サムティ・レジデンシャル投資法人 有価証券報告書（内国投資証券） 第8期(平成31年2月1日－令和1年7月31日)
| 提出書類 | 有価証券報告書（内国投資証券）-第8期(平成31年2月1日－令和1年7月31日) |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | サムティ・レジデンシャル投資法人 |
| カテゴリ | 有価証券報告書（内国投資証券） |
EDINET提出書類
サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2019年10月30日
第８期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
【計算期間】
【発行者名】 サムティ・レジデンシャル投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 髙橋 雅史
【本店の所在の場所】 東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
【事務連絡者氏名】 サムティアセットマネジメント株式会社
取締役 経営管理部長 二澤 秀和
【連絡場所】 東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
03-5220-3841
【電話番号】
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】
（１）【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
回次 第１期 第２期 第３期 第４期 第５期
2016年１月 2016年７月 2017年１月 2017年７月 2018年１月
決算年月
営業収益 （百万円） 1,458 1,110 1,806 1,840 1,834
（うち不動産賃貸事業収益） （百万円） 1,458 1,110 1,806 1,840 1,817
営業費用 （百万円） 859 693 956 1,081 1,045
（うち不動産賃貸事業費用） （百万円） 628 538 766 838 803
営業利益 （百万円） 598 417 849 759 789
経常利益 （百万円） 170 331 606 614 620
当期純利益 （百万円） 168 330 605 613 619
総資産額 （百万円） 33,890 33,611 55,828 55,525 55,202
（対前期比） （％） － △0.8 66.1 △0.5 △0.6
純資産額 （百万円） 16,184 16,219 26,397 26,262 26,126
（対前期比） （％） － 0.2 62.8 △0.5 △0.5
有利子負債額 （百万円） 17,162 17,012 28,750 28,600 28,400
出資総額（純額）（注４） （百万円） 16,015 15,888 25,792 25,648 25,506
発行済投資口の総口数
（口） 163,340 163,340 283,000 283,000 283,000
１口当たり純資産額 （円） 99,081 99,297 93,276 92,800 92,321
１口当たり当期純利益 （円） 1,501 2,025 2,138 2,169 2,190
分配総額 （百万円） 295 427 748 755 757
１口当たり分配金 （円） 1,810 2,618 2,645 2,670 2,675
（うち１口当たり利益分配金） （円） 1,034 2,026 2,138 2,169 2,191
（うち１口当たり利益超過分配金） （円） 776 592 507 501 484
総資産経常利益率（注５） （％） 1.0 1.0 1.4 1.1 1.1
（年換算値） （％） 1.1 2.0 2.7 2.2 2.2
自己資本利益率（注６） （％） 2.1 2.0 2.8 2.3 2.4
（年換算値） （％） 2.4 4.1 5.6 4.7 4.7
期末自己資本比率（注７） （％） 47.8 48.3 47.3 47.3 47.3
（対前期増減） （％） － 0.5 △1.0 0.0 0.0
配当性向（注８） （％） 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
［その他参考情報］
当期運用日数
（日） 322 182 184 181 184
期末投資物件数 （件） 29 29 49 49 49
減価償却費 （百万円） 362 276 434 434 433
資本的支出額 （百万円） 8 10 26 41 53
賃貸NOI（Net Operating Income)（注９）
（百万円） 1,192 848 1,475 1,436 1,447
FFO（Funds from Operation）（注10）
（百万円） 531 607 1,040 1,048 1,053
１口当たりFFO（注11） （円） 3,254 3,719 3,675 3,705 3,723
期末総資産有利子負債比率（LTV） （％） 50.6 50.6 51.5 51.5 51.4
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回次 第６期 第７期 第８期
決算年月 2018年７月 2019年１月 2019年７月
営業収益
（百万円） 2,888 3,216 3,677
（うち不動産賃貸事業収益） （百万円） 2,875 3,034 3,249
営業費用 （百万円） 1,483 1,609 1,858
（うち不動産賃貸事業費用） （百万円） 1,200 1,233 1,446
営業利益 （百万円） 1,404 1,606 1,818
経常利益
（百万円） 1,011 1,321 1,645
当期純利益 （百万円） 1,010 1,320 1,644
総資産額 （百万円） 87,122 95,797 97,159
（対前期比） （％） 57.8 10.0 1.4
純資産額 （百万円） 41,483 45,696 45,790
（対前期比） （％） 58.8 10.2 0.2
有利子負債額 （百万円） 44,600 48,900 50,150
出資総額（純額）（注４） （百万円） 40,473 44,376 44,146
発行済投資口の総口数 （口） 456,600 504,100 504,100
１口当たり純資産額 （円） 90,853 90,650 90,835
１口当たり当期純利益
（円） 2,213 2,654 3,261
分配総額 （百万円） 1,224 1,550 1,876
１口当たり分配金 （円） 2,681 3,076 3,723
（うち１口当たり利益分配金） （円） 2,213 2,620 3,261
（うち１口当たり利益超過分配金） （円） 468 456 462
総資産経常利益率（注５） （％） 1.4 1.4 1.7
（年換算値） （％） 2.9 2.9 3.4
自己資本利益率（注６） （％） 3.0 3.0 3.6
（年換算値） （％） 6.0 6.0 7.2
期末自己資本比率（注７） （％） 47.6 47.7 47.1
（対前期増減） （％） 0.3 0.1 △0.6
配当性向（注８） （％） 100.0 100.0 100.0
［その他参考情報］
当期運用日数 （日） 181 184 181
期末投資物件数 （件） 82 92 96
減価償却費
（百万円） 647 686 706
資本的支出額 （百万円） 84 112 98
賃貸NOI（Net Operating Income)（注９）
（百万円） 2,323 2,487 2,508
FFO（Funds from Operation）（注10） （百万円） 1,658 1,825 1,922
１口当たりFFO（注11） （円） 3,632 3,620 3,814
期末総資産有利子負債比率（LTV） （％） 51.2 51.0 51.6
（注１）サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間（以下「事業年度」ということがあり
ます。）は、毎年２月１日から７月末日まで及び８月１日から翌年１月末日までの各６ヶ月間ですが、第１期営業期間は本
投資法人設立の日（2015年３月16日）から2016年１月末日までです。
（注２）営業収益等には消費税等は含まれていません。
（注３）本書において特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて記載し、比率は小数第２位を四捨五入により記載
しています。
（注４）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
（注５）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100
（注６）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100
（注７）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100
（注８） 配当性向＝分配総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
（注９）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
（注10）FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
（注11）１口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数
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② 運用状況
（イ）当期の概況
a. 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みま
す。以下「投信法」といいます。）に基づき、サムティアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運
用会社」といいます。）を設立企画人として設立され、2015年４月６日に関東財務局への登録が完了しま
した（登録番号 関東財務局長第101号）。その後、2015年６月30日に株式会社東京証券取引所（以下「東
京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」といいます。）に上場（銘
柄コード 3459）しました。2018年８月の公募増資等により、2019年７月期末（以下「当期末」といいま
す。）現在、合計96物件の不動産等（取得価格合計908億円）を運用し、発行済投資口の総口数は504,100
口となっています。
本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅として、主要地方都市 (注) を中心とした日本全国の幅広い都
市において分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
(注)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の８都市をいいます。
ｂ. 運用環境
2019年７月期（以下「当期」といいます。）におけるわが国の経済は、2019年４-６月期の実質GDP成長
率（１次速報値)が0.4％増（季節調整済前期比)と３四半期連続のプラス成長となりました。雇用情勢に
関しては2019年６月の有効求人倍率が1.6倍と高水準で推移するなど雇用・所得環境の改善が続き、ま
た、個人消費につきましても、雇用・所得環境の改善を背景に2019年４-６月期実質GDP（１次速報値）の
民間最終消費支出が実質0.6％増（季節調整済前期比)となるなど堅調に推移しました。
資金調達環境については、日本銀行が発表した四半期ごとの業種別貸出統計によると、2019年６月末時
点における不動産業向けの貸出残高は80.2兆円と、初めて80兆円を超えました。
不動産売買市場については、低金利を背景とした良好な資金調達環境が継続しており、引き続き旺盛な
投資意欲が見られるものの、取引価格は高騰した状態が継続しています。当面は現在の厳しい取得環境が
継続するものと考えます。
賃貸住宅市場に関しては、本投資法人が主として運用する主要地方都市において、世帯数は引き続き増
加傾向で推移していることに加え、転出入者も転入超過が続いている一方で、賃貸住宅の供給は低位で推
移していることから、今後も安定した需要が見込まれます。
c. 運用実績
当期におい ては、 地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動の取り組みや、共用部や居室の改修等を
進め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組みました。なお、調整後賃料単価
(注)
は、地域の特徴や需要を把握した賃料設定や礼金収受などに取り組んだことから、堅調に推移していま
す。また、大規模工事の実施にあたり、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現
しています 。
上記の結果、当期末における本投資法人の保有資産は96物件、取得価格の合計は90,842百万円、総賃貸
可能面積は215,319.88㎡、稼働率97.0％となっています。
(注)調整後賃料単価については、以下の計算式で算出しており、想定契約期間は４年間（48ヶ月間）としています。
調整後賃料単価=｛月額賃料収入+(礼金収入÷想定契約期間)｝÷契約面積
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d. 資金調達の状況
当期におい ては、 2019年３月29日付にて、 株式会社三井住友銀行及び株式会社福岡銀行より短期借入金
（タームローン10-A ） 3,100百万円並びに株式会社みずほ銀行より長期借入金（タームローン10-B）1,250
百万円の借入を行い、新規取得４物件の取得資金（取得価格合計4,026百万円）及び付随費用に充当しま
した。加えて、2019年６月28日付にて、2019年６月28日返済期限の長期借入金（タームローン１-B）
5,000百万円につき、株式会社三井住友銀行及び株式会社福岡銀行をアレンジャーとする協調融資団によ
り長期借入金（タームローン11 ） への借換えを行いました。また、2019年７月31日付にて手元資金によ
り、タームローン10-Aを期限返済しました。
この結果、当期末時点における有利子負債残高は50,150百万円となり、資産総額のうち有利子負債総額
の占める割合（以下「LTV」といいます。）は51.6%となりました。
なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。
信用格付業者 信用格付
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付
（ＪＣＲ） Ａ-（安定的）
e. 業績の概要
上記の結果、当期の業績は、営業収益3,677百万円、営業利益1,818百万円、経常利益1,645百万円とな
り、当期純利益は1,644百万円となりました。
また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例
（租税特別措置法 （昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいま
す。） 第67条の15）を適用し、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利
益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は3,261円となりました。
これに加え、本投資法人は、キャッシュマネジメントの一環として、当期につきましても、利益を超え
る金銭の分配（以下「利益超過分配」といいます。）を行うことといたします。これに基づき、出資の払
戻しとして当期の減価償却費706百万円の100分の33.0にほぼ相当する額である232,894,200円を分配する
こととし、この結果、投資口１口当たりの利益超過分配金は462円となりました。なお、ペイアウトレシ
オ（当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合）は79.8％と
なります。
（注１）本投資法人が、キャッシュマネジメントの一環として行う利益超過分配は、当該計算期間（本投資法人が実施する
キャッシュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。）の期末時点におけ
る保有不動産の「継続鑑定評価額」（本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得す
る不動産鑑定評価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額（期末算定価格）をいいます。以下同
じです。）の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳簿価額」（本投資法人の計算期間の
期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいま
す。以下同じです。）の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資本的支出）のための積立金総
額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り実施するものとしています。
当期末の継続鑑定評価額の総額は、98,339,000,000円、調整後帳簿価額の総額は87,918,216,052円、翌計算期間に
実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額は96,424,650円となり、当期末の継続鑑定評価額の総額
（98,339,000,000円）は、調整後帳簿価額総額（87,918,216,052円）及び第９期に実施予定の修繕更新費用の工事予
定額のための積立金総額（96,424,650円）の合計を上回ります。
（注２）本投資法人が当期末現在保有する 96物件について建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用
の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額は92百万円です。本投資法人は、現在の外部環境、
不動産市況、本投資法人の財務状況（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みま
すが、これに限りません。）等を総合的に勘案した上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配
について、健全な財務安定性が維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。
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（ロ）次期の見通し
運用全般に関する見通し
今後のわが国の経済は、景気の先行きについては当面弱さが残るものの、雇用・所得環境の改善が続くな
かで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待されます。また、J-REITは、内部成長によ
る安定的な分配金の推移や、他の金融商品と比べ高い分配金への選好性などにより、底堅く推移することが
期待されます。
上記のような見通しのもと、本投資法人は、今後につきましても「主要地方都市を中心としたレジデンス
への投資」と「サムティグループ の活用」に加えて、株式会社大和証券グループ本社（以下「大和証
（注１）
券グループ本社 」又は「サブスポンサー」といいます。）の有するネットワーク及び金融・資本市場
（注２）
でのノウハウを活用することにより、投資主価値の更なる向上を目指します。
（注１）サムティ株式会社（以下「メインスポンサー」といいます。）及びメインスポンサーの連結子会社（連結財務諸表の
用 語、様式及び作成方法に関する規則（昭和51年大蔵省令第28号。その後の改正を含みます。）第２条第４号に定める
連結 子会社を総称していいます。）並びにスポンサーが自らが出資しているメインスポンサーの連結子会社以外の特別目
的会 社（以下「グループＳＰＣ」といいます。）を合わせていい、本投資法人を除きます。以下同じです。なお、メイン
スポ ンサーは本資産運用会社の親会社です。
（注２）本投資法人及び本資産運用会社との間で2018年１月15日付のスポンサーサポート契約（以下「サブスポンサーサポート契
約」といいます。）を締結しています。また、本資産運用会社の株主です。
サブスポンサーサポート契約に基づき、各種情報の提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本資産運用会社に対す
る人材確保への協力を行います。
a. 外部成長戦略
本投資法人は、日本全国の幅広い地方都市においてアコモデーションアセット等への投資を行い、中長期
的な運用により安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
本日現在、メインスポンサーとのメインスポンサーサポート契約に基づき、メインスポンサーが現在開発
を行っている「S-RESIDENCE」シリーズについて優先的売買交渉権を付与されている他、メインスポンサーの
ウェアハウジング機能の活用及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、機動的に物件を取得するこ
とで、資産規模の拡大を目指します。
ｂ. 内部成長戦略
本投資法人は、安定した賃貸収入の確保による中長期的な投資主価値の最大化を目標とし、メインスポン
サー及びサブスポンサーのスポンサーサポートの活用及び各PM会社と資産運用会社の連携により効率的な管
理運営を行い、稼働率・賃料水準の維持・向上を目指します。
今後も当期同様、各物件の運営状況や周辺の競合物件の動向等不動産市況を踏まえ、戦略的なユーザビリ
ティ向上施策の実施や物件価値向上に向けた修繕等の実施による資産価値及び物件競争力の維持向上、リー
シング活動の取り組み強化等による稼働率の向上、物件毎の状況に合わせた賃料の設定や礼金収入を含めた
調整後賃料単価の引き上げ、駐車場収入等の付帯収入の確保等により賃貸収入の拡大を図ります。また、物
件毎の水道光熱費やビルメンテナンス会社との契約の最適化、リーシング活動の効率化等により管理費用な
どのコスト削減により、賃貸収益の維持・向上に取り組んでいきます。
▲ . 財務戦略
今後も、金利の動向や金融機関の融資姿勢等の金融環境を注視し、財務体質の健全性と収益の安定性に配
慮した資金調達を行って参ります。
借入金については、機動性を重視した短期借入金と、財務の安定性を企図した長期借入金を効率的に組み
合わせ、最適な資金を調達します。また、新投資口の発行については、総資産に占める有利子負債の割合
（LTV）の上限を60％と定め、物件取得等の資金需要、本投資法人の財務状況に応じて検討し、最適な財務
基盤の構築を図ります。
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（ハ） 決算後に生じた重要な事実
第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は2019年８月９日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的として、第三者割当に
よる新投資口発行を決議しました。第三者割当による新投資口は2019年８月26日に払込が完了しています。この結果、
2019年８月26日付で出資総額（純額）が 54,483,004,120 円、発行済投資口の総口数は、 592,600 口になっています。
（第三者割当による新投資口発行）
発行新投資口数 ： 88,500 口
発行価額（払込金額） ：１口当たり 116,800 円
発行価額（払込金額）の総額 ： 10,336,800,000 円
払込期日 ：2019年８月26日
割当先及び割当口数 ：株式会社大和証券グループ本社 55,319 口
：サムティ株式会社 33,181口
(参考情報)
a. 資産の取得
本投資法人は2019年８月26日に、以下の不動産信託受益権及び不動産（現物）を取得しました。
取得価格 （注）
物件
物件名 所在地 取得先 取得日
番号 （百万円）
A-52 1,056
S-FORT桜川南 大阪市浪速区 サムティ株式会社 2019年８月26日
A-53 S-FORT福島EBIE 538
大阪市福島区 サムティ株式会社 2019年８月26日
A-54 456
S-FORT都島内代 大阪市都島区 サムティ株式会社 2019年８月26日
A-55 S-FORT都島KERS 342
大阪市都島区 サムティ株式会社 2019年８月26日
A-56 331
S-FORT大今里西 大阪市東成区 サムティ株式会社 2019年８月26日
A-57 557
S-RESIDENCE千種 名古屋市千種区 サムティ株式会社 2019年８月26日
A-58 766
S-FORT桜山 名古屋市瑞穂区 サムティ株式会社 2019年８月26日
A-60 297
S-FORT南郷通 札幌市白石区 サムティ株式会社 2019年８月26日
A-61 482
S-FORT姪浜 福岡市西区 サムティ株式会社 2019年８月26日
B-25 S-FORT江坂Salita 417
大阪府吹田市 サムティ株式会社 2019年８月26日
B-26 S-FORT江坂LIBERTS 340
大阪府吹田市 サムティ株式会社 2019年８月26日
B-27 657
S-FORT乙川 愛知県半田市 サムティ株式会社 2019年８月26日
B-28 738
S-FORT佐賀天神 佐賀県佐賀市 サムティ株式会社 2019年８月26日
B-29 1,340
S-FORT長崎大学病院前 長崎県長崎市 サムティ株式会社 2019年８月26日
B-30 S-FORT熊本慶徳 熊本市中央区 サムティ株式会社 2019年８月26日 454
C-24 1,510
S-FORT錦糸町 東京都墨田区 サムティ株式会社 2019年８月26日
C-25 528
S-FORT駒沢大学 東京都世田谷区 サムティ株式会社 2019年８月26日
C-26 5,400
S-FORT横浜青葉台 横浜市青葉区 サムティ株式会社 2019年８月26日
C-27 S-FORT青葉しらとり台 横浜市青葉区 サムティ株式会社 2019年８月26日 846
C-28 609
S-FORT川崎神明町 川崎市幸区 サムティ株式会社 2019年８月26日
C-29 S-FORT本八幡Mairie 678
千葉県市川市 サムティ株式会社 2019年８月26日
- - - 18,342
合計
（注）取得価格は、取得済資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載され た不
動産等の売買代金の金額）を百万円未満は切り捨てて記載しています。
本投資法人は2019年９月30日に、以下の不動産（現物）を取得しました。
取得価格 （注）
物件
物件名 所在地 取得先 取得日
番号
（百万円）
A-59 S-FORT札幌N15 530
札幌市東区 サムティ株式会社 2019 年９月 30 日
－ － － 530
合計
（注）取得価格は、取得済資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書に記載され た不
動産等の売買代金の金額）を百万円未満は切り捨てて記載しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
ｂ. 資産の譲渡
本投資法人は2020年１月31日に、以下の不動産信託受益権を譲渡する予定です。
譲渡価格 （注）
物件
物件名 所在地 譲渡先 譲渡日
番号 （百万円）
A-03 830
S-FORT藤が丘 名古屋市名東区 サムティ株式会社 2020年１月31日
- - - 830
合計
（注）譲渡価格は、譲渡予定資産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権譲渡契約書に記
載された不動産等の売買金額）をいいます。
▲ . 資金の借入
本投資法人は、 2019 年８月26日に特定資産の取得資金等に充当することを目的として、以下の資金の借入れを実
施しました。
借入金額
借入先 利率 返済期限 返済方法 摘要
(百万円)
株式会社福岡銀行
ターム
0.571％
2023年 無担保
株式会社肥後銀行
ローン 2,535
期限一括
（固定金利）
１月31日 無保証
株式会社関西みらい銀行
13-A
株式会社あおぞら銀行
ターム
株式会社新生銀行
0.672％ 2024年 無担保
1,800
ローン 期限一括
（固定金利）
１月31日 無保証
株式会社りそな銀行
13-B
ターム
0.782％
2025年 無担保
2,500
ローン 株式会社西日本シティ銀行 期限一括
（固定金利）
１月31日 無保証
13-C
ターム
0.863％
2025年 無担保
ローン 2,500
株式会社みずほ銀行 期限一括
（固定金利）
７月31日 無保証
13-D
ターム
0.907％
2026年 無担保
500
ローン 株式会社西日本シティ銀行 期限一括
（固定金利）
７月31日 無保証
13-E
9,835 - - - -
合計
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
（２）【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理
府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第１号に定める不動
産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいま
す。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的として、投資主価値の最大化を目的とし、中長
期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とし
ています（規約第27条）。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産（投信法第２条第１項に規定する特定資産をいい
ます。以下同じです。）のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第２
条）。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資
法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といい
ます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
（注１）投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引業者（運用する特定資産に不動産が含まれている場合は、宅地建物取引業の免許及び取引一任
代理等の認可を受けている者に限られます。）等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立
するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投
資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則で
す。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議によ
り変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会
を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権
利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執
行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員
の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業
務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在しま
す。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、
監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構／①投資法人の統治に関する事項」をご参照
ください。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしな
い旨を規約に定めた場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、
運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以
下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、
後記「２ 投資方針／（１）投資方針及び（２）投資対象」をご参照ください。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に
対する分配方針については、後記「２ 投資方針／（３）分配方針」をご参照ください。
登録投資法人は、投資運用業（金商法第２条第８項第12号イに規定されるものに限られます。）の登録を受けた資産運用
会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託会社等の一定の資格を有す
る資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資
口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法
人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」をご参照ください。
（注２）本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）は、株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」
といいます。）にて取り扱います。したがって、本投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年
法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下
同じです。）です（振替投資口である本投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）。本振替投資口については、本
投資法人は投資口を表示する証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります
（振替法第226条第１項及び第227条第１項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」といい、本
投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
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（３）【投資法人の仕組み】
① 本投資法人の仕組図
本書の日付現在、本投資法人の仕組図は以下のとおりです。
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② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
運営上の役割 名称 関係業務の内容
規約に基づき、投資主より募集した資金等を、主と
サムティ・レジデンシャル して特定資産のうち不動産等資産に投資し、中長期的
投資法人
投資法人 な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確
保を目指して運用を行います。
本投資法人との間で2015年３月16日付の資産運用業
務委託契約（その後の変更を含みます。）を締結して
います。
投信法上の資産運用会社（投信法第198条第１項）
サムティアセットマネジメント として、資産運用業務委託契約に基づき、規約（資産
資産運用会社
株式会社 運用ガイドラインを含みます。以下同じです。）を遵
守しつつ、本投資法人の資産の運用に係る業務、本投
資法人が行う資金調達に係る業務、本投資法人への報
告業務並びに本投資法人及び本資産運用会社が協議の
上別途合意するそれに付随する業務を行います。
本投資法人との間で2015年３月16日付の一般事務委
託契約（機関運営事務）、資産保管業務委託契約（そ
の後の変更を含みます。）を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第４
機関の運営に関す
号）として、一般事務委託契約（機関運営事務）に基
る一般事務受託者 みずほ信託銀行株式会社
づき、本投資法人の機関（役員会及び投資主総会）の
資産保管会社
運営に関する事務等を行います。
また、投信法上の資産保管会社（投信法第208条第
１項）として、資産保管業務委託契約に基づき、本投
資法人の資産の保管に係る業務を行います。
本投資法人との間で2015年３月16日付の投資口事務
代行委託契約（その後の変更を含みます。）を締結し
ています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２
号、第３号及び第６号。ただし、投資法人債の発行に
関する事務を除きます。）として、投資口事務代行委
投資主名簿等
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 託契約に基づき、本投資法人の投資主名簿及び投資法
管理人
人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成及び備置
その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事
務、投資証券の発行に関する事務、投資主に対して分
配する金銭の支払に関する事務、投資主の権利行使に
関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する
事務等を行います。
本投資法人との間で2019年10月１日付の会計事務委
託契約を締結しています。
令和アカウンティング・ホール 投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第５号
ディングス株式会社 及び第６号）として、会計事務委託契約に基づき、本
投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に
会計事務等に関す
関する事務及び③納税に関する事務等を行います。
る一般事務受託者
本投資法人との間で2019年10月１日付の税理士業務
に関する業務委託契約を締結しています。
税理士法人令和会計社 投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第６
号）として、税理士業務に関する業務委託契約に基づ
き、納税に関する事務等を行います。
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運営上の役割 名称 関係業務の内容
本投資法人との間で2016年８月２日付の第１回無担
保投資法人債（適格機関投資家限定）（以下、「第１
回投資法人債」といいます。）財務・発行及び支払代
理契約及び2018年２月１日付の第２回無担保投資法人
債（適格機関投資家限定）（以下、「第２回投資法人
投資法人債に関す 債」といいます。）財務・発行及び支払代理契約を締
株式会社新生銀行
る一般事務受託者 結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２
号、第３号及び第６号のうち、第１回投資法人債及び
第２回投資法人債に関する事務）として、財務・発行
及び支払代理契約に基づき、発行代理人業務、支払代
理人事務及び投資法人債原簿関係事務等を行います。
本投資法人及び本資産運用会社との間で2015年３月
27日付のスポンサーサポート契約（その後の変更を含
み、以下「メインスポンサーサポート契約」といいま
す。）を締結しています。
本資産運用会社の親会社です。
メインスポンサーサポート契約に基づき、優先的物
件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与、再開発支
援、ウェアハウジング機能の提供、売却先候補者等に
関する情報の提供、賃料固定型のマスターリース契約
（個々の運用資産について、貸室の一部又は全部が一
サムティ株式会社
括して賃貸に供される場合における、当該賃貸借契約
（メインスポンサー）
をいいます。以下同じです。）の提供、リーシングサ
ポート業務の提供、プロパティ・マネジメント業務の
提供、物件管理・運用管理に係るサポートの提供、セ
イムボート出資、商標使用の許諾、不動産の共同保有
スポンサー
の機会の提供、人材の派遣及びノウハウの提供、その
他の関連業務及び支援を行います。
本投資法人はメインスポンサーサポート契約に基づ
きサムティ株式会社から継続的に不動産信託受益権の
提供を受けており、これまでに相当金額の不動産信託
受益権を購入しています。
本投資法人及び本資産運用会社との間で2018年１月
15日付のスポンサーサポート契約（以下「サブスポン
サーサポート契約」といいます。）を締結していま
株式会社
す。
大和証券グループ本社
本資産運用会社の株主です。
（サブスポンサー）
サブスポンサーサポート契約に基づ き、各種情報の
提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本資産
運用会社に対する人材確保への協力を行います。
（注）サムティ株式会社は、特定有価証券開示府令第12条第３項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。
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（４）【投資法人の機構】
① 投資法人の統治に関する事項
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上としま
す。）とされています（規約第16条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督
役員２名、また、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、補欠執行役員１名が選任されて
います。
Ａ．投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会に
て決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決
権の過半数でこれを行います（規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項につ
いては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以
上に当たる多数をもって行われます（特別決議）（投信法第93条の２第２項）。ただし、投資主が投資主総会
に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議
案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き
ます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項及び規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第７章「資産運用の対象及び方
針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の
特別決議による規約の変更が必要となります。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用業務委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に
係る業務を委託しています（投信法第198条、規約第40条第１項）。本資産運用会社が資産運用業務委託契約
を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則とし
て投資主総会の承認を受けることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用業務委
託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
投資主総会は、2016年10月１日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の10月１日及びその日以
後遅滞なく招集します（規約第９条第１項）。また、法令に定めがある場合、その他必要がある場合に随時招
集します（規約第９条第２項）。
投資主総会を招集するには、投資主総会の日の２か月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに投
資主に対して書面をもって、又は法令の定めるところに従い電磁的方法により、その通知を発するものとしま
す（投信法第91条第１項及び第２項、規約第９条第５項）。ただし、規約第９条第１項の定めに従って開催さ
れた直前の投資主総会の日から25か月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しない
ものとされています（規約第９条第５項ただし書）。
Ｂ．執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切
の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項並びに会社法（平成
17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、投資
主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用業務委託契約又は資産保管業務委託契約の締結、本資
産運用会社からの資産運用業務委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行について
は、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。
監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。
また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法
及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行役員及び監督
役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第
１項及び規約第21条第１項）。
役員会の決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができず、その場
合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しません（投信法第115条
第１項並びに会社法第369条第１項及び第369条第２項）。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償す
る責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法に定める執行役員又は監督役員の
損害賠償責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合にお
いて、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘案して
特に必要と認めるときは、法令に定める額を限度として、役員会の決議によって免除することができます（投
信法第115条の６第７項及び規約第19条）。
Ｃ．会計監査人
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本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計
算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、その職務を行うに際して執行役員の職務の執
行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員
へ の報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
会計監査人は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負
います（投信法第115条の６第１項）。
Ｄ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
役員会は、執行役員１名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員２名で構成されています。２名の監
督役員は、それぞれ本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない弁護士及び公認会計士で構成されていま
す。
役員は、投資主総会の決議によって選任され、任期は、就任後２年とされています。また、補欠又は増員の
ために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17
条）。
役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行役員及び監
督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行うものとします（投信法第115条第１項、会社
法第369条第１項及び規約第21条第１項）。
本投資法人は、役員会において上記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより厳格な内部
管理体制を構築しています。
Ｅ．内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から自己の職務の執行の状況について報告を受け、
役員会に出席する本資産運用会社の役職員に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。
一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、会計監査報告を作成することに加
え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な
事実があることを発見したときには、その事実を監督役員に報告する職務を担っています。
Ｆ．投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
（イ）本資産運用会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行
等について説明させることができます。また、資産運用業務委託契約において、本資産運用会社は、本投資
法人の運用資産の運用に係る業務等について本投資法人に報告するものとされており、また、本投資法人
は、本資産運用会社が本投資法人のために運用する運用資産に関して保有する帳簿及び記録そのほか一切の
資料等について、必要な調査を行う権利を有するものとされています。
（ロ）一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同
席させ、業務執行等について説明させることができます。
（ハ）その他の関係法人に対する管理体制
上記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、役職員を役員会に同席させ、業務執行等について
説明させることができます。
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② 投資法人の運用体制
上記のとおり、本投資法人の資産の運用は、本資産運用会社に委託して行います。本資産運用会社の組織及
びそれぞれの業務の概略は以下のとおりです。
Ａ．業務運営の組織体制
＜本資産運用会社組織図＞
本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本投資法人を担
当する、リート投資運用部、リート資産管理部及びリート企画部からなるリート運用本部、私募ファンドを担
当する、投資運用部及びホテルマネジメント部からなるファンド運用本部、並びに各ファンド（以下、本投資
法人及び私募ファンドを総称して、「各ファンド」ということがあります。）の共通部署である経営管理部及
びコンプライアンスチームの各部署に分掌され、リート運用本部、ファンド運用本部及び経営管理部について
は、担当の取締役が統括します。また、本投資法人及び私募ファンドの投資運用等に関する審議及び決議を行
うことを目的として、各々について投資委員会（本投資法人についてはリート・投資委員会、私募ファンドに
ついては投資委員会）を設置しています。また、本資産運用会社社内のコンプライアンス及びコンプライアン
ス体制に関する審議及び決議を行うことを目的として、各々についてコンプライアンス委員会（本投資法人に
ついてはリート・コンプライアンス委員会、私募ファンドについてはコンプライアンス委員会）を設置してい
ます。
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Ｂ．本資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下のとおりです。
組織・機関 主な業務の概略
ファンド運用本部 投資運用部（以下の業務のうち、ホテル関連を除くものとする。）
・ 金融商品取引業（投資運用業（受託投資法人の投資運用業を除
きます。））に関する事項
・ 金融商品取引業（投資助言・代理業）に関する事項
・ 金融商品取引業（第二種金融商品取引業）に関する事項
・ 総合不動産投資顧問業に関する事項
・ 宅地建物取引業に関する事項
・ 貸金業に関する事項
・ 私募ファンドの保証に関する事項
・ 私募ファンドの広報に関する事項
・ その他上記に付随又は関連する事項
ホテルマネジメント部（以下の業務のうち、ホテル関連のものとす
る。）
・ 金融商品取引業（投資運用業（受託投資法人の投資運用業を除
きます。））に関する事項
・ 金融商品取引業（投資助言・代理業）に関する事項
・ 金融商品取引業（第二種金融商品取引業）に関する事項
・ 総合不動産投資顧問業に関する事項
・ 宅地建物取引業に関する事項
・ 貸金業に関する事項
・ 私募ファンドの保証に関する事項
・ 私募ファンドの広報に関する事項
・ その他上記に付随又は関連する事項
リート運用本部 リート投資運用部
・ 本投資法人の資産運用方針の策定
・ 本投資法人の資産の取得及び譲渡に係る業務（対象物件の選
定、取引相手方との交渉及びデューディリジェンスを含みま
す。）
・ 不動産マーケットの調査・分析
・ 本投資法人の運用資産の評価手法の研究・開発
・ その他上記に付随又は関連する事項
リート資産管理部
・ 本投資法人の資産管理方針の策定
・ 本投資法人の投資物件のリーシング（テナントに対して賃貸を
行うことをいいます。以下同じです。）、期中管理（指図、修
繕、管理業者の選定、保険契約等を含みます。）並びに内部成
長の推進
・ 本投資法人の資産の運用の基本方針及び物件別収支計画の策定
・ 不動産等の評価方法に関する事項
・ その他上記に付随又は関連する事項
リート企画部
・ 本投資法人の財務に関する事項
・ 本投資法人の投資家対応に関する事項
・ 本投資法人の投資主への資産運用報告による通知に関する事項
・ 本投資法人の投資口の追加発行に関する事項
・ 上場不動産投資市場の調査分析に関する事項
・ 本投資法人の一般事務受託者との対応に関する事項
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組織・機関 主な業務の概略
リート運用本部 ・ 本投資法人の広報・ＩＲ
・ 本投資法人のディスクロージャーに関する事項
・ 本投資法人の経営企画業務
・ 本投資法人の投資主総会に関する事項
・ 本投資法人のホームページの運営に関する事項
・ その他上記に付随又は関連する事項
経営管理部 ・ 株主総会に関する事項
・ 取締役会等に関する事項
・ 投資委員会及びリート・投資委員会の運営に関する事項
・ コンプライアンス委員会及びリート・コンプライアンス委員会
の運営に関する事項
・ 決算に関する事項
・ 株式に関する事項
・ 組織に関する事項
・ 人事に関する事項
・ 労務に関する事項
・ 重要な職務執行に関する事項
・ 印章に関する事項
・ 備品、消耗品、経費等に関する事項
・ 情報取扱に関する事項
・ 契約締結に関する事項
・ 契約書式に関する事項
・ 契約書管理に関する事項
・ 経理に関する事項
・ 本投資法人の会計に関する事項
・ 外注先の管理に関する事項
・ 総務関係費用支払に関する事項
・ ホームページの運営に関する事項（但し、投資法人のホーム
ページの運営に関する事項については、リート企画部が所管す
る。）
・ その他上記に付随又は関連する事項
コンプライアンスチーム ・ 本投資法人の資産の取得・売却に関する訴訟関連、官公庁、自
主規制機関等に対する届出・報告
・ コンプライアンスに関する事項
・ 法務に関する事項
・ 苦情等及び事故に関する事項
・ 危機管理に関する事項
・ リスク管理に関する事項
・ 内部統制に関する事項
・ 規程等に関する事項
・ 内部監査の統括に関する事項
・ その他上記に付随又は関連する事項
内部監査担当 ・ 内部監査に関する事項
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Ｃ．委員会
各委員会の概要は以下のとおりです。
（イ）リート・投資委員会
構成員 代表取締役社長（委員長）、取締役（非常勤・ファンド運用本部
長を除きます。）、リート運用本部長、経営管理部長、外部委員
（リート・投資委員会で選任され、取締役会の決議により承認され
た者であって、本資産運用会社と利害関係等を有しない不動産鑑定
士に限ります。）、チーフ・コンプライアンスオフィサー（本資産
運用会社と利害関係等を有しない社外の弁護士資格を有するコンプ
ライアンスオフィサー１名をいいます。以下同じです。）、及びシ
ニア・コンプライアンスオフィサー（本資産運用会社のコンプライ
アンスチームの長となるコンプライアンスオフィサー１名をいいま
す。以下同じです。）
決議事項 ・ 資産運用ガイドラインの作成及び改定
・ 資産管理計画・運用管理計画・資金調達計画の策定及び改定
・ 資産の取得・売却の決定及び変更、媒介業者の選定及び媒介契
約締結
・ 不動産の評価方法の策定・変更
・ マスターリース契約や500万円超の大規模修繕の決定、延滞債権
への対応
・ 本投資法人の財務に関する事項
・ 本投資法人に係る規程、規程の細則、規程別表・別紙、マニュ
アル等の制定及び改廃
・ 本投資法人の訴訟に関連する事項
審議方法 リート・投資委員会の決議は、原則として対象となる議案につい
て議決権を有する全委員が出席し、出席した委員の全会一致の賛成
により決せられます。また、対象となる議案について特別の利害関
係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。な
お、チーフ・コンプライアンスオフィサー及び外部委員は、議案に
リスク管理上又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断し
た場合には、リート・投資委員会の審議を中止し当該議案をリー
ト・コンプライアンス委員会に差し戻すよう求めることができま
す。
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（ロ）リート・コンプライアンス委員会
構成員 代表取締役社長、取締役（非常勤・ファンド運用本部長を除きま
す。）、リート運用本部長、チーフ・コンプライアンスオフィ
サー、シニア・コンプライアンスオフィサー（委員長）
決議事項 ・ 本投資法人の運用資産の運用方針・計画の策定・変更、不動産
等の取得基準及び売却基準の策定・変更
・ 本投資法人の資産の取得・売却の決定及び変更、媒介業者の選
定及び媒介契約締結
・ 不動産の評価方法の策定・変更
・ マスターリース契約や500万円超の大規模修繕の決定、延滞債権
への対応
・ 本投資法人の財務に関する事項
・ リート・投資委員会で決定することが必要な事項
・ 利害関係人取引に該当し、リート・コンプライアンス委員会の
事前承認が必要なもの
・ その他シニア・コンプライアンスオフィサーが必要と認める事
項
・ 本投資法人に係る規程、規程の細則、規程別表・別紙、マニュ
アル等の制定及び改廃
審議方法 リート・コンプライアンス委員会の決議は、原則として対象とな
る議案について議決権を有する全委員が出席し、出席した委員の全
会一致の賛成（実質的にチーフ・コンプライアンスオフィサー及び
シニア・コンプライアンスオフィサーは拒否権を有します。）によ
り決せられます。委員会に出席できない議案につき、委員長が必要
と認めた場合のみ、当該委員は、書面又は電磁的記録により議決権
を行使することができます。チーフ・コンプライアンスオフィサー
及びシニア・コンプライアンスオフィサーは、議案にリスク管理上
又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断した場合には、
リート・コンプライアンス委員会の審議を中止し当該議案を起案部
署に差し戻すよう求めることができます。
③ 資産運用会社の意思決定機構
Ａ．投資方針の決定に関する事項
資産の運用に係る投資方針（資産運用ガイドライン、資産管理計画等）に関する意思決定フローは以下のと
おりです。
（イ）投資方針の策定及び変更については、起案部署であるリート運用本部リート投資運用部が起案し、コン
プライアンスチームに提出します。
（ロ）コンプライアンスチームは法令・諸規則等への違反又は抵触その他コンプライアンス上の問題の有無等
について審査をし、リート・コンプライアンス委員会に上程します。
（ハ）リート・コンプライアンス委員会は、議案についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、審議の結
果をリート・投資委員会に上程します。
（ニ）リート・投資委員会は、議案の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
（ホ）取締役会は、上程された内容を審議及び決議の上、決定します。
（ヘ）ただし、投資方針の変更が、利害関係者との取引制限に関する事項の策定又は変更である場合には、取
締役会の決議後、さらに本投資法人の役員会に上程され、本投資法人の役員会において審議及び承認さ
れることにより、決定されます。なお、かかる意思決定手続の過程において否決された議案は、起案部
署に差し戻されるものとされています。
（ト）取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該事項を決裁します。
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資産管理計画の策定及び変更については、起案部署が、資産管理計画の策定の場合にはリート運用本部リート
資産管理部になり、変更の場合には、変更の内容に対応した所管部署になるほかは、投資方針の策定及び変更
と同様の手続で決定されます。
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Ｂ．運用資産の取得及び売却に関する事項
運用資産の取得及び売却に関する意思決定フローは以下のとおりです。
（イ）運用資産の取得及び売却については、起案部署であるリート運用本部リート投資運用部が起案し、コン
プライアンスチームに提出します。
（ロ）コンプライアンスチームは法令・諸規則等への違反又は抵触その他コンプライアンス上の問題の有無等
について審査をし、リート・コンプライアンス委員会に上程します。
（ハ）リート・コンプライアンス委員会は、議案についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、審議の結
果をリート・投資委員会に上程します。
（ニ）リート・投資委員会は、議案の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
（ホ）取締役会は、上程された内容を審議及び決議の上、決定します。
（ヘ）ただし、当該資産の取得又は売却が、利害関係者取引である場合には、取締役会の決議後、さらに本投
資法人の役員会において審議及び承認されることにより、決定されます。なお、かかる意思決定手続の
過程において否決された議案は、起案部署に差し戻されるものとされています。
（ト）取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該取引を決裁します。
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Ｃ．利害関係人との取引
本資産運用会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業
法」といいます。）の取引一任代理等及び投信法上の資産運用会社としての業務を行う上で、本資産運用会社
と一定の関係を有する「利害関係人等」（下記（イ）に定義します。）との間で取引を行うことにより本投資
法人の利益が害されることを防止すること並びに本資産運用会社が適用法令及び資産運用業務委託契約を遵守
して業務を遂行することを確保することを目的として、自主ルールである利害関係人等との取引規程を設けて
います。
（イ）利害関係人等の定義
利害関係人等との取引規程における「利害関係人等」とは次の者をいいます。
（ａ）投信法第201条第１項及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後
の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第123条に定める「利害関係人等」
（ｂ）本資産運用会社の役員（金商法第29条の２第１項第３号に規定する役員をいい、役員が法人であると
きは、その職務を行うべき社員を含みます。）又は使用人
（ｃ）上記（ａ）又は（ｂ）に該当する者が重要な影響を及ぼし得るＳＰＣ（特別目的会社）
（ｄ）その他利益相反取引が起こり得る可能性のある取引相手方として本資産運用会社が認めた者
（ロ）利害関係人等との取引に関する意思決定手続
（ａ）本投資法人と利害関係人等との間で下記（ハ）記載の取引を行う場合、利害関係人等との取引規程に
基づき以下の意思決定手続によるものとします。
（ⅰ）利害関係人等との間で取引を行う場合、リート投資運用部は、稟議書の作成を行い、リート投資運
用部部長からシニア・コンプライアンスオフィサーに提出します。
（ⅱ）シニア・コンプライアンスオフィサーは、法令等遵守状況の確認を行い、リート・コンプライアン
ス委員会に上程します。
（ⅲ）リート・コンプライアンス委員会は、稟議書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、審
議の結果をリート・投資委員会に上程します。
（ⅳ）リート・投資委員会は、稟議書の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
（ⅴ）取締役会は、上程された内容を審議し、審議の結果を本投資法人の役員会に上程します。
（ⅵ）本投資法人の役員会は、上程された内容に係る事前承認の可否を審議し、審議の結果を取締役会に
上程します。なお、かかる意思決定手続の過程において否決された議案は、起案部署に差し戻され
るものとされています。
（ⅶ）取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該利害関係人等との取引を決裁します。
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（利害関係人等との取引における基本的な意思決定フロー）
（ｂ）本資産運用会社は、運用に係る取引に際しては、アームスレングス性を確保し、市場価格との比較検
証を行うことを原則とします。ただし、下記（ハ）記載の取引のうち以下の取引については、取引の
重要性、業務に対する内部統制の有効性及び業務効率性の観点から、上記（ａ）記載の意思決定手続
を、本投資法人の業務に関する取引の場合はリート・コンプライアンス委員会に（それ以外の場合は
コンプライアンス委員会に）対する四半期毎の事後報告に代えることができるものとします。
（ⅰ）下記（ハ）（ｃ）記載の利害関係人等に対する物件の賃貸の媒介委託
一契約当たりの報酬額が100万円（消費税を含みません。）以下の賃貸借契約の媒介契約
（ⅱ）下記（ハ）（ｅ）記載の利害関係人等に対する工事等発注のうち以下の取引
一工事又は一発注当たりの報酬額が500万円（消費税を含みません。）以下の取引、及び緊急修
繕
（ハ）対象となる取引の範囲及び取引の基準
（ａ）物件の取得
（ⅰ）利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託
する信託受益権を取得する場合は、本投資法人が買主となる場合は、原則として、利害関係人等でな
い不動産鑑定士（法人を含むものとします。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額を超えて取得し
てはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、取得費用、
信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みま
せん。なお、利害関係人等が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社の組成を行う等し
て負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとしま
す。
（ⅱ）利害関係人等からその他の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は
（ⅰ）に準ずるものとします。
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（ｂ）物件の譲渡
（ⅰ）利害関係人等へ不動産、不動産の賃貸権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託す
る信託受益権を譲渡する場合は、本投資法人が売主となる場合は、原則として、利害関係人等でない
不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を下回る価額で譲渡してはならないものとします。ただし、鑑定
評価額は、物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立
金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
（ⅱ）利害関係人等へその他の資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は
（ⅰ）に準ずるものとします。
（ｃ）物件の賃貸
（ⅰ）利害関係人等へ物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、物件の規模等を考慮の
上、必要に応じて利害関係人等でない第三者のマーケットレポート等を参考の上、適正と判断される
条件で賃貸しなければならないものとします。
（ⅱ）取得する物件について、利害関係人等へ既に賃貸している場合は、取得後も当該利害関係人等に賃
貸することができることとしますが、賃貸料の決定については（ⅰ）に準ずるものとします。
（ｄ）不動産管理業務等委託
（ⅰ）利害関係人等へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委
託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、適正と判断される条件で決定す
るものとします。
（ⅱ）取得する物件について、利害関係人等が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動
産管理業務等は当該利害関係人等に委託することができることとしますが、委託料の決定については
（ⅰ）に準ずるものとします。
（ｅ）工事等発注
利害関係人等へ工事等を発注する場合は、工事規模等を考慮の上、必要に応じて第三者の見積価格及び
内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。ただし、見積価格
が20万円以下の場合を除きます。
（ｆ）売買・賃貸の媒介委託
（ⅰ）資産の取得又は売却の媒介を利害関係人へ委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内と
し、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
（ⅱ）賃貸の媒介を利害関係人に委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒
介の難易度等を勘案して決定します。
（ｇ）損害保険の契約締結
利害関係人等と損害保険の新規加入、既契約の補償内容・保険料その他既契約の変更（契約条件の変更
を伴わない更新等を除く。）等を行う場合は、適正と判断される条件で行うものとします。
（ｈ）その他重要な取引
Ｄ．本投資法人と私募ファンドとの間の物件取得に関する検討順位
本資産運用会社は、本資産運用会社において私募ファンドの運用を行うファンド運用本部と本投資法人の運
用を行うリート運用本部との間で利益相反が生じないよう、社内体制を確立しています。具体的には、私募
ファンドの運用を行うファンド運用本部と本投資法人の運用を行うリート運用本部とを分け、将来においても
ファンド運用本部とリート運用本部との間において職員の兼務が生じないよう徹底します。
本投資法人と私募ファンドとの間の物件取得に関する検討順位は以下の意思決定手続によるものとします。
（イ）アコモデーションアセット（アコモデーションアセット（後記「２ 投資方針／（１）投資方針／①本投
資法人の基本理念」において定義します。以下同じです。）を裏付けとする特定資産の場合を含みます。以
下本Ｄ．において同じです。）の場合
（ⅰ）アコモデーションアセットについては、本投資法人による取得の検討を優先し、その売買情報につい
ては、リート運用本部に優先的に伝達します。
（ⅱ）ファンド運用本部において取得したアコモデーションアセット売買情報についてもリート運用本部に
優先的に伝達します。
（ⅲ）リート運用本部は、ファンド運用本部からアコモデーションアセット売買情報を受領した場合には、
遅滞なく取得の方針等を決定します。
（ⅳ）リート運用本部が購入を見送った場合、ファンド運用本部に情報がリリースされます。
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（ⅴ）リート運用本部より、バリューアップ期間や次回公募増資までの期間に係るブリッジ依頼があった場
合、スポンサー又は本資産運用会社が投資顧問契約を締結する私募ファンドにて一時的に取得するこ
とを検討します（ウェアハウジングサポート、ブリッジファンド組成）。
（ロ）アコモデーションアセット以外については、私募ファンドによる取得の検討のみを行い、その売買情報
は、ファンド運用本部に伝達し、ファンド運用本部は、遅滞なく取得の方針等を決定します。
（ハ）アコモデーションアセットとアコモデーションアセット以外の両方が含まれた複数物件の売買（例えばバ
ルクセールにおける一括売却の場合等）の情報については、リート運用本部及びファンド運用本部の両方に
伝達され、アコモデーションアセットについてはリート運用本部において、アコモデーションアセット以外
についてはファンド運用本部において取得の方針、個別物件各々の取得価格等を検討します。当該物件の購
入の決定は、両本部が算定した個別物件の取得価格の合計以下の価格で交渉が可能な場合にのみ行い、リー
ト運用本部又はファンド運用本部のいずれかが各アセットについて購入を見送った場合には、当該物件の購
入は見送ることとなります。
（ニ）１つの物件中に、アコモデーションアセットとアコモデーションアセット以外が含まれている場合の物件
の売買情報については、主たる用途がアコモデーションアセットの場合 （注） は、リート運用本部に、主た
る用途がアコモデーションアセット以外の場合は、ファンド運用本部に情報が伝達され、伝達された本部に
おいて取得の方針、取得価格等を検討し、購入の決定を行います。
（注）「主たる用途がアコモデーションアセットの場合」とは、当該１物件当たりの賃貸可能面積に対する店舗・事務所賃貸面積
比率が原則25％以内で、かつ、店舗・事務所賃料比率が原則50％以内のものである場合をいいます。以下同じです。
④ 投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況に関する事項
投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況については、後記「３ 投資リスク／（７）投資リスクに対
する管理体制」をご参照ください。
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（５）【投資法人の出資総額】
本書の提出日現在、本投資法人の出資総額（純額）、発行可能投資口総口数、発行済投資口の総口数は以下の
とおりです。
出資総額（純額）
54,250百万円
発行可能投資口総口数 2,000,000口
発行済投資口の総口数 592,600口
最近５年間の発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の増減は以下のとおりです。
出資総額（純額） （注１）
発行済投資口の総口数
（口）
（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
（注２）
1,000 1,000 100 100
2015年３月16日 私募設立
（注３）
9,000 10,000 900 1,000
2015年４月14日 私募増資
（注４）
153,340 163,340 15,015 16,015
2015年６月29日 公募増資
利益を超える
（注５）
金銭の分配 － 163,340 △126 15,888
2016年４月21日
（出資の払戻し）
（注６）
119,660 283,000 10,000 25,888
2016年８月１日 公募増資
利益を超える
（注７）
金銭の分配 － 283,000 △96 25,792
2016年10月21日
（出資の払戻し）
利益を超える
（注８）
金銭の分配 － 283,000 △143 25,648
2017年４月21日
（出資の払戻し）
利益を超える
（注９）
金銭の分配 － 283,000 △141 25,506
2017年10月23日
（出資の払戻し）
（注10）
173,600 456,600 15,103 40,610
2018年２月１日 第三者割当増資
利益を超える
（注11）
金銭の分配 － 456,600 △136 40,473
2018年４月23日
（出資の払戻し）
（注12）
47,500 504,100 4,116 44,589
2018年８月27日 公募増資
利益を超える
金銭の分配 － 504,100 △213 44,376 （注13）
2018年10月22日
（出資の払戻し）
利益を超える
（注14）
金銭の分配 － 504,100 △229 44,146
2019年４月22日
（出資の払戻し）
（注15）
88,500 592,600 10,336 54,483
2019年８月26日 第三者割当増資
利益を超える
（注16）
金銭の分配 － 592,600 △232 54,250
2019年10月21日
（出資の払戻し）
（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
（注２）１口当たり発行価格100,000円にて本投資法人が設立されました。
（注３）１口当たり発行価格100,000円にて私募投資口の発行を行いました。
（注４）１口当たり発行価格102,000円（引受価額97,920円）にて新規物件の取得資金等の調達を目的として、公募投資口の発行を行
いました。
（注５）2016年３月16日開催の本投資法人役員会において、第１期（2016年１月期）に係る金銭の分配として、１口当たり776円の利
益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年４月21日より分配金
の支払を開始しました。
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（注６）１口当たり発行価格86,686円（引受価額83,574円）にて新規物件の取得資金等の調達を目的として、公募投資口の発行を行
いました。
（注７）2016年９月14日開催の本投資法人役員会において、第２期（2016年７月期）に係る金銭の分配として、１口当たり592円の利
益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月21日より分配金
の支払を開始しました。
（注８）2017年３月15日開催の本投資法人役員会において、第３期（2017年１月期）に係る金銭の分配として、１口当たり507円の利
益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年４月21日より分配金
の支払を開始しました。
（注９）2017年９月14日開催の本投資法人役員会において、第４期（2017年７月期）に係る金銭の分配として、１口当たり501円の利
益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月23日より分配金
の支払を開始しました。
（注10）１口 当たり発行価格87,000円にて、 新規物件の取得資金等の調達を目的 として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注11）2018年３月15日開催の本投資法人役員会において、第５期（2018年１月期）に係る金銭の分配として、１口当たり484円の利
益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年４月23日より分配金
の支払を開始しました。
（注12）１口当たり発行価格89,895円（引受価額86,668円）にて新規物件の取得資金等の調達を目的として、公募投資口の発行を行
いました。
（注13）2018年９月14日開催の本投資法人役員会において、第６期（2018年７月期）に係る金銭の分配として、１口当たり468円の利
益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月22日より分配金
の支払を開始しました。
（注14）2019年３月15日開催の本投資法人役員会において、第７期（2019年１月期）に係る金銭の分配として、１口当たり456円の利
益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年４月22日より分配金
の支払を開始しました。
（注15）１口 当たり発行価格116,800円にて、 新規物件の取得資金等の調達を目的 として、第三者割当により新投資口を発行しました
（注16）2019年９月13日開催の本投資法人役員会において、第８期（2019年７月期）に係る金銭の分配として、１口当たり462円の利
益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月21日より分配金
の支払を開始しました。
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（６）【主要な投資主の状況】
(2019年７月31日現在)
発行済投資口
所有 の総口数に対
投資口数 する所有投資
氏名又は名称 住所
(口） 口数の割合
（％)
170,075 33.73
株式会社大和証券グループ本社 東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
25,205 5.00
サムティ株式会社 大阪市淀川区西中島四丁目３番24号
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
24,734 4.90
東京都中央区晴海一丁目８番11号
(信託口)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社
24,226 4.80
東京都港区浜松町二丁目11番３号
（信託口）
18,400 3.65
近畿産業信用組合 大阪市中央区淡路町二丁目１番３号
10,858 2.15
大和PIパートナーズ株式会社 東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
野村信託銀行株式会社（投信口） 9,959 1.97
東京都千代田区大手町二丁目２番２号
東京都中央区晴海一丁目８番12号
資産管理サービス信託銀行株式会社
8,335 1.65
晴海トリトンスクエア
（証券投資信託口）
オフィスタワーＺ棟
5,957 1.18
大同信用組合 大阪市西区北堀江一丁目４番３号
5,820 1.15
大阪厚生信用金庫 大阪市中央区日本橋二丁目８番14号
303,569 60.21
合計
（注）「発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合」は小数第３位以下を切り捨てて記載しています。
（参考）所有者別状況
（2019年７月31日現在）
投資口の状況
区分
金融機関 その他の 外国
個人・その他 計
(証券会社を含む)
国内法人 法人・個人
投資主数（人） 56 215 102 15,334 15,707
比率 （注） （％） 0.35 1.36 0.64 97.62 100.00
所有投資口数（口） 126,427 217,610 25,583 134,480 504,100
比率 （注） （％） 25.07 43.16 5.07 26.67 100.00
（注）比率は、小数点第３位以下を切り捨てて表示しています。
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２【投資方針】
（１）【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
わが国は、人口減・高齢化という大きな問題に直面し、また東京圏への人口・企業の一極集中が進展してお
り、このような状況に対処し是正を図るため、全国の中枢都市の機能強化が喫緊の課題となっています。
これに対して、わが国においては、魅力あふれる地方の創出（以下「地方創生」といいます。）や、少子高
齢化に歯止めをかけ、50年後も人口１億人を維持し、家庭・職場・地域で誰もが活躍できる社会の実現を目的
とする一億総活躍社会が重要施策として位置付けられています。
地方創生については、2014年９月３日付の「まち・ひと・しごと創生本部」設置の閣議決定、同年11月28日
付の「まち・ひと・しごと創生法」の公布、さらには同年12月27日付の「まち・ひと・しごと創生長期ビジョ
ン」・「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の閣議決定等を通じ、国と地方自治体が一体となり、地方移住の
推進、税制措置等による企業の地方拠点強化、地方大学等の活性化等に関する具体的な取組みが急ピッチで進
められるに至っています。
また、一億総活躍社会については、2015年10月７日付で一億総活躍担当大臣が任命され、一億総活躍社会の
実現を目指して具体策を話し合う「一億総活躍国民会議」の第１回会合が2015年10月29日に開催される等、わ
が国の構造的な問題である少子高齢化に対して、「希望を生み出す強い経済」、「夢をつむぐ子育て支援」、
「安心につながる社会保障」の「新・三本の矢」の実現を目的とする「一億総活躍社会」の実現に向けた取組
みが進められています。
このような環境下において、本投資法人は、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以
下同じです。）に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市（首都圏以外の都市をいいます。以下同じで
す。）において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーションアセット（賃貸住宅 （注１） 並びにホ
テル及びヘルスケア施設 （注２） 等の賃貸住宅周辺領域の不動産をいいます。以下同じです。）及びアコモ
デーションアセットを裏付けとする特定資産（以下「アコモデーションアセット等」と総称します。）への投
資を行い、これらの賃貸借を通じて、居住者に安心、安全かつ快適なくつろげる住まいを提供することを目指
しています。さらに、学術施設近隣の学生向けマンションや保育施設等の子育て支援に係る施設が附属するよ
うな不動産についても、積極的に投資を検討する方針です。
本投資法人は、かかる投資活動を通じ、中長期的な取組みとして本投資法人が資本市場より調達した資金を
有効に活用していくことが、地方創生及び一億総活躍社会の主旨に則り、地域の実情や特性に応じた住民に
とって魅力のある環境やサービス、就業機会等を創出する施策を、創意工夫をもって積極的に推し進める地方
自治体に対する側面的なサポートになると考えており、もって日本経済を地方都市より活性化していくことを
本投資法人の理念としています。
本投資法人は、かかる基本理念の下、日本全国の幅広い都市のアコモデーションアセット等を投資対象とし
た分散の図られたポートフォリオ（以下『Japan-Wide Portfolio』とのキャッチ・コピーで表現することがあ
ります。）への投資機会を投資家の皆様に提供し、その中長期的な運用により投資主価値の向上を目指しま
す。
（注１）賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定
した社宅又は寮を含みます。
（注２）ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号。その後の改正を含みま
す。）に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法（昭和38年法律第133号。その後の改正を含みま
す。）に規定する「有料老人ホーム」及び「認知症高齢者グループホーム」とする建物を含みますが、これらに限りませ
ん。
② 本投資法人の特徴
本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅（以下「レジデンス」といいます。）として、日本全国の都市へ
分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
また、本投資法人は、レジデンス同様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃貸することで安定した
キャッシュフローの確保が期待されるホテル及びヘルスケア施設等の運営型施設（以下「運営型施設」といい
ます。）についても、レジデンスとともに「アコモデーションアセット」に含める形で投資対象として位置付
けていますが、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規
模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です（詳細は、後記「③ポートフォ
リオ構築方針／Ａ．投資対象」をご参照ください。）。
ポートフォリオの構築に際しては、以下に記載のとおり「Ａ．主要地方都市を中心としたレジデンスへの投
資」及び「Ｂ．サムティグループ及び大和証券グループ本社によるスポンサーサポート」の２点を運用の基本
方針として掲げており、これらにより安定性・成長性・収益性のいずれも追求したポートフォリオの構築を目
指します。
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Ａ．主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資
＜全国の厳選されたレジデンスへの分散投資（安定性の確保）＞
本投資法人は、主要地方都市（首都圏を除く人口100万人以上の政令指定都市、具体的には札幌市、仙台
市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の８都市をいいます。以下同じです。）を中心と
した日本全国の幅広い都市において、安定した賃料水準を見込めるレジデンスを厳選し、これに分散投資を行
うことにより、ポートフォリオより生じるキャッシュフローの安定性の確保を目指します。
主要地方都市においても、エリアや立地等によっては、人口の流入や世帯数の増加等を背景として、レジデ
ンスへの底堅い賃貸需要が存在すると考えられ（詳細は後記「④東京23区と比較した主要地方都市の人口動態
等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。）、本投資法人は、かかるエリアや立地等に所在し、
かつ、日常的な保守修繕が行き届き、設備・機能の点でも周辺の競合物件対比での競争力を有するレジデンス
に投資を行う場合には、賃貸運営において適切な賃料設定を行うこと等により安定的なテナント稼働を確保す
ることが十分可能であると考えています。
実際、近年における各主要地方都市のレジデンスの賃料の変動係数は、東京23区の最大でも概ね2.0％程度
以内の範囲の水準にあり、また、東京23区より小さくなっている都市もあること等を踏まえ、主要地方都市全
体としては、東京23区と比較しても、賃料の安定性において見劣りするものではないと考えています。さら
に、上場J-REITが保有するレジデンスにおける、主要地方都市のインカムリターンは東京23区と比較して１％
程度高くなっており、かつ、リスク（標準偏差）に関しては東京23区より高いものの、その差は0.2％程度に
留まっていることから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資によっても、本投資法人の企図する上記の
ような競争力を有する物件への投資が実現した場合には（かかる実現のための施策等については後記「⑥成長
戦略」をご参照ください。）、東京23区のレジデンス投資と同程度の安定した投資運用が可能であると考えて
います（賃料の変動係数やインカムリターンの定義その他詳細は、後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と
比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。）。
＜主要地方都市を中心とした新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大(成長性の確保)＞
本投資法人は、レジデンスの取得市場における上場J-REITを含む不動産投資ファンド等との取得競争環境
が、東京23区と比較して主要地方都市においては相対的に緩やかであると考えています。このことから、主要
地方都市を中心としたレジデンス投資を投資方針とすることにより、入札等の取得競争による取得価格高騰に
伴う悪影響等を回避しながら、本投資法人の企図する厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定
的に確保し、これにより新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大を図ることでキャッシュフローの成
長性確保を目指すことが可能であると考えています。
主要地方都市の合計で見れば、本投資法人の投資対象となりうる賃貸レジデンスのストック量は東京23区の
それを上回っています（ストック量の定義その他詳細は、後記「④東京23区と比較した主要地方都市の人口動
態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。）。他方で、特定の主要地方都市間で偏ることなく
継続的な不動産投資を行うに際しては、各都市におけるネットワーク構築やその実情に即した投資ノウハウの
蓄積等に相応の時間やコストが掛かること、及び主要地方都市には東京23区と比較して金額面で相対的に小規
模な物件も少なくなく、資産規模の効率的な拡大や運営管理上のコスト削減等の規模のメリットを追求するこ
とが必ずしも容易ではないこと等により、過去に上場J-REITが投資した主要地方都市でのレジデンス投資物件
数の実績は東京23区における投資物件数の実績を下回っています（詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京
23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。）。本投資法人は、後記「Ｂ．サ
ムティグループ及び大和証券グループ本社によ るスポンサーサポート」に記載するような主要地方都市を営業
の基盤とし、そこでのレジデンスの投資ノウハウと実績を有するサムティグループとの連携等によるメリット
を活かすことにより、上記の主要地方都市を中心としたレジデンス投資における課題等を克服することで、主
要地方都市において物件取得競争を回避しつつ、同時にポートフォリオの成長性を確保することができるもの
と考えています。
＜厳選した主要地方都市のレジデンス投資により期待される高収益の実現（収益性の確保）＞
本投資法人は、主要地方都市を中心とした厳選された競争力の高いレジデンスへの投資により、相対的に高
い収益を期待できるポートフォリオを構築し、これにより収益性を高めることを目指します。
近年においては、上場J-REITにおける主要地方都市のレジデンス投資においては、東京23区のレジデンス投
資と比較して、相対的に高い投資利回りを実現している一方で、その標準偏差（リスク）についても東京23区
と大差ない水準となっていることから（詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都
市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。）、前記「全国の厳選されたレジデンスへの分散投資（安定
性の確保）」に記載したような本投資法人の企図する競争力の高い物件へのレジデンス投資を行い、かつ、投
資後の適切な運営管理リスクのマネジメントを実行することで、本投資法人においても、結果としてリスクを
できるかぎり排除しながら、相対的に高いリターン（収益）を得る運用を行うことも可能であると考えていま
す。
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Ｂ．サムティグループ及び大和証券グループ本社によるスポンサーサポート
＜サムティグループの活用＞
サムティグループは、土地の仕入れから賃貸マンションの企画開発、収益物件への投資、賃貸募集、物件管
理、売却及び保有をグループ内で完結できる総合不動産企業グループであり、不動産賃貸事業を中核としなが
ら、不動産開発・再生事業やマネジメント事業の展開によるバランスのとれた事業・収益基盤の拡大を図って
きました。また、投資エリアについても、本社のある大阪・東京や支店のある福岡・札幌・名古屋に限らず、
地方都市にも幅広く目を向けており、現在、北は北海道から南は鹿児島県まで、日本全国の不動産に投資して
います。
前記「Ａ．主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載のとおり、本投資法人は主要地方都市を
中心としたレジデンスへの投資によりポートフォリオの安定性・成長性・収益性を追求しますが、かかる目的
を達成する上で、主要地方都市を中心とした地方都市への投資についての豊富な実績とノウハウを有するサム
ティグループの活用が重要な役割を果たすものと考えています。本投資法人はメインスポンサーサポート契約
（以下、かかる契約に基づき、メインスポンサーがサムティグループを通じて行うサポート業務に限らず、メ
インスポンサーが本投資法人に対して行う資産運用等に関する多種のサポートを包括的に「メインスポンサー
サポート」といいます。）をメインスポンサーとの間で締結しており、これを通じたサムティグループのリ
ソースやノウハウ等の活用により、外部成長や内部成長によるポートフォリオのキャッシュフローの成長性確
保を目指します。
＜新築好立地 （注） レジデンス（「S-RESIDENCE」シリーズ）の安定的供給＞
サムティグループは、レジデンス分野においていわゆる賃貸マンションデベロッパーとしての豊富な実績を
積んできました。また、主要地方都市を中心に供給を行ってきたことから、居住目的や賃貸条件等において
ニーズの異なる居住者層の違い等、地域の実情や特性を踏まえた賃貸募集や物件管理を行う等のノウハウの蓄
