GLP投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第15期(平成31年3月1日-令和1年8月31日)

有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(平成31年3月1日-令和1年8月31日)

提出日:

提出者:GLP投資法人

カテゴリ:有価証券報告書(内国投資証券)

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                                                           EDINET提出書類
                                                        GLP投資法人(E27092)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    【表紙】
    【提出書類】               有価証券報告書

    【提出先】               関東財務局長

    【提出日】               2019年11月28日

    【計算期間】               第15期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)

    【発行者名】               GLP投資法人

    【代表者の役職氏名】               執行役員  辰巳 洋治

    【本店の所在の場所】               東京都港区東新橋一丁目5番2号 汐留シティセンター

    【事務連絡者氏名】               GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社

                   執行役員CFO       兼  経営企画部長 三木 久武
    【連絡場所】               東京都港区東新橋一丁目5番2号 汐留シティセンター

    【電話番号】               03-3289-9630(代表)

    【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所

                    (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                                        GLP投資法人(E27092)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    第一部【ファンド情報】
    第1【ファンドの状況】
    1【投資法人の概況】
     (1)【主要な経営指標等の推移】
      ①  主要な経営指標等の推移
                           第6期       第7期       第8期       第9期       第10期
                          (自2014年       (自2015年       (自2015年       (自2016年       (自2016年
                            9月1日       3月1日       9月1日       3月1日       9月1日
                           至2015年       至2015年       至2016年       至2016年       至2017年
                            2月28日)       8月31日)       2月29日)       8月31日)       2月28日)
                      百万円
     営業収益                        10,991       11,075       12,332       12,278       14,065
                      百万円
       うち不動産賃貸事業収益                        10,991       11,075       12,252       12,278       14,065
                      百万円
     営業費用                        5,189       5,341       5,821       5,949       6,593
                      百万円
       うち不動産賃貸事業費用                        4,051       4,148       4,474       4,605       5,067
                      百万円
     営業利益                        5,801       5,733       6,510       6,328       7,471
                      百万円
     経常利益                        4,695       4,649       5,360       5,252       6,298
                      百万円
     当期純利益                        4,695       4,648       5,360       5,250       6,297
                      百万円
     総資産額                       347,501       353,068       390,197       387,848       446,849
                       %
     (対前期比)                        (18.5)       (1.6)      (10.5)      (△0.6)       (15.2)
                      百万円
     純資産額                       165,737       164,991       187,382       186,494       216,693
                       %
     (対前期比)                        (24.3)      (△0.4)       (13.6)      (△0.5)       (16.2)
                      百万円
     出資総額(純額)(注4)                       161,040       160,342       182,020       181,242       210,393
                       口
     発行済投資口の総口数                      2,390,731       2,390,731       2,593,784       2,593,784       2,853,078
                       円
     1口当たり純資産額                        69,324       69,013       72,243       71,900       75,950
                      百万円
     分配総額                        5,393       5,355       6,139       6,020       7,164
                      百万円
       うち利益分配金総額                        4,695       4,647       5,361       5,249       6,296
                      百万円
       うち利益超過分配金総額                         698       707       778       770       867
                       円
     1口当たり分配金額                        2,256       2,240       2,367       2,321       2,511
                       円
       うち1口当たり利益分配金                        1,964       1,944       2,067       2,024       2,207
                       円
       うち1口当たり利益超過分配金                         292       296       300       297       304
                       円
     1口当たり当期純利益                        1,965       1,944       2,067       2,024       2,208
                       %
     総資産経常利益率(注5)                         1.5       1.3       1.4       1.4       1.5
                       %
     (年換算値)                        (3.0)       (2.6)       (2.9)       (2.7)       (3.0)
                       %
     自己資本利益率(注5)                         3.1       2.8       3.0       2.8       3.1
                       %
     (年換算値)                        (6.3)       (5.6)       (6.1)       (5.6)       (6.3)
                       %
     自己資本比率(注5)                         47.7       46.7       48.0       48.1       48.5
                       %
     (対前期増減)                        (2.2)      (△1.0)        (1.3)       (0.1)       (0.4)
                       %
     配当性向(注5)                        100.0       100.0       100.0       100.0       99.9
     [その他参考情報]
                       日
     当期運用日数(注6)                         181       184       182       184       181
                       件
     期末投資物件数                          53       54       58       58       63
                       %
     期末稼働率                         98.6       99.0       99.1       99.2       99.8
                      百万円
     当期減価償却費                        2,329       2,361       2,601       2,572       2,898
                      百万円
     当期資本的支出額                          655       404       557       569       635
     賃貸NOI(Net       Operating     Income)
                      百万円
                             9,274       9,287      10,379       10,245       11,896
     (注5)
     FFO(Funds      from   Operation)
                      百万円
                             7,029       7,009       7,882       7,823       9,195
     (注5)
                       円
     1口当たりFFO(注5)                        2,940       2,931       3,038       3,016       3,223
                       %
     分配総額/FFO比率(注5)                         76.7       76.4       77.9       76.9       77.9
     デット・サービス・カバレッジ・
                       倍
                              7.1       6.8       7.4       7.3       8.2
     レシオ(注5)
                       %
     期末総資産有利子負債比率                         49.1       50.0       49.0       48.7       48.7
                                   2/261





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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                           第11期       第12期       第13期       第14期       第15期

                          (自2017年       (自2017年       (自2018年       (自2018年       (自2019年
                            3月1日       9月1日       3月1日       9月1日       3月1日
                           至2017年       至2018年       至2018年       至2019年       至2019年
                            8月31日)       2月28日)       8月31日)       2月28日)       8月31日)
                      百万円
     営業収益                        14,505       14,181       16,896       18,691       19,891
                      百万円
       うち不動産賃貸事業収益                        14,181       14,181       16,896       18,691       19,105
                      百万円
     営業費用                        6,811       6,718       7,796       8,506       9,039
                      百万円
       うち不動産賃貸事業費用                        5,187       5,125       5,936       6,389       6,765
                      百万円
     営業利益                        7,694       7,463       9,100      10,185       10,852
                      百万円
     経常利益                        6,391       6,388       7,944       8,946       9,575
                      百万円
     当期純利益                        6,390       6,387       7,944       9,052       9,612
                      百万円
     総資産額                       442,537       441,944       528,614       610,861       610,494
                       %
     (対前期比)                       (△1.0)       (△0.1)       (19.6)       (15.6)      (△0.1)
                      百万円
     純資産額                       215,920       215,055       273,931       318,687       318,114
                       %
     (対前期比)                       (△0.4)       (△0.4)       (27.4)       (16.3)      (△0.2)
                      百万円
     出資総額(純額)(注4)                       209,526       208,665       265,985       309,633       308,499
                       口
     発行済投資口の総口数                      2,853,078       2,853,078       3,402,681       3,833,420       3,833,420
                       円
     1口当たり純資産額                        75,679       75,376       80,504       83,134       82,984
                      百万円
     分配総額                        7,252       7,246       8,962      10,185       10,741
                      百万円
       うち利益分配金総額                        6,390       6,388       7,945       9,050       9,614
                      百万円
       うち利益超過分配金総額                         861       858      1,017       1,134       1,127
                       円
     1口当たり分配金額                        2,542       2,540       2,634       2,657       2,802
                       円
       うち1口当たり利益分配金                        2,240       2,239       2,335       2,361       2,508
                       円
       うち1口当たり利益超過分配金                         302       301       299       296       294
                       円
     1口当たり当期純利益                        2,239       2,238       2,336       2,365       2,507
                       %
     総資産経常利益率(注5)                         1.4       1.4       1.6       1.6       1.6
                       %
     (年換算値)                        (2.9)       (2.9)       (3.2)       (3.2)       (3.1)
                       %
     自己資本利益率(注5)                         3.0       3.0       3.2       3.1       3.0
                       %
     (年換算値)                        (5.9)       (6.0)       (6.4)       (6.2)       (6.0)
                       %
     自己資本比率(注5)                         48.8       48.7       51.8       52.2       52.1
                       %
     (対前期増減)                        (0.3)      (△0.1)        (3.2)      (0.3)       (△0.1)
                       %
     配当性向(注5)                        100.0       100.0       100.0       99.9      100.0
     [その他参考情報]
                       日
     当期運用日数(注6)                         184       181       184       181       184
                       件
     期末投資物件数                          61       62       68       76       75
                       %
     期末稼働率                         99.9       99.9       99.4       99.2       99.9
                      百万円
     当期減価償却費                        2,875       2,864       3,400       3,788       3,769
                      百万円
     当期資本的支出額                         446       675       658       962       762
     賃貸NOI(Net       Operating     Income)
                      百万円
                            11,869       11,920       14,360       16,090       16,109
     (注5)
     FFO(Funds      from   Operation)
                      百万円
                             8,941       9,252      11,345       12,840       12,595
     (注5)
                       円
     1口当たりFFO(注5)                        3,134       3,243       3,334       3,349       3,285
                       %
     分配総額/FFO比率(注5)                         81.1       78.3       79.0       79.3       85.3
     デット・サービス・カバレッジ・
                       倍
                              8.2       8.8      10.6       11.1       11.9
     レシオ(注5)
                       %
     期末総資産有利子負債比率                         48.0       48.4       45.1       44.9       44.7
                                   3/261







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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    (注1)本投資法人の計算期間は、毎年3月1日から8月末日まで及び9月1日から翌年2月末日までの各6ヶ月間です。
    (注2)営業収益等には消費税等は含まれておりません。
    (注3)特に記載のない限り、いずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第二位を四捨五入して表示しています。但し、稼働率に
       ついては、四捨五入した結果が100.0%となる場合においては、小数第二位未満を切り捨てて99.9%と記載しています。
    (注4)出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
    (注5)記載した指標は、以下の算定式より算出しています。
     総資産経常利益率                  経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
     自己資本利益率                  当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
     自己資本比率                  期末純資産額÷期末総資産額×100
                      1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)÷1口当たり当期純利益                            ×100
                      (小数第一位未満を切り捨てて表示しています。)
     配当性向
                      なお、第6期、第8期、第10期、第13期及び第14期は新投資口の発行を行っていることから
                      次の算式により算出しています。
                      分配総額(利益超過分配金は含まない)÷当期純利益×100
     賃貸NOI(Net Operating Income)                  不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費+固定資産除却損
     FFO(Funds from Operation)                  当期純利益+減価償却費+固定資産除却損-不動産等売却損益
     1口当たりFFO                  FFO÷発行済投資口の総口数
     分配総額/FFO倍率                  分配総額(利益超過分配金を含む)/FFO×100
     デット・サービス・カバレッジ・レシオ                  (当期純利益+支払利息+投資法人債利息)/(支払利息+投資法人債利息)
    (注6)当期運用日数は不動産及び信託不動産の実質的な運用を行った日数を記載しています。
                                   4/261














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    ②  事業の状況
     A.当期の概況
     (イ)投資法人の主な推移
         GLP投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、主として先進的物流施設に投資する物流施設特化型の
        J-REITです。本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(以下「投信法」といいます。)に基づ
        きGLPジャパン・アドバイザーズ株式会社を設立企画人として設立され、2012年12月21日に株式会社東京証券取
        引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード3281)しました。
         本投資法人は、GLPグループ(注)をスポンサーとし、その豊富なノウハウ及び経営資源等を活用し、先進的物
        流施設を主たる投資対象とすることで、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指し
        ています。上場後の2013年1月に30物件、取得価格合計208,731百万円で運用を開始して以降、継続的な物件取
        得により着実な資産規模の拡大を実現しており、当期末時点で本投資法人が保有する資産は75物件、取得価格
        合計607,974百万円となっています。
        (注)   GLPグループとは、本投資法人のスポンサーの親会社であるGLP                         HoldingsLimited及びそのグループ会社のことをいいます。
     (ロ)投資環境と運用実績

         当期における日本経済は、輸出を中心に弱さが続いているものの、企業収益は高い水準で底堅く推移してお
        り、設備投資の緩やかな増加や雇用・所得環境の改善を背景に、緩やかな回復が続いています。
         不動産売買市場では、引き続き良好な資金調達環境を背景に、投資意欲は衰えを見せず、売買取引は活発な状
        況が継続しています。物流不動産市場においては、旺盛な需要を背景に施設開発案件も増えており、売買取引
        の増加により流動性が更に向上しています。その結果、取引利回りは引き続き低位で推移しており、不動産価
        格は高水準となっています。
         物流施設の賃貸市場においては、インターネット通販の新規拡張及びサードパーティロジスティクス(3PL)
        事業の拡大等に加えて、雇用の重要性やセキュリティ等の付加価値サービスに対する顧客ニーズの増加を背景
        として、これらの機能を備えた先進的物流施設に対する需要はますます高まっています。このような環境のな
        か、2019年も物流施設は過去最高の供給が続いていますが、需要についても、2019年6月末時点の首都圏及び近
        畿圏のテナント内定率(注1)が8割を超えるなど、過去最大水準を記録しており、物流施設の需給は逼迫して
        います。
         このような状況下、本投資法人は資産規模及びポートフォリオの質・収益性を維持しながら、ポートフォリオ

        の運用効率向上を目的として、2019年3月29日、既存物件のうち相対的に小規模であるGLP福岡にかかる信託受
        益権(譲渡価格:2,300百万円、売却益:786百万円)を譲渡しました。
         また、保有物件については、テナントニーズにこたえるきめ細かいサービスを行うと同時に、先進的物流施設
        に対する底堅い需要を背景に、賃料の増額改定に努め、上場以来14期連続で、契約期間の満了日翌日を開始日
        とする賃貸借契約の締結又は契約期間中の賃料改定(賃料改定条項に基づく自動的な賃料改定を除きます。)
        を行った全てにおいて、従前の契約と同額以上の賃料水準で再契約又は新規の契約を締結しています。
         このような運用の結果、本投資法人が当期末時点において保有する物件数は75物件、取得価格合計は607,974

        百万円、総賃貸可能面積は2,770,669.34㎡となりました。また、ポートフォリオ全体の稼働率は安定的に推移
        しており、当期末時点の稼働率は99.9%と上場以降高い水準を維持しています。なお、当期末の鑑定評価額合
        計は721,011百万円となっており、含み益は136,780百万円、含み益率(注2)は23.4%に達しました。
        (注1)「テナント内定率」は、各調査時点における賃貸借契約の内定率を示し、各年の竣工済み及び供給予定の物流施設に係る新規
           供給床面積の合計値に対する、各調査時点における賃貸募集を停止していることが把握できる場合の面積の合計値の比率をい
           います。
        (注2)含み益率=含み益(期末鑑定評価額又は調査価額-期末簿価)/期末簿価
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     (ハ)資金調達の概要
         本投資法人は、財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、強固なバンク
        リレーションシップのもと、借入期間の長期化・金利の固定化の推進及び返済期限の分散化を図りつつ、コス
        ト低減を実現するとともに適切な総資産有利子負債比率(以下「LTV」といいます。)水準を維持しています。
         当期におきましては、2019年7月8日に、ESG活動を推進するとともに、個人投資家等への投資家層の拡大によ
        る資金調達手段の拡充を目指すことを目的として、本投資法人初となるリテール・グリーンボンド(第                                                 13  回
        投資法人債、発行総額           8,000   百万円)を発行致しました。また2019年7月8日及び23日に、2020年1月までに満
        期が到来する既存借入金の内、比較的高金利の長期借入金を含む23,540百万円について前倒しでリファイナン
        スを行うとともに合わせて金利スワップ契約の解約(注1)を行いました。これら一連の取り組みは2019年3月
        の物件譲渡による手取金、手許資金及び上記投資法人債の手取金の一部を活用したもので、金利コストを削減
        し、収益性の向上を図り、かつ借入期間の長期化を実現しました。
         上記の結果、当期末時点の有利子負債残高は272,600百万円(借入金残高235,000百万円、投資法人債残高
        37,600百万円)、LTVは44.7             %となりました。
         なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

           信用格付業者               格付対象              格付            見通し
                        長期発行体格付                AA            安定的

             JCR
       (株式会社日本格付研究所)
                        債券格付(注2)                AA             ―
        (注1)金利スワップ契約の解約等に伴い生じた一時費用は61百万円です。
        (注2)第2回から第13回の無担保投資法人債に対する格付です。
     (ニ)業績及び分配の概要

         上記運用の結果、当期の業績は営業収益19,891百万円、営業利益10,852百万円、経常利益9,575百万円、当期
        純利益9,612      百万円となりました。
         当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例(租税特別措
        置法第67条の15)を適用し、当期未処分利益のうち発行済投資口の総口数3,833,420口の整数倍である
        9,614,217,360円を分配することとしています。この結果、投資口1口当たりの分配金は2,508円となりまし
        た。
         これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分
        配を行うこととしています(注)。これに基づき、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとして当
        期の減価償却費3,769百万円の100分の30にほぼ相当する額である1,127,025,480円を分配することとし、この結
        果、投資口1口当たりの利益超過分配金は294円となりました。
        (注)    本投資法人は、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額から、同計算期間における資本
           的支出額を控除した金額を上限として利益を超える金銭の分配を行うこととしています。なお、当期の減価償却費3,769百万円
           から当期の資本的支出額762百万円を控除した金額は3,007百万円となります。
           また、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ
           本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出
           資の払戻し)として、当面の間、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の30に
           相当する金額を目処として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。
           なお、当期末現在保有する資産全75物件に係る建物状況調査報告書及びエンジニアリング・レポートに記載の緊急修繕費用と
           中長期修繕費用を合計した額の6ヶ月平均額は647百万円です。
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     B.次期の見通し
     (イ)今後の運用方針及び対処すべき課題
         本投資法人は、中長期的な成長を目指し、以下の施策に取り組む方針です。
        (A)内部成長戦略では、本投資法人のポートフォリオの特徴である安定したキャッシュ・フローを享受しつ
           つ、賃貸借契約期間の満了に伴う更新のタイミングにおいては、マーケット賃料に鑑み、賃料の増額改定
           に取り組み、マーケット全体の空室率の変動に大きく影響されることなく、高稼働の継続を目指します。
           同時に、適切な修繕や資本的支出を行うことで資産価値の維持・向上に努めます。
        (B)外部成長戦略としては、本投資法人が優先交渉権を有する11物件(延床面積:約57万㎡)(注1)を具体
           的かつ機動的なパイプラインの柱として活用するとともに、GLPグループが第三者との共同出資による
           ジョイント・ベンチャーを通じて保有する35物件(延床面積:約336万㎡)(開発中及び開発予定の物件
           を含みます)(注1)についても、                 今後も取得機会を追求していきます。加えて、引き続き第三者からの
           物件取得に向けての情報収集も行い、Optimal                      Takeout    Arrangement      (OTA)(注2)によるブリッジス
           キームも活用しつつ、さらなる資産規模の拡大を目指してまいります。
        (C)財務戦略については、資金調達環境の動向を注視しつつ、借換えによる返済期限の長期化や投資法人債の
           発行、公募増資等の財務活動を検討し、資金調達手段と資金調達コストの最適なバランスを図ってまいり
           ます。
        (注1)スポンサーが保有する優先交渉権対象物件1物件、及び、みずほ証券株式会社が匿名組合出資に係る私募の取り扱いを行うブ

           リッジSPCが取得もしくは取得予定のOTA対象資産8物件、並びにその他のブリッジスキームが取得したOTA対象資産2物件(非
           開示)を含む、2019年10月15日現在の数値を記載しています。なお、2019年10月15日時点で開発中又は開発予定であった物件
           については、その時点の開発計画に基づく想定延床面積に基づいて算出しています。
        (注2)本投資法人は、一定の取得期間中の本投資法人が指定する日に物件を取得することとし、取得する時期によっては取得価格を
           一定程度逓減させることができることとするような取組みを「Optimal                            Takeout   Arrangement     (OTA)」と称しています。
     C.決算後に生じた重要な事実

        該当事項はありません。
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      (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
         ①  投資法人の目的及び基本的性格

           本投資法人は、資産を主として不動産等資産(不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを
          信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。)に対する投資として運用することを目的として、規約
          に定める資産運用の対象とする資産(以下「投資対象資産」といいます。)(注)に投資し、中長期にわた
          る安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことを基本方針として設立され
          た法人です(規約第31条、規約別紙1                  Ⅰ)。
           本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と資産運用会社との間
          で2011年9月16日に締結された資産運用委託契約(その後の改定も含みます。以下「資産運用委託契約」と
          いいます。)の規定に従い、資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規
          程として運用ガイドラインを制定しています。
           運用ガイドラインは、資産運用会社が、規約に定める本投資法人の投資の基本方針の実現のために制定し
          た資産運用の細則であり、資産運用会社は必要に応じこの見直しを行うこととします。したがって、今後不
          動産を取り巻く市場環境、資本市場の動向及び経済環境等が変動し、資産運用会社が規約に定める本投資法
          人の投資の基本方針を実現するために適切であると判断する場合には、機動的に運用ガイドラインを変更す
          るものとします。
          (注)本投資法人は、投資対象資産のうち、物流施設又は物流施設に付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連
            資産(後記「2       投資方針    / (2)投資対象      / ①   投資対象資産      / A.不動産関連資産」の(ロ)に定める不動産等(以
            下「不動産等」といいます。)及び後記「2                   投資方針    / (2)投資対象      / ①   投資対象資産      / A.不動産関連資産」の
            (ハ)に定める不動産対応証券(以下「不動産対応証券」といいます。)をいいます。以下同じです。)を主たる投資対象
            とします。
         ②  投資法人の特色

           本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的としま
          す。
           本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
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      (3)【投資法人の仕組み】
         ①   本投資法人の仕組図

           本書の日付現在における本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概
          要は以下のとおりです。
     (注1)資産運用会社の(間接)親会社であるGLP                    Holdings    Limited、GLP      Holdings,    L.P.、GLP    Topco   Limited、GLP      Midco   Limited、GLP










        Bidco   Limited、GLP      Pte.  Ltd.(以下「GLP」といいます。)、GLP                IM Holdings    Limited、GLP      Fund  Management     Holdings    Limited
        及びGLP    Singapore    Pte.  Ltd.並びに金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号)(以下「金融商品取引法施行令」といいま
        す。)第29条の3第3項第4号の取引(不動産の貸借の取引)を行い、又は行った資産運用会社の利害関係人等として、GLP                                               J-REITマス
        ターリース合同会社がそれぞれ特定関係法人に該当します。
                              契約の種類
         ①   資産運用委託契約
         ②   財務代理契約
         ③   投資法人債管理委託契約/投資法人債事務委託契約
         ④   資産保管業務委託契約/一般事務委託契約/投資口事務代行委託契約
         ⑤   物件情報提供契約
         ⑥   スポンサー・サポートに関する契約
         (注)その他の特定関係法人との契約関係の有無及び内容については、後記をご参照ください。
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       ②   本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務内容
            名称           運営上の役割                     業務内容
       GLP投資法人             本投資法人             本投資法人は、資産を主として不動産等資産に
                                 対する投資として運用することを目的として、
                                 投資対象資産に投資を行うことを通じて、中長
                                 期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着
                                 実な成長を目指して運用を行います。
       GLPジャパン・アドバ             資産運用会社             資産運用委託契約(上図中①)に従い、本投資
       イザーズ株式会社                           法人からの委託に基づき、資産運用会社とし
                                 て、本投資法人の規約並びに同規約に定める資
                                 産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資
                                 産の運用を行います。
                                 資産運用会社に委託された業務の内容は、
                                 (イ)本投資法人の運用資産の運用に係る業
                                 務、(ロ)本投資法人が行う資金調達に係る業
                                 務、(ハ)運用資産の状況についての本投資法
                                 人への報告業務、(ニ)運用資産に係る運用計
                                 画の策定業務及び(ホ)その他本投資法人が随
                                 時委託する上記(イ)から(ニ)の業務に付随
                                 し又は関連する業務です。
       三菱UFJ信託銀行株             資産保管会社             資産保管会社として、資産保管業務委託契約
       式会社                           (上図中④)に従い、本投資法人からの委託に
                                 基づき、本投資法人の資産の保管に係る業務を
                                 行います。
                    一般事務受託者             一般事務委託契約(上図中④)に従い、本投資
                                 法人からの委託に基づき、本投資法人の機関の
                                 運営に関する事務(投信法第117条第4号に規定
                                 する事務のうち、投資主名簿等管理人に委託す
                                 る事務以外のもの)、計算に関する事務(投信
                                 法第117条第5号に規定する事務)、会計帳簿の
                                 作成に関する事務(投信法第117条第6号及び投
                                 資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平
                                 成12年総理府令第129号)(以下「投信法施行
                                 規則」といいます。)第169条第2項第6号に規
                                 定する事務)並びに納税に関する事務(投信法
                                 第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項
                                 第7号に規定する事務)を行います。
                    投資主名簿等管理人             投資口事務代行委託契約(上図中④)に従い、
                                 本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の
                                 投資主名簿及びこれに付随する帳簿の作成、管
                                 理及び備置に関する事務、投資主総会招集通知
                                 の発送、議決権行使書の作成及び集計に関する
                                 事務、投資主等に対して分配をする金銭の支払
                                 に関する事務、投資主等の個人番号(行政手続
                                 における特定の個人を識別するための番号の利
                                 用等に関する法律(平成25年法律第27号)(以
                                 下「番号法」といいます。)に定義する個人番
                                 号をいいます。以下同じです。)及び法人番号
                                 (番号法に定義する法人番号をいいます。以下
                                 同じです。)の収集及び登録等に関する事務等
                                 を行います。
       株式会社三井住友銀行             投資法人債に関する一             第6回、第10回、第11回及び第14回無担保投資
                    般事務受託者             法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)
                                 財務代理契約(上図中②)に従い、本投資法人
                                 からの委託に基づき、発行代理人事務、支払代
                                 理人事務、投資法人債権者からの申出の受付事
                                 務及び投資法人債原簿関係事務等を行います。
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            名称           運営上の役割                     業務内容
       株式会社三菱UFJ銀             投資法人債に関する一             第2回、第3回、第4回、第5回、第8回、第9回及
       行             般事務受託者(注)             び第12回無担保投資法人債(特定投資法人債間
                                 限定同順位特約付)財務代理契約(上図中②)
                                 に従い、本投資法人からの委託に基づき、発行
                                 代理人事務、支払代理人事務、投資法人債権者
                                 からの申出の受付事務及び投資法人債原簿関係
                                 事務等を行います。
       株式会社りそな銀行             投資法人債管理者/投             第13回無担保投資法人債(投資法人債間限定同
                    資法人債に関する一般             順位特約付)(グリーンボンド)に係る投資法
                    事務受託者             人債管理委託契約及び事務委託契約(上図中
                                 ③)に従い、投資法人からの委託に基づき、投
                                 資法人債権者のための弁済の受領、債権の保全
                                 及びその他投資法人債の管理に関する業務並び
                                 に、発行代理人事務、支払代理人事務、投資法
                                 人債権者からの申出の受付事務及び投資法人債
                                 原簿関係事務等を行います。
      (注)三菱UFJ信託銀行株式会社を吸収分割会社とし株式会社三菱UFJ銀行を吸収分割承継会社とする吸収分割により、2018年4月16
         日付で、三菱UFJ信託銀行株式会社の第3回、第4回、第5回及び第9回投資法人債に関する一般事務受託者の地位が、株式会社三菱
         UFJ銀行に承継されています。
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       ③   本投資法人の特定関係法人
            名称           運営上の役割                     業務内容
       GLP  Pte.   Ltd.        資産運用会社の親会社             GLP  IM  Holdings     Limitedの発行済株式総数の
                    物件情報提供会社             100%を保有する、資産運用会社の親会社で
                                 す。資産運用会社との物件情報提供契約(上図
                                 中⑤)に基づき、物件情報提供会社又はその子
                                 会社が本書の提出日現在において保有する物流
                                 施設の売却情報の優先的提供を行います。
                                 日本GLP株式会社との間の商標ライセンス契約
                                 に従い、日本GLP株式会社に対し、名称及びロ
                                 ゴ等の使用と本投資法人へのサブライセンスを
                                 許諾しています。
       日本GLP株式会社             資産運用会社の親会社             資産運用会社の発行済株式総数の100%を保有
                                 する、資産運用会社の親会社です。
                    スポンサー
                                 資産運用会社とのスポンサー・サポートに関す
                                 る契約(上図中⑥)に基づき、業務支援の提供
                                 を行います。
                                 また、本投資法人との間の商標ライセンス契約
                                 に従い、本投資法人に対し、本投資法人商号や
                                 保有する物件等にGLPグループの名称及びロゴ
                                 等の使用を許諾しています。さらに、本投資法
                                 人の保有資産について、資産運用会社及び信託
                                 受託者との間で、プロパティマネジメント業務
                                 委託契約を締結し、プロパティマネジメント業
                                 務を受託しています。
       GLP  Holdings     Limited      資産運用会社の親会社             資産運用会社の発行済株式のすべてを間接保有
                                 するGLP     Holdings,      L.P.のジェネラル・パート
                                 ナーです。
                                 本投資法人との間に契約関係はありません。
       GLP  Holdings,      L.P.     資産運用会社の親会社             GLP  Topco    Limitedの発行済株式総数の100%を
                                 保有する、資産運用会社の親会社です。
                                 本投資法人との間に契約関係はありません。
       GLP  Topco    Limited       資産運用会社の親会社             GLP  Midco    Limitedの発行済株式総数の100%を
                                 保有する、資産運用会社の親会社です。
                                 本投資法人との間に契約関係はありません。
       GLP  Midco    Limited       資産運用会社の親会社             GLP  Bidco    Limitedの発行済株式総数の100%を
                                 保有する、資産運用会社の親会社です。
                                 本投資法人との間に契約関係はありません。
       GLP  Bidco    Limited       資産運用会社の親会社             GLP  Pte.   Ltd.の発行済株式総数の100%を保有
                                 する、資産運用会社の親会社です。
                                 本投資法人との間に契約関係はありません。
       GLP  IM  Holdings         資産運用会社の親会社             GLP  Fund   Management       Holdings     Limitedの発行
       Limited                           済株式総数の100%を保有する、資産運用会社
                                 の親会社です。
                                 本投資法人との間に契約関係はありません。
       GLP  Fund   Management        資産運用会社の親会社             GLP  Singapore      Pte.   Ltd.の発行済株式総数の
       Holdings     Limited                     100%を保有する、資産運用会社の親会社で
                                 す。
                                 本投資法人との間に契約関係はありません。
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            名称           運営上の役割                     業務内容
       GLP   Singapore       Pte.    資産運用会社の親会社             日本GLP株式会社の発行済株式総数の100%を保
                                 有する、資産運用会社の親会社です。
       Ltd.
                                 本投資法人との間に契約関係はありません。
       GLP   J-REITマスター           金融商品取引法施行令             資産運用会社の利害関係人等(日本GLP株式会
                    第29条の3第3項第4号             社が唯一の社員であり、資産運用会社の親法人
       リース合同会社
                    の取引(不動産の貸借             等に該当します。)であり、本投資法人の保有
                    の取引)を行い、又は             する資産の貸借(マスターリース)の取引によ
                    行った資産運用会社の             り当営業期間以降の3年間において貸借の対価
                    利害関係人等             として受領することが見込まれる金額の合計額
                                 の1営業期間当たりの平均額が、前期における
                                 本投資法人の営業収益の合計額の20%以上に相
                                 当します。本投資法人の保有する資産につい
                                 て、信託受託者との間でマスターリース契約及
                                 びこれに付随する契約を締結しています。
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      (4)【投資法人の機構】
           本投資法人の執行役員は1人以上、監督役員は2人以上とし、監督役員の員数は、執行役員

