いちごホテルリート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第8期(平成31年2月1日-令和1年7月31日)
提出書類 | 有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成31年2月1日-令和1年7月31日) |
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提出日 | |
提出者 | いちごホテルリート投資法人 |
カテゴリ | 有価証券報告書(内国投資証券) |
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2019年10月25日
第8期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
【計算期間】
【発行者名】 いちごホテルリート投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 宮下 修
【本店の所在の場所】 東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
【事務連絡者氏名】 いちご投資顧問株式会社
執行役ホテルリート本部長
岩坂 英仁
【連絡場所】 東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
03-3502-4886
【電話番号】
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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第一部【ファンド情報】
第1【ファンドの状況】
1【投資法人の概況】
(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
第1期
回次 第2期 第3期 第4期 第5期
(注1)
決算年月 2016年1月 2016年7月 2017年1月 2017年7月 2018年1月
営業収益 (注2) 百万円 197 774 1,560 1,687 1,782
百万円
(うち不動産賃貸事業収益) (197) (774) (1,560) (1,687) (1,782)
営業費用 百万円 95 302 581 714 747
(うち不動産賃貸事業費用) 百万円 (67) (176) (370) (444) (463)
営業利益 百万円 102 472 978 973 1,034
経常利益 百万円 66 392 809 799 842
百万円
当期純利益又は当期純損失(△) 65 391 808 798 841
総資産額 百万円
23,071 23,486 53,331 53,760 55,415
(対前期比) % (-) (1.8) (127.1) (0.8) (3.1)
純資産額 百万円 14,211 14,537 32,705 32,696 32,439
(対前期比) % (-) (2.3) (125.0) (0.0) (△0.8)
出資総額(純額) (注3) 百万円 14,145 14,145 31,897 31,897 31,597
発行済投資口の総口数 口
138,500 138,500 257,584 257,584 254,974
1口当たり純資産額 円 102,608 104,962 126,971 126,935 127,227
分配総額 百万円 65 391 808 798 841
1口当たり当期純利益又は当期純損失(△) (注4) 円 1,352 2,825 3,267 3,100 3,285
1口当たり分配金額 円 471 2,825 3,137 3,101 3,302
円
(うち1口当たり利益分配金) (471) (2,825) (3,137) (3,101) (3,302)
(うち1口当たり利益超過分配金) 円 (-) (-) (-) (-) (-)
総資産経常利益率 (注5) % 0.3 1.7 2.1 1.5 1.5
(年換算) (1.7) (3.4) (4.2) (3.0) (3.1)
自己資本利益率 (注5) % 0.5 2.7 3.4 2.4 2.6
(年換算) (2.7) (5.5) (6.8) (4.9) (5.1)
自己資本比率 (注5) % 61.6 61.9 61.3 60.8 58.5
(対前期比増減) (-) (0.3) (△0.6) (△0.5) (△2.3)
配当性向 (注6) % 99.9 99.9 99.9 100.0 100.0
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回次 第6期 第7期 第8期
2018年7月 2019年1月 2019年7月
決算年月
営業収益 (注2) 百万円 1,814 2,439 1,789
(うち不動産賃貸事業収益) 百万円 (1,814) (1,745) (1,789)
営業費用 百万円 771 866 797
(うち不動産賃貸事業費用) 百万円 (484) (479) (506)
営業利益 百万円
1,042 1,573 992
経常利益 百万円 855 1,399 805
当期純利益又は当期純損失(△) 百万円 854 1,398 804
総資産額 百万円 55,682 56,084 59,223
(対前期比) % (0.5) (0.7) (5.6)
純資産額 百万円 32,452 32,996 32,401
(対前期比) % (0.0) (1.7) (△1.8)
出資総額(純額) (注3) 百万円 31,597 31,597 31,597
発行済投資口の総口数 口 254,974 254,974 254,974
1口当たり純資産額 円 127,277 129,412 127,079
分配総額 百万円
854 1,399 804
円
1口当たり当期純利益又は当期純損失(△) (注4) 3,352 5,486 3,154
1口当たり分配金額 円 3,352 5,487 3,154
(うち1口当たり利益分配金) 円 (3,352) (5,487) (3,154)
(うち1口当たり利益超過分配金) 円 (-) (-) (-)
総資産経常利益率 (注5) % 1.5 2.5 1.4
(年換算) (3.1) (5.0) (2.8)
自己資本利益率
(注5) % 2.6 4.3 2.5
(年換算) (5.3) (8.5) (5.0)
自己資本比率 (注5) % 58.3 58.8 54.7
(対前期比増減) (△0.3) (0.6) (△4.1)
配当性向
(注6) % 100.0 100.0 100.0
〔その他参考情報〕
第1期
回次 第2期 第3期 第4期 第5期
(注1)
2016年1月 2016年7月 2017年1月 2017年7月 2018年1月
決算年月
期末投資物件数 件 9 9 19 20 21
期末テナント数 件 12 12 29 30 31
期末総賃貸可能面積 ㎡ 39,796.89 39,796.89 91,644.98 92,828.24 95,584.44
期末稼働率
% 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
当期減価償却費 百万円 50 101 268 280 302
当期資本的支出額 千円 25,437 69,784 256,477 210,639 283,039
賃貸NOI(Net Operating Income)
(注5) 百万円 180 699 1,458 1,523 1,620
1口当たりFFO (Funds from Operations)
(注5) 円 903 3,679 4,275 4,287 4,586
当期運用日数 日
(注1) 63 182 184 181 184
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回次 第6期 第7期 第8期
2018年7月 2019年1月 2019年7月
決算年月
期末投資物件数 件 21 21 23
期末テナント数 件 31 31 35
期末総賃貸可能面積 ㎡ 95,584.44 97,755.20 108,399.80
期末稼働率 % 100.0 100.0 100.0
当期減価償却費 百万円
310 308 328
当期資本的支出額 千円 246,735 321,316 256,274
賃貸NOI(Net Operating Income)
(注5) 百万円 1,640 1,574 1,611
1口当たりFFO (Funds from Operations)
(注5) 円 4,671 4,055 4,496
当期運用日数 (注1) 日 181 184 181
(注1) 営業期間は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までの各6か月間ですが、第1
期営業期間は設立の日(2015年7月22日)から2016年1月末日までの194日間です。また、第1期の実質的な
資産運用期間は2015年11月30日から2016年1月31日までの63日間です。
(注2)営業収益等には、消費税及び地方消費税(以下「消費税等」といいます。)は含まれていません。
(注3)出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
(注4) 1口当たり当期純利益は、 当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、
第1期は、実際に運用を開始した日である2015年11月30日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資
口数(136,230口)により算出した1口当たり当期純利益は479円です。
(注5)記載した指標は以下の方法により算出しています。( )には、年換算した数値を記載しています。 なお、第
1期については、実質的な資産運用期間である63日を年換算して計算しています。
総資産経常利益率 経常利益/{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}
なお、第1期の期首総資産額には、実質的な資産運用期間の開始日(2015年11月30
日)時点の総資産額を使用しています。
自己資本利益率 当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}
なお、第1期の期首純資産額には、実質的な資産運用期間の開始日(2015年11月30
日)時点の純資産額を使用しています。
自己資本比率 期末純資産額/期末総資産額
賃貸NOI 不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+当期減価償却費
1口当たりFFO (当期純利益+当期減価償却費+創立費償却+投資口交付費償却+固定資産除却損+資産
除却債務費用±不動産等売却損益±特別損益)/期末発行済投資口の総口数
(注6)配当性向は以下の方法により算出しており、小数点第1位未満を切捨てて記載しています。
1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)/1口当たり当期純利益
但し、第1期及び第3期については、新投資口の発行を行ったことから、第5期については、自己投資口の取
得及び消却を行ったことから、次の方法によって算出しています。
配当性向=分配金総額(利益超過分配金は含まない)/当期純利益
(注7)本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については表示単位未満を切り捨てて記載し、比率
については表示単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合
計が一致しない場合があります。
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② 当期の資産運用の経過
(イ)投資法人の主な推移
いちごホテルリート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する
法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に基づき、いちご
投資顧問株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)を設立企画人とし、また、いちご株式会社を
スポンサーとして2015年7月22日に設立(出資額300百万円、発行口数3,000口)され、同年11月30日に株
式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場しました
(銘柄コード3463)。
第8期を迎えた当期は、自己資金及び借入金によりネストホテル熊本及びヴァリエホテル広島を取得
し、ポートフォリオの着実な成長とさらなる地域分散を図りました。
また、 前期に引き続き、保有物件の収益向上を目指し、コートホテル倉敷における客室改装工事などの
価値向上CAPEX(注)に積極的に取り組むなど、着実な内部成長の強化を行いました。
引き続き、安定性と成長性を追求するホテル特化型リートとして、ポートフォリオの収益力を向上させ
ながら、着実に成長していくことで、投資主価値の最大化を目指していきます。
(注)「 価値向上 CAPEX」(Capital Expenditure、資本的支出)とは、不動産を維持するための修繕費用で
はなく、不動産及び設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出をいいます。
(ロ)投資環境と運用実績
当期における日本経済は、2019年1月~3月の実質GDP成長率(2次速報値)が実質0.6%(年率2.2%)
となり、消費者物価は緩やかに上昇し、企業収益は高い水準で底堅く推移しております。今後も緩やかな
景気回復が続くことが期待されますが、米中貿易摩擦、日韓関係の悪化などの通商・外交問題の動向が経
済に与える影響に一層注意するとともに、中国経済の先行き、海外経済の動向と政策に関する不確実性、
金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。
観光産業においては、アジア諸国からの旅行者を中心とした訪日外国人(以下「インバウンド旅行者」
といいます。)が増加し、2019年1月~7月のインバウンド旅行者は前年比4.8%増の19.6百万人と過去最
高を更新しました。
本投資法人が保有するホテルにおいては、ホテルの新規供給の増加による影響や、日韓関係の悪化によ
る韓国人旅行者の減少の影響がありましたが、2019年4月に「ネストホテル熊本」を取得する等し、ポー
トフォリオ全体ではその影響を最小限に留めることができました。
このような環境下、本投資法人が保有するホテルにおいては変動賃料を導入するホテルを中心に、各ホ
テルオペレーターと連携をとり、増加するレジャー需要の取込み強化や運営費用の低減を図るコストの適
正化に取り組んでいます。
不動産投資市場においては、資金調達環境が引き続き良好であることを受けて、用途を問わず、投資家
の期待利回りは低下傾向が続いています。また、ホテル売買市場は好調なホテル業績を受け、取引は活発
に行われており、投資先としてのニーズは依然として高い水準にあります。
(ハ)資金調達の概要
当期においては、 2019年4月にネストホテル熊本の取得資金として新規に2,220百万円、同年7月にヴァ
リエホテル広島の取得資金として新規に1,500百万円の借入れ(合計3,720百万円) を行いました。この結
果、2019年7月31日現在の借入金残高は25,470百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合(以下
「LTV」といいます。)は43.0%となりました。
(ニ)業績及び分配の概要
上記の運用の結果、2019年7月期の実績として営業収益1,789百万円、営業利益992百万円、経常利益805
百万円、当期純利益804百万円を計上しました。
分配金については、本投資法人の規約第37条に定める金銭の分配の方針に基づき、租税特別措置法(昭和
32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15第1項に規
定される「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を超えるものとします。
なお、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、一時差異等調整積
立金、圧縮積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能
金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。
当期の分配金は、当期未処分利益804百万円に対して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数
部分を除く全額804百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分
配金を3,154円としました。
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③ 今後の運用方針及び対処すべき課題
(イ)新規物件取得(外部成長)について
本投資法人は、ホテル用不動産等(注1)を主な投資対象とし、安定的なキャッシュ・フローを確保する
とともに、宿泊需要の増加を背景に収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。
本投資法人は、投資対象とするホテル用不動産等を「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテ
ル」、「リゾートホテル」、「その他宿泊施設」の各ホテルタイプ(注2)に分類し、個別物件の特性及び
競争力等を見極めるためデュー・ディリジェンスを行った上で、ポートフォリオの質又は収益性の向上に資
することが期待されるホテル用不動産等に対して厳選投資を行います。
本投資法人は、昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用
不動産等への重点投資を行いますが、当面は成長性を追求しながらも、需要の安定性、景気下降局面におけ
る収益への影響力等を考慮し、景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であ
ると本投資法人が考えている宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行います。
また、本投資法人は上場以降、いちごグループ(注3)のソーシング力(注4)とサポート体制を最大限
に活用し、積極的な外部成長によるポートフォリオの拡大に併せて、投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形
態等の観点から投資対象となるホテル用不動産等の分散を図り、収益の安定性と成長性を追求するポート
フォリオの構築を目指します。そして、ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判
断し、より成長性を追求することが可能なリゾートホテルやフルサービスホテルの取得を目指します。
(注1)「ホテル用不動産等」とは、(i) 主たる用途が旅館業法(昭和23年法律第138号。その後の改正を
含みます。以下「旅館業法」といいます。)に定める旅館業を経営するための宿泊施設及びその
付帯施設・設備の用に供される不動産等、(ii) 家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた
上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設及び賃借人若しくは利用者に対してフロント
サービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施
設・設備の用に供される不動産等、又は、(iii) 複数の不動産等が社会経済上の観点において一
体的に利用され得る場合において、そのいずれかが(i) 及び(ii) に掲げる用に供されるものであ
るときに、本投資法人が、関連する(i) 及び(ii) に掲げる不動産等の取得又は保有を条件とし
て、取得する当該複数の不動産等をいいます。以下同じです。
(注2) 各ホテルタイプの詳細 に ついては、後記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 本投資法人のポー
トフォリオ構築方針(イ)本投資法人の投資対象」をご参照下さい。
(注3)いちご株式会社及びその連結子会社(本資産運用会社を含みます。)で構成されます。以下同じ
です。
(注4)「ソーシング力」とは、投資対象となり得る物件情報の収集力及び物件取得に向けた交渉力等の投
資対象物件を取得するための総合的な力をいいます。以下同じです。
(ロ)管理運営(内部成長)について
変動賃料物件のホテルオペレーターと月次運営会議等を通して継続的な協議を行い、価値向上CAPEXの立
案、実行を行います。本投資法人はいちごグループがこれまで培ってきた不動産の価値向上のノウハウや
強力な運用体制を活用し、効果的かつ戦略的なCAPEXの実施(注)を通じて収益の向上を図ります。
また、本投資法人が保有するホテルの運営状況、競合ホテルの動向、ホテルマーケットの推移をモニタ
リングし、定量分析に基づいたアセットマネジメントを行っていきます。
(注)本投資法人は、CAPEXを原則として各期に計上する減価償却費総額の範囲内で実施します。また、本
投資法人は、物件の特性を踏まえた運営方針に基づき、費用対効果に優れた価値向上CAPEXを的確に
行うことにより、効果的かつ戦略的なCAPEXを実施することを目指します。
(ハ)財務戦略について
本投資法人は、中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、
資金調達環境の動向を注視しつつ、必要に応じて公募増資、借入金等の資金調達手段と資金調達コストのバ
ランスを図ります。また、今後新規取得等の際に新規借入金を調達する際には、LTVをコントロールしなが
ら、借入金利の固定化並びに借入期間の長期化及び分散化を図るとともに、さらなる強固なバンクフォー
メーションの構築を進めます。
なお、資本効率の向上及び投資主還元強化の観点から、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及
び消却を行うことも検討いたします。自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価
値の向上の観点から、財務状況、金融市場の状況等を慎重に見極めたうえで、可否を判断するものといたし
ます。
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④ 決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産の売買契約を締結しています。
[ ホテルビスタプレミオ 京都]
4,500,000千円
譲渡予定価格(注)
3,580,774千円(2019年7月31日現在)
帳簿価額
京都府京都市中京区河原町通六角西入ル松ヶ枝町457
所在地
不動産信託受益権
資産の種類
2019年8月27日
契約締結日
2019年10月31日
譲渡予定日
譲渡先 国内の特定目的会社ですが、譲渡先の同意を得られていないため開示してい
ません。
(注)譲渡予定価格は、譲渡に係る諸費用、固定資産税・都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額
を含まない不動産信託受益権の売買代金を記載しています。
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(2)【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、その資産を主として不動産などの特定資産に対
する投資として運用することを目的とし(規約第2条)、また、中長期にわたる安定した収益の確保を目指し
て、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その
後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号ヘに規定する不動産等資産をい
います。以下同じです。)に対する投資として運用することを目的としています(規約第29条)。
本投資法人は、不動産等資産を主たる対象とし、主たる用途が旅館業法に定める旅館業を経営するための宿
泊施設及びその付帯施設・設備(宿泊施設に付随するプール、会議場、結婚式場、物販店舗、その他レジャー
施設等を含みます。以下同じです。)の用に供される不動産等(後記「2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (イ) 不動産等」に定義します。以下同じです。)並びにこれに関連する不動産
対応証券(後記「2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ) 不動産対応証券」に
定義します。以下同じです。)を主な投資対象とし、また、家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた
上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設及び賃借人若しくは利用者に対してフロントサービス等一定
のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施設・設備の用に供される不動産
等、並びにこれに関連する不動産対応証券にも投資して資産の運用を行います(規約第30条第1項)。
本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第39条第1項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を
本資産運用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2015年7月22日に締結された
資産運用委託契約(その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、本資産運
用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程としていちごホテルリート投資法人
運用ガイドライン(以下「運用ガイドライン」といいます。)(注)を制定しています。
(注)運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の
最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約
及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目
的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資法人の資産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品
取引法」といいます。)上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
(注1)投資法人に関する法的枠組みの大要は、以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立
されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株
式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対
象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に
沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更する
ことができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投
資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法
人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは
必ずしも同一ではありません。
投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置さ
れます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職
務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定
の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等(金銭の分配に係る計算書を含みます。)の承認等、
投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人の
会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議に
よって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記
「(4) 投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投
資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める
額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要
件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。
投資法人は、投資口及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行による手
取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこ
のような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります(以下、この登録
を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。)。本投資法人の資産運用の対象及び方針につい
ては、後記「2 投資方針 (1) 投資方針」及び同「(2) 投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本
投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「2 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下
さい。
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登録投資法人は、投信法上の資産運用会社(内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者(投資運
用業を行うものに限り、信託会社を除きます。))にその資産の運用に係る業務を委託しなければな
りません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管
に 係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法
人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事務、投資主名簿等に関する事
務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事
務受託者については、後記「(3) 投資法人の仕組み」をご参照下さい。
(注2)本投資法人の投資口は、振替投資口 (社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号。その
後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。) 第226条第1項に定める意味を有します。以下
同じです。)です(振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいま
す。)。本振替投資口については、本投資法人は投資口を表示する証券を発行することができず、権
利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(振替法第226条第1項及び第227条第1
項)。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」といい、本投資証券には、別途
明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
(注3)本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することが
あります。
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(3)【投資法人の仕組み】
① 本投資法人の仕組図
本書の日付現在の本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は以下のとおりです。
(イ)資産運用委託契約
(ロ ) 一般事務委託契約/資産保管業務委託契約/事務委託契約(投資口事務受託契約)
(ハ)スポンサーサポート契約
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② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
運営上の役割 名称 関係業務の概要
投資法人 いちごホテルリート投資法人 規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として
不動産等資産に投資することにより運用を行います。
資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 2015年7月22日付で、本投資法人との間で資産運用委託契約
(その後の変更を含みます。)を締結しています。
投信法上の資産運用会社(投信法第198条第1項)として、同
契約に基づき、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び
方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、(i)本投資法人の
資産の運用に係る業務、(ii)本投資法人の資金調達に係る業
務、(iii)本投資法人への報告業務及び(iv)その他本投資法人が
随時委託する上記(i)から(iii)までに関連又は付随する業務
(本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みま
す。)です。
一般事務受託者 みずほ信託銀行株式会社 2015年7月22日付で、本投資法人との間で一般事務委託契
資産保管会社 約、資産保管業務委託契約及び事務委託契約(投資口事務受託
投資主名簿等管理 契約)(いずれもその後の変更を含みます。)を締結していま
人 す。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第4号、第5号及
び第6号、投信法施行規則第169条第2項第6号及び第7号)と
して、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の(i)計算に関す
る事務、(ii)会計帳簿の作成に関する事務、(iii)本投資法人の
役員会及び投資主総会の運営に関する事務、(iv)納税に関する
事務並びに(v)(i)から(iv)までに準ずる業務又は付随する業務
で、本投資法人及び一般事務受託者との間で別途合意の上で作
成する事務規程に定める事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社(投信法第208条第1項)とし
て、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資
産の保管に係る業務を行います。
さらに、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、
第3号及び第6号、投信法施行規則第169条第2項第1号及び第
3号。ただし、投資法人債に関する事務及び新投資口予約権に
関する事務を除きます。)として、事務委託契約(投資口事務
受託契約)に基づき、投資主名簿の作成及び備置きその他の投
資主名簿に関する事務等を行います。
スポンサーサポー いちご株式会社(注) 2015年10月2日付で、本投資法人との間でスポンサーサポー
ト会社 ト契約(その後の変更を含みます。)を締結しています。かか
るスポンサーサポート契約は、スポンサーサポート会社が、本
投資法人の継続的かつ安定的な成長と発展を目的として、(i)本
投資法人に対して融資を提供する金融機関の紹介、及びその実
現に向けた協力、(ii)本投資法人に対して出資する投資家の紹
介、及びその実現に向けた協力、(iii)本投資法人が取得検討す
る物件及び取得先の紹介、本投資法人が保有する物件の売却先
の紹介、並びにそれらの実現に向けた協力、(iv)本投資法人に
よる取得機会の確保のための物件の取得及び保有、(v)本投資法
人及び本資産運用会社の事業全般に関するコンサルタント業
務、他の事業者の紹介及びその他の補助的業務を無償で行うこ
とを内容としています。なお、スポンサーサポート会社は、ス
ポンサーサポート会社の判断により、スポンサーサポート会社
の子会社又は関連会社(本資産運用会社を除きます。)をし
て、これらの業務を行わせることができることとしています。
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運営上の役割 名称 関係業務の概要
スポンサーサポー いちご株式会社(注) また、本投資法人は、(i)本投資法人に対する金融機関によ
ト会社 る融資、(ii)本投資法人に対する投資家による出資、(iii)本
投資法人による不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権
の取得、(iv)前(i)から(iii)までに関連する事項、(v)その他
本投資法人の運営に資する事項に関し、スポンサーサポート会
社より本投資法人の信用補完を得る必要があると判断した場
合、スポンサーサポート会社に対し、当該信用補完を得る必要
のある具体的事項及び当該信用補完の提供に係る合理的な対価
を事案に応じて検討の上、通知し、スポンサーサポート会社と
の協議により決定した金額でスポンサーサポート会社による本
投資法人の信用補完を要請することができることとしていま
す。
信用補完の対価は、信用補完の対象となる取引内容及び市場
環境等により異なるため、個別案件ごとに当事者間の協議に
よって決定することとなりますが、主に以下の要素等を考慮の
上決定することとなります。
・スポンサーが物件を代替取得するために要する下記の取得コ
スト等
取得のためのデュー・ディリジェンスコスト
取得ビークルの設立及び維持管理費用
取引のために支払う仲介手数料
関連契約締結等に伴う法務専門家への委託コスト
・スポンサーが代替で負担する下記の資金コスト又は与信枠の
設定維持コスト等
取得費用立替のための資金調達コスト
取得のための与信の設定及び維持コスト
・信用補完によってスポンサーが負う下記のリスク量に関する
対価
売主がスポンサーに対して要求する補償のための債務負担
等の可能性
・取引実行により投資法人が享受する下記の経済的利益等
対象物件取得のために既に投下した費用が無駄なものとなる
ことの回避
再取得に係る取引手数料等の削減
物件取得が遅れることによる収益減少の回避
なお、上記対価の支払いを伴う信用補完は、利害関係者取引
規程第4条第2項(9)に該当するため、その対価の支払いにつ
いては利害関係者取引規程第5条に基づき本資産運用会社のリ
スク・コンプライアンス委員会、本投資法人の役員会及び本資
産運用会社の投資運用委員会の順に審議されます。 詳細につい
ては、後記「(4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定
機構 (ハ) 資産の取得及び売却に関する事項 d. 資金調達に
関する事項」をご参照下さい。
さらに、2018年3月1日付で、本資産運用会社、スポンサー
サポート会社並びにスポンサーサポート会社の子会社であるい
ちご地所株式会社(以下「IES」といいます。)、いちごECOエ
ナジー株式会社(以下「IEE」といいます。)、いちごオー
ナーズ株式会社(以下「IOS」といいます。)及びいちご土地
心築株式会社(以下「ITS」といいます。)との間で、本資産
運用会社の業務の内容及び方法書に定める不動産関連資産及び
再生可能エネルギー発電設備関係資産の取得に係る利益相反を
防止することを目的として、譲渡を企図して提供される対象資
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運営上の役割 名称 関係業務の概要
スポンサーサポー いちご株式会社(注) 産に関する情報(書面、図面、電子媒体等を含みます。) (以
ト会社 下「取得資産情報」といいます。)のグループ内優先検討順位
に関する覚書を締結しています。
同覚書に従い、本資産運用会社は、取得予想価格(消費税
込)が5億円以上の不動産関連資産(更地を除きます。)に関
する取得資産情報について、①スポンサーサポート会社又は本
資産運用会社が情報受領者である場合には第一位の優先検討順
位が、②IEE又はITSが情報受領者である場合には第二位の優先
検討順位が与えられます。また、不動産関連資産に関する取得
資産情報について、①IES又はIOSが情報受領者である場合には
第三位の検討優先順位が与えられます。
さらに、本資産運用会社は、不動産関連資産(更地に限りま
す。)に関する取得資産情報について、①本資産運用会社が情
報受領者である場合には第一位の優先検討順位が、②スポン
サーサポート会社又はITSが情報受領者である場合には第四位
の優先検討順位が、③IEEが情報受領者である場合には第五位
の優先検討順位が与えられます。
(注)本投資法人の特定関係法人(特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22
号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める特定関係法人をいいます。)は、いちご株式
会社です。なお、いちご株式会社は、本資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方
法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第3項に規定する親
会社をいいます。)です。
③ 匿名組合出資等の仕組み
本投資法人は、本書の日付現在において、匿名組合出資持分等に出資は行っていません。
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(4)【投資法人の機構】
① 投資法人の統治に関する事項
(イ) 機関の内容
本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以上と
します。)とし、すべての執行役員及び監督役員は役員会を構成します(規約第18条)。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、
監督役員2名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されて
います。
a. 投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総
会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資
主の議決権の過半数をもって行いますが(規約第11条)、規約の変更(投信法第140条)等、一定の重要
事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権
の3分の2以上に当たる多数をもって行わなければなりません(投信法第93条の2第2項)。ただし、投
資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出
