伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 発行登録追補書類（内国投資証券）
| 提出書類 | 発行登録追補書類（内国投資証券） |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 |
| カテゴリ | 発行登録追補書類（内国投資証券） |
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
【表紙】
【発行登録追補書類番号】 1－投法人1－1
【提出書類】 発行登録追補書類
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2019年12月6日
【発行者名】 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 東海林 淳一
【本店の所在の場所】 東京都千代田区麹町三丁目6番地5
【事務連絡者氏名】 伊藤忠リート・マネジメント株式会社
取締役財務企画部長 吉田 圭一
【電話番号】 03-3556-3901
【発行登録の対象とした募集内国投資証 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
券に係る投資法人の名称】
【発行登録の対象とした募集内国投資証 投資法人債券（短期投資法人債券を除く。）
券の形態】
【今回の募集金額】 15億円
【発行登録書の内容】
（１）【提出日】 2019年10月31日
（２）【効力発生日】 2019年11月8日
（３）【有効期限】 2021年11月7日
（４）【発行登録番号】 1－投法人1
（５）【発行予定額又は発行残高の上限】 発行予定額 50,000百万円
【これまでの募集実績】
（発行予定額を記載した場合）
番号 提出年月日 募集金額（円） 減額による訂正年月日 減額金額（円）
－ － － － －
なし
実績合計額（円） 減額総額（円） なし
（なし）
（注）実績合計額は、券面総額又は振替投資法人債の総額の合計額（下段（ ）書きは発行価額の総額の合計額）に
基づき算出しております。
【残額】 （発行予定額－実績合計額－減額総額） 50,000百万円
（ 50,000百万円）
（注）残額は、券面総額又は振替投資法人債の総額の合計額
（下段（ ）書きは発行価額の総額の合計額）に基づ
き算出しております。
（発行残高の上限を記載した場合）
該当事項はありません。
【残高】 （発行残高の上限－実績合計額＋償還総額－減額総額） －円
【安定操作に関する事項】 該当事項はありません。
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
1/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
該当事項はありません。
第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
（１）【銘柄】
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人第1回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
（グリーンボンド）（以下「本投資法人債」といいます。）
（２）【投資法人債券の形態等】
① 社債、株式等の振替に関する法律の適用
本投資法人債は、その全部について社債、株式等の振替に関する法律（以下「社債等振替法」といいま
す。）第115条で準用する第66条第2号の定めに従い社債等振替法の規定の適用を受けることとする旨を定め
た投資法人債であり、社債等振替法第115条で準用する第67条第1項の定めに従い投資法人債券を発行するこ
とができません。ただし、社債等振替法第115条で準用する第67条第2項に規定される場合には、本投資法人
債の投資法人債権者（以下「本投資法人債権者」といいます。）は伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資
法人（以下「本投資法人」といいます。）に投資法人債券を発行することを請求できます。この場合、投資
法人債券の発行に要する費用は本投資法人の負担とします。かかる請求により発行する投資法人債券の形式
は無記名式利札付に限り、本投資法人債権者は当該投資法人債券を記名式とすることを請求することはでき
ないものとし、その分割又は併合は行いません。
② 信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付
本投資法人債について、本投資法人は株式会社日本格付研究所（以下「ＪＣＲ」といいます。）からＡ＋の
信用格付を2019年12月6日付で取得しています。
ＪＣＲの信用格付は、格付対象となる債務について約定どおり履行される確実性の程度を等級をもって示す
ものであります。
ＪＣＲの信用格付は、債務履行の確実性の程度に関してのＪＣＲの現時点での総合的な意見の表明であり、
当該確実性の程度を完全に表示しているものではありません。また、ＪＣＲの信用格付は、デフォルト率や
損失の程度を予想するものではありません。ＪＣＲの信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流
動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれません。
ＪＣＲの信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動
します。また、ＪＣＲの信用格付の付与にあたり利用した情報は、ＪＣＲが格付対象の発行体及び正確で信
頼すべき情報源から入手したものでありますが、当該情報には、人為的、機械的又はその他の理由により誤
りが存在する可能性があります。
本投資法人債の申込期間中に本投資法人債に関してＪＣＲが公表する情報へのリンク先は、ＪＣＲのホーム
ページ(https://www.jcr.co.jp/)の「ニュースリリース」右端「一覧を見る」をクリックして表示される
「ニュースリリース」（https://www.jcr.co.jp/release/）に掲載されています。なお、システム障害等何
らかの事情により情報を入手することができない可能性があります。その場合の連絡先は以下のとおりで
す。
ＪＣＲ：電話番号03-3544-7013
2/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
（３）【券面総額】
本投資法人債についての投資法人債券は原則として発行しません。
なお、振替投資法人債の総額は金15億円です。
（４）【各投資法人債の金額】
金1億円
（５）【発行価額の総額】
金15億円
（６）【発行価格】
各投資法人債の金額100円につき金100円
（７）【利率】
年0.300パーセント
（８）【利払日及び利息支払の方法】
① 本投資法人債の利息は、払込期日の翌日から別記「（9）償還期限及び償還の方法 ①」記載の償還期日まで
これを付し、2020年6月12日を第１回の支払期日としてその日までの分を支払い、その後毎年6月12日及び12
月12日の２回に各その日までの前半か年分を支払います。ただし、半か年に満たない期間につき利息を計算
するときは、その半か年間の日割でこれを計算します。
② 利息を支払うべき日が銀行休業日にあたるときは、その支払は前銀行営業日にこれを繰り上げます。
③ 償還期日後は本投資法人債には利息を付しません。
（９）【償還期限及び償還の方法】
① 本投資法人債の元金は、2024年12月12日（以下「償還期日」といいます。）にその総額を償還します。
② 本投資法人債の償還金額は、各投資法人債の金額100円につき金100円とします。
③ 本投資法人債を償還すべき日が銀行休業日にあたるときは、その支払は前銀行営業日にこれを繰り上げま
す。
④ 本投資法人による本投資法人債の買入消却は、払込期日の翌日以降、別記「（18）振替機関に関する事項」
記載の振替機関が別途定める場合を除き、いつでもこれを行うことができます。
（１０）【募集の方法】
一般募集
（１１）【申込証拠金】
各投資法人債の金額100円につき金100円とし、払込期日に払込金に振替充当します。
申込証拠金には利息をつけません。
（１２）【申込期間】
2019年12月6日
（１３）【申込取扱場所】
別記「（16）引受け等の概要」記載の引受人の本店及び国内各支店
（１４）【払込期日】
2019年12月12日
（１５）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
3/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
（１６）【引受け等の概要】
本投資法人債の引受け等の概要は以下のとおりです。
引受金額
引受人の氏名又は名称 住所 引受けの条件
（百万円）
みずほ証券株式会社 東京都千代田区大手町一丁目5 800 １ 引受人は、本投資法
番1号 人債の全額につき連帯
して買取引受を行いま
ＳＭＢＣ日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内三丁目3 500
す。
番1号
２ 本投資法人債の引受
手数料は各投資法人債
大和証券株式会社 東京都千代田区丸の内一丁目9 200
の金額100円につき金
番1号
40銭とします。
計 － 1,500 －
（１７）【投資法人債管理者又は投資法人債の管理会社】
該当事項はありません。
（１８）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
（１９）【投資法人の登録年月日及び登録番号】
登録年月日 2018年5月24日
登録番号 関東財務局長第138号
（２０）【手取金の使途】
本投資法人債の払込金額1,500百万円から発行諸費用の概算額15百万円を控除した差引手取概算額1,485百万
円は、2019年12月12日に、グリーン適格資産（下記「第４ 募集又は売出しに関する特別記載事項 2 グリー
ン適格資産について」にて記載します。以下同じです。）の基準を満たす資産であるアイミッションズパーク
印西の取得のための借入金（そのリファイナンスを含みます。）の返済資金に、全額を充当する予定です。
（２１）【その他】
1．投資法人債管理者の不設置
本投資法人債は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）第139条の８ただし
書の要件を充たすものであり、本投資法人債の管理を行う投資法人債管理者は設置されていません。
2．財務代理人、発行代理人及び支払代理人
（1）本投資法人債の財務代理人は三井住友信託銀行株式会社（以下「財務代理人」といいます。）とし、本
投資法人債に関する別記「（18）振替機関に関する事項」記載の振替機関が定める業務規程に基づく発行
代理人及び支払代理人の業務は財務代理人がこれを行います。
（2）財務代理人は、本投資法人債に関して、本投資法人債権者に対していかなる義務又は責任も負わず、ま
た、本投資法人債権者との間にいかなる代理関係又は信託関係も有していません。
（3）本投資法人が財務代理人を変更する場合には、その旨を公告します。
（4）本投資法人債に関して本投資法人債権者が財務代理人に請求等を行う場合には、財務代理人の本店に対
してこれを行うものとします。
3．担保及び保証の有無
本投資法人債には担保及び保証は付されておらず、また本投資法人債のために特に留保されている資産は
ありません。
4/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
4．財務上の特約
（1）担保提供制限
本投資法人は、本投資法人債発行後、本投資法人債の未償還残高が存する限り、本投資法人が国内で今後
発行する他の無担保投資法人債（ただし、下記に定める担付切換条項が特約されている無担保投資法人債
を除きます。）のために投信法及び担保付社債信託法に基づき担保権を設定する場合は、本投資法人債の
ために同順位の担保権を設定しなければなりません。なお、上記ただし書における担付切換条項とは、利
益維持条項等本投資法人の財務指標に一定の事由が生じた場合に期限の利益を喪失する旨の特約を解除す
るために担保権を設定する旨の特約、又は本投資法人が自らいつでも担保権を設定することができる旨の
特約をいいます。
（2）本投資法人が前記（1）により本投資法人債のために担保権を設定する場合は、本投資法人は、直ちに登
記その他必要な手続を完了し、かつ、その旨を担保付社債信託法第41条第４項の規定に準じて公告するも
のとします。
5．期限の利益喪失に関する特約
（1）本投資法人は、次の各場合には、本投資法人債権者からの、社債等振替法第115条で準用する第86条第3
項本文に定める書面を添付した書面による請求を財務代理人が受けた日から5銀行営業日を経過した日
に、本投資法人債総額について期限の利益を喪失します。ただし、財務代理人が当該請求を受けた日から
5銀行営業日以内に当該事由が補正又は治癒された場合は、この限りではありません。
① 本投資法人が別記「（9）償還期限及び償還の方法」の規定に違背し、5銀行営業日以内に本投資法人が
その履行をしないとき。
② 本投資法人が別記「（8）利払日及び利息支払の方法」の規定に違背し、10銀行営業日以内に本投資法
人がその履行をしないとき。
③ 本投資法人が別記「（21）その他 4．財務上の特約 （1）担保提供制限」の規定に違背したとき。
④ 本投資法人が本投資法人債以外の投資法人債について期限の利益を喪失し、又は期限が到来してもその
弁済をすることができないとき。
⑤ 本投資法人が投資法人債を除く借入金債務について期限の利益を喪失し若しくは期限が到来してもその
弁済をすることができないとき、又は本投資法人以外の者の発行する社債、投資法人債若しくはその他
の借入金債務に対して本投資法人が行った保証債務について履行義務が発生したにもかかわらず、その
履行をすることができないとき。ただし、当該借入金債務及び当該保証債務の合計額（外貨建ての場合
はその邦貨換算後）が10億円を超えない場合は、この限りではありません。
（2）本投資法人は、次に掲げる事由のいずれかが発生した場合には、本投資法人債権者からの請求の有無に
かかわらず、本投資法人債総額について直ちに期限の利益を喪失します。
① 本投資法人が破産手続開始、民事再生手続開始若しくはその他適用ある倒産手続開始の申立をし、又は
解散（合併の場合を除きます。）の決議を行ったとき。
② 本投資法人が破産手続開始、民事再生手続開始若しくはその他適用ある倒産手続開始の決定、又は特別
清算開始の命令を受けたとき。
③ 本投資法人が、投資法人としての登録を取り消されたとき。ただし、合併による場合で、合併後の投資
法人が本投資法人債上の債務全額を承継する場合はこの限りではありません。
④ 本投資法人の純資産の額が、投信法上の最低純資産額を下回り、内閣総理大臣から投信法第215条第2項
に基づく通告を受けた場合で、当該通告に規定された期間内に治癒することができなかったとき。
（3）期限の利益を喪失した本投資法人債の元利金は、直ちに支払われるものとします。
6．投資法人債権者に通知する場合の公告の方法
本投資法人債に関して本投資法人債権者に対し公告する場合には、法令に別段の定めがあるものを除き、
本投資法人の規約所定の方法によりこれを行います。
5/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
7．投資法人債要項の変更
（1）本投資法人債の投資法人債要項に定められた事項（ただし、別記「（21）その他 2．財務代理人、発行
代理人及び支払代理人（1）」、別記「（21）その他 10．一般事務受託者」ないし別記「（21）その
他 12．資産保管会社」を除きます。）の変更は、法令に別段の定めがあるときを除き、投資法人債権者
集会の決議を要するものとし、当該決議にかかる裁判所の認可を必要とします。
（2）前記（1）の投資法人債権者集会の決議は、本投資法人債の投資法人債要項と一体をなすものとします。
8．投資法人債権者集会に関する事項
（1）本投資法人債及び本投資法人債と同一の種類（投信法第139条の7で準用する会社法（以下「会社法」と
いいます。）第681条第1号に定める種類をいいます。）の投資法人債（以下「本種類の投資法人債」と総
称します。）の投資法人債権者集会は、本投資法人がこれを招集するものとし、投資法人債権者集会の日