          の員数に1を加えた数以上でなければならないものとされています(投信法第95条、規約第
          18条)。
           本書の日付現在における本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加え
          て、執行役員1名、監督役員2名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会
          計監査人により構成されています。なお、本投資法人の会計監査人は有限責任 あずさ監査
          法人です。
         ①  投資法人の統治に関する事項

          A.投資主総会
           (イ)投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により
             構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会においては、原則として発行済
             投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過
             半数をもって決議されますが(投信法第93条の2第1項)、規約の変更(投信法第140
             条)その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資
             主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって決議
             (特別決議)されなければなりません(投信法第93条の2第2項)。投資主が投資主総
             会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、一定の場合を除き、当該投資主
             は、その投資主総会に提出された議案について賛成したものとみなされます(投信法
             第93条第1項、規約第15条第1項)。
              本投資法人の資産運用の対象及び方針は規約に定められており、かかる規約の変更
             には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。また、本投資法人の資
             産の運用に係る資産運用会社との間の資産運用委託契約を解約するためには、原則と
             して投資主総会の決議が必要です(投信法第205条、第206条第1項)。
           (ロ)本投資法人は、2018年5月1日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集し、以
             降、隔年毎の5月1日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集します。また、本
             投資法人は、必要があるときは、随時投資主総会を招集します(規約第9条第1項)。
           (ハ)法令に別段の定めのある場合を除き、投資主総会は、執行役員が1人の場合は当該執
             行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執
             行役員の1人がこれを招集します(規約第9条第2項)。
           (ニ)投資主総会を開催する場合には、執行役員は会日から2ヶ月前までに会日を公告し、
             投資主に対し会日の2週間前までに、書面をもって投資主総会の招集通知を発送します
             (投信法第91条第1項)。投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項を記載し、通
             知に際しては議決権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付しま
             す(投信法第91条第3項、同条第4項)。但し、上記(ロ)第一文の定めに従って開催
             された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会につい
             ては、当該公告をすることを要しません(投信法第91条第1項但書、規約第9条第3
             項)。なお、上記(ロ)第一文の規約規定に基づき投資主総会を招集する場合には、
             本投資法人は、2018年2月末日及び以後、隔年毎の2月末日における最終の投資主名簿
             に記載又は記録されている投資主をもって、当該投資主総会において権利を行使する
             ことのできる投資主とします(規約第16条第1項)。
           (ホ)投資主総会の議長は、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上
             の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人がこれにあたりま
             す。但し、すべての執行役員に欠員又は事故がある場合は、役員会においてあらかじ
             め定めた順序に従い、監督役員の1人がこれにあたります(規約第10条)。
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          B.執行役員、監督役員及び役員会
           (イ)執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資
             法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています(投信
             法第109条第1項、同条第5項、会社法(平成17年法律第86号)(以下「会社法」といい
             ます。)第349条第4項)。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、
             資産の運用又は保管に係る委託契約の締結又は変更、資産運用報酬、資産保管手数料
             等の資産の運用又は保管に係る費用の支払、資産運用会社からの資産運用委託契約の
             解約への同意、その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認
             が必要となります(投信法第109条第2項)。また、監督役員は、執行役員の業務の執
             行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。
           (ロ)役員会は執行役員及び監督役員で構成され、一定の業務執行に関する上記の承認権
             限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役
             員の職務執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。役員会の決議
             は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行役
             員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもって決議されます(投信法第115条
             第1項、会社法第369条第1項、規約第24条)。
           (ハ)決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に参加すること
             ができません(投信法第115条第1項、会社法第369条第2項)。
           (ニ)本投資法人の執行役員は1人以上、監督役員は2人以上とします。但し、監督役員の
             員数は、執行役員の員数に1を加えた数以上でなければなりません(投信法第95条、規
             約第18条)。
           (ホ)執行役員及び監督役員は、本投資法人の投資主総会の決議によって選任します(投
             信法第96条第1項、規約第19条)。
           (ヘ)執行役員の任期は、2年を超えることができません(投信法第99条)。但し、再任は
             禁じられていません。また、監督役員の任期は4年とされていますが、規約又は投資主
             総会の決議によってその任期を短縮することが可能です(投信法第101条第1項)。な
             お、本投資法人は規約により執行役員及び監督役員の任期を就任後2年と定めています
             (規約第20条第1項)。但し、投資主総会の決議によって、法令で定める限度におい
             て、その任期を延長し又は短縮することを妨げません                              (投信法第99条第2項、第91条
             第1項但書、規約第9条第1項、第20条第1項但書)。また、補欠として又は増員により
             就任した執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の任期の満了すべきとき
             までとします(投信法第101条第2項、会社法第336条第3項、規約第20条第2項)。
           (ト)役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が1人の場合は当該執行役
             員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役
             員の1人がこれを招集します(投信法第113条第1項、規約第23条第2項)。
           (チ)役員会の招集通知は、会日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発
             するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短
             縮し、又は省略することができます(規約第23条第3項)。
          C.会計監査人

           (イ)会計監査人は、本投資法人の投資主総会の決議によって選任されます(投信法第96
             条第1項、規約第27条)。
           (ロ)本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査
             人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し
             て不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合
             における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います(投信法第115条の2第1
             項、第115条の3第1項等)。
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           (ハ)会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の
             投資主総会の終結の時までとします。投資主総会において別段の決議がなされなかっ
             たときは、当該投資主総会において再任されたものとみなされます(投信法第103条第
             1項、同条第2項、規約第28条)。
          D.内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

            本投資法人は、その役員会規則において、役員会を少なくとも3ヶ月に1回開催すること
           と定めており、実際の運用においては、原則として、1ヶ月に1回程度の頻度で開催してい
           ます。本投資法人の役員会には、執行役員、監督役員及び機関の運営に関する事務を委託
           している一般事務受託者が出席するほか、資産運用会社を出席させています。役員会にお
           いては、業務執行状況及び資産運用会社による資産運用状況等について執行役員が報告を
           行い、資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助業務を担うととも
           に監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じること
           により、役員会を通じた管理を行うとの内部管理体制を確立しています。また、本書の日
           付現在、本投資法人の監督役員は、弁護士1名、公認会計士1名の計2名であり、各監督役
           員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監
           督を行っています。
          E.内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携

            各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに資産運
           用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受
           け、役員会に出席する資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。
           一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、会計監査報告を
           作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又
           は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、その事実を監
           督役員に報告する職務を担っています。
          F.資産運用会社への牽制等

            本投資法人と資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約においては、資産運用
           会社は、本投資法人の定める規約及び資産運用会社の社内規程である運用ガイドライン等
           に従い、資産の運用に係る業務を行うこととされています。また、同契約上、資産運用会
           社は、投信法に従い、委託業務に関して定期的に報告書を作成し本投資法人に対し交付す
           ることとされているほか、利害関係者との取引については、後記「第二部  投資法人の詳
           細情報  /  第3  管理及び運営  /  2  利害関係人との取引制限  /  (4)資産運用会社
           の社内規程による利害関係人等との取引制限」に記載の社内規程に従って取引を行ってい
           ます。
          G.資産保管会社への牽制等

            本投資法人と資産保管会社との間で締結された資産保管業務委託契約においては、投信
           法第209条及び同法第209条の2に定める義務に加えて、資産保管会社が委託事務を遂行す
           るにあたっては、資産保管会社の固有財産等との分別保管や、委託業務の処理状況につい
           て本投資法人へ報告すること等を、資産保管会社の義務として定めています。本投資法人
           では、当該契約に基づいて、3ヶ月に1回以上、委託業務の処理状況等に係る報告を受領し
           ています。
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          H.一般事務受託者への牽制等
            本投資法人と一般事務受託者との間で締結された一般事務委託契約においては、投信法
           第118条に定める義務及び同法第119条に定める責任に加えて、一般事務受託会社が委託事
           務を遂行するにあたって負う一定の報告義務や賠償責任を定めており、かつ、その業務執
           行状況を監視するための体制を維持しています。本投資法人では、当該契約に基づいて、
           3ヶ月に1回以上、一般事務の執行状況に係る報告を受領しています。
         ②  投資法人の運用体制

           本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。資産運用会社は、
          本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。資産
          運用会社であるGLPジャパン・アドバイザーズ株式会社における組織及び意思決定手続は、
          以下のとおりです。
          A.組織

           (イ)取締役会









              資産運用会社の経営戦略を含む経営の基本的重要事項についての意思決定を行う機
             関は取締役会であり、取締役会は原則として3ヶ月に1回開催され、業務執行の基本方
             針を決定するとともに、代表取締役社長による業務執行を監督します。また、取締役
             会は、コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任についても決議を行います。な
             お、コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任については、議決に加わることが
             できる取締役の過半数が出席した取締役会において、出席取締役の3分の2以上の賛成
             によりなされるものとします。
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           (ロ)   執行役員
              執行役員は、取締役会において選任され、取締役会の決定した経営方針に従い、代
             表取締役社長の委嘱を受け、資産運用会社における所管部の指揮統括等を行います。
             執行役員CFOは、経営企画部及び総務部を所管し、執行役員CIOは、投資運用部を所管
             します。
           (ハ)   部

              資産運用会社は、運用資産の賃貸・管理及びスポンサーとの物件情報提供契約の対
             象物件(優先交渉権対象物件)の取得、優先交渉権対象物件以外の物件の取得及び売
             却、市場調査分析等を所管する投資運用部、資金調達及び余剰資金運用、経理業務全
             般、インベスターリレーション(IR)等を所管する経営企画部並びに資産運用会社の
             総務・機関運営、人事等を所管する総務部を設置しており、上記のとおり、執行役員
             CFOが経営企画部及び総務部を、執行役員CIOが投資運用部をそれぞれ指揮統括するも
             のとします。
           (ニ)投資委員会及びコンプライアンス委員会

              資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人の資産の運用等に関する事項を審議
             し、決定すること等を目的として投資委員会を設置しており、また、資産運用会社に
             おける法令、諸規程、諸規則その他に係るコンプライアンスの徹底を図ることを目的
             としてコンプライアンス委員会を設置しています。
              詳細については、それぞれ、後記「C.投資運用の意思決定機構」及び「D.コン
             プライアンス体制(法令等遵守確保のための体制)」をご参照ください。
           (ホ)会長

              組織上必要がある場合には、取締役会の決議をもって、会長をおくことができるも
             のとされています。会長は、取締役会において決議された職務分担の範囲で、代表取
             締役社長を補助し助言することとされています。
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          B.業務分掌体制
            本投資法人の資産運用に関与する資産運用会社の各組織・機関の主な業務・権限は次の
           とおりです。
           <各組織の業務の概略>

                組織名称                     各組織の業務の概略
           投資委員会               イ      投資の基本方針に関わる事項
                             (イ)   投資法人の資産の運用に係る基本方針(運用ガイドライ
                                ン及び資産管理計画書を含みます。)の策定及び改定
                                (誤字脱字の訂正を除きます。)
                             (ロ)   投資法人の年度管理計画の策定及び改定(誤字脱字の訂
                                正を除きます。)
                             (ハ)   投資法人と利害関係人との間で運用資産の売買を行う場
                                合における売買価格と鑑定評価額との乖離幅の上限の
                                決定及び変更
                             (ニ)   その他の投資方針に係る重要事項
                          ロ      個別の資産運用取引に関する事項
                             (イ)   投資法人による運用資産の取得及び売却についての決定
                                及び変更
                             (ロ)   年度管理計画に予定されていない運用資産の管理につい
                                ての決定及び変更
                             (ハ)   投資法人による資金調達案(リスクヘッジ目的のデリバ
                                ティブ取引を含みます。)の承認
                             (ニ)   その他の投資法人の資産の運用・資金調達に係る重要事
                                項
           コンプライアンス委員会               (イ)   コンプライアンス規程の改定(誤字脱字の訂正を除きま
                             す。)、並びにコンプライアンス・マニュアル及びコンプライ
                             アンス・プログラムの策定及び改定(誤字脱字の訂正を除きま
                             す。)
                          (ロ)   コンプライアンス上不適切な行為及び不適切であるとの疑義が
                             ある行為に対する改善措置の決定
                          (ハ)   投資委員会において決定することを必要とする事項で利害関係
                             人と投資法人との取引に関するもののコンプライアンス上の問
                             題の有無の審議及び決定
                          (ニ)   投資委員会において決定することを必要とする事項でコンプラ
                             イアンス・オフィサーがコンプライアンスに疑義があると判断
                             したもののコンプライアンス上の問題の有無の審議及び決定
                          (ホ)   その他コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス上問
                             題があると判断した事項についてのコンプライアンス上の問題
                             の有無の審議及び決定
                          (ヘ)   上記各号に準ずるコンプライアンス上重要な事項
           コンプライアンス・               (イ)   社内諸規程・規則等の制定・改廃及びその遵守状況の監視監
           オフィサー                  督・報告・改善
                          (ロ)   業務全般についての法令・諸規則の遵守状況の監視監督・報
                             告・改善
                          (ハ)   コンプライアンス・リスク管理、コンプライアンス、監査方針
                             等策定実行に関する事項
                          (ニ)   訴訟行為、執行保全行為に関する事項
                          (ホ)   コンプライアンス・マニュアル等の策定・見直しに関する事項
                          (ヘ)   コンプライアンスに関する社員研修等の実施に関する事項
                          (ト)   法人関係情報の管理に関する事項
                          (チ)   内部監査機関の運営に関する事項
                          (リ)   コンプライアンス委員会の運営に関する事項
                          (ヌ)   コンプライアンスに関する諸記録の管理に関する事項
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                組織名称                     各組織の業務の概略
           投資運用部
                          (イ)   運用資産の取得に関する事項
                          (ロ)   運用資産の売却に関する事項
                          (ハ)   運用資産の予算策定・収支管理に関する事項
                          (ニ)   運用資産の運用・管理(修繕を含む。)に関する事項
                          (ホ)   運用資産の賃貸に関する事項
                          (ヘ)   運用資産のポートフォリオ戦略策定及び売却・資産入替え方針
                            策定に関する事項
                          (ト)   ポートフォリオの成長戦略に関する事項
                          (チ)   物件又はマーケットの調査に関する事項
                          (リ)   経済全般の動向・不動産マーケットに関する調査実施・報告に
                            関する事項
                          (ヌ)   運用資産の取得手法の研究開発に関する事項
           経営企画部
                          (イ)   資金調達に係る基本的な方針策定及び改定に関する事項
                          (ロ)   資金調達(デット・エクイティ等)実務に関する事項
                          (ハ)   余剰資金の運用に関する事項
                          (ニ)   その他財務全般に関する事項
                          (ホ)   予算策定等に関する事項
                          (ヘ)   分配政策にかかる基本的な方針の策定及び改定に関する事項
                          (ト)   その他経理全般に関する事項
                          (チ)   インベスターリレーションズ(法定開示及び金融商品取引所規
                            則に基づく開示を含む。)に関する事項
                          (リ)   広報に関する事項
                          (ヌ)   投資家よりの問い合わせ、苦情等の受付に関する事項
                          (ル)   投資法人の成長戦略、IR戦略の企画に関する事項
           総務部
                          (イ)   資産運用会社の総務全般に関する事項
                          (ロ)   資産運用会社の人事全般に関する事項
                          (ハ)   投資法人対応に関する事項
                          (ニ)   資産運用管理事務全般に関する事項
                          (ホ)   株主総会・取締役会の運営に関する事項
                          (ヘ)   諸規程・規則等の制定改廃に関する事項
                          (ト)   システム情報機器の運用・保全・管理に関する事項
                          (チ)   行政機関及び業界諸団体等対応に関する事項
                          (リ)   コンプライアンス・オフィサーの業務の補佐に関する事項
                          (ヌ)   問い合わせ、苦情等の受付に関する事項
                          (ル)   情報資産の管理及び保護等に関する事項
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          C.投資運用の意思決定機構
            投資委員会は、本投資法人の運用資産に係る運用方針等の重要事項を決定する機関であ
           り、特に、本投資法人による新たな不動産等の取得・売却等について、案件の選定や条件
           の決定を行います。また、本投資法人のための運用ガイドライン及び資産管理計画書の策
           定及び改定(誤字脱字の訂正を除きます。)並びにこれらに基づく運用資産の管理、資金
           調達の方針等の重要な事項に関する審議及び資産運用会社としての意思決定を行います。
            投資委員会は、代表取締役社長を委員長とし、取締役、執行役員CIO、執行役員CFO、コ
           ンプライアンス・オフィサー及び取締役会が指名する1名の外部の専門家(以下「投資委
           員会外部委員」といいます。)をもって構成されます。取締役会が投資委員会外部委員を
           指名するに際しては、本投資法人の役員会の承認を得なければなりません(再任の場合を
           除きます。)。監査役は投資委員会に出席することができますが、議決権は付与されませ
           ん。コンプライアンス・オフィサーは議決権を有しませんが、審議過程にコンプライアン
           ス上の問題があると判断した場合には、審議を中止することができます。なお、コンプラ
           イアンス・オフィサーは投資委員会に必ず出席するものとします。
            投資委員会は委員長の招集により原則として3ヶ月に1回開催されますが、その他必要に
           応じて随時開催されます。
            投資委員会へ提出される議案は、執行役員CIO又は執行役員CFOが起案の上、まずコンプ
           ライアンス・オフィサーへ提出され、法令・諸規則(金融商品取引法(昭和23年法律第25
           号)(以下「金商法」といいます。)、投信法、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176
           号)(以下「宅地建物取引業法」といいます。)その他の法令、投資法人が上場する金融
           商品取引所が定める上場規則、一般社団法人投資信託協会(以下「投資信託協会」といい
           ます。)が定める諸規則並びに資産運用会社及び投資法人の社内規則をいいます。以下同
           じです。)の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受けます。
           さらに、コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンスに疑義があると判断した場合
           や、利害関係人との取引制限に関する事項の制定又は改廃を行う場合、利害関係人との取
           引に該当する場合には、コンプライアンス委員会に付議するものとします。これらの手続
           を経て、コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、執行役員CIO又は執
           行役員CFOが当該議案を投資委員会へ提案します。
            投資委員会の決定は、議決権を有する委員の過半数が出席し、出席した議決権を有する
           委員の過半数が賛成したことをもってこれを決するものとし、決定事項については、代表
           取締役社長より、取締役会(利害関係人との取引に該当する場合等には、取締役会及び投
           資法人の役員会)へ報告されます。但し、投資法人の利害関係人等との間で不動産又は有
           価証券の取得若しくは譲渡又は賃借を行おうとするときは、投信法施行規則第245条の2第
           1項各号に掲げる取引に該当する場合を除き、その契約締結前に本投資法人の役員会の承
           認に基づく本投資法人の同意を得るものとします。また、利害関係人との間で運用資産の
           売買を行う場合における売買価格と鑑定評価額との乖離幅の上限の決定及び変更並びに投
           資法人による運用資産の取得及び売却の決定及び変更の議案は、投資委員会外部委員が出
           席し、かつ当該決議事項に対し賛成した場合、又は、やむを得ない事由により投資委員会
           外部委員が投資委員会に出席できない場合には、当該投資委員会外部委員が書面をもって
           賛成した場合に限り、投資委員会での決議をすることができるものとします。なお、利害
           関係人と投資法人との取引に関して投資委員会が審議を行う場合には、当該利害関係人に
           該当することとなる議決権を有する委員又は法人たる当該利害関係人の役員若しくは使用
           人の地位を現に有する議決権を有する委員(兼職の場合を含みますが、資産運用会社に出
           向又は転籍している場合を除きます。)は、当該決議に加わることができないものとしま
           す。
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           投資運用に関する議案の作成・提出から当該議案の決定までの具体的な流れは、以下のと
           おりです。
          D.コンプライアンス体制(法令等遵守確保のための体制)












           (イ)コンプライアンス委員会
              資産運用会社は、資産運用会社の遂行する投資法人の資産運用業務に係る適正な運
             用体制を構築するため、コンプライアンス規程の改定(誤字脱字の訂正を除きます。)
             並びにコンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定及び
             改定(誤字脱字の訂正を除きます。)、コンプライアンス上不適切な行為及び不適切
             であるとの疑義がある行為に対する改善措置の決定や、利害関係人との取引に関する
             事項及びコンプライアンス・オフィサーがコンプライアンスに疑義があると判断した
             事項についてのコンプライアンス上の問題の有無を審議する機関としてコンプライア
             ンス委員会を設置しています。
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              コンプライアンス委員会はコンプライアンス・オフィサーを委員長とし、委員は代
             表取締役社長及び取締役会が指名する外部の専門家(以下「コンプライアンス委員会
             外部委員」といいます。)1名以上で構成されます。取締役会がコンプライアンス委員
             会外部委員を指名するに際しては、本投資法人の役員会の承認を得なければなりませ
             ん(再任の場合を除きます。)。本書の日付現在、コンプライアンス委員会外部委員
             は、社外の弁護士(1名)です。なお、執行役員CFOの指揮統括下に総務部を設置し、
             総務部員はコンプライアンス委員会の事務局としてコンプライアンス委員会に出席
             し、コンプライアンス・オフィサーを補佐します。
              コンプライアンス委員会は委員長の招集により原則として3ヶ月に1回開催されます
             が、その他必要に応じて随時開催されます。
              コンプライアンス委員会の決定は、議決権を有する委員の過半数が出席しかつコン
             プライアンス委員会外部委員の全員が出席し、出席した議決権を有する委員の過半数
             かつコンプライアンス委員会外部委員全員が賛成したことをもってこれを決します。
             なお、コンプライアンス委員会の決定事項のうち利害関係人と投資法人との取引に関
             するもののコンプライアンス上の問題の有無を審議する場合、当該利害関係人に該当
             することとなる議決権を有する委員又は法人たる当該利害関係人の役員若しくは使用
             人の地位を現に有する議決権を有する委員(兼職の場合を含みますが、資産運用会社
             に出向又は転籍している場合を除きます。)は、当該決議に加わることができませ
             ん。
              決定事項については、コンプライアンス・オフィサーより、取締役会へ定期的に報
             告されます。また、投資委員会において決定することを必要とする事項についてコン
             プライアンス委員会が審議及び承認をした場合、コンプライアンス・オフィサーによ
             り、当該審議内容(審議過程で出された少数意見を含みます。)が投資委員会に報告
             されます。
           (ロ)コンプライアンス・オフィサー

              資産運用会社は、その遂行する投資法人の資産運用業務が投資法人の投資主の資金
             を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、コン
             プライアンス担当としてコンプライアンス・オフィサーを設置し、他の部署に対する
             社内牽制機能の実効性を確保します。また、コンプライアンス・オフィサーの選任及
             び解任については、議決に加わることができる取締役の過半数が出席した取締役会に
             おいて、出席取締役の3分の2以上の賛成によりなされるものとします。
              コンプライアンス・オフィサーは、資産運用会社におけるコンプライアンス責任者
             として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令・諸規則その他の
             ルールを遵守する社内の規範意識を高めることに努めるものとします。このため、コ
             ンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会を通じてコンプライアン
             ス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムを制定するとともに、資産運用会
             社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令・諸規則、投資法人規
             約、その他の諸規程等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においても
             コンプライアンス遵守状況の監視監督を行います。
              なお、執行役員CFOの指揮統括下に設置され、総務業務全般を管掌する総務部が、コ
             ンプライアンス・オフィサーの業務を補佐します。
              上記のようなコンプライアンス・オフィサーの職責の重大性に鑑み、資産運用会社
             におけるコンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス業務を専任に取り扱う
             ものとします。また、コンプライアンス・オフィサーには、法令・諸規則の遵守のた
             めの十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
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              また、コンプライアンス・オフィサーは、資産運用会社の内部監査を担当します
             (但し、コンプライアンス・オフィサーの監査は代表取締役社長が行います。)。内
             部監査の対象は全ての組織及び職種とし、各組織の業務及び運営が法令・諸規程・諸
             規則に従って、適正かつ効率的に行われているか否かの監査等が、コンプライアン
             ス・プログラム及び内部監査規程に基づいて定期的に行われることとします。また、
             内部監査の実施に当たって、各部は、コンプライアンス・オフィサーの求める書類・
             帳簿等を提示して説明を行い、監査の円滑な実施に協力しなければならないものとさ
             れています。
          E.リスク管理体制

            資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、レベルの異なる、複数の検証シ
           ステムを通じてモニターし、管理しています。
           (イ)資産運用会社は、リスク管理規程及びリスク管理マニュアルを定め、資産運用会社

             の経営及び投資法人から委託された運用資産に対して直接間接に影響を及ぼすリスク
             を定期的に分析・評価し、それに対する対策を講じ、またモニタリングすることによ
             り、リスクの管理に努めています。
           (ロ)資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、ポートフォリオの構築方針、投資を

             決定する際の物件調査基準及び物件評価基準、並びに運営管理方針(テナント管理及
             び賃貸方針、不動産運営管理、売却方針、付保方針並びに外部委託管理方針を含みま
             す。)等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や
             不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
           (ハ)資産運用会社は、委員会規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決

             定プロセスの明確化を図っているほか、不動産等の取得、管理運営その他の業務それ
             ぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めています。
           (ニ)資産運用会社は、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定め

             て、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会による法令遵守の確
             認、コンプライアンス委員会による利害関係人との取引等についてのコンプライアン
             ス上の問題の有無の確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリス
             クの防止に努めています。
           (ホ)資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて情報を管理することにより、役員、

             従業員及び取引先等によるインサイダー取引の防止に努めています。
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    (5)【投資法人の出資総額】
                        (本書の日付現在)
     出資総額(純額)                     307,372百万円
     発行可能投資口総口数                      16,000,000口

