ＭＣＵＢＳ ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人 有価証券報告書（内国投資証券） 第26期(平成31年1月1日－令和1年6月30日)
| 提出書類 | 有価証券報告書（内国投資証券）-第26期(平成31年1月1日－令和1年6月30日) |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | ＭＣＵＢＳ ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人 |
| カテゴリ | 有価証券報告書（内国投資証券） |
EDINET提出書類
ＭＣＵＢＳ ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人(E14413)
有価証券報告書（内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2019年9月26日
【計算期間】 第26期
（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
【発行者名】 MCUBS MidCity投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 土屋 勝裕
【本店の所在の場所】 東京都千代田区丸の内二丁目７番３号
【事務連絡者氏名】 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
執行役員オフィス本部長 松尾 桂
【連絡場所】 東京都千代田区丸の内二丁目７番３号 東京ビルディング
【電話番号】 03－5293－4150
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】
（１）【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
回次 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期
2014年 2015年 2015年 2016年 2016年
決算年月
12月期 ６月期 12月期 ６月期 12月期
(百万円) 5,173 5,265 6,579 6,824 7,005
営業収益
（うち不動産賃貸事業収益） (百万円) (5,173) (5,265) (6,468) (6,697) (6,897)
(百万円) 3,634 3,582 4,072 4,361 4,453
営業費用
（うち不動産賃貸事業費用） (百万円) (3,123) (3,122) (3,471) (3,646) (3,780)
(百万円) 1,538 1,683 2,507 2,462 2,551
営業利益
(百万円) 1,087 1,239 1,937 1,889 1,977
経常利益
(百万円) 1,093 1,237 1,936 1,888 1,976
当期純利益
(百万円) 168,823 174,117 226,099 227,686 225,916
総資産額
(百万円) 91,466 94,045 117,180 117,131 117,220
純資産額
(百万円) 65,300 67,675 94,350 95,725 94,100
有利子負債額 (注１)
(百万円) 90,372 92,808 115,243 115,243 115,243
出資総額
(口) 183,625 192,025 266,025 266,025 266,025
発行済投資口の総口数
(注２) (注３) (円) 5,957 6,622 7,614 7,100 7,431
１口当たり当期純利益
(注２) (円) 498,116 489,757 440,484 440,304 440,635
１口当たり純資産額
(百万円) 1,094 1,237 1,936 1,888 1,976
分配総額
(円) 5,958 6,444 7,281 7,100 7,431
１口当たり分配金額
（うち１口当たり利益分配金） (円) (5,958) (6,444) (7,281) (7,100) (7,431)
（うち１口当たり利益超過分配金） (円) (－) (－) (－) (－) (－)
(注４) (注５) (％) 0.6 (1.3) 0.7 (1.5) 1.0 (1.9) 0.8 (1.7) 0.9 (1.7)
総資産経常利益率
(注６) (％) 54.2 54.0 51.8 51.4 51.9
期末自己資本比率
(注４) (注７) (％) 1.2 (2.4) 1.3 (2.7) 1.8 (3.6) 1.6 (3.2) 1.7 (3.3)
自己資本利益率
期末有利子負債比率 (注８) (％) 38.7 38.9 41.7 42.0 41.7
(注９) (％) 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
配当性向
(注10) (件) 12 13 18 18 18
投資物件数
(注11) (㎡) 277,516.98 284,330.63 331,034.57 331,015.96 330,999.31
総賃貸可能面積
(注12) (件) 244 249 309 310 313
期末テナント数
(注13) (％) 97.7 98.5 97.6 98.2 97.7
期末稼働率
(百万円) 1,133 1,150 1,251 1,281 1,288
当期減価償却費
(百万円) 514 394 244 443 733
当期資本的支出額
賃貸ＮＯＩ (注14) (百万円) 3,182 3,294 4,249 4,332 4,406
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回次 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
決算年月
６月期 12月期 ６月期 12月期 ６月期
(百万円) 8,025 7,610 7,924 10,798 10,279
営業収益
（うち不動産賃貸事業収益） (百万円) (7,360) (7,472) (7,788) (8,369) (8,179)
営業費用 (百万円) 4,875 4,627 4,555 5,470 4,641
（うち不動産賃貸事業費用） (百万円) (3,924) (3,879) (3,786) (4,128) (3,682)
(百万円) 3,150 2,983 3,368 5,327 5,638
営業利益
(百万円) 2,527 2,400 2,769 4,621 4,994
経常利益
(百万円) 2,527 2,405 2,767 4,620 4,994
当期純利益
(百万円) 248,821 248,837 272,674 280,790 274,736
総資産額
(百万円) 127,675 127,737 139,404 141,257 142,070
純資産額
(百万円) 104,975 104,975 115,975 122,875 115,975
有利子負債額 (注１)
出資総額 (百万円) 125,148 125,148 136,452 136,452 136,452
(口) 296,625 296,625 1,643,125 1,643,125 1,643,125
発行済投資口の総口数
(注２) (注３) (円) 1,763 1,621 1,727 2,812 3,039
１口当たり当期純利益
(注２) (円) 86,085 86,127 84,840 85,969 86,463
１口当たり純資産額
(百万円) 2,343 2,405 2,767 4,181 4,520
分配総額
(円) 7,900 8,110 1,684 2,545 2,751
１口当たり分配金額
（うち１口当たり利益分配金） (円) (7,900) (8,110) (1,684) (2,545) (2,751)
（うち１口当たり利益超過分配金） (円) (－) (－) (－) (－) (－)
(注４) (注５) (％) 1.1 (2.1) 1.0 (1.9) 1.1 (2.1) 1.7 (3.3) 1.8 (3.6)
総資産経常利益率
(注６) (％) 51.3 51.3 51.1 50.3 51.7
期末自己資本比率
(注４) (注７) (％) 2.1 (4.2) 1.9 (3.7) 2.1 (4.2) 3.3 (6.5) 3.5 (7.1)
自己資本利益率
(注８) (％) 42.2 42.2 42.5 43.8 42.2
期末有利子負債比率
(注９) (％) 92.7 100.0 100.0 90.5 90.5
配当性向
(注10) (件) 19 19 22 22 22
投資物件数
(注11) (㎡) 349,595.39 349,515.43 368,099.75 368,250.14 354,878.02
総賃貸可能面積
期末テナント数 (注12) (件) 394 394 413 427 371
(注13) (％) 97.5 97.0 98.1 98.5 99.4
期末稼働率
(百万円) 1,279 1,256 1,328 1,325 1,220
当期減価償却費
(百万円) 445 817 597 582 750
当期資本的支出額
賃貸ＮＯＩ (注14) (百万円) 4,715 4,850 5,330 5,566 5,716
（注１）有利子負債額は、短期借入金、１年内償還予定の投資法人債、１年内返済予定の長期借入金、投資法人債及び長期借入金の合計額で
す。
（注２）2017年12月31日を基準日とし、2018年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口分割を行っているた
め、１口当たり当期純利益及び１口当たり純資産額については、第22期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
（注３）「１口当たり当期純利益」は当期純利益を次の期中平均投資口数で除することにより算出しています。
期中平均投資口数 第17期 183,625口、第18期 186,874口、第19期 254,351口、 第20期 266,025口、第21期 266,025口、
第22期 1,432,979口、第23期 1,483,125口、第24期 1,602,373口、第25期 1,643,125口、第26期 1,643,125口
（注４）日数に基づき年換算した数値を（ ）書きで記載しています。
（注５）経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷２}×100
（注６）期末純資産額／期末総資産額×100
（注７）当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷２}×100
（注８）期末有利子負債額／期末総資産額×100
（注９）１口当たり分配金額÷１口当たり当期純利益×100
ただし、第19期、第22期及び第24期は、期中に新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
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分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
また、第23期は（注２）に記載の投資口の分割を仮定していない実際の１口当たり当期純利益をもって算定しています。
（注10）匿名組合出資持分は、投資物件数には含めていません。
（注11）「総賃貸可能面積」は、各決算期現在における賃貸可能な面積（貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただ
し、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、準共有物件の場合に
は、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
（注12）「期末テナント数」は、各決算期における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数（貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借
しているテナントは含みません。）を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸室を賃借している場合、
それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複数の貸室を賃借している場合
は、１テナントとして数えています。また、マスターリース契約が締結されている場合には、全てのエンドテナントより当該マスター
リース契約上の賃借人が賃貸人になることの同意を取得したものと仮定し、当該マスターリース契約上の賃借人から転貸を受けている
エンドテナントの数を記載しています。なお、MCUBS MidCity投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が底地（借地権が設定され
た土地をいいます。以下同じです。）のみを保有する場合、土地の賃借人の数を記載しています。
（注13）「期末稼働率」は、各決算期現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載してい
ます。
（注14）当期賃貸事業利益（不動産賃貸事業収入―不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損
（注15）本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
② 事業の概況
(イ）当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき、本投資法人の資産運用会社であったMCUBS MidCity株式会社（以
下「前資産運用会社」といいます。）（注）を設立企画人として2006年６月１日に設立され、2006年８月29日
に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました
（銘柄コード3227）。
中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを基本方針としている本投
資法人は、オフィスビルを投資対象の中心とし、投資対象エリアについては、三大都市圏（東京圏（東京都、
神奈川県、千葉県及び埼玉県）、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）並びに名古屋圏（愛知県）。以下同じ
です。）に重点的な投資を行うことをポートフォリオ構築の方針として資産運用を行っています。
2006年に保有資産数９件、取得価格合計146,650百万円で運用を開始して以降、継続的な物件取得により資
産の着実な成長を実現しており、当期末（2019年６月30日）時点での保有資産は23件（名古屋ルーセントタ
ワーを裏付資産とする匿名組合出資持分を含みます。以下同じです。）、取得価格合計260,619百万円となっ
ています。
（注）2019年７月１日付で、前資産運用会社を吸収合併消滅会社とし、三菱商事・ユービーエス・リアルティ
株式会社を吸収合併存続会社とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）が行われ、本合併後は三
菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社が本投資法人の資産運用を行っています。以下、三菱商
事・ユービーエス・リアルティ株式会社を「本資産運用会社」といいます。
Ｂ．運用実績
当期（2019年１月～６月）は、戦略的資産入替の一環として、前期（2018年７月～12月）に譲渡した大阪圏
所在の松下ＩＭＰビルの残りの準共有持分（持分割合45％）（譲渡価格12,150百万円）を2019年３月に譲渡し
ました。また同月には東京圏所在のＭ-Ｃｉｔｙ江戸川橋ビル（取得価格4,070百万円）を新たに取得し、分散
投資によるリスクの低減を進めました。当期末時点での保有資産は23件、取得価格合計260,619百万円であ
り、取得価格に基づく投資比率は、エリア別では三大都市圏97.0％（うち、東京圏59.8％、大阪圏35.3％、名
古屋圏1.9％）、その他地域3.0％、用途別ではオフィスビル88.0％、その他12.0％となっています。
また、空室率の改善と賃料水準の緩やかな上昇傾向が続いているオフィス賃貸市場を追い風に、新規テナン
トの誘致や既存テナントの満足度向上への取組みを進めた結果、当期末時点の稼働率は前期末（98.5％）を上
回る99.4％となりました。総賃貸可能面積は354,878.02㎡、テナント数は371となっています。
本投資法人は、「環境憲章」及び「責任不動産投資に係る基本方針」に基づき環境や社会的責任に留意した
運用に努めている本資産運用会社と、サステナビリティ、特に昨今注目されているESG（環境・社会・ガバナ
ンス）への考え方を共有し、共に取組みを積極的に推進しています。特に環境に関しては、GRESB（Global
Real Estate Sustainability Benchmark）リアルエステイト評価にて最高位の「Green Star」を取得してお
り、相対評価に基づく「GRESBレーティング」（５段階評価）においても５つ星評価を得ています。また、
2018年12月よりMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み入れられており、ESG格付は「ＡＡ」を取得
しています。保有物件では当期末時点で、３物件につきDBJ Green Building認証を、２物件につきCASBEE不動
産評価認証を、１物件につき自治体版CASBEE認証を、５物件につき建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）
評価を、２物件につき東京都中小低炭素モデルビルへの適合認証を、それぞれ取得しています。
Ｃ．資金調達の概要
〈新投資口の発行について〉
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当期は、新投資口の発行による資金調達を実施していません。当期末現在の発行済投資口の総口数は
1,643,125口となっています。
〈借入れ及び投資法人債について〉
当期は、松下ＩＭＰビルの譲渡代金の一部を弁済資金とし、2019年３月に既存借入金6,900百万円を期限前
弁済しました。当期末時点で19の金融機関から107,975百万円の借入れを行っており、投資法人債の発行残高
は8,000百万円となっています。総資産に対する有利子負債比率（以下「ＬＴＶ」といいます。）は42.2％、
長期負債比率は100.0％（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）、金利の固定化比率は84.0％（金利ス
ワップ契約による金利の固定化を含みます。）となっています。
また当期は、2019年３月５日付で株式会社日本格付研究所（JCR）による格付がＡ＋からＡＡ－に格上げさ
れました。当期末現在の本投資法人の発行体格付の状況は以下のとおりです。
信用格付業者 発行体格付 格付の方向性
株式会社日本格付研究所（JCR） ＡＡ－
安定的
株式会社格付投資情報センター（R＆I） Ａ
ポジティブ
Ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益10,279百万円、営業利益5,638百万円、経常利
益4,994百万円、当期純利益4,994百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別
措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、配当可能利
益の額（後記「２ 投資方針 （３）分配方針 ① 利益の分配 （ロ）」において定義します。）の100分の
90に相当する金額を超えて分配することとしています。かかる方針に従い、当期未処分利益4,995百万円から
2019年３月に譲渡した松下ＩＭＰビル（準共有持分割合45％）の売却益の一部474百万円を圧縮積立金として
内部留保を行い、当該金額を控除した残額4,520百万円を利益分配金として分配することとしました。この結
果、投資口１口当たりの分配金は2,751円となりました。
(ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すために、以下のような運用を行います。
Ａ．内部成長戦略
個別保有物件ごとに最適な中長期運用戦略を策定し、それに基づきキャッシュ・フローの最大化を図りま
す。
新規テナントへの誘致活動としては、プロパティマネジメント業務の委託先（以下「プロパティマネジメン
ト会社」といいます。）及びオフィス賃貸仲介業者と緊密に連携して、運用不動産ごとにその立地・特性に合
わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネジメント会社等が有する独自のルートを活用しながら着実
なテナント確保を図ります。また既存テナントへのフォロー活動としては、本資産運用会社の監督指導の下、
プロパティマネジメント会社及び建物管理業務の委託先（以下「建物管理会社」といいます。）と協働してテ
ナントからの要望等のデータベース化、毎年のテナント満足度調査、テナント側の役職者等との積極的な意見
交換等を実施し、その対応としてテナント満足度の向上に向けた設備改修等のソリューションや、適切な増床
の提案等を適時に行います。
加えて、本資産運用会社の監督指導の下、中長期的に運用資産の収益とその資産価値を維持向上させるた
め、プロパティマネジメント会社及び建物管理会社と連携して運用管理段階におけるライフサイクルマネジメ
ントを実践することにより、管理品質を保ちながら運用管理コストを最小化することを目指します。
Ｂ．外部成長戦略
本投資法人は、規模のメリットによる運用管理コストの低減、運用資産の分散等ポートフォリオ効果による
収益変動リスクの低減等を図るため、外部成長を推進します。外部成長を実現するための戦略として、独自の
ネットワークを基盤として、不動産取得の機会を追求します。
投資対象エリアとしては三大都市圏に重点をおいて運用資産の取得を検討し、また、より多くの物件取得機
会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から、三大都市圏を除く政令指定
都市及びそれに準ずる主要都市も投資対象エリアとしています。なお、投資対象タイプは、オフィスビルを主
要な投資対象としていますが、物件取得機会の確保及び分散投資の観点から、オフィスビル以外の用に供され
る不動産等（但し、商業施設及び産業用不動産（後記「２ 投資方針 （１）投資方針 ③ ポートフォリオ
構築方針 （イ）ポートフォリオ構築基準 Ｃ．投資対象タイプ（用途）」において定義します。）について
は新規投資を行わないこととしています。）も投資対象としています。
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Ｃ．財務戦略
財務の安定性を維持することを目標に、保守的なＬＴＶ水準の維持、安定的な資金調達、有利子負債の返済
時期の分散化、新規借入先金融機関の参加の推進等について継続して取り組みます。また、金利動向に応じて
金利固定化による金利変動リスクへの対応を行います。
(ハ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（２）【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行い
ます（投資法人規約（以下「規約」といいます。）第26条）。
本投資法人は、その資産の運用を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と前資産運用会社との間で
2006年６月２日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいま
す。なお、本合併に伴い、本資産運用会社は、当該契約の前資産運用会社の地位及び権利義務を、2019年７月１日
付で前資産運用会社から承継しました。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に係る方針に
つき、その社内規程として資産運用ガイドライン（以下「資産運用ガイドライン」といいます。）を制定していま
す。
本投資法人は、基本方針に基づき投資主価値の最大化を目指すため、三大都市圏のオフィスビルに重点的な投資
を行います。さらに、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大
蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」といい
ます。）第８条第３項に規定する親会社をいいます。以下同じです。）である三菱商事株式会社（以下「三菱商
事」といいます。）及びユービーエス・アセット・マネジメント・エイ・ジー（以下「ＵＢＳ」といいます。）の
ノウハウやネットワーク等を、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために最大限に活かす
方針です。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資
産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といい
ます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
（注１）投資法人に関する法的枠組みは大要以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人
が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資
口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿っ
て運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は投資主総会を通じ
て、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社に
おける株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３管理及
び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利」をご参照下さい。
投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法
人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会
を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みま
す。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人の会計監査を行い
ます。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督
役員、役員会及び会計監査人については、後記「(４) 投資法人の機構」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を
規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集す
ることもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用しま
す。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を
受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針
(１) 投資方針」及び同「(２) 投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する
分配方針については、後記「２ 投資方針 (３) 分配方針」をご参照下さい。
登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者（投資運用業
を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人
は、信託会社等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法
人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を
委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(３) 投資法人
の仕組み」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第４ 関係法人の状況」をご参照下さい。
（注２）本投資法人の投資口（以下「本投資口」ということがあります。）は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13
年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同
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じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口について
は、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226
条 第１項、第227条第１項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」ということとしますが、同時に本
投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、
振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記
する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資
法人債を含むものとします。
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（３）【投資法人の仕組み】
① 本投資法人の仕組図
本書の日付現在における本投資法人の仕組みは、以下のとおりです。
番号 契約名
①
資産運用委託契約
②
一般事務委託契約及び資産保管委託契約
③
財務及び発行・支払代理契約
④
投資口事務代行委託契約及び特別口座の管理に関する契約
(注１)本投資法人の資産運用会社であったMCUBS MidCity株式会社は、2019年７月１日付で、MCUBS MidCity株式会社を吸
収合併消滅会社とし、三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社を吸収合併存続会社とする本合併を行いまし
た。これに伴い、本資産運用会社は、MCUBS MidCity株式会社から、本投資法人の資産運用会社の地位を承継しま
した。
(注２)三菱商事株式会社は、本資産運用会社の親会社であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年
大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める本資産運用会社の特定関係法人（以下「特定
関係法人」といいます。）に該当します。
(注３)前資産運用会社のサポート会社であった関電不動産開発株式会社（以下「関電不動産開発」といいます。）は、そ
の保有する前資産運用会社の株式900株のすべてを、2019年４月１日付で本資産運用会社に譲渡しました（以下
「本件株式譲渡」といいます。）。また、本件株式譲渡に伴い、前資産運用会社と関電不動産開発との間の2015年
４月10日付「売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書」及び2011年12月７日付「資産価値向上サポートに関
する覚書」は、本件株式譲渡の実行日付で解約されました。なお、前資産運用会社と関電不動産開発は、2019年１
月30日付で物件情報の提供等に関する協定書を締結していますが、本資産運用会社は、2019年７月１日付の本資産
運用会社と前資産運用会社との合併に伴い、当該協定書上の前資産運用会社の地位を承継しています。
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② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
本書の日付現在における本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要は、以
下のとおりです。
運営上の役割 名称 関係業務の概要
投資法人 MCUBS MidCity投資法人 規約に基づき、投資主より募集した資金等を運用資産に投
資することにより、中長期的な観点から、安定した収益の
確保と着実な運用資産の成長を目指して運用を行います。
資産運用会社 三菱商事・ユービーエス・ 前資産運用会社は、2006年６月２日付で本投資法人との間
リアルティ株式会社 で資産運用委託契約（その後の変更、改定も含みます。）
を締結しました。なお、本合併に伴い、本資産運用会社は
2019年７月１日付で、当該契約の前資産運用会社の地位及
び権利義務を、前資産運用会社から承継しました。投信法
上の資産運用会社として、同契約に基づき、本投資法人の
定める規約及び本資産運用会社の社内規程である資産運用
ガイドライン等に従い、資産の運用に係る業務を行いま
す。本資産運用会社に委託された業務は①運用資産の運用
に係る業務、②本投資法人が行う資金調達に係る業務、③
運用資産の状況についての本投資法人への報告業務、④運
用資産に係る運用計画の策定業務及び⑤その他本投資法人
が随時委託する上記①から④までに付随し又は関連する業
務です。
また、2015年７月９日付で本投資法人との間で商標使用許
諾契約（その後の変更、改定も含みます。）を締結してお
り、本投資法人に対して、本資産運用会社の所有する登録
商標を、本投資法人の資産を本資産運用会社が運用してい
ることを表示する目的で使用することを許諾しています。
一般事務受託者／ 三井住友信託銀行株式会社 一般事務受託者／資産保管会社は、2006年６月２日付で本
投資法人との間で一般事務委託契約（その後の変更、改定
資産保管会社
も含みます。）及び資産保管委託契約（その後の変更、改
定も含みます。）をそれぞれ締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託
者（投信法第117条第４号から第６号まで）として、①計算
に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務、③納税に
関する事務及び④本投資法人の役員会及び投資主総会の運
営に関する事務（投資主総会関係書類の発送、議決権行使
書の受理、集計に関する事務を除きます。）を行います。
また、上記資産保管委託契約に基づき、投信法上の資産保
管会社（投信法第208条）として、本投資法人の保有する資
産（投信法第67条の規定に基づいて作成された本投資法人
の規約に定められた範囲内で、本投資法人が投信法第193条
の規定に基づいて取得する一切の資産を意味します。）に
関する資産保管業務及び金銭出納管理業務を行います。
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運営上の役割 名称 関係業務の概要
投資法人債に関す 株式会社みずほ銀行 2016年５月17日付で本投資法人との間でMCUBS MidCity投資
る一般事務受託者
法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順
位特約付）財務及び発行・支払代理契約並びにMCUBS
MidCity投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債
間限定同順位特約付）財務及び発行・支払代理契約を、
2017年５月23日付で本投資法人との間でMCUBS MidCity投資
法人第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順
位特約付）財務及び発行・支払代理契約並びにMCUBS
MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債
間限定同順位特約付）財務及び発行・支払代理契約を、
2018年５月18日付で本投資法人との間でMCUBS MidCity投資
法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順
位特約付）財務及び発行・支払代理契約を、それぞれ締結
しました。投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２
号、第３号及び第６号。ただし、投資法人債に関する事務
に限ります。）として、財務及び発行・支払代理契約に基
づき、①発行代理人事務、②支払代理人事務、③元利金支
払取りまとめ事務、④投資法人債原簿関係事務等を行いま
す。
投資主名簿等管理 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 投資主名簿等管理人は、本投資法人との間で2008年12月26
人／特別口座管理 日付で投資口事務代行委託契約（その後の変更、改定も含
機関 みます。）、2008年11月25日付で特別口座の管理に関する
契約（その後の変更、改定も含みます。）をそれぞれ締結
しています。
上記投資口事務代行委託契約に基づき、投信法上の一般事
務受託者（投信法第117条第２号及び第６号）として、①投
資主名簿及びこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置
その他の投資主名簿に関する事務、②投資口の名義書換、
質権の登録又は抹消、③投資主、登録投資口質権者、これ
らの法定代理人及び以上の者の常任代理人（以下「投資主
等」といいます。）に対して分配する金銭の支払いに関す
る事務、④投資主等の権利行使に関する請求、その他の投
資主等からの申出の受付けに関する事務並びにこれらに付
随する事務等を行います。
また、上記特別口座の管理に関する契約に基づき、投信法
上の一般事務受託者（投信法第117条第２号）として、①振
替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置
に関する事務、②新規記載又は記録手続き及び抹消手続き
又は全部抹消手続きに関する事務、③振替口座簿への記載
又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並び
に信託財産に係る記載又は記録に関する事務、④特別口座
の開設及び廃止に関する事務、⑤特別口座の加入者本人の
ために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の
振替手続に関する事務並びに振替制度の運営に関する事務
等を行います。
特定関係法人（本 三菱商事株式会社 三菱商事株式会社は、本資産運用会社の発行済株式総数の
資産運用会社の親 51％を保有する本資産運用会社の親会社です。
会社）
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③ 匿名組合出資の仕組み
本投資法人はその規約に基づき匿名組合出資持分その他の投資ビークルへの投資をすることがあります。本投資
法人が匿名組合出資持分に投資する場合、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資し、本投資法人は匿名組
合員として分配金を得ることになります。なお、本投資法人は、本書の日付現在、名古屋ルーセントタワーに係る
区分所有権の共有持分33.9％（敷地権割合29.5％）を信託財産とする信託受益権を裏付けとする、アール40合同会
社を営業者とする匿名組合出資持分（Ｂ号匿名組合出資持分。持分割合40％）（以下「名古屋ルーセントタワーに
係る匿名組合出資持分」といいます。）を保有しています。
名古屋ルーセントタワーに係る匿名組合出資持分に関する匿名組合の仕組図は、以下のとおりです。
アール40合同会社
長期借入金
固定資産（不動産信託受益権等）（注１）
純資産（匿名組合出資等）（注２）
その他
その他
資産合計 負債・資本合計
(注１)名古屋ルーセントタワーに係る区分所有権（名古屋ルーセントタワーの建物のうち特別高圧変電所棟及び超高圧変電所棟の一部を
除く部分）の共有持分33.9％（敷地権割合29.5％）を信託財産とする信託受益権に係る信託不動産（名古屋ルーセントタワー（信