の3週間前までに投資法人債権者集会を招集する旨及び投信法第139条の10第2項で準用する会社法第719条
各号所定の事項を公告します。
（2）本種類の投資法人債の投資法人債権者集会は、東京都においてこれを行います。
（3）本種類の投資法人債の総額（償還済みの額を除きます。また、本投資法人が有する本種類の投資法人債
の金額の合計額はこれに算入しません。）の10分の1以上にあたる本種類の投資法人債を有する投資法人
債権者は、法令に定める手続を経たうえ、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を記載し
た書面を本投資法人に提出して本種類の投資法人債権者集会の招集を請求することができます。
9．投資法人債要項の公示
本投資法人は、その本店に本投資法人債の投資法人債要項の写しを備え置き、その営業時間中、一般の閲
覧に供します。
10．一般事務受託者
（1）本投資法人債に関する一般事務受託者
① 本投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務（投信法第117条第1号関係）
みずほ証券株式会社
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
大和証券株式会社
② 別記「（21）その他 2．財務代理人、発行代理人及び支払代理人」に定める財務代理人、発行代理人
及び支払代理人に委託する発行及び期中事務（投信法第117条第3号及び第6号関係）
三井住友信託銀行株式会社
なお、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第169条第2項第4号に規定する投資法人債権者に対
する利息又は償還金の支払に関する事務は、社債等振替法及び別記「（18）振替機関に関する事項」記
載の振替機関が定める業務規程等の規定に従って支払代理人及び口座管理機関を経て処理されます。
③ 投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務（投信法第117条第2号関係）
三井住友信託銀行株式会社
(2）本投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者（投信法第117条第2号ないし第6号関係）
三井住友信託銀行株式会社
デロイト トーマツ税理士法人
みずほ信託銀行株式会社
11．資産運用会社
伊藤忠リート・マネジメント株式会社
12．資産保管会社
三井住友信託銀行株式会社
6/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
第４【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1 グリーンボンドとしての適格性について
本投資法人は、グリーンボンドの発行を含むグリーンファイナンス実施のために「グリーンボンド原則（Green
Bond Principles）（注1）2018年版」、「グリーンボンドガイドライン2017年版」（注2）及び「グリーンローン原
則（Green Loan Principles）」（注3）に即したグリーンファイナンス・フレームワークを策定しました。
本投資法人は、グリーンファイナンス・フレームワークに対する第三者評価としてＪＣＲより「ＪＣＲグリーン
ファイナンス・フレームワーク評価」（注4）の最上位評価である「Green 1（Ｆ）」の評価を取得しています。
また、グリーンファイナンス・フレームワークの第三者評価を取得することに関し、環境省の2019年度グリーンボ
ンド発行促進体制整備支援事業（注5）の補助金交付対象となることについて、発行支援者たるＪＣＲは一般社団法
人グリーンファイナンス推進機構より交付決定通知を受領しています。
本投資法人はグリーンファイナンスで調達した資金の総額と同額を、グリーン適格資産の取得資金、グリーン適格
資産の取得に要した借入金の返済資金、又はグリーン適格資産の取得に要した発行済の投資法人債の償還資金に充当
する予定です。
（注1） 「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）」とは、国際資本市場協会（International Capital Market Association：ＩＣ
ＭＡ）が事務局機能を担う民間団体であるグリーンボンド原則執行委員会（Green Bond Principles Executive Committee）により
策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをいい、以下「グリーンボンド原則」といいます。
（注2） 「グリーンボンドガイドライン2017年版」とは、グリーンボンド原則との整合性に配慮しつつ、市場関係者の実務担当者がグリー
ンボンドに関する具体的対応を検討する際に参考とし得る、具体的対応の例や我が国の特性に即した解釈を示すことで、グリーン
ボンドを国内でさらに普及させることを目的に、環境省が2017年3月に策定・公表したガイドラインです。以下「グリーンボンドガ
イドライン」ということがあります。
（注3） 「グリーンローン原則（Green Loan Principles）」とは、ローン・マーケット・アソシエーション（LMA）及びアジア太平洋ロー
ン・マーケット・アソシエーション（APLMA）により策定された環境分野に使途を限定する融資のガイドラインです。以下「グリー
ンローン原則」といいます。
（注4） 「ＪＣＲグリーンファイナンス・フレームワーク評価」とは、ＩＣＭＡが策定したグリーンボンド原則、環境省が策定したグリー
ンボンドガイドライン2017年版並びにLMA及びAPLMAが策定したグリーンローン原則を受けた発行体又は借入人のグリーンボンド発
行又はグリーンローン借入方針（グリーンファイナンス方針）に対するＪＣＲによる第三者評価をいいます。当該評価においては
発行体又は借入人のグリーンファイナンス方針に記載の調達資金の使途がグリーンプロジェクトに該当するかの評価である「グ
リーン性評価（資金調達）」及び発行体又は借入人の管理・運営体制及び透明性について評価する「管理・運営・透明性評価」を
行い、これら評価の総合評価として「ＪＣＲグリーンファイナンス・フレームワーク評価」が決定されます。なお、「JCRグリーン
ファイナンス・フレームワーク評価」は、個別の債券又は借入に関する評価と区別するため、評価記号の末尾に（F）をつけて表示
されます。なお、本フレームワークの「ＪＣＲグリーンファイナンス・フレームワーク評価」は、以下のＪＣＲのホームページに
掲載されています。https://www.jcr.co.jp/greenfinance/
（注5） 「グリーンボンド発行促進体制整備支援事業」とは、グリーンボンドを発行しようとする企業や地方公共団体等に対して、外部レ
ビューの付与、グリーンボンド・フレームワーク整備のコンサルティング等により支援を行う登録発行支援者に対して、その支援
に要する費用を補助する事業をいいます。対象となるグリーンボンドの要件は、調達した資金の全てがグリーンプロジェクトに充
当されるものであって、かつ発行時点において以下の全てを満たすものです。
(ⅰ）グリーンボンドの発行時点で以下のいずれかに該当すること
① 主に国内の低炭素化に資する事業（再エネ、省エネ等）
・ 調達資金額の半分以上又は事業件数の半分以上が国内の低炭素化事業であるもの
② 低炭素化効果及び地域活性化効果が高い事業
・ 低炭素化効果 国内のCO2削減量1トン当たりの補助金額が一定以下であるもの
・ 地域活性化効果 地方公共団体が定める条例・計画等において地域活性化に資するものとされる事業、地方公共団体等から
の出資が見込まれる事業等
(ⅱ）グリーンボンド・フレームワークがグリーンボンドガイドラインに準拠することについて、発行までの間に外部レビュー機関に
より確認されること
(ⅲ）いわゆる「グリーンウォッシュ債券」ではないこと
7/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
2 グリーン適格資産について
グリーン適格資産とは、以下の第三者認証機関の認証のいずれかを取得若しくは今後取得予定の資産から選定され
ます。
a) DBJ Green Building認証（注1）における5つ星若しくは4つ星
b) CASBEE不動産評価認証（注2）におけるS若しくはAランク
c) BELS認証（注3）における5つ星若しくは 4つ星
（注1） 「DBJ Green Building 認証」とは、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、環
境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を対象に、5段階の評価ランク（1つ星～5つ星）に基づく認証をDBJが行う
ものをいいます。
（注2） 「CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency／建築環境総合性能評価システム）不動産評価
認証」とは、CASBEE-不動産で評価された建築物について、その評価内容を審査し的確であることを第三者機関が認証する制度で
す。「CASBEE」とは、建築物の環境性能を評価し格付け（Cランク～Sランク）する手法で、省エネや省資源、リサイクル性能など
環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムをいいます。
（注3） 「BELS（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System／建築物省エネルギー性能表示制度）認証」とは、国土交通省が
評価基準を定めた公的な評価制度で、建築物の一次エネルギー消費量に基づき、省エネルギー性能を5段階の評価ランク（1つ星～5
つ星）で評価する制度です。
3 プロジェクトの評価と選定プロセス
グリーンファイナンスによる調達資金の使途となるプロジェクトは、伊藤忠リート・マネジメント株式会社（以下
「本資産運用会社」といいます。）の財務企画部により適格クライテリアへの適合が検討され、検証及び評価が行わ
れます。
グリーンファイナンスの実行については、本投資法人の執行役員を最終決裁者として決議されます。
4 調達資金の管理
グリーンファイナンスで調達した資金は、速やかに又は早期にグリーン適格資産の取得資金、グリーン適格資産の
取得に要した借入金の返済資金、又はグリーン適格資産の取得に要した発行済の投資法人債の償還資金に充当しま
す。
グリーンファイナンス残高がゼロになるまで、調達資金の追跡管理は、本資産運用会社の財務企画部が社内システ
ムにて行います。
5 レポーティング
本投資法人は、年に1度下記の内容について本投資法人のホームぺージ上にて開示する予定です。
(ⅰ）資金の充当状況に関するレポーティング
・グリーンファイナンスの残高がゼロになるまで、各年1月末時点におけるグリーン適格資産の総額、グリーン適
格負債及びグリーンファイナンス調達残高
(ⅱ）環境改善効果に関するレポーティング（インパクトレポーティング）
・グリーン適格資産の物件数、環境認証のレベル及び延べ床面積総計
・以下、環境データ（グリーン適格資産に限らず、保有物件のうちデータ取得物件をカバー率と共に開示）
① エネルギー使用量
② CO 排出量
2
③ 水使用量
④ 廃棄物量
第５【その他】
特に発行登録追補目論見書に記載しようとする事項は以下のとおりです。
表紙に、本投資法人債の別称として、「IALグリーンボンド」を記載します。
8/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法第27条において準用する同法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類を参
照すること。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第2期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）2019年10月28日関東財務局長に提出
第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2019年10月28日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参
照有価証券報告書提出日後本発行登録追補書類提出日（2019年12月6日）までに補完すべき情報は、以下に記載の
とおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本発行登録追補書類提
出日現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につい
ては、別段の記載のない限り、本発行登録追補書類提出日現在において本投資法人が判断したものです。
1 投資リスク
以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク」に記載された投資
リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後本発行登録追補書類提出日現在までに、そ
の内容に変更又は追加があった箇所は、下線で示しています。
(1) リスク要因
以下には、本投資法人が発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。） 又は本投資法人が発行する
投資法人債（以下「本投資法人債券」といいます。） への投資に関してリスク要因となる可能性があると考え
られる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券 又は本投資法人債券 への投資に関するすべての
リスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人の保有資産
に特有のリスクについては、 参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況
(2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの （ル）保有資産の個別の概要」 を併せてご参照ください。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針
ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本
投資証券 又は本投資法人債券 の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結
果、投資主 又は投資法人債権者 が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他
財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家 又は投資法人債権者 は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項 並びに参照有
価証券報告書 を慎重に検討した上で本投資証券 又は本投資法人債券 に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。なお、本項において将来に関する事項が記載され
ている場合がありますが、当該事項については、本投資法人が本書の日付現在において判断したものです。
① 本投資証券 又は本投資法人債券 の商品性に関するリスク
(イ) 本投資証券 又は本投資法人債券 の市場価格の変動に関するリスク
(ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
(ハ) 金銭の分配に関するリスク
(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
(ホ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
(ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことに関するリスク
(ト) 本投資法人債券の償還・利払に関するリスク
9/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) スポンサーサポート契約に基づく物件取得が想定どおりに行えないリスク