     発行済投資口の総口数                       3,833,420口

    最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額(純額)の増減は以下のとおりです。

                                       出資総額(純額)(注1)
                         発行済投資口の総口数(口)
                                           (百万円)
                  摘  要
        年月日                                              備考
                           増減       残高       増減       残高
                 利益を超える
     2015年5月19日             金銭の分配            -   2,390,731         △698      160,342      (注2)
                (出資の払戻し)
     2015年9月1日             公募増資         197,594      2,588,325        21,784       182,126      (注3)
                 新投資口発行
     2015年9月25日                       5,459     2,593,784          601     182,728      (注4)
                (第三者割当)
                 利益を超える
     2015年11月17日             金銭の分配            -   2,593,784         △707      182,020      (注5)
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
     2016年5月17日             金銭の分配            -   2,593,784         △778      181,242      (注6)
                (出資の払戻し)
     2016年9月1日             公募増資         247,507      2,841,291        28,561       209,804      (注7)
                 新投資口発行
     2016年9月27日                       11,787      2,853,078         1,360      211,164      (注8)
                (第三者割当)
                 利益を超える
     2016年11月16日             金銭の分配            -   2,853,078         △770      210,393      (注9)
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
     2017年5月16日             金銭の分配            -   2,853,078         △867      209,526     (注10)
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
     2017年11月14日             金銭の分配            -   2,853,078         △861      208,665     (注11)
                (出資の払戻し)
     2018年3月1日             公募増資         529,922      3,383,000        56,095       264,760     (注12)
                 新投資口発行
     2018年3月20日                       19,681      3,402,681         2,083      266,843     (注13)
                (第三者割当)
                 利益を超える
     2018年5月15日             金銭の分配            -   3,402,681         △858      265,985     (注14)
                (出資の払戻し)
     2018年9月3日             公募増資         411,013      3,813,694        42,620       308,605     (注15)
                 新投資口発行
     2018年9月26日                       19,726      3,833,420         2,045      310,651     (注16)
                (第三者割当)
                 利益を超える
     2018年11月14日             金銭の分配            -   3,833,420        △1,017        309,633      (注17)
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
     2019年5月21日             金銭の分配            -   3,833,420        △1,134       308,499     (注18)
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
     2019年11月18日             金銭の分配            -   3,833,420        △1,127       307,372     (注19)
                (出資の払戻し)
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    (注1)   出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
    (注2)   2015年4月14日開催の投資法人役員会において、第6期(2015年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり292円の利益を超える金銭の
       分配(出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月19日よりその支払いを開始しました。
    (注3)   1口当たり発行価格114,174円(発行価額110,247円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しまし
       た。
    (注4)   1口当たり発行価額110,247円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
    (注5)   2015年10月14日開催の投資法人役員会において、第7期(2015年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり296円の利益を超える金銭
       の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月17日よりその支払いを開始しました。
    (注6)   2016年4月13日開催の投資法人役員会において、第8期(2016年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり300円の利益を超える金銭の
       分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月17日よりその支払いを開始しました。
    (注7)   1口当たり発行価格119,357円(発行価額115,398円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しまし
       た。
    (注8)   1口当たり発行価額115,398円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
    (注9)   2016年10月13日開催の投資法人役員会において、第9期(2016年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり297円の利益を超える金銭
       の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月16日よりその支払いを開始しました。
    (注10)2017年4月13日開催の投資法人役員会において、第10期(2017年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり304円の利益を超える金銭
       の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月16日よりその支払いを開始しました。
    (注11)2017年10月13日開催の投資法人役員会において、第11期(2017年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり302円の利益を超える金銭
       の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月14日よりその支払いを開始しました。
    (注12)1口当たり発行価格109,372円(発行価額105,856円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しまし
       た。
    (注13)1口当たり発行価額105,856円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
    (注14)2018年4月13日開催の投資法人役員会において、第12期(2018年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり301円の利益を超える金銭
       の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月15日よりその支払いを開始しました。
    (注15)1口当たり発行価格107,130円(発行価額103,697円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しまし
       た。
    (注16)1口当たり発行価額103,697円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
    (注17)2018年10月15日開催の投資法人役員会において、第13期(2018年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり299円の利益を超える金銭
       の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月14日よりその支払いを開始しました。
    (注18)2019年4月15日開催の投資法人役員会において、第14期(2019年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり296円の利益を超える金銭
       の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月21日よりその支払いを開始しました。
    (注19)2019年10月16日開催の投資法人役員会において、第15期(2019年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり294円の利益を超える金銭
       の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月18日よりその支払いを開始しました。
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    (6)【主要な投資主の状況】
                                                (2019年8月末日現在)
                                                    発行済投資口の
                                               所有
                                                    総口数に対する
            氏名又は名称                       住所           投資口数
                                                    所有投資口数の
                                               (口)
                                                    割合(%)(注1)
     日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
                           東京都中央区晴海一丁目8番11号                    624,891         16.30
     (信託口)
     日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託
                           東京都港区浜松町二丁目11番3号                    585,702         15.27
     口)
     J.P.     MORGAN       BANK     LUXEM
     BOURG      S.A.     384500            東京都港区港南二丁目15番1号
                                               321,481          8.38
                           品川インターシティA棟
     常任代理人 株式会社みずほ銀行
     決済営業部
     野村信託銀行株式会社(投信口)                      東京都千代田区大手町二丁目2番2号                    148,623          3.87
     GLP    CAPITAL        JAPAN      2  PR
     IVATE      LIMITED                 東京都千代田区大手町一丁目5番1号
                                               132,240          3.44
                           大手町ファーストスクエア
     常任代理人 みずほ証券株式会社
     リテール事務部(注2)
     資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資                      東京都中央区晴海一丁目8番12号
                                               104,204          2.71
     信託口)                      晴海トリトンスクエアタワーZ
     STATE      STREET       BANK     AND
     TRUST      COMPANY        505223         東京都港区港南二丁目15番1号
                                                52,226         1.36
                           品川インターシティA棟
     常任代理人 株式会社みずほ銀行
     決済営業部
     SSBTC      CLIENT       OMNIBUS        A
     CCOUNT
                           東京都中央区日本橋三丁目11番1号                     49,707         1.29
     常任代理人 香港上海銀行東京支店 カスト
     ディ業務部
     BNYM     AS   AGT/CLTS         10   PE
                           東京都千代田区丸の内二丁目7番1号 
                                                47,011         1.22
     RCENT
                           決済事業部
     常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行
     STATE STREET BANK WE
     ST CLIENT - TREATY 5
                           東京都港区港南二丁目15番1号
     05234                                           43,534         1.13
                           品川インターシティA棟
     常任代理人 株式会社みずほ銀行
     決済営業部
                     合    計                         2,109,619          55.03
    (注1)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第二位未満を切り捨てて表示しています。
    (注2)GLP     Capital   Japan   2 Private   LimitedはスポンサーであるGLPのグループ会社であり、上記の他に34,000口を保有しており、合算して
       166,240口(2019年8月末日現在の発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合:4.33%)を保有しています。
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    2【投資方針】
    (1)【投資方針】

        ①  基本方針
           本投資法人は、投信法に基づき、その規約において、資産を主として不動産等資産に対す
         る投資として運用することを目的として、投資対象資産に投資し、中長期にわたる安定した
         収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことをその基本方針とする
         旨規定しています(規約第31条、規約別紙1                        Ⅰ)。
           本投資法人は、基本方針に基づき、主として、物流施設又は物流施設に付随・関連する不
         動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行います(規約第31条、規
         約別紙1     Ⅱ  1)。
           特に、本投資法人は、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるも

         のとして、大規模(延床面積10,000㎡以上)かつ機能的な設計(注)を備えた賃貸用物流施
         設を「先進的物流施設」と位置付け、本投資法人の主たる投資対象とします。また、かかる
         先進的物流施設の中でも、機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積
         の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を設定し、これらを備える物
         流施設に重点的に投資を行う方針です。
         (注)機能的な設計を備えているかについて着目すべき諸要素については、後記「③                                 ポートフォリオ構築方針          / B.投資基準」
            中の「機能性」の項目をご参照ください。
          また、先進的物流施設への投資に際しては、上記の条件に加えて、「十分な柱間隔」、

         「先進的トラックバース(積載スペースの広さ、高床式バース、ドックレベラー)」、「高
         配送効率のためのバース設計(両面バース、各階バース等)」、「ランプウェイ」、「オ
         フィススペース」、「許容積載量の大きいエレベーター」、「従業員スペース(更衣室、休
         憩スペース、売店等)」、「施設内照明の高照度(庫内作業に対応した照度)」、「免震構
         造」、「24時間警備」、「地域環境配慮型」等の機能にも着目します。
          こうした機能は、配送や庫内作業の効率化、事業の継続性、安全性等の観点からテナント
         の業務に対して付加価値を与えるものと考えられます。例えば、十分な柱間隔や天井高を確
         保することは、テナントによる設備の設置やレイアウトの自由度を高めることとなり、適切
         な床荷重を設定することで様々な荷物への対応が可能となります。また、トラックが上層階
         にアクセスできるようにするランプウェイや十分な積載スペース等の機能は、多数のトラッ
         クの集中にも対応できる処理能力を提供するものであり、リードタイムの短縮や頻繁な輸送
         への対応が可能となります。
          さらに、充実した従業員スペースは、庫内作業等のための労働力確保に大きく寄与するも
         のと考えます。
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        A.力強い需要に支えられる物流不動産マーケット-安定した需給バランス
         日本における多くの物流施設は、自社利用を前提として建設された小規模な物件となってい
        ます。特に、従来型の倉庫は保管機能が中心であり、サプライチェーン・マネジメント(注1)
        の高度化が進む中、配送や庫内作業を効率化するには必ずしも適していないことから、それら
        の効率化が可能な先進的物流施設に対する力強い需要があると、本投資法人は考えています。
        また、コスト削減を目的とした拠点集約を伴う移転や、老朽化施設からの移転による先進的物
        流施設に対する需要が引き続き期待されるなか、特に、2011年3月の東日本大震災の影響から、
        顧客企業は施設の耐震性、免震性や電力の確保等、様々な面における安全性や事業の継続性を
        重視するようになっており、そのような観点でも先進的物流施設の需要は増加すると、本投資
        法人は考えています。
         さらに、電子商取引市場の拡大及び3PL事業(注2)の拡大等、物流機能をビジネスモデル
        の機軸にした新しいビジネスの台頭に加えて、環境にやさしい事業への意識の高まりやセキュ
        リティ等の付加価値サービスに対する顧客ニーズの増加を背景として、これらの機能を備えた
        先進的物流施設に対する需要は高まっていくものと考えられます。
         本投資法人は、2013年の日本銀行による異次元金融緩和以降の経済活動の活発化もあり、先
        進的物流施設の新規供給は増加傾向にあるものの、当該新規供給に合わせて需要も拡大してお
        り、今後も先進的物流施設に関しては安定的な稼働が見込めるものと考えています。
         2018年においては、前年を上回る297万㎡の賃貸用物流施設(全国の延床面積5,000㎡以上の
        賃貸用物流施設を対象としたもの。)の新規供給がありましたが、ネット・アブソープション
        (稼働床面積の増減)が前年の234万㎡から過去最大の301万㎡に拡大するなど旺盛な賃貸需要
        が確認できています。この結果、賃貸用物流施設の空室率は2017年末の6.0%から3.1%(2019年
        6月末日時点)に低下し、引き続き物流不動産マーケットは好環境にあるものと考えています。
         このように、物流の効率化を求める動きと共に、電子商取引や3PL事業の市場規模の拡大が
        先進的物流施設への力強い需要をけん引する形で先進的物流施設に対する賃貸需要は拡大して
        おり、また昨今は物流施設の大量供給が続いているものの、未だ先進的物流施設の市場全体に
        占める割合は4.9%(2018年3月末日時点)であり、引き続き希少性が高く、先進的物流施設に
        係る需給は安定しているものと本投資法人は考えています。
         また、大規模物流施設に対する賃貸需要は年々増加しており、首都圏、近畿圏及び中部圏の
        大型マルチテナント型物流施設の稼働床面積の合計は2007年以降の10年間で約5倍に拡大してい
        ます。
            (注1)「サプライチェーン・マネジメント」とは、開発、調達、製造、発送、販売、配送などの供給者から最終消費者に至
               るまでの物の流れについて、そのプロセスや費用・時間などを最適化するための管理手法をいいます。
            (注2)「3PL事業」とは、サードパーティー・ロジスティクス事業(顧客企業からそのサプライチェーン・マネジメント
               機能の一部又は全部を請け負う物流サービスを提供する事業)をいいます。
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        B.需要をけん引するドライバー
           物流施設の需要の主要なドライバー(けん引要因)である電子商取引や3PL事業の市場規
         模は、引き続き拡大しており、特に電子商取引市場は更なる拡大が予想され、今後も物流施
         設の需要増加が期待されます。
        (イ)電子商取引(EC)市場規模の拡大

            インターネットや通信販売サービスの活用による消費態度の変化に伴い、電子商取引市
           場は着実に拡大しており、電子商取引を介した消費者向け物品の荷動きは今後も堅調に推
           移するものと考えられます。電子商取引による販売規模の拡大、多頻度小口配送の増加、
           配達時間の個別化、個人情報等のセキュリティ意識の高まり等に伴い、電子商取引業者に
           よる、より大規模な、利便性の高い機能的物流施設に対する需要は今後も増加するものと
           考えられます。特に、インターネット事業者においては、店舗販売に比べて店舗コスト負
           担が少ない一方、物流コストが売上高対比で高いことから、物流体制の効率化やコスト削
           減を目的とした、機能的物流施設に対する今後の需要の増加が期待できると本投資法人は
           考えています。
        (ロ)3PLの市場規模の拡大

            事業会社では、本業への経営資源集中による競争力の維持・向上を図る動きが大きく
           なっており、その一環として物流体制の効率化やコスト削減が進められています。特に、
           日本では2000年以降物流体制の効率化やコスト削減等を目的とした物流アウトソーシング
           に対するニーズが増加し、高度な物流業務を専門的かつ包括的に請け負う3PL事業が成長
           してきました。スケール・メリットによるコスト削減効果と、精度の高い物流分析を背景
           とした所要期間の短縮や多頻度小ロット納品等の顧客サービスの向上が、3PL事業の成長
           の原動力となっていると考えられます。また、様々な事業において、グローバルな事業拡
           大に伴いサプライチェーンが複雑化していることも、効率的かつ高品質の物流サービスを
           提供できる3PL事業者の成長の背景にあるものと考えられます。
            近年、こうした3PL事業の市場規模は、リーマンショックによる金融危機等の影響から
           成長が減速した2008年及び2009年度を除き、着実に業容を拡大しています。
            さらに、東日本大震災後は、サプライチェーンの重要性が再認識されており、物流拠点
           の分散やネットワーク再編の流れの中で、3PL市場において新たな需要が創出されるもの
           と考えられます。
            こうした3PL市場の拡大は、特に大規模な機能的物流施設(先進的物流施設)の賃貸需
           要増加に結びついているものと考えられます。一般的に、3PL事業者は、複数の荷主を適
           切に組み合わせ、庫内作業のプロセス改善を行うことにより施設の稼働率を維持・向上
           し、コスト競争力の維持を図るため、大規模な機能的物流施設を選好する傾向がありま
           す。さらに、最近では多くの3PL事業者が倉庫の自社保有比率を低くし、事業リスクを軽
           減しながら収益性を向上させる戦略をとる傾向が高まっており、効率性や収益性向上の観
           点から、大規模な機能的物流施設の賃貸需要が増加していると本投資法人は考えていま
           す。
            また、こうしたサプライチェーンを担う3PL事業者は、近年のEC市場拡大を受け、効率
           的なオペレーションをベースに通販物流を支える重要な存在になっており、機能的物流施
           設に対する需要が増加している大きな要因の一つになっていると考えています。
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        C.好調な物流不動産需要を背景とした日本GLP株式会社の安定的な事業
           GLPグループは、2019年6月末日現在、日本において100物件(延床面積5.2百万㎡)(本投
         資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグ
         ループが運営・管理する物件を含みます。)を保有又は運営・管理し、保有延床面積を基準
         として国内最大の物流施設運営事業者です。GLPグループの日本における事業の歴史は長く、
         GLPグループの日本法人である日本GLP株式会社は、物流施設専門の開発・運営事業者として
         下記のグラフのとおり日本全国で15年超にわたり物流施設を開発、保有、運営・管理してお
         り、国内最大の物流施設の保有・運営面積を誇っています。
           日本GLP株式会社は、物流不動産に特化したメンバーを自社グループ内で有し、物流不動産
         専業のプロフェッショナルが、それぞれリーシング、エンジニアリング及び施設管理を行
         い、様々なサービスのすべてをGLPグループにおいて取り扱うワンストップサービスを提供す
         るとともに、各種サービスを有機的に結合させることでテナントの様々なニーズにきめ細や
         かに対応できる体制を有しています。
           また、リーシングにおいては既存物件の運用で必要となる契約更改及び既存テナント退去
         後のテナント入替えの豊富な実績と、取引テナント総数186社(2019年9月末日現在)の強固
         な顧客基盤を有しています。
          国内最大の保有・運営面積                                日本における

            100物件/5.2百万㎡                            15年超の保有・運営実績
     出所:GLP、シービーアールイー株式会社「物流施設マーケッ                             出所:GLP



        トにおける基礎調査(2019年6月期)」(2019年6月末日                          (注)GLPグループが2004年度以降の各年度末に保有又は運
        時点)                             営・管理していた日本に所在する賃貸用物流施設の延
     (注1)物流施設の賃貸業務を手掛ける延床面積ベースでの上位                                床面積の合計であり、本投資法人が保有し、GLPグルー
        10社が保有・運営する物件の延床面積の合計(2018年12                             プが保有・運営する物件及びGLPファンドを通じて保有
        月末日時点)に対するGLPグループの比率を小数第一位を                             し、GLPグループが運営・管理する物件を含みます。但
        四捨五入して記載しています。                             し、GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が間接的
     (注2)上位10社のうちGLPグループの数値はGLPが集計したデー                                に取得しGLPがその後取得した物件については、当該機
        タを、その他の上位10社の数値はCBREが集計したデータ                             関投資家が間接的に取得したときから含みます。以
        を使用しています。                             下、GLPグループの過去の取得、保有、運営・管理実績
     (注3)本投資法人が保有し、GLPグループが保有・運営する物件                                について同じです。
        及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグループが運営・
        管理する物件を含みます。
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        D.GLPグループのサポートの活用
           本投資法人は、以下のとおり、GLP及びGLPグループが国内外で有する先進的物流施設の開
         発、運営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関する情報、ノウハウ及び経営資源
         等を、本投資法人の運用資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限に活用していく方針
         です。
        (イ)GLPグループのグローバル実績

            GLPグループは、現在、日本、中国、米国、欧州、ブラジル及びインドで物流施設ポート
           フォリオを保有し、その運営・管理を行っています。
            GLPグループは2019年6月末日現在、日本においては約190億米ドル(注1)、中国におい
           ては約170億米ドル、ブラジルにおいては約30億米ドル、2018年9月に参入したインドでは
           約20億米ドル(注2)の物流施設を保有・運営しており、運用資産残高を基準として、日
           本、中国、ブラジル及びインドのいずれにおいても最大の規模を有する賃貸用物流施設運
           営者となっています。
            また、米国での運用資産残高は約6億米ドル、2017年12月に参入した欧州(イギリス、フ
           ランス、ドイツ及びオランダ)でも既に運用資産残高約70億米ドルの賃貸用物流施設を、
           それぞれ保有・運営する等、先進的物流施設プロバイダーとしての地位を確立していま
           す。
           (注1)本投資法人が保有し、GLPグループが運営・管理する物件及びGLPファンドを通じて保有し、GLPグループが運営・管理
              する物件、又はGLPグループが物流施設用地として自ら若しくはGLPファンドを通じて保有する土地において今後自ら若
              しくはGLPファンドを通じて開発し、運営・管理する予定の物件(以下「GLPファンド物件」といいます。)を含みま
              す。
           (注2)GLPグループがGLPファンドを通じて保有し、運営・管理する物件を含みます。
                    各国において物流不動産マーケットをけん引

                  出所:GLP(2019年6月末日時点)



                  (注)各国においてGLPグループが保有・運営する金額ベースのマー
                     ケットシェアの順位を記載しています。
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        (ロ)GLPグループのバリューチェーンを活用した成長戦略
            GLPグループは、日本、中国、ブラジルのいずれにおいても、保有延床面積ベースで最大
           のマーケットリーダーであり、米国や欧州においても大規模な賃貸用物流施設ポートフォ
           リオ(マルチテナント物件、BTS物件(Build                         to  Suit:    顧客の要望に沿った立地及び設備
           を有する物流施設)、シングルテナント物件、リースバック物件等の様々なタイプの施設
           を含みます。)の開発・保有・運営を行う先進的物流施設プロバイダーです。インドにお
           いては、物流・産業用不動産の分野でインド最大手のインドスペース社と、長期的な事業
           推進を視野に入れた戦略的業務提携を行うことを発表しています。また、GLPグループは賃
           貸用物流施設を保有するとともに、これに関連して物流施設に係る取得、開発、保有・運
           営、物件管理、リーシング、プロパティ・マネジメント、各種コンサルティング等、様々
           な物流施設関連のソリューションを提供しており、グループ全体で一つのバリューチェー
           ンとして機能しています。資産運用会社が本投資法人の資産運用を遂行するにあたって
           は、このようなバリューチェーンを有するGLPグループから全面的なサポートを受けていま
           す。
            具体的には、以下のサポートと効果が期待されます。
                  サポート                        期待される効果

          (ⅰ)物件情報提供契約                      GLPグループ保有資産の取得を通じた外部成長
                                (注1)
          (ⅱ)売買予約契約の活用                      機動的な外部成長戦略の実現と資金効率の向上
                                (注2)
          (ⅲ)スポンサー・サポートに関する契約                      不動産売却情報(上記(ⅰ)及び(ⅱ)以外)の提供を受
                                けることによる外部成長機会と、マーケットリサーチや物
                                流施設運営にかかわる各種助言等による資産運用パフォー
                                マンスの向上と効率化(注3)
         (ⅳ)プロパティ・マネジメント業務・リー                      多くの物流施設の運営実績に裏打ちされたプロパティ・マ
             シング業務の委託と商標ライセンス                   ネジメント力、GLPグループの強固なテナント・リレー
             契約                   ションを背景としたリーシング力並びにGLPグループの名
                                称及びロゴ等を使用することによる同グループのブランド
                                力を活用することで円滑なリーシングを実現し、安定的な
                                運用収益の確保と着実な内部成長を実現
          (ⅴ)金融機関との強固なリレーション                      GLPグループが長年培ってきた強固なバンク・リレーショ
                                ンに裏打ちされた、安定的なバンクフォーメーション
           (注1)資産運用会社は、物件情報提供契約に基づき、GLPグループが国内において保有する物件のうち、GLPファンド物件等
              を除く1物件について、その売却に関する情報を優先的に入手し、本投資法人の外部成長を図っていきます。物件情報
              提供契約の詳細及び上記1物件の概要については後記「② 成長戦略                           / A.外部成長      / (ハ)GLPとの物件情報提供
              契約の活用」をご参照ください。
           (注2)本投資法人は、2012年11月13日付でGLPグループが国内において保有していた3物件につき売買予約契約を締結し、
              2013年1月17日付にてその予約完結権を行使し、同年2月1日に当該3物件(取得価格合計12,580百万円)を取得しまし
              た。なお、本書の日付現在、売買予約契約を締結している物件はありません。売買予約契約の活用についての詳細に
              ついては、後記「② 成長戦略            / A.外部成長      / (ロ)物件取得に係る売買予約契約の活用」をご参照ください。
           (注3)資産運用会社は、GLPの100%子会社である日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付でスポンサー・サポートに関
              する契約を締結しています。スポンサー・サポートに関する契約の概要については、後記「② 成長戦略                                         / A.外部
              成長  / (ホ)日本GLP株式会社とのスポンサー・サポートに関する契約の活用」をご参照ください。
            加えて、GLPグループは、既に保有・運営する物流施設や今後新たに開発し保有・運営す

         ることとなった物流施設を、随時売却することで投下資金の一部を回収し、それを新たな開
         発や投資に振り向けることを通じたビジネスの循環的拡大を想定したビジネスモデル(キャ
         ピタル・リサイクリング・モデル)を志向しています。
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        (ハ)GLPグループと投資主利益の合致を図る取組み
           GLPグループのバリューチェーンの活用は、本投資法人の成長と安定的な収益の確保におい
         て重要な施策ですが、その活用に際しては、利益相反防止が重要かつ不可欠であると認識し
         ています。本投資法人は、GLPグループと投資主利益の合致を図るとともに厳格な弊害防止措
         置を講じる取組みを実施することで、投資主価値の最大化に資する適切な資産運用を遂行し
         ていく方針です。
                  取組み                        内容/補足

          (ⅰ)セイムボート出資                      GLPグループによる本投資法人の投資口の保有(注1)
          (ⅱ)業績連動の資産運用報酬体系                      運用資産総額に加えて、賃貸NOI及び分配金のパフォーマ

                                ンスに連動した資産運用報酬体系の導入
                                (注2)
          (ⅲ)パフォーマンス連動の資産運用会社経                      資産運用会社の主要な役職員の賞与について、分配金のパ
             営陣の賞与体系                   フォーマンス及び投資口価格の東証REIT指数に対する相対
                                パフォーマンスに連動した仕組みの導入(注3)
          (ⅳ)利害関係人取引に対する厳格なガバナ                      投資委員会及びコンプライアンス委員会の外部委員による
             ンス体制                   利害関係人取引に対する拒否権並びに当該外部委員の選任
                                に関する投資法人役員会の拒否権
           (注1)GLPグループは、本書の日付現在において、本投資法人の投資口を169,440口(発行済投資口の総口数の4.4%)保有
              しています。
           (注2)本投資法人が資産運用会社に支払う運用報酬(取得報酬及び売却報酬を除きます。本(注2)において、以下同じで
              す。)のうち、本投資法人の賃貸NOI(Net                 Operating    Income)ベースの運用報酬(運用報酬2)及び1口当たり当期
              純利益ベースの運用報酬(運用報酬3)の比率は、2019年8月期において、74.1%となっています。但し、上記はあく
              まで2019年8月期における運用報酬に関するものであり、これらの運用報酬が2019年8月期以降における実際の運用報
              酬総額に占める割合は、不動産賃貸市場の動向や物件の異動等の様々な要因により変動し、結果として大幅に変動す
              る可能性があります。なお、運用報酬の体系及び詳細については、後記「4 手数料等及び税金                                      / (3) 管理報酬
              等 / ③ 資産運用会社(GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社)」をご参照ください。
           (注3)「資産運用会社の主要な役職員」とは本書の日付現在において、代表取締役社長、執行役員CFO及び執行役員CIOを指
              します。なお、分配金のパフォーマンスは、1口当たり当期純利益をベースに算定します。
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        ②  成長戦略
        A.外部成長

           本投資法人は、以下に記載のとおり、GLPグループの物件売却情報の提供、物件情報収集
         ルートやノウハウを活用することにより、競争力の高い優良物件を取得し、着実な外部成長
         を目指します。
        (イ)ポートフォリオ構築の基本戦略

            本投資法人は、GLPグループのバリューチェーンを活用することで、競争力の高い優良な
           物流施設に厳選投資するとともに、地域・規模・賃貸借契約期間等の各観点にも着目し、
           収益の安定したポートフォリオを構築していく方針です。
            具体的には、関東圏及び関西圏中心の立地・大規模・長期賃貸借契約の物件を中心とし
           た安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています
           (注)。
           (注)詳細は後記「③  ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
        (ロ)物件取得に係る売買予約契約の活用

            本投資法人は、売買予約契約について、その投資方針に従い取得を希望する場合には、
           予約完結権を行使することによりその対象となる物件を取得することができることから、
           本投資法人の重要な物件取得パイプラインになると考えています。また、売買予約契約
           は、本投資法人の財務状況等に鑑み最適な時期に物件の取得を行うことが可能であること
           から、本投資法人の手元資金の有効活用という観点からも有益なものと考えています。
            そのため、本投資法人は、本投資法人の財務状況、対象となる物件の状況その他の諸般
           の状況に鑑み、GLP又はその子会社等が所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えら
           れる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を
           締結することが有用であると判断するときには、GLP又はその子会社等に売買予約契約の締
           結を申し入れることがあります。これに関連して、資産運用会社とGLPは、後記「(ハ)
           GLPとの物件情報提供契約の活用」に記載の2012年11月13日付物件情報提供契約において、
           本投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又は一部を行使した場合
           には、GLPグループが国内において保有する他の物流施設(GLPファンドを通じて保有する
           物流施設等を除きます。)を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する
           旨合意しています。なお、売買予約契約の締結に当たっては、手付金の金額の妥当性及び
           予約完結権を行使しなかった場合の本投資法人の財務上の影響等を勘案して、その当否を
           判断致します。
            また、売買予約契約を締結した場合、売買予約契約に基づく予約完結権の行使の判断に
           際しては、あらためて対象となる物件のデュー・ディリジェンス等を実施し、その時点に
           おける本投資法人の財務状況、ポートフォリオ構成及び調達条件等の諸要素を考慮して適
           切と判断する場合に予約完結権を行使します。但し、その時点における直近の鑑定評価額
           (予約完結権の行使に先立つ6ヶ月以内の日を基準日とする鑑定評価額とします。)が売買
           予約金額を下回り、その乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離許容率を超
           過する場合には、予約完結権を行使しないこととします。
            なお、売買予約契約は、本投資法人が対象となる物件を取得する義務を負うものではな
           く、したがって、フォワード・コミットメント(後記「③                                   ポートフォリオ構築方針              /
           E.フォワード・コミットメント等を行う際の留意点」参照)には該当しません。
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        (ハ)GLPとの物件情報提供契約の活用
            GLPグループが保有・運営する物流施設は本投資法人の将来の外部成長のための重要なパ
           イプラインとして期待されるとの基本認識のもと、本投資法人がGLPグループの保有する物
           流施設を安定的かつ継続的に取得することを目的として、資産運用会社は、GLPとの間で、
           2012年11月13日付で以下の内容の物件情報提供契約を締結しています。また、資産運用会
           社は、2015年7月13日付で、GLPとの物件情報提供契約の変更合意書を締結し、優先交渉権
           対象物件に新たにGLPグループが開発した「GLP                          厚木Ⅱ」を追加しました(「GLP厚木Ⅱ」
           は、2016年9月1日付で本投資法人により取得済みです。)。資産運用会社は、GLPグループ
           が本書の日付現在において国内において保有する物件のうち、GLPファンド物件等を除く1
           物件について、その売却に関する情報を、物件情報提供契約に基づいて優先的に入手し、
           本投資法人の外部成長を図っていきます。
         (i)情報提供の対象となる物件

            情報提供の対象となる物件(以下「優先交渉権対象物件」といいます。)は、GLPグルー
           プが本書の日付現在において国内において保有する物件のうち、GLPファンド物件等を除く
           1物件であり、その概要は以下のとおりです。
            なお、以下の各物流施設は、以下に記載のとおり、GLPグループが当該各物流施設の売却
           活動を開始する際に資産運用会社に対して売却情報の提供を優先的に行う対象であるに留
           まり、本投資法人の投資基準に適合するか否かを含め、本投資法人において取得の判断を
           行っているわけではなく、また、GLPグループにおいて本投資法人への売却義務もありませ
           ん。したがって、売却情報の提供を受けた場合において、各物流施設の保有者と本投資法
           人との間で売買の合意が成立した場合にのみ取得の対象となるに留まります。
                                                (2019年10月末時点)

                                   建築時期

              地域      物件名称       所在地              土地面積(㎡)         延床面積(㎡)
                                   (注1)
                            千葉県       1989年

                                                       49,000
                   GLP  浦安Ⅱ
              関東圏                                24,444
                                                       (注2)
                            浦安市       11月29日
            (注1)    「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上
               一番古い年月日を記載しています。
            (注2)    建替中部分の面積を含みます。
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         (ⅱ)優先的な情報提供
            GLP又はその子会社等が優先交渉権対象物件を売却しようとする場合、GLPは、第三者が
           優先交渉権を有する場合等一定の場合を除き、第三者に対して売却情報の提供その他の売
           却活動を開始する前に、優先的に資産運用会社に優先交渉権対象物件の売却に係る情報を
           提供し、又は売却を予定している子会社等をして提供させることとしています。
            これを受けて、資産運用会社が、本投資法人による当該優先交渉権対象物件の取得の意
           向を、GLP又はその子会社等に対して情報受領日から5営業日以内に通知した場合、GLPは、
           売買の条件について資産運用会社と誠実に協議を行い、又はその子会社等をしてかかる協
           議を行わせることとしています。但し、かかる取得意向の通知の日から15営業日以内に当
           事者間において法的拘束力のある合意に至らなかった場合には、GLP又はその子会社等は第
           三者に対して当該優先交渉権対象物件について売却情報の提供その他の売却活動を行うこ
           とができるものとされています。
         (ⅲ)追加の売買予約契約締結に向けた誠実協議