託不動産））
(注２)本投資法人は、営業者に係る匿名組合出資持分40％（Ｂ号匿名組合出資持分。出資額37億円）を保有しています。
（４）【投資法人の機構】
① 投資法人の統治に関する事項
本書の日付現在、本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の数に１を加えた
数以上とします。）とされています（規約第16条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員
３名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。なお、本投
資法人の会計監査人は有限責任 あずさ監査法人です。
(イ）投資主総会
Ａ．本投資法人の投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき、執行役員が１名
の場合は当該執行役員が、執行役員が２名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員
の１名がこれを招集します（規約第９条第１項）。本投資法人の投資主総会は、2019年３月４日及び同日以後
遅滞なく招集され、以後、隔年毎の３月４日及び同日以後遅滞なく招集されます。また、必要あるときは随時
招集されます（規約第９条第２項）。投資主総会を招集するには、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を
公告し、当該日の２週間前までに投資主に対して、書面をもって、又は法令の定めるところに従い、電磁的方
法により通知を発するものとします。ただし、規約第９条第２項第一文の定めに従って開催された直前の投資
主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないものとします
（規約第９条第３項）。
Ｂ．投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会に
おいて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の
議決権の過半数をもって決議されます（規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要
事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３
分の２以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。ただ
し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提
出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当
該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第
１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第７章）ので、かかる規約中に定
められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となりま
す。
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Ｃ．また、本投資法人は、本資産運用会社との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用に係る
業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なけれ
ばならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります
（投 信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議
が必要です（投信法第206条第１項）。
(ロ）執行役員、監督役員及び役員会
Ａ．執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切
の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17
年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、投
資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結、本資産
運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員
会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する
権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を
有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権
限を有しています（投信法第114条第１項）。
Ｂ．役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員たる執行
役員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条
第１項、規約第21条第１項）。
Ｃ．投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）において、決議について特別の利害関係を有
する執行役員又は監督役員は議決に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員
の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
(ハ）会計監査人
Ａ．会計監査人は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１
項、規約第23条）。
Ｂ．本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計
算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重
大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第
115条の２第１項、第115条の３第１項等）。
Ｃ．会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時
までとします。会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会にお
いて再任されたものとみなされます（投信法第103条、規約第24条第１項及び第２項）。
(ニ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員３名により構成される役員会により運営されています。執行役員
は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本
資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続きを通じ、本資産運用会社又はその利害
関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務遂行状況を監視できる体制
を維持しています。
本書の日付現在、監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名、国立大学准教授１名の計３名が選任されて
おり、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務遂行等について様々な見地から監
督を行っています。
(ホ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員及び本投資法人の関係法人に対し、本投資法人の業
務や資産運用状況、コンプライアンス及びリスク管理等について報告を求めるとともに、必要な調査を行うこ
とにより、執行役員の職務執行に関する監督機能を果たしています。
また、会計監査人は、定期的に実施される、会計監査人による監査報告会を通じて、その監査の実施状況及
び内容について監督役員に報告を行っています。
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(ヘ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
Ａ．本投資法人は、本資産運用会社との間の資産運用委託契約に基づき、本資産運用会社から各種報告を受ける
権利及び本資産運用会社の帳簿、その他の資料の調査を行う権利を有しており、かかる権利の行使により、本
投資法人は本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を整備しています。
Ｂ．本投資法人は、一般事務受託者との間で締結された一般事務委託契約及び資産保管会社との間で締結された
資産保管委託契約に基づき、必要に応じて、一般事務受託者及び資産保管会社の業務推進状況についての報告
を受けることができます。
Ｃ．監督役員は執行役員、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社に対して本投資法人の業務及び財
産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができます。
② 投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託されています。本資産運用会社は、本投資法人
との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。
(イ）本資産運用会社の組織
本資産運用会社の組織は以下に記載のとおりです。
本資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資
産運用会社は、取締役会からの権限委譲を受けて規約に定める本投資法人の投資方針に沿った資産の運用等に
関する事項を審議するための合議体として資産運用検討委員会を設置しています。また、コンプライアンスを
実践するための企画及び推進、コンプライアンスに係る教育・研修プログラムの企画及び推進並びにコンプラ
イアンス実践状況のモニタリング業務等を行う部署としてコンプライアンス管理室を設置するとともに、コン
プライアンス管理室長を委員長としてコンプライアンスに係る基本的事項及び重要事項等につき審議、決定す
るコンプライアンス委員会を設置しています。資産運用業務は、オフィス本部、アクイジション本部、コーポ
レート本部、経営企画室、コンプライアンス管理室及び内部監査室並びに関西支社の分掌によって実施されて
います。
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(ロ）本資産運用会社の業務分掌体制
本資産運用会社におけるオフィス本部、アクイジション本部、コーポレート本部、経営企画室、コンプライ
アンス管理室及び内部監査室並びに関西支社の業務分掌体制は、以下のとおりです。
組織 業務の概略
オフィス本部
不動産投資・運用関連 i. 投資戦略の立案に関する事項
業務
ii. 投資基準の起案及び管理に関する事項
iii. 投資対象資産の評価、選定に関する事項
iv. 投資対象資産の取得に係る契約諸条件の判断に関する事項
v. 運用対象資産の処分に係る判断に関する事項
vi. 運用対象資産の運用管理計画策定に関する事項
vii. 運用対象資産の物件管理・維持・修繕等に関する事項（運用の一環として行う建
て替え・大規模修繕等を含みます。）
viii. 運用対象資産のテナント・賃貸借契約条件等に関する事項
ix. 運用対象資産のプロパティ・マネジメント会社の選定に関する事項
x. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xi. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xiii. 上記各事項に関連したその他の事項
投資法人管理業務 i. 本投資法人の予算、収益予想、実績管理及び差異分析に関する事項
ii. 本投資法人の財務戦略策定、資金管理・調達に関する事項
iii. 本投資法人の投資主との関係維持／強化に関する事項
iv. アナリストを含む本投資法人の投資家からの照会に対する対応に関する事項
v. 本投資法人の決算説明会・個別IRミーティングでの決算報告に関する業務支援
vi. 東京証券取引所及び米国Securities & Exchange Commission等の開示規定で定め
られた本投資法人の報告・プレスリリースに関する事項
vii. 株式会社証券保管振替機構への必要書類の作成、提出に関する事項
viii. 本投資法人の新投資口発行に伴う有価証券届出書及び目論見書等の作成取りまと
め、提出
ix. 本投資法人の重要書類の作成・管理に関する事項（一般事務委託契約、資産保管
委託契約、投資口事務代行委託契約、資産運用委託契約、投資法人規約、資産管
理計画書等を含みます。）
x. 本投資法人の機関運営に関する一般事務委託会社との窓口
xi. 信託銀行などの本投資法人の外部業務委託会社との窓口（上記x.を除きます。）
xii. 本投資法人の公告に関する事項
xiii. 本投資法人の投資主への書類縦覧に関する事項
xiv. 本投資法人のポートフォリオ管理に関する事項
xv. 投資対象資産及び運用対象資産におけるエンジニアリングに関する事項
xvi. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xvii. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xviii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xix. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
アクイジション本部
投資関連業務 i. 投資戦略の立案に係る分析、調査及びサポートに関する事項
ii. 投資基準の起案及び管理に係る分析、調査及びサポートに関する事項
iii. 投資対象資産の発掘に関する事項
iv. 投資対象資産に係る情報の管理及び配分に関する事項
v. 投資対象資産の評価、選定に係る分析、調査及びサポートに関する事項
vi. 投資対象資産の取得に関する交渉、取り纏め、文書化等の実行（ストラクチャリ
ングを含みます。）に関する事項
vii. 運用対象資産の処分時における対外交渉に関する事項
viii. 不動産売買市場情報と営業情報（機密情報を含みます。）の作成・保管に関する
事項
ix. 投資情報検討会議に係るサポートに関する事項
x. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xi. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xiii. 上記各事項に関連したその他の事項
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有価証券報告書（内国投資証券）
組織 業務の概略
コーポレート本部
業務管理関連業務 i. 本資産運用会社及び本投資法人の経理・決算・税務に関する事項
ii. 本資産運用会社の予算に関する事項
iii. 本投資法人の予算、収益予想、実績管理及び差異分析に関する計数管理
iv. 不動産投資、運用及び本投資法人の管理に関する事務
v. 本資産運用会社及び本投資法人の会計監査に関する窓口
vi. 経理規程及び経理に関する手続きの策定・管理に関する事項
vii. 本投資法人の支払い指図に関する事項
viii. 本投資法人の資産運用報告、有価証券報告書等の継続開示書類の作成取りまとめ
及び提出に関する事項
ix. 一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。) (月次財務報告)に
対する窓口
x. その他関係官庁、団体への情報開示に関する事項
xi. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xii. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xiii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xiv. 上記各事項に関連したその他の事項
財務関連業務 i. 本投資法人の財務方針の策定
ii. 本投資法人の資金調達手法に関する企画・提案
iii. 本投資法人の取引金融機関との窓口
iv. 格付機関等に対する業績説明
v. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
vi. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
vii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
viii. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
コーポレート本部
総務・IT推進関連業務 i. 社内危機管理及びBCPに関する事項
ii. 本資産運用会社の公告に関する事項
iii. 社内総務・庶務に関する事項
iv. 情報システム（不動産運用関係システムを含みます。）の管理・開発監理、情報
セキュリティ管理に関する事項
v. 所管する什器・動産・不動産の管理及びそのリースに関する事項
vi. 文書の企画管理とファイリングに関する事項
vii. 宅地建物取引業に基づく事務
viii. 登記等に関する事項
ix. 規程等の管理に関する事項
x. 印章等の管理に関する事項
xi. 内部統制基本方針に関する事項
xii. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xiii. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xiv. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xv. 上記各事項に関連したその他の事項
企画調査関連業務 i. 不動産市場、産業及び経済・金融事情に関する各種データの分析に関する事項
ii. 調査・分析結果を活かした本投資法人の投資運用戦略策定に関するサポートに係
る事項
iii. 本投資法人の投資主との関係維持／強化のサポートに係る事項
iv. サステナビリティ・コミッティー運営に関する事項
v. 新聞・雑誌等からの取材受付、イベント参加申込み等の広報窓口
vi. 本資産運用会社及び本投資法人のホームページ等での情報開示に関する事項
vii. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
viii. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
ix. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
x. 上記各事項に関連したその他の事項
人事関連業務 i. 人事戦略（人事制度、人事施策及び人材開発）の策定
ii. 人事労務の運営・管理に関する事項
iii. 採用・教育・研修に関する事項
iv. 昇格・評価・報酬に関する事項
v. 福利厚生・社会保険等に関する事項
vi. 報酬委員会に関する事項
vii. 懲戒に関する事項
viii. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
ix. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
x. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xi. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
コーポレート本部
エンジニアリング関連 i. 建築関連法令改正等の必要情報収集の一元化と情報共有に関する事項
業務 ii. 投資対象資産及び運用対象資産におけるエンジニアリングに関する事項
iii. 投資対象資産及び運用対象資産における大規模リニューアル、開発及びバリュー
アッドに係るサポートに関する事項
iv. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
v. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
vi. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
vii. 上記各事項に関連したその他の事項
リスク管理関連業務 i. リスク管理委員会及び本資産運用会社のリスク管理に関する事項
ii. 資産運用検討委員会に関する事項
iii. 取引先管理に関する事項
iv. 投資対象資産の評価、分析等に対する妥当性の検証に関する事項
v. 上記各事項記載の事項におけるリスク管理に関する事項
vi. 上記各事項記載の事項に関する主務官庁に係る事項
vii. 上記各事項記載の事項に関する規程等の作成・整備
viii. 上記各事項記載に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
経営企画室
経営企画関連業務 i. 戦略的・長期的目標及び戦略計画の策定・実施・監視・報告等に関する事項
ii. 全体資源配分及び組織に関する事項
iii. 本資産運用会社の予算方針の策定に関する事項
iv. 本資産運用会社全体に係る主要問題の分析及びサポートに関する事項
v. 不動産業界でのプレゼンス及び政官財産業界との連携に関する事項
vi. 潜在的影響力のある国内外の重要問題の確認と対応戦略に関する事項
vii. 新業務・新商品ラインの開発、導入管理に関する事項
viii. 経営情報の提供に関する事項
ix. 株式、株主及び株主総会に関する事項
x. 決裁権限に関する事項
xi. 取締役会に関する事項
xii. 執行役員会に関する事項
xiii. 秘書業務に関する事項
xiv. 本投資法人の不動産投資運用に関するサポート業務
xv. 一般社団法人不動産証券化協会及び投信協会等の業界団体との窓口（ただし、投
信協会については会員調査部及び各種届出等、月次財務報告に対する窓口を除き
ます。）
xvi. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xvii. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xviii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xix. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
コンプライアンス管理室 i. 法令等諸規則及び社内規則の遵守状況の検証・提案、その変更、並びに新規則施
行状況の点検に関する事項
ii. 法令等諸規則の制定・変更に関する情報の蓄積、役職員への周知に関する事項
iii. 内部者取引の管理等に関する事項
iv. 個人情報管理に関する事項
v. 重要契約書の文書審査
vi. 広告宣伝等及び文書審査に関する規則に定める文書審査
vii. 企業倫理、従業員の行動規範等の遵守状況の検証・提案に関する事項
viii. 役職員へのコンプライアンス教育に関する事項
ix. コンプライアンス規程に関する事項
x. コンプライアンス委員会に関する事項
xi. コンプライアンス・プログラムの策定・遂行に関する事項
xii. 反社会的勢力対応に関する事項（反社会的勢力との関係を遮断するための対応の
統括及び反社会的勢力による被害を防止するための一元的な管理態勢の構築を含
みます 。）
xiii. 苦情・紛争処理に関する事項
xiv. 従業員等からの問合せ、通報等への対応
xv. コンプライアンス違反案件の内容確認・調査と対応指導
xvi. 社内規程等の体系の検証・提案
xvii. 金融庁、国土交通省及び投信協会（会員調査部及び各種届出等）に対する窓口
xviii. 投資情報検討会議に関する事項
xix. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xx. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xxi. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xxii. 上記各事項に関連したその他の事項
内部監査室 i. 各本部・部・室・各委員会の組織運営・業務遂行の状況、会計処理の状況、及び
法令諸規則等の遵守状況の監査の実施に関する事項
ii. 内部監査の方針・監査計画の立案及び監査結果の報告に関する事項
iii. 特に定める事項の監査に関する事項
iv. 金融商品取引法上の内部統制（J-SOX）に関する事項（主要株主への報告を含み
ます。）
v. 主要株主による業務監査の窓口
vi. 従業員等からの問合せ、通報等への対応
vii. 内部統制整備に関する事項
viii. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
ix. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
x. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xi. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
関西支社 i. 関西地域における、本資産運用会社並びに本投資法人の取引先及び業務委託先等
との協力体制の構築・拡充又はこれら取引先及び業務委託先等からの情報収集に
関する事項
ii. 関西地域における本資産運用会社並びに本投資法人の取引先及び業務委託先等か
ら収集した情報の各室長及び各本部長等への提供に関する事項
iii. コンプライアンス管理室の指導の下に行う、関西地域における支社所属職員のコ
ンプライアンスチェック及び指導に関する事項
iv. コーポレート本部の指導の下に行う、関西地域における支社所属職員の労務管理
に関する事項
v. 経営企画室の指導の下に行う、関西地域における業界団体等の窓口
vi. コーポレート本部の指導の下に行う、関西地域における支社所属職員の事務に関
するサポート業務
vii. コンプライアンス管理室の指導の下に行う、関西地域におけるクレームの第一次
対応窓口及びこれに関連する本社への報告
viii. 支社内における総務・庶務・秘書業務に関する事項
ix. 支社内におけるリスク管理に関する事項
x. 上記各事項に関連したその他の事項
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(ハ）本資産運用会社における委員会の概要
本資産運用会社は、資産運用検討委員会、リスク管理委員会、コンプライアンス委員会及び報酬委員会の4つ
の委員会（このうち、リスク管理委員会は、意思決定のための取締役会の諮問機関であり、意思決定機関とし
ての機能を有しません。）を有していますが、投資法人毎には委員会を設置しておらず、各委員会は、本投資
法人に関する事項だけではなく、日本リテールファンド投資法人及び産業ファンド投資法人（本投資法人、日
本リテールファンド投資法人及び産業ファンド投資法人を併せて以下「各本資産運用会社受託投資法人」と総
称します。）に関する事項についても審議します。ただし、意思決定の独立性を担保する観点から、各委員会
の参加者にはそれぞれ以下のとおり制限を設けています。すなわち、資産運用検討委員会においては、決議に
ついて特別の利害関係を有する委員は議決に加わることができません。リスク管理委員会においては、個別の
投資法人に係るリスク管理の検討、計画、確認、評価を行う場合、委員長は当該投資法人の投資運用管理に関
与しないオフィス本部、リテール本部又はインダストリアル本部に所属する者の参加可否を決することができ
ます。また、コンプライアンス委員会においては、委員長は利害関係のある役職員の同委員会への参加可否を
決することができます。
本投資法人の運用体制に関する各委員会（資産運用検討委員会及びコンプライアンス委員会）の概要は、以
下のとおりです。
Ａ．資産運用検討委員会
資産運用検討委員会は、原則としてオフィス本部長の申立てに応じて開催し、本投資法人の投資方針・基
準、運用管理方針・基準、予決算及び資金調達に係る議案について、また、資産の取得・処分・運用管理に関
する議案について、ポートフォリオ全体の総合的なリスク及び投資効果等を審議し、社内規程・法令・規則を
遵守していることを確認した上で、本資産運用会社による資産運用が企業統治の向上及び本投資法人の持続的
成長に資する意思決定を行うことを目的とします。
委員 社長を委員長とし、副社長、執行役員、コンプライアンス管理室長及び外部の不動産鑑定
士、その他委員長が指名した者を委員とします。ただし、決議について特別の利害関係を
有する委員は議決に加わることができないものとします。なお、社長が事故その他の理由
により出席することができないときには、副社長が委員長の任に当たります。また、社長
及び副社長がいずれも事故その他の理由により出席することができないときには、あらか
じめ委員会の決議によって定められた順序に従って他の委員が委員長の任に当たるものと
します。執行役員は、自らが事故その他の理由により出席できないときは、その所属する
本部・室の部室長を自らの代理人として指名し委員会に出席させることができます。ま
た、コンプライアンス管理室長は、自らが事故その他の理由により出席することができな
いときは、自らの代理人を指名し委員会に出席させることができます。常勤監査役は、委
員会に出席し意見を述べることができます。委員長は、必要に応じて、社内外の有識者・
専門家をオブザーバーとして委員会に招聘することができます。
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審議事項 i. 投資方針、分配方針、運用管理方針、予決算関連
(i) 投資方針、投資基準に関する事項
(ii) 分配方針に関する事項（出資の払戻し、内部留保、内部留保の取崩しなど）
(iii) 運用管理方針、運用管理基準に関する事項
(iv) 投資法人の予決算に関する事項
・大規模修繕と資本的支出の予算は、工事ごとに機能維持工事(設備機器類の更
新、経年劣化対応等、修繕を主な内容とする工事をいいます。)と機能向上工
事(初期性能や初期機能の向上に資する工事をいいます。)を分別して集計し、
工事費総額1億円以上のものは列記の上、承認を得ます。
(v) 投資法人の運用目標と進捗に関する事項（資産の取得・処分計画、増資・投資法
人債その他債券の発行・短中期借入を含む資金調達計画など）
(vi) IR計画の概要（方針、戦略など）
ii. 資金調達関連
(i) 投資法人の長期借入の実施（変動金利の場合の個別金利の決定は除きます。）
(ii) 投資法人の長期借入に係る繰上げ返済
(iii) 投資法人の短期借入枠の設定（借入枠内の個別の短期借入実施は除きます。）
(iv) 投資法人債その他債券の発行に関する提案、期限前償還に関する提案
(v) 投資法人の増資に関する提案（投資口等の募集取扱事務委託先の選定、ロック
アップ条項等を含みます。）
(vi) 投資法人の資金調達に係るデリバティブ取引の実施
(vii) その他、投資法人の財務に重要な影響を与えると判断される事項
iii. 資産の取得・処分関連
(i) 資産の取得・処分に係る収益性及びリスクの評価
・ポートフォリオ全体に与える影響
・インベストメント・クライテリアに基づく評価
・デュー・ディリジェンスの結果に基づく評価
・鑑定に基づく評価
・利益相反がないことの確認
・売買契約における特殊な特約条項
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iv. 資産の運用管理関連
(i) 起用先プロパティ・マネジメント会社の包括選定（包括リスト承認）
(ii) 承認済の包括リスト以外からのプロパティ・マネジメント会社の選定
(iii) 資産の運用管理におけるリスク（投資法人による取引先への与信供与を含みま
す。）（ただし、当期の分配金予想額に与える影響が1％未満かつ営業収益に与
える影響額が1億円未満と予想される場合には、報告事項とすることができま
す。）
(iv) 既取得の個別の資産の運用の一環として隣接する又は密接に関連し、かつ既取得
の個別の資産の価値増大につながる資産を取得し、又は、既に取得している資産
の一部を処分すること（取得対象資産又は処分対象資産が5,000万円以上の場合
に限ります。）
(v) 個別の資産において総額1億円以上の大規模修繕や資本的支出、又はテナントの
ために行い、かつ当該テナントの年間賃料収入を超える資本的支出（ただし、予
算内の機能維持工事及び原状回復工事を除くものとし、後記(viii)に該当するも
のはかかる定めに従います。）
(vi) 個別の資産において総額1,000万円以上のテナントコンセッション（本来はテナ
ント実施工事とされるものをオーナー側で負担するものをいいます。）に係る修
繕/資本的支出
(vii) 主要テナント（個別の資産において総収入ベースで（直近の決算数値、又は実績
がない場合には予想数値に基づき）30％以上の割合を有するテナント又は年間賃
料収入が1億円以上のテナントをいいます。）との新規契約の締結及び契約条件
の変更（ただし、委員長が重要性がないと判断する場合を除きます。又は、当期
の分配金予想額に与える影響が1％未満かつ営業収益に与える影響額が1億円未満
と予想される場合には、報告事項とすることができます。）
(viii)個別の資産における改修・新築・増築プロジェクトのうち、以下のいずれかに該
当するもの
・総額1億円以上の工事が発生するもの
・建物面積の2分の1以上又は総収入ベースで30％以上のテナント入替・業態変
更・模様替え（建物の仕上、造作などの更新により用途や機能の変更、改善を
図るものをいいます。）（ただし、委員長が重要性がないと判断する場合を除
きます。）
・その他機能向上工事を伴うもの（ただし、委員長が重要性がないと判断する場
合を除きます。）
・その他、コンプライアンス管理室長、コーポレート本部エンジニアリング統括
部長が必要と判断するもの
(ix) テナント延滞債権に係る償却
(x) 保険の付保範囲の決定、又は変更
(xi) 2億円超の重要な保険金請求・受取の合意・解決
(xii) 業務委託先の包括選定（物件単位・プロジェクト単位を含む包括リストの承認）
(xiii)承認済の包括リスト以外からの業務委託先の選定
(xiv) その他、資産の運用管理に重要な影響を与えると判断される事項
v. その他
(i) 投資法人の合併・解散に関する事項
(ii) 投資法人資産運用委託契約に関する事項
(iii) 調停・訴訟の開始・解決に関する事項
(iv) 会計監査人の選定
(v) その他上記の付議事項に該当しないもので、取締役会に付議する事項
(vi) 委員長が必要と判断する事項
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審議方法等 資産運用検討委員会では、上程された議案につき、ポートフォリオ全体の総合的なリスク
及び投資効果等を審議し、社内規程・法令・規則を遵守していることを確認した上で、本
資産運用会社による資産運用が企業統治の向上及び本投資法人の持続的成長に資する意思
決定を行います。
委員会へ申立てした議案につき、委員長が再度付議すべきと判断したときは、申立者は、
再審議の申立てを行います。
決議は、議決に加わることができる委員長及び各委員の過半数が出席し（電話会議又はテ
レビ会議システムを用いた方法による出席を可とします。）、申立者を除く出席者の3分
の2以上でこれを行います。ただし、決議のためには、委員長及び外部の不動産鑑定士の
出席を必要とします（外部の不動産鑑定士については、決算及び資金調達に係る審議事項
を除きます。）。なお、コンプライアンス管理室長は、議案が社内規程、法令、規則等に
適合していないと判断する場合には単独で議案を否決する権限（以下「否決権」といいま
す。）を有します。
なお、委員長は、事務局を通じ、委員会を書面の持ち回り又はメールにより開催すること
ができますが、この場合における決議は、申立者を除く議決権を有する委員の3分の2以上
でこれを行います。ただし、決議のためには、委員長及び外部の不動産鑑定士の議決権の
行使を必要とします（外部の不動産鑑定士については、決算及び資金調達に係る審議事項
を除きます。）。なお、この場合においても、コンプライアンス管理室長は否決権を有し
ます。
上記のいずれの方法の決議においても、決議について特別の利害関係を有する委員は議決
に加わることができません。
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Ｂ．コンプライアンス委員会
コンプライアンス委員会は、リスク管理委員会とも連携し、社内のコンプライアンス及びコンプライアンス
体制に関する事項等の決議及び報告を行う機関であるとともに、利害関係者取引の承認に関する審議・決議を
行うことを目的とします。
委員 コンプライアンス管理室長を委員長とし、社長、副社長、コンプライアンス担当取締役、
本部長、コーポレート本部リスク管理部長、外部専門家（以下「外部委員」といいま
す。）及びその他委員長が指名した者を委員とします。なお、委員長は利害関係のある役
職員のコンプライアンス委員会への参加可否を決することができます。コンプライアンス
管理室長が事故その他の理由により出席することができない場合又は代理人が出席する場
合には、コンプライアンス担当取締役が委員長の任に当たります。また、コンプライアン
ス管理室長及びコンプライアンス担当取締役のいずれもが事故その他の理由により出席す
ることができない場合又はいずれも代理人が出席する場合には、あらかじめ委員会の決議
によって定められた順序に従って他の委員が委員長の任に当たります。各委員は、自らが
事故その他の理由により出席することができないときは、自らの代理人を指名し出席させ
ることができます。
なお、委員長は、必要に応じて、社内外の有識者・専門家をオブザーバーとして招聘する
ことができます。更に、常勤監査役及び内部監査室長は、委員会に出席し意見を述べるこ
とができます。
審議事項 i. 本投資法人の委託を受けて行う資産の運用に係る業務のうち、利害関係者と本投
資法人との間の取引（ただし、後記「(ヘ）本資産運用会社における投資運用の意
思決定機構」において定義する軽微取引を除きます。）に関する事項
ii. 役職員の重大なコンプライアンス違反の処理に関する事項
iii. 訴訟（訴訟になり得る重大な事案を含みます。）の対応・処理に関する事項
iv. 苦情等のうち、本資産運用会社に対する重大な苦情等の処理・取扱方針に関する
事項
v. コンプライアンス上、不適切な行為（疑義がある行為を含みます。）の処理に関
する事項
vi. 本資産運用会社のコンプライアンスに係る基本方針
vii. コンプライアンス・プログラムの策定、改定に関する事項
viii. 本資産運用会社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項
ix. その他、コンプライアンス担当取締役又はコンプライアンス管理室長が必要と判
断する事項
審議方法等 決議は、委員の過半数が出席し、出席した委員の3分の2以上でこれを行います。ただし、
コンプライアンス管理室長（コンプライアンス管理室長が、自らが事故その他の理由によ
り出席することができないときに指名し出席させた代理人を含みます。以下同じです。）
及び外部委員は、それぞれ否決権を有します。
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(ニ）本資産運用会社の投資情報検討会議
本資産運用会社においては、投資対象資産に係る案件がオフィス本部、リテール本部又はインダストリアル
本部に対して社内規程に適合する形で適切に配分されているかどうかを検証する機関として投資情報検討会議
を置いています。投資情報検討会議は、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、もって本投資法人、日本
リテールファンド投資法人及び産業ファンド投資法人の間における利益相反を防止し、本資産運用会社の各本
資産運用会社受託投資法人に対する業務の忠実性を確保することを目的としています。
当該会議の構成、審議の方法等は、以下のとおりです。
構成員 コンプライアンス管理室長、オフィス本部長、リテール本部長及びインダストリアル本部
長をもって構成し、コンプライアンス管理室長を議長とします。コンプライアンス管理室
長、オフィス本部長、リテール本部長及びインダストリアル本部長は、出席することが困