積に努めてきました。サムティグループが開発した物件のうち、その高級規格のブランドに当たるのが「S-
RESIDENCE」シリーズです。サムティグループは、全国の支店網や営業拠点の拡大に合わせ「S-RESIDENCE」を
供給する都市を広げつつ、今後もその開発やそのための新たな土地仕入れ等を予定しています。これら今後新
たに竣工が見込まれる「S-RESIDENCE」については、メインスポンサーサポート契約により原則として本投資
法人に優先的売買交渉権が付与される予定であり、本投資法人にとっての外部成長戦略における重要なパイプ
ラインとなることが見込まれます。本投資法人は、主要地方都市のみならず、首都圏に所在する新築かつ好立
地の「S-RESIDENCE」を継続的にポートフォリオに組み入れることで、ポートフォリオ全体のキャッシュフ
ローの安定性や収益性を維持しながら、資産規模の着実な拡大とポートフォリオの質の向上を図ることができ
ると考えています。
（注）「好立地」とは、主要地方都市については、ターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利便性を有す
る立地、首都圏については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県において、ターミナル駅に乗り入れ可能な路線沿線であ
り、かつ最寄駅（又はバス停）から徒歩10分以内の住宅集積地、その他地方都市については、企業、医療機関及び教育施設
が近隣にある等の理由により、賃貸需要が継続的に見込まれるような立地をいいます。以下同じです。
＜多岐にわたるメインスポンサーサポート＞
本投資法人に提供されるメインスポンサーサポートの内容は、「優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉
権の付与」に始まり、「ウェアハウジング（注１）機能の提供」、「賃料固定型マスターリース契約（注２）
の提供」、「リーシングサポート業務（注３）の提供」、「プロパティ・マネジメント業務（注４）の提
供」、「セイムボート出資（注５）」、「商標使用の許諾」及び「不動産の共同保有の機会の提供」等、多岐
にわたります。本投資法人は、メインスポンサーサポートの活用を通じて、サムティグループが培ってきたリ
ソースやノウハウを保有物件の運営及び新規物件の投資検討等に活用することで、日本全国の幅広い地方都市
において賃貸需要の獲得の点において競争力のあるレジデンスへの厳選した分散投資を行いながらも、プロパ
ティ・マネジメント会社を適切にコントロールすることで投資後の賃貸運営の効率性を損なわず、ポートフォ
リオ全体としての収益性の維持・向上を目指しており、これにより前記「Ａ．主要地方都市を中心としたレジ
デンスへの投資」に記載の方針や考え方に基づく安定性・成長性・収益性を備えたポートフォリオの構築を押
し進める意向です。
具体的には、サムティグループは、自身が投資家の立場で収益物件としての主要地方都市を中心とした地方
都市に存在するレジデンスへの豊富な投資実績を有しており、信頼のおける地元プロパティ・マネジメント会
社との協働を通じたリーシング活動の推進、適正な賃貸事業費用の把握及び賃貸マンションデベロッパーとし
て培ったノウハウを活用した物件リニューアル等を通じて、稼働状況の改善や賃料単価の適正化を図る等、投
資物件の収益性をより一層向上させるバリューアップ（注６）戦略推進のための豊富な機能・ノウハウを有し
ています。また、物件管理面におけるプロパティ・マネジメント会社からの様々な提案等について、その時々
の経済状況や投資物件の個別事情に応じた評価・検討を行うことで、コストの適正化を図ることができる点
も、賃貸マンションデベロッパーとしてサムティグループが培ってきた強みです。さらに、サムティグループ
は、主要地方都市を中心とした地方都市の不動産売買市場において、その資金調達力の高さや決済の確実性・
迅速性等の点においても競争力が高い有力な投資家であることから、過去の収益物件の取得等を通じて、全国
展開を行っている信託銀行や大手不動産流通企業とのパイプだけでなく、リレーションの深い、地方の不動産
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
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売買に精通した地元不動産会社から地方都市におけるレジデンスの売却情報を継続的かつ安定的に得ることが
できる立場にあります。
本投資法人は、地域や立地のみならず、開発コンセプトや仕様等においても「S-RESIDENCE」と異なる、メ
インスポンサー以外の第三者が開発・所有する様々なレジデンスを取得する予定ですが、これらの物件につい
て「S-FORT」という統一のブランドを付与した上で、上記のサムティグループの有するノウハウ等を活用しつ
つ、物件毎の地域や環境の特性を踏まえながら、居住者における「快適」性の点で一定以上の質の確保された
居住環境の提供を行い、統一ブランドによる付加価値を高めることを目指しています。
（注１）「ウェアハウジング」とは、将来における本投資法人による適格不動産（本投資法人の投資基準（本資産運用会社の資産運
用 ガイドライン）に合致すると合理的に判断される不動産等をいいます。以下同じです。）の取得を目的として、メインスポ
ン サーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産をメインスポンサーが取得及び
一 時的に保有することをいいます。以下同じです。
（注２）「賃料固定型マスターリース契約」とは、マスターリース契約の賃料が固定賃料となる旨合意されたマスターリース契約を
い います。以下同じです。
（注３）「リーシングサポート業務」とは、本投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法人が
取 得を意図する適格不動産及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略を策定する等リーシングに
関 するサポート業務を提供するものとし、本投資法人による早期のテナント確保を可能とするべく最大限努力することをいい
ます。
（注４）「プロパティ・マネジメント業務」とは、リーシング業務、テナント対応業務、建物維持・管理業務、レポーティング業務
等 の不動産等の資産価値及び競争力の維持・向上、中長期的な安定収益の確保のための業務をいいます。以下同じです。
（注５）「セイムボート出資」とは、本投資法人の投資主の利益とスポンサーの利益を共通のものとするという観点から、メインス
ポ ンサーが本投資法人の投資口を取得・保有することをいい、メインスポンサーは（ⅰ）本投資法人が新たに投資口を発行す
る 場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であり、（ⅱ）本投資法人の投資口を保有する場
合 には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを確認しています。
（注６）「バリューアップ」とは、劣化又は陳腐化した内外装の一新等のデザイン性の向上、各種設備機器の改修や機能付加等の手
段 により、物件の価値向上を図ることをいいます。
＜大和証券グループ本社の活用＞
大和証券グループ本社は、2019年７月31日現在、上場REITである「大和証券オフィス投資法人」、「日本賃貸
住宅投資法人」及び「日本ヘルスケア投資法人」、また、私募REITである「大和証券レジデンシャル・プライ
ベート投資法人」及び「大和証券ホテル・プライベート投資法人」を運用する大和リアル・エステート・アセッ
ト・マネジメント株式会社を傘下に持ち、J-REIT市場において安定かつ豊富な運用実績を築き上げています。
大和証券グループ本社から本投資法人に提供されるスポンサーサポートの内容は、各種情報の提供、ブリッジ
ファンド （注）組成等のサポート及び本資産運用会社に対する人材確保への協力であり、総合証券グループとし
ての大和証券グループ本社の機能・ネットワークの活用により、安定的な資金調達体制の維持・拡大のためのサ
ポートが期待できると考えています。本投資法人は、総合不動産企業グループであり、主要地方都市を中心とし
た地方都市への不動産投資についての豊富な実績とノウハウを有するメインスポンサーによる従前からのサポー
トに加えて、上記のように情報提供、ブリッジファンド組成、人材確保等の面での大和証券グループ本社による
サポートを得ると共に、大和証券グループ本社の有するネットワーク及び金融・資本市場でのノウハウを活用す
ることで、本投資法人の投資主価値の更なる向上が期待できるものと考えています。
（注）「ブリッジファンド」とは、将来的な本投資法人による取得を目的とした不動産等を取得・保有する私募ファンドをいいます。
＜スポンサー体制＞
本投資法人は2018年２月より大和証券グループ本社を新たにサブスポンサーとして迎え入れ、サムティグルー
プ及び大和証券グループ本社のサポートを活用し成長へ向けた運用戦略を推進してまいりました。
メインスポンサーとサブスポンサーは、2019年５月30日付で資本業務提携契約を締結しました。両社は業務提
携の内容の一部として、大和証券グループが保有するCRE（企業不動産）に関する情報提供について合意してい
ます。当該情報提供に係る不動産をメインスポンサーが取得し有効活用や再開発を行った場合には、本投資法人
がかかる不動産を取得検討の対象に含めることが可能であり、資産の取得に係るパイプラインの強化が期待され
ます。また、資本業務提携契約には、富裕層向け不動産販売及びクラウドファンディングの協働が含まれてお
り、本投資法人が不動産を売却する場合には、大和証券グループの持つ顧客網を活用できるため売却先の多様化
が待されます。
2019年８月、本投資法人は、スポンサーとの関係をより強固にし、本投資法人の持続的かつ安定的な成長の基
盤とすることを目的として、スポンサーを割当先とする第三者割当増資を行いました。当該第三者割当増資後
（2019年８月26日時点）におけるスポンサーからの本資産運用会社及び本投資法人に対する出資割合は以下のと
おりです。
（イ）本投資法人に対する出資割合：サムティ9.85％、大和証券グループ本社38.03％
（ロ）本資産運用会社に対する出資割合：サムティ67.0％、大和証券グループ本社33.0％
なお、サブスポンサーは、第三者割当増資後、サブスポンサー及びサブスポンサーの連結子会社の所有投資口
と合わせて出資割合40％以上、かつ、サブスポンサー及びサブスポンサーの子会社・関連会社の出資割合と合わ
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
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せた出資割合を50％超とするため市場取引により投資口1,663口を追加取得しました。本追加取得後、サブスポ
ンサーの投資口所有割合は38.32％、サブスポンサーの子会社である大和PIパートナーズ株式会社の投資口所有
割 合1.83％との合計は40.15％となり、かつ、サブスポンサー、大和PIパートナーズ株式会社及びサムティの投
資口所有割合が50％超となったことから、サブスポンサーの連結財務諸表上、本投資法人をサブスポンサーの連
結子会社として扱う意向である旨を確認しております。
(注１)スポンサーとは、メインスポンサー及びサブスポンサーのことをいいます。以下同じです。
(注２)サムティ株式会社は、特定有価証券開示府令第12条第３項に定める資産運用会社の特定関係法人に該当します。
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③ ポートフォリオ構築方針
Ａ．投資対象
本投投資法人は、オフィスや商業施設等の他の用途の不動産と比較して、賃料の変動は小さく、相対的にリ
スクの低い投資対象であるレジデンスを中心に投資を行います。
ポートフォリオ全体に占めるレジデンスの投資比率は取得価格ベースで80％以上とするとともに、運営型施
設を20％以下の範囲で組入可能とします。
投資比率 （注）
投資対象資産
レジデンス 80％以上
運営型施設
20％以下
（ホテル及びヘルスケア施設等）
（注）「投資比率」は、取得価格（取得に伴う諸費用及び税金を含みません。）を基準とします。
本投資法人がレジデンスを中心としたポートフォリオ構築を目指す背景は以下のとおりです。
＜レジデンスと他用途不動産とのリスク・リターンの比較＞
レジデンスの賃料については、オフィス・商業施設等の他の用途の不動産の賃料と比べ、相対的に経済情勢や
景気動向等の影響を受けにくいこと、具体的には賃料の変動が小さく、相対的にリスクの低いことが特徴として
挙げられ、本投資法人は、かかる特徴からレジデンスを中心としたポートフォリオ構築により中長期的に安定し
たキャッシュフローの確保を期待しやすいものと考えています。
一般社団法人不動産証券化協会（以下「ARES」といいます。）が提供するARES JapanProperty Index（注１）
によれば、下図「■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン」のとおり、国内不動産私募ファンド及び
上場J-REITが過去に投資し保有する東京23区のレジデンス、オフィス及び商業施設の各トータルリターン（下図
（注１）において定義します。）に関し、レジデンスのトータルリターンの水準は相対的に低いものの、オフィ
スや商業施設と比較するとリスク（標準偏差）は相対的に低くなっていることが分かります。
■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン
（注１）ARES Japan Property IndexはARESが提供する不動産インデックスであり、国内不動産私募ファンドが保有する不動産
と上場J-REITの全保有不動産を対象として期首の市場価格に対する投資期間中に獲得した賃料収入等から得られるイン
カム収益率と不動産価値の変動から得られるキャピタル収益率及びそれらを合計した総合収益率（以下「トータルリ
ターン」といいます。）からなり、より具体的な定義や算定式はARESの定めるところに基づきます。
（注２）分析期間は全ての分析指標のデータが揃う時期とし、2005年６月から2018年８月まで（月次）としています。分析対象
は、東京23区に所在する全ての物件です。なお、その他の用途（物流施設やホテル等）の物件については、当該期間に
かかる分析指標のデータの十分性に照らして上記分析の対象としていません。
出所：ARES Japan Property Indexを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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また、各投資対象資産における本投資法人の取得方針及びその背景は、以下のとおりです。
（イ）レジデンス＜シングル・コンパクトタイプの物件重視＞
本投資法人は、晩婚化、女性就業者数の増加及び高齢者人口の増加に起因した、単身世帯の増加傾向を踏
まえ、シングル及びコンパクトタイプ（「シングルタイプ」とは戸当たりの専有面積が30㎡未満、「コンパ
クトタイプ」とは同30㎡以上60㎡未満をいいます。以下同じです。）の物件の取得を重視します。
・シングルタイプ：戸当たりの占有面積が30㎡未満
・コンパクトタイプ：戸当たりの占有面積が30㎡以上60㎡未満
＜家族類型別の世帯数の増減率の推移＞
下図「■家族類型別の世帯数の増減率（全国ベース：５年毎前期比）」のとおり、家族類型別の世帯数の変
化を1980年以降の長期時系列で見ると、全国ベースでの単身世帯の増減率は2015年には9.7％と2010年の
16.1％と比べ低下しましたが、一般世帯数や夫婦のみの世帯と比べ高い増減率を維持しています。レジデンス
の賃貸需要は単身世帯をはじめとする少人数世帯（単身世帯及び夫婦のみの世帯などをいいます。）を中心に
形成されるため、世帯分化の進行はレジデンス賃貸市場へプラスの影響を与えているものと考えられます。
■家族類型別の世帯数の増減率（全国ベース：５年毎前期比）
出所：総務省「国勢調査」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
＜主要地方都市の年齢別転入超過数の比較＞
下図「■年齢別転入超過数（2011年～2018年の累積数）」のとおり、本投資法人のレジデンス投資の中心と
なる多くの主要地方都市において、単身世帯の賃貸住宅需要の中心となる18－24歳及び25－34歳層の転入超過
が見られ、シングル・コンパクトタイプの物件の需要層の厚み確保に一定の寄与をしているものと考えられま
す。その中でも特に、大阪市、福岡市及び名古屋市で相対的に目立った転入超過が見られます。
■年齢別転入超過数（2011年～2018年の累積数）
出所：総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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（ロ）運営型施設＜スポンサーサポートの活用＞
運営型施設については、サムティグループがレジデンスの周辺領域として進出し、既に一定の投資運用の
実績・ノウハウを持っています。本投資法人は、メインスポンサーサポート契約を通じてこれらの活用がで
きうることを踏まえ、20％以下の範囲で投資対象に含めます。
なお、前記のとおり、本投資法人は、アコモデーションアセット等を投資対象としますが、そのうち、当
初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規模やポートフォ
リオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です。また、ヘルスケア施設への投資について
は、運用体制の整備を行った上で、投資対象として運用を開始できるようになった場合には、速やかにその
旨を開示するものとします。
Ｂ．投資エリア
本投資法人は、将来的に、取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投資比率を70％程度
とすることを目標とし、また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るために、首都圏にも30％程度
を目標として投資を行う方針です。
投資比率
エリア エリア内訳
（注１）
主要地方都市 （注２）
50％以上
地方都市 70％程度
その他地方都市 （主要地方都市を除く地方都市） 20％以下
首都圏 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 30％程度
（注１）「投資比率」は、取得価格（取得に伴う諸費用及び税金を含みません。）を基準とします。なお、上記の投資比率は将来
的な目標であり、実際のポートフォリオの状況はこれと乖離する場合があります。
（注２）「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市をいいます。
なお、各投資エリアにおける本投資法人の投資方針は、以下のとおりです。
（イ）地方都市
主要地方都市については、原則、主にターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利
便性のある立地を重視しつつ、50％以上の投資を行い、一方で、その他地方都市（主要地方都市を除く地方
都市）については、主に地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等
で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を重視しつつ、20％以下の投資を行います。
（ロ）首都圏
首都圏については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県において、主にターミナル駅に乗り入れ可能な
路線沿線であり、かつ最寄駅（又はバス停）から原則として徒歩10分以内の住宅集積地を中心に30％程度の
投資を行います。
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④ 東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向
＜主要地方都市と東京23区の人口、世帯数の比較＞
総務省の「住民基本台帳」によれば、下図「■人口総数（2018年12月末時点）」のとおり、
2018年12月末時点の東京23区の人口は合計約902万人であり、主要地方都市の各都市の人口と
の比較では各都市の約3.5倍から約8.6倍に相当しますが、主要地方都市全体としてみた場合に
は、その人口は合計約1,331万人であり、東京23区の人口の約1.5倍になります。
■人口総数（2018年12月末時点）
（注）主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所：総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
また世帯数の点においても、下図「■世帯数（2018年12月末時点）」のとおり、東京23区（約487万世帯：
2018年12月末時点）は主要地方都市の各都市との比較では各都市の約3.5倍から約9.7倍に相当しますが、主要
地方都市全体としてみた場合には、その世帯数合計は、東京23区の1.4倍程度の約675万世帯です。2000年から
2018年までの世帯数伸び率では、下図「■世帯数伸び率（2000年＝100）」のとおり、東京23区が約26.0％の
伸び率であるのに対し、主要地方都市全体では約22.3％と東京23区と同様の増加傾向を示しています。
■世帯数（2018年12月末時点）
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（注）主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所：総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
■世帯数伸び率（2000年＝100）
（注）主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。上記図の対象期
間中に市町村合併があった場合については、当該市町村合併後は合併後の各市の世帯数の合計値を記載しており、当該市町
村合併前の世帯数に関する調整等は行っておりません（以下同じです。）。
出所：総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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＜主要地方都市と東京23区の転入超過数の比較＞
転出入者の状況については、2000年以降、下図「■転入超過数」のとおり、東京23区が転入超過で推移して
いるのと同様に、主要地方都市においても全体として見ると安定的な転入超過となっています。主要地方都市
の2018年の転入超過数は2017年と比べ増加しており、引き続き転入超過で推移しています。
また、多数の主要地方都市においても都市化が進み、下図「■圏域内からの転入超過数対人口比率」のとお
り、2011年から2018年にかけて概ね圏域内からの転入が継続しています。
■転入超過数
（注）主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所：総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
■圏域内からの転入超過数対人口比率
（注）当該都市の各年総人口に対する圏域内の各都道府県からの転入超過数の比率。上図において、「札幌市」は「札幌市圏域」
（北海道）、「仙台市」は「仙台市圏域」（青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県）、「東京23区」は「東
京23区圏域」（千葉県、埼玉県、東京都及び神奈川県）、「名古屋市」は「名古屋市圏域」（岐阜県、愛知県及び三重
県）、「京都市」、「大阪市」及び「神戸市」は「大阪市圏域」（京都府、大阪府、兵庫県及び奈良県）、「広島市」は
「広島市圏域」（鳥取県、島根県、岡山県、広島県及び山口県）、「福岡市」は「福岡市圏域」（福岡県、佐賀県、長崎
県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県）からの転入超過数の比率を示しています。
出所：総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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＜主要地方都市と東京23区のレジデンスストック量の比較＞
下図「■地域別レジデンスのストック量（2000年～2018年）」のとおり、2000年から2018年までの期間にお
ける東京23区のレジデンスのストック量（一定期間における共同住宅のうち貸家かつ鉄骨鉄筋コンクリート造
及び鉄筋コンクリート造の物件の着工戸数を累積した戸数をいいます。以下同じです。）は約50万戸であり、
同期間の大阪市（約18万戸）の約３倍、仙台市（約4.3万戸）の約11倍の規模である等、主要地方都市の各都
市との間の比較では高いストック量を示しています。
■地域別レジデンスのストック量（2000年～2018年）
（注）2000年から2018年における共同住宅の貸家かつ鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の着工戸数を累積した戸
数。
出所：国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
一方、下図「■レジデンスのストック量（2000年～2018年）」のとおり、同期間における、主要地方都市の
ストック量の合計は約78万戸であり、全体としては、東京23区の約1.6倍の規模を有しています。
■レジデンスのストック量（2000年～2018年）
（注）2000年から2018年における共同住宅の貸家かつ鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の着工戸数を累積した戸
数。
出所：国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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⑤ 上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴
＜主要地方都市と東京23区の稼働率及び賃料変動性の比較＞
近年において、上場J-REITが保有するレジデンスの稼働率は、下図「■稼働率レンジ（2011年上期～2018年
下期）」のとおり、都市による差異はありますが、主要地方都市の各都市についてはいずれも概ね95％以上で
推移しており、一部東京23区を上回っている都市もあります。また、稼働率の変動性についても、上場J-REIT
が保有する主要地方都市のレジデンスにおいては１～３％程度の幅にあります。
■稼働率レンジ（2011年上期～2018年下期）
（注１）各年、上期（１～６月）、下期（７～12月）に決算期を迎えた上場J-REITの各物件の期末稼働率平均。
ただし、取得後、初回の決算期は集計の対象外。
（注２）上図においては、2011年上期～2018年下期までを集計。集計対象の時期やその期間の長短により上図と異なる結果となる
場合があります。また、今後の稼働率が上記と同様に推移することを保証するものではありません。
（注３）京都市、神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
出所：上場J-REIT公表資料を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
近年における主要地方都市の賃料の変動係数については、下図「■賃料の変動係数（2013年第１四半期～
2018年第４四半期）」のとおり、都市により地域経済の景気サイクルに応じた一定の差異はあるものの、東京
23区の変動係数から最大でも概ね2.0％程度以内の範囲の水準にあり、また、東京23区より小さくなっている
都市もあることから、本投資法人としては、主要地方都市の賃料の変動は東京23区と比較して著しく大きなも
のではないと考えています。
■賃料の変動係数（2013年第４四半期～2018年第４四半期）
（注１）上図の賃料は、アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した賃貸マンションの成約
事例に基づく賃料インデックス（ヘドニックアプローチと言われる統計的手法を用いて個別の成約事例について賃料の品
質調整を行い、四半期毎の賃料変化を指数化したものです。以下同じです。）を採用。東京23区については４つのサブエ
リア（プライムエリア：港区・渋谷区、都心業務地：千代田区・中央区等、都区部南：世田谷区・大田区等、都区部北：
足立区・葛飾区等）毎の18～30㎡の物件を対象とした賃料インデックスの単純平均値、東京23区以外の都市についてはサ
ンプル数確保の観点から20～40㎡の物件を対象とした賃料インデックスを採用。
（注２）賃料の変動係数は対象期間における平均的な賃料単価の増減率の絶対値を示すもので、対象期間の賃料の標準偏差を平均
値で除して算出しています。
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（注３）上図においては、2013年第４四半期（10～12月）～2018年第４四半期（10～12月）までを集計。集計対象の時期やその期
間の長短により上図と異なる結果となる場合があります。
（注４）神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
出所：賃料インデックスを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
＜主要地方都市と東京23区のインカムリターン、リスクの比較＞
下図「■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン」のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスにお
いて、近年、主要地方都市のインカムリターン（下図（注１）において定義します。）は東京23区と比較して
１％程度高くなっています。また、下図「■上場J-REIT保有レジデンスの平均インカムリターンと標準偏差」
のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスについて見ると、主要地方都市は、リターン水準が高い一方で、
リスク（標準偏差）に関しては東京23区を上回っていますが、その差は0.2％程度です。
■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン ■上場J-REIT保有レジデンスの平均イン
カムリターンと標準偏差
（注１）インカムリターンは、年間NOI（減価償却前の不動産賃貸純収益）を鑑定評価額又は調査価額（期末算定価格）で除して算
出した数値。
（注２）使用データは上場J-REITが2018年12月末日現在で保有する物件で、2007年下半期～2018年下半期のデータが揃っている物
件を対象（2006年下半期以前に取得され、現在も保有している物件）として、2008年上半期から2018年下半期のデータを
表示。2007年上半期に取得した物件は基本的に除外。加えて、NOIがマイナスとなっている物件及び稼働率に大きな変動が
ある物件等データ全体の傾向を把握するのに適さないと判断された物件並びに複合施設（店舗等が入っている物件）は除
外。
（注３）右上図については、2007年下半期～2018年下半期のデータを基に2008年上半期から2018年下半期のデータを表示。
（注４）主要地方都市は、札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・神戸市・福岡市が対象（京都市及び広島市については、必要なサ
ンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。）。
（注５）本図表は上場J-REITが保有するレジデンスのデータを基に算出されており、主要地方都市のレジデンスの一般的な傾向を
必ずしも示すものではなく、本投資法人の保有するポートフォリオが同様のインカムリターンの実現を保証するものでは
ありません。
出所：上場J-REITデータを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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⑥ 成長戦略
Ａ．サムティグループの概要
サムティグループは、創業より、関西を基盤とする「資産保有型デベロッパー」から全国展開の「総合不動産
企業グループ」へと成長してきました。現在の事業内容は、自社ブランドである「S-RESIDENCE」シリーズのマ
ンション等、クオリティの高い不動産の企画開発・再生・販売及びファミリー向け分譲マンション・投資用マン
ションの企画開発・販売を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル・商業施設等多様な賃貸資産を保有
し、安定した収益を確保する「不動産賃貸事業」を事業展開の二本柱としています。その他にビジネスホテル運
営等を行う「その他の事業」を行っています。
国内拠点として、大阪本社、東京本社、福岡支店、札幌支店及び名古屋支店を設け、グループ全体で全国の不
動産開発及び収益不動産の取得等を展開しています。
具体的なサムティグループの事業内容は、以下の通りです。
（イ）不動産事業
（ⅰ）ソリューション事業
サムティグループの自社開発不動産及び第三者より取得した既存の収益不動産等について、外部投
資家等への販売を行っています。自社開発不動産の代表的なものとしては、事業用地の仕入れから商
品企画開発、建設まで一貫して行う自社ブランドを冠した賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズ
があります。サムティグループは、開発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、
サムティグループのノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ等を図り、不動産の保
有期間中の収益確保に努めています。
なお、サムティグループが現在開発又は保有する「S-RESIDENCE」シリーズにつきましては、メイ
ンスポンサーサポートに基づき、原則として本投資法人に対し優先的売買交渉権が付与されます。
（ⅱ）投資分譲事業
サムティグループが事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マンションの企画開発
を行い、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売を行っています。サムティグループは、事業エリ
アにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議
を行うことにより、販売会社、顧客のニーズにあった物件を供給しています。
（ⅲ）アセットマネジメント事業
サムティグループがアセットマネージャーとして不動産投資ファンドから不動産の運用・管理業務
等を受託することによる手数料収入を得るほか、自ら不動産投資ファンドに出資することによる配当
の獲得を目的としています。
本資産運用会社は、2007年８月に設立され、2012年11月にサムティグループの一員となり、上記の
受託業務を行っています。
また、レジデンス分野においても、従前より、地方の賃貸マンションを私募ファンドを通じて流動
化する等の事業展開を行っています。
（ロ）不動産賃貸事業
サムティグループは、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、駐車場等を１棟又は区分所有に
より保有し、個人及び法人テナントに賃貸しています。賃貸収入の増加を目的として、本店のある関西を
中心とし、支店のある東京、福岡、札幌及び名古屋を含む全国の主要地方都市に存する収益不動産を継続
的に取得しています。
また、社内に、設計部門だけでなく、賃貸事業部門にも、一級建築士を配置し、入居者が入れ替わる
際、ハード面からのリースアップの早期化、資産価値向上の検討を行い、実践しており、その経験、ノウ
ハウも蓄積されています。
他に、収益不動産の所有者からサムティグループがマンション等を賃借してエンドテナントへ転貸する
サブリースや、家賃回収、契約の管理及び建物管理等の受託業務を行っています。
（ハ）その他の事業
サムティグループは、ビジネスホテルを所有・運営しています。また、分譲マンション管理事業及び建
設・リフォーム業等を行っています。
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（ニ）マンションブランドの概要
「S-RESIDENCE」は、2005年よりサムティグループが開発する高級規格の賃貸マンションブランドです。
当ブランドにおいては、自然石を贅沢に活用し、吹抜けにより開放感のあるエントランス、ラグジュアリー
ホテルを彷彿させる間接照明や内廊下、デザイン性の高いスタイリッシュな水回りにより高級感を演出する
等、主に学生、社会人等の単身者に訴求する高いデザイン性を有しており、特に比較的女性入居者の比率が
高いことが特徴になっています。また、居住性・快適性・安全性に優れたマンション提供に向けて、専門部
署として、開発部門の中に一級建築士を設置し、デザインから施工監理まで、入居者ニーズを的確に捉えた
仕様で展開しています。これらの特徴を持ちながら、周囲の物件と比較して同程度の家賃設定とすること
で、コストパフォーマンスの高さを強く打ち出したリーシング活動が可能となります。
（注）全ての「S-RESIDENCE」ブランドの物件が上記の設備仕様となるわけではありません。
Ｂ．メインスポンサーによるサポートの内容
本投資法人は、メインスポンサー並びに本投資法人及び本資産運用会社との間のメインスポンサーサポート
契約に基づき、メインスポンサーからの多岐にわたる支援を活用し、外部成長及び内部成長を目指します。
なお、メインスポンサーサポート契約の概要は以下のとおりです。
（イ）優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与
メインスポンサーは、以下の場合に、自ら又は一定の者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対し、
第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利（以下本（イ）
において、「優先的売買交渉権」といいます。）を付与します （注１） 。
（ａ）メインスポンサー又はグループＳＰＣが保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動
産 （注２） （本投資法人から取得した不動産等を含みます。）を売却しようとする場合
（ｂ）メインスポンサーを除くサムティグループに属する会社（本資産運用会社及びグループＳＰＣを除き
ます。以下本（イ）において、「グループ会社」といいます。）が保有し又は今後開発して保有する
ことになる国内の適格不動産を売却しようとする場合
＜優先的売買交渉権の概要＞
（ａ）所定の期間、本投資法人及び本資産運用会社が優先的に取得を検討できます。
（ｂ）上記所定の期間の経過まで、メインスポンサーは、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を
第三者に提供してはなりません。
（ｃ）情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当
該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも
有利な条件であった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対しその取得の意向を再度確認し、本投
資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じます。
＜優先的売買交渉権の期間＞
（ａ）本投資法人及び本資産運用会社に優先的売買交渉権が付与された場合には、本資産運用会社は、情報
の提供を受けた日（同日を含みます。）から所定の期間（以下「第一次検討期間」といいます。）内
に、当該適格不動産の取得の検討の可否をメインスポンサーに対して通知します。
（ｂ）第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、当該適格不動産の取得を検討しない旨を
書面にて通知された場合、又は、検討の可否を書面にて通知されなかった場合には、メインスポン
サー、グループＳＰＣ及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供する
ことができます。
（ｃ）第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から当該適格不動産の取得を検討する旨を書面
にて通知された場合には、スポンサーは、当該適格不動産への投資判断のために必要な資料として本
資産運用会社が要請する資料を提供します。本投資法人及び本資産運用会社は、当該資料を受領した
日（同日を含みます。）から所定の期間（以下「第二次検討期間」といいます。）内に、当該適格不
動産の取得意向の有無をメインスポンサーに対して通知します。
（ｄ）第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から検討の結果取得の意向がない旨を書面にて
通知された場合、又は、検討結果を書面にて通知されなかった場合には、メインスポンサー、グルー
プＳＰＣ及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができま
す。
（ｅ）第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の意向がある旨を書面にて通知され
た後、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の条件の交渉を終了する旨を書面にて通知された場
合には、メインスポンサー、グループＳＰＣ及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情
報を第三者に提供することができます。
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（ｆ）上記（ｂ）、（ｄ）又は（ｅ）に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三
者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及
び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも有利な条件であった場合、メインスポンサー
は、自ら又は優先的売買交渉権付与者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対してその取得の意
向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じる
ものとします。
＜適用除外＞
以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。
（ａ）第三者との共同事業に基づき開発・取得した不動産等で、当該第三者に譲渡又は優先的売買交渉権を
付与することをあらかじめ合意している場合
（ｂ）共有持分、出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先的売買交渉権を付与する
ことを他の共有者又は出資者との間であらかじめ合意している場合
（ｃ）行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合
（ｄ）メインスポンサーサポート契約締結前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に対し
て優先的売買交渉権を付与することを要する場合
また、メインスポンサーは、自らの取引先である個人又は法人（デベロッパーを含みます。）が所有又は
開発する国内の適格不動産について、当該個人又は法人が売却を検討していることを知った場合には、当該
不動産等の所有者又は開発者の意向等で情報を提供することができない場合を除き、本投資法人及び本資産
運用会社に対し、遅くとも第三者に情報を提供すると同時に当該不動産等に関する情報を提供します。
（注１）グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、
当該契約等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。
（注２）「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準（本資産運用会社の資産運用ガイドライン）に合致すると合理的に判断さ
れる不動産等をいいます。
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（ロ）再開発に関する支援
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発を希望する場合にはメインスポンサー
に対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとされています。
＜メインスポンサーに対する優先的物件情報提供の概要＞
（ａ）所定の期間、メインスポンサーが当該不動産等に係る再開発計画案（当該不動産等をメインスポン
サーが買い取り、収益不動産（毎月一定の賃料収入のある不動産等のうち適格不動産に該当するもの
をいいます。）の再開発を行うことを内容とする再開発計画案に限る。）による取得を優先的に検討
できます。
（ｂ）上記所定の期間の経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、当該優先的売買交渉権の対象となる
物件の情報を第三者に提供してはなりません。
（ｃ）所定の期間内に、メインスポンサーから、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内容の
再開発計画案の提出を受けた場合には、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーに対
し、第三者に先立ち当該不動産等に関して優先的に売買交渉をする権利（以下本（ロ）において、
「優先的売買交渉権」といいます。）を付与します。
＜優先的売買交渉権の概要＞
（ａ）所定の期間経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサー以外の第三者との間で、
当該不動産等に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該不動産等に関す
る情報も提供してはならず、また、メインスポンサーとの間で、当該不動産等の売買交渉をします。
（ｂ）情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本資産運用会
社が当該第三者に提示する売却条件がメインスポンサーの提示した条件と同等又はそれよりも有利で
あった場合、メインスポンサーに対しその購入意思を再度確認し、メインスポンサーが再交渉を希望
する場合には、当該再交渉に応じます。
（ハ）ウェアハウジング機能の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産の取得を目的として、メイ
ンスポンサーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産（以下
本（ハ）において、「取得予定不動産等」といいます。）の取得及び一時的な保有（以下本（ハ）におい
て、「ウェアハウジング」といいます。）をメインスポンサーに依頼することができます。
＜メインスポンサーが提供するウェアハウジング機能の概要＞
（ａ）本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示
した上で、ウェアハウジングをメインスポンサーに依頼することができます。
（ｂ）メインスポンサーが前記の依頼を受諾した場合、メインスポンサー、本投資法人及び本資産運用会社
は、基本的事項について書面により合意し、メインスポンサーは、かかる合意に基づきメインスポン
サーにおいて当該取得予定不動産等を取得し、保有します。
（ｃ）メインスポンサーは、取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した
取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の売却その他の
処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出
た場合、メインスポンサー、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関す
る詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却します。
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予
定不動産等を取得することが困難となった場合には、メインスポンサーに対してその旨及び希望する延長後
の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができます。ただし、かかる通知による取得予定時
期の延長は、メインスポンサーの同意を得た場合を除き、原則として、通算で１年間を超えることはできま
せん。
（ニ）売却先候補者等に関する情報の提供
メインスポンサーは、原則として、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定している旨を
通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者の情報
を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的に提供します。
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（ホ）賃料固定型マスターリース契約の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討している適格不動産について、本投資法人及
び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運用会社の
社内規程（利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限られません。）に従うことを条件
として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間
で賃料固定型のマスターリース契約の締結の検討をメインスポンサーに申し入れることができ、メインスポ
ンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用
会社とメインスポンサーが合意した場合には、メインスポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法
人又は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、賃料固定型のマスターリース契約を締結するものとし
ます。
（ヘ）リーシングサポート業務の提供
メインスポンサーは、本投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法
人が取得を意図する適格不動産及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略を策
定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本投資法人による早期のテナント確保を可
能とするべく最大限努力します。
（ト）プロパティ・マネジメント業務の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討するか又は保有する不動産等について、本投
資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運
用会社の社内規程（利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限られません。）に従うこ
とを条件として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託
者との間で、プロパティ・マネジメント契約の締結の検討をメインスポンサーに申し入れることができ、ス
ポンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運
用会社とスポンサーが合意した場合には、メインスポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又
は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、プロパティ・マネジメント契約を締結するものとします。
（チ）物件管理・運用管理に係るサポートの提供
サムティグループは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発等
のコスト並びに運営費用を最適化し、当該不動産等につき効率的に競争力を維持することを目的に、本投資
法人及び本資産運用会社に対して、本投資法人のために、修繕・リニューアルに関するノウハウの提供その
他物件の管理・運営に関するアドバイザリー業務を提供するものとします。
（リ）セイムボート出資
メインスポンサーは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のメインスポンサーである自社の利益を共
通のものとするという観点から、メインスポンサーサポート契約において、（ⅰ）本投資法人が新たに投資
口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び
（ⅱ）本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を
継続する意向であることを本投資法人及び本資産運用会社との間で確認しています。
（ヌ）商標使用の許諾
メインスポンサーは、メインスポンサーのブランド力とサポート機能を積極的に活用する一環として、本
投資法人に対してメインスポンサーが別途指定する各種商標の使用を許諾するものとします。
（ル）不動産の共同保有の機会の提供
本投資法人又は本資産運用会社は、本投資法人が保有又は取得する予定の不動産等についてメインスポン
サーと共有することを望む場合には、メインスポンサーに対してこれを申し入れることができ、メインスポ
ンサーは当該申し入れを受けた場合には、当該不動産等の共有の可否について真摯に検討するものとしま
す。
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（ヲ）人材の派遣及びノウハウの提供
メインスポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法人から受託する資
産運用業務の遂行に必要な不動産の運営管理の知識及びノウハウ等を本投資法人及び本資産運用会社に活用
させるために、法令に反しない限度において、本資産運用会社に対するメインスポンサーからの人材の派遣
を含めて、本資産運用会社が必要と考える人材を確保すること、及び本投資法人及び本資産運用会社が必要
と考えるメインスポンサーのノウハウを提供することについて最大限の協力をするものとします。人材の派
遣にはメインスポンサーからの転籍及び出向を含むものとし、派遣の条件等については、メインスポンサー
と本資産運用会社とで協議の上別途決定するものとします。
（ワ）その他の関連業務及び支援
メインスポンサーは、本投資法人又は本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、
法令に反しない範囲で、上記（イ）から（ヲ）までに掲げる業務に関連する業務又はその他の必要な支援を
行うものとします。
（カ）有効期間
メインスポンサーサポート契約の有効期間は、契約の締結日から10年間とします。期間満了の３か月前ま
でに、契約当事者のいずれかから他の当事者全員に対して文書による申出がなされなかったときは、期間満
了の日の翌日より５年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、本資産運用会社が本投資法人
の資産運用会社ではなくなった場合等の一定の場合には、当該有効期間にかかわらず当該時点において何ら
の通知を要することなく終了するものとします。
Ｃ．外部成長
本投資法人は、メインスポンサーサポート及び本資産運用会社の有するソーシング能力を活用し、アコモ
デーションアセット等を取得してまいります。
（イ）メインスポンサーからのパイプライン
本投資法人は、メインスポンサーが開発又は保有している下記の物件について、優先的売買交渉権を付与
されています。なお、本書の日付現在において、当該物件の取得を決定した事実はなく、また将来取得でき
る保証はありません。
■優先的交渉権を付与されている開発物件
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（ロ）本資産運用会社独自のパイプライン
本資産運用会社は、私募ファンドの運用の実績を有し、独自のパイプラインを構築しています。本投資法
人は、サムティグループからの物件取得のみならず、かかる本資産運用会社独自のパイプラインを通じた物
件取得を目指します。
Ｄ．内部成長
本投資法人は、メインスポンサーサポート、サブスポンサーサポート、プロパティ・マネジメントネット
ワーク及び物件リニューアル能力を活用し、稼働率の維持・向上に努めます。
（イ）プロパティ・マネジメント会社のコントロールノウハウ
本投資法人は、サムティグループのプロパティ・マネジメント会社との幅広い取引実績及び資産運用会社
のこれまで運営してきた私募ファンドでの実績を活かし、物件毎に高品質なプロパティ・マネジメント会社
を選定し、物件の適切な運営・管理を行うことで、収益の安定化を目指します。
（ロ）物件のリニューアル／再開発支援
サムティグループは、物件リニューアルに関する豊富な実績・ノウハウを有しています。本投資法人及び
本資産運用会社は、メインスポンサーサポート契約に基づき、サムティグループからノウハウの提供を受
け、資産価値の向上を目指します。
また、本資産運用会社は、経年劣化した物件について、メインスポンサーサポート契約に基づき、メイン
スポンサーに対して、再開発の検討・提案を要請することができます。
（ハ）ブランド戦略の推進
本投資法人では、「S-RESIDENCE」及び「S-FORT」の２つのブランドの継続的な展開により、差別化戦略
を推進することで、保有物件の競争力を高め、稼働率の向上や賃料単価の上昇を通じた資産価値向上を目指
します。
「S-FORT」は、本投資法人が、メインスポンサーサポートを戦略的に活用して取得した「S-RESIDENCE」
以外に取得する物件を統一して展開するブランドです。外部からの取得のため仕様は様々ですが、耐震やＰ
ＭＬ値 （注） 等の投資基準を満たし、かつ全ての物件に専門家による検証（構造レビュー）を行い、居住者
の方が「安心」して暮らせる物件です。また、防犯対策等、居住者の方が「安全」に暮らしていただけるよ
うなバリューアップ投資を、物件取得後も継続的に行います。さらには、各々の物件の地域や環境の特性に
応じて、居住者の方に「快適」に暮らしていただけるような設備の維持更新を図る方針です。
（注）「ＰＭＬ値」とは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度
起こる可能性のある大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧
費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するも
のがあります。以下同じです。
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⑦ 投資基準
投資対象物件の取得に当たり、原則として以下の基準を考慮します。なお、本投資法人は、以下の基準を考
慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案した上で、総合的に判断して、以下の基準の一部を満たさない
物件を取得することがあります。
（イ）レジデンスの投資基準
項目 投資基準
ⅰ．立地 駅（主要なバス停 （注１） を含みます。）からの距離が徒歩10分以内とします。ただ
し、その他地方都市の場合には、地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等
の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を
重視します。
ⅱ．物件種別 主として単身向けとしますが、DINKS若しくはファミリー向け等への投資も一定程度
行います。
ⅲ．構造 木造及び軽量鉄骨造以外の構造であることとします。
ⅳ．築年数 取得時において20年以内とします。
保有物件の築年数は、加重平均により10年前後を目指します。
ⅴ．物件規模 物件毎に個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性、所在地域の人口動態
等を検討した上で、適正規模について判断します。
ⅵ．設備施設 外観・エントランス・内装等に関する意匠性、階高・採光・遮音等に関する快適
性、防犯性、入浴・洗面・炊事等の利便性といった機能性等について、対象とする
入居者層の生活スタイルを踏まえ、総合的に検討した上で、当該地域における標準
的水準以上の仕様を原則とします。
ⅶ．投資額 １案件当たりの最低投資額300百万円（取得価格ベース）とします。
ⅷ．耐震性 取得時におけるＰＭＬ値は15％以下とし、新耐震基準への適合を原則とします。た
だし、旧耐震基準であっても、耐震補強工事の実施等により新耐震基準と同等の耐
震性能を有する場合には、投資することができます。
ⅸ．権利関係 所有権としますが、借地についても対象とします。
（共有物件の場合は、他の所有者の信用力等を総合的に考慮）
区分所有、底地等については、個別に判断します。
ⅹ．資産対応証券等 投資判断に当たっては、主に以下の点を基準とします。
・投資期間満了時において、当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産
等の取得機会が確保されること。
・LTV （注２） 、DSCR （注３） 、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性
が十分と判断されること。
ⅺ．開発案件投資 開発中の不動産への投資は、原則として行わないものとします。
ただし、以下の場合を除きます。
ⅰ．建築中の不動産の取得
建築中の不動産については、竣工後一定期間の賃料固定型マスターリース等に
より稼働状況及び収益の一時的な不安定性への対応策がなされており、かつ完
工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されていると判断される場合は、
建物竣工後の引渡しを条件に投資できるものとします。なお、投資対象不動産
の取得のための契約を締結できる場合で、かつ当該開発物件への投資が本投資
法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合に限るものとします。
ⅱ．既に取得している不動産の増築
既存物件の価値向上に資すると判断される場合であり、かつ増築後のテナント
が確保されており、完工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されている
と判断される場合は、実施することができます。
ⅻ．環境・土壌等 投資判断に当たっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査し
た上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。
（注１）「主要なバス停」とは、終日にわたり定期的にバスが運行され、日常的に通勤・通学に利用されているバス停をいいま
す。
（注２）「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。以下同じです。
（注３）「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。
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（ロ）運営型施設の投資基準
本投資法人は、アコモデーションアセットのうち、ホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住宅周辺領域の運
営型施設への投資に際しては、前記「（イ）レジデンスの投資基準」のうち立地、構造、築年数、物件規
模、設備施設、投資額、耐震性、権利関係、資産対応証券等、開発案件投資並びに環境・土壌等について考
慮するとともに、以下の事項にも留意しながら多角的な分析を行った上で、総合的に判断します。
資産の概要 留意点
ホテル ビジネスホテルを対象とします。 ・運営者の業歴、事業規模、業況等
・経営形態、契約期間
ヘルスケア施設 介護サービスの提供が必要な賃貸用住
宅又は介護施設をいいます。
⑧ デューディリジェンス基準
本投資法人は、運用資産の取得に際して、利害関係のない専門家から、不動産鑑定評価書、建物診断報告
書、地震リスク報告書、土壌汚染調査報告書、環境調査報告書、構造計算書レビューに係る報告書類及び必要
に応じてマーケットレポート等を取得し、対象不動産についてのデューディリジェンスを行い、以下の各調査
事項を総合的に考慮し、投資の可否について判断します。
デューディリジェンスに必要な資料等が不足している場合は、代替手段を用いる等して適正な調査を行い、
重要性を勘案した上、総合的に判断することとします。
調査事項 調査内容
経済的調査 取得価格 取得価格の妥当性
市場調査 ⅰ．賃貸市場の現況（賃料相場、稼働率、テナント需要）
ⅱ．賃貸市場の動向（賃料相場推移、稼働率推移、中長期の需要動向）
ⅲ．新規供給状況、競合物件の状況
入居テナント ⅰ．テナント信用力、賃料収受状況
調査 ⅱ．建物利用目的、使用状況、紛争の有無、世帯状況
ⅲ．店舗がある場合の業種及び営業状況
収益関係 ⅰ．契約条件（賃料・その他収益）
ⅱ．賃貸稼働状況、収益実績
ⅲ．賃貸運営方法・運営費用、運営費用の削減余地
物理的調査 立地 ⅰ．生活上の利便性
ⅱ．土地利用状況、嫌悪施設の有無
ⅲ．都市計画及び地域計画と将来動向
建築及び設備・ ⅰ．設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類
仕様 ⅱ．外溝、屋上、外装、設備等
ⅲ．賃貸住宅に則した設備・仕様
ⅳ．関係法令の遵守状況等
建物管理関係 ⅰ．管理運営方法・規約等
ⅱ．関係法規の遵守状況
ⅲ．管理会社の管理状況
ⅳ．緊急修繕の必要性
ⅴ．長期修繕計画と実施状況
耐震性能 ⅰ．新耐震基準又はそれと同等水準以上の性能の確保
ⅱ．地震調査（ＰＭＬ値）
環境・地質等 ⅰ．アスベスト・PCB等の有害物質の使用・管理状況
ⅱ．土地利用履歴、土壌汚染調査等
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調査事項 調査内容
法的調査 権利関係 前所有者等の権利の確実性。特に区分所有・借地物件等、本投資法人が
所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な
物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討しま
す。
ⅰ．借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利
の有無
ⅱ．敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の
有無、持分割合の状況
ⅲ．敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
ⅳ．積立金の滞納の有無
ⅴ．区分所有形態
ⅵ．本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容
とその承認の有無
ⅶ．借地権設定者、区分所有者等の法人・個人の別等の属性
ⅷ．不動産信託の受益権については信託契約の内容
境界調査 境界確定の状況と書面の有無、越境物の有無とその状況
⑨ フォワードコミットメントに関する方針
本投資法人は、フォワードコミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結日から１か月以上経過
した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。）を行う場合
は、以下の事項を遵守するものとします。また、フォワードコミットメントに係る物件は、決済までの間、本
投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは
本投資法人に帰属することになります。このため、フォワードコミットメントを行う場合には、違約金の上
限、物件の取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についての
ルールを定めたフォワードコミットメント等に係るマニュアルを遵守し、当該リスクを管理しています。
Ａ．解約違約金について
フォワードコミットメントを履行できない場合に生じる解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及
び配当水準等に与える影響を十分検証の上、慎重かつ適切に判断するものとします。
Ｂ．期間・決済資金の調達方法等について
売買契約書締結から決済・物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に妥当な期間を上限とし、また金
融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分に認識した上、慎重かつ適切に判断するものとしま
す。また、決済資金の調達方法等については、取得額及び金融市場、取引金融機関との関係等の資金の調達環
境の変化に応じて、最適な資金調達方法を選択することとします。
⑩ 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券（後記「（２）投資対象／①投資対象とする資産の種
類／Ａ．／（ロ）不動産対応証券」に掲げるものをいいます。以下同じです。）への投資方針
不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資をするものとします。
Ａ．不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等が、前記「⑦投資基準」に適
合した資産であること。
Ｂ．不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人
による取得機会が与えられていること。
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Ｃ．不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等に関して、前記「⑦投資基
準」に準じたデューディリジェンスを行うことを原則とし、また追加して下記事項を調査の上、投資の可否
を総合的に判断します。
調査事項 調査内容
法的調査 不動産に関する ⅰ.スキームの遵法性
匿名組合出資持 ⅱ.投資の有限責任性
分又は不動産対 ⅲ.アセットマネージャーの業務遂行能力
応証券への投資 ⅳ.関係者に対する報酬水準その他運営コスト
ⅴ.ローン条件、レバレッジ水準その他資金調達条件
ⅵ.税務上の導管性の有無その他投資効率
ⅶ.倒産隔離ストラクチャーの組成の有無、前所有者からのオフバラン
スの有無、他業の有無、その他第三者・他物件のリスクからの遮断
の状況
ⅷ.投資に伴い本投資法人が取得する権限の内容
ⅸ.裏付けとなる不動産等の譲受けに関する優先交渉権の有無・内容
⑪ ポートフォリオ運営・管理方針
Ａ．プロパティ・マネジメント会社の選定及びモニタリング
本投資法人は、適切な日常の管理・運営及び計画的な建物・設備の修繕等を行うことにより、運用資産の資
産価値の維持・向上を図るとともに、プロパティ・マネジメント会社を採用し、中長期的に収益安定性のある
運営を目指します。
（イ）プロパティ・マネジメント会社の選定基準
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社の選定に当たって、運用資産の資産価値及び競争力の維
持・向上、中長期的な安定収益の確保のため、宅建業法第３条の免許を受けていること、及び過去に宅建業
法第８章に規定する罰則を受けていないことのほか、原則として以下の各項目を調査・検討の上、総合的に
判断します。なお本投資法人は、以下の各項目に合致するプロパティ・マネジメント会社として、サムティ
グループにプロパティ・マネジメント業務を委託することができるものとします。
・企業内容（プロパティ・マネジメント事業の概要、組織・人員体制、事業エリア、財務基盤・信用力等）
・実績（同等物件の管理実績、当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験等）
・遂行能力（リーシング、テナント対応、建物維持・管理、レポーティング等）
・報酬水準
（ロ）プロパティ・マネジメント会社のモニタリング
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社のプロパティ・マネジメント業務遂行能力及び委託物件の
運営実績（稼働率、空室期間、成約賃料水準等）に関して、継続的なモニタリングを行い、必要な指導を行
います。
（ハ）運営型不動産の管理
運営型不動産においては、運用資産の特性に応じて、適切と判断する管理形態及び運営者を選定するもの
とします。なお本投資法人は、ビジネスホテルの運営者として、サムティグループの株式会社サン・トーア
に当該ビジネスホテルの運営を委託し、その運営ノウハウを活用することができるものとします。
Ｂ．テナントの選定
本投資法人は、テナントの選定に当たって、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則としてプロパ
ティ・マネジメント会社に以下に記載の各項目を審査させた上で、総合的に判断します。
（イ）テナントが法人の場合
・業種、業歴、事業規模、業況等
・使用目的・契約期間
・保証会社による保証の適否
・各建物における占有割合、分布割合等
・マスターリースの場合のリスクが最小化されているか
（ロ）テナントが個人の場合
・職業又は勤務先の業種、勤務先の規模、勤続年数
・年収、その他賃料負担能力の根拠
・使用目的・契約期間
・家族構成
・保証会社による保証の適否
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Ｃ．マスターリース契約に関する方針
本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務の委託と関連して、プロパティ・マネジメント会社との間で
パススルー型マスターリース契約（マスターリース契約における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる
転借人）に対し当該貸室の転貸を行う場合で、かつ、マスターリース契約の賃料をエンドテナントから収受し
た賃料等の金額と同額とする旨合意されているマスターリース契約の種別を、「パススルー型マスターリース
契約」といいます。以下同じです。）を締結することができます。
また、竣工後間もない新築物件を取得する等、本投資法人が物件を取得する時期における稼働率が一時的に
低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等において、賃料固定型マスター
リース契約を導入することができます。なお、パススルー型マスターリース契約を締結する場合にも、同様の
見地から、マスターリース会社と第三者との間の賃料固定型サブリース契約の導入をマスターリース会社に提
案することがあります。
いずれの契約形態についても、マスターリース会社の選定に当たっては、以下の事項を重要審査項目としま
す。
・マスターリース会社の実績
・マスターリース会社の当該物件周辺に対するマーケットに対する考え方
・当該物件の成約水準及びリーシング方針
・サブリース期間及び契約形態
・マスターリース会社におけるテナント審査基準
Ｄ．修繕及び設備投資の方針
（イ）中長期にわたり安定的な収益を確保することを目的として、保有不動産の競争力の維持・向上につながる
効率的な修繕計画を保有不動産毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
（ロ）修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価
償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオ全体の競争力を維持・向上させる
ために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のな
い範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
（ハ）テナントのライフスタイルの変化への対応、主たるテナント層の変更による新規需要獲得等、中長期にわ
たる収益の維持向上を目的として、営業戦略上有用と判断される専有部及び共用部のリニューアルを検討及
び実施します。
（ニ）本投資法人は、原則として新耐震基準に適合している不動産等に投資を行いますが、耐震補強が必要と判
断される保有不動産については、当該保有不動産の運用状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに検討及び実
施し、地震による損失リスクの低減に努めることとします。
Ｅ．付保方針
（イ）損害保険
災害及び事故等による建物の損害及び収益の減少、対人及び対物事故による第三者からの損害賠償請求に
よるリスクを回避するため、保有不動産の特性に応じた適切な損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保
険等）を付保します。
（ロ）地震保険
個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のＰＭＬ値が15％を超過する場合には、災害による
影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
Ｆ．売却方針
本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないも
のとしますが、市場環境を勘案し、適宜売却について検討を行うことがあります。売却については、将来にお
ける当該エリアの賃貸マーケット動向、資産価値の増減及びその予測、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそ
れに対するコスト予測等を検討の上、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮して、総合的に判断すること
とします。
ここで、短期とは１年未満の期間を、中期とは１年以上５年以下の期間を、長期とは５年を超える期間をい
うものとします。
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⑫ 財務方針
資産運用の効率化と財務体質の健全化を図るとともに、自己資本を充実し、資産運用基盤の長期的安定を確
保します。本投資法人の資金の借入れ又は余裕資金の運用は、負債比率及び固定比率の健全性の維持を旨と
し、妥当な条件によって、これを行うものとします。
Ａ．エクイティ・ファイナンス
・原則、外部成長を伴う投資口発行を図ることで、持続的な成長に寄与することを目指します。
・新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を
総合的に勘案し、投資主価値の希薄化に配慮しつつ、金融環境を踏まえて決定します。
Ｂ．デット・ファイナンス
・返済期日の分散化・借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。
・借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安
定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
・LTVは資金余力の確保に留意しつつ水準を決定します。上限は60％としますが、運営上は45～55％を目安
に運営します。
・安定的な資金調達の手段として、投資法人債を発行する場合があります。
・コミットメントラインを設定し、機動的な借入を実行する場合があります。
・借入れ及び投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができるものとします。
・信託受益権への投資において、信託銀行から敷金が返還された場合は、当該返還金をLTV算出時の負債と
して含めるものとします。
Ｃ．キャッシュマネジメント
（イ）本投資法人においては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」に記載するとおり、ポートフォリオの
特性上、減価償却費の物件取得価格に対する割合が大きくなる傾向があります。そのため、本投資法人は、
減価償却費相当額の手元現預金のうち、建物等の機能維持のための資本的支出（建物の修繕等において、固
定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、又は耐用年数を伸長させるための支出をいいます。以下同じ
です。）を目的とした積立てや運転資金等として見込まれる資金相当額を留保した上で、その残余であるフ
リーキャッシュフローを、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案
して、以下の（ａ）乃至（ｃ）のいずれか又は複数に対し最適に配分する方針です。かかるキャッシュマネ
ジメントにより、本投資法人の資金効率を高め、中長期的な投資主価値の向上を図ります。
（ａ）ポートフォリオの収益力向上に資する投資
投資口価値向上に資すると考えられる新規物件の取得機会が見込まれる場合等において機動的な対応
を可能とするため、その時々のマクロ経済環境や不動産市況等を踏まえてかかる物件取得機会の発生の
蓋然性等を勘案し、一定の資金を留保することを検討します。特に、不動産市況の回復が見込まれる時
期等において、まとまった規模の物件取得機会の発生を想定し、かかる資金を相対的に厚めに留保する
可能性もあります。また、保有物件の収益力を高め、その不動産価値の向上に高い効果が期待される戦
略的な資本的支出が想定される場合においても、かかる資本的支出相当額を上記の留保額に含めること
を検討します。
（ｂ）有利子負債削減等による財務基盤の強化
不動産市況が悪化している時期等、財務安定性を志向すべき状況下においては、一般に、運転資金等
手元現預金を留保する必要性が一層高まるとともに、負債コストの削減による期間損益の改善やLTVの
保守的な水準への引下げによる財務基盤の強化が優先事項となることが想定されるため、これらへの機
動的な対応を目的とした一定の資金を留保することを検討します。
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（ｃ）利益超過分配等による投資主への還元
上記（ａ）及び（ｂ）のための留保の優先度が相対的に低い状況にあると判断される場合又は（ａ）
若しくは（ｂ）に一定の留保を行った上でなおフリーキャッシュフローの残余が見込まれる場合等にお
いては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」において定義される利益超過分配等による投資主還
元を、一定の規律に基づき、当該フリーキャッシュフローの残余の範囲内で実施する方針です（詳細
は、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」をご参照ください。）。
（注）上図は、本投資法人のキャッシュマネジメント方針のイメージを示したものであり、実際の使途がこれに一致する
ことを保証又は約束するものではありません。なお、一般的な傾向として、マクロ経済環境及び不動産市況の回復
が見込まれる時期においてはポートフォリオの収益力向上に資する投資のために、またマクロ経済環境や不動産市
況が悪化している時期においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のために資金充当する蓋然性が高まるこ
とから、これらに対応するための留保額が相対的に大きくなり、結果として利益超過分配等に配分するためのフ
リーキャッシュフローの残余額が相対的に減少するものと考えられますが、本投資法人における実際のキャッシュ
マネジメントは、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況（LTVの水準及び本投資法人の負債
に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。）等を総合的に勘案して実施するため、結
果として上記のような一般的傾向とは異なることとなる可能性があります。
（ロ）かかるキャッシュマネジメントにおいては、テナントから預かった敷金・保証金を活用することができる
こととします。
Ｄ．デリバティブ取引
負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利
及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
⑬ 利益を超える金銭の分配の方針
Ａ．基本方針
本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「⑫財務方針」に記載するキャッシュマネジメ
ント方針の一環として、利益超過分配を行う場合があります （注） 。
利益超過分配は、後記「Ｂ．実施方法」に記載のとおり、本投資法人の計算期間毎にその時点における諸般
の事情を総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数期にわたって継続的に
実施することを予定するものではありませんが、結果的に一定の期間、複数期にわたり連続して実施される可
能性があります。また、利益超過分配を実施した場合、当該金額は、出資の払戻しとして、出資総額又は出資
剰余金の額から控除されることとなります。
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（注）利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であ
り、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。
なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う場合がある背景は以下のとおりで
す。
本投資法人が投資対象の中心とする地方都市に所在するレジデンスは、東京23区に所在するレジデンスと比
較して、物件取得価格の総額に占める建物割合が高く、物件取得価格が同額の場合、（キャッシュマネジメン
トによる配分の対象としての）フリーキャッシュフローの源泉となる減価償却費が高くなる傾向があります。
加えて、本投資法人の保有資産においては、ポートフォリオ全体としてみると、将来計上されることが見込ま
れる減価償却費の合計が建物の再調達（再築）原価を上回る見込みです。
一方で、本投資法人の保有資産の平均築年数等の状況に鑑みて、本投資法人においては、計算期間毎に減価
償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額の割合は低率に留まる時期が当面
の間は続くとともに、将来の資本的支出の金額の見積額も予見性が高く、当該見積額と実際に必要とされる資
本的支出の金額との差異も小幅に留まるものと考えています。さらに、本投資法人の主たる投資対象であるレ
ジデンスの１物件当たりの投資額はオフィス、商業施設等の他のアセットタイプと比較して小さく、ポート
フォリオの分散効果が得られる結果、本投資法人においては、ポートフォリオ全体での資本的支出計画の予算
実績管理も容易となる傾向があるという特性を有していると考えています。中長期的な観点においても、本投
資法人は、スポンサーから供給される新築物件を将来的な追加組入れの中心に据えることを志向しており、か
かる方針に従った追加組入れの内容によっては、追加組入れ後のポートフォリオ全体の減価償却費に対する資
本的支出の金額の割合が、保有資産から成るポートフォリオとの比較において、相対的に低率の状態に留まる
可能性もあるものと考えています。
こうした地方都市に所在するレジデンスを中心とする本投資法人のポートフォリオの特性を考慮し、①保有
資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応及び②本投資法人の安定的な財務基盤の維持が十分なされてい
ることを前提として、③資金効率の向上を実現するキャッシュマネジメントの手段の一つとして、その実施が
最適と考えられる場合には利益超過分配を実施することが、投資主価値を最大化し、資本市場における本投資
法人の評価を高めることにつながり、もって本投資法人の資本調達力の向上に資するものと考えています。
Ｂ．実施方法
本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施する場合には、具体的には、以下の
とおり実施の可否及び金額を決定します。
利益超過分配は、当該計算期間（本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過分配の実施の対
象となる本投資法人の計算期間をいいます。また、「翌計算期間」とは、当該計算期間の直後の本投資法人の
計算期間をいいます。以下、本「Ｂ．実施方法」及び後記「Ｃ．キャッシュマネジメント及び利益を超える金
銭の分配の方針に基づく第９期（2020年１月期）及び第10期（2020年７月期）に係る利益超過分配の実施方
針」において同じです。）の期末時点における保有不動産の「継続鑑定評価額」 （注１） の総額が、当該計算
期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳簿価額」 （注２） の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新
費用の工事予定額（資本的支出）のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限
り、かつ、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況（LTVの水準及び本投資法人の負債
に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。）等を総合的に勘案した上で実施する
ものとします。
また、当該計算期間における利益超過分配の額は、当該計算期間において各々計上される減価償却費相当額
から資本的支出額を控除した金額（ただし、減価償却費の60％に相当する金額を超える場合は、減価償却費の
60％）を上限としま すが （注３） 、実際の利益超過分配の金 額は、資本的支出計画（長期修繕計画）に影響を
及ぼさず、かつ、その他の資金需要（本投資法人の運転資金や分配金の支払等に加え、不動産市況悪化時の債
務の返済や、投資口価値向上に資すると考えられる新規取得機会が見込まれる場合等における機動的な取得資
金確保等）に対応するため、融資枠等の設定状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考える現預金を留保した上
で、本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、本投資法人が計算期間毎に決 定するものとします。
加えて、J-REIT市場に上場している本投資法人の競合先となりうる銘柄におけるペイアウトレシオ （注４） の
水準を参考にするものとします。
さらに、当該計算期間において、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴うローンアレン
ジメントフィー等、ファイナンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産売却損等の手元現預金の
流出を伴わない会計上の損失が発生した場合においても、当該費用や損失の額の一部又は全部に相当する額と
して本投資法人が決定する金額についても、上記に従い本投資法人が決定する利益超過分配の額に含める場合
があります。
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（注１）「継続鑑定評価額」とは、本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評
価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額（期末算定価格）の総額をいいます。以下同じです。
（注２）「調整後帳簿価額」とは、本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取
得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。
（注３）クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、
利益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています（一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動
産投資法人に関する規則」）。
（注４）「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をい
います。以下同じです。
（注５）各期末における利益超過分配の実施の可否判断及び金額の決定に係るプロセスのイメージ図は以下のとおりです。
上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益超過分配の比率等を示すものではありません。実際には、経済
環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項へ
の抵触を含みますが、これに限りません。）等により、利益超過分配の額は変動し、又は利益超過分配が行われない可能
性もあります。
Ｃ．キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の方針に基づく第９期（2020年１月期）及び第10期
（2020年７月期）に係る利益超過分配の実施方針
本書の日付現在、本投資法人は、前記「⑫財務方針／Ｃ．キャッシュマネジメント／（イ）」に記載する資
金の最適な配分について、第９期（2020年１月期）及び第10期（2020年７月期）に関しては、足元の外部経済
環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案の上判断した結果、キャッシュマネジメントの一
環として利益超過分配を行う方針です。
また、本書の日付現在、本投資法人は、長期修繕計画に基づき想定される各計算期間の資本的支出の額
（注） 及びその他の資金需要についても考慮した結果、第９期（2020年１月期）及び第10期（2020年７月期）
においては、当該計算期間についてペイアウトレシオ70％程度を目処として、減価償却費相当額の100分の35
に相当する金額を上限とする方針です。
ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評
価額の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資
本的支出）のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合にのみ行われます（前記
「Ｂ．実施方法」をご参照ください。）。そのため、かかる条件を満たさない場合には、第９期（2020年１月
期）及び第10期（2020年７月期）においても利益超過分配は実施されません。
さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合や、
新規資産の取得に伴う新規の借入れ又は投資法人債の発行の結果、本投資法人の財務状況に大きな変動等
（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。）
が生じた場合には、第９期（2020年１月期）及び第10期（2020年７月期）においてキャッシュマネジメントの
一環として利益超過分配を実施するとの本書の日付現在における方針が変更され、第９期（2020年１月期）及
び第10期（2020年７月期）において利益超過分配が実施されない場合もあります。また、上記の減価償却費相
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当額に対する比率は、現在の保有資産の保有を前提に作成された、本書の日付現在における本投資法人の長期
修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、及び、本書の日付現在において想定されるその他の資金需要等
に 基づき決定しており、上記のペイアウトレシオの目処は、本書の日付現在における金融環境や不動産投資信
託市場の状況等を勘案の上決定しているものです。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実
施されるまでの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新
たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期
間に係るこれらの比率が見直される可能性もあり、その結果、上記の各比率に基づいて見込まれる第９期
（2020年１月期）及び第10期（2020年７月期）における利益超過分配金額が変更される可能性もあります。
なお、本投資法人においては、上記のとおり将来の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を
踏まえ、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行うか否かを都度各計算期間について判断する
方針を取っているところ、本書の日付現在、本投資法人は第９期（2020年1月期）及び第10期（2020年７月
期）までの計算期間の運用計画を策定しており、当該運用計画に基づいてかかる判断を行っているため、それ
を超える第11期（2021年１月期）以降の計算期間についての利益超過分配の実施方針は未定です。そのため、
第11期（2021年１月期）以降の計算期間について第９期（2020年１月期）及び第10期（2020年７月期）と同様
の利益超過分配方針を取ることを予定しているものでも、これを保証するものでもありません。また、上記の
減価償却費相当額に対する比率については、当該計算期間における耐用年数の短い設備の減価償却の完了等に
伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資本的支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の見通し等
を、上記のペイアウトレシオの目処については、当該計算期間の最近日における金融環境や不動産投資信託市
場の状況等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第９期（2020年１月期）及び第10
期（2020年７月期）までに係る各比率が第11期（2021年１月期）以降の計算期間においても適用される保証は
ありません。
（注）本投資法人が第８期末時点で保有する96物件に係る東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社、日
本建築検査協会株式会社、株式会社ERIソリューション、株式会社東京カンテイ及び大和不動産鑑定株式会社による建物状
況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を全保有資産96物件）につ
いて合計した額の６か月平均額は92百万円です.
