日本賃貸住宅投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     【表紙】
     【提出書類】                   有価証券届出書

     【提出先】                   関東財務局長

     【提出日】                   2019年11月19日

     【発行者名】                   日本賃貸住宅投資法人

                       （2020年４月１日付で「大和証券リビング投資法人」に変更予定）
     【代表者の役職氏名】                   執行役員　正田　郁夫

     【本店の所在の場所】                   東京都港区南青山四丁目17番33号

                       （2020年４月１日付で「東京都中央区銀座六丁目２番１号」に移転予定）
     【事務連絡者氏名】                   大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社

                       コーポレート本部　副本部長　木本　誠司
     【電話番号】                   03-6757-9680

     【届出の対象とした募集内国投資証券                   日本賃貸住宅投資法人

      に係る投資法人の名称】
     【届出の対象とした募集内国投資証券                   形態：投資証券

      の形態及び金額】                  発行価額の総額：その他の者に対する割当                            25,999,919,900円
      安定操作に関する事項                  該当事項はありません。

     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                       （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第一部【証券情報】

     第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】

        （１）【投資法人の名称】

           日本賃貸住宅投資法人（以下「本投資法人」といいます。）
           （英文では、Japan         Rental    Housing    Investments      Inc.と表示します。）
        （２）【内国投資証券の形態等】

           　本書に従って行われる募集の対象である有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法
           律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された本投資法人
           の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成
           13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振
           替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき投資主が投資証券の発行を請求する場合を除き、本投資法
           人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
            また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
           　本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信
           用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
           （注１）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」とい
              います。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
           （注２）本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社を、以
              下「本資産運用会社」といいます。
        （３）【発行数】

           262,891口
           （注１）上記発行数は、下記（注３）記載の株式会社大和証券グループ本社（以下「大和証券グループ本社」といいます。）及
              びグッドタイムリビング株式会社（以下「グッドタイムリビング」といいます。）を割当先として行う第三者割当によ
              る新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）の発行数です。
           （注２）本第三者割当は、日本ヘルスケア投資法人（以下「NHI」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」といいます。）
              と本投資法人との間で、2019年11月19日付で締結された、本投資法人を吸収合併存続法人とし、NHIを吸収合併消滅法
              人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）に係る合併契約（以下「本合併契約」といいます。）に基づく本合
              併の効力が生じること等を条件としています。なお、本合併の概要につきましては、後記「第５　募集に関する特別記
              載事項　１　本合併契約の概要」をご参照ください。
           （注３）割当先の概要及び本投資法人と割当先の関係等は以下のとおりです。
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       ①     株式会社大和証券グループ本社
     割当先の氏名又は名称                       株式会社大和証券グループ本社
     割当口数                       252,780口
     払込金額                       24,999,942,000円
           本店所在地                 東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
           代表者の役職氏名                 執行役社長　中田　誠司
           資本金の額（2019年３月31日現在）                 2,473億円
           事業の内容                 金融商品取引業を営む会社の株式の所有・管理・支配
                            日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)
                                                         6.36％
                            日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）                            4.24％
                            バークレイズ証券株式会社                            2.18％
     割当先
                            日本生命保険相互会社                            1.98％
     の内容
                            太陽生命保険株式会社                            1.98％
                            日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口５）                            1.98％
           大株主（2019年３月31日現在）
                            日本郵政株式会社                            1.91％
                            JP  MORGAN    CHASE   BANK   385151(常任代理人　株式会社みず
                                                         1.74％
                            ほ銀行)
                            STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT    - TREATY    505234(常任代
                                                         1.60％
                            理人　株式会社みずほ銀行)
                            日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口７）                            1.39％
               本投資法人が保有している
                             －
               割当先の株式の数
            出資
               割当先が保有している本投
            関係
               資法人の投資口の数（2019              55,014口
               年９月30日現在）
                             割当先は本資産運用会社に100%を出資する親会社であり、本投資法
                             人の特定関係法人に該当します。
                             なお、本投資法人と割当先とは、2019年９月期において、本投資法
                             人が保有する資産のうち12物件にかかる賃貸借契約を締結し、本投
                             資法人は12,829千円の賃料等を割当先から受領しています。また、
                             本投資法人は、割当先の間接子会社等に対して譲渡予定資産（後記
                             「第５　募集に関する特別記載事項　１　本合併契約の概要　
                             （１）　本合併の目的」に定義します。）を譲渡する予定です。詳
     本投資法人
                             細については後記「第二部　参照情報　第２　参照書類の補完情
           取引関係
     との関係
                             報　２　第26期末後取得済資産、第26期末後譲渡済資産、譲渡予定
                             資産及び新規取得資産の概要等」をご参照ください。
                             さらに、割当先は本資産運用会社との間で、2009年６月17日付でス
                             ポンサー・サポート契約を締結しています。本投資法人の持続的か
                             つ安定的な成長を図ることを目的として、本資産運用会社への物件
                             等の情報その他の本資産運用会社の運営に関連する情報で、割当先
                             が本資産運用会社又は本投資法人にとって有用であると判断する情
                             報を随時提供し、本資産運用会社の人材確保への協力及びブリッジ
                             ファンドの組成等への協力を行います。
                             本投資法人と割当先との間には、記載すべき人的関係はありません
                             が、本書の日付現在において、本資産運用会社の役職員のうち、取
           人的関係                 締役１名を含む27名が当該割当先からの出向者であり、取締役（非
                             常勤）１名、監査役（非常勤）２名が当該割当先の役職員を兼職し
                             ています。
     本投資口の保有に関する事項                       「第５　募集に関する特別記載事項」をご参照ください。
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       ②     グッドタイムリビング株式会社
     割当先の氏名又は名称                       グッドタイムリビング株式会社
     割当口数                       10,111口
     払込金額                       999,977,900円
           本店所在地                 東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
           代表者の役職氏名                 代表取締役　森川　悦明
           資本金の額（2019年９月30日現在）                 50百万円
                             (1)有料老人ホーム、高齢者向け賃貸住宅の企画、開発、運営、管
     割当先
                              理等
     の内容
           事業の内容（2019年９月30日現在）                 (2)上記施設で必要とされる生活支援関連サービスの提供
                             (3)介護サービスの提供
                             (4)(1)～(3)に付随・関連するサービス
           大株主                 株式会社大和証券グループ本社                             100％
               本投資法人が保有している
                             －
               割当先の株式の数
            出資
               割当先が保有している本投
            関係
               資法人の投資口の数（2019              －
               年９月30日現在）
                             当該会社は、本投資法人の取得予定資産（後記　「（15）　手取金
                             の使途」に定義します。）の賃借人、オペレーター会社となる予定
     本投資法人
                             であり、NHIとの間でバックアップオペレーター協定を締結してい
     との関係
           取引関係                 ます。資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係は
                             ありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会
                             社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引関係は
                             ありません。
                             本投資法人と割当先との間には、記載すべき人的関係はありません
                             が、本日現在において、本資産運用会社の役職員のうち、取締役１
           人的関係
                             名及び監査役（非常勤）１名が当該割当先の役員を兼職していま
                             す。
     本投資口の保有に関する事項                       「第５　募集に関する特別記載事項」をご参照ください。
        （４）【発行価額の総額】

           25,999,919,900円
        （５）【発行価格】

           98,900円
           （注）発行価格は、本第三者割当に係る本投資法人の役員会決議日（以下「本役員会決議日」といいます。）の前営業日（2019
             年11月18日）終値である98,900円といたしました。なお、発行価格の算定根拠を含む発行条件等の合理性に関する事項に
             つきましては、後記「第５　募集に関する特別記載事項　３　発行条件等の合理性」をご参照ください。
        （６）【申込手数料】

           申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

           １口以上１口単位とします。
        （８）【申込期間】

           2020年３月31日（火）
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        （９）【申込証拠金】
           該当事項はありません。
        （１０）【申込取扱場所】

           本投資法人　本店
           東京都港区南青山四丁目17番33号
        （１１）【払込期日】

           2020年４月１日（水）
        （１２）【払込取扱場所】

           株式会社三菱ＵＦＪ銀行　新橋支店
           東京都港区新橋二丁目12番11号
        （１３）【引受け等の概要】

           該当事項はありません。
        （１４）【振替機関に関する事項】

           株式会社証券保管振替機構
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
        （１５）【手取金の使途】

           　本第三者割当における手取金25,999,919,900円については、後記「第二部　参照情報　第２　参照書類
           の補完情報　２　第26期末後取得済資産、第26期末後譲渡済資産、譲渡予定資産及び新規取得資産の概要
           等」に記載の本投資法人が取得を予定している資産（以下「新規取得資産」といいます。）のうち、本合
           併の効力発生日の翌日である2020年４月２日付で取得することを予定している資産28物件（以下「取得予
           定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。
        （１６）【その他】

           ①　募集事務の委託の概要
            　本投資法人及び本資産運用会社は、2019年11月19日付で、大和証券株式会社との間で、本書により募
            集する本投資口について、投資口を引き受ける者の募集の取扱いに関する事務の委託に関し、投資口の
            募集の取扱いに関する事務委託契約を締結しています。
           ②　申込みの方法等

           （イ）申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申
              込取扱場所へ申込みをし、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に、前記「（12）払込取扱場
              所」記載の払込取扱場所に新投資口払込金額を払込むものとします。
           （ロ）割当先から割当投資口数の全部又は一部につき申込みがない場合には、申込みのなかった当該投資
              口については失権します。
           ③　本邦以外の地域における発行

            　該当事項はありません。
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     第２【新投資口予約権証券】
        　該当事項はありません。

     第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

        　該当事項はありません。

     第４【短期投資法人債】

        　該当事項はありません。

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     第５【募集に関する特別記載事項】
     １　本合併契約の概要

        本投資法人は、2019年11月19日付で、NHIとの間で、本合併について本合併契約を締結いたしました。
        本合併の目的、諸条件等の概要は以下のとおりです。
      （１）本合併の目的

         現在のJ-REIT市場は、各REITの業績は堅調であるものの、市場全体では60銘柄を超え、競争が激化していま
        す。2019年10月末時点でJ-REIT市場に上場する全銘柄の運用資産の取得価格合計は約18.9兆円（注）、時価総額
        は約17.0兆円（注）であり、投資対象セクターもオフィスを中心とした構成から、商業施設、居住用施設、物流
        施設、ホテルやヘルスケア施設にまで、多種多様なものになっています。J-REIT市場は今後も更に成長すること
        により、社会からの不動産投資への受け皿としての期待が高まるものと考えられます。そのような状況の下、両
        投資法人は、更なる成長を実現し、投資家からJ-REIT市場において選好されるためには、適切な施策を迅速に実
        行することが競争力の確保と差別化のために必要であると考えています。
          （注）出所：一般社団法人不動産証券化協会が提供するARES                        J-REIT   Databook
         本投資法人は、2006年６月に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8986）した

        「住宅特化型REIT」で、東京都23区を含む３大都市圏（注）を中心に、全国の賃貸住宅へ分散投資を行っていま
        す。本投資法人は、2010年７月１日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、プロスペク
        ト・リート投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併を行い、52物件（取得価格ベースで529億円）の運用資産
        をポートフォリオに加えました。当該合併後は、物件の入替え（既存物件の譲渡や新規物件の取得）によるポー
        トフォリオの質の向上、稼働率の改善等のオペレーション全般の強化、有利子負債費用の低減等によるコスト削
        減に注力し、分配金の着実な向上を目指してまいりました。その結果、１口当たり分配金は2019年９月期におい
        て2,040円となり、また、本書の日付現在において、合計193物件（取得価格総額2,278億円）により構成される
        ポートフォリオを運用し、その発行済投資口の総口数は1,640,060口となっています。
          （注）関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏をいいます。
         一方、NHIは、2014年11月に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に日本初の「ヘルスケア施設特化

        型REIT」として上場（銘柄コード3308）し、全国のヘルスケア施設へ分散投資を行っています。NHIの設立は、我
        が国が抱える年齢別人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加という構造上の問題と、そ
        れに伴い不足すると考えられる高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景としています。こ
        のように、NHIにおいては、社会的需要の高まりから生じるキャッシュ・フローの獲得機会を捉え、また、高齢者
        向け住環境の整備という我が国の重要政策の実現への貢献を目指してまいりました。NHIは、本書の日付現在にお
        いて、合計23物件（取得価格総額197億円）により構成されるポートフォリオを運用し、その発行済投資口の総口
        数は74,632口となっています。
         両投資法人の資産運用会社は、本資産運用会社であり、両投資法人のスポンサーである大和証券グループ本社

        の100％子会社です。本資産運用会社は、資産運用会社として投資法人の運用数としては日本最多となる、大和証
        券オフィス投資法人、大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人、大和証券ホテル・プライベート投資法
        人及び両投資法人の５投資法人並びに投資法人形態以外の不動産ファンド等の資産運用業務を受託しており、大
        和証券グループ本社のスポンサー・サポートを受けつつ、運用実績を積み重ねてまいりました。
         両投資法人は、今日までそれぞれの特徴を活かしたうえで中長期的に安定した収益の確保と資産規模の着実な
        拡大に向けた以下のような様々な施策を実施してまいりましたが、一方で課題も認識しているところです。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         すなわち、本投資法人においては、東京都23区を含む３大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住
        宅への底堅い需要を取り込み、取得価格総額2,278億円の安定的なポートフォリオを構築し、持続的な配当の成長
        を実現してきた一方で、長期に亘る低金利環境の下、優良物件に対する取得競争が激化する等、他の住宅特化型
        REIT同様に賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境の変化による影響を受けています。足元では、2019年５月
        に公表した新規中期目標（以下「JRH新規中期目標」といいます。）において、ポートフォリオの質の向上を最優
        先課題とした物件入替戦略を掲げ、その後順調に入替えを推進しているものの、完了までに一定の期間（３～５
        年間程度）を要するものと見込んでおります。
         NHIにおいては、わが国が抱える人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加というマクロ
        環境の中での高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景に、成長市場であるヘルスケアア
        セットに対する専門性を備え、オペレーターとの取引関係から信頼関係を構築し、多くの運用実績を蓄積してき
        た一方で、資産規模の小ささを要因とする投資口価格の低迷等により外部成長の機会には制約がある状況です。
         このような状況の下、同一の資産運用会社により運用され、スポンサーも同一であり、学生、単身者世帯、
        DINKS（共働きで子供を持たない世帯）、ファミリー世帯からシニア世代まで幅広い年齢層の「生活・居住する場
        所」という枠組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する両投資法人が合併し、投資対象を従来の賃
        貸住宅特化型・ヘルスケア施設特化型からそれぞれ一定の親和性のある投資対象に広げることにより、本投資法
        人においては、賃貸住宅投資マーケットにおいて取得環境が激化する環境下、JRH新規中期目標の早期実現のため
        に、他のアセットクラスへの投資機会を確保できること、同一のスポンサーがウェアハウジングしているヘルス
        ケア施設を本合併後に取得できる機会を確保できること、また、NHIにおいては、資産規模及び時価総額の拡大を
        背景とした今後の投資口の追加発行によるエクイティ資金調達の蓋然性を高めることによる大規模な外部成長機
        会の確保、ポートフォリオの収益安定性及びリスク分散の向上が可能になると考えられることから、それぞれ上
        記課題の解決に資すると判断しました。また、両投資法人は、ヘルスケア業界も大手企業主導の業界再編・新規
        参入が進んだ結果、従来課題とされてきたヘルスケアオペレーターの信用リスクが低下することで賃貸住宅とヘ
        ルスケア施設のキャップレートはほぼ収斂しつつあるとの認識を共有しており、本合併によりそれぞれの特徴と
        強みを融合し、ライフステージに合わせた「すべての人の生活・暮らしを支える」快適な居住空間を総合的に提
        供するREITとして運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益の確保
        と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化につながるとの判断に至り、2019年11月19日付で、本合併契約
        を締結いたしました。なお、本投資法人及びNHIは、従来、それぞれ賃貸住宅及びヘルスケア施設に特化したREIT
        として運用されており、賃貸住宅とヘルスケア施設との組み合わせは、投資用不動産の件数やマーケット規模、
        テナント構成、オペレーターによる運営の要否等において相違はあるものの、上記のとおり、「生活・居住する
        場所」という枠組みやキャッシュ・フローの安定性においては、オフィスや商業施設、物流施設等のアセットク
        ラスとの組み合わせと比べ親和性は高く、両投資法人がこれまで抱えてきた課題解決のために、一定の親和性の
        あるアセットクラスへの投資対象の拡大を図ることは、投資におけるリスク・リターンプロファイルという観点
        でも投資主の期待にも沿うものであると判断しています。本合併により、人口高齢化の進展や社会構造の変化に
        伴う賃貸住宅からヘルスケア施設への社会的ニーズのシフトを単一の投資法人としてフレキシブルに捉えること
        が可能になります。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         両投資法人は、本合併の効力発生等を条件として、本合併の効力発生日である2020年４月１日付で27物件・譲
        渡予定価格合計13,606百万円の本投資法人保有資産（以下「譲渡予定資産」といいます。）の譲渡を行うととも
        に、本合併の効力発生日の翌日である2020年４月２日付で28物件・取得予定価格合計62,660百万円のヘルスケア
        施設の取得を行い、本合併に伴う資産規模の拡大と同時に、ポートフォリオの質の向上を目的とした資産の入替
        えを実施する予定です（注）。また、本合併の効力発生日付で行う本第三者割当は、手取金を取得予定資産の取
        得資金の一部に充当することを目的として実施するものです。本合併及びそれに付随する当該一連の取引（以下
        「本合併等」といいます。）を実施することで、本投資法人にとっては、①資産規模及び時価総額の拡大、②JRH
        新規中期目標の早期実現によるポートフォリオの質の向上、③分配金の増加、④投資対象の拡大による将来の外
        部成長機会の拡充、NHIにとっては、①資産規模・時価総額の拡大を通じた流動性の向上、②ヘルスケアアセット
        の飛躍的な外部成長の早期実現、③大和証券グループ本社が本年８月に子会社化したヘルスケアオペレーターと
        してのグッドタイムリビング（旧オリックス・リビング株式会社）とのオペレーション面での連携の強化及び収
        益安定性の向上、④資金調達力の向上による機動的な物件取得力の獲得が見込まれ、中長期的に安定した賃貸収
        益の確保、並びに持続的な投資主価値の向上に資するものと考えています。
          （注）譲渡予定資産及び取得予定資産の詳細につきましては、後記「第二部　参照情報　第２　参照書類の補完情報　２　第26期
            末後取得済資産、第26期末後譲渡済資産、譲渡予定資産及び新規取得資産の概要等」をご参照ください。
         また、両投資法人のスポンサーでもある大和証券グループ本社は、グッドタイムリビングのヘルスケア運営事

        業を通じて、SDGs（持続可能な開発目標）の一つである「すべての人に健康と福祉を」に資する取組みを実践す
        るなど、SDGs達成に向けた取り組みを深化させています。また、中期経営計画“Passion                                         for  the  Best   2020”の
        下、不動産アセットマネジメント事業の更なる強化を推進する中で、本合併等において、強固なスポンサー・コ
        ミットメントを示すと共に、本合併後の投資法人の持続的な成長をサポートして参ります。
         本合併等実施後の投資法人の資産規模（本投資法人の資産に関しては2020年４月２日現在における取得（予
        定）価格総額、NHIの資産に関しては本投資法人による受入価格（見込額）総額をそれぞれ基礎として、合算した
        資産規模）は、約3,030億円に達し、資産規模の大幅な拡大の実現が可能となります。また、本合併等実施後の
        ポートフォリオは、居住用施設71％、ヘルスケア施設29％（いずれも取得（予定）価格ベース）となり、一定の
        分散が図られるとともに、平均築年数（注）は、居住用施設が15.2年から14.8年、ヘルスケア施設が11.8年から
        8.2年へとそれぞれ若返る等、ポートフォリオの質の向上も図られることとなります。両投資法人は、居住用施設
        とヘルスケア施設への幅広い投資を通じて、社会情勢の変化に伴うニーズに合わせた柔軟な不動産運用により、
        安定性と持続的な成長性を実現することで、より一層の投資主価値の向上を目指す方針です。さらに、上記の外
        部成長及び内部成長戦略の実施を通じた分配金の増加や、本合併による投資口の流動性向上により投資口価格の
        安定性が高まる効果も期待できます。
         なお、両投資法人は本合併等を通じて分配金水準の向上が期待でき、本合併後の2020年９月期以降の分配金の
        増加が見込まれると判断しています。2020年９月期の１口当たり分配金については2,000円（2020年３月期予想）
        から150円（7.5％）増加し、１口当たり2,150円となることを見込んでいます。
          （注）平均築年数は、2019年11月19日を基準日とした築年数を取得（予定）価格で加重平均して算出しています。
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      （２）本合併の要旨
        ①  本合併の日程
          本投資法人
         本合併契約承認役員会
                               2019年11月19日
         本合併契約締結日
         投資主総会基準日公告日                      2019年11月20日
         投資主総会基準日                      2019年12月13日
         投資主総会開催日                      2020年２月13日
         本合併効力発生日                      2020年４月１日（予定）

         本合併登記日                      2020年４月上旬（予定）

          （注）本投資法人は、投信法第149条の７第２項の規定に基づく簡易合併の手続により、本合併契約につき、同条第１項に定め
             る投資主総会の承認を受けないで本合併を行う予定です。そのため、本投資法人の投資主総会においては、本合併に係る
             本合併契約の承認に関する議案は上程されず、後記「⑤　規約変更の有無及び内容」記載のとおり、本投資法人の規約変
             更等が議案として上程される予定です。
          NHI

         本合併契約承認役員会
                               2019年11月19日
         本合併契約締結日
         投資主総会基準日公告日                      2019年11月20日
         投資主総会基準日                      2019年12月13日
         投資主総会開催日                      2020年２月４日
         上場廃止日                      2020年３月30日（予定）
         本合併効力発生日                      2020年４月１日（予定）

         本合併登記日                      2020年４月上旬（予定）

        ②  合併方式

          本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、NHIは本合併により解散します。
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        ③  合併に係る割当ての内容
                               本投資法人                   NHI
                            （吸収合併存続法人）                 （吸収合併消滅法人）
             本合併に係る

                                 １                2.05
             割当ての内容
          （注１）本合併により発行する本投資法人の新投資口数：投資口152,995口（予定）

          （注２）NHIの投資主に対してNHI投資口１口につき本投資法人投資口2.05口を割り当てることにより、交付すべき投資口の口数
              に１口未満の端数が生じます。当該１口未満の端数投資口については、法律の規定に基づきこれを市場において行う取
              引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
          （注３）上記の投資口の他、本投資法人は、NHIの2019年11月１日から2020年３月31日までの最終の営業期間に係る金銭の分配
              の代わり金として、NHIの分配可能利益に基づきNHIの投資主（本合併の効力発生日の前日のNHIの最終の投資主名簿に
              記載又は記録された投資主（投信法第149条の３の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したNHIの投資主（当
              該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象投資主」といいます。））又はその保有する投資
              口に係る登録投資口質権者に対して、同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日における
              NHIの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるNHIの発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投
              資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額（１円未満切捨て）をいいます。以下同じです。）を、効力発生
              日から合理的な期間内に支払う予定です。
        ④  公正性を担保するための措置

          両投資法人は、本合併の検討に際し、本資産運用会社から助言及びサポートを受けるとともに、本投資法人
         はEYトランザクション・アドバイザリー・サービス株式会社（以下「EYTAS」といいます。）を、NHIはデロイ
         ト  トーマツ     ファイナンシャルアドバイザリー合同会社（以下「DTFA」といいます。）を、それぞれ本合併の
         ための財務アドバイザーに任命し、両投資法人は、本合併に用いられる合併比率の算定にあたって公正を期す
         ため、それぞれの財務アドバイザーに本合併に用いられる合併比率に関する財務分析を依頼いたしました。な
         お、EYTAS及びDTFAは、いずれも、両投資法人の投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その
         後の改正を含みます。）第67条第４項に定める関連当事者に該当せず、本合併に関して記載すべき重要な利害
         関係を有しません。また、本投資法人は長島・大野・常松法律事務所を、NHIは木村・多久島・山口法律事務所
         を、それぞれ本合併のためのリーガル・アドバイザーとして選任し、それぞれ本合併の手続及び意思決定の方
         法・過程等について独立した助言を受けています。
          その上で、それぞれ両投資法人の財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本合併によるメリッ
         ト、両投資法人の財務アドバイザーがそれぞれ行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉
         を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。
          なお、両投資法人はそれぞれ、本資産運用会社に対して資産運用業務を委託していますが、本資産運用会社
         においては、本合併の検討並びに本投資法人及びNHIの役員会に対する助言及びサポートに際し、各投資法人に
         つき、その運用担当責任者（本投資法人：本投資法人運用部長及びNHI：資産運用部長）及び運用担当部（本投
         資法人：本投資法人運用部及びNHI：資産運用部）を異なる人員により個別に組織し、各運用担当部間に適切な
         情報隔壁を設置することにより徹底した情報遮断体制を構築しています。また、本合併の検討過程において各
         運用担当部間での利益相反の懸念がある情報伝達が必要な場合には、各投資法人が個別に選定した上記各財務
         アドバイザーを介して情報伝達を行うこととし、各運用担当部が直接の接触をもつことを防止しています。
          各運用担当責任者及び各運用担当部は、本合併の検討並びに本投資法人及びNHIの役員会に対する助言及びサ
         ポートの過程において、それぞれ執行役員１名（資産運用会社の役職員との兼任はありません。）及び投信法
         上資産運用会社からの独立性が担保されている監督役員２名により構成される各投資法人の役員会に対して、
         検討状況を適時に報告するとともに、本合併契約の締結を含む重要な検討事項については各投資法人の役員会
         での審議・承認を経ております。
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          なお、本資産運用会社は、本投資法人の規約及び本投資法人との間の資産運用委託契約の定めに基づき、本
         合併による存続投資法人である本投資法人から合併報酬及び本合併の効力発生後の運用に係る運用報酬を受領
         しますが、いずれも本合併の合併比率の如何によりその金額に影響は生じません。また、本資産運用会社は、
         本合併に伴い、本合併に係るNHIにおける本資産運用会社に対する合併報酬並びにNHIの最終営業期間の運用報
         酬Ⅰ（運用資産基準）及び運用報酬Ⅱ（賃貸事業収益基準）については、無償とし、その他、NHIの投資主総会
         の機関運営事務に関する業務手数料等の減額などに合意しています。
        ⑤  規約変更の有無及び内容

          本投資法人は、本合併により、居住用施設に加えて、ヘルスケア施設（病院等のメディカル施設を含みま
         す。）への投資を行う住宅系REITへの転換を図るため、本合併を停止条件として、その商号を「大和証券リビ
         ング投資法人」に変更し、加えて、投資方針及び投資対象の一部について変更を行うこと等を内容とする規約
         変更等に係る議案を2020年２月13日に開催予定の本投資法人の第13回投資主総会に提出する予定です。なお、
         本規約変更の詳細については後記「第二部　参照情報　第２　参照書類の補完情報　１　本規約変更につい
         て」をご参照ください。本投資法人は、本規約変更の効力発生後速やかに、投信法第191条に基づく届出を行う
         予定です。
        ⑥  本合併の主な前提条件

          本合併は、効力発生日の前日において、以下の条件その他の合併契約に定める条件が成就することを前提と
         しており、当該前提条件が成就していない場合又は効力発生日の前日までに成就されないことが明らかとなっ
         た場合には、本投資法人及びNHIは効力発生日に先立ち相手方に書面により通知することにより、合併契約を解
         除することができるものとされています。
           ・  本合併について、米国証券法上、Form                  F-４による届出手続が必要とされないことが、両投資法人が合
            理的に満足する内容及び方法において確認されていること
           ・  NHI及び本資産運用会社との間において、NHIと本資産運用会社との間の資産運用委託契約を、本合併の
            効力発生日付で解約することにつき、本投資法人の合理的に満足する内容で合意されていること
           ・  本合併又はこれに関連して企図された事項を遂行するために必要とされる適用法令及び内規等に従った
            手続（本投資法人及びNHIの各投資主総会の承認を含みます。）及び許認可等の取得が完了しているこ
            と
           ・  本投資法人又はNHIに対して貸付けを行っているすべての金融機関から、本合併の実行及び本合併の効
            力発生日以降の借入れの基本的条件（なお、金銭消費貸借契約については、本合併後に本投資法人にお
            いて財務制限条項違反、誓約事項違反及び期限の利益喪失事由が発生しないために必要な手当を含みま
            す。）について承諾が得られており、かかる承諾が撤回されていないこと
           ・  両投資法人が、本合併の実行について契約等により承諾を得ることを義務づけられている相手方（本投
            資法人又はNHIに対して貸付けを行っている金融機関及び本合併後の本投資法人の運営に際し当該契約
            等を維持する必要性が低いと両投資法人が協議の上合意するものを除きます。）から、本合併の実行に
            ついて承諾が得られており、かかる承諾が撤回されていないこと
           ・  両投資法人において、契約（本合併契約を含みます。）上の義務違反（ただし、軽微な違反を除きま
            す。）、金銭債務（公租公課を含みます。）の支払遅延（ただし、軽微なものを除きます。）、期限の
            利益の喪失事由の発生（時の経過若しくは通知又はその双方により期限の利益喪失事由となるものを含
            みます。）、支払停止、支払不能、破産手続、特別清算手続、民事再生手続、その他適用ある倒産手
            続、事業再生ADR等の私的整理手続の開始若しくは申立がないこと
           ・  両投資法人及び本資産運用会社において、監督官庁からの登録の取消、業務の全部又は一部の停止その
            他本合併の遂行に重大な支障が生じ又は重大な悪影響を及ぼす行政処分を受けていないこと
           ・  上記の他、本合併の実現を著しく阻害し又は著しく困難にすると合理的に判断される事由が存在しない
            こと
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     ２　本第三者割当の目的
        本投資法人及び本資産運用会社は、本資産運用会社のスポンサーである大和証券グループ本社のスポンサー・サ
       ポートを活用し、成長へ向けた運用戦略を推進することにより、安定的な分配金の創出と投資主価値の継続的な向
       上に努めてまいりました。本投資法人及び本資産運用会社は、継続的に優良な物件を取得し、資産規模の拡大を通
       じた収益の安定性の向上及びポートフォリオの質の向上を図ることが、中長期的な投資主価値の向上に資するもの
       と考えています。
        NHIは、前記「１　本合併契約の概要　（１）　本合併の目的」に記載のとおり、2020年４月１日を効力発生日と

       する本合併の効力発生等を停止条件として、本合併の効力発生日の翌日である2020年４月２日付で、取得予定資産
       の取得を行うことを決定しました。なお、取得予定資産の取得につき本合併の効力発生を条件としているのは、本
       合併による資産規模と時価総額の拡大、これを踏まえた本第三者割当によるエクイティ資金調達が、取得予定資産
       取得後の財務状況やその後の成長性確保のために不可欠と判断しているためです。本第三者割当は、本合併に伴い
       NHIより承継する取得予定資産に係る売買契約に基づき取得する取得予定資産の取得資金の一部に充当することを目
       的に行うものですが、あわせて、大和証券グループ本社を割当先の一つとすることにより、スポンサーとの関係を
       より強固にし、本投資法人の持続的かつ安定的な成長の基盤とすることを目的としています。さらに、大和証券グ
       ループ本社が本年８月に子会社化し、一部の取得予定資産の賃借人となる予定のヘルスケアオペレーターとしての
       グッドタイムリビングを割当先の一つとすることにより、取得予定資産取得後のヘルスケア施設における最大テナ
       ントとなる予定のグッドタイムリビングとのセイムボート出資関係の構築による投資口価格向上へのインセンティ
       ブ付与や投資主優待制度導入等のオペレーション面での連携の強化を通じた収益安定性の向上を図ることも目的と
       しています。なお、NHIとグッドタイムリビングは、2019年11月19日付でバックアップオペレーター協定（注）を締
       結しており、また、NHIはグッドタイムリビングが運営するヘルスケア施設における投資主優待制度の導入について
       も協議を始めているなど、グッドタイムリビングとのオペレーション面での連携の強化に努めております。本合併
       及び本第三者割当前の大和証券グループ本社の所有投資口比率は3.35％、本資産運用会社と合わせた所有投資口比
       率は3.39％ですが、本合併及び本第三者割当後の大和証券グループ本社の所有投資口比率は15.72％、子会社である
       グッドタイムリビング及び本資産運用会社と合わせた所有投資口比率は16.34％に高まる見込みです。加えて、本合
       併及び本第三者割当後、大和証券グループ本社及び同社の子会社の所有投資口と合わせた所有投資口比率が15％以
       上となることから、本投資法人は、大和証券グループ本社より、会計基準上のいわゆる影響力基準に鑑み、連結財
       務諸表上、本投資法人を大和証券グループ本社の持分法適用関連会社として扱う見通しである旨の報告を受けてい
       ます。
          （注）バックアップオペレーター協定とは、NHIが保有するヘルスケア施設に係る賃貸借契約が解約、解除若しくはその他の原因に
            より終了した場合又は終了することが見込まれる場合において、本投資法人との新たな賃貸借契約の締結及びヘルスケア施
            設の運営を依頼した際は、グッドタイムリビングがバックアップオペレーターとして、かかる依頼について誠実に協議する
            旨を規定するものです。
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        大和証券グループ本社は、本資産運用会社との間で各種情報の提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本
       資産運用会社に対する人材確保への協力等を内容とするスポンサー・サポート契約を締結しており、本資産運用会
       社は大和証券グループ本社より常勤取締役１名及び非常勤取締役１名の派遣を受けています。本投資法人及び本資
       産運用会社は、本第三者割当による新投資口の発行を行い、大和証券グループ本社のセイムボート出資割合を高め
       ることにより、本投資法人が大和証券グループ本社の持分法適用関連会社となる見込みであることを含めて大和証
       券グループ本社との利害の一致を図り、関係性をより強固なものにすることで、スポンサー・サポートの実効性を
       高めることが期待できると考えています。また、本投資法人は今後も継続して賃貸住宅及びヘルスケア施設を取得
       し、資産規模を拡大していく方針ですが、ブリッジファンド組成等の取得予定物件のウェアハウジング機能の提供
       に加え、大和証券グループの強固な財務基盤やネットワークを背景とした信用力の上昇による借入コストのさらな
       る削減、及び総合証券グループとしての大和証券グループの金融・資本市場でのノウハウを活用することによる安
       定的な資金調達体制の維持・拡大のためのサポートについても、より一層期待できると考えています。これらの理
       由により、本投資法人及び本資産運用会社は、大和証券グループ本社及びグッドタイムリビングに対し本第三者割
       当の引受けを打診し、同社及び同社子会社であるグッドタイムリビングとの協議を踏まえ、前記のとおり、両社を
       割当先とした第三者割当を行うことは、スポンサーグループとの関係をより強固にし、スポンサー・サポートの実
       効性をより高めることが期待でき、また、ヘルスケア施設における最大テナントとなる予定のグッドタイムリビン
       グとのセイムボート出資関係の構築による投資口価格向上へのインセンティブ付与やオペレーション面での連携強
       化を通じた収益安定性の向上ひいては持続的な投資主価値の向上に資する施策であると判断しました。
     ３　発行条件等の合理性

        払込価額については、本役員会決議日の直前営業日である2019年11月18日における株式会社東京証券取引所が公
       表した本投資法人の投資口の普通取引の終値である98,900円といたしました。
        払込価額98,900円は、本役員会決議日の直前１ヶ月間（2019年10月19日から2019年11月18日）の終値の平均値

       101,526円（円未満を四捨五入）からは2.59％のディスカウント、同直前３ヶ月間（2019年８月19日から2019年11月
       18日）の終値の平均値100,510円（円未満を四捨五入）からは1.60％のディスカウント、同直前６ヶ月間（2019年５
       月19日から2019年11月18日）の終値の平均値93,787円（円未満を四捨五入）からは5.45％のプレミアムとなってい
       ます。
        前記のとおり、当該発行価額は、本役員会決議日の直前営業日における本投資法人投資口の普通取引の終値と同
       額であり、また、当該日の本投資法人投資口価格は、直近の本投資法人投資口の市場価格の動向や、J-REIT市場に
       おける市場価格の動向を踏まえても、不合理な価格ではないこと、また、払込金額を原則として取締役会決議の直
       前日の価額に0.9を乗じた額以上の価額であることとしつつ、直前日までの価額又は売買高の状況等を勘案し、当該
       決議の日から払込金額を決定するために適当な期間（最長６ヶ月）をさかのぼった日から当該決議の直前日までの
       間の平均の価額に0.9を乗じた額以上の価額とすることができるものとする日本証券業協会の「第三者割当増資の取
       扱いに関する指針」にも準拠したものであることから、本投資法人としては公正な金額であると判断しています。
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     ４　発行数量及び投資口の希薄化の規模が合理的であると判断した根拠
        本第三者割当において発行する新投資口の数は262,891口の予定であり、本書の日付現在の発行済投資口数
       1,640,060口に対して、16.03％の割合で希薄化が生じます。なお、本合併により本投資法人がNHIの投資主に交付す
       る予定の投資口数152,995口を勘案した本第三者割当の払込期日現在の発行済投資口数1,793,055口に対する希薄化
       率は14.66％となります。
        しかしながら、①本第三者割当の手取金により取得予定資産を取得し本合併後の本投資法人の資産規模が拡大す
       ることにより中長期的な収益の安定化及び成長が期待できること、②本合併、本第三者割当及び取得予定資産の取
       得を含む一連の取引を通じて分配金水準の向上が期待できること、並びに③スポンサーである大和証券グループ本
       社及び同社の子会社であるグッドタイムリビングを割当先として本第三者割当を実施することにより、スポンサー
       との関係をより強固にし、本投資法人の持続的かつ安定的な成長の基盤とするとともに、ヘルスケアオペレーター
       としてのグッドタイムリビングとのオペレーション面での連携強化及び収益安定性の向上が期待できることから、
       本第三者割当における投資口の発行数量及び投資口の希薄化の規模は合理的なものと判断しました。
        また、本投資法人及び本資産運用会社は、本合併に用いられる合併比率、本第三者割当における発行価額の水
       準、本合併及び取得予定資産取得後のLTV水準、並びに１口当たり分配金の上昇水準を勘案し、財務基盤の安定性維
       持や将来の物件取得余力確保の観点から、取得予定資産の取得のために必要な資金総額約626億円のうち約260億円
       については投資口の発行によるエクイティ資金の調達が必要であると判断しました。なお、本合併及び取得予定資
       産取得後のLTV水準としては、本投資法人の従前と同程度のLTV水準を維持するべくエクイティ資金による調達規模
       の検討を行いました。その結果、本第三者割当増資による調達資金により総資産LTVは2019年９月末時点の50.9％か
       ら2020年９月末時点では49.3％になる見込みです。
        また、本合併や大規模な物件取得と同時に行う資金調達手段としての相当性の観点から第三者割当及び公募増資
       等のエクイティによる資金調達手段につき検討を行いました。本投資法人の投資口価格の推移、資金調達規模、資
       金調達の確実性、資金調達コスト（公募増資の場合、募集価格は通常、決議後、条件決定日前営業日の投資口価格
       から数％割引いた価格で決定され、また払込金額（引受価額）は、当該募集価格からさらに数％割り引いた価格と
       なります。）、増資後の市場流動性への影響や本合併の効力発生を条件とする必要があることに伴う払込期日まで
       の期間と当該期間における投資口価格変動リスク、本合併に関する情報管理の必要性等の観点から検討を行った結
       果、外部成長のために必要な資金を合理的な発行価額で投資口価格変動の影響を受けることなく確実に調達するこ
       とができる点、及びこれにより公募増資で本第三者割当と同規模の増資を行う場合と比べて調達に必要な新規発行
       投資口数を極力少なくするとともに新規発行投資口数を予め確定することで既存投資主の権利の希薄化を一定程度
       抑制するとともに、本合併及び本第三者割当後の分配金予想の予測可能性を高めることができるなどの点におい
       て、本第三者割当による資金調達が最適であると判断しました。
     ５  売却等の制限

        本投資法人は、各割当先から、本第三者割当により取得する本投資口を含めた本投資法人の投資口の保有方針に
       ついて、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを確認しています。また、各割当先は、本投資法人
       及び本資産運用会社との間で、本第三者割当により取得することを予定している本投資口につき、その払込期日以
       降６ヶ月を経過する日までの期間、原則として、本投資法人及び本資産運用会社の事前の書面による承諾を得るこ
       となく第三者に売却等を行わない旨合意しています。
        また、本投資法人と各割当先は、本投資法人について損金算入要件（導管性要件における租税特別措置法（昭和
       32年法律第26号。その後の改正を含む。）第67条の15第１項に掲げる要件）が充足されないこととなる本投資法人
       の投資口の取得その他の取引を行わないことについて合意しています。
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     第二部【参照情報】

     第１【参照書類】

     　金融商品取引法第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる

     書類をご参照下さい。
     １【有価証券報告書及びその添付書類】

        計算期間　第26期　（自            2018年10月１日　至          2019年３月31日）
        2019年６月19日　関東財務局長に提出
     ２【半期報告書】

        該当事項はありません。
     ３【臨時報告書】

        上記１の有価証券報告書提出後、本書提出日（2019年11月19日）までに、金融商品取引法第24条の５第４項並び
       に特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第29条
       第１項及び同条第２項第７号に基づき、臨時報告書を2019年11月19日に関東財務局長に提出
     ４【訂正報告書】

        該当事項はありません。
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     第２【参照書類の補完情報】

        以下は、参照書類である2019年６月19日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関

       して、参照有価証券報告書提出日後本書の日付までに補完すべき情報を記載したものです。なお、以下の文中にお
       ける記載のうち、第27期（2019年９月期）に係る数値については、本書の日付現在において金融商品取引法第193
       条の２第１項の規定に基づく会計監査人の監査を終了していません。
        なお、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日
       付現在変更がないと判断しています。
        また、本書に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
       （注）　以下の文中において記載する数値は、特に記載のない限り、記載未満の桁数は切り捨て、比率は記載未満の桁数で四捨五入して
           います。
     １　本規約変更について

        本投資法人は本合併の効力発生を条件として、商号並びに資産運用の対象及び方針等を変更する予定であり、か
       かる商号並びに資産運用の対象及び方針の変更等を内容とする規約変更に関する議案を2020年２月13日に開催予定
       の本投資法人の第13回投資主総会に提出する予定です。本規約変更案の概要は以下のとおりです。
      （１）NHIとの吸収合併の効力発生を停止条件とする変更