難なときは、コンプライアンス管理室長の場合はその室員、オフィス本部長、リテール本
部長又はインダストリアル本部長の場合はその本部員をそれぞれ指名し、指名した職員を
もって、代理させることができます。
上記にかかわらず、コンプライアンス管理室長は、必要と認める場合はその室員を出席さ
せることができるものとします。その他コンプライアンス管理室長は、必要と認める場合
には、アクイジション本部長その他審議に必要と認める者を出席させ意見を述べさせるこ
とができます。
常勤監査役は、投資情報検討会議に出席し意見を述べることができます。
投資情報検討会議はコンプライアンス管理室長が招集するものとし、原則として、毎週1
回以上開催するものとしますが、コンプライアンス管理室長が必要と判断した場合には、
臨時の投資情報検討会議を随時開催することができるものとします。
審議事項 投資情報検討会議は、不動産等売却情報に係る以下の事項について審議及び決議を行うも
のとします。
(1)不動産等売却情報に関し、各本資産運用会社受託投資法人本部（オフィス本部、リ
テール本部及びインダストリアル本部を個別に又は総称していいます。以下同じで
す。）のいずれが優先検討権を有することとなるか及び複数の優先検討権が与えられ
る場合にはそれらの間の順位の決定（以下、当該決定に基づき優先検討権を与えられ
た者を「優先検討権者」といいます。）の投資情報検討会議規程その他の社内規程適
合性の検証
(2)優先検討権者の優先検討の終了の決定の投資情報検討会議規程その他の社内規程適合
性の検証
(3)その他上記各事項に付随又は関連する事項
審議方法等 投資情報検討会議の開催にあたっては、構成員の全員の出席を要するものとします（な
お、代理による出席も出席したものとみなされます。）。
投資情報検討会議の決議は、コンプライアンス管理室長を含む出席構成員の3分の2以上の
賛成によるものとします。なお、コンプライアンス管理室長（代理出席者を含みます。）
は、審議事項について否決権を有するものとします。
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(ホ）本資産運用会社の執行役員会
執行役員会は、代表取締役社長より諮問を受け、本資産運用会社の経営上の重要事項について検討すること
により、本資産運用会社の執行役員が有する実践的な知見や経験等を本資産運用会社の経営に活用することを
目的とします。
委員 代表取締役社長を議長とし、代表取締役副社長、常務執行役員及び執行役員、その他代表
取締役社長が指名した者をもって構成されます。ただし、当該構成員が関連した人事評価
に関する場合又は当該議案につき特別な利害関係を有する場合等、特定の構成員の出席が
適当でないと議長が判断する場合、議長は当該議案につき、当該構成員の審議への参加を
認めないこととすることができます。代理人による出席は原則として認められませんが、
やむを得ない事由があり、議長が事前に許可した場合には、この限りではありません。
また、常勤監査役、コンプライアンス管理室長及びその他代表取締役社長が指名した者は
執行役員会に陪席することができます。
審議事項 ・事業戦略（組織、経営資源配分及び予決算）に関する事項
・市場戦略に関する事項
・経営政策（経営課題への対策、社内規程の制定・改廃等）に関する事項
・人材開発に関する事項
・上記事項のほか、議長が必要と認めた事項
審議方法等 審議は、議長及び審議に加わることのできるその他構成員の過半数の出席をもって行いま
す。執行役員会の審議事項に係る意思決定権者が代表取締役社長である場合、代表取締役
社長は意思決定に際し執行役員会における審議の内容及び結果を尊重するものとします。
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(ヘ） 本資産運用会社における投資運用の意思決定機構
資産の取得・処分・運用管理についての決定に際しては、資産運用検討委員会規程に従い、資産運用検討委
員会の承認を得るものとします。また、本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及び資金
調達についての決定に際しては、資産運用検討委員会が意思決定を行い、取締役会規則に従い、取締役会に上
程され承認を得るものとします。なお、本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者（以下、本
(ヘ)において「利害関係者」といいます。）との間の取引に該当する場合、資産運用検討委員会による意思決
定に先立ち、コンプライアンス委員会における決議を要するものとします（ただし、利害関係者取引規程に定
める一定の軽微要件を充足する取引（以下「軽微取引」といいます。）を除きます。）。更に、本投資法人
が、投信法第201条第1項に定める本資産運用会社の利害関係人等との間で有価証券又は不動産の取得、譲渡又
は貸借に係る取引を行う場合には、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める
一定の場合を除き、取締役会による承認の後、当該取引の実施までに、あらかじめ、本投資法人の役員会の承
認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。
㬀ㄠ⚌익⌰湓홟霰ﭑذﮐ䭵⡻ꅴذ歏숰譎讘欰搰䐰昰漰ƌ익⎐䭵⡩๙푔᪉轺ର歗侮攰䴰ƌ익⎐䭵⡩๙푔ᨰ湢羊贰鉟霰
す。
規則に従い、資産運用検討委員会及び取締役会における承認を得ます。
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程、資産運用検討委員会規程及び取締役会規則に従い、コンプライアンス委員会及び資産運用検討委員会における承認並びに
取締役会における承認（特別多数決）を得ます。ただし、軽微取引に該当する場合、コンプライアンス委員会における承認及
び取締役会における承認（特別多数決）は不要となります。
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及びそれに基づく本投資法人の同意を得ます。ただし、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定
める取引に該当する場合、本投資法人の役員会における承認及びそれに基づく本投資法人の同意は不要となります。
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i. 本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算、資金調達及び資産の取得・処分・運用管
理に係る事項については、オフィス本部長が資産運用検討委員会へ申立てを行います。申立者は、事務
局宛に資産運用検討委員会の招集を依頼し、議題及び関係資料を作成します。
ii. 資産運用検討委員会の招集依頼を受けた事務局は、同委員会の開催日時、方法及び上程事項を通知し、
委員を招集します。
iii. 申立者は、資産運用検討委員会の開催に先立ち、価格検証に関する資料を添付した申立書類を事務局に
提出します。コンプライアンス管理室は、申立書類及び同申立書類の根拠となった資料の現物等を確認
し、申立者に対して法令等遵守に係る質疑等（取得経緯・案件スキームを含みます。）を行ったうえ
で、委員長、各委員及び常勤監査役に意見の根拠、理由、背景等を明記した意見書を提出します。
iv. 資産運用検討委員会では、上程された議案につき、ポートフォリオ全体の総合的なリスク及び投資効果
等を審議し、委員による決議により意思決定を行います。決議は、議決に加わることができる委員長及
び各委員の過半数が出席し、申立者を除く出席者の3分の2以上でこれを行うものとし、決議について特
別の利害関係を有する委員は議決に加わることができないものとします。ただし、決議のためには、委
員長及び外部の不動産鑑定士の出席を必要とします（外部の不動産鑑定士については、決算及び資金調
達に係る審議事項を除きます。）。なお、コンプライアンス管理室長は、議案が社内規程、法令、規則
等に適合していないと判断する場合には、否決権を有します。また、本投資法人の投資方針・基準、運
用管理方針・基準、予決算、資金調達等、取締役会規則に定める事項については、資産運用検討委員会
における承認に加え、取締役会における承認も必要となります（この場合、取締役会においては、8人
の取締役の内6人以上の賛成をもって承認を得ることとなります。本(ヘ)において、以下同じで
す。）。更に、軽微取引を除き、利害関係者との間の取引に関する事項については、資産運用検討委員
会における承認及び取締役会における承認に加え、コンプライアンス委員会における承認を得る必要が
あり、かかる承認は原則として資産運用検討委員会の開催に先立ちなされる必要があります。なお、下
記vi.及びvii.に定める一次伺又は方針伺が行われる場合、コンプライアンス委員会による決議を行い
ますが、かかる決議は原則として、これらの事項の資産運用検討委員会への申立てに先立ちなされる必
要があります。
v. 本投資法人が、本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第1項に定める者をいいます。）との間
で有価証券又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引を行う場合には、投資法人の資産に及ぼす影響
が軽微なものとして投信法施行規則に定める一定の場合を除き、取締役会による承認の後、当該取引の
実施までに、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならない
ものとします。
vi. 資産の取得及び処分に関する事項については、申立者は一次伺と二次伺を申し立てます。申立者は、案
件を実行する上で対処すべき項目（以下「要対処項目」といいます。）を明らかにし、案件の推進につ
き、一次伺として申立てを行うものとし、資産運用検討委員会の承認を得た場合には、商慣習上の道義
的義務を伴う手続きを行うことができるものとします。なお、一次伺を行う案件は基本的に売主等より
優先交渉権を取得したものとします。また、申立者は、案件の精査を行った結果、要対処項目への対処
が可能であることが明らかとなり、かつ、新たな対処項目が発見されなかったときは、案件の実行につ
き、二次伺として申立てを行うものとし、資産運用検討委員会の承認を得た場合には、法的義務を伴う
手続きを行うことができるものとします。
vii. 投資法人への影響が大きい事項については、申立者は、関係者間で大枠の合意が形成されつつあり、資
産運用検討委員会の意思を案件の今後の推進・検討に反映できる段階で、あらかじめ方針伺として申立
てを行うものとします。申立者は、かかる方針伺として承認された事項の実行に先立ち実行伺として申
立てを行うものとし、資産運用検討委員会の承認を得た場合には、承認を得た行為及びそれに付随する
行為を行うことができます。
なお、本資産運用会社では、上記に加えて、その利害関係者との取引において遵守すべき社内規程（自主
ルール）を定めています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２
利害関係人との取引制限 （２）投資法人の資産運用に係る自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照下
さい。
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( ト） 本資産運用会社の投資情報に係る優先検討権ルール
本資産運用会社は、各本資産運用会社受託投資法人から資産の運用に係る業務を受託しています。これに伴
い、本資産運用会社は、本資産運用会社の業務形態等に照らし、本資産運用会社が入手する不動産等売却情報
（本資産運用会社が入手した、各本資産運用会社受託投資法人の投資対象となりうる不動産又は不動産を裏付
けとする資産に関する、購入希望者の探索に関する情報であり、かつ、各本資産運用会社受託投資法人での投
資の可否を検討可能な程度の情報をいいます。以下同じです。）に関して、本資産運用会社の各本資産運用会
社受託投資法人本部のいずれが優先して検討すべきかを決定するルールを設けており、かかるルールに則った
運営を行うこととしています（以下、本資産運用会社が入手した不動産等売却情報を、投資情報検討会議規程
に定めるところに従い、各本資産運用会社受託投資法人本部が他の各本資産運用会社受託投資法人本部に優先
して検討できる権利を「不動産等売却情報に係る優先検討権」といいます。）。
i. 商業施設（注1）に係る優先検討権
商業施設（単一施設（注2）に限ります。以下本i．において同じです。）に関しては、リテール本部が第
一優先検討権（第一順位の優先検討権をいいます。以下本(ト)において同じです。）を得るものとしま
す。
（注1）「商業施設」とは、不動産を構成する建物が店舗その他の商業を目的とする施設の用途（以下
「商業施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各
用途の床面積のうち商業施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本(ト)におい
て同じです。
（注2）「単一施設」とは、単一物件（当該不動産の構造・用法・機能その他の事情を総合的に勘案して
単一の不動産を構成すると認められる不動産をいいます。以下本(ト)において同じです。）のう
ち、単一の用途により構成される不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下本(ト)
において同じです。「複合施設」とは、単一物件のうち、複数の用途により構成される不動産又
はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下本(ト)において同じです。
ii. 産業用不動産に係る優先検討権
物流施設（注1）、工場・研究開発施設（注2）及びインフラ施設（注3）（以下、本(ト)において、併せ
て「産業用不動産」といいます。）（単一施設に限ります。以下本ii．において同じです。）に関して
は、インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとします。
（注1）「物流施設」とは、不動産を構成する建物が輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通
加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の用
途（以下「物流施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する
建物の各用途の床面積のうち物流施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本
(ト)において同じです。
（注2）「工場・研究開発施設」とは、不動産を構成する建物が研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製
造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設の用途（以下「工場・研究開発施設用
途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積
のうち工場・研究開発施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本(ト)において
同じです。
（注3）「インフラ施設」とは、不動産を構成する建物が交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産
業活動の基盤として整備される施設の用途（以下「インフラ施設用途」といいます。）のみで構
成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちインフラ施設用途の床
面積が最大である複合施設をいいます。以下本(ト)において同じです。
iii. オフィスビル（注1）、居住用施設（注2）及びホテル（注3）に係る優先検討権
オフィスビル、居住用施設及びホテル（事務所用途及び住宅用途の複合施設、事務所用途及びホテル用途
の複合施設、住宅用途及びホテル用途の複合施設、並びに、事務所用途、住宅用途及びホテル用途の複合
施設を含みます。ただし、事務所用途、住宅用途及びホテル用途以外の用途として用いられている部分が
含まれる複合施設を除きます。以下本iii.において同じです。）に関しては、オフィス本部が第一優先検
討権を得るものとします。
（注1）「オフィスビル」とは、不動産を構成する建物が事務所用途のみで構成される単一施設、又は、
不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち事務所用途の床面積が最大である複合施設をいい
ます。以下本(ト)において同じです。
（注2）「居住用施設」とは、不動産を構成する建物が住宅用途のみで構成される単一施設、又は、不動
産を構成する建物の各用途の床面積のうち住宅用途の床面積が最大である複合施設をいいます。
以下本(ト)において同じです。
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（注3）「ホテル」とは、不動産を構成する建物がホテル又は旅館の用途（以下「ホテル用途」といいま
す。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちホテル
用 途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本(ト)において同じです。
iv. 複合施設の不動産等売却情報に係る優先検討権
(i) 複合施設である商業施設
(a) 複合施設である商業施設に関しては、リテール本部が第一優先検討権を得るものとします。
(b) 上記(a)の規定にかかわらず、当該複合施設である商業施設の一部に、産業用不動産としての用途
（以下「産業用不動産用途」といいます。）に用いられている部分が含まれている場合において、床
面積を基準に商業施設が最大であると判断すると優先検討権を適切に付与することができないおそれ
があると認められる場合には、投資情報検討会議（詳細については、前記「(ニ) 本資産運用会社の投
資情報検討会議」をご参照下さい。以下同じです。）の構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社
長を加えた会議を別途開催し、その協議により、リテール本部又はインダストリアル本部のいずれに
第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権（第一優先検討権に劣後する第二順位の優先検討
権をいいます。以下本(ト)において同じです。）を付与するかを決定します。この場合において、コ
ンプライアンス管理室長は、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオ
ブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。
(ii) 複合施設である産業用不動産
(a) 複合施設である産業用不動産に関しては、インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとし
ます。
(b) 上記(a)の規定にかかわらず、当該複合施設である産業用不動産の一部に、商業施設用途に用いられ
ている部分が含まれている場合において、床面積を基準に産業用不動産が最大であると判断すると優
先検討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、投資情報検討会議の
構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダ
ストリアル本部又はリテール本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付
与するかを決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長は、専門家であって当該決定
について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞か
なければならないものとします。
(iii) オフィスビル、居住用施設及びホテル（事務所用途、住宅用途及びホテル用途以外の用途として用い
られている部分が含まれる複合施設に限ります。以下本(iii)において同じです。）
(a) オフィスビル、居住用施設及びホテルに関しては、オフィス本部が第一優先検討権を得るものとし
ます。
(b) 上記(a)の規定にかかわらず、当該オフィスビル、居住用施設又はホテルの一部に、商業施設用途に
用いられている部分又は産業用不動産用途に用いられている部分のいずれか一方が含まれている場
合、商業施設用途が含まれている場合にはリテール本部が、産業用不動産用途が含まれている場合に
はインダストリアル本部が、それぞれ第一優先検討権を得るものとします。この場合、オフィス本部
には常に第二優先検討権が付与されます。
(c) 上記(a)及び(b)の規定にかかわらず、当該複合施設の一部に商業施設用途に用いられている部分及
び産業用不動産用途に用いられている部分の双方が含まれている場合には、使用する床面積に係る用
途を基準に、これらの用途に用いられている部分の中において商業施設用途に用いられている延床面
積の合計の方が大きい場合には、リテール本部が第一優先検討権を得るものとし、産業用不動産用途
に用いられている延床面積の合計の方が大きい場合には、インダストリアル本部が第一優先検討権を
得るものとします。ただし、床面積を基準に商業施設又は産業用不動産が最大であると判断すると優
先検討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、投資情報検討会議の
構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協議により、リテー
ル本部又はインダストリアル本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付
与するかを決定します（なお、この場合、オフィス本部には常に第三優先検討権（第一優先検討権及
び第二優先検討権に劣後する第三順位の優先検討権をいいます。以下本(ト)において同じです。）が
付与されます。）。この場合において、コンプライアンス管理室長は、専門家であって当該決定につ
いて特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなけ
ればならないものとします。
(iv) 優先検討権を付与された各本資産運用会社受託投資法人本部は、次順位の優先検討権を付与されるこ
ととなる他の各本資産運用会社受託投資法人本部に対して、共同優先検討権を付与することができま
す。
v. 複数物件（注）の不動産等売却情報に係る優先検討権
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(i) 複数物件の不動産等売却情報を検討する際、個別物件ごとの検討が可能な場合には、各物件ごとに、
上記i．からiv．までに定めるところに従って、優先検討権を付与します。
(ii)(a) 個別物件ごとの検討が不可能な場合（バルクセールにおける一括売却の場合等を含みます。）で、
オフィスビル、居住用施設及びホテルが含まれる場合には、原則として、以下①から④までに定める
ところに従って第一優先検討権を付与します。オフィスビル、居住用施設及びホテルが含まれない場
合には、以下①から③までに定めるところに従って第一優先検討権を付与します。
① 複数物件の全部又は一部に商業施設が含まれている場合には、リテール本部が第一優先検討権を
得るものとします。
② 複数物件の全部又は一部に産業用不動産が含まれている場合には、インダストリアル本部が第一
優先検討権を得るものとします。
③ 複数物件の全部又は一部に商業施設及び産業用不動産のいずれもが含まれている場合には、使用
する床面積に係る用途を基準に、商業施設用途に用いられている延床面積の合計が最も大きい場
合には、リテール本部が第一優先検討権を得るものとし、産業用不動産用途に用いられている延
床面積の合計が最も大きい場合には、インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとしま
す。
④ 上記①から③までのいずれにも該当しない場合には、オフィス本部が第一優先検討権を得るもの
とします。
(b) 上記(a)の規定により第一優先検討権を付与されたリテール本部又はインダストリアル本部が当該物
件を購入しないことを決定した場合、又は優先検討期間内に購入することを決定しない場合で、オ
フィスビル、居住用施設及びホテルが含まれる場合は、上記①及び②の場合においてはオフィス本部
に第二優先検討権を付与することとします。また、上記③のうちリテール本部が第一優先検討権を得
た場合においてはインダストリアル本部が、上記③のうちインダストリアル本部が第一優先検討権を
得た場合においてはリテール本部が、それぞれ第二優先検討権を得るものとし、第二優先検討権を付
与されたインダストリアル本部又はリテール本部が当該物件を購入しないことを決定した場合、又は
優先検討期間内に購入することを決定しない場合は、オフィス本部が第三優先検討権を得ることとし
ます。上記(a)の規定により第一優先検討権を得たリテール本部又はインダストリアル本部が当該物件
を購入しないことを決定した場合、又は優先検討期間内に購入することを決定しない場合で、オフィ
スビル、居住用施設及びホテルが含まれない場合は、上記③の場合においては、リテール本部が第一
優先検討権を得た場合においてはインダストリアル本部が、インダストリアル本部が第一優先検討権
を得た場合においてはリテール本部が、それぞれ第二優先検討権を得ることとします。
(c) 上記(a)及び(b)の規定にかかわらず、使用する床面積を基準とすると優先検討権を適切に付与する
ことができないおそれがあると認められる場合には、投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及
び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協議により、優先検討権者及び各優先検討権者
の順位を決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長は、専門家であって当該決定に
ついて特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かな
ければなりません。
(d) 優先検討権を付与された各本資産運用会社受託投資法人本部は、次順位の優先検討権を付与される
こととなる他の各本資産運用会社受託投資法人本部に対して、共同優先検討権を付与することができ
ます。
（注）「複数物件」とは、単一物件の集合をいい、単一施設の集合の場合、複合施設の集合の場合、又は、
単一施設及び複合施設の集合の場合のいずれもが含まれます。以下本(ト)において同じです。
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vi. 底地に係る優先検討権
(i) 底地に関しては、当該底地に建築され、かつ、当該底地に係る借地権を利用する施設の用途を基準
に、上記i．からiv．までに定めるところに従って、優先検討権を付与します。
(ii) 当該底地に建築され、かつ、当該底地に係る借地権を利用する施設が複数存在する場合には、上記v．
に準ずる方法により、優先検討権を付与します。
vii. 開発用地（借地権が設定されていない土地をいいます。以下本(ト)において同じです。）に係る優先検
討権
(i) 開発用地に関しては、アクイジション本部が当該開発用地に最も適切であると思われる施設の計画
（以下「開発計画」といいます。）を立案し、当該開発計画において当該開発用地に係る借地権を利
用するものとされている施設（以下「計画施設」といいます。）の用途を基準に、上記i．からiv．ま
でに定めるところに従って、優先検討権を付与します。
(ii) 開発用地に係る計画施設が複数存在する場合には、上記v．に準ずる方法により、優先検討権を付与し
ます。
(iii) 上記(i)及び(ii)の規定にかかわらず、当該開発用地の形状・区画・土壌・地質等並びに当該開発用地
の周辺の土地利用状況及び経済状況その他当該開発用地に関連する事情に照らし、上記(i)において立
案された開発計画が当該開発用地に適していることが客観的に明らかであるといえない場合には、投
資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協
議により、開発計画を決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長は、専門家であっ
て当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その
意見を聞かなければなりません。
viii. 優先検討権の適用除外
以下の条件に該当する不動産等売却情報は、優先検討権の適用除外とします。
(i) 物件の売主（当該売主がファンドである場合、その投資家及び関係者を含みます。）により物件の取
得候補者を指定されている不動産等売却情報
(ii) 覚書等に基づきウェアハウジングされており、物件の取得候補者を指定されている不動産等売却情報
(iii) 契約上の優先交渉権又は将来の取得検討機会が付されており、物件の取得候補者を指定されている不
動産等売却情報
ix. 優先検討権者の決定手順
(i) 個別物件の優先検討権者の決定については、アクイジション本部長が当該情報に係る要素を確認し、
決定します。
(ii) アクイジション本部長は、優先検討権者を決定した場合、速やかに当該情報及び当該情報に係る優先
検討権者その他関連する事項を、投資情報検討会議に報告します。
(iii) 投資情報検討会議の構成員は、アクイジション本部長の決定が投資情報検討会議規程その他の社内規
程に反していると認めた場合、異議を述べることができます。かかる異議が述べられた場合、投資情
報検討会議は、当該決定の同規程その他の社内規程適合性について審議します。
(iv) 投資情報検討会議の審議の結果、アクイジション本部長の決定について修正することが承認された場
合、アクイジション本部長は、これに従い、改めて優先検討権者を決定します。
x. 優先検討権の概要
(i) 優先検討権に基づく不動産等売却情報の優先検討期間は、原則として、優先検討権付与の日から10営
業日とします。ただし、アクイジション本部長は、不動産等売却情報の性質に照らし、適切と判断さ
れる場合には、優先検討権者の決定に際し、当該期限を伸長又は短縮することができます。
(ii) 優先検討権者が決定した後、優先検討権者となった各本資産運用会社受託投資法人本部を統括するオ
フィス本部長、リテール本部長又はインダストリアル本部長は、投資情報検討会議において、優先検
討期間終了時までに、取得検討を継続するか否かを意思表明しなければなりません。
(iii) 優先検討権者となった各本資産運用会社受託投資法人本部を統括するオフィス本部長、リテール本部
長又はインダストリアル本部長は、取得検討を継続するか否かを意思表明するにあたっては、その合
理的な理由を明らかにしなければなりません。
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(iv) 投資情報検討会議において取得検討を継続する旨の意思表明が各本資産運用会社受託投資法人本部を
統括するオフィス本部長、リテール本部長又はインダストリアル本部長からなされ又は事務局から報
告された場合には、原則として、当該取得検討が終了するまでの間、優先検討期間が自動的に延長さ
れます。ただし、投資情報検討会議における審議の結果、合理的な理由が存在しないと判断された場
合には、優先検討期間は延長されないものとします。
(v) 投資情報検討会議に取得検討を継続しない旨の意思表明がなされた場合又は優先検討期間終了時まで
に何らの意思表明もなされなかった場合には、当該優先検討権者の優先検討権は失効し、当該不動産
等売却情報に係る優先検討権は、次順位の優先検討権者に移転するものとします。この場合におい
て、次順位の優先検討権に基づく不動産等売却情報の優先検討期間は、上記(i)に定めるところによる
ものとします。
(vi) 優先検討権者となった各本資産運用会社受託投資法人本部を統括するオフィス本部長、リテール本部
長又はインダストリアル本部長は、投資情報検討会議において一旦不動産等売却情報の取得検討を継
続する旨の意思表明をした場合においても、その後、当該不動産等売却情報の取得検討を継続しない
ことを決定した場合には、次順位の優先検討権者がいることに鑑み、速やかに投資情報検討会議に取
得検討を継続しない旨の意思表明をしなければなりません。
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(チ）コンプライアンス体制
Ａ．体制
本資産運用会社は、本資産運用会社の遂行する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運
用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、コンプライアンスを実践するため
の企画及び推進、コンプライアンスに係る教育・研修プログラムの企画及び推進並びにコンプライアンス実践
状況のモニタリング業務等を行う部署としてコンプライアンス管理室を設置するとともに、コンプライアンス
を統括する責任者としてコンプライアンス管理室長をコンプライアンス管理室内に設置し、他の部署に対する
社内牽制機能の実効性を確保します。
コンプライアンス管理室長は、本資産運用会社におけるコンプライアンスを統括する責任者として、社内の
コンプライアンス体制を確立するとともに、法令・諸規則その他のルールを遵守する社内の規範意識を高める
ことに努めるものとします。
Ｂ．社内規程体系
コンプライアンスの実現を目的として、本資産運用会社は、コンプライアンスに係る基本方針及び法令等の
遵守体制の整備に係る基本的な社内規程であるコンプライアンス規程を制定しています。さらに、コンプライ
アンス管理室は、コンプライアンスに係る役員及び従業員の行動規範、関係法令等の解説や業務を進める上で
の具体的な手順等を定めるコンプライアンス・マニュアル及び具体的な実践計画としてのコンプライアンス・
プログラムの原案を起案し、コンプライアンス・プログラムについてはコンプライアンス委員会における審議
を経た上で、取締役会の決議を経て決定します。
Ｃ．投資判断におけるコンプライアンス
前記「（ヘ）本資産運用会社における投資運用の意思決定機構」に記載のとおり、投資方針の決定、運用資
産の取得・売却の決定プロセス、運用管理に係る契約の締結及び資金調達の決定プロセス等の重要な意思決定
手続において、コンプライアンス管理室長（及び場合によりコンプライアンス委員会）が関与して、コンプラ
イアンス上の問題の有無の確認をします。コンプライアンス上の問題が確認された場合には当該問題の指摘が
なされ、当該投資方針案や個別物件の取得・売却案等について、中止又は内容の変更が求められます。
Ｄ．内部監査
内部監査室は、全社及び各本部・部・室におけるリスク管理の状況について、内部監査規程に基づき定期的
に内部監査を実施します。
(リ）リスク管理体制
本資産運用会社のリスク管理体制については、後記「３ 投資リスク (２) 投資リスクに関する管理体制
② 本資産運用会社の体制」をご参照下さい。
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（５）【投資法人の出資総額】
（本書の日付現在）
出資総額 136,452,412,150円
発行可能投資口総口数 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,643,125口
増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数 出資総額
（口） （百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
200 200 100 100 （注１）
2006年６月１日 私募設立
180,000 180,200 88,587 88,687 （注２）
2006年８月28日 公募増資
3,425 183,625 1,685 90,372 （注３）
2006年９月26日 第三者割当増資
2015年４月22日 第三者割当増資 8,400 192,025 2,435 92,808 （注４）
70,000 262,025 21,222 114,030 （注５）
2015年７月29日 公募増資
4,000 266,025 1,212 115,243 （注６）
2015年８月17日 第三者割当増資
2017年２月28日 公募増資 29,100 295,125 9,419 124,662 （注７）
1,500 296,625 485 125,148 （注８）
2017年３月27日 第三者割当増資
1,186,500 1,483,125 － 125,148 （注９）
2018年１月１日 投資口分割
152,000 1,635,125 10,738 135,887 （注10）
2018年２月15日 公募増資
8,000 1,643,125 565 136,452 （注11）
2018年３月９日 第三者割当増資
（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格510,000円（引受価額492,150円）にて、新規物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口の発行を行い
ました。
（注３）2006年８月28日に行われた公募増資に伴い、１口当たり発行価額492,150円にて、野村證券株式会社に対して第三者割当による新投
資口の発行を行いました。
（注４）１口当たり発行価額289,950円にて、三菱商事及びユービーエス・エイ・ジーに対して第三者割当による新投資口の発行を行いまし
た。
（注５）１口当たり発行価格313,462円（引受価額303,174円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募新投資口の発行を行いま
した。
（注６）2015年７月29日に行われた公募増資に伴い、１口当たり発行価額303,174円にて、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社に
対して第三者割当による新投資口の発行を行いました。
（注７）１口当たり発行価格335,400円（引受価額323,704円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募新投資口の発行を行いま
した。
（注８）2017年２月28日に行われた公募増資に伴い、１口当たり発行価額323,704円にて、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社に
対して第三者割当による新投資口の発行を行いました。
（注９）2017年12月31日を分割の基準日とし、2018年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行
いました。
（注10）１口当たり発行価格73,125円（引受価額70,650円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募新投資口の発行を行いまし
た。
（注11）2018年２月15日に行われた公募増資に伴い、１口当たり発行価額70,650円にて、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社に
対して第三者割当による新投資口の発行を行いました。
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（６）【主要な投資主の状況】
2019年６月30日現在における主要な投資主は以下のとおりです。
所有 比率
氏名又は名称 住所 投資口数 （％）
（口） （注）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 東京都港区浜松町二丁目11番３号 271,553 16.52
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 東京都中央区晴海一丁目８番11号 212,762 12.94
東京都中央区晴海一丁目８番12号晴海ト
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 69,622 4.23
リトンスクエアタワーＺ
東京都千代田区大手町二丁目２番２号
野村信託銀行株式会社（投信口） 63,653 3.87
関電不動産開発株式会社 大阪府大阪市北区中之島三丁目３番23号 46,000 2.79
SIX SIS LTD.