された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、
当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条第1項、規約第15
条第1項)。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています(規約第6章「資産運
用の対象及び方針」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の
とおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、 2018年10月1日及び同日以降遅滞なく招集し、以後、隔年毎の10月1日及
び同日以降遅滞なく招集し(規約第9条第2項)、また、必要があるときは随時招集することができると
されています(規約第9条第3項)。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に
係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を
得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必
要となります(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合には原則として
投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
b. 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する
一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています(投信法第109条第1項及び第5項並びに会社
法(平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。
ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者へ
の事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執
行については、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。監督役員は、執行役
員の職務の執行を監督します(投信法第111条第1項)。また、役員会は、上記の一定の職務執行に関す
る承認権限のほか、投信法及び規約に定める権限を有し、執行役員の職務執行を監督します(投信法第
114条第1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることがで
きる構成員の過半数が出席し、その過半数の議決をもって行います(投信法第115条第1項、会社法第369
条第1項及び規約第23条)。
投信法の規定(投信法第115条第1項及び会社法第369条第2項)において、決議について特別の利害関
係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は
監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠
償する責任を負いますが(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定め
る役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合
において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の遂行の状況その他の事情
を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することが
できるものとしています(投信法第115条の6第7項及び規約第21条)。
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c. 会計監査人
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う(投信法第115条の2第1項)とともに、執行役
員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合
における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います(投信法第115条の3第1項等)。
(ロ) 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営され、原則として3
か月に1回以上開催することとされています。役員会では、法令で定められた承認事項に加え、本投資法
人の運営及び本資産運用会社の業務執行に関する報告のほか、その他執行役員が報告すべきと判断した事
項について、口頭又は書面による報告を行っています。また、役員会には、本資産運用会社の各部門の責
任者が同席し、監督役員が必要とする質問に適切に回答ができるよう、詳細な報告を受けることができる
内部管理体制を確立しています。監督役員は、役員会での報告事項を通じ、これまでの実務経験と見識に
基づき、執行役員の業務遂行及び資産の運用業務が適切に行われていることを監視する役割を果たしてい
ます。
(ハ) 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
監督役員は、役員会において、執行役員及び本資産運用会社より本投資法人の資産運用状況、コンプラ
イアンス及びリスクに関する詳細な報告を求めるとともに、必要な調査を行うことにより、監督機能を果
たします。
会計監査人は、決算ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、監査報告書を提出することに加え、
監査の過程で法令違反等が認められた場合には、その事実を監督役員に対して報告することで、監督役員
との相互連携を図っています。
(ニ) 本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本投資法人の執行役員は、定期的に資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況に
係る報告を受けるとともに、必要に応じて各関係法人の内部管理、内部統制状況等をヒアリングし、業務
執行状況を管理する体制を整えています。
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② 投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。本資産運用会社の組織及び
それぞれの業務の概略は、以下のとおりです。
(イ) 業務運営の組織体制
本資産運用会社は、本投資法人以外の投資法人、不動産ファンド等の資産運用や投資助言に係る業務を
受託しており、これにより不動産及び金融市場の変化に対する迅速な対応、不動産投資運用に必要な経
験、知識の向上等のシナジー効果が得られると考えています。
また、利益相反防止体制にも十分配慮し、以下の組織体制を構築しています。
本資産運用会社組織図
本資産運用会社は指名委員会等設置会社であり、取締役会の決議により業務執行の決定(会社法第416
条第4項各号に定める事項を除きます。)を執行役に委任しています。
オフィスリート本部、ホテルリート本部、グリーンインフラ本部、私募ファンド本部、はそれぞれ執行
役本部長が統括し、各部はそれぞれ部長が統括します。
投資運用業、投資助言・代理業に関する諸業務は、オフィスリート本部、ホテルリート本部、グリーン
インフラ本部、私募ファンド本部、営業部、AM推進部の各部がそれぞれの分掌に従い実施します。
第二種金融商品取引業に関する諸業務は、私募ファンド本部、営業部がそれぞれの分掌に従い実施しま
す。
監査部、リスク・コンプライアンス部を社長直轄の組織とするとともに、監査部に親会社である持株会
社との兼務者を置き、グループのガバナンス態勢との連携を図っています。
資産運用に関する審議を行う機関として、オフィスリート(いちごオフィスリート投資法人)、ホテル
リート(いちごホテルリート投資法人)、グリーンインフラ(いちごグリーンインフラ投資法人)、私募
ファンド別に投資運用委員会を設けています(なお、本書において、特段の言及のない限り、「投資運用
委員会」とのみ表記する場合、投資運用委員会(ホテルリート)を意味します。)。
リスク管理、コンプライアンスに関する審議を行う機関として、リスク・コンプライアンス委員会を設
けています。
ホテルリート本部が本投資法人の運用を、オフィスリート本部がいちごオフィスリート投資法人の運用
を、グリーンインフラ本部がいちごグリーンインフラ投資法人の運用を、私募ファンド本部が私募ファン
ドの運用をそれぞれ担当しています。
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(ロ) 本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は以下のとおりです。なお、本「② 投資法人
の運用体制」に記載の組織・機関は、本投資法人の資産運用だけではなく、いちごオフィスリート投資法
人 、いちごグリーンインフラ投資法人 及び私募ファンドの資産運用並びにその他の業務にも関与していま
すが、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています。
統括単位・組織単位名 分掌業務
監査部 ・内部監査の企画・立案・実施統括
・内部監査規程及び内部監査計画の立案
・内部監査結果の取り纏めと要改善事項の事後フォロー
・その他内部監査に係る業務
リスク・コンプライアンス部 ・コンプライアンスに関する態勢の整備・運営
・コンプライアンスに係る教育・研修
・事故等報告態勢(含む苦情・紛争処理態勢)の整備・運用
・広告等(含む勧誘資料)審査、受託審査(適合性原則)
・利益相反管理・弊害防止態勢の整備・運営
・反社会的勢力の排除態勢の整備・運営
・リスク管理全般の企画・立案・推進
・全社的なリスク管理体制の整備
・業務全般についてのリスク管理状況の検証・報告
・リスク管理上の不適切な行為の改善・指導
・その他リスク管理に係る業務
・リスク・コンプライアンス委員会の運営
ホテルリート アセットマネジメン ・運用ガイドライン・投資方針・運用方針等の策定
本部 ト部 ・ポートフォリオ戦略の決定
・財務戦略・資本政策の決定
・経営計画・経営予算・分配計画の決定及び実績の管理
・ 運用資産 の取得に関する投資判断及びその他取得に関する業務
・運用資産の運営・管理・維持・修繕・賃貸等に関する業務
・運用資産の売却判断及びその他売却に関する業務
・ 資金調達・投資法人債の発行に関する業務
・投資口の発行に関する業務
・ポートフォリオの調査・評価・管理及びパフォーマンス分析業務
・借入金・投資法人債の管理に関する業務
・資金繰りの管理・余資運用に関する業務
・本投資法人の経理・会計・税務に関する業務
・投資口の管理・分配金に関する業務
・本投資法人の有価証券報告書等の作成に関する業務
・IR活動に関する業務
・投資運用委員会(ホテルリート)の運営
・上記に係るリスクの管理
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統括単位・組織単位名 分掌業務
営業部 ・資産の取得に係る態勢の整備・運営
・取得対象資産に関する情報収集(ソーシング)・情報管理
・投資家・取引先の開拓・管理
・出資に関する勧誘、私募の取扱い
・有価証券、及び不動産の売買の媒介・取次・代理等
・取得対象資産の取引市場・賃貸市場に関する調査
・取引対象資産の投資調査(デュー・デリジェンス)・価格査定(アン
ダーライティング)
・金融商品の企画・開発
・ファンドストラクチャーの企画・開発
・上記に係るリスクの管理
AM推進部 ・資産運用業務に係る契約事務
・投資法人・私募ファンドに係るIR活動の推進・支援
・投資法人の情報開示に関する業務
・投資主からの照会・苦情等への対応
・上記に係るリスクの管理
企画管理部 ・本資産運用会社の運営企画全般に関する事項
・本資産運用会社の株主総会、取締役会の運営
・投資法人の投資主総会、役員会の運営
・本資産運用会社の総務・人事・財務・経理・会計・税務業務
・情報管理態勢の整備・運営
・コンピューターシステムの開発・保守業務
・本資産運用会社及び投資法人の許認可に関連する業務
・官公庁及び業界団体等の窓口対応
・事故、紛争、訴訟対応
・上記に係るリスクの管理
投資運用委員会 ・運用資産の取得・処分・運用管理に関する審議及び決議
・各種資産運用管理計画の策定・変更に関する審議及び決議
・資産運用実績及び計画進捗状況に対する検証・評価
リスク・コンプライアンス ・リスク管理全般に関する審議及び決議
委員会 ・コンプライアンス全般に関する審議及び決議
・リスク管理、コンプライアンスに関する重要な規程等の制定・改廃に
関する審議及び決議
・本投資法人と「利害関係者取引規程」に定める利害関係者(注)との
取引の妥当性の審議及び決議
・重要な個別事案の審議
・資産運用業務に係るリスク及びリスク管理状況についての検証・評価
(注)以下、「利害関係者」とは、いずれもかかる「利害関係者」を意味します。
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(ハ) 委員会の概要
本投資法人の運用に関連する、投資運用委員会及びリスク・コンプライアンス委員会の概要は以下のと
おりです。
a. 投資運用委員会
委員 社長、ホテルリート本部長(委員長)、営業部長、 AM推進部長、企画管理部
長、 社外有識者(注)、コンプライアンス・オフィサー[議決権なし]、監査委
員長又は監査委員会室長[議決権なし]
審議内容 本投資法人に係る運用財産の運用に関し、
・運用資産の取得・処分・運用管理に関する審議及び決議
・資産運用管理計画の策定及び変更に関する審議及び決議
・資産運用実績及び計画進捗状況に関する検証、評価
開催、審議及び決議方法等 委員会は、コンプライアンス・オフィサー、監査委員長又は監査委員会室長を
除いた委員の過半数かつ社外有識者(電話等の手段による参加を含みます。)の
出席により成立します。
委員長は、可能な限り事前に欠席委員の意見を聴取の上、委員会において当該
意見を報告します。
決議は、コンプライアンス・オフィサー及び監査委員長又は監査委員会室長を
除く出席委員の過半数の賛成によります。
コンプライアンス・オフィサーは、定足数に勘定されず議決権も持ちません
が、リスク管理上又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断した場合に
は、審議を中止し当該議案を起案部署に差し戻すよう求めることができます。
投資運用委員会に付議する議案については、原則として、コンプライアンス・
オフィサー及びリスク・コンプライアンス部長が事前に検証し、リスク管理上又
はコンプライアンス上の重大な問題がないことが確認されます。
(注)社外有識者として不動産鑑定士1名が選任されています。
b. リスク・コンプライアンス委員会
委員 社長、コンプライアンス・オフィサー、リスク・コンプライアンス部長、企画管
理部長、社外有識者(委員長)(注)、監査委員会室長
審議内容 ・リスク管理全般に関する審議及び決議
・コンプライアンス全般に関する審議及び決議
・リスク管理、コンプライアンスに関する方針及び方法の整備
・利害関係者との取引の妥当性の審議及び決議
・資産運用業務に係るリスク及びリスク管理状況についての検証・評価
開催、審議及び決議方法等 委員会は、必ず1名以上の社外有識者を含む委員の過半数の出席により成立
し、その決議は出席委員の全会一致によります。ただし、あらかじめ書面(電磁
的方法を含みます。)により意見を委員長に提出している場合は出席したものと
みなします(ただし、社外委員は、原則として委員会の討議に参加(電話等の手
段による参加を含みます。)することを要し、事前の書面による意見の提出によ
り出席したものとみなされるものとすることはやむを得ない場合を除き行いませ
ん。)。電話等の手段により委員会の討議に参加した委員も、委員会に出席した
ものとみなし、議決権が与えられます。全会一致で承認決議ができなかった議案
は、起案部に差し戻されます。
事情により委員会への出席が困難な委員がいる場合、委員長は、可能な限り事
前に欠席委員の意見を聴取の上、委員会において当該意見を報告します。
議長は委員長が務め、委員長に事故あるときは、社長、コンプライアンス・オ
フィサーの順位で議長を務めることとしています。
(注)社外有識者(委員長)として弁護士1名が選任されています。
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③ 投資運用の意思決定機構
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項
本資産運用会社は、本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に沿って、投資方針、財務方針、
分配の方針等を、運用ガイドラインにおいて定めています。
運用ガイドラインの制定手続は、以下のとおりです。
a. ホテルリート本部が、内容に応じて営業部、 AM推進部 と協議の上、運用ガイドライン案を起案しま
す。
b. 運用ガイドライン案は、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの承認を
経て、投資運用委員会に付議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合
は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができま
す。
c. ホテルリート本部は、投資運用委員会を招集し、同委員会に運用ガイドライン案を付議します。投資
運用委員会では中長期的な安定収益の実現、資産価値の向上及び投資主価値の最大化という観点から適
切かどうかについて審議の上、承認決議されます。
運用ガイドライン案に問題がある場合には、投資運用委員会はホテルリート本部に運用ガイドライン
案を差戻し再検討させます。差戻しを受けたホテルリート本部は、改めて運用ガイドライン案を起案
し、上記と同一の手続が履践されます。
運用ガイドラインは、1年に1度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果、変更を行わな
いこともあります。また、投資環境の大幅な変化があったときは、運用ガイドラインを随時変更するも
のとします。
運用ガイドラインの変更については、上記制定と同一の手続が履践されます。
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(ロ) 本投資法人の資産の運用を行う部門における運用体制
本投資法人の資産の運用に際して、ホテルリート本部、営業部、 AM推進部 は、運用ガイドライン、資
産運用管理規程(いちごホテルリート投資法人)(以下、「資産運用管理規程」といいます。)及び資産
運用管理計画に従います。
本資産運用会社は、運用ガイドライン及び資産運用管理規程に従って、資産運用管理計画を策定しま
す。
資産運用管理計画の作成手続は、以下のとおりです。
a. ホテルリート本部が、内容に応じて営業部、 AM推進部 と協議の上、資産運用管理計画案を起案しま
す。
b. 資産運用管理計画案は、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの承認を
経て、投資運用委員会に付議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合
は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができ
ます。
c. ホテルリート本部は、投資運用委員会を招集し、同委員会に資産運用管理計画案を付議します。投資
運用委員会では中長期的な安定収益の実現、資産価値の向上及び投資主価値の最大化という観点から
適切かどうかについて審議の上、承認決議されます。
資産運用管理計画案に問題がある場合には、投資運用委員会はホテルリート本部に、資産運用管理
計画案を差戻し再検討させます。差戻しを受けたホテルリート本部は、改めて資産運用管理計画案を
起案し、上記と同一の手続が履践されます。
資産運用管理計画は、1年に1度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果、変更を行わ
ないこともあります。また、上記期間中に資産運用管理計画を変更する必要が生じた場合には、随時
変更することもあります。
資産運用管理計画の変更については、上記制定と同一の手続が履践されます。
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(ハ) 資産の取得及び売却に関する事項
a. 投資資産情報の取扱い
投資対象となる資産情報の収集及びファンドによる購入に関しては、投資機会の競合による利益相反を
防止する観点から、「取得資産情報の取扱いに関する規程」により、本資産運用会社が入手した取得資産
(後記「2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に定める不動産等又は再生可
能エネルギー発電設備等(注)をいいます。以下同じです。)情報の恣意的な配分を防止することとしてい
ます。
(注)「再生可能エネルギー発電設備等」とは、ⅰ.再生可能エネルギー発電設備(後記「2 投資方針
(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に定めるものをいいます。以下同じです。)、
ⅱ.再生可能エネルギー発電設備に伴う土地・建物、土地・建物の賃借権及び土地に係る地上権、
ⅲ.上記ⅰ及びⅱに掲げる資産を信託する信託の受益権、ⅳ.上記ⅰ及びⅱに掲げる資産に対する投
資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権及びⅴ. 外国における上記ⅰからⅳまでに
掲げる資産に類似するものをいいます。以下同じです。
<ホテル物件に関する取得資産情報の取扱い>
(注)上図は、ホテル物件に関する通常の取得資産情報の取扱いについて記載しています。ホテルリート本部
長、私募ファンド本部長のいずれも取得検討を辞退することを決定した場合、オフィスリート本部長に
当該資産の取得検討を優先的に行う権利(以下「優先検討権」といいます。) が与えられます。
i. 本資産運用会社において取得資産情報を入手した場合、営業部は所定の手続きにて検討を進めるべ
き資産か否かの初期判断を行います。
ii.(i) 営業部が初期判断を行った資産は、営業部長より、パイプライン会議にて、社長、ホテルリート
本部長、オフィスリート本部長、グリーンインフラ本部長、私募ファンド本部長に対し、資産概要の
説明を行います。当該資産を詳細検討すべき資産と判断した場合、以下のローテーション・ルールに
基づき、ホテルリート本部、オフィスリート本部、グリーンインフラ本部又は私募ファンド本部の本
部長に対し、優先検討権が与えられます。
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<ローテーション・ルール>
当該資産の種類及び主たる用途ごとに、西暦竣工年を基準とした優先検討機会のローテーションを実
施します。
西暦
用途区分
種類区分 竣工
第1順位 第2順位 第3順位 第4順位
(注1) 年
(注2)
(注3)
オフィスリート 私募ファンド ホテルリート
-
偶数
本部 本部 本部
オフィス
ビル(注4)
私募ファンド オフィスリート ホテルリート
-
奇数
本部 本部 本部
ホテルリート 私募ファンド オフィスリート
-
ホテル(注5)
不動産等 偶数
本部 本部 本部
私募ファンド ホテルリート オフィスリート
-
奇数
本部 本部 本部
私募ファンド ホテルリート オフィスリート
- -
その他
本部 本部 本部
グリーン 私募ファンド ホテルリート オフィスリート
偶数
再生可能エ
インフラ本部 本部 本部 本部
-
ネルギー発
私募ファンド グリーン ホテルリート オフィスリート
電設備等
奇数
本部 インフラ本部 本部 本部
(注1)再生可能 エネルギー発電設備等が不動産等の附属設備である場合は当該不動産等に含めます。
(注2) 「用途区分」は、当該物件(区分所有権の場合は、その専有部分)の最大の床面積の用途によって
区分します。
(注3) 「西暦竣工年」は、増改築がある場合にはその竣工年とし、債権の場合は裏付資産の竣工年とし、
土地の場合には該当不動産の最大地積の地番に置き換え、 法人の場合には設立年とします。また、
再生可能エネルギー発電設備等の西暦竣工年は、当該再生可能エネルギー発電設備等に係る電力受
給契約に規定される受給開始日の属する年とします。
(注4)「オフィスビル」とは、事務所を主な用途とする不動産等をいいます。
(注5) 「ホテル」とは、旅館業を経営するための宿泊施設及びその付帯施設・設備(宿泊施設に付随する
プール、会議場、結婚式場、物販店舗、その他レジャー施設等を含みます。)の用に供される不動
産等をいいます。また、家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居又は
提供される宿泊施設、賃借人又は利用者に対してフロントサービス等一定のサービスを提供するこ
とのある住居又は宿泊施設及びこれらの付帯施設・設備の用に供される不動産等を含みます。
(注6)当該取得資産情報が、複数の資産を一として取得することを前提としている場合、各個別資産ごと
に種類区分・用途区分を判断したときに、該当する資産数(資産数が同数の場合、不動産等が再生
可能エネルギー発電設備等に優先し、不動産等の間では延床面積で判断します。)が最も多い種類
区分・用途区分について、その中で西暦竣工年が直近の資産を基準としてローテーション・ルール
を適用します。
(注7)私募ファンド本部による取得検討の結果、私募ファンドではなくいちご株式会社等の事業会社が資
産を取得することも可能です。
(ii) 上記(i)にかかわらず、当該資産の売主が、本投資法人、いちごオフィスリート投資法人及びいち
ごグリーンインフラ投資法人のスポンサーであるいちご株式会社、その子会社又はいちご株式会社若
しくはその子会社が出資する法人(出資割合が過半以上の場合に限ります。)であり、当該売主より
取得候補者を本投資法人、いちごオフィスリート投資法人又はいちごグリーンインフラ投資法人に指
定されている場合には、種類区分、用途区分、西暦竣工年にかかわらず、それぞれ、ホテルリート本
部、オフィスリート本部又はグリーンインフラ本部を第1順位とするローテーション・ルールに従
い、当該各本部の本部長に当該資産の優先検討権が与えられます。
iii. 上記ii.に定める場合において、当該第1順位の各本部長において取得検討を辞退することを決定し
た場合には、第2順位の本部長に優先検討権が与えられるものとし、それ以降の順位についても同様
に取り扱うものとします。
iv. 本ii.及びiii.に記載のプロセスの決定にはコンプライアンス・オフィサーの承認を要します。
v. ホテルリート本部は、定期的に本投資法人の役員会に取得検討の結果を報告します。
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b. 資産の取得に関する事項
i. ホテルリート本部は、営業部との協議により慎重に対象資産を精査し本投資法人の投資方針及び投
資基準に照らして検討の上、当該資産の取得に関する稟議を起案します。起案はホテルリート本部が
行い、取引一任代理等に係る投資判断を統括する重要な使用人の付議承認を経て、リスク・コンプラ
イアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライアン
ス上の重大な問題がないことが確認されます。
ii. 利害関係者以外との取引の場合、ホテルリート本部が投資運用委員会に付議し、投資運用委員会で
議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、取得が決定されます。ただし、
コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の重大な問題があると判断した場合、投資運
用委員会の審議を中止し当該議案をホテルリート本部に差し戻すよう求めることができます。なお、
コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・
コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii. 利害関係者との取引に該当する場合、ホテルリート本部がリスク・コンプライアンス委員会に付議
し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当該議案をホテルリート本部に差
し戻します。承認決議がなされた場合は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用
委員会への付議の前に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議さ
れ、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、取得が決定されます。
iv. 上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合にはホテルリート本部は資産の取得を中止す
るか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、後記「 第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2
利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」 もご参照下さい。
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c. 資産の売却に関する事項
i. ホテルリート本部は、慎重に対象資産を精査し、本投資法人の投資方針及び投資基準に照らして検
討の上、当該資産の売却に関する稟議を起案します。起案はホテルリート本部が行い、リスク・コン
プライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライ
アンス上の重大な問題がないことが確認されます。
ii. 利害関係者以外との取引の場合、ホテルリート本部が投資運用委員会に付議し、投資運用委員会で
議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、売却が決定されます。ただし、
コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の重大な問題があると判断した場合、投資運
用委員会の審議を中止し当該議案をホテルリート本部に差し戻すよう求めることができます。なお、
コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・
コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii. 利害関係者との取引に該当する場合、ホテルリート本部がリスク・コンプライアンス委員会に付議
し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当該議案をホテルリート本部に差
し戻します。承認決議がなされた場合は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用
委員会への付議の前に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議さ
れ、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、売却が決定されます。
iv. 上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合には、ホテルリート本部は資産の売却を中止
するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、後記 「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2
利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」 もご参照下さい。
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d. 資金調達に関する事項
i. ホテルリート本部は、調達条件等を精査し、本投資法人の資金調達方針に照らして検討の上、資金
調達に関する稟議を起案します。起案にあたっては、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライ
アンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライアンス上の重大な問題がないこと
が確認されます。
ii . 利害関係者以外との取引の場合、 ホテルリート本部が 投資運用委員会に付議し、投資運用委員会で
議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、資金調達が決定されます。ただ
し、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の重大な問題があると判断した場合、投
資運用委員会の審議を中止し当該議案をホテルリート本部に差し戻すよう求めることができます。な
お、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リス
ク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii. 利害関係者との取引に該当する場合、 ホテルリート本部が リスク・コンプライアンス委員会に付議
し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当該議案をホテルリート本部に差
し戻します。承認決議がなされた場合は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用
委員会への付議の前に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議さ
れ、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、資金調達が決定されます。
iv . 上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合には、ホテルリート本部は資金調達を中止す
るか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2
利害関係人との取引制限(2)利害関係者取引規程」もご参照下さい。
(ニ) 資産の運用管理に関する事項
ホテルリート本部は、運用ガイドライン、資産運用管理規程、資産運用管理計画及び取得資産情報の取
扱いに関する規程に従って、運用資産の運用管理を適切に行い、その状況を取り纏めて、定期的に投資運
用委員会に報告します。ホテルリート本部は、運用資産の運用管理に係る各種契約を締結又は変更する場
合は、職務権限一覧表に従って、決裁権限者の決裁を受け、要すれば投資運用委員会に報告しなければな
りません。運用資産の運用管理に関し、利害関係者取引規程に定められている利害関係者との間で不動産
等 又は再生可能エネルギー発電設備等の賃貸借、不動産等又は再生可能エネルギー発電設備等の管理に係
る委託、不動産等の運営に係る委託、再生可能エネルギー発電設備等の運営管理に係る委託(賃貸先から
の運営管理に係る委託を含みます。)、不動産等又は再生可能エネルギー発電設備等の取得、譲渡又は賃
貸に係る媒介の委託、工事の発注(ただし、工事見積金額が50万円未満の場合を除きます。)等を行う場
合には、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理
及びコンプライアンス上の重大な問題がないことが確認されます。不動産等の運営に係る委託、再生可能
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エネルギー発電設備等の運営管理に係る委託(賃貸先からの運営管理に係る委託を含みます。)、不動産
等又は再生可能エネルギー発電設備等の賃貸借の場合は、リスク・コンプライアンス委員会及び本投資法
人 の役員会の事前承認が必要とされます。不動産等又は再生可能エネルギー発電設備等の管理に係る委
託、不動産等又は再生可能エネルギー発電設備等の取得、譲渡又は賃貸に係る媒介の委託、工事の発注等
の場合は、1件当たり1,000万円以上の単発取引及び年額が1,000万円以上の継続取引については、リス
ク・コンプライアンス委員会の承認を受けなければなりません。
④ 投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
本投資法人は、投資運用リスクについて、その業務を委託している本資産運用会社を通じて、以下のような
リスク管理体制を整備しています。また、本投資法人は、役員会規則において、少なくとも3か月に1回定時
役員会を開催することを定めています。役員会では、執行役員が本資産運用会社の業務執行状況について報告
することとされており、役員会を通じて本資産運用会社によるリスク管理をモニタリングすることで、本投資
法人自らリスク管理に努めています。
(イ) 本資産運用会社は、「リスク管理規程」を策定し、リスク管理に関する基本方針及び態勢を定めていま
す。「リスク管理規程」では、管理すべき主要なリスクを外的要因に関するリスク、取引先に起因するリ
スク、不動産に固有のリスク、業務に起因するリスク、人的・組織的な事由に起因するリスク、固有リス
クに分類した上で、リスクの管理方法やリスク顕在時の対応について定めています。
(ロ)本資産運用会社は、「運用ガイドライン」、「資産運用管理規程」、「利害関係者取引規程」、「内部情
報管理規程」、「コンプライアンス規程」その他各種の規程を策定し、当該規程を遵守することで、リス
クの適切なコントロールに努めています。
a. 運用ガイドライン等
本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針を踏まえた上で、基本方針、投
資対象、取得方針、リーシング方針、管理方針、修繕及び資本的支出に関する基本方針、付保方針、ポー
トフォリオの見直し・売却方針及び財務方針等について定めた「運用ガイドライン」、資産運用及び資金
調達に関する各種計画の内容及び策定方法並びに各種計画に基づいた資産運用及び資金調達等の実施手続
について定めた「資産運用管理規程」並びに本投資法人と利益相反のおそれのある当事者間での取引等に
ついて行為基準、手続について定めた「利害関係者取引規程」を遵守することにより、本投資法人の運用
の対象となる不動産等の投資運用リスクの管理に努めています。
b. 内部情報管理規程
本資産運用会社は、本資産運用会社の役職員によるインサイダー取引について、役職員がその業務に関
して取得した未公表の重要事実の管理及び役職員の服務等について定めた「内部情報管理規程」を遵守す
ることにより、その未然防止に努めています。
c. コンプライアンス規程等
本資産運用会社は、「コンプライアンス規程」でコンプライアンスを「本資産運用会社に関連するあら
ゆる市場ルール、法令等を厳格に遵守することはもとより、社会規範を十分にわきまえ誠実かつ公正な企
業活動を全うすること」と定義した上で、「コンプライアンス・マニュアル」及び「コンプライアンス・
プログラム」を定め、コンプライアンスに関する適切な運営体制を確立し、本資産運用会社の役職員は当
該各種規程類を遵守することにより、投資運用リスクの管理に努めています。
d. その他
本資産運用会社は、内部監査の方針、内部監査の内容及び監査の方法に関し、「内部監査規程」を定
め、当該業務の遂行状況を定期的に監査することで、不正、誤謬の発見及び未然防止、業務活動の改善向
上等を図り、投資運用業務の円滑かつ効果的な運営が可能となるよう努めています。
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(5)【投資法人の出資総額】
(本書の日付現在)
出資総額(純額)(注)
31,597百万円
発行可能投資口総口数 10,000,000口
発行済投資口の総口数 254,974口
(注)出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
最近5年間における 発行済投資口の総口数及び出資総額(純額)の増減は以下のとおりです。
出資総額(純額)
発行済投資口の総口数(口)
(百万円)(注1)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
3,000 3,000 300 300 (注2)
2015年7月22日 私募設立
129,000 132,000 13,181 13,481 (注3)
2015年11月27日 公募増資
6,500 138,500 664 14,145 (注4)
2015年12月22日 第三者割当増資
115,800 254,300 17,262 31,408 (注5)
2016年8月16日 公募増資
3,284 257,584 489 31,897 (注6)
2016年9月13日 第三者割当増資
△2,610 254,974 △299 31,597 (注7)
2017年12月11日 消却
(注1) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
(注2)本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格100,000円で投資口を発行しました。
(注3)1口当たり発行価格106,000円(発行価額102,184円)にて新規物件の取得資金の調達等を目的とし
て公募により新投資口を発行しました。
(注4)1口当たり発行価額102,184円にて借入金の返済等を目的として第三者割当により新投資口を発行し
ました。
(注5)1口当たり発行価格154,537円(発行価額149,068円)にて新規物件の取得資金の調達等を目的とし
て公募により新投資口を発行しました。
(注6)1口当たり発行価額149,068円にて借入金の返済等を目的として第三者割当により新投資口を発行し
ました。
(注7) 2017年10月11日から2017年11月9日にかけて、信託方式による市場買付けにより、自己投資口の取
得を行いました。取得した自己投資口(2,610口)については、2017年11月28日に開催された本投資
法人の役員会における決議に基づき、そのすべてを2017年12月11日に消却しました。
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(6)【主要な投資主の状況】
本投資法人の第8期計算期間末(2019年7月31日)現在の主要な投資主は以下のとおりです。
比率
所有
氏名又は名称 住所
(%)
投資口数
(口)
(注)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口) 30,960 12.14
東京都中央区晴海一丁目8番11号
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口) 26,333 10.32
東京都港区浜松町二丁目11番3号
資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口) 13,068 5.12
東京都中央区晴海一丁目8番12号
野村信託銀行株式会社(投信口) 9,373 3.67
東京都千代田区大手町二丁目2 番 2 号
6,500 2.54
いちご株式会社 東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
1 NORTH BRIDGE ROAD, 06-08 HIGH
6,424 2.51
いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド
STREET CENTRE, SINGAPORE 179094
133 FLEET STREET LONDON EC4A 2BB
GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 5,872 2.30
U.K.