            物件情報提供契約においては、優先交渉権対象物件に係る優先的な情報提供に加え、本
           投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又は一部を行使した場合に
           は、GLPグループが国内において保有する他の物流施設(GLPファンドを通じて保有する物
           流施設等を除きます。)を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨
           合意しています。
         (ⅳ)期間

            物件情報提供契約の有効期間は、2012年11月13日から10年間とします。但し、本投資法
           人と資産運用会社との資産運用委託契約が終了した場合又は資産運用会社がGLPの子会社で
           なくなった場合、これと同時に物件情報提供契約も終了します。
        (ニ)GLPファンド物件の取得機会の活用

            GLPグループは、グローバルな機関投資家等と共に共同投資を行い、本書の日付現在、
           GLPグループとCPPIB(カナダの公的年金運用機関であるCanadian                                         Pension     Plan
           Investment       Board)がそれぞれ50.0%出資により立ち上げた合弁事業「GLP                                   ジャパン・デ
           ベロップメント・ベンチャー」、「GLP                      ジャパン・デベロップメント・ベンチャーⅡ」及
           びCPPIBを含む複数のグローバルな政府系投資機関・年金基金からの出資によるファンド
           「GLPジャパン・ディベロップメント・パートナーズIII」(以下、当該合弁事業その他の
           GLPグループが第三者と共同出資する開発型ファンドと併せて「開発ファンド等」といいま
           す。)、安定稼働物件を運用している中国投資有限責任公司(CIC)及びCBREグローバル・
           インベスターズとの合弁事業「GLPジャパン・インカム・パートナーズⅠ」(以下「JV」と
           いいます。)等のGLPファンドを運営しています。GLPグループは自らもこれらの開発ファ
           ンド等及びGLPファンドに出資を行い、共同投資家として深く物件の運用・開発に携わって
           います。
            これらのGLPファンドでは、35物件(延床面積約336万㎡)(開発中のものを含みま

           す。)を保有・開発しており(2019年10月15日現在)、本投資法人は、優先交渉権対象物
           件と併せて、今後もこれらの物件の取得機会を追求していきます。
            GLPファンド物件については、本投資法人及び資産運用会社は、優先交渉権対象物件とは
           異なり優先的な情報提供やその取得に向けた誠実協議を求める契約上の権利は有していな
           いものの、GLPファンドがその組成後、本書の日付現在までに売却を決定した先進的物流施
           設の全て(「GLP・MFLP             市川塩浜」の50%準共有持分を除きます。)を本投資法人が取得
           済みであり、本投資法人によるGLPファンド物件の取得実績は着実に増加しています。
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        (ホ)日本GLP株式会社とのスポンサー・サポートに関する契約の活用
            GLPグループが保有する人的・物的資源、物流分野における知識・経験・ノウハウ及び国
           内外のネットワークを利用して、本投資法人の資産取得業務等を効率的に行うことを目的
           として、資産運用会社は、日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付でスポンサー・サ
           ポートに関する契約(以下「スポンサー・サポート契約」といいます。)を締結していま
           す。スポンサー・サポート契約の概要は以下のとおりです。
         (i)業務支援等の内容

            資産運用会社は、日本GLP株式会社から以下の業務支援等の提供を受けることとしていま
           す。
           ・マーケットリサーチサービス
            国内外の物流市場に関する情報の収集及び分析その他資産運用会社が依頼する業務の提
            供
           ・物件取得業務の補助サービス
            本投資法人が取得を検討する物流施設等の情報収集、分析及びデュー・ディリジェンス
            の補助
           ・運用物件の運営・管理に関する助言サービス
            本投資法人が保有する物流施設等の運営・管理に関する助言
         (ⅱ)不動産売却情報の提供

            資産運用会社は、日本GLP株式会社が上記「(ハ)GLPとの物件情報提供契約の活用」記
           載の物件情報提供契約の対象となる物流施設以外のGLPグループ又は第三者の保有する物流
           施設の売却情報を入手した場合、適用ある法令、規則及び契約上の制限に反しない限度
           で、日本GLP株式会社から当該売却情報の提供を受けることができます。
           ・優先交渉権対象物件以外のGLPグループのJV及び開発ファンド等からの取得機会の追求
            本投資法人は、2013年10月1日付で、JVを通じてGLPグループがその持分の一部を間接的
            に保有する安定的稼働の先進的物流施設7物件・取得価格総額275億円を取得していま
            す。また当該物件以降、GLPグループが開発した先進的物流施設である「GLP                                          神戸西」、
            「GLP・MFLP       市川塩浜」、「GLP           吉見」、「GLP岡山総社Ⅰ」、「GLP岡山総社Ⅱ」及び
            「GLP寝屋川」を、それぞれ開発ファンド等から相対で取得しました。本投資法人は、今
            後も、JV及び開発ファンド等が保有する物件を含む優先交渉権対象物件以外のGLPグルー
            プの保有物件からの取得機会を追求していきます。
         (ⅲ)報酬等

            資産運用会社は、日本GLP株式会社に対し、以上のスポンサー・サポート契約に基づくサ
           ポートの提供等に対する報酬を別途協議の上支払います。
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         (ⅳ)期間
            スポンサー・サポート契約に有効期間の定めはありません。但し、本投資法人と資産運
           用会社との資産運用委託契約が終了した場合又は資産運用会社がGLPの子会社でなくなった
           場合、これと同時にスポンサー・サポート契約も終了します。
        (ヘ)資産運用会社独自の情報収集

            資産運用会社は、GLPグループからの物件情報獲得に加え、業界の中でも経験豊富な資産
           運用会社独自の情報収集力を活かし、質の高い物流施設の取得に努めます。
        (ト)ブリッジスキームを活用した将来の物件取得機会の確保

            本投資法人は、2015年7月14日に第三者保有物件であるGLP                                野田吉春を取得対象資産とす
           る売買契約を締結しました。本売買契約では本投資法人の取得価格を逓減させることを目
           的として、三菱UFJリースグループとの協働により、一時的に三菱UFJリースグルー
           プの不動産関連事業会社であるMULプロパティ株式会社(三菱UFJリース株式会社の完全
           子会社。以下「MULP」といいます。)が本物件を保有し、取得予定期間(2016年7月14日以
           降2020年7月13日までの間)中の本投資法人が別途指定する日に本投資法人が本物件を取得
           することとされていました。また、本投資法人によるGLP                               野田吉春の取得価格は、4,170百
           万円以上4,650百万円以下の範囲内で本投資法人とMULPの間であらかじめ合意した、MULPの
           保有期間に比例して逓減する金額から一定の調整を行った金額となっており、これにより
           本投資法人は、一定の条件のもと、取得予定期間中の本投資法人が指定したタイミング
           で、取得価格を一定程度逓減させた形で、本物件を取得することができる仕組みが採用さ
           れていました。なお、GLP野田吉春については、2017年7月12日に本投資法人による取得日
           の決定、及び同年8月29日に取得価格の決定(4,496百万円)を行い、同年9月1日に取得を
           完了しています。
            また、    本投資法人は、スポンサーであるGLPグループが保有・運営する優先交渉権対象
           物件からの取得についてスポンサーと交渉を行い、関東・関西の伝統的な物流プライムエ
           リアに立地する本4物件(GLP舞洲Ⅰ、GLP三郷、GLP浦安及びGLP船橋Ⅱ)について、2017年
           8月29日付にて、三井住友ファイナンス&リース株式会社(以下「SMFL」といいます。)が
           GLPグループとの間で売買契約を締結するのと同時に、本投資法人によるSMFLからの本4物
           件の取得に係る売買契約を締結しました。本契約の締結は、本投資法人において適切と判
           断する時期及び方法による資金調達により本4物件を取得することを目的としたものであ
           り、本投資法人は、SMFLが一時的に保有する本4物件を、取得予定期間中(2018年3月1日か
           ら2023年2月28日までの間)の本投資法人が指定するタイミングで、SMFLの保有期間等に応
           じ、2018年3月1日に取得する場合にはSMFLがGLPグループから取得した価格(51,600百万
           円)で、同日後に取得する場合には、当該価格から一定程度逓減させた価格で取得するこ
           ととされていました。なお、本4物件については、2017年2月5日に本投資法人による取得日
           及び取得予定価格の決定を行い、2018年1月末日時点までの各本4物件の運用実績及びその
           後の取得予定日までの想定に基づき、資本的支出及び初期コストの当初想定との差額を
           SMFLの取得価格から減額した価格である合計を取得価格(合計51,560百万円)とする旨合
           意し、同年3月1日に一括して本4物件を取得しました。
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            また、本投資法人は、スポンサーであるGLPグループがその開発ファンドを通じて開発・
           運営を行っていた物件及び優先交渉権対象物件の取得についてスポンサーと交渉を行い、8
           物件(GLP座間、GLP柏Ⅱ、GLP狭山日高Ⅰ、GLP狭山日高Ⅱ、GLP川島、GLP横浜、GLP新座及
           びGLP六甲Ⅲ「以下、「本8物件」といいます。」)について、2019年9月10日付及び2019年
           10月15日付にて、ブルーロジスティクス3合同会社及びブルーロジスティクス4合同会社
           (以下、2社を合わせて「ブリッジSPC」といいます。)に対して「購入意向表明書」を提
           出し、ブリッジSPCより購入意向表明書記載の優先交渉義務等につき合意を得て本8物件の
           取得に関する優先交渉権(以下「本優先交渉権」といいます。)を取得し、2019年10月31
           日までに、ブリッジSPCが本優先交渉権の対象となる本8物件の取得を完了しています。
           本優先交渉権の取得は、安定的な収益を生み出す優良な先進的物流施設の取得機会を確保
           することを目的としたものであり、本投資法人は、ブリッジSPCが一時的に保有する本8物
           件の全部又は一部を取得すべく、優先交渉期限である2022年3月末日及び2023年3月末日ま
           での本投資法人が指定するタイミングで、本優先交渉権を行使することが可能です。実際
           に本優先交渉権を行使し、取得を決定する際には、その時点におけるJ-REIT投資口価格等
           の市場環境等を勘案した上で行使することを企図しており、最終的に本優先交渉権を行使
           しない可能性、また、後継ブリッジSPCでの取得を行う可能性があります。なお、ブリッジ
           SPCからの取得価格は、ブリッジSPCの本8物件の保有期間に概ね比例して逓減する金額を想
           定しています。
            これらのような契約形態による物件取得は、第三者からの取得競争が厳しさを増してい
           る市場環境において、より高い投資収益性を得ることができる物件の取得機会の確保に資
           するものと考えています。本投資法人は、このような取組みを「Optimal                                             Takeout
           Arrangement       (OTA)」と称し、優良物件の取得機会を確保するための物件取得におけるブ
           リッジスキームの一つとして位置付け、今後も同様の取組みを検討することにより、競争
           力の高いポートフォリオの構築を目指します。かかる契約形態による物件取得は、柔軟な
           取得機会の確保と取得価格の上限の確定につながり、本投資法人の利益に資するものと考
           えています。
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        B.運用資産の安定的な運営
           本投資法人は、本投資法人が投資対象としている物流施設は、専用施設が多く、長期契約
         を締結しているテナントが比較的多いことから、オフィス等の他の不動産資産と比較して、
         稼働率や賃料において安定していると考えています。また、本投資法人は、物流施設の管
         理・運営について高い専門性を有する資産運用会社及びGLPグループのノウハウを活用した最
         適なリーシング及び管理・運営体制の下、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大に
         努めます。
        (イ)プロパティ・マネジメント

            本投資法人は、GLPの100%子会社である日本GLP株式会社をすべての保有資産のPM会社と
           して選定しています。GLPグループは、既存テナントと密にコミュニケーションを取ってお
           り、ハードとソフト両面で充実したサービスを提供し、有力3PL事業者をはじめ、様々な
           テナントとのリレーションを強化しています。
            本投資法人は、運用資産のリーシング業務をGLPグループに委託することにより、GLPグ
           ループのテナントとのリレーション等に裏打ちされたリーシング能力を活用することがで
           きるものと考えています。また、本投資法人は、GLPグループが有するネットワークを活用
           するとともに、物件の管理・運営等に関するスケール・メリットの追求等を通じて、業務
           遂行の確実性の向上と効率化を図ります。
            なお、本投資法人のポートフォリオの稼働率は99.9%(2019年8月末日現在)と高い稼働
           率を維持しており、賃料水準も安定的に推移しています。
        (ロ)GLPグループのブランドの活用

            本投資法人は、GLP及び日本GLP株式会社との間で、2012年11月13日付で商標ライセンス
           契約を締結し、その後、商標権者が変更されたことに伴い、2019年3月29日付で本投資法人
           と日本GLP株式会社との間の商標ライセンス契約へ更改しています。同契約に基づき、本投
           資法人の商号や保有する物件等についてGLPグループの名称及びロゴ等を使用するための使
           用許諾を受けており、円滑なリーシングや安定的な運用等に向けGLPグループのブランド力
           を活用できるものと考えています。なお、商標使用許諾の対価として、本投資法人は毎年
           一定額を日本GLP株式会社に支払うこととされています。また、商標ライセンス契約に有効
           期間の定めはありません。但し、本投資法人と資産運用会社との資産運用委託契約が終了
           した場合又は資産運用会社がGLPの子会社でなくなった場合、これと同時に商標ライセンス
           契約も終了します。
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        ③  ポートフォリオ構築方針
        A.投資エリア

           本投資法人は、地理的分散を考慮に入れ、人口分布、域内総生産及び域内物流動向等を考
         慮した上で、主として、空港及び貿易港の近隣、大消費地間を結ぶ交通網の沿線並びに生産
         地又は消費地内の流通集積地等に所在する物流施設を投資対象とします。各投資エリアに対
         する投資比率(取得価格ベース)の目安は以下のとおりです。関東圏及び関西圏を中心とし
         つつ、他の地域にも分散投資することで、安定的なポートフォリオを構築することを目指し
         ます。
                    エリア                        投資比率
                    関東圏                        50~70%
                    関西圏                        20~40%
                    その他                        5~20%
          (注)「関東圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは大阪府、兵
            庫県、京都府、滋賀県、奈良県及び和歌山県を、「その他」とは上記以外の地域を指します。
        B.投資基準

           本投資法人は、安定した収益の確保を図るとの観点から、安定稼働物件についてのみ投資
         を行うこととしています。具体的には、取得決定時点又は、取得時点において、完成後1年以
         上経過しているか、又は稼働率が93%以上に達している物件のみを投資対象とします。
           また、本投資法人は、物件を取得するに当たり、主に立地、規模及び機能性等を考慮し、
         投資の判断を行います。具体的には、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実
         な成長の観点に配慮しながら、安定稼働している先進的物流施設を中心とする物流施設又は
         物流施設に付随・関連する資産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を
         行います。
          稼働状況             完成後1年以上経過しているか、稼働率が93%以上に達している

                       物件に投資
          規模             延床面積10,000㎡以上の大規模賃貸用物流施設を中心に投資
                       機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面
                       積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の
                       条件を満たす物流施設に重点的に投資
                       「十分な柱間隔」、「先進的トラックバース(積載スペースの
                       広さ、高床式バース、ドックレベラー)」、「高配送効率のた
          機能性
                       めのバース設計(両面バース、各階バース等)」、「ランプ
                       ウェイ」、「オフィススペース」、「許容積載量の大きいエレ
                       ベーター」、「従業員スペース(更衣室、休憩スペース、売店
                       等)」、「施設内照明の高照度(庫内作業に対応した照
                       度)」、「免震構造」、「24時間警備」、「地域環境配慮型」
                       等の機能に着目
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        C.デュー・ディリジェンス基準
           投資対象となる不動産関連資産、再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令で定めるも
         のをいいます。)若しくはこれを主たる信託財産とする信託の受益権又は有価証券(投信法
         で定めるものをいいます。)でその最終的な裏付財産が主として国内に所在する不動産であ
         るもの等(以下「不動産関連資産等」といいます。)の投資適格性を判断するために、以下
         の項目を中心に、投資対象資産に応じた物件調査(デュー・ディリジェンス)を行います。
                  調査項目                         内容

                    テナント評価           1.賃貸条件、その他の契約内容、転貸の有無
                              2.テナントの信用状況、賃料支払状況
                              3.当該テナントのポートフォリオに占める割合等
                              4.設備等の所有及び費用負担区分
                    マーケット調査           1.潜在需要の動向(業種・業態)
                              2.周辺の賃料水準、稼働状況の推移
            経済的調査                  3.競合物件、新規供給の状況等
                    損益計画他           1.現行の賃料水準、賃貸借契約の内容
                              2.施設の汎用性、テナント誘致に係る競争力
                              3.費用項目、費用水準、支出関連の契約内容
                              4.修繕履歴、修繕費計画、積立状況
                              5.不動産関連課税金額、納税状況、優遇措置の有
                                 無等
                    立地調査           1.主要都市、駅及び高速道路のインターチェンジ
                                 からの距離
                              2.土地の規模、地形、高低
                              3.周辺交通量、道路幅員、信号位置
                              4.嫌悪施設等
                    建物調査(耐震           1.竣工年月日、主要構造、規模、設計者、施工者
                    性を含む)             等
            物理的調査
                              2.建築確認申請書等の各種書面の有無
                              3.建蔽率・容積率、賃貸可能面積、その他主要ス
                                 ペック等
                              4.建築確認後の設計変更及び増改築
                              5.未登記建物・工作物等の有無
                              6.耐震性能(PMLレポート)
                              7.建物管理状況
                              8.建物状況調査報告書における指摘事項
                    権利関係調査           1.登記事項(登記簿、公図他)
                              2.権利形態(所有権、地上権、借地権等の賃借
                                 権、共有・準共有、区分所有他)
                              3.不動産管理処分信託契約
                              4.売主の義務履行能力
                              5.担保権その他の制限物権
             法的調査
                              6.埋蔵文化財の有無
                              7.その他法令上の制限の有無等
                    境界調査           1.境界確認書
                              2.境界標
                              3.越境物等(覚書の有無)
                              4.潜在的紛争の有無
                    土壌汚染調査           1.土壌環境調査報告書
                              2.対策の有無とその内容
                              3.土壌汚染区域に関する指定等の有無
             環境調査
                    アスベスト・フ           1.建物への使用・管理状況等
                    ロン調査           2.アスベストに関する調査報告書の有無
                    PCB調査           1.保管及び届出の有無等
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        D.土壌汚染調査基準
           不動産関連資産等の取得に当たっては、原則として、売買契約締結までに専門家による環
         境汚染調査を実施し、運用ガイドラインに基づき、以下の「土壌調査フローチャート」に
         従って調査・対策を行います。
          また、原則として、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号)(以下「土壌汚染対策法」と
         いいます。)及び関連するその他の環境関連法令、地方自治体の条例又は指導内容に従っ
         て、土壌汚染等が適切に処理されている物件を投資対象とします。
         <土壌調査フローチャート>

        E.フォワード・コミットメント等を行う際の留意点










           フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経
         過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約をいいます。)及びその他これに類す
         る契約を行う場合には、以下の点に留意することとします。また、先日付の買付け意向表明
         等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合、これに準じた取扱い
         を行うこととします。
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         (イ)解約条件等、フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人
             の財務への影響を適切に公表するものとします。
         (ロ)市場環境、資金調達環境及び本投資法人の事情等を勘案した上で必要に応じて随時策

             定する、フォワード・コミットメント等をした物件の取得額及び契約締結から物件引
             渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを遵守するもの
             とします。また、上場廃止要件も踏まえ、配当原資に比して過大な解約違約金を要す
             るフォワード・コミットメント等となることのないよう慎重に検討するものとしま
             す。
         (ハ)フォワード・コミットメント等をした物件のコミットメント期間中の価格変動リスク

             が投資法人に帰属することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続
             鑑定等の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価が取得できない場合は、価
             格調査の結果)を公表するものとします。
        ④  ポートフォリオ運営管理方針

           中長期的な安定運用を図るため、本投資法人の保有する不動産関連資産等の本体又は裏付
         け財産である不動産に関し、計画的な修繕や改修を実施するよう努め、資産価値や競争力の
         維持向上及び収益の拡大に努めます。当社が管理に主体的に関与できる不動産については、
         原則として、以下の方針に従って管理を行います。
        A.テナント管理及び賃貸方針

           テナントと継続的なコミュニケーションを図り、テナントの動向やニーズを把握して適切
         かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築を図り、安定
         的な収入の確保を目指します。特に、テナントが退去する際には、GLPグループのネットワー
         クを最大限活用し、早期に新たなテナントとの契約を締結するよう努めつつ、中長期的な安
         定収益の確保を目指した運用を行います。
           また、GLPグループのネットワークの活用にあたっては、日本GLP株式会社との間でスポン
         サー・サポート契約を締結しており、同契約に基づき国内外の物流施設に関する情報収集及
         び分析、運用資産の運営・管理等に関する助言を受けることにより、効率的なリーシング活
         動が可能になっていると考えています。
           テナントとの契約については中長期の賃貸を基本としますが、賃貸借契約の更新に当たっ
         ては、ポートフォリオ全体の契約条件等を念頭において、テナントの与信状況を踏まえて適
         正な賃料水準、契約期間、その他の諸条件を設定して契約更新を行います。
        B.PM会社の選定・モニタリング

           法令で定められている範囲においてPM会社を選定し不動産運営管理業務を委託します。PM
         会社の選定にあたっては、物流施設に対する経験・実績等を総合的に勘案するものとしま
         す。
           なお、物流施設に対する経験・実績及びテナント・リレーション、運営業務の効率化等の
         観点から、保有資産についてはすべてPM会社として日本GLP株式会社を選定しています。ま
         た、今後取得する資産についても、上記の観点から、原則として日本GLP株式会社をPM会社に
         選定する方針です。
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        C.大規模修繕等
           運用不動産の物理的・機能的価値の維持向上及び経年劣化による運用不動産の競争力の低
         下等を回避するため、必要な大規模修繕及び資本的支出等を適宜実施します。
           また、テナントからの要請、テナントの満足度向上及び新規テナントの誘致のため、必要
         なリニューアル工事及び資本的支出を行うことがあります。
           また、テナントからの要請及び運用不動産に対する賃借ニーズに対応するため、建物の増
         床、増築及び建替えを行うことがあります。
           大規模修繕等を行うにあたっては、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うもの
         としますが、大規模修繕等の内容により(特に、増床、増築及び建替え)ポートフォリオ全
         体の減価償却費を勘案して判断します。
        D.付保方針

           不動産関連資産への投資にあたっては、火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益
         の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求等に対応するため、全ての投資不
         動産に対し適切な損害保険(火災保険、施設賠償保険、利益保険等)の付保を行います。
           地震による損害に関しては、専門家による地震リスク診断に基づき地震により生じる建物

         の損害や収益の大幅な減少に関して地震保険の付保の要否を検討・判断します。個別不動産
         のPMLが20%を超える場合には、地震発生時に予想される各運用不動産及びポートフォリオ全
         体に与える影響と、保険料負担が収益に与える影響を比較検討した上で、地震保険の付保の
         要否について決定します。
        ⑤  売却方針

           原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、ニーズの変
         化、個別物件の状況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物
         件の売却がポートフォリオの収益の安定に資するものと判断される場合には、適切な時期及
         び機会での売却を検討することがあります。
        ⑥  財務方針

           中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、安定的なバンクフォーメーションの構築及
         び返済期限の分散化を図ります。その上で、ローン・トゥー・バリュー(LTV)及び財務コス
         トの安定化を図るため、機動的に多様な資金調達を行います。
           また、本投資法人が投資対象とする物流施設が有する特性(計算期間毎に減価償却費とし
         て計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にある
         こと等)を踏まえ、資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく
         方針です。
        A.デット・ファイナンス 

           本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するた
         め、資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借
         入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。)等の資金手当てを目的として、資金を借
         入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)を発行することができ
         ます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に
         定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金商法第2条第3項第1号に
         規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に定める機関投資家に
         限ります。)からの借入に限るものとします。
           本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします。
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           借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えな
         いものとします。
           また、借入れに当たっては、GLPグループと金融機関との強固な関係を活かし、取引銀行と
         の関係強化を図るとともに、資金調達の安定化のためのコミットメントラインを含む多様な
         借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮して借入れを行うものとし
         ます。
        B.エクイティ・ファイナンス

           本投資法人は、資産の取得、修繕の実施、分配金の支払、運営に要する費用の支払又は債
         務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行を機動的に行います。
           また、投資口の追加発行を行うに当たっては、本投資法人の財務状況及び投資口の希薄化
         等を十分考慮に入れるものとします。
        C.ローン・トゥー・バリュー(LTV)

           借入等を行う場合、借入金及び投資法人債発行額の合計額の総資産に対する比率は、60%
         を上限の目処としつつ、当面は45%~55%を目標とする安定的な水準で運営していく方針で
         す。但し、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。
        D.デリバティブ取引

           本投資法人の借入等に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とし
         て、金商法第2条第20項に規定するデリバティブ取引に係る権利への投資を行うことができま
         す。
        E.キャッシュ・マネジメント

           本投資法人が投資対象とする物流施設は、計算期間毎に減価償却費として計上される金額
         に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあり、また、将来の資
         本的支出の金額の見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も小幅に留まる傾
         向があるといった特性を有していると考えています。
           本投資法人としては、こうした物流施設の有する特性に加え、物流施設の管理・運営にお
         いて高い専門性と実績を有する日本GLP株式会社によるプロパティ・マネジメント力を最大限
         に活用することで、保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応を行うと共に、本投
         資法人内に留保された減価償却費相当額の残額を安定的な財務基盤の維持及び新規の不動産
         投資に活用し、更には、投資主への利益を超える金銭の分配を実施するなど資金効率の向上
         に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。
           また、上記に加え、以下の3つの基本的な方針を定めています。
         (イ)本投資法人の想定される資金需要に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を

             常時保有します。
         (ロ)余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分
             に勘案の上、慎重に行います。
         (ハ)本投資法人がテナントから預かった敷金及び保証金等を資金調達手段として活用する
             ことができます。
        ⑦  情報開示方針

           本投資法人は、金商法、投信法その他の適用法令並びに東京証券取引所及び投資信託協会
         の規則等に従い、適時適切に投資家に対する情報開示を行います。
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     (2)【投資対象】
          本投資法人は、以下に掲げる特定資産に投資する方針です(規約第31条、規約別紙1Ⅲ)。
        ①  投資対象資産

         A.不動産関連資産
            本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指し
           て、次に掲げる特定資産に投資します。
           (イ)不動産
           (ロ)次に掲げる各資産(以下併せて「不動産同等物」といい、不動産及び不動産同等物
              を併せて「不動産等」といいます。)
              (ⅰ)不動産の賃借権
              (ⅱ)地上権
              (ⅲ)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随
                  する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。)
              (ⅳ)信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として
                  運用することを目的とする金銭の信託の受益権
              (ⅴ)当事者の一方が相手方の行う(イ)又は(ロ)(ⅰ)乃至(ⅳ)に掲げる資
                  産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該
                  資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うこと
                  を約する契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持分」
                  といいます。)
              (ⅵ)信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運
                  用することを目的とする金銭の信託の受益権
           (ハ)不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする次に掲げるもの((イ)又は
              (ロ)に該当するものを除きます。権利を表示する証券が発行されていない場合に
              は当該証券に表示されるべき権利を含みます。)(以下併せて「不動産対応証券」
              といいます。)
              (ⅰ)優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号)(以下
                  「資産流動化法」といいます。)に定めるものをいいます。)
              (ⅱ)受益証券(投信法に定めるものをいいます。)
              (ⅲ)投資証券(投信法に定めるものをいいます。)
              (ⅳ)特定目的信託の受益証券(資産流動化法に定めるものをいいます。)
         B.その他の特定資産

            本投資法人は、上記A.に掲げる特定資産の他、資金の効率的な運用その他必要がある
           場合は、以下に掲げる特定資産に投資することができます。
           (イ)預金
           (ロ)コール・ローン
           (ハ)有価証券(投信法で定めるものをいいます。但し、A.(ロ)、A.(ハ)又はB.
              (チ)に該当するものを除きます。)
           (ニ)譲渡性預金証書((ハ)に該当するものを除きます。)
           (ホ)金銭債権(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。以下
              「投信法施行令」といいます。)で定めるものをいいます。但し、A.又はB.
              (イ)乃至(ニ)のいずれかに該当するものを除きます。)
           (へ)信託財産を主として(イ)乃至(ホ)に掲げる資産に対する投資として運用するこ
              とを目的とする金銭の信託の受益権
           (ト)デリバティブ取引(投信法施行令で定めるものをいいます。)に係る権利
           (チ)株券(金商法で定めるものをいいます。)
           (リ)再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令で定めるものをいいます。)
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         C.特定資産以外の資産
            本投資法人は、実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は、それら
           の資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、以下に掲げる資産に投資すること
           ができます。
           (イ)商標法(昭和34年法律第127号)に基づく商標権又はその専用使用権若しくは通常使
              用権
           (ロ)著作権法(昭和45年法律第48号)で定める著作権等
           (ハ)温泉法(昭和23年法律第125号)で定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に
              関する設備等
           (ニ)民法(明治29年法律第89号)で定める地役権、動産(B.(リ)に該当するものを除
              きます。)及び組合の出資持分(B.(ハ)に該当するものを除きます。)
           (ホ)資産流動化法で定める特定目的会社の特定出資
           (ヘ)各種保険契約に係る権利
           (ト)地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号)に基づく算定割当量
              その他これに類似するもの、又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みま
              す。)
           (チ)上記の他、不動産関連資産に対する投資に付随して取得が必要又は有用となるその
              他の権利
        ②  投資基準及び種類別、地域別等による投資