(ロ) 地域的な偏在に関するリスク
(ハ) 不動産を取得又は処分できないリスク
(ニ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
(ホ) 投資対象を物流不動産に特化していることによるリスク
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) 伊藤忠グループへの依存、利益相反に関するリスク
(ロ) PM会社に関するリスク
(ハ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
(ニ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
(ホ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
(ヘ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
(ト) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
(チ) 敷金及び保証金に関するリスク
④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
(イ) 不動産の欠陥又は瑕疵に関するリスク
(ロ) 賃貸借契約に関するリスク
(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
(ホ) 不動産に係る行政法規及び条例等に関するリスク
(ヘ) 法令の制定又は変更に関するリスク
(ト) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
(チ) マスターリース会社に関するリスク
(リ) 転貸に関するリスク
(ヌ) テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
(ル) 共有物件に関するリスク
(ヲ) 区分所有建物に関するリスク
(ワ) 借地物件に関するリスク
(カ) 借家物件に関するリスク
(ヨ) 開発物件に関するリスク
(タ) 有害物質に関するリスク
(レ) 保留地に関するリスク
(ソ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
(ツ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
(ネ) テナント集中に関するリスク
10/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
⑤ 税制に関するリスク
(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
(ロ) 過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
(ニ) 資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
(ホ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
(ヘ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
(ト) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク
(チ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
(リ) 一般的な税制の変更に関するリスク
(ヌ) 減損会計の適用に関するリスク
(ル) 納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
⑥ その他
(イ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
(ロ) 専門家報告書等に関するリスク
(ハ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
(ニ) 匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資に関するリスク
① 本投資証券 又は本投資法人債券 の商品性に関するリスク
(イ) 本投資証券 又は本投資法人債券 の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が
本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます（ただし、本投資法人は、投資主との
合意により本投資口を有償で取得することができます（規約第8条第2項）。）。
本投資証券 又は本投資法人債券 の市場価格は、 金融商品 取引所における需給バランスにより影響を受
け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。
また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて
変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して
監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券 又は本投資法人債券 の市場価
格が下落することがあります。
そのため、投資主 又は投資法人債権者 は、本投資証券 又は本投資法人債券 を取得した価格で売却できな
い可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
(ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資証券の売買高
の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証
券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で
譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場
合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。
11/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ハ) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は 参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (3) 分配
方針」 に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金
額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産
を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「(1) リスク要因」において「不動産」と総称しま
す。）の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動
し、投資主への分配金が増減することがあります。また、課税負担を軽減する目的で期間利益を超える分
配を行うことや、逆に下回る分配に留まることがあります。
本投資法人は、 参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (3) 分
配方針 ② 利益を超えた金銭の分配（規約第39条第2号）」 に記載のとおり、利益超過分配を実施する方
針ですが、利益超過分配が行われるとの保証はありません。利益を超えた金銭の分配は、実質的には出資
の払戻しに相当しますので、利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少する
ことになります。また、これにより手元資金が減少することとなるため、突発的な事象等により本投資法
人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物
件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。
(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産
の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等によ
り賃料が減額されることや、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に
係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④不動産及び信託の受益権に関するリスク (ロ) 賃貸借
契約に関するリスク」をご参照ください。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく
賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要す
る費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により
増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能
性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少することや、本
投資証券の市場価格が下落することがあります。
(ホ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有
する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、
当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加
発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
さらに、追加発行の結果、本投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性
があります。
12/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことに関するリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画することができるほか、本
投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と
は必ずしも同一ではありません。たとえば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、
役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資
主総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せ
ず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提
出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きま
す。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第14条第1項）。さらに、本投資法
人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの
要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性も
あります。
(ト) 本投資法人債券の償還・利払に関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞った
り、支払不能が生じるリスクがあります。
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) スポンサーサポート契約に基づく物件取得が想定どおりに行えないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発との間で、それぞれ、スポンサーサ
ポート契約を締結しています。しかし、これらの会社は、一定の不動産につき、本投資法人及び本資産運
用会社に情報の提供を受ける権利や取得に関する優先交渉権等を与えるものにすぎず、これらの会社は、
本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務等を負っているわけではありま
せん。また、これらの会社が本投資法人と競合して不動産を取得する可能性を完全に排除するものではあ
りません。すなわち、本投資法人は、各スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断
する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産の
ポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ) 地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、取得価格（取得に伴う諸費用及び税金を含みません。）を基準として70%以上を関東エリ
ア及び関西エリアに所在する不動産等に投資する方針です。このように、投資対象となる不動産が地域的
に偏在していることから、関東エリア及び関西エリアにおける地域経済や不動産マーケットの変動、地
震・台風等の災害、人口変動等の特有な事象の発生によって、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる
可能性があります。
(ハ) 不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する
時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、不動産投資信託、その他のファン
ド及び投資家等による不動産に対する投資が活況である場合には、必ずしも、本投資法人が取得を希望し
た不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとして
も、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さら
に、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の
観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオ
を構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
13/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ニ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用
力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の
追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産
を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があ
ります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投
資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用
資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本
投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
す。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の
