トーセイ・リート投資法人 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

提出書類 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
提出日
提出者 トーセイ・リート投資法人
カテゴリ 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     【表紙】
     【提出書類】                有価証券届出書
     【提出先】                関東財務局長

     【提出日】                2019年10月10日

     【発行者名】                トーセイ・リート投資法人

     【代表者の役職氏名】                執行役員 北島 敬義

     【本店の所在の場所】                東京都港区虎ノ門四丁目2番3号

     【事務連絡者氏名】                トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社

                     REIT運用本部財務企画部長 宮石 啓司
     【電話番号】                03-3433-6320

     【届出の対象とした募集内                トーセイ・リート投資法人

       国投資証券に係る投資法
       人の名称】
     【届出の対象とした募集内                形態:投資証券

       国投資証券の形態及び金               発行価額の総額:その他の者に対する割当                                     330,720,000円
       額】               (注) 発行価額の総額は、2019年10月1日(火)現在の株式会社東京証券取引所に
                        おける本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額で
                        す。
     安定操作に関する事項                該当事項はありません。
     【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所
                     (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     第一部【証券情報】
      第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】
        (1)【投資法人の名称】
           トーセイ・リート投資法人
           (英文表示:Tosei           Reit   Investment       Corporation)
           (以下「本投資法人」といいます。)
           (注)    本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信
              法」といいます。)に基づき設立された投資法人です。
        (2)【内国投資証券の形態等】

           本書に従って行われる募集の対象である有価証券は、本投資法人の投資口(以下「本投資
          口」といいます。)です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75
          号。その後の改正を含みます。)(以下「振替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替
          投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人
          は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求に
          よる投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
           本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
          された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
          りません。
           (注)    投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といい
              ます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
        (3)【発行数】

           2,600口
           (注1) 上記発行数は後記「第5             募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによる売出し等について」に記
              載のオーバーアロットメントによる売出し(以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。)に関連して、
              大和証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行(以下「本件第三者割当」といいます。)の発行数
              です。大和証券株式会社は後記「第5               募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによる売出し等に
              ついて」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
           (注2) 割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。
           割当予定先の氏名又は名称                       大和証券株式会社
           割当口数                       2,600口

                                  330,720,000円(注)
           払込金額
               本店所在地                    東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

            割
            当
               代表者の氏名                    代表取締役社長 中田 誠司
            予
            定
               資本金の額(2019年3月31日現在)
                                  100,000百万円
            先
            の
               事業の内容                    金融商品取引業
            内
            容
               大株主(2019年3月31日現在)                    株式会社大和証券グループ本社 100%
                  本投資法人が保有している割当予

                                   ―
               出   定先の株式の数
            本   資
                  割当予定先が保有している本投資
            投   関
                  法人の投資口の数
            資   係                   84口
                  (2019年4月30日現在)
            法
            人
                                  一般募集(後記「第5          募集又は売出しに関する特別記載
            と
            の
                                  事項 オーバーアロットメントによる売出し等につい
               取引関係
            関
                                  て」に定義します。以下同じです。)の共同主幹事会社
            係
                                  です。
                                   ―
               人的関係
                                   ―
           本投資口の保有に関する事項
           (注)    払込金額は、2019年10月1日(火)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出
              した見込額です。
        (4)【発行価額の総額】

           330,720,000円
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           (注)    発行価額の総額は、2019年10月1日(火)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
              て算出した見込額です。
        (5)【発行価格】

           未定
           (注)    発行価格は、2019年10月23日(水)から2019年10月29日(火)までの間のいずれかの日に一般募集において決定される発
              行価額と同一の価格とします。
        (6)【申込手数料】

           該当事項はありません。
        (7)【申込単位】

           1口以上1口単位とします。
        (8)【申込期間】

           2019年11月26日(火)
        (9)【申込証拠金】

           該当事項はありません。
        (10)【申込取扱場所】

           本投資法人 本店
           東京都港区虎ノ門四丁目2番3号
        (11)【払込期日】

           2019年11月27日(水)
        (12)【払込取扱場所】

           株式会社三菱UFJ銀行 室町支店
           東京都中央区日本橋本石町一丁目3番2号
        (13)【引受け等の概要】

           該当事項はありません。
        (14)【振替機関に関する事項】

           株式会社証券保管振替機構
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
        (15)【手取金の使途】

           本件第三者割当における手取金上限330,720,000円については、手元資金とし、将来の特定
          資産(投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。)の取得資金の一部又は借
          入金の返済資金の一部に充当する予定です。なお、本件第三者割当と同日付をもって決議され
          た一般募集による新投資口発行の手取金6,614,400,000円については、後記「第二部                                               参照情
          報 第2     参照書類の補完情報 3             2019年4月期(第9期)末後取得資産及び取得予定資産の個別
          不動産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産(当該特定資産を以下個別
          に又は総称して「取得予定資産」といいます。)の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部
          に充当する予定ですが、残余が生じた場合には、本件第三者割当による新投資口発行の手取金
          上限330,720,000円と併せて、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の
          返済資金の一部に充当する予定です。
           (注1) 調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
           (注2) 上記の各手取金は、2019年10月1日(火)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
              て算出した見込額です。
        (16)【その他】

           申込みは、前記「(8)            申込期間」に記載の申込期間に前記「(10)                        申込取扱場所」に記載の
          申込取扱場所へ申込みをし、前記「(11)                       払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金を払
          込むものとします。
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           大和証券株式会社は後記「第5                 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメ
          ントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった
          口数については失権します。
      第2【新投資口予約権証券】

          該当事項はありません。

      第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】

          該当事項はありません。

      第4【短期投資法人債】

          該当事項はありません。

      第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】

       オーバーアロットメントによる売出し等について
          本投資法人は2019年10月10日(木)開催の役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資
        口52,000口の一般募集(以下「一般募集」といい、本件第三者割当と併せて、以下「本募集」と
        いいます。)を行うことを決議していますが、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案したう
        えで、一般募集とは別に、大和証券株式会社が本投資法人の投資主であるトーセイ株式会社(以
        下「トーセイ」又は「スポンサー」といいます。)から2,600口を上限として借入れる本投資口
        (ただし、かかる貸借は、一般募集における本投資口のうち12,800口がトーセイに販売されるこ
        とを条件とします。)(以下「借入投資口」といいます。)の売出し(オーバーアロットメント
        による売出し)を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、
        2,600口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又
        はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。本件第三者
        割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、借入投資口の返還に必要な本投資口
        を大和証券株式会社に取得させるために行われます。
          大和証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴い安定操作取引
        を行う場合があり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の
        返還に充当することがあります。
          また、大和証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の
        終了する日の翌日から2019年11月22日(金)までの間(以下「シンジケートカバー取引期間」と
        いいます。)、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引
        所」といいます。)においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投
        資口の買付け(以下「シンジケートカバー取引」といいます。)を行う場合があります。大和証
        券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充
        当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、大和証券株式会社の判断でシンジ
        ケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らな
        い口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
          オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー
        取引によって取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、大和証券株式会
        社は、本件第三者割当に応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における
        発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における
        最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
          また、安定操作取引及びシンジケートカバー取引に関して、大和証券株式会社は、SMBC日
        興証券株式会社と協議のうえ、これらを行います。
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     第二部【参照情報】
      第1【参照書類】
          金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引
        法」といいます。)第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項につ
        いては、以下に掲げる書類をご参照ください。
       1【有価証券報告書及びその添付書類】

          計算期間 第9期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日) 2019年7月30日関東財務局長に
        提出
       2【半期報告書】

          該当事項はありません。
       3【臨時報告書】

          前記1の有価証券報告書提出後、本書提出日(2019年10月10日)までに、金融商品取引法第24
        条の5第4項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。そ
        の後の改正を含みます。)第29条第1項及び同条第2項第2号に基づく臨時報告書を2019年8月29日
        に関東財務局長に提出
       4【訂正報告書】

          該当事項はありません。
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      第2【参照書類の補完情報】
          参照書類である2019年7月30日付の有価証券報告書(以下「参照有価証券報告書」といいま
        す。)に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
          以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につ
        いては、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
          なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在にお
        いて本投資法人が判断したものです。
        (注)    以下の文中において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満(小数を記載した場合
           は記載した位未満)を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各
           項目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。
       1 本投資法人の概況

        (1)  本投資法人の特徴
           本投資法人は、日本の不動産市場に存在する『膨大な既存建築ストック』(注1)のうち、主
          に東京経済圏(注2)に所在するボリュームゾーンの不動産(注3)を投資対象とするJ-REIT(注4)
          です。
           また、本投資法人は、主に東京経済圏に所在するボリュームゾーンの不動産のうち、その立
          地条件、エリアに見合った建物スペックや賃料設定、取得前の改修・改装工事等の実施状況等
          を総合的に勘案したうえで、相対的に高いリスクプレミアムが要求される一方で、テナント誘
          引力の点で競合物件に対する高い競争力やポテンシャルを有する物件を適切に見極め、積極的
          な投資を行います。
           本投資法人は、上記のような投資において、トーセイのコア・コンピタンス(注5)である3つ
          の『力』(注5)を活用するとともに、そのための手段の一つとしてスポンサーサポートを戦略
          的に活用します(詳細については、後記「(3)                         インベストメント・ハイライトの詳細 ①                       相
          対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得 (イ)                                トーセイのコア・コンピタンスを
          活用した、高い利回りを追求する投資戦略」をご参照ください。)。これにより、不動産取得
          市場における過度な取得競争を避けながら、相対的に高い投資利回りでの投資を実現する一方
          (『収益性』の観点)、そのような投資機会の発掘と投資実行に継続性を持たせ、本投資法人
          の取得以降においても、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社(以下「本資産運用会
          社」といいます。)のリーシング力や運用ノウハウを最大限に発揮した賃貸運営の下、保有資
          産の相対的に高い投資利回りの維持・向上に努めています(『安定性』の観点)。
           以上のように、本投資法人は、主に東京経済圏のボリュームゾーンの不動産に対し、トーセ
          イのコア・コンピタンスを活用し、賃貸不動産としての高い競争力やポテンシャルを有した物
          件を継続的に取得し、また取得以後の安定的な運用を持続することで、投資運用における『収
          益性』及び『安定性』の双方を追求し、投資主価値の向上を目指しています。
           (注1) 「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。以下同じです。
           (注2) 「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。
           (注3) 「ボリュームゾーンの不動産」とは、オフィス、商業施設、住宅、ホテル及び物流施設の各カテゴリーの中でも相対的に
              中小規模の不動産の総称をいいます(いずれについても敷地となる土地を含みます。)。以下同じです。
           (注4) 「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。以下同じです。
           (注5) トーセイは、不動産流動化事業(詳細については、参照有価証券報告書「第一部                                  ファンド情報 第1        ファンドの状況 2
              投資方針 (1)      投資方針 ⑤      成長戦略 (ロ)      トーセイグループについて」をご参照ください。)を通じて、一般に投資
              リスクが相対的に高いと考えられる築年数を経た既存建築ストックへの投資を積極的に行い、改修・改装工事等を通じて
              そのバリューアップを図り、再度不動産投資市場に流通させることに関して豊富な経験及び知見を有しています。本投資
              法人は、トーセイが不動産流動化事業を中心とした事業活動を通じて体得した以下のノウハウを投資資産の長期的な運用
              に活用することで、投資主価値の向上を目指します。
              かかるトーセイのノウハウは、具体的には、a)投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、
              賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ(以下「目利き力」といいます。)、b)投資不動産
              の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング(テナントの募集活動
              をいいます。以下同じです。)活動により稼働率を回復・維持するためのノウハウ(以下「リーシング力」といいま
              す。)及びc)不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の
              競争力を回復・維持するためのノウハウ(以下「再生力」といいます。)の3つのノウハウ(以下「トーセイのコア・コ
              ンピタンス」又は「3つの『力』」と総称します。)からなります。
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        (2)  本募集のインベストメント・ハイライト
           本投資法人は、本募集及び本募集に伴う新規借入れ(以下「本借入れ」といいます。)によ
          る資金調達を通じて取得予定資産の取得を行います。本募集のインベストメント・ハイライト
          は、以下のとおりです。
          ① 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得

            東京経済圏のボリュームゾーンの不動産においても、賃貸不動産としての競争力やポテン
           シャルの高い物件の取得競争が激しい状況が継続していますが、そのようなマーケット環境
           下においても、スポンサーサポートを活用することで東京経済圏で相対的に高い利回りが期
           待できる物件を取得する予定です。
          ② 着実な資産規模拡大による収益安定化

            本投資法人は、5年連続の公募増資を実施し、外部成長による資産規模の着実な拡大を図
           るとともに、物件数及びテナント数の増加等を実現することでポートフォリオの分散効果を
           進展させ、賃貸事業が生むキャッシュ・フロー及び収益の安定性向上を目指しています。取
           得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオは49物件、資産規模は687億円にまで拡大
           する予定です。また、本投資法人は、公募増資を伴う継続的な外部成長を行うことで、上場
           以降の堅調な時価総額の拡大と、発行済投資口数の増加による本投資口の流動性の更なる向
           上を目指しています。
          ③ 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上

            本資産運用会社は、運用資産(注1)のリーシング等において、本資産運用会社の運用ノウ
           ハウを最大限に発揮し、物件毎の稼働率及び平均賃料水準の維持・向上、コスト削減等に取
           り組み、運用資産の収益力及び資産価値は着実に成長していると考えています。
            ポートフォリオの含み益(注2)は資産規模の拡大に伴い着実に増加しており、ポートフォ
           リオの平均実績NOI利回り(注2)及び含み益率(注2)については、上場以降安定して高水準を
           維持しています。これは、競争力やポテンシャルを有した物件をその投資リスクに見合った
           妥当な価格で取得し、当該物件のポテンシャルを最大限に引き出すリーシング及び適切なコ
           スト管理に努めたことによる内部成長の効果も大きいものと考えています。
           (注1) 「運用資産」とは、本投資法人が本書の日付までに取得した計37物件の総称をいいます。以下同じです。
           (注2) 「含み益」、「ポートフォリオの平均実績NOI利回り」及び「含み益率」の詳細については、後記「(3)                                           インベストメン
              ト・ハイライトの詳細 ②着実な資産規模拡大による収益安定化 <資産規模拡大及びポートフォリオ分散の推移>」及
              び同「③運用資産の中長期的な収益力及び価値向上 (ニ)                       実績NOI利回りの維持及び含み益の拡大」をご参照ください。
              以下同じです。なお、必ずこの含み益が実現されること及び将来にわたってこのポートフォリオの平均実績NOI利回りが
              維持されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
        (3)  インベストメント・ハイライトの詳細

          ① 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得
           (イ) トーセイのコア・コンピタンスを活用した、高い利回りを追求する投資戦略
              本投資法人は、前記「(1)               本投資法人の特徴」に記載のとおり、ボリュームゾーンの
             不動産のうち主に東京経済圏に所在するものについて、相対的に高いリスクプレミアム
             が要求される一方、テナント誘引力の点で競合物件に対する高い競争力やポテンシャル
             を有する物件を適切に見極め、積極的な投資を行う方針です。
              かかる投資方針に沿った投資対象の類型として、「取得競合が相対的に少なくかつ高
             利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産」及び「築年数にとらわれな
             い高ポテンシャルを有する不動産」の2つを設けています。これらの不動産の中には、
             建物管理が不十分な状態にあったことを要因として、陳腐化により稼働率が低下した不
             動産や、物件所有者に運用ノウハウが無く、リーシングや適切な修繕工事等の実施がな
             されていないことを要因として、一時的に収益力が低下し、本来のポテンシャルが活か
             されていないと考えられる不動産も存在しています。このような不動産が取引市場を通
             じて売却される場合には、一般的に投資判断が容易ではないことも多いため、売買市場
             参加者の裾野が相対的に限定され、過度な取得競争を回避することが可能であると考え
             ています。本投資法人は、トーセイのコア・コンピタンスである「目利き力」を活用
             し、このような物件への投資機会の発掘を目指しています。
              本投資法人は、上記のような相対的に高いリスクプレミアムが要求される不動産につ
             いては、取得前にスポンサーサポートの活用を通じて、適切なリスクコントロールを行
             うことで、高い収益と安定した運用が期待できる状態での取得を目指します。具体的に
             は、本投資法人よりもリスク許容度の高いトーセイのバランスシートを一時的に活用
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
             し、取得に先立ちテナントニーズを見据えた修繕工事によるバリューアップを実施する
             こと、マスターレッシー(以下「ML会社」ということがあります。)がトーセイとの間
             で 賃料固定型マスターリース契約を締結する等の賃貸借スキームを変更すること等の
             オーダーメードの施策を対象不動産毎に検討します。このようなリスクコントロール上
             の対処に当たっては、トーセイのコア・コンピタンスのうち「リーシング力」及び「再
             生力」を、主にスポンサーサポートを通じて活用します。
              また、本資産運用会社は、トーセイのコア・コンピタンスを活用しながら、私募ファ
             ンドの運用、助言業務及びコンサルティング業務を通じて得た幅広いネットワークを用
             いて、本資産運用会社独自のパイプラインを構築してきました。本投資法人は、トーセ
             イからの物件取得に加え、かかる本資産運用会社独自のパイプラインを通じた物件取得
             も目指します。
             <トーセイのコア・コンピタンスを活用した、高い利回りを追求する投資戦略のイメー

              ジ図>
              (注)  上図は、トーセイのコア・コンピタンスの活用を前提とした投資手法についての一般的なイメージを図示した




                  ものであり、本投資法人が利回りを低下させずにリスクの小さい不動産を取得することを保証するものではあ
                  りません。
           (ロ) スポンサーサポートを活用した物件取得の継続

              本投資法人のスポンサーであるトーセイは、現在においても東京経済圏に多数の棚卸
             資産を有しており、中古建物再生ビジネスや新築開発ビジネスにおいて、幅広い用途
             (オフィス、商業施設、住宅、ホテル及び物流施設の5用途)の建築物の提供を行うな
             ど、その豊富な経験とノウハウから東京経済圏のボリュームゾーンの不動産への投資に
             ついて強みを有しています。このようなスポンサーの優位性とこれを背景としたスポン
             サーサポートを活用することで、今般、本投資法人は、東京経済圏で相対的に高い利回
             りが期待できる物件である取得予定資産として計12物件・119億円を取得する予定で
             す。かかる取得により、本投資法人の投資方針である「相対的に高い利回りが期待でき
             る不動産への厳選投資」を東京経済圏において維持し、資産規模の拡大を継続的に図り
             ます。
              取得予定資産の概要及び各取得予定資産におけるスポンサーサポートの活用事例は以
             下のとおりです。
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             <取得予定資産の概要>
              (注1)    「取得(予定)価格」は、各運用資産及び各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売












                  買代金を記載しています。なお、当該売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含み
                  ません。以下同じです。
              (注2)    「平均鑑定NOI利回り」、「鑑定NOI利回り」及び「不動産鑑定評価額」の詳細については、後記「②                                       着実な資
                  産規模拡大による収益安定化」をご参照ください。
              (注3)    「稼働率」は、ある時点における対象物件に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割
                  合を記載しています。以下同じです。また、合計/平均欄には、取得予定資産の総賃貸可能面積の合計に対し
                  て取得予定資産の総賃貸面積の合計が占める割合を記載しています。
                  なお、稼働率の算出に際しての「総賃貸面積」については、当該物件につきマスターリース契約(以下「ML契
                  約」ということがあります。)が締結されている場合において、パススルー型ML契約が締結されている場合に
                  はエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を用い、賃料固定型マ
                  スターリース契約(以下「賃料固定型ML契約」ということがあります。)が締結されている場合にはML契約上
                  の賃貸面積を用いています。なお、「ML契約」とは、賃貸人とテナントとの間に別の賃借人(ML会社)を介在
                  させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。「賃料固定型ML契約」とは、ML契約のうちテナントの賃料
                  の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます。「パススルー型マスターリース契約」(以下
                  「パススルー型ML契約」ということがあります。)とは、ML契約のうちテナントからの賃料を原則としてその
                  まま受け取る契約形態をいいます。以下同じです。
                  本<取得予定資産の概要>においては、2019年8月31日時点の稼働率を記載しています。なお、T's                                      garden永山
                  については、本投資法人による取得時に、住宅部分についてトーセイが賃料固定型のサブマスターレッシー
                  (以下「サブML会社」ということがあります。)となる予定であり、これに関して、トーセイ(サブML会社)
                  は、本投資法人に対して、2019年9月17日付で、トーセイがサブML会社となることを条件に含む売渡承諾書を交
                  付しています。2019年8月31日現在においてトーセイは本物件の住宅部分についてサブML会社ではありません
                  が、本物件の各数値は、本投資法人による取得時において効力を有する予定の賃料固定型サブマスターリース
                  契約(以下「賃料固定型サブML契約」ということがあります。)の内容に基づき、算出しており、トーセイ
                  (サブML会社)とエンドテナントとの間で実際に賃貸が行われる予定の面積を住宅部分の総賃貸面積として算
                  出した本物件の稼働率は括弧書きにて記載しています。なお、「サブML契約」とは、ML会社とテナントとの間
                  に別の賃借人(サブML会社)を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。「賃料固定型サブML契
                  約」とは、サブマスターリース契約のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態
                  をいいます。以下同じです。
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              (注4)     「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から2019年8月31日までの経過年数を記載しています。また、合
                  計/平均欄には、取得予定価格により加重平均した数値を記載しています。なお、T's                                  garden北柏の築年数に
                  ついては、複数棟ありますが、各棟の総賃貸可能面積により加重平均した数値を記載しています。以下同じで
                  す。
              (注5)    各取得予定資産において、特に重要と本投資法人が考えるスポンサーサポートの活用事例を記載しています。
              なお、上記の事例に係るスポンサーサポートのうち、主なものは次のとおりです。

              <関内ワイズビル及び本厚木トーセイビル>

               周辺マーケットにおける賃貸需要はあるものの、スポンサーの取得時には稼働率が
              低く空きフロアのリースアップによる稼働率向上が課題であった物件に対し、戦略的
              なリーシング期間の確保及び適切な修繕工事を施すことにより、物件の収益力向上及
              びキャッシュ・フローの安定化を達成しました。関内ワイズビルの稼働率は、スポン
              サー取得時の43.5%から2019年8月31日時点には100.0%に上昇し、本厚木トーセイビ
              ルの稼働率は、スポンサー取得時の90.0%から2019年8月31日時点には94.3%に上昇
              しております。
              <T's    garden北柏>

               スポンサーの取得時には企業社宅であった建物に対して、室内外のフルリノベー
              ション(バリューアップ工事)を行い、一般向け賃貸マンションに転用しています。
              リノベーションに際しては、一部の住戸をキッズルーム、パーティールーム、スタ
              ディルーム(一部管理室)へ変更し、3棟共通の共用部として無償で利用可能な付帯
              設備を充実させています。賃貸マンションでありながら分譲仕様の共用施設を完備
              し、子育て中の様々なシーンで、家族が快適な時間をすごせるよう個性豊かな共用施
              設を設置しています。稼働率は、スポンサー取得時の0.0%から2019年8月31日時点に
              は98.0%に上昇し、収益力の向上及びキャッシュ・フローの安定化を達成していま
              す。
              本投資口が上場した2014年以降、毎年の本投資法人の当該年に新規に取得した資産の

             取得時平均鑑定NOI利回り(注1)を各期間における本投資法人を除くJ-REITが新規に取得
             した資産の取得時平均鑑定NOI利回り(注2)と比較すると、相対的に本投資法人の利回り
             が80~100bp程度高くなっています。
             <取得時平均鑑定NOI利回りの比較(本投資法人と本投資法人を除くJ-REITの比較)>

              (出所) 東急不動産J-REITシステム(TOREIT)に基づき、本資産運用会社作成





              (注1)     「本投資法人の取得時平均鑑定NOI利回り」は、2013年から2018年までについては、各年に取得した物件に関
                  し、取得価格に対する取得時点の不動産鑑定評価に基づく鑑定NOI(Net                            Operating    Income)の比率を取得価格
                  で加重平均した値を、2019年については、取得予定資産に関し、取得予定価格に対する2019年8月31日時点の不
                  動産鑑定評価に基づく鑑定NOIの比率を取得予定価格で加重平均した値を記載しています。2019年の計算におい
                  てT's   garden大島は対象に含めていません。なお、「鑑定NOI利回り」の詳細については、後記「②                                     着実な資
                  産規模拡大による収益安定化」をご参照ください。以下同じです。
              (注2)    「T's   garden大島の取得時鑑定NOI利回り」は、T's                  garden大島の取得価格に対する2019年4月1日時点の不動産
                  鑑定評価に基づく鑑定NOIの比率を記載しています。
              (注3)    「本投資法人を除くJ-REITの取得時平均鑑定NOI利回り」は、本投資法人を除くJ-REITが取得した底地を除く全
                  ての物件のうち、東京経済圏に所在し、取得価格が50億円以下の物件を対象として、取得価格に対する取得時
                  点の不動産鑑定評価に基づく鑑定NOI比率を取得価格で加重平均した値を各期間(取得日ベース)毎に算出して
                  記載しています。なお、取得時に鑑定NOIが公表されていない物件は除外して算出しています。年別の対象物件
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                  の数は、2013年が221件、2014年が139件、2015年が183件、2016年が106件、2017年が74件、2018年が109件、
                  2019年が74件です。
              (注4)    2019年の「本投資法人を除くJ-REITの取得時平均鑑定NOI利回り」については、2019年8月31日までの状況を記
                  載しています。
          ② 着実な資産規模拡大による収益安定化

            本投資法人は、2014年11月28日に合計12物件(取得価格合計17,434百万円)で運用を開始
           し、その後、4年連続の公募増資を伴いながら、2015年11月17日に5物件(取得価格合計
           11,924百万円)、2016年8月31日に1物件(取得価格1,481百万円)、2016年11月2日に5物件
           (取得価格合計5,337百万円)、2017年11月2日に8物件(取得価格合計9,820百万円)、2018
           年11月2日に6物件(取得価格合計10,692百万円)、2019年5月24日に1物件(取得価格1,020
           百万円)を取得しました。一方、2018年11月15日に1物件(譲渡価格1,150百万円)を譲渡し
           たことで、運用資産は合計37物件(取得価格合計56,878百万円)となりました。
            今般、本投資法人は、本募集及び本借入れによる資金調達を通じて、オフィス2物件及び
           住宅10物件、合計12物件(取得予定価格合計11,904百万円)を取得し、5年連続の公募増資
           を伴う外部成長により資産規模が着実に拡大する予定です。本募集後(注1)のポートフォリ
           オは、合計49物件(取得(予定)価格合計68,782百万円)となり、ポートフォリオとテナン
           トの分散が進展することで、ポートフォリオの安定性が向上する見込みです。
            この間、投資主価値の向上のため、1口当たり分配金の成長及び1口当たりNAV(注2)の向上
           を重視した運用を行っており、それぞれ着実に増加させてきました。
            また、本投資法人は、資産規模の着実な拡大により、物件数及びテナント数(注3)の増加
           によるポートフォリオの分散効果を進展させることで、キャッシュ・フロー及び収益の安定
           性向上を目指しています。
            ポートフォリオの分散が不十分である場合には、特定物件における一時的な稼働率の低下
           や特定テナントの異動を通じた営業収益の変動リスクが大きくなりますが、資産規模の拡大
           による物件数及びテナント数の増加により、かかる変動リスクを低下させる効果が期待でき
           ます。
           (注1)    「本募集後」とは、本募集、取得予定資産の取得、本借入れ、2019年12月2日付で行う予定の既存借入金1,500百万円の
               期限弁済(以下「本弁済」といいます。)及び本リファイナンス(2019年11月29日に返済期限を迎える総額2,000百万
               円の既存借入金の返済に充当するため、同年11月29日を借入実行日として行う予定の借入れをいいます。以下同じで
               す。)が完了した時点をいいます。また、本募集後の各数値は、一定の仮定の下、本書の日付現在において本投資法人
               が保有する運用資産に係る2019年4月期(第9期)末時点、2019年8月31日又は本書の日付現在の指標と取得予定資産に
               係る指標又は本募集、本借入れ、本弁済及び本リファイナンスに係る指標から算出した試算値であり、本募集後の実際
               の指標と一致するとは限りません。本募集後の各数値について、以下同じです。
           (注2)    「1口当たりNAV」とは、運用資産の不動産鑑定評価額に基づく本投資口1口当たり純資産価値をいい、貸借対照表上の
               純資産額とは異なります。詳細な算出方法については以下の表の(注7)をご参照ください。以下同じです。
           (注3)    「テナント数」は、各運用資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、ある時点における各運用資産及び各
               取得予定資産のテナント数(同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1件として数
               えています。)の合計を記載しています。ただし、当該運用資産及び取得予定資産につきML契約が締結されている場合
               において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナント(パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を
               締結している場合は、当該賃料固定型ML契約の賃借人をエンドテナントとして扱います。)の総数を用い、賃料固定型
               ML契約の物件又は区画についてはかかるML会社をテナントとしてテナント数を算出しています。また、テナント数は各
               時点における各運用資産及び各取得予定資産のテナント数の合計を示すものであり、その後テナント数が増減すること
               があります。以下同じです。
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           <資産規模拡大及びポートフォリオ分散の推移>
             (注1) 本募集後の「テナント数」は、2019年8月31日時点における運用資産のテナント数の合計(1,360テナント)に、同







