日本プロロジスリート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     【表紙】
      【提出書類】                有価証券届出書

      【提出先】                関東財務局長

      【提出日】                2020年１月17日

      【発行者名】                日本プロロジスリート投資法人

      【代表者の役職氏名】                執行役員　　坂下　雅弘

      【本店の所在の場所】                東京都千代田区丸の内二丁目７番３号

                      東京ビルディング
      【事務連絡者氏名】                プロロジス・リート・マネジメント株式会社

                      取締役財務企画部長　　戸田　淳
      【電話番号】                03-6867-8585

      【届出の対象とした募集                日本プロロジスリート投資法人

       （売出）内国投資証券に
       係る投資法人の名称】
      【届出の対象とした募集                形態：投資証券

       （売出）内国投資証券の              発行価額の総額：一般募集　　　　　　　　　　　　16,953,000,000円
       形態及び金額】              売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
                                                   1,511,000,000円
                      (注１)　発行価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法
                         人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
                         ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額
                         と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は、上
                         記の金額とは異なります。
                      (注２)　売出価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法
                         人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      安定操作に関する事項                １．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口に

                        ついて、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法
                        施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があり
                        ます。
                      ２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設す
                        る金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
      【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所

                      （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第一部【証券情報】
      第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       １【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）】
        （１）【投資法人の名称】
           日本プロロジスリート投資法人
           （英文表示：Nippon           Prologis     REIT,    Inc.）
           （以下「本投資法人」といいます。）
          (注)　　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信
             法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。
        （２）【内国投資証券の形態等】

           本書に従って行われる募集（以下「国内一般募集」といいます。）又は売出しの対象となる
          有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社
          債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下
          「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に
          基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発
          行することができません。
           また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
          型です。
           本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
          された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
          りません。
          (注)　　投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
             す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
        （３）【発行数】

           64,460口
          (注１)　国内一般募集及び後記「(注２)」に記載のオーバーアロットメントによる売出しと同時に、米国、欧州及びアジアを中心と
             する海外市場（ただし、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売のみ
             とします。）における募集（以下「海外募集」といいます。）が行われます。
             国内一般募集及び海外募集（以下、併せて「本募集」といいます。）の総発行数は111,140口であり、国内一般募集におけ
             る発行数（以下「国内募集口数」といいます。）は64,460口を目処とし、海外募集における発行数（以下「海外募集口数」
             といいます。）は46,680口を目処として募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等
             決定日（後記「(１３)引受け等の概要」で定義します。以下同じです。）に決定されます。海外募集の内容につきまして
             は、後記「第５      募集又は売出しに関する特別記載事項　１                 本邦以外の地域における発行」をご参照ください。
          (注２)　国内一般募集の需要状況等を勘案し、国内一般募集とは別に、国内一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式
             会社が、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社から5,560口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資
             口」といいます。）の日本国内における売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合
             があります。
             オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第５                                 募集又は売出しに関する特別記載事
             項　２   オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
          (注３)　本募集及びオーバーアロットメントによる売出し（以下、併せて「グローバル・オファリング」といいます。）のジョイン
             ト・グローバル・コーディネーターは、Morgan                   Stanley   & Co.  International      plc、ＳＭＢＣ日興証券株式会社及びゴール
             ドマン・サックス証券株式会社（以下、併せて「ジョイント・グローバル・コーディネーター」といいます。）です。
             国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの共同主幹事会社兼ジョイント・ブックランナーは、ＳＭＢＣ日興
             証券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社、野村證券株式会社及びゴールドマン・サックス証券株式会
             社（以下、併せて「国内共同主幹事会社」といいます。）です。
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        （４）【発行価額の総額】
           16,953,000,000円
          (注)　　後記「(１３)引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、引受人（後記「(１３)引受け等の概要」をご参照くだ
             さい。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引
             所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
        （５）【発行価格】

           未定
          (注１)　発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先
             立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切捨て）を仮条件とします。
             今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じで
             す。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内募集口
             数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募
             集における手取金、海外募集における手取金、国内一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の
             手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額を
             いいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及
             び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本
             投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.prologis-reit.co.jp/ja/ir/index.html）（以下「新聞等」といいます。）
             において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂
             正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事
             項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いませ
             ん。
          (注２)　上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2020年１月27日（月）から2020年１月29日（水）までの間のいずれかの日
             （発行価格等決定日）に国内一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口１口当
             たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
          (注３)　後記「(１３)引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総額と発行
             価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
        （６）【申込手数料】

           申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

           １口以上１口単位
        （８）【申込期間】

           2020年１月28日（火）から2020年１月29日（水）まで
          (注)　　申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間
             については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2020年１月22日
             （水）から、最短で2020年１月27日（月）まで、最長では2020年１月29日（水）までですが、実際の発行価格等決定日は、
             2020年１月27日（月）から2020年１月29日（水）までの間のいずれかの日です。
             したがって、
             ①　発行価格等決定日が2020年１月27日（月）の場合、
                申込期間は「2020年１月28日（火）から2020年１月29日（水）まで」
             ②　発行価格等決定日が2020年１月28日（火）の場合、
                申込期間は「2020年１月29日（水）から2020年１月30日（木）まで」
             ③　発行価格等決定日が2020年１月29日（水）の場合、
                申込期間は「2020年１月30日（木）から2020年１月31日（金）まで」
             となりますので、ご注意ください。
        （９）【申込証拠金】

           申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
        （１０）【申込取扱場所】

           後記「(１３)引受け等の概要」に記載の引受人の全国本支店及び営業所で申込みの取扱いを
          行います。
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        （１１）【払込期日】
           2020年１月31日（金）
          (注)　　払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日
             については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2020年１月22日
             （水）から、最短で2020年１月27日（月）まで、最長では2020年１月29日（水）までですが、実際の発行価格等決定日は、
             2020年１月27日（月）から2020年１月29日（水）までの間のいずれかの日です。
             したがって、
             ①　発行価格等決定日が2020年１月27日（月）の場合、
                払込期日は「2020年１月31日（金）」
             ②　発行価格等決定日が2020年１月28日（火）の場合、
                払込期日は「2020年２月３日（月）」
             ③　発行価格等決定日が2020年１月29日（水）の場合、
                払込期日は「2020年２月４日（火）」
             となりますので、ご注意ください。
        （１２）【払込取扱場所】

           株式会社三菱ＵＦＪ銀行　虎ノ門中央支店
           東京都港区虎ノ門一丁目４番２号
          (注)　　上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。
        （１３）【引受け等の概要】

           以下に記載する引受人は、2020年１月27日（月）から2020年１月29日（水）までの間のいず
          れかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて
          本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で国内一般募集を行い
          ます。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期
          日に発行価額の総額を本投資法人に払込み、国内一般募集の発行価格の総額と発行価額の総額
          との差額は、引受人の手取金とします。
               引受人の名称                       住所             引受投資口数
          ＳＭＢＣ日興証券株式会社                   東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

          三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー
                             東京都千代田区丸の内二丁目５番２号
          証券株式会社
          野村證券株式会社                   東京都中央区日本橋一丁目９番１号
          ゴールドマン・サックス
                                                     未定
                             東京都港区六本木六丁目10番１号
          証券株式会社
          みずほ証券株式会社                   東京都千代田区大手町一丁目５番１号
          大和証券株式会社                   東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

          株式会社ＳＢＩ証券                   東京都港区六本木一丁目６番１号

                            合　計                         64,460口

          (注１)　本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているプロロジス・リート・マネジメント株式会社（以下「本
             資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法
             上の一般事務受託者（投信法第117条第１号。ただし、投資法人債及び新投資口予約権に関する事務を除きます。）として
             国内一般募集に関する事務を行います。
          (注２)　上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
          (注３)　各引受      人の引受投資口数及び引受投資口数の合計は、発行価格等決定日に決定されます。
        （１４）【振替機関に関する事項】

           株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
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        （１５）【手取金の使途】
           国内一般募集における手取金（16,953,000,000円）につきましては、海外募集における手取
          金（12,276,000,000円）と併せて、後記「第二部                            参照情報　第２         参照書類の補完情報　２
          投資対象　(１)新規取得資産の一覧」に記載の不動産信託受益権（以下「新規取得資産」とい
          います。）の取得資金の一部に充当します。
           残額については、国内一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行
          の手取金上限（1,462,000,000円）と併せて手元資金とし、支出するまでの間は金融機関に預
          け入れ、将来の特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）の
          取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
          (注)　　上記の手取金は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
             出した見込額です。
        （１６）【その他】

          ①　申込みは、前記「(８)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(１０)申込取扱場所」に記
            載の申込取扱場所へ前記「(９)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとしま
            す。
          ②　申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「(１１)払込期日」に記載の払込
            期日に新投資口払込金に振替充当します。
          ③　申込証拠金には利息をつけません。
          ④　国内一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、前記「(１１)払込期日」に記載の払込
            期日の翌営業日です。
            したがって、
             (イ)　発行価格等決定日が2020年１月27日（月）の場合、
                 受渡期日は「2020年２月３日（月）」
             (ロ)　発行価格等決定日が2020年１月28日（火）の場合、
                 受渡期日は「2020年２月４日（火）」
             (ハ)　発行価格等決定日が2020年１月29日（水）の場合、
                 受渡期日は「2020年２月５日（水）」
            となりますので、ご注意ください。
          ⑤　国内一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法
            の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での
            振替により行われます。
          ⑥　引受人は、本投資法人が指定する販売先として、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定
            目的会社に対し、国内一般募集の対象となる本投資口のうち、17,505口を販売する予定で
            す。
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       ２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
        （１）【投資法人の名称】
           前記「１      募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(１)投資法人の
          名称」と同じです。
        （２）【内国投資証券の形態等】

           前記「１      募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(２)内国投資証
          券の形態等」と同じです。
        （３）【売出数】

           5,560口
          (注１)　上記売出数は、国内一般募集に伴い、その需要状況等を勘案し、国内一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株
             式会社が行うオーバーアロットメントによる売出しの口数です。上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの上
             限口数を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われな
             い場合があります。
          (注２)　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、オーバーアロットメントによる売出しのために、国内一般
             募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がプロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社から5,560口を
             上限として借り入れる本投資口です。
             なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第５                                   募集又は売出しに関する特別記
             載事項　２     オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
             今後、売出数が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見書
             の訂正事項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正
             届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.
             prologis-reit.co.jp/ja/ir/index.html）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載
             内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格
             等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂
             正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
        （４）【売出価額の総額】

           1,511,000,000円
          (注)　　売出価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
             算出した見込額です。
        （５）【売出価格】

           未定
          (注)　　売出価格は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(５)発行価格」に記載の発行価格
             と同一の価格とします。
        （６）【申込手数料】

           申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

           １口以上１口単位
        （８）【申込期間】

           2020年１月28日（火）から2020年１月29日（水）まで
          (注)　　上記申込期間は、前記「１              募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(８)申込期間」に記載の国内
             一般募集の申込期間と同一とします。
        （９）【申込証拠金】

           申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
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        （１０）【申込取扱場所】
           ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店
        （１１）【受渡期日】

           2020年２月３日（月）
          (注)　　上記受渡期日は、前記「１              募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(１６)その他　④」に記載の
             受渡期日と同一とします。
        （１２）【払込取扱場所】

           該当事項はありません。
        （１３）【引受け等の概要】

           該当事項はありません。
        （１４）【振替機関に関する事項】

           前記「１      募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(１４)振替機関
          に関する事項」と同じです。
        （１５）【手取金の使途】

           該当事項はありません。
        （１６）【その他】

          ①　申込みは、前記「(８)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(１０)申込取扱場所」に記
            載の申込取扱場所へ前記「(９)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとしま
            す。
          ②　申込証拠金には利息をつけません。
          ③　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(１１)受渡期日」
            に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買
            は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
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      第２【新投資口予約権証券】
        該当事項はありません。
      第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

        該当事項はありません。
      第４【短期投資法人債】

        該当事項はありません。
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      第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
       １　本邦以外の地域における発行
        (１)　海外募集
            前記「第１       内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）　１                                      募集内
           国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(３)発行数　                                       (注１)   」に記載のと
           おり、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと同時に、海外募集が行われ
           ます。Morgan        Stanley     & Co.  International        plc、SMBC      Nikko    Capital     Markets     Limited、
           Goldman     Sachs    International、Merrill              Lynch    International及びMizuho               International
           plcを共同主幹事会社兼ジョイント・ブックランナーとする海外引受会社は、発行価格等決
           定日付にて本投資法人及び本資産運用会社との間で、International                                      Purchase     Agreementを
           締結して、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号。ただし、投資法人債及び新
           投資口予約権に関する事務を除きます。）として、海外募集を総額個別買取引受けにより行
           います。
        (２)　海外募集の概要

           ①　海外募集における特定有価証券の名称
              投資証券（振替法の規定の適用を受ける振替投資口）
           ②　海外募集における発行数（海外募集口数）

              46,680口
             (注)　　海外募集口数は、今後変更される可能性があります。なお、本募集の総発行数は111,140口であり、国内募集口数
                 64,460口及び海外募集口数46,680口を目処として募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した
                 上で、発行価格等決定日に決定されます。
           ③　海外募集における発行価格

              未定
             (注１)　前記「第１        内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）　１                           募集内国投資証券（引受人の買
                 取引受けによる国内一般募集）　(５)発行価格　(注１)」に記載の仮条件により需要状況等を勘案した上で、発行
                 価格等決定日に海外募集における価額（発行価格）を決定し、併せて海外募集における発行価額（本投資法人が本
                 投資口１口当たりの払込金として後記「⑤海外募集における引受人の名称」に記載の引受人から受け取る金額）を
                 決定します。
             (注２)　海外募集における発行価格及び海外募集における発行価額は、それぞれ前記「第１                                    内国投資証券（新投資口予約
                 権証券及び投資法人債券を除く。）　１                募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(５)発
                 行価格」に記載の発行価格及び発行価額と同一の価格とします。
           ④　海外募集における発行価額の総額

              12,276,000,000円
             (注)　　海外募集における発行価額の総額は、2019年12月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普
                 通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び本募集における本
                 投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100
                 分の50を超えるものとします。
           ⑤　海外募集における引受人の名称

              Morgan    Stanley     & Co.  International        plc
              SMBC   Nikko    Capital     Markets     Limited
              Goldman     Sachs    International
              Merrill     Lynch    International
              Mizuho    International        plc
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           ⑥　海外募集をする地域
              米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国においては1933年米国証
             券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売のみとします。）
           ⑦　海外募集における発行年月日（払込期日）

              2020年１月31日（金）
             (注)　　上記海外募集における発行年月日（払込期日）は、前記「第１                            内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人
                債券を除く。）　１        募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(１１)払込期日」に記載の
                国内一般募集の払込期日と同一とします。
           ⑧　安定操作に関する事項

             (イ)　海外募集に伴い、本投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、
                 金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第
                 20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
             (ロ)　上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取
                 引所は、株式会社東京証券取引所です。
           ⑨　その他

              海外募集に関しては、海外投資家向けに英文目論見書を発行していますが、その様式
             及び内容は本書と同一ではありません。
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       ２　オーバーアロットメントによる売出し等について
         (１)　国内一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会
           社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社
           から5,560口を上限として借り入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロッ
           トメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの
           売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントに
           よる売出しそのものが全く行われない場合があります。
             なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、借入投資口の返還に必要な本
           投資口をＳＭＢＣ日興証券株式会社に取得させるために、本投資法人は2020年１月17日
           （金）開催の本投資法人の役員会において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本
           投資口5,560口の第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）
           を、2020年２月26日（水）を払込期日として行うことを決議しています。
             また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる
           売出しの申込期間の終了する日の翌日から2020年２月21日（金）までの間（以下「シンジ
           ケートカバー取引期間」といいます。                    (注)  ）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東
           京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメント
           による売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取
           引」といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカ
           バー取引により買い付けた全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、
           シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケー
           トカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至ら
           ない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
             更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる
           売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本
           投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
             ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、
           安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当す
           る口数を減じた口数について、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予
           定です。そのため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、
           その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発
           行そのものが全く行われない場合があります。
             なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメ
           ントによる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されま
           す。オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合には、ＳＭＢＣ日興証券株式
           会社によるプロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社からの本投資口の借入れは行
           われません。したがって、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は本第三者割当に係る割当てに応じ
           ず、申込みを行わないため、失権により本第三者割当における本投資口の発行は全く行わ
           れません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
            (注)　　シンジケートカバー取引期間は
               ①　発行価格等決定日が2020年１月27日（月）の場合、
                  「2020年１月30日（木）から2020年２月21日（金）までの間」
               ②　発行価格等決定日が2020年１月28日（火）の場合、
                  「2020年１月31日（金）から2020年２月21日（金）までの間」
               ③　発行価格等決定日が2020年１月29日（水）の場合、
                  「2020年２月１日（土）から2020年２月21日（金）までの間」
               となりますので、ご注意ください。
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         (２)　上記(１)に記載の取引について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、三菱ＵＦＪモルガン・
           スタンレー証券株式会社、野村證券株式会社及びゴールドマン・サックス証券株式会社と
           協議の上、これらを行います。
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       ３　売却・追加発行の制限
         (１)　グローバル・オファリングに関し、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社
           に、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事会社との間で、発行
           価格等決定日からグローバル・オファリングの受渡期日以降180日を経過する日までの期
           間、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事会社の事前の書面に
           よる承諾を受けることなしに、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社が国内一
           般募集前から所有している本投資口（352,070口）及び国内一般募集において取得すること
           を予定している本投資口（17,505口）の売却等（ただし、オーバーアロットメントによる
           売出しに伴うＳＭＢＣ日興証券株式会社への本投資口の貸付け等を除きます。）を行わな
           い旨を約するよう要請する予定です。
             上記の場合において、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事
           会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短
           縮する権限を有する予定です。
         (２)　株式会社プロロジスは、グローバル・オファリングに関し、ジョイント・グローバル・

           コーディネーターとの間で、発行価格等決定日からグローバル・オファリングの受渡期日
           以降180日を経過する日までの期間、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の
           書面による承諾を受けることなしに、株式会社プロロジスがグローバル・オファリング前
           から所有している本投資口（2,000口）の売却等を行わない旨を合意します。
             上記の場合において、ジョイント・グローバル・コーディネーターは、その裁量で、当
           該制限を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
         (３)　本投資法人は、グローバル・オファリングに関し、ジョイント・グローバル・コーディ

           ネーターとの間で、発行価格等決定日からグローバル・オファリングの受渡期日以降90日
           を経過する日までの期間、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の書面によ
           る承諾を受けることなしに、本投資口の発行等（ただし、本募集、本第三者割当及び投資
           口の分割による本投資口の発行等を除きます。）を行わない旨を合意します。
             上記の場合において、ジョイント・グローバル・コーディネーターは、その裁量で、当
           該制限を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
       ４　本募集に係る新投資口発行による発行済投資口数の推移

          現在の発行済投資口数                                 2,349,150口
          本募集に係る新投資口発行による増加投資口数                                  111,140口
          　　　　　　　　　　　　　うち国内募集口数                                   64,460口
          　　　　　　　　　　　　　　　海外募集口数                                   46,680口
          本募集に係る新投資口発行後の発行済投資口総数                                 2,460,290口
                                                   (注)
          本第三者割当に係る新投資口発行による増加投資口数                                    5,560口
                                                   (注)
          本第三者割当に係る新投資口発行後の発行済投資口総数                                 2,465,850口
          (注)　　本第三者割当の発行新投資口数の全口数についてＳＭＢＣ日興証券株式会社から申込みがあり、発行が行われた場合の口数
             を記載しています。なお、本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本
             第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。詳細につい
             ては、前記「２      オーバーアロットメントによる売出し等について　(１)」をご参照ください。
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     第二部【参照情報】
      第１【参照書類】
        金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」
       といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項について
       は、以下に掲げる書類をご参照ください。
       １【有価証券報告書及びその添付書類】

        計算期間　第13期（自　2018年12月１日　至　2019年５月31日）　2019年８月29日関東財務局長
       に提出
       ２【半期報告書】

        該当事項はありません。
       ３【臨時報告書】

        前記１に記載の有価証券報告書提出後、本書提出日（2020年１月17日）までに、金融商品取引法
       第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22
       号。その後の改正を含みます。）第29条第１項及び同条第２項第２号に基づき、2019年12月２日
       に、臨時報告書を関東財務局長に提出
       ４【訂正報告書】

        該当事項はありません。
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      第２【参照書類の補完情報】
        参照書類である2019年８月29日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいま
       す。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
        以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現
       在、変更がないと判断しています。
        なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事項
       は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
       (注)　　以下の文中において記載する数値については、別途注記する場合を除き、単位未満については切り捨てて記載し、割合については
           小数第２位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と一致しない場合がありま
           す。
       １　投資方針

        (１)   インベストメント・ハイライト
           本投資法人は、本募集には以下の意義があると考えています。
          ①　プロロジス・グループ              (注１)   が開発した高品質のＡクラス物流施設                    (注２)   を適正価格で取得
          ②　投資主価値向上に資する外部成長の実現
          ③　資産規模は7,000億円に達し、ポートフォリオの分散と安定性を一層向上
          ④　強固な財務基盤の維持
            (注１)　Prologis,        Inc.（プロロジス・インク）（世界本社）及びそのグループ会社（日本法人である株式会社プロロジスを
                含みます。また、プロロジス・グループ側の出資割合が過半数に満たない共同投資ビークルも含みます。）全体を総
                称して、プロロジス・グループといいます。プロロジス・グループの詳細については、参照有価証券報告書「第一部
                ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投資方針　(１)投資方針　②プロロジス・グループの概要」をご参照くだ
                さい。以下同じです。
            (注２)　「Ａクラス物流施設」の詳細については、後記「(２)本投資法人の特徴　①Ａクラス物流施設への重点投資」をご参
                照ください。以下同じです。
          ①　プロロジス・グループが開発した高品質のＡクラス物流施設を適正価格で取得

            新規取得資産３物件は、全て本投資法人のスポンサーであるプロロジス・グループが開発
           した高品質なＡクラス物流施設であり、それらの取得予定価格                                  (注１)   の合計は593億円です。
           新規取得資産の平均NOI利回り                 (注２)   は4.5％であり、本投資法人が本書の日付現在保有する
           46物件（以下「取得済資産」といいます。）のポートフォリオにおける時価NOI利回り
           （2019年11月期末時点）             (注２)   4.4％と比較しても適正な水準であるといえ、引き続きプロロ
           ジス・グループの全面的なスポンサー・サポートを活用した適正な価格での取得が実現する
           見込みです。
           (注１)　    「取得価格」、「取得（予定）価格」又は「取得予定価格」は、売買契約書に記載された各新規取得資産又は各取得済
               資産の譲渡価額を記載しています。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みませ
               ん。また、2018年10月３日付で土地の一部を売却及び取得しているプロロジスパーク座間１については、これらを考慮
               せずに、取得時の価格を記載しています。以下同じです。
           (注２)　    新規取得資産の「平均NOI利回り」及び取得済資産から構成されるポートフォリオの「時価NOI利回り」については、後
               記「④強固な財務基盤の維持」の「本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及び投資主価値に係る指標の推移」に関
               する表をご参照ください。
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            (注１)　新規取得資産の「プロロジス・グループ開発物件比率」は、新規取得資産の取得予定価格の合計に対する新規取得資


                産のうちプロロジス・グループが単独又は共同で開発した物件の取得予定価格の合計の占める割合を、小数第２位を
                四捨五入して記載しています。
            (注２)　新規取得資産の「平均築年数」、「稼働率」及び「平均賃貸借残存期間」の詳細については、後記「④強固な財務基
                盤の維持」の「本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及び投資主価値に係る指標の推移」に関する表をご参照く
                ださい。以下同じです。
                               ＜新規取得資産＞

                              M-32            M-33            B-18
                物件番号
                          プロロジスパーク                        プロロジスパーク

                                       MFLPプロロジス
                物件名称
                             千葉１                      つくば１-Ｂ
                                        パーク川越
                物件写真

                所在地            千葉県千葉市            埼玉県川越市           茨城県つくば市

                取得予定年月日           2020年２月５日            2020年２月５日            2020年２月５日

                                       117,337.69㎡
                           138,547.18㎡                        65,676.87㎡
                延床面積
                                         (注２)
                竣工日           2019年９月20日            2018年10月16日            2019年８月22日
                取得予定価格            31,000百万円            14,800百万円            13,500百万円