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⑭ 情報開示方針
Ａ．基本方針
本投資法人は、多様な地域及び用途に投資を行う投資方針を採用しています。かかる投資方針の下行われる
本投資法人の投資活動に対する投資家の理解の促進のため、以下のとおり、適切かつ迅速な開示を行うことを
目標としています。
（イ）本投資法人は、投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内
容及び様式に沿って開示を行います。
（ロ）投資家に対して正確で偏りのない情報をできる限り迅速に伝達できる環境を整えることに努めます。
（ハ）投資家に対してできる限りの情報開示に努めるとともに、投資家にわかりやすい情報の提供に努めま
す。
Ｂ．利益を超える金銭の分配の方針に係る開示方針
利益の範囲内で行う金銭の分配と利益超過分配の区分開示は、以下のとおり行うものとします。
（イ）利益超過分配を実施する考え方について、キャッシュマネジメント上の判断根拠、実施の可否及び金額
決定に至るプロセス等を明記し、過去の決算データ、エンジニアリングレポート等に基づいた客観的な根
拠も併せて示した上で、有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投
資法人のホームページにおいても開示を行います。その際、利益超過分配である旨が分かりやすいよう、
イメージ図を用いる等平易な表現を行うよう努めます。
（ロ）資産運用報告において、分配される金銭が利益の範囲内で行う金銭の分配ではなく、利益超過分配であ
る旨を明示します。また、当該利益超過分配の水準の妥当性等について、本投資法人の財務状況等に基づ
く客観的な根拠を示した上で、資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
（ハ）資産管理計画に定める長期修繕計画に影響を与えないよう配慮した根拠を示した上で、資産管理計画及
び資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
（ニ）利益超過分配の実施の制約となる本投資法人の規則・ルール等についても、有価証券届出書、有価証券
報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページにおいても開示を行います。
（ホ）東京証券取引所の規則に従って適時開示等として実施する業績予想に関する開示において、利益超過分
配の実施の可否及び金額の見通しを持つに至った根拠となる事項等（開示以前に行われた、当該計算期間
に係る外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等の見通しの内容、並びに、これらを総合的
に勘案した結果としてのキャッシュマネジメントの方針及び減価償却費相当額に対する割合の決定内容
等。また、これらの開示以後、修正が生じた場合においてはその内容等を含みます。）についても記載し
ます。
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（２）【投資対象】
① 投資対象とする資産の種類
規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです。
Ａ．本投資法人は、前記「１ 投資法人の概況／（２）投資法人の目的及び基本的性格／①投資法人の目的及び
基本的性格」に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。
（イ）不動産等（本①において次の（ａ）から（ｅ）までに掲げる各資産をいいます。以下同じです。）
（ａ）不動産
（ｂ）不動産の賃借権
（ｃ）地上権
（ｄ）（ａ）から（ｃ）までに掲げる資産を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信
託する包括信託を含みます。）
（ｅ）（ａ）から（ｃ）までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受
益権
（ロ）不動産対応証券（資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものに限
ります。なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みま
す。）（（イ）及び（ロ）に定める資産を総称して「不動産関連資産」といいます。以下同じです。）
（ａ）当事者の一方が相手方の行う不動産等の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を
主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する
契約に係る出資の持分（以下「不動産匿名組合出資持分」といいます。）
（ｂ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以
下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に規定する優先出資証券をいいます。）
（ｃ）受益証券（投信法第２条第７項に規定する投資信託の受益証券をいいます。）
（ｄ）投資証券（投信法第２条第15項に規定する投資証券をいいます。）
（ｅ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に規定する特定目的信託受益証券をいいま
す。）
（ハ）その他の特定資産
（ａ）預金
（ｂ）コールローン
（ｃ）国債証券（金商法第２条第１項第１号に定めるものをいいます。）
（ｄ）地方債証券（金商法第２条第１項第２号に定めるものをいいます。）
（ｅ）特別の法律により法人の発行する債券（金商法第２条第１項第３号に定めるものをいいます。）
（ｆ）資産流動化法に規定する特定社債券（金商法第２条第１項第４号に定めるものをいいます。）
（ｇ）社債券（金商法第２条第１項第５号に定めるものをいいます。ただし、新株予約権付社債券及び本
（ハ）に別途定めるものを除きます。）
（ｈ）譲渡性預金証書
（ｉ）貸付信託の受益証券（金商法第２条第１項第12号に定めるものをいいます。）
（ｊ）コマーシャル・ペーパー（金商法第２条第１項第15号に定めるものをいいます。）
（ｋ）不動産等に投資することを目的とする特定目的会社（資産流動化法に定めるものをいいます。）、
特別目的会社その他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭債権（以下「不動産関
連ローン等金銭債権」といいます。）
（ｌ）不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券
（ｍ）不動産関連ローン等金銭債権を信託する信託の受益権
（ｎ）金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるものをいいます。ただし、本（ハ）に別途定めるも
のを除きます。以下同じです。）
（ｏ）金銭債権を信託する信託の受益権（ただし、不動産関連資産及び本（ハ）に別途定めるものを除き
ます。）
（ｐ）信託財産を主として上記（ａ）から（ｊ）までに掲げる資産に対する投資として運用することを目
的とする金銭の信託の受益権
（ｑ）株式（実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産の運用に付随
若しくは関連して取得する場合に限ります。）
（ｒ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に定めるものをいいます。）
（ｓ）有価証券（投信法施行令第３条第１号に定めるものをいいます。ただし、不動産関連資産及び本
（ハ）並びに下記Ｂ．に別途定めるものを除きます。）
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（ｔ）地役権、地役権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括契約を含
みます。）、信託財産を主として地役権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託
の受益権、当事者の一方が相手方の行う地役権の運用のために出資を行い、相手方がその出資され
た財産を主として地役権に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを
約する契約に係る出資の持分
Ｂ．本投資法人は上記Ａ．に掲げられた資産のほか、実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合
又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、以下に掲げる資産に投資します。
（ａ）商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその
専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）
（ｂ）著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等
（ｃ）温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利
及び当該温泉に関する設備等
（ｄ）動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）で規定
されるもののうち、設備、備品、車両その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいま
す。）
（ｅ）上記（ａ）から（ｄ）までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託
の受益権
（ｆ）資産流動化法第２条第６項に定める特定出資
（ｇ）持分会社（会社法第575条第１項に定めるものをいいます。）の社員権
（ｈ）民法第667条に規定する組合契約に基づく権利（不動産、不動産の賃借権、地上権若しくは地役権
又はこれらの資産を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を
含みます。）を組合財産とし、その賃貸、運営又は管理等を目的とするものに限ります。）
（ｉ）保険契約に基づく権利（不動産関連資産への投資に係るリスクを軽減することを目的として取得す
る場合に限ります。）
（ｊ）地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づ
く算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
（ｋ）上記（ａ）から（ｊ）までに掲げるもののほか、不動産関連資産への投資に付随して取得するその
他の権利
② 投資基準及び用途別、地域別等による投資割合
本投資法人の投資基準及び用途別、地域別等による投資割合については、前記「（１）投資方針」をご参照
ください。
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（３）【分配方針】
① 分配方針（規約第35条第１項）
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。
Ａ．投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額等の合計額
を控除して算出した金額をいいます。以下本（３）において同じです。）の金額は、投信法及び一般に公正妥
当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従って計算されるものとします。
Ｂ．利益の金額を限度として分配を行う場合、分配金額は原則として租税特別措置法第67条の15第１項に定める
投資法人に係る課税の特例に規定される配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当
該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が
決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支
払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保
その他の処理を行うことができます。
Ｃ．利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基
づき運用を行うものとします。
② 利益超過分配（規約第35条第２項） （注１）
本投資法人は、（イ）本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合（ロ）経済環
境、不動産市場、賃貸市場等の動向、保有資産の状況及び財務の状況等を踏まえ、（ⅰ）保有資産の競争力及
び価値の維持・向上に必要となる資本的支出額（以下「必要支出額」といいます。）の適切な評価を行い、本
投資法人において必要支出額相当額以上の現預金の積み立てが適正に行われること、並びに、（ⅱ）実施時点
における本投資法人の資産価値の維持が適正に図られていることを前提として、役員会において適切と判断し
た場合、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、出資の払戻しとして
利益を超えて金銭の分配をすることができます。本投資法人は、利益を超えて金銭の分配を行う場合には、当
該営業期間に係る利益の金額に、法令等（一般社団法人投資信託協会規則を含みます。）において定める金額
（注２） を上限とします。
（注１）利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であ
り、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なりま
す。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
（注２）クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利
益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています（一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産
投資法人に関する規則」）。
上記利益超過分配に関する具体的な運用の方針等の詳細については前記「（１）投資方針／⑬利益を超える
金銭の分配の方針」をご参照ください。
③ 分配金の分配方法等（規約第35条第３項）
分配金は、金銭により分配するものとし、決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又
は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から３か月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対
象たる投資口の口数に応じて分配します。
④ 一般社団法人投資信託協会規則（規約第35条第４項）
本投資法人は、上記①から③までのほか、金銭の分配に当たっては、不動産投資信託及び不動産投資法人に
関する規則及び一般社団法人投資信託協会制定のその他の諸規則に従うものとします。
⑤ 分配金請求権の除斥期間（規約第35条第５項）
本投資法人は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払いの義務を免れるものと
します。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
（４）【投資制限】
① 規約による投資制限
規約による投資制限は以下のとおりです。
Ａ．投資制限（規約第30条）
（イ）前記「（２）投資対象／①投資対象とする資産の種類／Ａ．／（ハ）その他の特定資産」に掲げる有価証
券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は前記「（２）投資対象／①投
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資対象とする資産の種類／Ａ．／（イ）不動産等」若しくは前記「（２）投資対象／①投資対象とする資産
の種類／Ａ．／（ロ）不動産対応証券」に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
（ロ）前記「（２）投資対象／①投資対象とする資産の種類／Ａ．／（ハ）その他の特定資産／（ｒ）デリバ
ティブ取引に係る権利」に掲げるデリバティブ取引に係る権利については、本投資法人に係る負債から生じ
る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
Ｂ．組入資産の貸付け（規約第31条）
（イ）本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産（本
投資法人が取得する不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）について、賃貸（駐車場、看板等
の設置等を含みます。）するものとします。
（ロ）本投資法人は、上記（イ）の不動産の賃貸に際して、敷金、保証金等その他これらに類する金銭を受入れ
又は差入れることがあり、それらの金銭を受入れた場合には、規約の資産運用の基本方針及び投資態度等の
定めに基づき運用します。
（ハ）本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産関連資産の裏付けとなる不動産を
含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
② 金商法及び投信法による投資制限
本投資法人は、金商法及び投信法による投資制限に従います。主たるものは以下のとおりです（なお、以下
は本投資法人に課される投資制限の全てを網羅するものではありません。）。
Ａ．登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会
社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投
資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部 投資法人の詳細情
報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人との取引制限を除き、主な
ものは以下のとおりです。
（イ）自己取引等
資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行
うこと（金商法第42条の２第１号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融
商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣
府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
（ロ）運用財産の相互間取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２
第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜さ
せるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
（ハ）第三者の利益を図る取引
資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対
価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有し
ない取引を内容とする運用を行うこと（金商法第42条の２第３号）。
（ニ）投資法人の利益を害する取引
資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す
ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第４号）。
（ホ）運用として行う取引に関する情報を利用した自己の計算における取引
資産運用会社が運用として行う取引に関する情報を利用して、自己の計算において有価証券の売買その他
の取引等を行うこと（金商法第42条の２第５号）。
（ヘ）損失補てん
資産運用会社が運用財産の運用として行った取引により生じた投資法人の損失の全部若しくは一部を補て
んし、又は運用財産の運用として行った取引により生じた権利者の利益に追加するため、投資法人又は第三
者に対し、財産上の利益を提供し、又は第三者に提供させること（事故による損失の全部又は一部を補てん
する場合を除きます。）（金商法第42条の２第６号）。
（ト）分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに
類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産
その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他
の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引
（金商法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと
（金商法第40条の３）。
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（ⅰ）金商法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利
（ⅱ）金商法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。そ
の後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。）で定めるものに限ります。）又は
金商法第２条第２項第７号に掲げる権利（金商法施行令で定めるものに限ります。）
（チ）その他業府令で定める取引
前記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金
融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金商法第42条の２第７号及び業府
令第130条）。
（ａ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行う
ことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第
130条第１項第１号）。
（ｂ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引
を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
（ｃ）第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状
況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
（ｄ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
（ｅ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをする
ことを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ｆ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと
（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取
引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６
号）。
（ｇ）その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。
Ｂ．資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができます
が、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る
取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置を自ら行うことに係る取引を行うことはできません（投信
法第193条、投信法施行令第116条及び投信法施行規則第220条の２）。
Ｃ．同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数
が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができ
ません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。国外の特定資産について、当該特定資産が所在す
る国の法令の規定その他の制限により、投信法第193条第１項第３号乃至第５号に掲げる取引を行うことがで
きない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、かか
る規定の適用はありません（投信法第194条第２項）。
Ｄ．自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、次
に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１
項、投信法施行規則第129条）。
（イ）合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
（ロ）投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
（ハ）当該投資法人の投資口を無償で取得する場合
（ニ）当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記（ホ）において
同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含み
ます。）により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合
（ホ）当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と
引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合
（ⅰ）組織の変更
（ⅱ）合併
（ⅲ）株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含み
ます。）
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（ヘ）その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要かつ不可欠で
ある場合（投信法第80条第１項第２号及び第３号並びに上記（ハ）から（ホ）までに掲げる場合を除きま
す。）
（ト）資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意によ
り当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
Ｅ．子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投
資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１
項、第２項、投信法施行規則第131条）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及
び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条
第４項）。
（イ）合併後消滅する投資法人から親法人投資口（投信法第81条第１項に規定する親法人投資口をいいます。以
下本Ｅ．において同じです。）を承継する場合
（ロ）親法人投資口を無償で取得する場合
（ハ）その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記（ニ）において同じで
す。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みま
す。）により親法人投資口の交付を受ける場合
（ニ）その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当
該親法人投資口の交付を受ける場合
（ⅰ）組織の変更
（ⅱ）合併
（ⅲ）株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含み
ます。）
（ⅳ）株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含み
ます。）
（ホ）その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要かつ不可欠である場合
（投信法第81条第２項第１号及び上記（ロ）から（ニ）までに掲げる場合を除きます。）
③ その他
Ａ．借入れ又は投資法人債（規約第36条）
（イ）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、
修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金の返
還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ
（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）
を発行することができます。なお、資金を借り入れる場合は、金商法第２条第３項第１号に定める適格機関
投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家に該当する者に限
ります。）からの借入れに限るものとします。
（ロ）借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
（ハ）借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとしま
す。
Ｂ．有価証券の引受け及び信用取引
有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
Ｃ．集中投資
集中投資について制限はありません。
Ｄ．他のファンドへの投資
本投資法人は、他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はあり
ません。
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３【投資リスク】
以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ま
た、今後、本投資法人が投資法人債を発行する場合、これらの事項は、投資法人債への投資に関してもリスク要因と
なる可能性があります。ただし、以下は本投資口又は投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものでは
なく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けと
する各信託に係る信託受益権その他の不動産関連資産についてもほぼ同様にあてはまります。また、本投資法人が既
に取得した個別の不動産関連資産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況／（２）投資資産／③ その他投
資資産の主要なもの」を併せてご参照ください。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口の分配金の額、投資法人債の利息の未収が発生し若しくはその
償還金額が減少し、又は本投資口の価値が下落する可能性があり、その結果、投資家が損失を被る可能性がありま
す。各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口又は投
資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の
日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
（１）一般的なリスク
（イ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク
（ロ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク
（ハ）本投資口の市場性に関するリスク
（ニ）本投資口の価格変動に関するリスク
（ホ）投資口の希薄化に関するリスク
（ヘ）金銭の分配に関するリスク
（ト）LTVに関するリスク
（チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
（リ）本投資法人の登録が取り消されるリスク
（ヌ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
（ル）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
（２）商品設計及び関係者に関するリスク
（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
（ロ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
（ハ）スポンサーへの依存、利益相反に関するリスク
（ニ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
（ホ）本資産運用会社に関するリスク
（へ）本資産運用会社が不動産私募ファンドの運用を行っていることに関するリスク
（ト）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
（チ）役員の職務遂行に関するリスク
（リ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
（ヌ）インサイダー取引に関するリスク
（ル）敷金・保証金の利用に関するリスク
（ヲ）投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク
（ワ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
（カ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
（ヨ）資産取得・売却に関するリスク
（タ）フォワードコミットメント等に係るリスク
（レ）運営型施設を投資対象とすることに関するリスク
（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク
（イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
（ロ）物件取得の競争に関するリスク
（ハ）スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
（ニ）テナントの獲得競争に関するリスク
（ホ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
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（ヘ）土地の境界紛争等に関するリスク
（ト）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
（チ）法令等の変更に関するリスク
（リ）区分所有物件に関するリスク
（ヌ）共有物件に関するリスク
（ル）借地物件に関するリスク
（ヲ）底地物件に関するリスク
（ワ）開発物件に関するリスク
（カ）鑑定評価額に関するリスク
（ヨ）わが国における賃貸借契約に関するリスク
（タ）マスターリースに関するリスク
（レ）賃料の減額に関するリスク
（ソ）テナントの支払能力に関するリスク
（ツ）賃料保証会社に関するリスク
（ネ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
（ナ）入居者の建物使用態様に関するリスク
（ラ）不動産の毀損等に関するリスク
（ム）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
（ウ）不動産に係る所有者責任に関するリスク
（ヰ）有害物質に係るリスク
（ノ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
（オ）運用資産の売却に伴う責任に関するリスク
（ク）専門家報告書等に関するリスク
（４）不動産関連資産－信託受益権特有のリスク
（イ）信託受益者として負うリスク
（ロ）信託受益権の流動性に係るリスク
（ハ）信託受託者に係るリスク
（５）税制に関するリスク
（イ）導管性要件に係るリスク
（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
（ニ）一般的な税制の変更に係るリスク
（６）その他のリスク
（イ）減損会計の適用に関するリスク
（ロ）取得予定資産の取得を実行することができないリスク
（ハ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本項に記載されている各リスク項目の内容は以下のとおりです。
（１）一般的なリスク
（イ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性
質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業績又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡
による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人に係る通常の
清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資
額の全部又は一部の支払いが行われない可能性があります。投資口又は投資証券は、元本の保証が行われる商品
ではなく、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。
（ロ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク
本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、投
資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産
分配請求権等を除き、第三者に対する売却（取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資口の第
三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できない
ことになります。なお、本投資法人は、投資主との合意により、本投資法人の投資口を有償で取得することがで
きます（規約第５条第２項）。
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（ハ）本投資口の市場性に関するリスク
本投資口は、J-REIT市場へ上場していますが、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買
主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場
廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を東京証券取引所外におい
て相対で譲渡するほかに換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければなら
ない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。
（ニ）本投資口の価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、J-REIT市場における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢その
他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。
また、本投資法人は、不動産関連資産を主な投資対象としていますが、不動産関連資産の価格は、不動産市
況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及
び価格で不動産を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性
等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の価値の下落をも
たらす可能性があります。
その他、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の投資法人が資産の運用を委託す
る資産運用会社に対して監督官庁等による行政処分や行政処分を求める勧告が行われた場合にも、本投資口の価
値が下落することがあります。
（ホ）投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金
の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としています。か
かる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する場合があります。投資主は、その投資口保有比率に応
じた投資口の割当を受ける権利及び義務を有するものではなく、投資口が追加発行された場合、既存の投資主が
有する投資口の本投資法人の発行済投資口総数に対する割合は、当該追加発行において所要の口数を追加的に取
得しない限り、希薄化することとなります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産
額（基準価額）等が影響を受けることがあります。
（ヘ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針／（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配
を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、如何なる場合においても保証されるものではありませ
ん。想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合、資産から得られる
賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合等には、予想されたとおりの分配を行えない可能性があ
ります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「２ 投資方針／（１）投資方針／⑬利益
を超える金銭の分配の方針」に記載の方針に従い、本投資法人の計算期間毎にその時点における諸般の事情を総
合的に考慮した上で、利益超過分配を行う場合があります。
当該利益超過分配を行うに当たり、本投資法人では、本書の日付現在においては、長期修繕計画に基づき想定
される各計算期間の資本的支出の金額及びその他の資金需要についても考慮した結果、第９期（2020年１月期）
及び第10期（2020年７月期）においては、当該計算期間についてペイアウトレシオ70 ％ 程度を目処とし、減価償
却費相当額の100分の35に相当する金額を上限とする方針です。 ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分
配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評価額の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額の総額
に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資本的支出）のための積立金総額、その他の予定積立額
を加えた金額を上回る場合にのみ行われます。そのため、かかる条件を満たさない場合には、第９期（2020年１
月期） 及び第10期（2020年７月期） において利益超過分配は実施されません。さらに、外部経済環境、不動産市
況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合 や、新規資産の取得に伴う新規の借入れ 又
は投資法人債の 発行の結果、本投資法人の財務状況に大きな変動等（LTVの水準及び本投資法人の 負債 に設定さ
れる財務制限条項への抵触を含みますが、 こ れに限りません。）が生じた場合 には、第９期（2020年１月期） 及
び第10期（2020年７月期） においてキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施するとの本書の日
付現在における方針が変更され、第９期（2020年１月期） 及び第10期（2020年７月期） において利益超過分配が
実施されない場合もあります。また、上記の減価償却費相当額に対する比率は、保有資産の保有を前提に作成さ
れた、本書の日付現在における本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、及び、本書の日
付現在において想定されるその他の資金需要等に基づき決定しており、上記のペイアウトレシオの目処は、本書
の日付現在における経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況（LTVの水準及び本投資法人
の 負債 に設定される財務制限条項 への抵触 を含みますが、これに限りません。）等を勘案の上決定しているもの
です。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施されるまでの間に、新規資産の大規模な追加
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組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市場
の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期間に係るこれらの比率が見直される可能性もあり、
そ の結果、上記の各比率に基づいて見込まれる第９期（2020年１月期） 及び第10期（2020年７月期） における利
益超過分配金額が変更される可能性もあります。
上記の利益超過分配の実施方針は、あくまでも第９期（2020年１月期）及び第10期（2020年７月期）に係るも
のであり、第11期（2021年１月期）以降の計算期間について第９期（2020年１月期）及び第10期（2020年７月
期）と同様の利益超過分配方針を取ることを予定しているものでも、これを保証するものでもありません。ま
た、上記の減価償却費相当額に対する比率については、当該計算期間における耐用年数の短い設備の減価償却の
完了等に伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資本的支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の見通
し等を、上記のペイアウトレシオの目処については、当該計算期間の最近日における金融環境や不動産投資信託
市場の状況等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第９期（2020年１月期）及び第10
期（2020年７月期）に係る各比率が第11期（2021年１月期）以降の計算期間においても適用される保証はありま
せん。
また、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴うローンアレンジメントフィー等、ファイナ
ンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産売却損等の手元現預金の流出を伴わない一時的な会計上
の損失が発生した場合においても、当該費用や損失の額の一部又は全部に相当する額として本投資法人が決定す
る金額についても利益超過分配の額に含める場合があります。
このように、本投資法人における利益超過分配は、本投資法人の計算期間毎にその時点における諸般の事情を
総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数期にわたって継続的に利益超過分
配が実施される保証はありません。ただし、結果的に一定の期間、複数期にわたり連続して実施される可能性は
あります。したがって、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等によっては、利益超過
分配の額が上記の目処を含む予想額を下回る可能性や、利益超過分配を一切行わない可能性があり、この場合に
は、投資主が利益超過分配を踏まえて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益超過分配
の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要
が生じた場合や本投資法人の保有するポートフォリオ全体の築年数の上昇により資本的支出が予想を上回った場
合等に手元資金の不足が生じる可能性があり、また機動的な物件取得に当たり資金面での制約となる可能性があ
ります。わが国のJ-REIT市場、特にレジデンス等を投資対象とするJ-REIT市場においては、利益超過分配を行う
方針としている投資法人は少ないため、本投資法人の分配方針が市場において 如何なる 評価を受けるかは明らか
でありません。
また、投資法人の利益超過分配に関する一般社団法人投資信託協会の規則等につき将来新たな改正が行われる
場合には、改正後の一般社団法人投資信託協会の規則等に従って利益超過分配を行う必要があることから、これ
を遵守するために、利益超過分配の額が本書記載の方針による金額と異なる可能性や、利益超過分配を一時的
に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。
（ト）LTVに関するリスク
本投資法人のLTVは、本資産運用会社の資産運用ガイドラインにより45～55％としますが、資産の取得等に伴
い一時的に45～55％を超えることがあります。また、本投資法人は前記「２ 投資方針／（１）投資方針／⑬利
益を超える金銭の分配の方針」に従い、利益超過分配を行う場合がありますが、かかる金銭の分配（出資の払戻
し）により総資産額が減少し、その結果LTVの値が高まる可能性もあります。LTVの値が高まれば高まるほど、一
般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配額が減少するおそれがありま
す。
（チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律
が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性
があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（リ）本投資法人の登録が取り消されるリスク
本投資法人は、投信法の下で投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、
一定の事由が発生した場合、登録を取り消される可能性があります。その場合、本投資法人は解散すべきものと
され、清算手続に入ることになります。
（ヌ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一
定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありま
せん。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第
131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集され
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るわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主
はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議
案 があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１
項及び規約第41条第１項）。
さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託していま
す。
これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能
性もあります。
（ル）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の
破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）
上の民事再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信
法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃
止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余
財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全
部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
（２）商品設計及び関係者に関するリスク
（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産からの賃料収入に依存しています。不動
産関連資産に係る賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水準に関しては、後記
「（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク／（ヨ）わが国における賃貸借契約に関するリスク及び（レ）
賃料の減額に関するリスク」も併せてご参照ください。）、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等に
より、大きく減少する可能性があります。テナントの支払能力又は信用状態が入居後に悪化する可能性もありま
す。また、当該不動産関連資産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正
な水準にあるとは限りません。
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成される
とは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働の不動
産関連資産の取得等は、キャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能
性があります。
賃料収入のほか、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資産の売却に
伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるもので
あって、安定的に得られる性質のものではありません。
他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、不動
産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安
警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用
（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります（費用の増加
リスクに関しては、後記「（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク／（ネ）不動産の運用費用の増加に関
するリスク」も併せてご参照ください。）。
このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資産に関する費用が増大
する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額の減少その他の悪影
響を及ぼす可能性があります。
（ロ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行によ
る資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れについては１兆円、
投資法人債については１兆円（ただし、合計して１兆円を超えないものとします。）としています。
投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢
その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、借入れ
及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。
借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その
後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加しま
す。
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金利が上昇しても本投資法人の受け取る賃料収入等が連動して上昇するとは限らないので、分配可能金額は減
少する可能性があります。税法上、利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入金の借入先を租税特別
措置法に規定する機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限
定 され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件に
ついて制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、LTV等に応じて投資主への金銭の分配
を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合も
あり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本
投資法人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益配当等の損
金算入要件を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります（なお、 本投資
法人が金融機関との間で締結するタームローン等の個別貸付契約には、資産・負債等に基づく一定の財務指標上
の数値を維持すること等を規定した財務制限条項が設けられています。また、 本投資法人が取得予定資産の取得
に際して予定している借入れ 及び投資法人債の 発行については、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値
を維持すること等を規定した財務制限条項が設けられる見込みです。）。
借入れ又は投資法人債の発行において不動産関連資産に担保を設定した場合（当初は無担保の借入れ又は投資
法人債であっても、一定の条件の下に担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定され
た不動産関連資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却で
きない又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により不動産関連資産の評価
額が借入先によって引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件の下に不動産関連資産に対し
て追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、不動産関連資産からのキャッシュフロー
が減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より 負債 の早期返済を強制され、本投資法
人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より不動産関連資産の売却による返済
を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得なくなる状況も想定さ
れ、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
借換えや不動産関連資産の売却等によって 負債 の期限前返済を行う場合には、違約金等の返済又は償還コスト
がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動が投資主に損害を与える可
能性もあります。
さらに、本投資法人が返済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないことにより、本
投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、不動産関連資産を処分しなければ借入れ及び投資
法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連
資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資
産に対して仮差押等の保全処分や差押等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等
の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。
（ハ）スポンサーへの依存、利益相反に関するリスク
メインスポンサーは、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の67.0％を保有しており、本資産運用会社の一
部の役職員の出向元であり、また、本資産運用会社の取締役の一部には、同社を兼職先としている者がいます。
また、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーとメインスポンサーサポート契約を締結しています
（スポンサーサポート契約の概要については、前記「２ 投資方針／（１）投資方針／⑥成長戦略／Ｂ．メイン
スポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。）。
また、本投資法人は、不動産開発供給機能、不動産情報提供機能、賃貸住宅運営管理機能、再開発機能、ア
セットマネジメント、ファンド・マネジメント機能に代表されるサムティグループの有する特徴を利用して、本
投資法人の外部成長及び内部成長の達成を目指します（詳細は、前記「２ 投資方針／（１）投資方針／⑥成長
戦略／Ｃ．外部成長及びＤ．内部成長」をご参照ください。）。
すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーと密接な関係を有しており、本投資法人によ
る安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社がメインスポンサーとの間で、本書の日付現在における関係と同
様の関係を維持できなくなった場合には、前記「２ 投資方針／（１）投資方針／⑥成長戦略」の実施に支障を
きたし、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
また、上記のメインスポンサーサポート契約の有効期間は契約締結日から10年間とされ、５年毎に自動更新さ
れることとなっていますが、契約の更新がなされない場合、契約が解除される場合その他契約終了事由が発生し
た場合、メインスポンサーからサポートの提供を受けられなくなるおそれがあります。
さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、メインスポンサー又はスポンサーが
運用するファンドとの間で取引を行う場合や物件を共同して運用・維持する場合、本投資法人の投資主の利益に
反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
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加えて、本投資法人及び本資産運用会社がサムティ株式会社との間で締結している契約は、メインスポンサー
及びそのグループ会社が、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。メインスポン
サー及びそのグループ会社は、不動産の開発、所有、運営、PM業務の提供、上場投資法人の資産運用等、様々な
形 で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とメインスポンサー及
びそのグループ会社とが、特定の資産の取得、賃貸借、運営管理、処分等に関して競合する可能性やその他利益
相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。これらの利益相反を原因として、本投資法人に悪影響
が及ぶ可能性があります。
（ニ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を
一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及び
ノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずし
も維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務
の執行につき金商法又は投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠
その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除され
ることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が必須のものと
されているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及
び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を
及ぼす可能性があります。さらに、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産手続、会社更生
法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）上の会社更生手続、
民事再生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人はそれらの者に対
する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契
約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の
運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に
影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管
会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して前記各業務を委託することが必要とされます。しかし、
本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、前記各
業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投資法人の
存続及び損益の状況等に悪影響を及ぼすほか、適切な資産運用会社を選定できない場合には、本投資口が上場廃
止になる可能性もあります。
（ホ）本資産運用会社に関するリスク
本投資法人が適切な不動産関連資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウによ
るところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に
維持されるとの保証はありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約することができま
す。また、本投資法人は、投信法及び資産運用業務委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務
に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約又は解除することができる
ほか、本資産運用会社が金商法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社と
の資産運用業務委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資産運用業務
委託契約が解約又は解除された場合、本資産運用会社との資産運用業務委託契約においては一定の手当てがなさ
れていますが、一般的には前記「（ニ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク」に記載のリスクがあ
てはまります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由
となる可能性があります。
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（へ）本資産運用会社が不動産私募ファンドの運用を行っていることに関するリスク
金商法上、本資産運用会社は、複数のファンドを設定したり、複数のファンドから資産運用を受託することを
禁じられておらず、本資産運用会社は、本投資法人のほか、複数の不動産私募ファンドの資産の運用を受託して
います。
本投資法人は、主としてアコモデーションアセット等を投資対象としていますが、前記不動産私募ファンドと
投資対象が競合する関係にあり、物件取得の場合等、本投資法人及び本資産運用会社が運用を行う他の不動産私
募ファンドの間の利益が相反する可能性があります。
そのため、不動産等の物件の取得に係る検討順位に関する規則を採用することで、本資産運用会社が入手する
不動産等売却情報に関して、本投資法人の投資対象に適合する物件については、本投資法人が優先して検討でき
ることとするルールを設け、かかるルールに則った運営を行うこととしています。しかし、かかるルールが遵守
されない可能性があり、その他、かかるルールによっても本投資法人に不利益が生じることを防止できない可能
性があります。
さらに、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人にとって望ましいと考えられ
るポートフォリオの構築が実現しにくくなり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす
可能性があります。さらに、物件取得の競合以外にも、テナントへのリーシング等において、本投資法人の保有
資産と前記不動産私募ファンドの保有資産との間で競合が生じる可能性があります。
また、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務のほか、不動産私募ファンドの運用業務を行っています
が、本資産運用会社が、これらの業務に関する法令に違反し、金融庁その他の規制当局から行政処分を受けた場
合や処分勧告がなされた場合には、本投資法人の資産運用業務に関する法令違反であるか否かにかかわらず、本
資産運用会社による本投資法人の運用業務の円滑な遂行に支障を及ぼしたり、本資産運用会社及び本投資法人に
対する市場の評価ひいては本投資法人の投資口の市場価格が悪影響を受けたりする等の可能性があります。
（ト）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
不動産関連資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定され、当該関連する不動産関連資産につき
プロパティ・マネジメント業務を行います。
一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、プロパティ・マネジメント会
社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、不動産関連資産の管理については、管理を委託するプロパ
ティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパティ・マネジメント会社にお
いてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。特に、本資産運用会社がプロパ
ティ・マネジメント業務をスポンサーを中心としたサムティグループ会社に委託する場合には、本投資法人の資
産管理はスポンサーを中心としたサムティグループ会社の業務遂行能力に強く依拠することがあります。よっ
て、プロパティ・マネジメント会社の業務遂行が円滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった
場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、プロパティ・マネジメント
会社が、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から本投資法人の不動産関連資
産に係るプロパティ・マネジメント業務と類似又は同様の業務を受託し、その結果、本投資法人以外の者の利益
を優先することにより、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。さらに、プロパティ・マネジ
メント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の
日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
一定の場合には、プロパティ・マネジメント会社との契約が解約されることがあります。後任のプロパティ・
マネジメント会社が選任されるまではプロパティ・マネジメント会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、
一時的に当該不動産関連資産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条
件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たなプロパティ・マネジメント会社を選任できる保証は
なく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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（チ）役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、投
資法人からの受任者として善管注意義務を負い、また、忠実義務を負っています。本投資法人の執行役員又は監
督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受け
る可能性があります（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、前記「１ 投資法人の概況／
（４）投資法人の機構」をご参照ください。）。
（リ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
金商法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ、本投資法人に対し善良な管理者の注意をもっ
て、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられているほか（金商法第42条）、本投資法
人の利益を害することを内容とした運用を行うこと等が明示的に禁止されています（金商法第42条の２）。
また、本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負いますが、さらに資産運用ガイドラ
インに基づく自主的なルールも定めています（詳細については、前記「１ 投資法人の概況／（４）投資法人の
機構」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限」をご参照
ください。）。
しかしながら、本資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社その他の関係者となる可能性があり、その場
合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定を行う可能性
を否定できません。
本資産運用会社の大株主は本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において
自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、かかる大株主は、自ら不動産投資、運用業
務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行
う可能性があります。そのため、第一に、本資産運用会社が、かかる大株主に有利な条件で、本投資法人に係る
資産を取得させることにより、かかる大株主の利益を図るおそれがあり、第二に、本投資法人とかかる大株主が
特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、本資産運用会
社が本投資法人の利益を優先せず、かかる大株主又はその顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を
害することとなるおそれがあります。
金商法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人
の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、本資産運用
会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プ
ロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかし、本資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害
が発生する可能性があります。
（ヌ）インサイダー取引に関するリスク
2013年６月12日に上場投資法人に係るインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正
する法律（平成25年法律第45号）が成立し、2014年４月１日に施行されました。このような投資法人に係るイン
サイダー取引規制に十分な対応を図るための内部態勢の整備を念頭におき、本資産運用会社は内部者取引の未然
防止についての内部者取引管理規程を定め、役職員等のインサイダー取引（インサイダー類似取引も含まれま
す。）の防止に努めています。こうした措置にもかかわらず、本資産運用会社の役職員並びに本投資法人の役員
が金商法及び上記の内部者取引管理規程に違反する事態が生じた場合、取引市場における本投資口に対する投資
家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
なお、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
（ル）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産等資産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金と
して利用する場合があります。しかし、そのような場合に、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外
の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることにより、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよ
りも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなることもあります。また、賃貸借契約に伴い敷金又
は保証金の一部が一定期間において償却される旨の合意がなされることがありますが、かかる償却部分の金額に
ついては当該期間の途中で契約が中途解約された場合には償却できない可能性があり、また、かかる金額の多寡
によってはかかる合意そのものが無効とされる可能性があります。そのような場合にも、想定外の時期に予想外
の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることがあります。さらに、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わ
り損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
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（ヲ）投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク
本投資法人は、主として住居の用に供されている不動産を投資対象としています。したがって、景気動向、人
口動向等、賃貸住宅市場の状況を左右する要因如何によって、賃貸住宅のテナントが獲得できなかったり、テナ
ントが賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約又は更新せずに退去したり、賃料の
減額請求を行ったりする可能性があります。本投資法人は、特にその他地方都市において、地域の中核的な事業
所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等であることに着目して運用資産を取得することが
ありますが、かかる事業所、医療施設及び教育施設が移転又は廃業等により当該地域において運営されなくなっ
た場合、当該地域における賃貸住宅市場の需要又はテナントの支払能力が悪化し、その結果、本投資法人が取得
した運用資産についても需要及び収益の安定性が大きく損なわれ、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性
があります。また、本投資法人は賃貸住宅の将来における安定需要及び賃貸住宅による収益の将来的安定性を見
込んでいますが、そのような見込みが現実化する保証はありません。
（ワ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、本書に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、本投資法人が運用資産の取得を行って
いく過程で、結果として本投資法人が保有する不動産が一定の都市等に地域的に偏在する可能性があります。か
かる場合には、当該都市等が所在する地域における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、
人口変動等、当該地域に特有な事象によって、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
また、本投資法人の運用資産である不動産が近接して所在する場合には、居住用施設等のマーケットにおいて
相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
さらに、本投資法人は、国の重要施策としての地方創生の趣旨に則り、日本経済を地方都市より活性化してい
くことを本投資法人の理念として、地方都市への投資を行いますが、今後の地方創生に伴う地域経済動向や国の
施策等により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
（カ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要です
が、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、資産運用ガイドライン等
については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意
思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
（ヨ）資産取得・売却に関するリスク
本投資法人は、本書に記載された保有資産のみを取得・保有することを目的として組成されたものではありま
せん。本投資法人は、常に新たな資産取得に向けた市場調査と資産取得の提案及び売却情報の入手に努めてお
り、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産を取得し、又は保有する資産を売却する旨を決定する可能性
があります。かかる資産取得又は売却の決定が、本書の提出から間もない時点で公表される場合もあり得ます。
また、資産取得に際し、実際に合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他
の関係権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。
資産取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入すること
ができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがありま
す。
（タ）フォワードコミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワードコミットメント（先日付の売買契約であっ
て、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。
不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担すること
となります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する
旨の合意がなされることも少なくありません。フォワードコミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物
件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金
を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人
の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
（レ）運営型施設を投資対象とすることに関するリスク
ａ．運営型施設を投資対象とすることに共通するリスク
本投資法人は、運営型施設にも投資をする可能性があり、その場合においては、本投資法人は、原則とし
て、運営型施設に必要な運営能力及び信用力を有する専門のオペレーターに一括賃貸するか、運営を委託す
る方針ですが、当該オペレーターにおいて本投資法人の期待した運営がなされない場合、賃借人である当該
オペレーターについて財務状況が悪化し若しくは破産その他の倒産手続が開始した場合、又は賃貸借契約の
期間満了、途中解約若しくは解除等の場合、本投資法人は、当該資産からの収益の全部又は一部を収受でき
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ず、又は回収できない可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる
可能性があります。
ｂ．ヘルスケア施設に関するリスク
本投資法人は、運営型施設のうちヘルスケア施設にも投資をする可能性がありますが、ヘルスケア施設に
投資する場合においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関
するリスクは、他の物件よりも大きくなる可能性があります。
また、ヘルスケア施設の運用においては、業務の特性上、プロパティ・マネジメント会社及び施設の運営
やテナントサービス（ヘルスケア施設の場合は、主に介護サービス）を提供するオペレーターの代替性が小
さいため、前記「（ト）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク」に記載したリスク及び当該オペ
レーターに交代事由が生じた際の代替オペレーター確保に係るリスクが他の類型の物件よりも大きくなる可
能性があります。
さらに、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の居住用資産よりも
大きくなる傾向があります。したがって、ヘルスケア施設への投資比率の上昇に伴い、前記「（ル）敷金・
保証金の利用に関するリスク」に記載したリスクが、より大きくなる可能性があります。なお、その前提と
して、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘルスケア施
設を取得する際に、本投資法人が、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を承継したもの
とみなされるリスクもあります。
このほか、ヘルスケア施設は、間取り、付帯施設、その立地、建築基準法（昭和25年法律第201号。その
後の改正を含みます。 以下「建築基準法」といいます。 ）による用途制限等の点で他の居住用資産とは異な
る特性を有する場合があります。その結果、将来テナントが退去した際に他の類型の居住用資産への転用が
できない、売却しようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができない又は想定
した価格で処分ができない等の可能性があります。また、介護保険等に関する将来的な制度改正により、ヘ
ルスケア施設のオペレーターの運営環境が影響を受け（その影響はオペレーターの介護保険料への収入依存
度がより高ければより大きくなります。）、結果として本投資法人の賃料収入に波及する等して物件の価値
にも影響を及ぼす可能性があります。
ｃ．ホテルに関するリスク
本投資法人は、運営型施設のうちホテルにも投資をする可能性がありますが、ホテルに投資する場合、経
済の動向や他のホテルとの競合に伴いホテルの収益力が減退するときには、テナントがホテルの営業から撤
退し、退去することがあります。
既往テナントが退去した場合、構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であること
が多く、また、運営に当たり高度な知識が要求されることから代替テナントとなり 得 る者が少ないため、代
替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下し、又は代替テナントを確
保するために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたら
す可能性があります。
（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク
（イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個
別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特性のほかに、取引当事者の属性や取引動機等の
取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長
期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの
不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積りが難しく、
予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得又は売却できない可能性があり、さらに、不
動産が所在する地域によっては、不動産売買市場への参加者が限定されることがあり、また不動産が共有物件又
は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことが
あり、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。
経済環境や不動産需給関係の影響によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、
又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法
人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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（ロ）物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、その規約において、不動産等資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、不動産等資
産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしな
がら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、そ
の場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取
得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポート
フォリオを実現できない可能性があります。その結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投
資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ハ）スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとスポンサーサポート契約を締結しています。しかし、スポン
サーが本投資法人の投資基準に合致する情報を十分に取得又は提供できない可能性があるほか、スポンサーサ
ポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や優先交渉権等を与えるものにすぎ
ず、スポンサーは、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけ
ではありません。すなわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断す
る不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポート
フォリオを構築できない可能性があります。
（ニ）テナントの獲得競争に関するリスク
通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、
リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下
を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人
の不動産関連資産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。
（ホ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
一般に、不動産には地盤地質、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたものを含みます。また、工事にお
ける施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）が存在し
ている可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、
その瑕疵や欠陥となる可能性となるものが含まれています。そこで、本資産運用会社が投資対象となる不動産関
連資産の選定・取得の判断を行うに当たっては、対象となる不動産関連資産について利害関係のない第三者の専
門業者から建物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産関連資産の売主から売買契約等におい
て譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任 を負担させることと
（注）
しています（ただし、特に特別目的会社から譲渡を受ける場合は、瑕疵担保責任を負担させられないこともあり
ます。）。しかし、建物状況評価報告書等の作成に係る専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査
範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産関連資産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告が行わ
れているとは限りません。さらに、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不
動産関連資産を取得した後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性があります。また、建築基準法等の行政法規
が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業
者において、建物が適正に施工されていない可能性があり、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有
するとの保証はありません。
また、不動産関連資産の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人の取得後に
欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが
通例であり、また、元所有者又は元受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合があります
（なお、強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません（民法第570条ただし
書）。）。さらに、不動産関連資産の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、
又は瑕疵担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産
関連資産を取得する可能性があります。
不動産関連資産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少
する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修、建替えその他
に係る予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び保証
違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社
や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等の
事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。本投資法人が特別目
的会社から取得した不動産関連資産については、信託受益権の購入に係る信託受益権売買契約上、売主は、責任
財産を限定してのみ瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
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不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性ゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投
資法人は不動産関連資産を取得するに当たって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を
行 いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法
が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判
明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の
権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した
場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表明保証責任を追及できることもあ り
ますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもあります。
（注）民法第570条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任をいいます。
（ヘ）土地の境界紛争等に関するリスク
不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず、又は境界
標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において
今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。したがって、状況次第では、本投資法人が後日当
該不動産関連資産を処分するときに事実上の障害が発生し、又は、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面
積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する
可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能
性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ト）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服しま
す。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物で
も、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制の下では不適格になることがありま
す。例えば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべ
き建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制
があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの
義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。ま
た、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改
正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことが
あります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建て替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建蔽
率・容積率 （注） ・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難と
なる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害
を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法 （昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。) や土地区画整理法 （昭和29年法
律第119号。その後の改正を含みます。) のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利
用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限
が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性がありま
す。
（注）「建蔽率」とは、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地域等に
応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、本書で記載する建蔽率は、敷地が街区の角にあることその他の要
因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。「容積率」とは、建築基準法第52条により定められる、建築物
の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載してい
ます。なお、本書で記載する容積率は、前面道路の幅員その他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合がありま
す。また、「用途地域」とは、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）第８条第１項第１号に掲げら
れているものをいいます。地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするような場合には、用
途地域の種類によって一定の制限を受けることがあります。
（チ）法令等の変更に関するリスク
消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。）等その他不動産の
建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、将来的には不動産関連資産の管理費用等が増加す
る可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制
定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可
能性があります。さらに、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資産について、大気、土
壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性
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もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があり
ます。
（リ）区分所有物件に関するリスク
本投資法人は、区分所有建物にも投資をする可能性があります。区分所有建物 （注） とは建物の区分所有等に
関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受け
る建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分
等）から構成されます。不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる
管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決に
よらなければ変更できません（区分所有法第31条）。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重
されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわ
けではありません。したがって、本投資法人が区分所有建物に投資する場合において議決権の４分の３を有して
いないときには、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可
能性があります。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向
にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によって
は、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動
産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処
分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処
分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
（注）１棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用
される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のことを区分所
有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物といいます。
（ヌ）共有物件に関するリスク
本投資法人は、共有物件にも投資をする可能性があります。不動産関連資産が第三者との間で共有されている
場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性がありま
す。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされて
いるため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資
法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全
体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の
当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望する
時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民
法第256条第１項本文）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能であ
る場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。また、本投
資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなけれ
ばならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条第１項ただし
書）、その場合であっても、合意の有効期間（同条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可
能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共
有者が破産した場合又は共有者について会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が
行われる可能性があります（ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の
共有者の有する共有持分を相当の償金を支払って取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、
民事再生法第48条）。）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大幅な変動が生じ
る可能性があるほか、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全
部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なく
される可能性もあります。
他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。したがって、
本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如
何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書乃至
規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得そ
の他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分す
る際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり、敷金返還債務は不可分債務になると
一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者
の持分を超えて賃料債権全部が差し押さえられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応
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じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自
己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有
者 に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれ
があります。
また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動
産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決
定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。
（ル）借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権が設定された地上の建物に投資する可能性があり
ますが、このような物件は、土地建物とともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消
滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債務不履行
があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除
き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望
する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が
借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号。その後の改正を含みます。）又は借地借家
法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要
件を具備しておらず、又は競売等が借地権に先立ち対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本
投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要で
す。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあ
ります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払う可能性もありますが、かかる場合において、借
地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられ
ないおそれがあります。
（ヲ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、底地を取得する可能性がありますが、底地物件については、以下に記載するような特有のリス
クがあります。
まず、借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合に
は期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由があるときに限り消滅し
ますが、借地権が消滅する場合、本投資法人は、借地権者より時価での建物の買取りを請求される場合がありま
す（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第４条）。普通借地権の場
合、借地契約の期限の到来時に更新拒絶につき、上記の正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時
に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物の買取りを請求される場合においても、買取
価格が本投資法人が希望する価格以下となる保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対
象となった場合、借地契約に基づく土地の地代等の支払いが滞る可能性があり、この延滞地代等の合計額が敷金
及び保証金等で担保される範囲を超えるときは、投資主に損害を与える可能性があります。借地契約では、多く
の場合、地代等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。地代の改定により地代
等が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づき土地の地
代等の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる地代等収入が減少し、投資主に損害を与
える可能性があります。
（ワ）開発物件に関するリスク
投信法上、投資法人は、自ら建物の建築を行うことはできませんが、工事期間中のテナントの退去による
キャッシュフローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合等の一定の場合を除き、建物の建築に
係る請負契約の注文者となることはできると考えられています。本投資法人は、原則として開発中の不動産への
投資を行うことは予定していません。ただし、建物竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を
締結した上で、投資することがあります。また、本投資法人が取得した土地をスポンサーに賃貸し、当該土地上
でスポンサーが不動産の建築を行った上で、当該建築済みの不動産を本投資法人が取得する場合があります。か
かる場合は、本投資法人が建物の建築に係る請負契約の注文者となっている場合と実質的に同様のリスクを負担
していると考えられる場合もあり得ます。建築中の不動産については、既に完成した物件を取得する場合に比べ
て、以下に例示するような固有のリスクが加わります。
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ａ．開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、
変更又は中止の原因となる可能性。
ｂ．工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｃ．開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性。
ｄ．天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｅ．行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｆ．開発過程において事故が生じる可能性。
ｇ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られない可能性。
ｈ．その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性。
これらの結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得
られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があります。また、竣工直後
は稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間が掛かることもあります。このため本投資法人の収益
等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
（カ）鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時
点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑定評価を行った場合で
も、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲
等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、同一物件について、同一の不動産鑑定士が鑑定評価を
行った場合でも、評価の時点が異なる場合、時点間の一般的要因、地域要因及び個別的要因等の変化等により鑑
定評価額が大きく異なる可能性があります。さらに、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額
による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却
されるとは限りません。
（ヨ）わが国における賃貸借契約に関するリスク
わが国における賃貸用住居その他の賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限り
自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの
保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を
解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された
場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。期
間の定めのある賃貸借契約においてテナントに中途解約権を付与していない場合、テナントは、居住の有無にか
かわらず、当該賃貸借契約の有効期間中は賃料を支払う義務を負担するのが原則ですが、契約が早期に解除さ
れ、テナントが退去した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない場合もありま
す。
なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難である
ことが多いのが実情です。
定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能ですが、定期賃貸借契約
において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般
的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
（タ）マスターリースに関するリスク
本投資法人の保有する不動産又は信託不動産においては、賃借人（サブリース会社）が当該不動産の所有者で
ある本投資法人又は信託不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を締結して建物を一括し
て貸借するとともに賃貸管理業務を受託し、その上で各貸室を第三者に対して転貸する、いわゆるサブリースの
運用形態をとっているものが多くあります。サブリース会社の財務状態が悪化した場合、サブリース会社の債権
者がサブリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、サブリース会社から賃貸人で
ある本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があるほか、賃貸管理その他サブリース会社とし
ての機能に支障をきたして不動産又は信託不動産の稼働率が低下する可能性があり、本投資法人の収入が減少す
るおそれがあります。
（レ）賃料の減額に関するリスク
不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わ
ず、賃貸人と賃借人（テナント）の合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対
し、借地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号。その後の改正を含みます。）第７条）に基づく賃料
減額請求権を行使する可能性もあります。また、不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般
的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料
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の額と比較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃
料収入の減少をもたらす可能性があります。
上記のように通常の建物賃貸借においてはテナントからの賃料減額請求権を特約で排除することはできません
が、定期建物賃貸借においては、賃料減額請求権を特約により排除することも可能です。もっとも、定期建物賃
貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違
約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事
例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られ
ることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定
期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約に
は、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低
く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収
入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸
条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、
低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
（ソ）テナントの支払能力に関するリスク
テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会
社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。
このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証
金で担保される範囲を超えると、賃料等が回収できないこととなり、当該不動産から得られる賃料収入が減少
し、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める
割合が小さくない場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に
与える影響が大きくなります。
また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払をもってこれに対抗するこ
とができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払をもって対抗する可能性もあ
り、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。本投資
法人では、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理
体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はあり
ません。
（ツ）賃料保証会社に関するリスク
本投資法人は、保有物件の一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを導入してい
ます。当該保証システムは、マスターリース会社、エンドテナント及びエンドテナントの賃料債務等に係る保証
人たる賃料保証会社の第三者間の保証契約に基づくものであり、当該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料
の滞納が発生した場合、マスターリース会社が賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証
会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、マスターリース会社が同社から当該代位弁済の履行を受ける
ことができなくなる可能性や、エンドテナントが賃料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収
が困難となる可能性があります。また、賃料保証会社の滞納賃料保証システムに加えて、賃料保証会社にエンド
テナントから収納代行を委託している場合は、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、賃料
保証会社によって回収済みの賃料を回収することができなくなる可能性があります。このように、賃料保証会社
からの回収が不可能又は困難となった結果、当該物件の収益ひいては本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性
があります。
（ネ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等
の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用
に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの
保証はありません。他方で、本投資法人の運用資産である不動産が地域的に分散することにより、適切な管理を
行うために必要な不動産の運用に関する費用が大きくなる可能性があります。本投資法人においてはプロパ
ティ・マネジメント会社を適切にコントロールすることで賃貸経営の効率性を損なわず、ポートフォリオ全体と
しての収益性の維持・向上を目指しますが、かかる取組みが成功しない場合には、本投資法人の収益に悪影響を
与えるおそれがあります。
（ナ）入居者の建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更等
により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費
用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借
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権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に
関する法律（平成３年法律第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営
業 等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）に定める風
俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産関連資産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体
の賃料水準が低下する可能性があります。
（ラ）不動産の毀損等に関するリスク
不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。かかる修繕に多額の
費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に影響を与
えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生す
る場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に不動産関連資産から得られる
賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があり
ます。
（ム）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、
テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産関連資産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減
少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した箇所を修復するため一定期間建物が不
稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与
える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もありま
す。
ただし、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針です。しか
し、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回
る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基
づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支
払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、
行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
本投資法人の付保に関する方針の概要については、前記「２ 投資方針／（１）投資方針／⑪ポートフォリオ
運営・管理方針／Ｅ．付保方針」をご参照ください。
（ウ）不動産に係る所有者責任に関するリスク
本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する
利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。
特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています（民
法第717条第１項ただし書）。
不動産関連資産に関しては、施設賠償責任保険等の適切な保険を付保する予定です。しかし、不動産関連資産
の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可
能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。
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（ヰ）有害物質に係るリスク
不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該敷地及び建
物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必
要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、不動産関連資産として取得した建物の建
材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場
合、又はPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性
があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が
必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産関連資産の所有者として損害を賠償す
る義務が発生する可能性があります。
（ノ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、売主が不動産関連資産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産関連資産の売買又は
売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全で
ない売主が不動産関連資産を売却した場合、当該不動産関連資産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理
由に取り消される可能性があります。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は
倒産手続における管財人乃至財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産
手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
（オ）運用資産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用資産を売却した場合に、当該運用資産に物的又は法律的な瑕疵があるために、法律の規定に
従い、瑕疵担保責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者とな
りますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任を排除することが原則としてできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、運用資産の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担
保責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、又
は買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、賃貸中の運用資産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解
されており、実務もこれに倣うのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得て
いない場合、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強い
られる場合があり得ます。
（ク）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点に
おける評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ
物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって
鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において
当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
建物状況調査報告書等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者
への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修
繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震に
よる損失リスク等を検討した結果を記載したものでありますが、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容
とその精度には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナン
トの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないこと
を保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。予想損失率
は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧
費用が必要となる場合があります。
（４）不動産関連資産－信託受益権特有のリスク
（イ）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは受益権を有する者をいい（信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）第２
条第６項。なお、以下、2007年９月30日施行の同法を「新信託法」といい、新信託法施行前の信託法（大正11年
法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第
109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30
日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適
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用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条）。）、信託契約等の信託行為に基づい
て信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権等を有します。また、不
動 産信託においては、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債権の受益者
や、残余財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。
旧信託法の下では、信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産
に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者
が負担することになっていました（旧信託法第36条第２項、第37条等）。すなわち、信託受託者が信託財産とし
ての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益権に帰属
することになっていました。したがって、本投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の
受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる
保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合
と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権
を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受
益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性がありました。
新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、法律上の義務として信託受益者がこのような責任を負
うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をすることは許容され
ており（新信託法第48条第５項、第54条第４項等）、信託契約において信託費用等を受益者が負担する旨の合意
がなされるのが一般的となっています。かかる合意がなされた場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生
じる可能性があります。
（ロ）信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産の信託受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を
処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合に
は、信託受託者の承諾を契約上要求されることがあります。さらに、譲渡する信託受益権については金商法上の
有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲渡と同様の譲渡方法によることになること
（新信託法第94条）、及び不動産の信託受益権は取引所金融商品市場等において取引がなされていないこと等に
より、株券や社債券のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。
また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負って信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にか
かわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ハ）信託受託者に係るリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
旧信託法上、受託者が破産手続開始の決定を受け又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合
に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定
はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備し
ている限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属する
リスクは極めて低いと考えられていました。信託受託者が破産した場合、旧信託法第42条第１項に基づき信
託受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破
産財団に属さないと説明する向きもありました（破産法第34条第１項）。また、旧信託法第16条によれば、
信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押は禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関
係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻しリスクに
さらされないものと考えられていました。
新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託
法第25条第１項、第４項及び第７項）。
ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託の公
示（信託の登記）をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託の公示
（信託の登記）がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱
いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動
産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法
人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する
財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性が
あります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認
めており（旧信託法第31条本文）、また、新信託法は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を受
益者に認めていますが（新信託法第27条第１項及び第２項、第31条第６項及び第７項）、一定の場合には取
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消権が認められない等、本投資法人は、常に係る権利の行使により損害を免れることができるとは限りませ
ん。
信託受益権を取得するに際しては、十分なデューディリジェンスを実施し、①信託契約上、当該信託の目
的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、②信託財産の処分や信託財産に
属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対
象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投
資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証は
ありません。
（５）税制に関するリスク
（イ）導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、
投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められ
ています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
（利益超過分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超である
支払配当要件
こと）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集され
国内50％超募集要件
る投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものを
借入先要件 いいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行ってい
ないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されて
所有先要件
いること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投
非同族会社要件 資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当して
いないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、
会社支配禁止要件
一定の海外子会社を除きます。）
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因によ
り導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった
場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配
額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は
一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計
上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益
に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又
は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。
なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利
益超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。
ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、
配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
ｃ．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の
既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の
定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合に
おいては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
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ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件ある
いは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
大和証券グループ本社は、大和証券グループ本社及びサムティが引き続き本投資法人のスポンサー又はサ
ブスポンサーとなることが見込まれる限り、同社及び同社の連結子会社の所有投資口と合わせて所有投資口
比率40％以上、かつ、同社及び同社の子会社・関連会社の所有投資口と合わせて所有投資口比率50％超の投
資口を保有する意向であり、会計基準上のいわゆる実質支配力基準に鑑み、連結財務諸表上、本投資法人を
大和証券グループ本社の連結子会社として扱う意向である旨を確認しております。当該所有投資口比率にお
いても、本投資法人は非同族会社要件を充足することができると考えており、また、本投資法人と大和証券
グループ本社は、本投資法人について非同族会社要件が維持されるよう最善の努力を行うこと、本投資法人
及び本資産運用会社から要請があったときには、本投資法人について非同族会社要件が維持されるために必
要な協力を行うことなどについて合意しています。これらに関わらず、大和証券グループ本社及び同社の連
結子会社並びにこれらの意思と同一の内容の議決権の行使に同意している者の所有投資口を合わせた所有投
資口比率が50％超となった場合や非同族会社要件に関する解釈・運用・取扱いによっては、非同族会社要件
が満たされなくなる可能性があります。
（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違によ
り更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場
合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担
が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権
若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の
価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約
第28条第４項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上
の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取
得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件
を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることがで
きない可能性があります。
（ニ）一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又は
かかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人
の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する
税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有若しくは売却による投資
主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
（６）その他のリスク
（イ）減損会計の適用に関するリスク
「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する
見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計
処理のことをいいます。
地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、「減損会計」の適用により、会計上減損損失が発生し、
本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することが
できない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を
除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税負担額が増加する可能性があります。
なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益
超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。
（ロ）取得予定資産の取得を実行することができないリスク
経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた停止条件又は
前提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性や当初予定していた
時期に取得することができない可能性があります。これらの場合、本投資法人は、代替資産の取得を検討し又
は速やかに取得予定資産の取得を完了するよう努力する予定ですが、短期間に投資に適した代替資産を取得し
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又は速やかに取得予定資産の取得を完了することができる保証はなく、手元資金を有利に運用することができ
ないときには、投資主に損害を与える可能性があります。
（ハ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資を行うことがあります。本投資法人が出資する
場合、かかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収
益が悪化した場合や、当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分
配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を
被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については、契約上譲渡が制限されていることがあり、又は
確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び
価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性が
あります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が投資する不動産等に係る優先交渉権の取得を目的と
して行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できる保証はありません。
（７）投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規
制を遵守するとともに、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷
き、役職員等に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。 具体的な取組みは、以下のとお
りです。
① 本資産運用会社の体制
（イ）本資産運用会社は、本資産運用会社の取締役会において審議、決議され、本投資法人の役員会に報告される
（ただし、変更が、利害関係者との取引制限に関する事項の策定又は変更である場合には、本投資法人の役員
会において審議及び承認されます。）資産運用ガイドラインを遵守するとともに、本資産運用会社のコンプラ
イアンス規程及び本投資法人のリスク管理規程に基づきコンプライアンス及びリスク管理を行います。
（ロ）本資産運用会社は、利害関係人等と本投資法人との間の取引については、原則として、本資産運用会社の
リート・投資委員会、リート・コンプライアンス委員会、取締役会に付され取引に係る議案を審議するものと
されています。かつ、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、これを遵守することにより利益相反に
係るリスク管理を行います。
（ハ）本資産運用会社は、金商法の改正による、投資法人に係るインサイダー取引規制導入に十分な対応を図るた
めの内部態勢の構築を念頭におき、内部者取引の未然防止についての内部者取引管理規程を定め、役職員等の
インサイダー取引（インサイダー類似取引も含まれます。）の防止に努めています。
（ニ）本資産運用会社は、リート・投資委員会及びリート・コンプライアンス委員会を設け、運用に係る年度計画
や取得・売却に関する事項を審議することにより、異なる視点からリスク管理を行います。
（ホ）本資産運用会社は、コンプライアンスを統括するシニア・コンプライアンスオフィサーが、法令遵守の状況
を監視します。
（へ）本資産運用会社は、リスクを管理するため、コンプライアンスチームをリスク管理部門とし、本資産運用会
社のリスクの所在及びリスクの種類を理解した上で、各運用部門の担当者に当該内容を理解・認識させるよ
う、適切な方策を講じるものとします。リート投資運用部は、投資基準に適合しなくなった不動産がある場合
には、当該不動産の入替、売却等について検討を行い、これらの不動産の取扱いについては決算期毎に経営管
理部のチェックを受けるものとし、さらに、投資基準に適合しなくなった不動産の状況について、定期的かつ
必要に応じ取締役会へ報告するものとします。
（ト）本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生につい
ての対応を講じています。また、コンプライアンスマニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員
等の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。
（チ）本資産運用会社は、内部監査に関する社内体制を整備し、取締役会の実施困難な監視活動を通じて、リスク
を特定し、その最小化を図っています。なお、内部監査に関する事項はコンプライアンスチームの業務となっ
ています。そのため、自己監査を防止する観点から、コンプライアンスチームに対する内部監査は、代表取締
役社長が別途任命する者が担当します。
② 本投資法人の体制
本投資法人は、少なくとも３ヶ月に１回以上役員会を開催し、適宜本資産運用会社の運用状況の報告を受けるほ
か、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管
理・監督を行います。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに対する管理体制を整備していますが、このような
体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、
本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。
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４【手数料等及び税金】
（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第５条
第１項）、該当事項はありません。
ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとして
います（規約第５条第２項）。この場合、所定の手数料が課せられることがあります。
（３）【管理報酬等】
① 役員報酬（規約第18条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします。
Ａ．執行役員の報酬は、１人当たり月額25万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の
末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
Ｂ．監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の
末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
② 本資産運用会社への資産運用報酬（規約第37条）
本投資法人は、本資産運用会社と締結した資産運用業務委託契約に従い、本資産運用会社に対して委託業務
報酬を支払います。当該報酬は、運用報酬Ⅰ、Ⅱ、取得報酬及び譲渡報酬からなり、その計算方法及び支払い
の時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投
資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る委託業務報酬に、それに係る消費税及び地方消
費税相当額を加えた金額を、運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係
る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。
Ａ．運用報酬Ⅰ
（イ）総資産額に年率0.45％を乗じた金額（１年365日として当該営業期間の実日数により日割計算するものと
し、１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅰとします。「総資産額」とは、本投資法人の当該営業期間初
日の直前の本投資法人の決算期における貸借対照表（投信法第131条第２項の承認を受けたものに限りま
す。以下本②において同じです。）に記載された総資産額とします。
（ロ）本投資法人は、上記（イ）で計算された金額を、各営業期間の終了日までに支払うものとします。
Ｂ．運用報酬Ⅱ
（イ）決算期毎に算定される分配可能金額に5.0％を乗じ、本投資法人の当該営業期間初日の直前の決算期にお
ける貸借対照表に記載された総資産額から500億円を控除した金額を乗じ、当該総資産額で除した金額（１
円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅱとします（本投資法人の当該営業期間初日の直前の決算期における
貸借対照表に記載された総資産額から500億円を控除した金額が負の数値となる場合はかかる金額は０とし
ます。）。「分配可能金額」とは、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他企業会計の慣行に準
拠して計算される当該営業期間に係る運用報酬Ⅱ控除前の税引前当期純利益（ただし、負ののれん発生益を
除きます。）に繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金額とします。
（ロ）本投資法人は、上記（イ）で計算された金額を、役員会で当該営業期間に係る計算書類等（投信法第129
条に定める計算書類等をいいます。）を承認後１か月以内に支払うものとします。
Ｃ．取得報酬
（イ）本投資法人が特定資産を取得した場合において、その取得価額に1.0％を乗じた金額を取得報酬としま
す。ただし、取得した特定資産が信託受益権であり、利害関係人以外からの取得である場合、宅建業法第46
条に規定される報酬の上限額（ただし、消費税及び地方消費税を除きます。）から当該信託受益権の媒介手
数料を減算した金額に0.5を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。）に当該信託受益権の取得価額の1.0％
を加算した金額を取得報酬とします。
（ロ）本投資法人は、上記（イ）で計算された金額を、本投資法人が当該資産を取得した日（所有権移転等の権
利移転の効果が発生した日）から６か月以内に支払うものとします。
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Ｄ．譲渡報酬
（イ）本投資法人が特定資産を譲渡した場合において、その譲渡価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに譲
渡に伴う費用を除きます。）に0.5％を乗じた金額を譲渡報酬とします。
（ロ）本投資法人は、上記（イ）で計算された金額を、本投資法人が当該資産を譲渡した日（所有権移転等の権
利移転の効果が発生した日）から１か月以内に支払うものとします。
③ 資産保管会社、機関運営事務受託者、会計事務等に関する業務受託者、投資主名簿等管理人 及び投資法人債
に関する財務代理人 への支払手数料
Ａ．資産保管会社の報酬
（イ）資産の保管に係る業務及びこれに付随する業務に係る報酬（以下、本Ａ．において「資産保管業務報酬」
といいます。）の計算期間は、２月又は８月の各１日から、その直後に到来する７月又は翌年１月の各末日
までとします。
（ロ）各計算期間の資産保管業務報酬は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であること
を前提に、 当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129
条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６か月分の料率を記載した
別紙１の基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、円
単位未満の端数は切り捨てるものとします。
（ハ）本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の
指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本
投資法人の負担とします。
（ニ）経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社
は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
（ホ）本投資法人の保有する資産に現物不動産が含まれることになった場合には、資産保管業務報酬は、上記
（ロ）に定める金額に現物不動産１物件当たり月額20万円を上限として本投資法人及び資産保管会社が合意
した金額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権
又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人
及び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
（ヘ）本投資法人は、本Ａ．に定める資産保管業務報酬に係る消費税及び地方消費税（以下本Ａ．において「消
費税等」といいます。）を別途負担し、資産保管会社に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加算
して支払うものとします。
（基準報酬額表）
算定方法（６か月分）
資産総額
200億円以下の部分について 7,200,000円
資産総額 × 0.012％
200億円超の部分について
Ｂ．機関運営事務受託者の報酬
（イ）本投資法人が機関運営事務受託者に委託した事務に係る報酬（以下本Ｂ．において「一般事務報酬」とい
います。）の計算期間は、２月又は８月の各１日から、その直後に到来する７月又は翌年１月の各末日まで
とします。
（ロ）各計算期間の一般事務報酬は、年500万円を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。
（ハ）本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに機関運営事務受託者
の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、
本投資法人の負担とします。
（ニ）経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び機関運営事務受託
者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
（ホ）本投資法人は、本Ｂ．に定める一般事務報酬に係る消費税及び地方消費税（以下本Ｂ．において「消費税
等」といいます。）を別途負担し、機関運営事務受託者に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加
算して支払うものとします。
Ｃ．会計事務等に関する業務受託者の報酬
[会計事務及び税務事務の一部に関する業務受託者の報酬]
（イ）本投資法人が会計事務等に関する業務受託者に委託した事務に係る報酬 （以下本Ｃ．において「一般事務
報酬」といいます。）の月額は、下記の算式により計算された額（消費税及び地方消費税は別途。）とし、
本投資法人は、一般事務受託者に対して、当月分を翌月末日（末日が銀行休業日の場合には、前銀行営業日
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とします。）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料は本投資法人の負担としま
す。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
一般事務報酬の月額＝ 変動報酬Ａ＋変動報酬Ｂ
変動報酬Ａ：本投資法人が月末に保有する不動産等資産の取得価額（売買契約等に定める金額をいい、
消費税及び地方消費税その他取得に付随する費用を除く）×変動報酬Ａ料率
変動報酬Ｂ：本投資法人が月末に保有する不動産等資産の件数×変動報酬Ｂ単価
ここで、 変動報酬Ａ料率は0.01％を、変動報酬Ｂ単価は金50,000円をそれぞれ上限として、本投資法人
及び一般事務受託者が別途合意して定めるものとします 。
（ロ） 前項のうち、１ヶ月に満たない月に係る一般事務報酬は、１ヶ月分とみなして算出し、日割り計算は行わ
ないものとします。
（ハ） 新規に物件（本項において、現物不動産に係る共有持分若しくは区分所有権等又は現物不動産を裏付けと
する信託の信託受益権に係る準共有持分等（以下「本共有持分等」という。）を含む。）を取得した場合に
は、初期の固定資産台帳作成・登録報酬として、１物件（本項においては、本共有持分等ごとに、１つの物
件として数える。）あたりの単価金1,000,000円を上限として別途本投資法人及び一般事務受託者の協議の
上合意した額（消費税及び地方消費税は別途。）を、本投資法人は一般事務受託者に対して、作業完了時の
翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料は本投資法人の負担とします。）又
は口座間振替の方法により支払うものとします 。
（ニ） 経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者
は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
[税務事務の一部に関する業務受託者の報酬]
（イ）税務相談対応等税理士業務 にかかる報酬は、月あたり55万円（消費税及び地方消費税別途。）とし、本投
資法人は、一般事務受託者が発行する請求書に基づき、当月分を翌月末日までに一般事務受託者の指定する
銀行口座へ振込又は口座間振替の方法により支払うものとします。なお、振込手数料は本投資法人の負担と
します。
（ロ）前項 に定めのない業務（税務調査の立会、本投資法人の解散・清算に関する事務等）の報酬については、
別途本投資法人及び一般事務受託者による協議の上、決定します。また、前項にかかる業務の量が著しく増
減した場合、又は前項に規定する業務を超える事項が発生した場合には、本投資法人及び一般事務受託者に
よる協議の上、報酬の額を変更できるものとします。なお、経済情勢の変動等により本業務にかかる報酬の
金額が不適当となった場合についても、本投資法人及び一般事務受託者による協議の上、報酬の額を変更す
ることができるものとします 。
Ｄ．投資主名簿等管理人の報酬
（イ）本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、下
表に掲げる手数料を支払うものとします。ただし、下表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人及
び投資主名簿等管理人の協議の上決定するものとします。
（ロ）投資主名簿等管理人は、上記の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末
日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み（振込手数料
並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替によ
る方法により支払うものとします。
（ハ）上記（イ）及び（ロ）の規定にかかわらず、本投資法人がその投資口を上場する日の前日までは、下表に
掲げる手数料によらず、投資主名簿等管理人の手数料は月額金50,000円とします。なお、１か月に満たない
期間については、日割り計算とします。
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手数料明細表
項 目 手 数 料 対 象 事 務
投資主名簿管理料 １．月末現在の投資主１名につき下記段階 投資主名簿の保管、管理に関する
（基本料） により区分計算した合計額の６分の１ 事務
（月額） 決算期における投資主確定並びに
投資主リスト、統計諸資料の作成に
5,000名まで 390円
関する事務
10,000名まで 330円
分配金振込指定投資主の管理に関
30,000名まで 280円
する事務
50,000名まで 230円
法定帳簿の作成、管理及び備置
100,000名まで 180円
100,001名以上 150円
ただし、月額の最低額を220,000円
とする
２．月中に失格となった投資主１名につき
55円
分配金計算料 １．投資主１名につき下記段階により区分 分配金の計算、分配金支払原簿の
計算した合計額 作成、領収証又は振込通知の作成、
5,000名まで 120円 振込票又は振込磁気テープの作成、
支払済領収証の整理集計、支払調書
10,000名まで 105円
の作成、特別税率及び分配金振込適
30,000名まで 90円
用等の事務
50,000名まで 75円
100,000名まで 60円
100,001名以上 50円
ただし、１回の最低額を350,000円
とする
２．振込指定分 １投資主につき130円加
算
分配金支払料 １．分配金領収証１枚につき500円 取扱（払渡）期間経過後の分配金
の支払事務
２．月末現在未払投資主１名につき５円 未払投資主の管理に関する事務
諸届受理料 諸届受理１件につき250円 住所変更、商号変更、代表者変
更、改姓名、常任代理人等の投資主
名簿の記載の変更を要する届出及び
事故届、改印届、分配金振込指定書
の受理並びに特別税率及び告知の届
出の受理に関する事務
個人番号関係手数料 １．振替投資口に係る個人番号の登録１件 個人番号の収集及び登録に関する事
につき250円 務
２．非振替投資口に係る個人番号の登録１ 個人番号の保管、利用及び廃棄又は
件につき550円 削除に関する事務
３．個人番号の保管月末現在１件につき月
額５円
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Ｅ．投資法人債（第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）及び第２回無担保投資法人債（適格機関投資
家限定））に関する財務代理人の報酬
・第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）
本投資法人は、財務代理人が委託事務を行うことの対価として、財務代理人に対し、2016年８月２日
に、手数料金5,000,000円並びにこれに賦課される消費税及び地方消費税相当額を、財務代理人が指定する
口座に振り込む方法により支払いました。
また、元利金支払等手数料として、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税を、投資法人
債に関する一般事務受託者を経由して、投資法人債の債権者に対して投資法人債の元利金の支払を行った者
に支払います。
(イ) 元金償還の場合 償還元金に10,000分の0.075を乗じた金額
(ロ) 利金支払の場合 支払利金に10,000分の３を乗じた金額
(ハ) 買入消却の場合 上記(イ)の場合に準じます
・第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）
本投資法人は、財務代理人が委託事務を行うことの対価として、財務代理人に対し、2018年２月１日
に、手数料金5,000,000円並びにこれに賦課される消費税及び地方消費税相当額を、財務代理人が指定する
口座に振り込む方法により支払いました。
また、元利金支払等手数料として、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税を、投資法人
債に関する一般事務受託者を経由して、投資法人債の債権者に対して投資法人債の元利金の支払を行った者
に支払います。
(イ) 元金償還の場合 償還元金に10,000分の0.075を乗じた金額
(ロ) 利金支払の場合 支払利金に10,000分の3を乗じた金額
(ハ) 買入消却の場合 上記(イ)の場合に準じます
④ 会計監査人（規約第25条）
会計監査に係る会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に2,000万円を上限として役員会で決定す
る金額とし、当該金額を、各決算期後４か月以内に会計監査人の指定する口座への振込により支払うものとし
ます。
⑤ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
サムティアセットマネジメント株式会社
住所 東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
電話番号 ０３－５２２０－３８４１
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（４）【その他の手数料等】
① 本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び資産
運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該
資産保管会社及び資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利
息又は損害金を負担するものとします（規約第38条第１項）。
② 上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します（規約第38条第２項）。
Ａ．投資口の発行、自己投資口の取得、新投資口予約権の無償割当てに関する費用
Ｂ．有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
Ｃ．目論見書の作成及び交付に係る費用
Ｄ．法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の
提出費用を含みます。）
Ｅ．本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝等に関する費用
Ｆ．専門家等に対する報酬及び費用（法律顧問、鑑定評価（又は価格調査）、資産精査、及び司法書士等を含
みます。）
Ｇ．執行役員、監督役員に係る実費、保険料等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用
Ｈ．運用資産の取得及び管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費
用、水道光熱費等を含みます。）
Ｉ．投資法人債の発行に関する費用
Ｊ．借入金及び投資法人債に係る利息
Ｋ．本投資法人の運営に要する費用
Ｌ．その他前各号に類する本投資法人が負担すべき費用
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（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりで
す。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがありま
す。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
① 個人投資主の税務
Ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配
当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
（イ）源泉徴収
分配金支払開始日 源泉徴収税率
20.315％（所得税15.315％ 住民税５％）
2014年１月１日～2037年12月31日
2038年１月１日～ 20％（所得税15％ 住民税５％）
（注１）2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所
得税20％（2014年１月１日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。
（ロ）確定申告
金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能
確定申告をしない場合
（確定申告不要制度）
確定申告を行う場合 総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択
（注１）総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
（注２）上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係
る譲渡損失」といいます。）の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したもの
に限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記（イ）の源泉徴収税率
と同じです。
（注３）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有）が１回に受け取る配当金額が５万円
超（６か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税
は選択できません。）。
（ハ）源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品
取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、
上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
（注）配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
（ニ）少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ：ニーサ）
2014年１月１日から2023年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税
口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で2015年まで年間100万円を上限、2016年以後は
年間120万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払いを受け
るべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
（注１）非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
（注２）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
（注３）2016年４月から実施された未成年者口座内の少額上場株式等に係る配当所得及び譲渡所得等の非課税制度（ジュニアＮ
ＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（2016年から
2023年まで新規投資額で年間80万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支
払いを受けるべきもの及び継続管理勘定で支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません（未
成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳未満である方及びその年に出生した方に限ります。ま
た、本非課税措置の適用を受けるためには、配当等の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する必要がありま
す。）。
（注４） 2018年１月１日からNISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税措置（つみたてNISA）が導入されまし
たが、その対象商品は一定の投資信託等に限定されているため、つみたてNISAで個別銘柄として本投資法人の投資口を
取得することは出来ません。
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Ｂ． 一時差異等調整引当額の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を
目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」と
いいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記「Ａ.利益の分配に係る税務」における利益の分配
と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。
Ｃ．その他の利益超過分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のも
のは、 投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入からなるものと
して取り扱われます。
（イ）みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係
が適用されます。
（ロ）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうち、みなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価 （注１） を算定し、投資口の譲渡損益 （注２） を計算します。こ
の譲渡損益の取扱いは、下記Ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の
調整（減額） （注３） を行います。
（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合
※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額
（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額
Ｄ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象とな
ります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はで
きません。
（イ）税率
譲渡日 申告分離課税による税率
20.315％（所得税15.315％ 住民税５％）
2014年１月１日～2037年12月31日
2038年１月１日～ 20％（所得税15％ 住民税５％）
（注）2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
（ロ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等に係る譲渡損失の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申
告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損
失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株
式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除す
ることができます。
（注）繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告
書を提出する必要があります。
（ハ）源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要と
なります。源泉徴収税率は、上記（イ）の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等
を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損
失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付
されます。
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（ニ）少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ：ニーサ）
2014年１月１日から2023年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税
口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で2015年まで年間100万円を上限、2016年以後は
年間120万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲
渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
（注１）非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
（注２）非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ロ）及び（ハ）の損益通算や繰越控除には適用で
きません。
（注３）2016年４月から実施された未成年者口座内の少額上場株式等に係る配当所得及び譲渡所得等の非課税制度（ジュニアＮ
ＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（2016年から
2023年まで新規投資額で年間80万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合及
び継続管理勘定で譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口
座内で譲渡損失が生じても、当該損失は、ないものとみなされ、上記（ロ）及び（ハ）の損益通算や繰越控除は適用で
きません。
（注４） 2018年１月１日からNISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税措置（つみたてNISA）が導入されまし
たが、その対象商品は一定の投資信託等に限定されているため、つみたてNISAで個別銘柄として本投資法人の投資口を
取得することは出来ません。
② 法人投資主の税務
Ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行
われますが、源泉徴収された所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、また復興特別所得税
は復興特別法人税（復興特別法人税の課税期間終了後は法人税）からの控除対象となります。
分配金支払開始日 源泉徴収税率
15.315％（復興特別所得税0.315％を含みます。）
2014年１月１日～2037年12月31日
2038年１月１日～ 15％
Ｂ． 一時差異等調整引当額の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を
目的として行われる「一時差異等調整引当額の分配」は、所得税法上本則配当として扱われ、上記「Ａ.利益
の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しませ
ん）。 また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。
Ｃ． その他の利益超過分配に係る税務
法 人投資主が投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のも
のは、 投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入からなるものと
して取り扱われます。
（イ）みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係
が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
（ロ）みなし譲渡収入
資本の払戻額のうち、みなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各
投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得
価額の調整（減額）を行います。
（注）譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。
Ｄ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
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③ 投資法人の税務
Ａ．利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対して
は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認
められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
（利益超過分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超である
支払配当要件
こと）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集され
国内50％超募集要件
る投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものを
借入先要件 いいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行ってい
ないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されて
所有先要件
いること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投
非同族会社要件 資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当して
いないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、
会社支配禁止要件
一定の海外子会社を除きます。）
Ｂ．不動産流通税の軽減措置
（イ）登録免許税
本投資法人が2021年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税
率が軽減されます。
2012年４月１日
2021年４月１日～
不動産の所有権の取得日
～2021年３月31日
土地（一般） 1.5％
建物（一般） 2.0％（原則） 2.0％（原則）
1.3％
本投資法人が取得する一定の不動産
（ロ）不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の４％の税率により課税されますが、住
宅及び土地については2021年３月31日までに取得する場合には３％の税率となります。
また、本投資法人が2021年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額
が５分の２に軽減されます。
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５【運用状況】
（１）【投資状況】
本投資法人の第８期末における投資状況は以下のとおりです。
当期
2019年７月31日現在
地域区分
資産の種類 用 途
（注２）
保有総額
対総資産比率（％）
（百万円）
（注４）
（注３）
6,287 6.5
主要地方都市
地方都市
不動産 レジデンス
2,477 2.6
その他地方都市
1,973 2.0
首都圏
10,739 11.1
不動産合計
44,959 46.3
主要地方都市
地方都市
信託不動産
レジデンス
18,157 18.7
その他地方都市
（注１）
首都圏 19,173 19.7
82,290 84.7
信託不動産合計
預金・その他の資産 4,129 4.3
97,159 100.0
資産総額
当期
2019年７月31日現在
金額 対総資産比率（％）
（注３）
（百万円）
51,368 52.9
負債総額
45,790 47.1
純資産総額
（注１） 上記の「信託不動産」は全て不動産信託受益権として保有しています 。
（注２）「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市をいい、「その他地方都市」
とは、「主要地方都市」を除く地方都市をいい、「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県をいいます。
（注３）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満は切
り捨てて記載しています。
（注４）「対総資産比率」は、資産総額に対する各資産の保有総額の比率を表しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。そ
のため、合計が100％にならない場合があります。
（２）【投資資産】
①【投資有価証券の主要銘柄】
（１）株式
該当事項はありません。
（２）株式以外の有価証券
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産と信託不
動産を一括して後記「③ その他投資資産の主要なもの」に記載しています。
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③【その他投資資産の主要なもの】
Ａ．その他投資資産の概要
2019年７月31日現在、本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総
称して「保有資産」ということがあります。）は、次のとおりです。
期末 取得価格 投資比率
所有
（百万円） （％）
帳簿価額
エリア 番号 物件名称 所在地
形態
（百万円） （注１） （注２）
主要 信託
A-01 S-FORT新大阪ravir 大阪市淀川区 627 635 0.7
地方都市 受益権
主要 信託
A-03 720 750 0.8
S-FORT藤が丘 名古屋市名東区
地方都市 受益権
主要 信託
A-04 1,151 1,170 1.3
S-FORT筑紫通り 福岡市博多区
地方都市 受益権
主要 信託
A-05 S-FORT福岡県庁前 福岡市博多区 972 979 1.1
地方都市 受益権
主要 信託
A-06 774 794 0.9
S-FORT高宮 福岡市南区
地方都市 受益権
主要 信託
A-07 1,362 1,340 1.5
S-FORT榴岡公園 仙台市宮城野区
地方都市 受益権
S-RESIDENCE
主要 信託
A-08 2,027 2,020 2.2
大阪市浪速区
地方都市 難波Briller 受益権
主要 信託
A-09 S-FORT鶴舞marks 1,043 1,020 1.1
名古屋市中区
地方都市 受益権
主要 信託
A-10 706 722 0.8
S-FORT六番町 名古屋市熱田区
地方都市 受益権
主要 信託
A-11 1,630 1,590 1.8
S-FORT中島公園 札幌市中央区
地方都市 受益権
主要 信託
A-12 701 690 0.8
S-FORT北大前 札幌市北区
地方都市 受益権
S-RESIDENCE
主要 信託
A-13 2,470 2,470 2.7
神戸市中央区
地方都市 受益権
神戸磯上通
主要 信託
A-14 744 745 0.8
S-FORT京都西大路 京都市下京区
地方都市 受益権
主要 信託
A-15 2,266 2,330 2.6
S-FORT片平 仙台市青葉区
地方都市 受益権
主要 信託
A-16 468 462 0.5
S-FORT学園前 札幌市豊平区
地方都市 受益権
S-RESIDENCE
主要 信託
A-17 2,513 2,489 2.7
大阪市東淀川区
地方都市 受益権
新大阪駅前
主要 信託
A-18 1,122 1,080 1.2
S-FORT葵一丁目 名古屋市東区
地方都市 受益権
不動産
主要
A-19 920 870 1.0
S-FORT葵 名古屋市東区
（現物）
地方都市
不動産
主要
A-20 413 400 0.4
S-FORT車道 名古屋市東区
（現物）
地方都市
主要 信託
A-21 758 720 0.8
S-FORT上小田井 名古屋市西区
地方都市 受益権
不動産
主要
A-22 S-FORT鶴舞arts 722 680 0.7
名古屋市中区
（現物）
地方都市
主要 信託
A-23 S-FORT鶴舞cube 583 570 0.6
名古屋市中区
地方都市 受益権
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期末 取得価格 投資比率
所有
帳簿価額 （百万円） （％）
エリア 番号 物件名称 所在地
形態
（百万円） （注１） （注２）
主要
信託
A-24 1,950 1,900 2.1
S-FORT福岡東 福岡市博多区
地方都市 受益権
主要
S-RESIDENCE
信託
A-25 1,211 1,200 1.3
神戸市中央区
神戸元町
地方都市 受益権
主要
信託
A-26 1,888 1,858 2.0
S-FORT神戸神楽町 神戸市長田区
地方都市 受益権
主要
信託
A-27 813 812 0.9
S-FORT二条城前 京都市中京区
地方都市 受益権
主要
信託
A-28 502 500 0.6
S-FORT知恩院前 京都市東山区
地方都市 受益権
主要
信託
A-29 1,099 1,085 1.2
S-FORT宮町 仙台市青葉区
地方都市 受益権
主要
S-RESIDENCE
信託
A-30 1,910 1,846 2.0
大阪市東成区
緑橋駅前
地方都市 受益権
主要 信託
A-31 S-FORT鶴舞reale 1,625 1,571 1.7
名古屋市昭和区
地方都市 受益権
主要 信託
A-32 1,209 1,147 1.3
S-FORT大須観音 名古屋市中区
地方都市 受益権
主要 信託
A-33 872 841 0.9
S-FORT北山王 名古屋市中川区
地方都市 受益権
不動産
主要
A-34 469 449 0.5
S-FORT新瑞橋 名古屋市南区
（現物）
地方都市
信託
主要
A-35 792 762 0.8
S-FORT豊平三条 札幌市豊平区
地方都市
受益権
不動産
主要
A-36 453 425 0.5
S-FORT北円山 札幌市中央区
（現物）
地方都市
不動産
主要
A-37 S-FORT博多東 I 409 389 0.4
福岡市博多区
（現物）
地方都市
不動産
主要
A-38 S-FORT博多東Ⅱ 408 382 0.4
福岡市博多区
（現物）
地方都市
不動産
主要
A-39 542 515 0.6
S-FORT神戸三宮北 神戸市中央区
（現物）
地方都市
主要 信託
A-40 912 885 1.0
S-FORT中広通り 広島市西区
地方都市 受益権
主要 信託
A-41 849 820 0.9
S-FORT鶴見町 広島市中区
地方都市 受益権
主要 信託
A-42 945 918 1.0
S-FORT青葉上杉 仙台市青葉区
地方都市 受益権
S-RESIDENCE新大阪
主要 信託
A-43 1,383 1,338 1.5
大阪市淀川区
Ridente
地方都市 受益権
主要 信託
A-44 S-FORT福島La Luna 922 896 1.0
大阪市北区
地方都市 受益権
不動産
主要
A-45 S-FORT福島Libre 562 538 0.6
大阪市福島区
（現物）
地方都市
不動産
主要
A-46 447 429 0.5
S-FORT上社 名古屋市名東区
（現物）
地方都市
主要 信託
A-47 685 660 0.7
S-RESIDENCE宮の森 札幌市中央区
地方都市 受益権
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期末 取得価格 投資比率
所有
帳簿価額 （百万円） （％）
エリア 番号 物件名称 所在地
形態
（百万円） （注１） （注２）
不動産
主要
A-48 S-FORT東札幌Nordo 318 303 0.3
札幌市白石区
（現物）
地方都市
主要 信託
A-49 1,540 1,484 1.6
S-RESIDENCE葵 名古屋市東区
地方都市 受益権
S-RESIDNECE
主要 信託
A-50 1,195 1,150 1.3
名古屋市北区
地方都市 受益権
志賀本通
不動産
主要
A-51 620 599 0.7
S-FORT神戸小河通 神戸市兵庫区
（現物）
地方都市
その他 信託
B-01 296 297 0.3
S-FORT静岡本通 静岡市葵区
地方都市 受益権
その他 信託
B-03 492 480 0.5
S-FORT四日市元町 三重県四日市市
地方都市 受益権
その他 信託
B-04 585 580 0.6
S-FORT鈴鹿 三重県鈴鹿市
地方都市 受益権
その他 信託
B-05 2,350 2,323 2.6
S-RESIDENCE江坂 大阪府吹田市
地方都市 受益権
その他 信託
B-06 S-FORT宇都宮 栃木県宇都宮市 625 612 0.7
地方都市 受益権
不動産
その他
B-07 665 630 0.7
S-FORT四日市西新地 三重県四日市市
（現物）
地方都市
その他 信託
B-08 1,045 1,050 1.2
S-FORT佐賀本庄 佐賀県佐賀市
地方都市 受益権
その他 信託
B-09 375 375 0.4
S-FORT佐賀医大前 佐賀県佐賀市
地方都市 受益権
その他 信託
B-10 1,463 1,412 1.6
S-FORT西宮 兵庫県西宮市
地方都市 受益権
その他 信託
B-11 811 789 0.9
S-FORT西宮上ヶ原 兵庫県西宮市
地方都市 受益権
その他 信託
B-12 1,870 1,807 2.0
S-FORT水戸中央 茨城県水戸市
地方都市 受益権
その他
信託
B-13 819 767 0.8
S-FORT津新町 三重県津市
地方都市 受益権
不動産
その他
B-14 629 599 0.7
S-FORT三重大学前 三重県津市
（現物）
地方都市
その他 信託
B-15 1,058 1,015 1.1
S-FORT高砂町 大分県大分市
地方都市 受益権
その他 信託
B-16 S-FORT大分駅前 大分県大分市 937 904 1.0
地方都市 受益権
不動産
その他
B-17 S-FORT大分大手町 大分県大分市 298 277 0.3
（現物）
地方都市
その他 信託
B-18 S-FORT水前寺 熊本市中央区 1,373 1,332 1.5
地方都市 受益権
その他 信託
B-19 1,166 1,125 1.2
S-FORT熊大病院前 熊本市中央区
地方都市 受益権
その他 信託
B-20 1,050 1,010 1.1
S-FORT熊本船場 熊本市中央区
地方都市 受益権
その他 信託
B-21 802 774 0.9
S-FORT江坂垂水町 大阪府吹田市
地方都市 受益権
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期末 取得価格 投資比率
所有
帳簿価額 （百万円） （％）
エリア 番号 物件名称 所在地
形態
（百万円） （注１） （注２）
その他 信託
B-22 1,033 960 1.1
S-FORT新潟本町 新潟市中央区
地方都市 受益権
不動産
その他
B-23 257 239 0.3
S-FORT元浜 浜松市中区
（現物）
地方都市
不動産
その他
B-24 626 599 0.7
S-FORT熊本呉服町 熊本市中央区
（現物）
地方都市
信託
C-01 966 987 1.1
首都圏 S-FORT蒔田公園 横浜市南区
受益権
信託
C-02 940 925 1.0
首都圏 S-FORT日本橋箱崎 東京都中央区
受益権
信託
C-03 643 645 0.7
首都圏 S-FORT板橋志村 東京都板橋区
受益権
信託
C-04 866 866 1.0
首都圏 S-FORT潮見 東京都江東区
受益権
信託
C-05 660 666 0.7
首都圏 S-FORT登戸 川崎市多摩区
受益権
信託
C-06 838 818 0.9
首都圏 S-FORT湘南平塚 神奈川県平塚市
受益権
信託
C-07 727 732 0.8
首都圏 S-FORT西船橋 千葉県船橋市
受益権
信託
C-08 1,146 1,130 1.2
首都圏 S-FORT舞浜 千葉県浦安市
受益権
信託
C-09 821 809 0.9
首都圏 S-FORT市川 千葉県市川市
受益権
S-RESIDENCE 不動産
C-10 869 850 0.9
首都圏 神奈川県横須賀市
横須賀中央
（現物）
信託
C-11 589 585 0.6
首都圏 S-FORT相模原 相模原市中央区
受益権
信託
C-12 663 645 0.7
首都圏 S-FORT保谷 東京都西東京市
受益権
信託
C-13 607 587 0.6
首都圏 S-FORT玉川学園前 東京都町田市
受益権
不動産
C-14 543 520 0.6
首都圏 S-FORT鶴川 東京都町田市
（現物）
信託
C-15 650 627 0.7
首都圏 S-RESIDENCE横浜反町 横浜市神奈川区
受益権
信託
C-16 1,178 1,137 1.3
首都圏 S-FORT茅ヶ崎 神奈川県茅ヶ崎市
受益権
信託
C-17 1,149 1,110 1.2
首都圏 S-FORT川口並木 埼玉県川口市
受益権
信託
C-18 951 914 1.0
首都圏 S-FORT戸田公園 埼玉県戸田市
受益権
信託
首都圏 C-19 S-FORT船橋塚田 千葉県船橋市 1,957 1,900 2.1
受益権
不動産
C-20 560 536 0.6
首都圏 S-FORT柏 千葉県柏市
（現物）
信託
C-21 1,213 1,150 1.3
首都圏 S-FORT富士見台 東京都中野区
受益権
信託
C-22 871 840 0.9
首都圏 S-RESIDENCE松戸 千葉県松戸市
受益権