東京都千代田区丸の内二丁目７番１号 34,408 2.09
常任代理人 株式会社三菱ＵＦＪ銀行
STATE STREET BANK WEST CLIENT - TREATY 505234
東京都港区港南二丁目15番１号品川イン
29,310 1.78
ターシティＡ棟
常任代理人 株式会社みずほ銀行
NOMURA BANK （LUXEMBOURG） S.A.
東京都千代田区丸の内一丁目３番２号 27,500 1.67
常任代理人 株式会社三井住友銀行
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO
東京都新宿区新宿六丁目27番30号 21,565 1.31
常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店
三菱商事株式会社 東京都千代田区丸の内二丁目３番１号
21,000 1.27
合計 797,373 48.52
（注）「比率」とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第２位未満を切り捨てて記載しています。そのため、
記載されている数値を合算した数値が「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(参考) 所有者別投資主数及び所有者別投資口数は以下のとおりです。
（2019年６月30日現在）
所有者別投資主数 所有者別投資口数
項目
（人） 比率（％）（注） （口） 比率（％）（注）
12,359 95.93 225,565 13.73
個人・その他
金融機関
108 0.84 846,491 51.52
（金融商品取引業者を含む）
176 1.37 97,035 5.91
その他の国内法人
外国法人・個人 240 1.86 474,034 28.85
12,883 100.00 1,643,125 100.00
合計
（注）「比率」は小数第３位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数値を合算した数値が「合計」欄の記載数値とは必
ずしも一致しない場合があります。
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２【投資方針】
（１）【投資方針】
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うこ
とを基本方針としています（規約第26条）。
本投資法人は、その資産の運用を本資産運用会社に委託しています。本資産運用会社は、資産運用委託契約の規定
に従い規約に則った資産運用方針の実現を目指すとともに、社内規程として以下に記載する具体的な運用方針を定め
た資産運用ガイドラインを制定しています。
① 本投資法人の特徴
本投資法人は、国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられる三大都市圏を重点的な投資エリアと
して位置付けた上で、市場規模や投資機会の絶対数等を勘案し、オフィスビルを重点的な投資対象としています。
また、より多くの物件取得機会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から三
大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を、より高い収益性及び成長機会の獲得と分散投資の観点
から海外不動産も投資対象とします。
本投資法人のかかる投資エリアにおけるオフィスビルへの重点投資に際しての基本的特徴は以下のとおりです。
＜本投資法人の基本的特徴＞
三大都市圏重点型ＲＥＩＴ
三大都市圏（東京圏、大阪圏及び名古屋圏）を重点的な投資エリアと位置づける。
オフィスビル重点型ＲＥＩＴ
中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、オフィ
スビルを重点的な投資対象と位置付ける。
海外不動産への投資
中長期的な観点から、より高い収益性及び成長機会の獲得を目指し、海外不動産を付
随的な投資対象と位置付ける。なお、海外不動産投資にあたっては、資産運用ガイド
ラインの改定を含む、然るべき運用体制の整備を行う。
② 成長戦略
本投資法人は、後記「（イ）内部成長戦略」及び「（ロ）外部成長戦略」に記載のとおり、内部成長及び外部成
長を通じて、中長期的な視点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
(イ）内部成長戦略
本投資法人は、中長期的に運用資産の収益維持向上を図るために、内部成長を重視しキャッシュ・フローの
拡大を図ります。
Ａ．個別物件ごとの運用戦略の策定
個別保有物件ごとに最適な中長期運用戦略を策定し、それに基づきキャッシュ・フローの最大化を図りま
す。
Ｂ．賃料収入と稼働率の維持向上に向けた取り組み
本投資法人は下記のとおり賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。
（ⅰ）既存テナントのフォロー活動
本資産運用会社の監督指導のもとプロパティマネジメント会社及び建物管理会社と協働してテナントか
らの要望等のデータベース化、毎年のテナント満足度調査、テナント側の役職者等との積極的な意見交換
等を実施し、その対応としてテナント満足度の向上に向けた設備改修等のソリューションや適切な増床の
提案等を適時に行います。
（ⅱ）新規テナントの誘致活動
本投資法人は、プロパティマネジメント会社及びオフィス賃貸仲介業者と緊密に連携し、運用不動産毎
にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネジメント会社等（建物管理業務
の委託先等をいいます。以下同じです。）が有する独自のルートを活用しながら着実なテナント確保を図
ります。
Ｃ．管理品質と運用管理コストの最適化に向けた取り組み
本投資法人は、中長期的に不動産の収益の維持向上を図るため、運用管理の品質の維持向上を前提に運用管
理コストを最小化するための取り組みを行います。
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＜運用管理におけるライフサイクルマネジメント＞
建物を建築しその建物を維持管理して解体・廃棄するまでの建物の一生に要する費用の総額を建物のライフ
サイクルコストといい、管理品質と資産価値を保ちつつライフサイクルコストを最小化することをライフサイ
クルマネジメントといいます。ライフサイクルコストは、設備の運転・保守や清掃等の保全コスト、設備機器
類の更新等の修繕コスト及び水道光熱費等の運用コスト等から構成される運用管理コストがその大部分を占め
ます。したがって、中長期の不動産運用においては、運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントの実
践が重要となります。
本投資法人は、本資産運用会社の監督指導の下、中長期的に運用資産の収益とその資産価値を維持向上させ
るため、プロパティマネジメント会社及び建物管理会社と連携して運用管理段階におけるライフサイクルマネ
ジメントを実践することにより、管理品質を保ちながら運用管理コストを最小化することを目指します。
(ロ）外部成長戦略
本投資法人は、規模のメリットによる運用管理コストの低減、運用資産の分散等ポートフォリオ効果による
収益変動リスクの低減等を図るため、外部成長を推進する方針です。
外部成長を実現するための戦略として、本資産運用会社は、独自のネットワークを基盤として不動産取得の
機会を追求します。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ）ポートフォリオ構築基準
本投資法人は、基本方針を踏まえ、以下の方針に従いポートフォリオ構築を行い、投資主価値の最大化を目
指します。
Ａ．保有期間
本投資法人は、中長期的な保有を前提として資産を取得し、運用します。
Ｂ．投資対象エリア
エリア別の投資比率は以下のとおりであり、三大都市圏を重点的な投資対象エリアとし、また、より多くの
物件取得機会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から、三大都市圏を除
く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外も投資対象エリアとします（規約第27条第３項）。
三大都市圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）とします。ただ
し、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比
率から乖離する場合があります。
＜エリア別投資比率＞
投資比率（注）
投資対象エリア
三大都市圏（東京圏、大阪圏及び名古屋圏）
70％以上
三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる
30％以下
主要都市並びに海外
（注）「投資比率」とは、ポートフォリオ全体の各不動産関連資産（後記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」
に記載の不動産等及び不動産対応証券を総称して「不動産関連資産」といいます。以下同じです。）の取得価格の合計に
占めるそれぞれのエリアに属する不動産関連資産の取得価格の合計の比率をいいます。
Ｃ．投資対象タイプ（用途）
本投資法人は、オフィスビルを主要な投資対象とします。ただし、物件取得機会の確保及び分散投資の観点
から、オフィスビル以外の用に供される不動産等（注）も投資対象とします（規約第27条第２項）。
（注）オフィスビル以外の用に供される不動産等のうち、商業施設（不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち店舗用途の床面
積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下同じです。）並びに産業用不動産（物流施設（不動産
を構成する建物の各用途の床面積のうち輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構
成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいい
ます。）、工場・研究開発施設（不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・
生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいま
す。）、インフラ施設（不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動
の基盤として整備される施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。）及びデータセンター
（不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちサーバ、データ通信機器等を設置、運用する施設の床面積が最大である不動
産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。）をいいます。以下同じです。）は除きます 。 ただし、本投資法人は2015年６
月16日時点で保有している商業施設については引き続き運用します。
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オフィスビル以外の用に供される不動産等への投資は、一括賃貸等テナント側が施設運営を行い、本投資法
人による運用リスクが小さい契約形態の物件であることを原則として、立地・規模・用途・希少性・テナント
の信用力等を総合的に評価した上で、中長期にわたり安定的な収益が期待できる物件を対象に行うものとしま
す。ただし、オフィスビル以外の用に供される不動産等への投資は、主としてサービス・アパートメント及び
ホテル（不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちホテル又は旅館の床面積が最大である不動産又はこれ
らを裏付けとする資産をいいます。）として用いられている不動産を対象として行うものとします。
用途別投資比率は、以下のとおりであり、オフィスビルへの投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の
70％以上（取得価格ベース）とします。ただし、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する
場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。なお、オフィスビル以外の用に
供される不動産等については、上記のとおり一括賃貸など運用リスクが小さい契約形態の物件であること等を
取得の原則的な条件としているため、かかる条件に合致する不動産等の取得機会は限定的であると考えられま
す。
＜用途別投資比率＞
用途（注１） 投資比率（注２）
オフィスビル 70％以上
オフィスビル以外の用に供される不動産等 30％以下
（注１）複数の用途に供される場合には、各不動産関連資産全体における賃貸可能面積の過半を占める用途に基づき、いずれの
用途に属するかを決定するものとし、当該不動産関連資産の取得価格の全額を、当該用途別の取得価格に算入するもの
とします。
（注２）「投資比率」とは、ポートフォリオ全体の各不動産関連資産の取得価格の合計に占めるそれぞれの用途に属する不動産
関連資産の取得価格の合計の比率をいいます。
（ロ）投資基準
Ａ．投資における検討事項
個々の投資に当たっては、個別の運用不動産の収支項目についてマーケット調査等の客観的調査データに基
づく分析と将来にわたるキャッシュ・フローの想定を行い、当該運用不動産のポートフォリオに与える影響も
考慮し、以下の投資基準に基づき総合的に検討を行います。なお、以下の投資基準は取得時におけるものとし
ます。
オフィスビル以外の用に
項目 オフィスビル
供される不動産等
主要駅から徒歩圏内。
立地
建物規模 原則として、賃貸可能面積2,000㎡以上。
投資金額 原則として、10億円以上。
取得価格 本資産運用会社による価格評価に基づき、不動産鑑定評価額（不動産鑑定評価と同様の
手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下本項において同じとしま
す。）を参考に判断します。ただし、利害関係者との取引時においては、取得価格（不
動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費
用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないも
のとします。）は不動産鑑定評価額以下とします（注１）。
築年数 原則として、30年以内。ただし、所要の建物性能を満たすものについては、築年数が30
年を超えるものについても投資可能とします。
稼働率等 原則として、80％以上。ただし、80％未 原則として、一括賃貸の場合にのみ投資可
満でも将来の稼働率向上が十分に見込め 能とします。
る場合には、投資可能とします。
耐震性能 新耐震基準（注２）又はそれと同等水準以上の耐震性能を有していることとします。新
耐震基準ではない物件については、第三者専門機関による耐震性能評価等に基づき、新
耐震基準と同等水準以上の耐震性能を有しているかを確認します。ただし、耐震補強工
事を行うことにより新耐震基準と同等水準以上の耐震性能を有することが十分に見込め
る場合には、補強工事に要する費用等を考慮して投資可能とします。
地震ＰＭＬ 原則として、投資不動産単体のＰＭＬ値（注３）は15％以下、ポートフォリオＰＭＬ値
（注３）は10％以下とします。ただし、地震保険の付保等の対応により上記ＰＭＬ値を
超える場合であっても投資する場合があります。
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オフィスビル以外の用に
項目 オフィスビル
供される不動産等
投資対象不動産の権利関係については、以下を勘案します。
権利関係
・共有、準共有：原則として、50％以上としますが、規模、立地、他の所有者の信用力
等を総合的に考慮のうえ個別に判断します。
・区分所有：運用上の制約が少なく、他の区分所有者の信用力に特段問題がないこと。
・借地物件：建物処分に係る制約が少なく、地主の信用力に特段問題がないこと。
・底地：個別に判断します。
・担保権及び用益権：個別に判断します。
（注１）利害関係者が利害関係者以外の者から一時的に取得した運用資産を、当該利害関係者が取得した価額及び当該運用資産を取得す
るために当該利害関係者が負担した諸費用（仲介手数料、信託報酬、特別目的会社組成費用、デュー・ディリジェンス費用等）
相当額の合計額以下の金額で、当該利害関係者から取得する場合は、この限りではありません。
（注２）「新耐震基準」とは、1981年に改正された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準
法」といいます。）及び建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）に基づく建物等の耐震基準を
いいます。
（注３）「ＰＭＬ」とは、不動産・保険業界において「予想最大損失率」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標とし
て用いられています。ただし、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されています。資産運用ガイドラ
インにおいては、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の
関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「再調達価格」で除した値の百分率を算出
し、これを「ＰＭＬ（予想最大損失率）」と定義しています。分析においては、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災
害リスク分析ソフトウェアRiskLink®を用い、また現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、独自の構造検討を
行い個別建物の地震時脆弱性を検討し、建物に固有な損失率曲線を評価しています。ここで再現期間475年の予想損失は、BELCA
ガイドライン（2011年度版）における「50年間での超過確率10％の損失（ＰＭＬ3）」に該当します。ただし、予想損失は、地
震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後
の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
Ｂ．開発不動産等への投資
本投資法人は、原則として、未稼働の不動産等は投資対象としません。ただし、未稼働不動産等又は建設予
定若しくは建設中の不動産等（以下「開発不動産等」といいます。）であっても、稼働又は竣工後の入居テナ
ントの確保が十分に見込まれ、取得後の収益の安定性が見込める場合には、建物の完工・引渡し等のリスクを
低減させるための措置を施した上で、投資を行うことができるものとします。
本資産運用会社は、開発不動産等への投資に当たり、取得機会の確保とリスクの把握及び低減を図るため、
自ら関連情報の収集・分析や開発関係者への提案活動等を行うとともに、開発関係者との間で土地の選定、建
物の企画、テナントリーシング等について積極的に検討を行うこととします。
Ｃ．不動産対応証券への投資
本投資法人は、不動産対応証券について、以下のいずれかを条件に取得を検討し投資を行うことができるも
のとします。ただし、当該証券の投資対象である不動産等が本投資法人の投資方針及び投資基準に合致すると
考えられることを条件とします。
（ⅰ）当該証券の収益の安定が十分に見込めること。
（ⅱ）当該証券の償還時（又はスキーム終了時）において当該証券の投資対象である不動産等の取得が検討
可能であること。
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(ハ）デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、運用不動産を取得するに当たり、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分実施し、収益の
安定性及び成長性等を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした当該運用不動産の投資対象
としての妥当性について検討します。
上記調査においては、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者専門機関から不動産鑑定評価書、エ
ンジニアリングレポート、地震リスク分析報告書、マーケットレポート等を取得し、これらの内容についても検
討します。
項目 内容
経済的調査 テナント調査 ・テナントの信用状況（業種、業容、業歴、決算内容、財
務状況等）
・テナントの賃料支払状況、テナントと現所有者との紛争
の有無及び可能性等
・テナントの賃借目的、契約形態、契約内容及びその継承
の有無
・過去の稼働率、賃料推移
・各建物における各既存テナントの占有割合、分布割合
市場調査 ・周辺の市場賃料、稼働率の調査
・周辺の競合物件の状況
・周辺の開発計画の動向
・テナントの需要動向
・テナント誘致の可能性
・物件の処分（売却）の可能性
収入関係 ・賃貸借契約形態と賃料の安定性
・現行賃料と市場賃料の乖離状況と将来見通し
・テナント異動の可能性と代替テナント確保の容易性
・テナント入退居見込、賃料減額の見込等の有無
・プロパティマネジメント会社による中期的リーシング方
針
費用関係 ・公租公課の変動可能性（軽減措置期間の終了、再開発進
行等による評価額の上昇等）
・プロパティマネジメント業務委託契約の形態と管理水
準、報酬の適正性
・建物管理業務委託契約の形態と管理体制、管理水準、管
理コストの適正性
・水道光熱費等の水準とテナントからの戻入状況
・修繕履歴と修繕計画及びその妥当性
・修繕積立の状況と積立金額の妥当性（区分所有等）
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内容
項目
物理的調査 立地 ・鉄道等の公共交通機関からの利便性
・街路の状況、主要幹線道路へのアクセス状況
・周辺の土地利用状況、水害及び火災等の災害履歴
・周辺の利便施設、官公諸施設等の配置及び近接性
・地域の知名度及び評判、規模等の状況
・商圏の安定性及びその成長性、競合の状況
建築及び設備・ ・意匠、主要構造、築年数、設計者・確認検査機関・施工
仕様 業者等
・内外装の部材の状況
・賃貸可能面積、貸室形状、天井高、電気容量、空調方
式、床荷重、ＯＡフロア、防災設備、給排水設備、昇降
機設備、駐車場その他共用設備の状況
建物診断 ・設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査
・外構、屋上、外装、設備等についての現地調査
・エンジニアリングレポートにおける長期修繕計画の検証
・建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後
の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいま
す。）等関連法令の遵守状況等
・耐震性能（新耐震基準又は同等の耐震性能を有している
か）
・地震ＰＭＬ値（予想最大損失率）の検証
建物管理関係 ・管理委託契約の内容（形態、仕様水準等）及び建物管理
状況の良否、建物管理会社等へのヒアリング
・管理細則の有無及びその内容、管理会社の質と信用力
環境調査 ・アスベスト・ＰＣＢ等の有害物質の使用履歴、使用状況
及び保管状況
・地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等
法的調査 法令上の制限 ・遵法性、既存不適格の有無
・建築関連法規、条例、協定等による建築制限、用途制
限、使用制限等の有無
境界調査 ・境界確定の状況、越境物の有無とその状況
・実測面積の確定状況
・境界紛争の調査
テナント属性 ・賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等の調査
・テナントとの紛争の有無
権利関係の確認 ・土地及び建物について、その権利関係（完全所有権、地
上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有
等）の把握と権利関係に付随する各種契約等の内容の検
討
・隣接地権者等との紛争の有無
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(ニ）ポートフォリオ運用方針
Ａ．基本運用方針
本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図るため、以下の方針に基づく賃料収入と稼働
率の維持向上への取り組みと、管理品質と運用管理コストの最適化を目的とした運用管理を行います。
（ⅰ）不動産賃貸マーケットの動向の把握
第三者専門機関によるマーケットレポート、不動産仲介業者等から収集した情報等のみならず、プロパ
ティマネジメント会社及び建物管理会社を通じて収集した既存テナントの動向等も勘案し、各運用不動産
の属するマーケットにおけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働状況、競合物件動向等を分析し、運
用不動産の属するマーケットの把握を行います。なお、マーケットに構造的変化（賃貸不動産の新規供
給、新たな交通機関の開業等）が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
（ⅱ）既存テナント対応
プロパティマネジメント会社や建物管理会社を通じて既存テナントのニーズの把握やそれらに対する対
応等をきめ細かく行うこと（フォロー活動）でテナントの満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床
提案を行うとともに、退去や減床の防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入と稼働率の維持
向上を図ります。
（ⅲ）新規テナントの誘致
新規テナントに対する誘致活動に当たっては、プロパティマネジメント会社及びオフィス賃貸仲介業者
と緊密に連携し、運用不動産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネ
ジメント会社等が有する独自のルートを活用しながら新規テナントの誘致を行います。
なお、新規テナントの選定に際しては、信用調査を行った上、誘致対象運用不動産の運用計画、運用方
針との整合性、長期的・安定的継続の可否等を判断し、決定します。新規テナントとの賃貸借契約条件に
ついては、当該テナントの入居要望面積、業種、信用力等を総合的に判断し、決定します。
（ⅳ）テナントとの賃貸借契約の形態
普通賃貸借契約を基本としますが、収益の安定のため、不動産賃貸市況及び物件特性・テナント特性等
に応じた諸事情を勘案した上で、定期建物賃貸借契約等も含め最適な契約形態を検討します。
（ⅴ）運用不動産の資産価値の維持向上
運用不動産の物理的・機能的価値の維持を図るため、修繕（機能維持を目的とした各種建物・設備機器
の補修等）及び大規模改修（機能維持を目的とした各種設備機器の更新、建物の経年劣化への対応等）に
ついて、その実施内容とコストに配慮しつつ、本投資法人の営業期間毎に修繕計画を立案し、実施しま
す。
また、運用不動産の物理的・機能的価値の向上を図るため、バリューアップ（機能向上を目的としたＯ
Ａフロアへの変更、フロア別又は貸室別空調設備の導入、外壁・共用部等の美観及び快適性の向上等）に
ついて、本投資法人の営業期間毎にバリューアップ計画を立案し、実施します。
なお、大規模改修やバリューアップの計画・実施に際しては、必要に応じて第三者専門機関による内
容・工法・価格等の査定・評価を行い、妥当性を検証します。
（ⅵ）運用不動産の運用管理の効率化
設備運転管理・清掃管理・保安警備等の建物管理業務の仕様及びコストを検証し、運用管理コストの適
正性・削減の余地の有無について検証します。変更の必要があると判断される場合は、仕様・コストの見
直し等による運用管理コストの適正化を図ります。なお、運用管理コスト削減の実施に際しては、運用管
理の品質の維持向上を前提とします。
また、主要設備（受変電設備・熱源設備・空調システム制御装置等）の更新等、技術的対応による運用
管理の効率化を図ることも検討します。
（ⅶ）損害保険等の付保
災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用不動産について火災保
険、賠償責任保険を付保します。また、災害や事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付
保します。
ポートフォリオ全体に係るＰＭＬ値を基準に、災害による影響と損害保険料等を考慮して地震保険の付
保の判断を行います。個別物件のＰＭＬ値が15％を超える場合には、個別に地震保険の付保を検討しま
す。
各種保険の付保に当たっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断しま
す。
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Ｂ．年次運用計画等の策定
本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用計画として、本投資法人の営業期間毎に、以下の計画
を策定し、計画的な運用管理を実施します。
（ⅰ）年次運用計画の策定
本投資法人の保有するポートフォリオの運用管理について、本投資法人の営業期間毎に向こう１年間の
年次運用計画を策定します。年次運用計画は個別不動産の運用計画を基にポートフォリオ全体の収支予算
を策定します。個別不動産の運用計画は、月次を含む当該営業期間の収支予算、リーシング計画、修繕計
画、バリューアップ計画等の項目から構成されます。
（ⅱ）年次運用計画の検証及び修正
本資産運用会社は、個別不動産毎及びポートフォリオ全体について、少なくとも３ヶ月毎に収支予算と
実績を比較・分析し検証します。
本資産運用会社は、年次運用計画に従った運用を行うために、収支、賃貸状況及び修繕工事等に関する
実績と予算の検証、収益向上、経費削減等に関してプロパティマネジメント会社と定期的に協議を行いま
す。
収支予算と実績に大幅な乖離が見られる等、年次運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速や
かに修正年次運用計画（期中運用計画）を策定します。なお、期中に不動産等の取得・売却を行った場合
も同様とします。
Ｃ．プロパティマネジメント会社及び建物管理会社
本資産運用会社は、中長期的な運用資産の収益やその資産価値の維持向上を目的とし、プロパティマネジメ
ント会社及び建物管理会社の選定及びその適切な管理を行うために、以下の諸点に留意します。
（ⅰ）プロパティマネジメント会社の選定方針
プロパティマネジメント会社の選定に当たっては、不動産運用管理の経験や能力、対象となる運用不動
産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための運用管理方針に
沿った業務の遂行の可否及びコスト水準、運用の継続性（入居中のテナントとの良好な関係の維持等）等
を総合的に勘案した上で、最適と考えられるプロパティマネジメント会社を選定します。なお、その業務
報酬については、原則として不動産収入等に連動させる体系とすることで、本投資法人の利益を意識した
形でプロパティマネジメント業務を行わせることを目指します。
なお、本投資法人の2015年３月末日時点での保有物件については、当該物件の取得経緯を尊重して、本
投資法人の運用資産拡大並びに投資主価値の安定及び最大化の実現に資するという目的に反すると判断さ
れる場合を除き、関電不動産開発、関電プロパティーズ 株式会社（以下「関電プロパティーズ」といいま
す。） 又は関電ファシリティーズ 株式会社（以下「関電ファシリティーズ」といいます。） に対してプロ
パティマネジメント業務を委託することとしています。
（ⅱ）プロパティマネジメント会社の管理方針
（ａ）プロパティマネジメント会社との一体的な運用管理
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社と日々の綿密な情報交換を行うとともに、定期的
（原則として毎月）に、プロパティマネジメント会社と以下の事項に関する状況確認及び対応について
の協議（以下「定例協議」といいます。）を行います。
・前月の収支状況
・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナント営業活動の状況
・今後必要な修繕工事と実施中の修繕工事の状況
・入居中のテナントからの要望等
（ｂ）プロパティマネジメント会社の管理
本資産運用会社は、実務担当者間での定例協議や以下の項目についての業務実績の定期的評価等を通
じてプロパティマネジメント会社の業務内容を常にモニタリングし、委託先として十分な業務水準にあ
るかを総合的に評価し、適宜必要な指導を行います。本資産運用会社は、評価結果に基づき、当該委託
先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討しま
す。
・プロパティマネジメント会社の組織体制
・遵法性
・テナント満足度
・リーシング計画の達成度
・予算計画の達成度
・運用管理コスト削減実績
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・各種工事計画の達成度
・工事コスト削減実績
・各種工事監理能力
・管理改善提案及び改善実績
・各種レポーティング書類の内容及び精度
・その他渉外業務への対応実績
（ⅲ）建物管理会社の選定方針
建物管理会社の選定に当たっては、建物管理業務の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、
関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための管理業務遂行の可否及びコスト水
準、取得後の運用の継続性（設備機器の修繕・更新履歴や点検記録、入居中のテナントとの良好な関係の
維持等）等を総合的に勘案した上で、最適と思われる業者を選定します。なお、本投資法人の2015年３月
末日時点での保有物件については、当該物件の取得経緯を尊重して、本投資法人の運用資産拡大並びに投
資主価値の安定及び最大化の実現に資するという目的に反すると判断される場合を除き、関電不動産開
発、関電プロパティーズ又は関電ファシリティーズに対して建物管理業務を委託することとしています。
（ⅳ）建物管理会社の管理方針
本資産運用会社は、施設管理を統括するプロパティマネジメント会社を通じて建物管理会社を管理しま
す。プロパティマネジメント会社は、以下の項目について業務実績の定期的評価等を通じて建物管理会社
の業務内容・品質を常にモニタリングし、コストも含めて、委託先として十分な業務水準にあるかを総合
的に評価するとともに、適宜必要な指導を行います。
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社から建物管理会社の評価結果について定期的に報告を
受けるとともに、適宜プロパティマネジメント会社及び建物管理会社に必要な指導を行います。また、本
資産運用会社は、報告内容に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断し
た場合には委託先を変更することも検討します。
（ａ）建物管理会社の組織体制
（ｂ）遵法性
（ｃ）設備運転管理業務の適切な遂行能力
（ｄ）清掃管理業務の適切な遂行能力
（ｅ）工事計画の適切な実施提案及び改善提案能力
（ｆ）緊急時の適切な対応能力
（ｇ）各種レポーティング書類の内容及び精度
（ｈ）その他渉外業務への対応実績
Ｄ．売却方針
運用不動産の売却については、中長期での運用を基本方針とし、原則として短期的な売却は行わないものと
します。ただし、各運用不動産の現在及び将来にわたる収益性、マーケットの将来性及び安定性、当該運用不
動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、テナントの属性及び契約内容等、ポートフォリオの構成等を総合的
に勘案し考慮した上で、効率的な運用及び運用の安定性に資すると判断される場合には、売却を検討します。
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④ 財務方針
本資産運用会社は、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために、以下の方針に従い、計
画的かつ機動的な財務戦略を立案・実行します。
(イ）エクイティ・ファイナンス
投資口の追加発行は、長期安定的な分配の継続を目指しつつ、新たに取得する不動産等の取得時期、ＬＴＶ
等の本投資法人の財務状況、投資口の希薄化の影響等を勘案した上で実行します。
(ロ）デット・ファイナンス
資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し、長期又は短期の借入れ、投資法人債（短期投資法人
債を含みます。）の発行、極度融資額の設定、コミットメントラインの設定等を検討します。また、物件取得
余力の確保に留意したＬＴＶ水準を設定することとします。なお、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の
限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。
Ａ．ＬＴＶ水準
ＬＴＶ水準は60％を上限とします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることが
あります。
Ｂ．担保設定方針
資金の調達に際しては、運用資産又はその原資産に担保を設定することがあります。
Ｃ．金利変動リスクの軽減
金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。
Ｄ．リファイナンスリスク（資金再調達リスク）の軽減
借入先の分散、調達方法（借入金及び投資法人債等）の分散、返済時期の分散等を図ります。
Ｅ．デリバティブ取引
借入れその他資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ
取引（金融商品取引法第２条第20項に定めるものをいいます。）を行うことがあります。
⑤ 情報開示方針
(イ）本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加え、投資家に対して正確で偏りのない情報を適時にか
つ分かり易く開示することに努めるとともに投資家にとって重要又は有用と判断した情報について可能な限り
自主的な開示を行うものとします。
(ロ）投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適
切に開示を行います。
(ハ）本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点か
ら、適用ある法令、規則及び同規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
(ニ）上記（イ）から（ハ）までを遵守するための体制を整備し、維持することに努めるものとします。
⑥ 投資態度
本投資法人は、資産を主として不動産等資産（投信法施行規則第105条第１号ヘに定めるものをいいます。）に
対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は
不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法
人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行います。
本投資法人は、投信法施行令第116条の2に定める場合において、海外不動産保有法人（投信法施行規則第221条
の2第１項に規定する法人をいいます。以下同じです。）の発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有す
る自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は
額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができるものとします。
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（２）【投資対象】
① 投資対象とする資産の種類
以下、本投資法人による投資対象（規約第28条）を示します。
(イ）不動産等
本投資法人はその規約で、以下に掲げる特定資産に投資するものとしています。
Ａ．不動産
Ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」
と総称します。）
（ⅰ）不動産の賃借権
（ⅱ）地上権
（ⅲ）不動産、不動産の賃借権、地上権又は外国の法令に基づくこれらの資産を信託する信託の受益権（不動
産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）
（ⅳ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権又は外国の法令に基づくこれらの資産に対する投
資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
（ⅴ）当事者の一方が相手方の行う上記Ａ．に規定する不動産又は本Ｂ．（ⅰ）から（ⅳ）までに掲げる資産
の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用
し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿
名組合出資持分」といいます。）
（ⅵ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金
銭の信託の受益権
（ⅶ）外国の法令に基づく、不動産、不動産の賃借権又は地上権、これらの資産を信託する信託の受益権（不
動産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）
（ⅷ）外国の法令に準拠して組成された本Ｂ．(ⅲ)から(ⅵ)までに掲げる資産と同様の性質を有する資産
Ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（なお、権
利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含むものとし、以下併せて
「不動産対応証券」と総称します。）
（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以
下「資産流動化法」といいます。）に定めるものをいいます。）
（ⅱ）受益証券（投信法に定めるものをいいます。）
（ⅲ）投資証券（投信法に定めるものをいいます。）
（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定めるもの（上記Ｂ．（ⅲ）、（ⅳ）又は（ⅵ）に掲げる資
産に該当するものを除きます。）をいいます。）
（ⅴ）外国の法令に準拠して組成された本Ｃ．(ⅰ)又は(ⅳ)に掲げる資産と同様の性質を有する資産
(ロ）その他の特定資産
本投資法人は、上記に掲げる特定資産のほか、以下の特定資産（権利を表示する証券が発行されていない場
合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）に投資します。
Ａ．次に掲げる特定資産
（ⅰ）預金
（ⅱ）有価証券（投信法に定めるものをいいます。ただし、本「①投資対象とする資産の種類」において別途
個別に記載されている有価証券に該当するものを除きます。）
（ⅲ）譲渡性預金
（ⅳ）金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。）
（ⅴ）信託財産を主として上記（ⅰ）から（ⅳ）までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的と
する金銭の信託の受益権、及びかかる信託受益権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信
託の受益権
（ⅵ）再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。）
（ⅶ）公共施設等運営権（投信法施行令に定めるものをいいます。）
（ⅷ）海外不動産保有法人の発行済株式（当該発行済株式（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除
きます。）の総数に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株
式に限ります。）
Ｂ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）
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(ハ）特定資産以外の資産
本投資法人は、上記（イ）及び（ロ）に定める特定資産のほか、次に掲げる資産に投資することがありま
す。ただし、本投資法人の資産運用の基本方針のために必要若しくは有用と認められる場合又は本投資法人の
組織運営に必要若しくは有用と認められる場合に投資できるものとします。
Ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使
用権若しくは通常使用権をいいます。）
Ｂ．温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利
及び当該温泉に関する設備
Ｃ．資産流動化法に規定する特定出資
Ｄ．民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上の動産（た
だし、上記(ロ)Ａ．(ⅵ)に掲げる資産を除き、また、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加
されたものに限ります。）
Ｅ．民法上の組合の出資持分（ただし、不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立さ
れ、その賃貸・運用・管理を目的としたものに限るものとし、有価証券に該当するものを除きます。）
Ｆ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定
割当量その他これに類似する排出量、排出権又は排出枠等(温室効果ガスに関するものを含みます。）
Ｇ．外国の法令に準拠して組成された、上記Ｃ．又はＥ．に掲げる資産と同様の性質を有する資産
Ｈ．上記Ａ．からＧ．までのほか、不動産等又は不動産対応証券の投資に付随して取得が必要又は有用とな
るその他の権利
② 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資比率
(イ）投資基準については、前記「（１）投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針（ロ）投資基準」をご参照下さ
い。
(ロ）種類別、地域別、用途別等による投資比率については、前記「（１）投資方針 ③ ポートフォリオ構築方
針（イ）ポートフォリオ構築基準」をご参照下さい。
（３）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
① 利益の分配
(イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（投信法に規定される、本投資法人の貸借対照表上の純資産額か
ら出資総額等の合計額を控除して得た額をいいます。以下同じです。）の金額は、一般に公正妥当と認められ
る企業会計の基準及び慣行に従って計算されるものとします（規約第34条第１項第１号）。
(ロ）利益の金額を限度として金銭の分配を行う場合、分配金額は租税特別措置法第67条の15及び租税特別措置法
施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」といいます。）
第39条の32の３（以下、両規定を「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人
の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90（ただし、法令改正等により配当
可能利益の内容又は当該比率に変更があった場合には変更後の内容又は比率）に相当する金額を超えて分配す
るものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認
められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立て
ることができるものとします（規約第34条第１項第２号）。
(ハ）利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基
づき運用を行うものとします（規約第34条第１項第３号）。
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② 利益を超えた金銭の分配
(イ）本投資法人は、投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たすため必要な場合、又は、本投資法人に
おける課税負担の発生を抑えるため若しくはその他経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により役員会に
おいて適切と判断した場合、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、
利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします（規約第34条第１項第４号）。
(ロ）本投資法人は、利益を超えて金銭の分配を行う場合には、当該営業期間に係る利益の金額に、法令等（投資
信託協会の規則等を含みます。）の定める金額を上限として本投資法人が決定する金額を加算した金額を、分
配することができます。ただし、当該金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合に
は、当該要件を満たす目的をもって役員会が決定した金額をもって金銭の分配をすることができるものとしま
す（規約第34条第１項第４号）。
③ 分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登
録投資口質権者を対象に、原則として決算期から３ヶ月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投
資口の口数に応じて分配します（規約第34条第１項第５号）。
④ 分配金請求権の除斥期間等
分配金は、その支払開始の日から満３年を経過してもなお、受領されないときは、本投資法人はその支払いの義
務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第34条第２項）。
⑤ 投資信託協会規則
上記の他、本投資法人は、金銭の分配に当たっては、投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法
人に関する規則」に従うものとします（規約第34条第１項第６号）。
（４）【投資制限】
① 規約に基づく投資制限
規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
(イ）前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（ロ）その他の特定資産」に定める有価証券及び金
銭債権等は、積極的に投資を行うものでなく、安全性及び換金性又は前記「（２）投資対象 ① 投資対象と
する資産の種類（イ）不動産等」に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします（規約第29
条第１項）。
(ロ）前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（ロ）その他の特定資産」に掲げるデリバティブ取
引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、本投資法人の保有する資産に関連する為
替リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約第29条第２項）。
(ハ）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修
繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金の返還並
びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の
資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行
することができます。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、
租税特別措置法第67条の15で定める機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第35条
第１項）。その場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第35条第２項）。借
入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規
約第35条第３項）。
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② 金融商品取引法及び投信法による投資制限
本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
(イ）本資産運用会社による運用制限
登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資
産運用会社は、投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的
に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部 投資法人の
詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制限を除
く主なものは次のとおりです。
Ａ．自己取引等
資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行う
こと（金融商品取引法第42条の２第１号）。ただし、投資家の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は
金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内
閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きま
す。
Ｂ．運用財産相互間の取引
資産運用会社が資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金
融商品取引法第42条の２第２号)。ただし、投資家の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品
取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
Ｃ．第三者の利益を図る取引
資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価
の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない
取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
Ｄ．投資法人の利益を害する取引
資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害する
こととなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
Ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類
するものとして政令で定めるものを含みます。）が当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他
当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行
為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商
品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金
融商品取引法第40条の３）。
（ｉ）金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利
（ⅱ）金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（政令で定めるものに限ります。）
（ⅲ）金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（政令で定めるものに限ります。）
Ｆ．その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融
商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業
府令第130条）。
（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを
内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第
１号）。
（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行う
ことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業
に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運
用を行うこと（同項第３号）。
（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
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（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを
目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただ
し、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おう
とする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
(ロ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数
が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができま
せん（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が
所在する国の法令の規定その他の制限により、不動産の取得若しくは譲渡、賃借又は管理の委託に係る取引を
行うことができないものとして投信法施行令に定める場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とす
る法人の発行する株式を取得する場合はこの限りではありません（投信法第194条第２項、投信法施行令第116
条の２）。
(ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
本書の日付現在、投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができま
せん。ただし、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80
条第１項、規約第５条第２項）。
Ａ．投資主との合意により当該投資口を有償で取得する場合。
Ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
Ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
Ｄ．その他投信法施行規則で定める場合。
投信法施行規則で定める場合とは、以下に掲げる場合を意味します（投信法施行規則第129条）。
（ⅰ）当該投資法人の投資口を無償で取得する場合
（ⅱ）当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。後記（ⅲ）にお
いて同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行
為を含みます。）により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。
（ⅲ）当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株
式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。
a.組織の変更
b.合併
c.株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みま
す。）
（ⅳ）その権利の実行にあたり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ不
可欠である場合（投信法第80条第１項第２号及び第３号並びに前記（ⅰ）乃至（ⅲ）に掲げる場合を除
きます。
(ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投
資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、これを取得することができません（投信法第81
条第１項、第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人
が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
Ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合。
Ｂ．その他投信法施行規則で定める場合。
投信法施行規則で定める場合とは、以下に掲げる場合を意味します（投信法施行規則第131条）。
（ⅰ）親法人投資口を無償で取得する場合
（ⅱ）その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。後記（ⅲ）において同じで
す。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みま
す。）により親法人投資口の交付を受ける場合。
（ⅲ）その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換え
に当該親法人投資口の交付を受ける場合。
a.組織の変更
b.合併
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c.株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みま
す。）
d.株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みま
す。）
（ⅳ）その権利の実行にあたり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ不可欠であ
る場合（投信法第81条第２項第１号及び前記（ⅰ）乃至（ⅲ）に掲げる場合を除きます。）。
③ その他の投資制限
(イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ）集中投資
集中投資について法令上の制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針
について、前記「（１）投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針（イ）ポートフォリオ構築基準」をご参照下
さい。
(ハ）他のファンドへの投資
他のファンド（投信法に定める投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はあり
ません。
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３【投資リスク】
（１）リスク要因
以下においては、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主
な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅した
ものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。なお、本投資法人が保有している個別の不動産又は信
託受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況 （２）投資資産 ③ その他投
資資産の主要なもの」を併せてご参照下さい。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の
目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在にお
ける本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在す
るため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回
避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資証券若しくは本投資法人債券の市場価
格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又
は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資証券又は本投資法人債券に係るリスク
（イ）投資口・投資証券又は本投資法人債券の商品性に係るリスク
（ロ）換金性に係るリスク
（ハ）市場価格の変動に係るリスク
（ニ）金銭の分配に係るリスク
（ホ）投資法人債券の償還・利払に関するリスク
② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
（イ）投資法人の組織運営に係るリスク
（ロ）投資法人の制度に係るリスク
（ハ）インサイダー取引に係るリスク
（ニ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク
（ホ）余裕資金の運用に係るリスク
（ヘ）不動産の取得方法に係るリスク
③ 不動産に係るリスク
（イ）不動産の流動性に係るリスク
（ロ）物件の取得競争に係るリスク
（ハ）専門家報告書等に関するリスク
（ニ）不動産の瑕疵に係るリスク
（ホ）土地の境界等に係るリスク
（へ）不動産から得られる賃料収入に係るリスク
（ト）マスターリースに係るリスク
（チ）プロパティマネジメント会社、建物管理会社等に係るリスク
（リ）不動産の運用費用の増加に係るリスク
（ヌ）建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
（ル）建築基準法等の規制に係るリスク
（ヲ）共有物件に係るリスク
（ワ）区分所有建物に係るリスク
（カ）底地物件に係るリスク
（ヨ）借地権に係るリスク
（タ）開発物件に係るリスク
（レ）有害物質に係るリスク
（ソ）不動産の所有者責任に係るリスク
（ツ）テナント集中に係るリスク
（ネ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
（ナ）売主の倒産等の影響に係るリスク
（ラ）不動産の売却における制限に係るリスク
（ム）不動産の売却に伴う責任に係るリスク
（ウ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
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（ヰ）ホテルに係るリスク
④ 不動産信託受益権に係るリスク
（イ）信託受益者として負うリスク
（ロ）不動産信託受益権の流動性に係るリスク
（ハ）不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
（ニ）不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
（ホ）不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
⑤ 会計・税制に係るリスク
（イ）減損会計の適用に関するリスク
（ロ）導管性要件に係るリスク
（ハ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
（ニ）導管性要件が満たされなくなることにより、次営業期間以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク
（ホ）利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
（へ）配当後の留保利益に対して通常の法人税等が課税されるリスク
（ト）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
（チ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
（リ）同族会社に該当するリスク
（ヌ）投資口の発行価額の総額のうち国内において保有される投資口の発行価額に占める割合が100分の50を超え
ないこととなるリスク
（ル）借入れに係る導管性要件に関するリスク
（ヲ）投資口を保有する投資主数に関するリスク
（ワ）法令の解釈・改正に関するリスク
（カ）一般的な税制の変更に係るリスク
⑥ その他
（イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に係るリスク
（ロ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
① 投資法人が発行する投資証券又は投資法人債券に係るリスク
（イ）投資口・投資証券又は投資法人債券の商品性に係るリスク
投資口・投資証券又は投資法人債券は、株式会社における株式若しくは株券又は社債に類似する性質を持
ち、投資金額の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の収益又は財産
及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができる保証
はありません。
投資証券又は投資法人債券は、投資額の保証がなされる商品ではなく金融機関の預金と異なり、預金保険等
の対象ではありません。
本投資法人が通常の清算又は倒産手続により清算される場合、投資主は、本投資法人の全ての債権者への弁
済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできず、投資金額を回収できない可能性があります。
（ロ）換金性に係るリスク
本投資証券については、投資主からの請求による投資口の払戻しは行われません。したがって、投資主が本
投資証券を換金するためには、原則として東京証券取引所を通じて、又は取引所外において、売却することが
必要となります。
また、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める「有価
証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証
券の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、本投資証券の売却を希望する投資主は、相対
取引によるほかなく、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり
ます。
（ハ）市場価格の変動に係るリスク
本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、本投資証券又は本投資法人債券の売買高及び需給バランス、
不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融
商品市場の変動、金利動向、為替相場、市場環境や景気動向等によって左右され、場合によっては大幅に変動
することがあります。特に近時においては、世界的に不安定な経済情勢を背景に、株式市場の一時的な変動
が、本投資口を含む投資口の市場価格を大幅に変動させることがあります。また、地震等の天災、不動産取引
の信用性に影響を及ぼす社会的事象等を契機として、不動産投資信託証券の市場価格が下落するおそれがあり
ます。
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また、本投資法人は、不動産その他不動産関連資産を投資対象としていますが、それらの評価額は、不動産
市況、景気動向、オフィスその他の用途の不動産の需給バランス、かかる需要を左右することのある経済の全
般的状況、法制又は税制の変更、社会情勢その他の要因により変動します。本投資証券又は本投資法人債券の
市 場価格は、一般に本投資法人の保有に係る運用資産の評価額に影響されるため、運用資産である不動産等の
評価額の変動や、これに影響を及ぼすと考えられる諸要因により変動することがあります。
さらに、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の
追加発行により行われる場合には、投資口１口当たりの純資産額が減少することがあり、さらには市場におけ
る投資証券の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるお
それがあります。
（ニ）金銭の分配に係るリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 （３）分配方針」に記載する分配方針に従って、投資主に対して金銭の
分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されるものではあり
ません。特に、運用不動産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおり
の分配を行えない可能性があり、また、本投資法人が営業期間中に投資口を追加発行する場合には、その期に
おける投資口の保有期間が異なるにもかかわらず、追加発行された投資口に対して既存の投資口と同額の金銭
の分配を行うこととなるため、既存の投資口への分配額に影響を及ぼす可能性があります。
（ホ）投資法人債券の償還・利払に関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、
支払不能が生じるリスクがあります。
② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営
上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
（イ）投資法人の組織運営に係るリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
Ａ．役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、善良
な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会
の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。し
かし、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場
合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
Ｂ．投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、借入れ及び投資法人債の発行を行う予定であり、将来的に更な
る借入れ又は投資法人債若しくは短期投資法人債の発行を行う可能性もあります。なお、本投資法人は、規約
において、借入金及び投資法人債の限度額を、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとし
ています（規約第35条第３項）。
借入れ及び投資法人債を発行する場合におけるその条件は、その時々の金利実勢、本投資法人の収益及び財
務状況、一般的な経済環境のほか、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因によ
る影響を受けるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができ
る保証はありません。また、借入れに当たり税法上の導管性要件（後記「⑤ 会計・税制に係るリスク
（ロ）導管性要件に係るリスク」をご参照下さい。）を満たすためには、その借入先を租税特別措置法第67条
の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家に限定する必要があるため、借入先が限定され機動的な資金
調達ができない場合があります。なお、既存の借入れについて返済期限が到来した場合の借換えについても、
世界的に不安定な金融環境下においては、金融機関が貸出について慎重となる場合もあり、かかる借換えが困
難な状況になる可能性や、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされ
る可能性があります。
借入れ及び投資法人債の発行を行う際には、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財
務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供及び現金その他の一定資産の留保、一定の財務指標を
基準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法人の収益状況や財務
状態及び業務に係る約束や制限が課されることがあります。このような約束や制限は、本投資法人の運営に支
障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、本投資法人
は、借入れや投資法人債について、保有する運用資産又はその原資産の全部又は一部を担保に供することがあ
ります。この場合、本投資法人は、被担保債権である借入れの弁済又は投資法人債の償還をしない限り、担保
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対象たる運用資産の処分につき貸付人等の承諾を取得する等の制限を受ける可能性があります。その結果、本
投資法人が必要とする時期及び条件で運用資産を処分できないおそれがあります。また、収益性の悪化等によ
り 担保不動産の評価額が借入先によって引き下げられた場合等には、追加の担保設定や借入金の早期返済を求
められることがあり、また、かかる早期返済や返済期日における返済のための資金を調達するため、本投資法
人の希望しない条件での借換え資金の調達や、希望しない時期及び条件での運用資産の処分を強いられ、その
結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、契約上金利が固定されておらず一定の
指標に連動するものとされている場合等には、契約期間中に金利が上昇する可能性があり、その結果分配可能
金額が減少する可能性があります。
投資口の追加発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格により左右
され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
Ｃ．収益及び費用、キャッシュ・フローの変動に係るリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得し、保有する不動産関連資産又はその裏付けとなる不動産
からの賃料収入に依存しています。かかる賃料収入は、運用不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナン
トによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。テナント数が少ないオ
フィスビルやその他の用途の不動産において、テナントの退去、テナントによる賃料不払い又は遅延が生じた
場合には、キャッシュ・フローに与える影響は大きくなります。
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成され
るとは限りません。また、良質と判断されるテナントを確保しても、当該テナントが永続的に本投資法人の保
有する運用不動産を賃借し続けるとの保証はなく、また、かかるテナントの資産状態が悪化する可能性もあり
ます。
上記の賃料収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働
運用不動産の取得、売却損の発生による再投資の資金規模の縮小等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をも
たらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
賃料収入のほか、不動産関連資産の売却が行われた場合には売却益が発生する可能性もありますが、運用不
動産の売却益は、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであり、恒常的・安定的に得ら
れる性格のものではありません。
他方、運用不動産に関する費用としては、減価償却費、運用不動産に関して課される公租公課、運用不動産
に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務
及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手
数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。さらに、不動産関
連資産の売却に当たって売却損が生じた場合には、かかる売却損が損失として計上されます。
これらの要因により、投資主への分配金額等の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｄ．投資法人の倒産又は登録取消リスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）、民事再生法（平成11年法律第
225号。その後の改正を含みます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。
本投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けていますが、一定の事
由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資証券の上場
が廃止され、本投資法人は解散することとなります。本投資法人が解散し、清算する場合には、投資主は、当
初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残
余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。しかしながら、本投資法人
の保有資産の価値が下落している場合には、投資法人債権者は元本又は利息の支払を予定どおりに受けられな
い可能性があり、また、投資主は、借入れを弁済し又は投資法人債を償還した後の残余財産が全く残らないか
又は出資総額を下回ることにより、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性がありま
す。
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（ロ）投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは、以下のとおりです。
Ａ．本投資法人以外の関係者への依存に係るリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務
を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現は、これらの者の能力、経験及びノ
ウハウに大きく依拠していますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財産的基盤を必ずしも維持できると
の保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、それぞれ本投資法人に対して善
管注意義務を負い、また、本投資法人のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが職務遂行上善管注意義務
又は忠実義務に反する行為を行う場合には、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があ
ります。
その他、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又は会社更生手続その
他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人はそれらの者に対する債権の回収
に困難が生じるおそれがあり、さらに本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又
は解除することが求められることがあります。そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の運用、資産
の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受
けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又
は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、本投
資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業
務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投資法人の
存続及び損益の状況等に悪影響を及ぼすほか、適切な資産運用会社を選定できない場合には、本投資証券が上
場廃止になる可能性もあります。
Ｂ．資産の運用に係るリスク
（ⅰ）本資産運用会社の運用能力に係るリスク
本投資法人の資産運用の成果は、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウに大きく依拠していま
すが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財産的基盤が常に維持されるとの保証はあ
りません。資産運用会社となるためには金融商品取引法上の投資運用業の登録を行う必要があり、その信
用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、投信法及び金融商品取引法はその運用能力まで
保証するものではなく、また、本資産運用会社は、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではあ
りません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約を解約
することができ、また、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務
に違反した場合その他一定の場合に、資産運用委託契約を解約し、本資産運用会社を解任することができ
る他、投信法上、本資産運用会社が金融商品取引法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の
場合には、資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないものとされています。資産運用委託契約
を解約又は解除する場合、それに先立ち後任の資産運用会社の選定が必要になりますが、かかる選定まで
の期間中は、解任すべきと判断された本資産運用会社による資産の運用が継続することになります。ま
た、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。
（ⅱ）本資産運用会社の利益相反行為等に係るリスク
本資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いま
す。さらに、本資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、本資産運用会社
は、投信法により、投資法人の利益と相反する可能性のある本資産運用会社の利害関係人等や本資産運用
会社自身の利益を図るため、投資法人の利益を害する取引を行うこと等一定の行為を禁止されています。
しかしながら、本資産運用会社が、上記の義務や規制に反した場合には、本投資法人に損害が発生するリ
スクがあります。
また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、本投資
法人の運用資産の取得又は運用に関する取引に関与し、あるいは、本資産運用会社自身による投資活動を
行う場合があります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法
人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
本資産運用会社は、投信法の定める利害関係人等を含む一定の利害関係者との取引について、利益相反
対策のための社内規程を設け、利益相反の可能性のある行為に対して十分な対応をとることとしています
が、上記リスクを完全に排除できるとの保証はありません。三菱商事及びＵＢＳは、本書の日付現在、本
資産運用会社の発行済株式総数のそれぞれ51％及び49％を保有しています。本資産運用会社の役員中数名
が三菱商事及びＵＢＳのグループ会社等の出身であるため、三菱商事及びＵＢＳの利益が本投資法人又は
本投資法人の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があります。
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三菱商事又はＵＢＳは、それぞれ本投資法人が三菱商事若しくはその関連会社等又はＵＢＳ若しくはそ
の関連会社等から資産を取得する場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して
影響力を行使する可能性があり、三菱商事及びＵＢＳの双方の関連会社等である者から資産を取得する場
合、 物件の賃貸又はその他の業務を行う場合には、本投資法人に対してより強い影響力を行使する可能性
があります。また、本投資法人は、三菱商事若しくはその関連会社等又はＵＢＳ若しくはその関連会社等
と資産の取得等に関し直接又は間接的に競合する場合もあります。かかる場合、本投資法人の業務、財政
状態又は経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、本投資法人の投資口価格や分配金が減少する可
能性があります。
なお、投信法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられてはおら
ず、本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社は、本投資法人のほ
か、日本リテールファンド投資法人及び産業ファンド投資法人から資産の運用を受託しています（詳細に
ついては前記「 １ 投資法人の概況 （４） 投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」をご参照下さ
い。）。なお、日本リテールファンド投資法人は、商業施設を投資対象とする投資法人であり、産業ファ
ンド投資法人は、産業用不動産を投資対象とする投資法人であることから、主としてオフィスビルを投資
対象とする本投資法人とは、本書の日付現在、その投資対象が異なっています。本資産運用会社は、各本
資産運用会社受託投資法人の資産の運用に際して各本資産運用会社受託投資法人間における利益相反が生
じることのないように、投資法人間の利益相反防止のためのチェックリストを作成していますが、かかる
チェックリストが想定どおり機能しない場合もあり得ます。
また、本投資法人に係る資産運用に従事するオフィス本部、日本リテールファンド投資法人に係る資産
運用に従事するリテール本部及び産業ファンド投資法人に係る資産運用に従事するインダストリアル本部
に係る運用の意思決定はそれぞれ独立して行うものとされていますが、投資対象資産の発掘、情報の管理
及び配分並びに取得及び処分に関する交渉等を行うアクイジション本部及びコーポレート本部においては
かかる区別はなされていません。加えて、本資産運用会社においては、オフィス本部、リテール本部及び
インダストリアル本部の間で生じ得る投資物件を取得する機会の競合に関し、投資情報に係る優先検討権
ルール（詳細については前記「 １ 投資法人の概況 （４） 投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制
（ト）本資産運用会社の投資情報に係る優先検討権ルール」をご参照下さい。）を設けていますが、当該
ルールに反する物件の取得検討が行われる可能性は否定できません。更に、かかるルールは今後変更され
る可能性があり、当該変更により、本投資法人が本書の日付現在と同様の物件取得機会を確保できないこ
ととなる可能性もあります。その場合、本投資法人の取得機会が減少すること等により、本投資法人に
とって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投
資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本資産運用会社のオフィス本部
のみならずリテール本部又はインダストリアル本部において不適切な行為が行われた場合、行政処分が本
資産運用会社に対して課せられ、その結果、本投資法人の資産運用に悪影響を与える可能性や、本投資法
人のレピュテーションも低下する可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者か
ら委託を受ける業者として、プロパティマネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の
収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられます
が、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これら
の者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人
の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ⅲ）投資方針の変更に係るリスク
規約に規定されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要
ですが、本資産運用会社がこれを具体化するために社内規程として制定した資産運用ガイドラインについ
ては、投資主総会の承認を得ることなく、その時々の市場環境等に応じ、原則として本資産運用会社の判
断により改定することが可能です。かかる資産運用ガイドラインの改定により、意図したとおりの運用成
果を収めることができるとの保証はなく、結果的に本投資法人の資産運用及び損益の状況に悪影響を及ぼ
すおそれがあります。
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（ハ）インサイダー取引に係るリスク
本投資口については、上場株券等と同様に、金融商品取引法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象
となっています。加えて、当該規制の対象者である会社関係者には、発行者である本投資法人の役員だけでは
なく、本資産運用会社及びその特定関係法人（本資産運用会社の親会社及び投信法第201条第１項に規定する
本資産運用会社の利害関係人等のうち一定の基準を満たす取引を行い又は行った法人）の役職員が含まれ、か
つ、当該規制の対象となる重要事実には本投資法人及び本資産運用会社に関連する事実が含まれます。
本投資法人及び本資産運用会社は、その内部規則において、役職員によるインサイダー取引の禁止、役職員
の行う本投資法人の発行する投資証券の取得及び譲渡に関する手続や情報管理について定めていますが、これ
らの体制整備等にもかかわらず、本投資法人の役員、本資産運用会社の役職員又は特定関係法人の役職員等の
会社関係者等によりインサイダー取引がなされた場合には、投資家の本投資口に対する信頼を害し、ひいては
本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。
（ニ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク
投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈は大幅に変更され、又は新たな法律
が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能
性があります。その結果、本投資法人の存続又は損益の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ホ）余裕資金の運用に係るリスク
本投資法人は、不動産の賃借人から受領した賃料、預託を受けている敷金又は保証金等の余裕資金を投資資
金として運用する場合があります。そのような場合、想定した運用利益をあげることができず、又は、元本欠
損が生じる可能性があります。また、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務
が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をその投資利回りよりも調達コストの高い借入
れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の損益の状況に悪影響を及ぼすおそれがありま
す。
（ヘ）不動産の取得方法に係るリスク
本投資法人は、今後不動産を取得するに当たり、税制上の軽減措置を受けること等を目的として譲渡代金支
払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行わない場合があります。この場合、売主
が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等に
より、本投資法人が運用不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済みの譲
渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。本投資法人は、上記軽減措置に関す
る手続のために必要な一定期間について、仮登記を経ること等により本登記の順位を保全して上記リスクを回
避する方針ですが、仮登記には順位保全効果しかなく、本登記がなされる前に売主が倒産した場合等には本投
資法人が保護されない可能性があり、上記リスクを完全に排除できるわけではありません。
③ 不動産に係るリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 （２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記
載の不動産等です。不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又
は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下
に記載する不動産に関するリスクは、不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様に
あてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「④ 不動産信託受益権に係るリスク」をご参照下さい。
（イ）不動産の流動性に係るリスク
不動産は、その有する不動性（非移動性）及び個別性（非同質性、非代替性）等の特性から、流通市場の発
達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、取引時に実施する物理的
状況や権利関係等の調査（デュー・ディリジェンス）の結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について
重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性の低下や、売買価格が下落する可能性があります。その
他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。また、世界的な金融危機
等、不安定な経済情勢下で信用収縮により、不動産市場は大きな影響を受けており、物件取得資金の調達が困
難な状況になる可能性があります。このような状況下にあって、投資採算の観点から希望した条件での物件取
得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等
のために最適と考えるポートフォリオを実現できない可能性があります。
さらに、不動産が共有される場合、区分所有建物である場合、又は土地と建物が別個の所有者に属する場合
等、権利関係の態様によっては、以上の流動性等に関するリスクが相対的に増幅します。
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（ロ）物件の取得競争に係るリスク
本投資法人は、規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、安定した収
益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしなが
ら、国内外の投資家等による不動産に対する投資が積極的な環境下では、本投資法人が投資対象とするような
不動産について競合する状況となり、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができる
とは限りません。このような状況下にあっては、投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等
の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオを実現でき
ない可能性があります。さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の
視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人
の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ハ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点
における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は、必ずしも
転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定評価
等を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期等によって鑑定評価額や調査価格
が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定評価及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該
鑑定評価額や調査価格による売買を保証するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定
評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。特に、不動産の市場価格が大幅に変動する市場
環境にあっては、不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が、市場における実勢価格と大幅に乖離
する可能性もあります。
建物状況評価報告書及び地震リスク分析に係る報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確
認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建