                NOI利回り(注１)              4.5％            4.4％            4.7％

            (注１)　各新規取得資産の「NOI利回り」は、各新規取得資産の取得予定価格に対する2019年11月末日時点の鑑定評価に基づ
                く鑑定NOIの比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
               　取得済資産及び新規取得資産の「鑑定NOI」とは、本投資法人及び本資産運用会社が、JLL森井鑑定株式会社、一般財
                団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書に記載
                された直接還元法における運営純収益（運営収益から運営費用を控除して得た金額）をいい、減価償却費を控除する
                前の収益です。なお、鑑定NOIは、敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCFとは異なります。なお、鑑定
                NOIの詳細については、後記「２             投資対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規
                取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　a.不動産等の概要（取得（予定）価格及び鑑定評価額等）」
                をご参照ください。以下同じです。
            (注２)　本投資法人は、信託受益権の準共有持分50％を取得する予定ですが、本物件全体の数値を記載しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ②　投資主価値向上に資する外部成長の実現
            本投資法人は、2013年の本投資法人の上場以降現在に至るまで、１口当たり分配金水準及
           び１口当たりNAVを着実に向上させてきました。すなわち、本投資法人の１口当たり分配金
           （一時効果調整後）           (注１)   及び１口当たりNAV          (注２)   は、第１期（2013年５月期）から第14期
           （2019年11月期）までの期間において、それぞれ41.1％、101.7％上昇しています。今般の
           新規取得資産取得後           (注３)   においても、１口当たりNAVは第14期（2019年11月期）末現在の
           222,223円から224,153円と、1,930円（＋0.9％）の上昇を実現する見込みであり                                            (注４)   、ま
           た１口当たり分配金についても今後も着実な向上を目指します。
            (注１)　「１口当たり分配金（一時効果調整後）」とは、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）の実額に対して







                新投資口発行、物件取得及び資産譲渡等に伴い各決算期に一時的に発生する収益及び費用項目の調整を行って算出さ
                れた１口当たり分配金の試算額をいいます。
            　　　　一時的に発生する収益及び費用項目の調整としては、以下の項目が挙げられます。
                (ⅰ)　各期中に取得した資産（第11期及び第12期については、各期中に取得した資産に加えて、第11期末時点におい
                  て売買契約書が締結済みで、かつ、第12期及び第13期に取得した資産を含みます。）が全て通期稼働したもの
                  と仮定して賃貸事業収益、賃貸事業費用（減価償却費を含みます。以下同じです。）及び支払利息（融資関連
                  費用等を含みます。以下同じです。）を試算
                (ⅱ)　各期中に譲渡した資産から発生した賃貸事業収益、賃貸事業費用及び支払利息が全て期初から発生しなかった
                  ものと仮定して試算
                (ⅲ)　固定資産税及び都市計画税等の公租公課について、取得原価に算入されるものは賃貸事業費用として計上
                (ⅳ)　上記のほか、臨時的に発生又は計上した収益及び費用を発生しなかったものと仮定して調整するとともに、臨
                  時的に発生しなかった収益及び費用を通常発生すべき時期に発生したものと仮定して調整
                (ⅴ)　新投資口発行等に伴い臨時的に発生する新投資口発行に係る費用及び融資関連費用等を営業外費用から除外
                (ⅵ)　資産譲渡に伴い臨時的に発生する収益及び費用等（固定資産売却損益及び控除対象外消費税を含みます。）を
                  除外
                (ⅶ)　上記のほか、臨時的に実施又は発生した融資関連費用等（金利スワップ解約精算金を含みます。）を除外
                (ⅷ)　運用資産取得後に還付される消費税還付金を原資として返済を行う借入金を借入残高から除外
                (ⅸ)　各期中に実施された臨時的な負債のリファイナンスが各期初に実施されたものと仮定して通期の負債金利及び
                  費用を試算
                (ⅹ)　以上の調整によって変動するNOI及び当期純利益を考慮し、NOI及び当期純利益に連動する資産運用報酬を調整
                (ⅺ)　その他　以上に連動する費用項目の調整
                (ⅻ)　以上に伴う一時的利益超過分配の実施、継続的利益超過分配の停止又は減額について調整
            　　　　「１口当たり分配金（一時効果調整後）」は、日本において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準（以下「日
                本会計基準」といいます。）により規定された指標ではなく、また、有限責任あずさ監査法人の監査を受けたもので
                はありません。当該試算額は、本投資法人の１口当たり分配金の実績値である「１口当たり分配金（実額）」とは異
                なり、また、日本会計基準に準拠して表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきものではありません。
                更に、「１口当たり分配金（一時効果調整後）」は、将来の分配の有無及びその金額をいかなる意味においても保証
                するものではありません。
                各期の「１口当たり分配金（実額）」は、第１期が1,742円、第２期が3,761円、第３期が3,793円、第４期が3,742
                円、第５期が3,920円、第６期が3,942円、第７期が4,006円、第８期が4,195円、第９期が4,628円、第10期が4,668
                円、第11期が4,373円、第12期が4,429円、第13期が4,502円、第14期が4,575円です。
                                  17/110


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                なお、2014年３月１日効力発生の投資口の分割（１口につき５口）（以下「投資口分割」といいます。）前の第１期
                及び第２期の「１口当たり分配金（一時効果調整後）」及び「１口当たり分配金（実額）」は、投資口分割調整後の
                数値です。
            (注２)　各期末時点の「１口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、当該期の末日時点における保有資産の鑑定
                評価額又は調査価格に基づく本投資口１口当たり純資産価値に関する試算値をいい、貸借対照表上の純資産価額とは
                異なります。以下同じです。
            　　　　各期末時点の「１口当たりNAV」
                ＝　（当該期の貸借対照表上の簿価純資産額－当該期の末日時点の剰余金＋当該期の末日時点における保有資産に
                  係る当該期の末日時点の鑑定評価額又は調査価格の合計－当該期の末日時点における保有資産に係る当該期の
                  末日時点の帳簿価額の合計）÷当該期の末日時点の発行済投資口数
                なお、投資口分割前の第１期末及び第２期末時点の「１口当たりNAV」は、投資口分割調整後の数値です。
                新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、取得済資産及び新規取得資産の
                鑑定評価額に基づく本投資口１口当たり純資産価値に関する試算値をいい、貸借対照表上の純資産価額とは異なり
                ます。また、新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における新規取得
                資産取得後の見込額であり、新規取得資産取得後の実際の金額と一致するとは限りません。以下同じです。
                 新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」
                ＝｛第14期（2019年11月期）の貸借対照表上の簿価純資産額（373,539百万円）－2019年11月末日現在の剰余金
                  （9,325百万円）＋（第14期（2019年11月期）末の保有資産の2019年11月末日時点の鑑定評価額の合計
                  （766,040百万円）－第14期（2019年11月期）末の保有資産の2019年11月末日現在の帳簿価額の合計（608,216
                  百万円）＋（本募集における発行価額の総見込額*（29,230百万円）＋本第三者割当における発行価額の総見込
                  額*（1,462百万円））＋（新規取得資産の鑑定評価額の合計（59,300百万円）－新規取得資産の取得予定価格
                  の合計（59,300百万円））｝÷新規取得資産取得後の発行済投資口の見込口数（2,465,850口）
                *　  本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、2019年12月20日（金）現
                 在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口１口当たり263,002
                 円と仮定して算出したものです。また、本第三者割当については、本第三者割当における発行口数の全部につい
                 て、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会社によ
                 り払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集若しくは本第三者割当における実際の発行価
                 額が前記仮定額よりも低額となった場合、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の
                 総額は前記よりも減少することとなり、実際の新規取得資産取得後の１口当たりNAVは前記よりも低くなる可能
                 性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額
                 及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも増加することとなり、実際の新規取得資産取得後の１口
                 当たりNAVは前記よりも高くなる可能性があります。また、本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一
                 部について払込みがなされないこととなった場合には、本第三者割当における発行価額の総額が前記よりも減少
                 することとなると共に、新規取得資産取得後の発行済投資口数も前記より少なくなるため、実際の新規取得資産
                 取得後の１口当たりNAVは前記と異なる可能性があります。以下同じです。
            (注３)　「新規取得資産取得後」とは、本募集、本第三者割当、新規取得資産の取得予定日（以下「本借入予定日」といいま
                す。）に行うことを予定している借入れ（以下「本借入れ」といいます。）及び新規取得資産の取得が完了した時点
                をいいます。
            (注４)　本募集の発行価格が、本募集に応ずる投資家にとって有利な価格であること又は本投資口への投資により利益が得ら
                れることを意味又は示唆するものではありません。2019年12月20日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の
                普通取引の終値を参照する限りでは、本募集の発行価格は、１口当たりNAVを上回るものと想定され、かかる想定に
                従うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、１口当たりNAVよりも高い発行価格で本投資口を購
                入することになる点にご注意ください。
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          ③　資産規模は7,000億円に達し、ポートフォリオの分散と安定性を一層向上
            新規取得資産取得後の本投資法人の資産規模                         (注)  は、物件の取得（予定）価格ベースで
           7,000億円を超える見込みです。こうした資産規模の成長は、本投資法人の上場時から約７
           年の期間にわたって、上場時（2013年２月14日）を含め10回のエクイティ・ファイナンスを
           通じた物件取得により成し遂げられたものです。
           (注)　　    「資産規模」とは、取得（予定）価格を合計した金額をいいます。以下の図に示されている各公募増資時の取得資産の
               合計金額も同様です。以下同じです。
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            今般の新規取得資産の取得により、本投資法人の資産規模において上位５物件が占める比
           率は24.0％まで低下します。また、テナント構成については、新規取得資産取得後の総テナ
           ント社数     (注１)   は154社に増加し、本投資法人の賃貸可能面積                         (注２)   合計に占める上位20テナ
           ントの賃貸面積        (注２)   の比率    (注３)   は48.9％まで低下する見込みです。総じて、本投資法人の
           資産規模拡大に伴い、Ａクラス物流施設のみから成る                             (注４)   ポートフォリオ分散が一層進む
           ことにより、物件やテナントの集中リスクが低下し、更なる収益の安定性の向上を実現する
           見込みです。
            (注１)　「総テナント社数」については、後記「④強固な財務基盤の維持」の「本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及








                び投資主価値に係る指標の推移」に関する表をご参照ください。
            (注２)　「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」については、後記「２                          投資対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人のポー
                トフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　b.不動産等の概要及び賃貸借の状
                況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」をご参照ください。
            (注３)　取得済資産については2019年11月末日現在において賃貸借契約期間が開始している賃貸借契約（プロロジスパーク成
                田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約を除きま
                す。）に係る賃貸面積、新規取得資産については2019年11月末日現在において締結されている賃貸借契約（賃貸借契
                約期間が１年未満のものは除きます。）に係る賃貸面積に基づいて記載しており、「上位20テナント比率」というこ
                とがあります（なお、新規取得資産の賃貸面積は、2019年11月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契
                約に規定された賃貸面積の数値を含みます。）。以下同じです。
            (注４)　主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋５の別棟は、Ａクラス物流施設の要件を満たしていま
                せん。以下同じです。
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          ④　強固な財務基盤の維持
            本投資法人は、第４期（2014年11月期）末以降、安定的に40％を下回る水準で適切にLTV
           水準をコントロールしており、新規取得資産取得後のLTV                               (注１)   についても37.9％と従来の保
           守的な水準を維持する見込みです。また、新規取得資産取得後のLTVを50％まで引き上げた
           場合の取得余力        (注２)   は1,600億円程度となることを見込んでおり、機動的な物件取得を可能
           とする水準が維持されることとなり、将来の外部環境の変化に左右されず成長を継続できる
           体制を確保することができるものと、本投資法人は考えています。
           (注１)　　新規取得資産取得後の「LTV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における新規取得資産取得後の有利子負債の総
               見込額を用いて算出した見込数値であり、新規取得資産取得後の実際の数値と一致するとは限りません。新規取得資
               産取得後の有利子負債の総見込額については、借入見込額を201億円として本借入予定日に本借入れを行ったものとし
               て算出しています。算出にあたっては、本借入れのうち、新規取得資産取得後に還付される、新規取得資産に関連し
               た消費税還付金を原資として期限前返済を行う予定である借入金相当額38億円は控除しています（以下、「本借入れ
               に係る有利子負債の総見込額」及び「新規取得資産取得後の有利子負債」として記載している箇所について同じで
               す。）。本借入れに係る有利子負債の総見込額は、2019年12月20日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の
               普通取引の終値を基準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の見込額であり、本
               借入れの最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される可能性
               があります。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。以下同じです。
               新規取得資産取得後の「LTV」の詳細については、後記の「本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及び投資主価値
               に係る指標の推移」に関する表をご参照ください。以下同じです。
           (注２)　「取得余力」とは、LTVを50％まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの借入れ及び投資法人
               債等の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額の概算額をいいます。なお、当該金額は、当該金額の負債
               性資金の調達及び調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束するものではないことにご留意く
               ださい。また、新規取得資産取得後における「取得余力」については、新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額
               を用いて算出しています。したがって、新規取得資産取得後のLTV同様、実際の指標と一致するとは限りません。以下
               同じです。
            (注１)   　各期末時点の「LTV」は、以下の計算式により求められます。







                各期末時点の「LTV」
                ＝　当該期の末日時点の貸借対照表上の有利子負債の総額÷当該期の末日時点の貸借対照表上の総資産額
            (注２)   　各期末時点の「鑑定LTV」は、以下の計算式により求められます。
                各期末時点の「鑑定LTV」
                ＝　当該期の末日時点の貸借対照表上の有利子負債の総額÷｛当該期の末日時点の貸借対照表上の総資産額＋（当
                  該期の末日時点における保有資産に係る当該期の末日時点における鑑定評価額又は調査価格の合計－当該期の
                  末日時点における保有資産に係る当該期の末日時点における帳簿価額の合計）｝
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            なお、本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及び投資主価値に係る指標の推移は以下
           のとおりです。
            (注１)　新規取得資産取得後のポートフォリオに関する各数値は、一定の仮定の下、取得済資産及び新規取得資産に係る一定







                の時期における各数値をそれぞれ単純に合算して算出したものであり、新規取得資産取得後の実際の数値と一致する
                とは限りません。また、新規取得資産取得後の財務指標に関する各数値は、一定の仮定に基づく本書の日付現在にお
                ける新規取得資産取得後の見込数値又は見込額であり、新規取得資産取得後の実際の数値又は金額と一致するとは限
                りません。以下同じです。
            (注２)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「Ａクラス物流施設比率」は、取得済資産及び新規取得資産のうち、Ａクラ
                ス物流施設に該当する物件の占める比率（取得（予定）価格ベース）を、小数第２位を四捨五入して記載していま
                す。第１期（2013年５月期）末時点、第14期（2019年11月期）末時点及び新規取得資産の「Ａクラス物流施設比率」
                も、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。
            (注３)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「稼働率」及び「平均賃貸借残存期間」の詳細については、後記「２                                              投資
                対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポート
                フォリオの概要　b.不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」をご参照ください。第１
                期（2013年５月期）末時点、第14期（2019年11月期）末時点及び新規取得資産の「稼働率」及び「平均賃貸借残存期
                間」も、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。以下同じで
                す。
            (注４)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「平均築年数」については、後記「２                                  投資対象　(３)新規取得資産取得後
                の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　b.不動産等の
                概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」記載の「築年数」に関する「小計／平均」及び「合計／
                平均」の説明をご参照ください。第１期（2013年５月期）末時点、第14期（2019年11月期）末時点及び新規取得資産
                の「平均築年数」も、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出していま
                す。以下同じです。
            (注５)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「取得NOI利回り」の詳細については、後記「２                                      投資対象　(３)新規取得資
                産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　a.不
                動産等の概要（取得（予定）価格及び鑑定評価額等）」記載の「NOI利回り」の説明をご参照ください。第１期
                （2013年５月期）末時点、第14期（2019年11月期）末時点及び新規取得資産の「取得NOI利回り」も、それぞれの資
                産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。以下同じです。
            (注６)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「時価NOI利回り」は、取得済資産及び新規取得資産についての、2019年11
                月末日時点の鑑定評価に基づく鑑定評価額に対する、2019年11月末日時点の鑑定評価に基づく鑑定NOIの比率を、鑑
                定評価額で加重平均した平均値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、第１期（2013年５月期）末時
                点の「時価NOI利回り」については2013年５月末日時点の鑑定評価額及び鑑定NOI、第14期（2019年11月期）末時点及
                び新規取得資産の「時価NOI利回り」については2019年11月末日時点の鑑定評価額及び鑑定NOIをそれぞれ用いて、そ
                れぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。
            (注７)　新規取得資産取得後の「総テナント社数」については、後記「２                             投資対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人
                のポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　b.不動産等の概要及び賃貸
                借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」記載の「テナント数」に基づき、複数物件に重複するエンドテナント
                を調整した後の数値を記載しています。また、第１期（2013年５月期）末時点、第14期（2019年11月期）末時点及び
                新規取得資産の「総テナント社数」も、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法
                で算出しています。以下同じです。
            (注８)　第１期（2013年５月期）末時点及び第14期（2019年11月期）末時点における「含み益」は、以下の計算式により求め
                られます。
                                  22/110

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                 「含み益」（第１期（2013年５月期）末時点）
                  ＝第１期（2013年５月期）末時点の取得済資産の2013年５月末日時点の鑑定評価額の合計（176,880百万円）
                   －第１期（2013年５月期）末時点の取得済資産の2013年５月末日時点の帳簿価格の合計（173,271百万円）
                 「含み益」（第14期（2019年11月期）末時点）
                  ＝第14期（2019年11月期）末時点の取得済資産の2019年11月末日時点の鑑定評価額の合計（766,040百万円）
                   －第14期（2019年11月期）末時点の取得済資産の2019年11月末日時点の帳簿価格の合計（608,216百万円）
            (注９)　第１期（2013年５月期）末時点、第14期（2019年11月期）末時点及び新規取得資産取得後における「LTV」、「長期
                負債比率」、「固定金利比率」及び「平均負債残存年数」は、以下の計算式により求められます。以下同じです。
                  「LTV」（第１期（2013年５月期）末時点）
                   ＝ 2013年５月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（80,900百万円）÷2013年５月期の貸借対照表上の総資
                    産額（185,867百万円）
                  「LTV」（第14期（2019年11月期）末時点）
                   ＝ 2019年11月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（241,100百万円）÷2019年11月期の貸借対照表上の総
                    資産額（638,461百万円）
                  「LTV」（新規取得資産取得後）
                   ＝ 新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額（261,200百万円）÷新規取得資産取得後の総資産見込額
                    （689,254百万円）
                  新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額
                   ＝ 2019年11月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（241,100百万円）＋本借入れに係る有利子負債の総見
                    込額（20,100百万円）(注10)
                  新規取得資産取得後の総資産見込額
                   ＝ 2019年11月期の貸借対照表上の総資産額（638,461百万円）＋本募集における発行価額の総見込額
                    （29,230百万円）＋本第三者割当における発行価額の総見込額（1,462百万円）＋本借入れに係る有利子
                    負債の総見込額（20,100百万円）(注10)
                  「長期負債比率」（第１期（2013年５月期）末時点）
                   ＝ 2013年５月末日時点の長期負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の総額（75,900百万円）
                    ÷2013年５月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（80,900百万円）
                  「長期負債比率」（第14期（2019年11月期）末時点）
                   ＝ 2019年11月末日現在の長期負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の総額（241,100百万円）
                    ÷2019年11月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（241,100百万円）
                  「長期負債比率」（新規取得資産取得後）
                   ＝新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額のうち長期負債（１年内返済予定の長期借入金を含みま
                   す。）の総見込額（251,200百万円）÷新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額（261,200百万円）
                  「固定金利比率」（第１期（2013年５月期）末時点）*
                   ＝ 2013年５月末日時点の固定金利負債の総額（75,900百万円）÷2013年５月期の貸借対照表上の有利子負債
                    の総額（80,900百万円）
                  「固定金利比率」（第14期（2019年11月期）末時点）*
                   ＝ 2019年11月末日現在の固定金利負債の総額（241,100百万円）÷2019年11月期の貸借対照表上の有利子負
                    債の総額（241,100百万円）
                  「固定金利比率」（新規取得資産取得後）*
                   ＝ 新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額のうち固定金利負債の総見込額（251,200百万円）÷新規取
                    得資産取得後の有利子負債の総見込額（261,200百万円）
                  「平均負債残存年数」（第１期（2013年５月期）末時点）
                   ＝ 2013年５月末日時点における負債残存期間（2013年５月末日から、2013年５月末日時点の有利子負債に係
                    る借入契約等に表示された返済期日及び償還期日までの期間）を、2013年５月期の貸借対照表上の有利子
                    負債の総額に基づき加重平均して得られた負債残存年数の平均値（小数第２位を四捨五入して記載）
                  「平均負債残存年数」（第14期（2019年11月期）末時点）
                   ＝ 2019年11月末日現在における負債残存期間（2019年11月末日から、2019年11月末日現在の有利子負債に係
                    る借入契約等に表示された返済期日及び償還期日までの期間）を、2019年11月期の貸借対照表上の有利子
                    負債の総額に基づき加重平均して得られた負債残存年数の平均値（小数第２位を四捨五入して記載）
                  「平均負債残存年数」（新規取得資産取得後）
                   ＝ 本借入予定日現在における負債残存期間見込み（本借入予定日から、本借入予定日現在における新規取得
                    資産取得後の有利子負債に係る借入契約等に表示される見込みの返済期日及び償還期日までの期間）を、
                    新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額に基づき加重平均して得られた負債残存年数の平均値（小数
                    第２位を四捨五入して記載）
                  *　　　　「固定金利比率」については、金利スワップ契約により金利が固定された又は固定される予定の、変
                     動金利による有利子負債を、固定金利による有利子負債として算出しています。なお、本書の日付現
                     在、本借入れの一部については、金利スワップ契約の締結により実質的に金利を固定化する予定です
                     が、本借入れの実行に当たり、金利の動向、資金調達コスト等を総合的に勘案した結果、金利スワッ
                     プ契約の締結を行わない可能性があります。かかる場合、実際の数値は、上記に記載の数値より低く
                     なります。以下同じです。
            (注10)　本借入れに係る有利子負債の総見込額の意義、算出方法及びそれが変更される可能性があることについては、本「④
                強固な財務基盤の維持」本文をご参照ください。
            (注11)　「格付」は、株式会社日本格付研究所（JCR）による本投資法人に関する長期発行体格付を記載しており、本投資口
                に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若し
                くは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありませ
                ん。以下同じです。
                                  23/110


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            (注12)　第１期取得済資産及び取得済資産の「インプライドNOI利回り」は、以下の計算式により算出しています。
                  「インプライドNOI利回り」（第１期（2013年５月期）末時点）
                   ＝ 第１期（2013年５月期）末時点の本投資法人の保有資産に係る鑑定NOIの合計÷（第１期（2013年５月
                    期）末時点の本投資法人の時価総額＋有利子負債＋預り敷金・保証金－（現預金＋信託現預金））
                  「インプライドNOI利回り」（第14期（2019年11月期）末時点）
                   ＝ 第14期（2019年11月期）末時点の本投資法人の取得済資産に係る鑑定NOIの合計÷（第14期（2019年11月
                    期）末時点の本投資法人の時価総額＋有利子負債＋預り敷金・保証金－（現預金＋信託現預金））
            (注13)　投資口分割調整後の数値です。
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        (２)　本投資法人の特徴
            本投資法人は、本投資法人を特徴付けるものとして、以下のような戦略及び指標があると
           考えています。
          ①　Ａクラス物流施設への重点投資
          ②　世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全
            面的なスポンサー・サポート
          ③　Ａクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
          ④　長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
          ⑤　投資主価値の中長期的な向上に資する環境（Environmental）、社会（Social）及びガバ
            ナンス（Governance）（ESG）への取組み
          ①　Ａクラス物流施設への重点投資

            本投資法人は、プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設に重点投資することに
           より、安定的な成長と投資主価値の最大化を図ります。また、本投資法人は、資産規模の拡
           大を通じてリスクの分散を進め、物件集中リスクの低減に注力し、ポートフォリオの収益基
           盤の安定性の更なる強化と「クオリティ」の維持・向上を目指します。
           ＜Ａクラス物流施設の要件＞

            本投資法人が考えるＡクラス物流施設とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者
           が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地条
           件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、以下の要件を充足しているも
           のをいいます。
              a.　物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模
                 を有すること
              b.　人口集積地、高速道路のインターチェンジ等の交通の結節点又は主要な港湾若し
                 くは空港に近接していること
              c.　効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね１フロア5,000㎡
                 超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）及び
                 柱間隔（概ね10m以上）が確保されていること
              d.　上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十
                 分な能力の垂直搬送設備を備えていること
              e.　免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保
                 されていること
                                  25/110








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          新規取得資産取得後のポートフォリオの状況は以下のとおりです。
            (注１)　新規取得資産取得後の「ポートフォリオPML値」は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式












                会社による2019年11月18日付地震リスク評価（ポートフォリオ）報告書に基づいて取得済資産及び新規取得資産の合
                計49物件の集合体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値を記載しています。なお、49物件の集合体に対して
                求めたPML値は、MFLPプロロジスパーク川越の準共有持分（50％）を考慮して算出されています。
            (注２)　「マルチテナント型物流施設」及び「ビルド・トゥ・スーツ物流施設」の詳細については、参照有価証券報告書「第
                一部  ファンド情報　第１　ファンドの状況　２                 投資方針　(１)投資方針　②プロロジス・グループの概要　(ハ)プ
                ロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」をご参照ください。以下同じです。
            (注３)　「投資対象エリア」の詳細については、参照有価証券報告書「第一部                               ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投
                資方針　(１)投資方針　③ポートフォリオ構築方針　(イ)ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準」を
                ご参照ください。
            (注４)　新規取得資産取得後のポートフォリオの分散状況に記載の比率（％）は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体
                の取得（予定）価格の総額に対する、各項目に該当する各資産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四捨五入
                して記載しています。
                                  26/110