                日における取得予定資産のテナント数の合計(567テナント)を加えて算出したものです。
             (注2) 「上位5物件比率」は、各記載時点における取得(予定)価格の合計に対する上位5物件の取得(予定)価格の合計
                の割合を記載しています。以下同じです。
             (注3) 「上位10テナント比率」は、各運用資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、各記載時点における運
                用資産及び取得予定資産の総賃貸面積に対する、上位10テナントに係る賃貸面積の合計の占める割合を記載してい
                ます。なお、第1期末時点及び第2期末時点の上位10テナント比率については、第10位のテナントが3テナント存在す
                るため、上位12テナントの比率を表示しています。以下同じです。
             (注4) 各期末又はT's         garden大島取得後(2019年5月末)の「平均鑑定NOI利回り」は、各記載時点に保有していた各物件
                に係る鑑定NOIの合計を取得価格の合計で除した数値の小数第3位を四捨五入して、記載しています。
                取得予定資産及び本募集後の「平均鑑定NOI利回り」は、各運用資産及び各取得予定資産に係る鑑定NOIの合計を取
                得(予定)価格の合計で除した数値の小数第3位を四捨五入して、記載しています。また、各運用資産及び各取得予
                定資産に係る「鑑定NOI利回り」は、各運用資産及び各取得予定資産に係る鑑定NOIを取得(予定)価格で除した数
                値の小数第3位を四捨五入して、記載しています。
                各期末に保有していた各物件に係る「鑑定NOI」とは、運用資産について各期末を価格時点とする不動産鑑定評価書
                等に記載された直接還元法における運営純収益をいいます。
                T's  garden大島取得後(2019年5月末)、取得予定資産及び本募集後の各運用資産及び各取得予定資産に係る「鑑定
                NOI」とは、運用資産については2019年4月30日(ただし、T's                        garden大島については2019年4月1日)を価格時点と
                する不動産鑑定評価書、取得予定資産については2019年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直
                接還元法における運営純収益をいいます。以下同じです。
                なお、不動産鑑定評価書等に記載された運営純収益は、上記のとおり、鑑定NOIと同等の概念であり、運営収益から
                運営費用を控除したものをいい、減価償却費を控除する前の収益であり、運営純収益に敷金等の運用益を加算し、
                資本的支出を控除したNCF(純収益、Net                Cash  Flow)とは異なります。
                鑑定NOI利回りは、本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書等に記載されている数値ではあ
                りません。
             (注5) 各期末の「不動産鑑定評価額」は、各期末に保有していた物件に係る各期末を価格時点とする不動産鑑定評価書等
                に記載された不動産鑑定評価額の合計を記載しています。
                T's  garden大島取得後(2019年5月末)の「不動産鑑定評価額」は、運用資産の2019年4月30日(ただし、T's
                garden大島については2019年4月1日)の不動産鑑定評価額の合計を記載しています。
                取得予定資産の「不動産鑑定評価額」は、各取得予定資産に係る2019年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書
                に記載された不動産鑑定評価額の合計を記載しています。
                本募集後の「不動産鑑定評価額」は、運用資産の2019年4月30日(ただし、T's                               garden大島については2019年4月1
                日)の不動産鑑定評価額の合計に取得予定資産の不動産鑑定評価額の合計を加えた額を記載しています。
             (注6) 各期末の「含み益」とは、各期末に保有していた物件に係る各期末を価格時点とする不動産鑑定評価書等に記載さ
                れた不動産鑑定評価額の合計額から、当該物件に係る当該時点の帳簿価額の総額を控除したものをいいます。
                取得予定資産の「含み益」とは、各取得予定資産に係る2019年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載さ
                れた不動産鑑定評価額の合計額から、取得予定価格の合計額を控除したものをいいます。
                本募集後の「含み益」は、運用資産の2019年4月30日の含み益の合計にT's                             garden大島の含み益(T's          garden大島に
                係る2019年4月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書等に記載された不動産鑑定評価額から、T's                                      garden大島に係
                る2019年7月末時点の帳簿価額を控除したものをいいます。)及び取得予定資産の含み益の合計を加えた額を記載し
                ています。以下同じです。
                なお、必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
             (注7) 各期末時点の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により算出しています。以下同じです。
                各期末時点の1口当たりNAV=各期末時点のNAV÷発行済投資口の総口数
                「NAV」とは、以下の計算式により算出した運用資産を不動産鑑定評価額に基づいて評価した場合の本投資法人の純
                資産価値であり、貸借対照表上の純資産額とは異なります。
                各期末時点のNAV=各期末時点の本投資口の発行価額総額+各期末時点の運用資産の含み損益
                各期末時点の運用資産の含み損益=各期末時点の運用資産の不動産鑑定評価額の総額-各期末時点の運用資産の帳
                簿価額の総額
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                本募集後の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により算出しています。
                本募集後の「1口当たりNAV」=本募集後のNAV÷本募集後の発行済投資口の総口数
                本募集後のNAV=本募集後の本投資口の発行価額総額(2019年4月期(第9期)末の発行価額総額(29,009百万円)+
                本募集による発行価額の総額の見込額(6,945百万円))+本募集後の運用資産の含み損益
                本募集後の運用資産の含み損益=2019年4月期(第9期)末の保有資産の不動産鑑定評価額合計(63,181百万円)-
                2019年4月期(第9期)末の保有資産の帳簿価額合計(55,335百万円)+2019年4月1日時点のT's                                      garden大島の不動
                産鑑定評価額(1,070百万円)-2019年7月末のT's                    garden大島の帳簿価額(1,029百万円)+取得予定資産の不動産
                鑑定評価額合計額(12,396百万円)-取得予定資産の取得予定価格合計(11,904百万円)
                本募集による発行価額の総額の見込額として6,945百万円を見込んでいます。かかる見込額は、2019年10月1日
                (火)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出したものであり、また、本件第
                三者割当における募集投資口数の全部について大和証券株式会社により申込みがなされ、かつ、払込みがなされる
                ことを前提としています。したがって、実際の本募集による発行価額の総額により実際の本募集後の1口当たりNAV
                は上記金額と一致するとは限りません。
           <用途別投資比率(注)の変化(取得(予定)価格ベース)>

             (注)    「用途別投資比率」は、各運用資産及び各取得予定資産の取得(予定)価格の合計に対する当該用途の取得(予






                定)価格の合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計
                欄と一致しない場合があります。以下同じです。
            本投資法人のポートフォリオに占める上位5物件比率(注)及びエンドテナント数は2015年4

           月期(第1期)末日の運用資産で各々64.1%、382テナントであったのに対して、本募集前
           (2019年8月31日時点)には各々29.4%、1,360テナントに、本募集後にはさらに、各々
           24.5%、1,927テナントと、上位5物件比率は更に低下し、他方で、エンドテナント数は更に
           増加し、テナント退去によるNOI変動リスクが低下する見通しです。資産規模1,000億円以下
           の総合型J-REITと比較(2019年8月31日時点、取得(予定)価格ベース)すると、本投資法
           人の上位5物件比率は最も低く、かつ、エンドテナント数は最も多い状況にあり、本募集後
           は、かかる状況がさらに進展する見込みです。なお、本投資法人が比較対象としている他の
           投資法人に比べテナント数が特に多い理由の一つには、本投資法人の保有資産には一般にテ
           ナント数が多数となりやすい住宅が多く含まれていることがあげられると考えています。
             (注)    本投資法人は、一般的には、上位5物件比率が小さいほどポートフォリオの分散が進んでいると評価することができ
                るものと考えており、かかる意味において、上位5物件比率はポートフォリオの分散状況を判断する上で有用な指標
                となるものと判断しています。
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           <資産規模1,000億円以下の総合型J-REITにおける上位5物件比率比較(2019年8月31日時
            点、取得(予定)価格ベース)>
             (出所)   公表資料に基づき、本資産運用会社作成





             (注)    A投資法人からD投資法人までの「上位5物件比率」は、公表資料に基づき、各投資法人が2019年8月31日時点におい
                て保有する物件の上位5物件比率を記載しています。
           <資産規模1,000億円以下の総合型J-REITにおけるテナント数比較(2019年8月31日時点、取

            得(予定)価格ベース)>
             (出所)   公表資料に基づき、本資産運用会社作成





             (注)    A投資法人からD投資法人までの「テナント数」は、公表資料に基づき、各投資法人が2019年8月31日時点において保
                有する物件のテナント数の合計を記載しています。なお、テナント数の計算方法は各投資法人によって必ずしも同
                一ではなく、本投資法人における計算方法と同一であるとは限りません。本投資法人と同一の基準により算定した
                場合には異なった数値となる可能性があります。
            また、本投資法人の1口当たり分配金及び時価総額は上場以降堅調に増加しており、本投

           資法人は、今後も更なる分配金及び流動性の向上を目指しています。
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            <1口当たり分配金の推移>
             (注)    当初予想は最初に公表した数値を記載しています。なお、2019年4月期(第9期)の当初予想は、2018年10月11日に






                公表した数値です。
           <時価総額及び発行済投資口数の推移>

           (2014年11月27日(上場日)~2019年9月30日)
          ③ 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上






           (イ) 稼働率の推移及び個別物件のリーシング状況
              本投資法人は、運用資産の取得時までに講じられた修繕工事によるバリューアップに
             加え、取得以後は、物件毎のリーシングにおいて本資産運用会社の有する運用ノウハウ
             を最大限に発揮することで、運用資産の稼働率及び平均賃料水準の維持・向上、コスト
             削減等に取り組み、各運用資産の収益力及び資産価値の向上を目指しています。
              本投資法人のポートフォリオは、平均築年数が比較的古く、オフィスについては、大
             規模オフィスの集積エリア等の厚い賃貸需要が期待できるエリア等には所在しておら
             ず、住宅については、都心部やターミナル駅等への物理的距離が一定程度離れている郊
             外部又は辺縁部エリアに所在している等、相対的に高いリスクプレミアムが要求される
             不動産で構築されていますが、ポートフォリオ全体の稼働率は上場以降概ね安定して推
             移しており、安定的な運用が実現できていると考えています。ポートフォリオ全体の稼
             働率は、2016年5月の95.9%を底に改善しており、2017年4月期(第5期)以降は、概ね
             98%前半の水準で安定的に推移し、2019年8月31日時点では97.7%となっています。
             <既存ポートフォリオの稼働率の推移>
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              個別物件のリーシングについては、スポンサーサポートも活用しながら改善に取り組
             んでいます。
              例えば、多摩センタートーセイビルにおいては、前所有者兼ML会社として本物件に関
             与してきたトーセイの積極的なリーシングにより、エンドテナントベースの稼働率は
             2019年10月期末(第10期末)において98.4%を見込んでいます。また、テナント分散を
             意識したリーシング戦略により、マルチテナントビルとして現在44テナントが入居
             (2019年8月末時点)しています。なお、スポンサーとの賃料固定型マスターリース契
             約の期限は2020年11月となっています。
             <多摩センタートーセイビルの稼働率及びテナント入退去の推移>

              長者町デュオビルについては、2・3階の空き区画のOAフロア(注1)化のためCAPEX(注




             2)投資を実施し、近時のテナントからの一般的なニーズに対応したことで、2019年8月
             末時点において稼働率100%を達成しています。
             (注1)  「OAフロア」とは、床を二重とし、その間にネットワーク等の配線などのための空間を確保しOA機器を容易に配
                 置することができるようにした仕様のことをいいます。以下同じです。
             (注2)  「CAPEX」とは、Capital              Expenditure(資本的支出)をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動
                 産及び設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出をいいます。以下同じです。
             <長者町デュオビルの稼働率の推移>

              東戸塚ウエストビルについては、2018年11月に取得後、2019年2月に空き区画のリー



             スアップにより稼働率100%を実現しています。その後生じた新たな解約スペースの一
             部についても、2019年8月末時点で申込みがあり、2019年10月入居予定であることか
             ら、稼働率回復が見込まれています。
             <東戸塚ウエストビルの稼働率の推移>

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           (ロ) 継続的な賃料増額改定の状況
              テナントの契約更新時の賃料改定状況は、2017年10月期(第6期)を除き増額件数(注
             1)は増加傾向であり、増額率(注2)は2016年10月期(第4期)と2017年4月期(第5期)を
             除き3%以上の増額となっています。
              さらに、2015年10月期(第2期)以降、各期の新規契約月間賃料(注3)に係る合計額と
             解約月間賃料(注3)に係る合計額を比べると、2016年4月期(第3期)を除いて、同水準
             を維持している、又は新規契約月間賃料に係る合計額が上回っていることから、テナン
             トの契約更新及び新規契約において、継続的な賃料増額を実現していると、本投資法人
             は考えています。
             (注1)  「増額件数」とは、各決算期においてテナントとの間で期間満了に伴う契約更新が行われた賃貸借契約につい
                 て、賃料部分に関して増額改定の対象となったテナントの合計数をいい、「減額件数」とは、同様に、減額改定
                 の対象となったテナントの合計数をいいます。
             (注2)  「増額率」とは、各決算期においてテナントとの間で期間満了に伴う契約更新が行われた賃貸借契約について、
                 改定前の月間賃料の合計額と改定後の月間賃料の合計額の差を改定前の月間賃料の合計額で除した割合をいいま
                 す。なお、新規契約時等に付与されることがあるフリーレントやその後に付与されるレントホリデー等は考慮に
                 入れていません。
             (注3)  各決算期における「新規契約月間賃料」には、既存テナントとの間で館内増床に伴う新たな賃貸借契約の締結を
                 行った場合における月間賃料の増加分を含みます。同様に、各決算期における「解約月間賃料」には、既存テナ
                 ントとの間で減床に伴う賃貸借契約の一部解約を行った場合における月間賃料の減少分を含みます。また、解約
                 月間賃料については、契約期間中に契約が解約となった場合の賃料及び期間満了により契約が終了した場合の賃
                 料の双方を含みます。なお、新規契約時等に付与されることがあるフリーレントやその後に付与されるレントホ
                 リデー等は考慮に入れていません。以下同じです。
             <テナント契約更新時の賃料改定状況の推移>

              (注)  2019年10月期(第10期)については、2019年8月31日までの状況を記載しています。



             <新規契約及び解約状況の推移>

              (注)  2019年10月期(第10期)については、2019年8月31日までの状況を記載しています。




              また、上場時取得11物件(注1)及び前回公募増資時取得6物件(注2)の平均賃料単価(注

             3)が、2019年8月末時点で取得時の水準を全てのアセットタイプで上回っていることか
             らも、着実に賃料増額を実現できているものと、本投資法人は考えています。
             (注1)  「上場時取得11物件」又は「上場時取得11物件(合計)」とは、本投資法人が2014年11月28日付で取得した12物
                 件のうち2018年11月15日付で譲渡したマーランドファイブを除く11物件の総称をいい、そのうちオフィス又は商
                 業施設を「上場時取得11物件(オフィス・商業施設)」、住宅を「上場時取得11物件(住宅)」といいます。以
                 下同じです。
             (注2)  「前回公募増資時取得6物件」又は「前回公募増資時取得6物件(合計)」とは、本投資法人が2018年11月2日付で
                 取得した6物件の総称をいい、そのうちオフィスを「前回公募増資時取得6物件(オフィス)」、住宅を「前回公
                 募増資時取得6物件(住宅)」といいます。
                 「上場時取得11物件(合計)」と「前回公募増資時取得6物件(合計)」を併せて、「上場時及び前回公募増資時
                 取得17物件」いいます。以下同じです。
             (注3)  「平均賃料単価」とは、契約賃料額を総賃貸面積で除した数値をいいます。なお、新規契約時等に付与されるこ
                 とがあるフリーレントやその後に付与されるレントホリデー等による影響は考慮していません。
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             <平均賃料単価の推移(各月末日時点)>
              (注)  上記グラフは、各月末日の平均賃料単価の推移を、上場時取得11物件(合計)、上場時取得11物件(オフィ






                  ス・商業施設)及び上場時取得11物件(住宅)については2014年11月末日の平均賃料単価を100として指数化し
                  たものであり、また、前回公募増資時取得6物件(合計)、前回公募増資時取得6物件(オフィス)、前回公募
                  増資時取得6物件(住宅)及び上場時及び前回公募増資時取得17物件については2018年11月末日の平均賃料単価
                  を100として指数化したものです。
           (ハ) CAPEX投資の適切な実施と効果

              本投資法人は、減価償却額の範囲内において適切なCAPEX投資を実施し、建物の競争
             力を維持・向上させることで、運用資産における賃料増額を実現してきました。
              また、上場以降の修繕積立により、2019年8月31日時点の修繕積立金残高は742.7百万
             円にまで拡大しています。今後も、この修繕積立金を活用しながら、適切なCAPEX投資
             を積極的に実施していく方針です。
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             <CAPEX投資額・減価償却額等の推移>
              (注1)    「当期修繕積立額」は、2018年11月15日付で譲渡した「マーランドファイブ」に係る修繕積立額及び追加信託








                  した積立額を除いた金額を記載しています。
              (注2)    「修繕積立金残高」は、2019年8月31日時点のものです。
             <CAPEX投資の主要目的別内訳(2015年4月期(第1期)~2019年4月期(第9期)累計)>

              (注)    「リニューアル・バリューアップ」とは、CAPEX投資のうち、建築設備の更新工事に至らない室内に設置された



                 設備等の交換等をいいます。
             <室内リニューアルの事例>

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             <設備更新の事例>
           (ニ) 実績NOI利回りの維持及び含み益の拡大




              本投資法人は、テナント誘引力において競争力やポテンシャルを有する不動産を、そ
             の投資リスクに見合った妥当な価格で取得することで、相対的に高い投資利回りを実現
             することを運用上の目標としています。スポンサーサポートの活用及び各種施策の実施
             により、上場以降2019年4月期(第9期)末時点までにおいてポートフォリオの平均実績
             NOI利回り(注1)は6%台を維持して推移しています。
              また、上場以降ポートフォリオ全体の含み益は堅調に増加しており、2019年4月期
             (第9期)末時点において7,845百万円となっています(注2)。また、含み益率(注3)につ
             いては、2019年4月期(第9期)末時点において14.2%となっています。本投資法人は、
             運用資産について投資リスクに見合った妥当な価格での取得を行い、取得後には収益力
             の強化等を通じた運用資産の価値向上に取り組んでいます。
             (注1)    「ポートフォリオの平均実績NOI利回り」とは、ポートフォリオにかかる当該決算期の実績NOI(不動産賃貸事業収
                益から不動産賃貸事業費用を控除し減価償却費を加えたものを、物件毎に当該決算期における運用期間を踏まえて
                年換算を行ったものをいいます。)の総額を、ポートフォリオにかかる取得価格の総額で除したものとして算出し
                ています。以下同じです。なお、本(注1)において「ポートフォリオ」とは、本投資法人が各決算期末時点において
                保有する物件全体をいいます。また、将来にわたってこのポートフォリオの平均実績NOI利回りが維持されることが
                保証されているわけではないことにご留意ください。
             (注2)    必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
             (注3)    「含み益率」とは、当該時点の含み益を帳簿価額の総額で除した比率をいいます。
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             <ポートフォリオのNOI、平均実績NOI利回り及び償却後平均実績NOI利回り(注)の推移
              (年換算)>
             (注)    「ポートフォリオの償却後平均実績NOI利回り」とは、ポートフォリオにかかる当該決算期の賃貸事業利益(不動産







                賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除したものを、物件毎に当該決算期における運用期間を踏まえて年換算
                を行ったものをいいます。以下同じです。)の総額を、ポートフォリオにかかる取得価格の総額で除したものとし
                て算出しています。なお、本(注)において「ポートフォリオ」とは、本投資法人が各決算期末時点において保有す
                る物件全体をいいます。
             <ポートフォリオの含み益及び含み益率の推移>

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             <ポートフォリオの含み益(2019年4月期(第9期)末)の用途別比率(注)>
             (注)    「ポートフォリオの含み益(2019年4月期(第9期)末)の用途別比率」は、2019年4月期(第9期)末時点における




                各運用資産の含み益の合計に対する当該用途の含み益の合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
           (ホ) 安定的な財務基盤維持

              本投資法人は、安定的な財務基盤維持のために、上場以降、借入年限の長期化や返済
             期限の分散化及びバンクフォーメーションの安定化を推進してきました。本借入れ(注
             1)及び本リファイナンス(注1)についても、借入金の平均残存年数の長期化及び返済期
             限の分散化を図るとともに、一部を除き固定金利で借入れ、固定金利での借入比率を高
             める予定です。
              本借入れは、取得予定資産の取得及びこれに関連する諸費用等の支払資金の一部に充
             当するため、2019年11月5日及び2019年12月2日を借入実行日として行い、本リファイナ
             ンスは、2019年11月29日に返済期限を迎える総額2,000百万円の既存借入金の返済に充
             当するため、2019年11月29日を借入実行日として行う予定です(注1)。ただし、本借入
             れ及び本リファイナンスは、シンジケート団を構成する金融機関による貸出審査手続き
             における決裁の完了等に加え、別途定められる貸出前提条件を全て充足することを条件
             とします。
              本借入れ及び本リファイナンスについては、株式会社三菱UFJ銀行をアレンジャー
             とするシンジケート団が組成される予定です。本借入れ及び本リファイナンスにより、
             本募集前に比べバンクフォーメーションの更なる安定化を目指します。具体的には、本
             借入れ及び本リファイナンスにおいて、既存借入金の融資元より幅広い参加を得つつ、
             各融資元における本募集後の融資比率が、概ね本募集前の水準を維持し、特定の融資元
             に偏ることのないようにする方針です。
              有利子負債比率については、今後も総資産LTV(注2)の水準を45~50%の範囲内としつ
             つ、市場環境に応じて運営を行う方針です。
             (注1) 本借入れ及び本リファイナンスについては、アレンジャーから検討結果の通知を受けていますが、本書の日付現
                在、金銭消費貸借契約は締結していません。したがって、実際に本借入れ及び本リファイナンスが行われることは
                保証されているものではなく、また、実際の借入実行日や借入金総額も変更されることがあります。
             (注2) 「総資産LTV」とは、本投資法人の資産総額のうち有利子負債の占める割合をいいます。「総資産LTV」の詳細につ
                いては、後記「<本募集後の財務指標>」をご参照ください。以下同じです。
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           <本借入れの概要>
           <本リファイナンスの概要>




             (注1) 「短期」とは、借入期間が1年以内の借入れをいいます。「長期」とは、借入期間が1年超の借入れをいい、本書の


                日付から1年以内に返済予定の借入金も含みます。
             (注2) 借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
             (注3) 「借入予定金額」は、本書の日付現在の予定額の最大額を記載しています。
             (注4) 2019年10月1日(火)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した一般募集にお
                ける手取金見込額を前提とした場合、本投資法人は当該借入れを行いません。したがって、後記「<本募集後の財
                務指標>」における「有利子負債の総額」、「平均借入金利」、「固定金利比率」、「平均残存年数」、「長期借
                入比率」及び「総資産LTV」、後記「<総資産LTV及び鑑定LTVの推移>」における「総資産LTV」及び「鑑定LTV」並
                びに後記「<本募集後の有利子負債返済期限の分散状況>」は、当該借入れを行わないことを前提に算出又は記載
                しています。
             (注5) 借入実行日の2営業日前においてRefinitivスクリーン9154頁に表示される借入期間に対応したスワップレート(オ
                ファード・レート)に、当該頁の借入期間に対応したT/Lスプレッドとして表示されるレート(オファード・レー
                ト )に365を乗じて360で除した数値を加算した利率を基準とします。
           <本募集後の財務指標>

             (注1) 本募集後の「平均借入金利」とは、変動金利借入れの基準金利(全銀協1か月日本円TIBOR)が0.07727%、固定金利




                借入れの基準金利である5年、6年及び7年のスワップレート(オファード・レート)+T/Lスプレッドが、それぞれ
                0.11580%、0.12580%及び0.14337%(それぞれ2019年8月30日時点の基準金利)であると仮定した場合に、既存の
                変動金利による借入れ、本借入れ及び本リファイナンスに適用されることとなる金利を各借入(予定)金額に基づ
                いて加重平均した数値の小数第3位を四捨五入して記載しています。本借入れ及び本リファイナンスに係る実際の金
                利及び金額により実際の本募集後の平均借入金利と一致するとは限りません。以下同じです。
             (注2) 「固定金利比率」とは、ある時点における借入金総額に占める固定金利による借入金総額の割合をいいます。な
                お、金利スワップによる金利の固定がなされている場合には、当該有利子負債については固定金利による有利子負
                債として算定して記載しています。本借入れ及び本リファイナンスに係る実際の金額により実際の本募集後の固定
                金利比率と一致するとは限りません。以下同じです。
             (注3) 本募集後の「平均残存年数」とは、本借入れの借入実行予定日から本借入れ、本リファイナンス及び既存借入れの
                返済期限までの期間につき、各借入(予定)金額に基づいて加重平均した数値を記載しています。本借入れ及び本
                リファイナンスに係る実際の金額により実際の本募集後の平均残存年数と一致するとは限りません。以下同じで
                す。
             (注4) 「長期借入比率」とは、ある時点における借入金総額に占める長期借入れの割合をいいます。「長期借入れ」と
                は、借入期間が1年超の借入れをいい、本書の日付から1年以内に返済予定の借入金も含みます。本借入れ及び本リ
                ファイナンスに係る実際の金額により実際の本募集後の長期借入比率と一致するとは限りません。以下同じです。
             (注5) 本募集後の「総資産LTV」とは、以下の計算式により算出した、本投資法人の資産総額のうち有利子負債の占める割
                合をいいます。
                本募集後の「総資産LTV」={本募集後の有利子負債額(2019年4月期(第9期)末の有利子負債(29,200百万円)+
                本借入れに伴う借入予定金額(7,800百万円)-本弁済における弁済金額(1,500百万円))}÷{本募集後の本投
                資法人の資産総額(2019年4月期(第9期)末の本投資法人の総資産(62,514百万円)+本募集による発行価額の総
                額の見込額(6,945百万円)+本借入れに伴う借入予定金額(7,800百万円)-本弁済における弁済金額(1,500百万
                円))}
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                本募集による発行価額の総額の見込額として6,945百万円を見込んでいます。かかる見込額は、2019年10月1日
                (火)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出したものであり、また、本件第
                三 者割当における募集投資口数の全部について大和証券株式会社により申込みがなされ、かつ、払込みがなされる
                ことを前提としています。したがって、本募集による実際の発行価額の総額、本借入れ及び本リファイナンスに係
                る実際の金額等により実際の本募集後の総資産LTVは上記数値と一致するとは限りません。
             <総資産LTV及び鑑定LTV(注)の推移>

              (注)  「鑑定LTV」とは、本投資法人の貸借対照表上の総資産額に、保有資産の不動産鑑定評価額合計を加え帳簿価額





                  合計を減じた額に対する有利子負債総額の割合をいいます。以下同じです。
                  本募集後の「鑑定LTV」とは、各々以下の計算式により算出した、本投資法人の資産総額に保有資産の不動産鑑
                  定評価額合計を加え帳簿価額合計を減じた額に対する有利子負債総額の割合をいいます。
                  本募集後の「鑑定LTV」={本募集後の有利子負債額(2019年4月期(第9期)末の有利子負債(29,200百万円)
                  +本借入れに伴う借入予定金額(7,800百万円))-本弁済における弁済金額(1,500百万円)}÷{本募集後
                  の本投資法人の資産総額(2019年4月期(第9期)末の本投資法人の総資産(62,514百万円)+本募集による発
                  行価額の総額の見込額(6,945百万円)+本借入れに伴う借入予定金額(7,800百万円)-本弁済における弁済
                  金額(1,500百万円))+本募集後の含み益(2019年4月期(第9期)末の保有資産の不動産鑑定評価額合計
                  (63,181百万円)-2019年4月期(第9期)末の保有資産の帳簿価額合計(55,335百万円)+2019年4月1日時点
                  のT's   garden大島の不動産鑑定評価額(1,070百万円)-2019年7月末のT's                           garden大島の帳簿価額(1,029百万
                  円)+取得予定資産の不動産鑑定評価額合計額(12,396百万円)-取得予定資産の取得予定価格合計(11,904
                  百万円))}
                  本募集による発行価額の総額の見込額として6,945百万円を見込んでいます。かかる見込額は、2019年10月1日
                  (火)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出したものであり、また、本
                  件第三者割当における募集投資口数の全部について大和証券株式会社により申込みがなされ、かつ、払込みが
                  なされることを前提としています。したがって、本募集による実際の発行価額の総額、本借入れ及び本リファ
                  イナンスに係る実際の金額等により実際の本募集後の鑑定LTVは上記数値と一致するとは限りません。
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             <本募集後の有利子負債返済期限の分散状況>
        (4)  ESGへの取組み






           (イ) Environment(本投資法人における環境への取組み)
              本投資法人は、上場以来、「日本の不動産市場に存在する『膨大な既存建築ストッ
             ク』の活用・再生」を標榜し、既存の築年数が経過した物件に対するバリューアップ工
             事等の実施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間にわたり活用するこ
             とも、環境問題に対する取組み方法の一つであると考えています。
              また、スポンサーであるトーセイが属するトーセイグループも、「エコミッション」
             を掲げ、環境負荷軽減・保全の取組みなどの活動を推進しています。
              例えば、複数の保有物件における空調機器や電気設備の更新工事の実施は、新たな設
             備機器への入替えを通じてエネルギー効率の改善に効果をもたらしていると考えていま
             す。また、新横浜センタービルにおけるBELS(注)認証の取得、月光町アパートメントに
             おける屋上緑化の実施等も、建物の省エネルギーに配慮した取組みの一貫です。
              本投資法人は上場以来、トーセイグループの力を活用して、中古不動産の再生と活用
             に努めています。
             (注)      「BELS(Building-Housing           Energy-efficiency        Labeling    System:建築物省エネルギー性能表示制度)」とは、
                 国土交通省が制定したガイドラインに基づき、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が創設した、建築物の省エ
                 ネルギー性能等を評価し、消費者にわかりやすく表示を行う制度であり、空調機器や照明器具などのエネルギー
                 性能を評価し、認証するものです。性能に応じて5段階で星(★)で表示されます。以下同じです。
             <トーセイグループのエコミッション>

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             <本投資法人における環境への取組みの事例>
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           (ロ) Social(本資産運用会社における社会への取組み)
              本資産運用会社は、トーセイグループの1社として、以下のようなトーセイグループ
             の活動(「地域・社会への貢献」及び「従業員への取組み」)に参加しています。
             (注)      トーセイグループ全体の参加者数を記載しています。








           (ハ) Governance(投資主とトーセイグループの利益一致を図る取組み)

            a. スポンサーにおけるセイムボート出資(投資主利益とスポンサー利益の合致)
              本投資法人の投資主とトーセイグループの利益の共通化を図り、スポンサーサポート
             の実効性を高めるため、トーセイからのセイムボート出資を実施しています。スポン
             サー(トーセイ)は、2019年4月期(第9期)末時点で、本投資法人の投資口14,251口
             (発行済投資口数の5.03%)を保有していますが、投資主とスポンサーの利益の更なる
             共通化とスポンサーサポートの更なる強化に向けて、本募集において、引受人は本投資
             法人が指定する販売先として、スポンサーに対して、本投資法人が新たに発行する投資
             口のうち最大12,800口を販売する予定であり、これにより、当該比率を8.01%(注)まで
             引き上げる予定です。
             (注)      オーバーアロットメントによる売出しに伴う大和証券株式会社を割当先とする第三者割当の募集投資口数2,600口
                 の全口数について大和証券株式会社から申込みがあり、発行が行われた場合の比率を小数第3位以下を切り捨てて
                 記載しています。
            b. 投資口累積投資制度の導入(投資主利益とトーセイグループ役職員利益の合致)