            前記「(1)投資方針 / ③  ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
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     (3)【分配方針】
        ①   分配方針

          本投資法人は、原則として、以下の方針に従って分配を行うものとします(規約第34条第1
         項)。
         A.投資主に分配する金銭の総額のうち、利益(投信法に規定される、本投資法人の貸借対照

           表上の純資産額から出資総額等の合計額を控除して算出した金額をいいます。以下同じで
           す。)の金額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行を
           斟酌して計算されるものとします。
         B.分配金額は、租税特別措置法第67条の15及び租税特別措置法施行令(昭和32年政令第43
           号)第39条の32の3(以下、両規定を「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)
           に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額(法令改正等に
           より当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超えて分配する
           ものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価
           値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類
           する積立金及び引当額等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の処理を行うこと
           ができるものとします。
         C.利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の
           対象及び方針に基づき運用を行うものとします。
        ②   利益を超える金銭の分配(注1)

         A.本投資法人は、a)金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさ
           ない場合において、当該要件を満たすことを目的とする場合、b)経済環境、不動産市場、
           賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、又はc)本投資法人における法
           人税等の課税の負担を軽減することができる場合、利益の金額を超えて金銭を分配するこ
           とができます。但し、投資信託協会の規則等において定める額(注2)を限度とします。
           なお、本投資法人は、原則として毎期継続的に当該利益を超える金銭の分配を行っていく
           方針とします。また、その実施及び金額の決定にあたっては、保有資産の競争力の維持・
           向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮するもの
           とします。但し、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等を踏ま
           え、本投資法人が不適切と判断した場合には利益を超える金銭の分配を行わないものとし
           ます(規約第34条第2項)。
           また、本投資法人は、一時差異等調整引当額が増加する場合、下記C.に記載される利益
           を超える金銭の分配に加えて、一時的な、利益を超える金銭の分配を行うことができるも
           のとします。
           (注1)     利益を超える金銭の分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断に
               より行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口
               の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・
               エンド型です。
           (注2)     クローズド・エンド型の投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、税法上
               の出資等減少分配に該当する分配(通常の利益超過分配)については計算期間の末日に算定された減価償却累計額
               の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限
               度として、利益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています(投資信託協会「不動産投資信託及び
               不動産投資法人に関する規則」)。
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         B.本投資法人は、減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出
           の金額が少額に留まり、また、資本的支出の金額を相対的に的確に見積もることができる
           といった投資対象資産である物流施設の特性を踏まえ、①保有資産の競争力の維持・向上
           に向けた適切な対応、②安定的な財務基盤の維持、③分配金水準の安定性の維持及び④資
           金効率の向上を柱とする最適な分配施策を実践することにより、投資主価値の最大化を実
           現し、資本市場における評価を高めることで、資本調達力の向上に努めることを目的とし
           て、上記の規約に定める範囲内で上記A.b)による金銭の分配として、資産運用会社の社
           内規程である運用ガイドラインにおいて、以下の方針に従って、利益を超える金銭の分配
           を行うこととしています。なお、利益を超える金銭の分配を実施した場合、当該金額は、
           出資総額又は出資剰余金の額から控除されることとなります(注)。
           (注)   利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を実施した場合のイメージ図は以下の
              とおりです。
              上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益を超える金銭の分配の比率等を示すものではありません。






              実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等により、利益を超える金銭の分配の額は
              変動し、又は利益を超える金銭の分配が行われない可能性もあります。
         C.本投資法人は、利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻

           し)として、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当
           額から、同計算期間における資本的支出相当額を控除した金額を上限とし、本投資法人が
           決定した金額を分配する方針です(注1)(注2)。利益を超える金銭の分配の実施及び金
           額の決定、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投
           資法人の財務状態(特にLTV水準(注3))等に十分配慮します。但し、経済環境、不動産
           市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等を踏まえ、利益を超える金銭の分配(税法
           上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)の実施を不適切と判断した場合、利益を超
           える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)は行いません。
           (注1)   本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響
               を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配(税法上の出
               資等減少分配に該当する出資の払戻し)として、当面の間、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上さ
               れた減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を目処として、利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分
               配に該当する出資の払戻し)を行う方針です。
               なお、当期末現在保有する資産全75物件に係る建物状況調査報告書及びエンジニアリング・レポートに記載の緊急修
               繕費用と中長期修繕費用を合計した額の6ヶ月平均額は647百万円です。各保有資産に係る緊急修繕費用と中長期修繕
               費用の詳細は、後記「5           運用状況    /(2)投資資産      / ③   その他投資資産の主要なもの            / G.建物状況調査報告書
               及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要」記載の緊急修繕費用と中長期修繕費用をご参照ください。
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           (注2)   本投資法人は、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達、建物及び設備等の除却、大規模修繕
               等により、一時的に1口当たり分配金が一定程度減少することが見込まれる場合、分配金水準の安定性の維持を目的
               として、(注1)に記載される利益を超える金銭の分配に加えて、一時的な、利益を超える金銭の分配を行うことが
               できるものとします。但し、(注1)に記載される利益を超える金銭の分配と併せて、投資信託協会の規則等におい
               て定める額を超えないものとします。
           (注3)   本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率をいいます。また、本投資法人は、下記の鑑定LTVが60%を超えた場
               合には、利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行いません。
               鑑定LTV(%)=A/B×100(%)
               A=期末有利子負債残高(含む投資法人債残高、短期投資法人債残高)+期末時点における敷金リリース額
               B=期末時点における運用資産の鑑定評価額又は調査価格の総額+期末現預金残高-利益分配金予定総額-利益超過
               分配金(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)予定総額
               なお、利益分配金予定総額及び利益超過分配金(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)予定総額につい
               ては直近の決算期における数値によります。
         D.利益を超える金銭の分配の実施の決定に際し、資産運用会社は、本投資法人の執行役員に

           対し、各期の計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明
           細書の案を提示します。当該計算書類等の案は、資産運用会社の経営企画部長が、本投資
           法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法
           人の財務状態等に十分配慮した上で起案し、資産運用会社の執行役員CFOが長期修繕計画
           等の中長期的な資金需要等のキャッシュ・フローに影響を及ぼす事項、その他必要な事項
           を勘案の上承認し、資産運用会社の代表取締役社長の承認を得るものとされています。
        ③  分配金の分配方法

          分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算期から3ヶ月以内に、決算期現在の
         最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口
         数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します(規約第34条第3項)。
        ④  分配金の除斥期間等

          分配金については、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払
         の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします(規約第34
         条第4項)。
        ⑤  投資信託協会規則

          上記①乃至④のほか、本投資法人は、金銭の分配に当たっては、投資信託協会規則に従うも
         のとします。
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     (4)【投資制限】
        ①   規約により定める投資制限

          規約により定める投資制限(規約第31条、規約別紙1                             Ⅳ)は、次のとおりです。
         A.有価証券(前記「(2)投資対象                     / ①   投資対象資産        / B.(ハ)」に掲げるもので、

           その最終的な裏付財産が主として国内に所在する不動産以外のものであるものをいいま
           す。)及び金銭債権(前記「(2)投資対象                        / ①   投資対象資産        / B.(ホ)」に掲げ
           るものをいいます。)に対する投資は、積極的に行うものではなく、安全性、換金性又は
           不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
         B.デリバティブ取引に係る権利(前記「(2)投資対象 / ①  投資対象資産 / B.
           (ト)」に掲げるものをいいます。)に対する投資は、本投資法人に係る負債から生じる
           金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。
         C.本投資法人は、国外に所在する不動産並びに国外に所在する不動産を対象とする不動産等
           (不動産を除く)及び不動産対応証券への投資は行わないものとします。
         D.本投資法人は、外貨建て資産への投資は行わないものとします。
        ②  金商法及び投信法による投資制限

          本投資法人は金商法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
         A.資産運用会社による運用制限

            登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなけれ
           ばなりませんが、資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の
           行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することに
           なります。かかる禁止行為のうち、主なものは次のとおりです。なお、利害関係人等との
           取引制限については、後記「第二部  投資法人の詳細情報 / 第3  管理及び運営 / 2  利
           害関係人との取引制限」をご参照ください。
           (イ)自己取引等
              資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うこと
             を内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第1号)。但し、投資者の保護に欠
             け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのな
             いものとして金融商品取引業等に関する内閣府令(平成19年内閣府令第52号)(以下
             「業府令」といいます。)第128条で定めるものを除きます。
           (ロ)運用財産相互間の取引
              資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこ
             と(金商法第42条の2第2号)。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害
             し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で
             定めるものを除きます。
           (ハ)第三者の利益を図る取引
              資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価
             格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の
             利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を
             行うこと(金商法第42条の2第3号)。
           (ニ)投資法人の利益を害する取引
              資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録
             投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行う
             こと(金商法第42の2第4号)。
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           (ホ)その他業府令で定める取引
              上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引
             の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める行
             為(金商法第42条の2第7号、業府令第130条)をすることが禁止されています。かかる
             禁止行為のうち主なものは、以下のとおりです。
            (ⅰ)資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間にお
               ける取引を行うことを内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行
               為を除きます。)(業府令第130条第1項第1号)。
            (ⅱ)資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害する
               こととなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第2号)。
            (ⅲ)第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。) の利益を図るた
               め、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照ら
               して不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第3号)。
            (ⅳ)他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(同
               項第4号)。
            (ⅴ)有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的
               な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同
               項第5号)。
            (ⅵ)第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした
               運用を行うこと(但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとにすべての権利
               者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意
               を得て行うものを除きます。)(同項第6号)。
         B.同一株式の取得制限

            本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総
           数の100分の50を超えて取得することができません(投信法第194条、投信法施行規則第
           221条)。
         C.自己投資口の取得及び質受けの制限

            本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることがで
           きません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この
           限りではありません(投信法第80条第1項、規約第6条の2)。
           (イ)投資主との合意により当該投資口を有償で取得する場合
           (ロ)合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
           (ハ)投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
           (ニ)その他投信法施行規則で定める場合
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         D.子法人による親法人投資口の取得制限
            他の投資法人(子法人)の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資
           法人(親法人)の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、これを
           取得することができません(投信法第81条第1項、第2項)。なお、他の投資法人の発行済
           投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資
           法人はその親法人の子法人とみなされます(投信法第81条第4項)。
           (イ)合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合
           (ロ)その他投信法施行規則で定める場合
        ③  その他

         A.有価証券の引受け及び信用取引

            本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
         B.借入れ及び投資法人債

           (イ)本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資す
             るため、資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済(敷金及び保証金
             の返還、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。)等の資金手当てを目的
             として、資金を借入れ又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法
             人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限る
             ものとします。なお、資金を借入れる場合は、金商法に規定する適格機関投資家(投
             資法人に係る課税の特例規定に定める機関投資家に限ります。)からの借入れに限る
             ものとします(規約第35条第1項)。
           (ロ)上記(イ)の場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるも
             のとします(規約第35条第2項)。
           (ハ)借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を
             超えないものとします(規約第35条第3項)。
         C.集中投資

            集中投資について法令上制限はありません。なお、運用不動産の所在地域による分散投
           資に関する方針について、前記「(1)投資方針                           / ③   ポートフォリオ構築方針              / A.
           投資エリア」をご参照ください。
         D.他のファンドへの投資

            他のファンド(投資証券及び投資信託の受益証券)への投資について規約上制限はあり
           ません。
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     3【投資リスク】
      (1)リスク要因

         以下において、本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)及び投資法人債(以下

      「本投資法人債」といいます。)への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主
      な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に係る全てのリスクを
      網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関す
      る記述は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権(以下「不動産信託受益権」といいま
      す。)その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違い
      に応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書に記載の事項には、特
      に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の
      記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目
      標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる
      可能性があります。
        本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努め
      る方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
           以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口若しく
         は本投資法人債の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金
         額を回収できなくなる可能性があります。
           各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項を慎重
         に検討した上で本投資口及び本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
         ①  一般的なリスク

          A.投資口・投資証券の商品性に係るリスク
          B.投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
          C.投資口の払戻しがないことに係るリスク
          D.投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
          E.投資口の希薄化に係るリスク
          F.金銭の分配に係るリスク
          G.投資法人債の償還・利払いに関するリスク
          H.総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
          I.投資法人の資金調達に係るリスク
          J.投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
          K.投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク
         ②  投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク

          A.業務委託に係るリスク
          B.資産運用会社に係るリスク
          C.投資法人の登録取消リスク
          D.投資法人の倒産リスク
          E.GLPグループへの依存に係るリスク
          F.売買予約契約及び物件情報提供契約に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク
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         ③  不動産に係るリスク
          A.不動産の流動性に係るリスク
          B.投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
          C.不動産の偏在に係るリスク
          D.不動産の瑕疵に係るリスク
          E.土地の境界等に係るリスク
          F.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
          G.建築基準法等の規制に係るリスク
          H.有害物質に係るリスク
          I.不動産の所有者責任に係るリスク
          J.共有物件に係るリスク
          K.借地権に係るリスク
          L.仮換地及び保留地に係るリスク
          M.売主の倒産等の影響に係るリスク
          N.専門家報告書等に係るリスク
          O.マーケットレポートへの依存に関するリスク
          P.収入及び支出に係るリスク
          Q.PM会社に係るリスク
          R.テナント集中に係るリスク
          S.敷金及び保証金に関するリスク
          T.転貸に係るリスク
          U.マスターリースに係るリスク
          V.フォワード・コミットメント等に係るリスク
          W.地球温暖化対策に係るリスク
          X.固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
          Y.太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク
         ④  不動産信託受益権に係るリスク

          A.信託受益者として負うリスク
          B.不動産信託受益権の流動性に係るリスク
          C.不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
          D.不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
          E.不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
         ⑤  税制に係るリスク

          A.導管性要件に係るリスク
          B. 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90%超を配当できないリスク
          C. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
          D. 借入れに係る導管性要件に関するリスク
          E. 同族会社に該当するリスク
          F. 投資口を保有する投資主数に関するリスク
          G.投資口の国外募集に関するリスク
          H.税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が
            事後的に満たされなくなるリスク 
          I.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          J.一般的な税制の変更に係るリスク
          K.会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
         ⑥  その他

          A.匿名組合出資持分への投資に関するリスク 
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         ①  一般的なリスク
          A.投資口・投資証券の商品性に係るリスク

              投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資
            金額の回収や利回りの如何は、投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲
            渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができるか否かは定か
            ではありません。
              投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付され
            ておらず、また、投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありませ
            ん。
              したがって、投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始
            され又は倒産手続により清算される場合、投資主は、投資法人の全ての債権者への弁済
            の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできません。特に倒産手続に基づく清
            算の場合には、債権の弁済後の投資法人の資産が投資口全ての投資金額に不足し、投資
            主が投資金額を回収できない可能性があります。
          B.投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク

              本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引
            所の定める有価証券上場規程に規定される不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触す
            る場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難
            又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対による売却に
            よる他なく、本投資口を希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換
            価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
              また、投資法人債は一般に上場されないことから、流動性は低く、希望する時期や価
            格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があ
            り、これにより損害を被る可能性があります。
          C.投資口の払戻しがないことに係るリスク

              本投資口については、投資主からの請求による払戻しは行われません。したがって、
            投資主が本投資口を換価するためには、これを売却することが必要となります。本投資
            口の売却が困難となった場合には、希望する時期や売却価格を含む条件で換価できない
            か、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
          D.投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク

              投資口及び投資法人債の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付さ
            れていません。投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響さ
            れることがあるほか、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金
            融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市
            場の変動、市場環境や将来的な景気動向等によって左右され、場合によっては大幅に変
            動することがあります。特に、金利上昇局面においては、投資口の分配金利回りの魅力
            が相対的に低下し、投資口の市場価格が下落する可能性があります。また、投資法人債
            についても、金利動向や不動産市場その他の市場環境、信用格付の変更等によりその価
            値が変動し、取得価格を下回るおそれがあります。また、投資口及び投資法人債は、不
            動産投資信託証券市場の動向、不動産市場の趨勢、不動産賃貸市場の需給バランス、不
            動産の賃貸需要を左右することのある経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動
            産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
              また、投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、投資口の市場価格が
            大幅に下落する可能性があります。
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          E.投資口の希薄化に係るリスク
              投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達
            が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人
            の発行済投資口の総口数に対する割合が希薄化し、また、投資口1口当たりの純資産額
            の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性がありま
            す。また、期中において投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間にかか
            わらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に
            影響を与える可能性があります。さらに、今後、投資口の追加発行がなされる場合、市
            場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価
            格が悪影響を受けるおそれがあります。
          F.金銭の分配に係るリスク

              本投資法人は本書記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定で
            すが、本投資法人による金銭の分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合におい
            ても保証されるものではありません。想定している不動産等の取得又は売却が行われな
            い場合やその時期に変更が生じた場合、資産から得られる賃料収入の低下、保有資産の
            売却による損失や減損損失、建替えに伴う除却損等の損失の発生、現金不足等が生じた
            場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
              また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「2                                         投資方針     /
            (3)分配方針        / ②   利益を超える金銭の分配」に記載の方針に従い、利益を超える金
            銭の分配を行います。
              毎期継続的な利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払
            戻し)を行うに当たり、本投資法人では、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要
            となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して、その実施及び金額
            を決定することとし、当面の間は当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上
            された減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を目処として分配を行う予定で
            す。
              しかしながら、上記の方針に拘わらず、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状
            況及び財務の状況等によっては、利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に
            該当する出資の払戻し)の額が上記の目処を下回る可能性や、利益を超える金銭の分配
            を一切行わない可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配を踏ま
            えて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分
            配の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超え
            て資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な
            物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。
              また、本投資法人は、GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の実施
            を検討する場合があり、これに関連して一時的に賃料収入の減少や建物取壊費用等が発
            生することに伴い利益分配金額が減少する可能性があります。かかる施策の実施を含む
            建物若しくは設備等の除却や大規模修繕又は新投資口の発行等の資金調達等に伴い一時
            的な1口当たり分配金額が一定程度減少することが見込まれる場合においては、分配金
            水準の安定性の維持を目的とした一時的な利益超過分配を実施する方針を採用していま
            すが、かかる一時的な利益超過分配の実施は、保有資産の競争力の維持・向上に向けて
            必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して決定することと
            しており、実際にかかる利益超過分配を実施する保証はありません。
              さらに、投資法人の利益を超える金銭の分配に関する投資信託協会の規則等につき将
            来新たな改正が行われる場合には、改正後の投資信託協会の規則等に従って利益を超え
            る金銭の分配を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の
            分配の額が本書記載の方針による金額と異なる可能性や、利益を超える金銭の分配を一
            時的に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。
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          G.投資法人債の償還・利払いに関するリスク
              本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子
            の支払が滞ったり、支払不能が生じるおそれがあります。
          H.総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク

              本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率(LTV)は、60%を上限の目処としつ
            つ、当面は45%~55%を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。しかしなが
            ら、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。本投資法人の
            LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易く
            なり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
          I.投資法人の資金調達に係るリスク

              本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及
            び投資法人債の発行による資金調達を行います。本投資法人が資金調達を行う場合、借
            入れ及び投資法人債の発行の条件は、その時々の金利実勢、本投資法人の収益及び財務
            状況、一般的な経済環境のほか、投資法人債に係る信用格付、貸付人の自己資本比率規
            制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必
            要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができる保証
            はありません。
              なお、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件
            で新規の借入れを行う借り換えについても、かかる借り換えができないことや、金利、
            担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあ
            ります。
              借入れについては、貸付人の保全措置の一環として、他の債務のための担保提供の制
            限、本投資法人の収益状況や財務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供
            及びキャッシュ・リザーブ積立額の付加その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基
            準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法
            人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限(以下「財務制限条項」といいま
            す。)が課されることがあります。このような約束や制限が本投資法人の運営に支障を
            もたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
            た、借入れに当たり、本投資法人は、保有する資産又はその原資産の全部又は一部を資
            金の貸付人に対して担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債
            権を弁済しない限り、担保対象たる資産を処分し、又は不動産たる建物の建替等を行う
            に当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとなります。その結果、本投
            資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で資産や不動産を処分できないおそれが
            あります。なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先に対して担保に供している資産
            はありませんが、本投資法人が借入先との間で締結する金銭消費貸借契約には前記のよ
            うな一般的な財務制限条項が設けられています。さらに、本投資法人の資産の売却等に
            より借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト(違約金等)が発生する
            場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定
            される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損
            害を与える可能性があります。
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              本投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れのほか、投資法人債若しくは
            短期投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資口の追
            加発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格に
            より左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行すること
            ができないおそれがあります。また、投資法人債又は短期投資法人債の発行を行う場
            合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されます。かかる財務制限条項等に
            抵触する場合、本投資法人は投資法人債又は短期投資法人債についての期限の利益を喪
            失することがあります。
              また、本投資法人は、中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、強固なバンク
            フォーメーションの構築、長期・固定化の進展及び返済期限の分散化を図る方針です
            が、これらの財務方針が実現できる保証はなく、また意図した効果をもたらす保証もあ
            りません。
          J.投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク

              本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
            思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
            が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭
            の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し(投
            信法第131条第2項)、投資主総会の承認を得る必要はなく、投資主総会は決算期毎に招
            集されるわけではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しない
            ときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合
            において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除
            きます。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第15条第1
            項)。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社その
            他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業
            務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
          K.投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク

              投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変
            更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の
            運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の
            存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         ②  投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク

          A.業務委託に係るリスク

              投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用す
            ることはできません。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産
            の運用に係る業務の委託をしなければならない」こと(投信法第198条第1項)となって
            います。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管に係る業務
            を委託しなければならない」こと(投信法第208条第1項)、並びにその資産の運用及び
            保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法
            施行規則で定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められていま
            す。したがって、投資法人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会社、資
            産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び投資法人の投信法第117条に
            定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになりま
            す。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
              金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要とされており、また、投信法上、
            資産保管会社は一定の要件を満たす法人に資格が限定されており、一般事務受託者につ
            いては、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、
            不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、
            それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維
            持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分
            に行われず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
              また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われる
            ことが必要であるため、金商法及び投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対し
            て善管注意義務を負い、また、投資法人のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが
            職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資
            主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
              投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更に
            は、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社は、より詳細な投資方針を定める運
            用ガイドライン又はこれに類する投資方針に係る社内規程を、投資主総会の承認を経る
            ことなく、変更することが可能です。そのため、投資法人の投資主の意思が反映されな
            いまま、運用ガイドラインが変更される可能性があります。
              その他、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又
            は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、投
            資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会
            社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められる
            ことがあります。そのような場合、投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及
            び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂
            行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新
            たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上
            記各業務を委託することが必要とされます。しかし、投資法人の希望する時期及び条件
            で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事
            務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、
            投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。また、適切な資産運用会社を選
            定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程によりその投資口が上場廃止
            になる可能性もあります。
          B.資産運用会社に係るリスク

              投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また資産運用会社にその資産の
            運用に係る業務を委託しなければならないため、投資法人の資産の運用成果は、資産の
            運用に係る業務を行う資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運
            用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
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            (イ)資産運用会社の運用能力に係るリスク
              資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実
            義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。ま
            た、金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要であり、金融庁等の監督官庁に
            よる監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがあります
            が、金商法はその運用能力まで保証するものではありません。監督官庁により金融商品
            取引業者としての登録の取消しを含む処分等がなされた場合には、投資法人の資産運用
            業務にも影響が生じ、結果として投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があ
            ります。
              投資法人は、一般的には運用能力の不足する資産運用会社を解任することができます
            が、他方、投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を資産運用会社に委託しなけ
            ればならないため、解任するまでに後任の資産運用会社の選定が必要になります。かか
            る選定に時間を要することがあり、その期間中は、能力不足と判断された資産運用会社
            による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用
            能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、投資主又
            は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            (ロ)資産運用会社の行為に係るリスク

              資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実
            義務を負いますが、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減
            するため、金商法において資産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定され
            ています。
              しかしながら、資産運用会社が、行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない
            場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。
              その他、投資法人の資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はそ
            の関係会社等といった関係者が、投資法人の資産又は不動産について、その取得又は運
            用に関する取引に関与する可能性があります。また、金商法上、資産運用会社自身によ
            る投資活動は禁止されていません。そのような場合、上記のとおり、金商法により一定
            の行為が禁止され、その結果、投資法人、ひいては投資主の利益が害されないように法
            的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取
            引がなされた場合に金商法の規制が遵守されたかが一義的には明らかではなく、した
            がって、結果として資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益
            を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
          C.投資法人の登録取消リスク

              投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けま
            すが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録
            が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、投資法人は解散することと
            なります。投資法人が解散し、清算する場合には、投資主又は投資法人債権者は、当初
            の投資金額の回収を期待できない可能性があります。
          D.投資法人の倒産リスク

              投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性
            があります。投資法人は現行法上の倒産手続として破産法、民事再生法及び投信法上の
            特別清算手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の
            制度や保証はありません。
              投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主又は投資法人債権者が損害を
            受ける可能性があります。
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          E.GLPグループへの依存に係るリスク
              本投資法人は、当初ポートフォリオのすべてをGLPグループから取得したほか、本書
            記載の投資方針のとおり、今後もGLPグループのバリューチェーンを積極的に活用して
            いく方針です。具体的には、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合する
            と考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買
            予約契約を締結することが有用であると判断するときには、売買予約契約を締結するこ
            とがあります。また、GLPとの物件情報提供契約に基づき、本書の日付現在において、
            GLPグループが国内に保有する物件のうち、GLPファンド物件等を除く5物件を売却する
            場合の売却情報をGLPグループから優先的に得られることになっています。加えて、GLP
            グループが国内において保有する他の物流施設(GLPファンド物件等を除きます。)を
            対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意しています。また、
            日本GLP株式会社とのスポンサー・サポート契約に基づき、マーケットリサーチ、物件
            取得業務の補助、運用物件の運営・管理に関する助言等の業務支援及び優先交渉権対象
            物件以外の物流施設の売却情報の提供を受けることができることとなっています。さら
            に、本投資法人は、原則としてGLPのグループ会社である日本GLP株式会社を運用資産の
            PM会社に選定する方針です。上記の他、本投資法人は、前記「2                                   投資方針     / (1)投資
            方針   / ②成長戦略       /A.   外部成長      / (ニ)GLPファンド物件の取得機会の活用」に記
            載のとおり、GLPファンドが開発・保有する先進的物流施設の取得を、本投資法人の外
            部成長の柱の一つと位置付けています。
              また、GLPは、本書の日付現在、そのグループ会社を通じて、本投資法人の投資口
            169,440口(発行済投資口の総口数の4.4%)を保有しており、大口投資主として本投資
            法人の運営に一定の影響を及ぼし得るほか、資産運用会社の株式の全てを間接的に保有
            しており、同社の役職員のうち大半はGLPグループの出身者であることから、GLPグルー
            プは、資産運用会社を通じて本投資法人の資産運用に重大な影響を及ぼしており、ま
            た、資産運用会社の人材はGLPグループからの人材供給に相当程度依存しています。し
            たがって、本投資法人がGLPグループとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持で
            きなくなった場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
              また、運用資産の取得を含む本投資法人とGLPグループとの間の取引においては、本
            投資法人と資産運用会社とは利益相反の関係にあり、PM業務やその他の業務支援におい
            ても、GLPグループが、自己又はその顧客の利益を図るために本投資法人の投資主又は
            投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性があります。GLPグループは、日本国
            内において、GLPグループが保有する物流施設、及びGLPファンドが保有する物流施設を
            管理・運営しており、また、今後も日本国内において物流施設の開発若しくは取得を行
            い、又はその管理・運営を受託する場合があります。これらの物流施設を含むGLPグ
            ループが保有し、又はGLPファンドが保有し、管理・運営する物流施設等と、本投資法
            人の保有する物流施設が、テナントリーシング等において競合する可能性があります。
            かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「(2)投資リスクに関する管理体
            制」をご参照ください。本投資法人及び資産運用会社は、これらの対策を含む投資主又
            は投資法人債権者の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していま
            すが、これらの体制及び対策にもかかわらず、GLPグループが本投資法人の利益に反す
            る取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生することがありま
            す。
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          F.売買予約契約及び物件情報提供契約に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク
              本投資法人は、GLPグループが保有する一定の物流施設につき、将来本投資法人が一
            定期間内に予約完結権を行使することにより当該物流施設を取得できることを内容とす
            る売買予約契約を締結することがあります。この場合、本投資法人が将来予約完結権を
            行使して、対象物件の取得を希望するか否かは、その時点における本投資法人の財務状
            況、ポートフォリオ構成、資金調達条件等の諸要素を勘案して判断されます。また、売
            買予約契約の対象物件が予約完結権行使の時点において本投資法人の投資基準に適合す
            るとの保証はありません。さらに、予約完結権行使時における当該物件の直近の鑑定評
            価額(予約完結権の行使に先立つ6ヶ月以内の日を基準日とする鑑定評価額としま
            す。)が売買金額を下回り、その乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離
            許容率を超過する場合には、本投資法人は予約完結権を行使しないこととしています。
              本投資法人が予約完結権を行使するか否かはこれらの将来における諸要因に応じて決
            定されることとなるため、本投資法人が売買予約契約を締結した場合においても、本投
            資法人が売買予約契約に基づく予約完結権を行使し、対象物件の一部又は全部を購入す
            るとの保証はありません。本投資法人が定められた期間内に予約完結権を行使しなかっ
            た場合には、手付金は返還されないこととなります。
              なお、本投資法人は、その財務状況、対象となる物件の状況その他の諸般の状況に鑑
            み、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設に
            ついて、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結すること
            が有用であると判断するときには、GLPグループに対して新たな売買予約契約の締結を
            申し入れることがありますが、GLPグループがかかる申し入れに応じて売買予約契約の
            締結が実現するとの保証はありません。また、GLPとの間で締結した物件情報提供契約
            において、GLPは、本投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又
            は一部を行使した場合には、GLPグループが国内において保有する他の物流施設(GLP
            ファンドが保有する物流施設等を除きます。)を対象とする追加の売買予約契約の締結
            に向け誠実に協議する旨合意していますが、かかる合意は、追加の売買予約契約の締結
            をGLPに義務づけるものではなく、誠実協議を行った結果追加の売買予約契約が締結で
            きるとの保証はありません。
              また、資産運用会社は、GLPとの間で、GLPグループが本書の日付現在において国内に
            おいて保有する物件のうち、GLPファンドが保有する物件等を除く1物件に係る売却情報
            の優先的提供に関する物件情報提供契約を締結しています。しかし、GLPグループは、
            当該契約に基づき、対象となる物流施設の売却活動を開始する場合に、資産運用会社に
            売却情報を優先的に提供し、本投資法人が取得を希望する場合には、売買の条件につき
            誠実に協議する義務を負うにすぎません。GLPグループが将来それらの物件の売却活動
            を開始する保証はなく、また、本投資法人が当該物件の取得を希望した場合でも、GLP
            グループはそれらの物件を本投資法人の希望する価格で売却する義務等を負っているわ
            けではありません。さらに、本投資法人は、現時点において物件情報提供契約の対象物
            件が本投資法人の投資基準に適合するか否かの判断を行っておらず、GLPグループが売
            却活動を開始する時点で、対象となる物件がかかる投資基準に適合する保証はありませ
            ん。
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              なお、物件情報提供契約の対象となる物流施設は、GLPグループが本書の日付現在に
            おいて国内において保有する物件のうち、GLPファンドが保有する物件等を除く1物件に
            限られており、GLPファンド等を通じて開発し又は取得した物件及びGLPグループが今後
            開発し、又は第三者から取得することとなる物流施設は対象に含まれていません。
             また、本投資法人は、前記「2                  投資方針      / (1)投資方針         / ②成長戦略       /A.   外部
            成長   / (ニ)GLPファンド物件の取得機会の活用」に記載のとおり、GLPファンドが開
            発・保有する先進的物流施設の取得を、本投資法人の外部成長の柱の一つと位置付けて
            いますが、上記のとおり、GLPファンドが開発・保有する物件については、情報提供契
            約の対象とはなっておらず、したがってGLPファンドが保有する物件を売却する場合に
            本投資法人又は資産運用会社がその取得につき優先的に情報提供を受け、交渉する機会
            を提供されることについて契約上の保証はありません。GLPファンドにはGLPグループ以
            外の第三者が出資しており、当該第三者との関係その他GLPファンド側の事情によりGLP
            ファンドからの物件取得が困難となる可能性があり、また、そのような事情がない場合
            であっても、本投資法人が期待通りにGLPファンドの開発・保有物件を取得できず、本
            投資法人の外部成長に寄与しない可能性があります。
             なお、資産運用会社の社内規程である利害関係人取引規程に基づき、本投資法人が
            GLPグループから不動産を取得する場合の取得価格は、鑑定評価額に資産運用会社の投
            資委員会が定める一定の乖離許容率を乗じた額を上乗せした額が上限となり、かつ当該
            乖離許容率は10%を超えてはならないこととされています。一般に市場価格が鑑定評価
            額に反映されるまでには一定のタイムラグがあること、特に不動産の市場価格が上昇し
            ている局面では、鑑定評価額が実勢市場価格を下回る傾向にあることから、GLPグルー
            プからの取得が困難となるおそれがあります。
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         ③  不動産に係るリスク
            本投資法人が投資対象とする不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産につ
           いては、以下のリスクがあります。
          A.不動産の流動性に係るリスク