BASLERSTRASSE 100CH-4600 OLTEN
SIX SIS LTD. 5,133 2.01
SWITZERLAND
3,835 1.50
モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社 東京都千代田区大手町一丁目9番7号
CITIGROUP CENTRE, CANADA SQUARE,
CGML-LONDON EQUITY 3,477 1.36
CANARY WHARF, LONDON E14 5LB
合 計 ― 110,975 43.52
(注)比率とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数点第2位未満を切捨てにより記載して
います。
(参考)所有者別状況
(2019年7月31日現在)
投資口の状況
区分
政府及び 金融商品
金融機関 その他の法人 外国法人等 個人・その他 計
地方公共団体 取引業者
投資主数(人) -
27 27 220 88 13,415 13,777
所有投資口数(口) - 40,149
91,800 14,833 16,748 91,444 254,974
所有投資口数の比率
-
36.00 5.81 6.56 15.74 35.86 100.00
(%) (注)
(注)所有投資口数の比率は、小数点第2位未満を切捨てにより記載しています。
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2【投資方針】
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念及び特徴
(イ) 本投資法人の基本理念
本投資法人は、既存不動産に新しい価値を創造することを目指すいちごグループの「心築」(注1)機能
と強力なソーシング力を最大限活用してホテル用不動産等に投資を行う、ホテル特化型リートです。日本
政府による観光政策の推進、訪日外国人旅行者の増加等を背景に、日本における宿泊施設の需要が増加す
る一方、ホテル用不動産等の供給は限定的であり、ホテル用不動産等の重要性は今後ますます高まると本
投資法人は考えています。
日本国内のホテル・旅館等の宿泊施設のうち、J-REIT(注2)が保有するホテル・旅館等の宿泊施設は一
部に限られており、今後もJ-REITの取得対象資産として、ホテル用不動産等には大きな成長ポテンシャル
が存在するものと本投資法人は考えています。また、日本に所在するホテルは築20年以上経過した物件が
多く、今後も築古物件は増加していくことが想定されます。このような状況下において、本投資法人は、
いちごグループが有する「心築」機能を活用することで、日本のホテルのボリュームゾーンである築古物
件の資産価値を向上させ、安全で質の高い宿泊施設として中長期的に運用を行っていくことが可能である
と考えています。
本投資法人は、ホテル用不動産等は、各種不動産の中でもハード・ソフトの両面を改善することで収益
増加が相対的に高く期待できるアセットタイプであると考えています。そこで、本投資法人はこれまでい
ちごグループが培ってきた不動産の価値向上のノウハウやソーシング力を最大限活用し、社会生活に必要
不可欠なインフラで、高い付加価値を持つホテル用不動産等への重点投資、安定性及び成長性の両面を追
求した中長期的な運用により、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。
(注1)「心築」は、いちごグループが推進する事業を指すセグメント名として、2016年2月に従来の
「不動産再生」から改称した造語であり、「心で築く、心を築く」を信条に、いちごグループの
技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な価値向上を図り、新しい不動産
価値を創造する事業をいいます。以下同じです。
(注2)「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。以下同じです。
(ロ) 本投資法人の特徴
本投資法人は、ホテル用不動産等を主な投資対象とするホテル特化型リートです。本投資法人はいち
ごグループがこれまで培ってきた「心築」機能を軸としたビジネスモデルのノウハウや強力な運用体制を
活用し、効果的かつ戦略的なCAPEXの実施を通じて収益力の向上を図ります。また、本投資法人は、規模
の経済性を重視した着実なポートフォリオの成長に向けて、ホテル用不動産等における外部成長ポテン
シャルを背景に、いちごグループの強力なソーシング力を最大限に活用しながら、積極的な外部成長を目
指します(詳細については、後記「② 本投資法人の成長戦略 (ニ) いちごグループについて」をご参照
下さい。)。
本投資法人は、昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷をとらえたホテ
ル用不動産等への重点投資を行いますが、当面は、成長性を追求しながらも、需要の安定性、景気下降局
面における収益への影響力等を考慮し、景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保すること
が可能であると本投資法人が考えている宿泊主体・特化型ホテル(注)に優先的に投資を行います。ま
た、本投資法人は、上場以降、いちごグループのソーシング力とサポート体制を最大限に活用し、積極的
な外部成長によるポートフォリオの拡大に併せて、投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形態等の観点から
投資対象となるホテル用不動産等の分散を図り、収益の安定性と成長性を追求するポートフォリオの構築
を目指します。そして、ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判断し、より成
長性を追求することが可能なリゾートホテル(注)やフルサービスホテル(注)の取得を目指します。
そして、いちごグループのサポートを最大限に活用し、ポートフォリオの収益力を向上させながら、
着実に成長していくことで、投資主価値の最大化を目指します。
(注) 各ホテルタイプの詳細については、後記「③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資
法人の投資対象」をご参照下さい。
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② 本投資法人の成長戦略
(イ) いちごグループの 「心築」 モデルと強力な運用体制
いちごグループは、J-REIT、インフラファンド及び私募不動産ファンドを運用するアセットマネジメン
ト、いちごグループの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで資産価値の向上を図る不動産事業、
メガソーラー(太陽光発電)を始めとしたクリーンエネルギー事業等を行っています。
また、いちごグループは、「心築」事業の下、不動産の保有期間中の賃料収入を享受しつつ、いちご株
式会社の不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで資産価値の向上を図り、ストック収益の向上及び
売却によるフロー収益の獲得等、高い収益性 を目指しています。
いちごグル ープは、2019年8月末日時点で1.8兆円以上の累積運用資産残高、累積217本の不動産ファ
ンド組成本数を有しています(2019年8月末日現在の運用資産残高は約5,345億円)。特に各投資家の投
資基準に応じた案件のソーシング、不動産・金融技術や建築技術、オペレーションマ ネジメント力及びバ
リューアップ技術を活かした不動産価値向上を強みとしています。
a. 「心築」機能を軸としたビジネスモデルに係る運用体制
本資産運用会社といちごグループとの協働により、本資産運用会社のホテルリート本部に加え、い
ちごグループの物件管理及びテナントリレーションに関わる専門チームと建築・開発の専門チームが
携わり、テナント(オペレーター)に「顔」が見える強固な運用体制を構築し、資産運用を行いま
す。
(ロ) いちごグループの強みを活用した成長戦略の実現
本投資法人は、いちごグループがこれまで培ってきた不動産の価値向上のノウハウや強力な運用体制を
活用し、効果的かつ戦略的なCAPEXの実施を通じて内部成長を図ります。また、本投資法人は、規模の経
済性を重視した着実なポートフォリオの成長に向けて、ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャル
を背景に、いちごグループの強力なソーシング力を最大限に活用しながら、積極的な外部成長を目指しま
す。
a. ホテル用不動産等に関するいちごグループのノウハウを活用したバリューアップ
本投資法人は、ホテル用不動産等は効果的かつ戦略的なCAPEXの実施等を通じて物件のバリューアップ
を図ることで、テナント(オペレーター)の売上の安定や増加に直接的に貢献し得るアセットタイプであ
ると考えています。本投資法人は、いちごグループの「心築」機能を軸としたビジネスモデルを活用し、
効果的かつ戦略的なCAPEXを実施することでアセットのポテンシャルを引き上げ、安全で質の高いホテル
用不動産等を中長期的に運用することが可能であると考えています。本投資法人は、ホテル用不動産等へ
の投資・運用を通じて、今後さらにその市場規模の拡大が期待される観光・宿泊産業の成長を反映し、投
資主とテナント(オペレーター)がWIN-WINの関係になり得る成長モデルを追求します。
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<バリューアップ戦略を通じて、投資主とテナント(オペレーター)がそれぞれ利益を享受可能なサイクルを実現>
b. 変動賃料形態の導入による利益成長の実現
アップサイド・ポテンシャルを追求できる賃料契約形態の導入
保有資産における賃貸借契約は、物件数ベースで、固定賃料のみの賃貸借契約が締結されている物件が
34.8 %(2019年7月末日時点)、変動賃料も含まれている賃貸借契約が締結されている物件が65.2%
(2019年7月末日時点)となって います。本投資法人のポートフォリオは、賃料全体に占める変動賃料の
割合に照らして、インバウンド旅行者の増加や宿泊需要の拡大を背景にした賃料向上の可能性を捕捉しや
すく、賃料のアップサイド・ポテンシャルを追求可能であると、本投資法人は考えています。一方、景気
下降局面による収益への影響を考慮し、ポートフォリオの賃料に占める変動賃料割合は賃料ベースで40%
程度を目処に、アップサイドの期待できる賃料契約形態を導入することで、投資主価値の最大化の追求を
目指します。
c. 積極的なCAPEXの実施による利益成長の実現
本投資法人は、ポートフォリオの物件に対する効果的かつ戦略的なCAPEXの実施により、バリューアッ
プの効果をもたらすことによって着実な利益成長を図り、投資主価値の最大化を目指します。バリュー
アップにあたっては、マーケット分析を基に各対象資産のポジション及びポテンシャルを把握した上で、
いちごグループの建築・開発チームのノウハウを最大限に活用し、当該資産のオペレーターともその運営
方針を確認しながら収益力の安定化、最大化を目指したリニューアル工事等(コンバージョン(注)による
新たな収益機会の創造を含みます。)を実施します。
本投資法人は、ホテル用不動産等のバリューアップには、テナント(オペレーター)も重要な役割を
担っていると考えています。効率的で安定したキャッシュ・フローの達成と更なる成長による資産価値最
大化のために、本資産運用会社による最適なテナント(オペレーター)の選択と適切な賃貸借契約条件の
設定、ホテル運営のモニタリング、収益構造の改革に向けた協議等を可能な範囲で継続的に行うことによ
り、本資産運用会社とテナント(オペレーター)が協働していく体制を構築することを目指します。
(注)「コンバージョン」とは、物件の現状の建物用途を変更することをいいます。以下同じです。
(ハ) ポートフォリオの早期成長の実現に向けた成長戦略
本投資法人は、いちごグループによる強力なスポンサーサポートを通じて、いちごグループのソーシン
グ力及びウェアハウジング機能(注)を活用した物件取得による外部成長を目指します。
(注)「ウェアハウジング機能」とは、いちごグループ又はいちごグループが組成するビークルが物件を
取得し、一定期間保有したのち、本投資法人に当該物件を売却する機能をいいます。以下同じで
す。
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a. J-REITの取得対象としてのホテル等の宿泊施設
ホテル・旅館等の宿泊施設は、国内全体の資産ストックと比較してJ-REITが保有する施設数が限られて
おり、今後もJ-REITの取得対象資産として、適切なリノベーション等によって価値を向上させた後に取得
対象となり得るホテル用不動産等を含め、大きな拡大ポテンシャルが存在するものと本投資法人は考えて
います。
b. ホテルの築年数
国内のホテルは築20年以上経過した物件が多く、今後も築古物件は増加していくことが想定されます。
いちごグループによるスマイルホテル京都四条やヴァリエホテル天神の価値向上の実績に代表されるよう
に、一定程度築年数が経過した物件であっても、適切なバリューアップ等の投資を実施することにより、
資産価値を向上させ、その付加価値を高めることが可能です。本投資法人は、いちごグループが蓄積した
不動産の価値向上に係る豊富なノウハウを活用することにより、本投資法人の将来的な取得可能物件が広
がり、取得後のダウンタイム(注)を最小限にする効率的な運用も可能となるものと考えています。本投
資法人は、宿泊施設としての機能及び資産の質を考慮し、いちごグループによる必要なリノベーションの
実施も含め総合的に判断して、築年数にかかわらず投資対象物件を選定します。
(注)「ダウンタイム」とは、リノベーションの実施やオペレーターの変更等バリューアップのための施
策に伴い、ホテル営業の一部又は全部を一時的に休止することによって対象物件からの収益が減少
する期間をいいます。
c. いちごグループの強みを活用した成長の実現
いちごグループは、物件取得、資産価値向上、物件譲渡、再投資を繰り返す、「心築」機能を軸とした
ビジネスモデルを有しています。
本投資法人は、独自の物件取得ルートに加え、いちごグループによる不動産の資産価値向上のノウハウ
とウェアハウジング機能を最大限活用し、更なる成長の実現を目指します。
d. 物件のコンバージョンを通じたパイプラインの拡充
いちごグループが首都圏に保有する住宅物件のコンバージョン、サービスアパートメントの組入れ等に
より、中長期的にパイプラインの拡充を図ることを検討します。
e. いちごグループの物件取得力及び与信力を背景にした「バックアップサポート」
本投資法人は最適なタイミングでの物件取得を実現するため、継続的に成長投資を拡大しているいちご
グループの物件取得力及び上場グループとしての与信力をバックアップとして活用していくこととし、こ
のようないちごグループによるスポンサーサポート強化の一環として、本投資法人といちご株式会社は、
本投資法人の要請がある場合、いちご株式会社が信用補完に係るサポートを有償で提供する旨を合意して
います。
当該合意に基づき、本投資法人は、本投資法人に対する金融機関による融資若しくは投資家による出
資、本投資法人による不動産若しくは不動産を信託財産とする信託受益権の取得、これらに関連する事
項、又はその他本投資法人の運営に資する事項について、いちご株式会社による信用補完を得る必要があ
ると判断した場合は、いちご株式会社に対し信用補完を要請することができます。いちご株式会社は、当
該要請があった場合において、当該要請が法令等に反することなく、かつ、スポンサーサポート契約の目
的に合致すると判断した場合、個別合意書を締結した上で、スポンサーレターの提出、保証契約の締結等
の方法により、有償(注)で、本投資法人の信用を補完します(以下、かかるサポートを「バックアップ
サポート」といいます。)。
本投資法人は、バックアップサポートは、例えば、本投資法人が物件を取得できない場合の代替買主が
確保されていること等により、売主が物件を本投資法人に譲渡することを合意する上で一定の有意な効果
をもたらし得るものと考えています。また、バックアップサポートは、上記のように資金調達ができない
ために本投資法人がバックアップサポート対象物件を取得できないこととなった場合であっても、本投資
法人が将来これらの物件をいちご株式会社から取得できる可能性を確保できるという意味においても、資
産取得に関する有効なスポンサーサポートであると考えています。本投資法人では、今後、本投資法人の
成長に寄与する物件取得に際し、信用補完の必要性等を考慮して、いちごグループと協議の上、いちごグ
ループによるバックアップサポートを有効に活用していく方針です。
(注)信用補完の対価は、信用補完の対象となる取引内容及び市場環境等により異なるため、個別案件ご
とに当事者間の協議によって決定することとなりますが、主に以下の要素等を考慮の上決定するこ
ととなります。
・スポンサーが物件を代替取得するために要する下記の取得コスト等
取得のためのデュー・ディリジェンスコスト
取得ビークルの設立及び維持管理費用
取引のために支払う仲介手数料
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関連契約締結等に伴う法務専門家への委託コスト
・スポンサーが代替で負担する下記の資金コスト又は与信枠の設定維持コスト等
取得費用立替のための資金調達コスト
取得のための与信の設定及び維持コスト
・信用補完によってスポンサーが負う下記のリスク量に関する対価
売主がスポンサーに対して要求する補償のための債務負担等の可能性
・取引実行により投資法人が享受する下記の経済的利益等
対象物件取得のために既に投下した費用が無駄なものとなることの回避
再取得に係る取引手数料等の削減
物件取得が遅れることによる収益減少の回避
なお、上記対価の支払いを伴う信用補完は、利害関係者取引規程第4条第2項(9)に該当する
ため、その対価の支払いについては利害関係者取引規程第5条に基づき本資産運用会社のリスク・
コンプライアンス委員会、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の投資運用委員会の順に審議さ
れます。詳細は、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機
構 (ハ) 資産の取得及び売却に関する事項 d. 資金調達に関する事項」をご参照下さい。
(ニ) いちごグループについて
いちごグループの持株会社であるいちご株式会社は、2011年1月、旧いちご不動産投資法人(当時の商
号:ジャパン・オフィス投資法人)(以下「旧いちごリート」といいます。)の資産運用会社を子会社化
し、J-REIT事業に参入した後、同年8月にFCレジデンシャル投資法人(以下「FCR」といいます。)の資
産運用会社を子会社化しました。さらに、同年11月にFCRを存続投資法人、旧いちごリートを消滅投資法
人とする吸収合併(合併後の商号:いちご不動産投資法人)(現商号:いちごオフィスリート投資法
人)、及び、FCRの資産運用会社を消滅会社、旧いちごリートの資産運用会社を存続会社とする吸収合併
をそれぞれ実現しました。また、同年1月には、中小規模不動産や底地等における不動産ソリューション
事業を行ういちご地所を設立し、資産クラスを問わず、投資家のニーズに広く応えていくことができる体
制を確立しています。同社は、いちごグループにおけるJ-REIT事業のウェアハウジング機能も担っていま
す。
また、2012年11月、不動産の新規有効活用を図るため、いちごECOエナジー株式会社を設立し、将来の
インフラファンドの組成等も視野に入れたメガソーラー(大規模太陽光発電)を主軸としたクリーンエネ
ルギー事業を開始しました。 そして、本資産運用会社が運用を行う、太陽光その他の再生可能エネルギー
発電施設に投資するいちごグリーンインフラ投資法人が2016年12月1日付で東京証券取引所インフラ市場
に上場しました。
本投資法人は、いちごグループの強力なスポンサーサポートを通じて、外部成長及び内部成長を目指し
ます。
<ガバナンス体制>
いちごグループは、コンプライアンスを重視した誠実なグループ経営を実践することを目的として、持
株会社(いちご株式会社)及び本資産運用会社の機関設計を指名委員会等設置会社としており、取締役の
過半を社外取締役とし、その全員を東京証券取引所の定める独立役員としています。
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<CSR活動(社会的責任活動)>
いちごグループは、 日本社会の一員として、国民のために果たすべき役割を以下のとおり経営理念とし
て定め、商号の由来である「一期一会」の心得のもと、この実現を最大の目標とすることとしました。
経営理念
日本を世界一豊かに。
その未来へ心を尽くす一期一会の「いちご」
いちごグループにおけるCSR活動の取組事例は以下のとおりです。
いちごグループは、サステナブル(持続可能)な社会形成に向け、事業活動を通じた貢献を目指してお
り、事業活動を通じた環境配慮へのコミットメントの表明として、環境省の中央環境審議会の提言に基づ
き、持続可能な社会形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える金融機関の行動指針として策定
された「21世紀金融行動原則」に署名参加しており、いちご株式会社によると、これは不動産運用を主業
とする企業グループとしては初めてとのことです。
また、いちごグループは、環境省が推進する低炭素社会の実現に向けたキャンペーン「Fun to Share」
の趣旨に賛同し、これまで培ってきた「心築」機能を活かし、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上
を図り、いわゆる「サステナブル不動産」、「サステナブル社会」、ひいては低炭素社会への貢献に取り
組むことを表明しています。
(ホ) 今後の成長戦略 の 基本 方針
本投資法人は、今後も、継続的な外部成長により投資主価値の向上を図るとともに、安定性を確保しつ
つ成長性を訴求することが可能なポートフォリオを構築することにより、更なる成長を目指します。
(注)アクションプランの内容はあくまで計画であり、その実現を保証するものではありません。ま
た、現時点での計画であり、今後随時変更する可能性があります。
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③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針
(イ) 本投資法人の投資対象
本投資法人は、ホテル用不動産等を主な投資対象とし、安定的なキャッシュ・フローを確保するととも
に、宿泊需要の増加を背景に収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。本投資法人
は、投資対象とするホテル用不動産等を「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リ
ゾートホテル」、「その他宿泊施設」の各ホテルタイプに分類し、個別物件の特性及び競争力等を見極め
るためのデュー・ディリジェンスを行った上で、ポートフォリオの質又は収益性の向上に資することが期
待されるホテル用不動産等に対して厳選投資を行います。
本投資法人は、昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル
用不動産等への重点投資を行いますが、当面は成長性を追求しながらも、需要の安定性、景気下降局面に
おける収益への影響力等を考慮し、景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可
能であると本投資法人が考えている宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行います。また、本投資法
人は上場以降、いちごグループのソーシング力とサポート体制を最大限に活用し、積極的な外部成長によ
るポートフォリオの拡大に併せて、投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形態等の観点から投資対象となる
ホテル用不動産等の分散を図り、収益の安定性と成長性を追求するポートフォリオの構築を目指します。
そして、ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判断し、より成長性を追求する
ことが可能なリゾートホテルやフルサービスホテルの取得を目指します。本投資法人が主な投資対象とす
る各ホテルタイプは以下のとおりです。
a. 宿泊主体・特化型ホテル
駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所近隣、高速道
路のインターチェンジ付近等に位置し、付帯施設を限定、又は最小限にして宿泊を主体としたホテル及び
宿泊に特化したホテル。なお、カプセルホテルを含みます。
b. フルサービスホテル
駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、大都市圏、政令指定都市、県庁所在地等の
都市及び市街地近郊に位置し、宿泊施設に加え、レストランなどの料飲施設・設備、宴会・会議場等の付
帯施設を備えており、フルラインのサービスを提供するホテル。
c. リゾートホテル
観光地、景勝地、レジャー施設近隣に位置し、比較的ゆとりのある宿泊施設とレストラン、宴会場、会
議場、スポーツ施設などより多様な付帯施設・設備を有するホテル。
d. その他宿泊施設
交通の利便性が高い都市部、都市近郊、駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、
ターミナル駅等の交通の要所近隣等に位置し、旅館業法に定める旅館業を経営するための宿泊施設で、ホ
テル以外の各宿泊施設及びサービスアパートメント等。
本投資法人の投資対象地域は、国内の主要都市及びそれらに準ずる都市並びに有力な観光資源を有する
国内外の都市とし、収益の変動リスクを軽減するため、地域分散等を図るものとします。また、ホテル用
不動産等の営業部門収入の構成や所在地の特性による分類においても、賃料収入が変動するリスクを軽減
するため、投資対象の分散を図るものとします。
(ロ) 物件選定の基準
本投資法人は、物件選定にあたっては、それぞれ下記の5点に着目して、総合的な判断を基に投資を行
います。
a. 立地(Hard):ホテル立地としての高い競争力
十分な集客が見込める主な都市圏の駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、景勝
地、観光地、レジャー施設等の近隣に所在
b. 建物(Hard):ホテル用不動産等としての物件クオリティ
宿泊設備及びその他必要な付帯設備が整っている点、改修によって利用可能な状態となり得る点を加味
し、ホテル用不動産等として競争力が高い設備を有しているかを総合的に判断
c. バリューアップ余地(Hard):いちごグループの実績、ノウハウを活用したバリューアップ余地
効果的かつ戦略的なCAPEXを実施することで、安定的な運営又はアップサイドを獲得する可能性を考慮
d. オペレーター(Soft):オペレーターとしての信用力と高い運営能力
オペレーターとしての信用力、適切な運営を可能とする運営能力については、これまでのオペレーター
の運営実績及び今後の成長性等を総合的に判断
e. キャッシュ・フロー分析(Soft):個別ホテルごとに異なるキャッシュ・フロー(賃料収入)の詳細な
分析と、賃料契約形態の適切な設定
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ポートフォリオ全体のキャッシュ・フローの安定と成長を図るため、個別ホテルごとのキャッシュ・フ
ロー分析と適切な賃料契約形態による契約の締結を実施
(ハ) 投資対象物件のデュー・ディリジェンス
a. 投資対象物件の取得における検討項目
投資対象物件の取得にあたっては、下記「投資対象物件の取得における検討項目」に挙げる調査項目に
基づいて、経済的調査、物理的調査及び法律的調査を実施し、十分なデュー・ディリジェンスを行いま
す。
<投資対象物件の取得における検討項目>
調 査 項 目
調 査 内 容
① 投資対象物件の不動産鑑定評価(注1)
② テナントの信用力、過去の賃料収入状況
③ 過去稼働率の推移、賃料水準の動向
④ 投資対象物件の立地するエリア特性(周辺不動産の利用状況、商圏分析等)
⑤ 投資対象物件の立地するエリアの空室率の推移及び予測
経済的調査
⑥ 投資対象物件の用途・規模の適合性
⑦ 鉄道等主要交通機関や官公署等の利便施設からの利便性
⑧ 投資対象物件の収益(賃料・共益費等)の適正性
⑨ 投資対象物件の敷金・保証金等の適正性
⑩ 投資対象物件の建物管理状況の適正性
⑪ 投資対象物件の費用(管理費・水光熱費・修繕費等)の適正性
① 建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいま
す。)・都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」
といいます。)等関連法令に対する遵守状況
② 建物主要構造・規模・築年数・設計者・確認検査機関・施工業者等
③ 賃貸可能面積・貸室形状・防災設備・警備方法・共用部分(エレベーターホール、トイレ、給
物理的調査 湯室、共用廊下等)・駐車場・昇降機設備等の状況
④ 耐震性能
⑤ 地震PML(注2)(予想最大損失率)の検証
⑥ 緊急修繕の必要性や長期修繕計画の検証
⑦ アスベスト・PCB等の有害物質の使用・保管状況
⑧ 土壌汚染状況等環境調査
① 不動産登記簿謄本・公図の調査
② 土地境界確定の状況、境界紛争の調査
③ 賃貸借契約・転貸借契約・使用貸借契約等の調査
④ 区分所有建物の場合
(ア)管理規約・協定書等の調査
(イ)敷地権登記設定の有無・専有部分とその敷地利用権の分離処分禁止の措置
(ウ)他の区分所有者の属性
⑤ 共有持分の場合
(ア)共有持分不分割特約及びその旨の登記の調査
(イ)共有者の属性や共有者間における特約・協定・債権債務等の有無
法律的調査
(ウ)賃貸借契約の内容・賃料債権・敷金返還債務の調査
⑥ 借地権の場合
(ア)借地権に対する対抗要件の具備の状況
(イ)借地権売却時の承諾料の有無及び金額
(ウ)借地権設定者の属性や特約等の有無
⑦ テナントとの紛争の可能性
⑧ 優先交渉権の有無
⑨ 前所有者の状況(否認権及び許害行為取消権の確認)
⑩ 不動産を信託する信託の受益権については信託契約の内容
(注1)不動産鑑定評価は、適正な投資採算価値をあらわす特定価格とします。なお、不動産鑑定業者は、特定価格の鑑
定実績、又は不動産投資信託に組込まれている不動産等の鑑定実績に乏しい鑑定業者は選定しません。
開発案件で対象建物が未竣工のため不動産鑑定評価を得ることが困難な場合、竣工予定の建物が予定どおり竣工
したものと想定した価格を不動産鑑定士が鑑定評価手法を適用して求めた不動産価格調査報告書をもって不動産
鑑定評価に代えることがあります。その場合、建物竣工後速やかに不動産鑑定評価を取得するものとします。
(注2)PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するも
のと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、上記において
は、PMLとは想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に、想定される最大規模の地震(475年に
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一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧
費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。以下同じです。
b. 投資対象物件の取得における事業調査
また、ホテル用不動産等で経営されるホテル事業に関しては下記「投資対象物件の取得における事業調
査」に挙げる各項目について、可能な限りの調査を実施するとともに、当該結果を踏まえた上で、当該ホ
テル事業の生み出すキャッシュ・フロー、賃料収入の予想及びそれに基づく収益価格等の投資採算性につ
いての検証を実施し、投資判断を行います。
<投資対象物件の取得における事業調査>
調 査 項 目
調 査 内 容
① 客室
客室数/客室タイプ/客室面積等
② レストラン・料飲施設
設備・施設 施設数/施設構成等
③ 宴会施設
施設数/施設構成/結婚式場等
④ その他施設・機能等
① 地域経済・マーケット全般
主要経済指標、地域統計、観光関連データ、宿泊需給等
② ホテル立地
ホテルマーケット
周辺環境/アクセス/周辺施設/交通インフラ等
③ 競合マーケット
競合ホテルの営業動向/競合の新規参入・開発計画等
① 部門売上
主要指標(宿泊部門の客室稼働率(注1)、ADR(注2)、RevPAR(注
3)等、宴会部門の一般宴会・婚礼件数等、レストラン部門の利用客
数、客単価等)/セールスマーケティングの実施状況と費用対効果等
ホテル各部門の
② 部門費用
オペレーション
主要指標(各部門の原価率、人件費率、一般管理費率、保守管理費
事業調査
等)
③ その他
① テナント調査
テナント部門の
テナント信用力・賃料延滞状況等
オペレーション
② テナント構成
① リース資産の保有状況
② 損害保険の付保状況
③ 公租公課(固定資産税、都市計画税)
その他費用項目
④ ライセンス料、フランチャイズ手数料等
⑤ FF&E(注4)更新費用
① 営業の許認可の確認
旅館業法/食品衛生法(昭和22年法律第233号。その後の改正を含みま
す。)/酒類販売免許/たばこ事業法(昭和59年法律第68号。その後の
許認可
改正を含みます。)/風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法
律(昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。)/その他営業
許可・届出
① 運営に関する重要契約
重要契約 ホテル賃借人、テナント又は運営受託者との間の賃貸借契約/運営委託
契約/業務委託契約等
(注1)「客室稼働率」は、一定期間中における、稼働した延べ客室数(予定していた滞在期間の宿泊料を支払っている
にもかかわらず滞在期限前にチェックアウトした客室に別の当日客を宿泊させる場合や、時間利用の場合も加算
することがあります。)の、全営業日における全延べ客室数に対する割合をいいます。以下同じです。
(注2)「ADR」(平均客室販売単価)(Average Daily Rate)とは、一定期間中における、宿泊売上高合計(料飲売
上、その他売上及びサービス料等を除きます。)の、販売客室数(稼働した延べ客室数)合計に対する割合をい
います。以下同じです。
(注3)「RevPAR」(1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計)(Revenue Per Available Room)とは、一定期
間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売可能客室数合計で
除した値をいいます。以下同じです。
(注4)「FF&E」とは、Furniture、Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホ
テル運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。以下同じです。
c. 投資不動産の基本スペック
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投資対象物件の取得にあたっては、原則として、専門性・客観性・透明性確保のため、建物状況評価、
耐震性調査、環境調査、不動産鑑定評価及び市場調査を利害関係を有しない独立した外部業者へ委託し、
その結果を基に詳細に検討し、原則として下記「投資不動産の基本スペック」に定める「基本スペック」
の 基準を考慮のうえ、投資判断を行います。ただし、「基本スペック」の一部を満たさない物件であって
も、物件の競争力・収益性等を勘案した上で総合的に判断して取得することがあります。
<投資不動産の基本スペック>
事 項
基 準
用途(ホテル用不動産等の場合そのタイプ)、地域、規模等の特性を、総合的に分析・検
立地
討した上で投資判断を行うこととします。
宿泊施設としての機能及び資産の質等を考慮し、必要なリノベーションを行うことも含め
築年数
総合的に判断します。
用途(ホテル用不動産等の場合そのタイプ)、地域、規模等の特性を、総合的に分析・検
面積・仕様・設備
討した上で投資判断を行うこととします。
都市計画法・建築基準法等の各種公法上の法規制を遵守していることを原則とします。た
遵法性 だし、既存不適格物件、また各種法規制に適合していない物件であっても、将来的にその
違法性が是正されることが見込まれている物件については、投資することがあります。
耐震性能 新耐震基準(注1)又は同等の耐震性能を有するものとします。
地震PML
非超過確率90%信頼値で投資不動産単体のPML20%以下。ポートフォリオのPMLは10%以下
(予想最大損失率) を維持するものとします。
原則として、アスベストを使用している建物は、投資不動産の対象外とし
ます。ただし、環境調査等によりアスベストの飛散防止措置がなされてお
り飛散の可能性が極めて低いと判明した場合は、法令遵守のために建物解
アスベスト
体時に発生する費用等を考慮して、取得することも可能とします。
アスベストに関する法的規制の動向を、注意深く見守り、将来的に規制が
アスベスト・PCB等の
変更強化された場合には、本スペックも速やかに見直すこととします。
有害物質についての基準
PCBがポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法
(平成13年法律第65号。その後の改正を含みます。)に従って保管されて
PCB
いれば投資不動産の対象とします。ただし、保管費用等を考慮して取得価
格を決定するものとします。
その他 上記以外の有害物質についても十分に考慮します。
投資不動産の所在土地が、指定区域(注2)に指定、又は過去に指定区域に指定されてい
た場合は投資対象外とします。
土壌汚染 また、投資不動産について、環境調査により土壌汚染(注3)が存することが判明した場
合は、汚染の分布状況・除去等に要する費用を考慮して取得価格を決定するものとしま
す。
(注1)新耐震基準とは、建築基準法施行令の一部を改正する政令(昭和55年政令第196号)による改正(昭和56年施
行)後の建築基準法施行令(昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。)に基づく構造基準をいいま
す。
(注2)指定区域とは、土壌汚染対策法の一部を改正する法律(平成21年法律第23号)第1条の規定による改正前の土壌
汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)第5
条第4項で定義される指定区域並びに土壌汚染対策法第6条第4項で定義される要措置区域及び同法第11条第2
項で定義される形質変更時要届出区域をいいます。
(注3)土壌汚染は、土壌汚染対策法及び国・地方公共団体により施行(公布後の場合は予定も含みます。)された土壌
汚染にかかる法令・指針等によって定められた有害物質についての基準値を超過する状態であることを指しま
す。
(ニ) 不動産等を投資対象とする場合は、原則として、5億円を最低投資額とし、不動産対応証券を投資対象
とする場合は、原則として、1千万円を最低投資額とします。ただし、物件特性や収益性等を考慮の
上、これ以外の物件にも投資することができるものとします。
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④ 本投資法人の財務戦略
本投資法人は、中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、機
動的な財務戦略を実行していきます。
(イ) エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、経済環境、市場動向、LTV(注)や投資物件の取得時期等を勘案した上で、投資口の
希薄化に配慮しつつ実行します。
(注)「LTV」は、以下の計算式により算出されます。以下同じです。
LTV=(借入金額+投資法人債発行残高)/総資産額(*)
(*)「総資産額」は、直近の決算期の貸借対照表記載の総資産額をいいます。
(ロ) デット・ファイナンス
主要金融機関を中心としたバンクフォーメーションを構築し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の
金利形態等のバランス、返済期限の分散を図りながら、効率的な資金調達を実行します。また、LTVは資
金余力の確保に留意し、適切な水準の範囲で運営を行います。さらに、投資法人債の発行等による資金調
達の多様化にも積極的に取り組みます。
(ハ) LTV水準
資金調達余力の確保に留意しつつ、原則として60%を上限とし、財務健全性を確保するようにします。
ただし、新たな投資対象資産の取得、資産評価の変動により一時的に60%を超えることがあります。
(ニ) 自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上及び投資主還元強化の観点から、財務及び資本政策の一環として自己投資口の取得及び
消却を行うことも検討します。自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価値の
向上の観点から、財務状況及び金融市場の状況等を慎重に見極めた上で実施すべきか否かを判断します。
⑤ 投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制
本投資法人は、いちごグループの総合力を活用し、投資主価値の向上を追求していきます。これにあたって
は、適切なガバナンス体制が重要であると考えています。具体的には以下の各種施策を講じています。
(イ) 利害関係者取引における意思決定フロー
前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ハ) 資産の取得及
び売却に関する事項」をご参照下さい。
(ロ) スポンサーによる本投資法人への出資
本資産運用会社の親会社である、いちご 株式会社 は、 2019年7月31日現在、本投資法人の投資口6 ,500
口を保有しています。
いちごグループが本投資法人に出資し、本投資法人の投資主の利益といちごグループの利益を一致させ
ることが、本投資法人の投資主価値の向上に資するものと、本投資法人は考えています。
(ハ) 投資主利益と連動した資産運用報酬体系の導入
総資産及び1口当たり分配金に連動した資産運用報酬体系を導入することにより、投資家と利益を共有
し得るコミットメントだけでなく、ポートフォリオの価値の向上を目指します。資産運用報酬体系の詳細
は、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第38
条及び別紙)」をご参照下さい。
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(2)【投資対象】
① 投資対象とする資産の種類
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等資産に対する投資として
運用することを目的とします(規約第29条)。
そして、 本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券(以下「不動産関連資産」といいます。)を投資対象
とします(規約第31条)。
(イ) 上記①柱書に規定する不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
a. 不動産
b. 不動産の賃借権
c. 地上権
d. 外国の法令に基づくa.からc.までに掲げる資産
e. 不動産、不動産の賃借権、地上権又はd.に掲げる資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭
と併せて信託する包括信託を含みます。)
f. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権又はd.に掲げる資産に対する投資として運用する
ことを目的とする金銭の信託の受益権
g. 当事者の一方が相手方の行う上記a.からf.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその
出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行う
ことを約する契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。)
h. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金
銭の信託の受益権
i. 外国の法令に準拠して組成されたe.からh.までに掲げる資産と同様の性質を有する資産
(ロ) 上記①柱書に規定する不動産対応証券とは、次に掲げるもののうち資産の2分の1を超える額を不動産
等に投資することを目的とするものをいいます。
a. 優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下
「資産流動化法」といいます。)第2条第9項に規定する優先出資証券をいいます。)
b. 受益証券(投信法第2条第7項に規定する受益証券をいいます。)
c. 投資証券(投信法第2条第15項に規定する投資証券をいいます。)
d. 特定目的信託の受益証券(資産流動化法第2条第15項に規定する受益証券(上記(イ) e.、f.、h.又は
i.に掲げる資産に該当するものを除きます。)をいいます。)
e. 外国の法令に準拠して組成されたa.からd.までに掲げる資産と同等の性質を有する資産
(ハ) 本投資法人は、不動産関連資産のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。
a. 預金
b. コール・ローン
c. 譲渡性預金証書
d. 有価証券(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みま
す。以下「投信法施行令」といいます。)第3条第1号に規定するものをいいます。ただし、上記(イ)
e.からi.まで、上記(ロ) a.からe.まで、本(ハ) e.及びi.並びに下記(ニ) a.、h.及びi.に掲げる資産
に該当するものを除きます。)
e. 不動産の保有会社、管理会社等の株式(外国の法令に準拠した法人に係るものを含みますが、実質的に
不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連す
る場合に限ります。)
f. 金銭債権(投信法施行令第3条第7号に規定するものをいいます。ただし、上記a.からc.までに掲げる
資産を除きます。)
g. デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に規定するものをいいます。)
h. 再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令第3条第11号に規定するものをいいます。)
i. 信託財産を主として上記a.からh.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭
の信託の受益権
(ニ) 本投資法人は、不動産関連資産及び上記(ハ)に規定する特定資産のほか、不動産関連資産への投資に当
たり必要がある場合には、次に掲げる資産に投資することができます。
a. 会社法に規定する持分会社の出資持分(実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は
不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。)
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b. 資産流動化法に規定する特定出資(実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動
産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。)
c. 商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。以下「商標法」といいます。)に規定する
商標権(商標法第18条第1項に規定するものをいいます。)並びにその専用使用権(商標法第30条に規
定するものをいいます。)及び通常使用権(商標法第31条に規定するものをいいます。)
d. 著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。以下「著作権法」といいます。)に規定す
る著作権(著作権法第17条第1項に規定するものをいいます。)並びに著作者人格権(著作権法第17条
第1項に規定するものをいいます。)及び著作隣接権(著作権法第89条に規定するものをいいます。)
e. 温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)に規定する温泉の源泉を利用する権利及
び当該温泉に関する設備等
f. 民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。)に規定する動産の
うち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加されたもの(ただし、上記(ハ) h.に掲げる
資産を除きます。)
g. 地役権
h. 上記a.からg.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
i. 民法第667条に規定する組合の出資持分(不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を出資すること
により設立され、その賃貸、運営又は管理等を目的としたものに限ります。)
j. 各種保険契約に係る権利(不動産関連資産の投資に係るリスクを軽減することを目的とする場合に限り
ます。)
k. 地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算
定割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
l. 不動産関連資産への投資に付随して取得するその他の権利(運用資産のテナントが利用するフィットネ
スクラブの施設利用権その他の権利を含むがこれに限りません。)
(ホ) 金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行さ
れていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記(イ)から(ニ)までを適用しま
す。
② 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合
投資基準については、前記「(1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (ロ) 物件選定の基
準」をご参照下さい。
種類別、地域別、用途別等による投資割合は特に設けません。
③ 海外不動産保有法人の株式等
該当事項はありません。
(3)【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします(規約第37条)。
① 利益の分配(規約第37条第1号)
(イ) 投資主に分配する金額の総額のうち、本投資法人の利益の金額(以下「分配可能金額」といいます。)
は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される利益とします。
(ロ) 分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項(以下「投資法人に係る課税の特例規定」と
いいます。)に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額(法令改正等に
より当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超えるものとします。ただ
し、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合には
この限りではなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、
一時差異等調整積立金、圧縮積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか
必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。
② 利益を超えた金銭の分配(規約第37条第2号)
本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である場合、本投資法人
が適切と判断した場合又は本投資法人における法人税等の課税負担を軽減することができる場合には、一般社
団法人投資信託協会の規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭
として分配することができます。ただし、この場合において、なおも課税負担の軽減を目的として本投資法人
が適切と判断する場合は、本投資法人が決定した金額により金銭の分配をすることができます。
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③ 分配金の分配方法(規約第37条第3号)
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に
記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権者の有する質
権の目的である投資口の数に応じて分配します。
④ 分配金請求権の除斥期間(規約第37条第4号)
本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その分配金の支
払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
⑤ 一般社団法人投資信託協会規則(規約第37条第5号)
本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配にあたっては、一般社団法人投資信託協会の定める規則等
に従うものとします。
(4)【投資制限】
① 規約に基づく投資制限
(イ) 有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) d.」に掲げる有価証券
及び同f.に掲げる金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取
得のみを目指した投資を行わないものとします(規約第32条第1項)。
(ロ) デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) g.」に掲げるデリバ
ティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、金利変動リスクその他
のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします(規約第32条第2項)。
(ハ) 組入資産の貸付け
a. 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産等について、第三者
との間で賃貸借契約を締結して賃貸を行うことを原則とします。なお、特定資産である信託受益権に係
る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ、賃貸
を行うことを原則とします(規約第33条第1項)。
b. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、か
かる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資方針に従い運用します(規約第33条第2
項)。
c. 本投資法人は、運用資産に属する不動産等以外の運用資産の貸付けを行うことがあります(規約第33条
第3項)。
(ニ) 借入金及び投資法人債発行に係る制限
a. 借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保を目的として、資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含
みます。以下本(ニ)において同じです。)の発行を行うことがあります(規約第35条第1項)。
借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の
運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含
みます。)等とします(規約第35条第2項)。
b. 借入金及び投資法人債の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないも
のとします(規約第35条第4項)。
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c. 借入先
資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租
税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第
35条第1項)。
d. 担保の提供
上記a.の規定に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担
保として提供することができます(規約第35条第3項)。
② 金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限
本投資法人は、金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限に従います。主なものは、次のとおりです。
(イ) 金融商品取引法に基づく投資制限
登録投資法人は、金融商品取引業者である資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければ
なりません。資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して金融商品取引法上一定の行
為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる
禁止行為のうち、利害関係人等との取引制限を除く主なものは以下のとおりです。なお、利害関係人等と
の取引制限については、後記「 第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引
制限 」をご参照下さい。
a. 自己取引等
資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を
行うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害
し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令
(平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。)第128条に定める
ものを除きます。
b. 運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法