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期末 取得価格 投資比率
所有
帳簿価額 （百万円） （％）
エリア 番号 物件名称 所在地
形態
（百万円） （注１） （注２）
信託
C-23 1,730 1,678 1.8
首都圏 S-RESIDENCE本八幡 千葉県市川市
受益権
- - 93,029 90,842 100.0
合計
（注１）「取得価格」は、保有資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された
不動産等の売買代金の金額）を百万円未満は切り捨てて記載しています。
（注２）「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第２位を四捨五入し
て記載しています。したがって、記載された数値を足し合わせても100％にならない場合があります。
（注３） A-03 S-FORT藤が丘については、本書の日付現在、信託受益権を保有しておりますが、2020年１月31日に当該信託受益権を譲渡
する予定です。以下同じです。
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Ｂ．期末算定価格の概要
期末算定価格の概要（①鑑定評価機関、②期末算定価格、③直接還元法による収益価格、直接還元利回り、
及び④ＤＣＦ法による収益価格、割引率、最終還元利回り）は以下のとおりです。
期末算定価格は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び
日本ヴァリュアーズ株式会社が評価対象不動産に関して作成した不動産鑑定評価書の鑑定評価額又は価格調査
報告書における調査価額を記載しています。
同一の不動産について、再度鑑定評価等を行った場合でも、鑑定評価等を行う不動産鑑定士、鑑定評価等の
方法又は時期によって鑑定評価額等が異なる可能性があります。
不動産の鑑定評価額等は、現在及び将来における鑑定評価額等による売買の可能性を保証又は約束するもの
ではありません。
鑑定評価等を行った一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及
び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
なお、価格時点はいずれも2019年７月31日です。
直接還元法 ＤＣＦ法
期末算定
直接 最終
鑑定評価
価格
番号 物件名称
収益価格 還元 収益価格 割引率 還元
機関
(百万円)
(百万円) 利回り (百万円) (％) 利回り
（％） （％）
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-01
685 692 4.8 678 4.6 5.0
新大阪ravir 株式会社
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-03 5.3
830 837 823 5.1 5.5
株式会社
藤が丘
S-FORT
大和不動産鑑定
A-04 4.8
1,260 1,270 1,260 4.6 5.0
株式会社
筑紫通り
S-FORT
大和不動産鑑定
A-05 4.7
1,100 1,100 1,100 4.5 4.9
株式会社
福岡県庁前
S-FORT
大和不動産鑑定
A-06 4.8
856 866 851 4.6 5.0
株式会社
高宮
S-FORT
大和不動産鑑定
A-07 5.2
1,450 1,460 1,450 5.0 5.4
株式会社
榴岡公園
S-RESIDENCE
株式会社
A-08
2,370 2,400 4.3 2,360 4.4 4.5
難波Briller 谷澤総合鑑定所
S-FORT
一般財団法人
A-09 4.5
1,300 1,310 1,280 4.3 4.7
鶴舞marks 日本不動産研究所
S-FORT
大和不動産鑑定
A-10 4.7
785 795 781 4.5 4.9
株式会社
六番町
S-FORT
大和不動産鑑定
A-11 5.2
1,690 1,700 1,680 5.0 5.4
株式会社
中島公園
S-FORT 一般財団法人
A-12 4.9
766 773 758 4.7 5.1
日本不動産研究所
北大前
S-RESIDENCE
株式会社
A-13 4.6
2,830 2,850 2,820 4.7 4.8
谷澤総合鑑定所
神戸磯上通
S-FORT
一般財団法人
A-14 4.9
852 863 840 4.7 5.1
日本不動産研究所
京都西大路
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-15 5.1
2,590 2,610 2,560 4.9 5.3
株式会社
片平
S-FORT
一般財団法人
A-16 5.1
499 504 494 4.9 5.3
日本不動産研究所
学園前
S-RESIDENCE
株式会社
A-17 4.4
2,810 2,820 2,800 4.5 4.6
谷澤総合鑑定所
新大阪駅前
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直接還元法 ＤＣＦ法
期末算定
直接 最終
鑑定評価
価格
番号 物件名称 収益価格 還元 収益価格 割引率 還元
機関
(百万円)
(百万円) 利回り (百万円) (％) 利回り
（％） （％）
S-FORT
大和不動産鑑定
A-18
1,130 1,140 4.6 1,120 4.4 4.8
株式会社
葵一丁目
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-19
992 1,000 4.7 983 4.5 4.9
株式会社
葵
S-FORT
大和不動産鑑定
A-20
446 447 4.8 446 4.6 5.0
株式会社
車道
S-FORT
大和不動産鑑定
A-21
766 766 4.9 766 4.7 5.1
株式会社
上小田井
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-22
806 815 4.8 796 4.6 5.0
鶴舞arts 株式会社
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-23
674 680 4.8 668 4.6 5.0
鶴舞cube 株式会社
S-FORT
株式会社
A-24 2,050 2,060 4.8 2,040 4.8 5.0
谷澤総合鑑定所
福岡東
S-RESIDENCE
株式会社
A-25
1,380 1,410 4.7 1,370 4.8 4.9
谷澤総合鑑定所
神戸元町
S-FORT
株式会社
A-26
2,180 2,190 5.1 2,180 5.2 5.3
谷澤総合鑑定所
神戸神楽町
S-FORT
大和不動産鑑定
A-27
882 885 4.6 880 4.4 4.8
株式会社
二条城前
S-FORT
大和不動産鑑定
A-28
535 528 4.5 538 4.4 4.7
株式会社
知恩院前
S-FORT
大和不動産鑑定
A-29
1,110 1,120 4.9 1,110 4.7 5.1
株式会社
宮町
S-RESIDENCE
株式会社
A-30
2,040 2,060 4.5 2,030 4.6 4.7
谷澤総合鑑定所
緑橋駅前
S-FORT鶴舞
株式会社
A-31
1,740 1,740 4.5 1,740 4.6 4.7
reale
谷澤総合鑑定所
S-FORT
大和不動産鑑定
A-32
1,310 1,320 4.7 1,310 4.5 4.9
株式会社
大須観音
S-FORT
株式会社
A-33
835 852 4.5 828 4.6 4.7
谷澤総合鑑定所
北山王
S-FORT
大和不動産鑑定
A-34
455 460 5.0 453 4.8 5.2
株式会社
新瑞橋
S-FORT
大和不動産鑑定
A-35
787 791 5.2 785 5.0 5.4
株式会社
豊平三条
S-FORT
株式会社
A-36
431 432 4.9 431 5.0 5.1
谷澤総合鑑定所
北円山
S-FORT
大和不動産鑑定
A-37
392 396 4.8 390 4.6 5.0
博多東 I 株式会社
S-FORT
大和不動産鑑定
A-38
389 393 4.8 387 4.6 5.0
博多東Ⅱ 株式会社
S-FORT
株式会社
A-39
522 528 4.6 520 4.7 4.8
谷澤総合鑑定所
神戸三宮北
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-40
896 905 5.0 887 4.8 5.2
株式会社
中広通り
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-41 831
823 4.9 815 4.7 5.1
株式会社
鶴見町
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有価証券報告書（内国投資証券）
直接還元法 ＤＣＦ法
期末算定
直接 最終
鑑定評価
価格
番号 物件名称 収益価格 還元 収益価格 割引率 還元
機関
(百万円)
(百万円) 利回り (百万円) (％) 利回り
（％） （％）
S-FORT
株式会社
A-42
1,010 1,020 4.9 1,000 5.0 5.1
谷澤総合鑑定所
青葉上杉
S-RESIDENCE
株式会社
A-43
新大阪 1,420 1,430 4.3 1,420 4.4 4.5
谷澤総合鑑定所
Ridente
S-FORT
大和不動産鑑定
A-44
955 970 4.2 948 4.0 4.4
福島La Luna 株式会社
S-FORT
大和不動産鑑定
A-45
548 557 4.3 544 4.1 4.5
福島Libre 株式会社
S-FORT
大和不動産鑑定
A-46
432 440 5.0 429 4.8 5.2
株式会社
上社
S-RESIDENCE
大和不動産鑑定
A-47
682 693 5.0 677 4.8 5.2
株式会社
宮の森
S-FORT
大和不動産鑑定
A-48
308 312 5.2 306 5.0 5.4
東札幌Nordo 株式会社
S-RESIDENCE
株式会社
A-49
1,570 1,590 4.4 1,560 4.5 4.6
谷澤総合鑑定所
葵
S-RESIDENCE
株式会社
A-50
1,180 1,190 4.5 1,180 4.6 4.7
谷澤総合鑑定所
志賀本通
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
A-51
605 611 4.8 598 4.6 5.0
株式会社
神戸小河通
S-FORT
一般財団法人
B-01
311 314 5.3 307 5.1 5.5
日本不動産研究所
静岡本通
S-FORT
一般財団法人
B-03
571 575 5.7 566 5.5 5.9
日本不動産研究所
四日市元町
S-FORT
一般財団法人
B-04
634 639 6.0 629 5.8 6.2
日本不動産研究所
鈴鹿
S-RESIDENCE
株式会社
B-05 2,560 2,570 4.4 2,550 4.5 4.6
谷澤総合鑑定所
江坂
S-FORT
一般財団法人
B-06
659 664 5.1 653 4.9 5.3
日本不動産研究所
宇都宮
S-FORT
株式会社
B-07
736 744 5.5 732 5.6 5.7
谷澤総合鑑定所
四日市西新地
S-FORT
大和不動産鑑定
B-08
1,090 1,090 5.5 1,090 5.3 5.7
株式会社
佐賀本庄
S-FORT
大和不動産鑑定
B-09
409 417 5.6 406 5.4 5.8
株式会社
佐賀医大前
S-FORT 大和不動産鑑定
B-10 1,510 1,520 4.7 1,500 4.5 4.9
西宮 株式会社
S-FORT 大和不動産鑑定
B-11 832 842 4.6 827 4.4 4.8
西宮上ヶ原 株式会社
S-FORT 一般財団法人
B-12 1,850 1,870 4.8 1,830 4.6 5.0
水戸中央 日本不動産研究所
S-FORT 日本ヴァリュアーズ
B-13 841 848 5.6 834 5.4 5.8
津新町 株式会社
S-FORT 日本ヴァリュアーズ
B-14 647 652 5.6 642 5.4 5.8
三重大学前 株式会社
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有価証券報告書（内国投資証券）
直接還元法 ＤＣＦ法
期末算定
直接 最終
鑑定評価
価格
番号 物件名称 収益価格 還元 収益価格 割引率 還元
機関
(百万円)
(百万円) 利回り (百万円) (％) 利回り
（％） （％）
S-FORT 大和不動産鑑定
B-15 1,030 1,040 5.3 1,030 5.1 5.5
高砂町 株式会社
S-FORT 株式会社
B-16 915 929 5.2 909 5.3 5.4
大分駅前 谷澤総合鑑定所
S-FORT 株式会社
B-17 290 292 5.2 289 5.3 5.4
大分大手町 谷澤総合鑑定所
S-FORT 日本ヴァリュアーズ
B-18 1,340 1,350 5.3 1,330 5.1 5.5
水前寺 株式会社
S-FORT 日本ヴァリュアーズ
B-19 1,150 1,160 5.3 1,140 5.1 5.5
熊大病院前 株式会社
S-FORT 大和不動産鑑定
B-20 1,040 1,050 5.3 1,040 5.1 5.5
熊本船場 株式会社
S-FORT 大和不動産鑑定
B-21 810 825 4.5 804 4.3 4.7
江坂垂水町 株式会社
S-FORT 株式会社
B-22 976 986 5.4 972 5.5 5.6
新潟本町 谷澤総合鑑定所
S-FORT 大和不動産鑑定
B-23 241 242 5.4 240 5.2 5.6
元浜 株式会社
S-FORT 日本ヴァリュアーズ
B-24 604 608 5.4 600 5.2 5.6
熊本呉服町 株式会社
S-FORT
一般財団法人
C-01
1,090 1,100 4.5 1,080 4.3 4.7
日本不動産研究所
蒔田公園
S-FORT
株式会社
C-02
1,040 1,050 4.1 1,040 4.1 4.3
谷澤総合鑑定所
日本橋箱崎
S-FORT
大和不動産鑑定
C-03 717
709 4.2 706 4.0 4.4
株式会社
板橋志村
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
C-04
1,030 1,040 4.3 1,010 4.1 4.5
株式会社
潮見
S-FORT
大和不動産鑑定
C-05
722 732 4.3 717 4.1 4.5
株式会社
登戸
S-FORT
株式会社
C-06
985 988 4.8 983 4.8 5.0
谷澤総合鑑定所
湘南平塚
S-FORT
株式会社
C-07
785 788 4.7 784 4.7 4.9
谷澤総合鑑定所
西船橋
S-FORT
株式会社
C-08
1,250 1,260 4.6 1,240 4.6 4.8
舞浜 谷澤総合鑑定所
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
C-09 869 880 4.6 858 4.4 4.8
株式会社
市川
S-RESIDENCE
日本ヴァリュアーズ
C-10
937 946 5.4 928 5.1 5.7
株式会社
横須賀中央
S-FORT
日本ヴァリュアーズ
C-11
623 629 4.8 616 4.6 5.0
株式会社
相模原
S-FORT 一般財団法人
C-12 774 784 4.6 763 4.4 4.8
保谷 日本不動産研究所
S-FORT 一般財団法人
C-13 624 632 4.3 616 4.1 4.5
玉川学園前 日本不動産研究所
S-FORT 一般財団法人
C-14 558 565 4.3 551 4.1 4.5
鶴川 日本不動産研究所
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直接還元法 ＤＣＦ法
期末算定
直接 最終
鑑定評価
価格
番号 物件名称 収益価格 還元 収益価格 割引率 還元
機関
(百万円)
(百万円) 利回り (百万円) (％) 利回り
（％） （％）
S-RESIDENCE 株式会社
C-15 701 706 4.4 699 4.4 4.6
横浜反町 谷澤総合鑑定所
S-FORT 株式会社
C-16 1,150 1,160 4.7 1,140 (注１) 4.9
茅ヶ崎 谷澤総合鑑定所
S-FORT 株式会社
C-17 1,140 1,140 4.5 1,140 4.5 4.7
川口並木 谷澤総合鑑定所
S-FORT 株式会社
C-18 958 959 4.5 958 4.5 4.7
戸田公園 谷澤総合鑑定所
S-FORT 日本ヴァリュアーズ
C-19 1,940 1,940 4.6 1,930 4.4 4.7
船橋塚田 株式会社
S-FORT 日本ヴァリュアーズ
C-20 552 558 4.9 545 4.7 5.1
柏 株式会社
S-FORT 一般財団法人
C-21 1,330 1,350 4.3 1,310 4.1 4.5
富士見台 日本不動産研究所
S-RESIDENCE 株式会社
C-22 872 873 4.4 872 4.4 4.6
松戸 谷澤総合鑑定所
S-RESIDENCE 株式会社
C-23 1,700 1,730 4.4 1,680 4.4 4.6
本八幡 谷澤総合鑑定所
- - -
合計 98,339 99,176 97,756
（注１）算定期間を10年とし、１～８年度は4.6％、９～10年度は4.7％で査定されています。
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Ｃ．調整後帳簿価額明細
調整後
期末算定価格
帳簿価額
（百万円）
番号 物件名称 鑑定評価機関
（百万円）
（注１）
（注２）
A-01 S-FORT新大阪ravir
日本ヴァリュアーズ株式会社 685 597
A-03
S-FORT藤が丘 日本ヴァリュアーズ株式会社 830 673
A-04
S-FORT筑紫通り 大和不動産鑑定株式会社 1,260 1,090
A-05
S-FORT福岡県庁前 大和不動産鑑定株式会社 1,100 910
A-06
S-FORT高宮 大和不動産鑑定株式会社 856 728
A-07
S-FORT榴岡公園 大和不動産鑑定株式会社 1,450 1,270
A-08 S-RESIDENCE難波Briller
株式会社谷澤総合鑑定所 2,370 1,918
A-09 S-FORT鶴舞marks
一般財団法人日本不動産研究所 1,300 951
A-10
S-FORT六番町 大和不動産鑑定株式会社 785 668
A-11
S-FORT中島公園 大和不動産鑑定株式会社 1,690 1,533
A-12
S-FORT北大前 一般財団法人日本不動産研究所 766 651
A-13
S-RESIDENCE神戸磯上通 株式会社谷澤総合鑑定所 2,830 2,333
A-14
S-FORT京都西大路 一般財団法人日本不動産研究所 852 695
A-15
S-FORT片平 日本ヴァリュアーズ株式会社 2,590 2,139
A-16
S-FORT学園前 一般財団法人日本不動産研究所 499 418
A-17 S-RESIDENCE新大阪駅前 株式会社谷澤総合鑑定所 2,810 2,384
A-18 S-FORT葵一丁目 大和不動産鑑定株式会社 1,130 1,043
A-19 S-FORT葵 日本ヴァリュアーズ株式会社 992 848
A-20 S-FORT車道 大和不動産鑑定株式会社 446 394
A-21 S-FORT上小田井 大和不動産鑑定株式会社 766 702
A-22 S-FORT鶴舞arts 日本ヴァリュアーズ株式会社 806 659
A-23 S-FORT鶴舞cube 日本ヴァリュアーズ株式会社 674 549
A-24 S-FORT福岡東 株式会社谷澤総合鑑定所 2,050 1,830
A-25 S-RESIDENCE神戸元町 株式会社谷澤総合鑑定所 1,380 1,145
A-26 S-FORT神戸神楽町 株式会社谷澤総合鑑定所 2,180 1,801
A-27 S-FORT二条城前 大和不動産鑑定株式会社 882 781
A-28 S-FORT知恩院前 大和不動産鑑定株式会社 535 481
A-29 S-FORT宮町 大和不動産鑑定株式会社 1,110 1,052
A-30 S-RESIDENCE緑橋駅前 株式会社谷澤総合鑑定所 2,040 1,811
A-31 S-FORT鶴舞reale 株式会社谷澤総合鑑定所 1,740 1,542
A-32 S-FORT大須観音 大和不動産鑑定株式会社 1,310 1,132
A-33 S-FORT北山王 株式会社谷澤総合鑑定所 835 827
A-34 S-FORT新瑞橋 大和不動産鑑定株式会社 455 444
A-35 S-FORT豊平三条 大和不動産鑑定株式会社 787 744
A-36 S-FORT北円山 株式会社谷澤総合鑑定所 431 419
S-FORT博多東 I
A-37 大和不動産鑑定株式会社 392 388
A-38 S-FORT博多東Ⅱ 大和不動産鑑定株式会社 389 387
A-39 S-FORT神戸三宮北 株式会社谷澤総合鑑定所 522 515
A-40 S-FORT中広通り 日本ヴァリュアーズ株式会社 896 873
A-41 S-FORT鶴見町 日本ヴァリュアーズ株式会社 823 808
A-42 S-FORT青葉上杉 株式会社谷澤総合鑑定所 1,010 899
A-43 S-RESIDENCE新大阪Ridente 株式会社谷澤総合鑑定所 1,420 1,324
S-FORT福島La Luna
A-44 大和不動産鑑定株式会社 955 888
A-45 S-FORT福島Libre 大和不動産鑑定株式会社 548 533
A-46 S-FORT上社 大和不動産鑑定株式会社 432 425
A-47 S-RESIDENCE宮の森 大和不動産鑑定株式会社 682 653
A-48 S-FORT東札幌Nordo 大和不動産鑑定株式会社 308 299
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有価証券報告書（内国投資証券）
調整後
期末算定価格
帳簿価額
（百万円）
番号 物件名称 鑑定評価機関
（百万円）
（注１）
（注２）
A-49 S-RESIDENCE葵 株式会社谷澤総合鑑定所 1,570 1,475
A-50 S-RESIDENCE志賀本通 株式会社谷澤総合鑑定所 1,180 1,144
A-51 S-FORT神戸小河通 日本ヴァリュアーズ株式会社 605 598
B-01
S-FORT静岡本通 一般財団法人日本不動産研究所 311 277
B-03
S-FORT四日市元町 一般財団法人日本不動産研究所 571 443
B-04
S-FORT鈴鹿 一般財団法人日本不動産研究所 634 530
B-05 S-RESIDENCE江坂 株式会社谷澤総合鑑定所 2,560 2,244
B-06 S-FORT宇都宮 一般財団法人日本不動産研究所 659 588
B-07 S-FORT四日市西新地 株式会社谷澤総合鑑定所 736 604
B-08 S-FORT佐賀本庄 大和不動産鑑定株式会社 1,090 977
B-09 S-FORT佐賀医大前 大和不動産鑑定株式会社 409 351
B-10 S-FORT西宮 大和不動産鑑定株式会社 1,510 1,392
B-11 S-FORT西宮上ヶ原 大和不動産鑑定株式会社 832 780
B-12 S-FORT水戸中央 一般財団法人日本不動産研究所 1,850 1,775
B-13 S-FORT津新町 日本ヴァリュアーズ株式会社 841 771
B-14 S-FORT三重大学前 日本ヴァリュアーズ株式会社 647 587
B-15 S-FORT高砂町 大和不動産鑑定株式会社 1,030 990
B-16 S-FORT大分駅前 株式会社谷澤総合鑑定所 915 883
B-17 S-FORT大分大手町 株式会社谷澤総合鑑定所 290 270
B-18 S-FORT水前寺 日本ヴァリュアーズ株式会社 1,340 1,309
B-19 S-FORT熊大病院前 日本ヴァリュアーズ株式会社 1,150 1,097
B-20 S-FORT熊本船場 大和不動産鑑定株式会社 1,040 983
B-21 S-FORT江坂垂水町 大和不動産鑑定株式会社 810 766
B-22 S-FORT新潟本町 株式会社谷澤総合鑑定所 976 946
B-23 S-FORT元浜 大和不動産鑑定株式会社 241 238
B-24 S-FORT熊本呉服町 日本ヴァリュアーズ株式会社 604 597
C-01
S-FORT蒔田公園 一般財団法人日本不動産研究所 1,090 917
C-02
S-FORT日本橋箱崎 株式会社谷澤総合鑑定所 1,040 904
C-03
S-FORT板橋志村 大和不動産鑑定株式会社 709 616
C-04
S-FORT潮見 日本ヴァリュアーズ株式会社 1,030 822
C-05
S-FORT登戸 大和不動産鑑定株式会社 722 629
C-06
S-FORT湘南平塚 株式会社谷澤総合鑑定所 985 771
C-07
S-FORT西船橋 株式会社谷澤総合鑑定所 785 693
C-08
S-FORT舞浜 株式会社谷澤総合鑑定所 1,250 1,099
C-09 S-FORT市川 日本ヴァリュアーズ株式会社 869 793
C-10 S-RESIDENCE横須賀中央 日本ヴァリュアーズ株式会社 937 818
C-11 S-FORT相模原 日本ヴァリュアーズ株式会社 623 563
C-12 S-FORT保谷 一般財団法人日本不動産研究所 774 635
C-13 S-FORT玉川学園前 一般財団法人日本不動産研究所 624 581
C-14 S-FORT鶴川 一般財団法人日本不動産研究所 558 520
C-15 S-RESIDENCE横浜反町 株式会社谷澤総合鑑定所 701 616
C-16 S-FORT茅ヶ崎 株式会社谷澤総合鑑定所 1,150 1,119
C-17 S-FORT川口並木 株式会社谷澤総合鑑定所 1,140 1,092
C-18 S-FORT戸田公園 株式会社谷澤総合鑑定所 958 897
C-19 S-FORT船橋塚田 日本ヴァリュアーズ株式会社 1,940 1,881
C-20 S-FORT柏 日本ヴァリュアーズ株式会社 552 536
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有価証券報告書（内国投資証券）
調整後
期末算定価格
帳簿価額
（百万円）
番号 物件名称 鑑定評価機関
（百万円）
（注１）
（注２）
C-21 S-FORT富士見台 一般財団法人日本不動産研究所 1,330 1,141
C-22 S-RESIDENCE松戸 株式会社谷澤総合鑑定所 872 833
C-23 S-RESIDENCE本八幡 株式会社谷澤総合鑑定所 1,700 1,672
合計 98,339 87,918
（注１）期末算定価格は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式
会社が評価対象不動産に関して作成した不動産鑑定評価書又は価格調査報告書による価格を記載しております。
（注２）本投資法人が、キャッシュマネジメントの一環として行う利益超過分配は、当該計算期間（本投資法人が実施するキャッシュフロー
の配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。）の期末時点における保有不動産の「継続鑑定評価
額」（本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額又は価
格調査報告書における調査価額（期末算定価格）をいいます。以下同じです。）の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不
動産の「調整後帳簿価額」（本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取得時の付
随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。）の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資本的支
出）のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り実施するものとしています。
第８期末の継続鑑定評価額の総額は、98,339,000,000円、調整後帳簿価額の総額は87,918,216,052円、翌計算期間に実施予定の修繕
更新費用の工事予定額のための積立金総額は96,424,650円となり、第８期末の継続鑑定評価額の総額（98,339,000,000円）は、調整
後帳簿価額総額（87,918,216,052円）及び第９期に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額（96,424,650円）の合
計を上回ります。また、本投資法人が第８期末（2019年７月31日）現在保有する96物件について建物状況調査報告書に記載の緊急修
繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額は92百万円です。本投資法人は、現
在の外部環境、不動産市況、本投資法人の財務状況（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みま
すが、これに限りません。）等を総合的に勘案した上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配について、健全
な財務安定性が維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。
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有価証券報告書（内国投資証券）
Ｄ．賃貸借状況の概要
保有資産の（2019年７月31日時点）の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、賃貸可能戸数、賃貸戸数、テナン
ト総数及び月額賃料収入）は以下のとおりです。
賃貸可能 月額賃料
賃貸面積 稼働率
賃貸可能 テナント
面積 収入
賃貸戸数
（㎡） （％）
番号 物件名称 戸数 総数
（注５）
（㎡） （千円）
（注４） （注６）
（注２） （注３）
（注１） （注７）
A-01 S-FORT新大阪ravir 1,290.84 49 １
1,264.70 98.0 48 3,475
A-03 1,960.00 1,764.00 80 １
S-FORT藤が丘 90.0 72 4,340
A-04 3,706.56 3,624.40 90 １
S-FORT筑紫通り 97.8 88 6,759
A-05 2,566.72 2,524.04 104 １
S-FORT福岡県庁前 99.0 103 5,902
A-06 2,105.13 2,105.13 82 １
S-FORT高宮 100.0 82 4,795
A-07 3,609.49 3,449.89 94 １
S-FORT榴岡公園 97.0 91 7,899
S-RESIDENCE
A-08 3,631.60 3,608.40 154 １
99.4 153 11,034
難波Briller
A-09 S-FORT鶴舞marks 2,772.00 2,574.00 42 １
92.9 39 5,510
A-10 1,833.29 1,708.10 56 １
S-FORT六番町 93.2 52 3,720
A-11 5,292.65 4,741.22 75 １
S-FORT中島公園 89.6 68 8,949
A-12 2,287.22 2,249.88 59 １
S-FORT北大前 98.4 58 4,167
S-RESIDENCE
A-13 4,372.45 4,183.44 166 １
95.7 159 12,991
神戸磯上通
A-14 1,657.31 1,441,99 71 １
S-FORT京都西大路 87.0 63 3,909
A-15 5,483.22 5,280.09 191 １
S-FORT片平 96.3 184 13,777
A-16 1,757.28 1,619.22 48 １
S-FORT学園前 92.1 44 2,594
S-RESIDENCE
A-17 4,534.98 4,534.98 167 １
100.0 167 13,561
新大阪駅前
A-18 2,185.20 1,900.86 54 １
S-FORT葵一丁目 87.0 47 4,801
A-19 1,842.68 1,776.87 28 １
S-FORT葵 96.4 27 4,686
A-20 1,214.20 1,153.52 19 １
S-FORT車道 95.0 18 2,234
A-21 S-FORT上小田井 2,624.40 2,624.40 100.0 40 40 １ 4,332
A-22 S-FORT鶴舞arts 1,988.56 1,917.54 28 １
96.4 27 3,787
A-23 S-FORT鶴舞cube 1,460.64 1,380.45 32 １
94.5 31 3,248
A-24 5,584.41 5,501.63 135 １
S-FORT福岡東 98.5 133 9,802
A-25 2,169.67 2,013.49 81 １
S-RESIDENCE神戸元町 92.8 75 6,087
A-26 4,900.32 4,812.90 168
S-FORT神戸神楽町 98.2 165 １ 11,545
A-27 1,735.95 47
S-FORT二条城前 1,735.95 100.0 47 １ 3,874
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賃貸可能 月額賃料
賃貸面積 稼働率
賃貸可能 テナント
面積 収入
賃貸戸数
（㎡） （％）
戸数 総数
番号 物件名称
（注５）
（㎡） （千円）
（注４） （注６）
（注２） （注３）
（注１） （注７）
A-28 1,049.01 1,049.01 18 １
S-FORT知恩院前 100.0 18 2,466
A-29 2,213.12 2,142.56 91 １
S-FORT宮町 96.8 88 5,796
3,691.67
A-30 S-RESIDENCE緑橋駅前 3,691.67 100.0 148 148 １ 10,398
3,597.72
A-31 S-FORT鶴舞reale 3,597.72 100.0 56 56 １ 7,798
2,470.25
A-32 S-FORT大須観音 2,514.12 98.3 84 83 １ 6,553
1,714.56
A-33 S-FORT北山王 1,757.61 97.6 36 35 １ 4,120
1,640.52
A-34 S-FORT新瑞橋 1,699.11 96.6 29 28 １ 2,345
2,617.44
A-35 S-FORT豊平三条 2,868.75 91.2 63 58 １ 4,412
1,582.02
A-36 S-FORT北円山 1,613.38 98.1 49 48 １ 2,740
S-FORT博多東 I 1,034.20
A-37 1,034.20 100.0 35 35 １ 2,045
1,034.20
A-38 S-FORT博多東Ⅱ 1,034.20 100.0 35 35 １ 2,022
864.36
A-39 S-FORT神戸三宮北 884.88 97.7 45 44 １ 2,877
2,045.15
A-40 S-FORT中広通り 2,127.92 96.1 74 71 １ 4,582
1,975.53
A-41 S-FORT鶴見町 2,006.49 98.5 51 50 １ 4,222
1,819.38
A-42 S-FORT青葉上杉 2,072.84 87.8 66 58 １ 4,863
S-RESIDENCE新大阪
2,083.41
A-43 2,083.41 100.0 90 90 １ 6,535
Ridente
S-FORT福島La Luna 1,448.86
A-44 1,473.04 98.4 48 47 １ 4,276
875.42
A-45 S-FORT福島Libre 900.72 97.2 36 35 １ 2,652
882.36
A-46 S-FORT上社 1,029.42 85.7 42 36 １ 2,174
1,954.81
A-47 S-RESIDENCE宮の森 1,954.81 100.0 22 22 １ 3,570
1,154.55
A-48 S-FORT東札幌Nordo 1,204.96 95.8 24 23 １ 1,770
A-49 S-RESIDENCE葵 2,393.73 2,393.73 100.0 95 95 １ 7,148
A-50 S-RESIDENCE志賀本通 2,217.60 2,217.60 100.0 88 88 １ 5,893
A-51 S-FORT神戸小河通 1,322.64 1,293.44 97.8 46 45 １ 3,205
B-01 911.40 28 １ 1,715
S-FORT静岡本通 813.75 89.3 25
B-03 1,691.28 54 １ 3,389
S-FORT四日市元町 1,691.28 100.0 54
B-04 2,286.69 69 １ 3,837
S-FORT鈴鹿 2,249.61 98.4 68
B-05 3,739.30 138 １ 12,097
S-RESIDENCE江坂 3,649.24 97.6 135
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賃貸可能 月額賃料
賃貸面積 稼働率
賃貸可能 テナント
面積 収入
賃貸戸数
（㎡） （％）
番号 物件名称 戸数 総数
（注５）
（㎡） （千円）
（注４） （注６）
（注２） （注３）
（注１） （注７）
B-06 2,330.64 52 １ 3,991
S-FORT宇都宮 2,285.43 98.1 51
B-07 2,192.48 60 １
S-FORT四日市西新地 2,192.48 100.0 60 4,065
B-08 4,972.84 127 １
S-FORT佐賀本庄 4,972.84 100.0 127 5,922
B-09 1,507.35 46 １
S-FORT佐賀医大前 1,507.35 100.0 46 2,107
B-10
S-FORT西宮 2,887.26 2,862.78 99.2 102 101 １ 7,585
B-11 S-FORT西宮上ヶ原 1,546.28 1,546.28 100.0 62 62 １ 4,000
B-12
S-FORT水戸中央 6,503.80 6,134.52 94.3 80 76 １ 9,540
B-13
S-FORT津新町 2,463.30 2,463.30 100.0 69 69 １ 4,724
3,512
B-14 S-FORT三重大学前 1,874.88 1,753.92 93.5 62 58 １
B-15
S-FORT高砂町 3,588.84 3,462.09 96.5 92 88 １ 6,444
B-16 100.0
S-FORT大分駅前 2,662.36 2,662.36 91 91 １ 5,158
B-17 100.0
S-FORT大分大手町 905.80 905.80 35 35 １ 1,760
B-18 94.8
S-FORT水前寺 4,256.91 4,035.06 119 114 １ 6,830
B-19 95.5 5,933
S-FORT熊大病院前 3,459.60 3,303.73 99 94 １
B-20 92.4 5,693
S-FORT熊本船場 3,224.24 2,980.15 91 84 １
B-21 95.8 3,971
S-FORT江坂垂水町 1,267.30 1,214.24 48 46 １
B-22 5,978
S-FORT新潟本町 2,604.25 2,604.25 100.0 83 83 １
B-23 1,875
S-FORT元浜 1,010.60 1,010.60 100.0 34 34 １
B-24 3,142
S-FORT熊本呉服町 2,290.68 2,030.52 88.6 54 48 １
C-01 1,609.80 70 １
S-FORT蒔田公園 1,540.75 95.7 67 5,065
C-02 1,114.38 36 １
S-FORT日本橋箱崎 1,114.38 100.0 36 4,359
C-03 1,119.54 32 １
S-FORT板橋志村 1,119.54 100.0 32 3,400
C-04 1,042.48 52 １
S-FORT潮見 1,022.47 98.1 51 4,457
C-05 1,022.10 40 １
S-FORT登戸 995.75 97.4 39 3,374
C-06 1,717.46 66 １
S-FORT湘南平塚 1,692.11 98.5 65 5,121
C-07 1,397.64 47 １
S-FORT西船橋 1,308.09 93.6 45 3,877
C-08 1,726.56 83 １
S-FORT舞浜 1,726.56 100.0 83 5,963
C-09 1,255.90 51 １
S-FORT市川 1,255.90 100.0 51 4,399
C-10 1,492.09 25 １
S-RESIDENCE横須賀中央 1,492.09 100.0 25 4,920
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賃貸可能 月額賃料
賃貸面積 稼働率
賃貸可能 テナント
面積 収入
賃貸戸数
（㎡） （％）
番号 物件名称 戸数 総数
（注５）
（㎡） （千円）
（注４） （注６）
（注２） （注３）
（注１） （注７）
C-11 1,198.26 53 １
S-FORT相模原 1,175.82 98.1 52 3,279
C-12 S-FORT保谷 1,177.94 1,177.94 100.0 60 60 １ 3,270
C-13 S-FORT玉川学園前 978.75 978.75 100.0 45 45 １ 3,089
C-14 S-FORT鶴川 1,886.70 1,886.70 100.0 30 30 １ 2,908
C-15 S-RESIDENCE横浜反町 772.38 772.38 100.0 36 36 １ 3,060
C-16 S-FORT茅ヶ崎 1,382.17 1,298.37 93.9 36 33 １ 5,095
C-17 S-FORT川口並木 1,457.51 1,416.21 97.2 70 68 １ 5,355
C-18 S-FORT戸田公園 1,438.71 1,438.71 100.0 62 62 １ 4,731
C-19 S-FORT船橋塚田 5,640.60 5,640.60 100.0 117 117 １ 8,752
C-20 S-FORT柏 983.06 983.06 100.0 37 37 １ 2,828
C-21 S-FORT富士見台 2,054.86 2,054.86 100.0 61 61 １ 6,115
C-22 S-RESIDENCE松戸 1,180.53 1,180.53 100.0 52 52 １ 4,175
C-23 S-RESIDENCE本八幡 2,180.26 2,180.26 100.0 100 100 １ 8,000
合計 215,319.88 208,925.25 97.0 6,487 6,313 96 491,127
（注１）「賃貸可能面積」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積（共用
部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に
記載されている面積、建物竣工図等を基に算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも
一致するものではありません。ただし、A-27 S-FORT二条城前、A-28 S-FORT知恩院前、B-08 S-FORT佐賀本庄及びB-09 S-FORT
佐賀医大前については、登記簿上の表示に基づく延床面積を記載しています。
（注２）「賃貸面積」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、実際にエンドテナント（ただし、賃料固
定型のマスターリースが入る場合には当該マスターリースのレッシーをいい、長期契約されている物件については当該長期契
約における賃借人をいいます。）との間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積（賃貸借契約書に記載された面積を
いいます。ただし、住宅及び店舗等の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積）のみを
含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。）を記載しています。
（注３）「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「賃貸可能戸数」は、個々の運用資産において、賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。）を記載し
ています。
（注５）「賃貸戸数」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナント（ただし、賃料固定型マスターリースが入る場合には当該マ
スターリースのマスターレッシーからの賃借人をいいます。）との間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸
している戸数（店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。）を記載しています。
（注６）「テナント総数」は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しています。した
がって、マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総
数は１と記載し、当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入が
なされている各運用資産であっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エ
ンドテナントと本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数
はテナント総数に含めておりません。
（注７）「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、2019年７月末日現在においてマス
ターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナント（ただし、賃料固定型マスターリースが入る場合
には当該マスターリースのレッシーをいい、長期契約されている物件については当該長期契約における賃借人をいいます。）
との間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設
の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
Ｅ．主要な不動産に関する情報
保有資産のうち、月額賃料収入が第８期末時点における全保有資産の月額賃料収入の合計の10％以上を占め
るものはありません。
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Ｆ．主要なテナントの概要
2019年７月31日現在において、全賃貸面積の10％以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
面積
契約
年間賃料 賃貸 敷金・
契約
比率
契約 更改
(百万円)
面積 保証金
テナント名 業種 物件名称 形態
(％)
満了日 の方
(注３)
(注１) (㎡) (百万円)
(注２)
法等
S-FORT
2020年 普通 自動
52 1,764.00 0.8% 2
４月14日 借家 更新
藤が丘
S-FORT
2020年 普通 自動
94 3,499.89 1.7% 9
４月14日 借家 更新
榴岡公園
S-RESIDENCE
2020年 普通 自動
132 3,608.40 1.7% 2
難波Briller ６月30日 借家 更新
S-FORT
2019年 普通 自動
44 1,708.10 0.8% 2
12月24日 借家 更新
六番町
S-RESIDENCE
2020年 普通 自動
155 4,183.44 2.0% 9
６月30日 借家 更新
神戸磯上通
S-FORT
2020年 普通 自動
46 1,441.99 0.7% 1
６月30日 借家 更新
京都西大路
S-FORT
2020年 普通 自動
165 5,280.09 2.5% 12
６月30日 借家 更新
片平
S-FORT
2020年 普通 自動
69 2,142.56 1.0% 6
９月30日 借家 更新
宮町
S-FORT
2020年 普通 自動
49 1,714.56 0.8% 0
１月31日 借家 更新
北山王
S-FORT
2020年 普通 自動
54 2,045.15 1.0% 6
１月31日 借家 更新
中広通り
S-FORT
2020年 普通 自動
50 1,975.53 0.9% 3
株式会社
１月31日 借家 更新
鶴見町
不動
長谷工ライブ
産業
S-FORT
2020年 普通 自動
ネット
58 1,819.38 0.9% 6
１月31日 借家 更新
青葉上杉
S-FORT
2020年 普通 自動
26 882.36 0.4% 2
８月31日 借家 更新
上社
S-RESIDENCE
2020年 普通 自動
70 2,217.60 1.1% 3
３月31日 借家 更新
志賀本通
S-FORT
2020年 普通 自動
20 813.75 0.4% 1
３月12日 借家 更新
静岡本通
S-FORT
2020年 普通 自動
22 1,010.60 0.5% 1
８月31日 借家 更新
元浜
S-FORT
2020年 普通 自動
60 1,540.75 0.7% ▶
３月12日 借家 更新
蒔田公園
S-FORT
2020年 普通 自動
52 1,114.38 0.5% 3
６月30日 借家 更新
日本橋箱崎
S-FORT
2020年 普通 自動
53 1,022.47 0.5% 5
６月30日 借家 更新
潮見
S-FORT
2020年 普通 自動
61 1,692.11 0.8% 5
６月30日 借家 更新
湘南平塚
S-FORT
2020年 普通 自動
46 1,308.09 0.6% 3
６月30日 借家 更新
西船橋
S-RESIDENCE
2020年 普通 自動
36 772.38 0.4% 3
１月31日 借家 更新
横浜反町
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面積
契約
年間賃料 賃貸 敷金・
契約
比率
契約 更改
(百万円) 面積 保証金
形態
テナント名 業種 物件名称
(％)
満了日 の方
(注３)
(注１) (㎡) (百万円)
(注２)
法等
S-FORT
2020年 普通 自動
61 1,298.37 0.6% 17
株式会社
１月31日 借家 更新
茅ヶ崎
不動
長谷工ライブ
産業
S-FORT 2020年
普通 自動
ネット
64 1,416.21 0.7% ▶
借家 更新
川口並木 １ 月31日
S-FORT
2020年 普通 自動
66 2,574.00 1.2% 5
鶴舞marks ７月1日 借家 更新
S-RESIDENCE
2020年 普通 自動
162 4,534.98 2.2% 9
８月31日 借家 更新
新大阪駅前
2020年 普通 自動
56 1,776.87 0.9% 1
S-FORT葵
８月31日 借家 更新
S-FORT
2020年 普通 自動
51 2,624.40 1.3% ▶
８月31日 借家 更新
上小田井
S-FORT
2020年 普通 自動
45 1,917.54 0.9% 3
鶴舞arts ８月31日 借家 更新
S-FORT
2020年 普通 自動
38 1,380.45 0.7% 2
グッド
鶴舞cube ８月31日 借家 更新
不動
ワークス
産業
S-FORT
2020年 普通 自動
株式会社
28 1,640.52 0.8% 2
１月31日 借家 更新
新瑞橋
S-RESIDENCE
2020年 普通 自動
145 3,649.24 1.7% 7
８月31日 借家 更新
江坂
S-FORT
2020年 普通 自動
37 978.75 0.5% 0
１月31日 借家 更新
玉川学園前
S-FORT
2020年 普通 自動
56 1,438.71 0.7% 3
１月31日 借家 更新
戸田公園
S-FORT
2020年 普通 自動
105 5,640.60 2.7% 17
１月31日 借家 更新
船橋塚田
2020年 普通 自動
33 983.06 0.5% 1
S-FORT柏
１月31日 借家 更新
（注１）「年間賃料」は、月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、マスターリース種別
がパススルー型マスターリース契約の場合には、2019年７月末日現在においてマスターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産の
所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルー
ム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。上記テナントはパススルー型のマスターリース契約に基づいて賃
借しているマスターリース会社です。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
（注２）「面積比率」は、2019年７月末日現在におけるポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契約に
表示された賃貸面積の割合を記載しています。
（注３）「契約形態」は、2019年７月末日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
Ｇ．建物状況調査の概要
本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者である調査会社が保有資産に関して作成した建
物状況調査報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、報告内容はあくまで上記調査会社
の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
緊急修繕 短期修繕 長期修繕 建物
費用の 費用の 費用の 再調達
報告書
見積額 見積額 見積額 価格
番号 物件名称 調査会社
日付
（千円） （千円） （千円） （千円）
（注１） （注２） （注３） （注４）
S-FORT
2015年
A-01 - - 10,098 258,151
日本建築検査協会株式会社
新大阪ravir ３月
2015年
A-03 - - 15,162 388,560
S-FORT藤が丘 日本建築検査協会株式会社
３月
東京海上日動リスク 2015年
A-04 - - 26,306 952,500
S-FORT筑紫通り
コンサルティング株式会社 ３月
S-FORT
2015年
A-05 - - 25,960 554,000
日本管財株式会社
２月
福岡県庁前
東京海上日動リスク 2015年
A-06 - - 25,934 589,300
S-FORT高宮
コンサルティング株式会社 ３月
2015年
A-07 - - 34,470 728,000
S-FORT榴岡公園 日本管財株式会社
４月
S-RESIDENCE
2015年
A-08 - - 11,450 885,000
日本管財株式会社
難波Briller ２月
2015年
A-09 S-FORT鶴舞marks - - 4,639 499,772
日本建築検査協会株式会社
３月
2015年
A-10 - - 11,876 302,911
S-FORT六番町 日本建築検査協会株式会社
３月
2015年
A-11 - - 45,270 1,060,800
S-FORT中島公園 日本管財株式会社
２月
2015年
A-12 - - 9,340 472,000
S-FORT北大前 日本管財株式会社
２月
S-RESIDENCE
2015年
A-13 - - 14,800 998,000
日本管財株式会社
２月
神戸磯上通
S-FORT
2015年
A-14 - - 16,009 397,640
日本建築検査協会株式会社
３月
京都西大路
2015年
A-15 - - 47,915 1,250,571
S-FORT片平 日本建築検査協会株式会社
３月
東京海上日動リスク 2015年
A-16 - - 8,637 399,500
S-FORT学園前
コンサルティング株式会社 ８月
S-RESIDENCE 東京海上日動リスク 2015年
A-17 - - 30,037 1,070,200
新大阪駅前 コンサルティング株式会社 11月
東京海上日動リスク 2016年
- -
A-18 S-FORT葵一丁目 22,378 513,900
コンサルティング株式会社 ４月
2016年
- -
A-19 S-FORT葵 日本管財株式会社 3,760 324,000
５月
東京海上日動リスク 2016年
- -
A-20 S-FORT車道 18,613 252,400
コンサルティング株式会社 ４月
東京海上日動リスク 2016年
- -
A-21 S-FORT上小田井 29,056 559,300
コンサルティング株式会社 ４月
2016年
- -
A-22 S-FORT鶴舞arts 日本管財株式会社 3,780 350,000
５月
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有価証券報告書（内国投資証券）
緊急修繕 短期修繕 長期修繕 建物
費用の 費用の 費用の 再調達
報告書
見積額 見積額 見積額 価格
番号 物件名称 調査会社
日付
（千円） （千円） （千円） （千円）
（注１） （注２） （注３） （注４）
2016年
- -
A-23 S-FORT鶴舞cube 日本管財株式会社 2,710 313,000
４月
2016年
- -
A-24 S-FORT福岡東 日本建築検査協会株式会社 30,037 1,126,182
５月
S-RESIDENCE 東京海上日動リスク 2016年
- -
A-25 11,721 567,500
神戸元町 コンサルティング株式会社 ４月
2015年
- -
A-26 S-FORT神戸神楽町 日本管財株式会社 28,430 884,000
12月
2015年
86 -
A-27 S-FORT二条城前 日本建築検査協会株式会社 16,838 292,175
９月
2015年
- -
A-28 S-FORT知恩院前 日本建築検査協会株式会社 10,505 170,252
９月
2015年
- -
A-29 S-FORT宮町 日本建築検査協会株式会社 20,333 358,558
９月
S-RESIDENCE
東京海上日動リスク 2017年
- - 9,899 895,400
A-30
コンサルティング株式会社 １月
緑橋駅前
株式会社ERI
2017年
S-FORT鶴舞reale - - 13,844 754,000
A-31
６月
ソリューション
東京海上日動リスク 2017年
- - 1,091 552,700
A-32 S-FORT大須観音
コンサルティング株式会社 11月
東京海上日動リスク 2017年
- - 21,290 417,900
A-33 S-FORT北山王
コンサルティング株式会社 11月
東京海上日動リスク 2017年
- -
A-34 S-FORT新瑞橋 20,674 354,200
コンサルティング株式会社 11月
東京海上日動リスク 2017年
- -
A-35 S-FORT豊平三条 48,824 616,900
コンサルティング株式会社 11月
東京海上日動リスク 2017年
A-36 - -
S-FORT北円山 23,741 361,800
コンサルティング株式会社 11月
株式会社ERI
2017年
210 1,000
A-37 S-FORT博多東Ⅰ 21,580 221,000
ソリューション 11月
株式会社ERI
2017年
150 1,000
A-38 S-FORT博多東Ⅱ 21,490 221,000
11月
ソリューション
東京海上日動リスク 2017年
- -
A-39 S-FORT神戸三宮北 22,233 255,700
コンサルティング株式会社 11月
株式会社ERI
2017年
30 -
A-40 S-FORT中広通り 23,120 421,240
７月
ソリューション
株式会社ERI
2017年
100 -
A-41 S-FORT鶴見町 25,810 422,500
７月
ソリューション
東京海上日動リスク 2017年
- -
A-42 S-FORT青葉上杉 40,904 462,700
コンサルティング株式会社 11月
S-RESIDENCE 2018年
- -
A-43 日本管財株式会社 8,090 596,000
新大阪Ridente ６月
S-FORT 福 島 La
2018年
- -
A-44 大和不動産鑑定株式会社 18,850 339,100
７月
Luna
2018年
- -
A-45 S-FORT福島Libre 大和不動産鑑定株式会社 14,132 231,600
７月
2018年
- -
A-46 S-FORT上社 大和不動産鑑定株式会社 33,665 239,300
７月
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有価証券報告書（内国投資証券）
緊急修繕 短期修繕 長期修繕 建物
費用の 費用の 費用の 再調達
報告書
見積額 見積額 見積額 価格
番号 物件名称 調査会社
日付
（千円） （千円） （千円） （千円）
（注１） （注２） （注３） （注４）
S-RESIDENCE 2018年
- -
A-47 大和不動産鑑定株式会社 14,378 481,400
宮の森 ７月
S-FORT 2018年
- -
A-48 大和不動産鑑定株式会社 24,129 269,100
東札幌Nordo ７月
2018年
- -
A-49 S-RESIDENCE葵 日本管財株式会社 8,950 686,000
12月
S-RESIDENCE 2019年
- -
A-50 日本建築検査協会株式会社 7,755 629,036
志賀本通 １月
S-FORT 2019年
- 70
A-51 日本管財株式会社 35,690 387,800
神戸小河通 1月
2015年
B-01 S-FORT静岡本通 日本建築検査協会株式会社 - 1,282 5,358 198,634
３月
S-FORT
2015年
B-03 日本建築検査協会株式会社 - - 11,068 311,431
３月
四日市元町
2015年
B-04 S-FORT鈴鹿 日本建築検査協会株式会社 - - 14,544 455,183
３月
東京海上日動リスク 2015年
- -
B-05 S-RESIDENCE江坂 27,844 963,100
コンサルティング株式会社 11月
2015年
- -
B-06 S-FORT宇都宮 日本管財株式会社 29,970 463,000
９月
S-FORT 2016年
- -
B-07 日本建築検査協会株式会社 18,474 398,472
四日市西新地 ３月
2015年
- -
B-08 S-FORT佐賀本庄 日本建築検査協会株式会社 42,753 936,597
９月
2015年
- -
B-09 S-FORT佐賀医大前 日本建築検査協会株式会社 13,035 228,114
９月
2017年
- -
B-10 S-FORT西宮 日本建築検査協会株式会社 12,899 627,169
11月
株式会社ERI
2017年
90 -
B-11 S-FORT西宮上ヶ原 15,800 345,000
７月
ソリューション
株式会社ERI
2017年
160
B-12 S-FORT水戸中央 100 17,030 1,360,000
ソリューション 12月
2017年
- -
B-13 S-FORT津新町 日本建築検査協会株式会社 12,474 445,848
７月
2016年
- -
B-14 S-FORT三重大学前 日本建築検査協会株式会社 12,277 342,050
11月
2017年
- -
B-15 S-FORT高砂町 株式会社東京カンテイ 34,100 900,000
11月
東京海上日動リスク 2017年
- -
B-16 S-FORT大分駅前 44,737 684,300
コンサルティング株式会社 12月
東京海上日動リスク 2017年
- -
B-17 S-FORT大分大手町 6,136 234,900
コンサルティング株式会社 11月
東京海上日動リスク 2017年
- -
B-18 S-FORT水前寺 39,732 880,300
コンサルティング株式会社 ７月
東京海上日動リスク 2017年
- -
B-19 S-FORT熊大病院前 27,213 802,400
コンサルティング株式会社 ７月
東京海上日動リスク 2017年
90 -
B-20 S-FORT熊本船場 40,271 624,800
コンサルティング株式会社 ４月
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有価証券報告書（内国投資証券）
緊急修繕 短期修繕 長期修繕 建物
費用の 費用の 費用の 再調達
報告書
見積額 見積額 見積額 価格
物件名称 調査会社
番号 日付
（千円） （千円） （千円） （千円）
（注１） （注２） （注３） （注４）
2018年
- -
B-21 S-FORT江坂垂水町 大和不動産鑑定株式会社 22,135 325,300
７月
2018年
- -
B-22 S-FORT新潟本町 日本管財株式会社 5,960 630,000
６月
2018年
- -
B-23 S-FORT元浜 大和不動産鑑定株式会社 19,676 237,600
７月
2019年
740 -
B-24 S-FORT熊本呉服町 株式会社東京カンテイ 24,500 677,300
１月
2015年
C-01 - - 9,597 451,476
S-FORT蒔田公園 日本建築検査協会株式会社
３月
S-FORT
2014年
C-02 日本建築検査協会株式会社 - - 6,887 263,534
９月
日本橋箱崎
2014年
C-03 S-FORT板橋志村 日本建築検査協会株式会社 - 115 4,155 254,775
９月
2015年
C-04 - - 18,080 333,000
S-FORT潮見 日本管財株式会社
２月
2014年
C-05 - - 6,941 240,361
S-FORT登戸 日本建築検査協会株式会社
９月
2015年
C-06 - - 3,850 327,000
S-FORT湘南平塚 日本管財株式会社
３月
2014年
C-07 - - 7,593 242,022
S-FORT西船橋 日本建築検査協会株式会社
９月
2014年
C-08 - - 11,656 314,023
S-FORT舞浜 日本建築検査協会株式会社
９月
2015年
C-09 - -
S-FORT市川 日本管財株式会社 21,470 318,000
３月
S-RESIDENCE 東京海上日動リスク 2016年
- -
C-10 7,232 342,400
横須賀中央 コンサルティング株式会社 ６月
2015年
- 725
C-11 S-FORT相模原 日本建築検査協会株式会社 5,144 287,955
10月
2017年
- -
C-12 S-FORT保谷 日本建築検査協会株式会社 7,093 260,654
11月
2017年
- -
C-13 S-FORT玉川学園前 日本管財株式会社 20,530 291,400
３月
東京海上日動リスク 2017年
- -
C-14 S-FORT鶴川 34,940 431,000
コンサルティング株式会社 11月
S-RESIDENCE 東京海上日動リスク 2017年
C-15 - - 8,607 190,400
横浜反町 コンサルティング株式会社 １月
株式会社ERI
2017年
C-16 S-FORT茅ヶ崎 - - 10,050 319,000
11月
ソリューション
2017年
- -
C-17 S-FORT川口並木 日本管財株式会社 3,520 403,400
11月
株式会社ERI
2017年
- -
C-18 S-FORT戸田公園 10,220 361,100
３月
ソリューション
東京海上日動リスク 2017年
- -
C-19 S-FORT船橋塚田 61,317 1,165,800
コンサルティング株式会社 11月
2017年
- -
C-20 S-FORT柏 日本建築検査協会株式会社 6,322 246,388
７月
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緊急修繕 短期修繕 長期修繕 建物
費用の 費用の 費用の 再調達
報告書
見積額 見積額 見積額 価格
物件名称 調査会社
番号 日付
（千円） （千円） （千円） （千円）
（注１） （注２） （注３） （注４）
2018年
- -
C-21 S-FORT富士見台 日本建築検査協会株式会社 9,209 497,075
６月
2018年
- -
C-22 S-RESIDENCE松戸 日本管財株式会社 3,280 356,000
６月
S-RESIDENCE 2019年
- -
C-23 日本管財株式会社 6,479 637,000
本八幡 １月
（注１）「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨て
て記載しています。
（注２）「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された１年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨
てて記載しています。
（注３）「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された10年間（番号A-02、A-05、A-07、A-11、A-12、C-04、C-06及びC-
09については９年間、番号A-08及びA-13については11年間）に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて記載して
います。
（注４）「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各運用資産を同設計、同仕様にて新たに建設し
た場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見であり、その内容の
妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨てて記載しています。
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Ｈ．設計者・施工者・建築確認検査機関等
保有資産に係る設計者、施工者、建築確認検査機関及び調査機関又は構造計算適合性判定者等は以下のとお
りです。
なお、本投資法人は、原則として、専門の第三者機関に調査を依頼し、構造設計関連書類（構造設計図、構
造計算書等）に意図的な改ざん、偽造等の不正が見受けられないとの報告を受けています。ただし、かかる報
告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するもので
はありません。なお、2007年６月に改正された建築基準法に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造
計算が国土交通大臣が定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けている物件について
は、指定構造計算適合性判定機関が専門の第三者機関に該当します。
調査機関又は構造
番号 物件名称 設計者 施工者 建築確認検査機関
計算適合性判定者等
S-FORT
株式会社 建築検査機構 日本建築検査協会
A-01
株式会社ステラ
新大阪ravir 金山工務店 株式会社 株式会社
agアーキテクツ一 ビューローベリタス 日本建築検査協会
A-03
S-FORT藤が丘 株式会社オノコム
級建築士事務所 ジャパン株式会社 株式会社
東京海上日動リスク
一級建築士事務所 株式会社
A-04
S-FORT筑紫通り 日本ERI株式会社 コンサルティング
山本建築工房 オークス建設
株式会社
株式会社コスモ
株式会社 株式会社国際確認検 日本建築検査協会
A-05
S-FORT福岡県庁前 クリエーション
オークス建設 査センター 株式会社
一級建築士事務所
東京海上日動リスク
多田建設株式会社
A-06
S-FORT高宮 株式会社明水設計 日本ERI株式会社 コンサルティング
九州支店
株式会社
若樹建設工業 株式会社仙台都市 日本建築検査協会
A-07
S-FORT榴岡公園 株式会社昴設計
株式会社 整備センター 株式会社
S-RESIDENCE
株式会社 奥村組土木興業 一般財団法人大阪 日本建築検査協会
A-08
難波Briller イサラ・デザイン 株式会社 建築防災センター 株式会社
アールプラス 株式会社 ビューローベリタス 日本建築検査協会
A-09 S-FORT鶴舞marks
建築設計株式会社 浅井工務店 ジャパン株式会社 株式会社
株式会社 株式会社 日本建築検査協会
A-10
S-FORT六番町 株式会社オノコム
ワーク・キューブ 確認サービス 株式会社
株式会社高田建築 日本建築検査協会
A-11
S-FORT中島公園 株式会社北野組 日本ERI株式会社
設計事務所 株式会社
有限会社エー・ト
株式会社
A-12
S-FORT北大前 ランスデザイン 村本建設株式会社 日本管財株式会社
札幌工業検査
ワークス
S-RESIDENCE
株式会社森組 ビューローベリタス 日本建築検査協会
A-13
株式会社森組
一級建築士事務所 ジャパン株式会社 株式会社
神戸磯上通
株式会社 株式会社 株式会社 日本建築検査協会
A-14
S-FORT京都西大路
岡崎建築設計室 イチケン関西支店 京都確認検査機構 株式会社
東京海上日動リスク
株式会社関本欣作 株式会社 一般財団法人宮城県
A-15
S-FORT片平 コンサルティング
建築設計事務所 八重樫工務店 建築住宅センター
株式会社
みらい建設工業 東京海上日動リスク
株式会社リビング
A-16
S-FORT学園前 株式会社 日本ERI株式会社 コンサルティング
コーポレーション
北海道支店 株式会社
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調査機関又は構造
番号 物件名称 設計者 施工者 建築確認検査機関
計算適合性判定者等
東京海上日動リスク
S-RESIDECE 株式会社 奥村組土木興業 一般財団法人大阪
A-17 コンサルティング
新大阪駅前 イサラ・デザイン 株式会社 建築防災センター
株式会社
大和ハウス工業株
東京海上日動リスク
式会社名古屋支社 大和ハウス工業株 株式会社
A-18 S-FORT葵一丁目 コンサルティング
集合住宅一級建築 式会社名古屋支店 確認サービス
株式会社
士事務所
アールプラス ビューローベリタス 日本建築検査協会
A-19 S-FORT葵 林建設株式会社
建築設計株式会社 ジャパン株式会社 株式会社
旭化成ホームズ株 東京海上日動リスク
旭化成工業株式会
A-20 S-FORT車道 式会社名古屋特販 名古屋市 コンサルティング
社
一級建築士事務所 株式会社
東京海上日動リスク
A-21 S-FORT上小田井 有限会社志賀設計 大井建設株式会社 名古屋市 コンサルティング
株式会社
アールプラス ビューローベリタス 日本建築検査協会
A-22 S-FORT鶴舞arts 株式会社アクシス
建築設計株式会社 ジャパン株式会社 株式会社
アールプラス ビューローベリタス 日本建築検査協会
A-23 S-FORT鶴舞cube 株式会社アクシス
建築設計株式会社 ジャパン株式会社 株式会社
有限会社
日本建築検査協会
A-24 S-FORT福岡東 セクション・D・ 松井建設株式会社 日本ERI株式会社
株式会社
アーキテクツ
東京海上日動リスク
S-RESIDENCE 株式会社アイビー 株式会社 ビューロベリタス
A-25 コンサルティング
神戸元町 設計事務所 金山工務店 ジャパン株式会社
株式会社
株式会社瀬戸本淳 株式会社 財団法人神戸市
A-26 S-FORT神戸神楽町 日本管財株式会社
建築研究室 村上工務店 防災安全公社
株式会社 株式会社 日本建築検査協会株
A-27 S-FORT二条城前 東レ建設株式会社
第一都市計画 京都確認検査機構 式会社
株式会社 株式会社 株式会社 日本建築検査協会株
A-28 S-FORT知恩院前
第一都市計画 第一都市計画 京都確認検査機構 式会社
有限会社永嶋建築 村本建設株式会社 日本建築検査協会株
A-29 S-FORT宮町 仙台市
設計事務所 東北支店 式会社
東京海上日動
S-RESIDENCE 株式会社 株式会社 株式会社日本確認
A-30 リスクコンサル
緑橋駅前 生原建築事務所 金山工務店 検査センター
ティング株式会社
S-FORT アールプラス 株式会社 ビューローベリタス 株式会社ERIソリュ
A-31
鶴舞reale 建築設計株式会社 浅井工務店 ジャパン株式会社 ーション
東京海上日動
S-FORT 中村工業 株式会社 ビューローベリタス
A-32 リスクコンサル
大須観音 一級建築士事務所 穴吹工務店 ジャパン株式会社
ティング株式会社
東京海上日動
S-FORT 木下建設株式会社 木下建設株式会
A-33 日本ERI株式会社 リスクコンサル
北山王 一級建築士事務所 社名古屋支店
ティング株式会社
東京海上日動
S-FORT 株式会社アタラシ 株式会社
A-34 名古屋市 リスクコンサル
新瑞橋 一級建築士事務所 アタラシ名古屋
ティング株式会社
東京海上日動
S-FORT 山一・白川設計 山一建設
A-35 札幌市 リスクコンサル
豊平三条 共同企業体 株式会社
ティング株式会社
128/243
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調査機関又は構造
番号 物件名称 設計者 施工者 建築確認検査機関
計算適合性判定者等
東京海上日動
S-FORT 株式会社エヌ・エ 株式会社
A-36 札幌市 リスクコンサル
北円山 イ・ディー オオサワ建設
ティング株式会社
S-FORT
株式会社 株式会社ERIソリュ
A-37 小野設計株式会社 日本ERI株式会社
内藤工務店 ーション
博多東I
S-FORT 株式会社 株式会社ERIソリュ
A-38 小野設計株式会社 日本ERI株式会社
博多東Ⅱ 内藤工務店 ーション
東京海上日動
S-FORT 株式会社 日本テスティング
A-39 コーキ設計 リスクコンサル
神戸三宮北 鍛冶田工務店 株式会社
ティング株式会社
村本建設
S-FORT 一級建築士事務所 株式会社ERIソリュ
A-40 株式会社 広島市
中広通り エスアート ーション
中国支店
S-FORT 有限会社 株式会社ERIソリュ
A-41 株式会社栗本 広島市
鶴見町 麗建築設計事務所 ーション
安藤建設株式会社 安藤建設 財団法人 東京海上日動
S-FORT
A-42 東北支店 株式会社 宮城県建築住宅セ リスクコンサル
青葉上杉
一級建築士事務所 東北支店 ンター ティング株式会社
S-RESIDENCE新大阪 株式会社 株式会社 株式会社日本確認検 日本建築検査協会
A-43
Ridente 生原建築事務所 金山工務店 査センター 株式会社
株式会社総合確認検 株式会社ＥＲＩ
S-FORT福島La Luna
A-44 プレア東設計 株式会社伸光建設
査機構 ソリューション
株式会社プライ 一般財団法人大阪建 株式会社ＥＲＩ
A-45 S-FORT福島Libre 廣瀬建設株式会社
ム・デザイン 築防災センター ソリューション
株式会社日東建設 株式会社愛知建築確 株式会社ＥＲＩ
A-46 S-FORT上社 株式会社日東建設
一級建築士事務所 認検査サービス ソリューション
有限会社エー・
有限会社スターマ 株式会社 株式会社ＥＲＩ
A-47 S-RESIDENCE宮の森 トランスデザイン
ンプロジェクト 札幌工業検査 ソリューション
ワークス
株式会社 株式会社 株式会社ＥＲＩ
A-48 S-FORT東札幌Nordo 日本ERI株式会社
アーキグローヴ アスク工業 ソリューション
株式会社アイビー 日本建築検査協会
A-49 S-RESIDENCE葵 株式会社中村工業 日本ERI株式会社
設計事務所 株式会社
株式会社田中綜合
S-RESIDENCE ビューローベリタス 日本建築検査協会
A-50 設計一級建築士事 株式会社ソネック
志賀本通 ジャパン株式会社 株式会社
務所
株式会社 株式会社 財団法人神戸市防災 日本建築検査協会
A-51 S-FORT神戸小河通
アミー建築事務所 ワールド・アミー 安全公社 株式会社
株式会社ART・PLAN 飛鳥建設株式会社 日本建築検査協会
B-01
S-FORT静岡本通 静岡市
建築設計事務所 名古屋支店 株式会社
株式会社 日本建築検査協会
B-03 S-FORT四日市元町 ISO設計株式会社 四日市市
宇土平工務店 株式会社
谷村建設 株式会社 日本建築検査協会株
B-04
S-FORT鈴鹿 ISO設計株式会社
株式会社 確認サービス 式会社
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
調査機関又は構造
番号 物件名称 設計者 施工者 建築確認検査機関
計算適合性判定者等
東京海上日動リスク
株式会社 野村建設工業 一般財団法人大阪
B-05 S-RESIDENCE江坂 コンサルティング
イサラ・デザイン 株式会社 建築防災センター
株式会社
株式会社吉田正志 イーハウス建築 日本建築検査協会
B-06 S-FORT宇都宮 風越建設株式会社
建築設計室 センター株式会社 株式会社
S-FORT四日市西新 株式会社宇土平工 ビューロベリタス 日本建築検査協会
B-07 ISO設計株式会社
地 務店 ジャパン株式会社 株式会社
株式会社第一都市 松尾建設株式会社 日本建築検査協会
B-08 S-FORT佐賀本庄 日本ERI株式会社
計画九州支店 佐賀支店 株式会社
株式会社第一都市 株式会社 日本建築検査協会
B-09
S-FORT佐賀医大前 日本ERI株式会社
計画九州支店 未来図建設 株式会社
株式会社福嶋洋一 スナダ建設 建築検査機構 日本建築検査協会
B-10
S-FORT西宮
建築研究所 株式会社 株式会社 株式会社
株式会社第一都市
S-FORT
株式会社 日本テスティング 株式会社ERIソリュ
B-11 計画一級建築士事
第一都市計画 株式会社 ーション
西宮上ヶ原
務所
株式会社長谷工
S-FORT
コーレーションエ 株式会社長谷工 株式会社都市居住 株式会社ERIソリュ
B-12
ンジニアリング事 コーポレーション 評価センター ーション
水戸中央
業部
ビューローベリタ
S-FORT 河芸建設 日本建築検査協会
B-13 ISO設計株式会社 スジャパン株式会
津新町 株式会社 株式会社
社
S-FORT 河芸建設 株式会社 日本建築検査協会
B-14 ISO設計株式会社
三重大学前 株式会社 確認サービス 株式会社
S-FORT
株式会社 九州建設 株式会社
B-15 日本ERI株式会社
サンユニオン 株式会社 東京カンテイ
高砂町
東京海上日動
S-FORT
株式会社 株式会社
B-16 日本ERI株式会社 リスクコンサル
第一都市計画 さとうベネック
大分駅前
ティング株式会社
東京海上日動
S-FORT
森田建設
B-17 株式会社大有設計 日本ERI株式会社 リスクコンサル
株式会社
大分大手町
ティング株式会社
東京海上日動
S-FORT
株式会社 株式会社後藤組
B-18 日本ERI株式会社 リスクコンサル
サンユニオン 熊本支店
水前寺
ティング株式会社
株式会社 東京海上日動
S-FORT 株式会社
B-19 佐伯建設 日本ERI株式会社 リスクコンサル
熊大病院前 サンユニオン
熊本支店 ティング株式会社
東京海上日動
S-FORT 株式会社多々良
B-20 株式会多々良 日本ERI株式会社 リスクコンサル
熊本船場 一級建築士事務所
ティング株式会社
株式会社ＥＲＩ
株式会社 株式会社日本確認検
B-21 S-FORT江坂垂水町 株式会社永都設計
金山工務店 査センター
ソリューション
株式会社新潟建築確 日本建築検査協会
B-22 S-FORT新潟本町 株式会社理建設計 成和建設株式会社
認検査機構 株式会社
株式会社ＥＲＩ
中村建設株式会社
B-23 S-FORT元浜 中村建設株式会社 浜松市
一級建築士事務所
ソリューション
株式会社ＥＲＩ
株式会社 ディ・エス大進
B-24 S-FORT熊本呉服町 日本ERI株式会社
熊本綜合設計 工業株式会社
ソリューション
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
調査機関又は構造
番号 物件名称 設計者 施工者 建築確認検査機関
計算適合性判定者等
山田建設株式会社 一般財団法人 日本建築検査協会
C-01
S-FORT蒔田公園 山田建設株式会社
一級建築士事務所 住宅金融普及協会 株式会社
株式会社熊谷組 株式会社熊谷組
C-02
S-FORT日本橋箱崎 東京都中央区 日本ERI株式会社
一級建築士事務所 北関東支店
株式会社双葉 小原建設株式会社 ビューローベリタス 日本建築検査協会
C-03
S-FORT板橋志村
プランニング 東京支店 ジャパン株式会社 株式会社
株式会社 株式会社国際確認検 日本建築検査協会
C-04
S-FORT潮見 株式会社カイ設計
福子工務店 査センター 株式会社
山田建設株式会社 一般財団法人 日本建築検査協会
C-05
S-FORT登戸 山田建設株式会社
一級建築士事務所 住宅金融普及協会 株式会社
多田建設株式会社 ビューローベリタス
C-06
S-FORT湘南平塚 多田建設株式会社 日本管財株式会社
一級建築士事務所 ジャパン株式会社
株式会社アーキズ 佐田建設株式会社 日本建築検査協会
C-07
S-FORT西船橋 船橋市
ムあすか設計 東京支店 株式会社
大浦忠義 石黒総合開発 日本建築検査協会
C-08
S-FORT舞浜 日本ERI株式会社
建築設計事務所 株式会社 株式会社
株式会社エムエー 古久根建設
C-09
S-FORT市川 市川市 日本管財株式会社
ジー池下設計 株式会社
東京海上日動リスク
S-RESIDENCE 株式会社 株式会社 ビューローベリタス
C-10 コンサルティング
横須賀中央 アクシャル ヨシナガ工業 ジャパン株式会社
株式会社
シービー・
松井建設株式会社 株式会社都市住居 日本建築検査協会
C-11 S-FORT相模原 リチャードエリス
東京支店 評価センター 株式会社
株式会社
東京都防災・建築
株式会社 株式会社 日本建築検査協会
C-12 S-FORT保谷 まちづくりセンタ
池下計画設計 ピーエス三菱 株式会社
ー
S-FORT 株式会社南口建築 トータル建設
C-13 町田市 日本管財株式会社
玉川学園前 設計事務所 株式会社
東京海上日動
日特建設株式会社 日特建設株式会社
C-14 S-FORT鶴川 町田市 リスクコンサル
一級建築士事務所 直轄建築工事部
ティング株式会社
東京海上日動
S-RESIDENCE 株式会社 中野建設 株式会社都市居住
C-15 リスクコンサル
横浜反町 現代綜合設計 株式会社 評価センター
ティング株式会社
ビューローベリタ
S-FORT 朝日建設株式会社 朝日建設 株式会社ERIソリュ
C-16 スジャパン株式会
茅ヶ崎 一級建築士事務所 株式会社 ーション
社
株式会社福子工務
S-FORT 株式会社 株式会社都市居住
C-17 店 日本管財株式会社
川口並木 福子工務店 評価センター
一級建築士事務所
池野健建築
S-FORT 株式会社 一般財団法人住宅 株式会社ERIソリュ
C-18 設計事務所
戸田公園 リンク建設 金融普及協会 ーション
一級建築士事務所
東京海上日動
S-FORT 東日本建築 東日本建築 財団法人住宅金融
C-19 リスクコンサル
船橋塚田 株式会社 株式会社 普及協会
ティング株式会社
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
調査機関又は構造
番号 物件名称 設計者 施工者 建築確認検査機関
計算適合性判定者等
新日本建設株式会
新日本建設 日本建築検査協会
C-20 S-FORT柏 社 日本ERI株式会社
株式会社 株式会社
一級建築事務所
株式会社ビッグプ
株式会社 日本建築検査協会 日本建築検査協会
C-21 S-FORT富士見台 ランニング一級建
さとうべネック 株式会社 株式会社
築士事務所
株式会社J建築検査セ 日本建築検査協会
C-22 S-RESIDENCE松戸 株式会社ディスク 株式会社小川建設
ンター 株式会社
株式会社 株式会社東京建築 日本建築検査協会
C-23 S-RESIDENCE本八幡 株式会社小川建設
現代綜合設計 検査機構 株式会社
（注）調査機関の名称は個別の資産の取得時点のものを記載しており、それ以外の設計者、施工者及び建築確認検査機関又は構造計算適合性判
定者等の名称は建築確認等の当時のものを記載しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
Ｉ．担保の状況
本書の日付現在、担保に供している資産はありません。
Ｊ．ポートフォリオの概要
保有資産の築年数別比率、エリア別投資比率、地域別投資比率、戸当たり平均面積別比率、取得先別投資比
率及び稼働率等の推移は、以下のとおりです。なお、特に記載のない限り、金額は百万円未満を切り捨てて記
載し、百分率（％）での表記については、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、記載され
た数値を足し合わせても100％にならない場合があります。
築年数別比率（取得価格ベース）
取得価格 投資比率
築年数 物件数
（百万円） （％）
28 31,788 35.0
５年未満
6 5,878 6.5
５年以上10年未満
49 44,611 49.1
10年以上15年未満
12 8,116 8.9
15年以上20年未満
1 449 0.5
20年以上
96 90,842 100.0
合計
9.1
平均築年数
（注）2019年７月31日時点の築年数を取得価格に基づいて加重平均して算出しています。
エリア別投資比率（取得価格ベース）
取得価格 投資比率
エリア 物件数
（百万円） （％）
50 50,228 55.3
主要地方都市
23 19,956 22.0
その他地方都市
23 20,657 22.7
首都圏
96 90,842 100.0
合計
地域別投資比率（取得価格ベース）
取得価格 投資比率
地域 物件数
（百万円） （％）
7 4,892 5.4
北海道
▶ 5,673 6.2
東北
2 2,419 2.7
北関東
南関東（首都圏） 23 20,657 22.7
1 960 1.1
甲信越
- - -
北陸
23 17,475 19.2
東海
19 23,759 26.2
近畿
2 1,705 1.9
中国
- - -
四国
15 13,301 14.6
九州
- - -
沖縄
96 90,842 100.0
合計
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
（注）「東北」は青森県、岩手県、秋田県、宮城県、福島県及び山形県を指します。「北関東」は茨城県、栃木県及び群馬県を指
します。「南関東（首都圏）」は、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を指し、本投資法人が定義する「首都圏」と同地域を指
します。「甲信越」は山梨県、長野県及び新潟県を指します。「北陸」は富山県、石川県及び福井県を指します。「東海」は静岡
県、愛知県、岐阜県及び三重県を指します。「近畿」は滋賀県、京都府、大阪府、奈良県、和歌山県及び兵庫県を指します。「中
国」は岡山県、広島県、山口県、鳥取県及び島根県を指します。「四国」は香川県、高知県、徳島県及び愛媛県を指します。「九
州」は福岡県、大分県、宮崎県、鹿児島県、熊本県、長崎県及び佐賀県を指します。 「沖縄」は沖縄県を指します。
戸当たり平均面積別比率（取得価格ベース）
取得価格 投資比率
居室タイプ 物件数
（百万円） （％）
47 48,306 53.2
シングルタイプ
39 32,698 36.0
コンパクトタイプ
10 9,838 10.8
ファミリータイプ
96 90,842 100.0
合計
平均戸当たり平均面積（㎡） 35.3
（注１）「シングルタイプ」とは戸当たりの平均専有面積が30㎡未満、「コンパクトタイプ」とは戸当たりの平均専有面積が30
㎡以上60㎡未満、「ファミリータイプ」とは戸当たりの平均専有面積が60㎡以上の物件をいいます。
（注２） 「戸当たり平均面積」は、１棟の建物の賃貸可能面積（店舗、事務所及び保育所の賃貸可能面積を含みます。）を賃貸
可能戸数（店舗、事務所及び保育所の戸数を含みます。）で除して算出しています。また、「平均戸当たり平均面積」
は、各物件の戸当たり平均面積を取得価格に基づいて加重平均して算出しています。
取得先別投資比率（取得価格ベース）
取得価格 投資比率
取得先 物件数
（百万円） （％）
14 20,975 23.1
メインスポンサー開発物件
53 43,193 47.6
メインスポンサー保有物件
14 13,849 15.2
ブリッジ
15 12,824 14.1
外部取得物件
96 90,842 100.0
合計
（注）「メインスポンサー開発物件」とは、メインスポンサーが自ら企画開発した「S-RESIDENCE」シリーズの物件で、本投資法
人がサムティグループから取得し、又は取得することを予定している物件をいいます。「メインスポンサー保有物件」と
は、「メインスポンサー開発物件」以外で、サムティグループが保有している物件（ウェアハウジング（将来における本
投資法人の取得を目的としてスポンサーがウェアハウジング目的で取得・保有することをいいます。）目的でメインスポ
ンサーが保有している物件を含みます。）をいい、「ブリッジ」とは、メインスポンサー開発物件以外で、将来における
本投資法人の取得を目的としてスポンサー以外の利害関係人等である投資用ビークルが取得・保有した物件につき、本投
資法人が当該投資用ビークルから取得し、又は取得を予定している物件をいいます。「外部取得物件」とは、本投資法人
がサムティグループ以外の第三者から取得し、又は取得を予定している物件をいいます。
稼働率等の推移
2016年 2016年 2017年 2017年
2018年
１月末 ７月末 １月末 ７月末
１月末
（第１期末） （第２期末） （第３期末） （第４期末）
（第５期末）
29 29 49 49 49
期末投資物件数
期末総賃貸可能
72,691.55 72,691.55 123,627.65 123,627.65 123,627.65
面積（㎡）
期 末 稼 働 率
95.2 95.4 97.5 95.6 96.5
（％）
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有価証券報告書（内国投資証券）
2018年 2019年 2019年
７月末 １月末 ７月末
（第６期末） （第７期末） （第８期末）
82 92 96
期末投資物件数
期末総賃貸可能
199,621.63 213,053.37 215,319.88
面積（㎡）
期 末 稼 働 率
95.1 95.3 97.0
（％）
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
Ｋ．保有資産の個別資産毎の概要
保有資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、各資産の概要を示した表中の
情報は、特段の記載のない限り本書の日付現在のものです。また、以下の表中の各記載において、保有資産で
ある不動産又は不動産信託受益権の信託財産である不動産を、「本物件」と記載することがあります。
これらの表については、下記の用語をご参照ください。
・「所在地」欄は、住居表示を記載しています。ただし、住居表示が実施されていないものについては、番地
表示による建物住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。また、土地の「敷地面積」欄、
並びに建物の「用途」欄、「建築時期」欄、「構造／階数」欄及び「延床面積」欄は、登記事項証明書の記
載に基づいています。登記事項証明書の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
・「建蔽率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載していま
す。なお、不動産によっては、本書に記載の「建蔽率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される
場合があります。また、敷地に適用される建蔽率が複数存在するときは、敷地全体に適用される建蔽率に換
算して記載しています。
・「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載していま
す。なお、保有資産によっては、本書に記載の「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用され
る場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に
換算して記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「延床面積」欄は、建物全体の床面積（ただし、附属建物の床面積は除きます。）を記載しています。
・「賃貸可能戸数」欄は、2019年７月31日現在における賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合は、店舗等の数
を含みます。）を記載しています。
・「ＰＭ会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託しているプロパティ・マネジメン
ト会社を記載しています。
・「信託受託者」欄は、不動産信託受益権について、信託の受託者を記載しています。
・「ＭＬ会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結している賃借人を記載しています。
・「ＭＬ種類」欄は、パススルー型マスターリース契約（マスターリース契約の賃料がＭＬ会社がエンドテナ
ントから収受する賃料等と同額となる旨合意されたマスターリース契約をいいます。）と非パススルー型マ
スターリース契約（パススルー型マスターリース契約以外のマスターリース契約をいいます。）の別を記載
しています。
・「特記事項」欄は、2019年７月31日現在において、以下の事項を含む、不動産の権利関係や利用等に関連し
て重要と考えられる事項のほか、不動産の評価額、収益性、処分への影響度を考慮して重要と考えられる事
項を記載しています。
ⅰ 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
ⅲ 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとそれに関
する協定等
ⅳ 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
・百分率（％）での表記については、特に記載のない限り、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
S-FORT新大阪ravir A-01（主要地方都市）
物件名称 物件番号
所在地 大阪府大阪市淀川区西中島三丁目14番18号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 341.53
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,401.31
建築時期 2006年２月28日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
49
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-03（主要地方都市）
物件名称 S-FORT藤が丘 物件番号
所在地 愛知県名古屋市名東区姫若町12番地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 700.06
所有形態 所有権
土地 60％ （注１） 300％
建蔽率 容積率
用途地域 準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,105.34 （注２）
建築時期 2008年２月23日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
80
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注１）角地緩和により建蔽率は70％となっています。
（注２）附属建物（ゴミ置場）16.61㎡があります。
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有価証券報告書（内国投資証券）
A-04（主要地方都市）
物件名称 S-FORT筑紫通り 物件番号
所在地 福岡県福岡市博多区博多駅南四丁目４番10号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 939.89
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,005.36
建築時期 2006年７月13日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
90
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社Goodリアルエステート 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社Goodリアルエステート ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-05（主要地方都市）
物件名称 S-FORT福岡県庁前 物件番号
所在地 福岡県福岡市博多区千代四丁目２番８号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 669.25
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,895.99
建築時期 2008年１月21日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
104
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社Goodリアルエステート 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社Goodリアルエステート ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-06（主要地方都市）
物件名称 S-FORT高宮 物件番号
所在地 福岡県福岡市南区野間三丁目８番18号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 726.48
所有形態 所有権
土地 80％ 300％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・店舗
延床面積（㎡） 2,626.05 （注）
建築時期 2008年２月23日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
82
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社Goodリアルエステート 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社Goodリアルエステート ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）附属建物（プロパン庫）8.77㎡があります。
A-07（主要地方都市）
物件名称 S-FORT榴岡公園 物件番号
所在地 宮城県仙台市宮城野区原町一丁目３番66号 特定資産の種類 不動産信託受益権
所有形態 所有権 敷地面積（㎡） 945.07
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 3,818.55
建築時期 2008年２月６日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
94
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
S-RESIDENCE難波Briller A-08（主要地方都市）
物件名称 物件番号
所在地 大阪府大阪市浪速区元町二丁目８番15号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 635.47
所有形態 所有権
土地 80％ 600％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,603.92
建築時期 2014年９月９日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
154
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
S-FORT鶴舞marks A-09（主要地方都市）
物件名称 物件番号
所在地 愛知県名古屋市中区千代田三丁目32番33号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 574.01
所有形態 所有権
土地 80％ 500％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,973.26
建築時期 2015年３月20日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
42
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-10（主要地方都市）
物件名称 S-FORT六番町 物件番号
所在地 愛知県名古屋市熱田区六番三丁目５番３号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 480.34
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 店舗・共同住宅
延床面積（㎡） 1,926.77
建築時期 2008年３月６日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
56
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 新生信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
139/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-11（主要地方都市）
物件名称 S-FORT中島公園 物件番号
所在地 北海道札幌市中央区南八条西一丁目13番139号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,383.70
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
6,637.32 （注）
延床面積（㎡）
建築時期 2006年７月13日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建
75
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社マネッジパートナー 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社マネッジパートナー ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）附属建物（駐輪場）13.23㎡があります。
A-12（主要地方都市）
物件名称 S-FORT北大前 物件番号
所在地 北海道札幌市北区北十八条西五丁目２番38号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 607.40
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,998.58
建築時期 2013年９月17日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
59
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社マネッジパートナー 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社マネッジパートナー ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-13（主要地方都市）
物件名称 S-RESIDENCE神戸磯上通 物件番号
所在地 兵庫県神戸市中央区磯上通四丁目２番16号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 762.55
所有形態 所有権
土地 80％ 600％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・車庫
延床面積（㎡） 5,550.04
建築時期 2014年７月11日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
166
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