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          ②　世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全
            面的なスポンサー・サポート
            本投資法人は、プロロジス・グループの世界本社であるPrologis,                                    Inc.、プロロジス・グ
           ループの日本法人であり、日本におけるＡクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアであ
           る株式会社プロロジス及びその完全子会社である本資産運用会社並びに本投資法人の間で締
           結したスポンサー・サポート契約を通じて、プロロジス・グループによる全面的なスポン
           サー・サポートを受けており、今後もプロロジス・グループが開発する物流施設に関するパ
           イプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク、運営ノウハウその他の経営
           資源等を、最大限に活用して成長することを目指します。
           　本投資法人は、こうしたパイプライン・サポートに基づき、プロロジス・グループからの
           継続的な物件取得を通じて、資産規模の着実な成長を実現してきました。新規取得資産であ
           るプロロジスパーク千葉１及びプロロジスパークつくば１-Ｂはプロロジス・グループの開
           発物件であり、MFLPプロロジスパーク川越は総合デベロッパーである三井不動産株式会社と
           プロロジス・グループとの初の共同開発事業です。2019年12月末日時点において、優先交渉
           権取得済物件であるプロロジスパーク千葉ニュータウン、プロロジスパークつくば２及びプ
           ロロジスパーク千葉２の３物件に加え、プロロジス・グループの開発中・計画中資産であ
           る、プロロジスパーク海老名２、プロロジスパーク猪名川１、プロロジスパーク猪名川２、
           プロロジスパーク神戸３、プロロジスパーク神戸５、プロロジスパーク草加及びプロロジス
           パーク小郡の７物件並びに「プロロジス古河プロジェクトフェーズ２」の大規模面開発プロ
           ジェクト１件、合計延床面積948,651㎡の計画                         (注１)   が公表されており、新規取得資産取得後
           においても、本投資法人の中長期的なポートフォリオの成長の高い蓋然性が維持されていま
           す。
            (注１)　開発中・計画中資産のうち「プロロジス古河プロジェクトフェーズ２」については、土地の分割箇所が未確定である







                ため、物件数及び延床面積の合計に含まれていません。また、開発中・計画中資産の延床面積は、2019年12月末日現
                在の計画に基づく情報であり、実際とは異なる場合があります。
            (注２)　「パイプライン物件」とは、優先交渉権取得済物件、開発・計画中資産をいいます。
            (注３)　各物件写真又は完成予想図の右上の数字は延床面積又はその予想値の概数を表記しています。なお、MFLPプロロジス
                パーク川越については、物件全体の延床面積を記載しています。
            (注４)　新規取得資産以外の物件については、本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありません。また、今
                後これらの物件を取得できる保証もありません。
            (注５)　開発中・計画中資産を含む＊印を付した図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異な
                る場合があります。
          ③　Ａクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性

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            本投資法人のポートフォリオの総テナント社数は、新規取得資産取得後においては154社
           となる見込みであり、テナント分散が確保されています。また、上位20テナント比率は、賃
           貸 面積ベースで、新規取得資産取得後には48.9％と、引き続き50％を切る水準となる見込み
           です。このように、新規取得資産取得後も引き続き、テナント分散が維持されるものと本投
           資法人は考えています。
            また、本投資法人は、長期を基本とした賃貸借契約の満了時期の分散により、マーケット
           の状況に左右されにくい安定的な賃料収入を実現できると考えています。新規取得資産の平
           均賃貸借残存期間は7.1年、新規取得資産取得後のポートフォリオの平均賃貸借残存期間は
           4.5年であり、賃貸借契約期間が満了するテナントの全テナントにおける割合はもっとも契
           約満了時期が集中している第15期（2020年５月期）でも15％（いずれも年間賃料ベース）と
           なる予定であり、賃貸借契約の満了時期は長期にわたって分散しています。
            (注１)　日通・パナソニックロジスティクス株式会社より2020年１月20日付で商号を日通・ＮＰロジスティクス株式会社に変







                更する旨の通知を受領しています。
            (注２)　「賃貸借契約の満了時期」は、取得済資産については2019年11月末日現在において賃貸借契約期間が開始している各
                賃貸借契約（プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗
                棟に係る賃貸借契約を除きます。）、新規取得資産については2019年11月末日現在において締結されている各賃貸借
                契約に基づいて記載しています（ただし、新規取得資産については、賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。
                また、2019年11月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約を含みます。）。
            (注３)　「定期借家契約比率」は、取得済資産については2019年11月末日現在において賃貸借契約期間が開始している各賃貸
                借契約（一時使用目的の契約等借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家
                法」といいます。）の適用のないものは除きます。なお、プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田
                １-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約を除きます。）、新規取得資産については2019年11
                月末日現在において締結されている各賃貸借契約（一時使用目的の契約等借地借家法の適用のないものは除きま
                す。）のうち、借地借家法に基づく定期建物賃貸借契約の比率（年間賃料ベース）を、小数第２位を四捨五入して記
                載しています。なお、新規取得資産については、賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。また、2019年11月末
                日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約も含みます。
                                  28/110





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            また、本投資法人のポートフォリオの期中平均稼働率                             (注１)   は、上場来安定して97％以上
           を確保しており、第11期（2018年５月期）以降の直近２年間においては、98％を超える高水
           準で推移してきました。
            各期の平均改定賃料変動率               (注２)   については、2017年以降の約２年間（第９期（2017年５
           月期）から第12期（2018年11月期）の４決算期間）は、先進的物流施設                                       (注３)   の新規供給が
           継続して増加していくことが見込まれた時期であったため、既存賃貸借契約の再契約率の向
           上と高稼働率の維持を意識した運営を行った結果、約１％ないしはそれを下回るやや低めの
           結果となりましたが、第13期（2019年５月期）以降は再び上昇基調に転じています。
            本投資法人は、プロロジス・グループの物件運営力を活用して安定的な運営を継続してい
           ます。2019年以降、物流不動産マーケットの需要と供給のバランスが改善し、市場賃料も上
           昇基調となってきているため、今後は賃料増額をより意識した運営を目指します。
            (注１)　「期中平均稼働率」は、本投資法人の各期の保有資産の期中平均稼働率を記載しており、各期の各月末時点の保有資







                産の賃貸面積の合計を、各期の各月末時点の保有資産の総賃貸可能面積の合計で除した数値を記載しています。第15
                期の期中平均稼働率については、2020年１月17日現在における予想値であり、実績値ではありません。したがって、
                当該数値は、実際とは異なる場合があります。
            (注２)　「平均改定賃料変動率」は、本投資法人が各期に保有している取得済資産の倉庫部分（事務所部分及び店舗部分を含
                みません。）について、各期末時点までにテナントとの賃貸借契約期間が満了を迎え、かつ、当該期末が属する年の
                12月末日時点までに新たに賃貸借契約期間１年以上の長期賃貸借契約（既存のテナントとの再契約及び新規のテナン
                トとの契約（空室期間がある場合には空室期間を経た後の新規契約）の双方を含みます。以下、本(注２)及び後記
                (注４)において「新契約」といいます。）が締結された賃貸区画の新契約締結前後の賃料の変動率を賃貸面積で加重
                平均して記載しています。したがって、賃料改定状況の賃料増額及び賃料減額並びに平均改定賃料変動率が、特定の
                時期における本投資法人の賃料収入の増額及び減額と必ずしも一致しないことにご留意ください。
            (注３)　「先進的物流施設」とは、延床面積5,000坪以上で、不動産投資会社及び不動産開発会社等が開発した、原則として
                床荷重1.5トン/㎡以上、天井高5.5m以上、柱間隔10m以上で機能的な設計を備えた賃貸用物流施設（マルチテナント
                型及びビルド・トゥ・スーツ型を含みます。）をいいます。物流会社等が保有する自社物流施設及び賃貸物流施設は
                含まず、延床面積5,000坪以上の全ての賃貸物流施設を対象に加えたものではありません。以下同じです。
            (注４)　「第14期・第15期中に満了又は満了予定の契約のうち、短期契約締結済の面積」及び「第14期・第15期中に満了又は
                満了予定の契約のうち、長期契約締結済の面積」とは、第14期及び第15期各期における「賃貸借契約期間満了又は満
                了予定の面積」のうち、2019年12月末日現在において、既に新契約（長期：１年以上、短期：１年未満）が締結され
                ているものを指します。
            (注５)　第９期、第11期及び第13期の平均改定賃料変動率は、賃貸借契約期間が満了を迎えておらず、賃貸借契約期間中に賃
                料改定を行った賃貸面積を含めて算出しています。
                                  29/110



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          ④　長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
            本投資法人は、長期固定金利の借入金を中心として、返済期限を戦略的に分散化させるこ
           とにより、金利変動に対する耐性の高いデット・ストラクチャーを構築し、保守的かつ柔軟
           なLTV運用を行う方針を継続することにより、今後の柔軟な運営を可能にする強固な財務基
           盤を維持してまいります。
            本投資法人は、本募集に伴い取得する新規取得資産の取得資金の一部に充当するために、
           本借入れを実行することを予定しています。本借入れの概要は、以下のとおりです。
                                   借入実行

                      借入見込額                   返済期限
                                   予定日
              借入先                利率                 返済方法      使途     摘要
                       (注１)                  (注４)
                                   (注４)
                             基準金利
                             （全銀協
                      100億円
                             ３か月
           株式会社三井住友
                                         2021年
                             日本円
           銀行及び株式会社
                                         ２月４日
                             TIBOR
           三菱ＵＦＪ銀行
                      38億円
                             (注２)）
                             +0.170％
                             基準金利
                             （全銀協
                                                    新規取得
                             ３か月
                                                    資産及び
                                                期限
                             日本円
                                         2027年
                                   2020年                当該取得     無担保
                      50億円
                                                一括
                             TIBOR
                                         ２月５日
                                   ２月５日                 に関する     無保証
                                                返済
                             (注２)）
                                                    諸費用の
           株式会社三井住友
                             +0.225％
                                                    一部
           銀行及び株式会社
                             (注３)
           三菱ＵＦＪ銀行を
                             基準金利
           アレンジャーとす
                             （全銀協
           る協調融資団
                             ３か月
                             日本円
                                         2029年
                      51億円
                             TIBOR
                                         ２月５日
                             (注２)）
                             +0.275％
                             (注３)
            (注１)　本借入れの「借入見込額」は、2019年12月20日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基
                準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の見込額であり、最終的な借入金額は、
                本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される可能性があります。
            (注２)　全銀協３か月日本円TIBORは、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３か月物の日本円TIBORをいいます。
            (注３)　金利スワップ契約の締結により実質的に金利を固定化する予定です。しかしながら、本借入れの実行に当たり、金利
                の動向、資金調達コスト等を総合的に勘案した結果、金利スワップ契約の締結を行わない可能性があります。
            (注４)　本借入れの「借入実行予定日」及び「返済期限」は、本書の日付現在の予定であり、最終的な借入実行までに変更さ
                れる可能性があります。
            (注５)　本書の日付現在、本投資法人は、本借入れに関する金銭消費貸借契約を締結していません。本借入れは、各金融機関
                における貸出審査手続における決裁が完了し、本投資法人と当該各金融期間との間で金銭消費貸借契約が締結される
                こと及び別途定められる貸出前提条件が全て充足されること等を条件とします。そのため、実際に本借入れが行われ
                ることは保証されているものではなく、また、その内容も、本書に記載されているものから変更される可能性があり
                ます。
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            また、主要な財務指標等、新規取得資産取得後の有利子負債の返済期限の分散状況及び第
           14期（2019年11月期）末現在における有利子負債の調達先の分散状況は、それぞれ以下のと
           おりであり、本投資法人は、新規取得資産取得後においても強固な財務基盤を維持できるも
           のと考えています。
            (注１)　「平均負債コスト」とは、各借入れ又は各投資法人債に適用される利率に金融機関に支払われた融資手数料等を加







                え、各借入額又は各券面額で加重平均した平均値をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、金利ス
                ワップ契約により金利が固定された変動金利による有利子負債を、当該固定された金利が適用される固定金利による
                有利子負債として算出しています。以下同じです。
            (注２)　「長期借入金」とは、借入日から返済期日までの期間が１年超のものをいい、「短期借入金」とは借入日から返済期
                日までの期間が１年以内のものをいいます。以下同じです。
            (注３)　第14期（2019年11月期）末現在の本投資法人の有利子負債の元本額に対する各金融機関からの借入れの元本額及び投
                資法人債の未償還残高の割合を記載しています。
            (注４)　資金調達先の金融機関名は略称を使用しています。ただし、投資法人債については、無記名債であることから、単に
                投資法人債と記載しています。
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            また、本投資法人の時価総額は2019年11月末日現在において約6,899億円まで拡大してお
           り、同時点では、J-REIT63銘柄中第４位に位置しており、また物流施設賃貸を主たる事業と
           する世界の上場物流不動産会社や上場REITと比較しても上位の規模となっています。また、
           以下に記載の主要株式指数（インデックス）にも組み入れられています。これらのことか
           ら、本投資法人は、投資口の市場における流動性を確保し、またパッシブ運用を行う機関投
           資家を含めた幅広い投資家の資金を呼び込むことができる安定的なプラットフォーム（基
           盤）としての評価を築き上げることができていると考えています。
            (注１)　2019年11月末日現在の銘柄数及び時価総額であり、本投資法人上場時の銘柄数及び時価総額は異なることにご留意く







                ださい。
            (注２)　円貨のアメリカ合衆国ドル（以下「米ドル」といいます。）換算は、2019年11月末日現在の株式会社三菱ＵＦＪ銀行
                の対顧客電信売買相場の仲値（１米ドル＝109.56円）によります。以下同じです。
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          ⑤　投資主価値の中長期的な向上に資する環境（Environmental）、社会（Social）及びガバ
           ナンス（Governance）（ESG）への取組み
            本投資法人、本資産運用会社及びプロロジス・グループは、持続性のある社会の構築に貢
           献する良き企業市民であり続けられるよう、環境への取組み（Environmental）、社会貢献
           と企業としての責任（Social）及び企業倫理とガバナンス（Governance）（ESG）を３本の
           柱として、持続可能な企業活動を行っており、これは本投資法人の持続可能な成長に資する
           と考えています。具体的には、物流効率化に資する安全・快適な施設スペースをカスタマー
           に提供するとともに、Ａクラス物流施設の供給による我が国の物流機能の発展、環境負荷の
           軽減及び地域貢献を目指すことを通じて、様々なステークホルダーと共生し、本業で社会に
           貢献する企業活動を展開しています。
            (注)　上図は、本投資法人、本資産運用会社及びプロロジス・グループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本







               投資法人又は本資産運用会社に直接関係しないものも含まれています。
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            こうしたESGへの取組みの結果、本投資法人は、ESGに関連する複数の外部機関から高い評
           価を得ています。例えば、本投資法人は、GRESBリアルエステイト評価において、2015年か
           ら５年連続で最高位の「５               Star」の評価を取得するとともに、2019年の同評価においては
           上場物流不動産セクターにおける「Asia                      Sector    Leader」に選出されました。また、本投資
           法人は、本書の日付現在、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数                                      (注)  にもＡ格の格付で
           採用されています。
           (注)　　　MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数におけるESG格付の詳細については、参照有価証券報告書「第一部                                               ファン
               ド情報　第１      ファンドの状況　２        投資方針　(１)投資方針　①本投資法人の基本理念及び特徴」をご参照くださ
               い。以下同じです。
            (注)　「適格グリーンプロジェクト比率」とは、新規取得資産取得後の保有資産のうち、グリーンボンド原則の４つの柱に合








               致した本投資法人にも適用されるプロロジス・グループのグリーンボンド・フレームワークにおいて定められた適格ク
               ライテリアを満たす資産が本投資法人のポートフォリオに占める割合をいい、新規取得資産取得後における取得（予
               定）価格ベースで算出しています。「グリーンボンド」は、地球環境にとって明確な有益性をもつグリーンプロジェク
               トに充当される資金を、投資法人・株式会社・地方自治体等の発行体が調達するために発行する債券であり、原則とし
               て国際資本市場協会（ICMA）が定める「グリーンボンド原則（Green                           Bond  Principle）」に則って発行されます。「グ
               リーンボンド原則」とは、ICMAが事務局機能を担う民間団体であるグリーンボンド原則執行委員会（Green                                         Bond
               Principles     Executive    Committee）により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをいいます。
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            また、本投資法人及びプロロジス・グループは、ガバナンスへの取組みの一環として、プ
           ロロジス・グループからの本投資法人への出資（以下「セイムボート出資」といいます。）
           を通じて、投資主とプロロジス・グループの利益を共通化する努力を継続しています。すな
           わち、プロロジス・グループは、本投資法人の上場時（2013年２月14日）を含めて10回にわ
           たるエクイティ・ファイナンスにおいて、継続的にセイムボート出資を行っており、結果と
           して、本投資法人の発行済投資口数の約15％を継続的に保有し続けています。なお、プロロ
           ジス・グループは本募集においてもセイムボート出資を行う予定であり、新規取得資産取得
           後においても発行済投資口数の約15％保有を維持する見込みです                                   （注）   。
            更に、プロロジス・グループは、本投資法人の上場時より一貫して、本投資法人の投資口
           を長期保有する方針であることを表明しています。こうしたセイムボート出資は、本投資法
           人とプロロジス・グループとの不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にするこ
           とにつながるとともに、本投資法人の投資主価値の中長期的な向上に大きく資するものと、
           本投資法人は考えています。
            (注)　　本第三者割当による発行口数の全部について申込みがなされたと仮定した場合、全発行済投資口数は2,465,850口と







                なる予定であり、新規取得資産取得後のプロロジス・グループ保有割合は約15％になる予定です。
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        (３)　物流不動産マーケットの概況
          ①　物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性
            賃貸用の大型の先進的物流施設は、2014年以降供給増の傾向にあり、2016年以降は過去最
           高水準の新規供給が続き、2002年１月から2018年12月末日までに累計約24百万㎡が供給され
           ましたが、2019年９月末日現在における日本国内の全ての物流施設に対する先進的物流施設
           の割合はわずか4.8％に過ぎず、依然としてその希少性は高い状況にあります。
            (出所)　シービーアールイー株式会社







            (注１)　2019年９月末日時点。本投資法人及び本資産運用会社の依頼により、シービーアールイー株式会社が行った調査によ
               り算出した、全国における先進的物流施設の供給動向を示したものです。
            　　　　情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を受
               け、又は収集したものを対象としています。
            　　　　2019年、2020年及び2021年の供給面積は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した2019年９月末日
               現在における見込値及び予想値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があ
               ります。
            (注２)　本投資法人及び本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が行った調査により算出した、2012年３月
               末日現在及び2019年９月末日現在における全国に所在する自社所有分を含む全ての物流施設の総延床面積に対する先
               進的物流施設の延床面積が占める割合を記載しています。
               －　シービーアールイー株式会社は、上記調査にあたり、「2012年３月末日現在における全国に所在する自社所有分
                 を含む全ての倉庫の総延床面積」及び「2019年３月末日現在における全国に所在する自社所有分を含む全ての倉
                 庫の総延床面積」を、「固定資産の価格等の概要調書（総務省自治税務局固定資産税課）」及び「建築統計年報
                 （国土交通省総合政策局）」を用いてシービーアールイー株式会社にて推計し、算出しています。推計値である
                 ため、実際に全国に所在する自社所有分を含む全ての物流施設の総延床面積と一致しない可能性があります。
               －　情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を
                 受け、又は収集したものを対象としています。
               －　先進的物流施設のシェアの算出に当たっては、総延床面積の推計値については2012年３月末日現在及び2019年３
                 月末日現在のもの、先進的物流施設の延床面積については2012年３月末日現在及び2019年９月末日現在のもの
                 を、それぞれ用いています。
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          ②　既存倉庫の更新ニーズが顕在化
            また、先進的物流施設が我が国において不足している理由の一つに、我が国の物流施設
           （倉庫）の大半が、先進的物流施設という概念が登場する以前に開発されたものであること
           が挙げられると、本投資法人は考えています。例えば、1961年以降、1980年以前の旧耐震基
           準に基づいて着工された倉庫が累計で約177百万㎡建築されていますが、これらのうち現時
           点で建て替えられていないものは、耐震安全性等の面で現在の物流施設に期待されている水
           準に適合していない可能性が考えられます。1980年以前に着工された倉庫は旧耐震基準に基
           づいて建築された倉庫であり、また、高度な流通加工業務等に対応した物流施設は15～20年
           前までほとんど供給されていなかったことから、こうした既存倉庫をＡクラス物流施設のよ
           うな先進的物流施設に更新する強い需要が存在するものと、本投資法人は考えています。
            (出所)　国土交通省「建築着工統計」







            (注１)　上記は、倉庫として分類された建築物のうち、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造及び鉄骨造の建築物の
               床面積の合計値です。
            (注２)　「想定更新需要ライン」は、本投資法人及び本資産運用会社が、上記着工床面積の推移と全倉庫ストックの平均耐用
               年数が40年～50年程度であるとの仮定に基づき独自に算出した、年平均の想定更新需要の幅を示したイメージであ
               り、各年の実際の更新需要の量を保証するものではなく、また、各年の実際の更新需要の量とは異なる可能性があり
               ます。
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          ③　良好な需給バランスを背景に安定的に推移する物流不動産の賃貸市場
            先進的物流施設が我が国において不足していることを背景に、首都圏及び近畿圏                                            (注１)   に
           おける先進的物流施設の空室率は低い水準で推移しました。このような先進的物流不動産市
           場の堅調さは、近年、新たなデベロッパーの参入や開発案件の増加を喚起することとなり、
           特に2016年以降、首都圏及び近畿圏において先進的物流施設が集中的に供給され、一部の地
           域では先進的物流施設の空室率が一時的に上昇しました。しかしながら、電子商取引（以下
           「Ｅコマース」ということがあります。）及びサードパーティー・ロジスティクス(3PL)                                                (注
           ２)  関連をはじめとした需要は従来以上に旺盛であることが明らかになっており、全般的な需
           給バランスは堅調に推移しているものと、本投資法人は考えています。
            首都圏における大型マルチテナント型物流施設の2019年の第３四半期における全体の空室
           率は2.4％、竣工後１年以上を経過した物件の空室率は0.5％と安定的に推移しています。
           2019年の首都圏における大型マルチテナント型物流施設の供給は過去最高水準となる見通し
           であるものの、新規開発物件のテナント内定率が従来に増して高いことから、引き続き堅調
           な需要に吸収されていくものと、本投資法人は考えています。近畿圏においては2017年に湾
           岸部を中心に集中的な供給があり、空室率は一時的に20％を超えましたが、旺盛な需要を背
           景として空室は徐々に消化されてきており、2019年の第３四半期における空室率は5.6％ま
           で低下し、顕著な回復傾向にあります。
            このように空室率が低水準で安定することにより、Ａクラス物流施設への投資を通じて、
           安定した賃料と収益の成長を達成できる可能性が高いと、本投資法人は考えています。
           (注１)　「首都圏」は、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を中心とする地域、「近畿圏」は、大阪府、兵庫県及び京都府を
              中心とする地域を示します。以下同じです。
           (注２)　「サードパーティー・ロジスティクス（3PL）」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部
              を、物流会社など外部の企業に委託することで実現するものをいいます。
            (出所)　シービーアールイー株式会社






            (注１)　本投資法人及び本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が行った調査により算出した、首都圏及び