第42条の2第2号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の
信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条に定めるものを除きます。
c. 第三者の利益を図る取引
資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は
対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を
有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第3号)。
d. 投資法人の利益を害する取引
資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害
することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第4
号)。
e. 投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして
内閣府令で定める行為。
(ロ) 投信法に基づく投資制限
a. 同一株式の取得制限
本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50
を超えて取得することができません(投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条)。ただし、国外の
特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、投信法第193条第1項
第3号から第5号までに掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを
目的とする法人の発行する株式を取得するときは、この限りではありません(投信法第194条第2項、投
信法施行令第116条の2、投信法施行規則第221条の2)。
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b. 自己投資口の取得及び質受けの制限
本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただ
し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません(投信法
第80条第1項、投信法施行規則第129条)。
・投資主との合意により当該投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
・合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
・投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
・その他投信法施行規則で定める場合
なお、本投資法人は、規約第8条第2項において、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で
取得することができる旨を定めています。
c. 子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人(子法人)の発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資法人(親法人)の投資口
については、当該子法人は、原則として、これを取得することができません(投信法第81条)。
③ その他の投資制限
(イ) 有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ) 集中投資及び他のファンドへの投資
集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。
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3【投資リスク】
(1) リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載していま
す。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以
外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有する不動産を信託財産とする信託受益権に特有のリスクにつ
いては、後記「 5 運用状況(2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの(ヨ)個別信託不動産等の概要」 を
併せてご参照下さい。なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限
り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針で
すが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが顕在化した場合、本投資
証券の市場価格は下落し、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低
下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に
関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 本投資証券の商品性に関するリスク
(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
(ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
(ハ) 金銭の分配に関するリスク
(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
(ホ) 投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク
(ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) 不動産等を取得又は処分できないリスク
(ロ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
(ハ) プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
(ニ) 投資対象を宿泊施設及びその付帯施設・設備に特化していることによるリスク
(ホ) シングルテナント物件であることによるリスク
(ヘ) オペレーターに関するリスク
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) いちごグループ等への依存、利益相反に関するリスク
(ロ) 本資産運用会社が他の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク
(ハ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
(ニ) 本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材(個人の能力、経歴、ノウハウ)に依
存しているリスク
(ホ) インサイダー取引規制に関するリスク
(ヘ) フェア・ディスクロージャー・ルールに関するリスク
(ト) 本投資法人の歴史が浅いことによるリスク
(チ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
(リ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
(ヌ) 敷金及び保証金に関するリスク
④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
(ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
(ハ) 賃貸借契約に関するリスク
(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ホ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
(ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
(ト) 法令の制定・変更に関するリスク
(チ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
(リ) 転貸に関するリスク
(ヌ) マスターリースに関するリスク
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(ル) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
(ヲ) ホテル用不動産等としての建物使用態様に関するリスク
(ワ) 共有物件に関するリスク
(カ) 区分所有建物に関するリスク
(ヨ) 借地物件に関するリスク
(タ) 借家物件に関するリスク
(レ) 底地物件に関するリスク
(ソ) 開発物件に関するリスク
(ツ) 築古物件に関するリスク
(ネ) 有害物質に関するリスク
(ナ) 埋立地に関するリスク
(ラ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
(ム) フォワード・コミットメント等に関するリスク
⑤ 税制に関するリスク
(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
(ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
(ヘ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
(ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
(チ) 一般的な税制の変更に関するリスク
⑥ その他
(イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
(ロ) 減損会計の適用に関するリスク
(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
(ニ) オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
(ホ) 投資主優待制度に関するリスク
(ヘ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
① 本投資証券の商品性に関するリスク
(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が
本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます(ただし、本投資法人は、
投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます(規約第8条第2項)。)。
本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における投資家の需給により影響
を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市
場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動しま
す。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁
による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがありま
す。
そのため、投資主は、本投資証券を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また
本投資証券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があ
り、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
(ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の
減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止
されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段
がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自
体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
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(ハ) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭
の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではあり
ません。本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損、ファイナン
ス環境の悪化に伴う金利コストの上昇等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一
切分配されないことがあります。
また、本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておら
ず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手
続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後
の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が保有する不動産等の賃料収入に主として依存しています。不動産等
に係る賃料収入は、固定賃料の契約の場合は、不動産等の稼働率の低下、変動賃料の契約の場合は、テナ
ントの売上減等により、賃料が大きく減少する可能性があります。また、賃借人との協議や賃借人からの
請求等により賃料が減額され、又は契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります(なお、不動産等
に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク (ハ)
賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。)。また、保有資産の過去の収支の状況も、当該資産の今
後の収支の状況と必ずしも一致するものではありません。さらに、当該不動産に関して締結される賃貸借
契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等による
費用支出、多額の資本的支出、不動産等の取得等に要する費用、その他不動産等に関する支出が状況によ
り増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産等からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産等に関する支出は増大する
可能性があり、これらの双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少し、又は
本投資証券の市場価格が下落することがあります。
なお、本書において開示されている保有資産における、過去のADR、RevPAR、売上高、GOPその他の運営
実績は、保有資産のテナント、前所有者等から取得した情報(会計監査等の手続は経ていません。)をそ
のまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれも
あります。
また、 本投資法人による取得前における保有資産の運営実績については、 本投資法人が採用する会計処
理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、保有資産について、前提となる状況が本投資法人取得後
と同一とも限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上高、
GOPその他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もありま
す。
(ホ) 投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有
する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、
当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加
発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人
の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
(ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画でき
るほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株
主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、貸借対照表、損益計算書等の計算書類については役
員会の承認のみで確定し(投信法第131条第2項)、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主
総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せ
ず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提
出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きま
す。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第15条第1項)。さらに、本投
資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。
これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えな
い可能性もあります。
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
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(イ) 不動産等を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する
時期に希望する物件を取得又は売却できない可能性があります。不動産投資信託その他のファンド及び投
資家等による不動産等に対する投資が活発化することがあり、その様な状況下では、必ずしも、本投資法
人が取得を希望した不動産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとして
も、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行うことができない可能性等もありま
す。さらに、本投資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望
した価格、時期その他の条件で取引を行うことができない可能性等もあります。
不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、宿泊施設及びその付帯施設・設備
は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売手及び買手ともに限
定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオ
を構築できない可能性があります。
(ロ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
a. 資金調達全般に関するリスク
新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利
情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、
借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなくな
る等の悪影響が生じる可能性があります。さらに、弁済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行
うことができない場合には、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる等の可
能性があります。
b. 調達条件に関するリスク
新投資口の発行価額は、その時点の本投資証券の市場価格等に左右されますが、特に、発行価額が当該
時点における純資産額や鑑定評価額を考慮した純資産額に比べ割安となる場合、既存投資主の保有する投
資口の価値は希薄化により下落する可能性があります。
また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利
の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法
人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような
利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人
は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れや返済期限の分
散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資
法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
c. 財務制限条項に関するリスク
本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該借入れ又は投資法人債の発行の条
件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評
価を一定の水準に維持する、若しくは投資主への金銭の分配(利益を超えた金銭の分配を含みます。)を
制約する等の財務制限条項が設けられる、運用資産に担保を設定する、又は規約の変更が制限される等の
可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配
額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、担保設定や費用負
担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失す
る等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります(なお、本
投資法人が行っている借入れについては、このような一般的な財務制限条項が設けられています。)。
本投資法人が保有資産の売却を希望したとしても、借入契約上の制限その他の事情により、希望どおり
の時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等
により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対
象不動産に対して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために
担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、不動産か
らのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望
しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産
を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があり
ます。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可
能性もあります。
(ハ) プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
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一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、プロパティ・マネジメント
会社の能力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有するホテル用不動産等の管理につ
い ても、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に一定程度依拠することになりま
す。管理委託先を選定するにあたっては、当該プロパティ・マネジメント会社の能力・経験・ノウハウを
十分考慮することが前提となりますが、そのプロパティ・マネジメント会社における人的・財産的基礎が
維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客(他の不動産投資法人を含みま
す。)から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るプロパティ・マネジ
メント業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該プロパティ・マネジメン
ト会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性がありま
す。
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理
委託契約を解除することができますが、後任のプロパティ・マネジメント会社が任命されるまではプロパ
ティ・マネジメント会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状
況が悪化する可能性があります。
(ニ) 投資対象を宿泊施設及びその付帯施設・設備に特化していることによるリスク
a. 本投資法人の収益がホテル業界等の収益に依存していることのリスク
本投資法人は、不動産の中でも、宿泊施設及びその付帯施設・設備を主たる投資対象としています。
したがって、本投資法人の業績は、ホテル業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によって
は、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せず
に退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響
を受けることがあります。
また、本投資法人は、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際、固定賃料部分と変動賃料部分を組み
合わせた賃料構成とすることを検討することとしており、このような賃料構成とした場合、テナントの売
上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
ホテル業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を受ける可能性がありま
す。
・ 国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者行動の変化の影響を
受けた旅行者数の減少
・ 政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンド旅行者数の減少
・ 旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行
・ 保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
・ 周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
・ 当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提
供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下
・ 類似するコンセプトのホテルとの競合による集客力の低下
・ 旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化
・ 機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
・ 提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
・ 従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
・ 自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
・ 旅館業法に基づく営業許可その他許認可の取消し
また、ホテル業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始や大型連休等
には収益が大きくなりますが、当該事情は、地域及び物件によって異なる場合があります。
したがって、本投資法人の収益は1月末日で終了する営業期間と7月末日で終了する営業期間で大きく
異なることがあります。
b. 既存テナントが退去した場合に関するリスク
ホテル業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、権利
等をオペレーターが有している場合もあり、また、運営にあたり高度な知識が要求されることから、賃貸
借契約が解除され又は更新されずに既存オペレーターが退去した場合、代替するオペレーターとなり得る
者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下す
ること、代替するオペレーター確保のために賃料を下げざるを得なくなること、代替オペレーターへの移
行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になることがあり、その結
果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。本投資法人は既存オペレーターが退去し
た場合に代替するオペレーターとなり得る者と事前にバックアップオペレーター契約を締結して既存オペ
レーターの退去に備えることがありますが、本書の日付現在、保有資産について当該契約は締結していま
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せん。なお、仮に締結した場合でも、必ずしも相手方がオペレーターとなる契約上の義務を負うわけでは
なく、既存オペレーターの退去による本投資法人の収益等への悪影響を避けることができるとは限りませ
ん。
c. CAPEXの実施に関するリスク
一定規模以上のホテル用不動産等においては、施設及び設備の陳腐化による競争力低下を避けるために
相当程度のCAPEXの実施が必要となることがあります。また、本投資法人では、CAPEXの実施を通じて物件
の収益力を高める投資方針を採用しており、積極的にCAPEXの実施を検討する可能性もあります。しかし、
経済的・物理的な要因その他により、十分なCAPEXの実施ができない可能性があります。また、十分な
CAPEXを実施したとしても、運用資産からの収入がCAPEXの実施に対応して増加するとの保証はなく、CAPEX
の実施により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、CAPEXを実施する場合、
施設の全部又は一部が相当期間閉鎖される場合もあり、この間オペレーターは収益をあげることができな
い可能性もあります。
d. FF&Eの定期更新に関するリスク
ホテル用不動産等は、競争力維持のためのいわゆるFF&Eの定期的な更新投資及び単なる更新にとどまら
ない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資産アイテムごとに、本投資法人とテ
ナント又は運営受託者との間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規
定されることが想定されます。かかる規定により、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超え
て初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性がありま
す。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設が相当期間閉鎖される場合もあり、この間オペレー
ターは収益をあげることができません。
e. オペレーターの業態を変更することが困難であることに関するリスク
ホテル用不動産等の場合、用途に応じた構造の特殊性から、オペレーターの業態を大きく変更すること
が困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の
撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可
能性があります。
f. マーケットレポートに関するリスク
ホテル用不動産等に関する市場評価その他の各種比較資料において入手可能な資料や情報は概して公表
例が少ないといえます。またたとえ存在した場合にも、第三者によるホテル関連のマーケット分析は、
個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に
適性と思われるエリア特性、供給・需要等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行っ
た場合でも、調査分析者、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によって
マーケット分析の内容が異なる可能性があります。
g. フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
テナントはホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがあ
りますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタンダードやほかの基準・条件の遵守が
要求されることが一般的です。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが
起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が
終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテル用不動産等のブランド価値が低下すること
により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ホ) シングルテナント物件であることによるリスク
本投資法人の保有資産の多くは、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件
です。このため、本投資法人は特定のテナントの支払能力、テナントの退去その他の事情により大きな影
響を受けるという傾向があります。
一般的に、シングルテナントとなる賃借人は、賃借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場
合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別
のテナント向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるテナントとなり得る者が限定されていること
から、代替となるテナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物
件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるテナント確保のために賃料水準を引き下げざるを
得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
(ヘ) オペレーターに関するリスク
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一般に、ホテル用不動産等の管理運営業務全般の成否は、テナントであるオペレーターの能力・経験・
ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有するホテル用不動産等の管理運営についても、オペ
レー ターの業務遂行能力に強く依拠することになります。オペレーターを選定するにあたっては、当該オ
ペレーターの能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのオペレーターにおける
人的・財産的基礎が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客(他の不動産
投資法人を含みます。)から不動産の管理運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るオペ
レーター業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該オペレーターは、本投
資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、オペレーターにつき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、賃貸借契約を解除する
ことができますが、後任のオペレーターが任命されるまではオペレーター不在又は機能不全のリスクが生
じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理運営状況が悪化する可能性があります。
また、資産運用会社は、オペレーターからホテル用不動産等の売上等の実績について定期的に報告を受
け、かかる報告に基づき、ホテル用不動産等の売上等の実績を月次又は決算時に公表することがありま
す。これらの公表数値は、オペレーターから提示された数値であり、本投資法人及び本資産運用会社はこ
の数値の正確性を担保することができない可能性があります。
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) いちごグループ等への依存、利益相反に関するリスク
いちご株式会社は、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の100%を保有する株主であり、また、本投
資法人は、いちご株式会社との間でスポンサーサポート契約を締結しています。しかし、いちご株式会社
は、本投資法人の希望する価格で物件を売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、当該
契約に則って、本投資法人の投資基準に適合する物件を希望する価格で取得できることまでは保証されて
いません。したがって、本投資法人は、いちご株式会社から本投資法人の投資基準に適合する物件を必ず
しも希望どおり取得できるとは限りません。
また、上記のスポンサーサポート契約に加え、本資産運用会社は、いちご株式会社並びにいちご株式会
社の子会社であるいちご地所、いちごECOエナジー及びいちごオーナーズとの間で取得資産情報のグループ
内優先検討順位に関する覚書を締結しています。さらに、本投資法人は、いちごグループの運営力、レ
ピュテーション、ブランド力等に大きく依存しています。
これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、いちごグループと密接な関連性を有してお
り、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するいちごグループの影響は相当程度高いという
ことができます。
したがって、本投資法人がいちごグループとの間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった
場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。さらに、本投資法人は、資産運用活動を
通じて、いちごグループ又はその利害関係者との間で取引を行う可能性があり、この場合、いちごグルー
プの利益を図るためいちごグループが本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあります。
なお、かかる利益相反に関するリスクへの対策については後記「(2)投資リスクに対する管理体制」を
ご参照下さい。これらの対策にもかかわらず、いちごグループが本投資法人の利益に反する取引を行った
場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
(ロ) 本資産運用会社が他の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク
金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられておら
ず、本資産運用会社は、本投資法人の他、いちごオフィスリート投資法人及びいちごグリーンインフラ投
資法人並びに複数の私募ファンドからも資産の運用を受託しています。
本投資法人は、宿泊施設及びその付帯施設・設備を主な投資対象としていますが、それ以外の資産への
投資を排除していません。そのため広く、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資
法人及び上記不動産私募ファンドと投資対象が重なり得ます。
そのため、本資産運用会社は、競合する取得検討対象資産の情報の恣意的な配分を防止することを目的
として、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ハ) 資産の取
得及び売却に関する事項 a. 投資資産情報の取扱い」記載のローテーション・ルールを採用しており、か
かるルールに則った運営を行うこととしています。
本投資法人及び本資産運用会社は、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資法人
及び不動産私募ファンドとの間では、主たる投資対象が異なっていることや、資金調達の性質や財務戦
略、投資家の志向する投資リターンの違いにより、実際に取得希望の競合が生じる場合は限定的であると
想定しています。しかし、かかる想定とは異なり、実際に取得希望の競合が生じる場合には、上記のルー
ルにより、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資法人及び不動産私募ファンドが
優先して資産の取得検討を行うことがあります(特に、不動産等のうち用途区分がホテルに分類され、か
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つ、西暦竣工年が奇数である取得検討対象資産については、不動産私募ファンドが優先して資産の取得検
討を行います。)。また、この場合に、かかるルールに反する資産の取得検討が行われる可能性も否定で
き ません。
さらに、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人にとって望ましいと考
えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資
産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、 会計監査人において監査を行い、 資産の運用を本資産運用会社に、資
産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑
な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられ
ますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者
としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利益相反状況にある場合に投資法人の
利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を
及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは、運用資産である不動産信託受益権に関する信託
受託者若しくはテナントから委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社
等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存すると
ころも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持でき
る保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失
われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ニ) 本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材(個人の能力、経歴、ノウハウ)に依
存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材(個人の能力、
経歴、ノウハウ)に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をも
たらす可能性があります。
また、今後、本資産運用会社の業容が拡大し、その状況に応じた人材の確保が行われなかった場合、本
投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ) インサイダー取引規制に関するリスク
投資法人の発行する特定有価証券等(金融商品取引法第163条第1項に定める特定有価証券等をいいま
す。)についても、インサイダー取引規制の対象となっています。
本投資法人及び本資産運用会社は本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の役職員が
本投資法人の特定有価証券等の売買等を行うこと及び未公表の重要事実(本資産運用会社又は本投資法人
に関する情報であって、金融商品取引法第166条第2項において定義する「業務等に関する重要事実」をい
います。)の伝達を原則禁止とし、本資産運用会社の役職員が持投資口会又は株式累積投資制度に加入し
て取得した投資証券を売却する場合に限り、事前の承認を得た上で売却することができるとする社内規程
を定めています。しかし、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の役職員が金融商品
取引法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の
管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資主に悪影響が及ぶ可能性があります。
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(ヘ) フェア・ディスクロージャー・ルールに関するリスク
本投資法人及び本資産運用会社も、フェア・ディスクロージャー・ルールの適用対象となっています。
本投資法人及び本資産運用会社は、フェア・ディスクロージャーの観点から、迅速、正確かつ公平な情報
開示を実施し、投資家にとって分かりやすい情報の積極的な提供に努めています。しかしながら、本投資
法人若しくは本資産運用会社又はこれらの役職員がフェア・ディスクロージャー・ルールに違反する場合
には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の
投資主又は投資法人債権者に悪影響が及ぶ可能性があります。
(ト) 本投資法人の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人は、2015年7月22日に設立され 、2015年11月30日に資産の運用が開始され ました。したがっ
て、本投資法人には十分な過去の実績がなく、今後の実績を予測することは困難となります。また、本資
産運用会社の運用するいちごオフィスリート投資法人及び不動産私募ファンドに関する運用実績は、本投
資法人の今後の運用実績を保証するものではありません。
(チ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会
の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、
運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのた
め、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(リ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいま
す。)、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいま
す。)及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服します。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生し
た場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本
投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済(投資法人債の償還を
含みます。)後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。当該時点におい
て、本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れを弁済した後
の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部に
ついて回収することができない可能性があります。
(ヌ) 敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投
資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の
時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれら
よりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用
が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性
があります。
また、敷引特約がある賃貸借契約については、敷引額の敷金額に対する割合が高い場合、敷引特約の全
部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が引き継いだ敷金額より多額の敷金返還債務を負う可能性が
あります。
④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に
記載のとおり、不動産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、
その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況
に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権そ
の他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ラ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固
有のリスク」をご参照下さい。
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(イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等 (建物の構造、材質、地盤、特に土地に含
有される有害物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵のほか、法令上の規制違反や基準不適合、免振装
置、制振装置を含む建築資材の強度、機能等の不足、工事における施工の不具合や施工報告書の施工デー
タの転用、加筆等がなされているものを含みますが、これらに限りません。) が存在している可能性があ
ります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のあ
る専門業者から建物状況評価報告書を取得する等の物件精査を行うことにしていますが、建物状況評価報
告書で指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。 建築基準法
等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を請負った建築会
社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関係規定の求
める安全性や構造耐力等を有することが保証されるわけではありません。 本投資法人は、状況に応じて
は、前所有者又は前受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任を負担させる場
合もありますが、たとえかかる表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの表
明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、瑕疵担保責任の期間及び責任額は一定範囲に
限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前受益者が解散し、又は無資力になっているために実効
性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐた
めに買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを
えなくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性がありま
す。
また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の
記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利
に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあ
ります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度
で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
さらに、物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確定同意が取得でき
ず又は境界標の確認ができないまま、物件を取得する事例が少なからずみられます。本投資法人は、原則
として境界が確定している物件を取得する方針ではあるものの、運営への影響、リスクの程度を検証した
上で適切と認める場合には、境界が未確定の物件も取得する方針です。状況次第では、境界に関して紛争
が生じ、境界確定の過程で所有敷地の面積が減少することにより、運用資産の運営に不可欠の土地が隣接
地所有者の所有に属するものとされたり、建ぺい率、容積率等の遵法性についての問題が発生する可能性
があります。また、訴訟費用及び損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、投資対象不動産について予定
外の費用又は損失を負担する可能性もあります。これらの事象が生じなかったとしても、境界未確定の事
実が物件処分の際の障害となる可能性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用
が制限され賃料に悪影響を及ぼす可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性がありま
す。
(ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令の規定又
は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に、本投資法
人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下 「宅地建物取引業法」と
いいます 。)上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本
投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除できない場合があります。したがって、本投資法人が不動
産を売却した場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得
なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規
等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。そ
の結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解
されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承
諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、
予想外の債務又は義務を負う場合があり得ます。
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(ハ) 賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借
契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確保されている
ものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このよ
うな理由により、稼働率が低下した場合、不動産に係る賃料収入が減少することになります。特にホテル
用不動産等の場合はシングルテナントと賃貸借契約を締結することが多く、そのような場合にかかる事由
が生じたときは、当該不動産に係る賃料収入はゼロとなります。