              本資産運用会社の親会社であるトーセイは、トーセイグループの役職員が、本投資法
             人の業績向上への意識を高め、ひいては本投資法人の継続的な成長と中長期的な投資主
             価値の向上に寄与することを目的として、投資口累積投資制度(注)を導入しています
             (2016年12月拠出開始)。本資産運用会社への出向社員を含むトーセイの役職員は、証
             券会社の運営する投資口累積投資制度を利用することで、本投資法人の投資口を取得す
             ることが可能となります。
             (注)      「投資口累積投資制度」とは、本投資法人の投資口を定時定額にて証券会社を経由して継続的に取得できる制度
                 です。
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            c. 本資産運用会社及び役職員の運用報酬体系(トーセイグループとの競合回避を担保す
              る報酬制度)
              本資産運用会社は、本投資法人の総資産(注1)の額に連動する運用報酬(運用報酬
             Ⅰ)のほかに、トーセイグループとの競合回避を担保することを目的として、本投資法
             人の当期純利益(注2)に連動する運用報酬(運用報酬Ⅱ)を導入しています。また、本
             資産運用会社は、役職員の報酬体系に、1口当たり分配金に一部連動させるインセン
             ティブ賞与を導入しています。
             (注1)  「総資産」とは、直前の決算期の翌日から3か月目の末日までの期間(期間Ⅰ)については、本投資法人の直前の
                 決算期における貸借対照表(投信法第131条に基づく役員会の承認を受けたものをいいます。)に総資産として計
                 上された額をいい、直前の決算期の4か月目の初日から決算期までの期間(期間Ⅱ)については、本投資法人の直
                 前の決算期における貸借対照表に総資産として計上された額に期間Ⅰに本投資法人が取得した不動産等の取得価
                 格を加算し、売却した不動産等の直前の決算期における貸借対照表上の評価額を減算した額をいいます。
             (注2)  「当期純利益」とは、本投資法人の各営業期間における利益(運用報酬Ⅱ並びにそれに伴う消費税及び地方消費
                 税の納付差額計上前の税引前当期純利益をいいます。なお、前営業期間より繰り越された前期繰越損失の額があ
                 るときは、その金額を補填した後の金額とします。)をいいます。
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       2 本募集後のポートフォリオの状況
        (1)  運用資産及び取得予定資産の概要
           運用資産及び取得予定資産の区分、物件番号、物件名称、所在地、取得(予定)価格、投資
          比率、不動産鑑定評価額、価格時点及び取得(予定)年月日は以下のとおりです。運用資産及
          び取得予定資産の投資対象区分の分類に応じ、オフィスは「O」、商業施設は「Rt」及び住宅
          は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
           本投資法人は、本募集及び本借入れによる資金調達を通じて、取得予定資産を取得すること
          を予定し     ています。
           本投資法人は、取得予定資産に係る信託受益権(以下「本件受益権」といいます。)につい
          て、2019年10月10日付で、現受益権者又は受益者となる予定の者(以下「売主」といいま
          す。)との間で本件受益権の売買代金の資金調達を完了したこと等を売買代金支払の前提条件
          (本(1)において以下「本前提条件」といいます。)とする不動産信託受益権売買契約(本(1)
          において以下「本件売買契約」といいます。)を締結しています。関内ワイズビル及びT's
          garden北柏に係る本件売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督
          指針」に規定されるフォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結
          から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)を行うこととしている契約その他これに類す
          る契約をいいます。以下同じです。)に該当します。
           本件売買契約には、売主又は本投資法人が本件売買契約に定める義務に重要な点において違
          反し、違反により本件売買契約の目的を達成することができない場合に、違反した当事者の相
          手方は相当期間を定めて催告のうえ契約の解除ができ、違反した当事者は、相手方に対し、違
          約金として売買代金から消費税及び地方消費税相当額を除いた金額の20%相当額を支払う旨の
          定めがあります。
           ただし、本前提条件が成就しない場合には、本投資法人は、売主に通知のうえ、違約金を負
          担することなく本件売買契約を解除できるものとされています。
           したがって、資金調達が完了できず関内ワイズビル及びT's                                garden北柏に係るフォワード・
          コミットメント等を履行できない場合においても、本投資法人の財務等に重大な影響を与える
          可能性は低いと、本投資法人は考えています。
           なお、各取得予定資産の売主はトーセイであり、利害関係人取引規程に定める利害関係人等
          に該当します。        トーセイからの資産取得に当たっては、本資産運用会社の利害関係人取引規程
          その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の利害関係人
          取引規程については、参照有価証券報告書「第二部                            投資法人の詳細情報 第3              管理及び運
          営 2    利害関係人との取引制限 (2)                 利害関係人取引規程」をご参照ください。
                                       不動産
                             取得
                                  投資比率      鑑定
     区  物件                     (予定)                 価格時点      取得(予定)年月日
              物件名称         所在地           (%)     評価額
     分  番号                     価格                 (注2)         (注3)
                                      (百万円)
                                  (注1)
                            (百万円)
                                       (注2)
           多摩センタートーセイ
        O-01             東京都多摩市         3,370      4.9    3,730    2019年4月30日        2014年11月28日
           ビル
        O-02   KM新宿ビル          東京都新宿区         2,057      3.0    2,590    2019年4月30日        2014年11月28日
        O-03   日本橋浜町ビル          東京都中央区         1,830      2.7    2,560    2019年4月30日        2014年11月28日

                     神奈川県
        O-04   関内トーセイビルⅡ                   4,100      6.0    4,640    2019年4月30日        2015年11月17日
                     横浜市
                     東京都
     オ
           西葛西トーセイビル                                  2019年4月30日        2015年11月17日
        O-05                      1,710      2.5    2,010
                     江戸川区
     フ
     ィ
                     神奈川県
        O-06   新横浜センタービル                   1,364      2.0    1,750    2019年4月30日        2015年11月17日
     ス
                     横浜市
        O-07   西台NCビル          東京都板橋区         1,481      2.2    1,780    2019年4月30日         2016年8月31日
                     神奈川県
        O-08   JPT元町ビル                   2,377      3.5    2,850    2019年4月30日         2016年11月2日
                     横浜市
        O-09   白山麻の実ビル          東京都文京区         1,380      2.0    1,640    2019年4月30日         2016年11月2日
                     神奈川県
           長者町デュオビル                                  2019年4月30日         2017年11月2日
        O-10                      1,300      1.9    1,410
                     横浜市
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                                       不動産
                             取得
                                  投資比率      鑑定
     区  物件                     (予定)                 価格時点      取得(予定)年月日
                                       評価額
              物件名称         所在地           (%)
     分  番号                     価格
                                              (注2)         (注3)
                                  (注1)    (百万円)
                            (百万円)
                                       (注2)
                     神奈川県
           NU関内ビル                                  2019年4月30日         2018年11月2日
        O-11                      3,800      5.5    4,000
                     横浜市
                     神奈川県
        O-12   東戸塚ウエストビル                   2,650      3.9    2,720    2019年4月30日         2018年11月2日
                     横浜市
                     神奈川県
        O-13   関内ワイズビル                   2,050      3.0    2,160    2019年8月31日         2019年12月2日
                     横浜市
                     神奈川県
           本厚木トーセイビル                                  2019年8月31日         2019年11月5日
        O-14                       880     1.3     897
                     厚木市
             小計           -      30,349      44.1    34,737       -         -
           稲毛海岸ビル          千葉県千葉市                       2019年4月30日        2014年11月28日

        Rt-01                       2,380      3.5    2,710
        Rt-02   武蔵藤沢トーセイビル          埼玉県入間市         1,950      2.8    2,180    2019年4月30日        2015年11月17日

     商
     業                千葉県
        Rt-03   セレクション初富                    310     0.5     356   2019年4月30日         2016年11月2日
     施                鎌ケ谷市
     設
           和紅ビル          千葉県千葉市                       2019年4月30日         2017年11月2日
        Rt-04                       1,400      2.0    1,410
             小計           -      6,040      8.8    6,656       -         -

       オフィス及び商業施設の中計                 -      36,389      52.9    41,393       -         -

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                                       不動産
                             取得
                                  投資比率      鑑定
     区  物件                     (予定)                 価格時点      取得(予定)年月日
                                       評価額
              物件名称         所在地           (%)
     分  番号                     価格
                                              (注2)         (注3)
                                  (注1)    (百万円)
                            (百万円)
                                       (注2)
           T's  garden高円寺
                     東京都杉並区                       2019年4月30日        2014年11月28日
        Rd-01                       1,544      2.2    2,040
        Rd-02   ライブ赤羽          東京都北区         1,227      1.8    1,530    2019年4月30日        2014年11月28日

        Rd-03   月光町アパートメント          東京都目黒区         1,000      1.5    1,200    2019年4月30日        2014年11月28日

                     神奈川県
           T's  garden川崎大師
                                             2019年4月30日        2014年11月28日
        Rd-04                       980     1.4    1,140
                     川崎市
        Rd-05   アビタート蒲田          東京都大田区          836     1.2     929   2019年4月30日        2014年11月28日
                     神奈川県
           アブニール白妙                                  2019年4月30日        2014年11月28日
        Rd-07                       780     1.1     945
                     横浜市
        Rd-08   ドミトリー原町田          東京都町田市          600     0.9     741   2019年4月30日        2014年11月28日
           SEA  SCAPE千葉みなと

        Rd-09              千葉県千葉市         2,800      4.1    3,100    2019年4月30日        2015年11月17日
                     千葉県
           プライムガーデン                                  2019年4月30日         2016年11月2日
        Rd-10                       600     0.9     625
                     鎌ケ谷市
           T's  garden新小岩
        Rd-11              東京都葛飾区          670     1.0     729   2019年4月30日         2016年11月2日
        Rd-12   ツイン・アベニュー          東京都練馬区         1,880      2.7    1,970    2019年4月30日         2017年11月2日

                     東京都
        Rd-13   マイルストン東久留米                   1,650      2.4    1,700    2019年4月30日         2017年11月2日
                     東久留米市
        Rd-14   ルミエール3番館          埼玉県川口市         1,420      2.1    1,550    2019年4月30日         2017年11月2日
           T's  garden西船橋

                     千葉県船橋市                       2019年4月30日         2017年11月2日
        Rd-15                       860     1.3     878
                     神奈川県
        Rd-16   クエスト山手台                    710     1.0     746   2019年4月30日         2017年11月2日
                     横浜市
     住
     宅
                     埼玉県
        Rd-17   サンセール与野本町                    600     0.9     622   2019年4月30日         2017年11月2日
                     さいたま市
           Rising   Place川崎二番
                     神奈川県
        Rd-18                       1,812      2.6    1,850    2019年4月30日         2018年11月2日
                     川崎市
           館
        Rd-19   Jパレス桜台          東京都練馬区         1,090      1.6    1,130    2019年4月30日         2018年11月2日
                     神奈川県
           ペルソナージュ横浜                                  2019年4月30日         2018年11月2日
        Rd-20                       740     1.1     794
                     横浜市
           T's  garden西八王子
                     東京都
        Rd-21                       600     0.9     626   2019年4月30日         2018年11月2日
                     八王子市
           WEST
           T's  garden大島
        Rd-22              東京都江東区         1,020      1.5    1,070    2019年4月1日        2019年5月24日
           T's  garden北柏

                     千葉県柏市                       2019年8月31日         2019年12月2日
        Rd-23                       2,770      4.0    2,820
                     埼玉県
        Rd-24   センチュリー浦和                    980     1.4    1,050    2019年8月31日         2019年11月5日
                     さいたま市
           T's  garden永山
                     東京都多摩市                       2019年8月31日         2019年11月5日
        Rd-25                       850     1.2     888
           グランドゥールふじみ          埼玉県
        Rd-26                       822     1.2     838   2019年8月31日         2019年11月5日
           野          富士見市
           T's  garden一橋学園
        Rd-27              東京都小平市          760     1.1     794   2019年8月31日         2019年11月5日
           T's  garden蕨Ⅱ         埼玉県川口市                       2019年8月31日         2019年11月5日

        Rd-28                       750     1.1     807
           T's  garden蕨Ⅲ

        Rd-29              埼玉県川口市          655     1.0     695   2019年8月31日         2019年11月5日
           T's  garden柏

        Rd-30              千葉県柏市          595     0.9     628   2019年8月31日         2019年11月5日
        Rd-31   サンイング北松戸          千葉県松戸市          482     0.7     496   2019年8月31日         2019年11月5日

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                                       不動産
                             取得
                                  投資比率      鑑定
     区  物件                     (予定)                 価格時点      取得(予定)年月日
                                       評価額
              物件名称         所在地           (%)
     分  番号                     価格
                                              (注2)         (注3)
                                  (注1)    (百万円)
                            (百万円)
                                       (注2)
                     東京都
           T's  garden田無
                                             2019年8月31日         2019年11月5日
        Rd-32                       310     0.5     323
                     西東京市
             小計           -      32,393      47.1    35,254       -         -
            合計            -      68,782      100.0     76,647       -         -

           (注1) 「投資比率」は、取得(予定)価格の合計額に対する各運用資産又は各取得予定資産の取得(予定)価格の比率を、小
              数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
           (注2) 各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又はJLL森井鑑定株式会社
              に委託しており、「不動産鑑定評価額」は、不動産鑑定評価書等に記載された評価額を記載しており、「価格時点」と
              は、不動産鑑定評価書等に記載された価格時点をいいます。以下同じです。
           (注3) 「取得(予定)年月日」は、各運用資産を取得した年月日又は各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記
              載された取得予定年月日を記載しています。取得予定年月日については、不動産信託受益権売買契約書に従い変更にな
              る場合があります。以下同じです。
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        (2)ポートフォリオの概況
           以下は、本募集後のポートフォリオの概況を示したものです。
          ① 用途別

                                          用途別投資比率

                               取得(予定)価格                    平均鑑定NOI利回り
                分類          物件数
                                           (%)
                                (百万円)                     (%)(注)
          オフィス                 14          30,349           44.1          6.04
          商業施設

                          ▶          6,040           8.8          6.31
          住宅                 31          32,393           47.1          5.72

                合計           49          68,782           100.0           5.91

             (注)    「平均鑑定NOI利回り」は、各項目について、各運用資産及び各取得予定資産に係る鑑定NOIの合計を取得(予定)
                価格の合計で除した数値の小数第3位を四捨五入して、それぞれ記載しています。以下同じです。
          ② 地域別

                               取得(予定)価格           地域別投資比率          平均鑑定NOI利回り

                分類          物件数
                                (百万円)          (%)(注1)           (%)
                          49
          東京経済圏                           68,782           100.0           5.91
                          (注2)
           都心5区(注3)                2          3,887           5.7          6.33
           東京23区(都心5区を除く。)               11          13,838           20.1          5.65

           東京経済圏(東京23区を除く。)               36          51,057           74.2          5.95

          主要地方都市(注4)                 -            -          -          -

                合計

                          49          68,782           100.0           5.91
             (注1) 「地域別投資比率」は、各運用資産及び各取得予定資産の取得(予定)価格の合計に対する当該地域の取得(予
                定)価格の合計の割合を記載しています。以下同じです。
             (注2) 都道府県ごとの物件数は、東京都20件、神奈川県13件、埼玉県7件、千葉県9件です。
             (注3) 「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。
             (注4) 「主要地方都市」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称を
                いいます。
          ③ 取得(予定)価格別投資件数

                分類          物件数

          10億円未満

                          22
          10億円以上20億円未満                 17

          20億円以上30億円未満                 7

          30億円以上

                          3
                合計           49

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          ④ 本投資法人のポートフォリオにおける投資エリア
           <ポートフォリオマップ(本募集後)>

             (注1) O-13~14及びRd-23~32は、取得予定資産の物件番号を示します。■、▲、●の記号はそれぞれ本募集後のポート










                フォリオを構成する物件を示します。各物件の内容の詳細については、後記「3                               2019年4月期(第9期)末後取得資
                産及び取得予定資産の個別不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部                              ファンド情報 第1        ファンドの状況 
                5 運用状況 (2)      投資資産 ③      その他投資資産の主要なもの (カ)              運用資産の個別不動産の概要」をご参照くだ
                さい。
             (注2) 本投資法人は、上図で示されたエリア以外においても、取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待できるエリ
                アは存在すると考えており、将来上図で示されたエリア以外に所在する物件を取得することもあります。
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        (3)  建物等の概要
           各運用資産及び各取得予定資産の建築時期、築年数、年間賃料、敷金・保証金、総賃貸面
          積、総賃貸可能面積、稼働率及びテナント数は以下のとおりです。
           なお、賃貸借契約の形態は、多摩センタートーセイビル(注1)、JPT元町ビルの一部区画(注
          2)及び武蔵藤沢トーセイビル(注3)はパススルー型ML契約及び賃料固定型ML契約であり、同物
          件以外(JPT元町ビルの賃料固定型ML契約の対象区画以外の区画を含みます。)の各物件はパ
          ススルー型ML契約です(ただし、T's                    garden永山(注4)については、本投資法人による取得時
          に、住宅部分についてトーセイが賃料固定型サブML契約に基づくサブML会社となる予定で
          す。)。
                                                      稼働率   テナント

                                年間賃料     敷金・保証金      総賃貸面積
                           築年数                     総賃貸可能
                                                          数
                                                      (%)
      区  物件              建築時期
                               (百万円)      (百万円)       (㎡)
              物件名称              (年)                     面積(㎡)
                                                         (注12)
                                                      (注11)
      分  番号              (注5)
                               (注7)   (注13)   (注8)   (注13)   (注9)   (注13)
                            (注6)                     (注10)
                                                         (注13)
                                                      (注13)
           多摩センタートーセイ
                                                      100.0     1
        O-01             1989年7月        30.1      328      248   9,737.49     9,737.49
           ビル(注1)                                           (93.6)    (44)
           KM新宿ビル          1991年9月
        O-02                     28.0      160      81   3,403.95     3,403.95     100.0     7
        O-03   日本橋浜町ビル          1990年10月        28.8      162      121   3,334.40     3,334.40     100.0     8

                     1984年2月        35.5
        O-04   関内トーセイビルⅡ                        286      319   6,920.83     6,920.83     100.0     33
                       (注14)    (注14)
        O-05   西葛西トーセイビル          1994年1月        25.6      126      76   3,187.97     3,187.97     100.0     9
           新横浜センタービル          1990年12月

        O-06                     28.7      133      94   3,888.28     3,888.28     100.0     12
        O-07   西台NCビル          1992年3月        27.4      140      89   3,798.48     3,798.48     100.0     7

      オ
      フ                                                 100.0     7
        O-08   JPT元町ビル(注2)          1991年10月        27.8      190      146   5,453.13     5,453.13
      ィ
                                                     (100.0)     (8)
      ス
        O-09   白山麻の実ビル          1993年7月        26.1      99      71   1,860.51     1,860.51     100.0     11
           長者町デュオビル          1993年7月

        O-10                     26.2      92      68   2,204.74     2,204.74     100.0     10
        O-11   NU関内ビル          1987年2月        32.5      290      131   7,943.92     8,025.76      99.0    24

        O-12   東戸塚ウエストビル          1993年2月        26.5      181      119   5,128.74     5,667.32      90.5    13

        O-13   関内ワイズビル          1991年2月        28.5      138      100   3,568.43     3,568.43     100.0     5

           本厚木トーセイビル          1993年1月

        O-14                     26.6      79      60   2,500.70     2,651.90      94.3    12
             小計          -       -    2,410      1,729    62,931.57     63,703.19      98.8    159

        Rt-01   稲毛海岸ビル          1992年11月        26.8      191      286   5,807.99     5,890.92      98.6    14

           武蔵藤沢トーセイビル
                                                      100.0     1
        Rt-02             1997年8月        22.1      144      72   6,089.72     6,089.72
           (注3)                                           (94.0)     (5)
      商
      業
           セレクション初富          2003年6月
        Rt-03                     16.2      28      14   1,839.45     1,839.45     100.0     1
      施
      設
        Rt-04   和紅ビル          1986年5月        33.3      108      71   2,529.55     2,827.26      89.5    23
             小計          -       -     473      444   16,266.71     16,647.35      97.7    39

       オフィス及び商業施設の中計                -       -    2,883      2,173    79,198.28     80,350.54      98.6    198

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                                                      稼働率   テナント
                                年間賃料     敷金・保証金      総賃貸面積
                           築年数                     総賃貸可能
                                                          数
                                                      (%)
      区  物件              建築時期
                               (百万円)      (百万円)       (㎡)
              物件名称              (年)                     面積(㎡)
                                                         (注12)
                                                      (注11)
      分  番号              (注5)
                               (注7)   (注13)   (注8)   (注13)   (注9)   (注13)
                            (注6)                     (注10)
                                                         (注13)
                                                      (注13)
        Rd-01   T's  garden高円寺        2011年1月         8.6     104      17   2,169.38     2,169.38     100.0     55
           ライブ赤羽          1989年3月

        Rd-02                     30.5      98      10   3,821.23     3,876.43      98.6    71
        Rd-03   月光町アパートメント          2008年3月        11.4      67      14   1,349.29     1,392.13      96.9    16

           T's  garden川崎大師

        Rd-04             2009年1月        10.6      69      8   2,067.85     2,067.85     100.0     52
        Rd-05   アビタート蒲田          1991年6月        28.2      50      6   1,702.74     1,768.23      96.3    26

           アブニール白妙          1995年2月

        Rd-07                     24.5      63      6   2,233.98     2,499.93      89.4    36
        Rd-08   ドミトリー原町田          1992年7月        27.1      55      ▶   1,796.44     1,867.03      96.2    63

           SEA  SCAPE千葉みなと

        Rd-09             2008年3月        11.5      212      66   6,364.07     6,758.53      94.2    123
        Rd-10   プライムガーデン          1995年2月        24.5      58      6   3,626.89     3,687.98      98.3    59

           T's  garden新小岩

                     1998年3月
        Rd-11                     21.5      48      6   1,652.93     1,652.93     100.0     25
        Rd-12   ツイン・アベニュー          1992年3月        27.5      128      29   4,558.96     4,558.96     100.0     50

        Rd-13   マイルストン東久留米          1989年9月        29.9      120      14   3,329.01     3,546.67      93.9    175

        Rd-14   ルミエール3番館          1994年9月        24.9      108      15   5,456.96     5,644.16      96.7    78

           T's  garden西船橋

                     1991年2月
        Rd-15                     28.5      60      5   2,570.40     2,643.84      97.2    23
        Rd-16   クエスト山手台          1989年2月        30.5      54      33   2,653.83     2,802.74      94.7    29

      住
      宅
        Rd-17   サンセール与野本町          1990年11月        28.8      46      ▶   1,321.08     1,419.39      93.1    48
           Rising   Place川崎二番
        Rd-18             2017年2月         2.5     119       9   2,940.73     2,962.48      99.3    57
           館
           Jパレス桜台          1994年2月
        Rd-19                     25.5      66      9   2,337.33     2,395.40      97.6    27
        Rd-20   ペルソナージュ横浜          1990年12月        28.7      50      5   1,728.94     1,989.48      86.9    60

           T's  garden西八王子
        Rd-21             1997年1月        22.6      48      ▶   2,270.63     2,315.99      98.0    48
           WEST
           T's  garden大島
        Rd-22             1989年11月        29.8      83      26   2,705.70     2,705.70     100.0     58
                             27.6
                     1992年1月
                     1992年1月        27.6
           T's  garden北柏
        Rd-23                           193       9  13,112.72     13,377.44      98.0    139
                     2008年9月
                             10.9
                     2008年9月
                             10.9
        Rd-24   センチュリー浦和          1989年3月        30.4      69      6   3,802.72     4,201.77      90.5    67
                                                      100.0     5
        Rd-25   T's  garden永山(注4)        1986年6月        33.2      68      5   4,286.89     4,286.89
                                                      (98.8)    (104)
           グランドゥールふじみ
        Rd-26             1997年2月        22.5      57      5   1,927.74     2,144.34      89.9    85
           野
           T's  garden一橋学園
        Rd-27             1988年5月        31.3      59      1   2,750.94     2,845.88      96.7    58
           T's  garden蕨Ⅱ

        Rd-28             1987年3月        32.4      58      3   3,000.42     3,054.42      98.2    56
           T's  garden蕨Ⅲ

        Rd-29             1989年11月        29.8      51      8   2,461.90     2,461.90     100.0     38
           T's  garden柏

                     1992年3月
        Rd-30                     27.5      49      6   3,092.00     3,265.28      94.7    41
                                  37/114




                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                                      稼働率   テナント
                                年間賃料     敷金・保証金      総賃貸面積
                           築年数                     総賃貸可能
                                                          数
                                                      (%)
      区  物件              建築時期
                               (百万円)      (百万円)       (㎡)
              物件名称              (年)                     面積(㎡)
                                                         (注12)
                                                      (注11)
      分  番号              (注5)
                               (注7)   (注13)   (注8)   (注13)   (注9)   (注13)
                            (注6)                     (注10)
                                                         (注13)
                                                      (注13)
        Rd-31   サンイング北松戸          2006年3月        13.5      34      2   1,169.04     1,194.14      97.9    42
           T's  garden田無

                     1991年9月
        Rd-32                     27.9      28      3   1,223.32     1,263.32      96.8    19
             小計          -       -    2,384       357   95,486.06     98,820.61      96.6   1,729

                             26.0
          合計/平均             -           5,268      2,531   174,684.34     179,171.15       97.5   1,927
                            (注14)
           (注1) 本物件については、2014年7月31日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティ株式会社(以下「トーセイ・コミュニ
              ティ」といいます。)との間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同日付で同社及びトーセイとの間でパススルー型
              ML契約が締結されています。また、同社とトーセイとの間のパススルー型ML契約は、本投資法人による取得時に、賃料固
              定型ML契約に変更され、2016年11月27日付で終了した後、2016年11月28日を始期とし2020年11月30日を終期とする新たな
              賃料固定型ML契約が締結されています。以下同じです。
           (注2) 本物件については、2016年2月29日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され
              ていますが、そのうち2階(賃貸面積919.15㎡)については2016年9月9日付で、7階一部区画(賃貸面積316.04㎡)につい
              ては2016年9月28日付で、同社及びトーセイとの間で、賃料固定型ML契約が締結されています。以下同じです。
           (注3) 本物件については、2015年9月30日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され
              ています。また、本投資法人による取得時に、トーセイ・コミュニティ及びトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結さ
              れています。以下同じです。
           (注4) 本物件については、本投資法人による取得時に、住宅部分についてトーセイが賃料固定型のサブML会社となる予定であ
              り、これに関して、トーセイ(サブML会社)は、本投資法人に対して、2019年9月17日付で、トーセイがサブML会社とな
              ることを条件に含む売渡承諾書を交付しています。2019年8月31日現在においてトーセイは本物件の住宅部分についてサ
              ブML会社ではありませんが、本物件の各数値は、本投資法人による取得時において効力を有する予定の賃料固定型サブML
              契約の内容に基づき、算出しています。
           (注5) 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
           (注6) 「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から2019年8月31日までの経過年数を記載しています。また、合計/平均欄
              には、取得(予定)価格により加重平均した数値を記載しています。
           (注7) 「年間賃料」は、2019年8月31日現在における各運用資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済み
              のものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含ま
              ず、貸室賃料に限ります。以下同じです。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結さ
              れている運用資産及び取得予定資産についてはその合計額であり、また、消費税等は含みません。以下同じです。)を記
              載しています。なお、当該運用資産及び取得予定資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナ
              ント(パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を締結している場合は、当該賃料固定型ML契約の賃借人をエンド
              テナントとして扱います。以下同じです。)との間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固定型ML契約が締結
              されている場合にはかかるML契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載していま
              す。以下同じです。なお、新規契約時等に付与されることがあるフリーレントやその後に付与されるレントホリデー等は
              考慮に入れていません。
           (注8) 「敷金・保証金」は、2019年8月31日現在における各運用資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居
              済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、当該運用資産及び取得
              予定資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の
              敷金・保証金、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の敷金・保証金を記載しています。以下同じ
              です。
           (注9) 「総賃貸面積」は、2019年8月31日現在における各運用資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面
              積の合計を記載しています。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、当該運用
              資産及び取得予定資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約
              が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載し、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の賃貸
              面積を記載しています。以下同じです。
           (注10)   「総賃貸可能面積」は、2019年8月31日現在における各運用資産及び各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図
              面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積の合計を記載しています。以下同じです。
           (注11)   「稼働率」は、2019年8月31日現在における各運用資産及び各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が
              占める割合を記載しています。ただし、当該運用資産及び取得予定資産につきML契約が締結されている場合において、パ
              ススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計
              が占める割合を記載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物
              件について、ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合
              を括弧書きにて記載しています。また、各小計、オフィス及び商業施設の中計並びに合計/平均欄は、各項目について、
              各運用資産及び各取得予定資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を、それぞれ記載し
              ています。以下同じです。
           (注12)   「テナント数」は、2019年8月31日現在における各運用資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、各運用資
              産及び取得予定資産毎のテナント数(同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1件と
              して数えています。)を記載しています。ただし、当該運用資産及び取得予定資産につきML契約が締結されている場合に
              おいて、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画につい
              てはかかるML会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に
              基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。以下同じです。
           (注13)   エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも、
              2019年8月31日現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、
              当該賃貸借契約に基づき「年間賃料」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」、「稼働率」及び「テナント数」を記載して
              います。以下同じです。
           (注14)   関内トーセイビルⅡは駐車場棟を1980年5月に建築し、その後事務所棟を増築し建築されています。建築時期の記載は建
              物主要部分である事務所棟の不動産登記簿上の新築年月を記載し、関内トーセイビルⅡの築年数及び平均築年数はかかる
              新築年月に基づき計算した年数を記載しています。
                                  38/114


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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        (4)  不動産鑑定評価書等の概要
           本投資法人及び本資産運用会社は、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株
          式会社及びJLL森井鑑定株式会社から、各運用資産及び各取得予定資産に係る不動産鑑定評価
          書等を取得しています。
           本投資法人及び本資産運用会社が取得している各運用資産及び各取得予定資産に関する不動
          産鑑定評価書等の概要は以下のとおりです。なお、当該各不動産鑑定評価書における各不動産
          鑑定評価等は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性
          及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評価
          を行った一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社及びJLL森井鑑定株式
          会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                           収益価格(百万円)
                                                          鑑定
                             鑑定    積算                         NOI
                                     直接             最終
     区  物件
                                                      鑑定NOI
                                         還元   DCF法
          物件名称         鑑定機関                                      利回り
                            評価額     価格
                                     還元法          割引率   還元
     分  番号
                                         利回り   による         (千円)
                                                          (%)
                            (百万円)    (百万円)
                                     による          (%)   利回り
                                            価格
                                         (%)             (注1)
                                                          (注2)
                                     価格            (%)
          多摩セン
       O-01   タートーセ     一般財団法人日本不動産研究所              3,730    3,590    3,720    5.6  3,730    5.2   5.6   240,594    7.14
          イビル
       O-02   KM新宿ビル     一般財団法人日本不動産研究所              2,590    2,380    2,600    3.9  2,580    3.6   4.0   117,863    5.73

          日本橋浜町

       O-03        一般財団法人日本不動産研究所              2,560    2,320    2,590    4.3  2,520    4.1   4.5   128,304    7.01
          ビル
          関内トーセ
       O-04        日本ヴァリュアーズ株式会社              4,640    2,470    4,850    4.8  4,570    4.6   5.0   246,780    6.02
          イビルⅡ
          西葛西トー
       O-05        日本ヴァリュアーズ株式会社              2,010    1,600    2,050    4.8  1,970    4.6   5.0   105,120    6.15
          セイビル
          新横浜セン
       O-06        JLL森井鑑定株式会社              1,750    1,730    1,770    4.6  1,720    4.4   4.8   93,853    6.88
          タービル
       O-07   西台NCビル     一般財団法人日本不動産研究所              1,780    1,620    1,790    4.6  1,760    4.4   4.8   92,890    6.27

     オ
     フ
          JPT元町ビ
       O-08        JLL森井鑑定株式会社              2,850    2,040    2,890    4.5  2,810    4.3   4.7   144,569    6.08
     ィ
          ル
     ス
          白山麻の実
       O-09        一般財団法人日本不動産研究所              1,640    1,360    1,650    4.1  1,620    3.9   4.3   76,051    5.51
          ビル
          長者町デュ
       O-10        JLL森井鑑定株式会社              1,410     595   1,440    4.5  1,380    4.3   4.7   69,767    5.37
          オビル
       O-11   NU関内ビル     日本ヴァリュアーズ株式会社              4,000    (注3)    4,080    4.8  3,920    4.6   5.0   212,683    5.60

          東戸塚ウエ

       O-12        日本ヴァリュアーズ株式会社              2,720    (注3)    2,730    4.6  2,700    4.4   4.8   140,917    5.32
          ストビル
          関内ワイズ
       O-13        日本ヴァリュアーズ株式会社              2,160    2,020    2,190    4.6  2,130    4.4   4.8   107,160    5.23
          ビル
          本厚木トー
       O-14        日本ヴァリュアーズ株式会社               897    678    891   5.5   902   5.3   5.7   55,405    6.30
          セイビル
                小計             34,737       -  35,241      - 34,312     -   - 1,831,956     6.04

          稲毛海岸ビ

       Rt-01        一般財団法人日本不動産研究所              2,710    1,750    2,730    5.0  2,680    4.8   5.2   150,766    6.33
     商
          ル
     業
     施     武蔵藤沢
     設  Rt-02   トーセイビ     一般財団法人日本不動産研究所              2,180    1,500    2,190    5.6  2,170    5.2   5.8   127,847    6.56
          ル
                                  39/114