               近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の新規供給面積及び新規需要面積並びに空室率の推移を示したもので
               す。不動産投資会社等が保有する賃貸物流施設（マルチテナント型）のうち、延床面積10,000坪以上を調査対象とし
               ています。
            (注２)　新規供給面積は、各年１～12月の間に竣工又は賃貸の用に供された大型マルチテナント型物流施設の貸室面積の合計
               です。
            (注３)　2019年、2020年及び2021年の新規供給面積の数値は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した2019
               年９月末日現在における予想値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があ
               ります。
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          ④　消費構造の変化が生み出す新規需要
            上記のとおり、Ａクラス物流施設を含む先進的物流施設への旺盛な需要が見られますが、
           その背景には、Ｅコマース市場の成長やコンビニエンスストアやドラッグストアをはじめと
           する小型店舗の市場規模拡大等が要因として存在すると、本投資法人は考えています。
            近年、消費者向けＥコマースの市場規模は継続的に拡大しています。経済産業省「電子商
           取引実態調査」によると、消費者向けＥコマースの市場規模（売上高）は、2018年には17兆
           円を超えており、2010年の同規模７兆7,880億円と比べると、８年間で２倍以上に拡大して
           おり、同期間における2010年からの年成長率は、平均して10％程度です。更に、同調査と米
           国の公的機関の開示情報によると、我が国のＥコマースの2018年現在の小売業における普及
           率は米国のそれと比べて依然として低い水準に留まっていることから、我が国のＥコマース
           市場には米国に比べて今後長期的に更に大きく成長する潜在性があると、本投資法人は考え
           ています。同時に、Ｅコマースにおいては、エンドユーザーへの商品配送をより迅速化する
           ことが重要となってきています。
            また、我が国の国内小売市場においては、コンビニエンスストアやドラッグストアをはじ
           めとする小型店舗の市場規模も拡大しています。経済産業省「商業動態統計」及び株式会社
           矢野経済研究所「専門店チェーン市場白書」によると、2008年のコンビニエンスストア及び
           ドラッグストアの店舗数がそれぞれ40,745店及び15,625店であったのに対し、2018年におい
           ては、それぞれ56,574店及び20,228店に増加しています。こうした小型店舗においては少量
           かつ多品種の商品在庫を頻繁に配送することが求められています。
            こうしたＥコマース市場及び小型店舗市場の拡大と流通の迅速化のニーズの増大により、
           多品種の商品在庫を効率的に保管しながら物品を迅速に仕分けし、それらを短時間かつ多頻
           度に流通させる機能を提供することができるＡクラス物流施設に対するニーズが著しく高
           まっているものと、本投資法人は考えています。
            (出所)　経済産業省「電子商取引実態調査」及びU.S.                     Census   Bureau（米国）の公表データ並びに経済産業省「商業動態統




               計」及び株式会社矢野経済研究所「専門店チェーン市場白書」を基に本資産運用会社において作成
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            こうした消費構造の変化を背景として、物流施設における賃貸借契約の平均契約面積は
           2013年から2017年までの期間において5,209坪であったのに対し、2018年から2019年までの
           期間においては、同面積が8,182坪と大型化してきています。こうした変化から、物流施設
           に対するニーズが規模の大きい先進的物流施設に集約されていることが読み取れると、本投
           資法人は考えています。
            このような大型の先進的物流施設に対する需要の拡大が、新規に開発される物流施設に対
           する需要を加速させていると、本投資法人は考えています。例えば、首都圏における大型の
           物流施設の新規開発物件に関するテナントの内定率が、2016年末時点における2017年完成予
           定物件については12.1％であったのに対し、2017年末時点における2018年完成予定物件につ
           いては33.1％、2018年末時点及び2019年11月末時点における2019年完成予定物件については
           それぞれ47.3％及び91.7％と向上しており、大型の物流施設の新規開発物件をテナントが先
           行して確保する動きが広まっていると、本投資法人は考えています。
            (出所)　シービーアールイー株式会社及び株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所




            (注１)　シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した、2018年５月末日現在における、2013年から2017年及び
               2018年から2019年の各期間に竣工した、又は竣工する予定の全国の大型マルチテナント型施設の平均契約面積（2018
               年５月末日現在において入居又は賃貸借契約が締結されている賃貸面積の合計を賃貸借契約数で除した数値）を記載
               しています。
            　　　　不動産投資会社及び不動産開発会社等が開発した、床荷重1.5トン/㎡以上、天井高5.5m以上、延床面積10,000坪以上
               の賃貸用物流施設を対象としています。物流会社等が保有する自社物流施設及び賃貸物流施設は含みません。
            　　　　情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を受
               け、又は収集したものを対象としています。
            (注２)　本投資法人及び本資産運用会社の依頼により、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が行った調査によ
               り算出した、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県に所在する賃貸用物流施設の内定率を示したものです。
               内定率は、表示年に竣工する予定の対象賃貸用物流施設の総延床面積に対する表示年の前年末日時点における当該物
               件に係る賃貸借契約（予約契約を含みます。）が締結された総賃貸面積の占める割合を表しています。ただし、2019
               年11月末日時点における内定率は、2019年に竣工した、又は竣工する予定の対象賃貸用物流施設の総延床面積に対す
               る2019年11月末日時点における当該物件に係る賃貸借契約（予約契約を含みます。）が締結された総賃貸面積の占め
               る割合を表しています。
            　　　　延床面積5,000坪以上の賃貸用物流施設（マルチテナント型及びビルド・トゥ・スーツ型を含みます。）を対象とし
               ています。物流会社等が保有する自社物流施設は含みません。
            　　　　賃貸借契約の締結状況については、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が、各不動産開発会社への都
               度のヒアリング、仲介業者から情報提供を受ける等して情報を収集しています。
            　　　　竣工予定については、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が、各種メディア情報並びに各不動産開発
               会社のホームページ及びリーシング資料等により情報を収集していますが、実際の竣工時期とは異なる可能性があり
               ます。
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          ⑤　労働力不足改善に向けた労働環境の改善
            近年深刻さを増している我が国の物流業界の労働力不足問題も、荷主・テナントの先進的
           大型物流施設への集約・移転の動きを後押ししているものと、本投資法人は考えています。
            厚生労働省「労働経済動向調査」及び「毎月勤労統計」によれば、2009年以降、我が国の
           物流業界における労働者数の不足感が継続しており、また、それに伴い、物流業界における
           人件費も2009年以降継続して上昇しています。
            従って、今後の我が国の物流業界においては、労働力を確保するための労働環境の改善の
           重要性が一層高まっていくものと、本投資法人は考えています。
            (出所)　厚生労働省「労働経済動向調査」及び「毎月勤労統計」(注４)を基に本資産運用会社において作成




            (注１)　「労働者過不足判断D.I.」とは、不足と回答した事業所の割合から過剰と回答した事業所の割合を差し引いた値をい
               います。
            (注２)　2004年２月から2019年８月までの労働経済動向調査に基づき、常用労働者を対象にした調査産業計及び運輸業・郵送
               業（日本標準産業分類が改定されたことに伴う分類変更前の調査である2008年11月調査以前については運輸業）につ
               いての労働者過不足判断D.I.の数値の推移を記載しています。
            　　　　なお、「常用労働者」とは、次のいずれかに該当する労働者をいいます。
               ・期間を定めずに雇われている者
               ・１か月以上の期間を定めて雇われている者（2017年11月調査までは、１か月を超える期間を定めて雇われている
                者）
               ・（2017年11月調査までは）日々又は１か月以内の期間を定めて雇われている者で、前２か月それぞれ18日以上雇わ
                れた者
            　　　　なお、労働経済動向調査では、2015年２月調査から会社以外の法人（信用金庫、一般財団法人、病院等）も調査対象
               としたため、2014年11月調査以前の結果と2015年２月調査以降の結果とでは、調査の前提となる調査対象が異なる可
               能性があります。
            (注３)　2009年１月から2018年12月までの毎月勤労統計調査に基づき、日本標準産業分類に基づく運輸業・郵便業（2009年に
               ついては運輸業）に属する常用労働者５人以上の事業所における常用労働者の各月の１人平均現金給与総額（きまっ
               て支給する給与と特別に支払われた給与の合計額をいいます。以下同じです。）を年毎に単純平均した金額の推移を
               記載しています。
            　　　　なお、「常用労働者」とは、次のいずれかに該当する労働者をいいます。
               ・期間を定めずに雇われている者
               ・１か月以上の期間を定めて雇われている者（2017年12月分調査までは、１か月を超える期間を定めて雇われている
                者）
               ・（2017年12月分調査までは）日々又は１か月以内の期間を定めて雇われている者で、前２か月それぞれ18日以上雇
                われた者
            (注４)　厚生労働省は、2019年１月11日付で、毎月勤労統計に関して、(i)調査計画及び公表資料で東京都における「500人以
               上規模の事業所」を全数調査することとしていたところを抽出調査としていたこと、及び(ii)抽出調査をしていたに
               もかかわらず統計的処理を行う際に必要となる復元を行っていない期間があり、その結果、2004年から2017年までの
               調査分のきまって支給する給与等の金額が、低めになっているという影響があったこと、並びに(iii)毎月勤労統計
               調査に係る関係職員への聴取等を引き続き行う等、事実関係を確認するため引き続き調査を行うこと等を公表し、あ
               わせて、2012年から2018年10月までにおけるきまって支給する給与の再集計値を公表しています。また、当該再集計
               値について、厚生労働省は、本来の全数調査という方法に基づくものではないものの、実際の調査において採用した
               抽出率に基づいて復元しているので、統計処理的にはより有効な母集団推計によるものである旨を公表しています。
               そのため、本資産運用会社においては、平均現金給与総額の算出に当たり、きまって支給する給与について再集計値
               が公表されているものについては、再集計値を用いて平均現金給与総額を算出しています。
            　　　　もっとも、毎月勤労統計についての厚生労働省の調査は、本書の日付現在完了した旨が公表されていないため、今後
               更なる問題が明らかになり、統計の結果及び再集計値のいずれか又は双方が訂正、修正又は撤回等される可能性があ
               ります。また、それらの結果、実際の日本標準産業分類に基づく運輸業・郵便業（2009年については運輸業）に属す
               る常用労働者５人以上の事業所における常用労働者の各月の１人平均現金給与総額を年毎に単純平均した金額の推移
               が、上記とは異なる可能性もあります。
            また、我が国の物流業界においては、労働力不足に起因するこれらの問題に対処するた

           め、物流施設運営の効率化を目指した集約・統合や、労働環境として優れるアメニティ等を
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           備えた施設への移転が加速し、このようなニーズに応えることのできる先進的物流施設への
           需要が更に高まっていると、本投資法人は考えています。
            (注)　　プロロジス・グループが開発した全ての物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。




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            同時に、物流産業における省人化に向けた自動化技術の導入も重要となってきています。
           すなわち、物流事業における労働力不足を補うと同時に革新的な業務の効率化を推進するた
           め、最先端の情報技術やロボット技術等の導入が今後加速していくものと、本投資法人は考
           えています。一般的に、先進的物流施設は広大な倉庫床面積や高度な施設の機能、及びテナ
           ントの床面積拡張の要請に応え得る柔軟性等、自動化技術・ロボット技術導入に適合した性
           能を備えており、従って先進的物流施設の需要は、自動化技術の導入と進展により更に高
           まっていくものと、本投資法人は考えています。
            プロロジス・グループは、こうした時代の先端の潮流を捉え、カスタマーの期待に応えら
           れる性能を有した先進的物流施設の開発を行っており、本投資法人が保有する物流施設も、
           こうした性能を備えています。また、プロロジス・グループは、カスタマーや入居を検討し
           ている企業を対象に、業務改善や物流拠点の立ち上げをサポートする物流ソリューション
           サービスの提供を行うコンサルティングチームを設置しており、その一環として、AI（人工
           知能）やIoT（多数のものをインターネットに接続し情報交換と制御を行うこと）をはじめ
           とする最先端の自動化技術・ロボット技術の導入をサポートする取組みを行っています。こ
           のような取組みは、本投資法人の保有する物流施設の優位性を運営面から高めることによっ
           て、本投資法人の収益の安定性の向上に寄与していると、本投資法人は考えています。
            (注)　　プロロジス・グループが開発した全ての物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。









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            なお、プロロジス・グループは、自社の事業活動の内容や特徴を表現する標語としてグ
           ローバルでは“Ahead            of  what's    next”、国内では「未来、その先へ」を選定しています。
           これは、プロロジス・グループが常に先進性を持って新たなサービスや価値をカスタマーに
           提供し続けることを目指すことについて、端的に説明するために定めたものです。
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        ２　投資対象
        (１)　新規取得資産の一覧
            本投資法人は、本募集の対象とする新投資口の発行、本借入れによる資金調達及び手元資
           金により、以下に記載の不動産信託受益権（新規取得資産）を取得します。新規取得資産の
           取得予定価格の合計は59,300百万円（消費税等相当額及び取得に要する諸費用は含みませ
           ん。）です。また、本投資法人は、新規取得資産について、本書の日付現在、以下に記載の
           取得予定年月日付で信託譲渡する各不動産の現所有者又は不動産信託受益権の現受益者（以
           下「売主」ということがあります。）との間で信託受益権譲渡契約書（以下「売買契約書」
           ということがあります。）を締結しています。
            なお、新規取得資産の売主は、いずれも本資産運用会社の利害関係者に該当することか
           ら、本資産運用会社は、利害関係人等取引規程に基づく自主ルールに則り、審議・決議を経
           ています。利害関係人等取引規程に基づく自主ルールについては、参照有価証券報告書「第
           二部投資法人の詳細情報　第３                  管理及び運営　２          利害関係人との取引制限　(２)利害関係
           人等取引規程」をご参照ください。
            新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、後記「(３)新規取得資産取
           得後の本投資法人のポートフォリオの概要」をご参照ください。
                                                         NOI

            物件                       取得予定              取得予定
        物件                                                利回り
            タイプ                        年月日               価格
                   物件名称          所在地                売主
        番号                                                （％）
            (注１)                        (注２)             （百万円）
                                                        (注３)
                プロロジスパーク
                           千葉県                白馬特定
        M-32                                           31,000       4.5
           マルチ型                       2020年２月５日
                千葉１
                           千葉市                目的会社
                MFLPプロロジス           埼玉県                乗鞍特定
        M-33                                           14,800       4.4
           マルチ型                       2020年２月５日
                パーク川越           川越市                目的会社
                プロロジスパーク
                           茨城県                筑波特定
        B-18                                           13,500       4.7
            BTS型                      2020年２月５日
                つくば１-Ｂ
                           つくば市                目的会社
                                                   59,300       4.5
                          合計／平均
           (注１)　「物件タイプ」は、参照有価証券報告書「第一部                       ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投資方針　(１)投資方針　
              ②プロロジス・グループの概要　(ハ)プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」及び「第一部                                            ファン
              ド情報　第１      ファンドの状況　２        投資方針　(１)投資方針　③ポートフォリオ構築方針　(イ)ポートフォリオ構築方
              針の基本的考え方及び投資基準　b.物件タイプ」記載の分類に従い、「マルチテナント型物流施設」に該当する物件に
              は「マルチ型」と、「ビルド・トゥ・スーツ型物流施設」に該当する物件には「BTS型」と、それぞれ記載しています。
           (注２)　「取得予定年月日」は、売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
           (注３)　「NOI利回り」の合計／平均欄には、各新規取得資産のNOI利回りを、取得予定価格で加重平均した全新規取得資産のNOI
              利回りの平均値を記載しています。
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        (２)　第８回公募増資時取得資産及び新規取得資産の個別信託不動産の概要
            第８回公募増資時取得資産及び新規取得資産の個別の概要は、以下のとおりです。
            なお、特段の記載がない限り、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」、「賃貸借の
           概要」、「鑑定評価書の概要」、「本物件の特性」及び「過年度の収支状況」の各欄の記載
           については、以下のとおりであり、2019年11月末日現在の情報に基づいて記載しています。
           ①　「特定資産の概要」欄の記載について

             ・「所在地」は、上段に住居表示又はテナント、プロパティ・マネジメント会社等が一
              般的に利用している住所を記載し、下段に登記簿上の建物所在地（複数ある場合には
              そのうちの一所在地）を記載しています。
             ・「取得年月日」及び「取得予定年月日」は、売買契約書に記載された取得（予定）年
              月日を記載しています。
             ・「取得価格」及び「取得予定価格」は、売買契約書に記載された第８回公募増資時取
              得資産及び新規取得資産の譲渡価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。な
              お、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
             ・「信託受益権の概要」の「信託設定日」は、信託契約所定の信託の設定日を記載して
              います。
             ・「信託受益権の概要」の「信託受託者」は、第８回公募増資時取得資産及び新規取得
              資産について、信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載しています。
             ・「信託受益権の概要」の「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日又
              は本投資法人の取得に伴い変更される予定の信託期間の満了日を記載しています。
             ・「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも信託受託者が保有する権利の種類
              を記載しています。
             ・「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「竣工日」、「種類」及び
              「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場
              合があります。また、「建物」の「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積
              の合計について、「建物」の「竣工日」、「種類」及び「構造・階数」は、附属建物
              を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
             ・「土地」の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含
              みます。）（以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地
              域の種類又は都市計画法第７条に掲げる都市区域区分の種類を記載しています。
             ・「土地」の「建ぺい率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上
              限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物
              であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実
              際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
             ・「土地」の「容積率」は、容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容
              積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は
              減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
             ・「土地」の「土壌調査会社」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき
              土壌汚染調査を行った調査業者を記載しています。
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             ・「建物状況評価の概要」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株
              式会社アースアプレイザル又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により
              行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書（建物状況調査報告
              書）の概要を記載しています。これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者
              の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
              なお、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書の調
              査年月日を記載しています。
             ・「建物」の「PML値」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株式
              会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により行われた地震リ
              スク分析の結果作成された評価結果に係る報告書（地震リスク評価（詳細）報告書）
              の概要を記載しています。これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判
              断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。な
              お、本書の日付現在、本投資法人の取得済資産について地震保険は付保しておらず、
              取得済資産及び新規取得資産について地震保険を付保する予定はありません。
              なお、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社による2019
              年７月23日付地震リスク評価（ポートフォリオ）報告書に基づいて、取得済資産の合
              計46物件の集合体に対して個別物件と同様に求めたPML値は1.1％、2019年11月18日付
              地震リスク評価（ポートフォリオ）報告書に基づいて、取得済資産及び新規取得資産
              の合計49物件の集合体に対して個別物件と同様に求めたPML値は1.2％です。なお、49
              物件の集合体に対して求めたPML値は、MFLPプロロジスパーク川越の準共有持分
              （50％）を考慮して算出されています。
             ・「建物」の「物件タイプ」は、参照有価証券報告書「第一部                                    ファンド情報　第１
              ファンドの状況　２            投資方針　(１)投資方針　②プロロジス・グループの概要　
              (ハ)プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」及び「第一部                                            ファ
              ンド情報　第１         ファンドの状況　２            投資方針　(１)投資方針　③ポートフォリオ構
              築方針　(イ)ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準　b.物件タイプ」
              記載の分類に従い、「マルチテナント型物流施設」に該当する物件には「マルチ型」
              と、「ビルド・トゥ・スーツ型物流施設」に該当する物件には「BTS型」と、それぞ
              れ記載しています。
             ・「建物」の「環境評価」は、CASBEE（建築環境総合性能評価システム（Comprehen
              sive   Assessment       System    for  Built    Environment       Efficiency））認証の評価、BELS
              （建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing                               Energy-efficiency           Label
              ing  System））の評価及びDBJ               Green    Building認証の評価を取得したものについて
              は、その評価結果を記載しています。
              また、CASBEEに基づき各自治体において実施されている建築環境総合性能評価制度に
              基づき、各自治体へ届出を行い公表を受けているものについては、その公表結果を記
              載しています。
              CASBEE、BELS及びDBJ            Green    Building認証の評価結果の内容は、一定時点における一
              定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及
              び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。
             ・「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託してい
              る又は委託する予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
             ・「マスターリース会社」は、マスターリース契約を締結している又は締結する予定の
              会社を記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との
              間でマスターリース契約が締結される場合であっても、既存のエンドテナントがマス
              ターリース契約の締結に伴う賃貸人の異動を承諾しないときは、当該エンドテナント
              と本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになります。
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             ・「マスターリース種別」は、マスターリース会社との間のマスターリース契約の内容
              に応じ、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパスス
              ルー型マスターリースについては「パススルー型」と、エンドテナントからの賃料等
              の 変動にかかわらず一定の賃料を受け取る形式のサブリース型マスターリースについ
              ては「サブリース型」と、それぞれ記載しています。なお、新規取得資産について締
              結されているマスターリース契約は、いずれも「パススルー型」です。
             ・「特記事項」は、本書の日付現在において第８回公募増資時取得資産及び新規取得資
              産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、第８回公募増資時取得資産及
              び新規取得資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる
              事項に関して記載しています。
           ②　「賃貸借の概要」欄の記載について

             ・「賃貸借の概要」は、新規取得資産について賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率が
              上位の２テナント（パススルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、
              エンドテナント）（ただし、賃貸借期間が１年未満の賃貸借契約を締結しているテナ
              ント及びエンドテナントを除きます。）及び当該テナントとの賃貸借契約に関する事
              項を、締結されている各賃貸借契約（ただし、パススルー型のマスターリース契約が
              締結されている場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されて
              いる各転貸借契約。以下同じです。）の内容に基づいて記載しています。
             ・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査に基づく業種の区分に従った賃借人の
              業種を記載しています。
             ・「賃貸面積」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積を記載しています。なお、当該賃
              貸面積には、2019年11月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規
              定された賃貸面積の数値を含んでいます。
             ・「比率」は、新規取得資産の賃貸可能面積（各信託不動産に関する賃貸借契約及び賃
              貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面等に
              基づく面積の合計をいいます。）に対する賃貸面積の比率を、小数第２位を四捨五入
              して記載しています。
             ・「契約期間」は、賃貸借契約に規定された契約期間を記載しています。当該契約期間
              は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、本投資法人
              の取得時点における賃貸借残存期間とは異なります。なお、各新規取得資産のテナン
              トの平均賃貸借残存期間については、後記「(３)新規取得資産取得後の本投資法人の
              ポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概
              要　b.不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」をご参
              照ください。
             ・「賃貸借形態」、「契約更改・改定」及び「中途解約」は、賃貸借契約の規定に基づ
              いて記載しています。
             ・「賃料改定」は、賃貸借契約の賃料の改定に関する定めのうち、主要なものを記載し
              ています。
             ・「取扱い荷物」は、テナントの取扱い荷物を、売主又はプロパティ・マネジメント会
              社から提供を受けた情報に基づいて記載しています。
             ・「その他事項」は、テナント又は賃貸借契約に関して重要と考えられる事項に関し
              て、賃貸借契約の規定等に基づいて記載しています。
           ③　「鑑定評価書の概要」欄の記載について

             ・「鑑定評価書の概要」は、新規取得資産について、本投資法人及び本資産運用会社
              が、JLL森井鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し作
              成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該鑑定評価書は、一定時点
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              における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当
              該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、JLL森井鑑定
              株 式会社及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間
              には、特別の利害関係はありません。
           ④　「本物件の特性」欄の記載について

             ・「本物件の特性」は、新規取得資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、
              シービーアールイー株式会社に、不動産の市況調査を委託し作成された物流施設市況
              調査に係る報告書の記載に基づき、また、一部においては本資産運用会社が入手した
              その他の資料又は見解に基づいて記載しています。当該調査及び分析は、一定時点に
              おける調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものでは
              ありません。
           ⑤　「過年度の収支状況」欄の記載について