         ①  　本合併に伴い、賃貸住宅に加えヘルスケア施設を本投資法人の主たる投資対象に追加することから、これ
          に伴い本投資法人の商号を変更するもの。
         ②　本合併に伴い、本投資法人の主たる投資対象について、従来の賃貸住宅に加え、ヘルスケア施設を追加す
          るとともに、NHIの規約に定められていたヘルスケア施設への投資基準及び保有不動産に係る売却方針を追
          加し、また新たにヘルスケア施設の投資対象地域等の所要の規定を追加するとともに、条項や文言を整理す
          るもの。
         ③  　本合併に伴い、NHIの規約において投資対象資産として規定されていた不動産対応証券及びその他の特定
          資産を、本投資法人の投資対象資産に追加するとともに、定義箇所の調整など、所要の規定の整理を行うも
          の。
         ④  　投資制限について、NHIの規約に合わせ、(i)                       有価証券及び金銭債権については、安全性と換金性に加
          え、不動産等又は不動産対応証券との関連性を勘案できることを規定することにより柔軟性を高めるととも
          に、(ii)再生可能エネルギー発電設備について、不動産等又は不動産対応証券に付随して取得することが必
          要又は有用となる場合に限り投資することを明確化するため、規定を追加するもの。
         ⑤  　本合併に伴い、本投資法人の組入資産の賃貸について、NHIの規約に規定されている賃貸の方法を、本投
          資法人の組入資産の賃貸方法として追加するもの。
         ⑥　資産評価の方法、基準及び基準日について、規約第11条の投資対象に関する規定の修正に伴い不動産対応
          証券の追加等の修正を行うもの。
         ⑦  　本投資主総会における役員選任による役員任期の変更に伴い、今後の投資主総会の開催時期を調整するた
          め、投資主総会の招集時期及び基準日を変更するもの。
         ⑧  　本投資法人が資産運用会社に対して支払う資産運用報酬について、運用の成果を重視する資産運用報酬体
          系とすることを目的として、従来、本投資法人の貸借対照表上の総資産額に連動していた運用報酬１を本投
          資法人の運用資産評価総額に連動するようにし、上限料率（年率）を0.50％から0.20％に引き下げるととも
          に、税引前当期純利益に連動する運用報酬２の上限料率を3.0％から8.0％に引き上げる変更を行うもの。
         ⑨  　本合併により、本投資法人の投資対象資産としてヘルスケア施設が追加されることに伴い、本投資法人が
          資産運用会社に対して支払う取得報酬を取得対象資産の種類及び性質に応じた適切な水準とするため、取得
          対象資産別に報酬の上限料率を規定するもの。
         ⑩  　上記の他、規定内容の明確化のため、字句及び用語の定義箇所の修正及び条項数の整備等のための変更を
          行うもの。
         ⑪  　上記①乃至⑩の規約変更は、本合併の効力が発生することを条件としてその効力を生ずることとするた
          め、附則において、その旨を規定するもの。
      （２）2020年４月１日付変更
         ①  　本投資法人の本店所在地を、東京都港区から、本投資法人の資産運用会社である大和リアル・エステー
          ト・アセット・マネジメント株式会社の本店所在地がある東京都中央区に変更するもの。
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         ②  　会計監査人に対する報酬の支払時期について、柔軟性を確保するため、報酬の支払時期を、投信法その他
          の法令に基づき必要とされるすべての監査報告書を受領した日の属する月の翌月末日までに変更するもの。
         ③  　本投資法人の負担する費用について、本投資法人の負担軽減のための柔軟性を確保するための修正を行う
          もの。
         ④  　上記①乃至③の規約変更は、本投資法人の第29期営業期間の初日である2019年４月１日から効力を生ずる
          こととするため、附則において、その旨を規定するもの。
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     ２　第26期末後取得済資産、第26期末後譲渡済資産、譲渡予定資産及び新規取得資産の概
     要等
        ①　第26期末後取得済資産、譲渡予定資産及び新規取得資産（取得予定資産及び(仮称)千石４丁目PJを総称して

        いいます。）の概要
         （ア）第26期末後取得済資産、譲渡予定資産及び新規取得資産の一覧
     ＜第26期末後取得済資産＞

                          取得価格
                                売買契約
      番号       物件名称         所在地     （千円）             取得日        取得先
                                 締結日
                          （注１）
                                             株式会社スナダ
      O-6-               大阪府大            2019年       2019年
          セレニテ梅田ルフレ                 1,148,753
                                              プロパティ
      155                阪市           ４月11日       ８月１日
      O-4-               千葉県浦            2019年       2019年
          グランカーサ浦安                 886,041                    （注２）
      157                安市           ６月28日       ８月27日
      F-4-               埼玉県さ            2019年       2019年
          グランカーサ北浦和                 2,490,000                     （注２）
      076               いたま市            ７月18日       ８月30日
      O-5-               愛知県名            2019年       2019年
          グランカーサ千代田                 959,000                    （注２）
      158               古屋市           ９月20日       ９月27日
      O-4-               東京都文            2019年       2019年
          グランカーサ本駒込                 1,500,000                     （注２）
      156                京区           ５月31日       10月29日
             合計         -    6,983,794        -       -        -
       （注１）取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。なお、単位未満を
          切り捨てています。
       （注２）取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
     ＜譲渡予定資産＞

                                                  譲渡予
                                      鑑定評価                 譲渡予定
                                                  定価格
                     帳簿価額           鑑定評価額       額と帳簿      譲渡予定           価格と帳
                                                  と鑑定
                     （2019年           （2019年      価額の差       価格          簿価額の
            物件名称               築年数                       評価額
      番号                ９月末）           ９月末）       額     （Ｃ）            差額
            （所在地）               （注１）                       の差額
                      （A）           （Ｂ）      （Ｂ）-      （千円）           （Ｃ）-
                                                  （Ｃ）-
                     （千円）           （千円）       （A）     （注２）            （A）
                                                  （Ｂ）
                                      （千円）                 （千円）
                                                  （千円）
           willDo北24条
      １                265,928      13.7年      286,000      20,071      286,000        0   20,071
          （北海道札幌市）
          グランカーサ南13条
      ２                450,228      13.8年      406,000     ▲44,228       406,000        0  ▲44,228
          （北海道札幌市）
          グランカーサ南９条
      ３                521,056      13.0年      461,000     ▲60,056       461,000        0  ▲60,056
          （北海道札幌市）
           willDo西下台町
      ４                463,234      13.4年      593,000      129,765      593,000        0   129,765
          （岩手県盛岡市）
          グランメゾン七福
      ５                327,156      20.7年      300,000     ▲27,156       300,000        0  ▲27,156
          （宮城県仙台市）
          リビングステージ
      ６                284,953      23.3年      363,000      78,046      363,000        0   78,046
             東仙台
          （宮城県仙台市）
            willDo越谷
      ７                426,107      14.5年      575,000      148,892      575,000        0   148,892
          （埼玉県越谷市）
            サイトピア
      ８                480,647      32.0年      456,000     ▲24,647       456,000        0  ▲24,647
         （神奈川県相模原市）
            willDo新座
      ９                546,896      12.9年      585,000      38,103      585,000        0   38,103
          （埼玉県新座市）
          エクセルシオール栄
      10                595,368      17.6年      545,000     ▲50,368       545,000        0  ▲50,368
          （愛知県名古屋市）
           willDo日比野
      11                269,713      13.8年      311,000      41,286      311,000        0   41,286
          （愛知県名古屋市）
            willDo稲永
      12                535,735      12.6年      648,000      112,264      648,000        0   112,264
          （愛知県名古屋市）
          willDo四日市鵜の森
      13                427,140      12.1年      563,000      135,859      563,000        0   135,859
          （三重県四日市市）
           アブレスト桜川
      14                341,382      19.2年      507,000      165,617      507,000        0   165,617
          （大阪府大阪市）
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          プロスペクト美章園
      15                249,447      14.1年      330,000      80,552      330,000        0   80,552
          （大阪府大阪市）
          ロイヤルガーデン
      16                358,059      30.2年      280,000     ▲78,059       280,000        0  ▲78,059
            森林公園
          （宮城県仙台市）
         グリーンパーク小松島
      17                485,571      29.1年      421,000     ▲64,571       421,000        0  ▲64,571
          （宮城県仙台市）
          ダイアパレス泉崎
      18                357,838      30.3年      316,000     ▲41,838       316,000        0  ▲41,838
          （宮城県仙台市）
          リビングステージ
      19                146,203      24.5年      222,000      75,796      222,000        0   75,796
             南仙台
          （宮城県仙台市）
           高砂関弐番館
      20                549,048      24.7年      757,000      207,951      757,000        0   207,951
          （宮城県仙台市）
           入間駅前ビル
      21               1,561,106       33.6年    1,730,000       168,893     1,730,000         0   168,893
          （埼玉県入間市）
          入間駅前第二ビル                               ▲                 ▲
      22                761,532      31.6年      648,000            648,000        0
          （埼玉県入間市）                             113,532                 113,532
           シェモア桜ヶ丘
      23                617,622      30.6年      634,000      16,377      634,000        0   16,377
          （東京都多摩市）
           コリンヌ津田沼
      24                382,667      30.6年      348,000     ▲34,667       348,000        0  ▲34,667
          （千葉県習志野市）
         茅ヶ崎ダイカンプラザ
      25                458,334      32.1年      483,000      24,665      483,000        0   24,665
         （神奈川県茅ケ崎市）
          ウィンベルコーラス
                                          ▲                 ▲
      26                458,666      28.9年      358,000            358,000        0
            平塚第13
                                       100,666                 100,666
          （神奈川県平塚市）
           プロスペクト桂
      27                435,730      23.7年      480,000      44,269      480,000        0   44,269
          （京都府京都市）
             合計       12,757,379          - 13,606,000       848,620    13,606,000          0   848,620
       （注１）    本書の日付時点の築年数を記載しています。
       （注２）    譲渡予定価格には譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
       （注３）    金額は単位未満を切捨て、比率は小数第２位を四捨五入しています。以下同じです。
       （注４）    譲渡予定資産の譲渡先は、番号１から５、７、９から18、24から27までの20物件は大和PIパートナーズ株式会社、番号８、21か
          ら23までの４物件は合同会社ネモフィラ、番号６、19、20の３物件はのぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社です。但
          し、大和PIパートナーズ株式会社に譲渡する20物件については、譲渡予定資産の売買契約において、買主である大和PIパート
          ナーズ株式会社は、同契約上の買主の地位を第三者（但し、①不動産特定共同事業法第59条第２項の規定による届出をした適格
          特例投資家限定事業者であり、②のぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社が適格特例投資家限定事業業務を受託し、買
          主のみから匿名組合出資を受ける合同会社であって、かつ、③売主である本投資法人及び資産運用会社が承継人として不適切な
          者ではないと合理的に判断した者に限ります。）に譲渡することができる旨の定めがあり、譲渡予定日である2020年４月１日ま
          でに大和PIパートナーズ株式会社のみが匿名組合出資を行う複数の新設SPCに買主の地位が承継されることが予定されています。
          もっとも、2020年４月１日までにSPCの組成が間に合わない場合など、決済日までに地位承継が行われなかった物件については、
          大和PIパートナーズが当該物件を取得する義務を負うこととされています。
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     ＜新規取得資産＞
                           取得予定
                            価格     売買契約       取得
      番号       物件名称         所在地                        取得先       取得資金
                           （百万円）       締結日      予定日
                           （注１）
                      東京都                       合同会社ＤＡ
      １   ＡＩＰ勝どき駅前ビル                   8,150
                      中央区                       ヘルスケア３
                      東京都                       合同会社ＤＡ
      ２   プレザングラン南雪谷                   3,380
                      大田区                       ヘルスケア５
                     神奈川県                       合同会社ＤＡ
      ３   あいらの杜      東大船             2,271
                      横浜市                       ヘルスケア６
         あいらの杜      石神井公
                      東京都                       合同会社ＤＡ
      ４                      2,070
                      練馬区                       ヘルスケア４
         園
         あいらの杜      江戸川篠
                      東京都                       合同会社ＤＡ
      ５                      1,499
                     江戸川区                       ヘルスケア４
         崎
         シニアフォレスト          横
                     神奈川県                       合同会社ＤＡ
      ６                      1,202
                      横浜市                       ヘルスケア７
         浜都筑
         そんぽの家　豊中南曽             大阪府
      ７                      825
         根             豊中市
         イリーゼ狛江・別邸
                      東京都                       合同会社ＤＡ
      ８                      920
                      狛江市                       ヘルスケア２
         （追加取得）
         アルファリビング高松             香川県
      ９                      1,225
         紺屋町             高松市
         グッドタイム       リビン
                     神奈川県
      10   グ  センター南・プラ                 11,150
                      横浜市
         テシア    センター南
         グッドタイム       リビン
         グ千葉みなと／海岸             千葉県
      11                      4,516
         通・プラテシア         千葉    千葉市
         みなと
         グッドタイム       リビン
                     神奈川県
      12                      4,064
                      横浜市
         グ横浜都筑
         グッドタイム       リビン
                      大阪府
      13                      2,800
                      吹田市
         グ千里ひなたが丘
                                 2019年      2020年
         グッドタイム       リビン
                      大阪府
                                                     （注２）
      14                      2,180
                                 11月19日      ４月２日
                      堺市
         グなかもず
         グッドタイム       リビン
                      大阪府
      15                      2,120
                      枚方市
         グ香里ヶ丘
         グッドタイム       リビン
                      東京都
      16                      1,860
                      江東区
         グ亀戸
         グッドタイム       リビン
                      兵庫県
      17                      1,820
                      神戸市
         グ御影
         グッドタイム       リビン
                      兵庫県
      18                      1,585
                                            合同会社ＧＴ
                      尼崎市
         グ尼崎新都心
                                            Ｌヘルスケア
         グッドタイム       リビン
                      大阪府
      19                      1,430
                      吹田市
         グ南千里
         グッドタイム       リビン
                      兵庫県
      20                      1,370
                      神戸市
         グ神戸垂水
         グッドタイム       リビン
                      千葉県
      21                      1,320
                      千葉市
         グ千葉みなと／駅前通
         グッドタイム       リビン
                      大阪府
      22                      980
                      堺市
         グ泉北泉ヶ丘
         グッドタイム       リビン
                      大阪府
      23                      920
                      池田市
         グ池田緑丘
         グッドタイム       リビン
                     神奈川県
      24                      850
         グ長津田みなみ台             横浜市
         グッドタイム       リビン
                      埼玉県
      25                      659
                      蓮田市
         グ埼玉蓮田
         グッドタイム       リビン
                      千葉県
      26                      610
         グ流山    壱番舘         流山市
         グッドタイム       リビン
                      千葉県
      27                      563
         グ流山    弐番舘         流山市
         グッドタイム       リビン
                      兵庫県
      28                      320
         グ  尼崎駅前           尼崎市
                                                     自己資金
         (仮称)千石４丁目PJ            東京都文            2019年      2020年
      29                      1,480                  （注４）       又は借入
         （注３）             京区           ９月20日      ４月10日
                                                      金
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             合計          -    64,140       -      -       -       -
       （注１）取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。なお、単位未
          満を切り捨てています。
       （注２）本第三者割当における手取金、譲渡予定資産の譲渡による譲渡代金及び自己資金並びに今後実施予定の新規借入れにより充当す
          る予定です。
       （注３）2019年12月竣工予定であり、2020年４月10日の取得を予定しています。物件名称は「グランカーサ文京千石」とする予定です。
          以下同じです。
       （注４）取得先は国内法人ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
       （注５）各新規取得資産の取得に関して、媒介はありません。
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         （イ）第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産の個別資産の概要
              本投資法人が参照有価証券報告書の対象である第26期（2019年３月期）末後に取得した資産（以下
             「第26期末後取得済資産」といいます。）及び譲渡予定資産に係る不動産並びに信託財産である不動
             産の概要は、以下の頁に記載した表にまとめたとおりであり、記載事項に関する説明は以下のとおり
             です。また、譲渡予定資産の各譲渡先は、本資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の間
             接子会社等です。各譲渡先は、投信法に規定する利害関係人等に該当し、かつ本資産運用会社の社内
             規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、譲渡先との
             間で各譲渡予定資産の譲渡の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続を経て
             います。なお、当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第245条の2第1項各号に掲げる
             取引に該当するするものの、本合併に伴う一連の取引の性質に鑑みて本投資法人の役員会の承認を経
             ています。
              「取得価格」は、第26期末後取得済資産の取得に要する諸費用（売買手数料、公租公課等）を含ま
             ない金額（不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された消費税等相当額を除く不動産等
             の譲渡金額）を記載しています。
              「譲渡予定価格」は、譲渡予定資産の売却に要する諸費用（売買手数料、公租公課等）を含まない
             金額（不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された消費税等相当額を除く不動産等の譲
             渡金額）を記載しています。
              「信託受託者」は、本書の日付現在における信託受託者を記載しています。本書の日付現在におい
             て、信託契約が締結されていない一部の特定資産及び本投資法人による信託受益権の取得と同時に信
             託契約を解除する予定の一部の特定資産については「－」と記載しています。
         ａ．物件の特性に関する説明

           「物件の特性」の記載は、第26期末後取得済資産について、本資産運用会社の分析及び不動産鑑定会社の
         鑑定評価書における記載に基づき作成しています。
         ｂ．物件の概要に関する説明

           １．　所在地の「住居表示」は、住居表示が実施されていないものは、代表地番を記載しています。所在
              地の「地番」は、不動産登記法（平成16年法律第123号。その後の改正を含みます。）第２条第17
              号に定める一筆の土地ごとに付す番号を記載しています。
           ２．　土地及び建物の「所有形態」は、不動産に関しては本投資法人、不動産信託受益権に関しては信託
              受託者が保有する権利の種類を記載しています。
           ３．　土地の「面積」は、登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。）上の記載に基づいて記載して
              おり、現況とは一致しない場合があります。
           ４．　土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下
              「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
           ５．　土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建
              築基準法」といいます。）第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用
              途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積
              率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増しされ、又は減少すること
              があり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
           ６．　土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合で
              あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)を記載してい
              ます。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であること及びその他の理由により緩和若しくは
              割増しされ、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
           ７．　建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、附属建物に係る床面積は含まれ
              ていません。
           ８．　建物の「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づき、以下の略称により記載しています。
              RC：鉄筋コンクリート造　SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造　S：鉄骨造
           ９．　建物の「用途」は、登記簿上に記載された建物の種類を記載しています。
           10．　建物の「建築時期」は、登記簿上に記載された新築年月日を記載しています。
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           11．　「賃貸可能戸数」は、各第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産に係る建物の賃貸が可能な戸数を
              記載しています。
           12．　「PM会社」は、PM業務を委託しているPM会社を記載しています。
           13．　「マスターリース会社」は、当該資産につきマスターリース契約を締結している会社を記載してい
              ます。
           14．　「マスターリース種別」は、エンドテナントの支払う賃料と同額の賃料を受領することとされてい
              るマスターリース契約には「パス・スルー型」と、マスターリース会社が固定賃料を支払うことと
              されているマスターリース契約には「賃料保証型」と記載しています。
         ｃ．不動産鑑定評価書の概況に関する説明

           「不動産鑑定評価書の概況」欄の数値及び情報は、本投資法人が投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意
         事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。以下同じ。）並
         びに不動産鑑定評価基準に基づき、特定の鑑定会社により作成された第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産
         に係る鑑定評価書の概要を記載しています。なお、「純収益(NCF)」は、運営純収益(NOI)                                          ＋  一時金の運用益
         －  資本的支出を意味します。金額については、千円未満を切り捨てて、百分率については小数第２位を四捨
         五入しています。
         ｄ．賃貸借の概況に関する説明

           １．　「テナント総数」は、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結されている場合、テ
              ナント総数を「１」と記載しています。
           ２．　「賃貸可能面積」は、第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産について2019年９月30日時点で、各
              建物の賃貸が可能な床面積を記載しており、倉庫、駐車場、管理人室、看板、自動販売機及びアン
              テナ等の、賃借人の主たる賃貸目的に付随して賃貸される面積並びに賃貸人が当該建物の維持管理
              のために賃貸（使用貸借を含みます。）する面積は除きます。なお、賃貸可能面積については、壁
              芯面積を採用し、各住戸に割り当てられたメーターボックスやパイプスペースの面積を含めるもの
              としています。
           ３．　「賃貸面積」は、第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産について2019年９月30日時点で効力を有
              するエンドテナントとの賃貸借契約（但し、賃料保証型にて不動産業者に対して一括して賃貸され
              ている場合又はマスターリース会社から法人に対して一括して賃貸されている場合には、当該一括
              賃貸先との賃貸借契約）に関して、賃貸に供されている面積の合計を算出し、小数第２位を四捨五
              入しています。
           ４．　「月額賃料」は、第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産について2019年９月30日時点における数
              値及び情報をもとに月額賃料収入（賃料、共益費及び駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記
              載しています。
           ５．　「敷金・保証金等」は、第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産について2019年９月30日時点にお
              ける数値及び情報をもとに敷金又は保証金額（住戸、店舗、事務所及び駐車場等）を、千円未満を
              切り捨てて記載しています。
           ６．　「稼働率（面積ベース）」は、第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産について2019年９月30日時
              点における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、百分率で小数第２位を四捨五入して
              います。
         ｅ．建物エンジニアリング・レポートの概況に関する説明

           「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、百分率は小数
         第２位を四捨五入しています。なお、地震PMLは、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より、第26
         期末後取得済資産についてグランカーサ本駒込は2019年10月、それ以外の物件は2019年９月にそれぞれ取得し
         たものです。
         f．特記事項

           「特記事項」は、各第26期末後取得済資産に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考
         慮して重要と考えられる事項を記載しています。
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     ＜第26期末後取得済資産＞
     O-6-155　セレニテ梅田ルフレ

     取得日              2019年８月１日            取得価格                     1,148,753千円
     取得資産の種別                 不動産          信託受託者                           －
     信託契約期間                                －
                             ◇　物件の特性
     （１）    立地
     本物件は、Osaka        Metro（地下鉄）谷町線・堺筋線「南森町」駅徒歩約３分に位置する、主に社会人層をターゲットと
     した単身者向け新築マンションです。大阪最大のオフィス・商業集積地である梅田エリアが徒歩圏内であり、付近に
     は多くの人で賑わう天神橋筋商店街があるなど、通勤や日常生活において利便性の高い立地に所在しています。
     （２）    建物設備
     本物件は鉄筋コンクリート造15階建であり、新築物件にふさわしく共用部・専有部ともに機能性に富んだ設備を備え
     ているなど、入居者が快適に暮らせる物件となっています。
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）大阪府大阪市北区西天満５丁目８番５号
     所在地
                （地　　番）大阪府大阪市北区西天満５丁目35番３
                所有形態           所有権    用途地域                        商業地域
     土地
                面積          210.40㎡     容積率／建ぺい率                      800％／80％
                所有形態           所有権    用途                     共同住宅・店舗
     建物           延床面積         1,743.86㎡      建築時期                     2019年６月27日
                構造・階数         RC陸屋根15階建
     賃貸可能戸数           57戸（１K：14戸、２K：14戸、１LDK：28戸、店舗：１戸）
     PM会社           株式会社長谷工ライブネット
     マスターリース会社             合同会社日本賃貸住宅             　マスターリース種別                  パス・スルー型
                                    ◇　賃貸借の概況（2019年９月末時点）
           ◇　不動産鑑定評価書の概況
     不動産鑑定会社              株式会社谷澤総合鑑定所            テナント総数                           １
     価格時点                  2019年９月30日        賃貸可能面積                       1,656.38㎡
     鑑定評価額                  1,220,000千円        賃貸面積                       1,441.41㎡
     直接還元法による価格                  1,230,000千円        月額賃料                       4,807千円
     直接還元利回り                      4.2％    敷金・保証金等                         286千円
     純収益（NOI）                    52,908千円      稼働率（面積ベース）                         87.0％
     DCF法による価格                  1,210,000千円
                                   ◇　建物エンジニアリング・レポートの概況
     割引率                      4.3％
     最終還元利回り                      4.4％    調査会社               株式会社ERIソリューション
                               報告書日付                     2019年７月18日
                               緊急修繕費                           －
                               短期修繕費（１年以内計）                         130千円
                               長期修繕費（２～12年計）                       18,630千円
                               地震PML（予想最大損失率）                         11.0％
     特記事項：該当事項はありません。
     担保設定の有無：無し
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     O-4-157       グランカーサ浦安
     取得日              2019年８月27日            取得価格                      886,041千円
     取得資産の種別                 不動産          信託受託者                           －
     信託契約期間                                －
                             ◇　物件の特性
     （１）    立地
     本物件は東京メトロ東西線「浦安」駅から徒歩５分の場所に位置する、主に社会人層をターゲットとした単身者向け
     の新築マンションです。「浦安」駅は、「大手町」駅まで東京メトロ東西線で約20～25分と都心への近接性に優れて
     いることに加え、「浦安」駅周辺にはスーパーマーケットやドラッグストア、飲食店等が数多く立ち並ぶことから生
     活利便性も高く、都心部へ通勤する単身者や法人からの安定的なニーズが見込まれるマーケットです。
     （２）    建物設備
     本物件は鉄筋コンクリート造６階建で、共用部・専有部ともに機能性に富んだ設備を備えているなど、入居者が快適
     に暮らせる物件となっています。
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）千葉県浦安市当代島１丁目７番28号
     所在地
                （地　　番）千葉県浦安市当代島１丁目1391番３、1391番４
                所有形態           所有権    用途地域                     第1種住居地域
     土地
                面積          513.67㎡     容積率／建ぺい率                      200％／60％
                所有形態           所有権    用途                        共同住宅
     建物           延床面積         1,087.34㎡      建築時期                     2019年７月26日
                構造・階数         RC陸屋根６階建
     賃貸可能戸数           47戸（１K：47戸）
     PM会社             清水総合開発株式会社
     マスターリース会社             合同会社日本賃貸住宅             　マスターリース種別                  パス・スルー型
                                    ◇　賃貸借の概況（2019年９月末時点）
           ◇　不動産鑑定評価書の概況
     不動産鑑定会社              大和不動産鑑定株式会社            テナント総数                           １
     価格時点                  2019年９月30日        賃貸可能面積                        997.74㎡
     鑑定評価額                   921,000千円       賃貸面積                        594.83㎡
     直接還元法による価格                   945,000千円       月額賃料                       2,302千円
     直接還元利回り                      4.1％    敷金・保証金等                         413千円
     純収益（NOI）                    39,098千円      稼働率（面積ベース）                         59.6％
     DCF法による価格                   911,000千円
                                   ◇　建物エンジニアリング・レポートの概況
     割引率                      3.9％
     最終還元利回り                      4.3％    調査会社               株式会社ERIソリューション
                               報告書日付                     2019年８月14日
                               緊急修繕費                           －
                               短期修繕費（１年以内計）                           －
                               長期修繕費（２～12年計）                       14,250千円
                               地震PML（予想最大損失率）                          6.5％
     特記事項：該当事項はありません。
     担保設定の有無：無し
                                  26/174








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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     F-4-076       グランカーサ北浦和
     取得日              2019年８月30日            取得価格                     2,490,000千円
     取得資産の種別                 不動産          信託受託者                           －
     信託契約期間                                －
                             ◇　物件の特性
     （１）    立地
     本物件はJR京浜東北線「北浦和」駅から徒歩６分の場所に位置する、ファミリー層をターゲットとした新築マンショ
     ンです。「北浦和」駅は、「池袋」駅まで30分以内、また「東京」駅までは約40分と都心ターミナル駅へのアクセス
     に優れていることに加え、「北浦和」駅周辺にはクイーンズ伊勢丹やマルエツなどのスーパーマーケットが、また同
     駅から本物件までの間には平和通り商店街があり、生活利便性が高く安定的な居住ニーズが見込まれるエリアです。
     同駅東側には埼玉県立浦和高等学校やさいたま市立浦和中学校・高等学校、浦和ルーテル学院小学校・中学校・高等
     学校が立地し、また、それらの生徒向けの学習塾なども多く立地します。同駅西口からは国立埼玉大行のバスが発着
     するなど、浦和エリアは文教都市として住宅地需要が高く、「北浦和」駅周辺も近年高層マンションが相次いで建設
     されています。
     （２）    建物設備
     本物件は分譲用に開発された鉄筋コンクリート造6階建の２LDK+S～４LDKタイプのファミリー用マンションで、共用部
     には防災用の備蓄倉庫を配置、また専有部にはウオークインクローゼットやマルチストレージ（納戸）、食器洗浄
     機、リビング・ダイニングにはTES温水式床暖房を設置するなど、使いやすく機能美のある充実した設備を備えてお
     り、また1階の住戸には専用庭があるなど、入居者が快適に暮らせるクオリティの高い物件となっています。
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）埼玉県さいたま市浦和区北浦和３丁目19番21号
     所在地
                （地　　番）埼玉県さいたま市浦和区北浦和３丁目111番１
                所有形態           所有権    用途地域                     第1種住居地域
     土地
                面積         1,954.74㎡      容積率／建ぺい率                      200％／60％
                所有形態           所有権    用途                        共同住宅
     建物           延床面積         4,013.76㎡      建築時期                     2019年６月19日
                構造・階数         RC陸屋根６階建
     賃貸可能戸数           53戸（２LDK+S：１戸、３LDK：48戸、４LDK：４戸）
     PM会社            東急住宅リース株式会社
     マスターリース会社             合同会社日本賃貸住宅             　マスターリース種別                  パス・スルー型
                                    ◇　賃貸借の概況（2019年９月末時点）
           ◇　不動産鑑定評価書の概況
     不動産鑑定会社              大和不動産鑑定株式会社            テナント総数                           １
     価格時点                  2019年９月30日        賃貸可能面積                       3,850.96㎡
     鑑定評価額                  2,590,000千円        賃貸面積                        510.80㎡
     直接還元法による価格                  2,630,000千円        月額賃料                       1,411千円
     直接還元利回り                      4.1％    敷金・保証金等                         －千円
     純収益（NOI）                   110,049千円       稼働率（面積ベース）                         13.3％
     DCF法による価格                  2,570,000千円
                                   ◇　建物エンジニアリング・レポートの概況
     割引率                      3.8％
     最終還元利回り                      4.3％    調査会社               株式会社ERIソリューション
                               報告書日付                     2019年８月16日
                               緊急修繕費                           －
                               短期修繕費（１年以内計）                           －
                               長期修繕費（２～12年計）                       43,850千円
                               地震PML（予想最大損失率）                          8.0％
     特記事項：該当事項はありません。
     担保設定の有無：無し
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     O-5-158       グランカーサ千代田
     取得日              2019年９月27日            取得価格                      959,000千円
     取得資産の種別                信託受益権           信託受託者                三井住友信託銀行株式会社
     信託契約期間                             2024年９月30日
                             ◇　物件の特性
     本物件は名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅から徒歩６分の場所に位置する、主に社会人層をターゲット
     とした鉄筋コンクリート造13階建の単身者向けマンションです。名古屋市の商業集積地である栄地区へ徒歩圏にあ
     り、生活利便性が高く、名古屋市内中心部へ通勤する単身者や法人からの安定的なニーズが見込まれる物件です。
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）愛知県名古屋市中区千代田２丁目２番27号
     所在地
                （地　　番）愛知県名古屋市中区千代田２丁目208番2
                所有形態           所有権    用途地域                        商業地域
     土地
                面積          385.81㎡     容積率／建ぺい率                      500％／80％
                所有形態           所有権    用途                        共同住宅
     建物           延床面積         2,059.38㎡      建築時期                     2007年11月20日
                構造・階数         RC陸屋根13階建
     賃貸可能戸数           72戸（１K：72戸）
     PM会社           株式会社長谷工ライブネット
     マスターリース会社             合同会社日本賃貸住宅             　マスターリース種別                  パス・スルー型
                                    ◇　賃貸借の概況（2019年９月末時点）
           ◇　不動産鑑定評価書の概況
     不動産鑑定会社              株式会社谷澤総合鑑定所            テナント総数                           １
     価格時点                  2019年９月30日        賃貸可能面積                       1,796.88㎡
     鑑定評価額                   961,000千円       賃貸面積                       1,771.94㎡
     直接還元法による価格                   979,000千円       月額賃料                       4,418千円
     直接還元利回り                      4.4％    敷金・保証金等                       2,942千円
     純収益（NOI）                    44,684千円      稼働率（面積ベース）                         98.6%％
     DCF法による価格                   953,000千円
                                   ◇　建物エンジニアリング・レポートの概況
     割引率                      4.5％
     最終還元利回り                      4.6％    調査会社               株式会社ERIソリューション
                               報告書日付                     2019年９月６日
                               緊急修繕費                           －
                               短期修繕費（１年以内計）                           －
                               長期修繕費（２～12年計）                       26,250千円
                               地震PML（予想最大損失率）                          6.5％
     特記事項：      該当事項はありません。
     担保設定の有無：無し
      （注）2019年11月１日に「ASレジデンス千代田」から「グランカーサ千代田」に物件名称を変更しました。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     O-4-156       グランカーサ本駒込
     取得日              2019年10月29日            取得価格                     1,500,000千円
     取得資産の種別                 不動産          信託受託者                           －
     信託契約期間                                －
                             ◇　物件の特性
     （１）    立地
     本物件が立地する文京区は、東京大学をはじめとする多くの教育機関が所在し、国・私立中学校への進学率が45.3%と
     東京23区の中で一番高いというデータが示す通り、教育環境の充実度が高い区として知られるなど、「文（ふみ）の
     京（みやこ）」として「文化の香り高いまち」をめざして発展してきました。本物件の周辺には、約100万冊を所蔵す
     る東洋文庫ミュージアム（徒歩７分）や森鴎外記念館（徒歩16分）等の文化施設のほか、特別名勝に指定されている
     六義園（徒歩6分）等があり、文化・自然を身近に感じることの出来る落ち着いた住環境です。一方で、文京区は新築
     分譲・貸家供給面積が東京23区の中で千代田区に次いで２番目に少なく、新築住宅の希少性が高いエリアです。
     本物件は１LDK主体であり、単身者やDINKSが主なターゲット層ですが、東京メトロ南北線「本駒込」駅徒歩７分、JR
     山手線「駒込」駅徒歩10分、都営三田線「千石」駅徒歩10分と３駅３路線の利用で都心へのアクセスがよく、徒歩10
     分圏内にはスーパーマーケットや商業施設、公共・医療施設などがそろう、通勤や日常生活において利便性の高い立
     地に位置しています。
     （２）    建物設備
     本物件は鉄筋コンクリート造15階建の分譲用新築物件で、４階以上は１フロア２住戸の専用のEV                                             ホールがあるなどセ
     キュリテイが充実し、機能性やデザイン性を重視した設備・仕様となっています。
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）東京都文京区本駒込三丁目30番３号
     所在地
                （地　　番）東京都文京区本駒込三丁目230番４
                                                       商業地域
                所有形態           所有権    用途地域
                                               、第1種中高層住居専用地域
     土地
                                                      600％／80％
                面積          240.69㎡     容積率／建ぺい率
                                                      300％／60％
                所有形態           所有権    用途                        共同住宅
     建物           延床面積         1,656.71㎡      建築時期                     2019年８月29日
                構造・階数         RC陸屋根15階建
                30  戸（１LDK：16戸、２LDK：14戸）
     賃貸可能戸数
     PM会社           株式会社長谷工ライブネット
     マスターリース会社             合同会社日本賃貸住宅             　マスターリース種別                  パス・スルー型
                                    ◇　賃貸借の概況（2019年９月末時点）
           ◇　不動産鑑定評価書の概況
                 一般財団法人日本不動産研究
     不動産鑑定会社                          テナント総数                            1
                             所
     価格時点                  2019年９月30日        賃貸可能面積                       1,374.20㎡
     鑑定評価額                    1,540千円      賃貸面積                           －
     直接還元法による価格                    1,570千円      月額賃料                       6,305千円
     直接還元利回り                      3.8％    敷金・保証金等                           －
     純収益（NOI）                    61,086千円      稼働率（面積ベース）                           －
     DCF法による価格                    1,510千円
                                   ◇　建物エンジニアリング・レポートの概況
     割引率                      3.5％
     最終還元利回り                      3.9％    調査会社               株式会社ERIソリューション
                               報告書日付                     2019年10月15日
                               緊急修繕費                           －
                               短期修繕費（１年以内計）                           －
                               長期修繕費（２～12年計）                       15,130千円
                               地震PML（予想最大損失率）                          4.5％
     特記事項：      該当事項はありません。
     担保設定の有無：無し
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     ＜譲渡予定資産＞
     1.  O-1-032    willDo北24条
     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              286,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）北海道札幌市北区北二十五条西五丁目３番16号
     所在地
                （地　　番）北海道札幌市北区北二十五条西五丁目22番159
                所有形態         所有権      用途地域              商業地域
     土地
                面積         330.57㎡      容積率／建ぺい率              400％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,477.53㎡      建築時期              2006年２月27日
                構造・階数         RC陸屋根10階建
     賃貸可能戸数           36戸
     2.  O-1-034    グランカーサ南13条

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              406,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）北海道札幌市中央区南十三条西九丁目１番５号
     所在地
                （地　　番）北海道札幌市中央区南十三条西九丁目720番１
                所有形態         所有権      用途地域              近隣商業地域
     土地
                面積         668.33㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         2,145.82㎡      建築時期              2006年１月31日
                構造・階数         RC陸屋根10階建
     賃貸可能戸数           48戸
     3.  O-1-035    グランカーサ南9条

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              461,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）北海道札幌市中央区南九条西十二丁目２番26号
     所在地
                （地　　番）北海道札幌市中央区南九条西十二丁目786番３
                所有形態         所有権      用途地域              近隣商業地域
     土地
                面積         778.57㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         2,668.97㎡      建築時期              2006年10月27日
                構造・階数         RC陸屋根14階建
     賃貸可能戸数           55戸
     4.  O-2-037    willDo西下台町

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格               593,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者               －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）岩手県盛岡市西下台町16番32号
     所在地
                （地　　番）岩手県盛岡市西下台町40番１、40番２、41番13、40番４・38番７（公衆用道路）
                所有形態         所有権       用途地域               第１種住居地域
     土地
                面積         1,546.86㎡       容積率／建ぺい率               200％／60％
                所有形態         所有権       用途               共同住宅
     建物           延床面積         2,508.35㎡       建築時期               2006年５月23日
                構造・階数         RC陸屋根５階建
     賃貸可能戸数           76戸
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     5.  O-2-065    グランメゾン七福
     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              300,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）宮城県仙台市太白区富沢南二丁目20番６号
     所在地
                （地　　番）宮城県仙台市太白区富沢南二丁目20番６
                所有形態         所有権      用途地域              第２種中高層住居専用地域
     土地
                面積         832.21㎡      容積率／建ぺい率              200％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅・店舗
     建物           延床面積         1,183.59㎡      建築時期              1999年２月26日
                構造・階数        RC造亜鉛メッキ鋼板葺・陸屋根５階建
     賃貸可能戸数           38戸
     6.  O-2-094    リビングステージ東仙台

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              363,000千円
     譲渡予定資産の種別           信託受益権               信託受託者              株式会社あおぞら銀行
     信託期間満了日           2020年３月31日
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）宮城県仙台市宮城野区新田二丁目18番25号
     所在地
                （地　　番）宮城県仙台市宮城野区新田二丁目３番４
                所有形態         所有権      用途地域              第１種住居地域
     土地
                面積         904.00㎡      容積率／建ぺい率              200％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅・駐車場
     建物           延床面積         1,679.80㎡      建築時期              1996年７月11日
                構造・階数         RC陸屋根６階建
     賃貸可能戸数           52戸
     7.  O-4-005    willDo越谷

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              575,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）埼玉県越谷市弥生町11番13号
     所在地
                （地　　番）埼玉県越谷市弥生町815番22、821番５、822番５、822番６
                所有形態         所有権      用途地域              商業地域
     土地
                面積         516.40㎡      容積率／建ぺい率              400％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,403.70㎡      建築時期              2005年４月20日
                構造・階数         RC陸屋根９階建
     賃貸可能戸数           49戸
     8.  O-4-012    サイトピア

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              456,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）神奈川県相模原市中央区鹿沼台二丁目10番13号
     所在地
                （地　　番）神奈川県相模原市中央区鹿沼台二丁目1982番15
                所有形態         所有権      用途地域              近隣商業地域
     土地
                面積         654.00㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％
                所有形態         所有権      用途              店舗・事務所・共同住宅
     建物           延床面積         1,949.05㎡      建築時期              1987年10月31日
                構造・階数         SRC・RC陸屋根８階建
     賃貸可能戸数           86戸
                                  31/174



                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     9.  O-4-038    willDo新座
     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              585,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）埼玉県新座市野火止四丁目５番41号
     所在地
                （地　　番）埼玉県新座市野火止四丁目757番３
                所有形態         所有権      用途地域              準住居地域
     土地
                面積         663.40㎡      容積率／建ぺい率              200％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅・車庫・駐輪場
     建物           延床面積         1,503.52㎡      建築時期              2006年11月20日
                構造・階数         RC陸屋根６階建
     賃貸可能戸数           56戸
     10.  O-5-026    エクセルシオール栄

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              545,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）愛知県名古屋市中区栄五丁目22番１号
     所在地
                （地　　番）愛知県名古屋市中区栄五丁目2201番１、2201番２、2201番３
                所有形態         所有権      用途地域              商業地域
     土地
                面積         630.38㎡      容積率／建ぺい率              500％・400％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,736.61㎡      建築時期              2002年３月12日
                構造・階数         RC陸屋根７階建
     賃貸可能戸数           48戸
     11.  O-5-027    willDo日比野

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              311,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）愛知県名古屋市熱田区大宝三丁目９番22号
     所在地
                （地　　番）愛知県名古屋市熱田区大宝三丁目931番
                所有形態         所有権      用途地域              商業地域
     土地
                面積         262.25㎡      容積率／建ぺい率              400％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         823.64㎡      建築時期              2006年１月16日
                構造・階数         RC陸屋根８階建
     賃貸可能戸数           31戸
     12.  O-5-063    willDo稲永

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              648,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）愛知県名古屋市港区十一屋二丁目322番地（住居表示未実施地区）
     所在地
                （地　　番）愛知県名古屋市港区十一屋二丁目322番
                所有形態         所有権      用途地域              工業地域
     土地
                面積         1,229.59㎡      容積率／建ぺい率              200％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         2,457.69㎡      建築時期              2007年３月28日
                構造・階数         RC陸屋根８階建
     賃貸可能戸数           92戸
                                  32/174



                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     13.  O-5-082    willDo四日市鵜の森
     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              563,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）三重県四日市市鵜の森二丁目12番17号
     所在地
                （地　　番）三重県四日市市鵜の森二丁目759番１
                所有形態         所有権      用途地域              近隣商業地域
     土地
                面積         1,064.79㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         2,426.31㎡      建築時期              2007年９月25日
                構造・階数         RC陸屋根７階建
     賃貸可能戸数           54戸
     14.  O-6-112    アブレスト桜川