また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定
めている場合でも、裁判所によって更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額
に過ぎる等の諸般の事情があると判断された場合、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主
に損害を与える可能性があります。
他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借
家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。)上、正当の事
由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させるこ
とができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を
定期建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借
契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法
第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱
われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法
人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若
しくは更生手続その他の倒産手続(以下、総称して「倒産等手続」といいます。)の対象となった場合、
賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担
保される範囲を超える状況では本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。
c. 賃料改定に係るリスク
賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が
賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、本投資法人が保有する不動産について、本書の
日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主に
損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっ
ては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特
約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得
られる賃料収入が減少し、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。定期建物賃貸借
契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、
ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除す
る特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請
求権を排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を被る可能性があります。
e. 定期建物賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク
定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求で
きるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合でも、残存期間全
体についてのテナントに対する賃料請求が認められない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約に
おいて借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増
額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べ
て低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。
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f. 更新料等に関するリスク
賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料や、契約期間中に賃借人が解約した場合の違
約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、これらの規定は状況によってはそ
の全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性
があります。
g. 変動賃料に関するリスク
保有資産について締結されている一部の賃貸借契約においては、固定賃料と売上実績等に連動した変動
賃料が組み合わさった賃料構成を採用しているものがありますが、売上実績等に連動した変動賃料の支払
いを受ける場合には、売上の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を
及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値につ
いて、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われる
べき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与え
る可能性があります。
(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下「災害等」
といいます。)により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。この
ような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされるこ
とにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があ
ります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損
害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による
支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受け
る可能性があります。
また、大規模な地震、津波又は環境汚染を伴う災害等が発生した場合、たとえ本投資法人の保有する不
動産が滅失、劣化若しくは毀損せず、又は当該不動産に瑕疵が生じなかったとしても、所在地の周辺地域
経済が多大な影響を受けることにより、当該不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。
(ホ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務
が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者
は、民法上無過失責任を負うこととされています。そして、本投資法人の主たる投資対象である、宿泊施
設及びその付帯施設・設備においては、プール等のレジャー用施設を土地の工作物として併設しているも
のもあり得るため、宿泊施設及びその付帯施設・設備においては土地の工作物により第三者、特に宿泊客
及び付帯施設・設備の利用客の生命、身体又は財産等が侵害されるリスクは相対的に高いといえます。不
動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生し
た場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の
何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性が
あります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して
多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得ら
れる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理
に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由に
より、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
(ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画
整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物(現
に建築中のものを含みます。)又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています
(いわゆる既存不適格)。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適
用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能
性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能
性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川
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法(昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。)による河川保全区域における工作物の新築等の制
限、海岸法(昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。)による海岸保全区域における土地の掘削
等 の制限、港湾法(昭和25年法律第218号。その後の改正を含みます。)による港湾区域内における工事等
の制限、文化財保護法(昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。)に基づく試掘調査義務、その
他一定割合において住宅を付置する義務や、駐車施設附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及
び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処
分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が
生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象とな
る場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され、又は建物の敷地とされる面積が減少し、当該不
動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(ト) 法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわ
らず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可
能性があります。
また、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。)その他
不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネ
ルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担が発
生する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整
理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行
政行為又はその変更等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
なお、本書の提出日現在、2017年6月2日付で公布された民法の一部を改正する法律(平成29年法律第
44号。なお、その施行日は、原則として2020年4月1日とされています。)及びその関係法令により、売
買契約その他の本投資法人等が締結する契約に適用される法令の改正が予定されています。かかる改正に
より、本投資法人に新たな義務や費用の負担が生じ、又は本投資法人の権利が制限され、結果として、本
投資法人の損益に悪影響をもたらす可能性があります。
(チ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義が
ある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等につ
いて諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努
めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
万一売主が債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が
不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消(詐害行為取消)される可能性
があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不
動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者(以下、本項において「買主」といいま
す。)からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と
買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となり得る事実関係を知って
いる場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が取消又は否認され、その効果を主張される
可能性があります。
さらに、取引の態様いかんによっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判
断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者で
ある売主の財産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もありま
す。
(リ) 転貸に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象は宿泊施設及びその付帯施設・設備ですが、宿泊施設等の一部は、当該宿
泊施設等の賃借人から第三者に対し転貸されることがあります。このように、賃借人(転借人を含みま
す。)に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナ
ントを自己の意思により選択することができなくなり、又は退去させることができなくなる可能性がある
ほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資
法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借
契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定
されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場
合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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(ヌ) マスターリースに関するリスク
特定の不動産において、マスターレッシー会社が当該不動産の所有者である信託受託者との間でマス
ターリース契約を締結し、その上でエンドテナントに対して転貸する、いわゆるマスターリースの形態を
とる場合があります。この場合、特に固定賃料型のサブリース会社の財務状態が悪化したときは、マス
ターレッシー会社の債権者がマスターレッシー会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等
により、マスターレッシーから賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
(ル) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理していま
すが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当
該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工
事、内装の変更、賃借人による設備(看板等)の設置、その他テナント等の利用状況等により、建築基準
法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等によ
り、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性があります。また、本
投資法人が、その違反状態の改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性が
あります。
さらに、賃貸借契約における規定のいかんにかかわらず、テナント等による転貸や賃借権の譲渡が本投
資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運
用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があ
ります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの
借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場
合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であっても賃借人との賃貸借契約
を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性がありま
す。
(ヲ) ホテル用不動産等としての建物使用態様に関するリスク
保有資産は、ホテル用不動産等を中心とする複合施設として、不特定多数の利用者に対し宿泊や飲食等
の各種サービスを提供する施設であり、また、ホテル顧客以外の公衆に対してもロビー、トイレ等の共用
部分を開放しているため、清掃・維持修繕の費用が通常の建物より多額になる可能性があるとともに、ホ
テル施設内で予期できない不法行為を行う者が出現する可能性は常にあります。これにより、テナントが
不足の損害を被る場合、あるいは、ホテル用不動産等自体に損害が発生した場合、本投資法人に悪影響を
及ぼす可能性があります。
(ワ) 共有物件に関するリスク
運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単
独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものと
されているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営につ
いて本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に
応じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利行使に
よって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性(民法第256
条)、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民法第258条第2項)があり、ある共有者
の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有
しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった
場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有
者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破
産法第52条、会社更生法(平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。)第60条、民事再生法第48
条)。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全
体について当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考え
られています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の
共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共
有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
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共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有
者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合
に 他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務にな
ると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があ
ります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却
により多くの時間と費用を要し、又は価格の減価要因が増す可能性があります。
(カ) 区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以
下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共
有となる共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合に
は、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定め
られます。建替えをする場合には集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限
り、その有する専有部分の床面積の割合)の各5分の4以上の多数での建替え決議が必要とされる等(区
分所有法第62条)、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる
機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいま
す。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係
る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています(区分所有法第22条第1項)。ただ
し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができませ
ん(区分所有法第23条)。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷
地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分有形式の
敷地利用権)として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有
部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可
能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により
第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能
性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多く
の時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヨ) 借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて
特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当
然に消滅し(定期借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当
事由がある場合に消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払による解除その他の理由
により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合
(借地借家法第13条、借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。 以下「借地法」といいま
す。 )第4条)を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普
通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の
物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が
本投資法人の希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売され、又は借地権設定時に既に存在
する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について
適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新
所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要
となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することに
なるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、
借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として
借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります(なお、法律上借地権設定者に当
然に承諾料請求権が認められているものではありません。)。
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加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全
額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権につ
いて担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、
上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要
因が増す可能性があります。
なお、建物の所有を目的としない土地の賃貸借については、借地借家法又は借地法の適用はありませ
ん。このため、当該土地に関する賃貸借契約が終了する場合、又は当該土地が他に転売される等して所有
者が変わる場合には、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
(タ) 借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物(共有持分、区分所有建物等を含みます。)を第三者から賃借の上又は信託受託者
に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借
部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の
全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何ら
かの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終
了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれ
があります。
(レ) 底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有している土地、い
わゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地
権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資
法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅す
る場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条及
び借地法第4条)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められる
か否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取
を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地
の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える
場合は投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う旨を規
定する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害
を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることがで
き、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承
諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合(借地借家法第19条)や、借地契約上事前
に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、
財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資
主に損害を与える可能性があります。
(ソ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で
売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する
場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約ど
おりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を
大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られな
かったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があ
り、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ツ) 築古物件に関するリスク
本投資法人は、築古物件を取得することがあります。一般に、築古物件は老朽化に伴い物理的及び機能
的な劣化が進んでいることから、その運営、修繕、改修等に多額の出費が必要となり、かつその間におけ
る一時的な稼働率の低下等を生じる場合や、使用を継続するには現行法上問題ないものの、新規に使用す
ることのできない有害物質が使用されており、処分又は除去する場合には、多額の支出が必要となる可能
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性もあります。特に、取得検討時には想定していなかった瑕疵等が判明し、想定以上に多額の資本的支出
を余儀なくされる可能性もあります。また、一般に、築古物件は新築物件と比較して築年数に応じた老朽
化 等による投資リスクが高まることから、想定していた水準の賃料を得られない可能性もあり、本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得られない可能性及
び本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がらない可能性があります。
(ネ) 有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合
において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が
埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性
があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係
る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。ま
た、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本
投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には本投資法人ひいて
は投資主が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は
占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況につい
て、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染によ
り、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止す
るため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投資法人がこれらの調査・報告又は措
置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等
にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合
やポリ塩化ビフェニル(PCB)廃棄物が使用、保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、
本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建
材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法
人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受け
た場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する
可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性がありま
す。さらに、本投資法人が取得する建物において、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け
材が使用されている場合には、飛散防止措置及び被害の補償等のために多額の出費を要する可能性があ
り、また、リーシングに困難をきたす可能性があります。加えて、通常使用下では飛散可能性がないアス
ベスト含有建材を使用している建物についても、アスベスト飛散のおそれのある改修又は解体時に飛散防
止措置等を行うために多額の費用が発生する可能性があります。
また、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき
大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
(ナ) 埋立地に関するリスク
本投資法人が投資対象とする不動産は埋立地に立地することがありますが、埋立地には、埋立に使用 し
た土壌に含まれることのある汚染物質に関するリスク、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害
を受けやすいリスク、建物が沈下するリスク、液状化リスク等の特有のリスクがあります。これらの理由
により当該不動産が損害を被った場合、当該不動産の価値が下落し、本投資法人ひいては投資主が損害を
受ける可能性があります。
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(ラ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のため
であり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本
投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的に
ほぼ同じリスクを負担することになります。
信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。
以下「信託法」といいます。)上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者その他の第三者に
対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産
の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券
としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券
のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が
信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をす
る必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権
の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産で
ある不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する
本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委
託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵
担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与え
る可能性があります。
加えて、不動産を信託財産とする信託において、信託内借入の方法で資金を調達した場合、信託内借入
等の信託受託者の債務は、信託の受益権に対する配当及び元本交付に優先して元利金等の返済が行われる
ため、信託財産である不動産の価格及び収益が減少した場合には、当該不動産の売却代金や賃料等の収益
が信託内借入の元利金の返済に充当された結果、信託の受益権に対する配当及び元本交付が信託内借入の
無い場合よりも減少し、信託内借入の割合や不動産の価格及び収益の下落率等によっては、信託配当及び
信託元本の交付が受けられなくなる可能性があります。なお、信託内借入についても前記「2 投資方針
(1)投資方針 ④ 本投資法人の財務戦略」記載の方針が適用され、有利子負債比率は、信託内借入を含
めて算定されることになります。また、信託内借入の引当てとなる財産は、信託財産に限定されるため、
信託内借入においては、一般に、信託財産たる不動産の価格及び収益を基準としたLTV(ローントゥバ
リュー)やDSCR(デットサービスカバレッジレシオ)等の財務制限条項が付されます。これらの財務制限
条項に抵触した場合には、当該信託内借入にかかる借入金の返済をするために、信託財産たる不動産売却
を余儀なくされる等によって、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
(ム) フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント(先日付の売買契
約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うこ
とがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠
償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一
定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント
等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境
の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなっ
た場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
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⑤ 税制に関するリスク
(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件(以下「導管性要件」といいます。)を満たした投資法人に対しては、投資法人と
投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められてい
ます。導管性要件のうち一定のものについては、営業期間ごとに判定を行う必要があります。本投資法人
は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原
資の不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人
との見解の相違、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる可
能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の
救済措置が設けられていないため、後記(ニ)に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないや
むを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、利益の配当等を損金算入できな
くなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本
投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記「4 手数料
等及び税金 (5)課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
導管性要件のうち、租税特別措置法施行令(昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。以下「租
税特別措置法施行令」といいます。)第39条の32の3に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90%
超の分配を行うべきとする要件(以下「支払配当要件」といいます。)においては、投資法人の会計上の
税引前当期純利益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱い
の差異(以下「税会不一致」といいます。)により本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益
(会計上の税引後当期純利益)が減少した場合、又は90%の算定について税務当局の解釈・運用・取扱い
が本投資法人の見解と異なる場合には、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があ
り得ます。なお、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配
により法人税等の発生を抑えることができるようになるため、本リスクは軽減されます。
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には機関投資家
(租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以下本「⑤ 税制に関するリスク」において同じ
です。)のみから行うことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投
資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナン
トからの借入金に該当すると解釈された場合等においては、導管性要件を満たせないことになります。こ
の結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行
令第39条の32の3第5項に定めるものに該当していないこと(発行済投資口の総数又は議決権総数の50%
超が1人の投資主及び特殊関係者により保有されていないこと)とする要件、即ち、同族会社要件につい
ては、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果と
して満たされなくなる営業期間が生じるリスクがあります。
(ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に投資法人の投資口が機関投資家のみ
により保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資
法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未
満の投資主により保有される(機関投資家にのみ保有される場合を除きます。)こととなる可能性があり
ます。
(ヘ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違
により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。この
ような場合には、本投資法人が当該営業期間において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資
法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
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(ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不
動産の価額の合計額の割合を75%以上となるように運用します(規約第30条第6項)。本投資法人は、上
記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産
を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び不動産取得税)の軽減措置の適用を受けることができる
と考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措
置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができな
い可能性があります。
(チ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又は
かかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法
人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡
等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売
却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能
性があります。
⑥ その他
(イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の
時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限り
ません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若
しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果
は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではあ
りません。
土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方
法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結
果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
建物エンジニアリングレポートについても、建物の状況に関して専門家が調査した結果を記載したもの
にすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧
費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用
が必要となる可能性があります。
なお、マーケットレポートについても上記と同様のことが妥当します。詳細は前記「② 本投資法人の運
用方針に関するリスク (ニ) 投資対象を宿泊施設及びその付帯施設・設備に特化していることによるリス
ク f. マーケットレポートに関するリスク」をご参照下さい。
(ロ) 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計
審議会 平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指
針第6号 平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになっ
たことに伴い、本投資法人においても第1期営業期間より減損会計が適用されています。減損会計とは、
主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなく
なった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことを
いいます。
減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識
することができない(税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価
償却費相当額を除きます。)ため、税会不一致が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性
があります。ただし、一時差異等調整引当額の分配により、法人税等の発生を抑えることができるように
なるため、本リスクは軽減されます。
(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本
投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産
等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員とし
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て得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果本投資法人が営業者に出資した金額を回収でき
ない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制
限 されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が
譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。また、匿名組合
出資持分への投資は、営業者が投資した不動産等の取得に係る優先交渉権を得ることを目的として行われ
ることがありますが、かかる優先交渉権により企図する不動産等を取得できる保証はありません。
(ニ) オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本書に記載されている、保有資産の過去の運営実績は、保有資産のテナント、前所有者等から取得した
情報を原則としてそのまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不
正確であるおそれがあります。
また、 本投資法人による取得前における保有資産の運営実績について は、本投資法人が採用する会計処
理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、保有資産について、前提となる状況が本投資法人取得後
と同一とも限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後の運営実績と必ずしも一致
するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
(ホ) 投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等に基づくスポンサーとの
合意に基づき、投資主優待制度を導入しています。しかし、これらの前提条件の変更、投資主優待制度の
提供主体であるいちご株式会社の意向その他の理由により、投資主優待制度の内容等が将来に向けて変更
され、または実施が停止される可能性があります。
(ヘ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果と
して本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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(2)投資リスクに対する管理体制
① 本投資法人の管理体制
本投資法人は投信法に基づいて設立され、執行役員1名、監督役員2名により構成される役員会により運営さ
れています。役員会は、法令で定められた事項の審議・承認を行うとともに、資産の運用やそのリスクの状況
について報告を受けることとしています。この報告を通じて、本資産運用会社及びその利害関係者から独立し
た地位にある監督役員は、各種リスク情報を的確に入手し、執行役員の業務執行状況を監視すること等によ
り、投資リスクを含む各種リスクを管理します。
また、利害関係者との不動産等の売買取引を行う場合には、本資産運用会社のリスク・コンプライアンス委
員会承認の後に投資法人役員会に付議することとし、利益相反等に係るリスクに対し一層厳格な管理体制を敷
いているほか、内部者取引管理規程を定めて役員による本投資法人の発行する特定有価証券等の売買を禁止
し、インサイダー取引の防止に努めています。
② 本資産運用会社の管理体制
本資産運用会社は、前記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めており、それら
のリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り運用資産への投資及び運用を行っていま
す。
(イ) 本資産運用会社は、「リスク管理規程」を策定し、リスク管理に関する基本方針及び態勢を定めていま
す。 「リスク管理規程」では、管理すべき主要なリスクを外的要因に関するリスク、取引先に起因する
リスク、不動産に固有のリスク、業務に起因するリスク、人的・組織的な事由に起因するリスク、固有
リスクに分類した上で、リスクの管理方法やリスク顕在時の対応について定めています。
(ロ) 本資産運用会社は、「運用ガイドライン」、「資産運用管理規程」、「利害関係者取引規程」、「内部
情報管理規程」、「コンプライアンス規程」その他各種の規程を策定し、当該規程を遵守することで、
リスクの適切なコントロールに努めています。
a. 運用ガイドライン等
本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針を踏まえた上で、基本方針、投
資対象、取得方針、リーシング方針、管理方針、修繕及び資本的支出に関する基本方針、付保方針、ポー
トフォリオの見直し・売却方針及び財務方針等について定めた「運用ガイドライン」、資産運用及び資金
調達に関する各種計画の内容及び策定方法並びに各種計画に基づいた資産運用及び資金調達等の実施手続
について定めた「資産運用管理規程」並びに本投資法人と利益相反のおそれのある当事者間での取引等に
ついて行為基準、手続について定めた「利害関係者取引規程」を遵守することにより、本投資法人の運用
の対象となる不動産等の投資運用リスクの管理に努めています。詳細については、前記「2 投資方針」を
ご参照下さい。
b. 内部情報管理規程
本資産運用会社は、本資産運用会社の役職員によるインサイダー取引について、役職員がその業務に関
して取得した未公表の重要事実の管理及び役職員の服務等について定めた「内部情報管理規程」を遵守す
ることにより、その未然防止に努めています。
c. コンプライアンス関連規程
本資産運用会社は、「コンプライアンス規程」でコンプライアンスを「本資産運用会社に関連するあら
ゆる市場ルール、法令等を厳格に遵守することはもとより、社会規範を十分にわきまえ誠実かつ公正な企
業活動を全うすること」と定義した上で、「コンプライアンス・マニュアル」及び「コンプライアンス・
プログラム」を定め、コンプライアンスに関する適切な運営体制を確立し、本資産運用会社の役職員は当
該各種規程類を遵守することにより、投資運用リスクの管理に努めています。
d. その他
本資産運用会社は、内部監査の方針、内部監査の内容及び監査の方法に関し、「内部監査規程」を定
め、当該業務の遂行状況を定期的に監査することで、不正、誤謬の発見及び未然防止、業務活動の改善向