             ・「過年度の収支状況」における金額は、本投資法人が新規取得資産の現所有者又は現
              受益者から提供を受けた金額に基づいて記載しています。記載金額は、原則として発
              生主義により計上されています。
             ・「賃貸事業収入」は、単位未満を切り捨てて記載しており、賃料、共益費のほか、駐
              車場収入、水道光熱費収入等が含まれています。
             ・「賃貸事業費用」は、単位未満を切り捨てて記載しており、物件管理委託費、プロパ
              ティ・マネジメント報酬、修繕費、公租公課、信託報酬、水道光熱費、保険料等が含
              まれています。ただし、プロパティ・マネジメント報酬等の水準は、新規取得資産の
              現所有者又は現受益者が支払っていたもので、本投資法人が支払うプロパティ・マネ
              ジメント報酬等とは一致しません。
             ・「NOI」は、賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した金額を記載しています。減価
              償却費は、賃貸事業費用には含まれていません。
             ・「期末稼働率」は、対象期間の期末日時点の稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積
              が占める割合）について、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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     第８回公募増資時取得資産
           M-30
     物件番号          物件名     プロロジスパーク東松山
                             特定資産の概要
                    埼玉県東松山市仲田町２番
     所在地
                    埼玉県東松山市仲田町２番地
                                               東京海上日動リスク
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者
                                               コンサルティング株式会社
     取得年月日              2019年６月６日                    調査年月日       2019年３月４日
                                  建物状況
     取得価格              12,600百万円
                                       緊急・早期
                                  評価の
                                               －
                                       修繕更新費用
           信託設定日         2015年11月２日              概要
     信託受益
           信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                                               258,664千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                               （21,555千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         取得日の20年後の応当日
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    31,170.84㎡                           61,885.92㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         工業地域                    竣工日       2018年１月15日
                    60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     土地                             建物
           容積率         200％
                                       構造・階数       鉄骨造４階建
                                       物件タイプ       マルチ型
                                       PML値       3.0％
                    東京海上日動リスク                           CASBEE新築Ａランク
           土壌調査会社                            環境評価
                                               BELS★★★★★
                    コンサルティング株式会社
     プロパティ・マネジメント
                    株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
     該当事項はありません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           M-31
     物件番号          物件名     プロロジスパーク京田辺
                             特定資産の概要
                    京都府京田辺市松井宮田１番
     所在地
                    京都府京田辺市松井宮田１番地
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者       株式会社アースアプレイザル
     取得年月日              2019年６月６日                    調査年月日       2019年３月１日
                                  建物状況
     取得価格              35,800百万円
                                       緊急・早期
                                               －
                                  評価の
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                               447,022千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                               （37,252千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         2039年６月30日
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    70,310.07㎡                           139,520.72㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         準工業地域                    竣工日       2018年10月17日
                    60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     土地                             建物
           容積率         200％
                                       構造・階数       鉄筋コンクリート造６階建
                                       物件タイプ       マルチ型
                                               3.2％
                                       PML値
                                               CASBEE新築Ｓランク
                    株式会社
           土壌調査会社                            環境評価
                                               BELS★★★★★
                    アースアプレイザル
     プロパティ・マネジメント
                    株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
     該当事項はありません。
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           B-16         プロロジスパーク仙台泉２
     物件番号          物件名
                             特定資産の概要
                    宮城県仙台市泉区明通三丁目３番１
     所在地
                    宮城県仙台市泉区明通三丁目３番地１
                                               東京海上日動リスク
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者
                                               コンサルティング株式会社
     取得年月日              2019年６月６日                    調査年月日       2019年３月７日
                                  建物状況
     取得価格              9,250百万円
                                       緊急・早期
                                  評価の
                                               －
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益
           信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                                               118,603千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                               （9,884千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         取得日の20年後の応当日
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    64,813.11㎡                           36,589.70㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         工業専用地域                    竣工日       2018年９月３日
                    60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
           容積率         200％                           鉄筋コンクリート・鉄骨造
     土地                             建物
                                       構造・階数
                                               ４階建
                                       物件タイプ       BTS型
                                       PML値       1.0％
                    東京海上日動リスク
                                               BELS★★★
           土壌調査会社                            環境評価
                    コンサルティング株式会社
     プロパティ・マネジメント
                    株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
     該当事項はありません。
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           B-17         プロロジスパーク神戸４
     物件番号          物件名
                             特定資産の概要
                    兵庫県神戸市西区見津が丘七丁目６番１
     所在地
                    兵庫県神戸市西区見津が丘七丁目６番地１
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者       株式会社アースアプレイザル
     取得年月日              2019年10月１日                    調査年月日       2019年６月20日
                                  建物状況
     取得価格              5,020百万円
                                       緊急・早期
                                               －
                                  評価の
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                               76,085千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                               （6,340千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         2039年10月31日
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    13,020.82㎡                           24,137.60㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         工業専用地域                    竣工日       2019年５月22日
                    60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     土地                             建物
           容積率         200％                    構造・階数       鉄骨造４階建
                                       物件タイプ       BTS型
                                               1.5％
                                       PML値
                                               CASBEE神戸Ａランク
                    株式会社
           土壌調査会社                            環境評価
                                               BELS★★★★★
                    アースアプレイザル
     プロパティ・マネジメント
                    株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
     前所有者は、神戸市との間で、対象土地又は対象土地上に建設した施設等の建物に係る所有権、地上権、使用貸借によ
     る権利若しくは賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利並びに抵当権、質権、その他の担保権を設定又は移転
     する場合には、2026年９月30日までの間は予め神戸市の書面による承諾を得なければならないことを合意しており、信
     託受託者及び本投資法人は当該合意を承継しています。
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     新規取得資産
           M-32         プロロジスパーク千葉１
     物件番号          物件名
                             特定資産の概要
                    千葉県千葉市稲毛区六方町210番27
     所在地
                    千葉県千葉市稲毛区六方町210番地27
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者       株式会社アースアプレイザル
     取得予定年月日              2020年２月５日                    調査年月日       2019年10月10日
                                  建物状況
     取得予定価格              31,000百万円
                                       緊急・早期
                                               －
                                  評価の
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益
           信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社                           367,824千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                               （30,652千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         取得日の20年後の応当日
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    66,117.49㎡                           138,547.18㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         工業地域                    竣工日       2019年９月20日
                    60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
           容積率         200％                           鉄骨・鉄筋コンクリート造
     土地                             建物
                                       構造・階数
                                               ５階建
                                       物件タイプ       マルチ型
                                       PML値       2.3％
                    株式会社
           土壌調査会社                            環境評価       －
                    アースアプレイザル
     プロパティ・マネジメント
                    株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
     ・本物件は、隣接地に開発中であるプロロジスパーク千葉２と一体的な利用がなされることが企図されている物件で
      す。そのため、本投資法人は、隣地の所有者でありプロロジスパーク千葉２の開発者でもある売主との間で、本物件
      を取得するに当たり、相互の敷地の通路の共同利用や設備等の共用等について合意するとともに、本物件及び隣接地
      の各一部に相互に通行等を目的とする地役権を設定すること等について合意しています。
     ・対象土地の一部において、土壌汚染（セレン、鉛、砒素、ふっ素及びほう素の指定基準値超過）が確認されており、
      土壌汚染対策法第11条第１項に定める形質変更時要届出区域に指定されています。また、この区域内には埋設ロック
      ウールの残存も確認されています。本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌
      汚染リスク調査を委託しており、「対象地の一部（西側）には土壌汚染が存在し、その部分は土壌汚染対策法に基づ
      く形質変更時要届出区域に指定されているものの適切に管理されている。また、対象地の大部分が建物、その他の部
      分はアスファルト、コンクリート、タイル、植栽により被覆されていることから、土地利用に支障が生じることや、
      利用者の健康への影響が生じる可能性は少ないと考えられる。」                              旨の意見を得ています。
                                  54/110









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                              賃貸借の概要
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
                   計量・理化学・
                               51,960.72㎡           40.9％
      アズワン株式会社                                                10年
                  光学機械器具等卸売
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定める
     借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：産業機器
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
        株式会社
                               13,132.42㎡           10.3％
                 陶磁器・ガラス器小売業                                     10年
       レプレゼント
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議の上、合意に至った場合は、賃貸借開
     始日から５年経過した日を変更日として賃料の額を変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定め
     る借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：日用雑貨
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
                             鑑定評価書の概要

                            プロロジスパーク千葉１
      物件名
      鑑定機関                       一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                       31,000百万円
      価格時点                       2019年11月30日
      直接還元法による収益価格                       31,100百万円
                            4.4％
               還元利回り
      DCF法による収益価格                       30,900百万円
                            4.1％
               割引率
                            4.5％
               最終還元利回り
      原価法による積算価格                       30,500百万円
                            38.9％
               土地割合
                            61.1％
               建物割合
                                  55/110







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                              本物件の特性
      ■立地
      本物件は、東京都心から40km圏、成田空港と羽田空港のほぼ中間点に位置しており、千葉港を擁する千葉湾岸エリア
      からも約６kmという立地優位性を有しています。東関東自動車道「千葉北IC」（約３km）と京葉道路「穴川IC」（約
      ４km）の２つのインターチェンジを利用することができ、都心部をはじめ首都圏東部へのアクセスに優れた立地にあ
      ります。また、隣接する国道16号を利用することによって埼玉方面も管轄することができ、広域配送拠点として活用
      することができます。周辺環境としては、本物件周辺には工場や物流施設が集積しており、円滑な物流業務が行える
      良好な環境にあると言えます。労働力の確保については、対象不動産が立地する千葉市内を中心に人口集積地が形成
      されており、複数のJR駅（稲毛駅・西千葉駅・四街道駅）から充実したバス路線網が構築されているため、円滑に雇
      用を確保できるエリアとなっています。加えて、JR・千葉都市モノレール「都賀」駅と本物件を結ぶ専用シャトルバ
      スが運行される計画となっており、周辺住宅街からの通勤利便性が一段と高まることになっています。
      ■建物特性
      本物件は、５階建て延床面積138,547㎡のマルチテナント型施設で、施設の基本仕様は、有効天井高が5.5m、床荷重
      が1.5t/㎡（１階は2.0t/㎡）、柱スパンが11m×11mと汎用性の高い仕様となっています。また、ワンフロアの区画面
      積は最大約7,000坪、最小賃貸区画も約1,300坪に分割可能であることから、多様なテナントニーズに応じることがで
      きます。ダブルランプウェイを有し、各階のトラックバースに45フィートコンテナセミトレーラーや21mフルトレー
      ラーがアクセス可能となっており、中央車路を挟んで倉庫区画が配置されているため、配送効率性が高い施設となっ
      ています。
      また環境負荷の低減や省エネルギー対策として、プロロジス・グループがアイキュージャパン株式会社と共同開発し
      た高天井用センサー付きLED照明及び制御システムが採用されています。更には、台風対策として、屋根や軒樋はこ
      れまでの基準以上の強い風圧に耐えられる仕様となっているほか、入居テナントのBCP（事業継続計画）の観点か
      ら、緊急地震速報、衛星電話、井戸水浄化システム、備蓄型組立仮設トイレ、非常用発電機、ポータブル発電機で電
      動シャッターの開閉を可能にする電源切替盤を内蔵した電動シャッター等が装備されています。このほか、快適な就
      業環境を実現するため、厨房付きカフェテリアで労働者の食事をサポートしているほか、今後、無人レジを導入した
      24時間営業のコンビニエンスストアが入居することで、労働者の利便性向上が図られる計画となっています。
                             過年度の収支状況

                            自）2018年７月１日                   自）2019年１月１日
      対象期間
                            至）2018年12月31日                   至）2019年６月30日
      賃貸事業収入　(①)                                －(注)                   －(注)
      賃貸事業費用　(②)                                －(注)                   －(注)
      NOI　(①－②)                                －(注)                   －(注)
                                      －(注)                   －(注)
      期末稼働率
     （注）本物件は、2019年９月20日に竣工したため、該当事項はありません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           M-33
     物件番号          物件名     MFLPプロロジスパーク川越
                             特定資産の概要
                    埼玉県川越市南台一丁目９番３
     所在地
                    埼玉県川越市南台一丁目９番地３
                    不動産信託受益権
                                               東京海上日動リスクコンサル
     特定資産の種類                                  調査業者
                    （準共有持分50％）
                                               ティング株式会社
     取得予定年月日              2020年２月５日                    調査年月日       2019年10月16日
                                  建物状況
     取得予定価格              14,800百万円
                                       緊急・早期
                                  評価の
                                               －
                                       修繕更新費用
           信託設定日         2017年１月27日              概要
     信託受益
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社                           242,028千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                               （20,169千円／年）（注２）
                                       更新費用
           信託期間満了日         2037年１月31日
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    58,749.53㎡（注１）                           117,337.69㎡（注１）
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         工業専用地域                    竣工日       2018年10月16日
                    60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
           容積率         200％                           鉄骨・鉄筋コンクリート造
     土地                             建物
                                       構造・階数
                                               ４階建
                                       物件タイプ       マルチ型
                                               3.1％
                                       PML値
                                               CASBEE新築Ａランク
                    東京海上日動リスクコンサル
           土壌調査会社                            環境評価
                                               BELS★★★★★
                    ティング株式会社
     プロパティ・マネジメント
                    株式会社プロロジス
     会社
                    －
     マスターリース会社
                    －
     マスターリース種別
     特記事項：
     ・本投資法人は、本物件の信託受益権（以下、この特記事項において「本受益権」といいます。）の準共有持分（準共
      有持分割合50％）の取得に伴い、本受益権の他の準共有持分（準共有持分割合50％）を取得する第三者との間で、準
      共有者間協定書変更契約書（以下、この特記事項において「本協定」といいます。）を締結しています。本協定にお
      いて、以下の事項が定められています。
      ①各準共有者が本受益権の準共有持分を取得した日から５年間、各準共有者はそれぞれの準共有持分に従った本受益
       権の分割を請求できないものとされています。また、その後も５年毎に、本受益権の分割請求を行うことができな
       いこととする旨に合意するものとされています。
      ②各準共有者はその保有する準共有持分の全部又は一部を自らの関連ファンド等以外の第三者に譲渡しようとする場
       合には、第三者との交渉の前に、優先して事前に他の準共有者との間で譲渡交渉を行うとともに、第三者との間で
       合意が成立した場合にも他の準共有者との間で再度譲渡交渉を行うものとされています。
      ③本物件及び本受益権に関する意思決定のうち一定の重要事項は、準共有者全員の同意によって決定します。これら
       の事項について全準共有者の合意が得られない場合は、各準共有者は他の準共有者に対して、自らの保有する準共
       有持分に関する買取希望価格を通知して、買い取ることを請求することができ、この場合、請求を受けた他の準共
       有者は、当該価格で当該準共有持分を買い取るか、逆に同一価格で自らの保有する準共有持分を買い取ることを請
       求することができる等とされています。
     (注１)　本物件全体の数値を記載しています。
     (注２)　本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              賃貸借の概要
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
                               28,624.41㎡
      非開示（注１）                                   25.2％         非開示（注１）
                    港湾運送業
                               （注２）
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、賃貸借開始日から３年経過する時点で、経済情勢、周辺の賃料相
     場、本件建物及びその敷地の所有に係る公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に
     対して賃料改定の協議を申し入れることができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができます（た
     だし、本契約締結時の賃料を下限とします。）。以後３年経過毎に同様の方法により改定協議を行うものとします。本
     定めは借地借家法第38条第７項に定める借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないも
     のとします。
     取扱い荷物：非開示(注１)
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
                               14,594.25㎡
                                                     非開示
        株式会社
                                          12.9％
                   集配利用運送業
       丸和運輸機関                        （注２）                     （注１）
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：非開示（注１）
     賃料改定：非開示（注１）
     取扱い荷物：非開示（注１）
     その他事項：
     ＜違約金＞
     非開示（注１）
     (注１)　テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
     (注２)　本物件全体の数値を記載しています。
                             鑑定評価書の概要

      物件名                       MFLPプロロジスパーク川越
      鑑定機関                       一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                       14,800百万円
      価格時点                       2019年11月30日
      直接還元法による収益価格                       14,900百万円
                            4.3％
               還元利回り
      DCF法による収益価格                       14,650百万円
                            4.1％
               割引率
                            4.5％
               最終還元利回り
      原価法による積算価格                       14,700百万円
                            49.2％
               土地割合
                            50.8％
               建物割合
     (注)　鑑定評価額、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及び原価法による積算価格については、本投資法人が取得を予定している
       信託受益権の準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。
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                              本物件の特性
      ■立地
      本物件は、東京都心から約30km圏に位置し、最寄りの関越自動車道「川越IC」（約2.5㎞）まで車で約７分と高速道
      路へのアクセス性が高く、東名・中央・関越・東北といった主要高速道路を経由して都心と全国各方面を結ぶ物流拠
      点としてのポテンシャルを有する立地となっています。また、首都圏の主要な環状線である国道16号線至近に立地し
      ていることから、地域配送拠点としての利便性も高く、首都圏を広域的にカバーすることができます。
      周辺環境については、工場・倉庫等の産業系施設が集積するエリアとなっており、倉庫のオペレーションが周辺環境
      に与える影響は低いと言えます。労働力の確保については、西武新宿線「南大塚」駅から徒歩６分、JR川越線・東武
      東上線「川越」駅や西武新宿線「本川越」駅周辺からもバスを利用することで容易にアクセスできることから、後背
      地の住宅地だけでなく各鉄道沿線からも労働力を確保することができる環境にあります。
      ■建物特性
      本物件は、４階建て延床面積117,337㎡の施設で、施設の基本仕様は、有効天井高が5.5m、床荷重が1.5t/㎡（１階は
      2.0t/㎡）、柱スパンが11m×10mとなっており、汎用性の高い仕様となっています。ワンフロアの区画面積は最大約
      8,500坪、最小賃貸区画も約2,000坪に分割可能であることから、多様なテナントニーズに応じることができます。ま
      た、ダブルランプウェイを有し、各階のトラックバースに45フィートコンテナセミトレーラーがアクセス可能となっ
      ており、中央車路を挟んで倉庫区画が配置されているため配送効率性が高い施設となっています。
      更に、環境負荷低減の一環として全館LED照明が採用されているほか、入居テナントのBCP（事業継続計画）の観点か
      ら、緊急地震速報、非常用衛星電話、非常用自家発電機が装備され、地下水の植栽潅水・非常時生活用水への利用が
      可能です。
                           過年度の収支状況（注）

                            自）2018年７月１日                   自）2019年1月１日
      対象期間
                            至）2018年12月31日                   至）2019年6月30日
      賃貸事業収入　(①)
                                    3,236千円                  174,930千円
      賃貸事業費用　(②)
                                    26,111千円                  111,173千円
      NOI　(①－②)
                                   △22,874千円                    63,757千円
                                      18.4％                   56.3％
      期末稼働率
     （注）本物件全体の収支を記載しています。
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           B-18         プロロジスパークつくば１-Ｂ
     物件番号          物件名
                             特定資産の概要
                    茨城県つくば市東光台五丁目６番１
     所在地
                    茨城県つくば市東光台五丁目６番地１
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者       株式会社アースアプレイザル
     取得予定年月日              2020年２月５日                    調査年月日       2019年10月９日
                                  建物状況
     取得予定価格              13,500百万円
                                       緊急・早期
                                               －
                                  評価の
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                               250,670千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                               （20,889千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         2040年２月29日
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    32,804.36㎡                           65,676.87㎡
           敷地面積                            延床面積
                                       竣工日
           用途地域         工業専用地域                           2019年８月22日
                                       （注２）
                    60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     土地                             建物
     （注１）                             （注１）
           容積率         200％                    構造・階数       鉄骨造４階建
                                       物件タイプ       BTS型
                                               2.8％
                                       PML値
                                               CASBEE新築Ａランク
                    株式会社
           土壌調査会社                            環境評価
                    アースアプレイザル                           BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント
                    株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
     ・本物件は、隣接地に開発された本投資法人の保有資産であるプロロジスパークつくば１-Ａと合わせて建築基準法上
      １棟の建物として建築され、プロロジスパークつくば１-Ａと一体的な開発及び利用がなされている物件であり、相
      互の敷地の通路を共同利用しています。
      敷地の通路の相互共同利用に関しては、本物件の一部に以下の地役権が設定されています。また、隣接地（茨城県つ
      くば市東光台五丁目６番２）の一部に以下の地役権が設定されています。
       ＜本物件の一部に設定されている地役権＞
        要役地：つくば市東光台五丁目６番２
        目的：通行
        範囲：中心部を除く周辺部10,412.70平方メートル
       ＜隣接地の一部に設定されている地役権＞
        要役地：対象土地
        目的：通行
        範囲：中心部を除く周辺部10,266.83平方メートル
     (注１)　本物件は、隣接地に開発されたプロロジスパークつくば１                          -Ａと合わせて建築基準法上１棟の建物として建築されていますが、上記土地
        欄及び建物欄は、本物件に関する情報を記載しています。
     (注２)　上記竣工日は、本物件に係る部分を含む建物全体の竣工日であり、プロロジスパークつくば１                                        -Ａに係る部分についての工事の完了日と
        は異なります。
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                              賃貸借の概要
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
                   無店舗小売業
       株式会社ZOZO                        65,570.07㎡           100％
                                                      10年
                  （各種商品小売）
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができます（ただし、本契約締結時の賃料を下限としま
     す。）。本定めは借地借家法第38条第７項に定める借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適
     用しないものとします。
     取扱い荷物：衣類品
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
                             鑑定評価書の概要

                            プロロジスパークつくば１-Ｂ
      物件名
      鑑定機関                       JLL森井鑑定株式会社
      鑑定評価額                       13,500百万円
      価格時点                       2019年11月30日
      直接還元法による収益価格                       13,400百万円
                            4.6％
               還元利回り
      DCF法による収益価格                       13,500百万円
                            4.4％
               割引率
                            4.8％
               最終還元利回り
      原価法による積算価格                       12,800百万円
                            11.2％
               土地割合
                            88.8％
               建物割合
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                              本物件の特性
      ■立地
      本物件は、東京都心から50km圏内に位置し、最寄りの圏央道「つくば中央IC」から約５km、常磐自動車道「谷田部
      IC」から約10kmの距離に位置するため、都心を中心とした東日本全体を広域的にカバーすることができる拠点となっ
      ています。圏央道「境古河IC」から「つくば中央IC」間の開通により、東名・中央・関越・東北・常磐・東関東の各
      自動車道とも接続され、広域統括拠点としての立地ポテンシャルが更に高まっています。また、一般幹線道路である
      国道354号、国道294号にも近接しているため地域配送拠点としての利便性も高く、国道16号等を利用することで埼玉
      方面も管轄することができる立地となっています。
      周辺環境については、用途地域が工業専用地域であり、周囲は産業系用地や畑地となっているため、周囲からのク
      レーム発生の懸念がなく、24時間稼動が可能な良好な立地といえます。労働力の確保については、最寄り駅から徒歩
      圏外（約1.9km）となるため、自家用車による通勤が前提となりますが、周辺には住宅地や大学・研究機関が集積す
      るなど労働人口が多い地域であり、円滑に人材確保が進められる環境にあります。
      ■建物特性
      本物件は、４階建て延床面積65,676㎡の施設で、施設の基本仕様は、有効天井高が5.5m、柱スパンが10.15m×10mと
      汎用性の高い仕様となっています。スロープによりトラックが３階へ直接アクセス可能で配送効率性が高く、スロー
      プとトラックバースは、45フィートコンテナトレーラーが走行、着車できる仕様となっています。
      敷地内には、従業員の車通勤を想定し、「プロロジスパークつくば１－Ａ」と合わせて約450台の駐車場が整備され
      ています。また、入居テナントのBCP（事業継続計画）の観点から、緊急地震速報システム、非常用発電機が導入さ
      れ、断水対策が行われています。更に、垂直搬送機が機能しなくなった場合を想定し、２・４階に緊急時用搬出扉が
      設置されています。環境負荷低減の一環として、施設には全館LED照明が採用されているほか、30年以上前に植えら
      れた桜の木を保全し、環境保護や地域の景観保全に配慮がなされています。
                             過年度の収支状況

                            自）2018年７月１日                   自）2019年１月１日
      対象期間
                            至）2018年12月31日                   至）2019年６月30日
      賃貸事業収入　(①)                                －(注)                   －(注)
      賃貸事業費用　(②)                                －(注)                   －(注)
      NOI　(①－②)                                －(注)                   －(注)
                                      －(注)                   －(注)
      期末稼働率
     （注）本物件は、2019年８月22日に竣工したため、該当事項はありません。
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                                                           EDINET提出書類
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        (３)　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
           ①　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
             新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
            a.　不動産等の概要（取得（予定）価格及び鑑定評価額等）
                                 取得
                                                       環境評価
                                （予定）     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                                      （CASBEE/
     物件
         不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
                                                     BELS/DBJ    Green
     番号
                                （百万円）      (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                 (注１)
     　取  得 済 資 産
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
                                                     (注５)
        プロロジスパーク                                             BELS
     M-01           千葉県市川市        不動産信託受益権         33,900     44,600      4.8     5.4
        市川１                                             ★★★★
                                                     DBJ  Green
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
                                                     (注５)
                                                     BELS
        プロロジスパーク
                 神奈川県座間市        不動産信託受益権
     M-02                            27,900     34,000      4.0     5.3
                                                     ★★★★★
        座間１
                                                     DBJ  Green
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                                                     新築  Ａランク
                 埼玉県比企郡        不動産信託受益権
     M-03                            25,600     33,200      3.7     6.0
        川島
                                                     (注５)
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                 大阪府大阪市        不動産信託受益権
     M-04                            25,000     33,700      3.6     5.8
                                                     大阪  Ａランク
        大阪２
        プロロジスパーク                                             CASBEE
     M-05           大阪府大阪市        不動産信託受益権         13,500     16,100      1.9     5.5
                                                     大阪  Ｂ＋ランク
        舞洲３
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
        プロロジスパーク
     M-06           愛知県春日井市        不動産信託受益権         12,500     18,400      1.8     6.8
                                                     (注５)
        春日井
                                                     BELS
                                                     ★★★★
        プロロジスパーク
     M-07           愛知県北名古屋市        不動産信託受益権         6,500     9,420      0.9     6.6      －
        北名古屋
        プロロジスパーク
     M-09           東京都大田区        不動産信託受益権         29,500     39,800      4.2     5.0      －
        東京大田
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
                                                     (注５)
                                                     BELS
        プロロジスパーク
     M-10           神奈川県座間市        不動産信託受益権         21,900     29,100      3.1     5.6
                                                     ★★★★
        座間２
                                                     DBJ  Green
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク                          9,500                      －
     M-11           千葉県船橋市        不動産信託受益権              14,300      1.6     5.5
        船橋５
            （別棟）                     1,500                      －
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-12           千葉県成田市        不動産信託受益権         8,420     10,500      1.2     6.4   既存(簡易版)
        成田１-Ａ＆Ｂ
                                                     Ａランク(注５)
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-13           千葉県成田市        不動産信託受益権         4,810     5,990      0.7     6.3   既存(簡易版)
        成田１-Ｃ
                                                     Ａランク(注５)
                                  63/110