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              507,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）大阪府大阪市浪速区桜川一丁目４番28号
     所在地
                （地　　番）大阪府大阪市浪速区桜川一丁目４番22他
                所有形態         所有権      用途地域              準工業地域
     土地
                面積         361.99㎡      容積率／建ぺい率              300％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,129.50㎡      建築時期              2000年８月29日
                構造・階数         RC陸屋根９階建
     賃貸可能戸数           48戸
     15.  O-6-113    プロスペクト美章園

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              330,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）大阪府大阪市東住吉区北田辺二丁目２番20号
     所在地
                （地　　番）大阪府大阪市東住吉区北田辺二丁目６番３
                所有形態         所有権      用途地域              第１種住居地域
     土地
                面積         313.24㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅・店舗
     建物           延床面積         961.93㎡      建築時期              2005年10月１日
                構造・階数         RC陸屋根６階建
     賃貸可能戸数           26戸
     16.  F-2-001    ロイヤルガーデン森林公園

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              280,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）宮城県仙台市青葉区北根三丁目25番25号
     所在地
                （地　　番）宮城県仙台市青葉区北根三丁目113番５
                所有形態         所有権      用途地域              第１種中高層住居専用地域
     土地
                面積         1,200.24㎡      容積率／建ぺい率              200％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         2,373.27㎡      建築時期              1989年８月30
                構造・階数         RCコンクリート屋根・陸屋根７階建
     賃貸可能戸数           29戸
                                  33/174



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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     17.  F-2-002    グリーンパーク小松島
     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              421,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）宮城県仙台市青葉区小松島二丁目９番８号
     所在地
                （地　　番）宮城県仙台市青葉区小松島二丁目16番７、16番９
                                              近隣商業地域、
                所有形態         所有権      用途地域
                                              第２種中高層住居専用地域
     土地
                面積         1,371.85㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％、200％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         3,106.12㎡      建築時期              1990年10月１日
                構造・階数         SRC・RCルーフィング葺10階建
     賃貸可能戸数           46戸
     18.  F-2-003    ダイアパレス泉崎

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              316,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）宮城県仙台市太白区泉崎二丁目22番30号
     所在地
                （地　　番）宮城県仙台市太白区泉崎二丁目22番３
                所有形態         所有権      用途地域              第２種中高層住居専用地域
     土地
                面積         1,178.88㎡      容積率／建ぺい率              200％／60％
                所有形態         所有権      用途              居宅
     建物           延床面積         2,338.89㎡      建築時期              1989年７月11日
                構造・階数         RC陸屋根地下１階付５階建
     賃貸可能戸数           37戸
     19.  F-2-042    リビングステージ南仙台

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              222,000千円
     譲渡予定資産の種別           信託受益権               信託受託者              株式会社あおぞら銀行
     信託期間満了日           2020年３月31日
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）宮城県仙台市太白区西中田四丁目３番５号
     所在地
                （地　　番）宮城県仙台市太白区西中田四丁目３番２
                所有形態         所有権      用途地域              近隣商業地域
     土地
                面積         476.23㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,385.37㎡      建築時期              1995年４月24日
                構造・階数         SRC陸屋根10階建
     賃貸可能戸数           27戸
     20.  F-2-043    高砂関弐番館

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              757,000千円
     譲渡予定資産の種別           信託受益権               信託受託者              株式会社あおぞら銀行
     信託期間満了日           2020年３月31日
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）宮城県仙台市宮城野区高砂一丁目１番15号
     所在地
                （地　　番）宮城県仙台市宮城野区高砂一丁目１番９、１番15
                所有形態         所有権      用途地域              商業地域、工業地域
     土地
                面積         1,794.83㎡      容積率／建ぺい率              400％／80％、200％／60％
                所有形態         所有権      用途              店舗・事務所・共同住宅
     建物           延床面積         3,940.88㎡      建築時期              1995年２月20日
                構造・階数         S陸屋根10階建
     賃貸可能戸数           42戸
                                  34/174



                                                           EDINET提出書類
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     21.  F-4-006    入間駅前ビル
     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              1,730,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）埼玉県入間市河原町１番３号
     所在地
                （地　　番）埼玉県入間市河原町1503番
                所有形態         所有権      用途地域              商業地域
     土地
                面積         1,725.19㎡      容積率／建ぺい率              400％／80％
                所有形態         所有権      用途              店舗・事務所・共同住宅
     建物           延床面積         4,942.65㎡      建築時期              1986年３月20日
                構造・階数         RC陸屋根８階建
     賃貸可能戸数           68戸
     22.  F-4-007    入間駅前第二ビル

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              648,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）埼玉県入間市河原町15番11号
     所在地
                （地　　番）埼玉県入間市河原町1315番２
                所有形態         所有権      用途地域              近隣商業地域
     土地
                面積         2,205.78㎡      容積率／建ぺい率              200％／80％
                                              店舗・共同住宅・
                所有形態         所有権      用途
                                              作業所・駐車場
     建物
                延床面積         4,504.84㎡      建築時期              1988年３月23日
                構造・階数         RC陸屋根８階建
     賃貸可能戸数           53戸
     23.  F-4-018    シェモア桜ヶ丘

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              634,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）東京都多摩市関戸三丁目14番地の８
     所在地
                （地　　番）東京都多摩市関戸三丁目14番６、14番８、14番９、14番10、14番11、14番14、14
                番15
                                              近隣商業地域、
                所有形態         所有権      用途地域
                                              第１種低層住居専用地域
     土地
                面積         803.38㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％、80％／40％
                所有形態         所有権      用途              店舗・共同住宅
     建物           延床面積         2,055.87㎡      建築時期              1989年３月15日
                構造・階数         RC陸屋根７階建
     賃貸可能戸数           31戸
     24.  F-4-020    コリンヌ津田沼

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              348,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）千葉県習志野市津田沼四丁目３番20号
     所在地
                （地　　番）千葉県習志野市津田沼四丁目56番１、56番２
                所有形態         所有権      用途地域              第１種中高層住居専用地域
     土地
                面積         1,133.87㎡      容積率／建ぺい率              200％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,434.29㎡      建築時期              1989年３月31日
                構造・階数         RC陸屋根３階建
     賃貸可能戸数           20戸
                                  35/174



                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     25.  F-4-022    茅ヶ崎ダイカンプラザ
     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              483,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）神奈川県茅ヶ崎市十間坂二丁目１番54号
     所在地
                （地　　番）神奈川県茅ヶ崎市十間坂二丁目4918番３、4922番１、4922番２、4924番
                所有形態         所有権      用途地域              第１種住居地域
     土地
                面積         987.28㎡      容積率／建ぺい率              200％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,909.27㎡      建築時期              1987年９月９日
                構造・階数         RC陸屋根５階建
     賃貸可能戸数           34戸
     26.  F-4-028    ウィンベルコーラス平塚第13

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              358,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）神奈川県平塚市浅間町６番19号
     所在地
                （地　　番）神奈川県平塚市浅間町６番５
                所有形態         所有権      用途地域              近隣商業地域
     土地
                面積         738.98㎡      容積率／建ぺい率              300％／80％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,787.02㎡      建築時期              1990年12月18日
                構造・階数         RC陸屋根７階建
     賃貸可能戸数           33戸
     27.  F-6-063    プロスペクト桂

     譲渡予定日           2020年４月１日               譲渡予定価格              480,000千円
     譲渡予定資産の種別           不動産               信託受託者              －
     信託期間満了日           －
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）京都府京都市西京区樫原宇治井西町３番地（住居表示未実施地区）
     所在地
                （地　　番）京都府京都市西京区樫原宇治井西町３番他
                                              第１種中高層住居専用地域、
                                              第１種低層住居専用地域、
                所有形態         所有権      用途地域
                                              第１種住居地域、第２種住居
     土地
                                              地域
                                              200％／60％、80％／50％
                面積         1,354.29㎡      容積率／建ぺい率
                                              200％／60％、300％／60％
                所有形態         所有権      用途              共同住宅
     建物           延床面積         1,933.83㎡      建築時期              1996年３月６日
                構造・階数         RCルーフィング葺５階建
     賃貸可能戸数           29戸
         （ウ）新規取得資産の個別資産の概要

              新規取得資産に係る不動産並びに信託財産である不動産の概要は、以下の頁に記載した表にまとめ
             たとおりであり、(仮称)千石４丁目PJを除き、記載事項に関する説明は以下のとおりです。なお、(仮
             称)千石４丁目PJの記載事項に関する説明は、前記「（イ）第26期末後取得済資産及び譲渡予定資産の
             個別資産の概要」に記載の説明内容に準じます。新規取得資産から(仮称)千石４丁目PJを除いた取得
             予定資産について、各取得予定資産の取得に係る売買契約書の締結時点における当事者は、各取得先
             とNHIですが、本合併に伴い、本合併の効力発生日付で、NHIの売買契約書上の買主たる地位及び権利
             義務を本投資法人が承継し、取得予定日付で本投資法人が取得予定資産を取得する予定です。
              また、取得予定資産の各取得先は、いずれも資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社が
             全額匿名組合出資を行う特別目的会社であり、大和証券グループ本社の子会社です。当該取得先はい
             ずれも、投信法に規定する利害関係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対
             策ルール」上の利害関係者に該当するため、資産運用会社は、それぞれの取得先との間で各取得予定
                                  36/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             資産の取得の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続（NHIの役員会による承
             認を含みます。）を経ています。
              新規取得資産のうち、(仮称)千石４丁目PJの取得先は国内法人ですが、取得先の同意が得られてい
             ないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、資本関
             係、人的関係及び取引関係は一切なく、本投資法人又は本資産運用会社の関連当事者ではありませ
             ん。また、当該会社は、投信法に規定する利害関係人等、並びに資産運用会社の社内規程である「利
             益相反対策ルール」に定める利害関係者には該当しません。
         ａ．特定資産の概要に関する説明

           １．　「信託受託者（予定）」は、本投資法人による取得後に予定している信託受託者を記載していま
              す。本書の日付現在において、信託契約が締結されていない一部の特定資産及び本投資法人による
              信託受益権の取得と同時に信託契約を解除する予定の一部の特定資産については「－」と記載して
              います。
           ２．　「取得予定価格」は、取得予定資産の取得に要する諸費用（売買手数料、公租公課等）を含まない
              金額（売買契約書に記載された消費税等相当額を除く不動産等の譲渡金額）を記載しています。
           ３．　「所在地」は住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地（複数ある場
              合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
           ４．　「交通アクセス」は不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅までの距離又は徒歩による所
              要時間を記載しています。
           ５．　「地積」は、原則として登記簿上の表示に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があり
              ます。
           ６．　土地及び建物の「所有形態」は、不動産に関しては本投資法人、不動産信託受益権に関しては信託
              受託者が保有する権利の種類を記載しています。
           ７．　土地の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載していま
              す。
           ８．　土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であっ
              て、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指
              定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増しされ、又は減少す
              ることがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
           ９．　土地の「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であっ
              て、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。
              指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であること及びその他の理由により緩和若しくは割増しさ
              れ、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
           10．　建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、附属建物に係る床面積は含まれ
              ていません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           11．　建物の「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
           12．　建物の「用途」は、登記簿上に記載された建物の種類を記載しています。
           13．　建物の「建築時期」は、登記簿上に記載された新築年月日を記載しています。
           14．　「賃貸区画数」は、テナントと契約している建物の区画数を記載しています。店舗、事務所等があ
              る場合、それらの数を含みます。
           15．　「PM会社」は、PM業務を委託している又は委託予定のPM会社を記載しています。
           16．　「マスターレッシー」は、マスターリース契約を締結している又は締結予定の者を記載していま
              す。
           17．　「マスターリース種別」は、エンドテナントの支払う賃料と同額の賃料を受領することとされてい
              るマスターリース契約には「パス・スルー型」と、マスターリース会社が固定賃料を支払うことと
              されているマスターリース契約には「賃料保証型」と記載しています。
         b．賃貸借の概要に関する説明

           １．　「賃貸可能面積」は、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を
              含みます。）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積（店舗区画、事務所区画
              を含みます。）を記載しています。
           ２．　「主テナント」は、最も賃貸面積が大きいテナントを記載しています。
           ３．　「全賃貸面積」は、2019年10月31日時点で効力を有するエンドテナントとの賃貸借契約（但し、賃
              料保証型にて不動産業者に対して一括して賃貸されている場合又はマスターリース会社から法人に
              対して一括して賃貸されている場合には、当該一括賃貸先との賃貸借契約）に関して、賃貸に供さ
              れている面積の合計を算出し、小数第２位を四捨五入しています。
           ４．　「稼働率」は、全賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第２位以下を切り捨てて
              記載しています。
           ５．　「主テナントの賃貸面積」は、主テナントとの間で締結された賃貸借契約書に表示された賃貸面積
              を記載しています。
           ６．　「全体に占める割合」は、主テナントとの間で締結された賃貸借契約等に表示されている賃貸面積
              を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。
           ７．　「主テナントの契約概要」における「契約形態」、「契約期間」、「賃料改定」、「契約更新」及
              び「中途解約」に関する記載は、主テナントと締結している賃貸借契約等に表示されている概要を
              記載しています。
         c．入居者の状況・施設の概要に関する説明

           １．　「オペレーター」は、重要事項説明書に表示された取得予定資産において介護事業を運営している
              運営事業者を記載しています。
           ２．　「開設年月日」は、重要事項説明書に表示された施設の開設年月日を記載しています。
           ３．　「施設の類型」は、重要事項説明書に表示された施設の類型を記載しています。
           ４．　「居室数」は、重要事項説明書に表示された居室数を記載しています。
           ５．　「居住の権利形態」は、重要事項説明書に表示された居住の権利形態を記載しています。
           ６．　「定員」は、重要事項説明書に表示された定員を記載しています。
           ７．　「居室面積帯」は、重要事項説明書に表示された１の居室の床面積を記載しています。
           ８．　「入居者数」は、重要事項説明書に表示された入居者数を記載しています。
           ９．　「入居時要件」は、重要事項説明書に表示された施設の入居に関する要件を記載しています。
           10．　「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切
              り捨てて記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となってい
              る者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
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           11．　「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要
              支援１は0.375、要支援２は１、要介護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗
              じた合計を入居者数で除した値を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。
           12．　「入居者の平均年齢」は、重要事項説明書に表示された平均年齢を、小数第２位以下を切り捨てて
              記載しています。
           13．　「入居一時金」は、重要事項説明書に表示された、又はオペレーターから取得した価格表に表示さ
              れた一般向けの一人部屋の入居一時金を記載しています。
           14．　「月額利用料」は、重要事項説明書に表示された、又はオペレーターから取得した価格表に表示さ
              れた一般向けの一人部屋の月額料金(介護保険サービスの自己負担額を除きます。)を記載していま
              す。
           15．　「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介
              護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
           16．　「夜間職員体制(最小時人数)」は、重要事項説明書に表示された夜間職員体制(最小時人数)を記載
              しています。
           17．　「協力医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力医療機関等を記載しています。
           18．　「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力歯科医療機関を記載しています。
         d．特徴

           「特徴」の記載は、本資産運用会社の分析及び不動産鑑定会社の鑑定評価書における記載等に基づき作成
         しています。
         e．特記事項

           「特記事項」は、取得予定資産に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要
         と考えられる事項を記載しています。
         f．鑑定評価書の概要に関する説明

           「鑑定評価書の概要」欄の数値及び情報は、本投資法人が投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及
         び不動産の鑑定評価に関する法律並びに不動産鑑定評価基準に基づき、特定の鑑定会社により作成された取得
         予定資産に係る鑑定評価書の概要を記載しています。なお、「純収益(NCF)」は、運営純収益(NOI)                                              ＋  一時金
         の運用益     －  資本的支出を意味します。金額については、千円未満を切り捨てて、百分率については小数第２
         位を四捨五入しています。
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     ＜新規取得資産＞
     ＡＩＰ勝どき駅前ビル

     物件名称             ＡＩＰ勝どき駅前ビル
                               特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権
     信託受託者（予定）             三井住友信託銀行株式会社
     信託期間             2015年５月15日から2027年12月末日まで
     取得価格(百万円)             8,150百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）             8,340百万円
                                 鑑定評価機関                株式会社谷澤総合鑑定所
     （価格時点）             （2019年11月１日時点）
     所在地             東京都中央区勝どき三丁目５番５号
     交通アクセス             都営大江戸線「勝どき」駅　約110m
                                                （Ａ）第二種住居地域
         地積(㎡)          1,543.09               用途地域
     土地
                                                （Ｂ）商業地域
                                                （Ａ）400／80
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)
                                                （Ｂ）600／80
                   鉄筋コンクリート造陸屋根９
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              ４
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          7,702.02（全体）               建築時期              2017年4月17日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム・診療所・店舗
     設計者             株式会社井上穰建築デザイン研究所
     施工者             鉄建建設株式会社
     建築確認機関             日本ERI株式会社
     調査機関又は構造計算適
                   東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   40,401               ＰＭＬ値(％)              5.0
     (千円)
     ＰＭ会社             ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー             本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入             非開示（注）
     敷金・保証金             非開示（注）
     賃貸可能面積(㎡)             7,224.26               主テナント              株式会社ニチイケアパレス
     全賃貸面積(㎡)             7,224.26               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   4,683.38               全体に占める割合              64.8％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2017年５月１日から2037年４月30日まで
     賃料改定：賃貸人及び賃借人は契約期間内の賃料を改定できません。但し、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な
          変動があった場合、協議の上改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の６ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場
          合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で３年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、2027年４月30日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、賃料の６ヶ月相当額と違約金
          （建築基準額を契約期間月数で除し、契約残存月数を乗じた額）を支払うことで、同契約を解約できるものとしま
          す。また、2027年５月１日以後2037年４月30日までの間においては、賃借人は、賃貸人に対して６ヶ月前までに中
          途解約する旨を書面にて申告しなければならない。但し、賃借人が事業を承継する借主を紹介し、賃貸人との間で
          本契約と同一条件の賃貸借契約を締結し、事業承継した場合には、賃借人は違約金の支払いを必要とせず解約する
          ことができます。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年10月１日）
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     オペレーター               株式会社ニチイケアパレス               開設年月日               2017年６月１日
                    介護付有料老人ホーム（特定
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             90
                    施設）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              100
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    20.48～40.96                              84
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               84.0％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               1.8                              83.9
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   14,800,000～20,720,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   224,800               532,800
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               2.5：１                              介護職員３名
                    医療法人社団　慈安会　勝どき駅前内科皮ふ科クリニック
     協力医療機関
                    （内科、皮膚科）他
     協力歯科医療機関               医療法人社団慈淳会　千葉歯科クリニック
                                 特徴
     立地特性：大江戸線「勝どき」駅から徒歩約2分という駅近商業地域の好立地にあり公共交通機関の利便性が非常に高い地域
           に所在しています。
     物件特性：2017年４月竣工と築浅の介護付有料老人ホームである本物件は要介護者向けの特定施設で標準的な広さとなる18㎡
          よりも広い20.48㎡を中心とした広さの個室及び40㎡の広さの２人部屋を提供しており、居室設備について洗面
          台、トイレを備えており、２人入居可能な居室にはミニキッチンも備えています。なお、本物件は、１階、２階に
          物販店舗、３階に診療所、調剤薬局等が入居しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件建物を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えること
     とされており、また、賃貸借期間中、テナントの承諾なく本物件について担保設定等を行うことができないこととされていま
     す。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 株式会社　谷澤総合鑑定所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   8,340,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             8,340,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             8,500,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            324,892
        ④一時金の運用益                             2,175    運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費
        ⑤資本的支出                             4,180
                                        ３：資本的支出７」に配分して査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            322,877     －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             3.8％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             8,270,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較及び金融
        割引率                          3.8％/3.9％       資産の利回りに不動産の個別性を加味する
                                        ことにより査定。
                                        還元利回りに採用した純収益の性格、将来
        最終還元利回り                             4.0％    の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上
                                        査定。
     原価法による積算価格                             9,090,000
        土地割合                            79.3％
        建物割合                            20.7％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
      対象不動産は、都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅から約100ｍ、清澄通り沿いに店舗付共同住宅が建ち並ぶエリアに
     所在します。建物は、2017年竣工の築浅物件で、１、２階にはスーパー、100円ショップ、３階に医療モール、4階～9
     階に介護付有料老人ホームが入居しています。老人ホーム部分は総居室数90室、定員100名の規模の大きい施設です
     が、開設以降順調に入居者が増加しています。対象不動産周辺は、近年、タワーマンションの建設により人口増加が
     著しいエリアであり、商業施設としての立地条件も良好と考えられ、他の競合物件と比較して競争力の高い物件と考
     えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定し
     ています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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     プレザングラン南雪谷
     物件名称             プレザングラン南雪谷
                              特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権
     信託受託者（予定）             みずほ信託銀行株式会社
     信託期間             2017年12月22日から2029年７月末日まで
     取得価格(百万円)             3,380百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）             3,400百万円                              一般財団法人　日本不動産
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）             （2019年11月１日時点）                              研究所
     所在地             東京都大田区南雪谷三丁目11番９号
     交通アクセス             東急池上線「雪が谷大塚」駅　約750m
         地積(㎡)         1,552.31               用途地域              第一種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態         所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
                  鉄筋コンクリート造陸屋根５
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                  階建
         延床面積(㎡)         3,064.85（全体）               建築時期              2019年１月17日
         所有形態         所有権               用途              老人ホーム・保育園
     設計者             株式会社井上穰建築デザイン研究所
     施工者             鉄建建設株式会社
     建築確認機関             日本ERI株式会社
     調査機関又は構造計算適
                  大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                            短期修繕費用の見積額
                  0                             0
     (千円)                            (千円)
     長期修繕費用の見積額
                  21,109               ＰＭＬ値(％)              7.29
     (千円)
     ＰＭ会社             ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー             本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                              賃貸借の概要
     賃貸事業収入             非開示（注）
     敷金・保証金             非開示（注）
     賃貸可能面積(㎡)             3,064.85               主テナント              株式会社ケア21
     全賃貸面積(㎡)             3,064.85               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                  3,064.85               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年１月31日から2039年１月31日まで
     賃料改定：賃貸人及び賃借人は賃貸借開始日より10年間賃料を改定することはできない。以後甲乙協議の上、３年毎に賃
          料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定
          できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の６ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しな
          い場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で３年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、2029年１月31日までは同契約を中途解約できないものとします。また、2029年２月１日以後2039年
           １月31日までの間においては、賃借人は、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を書面にて申告しな
           ければならない。但し、賃料の12か月相当額及び違約金（総工費を契約期間月数で除し、契約残存月数を掛け
           た額）を支払うことにより即時解約することができます。即時解約の場合、賃借人が事業を承継する借主を紹
           介し、賃貸人との間で本契約と同一条件の賃貸借契約を締結し、事業承継した場合には、賃借人は違約金の支
           払いを必要とせず解約することができます。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年10月１日）
     オペレーター             株式会社ケア21               開設年月日               2019年３月１日
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                  介護付有料老人ホーム（特定
                                  居室数(室)
     施設の類型                                           61
                  施設）
                                  定員(人)
     居住の権利形態             利用権                              61
     居室面積帯(㎡)                            入居者数(人)
                  18.00                              40
     入居時要件             要支援・要介護               入居率               65.5％
                                  入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度             2.0                              84.8
     利用料の支払い方式
                                  一時金方式               月払い方式
                  入居一時金(円)
                                  3,000,000～12,000,000               －
                  （前受家賃）
                  月額利用料(円)
                                  136,130～286,130               336,130
                                  夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制             2.5：１                              介護職員２名
     協力医療機関             せせらぎクリニック多摩川（内科、皮膚科）他
     協力歯科医療機関             医療法人社団気づき会　品川気づき歯科クリニック
                                特徴
     立地特性：東急池上線「雪が谷大塚」駅から徒歩約10分の住宅地に所在しています。周辺には洗足池公園や東調布公園な
          ど地域のシンボルとなる自然環境が形成されています。
     物件特性：2019年１月竣工と築浅の介護付有料老人ホームである本物件は、要介護者向けの特定施設で標準的な広さとな
          る18㎡を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。なお、本物
          件は、オペレーターが1階の一部にて保育園を運営しております。
                               特記事項
     本物件の土地の北東側道路は、建築基準法第42条第3項に規定される私道であり、本物件の土地において私道の用に供さ
     れている部分は、約89.58㎡となっています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   3,400,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             3,400,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             3,450,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            138,318
        ④一時金の運用益                              752   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             1,231    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益（③＋④－⑤）                            137,839     －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.0％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             3,350,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             3.8％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.2％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             3,680,000
        土地割合                            81.4％
        建物割合                            18.6％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、東急池上線「雪が谷大塚」駅から約9分に所在する介護付有料老人ホーム及び認可保育所である。2019
     年竣工であり、竣工後間もないことから、経年による劣化は特に認められず、また、有料老人ホーム部分は全室個室
     かつ専用居室面積や居室内の設備水準は標準的であること、保育所部分は幼児の年齢に応じて保育室やトイレ等を適
     切に配置しており、外構部には園庭もあることから、相応の競争力を有しています。また、本件の賃借人である株式
     会社ケア21は、全国で多数のサービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームを展開する等、豊富な運営実績を有して
     おり、事業収支の達成に係る信頼性が高く、安定的な施設運営を期待することができます。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     あいらの杜      東大船
                   あいらの杜      東大船
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年６月28日から2029年６月末日まで
     取得価格(百万円)              2,271百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              2,510百万円
                                 鑑定評価機関                株式会社谷澤総合鑑定所
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              神奈川県横浜市栄区笠間三丁目15番22号
     交通アクセス              JR東海道本線「大船」駅　約1.1km
                                                （Ａ）第二種住居地域
         地積(㎡)          3,086.86               用途地域
     土地                                           （Ｂ）第二種中高層住居専用地
                                                   域
                                                （Ａ）200／60
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)
                                                （Ｂ）150／60
                   鉄骨造陸屋根・合金メッキ鋼
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              ２
     建物
                   板ぶき４階建
         延床面積(㎡)          3,610.35               建築時期              2019年１月８日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム・店舗
     設計者              大和ハウス工業株式会社
     施工者              大和ハウス工業株式会社
     建築確認機関              株式会社神奈川建築確認検査機関
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   28,559               ＰＭＬ値(％)              5.7
     (千円)
     ＰＭ会社              ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
     賃貸可能面積(㎡)              3,801.37               主テナント              株式会社はれコーポレーション
     全賃貸面積(㎡)              3,801.37               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,014.76               全体に占める割合              79.3％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年１月１日から2049年６月30日まで
     賃料改定：賃貸借期間が満了するまでの間いつでも、物価の変動、公租公課の増減、本件建物・設備の老朽化の程度、入居者
           のニーズの変化、周辺の同種施設の賃料の相場その他諸般の経済情勢の変化等を考慮し、協議の上、適正額に改定
           することができるものとします。
     契約更新：上記契約期間満了日の１年前までの間に、賃貸人又は賃借人が相手方に対して書面による異議が述べられないかぎ
          り、１年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、2029年６月30日までは中途解約できないものとします。2029年７月１日以後においては、賃借人または
          賃貸人は相手方に対して1年前までに中途解約する旨を書面にて申告し、相手方の損害を賠償することにより解約
          できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年９月１日）
                    株式会社はれコーポレーショ
     オペレーター                              開設年月日               2019年２月１日
                    ン
                    介護付有料老人ホーム（特定
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             88
                    施設）
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              88
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    15.00～18.00                              76
     入居時要件               要介護               入居率               86.3％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.4                              84.6
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   －               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   －               199,392
                                                  介護職員４名　看護職員１
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               2.5：１
                                                  名
     協力医療機関               医療法人　裕徳会　港南台病院（内科、消化器内科、外科、整形外科）他
     協力歯科医療機関               医療法人社団　若葉会　湘南食サポート歯科　他
                                 特徴
     立地特性：横浜市を南北に流れる柏尾川の東に所在しています。周辺には笠間町公園やスーパーなどがあり、生活利便性が高
          い地域となっています。
     物件特性：2019年１月竣工と築浅の介護付有料老人ホームである本物件は、15㎡強を中心とした広さの個室を提供しており、
          居室設備としては洗面台、トイレを備えています。なお、本物件は、1階の一部に物販店舗が入居しています。
                                特記事項
     本物件の土地と南西側隣地との間の境界は未確定です。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 株式会社　谷澤総合鑑定所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   2,510,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             2,510,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             2,530,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            112,422
        ④一時金の運用益                              383   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費
        ⑤資本的支出                             1,620
                                        ３：資本的支出７」に配分して査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            111,186     －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.4％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             2,500,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較及び金融
        割引率                          4.4％/4.5％       資産の利回りに不動産の個別性を加味する
                                        ことにより査定。
                                        還元利回りに採用した純収益の性格、将来
        最終還元利回り                             4.6％    の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上
                                        査定。
     原価法による積算価格                             2,470,000
        土地割合                            65.9％
        建物割合                            34.1％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、ＪＲ東海道線等「大船」駅から約1,100ｍ、湘南モノレール「大船」駅から約1,300ｍの県道沿いに所
     在します。建物は、2019年竣工の新築物件であり、総居室数88室の介護付有料老人ホームで１階にドラッグストアを
     併設しています。最寄駅からやや距離があるものの、日中はバス便が充実しており、また、県道背後には住宅地が広
     がっていることから、店舗の立地としても良好と考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレー
     ド、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     あいらの杜      石神井公園
                   あいらの杜      石神井公園
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年10月31日から2029年10月31日まで
     取得価格(百万円)              2,070百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              2,190百万円
                                 鑑定評価機関                株式会社谷澤総合鑑定所
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              東京都練馬区三原台一丁目29番15号
     交通アクセス              西武池袋線「石神井公園」駅　約900m
                                                （Ａ）第一種住居地域
         地積(㎡)          1,763.66               用途地域
     土地
                                                （Ｂ）第一種低層住居専用地域
                                                （Ａ）200／60
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)
                                                （Ｂ）100／50
         構造／階数          鉄骨造陸屋根３階建               賃貸区画数(区画)              １
     建物
         延床面積(㎡)          2,234.70               建築時期              2019年9月27日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              大和ハウス工業株式会社
     施工者              大和ハウス工業株式会社
     建築確認機関              株式会社J建築検査センター
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   21,930               ＰＭＬ値(％)              6.57
     (千円)
     ＰＭ会社              ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
     賃貸可能面積(㎡)              2,244.48               主テナント              株式会社はれコーポレーション
     全賃貸面積(㎡)              2,244.48               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   2,244.48               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年９月１日から2050年４月30日まで
     賃料改定：賃貸借期間が満了するまでの間いつでも、物価の変動、公租公課の増減、本件建物・設備の老朽化の程度、入居者
           のニーズの変化、周辺の同種施設の賃料の相場その他諸般の経済情勢の変化等を考慮し、協議の上、適正額に改定
           することができるものとします。
     契約更新：上記契約期間満了日の１年前までの間に、賃貸人又は賃借人が相手方に対して書面による異議が述べられないかぎ
          り、１年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、2030年４月30日までは中途解約できないものとします。2030年５月１日以後においては、賃借人または
          賃貸人は相手方に対して１年前までに中途解約する旨を書面にて申告し、相手方の損害を賠償することにより解約
          できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年11月１日）
                    株式会社はれコーポレーショ
     オペレーター                              開設年月日               2019年11月１日
                    ン
                    介護付有料老人ホーム（特定
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             62
                    施設）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              62
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.00                              0
     入居時要件               要介護               入居率               0.0％
     入居者の平均要介護度               -               入居者の平均年齢(歳)               -
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   4,725,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   214,910               259,910
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               ３:１                              -
                    医療法人社団       東京白報会　ねりま在宅診療所（内科、精神科、皮膚科、眼科、耳鼻咽喉科）
     協力医療機関
                    他
                    医療法人社団       正美会　吉祥寺まさむねデンタルクリニック
     協力歯科医療機関
                                 特徴
     立地特性：西武池袋線「石神井公園」駅から徒歩約12分の住宅地に所在しています。周辺には商店、クリニック、郵便局があ
          り生活利便性が高い地域となっています。
     物件特性：2019年９月竣工と築浅の介護付老人ホームである本物件は要介護者向けの特定施設で標準的な広さである18㎡を中
          心とした広さの個室を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えています。
                                特記事項
     該当事項はありません。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 株式会社　谷澤総合鑑定所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   2,190,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             2,190,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             2,260,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            93,866
        ④一時金の運用益                              256   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費
        ⑤資本的支出                             1,275
                                        ３：資本的支出７」に配分して査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            92,847    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.1％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             2,160,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較及び金融
        割引率                          4.1％/4.2％       資産の利回りに不動産の個別性を加味する
                                        ことにより査定。
                                        還元利回りに採用した純収益の性格、将来
        最終還元利回り                             4.3％    の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上
                                        査定。
     原価法による積算価格                             2,200,000
        土地割合                            73.4％
        建物割合                            26.6％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、西武池袋線「石神井公園」駅から約920m、低層の戸建住宅を中心とした住宅地域の一角に所在しま
     す。
     対象不動産の周辺エリアは、都心アクセス性に優れる立地でありつつ、主に戸建低層住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
     を形成しています。建物は、2019年竣工の新築物件であり、総居室数62室を備える中規模有料老人ホームとして、他
     の競合物件と比較して優位な競争力を有するものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレー
     ド、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     あいらの社      江戸川篠崎
                   あいらの社      江戸川篠崎
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年９月30日から2029年９月末日まで
     取得価格(百万円)              1,499百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
                                                 一般財団法人       日本不動産研究
     鑑定評価額（百万円）              1,560百万円
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
                                                 所
     所在地              東京都江戸川区篠崎町五丁目９番１号
     交通アクセス              都営新宿線「篠崎」駅　約650m
         地積(㎡)          1,286.00               用途地域              第一種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              150／60
         構造／階数          鉄骨造陸屋根３階建               賃貸区画数(区画)              １
     建物
         延床面積(㎡)          1,973.42               建築時期              2019年7月29日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              大和ハウス工業株式会社
     施工者              大和ハウス工業株式会社
     建築確認機関              株式会社都市居住評価センター
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   13,669               ＰＭＬ値(％)              5.37
     (千円)
     ＰＭ会社              ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
     賃貸可能面積(㎡)              1,980.38               主テナント              株式会社はれコーポレーション
     全賃貸面積(㎡)              1,980.38               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   1,980.38               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月１日から2050年８月31日まで
     賃料改定：賃貸借期間が満了するまでの間いつでも、物価の変動、公租公課の増減、本件建物・設備の老朽化の程度、入居者
           のニーズの変化、周辺の同種施設の賃料の相場その他諸般の経済情勢の変化等を考慮し、協議の上、適正額に改定
           することができるものとします。
     契約更新：上記契約期間満了日の１年前までの間に、賃貸人又は賃借人が相手方に対して書面による異議が述べられないかぎ
          り、１年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、2030年１月31日までは中途解約できないものとします。2030年２月１日以後においては、賃借人または
          賃貸人は相手方に対して１年前までに中途解約する旨を書面にて申告し、相手方の損害を賠償することにより解約
          できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年９月１日）
                    株式会社はれコーポレーショ
     オペレーター                              開設年月日               2019年９月１日
                    ン
                    介護付有料老人ホーム（特定
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             53
                    施設）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              53
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.00                              0
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               0.0％
     入居者の平均要介護度               －               入居者の平均年齢(歳)               －
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   5,355,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   202,800               253,800
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               ３:１                              介護職員２名
                    医療法人社団　東京白報会　つばさクリニック（内科、精神科、皮膚科、眼科、耳鼻咽喉科）
     協力医療機関
                    他
     協力歯科医療機関               医療法人社団　開成会　開成会訪問歯科センター
                                 特徴
     立地特性：都営新宿線「篠崎」駅から徒歩約９分の住宅地に所在しています。周辺には中学校や公園等が整備され住みやすい
          環境となっています。
     物件特性：2019年7月竣工と築浅の介護付老人ホームである本物件は、要介護者向けの特定施設で標準的な広さである18㎡を
          中心とした広さの個室を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えています。
                                特記事項
     該当事項はありません。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   1,560,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             1,560,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             1,590,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            68,778
        ④一時金の運用益                              191   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                              797   年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            68,172    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.3％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             1,520,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.1％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.5％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             1,610,000
        土地割合                            72.0％
        建物割合                            28.0％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、都営新宿線「篠崎」駅から約8分に所在する介護付有料老人ホームである。2019年竣工であり、竣工後
     間もないことから、経年による劣化は特に認められず、また、全室個室かつ専用居室面積や居室内の設備水準は標準
     的で、相応の競争力を有する。また、賃借人である株式会社はれコーポレーションは、有料老人ホームについて豊富
     な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立
     地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     シニアフォレスト横浜都筑
     物件名称              シニアフォレスト横浜都筑
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年９月27日から2029年９月末日まで
     取得価格(百万円)              1,202百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              1,270百万円
                                 鑑定評価機関                株式会社谷澤総合鑑定所
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              神奈川県横浜市都筑区見花山３番31号
     交通アクセス              横浜市営地下鉄グリーンライン「川和町」駅　約600m
         地積(㎡)          1,199.97               用途地域              準住居地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
     建物    構造／階数          鉄骨造陸屋根４階建               賃貸区画数(区画)              １
         延床面積(㎡)          2,276.54               建築時期              2019年8月21日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              大和ハウス工業株式会社
     施工者              大和ハウス工業株式会社
     建築確認機関              株式会社神奈川建築確認検査機関
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   15,824               ＰＭＬ値(％)              8.63
     (千円)
     ＰＭ会社              ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                株式会社メディカルケアシステ
     賃貸可能面積(㎡)              2,276.54               主テナント
                                                ム
     全賃貸面積(㎡)              2,276,54               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   2,276,54               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月31日から2049年11月30日まで
     賃料改定：賃貸借期間中は賃料の改定を行わないこととします。但し、土地・建物の価格の急激な上昇、公租公課の負担の大
          幅な増加、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に大幅な変動があり賃料の額が不相応となった場合は、協議のうえ
          賃料を改定できるものとします。
     契約更新：契約期間が満了する６ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人が相手方に対し書面による更新拒絶の意思を表示しないと
          きは、同一内容をもって更新されるものとします。
     中途解約：2049年11月30日までは同契約を解約できないものとします。但し、2029年９月１日以降賃貸人又は賃借人が６ヶ月
          前までに相手方に対し書面で申し入れ、相手方が同意した場合は解約できるものとします。尚、賃貸人が中途解約
          をする場合、賃貸人は敷金全額をただちに賃借人に返還し、併せて敷金に相当する額を違約金として賃借人に支払
          うものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年10月１日）
                    株式会社メディカルケアシス
     オペレーター                              開設年月日               2019年10月１日
                    テム
                    介護付有料老人ホーム（特定
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             70
                    施設）
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              70
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    16.20～16.80                              0
     入居時要件               要介護               入居率               0.0％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               －                              －
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   －               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   －               211,180
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               ３:１                              介護職員２名
     協力医療機関               医療法人社団　檜会　横浜北クリニック（内科、循環器内科、神経内科、老年内科）
     協力歯科医療機関               医療法人社団藤栄会　あおば台デンタルクリニック
                                 特徴
     立地特性：横浜市営地下鉄グリーンライン「川和町」駅と「都筑ふれあいの丘」駅の中間の地域に所在しています。所在地域
          のメインストリートに隣接し、生活の利便性が高く、周囲には大規模な公園もあり、環境が整備されている地域で
          す。
     物件特性：2019年８月竣工と築浅の介護付有料老人ホームである本物件は、16㎡強を中心とした広さの個室を提供しており、
          居室設備としては洗面台、トイレを備えています。
                                特記事項
     該当事項はありません。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 株式会社　谷澤総合鑑定所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   1,270,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             1,270,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             1,290,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            56,284
        ④一時金の運用益                              157   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費
        ⑤資本的支出                             1,100
                                        ３：資本的支出７」に配分して査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            55,341    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.3％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             1,260,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較及び金融
        割引率                          4.3％/4.4％       資産の利回りに不動産の個別性を加味する
                                        ことにより査定。
                                        還元利回りに採用した純収益の性格、将来
        最終還元利回り                             4.5％    の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上
                                        査定。
     原価法による積算価格                             1,390,000
        土地割合                            62.1％
        建物割合                            37.9％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、市営地下鉄グリーンライン「川和町」駅の北東方約750ｍ、「都筑ふれあいの丘」駅の南西方約900ｍ
     に所在しています。いずれの駅もやや距離があるものの、徒歩圏であり、近くにバス停も存していることから、最寄
     り駅への接近不便性は緩和されています。対象不動産周辺は、閑静な住宅街が広がるとともに、公園が複数存する等
     住環境は良好です。建物は、2019年竣工の新築の介護付有料老人ホームであり、総居室数70室を備え、手厚い人員配
     置のもと入居条件を要介護に限定するなど他の競合施設との差別化が図られているものと考えられます。本件では、
     対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     そんぽの家　豊中南曽根
     物件名称              そんぽの家　豊中南曽根
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託期間              2016年12月21日から2026年12月20日まで
     取得価格(百万円)              825百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              835百万円
                                 鑑定評価機関                株式会社谷澤総合鑑定所
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              大阪府豊中市曽根南町二丁目12番25号
     交通アクセス              阪急電鉄宝塚本線「曽根」駅　約1.0km
         地積(㎡)          1,386.93               用途地域              第一種住居地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
     建物    構造／階数          ①   鉄筋コンクリート造陸屋
                     根・合金メッキ鋼板葺地
                     下１階付３階建
                                  賃貸区画数(区画)              ２
                   ②   鉄筋コンクリート造陸屋
                     根・合金メッキ鋼板葺３
                     階建
                   ①   1,570.54
         延床面積(㎡)                         建築時期              2001年１月10日
                   ②   926.42
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              株式会社LIV建築計画研究所
     施工者              株式会社淺沼組
     建築確認機関              豊中市
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   100                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   18,830               ＰＭＬ値(％)              3.6
     (千円)
     ＰＭ会社              ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
     賃貸可能面積(㎡)              2,496.96               主テナント              ＳＯＭＰＯケア株式会社
     全賃貸面積(㎡)              2,496.96               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   2,496.96               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2001年２月１日から2021年１月31日まで
     賃料改定：賃貸人及び賃借人は、賃貸借契約締結日から３年を経過する毎に協議の上、賃料を改定することができます。但
          し、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の６ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知
          をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に3年間更新されるものとし、以後
          も同様とします。
     中途解約：賃借人は、賃貸人に対して1年前までに中途解約する旨を書面にて申告しなければならない。中途解約の申し出を
           した場合、賃借人は保証金を放棄し、損害金                     イ）ロ）ハ）を賃貸人に支払わなければならない。（イ）解約時ま
           でにかかった本物件の総事業費用を契約期間月数で除し、契約残存月数を乗じた額。ロ）本物件の解体・更地復旧
           費用相当額。ハ）解約によって被った損害金。）但し、後継者もしくは別の賃借人を定め、その賃借権を譲る場
           合、賃貸人の承諾且つ後継者が本契約の継続的履行を承諾した場合は損害賠償の責を免れ解約することができま
           す。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年10月１日）
     オペレーター               ＳＯＭＰＯケア株式会社               開設年月日               2001年２月１日
                    介護付有料老人ホーム（特定
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             48
                    施設）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              48
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    13.73～15.12                              46
     入居時要件               要支援・要介護               入居率               95.8％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.4                              87.9
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   －               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   －               141,800
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               ３:１                              介護職員１名
     協力医療機関               医療法人　拓海会　神経内科クリニック（内科、神経内科）他
     協力歯科医療機関               本町中央歯科クリニック
                                 特徴
     立地特性：豊中市を南北に流れる猪名川の東に所在しています。周辺には豊島公園があり、落ち着いた環境が形成されていま
          す。
     物件特性：居室は、14～15㎡の広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。なお、本物件
          は、オペレーターが１階の一部から３階の一部にてグループホームを運営しております。
                                特記事項
     本物件の土地の東側道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本物件の土地において当該道路の用に供され
     ている部分は、約6.5㎡となっています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 株式会社　谷澤総合鑑定所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                    835,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                              835,000     元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                              844,000     化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            41,635
        ④一時金の運用益                              117   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費
        ⑤資本的支出                             1,218
                                        ３：資本的支出７」に配分して査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            40,534    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.8％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                              831,000     －
                                        類似の不動産の取引事例との比較及び金融
        割引率                          4.8％/4.9％       資産の利回りに不動産の個別性を加味する
                                        ことにより査定。
                                        類似の不動産の取引事例との比較及び金融
        最終還元利回り                             5.0％    資産の利回りに不動産の個別性を加味する
                                        ことにより査定。
     原価法による積算価格                              832,000
        土地割合                            61.3％
        建物割合                            38.7％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、阪急宝塚線「服部天神」駅から約1,300ｍ付近に所在し、最寄駅からやや距離があるものの、「豊中」
     ＩＣ北方に位置し、車でのアクセスに優れています。建物は、2001年竣工でやや築年が経過しているものの、大規模
     修繕を行っており、維持管理の状況は良好です。また、対象施設は、介護付有料老人ホームとグループホームの併設
     型として、認知症の症状に応じて入居施設を選定できるほか、入居後は症状に応じて両施設を移動することもできる
     点等において、他の競合施設と差別化されていると考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレー
     ド、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     イリーゼ狛江・別邸
     物件名称              イリーゼ狛江・別邸（追加取得）（注1）
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託期間              2017年２月20日から2027年２月末日まで
     取得価格(百万円)              920百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
                   931百万円（信託受益権の
     鑑定評価額（百万円）                                            一般財団法人　日本不動産研
                   準共有持分70％）              鑑定評価機関
     （価格時点）                                            究所
                   （2019年11月１日時点）
     所在地              東京都狛江市東野川一丁目32番５号
     交通アクセス              小田急小田原線「喜多見」駅　約850m
         地積(㎡)          2,475.48（全体）               用途地域              第一種低層住居専用地域
     土地
                   所有権（信託受益権の準共有
         所有形態                         容積率／建蔽率(％)              80／40
                   持分70％）
                   鉄筋コンクリート造陸屋根３
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          2,016.73（全体）               建築時期              2017年１月27日
                   所有権（信託受益権の準共有
         所有形態                         用途              老人ホーム
                   持分70％）
     設計者              株式会社日本ハーテクト設計
     施工者              株式会社大槻工務店
     建築確認機関              株式会社都市居住評価センター
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   15,220               ＰＭＬ値(％)              10.83
     (千円)
     ＰＭ会社              ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注2）
     敷金・保証金              非開示（注2）
                                                ＨＩＴＯＷＡケアサービス株式
     賃貸可能面積(㎡)              2,016.73（注3）               主テナント
                                                会社
     全賃貸面積(㎡)              2,016.73（注3）               稼働率              100.0％（注3）
     主テナントの賃貸面積
                   2,016.73（注3）               全体に占める割合              100.0％（注3）
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2017年２月１日から2047年１月31日まで
     賃料改定：賃貸人及び賃借人は10年毎に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動が
          あった場合、協議の上改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の12ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場
          合、同一条件にて10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、2037年1月31日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能期間の残存賃料及
           び保証金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2028年２月１日以後2047年１月31日
           までの間においては、賃借人は、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を書面にて申告しなければならな
           い。但し、賃貸人が新たな賃借人との賃貸借契約を締結した場合、新たな賃借人への引渡日をもって同契約を解約
           できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年10月１日）
                    ＨＩＴＯＷＡケアサービス株
     オペレーター                              開設年月日               2017年３月１日
                    式会社　
                                  61/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                    介護付有料老人ホーム
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             59
                    （特定施設）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              59
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.00                              55
     入居時要件               要支援・要介護               入居率               93.2％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               3.0                              88
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   －               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   －               228,000～249,000
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               ３：１                              介護職員１名
     協力医療機関               医療法人社団大和会　多摩川病院　他
     協力歯科医療機関               医療法人社団高輪会　高輪歯科医院
                                 特徴
     立地特性：本物件は狛江市と世田谷区との行政区界に所在しています。周辺の野川緑道沿いは桜並木通りとなっており、この
          他さまざまな草花が効果的に植栽され、物件東側のきたみふれあい広場と共に趣ある地域環境が形成されていま
          す。
     物件特性：2017年竣工と築浅の本物件は、要介護者向けの施設で標準的な広さとなる約18㎡を中心とした広さの個室を提供し
          ており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注1）本投資法人は、「イリーゼ狛江・別邸」の建物のうち、2018年12月20日付で、本信託対象不動産を主な信託財産とする信託受益権に係る
        100分の30の準共有持分を取得しています。なお、本投資法人は、取得予定日付で、「イリーゼ狛江・別邸」の建物のうち、本信託対象
        不動産を主な信託財産とする信託受益権に係る100分の70の準共有持分を追加取得する予定であり、当該追加取得後、本投資法人は「イ
        リーゼ狛江・別邸」の全部を保有することになります。
     （注2）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
     （注3）本物件全体に係る数値を記載しています。
                                  62/174