運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人は、財務制限条項を設けることを借入
先と合意しています。かかる財務制限条項には、本投資法人のLTV等の財務指標に関する数値が一定の数値
を超過した場合の、現金等の留保義務、期限の利益喪失等に関する条件や投資主への分配の制約等が含ま
れていますが、本書の日付現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触するおそれがある事
実は生じていません。
本投資法人の運用資産に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望
したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望す
る価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられ
た場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定す
ることを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の
理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが
減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調
達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなっ
たりする状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担
保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金
利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投
資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このよう
な利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人は、金利の上昇により支払利息が増加するリスクを軽減するために、変動金利による
借入れの金利固定化を図る金利スワップ取引を行うことがあります。しかし、こうした取引を行った場合
においても、関連する契約の内容や、取引相手方が万が一破綻した際の中途解約等により、金利リスク低
減のメリットを受けられない可能性があります。
(ホ) 投資対象を物流不動産に特化していることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、物流不動産を主たる投資対象としていますが、本投資法人はこれに伴
う特有のリスクを抱えています。
まず、物流不動産に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与える様々な事象
による影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活動の海外移転等の進捗状況、人口
の推移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化等が含まれます。また、本投資法人が投資対象として
いる物流不動産には海外への輸出拠点又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることか
ら、テナント需要は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本
投資法人が投資対象とする物流不動産に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資法人の収益等に
悪影響が生じる可能性があります。
14/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
物流不動産全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化等により、特定
の物流不動産に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、生
産拠点の移転、新たな道路網の整備等により、既存の物流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流不
動産のテナント需要が低下する可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流
輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変
化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流不動産の役割が衰退することとなり、当該物流不動産
のテナント需要が低下する可能性もあります。
さらに、特定の物流不動産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益不動産
の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結
果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性等も考えられます。また、既存テ
ナントが退去した場合、物流不動産は他の用途の不動産と比較して、代替テナントとなり得る者が限定さ
れるため、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
また、本投資法人の保有する物流不動産のテナントが、港湾労働法 （昭和63年法律第40号。その後の改
正を含みます。） に定める港湾運送の業務に従事すること等により、同法の適用を受ける場合、当該テナ
ントには、同法を遵守するための費用負担等が生じ、その結果、テナントの収益を悪化させる可能性及び
同法の適用のない他の物流不動産に比べて競合上不利になる可能性があり、これらを通じて本投資法人の
収益性に悪影響が及ぶ可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人が物流不動産を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規
制、テナント特性、取り扱われる物品等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に
悪影響を及ぼす可能性があります。
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) 伊藤忠グループへの依存、利益相反に関するリスク
本書の日付現在、伊藤忠グループのうち、伊藤忠商事は本資産運用会社の80%の、伊藤忠都市開発は20%
の株式を保有しています。また、伊藤忠商事は、本資産運用会社の役職員の主要な出向元であり、本資産
運用会社の社外取締役及び監査役の兼任先です。また、本投資法人及び本資産運用会社は、伊藤忠商事及
び伊藤忠都市開発との間で、それぞれ、スポンサーサポート契約を締結しています（各スポンサーサポー
ト契約については、 参照有価証券報告書「第二部投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人
との取引制限 (2) 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程） ④ 利害関係人等との取引
(ホ) スポンサーサポート契約」 をご参照ください。）。
また、本投資法人は、伊藤忠グループから、物件の供給その他の外部成長のためのサポートを受けると
ともに、基本的に、伊藤忠グループに対してリーシングマネジメント業務を委託するほか、マスターリー
ス兼プロパティマネジメント業務委託を集約化する等、保有物件に対する内部成長のためのサポートを今
後継続的に受ける方針です。
すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、伊藤忠グループと密接な関係を有しており、本投資法人
による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社が伊藤忠グループとの間で、本書の日付現在における関係
と同様の関係を維持できなくなった場合や、伊藤忠グループに業務の懈怠その他義務違反があった場合、
上記契約が解除された場合、伊藤忠グループが倒産手続その他の理由により業務遂行能力を維持できなく
なった場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、伊藤忠グループ又は同グルー
プが運用するファンドとの間で取引を行う場合、本資産運用会社と伊藤忠グループの上記のような関係か
ら、伊藤忠グループ又は同グループが運用するファンドの利益のために、本投資法人の投資主 又は投資法
人債権者 の利益に反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主 又は投資法人
債権者 に損害が発生する可能性があります。
15/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ロ) PM会社に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、ノウ
ハウによるところが大きく、本投資法人が保有している不動産の管理についても、管理を委託するPM会社
の業務遂行能力に強く依拠することになります。
管理委託先を選定するにあたっては、当該PM会社の能力、経験及びノウハウ等を十分考慮することが前
提となりますが、そのPM会社における人的又は財産的基盤が維持される保証はありません。また、複数の
不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託
し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの
場合、当該PM会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能
性があります。さらに、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が生じないとの保証はありません。これら
の事象が生じた場合、本投資法人は、管理委託契約を解除することはできますが、この場合、後任のPM会
社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管
理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以
上の能力と専門性を有する新たなPM会社を選任できる保証はありません。
(ハ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、すべての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な
意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受
託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経
験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政
的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員
並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信
法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主 又は投資法人債権者 に損害が発生す
る可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、それぞれの立場において本投資法人の利
益を害し、自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。本資産運用会社、資産保管会社及
び一般事務受託者は、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本
投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益
を害してはならない義務、その他の義務を負っていますが、これらに違反し、本投資法人の利益を害する
こととなる取引を行った場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主 又は投資法人
債権者 が損害を受ける可能性があります。
さらに、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約が解約されることがあります。投
信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託することが要求されているため、各
契約が解約された場合には、本投資法人は新たな受託者に委託する必要があります。しかし、本投資法人
の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託者を選任できる保
証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がありま
す。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受
託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上及
び安定のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、こ
れらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はなく、またこれらの者との
契約が将来にわたり維持される保証もありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反が
あった場合や業務遂行能力が失われた場合その他何らかの理由によりこれらの者との契約が終了した場合
には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
16/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ニ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これら
の人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人は、2018年5月1日に設立され、2018年9月7日に資産の運用が開始されました。また、本資産
運用会社は、2017年12月14日に投資運用業の登録を完了し、本投資法人が、投資法人の資産の運用を行う
初めての投資法人となります。したがって、本投資法人及び本資産運用会社には、過去の実績が少ないた
め、過去の実績から今後の実績を予測することは困難です。
(ヘ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要
ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリ
オ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能で
す。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資
主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方針、
形態等に変更される可能性があります。
一方で、運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の運用方針、運用形態等を変更できない可能性
もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ト) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいま
す。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」
といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合
に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証
券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）
後の残余財産の分配を受けることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主
は、投資金額の全部又は一部を回収することができない可能性があります。
(チ) 敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の
一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の
想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、
この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法
人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履
行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響
をもたらす可能性があります。
17/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、 参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投
資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」 に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券で
す。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動
産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。した
がって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けと
する資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ソ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の
固有のリスク」をご参照ください。
(イ) 不動産の欠陥又は瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における施工の不具合や施工報告書
の施工データの転用・加筆及び性能検査記録データの書き換え等がなされているものを含みますが、これ
らに限りません。）が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性
もあります。建築基準法 （昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいま
す。） 等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を請負った
建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築基準関係規
定の求める安全性や構造耐力等を有することが保証されるわけではありません。本投資法人は、状況に
よっては、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負
担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任
や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例
であり、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあ
ります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐた
めに買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを
得なくなることがあり、投資主 又は投資法人債権者 に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。
その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同
法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担
保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産
を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得な
くなることがあり、投資主 又は投資法人債権者 に損害を与える可能性があります。さらに、賃貸不動産の
売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれ
にならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合に
は、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務
等を負う場合があり得ます。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規
等により制限を受ける可能性があるほか、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性
があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、登記簿の記録を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがありま
す。さらに、権利に関する事項のみならず、登記簿の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない
場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な
範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
18/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ロ) 賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了す
ることがあるほか、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下
し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を
置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額
から減額されることや、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資
主 又は投資法人債権者 に損害を与える可能性があります。
他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地
借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）上、正当の
事由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させ
ることができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借
契約を定期建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建
物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、
借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約
として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等に
より、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成
14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の
倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃
料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超え
る状況になった場合には、投資主 又は投資法人債権者 に損害を与える可能性があります。
c. 賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の
内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減
額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主 又は投資法人債権者 に損害を与える可能
性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっ
ては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する
特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場
合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主 又は投
資法人債権者 に損害を与える可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条
に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなる
ので、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常
の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。また、ある建物賃貸借契約
を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場
合であっても、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足
する必要があるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排
除することができず、物件から得られる賃料収入が減少する可能性があります。
19/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
e. 敷引特約、更新料に関するリスク
敷引特約がある賃貸借契約については、敷引額の敷金額に対する割合が高い場合において、敷引特約
の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が引き継いだ敷金額より多額の敷金返還債務を負う可
能性があります。また、賃貸借契約が更新される際の更新料について規定した場合において、当該規定
の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人に予想外の収入の減少が発生する可能性があります。
(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以
下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、又はライフラインの断絶、周辺環境
の悪化等の間接被害により、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣
化又は毀損した個所の修復のため一定期間建物が不稼働となることや、安全な地域への退避により退去者
が増加する可能性があります。その結果、賃料収入が減少し当該不動産の価値が下落することが考えら
れ、投資主 又は投資法人債権者 に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締
結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災
害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額
される場合若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主 又は投資法人債権者
に損害を与える可能性があります。
(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務
が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者
は、民法上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、前
記「(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性
があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕又は対処に
関連して多額の費用を要する可能性があります。加えて、不動産の所在地によっては、自然由来と推定さ
れる原因によって有害物質が存在し、その対処に関連して相当の費用を要する可能性があります。かかる
修繕又は対処が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落
する可能性があります。
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理
に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由に
より、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
(ホ) 不動産に係る行政法規及び条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画
整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現
に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています
（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適
用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能
性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
20/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能
性があります。例えば、都市計画法に基づく市街化調整区域等の都市計画区域又は準都市計画区域内にお
ける建築物の建築又は土地の区画形質の変更の制限、都市計画法及び地方公共団体の条例による風致地区
内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区
域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に