140/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-14（主要地方都市）
物件名称 S-FORT京都西大路 物件番号
京都府京都市下京区西七条中野町29番地１
所在地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 496.88
所有形態 所有権
土地 80％／60％ （注） 400％／200％（注）
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域／準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・店舗
延床面積（㎡） 1,739.41
建築時期 2006年６月20日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
71
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 本物件の最高の高さは21.95ｍとなります。本物件は建築確認取得時の都市計画上の規制には適合して
いましたが、その後に実施された京都市の新景観政策に関する都市計画の変更により高度地区の高さ
の最高限度が31ｍから20ｍに変更されたため、本物件は既存不適格建築物になります。現行の法規制
では建替えの際、現在と同程度の高さの建築物は建築できません。
（注）対象となる面積を加重平均した基準建蔽率は77.53％、基準容積率は375.36％です。
A-15（主要地方都市）
物件名称 S-FORT片平 物件番号
所在地 宮城県仙台市青葉区片平一丁目３番13号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,224.95
所有形態 所有権
土地 80％ 500％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 7,717.26 （注）
建築時期 2006年２月８日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付13階建
191
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）別途、主である建物（駐車場）50.72㎡があります。
A-16（主要地方都市）
物件名称 S-FORT学園前 物件番号
所在地 北海道札幌市豊平区豊平６条七丁目１番23号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 888.55
所有形態 所有権
土地 60％ （注） 200％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,167.96
建築時期 2006年10月11日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根４階建
48
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社マネッジパートナー 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社マネッジパートナー ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注） 角地緩和により建蔽率は70％となっています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-17（主要地方都市）
物件名称 S-RESIDENCE新大阪駅前 物件番号
所在地 大阪府大阪市東淀川区東中島一丁目18番31号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 786.56
所有形態 所有権
土地 80％ 600％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,930.18
建築時期 2015年９月24日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
167
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-18（主要地方都市）
物件名称 S-FORT葵一丁目 物件番号
所在地 愛知県名古屋市東区葵一丁目13番６号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 564.77
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,335.08
建築時期 2009年２月13日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
54
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 三井ホームエステート株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 三井ホームエステート株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-19（主要地方都市）
物件名称 S-FORT葵 物件番号
不動産（現物）
所在地 愛知県名古屋市東区葵二丁目14番５号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 319.65
所有形態 所有権
土地 80％ 600％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,927.03
建築時期 2016年３月７日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
28
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
本物件は、名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例に定められる駐車
特記事項
場の附置義務を満たすために、敷地外駐車場を賃借しています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
A-20（主要地方都市）
物件名称 S-FORT車道 物件番号
不動産（現物）
所在地 愛知県名古屋市東区筒井二丁目６番９号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 788.38
所有形態 所有権
土地 80％ 300％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,276.30 （注）
建築時期 2002年２月15日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根７階建
19
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 三井ホームエステート株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 三井ホームエステート株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
本物件の土地は、施行者を名古屋市とする名古屋土地計画事業筒井土地区画整理事業区域内にあり、
特記事項
1989年に仮換地の指定がなされていますが、本換地はまだなされていません。
（注）附属建物（駐輪場）10.14㎡があります。
物件名称 S-FORT上小田井 物件番号 A-21（主要地方都市）
所在地 愛知県名古屋市西区二方町６番１号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,453.65
所有形態 所有権
土地 建蔽率 60％ 容積率 200％
用途地域 工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,695.03 （注）
建築時期 2000年４月27日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
40
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
本物件の最高の高さは、32.30ｍとなります。本物件は建築確認取得時に都市計画上の規制には適合し
特記事項 ていましたが、その後に高度地区の高さの最高限度が31ｍに変更されたため、本物件は既存不適格建
築物になります。現行の法規制では建替えの際、現在と同程度の高さの建築物は建築できません。
（注）附属建物（機械室）29.97㎡があります。
S-FORT鶴舞arts A-22（主要地方都市）
物件名称 物件番号
不動産（現物）
所在地 愛知県名古屋市中区千代田三丁目33番20号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 421.91
所有形態 所有権
土地 80％ 500％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,115.94
建築時期 2016年３月２日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
28
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
S-FORT鶴舞cube A-23（主要地方都市）
物件名称 物件番号
所在地 愛知県名古屋市中区千代田三丁目33番19号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 297.52
所有形態 所有権
土地 80％ 500％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,774.67
建築時期 2016年４月５日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
32
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
本物件は、名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例に定められる駐車
特記事項
場附置義務を満たすために、敷地外駐車場を賃借しています。
A-24（主要地方都市）
物件名称 S-FORT福岡東 物件番号
所在地 福岡県福岡市博多区榎田一丁目３番55号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 2,843.38
所有形態 所有権
土地 60％ 200％
建蔽率 容積率
用途地域 準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 5,762.97
建築時期 2007年５月７日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
135
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社Goodリアルエステート 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社Goodリアルエステート ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、通信ケーブルの埋設維持のため、建築物や工作物を建築せずに通路又は駐車場と
し、通信ケーブルの埋設替え等のための掘削工事を行うことを目的とする地役権が設定されています。
A-25（主要地方都市）
物件名称 S-RESIDENCE神戸元町 物件番号
所在地 兵庫県神戸市中央区相生町一丁目２番15号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 313.45
所有形態 所有権
土地 80％ 800％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,397.53
建築時期 2016年１月25日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
81
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント 株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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有価証券報告書（内国投資証券）
A-26（主要地方都市）
物件名称 S-FORT神戸神楽町 物件番号
所在地 兵庫県神戸市長田区神楽町五丁目３番25号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,709.71
所有形態 所有権
土地 80％ 300％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 5,210.97
建築時期 2007年11月29日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
168
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グローバルコミュニティ株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グローバルコミュニティ株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-27（主要地方都市）
物件名称 S-FORT二条城前 物件番号
所在地 京都府京都市中京区樽屋町471番地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 239.44
所有形態 所有権
土地 80％ 700％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,735.95
建築時期 2004年３月22日
建物
構造／階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
47
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ジェイ・エス・ビー 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
賃料固定型 （注１）
ＭＬ会社 株式会社 ジェイ・エス・ビー ＭＬ種類
本物件の最高の高さは、41.55ｍとなります。本物件は建築確認取得時の都市計画上の規制には適合し
ていましたが、その後に実施された京都市の新景観政策に関する都市計画の変更により高度地区の高
特記事項
さの最高限度が45ｍから31ｍに変更されたため、本物件は既存不適格建築物になります。現行の法規
制では建替えの際、現在と同程度の高さの建築物は建築できません。
（注１）本物件については、信託受託者、 ＭＬ会社 及び本投資法人との間で、賃料固定型マスターリース契約が締結されています。
概要は以下のとおりです。
賃料固定型マスターリース契約の概要
年間賃料
敷金・保証金
テナントの名称 （百万円） 契約期間
（百万円）
（注2）
株式会社ジェイ・エス・ビー 46 2015年９月30日から2021年10月５日まで 7
賃料改定：賃料改定条項はありません。
中途解約：賃借人からの中途解約条項はありません。
契約の更改：契約期間終了日の6ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、１年間自動更新されます。
（注２）「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約
に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載していま
す。なお百万未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-28（主要地方都市）
物件名称 S-FORT知恩院前 物件番号
京都府京都市東山区稲荷町南組577番地３
所在地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 255.89
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・店舗
延床面積（㎡） 1,049.01
建築時期 2005年９月20日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板ぶき７階建
18
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ジェイ・エス・ビー 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
賃料固定型 （注１）
ＭＬ会社 株式会社 ジェイ・エス・ビー ＭＬ種類
本物件の最高の高さは、19.99ｍとなります。本物件は建築確認取得時の都市計画上の規制には適合し
ていましたが、その後に実施された京都市の新景観政策に関する都市計画の変更により高度地区の高
特記事項
さの最高限度が31ｍから15ｍに変更されたため、本物件は既存不適格建築物になります。現行の法規
制では建替えの際、現在と同程度の高さの建築物は建築できません。
（注１）本物件については、信託受託者、 ＭＬ会社 及び本投資法人との間で、賃料固定型マスターリース契約が締結されています。
概要は以下のとおりです。
賃料固定型マスターリース契約の概要
年間賃料
敷金・保証金
テナントの名称 （百万円） 契約期間
（百万円）
（注2）
株式会社ジェイ・エス・ビー 29 2015年９月30日から2021年10月５日まで ▶
賃料改定：賃料改定条項はありません。
中途解約：賃借人からの中途解約条項はありません。
契約の更改：契約期間終了日の6ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、１年間自動更新されます。
（注２）「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約
に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載していま
す。なお百万未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
A-29（主要地方都市）
物件名称 S-FORT宮町 物件番号
所在地 宮城県仙台市青葉区宮町一丁目１番62号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 984.93
所有形態 所有権
土地 80％ 300％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,305.84 （注）
建築時期 2001年３月16日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
91
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
本物件は、仙台市中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例に定められる駐車場附
置義務台数が確保されていない状態にあります。もっとも、仙台市建築指導課の見解では、現行の条
特記事項
例に適合していない状態について、是正を求める指示・指導は行わないものの、将来の確認申請を伴
う増改築時、大規模修繕又は再建築等には現行の条例に適合させる必要があるとのことです。
（注）附属建物（ポンプ室）4.80㎡があります。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-30（主要地方都市）
物件名称 S-RESIDENCE緑橋駅前 物件番号
所在地 大阪府大阪市東成区中本二丁目13番３号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 720.54（注１）
所有形態 所有権
土地 80％ 600％／300％（注２）
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域／第一種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,041.08
建築時期 2016年10月３日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
148
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注１）建築基準法第42条第２項に基づく私道負担部分（約72.42㎡）を含みます。
（注２）対象となる面積を加重平均した基準容積率は575.03％です。
S-FORT鶴舞reale A-31（主要地方都市）
物件名称 物件番号
所在地 愛知県名古屋市昭和区鶴舞二丁目９番３号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 910.21
所有形態 所有権
80％ 400％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 3,722.22
建築時期 2017年１月18日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
56
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グローバルコミュニティ株式会社 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グローバルコミュニティ株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
147/243
EDINET提出書類
サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-32（主要地方都市）
物件名称 S-FORT大須観音 物件番号
所在地 愛知県名古屋市中区松原二丁目10番12号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 502.24
所有形態 所有権
80％ 600％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,915.72
建築時期 2018年１月31日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
賃貸可能戸数 84
ＰＭ会社 株式会社ミニネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社ミニネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-33（主要地方都市）
物件名称 S-FORT北山王 物件番号
所在地 愛知県名古屋市中川区西日置二丁目２番２号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 542.81
所有形態 所有権
80％ 400％
土地 建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,961.49
建築時期 2012年８月28日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
36
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
148/243
EDINET提出書類
サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-34（主要地方都市）
物件名称 S-FORT新瑞橋 物件番号
不動産（現物）
所在地 愛知県名古屋市南区呼続元町16番21号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 1,885.34
所有形態 所有権
60％ 200％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 第一種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,741.44
建築時期 1999年３月30日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
29
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-35（主要地方都市）
物件名称 S-FORT豊平三条 物件番号
所在地 北海道札幌市豊平区豊平三条二丁目３番１号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 748.94
所有形態 所有権
80％ 400％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 3,432.05（注）
建築時期 2008年３月14日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
63
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社タカラ 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社タカラ ＭＬ種類 パススルー型
本物件の南東側接面道路は都市計画道路であり、未整備の隅切り部分の整備が実施された場合、
特記事項
本物件の北東隅切り部分につき、敷地面積が減少します。
（注）附属建物（集塵庫）3.84㎡がありますが、記載されている延床面積には含まれていません。
A-36（主要地方都市）
物件名称 S-FORT北円山 物件番号
不動産（現物）
所在地 北海道札幌市中央区北四条西二十丁目２番20号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 421.48
所有形態 所有権
80％ 400％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,852.15
建築時期 2007年10月５日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
49
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社タカラ 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社タカラ ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
S-FORT博多東 I A-37（主要地方都市）
物件名称 物件番号
福岡県福岡市博多区榎田一丁目10番地７ 不動産（現物）
所在地 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 539.23
所有形態 所有権
60％ 200％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・店舗
延床面積（㎡） 1,132.54
建築時期 2003年２月23日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造コンクリート屋根10階建
35
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社Goodリアルエステート 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社Goodリアルエステート ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
S-FORT博多東Ⅱ A-38（主要地方都市）
物件名称 物件番号
福岡県福岡市博多区榎田一丁目10番地22 不動産（現物）
所在地 特定資産の種類
所有形態 所有権 敷地面積（㎡） 539.22
60％ 200％
土地 建蔽率 容積率
用途地域 準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・店舗
延床面積（㎡） 1,132.54
建築時期 2003年２月23日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造コンクリート屋根10階建
35
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社Goodリアルエステート 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社Goodリアルエステート ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-39（主要地方都市）
物件名称 S-FORT神戸三宮北 物件番号
不動産（現物）
所在地 兵庫県神戸市中央区布引町二丁目２番13号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 173.54
所有形態 所有権
80％（注） 600％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,364.58
建築時期 2004年３月６日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
45
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）防火地域にある耐火建築物による緩和により100％となっています。
150/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-40（主要地方都市）
物件名称 S-FORT中広通り 物件番号
所在地 広島県広島市西区中広町二丁目20番１号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 550.82
所有形態 所有権
80％（注） 400％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・車庫
延床面積（㎡） 2,239.33
建築時期 2007年３月８日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
賃貸可能戸数 74
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）角地による緩和により90％となっています。
A-41（主要地方都市）
物件名称 S-FORT鶴見町 物件番号
所在地 広島県広島市中区鶴見町７番10号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 445.65
所有形態 所有権
80％ 400％
土地 建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・車庫
延床面積（㎡） 2,252.47
建築時期 2008年10月16日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
51
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-42（主要地方都市）
物件名称 S-FORT青葉上杉 物件番号
所在地 宮城県仙台市青葉区上杉一丁目16番28号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 555.30
所有形態 所有権
80％ 400％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・車庫
延床面積（㎡） 2,389.56
建築時期 2007年10月18日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
66
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
本物件は、本土地・本建物等に係る仙台市中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条
特記事項
例に定められる駐車場附置義務を満たすことを目的に近隣より駐車場を賃借しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
S-RESIDENCE新大阪Ridente A-43（主要地方都市）
物件名称 物件番号
所在地 大阪府大阪市淀川区西宮原二丁目５番34号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 709.09
所有形態 所有権
80％ 300％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,564.22
建築時期 2018年１月25日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
賃貸可能戸数 90
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
本物件の敷地は、現在、三国東地区土地区画整理事業による仮換地の状態にあり、換地処分公告日の
翌日をもって所有権その他の土地に関する権利関係が確定することになります。当該土地区画整理事
特記事項 業の換地処分公告日は2020年３月頃までの予定ですが、公告日は延長される見込みです。なお、土地
区画整理境界明示書・土地区画整理境界明示図によると、本物件の地積は702.53㎡とされており登記
簿地積と差異があります。
S-FORT福島La Luna A-44（主要地方都市）
物件名称 物件番号
所在地 大阪府大阪市北区大淀南三丁目11番15号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 497.14
所有形態 所有権
80％（注１） 300％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 第2種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・車庫
延床面積（㎡） 1,671.24（注２）
建築時期 2016年１月４日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
48
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注１）準防火地域内耐火建築物により、許容建蔽率は90％となります。
（注２）付属建物（集塵庫）6.56㎡があります。
S-FORT福島Libre A-45（主要地方都市）
物件名称 物件番号
不動産（現物）
所在地 大阪府大阪市福島区海老江三丁目24番44号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 359.31
所有形態 所有権
80％ 400％
土地 建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,240.76
建築時期 2016年８月1日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
36
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
本物件の南東側全面道路は都市計画道路であり、事業が決定された場合、本物件の南東部分につき、
特記事項
敷地面積が減少します。なお、事業進捗状況は未着手です。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-46（主要地方都市）
物件名称 S-FORT上社 物件番号
愛知県名古屋市名東区上社四丁目17番１ 不動産（現物）
所在地 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 375.00
所有形態 所有権
80％ 300％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,217.90
建築時期 2004年２月17日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造ルーフィング葺屋根８階建
42
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
A-47（主要地方都市）
物件名称 S-RESIDENCE宮の森 物件番号
所在地 北海道札幌市中央区宮の森三条十丁目２番７号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,149.49
所有形態 所有権
60％ 200％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 第1種中高層住居専用地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,755.64
建築時期 2017年11月16日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根４階建
22
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社マネッジパートナー 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社マネッジパートナー ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
S-FORT東札幌Nordo A-48（主要地方都市）
物件名称 物件番号
不動産（現物）
所在地 北海道札幌市白石区菊水七条四丁目１番10号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 664.71
所有形態 所有権
60％ 200％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,438.91
建築時期 2005年２月13日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
24
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社マネッジパートナー 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社マネッジパートナー ＭＬ種類 パススルー型
本物件の敷地に設置されているプレハブ倉庫（合計約26㎡）について、検査済証の取得が未了となっ
ていますが、指定確認検査機関による建築基準法適合判定により、当該プレハブ倉庫の増築について
は、その基礎部分を除き、建築基準法に適合していることが確認されています。基礎部分に係る建築
特記事項 基準法の適合性については、関係告示規定（平成12年建告第1347号及び平成12年建告第1456号）の求
める基礎と倉庫脚部との緊結性を満足するものかについて確認されていないものの、構造の安全性の
検討の結果、転倒しないとの見解も確認できており、使用状況下における実態上は、大きな問題はな
いものと推測されることが確認されています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
A-49（主要地方都市）
物件名称 S-RESIDENCE葵 物件番号
所在地 愛知県名古屋市東区葵二丁目12番27号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 405.70
所有形態 所有権
80％（注） 600％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,650.56
建築時期 2018年９月４日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
95
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ミニネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社ミニネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）角地緩和により許容建蔽率は90％となります。
A-50（主要地方都市）
物件名称 S-RESIDENCE志賀本通 物件番号
所在地 愛知県名古屋市北区志賀本通一丁目43番地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 564.17
所有形態 所有権
80％（注） 400％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,483.82
建築時期 2019年１月８日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
88
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）防火地域内耐火建築物による緩和により、許容建蔽率は100％となります。
A-51（主要地方都市）
物件名称 S-FORT神戸小河通 物件番号
不動産（現物）
所在地 兵庫県神戸市兵庫区小河通二丁目１番８号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 733.24
所有形態 所有権
60％ 218.37％
建蔽率 容積率
土地
用途地域 第二種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,623.76（注）
建築時期 2008年６月18日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根・合金メッキ板ぶき５階建
46
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）附属建物（集塵庫）5.00㎡があります。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
B-01（その他地方都市）
物件名称 S-FORT静岡本通 物件番号
所在地 静岡県静岡市葵区本通六丁目１番８号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 240.65
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,197.14
建築時期 2006年７月29日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
28
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
B-03（その他地方都市）
物件名称 S-FORT四日市元町 物件番号
所在地 三重県四日市市元町１番14号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 436.74
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,767.24
建築時期 2010年１月３日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
54
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ミニネット 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社ミニネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
B-04（その他地方都市）
物件名称 S-FORT鈴鹿 物件番号
所在地 三重県鈴鹿市西條町361番7号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,368.55
所有形態 所有権
土地 60％ 200％
建蔽率 容積率
用途地域 準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・駐輪場
2,565.57 （注）
延床面積（㎡）
建築時期 2008年７月29日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建
69
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ミニネット 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社ミニネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）附属建物（駐車場）669.71㎡があります。
B-05（その他地方都市）
物件名称 S-RESIDENCE江坂 物件番号
所在地 大阪府吹田市広芝町12番31号 特定資産の種類 不動産信託受益権
所有形態 所有権 敷地面積（㎡） 717.00
土地 80％ 400％／600％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,684.77 （注）
建築時期 2015年９月４日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
138
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）附属建物（集塵庫）15.68㎡があります。
B-06（その他地方都市）
物件名称 S-FORT宇都宮 物件番号
所在地 栃木県宇都宮市東宿郷四丁目２番23号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 413.00
所有形態 所有権
土地 80％ 600％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,908.71
建築時期 2007年９月25日
建物
構造／階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
52
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 清水総合開発株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
B-07（その他地方都市）
物件名称 S-FORT四日市西新地 物件番号
不動産（現物）
所在地 三重県四日市市西新地17番６号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 569.48
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,333.33
建築時期 2009年８月24日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
60
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社ミニネット 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社ミニネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
B-08（その他地方都市）
物件名称 S-FORT佐賀本庄 物件番号
佐賀県佐賀市本庄町本庄一本松1167番地３
所在地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 2,152.00
所有形態 所有権
土地 80％／60％ 200％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業・第１種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,972.84 （注１）
建築時期 2005年３月16日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
127
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ジェイ・エス・ビー 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
賃料固定型 （注２）
ＭＬ会社 株式会社 ジェイ・エス・ビー ＭＬ種類
特記事項 該当事項はありません。
（注１）附属建物（ゴミ置場）17.01㎡があります。
（注２）本物件については、信託受託者、 ＭＬ会社 及び本投資法人との間で、賃料固定型マスターリース契約が締結されています。
概要は以下のとおりです。
賃料固定型マスターリース契約の概要
年間賃料
敷金・保証金
テナントの名称 （百万円） 契約期間
（百万円）
（注3）
株式会社ジェイ・エス・ビー 71 2015年９月30日から2021年10月５日まで 12
賃料改定：賃料改定条項はありません。
中途解約：賃借人からの中途解約条項はありません。
契約の更改：契約期間終了日の6ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、１年間自動更新されます。
（注３）「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約
に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載していま
す。なお百万未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
B-09（その他地方都市）
物件名称 S-FORT佐賀医大前 物件番号
所在地 佐賀県佐賀市鍋島四丁目３番４号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 728.46
所有形態 所有権
土地 60％ 200％
建蔽率 容積率
用途地域 第２種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,507.35
建築時期 2006年３月24日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
46
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ジェイ・エス・ビー 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
賃料固定型 （注１）
ＭＬ会社 株式会社 ジェイ・エス・ビー ＭＬ種類
特記事項 該当事項はありません。
（注１）本物件については、信託受託者、 ＭＬ会社 及び本投資法人との間で、賃料固定型マスターリース契約が締結されています。
概要は以下のとおりです。
賃料固定型マスターリース契約の概要
年間賃料
敷金・保証金
テナントの名称 （百万円） 契約期間
（百万円）
（注2）
株式会社ジェイ・エス・ビー 25 2015年９月30日から2021年10月５日まで ▶
賃料改定：賃料改定条項はありません。
中途解約：賃借人からの中途解約条項はありません。
契約の更改：契約期間終了日の6ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、１年間自動更新されます。
（注２）「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約
に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載していま
す。なお百万未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
B-10（その他地方都市）
物件名称 S-FORT西宮 物件番号
所在地 兵庫県西宮市戸田町５番31号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 655.22
所有形態 所有権
土地 80％ 500％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・店舗
延床面積（㎡） 2,976.19
建築時期 2009年３月９日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
102
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
158/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
B-11（その他地方都市）
物件名称 S-FORT西宮上ヶ原 物件番号
所在地 兵庫県西宮市上ヶ原六番町２番43号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,154.19（注）
所有形態 所有権
土地 60％ 150％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種中高層住居専用地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,818.38
建築時期 2007年２月28日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
62
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ジェイ・エス・ビー 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社ジェイ・エス・ビー ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）建築基準法第42条第１項第５号に基づく私道負担部分（約18.59㎡）を含みます。
B-12（その他地方都市）
物件名称 S-FORT水戸中央 物件番号
所在地 茨城県水戸市中央一丁目２番10号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,682.48
所有形態 所有権
土地 80％ 400 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 6,974.34（注）
建築時期 2008年１月11日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
80
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 清水総合開発株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
水戸市洪水ハザードマップ（那珂川・藤井川・桜川・涸沼川の浸水想定区域）によると、本物件は、
特記事項 西側が５ｍから10ｍ未満の浸水想定区域に所在し、東側が３ｍから５ｍ未満の浸水想定区域に所在し
ています。なお、本物件には2011年６月に北側平置駐車場が冠水する被災履歴があります。
（注）附属建物（電気室）21.45㎡がありますが、記載されている延床面積には含まれません。
B-13（その他地方都市）
物件名称 S-FORT津新町 物件番号
所在地 三重県津市新町一丁目１番５号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,281.60（注）
所有形態 所有権
土地 60 ％ 200 ％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,536.54
建築時期 2010年１月13日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
69
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ミニネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社ミニネット ＭＬ種類 パススルー型
津市では、2016年９月１日付で「津市狭あい道路整備事業に関する事務手続要領」を施行しているた
特記事項 め、再建築等を行う際には、当該要領に基づき、津市長との間で道路拡幅整備等に関する事前協議が
必要となります。当該協議結果によっては、道路中心線、道路後退距離が変わる可能性があります。
（注）建築基準法第42条第２項に基づく私道負担部分（約16.2㎡）を含みます。
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有価証券報告書（内国投資証券）
B-14（その他地方都市）
物件名称 S-FORT三重大学前 物件番号
不動産（現物）
所在地 三重県津市江戸橋一丁目131番地 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 1,287.81
所有形態 所有権
土地 60 ％ 200 ％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,939.62
建築時期 2006年２月20日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根７階建
62
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社ミニネット 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社ミニネット ＭＬ種類 パススルー型
本物件の周辺は公共下水道が整備されておらず、対象建物には合併処理浄化槽が設置されております
が、本物件周辺地域に2019年以降に公共下水が整備される予定とのことです。本物件周辺に公共下水
特記事項 道が整備され、その供用が開始された場合、公共下水道への接続が必要となるため、接続工事費用、
浄化槽撤去費用等として、概算で450万円から550万円程度の費用負担が見込まれるほか、公共下水道
整備後にその額が確定する受益者負担金の負担が見込まれます。
B-15（その他地方都市）
物件名称 S-FORT高砂町 物件番号
所在地 大分県大分市高砂町１番30号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 751.80
所有形態 所有権
土地 80 ％ 500 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・店舗
延床面積（㎡） 3,930.81
建築時期 2006年12月16日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
92
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ベスト・プロパティ 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社ベスト・プロパティ ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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有価証券報告書（内国投資証券）
B-16（その他地方都市）
物件名称 S-FORT大分駅前 物件番号
所在地 大分県大分市中央町三丁目１番４号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 552.72
所有形態 所有権
土地 80 ％ 500 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・店舗
延床面積（㎡） 2,772.19
建築時期 2007年３月27日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
91
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社ジェイ・エス・ビー 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社ジェイ・エス・ビー（注１）
ＭＬ会社 ＭＬ種類 賃料固定型
特記事項 該当事項はありません。
（注１）本物件の住居部分については、信託受託者、 ＭＬ会社 及び本投資法人との間で、賃料固定型マスターリース契約が締結されています。
概要は以下の通りです。なお、店舗部分については、テナントとの間で賃貸借契約が締結されています。
賃料固定型マスターリース契約の概要
年間賃料
敷金・保証金
テナントの名称 （百万円） 契約期間
（百万円）
（注2）
株式会社ジェイ・エス・ビー 60 2017年９月１日から2021年３月31日まで 5
賃料改定：賃料改定条項はありません。
中途解約：賃借人からの中途解約条項はありません。
契約の更改：契約期間終了日の6ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、１年間自動更新されます。
（注２）「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約
に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載していま
す。なお百万未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
B-17（その他地方都市）
物件名称 S-FORT大分大手町 物件番号
不動産（現物）
所在地 大分県大分市大手町一丁目４番９号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 419.81（注１）
所有形態 所有権
土地 80 ％ 400 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 941.01
建築時期 2016年７月15日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
35
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社ジェイ・エス・ビー 信託受託者
株式会社ジェイ・エス・ビー（注２） 賃料固定型（注２）
ＭＬ会社 ＭＬ種類
特記事項 該当事項はありません。
（注１）大分地方法務局による大分市大手町一丁目、二丁目、金池町三丁目、金池町四丁目及び金池町五丁目の全部、大分市長浜町一丁目の一
部の地域（大手町地区）における登記所備付地図作成の成果として、本物件の敷地の地積は416.91㎡に確定しており、2018年２月以降
地積更正登記が行われます。
（注２）本物件については、 ＭＬ会社 及び本投資法人との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されています。
概要は以下のとおりです。
賃料固定型マスターリース契約の概要
年間賃料
敷金・保証金
テナントの名称 （百万円） 契約期間
（百万円）
（注3）
株式会社ジェイ・エス・ビー 2018年２月１日から2028年３月31日まで
21 1
賃料改定：３年毎に協議します。
中途解約：契約開始から３年間は解約不可、以降１年前の予告で解約可。
契約の更改：契約期間終了日の6ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、３年間自動更新されます。
（注３）2018年２月１日から同年３月31日までの期間はパススルー型マスターリースとされていましたが、「年間賃料」は月額賃料を12倍する
ことにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約に表示された同年４月１日以降の月
額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額に基づいて記載しています。な
お、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
B-18（その他地方都市）
物件名称 S-FORT水前寺 物件番号
所在地 熊本県熊本市中央区水前寺三丁目34番10号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 2,189.58
所有形態 所有権
土地 60％ 200％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,502.96
建築時期 2006年７月27日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
119
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社明和不動産管理 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社明和不動産管理 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
B-19（その他地方都市）
物件名称 S-FORT熊大病院前 物件番号
所在地 熊本県熊本市中央区本荘三丁目２番22号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,052.90
所有形態 所有権
土地 80 ％ 400 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,160.25
建築時期 2006年２月21日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
99
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社明和不動産管理 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社明和不動産管理 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
B-20（その他地方都市）
物件名称 S-FORT熊本船場 物件番号
所在地 熊本県熊本市中央区船場町下一丁目23番地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 664.69
所有形態 所有権
土地 80 ％ 500 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 3,357.18
建築時期 2008年１月18日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
91
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社明和不動産管理 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社明和不動産管理 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
B-21（その他地方都市）
物件名称 S-FORT江坂垂水町 物件番号
所在地 大阪府吹田市垂水町三丁目５番13号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 436.43
所有形態 所有権
土地 80 ％ 300 ％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,639.60
建築時期 2016年11月10日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
賃貸可能戸数 48
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
B-22（その他地方都市）
物件名称 S-FORT新潟本町 物件番号
所在地 新潟県新潟市中央区本町通七番町1082番地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 549.25
所有形態 所有権
土地 80 ％（注） 600 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,807.99
建築時期 2018年３月12日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
83
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 日生不動産株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 日生不動産株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）角地緩和により許容建蔽率は90％となります。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
B-23（その他地方都市）
物件名称 S-FORT元浜 物件番号
静岡県浜松市中区元浜町33番地の28 不動産（現物）
所在地 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 215.97
所有形態 所有権
土地 80 ％ 500 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,293.40
建築時期 2007年３月６日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
34
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
B-24（その他地方都市）
物件名称 S-FORT熊本呉服町 物件番号
不動産（現物）
所在地 熊本県熊本市中央区呉服町二丁目36番地６号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 589.04
所有形態 所有権
土地 80 ％（注） 400 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,715.29
建築時期 2006年２月16日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
54
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 株式会社明和不動産管理 信託受託者
ＭＬ会社 株式会社明和不動産管理 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）角地緩和により許容建蔽率は90％となります。
C-01（首都圏）
物件名称 S-FORT蒔田公園 物件番号
所在地 神奈川県横浜市南区宮元町一丁目12番２号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 414.17
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,878.68
建築時期 2006年２月14日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
70
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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有価証券報告書（内国投資証券）
C-02（首都圏）
物件名称 S-FORT日本橋箱崎 物件番号
所在地 東京都中央区日本橋箱崎町１番11号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 231.90
所有形態 所有権
土地 80％ 500％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 居宅
延床面積（㎡） 1,572.43
建築時期 1999年９月22日
建物
構造／階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
36
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 本物件敷地には地中送電線施設及び公共下水道施設の埋設のための地上権の設定がなされています。
本物件の実効容積率は538.38％となります。本物件は建築確認取得時の都市計画上の規制には適合し
ていましたが、その後に実施された東京都中央区の街並み誘導型地区計画の変更により容積率上限が
633.33％から500.00％に変更されたため、本物件は既存不適格建築物になります。現行の法規制では
建替えの際、現在と同規模の建築物は建築できません。
物件名称 S-FORT板橋志村 物件番号 C-03（首都圏）
所在地 東京都板橋区坂下一丁目26番５号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 420.50
所有形態 所有権
80％／60％ （注） 300％／200％ （注）
土地
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域／準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,382.40
建築時期 2008年２月23日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根７階建
32
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 清水総合開発株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）対象となる面積を加重平均した基準建蔽率は93.95％、基準容積率は284.88％です。
C-04（首都圏）
物件名称 S-FORT潮見 物件番号
所在地 東京都江東区潮見一丁目21番７号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 366.08
所有形態 所有権
土地 60％ （注１） 300％
建蔽率 容積率
用途地域 準工業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,267.81 （注２）
建築時期 2008年１月18日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
52
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注１）角地緩和により建蔽率は70％となっています。
（注２）附属建物（ゴミ置場）5.67㎡があります。
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
C-05（首都圏）
物件名称 S-FORT登戸 物件番号
神奈川県川崎市多摩区登戸3369番地１
所在地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 338.45
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,186.81
建築時期 2005年９月12日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
40
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 清水総合開発株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 本物件敷地は、現在、川崎市による土地区画整理事業による仮換地の状態にあり、換地処分公告日の
翌日をもって所有権その他の土地に関する権利関係が確定することになります。なお、当該土地区画
整理事業の換地処分公告日は2024年３月頃の予定ですが、公告日が変更される可能性があります。
物件名称 S-FORT湘南平塚 物件番号 C-06（首都圏）
所在地 神奈川県平塚市代官町８番８号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 609.07
所有形態 所有権
土地 建蔽率 80％ 容積率 300％
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,800.96
建築時期 2015年３月６日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根７階建
66
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
C-07（首都圏）
物件名称 S-FORT西船橋 物件番号
所在地 千葉県船橋市西船三丁目２番25号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 996.75
所有形態 所有権
土地 60％ 200％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種中高層住居専用地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
1,681.13 （注）
延床面積（㎡）
建築時期 2006年８月４日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根４階建
47
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 本物件敷地の一部の上空を東京電力株式会社の高圧の送電線が通過しており、その直下の土地におい
ては建造物の建築に制限を受けます。当該送電線の設置のために本物件敷地の一部に地役権の設定が
なされています。
（注）附属建物（ゴミ置場）8.1㎡があります。
166/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
C-08（首都圏）
物件名称 S-FORT舞浜 物件番号
所在地 千葉県浦安市富士見五丁目18番８号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 893.00
所有形態 所有権
土地 60％ 200％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種中高層住居専用地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,856.01
建築時期 2003年３月28日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
83
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 清水総合開発株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
C-09（首都圏）
物件名称 S-FORT市川 物件番号
所在地 千葉県市川市市川一丁目21番８号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 764.29
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 店舗・共同住宅
延床面積（㎡） 1,480.51
建築時期 2002年２月28日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根７階建
51
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社学生情報センター 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 シグマジャパン株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
167/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
C-10（首都圏）
物件名称 S-RESIDENCE横須賀中央 物件番号
神奈川県横須賀市米が浜通一丁目５番地15 不動産（現物）
所在地 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 359.40
所有形態 所有権
土地 80％ 400％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅・保育所
延床面積（㎡） 1,492.09
建築時期 2016年２月17日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
25
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 清水総合開発株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
C-11（首都圏）
物件名称 S-FORT相模原 物件番号
所在地 神奈川県相模原市中央区相模原二丁目４番４号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 359.33
所有形態 所有権
土地 建蔽率 80％ 容積率 500％
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,467.91
建築時期 2007年１月９日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
53
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 清水総合開発株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
168/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
C-12（首都圏）
物件名称 S-FORT保谷 物件番号
所在地 東京都西東京市東町二丁目６番５号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 631.86
所有形態 所有権
土地 60 ％ ／50 ％ （注１） 200 ％ ／150 ％ （注１）
建蔽率 容積率
用途地域 準住居地域／第一種中高層住居専用地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,345.28
建築時期 2007年３月20日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
60
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社毎日コムネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社毎日コムネット（注２） 賃料固定型（注２）
ＭＬ会社 ＭＬ種類
本物件建替え等の際には、西東京市人にやさしいまちづくり条例に基づき、その規模や開発行為の内
特記事項 容によって、本物件の南側道路の中心線から３ｍ以内までの部分を道路として拡幅整備を行わなけれ
ばならず、その場合、本物件と同等規模の建物を再建築することはできません。
（注１）対象となる面積を加重平均した基準建蔽率は59.88％、基準容積率は199.42％です。
（注２）本物件については、信託受託者、 ＭＬ会社 及び本投資法人 との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されています。
概要は以下のとおりです。
賃料固定型マスターリース契約の概要
年間賃料
敷金・保証金
テナントの名称 （百万円） 契約期間
（百万円）
（注３）
株式会社毎日コムネット 39 2011年９月13日から2022年３月31日まで 3
賃料改定：２年毎に協議の上、賃料改定ができる。
中途解約：賃借人からの中途解約条項はありません。
契約の更改：契約を終了する場合、賃借人または賃貸人は期間満了日の１年前までに相手方に書面にて申し入れるものとされており、期間満
了日の６ヶ月前までに、更新に関する事項及び更新後の契約条件等に関して協議の上、決定するものとされています。当該期間満了日の６ヶ
月前までに協議が纏まらない場合は、本契約は終了されます。
（注３）「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、建物賃貸借契約に表示された月
額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお百万未
満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
C-13（首都圏）
物件名称 S-FORT玉川学園前 物件番号
所在地 東京都町田市玉川学園二丁目16番28号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 991.59
所有形態 所有権
土地 40 ％ 80 ％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種低層住居専用地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,295.58（注）
建築時期 2008年２月23日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付３階建
45
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）附属建物（駐輪場・車庫）64.10㎡がありますが、記載されている延床面積には含まれていません。
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C-14（首都圏）
物件名称 S-FORT鶴川 物件番号
不動産（現物）
所在地 東京都町田市鶴川二丁目19番４号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 2,238.87
所有形態 所有権
土地 50 ％ 100 ％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種低層住居専用地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,937.40
建築時期 2002年３月１日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根３階建
30
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 清水総合開発株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
C-15（首都圏）
物件名称 S-RESIDENCE横浜反町 物件番号
所在地 神奈川県横浜市神奈川区反町二丁目14番10号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 198.61
所有形態 所有権
土地 建蔽率 80 ％ 容積率 400 ％
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 953.33
建築時期 2016年11月16日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
36
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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C-16（首都圏）
物件名称 S-FORT茅ヶ崎 物件番号
所在地 神奈川県茅ヶ崎市幸町22番８号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 350.16
所有形態 所有権
土地 80 ％ 400 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,627.62
建築時期 2017年１月５日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根10階建
36
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
本信託土地の東側道路は、都市計画道路（３.４.３茅ヶ崎停車場茅ヶ崎線、計画幅員（代表）：20
ｍ、区分：拡幅、都市計画決定日（当初）：昭和28年９月30日）に指定されています。本信託土地の
北側近傍地には、以下に記載する都市計画道路が存在します。
・３.６.４駅前中海岸線、計画幅員（代表）：16～20ｍ、区分：拡幅、都市計画決定日（当初）：
1966年３月２日）
特記事項
・３.４.６駅前上石神下線、計画幅員（代表）16～20ｍ、区分：拡幅、都市計画決定日（当初）：
1966年３月２日
本信託土地の北東側一部が都市計画施設区域内に存在しています。都市計画施設区域内に存在してい
る土地において建築物を建築する場合には、都市計画法第53条に基づく許可が必要になります。
本信託土地の北東側の都市計画道路が事業決定し、本信託土地が道路収用された場合、本信託建物の
容積率が超過し、既存不適格になります。
C-17（首都圏）
物件名称 S-FORT川口並木 物件番号
所在地 埼玉県川口市並木四丁目４番５号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 499.88
所有形態 所有権
土地 80 ％ 300 ％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,739.14
建築時期 2016年７月22日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート陸屋根７階建
70
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 株式会社長谷工ライブネット ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
C-18（首都圏）
物件名称 S-FORT戸田公園 物件番号
所在地 埼玉県戸田市下前二丁目11番13号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 368.98
所有形態 所有権
土地 80 ％ 400 ％
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,556.48
建築時期 2017年１月17日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート陸屋根11階建
62
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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C-19（首都圏）
物件名称 S-FORT船橋塚田 物件番号
所在地 千葉県船橋市北本町二丁目39番１号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 6,087.67
所有形態 所有権
土地 60 ％ 200 ％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 5,884.01（注）
建築時期 2008年３月14日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
117
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
本物件の高さは、約30ｍとなります。本物件は、建築確認取得時の都市計画上の規制には適合してい
ましたが、その後に実施された船橋市の新景観政策に関する都市計画の変更により高度地区の高さの
特記事項
最高限度が31ｍから20ｍに変更されたため、本物件は既存不適格建築物になります。したがって、現
行の法規制では建替えの際、現在と同程度の高さの建築物は建築できません。
（注）附属建物（ゴミ置場）19.50㎡がありますが、記載されている延床面積には含まれていません。
物件名称 S-FORT柏 物件番号 C-20（首都圏）
不動産（現物）
所在地 千葉県柏市柏三丁目４番17号 特定資産の種類
敷地面積（㎡） 371.25（注）
所有形態 所有権
土地 80 ％ 300 ％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,288.65
建築時期 2006年３月９日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
37
賃貸可能戸数
-
ＰＭ会社 グッドワークス株式会社 信託受託者
ＭＬ会社 グッドワークス株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）建築基準法第42条第２項に基づく私道負担部分（約9.65㎡）を含みます。
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C-21（首都圏）
物件名称 S-FORT富士見台 物件番号
所在地 東京都中野区上鷺宮四丁目16番13号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 878.98（注）
所有形態 所有権
土地 80 ％ 300 ％
建蔽率 容積率
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,462.20
建築時期 2008年８月28日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根７階建
61
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 スターツアメニティー株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 スターツアメニティー株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
（注）建築基準法第42条第２項に基づく私道負担部分（約37.39㎡）及び同条第１項第５号に基づく私道負担部分（81.00㎡）を含みます。
C-22（首都圏）
物件名称 S-RESIDENCE松戸 物件番号
千葉県松戸市本町5番地の7
所在地 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 257.18
所有形態 所有権
土地 80 ％（注1） 360 ％（注1）
建蔽率 容積率
用途地域 商業地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 1,352.21
建築時期 2018年10月10日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
52
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
パススルー型 （注2）
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類
特記事項 該当事項はありません。
（注1）防火地域内耐火建築物、特定道路緩和により、許容建蔽率は100％、許容容積率は539.64%となります。
（注2）2018年11月26日付で、本物件の信託受託者とサムティプロパティマネジメント株式会社との間でパススルー型マスターリース契約を、サ
ムティプロパティマネジメント株式会社と本物件の売主であるサムティ株式会社との間で賃貸借契約が締結されています。当該契約は、
2018年11月26日における空室数を上限として、原則として2019年７月31日までサムティ株式会社がエンドテナントとして賃借を保証する
内容となっております。なお、2018年11月26日時点で稼働している部屋や当該契約締結以降、新たに空室となった部屋はサムティ株式会
社の賃借の対象とはなりません。
C-23（首都圏）
物件名称 S-RESIDENCE本八幡 物件番号
所在地 千葉県市川市南八幡五丁目７番16号 特定資産の種類 不動産信託受益権
敷地面積（㎡） 1,110.49
所有形態 所有権
土地 60 ％ 200 ％
建蔽率 容積率
用途地域 第一種住居地域
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,602.54
建築時期 2019年１月３日
建物
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
100
賃貸可能戸数
ＰＭ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
ＭＬ会社 サムティプロパティマネジメント株式会社 ＭＬ種類 パススルー型
特記事項 該当事項はありません。
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Ｌ．個別資産の収益状況
（単位：千円）
A-01 A-02 A-03 A-04 A-05
物件番号
S-FORT
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
新大阪ravir
山王 藤が丘 筑紫通り 福岡県庁前
運用日数 181日間 180日間 181日間 181日間 181日間
22,501 118,466 28,380 44,041 36,174
①賃貸事業収益合計
20,663 105,226 26,027 39,937 34,240
賃貸事業収入
1,838 13,239 2,353 4,103 1,934
その他賃貸事業収入
4,891 30,099 7,378 9,328 9,842
②賃貸事業費用合計
1,168 6,072 1,333 1,516 1,482
管理委託費
1,317 8,093 1,979 3,019 2,430
公租公課
242 892 295 432 380
水道光熱費
982 8,070 1,606 2,347 2,189
修繕費
33 175 45 93 61
保険料
信託報酬 296 295 296 296 296
852 6,498 1,821 1,624 3,001
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 17,610 88,367 21,001 34,712 26,332
4,678 26,838 9,067 10,912 9,296
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 12,931 61,528 11,933 23,799 17,035
- 871 1,696 272 280
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 17,610 87,495 19,305 34,439 26,051
（単位：千円）
A-06 A-07 A-08 A-09 A-10
物件番号
S-RESIDENCE S-FORT
S-FOR S-FORT S-FORT
物件名称
難波Briller 鶴舞marks
高宮 榴岡公園 六番町
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
29,639 52,572 69,706 37,688 24,138
①賃貸事業収益合計
28,019 45,805 64,519 33,289 22,601
賃貸事業収入
1,620 6,766 5,186 4,398 1,536
その他賃貸事業収入
6,813 12,938 16,899 7,126 5,386
②賃貸事業費用合計
1,259 2,318 2,571 2,017 1,249
管理委託費
2,041 2,859 4,653 1,585 1,644
公租公課
268 1,660 774 230 188
水道光熱費
1,524 2,664 1,958 1,545 888
修繕費
60 81 103 55 38
保険料
296 296 296 296 296
信託報酬
1,363 3,057 6,542 1,396 1,081
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 22,825 39,633 52,806 30,562 18,751
8,814 12,578 13,851 9,707 7,286
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 14,011 27,055 38,955 20,854 11,465
- - - - -
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 22,825 39,633 52,806 30,562 18,751
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（単位：千円）
A-11 A-12 A-13 A-14 A-15
物件番号
S-FORT S-FORT S-RESIDENCE S-FORT S-FORT
物件名称
中島公園 北大前 神戸磯上通 京都西大路 片平
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
58,215 25,172 87,188 27,618 89,036
①賃貸事業収益合計
52,859 24,021 79,216 24,087 81,390
賃貸事業収入
5,356 1,150 7,972 3,530 7,646
その他賃貸事業収入
15,787 7,264 13,336 8,397 25,473
②賃貸事業費用合計
2,635 1,016 2,696 1,610 4,403
管理委託費
4,790 2,565 5,027 1,439 6,259
公租公課
1,045 395 562 1,012 704
水道光熱費
3,053 884 2,064 2,544 7,071
修繕費
119 52 115 44 144
保険料
296 296 296 296 296
信託報酬
その他賃貸事業費用 3,846 2,054 2,573 1,449 6,593
③NOI（＝①-②） 42,428 17,908 73,852 19,220 63,563
14,665 5,302 18,395 6,512 23,487
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 27,762 12,605 55,456 12,708 40,075
10,183 - - 348 1,553
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 32,244 17,908 73,852 18,872 62,009
（単位：千円）
A-16 A-17 A-18 A-19 A-20
物件番号
S-FORT S-RESIDENCE S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
学園前 新大阪駅前 葵一丁目 葵 車道
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
16,737 86,790 31,181 28,409 15,400
①賃貸事業収益合計
15,572 80,149 28,441 25,864 13,949
賃貸事業収入
1,165 6,640 2,739 2,544 1,451
その他賃貸事業収入
4,881 14,578 10,576 7,730 2,933
②賃貸事業費用合計
742 3,183 1,318 1,477 828
管理委託費
1,307 4,800 2,236 1,181 1,051
公租公課
626 841 247 208 141
水道光熱費
修繕費 923 2,332 1,806 1,016 619
27 106 51 37 26
保険料
276 296 296 - -
信託報酬
977 3,017 4,618 3,808 266
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 11,855 72,211 20,604 20,678 12,466
④減価償却費 4,821 18,999 7,474 4,909 2,564
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 7,034 53,211 13,130 15,768 9,902
278 - 1,014 400 136
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 11,577 72,211 19,590 20,277 12,330
175/243
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有価証券報告書（内国投資証券）
（単位：千円）
A-21 A-22 A-23 A-24 A-25
物件番号
S-FORT S-FORT
S-FORT S-FORT S-RESIDENCE
物件名称
鶴舞arts 鶴舞cube
上小田井 福岡東 神戸元町
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
28,884 24,532 21,200 65,135 40,966
①賃貸事業収益合計
25,267 23,160 19,669 57,601 38,650
賃貸事業収入
3,616 1,372 1,531 7,534 2,315
その他賃貸事業収入
6,227 2,915 4,588 11,994 7,591
②賃貸事業費用合計
1,323 1,300 1,161 2,203 1,621
管理委託費
2,009 1,215 1,007 3,916 2,860
公租公課
356 171 117 402 322
水道光熱費
1,203 184 407 2,836 1,531
修繕費
52 38 32 110 55
保険料
296 - 296 296 296
信託報酬
985 ▶ 1,566 2,228 903
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 22,656 21,617 16,611 53,141 33,375
6,743 4,503 4,171 13,472 9,932
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 15,913 17,113 12,440 39,668 23,442
691 - - 674 -
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 21,965 21,617 16,611 52,466 33,375
（単位：千円）
A-26 A-27 A-28 A-29 A-30
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT S-RESIDENCE
物件名称
神戸神楽町 二条城前 知恩院前 宮町 緑橋駅前
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
73,056 23,249 14,797 37,466 63,225
①賃貸事業収益合計
69,458 23,248 14,797 32,685 60,405
賃貸事業収入
3,597 0 0 4,781 2,819
その他賃貸事業収入
10,742 2,607 1,119 14,730 14,100
②賃貸事業費用合計
2,398 - - 1,776 2,411
管理委託費
4,322 1,376 789 1,853 4,691
公租公課
449 - - 1,248 552
水道光熱費
1,226 893 - 4,607 1,152
修繕費
86 32 20 40 89
保険料
296 296 296 296 296
信託報酬
1,962 9 13 4,907 4,906
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 62,314 20,641 13,678 22,736 49,125
12,502 6,095 3,580 8,087 13,099
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 49,811 14,545 10,098 14,648 36,025
5,538 262 - 5,340 -
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 56,775 20,378 13,678 17,396 49,125
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
（単位：千円）
A-31 A-32 A-33 A-34 A-35
物件番号