物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並
びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載するものであり、また、提供される資
料の内容や時間的制約等から一定の限界があり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束する
ものではありません。
また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。ＰＭＬ値
は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧
費用が必要となる可能性があります。
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（ニ）不動産の瑕疵に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、保有資産又は今後
取得する不動産に一定の瑕疵があった場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵には、例え
ば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有害物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵
等があり、この他、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵と
されることもあります。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工
されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合
がないとの保証はありません。さらに、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産について
も、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が
取得後に判明するおそれもあります。その他、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第
三者の権利を侵害していることもあり得ます。
不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合
には、売主は、買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります（買主は瑕疵があることを知った日から１年
以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。）。したがって、本投資法人が特定の不動産
の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従
い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。また、本投資法人では、取得しよう
とする不動産に係る売買契約等において売主から一定の事実に関する表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等に
ついて責任の所在を明確化した上で不動産を取得することを原則としています。
しかし、裁判所による競売で購入する不動産については、法律上、瑕疵担保責任の追及ができません。さら
に、売主がすでに解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売
却した不動産のみであった特別目的会社等であるためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法
人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任による保護を受けることができず、損害を被ること
になります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任を負担する期間を限定し、又はこれを
全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの
保証はなく、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が
限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあります。
本投資法人では、不動産を取得しようとする場合、当該不動産について自ら調査を行う他、宅地建物取引業
者が作成する重要事項説明書等の関係書類の調査、売主に対する資料の徴求を行い、かつ、建物の構造、耐震
性、法令や条例の適合状況、有害物質の有無、隣地との境界等について、信頼のおける中立の建設会社、不動
産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリングレポート（建物状況評価報告書）、構造計算書に
関する検証調査報告書、地震リスク分析に係る報告書を取得し、欠陥及び瑕疵の有無を精査します。しかし、
本投資法人による不動産の取得に際して行われる上記の調査には限界があり、提供される資料の内容、依頼を
受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な
制約等から、不動産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
したがって、本投資法人による取得の後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
このような場合には、当該瑕疵を理由とした不動産の資産価値が減耗することを防ぐために買主である本投
資法人がその補修その他の措置を執ることになり、予定しない補修費用等が発生し、売主からかかる費用の賠
償や補償が得られないと、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度に
よっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があり
ます。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れ
た瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡
契約において、売主に信託設定日等においてすでに存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保
責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任
を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の
実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の
収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとし
ても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記
載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三
者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して
法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありませ
ん。
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（ホ）土地の境界等に係るリスク
わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者から
の境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産
を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに実質的な障害が発生する可能性や、境界に関
して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又
は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を
与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受け
る可能性があります。
（へ）不動産から得られる賃料収入に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を保有する場合には、本投資法人の主な収入は、不動産信託受益権に基づく
信託の純利益の配当ですが、その主たる原資は、原資産たる不動産についてテナントが賃貸借契約に基づき支
払う賃料に係る収入です。このような不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは、以下のとおりです。
Ａ．不動産の稼働状況に係るリスク
不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により低下する可能性がありま
す。
一般的なオフィス物件の賃貸借契約では、契約期間を２年程度とするものの、テナントからの一定期間前の
予告により期間中いつでも解約でき、また、期間満了時までに解約の意思表示がなされれば更新されない（意
思表示がない場合には自動的に２年程度の期間をもって契約が更新される）ものとされています。このような
場合、テナントは、契約期間中であっても賃貸借契約を終了させることが可能であり、かつ、期間満了時に契
約の更新がなされる保証もありません。契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテ
ナントが入居するとの保証はなく、その結果賃料収入が減少する可能性があります。
本投資法人においても、一部のテナントを除き、上記のような一般的な条件の賃貸借契約を締結し、又は承
継することは避けられません。したがって、解約が増加し、又は更新がなされないことにより稼働率が低下
し、運用不動産から得られる賃料収入が減少して、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま
す。また、解約が多く発生する場合、上記収入の減少のみならず、退去するテナントへの敷金・保証金の返還
等が必要となり、十分な積立金が留保されていない場合には、場合により新たな資金調達を余儀なくされ、そ
の結果、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、賃貸借契約で期間内の解約を制限し、違反についての違約金条項を置くこともありますが、違約金の
額その他の状況によっては、裁判所によって違約金が一部減額され、又はかかる条項の効力が否定される可能
性があります。
Ｂ．テナントの信用力及び賃料不払いに係るリスク
賃貸借契約が終了しない場合においても、テナントの財務状況が悪化し、又はテナントが破産手続、会社更
生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払が滞る可能性があります。このような延滞され
た賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範
囲を超えると、本投資法人の収益等に影響を与える可能性があります。本投資法人では、新規のテナントを入
居させるに当たって、その信用力について調査を行いますが、かかる調査が完全であるとは限らず、また、入
居後に財務状況が悪化することもあり、リスクを完全に防ぐことはできません。
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Ｃ．賃料の減額に係るリスク
前記のとおり、オフィス物件のテナントとの一般的な賃貸借契約では２年程度の期間毎に契約が更新され、
その都度賃料が改定される可能性があります。また、契約期間中であっても、賃料相場の下落その他の様々な
事情により、テナントから減額の請求を受け、これに合意することを余儀なくされることがあります。また、
本投資法人が保有する不動産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入
居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下するととも
に、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能
性があります。
さらに、テナントは、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては、
借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）に基づ
く賃料減額請求をすることができます。当事者間で変更後の金額について協議が調わない場合には、賃貸人
は、減額を相当とする裁判が確定するまで、テナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求するこ
とができます。ただし、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場
合には、当該超過額に年１割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。したがって、テナントか
ら賃料減額請求権の行使があった場合には、賃貸人としては、この利息支払のリスクを避けるために従前の賃
料を減額して請求をせざるを得ない場合もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少するた
め、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
これに対し、借地借家法に定める一定の要件を満足して締結された定期建物賃貸借契約においては、当事者
間の合意により、上記賃料増減額請求権を排除することができますが、定期建物賃貸借においてテナントが契
約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利とし
て、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定
かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合に
は、その効力が制限される可能性があります。さらに、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応
する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借には、通常の賃貸借に
比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられる傾向にあ
り、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待するこ
とができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人又は信託受託者が賃貸している不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ず
しも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人又は信託受託者が転借人と直接の賃貸借契約関係を
有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
Ｄ．テナントの獲得競争に係るリスク
通常、運用不動産は、他の不動産とのテナント獲得競争に晒されているため、競合する不動産の新築、リ
ニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下
を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。需給のバランスが崩れた場合や、立地条件や
建物仕様等の点で本投資法人の運用不動産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想さ
れます。
（ト）マスターリースに係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産につき、転貸を目的として賃借人（マスターリース会社）に一括して賃
貸することがあります。このように、賃借人に運用不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本
投資法人又は信託受託者は、運用不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなる可能性や退
去させられなくなる可能性があります。
また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、賃借人が転貸借契約上の転貸人としての債務の履行を
怠った場合には、転借人は賃料不払いをもってこれに対抗することができるため、テナントが賃借人側の何ら
かの落ち度を理由に意図的な賃料不払いをもって対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られ
る賃料収入にも悪影響を及ぼすこととなります。
一方、賃料固定型マスターリース契約（転借人から貸借人に対する賃料にかかわらず、賃借人の賃料が一定
額とされているもの）においては、マスターリース会社の財務状態の悪化等により、マスターリース会社から
賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
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（チ）プロパティマネジメント会社、建物管理会社等に係るリスク
一般に、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理が成功するか否かは、プロパティマネジメ
ント会社等の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人においても、管理の良否及びその結果
としての収益性の確保について、プロパティマネジメント会社等の業務遂行能力に大きく依拠することになり
ます。本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社等を選定するに当たり、運用資産の特性に応じ、その
候補業者の管理実績、ノウハウ、信用力及び業務態勢等を慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を選定する方
針ですが、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたプロパティマネジメント会社等における人
的・財産的基盤が優良である保証はありません。仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持
されるとの保証もありません。また、プロパティマネジメント会社等は、一般に、本投資法人以外の顧客から
もプロパティマネジメント業務等を受託するため、テナントへのリーシング等において、本投資法人と他の顧
客との利益相反が生じる場合があります。本投資法人は、プロパティマネジメント業務委託契約や建物管理委
託契約において、プロパティマネジメント会社等につき業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、自ら又は不
動産信託受託者に指図して、プロパティマネジメント会社等に対して改善を求め、又はプロパティマネジメン
ト会社等との契約を解除する権利を確保する方針です。しかし、プロパティマネジメント会社等が交代する場
合、後任のプロパティマネジメント会社等が選任され、管理業務を開始するまでは、一時的に当該不動産の管
理状況が悪化し、本投資法人が損失を被るおそれがあります。なお、本投資法人が不動産信託受益権を保有す
る場合においてプロパティマネジメント会社等が解任されたときは、不動産信託受託者において、その善管注
意義務に従って信託財産たる不動産を一時的に管理することになります。
また、テナントからの賃料が、プロパティマネジメント会社経由で支払われる場合、プロパティマネジメン
ト会社の倒産等により、プロパティマネジメント会社がその時点において収受しこれを不動産信託受託者又は
本投資法人に支払う前の賃料を回収することができず、本投資法人が損害を被る可能性があります。
（リ）不動産の運用費用の増加に係るリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達
等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の
運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、運用不動産からの収入がこれに対応して増加すると
の保証はありません。
（ヌ）建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震、火災や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化
する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するば
かりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加すること
で本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が
下落するおそれもあります。さらに、不動産自体に毀損、滅失又は劣化が生じなかった場合においても、電
気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余儀なくされることで、賃料収
入が減少することがあります。
本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険（特約による利益補償としての財産保険、家賃
保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を付保する方針としています。このような複数の保険を組
み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてること
で、原状回復を行うことが一定程度期待できます。ただし、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結
されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争や
テロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震
による火災はカバーされません。）が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社の財務状態の如何にかか
わらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた
場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性が
あります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の運用不動産のうち
複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。なお、本投資法人はポートフォリオ全
体及び個別物件のＰＭＬ値を基準に、災害による影響と損害保険料等を考慮して地震保険の付保の要否を検討
しますが、本書の日付現在、保有資産の全てに関して地震保険は付保していません。そのため、大地震に起因
する天災地変により本投資法人の運用不動産に損害が発生した場合、保険契約による塡補はなく、本投資法人
が悪影響を受けることとなります。
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（ル）建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法等の規制に服
します。このような規制には建物の構造等自体に関するものと、建築確認申請義務等の手続に関するものがあ
ります。その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令に加えて、各地方公共団体の条例や行政規則等
による駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の
新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地
面積・容積率が結果として減少することもあります。これらの規制は、随時改正・変更されており、その内容
によっては不動産の管理費用等が増加するおそれがあります。
建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、
その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがありま
す。本投資法人の取得・保有する不動産等には、現行の法令に一部適合していないものの違法とはならない、
いわゆる既存不適格の建物を含む場合があります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建て替えたりし
ようとする際に、従前の建物と同等の建蔽率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要
とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡
価格が下がり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、建物の構造等
が適法であっても手続に不備があった場合には、工事のやり直しを余儀なくされ、関連する費用等が増加し
て、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法（昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29
年法律第119号。その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不
動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関
係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は運用不動産の価値が減殺され
る可能性があります。
さらに、環境保護を目的とする現行法令等又は将来制定・施行される新法令等により、運用不動産につい
て、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が
課され、又は義務が強化される可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の
収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ヲ）共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し、
変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定するものとされています。したがって、特に本投資法人
が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させる
ことができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することがで
きるため、他の共有者のかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があり
ます。
共有不動産を賃貸する場合、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されており、また、賃料債権も
不可分債権と解されるおそれがあります。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の
割合を超えて賃料債権全部を差し押さえる可能性があります。また、他の共有者がテナントからの敷金返還債
務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があ
ります。これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還し
た敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の
共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税
される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合に
つき、同様の問題があります。
また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求を受ける可能性があります。現物による分
割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁
判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能です
が、合意の有効期間は５年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしな
ければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産
手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をするこ
とができます。ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有
する共有持分を相当の対価で取得することができます。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりな
く他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分
を処分する場合に他の共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されてい
る場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本
投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
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また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物の分割がなされても、共
有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶ
こ とになると考えられています。したがって、本投資法人の共有持分には抵当権が設定されていなくても、他
の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の運用不動産についても、他の共有
者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、す
でに述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（ワ）区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以
下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有と
なる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。区分所有建物の場合、建物及びその敷
地（以下「区分所有物件」といいます。）の管理及び運営は、区分所有法の規定に従い、また、区分所有者間
で定められる管理規約その他の規則（以下「管理規約等」といいます。）がある場合にはこれに服します。管
理規約は、原則として、区分所有者数及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、区分所有者の所有
する専有部分の床面積の割合）の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません。なお、建替決議等
においてはさらに多数決の要件が加重されています。運用不動産が区分所有物件の一部である場合、本投資法
人単独では上記決議要件を満足することが難しいため、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意
向を十分に反映させることができない可能性があります。
さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき区分所有建物の共有部分に係る公租公課、修繕費又は保険料等
の支払又は積立を履行しない場合、本投資法人が運用不動産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされ
るおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、他の区分所有者に係る立替払金の償還を請求することが
でき、かかる請求権については区分所有法により担保権（先取特権）が与えられていますが、当該他の区分所
有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意
向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。これに対し、管理規約等において、区分所
有者が専有部分（所有権の共有持分その他の敷地利用権（以下に定義します。）を含みます。）を処分する場
合に他の区分所有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合が
あります。この場合には、本投資法人の知らない間に他の区分所有者が変動するリスクは減少しますが、本投
資法人が専有部分を処分する際に制約を受けることになります。
また、各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に賃貸し、その他使用収益することができます。ま
た、他の区分所有者による建物への変更工事や内装の変更等により、本投資法人の専有部分を含む建物全体が
建築基準法、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）
その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。本投資法人の運用不動産である専有部分の価
値や収益は、このような他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利（所有権の共有持分等）を
敷地利用権といいますが、区分所有法は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを禁止
し、不動産登記法（平成16年法律第123号。その後の改正を含みます。）は敷地権の登記の制度を用意してい
ます。しかし、敷地につき、敷地権の登記がなされていない場合には、専有部分と敷地利用権を分離して処分
されたときに、その処分の無効を善意の第三者に主張することができません。また、区分所有建物の敷地が数
筆の土地であり、各区分所有者が、これらの土地の一部について、単独で敷地利用権を有している場合（いわ
ゆる分有形式）には、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが可能とされています。分離処分がなさ
れると、区分所有物件を巡る権利関係が複雑になるため、すでに述べた不動産に係る流動性のリスクや、それ
らのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（カ）底地物件に係るリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがありま
す。底地物件の場合には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合には借地契約に定める期限の
到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更
新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価
での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正
を含みます。）第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められ
るか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を
請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対
象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び
保証金等で担保される範囲を超える場合には投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借
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地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃
料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地権
者 は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる
賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ヨ）借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいま
す。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあり
ます。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により
消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代
不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確
保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認めら
れても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人
が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗
要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張
できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要
です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることが
あります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で借地物件を処分することができないおそれがあり
ます。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明け渡す際に、
敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあり
ます。
（タ）開発物件に係るリスク
本投資法人は、原則として、取得時点において稼働している物件に投資を行います。しかし、将来、資産運
用ガイドラインに定める投資方針に従って、竣工後に不動産等を取得するために予め開発段階で当該不動産等
の売買契約等を締結する可能性があります。かかる場合、すでに稼働中の物件につき売買契約を締結して取得
する場合に比べて、ａ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、
これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性、ｂ）工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行によ
り、開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｃ）開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性、ｄ）天災
地変により開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｅ）行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中
止される可能性、ｆ）開発過程において事故が生じる可能性、ｇ）竣工後のテナントの確保が当初の期待を下
回り、見込みどおりの賃貸事業収益を得られない可能性、ｈ）その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又
は中止される可能性等の固有のリスクがあります。これらの結果、開発中の物件からの収益が本投資法人の予
想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られな
かったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、そのため本投資法人の収
益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
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（レ）有害物質に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性や利用する地下水に有害物質が
含まれている可能性は否定できず、かかる有害物質が埋蔵又は含有されている場合には当該土地の価格が下落
する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や浄化等が必要となる場合には、
予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合に
は、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性
があります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）に規定する特
定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害
が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況
について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきこと
を命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人
は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りま
せん。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む建材又は設備が使用さ
れ、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価値が下落する可能性があり
ます。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費
用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接的に又は不
動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に大気、土壌、地下水等
の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され又は無過失責任を問われることとなる可能性があり
ます。
（ソ）不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合に
は、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合に
は、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。したがっ
て、本投資法人の運用不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合に
は、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、運用不動産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針ですが、保険契約に基
づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合
に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
（ツ）テナント集中に係るリスク
本投資法人の運用資産である不動産が単一又は少数のテナントに賃貸される場合、テナントの営業状況、財
務状況の悪化等による賃料支払の遅延や物件からの退去が、本投資法人の収益等に影響を与える可能性があり
ます。また、単一又は少数のテナントに賃貸される物件からかかるテナントが退去した場合には、稼働率が急
激に低下し、他のテナントを探して稼働率を回復させるのに時間を要する可能性があり、場合によっては賃貸
条件の緩和を求められ、かかる期間の長期化又は賃貸条件の悪化により、本投資法人の収益、当該不動産の価
値等が悪影響を受ける可能性があります。
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（ ネ ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力を勘案のうえ、賃貸借契約を締結するか否かを決定し、また、締結後
も、プロパティマネジメント会社を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテナントの利用状
況をつぶさに監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲
渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により、又は、一定の反社会的勢力が賃貸人の
承諾なくして建物の一部を占拠する場合等に、当該運用不動産が全体として悪影響を受けることがあります。
このような場合には、本投資法人は、直ちにこれに対応する所存ですが、当該運用不動産の価値が減損し、本
投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
また、テナントによる建物への変更工事、内装の変更等により建物が建築基準法、消防法その他の法令や条
例等に違反する状態となり、本投資法人がその改善のための費用を負担することを余儀なくされる可能性があ
ります。
（ナ）売主の倒産等の影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続
が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否
認される可能性があります。この場合、当該不動産等は、破産財団等に取り戻される一方で、本投資法人が売
主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収
できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、
当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とする売買取引を、その
実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当
該不動産等がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合に
は、本投資法人は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権（とみな
された権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更
生手続に従って行われて、弁済金額が切下げられることとなり、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に
比較して、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者）が倒産した場合にも生じ得ま
す。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張さ
れる原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことにな
ります。
以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売
買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定しますが、売主又はその前所
有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
（ラ）不動産の売却における制限に係るリスク
不動産等の売却については、前記のとおり他の区分所有者や共有者によって契約上その処分について制限が
課されることがあるほか、賃貸借契約において賃借人に対し賃貸借契約期間中は売却をしない旨や土地と建物
を分離譲渡しない旨を約したり、第三者に売却する前に賃借人に対して買取りについての優先交渉権を与えた
りする場合があります。そのような場合、不動産市場の動向を見ながら最も有利な条件で売却することが難し
くなり、本投資法人は、通常であれば得ることができる利益を得ることができなくなるおそれがあります。
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（ ム ）不動産の売却に伴う責任に係るリスク
本投資法人が運用不動産を売却した場合に、当該運用不動産に物的又は法律的な瑕疵があるために、法律の
規定に従い、瑕疵担保責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上みなし宅地建
物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任を排除することが原則と
してできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保
責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、
あるいは、買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があり
ます。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解され
ており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得て
いない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費
を強いられる場合があり得ます。
（ ウ ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等（先日付の売買契約
であって、契約締結から１ヶ月以上を経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに
類する契約）を行うことがあります。不動産売買契約においては、買主の事情により解約された場合には不動