基づく試掘調査義務、航空法（昭和27年法律第231号。その後の改正を含みます。）による建造物等の高さ
制限、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務
及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の
処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じるほか、これらの義務を遵守するための追加的な費用負
担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象
となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されることや、建物の敷地とされる面積が減少す
ることにより、収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状
と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(ヘ) 法令の制定又は変更に関するリスク
土壌汚染対策法 （平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいま
す。） のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産
につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があり
ます。
また、消防法 （昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。） その他
不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さら
に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産
に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資
法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
なお、本書の日付現在、2017年6月2日付で公布された民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44
号。その後の改正を含みます。なお、その施行日は、一部の規定を除き、2020年4月1日です。）及びその
関係法令により、売買契約その他の本投資法人が締結する契約に適用される法令の内容が変更されること
が予定されていますが、かかる改正により、本投資法人に新たな義務負担や費用負担が生じ、又は本投資
法人の権利が制限され、それらの結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(ト) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義が
ある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐
害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開
始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本「(ト) 売主の倒産等の影響を受
けるリスク」において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人
が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認
される根拠となり得る事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否
認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討
し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、
このリスクを完全に排除することは困難です。
さらに、取引の態様によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断さ
れ、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である
売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
21/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(チ) マスターリース会社に関するリスク
運用資産である特定の不動産において、PM会社が不動産の所有者である本投資法人又は信託受託者との
間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸し
ている場合があります。また、今後も同様の形態を用いる場合があります。
この場合、マスターリース会社の財務状態の悪化等により、マスターリース会社の債権者がマスター
リース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人
である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
また、マスターリース会社の倒産又は契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合には、
稼働率の低下等が生じる可能性があります。
(リ) 転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人
は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなることや、退去させられなくなる可能
性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、
本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借
契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定
されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような
場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ヌ) テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響
が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテ
ナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工
事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態と
なり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があ
ります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資
法人の承諾なしに行われる可能性があります。テナントによる不動産の利用・管理が不適切であるために
火災等の災害が生じ、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。そ
の他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これ
に起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査の
実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行う方針ですが、なおかかるリスクが現実化し
ないという保証はありません。
(ル) 共有物件に関するリスク
運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単
独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過
半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の
管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者は
その持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこ
れらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
22/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256
条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者
の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有し
ません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場
合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者
は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産
法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全
体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考え
られています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の
共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共
有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有
者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合
に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務にな
ると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があ
ります。
また、所有権以外の権利について準共有する場合にも、同様の制限やリスクが存在します。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却
により多くの時間と費用を要し、あるいは価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヲ) 区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以
下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共
有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合に
は、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定め
られます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない
限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所
有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意を
することがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいま
す。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係
る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷
地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処
分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、
それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（い
わゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされていま
す。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分
所有者が出現する可能性があります。
23/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により
第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能
性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多く
の時間と費用を要し、あるいは価格の減価要因が増す可能性があります。
(ワ) 借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて
特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当
然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当
事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他
の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる
場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借
地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の
期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測す
ることは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格
以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されるほか、借地権設定時に既に存
在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権につい
て適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の
新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要
となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することに
なるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、
借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されている場合のほか、約束されていなくても慣行を理
由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設
定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全
額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権につ
いて担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、
上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要し、あるいは価格の減
価要因が増す可能性があります。