S-FORT
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
鶴舞reale
大須観音 北山王 新瑞橋 豊平三条
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
50,630 42,627 25,757 15,017 29,496
①賃貸事業収益合計
45,558 39,452 24,146 13,043 26,626
賃貸事業収入
5,071 3,174 1,611 1,973 2,870
その他賃貸事業収入
6,231 7,286 6,191 4,938 7,578
②賃貸事業費用合計
1,829 1,550 1,045 931 1,393
管理委託費
2,265 2,755 1,747 1,101 2,734
公租公課
198 258 222 149 610
水道光熱費
356 358 1,365 1,881 1,389
修繕費
73 54 42 35 59
保険料
296 296 296 - 296
信託報酬
1,211 2,013 1,472 839 1,093
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 44,399 35,340 19,566 10,079 21,918
10,831 7,329 5,882 2,735 6,863
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 33,567 28,011 13,683 7,343 15,055
- - 1,062 696 690
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 44,399 35,340 18,503 9,382 21,227
（単位：千円）
A-36 A-37 A-38 A-39 A-40
物件番号
S-FORT S-FORT
S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
博多東 I 博多東Ⅱ
北円山 神戸三宮北 中広通り
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
17,151 14,371 14,126 17,154 29,537
①賃貸事業収益合計
16,062 11,784 11,685 16,276 27,589
賃貸事業収入
1,088 2,586 2,440 878 1,947
その他賃貸事業収入
5,120 3,746 3,755 6,083 6,220
②賃貸事業費用合計
861 730 720 918 1,525
管理委託費
1,535 822 822 1,162 1,691
公租公課
611 625 662 383 205
水道光熱費
1,260 621 611 1,150 1,252
修繕費
保険料 35 24 24 27 43
- - - - 296
信託報酬
816 921 914 2,441 1,206
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 12,030 10,624 10,370 11,070 23,316
3,336 2,502 2,508 2,958 5,476
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 8,694 8,122 7,861 8,112 17,840
113 881 881 1,050 1,944
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 11,916 9,742 9,488 10,020 21,372
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
（単位：千円）
A-41 A-42 A-43 A-44 A-45
物件番号
S-RESIDENCE S-FORT S-FORT
S-FORT S-FORT
物件名称
新大阪Ridente 福島La Luna 福島Libre
鶴見町 青葉上杉
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
26,763 34,219 41,790 28,506 17,072
①賃貸事業収益合計
23,771 30,726 38,151 25,301 15,846
賃貸事業収入
2,991 3,493 3,638 3,204 1,225
その他賃貸事業収入
8,270 8,981 9,733 5,604 4,328
②賃貸事業費用合計
1,276 1,733 1,740 1,287 900
管理委託費
1,712 2,167 2,955 1,512 1,351
公租公課
222 368 356 590 610
水道光熱費
2,101 2,702 1,503 473 335
修繕費
42 47 59 37 26
保険料
296 296 296 296 -
信託報酬
2,619 1,665 2,821 1,406 1,103
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 18,492 25,238 32,057 22,902 12,743
5,859 7,180 7,926 4,630 3,134
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 12,632 18,058 24,130 18,271 9,609
2,109 134 314 264 -
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 16,382 25,104 31,743 22,637 12,743
（単位：千円）
A-46 A-47 A-48 A-49 A-50
物件番号
S-FORT
S-FORT S-RESIDENCE S-RESIDENCE S-RESIDENCE
物件名称
東札幌Nordo
上社 宮の森 葵 志賀本通
運用日数 181日間 181日間 181日間 154日間 125日間
14,852 21,524 11,608 35,089 25,101
①賃貸事業収益合計
13,715 21,420 9,794 30,911 22,766
賃貸事業収入
1,137 104 1,814 4,178 2,335
その他賃貸事業収入
4,159 3,305 4,193 10,832 5,210
②賃貸事業費用合計
824 1,064 651 1,571 1,260
管理委託費
810 1,314 926 - -
公租公課
201 423 528 266 214
水道光熱費
1,432 46 1,394 95 -
修繕費
保険料 27 49 29 65 49
- 296 - 252 204
信託報酬
862 110 663 8,581 3,480
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 10,693 18,219 7,415 24,256 19,891
3,191 3,883 2,427 8,442 5,451
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 7,501 14,335 4,987 15,813 14,440
1,188 261 179 - -
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 9,505 17,957 7,236 24,256 19,891
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
（単位：千円）
A-51 B-01 B-03 B-04 B-05
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT S-RESIDENCE
物件名称
神戸小河通 静岡本通 四日市元町 鈴鹿 江坂
運用日数 125日間 181日間 181日間 181日間 181日間
13,121 11,285 23,084 27,951 79,046
①賃貸事業収益合計
12,242 10,180 19,735 22,965 71,755
賃貸事業収入
878 1,104 3,348 4,986 7,291
その他賃貸事業収入
3,566 5,730 6,113 7,395 15,191
②賃貸事業費用合計
624 980 1,404 1,610 2,474
管理委託費
- 857 1,118 1,599 4,064
公租公課
188 203 785 1,231 278
水道光熱費
835 823 1,236 1,142 2,627
修繕費
32 24 37 53 92
保険料
- 296 296 296 296
信託報酬
1,885 2,544 1,234 1,462 5,357
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 9,554 5,555 16,970 20,556 63,855
1,677 3,207 6,291 7,404 14,945
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 7,877 2,347 10,678 13,152 48,909
509 1,980 465 - -
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 9,045 3,575 16,505 20,556 63,855
（単位：千円）
B-06 B-07 B-08 B-09 B-10
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
宇都宮 四日市西新地 佐賀本庄 佐賀医大前 西宮
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
25,362 27,833 36,773 12,957 48,071
①賃貸事業収益合計
23,631 23,990 35,537 12,649 44,432
賃貸事業収入
1,730 3,843 1,235 308 3,638
その他賃貸事業収入
6,338 6,079 4,665 1,530 9,973
②賃貸事業費用合計
1,592 1,501 - - 2,208
管理委託費
2,291 1,418 2,960 960 2,665
公租公課
460 925 - - 769
水道光熱費
844 972 1,306 240 1,732
修繕費
45 41 93 25 64
保険料
296 - 296 296 296
信託報酬
806 1,220 9 8 2,237
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 19,024 21,753 32,107 11,426 38,097
5,497 6,142 13,960 4,620 8,467
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 13,526 15,611 18,147 6,805 29,630
1,678 110 - 987 107
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 17,345 21,643 32,107 10,438 37,990
179/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
（単位：千円）
B-11 B-12 B-13 B-14 B-15
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
西宮上ヶ原 水戸中央 津新町 三重大学前 高砂町
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
29,151 62,213 31,944 24,894 43,911
①賃貸事業収益合計
22,486 55,304 27,450 21,900 37,885
賃貸事業収入
6,665 6,908 4,493 2,993 6,026
その他賃貸事業収入
6,171 18,912 5,915 5,774 12,856
②賃貸事業費用合計
1,591 3,430 1,523 1,181 3,514
管理委託費
1,508 3,952 1,752 1,383 2,941
公租公課
779 698 835 760 1,959
水道光熱費
267 5,036 515 1,269 1,718
修繕費
36 124 45 35 83
保険料
296 296 296 - 296
信託報酬
その他賃貸事業費用 1,693 5,374 946 1,143 2,341
③NOI（＝①-②） 22,980 43,300 26,029 19,119 31,055
4,462 14,438 7,057 4,869 11,121
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 18,518 28,862 18,972 14,249 19,934
1,570 2,564 21,986 - 688
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 21,410 40,736 4,042 19,119 30,366
（単位：千円）
B-16 B-17 B-18 B-19 B-20
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
大分駅前 大分大手町 水前寺 熊大病院前 熊本船場
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
31,438 10,563 47,241 41,439 37,227
①賃貸事業収益合計
30,953 10,563 40,613 34,865 34,629
賃貸事業収入
485 0 6,628 6,573 2,598
その他賃貸事業収入
5,382 2,290 15,241 13,786 9,137
②賃貸事業費用合計
1,802 1,047 2,576 2,439 1,952
管理委託費
2,091 932 3,129 2,716 2,562
公租公課
492 72 2,016 1,691 366
水道光熱費
修繕費 610 - 3,706 2,798 1,814
64 24 84 76 62
保険料
296 - 296 296 296
信託報酬
26 213 3,431 3,768 2,083
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 26,056 8,272 32,000 27,652 28,090
④減価償却費 7,955 2,651 10,390 11,538 10,840
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 18,100 5,620 21,610 16,113 17,249
- - 1,256 889 1,262
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 26,056 8,272 30,744 26,762 26,827
180/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
（単位：千円）
B-21 B-22 B-23 B-24 C-01
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
江坂垂水町 新潟本町 元浜 熊本呉服町 蒔田公園
運用日数 181日間 181日間 181日間 125日間 181日間
25,872 35,867 10,879 15,498 34,085
①賃貸事業収益合計
23,961 34,745 10,195 13,357 30,200
賃貸事業収入
1,911 1,121 683 2,140 3,884
その他賃貸事業収入
5,836 8,293 6,076 1,952 10,755
②賃貸事業費用合計
1,350 2,095 1,094 948 2,157
管理委託費
1,678 3,424 802 - 1,978
公租公課
196 353 217 192 362
水道光熱費
430 80 1,473 481 3,247
修繕費
36 61 26 51 52
保険料
296 296 - - 296
信託報酬
その他賃貸事業費用 1,847 1,980 2,462 278 2,660
③NOI（＝①-②） 20,035 27,574 4,802 13,545 23,329
5,431 8,072 2,616 3,164 8,451
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 14,603 19,501 2,185 10,380 14,878
689 314 2,797 1,143 2,330
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 19,345 27,259 2,004 12,401 20,999
（単位：千円）
C-02 C-03 C-04 C-05 C-06
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
日本橋箱崎 板橋志村 潮見 登戸 湘南平塚
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
28,190 21,334 30,856 21,360 33,841
①賃貸事業収益合計
24,861 20,205 26,941 20,336 30,172
賃貸事業収入
3,329 1,129 3,915 1,024 3,668
その他賃貸事業収入
6,446 3,719 6,278 4,425 7,206
②賃貸事業費用合計
1,504 1,385 1,939 1,358 2,424
管理委託費
1,306 1,309 1,358 1,088 1,774
公租公課
415 211 497 205 185
水道光熱費
1,354 195 1,432 588 709
修繕費
35 32 39 31 42
保険料
296 296 296 296 296
信託報酬
1,534 289 715 857 1,773
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 21,744 17,615 24,578 16,935 26,635
④減価償却費 5,076 4,074 6,142 4,705 6,467
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 16,668 13,541 18,436 12,229 20,167
- - 261 - -
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 21,744 17,615 24,316 16,935 26,635
181/243
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
（単位：千円）
C-07 C-08 C-09 C-10 C-11
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-RESIDENCE S-FORT
物件名称
西船橋 舞浜 市川 横須賀中央 相模原
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
25,596 39,340 29,447 29,640 20,057
①賃貸事業収益合計
23,497 35,025 25,500 29,520 18,571
賃貸事業収入
2,098 4,315 3,946 120 1,485
その他賃貸事業収入
6,668 7,215 5,727 3,809 6,901
②賃貸事業費用合計
1,591 1,859 2,191 1,417 1,521
管理委託費
1,365 1,395 1,563 2,280 1,323
公租公課
193 615 779 - 375
水道光熱費
1,486 1,379 725 50 1,339
修繕費
33 44 39 39 30
保険料
296 296 394 - 197
信託報酬
その他賃貸事業費用 1,700 1,625 33 22 2,114
③NOI（＝①-②） 18,928 32,124 23,720 25,830 13,155
5,308 6,851 3,534 7,714 4,537
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 13,619 25,273 20,185 18,116 8,618
821 2,540 785 970 132
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 18,106 29,584 22,934 24,859 13,022
（単位：千円）
C-12 C-13 C-14 C-15 C-16
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-RESIDENCE S-FORT
物件名称
保谷 玉川学園前 鶴川 横浜反町 茅ヶ崎
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
19,620 19,014 18,665 18,403 33,955
①賃貸事業収益合計
19,620 17,643 17,266 18,360 31,284
賃貸事業収入
0 1,371 1,398 43 2,670
その他賃貸事業収入
2,219 7,254 4,331 2,975 5,738
②賃貸事業費用合計
- 1,459 1,080 1,152 2,252
管理委託費
1,149 1,228 1,523 1,238 1,586
公租公課
- 198 173 151 101
水道光熱費
修繕費 735 1,617 1,048 - 313
28 30 41 22 35
保険料
296 296 - 296 296
信託報酬
10 2,424 464 115 1,154
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 17,400 11,760 14,333 15,428 28,217
④減価償却費 3,816 3,412 2,322 4,225 6,827
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 13,583 8,348 12,010 11,202 21,389
576 115 561 - 732
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 16,823 11,645 13,771 15,428 27,484
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（単位：千円）
C-17 C-18 C-19 C-20 C-21
物件番号
S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT S-FORT
物件名称
川口並木 戸田公園 船橋塚田 柏 富士見台
運用日数 181日間 181日間 181日間 181日間 181日間
35,901 30,353 57,501 17,995 38,502
①賃貸事業収益合計
31,626 27,672 53,136 16,181 36,169
賃貸事業収入
4,274 2,680 4,365 1,814 2,332
その他賃貸事業収入
9,169 6,371 10,518 5,553 6,871
②賃貸事業費用合計
3,467 2,203 3,078 1,301 2,364
管理委託費
1,899 1,519 5,152 1,046 2,355
公租公課
233 232 842 252 322
水道光熱費
501 912 1,030 1,041 551
修繕費
41 37 111 26 52
保険料
296 296 296 - 296
信託報酬
その他賃貸事業費用 2,730 1,169 8 1,885 929
③NOI（＝①-②） 26,731 23,982 46,983 12,441 31,630
6,701 6,397 10,104 3,072 4,962
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 20,030 17,584 36,878 9,369 26,668
- - 812 975 112
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 26,731 23,982 46,170 11,466 31,518
（単位：千円）
C-22 C-23
物件番号
S-RESIDENCE S-RESIDENCE
物件名称
松戸 本八幡
運用日数 181日間 125日間
25,233 32,780
①賃貸事業収益合計
24,800 32,000
賃貸事業収入
433 780
その他賃貸事業収入
3,701 2,205
②賃貸事業費用合計
1,253 1,508
管理委託費
1,510 -
公租公課
352 226
水道光熱費
- 50
修繕費
39 52
保険料
295 204
信託報酬
250 163
その他賃貸事業費用
③NOI（＝①-②） 21,532 30,575
5,047 4,970
④減価償却費
⑤賃貸事業利益（＝③-④） 16,485 25,604
- -
⑥資本的支出
⑦NCF（＝③-⑥） 21,532 30,575
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（３）【運用実績】
①【純資産等の推移】
本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額は、以下のとおりです。なお、総資産額、純資
産総額、１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載して
いません。
総資産額（千円） 純資産総額（千円）
１口当たり純資産額
年月日
（円）
（注） （注）
55,828,768 26,397,234 93,276
2017年１月31日
（第３期）
（55,080,233） （25,648,699） （90,631）
55,525,499 26,262,602 92,800
2017年７月31日
（第４期）
（54,769,889） （25,506,992） （90,130）
55,202,235 26,126,961 92,321
2018年１月31日
（第５期）
（54,445,210） （25,369,936） （89,646）
87,122,379 41,483,792 90,853
2018年７月31日
（第６期）
（85,898,234） （40,259,648） （88,172）
95,797,155 45,696,841 90,650
2019年１月31日
（第７期）
（94,246,544） （44,146,229） （87,574）
97,159,137 45,790,295 90,835
2019年７月31日
（第８期）
（95,282,373） （43,913,531） （87,112）
（注）総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。また、括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。
また、東京証券取引所不動産投資信託証券市場における本投資口の取引所価格及び売買高の推移は以下のと
おりです。
回次 第３期 第４期 第５期 第６期 第７期 第８期
決算年月 2017年１月 2017年７月 2018年１月 2018年７月 2019年１月 2019年７月
計算期間別最高・
最低投資口価格
最高（円） 89,400 86,700 94,800 98,700 95,200 120,800
最低（円） 80,400 80,600 83,200 89,000 82,900 93,000
2018年 2018年 2018年 2018年 2018年 2019年
月別
８月 ９月 10月 11月 12月 １月
月別最高・最低投資口
最高（円）
95,200 92,300 90,400 91,700 91,400 93,700
価格及び売買高
最低（円） 91,300 90,100 88,500 89,200 82,900 86,400
売買高（口） 38,705 27,065 15,824 14,039 20,206 28,109
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
月別
２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月
月別最高・最低投資口
最高（円）
96,000 99,600 101,600 108,300 112,800 120,800
価格及び売買高
最低（円）
93,000 94,800 97,100 100,200 104,900 111,800
売買高（口）
19,938 26,454 21,971 33,037 30,794 65,284
（注）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。
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②【分配の推移】
１口当たり
うち１口当た
分配金総額
うち利益 うち利益超過 うち１口当た
分配金
計算期間
り利益超過
（百万円）
分配金総額 分配金総額 り利益分配金
（円）
分配金
（百万円） （百万円） （円）
（円）
第３期
（自 2016年８月１日 748 605 143 2,645 2,138 507
至 2017年１月31日）
第４期
（自 2017年２月１日 755 613 141 2,670 2,169 501
至 2017年７月31日）
第５期
（自 2017年８月１日 757 620 136 2,675 2,191 484
至 2018年１月31日）
第６期
（自 2018年２月１日 1,224 1,010 213 2,681 2,213 468
至 2018年７月31日）
第７期
（自 2018年８月１日 1,550 1,320 229 3,076 2,620 456
至 2019年１月31日）
第８期
（自 2019年２月１日 1,876 1,643 232 3,723 3,261 462
至 2019年７月31日）
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
自己資本利益率
年換算
計算期間
（注）
第３期
（自 2016年８月１日 2.8％ 5.6％
至 2017年１月31日）
第４期
（自 2017年２月１日 2.3％ 4.7％
至 2017年７月31日）
第５期
（自 2017年８月１日 2.4％ 4.7％
至 2018年１月31日）
第６期
（自 2018年２月１日 3.0％ 6.0％
至 2018年７月31日）
第７期
（自 2018年８月１日 3.0％ 6.0％
至 2019年１月31日）
第８期
（自 2019年２月１日 3.6％ 7.2％
至 2019年７月31日）
（注）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100
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第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2015年３月13日 設立企画人（サムティアセットマネジメント株式会社）による投信法第69条に基づく設
立に係る届出
2015年３月16日 投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の成立
2015年３月17日 投信法第188条に基づく登録の申請
2015年４月６日 投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長 第
101号）
2015年５月15日 規約の変更
2015年６月29日 日本国内における公募による新投資口発行
2015年６月30日 東京証券取引所に上場
2016年10月25日 規約の変更
2018年10月26日 規約の変更
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２【役員の状況】
（本書の日付現在）
所有投資口数
役職名 氏名
主要略歴
（口）
1996年４月 日興證券株式会社（現SMBC日興證券株式会社）入社
1999年９月 American Life Insurance Company
（現メットライフ生命保険株式会社）入社
2000年11月 株式会社奏不動産鑑定事務所入所
2004年４月 サムティ開発株式会社（現サムティ株式会社）入社
2012年６月 サムティ株式会社 福岡支店長
2017年４月 同 不動産事業部長 －
執行役員 髙橋 雅史
2018年10月 サムティアセットマネジメント株式会社へ出向
取締役兼リート運用本部 副本部長
同年11月 本投資法人 執行役員（現任）
2019年２月 サムティアセットマネジメント株式会社
取締役 リート運用本部長兼リート企画部長
2019年４月 同 取締役 リート運用本部長(現任)
1991年４月 株式会社住友銀行（現株式会社三井住友銀行）入行
1997年11月 朝日監査法人（現有限責任あずさ監査法人）入社
2014年10月 藤木公認会計士事務所 代表者（現任）
－
監督役員 藤木 隆弘
2015年３月 本投資法人 監督役員（現任）
2016年５月
ビーシーピージージャパン株式会社 監査役
1998年４月 弁護士登録（第一東京弁護士会）
同年４月 原田・尾崎・服部法律事務所（現尾崎法律事務所）
2002年４月 American Family Life Assurance Company of
Columbus 副法律顧問
2005年９月 あさひ・狛法律事務所（現西村あさひ法律事務所）
－
監督役員 中原 健夫
2007年３月 のぞみ総合法律事務所
パートナー 弁護士
2008年５月 弁護士法人ほくと総合法律事務所
代表社員 弁護士（現任）
2015年３月 本投資法人 監督役員（現任）
（注）執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになった場合に備え、本投資法人の2018年10月26日開催の投資主総会におい
て、2018年11月１日以降の補欠執行役員として増田洋介が選任されています。なお、増田洋介は、本投資法人の資産運用会社であ
るサムティアセットマネジメント株式会社の代表取締役を兼務しており、主要略歴については、「第二部 投資法人の詳細情報／
第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況／（４） 役員の状況」をご参照ください。
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３【その他】
（１）役員の変更
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任されます（投信
法第96条及び規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。ただし、投資主総会の決議によって、法令の定める限度
において、その期間を延長又は短縮することを妨げないものとします。また、補欠又は増員のために選任された執
行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。
補欠の役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会において選任された被補欠
者である役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨
げないものとします（規約第17条第３項）。
原則として、執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会における、発行済投資口の過半数の投資口を有する
投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行う決議が必要です（投信法第104条及び第106
条）。執行役員又は監督役員の職務執行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるに
もかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の100分の３
以上の口数の投資口を６か月前から引続き有する投資主は30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に
請求することができます（投信法第104条第３項及び会社法第854条第１項第２号）。
（２）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項
① 規約等の重要事項の変更
規約の変更手続については、後記「第３ 管理及び運営／１ 資産管理等の概要／（５）その他／③規約の変
更に関する手続」をご参照ください。
② 事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
③ 出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
（３）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想され
る事実はありません。
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第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。
２【買戻し手続等】
本投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条第１
項）。
本投資口は東京証券取引所に上場されており、同取引所を通じて売買することが可能です。また、同取引所外で
本投資口を譲渡することも可能です。
なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとされてい
ます（規約第５条第２項）。
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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】
（１）【資産の評価】
① 本投資口の１口当たりの純資産額は、後記「（４）計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出しま
す。
１口当たりの純資産額 ＝（総資産の資産評価額 － 負債総額）÷ 発行済投資口の総口数
② 本投資法人の資産評価の方法及び基準は、投資法人計算規則、一般社団法人投資信託協会制定の不動産投資
信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業
会計の基準その他の企業会計の慣行に従い、運用資産の種類毎に定めるものとし、原則として以下のとおりと
します（規約第33条第１項）。
Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権（規約第29条第１項第１号①から③までに定めるもの）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部
分及び設備等部分については定額法による算定とします。ただし、設備等については、正当な事由により定額
法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、
ほかの算定方法に変更することができるものとします。
Ｂ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第29条第１項第１号④に定めるもの）
信託財産が不動産、不動産の賃借権又は地上権の場合は、上記Ａ．に従った評価を行い、信託財産が金融資
産・負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従って評価します。
その後信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算した当該信託の受益権の持分相当額をもって、当該
信託の受益権を評価します。
Ｃ．不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規
約第29条第１項第１号⑤に定めるもの）
信託財産の構成資産が不動産、不動産の賃借権又は地上権の場合は、上記Ａ．に従った評価を行い、信託財
産の構成資産が金融資産・負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行
に従って評価します。その後信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算した当該信託の受益権の持分
相当額をもって、当該信託の受益権を評価します。
Ｄ．不動産匿名組合出資持分（規約第29条第１項第２号①に定めるもの）
不動産匿名組合出資持分の構成資産が上記Ａ．からＣ．までに掲げる資産の場合は、原則として、取得価額
から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備
等部分については定額法による算定とします。ただし、設備等については、正当な事由により定額法による算
定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの算定
方法に変更することができるものとします。不動産匿名組合出資持分の構成資産に金融資産が含まれる場合
は、原則として、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を行った
上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該不動産匿名組合出資の持分相当額を算定した価額としま
す。
Ｅ．有価証券（規約第29条第１項第２号②から⑤まで、第３号③から⑦まで、⑨、⑩、⑰及び⑲に定めるもの）
当該有価証券の公表されている価格がある場合には、公表されている最終価格に基づき算出した価額（金融
商品取引所における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うこ
とができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）を用いるものとします。公表され
ている価格がない場合には、合理的な方法により算出した価額により評価するものとします。また、付すべき
公表されている最終価格又は合理的な方法により算出した価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様
の方法により入手するものとします。取引価格及び合理的に算出できる価額のいずれも入手できない場合に
は、取得原価で評価することができるものとします。
Ｆ．金銭債権（規約第29条第１項第３号⑭に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格をもって評価します。ただし、債権を債権金額より低い価額又は
高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償
却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
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Ｇ．デリバティブ取引に係る権利（規約第29条第１項第３号⑱に定めるもの）
（イ）金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
基準日における当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は
買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により
評価します。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準日前直近における最終価格に基づき算出
した価額により評価します。
（ロ）金融商品取引所の相場がない非上場のデリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、時価評価に当
たっては、最善の見積額を使用するものとしますが、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められ
る場合には、取得価額により評価します。
（ハ）上記（イ）及び（ロ）にかかわらず、金融商品に関する会計基準及び金融商品会計に関する実務指針によ
りヘッジ会計の要件を充足するものについては、ヘッジ会計を適用できるものとし、さらに金融商品に関す
る会計基準及び金融商品会計に関する実務指針により金利スワップの特例処理の要件を満たす取引について
は、金利スワップの特例処理を適用することができるものとします。
Ｈ．その他
上記に定めがない場合には、一般社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に
公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行により付されるべき評価額をもって評価しま
す。また、上記の定めにかかわらず、運用資産の経済的実態に即し、一般社団法人投資信託協会の評価規則又
は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行により評価をすべき場合には、その評
価額をもって評価します。
③ 資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価する
ものとします（規約第33条第２項）。
Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づく評価額
Ｂ．不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記Ａ．に掲げる資産の場合はＡ．に従った評価を、金融資産の場合は
一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価をした上で、これらの合計
額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額
④ 資産評価の基準日は、後記「（４）計算期間」に定める各決算期とします。ただし、規約第29条第１項第２
号及び第３号に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします
（規約第33条第３項）。
⑤ 投資口１口当たりの純資産額についての投資者による照会方法
投資口１口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問合せください。
（照会先）
サムティアセットマネジメント株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
電話番号 ０３－５２２０－３８４１
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（２）【保管】
本投資法人の発行する投資口は、振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、投資主は、保管振
替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替
業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、本投資
法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。この場合、投資主は証券会
社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼し、又は、投資主自身が直接保管することができます。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年２月１日から７月末日まで及び８月１日から翌年１月末日までとします（規約
第34条）。
（５）【その他】
① 増減資に関する制限
Ａ．最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円とします（規約第８条）。
Ｂ．投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000,000口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の範
囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます。
募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいま
す。）１口当たりの払込金額は、本投資法人に属する資産の内容に照らし公正な金額として役員会で承認した
金額とします（規約第６条第１項及び第３項）。
Ｃ．国内における募集
本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、
100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。
② 解散条件
本投資法人における解散事由は、以下のとおりです（投信法第143条）。
Ａ．投資主総会の決議
Ｂ．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
Ｃ．破産手続開始の決定
Ｄ．解散を命ずる裁判
Ｅ．投信法第216条に基づく第187条の登録の取消し
③ 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席
した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって可決される必要があります（投信法第93条の２
第２項及び第140条）。なお、投資主総会における決議の方法については、後記「３ 投資主・投資法人債権
者の権利／（１）投資主総会における議決権」をご参照ください。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従ってその旨
が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方 針、運用体制、投資制限又は分配方針に関する
重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて遅滞なく提出 する臨時報告書により開示されます。また、
変更後の規約は、金商法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
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④ 関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更等に
係る規定は以下のとおりです。
Ａ．本資産運用会社（サムティアセットマネジメント株式会社）との間の資産運用業務委託契約（以下本Ａ．に
おいて「委託契約」といいます。）
（イ）契約期間
委託契約は、本投資法人が投資法人として設立の登記を完了し設立され、かつ、投信法第187条に基づき
登録がなされた日に効力を発生するものとし、その契約期間は定めないものとします。
（ロ）解約に関する事項
（ａ）本投資法人は、委託契約の有効期間中といえども、６か月前、若しくは本投資法人、本資産運用会社
双方が合意する期限までに本資産運用会社に対し書面をもって解約の通知を行うことにより、本投資法人
の投資主総会の承認を得た上で、委託契約を解約することができます。
（ｂ）本資産運用会社は、本投資法人の書面による同意を得なければ委託契約を解約することができないも
のとし、本投資法人は、本資産運用会社の解約の申し入れに対し同意を与える場合は、投資主総会の承認
を得なければなりません。ただし、やむを得ない事由がある場合として内閣総理大臣の許可を得た場合は
この限りではありません。
（ｃ）前記「（イ）契約期間」及び上記（ａ）にかかわらず、本資産運用会社が適用法令及び委託契約上の
義務に違反しあるいは当該義務を怠った場合、又は資産運用業務を引続き本資産運用会社に委託すること
に堪えない重大な事由が生じた場合は、本投資法人は、役員会の決議に基づき、本資産運用会社に対する
書面による通知により、委託契約を解約することができるものとします。
（ｄ）前記「（イ）契約期間」及び上記（ａ）から（ｃ）までにかかわらず、本資産運用会社が次の（ⅰ）
から（ⅲ）までのいずれかに該当するときは、本投資法人は、本資産運用会社に対する書面による通知に
より、委託契約を解約するものとします。
（ⅰ）本資産運用会社が、投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき。
（ⅱ）本資産運用会社について、投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
（ⅲ）本資産運用会社が、解散したとき。
（ハ）契約内容の変更
本投資法人及び本資産運用会社は、適用法令に定める手続に従い、書面による事前の合意により、委託契
約を変更することができるものとします。
Ｂ．機関の運営に関する一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（機関運営事
務）（以下本Ｂ．において「委託契約」といいます。）
（イ）契約期間
委託契約の有効期間は、契約締結の日から３年間とします。ただし、かかる有効期間の満了予定日の３か
月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定
日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、委託契約の有効期間は自動的に期
間満了の日の翌日よりさらに１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通
知があったときは、現行の有効期間の満了をもって委託契約は終了します。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項
（ａ）前記「（イ）契約期間」にかかわらず、次の（ⅰ）から（ⅲ）までに掲げる場合には、委託契約を解
除することができます。
（ⅰ）本投資法人及び一般事務受託者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、委託契約は
本投資法人及び一般事務受託者が合意して指定した日に終了します。
（ⅱ）本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が委託契約に違反し、委託契約の履行に重大な支
障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反し
た当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、委託契約は同30日間の経過後に解除するこ
とができます。
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（ⅲ）本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算
開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始
の申立があったとき。又は、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が、支払停止、手形
交換所における取引停止処分、又は、差押、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの
場合、その相手方は委託契約を直ちに解除することができます。
（ｂ）上記（ａ）の定めに従い委託契約が終了又は、解除される場合、本投資法人は、本投資法人及び一般
事務受託者の間の協議により合意して定める事務移行手数料を一般事務受託者に支払うものとします。た
だし、契約の解除が一般事務受託者の責めによる場合には、この限りではありません。
（ｃ）本投資法人又は一般事務受託者の一方について、次の（ⅰ）又は（ⅱ）のいずれかに該当した場合に
は、その相手方は、何らの催告も要せずして、委託契約を解除することができるものとします。
（ⅰ）下記（ⅱ）ａ．からｄ．までの確約に反する事実が判明したとき。
（ⅱ）委託契約締結後に自ら又は自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる
者をいいます。）が暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員
（以下本（ⅱ）において総称して「反社会的勢力」といいます。）に該当したとき。
ａ．自らが、反社会的勢力ではないこと。
ｂ．役員が反社会的勢力ではないこと。
ｃ．反社会的勢力に自己の名義を利用させ、委託契約を締結するものでないこと。
ｄ．自ら又は第三者を利用して、次の（あ）から（え）までの行為をしないこと。
（あ）相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
（い）偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
（う）法的な責任を超えた不当な要求行為
（え）その他上記（あ）から（う）までに準ずる行為
（ハ）契約内容の変更
（ａ）本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、委託契約を変更することができます。変
更に当たっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約との整合性に配慮するものとし、書面を
もって行うものとします。
（ｂ）一般事務受託者が委託業務を行うに当たり本投資法人及び一般事務受託者との間で別途合意の上で作
成する事務規程に定める委託業務の処理方法に不都合が生じるときは、本投資法人及び一般事務受託者
は互いに協議し合意の上で、事務規程を変更することができます。
Ｃ．投資主名簿等管理人（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託（投資口事務代行委託）契約
（以下本Ｃ．において「委託契約」といいます。）
（イ）契約期間
委託契約の有効期間は、契約の効力発生日（2015年３月16日）から３年間とし、有効期間満了の６か月前
までに本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方から文書による別段の申出がなされなかったとき
は、従前と同一の条件にて自動的に２年間延長するものとし、その後も同様とします。
（ロ）解約及び失効に関する事項
（ａ）委託契約は、下記（ⅰ）から（ⅲ）までの定めるところにより、その効力を失います。
（ⅰ）本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意。この場合、委託契約は、本投資
法人及び投資主名簿等管理人の合意によって指定したときから失効します。
（ⅱ）以下のａ．からｃ．までに掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この
場合、委託契約はａ．及びｂ．の場合においては解約の通知において指定する日、ｃ．の場合にお
いては解約の通知において指定する日（ただし、通知到達の日から１か月以上経過した日としま
す。）又は上場廃止日のいずれか遅い日に、それぞれ失効するものとします。なお、ｂ．の場合に
おいて投資主名簿等管理人が発する解約の通知は、本投資法人の投資主名簿等管理人に対する直近
の届出住所に通知することにより、通常到達すべきときに到達したものとします。
ａ．本投資法人又は投資主名簿等管理人の会社更生手続、民事再生手続、破産手続、特別清算手続
の各々の開始の申立て（その後の法律改正により新たな倒産手続が創設された場合、当該手続
開始申立てを含みます。）並びに手形交換所の取引停止処分がなされた場合
ｂ．本投資法人が投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責めに帰すべき事
由により、本投資法人が所在不明となった場合
ｃ．本投資法人の投資口の金融商品取引所における上場の廃止
（ⅲ）本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が委託契約に重大な違反をした場合、相手方
が行う文書による解除の通知。この場合、委託契約は相手方が当該通知において指定する日をもっ
て失効します。
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（ｂ）本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が下記（ⅰ）から（ⅵ）までのいずれか
に該当（その役員が該当する場合を含みます。）し、又は本投資法人及び投資主名簿等管理人がそれ
ぞ れ、自ら又は第三者を利用して、（ⅶ）から（ⅺ）までに該当する行為を行わないことを表明・確
約したことに関して虚偽の申告をしたことが判明し、相手方から文書による解約の通知を受けた場合
には、当該通知において指定された日に委託契約は失効するものとします。
（ⅰ）暴力団
（ⅱ）暴力団員
（ⅲ）暴力団準構成員
（ⅳ）暴力団関係企業
（ⅴ）総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等
（ⅵ）その他（ⅰ）から（ⅴ）までに準ずる者
（ⅶ）暴力的な要求行為
（ⅷ）法的な責任を超えた不当な要求行為
（ⅸ）委託事務に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為
（ⅹ）風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害
する行為
（ⅺ）その他（ⅶ）から（ⅹ）までに準ずる行為
（ハ）契約内容の変更
委託契約の内容が法令の変更又は本投資法人若しくは投資主名簿等管理人の一方若しくは双方の事情の変
更によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び投資主名簿
等管理人協議の上これを改定することができます。
Ｄ．投資法人債（第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）及び第２回無担保投資法人債（適格機関投資
家限定））に係る財務代理人（株式会社新生銀行）との間の財務・発行及び支払代理契約証書（以下本Ｄ．に
おいて「財務代理契約」といいます。）
（イ）契約期間
財務代理契約の有効期間は、契約締結の日から本投資法人債に関する直接口座管理機関への元利金支払手
続が全て終了した時点までとします。
（ロ）解約に関する事項
本投資法人又は財務代理人は、協議の上いつでも財務代理契約を解除することができます。財務代理契約
の解約をする場合、投資法人債要項に定める方法により本投資法人は遅滞なくその旨を公告し、本投資法人
及び財務代理人は事務の引き継ぎ等必要な事務手続を行います。
（ハ）契約内容の変更
財務代理契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度本投資法人又は財務代理人は
相互にこれに関する協定を締結します。
Ｅ．資産保管会社（みずほ 信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約（以下本 Ｅ． において「委託契
約」といいます。）
（イ）契約期間
委託契約の有効期間は、契約締結の日から３年間とします。ただし、かかる有効期間の満了予定日の３か
月前までに、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日
をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、委託契約の有効期間は自動的に期間
満了の日の翌日よりさらに１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知
があったときは、現行の有効期間の満了をもって委託契約は終了します。
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（ロ）解約に関する事項
① 前記「（イ）契約期間」にかかわらず、次の（ａ）から（ｃ）までに掲げる場合には、委託契約を解
除することができます。
（ａ）本投資法人及び資産保管会社が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、委託契約は
本投資法人及び資産保管会社が合意して指定した日に終了します。
（ｂ）本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が委託契約に違反し、委託契約の履行に重大な支
障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反
した当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、委託契約は同30日間の経過後に解除す
ることができます。
（ｃ）本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算
開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開
始の申立があったとき。又は、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が、支払停止、手
形交換所における取引停止処分、又は、差押、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これ
らの場合、その相手方は委託契約を直ちに解除することができます。
② 上記①の定めに従い委託契約が終了又は解除される場合、本投資法人は、本投資法人及び資産保管会
社の間の協議により合意して定める事務移行手数料を資産保管会社に支払うものとします。ただし、
契約の解除が資産保管会社の責めによる場合には、この限りではありません。
③ 本投資法人又は資産保管会社の一方について、次の（ａ）又は（ｂ）いずれかに該当した場合には、
その相手方は、何らの催告も要せずして、委託契約を解除することができるものとします。
（ａ）下記（ｂ）ａ．からｄ．までの確約に反する事実が判明したとき。
（ｂ）委託契約締結後に自ら又は自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準
ずる者をいいます。）が暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構
成員（以下本（ｂ）において総称して「反社会的勢力」といいます。）に該当したとき。
ａ．自らが、反社会的勢力ではないこと。
ｂ．役員が反社会的勢力ではないこと。
ｃ．反社会的勢力に自己の名義を利用させ、委託契約を締結するものでないこと。
ｄ．自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
（ⅰ）相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
（ⅱ）偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
（ⅲ）法的な責任を超えた不当な要求行為
（ⅳ）その他上記（ⅰ）から（ⅲ）までに準ずる行為
（ハ）契約内容の変更
（ａ）本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、委託契約の各条項の定めを変更することが
できます。変更に当たっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約との整合性に配慮する
ものとし、書面をもって行うものとします。
（ｂ）資産保管会社が本件業務を行うに当たり保管規程又は付随規程に定める本件業務の処理方法に不都合
が生じるときは、本投資法人及び資産保管会社は互いに協議し合意の上で、保管規程又は付随規程
の各条項の定めを変更することができます。
Ｆ．会計事務等に関する一般事務受託者（令和アカウンティング・ホールディングス株式会社及び税理士法人令
和会計社）との間の一般事務委託契約（会計事務等）（以下本Ｆ．において「委託契約」といいます。）
[令和アカウンティング・ホールディングス株式会社]
（イ）契約期間
委託契約 の有効期間は、2019 年10月１日 から３年後に到来する最初の決算期の３か月後の月の末日までと
します。但し、有効期間満了の６か月前までに、当事者いずれからも文書による別段の申し出がなされな
かったときは、委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様としま
す。
（ロ）解約及び失効に関する事項
① 本投資法人は、一般事務受託者に対して、６ヶ月前に書面による通知をすることにより、委託契約を
解約することができます。
② 前項に定めるほか、本投資法人又は一般事務受託者が、その相手方に対し委託契約の終了を申し出
て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、委託契約は終了します。
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③ 本投資法人 及び一般事務受託者は、その相手方が委託契約に定める義務又は債務を履行しないとき
は、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告したうえ、当該期間内に履行がないときは委託契
約を解除することができます。
④ 本投資法人 及び一般事務受託者は、その相手方が次の各号に掲げる事項に該当したときは、催告その
他の手続きを要せず即時本契約を解除することができます。
（ａ） 解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算手続開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続
開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき 。
（ｂ） 支払い停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若
しくは滞納処分を受けたとき 。
（ｃ） 廃業し、又は解散（合併による解散を含みます。）したとき 。
（ｄ）上記（ａ）から（ｃ）までに定めるほか、一般事務受託者 の信用が著しく失墜したと本投資法人
が認めたとき 。
（ハ）契約内容の変更
本投資法人 及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、本契
約の各条項の定めを書面により変更することができます 。
[税理士法人令和会計社]
（イ）契約期間
本契約の有効期間は、2019年10月１日から３年後に到来する最初の決算期の３か月後の月の末日までとし
ます。但し、有効期間満了の６か月前までに、当事者いずれからも文書による別段の申し出がなされなかっ
たときは、委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします 。
（ロ）解約及び失効に関する事項
① 本投資法人 は一般事務受託者に対して６か月前までに文書による通知をすることにより、委託契約を
解約することができます。
② 本投資法人 又は一般事務受託者が、その相手方に対し委託契約の終了を申し出て、当該相手方が書面
をもってこれを承諾したときは、委託契約は終了します。
③ 本投資法人 及び一般事務受託者は、その相手方が委託契約に定める義務又は債務を履行しないとき
は、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告したうえ、当該期間内に履行がないときは委託契
約を解除することができます。
④ 本投資法人 及び一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方
に対する文書による通知により、催告を要せず直ちに委託契約を解約することができます。
（ａ） 解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算手続開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続
開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき 。
（ｂ） 支払い停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若
しくは滞納処分を受けたとき 。
（ｃ） 廃業し、又は解散（合併による解散を含みます。）したとき 。
（ｄ）上記（ａ）から（ｃ）まで に定めるほか、一般事務受託者の信用が著しく失墜したと本投資法人
が認めたとき 。
（ハ）契約内容の変更
本投資法人 及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、委託契約の各条項の定めを変更することがで
きます。変更に当たっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約との整合性に配慮するものと
し、書面をもって行うものとします 。
Ｇ．メインスポンサー及び本資産運用会社の親会社であるサムティ株式会社との間のメインスポンサーサポート
契約 前記「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／⑥ 成長戦
略／Ｂ．メインスポンサーによるサポートの内容／（カ）有効期間」をご参照ください。
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Ｈ．関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合があ
るほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、運用体制、投資制限若しく
は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書
により開示されます。
⑤ 公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行うものとします（規約第４条）。
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２【利害関係人との取引制限】
（１）利害関係人との取引制限
本資産運用会社は、法令の定めるところにより、その親法人等又は子法人等が関与する行為に関し、以下のとお
りの禁止行為が定められています（金商法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。なお、「親法人等」
とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の資産運用会社と密接な関係を有する
法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者をいい（金商法第31条の４第３項）、「子法人
等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の資産運用会社と密接な関係を有
する法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます（金商法第31条の４第４項）。な
お、本投資法人が本資産運用会社の利害関係人等と不動産の取得等の取引を行う場合には、本資産運用会社は、あ
らかじめ、本投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認
を受けなければなりません（投信法第201条の２）。
① 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、本資産運用会社の親法人等
又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行う
こと（金商法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項及び投信法施行令第130条第２項）。
② 本資産運用会社との間で金商法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその
親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約
を締結すること（金商法第44条の３第１項第２号及び投信法第223条の３第３項）。
③ 本資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財
産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第44条の
３第１項第３号及び投信法第223条の３第３項）。
④ 上記①から③までに掲げるもののほか、本資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資
者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとし
て内閣府令で定める行為（金商法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項及び投
信法施行規則第267条）。
また、本資産運用会社は、上記の法令上の制約に加え、自主ルールとして、利害関係人等との取引規程におい
て、本資産運用会社が本投資法人のために本資産運用会社の利害関係人等との間で取引を行う場合に遵守すべき
ルールを定めています。詳細については、前 記「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／１ 投資法人の
概況／（４）投資法人の機構／③資産運用会社の意思決定機構／Ｃ．利害関係人と の取引」をご参照ください。
（２）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
本資産運用会社は、本投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関
係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で
定めるものを除きます。以下本（２）において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われた
ときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を本投資法人、資産の運用を
行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定め
る者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。ただし、本資産運用会社は、かかる書面の交
付に代えて投信法施行令で定めるところにより、本投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同
種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承認を得て、当該書面に記載す
べき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定
めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項及び第５条第２項）。
（３）資産の運用の制限
本投資法人は、Ａ．本投資法人の執行役員又は監督役員、Ｂ．本投資法人の資産の運用を行う資産運用会社、
Ｃ．本投資法人の執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、Ｄ．本
投資法人の資産の運用を行う資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人である場合には、その職務を行う
べき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で原則と
して以下の①から⑤までに掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行
令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条及び第193条並びに投信法施行令第116条乃
至第118条）。
① 有価証券の取得又は譲渡
② 有価証券の貸借
③ 不動産の取得又は譲渡
④ 不動産の貸借
⑤ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
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なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれがないと認められる行為として（ⅰ）資産
運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、（ⅱ）不動産の管理業務を行う資産運用
会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。
（４）利害関係人等との取引状況(第８期計算期間）
当計算期間における投信法第201条第１項に規定する利害関係人等との取引状況は、以下のとおりです。
① 利害関係人等 (注1 )との売買取引状況
売買金額等 (注2)
区 分
買付額等 売付額等
5,510 百万円 3,300 百万円
総 額
利害関係人等との取引状況の内訳
5,510 百万円(100.0%) 3,300百万円 (100.0%)
サムティ株式会社
5,510 百万円(100.0%) 3,300百万円 (100.0%)
合 計
② 支払手数料等の金額
総額に対する割合
利害関係人等の取引内訳
支払手数料等総額
区 分
(B/A)(％)
(A)
支払額(B)
支払先
11.1
管理委託費 312,204千円 サムティプロパティマネジメント株式会社 34,792千円
③ その他利害関係人等への主な支払い金額
サムティプロパティマネジメント株式会社 41,800千円(修繕工事)
（注１）「利害関係人等」とは、投信法施行令第123条及び投信協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条
第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
（注２）「売買金額等」には、売買契約書等に記載された売買金額を記載しています。また、( ）の数値は、総額に対する割合を表示
しています。
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３【投資主・投資法人債権者の権利】
（１）投資主総会における議決権
① 本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条第
２項第３号、第94条第１項及び会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下のとお
りです。
（イ）執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除き
ます。）及び解任（投信法第96条、第104条及び第106条）
（ロ）資産運用会社との資産運用業務委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第２項、第205条及
び第206条第１項）
（ハ）投資口の併合（投信法第81条の２第２項及び会社法第180条第２項（第３号及び第４号を除きます。））
（ニ）投資法人の解散（投信法第143条第３号）
（ホ）規約の変更（投信法第140条）
（ヘ）その他投信法又は規約で定める事項（投信法第89条）
② 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
（イ）投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数でこ
れを行います（規約第11条第１項）。
（ロ）投資主は、本投資法人の議決権を有するほかの投資主１名を代理人としてその議決権を行使することができ
ます（規約第11条第２項）。この場合において、投資主又は代理人は、投資主総会毎にその代理権を証する書
面を本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項及び第２項並びに
規約第11条第３項）。
（ハ）投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第90条の２第２
項及び第92条第１項並びに規約第12条第１項）。
（ニ）書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項及び
規約第12条第２項）。
（ホ）本投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使す
ることができる旨を定めることができます（投信法第92条の２第１項及び規約第13条第１項）。
（ヘ）上記（ホ）の定めにより電磁的方法により行使された議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入し
ます（投信法第92条の２第３項及び規約第13条第２項）。
（ト）投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出
された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該
議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項及び規約第14条第１
項）。
（チ）上記（ト）に基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決
権の数に算入します（投信法第93条第３項及び規約第14条第２項）。
（リ）直前の決算期から３か月以内に投資主総会を開催する場合、本投資法人は、当該決算期の最終の投資主名簿
に記載又は記録された投資主をもって当該投資主総会において権利を行使すべき投資主とします。
ただし、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従いあらかじめ公告して定める基準
日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって投資主総会において権利を行使すべき投資
主とすることができます（投信法第77条の３第２項並びに規約第15条第１項及び第２項）。
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（２）その他の共益権
① 代表訴訟提起権（投信法第204条、第116条及び第119条並びに会社法第847条（会社法第847条第２項を除きま
す。））
６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対し、書面その他の投信法施行規則で定める方法
により、資産運用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人、又は一般事務受託者の責任を追及する訴えの
提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請求をした投
資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
② 投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第２項並びに会社法第830条及び第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し、若しくは著しく不公正なと
き、決議の内容が規約に違反するとき、又は決議について特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことに
よって著しく不当な決議がされたときには、決議の日から３か月以内に、訴えをもって当該決議の取消しを請求
することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、そ
れぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます。
③ 執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項及び第153条の３第２項並びに会社法第360条第１
項）
６か月前から引続き投資口を有する投資主は、執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しく
は規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人
に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対し、当該行為をやめることを請
求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
④ 新投資口発行差止請求権（投信法第84条第１項及び会社法第210条）
投資主は、投資口の発行が法令又は定款に違反する場合、投資口の発行が著しく不公正な方法により行われる
場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、募集に係る投資口の発行をや
めることを請求することができます。
⑤ 新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項並びに会社法第828条第１項第２号及び第２項第２号）
投資主は、新投資口の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた
日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
⑥ 合併無効訴権（投信法第150条並びに会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号及び第８号）及び合
併差止請求権（投信法第150条並びに会社法第784条の２、第796条の２及び第805条の２）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、合併の効力が生じた日から６か月以内に、合併無効の
訴えを提起することができます。また、投資主は、合併が法令又は定款に違反する場合、合併が著しく不当であ
る場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、合併をやめることを請求す
ることができます。
⑦ 設立無効訴権（投信法第75条第６項並びに会社法第828条第１項第１号及び第２項第１号）
投資主は、設立手続に重大な瑕疵があった場合には、本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを
提起することができます。
⑧ 投資主提案権（投信法第94条第１項並びに会社法第303条第２項及び第305条第１項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６か月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、投資
主総会の日の８週間前までに、一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主
総会の目的である事項につき当該投資主が提出しようとする議案の要領を招集通知に記載又は記録することを請
求することができます。
⑨ 投資主総会招集権（投信法第90条第３項並びに会社法第297条第１項及び第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６か月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、投資
主総会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、請求の後遅滞なく
招集の手続が行われない場合又は請求があった日から８週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集
の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て投資主総会を招集することができます。
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⑩ 検査役選任請求権（投信法第94条第１項並びに会社法第306条第１項及び投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６か月前から引続き有する投資主は、投資主総会に係る招集
の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立
てをすることができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人
の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由が
あるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立て
をすることができます。
⑪ 執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項及び第３項並びに会社法第854条第１項第２号）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６か月前から引続き有する投資主は、執行役員又は監督役員
の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役員
を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって
当該役員の解任を請求することができます。
⑫ 解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難
な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生ずるおそれがあるときや、本投資法人
の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由がある
ときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
（３）分配金請求権（投信法第77条第２項第１号及び第137条）
本投資法人の投資主は、規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、各投資
主の有する投資口の口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口につい
て行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場合、
本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得します
（振替法第228条及び第149条）。
（４）残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号及び第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受
ける権利を有しています。
（５）払戻請求権（規約第５条第１項）
投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
（６）投資口の処分権（投信法第78条第１項乃至第３項）
投資主は投資口を自由に譲渡することができます。
本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座
に本振替投資口の振替が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます（振替法第228条及び第
140条）。ただし、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記
載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿
の記載又は記録は、総投資主通知により行われます（振替法第228条及び第152条第１項）。
（７）投資証券交付請求権（振替法第227条第１項及び第２項並びに投信法第85条第１項）
本投資口は、振替法の適用を受ける振替投資口であり、本投資法人は、投資証券を発行することができません
（振替法第227条第１項）。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該
指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機
関によって取り扱われなくなった場合には、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（振
替法第227条第２項）。
（８）帳簿等閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求するこ
とができます。ただし、この場合においては、当該請求の理由を明らかにして行わなければなりません。
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（９）少数投資主権の行使手続（振替法第228条及び第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又
は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管振替機構
が個別投資主通知を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資
主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権を行
使することができます。
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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】
（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
① 名称
サムティアセットマネジメント株式会社
② 資本金の額
120百万円（本書の日付現在）
③ 事業の内容
Ａ．宅地建物取引業
Ｂ．宅地建物取引業に係る取引一任代理等の業務
Ｃ．不動産、不動産流動化商品及び有価証券等の金融資産に関する投資顧問業務
Ｄ．投資信託委託業務
Ｅ．投資法人資産運用業
Ｆ．投資法人の機関の運営に関する業務の受託
Ｇ．投資法人の設立企画人としての業務
Ｈ．不動産の賃貸、保守、管理に関する業務
Ｉ．不動産、信託受益権及び不動産流動化商品、有価証券等の金融資産の売買、媒介、管理並びに運営に関
する委託代行業務
Ｊ．賃貸住宅、リース店舗・事務所等の賃貸借、経営委託及び管理
Ｋ．不動産の取得、保有、売買、売買の代理又は媒介、斡旋に関する業務
Ｌ．債権の買取業務
Ｍ．投資事業組合財産、投資事業有限責任組合財産の運用及び管理
Ｎ．投資事業組合財産、投資事業有限責任組合財産の組合員の募集並びに出資金の集金代行業務
Ｏ．有価証券の保有及び売買
Ｐ．貸金業その他金銭の貸付け又は金銭の貸借の媒介
Ｑ．金融商品取引業のうち、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資運用業、金融商品仲介業
Ｒ．債務の保証又は引受けに係る契約の締結又はその媒介、取次ぎ若しくは代理に係る業務
Ｓ．前各号に付帯する一切の業務
④ 会社の沿革
主な沿革は以下のとおりです。
2007年８月 会社設立（旧商号：燦アセットマネージメント株式会社）
2008年１月 総合不動産投資顧問業の登録
2008年３月 金商法に基づく金融商品取引業者としての登録
（第二種金融商品取引業、投資運用業、投資助言・代理業）
2008年３月 一般社団法人日本証券投資顧問業協会入会
2010年12月 宅地建物取引業の免許取得
2013年３月 サムティアセットマネジメント株式会社に商号変更
2014年12月 宅建業法上の取引一任代理等の認可取得
（認可番号 国土交通大臣認可第88号）
2015年３月 投信法第223条の３第１項に定める「特定投資運用行為」の承認
2015年４月 一般社団法人投資信託協会入会
⑤ 株式の総数
（イ）発行することができる株式の総数（本書の日付現在）
10,000株
（ロ）発行済株式の総数（本書の日付現在）
4,200株
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⑥ その他
（イ）役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において、議決権を行使することができる株主の議決権
の３分の１以上を有する株主が出席し、出席した当該株主の議決権の過半数の決議によって選任します。取
締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後２年以内に終了する事業年度のう
ち最終のものに関する定時株主総会終結の時までで、監査役の任期は、選任後４年以内に終了する事業年度
のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠により選任された取締役の任期
は、退任した取締役の任期の満了する時までとします。また、増員により選任された取締役の任期は、他の
在任取締役の任期の満了する時までとします。補欠により選任された監査役の任期は、退任した監査役の任
期の満了すべき時までとします。本資産運用会社において取締役及び監査役に変更があった場合には、２週
間以内に監督官庁へ届け出ます（金商法第31条第１項及び第29条の２第１項第３号）。また、本資産運用会
社の取締役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、
監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業
者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、監査役
若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金商
法第31条の４第１項）。
（ロ）訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関し、訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼす
ことが予想される事実はありません。
⑦ 関係業務の概況
本投資法人が、本資産運用会社に委託する主な業務は資産の運用に係る業務です。
（２）【運用体制】
① 業務運営の組織 本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状
況 １投資法人の概況（４）投資法人の機構」をご参照ください。
（３）【大株主の状況】
本書の日付現在、本資産運用会社の大株主の状況は以下のとおりです。
（本書の日付現在）
比率（％）
所有株式数
名称 住所
（株）
（注）
2,814 67.0
サムティ株式会社 大阪市淀川区西中島四丁目３番24号
1,386 33.0
株式会社大和証券グループ本社 東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
合計 － 4,200 100.0
（注）「比率」は、発行済株式総数に対する当該株主の所有株式数の比率を表しています。
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（４）【役員の状況】
本書の日付現在、本資産運用会社の役員の状況は以下のとおりです。
（本書の日付現在）
所有株式数
役職名 氏名 主要略歴
（株）
1993年４月 オリックス株式会社
2005年１月 燦キャピタルマネージメント株式会社 取締役
2007年９月 燦アセットマネージメント株式会社
（現サムティアセットマネジメント株式会社） 取締役
2007年11月 株式会社グランドホテル松任 取締役
－
代表取締役 増田 洋介
2009年４月 燦アセットマネージメント株式会社
（現サムティアセットマネジメント株式会社）
取締役兼東京支社長
同 代表取締役（現任）
2010年４月
1986年４月 全日空ビルディング株式会社
2000年６月 株式会社ユー・エス・ジェイ
2005年10月 サムティ株式会社
取締役
－
二澤 秀和
2014年８月 同 経営管理本部 管理部長
経営管理部長
サムティアセットマネジメント株式会社 取締役
2018年４月
2018年５月 同 取締役経営管理部長（現任）
日興證券株式会社（現SMBC日興証券株式会社）
1996年４月
American Life Insurance Company
1999年９月
（現メットライフ生命保険株式会社）
2000年11月 株式会社秦不動産鑑定事務所
サムティ開発株式会社（現サムティ株式会社）
2004年４月
取締役
2012年６月 サムティ株式会社 福岡支店長
－
リート運用 髙橋 雅史
2017年４月 同 不動産本部 不動産事業部長
本部長
2018年10月 サムティアセットマネジメント株式会社
取締役リート運用本部副本部長
2018年11月 本投資法人 執行役員（現任）
2019年２月
サムティアセットマネジメント株式会社
取締役リート運用本部長兼リート企画部長
2019年４月
同 取締役リート運用本部長（現任）
1999年４月 井上特殊鋼株式会社
伊藤土木工業
2000年３月
2004年11月 株式会社河井鑑定調査
取締役
2008年２月 サムティ株式会社
伊藤 節夫
ファンド運用 2015年５月 同 支店統括本部 札幌支店長 －
2019年３月 同 支店統括本部 東京支店
本部長
副支店長兼新宿営業所長
2019年10月 サムティアセットマネジメント株式会社
取締役ファンド運用本部長 （現任）
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所有株式数
役職名 氏名 主要略歴
（株）
1987年10月 株式会社毎日新聞社
1994年10月 Ｃ・Ｓ・Ｐ株式会社
2004年６月 藤丸工業株式会社
2005年４月 株式会社リペアテック
2005年12月 ジェイズコミュニケーション株式会社
取締役
2006年10月 サムティ株式会社
平山 好一 －
（非常勤）
2014年８月 同 経営管理本部 経理部長
2018年４月 同 執行役員 経営管理本部 副本部長
2019年２月 同 執行役員
経営管理本部長兼経営企画部長
2019年10月 同 執行役員 経営管理本部長（現任）
2019年10月
サムティアセットマネジメント株式会社 取締役（現任）
1998年４月 丸三証券株式会社
2000年５月 里見博会計事務所
サムティ開発株式会社（現サムティ株式会社）
2003年４月
2011年12月 同 経営企画室 課長
2012年２月 同 経営管理本部 経営管理部 企画課長
取締役
－
藤原 剛
燦アセットマネージメント株式会社
（非常勤）
2012年11月
（現サムティアセットマネジメント株式会社）
取締役経営管理部長
サムティ株式会社 経営管理本部 財務部長（現任）
2018年５月
2018年５月
サムティアセットマネジメント株式会社 取締役（現任）
1994年４月 株式会社大和銀行（現株式会社りそな銀行）
2004年８月 株式会社ウイルステージ 取締役
2008年９月 燦アセットマネージメント株式会社
（現サムティアセットマネジメント株式会社）
クライアントサービス部長
取締役
－
濵松 貴志 2010年４月 同 投資運用本部長
（非常勤）
2012年11月 同 取締役投資運用本部長
2014年10月 同 取締役私募投資運用本部長
2019年３月 同 取締役ファンド運用本部長
2019年10月 サムティ株式会社 経営企画部長（現任）
2019年10月
サムティアセットマネジメント株式会社 取締役（現任）
1998年４月 大和証券株式会社(現株式会社大和証券グループ本社)
2017年６月
大和証券株式会社フィナンシャル・スポンサー部 部長
2017年10月 同社 経営企画部 部長（現任）
2017年10月 株式会社大和証券グループ本社
経営企画部 部長（現任）
2018年２月 サムティアセットマネジメント株式会社 取締役（現任）
取締役
2018年４月 Fintertech株式会社 取締役（現任）
－
大原 庸平
（非常勤）
2018年５月
株式会社DG Daiwa Ventures 取締役（現任）
2018年６月
Asian Energy Investments Pte. Ltd.