                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                    931,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                              931,000     元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                              945,000     化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            59,875
        ④一時金の運用益                              672   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             1,299    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            59,248    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.4％
                                        件を総合的に勘案して査定。
        ⑧準共有持分                             70％
     ＤＣＦ法による収益価格                              917,000     －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.2％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.6％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                              938,000
        土地割合                            69.8％
        建物割合                            30.2％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、小田急小田原線「喜多見」駅から約850ｍとやや距離がありますが、タクシー等の利用は比較的容易で
     あることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、2017年竣工と築浅であるため、経
     年による劣化は小さく、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。また、賃借人であ
     るHITOWAケアサービス株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に
     係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案
     して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
                                  63/174



                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     アルファリビング高松紺屋町
     物件名称              アルファリビング高松紺屋町
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託期間              2018年７月12日から2028年７月末日まで
     取得価格(百万円)              1,225百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              1,250百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              香川県高松市紺屋町５番３号
     交通アクセス              ＪＲ予讃線「高松」駅　約750m
         地積(㎡)          928.54               用途地域              商業地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              400／80
                   鉄筋コンクリート造陸屋根10
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          3,577.47               建築時期              2016年９月16日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム・診療所
     設計者              株式会社入江三宅設計事務所
     施工者              小竹興業株式会社
     建築確認機関              日本ERI株式会社
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   24,150               ＰＭＬ値(％)              13.4
     (千円)
     ＰＭ会社              ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                あなぶきメディカルケア株式会
     賃貸可能面積(㎡)              3,577.47               主テナント
                                                社
     全賃貸面積(㎡)              3,577.47               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,577.47               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2018年７月12日から2038年７月11日まで
     賃料改定：賃貸人及び賃借人は３年毎の年度開始日（４月）に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経
          済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の６ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場
          合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で３年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、2028年７月11日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能期間の残存賃料の
          支払い及び敷金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2028年７月12日以後2038年７
          月11日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において敷金返還請求権を放棄するか、②賃貸人が新た
          な賃借人との賃貸借契約を締結するかのいずれかを満たした場合、賃貸人に対して1年前までに中途解約する旨を
          書面で申し入れることにより、同契約を解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年10月１日）
                    あなぶきメディカルケア株式
     オペレーター                              開設年月日               2017年３月１日
                    会社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              46
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              48
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.20～35.96                              48
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               100.0％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               1.8                              88.1
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   1,500,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   153,200～174,200               －
                                                  介護職員１名　看護職員１
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）
                                                  名
     協力医療機関               医療法人ウェルネスサポート高松紺屋町クリニック（皮膚科、糖尿病内科）他
     協力歯科医療機関               高松駅前アルファ歯科クリニック
                                 特徴
     立地特性：ＪＲ予讃線「高松」駅から徒歩約10分の地域に所在しています。高松市役所や兵庫町商店街にも近い生活利便性の
          高い地域となっています。
     物件特性：2016年9月竣工と築浅の介護付有料老人ホームと住宅型有料老人ホームが併設している本物件は、要介護者向けの
          標準的な居室面積である18～19㎡を中心とした個室及び35㎡強の２人部屋を提供しており、居室設備として洗面
          台、トイレを備えています。なお、本物件は、１階の一部に調剤薬局が入居(転貸)しております。１階の一部と２
          階に診療所が入居(転貸)しております。オペレーターが1階の一部にてデイサービス、３階から４階にて介護付有
          料老人ホームを運営しております。
                                特記事項
     該当事項はありません。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   1,250,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             1,250,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             1,260,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            62,782
        ④一時金の運用益                              360   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             2,470    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            60,672    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.8％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             1,240,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.6％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             5.0％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             1,310,000
        土地割合                            41.1％
        建物割合                            58.9％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、高松市内の玄関口にあたる中心市街地に存しており、周辺にはホテル、官公庁、事務所、商店街のほ
     か大規模な公園も見られ、商業繁華性、生活利便性、快適性の高いエリアとなっております。建物条件では、経年に
     よる物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本
     件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     センター南・プラテシアセンター南
                   グッドタイム       リビング     センター南・プラテシア            センター南
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権
     信託受託者（予定）             みずほ信託銀行株式会社
     信託期間             2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)             11,150百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）             11,700百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）             （2019年11月１日時点）
     所在地             神奈川県横浜市都筑区茅ケ崎中央56番９号
     交通アクセス             横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン「センター南」駅　約230m
         地積(㎡)          7,320.80               用途地域              商業地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              400／80
                   鉄筋コンクリート造陸屋根11
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
                                                2015年５月29日新築
         延床面積(㎡)          19,228.21               建築時期
                                                2018年４月18日変更・増築
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者             株式会社東急設計コンサルタント
     施工者             東急建設株式会社
     建築確認機関             株式会社都市居住評価センター
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   190,250               ＰＭＬ値(％)              5.85
     (千円)
     ＰＭ会社             株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー             本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入             非開示（注）
     敷金・保証金             非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)             19,228.21               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)             19,228.21               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   19,228.21               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2044年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2015年７月１日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              276
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              330
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    20.15～85.29                              235
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               71.2％
                                  67/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               0.9                              83.6
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   14,500,000～107,500,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   123,800～281,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
     協力医療機関               医療法人社団三医会　鶴川記念病院（内科、リハビリテーション科、マッサージ等）他
     協力歯科医療機関               医療法人社団高輪会　新横浜デンタルクリニック　他
                                 特徴
     立地特性：横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン「センター南」駅から徒歩約３分に位置し、高層マンションや商業
          施設が混在した地域に所在しています。北側には早渕川が流れており、周辺には都筑中央公園を始めとした多数の
          公園があり、駅近でありながら落ち着いた環境が形成されています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積よりも広い50㎡を中心とした個室及び2人
          部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、2人部屋にはミニキッチ
          ン、浴室も備えています。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     本物件の土地と西側隣地との間の境界は未確定です。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
                                  68/174













                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   11,700,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                            11,700,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                            11,900,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            512,720
        ④一時金の運用益                             1,406    運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                            13,790    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益（③＋④－⑤）                            500,336     －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.2％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                            11,600,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.0％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.4％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                            12,500,000
        土地割合                            69.0％
        建物割合                            31.0％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、横浜市営地下鉄ブルーライン及び同グリーンライン「センター南」駅から徒歩約３分と利便性が高
     く、「港北TOKYU        S.C」等の商業施設に近接する一方で、都筑中央公園にもほど近い地域に存します。また、建物条件
     では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考え
     られます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定してい
     ます。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     千葉みなと／海岸通・プラテシア                千葉みなと
                   グッドタイム       リビング     千葉みなと／海岸通・プラテシア                千葉みなと
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権
     信託受託者（予定）             みずほ信託銀行株式会社
     信託期間             2019年８月29日から2029年８月末日まで
     取得価格(百万円)             4,516百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）             4,700百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）             （2019年11月１日時点）
     所在地             千葉県千葉市中央区中央港一丁目18番28号
     交通アクセス             ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅　約850m
         地積(㎡)          3,904.44               用途地域              商業地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              400／80
                   鉄筋コンクリート造陸屋根11
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          17,101.74               建築時期              2007年3月31日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム・共同住宅
     設計者             株式会社空間計画研究所
     施工者             株式会社錢髙組
     建築確認機関             日本ERI株式会社
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   253,980               ＰＭＬ値(％)              8.92
     (千円)
     ＰＭ会社             株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー             本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入             非開示（注）
     敷金・保証金             非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)             17,101.74               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)             17,101.74               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   17,101.74               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2043年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
         入居者の状況・施設の概要（グッドタイム                    リビング     千葉みなと：重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2007年４月28日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              141
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              165
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.44～41.79                              116
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               70.3％
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.2                              87.2
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   3,990,000～11,000,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   241,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員４名
                    医療法人柏葉会　柏戸病院（内科、脳神経内科、呼吸器内科、循環器内科、糖尿病内科、外
     協力医療機関
                    科、消化器内科、整形外科、眼科、リハビリ科、肝臓内科、肛門外科）他
     協力歯科医療機関               医療法人社団佑健会　コウノ歯科医院　他
                                 特徴
     立地特性：千葉中央港の臨港公園プロムナード沿いに所在しています。周辺には千葉ポートパーク、千葉県立美術館、商業施
           設等があり、生活利便性が高い地域となっています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋に
          はミニキッチン、浴室も備えています。なお、オペレーターが7階から11階にて高齢者向け賃貸住宅（プラテシア
          千葉みなと）を運営しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   4,700,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             4,700,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             4,740,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            228,762
        ④一時金の運用益                              671   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                            11,287    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            218,145     －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.6％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             4,680,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.4％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.8％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             4,390,000
        土地割合                            52.4％
        建物割合                            47.6％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、ＪＲ京葉線及び千葉都市モノレール「千葉みなと」駅から徒歩約10分の距離ですが、当駅から千葉都
     市モノレールの利用で「千葉」駅までは約４分と、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件で
     は、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えら
     れます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定していま
     す。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     横浜都筑
                   グッドタイム       リビング     横浜都筑
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              4,064百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              4,170百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              神奈川県横浜市都筑区大丸１番24号
     交通アクセス              横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅　約260m
         地積(㎡)          2,224.26               用途地域              近隣商業地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              400／80
                   鉄筋コンクリート造陸屋根地
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   下１階付６階建
         延床面積(㎡)          7,031.53               建築時期              2008年８月18日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム・診療所
     設計者              株式会社アーキフォルム
     施工者              小田急建設株式会社
     建築確認機関              一般財団法人日本建築設備・昇降機センター
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             10
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   104,000               ＰＭＬ値(％)              7.62
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              7,031.53               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              7,031.53               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   7,031.53               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2041年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2008年10月４日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              117
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              145
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    19.50～63.75                              101
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               69.6％
                                  73/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.5                              88.4
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   10,800,000～26,750,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   211,500～251,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員３名
                    医療法人社団山本記念会　山本記念病院(内科、循環器内科、神経内科、整形外科、皮膚科、
     協力医療機関
                    泌尿器科、リハビリテーション科等)他
     協力歯科医療機関               医療法人社団藤栄会　日航ビル歯科室　他
                                 特徴
     立地特性：横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅から徒歩約４分にあり、駅までは歩行者専用道路でつな
          がっており、閑静な住宅街に所在しています。周辺には大型スーパー等もあり、生活利便性が高い地域となってい
          ます。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えており、２人部屋にはミニキッチン、
          浴室も備えています。なお、本物件は、１階の一部に診療所、調剤薬局が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   4,170,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             4,170,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             4,240,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            186,876
        ④一時金の運用益                              510   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             5,261    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            182,124     －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.3％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             4,140,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.1％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.5％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             4,320,000
        土地割合                            72.2％
        建物割合                            27.8％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅から徒歩約４分と交通アクセスが良好なエリ
     アに存する一方で、近隣に「葛が谷公園」が存するなど緑豊かな一面も併せ持っています。また、建物条件では、経
     年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられま
     す。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     千里ひなたが丘
                   グッドタイム       リビング     千里ひなたが丘
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月末日まで
     取得価格(百万円)              2,800百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              2,840百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）                              所
     所在地              大阪府吹田市千里丘西15番20号
     交通アクセス              ＪＲ東海道本線「千里丘」駅　約1.3km
         地積(㎡)          4,732.91               用途地域              第一種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              150／60
                   鉄筋コンクリート造陸屋根６
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          6,660.20               建築時期              2014年９月24日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              株式会社内藤建築事務所
     施工者              株式会社大林組
     建築確認機関              日本ERI株式会社
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   50,144               ＰＭＬ値(％)              2.56
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              6,660.20               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              6,660.20               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   6,660.20               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2042年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2014年11月１日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              122
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              125
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    12.91～24.31                              118
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               94.4％
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.1                              87.0
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   9,770,000～18,420,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   195,000～240,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員３名
                    医療法人沖縄徳洲会　吹田徳洲会病院（内科、循環器内科、消化器内科、呼吸器外科、心臓血
     協力医療機関
                    管外科、脳神経外科、泌尿器科、リハビリテーション科、皮膚科等）他
     協力歯科医療機関               医療法人わはは会　スマイリー歯科
                                 特徴
     立地特性：高台の住宅地に所在しています。周辺には長野公園等があり、良好な住環境が形成されています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は、13㎡を中心とした個室及び24㎡を中心とした２人部屋を提供しており、居
          室設備としては洗面台、トイレを備えており、２人部屋にはミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件
          は、１階の一部に医療事務室が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   2,840,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             2,840,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             2,870,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            131,594
        ④一時金の運用益                              369   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             2,925    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            129,038     －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.5％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             2,800,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.3％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.7％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             2,720,000
        土地割合                            59.8％
        建物割合                            40.2％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、ＪＲ東海道本線「千里丘」駅から約1.2kmに所在する住宅型有料老人ホームであり、最寄り駅からの接
     近性は劣るものの、閑静で住環境・自然環境に恵まれた住宅地域に存する。2014年竣工で経年相応の摩滅・老朽化等
     があるものの、全室個室で、かつ居室面積や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借人で
     あるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達
     成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に
     勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     なかもず 
                   グッドタイム       リビング     なかもず
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月末日まで
     取得価格(百万円)              2,180百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              2,190百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）                              所
     所在地              大阪府堺市北区金岡町1423番地77
     交通アクセス              南海電鉄髙野線「白鷺」駅　約350m
         地積(㎡)          2,965.46               用途地域              第一種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
                   鉄筋コンクリート造陸屋根５
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          5,962.48               建築時期              2015年３月12日
                                                老人ホーム・共同住宅・
         所有形態          所有権               用途
                                                診療所
     設計者              株式会社内藤建築事務所
     施工者              三井住友建設株式会社
     建築確認機関              日本ERI株式会社
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   100,610               ＰＭＬ値(％)              3.49
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              5,962.48               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              5,962.48               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   5,962.48               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2043年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2019年４月１日
                    社
                    介護付有料老人ホーム（特定
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             68
                    施設）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              69
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    20.15～41.22                              68
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               98.5％
                                  79/174

                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.2                              89.2
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   7,900,000～11,450,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   200,000～218,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               ３:１                              介護職員２名
     協力医療機関               社会医療法人清恵会　清恵会病院（内科、外科、婦人科、整形外科、脳神経外科、眼科等）他
     協力歯科医療機関               ますもと歯科クリニック　他
                                 特徴
     立地特性：南海電鉄髙野線「白鷺」駅から徒歩約５分の住宅地に所在しています。周辺には商業施設や白鷺公園等があり、生
          活利便性が高い地域となっています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室及び40㎡の２
          人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋にはミニキッ
          チン、浴室も備えています。なお、本物件は、１階から５階の全ての階の一部に学生専用賃貸住宅が入居（転貸）
          しております。また、１階の一部に診療所が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     本物件の土地と南側及び西側道路との間の境界は未確定です。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
                                  80/174













                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   2,190,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             2,190,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             2,210,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            104,915
        ④一時金の運用益                              300   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             5,869    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            99,346    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.5％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             2,160,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.3％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.7％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             2,140,000
        土地割合                            58.4％
        建物割合                            41.6％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、南海高野線「白鷺」駅から約350ｍに所在する介護付き有料老人ホーム及び学生マンションであり、最
     寄り駅からの接近性に優れるほか、２路線利用可能で周辺には生活利便施設も多く立地条件が優れる。2015年竣工で
     あり、全室個室で、かつ専用居室面積や居室内の設備水準はそれぞれ標準的で、相応の競争力を有する。特殊用途が
     混在することで、単独用途の場合と比較して管理運営の難易度は高いものの賃借人であるグッドタイムリビング株式
     会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対
     的に優る。以上を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     香里ヶ丘
                   グッドタイム       リビング     香里ヶ丘
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              2,120百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              2,160百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）                              所
     所在地              大阪府枚方市香里ケ丘三丁目８番地の52
                   京阪交野線「村野」駅　約2.0km
     交通アクセス
                   京阪本線「枚方市」駅　約3.1km
         地積(㎡)          2,500.02               用途地域              第一種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
                   鉄筋コンクリート造陸屋根５
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          4,930.37               建築時期              2008年３月17日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              株式会社内藤建築事務所
     施工者              西松建設株式会社
     建築確認機関              一般財団法人大阪建築防災センター
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   72,850               ＰＭＬ値(％)              5.62
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              4,930.37               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              4,930.37               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   4,930.37               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2039年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2008年５月24日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              98
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              112
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.60～39.97                              100
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               89.2％
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               3.0                              88.8
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   10,570,000～14,220,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   200,000～205,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員３名
                    特定医療法人三上会　東香里病院(内科、外科、整形外科、精神科、耳鼻咽喉科、皮膚科、泌
     協力医療機関
                    尿器科、眼科、リハビリテーション科等)他
     協力歯科医療機関               医療法人社団佑健会　花みずき歯科江坂
                                 特徴
     立地特性：大阪府を南北に流れる淀川の東に所在しています。周辺には香里こもれび水路や、香里ヶ丘公園があり、自然豊か
          な住環境が形成されています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である18㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋に
          はミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1階の一部に医療事務室、調剤薬局が入居（転貸）して
          おります。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   2,160,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             2,160,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             2,190,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            102,449
        ④一時金の運用益                              284   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             4,249    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            98,484    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.5％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             2,130,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.3％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.7％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             1,830,000
        土地割合                            64.4％
        建物割合                            35.6％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、京阪本線「枚方市」駅から約3.1kｍに所在する住宅型有料老人ホームであり、最寄り駅からの接近性
     は劣るものの、周辺には商業施設等の利便施設もあり、また閑静で住環境・自然環境に恵まれた住宅地域である。
     2008年竣工であり、全室個室かつ専用居室面積や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借
     人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支
     の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合
     的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     亀戸
                   グッドタイム       リビング     亀戸
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権
     信託受託者（予定）             みずほ信託銀行株式会社
     信託期間             2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)             1,860百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）             2,310百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）             （2019年11月１日時点）
     所在地             東京都江東区亀戸九丁目34番１－137号
                   ＪＲ総武本線「平井」駅　約1.0km
     交通アクセス
                   ＪＲ総武本線「亀戸」駅　約1.4km
                   20,123.00
         地積(㎡)                         用途地域              準工業地域
     土地             （敷地権割合：515,323／
                   6,432,550）
         所有形態          区分所有権（敷地権）               容積率／建蔽率(％)              300／60
         構造／階数          鉄筋コンクリート造５階建               賃貸区画数(区画)              １
     建物
         延床面積(㎡)          5,096.15               建築時期              2008年11月６日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム、診療所
     設計者             株式会社長谷工コーポレーション
     施工者             株式会社長谷工コーポレーション
     建築確認機関             ハウスプラス確認検査株式会社
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   116,680               ＰＭＬ値(％)              6.55
     (千円)
     ＰＭ会社             株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー             本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入             非開示（注）
     敷金・保証金             非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)             5,096.15               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)             5,096.15               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   5,096.15               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2040年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2009年４月18日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              83
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              102
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.00～51.37                              82
                                  85/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               80.3％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.6                              87.1
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   14,000,000～18,700,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   201,500～221,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
                    社会医療法人社団順江会　江東病院(内科、脳神経内科、呼吸器内科、循環器内科、消化器内
     協力医療機関               科、腎・高血圧内科、糖尿病内科、膠原病・リウマチ内科、外科、脳神経外科、整形外科、泌
                    尿器科、眼科、耳鼻咽喉科、皮膚科等)他
     協力歯科医療機関               こばやし歯科クリニック　他
                                 特徴
     立地特性：江東区と江戸川区の境を南北に流れる旧中川沿いに所在しています。周辺には都立亀戸中央公園などがあり、良好
          な住環境が形成されています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えており、２人部屋にはミニキッチン、
          浴室も備えています。なお、本物件は、１階の一部に診療所が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
                                  86/174













                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   2,310,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             2,310,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             2,340,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            107,626
        ④一時金の運用益                              314   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             7,425    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            100,515     －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.3％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             2,300,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.1％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.5％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             3,060,000
        土地割合                            66.9％
        建物割合                            33.1％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、ＪＲ総武線「平井」駅から徒歩約13分であり、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条件に特段の
     難は見られません。また、東京のみならず千葉方面からのアクセスも比較的良い地域に存します。建物条件では、経
     年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられま
     す。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
                                  87/174




                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     御影
                   グッドタイム       リビング     御影
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権
     信託受託者（予定）             みずほ信託銀行株式会社
     信託期間             2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)             1,820百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）             2,260百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）             （2019年11月１日時点）                              所
     所在地             兵庫県神戸市東灘区御影中町三丁目２番３号
     交通アクセス             阪神電気鉄道本線「御影」駅　約240m
                   11,648.46
         地積(㎡)                         用途地域              近隣商業地域
     土地             （敷地権割合：465,844／
                   3,639,406）
                                  容積率（注1）／建蔽率
         所有形態          区分所有権（敷地権）                             300／80
                                  (％)
                   鉄筋コンクリート・鉄骨造６
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          7,028.01               建築時期              2010年１月29日
         所有形態          区分所有権               用途              老人ホーム
     設計者             株式会社竹中工務店
     施工者             株式会社竹中工務店
     建築確認機関             財団法人神戸市防災安全公社
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   116,634               ＰＭＬ値(％)              1.03
     (千円)
     ＰＭ会社             株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー             本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入             非開示（注2）
     敷金・保証金             非開示（注2）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)             7,028.01               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)             7,028.01               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   7,028.01               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2043年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2010年４月28日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              88
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              108
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    20.40～74.12                              87
                                  88/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               80.5％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.2                              88.5
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   12,750,000～17,170,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   210,000～258,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
     協力医療機関               一般財団法人甲南会　甲南病院　他
     協力歯科医療機関               仲井歯科クリニック
                                 特徴
     立地特性：阪神電気鉄道本線「御影」駅より徒歩約３分に所在し、大型商業施設「御影クラッセ」に近接しています。周辺に
           は御影公園等があり、生活利便性が高い地域となっています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては洗面台、トイレを備えており、２人部屋にはミニキッチン、
          浴室も備えています。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     本物件の土地と北側隣地及び南側道路との間の境界は未確定です。
     （注1）本物件については、総合設計制度の許可を受けており、許容容積率は388.83％となっています。
     （注2）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
                                  89/174












                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   2,260,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             2,260,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             2,280,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            104,452
        ④一時金の運用益                              319   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             6,804    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            97,967    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.3％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             2,230,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.1％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.5％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             2,140,000
        土地割合                            62.4％
        建物割合                            37.6％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、阪神本線「御影」駅から約160ｍに所在する住宅型有料老人ホームである。最寄り駅への接近性に優れ
     ており、かつ大規模商業施設「御影クラッセ」に隣接することから、生活利便性にも優れている。総合設計制度を利
     用して2010年に竣工した47階建タワーマンション低層部の住宅型有料老人ホームであり、免震構造採用により高い耐
     震性能を有している。全室個室で、かつ専用居室面積や居室内の設備水準も充分である等、高い競争力を有する。ま
     た、賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の
     事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数
     等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
                                  90/174



                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     尼崎新都心 
                   グッドタイム       リビング     尼崎新都心
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              1,585百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              1,660百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）                              所
     所在地              兵庫県尼崎市潮江一丁目３番34号
     交通アクセス              ＪＲ東海道本線「尼崎」駅　約450m
         地積(㎡)          2,910.51               用途地域              商業地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              500／80
                   鉄筋コンクリート造陸屋根６
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          5,194.00               建築時期              2009年4月30日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              大成建設株式会社
     施工者              大成建設株式会社
     建築確認機関              一般財団法人日本建築総合試験所
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   81,800               ＰＭＬ値(％)              8.38
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              5,194.00               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              5,194.00               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   5,194.00               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2042年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2009年10月４日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              87
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              96
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.62～46.45                              86
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               89.5％
                                  91/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.9                              88.0
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   9,660,000～12,960,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   182,000～220,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
                    医療法人財団ヒューマンメディカル　尼崎新都心病院(内科、循環器内科、消化器内科、腎臓
     協力医療機関
                    内科、整形外科、脳神経外科、リハビリテーション科等)他
     協力歯科医療機関               -
                                 特徴
     立地特性：ＪＲ東海道本線「尼崎」駅から徒歩約６分の商業地域に所在しています。周辺は再開発事業等により、高層店舗や
          事務所ビルが建ち並んでおり、繁華性の高い地域となっています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋に
          はミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1階の一部に医療事務室、デイサービスが入居（転貸）
          しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
                                  92/174













                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   1,660,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             1,660,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             1,680,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            76,611
        ④一時金の運用益                              226   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             4,767    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            72,070    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.3％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             1,630,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.1％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.5％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             1,820,000
        土地割合                            81.9％
        建物割合                            18.1％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、ＪＲ東海道本線「尼崎」駅から約500ｍに所在し、最寄り駅への接近性に優れており、かつ大規模商業
     施設「あまがさきキューズモール」に隣接することから、生活利便性にも優れている住宅型有料老人ホームである。
     2009年竣工で経年相応の摩滅・老朽化等があるものの、全室個室で、かつ専用居室面積や居室内の設備は比較的高い
     水準であり、競争力が高い。また、賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な
     運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地
     条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
                                  93/174




                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     南千里 
                   グッドタイム       リビング     南千里
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              1,430百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              1,520百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）                              所
     所在地              大阪府吹田市山田西三丁目22番２号
     交通アクセス              阪急電鉄千里線「山田」駅　約1.0km
         地積(㎡)          2,213.15               用途地域              第一種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
                   鉄筋コンクリート造陸屋根７
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
                                                ①   1993年２月28日新築
         延床面積(㎡)          3,753.11               建築時期
                                                ②   2005年２月28日変更、増築
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
                   ①三菱地所株式会社
     設計者
                   ②株式会社内藤建築事務所
                   ①株式会社大林組
     施工者
                   ②株式会社竹中工務店
                   ①吹田市
     建築確認機関
                   ②株式会社国際確認検査センター
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   89,520               ＰＭＬ値(％)              2.81
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              3,757.91               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              3,757.91               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,757.91               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2039年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2009年11月１日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              71
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              71
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    11.40～16.78                              67
                                  94/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               94.3％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.3                              88.2
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   9,020,000～12,070,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   200,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
                    社会福祉法人恩賜財団済生会支部　大阪府済生会千里病院（内科、神経内科、呼吸器内科、消
     協力医療機関               化器内科、循環器内科、糖尿病内科、外科、消化器外科、整形外科、泌尿器科、耳鼻咽喉科、
                    リハビリテーション科、歯科等）他
     協力歯科医療機関               医療法人敬友会　のぞみ歯科医院　他
                                 特徴
     立地特性：山田西公園に面した閑静な住宅街に所在しています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室を提供してお
          り、居室設備としては洗面台、トイレを備えています。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     本物件の土地と東側及び南側の官有地との間の境界は未確定です。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   1,520,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             1,520,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             1,530,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            74,049
        ④一時金の運用益                              217   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             5,222    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            69,044    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.5％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             1,500,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.3％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.7％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             1,460,000
        土地割合                            85.4％
        建物割合                            14.6％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、阪急千里線「山田」駅から約950ｍに所在する住宅型有料老人ホームである。1993年竣工で2005年頃に
     企業の独身寮から住宅型有料老人ホームに用途変更された比較的高級感のある建物であり、専用居室部分は、全室個
     室で、専用居室面積や居室内の設備水準は標準的である等、相応の競争力を有する。また、賃借人であるグッドタイ
     ムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実
     性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定
     評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     神戸垂水
                   グッドタイム       リビング     神戸垂水
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              1,370百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              1,380百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）                              所
     所在地              兵庫県神戸市垂水区名谷町字阿弥陀坊1941番地の３
     交通アクセス              神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅　約2.6km
         地積(㎡)          3,180.82               用途地域              第一種住居地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
                   鉄筋コンクリート造陸屋根７
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          6,005.03               建築時期              2006年6月30日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              株式会社日建設計／設計事務所建築計画
     施工者              株式会社ソネック
     建築確認機関              株式会社兵庫確認検査機構
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   129,848               ＰＭＬ値(％)              2.20
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              6,005.03               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              6,005.03               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   6,005.03               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2044年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2006年７月22日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              91
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              101
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    22.07～70.37                              84
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               83.1％
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.7                              89.8
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   9,360,000～12,600,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   211,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員３名
     協力医療機関               医療法人社団菫会　名谷病院　他
     協力歯科医療機関               みなとデンタルクリニック
                                 特徴
     立地特性：本物件は、高台に位置した住宅地に所在しています。近隣に垂水健康公園等もあり、自然豊かな住環境が形成され
          ています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である22㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋に
          はミニキッチン、浴室も備えています。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   1,380,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             1,380,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             1,390,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            75,234
        ④一時金の運用益                              223   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             7,575    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            67,882    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.9％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             1,360,000      －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.7％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             5.1％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             1,260,000
        土地割合                            47.7％
        建物割合                            52.3％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅から約2.5kｍに所在する住宅型有料老人ホームである。
     2006年竣工で経年相応の摩滅・老朽化等があるものの、維持管理の状態は良好であり、全室個室で、かつ専用居室面
     積や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借人であるグッドタイムリビング株式会社は、
     有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優
     る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定していま
     す。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
                                  99/174




                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     千葉みなと／駅前通
                   グッドタイム       リビング     千葉みなと／駅前通
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権
     信託受託者（予定）             みずほ信託銀行株式会社
     信託期間             2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)             1,320百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）             1,550百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）             （2019年11月１日時点）
     所在地             千葉県千葉市中央区中央港一丁目15番８号
     交通アクセス             ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅　約250m
                   3,699.42
         地積(㎡)                         用途地域              商業地域
     土地             （敷地権割合：789,246／
                   1,422,333）
         所有形態          所有権（敷地権）               容積率／建蔽率(％)              400／80
         構造／階数          鉄筋コンクリート造７階建               賃貸区画数(区画)              １
     建物
         延床面積(㎡)          7,777.18               建築時期              2007年6月1日
         所有形態          区分所有権               用途              老人ホーム・診療所
     設計者             浅井謙建築研究所株式会社
     施工者             株式会社錢高組
     建築確認機関             日本ERI株式会社
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   171,460               ＰＭＬ値(％)              7.14
     (千円)
     ＰＭ会社             株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー             本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入             非開示（注）
     敷金・保証金             非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)             7,777.18               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)             7,777.18               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   7,777.18               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2040年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2007年７月７日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              107
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              183
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.40～41.66                              96
                                100/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               52.4%
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.1                              87.6
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   4,860,000～13,150,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   241,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員４名
                    医療法人柏葉会　柏戸病院（内科、神経内科、呼吸器内科、循環器内科、糖尿病内科、外科、
     協力医療機関
                    消化器外科、整形外科、眼科、リハビリテーション科、肝臓内科、肛門外科）他
     協力歯科医療機関               医療法人社団佑健会　コウノ歯科医院　他
                                 特徴
     立地特性：ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅から徒歩約4分に所在しています。周辺にはみなと公園や商業施設等があり、生活利
           便性が高い地域となっています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋に
          はミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1階の一部に診療所、調剤薬局が入居（転貸）しており
          ます。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     本物件の土地と南東側道路との間の境界は未確定です。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
                                101/174












                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   1,550,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             1,550,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             1,560,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            79,355
        ④一時金の運用益                              282   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             7,795    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            71,843    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.6％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             1,550,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.4％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.8％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             2,310,000
        土地割合                            49.3％
        建物割合                            50.7％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、ＪＲ京葉線及び千葉都市モノレール「千葉みなと」駅から徒歩約３分であり、当駅から千葉都市モノ
     レールの利用で「千葉」駅までは約４分と、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年
     による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。
     本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     泉北泉ヶ丘
                   グッドタイム       リビング     泉北泉ヶ丘
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              980百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              1,030百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              大阪府堺市南区高倉台三丁２番２号
     交通アクセス              泉北高速鉄道線「泉ヶ丘」駅　約1.3km
         地積(㎡)          1,692.41               用途地域              近隣商業地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／80
                   鉄筋コンクリート造陸屋根５
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          3,983.22               建築時期              2008年３月14日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム・店舗
     設計者              株式会社内藤建築事務所
     施工者              株式会社鴻池組
     建築確認機関              堺市
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   75,150               ＰＭＬ値(％)              5.51
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              3,983.22               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              3,983.22               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,983.22               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2041年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2008年６月28日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              83
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              83
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.00                              80
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               96.3％
                                103/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               3.3                              89.2
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   6,960,000～9,370,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   201,500～211,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
                    社会医療法人ペガサス　馬場記念病院(内科、循環器科、呼吸器科、神経内科、外科、消化器
     協力医療機関
                    科、脳神経外科、整形外科、リハビリテーション科等)他
     協力歯科医療機関               医療法人英誠会　磯田歯科医院
                                 特徴
     立地特性：大規模ニュータウンとして開発された「泉ヶ丘」地区に所在しています。周辺には高倉公園があるなど良好な住環
          境が形成されています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である18㎡を中心とした個室を提供してお
          り、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えています。なお、本物件は、１階の一部に物販店
          舗、医療事務室が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
                                104/174













                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                   1,030,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                             1,030,000      元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                             1,040,000      化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            56,325
        ④一時金の運用益                              162   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             4,656    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            51,831    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             5.0％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                             1,030,000      －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.8％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             5.2％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                              978,000
        土地割合                            39.7％
        建物割合                            60.3％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅から徒歩約20分の距離ですが、近隣にバス停が存するほか、車両利用によ
     り「泉ヶ丘」駅まで約５分程度でアクセス可能であることから、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条件に特段
     の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較して
     も、設計及び設備等において遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グ
     レード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
                                105/174