              不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的
            に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその
            物理的状況や権利関係等を詳細に調査する(デュー・ディリジェンス)こともありま
            す。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重
            大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可
            能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場
            価格は変動します。
              また、物件取得競争が激化するなど市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望し
            た価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等
            の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポー
            トフォリオの実現や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。
              さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の
            視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これ
            らの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける
            可能性があります。
          B.投資対象を物流施設に特化していることによるリスク

              前記「2       投資方針     / (1)投資方針」記載のとおり、本投資法人は、先進的物流施
            設について引き続き底堅い需要が継続するものと考えており、主として先進的物流施設
            に対して投資を行っていく方針です。しかしながら、3PL事業の拡大及び電子商取引
            市場の拡大等の先進的物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生
            じ、あるいは先進的物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変動が生じる可能性
            があり、先進的物流施設について希少性が高く需要が供給を上回る状態が今後も持続す
            るとは限りません。その場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
              また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有
            のリスクを抱えています。
              例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公
            益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生するこ
            とがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
            可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割
            が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大
            きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなった
            場合、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。さらに、本投資法人
            が投資対象としている物流施設には海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用さ
            れる物件も含まれることから、それらの物件のテナント需要は、為替相場や経済情勢に
            も左右される可能性があります。
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              また、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナントの事業及びその物流
            施設に対する需要が悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化し
            た場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
              さらに、今後も物流市場の変化、電力供給不足等による施設の稼働状況、テナントの
            事業活動への支障が生じること等により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性が
            あります。
              物流施設スペースの供給過剰若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関
            する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、
            物流施設への潜在的テナントの誘致力並びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力
            等によっても、本投資法人の収益は左右されます。
              さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正
            により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合に
            は、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、港湾労働法(昭和63
            年法律第40号)に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法その他関係
            法令の適用を受けまた一定の事業慣行の影響を受けるため、テナントの人件費及び営業
            費用が他の地域に比べ高くなる場合があり、テナントの事業への悪影響を通じ本投資法
            人の収益にも悪影響が生じる可能性があります。
              上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の
            特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法
            人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          C.不動産の偏在に係るリスク

              本投資法人は、本書記載の投資方針に基づき資産の運用を行いますが、本投資法人の
            運用資産が一定の地域、特に首都圏に偏在するおそれがあります。また、本投資法人の
            投資対象は物流施設等に限定されています。したがって、一定地域、特に首都圏の物流
            施設等における収益環境等の変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがありま
            す。
              さらに、本投資法人の不動産が近接して所在する場合には、物流施設等のマーケット
            において相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがありま
            す。
          D.不動産の瑕疵に係るリスク

              不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがっ
            て、本投資法人が取得する不動産(不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。
            以下同じです。)に一定の瑕疵があった場合、本投資法人は損害を被ることがありま
            す。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有さ
            れる有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、このほか、不動産には様々
            な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることも
            あり得ます。また、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者
            の権利を侵害していることもあり得ます。また、不動産の売買においては、特約で排除
            されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、民
            法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります(買主は瑕疵がある
            ことを知った日から1年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができま
            す。)。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理
            的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本投資法人は
            売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。
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              しかし、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主
            要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合
            には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任に
            よる保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情によ
            り、売買契約上売主が瑕疵担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを
            全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真
            実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではないため、個別の事
            情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が
            限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
              不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資
            産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがありま
            す。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等にお
            いて既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又
            は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責
            任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった
            場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、
            予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性がありま
            す。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の
            資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
              なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ(同法第77条の
            2第2項)、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、
            宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を完全に排除するこ
            とができません(同法第40条)。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動
            産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
              加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがっ
            て、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得で
            きないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ま
            す。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許
            容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありま
            せん。
          E.土地の境界等に係るリスク

              わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有
            者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、
            又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不
            動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、
            所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用
            又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が
            制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人
            に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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          F.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
              建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震・津波や風水害・土砂災害等の天災地
            変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、
            滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼
            働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資
            法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわら
            ず、評価額が下落するおそれもあります。
              本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険(特約による利益補償と
            しての財産保険、家賃保険を含むことがあります。)又は賠償責任保険等を一般的に付
            保します。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕
            在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一
            定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない
            可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や
            事故(戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りませ
            ん。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。)が発生する可能
            性、又は保険会社が当該保険会社の財務状態の如何にかかわらず保険金を完全に支払わ
            ず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合で
            も、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることがで
            きない可能性があります。
              加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波・豪雨が起った
            場合、本投資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける
            可能性は否定できません。本投資法人は、取得する資産について、専門家による地震リ
            スク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を
            付保しないこととした物流施設については、地震・津波によりこれらの資産に損害が生
            じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保する
            こととした物流施設であっても、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこ
            ともあります。
          G.建築基準法等の規制に係るリスク

              不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建
            築基準法の規制に服します。その建築時点(正確には建築確認取得時点)においては、
            建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基
            づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。たとえ
            ば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降
            に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
              その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例
            や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付
            置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に
            際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定に
            より敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制
            も、随時改正・変更されています。
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              法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既
            存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えた
            りしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高さ・設備等を維持でき
            なくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性がありま
            す。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主又
            は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
              以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律
            の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、
            又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結
            果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
          H.有害物質に係るリスク

              土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定で
            きず、不動産たる土地に係る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落
            する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必
            要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物
            質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的
            に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
              特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の
            土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に
            比して相対的に高いものとなります。
              土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法が制定され、2003年2月より施行されていま
            す。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有
            害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合に
            は、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を
            命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきこ
            とを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性が
            あり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やそ
            の他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
              また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む
            建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合に
            は、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するた
            めに建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性
            があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動
            産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可
            能性があります。
              また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に
            大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は
            過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。
          I.不動産の所有者責任に係るリスク

              土地の工作物(建物を含みます。)の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者
            に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を
            防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとさ
            れ、この所有者の義務は無過失責任とされています(民法第717条)。したがって、本
            投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与
            えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義
            務を負担するおそれがあります。
              本投資法人は、その運用資産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方
            針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないと
            の保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払
            われるとの保証はありません。
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          J.共有物件に係るリスク
              不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を
            伴います。
              まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有
            者全員の合意を要し(民法第251条)、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数
            で決定する(民法第252条)ものとされています。したがって、特に本投資法人が持分
            の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意
            向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応
            じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるか
            かる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性がありま
            す。
              共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債
            務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者(賃貸人)の債権者が
            当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナン
            トからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金
            全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差し
            押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有
            者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の
            共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性がありま
            す。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等
            にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
              また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求(民法第256条)を
            受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物に
            よる分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資
            法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性がありま
            す(民法第258条第2項)。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが(民法第
            256条)、合意の有効期間は5年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特
            約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できな
            いことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続
            が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。
            但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者
            の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52条、会社更生法
            第60条、民事再生法第48条)。
              共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法
            人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有
            者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若し
            くは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課される場合があります。この
            場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投
            資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
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              また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が
            分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者(抵当権設定者)の持
            分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、
            本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の
            共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他
            の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
              以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限や
            リスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減
            価要因が増す可能性があります。
          K.借地権に係るリスク

              本投資法人は、借地権(土地の賃借権及び地上権)と借地権設定地上の建物(以下
            「借地物件」といいます。)に投資することがありますが、借地物件は、土地建物とも
            に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
              まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
            く、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶
            されることがあり、また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終
            了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を
            除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認め
            られても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
              さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、こ
            の場合に、本投資法人が借地権について民法、借地借家法等の法令に従い対抗要件を具
            備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものであ
            る場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなりま
            す。
              また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合に
            は、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得ら
            れたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望
            する時期や売却価格を含む条件で借地物件を処分することができないおそれがありま
            す。
              また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、
            借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又
            は一部の返還を受けられないおそれがあります。
          L.仮換地及び保留地に係るリスク

              本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において仮換地又は保留地
            として指定されている土地を敷地とする物件に投資することがありますが、かかる物件
            には特有のリスクがあります。仮換地に関しては、仮換地は将来の換地処分において換
            地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一の土
            地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、仮換地には従前地
            の権利関係の影響が及ぶため、従前地に関する権利が第三者の権利により制限を受けて
            いた場合は、仮換地に関する権利も同様の制限を受けることとなります。さらに、仮換
            地の取得時に従前地の権利関係に関する十分な情報を入手できないことも少なくありま
            せん。
              保留地に関しては、保留地予定地の所有権は、換地計画に当該土地が保留地として定
            められ、かかる換地計画に基づき換地処分がなされた場合に、かかる換地処分の公告が
            あった日の翌日において、土地区画整理事業の施行者が原始取得します。そのため、上
            記の換地処分がなされない限り、本投資法人は、保留地予定地の所有権を取得できませ
            ん。また、保留地予定地は将来の換地処分において実際に保留地として指定される土地
            と一致するとは限らないため、想定していた保留地と物理的に同一の土地に係る所有権
            を最終的に取得できるという保証はありません。また、換地処分の公告の日の翌日以降
            でなければ、仮換地及び保留地に係る権利(所有権、賃借権等)についての登記をする
            ことができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具
            備することができない可能性があります。
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          M.売主の倒産等の影響に係るリスク
              本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社
            更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具
            備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不
            動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の
            返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収でき
            ないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪
            である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理
            由に取り消される可能性があります。
              また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主と
            するある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質
            を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主(倒産手続で
            あればその財団等)に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人
            は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権
            (とみなされた権利)の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手
            続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることと
            なるなど、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法人はより大
            きな損害を受けるおそれがあります。
              また、上記否認の問題は、売主の前所有者(本投資法人から見て前々所有者等)が倒
            産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所
            有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合
            には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります(破産法第
            170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条)。
              以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行
            使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれが
            あります。
              本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定します
            が、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リス
            クが現実化するおそれは否定できません。
          N.専門家報告書等に係るリスク

              不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析
            に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまりま
            す。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を
            算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、
            不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格
            が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び
            将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、
            不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却
            されるとは限りません。特に、不動産の市場価格が大幅に変動する市場環境にあって
            は、不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が、市場における実勢価格と大
            幅に乖離する可能性もあります。
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              本投資法人では、不動産を取得するに際して、建物の構造、耐震性、法令や条例の適
            合状況、有害物質等の有無、隣地との境界等について、専門業者からのエンジニアリン
            グ・レポート(建物状況調査報告書)、地震リスク評価報告書等を取得することとして
            います。建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書等には、建物の評価に関する専
            門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことによ
            り、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は
            更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並びに建物の耐震性
            能及び地震による損失リスク等を検討した結果が記載されており、本投資法人では、こ
            れらの専門業者からの報告書等をもとに取得対象資産の欠陥及び瑕疵の有無、耐震性能
            評価の確認を行うこととしています。
              しかし、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容とその精度には限界があり、
            提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの
            協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、取得対象資産に欠
            陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではなく、本投資法人による取得
            後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
              また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPMLも個々の専門家の分析に基づく
            予想値に過ぎません。PMLは、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、
            将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
          O.マーケットレポートへの依存に関するリスク

              第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点におけ
            る評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、
            マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析
            を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマー
            ケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビ
            ルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅され
            ている訳ではありません。
          P.収入及び支出に係るリスク

              一般的に本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として
            依存します。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する
            可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること
            等により減少する可能性があります。
              本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間
            は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場
            合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
            また、テナントは、定期賃貸借契約において明文で排除されている場合を除き、賃料が
            不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。
            したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料
            減額請求により賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性が
            あります。
              本投資法人の主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等の固定的な費
            用で構成されており、賃料収入の減少により本投資法人の収益性や分配金の水準が大き
            く悪化する可能性があります。
              また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産
            の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があり
            ます。
              さらに、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、契約期間中に賃
            借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがあり
            ますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資
            法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
              不動産からの収入の減少及び不動産に関する支出の増大の、双方又は一方の事由が生
            じた場合、本投資法人の収支が悪影響を受ける可能性があります。
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          Q.PM会社に係るリスク
              一般に、オフィスや住居等の不動産に比べて物流施設のテナント候補は限定されてお
            り、テナントとの良好かつ強固な関係を有するPM会社を選定し、そのリーシング能力を
            活用することが極めて重要です。また、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動
            産の管理状況等の良否も、建物を管理するPM会社の能力、経験、ノウハウによるところ
            が大きく、本投資法人においても、リーシングの成否、管理の良否及びそれらの結果と
            しての収益性の確保について、PM会社の業務遂行能力に大きく依拠することになりま
            す。本投資法人がPM会社を選定するに当たって、その候補業者の資質、経験、ノウハ
            ウ、テナント・リレーション等を慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を資産運用会社
            に選定させる場合でも、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたPM会社に
            おける人的・財産的基盤が優良である保証はありません。また、仮に選任時点では優良
            であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。PM会社の業務遂行
            能力に大きな変化があった場合やPM会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪
            化し、収益の悪化等により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
          R.テナント集中に係るリスク

              本投資法人の保有する物流施設の多くは、極めて少数のテナントに依存しています
            が、不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退
            去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。か
            かるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が
            大きく圧迫されます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のた
            め一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一
            時的に当該不動産の収益が急激に悪化することがあります。さらに、多くのテナントを
            誘致するのは、時間を要し、その誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人の収益
            が悪影響を受けるおそれがあります。特に、物流施設はBTS(Build to Suit: 顧客の要
            望に沿った立地及び設備を有する物流施設)を前提に供給される物件が比較的多いこと
            もあり、相対的に代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまで
            の空室期間が長期化する可能性や改装等のために多額のコスト負担が生じる可能性があ
            ります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準
            を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
          S.敷金及び保証金に関するリスク

              物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は
            低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を資産の取得
            資金や資産の運用にかかる支出の一部として活用することを想定しています。しかし、
            賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金
            及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場
            合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収
            益に悪影響をもたらす可能性があります。
          T.転貸に係るリスク

            (イ)転借人に係るリスク
               本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括し
              て賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸
              させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意
              思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、
              賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態
              等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ロ)敷金等の返還義務に係るリスク

               賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を
              承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性が
              あります。
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          U.マスターリースに係るリスク
              投資対象となる不動産等において、PM会社等が当該不動産等の所有者である本投資法
            人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、
            その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
              本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会
            社の財務状態の悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエン
            ドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人
            である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
          V.フォワード・コミットメント等に係るリスク

              本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント
            (先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを
            行うことを約する契約)等を行うことがあります。不動産売買契約が、買主の事情によ
            り解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなりま
            す。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合の違約
            金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメン
            ト等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期
            間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合
            等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法
            人の財務状態が悪化する可能性があります。
          W.地球温暖化対策に係るリスク

              法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
            排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度の創設
            又は拡充に伴い、排出権削減のための建物改修工事を実施したり、排出権等を取得する
            等の負担を余儀なくされる可能性があります。
              またテナントの事業はトラック輸送に大きく依存しているため、地方公共団体の自動
            車排出窒素酸化物及び粒子状物質の総量規制等の規制が強化された場合、テナントの費
            用が増加する結果、物流施設に対する需要が縮小する可能性があります。
          X.固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク

              固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意
            見書」(企業会計審議会               2002年8月9日))及び固定資産の減損に係る会計基準の適用
            指針(企業会計基準委員会                 企業会計基準適用指針第6号                  2003年10月31日)によれ
            ば、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった不動産等については、一定の
            条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理(減
            損処理)を行うこととされており、今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格及
            び収益状況によっては減損処理を行う可能性があります。この結果本投資法人の財務状
            態や収益が悪化する可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識する
            ことができない(税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち
            税務上の減価償却費相当額を除きます。)ため、税務と会計の齟齬が発生することとな
            り、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。但し、一時差異等調整引当額の
            増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる税負担を回避又は軽減できる可能
            性があります。
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          Y.太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク
              本投資法人は太陽光発電設備が付帯している物件を保有しており、当該太陽光発電設
            備を太陽光発電事業者に対して賃貸しています。当該テナントとの賃貸借契約上、賃料
            についてはテナントによる売電事業の売電収入に連動する変動賃料が含まれており、本
            投資法人の賃料収入はテナントの売電事業の成果により影響を受けることとなっていま
            す。売電事業については、天候、売電事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策
            及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要因により、当該テナントに
            よる売電事業の売電収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性
            があります。例えば、太陽光発電設備の性能が取得後に想定以上に低下し、又は太陽光
            発電設備に故障、不具合等が発生し、想定していた発電量が得られず、売電収入に連動
            する変動賃料が減少する可能性があります。さらに、太陽光発電設備の発電量は日射量
            によって変動するため、季節変動が生じやすく、夏場の変動賃料に比べ冬場の変動賃料
            が大幅に減少する可能性があります。また、発電事業者は、原則として、太陽光発電設
            備が接続電気事業者の送電設備に電気的に接続され、当該送電設備その他の送電に関連
            する第三者の設備が維持されている場合のみ売電することができます。したがって、こ
            れらの設備が故障又は損壊した場合、発電事業者は、一定期間太陽光発電設備の不稼働
            を余儀なくされる可能性があり、結果として本投資法人の太陽光発電設備に係る変動賃
            料が減少し又はかかる賃料が得られなくなる可能性があります。なお、電気事業者によ
            る再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法施行規則(平成24年経済産業省令
            第46号。その後の改正を含みます。)によれば、天災事変による接続電気事業者の電気
            工作物の故障又は故障を防止する装置の作動による停止等の場合、売電の停止(出力の
            抑制)に対する補償は行われないこととなっています。これらの場合、賃借人である発
            電事業者の売電収入が減少する可能性があり、その結果、本投資法人の受領する変動賃
            料が減少し、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
         ④  不動産信託受益権に係るリスク

            本投資法人が投資対象とする不動産信託受益権については、以下のリスクがあります。
            なお、以下、2007年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号)を「新信託法」とい
           い、従前の信託法(大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する
           法律(平成18年法律第109号)(以下「信託法整備法」といいます。)による改正を含み
           ません。)を「旧信託法」といいます。信託契約等に別段の定めがない限り、2007年9月
           30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を
           除き、旧信託法が適用されます(信託法整備法第2条)。
          A.信託受益者として負うリスク

              信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは、
            信託契約等の定めにもよりますが、信託財産全てが信託受益者に交付されるのが通例で
            す。他方で、旧信託法の下では、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信
            託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等(以下
            「信託費用等」といいます。)は、信託受益者に対して直接補償請求することができる
            とされているなど、最終的に信託受益者が負担することになっています(旧信託法第36
            条、第37条、第54条等)。また、新信託法の下でも、信託費用等は、不動産信託受託者
            が信託財産から償還・賠償を受けることができ、最終的に信託受益者が負担することに
            なっています(新信託法第48条、第53条等)。さらに、受託者は、信託受益者と合意す
            ることにより、旧信託法に基づく信託と同様に、信託受益者に対して直接信託費用等の
            支払を求めることもできます(新信託法第48条第5項、第53条第2項等)。すなわち、旧
            信託法においても、新信託法においても、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者で
            はありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。
            したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同
            様に不動産に係るリスクを負うことになります。
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          B.不動産信託受益権の流動性に係るリスク
              本投資法人が不動産信託受益権を資産とする場合において、不動産信託受託者を通じ
            て信託財産たる不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在し
            ます。
              また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事
            前の承諾を要求されます。さらに、不動産信託受益権は金商法上の有価証券とみなされ
            ますが、指名債権と同様の譲渡方法によって譲渡することになります。対抗要件として
            は、不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が必要です。
          C.不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク

              不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が
            開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定
            はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財
            団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に属すると解釈
            される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託
            財産は不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています(新信託法
            第25条第1項、第4項及び第7項)。但し、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合に
            は、信託の登記が必要です。
          D.不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク

              不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注
            意義務を負います(信託業法(平成16年法律第154号)第28条第1項、第2項)。また、
            受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています(同法
            第29条第1項、第2項)。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は信託契約上の義
            務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当て
            として何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信
            託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに
            備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信
            託受益者に認めていますが(旧信託法第31条及び新信託法第27条)、常にかかる権利の
            行使等により損害を回避・回復できるとは限りません。
          E.不動産信託受益権の準共有等に係るリスク

              不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々
            の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では、所有権以外の財産権の準共有に
            ついては、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます(民法第264条)。新
            信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり(新
            信託法第105条以下)、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適
            用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定
            がまず適用されます。
              準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、
            不動産信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処
            分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が
            変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有者
            が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は
            一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知
            らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持
            分を処分する際に制約を受けることになります。
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              旧信託法では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産
            信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し(民法第251条)、変更
            に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する(民法第252条)もの
            と考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場
            合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を
            反映させることができない可能性があります。
              一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場
            合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます(新信
            託法第105条第1項本文)。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不
            動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させること
            ができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められて
            いる場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは
            限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能
            性があります。
              不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権
            及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限
            り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般
            的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持
            分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が不動産信託
            受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本
            投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が
            共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付
            金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の
            準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができま
            すが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができな
            い可能性があります。
         ⑤   税制に係るリスク

            本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投
           資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行
           の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取ってい
           ます。
          A.導管性要件に係るリスク

              税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件(以下「導管性要件」
            といいます。)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を
            排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認めら
            れています。
              本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資
            主の異動、多額の法人税額等の発生、分配金支払原資の制限・不足、機関投資家以外の
            者からの借入の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要
            因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性
            要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資
            法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
            す。なお、導管性要件に関しては、後記「4                          手数料等及び税金          / (5)課税上の取扱い
            / ②   投資法人の税務         / A.利益配当等の損金算入」をご参照ください。
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          B. 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90%超を配当できないリスク
              導管性要件のうち、配当可能利益の額(会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、
            買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額に係
            る一定の調整を加えた後の額)の90%超(又は配当可能額の90%超)の分配を行わなけ
            ればならないとする要件(以下「支払配当要件」といいます。)については、会計上の
            税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の
            利益配当等の額(一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当金額を加えた
            後の額)の比較によりその判定を行うこととされていますが、何らかの要因によって本
            投資法人に多額の法人税等の課税が行われる場合(但し、一時差異等調整引当額の増加
            額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があ
            ります。)には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に悪影
            響を及ぼす可能性があります。
          C. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク

              本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の
            処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入
            先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要
            件を満たせなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資
            主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          D. 借入れに係る導管性要件に関するリスク

              導管性要件のひとつに機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に
            規定するものをいいます。以下、F.において同じです。)以外の者から借入れを行っ
            ていないことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機
            関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は保証金若しくは敷金等の全部
            若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合には、導管性要件を
            満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配
            額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          E. 同族会社に該当するリスク

              導管性要件のうち、事業年度の終了時に同族会社のうち一定のものに該当していない
            こと(発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50%超が上位1位
            の投資主グループによって保有されていないこと)とする要件については、本投資口が
            市場で流通するため、本投資法人の意思にかかわらず、結果としてこれを満たさなくな
            る可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に
            悪影響を及ぼす可能性があります。
          F. 投資口を保有する投資主数に関するリスク

              導管性要件のひとつに、事業年度の終了時において投資法人の投資口が機関投資家の
            みにより保有されること、又は50人以上の者に保有されることという要件があります。
            本投資法人は投資主による本投資口の売買をコントロールすることができないため、本
            投資法人の投資口が50人未満の者に保有される(機関投資家のみに保有される場合を除
            きます。)こととなる場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この
            結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があ
            ります。
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          G.投資口の国外募集に関するリスク
              本投資法人は、規約において、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内
            に おいて募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとす
            ると定めており、この規定により導管性要件のうちの投資口の50%超国内募集要件を満
            たすことを予定しています。しかし、本投資法人が何らかの理由により、国外募集によ
            る多額の投資口の発行を余儀なくされ、投資口の発行価額の総額のうちに国外において
            募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50以上となった場合には、上記要
            件を満たせないことになります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入することが
            できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪
            影響をもたらす可能性があります。
          H.税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が

           事後的に満たされなくなるリスク
              本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税
            所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、追加的な税負担
            が発生することがあります。また、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との
            見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなく
            なる場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結
            果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があり
            ます。
          I.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

              本投資法人は、規約において、特定不動産(不動産、不動産の賃借権若しくは地上権
            又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいま
            す。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を
            100分の75以上とすること(規約第31条、規約別紙1                             Ⅱ  4)としています。本投資法人
            は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前
            提として、不動産を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び不動産取得税)の軽
            減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減
            措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減
            措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があり
            ます。なお、投資法人に係る登録免許税及び不動産取得税の軽減措置は2021年3月31日
            までとされています。
          J.一般的な税制の変更に係るリスク

              不動産、不動産信託受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人
            に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課
            の負担が増大し、その結果投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、
            投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する
            解釈・運用・取扱いが変更された場合、投資口の保有又は売却による投資主の手取金の
            額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があ
            ります。
          K.会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

              会計処理と税務処理との間に不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失につい
            て、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資
            法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。但
            し、利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分
            配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。
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         ⑥  その他
          A.匿名組合出資持分への投資に関するリスク

              本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うこ
            とがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資
            することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値
            が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した
            価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配され
            る残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害
            を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しく
            は制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動
            性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難
            となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があり
            ます。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉
            権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物
            件を取得できる保証はありません。
      (2)投資リスクに関する管理体制

        上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以

      下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めてい
      ます。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資口及び本投資法人債への投資に関するリ
      スクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に
      十分な成果を収めるとの保証はありません。
         ①  本投資法人の体制

            本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員1名及び監督役員2名により構成され
           る役員会により運営されています。執行役員は、3ヶ月に1回以上の頻度で役員会を開催
           し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務遂行状
           況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係人から
           独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視でき
           る体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、資産運用会社の利
           害関係人との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、
           利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
            本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産
           運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使によ
           り、本投資法人は、運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
            また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー取引の防
           止に努めています。
         ②  資産運用会社の体制

            資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、か
           つ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。
          A.資産運用会社は、リスク管理規程及びリスク管理マニュアルを定め、資産運用会社の経

           営及び投資法人から委託された運用資産に対して直接間接に影響を及ぼすリスクを定期的
           に分析・評価し、それに対する対策を講じ、またモニタリングすることにより、リスクの
           管理に努めています。
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          B.資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築方
           針、投資を決定する際の物件調査基準及び物件評価基準、並びに運営管理方針(テナント
           管理及び賃貸方針、不動産運営管理、売却方針、付保方針並びに外部委託管理方針を含み
           ます。)等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不
           動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
          C.資産運用会社は、本書記載の本投資法人の運用体制のとおり、委員会規程を定めて本投