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                                 取得
                                                       環境評価
                                （予定）     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                                      （CASBEE/
     物件
         不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
     番号                                                BELS/DBJ    Green
                                （百万円）      (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                 (注１)
                                                     CASBEE
                                                     既存(簡易版)
                                                     Ａランク(注５)
        プロロジスパーク
     M-14           兵庫県尼崎市        不動産信託受益権         17,600     21,200      2.5     5.5
                                                     DBJ  Green
        尼崎１
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★
                                                     CASBEE
                                                     既存(簡易版)
                                                     Ａランク(注５)
        プロロジスパーク
     M-15           兵庫県尼崎市        不動産信託受益権         19,200     22,300      2.7     5.3
                                                     DBJ  Green
        尼崎２
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-16           東京都江東区        不動産信託受益権         13,600     18,600      1.9     5.0   既存(簡易版)
        東京新木場
                                                     Ａランク(注５)
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-17           神奈川県横浜市        不動産信託受益権         13,800     18,500      2.0     5.5   既存(簡易版)
        横浜鶴見
                                                     Ａランク(注５)
        プロロジスパーク                                             CASBEE
     M-18           大阪府大阪市        不動産信託受益権         21,000     26,100      3.0     5.4
                                                     大阪  Ａランク
        大阪４
        プロロジスパーク
                 宮城県岩沼市        不動産信託受益権
     M-19                            5,670     8,010      0.8     6.8      －
        岩沼１
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-20           埼玉県比企郡        不動産信託受益権         8,180     9,490      1.2     5.4
        川島２                                             不動産   Ａランク
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                 埼玉県北本市        不動産信託受益権
     M-21                            12,600     14,000      1.8     5.3
        北本                                             埼玉県   Ａランク
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
                 茨城県常総市        不動産信託受益権
     M-22                            7,120     7,550      1.0     5.0
                                                     (注５)
        常総
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
     M-23           大阪府大阪市        不動産信託受益権         17,600     19,100      2.5     4.8
                                                     (注５)
        大阪５
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     DBJ  Green
        プロロジスパーク
                                                     Building    認証
     M-24           千葉県山武郡        不動産信託受益権         9,240     10,500      1.3     5.6
        成田３
                                                     ★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
                 千葉県習志野市        不動産信託受益権
     M-25                            13,600     15,100      1.9     4.5   (注５)
        習志野５
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
        プロロジスパーク
     M-26           大阪府茨木市        不動産信託受益権         38,300     42,400      5.5     4.6   (注５)
        茨木
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
                                                     BELS
        プロロジスパーク
                                                     ★★★★★
     M-27           千葉県市川市        不動産信託受益権         17,000     18,000      2.4     4.2
        市川３
                                                     DBJ  Green
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク                                             BELS
     M-28           千葉県成田市        不動産信託受益権         5,260     5,350      0.8     5.1
        成田１-Ｄ                                             ★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
                 埼玉県比企郡        不動産信託受益権
     M-29                            21,300     21,900      3.0     4.8
                                                     (注５)
        吉見
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                  64/110



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                                 取得
                                                       環境評価
                                （予定）     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                                      （CASBEE/
     物件
         不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
     番号                                                BELS/DBJ    Green
                                （百万円）      (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                 (注１)
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
     M-30           埼玉県東松山市        不動産信託受益権         12,600     12,800      1.8     4.8
        東松山
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
        プロロジスパーク
     M-31           京都府京田辺市        不動産信託受益権         35,800     36,700      5.1     4.5
        京田辺
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                 大阪府高槻市          不動産
     B-02                            4,410     5,340      0.6     5.5
                                                     大阪府   Ａランク
        高槻
        プロロジスパーク
     B-03           佐賀県鳥栖市          不動産       3,030     3,920      0.4     6.3      －
        鳥栖２
        プロロジスパーク
     B-04           佐賀県鳥栖市          不動産       3,810     4,930      0.5     6.4      －
        鳥栖４
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                                                     新築  Ａランク
     B-05           千葉県習志野市        不動産信託受益権         20,000     26,500      2.9     5.3
        習志野４
                                                     (注５)
        プロロジスパーク
                                                     CASBEE
     B-06           神奈川県海老名市        不動産信託受益権         8,250     10,900      1.2     5.3
                                                     不動産   Ａランク
        海老名
        プロロジスパーク                                             CASBEE
     B-07           兵庫県川西市        不動産信託受益権         13,600     15,000      1.9     5.0
                                                     不動産   Ａランク
        川西
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                 兵庫県尼崎市        不動産信託受益権
     B-08                            9,090     10,600      1.3     5.1
                                                     不動産   Ａランク
        尼崎３
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     B-09           兵庫県神戸市        不動産信託受益権         6,410     7,180      0.9     5.6
                                                     不動産   Ａランク
        神戸
        プロロジスパーク
     B-10           宮城県仙台市        不動産信託受益権         4,820     5,390      0.7     5.7      －
        仙台泉
        プロロジスパーク                                             BELS
                 茨城県古河市        不動産信託受益権
     B-11                            7,680     8,320      1.1     5.3
        古河１                                             ★★★★
                                                     CASBEE
                                                     神戸  Ａランク
        プロロジスパーク
                 兵庫県神戸市        不動産信託受益権
     B-12                            13,700     14,400      2.0     5.1
        神戸２
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク                                             BELS
                 茨城県古河市        不動産信託受益権
     B-13                            3,930     4,020      0.6     5.0
        古河２                                             ★★★★★
        プロロジスパーク                                             BELS
     B-14           茨城県古河市        不動産信託受益権         5,440     5,550      0.8     5.1
        古河３                                             ★★★★★
        プロロジスパーク                                             CASBEE
     B-15           茨城県つくば市        不動産信託受益権         12,900     13,000      1.8     4.8
                                                     新築  Ａランク
        つくば１-Ａ
        プロロジスパーク
                                                     BELS
     B-16           宮城県仙台市        不動産信託受益権         9,250     9,260      1.3     5.1
        仙台泉２                                             ★★★
                                                     CASBEE
                                                     神戸  Ａランク
        プロロジスパーク
     B-17           兵庫県神戸市        不動産信託受益権         5,020     5,020      0.7     4.9
        神戸４
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
        小計／平均                         641,340     766,040      91.5      5.3      －
      新 規 取 得 資 産
        プロロジスパーク
     M-32           千葉県千葉市        不動産信託受益権         31,000     31,000      4.4     4.5   －
        千葉１
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        MFLPプロロジス
     M-33           埼玉県川越市        不動産信託受益権         14,800     14,800      2.1     4.4
        パーク川越
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
     B-18           茨城県つくば市        不動産信託受益権         13,500     13,500      1.9     4.7
        つくば１-Ｂ
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
        小計／平均                         59,300     59,300      8.5     4.5      －
        合計／平均                         700,640     825,340      100.0      5.2      －
     (注１)　「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各取得済資産及び各新規取得資産の譲渡価額を、百万円未満を切り捨てて記載して
        います。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。また、2018年10月３日付で土地の一部
        を売却及び取得しているプロロジスパーク座間１については、これらを考慮せずに、当初取得時の価格を記載しています。以下同じで
        す。
     (注２)　各物件の鑑定評価については、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社に鑑定評価を委
        託しており、「鑑定評価額」には、2019年11月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
                                  65/110


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     (注３)　「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各取得済資産及び各新規取得資産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四
        捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が「小計／平均」及び「合計／平均」の数値と一致しない場合があ
        り ます。
     (注４)　「NOI利回り」は、各取得済資産及び各新規取得資産の取得（予定）価格に対する鑑定NOIの比率を、小数第２位を四捨五入して記載し
        ています。「小計／平均」及び「合計／平均」の数値は、取得（予定）価格に対する取得済資産及び新規取得資産の鑑定NOIの比率を取
        得（予定）価格に基づき加重平均した数値を記載しています。なお、鑑定NOIは、2019年11月末日時点の鑑定評価に基づいています。
     (注５)　本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                  66/110



















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            b.　不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）
                                                    平均     平均
                                                敷金
                                                    賃貸借     賃貸借
                 築年数    賃貸可能面積       賃貸面積     テナント数     稼働率    年間賃料
                                               保証金
     物件
         不動産等の名称        （年）     （㎡）      （㎡）     （件）     （％）    （百万円）          契約期間     残存期間
     番号                                         （百万円）
                 (注２)     (注３)      (注４)     (注５)     (注６)     (注７)
                                                    （年）     （年）
                                               (注８)
                                                    (注９)     (注10)
     　取  得 済 資 産
        プロロジスパーク
     M-01             11.1   125,026.84      125,026.84        10   100.0     2,155      955    10.5     5.2
        市川１
        プロロジスパーク
     M-02             10.6   113,471.12      113,299.81        ７   99.8    1,830      589     6.9     1.4
        座間１
        プロロジスパーク
     M-03             8.5   144,897.54      144,597.08        ８   99.8    1,861      604     3.8     2.3
        川島
        プロロジスパーク
     M-04             12.6   130,553.85      129,654.71        ６   99.3    1,767      628     5.4     2.2
        大阪２
        プロロジスパーク
     M-05             11.8    74,874.37      67,350.18        ５   90.0     858     271     7.5     2.0
        舞洲３
        プロロジスパーク
     M-06             11.9    91,455.06      89,742.80        ５   98.1    1,034      396     2.3     1.0
        春日井
        プロロジスパーク
     M-07             10.5    42,751.60      42,751.60        ３   100.0      535     172     4.5     0.3
        北名古屋
        プロロジスパーク
     M-09             14.2    73,115.63      72,928.70        21   99.7    1,739      672     4.6     2.0
        東京大田
        プロロジスパーク
     M-10             7.4   95,121.43      95,121.43        ８   100.0     1,488      629     5.5     3.2
        座間２
        プロロジスパーク
        船橋５
     M-11             15.0    56,556.95      56,556.95        ４   100.0      785     346     4.6     2.4
             （別棟）
        プロロジスパーク
     M-12             14.8    62,058.81      59,546.90        10   96.0     687     173     2.4     0.8
        成田１-Ａ＆Ｂ
        プロロジスパーク
     M-13             12.6    32,230.25      32,230.25        ２   100.0    (注11)     (注11)      1.6     1.2
        成田１-Ｃ
        プロロジスパーク
     M-14             14.3    91,446.75      91,446.75        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     6.3
        尼崎１
        プロロジスパーク
     M-15             12.7    91,399.12      91,308.07        ７   99.9    1,219      527     4.8     2.4
        尼崎２
        プロロジスパーク
     M-16             12.5    31,022.88      30,109.09        ９   97.1     845     410     5.7     2.9
        東京新木場
        プロロジスパーク
     M-17             11.6    63,973.26      63,598.58        ４   99.4     954     419     5.5     2.3
        横浜鶴見
        プロロジスパーク
     M-18             7.6   106,135.15      106,135.15        ８   100.0     1,395      425     2.2     1.1
        大阪４
        プロロジスパーク
     M-19             11.2    40,520.44      40,520.44        ３   100.0      451     269     4.6     2.4
        岩沼１
        プロロジスパーク
     M-20             5.8   42,005.07      42,005.07        ２   100.0    (注11)     (注11)      7.8     2.2
        川島２
        プロロジスパーク
     M-21             5.7   69,432.01      69,432.01        ４   100.0      817     247     5.4     0.9
        北本
        プロロジスパーク
     M-22             5.1   37,165.49      37,165.49        ２   100.0    (注11)     (注11)      4.9     0.9
        常総
        プロロジスパーク
     M-23             4.9   78,087.30      78,087.30        ８   100.0     1,089      390     5.5     2.2
        大阪５
        プロロジスパーク
     M-24             11.5    52,982.99      46,895.99        11   88.5     604     202     3.6     1.5
        成田３
        プロロジスパーク
     M-25             3.7   58,159.44      58,159.44        ２   100.0    (注11)     (注11)      5.6     3.0
        習志野５
        プロロジスパーク
     M-26             3.2   154,182.43      154,182.43        ３   100.0     2,292      565     9.0     6.2
        茨木
        プロロジスパーク
     M-27             2.0   50,714.15      50,714.15        ３   100.0      902     367     6.2     4.4
        市川３
        プロロジスパーク
     M-28             4.9   27,960.13      27,960.13        ２   100.0    (注11)     (注11)      3.7     1.4
        成田１-Ｄ
        プロロジスパーク
     M-29             4.0   98,076.60      98,076.60        ４   100.0     1,202      455     8.9     6.3
        吉見
        プロロジスパーク
     M-30             1.9   60,540.99      45,999.66        １   76.0    (注11)     (注11)      10.6     10.1
        東松山
                                  67/110



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                                                    平均     平均
                                                敷金
                                                    賃貸借     賃貸借
                 築年数    賃貸可能面積       賃貸面積     テナント数     稼働率    年間賃料
                                               保証金
     物件
         不動産等の名称        （年）     （㎡）      （㎡）     （件）     （％）    （百万円）          契約期間     残存期間
     番号                                         （百万円）
                 (注２)     (注３)      (注４)     (注５)     (注６)     (注７)
                                                    （年）     （年）
                                               (注８)
                                                    (注９)     (注10)
        プロロジスパーク
     M-31             1.1   135,024.76      135,024.76        ４   100.0     2,020      556     8.7     7.8
        京田辺
        プロロジスパーク
     B-02             7.9   19,898.05      19,898.05        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     7.2
        高槻
        プロロジスパーク
     B-03             7.4   21,778.87      21,778.87        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     2.7
        鳥栖２
        プロロジスパーク
     B-04             7.9   28,765.31      28,765.31        １   100.0    (注11)     (注11)      15.3     7.5
        鳥栖４
        プロロジスパーク
     B-05             6.4   91,529.07      91,529.07        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     3.8
        習志野４
        プロロジスパーク
     B-06             9.7   32,500.08      32,500.08        １   100.0    (注11)     (注11)      5.7     0.3
        海老名
        プロロジスパーク
     B-07             6.0   75,493.23      75,493.23        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     4.0
        川西
        プロロジスパーク
     B-08             6.2   39,527.85      39,527.85        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     3.8
        尼崎３
        プロロジスパーク
     B-09             6.0   32,511.56      32,511.56        １   100.0    (注11)     (注11)      15.2     9.3
        神戸
        プロロジスパーク
     B-10             4.2   26,353.50      26,353.50        １   100.0    (注11)     (注11)      20.3     16.3
        仙台泉
        プロロジスパーク
     B-11             3.1   34,158.16      34,158.16        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     11.9
        古河１
        プロロジスパーク
     B-12             3.1   62,468.19      62,468.19        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     11.9
        神戸２
        プロロジスパーク
     B-13             2.6   19,699.36      19,699.36        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     12.4
        古河２
        プロロジスパーク
     B-14             1.4   29,196.84      29,196.84        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     8.7
        古河３
        プロロジスパーク
     B-15             1.2   65,168.90      65,168.90        １   100.0    (注11)     (注11)      11.0     9.8
        つくば１-Ａ
        プロロジスパーク
     B-16             1.2   36,542.37      36,542.37        １   100.0    (注11)     (注11)      20.0     18.8
        仙台泉２
        プロロジスパーク
     B-17             0.5   24,154.17      24,154.17        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     9.6
        神戸４
        小計／平均          7.6  2,970,687.92      2,935,373.87         183    98.8    40,714     15,706      7.6     4.3
     　新  規 取 得 資 産
        プロロジスパーク
     M-32             0.2   127,045.44      117,963.98        ８   92.9    (注12)     (注12)      6.7     6.7
        千葉１
        MFLPプロロジス
     M-33             1.1   56,723.77      56,723.77        10   100.0      858     364     5.9     5.4
        パーク川越（注13）
        プロロジスパーク
     B-18             0.3   65,570.07      65,570.07        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     9.8
        つくば１-Ｂ
        小計／平均          0.4   249,339.28      240,257.82        19   96.4     3,303     1,412      7.3     7.1
        合計／平均          7.0  3,220,027.20      3,175,631.69         202    98.6    44,018     17,118      7.6     4.5
     (注１)　本表では各不動産又は各信託不動産に係る各数値を記載しており、「築年数」を除く各数値は、取得済資産については2019年11月末日
        現在において賃貸借期間が開始している倉庫、事務所又は店舗に関する、また、新規取得資産については2019年11月末日現在において
        締結されている倉庫又は事務所に関する賃貸借契約（新規取得資産については、賃貸借期間が１年未満のものは除きます。なお、2019
        年11月末日現在において賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を含みます。）（以下「対象賃貸借契約」といいます。）に基づい
        て、それぞれ記載しています。なお、「築年数」を含む各数値について、プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-
        Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟の共有持分は含まれていません。
     (注２)　「築年数」は、登記簿上の新築の日から、2019年11月末日までの築年数を、小数第２位を四捨五入して記載しています。「小計／平
        均」及び「合計／平均」の数値は、取得（予定）価格に基づく加重平均値を記載しています。なお、プロロジスパーク船橋５は、別棟
        と取得価格加重平均で築年数を算出しています。また、プロロジスパーク座間２の別棟（共用棟）については含まれていません。
     (注３)　「賃貸可能面積」は、対象賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面等に基づく面積の合計を
        記載しています。
     (注４)　「賃貸面積」は、対象賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積の合計を記載しています。
     (注５)　「テナント数」は、対象賃貸借契約に基づくテナント数（パススルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナ
        ント数）の合計を記載しています。「小計／平均」及び「合計／平均」の数値は、複数物件に重複するエンドテナントを調整する前の
        数値を記載しています。
     (注６)　「稼働率」は賃貸可能面積に対する対象賃貸借契約の賃貸面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。「小計／
        平均」及び「合計／平均」の数値は、全取得済資産及び全新規取得資産並びにその合計に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める
        割合を、それぞれ小数第２位を四捨五入して記載しています。
                                  68/110


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     (注７)　「年間賃料」は、対象賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約の規定に従い
        計算した１年分の賃料）の各物件の合計金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
     (注８)　「敷金保証金」は、対象賃貸借契約に規定されている敷金・保証金（ただし、償却がされている場合には償却後の敷金・保証金）の各
        物件の合計金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
     (注９)　「平均賃貸借契約期間」は、対象賃貸借契約に規定された契約期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して
        記載しています。
     (注10)　「平均賃貸借残存期間」は、2019年11月末日から、対象賃貸借契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間（ただし、新規取得資産
        については2019年11月末日現在において賃貸借契約が締結済みである場合において当該賃貸借契約の賃貸借期間が2019年11月末日現在
        では開始していない場合には、当該賃貸借契約に規定された契約開始日から、賃貸借契約満了日までの期間）を、賃料で加重平均して
        算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
     (注11)　テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
     (注12)　本物件に係る年間賃料及び敷金・保証金の開示を行うことにより、開示について承諾を得られなかった他の新規取得資産のテナントの
        年間賃料及び敷金・保証金が推測可能となり、当該テナントとの信頼関係が損なわれる等により本投資法人の事業運営上支障が生じる
        可能性があるため開示していません。
     (注13)　MFLPプロロジスパーク川越に係る「賃貸可能面積」、「賃貸面積」、「年間賃料」及び「敷金保証金」は、本投資法人が取得を予定し
        ている信託受益権の準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。
                                  69/110
















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           ②　鑑定評価書の概要
             取得済資産及び新規取得資産について、本投資法人及び本資産運用会社がJLL森井鑑定
            株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社に鑑定評価を
            委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書は、
            一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及
            び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、JLL森井鑑定
            株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社と本投資法人
            及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                          直接還元法           DCF法

                                 鑑定
                                     原価法
                                                          最終
                                評価額
                                     による
     物件
                                              還元
          物件名称          鑑定機関        価格時点
                                         収益価格        収益価格     割引率    還元
                                (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                         (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                              (％)
                                                          (％)
     　取   得  済  資  産
        プロロジス
                           2019年
     M-01                           44,600     34,400     45,400     3.9    44,600     3.7   4.1
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク市川１
                           11月30日
        プロロジス
                           2019年
     M-02           JLL森井鑑定株式会社                34,000     21,400     34,300     4.2    34,000     4.0   4.4
        パーク座間１
                           11月30日
        プロロジス                   2019年
     M-03                           33,200     22,700     33,800     4.5    33,200     4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク川島                   11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     M-04                           33,700     18,300     33,500     4.3    33,700     4.1   4.4
        パーク大阪２
                株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     M-05                           16,100     11,000     16,200     4.4    16,100     4.2   4.5
        パーク舞洲３
                株式会社           11月30日
        プロロジス        シービーアールイー           2019年
     M-06                           18,400     10,600     18,600     4.5    18,400     4.3   4.6
        パーク春日井        株式会社           11月30日
        プロロジス        シービーアールイー           2019年
     M-07                            9,420     5,430     9,550    4.3    9,420    4.1   4.4
        パーク北名古屋        株式会社           11月30日
        プロロジス
                           2019年
     M-09                           39,800     28,000     40,200     3.6    39,800     3.4   3.8
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク東京大田
        プロロジス
                           2019年
     M-10                           29,100     19,500     29,500     4.1    29,100     3.9   4.3
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク座間２                   11月30日
        プロロジス
                           2019年
        パーク船橋５
     M-11                           14,300     11,600     14,400     4.0    14,300     3.8   4.2
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
            (別棟)
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-12   パーク                        10,500     7,370    10,500     4.9    10,400     4.6   5.1
                日本不動産研究所           11月30日
        成田１-Ａ＆Ｂ
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-13   パーク                         5,990     4,530     6,000    4.9    5,970    4.6   5.1
                日本不動産研究所           11月30日
        成田１-Ｃ
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-14                           21,200     13,000     21,300     4.5    21,100     4.2   4.6
        パーク尼崎１        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-15                           22,300     16,500     22,300     4.5    22,300     4.2   4.6
        パーク尼崎２        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     M-16                           18,600     12,300     18,600     3.6    18,600     3.4   3.7
        パーク
                株式会社           11月30日
        東京新木場
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     M-17                           18,500     10,500     18,600     4.0    18,500     3.8   4.1
                株式会社           11月30日
        パーク横浜鶴見
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     M-18                           26,100     18,200     26,100     4.3    26,100     4.1   4.4
        パーク大阪４        株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     M-19                            8,010     4,490     8,070    4.7    8,010    4.5   4.8
        パーク岩沼１        株式会社           11月30日
                                  70/110


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                                          直接還元法           DCF法
                                 鑑定
                                     原価法
                                                          最終
                                評価額
                                     による
     物件
                                              還元
          物件名称          鑑定機関        価格時点
                                         収益価格        収益価格     割引率    還元
                                (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                         (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                              (％)
                                                          (％)
        プロロジス
                           2019年
     M-20                            9,490     6,720     9,580    4.5    9,490    4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク川島２                   11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-21                           14,000     10,100     14,000     4.7    13,900     4.4   4.9
                日本不動産研究所           11月30日
        パーク北本
        プロロジス
                           2019年
     M-22                            7,550     4,800     7,650    4.6    7,550    4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク常総
        プロロジス
                           2019年
     M-23                           19,100     16,400     19,500     4.3    19,100     4.1   4.5
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク大阪５                   11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-24                           10,500     8,150    10,600     4.7    10,300     4.5   4.9
        パーク成田３        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     M-25                           15,100     12,000     15,100     4.0    15,100     3.8   4.1
        パーク習志野５        株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     M-26                           42,400     35,100     42,100     4.1    42,400     3.9   4.2
                株式会社           11月30日
        パーク茨木
        プロロジス
                           2019年
     M-27                           18,000     19,000     18,200     3.8    18,000     3.6   4.0
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク市川３                   11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-28   パーク                         5,350     4,390     5,370    4.9    5,320    4.6   5.1
                日本不動産研究所           11月30日
        成田１-Ｄ
        プロロジス
                           2019年
     M-29                           21,900     18,300     22,200     4.5    21,900     4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク吉見
        プロロジス
                           2019年
     M-30                           12,800     11,500     13,000     4.5    12,800     4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク東松山
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-31                           36,700     33,700     36,900     4.3    36,500     4.1   4.5
                日本不動産研究所           11月30日
        パーク京田辺
        プロロジス                   2019年
     B-02                            5,340     3,330     5,270    4.5    5,340    4.2   4.6
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク高槻                   11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     B-03                            3,920     2,520     3,960    4.6    3,920    4.3   4.7
        パーク鳥栖２
                株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     B-04                            4,930     3,550     5,120    4.6    4,930    4.3   4.7
        パーク鳥栖４
                株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     B-05                           26,500     19,900     26,800     3.9    26,500     3.7   4.0
        パーク習志野４        株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2019年
     B-06                           10,900     9,240    10,900     4.0    10,900     3.8   4.1
                株式会社           11月30日
        パーク海老名
        プロロジス                   2019年
     B-07                           15,000     12,300     15,400     4.4    15,000     4.2   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク川西
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-08                           10,600     7,480    10,700     4.3    10,400     4.1   4.5
        パーク尼崎３        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-09                            7,180     6,100     7,240    4.8    7,120    4.6   5.1
                日本不動産研究所           11月30日
        パーク神戸
        プロロジス        一般財団法人           2019年
     B-10                            5,390     4,680     5,430    5.0    5,350    4.8   5.4
                日本不動産研究所           11月30日
        パーク仙台泉
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-11                            8,320     6,600     8,380    4.8    8,250    4.5   5.0
        パーク古河１        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-12                           14,400     13,700     14,400     4.8    14,400     4.6   5.1
        パーク神戸２        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-13                            4,020     3,850     4,050    4.8    3,990    4.5   5.0
        パーク古河２        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-14                            5,550     5,450     5,610    4.8    5,490    4.5   5.0
        パーク古河３        日本不動産研究所           11月30日
                                  71/110