                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     池田緑丘
                   グッドタイム       リビング     池田緑丘
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              920百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              929百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              大阪府池田市緑丘一丁目４番23号
     交通アクセス              阪急電鉄宝塚線「池田」駅　約1.8km
         地積(㎡)          1,553.34               用途地域              第一種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
                   鉄筋コンクリート造
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   陸屋根地下１階付５階建
         延床面積(㎡)          3,050.24               建築時期              2007年４月27日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              株式会社昭和設計
     施工者              佐藤工業株式会社
     建築確認機関              一般財団法人日本建築総合試験所
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   67,250               ＰＭＬ値(％)              3.91
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              3,050.24               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              3,050.24               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,050.24               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2039年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2007年５月26日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              53
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              64
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.00～36.91                              56
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               87.5％
                                106/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.3                              85.0
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   10,980,000～14,780,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   230,000～235,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
                    医療法人互恵会　池田回生病院（内科、外科、整形外科、皮膚科、眼科、耳鼻咽喉科、循環器
     協力医療機関
                    内科、糖尿病内科、神経内科、心療内科、リハビリテーション科等）他
     協力歯科医療機関               亀山歯科医院
                                 特徴
     立地特性：緑豊かな高台に所在しています。周辺には大阪教育大学附属池田小学校を始めとする複数の学校があり、閑静な住
          宅地が形成されています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である18㎡を中心とした個室及び36㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋に
          はミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1階の一部に医療事務室が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                    929,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                              929,000     元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                              937,000     化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            46,722
        ④一時金の運用益                              138   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             3,744    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            43,116    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.6％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                              925,000     －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.4％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.8％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             1,110,000
        土地割合                            59.0％
        建物割合                            41.0％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、阪急宝塚線「池田」駅から徒歩約23分の距離ですが、近隣にバス停が存するほか、車両利用により
     「池田」駅まで６分程度でアクセス可能であることから、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条件に特段の難は
     見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、設
     計及び設備等において遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレー
     ド、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     長津田みなみ台
                   グッドタイム       リビング     長津田みなみ台
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              850百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              855百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              神奈川県横浜市緑区長津田みなみ台二丁目12番13号
     交通アクセス              東急田園都市線・ＪＲ横浜線「長津田」駅　約1.9km
         地積(㎡)          3,218.75               用途地域              第二種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              150／60
                   鉄筋コンクリート造陸屋根４
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          3,385.05               建築時期              2013年５月22日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              株式会社東急設計コンサルタント
     施工者              鹿島建設株式会社
     建築確認機関              ビューローベリタスジャパン株式会社
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   48,030               ＰＭＬ値(％)              10.63
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              3,392.93               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              3,392.93               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,392.93               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2044年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2013年７月１日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              71
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              71
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    20.15～20.80                              63
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               88.7％
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.4                              89.4
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   9,500,000～13,150,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   210,000～280,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
     協力医療機関               医療法人社団三医会　鶴川記念病院(内科、リハビリテーション科)他
     協力歯科医療機関               医療法人社団立靖会　ひまわり歯科
                                 特徴
     立地特性：本物件は、閑静な住宅街に所在しています。周辺には玄海田公園があり、緑豊かな住環境が形成されています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室を提供してお
          り、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えています。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     通行を目的として、本件土地の一部（30.67㎡）を要役地、「神奈川県横浜市緑区長津田みなみ台二丁目12番12」を承役地と
     する、地役権が設定されています。
     また、通行を目的として、「神奈川県横浜市緑区長津田みなみ台二丁目12番12」を要役地、本土地の一部（合計55.11㎡）を
     承役地とする、地役権が設定されています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                    855,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                              855,000     元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                              864,000     化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            39,314
        ④一時金の運用益                              122   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             2,270    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            37,167    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.3％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                              851,000     －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.1％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.5％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                              905,000
        土地割合                            66.7％
        建物割合                            33.3％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、JR横浜線・東急田園都市線・こどもの国線「長津田」駅から徒歩約24分の距離ですが、近隣にバス停
     が存するほか、車両利用により「長津田」駅まで８分程度でアクセス可能であることから、高齢者住宅・施設として
     は、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるもの
     の、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建
     物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     埼玉蓮田
                   グッドタイム       リビング埼玉蓮田
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              659百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              667百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）
     所在地              埼玉県蓮田市山ノ内２番地41
     交通アクセス              ＪＲ東北本線「蓮田」駅　約1.3km
         地積(㎡)          1,703.33               用途地域              第一種中高層住居専用地域
     土地
         所有形態          所有権               容積率／建蔽率(％)              200／60
                   鉄筋コンクリート造
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   陸屋根６階建
         延床面積(㎡)          3,188.60               建築時期              2007年4月11日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム、診療所
     設計者              株式会社アーキフォルム
     施工者              東海興業株式会社
     建築確認機関              株式会社都市居住評価センター
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   77,440               ＰＭＬ値(％)              5.97
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              3,188.60               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              3,188.60               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,188.60               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2042年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2007年５月19日
                    社
                    介護付有料老人ホーム（特定
                                   居室数(室)
     施設の類型                                             63
                    施設）
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              72
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.00～42.60                              62
     入居時要件               要支援・要介護               入居率               86.1％
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.3                              87.4
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   6,120,000～8,100,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   211,500～221,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               2.5：１                              介護職員２名
     協力医療機関               医療法人顕正会　蓮田病院　他
     協力歯科医療機関               医療法人社団彩明会　大宮デンタルクリニック
                                 特徴
     立地特性：本物件は、蓮田市を南北に流れる綾瀬川の東に所在しています。周辺には山之内公園があり、閑静な住宅地が形成
          されています。
     物件特性：介護付有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である18㎡を中心とした個室及び42㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋に
          はミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、1階の一部に診療所が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                  667,000,000百万円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                              667,000     元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                              671,000     化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            35,597
        ④一時金の運用益                              109   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             4,150    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            31,557    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.7％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                              665,000     －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.5％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.9％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                              636,000
        土地割合                            53.1％
        建物割合                            46.9％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、ＪＲ東北本線「蓮田」駅から徒歩約17分の距離ですが、近隣にバス停が存するほか、車両利用により
     「蓮田」駅まで５分程度でアクセス可能であることから、高齢者住宅・施設としては、交通・接近条件に特段の難は
     見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、設
     計及び設備等において遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレー
     ド、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     流山壱番舘 
                   グッドタイム       リビング     流山壱番舘
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              610百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              612百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）                              所
     所在地              千葉県流山市おおたかの森南一丁目25番地の４
     交通アクセス              つくばエクスプレス・東武野田線「流山おおたかの森」駅　約500m
                                                （Ａ）第一種中高層住居専用地
         地積(㎡)          1,850.04               用途地域                 域
     土地
                                                （Ｂ）第一種住居地域
                                  容積率（注1）／建蔽率              （Ａ）200／60
         所有形態          所有権
                                  (％)              （Ｂ）200／60
                   鉄筋コンクリート造陸屋根３
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          2,756.26               建築時期              2007年10月31日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              株式会社入江三宅設計事務所
     施工者              株式会社鴻池組
     建築確認機関              一般財団法人日本建築センター
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   35,830               ＰＭＬ値(％)              6.29
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注2）
     敷金・保証金              非開示（注2）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              2,756.26               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              2,756.26               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   2,756.26               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2040年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2007年11月23日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              54
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              54
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.60～19.20                              44
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               81.4％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.5                              87.1
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   9,700,000～13,000,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   231,500～241,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員１名
                    医療法人社団誠高会　おおたかの森病院（内科、呼吸器科、循環器科、神経内科、消化器科、
     協力医療機関               外科、脳神経外科、心臓血管外科、整形外科、眼科、皮膚科、泌尿器科、肛門科、アレルギー
                    科、リウマチ科、リハビリテーション科等）他
     協力歯科医療機関               医療法人社団健佑会　ゆうゆう歯科
                                 特徴
     立地特性：本物件は、緑豊かで閑静な住宅街に所在しています。周辺には大型スーパーや市野谷水鳥の池や西初石近隣公園が
          あり、生活利便性が高い地域となっています。
     物件特性：住宅型有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である18㎡を中心とした個室を提供してお
          り、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えています。なお、本物件は、１階の一部に医療事務
          室、調剤薬局が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     （注1）容積率について、本物件は建築基準法第86条第１項の認定（一団地認定）を受けているため、一段地認定を受けた敷地全体での計算とな
        ります。
     （注2）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                    612,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                              612,000     元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                              618,000     化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            31,019
        ④一時金の運用益                              96  運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             2,090    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            29,025    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.7％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                              605,000     －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.5％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.9％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                              609,000
        土地割合                            68.5％
        建物割合                            31.5％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅から約７分に所在する住宅型有料老人ホームである。
     2007年竣工であり、全室個室かつ専用居室面積や居室内の設備水準は標準的で、相応の競争力を有する。また、賃借
     人であるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支
     の達成に係る確実性・安定性が相対的に優る。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合
     的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     流山弐番舘 
                   グッドタイム       リビング     流山弐番舘
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類              不動産信託受益権
     信託受託者（予定）              みずほ信託銀行株式会社
     信託期間              2019年８月29日から2029年８月31日まで
     取得価格(百万円)              563百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）              677百万円                              一般財団法人日本不動産研究
                                 鑑定評価機関
     （価格時点）              （2019年11月１日時点）                              所
     所在地              千葉県流山市おおたかの森南二丁目１番地の１
     交通アクセス              つくばエクスプレス・東武野田線「流山おおたかの森」駅　約550m
                                                （Ａ）第一種住居地域
         地積(㎡)          1,968.53               用途地域
     土地
                                                （Ｂ）第一種低層住居専用地域
                                                (A)    200／60
         所有形態          借地権               容積率／建蔽率(％)
                                                (B)    150／60
                   鉄筋コンクリート造陸屋根５
         構造／階数                         賃貸区画数(区画)              １
     建物
                   階建
         延床面積(㎡)          3,928.90               建築時期              2016年３月25日
         所有形態          所有権               用途              老人ホーム
     設計者              株式会社福祉開発研究所
     施工者              スターツCAM株式会社
     建築確認機関              株式会社住宅性能評価センター
     調査機関又は構造計算適
                   株式会社ERIソリューション
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   61,610               ＰＭＬ値(％)              7.5
     (千円)
     ＰＭ会社              株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー              本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入              非開示（注）
     敷金・保証金              非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)              3,956.90               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)              3,956.90               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,956.90               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2039年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2016年６月１日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              77
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              85
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    20.15～40.91                              52
                                118/174


                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               61.1％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               1.8                              86.8
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   10,700,000～20,488,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   211,500～251,500               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員１名
                    医療法人社団誠高会　おおたかの森病院（内科、呼吸器科、循環器科、神経内科、消化器科、
     協力医療機関               外科、脳神経外科、心臓血管外科、整形外科、眼科、皮膚科、泌尿器科、肛門科、アレルギー
                    科、リウマチ科、リハビリテーション科等）他
     協力歯科医療機関               医療法人社団健佑会　ゆうゆう歯科
                                 特徴
     立地特性：本物件は、緑豊かで閑静な住宅街に所在しています。周辺には大型スーパーや市野谷水鳥の池や西初石近隣公園が
          あり、生活利便性が高い地域となっています。
     物件特性：住宅型老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である20㎡を中心とした個室及び40㎡を中心と
          した２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋にはミ
          ニキッチン、浴室も備えています。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     本件土地は借地であり、その概要は以下のとおりになります。
     （借地契約の概要）
     借地権の種類：一般定期借地権
     権利の態様　：堅固建物の所有を目的とする土地賃借権
     賃貸人　　　：個人
     賃借人　　　：みずほ信託銀行株式会社
     契約面積　　：1,968.53㎡
     契約期間　　：2015年４月１日から2065年３月31日までの50年間
     敷金・保証金：金3,036,000円
     賃料改定　　：借地期間開始日から５年間は、賃料の改定を行わないものとします。以降、５年毎に経済情勢の変化、物価変
             動、公租公課その他経費負担の増減を考慮し、協議の上、改定することができるものとします。
     また、本投資法人が信託受益権を譲渡する場合、借地権の譲渡と扱われ、原則として、土地所有者（賃貸人）の事前の書面に
     よる承諾が必要とされています。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     鑑定評価会社                               一般財団法人　日本不動産研究所
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                    677,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                              677,000     元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                              678,000     化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            38,746
        ④一時金の運用益                              120   運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             3,591    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            35,275    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             5.2％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                              676,000     －
                                        類似の不動産の投資利回り等を参考に、対
        割引率                             4.5％    象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ
                                        査定した。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             5.7％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                              648,000
        土地割合                             4.6％
        建物割合                            95.4％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅から徒歩約８分の場所に所在する住宅型有料老人ホーム
     である。2016年竣工と築浅であり、経年による劣化は特に認められず、維持管理の状態は良好です。また、賃借人で
     あるグッドタイムリビング株式会社は、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達
     成に係る確実性・安定性が認められます。敷地利用権は定期借地権であり、収益を獲得し得る期間が限定されてお
     り、契約期間満了近時においては賃借人の新規募集が困難となりキャッシュフローが悪化する可能性等について、還
     元利回りの査定において考慮した。以上を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定しています。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     グッドタイム       リビング     尼崎駅前
                   グッドタイム       リビング     尼崎駅前
     物件名称
                               特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権
     信託受託者（予定）             みずほ信託銀行株式会社
     信託期間             2019年８月29日から2029年８月末日まで
     取得価格(百万円)             320百万円              取得予定年月日                2020年４月２日
     鑑定評価額（百万円）             392百万円
                                 鑑定評価機関                大和不動産鑑定株式会社
     （価格時点）             （2019年11月１日時点）
     所在地             兵庫県尼崎市御園町27番地３
     交通アクセス             阪神電気鉄道本線・なんば線「尼崎」駅　約210m
                   3,093.76
         地積(㎡)                         用途地域              商業地域
     土地             （敷地権割合：362,295／
                   2,100,835）
         所有形態          所有権（敷地権）               容積率／建蔽率(％)              600／80
         構造／階数          鉄筋コンクリート造５階建               賃貸区画数(区画)              １
     建物
         延床面積(㎡)          3,520.17               建築時期              2008年9月12日
         所有形態          区分所有権               用途              老人ホーム
     設計者             協同組合都市設計連合
     施工者             西松建設株式会社
     建築確認機関             一般財団法人日本建築総合試験所
     調査機関又は構造計算適
                   大和不動産鑑定株式会社
     合性判定者
     緊急修繕費用の見積額                             短期修繕費用の見積額
                   0                             0
     (千円)                             (千円)
     長期修繕費用の見積額
                   74,325               ＰＭＬ値(％)              2.64
     (千円)
     ＰＭ会社             株式会社長谷工ライブネット
     マスターレッシー             本投資法人               マスターリース種別              パススルー
                               賃貸借の概要
     賃貸事業収入             非開示（注）
     敷金・保証金             非開示（注）
                                                グッドタイムリビング
     賃貸可能面積(㎡)             3,520.17               主テナント
                                                株式会社
     全賃貸面積(㎡)             3,520.17               稼働率              100.0％
     主テナントの賃貸面積
                   3,520.17               全体に占める割合              100.0％
     (㎡)
     （主テナントの契約概要）
     契約形態：普通建物賃貸借契約
     契約期間：2019年８月29日から2041年８月28日まで
     賃料改定：2019年８月29日から10年間は賃料の改定を行わないものとし、以降は、必要があると認められるときは、５年毎
          に、賃貸人及び賃借人の間で協議のうえ合意により、賃料を改定できるものとします。
     契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前までに相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除
          き、期間満了日におけるものと同一の条件で更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
     中途解約：賃借人は、中途解約希望日の12か月前までに賃貸人に書面で通知することにより、解約できるものとします。
                    入居者の状況・施設の概要              （重要事項説明書記載日　2019年８月30日）
                    グッドタイムリビング株式会
     オペレーター                              開設年月日               2008年11月８日
                    社
                                   居室数(室)
     施設の類型               住宅型有料老人ホーム                              56
                                   定員(人)
     居住の権利形態               利用権                              68
     居室面積帯(㎡)                              入居者数(人)
                    18.96～41.54                              57
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     入居時要件               自立・要支援・要介護               入居率               83.8％
                                   入居者の平均年齢(歳)
     入居者の平均要介護度               2.3                              86.9
     利用料の支払い方式
                                   一時金方式               月払い方式
                    入居一時金(円)
                                   8,100,000～10,850,000               －
                    （前受家賃）
                    月額利用料(円)
                                   180,000～220,000               －
                                   夜間職員体制(最小時人数)
     介護に関わる職員体制               （記載なし）                              介護職員２名
     協力医療機関               医療法人豊繁会　近藤病院（内科、外科、整形外科、脳神経外科、眼科等）他
     協力歯科医療機関               新大阪デンタルクリニック
                                 特徴
     立地特性：阪神電気鉄道本線・なんば線「尼崎」駅から徒歩約３分の商業エリアに所在しています。周辺は区画整理事業によ
          り整備されており、良好な環境となっています。
     物件特性：介護付有料老人ホームである本物件は要介護者向けの標準的な居室面積である18㎡を中心とした個室及び40㎡を中
          心とした２人部屋を提供しており、居室設備としては居室設備について洗面台、トイレを備えており、２人部屋に
          はミニキッチン、浴室も備えています。なお、本物件は、１階の一部に医療事務室が入居（転貸）しております。
                                特記事項
     テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与えることとさ
     れています。
     本物件の土地と東側隣地との間の境界は未確定です。
     （注）当該内容につきましては、テナントより同意を得られていないため開示していません。
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     鑑定評価会社                                 大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                                  2019年11月１日時点
     鑑定評価額                                    392,000,000円
               項目               内容（千円）                  概要等

                                        ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還
     収益価格                              392,000     元法による収益価格からの検証を行って査
                                        定。
                                        中長期的に安定的であると認められる標準
     直接還元法による収益価格                              390,000     化した純収益を還元利回りで還元して査
                                        定。
        ①運営収益　                            非開示
          潜在総収益                          非開示
          空室等損失                          非開示
        ②運営費用　                            非開示
          維持管理費                          非開示
          水道光熱費                          非開示
                                        （注）
          修繕費                          非開示
          PMフィー                          非開示
          テナント募集費用等                          非開示
          公租公課                          非開示
          損害保険料                          非開示
          その他費用                          非開示
        ③運営純収益                            19,500
        ④一時金の運用益                              95  運用利回りを1.0％として運用益を計上。
                                        類似不動産における資本的支出の水準、築
        ⑤資本的支出                             1,667    年数やＥＲにおける修繕更新費の年平均額
                                        等を勘案の上査定。
        ⑥純収益　（③＋④－⑤）                            17,929    －
                                        対象不動産の立地条件・建物条件・契約条
        ⑦還元利回り                             4.6％
                                        件を総合的に勘案して査定。
     ＤＣＦ法による収益価格                              393,000     －
                                        類似の不動産の取引事例との比較から求め
        割引率                             4.4％    る方法及び金融資産の利回りに不動産の個
                                        別性を加味して求める方法等により査定。
                                        類似の取引事例に係る取引利回りを参考
                                        に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
        最終還元利回り                             4.8％    ての対象不動産の危険性、今後の経済成長
                                        率の一般的予測や不動産価格の動向等を総
                                        合的に勘案のうえ査定。
     原価法による積算価格                             1,220,000
        土地割合                            37.3％
        建物割合                            62.7％
                   その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項
     対象不動産は、阪神電気電鉄本線及び阪神なんば線「尼崎」駅から徒歩３分と利便性が高く、都市再生整備が行われ
     敷地の外周部には歩行者専用通路が整備されているなど、駅近でありながら閑静な地域に存します。また、建物条件
     では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考え
     られます。本件では、対象不動産の立地条件、建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定してい
     ます。
     （注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひい
       ては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
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      (仮称)千石４丁目PJ
     取得日              2020年４月10日            取得価格                     1,480,000千円
     取得資産の種別                 不動産          信託受託者                           －
     信託契約期間                                －
                             ◇　物件の特性
     本物件は、徒歩４分の都営三田線「千石」駅より「大手町」駅へ直通10分、また徒歩12分のJR山手線「巣鴨」駅より
     主要ターミナル駅へダイレクトにアクセスと、２駅２路線の利用により、都心主要スポットへのアクセスが良い立地
     に位置する、当初は分譲用として開発された鉄筋コンクリート造10階建の新築物件です。単身者、DINKS、ファミリー
     等の幅広いニーズが見込まれ、また本物件が位置する文京区は、多数の大学、教育施設や歴史的文化施設が存する選
     好性の高い住宅地域です。
                             ◇　物件の概要
                （住居表示）東京都文京区千石４丁目（以下未定）
     所在地
                （地　　番）東京都文京区千石４丁目94番11
                所有形態           所有権    用途地域                        商業地域
     土地
                面積          357.49㎡     容積率／建ぺい率                      400％／80％
                所有形態           所有権    用途                     共同住宅、店舗
     建物           延床面積         1,534.27㎡      建築時期                   2019年12月竣工予定
                構造・階数         RC・S陸屋根地下１階付10階建
     賃貸可能戸数           31戸（１LDK：10戸、２LDK：20戸、店舗１戸）
     PM会社           株式会社長谷工ライブネット
     マスターリース会社             合同会社日本賃貸住宅             　マスターリース種別                  パス・スルー型
                                    ◇　賃貸借の概況（2019年９月末時点）
           ◇　不動産鑑定評価書の概況
     不動産鑑定会社              株式会社谷澤総合鑑定所            テナント総数                           １
     価格時点                  2019年９月1日        賃貸可能面積                       1,333.39㎡
     鑑定評価額                    1,510千円      賃貸面積                            -
     直接還元法による価格                    1,540千円      月額賃料                       5,945千円
     直接還元利回り                      3.8％    敷金・保証金等                            -
     純収益（NOI）                    59,467千円      稼働率（面積ベース）                            -
     DCF法による価格                    1,500千円
                                   ◇　建物エンジニアリング・レポートの概況
     割引率                      3.9％
     最終還元利回り                      4.0％    調査会社               株式会社ERIソリューション
                               報告書日付                     2019年９月２日
                               緊急修繕費                           －
                               短期修繕費（１年以内計）                           －
                               長期修繕費（２～12年計）                       12,430千円
                               地震PML（予想最大損失率）                          5.5％
     特記事項：対象敷地の南東側道路は、都市計画道路路(環状４号線・計画幅員25m)に該当し、優先整備路線（都-19）
     に指定されています。事業決定はなされておらず、事業実施時期、収用面積等の詳細は未定ですが、事業決定されれ
     ば、本件敷地南東側の一部（店舗の一部及び駐車場等）が道路として土地収用され、建物が既存不適格となる可能性
     があります。
     担保設定の有無：無し
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     ②　第26期末後譲渡済資産の概要
       本投資法人は、参照有価証券報告書の対象である第26期（2019年３月期）末以降、第27期（2019年９月期）におい
      て、2019年４月25日付で以下の10物件（以下「第26期末後譲渡済資産」といいます。）を譲渡しました。
       （１）willDo礎町

     物件名称                  willDo礎町
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  488,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
       （２）willDo笹口

     物件名称                  willDo笹口
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  279,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
       （３）ジョイフル狭山

     物件名称                  ジョイフル狭山
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  220,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
       （４）ルミエール八王子

     物件名称                  ルミエール八王子
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  420,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
       （５）willDo本千葉

     物件名称                  willDo本千葉
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  484,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
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       （６）メゾンフローラ
     物件名称                  メゾンフローラ
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  494,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
       （７）willDo天満橋

     物件名称                  willDo天満橋
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  345,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
       （８）willDo堺筋本町

     物件名称                  willDo堺筋本町
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  310,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
       （９）アークハイム新潟

     物件名称                  アークハイム新潟
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  1,032,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
       （10）ジョアンナマンション

     物件名称                  ジョアンナマンション
     資産の種類                  信託受益権（注２）
     譲渡価格（注１）                  428,000千円
     契約締結日                  2019年４月11日
     譲渡日                  2019年４月25日
     譲渡先                  非開示（注３）
      （注１）第26期末後譲渡済資産の売却に要する諸費用（売買手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契
         約書に記載された消費税等相当額を除く不動産等の譲渡金額）を記載しています。
      （注２）2019年３月31日時点の資産種類は不動産ですが、資産種類を信託受益権に変更し譲渡しております。
      （注３）譲渡先は国内法人ですが、取得先から同意を得られていないため、開示しておりません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ③　取引実行後のポートフォリオ
      （ア）取得（予定）価格、投資比率及び鑑定評価額

          新規取得資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡後（以下「取引実行後」といいます。）の取得（予定）価格、
         投資比率及び鑑定評価額は、以下のとおりです。
                                        取得（予定）価格         投資比率     鑑定評価額
         物件番号
     タイプ           地域            物件名称
                                         （百万円）        （％）     （百万円）
         （注１）
                                          （注２）       （注３）      （注４）
     取得済資産
         O-1-001     政令指定都市等        サテラ北34条                       1,133       0.4     1,270
         O-1-090     政令指定都市等        スカイヒルズN15                        712      0.2     1,020
         O-1-091     政令指定都市等        スカイヒルズ栄町                        832      0.3      972
         O-1-092     政令指定都市等        ドーミー千歳                        476      0.2      521
         O-1-093     政令指定都市等        スカイヒルズ高台I                        448      0.1      522
         O-1-128     政令指定都市等        アルファタワー札幌南４条                       1,185       0.4     1,410
         O-1-132     政令指定都市等        クレジデンス札幌・南４条                       1,140       0.4     1,320
         O-1-146     政令指定都市等        グランカーサ永山公園通                       1,002       0.3     1,050
         O-1-151     政令指定都市等        グランカーサ南11条                        830      0.3      888
         O-2-054     政令指定都市等        willDo上杉3丁目                        506      0.2      575
         O-2-123     政令指定都市等        ウエストパーク支倉                       1,240       0.4     1,940
         O-2-137     政令指定都市等        フォレストヒル仙台青葉                       2,750       0.9     3,020
         O-2-140     政令指定都市等        グランカーサ仙台五橋                       2,100       0.7     2,250
         O-4-008      東京都23区       willDo清澄                       5,024       1.7     6,580
         O-4-009      東京都23区       ターキーズ田園調布第2                        281      0.1      343
         O-4-011      ３大都市圏       willDo横浜南                        233      0.1      287
         O-4-024      ３大都市圏       VISTAシュプリーム                        563      0.2      498
         O-4-025      東京都23区       ジョイ尾山台                        624      0.2      659
         O-4-031      東京都23区       willDo大塚                        725      0.2      734
         O-4-039      東京都23区       東信松涛マンション                        912      0.3     1,020
         O-4-055      東京都23区       ハーモニー上北沢                        400      0.1      365
      ワン
     ルーム
         O-4-062      ３大都市圏       willDo南浦和                        396      0.1      445
         O-4-069      東京都23区       カレッジスクエア北池袋                        727      0.2      820
         O-4-070      東京都23区       カレッジスクエア東武練馬                        892      0.3      987
         O-4-071      東京都23区       カレッジスクエア赤塚                        734      0.2      840
         O-4-072      ３大都市圏       カレッジスクエア東久留米                        523      0.2      624
         O-4-073      東京都23区       カレッジスクエア早稲田Ⅱ                        215      0.1      333
         O-4-074      東京都23区       カレッジスクエア茗荷谷                       1,060       0.3     1,390
         O-4-075      東京都23区       カレッジスクエア新小岩                        724      0.2      803
         O-4-076      東京都23区       カレッジスクエア木場                        639      0.2      775
         O-4-077      東京都23区       カレッジスクエア錦糸町                        490      0.2      569
         O-4-078      東京都23区       カレッジスクエア早稲田                        316      0.1      368
         O-4-089      東京都23区       レキシントン・スクエア新宿御苑                       1,010       0.3     1,340
         O-4-095      東京都23区       プロスペクト日本橋本町                        808      0.3     1,170
         O-4-096      東京都23区       メゾン・ド・ヴィレ高輪魚らん坂                       1,480       0.5     1,880
         O-4-097      東京都23区       六本木ライズハウス                        912      0.3     1,180
         O-4-098      東京都23区       TKフラッツ渋谷                       4,770       1.6     6,340
         O-4-099      東京都23区       メゾン・ド・ヴィレ中目黒                       1,050       0.3     1,530
                      プロスペクトKALON         三ノ輪
         O-4-100      東京都23区                              1,620       0.5     2,180
         O-4-101      東京都23区       プロスペクト東雲橋                       3,040       1.0     4,190
         O-4-102      東京都23区       プロスペクト門前仲町                       1,080       0.4     1,470
         O-4-103      東京都23区       プロスペクト荻窪                        701      0.2      948
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                                        取得（予定）価格         投資比率     鑑定評価額
         物件番号
     タイプ           地域            物件名称
                                         （百万円）        （％）     （百万円）
         （注１）
                                          （注２）       （注３）      （注４）
                      エクセリア池袋WEST          II
         O-4-104      東京都23区                                852      0.3     1,090
         O-4-105      東京都23区       プロスペクト大森海岸                       1,480       0.5     2,080
         O-4-106      ３大都市圏       プロスペクト武蔵新城                       1,050       0.3     1,320
         O-4-107      ３大都市圏       フレグランス川崎                        548      0.2      726
         O-4-108      ３大都市圏       プロスペクト中央林間                        524      0.2      677
         O-4-120      東京都23区       ガーラプレイス新宿御苑                       2,170       0.7     3,200
         O-4-121      東京都23区       ジョイスコート                       3,010       1.0     4,120
         O-4-122      東京都23区       アクトフォルム浅草                       1,216       0.4     1,950
         O-4-125      東京都23区       グランカーサ六本木                       1,480       0.5      949
         O-4-126      東京都23区       グランカーサ南青山                       3,750       1.2     2,220
         O-4-127      東京都23区       ストーリア神宮前                       3,160       1.0     2,640
         O-4-129      東京都23区       グランカーサ新宿御苑                       2,525       0.8     3,640
         O-4-133      東京都23区       リエトコート四谷                       1,716       0.6     2,310
         O-4-134      東京都23区       リエトコート元赤坂                       1,095       0.4     1,530
         O-4-138      東京都23区       グランカーサ銀座イースト                       2,000       0.7     2,370
         O-4-145      東京都23区       グランカーサ三ノ輪                        850      0.3      942
         O-5-013      ３大都市圏       willDo金山正木                        490      0.2      606
         O-5-040      ３大都市圏       willDo千代田                        633      0.2      645
         O-5-041      ３大都市圏       willDo太閤通                       1,120       0.4     1,330
         O-5-042      ３大都市圏       willDo金山                        370      0.1      433
         O-5-043      ３大都市圏       willDo金山沢下                        375      0.1      447
         O-5-056      ３大都市圏       willDo勝川                        503      0.2      704
         O-5-057      ３大都市圏       ステージア黄金                        600      0.2      589
         O-5-066      ３大都市圏       willDo東別院                        703      0.2      745
      ワン
     ルーム
         O-5-081      ３大都市圏       willDo松原                        549      0.2      585
         O-5-086      ３大都市圏       willDo代官町                        655      0.2      635
         O-5-088      ３大都市圏       willDo高畑                        494      0.2      520
                      さくらＨｉｌｌｓリバーサイドＷＥ
         O-5-147      ３大都市圏                              1,920       0.6     2,350
                      ＳＴ
                      さくらＨｉｌｌｓリバーサイドＥＡ
         O-5-148      ３大都市圏                              1,030       0.3     1,250
                      ＳＴ
         O-5-149      ３大都市圏       さくらＨｉｌｌｓ名駅ＮＯＲＴＨ                        750      0.2      931
         O-6-014      ３大都市圏       willDo市岡                        722      0.2      694
         O-6-015      ３大都市圏       willDo海老江                        350      0.1      351
         O-6-016      ３大都市圏       willDo今福西                        413      0.1      409
         O-6-046      ３大都市圏       willDo塚本                        730      0.2      843
         O-6-049      ３大都市圏       willDo谷町　                       1,040       0.3      960
                      willDo難波      wⅡ
         O-6-050      ３大都市圏                                486      0.2      467
                      willDo難波      wⅠ
         O-6-051      ３大都市圏                                690      0.2      671
         O-6-059      ３大都市圏       willDo浜崎通                       2,280       0.8     2,320
         O-6-060      ３大都市圏       willDo南森町                        493      0.2      515
         O-6-064      ３大都市圏       willDo松屋町                        810      0.3      906
         O-6-067      ３大都市圏       willDo新大阪                        861      0.3     1,030
         O-6-083      ３大都市圏       willDo三宮イースト                        731      0.2      785
         O-6-085      ３大都市圏       willDo九条                        537      0.2      587
         O-6-114      ３大都市圏       プロスペクト中之島                        734      0.2      910
         O-6-116      ３大都市圏       プロスペクト豊中服部                        366      0.1      431
         O-6-117      ３大都市圏       プロスペクト下鴨                        281      0.1      307
         O-6-118      ３大都市圏       プロスペクト河原町五条                        583      0.2      727
         O-6-119      ３大都市圏       グランシス江坂                       1,260       0.4     1,740
                                128/174




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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        取得（予定）価格         投資比率     鑑定評価額
         物件番号
     タイプ           地域            物件名称
                                         （百万円）        （％）     （百万円）
         （注１）
                                          （注２）       （注３）      （注４）
         O-6-131      ３大都市圏       セレニテ甲子園                       2,550       0.8     2,900
         O-6-136      ３大都市圏       プレジオ都島                       1,610       0.5     1,800
         O-6-139      ３大都市圏       セレニテ新大阪弐番館                       3,510       1.2     3,790
         O-6-141      ３大都市圏       グランカーサ梅田北                       2,050       0.7     2,320
         O-6-142      ３大都市圏       セレニテ本町グランデ                       4,286       1.4     5,540
         O-6-143      ３大都市圏       グランシス天満橋                       4,050       1.3     4,720
         O-6-144      ３大都市圏       デイグラン鶴見                       1,030       0.3     1,180
      ワン
     ルーム
         O-6-150      ３大都市圏       ルネ日本橋アネーロ                       1,400       0.5     1,730
         O-6-152      ３大都市圏       HS梅田EAST                       2,151       0.7     2,460
         O-6-153      ３大都市圏       セレニテ梅田EST                       1,057       0.3     1,190
         O-6-154      ３大都市圏       セレニテ夕陽丘EST                        811      0.3      910
         O-7-068     政令指定都市等        willDo岡山駅西口                       1,220       0.4     1,390
         O-7-087     政令指定都市等        willDo岡山大供                       1,040       0.3     1,250
         O-9-053     政令指定都市等        willDo中洲                       2,460       0.8     2,650
         O-9-130     政令指定都市等        ルネッサンス21博多                       1,500       0.5     1,820
         O-9-135     政令指定都市等        グランパーク天神                       4,698       1.6     6,100
         F-1-041     政令指定都市等        パレドール円山                        559      0.2     1,030
         F-1-069     政令指定都市等        グランカーサ裏参道                       1,510       0.5     1,840
         F-1-070     政令指定都市等        グランカーサ北３条                       1,265       0.4     1,540
         F-1-075     政令指定都市等        知事公館前タワーレジデンス                       4,530       1.5     4,950
         F-2-004     政令指定都市等        willDo高砂                        364      0.1      396
         F-4-008      ３大都市圏       セレーノ大宮                       1,554       0.5     1,950
         F-4-009      ３大都市圏       すずらん館                        441      0.1      611
         F-4-010      ３大都市圏       ボヌール常盤                        752      0.2      787
         F-4-011      東京都23区       プロフィットリンク竹ノ塚                        636      0.2      730
         F-4-013      東京都23区       ドリームハイツ                        358      0.1      466
         F-4-014      東京都23区       グリーンヒルズ飛鳥山                        587      0.2      728
         F-4-015      東京都23区       王子ハイツ                        347      0.1      481
         F-4-016      東京都23区       阪上ロイヤルハイツ第二                        360      0.1      482
         F-4-017      東京都23区       willDo等々力                       1,764       0.6     1,810
         F-4-019      ３大都市圏       リーベスト西千葉                       2,152       0.7     2,620
     ファミ
      リー
         F-4-029      ３大都市圏       リーベスト東中山                       1,371       0.5     1,740
         F-4-031      東京都23区       MGA金町                        484      0.2      440
         F-4-035      東京都23区       グリーンヒルズ芦花                        662      0.2      756
         F-4-036      東京都23区       ロフティー平井                        324      0.1      363
         F-4-038      東京都23区       コロネード春日                       3,115       1.0     2,720
                      THEパームス代々木上原コスモテラ
         F-4-039      東京都23区                              1,250       0.4     1,590
                      ス
         F-4-040      東京都23区       サンテラス代々木上原                       1,180       0.4     1,590
         F-4-044      東京都23区       プロスペクト日本橋小網町                        840      0.3     1,250
         F-4-045      東京都23区       パークテラス恵比寿                       2,060       0.7     3,130
         F-4-046      東京都23区       プロスペクト道玄坂                       1,590       0.5     2,230
         F-4-047      東京都23区       プロスペクト・グラーサ広尾                       3,560       1.2     4,810
         F-4-048      東京都23区       プロスペクト初台                        518      0.2      700
         F-4-049      東京都23区       プロスペクト西巣鴨                       1,110       0.4     1,420
         F-4-050      東京都23区       プロスペクト町屋                        484      0.2      610
         F-4-051      東京都23区       プロスペクト清澄庭園                       2,630       0.9     3,560
         F-4-052      東京都23区       プロスペクト森下                       1,260       0.4     1,710
         F-4-053      東京都23区       プロスペクト恩賜公園                       1,110       0.4     1,770
                                129/174




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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        取得（予定）価格         投資比率     鑑定評価額
         物件番号
     タイプ           地域            物件名称
                                         （百万円）        （％）     （百万円）
         （注１）
                                          （注２）       （注３）      （注４）
         F-4-054      東京都23区       BELNOS34                       1,700       0.6     2,790
         F-4-055      東京都23区       SKレジデンス                        805      0.3     1,080
         F-4-056      東京都23区       エンゼルハイム西六郷第２                       1,012       0.3     1,390
         F-4-057      ３大都市圏       デイム橋本                        748      0.2     1,030
         F-4-058      ３大都市圏       プロスペクト川崎                       1,520       0.5     2,380
         F-4-059      ３大都市圏       プロスペクト浦和常盤                        717      0.2     1,000
         F-4-064      東京都23区       グラーナ上野                       1,100       0.4     1,640
         F-4-065      ３大都市圏       ザ・レジデンス本牧横浜ベイサイド                       5,550       1.8     7,110
         F-4-066      東京都23区       リエトコート浅草橋                       1,615       0.5     2,230
         F-4-071      東京都23区       グランカーサ新小岩                       1,510       0.5     1,630
         F-4-072      東京都23区       グランカーサ両国壱番館                       1,420       0.5     1,460
     ファミ
      リー
         F-4-073      東京都23区       グランカーサ両国弐番館                        770      0.3      813
         F-5-023      ３大都市圏       willDo伝馬町                        627      0.2      804
         F-5-032      ３大都市圏       ステラートシティ桜山                        735      0.2      850
         F-5-037      ３大都市圏       willDo黒川                        677      0.2      669
         F-5-060      ３大都市圏       グランカーサ代官町                       1,082       0.4     1,610
         F-5-061      ３大都市圏       グランカーサ御器所                        932      0.3     1,500
         F-5-067      ３大都市圏       リエトコート丸の内                       3,756       1.2     5,300
         F-5-068      ３大都市圏       グランカーサ上前津                       2,050       0.7     2,750
         F-5-074      ３大都市圏       さくらＨｉｌｌｓ富士見                       2,750       0.9     3,360
         F-6-026      ３大都市圏       willDo西明石                        635      0.2      858
         F-6-033      ３大都市圏       ラ・ヴィータ日本橋                       1,860       0.6     2,060
         F-6-062      ３大都市圏       クラウンハイム西田辺                        405      0.1      519
         H-1-001      三大都市圏       チャームスイート緑地公園                       3,030       1.0     3,030
                      ＳＯＭＰＯケア        ラヴィーレ相模原
         H-1-002      三大都市圏                              1,790       0.6     1,790
                      中央
         H-1-003      三大都市圏       ヴェルジェ枚方                       1,560       0.5     1,560
         H-1-004      三大都市圏       さわやかはーとらいふ西京極                       1,130       0.4     1,130
                      ＳＯＭＰＯケア        ラヴィーレ衣笠山
         H-1-005      三大都市圏                              2,090       0.7     2,090
                      公園
         H-1-006      三大都市圏       スーパー・コートJR奈良駅前                       1,750       0.6     1,750
         H-1-007      三大都市圏       ラ・ナシカあらこがわ                       1,460       0.5     1,460
         H-1-008      三大都市圏       みんなの家・中央区円阿弥                        861      0.3      861
         H-1-009      三大都市圏       みんなの家・大宮つつじヶ丘公園                        776      0.3      776
         H-1-010      三大都市圏       そんぽの家　西田辺駅前                        739      0.2      739
                      イリーゼ狛江・別邸（準共有持分
         H-1-011      三大都市圏                               399      0.1      399
                      30％）
     ヘルス
                      ＳＯＭＰＯケア        ラヴィーレ広島光
      ケア
         H-2-001      中核都市部                              1,220       0.4     1,220
                      が丘
         H-2-002      中核都市部       さわやか海響館                        898      0.3      898
         H-2-003      中核都市部       さわやか鳴水館                        812      0.3      812
         H-2-004      中核都市部       ニチイケアセンター福島大森                        339      0.1      339
         H-2-005      中核都市部       さわやか日の出館                        921      0.3      921
         H-2-006      中核都市部       さわやか大畠参番館                        355      0.1      355
         H-2-007      中核都市部       さわやかリバーサイド栗の木                        323      0.1      323
         H-2-008      中核都市部       シルバーハイツ羊ヶ丘３番館                       1,340       0.4     1,340
         H-2-009      中核都市部       アルファリビング岡山西川緑道公園                        788      0.3      788
         H-2-010      中核都市部       アルファリビング岡山後楽園                        659      0.2      659
         H-2-011      中核都市部       アルファリビング高松駅前                        641      0.2      641
         H-2-012      中核都市部       アルファリビング高松百間町                        627      0.2      627
                                130/174




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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        取得（予定）価格         投資比率     鑑定評価額
         物件番号
     タイプ           地域            物件名称
                                         （百万円）        （％）     （百万円）
         （注１）
                                          （注２）       （注３）      （注４）
     第26期末後取得済資産
         O-4-157      ３大都市圏       グランカーサ浦安                        886      0.3      921
         O-5-158      ３大都市圏       グランカーサ千代田                        959      0.3      961
      ワン
     ルーム
         O-6-155      ３大都市圏       セレニテ梅田ルフレ                       1,148       0.4     1,220
         O-4-146      東京都23区       グランカーサ本駒込                       1,500       0.5     1,540
     ファミ
         F-4-076      ３大都市圏       グランカーサ北浦和                       2,490       0.8     2,590
      リー
     新規取得資産
                      イリーゼ狛江・別邸（準共有持分                                    931
         H-1-011      三大都市圏                               920      0.3
                      70％）
         H-1-012      三大都市圏       AIP勝どき駅前ビル                       8,150       2.7     8,340
         H-1-013      三大都市圏       プレザングラン南雪谷                       3,380       1.1     3,400
                      あいらの杜      東大船
         H-1-014      三大都市圏                              2,271       0.7     2,510
                      あいらの杜      石神井公園
         H-1-015      三大都市圏                              2,070       0.7     2,190
                      あいらの杜      江戸川篠崎
         H-1-016      三大都市圏                              1,499       0.5     1,560
         H-1-017      三大都市圏       シニアフォレスト横浜都筑                       1,202       0.4     1,270
         H-1-018      三大都市圏       そんぽの家豊中南曽根                        825      0.3      835
         H-2-013      中核都市部       アルファリビング高松紺屋町                       1,225       0.4     1,250
                      グッドタイム       リビング     センター
         H-1-019      三大都市圏                              11,150       3.7    11,700
                      南・プラテシア        センター南
                      グッドタイム       リビング     千葉みな
         H-1-020      三大都市圏       と／海岸通・プラテシア             千葉みな           4,516       1.5     4,700
                      と
                      グッドタイム       リビング     横浜都筑
         H-1-021      三大都市圏                              4,064       1.3     4,170
     ヘルス
                      グッドタイム       リビング     千里ひなた
      ケア
         H-1-022      三大都市圏                              2,800       0.9     2,840
                      が丘
                      グッドタイム       リビング     なかもず
         H-1-023      三大都市圏                              2,180       0.7     2,190
                      グッドタイム       リビング     香里ヶ丘
         H-1-024      三大都市圏                              2,120       0.7     2,160
                      グッドタイム       リビング     亀戸
         H-1-025      三大都市圏                              1,860       0.6     2,310
                      グッドタイム       リビング     御影
         H-1-026      三大都市圏                              1,820       0.6     2,260
                      グッドタイム       リビング     尼崎新都心
         H-1-027      三大都市圏                              1,585       0.5     1,660
                      グッドタイム       リビング     南千里
         H-1-028      三大都市圏                              1,430       0.5     1,520
                      グッドタイム       リビング     神戸垂水
         H-1-029      三大都市圏                              1,370       0.5     1,380
                      グッドタイム       リビング     千葉みな
         H-1-030      三大都市圏                              1,320       0.4     1,550
                      と／駅前通
                      グッドタイム       リビング     泉北泉ヶ丘
         H-1-031      三大都市圏                               980      0.3     1,030
                      グッドタイム       リビング     池田緑丘
         H-1-032      三大都市圏                               920      0.3      929
                      グッドタイム       リビング     長津田みな
         H-1-033      三大都市圏                               850      0.3      855
                      み台
                      グッドタイム       リビング     埼玉蓮田
         H-1-034      三大都市圏                               659      0.2      667
                      グッドタイム       リビング     流山壱番舘
         H-1-035      三大都市圏                               610      0.2      612
                      グッドタイム       リビング     流山弐番舘
         H-1-036      三大都市圏                               563      0.2      677
                      グッドタイム       リビング     尼崎駅前
         H-1-037      三大都市圏                               320      0.1      392
     ファミ
         F-4-077      東京都23区       (仮称)千石４丁目PJ                       1,480       0.5     1,510
      リー
     合計                                       303,066       100.0     352,144
     （注１）物件番号が「O」で始まる物件は居住用施設のうちのワンルームタイプ、「F」で始まる物件は居住用施設のうちのファミリータイプ、
        「H」で始まる物件はヘルスケア施設です。以下同じです。
     （注２）取得（予定）価格は、当該不動産又は不動産に係る信託受益権の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額
        （売買契約書に記載された不動産又は不動産に係る信託受益権の売買価格）を記載しています。但し、取得済資産のうちヘルスケア施
        設の物件番号H-1-001からH-2-0012の23物件は2019年４月30日時点の鑑定評価額を想定受入価格として記載しています。
     （注３）投資比率は、取得済資産（第26期末後取得済資産、第26期末後譲渡済資産及び譲渡予定資産を除きます。以下本「３　第26期末後取得
        済資産、第26期末後譲渡済資産、譲渡予定資産及び新規取得資産の概要等」において同じです。）、第26期末後取得済資産及び新規取
        得資産の不動産又は不動産に係る信託受益権の取得（予定）価格合計に対する当該不動産又は不動産に係る信託受益権の取得（予定）
        価格の比率を記載しています（小数第２位を四捨五入しています。）。
     （注４）取得済資産及び第26期末後取得済資産については2019年９月30日を、                               (仮称)千石４丁目PJについては2019年９月１日を、(仮称)千石４
        丁目PJを除く新規取得資産については2019年11月１日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。但し、取得済資産のうちヘルス
        ケア施設物件番号H-1-001からH-2-0012の23物件は2019年４月30日時点の鑑定評価額を記載しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （イ）賃貸状況の概要
        a．主要な不動産の概要
          本投資法人が本書の日付現在保有している取得済資産、第26期末後取得済資産及び新規取得資産のうち、当
         該取引実行後のポートフォリオにおいて賃料収入が総賃料収入の合計の10％以上を占めるものはありません。
        ｂ．主要なテナントへの賃貸概要