           資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っているほか、不動産等
           の取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスク
           の管理に努めています。
          D.資産運用会社は、本書記載の運用体制(コンプライアンス体制)のとおり、コンプライ

           アンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めて、コンプライアンス・オフィサー
           及びコンプライアンス委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス委員会による利害
           関係人との取引等についてのコンプライアンス上の問題の有無の確認を行い、これによっ
           て、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めています。
          E.資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取

           引の防止に努めています。
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    4【手数料等及び税金】
         (1)【申込手数料】

           該当事項はありません。
         (2)【買戻し手数料】

           該当事項はありません。
         (3)【管理報酬等】

           以下は、本書の日付現在の内容を記載しています。
        ①  執行役員及び監督役員

           執行役員及び監督役員の報酬は、執行役員の各々について1人当たり月額金80万円及び監
          督役員の各々について1人当たり月額金50万円を上限とし、当該職務と類似の職務を行う株
          式会社その他の法人の取締役・監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして
          合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行役員及び
          監督役員が指定する口座へ振込で支払います(規約第21条)。
          (注)本投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議をもって、執行役員又は監督役員の責任を法令の限度において免除す
             ることができるものとしています(規約第22条)。
        ②  会計監査人(有限責任 あずさ監査法人)

           会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に金2,000万円を上限として役員会で決
          定する金額とし、当該会計監査人との監査契約に基づき、当該会計監査人が指定する口座へ
          振込で支払うものとします(規約第29条)。
          (注)本投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議をもって、会計監査人の責任を法令の限度において免除することがで
             きるものとしています(規約第30条)。
        ③  資産運用会社(GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社)

           資産運用会社に支払う資産運用報酬は、運用報酬1、運用報酬2、運用報酬3、取得報酬、
          譲渡報酬及び合併報酬から構成され、それぞれの具体的な計算方法及び支払時期は下表に記
          載のとおりです。
           また資産運用報酬の支払に際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別
          途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払に係る資産運用報酬に、それに
          かかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座への
          振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負
          担とします。)又は口座振替の方法により支払うものとします(規約第36条)。
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                 報酬の種類                     計算方法              支払時期
         運用報酬1                     総資産額(注1)×0.18%×当該計算期間の実日数                     各計算期間の末日
                              ÷365(1円未満切捨て)(上限)                     より2ヶ月以内
         計算期間Ⅰ
                                                   (注2)
         (決算期の翌日から3ヶ月後の日までの期間)
         計算期間Ⅱ
         (計算期間Ⅰの末日の翌日から決算期までの期間)
                              当該営業期間の本投資法人の不動産賃貸事業収益                     各決算期より
                              の合計から不動産賃貸事業費用(減価償却費及び
                                                   3ヶ月以内
         運用報酬2
                              固定資産除却損失を除きます。)の合計を控除し
                              た金額×3.5%(上限)
                              当該営業期間中の運用報酬1及び運用報酬2の合計                     各決算期より
         運用報酬3
                              額×調整後EPU(注3)×0.033%(上限)
                                                   3ヶ月以内
         取得報酬(注4)                     取得価額の0.5%(上限)                     当該資産の引渡後
                                                   1ヶ月以内
         (本投資法人が不動産関連資産等(注1参照)を取
         得した場合(本投資法人が自ら請負契約の発注者
         となって再開発、増築又は増設を行う場合を含み
         ます。なお、合併により承継した場合は含みませ
         ん。))
         譲渡報酬(注4)                     譲渡価格の0.5%(上限)                     当該資産の引渡後
                                                   1ヶ月以内
         (本投資法人が不動産関連資産等(注1参照)を譲
         渡した場合)
         合併報酬(注5)                     合併時において合併の相手方が保有していた不動                     合併の効力発生日
                              産関連資産等(注1参照)の合併時における評価額                     から3ヶ月以内
         (本投資法人が新設合併又は吸収合併を行った場
                              の0.5%(上限)
         合)
         (注1)計算期間Ⅰにおける「総資産額」は、本投資法人の計算期間Ⅰの直前の決算期における貸借対照表に記載された総資産額を
            いいます。また、計算期間Ⅱにおける「総資産額」は、直前の計算期間Ⅰにおける「総資産額」に、計算期間Ⅰの期間中に
            本投資法人が取得した(計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が自ら請負契約の発注者となって再開発、増築又は増設を行った
            場合を含みます。)不動産関連資産、再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令で定めるものをいいます。)若しくはこ
            れを主たる信託財産とする信託の受益権又は有価証券(投信法で定めるものをいいます。)でその最終的な裏付財産が主と
            して国内に所在する不動産であるもの(本③において「不動産関連資産等」と総称します。)(計算期間Iの期間中に合併
            を行った場合には当該合併に伴い増加した不動産関連資産等を本投資法人が取得した不動産関連資産等とみなすものとしま
            す。)の取得価額(合併に伴い増加した不動産関連資産等については、その資産計上額とします)を加算し、処分した不動
            産関連資産等の直前の決算期における貸借対照表上の帳簿価額(但し、直前の決算期における貸借対照表上に計上されてい
            ない不動産関連資産等についてはその取得価額)を減算した額とします。
         (注2)計算期間Iの期間中に合併を行った場合の「計算期間Ⅱ」に係る運用報酬1については、計算期間Ⅱの末日より2ヶ月以内
            に、当該合併が行われなかったとみなして算出した「計算期間Ⅱ」に係る運用報酬1の金額を支払った上で、計算期間Ⅱの
            末日より5ヶ月以内に、当該合併を踏まえて算出した「計算期間Ⅱ」に係る運用報酬1と支払い済みの金額の差額を支払うも
            のとします。
         (注3)「調整後EPU」は、当該営業期間の運用報酬3の金額を控除する前の当該営業期間に係る当期純利益を、当該決算期における
            発行済投資口数で除して得られる値です。但し、当該営業期間が6ヶ月ではない場合、かかる値に182を乗じ当該営業期間の
            実日数(第2期については実質的な資産運用期間の日数)で除して得られる値とします。
         (注4)投信法に定める利害関係人等、又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等から取得又は
            譲渡した場合においては、取得価額又は譲渡価格の0.3%を上限とします。なお、当初ポートフォリオ30物件及び第2期中に
            おける売買予約契約に基づく予約完結権の行使による3物件の取得については取得報酬を0円とする旨合意しており、かかる
            33物件の取得に係る取得報酬は0円です。
         (注5)投信法に定める利害関係人等に該当する投資法人又は利害関係人等がその資産の運用を受託している投資法人と合併を行っ
            た場合においては、合併時において合併の相手方が保有していた不動産関連資産等の合併時における評価額の0.3%を上限
            とします。
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        ④  投資主名簿等管理人(三菱UFJ信託銀行株式会社)
           本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下表に基づき計算した
          額を上限として、投資主数、その他の事務処理量に応じて両当事者が合意する額を支払うも
          のとします。但し、下表に定めのない事務に対する手数料は、両当事者協議の上、決定する
          ものとします。
           投資主名簿等管理人は手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた
          月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ
          の振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の
          負担とします。)又は口座振替の方法により支払うものとします。
          <手数料明細表>

               項目                  手数料                  対象事務
           投資主名簿管理料            1.月末現在の投資主1名につき下記段階により区                        投資主名簿の保管、管理
                        分計算した合計額の6分の1(月額)                       に関する事務
           (基本料)
                          5,000名まで        390円              決算期日における投資主
                                               確定及び投資主リスト、
                          10,000名まで        330円
                                               統計諸資料の作成に関す
                          30,000名まで        280円
                                               る事務
                          50,000名まで        230円
                                               分配金振込指定投資主の
                         100,000名まで         180円
                                               管理に関する事務
                         100,001名以上         150円
                                               以下の帳簿その他の法定
                         但し、月額の最低額を220,000円とする
                                               帳簿の作成、管理及び備
                       2.月中に失格となった投資主1名につき55円
                                               置
                                               1.分配利益明細簿
                                               2.投資証券台帳
                                               3.投資証券不発行管理簿
                                               4.投資証券払戻金額帳
                                               5.未払分配利益明細簿
                                               6.未払払戻金明細簿
           分配金計算料            1.投資主1名につき下記段階により区分計算した                        分配金の計算、分配金支
                        合計額                       払原簿の作成、領収証又
                          5,000名まで        120円              は振込通知の作成、振込
                                               票又は振込磁気テープの
                          10,000名まで        105円
                                               作成、支払済領収証の整
                          30,000名まで          90円
                                               理集計、支払調書の作
                          50,000名まで          75円
                                               成、特別税率及び分配金
                         100,000名まで          60円
                                               振込適用等の事務
                         100,001名以上          50円
                         但し、1回の最低額を350,000円とする
                       2.振込指定分         1投資主につき130円加算
           分配金支払料            1.分配金領収証1枚につき500円                        取扱(払渡)期間経過後
                       2.月末現在未払投資主1名につき5円                        の分配金の支払事務
                                               未払投資主の管理に関す
                                               る事務
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               項目                  手数料                  対象事務
           諸届受理料            諸届受理1件につき250円                        住所変更、商号変更、代
                                               表者変更、改姓名、常任
                                               代理人等の投資主名簿の
                                               記載の変更を要する届出
                                               及び事故届、改印届、分
                                               配金振込指定書の受理並
                                               びに特別税率及び告知の
                                               届出の受理に関する事務
                       1.振替投資口に係る個人番号の登録1件に
           個人番号関係手数料                                    個人番号の収集及び登録
                        つ   き250円
                                               に関する事務
                       2.非振替投資口に係る個人番号の登録1件につき
                                               個人番号の保管、利用及
                        550円
                                               び廃棄又は削除に関する
                       3.個人番号の保管月末現在1件につき月額5円
                                               事務
                       1.封入発送料
           諸通知封入発送料                                    投資主総会招集通知状、
                        (1)封書
                                               同決議通知状、議決権行
                          ①定型サイズの場合
                                               使書(委任状)、資産運
                          封入物2種まで1通につき25円
                                               用報告書、分配金領収証
                          1種増すごとに5円加算
                          但し、定形サイズでも追加手封入がある
                                               等投資主総会関係書類の
                          場合には、追加手封入1通につき15円加算
                                               封入発送事務
                          ②定形外サイズ又は手封入の場合
                                               共通用紙等の作成事務
                          封入物2種まで1通につき45円
                          1種類増すごとに15円加算
                        (2)はがき          1通につき15円
                          但し、1回の発送につき最低額を50,000円と
                          する
                       2.書留適用分          1通につき30円加算
                       3.発送差止・送付先指定               1通につき200円
                       4.振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書
                        に分割した場合
                        封入物2種と見做し、照合料15円を加算
                       5.ラベル貼付料           1通につき5円
                       6.共通用紙作成料
                        (本料率を適用する場合、上記投資主名簿等管
                        理人との契約において本投資法人が負担するも
                        のとして定めている帳簿用紙印刷費は、調製費
                        に代えて用紙代を請求する)
                        (1)  議決権行使書(委任状)用紙、行使勧誘は
                          がき等(用紙の両面に印刷するもの)  
                          1枚につき2円
                          但し、共通用紙から一部仕様変更した場合
                          は1枚につき2円加算(議決権行使書(委任
                          状)用紙の仕様変更は最低額60,000円とす
                          る)
                        (2)  分配金計算書、宛名台紙等(用紙の片面に
                          印刷するもの)
                           1枚につき1円
                           但し、共通用紙から一部仕様変更した場
                          合は1につき2円加算
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               項目                  手数料                  対象事務
           返戻郵便物整理料            返戻郵便物1通につき250円                        投資主総会招集通知状、
                                               同決議通知状、資産運用
                                               報告等の返戻郵便物の整
                                               理、再発送に関する事務
           議決権行使書            1.議決権行使書(委任状)作成料                  作成1枚につ       議決権行使書(委任状)
                                               の作成、提出議決権行使
           (委任状)作成集計料              き18円
                                               書(委任状)の整理及び
                       2.議決権行使書(委任状)集計料                  集計1枚につ
                                               集計の事務
                        き50円
                        但し、1回の集計につき最低額を100,000円と
                        する
                       3.投資主提案による競合議案がある場合                      1通に
                        つき50円加算
                       4.不統一行使分          1通につき50円加算
           証明・調査料            発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき                        分配金支払、投資主名簿
                       1,600円                        記載等に関する証明書の
                       発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき800                        作成及び投資口の取得、
                       円                        異動(譲渡、相続、贈与
                                               等)に関する調査資料の
                                               作成事務
           振替制度関係手数料            1.総投資主通知に関するデータ受理料                        総投資主通知に係るデー
                        総投資主通知受理料            投資主1名1件につき100            タの受理及び各種コード
                                               (所有者、常任代理人、
                        円
                                               国籍等)の登録並びに投
                       2.個別投資主通知に関するデータ受理料
                                               資主名簿更新に関する事
                        個別投資主通知受理1件につき250円
                                               務
                       3.情報提供請求データ受理料
                                               個別投資主通知データの
                        情報提供請求1件につき250円
                                               受理及び個別投資主通知
                                               明細の作成に関する事務
                                               情報提供請求データの株
                                               式会社証券保管振替機構
                                               (以下「振替機関」とい
                                               います。)への送信に関
                                               する事務
                                               振替口座簿記録事項の通
                                               知に関する事務
          (注)本表に定めのない臨時事務(新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務又は解約に
            関する事務等)については両当事者協議の上、その都度手数料を定めることとしています。
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        ⑤  資産保管会社(三菱UFJ信託銀行株式会社)
           本投資法人が資産保管会社に対して支払う資産保管業務に係る報酬(以下「資産保管業務
          報酬」といいます。)は、2月、5月、8月、11月の末日を最終日とする3ヶ月毎の各計算期間
          (以下本項において「計算期間」といいます。)において、本投資法人の当該計算期間初日
          の直前の計算期間の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法に規定する貸借対照表
          上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、下表により計算した額を上限として、その
          資産構成に応じて算出した金額に消費税額及び地方消費税額を加算した金額とします。
           なお、計算期間が3ヶ月に満たない場合は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算
          した金額(円未満切り捨て)に消費税額及び地方消費税額を加算した額とします。
           経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及
          び資産保管会社は、互いに協議の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
           本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資

          産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。支
          払に要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
          <資産保管業務に係る報酬の計算方法>

           資産保管業務に係る報酬の金額は、以下の計算式により計算した額を上限として、その資
          産構成に応じて当事者間の合意に従って算出した金額とします。
                資産総額                      算定方法(年間)

                    100億円以下        4,200,000円
             100億円超       500億円以下        4,200,000円       +   (資産総額-  100億円)           ×    0.030%
             500億円超      1,000億円以下        16,200,000円       +   (資産総額-  500億円)           ×    0.024%
            1,000億円超       2,000億円以下        28,200,000円       +   (資産総額-1,000億円)           ×    0.021%
            2,000億円超       3,000億円以下        49,200,000円       +   (資産総額-2,000億円)           ×    0.018%
            3,000億円超       5,000億円以下        67,200,000円       +   (資産総額-3,000億円)           ×    0.015%
            5,000億円超               97,200,000円       +   (資産総額-5,000億円)           ×    0.012%
        ⑥  一般事務受託者(三菱UFJ信託銀行株式会社)

           本投資法人が一般事務受託者に対して支払う一般事務に係る報酬(以下「一般事務報酬」
          といいます。)は、2月、5月、8月、11月の末日を最終日とする3ヶ月毎の各計算期間(以下
          本項において「計算期間」といいます。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前
          の計算期間の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法に規定する貸借対照表上の資
          産の部の合計額をいいます。)に基づき、下表により計算した額を上限として、その資産構
          成に応じて算出した金額に消費税額及び地方消費税額を加算した金額とします。なお、計算
          期間が3ヶ月に満たない場合は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額(円
          未満切り捨て)に消費税額及び地方消費税額を加算した金額とします。
           経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一
          般事務受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
           本投資法人は各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事
          務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。支払
          に要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
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          <一般事務に係る報酬の計算方法>
           一般事務に係る報酬の金額は、以下の計算式により計算した額を上限として、その資産構
          成に応じて当事者間の合意に従って算出した金額とします。
                資産総額                      算定方法(年間)

                    100億円以下       11,000,000円
             100億円超       500億円以下       11,000,000円       +   (資産総額-  100億円)           ×    0.080%
             500億円超      1,000億円以下        43,000,000円       +   (資産総額-  500億円)           ×    0.060%
            1,000億円超       2,000億円以下        73,000,000円       +   (資産総額-1,000億円)           ×    0.055%
            2,000億円超       3,000億円以下        128,000,000円        +   (資産総額-2,000億円)           ×    0.040%
            3,000億円超       5,000億円以下        168,000,000円        +   (資産総額-3,000億円)           ×    0.035%
            5,000億円超              238,000,000円        +   (資産総額-5,000億円)           ×    0.030%
        ⑦   投資法人債に関する一般事務受託者(株式会社三井住友銀行)

           本投資法人が第6回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第10回無
          担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第11回無担保投資法人債(特定投
          資法人債間限定同順位特約付)及び第14回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位
          特約付)に関する一般事務受託者に対する、発行事務、期中事務、発行代理人事務及び支払
          代理人事務の委託等に関する手数料は、それぞれ金500万円以下、金500万円以下、金500万
          円以下及び金500万円以下(並びに消費税及び地方消費税)とし、当該投資法人債の払込日
          に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を一般事務受託者から受領することにより、
          支払済みです。
           また、元金支払手数料として元金100円につき0.075銭を、利金支払手数料を元金100円に
          つき0.075銭(1回当たり)を、それぞれ投資法人債に関する一般事務受託者経由で、株式会
          社証券保管振替機構の加入者に対して支払います。
        ⑧   投資法人債に関する一般事務受託者(株式会社三菱UFJ銀行)

           本投資法人が第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第8回無担
          保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第12回無担保投資法人債(特定投
          資法人債間限定同順位特約付)(グリーンボンド)に関する一般事務受託者に対する、発行
          事務、期中事務、発行代理人事務及び支払代理人事務の委託等に関する手数料は、それぞれ
          金430万円、金430万円以下、金430万円以下及び金430万円以下(並びに消費税及び地方消費
          税)とし、当該投資法人債の払込日に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を一般事
          務受託者から受領することにより、支払済みです。
           なお、本投資法人が第3回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第4
          回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第5回無担保投資法人債(特
          定投資法人債間限定同順位特約付)及び第9回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同
          順位特約付)に関する一般事務受託者に対する、発行事務、期中事務、発行代理人事務及び
          支払代理人事務の委託等に関する手数料は、それぞれ金330万円以下、金370万円以下、金
          400万円以下及び金470万円以下(並びに消費税及び地方消費税)とし、当該各投資法人債の
          払込日に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を一般事務受託者から受領することに
          より、支払済みです。
           また、上記各投資法人債の元金支払手数料として元金100円につき0.075銭を、利金支払手
          数料を元金100円につき0.075銭(1回当たり)を、それぞれ投資法人債に関する一般事務受
          託者経由で、株式会社証券保管振替機構の加入者に対して支払います。
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        ⑨ 投資法人債に関する一般事務受託者/投資法人債管理者(株式会社りそな銀行)
           本投資法人が第13回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付)(グリーンボン
          ド)に関する一般事務受託者に対する、発行事務、期中事務、発行代理人事務及び支払代理
          人事務の委託等に関する手数料は、金600万円(及び消費税及び地方消費税)とし、当該投
          資法人債の払込日に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を一般事務受託者から受領
          することにより、支払済みです。
           上記に加え、管理手数料として1か年毎に発行現存額の元金100円につき1銭を支払いま
          す。また、上記 投資法人債の元金支払手数料として元金100円につき9銭を、利金支払手
          数料を支払利金100円につき18銭(1回当たり)を、それぞれ投資法人債に関する一般事務
          受託者経由で、株式会社証券保管振替機構の加入者に対して支払います。
          手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
          (照会先)
          GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社
          東京都港区東新橋一丁目5番2号  汐留シティセンター
          電話番号       03-3289-9630(代表)
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         (4)【その他の手数料等】
          本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が

         本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産
         保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合、か
         かる租税、諸費用、遅延利息及び損害金を負担します。
          上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します。

        ① 投資口の発行に関する費用

        ② 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
        ③ 目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
        ④ 法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用(監督官庁等に提
          出する場合の提出費用を含みます。)
        ⑤ 本投資法人の公告に係る費用及び広告宣伝等に関する費用
        ⑥ 専門家等に対する報酬又は費用(法律顧問、鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みま
          す。)
        ⑦ 役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う諸費用
        ⑧ 運用資産の取得又は管理・運営に関する費用(媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維
          持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。)
        ⑨ 借入金及び投資法人債に係る利息
        ⑩ 本投資法人の運営に要する費用
        ⑪ その他前各号に類する本投資法人が負担すべき費用
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         (5)【課税上の取扱い】
          日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、

         下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の
         内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱
         いが行われることがあります。
        ①   投資主の税務

         A.個人投資主の税務

           (イ)利益の分配に係る税務

               個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配(利益を超える金銭の分配のうち
              一時差異等調整引当額の増加額に相当する金額を含みます。)は、配当所得として
              取り扱われ、20%(所得税15%、住民税5%。なお、大口個人投資主(発行済投資口
              の総口数の3%以上を保有)については、所得税20%となり、住民税は課されませ
              ん。)の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適
              用はありません。但し、上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配
              は、大口個人投資主を除き、上場株式等の配当等に係る以下の特例の対象となりま
              す。なお、2013年から2037年までの各年分については、所得税に加え復興特別所得
              税として所得税額に2.1%を乗じた金額が課されます。
            (ⅰ)金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要制度の選

               択ができます。
            (ⅱ)確定申告を行う場合には、総合課税に代えて、申告分離課税が選択できます。上

               場株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選
               択した上場株式等の配当所得等の金額から控除することができます。申告分離課
               税の税率は、20%(所得税15%、住民税5%)です(2013年から2037年までの各年
               分については、所得税に加え復興特別所得税として所得税額に2.1%を乗じた金額
               が課されます。)。
            (ⅲ)上場株式等の配当等を特定口座(源泉徴収選択口座)に受け入れることができま

               す(配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があり
               ます。)。
            (ⅳ)2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、少額上場株式等の非課税口座制

               度(通称「NISA」)に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課
               税口座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等(新規投資
               額で毎年120万円(2015年以前は100万円)を上限。)に係る配当等で、その非課
               税口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものに
               ついては、所得税及び住民税が課されません。
                (注1)   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以後に開設する口座につ

                   いては満18歳以上)である方に限ります。
                (注2)    2018年1月1日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称「つみたて
                   NISA」)に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘
                   定に管理されている一定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)に係る配当等で、そ
                   の非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税
                   及び住民税が課されないこととされております。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象
                   となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされております。
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                (注3) 非課税口座で買付けた上場株式等の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受け取る
                   「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方
                   式」等を選択される場合には、非課税口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20%(復興特
                   別所得税を含めると20.315%)にて課税されることとなります。
                (注4)    非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定(NISA)又は累積投資勘定(つみたてNISA)のい
                   ずれかに限ります。
            (ⅴ)2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者に係る少額上場株式等の

               非課税口座制度(通称「ジュニアNISA」)に基づき、証券会社等の金融商品取引
               業者等に開設した未成年者口座において設定した非課税管理勘定に管理されてい
               る上場株式等(新規投資額で毎年80万円を上限。)に係る配当等で、未成年者口
               座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについ
               ては、所得税及び住民税が課されません。
                (注1)   未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満である方(2023年1月1日以後に開設す

                   る口座については満18歳未満)及びその年中に出生した方に限ります。
                (注2) 未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受け取る
                   「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方
                   式」等を選択される場合には、未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20%(復興
                   特別所得税を含めると20.315%)にて課税されることとなります。
           (ロ)利益を超える金銭の分配に係る税務

               個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配(一時差異等調整
              引当額の増加額に相当する金額を除きます。)は、出資の払戻し(資本の払戻し)
              に該当するものとして、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱
              われます。
            (ⅰ)みなし配当

               この金額は、本投資法人からお知らせします。みなし配当には、上記(イ)におけ
               る利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
            (ⅱ)みなし譲渡収入

               資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入
               金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定
               し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記
               (ハ)における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調
               整(減額)(注3)を行います。
               (注1)     譲渡原価の額=従前の取得価額×払戻し等割合※
                    ※払戻し等割合は、従前の「減少剰余金等割合」と同様の計算となります。なお、当該割合については
                    本投資法人からお知らせします。
               (注2)  譲渡損益の額=みなし譲渡収入金額-譲渡原価の額
               (注3)  調整後の取得価額=従前の取得価額-譲渡原価の額
           (ハ)投資口の譲渡に係る税務

               個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、
              20%(所得税15%、住民税5%)の税率による申告分離課税の対象となります。譲渡
              損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損
              益通算はできません。但し、本投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者
              等を通じて譲渡等した場合は、上場株式等の譲渡に係る以下の特例の対象となりま
              す。なお、2013年から2037年までの各年分については、所得税に加え復興特別所得
              税として所得税額に2.1%を乗じた金額が課されます。
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            (ⅰ)上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課
               税を選択した上場株式等の配当所得等の金額から控除することができます。
            (ⅱ)上場株式等に係る譲渡損失の金額のうち、その年に控除しきれない金額について

               は、一定の要件の下、翌年以後3年間にわたり、確定申告により上場株式等に係る
               譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得等の金額か
               ら繰越控除を行うことが認められます。
            (ⅲ)特定口座(源泉徴収選択口座)内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だ

               けで納税手続が終了し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、20%(所
               得税15%、住民税5%)となります(2013年から2037年までの各年分については、
               所得税に加え復興特別所得税として所得税額に2.1%を乗じた金額が課されま
               す。)。
            (ⅳ)上場株式等の配当等を特定口座(源泉徴収選択口座)に受け入れた場合におい

               て、その源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるとき
               は、その配当等の金額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収
               税率を適用して所得税の計算が行われます。
            (ⅴ)2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、少額上場株式等の非課税口座制

               度(通称「NISA」)に基づき、非課税口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日
               から5年内にその非課税管理勘定において管理されている上場株式等(新規投資額
               で毎年120万円(2015年以前は100万円)を上限。)を譲渡した場合には、その譲
               渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
                (注1)   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以後に開設する口座につ

                   いては満18歳以上)である方に限ります。
                (注2)   2018年1月1日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称「つみたて
                   NISA」)に基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に、その累積投資勘定にお
                   いて管理されている一定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)の受益権を譲渡した
                   場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課されないこととされております。しかし、本投
                   資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされて
                   おります。
                (注3) 非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、他の上場株式等に係る譲渡所得との損益通
                   算や繰越控除の適用はできません。
                (注4)    非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定(NISA)又は累積投資勘定(つみたてNISA)のい
                   ずれかに限ります。
            (ⅵ)2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者に係る少額上場株式等の

               非課税口座制度(通称「ジュニアNISA」)に基づき、未成年者口座に非課税管理
               勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理勘定において管理されてい
               る上場株式等(新規投資額で毎年80万円を上限。)を譲渡した場合、その譲渡所
               得等については、所得税及び住民税が課されません。
                (注1)   未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満である方(2023年1月1日以後に開設す
                   る口座については満18歳未満))及びその年中に出生した方に限ります。
                (注2) 未成年者口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、他の上場株式等に係る譲渡所得との損益
                   通算や繰越控除の適用はできません。
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         B.法人投資主の税務
           (イ)利益の分配に係る税務

               法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配(利益を超える金銭の分配のうち
              一時差異等調整引当額の増加額に相当する金額を含みます。)は、受取配当等とし
              て取り扱われ、15%の税率により所得税が源泉徴収されます。受取配当等の益金不
              算入の適用はありません。この源泉所得税は、法人税の前払いとして所得税額控除
              の対象となります。なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの期間について
              は、所得税に加え復興特別所得税として所得税額に2.1%を乗じた金額が課されま
              す。この復興特別所得税は、法人税の申告上、所得税額控除の対象となります。
           (ロ)利益を超える金銭の分配に係る税務

               法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配(一時差異等調整
              引当額の増加額に相当する金額を除きます。)は、出資の払戻し(資本の払戻し)
              に該当するものとして、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱
              われます。
            (ⅰ)みなし配当

               この金額は、本投資法人からお知らせします。みなし配当には、上記(イ)におけ
               る利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
            (ⅱ)みなし譲渡収入

               資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入
               金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投
               資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整(減額)を行いま
               す。譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整(減額)の計算方法は個人投資主の場
               合と同様です。
           (ハ)投資口の譲渡に係る税務

               法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、
              原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
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        ②  投資法人の税務
         A.利益配当等の損金算入

             税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対し
            ては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等(利益を超え
            る金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額に相当する金額を含みます。)を損
            金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するための要件(導管
            性要件)のうち主なものは以下のとおりです。
           (イ)配当等の額が配当可能利益の額の90%超(又は金銭の分配の額が配当可能額の90%

              超)であること
           (ロ)他の法人(一定の海外子法人を除きます。)の株式、出資の総数又は総額の50%以上
              に相当する数又は金額の株式又は出資を有していないこと。(なお、2019年4月1日以
              後に開始する事業年度以降は匿名組合契約等に基づく出資についても、本要件の適
              用対象となります。)
           (ハ)機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいま
              す。以下(ヘ)において同じです。)以外の者から借入れを行っていないこと
           (ニ)事業年度の終了時において投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口の総
              口数あるいは議決権総数の50%超を保有されている同族会社に該当していないこと
           (ホ)投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占め
              る割合が50%を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
           (へ)事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者又は機関投資家のみに
              よって所有されていること
           (ト)事業年度終了の時において有する特定資産のうち一定のものの各事業年度の確定し
              た決算に基づく貸借対照表に計上されている帳簿価額の合計額が、その時における
              貸借対照表に計上されている総資産の帳簿価額の合計額の二分の一に相当する金額
              を超えていること
         B.不動産流通税の軽減措置