上等を図り、投資運用業務の円滑かつ効果的な運営が可能となるよう努めています。
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4【手数料等及び税金】
(1)【申込手数料】
該当事項はありません。
(2)【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型の投資法人であり、投資口の買戻
しの制度はありません(規約第8条第1項)。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資
口を有償で取得することができます(規約第8条第2項)。この場合、所定の手数料が課されることがありま
す。
(3)【管理報酬等】
① 役員報酬(規約第20条)
本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。
(イ) 各執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的
と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとしま
す。
(ロ) 各監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的
と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとしま
す。
(注)本投資法人は、役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該役員が職務を行うにつき
善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の
執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員
会の決議によって免除することができるものとします(規約第21条)。
② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第38条及び別紙)
本投資法人が本資産運用会社に支払う資産運用報酬の金額、計算方法、支払の時期及び方法はそれぞれ以下
の(イ)及び(ロ)に掲げるとおりとします。本投資法人は、当該資産運用報酬の金額並びにこれに対する消
費税及び地方消費税相当額を本資産運用会社宛て支払うものとし、計算の結果、それぞれ負となる場合は0と
し、1円未満の端数がでる場合は、その端数金額を切り捨てるものとします。
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(イ) 収益・分配金成果報酬
「本投資法人の当該決算期における収益・分配金成果報酬控除前分配可能金額(以下で定義されま
す。)を当該決算期における発行済投資口の総口数で除した金額(以下「収益・分配金成果報酬控除前1
口当たり分配金」といいます。)」に、「当該決算期に係る営業期間における不動産賃貸収益の合計から
不動産賃貸費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)を控除した金額(以下「NOI」といいま
す。)」を乗じ、更に0.0036%を乗じた金額を収益・分配金成果報酬とします。すなわち、以下の計算式
で算出されます。
収益・分配金成果報酬=収益・分配金成果報酬控除前1口当たり分配金×NOI×0.0036%
なお、「収益・分配金成果報酬控除前分配可能金額」とは、我が国において一般的に公正妥当と認めら
れる企業会計の基準に準拠して計算される税引前当期純利益(収益・分配金成果報酬及び控除対象外消費
税等控除前)に繰越欠損金(もしあれば)の金額を加算した金額をいうものとします。また、「発行済投
資口の総口数」とは、本投資法人が当該決算期において未処分又は未消却の自己の投資口を保有する場合
には、当該決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいい、本投
資口の併合又は分割が行われた場合には、併合又は分割が行われた営業期間以降の決算期における発行済
投資口の総口数は、併合比率又は分割比率をもって併合又は分割が行われる前の口数に調整された数をい
うものとします。
支払時期は、本投資法人の当該営業期間の決算期から3か月以内とします。
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(ロ) 譲渡成果報酬
本投資法人が当該決算期に係る営業期間において不動産関連資産を譲渡し、譲渡成果報酬の控除前に譲
渡益が発生した場合において、当該譲渡成果報酬控除前譲渡益に15%の料率を乗じて得た金額を譲渡成果
報酬とします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
譲渡成果報酬 = 譲渡成果報酬控除前譲渡益×15%
ただし、当該決算期以前(当該決算期を含みます。)に行ったすべての不動産関連資産の譲渡により計
上した譲渡益を加算し、譲渡損を減算した累計金額が、負となる場合は0とします。
支払時期は、本投資法人の当該営業期間の決算期から3か月以内とします。
③ 資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人への支払手数料
資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である
事務受託手数料は、以下のとおりです。
(イ) 資産保管会社の報酬
a. 各計算期間の資産保管業務報酬は、本投資法人の保有する資産が現物不動産、不動産信託の受益権、有
価証券又は預金であることを前提に、次に掲げる金額とします。
当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2
項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、6か月分の料率を記載した下
記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、円単
位未満の端数は切り捨てるものとします。
b. 本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社
の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用
は、本投資法人の負担とします。
c. 経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会
社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
d. 本投資法人の保有する資産において、現物不動産が含まれる場合の資産保管業務報酬は、上記a.に定め
る金額に現物不動産1物件当たり月額10万円を上限として本投資法人及び資産保管会社が合意した金額
を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権、有
価証券又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、
本投資法人及び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議
します。
e. 本投資法人は、本(イ)に定める資産保管業務報酬に係る消費税及び地方消費税(以下「消費税等」とい
います。)を別途負担し、資産保管会社に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加算して支払
うものとします。
基準報酬額表
算定方法(6か月分)
資産総額
資産総額 × 0.010%
1,000億円以下の部分について
資産総額 × 0.008%
1,000億円超2,000億円以下の部分について
資産総額 × 0.006%
2,000億円超3,000億円以下の部分について
資産総額 × 0.005%
3,000億円超の部分について
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(ロ) 一般事務受託者の報酬
a. 各計算期間の一般事務報酬は、本投資法人の保有する資産が現物不動産、不動産信託の受益権、有価証
券又は預金であることを前提に、次に掲げる金額とします。
当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2
項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、6か月分の料率を記載した下
記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、円単
位未満の端数は切り捨てるものとします。
b. 本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の
指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払に要する振込手数料等の費用は、
本投資法人の負担とします。
c. 経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者
は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
d. 本投資法人の保有する資産において、現物不動産が含まれる場合の一般事務報酬は、上記a.に定める金
額に現物不動産1物件当たり月額10万円を上限として本投資法人及び一般事務受託者が合意した金額を
加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権、有価
証券又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本
投資法人及び一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議しま
す。
e. 本投資法人は、本(ロ)に定める一般事務報酬に係る消費税及び地方消費税(以下「消費税等」といいま
す。)を別途負担し、一般事務受託者に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加算して支払う
ものとします。
基準報酬額表
算定方法(6か月分)
資産総額
資産総額 × 0.030%
1,000億円以下の部分について
資産総額 × 0.024%
1,000億円超2,000億円以下の部分について
資産総額 × 0.018%
2,000億円超3,000億円以下の部分について
資産総額 × 0.015%
3,000億円超の部分について
(ハ) 投資主名簿等管理人の報酬
本投資法人は、委託事務手数料として、以下の委託事務手数料表により計算した金額を上限として別途
合意する金額を投資主名簿等管理人に支払うものとします。ただし、募集投資口の発行に関する事務その
他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のう
えその手数料を定めるものとします。著しい経済情勢の変動その他相当の事由がある場合は、その都度本
投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ合意によりこれを変更し得るものとします。委託事務手数
料について、投資主名簿等管理人は毎月末に締切り、翌月第9営業日までに請求書を本投資法人に送付す
るものとし、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとします。
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委託事務手数料表
手数料項目 手数料計算単位及び計算方法 事務範囲
1.基本料 (1) 毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき 投資主名簿の作成、管理及び備置き
投資主名簿の維持管理
下記段階に応じ区分計算したものの合計額の6
期末、中間及び四半期投資主の確定
分の1。ただし、月額の最低基本料を200,000
期末統計資料の作成
円とする。
(所有者別、所有数別、地域別分布状況)
(投資主1名当たりの基本料)
投資主一覧表の作成
投資主数のうち最初の5,000名について 480円
(全投資主、大投資主)
5,000名超 10,000名以下の部分について 420円
10,000名超 30,000名以下の部分について 360円
30,000名超 50,000名以下の部分について 300円
50,000名超 100,000名以下の部分について 260円
100,000名を超える部分について 225円
2.分配金支払管理料 (1) 分配金等を受領する投資主数につき、下記段階 分配金支払原簿、分配金領収書、指定口座
振込票、払込通知書の作成、支払済分配金
に応じ区分計算したものの合計額。ただし、1
領収証等による記帳整理、未払分配金確定
回の対象事務の最低管理料を350,000円とす
及び支払調書の作成、印紙税納付の手続
る。
(投資主1名当たりの管理料)
銀行取扱期間経過後の分配金等の支払及び
投資主数のうち最初の5,000名について 120円
支払原簿の管理
5,000名超 10,000名以下の部分について 110円
10,000名超 30,000名以下の部分について 100円
30,000名超 50,000名以下の部分について 80円
50,000名超 100,000名以下の部分について 60円
100,000名を超える部分について 50円
(2) 指定口座振込分については1件につき130円を加
算
(3) 各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する
支払 1件につき 450円
3.諸届管理料 (1) 照会、受付 1件につき 600円 投資主等からの諸届関係等の照会、受付
(投資主情報等変更通知の受付含む)
(2) 調査、証明 1件につき 600円 投資主等からの依頼に基づく調査、証明
4.投資主総会 議決権行使書用紙の作成並びに返送議決権
(1) 議決権行使書用紙の作成
関係手数料 行使書の受理、集計
1通につき 15円
議決権行使書用紙の集計
1通につき 100円
ただし1回の議決権行使書用紙集計の最低管理料を
50,000円とする。
投資主総会当日出席投資主の受付、議決権
(2) 派遣者1名につき 20,000円
個数集計の記録等の事務
ただし、電子機器等の取扱支援者は別途。
5.郵便物関係手数料 (1) 封入物3種まで (1) 投資主総会の招集通知、同決議通知、
期末、基準日現在投資主1名につき35円 決算報告書、分配金領収証(又は計算
ハガキ 書、振込案内)等投資主総会、決算関
期末、基準日現在投資主1名につき23円 係書類の封入・発送事務
(2) 返戻郵便物データの管理
(2) 返戻郵便物
登録する都度、郵便1通につき200円
6.投資主等データ受 (1) データ1件につき150円 振替機関からの総投資主通知の受付、新規
付料 記録に伴う受付、通知
7.契約終了・解除に (1) 対象投資主1名につき2,000円 契約終了・解除に伴うデータ引継等事務作
伴うデータ引継料 業費
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④ 会計監査人報酬(規約第28条)
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに1,500万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当
該決算期後3か月以内に支払うものとします。
⑤ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
(照会先)
いちごホテルリート投資法人 IRデスク
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
電話番号 03-3502-4892
(4)【その他の手数料等】
本投資法人は、投資口の発行及びその他運用資産の運用に係る以下の費用を負担するものとします(規約第40
条)。
① 投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行に関する費用
② 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出等に係る費用
③ 目論見書の作成、印刷及び交付等に係る費用
④ 財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付等に係る費用(これを監督官庁に提出する場合の提出費用
を含みます。)
⑤ 本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
⑥ 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
⑦ 投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷
及び交付等に係る費用
⑧ 執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等
⑨ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用(媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水
道光熱費等を含みます。)
⑩ 借入金及び投資法人債に係る利息
⑪ 本投資法人の運営に要する費用
⑫ その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの
(5)【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。
なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。ま
た、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
① 投資主の税務
(イ) 個人投資主の税務
a. 配当等の額に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る配当等の額(利益の配当及び一時差異等調整引当額の分配をいいま
す。)は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則として配当等の額を受け取る際に20%の
税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。ま
た、2037年12月31日までの間は、所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて課されます。な
お、金融商品取引所に上場している本投資証券の投資口(以下「本上場投資口」といいます。)の配当等
の額については源泉税率が20%(所得税15%、住民税5%)となります(このほか2037年12月31日までの
間は所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて源泉課税されます。)。
上場株式等(本上場投資口は上場株式等に該当します。)の配当等については、20%(所得税15%、住
民税5%)の税率による申告分離課税を選択できます(このほか2037年12月31日までの間は所得税の額の
2.1%に相当する復興特別所得税が併せて課税されます。)。この場合において、配当控除の適用はあり
ません。
また、個人投資主は、受け取る配当等の金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申
告不要制度の選択が可能となります。
個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源
泉徴収選択口座(源泉徴収を選択した特定口座)内に受け入れることを選択できます。
なお、大口個人投資主(本投資法人から支払がされる配当等の額に係る基準日において、発行済投資口
総数の3%以上を保有する者)が、一回に支払を受けるべき配当等の金額が10万円に配当計算期間の月数
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を乗じてこれを12で除して計算した金額超の場合には、上記の上場株式等の配当等に係る取扱いの対象と
はならず、原則どおり20%の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます
(こ のほか2037年12月31日までの間は所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収さ
れます。)。
分配金支払開始日 源泉徴収税率
20.315%(所得税15.315% 住民税5%)
2037年12月31日まで
20%(所得税15% 住民税5%)
2038年1月1日以後
(注1)2037年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
(注2)大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口総数の3%以上を保有)に対しては、上記税率
ではなく、所得税20%(2037年12月31日までは20.42%)の源泉徴収税率が適用されます。
2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座の非課税管理勘定(租税特別
措置法第37条の14第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において
同じです。)内において管理されている上場株式等(2014年から2023年までの10年間、新規投資額で2015
年までは年100万円を上限、2016年以後は年間120万円を上限とします。以下、本「(イ) 個人投資主の税
務」において同じです。)に係る配当等で、非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以
後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ま
た、非課税口座を開設することができるのは、非課税口座を開設しようとする年の1月1日において満20
歳以上 (2023年1月1日以後に開設する口座については満18歳以上) の方になります。なお、配当等につ
いて非課税の適用を受けるためには、配当等の受取方法として、「株式数比例配分方式」を選択している
必要があります。
(注) 2018年1月1日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称
つみたて NISA )に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積
投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託( 新規投資額で毎年40万円を上限 )に係る配当等
で、その非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に支払いを受けるべきものについて
は、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座に設けることのできる勘定は、毎年、非課税管
理勘定又は累積投資勘定のいずれかに限られます。ただし、本投資法人の投資口自体は つみたて NISAの対
象となる一定の公募等投資信託には該当しないこととされております。
また、未成年者少額投資非課税制度(通称、「ジュニアNISA」)により、2016年4月1日以後、金融商
品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座の非課税管理勘定(租税特別措置法第37条の14の2第5項
第1号に定める口座をいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。)内において
管理されている上場株式等(2016年4月1日から2023年12月31日までの8年間、新規投資額で年80万円を
上限とします。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。)に係る配当等で、非課税管理
勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものに
ついては、所得税及び住民税が課されません。また、未成年者口座を開設することができるのは、未成年
者口座を開設しようとする年の1月1日において満20歳未満(2023年1月1日以後に開設する口座につい
ては満18歳未満)又はその年に出生した方になります。なお、配当等について非課税の適用を受けるため
には、配当等の受取方法として、「株式数比例配分方式」を選択している必要があります。
b. 利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配(一時差異等調整引当額の分配を除きま
す。)は、資本の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の税務上の資本金等の
額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注1)として上記a.における配当等の額と
同様の課税関係が適用されます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に
係る収入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)を算定
し、投資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記c.の投資口の譲渡にお
ける金融商品取引業者(ただし、金融商品取引法第28条第1項に規定する第一種金融商品取引業を行う者
に限ります。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。)等を通じた譲渡等の場合と原則
同様になります。(注1)~(注4)については、下記(ロ)b.と同様の取り扱いとなります。
(注1)みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせしま
す。
みなし配当の金額=資本の払戻し額-投資主の所有投資口に相当する投資法人の税務上の資本金等
の額
(注2)投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
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投資口の譲渡に係る収入金額=資本の払戻し額-みなし配当金額
(注3)投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
投資法人の資本の払戻し額
資本の払戻し直前の投
税務上の投資法人の前期末の簿価純資産価額+前期末から当該払戻
× ※
資口の取得価格
し直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額-前期末から
当該払戻し直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額
㬰匰湒牔࠰漰Ŝཥ灻⳿ፏ䵧⩮耰湺瀰䰰䈰警䈰潒ܰ詎ਰ到栰樰訰縰夰Ȱ匰湒牔࠰殕ꈰ地昰漰ŧⱢ閌
法人からお知らせします。
(注4)投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額=譲渡収入金額-譲渡原価の額
c. 投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、
原則として、上場株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20%(所得税15%、住民税
5%)の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等の譲渡所得等及び上場株式等
に係る配当所得等との相殺は認められますが、上場株式等の譲渡所得等の合計額が相殺後も損失となった
場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。また、2037年12月31日までの間の譲渡等に
ついては、所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて課されます。ただし、本上場投資口を
金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
i. 本上場投資口の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年における他の上場株式等
の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合
は、申告を要件にこの損失(以下、本c.ii.において「本上場投資口の譲渡損失の金額」といいま
す。)をその年分の上場株式等に係る配当所得等の金額(申告分離課税を選択したものに限ります。
以下、本c.ii.において同じです。)から控除することが認められます。また、本上場投資口の譲渡損
失の金額のうちその譲渡日の属する年における上場株式等に係る配当所得等の金額のからも控除しき
れない金額は、その年の翌年以降の申告を要件にその年の翌年以降3年内の各年における上場株式等
の譲渡所得等の金額から控除することができます。
ii. その年の前年以前3年内の各年において、本上場投資口の譲渡損失の金額(本c. i.の適用を受けてい
る場合には適用後の金額となります。)があるときは、申告を要件にこの損失(前年以前に既に控除
したものを除きます。)をその年分の上場株式等の譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得
の金額から控除することが認められます。なお、2015年以前の各年に生じた2015年以前に上場株式等
として取り扱われていたものに係る譲渡損失の金額で2016年以後に繰り越されるものについても、
2016年以後の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除
することができます。
iii. 本上場投資口は特定口座制度の対象となり、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源
泉徴収選択口座(源泉徴収を選択した特定口座)内において譲渡等した場合の所得に関しては「特定
口座源泉徴収選択届出書」を提出した場合には、一定の要件の下に、源泉徴収による申告不要の選択
が認められます。この場合における源泉税率は20%(所得税15%、住民税5%)となります(このほ
か2037年12月31日までの間は所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収されま
す。)。
なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等
の配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収選択口座における上場株式等の譲渡
につき損失が生じているときは、その源泉徴収選択口座における配当等の額の総額から当該損失の金
額を控除した金額に対して源泉徴収がなされます。
譲渡日 源泉徴収税率/申告分離課税による税率
20.315% (所得税15.315% 住民税5%)
2037年12月31日まで
20% (所得税15% 住民税5%)
2038年1月1日以後
(注)2037年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
iv. 2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている
上場株式等 のうち、非課税管理勘定(租税特別措置法第37条の14第5項第2号に定めるものをいいま
す。以下、本段落において同じです。)に係るもの(2014年から2023年までの10年間、新規投資額で
毎年100万円(2016年1月1日以後に設けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円)を上
限とします。) について、非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過
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する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合
には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。また、非課税口座
を 開設することができるのは、非課税口座を開設しようとする年の1月1日において満20歳以上
(2023年1月1日以後に開設する口座については満18歳以上) の方になります。また、2016年4月1
日以後、未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)に基づき、金融商品取引業者の営業所に
開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るものにつ
いて、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する
日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合に
は、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。また、未成年者口座
を開設することができるのは、未成年者口座を開設しようとする年の1月1日において満20歳未満
(2023年1月1日以後に開設する口座については満18歳未満) の者又はその年中に出生した者に限ら
れます。なお、非課税口座で発生した譲渡損失については、他の特定口座や一般口座での譲渡益と損
益通算することや、繰越控除することはできません。
(注) 2018年1月1日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通
称つみたて NISA )に基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に、その累
積投資勘定において管理されている一定の公募等株式投資信託( 新規投資額で毎年40万円を上限 )の
受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、非課
税口座に設けることのできる勘定は、毎年、非課税管理勘定又は累積投資勘定のいずれかに限られま
す。ただし、本投資法人の投資口自体は つみたて NISAの対象となる一定の公募等投資信託には該当し
ないこととされております。
(ロ) 法人投資主の税務
a. 配当等の額に係る税務
法人投資主が投資法人から配当等の額(利益を超える金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配
を含みます。)を受け取る際には、株式の配当と同様に取り扱われ、原則20%の税率により所得税が源泉
徴収されます。ただし、本上場投資口の配当等の額についての所得税の源泉税率は、15%となります(こ
のほか2037年12月31日までの間は所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収されま
す。)。この源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控
除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
分配金支払開始日 源泉徴収税率
15.315% (復興特別所得税0.315%を含む)
2037年12月31日まで
15%
2038年1月1日以後
b. 利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配(一時差異等調整引当額の分配を除きま
す。)は、資本の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の税務上の資本金等の
額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注1)として上記a.における配当等の額と
同様の課税関係が適用されます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に
係る収入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)を算定
し、投資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記d.の投資口の譲渡の場
合と同様となります。
c. 投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、売買目的有価証券である場合には時価
法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。
d. 投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事
業年度に譲渡損益を計上します。
② 投資法人の税務
(イ) 利益配当等の損金算入要件
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法
人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。
利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件(導管性要件)は以下のとおりです。
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a. その事業年度の配当等の額が配当可能利益の額の90%超(又は金銭の分配の額が配当可能額の90%超)
であること
b. 他の法人(一定の海外子法人を除きます。)の株式、出資の総数又は総額の50%以上に相当する数又は
金額の株式又は出資を有していないこと(なお、2019年4月1日以後に開始する事業年度以降は匿名組
合契約等に基づく出資についても、本要件の適用対象となります。)。
c. 借入れは、機関投資家(租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以下、本「(イ) 利益
配当等の損金算入要件」において同じです。)のみからのものであること
d. 事業年度終了の時において、同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3第5項に定めるもの
に該当していないこと(事業年度終了の時において、発行済投資口の総数又は議決権総数の50%超が1
人の投資主及びその特殊関係者により保有されていないこと)
e. 投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超え
る旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
f. 事業年度終了の時において発行済の投資口が50人以上の者又は機関投資家のみによって所有されている
こと
g.事業年度終了の時において有する投信法第2条第1項に規定する特定資産のうち有価証券、不動産その
他の一定の資産(租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものをいいます。)の帳簿価額の合計
額がその時において有する総資産の帳簿価額の合計額の2分の1に相当する金額を超えていること。
(ロ) 不動産流通税の軽減措置
a. 登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が2%の税率により課され
ますが、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては2021年3月31日までは1.5%となりま
す。また、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産(不
動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託
の受益権をいいます。)の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を
100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家(金融商品取引法第2条第3項第1
号)からのものであること等の要件を満たす投資法人は、2021年3月31日までに取得する不動産の所有権
の移転登記について、登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。
b. 不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の4%の税率により課されますが、住
宅及び土地については2021年3月31日までに取得した場合に限り3%となります。 また、2021年3月31日
までに取得する宅地及び宅地比準土地については、不動産取得税の課税標準額が2分の1に軽減されま
す。さらに、 上記a.の要件(ただし、借入要件については、「借入れは適格機関投資家(金融商品取引法
第2条第3項第1号。ただし、地方税法施行規則 (昭和29年総理府令第23号。その後の改正を含みま
す。) 附則第3条の2の9第2項に規定するものに限ります。)からのものであること」とします。)を
満たす投資法人が2021年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、特例により不動産取得税の課
税標準額が5分の2に軽減されます。
c. 特別土地保有税
特別土地保有税は2003年以降、当分の間新たな課税は行われていません。
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5【運用状況】
(1)【投資状況】
本投資法人の当期末における投資状況の概要は以下のとおりです。
(2019年7月31日現在)
価格
地域等による区分 用途等による 資産総額に対する
資産の種類 内容等による区分
(百万円) (注2)
(注1) 区分 投資比率(%)
6.6
北海道・東北 ホテル 3,911
2.5
関東甲信越 ホテル 1,503
9.0
東京 ホテル 5,311
不動産等を主な
信託財産とする
16.5
北陸・東海 ホテル 9,801
信託不動産
信託受益権
32.0
近畿 ホテル 18,962
13.6
中国・四国 ホテル 8,032
12.6
九州・沖縄 ホテル 7,461
54,984 92.8
信託不動産合計
7.2
預金・その他の資産 4,239
資産総額(注3) 59,223 100.0
金額(百万円) 資産総額に対する比率(%)
負債総額(注3)(注4) 26,822 45.3
純資産総額(注3) 32,401 54.7
資産総額(注3) 59,223 100.0
(注1)地域は、下記によります。以下同じです。
:
北海道・東北 北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県
:
関東甲信越 神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県、新潟県、長野県
:
東京 東京都
:
北陸・東海 富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
:
近畿 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県
中国・四国 : 鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、香川県、徳島県、高知県、愛媛県
:
九州・沖縄 福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県
(注2)価格は、期末日時点の貸借対照表計上額(信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっていま
す。また、 信託建設仮勘定は信託不動産合計に含めていません。
(注3)資産総額、負債総額及び純資産総額には、2019年7月31日現在の貸借対照表に計上された金額を記載して
います。
(注4)負債総額には、敷金・保証金返還債務を含みます。
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(2)【投資資産】
①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)取得価格、期末帳簿価額、期末評価額及び投資比率 等
(2019年7月31日現在)
期末 期末
ホテル 投資比率
物件 取得価格 帳簿価額 評価額
タイプ 物件名称 (%)
番号 (百万円) (百万円) (百万円)
(注1) (注4)
(注2) (注3)
001 スマイルホテル京都四条 4,480 4,553 4,350 8.2
002 ホテルビスタプレミオ京都(注5) 3,600 3,580 3,820 6.6
003 ホテルウィングインターナショナル名古屋 2,670 2,699 2,880 4.9
004 ネストホテル札幌駅前 2,160 2,153 2,690 4.0
005 チサンイン大阪ほんまち 1,630 1,707 1,960 3.0
006 コンフォートホテル浜松 1,550 1,469 1,750 2.8
ホテルウィングインターナショナル
007 1,490 1,424 1,800 2.7
神戸新長田駅前
宿
ネストホテル札幌大通
008 1,450 1,466 1,900 2.7
泊
009 ヴァリエホテル天神 1,380 1,441 2,230 2.5
主
010 ネストホテル大阪心斎橋 7,600 7,695 7,550 13.9
体
・
コンフォートホテル中部国際空港
011 5,308 5,345 5,880 9.7
特
012 スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 3,910 3,987 4,370 7.2
化
013 ネストホテル那覇 3,750 3,802 4,190 6.9
型
015 ネストホテル松山 1,610 1,664 2,020 3.0
ホ
テ
ホテルリブマックス日本橋箱崎
016 1,360 1,323 1,440 2.5
ル
017 コンフォートホテル岡山 1,200 1,188 1,260 2.2
018 コンフォートホテル釧路 300 291 421 0.6
019 コンフォートホテル鈴鹿 300 286 378 0.6
グランパーク・イン横浜
020 1,490 1,503 1,550 2.7
021 アーバイン広島エグゼクティブ 1,800 1,837 2,080 3.3
022 コートホテル倉敷 1,725 1,812 2,070 3.2
023 ネストホテル 熊本 2,220 2,216 2,440 4.1
ヴァリエ ホテル 広島
024 1,500 1,529 1,730 2.8
合計 54,483 54,984 60,759 100.0
(注1)ホテルタイプは、本投資法人が投資対象とするホテルタイプ別に従い、「宿泊主体・特化型ホテル」、「フル
サービスホテル」、「リゾートホテル」及び「その他宿泊施設」のいずれかを記載しています。 各ホテルタイ
プの定義については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針
(イ) 本投資法人の投資対象」をご参照下さい。以下同じです。
(注2)期末帳簿価額には、信託建設仮勘定は含めていません。
(注3)期末評価額は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める
規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所の不動
産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
(注4)投資比率は、保有資産の取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しています。
(注5)2019年8月27日付で売買契約を締結しています(以下同じです。)。
(注6)2019年7月31日現在の各保有資産については、担保は設定されていません。
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(ロ)所在地、面積、規模等
保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、総賃貸面積、総賃貸可能面積、テナ
ント数、総客室数は以下のとおりです。
(2019年7月31日現在)
ホ
年間
土地 延床 総賃貸 総賃貸
テ 物
建築 総客
固定
面積 面積 面積 可能面積
ル 件 テナント
物件名称 所在地 時期 室数
賃料
タ 番 (㎡) (㎡) (㎡) (㎡) 数
(注3) (室)
(百万円)
イ 号 (注1) (注2) (注5) (注6)
(注4)
プ
スマイルホテル 京都府
1991年
001 662.83 4,891.84 65 4,891.84 4,891.84 1 144
京都四条 京都市 1月
京都府
ホテルビスタ 2008年
002 1,004.91 3,867.66 150 3,867.66 3,867.66 3 84
プレミオ京都 京都市 6月
ホテルウィング
愛知県 1984年
003 インターナショナル 603.37 5,255.66 非開示 5,255.66 5,255.66 1 224
名古屋市
10月
名古屋
ネストホテル 北海道 1984年
004 897.96 5,734.93 63 5,734.93 5,734.93 1 162
札幌駅前 札幌市 6月
チサンイン 大阪府 1982年
005 596.21 3,568.32 79 3,690.00 3,690.00 2 130
大阪ほんまち 大阪市 10月
静岡県
コンフォート 2009年
006 835.12 4,173.92 110 4,173.92 4,173.92 1 196
ホテル浜松 浜松市 9月
ホテルウィング
兵庫県 2008年
インターナショナル 非開示
007 838.88 4,540.90 4,540.90 4,540.90 2 133
神戸市 1月
神戸新長田駅前
ネストホテル 北海道 1992年
008 811.69 5,634.88 50 5,638.78 5,638.78 1 121
札幌市
札幌大通 8月
福岡県 1994年
009 ヴァリエホテル 天神 788.62 1,910.94 46 1,910.94 1,910.94 1 77
福岡市 3月
宿
ネストホテル 大阪府 1984年
010 1,072.78 7,968.49 130 8,057.26 8,057.26 1 302
泊
大阪心斎橋 大阪市 8月
主
2004年
体
コンフォートホテル 愛知県 11月
011 6,637.11 11,599.63 302 11,599.63 11,599.63 1 346
・
中部国際空港 常滑市 2006年
特
6月
化
スマイルホテル 東京都 1993年
型
012 919.72 2,732.47 58 2,721.70 2,721.70 8 112
東京阿佐ヶ谷 杉並区 1月
ホ
沖縄県 1975年
テ
013 ネストホテル那覇 2,322.62 9,240.20 101 9,240.20 9,240.20 1 200
那覇市 2月
ル
愛媛県 1988年
ネストホテル松山
015 1,692.01 6,671.94 71 6,671.94 6,671.94 1 190
松山市 11月
ホテルリブマックス 東京都 2015年
016 123.54 853.00 非開示 853.00 853.00 1 48
日本橋箱崎 中央区 2月
コンフォートホテル 岡山県 1983年
017 986.26 5,543.70 91 5,543.70 5,543.70 1 208
岡山 岡山市 11月
コンフォートホテル 北海道 2009年
018 895.05 3,180.58 36 3,180.58 3,180.58 1 126
釧路 釧路市 8月
コンフォートホテル 三重県 2007年
019 553.26 2,186.65 30 2,186.65 2,186.65 1 105
鈴鹿 鈴鹿市 7月
グランパーク・イン 神奈川県 1993年
020 516.22 1,183.26 非開示 1,183.26 1,183.26 1 175
横浜 横浜市 12月
アーバイン広島 広島県 2008年
非開示
021 693.96 2,756.20 2,756.20 2,756.20 1 171
エグゼクティブ 広島市 6月
岡山県 1993年
022 コートホテル倉敷 1,031.57 3,964.19 56 3,964.19 3,964.19 1 104
倉敷市 3月
熊本県 1984年
023 ネストホテル熊本 1,074.39 6,404.36 13 6,404.36 6,404.36 2 201
熊本市 8月
広島県 1985年
ヴァリエホテル広島
024 1,090.97 4,332.50 - 4,332.50 4,332.50 1 171
広島市 8月
合計 - 26,649.05 108,196.22 - 1,461 108,399.80 108,399.80 35 3,730
(注1)土地面積は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
(注2)延床面積は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積は含
みません。
(注3)建築時期は、登記簿上の新築年月を記載しています。
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(注4)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構
成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める2018年8月から2019年7月まで
の 年間固定賃料又は年間最低保証賃料の金額を記載しています。「ホテルウィングインターナショ
ナル名古屋」、「ホテルウィングインターナショナル神戸新長田駅前」、「ホテルリブマックス日
本橋箱崎」、「グランパーク・イン横浜」及び「アーバイン広島エグゼクティブ」については、賃
借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています(かかる金額は「合
計」欄においても除外しています。)。「ホテルビスタプレミオ京都」、「チサンイン大阪ほんま
ち」、「スマイルホテル東京阿佐ヶ谷」及び「ネストホテル熊本」については、ホテル賃料以外の
開示について同意を得られていないため、これを除外した金額を記載しています(かかる金額は
「合計」欄においても除外しています。)。また、「コートホテル倉敷」については、2018年8月
31日付取得のため、当該取得日から2019年7月31日までの最低保証賃料の合計額を、「ネストホテ
ル熊本」については、2019年4月25日付取得のため、当該取得日から2019年7月31日までの最低保
証賃料の合計額を記載しています。「ヴァリエホテル広島」については、2019年7月19日付取得で
すが、賃料は2019年9月のリブランドオープン時から発生するため、計上していません。
(注5)総賃貸面積は、2019年7月31日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積
の合計を記載しています。
(注6)総賃貸可能面積は、2019年7月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面
等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。
(ハ)保有資産の稼働率の推移
稼働率(%)
(注)
物件番号 地域 用途 物件名称
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期
001 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル スマイルホテル京都四条
002 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル ホテルビスタプレミオ京都
ホテルウィングインターナショナル名
003 100.0 100.0 100.0 100.0
北陸・東海 ホテル 100.0
古屋
004 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
北海道・東北 ホテル ネストホテル札幌駅前
005 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル チサンイン大阪ほんまち
006 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
北陸・東海 ホテル コンフォートホテル浜松
ホテルウィングインターナショナル神
007 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル
戸新長田駅前
008 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
北海道・東北 ホテル ネストホテル札幌大通
009 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
九州・沖縄 ホテル ヴァリエホテル天神
010 - - 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル ネストホテル大阪心斎橋
011 - - 100.0 100.0 100.0
北陸・東海 ホテル コンフォートホテル中部国際空港
012 - - 100.0 100.0 100.0
東京 ホテル スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
013 - - 100.0 100.0 100.0
九州・沖縄 ホテル ネストホテル那覇
015 - - 100.0 100.0 100.0
中国・四国 ホテル ネストホテル松山
016 - - 100.0 100.0 100.0
東京 ホテル ホテルリブマックス日本橋箱崎
017 - - 100.0 100.0 100.0
中国・四国 ホテル コンフォートホテル岡山
018 - - 100.0 100.0 100.0
北海道・東北 ホテル コンフォートホテル釧路
019 - - 100.0 100.0 100.0
北陸・東海 ホテル コンフォートホテル鈴鹿
020 - - - 100.0 100.0
関東甲信越 ホテル グランパーク・イン横浜
021 - - - - 100.0
中国・四国 ホテル アーバイン広島エグゼクティブ
022 - - - - -
中国・四国 ホテル コートホテル倉敷
023 - - - - -
九州・沖縄 ホテル ネストホテル熊本
024 - - - - -
中国・四国 ホテル ヴァリエホテル広島
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稼働率(%)
(注)
物件番号 地域 用途 物件名称
第6期 第7期 第8期
001 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル スマイルホテル京都四条