          本投資法人が本書の日付現在保有している取得済資産、第26期末後取得済資産及び新規取得資産のうち、当
         該取引実行後のポートフォリオにおいて賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナントは以下のと
         おりです。但し、2019年10月29日付で取得したグランカーサ本駒込は除いています。
                                                      総賃貸面積
                                               賃貸面積
                                                     に占める割合
           物件番号                  物件名称                   （㎡）
                                                       （％）
                                               （注１）
                                                      （注２）
           テナント名：合同会社日本賃貸住宅（特別目的会社）
           O-1-001     サテラ北34条                                5,691.72         0.8%
           O-1-090     スカイヒルズN15                                3,524.83         0.5%
           O-1-091     スカイヒルズ栄町                                5,335.70         0.8%
           O-1-092     ドーミー千歳                                2,239.00         0.3%
           O-1-093     スカイヒルズ高台I                                3,748.80         0.5%
           O-1-128     アルファタワー札幌南４条                                4,413.21         0.6%
           O-1-132     クレジデンス札幌・南４条                                3,581.86         0.5%
           O-1-146     グランカーサ永山公園通                                3,921.77         0.6%
           O-1-151     グランカーサ南11条                                2,671.28         0.4%
           O-2-054     willDo上杉3丁目                                1,517.81         0.2%
           O-2-123     ウエストパーク支倉                                5,150.62         0.8%
           O-2-137     フォレストヒル仙台青葉                                6,497.06         1.0%
           O-2-140     グランカーサ仙台五橋                                4,726.20         0.7%
           O-4-008     willDo清澄                                7,497.46         1.1%
           O-4-009     ターキーズ田園調布第2                                 462.12        0.1%
           O-4-011     willDo横浜南                                 493.59        0.1%
           O-4-024     VISTAシュプリーム                                 892.88        0.1%
           O-4-025     ジョイ尾山台                                1,033.40         0.2%
           O-4-031     willDo大塚                                1,091.54         0.2%
           O-4-039     東信松涛マンション                                1,044.66         0.2%
           O-4-055     ハーモニー上北沢                                 539.48        0.1%
           O-4-062     willDo南浦和                                 725.62        0.1%
           O-4-069     カレッジスクエア北池袋                                1,065.00         0.2%
           O-4-070     カレッジスクエア東武練馬                                1,360.10         0.2%
           O-4-071     カレッジスクエア赤塚                                1,110.75         0.2%
           O-4-072     カレッジスクエア東久留米                                 936.72        0.1%
           O-4-073     カレッジスクエア早稲田Ⅱ                                 297.24        0.0%
           O-4-074     カレッジスクエア茗荷谷                                1,420.77         0.2%
           O-4-075     カレッジスクエア新小岩                                1,139.10         0.2%
           O-4-076     カレッジスクエア木場                                 897.39        0.1%
           O-4-077     カレッジスクエア錦糸町                                 667.36        0.1%
           O-4-078     カレッジスクエア早稲田                                 392.03        0.1%
           O-4-089     レキシントン・スクエア新宿御苑                                1,383.59         0.2%
           O-4-095     プロスペクト日本橋本町                                1,295.76         0.2%
           O-4-096     メゾン・ド・ヴィレ高輪魚らん坂                                1,778.37         0.3%
           O-4-097     六本木ライズハウス                                1,242.23         0.2%
           O-4-098     TKフラッツ渋谷                                6,984.28         1.0%
           O-4-099     メゾン・ド・ヴィレ中目黒                                1,275.00         0.2%
                プロスペクトKALON         三ノ輪
           O-4-100                                     3,075.70         0.4%
           O-4-101     プロスペクト東雲橋                                4,919.31         0.7%
           O-4-102     プロスペクト門前仲町                                1,790.56         0.3%
           O-4-103     プロスペクト荻窪                                1,123.59         0.2%
                エクセリア池袋WEST          II
           O-4-104                                     1,379.52         0.2%
           O-4-105     プロスペクト大森海岸                                2,506.04         0.4%
           O-4-106     プロスペクト武蔵新城                                1,855.03         0.3%
           O-4-107     フレグランス川崎                                1,065.87         0.2%
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           O-4-108     プロスペクト中央林間                                1,121.28         0.2%
           O-4-120     ガーラプレイス新宿御苑                                2,837.72         0.4%
           O-4-121     ジョイスコート                                6,268.53         0.9%
           O-4-122     アクトフォルム浅草                                2,220.17         0.3%
           O-4-125     グランカーサ六本木                                1,407.63         0.2%
           O-4-126     グランカーサ南青山                                1,862.73         0.3%
           O-4-127     ストーリア神宮前                                2,071.60         0.3%
           O-4-129     スペーシア新宿                                3,307.07         0.5%
           O-4-133     リエトコート四谷                                2,397.81         0.4%
           O-4-134     リエトコート元赤坂                                1,282.94         0.2%
           O-4-138     グランカーサ銀座イースト                                2,774.19         0.4%
           O-4-145     グランカーサ三ノ輪                                1,241.22         0.2%
           O-4-157     グランカーサ浦安                                 997.74        0.1%
           O-5-013     willDo金山正木                                1,192.32         0.2%
           O-5-040     willDo千代田                                1,445.80         0.2%
           O-5-041     willDo太閤通                                3,127.32         0.5%
           O-5-042     willDo金山                                 892.44        0.1%
           O-5-043     willDo金山沢下                                 970.80        0.1%
           O-5-056     willDo勝川                                1,548.80         0.2%
           O-5-057     ステージア黄金                                1,651.21         0.2%
           O-5-066     willDo東別院                                1,640.76         0.2%
           O-5-081     willDo松原                                1,344.60         0.2%
           O-5-086     willDo代官町                                1,320.00         0.2%
           O-5-088     willDo高畑                                1,319.22         0.2%
           O-5-147     さくらＨｉｌｌｓリバーサイドＷＥＳＴ                                4,502.48         0.7%
           O-5-148     さくらＨｉｌｌｓリバーサイドＥＡＳＴ                                2,288.65         0.3%
           O-5-149     さくらＨｉｌｌｓ名駅ＮＯＲＴＨ                                1,685.16         0.2%
           O-5-158     グランカーサ千代田                                1,796.88         0.3%
           O-6-014     willDo市岡                                1,682.06         0.2%
           O-6-015     willDo海老江                                 763.63        0.1%
           O-6-016     willDo今福西                                1,040.41         0.2%
           O-6-046     willDo塚本                                1,711.17         0.3%
           O-6-049     willDo谷町　                                1,927.80         0.3%
                willDo難波      wⅡ
           O-6-050                                     1,146.51         0.2%
                willDo難波      wⅠ
           O-6-051                                     1,699.50         0.2%
           O-6-059     willDo浜崎通                                5,886.70         0.9%
           O-6-060     willDo南森町                                1,028.48         0.2%
           O-6-064     willDo松屋町                                1,865.64         0.3%
           O-6-067     willDo新大阪                                1,713.36         0.3%
           O-6-083     willDo三宮イースト                                1,760.15         0.3%
           O-6-085     スチューデントハイツ九条                                1,260.36         0.2%
           O-6-114     プロスペクト中之島                                1,615.05         0.2%
           O-6-116     プロスペクト豊中服部                                 981.12        0.1%
           O-6-117     プロスペクト下鴨                                 675.21        0.1%
           O-6-118     プロスペクト河原町五条                                1,523.12         0.2%
           O-6-119     グランシス江坂                                2,623.86         0.4%
           O-6-131     セレニテ甲子園                                5,615.79         0.8%
           O-6-136     プレジオ都島                                3,313.20         0.5%
           O-6-139     セレニテ新大阪弐番館                                6,173.16         0.9%
           O-6-141     グランカーサ梅田北                                3,451.14         0.5%
           O-6-142     セレニテ本町グランデ                                7,591.92         1.1%
           O-6-143     グランシス天満橋                                6,749.31         1.0%
           O-6-144     デイグラン鶴見                                2,470.36         0.4%
           O-6-150     ルネ日本橋アネーロ                                3,114.19         0.5%
           O-6-152     HS梅田EAST                                3,356.62         0.5%
           O-6-153     セレニテ梅田EST                                1,715.35         0.3%
           O-6-154     セレニテ夕陽丘EST                                1,397.20         0.2%
           O-6-155     セレニテ梅田ルフレ                                1,656.38         0.2%
           O-7-068     willDo岡山駅西口                                3,794.40         0.6%
           O-7-087     willDo岡山大供                                3,446.94         0.5%
           O-9-053     willDo中洲                                5,759.40         0.8%
           O-9-130     ルネッサンス21博多                                4,010.95         0.6%
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           O-9-135     グランパーク天神                                14,299.21          2.1%
           F-1-041     パレドール円山                                4,637.08         0.7%
           F-1-069     グランカーサ裏参道                                4,537.83         0.7%
           F-1-070     グランカーサ北３条                                4,346.56         0.6%
           F-1-075     知事公館前タワーレジデンス                                11,705.28          1.7%
           F-2-004     willDo高砂                                1,623.68         0.2%
           F-4-008     セレーノ大宮                                6,710.68         1.0%
           F-4-009     すずらん館                                1,160.80         0.2%
           F-4-010     ボヌール常盤                                1,951.89         0.3%
           F-4-011     プロフィットリンク竹ノ塚                                2,431.33         0.4%
           F-4-013     ドリームハイツ                                1,100.31         0.2%
           F-4-014     グリーンヒルズ飛鳥山                                1,477.38         0.2%
           F-4-015     王子ハイツ                                 986.52        0.1%
           F-4-016     阪上ロイヤルハイツ第二                                1,173.65         0.2%
           F-4-017     willDo等々力                                2,422.06         0.4%
           F-4-019     リーベスト西千葉                                11,060.14          1.6%
           F-4-029     リーベスト東中山                                6,011.80         0.9%
           F-4-031     MGA金町                                1,522.89         0.2%
           F-4-035     グリーンヒルズ芦花                                1,199.95         0.2%
           F-4-036     ロフティー平井                                 919.31        0.1%
           F-4-038     コロネード春日                                4,344.72         0.6%
           F-4-039     THEパームス代々木上原コスモテラス                                1,804.69         0.3%
           F-4-040     サンテラス代々木上原                                1,763.33         0.3%
           F-4-044     プロスペクト日本橋小網町                                1,364.02         0.2%
           F-4-045     パークテラス恵比寿                                2,755.28         0.4%
           F-4-046     プロスペクト道玄坂                                2,081.54         0.3%
           F-4-047     プロスペクト・グラーサ広尾                                3,861.29         0.6%
           F-4-048     プロスペクト初台                                 817.43        0.1%
           F-4-049     プロスペクト西巣鴨                                2,063.60         0.3%
           F-4-050     プロスペクト町屋                                1,177.71         0.2%
           F-4-051     プロスペクト清澄庭園                                5,601.46         0.8%
           F-4-052     プロスペクト森下                                2,399.23         0.4%
           F-4-053     プロスペクト恩賜公園                                2,073.21         0.3%
           F-4-054     BELNOS34                                5,328.66         0.8%
           F-4-055     SKレジデンス                                1,624.73         0.2%
           F-4-056     エンゼルハイム西六郷第２                                2,776.64         0.4%
           F-4-057     ディム橋本                                3,134.24         0.5%
           F-4-058     プロスペクト川崎                                3,404.96         0.5%
           F-4-059     プロスペクト浦和常盤                                2,263.20         0.3%
           F-4-064     グラーナ上野                                2,147.40         0.3%
           F-4-065     ザ・レジデンス本牧横浜ベイサイド                                13,584.07          2.0%
           F-4-066     リエトコート浅草橋                                2,632.94         0.4%
           F-4-071     グランカーサ新小岩                                2,467.92         0.4%
           F-4-072     グランカーサ両国壱番館                                2,136.53         0.3%
           F-4-073     グランカーサ両国弐番館                                1,131.90         0.2%
           F-4-076     グランカーサ北浦和                                3,850.96         0.6%
           F-5-023     willDo伝馬町                                2,185.20         0.3%
           F-5-032     ステラートシティ桜山                                1,914.07         0.3%
           F-5-037     willDo黒川                                1,933.37         0.3%
           F-5-060     グランカーサ代官町                                5,962.18         0.9%
           F-5-061     グランカーサ御器所                                5,195.21         0.8%
           F-5-067     リエトコート丸の内                                9,350.67         1.4%
           F-5-068     グランカーサ上前津                                5,365.64         0.8%
           F-5-074     さくらＨｉｌｌｓ富士見                                6,769.82         1.0%
           F-6-026     willDo西明石                                4,703.40         0.7%
           F-6-033     ラ・ヴィータ日本橋                                4,647.08         0.7%
           F-6-062     クラウンハイム西田辺                                1,536.03         0.2%
           合同会社日本賃貸住宅の合計                                    468,232.11          68.6%
                グッドタイム       リビング     センター南・プラテシア            センター南
           H-1-019                                     19,228.21          2.8%
           H-1-020     グッドタイム       リビング千葉みなと／海岸通・プラテシア                    千葉     17,101.24          2.5%
                みなと
                グッドタイム       リビング     横浜都筑
           H-1-021                                     7,031.53         1.0%
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                グッドタイム       リビング     千里ひなたが丘
           H-1-022                                     6,660.20         1.0%
                グッドタイム       リビング     なかもず
           H-1-023                                     5,962.48         0.9%
                グッドタイム       リビング     香里ヶ丘
           H-1-024                                     4,930.37         0.7%
                グッドタイム       リビング     亀戸
           H-1-025                                     5,096.25         0.7%
                グッドタイム       リビング     御影
           H-1-026                                     7,028.01         1.0%
                グッドタイム       リビング     尼崎新都心
           H-1-027                                     5,194.00         0.8%
                グッドタイム       リビング     南千里
           H-1-028                                     3,757.91         0.5%
                グッドタイム       リビング     神戸垂水
           H-1-029                                     6,005.03         0.9%
           H-1-030     グッドタイム       リビング     千葉みなと／駅前通                     7,777.18         1.1%
                グッドタイム       リビング     泉北泉ヶ丘
           H-1-031                                     3,983.22         0.6%
                グッドタイム       リビング     池田緑丘
           H-1-032                                     3,050.24         0.4%
                グッドタイム       リビング     長津田みなみ台
           H-1-033                                     3,392.93         0.5%
                グッドタイム       リビング     埼玉蓮田
           H-1-034                                     3,188.60         0.5%
                グッドタイム       リビング     流山   壱番舘
           H-1-035                                     2,756.26         0.4%
                グッドタイム       リビング     流山   弐番舘
           H-1-036                                     3,956.90         0.6%
                グッドタイム       リビング     尼崎駅前
           H-1-037                                     3,520.17         0.5%
           グッドタイムリビング株式会社の合計                                    119,620.73          17.5%
                                               587,852.84
           主要なテナントの合計                                              86.0%
           ポートフォリオの合計                                    683,661.33         100.0%
           （注１）「賃貸面積」は、エンドテナント（但し、賃料保証型にて不動産業者に対して一括して賃貸されている場合又はマス
              ターリース会社から法人に対して一括して賃貸されている場合には、当該一括賃貸先）を賃借人として、取得済資産及
              び第26期末後取得済資産については2019年９月30日時点、取得予定資産については2019年10月31日時点で効力を有する
              賃貸借契約に基づきます。
           （注２）「総賃貸面積に占める割合」は、各不動産又は信託不動産の賃貸面積の合計に占める賃貸面積の割合を、小数第２位を
              四捨五入しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （ウ）鑑定評価書の概要
                          原価法     直接還元法(注２)            DCF法(注３)

                                                          鑑定
                                                    取得（予定）
                                                 DCF
      物件               評価額
                          積算    直接還元     直接還元          DCF
                                                      価格
            物件名称                                             会社
                                        DCF価格
                                                最終還元
      番号               (千円)
                          価格     価格    利回り         割引率
                                                     (千円)
                                                         (注４)
                                                 利回り
                                         (千円)
                          (千円)     (千円)     (％)         (％)
                                                 (％)
     取得済資産
     O-1-001    サテラ北34条           1,270,000     1,120,000     1,280,000      5.0   1,270,000      5.1    5.2   1,133,714      1
     O-1-090    スカイヒルズN15           1,020,000     1,010,000     1,030,000      4.7   1,010,000      4.8    4.9    712,000     1
     O-1-091    スカイヒルズ栄町            972,000     915,000     990,000      5.8    964,000     5.9    6.0    832,000     1
     O-1-092    ドーミー千歳            521,000     471,000     523,000      6.8    520,000     6.9    7.0    476,000     1
     O-1-093    スカイヒルズ高台I            522,000     491,000     523,000      6.2    522,000     6.3    6.4    448,000     1
     O-1-128    アルファタワー札幌南４           1,410,000     1,320,000     1,420,000      4.8   1,390,000      4.6    5.0   1,185,000      3
         条
     O-1-132    クレジデンス札幌・南４           1,320,000     1,130,000     1,330,000      4.8   1,300,000      4.6    5.0   1,140,000      3
         条
     O-1-146    グランカーサ永山公園通           1,050,000      971,000    1,060,000      5.0   1,040,000      4.8    5.2   1,002,000      3
     O-1-151    グランカーサ南11条            888,000     772,000     899,000      5.0    877,000     4.8    5.2    830,000     3
     O-2-054    willDo上杉3丁目            575,000     533,000     581,000      5.0    572,000     4.8    5.2    506,000     2
     O-2-123    ウエストパーク支倉           1,940,000     1,810,000     1,960,000      5.0   1,920,000      4.8    5.2   1,240,000      3
     O-2-137    フォレストヒル仙台青葉           3,020,000     1,660,000     3,060,000      5.0   3,000,000      4.8    5.2   2,750,000      2
     O-2-140    グランカーサ仙台五橋           2,250,000     1,570,000     2,290,000      4.8   2,230,000      4.6    5.0   2,100,000      2
     O-4-008    willDo清澄           6,580,000     4,720,000     6,680,000      4.0   6,470,000      3.8    4.2   5,024,619      3
     O-4-009    ターキーズ田園調布第2            343,000     320,000     350,000      4.3    340,000     4.4    4.5    281,523     1
     O-4-011    willDo横浜南            287,000     258,000     291,000      4.5    285,000     4.6    4.7    233,142     1
     O-4-024    VISTAシュプリーム            498,000     417,000     504,000      4.6    491,000     4.4    4.8    563,584     3
     O-4-025    ジョイ尾山台            659,000     499,000     667,000      4.5    650,000     4.3    4.7    624,265     3
     O-4-031    willDo大塚            734,000     686,000     745,000      4.4    723,000     4.2    4.6    725,229     3
     O-4-039    東信松涛マンション           1,020,000      981,000    1,030,000      4.3   1,000,000      4.1    4.5    912,000     3
     O-4-055    ハーモニー上北沢            365,000     327,000     370,000      4.4    360,000     4.2    4.6    400,000     3
     O-4-062    willDo南浦和            445,000     335,000     451,000      4.5    439,000     4.3    4.7    396,000     3
     O-4-069    カレッジスクエア北池袋            820,000     401,000     826,000      4.2    817,000     3.9    4.4    727,000     2
     O-4-070    カレッジスクエア東武練            987,000     658,000    1,000,000      4.3    982,000     4.1    4.6    892,000     2
         馬
     O-4-071    カレッジスクエア赤塚            840,000     480,000     846,000      4.3    838,000     4.0    4.5    734,000     2
     O-4-072    カレッジスクエア東久留            624,000     559,000     644,000      4.4    615,000     4.5    4.6    523,000     1
         米
     O-4-073    カレッジスクエア早稲田            333,000     212,000     340,000      4.0    330,000     3.7    4.2    215,000     2
         Ⅱ
     O-4-074    カレッジスクエア茗荷谷           1,390,000     1,310,000     1,460,000      3.9   1,360,000      4.0    4.1   1,060,000      1
     O-4-075    カレッジスクエア新小岩            803,000     440,000     813,000      4.3    798,000     4.0    4.5    724,000     2
     O-4-076    カレッジスクエア木場            775,000     717,000     797,000      4.1    765,000     4.2    4.3    639,000     1
     O-4-077    カレッジスクエア錦糸町            569,000     521,000     594,000      4.0    558,000     4.1    4.2    490,000     1
     O-4-078    カレッジスクエア早稲田            368,000     341,000     376,000      3.9    364,000     4.0    4.1    316,000     1
     O-4-089    レキシントン・スクエア           1,340,000      961,000    1,350,000      3.9   1,340,000      3.7    4.1   1,010,000      2
         新宿御苑
     O-4-095    プロスペクト日本橋本町           1,170,000     1,030,000     1,190,000      3.9   1,150,000      3.7    4.1    808,000     3
     O-4-096    メゾン・ド・ヴィレ高輪           1,880,000     1,500,000     1,910,000      4.0   1,840,000      3.8    4.2   1,480,000      3
         魚らん坂
     O-4-097    六本木ライズハウス           1,180,000     1,230,000     1,200,000      3.8   1,160,000      3.6    4.0    912,000     3
     O-4-098    TKフラッツ渋谷           6,340,000     5,790,000     6,440,000      3.9   6,240,000      3.7    4.1   4,770,000      3
     O-4-099    メゾン・ド・ヴィレ中目           1,530,000     1,020,000     1,550,000      3.9   1,500,000      3.7    4.1   1,050,000      3
         黒
     O-4-100    プロスペクトKALON        三ノ   2,180,000     1,880,000     2,210,000      4.1   2,150,000      3.9    4.3   1,620,000      3
         輪
     O-4-101    プロスペクト東雲橋           4,190,000     2,470,000     4,250,000      4.2   4,120,000      4.0    4.4   3,040,000      3
     O-4-102    プロスペクト門前仲町           1,470,000      797,000    1,490,000      4.1   1,460,000      3.9    4.3   1,080,000      2
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          原価法     直接還元法(注２)            DCF法(注３)
                                                          鑑定
                                                    取得（予定）
                                                 DCF
      物件               評価額
                          積算    直接還元     直接還元          DCF
                                                      価格
            物件名称                                             会社
                                        DCF価格
                                                最終還元
      番号               (千円)
                          価格     価格    利回り         割引率
                                                     (千円)
                                                         (注４)
                                                 利回り
                                         (千円)
                          (千円)     (千円)     (％)         (％)
                                                 (％)
     O-4-103    プロスペクト荻窪            948,000     650,000     965,000      4.0    941,000     3.8    4.2    701,000     2
     O-4-104    エクセリア池袋WEST        II   1,090,000      657,000    1,110,000      4.0   1,080,000      3.8    4.2    852,000     2
     O-4-105    プロスペクト大森海岸           2,080,000     1,160,000     2,110,000      4.3   2,050,000      4.1    4.5   1,480,000      3
     O-4-106    プロスペクト武蔵新城           1,320,000      779,000    1,310,000      4.5   1,320,000      4.3    4.7   1,050,000      2
     O-4-107    フレグランス川崎            726,000     464,000     736,000      4.3    715,000     4.1    4.5    548,900     3
     O-4-108    プロスペクト中央林間            677,000     444,000     684,000      4.7    674,000     4.5    4.9    524,000     2
     O-4-120    ガーラプレイス新宿御苑           3,200,000     2,930,000     3,260,000      3.8   3,170,000      3.9    4.0   2,170,000      1
     O-4-121    ジョイスコート           4,120,000     2,470,000     4,180,000      4.4   4,060,000      4.2    4.6   3,010,000      3
     O-4-122    アクトフォルム浅草           1,950,000     1,810,000     1,980,000      3.9   1,930,000      4.0    4.1   1,216,000      1
     O-4-125    グランカーサ六本木            949,000    1,170,000      962,000      4.0    944,000     3.8    4.2   1,480,808      2
     O-4-126    グランカーサ南青山           2,220,000     3,550,000     2,280,000      3.7   2,200,000      3.5    3.9   3,750,000      2
     O-4-127    ストーリア神宮前           2,640,000     3,070,000     2,700,000      3.7   2,620,000      3.5    3.9   3,160,000      2
     O-4-129    グランカーサ新宿御苑           3,640,000     3,350,000     3,720,000      3.8   3,610,000      3.9    4.0   2,525,000      1
     O-4-133    リエトコート四谷           2,310,000     1,710,000     2,350,000      3.9   2,270,000      3.7    4.1   1,716,800      3
     O-4-134    リエトコート元赤坂           1,530,000     1,250,000     1,560,000      3.7   1,500,000      3.5    3.9   1,095,700      3
     O-4-138    グランカーサ銀座イース           2,370,000     1,580,000     2,410,000      3.9   2,330,000      3.7    4.1   2,000,000      3
         ト
     O-4-145    グランカーサ三ノ輪            942,000     790,000     955,000      4.0    928,000     3.8    4.2    850,000     3
     O-5-013    willDo金山正木            606,000     500,000     614,000      4.6    598,000     4.4    4.8    490,095     3
     O-5-040    willDo千代田            645,000     464,000     651,000      4.8    642,000     4.6    5.0    633,000     2
     O-5-041    willDo太閤通           1,330,000     1,220,000     1,350,000      4.5   1,320,000      4.6    4.7   1,120,000      1
     O-5-042    willDo金山            433,000     248,000     439,000      4.9    431,000     4.7    5.1    370,000     2
     O-5-043    willDo金山沢下            447,000     267,000     454,000      4.9    444,000     4.7    5.1    375,000     2
     O-5-056    willDo勝川            704,000     635,000     714,000      4.7    699,000     4.8    4.9    503,000     1
     O-5-057    ステージア黄金            589,000     497,000     595,000      4.9    582,000     4.7    5.1    600,000     3
     O-5-066    willDo東別院            745,000     636,000     754,000      4.7    736,000     4.5    4.9    703,000     3
     O-5-081    willDo松原            585,000     478,000     591,000      4.9    578,000     4.7    5.1    549,000     3
     O-5-086    willDo代官町            635,000     580,000     643,000      4.5    626,000     4.3    4.7    655,000     3
     O-5-088    willDo高畑            520,000     387,000     526,000      4.9    514,000     4.7    5.1    494,115     3
     O-5-147    さくらHillsリバーサイ           2,350,000     2,230,000     2,380,000      4.2   2,330,000      4.3    4.4   1,920,000      1
         ドWEST
     O-5-148    さくらHillsリバーサイ           1,250,000     1,180,000     1,280,000      4.2   1,240,000      4.3    4.4   1,030,000      1
         ドEAST
     O-5-149    さくらHills名駅NORTH            931,000     915,000     947,000      4.2    924,000     4.3    4.4    750,000     1
     O-6-014    willDo市岡            694,000     508,000     702,000      4.7    686,000     4.5    4.9    722,761     3
     O-6-015    willDo海老江            351,000     311,000     356,000      4.5    346,000     4.3    4.7    350,904     3
     O-6-016    willDo今福西            409,000     351,000     413,000      4.6    407,000     4.7    4.8    413,857     1
     O-6-046    willDo塚本            843,000     716,000     853,000      4.6    839,000     4.7    4.8    730,000     1
     O-6-049    willDo谷町　            960,000     798,000     973,000      4.4    947,000     4.2    4.6   1,040,000      3
     O-6-050    willDo難波     wⅡ       467,000     439,000     473,000      4.8    465,000     4.9    5.0    486,000     1
     O-6-051    willDo難波     wⅠ       671,000     595,000     679,000      4.8    667,000     4.9    5.0    690,000     1
     O-6-059    willDo浜崎通           2,320,000     1,380,000     2,340,000      5.1   2,310,000      4.9    5.3   2,280,000      2
     O-6-060    willDo南森町            515,000     516,000     523,000      4.4    512,000     4.5    4.6    493,000     1
     O-6-064    willDo松屋町            906,000     772,000     918,000      4.4    894,000     4.2    4.6    810,000     3
     O-6-067    willDo新大阪           1,030,000      986,000    1,040,000      4.4   1,020,000      4.5    4.6    861,000     1
     O-6-083    willDo三宮イースト            785,000     508,000     793,000      4.9    776,000     4.7    5.1    731,000     3
     O-6-085    willDo九条            587,000     433,000     594,000      5.0    580,000     4.8    5.2    537,000     3
     O-6-114    プロスペクト中之島            910,000    1,020,000      924,000      4.3    904,000     4.4    4.5    734,000     1
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                          原価法     直接還元法(注２)            DCF法(注３)
                                                          鑑定
                                                    取得（予定）
                                                 DCF
      物件               評価額
                          積算    直接還元     直接還元          DCF
                                                      価格
            物件名称                                             会社
                                        DCF価格
                                                最終還元
      番号               (千円)
                          価格     価格    利回り         割引率
                                                     (千円)
                                                         (注４)
                                                 利回り
                                         (千円)
                          (千円)     (千円)     (％)         (％)
                                                 (％)
     O-6-116    プロスペクト豊中服部            431,000     326,000     435,000      5.2    426,000     5.0    5.4    366,000     3
     O-6-117    プロスペクト下鴨            307,000     254,000     310,000      4.6    305,000     4.4    4.8    281,000     2
     O-6-118    プロスペクト河原町五条            727,000     603,000     733,000      4.6    724,000     4.4    4.8    583,000     2
     O-6-119    グランシス江坂           1,740,000     1,720,000     1,770,000      4.4   1,720,000      4.5    4.6   1,260,000      1
     O-6-131    セレニテ甲子園           2,900,000     2,280,000     2,930,000      4.6   2,860,000      4.4    4.8   2,550,000      3
     O-6-136    プレジオ都島           1,800,000     1,410,000     1,820,000      4.5   1,780,000      4.3    4.7   1,610,000      3
     O-6-139    セレニテ新大阪弐番館           3,790,000     3,710,000     3,860,000      4.4   3,760,000      4.5    4.6   3,510,000      1
     O-6-141    グランカーサ梅田北           2,320,000     2,410,000     2,360,000      4.3   2,300,000      4.4    4.5   2,050,000      1
     O-6-142    セレニテ本町グランデ           5,540,000     4,800,000     5,620,000      4.2   5,460,000      4.0    4.4   4,286,000      3
     O-6-143    グランシス天満橋           4,720,000     3,320,000     4,780,000      4.4   4,650,000      4.2    4.6   4,050,000      3
     O-6-144    デイグラン鶴見           1,180,000      923,000    1,190,000      4.8   1,160,000      4.6    5.0   1,030,000      3
     O-6-150    ルネ日本橋アネーロ           1,730,000     1,730,000     1,760,000      4.4   1,720,000      4.5    4.6   1,400,000      1
     O-6-152    HS梅田EAST           2,460,000     2,080,000     2,490,000      4.2   2,420,000      4.0    4.4   2,151,000      3
     O-6-153    セレニテ梅田EST           1,190,000      845,000    1,200,000      4.2   1,170,000      4.0    4.4   1,057,000      3
     O-6-154    セレニテ夕陽丘EST            910,000     780,000     922,000      4.3    897,000     4.1    4.5    811,500     3
     O-7-068    willDo岡山駅西口           1,390,000     1,260,000     1,410,000      5.0   1,380,000      5.1    5.2   1,220,000      1
     O-7-087    willDo岡山大供           1,250,000     1,120,000     1,280,000      5.0   1,240,000      5.1    5.2   1,040,000      1
     O-9-053    willDo中洲           2,650,000     2,770,000     2,680,000      4.5   2,610,000      4.3    4.7   2,460,000      3
     O-9-130    ルネッサンス21博多           1,820,000     1,400,000     1,840,000      4.6   1,790,000      4.4    4.8   1,500,000      3
     O-9-135    グランパーク天神           6,100,000     5,270,000     6,180,000      4.5   6,020,000      4.3    4.7   4,698,000      3
     F-1-041    パレドール円山           1,030,000     1,170,000     1,040,000      5.0   1,030,000      5.1    5.2    559,000     1
     F-1-069    グランカーサ裏参道           1,840,000     1,830,000     1,870,000      4.6   1,830,000      4.7    4.8   1,510,000      1
     F-1-070    グランカーサ北３条           1,540,000     1,300,000     1,560,000      4.7   1,520,000      4.5    4.9   1,265,880      3
     F-1-075    知事公館前タワーレジデ           4,950,000     4,120,000     5,020,000      4.6   4,880,000      4.4    4.8   4,530,000      3
         ンス
     F-2-004    willDo高砂            396,000     344,000     400,000      5.0    392,000     4.8    5.2    364,904     3
     F-4-008    セレーノ大宮           1,950,000     1,980,000     1,980,000      4.9   1,940,000      5.0    5.1   1,554,523      1
     F-4-009    すずらん館            611,000     549,000     619,000      4.5    607,000     4.6    4.7    441,190     1
     F-4-010    ボヌール常盤            787,000     672,000     795,000      5.0    778,000     4.8    5.2    752,904     3
     F-4-011    プロフィットリンク竹ノ            730,000     658,000     737,000      4.7    727,000     4.8    4.9    636,333     1
         塚
     F-4-013    ドリームハイツ            466,000     455,000     468,000      4.5    465,000     4.6    4.7    358,666     1
     F-4-014    グリーンヒルズ飛鳥山            728,000     726,000     743,000      4.4    722,000     4.5    4.6    587,238     1
     F-4-015    王子ハイツ            481,000     469,000     484,000      4.2    479,000     4.3    4.4    347,857     1
     F-4-016    阪上ロイヤルハイツ第二            482,000     444,000     486,000      4.6    480,000     4.7    4.8    360,714     1
     F-4-017    willDo等々力           1,810,000     1,330,000     1,830,000      4.3   1,780,000      4.1    4.5   1,764,809      3
     F-4-019    リーベスト西千葉           2,620,000     2,370,000     2,640,000      4.9   2,610,000      5.0    5.1   2,152,476      1
     F-4-029    リーベスト東中山           1,740,000     1,590,000     1,760,000      4.9   1,730,000      5.0    5.1   1,371,314      1
     F-4-031    MGA金町            440,000     424,000     446,000      4.4    434,000     4.2    4.6    484,000     3
     F-4-035    グリーンヒルズ芦花            756,000     696,000     767,000      4.1    751,000     4.2    4.3    662,000     1
     F-4-036    ロフティー平井            363,000     357,000     366,000      4.7    361,000     4.8    4.9    324,000     1
     F-4-038    コロネード春日           2,720,000     2,610,000     2,750,000      4.1   2,700,000      3.9    4.3   3,115,277      2
     F-4-039    THEパームス代々木上原           1,590,000     1,290,000     1,620,000      3.9   1,580,000      3.7    4.1   1,250,000      2
         コスモテラス
     F-4-040    サンテラス代々木上原           1,590,000     1,280,000     1,610,000      3.9   1,580,000      3.7    4.1   1,180,000      2
     F-4-044    プロスペクト日本橋小網           1,250,000     1,160,000     1,280,000      3.8   1,240,000      3.9    4.0    840,000     1
         町
     F-4-045    パークテラス恵比寿           3,130,000     3,450,000     3,200,000      3.7   3,100,000      3.8    3.9   2,060,000      1
     F-4-046    プロスペクト道玄坂           2,230,000     1,970,000     2,270,000      3.8   2,190,000      3.6    4.0   1,590,000      3
     F-4-047    プロスペクト・グラーサ           4,810,000     3,870,000     4,900,000      3.7   4,720,000      3.5    3.9   3,560,000      3
         広尾
                                138/174








                                                           EDINET提出書類
                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          原価法     直接還元法(注２)            DCF法(注３)
                                                          鑑定
                                                    取得（予定）
                                                 DCF
      物件               評価額
                          積算    直接還元     直接還元          DCF
                                                      価格
            物件名称                                             会社
                                        DCF価格
                                                最終還元
      番号               (千円)
                          価格     価格    利回り         割引率
                                                     (千円)
                                                         (注４)
                                                 利回り
                                         (千円)
                          (千円)     (千円)     (％)         (％)
                                                 (％)
     F-4-048    プロスペクト初台            700,000     550,000     711,000      4.0    695,000     3.8    4.2    518,000     2
     F-4-049    プロスペクト西巣鴨           1,420,000      827,000    1,440,000      4.2   1,390,000      4.0    4.4   1,110,000      3
     F-4-050    プロスペクト町屋            610,000     506,000     619,000      4.3    601,000     4.1    4.5    484,000     3
     F-4-051    プロスペクト清澄庭園           3,560,000     3,020,000     3,610,000      4.1   3,500,000      3.9    4.3   2,630,000      3
     F-4-052    プロスペクト森下           1,710,000     1,070,000     1,740,000      4.1   1,700,000      3.9    4.3   1,260,000      2
     F-4-053    プロスペクト恩賜公園           1,770,000     1,600,000     1,800,000      4.0   1,750,000      4.1    4.2   1,110,000      1
     F-4-054    BELNOS34           2,790,000     2,620,000     2,830,000      4.3   2,770,000      4.4    4.5   1,700,000      1
     F-4-055    SKレジデンス           1,080,000     1,040,000     1,090,000      4.5   1,060,000      4.3    4.7    805,000     3
     F-4-056    エンゼルハイム西六郷第           1,390,000     1,310,000     1,410,000      4.7   1,370,000      4.5    4.9   1,012,000      3
         ２
     F-4-057    デイム橋本           1,030,000      632,000    1,040,000      5.1   1,030,000      4.9    5.3    748,000     2
     F-4-058    プロスペクト川崎           2,380,000     2,210,000     2,420,000      4.1   2,360,000      4.2    4.3   1,520,000      1
     F-4-059    プロスペクト浦和常盤           1,000,000     1,010,000     1,010,000      4.6   1,000,000      4.7    4.8    717,000     1
     F-4-064    グラーナ上野           1,640,000     1,230,000     1,660,000      4.0   1,610,000      3.8    4.2   1,100,000      3
     F-4-065    ザ・レジデンス本牧横浜           7,110,000     5,620,000     7,190,000      4.6   7,020,000      4.4    4.8   5,550,000      3
         ベイサイド
     F-4-066    リエトコート浅草橋           2,230,000     1,530,000     2,260,000      4.0   2,190,000      3.8    4.2   1,615,800      3
     F-4-071    グランカーサ新小岩           1,630,000      826,000    1,660,000      4.1   1,620,000      3.9    4.3   1,510,000      2
     F-4-072    グランカーサ両国壱番館           1,460,000     1,090,000     1,480,000      4.1   1,450,000      3.9    4.3   1,420,000      2
     F-4-073    グランカーサ両国弐番館            813,000     590,000     825,000      4.1    808,000     3.9    4.3    770,000     2
     F-5-023    willDo伝馬町            804,000     641,000     813,000      4.8    795,000     4.6    5.0    627,785     3
     F-5-032    ステラートシティ桜山            850,000     790,000     863,000      4.5    845,000     4.6    4.7    735,000     1
     F-5-037    willDo黒川            669,000     606,000     677,000      4.5    666,000     4.6    4.7    677,000     1
     F-5-060    グランカーサ代官町           1,610,000     1,490,000     1,630,000      4.8   1,600,000      4.9    5.0   1,082,000      1
     F-5-061    グランカーサ御器所           1,500,000     1,370,000     1,510,000      4.9   1,490,000      5.0    5.1    932,500     1
     F-5-067    リエトコート丸の内           5,300,000     5,430,000     5,400,000      4.2   5,260,000      4.3    4.4   3,756,800      1
     F-5-068    グランカーサ上前津           2,750,000     2,400,000     2,800,000      4.3   2,730,000      4.4    4.5   2,050,000      1
     F-5-074    さくらHills富士見           3,360,000     3,030,000     3,430,000      4.3   3,330,000      4.4    4.5   2,750,000      1
     F-6-026    willDo西明石            858,000     656,000     864,000      5.3    852,000     5.1    5.5    635,666     3
     F-6-033    ラ・ヴィータ日本橋           2,060,000     1,950,000     2,090,000      4.5   2,050,000      4.6    4.7   1,860,000      1
     F-6-062    クラウンハイム西田辺            519,000     421,000     525,000      4.8    513,000     4.6    5.0    405,000     3
     H-1-001    チャームスイート緑地公           3,030,000     1,630,000     3,070,000      4.6   3,010,000      4.4    4.8   3,030,000      2
         園
     H-1-002    ＳＯＭＰＯ     ケ  ア  ラ  1,790,000      948,000    1,810,000      4.7   1,780,000      4.5    4.9   1,790,000      2
         ヴィーレ相模原中央
     H-1-003    ヴェルジェ枚方           1,560,000      575,000    1,570,000      5.2   1,550,000      5.0    5.4   1,560,000      2
     H-1-004    さわやかはーとらいふ西           1,130,000      609,000    1,140,000      5.2   1,120,000      5.0    5.4   1,130,000      2
         京極
     H-1-005    ＳＯＭＰＯ     ケ  ア  ラ  2,090,000     1,850,000     2,120,000      4.7   2,080,000      4.8    4.9   2,090,000      1
         ヴィーレ衣笠山公園（注
         ５）
     H-1-006    スーパー・コートJR奈良           1,750,000     1,560,000     1,770,000      5.0   1,740,000      5.1    5.2   1,750,000      1
         駅前（注６）
     H-1-007    ラ・ナシカあらこがわ           1,460,000     1,240,000     1,470,000      5.0   1,450,000      5.1    5.2   1,460,000      1
         （注７）
     H-1-008    みんなの家・中央区円阿            861,000     688,000     870,000      4.9    851,000     4.7    5.1    861,000     3
         弥
     H-1-009    みんなの家・大宮つつ            776,000     695,000     786,000      4.9    772,000     5.0    5.1    776,000     1
         じヶ丘公園
     H-1-010    そんぽの家　西田辺駅前            739,000     747,000     748,000      4.7    735,000     4.8    4.9    739,000     1
         （注８）
     H-1-011    イリーゼ狛江・別邸           1,330,000     1,330,000     1,350,000      4.4   1,310,000      4.2    4.6   1,319,500      3
     H-2-001    ＳＯＭＰＯ     ケ  ア  ラ  1,220,000     1,030,000     1,230,000      5.2   1,200,000      5.0    5.4   1,220,000      3
         ヴィーレ広島光が丘
     H-2-002    さわやか海響館            898,000     541,000     907,000      5.3    889,000     5.1    5.5    898,000     3
     H-2-003    さわやか鳴水館            812,000     803,000     819,000      5.3    805,000     5.1    5.5    812,000     3
     H-2-004    ニチイケアセンター福島            339,000     270,000     342,000      5.7    336,000     5.5    5.9    339,000     3
         大森
                                139/174