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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                           収益価格(百万円)
                                                          鑑定
                             鑑定    積算                         NOI
                                     直接             最終
     区  物件
                                         還元   DCF法         鑑定NOI
                                                          利回り
          物件名称         鑑定機関         評価額     価格
                                               割引率   還元
                                     還元法
     分  番号
                                         利回り   による         (千円)
                            (百万円)    (百万円)                          (%)
                                                  利回り
                                     による          (%)
                                         (%)    価格
                                                      (注1)
                                                          (注2)
                                     価格            (%)
          セレクショ
       Rt-03        一般財団法人日本不動産研究所               356    (注3)     361   5.1   350   4.9   5.4   20,546    6.63
          ン初富
          和紅ビル     一般財団法人日本不動産研究所

       Rt-04                       1,410    (注3)    1,420    5.1  1,400    4.9   5.3   81,799    5.84
                小計             6,656      -  6,701     - 6,600     -   -  380,958    6.31

           オフィス及び商業施設の中計

                             41,393       -  41,942      - 40,912     -   - 2,212,914     6.08
          T's  garden

       Rd-01        一般財団法人日本不動産研究所              2,040    1,800    2,070    3.9  2,000    3.7   4.1   82,679    5.35
          高円寺
          ライブ赤羽     一般財団法人日本不動産研究所

       Rd-02                       1,530    1,310    1,540    4.7  1,510    4.5   4.9   78,433    6.39
          月光町ア
          パートメン     一般財団法人日本不動産研究所
       Rd-03                       1,200    1,150    1,220    4.1  1,180    3.9   4.3   52,383    5.24
          ト
          T's  garden
               一般財団法人日本不動産研究所
       Rd-04                       1,140    1,060    1,150    4.8  1,120    4.6   5.0   56,707    5.79
          川崎大師
          アビタート
       Rd-05        一般財団法人日本不動産研究所               929    736    946   4.6   912   4.4   4.8   45,826    5.48
          蒲田
          アブニール
               一般財団法人日本不動産研究所
       Rd-07                        945    602    955   5.0   935   4.8   5.2   52,904    6.78
          白妙
          ドミトリー
       Rd-08        一般財団法人日本不動産研究所               741    495    749   4.8   733   4.6   5.0   42,435    7.07
          原町田
          SEA  SCAPE
               JLL森井鑑定株式会社
       Rd-09                       3,100    1,850    3,130    5.0  3,060    4.8   5.2   165,265    5.90
          千葉みなと
          プライム
     住
       Rd-10        日本ヴァリュアーズ株式会社               625    (注3)     624   5.5   626   5.3   5.7   36,892    6.15
          ガーデン
     宅
          T's  garden
               日本ヴァリュアーズ株式会社
       Rd-11                        729    (注3)     737   4.4   721   4.2   4.6   35,794    5.34
          新小岩
          ツイン・ア
       Rd-12        一般財団法人日本不動産研究所              1,970    (注3)    1,990    4.7  1,940    4.5   4.9   101,161    5.38
          ベニュー
          マイルスト
               一般財団法人日本不動産研究所
       Rd-13                       1,700    (注3)    1,710    5.0  1,680    4.8   5.2   93,865    5.69
          ン東久留米
          ルミエール
       Rd-14        日本ヴァリュアーズ株式会社              1,550    (注3)    1,560    5.1  1,530    4.9   5.3   85,535    6.02
          3番館
          T's  garden
               日本ヴァリュアーズ株式会社
       Rd-15                        878    (注3)     891   4.9   864   4.7   5.1   49,164    5.72
          西船橋
          クエスト山
       Rd-16        日本ヴァリュアーズ株式会社               746    (注3)     752   5.0   739   4.8   5.2   41,763    5.88
          手台
          サンセール
               日本ヴァリュアーズ株式会社
       Rd-17                        622    (注3)     627   4.9   616   4.7   5.1   34,589    5.76
          与野本町
          Rising
       Rd-18        日本ヴァリュアーズ株式会社              1,850    (注3)    1,860    4.8  1,840    4.6   5.0   89,415    4.93
          Place川崎
          二番館
                                  40/114




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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                           収益価格(百万円)
                                                          鑑定
                             鑑定    積算                         NOI
                                     直接             最終
     区  物件
                                         還元   DCF法         鑑定NOI
                                                          利回り
          物件名称         鑑定機関         評価額     価格
                                               割引率   還元
                                     還元法
     分  番号
                                         利回り   による         (千円)
                            (百万円)    (百万円)                          (%)
                                                  利回り
                                     による          (%)
                                         (%)    価格
                                                      (注1)
                                                          (注2)
                                     価格            (%)
          Jパレス桜
       Rd-19        JLL森井鑑定株式会社              1,130    (注3)    1,150    4.2  1,110    4.0   4.4   52,684    4.83
          台
          ペルソナー
               日本ヴァリュアーズ株式会社
       Rd-20                        794    (注3)     794   5.1   794   4.8   5.2   44,783    6.05
          ジュ横浜
          T's  garden
       Rd-21        一般財団法人日本不動産研究所               626    (注3)     633   4.9   619   4.7   5.1   36,972    6.16
          西八王子
          WEST
          T's  garden
               日本ヴァリュアーズ株式会社
       Rd-22                       1,070     650   1,080    4.8  1,060    4.5   5.1   58,846    5.77
          大島
          T's  garden
       Rd-23        日本ヴァリュアーズ株式会社              2,820    1,880    2,850    4.7  2,790    4.5   4.9   151,075    5.45
          北柏
          センチュ
               JLL森井鑑定株式会社
       Rd-24                       1,050     978   1,070    4.8  1,020    4.6   5.0   57,411    5.86
          リー浦和
          T's  garden
       Rd-25        一般財団法人日本不動産研究所               888    876    897   4.7   878   4.5   4.9   52,107    6.13
          永山
          グ  ラ  ン
       Rd-26   ドゥールふ     JLL森井鑑定株式会社               838    653    852   5.0   824   4.8   5.2   47,778    5.81
          じみ野
          T's  garden
       Rd-27        一般財団法人日本不動産研究所               794    747    802   4.9   785   4.7   5.1   44,010    5.79
          一橋学園
          T's  garden
               日本ヴァリュアーズ株式会社
       Rd-28                        807    595    816   5.0   798   4.8   5.2   45,398    6.05
          蕨Ⅱ
          T's  garden
       Rd-29        日本ヴァリュアーズ株式会社               695    573    702   5.0   688   4.8   5.2   38,728    5.91
          蕨Ⅲ
          T's  garden
               JLL森井鑑定株式会社
       Rd-30                        628    597    639   4.6   616   4.4   4.8   34,193    5.75
          柏
          サンイング
       Rd-31        日本ヴァリュアーズ株式会社               496    311    500   4.7   492   4.5   4.9   25,259    5.24
          北松戸
          T's  garden
               一般財団法人日本不動産研究所
       Rd-32                        323    317    326   4.7   319   4.5   4.9   17,702    5.71
          田無
                小計             35,254       -  35,622      - 34,799     -   - 1,851,756     5.72

              合計/平均

                             76,647       -  77,564      - 75,711     -   - 4,064,670     5.91
           (注1) 「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書等に記載された直接還元法における運営純収益の総額を記載しています。なお、鑑定
              NOIは千円未満を切り捨てて記載しています。
           (注2) 「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得(予定)価格で除した数値の小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、鑑
              定NOI利回りは、本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書等に記載されている数値ではありませ
              ん。また、各小計、オフィス及び商業施設の中計並びに合計/平均欄における鑑定NOI利回りは、各項目について、各運
              用資産及び各取得予定資産に係る鑑定NOIの合計を取得(予定)価格の合計で除した数値の小数第3位を四捨五入して、そ
              れぞれ記載しています。
           (注3) 本物件を対象とする不動産鑑定評価書等には、積算価格の記載はありません。
           (注4) 物件ごとの価格時点は、前記「(1)                 運用資産及び取得予定資産の概要」をご参照ください。
        (5)  建物状況評価報告書及び地震リスク分析等の概要

           本投資法人は、各運用資産及び各取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕
          費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書をデロイトトーマツPRS株式会
          社、株式会社ハイ国際コンサルタント、SOMPOリスクマネジメント株式会社及び東京海上日動
          リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の
          意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありませ
          ん。なお、デロイトトーマツPRS株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、SOMPOリスクマ
          ネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社並びに本投資法人及び
          本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                  41/114


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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
           また本投資法人は、各運用資産及び各取得予定資産を取得する際のデューディリジェンスの
          一環として、SOMPOリスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行ってい
          ます。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を
          評 価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価してい
          ます。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件
          を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定して
          います。同社作成の「地震PML(再)評価報告書」に記載された各運用資産及び各取得予定資
          産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。地震PML(再)評価報告書の記載は報告者の意見
          を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。な
          お、SOMPOリスクマネジメント株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特
          別の利害関係はありません。
                               緊急・短期
                   建物状況                 長期修繕費                 地震PML
                                修繕費                          PML値
     物件                    建物状況評価               地震PML(再)評価報告書
          物件名称        評価報告書                  (千円)                (再)評価
     番号                    報告書日付      (千円)            作成業者              (%)
                   作成業者                                 報告書日付
                                     (注2)
                                (注1)
         多摩センタートー         デロイトトーマ                        SOMPOリスクマネジメ
                          2014年6月                          2015年3月
     O-01                           -    48,865                     4.36
         セイビル         ツPRS株式会社                        ント株式会社
                 デロイトトーマ                        SOMPOリスクマネジメ
     O-02   KM新宿ビル                 2014年6月       -    24,322                2015年3月      5.52
                 ツPRS株式会社                        ント株式会社
                 デロイトトーマ                        SOMPOリスクマネジメ
         日本橋浜町ビル                 2014年6月                          2015年3月
     O-03                           -    24,930                     6.11
                 ツPRS株式会社                        ント株式会社
                 株式会社ハイ国
         関内トーセイビル                                SOMPOリスクマネジメ
                 際コンサルタン        2015年7月                          2015年7月
     O-04                           170    27,239                     11.54
         Ⅱ                                ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
         西葛西トーセイビ                            17,387     SOMPOリスクマネジメ
     O-05            際コンサルタン        2015年7月       -                   2015年7月      3.84
         ル                                ント株式会社
                                     (注3)
                 ト
                 SOMPOリスクマネ
         新横浜センタービ                                SOMPOリスクマネジメ
                 ジメント株式会        2015年8月                          2015年7月
     O-06                           -    19,378                     6.47
         ル                                ント株式会社
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
     O-07   西台NCビル         ジメント株式会        2016年5月       -    15,826                2016年5月      5.25
                                         ント株式会社
                 社
                 デロイトトーマ                        SOMPOリスクマネジメ
     O-08   JPT元町ビル                 2016年7月       -    25,150                2016年7月      6.06
                 ツPRS株式会社                        ント株式会社
                 東京海上日動リ
                 スクコンサル                        SOMPOリスクマネジメ
         白山麻の実ビル                 2016年7月                          2016年7月
     O-09                           -    10,433                     7.31
                 ティング株式会                        ント株式会社
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
         長者町デュオビル         ジメント株式会        2017年8月                          2017年8月
     O-10                           -    7,768                     3.56
                                         ント株式会社
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
     O-11   NU関内ビル         ジメント株式会        2018年8月       -    32,518                2018年8月      4.56
                                         ント株式会社
                 社
                 株式会社ハイ国
         東戸塚ウエストビ                                SOMPOリスクマネジメ
     O-12            際コンサルタン        2018年6月      12,810     24,404                2018年7月      5.22
         ル                                ント株式会社
                 ト
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
     O-13   関内ワイズビル         ジメント株式会        2019年8月       -    12,208                2019年8月      6.83
                                         ント株式会社
                 社
                 株式会社ハイ国
         本厚木トーセイビ                                SOMPOリスクマネジメ
     O-14            際コンサルタン        2019年6月      2,940     10,635                2019年8月      8.92
         ル                                ント株式会社
                 ト
                 デロイトトーマ                        SOMPOリスクマネジメ
         稲毛海岸ビル                 2014年6月                          2015年3月
     Rt-01                            -    24,129                     6.49
                 ツPRS株式会社                        ント株式会社
                 SOMPOリスクマネ
         武蔵藤沢トーセイ                                SOMPOリスクマネジメ
                 ジメント株式会        2015年9月                          2015年9月
     Rt-02                           120    8,605                     5.85
         ビル                                ント株式会社
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rt-03   セレクション初富         ジメント株式会        2016年7月       -    3,103               2016年7月      7.98
                                         ント株式会社
                 社
                                  42/114




                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                               緊急・短期
                   建物状況                 長期修繕費
                                                    地震PML
                                修繕費
     物件                    建物状況評価               地震PML(再)評価報告書                 PML値
          物件名称        評価報告書                  (千円)
                                                    (再)評価
     番号                    報告書日付      (千円)            作成業者              (%)
                   作成業者
                                     (注2)               報告書日付
                                (注1)
                 デロイトトーマ                        SOMPOリスクマネジメ
         和紅ビル                 2017年8月                          2017年3月
     Rt-04                            -    12,963                     9.32
                 ツPRS株式会社                        ント株式会社
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden高円寺
     Rd-01            際コンサルタン        2014年2月       670    2,936               2015年3月      7.91
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-02   ライブ赤羽         際コンサルタン        2014年2月      7,370     8,355               2015年3月      7.45
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
         月光町アパートメ                                SOMPOリスクマネジメ
     Rd-03            際コンサルタン        2014年4月       350    3,833               2015年3月      8.98
         ント                                ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
         T's  garden川崎大
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-04            際コンサルタン        2014年2月       685    2,475               2015年3月      7.38
                                         ント株式会社
         師
                 ト
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-05   アビタート蒲田         際コンサルタン        2014年2月      1,890     3,365               2015年3月      7.82
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-07   アブニール白妙         際コンサルタン        2014年3月      1,210     7,827               2015年3月      7.57
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-08   ドミトリー原町田         際コンサルタン        2014年2月      4,540     9,477               2015年3月      5.29
                                         ント株式会社
                 ト
                 SOMPOリスクマネ
         SEA  SCAPE千葉み
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-09            ジメント株式会        2015年7月       -    13,280                2015年7月      7.30
                                         ント株式会社
         なと
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-10   プライムガーデン         ジメント株式会        2016年7月       -    4,954               2016年7月      9.42
                                         ント株式会社
                 社
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden新小岩
     Rd-11            際コンサルタン        2016年8月      3,420     5,041               2016年7月      4.41
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
         ツイン・アベ                                SOMPOリスクマネジメ
     Rd-12            際コンサルタン        2017年3月       400    12,449                2017年3月      5.70
         ニュー                                ント株式会社
                 ト
         マイルストン東久         デロイトトーマ                        SOMPOリスクマネジメ
     Rd-13                    2017年8月       -    12,633                2017年8月      4.34
         留米         ツPRS株式会社                        ント株式会社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-14   ルミエール3番館         ジメント株式会        2017年8月       -    8,157               2017年3月      2.58
                                         ント株式会社
                 社
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden西船橋
     Rd-15            際コンサルタン        2017年7月      7,620     7,994               2017年8月      7.50
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-16   クエスト山手台         際コンサルタン        2017年7月      3,780     6,625               2017年8月      9.66
                                         ント株式会社
                 ト
                 東京海上日動リ
         サンセール与野本         スクコンサル                        SOMPOリスクマネジメ
     Rd-17                    2017年8月       -    4,336               2017年7月      4.13
         町         ティング株式会                        ント株式会社
                 社
                 SOMPOリスクマネ
         Rising   Place川崎                             SOMPOリスクマネジメ
     Rd-18            ジメント株式会        2018年8月       -    1,857               2018年8月      3.94
                                         ント株式会社
         二番館
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-19   Jパレス桜台         ジメント株式会        2018年8月       -    6,462               2018年8月      5.38
                                         ント株式会社
                 社
                 SOMPOリスクマネ
         ペルソナージュ横                                SOMPOリスクマネジメ
     Rd-20            ジメント株式会        2018年8月       -    6,288               2018年7月      4.65
         浜                                ント株式会社
                 社
                 株式会社ハイ国
         T's  garden西八王
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-21            際コンサルタン        2018年6月      1,410     8,951               2018年7月      7.44
                                         ント株式会社
         子WEST
                 ト
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden大島
     Rd-22            際コンサルタン        2019年3月      1,140     9,798               2019年4月      5.35
                                         ント株式会社
                 ト
                                  43/114



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                               緊急・短期
                   建物状況                 長期修繕費
                                                    地震PML
                                修繕費
     物件                    建物状況評価               地震PML(再)評価報告書                 PML値
          物件名称        評価報告書                  (千円)
                                                    (再)評価
     番号                    報告書日付      (千円)            作成業者              (%)
                   作成業者
                                     (注2)               報告書日付
                                (注1)
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden北柏
     Rd-23            際コンサルタン        2019年5月      4,020     26,155                2019年8月      4.32
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
         センチュリー浦和         際コンサルタン        2019年6月                          2019年8月
     Rd-24                           2,750     9,599                     4.54
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden永山
     Rd-25            際コンサルタン        2019年6月      1,650     15,145                2019年8月      7.72
                                         ント株式会社
                 ト
                 株式会社ハイ国
         グランドゥールふ                                SOMPOリスクマネジメ
                 際コンサルタン        2019年5月                          2019年8月
     Rd-26                           1,280     8,058                     4.14
         じみ野                                ント株式会社
                 ト
                 SOMPOリスクマネ
         T's  garden一橋学
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-27            ジメント株式会        2019年8月       -    6,488               2019年8月      10.05
                                         ント株式会社
         園
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden蕨Ⅱ       ジメント株式会        2019年8月                          2019年8月
     Rd-28                            -    6,086                     4.43
                                         ント株式会社
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden蕨Ⅲ
     Rd-29            ジメント株式会        2019年8月       -    5,479               2019年8月      3.03
                                         ント株式会社
                 社
                 株式会社ハイ国
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden柏
     Rd-30            際コンサルタン        2019年5月      1,490     7,395               2019年8月      8.26
                                         ント株式会社
                 ト
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
     Rd-31   サンイング北松戸         ジメント株式会        2019年8月       -    2,772               2019年8月      3.17
                                         ント株式会社
                 社
                 SOMPOリスクマネ
                                         SOMPOリスクマネジメ
         T's  garden田無
                 ジメント株式会        2019年8月                          2019年8月
     Rd-32                            -    3,299                     8.83
                                         ント株式会社
                 社
       ポートフォリオ全体
                                                          3.31
          (注4)
           (注1) 「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報
              告書に記載された費用の合計を記載しています。
           (注2) 「長期修繕費」は、以下の金額を記載しています。
              ①株式会社ハイ国際コンサルタントが調査した物件については、建物状況評価報告書に今後2~12年の11年間に予測され
              る「修繕更新費」の年平均額として記載されている金額。
              ②SOMPOリスクマネジメント株式会社が調査した物件については、建物状況評価報告書に以後12年間に予測される「長期
              修繕更新費用」の年平均額として記載されている金額。
              ③デロイトトーマツPRS株式会社が調査した物件のうち、多摩センタートーセイビル、KM新宿ビル、日本橋浜町ビル、稲
              毛海岸ビルについては、建物状況評価報告書に今後12年間に予測される「修繕更新費用(消費税別)」の合計として記載
              された金額、その他の物件については、今後2~12年の11年間に予測される「修繕更新費用(消費税別)」の合計として
              記載された金額を本資産運用会社が年平均額に換算した金額。
              ④東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が調査した物件については、建物状況評価報告書に以後12年間に予測さ
              れる「中長期修繕更新費用」の合計として記載された金額を本資産運用会社が年平均額に換算した金額。
           (注3) 本物件については、トーセイによる負担と責任において、空調更新工事が実施されました。当該工事が完了した後の長期
              修繕費については、株式会社ハイ国際コンサルタント作成の「建物調査・診断報告書追加報告」によると11,954千円(年
              平均額)です。
           (注4) 「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、SOMPOリスクマネジメント株式会社による2019年9月付「ポートフォリオ地震
              PML評価報告書」に基づき、ポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
                                  44/114







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        (6)  各運用資産及び各取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造
           計算確認機関
           各運用資産及び各取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造
          計算確認機関は以下のとおりです。なお、本投資法人は、アブニール白妙を除く48物件につい
          て、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタント、SOMPOリスクマネジメント株式
          会社、デロイトトーマツPRS株式会社又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、
          構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタント、
          SOMPOリスクマネジメント株式会社、デロイトトーマツPRS株式会社又は東京海上日動リスクコ
          ンサルティング株式会社から各運用資産及び各取得予定資産の構造計算書の中に意図的な改竄
          操作がなされている箇所は見受けられず、構造計算書と構造設計図は整合しており、したがっ
          て、各運用資産及び各取得予定資産における建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工され
          ていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されている内容によって設計当時の
          基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得していま
          す。一方、アブニール白妙については、構造計算書の改竄の有無検証報告書によれば、計画変
          更後の計算書と確認申請時構造図との間に不整合箇所があるとの指摘がされていますが、既に
          是正されています。
      物件
            物件名称          設計者       構造設計者         施工者       確認検査機関       構造計算確認機関
      番号
                    株式会社石本建築        株式会社石本建築                        株式会社ハイ国際

      O-01   多摩センタートーセイビル                            大成建設株式会社        東京都建築主事
                    事務所        事務所                        コンサルタント
                                    大成建設株式会社

                    三菱地所株式会社        三菱地所株式会社                        株式会社ハイ国際
      O-02   KM新宿ビル                                    東京都建築主事
                    一級建築士事務所        一級建築士事務所                        コンサルタント
                                    東京支店
                    株式会社石本建築        株式会社石本建築                        株式会社ハイ国際

      O-03   日本橋浜町ビル                            戸田建設株式会社        東京都建築主事
                    事務所        事務所                        コンサルタント
                                    株式会社竹中工務
                    株式会社竹中工務        株式会社竹中工務
         関内トーセイビルⅡ                            店東京本店/三井                SOMPOリスクマネジ
      O-04              店一級建築士事務        店一級建築士事務                横浜市建築主事
                                    建設株式会社横浜                メント株式会社
         (注2)
                    所        所
                                    支店
                    株式会社北山建築        株式会社北山建築        飛島建設株式会社                株式会社ハイ国際
         西葛西トーセイビル                                    江戸川区建築主事
      O-05
                    設計事務所        設計事務所        東京支店                コンサルタント
                    株式会社日建設計        株式会社日建設計        前田建設工業株式                SOMPOリスクマネジ

      O-06   新横浜センタービル                                    横浜市建築主事
                    一級建築士事務所        一級建築士事務所        会社                メント株式会社
                    西松建設株式会社        西松建設株式会社        西松建設株式会社                SOMPOリスクマネジ

      O-07   西台NCビル                                    東京都建築主事
                    一級建築士事務所        一級建築士事務所        東京建築支店                メント株式会社
                                                     デロイトトーマツ

                    環境設計        構造設計社        古久根建設株式会
      O-08   JPT元町ビル                                    横浜市建築主事
                    清水研究室        藤沼敏夫        社
                                                     PRS株式会社
                            globo株式会社一級                        東京海上日動リス

                    株式会社五十嵐武                株式会社フジタ東
      O-09   白山麻の実ビル                   建築士事務所                文京区建築主事        クコンサルティン
                    雄建築設計事務所                京支店
                            (注3)                        グ株式会社
                                    株式会社熊谷組横                SOMPOリスクマネジ

      O-10   長者町デュオビル           株式会社梓設計        株式会社梓設計                横浜市建築主事
                                    浜支店                メント株式会社
                    株式会社日本総合        株式会社日本総合                        SOMPOリスクマネジ

      O-11   NU関内ビル                            共立建設株式会社        横浜市建築主事
                    建築事務所        建築事務所                        メント株式会社
                                  45/114




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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      物件
            物件名称          設計者       構造設計者         施工者       確認検査機関       構造計算確認機関
      番号
                            株式会社ハイ国際
                    株式会社INA新建築                                 株式会社ハイ国際
      O-12   東戸塚ウエストビル                   コンサルタント        株式会社錢高組        横浜市建築主事
                    研究所                                 コンサルタント
                            (注3)
                    三井ホーム株式会
                            三井ホーム株式会                        SOMPOリスクマネジ
      O-13   関内ワイズビル           社特建事業部一級                戸田建設株式会社        横浜市建築主事
                            社                        メント株式会社
                    建築士事務所
                            株式会社ハイ国際
                    清水建設株式会社                清水建設株式会社                株式会社ハイ国際
      O-14   本厚木トーセイビル                   コンサルタント                厚木市建築主事
                    一級建築士事務所                横浜支店                コンサルタント
                            (注3)
                                    株式会社長谷工                株式会社ハイ国際

     Rt-01   稲毛海岸ビル           株式会社日建設計        株式会社日建設計                千葉市建築主事
                                    コーポレーション                コンサルタント
                    株式会社松村組東        株式会社松村組東

                                    株式会社松村組東                SOMPOリスクマネジ
     Rt-02   武蔵藤沢トーセイビル           京本店一級建築士        京本店一級建築士                埼玉県建築主事
                                    京本店                メント株式会社
                    事務所        事務所
                    株式会社杉岡設計        有限会社JTM一級建        株式会社エス・        日本イーアールア        SOMPOリスクマネジ

         セレクション初富
     Rt-03
                    事務所        築士事務所        ケー・ビルド        イ株式会社        メント株式会社
                            globo株式会社一級

                                                     デロイトトーマツ
         和紅ビル           LAND建築事務所        建築士事務所        奈良建設株式会社        千葉市建築主事
     Rt-04
                                                     PRS株式会社
                            (注3)
                    株式会社ヨコハウ
                            矢吹建築設計事務        前田建設工業株式        ハウスプラス確認        株式会社ハイ国際
         T's  garden高円寺
     Rd-01              ス一級建築士事務
                            所        会社東京支店        検査株式会社        コンサルタント
                    所
                            株式会社ハイ国際
                    株式会社アルテ建                                 株式会社ハイ国際
                            コンサルタント
     Rd-02   ライブ赤羽                            戸田建設株式会社        北区建築主事
                    築設計事務所                                 コンサルタント
                            (注3)
                            オーヴ・アラッ
                    株式会社都市デザ                        ビューローベリタ
                                    鹿島建設株式会社
                            プ・アンド・パー                        株式会社ハイ国際
         月光町アパートメント           インシステム一級                        スジャパン株式会
     Rd-03
                            トナーズ・ジャパ                        コンサルタント
                                    東京建築支店
                    建築士事務所                        社
                            ン・リミテッド
                    積水ハウス株式会
                                    積水ハウス株式会
                    社横浜北シャーメ                        株式会社東日本住        株式会社ハイ国際
         T's  garden川崎大師
     Rd-04                       (注4)        社横浜北シャーメ
                    ゾン支店一級建築                        宅評価センター        コンサルタント
                                    ゾン支店
                    士事務所
                    東京都経済連及び
                            株式会社全国農協        田中土建工業株式                株式会社ハイ国際
     Rd-05   アビタート蒲田           株式会社全国農協                        東京都建築主事
                            設計        会社                コンサルタント
                    設計
                            構造計算書に作成
                                    東亜建設工業株式                株式会社ハイ国際
     Rd-07   アブニール白妙           株式会社三亜設計        者の記載がありま                横浜市建築主事
                                    会社横浜支店                コンサルタント
                            せん。
                    三井不動産建設株
                            三井不動産建設株        三井不動産建設株                株式会社ハイ国際
     Rd-08   ドミトリー原町田           式会社一級建築士                        町田市建築主事
                            式会社        式会社                コンサルタント
                    事務所
                                    大成建設株式会社        株式会社都市居住        株式会社ハイ国際

     Rd-09   SEA  SCAPE千葉みなと         株式会社久米設計        株式会社久米設計
                                    千葉支店        評価センター        コンサルタント
                    レランドコーポ                レランドコーポ

                            株式会社カナイ設                        SOMPOリスクマネジ
     Rd-10   プライムガーデン           レーション株式会                レーション株式会        千葉県建築主事
                            計                        メント株式会社
                    社                社
                    株式会社中野文一        有限会社共栄設計        五洋建設株式会社                株式会社ハイ国際

         T's  garden新小岩
                                            葛飾区建築主事
     Rd-11
                    設計事務所        (注3)        東京支店                コンサルタント
                                  46/114



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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      物件
            物件名称          設計者       構造設計者         施工者       確認検査機関       構造計算確認機関
      番号
                    株式会社内野工務        株式会社内野工務
                                    株式会社内野工務                株式会社ハイ国際
     Rd-12   ツイン・アベニュー           店一級建築士事務        店一級建築士事務                練馬区建築主事
                                    店                コンサルタント
                    所        所
                            株式会社ハイ国際
                    株式会社本間建築                                 デロイトトーマツ
     Rd-13   マイルストン東久留米                   コンサルタント        株式会社奥村組        東京都建築主事
                    設計事務所                                 PRS株式会社
                            (注3)
                    川口土木建築工業        川口土木建築工業
                                    川口土木建築工業                SOMPOリスクマネジ
     Rd-14   ルミエール3番館           株式会社一級建築        株式会社一級建築                川口市建築主事
                                    株式会社                メント株式会社
                    士事務所        士事務所
                    株式会社熊谷組横        株式会社ハイ国際
                                    株式会社熊谷組横                株式会社ハイ国際
         T's  garden西船橋
     Rd-15              浜一級建築士事務        コンサルタント                船橋市建築主事
                                    浜支店                コンサルタント
                    所        (注3)
                    三井建設株式会社        三井建設株式会社        三井建設株式会社                株式会社ハイ国際

     Rd-16   クエスト山手台                                    横浜市建築主事
                    一級建築士事務所        一級建築士事務所        横浜支店                コンサルタント
                                                     東京海上日動リス

                    株式会社長谷工        株式会社長谷工        株式会社長谷工
         サンセール与野本町                                    埼玉県建築主事        クコンサルティン
     Rd-17
                    コーポレーション        コーポレーション        コーポレーション
                                                     グ株式会社
                    株式会社アトリエ        株式会社リーフデ                株式会社J建築検査

         Rising   Place川崎二番館
                                    株式会社睦建設
     Rd-18                                               -
                    ティープラス        ザインスタジオ                センター
                    三井建設株式会社        三井建設株式会社        三井建設株式会社                SOMPOリスクマネジ

     Rd-19   Jパレス桜台                                    練馬区建築主事
                    一級建築士事務所        一級建築士事務所        東京建築支店                メント株式会社
                            株式会社ハイ国際