           (イ)登録免許税

               不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、登録免許税が課税標準額に
              対して原則2%の税率により課されますが、土地に対しては2021年3月31日までは
              1.5%とされています。但し、規約に資産運用の方針として、特定不動産(投資法人
              が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所
              有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額
              の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合(下記(ロ)
              において「特定不動産の割合」といいます。)を100分の75以上とする旨の記載があ
              ることその他の要件を満たす投資法人が取得する不動産に対しては、特例により登
              録免許税の税率が2021年3月31日まで(倉庫等については2015年4月1日から2021年3
              月31日まで)に取得するものについては1.3%に軽減されます。
           (ロ)不動産取得税

               不動産を取得した際には、不動産取得税が課税標準額に対して原則4%の税率によ
              り課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては2021年3月31日までは3%とされ
              ています。また、2021年3月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地については、
              不動産取得税の課税標準が2分の1に軽減されます。さらに、規約に資産運用の方針
              として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件
              を満たす投資法人が取得する一定の不動産に対しては、特例により不動産取得税の
              課税標準額が2021年3月31日まで(倉庫等(注)については2015年4月1日から2021年
              3月31日まで)に取得するものについては5分の2に軽減されます。
                (注) 不動産取得税の本特例の適用対象となる倉庫は、床面積が三千平方メートル以上のものであって、流通加

                  工の用に供する空間を有するもの及びその敷地の用に供されている土地若しくは当該敷地の用に供するも
                  のとして建設計画が確定している土地に限り適用されます。
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    5【運用状況】
    (1)【投資状況】
                               第14期                 第15期
                              2019年2月28日                 2019年8月31日
                    地域
        資産の種類
                                           保有総額       対総資産比率
                           保有総額       対総資産比率
                   (注1)
                                           (百万円)         (%)
                          (百万円)         (%)
                                           (注2)        (注3)
                           (注2)        (注3)
                    関東圏         337,191          55.2       335,729          55.0
     信託不動産(注4)               関西圏         156,542          25.6       155,648          25.5

                    その他         94,966         15.5       92,852         15.2

             小計               588,700          96.4       584,230          95.7
     預金・その他の資産                         22,161          3.6       26,264          4.3
                             610,861         100.0       610,494         100.0
     資産総額(注5)(注6)
                            (588,700)          (96.4)       (584,230)          (95.7)
     負債総額(注5)                        292,173          47.8       292,380          47.9
     純資産総額(注5)                        318,687          52.2       318,114          52.1
    (注1)「関東圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、
       滋賀県、奈良県及び和歌山県を、「その他」とは上記以外の地域を指します。
    (注2)保有総額は、貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。
    (注3)対総資産比率は、小数第二位を四捨五入して記載しています。
    (注4)信託不動産の金額には、信託建設仮勘定及び建設仮勘定の金額は含まれていません。また、関東圏の保有総額には車両運搬具の金額が含
       まれています。
    (注5)「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」は、帳簿価額を使用しています。
    (注6)括弧内の数値は、対象資産に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
    (2)【投資資産】

    ①【投資有価証券の主要銘柄】
                            取得価額(千円)           評価額(千円)
                                                評価損益
            銘柄           株式数                                備考
                                                (千円)
                            単価     金額     単価     金額
     岡山県総合流通センター株式会社                   16株      100    1,600      100    1,600     -    (注2)
    (注1)上記株式は、第2期のGLP早島の取得に当たり、これに付随して取得したものです。
    (注2)当該非上場株式の評価額につきましては、帳簿価額を記載しています。
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    ②【投資不動産物件】
       本投資法人が保有する不動産信託受益権については、後記「③                                  その他投資資産の主要なもの」に
      含めて記載しています。
    ③【その他投資資産の主要なもの】

       本項においては、別途記載のある場合を除き、本投資法人の保有資産の2019年8月末日現在の状況
      を記載しています。
    A.ポートフォリオの概要

     本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。
                   取得          期末    投資     賃貸
                                             賃貸面積      稼働率    テナント
      物件     不動産等の        価格    帳簿価額     算定価額     比率    可能面積
                                              (㎡)     (%)     総数
      番号       名称      (百万円)     (百万円)     (百万円)      (%)     (㎡)
                                              (注5)      (注6)    (注7)
                   (注1)          (注2)    (注3)     (注4)
          GLP  東京
     関東圏-1               22,700     21,519     30,500     3.7    56,757.92       56,757.92      100.0     3
          GLP  東扇島
     関東圏-2               4,980     4,887     6,850     0.8    34,582.00       34,582.00      100.0     1
          GLP  昭島
     関東圏-3               7,555     7,349     9,930     1.2    27,356.63       27,356.63      100.0     3
          GLP  富里
     関東圏-4               4,990     4,528     6,080     0.8    27,042.59       27,042.59      100.0     1
          GLP  習志野Ⅱ
     関東圏-5               15,220     14,390     20,100     2.5    101,623.59       101,623.59      100.0     2
          GLP  船橋                          10,465.03
     関東圏-6               1,720     1,904     2,090     0.3           10,465.03      100.0     1
          GLP  加須
     関東圏-7               11,500     10,456     14,400     1.9    76,532.71       76,532.71      100.0     1
     関東圏-8      GLP  深谷       2,380     2,177     2,890     0.4    19,706.00       19,706.00      100.0     1
          GLP  杉戸Ⅱ
     関東圏-9               19,000     17,428     25,400     3.1    101,272.40       100,345.84       99.1     5
          GLP  岩槻
     関東圏-10               6,940     6,447     9,750     1.1    31,839.99       31,839.99      100.0     1
          GLP  春日部                          18,460.73
     関東圏-11               4,240     3,866     5,280     0.7           18,460.73      100.0     1
          GLP  越谷Ⅱ
     関東圏-12               9,780     9,187     13,800     1.6    43,533.28       43,533.28      100.0     2
          GLP  三郷Ⅱ
     関東圏-13               14,868     14,079     21,500     2.4    59,208.59       59,208.59      100.0     2
          GLP  辰巳
     関東圏-14               4,960     4,813     6,590     0.8    12,925.58       12,925.58      100.0     1
          GLP  羽村
     関東圏-15               7,660     7,321     10,000     1.3    40,277.93       40,277.93      100.0     1
          GLP  船橋Ⅲ
     関東圏-16               3,050     2,978     4,340     0.5    18,281.84       18,281.84      100.0     1
          GLP  袖ヶ浦
     関東圏-17               6,150     5,703     8,090     1.0    45,582.06       45,582.06      100.0     1
          GLP  浦安Ⅲ
     関東圏-18               18,760     17,962     22,800     3.1    64,198.11       64,198.11      100.0     2
          GLP  辰巳Ⅱa
     関東圏-19               6,694     6,595     8,500     1.1    17,108.52       17,108.52      100.0     1
          GLP  東京Ⅱ
     関東圏-21               36,373     34,953     46,000     6.0    79,073.21       79,073.21      100.0     6
     関東圏-22      GLP  桶川       2,420     2,374     3,100     0.4    17,062.92       17,062.92      100.0     1
          GLP  新木場
     関東圏-23               11,540     11,460     12,800     1.9    18,341.73       18,341.73      100.0     1
          GLP  習志野
     関東圏-24               5,320     5,291     5,570     0.9    23,548.03       23,548.03      100.0     3
          GLP  杉戸
     関東圏-26               8,481     8,257     10,700     1.4    58,918.12       58,918.12      100.0     1
          GLP  松戸
     関東圏-27               2,356     2,407     2,890     0.4    14,904.60       14,904.60      100.0     1
          GLP・MFLP
     関東圏-28               15,500     15,215     17,400     2.5    50,813.07       50,813.07      100.0     5
          市川塩浜
          (注8)
          GLP  厚木Ⅱ
     関東圏-29               21,100     20,528     24,200     3.5    74,176.27       74,176.27      100.0     2
          GLP  吉見
     関東圏-30               11,200     10,832     11,800     1.8    62,362.89       62,362.89      100.0     1
          GLP  野田吉春
     関東圏-31               4,496     4,472     5,370     0.7    26,631.40       26,631.40      100.0     1
          GLP  浦安
     関東圏-32               7,440     7,444     7,910     1.2    25,839.60       25,839.60      100.0     1
          GLP  船橋Ⅱ
     関東圏-33               7,789     7,767     8,300     1.3    34,699.09       34,349.01      99.0     1
          GLP  三郷
     関東圏-34               16,939     16,882     18,600     2.8    46,892.00       46,892.00      100.0     1
          GLP  新砂
     関東圏-35               18,300     18,331     18,900     3.0    44,355.46       44,355.46      100.0     5
          GLP  湘南
     関東圏-36               5,870     5,910     6,190     1.0    23,832.60       23,832.60      100.0     1
          GLP  枚方
     関西圏-1               4,750     4,550     6,400     0.8    29,829.56       29,829.56      100.0     1
          GLP  枚方Ⅱ
     関西圏-2               7,940     7,452     9,430     1.3    43,283.01       43,283.01      100.0     1
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                   取得          期末    投資     賃貸
                                             賃貸面積      稼働率    テナント
      物件     不動産等の        価格    帳簿価額     算定価額     比率    可能面積
                                              (㎡)     (%)     総数
      番号       名称      (百万円)     (百万円)     (百万円)      (%)     (㎡)
                                              (注5)      (注6)    (注7)
                   (注1)          (注2)    (注3)     (注4)
          GLP  舞洲Ⅱ
     関西圏-3               9,288     8,133     12,200     1.5    56,511.10       56,511.10      100.0     1
          GLP  津守
     関西圏-4               1,990     2,032     2,750     0.3    16,080.14       16,080.14      100.0     1
          GLP  六甲
     関西圏-5               5,160     4,999     6,130     0.8    39,339.00       39,339.00      100.0     1
          GLP  尼崎                          110,224.41
     関西圏-6               24,963     23,225     29,500     4.1           110,224.41      100.0     7
          GLP  尼崎Ⅱ
     関西圏-7               2,040     1,934     2,340     0.3    12,342.95       12,342.95      100.0     1
          GLP  奈良
     関西圏-8               2,410     2,062     3,000     0.4    19,545.35       19,545.35      100.0     1
          GLP  堺
     関西圏-9               2,000     1,806     2,260     0.3    10,372.10       10,372.10      100.0     1
          GLP  六甲Ⅱ
     関西圏-10               3,430     3,125     4,350     0.6    20,407.30       20,407.30      100.0     1
          GLP  門真
     関西圏-11               2,430     2,418     3,250     0.4    12,211.73       12,211.73      100.0     1
          GLP  西神
     関西圏-12               1,470     1,415     1,640     0.2     9,533.88       9,533.88     100.0     1
          GLP  福崎
     関西圏-13               3,928     3,557     4,890     0.6    24,167.83       24,167.83      100.0     1
          GLP  神戸西
     関西圏-14               7,150     6,680     7,630     1.2    35,417.31       35,417.31      100.0     1
          GLP  深江浜
     関西圏-15               4,798     4,635     4,900     0.8    19,386.00       19,386.00      100.0     1
          GLP  舞洲Ⅰ
     関西圏-16               19,390     19,110     19,400     3.2    72,948.78       72,948.78      100.0     1
          GLP  大阪
     関西圏-17               36,000     35,813     36,200     5.9    128,504.34       127,642.38       99.3    13
          GLP  摂津
     関西圏-18               7,300     7,342     7,640     1.2    38,997.24       38,997.24      100.0     1
          GLP  西宮
     関西圏-19               2,750     2,745     2,820     0.5    19,766.00       19,766.00      100.0     1
          GLP  滋賀
     関西圏-20               4,550     4,545     4,740     0.7    29,848.70       29,848.70      100.0     1
          GLP  寝屋川
     関西圏-21               8,100     8,060     8,470     1.3    26,938.02       26,938.02      100.0     1
          GLP  盛岡
     その他-1                808     747     871    0.1    10,253.80       10,253.80      100.0     1
          GLP  富谷
     その他-2               3,102     2,921     3,890     0.5    20,466.98       20,466.98      100.0     1
          GLP  郡山Ⅰ
     その他-3               4,100     3,648     4,590     0.7    24,335.96       24,335.96      100.0     1
          GLP  郡山Ⅲ
     その他-4               2,620     2,622     2,780     0.4    27,671.51       27,671.51      100.0     ▶
          GLP  東海                          32,343.31
     その他-5               6,210     5,840     8,190     1.0           32,343.31      100.0     1
          GLP  早島
     その他-6               1,190     1,186     1,690     0.2    13,574.58       13,574.58      100.0     1
          GLP  早島Ⅱ
     その他-7               2,460     2,163     2,880     0.4    14,447.48       14,447.48      100.0     1
          GLP  基山
     その他-8               5,278     4,570     5,990     0.9    23,455.96       23,455.96      100.0     1
          GLP  仙台
     その他-10               5,620     5,260     6,940     0.9    37,256.23       37,256.23      100.0     1
          GLP  江別
     その他-11               1,580     1,417     2,220     0.3    18,489.25       18,489.25      100.0     1
          GLP  桑名
     その他-12               3,650     3,320     4,300     0.6    20,402.12       20,402.12      100.0     1
          GLP  廿日市
     その他-13               1,980     1,822     2,360     0.3    10,981.89       10,981.89      100.0     1
          GLP  小牧
     その他-14               10,748     10,136     14,000     1.8    52,709.97       52,709.97      100.0     2
          GLP  扇町
     その他-15               1,460     1,424     1,660     0.2    13,155.28       13,155.28      100.0     1
          GLP  広島
     その他-16               3,740     3,571     4,350     0.6    21,003.04       21,003.04      100.0     2
          GLP  鳥栖Ⅰ
     その他-19               9,898     9,278     11,100     1.6    74,860.38       74,860.38      100.0     1
          GLP  富谷Ⅳ
     その他-20               5,940     5,765     6,500     1.0    32,562.60       32,562.60      100.0     1
          GLP  岡山総社Ⅰ
     その他-21               12,800     12,618     13,100     2.1    63,015.53       63,015.53      100.0     5
          GLP  岡山総社Ⅱ
     その他-22               12,700     12,532     13,000     2.1    63,213.22       62,965.09      99.6     7
     その他-23      GLP  藤前       1,980     2,001     2,040     0.3    12,609.00       12,609.00      100.0     1
      ポートフォリオ合計            607,974     584,230     721,011     100.0    2,770,669.34       2,768,282.61        99.9    136
    (注1)「取得価格」は、売買契約書又は価格合意書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金(取得諸経費及び消費税等を除く)の金額を
       記載しています。
    (注2)「期末算定価額」は、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投信協会の規則に基づき、不動産鑑定士による決算日を価
       格時点とする鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
    (注3)「投資比率」は、取得価格の合計に対する各不動産又は信託不動産の取得価格の比率であり、小数第二位を四捨五入して記載していま
       す。
    (注4)「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能
       な面積を、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、契約更改に伴い、賃貸可能面積が変更になる場合があります。
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    (注5)「賃貸面積」は、各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を、小数第二位未満を切り捨てて
       記載しています。なお、当該不動産又は信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実
       際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
    (注6)「稼働率」は、小数第二位を四捨五入しています。ただし、四捨五入した結果が100.0%となる場合においては、小数第二位を切り捨て
       て99.9%と記載しています。
    (注7)「テナント総数」は、各不動産又は信託不動産のうち建物に係る賃貸借契約におけるテナントの総数を記載しています。
    (注8)   GLP・MFLP    市川塩浜は不動産信託受益権の50%を保有する準共有物件です。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は信託受益権の準共有持
       分割合(50%)を乗じた数値を記載しています。
    B.保有不動産の資本的支出

     (イ)資本的支出の予定
         本投資法人が当期末現在保有する資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のう
        ち主要なものは、以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用処理される部分が含まれていま
        す。
                                              工事予定金額(百万円)
        不動産等の名称           所在地          目的         予定期間
                                                   当期     既支出
                                              総額
                                                  支払額      総額
                                     自  2019年11月
        GLP  東海
                 愛知県東海市         東面外壁改修工事                      30     -     -
                                     至  2019年12月
                         北側トラックバース
                                     自  2019年11月
        GLP  浦安
                 千葉県浦安市                               27     -     -
                                     至  2019年11月
                         改修工事
                                     自  2019年11月
        GLP  杉戸Ⅱ
                 埼玉県北葛飾郡         屋上FRP防水改修工事                      24     -     -
                                     至  2020年1月
                         4号棟C号機オムニ
                                     自  2019年11月
        GLP  摂津
                 大阪府摂津市                               22     -     -
                                     至  2020年1月
                         リフター更新工事
                         北側外壁・庇上げ裏
                                     自  2020年1月
        GLP  浦安
                 千葉県浦安市                               21     -     -
                                     至  2020年2月
                         改修工事
                                     自  2019年10月
        GLP  門真
                 大阪府門真市         ブロック塀補強工事                      20     -     -
                                     至  2019年12月
                                     自  2019年12月
        GLP  東扇島
                 神奈川県川崎市         空調ドレン配管工事                      20     -     -
                                     至  2020年2月
                                     自  2019年12月
        GLP  深谷
                 埼玉県深谷市         空調ドレン配管工事                      20     -     -
                                     至  2020年2月
                         泡消火設備改修工事
                                     自  2019年10月
        GLP  郡山Ⅰ
                 福島県郡山市                               20     -     -
                                     至  2020年2月
                         (一斉解放弁)
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     (ロ)期中の資本的支出
         本投資法人が、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出
        は762百万円であり、費用に区分された修繕費110百万円と合わせ、合計872百万円の工事を実施しています。
                                                      工事金額
         不動産等の名称           所在地            目的              期間
                                                      (百万円)
                                       自  2019年6月 至       2019年8月
        GLP東海         愛知県東海市         南面外壁改修工事                                33
                                       自  2019年7月 至       2019年8月
        GLP春日部         埼玉県春日部市         構内路盤改修工事        (南面)                        29
                                       自  2019年8月 至       2019年8月
        GLP厚木Ⅱ         神奈川県愛甲郡         北側駐車場表面貯留         工事                       20
                                       自  2019年8月 至       2019年8月
        GLP東京         東京都大田区         屋上FRP防水改修工事                                20
                                       自  2019年8月 至       2019年8月
        GLP盛岡         岩手県紫波郡         垂直搬送機部分改修                                 9
        その他            -           -              -            650

                              合計                            762

     (ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭

         物件毎に策定している長期修繕計画に基づく、期中のキャッシュ・フローからの、中長期的な将来の大規模修
        繕等の資金支払に充当するための修繕積立金の状況は、以下のとおりです。
                                                    (単位:百万円)
                     第11期        第12期        第13期        第14期        第15期
                   自 2017年3月    1日   自 2017年9月    1日   自 2018年3月    1日   自 2018年9月    1日   自 2019年3月    1日
           営業期間
                   至 2017年8月31日       至 2018年2月28日       至 2018年8月31日       至 2019年2月28日       至 2019年8月31日
        当期首積立金残高                 -        -        -        -        -
        当期積立額                 -        -        -        -        -

        当期積立金取崩額                 -        -        -        -        -

        次期繰越額                 -        -        -        -        -

        (注1)   本投資法人は、翌期の資本的支出の見積額が、当該期の減価償却費の予定額の100分の70に相当する金額の範囲を超えない場
           合、修繕積立金の積立てを行わないこととしています。なお、第16期(2020年2月期)の資本的支出は1,016百万円と見積もっ
           ており、当該金額は、同期の減価償却費の見積額である3,779百万円の100分の70に相当する金額である2,645百万円の範囲内に
           あります。
        (注2)   本投資法人は、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費相当額から、同営業期間における資本
           的支出額を控除した金額を上限として利益を超える金銭の分配を行うこととしています。なお、当期の減価償却費3,769百万円
           から当期の資本的支出額762百万円を控除した金額は3,007百万円となります。
           また、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ
           本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出
           資の払戻し)として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費相当額の100分の30に
           相当する金額を目処として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。
           なお、当期末現在保有する資産全75物件に係る建物状況調査報告書及びエンジニアリング・レポートに記載の緊急修繕費用と
           中長期修繕費用を合計した額の6ヶ月平均額は647百万円です。各資産に係る緊急修繕費用と中長期修繕費用の詳細は、後記
           「G.建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要」記載の緊急修繕費用と中長期修繕費用をご参照
           ください。
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    C.賃貸借の概況及び損益状況
    第15期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)                                              (金額単位:千円)
        物件番号         関東圏-1      関東圏-2      関東圏-3      関東圏-4      関東圏-5      関東圏-6      関東圏-7
                 GLP  東京    GLP  東扇島     GLP  昭島     GLP  富里    GLP  習志野Ⅱ     GLP  船橋     GLP  加須
        物件名称
        運用日数          184      184      184      184      184      184      184
    ①不動産賃貸事業収益              717,033
    ②不動産賃貸事業費用              141,405
      公租公課             56,830
      外注委託費             38,975
                      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)
      水道光熱費             36,586
      修繕費              6,041
      損害保険料              1,010
      その他賃貸事業費用              1,960
    ③NOI(①-②)              575,627      155,980      225,875      140,925      396,069       49,885      328,495
    ④減価償却費              97,992      41,608      28,930      34,330      134,813       16,787      96,396
    ⑤固定資産除却損                -      -      -      -      -      -      -
    ⑥不動産賃貸事業損益
                  477,635      114,372      196,945      106,595      261,256       33,097      232,099
     (③-④-⑤)
    ⑦資本的支出              27,611      22,188       8,082      2,220      37,388      12,584      48,039
    ⑧NCF(③-⑦)              548,016      133,792      217,793      138,705      358,681       37,301      280,456
        物件番号         関東圏-8      関東圏-9      関東圏-10      関東圏-11      関東圏-12      関東圏-13      関東圏-14

        物件名称         GLP  深谷    GLP  杉戸Ⅱ     GLP  岩槻    GLP  春日部     GLP  越谷Ⅱ     GLP  三郷Ⅱ     GLP  辰巳
        運用日数          184      184      184      184      184      184      184
    ①不動産賃貸事業収益                    688,428
    ②不動産賃貸事業費用                    135,816
      公租公課                    50,521
      外注委託費                    42,751
                非開示(注1)             非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)
      水道光熱費                    37,639
      修繕費                     154
      損害保険料                    1,617
      その他賃貸事業費用                    3,132
    ③NOI(①-②)              78,059      552,611      194,903      115,604      270,346      436,792      120,135
    ④減価償却費              29,743      132,234       39,794      38,258      53,672      84,959      13,980
    ⑤固定資産除却損                -      -      -      -      -      -      -
    ⑥不動産賃貸事業損益
                   48,316      420,377      155,108       77,345      216,673      351,832      106,155
     (③-④-⑤)
    ⑦資本的支出               5,081      8,645      18,049      41,092       7,570      12,576       4,850
    ⑧NCF(③-⑦)              72,978      543,966      176,854       74,512      262,776      424,216      115,285
        物件番号         関東圏-15      関東圏-16      関東圏-17      関東圏-18      関東圏-19      関東圏-21      関東圏-22

                 GLP  羽村    GLP  船橋Ⅲ     GLP  袖ヶ浦     GLP  浦安Ⅲ    GLP  辰巳Ⅱa     GLP  東京Ⅱ     GLP  桶川
        物件名称
        運用日数          184      184      184      184      184      184      184
    ①不動産賃貸事業収益                                            1,115,797
    ②不動産賃貸事業費用                                             253,950
      公租公課                                             85,842
      外注委託費                                             63,956
                非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)             非開示(注1)
      水道光熱費                                             95,506
      修繕費                                             3,437
      損害保険料                                             1,451
      その他賃貸事業費用                                             3,756
    ③NOI(①-②)              219,715       90,483      189,462      478,216      161,826      861,846       62,210
    ④減価償却費              39,285      21,338      41,312      111,774       20,598      181,128       25,072
    ⑤固定資産除却損                -      -      -      -      -      -      -
    ⑥不動産賃貸事業損益
                  180,430       69,145      148,150      366,441      141,227      680,717       37,138
     (③-④-⑤)
    ⑦資本的支出               2,050      5,939      1,715      17,655        636     13,250       5,252
    ⑧NCF(③-⑦)              217,665       84,544      187,747      460,561      161,190      848,596       56,958
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        物件番号         関東圏-23      関東圏-24      関東圏-26      関東圏-27      関東圏-28      関東圏-29      関東圏-30
                                          GLP・MFLP
                GLP  新木場     GLP  習志野     GLP  杉戸     GLP  松戸          GLP  厚木Ⅱ     GLP  吉見
        物件名称
                                          市川塩浜
        運用日数          184      184      184      184      184      184      184
    ①不動産賃貸事業収益                    172,131                   486,707
    ②不動産賃貸事業費用                     28,176                   88,567
      公租公課                    8,731                  38,442
      外注委託費                    8,832                  26,323
                非開示(注1)             非開示(注1)      非開示(注1)             非開示(注1)      非開示(注1)
      水道光熱費                    8,525                  19,195
      修繕費                     438                  1,567
      損害保険料                     288                   829
      その他賃貸事業費用                    1,360                   2,208
    ③NOI(①-②)              260,651      143,954      222,215       66,931      398,140      493,131      291,905
    ④減価償却費              35,490      23,849      48,229      12,262      64,256      115,354       74,185
    ⑤固定資産除却損                -      -      -      -      -      -      -
    ⑥不動産賃貸事業損益
                  225,160      120,105      173,985       54,668      333,883      377,777      217,720
     (③-④-⑤)
    ⑦資本的支出               5,567      11,590       9,708      6,049      2,262      20,500       3,500
    ⑧NCF(③-⑦)              255,084      132,364      212,507       60,882      395,877      472,631      288,405
        物件番号         関東圏-31      関東圏-32      関東圏-33      関東圏-34      関東圏-35      関東圏-36       関西圏-1

                GLP  野田吉春     GLP  浦安    GLP  船橋Ⅱ     GLP  三郷     GLP  新砂     GLP  湘南     GLP  枚方
        物件名称
        運用日数          184      184      184      184      184      184      184
    ①不動産賃貸事業収益                                       460,971
    ②不動産賃貸事業費用                                       80,621
      公租公課                                      33,004
      外注委託費                                      18,069
                非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)             非開示(注1)      非開示(注1)
      水道光熱費                                      14,067
      修繕費                                       1,956
      損害保険料                                        715
      その他賃貸事業費用                                      12,808
    ③NOI(①-②)              118,688      162,854      175,971      370,325      380,349      141,280      162,268
    ④減価償却費              30,388      36,562      34,667      62,546      37,436      24,059      22,643
    ⑤固定資産除却損                -      -      -      -      -      -      -
    ⑥不動産賃貸事業損益
                   88,300      126,291      141,303      307,778      342,913      117,220      139,625
     (③-④-⑤)
    ⑦資本的支出                -    13,438      21,468       8,580      7,579      8,868      2,921
    ⑧NCF(③-⑦)              118,688      149,416      154,503      361,745      372,770      132,412      159,347
       物件番号         関西圏-2      関西圏-3      関西圏-4      関西圏-5      関西圏-6      関西圏-7      関西圏-8

                GLP  枚方Ⅱ     GLP  舞洲Ⅱ     GLP  津守     GLP  六甲     GLP  尼崎    GLP  尼崎Ⅱ     GLP  奈良
       物件名称
       運用日数          184      184      184      184      184      184      184
    ①不動産賃貸事業収益                                       879,672
    ②不動産賃貸事業費用                                       196,188
      公租公課                                      71,674
      外注委託費                                      48,263
                非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)             非開示(注1)      非開示(注1)
      水道光熱費                                      53,199
      修繕費                                      17,031
      損害保険料                                       1,758
      その他賃貸事業費用                                       4,262
    ③NOI(①-②)              223,310      283,478       76,314      170,764      683,484       64,048      86,846
    ④減価償却費              37,599      97,611       9,016      31,667      168,480       11,858      26,924
    ⑤固定資産除却損                -      -      -      -      -      -      -
    ⑥不動産賃貸事業損益
                  185,711      185,867       67,298      139,096      515,003       52,190      59,922
     (③-④-⑤)
    ⑦資本的支出              26,908       1,363      1,357      3,307      30,306       2,040      6,028
    ⑧NCF(③-⑦)              196,402      282,115       74,957      167,457      653,178       62,008      80,818
                                105/261





                                                           EDINET提出書類
                                                        GLP投資法人(E27092)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        物件番号         関西圏-9      関西圏-10      関西圏-11      関西圏-12      関西圏-13      関西圏-14      関西圏-15
                 GLP  堺    GLP  六甲Ⅱ     GLP  門真     GLP  西神     GLP  福崎    GLP  神戸西     GLP  深江浜
        物件名称
        運用日数          184      184      184      184      184      184      184
    ①不動産賃貸事業収益
    ②不動産賃貸事業費用
      公租公課
      外注委託費
                非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)
      水道光熱費
      修繕費
      損害保険料
      その他賃貸事業費用
    ③NOI(①-②)              58,482      117,288       76,842      45,072      131,174      193,943      134,469
    ④減価償却費              14,782      27,442      12,374      11,871      45,067      58,715      37,732
    ⑤固定資産除却損                -      -      -      -      -      -      -
    ⑥不動産賃貸事業損益
                   43,699      89,846      64,467      33,201      86,107      135,227       96,736
     (③-④-⑤)
    ⑦資本的支出                -      -    18,900       3,567      13,877        -     810
    ⑧NCF(③-⑦)              58,482      117,288       57,942      41,505      117,297      193,943      133,659
        物件番号         関西圏-16      関西圏-17      関西圏-18      関西圏-19      関西圏-20      関西圏-21       その他-1

                GLP  舞洲Ⅰ     GLP  大阪     GLP  摂津     GLP  西宮     GLP  滋賀    GLP  寝屋川     GLP  盛岡
        物件名称
        運用日数          184      184      184      184      184      184      184
    ①不動産賃貸事業収益                    917,493
    ②不動産賃貸事業費用                    188,287
      公租公課                    74,648
      外注委託費                    49,989
                非開示(注1)             非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)      非開示(注1)
      水道光熱費                    40,704
      修繕費