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                                          直接還元法           DCF法
                                 鑑定
                                     原価法
                                                          最終
                                評価額
                                     による
     物件
                                              還元
          物件名称          鑑定機関        価格時点
                                         収益価格        収益価格     割引率    還元
                                (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                         (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                              (％)
                                                          (％)
        プロロジス
                           2019年
     B-15   パーク                        13,000     12,900     13,100     4.6    13,000     4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        つくば１-Ａ
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-16                            9,260     8,840     9,350    5.0    9,160    4.4   5.5
        パーク仙台泉２        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-17                            5,020     4,910     5,070    4.8    4,960    4.6   5.0
        パーク神戸４        日本不動産研究所           11月30日
                                766,040     575,330     771,900      －   764,670      －   －
                 小計
      　新   規  取  得  資  産

        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-32                           31,000     30,500     31,100     4.4    30,900     4.1   4.5
        パーク千葉１
                日本不動産研究所           11月30日
        MFLPプロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-33   パーク川越                        14,800     14,700     14,900     4.3    14,650     4.1   4.5
                日本不動産研究所           11月30日
        (注２)
        プロロジス
                           2019年
     B-18   パーク                        13,500     12,800     13,400     4.6    13,500     4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        つくば１-Ｂ
                                59,300     58,000     59,400     －   59,050     －   －
                 小計
                                825,340     633,330     831,300      －   823,720      －   －

                 合計
     (注１)　「鑑定評価額」には、各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
     (注２)　MFLPプロロジスパーク川越に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資
        法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。
                                  72/110











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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           ③　主要な不動産物件            (注)  の概要
             該当事項はありません。
            (注)　　主要な不動産物件とは、その総賃料収入が新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の総賃料収入の合計の10％以上
               を占めるものをいいます。
           ④　主要なテナント           (注)  の概要

             該当事項はありません。
            (注)　　主要なテナントとは、当該テナントへの賃貸面積が新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の賃貸面積の合計の
               10％以上を占めるテナントをいいます。
           ⑤　担保提供の状況

             該当事項はありません。
                                  73/110
















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       ３　投資リスク
          以下は、参照有価証券報告書の「第一部                       ファンド情報　第１            ファンドの状況　３            投資リス
        ク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、
        その内容に変更又は追加があった箇所は、＿罫で示しています。
        (１)　リスク要因
            以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
           項を記載しています。ただし、以下は本投資口への投資に関する全てのリスクを網羅したも
           のではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得した個
           別の不動産及び信託不動産に特有のリスクについては、                               前記「２      投資対象　(２)第８回公
           募増資時取得資産及び新規取得資産の個別信託不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第
           一部   ファンド情報　第１            ファンドの状況　５            運用状況　(２)投資資産　③その他投資資
           産の主要なもの　(ホ)個別不動産及び信託不動産の概要」                               を併せてご参照ください。
            本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の
           対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記
           載するリスクが現実化した場合、本投資口の市場価格は下落し、発行価格に比べて低くなる
           こともあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法
           人の純資産額の減少その他の財務状況の悪化により、分配金の減少が生じる可能性がありま
           す。
            各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討し
           た上で、本投資口に関する投資判断を行う必要があります。
            なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限
           り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるも
           のです。
            本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
            ①　本投資口の商品性に関するリスク

             (イ)　本投資口の市場価格の変動に関するリスク
             (ロ)　本投資口の市場での取引に関するリスク
             (ハ)　金銭の分配に関するリスク
             (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク
             (ホ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク
             (ヘ)　新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
            ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
             (イ)　投資対象が物流施設に特化していることによるリスク
             (ロ)　シングル・テナント物件その他の少数のテナントに賃貸されている物件に関する
                リスク
             (ハ)　プロロジス・グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク
             (ニ)　不動産を取得又は処分できないリスク
             (ホ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
             (ヘ)　LTVの上昇に伴うリスク
            ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
             (イ)　プロロジス・グループへの依存、利益相反に関するリスク
             (ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
             (ハ)　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク
             (ニ)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
             (ホ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
             (ヘ)　敷金及び保証金に関するリスク
            ④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
             (イ)　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
                                  74/110


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             (ロ)　賃貸借契約に関するリスク
             (ハ)　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク
             (ニ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
             (ホ)　不動産の地域的な偏在に関するリスク
             (ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
             (ト)　法令の制定・変更に関するリスク
             (チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク
             (リ)　マスターリース会社に関するリスク
             (ヌ)　転貸に関するリスク
             (ル)　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
             (ヲ)　共有物件に関するリスク
             (ワ)　区分所有建物に関するリスク
             (カ)　借地物件に関するリスク
             (ヨ)　借家物件に関するリスク
             (タ)　底地物件に関するリスク
             (レ)　開発物件等に関するリスク
             (ソ)　有害物質に関するリスク
             (ツ)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
             (ネ)　埋立地に関するリスク
             (ナ)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
             (ラ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク
             (ム)　仮使用認定を受けた物件に係るリスク
            ⑤　税制に関するリスク
             (イ)　導管性要件に関するリスク
             (ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリス
                ク
             (ハ)　多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
             (ニ)　利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク
             (ホ)　導管性要件が満たされなくなることにより、次年度以降は通常の法人税率により
                課税が行われるリスク
             (ヘ)　会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
             (ト)　配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク
             (チ)　同族会社に該当するリスク
             (リ)　投資口の国外募集に関するリスク
             (ヌ)　機関投資家以外からの借入れに係るリスク
             (ル)　投資主の減少に関するリスク
             (ヲ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
             (ワ)　一般的な税制の変更に関するリスク
            ⑥　その他のリスク
             (イ)　予定した取引を実行することができないリスク
             (ロ)　新規取得資産を組み入れることができないリスク
             ( ハ )　専門家報告書等に関するリスク
             ( ニ )　マーケットレポートへの依存に関するリスク
             ( ホ )　減損会計の適用に関するリスク
             ( ヘ )　オルタナティブ投資ファンド運用者指令の制定に係るリスク
           ①　本投資口の商品性に関するリスク

            (イ)　本投資口の市場価格の変動に関するリスク
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             　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン
             ド型であるため、投資主が本投資口を換価する手段は、原則として第三者に対する売却
             に限定されます。
             　本投資口の市場価格は、本投資口が上場している東京証券取引所における投資家の需
             給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く
             様々な要因の影響を受けて変動します。
             　そのため、本投資口を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主
             が損失を被る可能性があります。
            (ロ)　本投資口の市場での取引に関するリスク

             　本投資口は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投
             資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場
             不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には上場が廃止されます。本投資口
             の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資口を相対で譲渡するほかに換金の
             手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合
             や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、損失を被る可能性
             があります。
            (ハ)　金銭の分配に関するリスク

             　本投資法人は        参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１            ファンドの状況　２
             投資方針　(３)分配方針」               に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行
             う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるもので
             はありません。本投資法人が取得する不動産等及び不動産等を裏付けとする資産の当該
             裏付け不動産等（以下、本「(１)リスク要因」の項において「不動産」と総称しま
             す。）の賃貸状況、売却に伴う損益等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分
             配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
             　また、本投資法人は、             参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１            ファンドの
             状況　２      投資方針　(３)分配方針　②利益を超えた金銭の分配」                               で記載しているとお
             り、営業期間の減価償却費の60％に相当する金額（ただし、法令等（投信協会の定める
             規則等を含みます。）において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額）を限
             度として、原則として継続的に利益を超えた金銭の分配を行う方針としていますが、経
             済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等によっては、利益を超えた金銭の分配
             の額が減少したり、行われない場合もあります。また、継続的な利益を超えた金銭の分
             配に加えて、一時的に１口当たり分配金の金額が減少することが見込まれる場合にも、
             一時的に利益を超えた金銭を分配することができるとしています。利益を超えた金銭の
             分配は、実質的には出資の払戻しに相当しますので、利益を超えた金銭の分配が実施さ
             れた場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金
             が減少することとなるため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支
             出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得に
             あたり資金面での制約となる可能性があります。
            (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

             　本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃
             料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人
             との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行
             えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについて
             は、後記「④不動産及び信託の受益権に関する法的リスク　(ロ)賃貸借契約に関するリ
             スク」をご参照ください。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づ
             く賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
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             　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多
             額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況によ
             り 増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
             　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支
             出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主
             への分配金額が減少したり、本投資口の市場価格が下落することがあります。
              なお、本書において開示されている新規取得資産の過去の収支の状況や賃料総額等の
             情報は、前所有者等から取得した情報が含まれていますが、これらの情報は、会計監査
             等の手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報に過ぎず、これらの情報
             が本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありま
             せんし、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況
             が本投資法人取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産の
             今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に
             乖離する可能性もあります。
            (ホ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

             　本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
             思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
             が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例え
             ば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確
             定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主
             総会は、必ずしも決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総
             会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提
             出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の
             議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなさ
             れます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。更に、本投資法人は、資産の運用
             に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの
             要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に
             行えない可能性もあります。
            (ヘ)　新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

             　本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主
             の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に発行され
             た投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行わ
             れるため、既存の投資主は、当該新投資口の発行がなかった場合に比して、１口当たり
             の受取分配金額が減少する可能性があります。
             　更に、当該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場にお
             ける需給バランスが影響を受け本投資口の市場価格が下落する可能性があります。
              加えて、2019年12月20日（金）現在の東京証券取引所における普通取引の終値に照ら
             すと、本募集の発行価格は、１口当たりNAVを上回ることが想定され、かかる想定に従
             うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、１口当たりNAVよりも高
             い発行価格で本投資口を購入することになる点に注意する必要があります。
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           ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
            (イ)　投資対象が物流施設に特化していることによるリスク
             　本投資法人は、不動産の中でも、物流施設を主たる投資対象としていますが、本投資
             法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。
             　まず、物流施設に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与
             える様々な事象による影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活
             動の海外移転等の進捗状況、人口の推移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化な
             どが含まれます。また、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出拠
             点又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナント需要
             は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本
             投資法人が投資対象とする物流施設に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資
             法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
             　物流施設全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化
             等により、特定の物流施設に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
             可能性があります。例えば、生産拠点の移転、新たな道路網の整備等により、既存の物
             流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性が
             あります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革
             新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化し
             た場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該
             物流施設のテナント需要が低下する可能性もあります。
             　更に、特定の物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等
             の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生す
             ることがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及
             ぼす可能性なども考えられます。また、既存テナントが退去した場合、物流施設は他の
             用途の不動産と比較して、代替テナントとなりうる者が限定されるため、代替テナント
             が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
             　また、本投資法人の保有する物流施設のテナントが、港湾労働法（昭和63年法律第40
             号。その後の改正を含みます。）に定める港湾運送の業務に従事すること等により、同
             法の適用を受ける場合、当該テナントには、同法を遵守するための費用負担等が生じ、
             その結果、テナントの収益を悪化させる可能性及び同法の適用のない他の物流施設に比
             べて競合上不利になる可能性があり、これらを通じて本投資法人の収益性に悪影響が及
             ぶ可能性があります。
             　上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の
             特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法
             人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ロ)　シングル・テナント物件その他の少数のテナントに賃貸されている物件に関するリ

              スク
             　本投資法人の運用資産のほとんどの物件は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するい
             わゆるシングル・テナント物件であるか、又は少数の核となる大規模テナントが存在し
             ます。
             　このような物件において既存テナントが退去した場合、当該物件の稼働率が大きく減
             少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大
             きな影響を及ぼす可能性があります。また、新たなテナントの要望にあわせ本投資法人
             の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定のテナン
             トのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流施設において、これらの
             リスクが顕著となる可能性があります。
             　更に、このようなシングル・テナント物件を含む、単一又は少数の核となる大規模テ
             ナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関
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             する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを
             信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先
             購 入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合が
             あります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要
             したり、価格の減価要因となる可能性があります。
            (ハ)　プロロジス・グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク

             　本投資法人及び本資産運用会社は、Prologis,                           Inc.及び株式会社プロロジスとの間で
             スポンサー・サポート契約を締結し、外部成長のためのパイプライン・サポートを受け
             ることとしています。しかし、スポンサー・サポート契約は、本投資法人及び本資産運
             用会社に、Prologis,            Inc.が選定した特定の物件についての優先交渉権及びその他の物
             件について優先的に情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、Prologis,                                             Inc.
             は、本投資法人に対して、物流施設を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っ
             ているわけではありません。即ち、本投資法人は、同契約により、本投資法人が適切で
             あると判断する物件を適切な価格でプロロジス・グループから取得できることまで確保
             されているわけではありません。したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向
             上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性
             があります。
            (ニ)　不動産を取得又は処分できないリスク

             　不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低
             いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。ま
             た、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条
             件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応
             証券を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時
             期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
             　以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産
             のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に
             行えない可能性があります。
            (ホ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

             　新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法
             人の経済的信用力、金融市場の情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資
             法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を
             行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定し
             ない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
             　次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金
             銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標
             上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、若
             しくは投資主への金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）を制約する等の
             財務制限条項が設けられること、運用資産に担保を設定すること、又は規約の変更が制
             限されること等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきた
             し、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、
             これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該
             借入れにかかる借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の
             可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性がありま
             す。
             　本投資法人の借入金については、前記のような一般的な財務制限条項が設けられて                                              お
             り、本借入れについても、同様の財務制限条項が適用される予定です                                      が、本書の日付現
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             在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触するおそれがある事実は生じて
             いません。
             　更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左
             右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法
             人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合
             には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対
             する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
             　また、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワッ
             プ取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これら
             の取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ
             可能性があります。
            (ヘ)　LTVの上昇に伴うリスク

             　本投資法人は、LTVの上限を原則60％とし、平常時の運用において50％前後で運用す
             ることとしていますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に上限を超えることが
             あります。一般に、LTVが高まると、金利が低下しない限り利払額は増加し、また、金
             利変動の影響が強まる等の影響があり、本投資法人の                             損益  に悪影響を及ぼす可能性があ
             ります。
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           ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
            (イ)　プロロジス・グループへの依存、利益相反に関するリスク
             　本投資法人は、プロロジス・グループの物流施設に関する開発実績、運営ノウハウ及
             び経営資源等を活用して、投資主利益の最大化を目指すことを基本方針としています。
             また、株式会社プロロジスは、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有してお
             り、本資産運用会社の役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役の兼任先
             です。更に、本投資法人は、プロロジス・グループから、物件の供給その他の外部成長
             のためのサポート及び保有物件に対するプロパティ・マネジメント業務の提供その他の
             内部成長のためのサポートを今後継続的に受けることを予定しています。その他、本投
             資法人は、本投資法人、本資産運用会社、Prologis,                             Inc.及び株式会社プロロジスの間
             で締結したスポンサー・サポート契約に基づき、プロロジス・グループから様々なサ
             ポートを受けることとしています。また、本投資法人は、プロロジスリートマスター
             リース合同会社を運用資産の多くでマスターレッシーとしているほか、プロロジス・グ
             ループが支配する特別目的会社がマスターレッシーとなる物件を取得し、又は取得する
             ことを予定しています。更に、本投資法人は、Prologis,                                Inc.から商標の使用許諾を受
             けています。
             　このように、本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループと密接な関係
             を有し、また、その投資方針におけるプロロジス・グループに対する依存度は相当程度
             高いということができます。
             　したがって、本投資法人及び本資産運用会社が株式会社プロロジス及びその他のプロ
             ロジス・グループとの間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなく
             なった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
             　更に、本投資法人又は本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、プロロジ
             ス・グループとの間で取引等を行う場合、本資産運用会社とプロロジス・グループの上
             記のような関係から、プロロジス・グループの利益のために、本投資法人の投資主の利
             益に反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、投資主に損害が発生する可能
             性があります。
             　加えて、本投資法人及び本資産運用会社がプロロジス・グループとの間で締結してい
             る契約は、プロロジス・グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止する
             ものではありません。プロロジス・グループは、物流施設の開発、所有、運営、プロロ
             ジス・グループ以外の第三者からのプロパティ・マネジメント業務の受託、私募ファン
             ドに対するアセット・マネジメント業務の提供又は私募ファンドが保有する物件に対す
             るプロパティ・マネジメント業務の提供等、様々な形で不動産に関連する業務を行って
             います。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とプロロジス・グループとが、特
             定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反
             が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
             　上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、プロロジス・グルー
             プからの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、マスターレッシーであるプロ
             ロジス・グループに対する賃貸に関する条件、マスター・プロパティ・マネジメント会
             社である株式会社プロロジスに対するプロパティ・マネジメント業務の委託の条件、プ
             ロロジス・グループに対する瑕疵担保責任の追及その他の権利行使、スポンサー・サ
             ポート契約の更新の有無、テナントの誘致その他のプロパティ・マネジメント業務の遂
             行などがあげられます。
             　これらの利益相反により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に
             損害が発生する可能性があります。
            (ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

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             　本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会におい
             て重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社
             に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務
             遂 行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きい
             と考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持
             できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに
             本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関
             係者等が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損
             害が発生する可能性があります。
             　また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っ
             ている善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、
             利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反
             した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける
             可能性があります。
             　このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益
             権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、
             建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能
             力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務
             遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者
             について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合に
             は、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ハ)　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク

             　本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存
             しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性
             があります。
            (ニ)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

             　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更
             については、投資主総会の承認が必要ですが、より詳細な投資方針又は「運用ガイドラ
             イン」等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そ
             のため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性が
             あります。
            (ホ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

             　本投資法人には、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下
             「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含み
             ます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第
             164条）が適用される可能性があります。
             　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事
             由が発生した場合には、投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投
             信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清
             算手続に入ります。
             　本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還
             を含みます。）後の残余財産の分配による他、投資金額を回収することができません。
             このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性
             があります。
            (ヘ)　敷金及び保証金に関するリスク

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             　物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は
             低利で賃貸人に預託することがあり、本投資法人は、これらの資金を運用資産の取得資
             金 その他の本投資法人の必要資金の一部として活用することがあります。しかし、賃貸
             市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び
             保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。また、敷金
             又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債
             務を負う場合、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保
             証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれら
             の投資利回りよりも高い調達コストによる借入れ等により調達せざるを得なくなること
             もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
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           ④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
             本投資法人の主たる運用資産は、                   参照有価証券報告書「第一部                 ファンド情報　第１
            ファンドの状況　２            投資方針　(２)投資対象　①投資対象とする資産の種類」                                に記載の
            とおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産
            を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直
            接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に
            記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏
            付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
             なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ナ)不動産を信託の受益権の形態
            で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
            (イ)　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
             　第三者の権利の存在、建物の新築工事や改築・修繕等の工事における施工の不具合や
             施工時に利用するデータの転用その他の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原
             因により、不動産には土地の地盤及び地質並びに建物やその設備の杭や梁等の構造、設
             計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたものを含みます。）が存在している可能性
             があります。また、不動産には様々な法規制が適用されるため、法令上の規制違反の状
             態をもって瑕疵とされることもあり得ます。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判
             断を行うにあたっては、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みま
             す。）（以下「建築基準法」といいます。）等の行政法規が求める所定の手続が適正に
             実施され、当該建築物の現況に法令上の規制違反等の瑕疵がないかどうかにつき専門業
             者から建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしています。しかし
             ながら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、建物の
             素材や建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める安全性や
             構造耐力等を有するとの保証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手
             続が適正であったか否かを事後的に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入
             手する必要があること等の理由から困難が伴います。したがって、かかる欠陥、瑕疵等
             が本投資法人の取得後に判明したり、取得後に生じたりする可能性もあります。本投資
             法人は、状況に応じて、前所有者又は前信託受益者等に対し一定の事項につき表明及び
             保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保
             証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとして
             も、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前
             所有者又は前信託受益者等が解散したり無資力になっているために実効性がない場合も
             あります。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者等が特別目的会社である場合
             にはより顕著となります。
             　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低
             下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵等の補修、建物の建替えその他の対
             応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人
             が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があり
             ます。
             　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者
             の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後に
             なって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や利用によっては、当該不動
             産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もありま
             す。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
             　また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取
             得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不
             動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上
             記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追
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             及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
             　一方、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和
             27 年法律第176号。その後の改正を含みます。）上、宅地建物取引業者とみなされるた
             め、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売
             買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されて
             います。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、
             瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対応に係る費用を負担せざるを得なくなることが
             あり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
            (ロ)　賃貸借契約に関するリスク

             a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
              　賃借人が賃貸借契約の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃
              貸借契約が終了し、又は賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされないこともあ
              るため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、
              解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合又
              は更新料を定めている場合において、裁判所によって所定の金額から減額されたり、
              かかる条項の効力が否定される可能性があります。
              　以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響
              を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
             b.　賃料不払に関するリスク
              　賃借人の財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産手続、再生手続若しくは更生手
              続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料の支払が滞り、延
              滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、投資主に
              損害を与える可能性があります。
             c.　賃料改定に係るリスク
              　本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関する賃借人との賃貸借契約の期間
              は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、賃料等の
              賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行う旨の定めがなされることがありま
              す。
              　したがって、賃貸借契約の期間中、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証
              はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性
              があります。
              　また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人と
              の交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
             d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
              　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額
              請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすること
              ができます。当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少
              し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。
              また、建物の所有を目的とする土地の賃借人についても、借地借家法第11条に基づく
              土地の借賃の減額請求が認められています。請求が認められた場合、当該不動産から
              得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を
              被る可能性があります。
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             e.　定期建物賃貸借契約に関するリスク
              　本投資法人は、運用資産の賃貸にあたり、原則として定期建物賃貸借契約を活用し
              ていく方針です。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地
              借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった
              場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契
              約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り
              扱われる可能性があります。その結果、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を
              排除する特約の効力が認められず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこ
              と等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性が
              あります。
             f.　賃借人の募集に関するリスク
              　本投資法人は、賃借人を募集するにあたり、他の物流施設と立地、築年数、設備や
              保守及び賃料その他の条件等の様々な面で競合します。このため、本投資法人が保有
              する物流施設が競争力を失ったり、有利な条件を提供できなくなると、賃借人を確保
              できず、この結果、保有する物流施設の賃料水準や稼働率が低下し、本投資法人の収
              益等に悪影響を及ぼす場合があります。特に、近郊の競合物流施設の数が増加した場
              合には、賃料水準の引下げ等が余儀なくされ、投資主に損害を与える可能性がありま
              す。
            (ハ)　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

             　火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、台風、暴風雨、洪水、地すべり、山崩
             れ、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、紛争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電
             所における事故等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは
             毀損し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産に係る収益が減
             少し若しくは費用が増加し、又はその価値が下落する可能性があります。このような場
             合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために一定期間又は修復することが出
             来ない場合には永久的に、不動産の不稼働を余儀なくされるため、賃料収入が減少する
             こととなります。また、不動産自体に滅失、劣化又は毀損が生じなかった場合において
             も、電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余
             儀なくされることで、賃料収入が減少することがあり、その結果、不動産価値の下落が
             生じる可能性もあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不
             動産の価値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃
             料収入が減少する可能性があります。
              特に、近年、広域にわたり大規模な不動産被害をもたらす強力な台風や豪雨及びそれ
             らに起因する河川の大規模な氾濫、高潮、山崩れ、地すべり等の発生の頻度が増してお
             り、これらの災害により、本投資法人の運用資産において、建物や地盤の破損・損失、
             浸水、電源設備の毀損等による電源の喪失及びそれらに起因する長期にわたる稼働停止
             等といった事態が発生する可能性があります。
              今後このような災害等が発生した場合、本投資法人の運用資産に大規模な被害が発生
             したり、異なる地域に所在する複数の不動産が同時に広範囲で被害を受ける可能性があ
             り、その結果、賃料収入が大きく減少したり、多額の修繕費用が発生したり、資産価値
             が大きく下落したり、その他、本投資法人に多額の損害が発生する可能性があります。
              このような不動産の価値の下落又は賃料収入の減収の結果、投資主に損害を与える可
             能性があります。本投資法人は、かかる災害等に伴うリスクを軽減するため、一定の基
             準に基づき保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されな
             い場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補さ
             れない災害等若しくは損害が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が
             他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収
             益や  取得済資産及び新規取得資産                の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
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            (ニ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

             　運用資産である不動産を原因として、近隣住民その他の第三者の生命、身体又は財産
             等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被
             る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法                                 （明治29年法律第89号。そ
             の後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）                                上無過失責任を負うこととさ
             れています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合その他上記(ハ)と同
             様の場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             　また、不動産につき毀損、滅失又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか
             る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は
             不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可
             能性があります。
            (ホ)　不動産の地域的な偏在に関するリスク