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                          原価法     直接還元法(注２)            DCF法(注３)
                                                          鑑定
                                                    取得（予定）
                                                 DCF
      物件               評価額
                          積算    直接還元     直接還元          DCF
                                                      価格
            物件名称                                             会社
                                        DCF価格
                                                最終還元
      番号               (千円)
                          価格     価格    利回り         割引率
                                                     (千円)
                                                 利回り         (注４)
                                         (千円)
                          (千円)     (千円)     (％)         (％)
                                                 (％)
     H-2-005    さわやか日の出館            921,000     676,000     932,000      5.0    916,000     4.8    5.2    921,000     2
     H-2-006    さわやか大畠参番館            355,000     294,000     360,000      5.1    353,000     4.9    5.3    355,000     2
     H-2-007    さわやかリバーサイド栗            323,000     325,000     329,000      5.0    321,000     4.8    5.2    323,000     2
         の木
     H-2-008    シルバーハイツ羊ヶ丘３           1,340,000     1,870,000     1,350,000      4.9   1,330,000      4.7    5.1   1,340,000      2
         番館
     H-2-009    アルファリビング岡山西            788,000     613,000     802,000      4.5    782,000     4.3    4.7    788,000     2
         川緑道公園
     H-2-010    アルファリビング岡山後            659,000     480,000     671,000      4.7    654,000     4.5    4.9    659,000     2
         楽園
     H-2-011    アルファリビング高松駅            641,000     510,000     652,000      4.6    636,000     4.4    4.8    641,000     2
         前
     H-2-012    アルファリビング高松百            627,000     440,000     634,000      4.7    624,000     4.5    4.9    627,000     2
         間町
     第26期末後取得済資産
     O-4-157    グランカーサ浦安            921,000    1,020,000      945,000      4.1    911,000     3.9    4.3    886,041     2
     O-5-158    グランカーサ千代田            961,000     881,000     979,000      4.4    953,000     4.5    4.6    959,000     1
     O-6-155    セレニテ梅田ルフレ           1,220,000     1,470,000     1,230,000      4.2   1,210,000      4.3    4.4   1,148,753      1
     F-4-076    グランカーサ北浦和           2,590,000     3,340,000     2,630,000      4.1   2,570,000      3.8    4.3   2,490,000      2
     O-4-146    グランカーサ本駒込           1,540,000     1,750,000     1,570,000      3.8   1,510,000      3.5    3.9   1,500,000      3
     新規取得資産
     H-1-012    ＡＩＰ勝どき駅前ビル           8,340,000     9,090,000     8,500,000      3.8   8,270,000    3.8/3.9      4.0   8,150,000      1
     H-1-013    プレザングラン南雪谷           3,400,000     3,680,000     3,450,000      4.0   3,350,000      3.8    4.2   3,380,000      3
     H-1-014    あいらの杜     東大船      2,510,000     2,470,000     2,530,000      4.4   2,500,000    4.4/4.5      4.6   2,271,195      1
     H-1-015    あいらの杜     石神井公園      2,190,000     2,200,000     2,260,000      4.1   2,160,000    4.1/4.2      4.3   2,070,000      1
     H-1-016    あいらの杜     江戸川篠崎      1,560,000     1,610,000     1,590,000      4.3   1,520,000      4.1    4.5   1,499,307      3
     H-1-017    シニアフォレスト        横浜   1,270,000     1,390,000     1,290,000      4.3   1,260,000    4.3/4.4      4.5   1,202,000      1
         都筑
     H-1-018    そんぽの家     豊中南曽根       835,000     832,000     844,000      4.8    831,000    4.8/4.9      5.0    825,000     1
     H-2-013    アルファリビング高松紺           1,250,000     1,310,000     1,260,000      4.8   1,240,000      4.6    5.0   1,225,000      2
         屋町
     H-1-019    グッドタイム      リビング     11,700,000     12,500,000     11,900,000       4.2  11,600,000       4.0    4.4  11,150,000       2
         センター南・プラテシア
         センター南
     H-1-020    グッドタイムリビング千           4,700,000     4,390,000     4,740,000      4.6   4,680,000      4.4    4.8   4,516,000      2
         葉みなと／海岸通・プラ
         テシア   千葉みなと
     H-1-021    グッドタイム      リビング     4,170,000     4,320,000     4,240,000      4.3   4,140,000      4.1    4.5   4,064,000      2
         横浜都筑
     H-1-022    グッドタイム      リビング     2,840,000     2,720,000     2,870,000      4.5   2,800,000      4.3    4.7   2,800,000      3
         千里ひなたが丘
     H-1-023    グッドタイム      リビング     2,190,000     2,140,000     2,210,000      4.5   2,160,000      4.3    4.7   2,180,000      3
         なかもず
     H-1-024    グッドタイム      リビング     2,160,000     1,830,000     2,190,000      4.5   2,130,000      4.3    4.7   2,120,000      3
         香里ヶ丘
     H-1-025    グッドタイム      リビング     2,310,000     3,060,000     2,340,000      4.3   2,300,000      4.1    4.5   1,860,000      2
         亀戸
     H-1-026    グッドタイム      リビング     2,260,000     2,140,000     2,280,000      4.3   2,230,000      4.1    4.5   1,820,000      3
         御影
     H-1-027    グッドタイム      リビング     1,660,000     1,820,000     1,680,000      4.3   1,630,000      4.1    4.5   1,585,000      3
         尼崎新都心
     H-1-028    グッドタイム      リビング     1,520,000     1,460,000     1,530,000      4.5   1,500,000      4.3    4.7   1,430,000      3
         南千里
     H-1-029    グッドタイム      リビング     1,380,000     1,260,000     1,390,000      4.9   1,360,000      4.7    5.1   1,370,000      3
         神戸垂水
     H-1-030    グッドタイム      リビング     1,550,000     2,310,000     1,560,000      4.6   1,550,000      4.4    4.8   1,320,000      2
         千葉みなと／駅前通
     H-1-031    グッドタイム      リビング     1,030,000      978,000    1,040,000      5.0   1,030,000      4.8    5.2    980,000     2
         泉北泉ヶ丘
     H-1-032    グッドタイム      リビング      929,000    1,110,000      937,000      4.6    925,000     4.4    4.8    920,000     2
         池田緑丘
     H-1-033    グッドタイム      リビング      855,000     905,000     864,000      4.3    851,000     4.1    4.5    850,000     2
         長津田みなみ台
     H-1-034    グッドタイム      リビング      667,000     636,000     671,000      4.7    665,000     4.5    4.9    659,000     2
         埼玉蓮田
     H-1-035    グッドタイム      リビング      612,000     609,000     618,000      4.7    605,000     4.5    4.9    610,000     3
         流山壱番舘
     H-1-036    グッドタイム      リビング      677,000     648,000     678,000      5.2    676,000     4.5    5.7    563,000     3
         流山弐番舘
     H-1-037    グッドタイム      リビング      392,000    1,220,000      390,000      4.6    393,000     4.4    4.8    320,000     2
         尼崎駅前
     F-4-077    (仮称)千石４丁目PJ           1,510,000     1,370,000     1,540,000      3.8   1,500,000      3.9    4.0   1,480,000      1
     合計              352,144,000     312,420,000     357,197,000        - 348,446,000        -    - 303,066,962       -
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     （注１）取得済資産及び第26期末後取得済資産については2019年９月30日を、(仮称)千石４丁目PJについては2019年９月１日を、(仮称)PJを除
        く新規取得資産については2019年11月１日をそれぞれ価格時点とする鑑定評価書の内容を記載しています。
     （注２）「直接還元法」とは、収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対
        象不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回り（直接還元利回り）によって
        還元する方法をいい、還元された収益価格を直接還元価格といいます。
     （注３）「DCF法」とは、（注２）記載の収益還元法によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格
        を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。連続する複数の期間の最終期間に対応する割引
        率をDCF最終還元利回りといい、最終期間を除いた期間に対応する割引率をDCF割引率といいます。DCF割引率は、小数第２位を四捨五入
        しています。
     （注４）「鑑定会社」欄に記載されている「１」は株式会社谷澤総合鑑定所、「２」は大和不動産鑑定株式会社、「３」は一般財団法人日本不
        動産研究所をそれぞれ表します。
     （注５）「ＳＯＭＰＯケア　ラヴィーレ衣笠山公園」の割引率は、11年度の数値を記載しています。
     （注６）「スーパー・コートJR奈良駅前」の割引率は、６年度以降の数値を記載しています。
     （注７）「ラ・ナシカあらこがわ」の割引率は、９年度以降の数値を記載しています。
     （注８）「そんぽの家          西田辺駅前」の割引率は、９年度以降の数値を記載しています。
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      （エ）建物状況評価の概要
                                                         地震リス

                                                         ク調査報
                                  エンジニアリング・レポート(注１)
                                                         告書
     物件番号           物件名
                                                         (注２)
                                           緊急修繕費     短期修繕費     長期修繕費     PML値
                             委託調査業者         報告書日付
                                            (千円)     (千円)     (千円)    (注３)
     取得済資産
     O-1-001    サテラ北34条                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0  20,290    109,010     4.3
     O-1-090    スカイヒルズN15                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0   1,100    146,950     3.0
     O-1-091    スカイヒルズ栄町                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  189,760     6.8
     O-1-092    ドーミー千歳                 株式会社ERIソリューション            2016年３月        0   1,040    61,110     8.4
     O-1-093    スカイヒルズ高台I                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0    400   182,810     7.1
     O-1-128    アルファタワー札幌南４条                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0  18,440     71,340     3.3
     O-1-132    クレジデンス札幌・南４条                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  44,390     3.4
     O-1-146    グランカーサ永山公園通                 株式会社ERIソリューション            2015年11月        0  13,660     68,340     4.7
     O-1-151    グランカーサ南11条                 株式会社ERIソリューション            2016年２月        0  12,440     31,960     4.1
     O-2-054    willDo上杉3丁目                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  31,560     7.8
     O-2-123    ウエストパーク支倉                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0    610   94,310     5.2
     O-2-137    フォレストヒル仙台青葉                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  52,280     7.6
     O-2-140    グランカーサ仙台五橋                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  67,660     4.2
     O-4-008    willDo清澄                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  152,200     9.5
     O-4-009    ターキーズ田園調布第2                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    10   10,190    10.9
     O-4-011    willDo横浜南                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    200   10,670    14.1
     O-4-024    VISTAシュプリーム                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    20   20,020     9.0
     O-4-025    ジョイ尾山台                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  36,440    10.7
     O-4-031    willDo大塚                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0   8,460    36,420    11.2
     O-4-039    東信松涛マンション                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  21,920    13.7
     O-4-055    ハーモニー上北沢                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  23,010    10.0
     O-4-062    willDo南浦和                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0    140   19,590     6.9
     O-4-069    カレッジスクエア北池袋                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  22,490     4.9
     O-4-070    カレッジスクエア東武練馬                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  37,300     7.3
     O-4-071    カレッジスクエア赤塚                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  21,580     6.7
     O-4-072    カレッジスクエア東久留米                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0    340   19,860     7.9
     O-4-073    カレッジスクエア早稲田Ⅱ                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  10,860    11.3
     O-4-074    カレッジスクエア茗荷谷                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0    490   32,790     6.2
     O-4-075    カレッジスクエア新小岩                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0    290   24,500     6.1
     O-4-076    カレッジスクエア木場                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  33,240     8.4
     O-4-077    カレッジスクエア錦糸町                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  27,500     8.3
     O-4-078    カレッジスクエア早稲田                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  14,520    12.9
     O-4-089    レキシントン・スクエア新宿御苑                 株式会社ERIソリューション            2015年10月        0    590   45,010     5.4
     O-4-095    プロスペクト日本橋本町                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0    220   23,810     6.5
     O-4-096    メゾン・ド・ヴィレ高輪魚らん坂                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  56,900     8.0
     O-4-097    六本木ライズハウス                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0    560   20,760     6.1
     O-4-098    TKフラッツ渋谷                 株式会社ERIソリューション            2015年10月        0  65,550    213,150     4.5
     O-4-099    メゾン・ド・ヴィレ中目黒                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  50,390     7.9
     O-4-100    プロスペクトKALON        三ノ輪         株式会社ERIソリューション            2019年９月        0    150   81,050     3.8
     O-4-101    プロスペクト東雲橋                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    40   94,080     7.9
     O-4-102    プロスペクト門前仲町                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0   1,720    29,460     9.3
     O-4-103    プロスペクト荻窪                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  26,250     9.2
                                142/174









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                                  エンジニアリング・レポート(注１)
                                                         告書
     物件番号           物件名
                                                         (注２)
                                           緊急修繕費     短期修繕費     長期修繕費     PML値
                             委託調査業者         報告書日付
                                            (千円)     (千円)     (千円)    (注３)
     O-4-104    エクセリア池袋WEST        II         株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    20   37,790     5.9
     O-4-105    プロスペクト大森海岸                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    470   84,060    10.1
     O-4-106    プロスペクト武蔵新城                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0   4,360    65,310     9.2
     O-4-107    フレグランス川崎                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    240   31,770     5.4
     O-4-108    プロスペクト中央林間                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    10   37,790     4.8
     O-4-120    ガーラプレイス新宿御苑                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0   5,930    62,370     4.2
     O-4-121    ジョイスコート                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0   1,300    102,370     5.0
     O-4-122    アクトフォルム浅草                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  100,110     7.8
     O-4-125    グランカーサ六本木                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0   8,290    63,320     5.5
     O-4-126    グランカーサ南青山                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  36,240     8.2
     O-4-127    ストーリア神宮前                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0  10,170     41,420     8.5
     O-4-129    グランカーサ新宿御苑                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0   3,697    53,799     4.1
     O-4-133    リエトコート四谷                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  24,990     6.8
     O-4-134    リエトコート元赤坂                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  20,000     6.8
     O-4-138    グランカーサ銀座イースト                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0  11,250     44,690     7.3
     O-4-145    グランカーサ三ノ輪                 株式会社ERIソリューション            2015年11月        0    40   14,240     6.3
     O-5-013    willDo金山正木                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0    200   27,490     5.6
     O-5-040    willDo千代田                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  39,670     3.5
     O-5-041    willDo太閤通                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  51,980     6.1
     O-5-042    willDo金山                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0    30   18,750     6.7
     O-5-043    willDo金山沢下                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  20,010     5.9
     O-5-056    willDo勝川                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  32,650     7.6
     O-5-057    ステージア黄金                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0    210   34,320     5.5
     O-5-066    willDo東別院                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  39,720     3.7
     O-5-081    willDo松原                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  33,020     5.8
     O-5-086    willDo代官町                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0   1,940    42,950     3.8
     O-5-088    willDo高畑                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0    880   33,870     7.1
     O-5-147    さくらＨｉｌｌｓリバーサイドＷＥＳＴ                 株式会社ERIソリューション            2015年11月        0  14,210     54,380     7.5
     O-5-148    さくらＨｉｌｌｓリバーサイドＥＡＳＴ                 株式会社ERIソリューション            2015年11月        0  10,150     34,720     8.4
     O-5-149    さくらＨｉｌｌｓ名駅ＮＯＲＴＨ                 株式会社ERIソリューション            2015年11月        0   8,150    26,800     7.4
     O-6-014    willDo市岡                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  33,640    11.9
     O-6-015    willDo海老江                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  20,890    13.7
     O-6-016    willDo今福西                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    50   18,320    10.0
     O-6-046    willDo塚本                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  56,460     9.1
     O-6-049    willDo谷町　                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0    140   45,970    11.2
     O-6-050    willDo難波     wⅡ            株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  25,940    10.4
     O-6-051    willDo難波     wⅠ            株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  20,740    11.0
     O-6-059    willDo浜崎通                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0    340   41,730     6.3
     O-6-060    willDo南森町                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  39,280     6.8
     O-6-064    willDo松屋町                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  54,270     7.7
     O-6-067    willDo新大阪                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0   1,030    90,290     7.6
     O-6-083    willDo三宮イースト                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0    390   26,040    11.4
     O-6-085    willDo九条                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0    500   45,950     9.9
     O-6-114    プロスペクト中之島                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0  18,780     53,190     7.7
     O-6-116    プロスペクト豊中服部                 株式会社ERIソリューション            2015年11月        0    20   31,730    10.8
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                                                         (注２)
                                           緊急修繕費     短期修繕費     長期修繕費     PML値
                             委託調査業者         報告書日付
                                            (千円)     (千円)     (千円)    (注３)
     O-6-117    プロスペクト下鴨                 株式会社ERIソリューション            2016年２月        0    20   23,730    11.3
     O-6-118    プロスペクト河原町五条                 株式会社ERIソリューション            2015年10月        0    20   35,220    14.8
     O-6-119    グランシス江坂                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0  14,530     60,830     8.3
     O-6-131    セレニテ甲子園                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0    360   109,340     10.0
     O-6-136    プレジオ都島                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0   2,610    86,610    13.1
     O-6-139    セレニテ新大阪弐番館                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0   1,070    51,310     6.7
     O-6-141    グランカーサ梅田北                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  51,180    10.9
     O-6-142    セレニテ本町グランデ                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0   1,660    39,170     7.8
     O-6-143    グランシス天満橋                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0   1,680    98,520    11.4
     O-6-144    デイグラン鶴見                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  15,780    11.9
     O-6-150    ルネ日本橋アネーロ                 株式会社ERIソリューション            2015年11月        0    460   43,530    12.2
     O-6-152    HS梅田EAST                 株式会社ERIソリューション            2017年４月        0    30   50,720    10.7
     O-6-153    セレニテ梅田EST                 株式会社ERIソリューション            2017年４月        0    30   21,270    10.7
     O-6-154    セレニテ夕陽丘EST                 株式会社ERIソリューション            2017年４月        0    30   25,230     8.5
     O-7-068    willDo岡山駅西口                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  65,060     2.4
     O-7-087    willDo岡山大供                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0    660   58,200     2.1
     O-9-053    willDo中洲                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0    230   106,370     4.1
     O-9-130    ルネッサンス21博多                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  38,660     5.9
     O-9-135    グランパーク天神                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0  27,060    115,210     4.6
     F-1-041    パレドール円山                 株式会社ERIソリューション            2016年３月        0    60  106,520     4.9
     F-1-069    グランカーサ裏参道                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  72,820     3.2
     F-1-070    グランカーサ北３条                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0    940   47,510     3.7
     F-1-075    知事公館前タワーレジデンス                 株式会社ERIソリューション            2016年８月        0    810   122,280     1.6
     F-2-004    willDo高砂                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    10   26,580     6.4
     F-4-008    セレーノ大宮                 株式会社ERIソリューション            2017年４月        0    430   142,470     8.4
     F-4-009    すずらん館                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    100   14,730     7.1
     F-4-010    ボヌール常盤                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0  39,760     45,740     8.6
     F-4-011    プロフィットリンク竹ノ塚                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    150   57,110     5.4
     F-4-013    ドリームハイツ                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    500   25,370     8.2
     F-4-014    グリーンヒルズ飛鳥山                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    70   37,430     7.6
     F-4-015    王子ハイツ                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0     0  70,610     5.2
     F-4-016    阪上ロイヤルハイツ第二                 株式会社ERIソリューション            2016年３月        0    10   37,000     6.1
     F-4-017    willDo等々力                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  65,200    10.9
     F-4-019    リーベスト西千葉                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0   1,650    301,540     4.2
     F-4-029    リーベスト東中山                 株式会社ERIソリューション            2018年２月        0     0  232,950     3.4
     F-4-031    MGA金町                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  55,120     4.7
     F-4-035    グリーンヒルズ芦花                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  23,200    13.0
     F-4-036    ロフティー平井                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0  17,730     20,470     6.0
     F-4-038    コロネード春日                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0    440   127,130     4.6
     F-4-039    THEパームス代々木上原コスモテラス                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    130   51,920     5.6
     F-4-040    サンテラス代々木上原                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    200   20,620     7.0
     F-4-044    プロスペクト日本橋小網町                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0   6,690    35,300     8.1
     F-4-045    パークテラス恵比寿                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    40   44,700     6.4
     F-4-046    プロスペクト道玄坂                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    20   50,120     5.0
     F-4-047    プロスペクト・グラーサ広尾                 株式会社ERIソリューション            2016年２月        0   1,230    94,820     5.7
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     物件番号           物件名
                                                         (注２)
                                           緊急修繕費     短期修繕費     長期修繕費     PML値
                             委託調査業者         報告書日付
                                            (千円)     (千円)     (千円)    (注３)
     F-4-048    プロスペクト初台                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    20   22,150     8.6
     F-4-049    プロスペクト西巣鴨                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    20   44,550     4.3
     F-4-050    プロスペクト町屋                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    20   27,710     4.9
     F-4-051    プロスペクト清澄庭園                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0   1,140    71,750     6.1
     F-4-052    プロスペクト森下                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    270   32,620     6.5
     F-4-053    プロスペクト恩賜公園                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    40   35,880     6.2
     F-4-054    BELNOS34                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0   3,290    124,930     5.3
     F-4-055    SKレジデンス                 株式会社ERIソリューション            2016年２月        0    150   50,790     5.7
     F-4-056    エンゼルハイム西六郷第２                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0  24,110     57,860     10.4
     F-4-057    デイム橋本                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0  60,040     62,990     6.0
     F-4-058    プロスペクト川崎                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0   2,060    72,270     5.2
     F-4-059    プロスペクト浦和常盤                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    440   57,200     6.5
     F-4-064    グラーナ上野                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0    30   34,300     4.5
     F-4-065    ザ・レジデンス本牧横浜ベイサイド                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  65,740     9.1
     F-4-066    リエトコート浅草橋                 株式会社ERIソリューション            2018年３月        0     0  34,680     4.0
     F-4-071    グランカーサ新小岩                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0   4,630    15,480     4.0
     F-4-072    グランカーサ両国壱番館                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0   4,940     7,860     6.4
     F-4-073    グランカーサ両国弐番館                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0   3,790     5,280     6.4
     F-5-023    willDo伝馬町                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0   1,010    45,380     4.6
     F-5-032    ステラートシティ桜山                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0    160   34,680     3.6
     F-5-037    willDo黒川                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0     0  43,650     3.2
     F-5-060    グランカーサ代官町                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    110   125,220     8.1
     F-5-061    グランカーサ御器所                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    40  122,720     7.3
     F-5-067    リエトコート丸の内                 株式会社ERIソリューション            2018年９月        0   3,320    203,570     5.4
     F-5-068    グランカーサ上前津                 株式会社ERIソリューション            2019年３月        0   1,690    119,700     5.7
     F-5-074    さくらＨｉｌｌｓ富士見                 株式会社ERIソリューション            2015年11月        0  35,140     75,840     5.9
     F-6-026    willDo西明石                 株式会社ERIソリューション            2016年９月        0  15,740     90,610     14.3
     F-6-033    ラ・ヴィータ日本橋                 株式会社ERIソリューション            2017年９月        0     0  77,570     9.6
     F-6-062    クラウンハイム西田辺                 株式会社ERIソリューション            2015年９月        0    60   36,280     14.1
     H-1-001    チャームスイート緑地公園                 東京海上日動リスクコンサ            2019年４月        0     0  79,683     9.0
                          ルティング株式会社
     H-1-002    ＳＯＭＰＯケア      ラヴィーレ相模原中央          東京海上日動リスクコンサ            2019年４月        0     0  68,644     11.0
                          ルティング株式会社
     H-1-003    ヴェルジェ枚方                 東京海上日動リスクコンサ            2019年４月        0     0  56,405     12.0
                          ルティング株式会社
     H-1-004    さわやかはーとらいふ西京極                 東京海上日動リスクコンサ            2019年４月        0     0  27,087     11.6
                          ルティング株式会社
     H-1-005    ＳＯＭＰＯケア      ラヴィーレ衣笠山公園          東京海上日動リスクコンサ            2014年６月        0     0  27,669     9.3
                          ルティング株式会社
     H-1-006    スーパー・コートJR奈良駅前                 東京海上日動リスクコンサ            2014年６月        0     0  61,395     9.2
                          ルティング株式会社
     H-1-007    ラ・ナシカあらこがわ                 東京海上日動リスクコンサ            2014年６月        0     0  29,071     5.6
                          ルティング株式会社
     H-1-008    みんなの家・中央区円阿弥                 東京海上日動リスクコンサ            2015年３月        0     0  10,495     3.3
                          ルティング株式会社
     H-1-009    みんなの家・大宮つつじヶ丘公園                 東京海上日動リスクコンサ            2015年３月        0     0   7,272     4.8
                          ルティング株式会社
     H-1-010    そんぽの家　西田辺駅前                 東京海上日動リスクコンサ            2016年９月        0     0  26,355     7.2
                          ルティング株式会社
     H-1-011    イリーゼ狛江・別邸                 株式会社ERIソリューション            2018年12月        0     0  15,220    10.83
     H-2-001    ＳＯＭＰＯケア      ラヴィーレ広島光が丘          東京海上日動リスクコンサ            2019年４月        0     0  123,363     2.3
                          ルティング株式会社
                                145/174







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                                                        地震リス
                                                        ク調査報
                                  エンジニアリング・レポート(注１)
                                                         告書
     物件番号           物件名
                                                         (注２)
                                           緊急修繕費     短期修繕費     長期修繕費     PML値
                             委託調査業者         報告書日付
                                            (千円)     (千円)     (千円)    (注３)
     H-2-002    さわやか海響館                 株式会社アセッツアールア            2019年４月        0     0  23,367     12.9
                          ンドディー
     H-2-003    さわやか鳴水館                 株式会社アセッツアールア            2019年４月        0     0  15,147     4.0
                          ンドディー
     H-2-004    ニチイケアセンター福島大森                 東京海上日動リスクコンサ            2019年４月        0     0  51,183     1.2
                          ルティング株式会社
     H-2-005    さわやか日の出館                 東京海上日動リスクコンサ            2014年６月        0     0  17,951     3.8
                          ルティング株式会社
     H-2-006    さわやか大畠参番館                 東京海上日動リスクコンサ            2014年６月        0     0   5,731     0.7
                          ルティング株式会社
     H-2-007    さわやかリバーサイド栗の木                 東京海上日動リスクコンサ            2014年６月        0     0  14,687     5.1
                          ルティング株式会社
     H-2-008    シルバーハイツ羊ヶ丘３番館                 東京海上日動リスクコンサ            2015年９月        0     0  45,753     4.4
                          ルティング株式会社
     H-2-009    アルファリビング岡山西川緑道公園                 東京海上日動リスクコンサ            2015年７月        0     0  13,440     1.7
                          ルティング株式会社
     H-2-010    アルファリビング岡山後楽園（注４）                 東京海上日動リスクコンサ            2015年７月        0     0  18,308     2.8
                          ルティング株式会社              ①
                                      2015年７月        0     0   1,399     0.8
                                        ②
     H-2-011    アルファリビング高松駅前                 東京海上日動リスクコンサ            2015年７月        0     0  13,112     3.8
                          ルティング株式会社
     H-2-012    アルファリビング高松百間町                 東京海上日動リスクコンサ            2015年７月        0     0  28,380     2.3
                          ルティング株式会社
     第26期末後取得済資産
     O-4-157    グランカーサ浦安                 株式会社ERIソリューション            2019年８月        0     0  14,250     6.5
     O-5-158    グランカーサ千代田                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  26,250     6.5
     O-6-155    セレニテ梅田ルフレ                 株式会社ERIソリューション            2019年７月        0    130   18,630     11.0
     F-4-076    グランカーサ北浦和                 株式会社ERIソリューション            2019年８月        0     0  43,850     8.0
     O-4-146    グランカーサ本駒込                 株式会社ERIソリューション            2019年10月        0     0  15,130     4.5
     新規取得資産
     H-1-012    ＡＩＰ勝どき駅前ビル                 東京海上日動リスクコンサ            2019年11月        0     0  40,401     5.0
                          ルティング株式会社
     H-1-013    プレザングラン南雪谷                 大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  21,109     7.29
     H-1-014    あいらの杜     東大船            大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  28,559     5.7
     H-1-015    あいらの杜     石神井公園            大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  21,930     6.57
     H-1-016    あいらの杜     江戸川篠崎            大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  13,669     5.37
     H-1-017    シニアフォレスト       横浜都筑         大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  15,824     8.63
     H-1-018    そんぽの家豊中南曽根                 株式会社ERIソリューション            2019年11月        100     0  18,830     3.6
     H-2-013    アルファリビング高松紺屋町                 株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  24,150     13.4
     H-1-019    グッドタイム      リビングセンター南・プ           株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  190,250     5.85
         ラテシア    センター南
     H-1-020    グッドタイム      リビング千葉みなと／海           株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  253,980     8.92
         岸通・プラテシア       千葉みなと
     H-1-021    グッドタイム      リビング    横浜都筑       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0    10  104,000     7.62
     H-1-022    グッドタイム      リビング    千里ひなたが丘       大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  50,144     2.56
     H-1-023    グッドタイム      リビング    なかもず       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  100,610     3.49
     H-1-024    グッドタイム      リビング    香里ヶ丘       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  72,850     5.62
     H-1-025    グッドタイム      リビング    亀戸       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  116,680     6.55
     H-1-026    グッドタイム      リビング    御影       大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  116,634     1.03
     H-1-027    グッドタイム      リビング    尼崎新都心       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  81,800     8.38
     H-1-028    グッドタイム      リビング    南千里       大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  89,520     2.81
     H-1-029    グッドタイム      リビング    神戸垂水       大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  129,848     2.20
     H-1-030    グッドタイム      リビング    千葉みなと／駅       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  171,460     7.14
         前通
     H-1-031    グッドタイム      リビング    泉北泉ヶ丘       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  75,150     5.51
     H-1-032    グッドタイム      リビング    池田緑丘       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  67,250     3.91
     H-1-033    グッドタイム      リビング    長津田みなみ台       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  48,030    10.63
     H-1-034    グッドタイム      リビング    埼玉蓮田       株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  77,440     5.97
     H-1-035    グッドタイム      リビング    流山  壱番舘     株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  35,830     6.29
     H-1-036    グッドタイム      リビング    流山  弐番舘     株式会社ERIソリューション            2019年11月        0     0  61,610     7.5
     H-1-037    グッドタイム      リビング    尼崎駅前       大和不動産鑑定株式会社            2019年11月        0     0  74,325     2.64
     F-4-077    (仮称)千石４丁目PJ                 株式会社ERIソリューション            2019年９月        0     0  12,430     5.5
     （注１）短期修繕費は１年目、長期修繕費は２年から12年の間の修繕費です。
     （注２）各物件及びポートフォリオ全体に関する地震リスク調査報告書は、すべて東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得して
        います。
     （注３）「PML(Probable          Maximum   Loss)値」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は、個別建築物に関するものと、ポートフォ
        リオ全体に関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、ここでは、建物の供用期間を50年と
        し、50年間に10％の超過確率で発生するであろう大地震（再現期間475年相当）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用
        の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。
     （注４）「アルファリビング岡山後楽園」は老人ホーム棟を①、デイサービスセンター棟を②で記載しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （オ）地域別の分散状況
         新規取得資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡実行後の地域別のポートフォリオの分散状況（取得（予定）価格
        ベース）は、以下のとおりです。
                          新規資産                     取引実行後
                                                取得（予定）
         地域区分
                           取得予定価格         比率                     比率
                    物件数                     物件数         価格
                            （千円）       （％）                     （％）
                                                 （千円）
         東京都23区                5    16,959,308        27.1         75    111,646,950         36.8
      ３大都市圏（注１）                  22    44,475,695        71.0         106    147,769,513         48.8
     政令指定都市等（注２）                   1    1,225,000        2.0         36    43,650,499        14.4
          合計              28    62,660,003       100.0         217    303,066,962        100.0
     （注１）「３大都市圏」とは、東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏及び近畿大都市圏をいいます。
     （注２）「政令指定都市等」とは、札幌大都市圏、仙台大都市圏、新潟大都市圏、静岡・浜松大都市圏、岡山大都市圏、広島大都市圏、北九
        州・福岡大都市圏及び熊本大都市圏並びに人口が30万人以上の中核市をいいます。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ３　投資リスク
        以下は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　３　投資リスク」に記載された
       投資リスクに関する記述の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後本書の日付現在までに、
       その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
      （１）リスク要因

        以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
       項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅した
       ものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が既に取得した                                             又は本投資法人が
       取得を予定している         個別の不動産又は信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、                                        参照有価
       証券報告書「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　５　運用状況　(２)                                       投資資産　③　その他投資資
       産の主要なもの　(ハ)           個別資産の概要」及び前記「２               第26期末後取得済資産、第26期末後譲渡済資産、譲渡予定
       資産及び新規取得資産の概要等」               を併せてご参照下さい。
        本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
       が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券
       の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
        各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項                                  並びに参照有価証券報告書の記載事項
       を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
        本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
       ①　投資証券の商品性に関するリスク
        （イ）本投資証券又は本投資法人債券の価格の変動に関するリスク
        （ロ）投資証券の市場での取引に関するリスク
        （ハ）金銭の分配に関するリスク
        （ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
        （ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
        （ヘ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
       ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
        （イ）投資対象用途を限定していることによるリスク
        （ロ）業務提携契約に基づくサポートを期待通りに受けられないリスク
        （ハ）ＰＭ会社等に関するリスク
        （ニ）不動産を取得又は処分できないリスク
        （ホ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
       ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        （イ）大和証券グループ本社への依存、利益相反等に関するリスク
        （ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
        （ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
        （ニ）インサイダー取引規制に関するリスク
        （ホ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
        （ヘ）本投資法人の倒産又は登録取消のリスク
        （ト）敷金及び保証金等に関するリスク
        （チ）本資産運用会社の兼業業務によるリスク
       ④   不動産及び信託の受益権に関するリスク
        （イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
        （ロ）賃貸借契約に関するリスク
        （ハ）不動産の偏在に関するリスク
        （ニ）テナント集中に関するリスク
        （ホ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化等のリスク
        （ヘ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （ト）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        （チ）法令の制定・変更に関するリスク
        （リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
        （ヌ）転貸に関するリスク
        （ル）マスターリース契約に関するリスク
        （ヲ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
        （ワ）区分所有建物に関するリスク
        （カ）共有物件に関するリスク
        （ヨ）借地物件に関するリスク
        （タ）借家物件に関するリスク
        （レ）開発物件に関するリスク
        （ソ）有害物質に関するリスク
        （ツ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
        （ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
        （ナ）賃料保証会社に関するリスク
        （ラ）ヘルスケア施設に対する投資の特性及びオペレーターに関するリスク
       ⑤　税制に関するリスク
        （イ）導管性要件に関するリスク
        （ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
        （ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        （ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
       ⑥　その他
        （イ）専門家の意見への依拠に関するリスク
        （ロ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
        （ハ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        （ニ）特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
        （ホ）金銭債権投資及び金銭債権を信託する信託受益権への投資に関するリスク
        （ ヘ ）減損会計の適用に関するリスク
        （ト）投資主優待制度に関するリスク
        （チ）新規取得資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク
        （リ）本投資法人の合併に向けた一連の取組みに関するリスク
       ①　投資証券の商品性に関するリスク

        （イ）本投資証券又は本投資法人債券の価格の変動に関するリスク
          本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資
         主が本投資証券を換価する手段は、その売却に限定されます。
          本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の
         売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、本投資証券の市場価格又は本投資法人
         債券の取引価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動し
         ます。
          そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可
         能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （ロ）投資証券の市場での取引に関するリスク
          本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める
         上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。
          本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がな
         いため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実
         上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。
        （ハ）金銭の分配に関するリスク

          本投資法人は      参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　２　投資方針　(３)                                           分
         配方針」    に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額
         は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付
         けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）
         の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減
         し、又は一切分配されないことがあります。なお                       、NHIは利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、継続的に利益
         を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行う方針を採用していましたが、
         本合併後の本投資法人においては、ポートフォリオの属性及び本合併に伴い計上する予定の負ののれんや既存
         の負ののれんの活用が可能であると考えられることに鑑み、当面の間、かかる方針を採用することは予定して
         いません。
        （ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

          本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼
         働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が
         減額されたり、契約通りの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関す
         るリスクについては、後記「④　不動産及び信託の受益権に関するリスク　（ロ）賃貸借契約に関するリス
         ク」をご参照下さい。）。本書において開示されている運用資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産
         の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、不動産に関して
         締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
          一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費
         用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、
         キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
          このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性が
         あり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市
         場価格が下落することがあります。
        （ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

          本投資法人は、投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資
         口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対しても、当該計算期
         間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主に対する分配金が、追加発行
         がなかった場合に比して、大幅に減少する可能性があります。
          更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける
         可能性があります。
          なお、本投資法人は、増資による投資口価値の希薄化等に伴い発生する１口当たり分配金への一時的な影響
         等を回避するために一時差異等調整積立金の一部を活用する方針です。しかしながら、一時差異等調整積立金
         はキャッシュの裏付けのない会計上の利益である負ののれんが源泉であるため、一時差異等調整積立金の活用
         は、分配可能なキャッシュの額による制約を受けます。また、現時点で将来における一時差異等調整積立金の
         活用を決定しているわけではなく、配当金水準の維持や増配を保証するものではありません。
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                                                      日本賃貸住宅投資法人(E14380)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （ヘ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
          投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法
         律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可
         能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        ②　本投資法人の運用方針に関するリスク

        （イ）投資対象用途を限定していることによるリスク
          本投資法人は、        本書の日付現在、         不動産の中でも、賃貸住宅のみをその投資対象としています。したがっ
         て、本投資法人の運用成績は、賃貸住宅の需要や賃料の動向に大きく影響を受け、かかる要因により、本投資
         法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。                       また、本投資法人は、本合併によりNHIよりヘルスケア施設を
         承継するため、投資対象として主たる用途をヘルスケア施設（主たるタイプを有料老人ホーム及びサービス付
         き高齢者向け住宅とする建物を含みますがこれらに限られません。）とする不動産及びかかる不動産を裏付け
         とする特定資産をその投資対象に追加する規約変更を行い、NHIが保有するヘルスケア施設を承継し、また、本
         合併に伴い、本第三者割当及び借入金による調達資金、譲渡予定資産の譲渡による譲渡代金並びに自己資金に
         より新たなヘルスケア施設28物件を取得する予定です。その結果、本投資法人の運用成績は、賃貸住宅の需要
         や賃料の動向のみならず、ヘルスケア施設の需要と供給の関係、ヘルスケア施設に関連する法令、ガイドライ
         ン、介護保険等の制度改正等、ヘルスケア施設の収益性に影響を及ぼす要因により影響を受ける可能性があ
         り、かかる要因等により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
        （ロ）業務提携契約に基づくサポートを期待通りに受けられないリスク

          本投資法人及び本資産運用会社は、                 賃貸住宅に関して        業務提携先不動産業者との間でそれぞれ業務提携契約
         を締結し（以下、本項において、かかる不動産業者を「業務提携会社」といいます。）、業務提携会社から、
         不動産の取得並びに賃貸仲介及び賃貸管理等に関するサポートを受ける体制を構築しています。しかし、不動
         産業者から本投資法人の投資基準に合致する不動産に関する売却情報を十分に取得できない可能性がありま
         す。また、業務提携契約は、業務提携会社に対して、本投資法人の希望する価格で不動産を売却することを義
         務付けているわけではありません。このため、業務提携契約に基づき、本投資法人が適切であると判断する不
         動産を適切な価格で取得できることが確保されているわけではありません。また、業務提携会社が提供する賃
         料相場、建物管理費等のマーケットに関する情報が十分でない又は正確でない可能性もあり、賃貸仲介及び賃
         貸管理等に関するサポートが適切、かつ、十分に行われることも保証されていません。
          したがって、本投資法人は、必ずしも、業務提携会社から、本投資法人が適切であると判断する不動産を期
         待通りに取得できるとは限らず、また、賃料相場、建物管理費等のマーケットに関する情報の提供や賃貸仲介
         及び賃貸管理等のサポートを期待通りに受けられない可能性があります。
        （ハ）ＰＭ会社等に関するリスク