Director（現任）
2018年７月
大和エナジー・インフラ株式会社 取締役（現任）
2018年10月
大和ACAヘルスケア株式会社 取締役（現任）
2018年11月
大和フード＆アグリ株式会社 取締役（現任）
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所有株式数
役職名 氏名 主要略歴
（株）
1968年４月 オリックス株式会社
1994年11月 同 大阪営業推進部長
1995年６月 同 取締役
1998年６月 同 取締役兼執行役員
1999年６月 同 執行役
2001年４月 同 常務執行役員
監査役
2003年４月 同 専務執行役
－
中島 洋
（非常勤）
2003年10月 同 専務執行役兼リスク管理本部長・債権管理室管掌
2009年１月 同 顧問
2010年６月 燦アセットマネージメント株式会社
（現サムティアセットマネジメント株式会社）
監査役（現任）
2010年６月 燦キャピタルマネージメント株式会社 監査役
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（５）【事業の内容及び営業の概況】
① 事業の内容
本資産運用会社は、金商法に定める投資運用業（金商法第２条第８項第12号イに定める行為に係る業務に限
ります。）を営む者として本投資法人のための資産運用に関する業務を行っています。
② 営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資信託財産は、本投
資法人のみです。
③ 関係業務の概況
本資産運用会社は、資産運用業務委託契約に基づき、以下の業務を行います。
Ａ．本投資法人の資産の運用に係る業務
Ｂ．本投資法人が行う資金調達に係る業務
Ｃ．本投資法人への報告業務
Ｄ．上記Ａ．からＣ．までに掲げる業務のほか、本投資法人及び本資産運用会社が協議の上別途合意する上記
Ａ．からＣ．までに付随する業務
④ 資本関係
該当事項はありません。
⑤ 役員の兼職関係
本資産運用会社の取締役 リート運用本部長（常勤）である 髙橋 雅史 は、本投資法人の執行役員を兼務し
ています。
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２【その他の関係法人の概況】
Ａ．機関の運営に関する一般事務受託者
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
みずほ信託銀行株式会社
② 資本金の額
2,473億円（2019年３月31日現在）
③ 事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営
むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。以下
「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
① 本投資法人の役員会及び投資主総会の運営に関する事務
② その他上記①に準ずる業務又は付随する業務で、本投資法人と機関運営事務受託者との間で別途合意の上で作
成する事務規程に定めるもの
（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｂ．投資主名簿等管理人
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
② 資本金の額
3,242億円（2019年３月31日現在）
③ 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
① 投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投
資法人債原簿に関する事務（ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委
託するものに限ります。）
② 上記①に定めるほか、下記（イ）から（ヘ）までに掲げる帳簿その他の投信法及び投信法施行規則の規定によ
り作成及び保管しなければならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務（ただし、該当する事務が生じ
ていない場合を除きます。）
（イ）分配利益明細簿
（ロ）投資証券台帳
（ハ）投資証券不発行管理簿
（ニ）投資証券払戻金額帳
（ホ）未払分配利益明細簿
（ヘ）未払払戻金明細簿
③ 投資口の名義書換、質権の登録又は抹消、信託財産の表示又は抹消
④ 振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
⑤ 投資主の投資証券不所持申出並びに投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務
⑥ 投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人（以下本Ｂ．において「投資主
等」といいます。）の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務
⑦ 上記①から⑥までに掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務
⑧ 投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書又は委任状の作成及び集計に関する事務
⑨ 投資主等に対して分配する金銭（以下本Ｂ．において「分配金」といいます。）の支払いに関する事務
⑩ 投資主等からの照会に対する応答に関する事務
⑪ 投資口の統計資料並びに法令又は契約に基づく官庁、金融商品取引所、振替機関等への届出又は報告のための
資料の作成に関する事務
⑫ 投資口の募集、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務
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⑬ 投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
⑭ 投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付に関する事務（上記①から⑬までの事務
に関連するものに限ります。）
⑮ 投資主等の個人番号（「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」（平成25
年法律第27号。以下「番号法」といいます。）に定義する個人番号（以下「個人番号」といいます。）及び法人
番号（番号法に定義する法人番号。以下「法人番号」といいます。）の収集及び登録に関する事務
⑯ 投資主等の個人番号及び法人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務
⑰ 上記①から⑯までに掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務
⑱ 上記①から⑰までに掲げる事項に付随する事務
（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｃ．会計事務等に関する業務受託者
[会計事務及び税務事務の一部に関する業務受託者]
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
令和アカウンティング・ホールディングス株式会社
② 資本金の額
10百万円（2019年９月27日現在）
③ 事業の内容
税理士法（昭和26年法律第237号。その後の改正を含みます。以下「税理士法」といいます。）に基づき税務
に関する業務を営むとともに、会計事務に関する業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
① 本投資法人の計算に関する事務
② 本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
③ 本投資法人の納税に関する事務
④ その他、上記①から③までの事務に関連し又は付随する事務
（３）資本関係
該当事項はありません。
[税務事務の一部に関する業務受託者]
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
税理士法人令和会計社
② 資本金の額
該当事項はありません。
③ 事業の内容
税理士法に基づき税務に関する業務を営むとともに、会計事務に関する業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
本投資法人の納税に関する事務等
（３）資本関係
該当事項はありません。
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Ｄ．資産保管会社
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
みずほ信託銀行株式会社
② 資本金の額
2,473億円（2019年３月31日現在）
③ 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
① 本投資法人は、投信法第208条第１項の定めるところに従い、その資産の保管に係る業務（以下「資産保管業
務」といいます。）を資産保管会社に委託し、資産保管会社はこれを受託します。
② 本投資法人は、資産保管業務に付随して下記（イ）から（ハ）までの業務を資産保管会社に委託し、資産保管
会社はこれを受託します。
（イ）本投資法人名義の預金口座からの振込
（ロ）本投資法人名義の預金口座の開設及び解約
（ハ）その他上記（イ）及び（ロ）に準ずる業務
（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｅ．投資法人債の財務代理人
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
株式会社新生銀行
② 資本金の額
5,122億円（2019年３月31日現在）
③ 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
① 投資法人債原簿の作成
② 業務規程等に基づく下記発行代理人事務
（イ）振替機関に対する銘柄情報の通知
（ロ）振替機関に対する本投資法人債の投資法人債要項の送付
（ハ）振替機関への新規記録手数料（消費税及び地方消費税は別途）の支払
（ニ）振替機関から配信された新規記録情報の確認及び承認
（ホ）本投資法人債の払込金の受領及び振替機関に対する資金振替済通知の送信
（へ）本投資法人が新たに発行する本投資法人債にかかる一通貨あたりの利子額の振替機関への通知
（ト）本投資法人が新たに発行する本投資法人債にかかる利率の振替機関に対する通知
（チ）その他、振替機関が業務規程等において定める発行代理人事務
③ その他協議の上必要と認められる事務
（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｆ．本投資法人の特定関係法人
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
資本金の額
特定関係法人の名称 事業の内容
（2019年５月31日現在）
サムティ株式会社 16,184百万円 不動産事業、不動産賃貸事業、不動産企画・設計等
（注）資本金の額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
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（２）関係業務の概要
本資産運用会社との間でスポンサーサポート契約を締結しています。
スポンサーサポート契約に基づき、優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与、再開発支援、ウェアハ
ウジング機能の提供、売却先候補者等に関する情報の提供、賃料固定型のマスターリース契約の提供、リーシング
サポート業務の提供、プロパティ・マネジメント業務の提供、物件管理・運用管理に係るサポートの提供、セイム
ボート出資、商標使用の許諾、不動産の共同保有の機会の提供、人材の派遣及びノウハウの提供、その他の関連業
務及び支援を行います。
本投資法人はスポンサーサポート契約に基づきサムティ株式会社から継続的に不動産信託受益権の提供を受けて
おり、これまでに相当金額の不動産信託受益権を購入しています（詳細については 前記「第一部 ファンド情報／
第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／⑥ 成長戦略／Ｂ．スポンサーによるサポートの内容」
をご参照ください。）。
（３）資本関係
2019年７月31日現在、サムティ株式会社は、本投資口のうち25,205口（5.00％）を所有しています。
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第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。
その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、 「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府
令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第８期計算期間（2019年２月１日から2019年
７月31日まで）の財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人の監査を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人には子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
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１【財務諸表】
（１）【貸借対照表】
（単位：千円）
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
資産の部
流動資産
3,041,585 1,997,760
現金及び預金
1,622,221 1,693,765
信託現金及び信託預金
7,147 15,261
営業未収入金
100,631 105,290
前払費用
14,808 64,130
未収消費税等
169 865
その他
4,786,565 3,877,073
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
4,914,499 5,425,786
建物
△ 188,461 △ 256,364
減価償却累計額
建物（純額） 4,726,037 5,169,421
構築物 1,066 1,066
△ 11 △ 65
減価償却累計額
構築物（純額） 1,054 1,001
機械及び装置 1,698 1,698
△ 115 △ 173
減価償却累計額
機械及び装置（純額） 1,583 1,525
工具、器具及び備品 11,839 14,243
△ 1,359 △ 2,350
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額） 10,479 11,893
土地 4,807,015 5,555,583
46,842,428 47,263,999
信託建物
△ 2,877,556 △ 3,280,105
減価償却累計額
信託建物（純額） 43,964,872 43,983,894
信託構築物 18,074 18,579
△ 1,903 △ 2,787
減価償却累計額
信託構築物（純額） 16,170 15,792
575,567 544,903
信託機械及び装置
△ 81,528 △ 81,856
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額） 494,038 463,047
51,921 62,013
信託工具、器具及び備品
△ 13,283 △ 17,807
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額） 38,637 44,206
36,701,003 37,783,505
信託土地
90,760,894 93,029,871
有形固定資産合計
無形固定資産
－ 4,488
ソフトウエア
－ 4,488
無形固定資産合計
投資その他の資産
7 18
繰延税金資産
10,556 10,536
差入敷金及び保証金
171,662 187,164
長期前払費用
182,226 197,718
投資その他の資産合計
90,943,120 93,232,078
固定資産合計
繰延資産
36,364 24,811
投資口交付費
31,104 25,174
投資法人債発行費
67,469 49,985
繰延資産合計
95,797,155 97,159,137
資産合計
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（単位：千円）
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
負債の部
流動負債
258,754 225,526
営業未払金
10,600,000 9,600,000
1年内返済予定の長期借入金
54,275 72,971
未払金
6,985 7,468
未払費用
10,222 9,812
未払分配金
676 978
未払法人税等
436,917 460,267
前受金
9,008 7,858
預り金
11,376,839 10,384,884
流動負債合計
固定負債
2,000,000 2,000,000
投資法人債
36,300,000 38,550,000
長期借入金
52,428 54,860
預り敷金及び保証金
371,045 379,097
信託預り敷金及び保証金
38,723,474 40,983,957
固定負債合計
50,100,314 51,368,841
負債合計
純資産の部
投資主資本
45,235,447 45,235,447
出資総額
△ 859,373 △ 1,089,243
出資総額控除額
出資総額（純額） 44,376,073 44,146,204
剰余金
1,320,767 1,644,091
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
1,320,767 1,644,091
剰余金合計
45,696,841 45,790,295
投資主資本合計
※１ 45,696,841 ※１ 45,790,295
純資産合計
95,797,155 97,159,137
負債純資産合計
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（２）【損益計算書】
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年８月１日 (自 2019年２月１日
至 2019年１月31日) 至 2019年７月31日)
営業収益
※１ 2,792,057 ※１ 2,962,093
賃貸事業収入
※１ 242,674 ※１ 287,193
その他賃貸事業収入
※２ 181,777 ※２ 427,725
不動産等売却益
3,216,510 3,677,012
営業収益合計
営業費用
※１ 1,233,859 ※１ 1,446,793
賃貸事業費用
226,397 254,056
資産運用報酬
7,519 8,063
資産保管手数料
51,491 50,194
一般事務委託手数料
2,400 2,400
役員報酬
12,000 12,000
会計監査人報酬
75,898 84,544
その他営業費用
1,609,566 1,858,052
営業費用合計
1,606,943 1,818,960
営業利益
営業外収益
5 5
受取利息
259 1
還付加算金
－ 1,047
未払分配金戻入
－ 149,050
還付消費税等
264 150,106
営業外収益合計
営業外費用
191,254 200,212
支払利息
9,136 9,136
投資法人債利息
68,295 97,048
融資関連費用
11,267 11,553
投資口交付費償却
6,029 5,930
投資法人債発行費償却
－ 155
その他
285,982 324,037
営業外費用合計
1,321,225 1,645,029
経常利益
1,321,225 1,645,029
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税 751 974
11 △ 11
法人税等調整額
762 963
法人税等合計
1,320,463 1,644,065
当期純利益
304 25
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,320,767 1,644,091
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有価証券報告書（内国投資証券）
（３）【投資主資本等変動計算書】
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分
出資総額 投資主資本
出資総額
（純額） 利益又は
控除額 合計
剰余金合計
当期未処理
損失（△）
41,118,717 △ 645,685 40,473,032 1,010,760 1,010,760 41,483,792 41,483,792
当期首残高
当期変動額
4,116,730 4,116,730 4,116,730 4,116,730
新投資口の発行
△ 213,688 △ 213,688 △ 213,688 △ 213,688
利益超過分配
△ 1,010,455 △ 1,010,455 △ 1,010,455 △ 1,010,455
剰余金の配当
1,320,463 1,320,463 1,320,463 1,320,463
当期純利益
4,116,730 △ 213,688 3,903,041 310,007 310,007 4,213,048 4,213,048
当期変動額合計
※１ 45,235,447
△ 859,373 44,376,073 1,320,767 1,320,767 45,696,841 45,696,841
当期末残高
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分
出資総額 投資主資本
出資総額
（純額） 利益又は
控除額 合計
剰余金合計
当期未処理
損失（△）
45,235,447 △ 859,373 44,376,073 1,320,767 1,320,767 45,696,841 45,696,841
当期首残高
当期変動額
△ 229,869 △ 229,869 △ 229,869 △ 229,869
利益超過分配
△ 1,320,742 △ 1,320,742 △ 1,320,742 △ 1,320,742
剰余金の配当
1,644,065 1,644,065 1,644,065 1,644,065
当期純利益
－ △ 229,869 △ 229,869 323,323 323,323 93,454 93,454
当期変動額合計
※１ 45,235,447
△ 1,089,243 44,146,204 1,644,091 1,644,091 45,790,295 45,790,295
当期末残高
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（４）【金銭の分配に係る計算書】
（単位：円）
前 期 当 期
（自 2018年８月１日 （自 2019年２月１日
区分
至 2019年１月31日） 至 2019年７月31日）
Ⅰ 当期未処分利益 1,320,767,654 1,644,091,325
Ⅱ 利益超過分配金加算額
出資総額控除額 229,869,600 232,894,200
Ⅲ 分配金の額 1,550,611,600 1,876,764,300
（投資口１口当たり分配金の額） (3,076) (3,723)
うち利益分配金 1,320,742,000 1,643,870,100
（うち１口当たり利益分配金） （2,620） （3,261）
うち利益超過分配金 229,869,600 232,894,200
（うち１口当たり利益超過分配金） (456) (462)
Ⅳ 次期繰越利益 25,654 221,225
分配金の額の算出方法 当期の分配金については、本投資 当期の分配金については、本投資
法人の規約に定める分配方針に従 法人の規約に定める分配方針に従
い、投資法人の税制の特例（租税特 い、投資法人の税制の特例（租税特
別措置法第67条の15）を適用し、投 別措置法第67条の15）を適用し、投
資口１口当たりの分配金が１円未満 資口１口当たりの分配金が１円未満
となる端数部分を除く当期未処分利 となる端数部分を除く当期未処分利
益の全額を分配することとし、この 益の全額を分配することとし、この
結果、投資口１口当たりの分配金は 結果、投資口１口当たりの分配金は
2,620円となりました。 3,261円となりました。
これに加え、本投資法人は、 これに加え、本投資法人は、
キャッシュマネジメントの一環とし キャッシュマネジメントの一環とし
て当期につきましては、利益超過分 て当期につきましては、利益超過分
配を行うことといたします。 配を行うことといたします。
これに基づき、出資の払戻しとし これに基づき、出資の払戻しとし
て当期の減価償却費686百万円の100 て当期の減価償却費706百万円の100
分の33.5にほぼ相当する額である 分の33.0にほぼ相当する額である
229,869,600円を分配することと 232,894,200円を分配することと
し、この結果、投資口１口当たりの し、この結果、投資口１口当たりの
利益超過分配金は456円となりまし 利益超過分配金は462円となりまし
た。 た。
なお、ペイアウトレシオ（当期純 なお、ペイアウトレシオ（当期純
利益に減価償却費を加算した額に対 利益に減価償却費を加算した額に対
する利益超過分配分を含む分配金総 する利益超過分配分を含む分配金総
額の割合）は77.3％となります。 額の割合）は79.8％となります。
（注１） 本投資法人が、キャッシュマネジメントの一環として行う利益超過分配は、当該計算期間（本投資法人が実施するキャッ
シュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。）の期末時点における保有不動産の「継続
鑑定評価額」（本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価
額又は価格調査報告書における調査価額（期末算定価格）をいいます。以下同じです。）の総額が、当該計算期間の期末時点におけ
る保有不動産の「調整後帳簿価額」（本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取
得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。）の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額
（資本的支出）のための積立金総額、その他の予定積 立額を加えた金額を上回る場合に限り実施するものとしています。
第８期末の継続鑑定評価額の総額は、 98,339,000,000 円、調整後帳簿価額の総額は87,918,216,052 円 、翌計算期間に実施予定の修
繕更新費用の工事予定額のための積立金 総額は 96,424,650 円 とな り、第８期末の継続鑑定評価額の総額（98 ,339,000,000 円）は、調
整後帳簿価額総額（87,918,216,052円）及び第９期に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額（ 96,424,650 円）の
合計を上回ります。
（注２） 本投資法人が第８期末（2019年７月31日）現在保有する96物件について建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積
額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額は92百万円です。本投資法人は、現 在の外部環
境、不動産市況、本投資法人の財務状況（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これ
に限りません。）等を総合的に勘案した上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配について、健全な財務安定
性が維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。
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（５）【キャッシュ・フロー計算書】
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年８月１日 (自 2019年２月１日
至 2019年１月31日) 至 2019年７月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
1,321,225 1,645,029
税引前当期純利益
686,427 706,536
減価償却費
△ 5 △ 5
受取利息
200,390 209,348
支払利息
11,267 11,553
投資口交付費償却
6,029 5,930
投資法人債発行費償却
営業未収入金の増減額（△は増加） 2,350 △ 8,113
未収消費税等の増減額（△は増加） 78,960 △ 49,321
前払費用の増減額（△は増加） 4,907 △ 4,658
営業未払金の増減額（△は減少） 47,928 △ 4,663
未払金の増減額（△は減少） 13,908 14,131
前受金の増減額（△は減少） 42,111 23,350
長期前払費用の増減額（△は増加） △ 3,536 △ 15,501
1,400,686 2,853,144
信託有形固定資産の売却による減少額
1,203 △ 2,892
その他
3,813,856 5,383,868
小計
利息の受取額 5 5
△ 200,663 △ 208,865
利息の支払額
4,155 －
法人税等の還付額
△ 793 △ 673
法人税等の支払額
3,616,559 5,174,336
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
△ 1,614,850 △ 1,280,902
有形固定資産の取得による支出
△ 7,042,139 △ 4,576,242
信託有形固定資産の取得による支出
△ 33 －
差入敷金及び保証金の差入による支出
20 20
差入敷金及び保証金の回収による収入
△ 3,632 △ 4,559
預り敷金及び保証金の返還による支出
9,127 6,990
預り敷金及び保証金の受入による収入
△ 39,717 △ 49,000
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
47,342 57,051
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
5,898 －
投資有価証券の償還による収入
△ 8,637,984 △ 5,846,642
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
－ 3,100,000
短期借入れによる収入
－ △ 3,100,000
短期借入金の返済による支出
4,300,000 6,250,000
長期借入れによる収入
－ △ 5,000,000
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入 4,097,327 －
△ 1,223,912 △ 1,549,974
分配金の支払額
7,173,414 △ 299,974
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,151,990 △ 972,280
現金及び現金同等物の期首残高 2,511,817 4,663,807
※１ 4,663,807 ※１ 3,691,526
現金及び現金同等物の期末残高
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（６）【注記表】
［継続企業の前提に関する注記］
該当事項はありません。
［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
１．固定資産の減価償却の方法 (1）有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下
のとおりです。
建物 2～69年
構築物 10～15年
機械及び装置 9～29年
工具、器具及び備品 3～15年
(2）無形固定資産
定額法を採用しています。
(3）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 (1）投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
(2）投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい
ては、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費
用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投
資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せ
ず当該不動産等の取得原価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は8,354千
円、当期は8,704千円です。
４．キャッシュ・フロー計算書におけ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物)は、手許
る資金の範囲 現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可
能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から
３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
５．その他財務諸表作成のための基本 (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及 び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地
③信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、 資
産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入していま
す。
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[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年３月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年３月30日 企業会計基準委
員会）
（1）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な
会計基準の開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBに
おいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以後開始する事業年度から、Topic606は
2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益
認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整
合性を図る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項
目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
（2）適用予定日
2022年１月期の期首から適用します。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
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[貸借対照表に関する注記]
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前期 当期
（2019年１月31日） （2019年７月31日）
50,000 50,000
[損益計算書に関する注記]
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年８月１日 （ 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 ） 至 2019年７月31日 ）
A.
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
2,585,112 2,740,126
賃料収入
115 65
地代収入
206,829 2,792,057 221,902 2,962,093
共益費収入
その他賃貸事業収入
104,505 103,831
駐車場収入
17,782 17,760
水道光熱費収入
120,387 242,674 165,600 287,193
その他収入
3,034,732 3,249,287
不動産賃貸事業収益合計
B.
不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
143,883 158,335
管理委託費
42,495 44,886
水道光熱費
113,555 197,485
公租公課
5,061 5,156
保険料
110,749 132,743
修繕費
686,427 706,460
減価償却費
23,025 22,553
信託報酬
108,660 179,172
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計 1,233,859 1,446,793
C. 不動産賃貸事業損益（A－B） 1,800,873 1,802,493
※２．不動産等売却益の内訳
（単位：千円）
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
S-FORT住道
1,600,000
不動産等売却収入
不動産等売却原価 1,407,693
その他売却費用 10,529
181,777
不動産等売却益
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
S-FORT山王
3,300,000
不動産等売却収入
不動産等売却原価 2,853,144
その他売却費用 19,130
427,725
不動産等売却益
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
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※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
（単位：口）
前期 当期
（自 2018年８月１日 （ 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 ） 至 2019年７月31日 ）
2,000,000 2,000,000
発行可能投資口総口数
504,100 504,100
発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年８月１日 （ 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 ） 至 2019年７月31日 ）
1,997,760
現金及び預金 3,041,585
1,693,765
信託現金及び信託預金 1,622,221
4,663,807 3,691,526
現金及び現金同等物
［リース取引に関する注記］
前期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年７月31日）
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
１． 金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全
な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、借入れの返済等に充当する資金を金融機関から借入れ、投
資法人債の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的と
した運用に限るものとします。なお、2019年７月31日現在デリバティブ取引は行っておりません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れの資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性
リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資
本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定していま
す。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し
支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できることとしていま
す。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、一定
の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減していきま
す。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもあります。
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２．金融商品の時価等に関する事項
2019年１月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
3,041,585 3,041,585 －
（1）現金及び預金
1,622,221 1,622,221 －
（2）信託現金及び信託預金
4,663,807 4,663,807 －
資産計
10,600,000 10,602,792 2,792
（1）１年内返済予定の長期借入金
2,000,000 2,020,047 20,047
（2）投資法人債
36,300,000 36,459,995 159,995
（3）長期借入金
48,900,000 49,082,835 182,835
負債計
2019年７月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
1,997,760 1,997,760 －
（1）現金及び預金
1,693,765 1,693,765 －
（2）信託現金及び信託預金
3,691,526 3,691,526 －
資産計
9,600,000 9,600,042 42
（1）１年内返済予定の長期借入金
2,000,000 2,022,073 22,073
（2）投資法人債
38,550,000 38,752,050 202,050
（3）長期借入金
50,150,000 50,374,166 224,166
負債計
（注1）金融商品の時価の算定方法
資産
（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
（1）１年内返済予定の長期借入金、（3）長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該
帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借
入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。
（2）投資法人債
固定金利であるため、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引い
て時価を算定しています。
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（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
（2019年１月31日） （2019年７月31日）
差入敷金及び保証金(※) 10,556 10,536
預り敷金及び保証金(※) 52,428 54,860
信託預り敷金及び保証金(※) 371,045 379,097
434,030 444,493
合計
(※) 市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定す
ることができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象と
はしていません。
（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年１月31日） （単位：千円）
１年以内
3,041,585
現金及び預金
1,622,221
信託現金及び信託預金
4,663,807
合計
当期（2019年７月31日） （単位：千円）
１年以内
1,997,760
現金及び預金
1,693,765
信託現金及び信託預金
3,691,526
合計
（注4）借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期（2019年１月31日） （単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
１年内返済予定
10,600,000 － － － － －
の長期借入金
－ 1,000,000 － 1,000,000 － －
投資法人債
－ 9,600,000 10,550,000 7,850,000 5,500,000 2,800,000
長期借入金
10,600,000 10,600,000 10,550,000 8,850,000 5,500,000 2,800,000
合計
当期（2019年７月31日） （単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
１年内返済予定
9,600,000 － － － － －
の長期借入金
－ 1,000,000 － 1,000,000 － －
投資法人債
－ 10,800,000 10,700,000 5,000,000 8,000,000 4,050,000
長期借入金
9,600,000 11,800,000 10,700,000 6,000,000 8,000,000 4,050,000
合計
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［有価証券に関する注記］
前期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期 （2019年７月31日）
該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
前期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年７月31日）
該当事項はありません。
［退職給付に関する注記］
前期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年７月31日）
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
繰延税金資産
7 18
未払事業税損金不算入額
7 18
繰延税金資産合計
7 18
繰延税金資産の純額
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
（単位： ％ ）
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
31.51 31.51
法定実効税率
(調整 )
△31.49
△31.50
支払分配金の損金算入額
0.04
0.05
その他
0.06 0.06
税効果会計適用後の法人税等の負担率
［持分法損益等に関する注記］
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
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［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
［ 資産除去債務に関する注記 ］
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
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[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主要地方都市その他の地域において、賃貸住宅等(土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年８月１日 (自 2019年２月１日
至 2019年１月31日) 至 2019年７月31日)
貸借対照表計上額
84,147,497 90,760,894
期首残高
6,613,397 2,268,976
期中増減額
90,760,894 93,029,871
期末残高
95,350,000 98,339,000
期末時価
（注１）貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、前期の主な増加額は11物件の取得（8,581,450千円）によるものであり、主な減少額は S-FORT住道の 譲渡
(1,407,693千円）及び減価償却費(686,427千円）によるものです。 当期の主な増加額は5物件の取得 （5,734,527千円）による
ものであり、主な減少額は S-FORT山王の 譲渡(2,853,144千円）及び減価償却費(706,460千円）によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しております。なお、前期の期末時価のうちS-FORT
山王につきましては、2019年1月25日付の売買契約における譲渡価格(3,300,000千円）に基づいております。また当期の期末時
価のうちS-FORT藤が丘につきましては、2019年8月9日付の売買契約における譲渡価格(830,000千円）に基づいております。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
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（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
[１口当たり情報に関する注記]
（単位：円）
前期 当期
(自 2018年８月１日 (自 2019年２月１日
至 2019年１月31日) 至 2019年７月31日)
90,650 90,835
１口当たり純資産額
2,654 3,261
１口当たり当期純利益
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
(自 2018年８月１日 (自 2019年２月１日
至 2019年１月31日) 至 2019年７月31日)
当期純 利益 （千円） 1,320,463 1,644,065
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純 利益 （千円） 1,320,463 1,644,065
期中平均投資口数（口） 497,388 504,100
[重要な後発事象に関する注記]
第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は2019年８月９日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的として、第三者
割当による新投資口発行を決議しました。第三者割当による新投資口は2019年８月26日に払込が完了しています。
この結果、2019年８月26日付で出資総額（純額）が 54,483,004,120 円、発行済投資口の総口数は、 592,600 口に
なっています。
（第三者割当による新投資口発行）
発行新投資口数 ： 88,500 口
発行価額（払込金額） ：１口当たり 116,800 円
発行価額（払込金額）の総額 ： 10,336,800,000 円
払込期日 ：2019年８月26日
割当先及び割当口数 ：株式会社大和証券グループ本社 55,319 口
：サムティ株式会社 33,181口
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（７）【附属明細表】
① 有価証券明細表
（１）株式
該当事項はありません。
（２）株式以外の有価証券
該当事項はありません。
② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。
③ 不動産等明細表のうち総括表
（単位：千円）
減価償却累計額
差引
当期首 当期 当期 当期末
当期末 摘要
資産の種類
又は償却
当期
残高 増加額 減少額 残高
残高
累計額
償却額
（注）
4,914,499 511,286 － 5,425,786 256,364 67,902 5,169,421
建物
―
1,066 － － 1,066 65 53 1,001
構築物
機械及び
1,698 － － 1,698 173 57 1,525 ―
装置
工具、器具
（注）
11,839 2,404 － 14,243 2,350 990 11,893
及び備品
有
形
（注）
4,807,015 748,567 － 5,555,583 － － 5,555,583
土地
固
（注）
46,842,428 2,465,745 2,044,174 47,263,999 3,280,105 616,500 43,983,894
信託建物
定
資
（注）
18,074 505 － 18,579 2,787 884 15,792
信託構築物
産
信託機械
（注）
575,567 45,175 75,838 544,903 81,856 15,297 463,047
及び装置
信託工具、
（注）
51,921 11,662 1,570 62,013 17,807 4,773 44,206
器具及び
備品
（注）
36,701,003 2,043,233 960,731 37,783,505 － － 37,783,505
信託土地
93,925,114 5,828,580 3,082,315 96,671,380 3,641,509 706,460 93,029,871 ―
合計
無形
－ 4,564 － 4,564 76 76 4,488 ―
固定 ソフトウェア
資産
－ 4,564 － 4,564 76 76 4,488 ―
合計
（注）主な増加要因は、5物件の取得によるものであり、主な減少要因は、1物件の売却によるものであります。
④ その他特定資産の明細表
該当事項はありません。
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⑤ 投資法人債明細表 (単位：千円)
当期首 当期 当期末
銘柄 発行年月日 利率 償還期限 使途 担保
残高 減少額 残高
第1回無担保投資法人債 2016年 2020年 物件取得 無
1,000,000
- 1,000,000 0.77296％
(適格機関投資家限定) ８月２日 ８月２日 のため 担保
第2回無担保投資法人債 2018年 2023年 物件取得 無
1,000,000
- 1,000,000 1.05424％
(適格機関投資家限定) ２月１日 １月31日 のため 担保
2,000,000
合計 - 2,000,000
(注)貸借対照表日後５年以内における１年ごとの返済予定額の総額は以下のとおりです。
(単位：千円)
１年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内
1,000,000 1,000,000
投資法人債 - - -
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⑥借入金明細表
（単位：千円）
区 分
当期首 当期 当期 当期末 平均利率 返済
使途 適用
残高 増加額 減少額 残高 （注３） 期限
借入先
2019年
株式会社三井住友銀行 - 1,900,000 1,900,000 -
0.363% 無担保・
７月31日
短期借入金 （注６）
（注１） 無保証
株式会社福岡銀行 - 1,200,000 1,200,000 -
（注４）
短期借入金 小計
- 3,100,000 3,100,000 -
株式会社三井住友銀行 1,300,000 - 1,300,000 -
株式会社福岡銀行 1,300,000 - 1,300,000 -
株式会社あおぞら銀行 500,000 - 500,000 -
2019年
株式会社香川銀行 500,000 - 500,000 -
0.763% 無担保・
６月30日
（注６）
（注１） 無保証
株式会社りそな銀行 400,000 - 400,000 -
（注４）
株式会社新生銀行 400,000 - 400,000 -
株式会社親和銀行 400,000 - 400,000 -
株式会社熊本銀行
200,000 - 200,000 -
株式会社三井住友銀行
- 900,000 - 900,000
株式会社香川銀行 - 500,000 - 500,000
株式会社東京スター銀行 - 500,000 - 500,000
株式会社福岡銀行 - 400,000 - 400,000
2020年
0.863% 無担保・
株式会社あおぞら銀行 - 400,000 - 400,000 ６月30日 （注６）
１年以内
無保証
（注１）
（注４）
返済予定の 株式会社りそな銀行 - 400,000 - 400,000
長期借入金
株式会社親和銀行 - 400,000 - 400,000
株式会社新生銀行
- 300,000 - 300,000
株式会社熊本銀行
- 200,000 - 200,000
株式会社三井住友銀行 900,000 - - 900,000
株式会社あおぞら銀行 500,000 - - 500,000
株式会社りそな銀行 400,000 - - 400,000
株式会社新生銀行 350,000 - - 350,000
2019年
株式会社福岡銀行 300,000 - - 300,000
0.663% 無担保・
８月２日 （注６）
（注１） 無保証
株式会社佐賀銀行 300,000 - - 300,000
（注４）
株式会社香川銀行
250,000 - - 250,000
株式会社東京スター銀行
250,000 - - 250,000
株式会社三重銀行 150,000 - - 150,000
株式会社親和銀行 100,000 - - 100,000
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区 分
当期首 当期 当期 当期末 平均利率 返済
使途 適用
残高 増加額 減少額 残高 （注３） 期限
借入先
株式会社福岡銀行 450,000 - - 450,000
株式会社親和銀行 400,000 - - 400,000
株式会社熊本銀行 300,000 - - 300,000
株式会社りそな銀行 200,000 - - 200,000
１年以内 2019年
株式会社佐賀銀行
200,000 - - 200,000
0.677%
無担保・
返済予定の ８月２日 （注６）
（注２） 無保証
株式会社新生銀行
150,000 - - 150,000
長期借入金 （注５）
株式会社あおぞら銀行 100,000 - - 100,000
株式会社東京スター銀行 100,000 - - 100,000
株式会社三重銀行 100,000 - - 100,000
株式会社大分銀行 100,000 - - 100,000
１年以内返済予定の長期
10,600,000 4,000,000 5,000,000 9,600,000
借入金 小計
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区 分
当期首 当期 当期 当期末 平均利率 返済
使途 適用
残高 増加額 減少額 残高 （注３） 期限
借入先
株式会社三井住友銀行 900,000 - 900,000 -
株式会社香川銀行 500,000 - 500,000 -
株式会社東京スター銀行 500,000 - 500,000 -
株式会社福岡銀行 400,000 - 400,000 -
2020年
0.863% 無担保・
株式会社あおぞら銀行 ６月30日
400,000 - 400,000 - （注６）
無保証
（注１）
（注４）
株式会社りそな銀行
400,000 - 400,000 -
株式会社親和銀行 400,000 - 400,000 -
株式会社新生銀行 300,000 - 300,000 -
株式会社熊本銀行 200,000 - 200,000 -
株式会社福岡銀行 1,000,000 - - 1,000,000
2021年
株式会社東京スター銀行 500,000 - - 500,000
0.963% 無担保・
６月30日
（注６）
（注１） 無保証
株式会社三井住友銀行 400,000 - - 400,000
（注４）
株式会社あおぞら銀行
100,000 - - 100,000
株式会社三井住友銀行
900,000 - - 900,000
株式会社あおぞら銀行 500,000 - - 500,000
株式会社りそな銀行 400,000 - - 400,000
株式会社新生銀行 350,000 - - 350,000
長期
株式会社福岡銀行 300,000 - - 300,000
2020年
借入金
0.763% 無担保・
株式会社香川銀行 250,000 - - 250,000 ８月２日 （注６）
無保証
（注１）
（注５）
株式会社東京スター銀行 250,000 - - 250,000
株式会社佐賀銀行
200,000 - - 200,000
株式会社三重銀行
150,000 - - 150,000
株式会社親和銀行 100,000 - - 100,000
株式会社熊本銀行 100,000 - - 100,000
株式会社福岡銀行 550,000 - - 550,000
株式会社広島銀行 300,000 - - 300,000
株式会社佐賀銀行 300,000 - - 300,000
株式会社りそな銀行 200,000 - - 200,000
株式会社新生銀行 150,000 - - 150,000
2020年
0.773% 無担保・
８月２日 （注６）
株式会社あおぞら銀行
100,000 - - 100,000
（注２） 無保証
（注５）
株式会社東京スター銀行 100,000 - - 100,000
株式会社三重銀行 100,000 - - 100,000
株式会社親和銀行 100,000 - - 100,000
株式会社熊本銀行 100,000 - - 100,000
株式会社大分銀行 100,000 - - 100,000
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サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
有価証券報告書（内国投資証券）
区 分
平均利率
当期首 当期 当期 当期末 返済
使途 適用
残高 増加額 減少額 残高 （注３） 期限
借入先
株式会社三井住友銀行
600,000 - - 600,000
株式会社福岡銀行 350,000 - - 350,000
株式会社あおぞら銀行 250,000 - - 250,000
株式会社香川銀行 250,000 - - 250,000
2023年
株式会社静岡銀行 250,000 - - 250,000
0.863%
無担保・
１月31日
（注６）
（注１） 無保証
株式会社りそな銀行 200,000 - - 200,000
（注４）
株式会社新生銀行 150,000 - - 150,000
株式会社千葉銀行 150,000 - - 150,000
株式会社親和銀行 100,000 - - 100,000
株式会社熊本銀行 50,000 - - 50,000
2023年
1.099％
無担保・
株式会社広島銀行 150,000 - - 150,000 １月31日 （注６）
（注２） 無保証
(注４)
株式会社三井住友銀行
520,000 - - 520,000
株式会社福岡銀行 550,000 - - 550,000
株式会社香川銀行 500,000 - - 500,000
長期
株式会社新生銀行
500,000 - - 500,000
2021年
借入金
株式会社栃木銀行
300,000 - - 300,000
0.663% 無担保・
７月31日
（注６）
（注１） 無保証
株式会社親和銀行 240,000 - - 240,000
（注４）
株式会社足利銀行 200,000 - - 200,000
株式会社鹿児島銀行 150,000 - - 150,000
株式会社熊本銀行 140,000 - - 140,000
株式会社三重銀行 100,000 - - 100,000
株式会社三井住友銀行 810,000 - - 810,000
株式会社福岡銀行
540,000 - - 540,000
株式会社りそな銀行
1,000,000 - - 1,000,000
株式会社親和銀行 660,000 - - 660,000
2022年
株式会社新生銀行 500,000 - - 500,000
0.713% 無担保・
１月31日
（注６）
無保証
（注１）
株式会社百五銀行 500,000 - - 500,000
（注４）
株式会社みなと銀行 500,000 - - 500,000
株式会社熊本銀行 440,000 - - 440,000
株式会社栃木銀行 300,000 - - 300,000
株式会社三重銀行
100,000 - - 100,000
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有価証券報告書（内国投資証券）
区 分
平均利率
当期首 当期 当期 当期末 返済
使途 適用
残高 増加額 減少額 残高 （注３） 期限
借入先
株式会社三井住友銀行
60,000 - - 60,000
株式会社福岡銀行 20,000 - - 20,000
株式会社あおぞら銀行 1,000,000 - - 1,000,000
株式会社肥後銀行 1,000,000 - - 1,000,000
富国生命保険相互会社 800,000 - - 800,000
2022年
株式会社香川銀行 500,000 - - 500,000
0.995% 無担保・
７月31日
（注６）
（注２） 無保証
株式会社新生銀行 500,000 - - 500,000
（注４）
第一生命保険株式会社
500,000 - - 500,000
株式会社百五銀行
500,000 - - 500,000
株式会社大分銀行 300,000 - - 300,000
株式会社鹿児島銀行 150,000 - - 150,000
株式会社熊本銀行 20,000 - - 20,000
株式会社三井住友銀行 100,000 - - 100,000
株式会社福岡銀行 100,000 - - 100,000
2025年
1.476% 無担保・
株式会社あおぞら銀行 500,000 - - 500,000 １月31日 （注６）
無保証
（注２）
（注４）
株式会社肥後銀行
500,000 - - 500,000
富国生命保険相互会社
300,000 - - 300,000
株式会社三井住友銀行 600,000 - - 600,000
株式会社福岡銀行 350,000 - - 350,000
長期
株式会社あおぞら銀行 250,000 - - 250,000
借入金
株式会社香川銀行 250,000 - - 250,000
2023年
0.763% 無担保・
株式会社りそな銀行 200,000 - - 200,000 ７月31日 （注６）
（注１） 無保証
（注４）
株式会社新生銀行 150,000 - - 150,000
株式会社千葉銀行
150,000 - - 150,000
株式会社親和銀行
100,000 - - 100,000
株式会社熊本銀行 50,000 - - 50,000
2023年
株式会社広島銀行 150,000 - - 150,000
0.958% 無担保・
7月31日
（注６）
無保証
（注２）
株式会社静岡銀行 250,000 - - 250,000
（注４）
株式会社福岡銀行 500,000 - - 500,000
株式会社あおぞら銀行 500,000 - - 500,000
2024年
0.763% 無担保・
1月31日
（注６）
株式会社みずほ銀行
460,000 - - 460,000
（注１） 無保証
（注４）
株式会社新生銀行
400,000 - - 400,000
株式会社りそな銀行 300,000 - - 300,000
株式会社新生銀行
600,000 - - 600,000
2025年
株式会社福岡銀行 350,000 - - 350,000
1.318%
無担保・
７月31日
（注６）
（注２） 無保証
株式会社みずほ銀行 250,000 - - 250,000
（注４）
株式会社りそな銀行 100,000 - - 100,000
株式会社福岡銀行 350,000 - - 350,000
2024年
0.763% 無担保・
株式会社みずほ銀行
290,000 - - 290,000
１月31日
（注６）
（注１） 無保証
（注４）
株式会社新生銀行 200,000 - - 200,000
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有価証券報告書（内国投資証券）
区 分
平均利率
当期首 当期 当期 当期末 返済
使途 適用
残高 増加額 減少額 残高 （注３） 期限
借入先
2026年
0.913%
無担保・
１月30日
株式会社みずほ銀行 - 1,250,000 - 1,250,000 （注６）
（注１） 無保証
（注４）
株式会社三井住友銀行
- 1,300,000 - 1,300,000
株式会社福岡銀行 - 1,300,000 - 1,300,000
長期
株式会社あおぞら銀行 - 500,000 - 500,000
借入金
2024年
株式会社香川銀行 - 500,000 - 500,000
0.713% 無担保・
７月31日
（注６）
（注１） 無保証
株式会社りそな銀行 - 400,000 - 400,000
（注４）
株式会社新生銀行 - 400,000 - 400,000
株式会社親和銀行 - 400,000 - 400,000
株式会社熊本銀行
- 200,000 - 200,000
長期借入金 小計
36,300,000 6,250,000 4,000,000 38,550,000
合計 46,900,000 13,350,000 12,100,000 48,150,000
（注１）変動金利による借入です。
（注２）固定金利による借入です。
（注３）平均利率は期中の加重平均を記載しており、小数第４位を四捨五入しています。
（注４）返済期限が営業日でない場合は、前営業日となります。
（注５）返済期限が営業日でない場合は、翌営業日となります。
（注６）資金使途は、不動産又は不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため並びに借入金の返済資
金です。
（単位：千円）
１年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 ５年超
長期借入金 10,800,000 10,700,000 5,000,000 8,000,000 4,050,000
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２【投資法人の現況】
【純資産額計算書】
（2019年７月31日現在）
97,159,137
Ⅰ 資産総額 千円
51,368,841
Ⅱ 負債総額 千円
Ⅲ 純資産総額（Ⅰ－Ⅱ） 45,790,295
千円
504,100
Ⅳ 発行済数量 口
Ⅴ １単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ） 90,835 円
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第６【販売及び買戻しの実績】
発行済投資口の
販売口数（口） 買戻し口数（口）
計算期間 販売日
総口数（口）
第３期
（自 2016年８月１日 119,660 － 283,000
2016年８月１日
至 2017年１月31日）
第４期
（自 2017年２月１日 － － 283,000
該当事項はありません
至 2017年７月31日）
第５期
（自 2017年８月１日 － － 283,000
該当事項はありません
至 2018年１月31日）
第６期
（自 2018年２月１日 173,600 － 456,600
2018年２月１日
至 2018年７月31日）
第７期
（自 2018年８月１日 47,500 － 504,100
2018年８月27日
至 2019年１月31日）
第８期
（自 2019年２月１日 － － 504,100
該当事項はありません
至 2019年７月31日）
（注１）本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。
（注３） 2019年８月26日付で第三者割当により88,500口が発行され、発行済投資口の総口数は592,600口になっています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
第７【参考情報】
本投資法人は、当計算期間の開始日から本書提出日までの間に以下の書類を関東財務局長に提出しました。
2019年４月26日 有価証券報告書（第７期：自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
2019年７月31日 臨時報告書
2019年８月９日 有価証券届出書（第三者割当）
2019年９月27日 臨時報告書
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有価証券報告書（内国投資証券）
独立監査人の監査報告書
2019年10月29日
サムティ・レジデンシャル投資法人
役員会 御中
EY新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
吉 田 雅 彦 ㊞
公認会計士
業務執行社員
指定有限責任社員
新 居 幹 也 ㊞
公認会計士
業務執行社員
当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に
掲げられているサムティ・レジデンシャル投資法人の2019年２月１日から2019年７月31日までの第８期計算期間の財務諸
表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算
書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示
することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が
必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することに
ある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに
基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査
法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務
諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に
際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。
また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体と
しての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、サム
ティ・レジデンシャル投資法人の2019年７月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及び
キャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
（注）１．上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別
途保管しております。
２．XBRLデータは監査の対象には含まれておりません。
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