                    株式会社ドゥ・
                                                     SOMPOリスクマネジ
                            コンサルタント
     Rd-20   ペルソナージュ横浜           アーキテクト・プ                東急建設株式会社        横浜市建築主事
                                                     メント株式会社
                    ランナーズ        (注3)
                            株式会社ハイ国際
                                    住友建設株式会社                株式会社ハイ国際
         T's  garden西八王子WEST                  コンサルタント
     Rd-21              設計工房創作社                        八王子市建築主事
                                    東京支店                コンサルタント
                            (注3)
                            株式会社ハイ国際
                    株式会社ぷらむ設                                 株式会社ハイ国際
         T's  garden大島
     Rd-22                       コンサルタント        株式会社中里建設        江東区建築主事
                    計企画                                 コンサルタント
                            (注3)
                    ①②  株式会社ナイ
                                    ①②  鹿島・新日
                            株式会社ハイ国際
                    スパートナーズ
                                    鉄・三井建設共同                株式会社ハイ国際
         T's  garden北柏
     Rd-23              ③④  株式会社原田      コンサルタント                柏市建築主事
                                    企業体                コンサルタント
                            (注3)
                    省吾建築設計事務
                                    ③④  不明
                    所
                            株式会社ハイ国際
                                                     株式会社ハイ国際
     Rd-24   センチュリー浦和           株式会社創建社        コンサルタント        伏見建設株式会社        浦和市建築主事
                                                     コンサルタント
                            (注3)
                    一級建築士事務所        株式会社東都設計
                                    西松・日新 建設                株式会社ハイ国際
         T's  garden永山
                    株式会社佐藤信俊        一級建築士事務所                多摩市建築主事
     Rd-25
                                    共同企業体                コンサルタント
                    建築事務所        (注3)
                    株式会社ジーオー        株式会社ジーオー
                                    宮建工業株式会社                株式会社ハイ国際
         グランドゥールふじみ野           ビー一級建築士事        ビー一級建築士事                埼玉県建築主事
     Rd-26
                                    不動建設株式会社                コンサルタント
                    務所        務所
                    安藤建設株式会社        安藤建設株式会社                        SOMPOリスクマネジ

         T's  garden一橋学園
                                    安藤建設株式会社        東京都建築主事
     Rd-27
                    一級建築士事務所        一級建築士事務所                        メント株式会社
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      物件
            物件名称          設計者       構造設計者         施工者       確認検査機関       構造計算確認機関
      番号
                            globo株式会社一級
                    川口土木建築工業
                                    川口土木建築工業                SOMPOリスクマネジ
     Rd-28   T's  garden蕨Ⅱ         株式会社一級建築        建築士事務所                川口市建築主事
                                    株式会社                メント株式会社
                    士事務所        (注3)
                    川口土木建築工業        globo株式会社一級
                                    川口土木建築工業                SOMPOリスクマネジ
     Rd-29   T's  garden蕨Ⅲ         株式会社一級建築        建築士事務所                川口市建築主事
                                    株式会社                メント株式会社
                    士事務所        (注3)
                            株式会社ハイ国際
                    西松建設株式会社                                 株式会社ハイ国際
         T's  garden柏
     Rd-30                       コンサルタント        西松建設株式会社        柏市建築主事
                    一級建築士事務所                                 コンサルタント
                            (注3)
                    株式会社すばる工
                            株式会社ハイ国際
                    房レイドプランニ                株式会社トヨダ工        イーホームズ株式        SOMPOリスクマネジ
                            コンサルタント
     Rd-31   サンイング北松戸
                    ング一級建築士事                業        会社        メント株式会社
                            (注3)
                    務所
                            株式会社ハイ国際
                    武田工務店一級建                                 SOMPOリスクマネジ
         T's  garden田無
                            コンサルタント        不明        東京都建築主事
     Rd-32
                    築士事務所                                 メント株式会社
                            (注3)
           (注1) 本表記載の名称は、各物件の設計者等に係る当時の名称等を記載しています。
           (注2) 当該建物については、建物主要部分である事務所棟の内容を記載しています。なお、駐車場棟の設計者及び構造計算者は
              「株式会社石本建築事務所」、施工者は「横浜エレベータ株式会社」及び「大林組竹中工務店馬車道ビル新築工事共同企
              業体」、確認検査機関は「横浜市建築主事」となっています。なお、構造計算確認機関については、事務所棟と同様に
              「SOMPOリスクマネジメント株式会社」が行っています。
           (注3) 構造計算書の全部又は一部について紛失し又は内容の確認ができないため、構造計算書を復元した業者の名前を記載して
              います。
           (注4) 当該建物については、国土交通大臣による型式適合認定を受けた建築材料、構造用部材、工法及び基礎が用いられ、認証
              型式部材等製造者により製造、新築されており、現行建築基準法に適合した耐力を有するものと判断されるとの検証結果
              を株式会社ハイ国際コンサルタントから得ています。
        (7)  担保の状況

           本書の日付現在、運用資産及び取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束し
          ている担保はありません。
        (8)  主要な不動産に関する情報

           本投資法人の各運用資産及び各取得予定資産のうち、2019年8月31日現在において、本募集
          後のポートフォリオ全体の年間賃料の10%以上を占める不動産はありません。
        (9)  主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)

           に関する情報
           本投資法人の各運用資産及び各取得予定資産につき、2019年8月31日現在において、本募集
          後のポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10%以上を占めるテナントは下表のとおりです。
          なお、パススルー型ML契約が締結されている物件は、ML会社のみならず、エンドテナントにつ
          いてもテナントとして取り扱って記載しています。また、賃料固定型ML契約が締結されている
          物件は、ML会社をテナントとして取り扱って記載しており、エンドテナントについては計算に
          含めていません。多摩センタートーセイビル及び武蔵藤沢トーセイビルの全部並びにJPT元町
          ビルの2階(賃貸面積919.15㎡)及び7階一部区画(賃貸面積316.04㎡)については、信託受託
          者及びML会社であるトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され、さらに
          同社及びサブML会社であるトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されているため、ML会社
          及びサブML会社の両方を記載しています。
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                        面積比率                敷金・
                              年間賃料     総賃貸面積          契約満了日     契約形態
       テナント名       業種       物件名称                   (%)               保証金
                             (百万円)      (㎡)          (注2)     (注3)
                                                       (百万円)
                                         (注1)
                  多摩センタートーセイビル
                  KM新宿ビル
                  日本橋浜町ビル
                  関内トーセイビルⅡ
                  西葛西トーセイビル
                  新横浜センタービル
                  JPT元町ビル
                  長者町デュオビル
                  NU関内ビル
                  東戸塚ウエストビル
                  稲毛海岸ビル
                  武蔵藤沢トーセイビル
                  セレクション初富
                  和紅ビル
                  T's  garden高円寺
                                             2019年     普通建物
                  ライブ赤羽
                               3,702   110,466.18       63.2               2,076
                                             11月30日     賃貸借契約
                  月光町アパートメント
                  T's  garden川崎大師
                  アビタート蒲田
                  アブニール白妙
                  ドミトリー原町田
                  SEA  SCAPE千葉みなと
                  プライムガーデン
       トーセイ・コ
              不動産
                  T's  garden新小岩
       ミュニティ株
              管理業
                  マイルストン東久留米
       式会社(注4)
                  T's  garden西船橋
                  クエスト山手台
                  サンセール与野本町
                  Jパレス桜台
                  ペルソナージュ横浜
                  T's  garden西八王子WEST
                                             2020年     普通建物
                  西台NCビル
                                140   3,798.48       2.2                89
                                             8月31日    賃貸借契約
                                                  普通建物
                                             2020年
                  T's  garden大島
                                 83   2,705.70       1.5                26
                                             5月31日
                                                 賃貸借契約
                  本厚木トーセイビル
                  センチュリー浦和
                  T's  garden永山
                  グランドゥールふじみ野
                  T's  garden一橋学園
                                             2020年     普通建物
                                555   26,215.67       15.0                103
                  T's  garden蕨Ⅱ
                                             11月30日     賃貸借契約
                  T's  garden蕨Ⅲ
                  T's  garden柏
                  サンイング北松戸
                  T's  garden田無
                  関内ワイズビル                                普通建物
                                             2020年
                                331   16,681.15       9.5                110
                  T's  garden北柏
                                             12月31日
                                                 賃貸借契約
                  多摩センタートーセイビル                           2020年     定期建物
                                360   10,972.68       6.3                263
                  JPT元町ビル                           11月30日     賃貸借契約
       トーセイ株式                                      2025年     普通建物
             不動産業     武蔵藤沢トーセイビル              144   6,089.72       3.5                72
       会社                                      11月30日     賃貸借契約
                                             2023年     定期建物
                  T's  garden永山(注5)
                                 55   3,102.25       1.8                 ▶
                                             11月30日     賃貸借契約
           (注1) 「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の割
              合を記載しています。以下同じです。
           (注2) 「契約満了日」は、運用資産については2019年8月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約
              満了日を記載しています。取得予定資産については本書の日付現在において当該テナントとの間で賃貸借変更契約を締結
              予定のため、同変更契約において予定される契約満了日を記載しています。
           (注3) 「契約形態」は、当該テナントとの間の上記各賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。以下同じです。
           (注4) 白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館及びRising                              Place川崎二番館を除く運用資産並びに取得予定資
              産について、2019年8月31日現在で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されてい
              ます。そのため、総賃貸面積は、エンドテナント(トーセイ・コミュニティがトーセイとの間で賃料固定型ML契約を締結
              している場合は、トーセイをエンドテナントとして扱います。)との間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われてい
              る面積の合計を記載しています。なお、契約期間満了日の1か月前までに賃貸借契約の両当事者がお互いに何らの意思表
              示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされて
              います。
              トーセイ・コミュニティは、白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館及びRising                                      Place川崎二番館を除
              く運用資産並びに取得予定資産に係るプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)であり、信託受託
              者との間でPM契約を締結しています。なお、契約期間満了日の1か月前までにPM契約の両当事者がお互いに何らの意思表
              示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされて
              います。
           (注5) T's     garden永山については、本投資法人による取得時に、住宅部分についてトーセイが賃料固定型のサブML会社となる予
              定であり、これに関して、トーセイ(サブML会社)は、本投資法人に対して、2019年9月17日付で、トーセイがサブML会
              社となることを条件に含む売渡承諾書を交付しています。2019年8月31日現在においてトーセイは本物件の住宅部分につ
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
              いてサブML会社ではありませんが、本物件の各数値は、本投資法人による取得時において効力を有する予定の賃料固定型
              サブML契約の内容に基づき、算出しています。
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        (10)賃貸面積上位エンドテナント
           本投資法人の各運用資産及び各取得予定資産につき、2019年8月31日現在において、本募集
          後のポートフォリオ全体に係る賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは以下のとおりで
          す。なお、賃料固定型ML契約が締結されている物件はエンドテナントではなくML会社について
          ML会社との賃貸借契約に基づき記載し、パススルー型ML契約が締結されている物件はML会社で
          はなくエンドテナントについてエンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
                             総賃貸面積       面積比率
        エンドテナント名            物件名称                       契約満了日          契約形態
                              (㎡)      (%)
                 多摩センタートーセイビ

       トーセイ株式会社                                    2020年11月30日         定期建物賃貸借契約
                               9,737.49        5.6
                 ル
       トーセイ株式会社          武蔵藤沢トーセイビル                         2025年11月30日         普通建物賃貸借契約

                               6,089.72        3.5
                 T's  garden永山(注1)

       トーセイ株式会社                                    2023年11月30日         定期建物賃貸借契約
                               3,102.25        1.8
                 稲毛海岸ビル                         2021年11月23日         普通建物賃貸借契約

       非開示(注2)                        2,989.01        1.7
                               1,578.83

                                           2020年4月30日
       非開示(注2)          関内ワイズビル              460.68       1.2             普通建物賃貸借契約
                                           2021年1月31日
                            合計:2,039.51
                               1,558.28
                                           2021年1月4日
       非開示(注2)          JPT元町ビル              293.74       1.1             普通建物賃貸借契約
                                           2020年9月30日
                            合計:1,852.02
       非開示(注2)          セレクション初富             1,839.45        1.1    2023年6月3日         普通建物賃貸借契約

       富士通コワーコ株式会社          新横浜センタービル             1,822.20        1.0    2019年12月31日         普通建物賃貸借契約

       非開示(注2)          非開示(注2)             1,549.35        0.9    2020年8月31日         普通建物賃貸借契約

                               285.69

                                           2021年1月15日
                               360.31
                                           2020年5月31日
                               178.52
       ミサワホーム株式会社          東戸塚ウエストビル                     0.9    2021年3月31日         普通建物賃貸借契約
                               181.82
                                           2021年4月30日
                               538.58
                                           2021年4月24日
                            合計:1,544.92
           (注1) T's     garden永山については、本投資法人による取得時に、住宅部分についてトーセイが賃料固定型のサブML会社となる予
              定であり、これに関して、トーセイ(サブML会社)は、本投資法人に対して、2019年9月17日付で、トーセイがサブML会
              社となることを条件に含む売渡承諾書を交付しています。2019年8月31日現在においてトーセイは本物件の住宅部分につ
              いてサブML会社ではありませんが、本物件の各数値は、本投資法人による取得時において効力を有する予定の賃料固定型
              サブML契約の内容に基づき、算出しています。
           (注2) エンドテナントより開示の承諾を得られていないため、エンドテナント名及び物件名称は開示していません。
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        (11)利害関係人への賃貸借の概要
           各運用資産及び各取得予定資産につき、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人取引
          規程」上の利害関係人をエンドテナント(ただし、賃料固定型ML契約が締結される物件につい
          ては当該ML会社をエンドテナントとして取り扱います。)とする賃貸借の概要は、以下のとお
          りです。
                         総賃貸面積      年間賃料     敷金・保証金
     エンドテナント名            物件名称                           契約満了日          契約形態
                          (㎡)     (百万円)      (百万円)
     トーセイ株式会社        多摩センタートーセイビル             9,737.49        328      248   2020年11月30日         定期建物賃貸借契約
     トーセイ株式会社        JPT元町ビル(注1)             1,235.19        31      15   2020年11月30日         定期建物賃貸借契約

     トーセイ株式会社        武蔵藤沢トーセイビル             6,089.72        144      72   2025年11月30日         普通建物賃貸借契約

             T's  garden永山(注2)

     トーセイ株式会社                                      2023年11月30日         定期建物賃貸借契約
                          3,102.25        55      ▶
           (注1) JPT元町ビルについては、2階(賃貸面積919.15㎡)についての2016年9月9日付賃料固定型ML契約、7階一部区画(賃貸面
              積316.04㎡)についての2016年9月28日付賃料固定型ML契約を合計して記載しています。
           (注2) T's     garden永山については、本投資法人による取得時に、住宅部分についてトーセイが賃料固定型のサブML会社となる予
              定であり、これに関して、トーセイ(サブML会社)は、本投資法人に対して、2019年9月17日付で、トーセイがサブML会
              社となることを条件に含む売渡承諾書を交付しています。2019年8月31日現在においてトーセイは本物件の住宅部分につ
              いてサブML会社ではありませんが、本物件の各数値は、本投資法人による取得時において効力を有する予定の賃料固定型
              サブML契約の内容に基づき、算出しています。
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       3 2019年4月期(第9期)末後取得資産及び取得予定資産の個別不動産の概要
          以下の表は、本投資法人が2019年4月期(第9期)末後に取得した資産(以下「2019年4月期
        ( 第9期)末後取得資産」といいます。)及び本投資法人が取得を予定する各取得予定資産の概
        要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表において用
        いられる用語は以下のとおりです。
          なお、時     点の注記がないものについては、原則として、2019年8月31日現在の状況を記載して
        います。
        (1)  「信託受益権の概要」について
           ・  「信託受託者」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産の信託受託
             者又は信託受託者となる予定の者を記載しています。
           ・  「信託設定日」は、本書の日付現在設定されている信託が設定された日付又は本書の日
             付現在予定されている信託設定予定の日付を記載しています。
           ・  「信託期間満了日」は、本書の日付現在において信託が設定されている物件について
             は、本投資法人による物件取得時に不動産管理処分信託契約を変更し、信託期間満了日
             を変更することが予定されているため、変更された後の信託期間満了日を記載していま
             す。本書の日付現在において信託設定がなされていない物件については、本書の日付現
             在締結予定の不動産管理処分信託契約書において信託期間満了が予定されている日付を
             記載しています。
        (2)  「所在地(住居表示)」について

           「所在地(住居表示)」は、各不動産の住居表示を記載しています。また、「住居表示」未
           実施の場合は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記
           載しています。
        (3)  「土地」について

           ・  「地番」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
           ・  「建ぺい率」は、原則として建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みま
             す。)(以下「建築基準法」といいます。)、都市計画法(昭和43年法律第100号。その
             後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)等の関連法令に従って定
             められた数値を記載しています。なお、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得
             予定資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置
             が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺい率が複数存在するとき
             は、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。
           ・  「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数
             値を記載しています。なお、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に
             よっては、本書に記載の「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される
             場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適
             用される容積率に換算して記載しています。
           ・  「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載していま
             す。
           ・  「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない
             場合があります。
           ・  「所有形態」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に関して信託
             受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
        (4)  「建物」について

           ・  「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
           ・  「構造」及び「階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
           ・  「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
           ・  「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、附属建物の
             床面積を含みません。
           ・  「所有形態」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に関して信託
             受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
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        (5)  「PM会社」について
           「PM会社」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産について本書の日付
           現在において有効なPM契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
        (6)  「ML会社」について

           「ML会社」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産について本書の日付
           現在において有効なML契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
        (7)  「特記事項」について

           「特記事項」は、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利
           用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮
           して重要と考えられる事項に関して記載しています。
        (8)  「賃貸借の概要」について

           ・  「賃貸借の概要」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産の現所有
             者又は現信託受益者等から提供を受けた数値及び情報をもとに、2019年4月期(第9期)
             末後取得資産又は各取得予定資産について、特に記載のない限り2019年8月31日現在にお
             いて有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。ただし、T's                                    garden永山について
             は、本投資法人による取得時に、住宅部分についてトーセイが賃料固定型のサブML会社
             となる予定であり、これに関して、トーセイ(サブML会社)は、本投資法人に対して、
             2019年9月17日付で、トーセイがサブML会社となることを条件に含む売渡承諾書を交付し
             ています。2019年8月31日現在においてトーセイは本物件の住宅部分についてサブML会社
             ではありませんが、T's             garden永山の「賃貸借の概要」は、本投資法人による取得時に
             おいて効力を有する予定の賃料固定型サブML契約の内容等を記載しています。
           ・  「総賃貸可能面積」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に係る
             建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載していま
             す。
           ・  「賃貸面積」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に係る各賃貸
             借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、賃貸借契約に表示された
             賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、当該2019年4月期(第9期)末後取得
             資産又は各取得予定資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合はエンドテ
             ナントとの間で締結されている賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計、賃料固定型ML
             契約が締結されている場合はかかるML契約に表示された賃貸面積を記載しています。
           ・  「稼働率」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に係る総賃貸可
             能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。ただし、当該2019年4月期
             (第9期)末後取得資産又は各取得予定資産につきML契約が締結されている場合におい
             て、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が
             締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契約の物
             件又は区画についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、
             ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積
             の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。
           ・  「テナント数」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に係る各賃
             貸借契約に基づき、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産毎のテナン
             ト数(同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1件と
             して数えています。)を記載しています。ただし、当該2019年4月期(第9期)末後取得
             資産又は各取得予定資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML
             契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型ML契約の物件又は区
             画についてはかかるML会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、
             ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント
             数を括弧書きにて記載しています。
           ・  「年間賃料」は、各2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に係る各賃
             貸借契約(2019年8月31日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につ
             き、月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。2019年4
             月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産につき、パススルー型ML契約が締結され
             ている場合はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固
             定型ML契約が締結されている場合はかかるML契約上の月間賃料をそれぞれ12倍すること
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             により年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承
             諾を得られていない場合、「年間賃料」欄の記載を省略しています。
           ・  「敷金・保証金」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に係る各
             賃貸借契約(2019年8月31日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる
             敷金・保証金の合計額を記載しています。2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取
             得予定資産につき、ML契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結されて
             いる賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。また、同日現在のフリー
             レントは考慮しないものとします。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られてい
             ない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
             また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れ又は賃料不払い
             がある場合にも、2019年8月31日現在において契約が継続している場合は、かかる申入れ
             や不払いを考慮することなく、「賃貸面積」「稼働率」「テナント数」「年間賃料」
             「敷金・保証金」等を記載しています。
           ・  「契約形態」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産の取得予定年
             月日において効力を有する予定の賃貸借契約の形態を記載しています。
        (9)  「本物件の特徴」について

           「本物件の特徴」は、2019年4月期(第9期)末後取得資産又は各取得予定資産に係る不動産
           鑑定評価書又は建物状況評価報告書等の記載等に基づき、2019年4月期(第9期)末後取得資
           産又は各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。
        (10)「不動産鑑定評価書の概要」について

           「不動産鑑定評価書の概要」は、不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産
           鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性
           及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評
           価を行った一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社及びJLL森井鑑定
           株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                  55/114











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     <2019年4月期(第9期)末後取得資産>
     Rd-22 T's      garden大島
                                 分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得年月日               2019年5月24日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得価格               1,020百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                 の概要       信託設定日         2019年5月24日
     鑑定評価額               1,070百万円
     (価格時点)               (2019年4月1日)
                                        信託期間満了日         2029年5月31日
     所在地(住居表示)
                     東京都江東区北砂三丁目1番16号
                     東京都江東区北砂三丁目                   建築時期         1989年11月
            地番
                     555番1
                                                 鉄骨鉄筋コンクリート
                                        構造
                     100%(注1)                            造
            建ぺい率
                     394%(注2)
            容積率                            階数         地下1階/地上9階
     土地                            建物
            用途地域         商業地域、近隣商業地域                   用途         共同住宅
                     775.03㎡                            3,002.99㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         借地権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・信託受託者は、本件土地の所有者である個人との間で、長期の賃貸借契約を締結し本件土地の全部を賃借しています
      が、賃貸借契約の内容については、本書の日付現在、本件土地の所有者より承諾が得られていないことから非開示と
      しています。
     (注1) 建ぺい率は本来商業地域・近隣商業地域については80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により100%
        となっています。
     (注2) 容積率は本来商業地域部分については400%、近隣商業地域部分については300%ですが、敷地全体の容積率は加重平均の394%となりま
        す。
                              賃貸借の概要

                     2,705.70㎡                            58
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     2,705.70㎡
     賃貸面積                            年間賃料               83百万円
                     100.0%
     稼働率                            敷金・保証金               26百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・都営地下鉄新宿線「西大島」駅より徒歩約11分。「西大島」駅から「新宿」駅までは都営新宿線で約23分、「東京」
      駅及び「上野」駅までは途中で乗り換えJR線を利用して順に約23分、約26分であり、都心への接近性は良好である。
     ・ファミリー向け中心の総戸数58戸の賃貸マンション(20㎡台の1Rが3戸、30~40㎡台のファミリータイプが55戸)で
      あり、2階の一部は店舗として使用されている。
     ・最寄り駅周辺には各種物販・飲食店舗があるほか、本物件の西方約120mに大型ショッピングセンター「アリオ北
      砂」が存しており、生活利便性に優れている。
     ・住居については、主に東京都内へ通勤する社会人ファミリー層等により賃貸需要が中心であり、また店舗について
      は、近隣住民をターゲットとした飲食店舗等の需要が見込まれる。
                                  56/114





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                           不動産鑑定評価書の概要
                                 T's  garden大島
     物件名
     鑑定評価額                            1,070,000,000円
     鑑定機関                         日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                            2019年4月1日
             項目            内容                  概要等
     収益価格                  1,070,000,000       DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
       直接還元法による価格                 1,080,000,000       -
        (1)運営収益( ア)-イ) )                81,152,159     -
                              現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
          ア)潜在総収益               85,527,681
                              に査定
          イ)空室等損失等               4,375,522     中長期的に安定的な稼働率を基に査定
        (2)運営費用                22,305,766     -
          維持管理費               5,077,200     予定額、同種事例との比較検討を経て査定
          水道光熱費               1,181,897     実績、同種事例との比較検討を経て査定
          修繕費               3,415,765     提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)
          PMフィー               2,640,232     予定料率を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CMフィーを含む)
          テナント募集費用等               2,120,283     過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
          公租公課               3,194,628     2018年度の実額に基づき査定
          損害保険料                154,910    予定額及び同種事例との比較を経て査定
          その他費用               4,520,851     その他雑費・地代等を計上
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                58,846,393     -
        (4)一時金の運用益                  254,585    中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
        (5)資本的支出                 7,253,333     提示ERを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                51,847,645     -
                              対象不動産の地域性、個別性(特に借地である点)等を勘案し、同種の取引利回
        (7)還元利回り
                           4.8%
                              り等を参考に査定
        DCF法による価格
                       1,060,000,000       -
          割引率                    対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
                           4.5%
          最終還元利回り                    上記還元利回りに将来の不確実性(特に借地である点)等を加味して査定
                           5.1%
     積算価格
                        650,000,000      -
       土地比率
                          84.5%    -
       建物比率
                          15.5%    -
                              対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
                              参考に留め、鑑定評価額を決定
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     <取得予定資産>
     O-13 関内ワイズビル                            分類       オフィス
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年12月2日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               2,050百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                 の概要       信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               2,160百万円
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)               神奈川県横浜市中区不老町二丁目9番地1
                                        建築時期         1991年2月
                     神奈川県横浜市中区不老
            地番
                     町二丁目9番1他
                                                 鉄骨鉄筋コンクリート
                                        構造
                     100%(注)                            造
            建ぺい率
                     500%
            容積率                            階数         地下1階/地上8階
     土地                            建物
            用途地域         商業地域                   用途         事務所
                     1,056.30㎡                            4,960.49㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
     (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により100%となっています。
                              賃貸借の概要

                     3,568.43㎡                            5
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     3,568.43㎡
     賃貸面積                            年間賃料               138百万円
                     100.0%
     稼働率                            敷金・保証金               100百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・JR京浜東北・根岸線「関内」駅より徒歩約2分。駅の南側に位置し、横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅及び
      「伊勢佐木長者町」駅も徒歩圏にあることから2路線が利用可能であり、各駅への接近性は非常に良好である。
     ・JR京浜東北・根岸線「関内」駅から「横浜」駅まで約5分、「東京」駅まで約35分、横浜市営地下鉄ブルーライン
      (快速)利用で「関内」駅から「新横浜」駅まで約14分と、都心部や新幹線停車駅への接近性は良好である。
     ・本物件は1階が店舗、2階以上が事務所として利用されており、機械式立体駐車場41台を備えている。
     ・本物件は築年が経過しているものの、2018年にOAフロア設置工事、トイレ改修、外壁シーリング更新に加え、1階の
      用途変更対応工事が実施されるなど、適切な維持管理により一定の品等が保たれている。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                            関内ワイズビル
     鑑定評価額                            2,160,000,000円
     鑑定機関                         日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
     収益価格                  2,160,000,000       DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
       直接還元法による価格                 2,190,000,000       -
        (1)運営収益( ア)-イ) )                161,193,478      -
                              現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
          ア)潜在総収益              167,180,734
                              に査定
          イ)空室等損失等               5,987,256     中長期的に安定的な稼働率を基に査定
        (2)運営費用                54,032,493     -
          維持管理費               14,212,800     予定額、同種事例との比較検討を経て査定
          水道光熱費               16,839,420     実績、同種事例との比較検討を経て査定
          修繕費               4,861,667     提示ERを基に査定
          PMフィー               3,174,214     予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CMフィーを含む)
          テナント募集費用等               1,132,132     過年度実績等を基に査定
          公租公課               11,989,679     2019年度の実額に基づき査定
          損害保険料                332,940    予定額及び同種事例との比較を経て査定
          その他費用               1,489,641     その他雑費等を計上
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                107,160,985      -
        (4)一時金の運用益                 1,005,708     中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
        (5)資本的支出                 7,346,667     提示ERを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                100,820,026      -
        (7)還元利回り                   4.6%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
        DCF法による価格               2,130,000,000       -
          割引率                 4.4%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
          最終還元利回り                 4.8%   上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
     積算価格                  2,020,000,000       -
       土地比率                    89.6%    -
       建物比率                    10.4%    -
                              対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
                              参考に留め、鑑定評価額を決定
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     O-14 本厚木トーセイビル                            分類       オフィス
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               880百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               897百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)
                     神奈川県厚木市田村町8番10号
                                        建築時期         1993年1月
                     神奈川県厚木市田村町
            地番
                     314番1他
                                                 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリ
                                        構造
                     100%(注)                            ート造
            建ぺい率
                     400%
            容積率                            階数         地上7階
     土地                            建物
            用途地域         商業地域                   用途         事務所
                     945.00㎡                            3,818.84㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・構造計算書の改竄の有無検証報告書によれば、事務所棟の搭屋(ペントハウス)部分について、構造計算書と設計図
      との間で、部材、構造形式に相違があるとの指摘がされていますが、売主により、既に補強工事が実施されていま
      す。
     (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により100%となっています。
                              賃貸借の概要

                     2,651.90㎡                            12
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     2,500.70㎡
     賃貸面積                            年間賃料               79百万円
                     94.3%
     稼働率                            敷金・保証金               60百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・小田急小田原線「本厚木」駅より徒歩約12分。小田急小田原線「本厚木」駅から快速急行でターミナル駅である「町
      田」駅まで3駅(約16分)、「新宿」駅まで8駅(約50分)、小田急小田原線「海老名」駅で相模鉄道本線に乗り換え
      て「横浜」駅まで約40分と、都心へのアクセスは比較的良好である。
     ・本物件は幹線道路に接面しており、南側で隣接する道路より国道246号及び国道129号に接続する等、主要幹線道路へ
      のアクセスも容易である。また、東名高速道路「厚木IC」及び首都圏中央連絡自動車道「海老名IC」が3km圏内に存
      し、ICへの接近性も良好である。
     ・「本厚木」駅北口から続く中高層の事務所ビル等が立ち並ぶエリアの延長上に位置しており、当該エリアのオフィス
      ニーズを享受できる。
     ・本物件は地上7階建の高層事務所ビル1棟及び立体駐車場からなり、貸室内は無柱空間のため、オフィスレイアウトの
      利便性が高い。
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                           本厚木トーセイビル
     鑑定評価額                            897,000,000円
     鑑定機関                         日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
     収益価格                   897,000,000      DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
       直接還元法による価格                  891,000,000      -
        (1)運営収益( ア)-イ) )                89,915,068     -
                              現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
          ア)潜在総収益               98,567,613
                              に査定
          イ)空室等損失等               8,652,545     中長期的に安定的な稼働率を基に査定
        (2)運営費用                34,509,558     -
          維持管理費               11,976,000     予定額、同種事例との比較検討を経て査定
          水道光熱費               7,989,912     実績、同種事例との比較検討を経て査定
          修繕費               2,998,250     提示ERを基に査定
          PMフィー               1,862,687     予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CMフィーを含む)
          テナント募集費用等                490,269    過年度実績等を基に査定
          公租公課               8,586,764     2019年度の実額に基づき査定
          損害保険料                220,620    予定額及び同種事例との比較を経て査定
          その他費用                385,056    その他雑費等を計上
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                55,405,510     -
        (4)一時金の運用益                  614,657    中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
        (5)資本的支出                 6,995,917     提示ERを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                49,024,250     -
        (7)還元利回り                   5.5%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
        DCF法による価格                902,000,000      -
          割引率                 5.3%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
          最終還元利回り                 5.7%   上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
     積算価格                   678,000,000      -
       土地比率                    76.1%    -
       建物比率                    23.9%    -
                              対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
                              参考に留め、鑑定評価額を決定
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-23 T's      garden北柏
                                 分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年12月2日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               2,770百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               2,820百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)               千葉県柏市根戸字高野台470番地58
                                                 ①②1992年1月
                                        建築時期
                                                 ③④2008年9月
                     千葉県柏市根戸字高野台
            地番
                                                 ①②③鉄骨鉄筋コンク
                     470番58他
                                                 リート造、④鉄筋コンク
                                        構造
                                                 リ
                     60%                            ート造
            建ぺい率
                                                 ①地上9階
                                                 ②地上13階
                     200%
            容積率                            階数
                                                 ③地上4階
     土地                            建物
                                                 ④地上1階
            用途地域         準工業地域                   用途         ①②③共同住宅、④物置
                                                 ①4,776.84㎡
                                                 ②6,895.56㎡
                     7,150.52㎡                            ③2,097.50㎡
            敷地面積                            延床面積
                                                 ④26.60㎡
                                                 合計 13,796.50㎡
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
                              賃貸借の概要