          一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、ＰＭ会社や建物の管理会社等の
         能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託す
         るＰＭ会社や建物の管理会社等の業務遂行能力に強く依拠することになります。ＰＭ会社や建物の管理会社等
         を選定するに当たっては、当該会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その会
         社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の
         不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係る
         ＰＭ業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該ＰＭ会社は、本投資法人以外の
         者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
          本投資法人は、ＰＭ会社や建物の管理会社等につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、委託契約を
         解除することはできますが、後任のＰＭ会社や建物の管理会社等が任命されるまではこれらの委託先不在又は
         機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。
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        （ニ）不動産を取得又は処分できないリスク
          不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合など、本投資法
         人が投資対象とする不動産の取得競争が激化した場合には、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を
         取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価
         格、時期その他の条件で取引を行えない可能性や、希望する条件で取得のための資金調達を行えず、取得する
         ことができないこともあります。更に、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資
         採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。このため、本投資法人
         は、目標とする賃貸住宅カテゴリー別投資比率及び投資対象エリア別投資比率（                                       参照有価証券報告書「第一
         部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　２　投資方針　(１)                                投資方針　①　基本方針」             をご参照下さ
         い。）に基づくポートフォリオを構築できない可能性があります。                               なお、本合併後の用途別の投資比率（取得
         価格ベース）は、賃貸住宅を60％から80％、ヘルスケア施設を20％から40％とする予定ですが、本書の日付現
         在、正式に決定したものではなく、これと異なる投資方針が採用される可能性があります。
          また、本資産運用会社は、大和証券グループ本社との間で、スポンサー・サポート契約を締結しており、同
         社から提供される物件等に関する情報に基づく物件取得の機会を活用することを検討しています。しかし、大
         和証券グループ本社との間のスポンサー・サポート契約は、本資産運用会社に不動産に関する情報の提供を受
         ける権利を与えるものにすぎず、大和証券グループ本社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望
         する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、当該スポンサー・サポート契約によ
         り、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで確保されているわけではあ
         りません。また、本資産運用会社は、複数の投資法人の運用を行っており、その中には本投資法人と投資対象
         が競合する住宅特化型非上場投資法人であるＤＲＰがあります。かかる競合の結果、大和証券グループ本社と
         のスポンサー・サポート契約に基づく物件等の情報提供に係るサポートにより本投資法人又は本資産運用会社
         が期待する成果を得ることができない可能性があります。
        （ホ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

          投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、投資口の市場価格、本投資
         法人の経済的信用力、金利情勢、市場環境その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する
         時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その
         結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなく
         なる可能性があります。また、税法上の導管性要件のうち、投資法人による借入金の借入先を機関投資家に限
         定するとの要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して借入先が限定される結果、機動的な資金調達を
         行えない可能性があります。
          また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法
         人債の発行の前提条件又は確約事項として、財務制限条項（LTV、DSCR等の指標を一定以上又は一定以下の水準
         に維持することを含みます。）が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更、合
         併等の組織変更、一定の財産の処分（担保権の設定を含みます。）が制限されることがあります。このような
         制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があり
         ます。
          更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場
         合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借
         入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加
         により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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       ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        （イ）大和証券グループ本社への依存、利益相反等に関するリスク
          本書の日付現在、大和証券グループ本社は本資産運用会社の発行済株式総数の100％を保有する本資産運用会
         社の親会社に該当します。また、大和証券グループ本社は、本資産運用会社の一部の取締役及び監査役の出向
         元であり、また、本資産運用会社の一部の取締役及び監査役は、同社又はその子会社の役職員を兼職していま
         す。更に、本資産運用会社は、大和証券グループ本社とスポンサー・サポート契約を締結しています。                                                また、
         NHIと本資産運用会社は、国内の介護施設・病院への投資を行う大和ＡＣＡヘルスケア株式会社（大和証券グ
         ループ本社が66％出資）とパイプラインサポート契約を締結し、不動産等の売却の情報提供を受けますが、本
         合併により、当該パイプラインサポート契約はNHIから本投資法人に承継される予定です。
          すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、大和証券グループ本社と密接な関係を有しており、本投資法
         人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いといえます。                                      したがって、本投資法人及び
         本資産運用会社が大和証券グループ本社と現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪
         影響が及ぶ可能性があります。               また、大和証券グループ本社を含む大和証券グループと本投資法人の間に利益
         相反関係が生ずる場面では、本資産運用会社の役職員と本投資法人との間でも同様に利益相反関係が生じる可
         能性があります。
          更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、大和証券グループ本社若しくはその
         グループ会社又はこれらの会社が運用するファンドとの間で取引を行う場合や物件を共同して運用・維持する
         場合、大和証券グループ本社若しくはそのグループ会社又はこれらの会社が運用するファンド等の利益を図る
         ために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、投資主の利益を損なう
         こととなる可能性があります。
          また、本合併及び本第三者割当後の大和証券グループ本社の本投資法人の投資口保有割合は、約15.72％（子
         会社であるグッドタイムリビング及び本資産運用会社と合わせた所有投資口比率は約16.34％）となる見込みで
         あり、本投資法人の投資主総会決議への影響力も大きくなりますが、大和証券グループ本社と本投資法人の他
         の投資主との利害が一致する保証はなく、結果として他の投資主の利益を損なうこととなる可能性がありま
         す。
        （ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

           本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行
         い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ
         委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存
         するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を維持できる保証
         はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務
         及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置を
         とらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
          また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者と
         しての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状
         況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の
         存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
          また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除そ
         の他の理由により終了することがあります。そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の
         保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、新たな資産運用会社、資産保
         管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しか
         し、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、
         上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投
         資法人の収益等が悪影響を受けるおそれや、借入金等につき期限の利益を喪失するおそれがあります。また、
         適切な資産運用会社を選定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程により本投資証券が上場廃
         止になる可能性もあります。
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          加えて、本資産運用会社は、NHIのヘルスケア施設の運用に関してＡＩＰヘルスケアジャパンとアドバイザ
         リー契約を締結していますが、本合併後においては、本投資法人がNHIから承継するヘルスケア施設の運用につ
         いて、同アドバイザリー契約を承継する予定です。同社とのアドバイザリー契約が解除された場合等において
         は、本資産運用会社がヘルスケア施設の運営・取得について知見を有する者から十分な情報提供や支援等を受
         けることができなくなり、本合併後の本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。また、Ａ
         ＩＰヘルスケアジャパンによるヘルスケア施設の運用実績は、本投資法人としての今後の運用実績を保証する
         ものではありません。
        （ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

          本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人
         材が失われた場合、         又は将来的に必要とされる人材が確保できない場合、                         本投資法人の運営に悪影響をもたら
         す可能性があります。
        （ニ）インサイダー取引規制等に係るリスク

          本投資法人の発行する投資口及び投資法人債の取引は、金融商品取引法が定めるインサイダー取引規制の対
         象になっています。
          本投資法人の投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又
         は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影
         響をもたらすおそれがあります。
        （ホ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

          本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承
         認が必要ですが、より詳細な運用方針、ポートフォリオ構築方針等を定めた運用ガイドライン等については、
         投資主総会の承認を経ることなく、本資産運用会社の取締役会が策定又は変更することが可能です。そのた
         め、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
        （ヘ）本投資法人の倒産又は登録取消のリスク

          本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいま
         す。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」
         といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
          本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投
         信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場
         が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
          本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の
         残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投
         資金額の全部又は一部について回収ができない可能性があります。
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        （ト）敷金及び保証金等に関するリスク
           本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の投資資金として
         利用する場合があります。しかし、そのような場合において賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想
         外の金額の敷金又は保証金の返還債務が生じたときは、当該返還債務の履行に必要な資金を、その投資利回り
         よりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。これらの結果、本投資法
         人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。なお、運用資産に係る賃貸借契約の中には敷金の授受が行わ
         れないものがあります。
          また、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、敷金の一部を借主に返還しない旨のいわ
         ゆる敷引、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することが
         ありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定外の収
         入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
        （チ）本資産運用会社の兼業業務によるリスク

           本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に加えて、クローズド・エンド型の上場不動産投資法人である
         DOI及びNHIの資産の運用を受託しています。                     本合併効力発生前における             DOIの投資対象はオフィスであり、NHI
         の投資対象はヘルスケア施設であるため、居住用施設（賃貸住宅）（高齢者を入居・利用の対象としたヘルス
         ケア施設を除きます。以下同じです。）を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分
         等に関して利益相反が生じることはありません。
          また、本資産運用会社は、非上場のオープン・エンド型不動産投資法人であるDRP及びDHPの資産の運用を受
         託しています。DHPの投資対象は主たる用途を宿泊用施設（主たる用途が居住用施設であるものを宿泊用に提供
         するものは含みません。）とする不動産等であるため、居住用施設（賃貸住宅）                                      （本合併後においては居住用
         施設（賃貸住宅）とヘルスケア施設）                  を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等
         に関して利益相反が生じることはありません。
          他方、DRPの投資対象は主たる用途を居住用施設（高齢者を入居・利用の対象としたヘルスケア施設を除きま
         す。）とする不動産等であり、本投資法人との間で資産の取得等に関して利益相反が生じる可能性がありま
         す。そこで、本資産運用会社が物件の取得を検討するにあたり、本投資法人、DRP及びその他ファンド等の間で
         恣意的な物件情報の配分を抑制し、利益相反を防止することを目的として、本資産運用会社においては、物件
         の「竣工年次」を基準として各ファンドにおける優先検討機会の公平なローテーションを実施するという、
         ローテーション・ルールを採用しています。本投資法人としては、                               2018年10月１日付けで行われた株式会社ミ
         カサ・アセット・マネジメント（以下「MAM」といいます。）を消滅会社、本資産運用会社を存続会社とする吸
         収合併   は、MAMと本資産運用会社の不動産アセットマネジメント事業に係る人材・ノウハウの統合、プロ人材の
         確保と維持及び情報取得機会の拡充により、本投資法人の運用基盤の安定化及び競争力の向上に資するものと
         考えておりますが、物件取得希望の競合が生じる場合には、上記のローテーション・ルールにより、一定の竣
         工年次の物件についてはDRPが優先して物件の取得検討を行うため、本投資法人の取得機会が減少することなど
         により、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性や、                                                 当該
         合併により企図された効果が十分に発揮されず、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及
         ぼす可能性があります。
          更に、本資産運用会社は、その業務の一部として、投資助言業務を提供しています。投資助言業務における
         顧客と本投資法人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合する場合において、本投資法人の投資
         運用業に際して取得したテナントや物件等に関する情報を本投資法人のために利用せず投資助言業務の顧客に
         提供する等、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、投資助言業務における顧客の利益を優先し、そ
         の結果、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。本資産運用会社は、これら利益相反その他
         の弊害の防止を目的として、適切かつ合理的な措置を講じるよう努めています。具体的には、本資産運用会社
         は、同社の社内規程において、投資助言業務においては、本投資法人、DOI、NHI、DRP若しくはDRPの運用対象
         とはならない物件を取得する場合、又は本投資法人、DOI、NHI、DRP若しくはDHPが取得の優先権を行使しない
         と判断した物件を取得する場合を除き、新規物件取得に関する助言は行わないこととしています。また、投資
         助言業務の顧客である投資ビークル・組合等と本投資法人との間の物件取引を制限することにより、利益相反
         が生ずる場面を極力回避しています。
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          上記以外にも、本資産運用会社は、本投資法人以外の投資法人又は不動産ファンド等の資産運用業務を受託
         することが可能となっています。本資産運用会社の顧客である他の投資法人又は不動産ファンド等と本投資法
         人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先
         せず当該他の投資法人又は不動産ファンド等の利益を優先し、あるいはかかる取扱いをしない場合において
         も、同一の資産運用会社が運用する投資法人及び不動産ファンド等において取得機会が競合する結果、本投資
         法人の資産の賃貸借や取得又は処分に悪影響を及ぼす可能性があります。この点に関しては、投資一任業務の
         投資対象を主たる用途が居住用施設（賃貸住宅）以外である不動産等とすること、又は投資一任業務の投資対
         象を主たる用途が居住用施設（賃貸住宅）である不動産等とする場合であっても、本投資法人が取得の優先権
         を行使しないと判断した場合に限り、当該不動産等を取得するとすることで、主たる用途を居住用施設（賃貸
         住宅）とする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産を投資対象とする本投資法人との間で、利益相
         反が生じることを防止しています。
          金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注
         意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられています（金融商品取引法第
         42条）。更に、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務を担当する部署を投資助言業務及び投資一任業
         務を担当する部署とは別の部署とした上で、双方の部署がそれぞれ有する情報を適切に管理することにより、
         上記のような弊害の未然防止に努めています。
          兼業業務による弊害が生じないよう、上記のような措置がとられていますが、これらの措置が適切に運用さ
         れない場合には、本投資法人及び投資主に損害が発生する可能性があります。
       ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

         本投資法人の主たる運用資産は、                参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　２　
        投資方針　(２)        投資対象　①　投資対象とする資産の種類」                     に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券で
        す。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又
        は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以
        下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産につい
        ても、ほぼ同様にあてはまります。
         なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「（ツ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固
        有のリスク」をご参照下さい。
        （イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

          不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠
         陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不
         動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証や建物が適正に施工されて
         いるとの保証はありませんし、取得時には想定し得ない隠れた構造上その他の欠陥・瑕疵の存在等が取得後に
         判明するおそれもあります（建物の施工を請け負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工
         されない場合があり得るほか、免振装置、制振装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適
         合がないとの保証はありません。）。また、本投資法人の取得時の調査においても、物理的、時間的その他の
         制約があり、調査が完全であるとの保証はありません。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定
         の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させるつもりですが、表明及び保証又は瑕疵担保責
         任を負担させることができない可能性があるほか、負担させた場合においてかかる表明及び保証が真実でな
         かったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額
         は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がな
         い場合もあります。
          これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために
         買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることが
         あり、また、修補その他によっても治癒できず又は大幅な資産価値の低下を回避することができない可能性も
         あり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
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          また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その
         後の改正を含みます。）（以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に
         基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に
         関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場
         合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあ
         り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等に
         より制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。その
         結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
          また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあり
         ます。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致してい
         ない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な
         範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
        （ロ）賃貸借契約に関するリスク

         ａ．賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
           賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
          り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下することや、
          賃貸市場や立地条件の変化等により従前と同水準の賃料で新たなテナントを確保することができないことに
          より賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解
          約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、か
          かる条項の効力が否定されたりする可能性があります。
           以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又
          は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
         ｂ．賃料不払に関するリスク
           賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法
          （平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続そ
          の他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく
          賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える
          状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。また、マスターリースを行っている不動
          産については、一棟全体を一括して賃貸しているため、当該不動産の賃借人の財務状況が悪化した場合に
          は、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える場合があります。
         ｃ．賃料改定に関するリスク
           テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容
          について、定期的に見直しを行うこととされています。
           したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額さ
          れた場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり
          ます。
           また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によって
          は、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
         ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
           建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みま
          す。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を
          除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られ
          る賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可
          能性があります。
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        （ハ）不動産の偏在に関するリスク
          本投資法人の運用資産である不動産が一定の地域に偏在するおそれがあり、                                    当該地域における地震その他の
         災害、地域経済の悪化、賃料水準の下落等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があり
         ます。   また、一定地域の居住用施設等               又はヘルスケア施設等          における収益環境等の変化が本投資法人の収益に
         悪影響を及ぼすおそれがあります。
          更に、本投資法人の運用資産である不動産が近接して所在する場合には、居住用施設等                                         又はヘルスケア施設
         等 のマーケットにおいて相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
        （ニ）テナント集中に関するリスク

          不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当
         該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃
         料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。更に、かかるテナントが退去する場合には、敷金
         等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当
         該不動産の収益が急激に悪化することがあります。更に、多くのテナントを誘致するのは、時間を要し、その
         誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
        （ホ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化等のリスク

          火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいま
         す。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合に
         は、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収
         入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり
         ます。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格
         が下落する可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる
         上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保
         険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益
         等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          更に、東日本大震災のような大規模な地震や津波が発生した場合、本投資法人の運用資産である不動産の所
         在地の周辺地域経済が大きな影響を受け、当該不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。
        （ヘ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

          運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発
         生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上
         無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記（ホ）と同
         様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
          また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額
         の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料
         収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
          更に、近隣との紛争の発生等により想定しない損害が発生し、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害
         を与える可能性があります。
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        （ト）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
          建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みま
         す。）（以下「都市計画法」といいます。）の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規
         定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みま
         す。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しか
         し、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致す
         るよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を
         建築できない可能性があります。
          また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性が
         あります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和
         39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保
         護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、駐車場設置義務、福祉配慮
         設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられて
         いる場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するため
         の追加的な費用負担が生じたりする可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等
         の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積
         が減少し収益が減少したりする可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同
         規模の建築物を建築できない可能性があります。
        （チ）法令の制定・変更に関するリスク

          土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいま
         す。）のほか、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、
         土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務や一定の負担等が課される可能性がありま
         す。
          また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）及びその他不動産の管理に影響する関係
         法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改
         正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があ
         ります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があ
         ります。
        （リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

          本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義がある
         者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消）さ
         れる可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合に
         は、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人（以下「管財人等」といいます。）により否認される可
         能性が生じます。
          また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）
         から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主との間の
         当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、
         本投資法人に対しても、売主と買主との間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
          本投資法人は、売買が、管財人等により否認され又は債権者により取消されるリスク等について諸般の事情
         を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努め
         ますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
          更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、
         当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財
         産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
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        （ヌ）転貸に関するリスク
          賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不
         動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほ
         か、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収
         益に悪影響を及ぼす可能性があります。他方、転借人の信用状態等が悪化しない場合であっても、転貸人の信
         用状態等が悪化した場合、転借人から転貸人に対して賃料が支払われたにもかかわらず、転貸人から本投資法
         人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
          また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約
         上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されてい
         る場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等
         の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
        （ル）マスターリース契約に関するリスク

          本投資法人の運用資産には、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結し
         た上で、各エンドテナントに対して転貸する形式をとるものがあり、今後もこのようなマスターリースの形態
         が利用されることがあります。
           マスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナントがマスターレッシーに賃料を支払ったとして
         も、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
        （ヲ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

          テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及
         ぶ可能性があります。また、賃借人、転借人及び賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産の
         テナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があり、また、近隣の住民から
         クレームが出され、本投資法人の運営に悪影響が及ぶ可能性があります。
        （ワ）区分所有建物に関するリスク

          区分所有建物とは区分所有法の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有とな
         る共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所
         有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替
         決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専
         有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所
         有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
          区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をする
         ことにより、区分所有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の区分所有者が優先的に購入できる機会
         を与えるようにする義務を負う場合があります。
          区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
          区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。
         区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利
         用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記が
         なされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となりま
         す（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地の
         うちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用
         権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに
         係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があり、権利
         関係が複雑になる結果、不動産の減価要因となる可能性があります。
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          また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三
         者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があり
         ます。
          このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時
         間と費用を要したり、価格の減価要因が増したりする可能性があります。
        （カ）共有物件に関するリスク

          運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で
         所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
          まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされ
         ているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投
         資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物
         の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法
         人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
          更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、
         及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反
         して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
          この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しま
         せん（民法第256条第１項ただし書）。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒
         産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされていま
         す。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することが
         できます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
          他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体に
         ついて当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられてい
         ます。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵
         当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に
         応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
          共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間
         で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共
         有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
          不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると
         一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
          共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却によ
         り多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増したりする可能性があります。
        （ヨ）借地物件に関するリスク

          借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有
         のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅
         し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場
         合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他による解除その他の理由により消滅
         してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13
         条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取
         り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき
         上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物
         の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する
         土地上の抵当権等の実行により第三者に移ったりしてしまう可能性があります。この場合、借地権について適
         用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者
         に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
          更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となり
         ます。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、
         原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者へ
         の承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承
         諾の条件として請求したりしてくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認め
         られているものではありません。）。
          加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又
         は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保
         設定や保証はなされないのが通例です。
          借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記
         のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増し
         たりする可能性があります。
        （タ）借家物件に関するリスク

          本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借
         させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独
         で、テナントへ転貸することがあります。
          この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額
         又は一部が返還されない可能性があることは、上記（ヨ）の借地物件の場合と同じです。
          加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの
         理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了すると
         されているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
        （レ）開発物件に関するリスク

          本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買
         契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合と
         は異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約通りの引渡し
         を受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能
         性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定され
         ていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の
         収益等が悪影響を受ける可能性があります。                     なお、新規取得資産のうち、(仮称)千石４丁目PJは、本書の日付
         現在で未竣工の開発物件であり、上記のリスクが顕在化するおそれがあります。
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        （ソ）有害物質に関するリスク
          本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合にお
         いて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵され
         ている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の
         入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、
         かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人
         がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理
         者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況につい
         て、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、
         人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必
         要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
          この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費
         用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
          また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にア
         スベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある場合やPCBが保管さ
         れている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために
         建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、
         これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害
         を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人に係る損害を賠償する義務が発生する
         可能性があります。
          また、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、
         地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務や一定の負担等が課される可能性があります。
        （ツ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

          本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
          信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであ
         り、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人
         は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリス
         クを負担することになります。
          信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者
         その他の第三者に対抗できず、更に、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動
         産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は私法上の有価証券としての性格を有していませんの
         で、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
          信託法上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財
         産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があ
         り、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となって
         いることを第三者に対抗できない可能性があります。
          また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である
         不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法
         人が不測の損害を被る可能性があります。
          更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が
         信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を
         適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を
         与える可能性があります。
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          本投資法人が信託の受益権を準共有する場合、以下のリスクが存在します。まず、準共有する信託の受益権
         の行使については、一定の行為を除き、準共有者間で別段の定めをした場合や信託契約において意思決定の方
         法が定められている場合等一定の場合を除き、準共有者の過半数又は準共有者全員一致により行うものと解さ
         れるため、当該信託の受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能性がありま
         す。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由
         に行えると解されていますが、準共有する信託の受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権
         の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入
         できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。準共有する信託の受益権については、単独保有す
         る場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価
         格の減価要因が増したりする可能性があります。
        （ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

          本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、本書の日付現在いわゆるフォワード・コミットメント（先日
         付の売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等
         を行うことがあります。この場合において、不動産売買契約を買主の事情により解約すれば、買主は債務不履
         行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に
         対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。
          フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、
         その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解
         約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があり
         ます。
          取得予定資産に係る売買契約は、フォワード・コミットメント等に該当します。当該売買契約においては、
         以下の規定又はこれに準じる内容の規定が置かれています。
          ・当該売買契約上、本投資法人の義務は、必要な資金の調達を完了したこと及び本合併の効力が発生するこ
         と等が前提条件とされています。売買契約上、かかる条件が成就しない場合、本投資法人は、売買代金の支払
         義務等を履行しないことにより売主に生じる損害等を補償する責任を一切負わないものとされています。
          ・当該売買契約において、いずれかの当事者が当該売買契約の条項に違反したとき（以下、かかる当事者を
         「違反当事者」といいます。）は、相手方当事者は、当該売買契約を解除することができ、かかる場合、相手
         方当事者は、違反当事者に対して違約金として売買代金の20パーセント相当額を請求できるものとされていま
         す。
          また、(仮称)千石４丁目PJに係る売買契約は、フォワード・コミットメント等に該当し、当該売買契約にお
         いては、本投資法人が当該契約に定める債務を履行しないことにより契約が解除された場合、本投資法人は、
         違約金として、売買代金全額の20％相当額を速やかに支払うものとされています。
        （ナ）賃料保証会社に関するリスク

          本投資法人は、一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを導入しています。当
         該賃料保証システムは、ＰＭ会社、エンドテナント及びエンドテナントの賃料債務等に係る保証人たる賃料保
         証会社の三者間の保証契約に基づくものであり、当該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料の滞納が発生
         した場合、ＰＭ会社が賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証会社が破産その他の法
         的倒産手続等に入った場合、ＰＭ会社が同社から当該代位弁済の履行を受けることができなくなる可能性や、
         エンドテナントが賃料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収が困難となる可能性がありま
         す。また、賃料保証会社の滞納賃料保証システムに加えて、賃料保証会社にエンドテナントからの賃料の収納
         代行を委託している場合もあります。このような場合において、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等
         に入った場合、賃料保証会社によって回収済みの賃料を回収することができなくなる可能性があります。この
         ように、賃料保証会社からの回収が不可能又は困難となった結果、当該物件の収益ひいては本投資法人の収益
         に悪影響を及ぼす可能性があります。
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        （ラ）ヘルスケア施設に対する投資の特性及びオペレーターに関するリスク
          本投資法人は、本合併後、投資対象として主たる用途をヘルスケア施設（主たるタイプを有料老人ホーム及
         びサービス付き高齢者向け住宅とする建物を含みますがこれらに限られません。）とする不動産及びかかる不
         動産を裏付けとする特定資産をその投資対象に追加する予定ですが、ヘルスケア施設に対する投資について
         は、以下のリスクが存在します。
         a．ヘルスケア施設の市場環境に関するリスク
           本投資法人は、高齢化率の上昇及び高齢者の一人暮らし人口の増加が見込まれる一方で、それに伴い不足
          する高齢者向け住宅の拡充の必要性という社会的需要等を背景として、ヘルスケア施設の供給が増加するも
          のと考えていますが、本投資法人の想定どおりにヘルスケア施設の供給が増加する保証はなく、したがって
          これを前提とする本投資法人の成長戦略の実現が困難となる可能性があります。
           また、ヘルスケア施設の取得競争は激化しており、ヘルスケア施設の供給が増加する場合であっても、本
          投資法人が適正と判断する時期・条件でヘルスケア施設を取得できる保証はなく、また、業界における主導
          的な地位を確立できる保証もありません。
         b．ヘルスケア施設に対する投資特性に関するリスク
           ヘルスケア施設は、設備の陳腐化、所在地における交通環境・周辺環境・人口動態の変化、類似施設との
          競合、機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗等によるサービスの質の低下、食中毒・集団
          感染などの事故の発生、入居者情報の漏洩、従業員による入居者に対する虐待、オペレーター又は施設に対
          する不利益な情報や風評の流布、その他様々な要素により、本投資法人、資産運用会社又はオペレーターの
          故意・過失に起因するか否かにかかわらず、集客力が低下し、その収益性や資産価値が悪影響を受ける可能
          性があります。
           ヘルスケア施設においては、テナントであるオペレーターは入居者から一定の入居一時金又は前受家賃を
          収受する場合があります。入居一時金は、ヘルスケア施設毎に定められている償却期間・償却率によって償
          却され、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることになります。前受家賃はヘルス
          ケア施設毎に定められている規定に従って、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還される
          ことになります。本投資法人は、原則として、ヘルスケア施設を取得するに際し、入居契約、並びに入居一
          時金及び前受家賃の返還債務を承継せず、入居一時金等はオペレーターのみにより管理されますが、オペ
          レーターと入居者の間で賃貸借契約が締結され又は賃貸借契約が成立していると評価される場合には、オペ
          レーターから当該物件を取得することにより本投資法人又は信託受託者が賃貸人としての地位を承継し、オ
          ペレーターへの賃貸借を通じた入居者への転貸借に関する賃貸人たる地位の承継について入居者の同意を取
          得できない場合には、本投資法人が賃貸人として入居一時金等の返還債務を承継することとなります。ま
          た、オペレーターの事業内容又は財務内容が悪化した場合において、本来は本投資法人が債務を負担してい
          ないにもかかわらず、当該ヘルスケア施設に係る代替テナントの確保や本投資法人のレピュテーション維持
          その他の観点から、本投資法人において入居一時金残額の返還等の負担を余儀なくされる可能性がありま
          す。
           また、ヘルスケア施設は、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による制限等の点で、特異
          な建物の構造や設備を有することが多いことから、将来テナントが退去した際に、他の用途の建物への転用
          に費用負担が必要となり、また、転用できない場合には、用途が限定されているために購入先が限られるこ
          とから想定した時期・価格で売却できない可能性があり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあり
          ます。ヘルスケア施設では、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、家具、什器、備品、装飾
          品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がヘルスケア施設の競争力維持のために不
          可欠となります。本投資法人が施設及び設備の運営維持費並びにその更新投資に関する費用を負担すべき場
          合で、かかる費用がヘルスケア施設からの収益に比べ過大な場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能
          性があります。また、施設及び設備の更新投資がヘルスケア施設のオペレーター負担である場合であって
          も、当該オペレーターがその運営方針として本投資法人が必要と考える更新投資を行わない場合があり、ま
          た、当該オペレーターの信用力によっては、適切な更新投資を行うことができない可能性もあり、その結
          果、施設の競争力が低下し、当該施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及
          ぼす可能性があります。かかる場合、施設の競争力の低下を防止するために、本投資法人の負担において更
          新投資をせざるを得なくなる可能性があります。
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           また、ヘルスケア施設に関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等がヘルスケア施設
          の運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設
          の資産価値に悪影響を及ぼす可能性や、本投資法人の成長戦略に悪影響を及ぼす可能性があります。
         c．オペレーターに関するリスク
           本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に当たり、そのテナントであるオペレーターの運営力、信用力等を
          重視し、そのサービスの質及び種類並びに長期的な信用力をデューデリジェンスを通じて慎重に確認した上
          で取得する方針ですが、オペレーターが期待どおりの運営成績を実現できる保証はありません。本投資法人
          は、その保有するヘルスケア施設について、原則として、オペレーターが固定金額の賃料を支払うことを内
          容とする長期の賃貸借契約を締結する方針であり、オペレーターによるヘルスケア施設の運営管理が適切に
          行われなかった場合その他オペレーターが十分なサービスを提供しない場合であってもオペレーターとの間
          の賃貸借契約を適時に終了させることができない場合があり、その結果、当該施設及び本投資法人のレピュ
          テーションを損ない、また、当該施設の収益性や資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、ヘル
          スケア施設について、法令上の規制・ノウハウ・財務体質等の各種要請から、オペレーター候補となりうる
          事業者は限定されており、更にオペレーターの変更については行政上の手続が必要となり当該手続につき既
          存のオペレーターの協力が必要となります。したがって、テナントであるオペレーターとの間の賃貸借契約
          が終了し若しくは終了させるべき事由が発生した場合であっても、機動的にオペレーターを変更することが
          できず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、オペレーターによる施設運営の継続
          が困難となった場合やそのおそれが生じた場合に備えて、一定のオペレーターとの間で、本投資法人が対象
          施設の運営及び賃貸借契約の締結を依頼した場合に、当該各オペレーターはかかる依頼について誠実に協議
          する旨の運営のバックアップに関する協定を締結していますが、当該協定には法的拘束力がなく、また、あ
          くまで本投資法人の依頼について誠実に協議することについて合意するに留まりますので、かかる協定によ
          りオペレーターの円滑な変更及びヘルスケア施設の運営の承継が保証されているわけではありません。ま
          た、今後、当該協定を締結しているオペレーターの意向により、その内容が変更又は破棄される可能性もあ
          ります。また、本投資法人が保有する特定のヘルスケア施設につき、当該施設のオペレーターによる施設運
          営の継続が困難となった場合やそのおそれが生じた場合に備えて、運営のバックアップに関する協定とは別
          に、特定のオペレーターとの間で、いわゆるバックアップ・オペレーターとして、かかる場合に新たにオペ
          レーターとして当該施設を賃借し運営する旨の合意を行う場合がありますが、かかるバックアップ・オペ
          レーターへの施設運営の承継が円滑に行えるとの保証はなく、また、施設運営の承継がなされた場合におい
          ても当該施設の収益性が低下しないとの保証もありません。
           ヘルスケア施設の収益性及び資産価値は、オペレーターの信用力、運営力、経験及びノウハウ並びにこれ
          らを通じた本投資法人が所有するヘルスケア施設の入居者の満足度の維持・向上等に依存するところが大き
          いと考えられますが、オペレーターが業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を維持できるとの保証はありま
          せん。また、本投資法人の保有するヘルスケア施設のオペレーターやその属する企業集団における他のオペ
          レーターにつき、本投資法人が保有する施設であるか否かにかかわらず、業務の懈怠その他義務違反があっ
          た場合、食中毒や集団感染などの事故の発生、入居者の転倒事故、入居者情報の漏洩、従業員による入居者
          への虐待その他の問題が生じた場合や、オペレーター若しくはその属する企業集団又はそれらの施設に対す
          る不利益な情報や風評が流れた場合、当該オペレーター又はその属する企業集団における他のオペレーター
          が業務停止その他の行政処分を受けた場合等には、当該オペレーターが運用する本投資法人が保有するヘル
          スケア施設の運営に重大な支障が生じる可能性があり、ヘルスケア施設の収益性及び資産価値、ひいては本
          投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
           また、オペレーターやオペレーターが属する企業集団の組織再編や株式譲渡等により、オペレーターの変
          更又はオペレーターの親会社の異動が生じた場合、オペレーターの信用力や運営力、ひいては本投資法人が
          保有するヘルスケア施設のレピュテーション、収益性及び資産価値に影響を及ぼす可能性があります。
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       ⑤　税制に関するリスク
        （イ）導管性要件に関するリスク
          税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対して
         は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認
         められています。
                           投資法人の主な導管性要件
                           配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
         支払配当要件
                           （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が
                           配当可能額の90％超であること）
                           投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内に
         国内50％超募集要件                 おいて募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える
                           旨の記載又は記録があること
                           機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（2）に規
         借入先要件                 定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者か
                           ら借入れを行っていないこと
                           事業年度の終了のときにおいて、発行済投資口が50人以上の者に
         所有先要件                 よって所有されていること又は機関投資家のみによって所有され
                           ていること
                           事業年度の終了のときにおいて、投資主の１人及びその特殊関係
         非同族会社要件                 者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有さ
                           れている同族会社に該当していないこと
                           他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組
         会社支配禁止要件
                           合出資を含み、一定の海外子会社を除く）
          本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、更正処分等による多額の過年度法人税等
         の発生、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確
         性、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができ
         ない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入
         することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性
         があります。
        （ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

          本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違によ
         り更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場
         合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担
         が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        （ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

          本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の
         価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第10条第６項）としています。本投資法人は、上記内容の投
         資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得す
         る場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えていま
         す。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更さ
         れた場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
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        （二）一般的な税制の変更に関するリスク
          不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかか
         る税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益
         に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又
         はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金
         の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
       ⑥　その他

        （イ）専門家の意見への依拠に関するリスク
          不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点
         における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。
         同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期に
         よって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来
         において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
          土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等
         によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載
         したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
          また、マーケットレポート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、
         個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適
         正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ
         物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマー
         ケット分析の内容が異なる可能性があります。
          建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状
         況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを
         保証又は約束するものではありません。
          また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用
         の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要と
         なる可能性があります。
        （ロ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

          本投資法人が取得する個別投資資産の過去の収支状況を開示する場合、不動産信託受益権に係る不動産の現
         信託受託者若しくは前信託受託者、不動産の前所有者若しくは前々所有者、又は前信託受益者等から提供を受
         けた賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。これらは不動産信託受益権に係る信託不動産及び
         不動産の前所有者及び前々所有者から提供を受けた未監査の情報を基礎としているため、すべてが正確であ
         り、かつ完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と
         同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。したがって、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に
         異なるおそれがあります。
        （ハ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

          本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資
         法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資することになりますが、
         当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合
         員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収
         できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制
         限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が売
         却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難となる可能性があります。
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        （ニ）特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
          本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社の優先出資証券への投資を行うことが
         あります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（前記「⑤　税
         制に関するリスク　（イ）導管性要件に関するリスク」参照。）に抵触することなく保有する意向です。本投
         資法人が出資するかかる特定目的会社では、本投資法人の出資金を特定目的会社が不動産等に投資することに
         なりますが、当該不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価額が下落した場合又は特定目的会社の開
         発する不動産が予想した価格で売却できない場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課
         税が生じた場合等には、本投資法人が特定目的会社に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があ
         ります。また、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法
         人が売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難となる可能性があります。                                            更に、優先出資
         証券への投資は、特定目的会社が開発する新規物件に係る優先交渉権等の取得を目的として行われることがあ
         りますが、係る優先交渉権等により当該新規物件を取得できる保証はありません。
        （ホ）金銭債権投資及び金銭債権を信託する信託受益権への投資に関するリスク

          本投資法人は、個別の物件購入による方法に加え、投資主価値の向上に適切であると考える場合には、外部
         成長を達成するために、不動産を担保としている金銭債権及び不動産信託受益権を担保としている金銭債権を
         信託する信託受益権又は担保とする債券（以下「金銭債権等」といいます。）に投資を行うことがあります。
         かかる投資が行われた場合、金銭債権等の債務者から直接に担保としている不動産又は不動産信託受益権を取
         得する可能性があります。
          一方、金銭債権等の評価が下落した場合には、会計上の評価損が発生する可能性や、当該金銭債権等の回収
         を行う場合に、当初投資した金額未満しか回収することができず、投資損失が発生する可能性があります。ま
         た、投資した金銭債権等が債務不履行により予定された金利・信託配当等を受け取れなくなる可能性がありま
         す。
        （ ヘ ）減損会計の適用に関するリスク

          固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議
         会  平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号
         平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人に
         おいても減損会計が適用されています。
         　減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込
         みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理
         のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損
         失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
        （ト）投資主優待制度に関するリスク

          本投資法人は、本合併後にNHIから承継するヘルスケア施設及び本合併に伴い取得するヘルスケア施設（取得
         予定資産）に関して、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえた本投資法人又
         はNHIが取得し又は今後取得する物件に係るオペレーターとの合意を前提に、本書の日付現在、NHIにおいて実
         施している投資主優待制度を引き続き継続する予定ですが、これらの前提条件に変更がある場合、本投資主優
         待制度の内容等が変更され、又は実施が停止される場合があります。
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        （チ）新規取得資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク
          経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた前提条件が成
         就しない場合等においては、本書において開示した新規取得資産の取得及び譲渡予定資産の売却を実行するこ
         とができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得又は別の機会における売却のため
         の努力を行う予定ですが、新規取得資産に関しては、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証
         はなく、短期間に物件を取得することができず、かつかかる資金を有利に運用することができない場合には、
         投資主に損害を与える可能性があり、また、譲渡予定資産に関しては、同様の条件で他の売却先に売却するこ
         とができない場合には、投資主に大きな損害を与える可能性があります。
        （リ）本投資法人の合併に向けた一連の取組みに関するリスク

          前記「第一部　証券情報　第５　募集に関する特別記載事項　１　本合併契約の概要」に記載のとおり、本
         投資法人は、2019年11月19日付で、NHIとの間で、本合併に関して本合併契約を締結していますが、本合併が実
         現する保証はありません。また、今後の協議・検討の過程において本合併の諸条件が前記「第一部　証券情
         報　第５　募集に関する特別記載事項　１　本合併契約の概要」から変更される可能性があります。本合併が
         実現しなかった場合や、本合併の諸条件が変更された場合には、本投資口の市場価格に影響を及ぼす可能性が
         あります。
          また、本投資法人は、本合併に係る一連の契約締結及びその実現に当たり、NHIの保有資産等に対する精査
         （デュー・デリジェンス）を行いましたが、かかる精査等によってNHIの保有資産等に存する瑕疵等のすべてを
         認識できる保証はなく、本合併の効力発生後にNHIの保有資産等の瑕疵その他の問題が明らかとなった場合、本
         投資法人の資産の状況及び財務状況等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          また、本合併が実現した場合においても、本投資法人が当初企図した目的を達成できる保証はありません。
         なお、投信法上、本投資法人が合併する場合において、合併契約につき本投資法人の投資主総会の承認を要す
         る場合には、当該投資主総会に先立って合併に反対する旨を本投資法人に通知し、かつ、当該投資主総会にお
         いて合併に反対した投資主は、本投資法人に対し自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求する
         ことができますが、本投資法人合併については、本投資法人の投資主総会の承認を要しない、いわゆる簡易合
         併の方式（投信法第149条の７第２項）によることを予定しているため、本投資法人合併に反対する本投資法人
         の投資主にも買取請求権は認められません。他方、吸収合併消滅法人であるNHIにおいては投資主総会の承認を
         要することから、NHIの投資主は本合併につき買取請求権を行使することができるため、かかる買取請求権が行
         使された場合には、本合併後の本投資法人において公正な価格で投資口を買い取ることとなる結果、本投資法
         人の財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
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      （２）    投資リスクに対する管理体制
        本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこの
       ようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
        しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク
       管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
       ①   本投資法人の体制

         本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、執行役員１名及び監督役員２名（注）により構成され
        る役員会により運営され、原則として毎月１回の頻度で開催される役員会で、法令で定められた承認事項に加
        え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の重要な業務遂行状況の報告を行っています。
         この報告により、本資産運用会社又はその利害関係者から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手
        し、執行役員の業務遂行状況を適時に監視できる体制を維持しています。
         本投資法人は、役員会において内部者取引管理規程を定め、インサイダー取引の防止に努めています。
         （注）本投資法人は、2019年２月13日開催予定の投資主総会において、本合併に伴う役員の選任を予定しており、本合併の効力発生
           日付で役員会は執行役員２名及び監督役員３名により構成されることとなる予定です。
       ②   本資産運用会社の体制

         本資産運用会社は、取締役会においてリスク管理規程を定め、各種リスク管理を行うため、取締役の中から代
        表取締役が指名する者をリスク管理統括責任者として任命し、                             各部の部長     をリスク管理責任者としています。こ
        れによりリスクを総合的に管理できる体制を整備しています。リスク管理統括責任者は、リスク管理の状況につ
        いて少なくとも３ヶ月に１回、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告しています。コンプライアンス委員
        会には、外部から招聘したコンプライアンスに精通した社外専門家が参加しており、これにより一定の外部牽制
        機能を確保しています。なお、コンプライアンス委員会及び取締役会は、原則として１ヶ月に１回開催され、必
        要に応じて随時リスク管理統括責任者に報告を求めることができることになっています。
         本資産運用会社は、コンプライアンス規程等を定めて、法令等の遵守、受託者としての善管注意義務及び忠実
        義務を果たすよう最善の努力を払っています。
         また、内部者取引管理規程及び役職員の有価証券の売買に関する規程を整備し、本資産運用会社の役職員によ
        るインサイダー取引の防止に努めています。
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     第３【参照書類を縦覧に供している場所】

       日本賃貸住宅投資法人　本店

       （東京都港区南青山四丁目17番33号）
       株式会社東京証券取引所

       （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第三部【特別情報】

     第１【内国投資証券事務の概要】

     １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料

        本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株
       式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
        本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録
       により定まります（振替法第226条第１項及び第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総
       投資主通知（証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいい
       ます。以下同じです。）により行われます（振替法第228条及び第152条第１項）。投資主は、証券保管振替機構又
       は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口
       数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資
       口の譲渡を行うことになります（振替法第228条及び第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名
       又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法
       第79条第１項）。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおりです。
       取扱場所                        東京都千代田区丸の内一丁目４番５号

                               三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部
       取次所                        該当事項はありません。
       投資主名簿等管理人の名称及び住所                        東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
                               三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
       手数料                        該当事項はありません。
     ２　投資主に対する特典

        該当事項はありません。
     ３　内国投資証券の譲渡制限の内容

        該当事項はありません。
     ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        該当事項はありません。
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     第２【その他】
      該当事項はありません。

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