             　本投資法人の保有する不動産が一定の地域に偏在する場合には、当該地域における地
             震・台風・大規模な風水害その他の自然災害、地域経済の不振・悪化、稼働率の低下及
             び賃料水準の下落等が、本投資法人の                     取得済資産及び新規取得資産                の資産価値及び全体
             収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。本書の日付現在、                                    取得済資産及び新規
             取得資産     の大部分が関東エリア及び関西エリアに集中して所在し、それ以外の資産も東
             北エリア、中部エリア及び九州エリアに所在しています。このため、本投資法人の収益
             及び資産価値は、様々な自然災害、地域経済の不振・悪化、地域的な稼働率や賃料水準
             の低下、人口や平均賃金の変動を含む、これらのエリアに悪影響を及ぼす事象や出来事
             による悪影響を受ける可能性があります。
            (ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

             　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則とし
             てこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はそ
             の敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適
             格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用
             されるので、現行の規定に合致するよう行う必要があり、追加的な費用負担が必要とな
             る可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築することができない可能性があり
             ます。
             　更に、建築主は、建築基準法に基づき、一定の建築物を建築する場合、着工前にその
             計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、建築主事又は指定確認検
             査機関の確認を受けなければならず、また、規模など、一定の条件を超える建造物につ
             いては構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けなければなりません。
             　しかし、建築主事若しくは指定確認検査機関による確認又は構造計算適合性判定機関
             による判定が適正であったか否かを事後的に検証することは、当該確認又は判定を行っ
             た当時の資料等を入手する必要があることや構造計算が複雑であること等から極めて困
             難です。このため、本投資法人が、当該確認又は判定が適正に行われていなかった不動
             産を取得、保有する可能性があり、これにより本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可
             能性があります。
             　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産
             に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その
             後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を附置する義
             務、駐車場附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置
             義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分若し
             くは建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加
             的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道
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             路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され
             たり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現
             状 と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
            (ト)　法令の制定・変更に関するリスク

             　土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過
             失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去
             義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
             　また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の
             管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性がありま
             す。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の
             行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令
             若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があり
             ます。
             　なお、本書の日付現在、2017年６月２日付で公布された民法の一部を改正する法律
             （平成29年法律第44号。なお、その施行日は、原則として2020年４月１日とされていま
             す。）及びその関係法令により、売買契約、賃貸借契約その他の本投資法人が締結する
             契約に適用される私法上の規律が一部変更されることが予定されています（ただし、原
             則として施行日前に締結された契約については改正前の民法の規定がそのまま適用され
             ます。）。かかる改正により、本投資法人に新たな義務負担や費用負担が生じ、又は本
             投資法人の権利が制限され、それらの結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性
             があります。
            (チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

             　本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められ
             る又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認
             されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等によ
             り否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困
             難です。
             　万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本
             投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消さ
             れる（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売
             主について破産手続、再生手続又は更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産
             管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
             　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において
             「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該
             不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され
             又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対して
             も、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
             　更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取
             引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は
             更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる
             真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
           (リ)　マスターリース会社に関するリスク

             　本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスター
             リース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリース(注)の形態をと
             る物件を取得することがあります。
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             　マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場
             合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者
             がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッ
             シー  から本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
             (注)　　「マスターリース」とは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人）に賃貸し、マスターレッシー
                 がエンドテナント（転借人）に転貸することであり、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る
                 方式をパススルー型マスターリース、転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース
                 型マスターリースといいます。
            (ヌ)　転貸に関するリスク

             　賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた
             場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなっ
             たり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対
             する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
             可能性があります。
             　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で
             あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返
             還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、
             賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の
             負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ル)　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

             　テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法
             人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性に
             よっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の
             賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結し
             た場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足さ
             れないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、賃貸借期間が経
             過した場合であっても正当の事由があると認められなければ、賃借人との賃貸借契約を
             終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可
             能性があります。
             　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づ
             くテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていま
             すが、それでもかかるリスクが現実化しないという保証はありません。
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            (ヲ)　共有物件に関するリスク
             　運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・
             処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性がありま
             す。
             　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価
             格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を
             有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映さ
             せることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物
             の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利
             行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがありま
             す。
             　更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可
             能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法
             第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使
             によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
             　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を
             超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした
             者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するた
             めに分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他
             の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会
             社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第
             48条第１項）。
             　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
             されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵
             当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持
             分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場
             合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合
             に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
             　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産
             については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がそ
             の共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるよ
             うにする義務を負う場合があります。
             　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務
             は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信
             用リスクの影響を受ける可能性があります。
             　加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分
             の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買
             取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意される
             ことがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投
             資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共
             有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不
             動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があ
             ります。
             　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
             め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性が
             あります。
             　また、所有権以外の権利について準共有する場合にも、同様の制限やリスクが存在し
             ます。
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            (ワ)　区分所有建物に関するリスク
             　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改
             正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所
             有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び
             建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管
             理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。
             建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定め
             のない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議
             が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と
             異なり管理方法に制限があります。
             　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先
             的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
             　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
             　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷
             地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するた
             めに、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として
             禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合
             には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となり
             ます（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者
             が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借
             権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離
             して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権
             が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があり
             ます。
             　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売
             却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の
             敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
             　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及
             び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
            (カ)　借地物件に関するリスク

             　借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在
             する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続する
             ものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に
             借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普
             通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消
             滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求でき
             る場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みま
             す。）（以下「借地法」といいます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り
             壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来
             時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確
             に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が
             本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
             　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権
             設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があ
             ります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されて
             いないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該
             土地の明渡義務を負う可能性があります。
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             　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定
             者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係
             る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要と
             な ります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予
             め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を
             承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承
             諾料請求権が認められているものではありません。）。
             　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金
             及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する
             敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
             　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有してい
             る場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時
             間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
            (ヨ)　借家物件に関するリスク

             　本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上
             又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有
             する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
             　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷
             金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の
             場合と同様です。
             　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した
             賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託
             者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借
             契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
            (タ)　底地物件に関するリスク

             　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を
             取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場
             合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取りを請求される場合があります（借地
             借家法第13条、借地法第４条）。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、
             買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
             　また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、
             本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借
             家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合に
             は、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資
             法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与え
             る可能性があります。
             　更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証
             金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。加え
             て、土地の賃料の改定又は借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額
             請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性が
             あります。
            (レ)　開発物件等に関するリスク

             　本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め
             開発段階で売買契約を締結する可能性があります。また、本投資法人は一定の場合に運
             用資産の建替えを行うことをその投資方針としており、本投資法人が自ら建物の建築に
             係る請負契約の注文者となり請負契約を締結することがあります。かかる場合、既に完
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             成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開
             発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受
             け られない可能性や追加の出資が必要となる可能性があります。この結果、かかる物件
             からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に
             収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
             用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本
             投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
             　また、新規開発物件の場合は、運用実績がないため、実際の収益等が予想と大きく異
             なる可能性があります。
            (ソ)　有害物質に関するリスク

             　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益
             権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が
             埋蔵され又は存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当
             該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土
             壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる
             可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直
             接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可
             能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者
             は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状
             況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特
             定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあると
             きは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜら
             れることがあります。
             　この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支
             出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受
             けられるとは限りません。
             　特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の
             土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に
             比して相対的に高いものとなります。
             　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、
             当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しく
             は使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）が保管されている場
             合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去
             するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、これに係る予想外の費
             用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害
             を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を
             賠償する義務が発生する可能性があります。
             　将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不
             動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が
             課される可能性があります。
            (ツ)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

             　本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽などの水質
             汚濁防止法（昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。）（以下「水質汚濁防
             止法」といいます。）に規定される特定施設が設置されている場合があります。
             　水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出
             するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施
             設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の
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             破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したこと
             により人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を
             含 む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じな
             い場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害
             物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る
             被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止する
             ため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがありま
             す。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加え
             て、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体
             を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされ
             ていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対
             して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
             　これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があ
             ります。
            (ネ)　埋立地に関するリスク

             　本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所
             在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土
             地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合の
             リスクの詳細は、前記「(ソ)有害物質に関するリスク」をご参照ください。）。また、
             埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被
             害を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、前記「(ハ)
             災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク」をご参
             照ください。）。更に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地
             上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液
             状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不
             動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負
             担し若しくは被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その
             結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
            (ナ)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

             　本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することが多く、本書の日付現在
             の保有物件においてもその多くが信託不動産です。
             　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理する
             のは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属する
             ことになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者
             を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することにな
             ります。
             　信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求さ
             れるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
             については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有
             していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券
             のような流動性がありません。
             　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係
             法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託
             法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の
             対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを
             破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必
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             要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が
             信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
             　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
             合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動
             産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性がありま
             す。
             　更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等
             につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、
             信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本
             投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
              本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在しま
             す。まず、準共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事
             項である場合、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うも
             のと解されるため（民法第264条、民法第252条）、持分の過半数を有していない場合に
             は、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能
             性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除
             き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益
             権については、準共有者間の合意により、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲
             渡その他の処分を行わないことが義務付けられたり、準共有者がその準共有持分を第三
             者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を
             負う場合があります。準共有する信託受益権については、単独保有する場合と比べて上
             記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要した
             り、減価要因となる可能性があります。
            (ラ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク

             　本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行う
             ことがあります。一般的に不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買
             主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証
             にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意が
             なされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締
             結後、決済（物件引渡し）までに一定の期間があるため、その期間における市場環境の
             変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない等の理由により、売買契約を
             解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等
             が悪影響を受ける可能性があります。
            (ム)　仮使用認定を受けた物件に係るリスク

             　建築基準法においては、建築基準法に基づく建築確認手続を要する建築物等の新築又
             は増築等を行った場合には、当該建築物等の建築主は、建築基準法に定める完了検査手
             続を実施し、検査済証の交付を受けた後でなければ、当該建築物等を使用することが原
             則として禁じられていますが、特定行政庁、建築主事又は指定確認検査機関が安全上、
             防火上、避難上支障がないと認めたとき等には、仮使用の認定を受け、当該建築物等を
             使用することが認められています（建築基準法第７条の６）。本投資法人は、建物の竣
             工やリーシングに関するリスクが最小化される又は許容可能限度に留まると判断された
             場合には、かかる仮使用認定がなされた建物を含む物件を、当該建物に係る完了検査手
             続の完了に先だって取得することがあります。かかる場合、既に完成した物件を取得す
             る場合とは異なり、様々な事由により、当該建物の建築工事自体が遅延し、変更され、
             又は中止される可能性があるほか、当該物件に係る工事が遅延して仮使用認定において
             仮使用が承認された期間を途過することにより建物の継続使用が困難となる等、未完成
             の物件を取得することに伴う様々なリスクがあります。これらの結果、予定されていな
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             い費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被り、又は本投資法人が予定
             された時期に期待した収益等を得られず、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受
             け、  投資主が損失を被る可能性があります。
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           ⑤　税制に関するリスク
            (イ)　導管性要件に関するリスク
             　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（以下「導管性要件」と
             いいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排
             除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められ
             ています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法
             人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不
             明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異に起因する法人税額の発生、税務当局と本
             投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことが
             できない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場
             合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する
             結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関
             しては、     参照有価証券報告書「第一部                 ファンド情報　第１            ファンドの状況　４            手数
             料等及び税金　(５)            課税上の取扱い　②投資法人の税務　(イ)利益配当等の損金算
             入」  をご参照ください。
            (ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

             　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当
             局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たさ
             れなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金
             算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配
             額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ハ)　多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク

             　導管性要件のうち、配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、
             買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額等一
             定の調整を加えた後の額）の90％超（又は配当可能額の90％超）の分配を行わなければ
             ならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上の税引
             前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の利益
             配当等の額（利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額であ
             る当該分配を含みます。）の比較によりその判定を行うこととされています。したがっ
             て、会計処理と税務上の取扱いの差異により本投資法人に多額の法人税等の課税が行わ
             れる場合（ただし、利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同
             額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）
             には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に重大な悪影響を
             及ぼすこととなる場合があります。
            (ニ)　利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク

             　本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の
             処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入
             先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要
             件を満たせなくなる可能性があります。この場合、通常の法人と同様の法人税等の課税
             を受けることとなり、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があ
             ります。
            (ホ)　導管性要件が満たされなくなることにより、次年度以降は通常の法人税率により課

              税が行われるリスク
             　本投資法人において、導管性要件を満たさないこととなる場合、多額の租税債務が生
             じ、当該事業年度以降の導管性要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。すな
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             わち、会計上の租税債務の認識が次年度以降になる場合には、次年度以降も導管性要件
             を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の課税を受け、投資主への分
             配 額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があります。
            (ヘ)　会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

             　会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、
             税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法
             人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります（ただ
             し、利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分
             配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）。
            (ト)　配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク

             　利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に対して
             は、通常の法人と同様に法人税等の課税が行われます。導管性要件を満たしたとしても
             支払配当の金額（利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額
             である当該分配を含みます。）が課税所得額の100％に相当しない場合には、投資法人
             として税負担が生じ、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があ
             ります。
            (チ)　同族会社に該当するリスク

             　導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこ
             と（発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位１位の
             投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、投資証券が市
             場で流通するため、一部の投資主が大株主となることにより、本投資法人の意思にかか
             わらず、結果としてこれを満たさなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当
             等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、
             投資主への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
            (リ)　投資口の国外募集に関するリスク

             　本投資法人は、規約において、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内に
             おいて募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとすると
             定めており、この規定により導管性要件のうちの投資口50％超国内募集要件を満たすこ
             とを予定しています。しかし、本投資法人が何らかの理由により国外募集による多額の
             投資口の発行を余儀なくされた場合において、投資口の発行価額の総額のうちに国外に
             おいて募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50以上となるときには、上
             記要件を満たせないことになります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入するこ
             とができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等
             に悪影響をもたらす可能性があります。
            (ヌ)　機関投資家以外からの借入れに係るリスク

             　導管性要件として、借入れを行う場合には機関投資家（租税特別措置法                                        （昭和32年法
             律第26号。その後の改正を含みます。）                      第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するもの
             をいいます。）のみからこれを行うべきとされています。したがって、本投資法人が何
             らかの理由により機関投資家以外からの借入れを余儀なくされた場合、上記要件を満た
             せないことになります。また、建設協力金、保証金、敷金又は売上預り金（主に商業施
             設において、賃料、共益費等を控除した上、所定の期日に返還することを目的として、
             毎日の営業終了後に当該日の売上金としてテナントから預託を受ける金銭をいいま
             す。）等の全部又は一部がテナントからの借入金の範疇に入るものと解釈された場合、
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             上記損金算入要件を満たせないことになります。これらによって、本投資法人の税負担
             が増大する結果、投資主への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
            (ル)　投資主の減少に関するリスク

             　本投資口の市場での売買の如何によっては、本投資法人の意思にかかわらず、導管性
             要件のうち、事業年度終了時に発行済投資口が50人以上の者によって所有されているこ
             と又は機関投資家のみによって所有されていることとする要件が結果として満たされな
             くなる可能性があります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入することができな
             くなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に重大な悪
             影響をもたらす可能性があります。
            (ヲ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

             　本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額
             に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土
             地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割
             合が100分の75以上となるように資産を運用すること（規約第31条第４項）としていま
             す。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要
             件を充足することを前提として、直接に不動産（倉庫等については、一定の要件を満た
             すものに限ります。）を取得する場合の不動産流通税の軽減措置（                                    参照有価証券報告書
             「第一部      ファンド情報　第１            ファンドの状況　４            手数料等及び税金　(５)課税上の
             取扱い　②投資法人の税務　(ロ)不動産流通税の軽減措置」                                 をご参照ください。）の適
             用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件
             を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措
             置の適用を受けることができない可能性があります。
            (ワ)　一般的な税制の変更に関するリスク

             　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人
             に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課
             の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
             た、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に
             関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の
             手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能
             性があります。
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           ⑥　その他のリスク
            (イ)　予定した取引を実行することができないリスク
             　本投資法人は、資産の取得・譲渡や、新投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行
             による資金調達といった重要な取引を行うことを決定した場合、適時開示を実施すると
             ともに、万全を期して準備をしますが、予期せぬ事態の発生によって、当該取引を実行
             できなくなる可能性があります。この場合、収益機会を失うばかりでなく、状況によっ
             ては取引の関係者等に対する損害賠償等を余儀なくされること等により、投資主に損害
             を与える可能性があります。
            (ロ)　新規取得資産を組み入れることができないリスク

             　本投資法人は、本募集による手取金の全部又は一部、本借入れによる資金調達及び手
             元資金によって、前記「２               投資対象　(１)新規取得資産の一覧」に記載の新規取得資
             産を取得することとしていますが、本募集や本借入れによる資金調達が予定どおり完了
             しない場合、その他売買契約書において定められた売買代金支払の条件が成就しない場
             合や売主の債務不履行がある場合等においては、新規取得資産を取得することができな
             い可能性や取得が遅延する可能性があります。この場合、短期間に投資に適した物件を
             取得することができず、かつ、かかる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損
             害を与える可能性があります。
            ( ハ )　専門家報告書等に関するリスク

             　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析
             に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適
             正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場
             合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、
             調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将
             来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものでは
             ありません。
             　建物状況報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したも
             のにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありま
             せん。
             　土壌汚染に関する各報告書は、個々の専門業者が調査した結果を記載したものにすぎ
             ず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。また、土壌汚
             染が存在する場合に、専門家に対して確認を行うことがありますが、当該確認の結果得
             られた専門家の土壌汚染のリスク等に関する意見は、個々の専門家の分析に基づく、分
             析の時点におけるリスク等に関する意見を示したものにとどまり、当該リスク等の内容
             又は程度を保証又は約束するものではありません。
             　更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎ
             ません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将
             来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
            ( ニ )　マーケットレポートへの依存に関するリスク

             　第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点におけ
             る評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、
             マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析
             を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマー
             ケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビ
             ルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要な全ての情報が網羅されて
             いる訳ではありません。
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            ( ホ )　減損会計の適用に関するリスク
             　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意
             見書」（企業会計審議会　平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準
             の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日。その後の改正を含み
             ます。）（以下「減損会計」といいます。）が本投資法人においても適用されていま
             す。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下によ
             り投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を
             反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴
             い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投
             資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金
             を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失
             の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生す
             ることとなり、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。
             　ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過分配を行うことにより、
             かかる税負担を回避又は軽減できる可能性があります。
            ( ヘ )　オルタナティブ投資ファンド運用者指令の制定に係るリスク

             　オルタナティブ投資ファンド運用者指令（2011/61/EU）（以下「AIFMD」といいま
             す。）が2011年７月21日に発効し、これにより本投資口が欧州連合域内で販売される場
             合、本資産運用会社は、一定の販売前の開示義務並びに規制当局及び投資家に対する継
             続的開示義務を遵守することが求められます。また、欧州連合域内に居住している又は
             登記上の事務所を有する投資家に対する販売も制限されます。このように、AIFMD遵守
             のためのコンプライアンス・コストの負担や販売が制約されることなどにより、本投資
             法人の運営に悪影響をもたらす可能性がありますが、本書の日付現在これらの解釈・運
             用が定着していないためその程度は不明確です。
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        (２)　投資リスクに対する管理体制
            本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識し
           ており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備していま
           す。
            しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されている
           ものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあり
           ます。
           ①　本投資法人の体制
            (イ)　役員会
              本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十
             分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めていま
             す。本投資法人の役員会は、少なくとも３か月に１回以上開催されるものと定められて
             います。なお、本書の日付現在、実際の運営においては、原則として１か月に１回程度
             の頻度で役員会を開催しています。各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行
             役員から業務執行状況等の報告を受けます。
            (ロ)　本資産運用会社への牽制

              本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約において、本資産
             運用会社は、本投資法人から委託業務に関して報告を要求された場合、原則としてかか
             る報告の要求を拒否することができず、また、かかる場合以外にも、委託業務に関して
             適宜、役員会に報告する旨を定めています。また、本資産運用会社が策定する運用ガイ
             ドラインの変更や利害関係者との資産の取得及び売却等の取引を含む資産の取得及び売
             却等の取引については本投資法人の役員会への報告又は本投資法人の役員会の承認を必
             要とすることにより、本投資法人の投資リスクを管理しています（詳細については、                                              参
             照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１            ファンドの状況　１            投資法人の概
             況　(４)投資法人の機構　③投資運用の意思決定機構」                              をご参照ください。）。そのほ
             か、各役員は、本投資法人の役員会において、必要に応じて本資産運用会社の役職員に
             資産運用状況等の報告を求めます。
            (ハ)　内部者取引の管理等に関する規則

              本投資法人は、内部者取引の管理等に関する規則を制定し、役員によるインサイダー
             取引の防止に努めています。
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           ②　本資産運用会社の体制
             本資産運用会社は、前記「(１)リスク要因」のリスクに対し、以下のとおりリスク管理
            体制を整備しています。
            (イ)　運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
              本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投
             資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引
             ルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めて
             います。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係る
             リスクの管理に努めます。
              また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理統
             括者及びリスク情報発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要な
             リスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーションリスク、
             コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役
             会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オフィサー及び
             各部のリスク管理に関する責任者である各部の部長の役割を定めています。なお、リス
             ク管理状況については、各部長が、モニタリングをし、半年に１度コンプライアンス委
             員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性及び有効性に
             ついては、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査（かかる内部監査による
             検証の詳細については、後記「(ロ)内部監査による検証」をご参照ください。）及び外
             部監査による監査等により検証するものとしています。
            (ロ)　内部監査による検証

              コンプライアンス・オフィサーは、内部監査責任者として、各組織に対し原則として
             年１回以上の割合での定時の内部監査及び臨時の内部監査を実施することができるほ
             か、代表取締役社長が特別に命じた場合には特別監査を実施します。内部監査は、各組
             織の業務及び運営が、法令、投信協会が定める諸規則及び社内規程等に従って、適切か
             つ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のため
             の監査、並びに個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に
             行われているか否かの監査を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサー
             は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、
             これを取締役会に提出するとともに、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告
             又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。コンプライアンス・オフィ
             サーは、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況を確認
             の上、当該改善計画及び改善状況について取締役会に報告します。取締役会は、当該改
             善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署
             又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことが
             できます。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、業務運営の適切性を
             確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外
             部監査を行うことができます。
            (ハ)　利害関係人等取引規程

              参照有価証券報告書「第二部                 投資法人の詳細情報　第３               管理及び運営　２          利害関
             係人との取引制限　(２)利害関係人等取引規程」                          をご参照ください。
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            (ニ)　内部者取引等管理規程
              本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等に
             よるインサイダー取引の防止に努めています。
            (ホ)　フォワード・コミットメント等

              フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照
             表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスク
             は本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を
             行う場合、本資産運用会社において、違約金、物件の取得額及び契約締結から物件引渡
             しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを策定し、当該リ
             スクを管理しています。
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      第３【参照書類を縦覧に供している場所】
         日本プロロジスリート投資法人　本店

         （東京都千代田区丸の内二丁目７番３号）
         株式会社東京証券取引所

         （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第三部【特別情報】
      第１【内国投資証券事務の概要】
       １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
          本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井
        住友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本
        投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録
        により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載
        又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、
        保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。投
        資主は、保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡
        に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載
        又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われる
        ことにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資
        口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載
        し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。
          投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
        す。
                          三井住友信託銀行株式会社　証券代行部

          取扱場所
                          東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
          取次所                該当事項はありません。
                          三井住友信託銀行株式会社　証券代行部
          代理人の名称及び住所
                          東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
          手数料                該当事項はありません。
       ２　投資主名簿の閉鎖の時期

          該当事項はありません。
       ３　投資主に対する特典

          該当事項はありません。
       ４　内国投資証券の譲渡制限の内容

          該当事項はありません。
       ５　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

          該当事項はありません。
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      第２【その他】
       １　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙並びに表紙裏以降に本投資法人の
        名称を記載し、本投資法人のロゴマーク及び図案並びに本投資法人の運用資産（新規取得資産を
        含みます。）の写真を使用することがあります。
       ２　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり、金融商品の販売

        等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を
        行います。
          「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品で
        す。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ること
        があります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
       ３　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載を行います。

          「募集又は売出しの公表後における空売りについて
        （１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金
           商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内
           閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」
           といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届
           出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当
           該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証
           券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定す
           る私設取引システムにおける空売り(*１)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを
           行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有
           価証券の借入れ(*２)の決済を行うことはできません。
        （２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り(*１)に係る有価証
           券の借入れ(*２)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は
           売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
           (*１)　取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
              ・ 先物取引
              ・ 国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
              ・ 取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
           (*２)　取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
       ４　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載を行います。

          「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の
        手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定
        に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般
        募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取
        金、海外募集における手取金、国内一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投
        資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメ
        ントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事
        項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価
        証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資
        法人ウェブサイト（［URL］https://www.prologis-reit.co.jp/ja/ir/index.html）（以下「新
        聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書
        の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発
        行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の
        記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による
        公表は行いません。」
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       ５　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降及び裏表紙裏に、以下の内容を掲載しま
        す。
                                108/110




















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                                109/110





















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