002 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル ホテルビスタプレミオ京都
ホテルウィングインターナショナル名
003 100.0 100.0 100.0
北陸・東海 ホテル
古屋
004 100.0 100.0 100.0
北海道・東北 ホテル ネストホテル札幌駅前
005 近畿 ホテル チサンイン大阪ほんまち 100.0 100.0 100.0
006 100.0 100.0 100.0
北陸・東海 ホテル コンフォートホテル浜松
ホテルウィングインターナショナル神
007 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル
戸新長田駅前
008 100.0 100.0 100.0
北海道・東北 ホテル ネストホテル札幌大通
009 100.0 100.0 100.0
九州・沖縄 ホテル ヴァリエホテル天神
010 100.0 100.0 100.0
近畿 ホテル ネストホテル大阪心斎橋
011 100.0 100.0 100.0
北陸・東海 ホテル コンフォートホテル中部国際空港
012 東京 ホテル スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 100.0 100.0 100.0
013 100.0 100.0 100.0
九州・沖縄 ホテル ネストホテル那覇
015 100.0 100.0 100.0
中国・四国 ホテル ネストホテル松山
016 100.0 100.0 100.0
東京 ホテル ホテルリブマックス日本橋箱崎
017 100.0 100.0 100.0
中国・四国 ホテル コンフォートホテル岡山
018 100.0 100.0 100.0
北海道・東北 ホテル コンフォートホテル釧路
019 100.0 100.0 100.0
北陸・東海 ホテル コンフォートホテル鈴鹿
020 100.0 100.0 100.0
関東甲信越 ホテル グランパーク・イン横浜
021 100.0 100.0 100.0
中国・四国 ホテル アーバイン広島エグゼクティブ
022 - 100.0 100.0
中国・四国 ホテル コートホテル倉敷
023 - - 100.0
九州・沖縄 ホテル ネストホテル熊本
024 - - 100.0
中国・四国 ホテル ヴァリエホテル広島
(注)稼働率は、期末時点の個々の保有資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数
点第2位を四捨五入して記載しています。
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(ニ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人が2019年7月31日を価格時点として取得している各保有資産に関する不動産鑑定評価書の
概要は、以下のとおりです。
ホ
収益価格(百万円)
鑑定 償却後
テ 物
鑑定 積算
NOI NOI
直接
ル 件 不動産
最終
還元 DCF法によ
物件名称 評価額 価格 利回り 利回り
割引率
還元法 鑑定NOI
還元
タ 番 鑑定機関
利回り る
( % ) (%)
(百万円) (百万円)
利回り
による
( % ) (千円)
イ 号
(注1) (注2)
( % ) 価格
( % )
価格
プ
スマイルホテル 株式会社谷澤総合
001 4,350 4,110 4,430 4.4 4,310 4.5 4.6 212,250 4.7 4.0
京都四条 鑑定所
ホテルビスタ 大和不動産鑑定
002 3,820 4,710 3,880 4.2 3,800 4.0 4.4 167,381 4.7 3.9
プレミオ京都 株式会社
ホテルウィング
大和不動産鑑定
003 インターナショ 2,880 2,820 2,910 4.8 2,860 4.6 5.0 153,638 5.8 5.1
株式会社
ナル名古屋
ネストホテル 大和不動産鑑定
004 2,690 1,630 2,710 5.2 2,680 5.0 5.4 164,346 7.6 6.2
札幌駅前 株式会社
チサンイン 大和不動産鑑定
005 1,960 1,640 1,990 4.5 1,950 4.3 4.7 97,629 6.0 5.2
大阪ほんまち 株式会社
コンフォート 株式会社谷澤総合
006 1,750 1,700 1,760 5.2 1,750 5.2 5.4 100,236 6.5 4.6
ホテル浜松 鑑定所
4.7
ホテル ウィング
インターナショ 株式会社谷澤総合 (1~10年目)
007 1,800 1,760 1,810 4.7 1,800 4.9 92,657 6.2 4.5
ナル神戸新長田 鑑定所 4.8
駅前
(11年目以降)
ネストホテル 大和不動産鑑定
008 1,900 1,750 1,910 5.1 1,900 4.9 5.3 116,510 8.0 6.0
札幌大通 株式会社
ヴァリエホテル 一般財団法人 日本
宿
009 2,230 1,590 2,260 4.2 2,190 4.0 4.4 106,966 7.8 6.5
天神 不動産研究所
泊
ネストホテル 大和不動産鑑定
主
010 7,550 3,270 7,630 4.5 7,520 4.3 4.7 393,136 5.2 4.3
大阪心斎橋 株式会社
体
コンフォート
・
大和不動産鑑定
011 ホテル中部 5,880 6,470 5,970 4.0 5,840 3.8 4.2 266,567 5.0 3.8
特
株式会社
国際空港
化
スマイルホテル 大和不動産鑑定
型
012 4,370 1,180 4,440 4.4 4,340 4.2 4.6 212,291 5.4 4.1
東京阿佐ヶ谷 株式会社
ホ
ネストホテル 大和不動産鑑定
テ
013 4,190 1,470 4,230 5.3 4,170 5.1 5.5 250,135 6.7 4.8
那覇 株式会社
ル
ネストホテル 大和不動産鑑定
015 2,020 1,030 2,030 5.7 2,020 5.5 5.9 140,641 8.7 6.5
松山 株式会社
ホテルリブマッ 大和不動産鑑定
016 1,440 636 1,450 4.5 1,430 4.3 4.7 66,142 4.9 3.5
クス日本橋箱崎 株式会社
コンフォート 大和不動産鑑定
017 1,260 520 1,250 5.3 1,260 5.1 5.5 80,384 6.7 4.6
ホテル岡山 株式会社
コンフォート 大和不動産鑑定
018 421 745 420 5.5 421 5.3 5.7 23,361 7.8 4.5
ホテル釧路 株式会社
コンフォート 大和不動産鑑定
019 378 381 377 5.0 378 4.8 5.2 23,101 7.7 4.9
ホテル鈴鹿 株式会社
グランパーク・ 大和不動産鑑定
020 1,550 2,040 1,610 4.6 1,530 4.4 4.9 74,219 5.0 4.7
イン横浜 株式会社
アーバイン広島 大和不動産鑑定
021 2,080 1,390 2,090 5.3 2,070 5.1 5.5 113,385 6.3 4.8
エグゼクティブ 株式会社
コートホテル 株式会社谷澤総合
022 2,070 1,800 2,080 5.0 2,060 5.1 5.2 122,521 7.1 5.9
倉敷 鑑定所
ネストホテル 株式会社谷澤総合
023 2,440 2,420 2,470 5.3 2,420 5.4 5.5 150,894 6.8 5.7
熊本 鑑定所
ヴァリエホテル 株式会社谷澤総合
024 1,730 1,550 1,800 4.9 1,700 5.0 5.1 106,909 7.1 7.1
広島 鑑定所
合計/平均(注3) 60,759 46,612 61,507 4.7 60,399 3,235,307 5.9 4.7
- -
(注1)鑑定NOI利回りは、鑑定NOIを取得価格で除した数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、
かかる数値は、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありませ
ん。
(注2) 償却後NOI利回りは、以下の計算式により求められる数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
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償却後NOI利回り=各保有資産に係る(鑑定NOI - 減価償却費(※))÷各保有資産に係る取得価格
なお、償却後NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値で
はありません。
(※)定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値です。
(注3)「合計/平均」は、「還元利回り(%)」、「鑑定NOI利回り(%)」及び「償却後NOI利回り(%)」につい
ては 全物件の加重平均値を記載しています。
(注4)不動産鑑定評価書における各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容
の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評
価を行った一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資
法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ホ) 建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等
に関する建物状況評価報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び清水建設株式会社より
取得しています。なお、建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人
がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会
社及び清水建設株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
緊急・短期修繕費 長期修繕費
物件
物件名称 調査業者 調査書作成年月
番号 (千円)(注1) (千円)(注2)
スマイルホテル 東京海上日動リスクコンサル
001 ― 13,172
2015年8月
ティング株式会社
京都四条
ホテルビスタ 東京海上日動リスクコンサル
002 2015年8月 ― 4,398
プレミオ京都 ティング株式会社
ホテルウィング
東京海上日動リスクコンサル
003 ― 16,605
インターナショナル 2015年8月
ティング株式会社
名古屋
ネストホテル
東京海上日動リスクコンサル
004 ― 18,555
2015年8月
ティング株式会社
札幌駅前
チサンイン 東京海上日動リスクコンサル
005 ― 9,466
2015年9月
大阪ほんまち ティング株式会社
コンフォート
東京海上日動リスクコンサル
006 ― 6,761
2015年8月
ティング株式会社
ホテル浜松
ホテル ウィングイン
007 80 8,801
ターナショナル神戸 清水建設株式会社 2015年8月
新長田駅前
ネストホテル
東京海上日動リスクコンサル
008 ― 15,953
2015年8月
ティング株式会社
札幌大通
ヴァリエホテル
東京海上日動リスクコンサル
009 ― 7,341
2015年9月
ティング株式会社
天神
ネストホテル大阪心 東京海上日動リスクコンサル
010 ― 38,515
2016年5月
斎橋 ティング株式会社
コンフォートホテル 東京海上日動リスクコンサル
011 ― 37,999
2016年5月
中部国際空港 ティング株式会社
スマイルホテル東京 東京海上日動リスクコンサル
012 ― 13,066
2016年5月
阿佐ヶ谷 ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
013 ― 23,363
ネストホテル那覇 2016年5月
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
015 ― 23,862
ネストホテル松山 2016年5月
ティング株式会社
ホテルリブマックス 東京海上日動リスクコンサル
016 ― 1,471
2016年5月
日本橋箱崎 ティング株式会社
コンフォートホテル 東京海上日動リスクコンサル
017 ― 16,538
2016年5月
岡山 ティング株式会社
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緊急・短期修繕費 長期修繕費
物件
物件名称 調査業者 調査書作成年月
(千円)(注1) (千円)(注2)
番号
コンフォートホテル 東京海上日動リスクコンサル
018 ― 3,774
2016年5月
釧路 ティング株式会社
コンフォートホテル 東京海上日動リスクコンサル
019 ― 7,207
2016年5月
鈴鹿 ティング株式会社
グランパーク・イン
020 ― 1,631
清水建設株式会社 2017年1月
横浜
アーバイン広島エグ 東京海上日動リスクコンサル
021 ― 6,431
2017年5月
ゼクティブ ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
022 ― 17,296
コートホテル倉敷 2018年7月
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
023 ― 17,905
ネストホテル熊本 2019年4月
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
024 ― 23,885
ヴァリエホテル広島 2019年4月
ティング株式会社
(注1)緊急・短期修繕費は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況
評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。
(注2)長期修繕費は、今後12年間に予測される1年当たりの修繕更新費用(緊急・短期修繕費を除きます。)を記載
しています。
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(ヘ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各保有資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、SOMPOリスクマネジメ
ント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書を基
に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終
的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザー
ド及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定し
ています。同社作成の「地震PML評価報告書」に記載された各保有資産に係る建物のPML値は、下表のとおり
です。なお、地震PML評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の
正確さを保証するものではありません。また、SOMPOリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産
運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
PML値(%)
物件番号 物件名称
001 1.95
スマイルホテル京都四条
002 1.75
ホテルビスタプレミオ京都
003 14.52
ホテルウィングインターナショナル名古屋
004 0.44
ネストホテル札幌駅前
005 7.77
チサンイン大阪ほんまち
006 13.62
コンフォートホテル浜松
ホテルウィングインターナショナル神戸新長
007 2.58
田駅前
008 0.03
ネストホテル札幌大通
009 0.81
ヴァリエホテル天神
010 5.70
ネストホテル大阪心斎橋
011 13.57
コンフォートホテル中部国際空港
012 6.31
スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
013 4.63
ネストホテル那覇
015 5.68
ネストホテル松山
016 3.20
ホテルリブマックス日本橋箱崎
017 5.12
コンフォートホテル岡山
018 8.82
コンフォートホテル釧路
019 7.39
コンフォートホテル鈴鹿
020 7.25
グランパーク・イン横浜
021 4.95
アーバイン広島エグゼクティブ
022 6.54
コートホテル倉敷
023 1.82
ネストホテル熊本
024 4.46
ヴァリエホテル広島
ポートフォリオ全体(注) 2.86
(注)ポートフォリオ全体に記載の数値は、SOMPOリスクマネジメント株式会社による 2019年4月付
「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載していま
す。
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(ト) 保有資産の設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関
保有資産の設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関は以下のとおりです。
物件
物件名称 設計者 構造設計者 施工者 確認検査機関
番号
スマイルホテル
株式会社類設計室一 村本建設株式会社
001
株式会社類設計室 京都市建築主事
級建築士事務所 京都支店
京都四条
株式会社ノム建築
ホテルビスタプレミ 株式会社 設計室 株式会社京都確認検査
002 大豊建設株式会社
オ京都 ノム建築設計室 土谷建築構造事務 機構
所
ホテルウィングイン
株式会社
株式会社 三井建設株式会社
003
ターナショナル 名古屋市建築主事
上野山設計(注)
上野山設計 名古屋支店
名古屋
ネストホテル
株式会社 株式会社 フジタ工業・大木
004
札幌市建築主事
日本設計事務所 日本設計事務所 建設共同企業体
札幌駅前
チサンイン 株式会社 株式会社 フジタ工業株式会
005
大阪市建築主事
大阪ほんまち 楡建築企画設計 楡建築企画設計 社
株式会社ナカノフ 株式会社ナカノフ 株式会社ナカノフ
コンフォートホテル ビューローベリタス
006
ドー建設東京本店 ドー建設東京本店 ドー建設名古屋支
浜松 ジャパン株式会社
一級建築士事務所 一級建築士事務所 社
ホテル ウィング イン
株式会社関東設計 株式会社関東設計
大成建設株式会 財団法人日本建築セン
007
ターナショナル 神戸
社 関西支店 ター
大成建設株式会社 大成建設株式会社
新長田 駅前
株式会社アール・
ネストホテル
株式会社 アイ・エー
008
不二建設株式会社 札幌市建築主事
アール・アイ・エー 有限会社織本匠構
札幌大通
造設計研究所
東海興業株式会社九
東海興業
東海興業株式会社
009
ヴァリエホテル天神 州支店一級建築士事 福岡市建築主事
九州支店
株式会社
務所
ネストホテル大阪心 株式会社錢高組一級 株式会社錢高組一 株式会社錢高組大
010
大阪市建築主事
斎橋 建築士事務所 級建築士事務所 阪支社
株式会社竹中工務
コンフォートホテル 株式会社竹中工務店 株式会社竹中工務
011 店名古屋一級建築 日本ERI株式会社
中部国際空港 一級建築士事務所 店名古屋支店
士事務所
スマイルホテル 新建設一級建築士事 新建設一級建築士
012
新建設株式会社 東京都杉並区建築主事
東京阿佐ヶ谷 務所 事務所
株式会社大林組東
013
ネストホテル那覇 日成設計株式会社 日成設計株式会社 那覇市建築主事
京本社
株式会社大建設計工 株式会社大建設計 清水建設株式会社
015
ネストホテル松山 松山市建築主事
務 工務 四国支店
住協建設株式会社東 住協建設株式会社
ホテルリブマックス 株式会社グッド・アイ
016
京支店一級建築士事 東京支店一級建築 住協建設株式会社
日本橋箱崎 ズ建築検査機構
務所 士事務所
コンフォートホテル 清水建設株式会社
017
清水建設株式会社 清水建設株式会社 岡山市建築主事
岡山 広島支店
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物件
物件名称 設計者 構造設計者 施工者 確認検査機関
番号
コンフォートホテル 大成建設株式会社一 大成建設株式会社 大成建設株式会社
018
釧路市建築主事
釧路 級建築士事務所 一級建築士事務所 札幌支店
株式会社竹中工務店 株式会社竹中工務
コンフォートホテル 株式会社竹中工務 ビューローベリタス
019
名古屋一級建築士事 店名古屋一級建築
鈴鹿 店名古屋支店 ジャパン株式会社
務所 士事務所
グランパーク・イン 株式会社小山建築設 株式会社小山建築
020
株式会社大林組 横浜市建築主事
横浜 計事務所 設計事務所
幸建設株式会社広島
アーバイン広島エグ 佐々木建築 幸建設株式会社広 ハウスプラス中国住宅
021
支店一級建築士事務
ゼクティブ 構造設計事務所 島支店 保証株式会社
所
鹿島建設株式会社広 鹿島建設株式会社
鹿島建設株式会社
022
コートホテル倉敷 島支店一級建築士事 広島支店一級建築 倉敷市建築主事
広島支店
務所 士事務所
株式会社日建設計東 株式会社日建設計
株式会社大林組
023
ネストホテル熊本 京本社一級建築士事 東京本社一級建築 熊本市建築主事
福岡支店
務所 士事務所
大成建設株式会社広
大成建設株式会社 大成建設株式会社
024 ヴァリエホテル広島 島支店一級建築士事 広島市建築主事
一級建築士事務所 広島支店
務所
(注)構造設計者は株式会社上野山設計ですが、当該建物の構造計算書が紛失したため、株式会社ハイ国際コンサルタ
ントにより構造計算書が復元されています。
(チ) 担保の状況
本書の日付現在、各保有資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありません。
(リ) 主要な不動産に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、2019年7月31日現在で、年間固定賃料がポートフォリオ全体の年間固定賃
料の10%以上を占める不動産の概要は以下のとおりです。
年間固定賃料 総賃貸面積 総賃貸可能面積
テナントの 最近5年の稼働率の推移
物件名称
(百万円) (㎡) (㎡)
総数 (%)(注)
2017年
100.0
1月31日
2017年
100.0
7月31日
2018年
100.0
1月31日
コンフォートホテル
1 302 11,599.63 11,599.63
中部国際空港
2018年
100.0
7月31日
2019年
100.0
1月31日
2019年
100.0
7月31日
(注)最近5年の稼働率の推移は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しております。
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(ヌ) 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の保有資産につき、2019年7月31日現在で、総賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の
10%以上を占めるテナントの概要は以下のとおりです。
2019年7月期固定賃料
総賃貸面積(注2)
テナント名 業種 物件名称
比率(%)
(百万円) (㎡) 比率(%)
(注1)
ネストホテル札幌駅前
ネストホテル札幌大通
ネストホテルジャパン
ネストホテル大阪心斎橋
ホテル運営
217 22.1 41,381.54 38.2
ネストホテル那覇
株式会社
ネストホテル松山
ネストホテル熊本
コンフォートホテル浜松
コンフォートホテル中部国際空港
ホテル運営 コンフォートホテル岡山
286 29.1 26,684.48 24.6
株式会社グリーンズ
コンフォートホテル釧路
コンフォートホテル鈴鹿
(注1)ポートフォリオ全体の2019年7月期の固定賃料の合計額に対する、各物件の2019年7月期の固定賃料の占める
割合を記載しています。
(注2)ネストホテル札幌大通の附属建物の面積を除きます。
(注3)契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約に関して特記すべき事項等については、後記「(ヨ)
個別信託不動産の概要」をご参照下さい。
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(ル)個別信託不動産 の収支状況
本投資法人が保有する個別の信託不動産 の当期における収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
001 002 004 005 006 008
物件番号
ポート
ホテルビスタ チサンイン
フォリオ
スマイルホテ ネストホテル コンフォート ネストホテル
プレミオ京都 大阪ほんまち
物件名
合計
ル京都四条 札幌駅前 ホテル浜松 札幌大通
(注) (注)
①不動産運用
1,789,669 94,501 75,000 134,971 61,797 55,361 107,426
収益合計
984,145 30,744 75,000 31,129 39,600 55,361 27,327
固定賃料
735,493 63,756 - 103,841 22,197 - 80,098
変動賃料
70,030 - - - - - -
その他収益
②不動産運用
177,885 6,332 11,367 9,719 4,937 3,505 11,548
費用合計
17,404 600 1,475 600 915 600 600
外注委託費
2,696 142 100 148 99 93 155
保険料
18,648 233 1,850 3,427 270 115 1,901
修繕費
110,272 4,996 7,526 5,113 3,288 2,425 8,454
公租公課
28,864 359 415 429 364 271 436
その他費用
③NOI
1,611,783 88,168 63,632 125,252 56,860 51,856 95,877
(①-②)
328,558 16,159 13,919 15,338 6,735 14,635 14,950
④減価償却費
⑤不動産賃貸
事業損益 1,283,224 72,009 49,713 109,913 50,125 37,220 80,927
(③-④)
(単位:千円)
009 010 011 012 013 015 017
物件番号
スマイルホテ
コンフォート
ヴァリエホテ ネストホテル ネストホテル ネストホテル コンフォート
ル東京阿佐ヶ
ホテル中部
物件名
ル天神 大阪心斎橋 那覇 松山 ホテル岡山
谷 (注)
国際空港
①不動産運用
70,318 181,999 151,441 94,494 121,998 96,872 45,900
収益合計
21,664 66,540 151,441 30,041 42,611 36,341 45,900
固定賃料
48,654 115,458 - 64,452 79,386 60,531 -
変動賃料
- - - - - - -
その他収益
②不動産運用
4,742 16,827 14,359 7,162 8,558 6,843 5,914
費用合計
600 1,200 570 2,337 1,080 720 600
外注委託費
55 242 273 89 234 196 137
保険料
350 1,296 403 555 2,326 922 883
修繕費
3,372 13,680 12,659 3,772 4,499 4,574 3,858
公租公課
364 408 452 407 417 429 435
その他費用
③NOI
65,576 165,171 137,082 87,331 113,439 90,028 39,985
(①-②)
8,751 34,108 32,443 26,462 35,642 17,955 12,832
④減価償却費
⑤不動産賃貸
事業損益 56,825 131,062 104,639 60,869 77,797 72,072 27,153
(③-④)
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(単位:千円)
018 019 022 023 024
物件番号
その他
ネストホテル
コンフォート コンフォート コートホテル ヴァリエホテ
(注)
物件名
ホテル釧路 ホテル鈴鹿 倉敷 熊本(注) ル広島
①不動産運用
18,419 15,442 86,586 37,933 166 339,036
収益合計
18,419 15,442 31,665 13,891 - 251,020
固定賃料
- - 54,711 24,042 - 18,361
変動賃料
- - 209 - 166 69,655
その他収益
②不動産運用
5,456 3,049 5,837 915 85 50,722
費用合計
900 540 600 416 50 3,000
外注委託費
81 47 104 96 9 388
保険料
- 271 823 35 - 2,984
修繕費
4,066 1,782 3,945 - - 22,254
公租公課
409 408 363 368 25 22,094
その他費用
③NOI
12,962 12,393 80,748 37,018 80 288,314
(①-②)
4,943 4,156 10,142 12,431 - 46,947
④減価償却費
⑤不動産賃貸
事業損益 8,019 8,236 70,606 24,586 80 241,366
(③-④)
(注)「その他」は「ホテルウィングインターナショナル名古屋」、「ホテルウィングインターナショナル神戸新長田
駅前」、「ホテルリブマックス日本橋箱崎」、「グランパーク・イン横浜」及び「アーバイン広島エグゼク
ティブ」の収支状況、また「ホテルビスタプレミオ京都」、「チサンイン大阪ほんまち」、「スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷」及び「ネストホテル熊本」のホテル収支状況以外の合計数値を記載しており、賃借人より当該
テナントの個別賃料の開示について同意を得られていないため、「その他」に合算して記載をしています。な
お、「その他」に記載の物件毎のNOI及び減価償却費の内訳は以下のとおりです。
(単位:千円)
ホテルウィング
ホテルウィング
インターナショ ホテルリブマッ グランパーク・ アーバイン広島
インターナショ
ナル神戸新長田 クス日本橋箱崎 イン横浜 エグゼクティブ
ナル名古屋
駅前
NOI 71,128 44,178 33,120 37,296 58,153
9,052 12,803 9,106 2,248 13,736
減価償却費
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(ヲ)個別信託不動産の運営実績
001 スマイルホテル京都四条
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 100.1 99.7 100.1 100.1 92.3 92.9 99.8 99.8 100.2 98.1 99.1 99.6 98.5
ADR(円) 7,797 7,226 9,314 14,093 7,436 5,320 5,796 9,101 12,424 8,160 5,339 6,276 8,220
RevPAR(円) 7,804 7,206 9,320 14,110 6,866 4,941 5,782 9,085 12,447 8,008 5,293 6,250 8,093
売上高(百万円) 37 34 45 64 33 24 25 43 57 38 28 31 459
GOP(百万円) 19 16 26 44 15 7 9 25 36 19 9 12 236
002 ホテルビスタプレミオ京都
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 94.4 89.3 93.4 93.2 83.6 76.3 88.1 91.1 94.0 88.1 66.3 86.8 87.1
ADR(円) 11,616 10,328 14,473 17,835 10,389 8,498 8,439 12,777 19,481 13,038 7,354 10,023 12,257
RevPAR(円) 10,969 9,225 13,517 16,618 8,690 6,488 7,438 11,644 18,314 11,486 4,877 8,703 10,673
売上高(百万円) 33 27 38 44 25 19 20 34 50 33 15 26 363
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
003 ホテルウィングインターナショナル名古屋
運営実績
平均/
2018年 2019年
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 93.6 91.9 83.3 87.9 92.7 84.0 90.4 91.3 92.0 83.5 82.3 82.8 87.9
ADR(円) 6,643 6,227 6,348 6,485 6,022 5,406 6,045 6,015 7,015 6,267 5,983 6,486 6,250
RevPAR(円) 6,218 5,725 5,287 5,701 5,585 4,540 5,464 5,494 6,456 5,234 4,923 5,372 5,497
売上高(百万円) 48 42 41 43 43 36 38 42 48 40 37 41 499
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示については同意を得られていないため、非開示としています。
004 ネストホテル札幌駅前
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 97.4 88.0 97.6 97.8 97.6 95.9 98.0 100.0 98.5 98.6 98.5 96.1 97.0
ADR(円) 14,946 10,712 9,476 8,997 8,848 8,558 15,743 7,025 7,209 11,103 13,336 14,031 10,792
RevPAR(円) 14,562 9,427 9,246 8,798 8,639 8,209 15,434 7,025 7,102 10,950 13,139 13,477 10,470
売上高(百万円) 82 52 56 53 56 54 80 49 46 67 74 78 749
GOP(百万円) 50 28 29 25 24 22 47 19 18 35 43 47 388
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
005 チサンイン大阪ほんまち
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 88.9 70.6 88.2 87.9 86.0 86.3 85.8 86.9 83.3 75.9 81.1 73.6 82.9
ADR(円) 7,664 7,494 7,617 8,028 7,536 6,416 7,114 7,042 7,717 6,970 6,683 6,616 7,251
RevPAR(円) 6,812 5,288 6,721 7,061 6,483 5,534 6,103 6,119 6,431 5,289 5,419 4,872 6,010
売上高(百万円) 27 21 27 28 26 22 22 25 25 21 21 20 285
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
006 コンフォートホテル浜松
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 90.9 83.0 85.1 87.6 75.8 65.0 81.4 85.2 85.5 79.5 81.5 81.6 81.8
ADR(円) 6,641 5,797 5,916 5,923 5,489 5,362 5,589 6,188 6,316 6,663 5,670 6,025 5,988
RevPAR(円) 6,036 4,814 5,033 5,188 4,158 3,485 4,549 5,271 5,403 5,295 4,619 4,920 4,899
売上高(百万円) 37 28 31 31 25 21 25 32 32 32 27 30 350
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示については同意を得られていないため、非開示としています。
007 ホテルウィングインターナショナル神戸新長田駅前
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) - - - - - - - - - - 70.4 74.6 72.5
ADR(円) - - - - - - - - - - 7,611 7,835 7,728
RevPAR(円) - - - - - - - - - - 5,358 5,842 5,604
売上高(百万円) - - - - - - - - - - 24 26 50
GOP(百万円) - - - - - - - - - - 24 26 50
(注)2019年5月までは、賃借人より運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
008 ネストホテル札幌大通
運営実績
2018年 2019年 平均/
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 累計
客室稼働率(%) 97.2 83.2 95.3 96.6 97.3 97.0 97.2 96.1 95.1 97.7 98.1 95.9 95.6
ADR(円) 18,481 11,552 9,818 10,272 11,302 10,156 19,290 7,991 8,321 13,238 14,458 15,534 12,522
RevPAR(円) 17,959 9,611 9,360 9,926 10,998 9,855 18,755 7,676 7,911 12,931 14,187 14,896 11,967
売上高(百万円) 73 38 39 40 45 41 67 33 32 52 55 60 576
GOP(百万円) 45 18 18 19 21 17 40 12 13 29 32 36 300
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
009 ヴァリエホテル天神
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 96.8 95.3 90.7 96.7 96.1 93.7 98.3 98.6 97.9 96.7 96.4 96.2 96.1
ADR(円) 9,117 10,332 9,975 11,524 10,452 8,898 11,051 10,483 10,274 10,630 9,426 9,237 10,112
RevPAR(円) 8,827 9,849 9,051 11,145 10,045 8,335 10,861 10,338 10,056 10,278 9,087 8,889 9,718
売上高(百万円) 23 24 23 27 26 21 25 26 25 26 22 23 292
GOP(百万円) 12 13 13 16 14 10 14 15 13 14 11 12 155
010 ネストホテル大阪心斎橋
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 92.2 79.1 91.5 95.9 92.1 84.1 92.0 93.6 88.6 87.5 95.4 85.6 89.8
ADR(円) 9,463 8,579 9,201 9,352 9,434 7,661 8,294 8,356 9,357 8,133 7,714 7,416 8,594
RevPAR(円) 8,729 6,788 8,421 8,965 8,685 6,443 7,629 7,822 8,290 7,117 7,358 6,346 7,716
売上高(百万円) 87 66 84 87 86 65 69 78 80 71 72 65 913
GOP(百万円) 48 35 49 53 53 34 38 45 44 37 40 29 504
011 コンフォートホテル中部国際空港
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 95.9 92.7 89.2 91.3 89.3 85.7 88.8 90.2 94.8 92.0 92.3 91.1 91.1
ADR(円) 9,618 9,135 8,775 8,522 8,811 8,840 8,864 9,006 9,266 9,257 9,166 9,234 9,049
RevPAR(円) 9,227 8,472 7,826 7,782 7,869 7,580 7,875 8,121 8,784 8,515 8,456 8,410 8,245
売上高(百万円) 104 92 88 85 88 85 80 91 95 95 92 94 1,089
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示については同意を得られていないため、非開示としています。
012 スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 98.7 98.2 99.0 99.0 98.3 98.0 98.6 99.2 99.1 98.1 98.3 97.3 98.5
ADR(円) 9,344 9,156 9,449 9,722 9,852 8,080 9,685 9,851 10,175 8,713 8,429 8,777 9,267
RevPAR(円) 9,220 8,995 9,357 9,621 9,685 7,920 9,546 9,768 10,088 8,550 8,288 8,537 9,126
売上高(百万円) 33 31 33 33 34 28 31 35 35 30 29 30 382
GOP(百万円) 21 17 21 21 21 15 17 21 21 16 15 17 225
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
013 ネストホテル那覇
運営実績
平均/
2018年 2019年
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 94.5 93.7 84.2 84.3 80.4 74.8 91.0 89.1 86.1 79.5 80.2 78.0 84.6
ADR(円) 12,726 10,492 10,586 11,195 10,800 8,920 11,328 10,239 9,256 9,098 9,033 10,701 10,409
RevPAR(円) 12,031 9,835 8,913 9,437 8,678 6,673 10,311 9,124 7,967 7,233 7,246 8,347 8,804
売上高(百万円) 91 79 81 83 84 62 77 82 68 64 67 72 912
GOP(百万円) 44 32 32 35 37 21 34 34 25 21 22 28 364
015 ネストホテル松山
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 96.3 88.5 92.2 93.4 85.2 79.6 86.9 90.2 84.3 85.7 88.2 88.7 88.3
ADR(円) 6,324 6,316 6,105 6,955 5,872 5,635 6,168 6,154 7,595 8,022 5,889 6,230 6,438
RevPAR(円) 6,093 5,588 5,630 6,494 5,005 4,488 5,359 5,552 6,400 6,876 5,196 5,527 5,684
売上高(百万円) 50 44 43 50 48 40 40 48 51 55 45 48 561
GOP(百万円) 20 17 18 23 19 13 16 20 23 27 18 20 236
016 ホテルリブマックス日本橋箱崎
運営実績
平均/
2018年 2019年
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) - - - - - - - - - - - - -
ADR(円) - - - - - - - - - - - - -
RevPAR(円) - - - - - - - - - - - - -
売上高(百万円) - - - - - - - - - - - - -
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人より運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
017 コンフォートホテル岡山
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 90.9 88.5 90.4 92.5 88.5 82.5 90.7 91.1 89.2 87.5 87.5 84.6 88.6
ADR(円) 7,437 6,579 6,261 6,768 5,604 5,122 5,673 6,061 6,580 6,342 5,441 6,160 6,182
RevPAR(円) 6,760 5,823 5,659 6,258 4,960 4,225 5,143 5,520 5,872 5,549 4,761 5,212 5,479
売上高(百万円) 45 38 38 41 33 29 31 37 38 38 31 35 434
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示については同意を得られていないため、非開示としています。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
018 コンフォートホテル釧路
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 92.8 73.9 76.3 69.8 61.5 64.7 83.7 69.2 66.4 67.4 79.2 87.5 74.3
ADR(円) 7,363 6,220 5,989 5,053 4,203 5,117 5,312 4,391 5,143 5,630 5,560 7,109 5,691
RevPAR(円) 6,832 4,594 4,567 3,525 2,584 3,310 4,447 3,037 3,417 3,797 4,401 6,219 4,228
売上高(百万円) 28 18 19 14 11 14 17 13 14 16 18 25 205
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示については同意を得られていないため、非開示としています。
019 コンフォートホテル鈴鹿
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 93.9 75.5 84.6 80.0 74.6 64.5 64.5 80.8 83.3 74.0 82.2 68.4 77.3
ADR(円) 8,761 5,529 7,457 5,957 5,424 4,937 5,038 5,911 6,300 6,314 5,555 6,393 6,230
RevPAR(円) 8,228 4,172 6,312 4,768 4,048 3,186 3,247 4,776 5,250 4,673 4,564 4,376 4,814
売上高(百万円) 27 13 21 15 13 11 10 16 17 15 14 14 187
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示については同意を得られていないため、非開示としています。
020 グランパーク・イン横浜
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) - - - - - - - - - - - - -
ADR(円) - - - - - - - - - - - - -
RevPAR(円) - - - - - - - - - - - - -
売上高(百万円) - - - - - - - - - - - - -
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人より運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
021 アーバイン広島エグゼクティブ
運営実績
2018年 2019年 平均/
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 累計
客室稼働率(%) 97.8 93.3 95.8 93.5 88.0 76.9 90.8 90.5 94.8 91.8 91.1 92.5 91.4
ADR(円) 8,516 7,776 8,075 8,447 6,395 5,839 6,471 6,919 8,361 8,011 6,592 6,340 7,353
RevPAR(円) 8,328 7,256 7,737 7,898 5,631 4,492 5,877 6,258 7,924 7,350 6,006 5,864 6,719
売上高(百万円) 44 37 41 41 30 24 28 33 41 39 31 31 419
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)賃借人よりGOPの実績の開示については同意を得られていないため、非開示としています。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
022 コートホテル倉敷
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 97.0 96.7 97.9 98.7 97.9 98.0 98.0 97.7 98.4 97.9 93.2 92.5 97.0
ADR(円) 10,920 8,223 8,862 10,173 6,455 5,215 5,876 8,560 10,769 12,038 7,016 7,438 8,488
RevPAR(円) 10,591 7,954 8,675 10,043 6,321 5,110 5,759 8,361 10,600 11,784 6,541 6,880 8,232
売上高(百万円) 40 30 33 36 24 19 20 33 39 44 24 26 369
GOP(百万円) 21 15 18 21 10 7 7 18 23 27 10 11 187
(注)本投資法人保有前については、前所有者から受領した資料に基づき記載しています。
023 ネストホテル熊本
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) 89.8 86.8 90.2 92.9 86.9 73.2 84.4 82.6 73.1 71.4 71.4 81.6 82.0
ADR(円) 5,817 5,638 6,018 6,129 5,560 5,230 6,125 5,925 6,426 6,526 6,167 6,034 5,956
RevPAR(円) 5,225 4,894 5,428 5,696 4,834 3,830 5,168 4,894 4,698 4,662 4,406 4,925 4,886
売上高(百万円) 37 34 39 39 34 28 33 35 32 33 30 35 410
GOP(百万円) 17 16 20 21 17 12 16 17 16 16 13 17 199
(注)本投資法人保有前については、前所有者から受領した資料に基づき記載しています。
024 ヴァリエホテル広島
運営実績
2018年 2019年 平均/
累計
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
客室稼働率(%) - - - - - - - - - - - - -
ADR(円) - - - - - - - - - - - - -
RevPAR(円) - - - - - - - - - - - - -
売上高(百万円) - - - - - - - - - - - - -
GOP(百万円) - - - - - - - - - - - - -
(注)本投資法人保有前については、前所有者より運営実績等の開示について同意を得られていないため、非開示として
います。
(注1) 「ホテルリブマックス日本橋箱崎」及び「グランパーク・イン横浜」については、賃借人より運営実績等の開示
について同意を得られていないため、当該実績に関しては非開示としています。
(注2)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
客室稼働率=対象期間中に稼働した延べ客室数÷(対象期間中の全客室数×対象期間の営業日数)
なお、予定していた滞在期間の宿泊料を支払っているにもかかわらず滞在期限前にチェックアウトした客室に別
の当日客を宿泊させる場合や、時間利用の場合に、上記「対象期間中に稼働した延べ客室数」に加算することが
あり得るため、客室稼働率は100%を超える場合があります。
(注3)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その
他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値を単位未
満を四捨五入して記載しています。
(注4)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、
一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売可能客室数
合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載しています。
(注5)「売上高」とは、賃借人が保有資産において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことを
いいます。保有資産と一体として運営されている施設において得られた収入であっても、当該施設が保有資産に
含まれなければ、売上高には含まれません。なお、売上高については、単位未満を四捨五入して記載していま
す。
(注6)「GOP」とは、売上高営業粗利益(Gross Operating Profit)を意味し、原則として、ホテルの売上高から、ホテ
ル運営経費を控除した値をいい、単位未満を四捨五入して記載しています。ホテル運営経費には一般的に以下の
ような費用項目が含まれます。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
①売上原価、②人件費、③直接営業費(リネン費、アメニティ費、保守管理業務委託費、水道光熱費、消耗品費
等)、④営業・販売促進費、⑤間接費(通信費、支払手数料、ホテル営業に係る公租公課等)。
(注7)「平均/累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、2018年8月から2019年7月までの期
間の加重平均の値を、「売上高」「GOP」については、2018年8月から2019年7月までの期間の合計値を記載し
ています。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
(ワ)ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る2019年7月31日現在におけるポートフォリオの概況を示したものです。
▶ . 用途別
取得価格 用途別投資比率 平均鑑定
用途 (注1)
物件数
(百万円) (%) (注2) NOI利回り(%)
ホテル
23 54,483 100.0 5.9
宿泊主体・特化型ホテル
23 54,483 100.0 5.9
合計
(注1)用途は、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投
資法人の投資対象」に基づきます。
(注2)用途別投資比率は、保有資産の取得価格の合計に対する当該用途の取得価格の合計の割合を記載してい
ます。
b . 地域別
取得価格 地域別投資比率 平均鑑定
地域 物件数
(百万円) (%)(注) NOI利回り(%)
3 3,910 7.2 7.8
北海道・東北
関東甲信越(除く東京) 1 1,490 2.7 5.0
2 5,270 9.7 5.3
東京
▶ 9,828 18.0 5.5
北陸・東海
5 18,800 34.5 5.1
近畿
5 7,835 14.4 7.2
中国・四国
3 7,350 13.5 6.9
九州・沖縄
23 54,483 100.0 5.9
合計
(注)地域別投資比率は、保有資産の取得価格の合計に対する当該地域の取得価格の合計の割合を記載していま
す。
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有価証券報告書(内国投資証券)
(カ) 資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が2019年7月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出
の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理され
る部分が含まれています。
工事予定金額(百万円)
不動産等の名称 所在地 目的 予定期間
当期 既支払
総額
支払額 総額
バスルーム 自 2019年7月
56 - -
ヴァリエホテル広島 広島県広島市
改修工事 至 2019年9月
ホテルウィングインターナ ボイラー 自 2019年10月
26 - -
愛知県名古屋市
ショナル名古屋 改修工事 至 2019年10月
コンフォートホテル中部国際 自 2019年7月
23 - -
愛知県常滑市 外壁改修工事
空港 至 2019年9月
ボイラー 自 2019年6月
19 - -
ネストホテル札幌大通 北海道札幌市
改修工事 至 2019年10月
インバーター 自 2019年11月
5 - -
コンフォートホテル釧路 北海道釧路市
交換工事 至 2019年12月
b.期中の資本的支出
本投資法人が2019年7月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は
以下のとおりです。当期の資本的支出は256百万円であり、費用に区分された修繕費18百万円と合わせ、合
計274百万円の工事を実施しています。
支払金額
不動産等の名称 所在地 目的 実施期間
(百万円)
自 2019年6月
39
コートホテル倉敷 岡山県倉敷市 8階客室改装工事
至 2019年7月
コンフォートホテル中部国際 自 2019年3月
34
愛知県常滑市 北棟外壁改修工事
空港 至 2019年5月
自 2019年6月
23
ネストホテル那覇 沖縄県那覇市 4階客室改装工事
至 2019年7月
c. 修繕 積立金
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中