(カ) 借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に
賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部
分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の
全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(ワ) 借地物件に関するリスク」の借地物件の場
合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何ら
かの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終
了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれが
あります。
24/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ヨ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で
売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する
場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約ど
おりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を
大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られな
かったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があ
り、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(タ) 有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合
において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が
埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去する
ために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性が
あります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて
間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によ
れば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による
土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌
の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府
県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされ
た費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等
にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合
やPCB廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有
害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは
保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かか
る有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人
にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、
土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
(レ) 保留地に関するリスク
保留地とは、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。以下「土地区画整理
法」といいます。）に基づき、換地計画において保留地として定められた土地をいいます。
保留地の所有権は、土地区画整理法により換地処分の公告の日の翌日までは取得できないものとされて
いるため、本投資法人が上記保留地を取得した後も、換地処分の公告の日の翌日までは当該保留地につい
て所有権の取得及び所有権移転登記ができません。そのため、保留地の売主が当該保留地を第三者に重ね
て譲渡した場合には、本投資法人による当該保留地の取得の効果を第三者に対抗することができなくなる
可能性があります。また、換地処分の公告の日の翌日より前の保留地に対する権利は、所有権ではなく、
保留地を使用収益する権利等であると考えられます。しかし、かかる保留地を使用収益する権利等の性質
や対抗要件具備の方法について確立した判例はなく、当該権利等の性質又は対抗要件具備の方法について
裁判所が異なる判断をした場合、本投資法人が期待していた利益が得られなくなり、又は想定されていな
い費用の負担が生じる可能性があります。なお、上記の換地処分の時期等は事業計画に定められています
が、かかる定めどおりに換地処分が完了する保証はなく、換地処分が予定どおりに完了しない場合、本投
資法人は、相当期間当該保留地の完全な所有権を取得することができない可能性があります。
25/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ソ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のため
であり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本
投資法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほ
ぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常で
す。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券
でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲
渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関
する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の
改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となってい
る不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設
定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信
託受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産で
ある不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する
本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委
託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵
担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主 又は投資法人
債権者 に損害を与える可能性があります。
本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準共有
する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間で別段の
定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第264条、民法第252条）、持
分の過半数を有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させること
ができない可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、
単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益権については、準共有
者間の合意により、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の処分を行わないことが義務付
けられたり、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機
会を与えるようにする義務を負う場合があります。準共有する信託受益権については、単独保有する場合
と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、減価
要因となる可能性があります。
(ツ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等を行うことがあ
ります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務
を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割
合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場
合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化
等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合
には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
26/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ネ) テナント集中に関するリスク
運用資産である投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの
支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、一テナントしか存在しない投資対
象不動産においては、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該
投資対象不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナ
ントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要する
ことがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性がありま
す。また、本投資法人の運用資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナ
ントの財務状況や営業状況が悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。
⑤ 税制に関するリスク
(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満た
した投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、 参照有価証券報告書「第
一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」 に記載する配当等
の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、計
算期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努める予定です
が、今後、本投資法人の投資主の異動・減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の
制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない計算期間が生じる可能性
があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済
措置が設けられていないため、後記「(ホ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないこ
とによるリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件
を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担
が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を
及ぼすこともあります。
なお、課税上の取扱いについては、 参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 4
手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」 をご参照ください。
(ロ) 過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。以下「租
税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能利益の額の90%超の金銭の分配を行うべきとする
要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として
支払配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、
又は90%の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なること等により、過大な
税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる計算期間が生じる場合があり得ます。な
お、2015年4月1日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合で
あっても、一時差異等調整引当額の増加額（ 参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの
状況 4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」 をご参照ください。）を配当等の額として取り扱い、
損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
27/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の計算期間毎に判定を行う導管性要件の一つに、借入れを行う場合には投資法人が租税特
別措置法 （昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。） に規
定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。したがって、本投資法
人が何らかの理由により上記の機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若し
くは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要
件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額
が減少する可能性があります。