                     13,377.44㎡                            139
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     13,112.72㎡
     賃貸面積                            年間賃料               193百万円
     稼働率               98.0%            敷金・保証金               9百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・JR常磐線「北柏」駅より徒歩約12分。「北柏」駅からJR常磐線(東京メトロ千代田線に乗り入れ)で「大手町」駅ま
      で直通約50分、また隣の「柏」駅でJR常磐線快速(上野東京ライン)に乗り換え、「上野」駅まで30分強、「東京」
      駅まで約45分であり、都心への接近性は比較的良好である。
     ・元企業社宅であった建物に対し、室内外のフルリノベーション(バリューアップ工事)を行い、1号棟(9階建)、2
      号棟(13階建)、3号棟(4階建)の全149戸とメールコーナー棟(平家建)の4棟の建物からなる一般向け賃貸マン
      ションに転用した。また、一部の住戸をキッズルーム、パーティールーム、スタディルーム(一部管理室)へ変更
      し、3棟共通の共用部として無償で利用可能な付帯設備を充実させている。
     ・敷地内のセキュリティ性は高く、敷地内への出入りは道路沿いに配置されているオートロック式のメールコーナー棟
      を通過する必要があり、車両出入口の扉も自動開閉式で平時は閉ざされている。
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
                                 T's  garden北柏
     物件名
     鑑定評価額                            2,820,000,000円
     鑑定機関                         日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
     収益価格                  2,820,000,000       DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
       直接還元法による価格                 2,850,000,000       -
        (1)運営収益( ア)-イ) )                225,849,912      -
                              現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
          ア)潜在総収益              237,790,598
                              に査定
          イ)空室等損失等               11,940,686     中長期的に安定的な稼働率を基に査定
        (2)運営費用                74,774,444     -
          維持管理費               13,848,000     予定額、同種事例との比較検討を経て査定
          水道光熱費               21,366,470     実績、同種事例との比較検討を経て査定
          修繕費               10,199,322     提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)
          PMフィー               6,448,536     予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CMフィーを含む)
          テナント募集費用等               4,436,754     過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
          公租公課               17,188,600     2019年度の実額に基づき査定
          損害保険料                704,040    予定額及び同種事例との比較を経て査定
          その他費用                582,722    その他雑費等を計上
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                151,075,468      -
        (4)一時金の運用益                  107,046    中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
        (5)資本的支出                17,017,000     提示ERを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                134,165,514      -
        (7)還元利回り                   4.7%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
        DCF法による価格               2,790,000,000       -
          割引率                 4.5%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
          最終還元利回り                 4.9%   上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
     積算価格                  1,880,000,000       -
       土地比率                    65.1%    -
       建物比率                    34.9%    -
                              対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
                              参考に留め、鑑定評価額を決定
                                  63/114









                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-24 センチュリー浦和                            分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               980百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年7月29日
     鑑定評価額               1,050百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年7月31日
     所在地(住居表示)
                     埼玉県さいたま市桜区南元宿二丁目10番1号
                                        建築時期         1989年3月
                     埼玉県さいたま市桜区南
            地番
                     元宿二丁目719番1他
                                        構造         鉄筋コンクリート造
                     70%(注)
            建ぺい率
                     200%
            容積率                            階数         地上7階
     土地                            建物
            用途地域         準工業地域                   用途         共同住宅
                     2,190.55㎡                            4,327.24㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
     (注) 建ぺい率は本来準工業地域は60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
                              賃貸借の概要

                     4,201.77㎡                            67
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     3,802.72㎡
     賃貸面積                            年間賃料               69百万円
                     90.5%
     稼働率                            敷金・保証金               6百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・JR埼京線「南与野」駅より徒歩約13分。JR埼京線利用で「大宮」駅まで約8分、「池袋」駅までは約30分でアクセス
      可能である。
     ・本物件は、生活施設が徒歩10分圏内に整っていて生活利便性に優り、住宅立地として良好なエリアにある。
     ・本物件は41.25㎡の2DK~71.52㎡の3LDKの合計76戸で構成されている。
                                  64/114








                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                           センチュリー浦和
     鑑定評価額                            1,050,000,000円
     鑑定機関                           JLL森井鑑定株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
                              直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有する
     収益価格                  1,050,000,000
                              と判断し、両価格を関連づけて試算
       直接還元法による価格                 1,070,000,000       中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                78,962,000     -
          ア)潜在総収益               83,079,000     中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
          イ)空室等損失等               4,117,000     中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
        (2)運営費用                21,551,000     -
          維持管理費               5,160,000     予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
          水道光熱費               1,067,000     類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
                              エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
          修繕費
                         6,139,000
                              して査定
          PMフィー                    PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
                         2,276,000
          テナント募集費用等               2,703,000     地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定
          公租公課                    2019年度課税明細等に基づき査定
                         3,867,000
          損害保険料                    保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定
                          197,000
          その他費用                    供架線使用料をその他費用として計上
                          142,000
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                57,411,000     -
        (4)一時金の運用益                      運用利回りを1.0%として運用益を査定
                          58,000
                              エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
        (5)資本的支出                 6,320,000
                              して査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                51,149,000     -
                              対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減す
        (7)還元利回り                   4.8%   るとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の
                              上査定
        DCF法による価格
                       1,020,000,000       -
                              類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
          割引率                 4.6%
                              上査定
                              類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
          最終還元利回り                 5.0%   の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
                              の動向等を総合的に勘案の上査定
     積算価格
                        978,000,000      -
       土地比率
                          81.8%    -
       建物比率
                          18.2%    -
                              収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
                              採用
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-25 T's      garden永山
                                 分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               850百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2016年8月31日
     鑑定評価額               888百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2026年8月31日
     所在地(住居表示)               東京都多摩市永山一丁目17番地9
                                        建築時期         1986年6月
                     東京都多摩市永山一丁目
            地番
                     17番7他
                                        構造         鉄筋コンクリート造
                     70%(注)
            建ぺい率
                     300%
            容積率                            階数         地下1階/地上6階
     土地                            建物
            用途地域         準住居地域                   用途         共同住宅
                     1,865.67㎡                            5,854.83㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
     (注) 建ぺい率は本来準住居地域は60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
                              賃貸借の概要

                     4,286.89㎡                            5(104)
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     4,286.89㎡
     賃貸面積                            年間賃料               68百万円
                     100.0%(98.8%)
     稼働率                            敷金・保証金               5百万円
     契約形態               パススルー型ML契約/賃料固定型サブML契約
                              本物件の特徴

     ・京王相模原線「京王永山」駅、小田急多摩線「小田急永山」駅より徒歩約6分。「京王永山」駅から「東京」駅まで
      約55分(「新宿」駅でJR中央線快速に乗り換え)でアクセス可能である。
     ・本物件は、内廊下型の配置で単身者向けを中心とする総戸数111戸の住居と事務所、倉庫(トランクルーム)等で構
      成されている。
     ・取得においては住宅部分についてトーセイ株式会社と賃料固定型サブマスターリース契約を締結する予定である。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
                                 T's  garden永山
     物件名
     鑑定評価額                            888,000,000円
     鑑定機関                         一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
                              直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有する
     収益価格                   888,000,000
                              と判断し、両価格を関連づけて試算
       直接還元法による価格                  897,000,000      中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                73,226,000     -
          ア)潜在総収益               74,391,000     中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
          イ)空室等損失等               1,165,000     中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
        (2)運営費用                21,119,000     -
          維持管理費               7,000,000     予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
          水道光熱費               2,000,000     類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
          修繕費               4,210,000     エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
          PMフィー               1,200,000     PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
          テナント募集費用等                494,000    地域の慣行、対象不動産の個別性を考慮して査定
          公租公課               5,985,000     公租公課関係資料に基づき計上
          損害保険料                230,000    保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
          その他費用                   0 その他費用として計上すべき特段の費用はない
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                52,107,000     -
        (4)一時金の運用益                  61,000    運用利回りを1.0%として運用益を査定
        (5)資本的支出                10,030,000     エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                42,138,000     -
                              対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減
        (7)還元利回り                   4.7%   するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案
                              の上査定
        DCF法による価格                878,000,000      -
                              類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
          割引率                 4.5%
                              上査定
                              類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
          最終還元利回り                 4.9%   の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
                              の動向等を総合的に勘案の上査定
     積算価格
                        876,000,000      -
       土地比率
                          75.2%    -
       建物比率
                          24.8%    -
                              収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
                              採用
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-26 グランドゥールふじみ野                            分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               822百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               838百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)               埼玉県富士見市ふじみ野東二丁目9番地7
                                        建築時期         1997年2月
                     埼玉県富士見市ふじみ野
            地番
                     東二丁目9番7他
                                        構造         鉄筋コンクリート造
                     70%(注)
            建ぺい率
                     200%
            容積率                            階数         地上5階
     土地                            建物
            用途地域         第一種住居地域                   用途         共同住宅
                     1,263.51㎡                            2,308.96㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
     (注) 建ぺい率は本来第一種住居地域は60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
                              賃貸借の概要

                     2,144.34㎡                            85
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     1,927.74㎡
     賃貸面積                            年間賃料               57百万円
                     89.9%
     稼働率                            敷金・保証金               5百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・東武東上線「ふじみ野」駅より徒歩約8分。
     ・最寄り駅である「ふじみ野」駅は急行停車駅であり、「池袋」駅までは急行を利用することにより約30分、さらに東
      京メトロ有楽町線・副都心線に乗り入れているため、「有楽町」駅、「新宿三丁目」駅、「渋谷」駅、「横浜」駅ま
      で乗り換えなしでアクセスできる。
     ・本物件の周辺にはさまざまな商業施設等が徒歩10分圏内にあることから生活利便性に優り、住宅立地として良好であ
      る。
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                          グランドゥールふじみ野
     鑑定評価額                            838,000,000円
     鑑定機関                           JLL森井鑑定株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
                              直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有する
     収益価格                   838,000,000
                              と判断し、両価格を関連づけて試算
       直接還元法による価格                  852,000,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                64,106,000     -
          ア)潜在総収益               67,374,000     中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
          イ)空室等損失等               3,268,000     中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
        (2)運営費用                16,328,000     -
          維持管理費               4,056,000     予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
          水道光熱費                778,000    類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
                              エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
          修繕費
                         3,999,000
                              して査定
          PMフィー                    PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
                         1,865,000
          テナント募集費用等               2,554,000     地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定
          公租公課                    2019年度課税明細等に基づき査定
                         2,958,000
          損害保険料                    保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定
                          118,000
          その他費用
                             0 -
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                47,778,000     -
        (4)一時金の運用益                      運用利回りを1.0%として運用益を査定
                          48,000
                              エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
        (5)資本的支出                 5,245,000
                              して査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                42,581,000     -
                              対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減す
        (7)還元利回り                   5.0%   るとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の
                              上査定
        DCF法による価格
                        824,000,000      -
                              類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
          割引率                 4.8%
                              上査定
                              類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
          最終還元利回り                 5.2%   の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
                              の動向等を総合的に勘案の上査定
     積算価格
                        653,000,000      -
       土地比率
                          80.5%    -
       建物比率
                          19.5%    -
                              収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
                              採用
                                  69/114








                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-27 T's      garden一橋学園
                                 分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               760百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               794百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)
                     東京都小平市喜平町一丁目6番16号
                                        建築時期         1988年5月
                     東京都小平市喜平町一丁
            地番
                     目1034番1
                                        構造         鉄筋コンクリート造
                     60%
            建ぺい率
                     200%
            容積率                            階数         地上6階
     土地                            建物
                     第一種中高層住居専用地
            用途地域                            用途         共同住宅
                     域
                     1,756.54㎡                            3,168.04㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
                              賃貸借の概要

                     2,845.88㎡                            58
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     2,750.94㎡
     賃貸面積                            年間賃料               59百万円
                     96.7%
     稼働率                            敷金・保証金               1百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・西武多摩湖線「一橋学園」駅より徒歩約12分。
     ・最寄り駅付近には日用品店舗等が立ち並ぶほか、周辺には公園も近接するなど生活利便施設に比較的恵まれた地域で
      ある。
     ・本物件は少人数世帯向けの総戸数60戸の賃貸マンションであり、1階にエントランスホール、集会室がある。2DKが29
      戸、3DKが31戸で構成されている。
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                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
                                T's  garden一橋学園
     物件名
     鑑定評価額                            794,000,000円
     鑑定機関                         一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
                              直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有する
     収益価格                   794,000,000
                              と判断し、両価格を関連づけて試算
       直接還元法による価格                  802,000,000      中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                58,581,000     -
          ア)潜在総収益               61,688,000     中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
          イ)空室等損失等               3,107,000     中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
        (2)運営費用                14,571,000     -
          維持管理費               3,100,000     予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
          水道光熱費               1,200,000     類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
          修繕費               2,983,000     エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
          PMフィー               1,757,000     PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
          テナント募集費用等               1,704,000     地域の慣行、対象不動産の個別性を考慮して査定
          公租公課               3,672,000     公租公課関係資料に基づき計上
          損害保険料                155,000    保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
          その他費用                   0 その他費用として計上すべき特段の費用はない
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                44,010,000     -
        (4)一時金の運用益                  12,000    運用利回りを1.0%として運用益を査定
        (5)資本的支出                 4,700,000     エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                39,322,000     -
                              対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減
        (7)還元利回り                   4.9%   するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案
                              の上査定
        DCF法による価格                785,000,000      -
                              類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
          割引率                 4.7%
                              上査定
                              類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
          最終還元利回り                 5.1%   の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
                              の動向等を総合的に勘案の上査定
     積算価格
                        747,000,000      -
       土地比率
                          80.3%    -
       建物比率
                          19.7%    -
                              収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
                              採用
                                  71/114








                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-28 T's      garden蕨Ⅱ
                                 分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               750百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               807百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)
                     埼玉県川口市芝一丁目26番2号
                     埼玉県川口市芝一丁目26                   建築時期         1987年3月
            地番
                     番1他
                                        構造         鉄筋コンクリート造
                     70%(注)
            建ぺい率
                     200%
            容積率                            階数         地上6階
     土地                            建物
            用途地域         第一種住居地域                   用途         共同住宅
                     1,779.42㎡                            3,052.87㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
     (注) 建ぺい率は本来第一種住居地域は60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
                              賃貸借の概要

                     3,054.42㎡                            56
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     3,000.42㎡
     賃貸面積                            年間賃料               58百万円
                     98.2%
     稼働率                            敷金・保証金               3百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・JR京浜東北線「蕨」駅より徒歩約15分。
     ・国際興業バス「芝南公民館」停留所からは「蕨」駅行きのバスが1時間に10便以上出ており、当該バスを利用するこ
      とで「蕨」駅へは約5分程度で到着可能である。
     ・「蕨」駅から「川口」駅まで約5分、「浦和」駅まで約7分、「大宮」駅まで約15分、「赤羽」駅まで約8分、「池
      袋」駅まで約15分程度と、都心への接近性は良好である。
     ・本物件の近隣地域周辺には大型ショッピングセンターが存し、日用品からファッション、家電、家具等が揃ってい
      る。また、スーパーマーケット、ドラッグストア、コンビニエンスストアや、小中学校、病院等も徒歩圏内に存し、
      ファミリー層にとって主要施設への接近性は比較的良好である。
     ・本物件は住戸全57戸(1R:1戸、2LDK:11戸、3LDK:45戸)で構成されている。
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
                                 T's  garden蕨Ⅱ
     物件名
     鑑定評価額                            807,000,000円
     鑑定機関                         日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
     収益価格                   807,000,000      DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
       直接還元法による価格                  816,000,000      -
        (1)運営収益( ア)-イ) )                60,476,549     -
                              現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
          ア)潜在総収益               64,398,390
                              に査定
          イ)空室等損失等               3,921,841     中長期的に安定的な稼働率を基に査定
        (2)運営費用                15,078,109     -
          維持管理費               3,546,000     予定額、同種事例との比較検討を経て査定
          水道光熱費                887,146    実績、同種事例との比較検討を経て査定
          修繕費               2,620,799     提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)
          PMフィー               1,990,154     予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CMフィーを含む)
          テナント募集費用等               1,942,496     過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
          公租公課               3,655,811     2019年度の実額に基づき査定
          損害保険料                158,470    予定額及び同種事例との比較を経て査定
          その他費用                277,233    その他雑費等を計上
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                45,398,440     -
        (4)一時金の運用益                  36,407    中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
        (5)資本的支出                 4,613,333     提示ERを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                40,821,514     -
        (7)還元利回り                   5.0%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
        DCF法による価格                798,000,000      -
          割引率                 4.8%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
          最終還元利回り                 5.2%   上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
     積算価格                   595,000,000      -
       土地比率                    84.0%    -
       建物比率                    16.0%    -
                              対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
                              参考に留め、鑑定評価額を決定
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-29 T's      garden蕨Ⅲ
                                 分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               655百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               695百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)
                     埼玉県川口市芝中田二丁目21番17号
                                        建築時期         1989年11月
                     埼玉県川口市芝中田二丁
            地番
                     目21番3他
                                        構造         鉄筋コンクリート造
                     70%(注)
            建ぺい率
                     200%
            容積率                            階数         地上7階
     土地                            建物
                     ①準住居地域、②第二種
            用途地域                            用途         共同住宅
                     中高層住居専用地域
            敷地面積         1,553.69㎡                   延床面積         2,615.04㎡
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
     (注) 建ぺい率は本来60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
                              賃貸借の概要

                     2,461.90㎡                            38
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     2,461.90㎡
     賃貸面積                            年間賃料               51百万円
                     100.0%
     稼働率                            敷金・保証金               8百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・JR京浜東北線「蕨」駅より徒歩約15分。
     ・国際興業バス「芝南公民館」停留所からは「蕨」駅行きのバスが1時間に10便以上出ており、当該バスを利用するこ
      とで「蕨」駅へは約5分程度で到着可能である。
     ・「蕨」駅から「川口」駅まで約5分、「浦和」駅まで約7分、「大宮」駅まで約15分、「赤羽」駅まで約8分、「池
      袋」駅まで約15分程度と、都心への接近性は良好である。
     ・本物件の近隣地域周辺には大型ショッピングセンターが存し、日用品からファッション、家電、家具等が揃ってい
      る。また、スーパーマーケット、ドラッグストア、コンビニエンスストアや、小中学校、病院等も徒歩圏内に存し、
      ファミリー層にとって主要施設への接近性は比較的良好である。
     ・本物件は1階店舗(全3区画)、2階~7階住居(全36戸~3LDK:6戸、3DK:30戸)で構成されている。
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                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
                                 T's  garden蕨Ⅲ
     物件名
     鑑定評価額                            695,000,000円
     鑑定機関                         日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
     収益価格                   695,000,000      DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
       直接還元法による価格                  702,000,000      -
        (1)運営収益( ア)-イ) )                53,057,204     -
                              現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
          ア)潜在総収益               56,534,940
                              に査定
          イ)空室等損失等               3,477,736     中長期的に安定的な稼働率を基に査定
        (2)運営費用                14,329,028     -
          維持管理費               3,600,000     予定額、同種事例との比較検討を経て査定
          水道光熱費                893,664    実績、同種事例との比較検討を経て査定
          修繕費               2,775,217     提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)
          PMフィー               1,761,508     予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CMフィーを含む)
          テナント募集費用等               1,448,726     過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
          公租公課               3,402,721     2019年度の実額に基づき査定
          損害保険料                134,410    予定額及び同種事例との比較を経て査定
          その他費用                312,782    その他雑費等を計上
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                38,728,176     -
        (4)一時金の運用益                  86,500    中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
        (5)資本的支出                 3,709,167     提示ERを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                35,105,509     -
        (7)還元利回り                   5.0%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
        DCF法による価格                688,000,000      -
          割引率                 4.8%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
          最終還元利回り                 5.2%   上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
     積算価格                   573,000,000      -
       土地比率                    86.0%    -
       建物比率                    14.0%    -
                              対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
                              参考に留め、鑑定評価額を決定
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                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-30 T's      garden柏
                                 分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               595百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               628百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)
                     千葉県柏市富里三丁目2番35号
                                        建築時期         1992年3月
                     千葉県柏市富里三丁目
            地番
                     806番35
                                        構造         鉄筋コンクリート造
                     70%(注)
            建ぺい率
                     200%
     土地       容積率                     建物       階数         地上6階
            用途地域         第一種住居地域                   用途         共同住宅
                     1,811.46㎡                            3,569.02㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・本物件は増築扱いとなる屋外屋根付き駐輪場3棟が設置されていますが、当該設置に係る増築の確認通知書及び検査
      済証の交付が確認されていません。もっとも、株式会社ハイ国際コンサルタント作成の2019年5月付「T's                                                   garden
      柏・建物調査診断[建築・設備]報告書」において、建築基準法等の適合性については問題ないと判断されるとの報
      告がされています。
     (注) 建ぺい率は本来第一種住居地域は60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
                              賃貸借の概要

                     3,265.28㎡                            41
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     3,092.00㎡
     賃貸面積                            年間賃料               49百万円
                     94.7%
     稼働率                            敷金・保証金               6百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・JR常磐線「柏」駅より徒歩約14分。
     ・最寄り駅から「東京」駅までは、JR上野東京ライン(快速)直通で約40分で到着可能である。
     ・本物件は地上6階建、総戸数44戸、住戸部分の1戸当たりの賃貸面積が60㎡台・70㎡台の3LDKが中心のファミリー向け
      の賃貸マンションであり、駅周辺には大型商業施設が集積しており、生活利便性は概ね良好である。
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                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
                                 T's  garden柏
     物件名
     鑑定評価額                            628,000,000円
     鑑定機関                           JLL森井鑑定株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
                              直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有する
     収益価格                   628,000,000
                              と判断し、両価格を関連づけて試算
       直接還元法による価格                  639,000,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                52,042,000     -
          ア)潜在総収益               54,716,000     中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
          イ)空室等損失等               2,674,000     中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
        (2)運営費用                17,849,000     -
          維持管理費               5,040,000     予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
          水道光熱費                711,000    類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
                              エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
          修繕費
                         4,738,000
                              して査定
          PMフィー                    PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
                         1,524,000
          テナント募集費用等               2,306,000     地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定
          公租公課                    2019年度課税明細等に基づき査定
                         3,349,000
          損害保険料                    保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定
                          158,000
          その他費用                    供架線使用料をその他費用として計上
                          23,000
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                34,193,000     -
        (4)一時金の運用益                      運用利回りを1.0%として運用益を査定
                          41,000
                              エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
        (5)資本的支出                 4,832,000
                              して査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                29,402,000     -
                              対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減す
        (7)還元利回り                   4.6%   るとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の
                              上査定
        DCF法による価格
                        616,000,000      -
                              類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
          割引率                 4.4%
                              上査定
                              類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
          最終還元利回り                 4.8%   の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
                              の動向等を総合的に勘案の上査定
     積算価格
                        597,000,000      -
       土地比率
                          74.5%    -
       建物比率
                          25.5%    -
                              収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
                              採用
                                  77/114








                                                           EDINET提出書類
                                                    トーセイ・リート投資法人(E30997)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-31 サンイング北松戸                            分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               482百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               496百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)               千葉県松戸市上本郷字花下426番地1
                                        建築時期         2006年3月
                     千葉県松戸市上本郷字花
            地番
                     下426番1他
                                        構造         鉄骨造
                     90%(注)
            建ぺい率
                     300%
            容積率                            階数         地上6階
     土地                            建物
            用途地域         近隣商業地域                   用途         共同住宅
                     421.04㎡                            1,531.86㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
     (注) 建ぺい率は本来80%ですが、準防火地域内の耐火建築物又は準耐火建築物等の緩和により90%となっています。
                              賃貸借の概要

                     1,194.14㎡                            42
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     1,169.04㎡
     賃貸面積                            年間賃料               34百万円
                     97.9%
     稼働率                            敷金・保証金               2百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・JR常磐線「北松戸」駅より徒歩約3分。「北松戸」駅から都内屈指のターミナル駅である「上野」駅まで、「松戸」
      駅でJR常磐線特別快速に乗り換えて約22分、「東京」駅までは約28分であり、都心への接近性は良好である。
     ・本物件の最寄り駅の隣駅である「松戸」駅周辺には各種物販、飲食店舗をはじめ多数の商業施設が集積しており、日
      常生活に必要な物がほとんど手に入るなど生活利便性に優れている。
     ・本物件は全43戸の住居となっており、25.10㎡タイプ(1K)が25戸、31.48㎡タイプ(1DK)が18戸で構成されてい
      る。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                           サンイング北松戸
     鑑定評価額                            496,000,000円
     鑑定機関                         日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
     収益価格                   496,000,000      DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
       直接還元法による価格                  500,000,000      -
        (1)運営収益( ア)-イ) )                34,686,621     -
                              現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
          ア)潜在総収益               36,511,017
                              に査定
          イ)空室等損失等               1,824,396     中長期的に安定的な稼働率を基に査定
        (2)運営費用                 9,427,567     -
          維持管理費               1,560,000     予定額、同種事例との比較検討を経て査定
          水道光熱費                866,952    実績、同種事例との比較検討を経て査定
          修繕費               1,643,782     提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)
          PMフィー               1,298,150     予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CMフィーを含む)
          テナント募集費用等               1,770,629     過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
          公租公課               2,034,444     2019年度の実額に基づき査定
          損害保険料                 80,220    予定額及び同種事例との比較を経て査定
          その他費用                173,390    その他雑費等を計上
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                25,259,054     -
        (4)一時金の運用益                  28,268    中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
        (5)資本的支出                 1,795,000     提示ERを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                23,492,322     -
        (7)還元利回り                   4.7%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
        DCF法による価格                492,000,000      -
          割引率                 4.5%   対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
          最終還元利回り                 4.9%   上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
     積算価格                   311,000,000      -
       土地比率                    65.0%    -
       建物比率                    35.0%    -
                              対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
                              参考に留め、鑑定評価額を決定
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     Rd-32 T's      garden田無
                                 分類       住宅
                             特定資産の概要

     取得予定年月日               2019年11月5日            特定資産の種類               信託受益権
                                                 三菱UFJ信託銀行株式
     取得予定価格               310百万円                   信託受託者
                                                 会社
                                 信託受益権
                                        信託設定日         2019年8月30日
     鑑定評価額               323百万円            の概要
     (価格時点)               (2019年8月31日)
                                        信託期間満了日         2029年8月31日
     所在地(住居表示)
                     東京都西東京市南町一丁目5番14号
                                        建築時期         1991年9月
                     東京都西東京市南町一丁
            地番
                     目233番7他
                                        構造         鉄筋コンクリート造
                     80%
            建ぺい率
                     300%
            容積率                            階数         地下1階/地上7階
     土地                            建物
            用途地域         近隣商業地域                   用途         共同住宅
                     504.01㎡                            1,672.02㎡
            敷地面積                            延床面積
            所有形態         所有権                   所有形態         所有権
                     トーセイ・コミュニティ                            トーセイ・コミュニティ
     PM会社                            ML会社
                     株式会社                            株式会社
     特記事項
     ・該当事項はありません。
                              賃貸借の概要

                     1,263.32㎡                            19
     総賃貸可能面積                            テナント数
                     1,223.32㎡
     賃貸面積                            年間賃料               28百万円
                     96.8%
     稼働率                            敷金・保証金               3百万円
     契約形態               パススルー型ML契約
                              本物件の特徴

     ・西武新宿線「西武柳沢」駅より徒歩約6分。同線「田無」駅まで徒歩約13分。
     ・本物件は都心部への通勤圏内にあり、周辺には生活利便施設も揃っているため、少人数世帯にとっては比較的利便性
      の高い地域となる。
     ・本物件は少人数世帯向けの総戸数21戸及び店舗からなる店舗付賃貸マンションであり、住宅部分については2DKSが14
      戸、2DKが7戸で構成されている。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
                                 T's  garden田無
     物件名
     鑑定評価額                            323,000,000円
     鑑定機関                         一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                            2019年8月31日
             項目            内容                  概要等
                              直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有する
     収益価格                   323,000,000
                              と判断し、両価格を関連づけて試算
       直接還元法による価格                  326,000,000      中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                28,220,000     -
          ア)潜在総収益               30,312,000     中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
          イ)空室等損失等               2,092,000     中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
        (2)運営費用                10,518,000     -
          維持管理費               4,000,000     予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
          水道光熱費                350,000    類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
          修繕費               1,730,000     エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
          PMフィー               1,200,000     PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
          テナント募集費用等               1,038,000     地域の慣行、対象不動産の個別性を考慮して査定
          公租公課               2,119,000     公租公課関係資料に基づき計上
          損害保険料                 81,000    保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
          その他費用                   0 その他費用として計上すべき特段の費用はない
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                17,702,000     -
        (4)一時金の運用益                  34,000    運用利回りを1.0%として運用益を査定
        (5)資本的支出                 2,400,000     エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                15,336,000     -
                              対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減
        (7)還元利回り                   4.7%   するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案
                              の上査定
        DCF法による価格                319,000,000
                              類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
          割引率                 4.5%
                              上査定
                              類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
          最終還元利回り                 4.9%   の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
                              の動向等を総合的に勘案の上査定
     積算価格
                        317,000,000      -
       土地比率                    70.4%    -
       建物比率                    29.6%    -
                              収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項                         映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
                              採用
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
       ▶ 投資リスク
          以下は、参照有価証券報告書の「第一部                       ファンド情報 第1           ファンドの状況 3           投資リス
        ク」に記載の投資リスクの全文を記載するとともに、本書作成にあたりリスク要因となる可能性
        があると考えられる主な事項を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内
        容について変更又は追加があった箇所は、_罫で示しています。
        (1)  リスク要因
           以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
          項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したも
          のではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。本投資法人は、対応可能な限りに
          おいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対
          応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資
          証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主
          が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化
          による分配金の減少が生じる可能性があります。
           各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項                                        並びに参照有価証
          券報告書     を慎重に検討したうえで本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
           なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、
          これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
          本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
          ① 本投資証券の商品性に関するリスク