長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立て
ています。
( 単位:百万円 )
第4期 第5期 第6期 第7期 第8期
自 2017年 自 2017年 自 2018年 自 2018年 自 2019年
営業期間
2月1日 8月1日 2月1日 8月1日 2月1日
至 2017年 至 2018年 至 2018年 至 2019年 至 2019年
7月 31 日 1月31日 7月 31 日 1月 31 日 7月 31 日
125 125 167 175 213
当期首積立金残高
113 116 344 330 244
当期積立額
113 74 337 291 308
当期積立金取崩額
125 167 175 213 149
次期繰越額
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
(ヨ)個別信託不動産の概要
本投資法人が保有する個別の信託不動産の概要は以下のとおりです。なお、記載事項に関する説明は以下
のとおりです。
a.「特定資産の概要」欄に関する説明
・「取得価格」は、各信託受益権の売買契約に定める売買金額(物件取得に関する業務委託報酬等の取得経
費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
・「所在地」は、住居表示(住居表示が実施されていない場合は、地番)を記載しています。
・土地及び建物の「所有形態」には、本投資法人又は信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権
利の種類を記載しています。敷地権が設定されている建物の区分所有権を取得する場合は、登記簿上表示
されている敷地権の比率を括弧内に記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合で
あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、当該物件が複数の建ぺ
い率の指定を受けている場合には、該当する複数の建ぺい率を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、
用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、当該物件が複数の容積率の指定
を受けている場合には、該当する複数の容積率を記載しています。
・建物の区分所有権を保有する場合は、保有する専有部分の登記簿上表示されている床面積を、建物全体の
専有部分の登記簿上表示されている床面積の合計で除した比率を、建物の「所有形態」の括弧内に記載し
ています。
・建物の「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。附属建物の面積は含み
ません。
・建物の「構造・階数」は、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄の記
載の略称は、それぞれ次のとおりです。
RC造:鉄筋コンクリート造、SRC造:鉄骨鉄筋コンクリート造、S造:鉄骨造、F:階、B:地下
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載して
います。
・建物の「建築時期」は、登記簿上表示されている新築年月日を記載しています。
・「信託受託者」は、信託受託者を記載しています。
・「信託期間満了日」は、本書の日付現在において有効な信託契約に基づく信託期間の満了日を記載してい
ます。
・「不動産鑑定機関」は、不動産鑑定評価書の作成者を記載しています。
・「総客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・「PM会社」は、当該不動産に関してプロパティ・マネジメント業務を委託するプロパティ・マネジメント
会社を記載しています。
・「特記事項」は、不動産の権利関係や利用等及び評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考
えられる事項を記載しています。
b . 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「賃貸借の概要」欄は、各保有資産に関し、ホテルに係る賃貸借を行っているテナントとの賃貸借契約の
内容を記載しています。
・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時
の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」及び「違約金」は、各保有資産の本書
の日付現在において効力を有する賃貸借契約及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載してい
ます。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
001 スマイルホテル京都四条
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 4,480百万円
取得年月日 2015年11月30日
所在地(地番)
京都府京都市下京区四条通油小路東入傘鉾町59番他
土地 所有形態 所有権
662.83㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/700%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
4,891.84㎡
延床面積
SRC・S造 B1F/10F
構造・階数
設計者 株式会社類設計室一級建築士事務所
施工者 村本建設株式会社京都支店
建築時期 1991年1月31日
信託受託者 新生信託銀行株式会社
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
総客室数 144室
PM会社 BMS株式会社
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社ホスピタリティオペレーションズ
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2014年2月25日から2024年2月29日までの10年間
賃貸面積 4,891.84㎡
賃料(注) 最低保証賃 料:65,389,473円/年額
変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月のホテル総売上の2%及び当該月の
GOPの10%を控除した金額
敷金・保証金 敷金:-円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人
は、協議の上、再契約に係る条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期と
する新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。
賃料改定について 賃料は、賃貸借期間開始日から5年ごとに、賃貸人又は賃借人のいずれかが相手方に書面
にて申し入れ、双方協議の上、合意した場合に限り変更することができる。なお、合意で
きなかった場合には、本契約は従前の条件にて存続するものとする。ただし、借地借家法
第32条は適用されないものとする。
中途解約について 1.賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、①賃貸人
及び賃借人が書面にて解約の合意をした場合、②本物件に係る信託契約又は信託受託
者及び賃貸人の間の建物等賃貸借契約が終了した場合を除き、本契約を解約すること
ができない。
2.賃貸人及び賃借人は、10年間の賃貸借期間のうち、当初5年間は中途解約することが
できない。6年目以降は、賃貸人が賃借人に対して1年前の解約通知を行い、なおか
つ下記「違約金」欄記載の算定式による違約金を賃貸人が賃借人に支払った場合に限
り、賃貸人による中途解約が可能とする。
違約金 (残存賃貸借期間-解約通知期間1年)× 解約時の年間人件費
(注)最低保証賃料は2018年8月から2019年7月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
002 ホテルビスタプレミオ京都
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 3,600百万円
取得年月日 2015年11月30日
京都府京都市中京区河原町通六角西入ル松ヶ枝町457
所在地
土地 所有形態 所有権
1,004.91㎡(注)
面積
用途地域 商業地域
80%/700%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
3,867.66㎡
延床面積
S・RC造 B1F/6F
構造・階数
設計者 株式会社ノム建築設計室
施工者 大豊建設株式会社
建築時期 2008年6月26日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 84室
PM会社 株式会社エスコンプロパティ
特記事項 該当事項はありません。
(注)建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約11.2㎡)を含みます。
賃貸借の概要 (注)
賃借人 株式会社ビスタホテルマネジメント
契約形態 賃貸借契約(普通借家)
契約期間 2014年11月14日から2021年1月31日までの6年2か月間
賃貸面積 本件建物(延床面積:3,867.66㎡)のうち、ホテル施設及び当該施設共用部分
賃料 固定賃料:12,500,000円/月額
変動賃料:年額変動賃料として、GOPが年間165百万円を超過した場合、超過額の35%
敷金・保証金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
期間満了時の更新について 期間満了の12か月前までに、賃貸人又は賃借人が、その相手方に対し書面による更新拒絶
の意思表示をしないときは、同一内容をもって2年間更新されるものとし、以後同様とす
る。
賃料改定について 本契約の期間中、著しい経済環境又は社会情勢の変化その他天災等賃借人が支配しえない
事態の発生等の結果、従来の賃料を維持することが明らかに不合理である場合には、双方
協議の上、随時賃料を見直すものとする。
中途解約について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
違約金 -
(注)ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されていま
す。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
003 ホテルウィングインターナショナル名古屋
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 2,670百万円
取得年月日 2015年11月30日
所在地 愛知県名古屋市中区錦一丁目4番11号
土地 所有形態 所有権
603.37㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/800%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 旅館
5,255.66㎡
延床面積
SRC・S造 B1F/11F
構造・階数
設計者 株式会社上野山設計
施工者 三井建設株式会社名古屋支店
建築時期 1984年10月19日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 224室
PM会社 BMS株式会社
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社フォーブス
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃貸面積 5,255.66㎡
賃料 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
敷金・保証金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
期間満了時の更新について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃料改定について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
中途解約について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
違約金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
004 ネストホテル札幌駅前
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 2,160百万円
取得年月日 2015年11月30日
所在地(地番) 北海道札幌市中央区北二条西二丁目9番2
土地 所有形態 所有権
897.96㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/800%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
5,734.93㎡
延床面積
SRC造 B1F/11F
構造・階数
設計者 株式会社日本設計事務所
施工者 フジタ工業・大木建設共同企業体
建築時期 1984年6月30日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 162室
PM会社 株式会社日本プロパティ・ソリューションズ
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 ネストホテルジャパン株式会社
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2014年12月26日から2024年12月25日までの10年間
賃貸面積 5,734.93㎡
賃料 最低保証賃料: 63,521,730円/ 年額
(注) 変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金 敷金:15,900,000円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人
は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期
とする新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。
賃料改定について 本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約の
他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知をし、
解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。
違約金 -
(注)最低保証賃料は2018年8月から2019年7月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃借
人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
005 チサンイン大阪ほんまち
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,630百万円
取得年月日 2015年11月30日
所在地 大阪府大阪市中央区博労町二丁目3番8号
土地 所有形態 所有権
596.21㎡ (注1)
面積
用途地域 商業地域
80%/600% (注2)
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
3,568.32㎡
延床面積
SRC造 B1F/10F
構造・階数
設計者 株式会社楡建築企画設計
施工者 フジタ工業株式会社
建築時期 1982年10月26日
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 130室
PM会社 BMS株式会社
特記事項 本投資法人とテナントとの間の本件建物に係る賃貸借契約において、 本投資法人 が賃貸借期間内に
本物件を売却(贈与、信託の設定等、売却と同視できる場合を含みます。)する場合には、テナン
トは 本投資法人 に対して優先交渉権を有するものとされています。
(注1)建築基準法第42条第1項第5号により位置指定道路とされている部分(約31.2㎡)を含みます。
(注2)建ぺい率は、防火地域内にある耐火建築物であるため、100%に緩和されています。
賃貸借の概要 (注)
賃借人 株式会社SHRホテルリース
契約形態 賃貸借契約(普通借家)
契約期間 2019年7月1日から2021年6月30日までの2年間
賃貸面積 3,501.30㎡
賃料 固定賃料:6,600,000円/月額
変動賃料:①年間客室売上高が、228,572,000円を超え286,000,000円以下の場合は、
228,572,000円を超えた金員に対して35%を乗じた額
②年間客室売上高が、286,000,000円を超えた場合は、①に加え、286,000,000
円を超えた金員に対して30%を乗じた額
敷金・保証金 敷金:18,000,000円、保証金:-円
期間満了時の更新について 賃貸借期間満了の6か月前までに協議を行い合意したときは、同一条件で更に2年間更新
される。
賃料改定について 賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条の規定にかかわらず、営業開始日以降3年ごとに
賃料が著しく不相当となっていないかにつき協議するものとし、もし著しく不相当となっ
ているときは、賃貸人又は賃借人は、将来に向かって賃料の額の増減を請求することがで
きるものとする。
中途解約について 賃借人は、賃貸借期間中であっても、6か月前までに賃貸人に書面をもって通知して、本
契約を解約することができる。賃借人は、月額固定賃料の6か月分相当額を支払った場合
には、即時解約することができる。
違約金 -
(注)ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されていま
す。
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EDINET提出書類
いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
006 コンフォートホテル浜松
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,550百万円
取得年月日 2015年11月30日
所在地(地番) 静岡県浜松市中区砂山町353番5
土地 所有形態 所有権
835.12㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/500%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
4,173.92㎡
延床面積
S造 10F
構造・階数
設計者 株式会社ナカノフドー建設 東京本店
施工者 株式会社ナカノフドー建設 名古屋支社
建築時期 2009年9月10日
信託受託者 株式会社あおぞら銀行
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
総客室数 196室
PM会社 BMS株式会社
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社グリーンズ
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2009年10月1日から2029年9月30日までの20年間
賃貸面積 4,173.92㎡
賃料 固定賃料:9,226,981円/月額
変動賃料:なし
敷金・保証金 敷金:55,361,886円、保証金:-円
期間満了時の更新について 賃貸借期間満了により終了し、賃貸借期間は延長又は更新されないものとする。ただし、
賃貸人及び賃借人は、協議のうえ、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸
借契約を締結することができる。
賃料改定について 賃料は、諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮し、双方協議の上、改定することがで
きるものとする。ただし、賃料は賃借人の賃貸借開始日から起算して満5か年間据え置
き、6年目を初回とし、以降3年ごとに改定できるものとする。
中途解約について 賃貸人及び賃借人が、賃貸借期間満了前に、本契約を中途解約しようとする場合には、1
年前までに相手方に対し、書面により通知しなければならない。
違約金 賃貸人及び賃借人が、賃貸借期間満了前に、本契約を中途解約しようとする場合は、下記
の違約金を相手方に支払うものとする。
(1)賃貸借開始日より満5年を経過するまで:本物件の減価償却後の残存価格の100%
(2)賃貸借開始日より満5年を経過した後、満10年未満まで:本物件の減価償却後の残
存価格の75%
(3)賃貸借開始日より満10年を経過した後、賃貸借期間満了前まで:本物件の減価償却
後の残存価格の50%
なお、減価償却の基準は建物本体を償却年数39年の定額法、設備を償却年数15年の定額法
によるものとする。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
007 ホテル ウィング インターナショナル 神戸 新長田 駅前
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,490百万円
取得年月日 2015年11月30日
所在地 兵庫県神戸市長田区若松町五丁目1番1号
土地 所有形態 所有権
838.88㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/500%、80%/400%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
4,540.90㎡
延床面積
RC造 B1F/9F
構造・階数
設計者 株式会社関東設計、大成建設株式会社
施工者 大成建設株式会社関西支店
建築時期 2008年1月15日
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
総客室数 133室
PM会社 BMS株式会社
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社フォーブス
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃貸面積 4,350.52㎡
賃料 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
敷金・保証金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
期間満了時の更新について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃料改定について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
中途解約について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
違約金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
008 ネストホテル札幌大通
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,450百万円
取得年月日 2015年11月30日
所在地(地番)
北海道札幌市中央区南二条西五丁目29番1他
土地 所有形態 所有権
811.69㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/800%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
5,634.88㎡
延床面積
SRC・S造 B1F/15F
構造・階数
設計者 株式会社アール・アイ・エー
施工者 不二建設株式会社
建築時期 1992年8月26日
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 121室
PM会社 株式会社日本プロパティ・ソリューションズ
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 ネストホテルジャパン株式会社
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2014年12月26日から2024年12月25日までの10年間
賃貸面積 5,638.78㎡(附属建物の面積を含む。)
賃料 最低保証賃料:50,713,045円/年額
(注) 変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金 敷金:11,850,000円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人
は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期
とする新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。
賃料改定について 本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約の
他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知をし、
解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。
違約金 -
(注)最低保証賃料は2018年8月から2019年7月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃借
人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
009 ヴァリエホテル天神
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,380百万円
取得年月日 2015年11月30日
所在地 福岡県福岡市中央区大名二丁目8番12号
土地 所有形態 所有権
788.62㎡(注)
面積
用途地域 商業地域
80%/500%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
1,910.94㎡
延床面積
RC造 8F
構造・階数
設計者 東海興業株式会社九州支店一級建築士事務所
施工者 東海興業株式会社九州支店
建築時期 1994年3月31日
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2025年11月30日
不動産鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
総客室数 77室
PM会社 BMS株式会社
特記事項 本件土地(地番193番2)について、隣地(地番202番)及び近隣地(地番192番)を要役地とする通
行地役権が設定されています。
(注)セットバック部分(0.3㎡)を含みます 。
賃貸借の概要
賃借人 The COURT株式会社
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2015年10月1日から2020年9月30日までの5年間
賃貸面積 1,910.94㎡
賃料 最低保証賃料:46,416,444円/年額
(注) 変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料及び当該月のGOPに一定比率を乗じた額を控除
した額
敷金・保証金 敷金:-円、保証金:-円
期間満了時の更新について 賃貸借期間満了により終了し、賃貸借期間は延長又は更新されないものとする。ただし、
賃貸人及び賃借人は、協議のうえ、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸
借契約を締結することができる。
賃料改定について 本契約に借地借家法第32条が適用されず、賃貸借期間中において賃料の改定を行わない。
中途解約について 賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人の事前の書面による同意がな
い限り、本契約を解約することができない。
違約金 -
(注)最低保証賃料は2018年8月から2019年7月までの最低保証賃料を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同
意を得られなかったため、詳細について記載していません。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
010 ネストホテル大阪心斎橋
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 7,600百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 大阪府大阪市中央区南船場二丁目4番10号
土地 所有形態 所有権
1,072.78㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/800%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
7,968.49㎡
延床面積
SRC造 13F
構造・階数
設計者 株式会社錢高組一級建築士事務所
施工者 株式会社錢高組大阪支社
建築時期 1984年8月28日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 302室
PM会社 BMS株式会社
特記事項 本物件には、建築物における駐車施設の附置等に関する条例に基づき、機械式立体駐車場が設置さ
れていますが、現在、点検修繕中のため稼働を休止しています。
賃貸借の概要
賃借人 ネストホテルジャパン株式会社
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2014年2月1日から2025年12月16日までの11年10か月間
賃貸面積 8,057.26㎡
賃料(注) 最低保証賃料 : 130,514,820 円/年額
変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金 敷金:32,200,000円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人
は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期
とする新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。
賃料改定について 本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約の
他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知をし、
解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。
違約金 -
(注)最低保証賃料は2018年8月から2019年7月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は
賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
011 コンフォートホテル中部国際空港
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 5,308百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 愛知県常滑市セントレア四丁目2番3号
土地 所有形態 所有権
①3,314.30㎡
面積
②3,322.81㎡
用途地域 商業地域
80%/500%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
①5,250.18㎡
延床面積
②6,349.45㎡
RC造 8F
構造・階数
設計者 株式会社竹中工務店一級建築士事務所
施工者 株式会社竹中工務店名古屋支店
①2004年11月2日
建築時期
②2006年6月29日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 346室
PM会社 株式会社ユニホー
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社グリーンズ
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2012年12月27日から2027年12月26日までの15年間
賃貸面積 11,599.63㎡
賃料 固定賃料:25,240,333円/月額
変動賃料:なし
敷金・保証金 敷金:151,441,998円、保証金:-円
期間満了時の更新について 賃貸借期間満了により終了する。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議のうえ、賃貸借期間
の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができる。
賃料改定について 賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条に定める借賃増減請求権を放棄し、賃料を改定で
きない。ただし、賃料は2012年12月27日から起算して8年後の応当日までの期間経過以
降の期間においては、諸般の経済情勢の変化、公租公課を考慮し、3年毎に賃貸人及び賃
借人は、相手方に対して賃料改定の協議を申し入れることができ、協議の結果合意に至っ
た場合は賃料は変更されるものとする。
中途解約について 2012年12月27日から起算して8年後の応当日までの期間は本契約を解除できない。以降
賃貸人及び賃借人いずれのやむを得ない事由により賃貸借期間満了前に本契約を解除しよ
うとする場合には、1年前に書面により通知をし、協議の上解除ができるものとする。
違約金 本契約が解除により終了した場合は、当該解除の通知を行った当事者が、建物の減価償却
残存価額の50%相当額を支払わなければならない。
なお、建物本体の減価償却の基準は償却年数39年の定額法、設備の減価償却の基準は償却
年数15年の定額法による。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
012 スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 3,910百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 東京都杉並区阿佐谷南三丁目37番11号
土地 所有形態 所有権
919.72㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/500%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル・店舗
2,732.47㎡
延床面積
RC造 B1F/5F
構造・階数
設計者 新建設一級建築士事務所
施工者 新建設株式会社
建築時期 1993年1月29日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 112室
PM会社 BMS株式会社
特記事項 北側隣地(地番780番13、780番12、780番16、780番15)から本件土地へ当該隣地上にある建物
のコンクリート基礎の一部が越境しています。かかる被越境に関して、覚書等は存在しません。
賃貸借の概要 (注1)
賃借人 株式会社ホスピタリティオペレーションズ
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2010年6月30日から2020年6月29日までの10年間
賃貸面積 2,137.88㎡
賃料(注2) 最低保証 賃料: 58,413,994 円/ 年額
変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売り上げに一定比率を乗じた額及
び当該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金 敷金:-円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人
は、協議の上、再契約に係る条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期と
する新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。
賃料改定について 賃料は、賃貸借期間開始日から5年ごと又は本建物等の改修(客室数の増減や設備投資等
を含む)により賃料が不相当となったと合理的に判断した場合は、賃貸人又は賃借人のい
ずれかが相手方に書面にて申し出ることにより賃料の変更に関する協議を求めることがで
きる。かかる協議の求めがあった場合には、双方協議の上、合意した場合に限り変更する
ことができる。なお、合意できなかった場合には、本契約は従前の条件にて存続するもの
とする。ただし、借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合を除き、本契約を解
約することができない。ただし、賃借人は、中途解約による本契約の終了日から、賃貸借
期間満了日までの期間にかかる最低保証賃料相当額を支払うことにより、中途解約するこ
とができる。
違約金 -
(注1)ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されてい
ます。
(注2)最低保証賃料は2018年8月から2019年7月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は
賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
013 ネストホテル那覇
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 3,750百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 沖縄県那覇市西一丁目6番1号
土地 所有形態 所有権
2,322.62㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/400%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 旅館
9,240.20㎡
延床面積
SRC造 11F
構造・階数
設計者 日成設計株式会社
施工者 株式会社大林組東京本社
建築時期 1975年2月28日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 200室
株式会社日本プロパティ・ソリューションズ(注1)
PM会社
特記事項 本件建物は、1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工され
た建物ですが、2015年6月に耐震補強工事が完了しています。なお、当該耐震補強に関し、那覇市
長による建築物の耐震改修の促進に関する法律第17条第3項に基づく建築物の耐震改修の計画の認
定と、工事完了確認を得ています。
賃貸借の概要
賃借人 ネストホテルジャパン株式会社
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2013年7月1日から2025年12月16日までの12年6か月間
賃貸面積 9,240.20㎡
賃料(注2) 最低保証賃料: 10 1,721,085 円/年額
変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金 敷金:25,200,000円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人
は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期
とする新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。
賃料改定について 本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約の
他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知をし、
解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。
違約金 -
(注1)2019年8月1日付で、PM会社を株式会社沖縄日本管財へ変更しています。
(注2)最低保証賃料は2018年8月から2019年7月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は
賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
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いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
015 ネストホテル松山
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,610百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 愛媛県松山市二番町一丁目7番1号
土地 所有形態 所有権
1,692.01㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/500%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
6,671.94㎡
延床面積
RC造 11F
構造・階数
設計者 株式会社大建設計工務
施工者 清水建設株式会社四国支店
建築時期 1988年11月16日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 190室
PM会社 株式会社ユニホー
特記事項 本件土地の東側、南西側、南東側に高さが1.2mを超える控壁のないコンクリートブロック塀が設
置されていますが、建物状況評価報告書によると、特に緊急を要する問題はみられないと記載され
ています。
賃貸借の概要
賃借人 ネストホテルジャパン株式会社
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2015年5月1日から2025年12月16日までの10年7か月間
賃貸面積 6,671.94㎡
賃料(注) 最低保証賃料:71,900,351円/年額
変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金 敷金:18,000,000円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人
は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期
とする新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。
賃料改定について 本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約の
他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知をし、
解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。
違約金 -
(注)最低保証賃料は2018年8月から2019年7月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃
借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
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EDINET提出書類
いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
016 ホテルリブマックス日本橋箱崎
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,360百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 東京都中央区日本橋箱崎町29番5号
土地 所有形態 所有権
123.54㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/700%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル・店舗
853.00㎡
延床面積
S造11F
構造・階数
設計者 住協建設株式会社東京支店一級建築士事務所
施工者 住協建設株式会社
建築時期 2015年2月17日
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月30日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 48室
PM会社 株式会社ユニホー
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社リブ・マックス
契約形態 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
契約期間 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃貸面積 853.00㎡
賃料 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
敷金・保証金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
期間満了時の更新について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃料改定について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
中途解約について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
違約金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
116/186
EDINET提出書類
いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
017 コンフォートホテル岡山
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,200百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 岡山県岡山市北区丸の内一丁目1番13号
土地 所有形態 所有権
986.26㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/400%、600%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 旅館
5,543.70㎡
延床面積
SRC造 10F
構造・階数
設計者 清水建設株式会社
施工者 清水建設株式会社広島支店
建築時期 1983年11月30日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 208室
PM会社 株式会社ユニホー
特記事項 対象不動産は、岡山市建築物における駐車施設の附置等に関する条例における駐車台数を確保して
いませんが、これを確保するため、近隣の駐車場貸主との間で駐車場の利用に係る覚書を締結して
います。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社グリーンズ
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2005年9月13日から2020年9月12日までの15年間
賃貸面積 5,543.70㎡
賃料 固定賃料:7,650,000円/月額
変動賃料:なし
敷金・保証金 敷金:30,600,000円、保証金:-円
期間満了時の更新について 賃貸借期間満了により終了し、更新することはできない。ただし、賃貸人及び賃借人は双
方合意のうえ、新たな定期建物賃貸借契約を締結することができる。
賃料改定について 賃貸借期間中、賃料の改定を行わないこととし、借地借家法第32条の適用はないものとす
る。
中途解約について 賃貸人又は賃借人は、契約期間中は、相手方に対し本契約の解約を申し入れる事はできな
い。賃借人は、上記の定めにかかわらず、下記「違約金」欄記載の算定式による金額を賃
貸人に支払うことにより、本契約を即時解約できる。ただし、賃借人は、賃貸借の建物の
一部のみを即時解約することはできない。
違約金 契約期間の残存期間分の賃料の全額とする。
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EDINET提出書類
いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
018 コンフォートホテル釧路
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 300百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 北海道釧路市北大通十三丁目1番1他
土地 所有形態 所有権
895.05㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/600%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
3,180.58㎡
延床面積
RC造 9F
構造・階数
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社札幌支店
建築時期 2009年8月7日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 126室
PM会社 株式会社日本プロパティ・ソリューションズ
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社グリーンズ
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2012年12月27日から2027年12月26日までの15年間
賃貸面積 3,180.58㎡
賃料 固定賃料:3,069,917円/月額
変動賃料:なし
敷金・保証金 敷金:18,419,502円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は更新が無く期間の満了により終了する。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議のう
え、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができ
る。
賃料改定について 賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条に定める借賃増減請求権を放棄し、賃料を改定す
ることが出来ない。ただし、2012年12月27日から8年後の応当日までの期間(「賃料固
定期間中」という。)経過以降の期間においては、本件賃貸借部分におけるホテルの運営
状況その他諸般の経済状況の変化、公租公課を考慮し、3年毎に賃貸人及び賃借人は、相
手方に対して賃料改定の協議を申し入れることができ、協議の結果、新たな賃料の合意に
至った場合には、賃料は変更されるものとする。
中途解約について 賃料固定期間中は、賃貸人賃借人双方とも、本契約を解除することができないものとす
る。
賃料固定期間経過後において、賃貸人賃借人いずれのやむを得ない事由により本契約を解
除しようとする時は、1年前に書面による解除通知をし、双方協議の上本契約を解除する
ことができるものとする。
違約金 賃料固定期間経過後において、本契約が解除により終了した場合、当該通知を行った当事
者は、相手方が中途解約によって被った損害を賠償するため、速やかに建物の減価償却残
存価額の50%相当額を違約損害金として支払うものとする。
ただし、建物本体の減価償却の基準は償却年数39年の定額法により、設備の減価償却の基
準は償却年数15年の定額法による。
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EDINET提出書類
いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
019 コンフォートホテル鈴鹿
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 300百万円
取得年月日 2016年8月17日
所在地 三重県鈴鹿市白子駅前14番26号
土地 所有形態 所有権
553.26㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/400%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
2,186.65㎡
延床面積
S造 6F
構造・階数
設計者 株式会社竹中工務店名古屋一級建築士事務所
施工者 株式会社竹中工務店名古屋支店
建築時期 2007年7月17日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2026年8月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 105室
PM会社 株式会社ユニホー
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社グリーンズ
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 2012年12月27日から2027年12月26日までの15年間
賃貸面積 2,186.65㎡
賃料 固定賃料:2,573,833円/月額
変動賃料:なし
敷金・保証金 敷金:15,442,998円、保証金:-円
期間満了時の更新について 本契約は更新がなく、期間の満了により終了する。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議の
うえ、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができ
る。
賃料改定について 賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条に定める借賃増減請求権を放棄し、賃料を改定す
ることができない。ただし、2012年12月27日から8年後の応当日までの期間(「賃料固
定期間中」という。)経過以降の期間においては、諸般の経済情勢の変化、公租公課を考
慮し、3年毎に賃貸人及び賃借人は、相手方に対して賃料改定の協議を申し入れることが
でき、協議の結果、新たな賃料の合意に至った場合には、賃料は変更されるものとする。
中途解約について 賃料固定期間中は本契約を解除することができない。以降賃貸人及び賃借人いずれのやむ
を得ない事由により本契約を解除しようとする時は、1年前に書面による解除通知をし、
協議の上本契約を解除することができるものとする。
違約金 本契約が解除により終了した場合、当該通知を行った当事者が、建物の減価償却残存価額
の50%相当額を支払うものとする。
ただし、建物本体の減価償却の基準は償却年数39年の定額法により、設備の減価償却基準
は償却年数15年の定額法による。
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EDINET提出書類
いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
020 グランパーク・イン横浜
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,490百万円
取得年月日 2017年3月27日
所在地 神奈川県横浜市西区北幸二丁目1番5号
土地 所有形態 所有権
516.22㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/600%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
1,183.26㎡
延床面積
S造 3F
構造・階数
設計者 株式会社小山建築設計事務所
施工者 株式会社大林組
建築時期 1993年12月9日
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2027年3月31日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数 175室
PM会社 サンフロンティア不動産株式会社
特記事項 該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社ミドルウッド
契約形態 賃貸借契約(定期借家)
契約期間 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃貸面積 1,183.26㎡
賃料 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
敷金・保証金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
期間満了時の更新について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃料改定について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
中途解約について 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
違約金 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
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EDINET提出書類
いちごホテルリート投資法人(E31889)
有価証券報告書(内国投資証券)
021 アーバイン広島エグゼクティブ
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 1,800百万円
取得年月日 2017年8月1日
所在地 広島県広島市東区若草町16番13号
土地 所有形態 所有権
693.96㎡
面積
用途地域 商業地域
80%/400%
建ぺい率/容積率
建物 所有形態 所有権
用途 ホテル
2,756.20㎡
延床面積
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