(ニ) 資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財
務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金
や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制
限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が租税特別措置法施行
令に規定する配当可能利益の額の90%超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入
できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可
能性があります。
(ホ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
計算期間毎に判定を行う導管性要件のうち、計算期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令で
定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総数又は一定の議決権総数の50%超が1人の投資主グ
ループによって保有されていないこと等）とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資証券
が市場で流通することにより、公開買付等により、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果
として満たされなくなる計算期間が生じる可能性があります。
本投資法人が同族会社要件を満たさなくなった場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本
投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ヘ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
税法上、導管性要件の一つに、計算期間末において投資法人の投資口が租税特別措置法に規定する機関
投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しか
し、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資口が50人未
満の投資主により保有される（上記の機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性
があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する
結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ト) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について
追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資
家への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。かかる場合、本投資法人の税負担が増大し、
投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(チ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の
要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措
置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすこ
とができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措
置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
28/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(リ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかか
る税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の
収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運
用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性がありま
す。
(ヌ) 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計
審議会 2002年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6
号 2003年10月31日）が、2005年4月1日以後に開始する事業年度より強制適用されることになったことに
伴い、本投資法人においても「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物
等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定
の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する計算期間
については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額
（ 参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 4 手数料等及び税金 (5) 課税上の
取扱い」 をご参照ください。）を配当等の額として取り扱い、損金算入することが可能になるという手当
てがなされています。
(ル) 納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了
しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納
税が発生した事業年度の投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
⑥ その他
(イ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令の規定又
は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に、本投資法
人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、
本投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除できない場合があります。
(ロ) 専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の
時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限り
ません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若
しくは時期によって鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果
は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又は約束するものではあ
りません。エンジニアリング・レポート及び地震PML評価報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図
書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生するこ
とが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並
びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したも
のであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、
損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の
多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
29/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
(ハ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得する個別投資資産の過去の収支状況を開示する場合、不動産又は不動産信託受益権に
係る不動産の前所有者等における賃貸事業収支をあくまで参考として記載することがあります。これらは
不動産又は不動産信託受益権に係る不動産の前所有者等から提供を受けた未監査の情報を基礎としている
ため、すべてが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資
法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。
したがって、当該投資資産を取得した後の本投資法人の収支はこれと大幅に異なるおそれがあります。
(ニ) 匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分又は優先出資証券等の不動産対応証券
への投資を行うことがあります。
本投資法人が出資するかかる匿名組合又は特定目的会社等においては、本投資法人の出資金が不動産等
に投資されますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図
されない課税が生じた場合等には、本投資法人が得られる分配金、配当金、元本の償還金額、残余財産分
配額等が減少し、その結果、本投資法人が出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性がありま
す。
また、匿名組合出資持分又は優先出資証券等については契約上譲渡が制限されていることがあり、又
は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な
時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
(2) 投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上で
このようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リ
スク管理体制が適切に機能しない場合、投資主 又は投資法人債権者 に損害が及ぶおそれがあります。
① 本投資法人の体制
(イ) 役員会
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行
役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定例役員会は、原
則として1か月に一度、開催され、定例役員会において、執行役員は、本資産運用会社及び資産保管会社の
業務執行状況並びに一般事務受託者の事務執行状況等を報告するものとされています。
(ロ) 本資産運用会社への牽制
本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、本資産運用会社が規約の基準
に従って運用ガイドラインを作成すること並びに投信法、規約、運用ガイドライン及び本資産運用会社の
社内諸規則に従って委託業務を遂行することを定めています。また、本資産運用会社が作成する資産運用
計画書等は、本資産運用会社に対して本投資法人への報告義務を負わしめていることにより、本投資法人
の投資リスクに対する管理体制を強化しています。
(ハ) 投資法人内部者取引管理規程
本投資法人は、投資法人内部者取引管理規程を制定し、役員によるインサイダー類似取引の防止に努め
ています。なお、同規程においては、 原則として、 本投資法人の執行役員が投資口 等 の売買を行うことは
禁止されています。
30/31
EDINET提出書類
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(E34181)
発行登録追補書類（内国投資証券）
② 本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、上記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めており、それ
らのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り運用資産への投資及び運用を行って
います。
(イ) 運用ガイドラインの制定及び遵守
本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた投資法人資産運用会社とし
て、運用ガイドラインを制定し、ポートフォリオ構築方針、利益相反防止方針、分配方針、開示方針等の
投資運用に関する基本的な考え方について定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守す
ることにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
(ロ) 組織体制
本資産運用会社では、利害関係者との取引等の一定の重要事項については、コンプライアンス・オフィ
サーが審査した上、コンプライアンス委員会及び投資委員会の審議・決議を経て、さらに、本投資法人の
役員会及び本資産運用会社の取締役会の承認を得るという厳格な手続を経ることが要求されています。こ
のような手続により、本資産運用会社は、リスクの存在及び量を十分に把握します。 参照有価証券報告書
「第二部投資法人の詳細情報 第4 関係法人の状況 1 資産運用会社の概況 (2) 運用体制 ③ 投資運用
に関するリスク管理体制の整備の状況」 をご参照ください。
(ハ) 利害関係者取引規程
参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限
(2) 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」 をご参照ください。
(ニ) 内部者取引等管理規程
本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー
取引の防止に努めています。
2 期限前弁済
本投資法人は、2019年10月31日付で、本投資法人が2019年4月1日に取得した物件に係る消費税還付金及び手元
資金により、株式会社三井住友銀行に対して短期借入金260百万円の期限前弁済を行いました。
3 本投資法人の補欠執行役員について
本投資法人の補欠執行役員である佐藤直樹（2018年7月10日開催の第1回投資主総会において選任）より、2019
年11月28日付で、2019年11月30日をもって、本投資法人の執行役員に就任するべき所定の事由が生じた場合で
あっても就任することを辞退する旨の届出を受領しました。
4 本投資法人の各種規程の改定
本投資法人は、本投資法人の役員について、累積投資契約（るいとう）（有価証券の取引等の規制に関する内
閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）第59条第1項第9号参照）に基づく場合等一定の
場合に本投資法人の発行する投資証券、新投資口予約証券及び投資法人債券の売買を行うことができるよう、
2019年11月27日付で投資法人内部者取引管理規程を改定しました。
第３【参照書類を縦覧に供している場所】
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 本店
（東京都千代田区麹町三丁目6番地5）
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
31/31