産等売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることが少なくありません。フォワー
ド・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間に
おける市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを
得なくなった場合には、違約金の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。
（ヰ）ホテルに係るリスク
本投資法人はホテルに投資することがありますが、運用不動産がホテルの場合、経済の動向や他のホテルと
の競合に伴いホテルの収益力が減退するときには、テナントがホテル営業の撤退・縮小を余儀なくされること
があります。既往テナントが退去した場合、構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難で
あることが多く、また、ホテルは装置産業としての性格が強く、運営にあたり高度な知識が要求されることか
ら、代替テナントとなりうる者が少ないため、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、又は代替
テナントを確保するために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、本投資法人の収益に悪影
響を及ぼす可能性があります。
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④ 不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人は、不動産、不動産の賃借権又は地上権を主な信託財産とする不動産信託受益権を取得します。この
場合、不動産信託受託者が不動産の名義上の所有者（又は地上権者若しくは賃借人）となり、信託受益者である本
投資法人のために不動産を管理、運用、処分します。信託受益者である本投資法人は、不動産信託受託者に指図を
することによりその運用方針に従った運用を行うこととなります。不動産を直接所有する場合と不動産信託受益権
を保有する場合とでは、税務上の取扱い、資産を担保提供する方法等に違いがあります。不動産信託受益権を取得
する場合、本投資法人は、以下のような不動産信託受益権特有のリスクを負います。
なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、従前の信託法（大
正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法
律第109号）（以下「信託法整備法」といいます。）による改正は含みません。）を「旧信託法」といい、信託契
約等に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要
件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
（イ）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは、信託の利益を享受する者とされ、信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡さ
れ、信託が終了するときは信託財産全てが交付されます。他方で、旧信託法の下では、信託財産に関する租
税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用
等（以下「信託費用等」といいます。）は、最終的に信託受益者が負担することになっています。
すなわち、旧信託法の下では、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者ではありませんが、信託財産に係
る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不
動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。また、旧信託法の下では、
信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は受益者にその賠償を
請求することができます。信託受託者は、かかる信託費用支払いの担保として信託財産を留置することができ
るほか、信託費用未払いの場合には信託財産である不動産を売却することができます。このため、信託財産か
らの支弁又は受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うこと
はなくなりましたが、信託費用等は、不動産信託受託者が信託財産から償還・賠償を受けることができ、最終
的に信託受益者が負担することになっています（新信託法第48条、第53条等）。また、信託受益者と不動産信
託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し不動産信託受
託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項等）、その場合にお
いても本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（ロ）不動産信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を運用資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不
動産を処分する場合には、前記の不動産の流動性に係るリスクが存在します。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事前の承諾を要求されま
す。さらに、不動産信託受益権は、金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては指名債権
譲渡と同様の譲渡方法によるため、対抗要件としては、不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が
必要となります（新信託法第94条）。したがって、不動産信託受益権は、上場有価証券等と比較すると流動性
は極めて低いものといえます。
（ハ）不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合におけ
る信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独
立性の観点から、信託財産は破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に
帰属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託財産は
不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第
７項）。ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された財産について
信託の公示（信託の登記）が必要とされます。金銭のように公示方法がないものが信託財産である場合には、
取り戻せない可能性があります。
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（ニ）不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うに当たり、信託受益者に対して忠実義務及び善管注意義務を負い、信
託受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています。しかし、不動産信託受託
者が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である
不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信託受益
権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法
は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが、処分の相手方が善意無
重過失の場合など、常にかかる権利の行使により損害を回復できるとは限りません。
（ホ）不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性
があります。旧信託法の下では、所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能
な限り適用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する
明文規定があり（新信託法第105条以下）、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用
があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、不動産信託受託者の承諾を得ることを条件として、自
己の準共有持分を自己の判断で処分することができ、この点につき不動産の準共有の場合と同様のリスクがあ
ります。また、準共有者間で別段の定めをした場合及び信託契約において意思決定の方法が定められている場
合を除き、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることがで
きない可能性があります。不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求
権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、この点につき不
動産が共有されている場合と同様のリスクがあります。
⑤ 会計・税制に係るリスク
本投資法人には、以下のような会計及び税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処
理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集
して、できる限り事前に対応をする体制を取っています。
（イ）減損会計の適用に関するリスク
「固定資産の減損に係る会計基準」（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計
審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第
６号 平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資
法人においても、第１期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・
建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定
の条件の下で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識する
ことができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相
当額を除きます。）ため、後記「（ハ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク」に記
載のリスクにも影響を与える可能性があります。
（ロ）導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした
投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による配当等を投資法人
の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払
原資の制限・不足、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改
正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を
満たすことができなかった場合、配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資
主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性
要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 （５）課税上の取扱い ② 投資法人の税務（イ）配当等の
損金算入」をご参照下さい。
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（ハ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
導管性要件のうち、配当可能利益の額あるいは配当可能額の90％超の分配を行わなければならないとする要
件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の利益を基礎として支払配当要件の
判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異等により過大な税負担が発生
した場合（一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過分配を行うことで、かかる課税を回避又は軽減
できる可能性があります。）には、この要件を満たすことが困難となる場合があります。この結果、本投資法
人の税負担が増大し、投資主への分配可能額等に悪影響をもたらすことがあります。
（ニ）導管性要件が満たされなくなることにより、次営業期間以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク
本投資法人において、導管性要件を満たさないこととなる場合、支払配当額が法人税の課税所得の計算上損
金不算入となるため、会計上の利益と税務上の課税所得の間に大幅な乖離が生じる可能性があります。このよ
うな一営業期間における会計上の利益及び税務上の課税所得の大幅な乖離は、その乖離から生じた営業期間以
降の支払配当要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。すなわち、本投資法人の租税債務が発生する
ことにより、次営業期間以降も支払配当要件を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税の課税を
受けることとなり、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ホ）利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制
限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の
処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処
分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が配当可能利益の額又は配当可能額の
90％超とならない可能性があります。かかる場合、利益の配当額を損金算入できなくなることにより本投資法
人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（へ）配当後の留保利益に対して通常の法人税等が課税されるリスク
利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に対しては、通常の法人と同様
に法人税等の課税が行われますので、利益の配当等の損金算入規定が適用されたとしてもこれが課税所得額の
100％に相当しない場合には、投資法人として税負担が生じ、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性
があります。
（ト）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違によ
り税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性が
あります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本
投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（チ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権
若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の
価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が100分の75以上となるように資産
運用を行うこと（規約第27条第４項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること
その他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の登録免許税及び不動産取得税の
軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たす
ことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置
の適用を受けることができない可能性があります。
（リ）同族会社に該当するリスク
導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社に該当していないこと（発行済投資口の総口数等の50％超が
上位１位の投資主グループ等によって保有されていないこと）とする要件については、本投資証券が市場で流
通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる
場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資
主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
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（ヌ）投資口の発行価額の総額のうち国内において保有される投資口の発行価額に占める割合が100分の50を超え
ないこととなるリスク
本投資法人は、規約において投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の
占める割合は、100分の50を超えるものとすると定めていますが、募集終了後に投資口が市場で流通すること
により、本投資法人の意図にかかわらず、結果として国内投資主の保有割合が100分の50超ではなくなる可能
性があります。
（ル）借入れに係る導管性要件に関するリスク
導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する
機関投資家のみから行うべきという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資
家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントか
らの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本
投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらすことがあります。
（ヲ）投資口を保有する投資主数に関するリスク
導管性要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ
（２）に規定する機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資家に保有されることという要件
があります。しかし、本投資法人は投資家による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投
資口が50人未満の投資家に保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合にお
いては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配
額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ワ）法令の解釈・改正に関するリスク
上記の各種軽減措置は比較的新しいものであるため、未だ解釈・運用の固まっていない部分も多く、そのた
め、本投資法人の要件充足の努力にもかかわらず、後にそれが否認される可能性のあることは否定できませ
ん。また、これらに関して将来法令が改正され、その結果、予定していた軽減措置の享受を継続できなくなる
可能性のあることも否定できません。
（カ）一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又は
かかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の
収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関す
る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資
主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑥ その他
（イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に係るリスク
投資口の追加発行、資金の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発
行、資金の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得でき
なかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が資金借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該資金の借入れ又は投資法人
債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられる可能性や規約の変更
が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金
銭の分配等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法
人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投
資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人
の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可
能性があります。
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（ロ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行います。しかしながら、か
かる匿名組合出資持分の裏付資産である不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した
場合、意図されない課税が生じた場合、営業者が保有する資産が想定した価格で売却できない場合（当該資産
について、営業者に対する債権者による担保権の実行が行われる場合を含みます。）等には、当該匿名組合出
資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により、収益が低下し、又は投資金額を回収出来な
い等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限され
ている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意
図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。さらに、匿名組合出資持分への投資
は、営業者が保有する物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉
権により当該物件を取得できる保証はありません。
（２）投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システ
ムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び本資産運用
会社は可能な限り、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合
の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
① 本投資法人の体制
本投資法人は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運
営及び本資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を受けます。この報告手続を通じ、本資産運用会社又はその利
害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視できる体制を
維持しています。また、本資産運用会社の利害関係人等との取引については、本資産運用会社が定める自主ルール
に従ってなされ、本投資法人の役員会に報告されるべきこととされており、また一定の場合にはあらかじめ本投資
法人の役員会の承認を得て初めて取引を実行することができることとされており、利益相反等に係るリスクの管理
に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿その
他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行
状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。
② 本資産運用会社の体制
本投資法人の委託を受けた本資産運用会社では、以下のような重層的かつ相互牽制的な検証システムを通じて、
投資運用に係るリスクその他のリスク等について、各リスクの内容と程度に合わせて、必要・適正なレベルで、複
数の検証システムによる管理を行っており、重要な事項は取締役会に報告されています。
まず、本資産運用会社は、オフィス本部において、資産の取得又は処分に伴う各種リスク（主に不動産の瑕疵に
係るリスク、共有物件に係るリスク、開発物件に係るリスク、有害物質に係るリスク、売主の倒産等の影響に係る
リスク）、資産の運用管理に伴う各種リスク（主に不動産から得られる賃料収入に係るリスク、建物の毀損・滅
失・劣化に係るリスク、不動産の所有者責任に係るリスク）及び本投資法人の資金調達等に関する各種リスクにつ
いて管理を行います。これらのリスク管理に加え、代表取締役社長及びリスク管理統括者（コーポレート本部長）
の下で、リスク管理部が、全社的な立場から本資産運用会社のリスク管理態勢の仕組みを構築すると共に、その整
備状況及び運用状況の確認・改善業務を統括します。
次に、本資産運用会社は、投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算、資金調達及び資産の取得・処分・運
用管理に関するポートフォリオ全体の総合的なリスクを、資産運用検討委員会において検証・議論し、また同時に
それらのリスクに対する対応策を決定しています。
更に、COO（最高執行責任者）を委員長とし、社長、副社長、本部長、リスク管理部長、コンプライアンス管理
室長及び経営企画室長を常任委員として構成されるリスク管理委員会が、原則として２か月に１度開催され、資産
運用検討委員会に係属する事項以外のリスクについて適時に把握、検討し、必要な対応策及び管理方針を策定する
体制にあります。
常勤監査役は、資産運用検討委員会及びリスク管理委員会のそれぞれに出席し、意見を述べることができます。
内部監査室長は、リスク管理委員会に出席し、意見を述べることができます。なお、各委員会の概要については、
前記「１ 投資法人の概況 （４）投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」をご参照下さい。
また、内部監査室は、全社及び各本部・部・室におけるリスク管理の状況について、内部監査規程に基づき定期
的に内部監査を実施します。本資産運用会社では、上記各体制に加えて、コンプライアンス管理室による法令等遵
守に対する点検の確認、利害関係者との利益相反行為の有無の確認、更には社内規程との整合性の確認など網羅的
な内部牽制により、常勤監査役との連携を図りながらリスク管理体制の充実と実効性の向上を図っています。
また、利害関係者との取引等に関しては、本資産運用会社の社内規程（自主ルール）として、利害関係者取引規
程を定め、これを遵守することにより、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が本投資法人に対して負
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う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめる体制を取っています（後記「第二部 投資法人の詳細情報
第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限 （２）投資法人の資産運用に係る自主ルール（利益相反対策
ルー ル）」をご参照下さい。）。
このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた本資産運用会社の重層的かつ
相互牽制的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような
体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、
本投資法人又は投資主若しくは投資法人債権者に損失が生ずるおそれがあります。
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４【手数料等及び税金】
（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第５条第１項）、該当事項はありませ
ん。ただし、本投資法人は投資主との合意により本投資口を有償で取得することができる旨を規約に定めており（規
約第５条第２項）、この場合、所定の手数料が課されることがあります。
（３）【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の状況です。
① 役員報酬（規約第18条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします。
（イ）執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行
役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（ロ）監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに監督
役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員、監督役員又は会計監査人（以下、本注記において「役員
等」といいます。）の損害賠償責任について、当該役員等が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合におい
て、責任の原因となった事実の内容、当該役員等の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要を認めるときは、
当該役員等の損害賠償責任を、役員会の決議によって、法令の限度において免除することができるものとします（規約第
19条）。
② 本資産運用会社への支払報酬（規約第36条）
本投資法人は、本資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、本資産運用会社に対して委託業務報酬を支
払います。委託業務報酬は、運用報酬ＩからⅤまでからなり、その計算方法及び支払の時期は以下のとおりです。
委託業務報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社
の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負
担とします。）又は口座振替の方法により支払うものとします。
（イ）運用報酬Ⅰ
本投資法人の直前の決算期における貸借対照表（投信法第131条の承認を受けたものに限ります。）に記載
された総資産額に、0.2％を上限として本投資法人と資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額（１円未
満切捨て）を運用報酬Ⅰとします。
運用報酬Ⅰは、その半額を本投資法人の決算期までに支払い、残額については本投資法人の決算期後３ヶ月
以内に支払うものとします。
（ロ）運用報酬Ⅱ
本投資法人の各営業期間毎に算定される運用報酬Ⅱ控除前の分配可能金額に5.0％を上限として本投資法人
と資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額（１円未満切捨て）を運用報酬Ⅱとします。なお、「分配可
能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に準拠して計算される税
引前当期純利益に繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額を意味するものとします。
運用報酬Ⅱは、本投資法人の当該営業期間に係る決算期後、３ヶ月以内に支払うものとします。
（ハ）運用報酬Ⅲ
本投資法人が運用資産として新たに不動産 又は主として不動産を裏付けとする特定資産 を取得した場合、当
該不動産 又は主として不動産を裏付けとする特定資産 の取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得
に伴う費用等を除きます。）に、1.0％を上限として本投資法人と資産運用会社が別途合意する料率を乗じた
金額（１円未満切捨て）を、運用報酬Ⅲとします。ただし、本投資法人が資産運用会社と締結した資産運用委
託契約に規定する利害関係者から取得した場合は、当該不動産 又は主として不動産を裏付けとする特定資産 の
取得価額に0.5％を上限として本投資法人と資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額（１円未満切捨
て）を、運用報酬Ⅲとします。
運用報酬Ⅲは、当該不動産 又は主として不動産を裏付けとする特定資産 の取得が行われた日（所有権移転等
の権利移転の効果が生じた日）の属する月の翌月末までに支払うものとします。
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（ニ）運用報酬Ⅳ
本投資法人が運用資産である不動産 又は主として不動産を裏付けとする特定資産を譲渡した場合、当該不動
産又は主として不動産を裏付けとする特定資産 の譲渡価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う
費用等を除きます。）に、1.0％を上限として本投資法人と資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額
（１円未満切捨 て）を、 運用報酬Ⅳ とします。ただし、本投資法人が資産運用会社と締結した資産運用委託契
約に規定する利害関係者に対して譲渡した場合は、当該不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産の
譲渡価額に0.5％を上限として本投資法人と資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額（１円未満切捨
て）を、運用報酬Ⅳとします。
運用報酬Ⅳは、当該不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産の譲渡が行われた日（所有権移転等
の権利移転の効果が生じた日）の属する月の翌月末までに支払うものとします。
（ホ）運用報酬 Ⅴ
本投資法人が合併した場合、当該合併の相手方が保有する不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資
産の合併時における評価額に、1.0％を上限として本投資法人と資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金
額（１円未満切捨て）を、 運用報酬 Ⅴ とします。
運用報酬 Ⅴは、当該合併の効力発生日 の属する月の翌月末までに支払うものとします。
③ 一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者である三井住友信託銀行株式会社（以下「一般事務受託者」といいます。）に対
して以下の業務を委託しています。
（イ）計算に関する事務
（ロ）会計帳簿の作成に関する事務
（ハ）納税に関する事務
（ニ）本投資法人の役員会及び投資主総会の運営に関する事務（投資主総会関係書類の発送、議決権行使書面の受
理、集計に関する事務を除きます。）
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．本投資法人は、下表に基づき計算された額を上限とする業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税
及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、別表に定めのない業務に対する業務手数料は、協議の
上決定します。
手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、その資産総額及び未処分
利益額に応じて算出した金額とします。
各計算対象月 各前月末時点における本投資法人の貸借対照表又は合計残高試算表上の資産の部の合計額×0.09％÷12
なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の月額手数料については、
当該月における一般事務受託者の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出するものとし
ます。
Ｂ．一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、上記Ａ．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に
係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日
（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振
込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。
④ 投資法人債に関する一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社みずほ銀行（以下「投資法人債に関する一般
事務受託者」といいます。）に対して、2016年５月23日に発行したMCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人
債（特定投資法人債間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債
間限定同順位特約付）、2017年５月29日に発行したMCUBS MidCity投資法人第３回無担保投資法人債（特定投資法
人債間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特
約付）並びに2018年５月29日に発行したMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定
同順位特約付）に関する発行代理人事務、支払代理人事務、元利金支払取りまとめ事務及び投資法人債原簿関係事
務等を委託しています。
本投資法人は、財務及び発行・支払代理契約に従い、上記の業務に対して以下のとおり投資法人債に関する一般
事務受託者に報酬を支払います。
（イ）本投資法人は、元利金支払手数料として、投資法人債に関する一般事務受託者を経由して、MCUBS MidCity
投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第２回無
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担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第３回無担保投資法人債
（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債
間 限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特
約付）の投資法人債権者に元利金支払を行った口座管理機関又は投資法人債に関する一般事務受託者に対し、
以下のとおり計算された手数料並びに当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税を支払うものとします。
Ａ.元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
Ｂ.利金支払の場合 元金の10,000分の0.075
（ロ）本投資法人は、発行代理人業務及び支払代理人業務の委託に関する手数料として、MCUBS MidCity投資法人
第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）については金610万円を、MCUBS MidCity投資
法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）については金960万円を、MCUBS MidCity
投資法人第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）については金590万円を、MCUBS
MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）については金980万円を、
MCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）については金700万円
をそれぞれ支払うものとし、さらに当該各手数料に賦課される消費税及び地方消費税を投資法人債に関する一
般事務受託者に支払うものとします。なお、当該各手数料並びに消費税及び地方消費税は、2016年５月23日に
MCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投
資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）の払込金から、2017年５月29日に
MCUBS MidCity投資法人第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投
資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）の払込金から、2018年５月29日に
MCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）の払込金から、控除
する方法により支払われました。
⑤ 投資主名簿等管理人への支払報酬
本投資法人は、投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（以下「投資主名簿等管理人」といいま
す。）に対して以下の業務を委託しています。
（イ）投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに附属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び
投資法人債原簿に関する事務（ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に
別途委託するものに限ります。）
（ロ）上記（イ）に定めるほか、以下の帳簿その他の投信法及び内閣府令の規定により作成及び保管しなければな
らない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務（ただし、該当する事務が生じていない場合を除きま
す。）
Ａ.分配金利益明細簿
Ｂ.投資証券台帳
Ｃ.投資証券不発行管理簿
Ｄ.投資証券払戻金額帳
Ｅ.未払分配利益明細簿
Ｆ.未払払戻金明細簿
（ハ）投資口の名義書換、質権の登録又は抹消
（ニ）振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
（ホ）投資主等の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務
（ヘ）上記（イ）から（ホ）までに掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務
（ト）投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書又は委任状の作成及び集計に関する事務
（チ）投資主等に対して分配する金銭の支払いに関する事務
（リ）投資主等からの照会に対する応答に関する事務
（ヌ）投資口の統計資料並びに法令又は契約にもとづく官庁、金融商品取引所、保管振替機関等への届出又は報告
のための資料の作成に関する事務
（ル）投資口の発行、投資口の併合・分割に関する事務その他本投資法人が臨時に指定する事務
（ヲ）投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
（ワ）投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付に関する事務（上記（イ）から（ヲ）
までの事務に関連するものに限ります。）
（カ）上記（イ）から（ワ）までに掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務
（ヨ）投資主等の個人番号（行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年
法律第27号。その後の改正を含みます。）（以下「番号法」といいます。）に定義する個人番号（以下「個
人番号」といいます。））及び法人番号（番号法に定義する法人番号）の収集及び登録に関する事務
（タ）投資主等の個人番号及び法人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務
（レ）上記（イ）から（タ）までに掲げる事項に付随する事務
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上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．本投資法人は、委託事務代行の対価として投資主名簿等管理人に対し、下表に掲げる手数料を上限として別
途合意する金額を支払います。ただし、下表に定めのない事務（新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定
事務及び投資口分布統計表作成事務又は解約に関する事務等）に対する手数料は、協議の上決定します。
項目 手数料 対象事務
投資主名簿管理料 １．月末現在の投資主１名につき下記段階により区分 投資主名簿の保管、管理に関する事務
（基本料） 計算した合計額の６分の１（月額） 決算期日における投資主確定並びに投資
主リスト、統計諸資料の作成に関する事
5,000名まで 390円
務
10,000名まで 330円
分配金振込指定投資主の管理に関する事
30,000名まで 280円
務
50,000名まで 230円
上記⑤（ロ）に定める法定帳簿の作成、
100,000名まで 180円
管理及び備置
100,001名以上 150円
ただし、月額の最低額を220,000円とします。
２．月中に失格となった投資主１名につき55円
分配金計算料 １．投資主１名につき下記段階により区分計算した合 分配金の計算、分配金支払原簿の作成、
計額 領収証又は振込通知の作成、振込票又は
5,000名まで 120円 振込磁気テープの作成、支払済領収証の
10,000名まで 105円 整理集計、支払調書の作成、特別税率及
30,000名まで 90円 び分配金振込適用等の事務
50,000名まで 75円
100,000名まで 60円
100,001名以上 50円
ただし、１回の最低額を350,000円とします。
２．振込指定分 １投資主につき130円加算
分配金支払料 １．分配金領収証１枚につき500円 取扱（払渡）期間経過後の分配金の支払
２．月末現在未払投資主１名につき５円 事務
未払投資主の管理に関する事務
諸届受理料 諸届受理１件につき250円 住所変更、商号変更、代表者変更、改姓
名、常任代理人等の投資主名簿の記載の
変更を要する届出及び事故届、改印届、
分配金振込指定書の受理並びに特別税率
及び告知の届出の受理に関する事務
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項目 手数料 対象事務
個人番号関係手数料 １．振替投資口に係る個人番号の登録１件につき250 個人番号の収集及び登録に関する事務
円 個人番号の保管、利用及び廃棄又は削除
２．非振替投資口に係る個人番号の登録１件につき に関する事務
550円
３．個人番号の保管月末現在１件につき月額５円
諸通知封入発送料 １．封入発送料 投資主総会招集通知状、同決議通知状、
(1）封書 議決権行使書（委任状）、資産運用報告
①定型サイズの場合 書、分配金領収証等投資主総会関係書類
封入物２種まで１通につき25円 の封入発送事務
１種増すごとに ５円加算 共通用紙等の作成事務
ただし、定形サイズでも追加手封入がある場
合には、追加手封入１通につき15円加算
②定形外サイズ又は手封入の場合
封入物２種まで１通につき45円
１種類増すごとに15円加算
(2) はがき １通につき15円
ただし、１回の発送につき最低額を50,000円
とします。
２．書留適用分 １通につき30円加算
３．発送差止・送付先指定 １通につき200円
４．振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に
分割した場合
封入物２種と見做し、照合料15円を加算
５．ラベル貼付料 １通につき ５円
６．共通用紙作成料
（本料率を適用する場合、帳簿用紙印刷費は調製
費に代えて用紙代を請求します）
(1）議決権行使書（委任状）用紙、行使勧誘はがき
等（用紙の両面に印刷するもの）
１枚につき２円
ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合
は１枚につき２円加算（議決権行使書（委任
状）用紙の仕様変更は最低額60,000円としま
す）
(2) 分配金計算書、宛名台紙等（用紙の片面に印刷
するもの）
１枚につき１円
ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合
は１枚につき２円加算
返戻郵便物整理料 返戻郵便物１通につき250円 投資主総会招集通知状、同決議通知状、
資産運用報告書等の返戻郵便物の整理、
再発送に関する事務
議決権行使書（委任 １．議決権行使書（委任状）作成料 議決権行使書（委任状）の作成、提出議
状）作成集計料 作成１枚につき18円 決権行使書（委任状）の整理及び集計の
議決権行使書（委任状）集計料 事務
集計１枚につき50円
ただし、１回の集計につき最低額を100,000円と
します。
２．投資主提案による競合議案がある場合
１通につき50円加算
３．不統一行使分 １通につき50円加算
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項目 手数料 対象事務
証明・調査料 発行異動証明書１枚、又は調査１件１名義につき 分配金支払い、投資主名簿記載等に関す
1,600円 る証明書の作成及び投資口の取得、異動
発行残高証明書１枚、又は調査１件１名義につき （譲渡、相続、贈与等）に関する調査資
800円 料の作成事務
振替制度関係手数料 １．総投資主通知に関するデータ受理料 総投資主通知に係るデータの受理及び各
総投資主通知受理料 種コード（所有者、常任代理人、国籍
投資主１名１件につき100円 等）の登録並びに投資主名簿更新に関す