           (イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
           (ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
           (ハ) 金銭の分配等に関するリスク
           (ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
           (ホ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
           (ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
          ② 本投資法人の運用方針に関するリスク
           (イ) トーセイから想定どおり物件取得が行えないリスク
           (ロ) 不動産等を取得又は処分できないリスク
           (ハ) 不動産等のバリューアップ(リースアップ及び改修・改装工事等を含みます。)に向
              けた取組みによる効果が想定どおり発現しない可能性に関するリスク
           (ニ) シングル/核となる大規模テナント物件に関するリスク
           (ホ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
           (ヘ) 有利子負債比率に関するリスク
           (ト) 敷金及び保証金に関するリスク
           (チ) ホテルに関するリスク
           (リ) 物流施設に関するリスク
          ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
           (イ) トーセイグループへの依存、利益相反に関するリスク
           (ロ) 本資産運用会社が不動産私募ファンドの運用を行っていることに関するリスク
           (ハ) 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
           (ニ) PM会社に関するリスク
           (ホ) 本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材に依存しているリス
              ク
           (ヘ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
           (ト) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
           (チ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
          ④ 不動産及び信託受益権に関するリスク
           (イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
           (ロ) 賃貸借契約に関するリスク
           (ハ) 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク
           (ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持・管理費用等に関するリスク
           (ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
           (ヘ) 法令の制定・変更に関するリスク
           (ト) 売主等の倒産等の影響を受けるリスク
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           (チ) 転貸に関するリスク
           (リ) ML契約に関するリスク
           (ヌ) テナントによる不動産の利用状況に関するリスク
           (ル) 周辺環境の悪化等に関するリスク
           (ヲ) 共有物件に関するリスク
           (ワ) 区分所有建物に関するリスク
           (カ) 借地物件に関するリスク
           (ヨ) 借家物件に関するリスク
           (タ) 底地物件に関するリスク
           (レ) 開発物件に関するリスク
           (ソ) 築古物件に関するリスク
           (ツ) 有害物質に関するリスク
           (ネ) 埋立地に関するリスク
           (ナ) 地球温暖化対策に関するリスク
           (ラ) 不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
           (ム) フォワード・コミットメント等に係るリスク
          ⑤ 税制に関するリスク
           (イ) 導管性要件に関するリスク
           (ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
           (ハ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
           (ニ) 一般的な税制の変更に関するリスク
          ⑥ その他
           (イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
           (ロ) 減損会計の適用に関するリスク
           (ハ) 会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
           (ニ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
           (ホ) 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
           (ヘ) 取得予定資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができないリスク
          ① 本投資証券の商品性に関するリスク

           (イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
              本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン
             ド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、第三者に対する
             売却に限定されます。
              本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における需給バ
             ランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下
             落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況、不動
             産投資信託に関係する諸法制度その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動し
             ます。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会
             社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券
             の市場価格が下落することがあります。
              そのため、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その
             結果、投資主が損失を被る可能性があります。
           (ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク

              本投資証券は東京証券取引所に上場していますが、一定期間金銭の分配を行わないこ
             と、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有
             価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。
              本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡す
             る他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざる
             を得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投
             資主が損失を被る可能性があります。
           (ハ) 金銭の分配等に関するリスク

              本投資法人は       参照有価証券報告書「第一部                 ファンド情報 第1           ファンドの状況 2
             投資方針 (3)        分配方針」      に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行
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             う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるもので
             はありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付
             け 不動産(以下、本「(1)             リスク要因」において単に「不動産」といいます。)の賃貸
             状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への
             分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
              また、本投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証
             も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資
             法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合に
             は、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部
             又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
           (ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク

              本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃
             料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人
             との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行
             えない可能性もあります(なお、不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後
             記「④    不動産及び信託受益権に関するリスク (ロ)                         賃貸借契約に関するリスク」をご
             参照ください。)。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般
             的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
              一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大
             規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その
             他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可
             能性があります。
              このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支
             出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主
             への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
           (ホ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

              本投資法人は、投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の
             投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追
             加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の
             分配が行われるため、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受
             ける可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資口1口当たりの価値や市場に
             おける需給バランスが影響を受ける可能性があります。
           (ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク

              投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、
             投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社にお
             ける株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を
             含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し(投信法第131条第2項)、投
             資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集
             されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行
             使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出さ
             れた場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいず
             れをも除きます。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項及び規
             約第41条第1項)。
              さらに、投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の
             第三者に委託しています。
              これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制
             が効果的に行えない可能性もあります。
          ② 本投資法人の運用方針に関するリスク

           (イ) トーセイから想定どおり物件取得が行えないリスク
              本投資法人及び本資産運用会社は、トーセイとの間で、物件売却情報の優先提供や優
             先交渉権の付与等に関するスポンサーサポート等に関する覚書を締結しています。しか
             し、当該覚書はトーセイが資産の売却を検討する場合において本投資法人の投資基準に
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             適合する物件についてその売却に関する優先的な情報提供を義務づけるものに過ぎず、
             トーセイが本投資法人の投資基準に適合する売却情報を十分に取得できない可能性があ
             る ほか、トーセイが本投資法人に対して、本投資法人の希望する価格で物件を売却する
             義務を負っているわけではありません。すなわち、当該覚書に則って、本投資法人の投
             資基準に適合する物件を希望する価格で取得できることまでは保証されていません。し
             たがって、本投資法人は、トーセイから本投資法人の投資基準に適合する物件を必ずし
             も希望どおり取得できるとは限りません。
           (ロ) 不動産等を取得又は処分できないリスク

              不動産等は、一般にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低
             いため、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等を取得することができるとは
             限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、
             時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。さらに、本投資法人が不動産等
             を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期そ
             の他の条件で取引を行えない可能性もあります。
           (ハ) 不動産等のバリューアップ(リースアップ及び改修・改装工事等を含みます。)に向

              けた取組みによる効果が想定どおり発現しない可能性に関するリスク
              本投資法人は、トーセイのコア・コンピタンスの活用を通じたバリューアップ及び
             リースアップによる収益性向上の可能性を踏まえて投資判断を行います。そして、本投
             資法人が取得を検討している物件の稼働率が、投資判断の時点において、本投資法人が
             中長期安定的な稼動率と考える稼働率の水準(以下「計画稼働率」といいます。)又は
             本投資法人の投資基準において本投資法人の取得判断の時点で原則として必要としてい
             る稼働率の水準(80%以上)(詳細については、                           参照有価証券報告書「第一部                 ファン
             ド情報 第1       ファンドの状況 2           投資方針 (1)        投資方針 ⑥        投資基準 (イ)          物件
             選別基準」      をご参照ください。)に達していない場合であっても、それらの実現が本投
             資法人による当該物件取得後に比較的短期間で見込まれる場合、又はその達成までに一
             定の時間を要すると判断されるものの賃料固定型ML契約を導入する等の方策を講じた場
             合には、計画稼働率を収益還元法に基づく本資産運用会社独自の価格評価に織り込み、
             かかる評価を前提に売主と交渉のうえ、売主と合意した価格で当該物件を取得する場合
             があります。
              しかし、バリューアップ及びリースアップが本投資法人の想定どおり進捗するとは限
             らず、新規テナントの募集に際して設定する募集賃料の水準その他のリーシング活動の
             如何や市況の変化等によっては、前記のバリューアップ及びリースアップを実現するま
             でに想定以上の長期を要する可能性及び計画稼働率が結果として達成できない可能性が
             あります。その他、取得時において想定していた賃貸需要やバリューアップ及びリース
             アップ等による収益性の向上が想定どおりに実現できる保証はありません。さらに、稼
             働率や収益性が当初の想定を下回ることとなった場合又はその実現に想定以上の時間や
             費用を要することとなった場合には、期待どおりの収益をあげることができない可能性
             及び減損損失又は売却損等の損失が生じる可能性があります。
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           (ニ) シングル/核となる大規模テナント物件に関するリスク
              本投資法人は、原則として、マルチテナント物件を取得しますが、退去リスク・テナ
             ント信用力を加味して総合的に判断したうえでシングルテナント物件や核となる大規模
             テナント(マルチテナント物件において、建物の大部分を賃借しているテナントをいい
             ます。以下同じです。)が入居する物件を取得する場合もあります。
              一般に、シングルテナント及び核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借
             解約禁止期間が設定されている場合もあるため、退去する可能性は比較的低いものと本
             投資法人は考えていますが、万一退去した場合、賃貸スペースの広さ等から、代替テナ
             ントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可
             能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保
             のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与
             える可能性があります。
              さらに、シングルテナント又は核となる大規模テナントの財務状況や営業状況が悪化
             した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。
           (ホ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

            a. 資金調達全般に関するリスク
              新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経
             済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望す
             る時期及び条件で新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保
             証はなく、その結果、予定した資産を取得できなくなる等の悪影響が生じる可能性があ
             ります。さらに、弁済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができな
             い場合には、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる等の
             可能性があります。
            b. 調達条件に関するリスク

              新投資口の発行価額は、その時点の本投資口の市場価格等に左右されますが、特に、
             発行価額が当該時点における純資産額や鑑定評価額を考慮した純資産額に比べ割安とな
             る場合、既存投資主の保有する投資口の価値は希薄化により下落する可能性がありま
             す。
              また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左
             右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法
             人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合
             には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対
             する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、金利変動の影
             響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れや返済期限の分
             散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減でき
             ない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
            c. 財務制限条項に関するリスク

              本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該借入れ又は投資
             法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持す
             る、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、若しくは投資主への
             金銭の分配(利益を超えた金銭の分配を含みます。)を制約する等の財務制限条項が設
             けられる、運用資産に担保を設定する、又は規約の変更が制限される等の可能性があり
             ます。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の
             分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合に
             は、担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しくは投資法人
             債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の
             運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。本投資法人が現在行っている借入れに
             ついては、このような一般的な財務制限条項が設けられています。                                    また、本借入れ及び
             本リファイナンスについても同様の財務制限条項が設けられる予定です。
              本投資法人が運用資産            又は取得予定資産          の売却を希望したとしても、担保の解除手続
             その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却
             できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げ
             られた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して
             担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために
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             担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない可能性もありま
             す。また、担保不動産からのキャッシュフローが減少したり、その評価額が引き下げら
             れ たりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なく
             なったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる
             状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さ
             らに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行
             えない可能性もあります。
           (ヘ) 有利子負債比率に関するリスク

              LTVの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより60%としていますが、資産
             の取得等に伴い一時的に60%を超えることがあります。一般にLTVの水準が高くなれば
             なるほど、金利が低下しない限り利払額は増加し、また、金利上昇の影響を受けやすく
             なり、その結果、本投資法人の収益の安定性等に悪影響を及ぼしたり、投資主の分配額
             が減少するおそれがあります。
           (ト) 敷金及び保証金に関するリスク

              本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用
             資産の取得資金の一部として利用する場合があります。そのため、賃貸市場の動向、賃
             借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額
             が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ
             等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する
             条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務
             の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投
             資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
           (チ) ホテルに関するリスク

            a. ホテルの収益が景気の悪化、災害等のホテル業界を取り巻く様々な外部要因や環境等
              の影響を受ける傾向にあるリスク
              本投資法人は、不動産の中でも、ホテルに投資することがあります。このような場
             合、本投資法人の業績は、ホテル業界の全体的な傾向の影響を受けることがあります。
             ホテルの業績は、ホテル業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によって
             は、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約
             して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因
             により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。また、本投資法人が、テ
             ナントとの間で賃貸借契約を締結する際に、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合わせ
             た賃料構成とした場合、テナントの売上減少又は利益の減少等が、賃料収入に直接的な
             悪影響を与えることになります。
              更に、変動賃料部分の計算根拠となっている売上高の数値について、その正確性を十
             分に検証できず、本来支払われるべき変動賃料全額の支払いがなされず、本投資法人の
             収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
              ホテルは、物件の特性上、オペレーターが利用者に一定のサービスを提供することが
             必要とされます。この為、オペレーターによる運営管理が適切に行われなかった場合
             に、ホテルのレピュテーションの低下によりホテル利用者が減少し、その結果、本投資
             法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
              ホテルの業績や収益は、以下のものを含む様々な要素により悪影響を受ける可能性が
             あります。
              ・国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者
                行動の変化の影響を受けた旅行者数の減少
              ・政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の
                減少
              ・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
              ・周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の
                低下
              ・当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場
                合の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による
                集客力の低下
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              ・特殊なコンセプトに基づいて運営されている施設の場合における、当該コンセプト
                の陳腐化、当該コンセプトに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下、類
                似するコンセプトのホテルとの競合による集客力の低下
              ・従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
              ・旅館業法(昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。)に基づく営業許可
                その他許認可の取消
              また、ホテルの業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始
             や大型連休などには収益が大きくなりますが、物件ごとに個別事情もあります。した
             がって、本投資法人の収益は4月末日で終了する営業期間と10月末日で終了する営業期
             間で異なることがあります。
            b. 既存テナントが退去した場合に関するリスク

              ホテルは、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠
             の資産、権利等をオペレーターが有している場合もあり、また、運営に当たり高度な知
             識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存オペレーターが
             退去した場合、代替するオペレーターとなりうる者が少ないために、代替テナントが入
             居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するオ
             ペレーター確保のために賃料水準を下げざるを得なくなること、運営の移行期間におい
             て十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になることがあり、そ
             の結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
            c. FF&Eの定期更新に関するリスク

              ホテルは、競争力維持のためのいわゆるFF&E(注)の定期的な更新投資及び単なる更新
             に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。特に、本投資法人が投
             資することがあるシェア型複合ホテルは、客室のみならず、様々なコンセプトを有する
             シェアスペース等の施設を有するため、FF&Eが通常の宿泊特化型ホテルに比して高額に
             なる傾向にあります。FF&Eはその資産アイテム毎に、本投資法人とテナントとの間の資
             産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが
             想定されます。かかる取決めにより、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を
             超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を
             及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設が相当期間
             閉鎖される場合もあり、この間オペレーターは収益をあげることができません。そのた
             めに、賃料等の減少の形で本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。ま
             た、かかるFF&Eの初期投資、修繕、更新等がホテルの売上又は利益増につながらず、期
             待どおりの効果が得られない場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり
             ます。
             (注)  FF&Eは、Furniture、Fixture               & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運
                 営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。以下同じです。
           (リ) 物流施設に関するリスク

              本投資法人の主たる投資対象のうちの一つである物流施設について、特有のリスクを
             抱えています。Eコマース市場の拡大等を背景とした消費物流の潜在的需要等の物流施
             設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生じ、又は物流施設の供給が想
             定以上に増加し競合状況に変化が生じること等により、物流施設について希少性が高く
             需要が供給を上回る状態が変動する可能性があります。周辺環境や主要な輸送手段変化
             等の要因により、本投資法人が投資対象としている物流施設のテナント需要が後退した
             場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、運用資産の周辺
             の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行わ
             れ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、
             テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
              また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、イ
             ンフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、
             それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、テナント需要
             が低下する可能性があります。場合によっては、これらによりテナントが、賃料を約定
             どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去した
             り、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。
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              さらに、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナントの事業及びその物
             流施設に対する需要が悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化
             した場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性がありますし、今後の物流市場の
             変 化に伴い、テナントのニーズそのものが変化することにより本投資法人の保有する物
             流施設が陳腐化し、又はテナントの事業活動内容が変化すること等により、本投資法人
             の収益に悪影響が生じる可能性があります。
              上記の他にも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特
             性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の
             収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

           (イ) トーセイグループへの依存、利益相反に関するリスク
            a. トーセイグループへの依存に関するリスク
              本投資法人は、トーセイのコア・コンピタンスである目利き力、リーシング力及び再
             生力を活用し、また、スポンサーサポート等に関する覚書に基づき、トーセイからソー
             シングサポート、ウェアハウジングサポート、コンストラクション・マネジメントサ
             ポート、リーシングサポート及びその他のサポートを享受することにより、投資主利益
             の最大化を目指すことを基本方針としています。また、トーセイは、本書の日付現在、
             本資産運用会社の全株式を保有しており、本資産運用会社の代表取締役社長、専務取締
             役(1名)を除く全役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役及び監査役
             の兼任先です。
              また、新横浜センタービル及びRising                     Place川崎二番館を除く運用資産                  及び取得予定
             資産   は全てトーセイが売主です。また、運用資産                         及び取得予定資産          に係る信託受託者
             は、白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館及びRising                                         Place川崎二
             番館を除きトーセイ・コミュニティにPM業務を委託し、パススルー型ML契約を締結して
             います。さらに、多摩センタートーセイビル及び武蔵藤沢トーセイビルの全部並びに
             JPT元町ビル       及びT's     garden永山      の一部区画については、トーセイとトーセイ・コミュ
             ニティとの間で賃料固定型ML契約が締結され                        又は締結される予定です             。今後も、同様に
             トーセイグループからの物件取得や、PM業務の委託、賃料固定型ML契約の締結等が見込
             まれます。さらに、本投資法人は、トーセイから商標の使用許諾を受けています。
              このように、本投資法人及び本資産運用会社は、トーセイグループと密接な関係を有
             し、また、その投資方針におけるトーセイグループに対する依存度は相当程度高いとい
             うことができます。したがって、本投資法人及び本資産運用会社がトーセイ及びその他
             のトーセイグループとの間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できな
             くなった場合、トーセイグループの事業方針の変更等によりトーセイグループにおける
             本投資法人の位置付けが変化した場合、トーセイグループのレピュテーション、ブラン
             ド力等が低下した場合、又はトーセイグループの業績若しくは財政状態が悪化した場合
             その他の理由により、本投資法人の物件取得時に予定していたスポンサーサポートが受
             けられなくなった場合には、本投資法人に期待した収益が得られなくなる等の悪影響が
             及ぶ可能性があります。
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            b. トーセイグループとの利益相反に関するリスク
              本投資法人又は本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、トーセイグループ
             との間で取引等を行う場合、本資産運用会社とトーセイグループの前記のような関係か
             ら、トーセイグループの利益のために、本投資法人の投資主の利益に反する行為が行わ
             れる可能性もあり、その場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。加え
             て、本投資法人及び本資産運用会社がトーセイグループとの間で締結している契約は、
             トーセイグループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありま
             せん。トーセイグループは、オフィス及び住宅の開発・所有・運営、第三者からのPM業
             務の受託、私募ファンドの運営、私募ファンドに対するアセットマネジメント業務の提
             供又は私募ファンドが保有する物件に対するPM業務の提供等、様々な形で不動産に関連
             する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とトーセイグ
             ループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性や
             その他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
              前記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、物件取得、リーシン
             グその他の取引機会に関する本投資法人及びトーセイグループの競合、トーセイグルー
             プからの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、ML会社であるトーセイ又は
             トーセイグループに対する賃貸に関する条件(特に賃料固定型ML契約の場合の契約や再
             契約の諾否、契約期間や賃料水準)、PM会社であるトーセイグループに対するPM業務の
             委託の条件、トーセイグループに対する瑕疵担保責任の追及その他の権利行使、スポン
             サーサポート等に関する覚書の更新の有無、テナントの誘致その他のPM業務の遂行等が
             あげられます。
              これらのうち、特に物件取得については、立地や規模、用途、地域等の点で本投資法
             人の投資対象をトーセイグループ及び本資産運用会社が別途運用を受託する私募ファン
             ドと厳格に区分することは困難であり、個別の不動産売買情報やかかる入札等に関し
             て、本投資法人が、買い手としてトーセイグループ又は私募ファンドと競合する可能性
             もあります。そのため、不動産等の物件の取得に係る検討順位に関する規則を採用する
             ことで、本資産運用会社が入手する不動産等売却情報に関して、本投資法人の投資対象
             に適合する物件については、本投資法人が優先して検討できることとするルールを設
             け、トーセイとの間ではスポンサーサポート等に関する覚書を締結し、ファイアー
             ウォールを設けています。
              しかし、かかるルールが遵守されない可能性があり、その他、かかるルールによって
             も本投資法人に不利益が生じることを防止できない可能性があります。また、かかる
             ルールは物件取得についてのものであり、これ以外の状況について定めるものではあり
             ません。このため、これらの利益相反により、本投資法人の利益が不当に害され、本投
             資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
           (ロ) 本資産運用会社が不動産私募ファンドの運用を行っていることに関するリスク

              金融商品取引法上、資産運用会社は、複数のファンドを設定したり、複数のファンド
             から資産運用を受託することを禁じられておらず、本資産運用会社は、本投資法人のほ
             か、複数の不動産私募ファンドの自己運用を行い、また、資産の運用を受託していま
             す。
              本投資法人は、オフィス、商業施設、住宅及びホテルを投資対象としていますが、前
             記不動産私募ファンドと投資対象が競合する関係にあり、物件取得の場合等、本投資法
             人及び本資産運用会社が運用を行う他の不動産私募ファンドの間の利益が相反する可能
             性があります。
              そのため、不動産等の物件の取得に係る検討順位に関する規則を採用することで、本
             資産運用会社が入手する不動産等売却情報に関して、本投資法人の投資対象に適合する
             物件については、本投資法人が優先して検討できることとするルールを設け、かかる
             ルールに則った運営を行うこととしています。しかし、かかるルールが遵守されない可
             能性があり、その他、かかるルールによっても本投資法人に不利益が生じることを防止
             できない可能性があります。
              さらに、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人に
             とって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、
             結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
           (ハ) 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク

            a. 任務懈怠等に関するリスク
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              本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産
             保管会社に、一般事務を一般事務(税務・会計)受託者及び一般事務(機関運営)受託
             者 に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれら
             の関係法人の能力、経験及び知見に依拠するところが大きいと考えられますが、これら
             の関係法人が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありま
             せん。資産運用会社、資産保管会社、一般事務(税務・会計)受託者及び一般事務(機
             関運営)受託者は、投信法及び金融商品取引法上委託を受けた業務の執行につき善良な
             管理者としての注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)を負い、かつ法令、規
             約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のために忠実に職務を遂行する義務(以下
             「忠実義務」といいます。)を負っています(投信法第118条及び第209条並びに金融商
             品取引法第42条)が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、
             本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            b. 利益相反に関するリスク

              本資産運用会社、一般事務(税務・会計)受託者、一般事務(機関運営)受託者、資
             産保管会社及び本資産運用会社の株主等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可
             能性がある法人は、それぞれの立場において本投資法人の利益を害し、自己又は第三者
             の利益を図ることが可能な立場にあります。これらの関係法人がそれぞれの立場におい
             て自己又は第三者の利益を図った場合は、本投資法人の利益が害される可能性がありま
             す。
              本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務及び忠実義務を負う(金融商品取
             引法第42条)ほか、投信法及び金融商品取引法において業務遂行に関して行為準則が詳
             細に規定されており、さらに運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定めていま
             す。
              しかし、本資産運用会社が、前記に反して、自己又は第三者の利益を図るため、本投
             資法人の利益を害することとなる取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能
             性があります。
              なお、本資産運用会社の役職員のうちには持株制度等を通じてトーセイの株式を取得
             している者がおり、今後もトーセイの持株制度及びストックオプション等により、本資
             産運用会社の役職員がトーセイの株式又は新株予約権を取得することがあります。この
             ためトーセイの株式、新株予約権等を取得した本資産運用会社の役職員と本投資法人と
             の間に利益相反関係が生じる可能性があります。
              このほかに、本資産運用会社が、将来において本投資法人以外の投資法人等の資産運
             用を受託した場合、本投資法人及び本資産運用会社との間のみならず、本投資法人及び
             当該本投資法人以外の投資法人等との間でも、利益相反の問題が生じる可能性がありま
             す。投信法は、このような場合に備えて、投信法上の資産運用会社が、その資産の運用
             を行う投資法人相互間において取引を行うことを原則として禁止する等の規定を置いて
             います。また、本資産運用会社においても、本投資法人以外の投資法人等の資産を運用
             することとなる場合には、他の投資法人等との間の利益相反の問題に対処するために必
             要な自主的ルールを策定することも想定されます。しかし、この場合に、本投資法人以
             外の投資法人等の利益を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しない
             という保証はありません。
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            c. 解約に関するリスク
              一定の場合には、本資産運用会社、一般事務(会計・税務)受託者、一般事務(機関
             運営)受託者、投資主名簿等管理人及び資産保管会社との契約が解約されることがあり
             ます。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託すること
             が要求されているため、各契約が解約された場合には、本投資法人は新たな受託者に委
             託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又は
             それ以上の能力と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任
             できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            d. 倒産等に関するリスク

              本資産運用会社、一般事務(会計・税務)受託者、一般事務(機関運営)受託者、投
             資主名簿等管理人又は資産保管会社のそれぞれが、破産法(平成16年法律第75号。その
             後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいます。)上の破産手続、会社更生法
             (平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。)(以下「会社更生法」といいま
             す。)上の会社更生手続、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みま
             す。)(以下「民事再生法」といいます。)上の民事再生手続その他の倒産手続(以下
             「倒産手続等」と総称します。)により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本
             投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、そ
             れらの者との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業
             務遂行に影響を及ぼすことになり、また、場合によっては本投資口の上場が廃止される
             可能性もあります。そのような場合、投資主が損害を受ける可能性があります。
           (ニ) PM会社に関するリスク

            a. 能力に関するリスク
              一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等、不動産の管理全般の成否は、PM会社の能
             力、経験及び知見によるところが大きく、本投資法人が保有する又は取得を予定してい
             る不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に大きく依拠するこ
             ととなります。管理委託先を選定するにあたっては、当該PM会社の能力、経験及びノウ
             ハウを十分考慮することが前提となりますが、当該PM会社における人的・財産的基盤が
             維持される保証はありません。
            b. 利益相反に関するリスク

              本投資法人の投資対象不動産に係るPM会社が、他の顧客(本投資法人以外の投資法人
             を含みます。)から当該他の顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の
             投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの
             場合、当該PM会社は、本投資法人以外の顧客の利益を優先することにより、本投資法人
             の利益を害する可能性があります。
            c. 解約に関するリスク

              一定の場合には、PM会社との契約が解約されることがあります。後任のPM会社が選任
             されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不
             動産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条
             件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たなPM会社を選任できる保証は
             なく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす
             可能性があります。
            d. 倒産に関するリスク

              PM会社が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人
             は、それらの関係法人に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、PM会
             社との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行
             に影響が及ぶことになり、投資主が損害を受ける可能性があります。
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           (ホ) 本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材に依存しているリス
              ク
              本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人
             材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を
             もたらす可能性があります。
              投信法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監
             督する監督役員は、善管注意義務及び忠実義務を負いますが、職務執行上、本投資法人
             の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結
             果として投資主が損害を受ける可能性があります。
           (ヘ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク

              本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ2014年9月4日及び2005年9月28日に設立
             されました。また、本資産運用会社は、2007年の金融商品取引業の登録以降、不動産私
             募ファンドの運用業務を行ってきましたが、投資法人の資産の運用を行うのは、本投資
             法人が初めてとなります。したがって、本投資法人及び本資産運用会社は、過去の実績
             が少ないため、過去の実績から今後の実績を予測することは困難です。また、本資産運
             用会社の運用する私募ファンドやトーセイグループのこれまでの運用実績は、本投資法
             人の今後の運用実績を保証するものではありません。
           (ト) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

              規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主
             総会の承認が必要です。もっとも、役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた、よ
             り詳細な投資方針、すなわちポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等について
             は、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法
             人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
              また、本投資口について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総
             会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しな
             かった方針、形態等に変更される可能性があります。
              一方で、運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の運用方針、運用形態等を変
             更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたら
             す可能性があります。
           (チ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

              本投資法人は、破産手続、民事再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164
             条)に服する可能性があります。
              本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事
             由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法
             第216条)。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手
             続に入ります。
              本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済(投資法人債の償還
             を含みます。)後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することが
             できません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることが
             できない可能性があります。
          ④ 不動産及び信託受益権に関するリスク

            本投資法人の主たる運用資産は、                  参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報                         第1 ファ
           ンドの状況       2 投資方針 (2)        投資対象 ①        投資対象とする資産の種類」                に記載のとおり、
           不動産関連資産です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所
           有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と経済的に
           はほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスク
           は、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様
           にあてはまります。
            なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「(ラ)                               不動産を信託受益権の形態で保
           有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
           (イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
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              不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等(工事における施工の不
             具合や施工報告書の施工データの転用・加筆等がなされているものを含みますが、これ
             らに限りません。)が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後
             に 判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した
             不動産についても、一般的に、建物の施工を請負った建築会社又はその下請け業者にお
             いて、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関係規定の求める安全
             性や構造耐力等を有することが保証されるわけではありません。本投資法人は、状況に
             よっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負
             担させるつもりですが、表明及び保証又は瑕疵担保責任を負担させることができない可
             能性があるほか、負担させた場合においてかかる表明及び保証が真実でなかったことを
             理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及
             び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力
             になっているために実効性がない場合もあります。
              これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下
             することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補、建替えその他
             に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能
             性があります。
              また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和
             27年法律第176号。その後の改正を含みます。)上、宅地建物取引業者とみなされるた
             め、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売
             買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されて
             います。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、
             瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主
             が損失を被る可能性があります。
              加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者
             の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後に
             なって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす
             可能性があります。
              また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取
             得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の
             不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、
             前記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及
             することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
              さらに、物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確
             定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、物件を取得する事例が少なから
             ず見られます。本投資法人は、原則として境界が確定している物件を取得する方針では
             あるものの、運営への影響、リスクの程度を検証したうえで適切と認める場合には、境
             界が未確定の物件も取得する方針です。状況次第では、境界に関して紛争が生じ、境界
             確定の過程で所有敷地の面積が減少することにより、運用資産の運営に不可欠の土地が
             隣接地所有者の所有に属するものとされたり、建ぺい率、容積率等の遵法性についての
             問題が発生する可能性があります。また、訴訟費用及び損害賠償責任の負担を余儀なく
             される等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性もありま
             す。さらに、これらの事象が生じなかったとしても、境界未確定の事実が物件処分の際
             の障害となる可能性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用
             が制限され賃料に悪影響を及ぼす可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担す
             る可能性があります。
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           (ロ) 賃貸借契約に関するリスク
            a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
              賃借人が賃貸借契約において解約権を留保している場合等には、契約期間中であって
             も賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない
             場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。
             特に、テナント数の少ない不動産において大口テナントが契約を更新しなかった場合、
             又は複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に集中した場合において多くの賃借人が
             契約を更新しなかった場合は、物件の稼働率が大きく低下する可能性があります。ま
             た、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合
             や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の更新料の金額から減額された
             り、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
              以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響
             を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。
              他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れる
             ためには、借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借
             地借家法」といいます。)上、正当の事由があると認められる場合であることが必要で
             あり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、本
             投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期建物賃
             貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物
             賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要
             があるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、
             いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃
             貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼ
             す可能性があります。
            b. 賃料不払に関するリスク

              賃借人若しくは保証人の財務状況が悪化した場合又は賃借人若しくは保証人が倒産手
             続等の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞
             賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合に
             は、投資主が損失を被る可能性があります。特に大口テナントが賃料の支払を怠った場
             合、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼすことになります。
              また、いわゆる保証会社が保証人となっている場合を中心として、賃借人の保証人と
             の間の保証契約において、物件の売買等を理由として賃貸人が変更された場合に保証契
             約が承継されない旨の特約がなされる場合があります。この場合、本投資法人が物件を
             取得しても、保証会社による保証の対象外となることとなります。本投資法人の運用資
             産 及び取得予定資産          にもこのようなものが含まれています。
            c. 賃料改定に係るリスク

              テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等
             の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
              したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定
             により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を
             被る可能性があります。
              また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との
             交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
            d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

              建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請
             求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることがで
             き、その結果、物件から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及
             ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。
              ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約としたうえで借地借家法第32条に基づく賃
             料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、定期建物賃貸借契約の効力が認
             められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家
             法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することがで
             きず、物件から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
             資主が損失を被る可能性があります。
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            e. 定期建物賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク

              定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナン
             トに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが
             早期解約した場合でも、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められ
             ない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく
             賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできな
             くなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比
             べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性が
             あります。
            f. 更新料、敷引等に関するリスク

              賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、貸主が受領した敷金の一
             部を借主に返還しない旨のいわゆる敷引、また契約期間中に賃借人が解約した場合の違
             約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、これらの規定は
             状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の収入
             の減少や費用負担が発生する可能性があります。
           (ハ) 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク

              火災、地震、津波、液状化、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、
             騒乱、テロ等(以下「災害等」と総称します。)により不動産が滅失、劣化又は毀損
             し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は
             毀損した個所を修復するため一定期間不動産の不稼働を余儀なくされることにより、賃
             料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主が損失を被る可能性が
             あります。
              本投資法人は、想定される損害の可能性及び程度、保険料の水準等を総合勘案して、
             保険の対象とする損害の種類や上限額を決定しており、全ての損害が保険の対象となっ
             ているわけではありません。不動産の個別事情等により保険契約が締結されない場合、
             保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災
             害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由によ
             り行われず、減額される若しくは遅れる場合があります。さらに、保険金が支払われた
             場合であっても、行政規制その他の理由により当該不動産を災害等の発生前の状態に回
             復させることが不可能となることがあります。これらの場合には、本投資法人の収益等
             に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。さらに、災害等により建物
             が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していることなどの理由により、
             建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、必要な修復を
             行うことができず、結果として当該不動産を従来の用途に利用することができなくなる
             可能性もあります。
           (ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持・管理費用等に関するリスク

              運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合
             に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性がありま
             す。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあります。また、
             不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、前記(ハ)と同様の理由により、
             本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
              また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか
             る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は
             不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可
             能性があります。
              さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動
             産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上
             昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加す
             る可能性があります。
           (ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

              建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収
             用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規
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             定に適合しない現に存する建物(現に建築中のものを含みます。)又はその敷地につい
             ては、当該規定が適用されない扱いとされています(いわゆる既存不適格)。しかし、
             か かる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現
             行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能
             性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築で
             きない可能性もあります。さらに、建築から年月が経過していることなどの理由によ
             り、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、災害等に
             より建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができず、結果として
             当該不動産を従来の用途に利用することができなくなる可能性もあります。
              また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産
             に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致
             地区内における建築等の規制、河川法(昭和39年法律第167号。その後の改正を含みま
             す。)による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法(昭和25年法
             律第214号。その後の改正を含みます。)に基づく試掘調査義務、一定割合において住
             宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水
             流出抑制施設設置義務等があげられます。このような義務が課せられている場合、当該
             不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守す
             るための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産
             を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建
             築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性がありま
             す。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築でき
             ない可能性があります。
           (ヘ) 法令の制定・変更に関するリスク

              土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚
             染対策法」といいます。)のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行
             され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義
             務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
              また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費
             用等が増加する可能性があるほか、エネルギー及び温室効果ガスの削減並びに耐震診断
             及び耐震改修の促進を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加
             的な費用負担等が発生する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改
             正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が
             制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投
             資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
           (ト) 売主等の倒産等の影響を受けるリスク

              本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められ
             る又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が
             詐害行為であるとして売主の債権者により取消される可能性があります。また、本投資
             法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、当該不動産
             の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
              また、本投資法人が、ある売主(以下「前々所有者」といいます。)から不動産を取
             得した別の者(以下、本項において「前所有者」といいます。)からさらに不動産を取
             得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、前々所有者及び前
             所有者との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となり
             うる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、前々所有者及び前所有者
             との間の売買が詐害行為であるとして前々所有者の債権者により取消され、また、否認
             され、その効果を主張される可能性があります。
              さらに、前々所有者がある売主(以下「前々々所有者」といいます。)から不動産を
             取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、前々々所有者及
             び前々所有者との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠
             となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、前々々所有者及び
             前々所有者との間の売買が詐害行為であるとして前々々所有者の債権者により取消さ
             れ、また、否認され、その効果を主張される可能性があります。
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              本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事
             情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリス
             ク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
              さらに、取引の態様如何によっては売主及び本投資法人との間の不動産の売買が、担
             保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、
             又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性(いわ
             ゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
              また、本投資法人による売主からの投資対象不動産等の取得又は売主若しくは前所有
             者による取得行為がいわゆる事後設立(会社法及び会社法の施行に伴う関係法律の整備
             等に関する法律(平成17年法律第87号)(以下「整備法」といいます。)に基づく改正
             前の商法(明治32年法律第48号。その後の改正を含みます。)第246条第1項、整備法に
             基づく廃止前の有限会社法(昭和13年法律第74号。その後の改正を含みます。)第40条
             第3項及び会社法第467条第1項第5号)に該当するにもかかわらず、所定の手続がとられ
             ていない場合には、取得行為が無効と解される可能性があります。
           (チ) 転貸に関するリスク

              賃借人(転借人を含みます。)に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場
             合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなった
             り、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対す
             る賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可
             能性があります。
              また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で
             あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返
             還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が
             賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の
             負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           (リ) ML契約に関するリスク

              本投資法人の運用資産            及び取得予定資産          について、ML会社が本投資法人及び信託受託
             者とML契約を締結したうえで、各エンドテナントに対して転貸する形態が利用されるこ
             とがあります。この点、運用資産                  及び取得予定資産          はその全てについてMLが利用されて
             います。
              ML契約の形態が利用される物件においてML会社の財務状況が悪化した場合、エンドテ
             ナントがML会社に賃料を支払ったとしても、ML会社の債権者がML会社のテナントに対す
             る賃料債権を差し押さえる等により、ML会社から本投資法人又は信託受託者への賃料の
             支払が滞る又は不可能となる可能性があります。また、テナントの募集及び管理その他
             ML会社としての機能に支障をきたす事由が発生した場合、当該運用資産の稼働率が大き
             く低下し、本投資法人の収入が減少する可能性があります。
              本投資法人、ML会社及び信託受託者との間で締結されたML契約が、ML会社の倒産又は
             契約期間満了等により終了した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなML契
             約(以下「新ML契約」といいます。)を締結し、本投資法人がそれまでのML会社(以下
             「旧ML会社」といいます。)及びエンドテナントとの間の転貸借契約及び旧ML会社のエ
             ンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが規定されている場合がありま
             す。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新ML契約に
             基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をエンドテナント
             に対して負担しなければならなくなる可能性があります。
              また、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知す
             る前に、エンドテナントが旧ML会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる
             信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、エンドテナントに対して
             賃料を請求できなくなります。
              これらの場合、旧ML会社に対して求償権又は不当利得返還請求権を行使することは可
             能ですが、旧ML会社が破綻状態に陥っており、十分に損害を回復できない場合には、本
             投資法人は損失を被ることになります。
              さらに、賃料固定型ML契約が締結されている場合、当該契約が期間満了その他の理由
             により終了し後継の賃料固定型ML契約が締結されないときは、特にその時点におけるエ
             ンドテナントの空室率や賃料水準等により、賃料収入に影響を与える可能性がありま
             す。
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           (ヌ) テナントによる不動産の利用状況に関するリスク

              テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法
             人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性に
             よっては、テナントによる不動産の利用状況が悪化し、これに起因して建物全体の賃料
             水準が低下する可能性があります。
              例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによ
             る建物への変更工事、内装の変更その他利用状況等により、建築基準法、消防法その他
             の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担す
             る必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における
             規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資法人の承諾なし
             に行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、テ
             ナントによる不動産の利用状況が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下す
             る可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建
             物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより
             定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなけ
             れば、賃貸借期間が経過した場合であっても賃借人との賃貸借契約を終了することがで
             きず、テナントによる不動産の利用状況の悪化を阻止できない可能性があります。
           (ル) 周辺環境の悪化等に関するリスク

              本投資法人の運用資産である不動産の周辺環境が本投資法人の支配できない事由によ
             り悪化する可能性があり、その結果、本投資法人の運用資産である不動産の収益の低下
             や価値の下落が生じ、本投資法人に悪影響が生じる可能性があります。そのような事由
             として、例えば、周辺建物の建替え等により、騒音、振動等を発したり、静謐な環境を
             妨げる施設が誕生することによる環境の悪化、周辺建物のテナント属性の悪化に伴う地
             域の治安の悪化等があげられます。
           (ヲ) 共有物件に関するリスク

              運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・
             処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
              まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過
             半数で行うものとされているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合
             には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができな
             い可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用する
             ことができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本
             投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
              さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける
             可能性(民法第256条)、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民
             法第258条第2項)があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使
             によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
              この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を
             超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした
             者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保する
             ために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となっ
             た他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52
             条、会社更生法第60条及び民事再生法第48条)。
              他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
             されていた物件全体について当該共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶ
             ことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設
             定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が
             分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵
             当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
              共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産
             については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がそ
             の共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるよ
             うにする義務を負う場合があります。
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              不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務
             は不可分債務になると一般には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用
             リスクの影響を受ける可能性があります。
              共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からそ
             の対価を受領する旨の合意をする場合がありますが、かかる場合、共有者の収入は賃貸
             人である他の共有者の信用リスクに晒されることとなります。これを回避するために、
             テナントからの賃料を、賃貸人ではない共有者の口座に払い込むように取り決めること
             がありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該
             他の共有者の各テナントに対する賃料債権が差し押さえられることもあり、他の共有者
             の信用リスクは完全には排除されません。また、複数の共有者が、他の共有者に共有物
             の賃貸権限を付与する場合、かかる複数の共有者の他の共有者に対する賃料分配債権が
             不可分債権と解される可能性があり、共有者はかかる他の共有者の信用リスクの影響を
             受ける可能性があります。
              また、所有権以外の権利について準共有する場合にも、同様の制限やリスクが存在し
             ます。
              共有不動産については、単独所有の場合と比べて前記のような制限やリスクがあるた
             め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性が
             あります。
           (ワ) 区分所有建物に関するリスク

              区分所有建物とは区分所有法の適用を受ける建物であり、単独所有の対象となる専有
             部分(居室等)、共有となる共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から
             構成されます。区分所有建物は、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約(管理規
             約の定めがある場合)によって管理方法が定められます。管理規約は、原則として区分
             所有者及びその議決権(管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面
             積の割合)の各4分の3以上の多数決によって変更できるため(区分所有法第31条第1
             項)、本投資法人が議決権の4分の3を有していない場合には、区分所有建物の管理及び
             運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、
             建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定め
             のない限り、その有する専有部分の床面積の割合)の各5分の4以上の多数の建替決議が
             必要とされる等(区分所有法第62条)、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異
             なり管理方法に制限があります。
              区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先
             的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
              区分所有建物と敷地の関係に関しては以下のようなリスクがあります。
              区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷
             地利用権といいます。区分所有建物については、専有部分と敷地利用権の一体性を保持
             するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分すること(以下
             「分離処分」といいます。)が原則として禁止されています(区分所有法第22条)。た
             だし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗
             することができず、分離処分が有効となります(区分所有法第23条)。また、区分所有
             建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆
             の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分有形式の敷地利
             用権)として有している場合には、分離処分が可能とされています。このように専有部
             分とそれに係る敷地利用権が分離処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が
             出現する可能性があります。
              また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売
             却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の
             敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
              これらのような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取
             得又は売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性がありま
             す。
           (カ) 借地物件に関するリスク

              借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在
             する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続する
             ものではなく、期限の到来により当然に消滅し(定期借地権の場合)又は期限到来時に
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             借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します(普
             通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払等の理由による解除等により消滅してし
             ま う可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合
             (借地借家法第13条、借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)(以
             下「借地法」といいます。)第4条)を除き、借地上に存在する建物を取り壊したうえ
             で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新
             拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測す
             ることは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法
             人が希望する価格以上である保証はありません。
              また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権
             設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があ
             ります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されて
             いないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該
             土地の明渡義務を負う可能性があります。
              さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設
             定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に
             係る借地権も一緒に譲渡することになるため、原則として、借地権設定者の承諾が必要
             となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が
             あらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が
             承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります(なお、法律上、借地権設定者
             に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。)。
              加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金
             及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。なお、借地権設定者に
             対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例で
             す。
              借地上に建てられている建物については、敷地及び建物を一括して所有している場合
             と比べて、前記のような制限やリスクがあるため、取得又は売却のために多くの時間と
             費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
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           (ヨ) 借家物件に関するリスク
              本投資法人は、建物(共有持分、区分所有建物等を含みます。)を第三者から賃借の
             うえ又は信託受託者に賃借させたうえ、賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保
             有する建物と一体的に又は賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
              この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷
             金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記(カ)の借地物
             件の場合と同じです。
              加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した
             賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該信託
             受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸
             借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
           (タ) 底地物件に関するリスク

              本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有
             している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリス
             クがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然
             に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法
             人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資
             法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条
             及び借地法第4条)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正
             当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能で
             あり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資
             法人が希望する価格以下である保証はありません。
              また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地
             契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び
             保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。
              加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見
             直しを行う旨を規定する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃
             料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法
             第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得
             られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
              さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則とし
             て、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合(借
             地借家法第19条)や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合
             には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投
             資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与
             える可能性があります。
           (レ) 開発物件に関するリスク

              本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するため
             にあらかじめ開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成
             した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発
             が遅延し、変更され又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられな
             い可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下
             回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得
             られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担す
             る若しくは被る可能性又は物件完成時における市価が開発段階で締結した契約における
             売買代金を下回る可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期待を下
             回り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があり、その結果、本投資法人の収
             益等が悪影響を受ける可能性があります。
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           (ソ) 築古物件に関するリスク
              本投資法人が取得を検討する物件には築古物件が含まれていますが、一般に、築古物
             件は物理的及び機能的に劣化が進んでいることから、その運営、修繕、改修等に多額の
             出費が必要となる可能性があります。特に、取得検討時には想定していなかった瑕疵等
             が判明し、想定以上に多額の資本的支出を余儀なくされる場合や、使用を継続するには
             現行法上問題ないものの、新規に使用することのできない有害物質が使用されており、
             処分又は除去する場合には、多額の支出が必要となる可能性もあります。また、一般
             に、築古物件は新築物件と比較して築年数に応じて投資リスクが高まることから、想定
             していた水準の賃料を得られない可能性もあり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける
             可能性があります。
              これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得
             られない可能性及び本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がら
             ない可能性があります。
           (ツ) 有害物質に関するリスク

              本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益
             権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されてい
             る可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する
             可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要
             となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。ま
             た、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通
             じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。な
             お、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリク
             ロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県
             知事により調査・報告を命ぜられることがあり(土壌汚染対策法第4条第2項及び第5条
             第1項)、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、
             又は生ずるおそれがある等の要件を満たす区域として都道府県知事による指定を受けた
             場合には、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を示
             したうえで指示を受けることがあり(土壌汚染対策法第7条第1項)、当該措置を講じな
             い場合、かかる措置を講じるよう命じられることがあります(土壌汚染対策法第7条第4
             項)。
              これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人
             は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償
             還を受けられるとは限りません。
              また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、
             建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されていることが一般的
             であり、その他、例えば設置されている設備にPCB等の有害物質が使用、保管されてい
             る等もありますが、これらの理由により、当該建物の価格が下落する可能性がありま
             す。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要と
             なる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の
             費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損
             害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人に係る損害を
             賠償する義務が発生する可能性があります。さらに、本投資法人が取得する建物におい
             て、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け材が使用されている場合に
             は、飛散防止措置及び被害の補償等のために多額の出費を要する可能性があり、また、
             リーシングに困難をきたす可能性があります。加えて、通常使用下では飛散可能性がな
             いアスベスト含有建材を使用している建物についても、アスベスト飛散のおそれのある
             改修又は解体時に飛散防止措置等を行うために多額の費用が発生する可能性がありま
             す。
              将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不
             動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が
             課される可能性があります。
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           (ネ) 埋立地に関するリスク
              本投資法人が投資対象とする不動産は埋立地に立地することがありますが、埋立地に
             は、埋立に使用した土壌に含まれることのある汚染物質に関するリスク、津波、高潮そ
             の他の災害、海面上昇等による被害を受けやすいリスク、建物が沈下するリスク、液状
             化リスク等の特有のリスクがあります。これらの理由により当該不動産が損害を被った
             場合、当該不動産の価値が下落し、投資主が損失を被る可能性があります。
           (ナ) 地球温暖化対策に関するリスク

              地球温暖化対策として、法律又は条例により、一定の要件を満たす不動産の所有者に
             対し、温室効果ガス排出量の削減義務を課される場合があります。本投資法人の保有す
             る不動産がかかる要件に該当する場合、本投資法人が削減義務を負う可能性があり、か
             かる場合、削減義務達成のための改修工事や義務を達成できない場合の排出権の購入等
             の負担を負う可能性があります。
           (ラ) 不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

              前記のとおり、本投資法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用
             資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
              これに加え、本投資法人が、不動産を主たる裏付けとする信託受益権を取得する場合
             には、以下のような信託受益権特有のリスクがあります。
              なお、以下、2007年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含
             みます。)を「新信託法」といい、新信託法施行に伴い、信託法の施行に伴う関係法律
             の整備等に関する法律(平成18年法律第109号)第1条により題名を公益信託ニ関スル法
             律に改められる等の改正がなされる前の信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を
             含みます。)を「旧信託法」といいます(なお、信託契約に別段の定めがない限り、
             2007年9月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要
             件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます(信託法の施行に伴う関係法律の整備
             等に関する法律第2条)。)。
            a. 信託受益者として負うリスク
              受益者とは、受益権を有する者をいいます(新信託法第2条第6項)。この点、旧信託
             法のもとでは、信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受
             託者の報酬又は信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠
             償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっており(旧信託
             法第36条、第37条)、本投資法人が、一旦、信託の受益権を保有するに至った場合に
             は、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受
             益者たる本投資法人が負担することになっていました。したがって、かかる信託の受益
             権を取得する場合には、信託財産に関する物件精査を実施させ、保険金支払能力を有す
             る保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法
             人自ら不動産、土地の賃借権又は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する
             必要がありましたが、それにもかかわらず、前記のような信託費用が発生したときは、
             その結果、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性がありました。一方で、新
             信託法のもとでは、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として信託受益者がこのよ
             うな責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者及び信託受託者との間で信託費用
             等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から
             信託費用等の請求がなされることがあり(新信託法第48条第5項、第54条第4項)、その
             場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
            b. 信託受益権の流動性リスク

              本投資法人が信託の受益権を運用の対象とする場合で、信託受託者を通じて信託財産
             としての不動産を処分する場合には、前記「②                           本投資法人の運用方針に関するリス
             ク (ロ)      不動産等を取得又は処分できないリスク」に記載のとおり、希望した時期に
             取引を行えない可能性があります。また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、
             信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です(新信託法第94条)。また、新信託
             法第185条以下に定める受益証券発行信託に係る信託受益権を除き、不動産信託受益権
             は金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲
             渡方法によるため、株券や社債券のような代表的な有価証券ほどの流動性があるわけで
             はありません。加えて、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負う形態での信託不動
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             産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず、直接第三者に対して信託財
             産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。なお、金融商品取引法に基づ
             き、  信託受益権の売買又はその代理若しくは媒介を行う営業については、内閣総理大臣
             の登録を受けた者でなければ、営むことができないとされています(金融商品取引法第
             29条、第28条第2項及び第2条第8項第1号)。
            c. 信託受託者の破産等に係るリスク

              旧信託法上、一般に、信託受託者が破産手続、再生手続又は更生手続その他の倒産手
             続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は再生会社若しくは更生会社の財産そ
             の他信託受託者の固有財産に帰属するか否かに関しては明文の規定はないものの、旧信
             託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、信託財産が信託受託者の破
             産財団又は再生会社若しくは更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するも
             のとされるリスクは極めて低いと考えられていました。また、一般に、旧信託法第16条
             によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、
             信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならな
             いと考えられていました。
              一方で、新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文
             で規定されています(新信託法第25条第1項、第4項及び第7項)。ただし、不動産につ
             いて信託財産であることを管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に
             信託の公示(信託の登記)をする必要があります。したがって、主として不動産を信託
             財産とする信託受益権について、本投資法人は信託の登記がなされるものに限り取得す
             る予定です。
            d. 信託受託者の不当な行為に伴うリスク

              信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は
             信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託
             財産とする信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
             かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受
             益者に認めていました(旧信託法第31条)。また、新信託法のもとでは、受託者がその
             権限に属しない行為をした場合、その行為の取消権を受益者に認めています(新信託法
             第27条第1項及び第2項)。しかし、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を
             回復することができるとは限りません。また、信託契約上、信託開始時において既に存
             在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初信託委託者が信託受託者に対し一定
             の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及し
             ない又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性
             があります。
           (ム) フォワード・コミットメント等に係るリスク

              本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行う
             ことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務
             不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわ
             らず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされる
             ことも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決
             済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等によ
             り本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なく
             なった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可
             能性があります。
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          ⑤ 税制に関するリスク
           (イ) 導管性要件に関するリスク
              税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たし
             た投資法人に対しては、投資法人及び投資主との間の二重課税を排除するため、利益の
             配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
                             投資法人の主な導管性要件

                         配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること(利益を超
                         えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能
             支払配当要件
                         額の90%超であること)
                         投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうち国内に
             国内50%超募集要件            おいて募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超え
                         る旨の記載又は記録があること
                         機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定
             借入先要件            するものをいいます。次の所有先要件において同じです。)以
                         外の者から借入れを行っていないこと
                         事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者に
             所有先要件            よって所有されていること又は機関投資家のみによって所有さ
                         れていること
                         事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者
             非同族会社要件            により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50%超を保
                         有されている同族会社に該当していないこと
                         他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと(匿名
             会社支配禁止要件
                         組合出資を含み、一定の海外子会社を除きます。)
              本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資

             主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確性、
             会計処理と税務処理との不一致に起因する法人税等の発生、税務当局と本投資法人との
             見解の相違、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性
             があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等
             を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への
             分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           (ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

              本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当
             局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たさ
             れなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行っ
             た利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主へ
             の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           (ハ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

              本投資法人は、規約における投資方針において、特定不動産(本投資法人が取得する
             特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃
             借権若しくは地上権を信託する信託の受益権の総称をいいます。)の価額の合計額が本
             投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように
             資産運用を行うものとしています(規約第13条第3項)。本投資法人は、前記内容の運
             用方針を規約に定めること及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直
             接に不動産を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び不動産取得税)の軽減措置
             の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の
             要件を満たすことができない場合又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置
             の適用を受けることができない可能性があります。
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           (ニ) 一般的な税制の変更に関するリスク
              不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関す
             る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担
             が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投
             資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解
             釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の
             額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があり
             ます。
          ⑥ その他

           (イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
              不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析
             に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適
             正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場
             合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、
             調査価格の内容が異なる可能性があります。また、不動産鑑定評価書の基礎となってい
             る運用資産      及び取得予定資産          の稼働率水準は、本書において記載されている過去の一定
             時点における実際の稼働率水準や現在の稼働率水準とは必ずしも一致するものではな
             く、また、将来における実際の稼働率水準又は本投資法人が予測する将来における稼働
             率水準と一致しない可能性があります。さらに、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来
             において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではあ
             りません。
              さらに、土壌汚染リスク評価報告書についても、個々の調査会社が行った分析に基づ
             く意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があ
             ります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌
             汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
              また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット等の分析は、
             個々の調査会社の分析に基づく分析の時点における評価に関する意見を示したものにと
             どまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一
             致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、
             分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があ
             ります。
              加えて、建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調
             査報告書についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したも
             のにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありま
             せん。
              また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であ
             り、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生
             した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
           (ロ) 減損会計の適用に関するリスク

              固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意
             見書」(企業会計審議会 平成14年8月9日)及び「固定資産の減損に係る会計基準の適
             用指針」(企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日。その後の改正を含みま
             す。))が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投
             資法人についても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等
             の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなっ
             た場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計
             処理をいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっ
             ては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性がありま
             す。
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           (ハ) 会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
              会計処理と税務処理との不一致(税会不一致)が生じた場合、会計上発生した費用・
             損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由によ
             り、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配
             当要件における配当可能利益の額(又は配当可能額)は会計上の税引前利益に基づき算
             定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90%超の
             配当(又は配当可能額の90%超の金銭分配)ができず、支払配当要件を満たすことが困
             難となる可能性があります。
              なお、2015年4月1日以後に開始する事業年度から、交際費、寄附金、法人税等を除く
             税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配により法
             人税額の発生を抑えることができるようになるため、本リスクは軽減されています。
           (ニ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク

              本投資法人は規約に基づき、匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名
             組合においては、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産
             等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人
             が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法
             人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿
             名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又
             は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意
             図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
           (ホ) 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

              本投資法人は規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1
             を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を
             行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税
             法上の導管性要件(前記「⑤                税制に関するリスク (イ)               導管性要件に関するリスク」
             をご参照ください。)に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長
             期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を
             行うことは意図しておりません。ただし、売却する方が本投資法人にとってより経済的
             な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
              しかし、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性
             が低く、したがって、売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より
             低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する
             不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会
             社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目
             的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優
             先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される
             残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をし
             た特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合も
             あり、そのような場合には、前記「④                     不動産及び信託受益権に関するリスク (レ)                         開
             発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。
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           (ヘ) 取得予定資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができないリスク
              経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定
             められた前提条件が成就しない場合等においては、有価証券届出書、有価証券報告書等
             において開示した取得予定資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができな
             い可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得又は売却のための努力
             を行う予定ですが、取得予定資産に関しては、短期間に投資に適した物件を取得するこ
             とができる保証はなく、短期間に物件を取得することができず、かつかかる資金を有利
             に運用することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があり、また、売却
             予定資産に関しては、同様の条件で他の売却先に売却することができない場合には、投
             資主に大きな損害を与える可能性があります。
        (2) 投資リスクに対する管理体制

           本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識して
          おり、そのうえでこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備していま
          す。
           しかし、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものでは
          なく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
          ① 本投資法人の体制
           (イ) 役員会
              本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十
             分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めていま
             す。役員会は、原則として1か月に1回以上開催されるものと定められています。各監督
             役員は、役員会において、執行役員から業務執行状況等の報告を受けます。
           (ロ) 本資産運用会社への牽制

              本投資法人及び本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約において、本資
             産運用会社は、本投資法人から委託業務に関して報告を要求された場合、原則としてか
             かる報告の要求を拒否することができず、また、かかる場合以外にも、委託業務に関し
             て適宜、役員会に報告する旨を定めています。また、本資産運用会社が策定する運用ガ
             イドラインの決定、資産の取得及び売却に関する意思決定、資金調達に関する意思決定
             並びに利害関係人との取引については事前に役員会の承認を必要とすることにより、本
             投資法人の投資リスクを管理しています。その他、各役員は、役員会において、必要に
             応じて本資産運用会社の役職員に資産運用状況等の報告を求めます。
           (ハ) 内部者取引等管理規程

              本投資法人は、内部者取引等管理規程を制定し、本投資法人の役員によるインサイ
             ダー取引の防止に努めており、同規程において、本投資法人の役員は、本投資口につい
             て、売買等を行ってはならないものとされています。ただし、本投資法人の執行役員が
             本資産運用会社の取締役を兼ねる場合で、かつ、本資産運用会社の内部者取引等管理規
             程により本投資法人の発行する投資口の売買が認められている場合には、当該執行役員
             は、本資産運用会社の内部者取引等管理規程に従う限度において、本投資法人の発行す
             る投資口の売買を行うことができるものとされています。
          ② 本資産運用会社の体制

            本資産運用会社は、前記「(1)                 リスク要因」のリスク要因に対し、以下のとおりリスク管
           理体制を整備します。
           (イ) 運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
              本資産運用会社は、規約の投資方針等の基本方針を実現するため、法令、投信協会規
             則、規約並びに本資産運用会社の社内規程等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資
             方針、利害関係人との取引ルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理
             に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守するこ
             とにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
              また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理に関する基本方針、
             リスク管理の統括者及び重要な問題発生時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管
             理すべき主要なリスクとして、コンプライアンス・リスク、運用リスク、事務リスク、
             システム・リスク、情報セキュリティ・リスク及びイベント・リスク等を定義し、取締
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             役会や役職員の役割及びリスク管理状況やリスク管理に関する重要な情報等の継続的モ
             ニタリング等を定めています。
              なお、リスク管理体制の適切性及び有効性については、内部監査室長が統括する内部
             監査(かかる内部監査の詳細については、後記「(ロ)                                組織体制」をご参照くださ
             い。)等により検証するものとしています。
           (ロ) 組織体制

              内部監査室長は、内部監査責任者として、各組織に対し年度監査計画、個別監査実施
             計画に基づく通常監査及び取締役又は監査役からの要請を受けた場合に取締役社長の承
             認を得て行う特別監査を実施します。内部監査は、本資産運用会社の全ての組織、各部
             署の業務全般が、法令、定款、諸規則及び公正妥当な商慣習に従って適切に行われてい
             るか否かの監査、役職員に業務上の不正又は重大な過失に基づく行為がないかの監査、
             一切の業務が経営の目的に基づき合理的に運営されているか否かの監査を含むものとさ
             れています。
              監査担当者は、監査の日時、対象、担当者、結果等の適切な情報を記載した監査調書
             に基づき、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた監査報告書を作成し
             なければなりません。内部監査責任者は、当該監査結果を取締役社長に報告し、当該監
             査結果のうち重要な事項については、速やかに取締役会及び監査役に報告しなければな
             りません。内部監査責任者は、内部監査実施の結果、不適切な事実を発見したときに
             は、監査対象部署及び関係部署に対し、当該不適切な事実を発見したことを通知するほ
             か、取締役社長の承認を得て、当該監査対象部署及び関係部署に対して改善の指示をし
             なければなりません。内部監査責任者は、当該指示を行った場合、改善計画及び改善状
             況についての報告を監査対象部署及び関係部署に求めることができ、監査対象部署及び
             関係部署は、内部監査責任者に改善計画及び改善状況についての報告を遅滞なく行うも
             のとします。内部監査責任者は、改善の結果を確認し、取締役社長及び取締役会に報告
             しなければなりません。
           (ハ) 利害関係人取引規程

              参照有価証券報告書「第二部                 投資法人の詳細情報 第3               管理及び運営 2          利害関係
             人との取引制限 (2)            利害関係人取引規程」            をご参照ください。
           (ニ) 内部者取引等管理規程

              本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等に
             よるインサイダー取引の防止に努めており、同規程において、本資産運用会社の役職員
             等は、本投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされていま
             す。ただし、本資産運用会社の役職員がトーセイの「投資口累積投資制度」を通じて、
             同規程に従い本投資口を取得又は売却することは認めるものとされています。
           (ホ) フォワード・コミットメント等

              フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照
             表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスク
             は本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を
             締結する際には、違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの
             期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミット
             メント等に係る規程を遵守し、当該リスクを管理しています。
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       5 課税上の取扱い
          日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いについ
        ては、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1                                ファンドの状況 4           手数料等及び税
        金 (5)     課税上の取扱い」をご参照ください。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運
        用の変更により、当該内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情に
        よっては、異なる取扱いが行われることがあります。
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      第3【参照書類を縦覧に供している場所】
          トーセイ・リート投資法人 本店

          (東京都港区虎ノ門四丁目2番3号)
          株式会社東京証券取引所

          (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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     第三部【特別情報】
      第1【内国投資証券事務の概要】
        1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
          本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三
         菱UFJ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。ま
         た、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載
         又は記録により定まります(振替法第226条第1項及び第227条第1項)。本投資口に係る投資主
         名簿の記載又は記録は、総投資主通知(証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主
         の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。)により行われます(振替法第228条及び
         第152条第1項)。投資主は、証券保管振替機構又は口座管理機関に対して振替(譲受人がその
         口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における
         保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。)の申請を行
         い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります(振替法第
         228条及び第140条)。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又
         は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することがで
         きません(投信法第79条第1項)。
          投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおり
         です。
                          東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
          取扱場所
                          三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
          取次所                該当事項はありません。
                          東京都千代田区丸の内一丁目4番5号

          代理人の名称及び住所
                          三菱UFJ信託銀行株式会社
          手数料                該当事項はありません。

        2 投資主に対する特典

          該当事項はありません。
        3 内国投資証券の譲渡制限の内容

          該当事項はありません。
        ▶ その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

          該当事項はありません。
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      第2【その他】
          該当事項はありません。

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