２．個別投資主通知に関するデータ受理料 る事務
個別投資主通知受理１件につき250円 個別投資主通知データの受理及び個別投
３．情報提供請求データ受理料 資主通知明細の作成に関する事務
情報提供請求１件につき250円 情報提供請求データの振替機関への送信
に関する事務
振替口座簿記録事項の通知に関する事務
Ｂ．投資主名簿等管理人は上記Ａ．の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末
日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに
当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替による方法に
より支払います。
⑥ 特別口座管理機関への支払報酬
本投資法人は、特別口座管理機関である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（以下「特別口座管理機関」といいま
す。）に対して以下の業務を委託しています。
（イ）振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
（ロ）総投資主通知に係る報告に関する事務
（ハ）新規記載又は記録手続き及び抹消手続き又は全部抹消手続きに関する事務
（ニ）株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）からの本投資法人に対する個別投資主通知
（ホ）振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記
録に関する事務
（ヘ）特別口座（本投資法人が発行する振替投資口を記載又は記録するものに限ります。以下同じです。）の開設
及び廃止に関する事務
（ト）加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構への届出に関する事務
（チ）特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事務
（リ）振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務
（ヌ）加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
（ル）加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求（機構を通じて請求されるものを含みます。）に関する
事務
（ヲ）上記（イ）から（ル）までに掲げるもののほか、加入者等（投資主、投資口質権者及びこれらの法定代理人
又は以上の者の常任代理人をいいます。以下同じです。）による請求に関する事務
（ワ）上記（イ）から（ヲ）までに掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する
届出の受理に関する事務
（カ）加入者等からの照会に対する応答に関する事務
（ヨ）投資口の併合・分割に関する事務
（タ）加入者等の個人番号及び法人番号の収集及び登録に関する事務
（レ）加入者等の個人番号及び法人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務
（ソ）上記（イ）から（レ）までに掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と投資主名簿
等管理人が協議のうえ定める事務
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上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ．本投資法人は、口座管理事務手数料として、特別口座管理機関に対し、下表に掲げる手数料を上限として別
途合意する金額を支払います。ただし、下表に定めのない事務（解約に関する事務等）に対する手数料は、協
議の上決定します。
項目 料率 対象事務
特別口座管理料 １．特別口座管理投資主１名につき下記段階により 振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の
区分計算した合計額（月額） 作成・管理及び備置に関する事務
総投資主通知に係る報告に関する事務
3,000名まで 150円
新規記載又は記録手続及び抹消手続又は
10,000名まで 125円
全部抹消手続に関する事務
30,000名まで 100円
振替口座簿への記載又は記録、質権に係
30,001名以上 75円
る記載又は記録及び信託の受託者並びに
ただし、月額の最低額を20,000円とします。
信託財産に係る記載又は記録に関する事
務
２．各口座管理事務につき下記(1)～(5)の手数料
個別投資主通知及び情報提供請求に関す
ただし、特別口座管理機関が本投資法人の投資主
る事務
名簿等管理人であるときは、下記(1)～(5)の手数
特別口座の開設及び廃止に関する事務
料を適用しません。
加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれ
(1)総投資主報告料 報告１件につき150円
らの変更及び加入者情報の機構への届出
(2)個別投資主通知申出受理料 受理１件につき250円
に関する事務
(3)情報提供請求受理料 受理１件につき250円
振替法で定める取得者等のための特別口
(4)諸届受理料 受理１件につき250円
座開設等請求に関する事務
(5)分配金振込指定取次料 取次１件につき130円
投資口の併合・分割等に関する事務
加入者等からの照会に対する応答に関す
る事務
個人番号関係手数料 １．個人番号の登録１件につき250円 個人番号の収集及び登録に関する事務
２．個人番号の保管月末現在１件につき月額５円 個人番号の保管、利用及び廃棄又は削除
ただし、特別口座管理機関が本投資法人の投資 に関する事務
主名簿等管理人であるときは、上記１．及び
２．の手数料を適用しません。
調査・証明料 １．発行異動証明書１枚、又は調査１件１名義につき 振替口座簿の記載等に関する証明書の作
1,600円 成及び投資口の移動（振替、相続等）に
２．発行残高証明書１枚、又は調査１件１名義につき 関する調査資料の作成事務
800円
振替請求受付料 振替請求１件につき1,000円 特別口座の加入者本人のために開設され
た他の口座への振替手続に関する事務
Ｂ．特別口座管理機関は上記Ａ．の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日
（銀行休業日の場合は前営業日）までに特別口座管理機関の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該
振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替による方法により
支払います。
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⑦ 資産保管会社への支払報酬
本投資法人は、資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社（以下「資産保管会社」といいます。）に対し
て、本投資法人の資産の保管に係る業務を委託しています。
本投資法人は、資産保管業務委託契約に従い、上記の業務に対して以下のとおり資産保管会社に報酬を支払いま
す。
（イ）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下表に基づき計算された月額手数料の合計額を上
限として、その資産構成に応じて算出した金額並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額
を支払うものとします。ただし、別表に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人及び資産保管会社協議
の上決定するものとします。
各計算対象月 各前月末時点における本投資法人の貸借対照表又は合計残高試算表上の資産の部の合計額×0.03％÷12
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の月額手数料については、
当該月における資産保管会社の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出するものとし
ます。
（ロ）資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎に、上記（イ）に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に
係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日
（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込
手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
⑧ 会計監査人報酬
会計監査人の報酬額は、１営業期間1,500万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を当該営業期
間の決算期から３ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第25条）。
⑨ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 オフィス本部
東京都千代田区丸の内二丁目７番３号 東京ビルディング
電話番号 03-5293-4150
（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託
を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該資産保管会社及び本資産運用会社が立
て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します（規約第38条
第1項）。
上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します（規約第38条第2項）。
① 投資口及び投資法人債の発行並びに新投資口予約権の無償割当てに関する費用
② 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
③ 目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
④ 法令に定める計算書類、資産運用報告、金銭の分配に係る計算書及びこれらの附属明細書並びに営業報告書等の
作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）
⑤ 本投資法人の公告に係る費用及び広告宣伝等に関する費用
⑥ 専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、会計監査人、税務顧問及び司法書士等に対する報酬並びに鑑定評価
及び資産精査等に係るものを含みます。）
⑦ 執行役員、監督役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用
⑧ 運用資産の取得又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道
光熱費等を含みます。）
⑨ 借入金及び投資法人債に係る利息
⑩ 本投資法人の運営に要する費用
⑪ その他前各号に類する本投資法人が負担すべき費用
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（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する本書の日付現在における課税上の一般的な取扱い
は、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更される
ことがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
① 投資主の税務
（イ）個人投資主の税務
Ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調整引当額の分配を含みます。）は、株式の配
当と同様に配当所得として取り扱われ、所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となりますが、各個人投
資主が有する出資口数により課税関係は異なります。なお、配当控除の適用はありません。また、2013年１月
１日から2037年12月31日までの間は、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて課されます。こ
の取扱いは、本投資法人が導管性要件を満たさない場合も同様です。
（ⅰ）発行済投資口総数の100分の３未満の口数を有する小口個人投資主の取扱い
本投資法人の事業年度終了の日に本投資法人の発行済投資口総数の100分の３以上に相当する口数を有
する者以外の個人投資主が、本投資法人より分配を受取る際の源泉徴収税率は、以下のとおりです。
分配金支払開始日 源泉徴収税率
2014年１月１日～2037年12月31日 20.315％（所得税15.315％ 住民税５％）
2038年１月１日～ 20％ （所得税15％ 住民税５％）
（注）2037年12月31日までの税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
また、小口個人投資主が受取る分配金については、その金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収
だけで納税手続きを終了させる確定申告不要の選択が可能です（住民税についても申告不要の選択が可能
です。）。
なお、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内で本投資法人からの利益の分配を受
取ることが可能です（後記「Ｃ．投資口の譲渡に係る税務（ⅱ）」をご参照下さい。）。
また、2014年から実施されている少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、2014年１月１日以降、金
融商品取引業者等に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（2014年１月１日から2023年
12月31日までの10年間、新規投資額で2015年分までは毎年100万円、2016年分からは毎年120万円を上限と
します。）に係る配当等で、その非課税口座に非課税管理勘定を設けた日の属する年の１月１日から５年
内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。
（注１）その年の１月１日において満20歳（2023年１月１日以後は満18歳）未満の個人投資主の場合、2016年１月１日以後に
未成年者口座開設の申込みをし、同年４月１日から当該未成年者口座に受け入れる上場株式等に係る配当等について
適用されます。その場合、2016年４月１日から2023年12月31日（その年の１月１日において20歳（2023年１月１日以
後は18歳）以上となる場合はその前年）まで、新規投資額で毎年80万円を上限とします。
（注２）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
（注３）2018年１月に現行ＮＩＳＡとの選択制で累積投資勘定に係る非課税制度（つみたてＮＩＳＡ）が導入されましたが、
本投資口自体はつみたてＮＩＳＡの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
（ⅱ）発行済投資口総数の100分の３以上の口数を有する大口個人投資主の取扱い
本投資法人の事業年度終了の日に本投資法人の発行済投資口総数の100分の３以上に相当する口数を有
する個人投資主については、総合課税となります。本投資法人より分配を受取る際の源泉徴収税率は、以
下のとおりです（住民税は課されません。）。
分配金支払開始日 源泉徴収税率
2014年１月１日～2037年12月31日 20.42％ （所得税20.42％）
2038年１月１日～ 20％ （所得税20％）
（注）2037年12月31日までの税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
なお、１回に受取る分配金額が10万円に配当計算期間の月数を乗じて12で除した金額以下の場合に限
り、源泉徴収だけで納税手続きを終了させる確定申告不要の選択が可能です（住民税については別途申告
が必要となります。）。
Ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きま
す。）は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人に対する
出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（後記
「（ロ）法人投資主の税務 Ｄ．投資口の保有に係る税務（注１）」をご参照下さい。）として上記Ａ．にお
ける利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、
投資口の譲渡に係る収入金額（後記「（ロ）法人投資主の税務 Ｄ．投資口の保有に係る税務（注２）」をご
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参照下さい。）として取扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価（後記「（ロ）法人投資
主の税務 Ｄ．投資口の保有に係る税務（注３）」をご参照下さい。）を算定し、投資口の譲渡損益の額（後
記 「（ロ）法人投資主の税務 Ｄ．投資口の保有に係る税務（注４）」をご参照下さい。）を計算します。こ
の譲渡損益の取扱いは、下記Ｃ．における投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と
原則として同様になります。
Ｃ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、上場
株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等の譲渡所
得等との相殺は認められますが、上場株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の
所得と相殺することはできません。また、2013年１月１日から2037年12月31日までの間の譲渡等については、
所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて課されます。
申告分離課税の税率は、譲渡日によって以下のとおりとなります。
譲渡日 申告分離課税による税率
2014年１月１日～2037年12月31日 20.315％（所得税15.315％ 住民税５％）
2038年１月１日～ 20％ （所得税15％ 住民税５％）
（注）2037年12月31日までの税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
ただし、本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となりま
す。
（ⅰ）本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度に
おける他の上場株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等の譲渡所得等の合計が損
失となった場合は、原則として確定申告によりその譲渡日の属する年分における上場株式等の配当所得等
の金額（上場株式等に係る利子所得の金額及び配当所得の金額で申告分離課税を選択したものに限りま
す。以下（ⅱ）において同じ。）から控除することができます（損益通算）。さらに、上場株式等の配当
所得等の金額から控除しきれない場合には、この損失を翌年以降３年間にわたり、上場株式等の譲渡所得
等の金額及び上場株式等の配当所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます。この規定の適用を
受けるためには、確定申告書に上場株式等に係る譲渡損失等の一定の書類を添付し、かつ、その後におい
ても継続して確定申告書を提出することが必要となります。
（ⅱ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において
譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉徴収税率は、以下
のとおりです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収
選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に
係る源泉徴収税額の過納分が還付されます。
譲渡日 源泉徴収税率
2014年１月１日～2037年12月31日 20.315％（所得税15.315％ 住民税５％）
2038年１月１日～ 20％ （所得税15％ 住民税５％）
（注）2037年12月31日までの税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
なお、2014年から実施されている少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、2014年１月１日以降、
金融商品取引業者等に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（2014年１月１日から
2023年12月31日までの10年間、新規投資額で2015年分までは毎年100万円、2016年分からは毎年120万円
を上限とします。）を、その非課税口座に非課税管理勘定を設けた日の属する年の１月１日から５年内
に譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。
（注１）その年の１月１日において満20歳（2023年１月１日以後は満18歳）未満の個人投資主の場合、2016年１月１日以後に
未成年者口座開設の申込みをし、同年４月１日から当該未成年者口座に受け入れる上場株式等に係る譲渡所得等につ
いて適用されます。その場合、2016年４月１日から2023年12月31日（その年の１月１日において20歳（2023年１月１
日以後は18歳）以上となる場合はその前年）まで、新規投資額で毎年80万円を上限とします。
（注２）非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅰ）及び（ⅱ）の損益通算や繰越控除の適用は
できません。
（注３）2018年１月に現行ＮＩＳＡとの選択制で累積投資勘定に係る非課税制度（つみたてＮＩＳＡ）が導入されましたが、
本投資口自体はつみたてＮＩＳＡの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
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（ロ）法人投資主の税務
Ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調整引当額の分配を含みます。）は、株式の配
当と同様に取り扱われ、所得税が源泉徴収されます。また、2013年１月１日から2037年12月31日までの間は、
所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。ただし、本投資法人から受け取る
利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉徴収税率は以下のとおりです。
分配金支払開始日 源泉徴収税率
2014年１月１日～2037年12月31日 15.315％
2038年１月１日～ 15％
（注）2037年12月31日までの税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
この源泉徴収された税額は、法人投資主の法人税の申告上、利子配当等に対する所得税として所得税額控除
の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。この規定は、本投資法人が導
管性要件を満たさない場合も同様です。
Ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きま
す。）は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人に対する
出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）とし
て上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻しのうちみなし配当を上
回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応す
る譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益（注４）の額を計算します。
Ｃ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業年
度に譲渡損益を計上します。
Ｄ．投資口の保有に係る税務
法人投資主が保有する投資口が、税務上の売買目的有価証券に該当する場合には、当該法人投資主の事業年
度末において時価法により評価され、その評価損益は課税所得に影響を与えることになります。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資
みなし配当の金額 ＝ 出資の払戻し（資本の払戻し）額 －
等の金額（資本金等の額）
（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額 ＝ 出資の払戻し（資本の払戻し）額 － みなし配当金額（注１）
（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し（資本の払戻し）直前の取得価額 × 純資産減少割合 ※
※この割合は、小数第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知ら
せします。
（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額（注２）－ 譲渡原価の額（注３）
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② 投資法人の税務
（イ）配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、
投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等を損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％
支払配当要件
超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される
国内50％超募集要件
投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをい
借入先要件 います。次の所有先要件において同じとします。）以外の者から借入れを行ってい
ないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されてい
所有先要件
ること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資
非同族会社要件 口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこ
と
他の法人の株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の50％以上（割合
の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含めます。）を
有していないこと（ただし、投資法人が海外不動産の取得等のみを目的とした海外
の特別目的会社の株式等を取得した場合には、その取得が実質的に当該投資法人が
会社支配禁止要件
海外にある不動産を取得する場合と同視できるものとして一定の要件を満たす場合
に限り、他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこととする要件を適用
しません。）
（ロ）不動産流通税の軽減措置
Ａ．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準額の２％の税率によ
り課されます（2021年３月31日までにおける売買による土地の所有権の移転の登記については1.5％）。ただ
し、規約において、資産運用の方針として、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動
産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいい
ます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割
合」といいます。）を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは金融商品取引法第２条第３項第１
号に規定する適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人が、規約に従い特定資産のうち
一定の不動産を2021年３月31日までに取得した場合には、特例により登録免許税の税率が1.3％に軽減されま
す。
Ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の４％の税率により課税されますが、住宅
及び土地の取得については2021年３月31日までは課税標準額の３％の税率により課税されます。また、宅地及
び宅地比準土地については2021年３月31日までに取得した場合には、課税標準額が当該土地の価格の２分の１
に減額されます。ただし、規約において、資産運用の方針として、特定不動産の割合を100分の75以上とする
旨の記載があること、借入れは地方税法総務省令に規定する適格機関投資家からのものであること等の要件を
満たす投資法人が、2021年３月31日までに規約に従い取得する特定資産のうち一定の不動産に対しては、特例
により不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。
Ｃ．特別土地保有税
2003年度以降、当分の間、不動産の取得（及び保有）に係る特別土地保有税の課税は停止されています。
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５【運用状況】
（１）【投資状況】
本投資法人の投資状況の概況は以下のとおりです。
当期
（2019年６月30日現在）
資産の種類 用途
地域
保有総額（百万円） 対総資産比率（％）
（注１） （注２）
東京圏（注３） 132,597 48.3
三大都市圏
大阪圏（注３） 85,361 31.1
オフィスビル
三大都市圏を除く政令指定都市
5,623 2.0
及びそれに準ずる主要都市並び
に海外都市
信託不動産
東京圏（注３） 23,500 8.6
三大都市圏
大阪圏（注３） 2,339 0.9
オフィスビル以外
三大都市圏を除く政令指定都市
2,081 0.8
及びそれに準ずる主要都市並び
に海外都市
251,503 91.5
小計
匿名組合出資持分（注４） 5,085 1.9
18,147 6.6
預金・その他資産
274,736 100.0
資産総額計
当期
（2019年６月30日現在）
金額（百万円） 対総資産比率（％）
（注５） （注２）
132,665 48.3
負債総額
142,070 51.7
純資産総額
274,736 100.0
資産総額
（注１）「保有総額」は、貸借対照表計上額（信託不動産（信託受益権の信託財産である不動産をいいます。以下同じです。）につい
ては、減価償却後の帳簿価額の合計額）を記載しています。
（注２）「対総資産比率」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数値を合算した数値が「小計」
欄及び「資産総額計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
（注３）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「大阪圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県をいいます。
（注４）名古屋ルーセントタワーに係る区分所有権の共有持分33.9％（敷地権割合29.5％）を信託財産とする信託受益権を裏付けとす
る、アール40合同会社を営業者とする匿名組合出資持分（Ｂ号匿名組合出資持分。持分割合40％）です。
（注５）「負債総額」及び「純資産総額」の「金額」は、貸借対照表における負債合計額及び純資産合計額を記載しています。
（注６）記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
（注７）信託建設仮勘定の金額は、信託不動産の金額には含まれていません。
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（２）【投資資産】
①【投資有価証券の主要銘柄】
本投資法人が当期末（2019年６月30日）現在において保有する名古屋ルーセントタワーに係る匿名組合出資持
分の概要は以下のとおりです。
評価額
帳簿価額
（百万円）
対総資産
（百万円）
資産の
比率
銘柄名 数量 （注２）
種類
（％）
単価 金額 単価 金額
アール40合同会社を営
匿名組合
業者とする匿名組合出 － － 5,085 － 5,085 1.9
出資持分
資持分（注１）
（注１）運用資産は、名古屋ルーセントタワーに係る区分所有権の共有持分33.9％（敷地権割合29.5％）を信託財産とする信託受益権です。
（注２）「評価額」は、匿名組合出資持分の帳簿価額を記載しています。
（注３）記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
②【投資不動産物件】
不動産信託受益権については、後記「③ その他投資資産の主要なもの」において記載しており、同項に記載
したもの以外に投資不動産物件はありません。
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③【その他投資資産の主要なもの】
（イ）信託不動産の概要
2019年６月30日現在の保有資産に係る信託受益権の信託財産である不動産（以下「信託不動産」といいま
す。）の概要は、以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、2019年６月30日現
在のものです。
Ａ．価格及び投資比率
期末 投資
担保
取得価格 帳簿価額
物件 算定価額 比率 設定の
用途 物件名称 資産の種類 （百万円） （百万円） 算定機関
地域
番号 （百万円） （％） 有無
（注１） （注２）
（注３） （注４） （注５）
住友不動産 株式会社谷澤
OT-1 信託受益権 7,460 7,548 8,700 2.9 無
上野ビル６号館 総合鑑定所
一般財団法人
Ｇスクエア
信託受益権 日本不動産 無
OT-2 12,220 12,156 16,000 4.8
渋谷道玄坂
研究所
大和不動産
OT-3 渋谷桜丘スクエア 信託受益権 17,130 17,357 19,400 6.7 無
鑑定株式会社
横浜
株式会社谷澤
OT-4 クリエーション 信託受益権 7,080 7,015 8,190 2.8 無
総合鑑定所
スクエア
大和不動産
OT-5 キューブ川崎 信託受益権 20,050 20,410 22,600 7.8 無
鑑定株式会社
一般財団法人
東日本橋
信託受益権 日本不動産 無
OT-6 2,705 2,841 3,160 1.1
グリーンビル
東
研究所
京
大和不動産
OT-7 笹塚センタービル 信託受益権 8,700 9,057 9,120 3.4 無
圏
鑑定株式会社
株式会社谷澤
ＵＳＣビル 信託受益権 無
OT-8 10,800 11,095 11,500 4.2
総合鑑定所
大和不動産鑑
三
OT-9 吉安神田ビル 信託受益権 4,000 4,206 4,280 1.6 無
定株式会社
大
都
トヨタモビリティ 大和不動産鑑
OT-10 信託受益権 9,200 9,626 10,200 3.6 無
市
サービス本社ビル 定株式会社
オ
圏
一般財団法人
フ
Ｍ-Ｃｉｔｙ
OT-11 信託受益権 4,205 4,340 4,430 日本不動産 1.6 無
ィ
赤坂一丁目ビル
研究所
ス
横浜アイランド 株式会社谷澤
ビ
信託受益権 無
OT-12 22,100 22,810 23,400 8.6
タワー 総合鑑定所
ル
Ｍ-Ｃｉｔｙ ＪＬＬ森井鑑
OT-13 信託受益権 4,070 4,130 4,240 1.6 無
江戸川橋ビル 定株式会社
ＪＬＬ森井鑑
OO-1 ツイン21 信託受益権 68,700 65,914 59,800 26.9 無
定株式会社
株式会社谷澤
ＭＩＤ今橋ビル 信託受益権 無
OO-5 3,270 3,074 2,470 1.3
総合鑑定所
一般財団法人
大
OO-7 北浜ＭＩＤビル 信託受益権 10,800 10,264 10,700 日本不動産 4.2 無
阪
研究所
圏
一般財団法人
OO-8 ＭＩＤ西本町ビル 信託受益権 3,550 3,327 2,490 日本不動産 1.4 無
研究所
一般財団法人
OO-9 肥後橋ＭＩＤビル 信託受益権 3,000 2,779 3,970 日本不動産 1.2 無
研究所
三大都市圏
を除く政令
指定都市及
仙台キャピタル 株式会社谷澤
びそれに準 OR-1 信託受益権 5,500 5,623 6,760 2.2 無
タワー 総合鑑定所
ずる主要都
市並びに海
外都市
小計 224,540 223,581 231,410 87.8
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期末 投資 担保
取得価格 帳簿価額
物件 算定価額 比率 設定の
用途 物件名称 資産の種類 （百万円） （百万円） 算定機関
地域
番号 （百万円） （％） 有無
（注１） （注２）
（注３） （注４） （注５）
東
イオンモール 大和不動産
三
京 信託受益権 無
RT-1 26,100 23,500 28,500 10.2
津田沼 鑑定株式会社
大
圏
都
オ
大
市
コナミスポーツ 大和不動産
フ
阪 信託受益権 無
RO-1 2,780 2,339 3,430 1.1
圏
クラブ京橋 鑑定株式会社
ィ 圏
ス
三大都市圏
を除く政令
ビ
指定都市及
ル
ドーミーイン 株式会社谷澤
びそれに準 HR-1 信託受益権 2,280 2,081 4,600 0.9 無
以
博多祇園 総合鑑定所
ずる主要都
外
市並びに海
外都市
小計 31,160 27,921 36,530 12.2
合計
255,700 251,503 267,940 100.0
（注１）「取得価格」は、各信託受益権の売買契約書に記載された売買金額を記載しています（取得に係る諸経費、固定資産税等及び消費税
等は含みません。）。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る取得価格に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載すること
としています。
（注２）「帳簿価額」は、当該資産の取得価額（取得に係る諸経費を含みます。）から減価償却累計額を控除した価額です。
（注３）「期末算定価額」は、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算
規則」といいます。）、規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、ＪＬＬ森井鑑定株式会
社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所が作成した2019年６月30日を価格時点とす
る不動産鑑定評価書に基づいています。
（注４）「投資比率」は、取得価格の総額に対する各取得価格の比率をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。そのため、記載さ
れている数値を合算した数値が、「小計」欄及び「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
（注５）「担保設定の有無」は、不動産信託受益権に対する質権設定の有無を記載しています。
（注６）記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
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Ｂ．期末算定価額の概要
本投資法人は2019年６月30日現在の各保有資産について、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定
所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から不動産鑑定評価書を取得しています。な
お、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動
産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
2019年６月30日現在の各保有資産に係る期末算定価額の概要は以下のとおりです。
期末算定価額（百万円）（注１）
物件
直接還元法 ＤＣＦ法
物件名称 算定機関
積算価格
番号
価格 価格
還元 最終還元
（百万円）
割引率
（百万円） 利回り （百万円） 利回り
ツイン21 ＪＬＬ森井鑑定
OO-1 59,800 64,800 60,400 4.2％ 59,200 4.0％ 4.4％
（注２） 株式会社
コナミスポーツ 大和不動産鑑定
RO-1 3,430 2,520 3,450 4.9％ 3,420 4.7％ 5.1％
クラブ京橋 株式会社
イオンモール 大和不動産鑑定
RT-1 28,500 21,100 28,800 4.5％ 28,400 4.3％ 4.7％
津田沼 株式会社
株式会社
ＭＩＤ今橋ビル
OO-5 2,470 2,790 2,450 4.3％ 2,480 4.4％ 4.5％
谷澤総合鑑定所
一般財団法人
OO-7 北浜ＭＩＤビル 10,700 7,870 10,800 3.9％ 10,500 3.7％ 4.1％
日本不動産研究所
ＭＩＤ西本町 一般財団法人
OO-8 2,490 2,320 2,530 4.2％ 2,450 4.0％ 4.4％
ビル 日本不動産研究所
肥後橋ＭＩＤ 一般財団法人
OO-9 3,970 3,780 4,030 3.9％ 3,900 3.7％ 4.1％
ビル 日本不動産研究所
ドーミーイン 株式会社 4.2％
HR-1 4,600 4,440 4,710 4.1％ 4,550 4.3％
博多祇園 谷澤総合鑑定所
（注 ３ ）
住友不動産 株式会社
OT-1 8,700 8,360 8,820 3.7％ 8,650 3.8％ 3.9％
上野ビル６号館 谷澤総合鑑定所
Ｇスクエア 一般財団法人
OT-2 16,000 14,900 16,100 3.1％ 15,800 2.8％ 3.2％
渋谷道玄坂 日本不動産研究所
渋谷桜丘 大和不動産鑑定
OT-3 19,400 20,800 20,100 3.1％ 19,100 2.9％ 3.3％
スクエア 株式会社
横浜クリエー 株式会社
OT-4 8,190 8,920 8,150 4.1％ 8,210 4.2％ 4.3％
ションスクエア 谷澤総合鑑定所
大和不動産鑑定
キューブ川崎
OT-5 22,600 24,600 22,600 4.0％ 22,600 3.7％ 4.1％
株式会社
東日本橋 一般財団法人
OT-6 3,160 2,940 3,200 4.0％ 3,110 3.7％ 4.1％
グリーンビル 日本不動産研究所
仙台キャピタル 株式会社
OR-1 6,760 8,360 6,730 4.4％ 6,770 4.5％ 4.6％
タワー 谷澤総合鑑定所
笹塚センタービ 大和不動産鑑定
OT-7 9,120 8,310 9,160 4.0％ 9,120 3.8％ 4.2％
ル 株式会社
株式会社
ＵＳＣビル
OT-8 11,500 10,900 11,800 3.9％ 11,300 4.0％ 4.1％
谷澤総合鑑定所
大和不動産鑑定
OT-9 吉安神田ビル 4,280 3,710 4,360 3.7％ 4,240 3.5％ 3.9％
株式会社
トヨタモビリティ 大和不動産鑑定
OT-10 10,200 8,980 10,400 3.8％ 10,100 3.6％ 4.0％
サービス本社ビル 株式会社
Ｍ-Ｃｉｔｙ 一般財団法人
OT-11 4,430 4,720 4,500 3.4％ 4,360 3.1％ 3.5％
赤坂一丁目ビル 日本不動産研究所
横浜アイランド 株式会社
OT-12 23,400 22,400 25,600 4.0％ 22,400 4.0％ 4.1％
タワー 谷澤総合鑑定所
ＪＬＬ森井鑑定
Ｍ-Ｃｉｔｙ
OT-13 4,240 3,080 4,440 3.9％ 4,150 3.7％ 4.1％
江戸川橋ビル 株式会社
合計 267,940 260,600 273,130 － 264,810 － －
（注１）「期末算定価額」は、投資法人計算規則、規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づ
き、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所が
作成した2019年６月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいています。
（注２）「ツイン21（底地部分）」の信託受益権を含んでいます。
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（注３）１～10年度4.2％、11年度以降は4.3％となります。
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Ｃ．信託不動産の用途、地域、物件名称、所在地、資産の種類、構造・階数、竣工年月、所有形態
所在地
所有形態
竣工年月
物件
用途 地域 物件名称 （住居表示） 資産の種類 構造・階数
番号
（注２）
土地 建物
（注１）
住友不動産 東京都台東区東上 鉄骨鉄筋コンクリート造 1993年
OT-1 信託受益権 所有権 所有権
上野ビル６号館 野五丁目24番８号 陸屋根地下２階付11階建 11月
鉄骨・鉄骨鉄筋コンク
Ｇスクエア 東京都渋谷区道玄 2009年
信託受益権 リート造陸屋根地下２階 所有権 所有権
OT-2
渋谷道玄坂 坂二丁目11番１号 10月
付９階建
鉄骨・鉄筋コンクリート
東京都渋谷区桜丘 2010年
OT-3 渋谷桜丘スクエア 信託受益権 造陸屋根地下１階付10階 所有権 所有権
町31番15号 3月
建
鉄骨鉄筋コンクリート・
神奈川県横浜市神
横浜クリエー 鉄骨造アルミニューム板 1994年 所有権 区分
奈川区栄町５番１ 信託受益権
OT-4
ションスクエア 葺陸屋根地下１階付20階 ３月 （敷地権） 所有権
号
建
神奈川県川崎市川
鉄骨鉄筋コンクリート造 1982年
OT-5 キューブ川崎 崎区日進町１番14 信託受益権 所有権 所有権
陸屋根地下２階付10階建 ５月
号
東京都中央区東日 区分
東日本橋 鉄骨鉄筋コンクリート造 1988年
所有権
OT-6 本橋二丁目８番３ 信託受益権 所有権
グリーンビル 陸屋根10階建 ３月
号 （注３）
東京都渋谷区笹塚 鉄骨鉄筋コンクリート造 1995年
笹塚センタービル 信託受益権 所有権 所有権
OT-7
二丁目１番６号 陸屋根地下２階付８階建 ３月
東
本棟：鉄骨鉄筋コンク
京
リート・鉄骨造陸屋根地 1990年
圏
東京都江東区東陽 下１階付８階建 １月
OT-8 ＵＳＣビル 信託受益権 所有権 所有権
四丁目11番38号 附属建物：鉄筋コンク 2007年
リート造亜鉛メッキ鋼板 １月増築
葦平家建
1989年
東京都千代田区岩 ５月
鉄骨鉄筋コンクリート・
OT-9 吉安神田ビル 本町二丁目１番15 信託受益権 2008年 所有権 所有権
鉄骨造陸屋根９階建
三
号 ８月一部
大
取壊し
都
東京都中央区日本
市 トヨタモビリティ 2008年
オ
OT-10 橋浜町二丁目12番 信託受益権 鉄骨造陸屋根10階建 所有権 所有権
圏 サービス本社ビル １月
フ
４号
ィ
Ｍ-Ｃｉｔｙ赤坂 東京都港区赤坂一 鉄骨鉄筋コンクリート造 1985年
ス
OT-11 信託受益権 所有権 所有権
一丁目ビル 丁目11番28号 陸屋根10階建 ３月
ビ
鉄骨・鉄骨鉄筋コンク
ル
神奈川県横浜市中
横浜アイランド リート・鉄筋コンクリー 2003年 所有権 区分
区本町六丁目50番 信託受益権
OT-12
タワー ト造陸屋根地下３階付27 ２月 （敷地権） 所有権
１ 号
階建
Ｍ-Ｃｉｔｙ 東京都文京区関口 鉄骨鉄筋コンクリート造 1992年
OT-13 信託受益権 所有権 所有権
一丁目44番10号 陸屋根８階建 ９月
江戸川橋ビル
鉄骨鉄筋コンクリート造
大阪府大阪市中央 陸屋根・ガラス板葺地下
1986年 所有権
OO-1-1 ツイン21 区城見二丁目１番 信託受益権 １階付38階建、 所有権
３月 （注４）
61号 鉄筋コンクリート造陸屋
根・銅板葺地下１階建
大阪府大阪市中央
ツイン21
OO-1-2 区城見二丁目１番 信託受益権 － － 所有権 －
（底地一部）
２号
大阪府大阪市中央 鉄骨・鉄筋コンクリート
1990年
大
OO-5 ＭＩＤ今橋ビル 区今橋二丁目３番 信託受益権 造陸屋根地下２階付11階 所有権 所有権
10月
阪
16号 建
圏
大阪府大阪市中央 鉄骨・鉄骨鉄筋コンク
2008年
OO-7 北浜ＭＩＤビル 区道修町一丁目６ 信託受益権 リート造陸屋根地下１階 所有権 所有権
２月
番７号 付18階建
大阪府大阪市西区 鉄骨・鉄筋コンクリート
1989年
OO-8 ＭＩＤ西本町ビル 阿波座一丁目６番 信託受益権 造陸屋根地下３階付９階 所有権 所有権
３月
１号 建
大阪府大阪市西区
鉄骨造陸屋根地下１階付 2010年
肥後橋ＭＩＤビル 江戸堀一丁目５番 信託受益権 所有権 所有権
OO-9
11階建 １月
16号
三大都市圏
事務所棟：鉄骨鉄筋コン
を除く政令
クリート造陸屋根地下２
指定都市及 宮城県仙台市青葉
仙台キャピタル 階付19階建 1974年
びそれに準 区中央四丁目10番 信託受益権 所有権 所有権
OR-1
タワー 駐車場棟：鉄筋コンク ３月
ずる主要都 ３号
リート造陸屋根地下１階
市並びに海
付６階建
外都市
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所在地
所有形態
竣工年月
物件
用途 物件名称 （住居表示） 資産の種類 構造・階数
地域
番号 （注２）
土地 建物
(注１)
2003年
東 千葉県習志野市津
イオンモール 鉄骨造陸屋根地下１階付 ９月
三
京 田沼一丁目23番１ 信託受益権 所有権 所有権
RT-1
津田沼 ５階建 2007年
大
圏 号
12月増築
都
オ
市
フ 大 大阪府大阪市都島
コナミスポーツ 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 1999年
圏
ィ 阪 RO-1 区東野田町一丁目 信託受益権 所有権 所有権
クラブ京橋 ７階建 ６月
ス 圏 ８番17号
ビ
三大都市圏
ル
を除く政令
以
指定都市及
ドーミーイン 福岡県福岡市博多 鉄筋コンクリート造陸屋 2009年
外
びそれに準 HR-1 信託受益権 所有権 所有権
博多祇園 区冷泉町１番12号 根10階建 １月
ずる主要都
市並びに海
外都市
（注１）「所在地（住居表示）」は各不動産の住居表示を記載しています。「住居表示」未実施の場合には、登記簿上の建物所在地
（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
（注２）「竣工年月」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注３）本物件は区分所有建物となっていますが、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権であり、他に区分所有者は存在
しません。
（注４）一部借地権になっていますが、本投資法人が、当該借地部分を取得しています。
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Ｄ．信託不動産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、賃貸事業収入、敷金・保証金
賃貸事業
賃貸可能面積 賃貸面積 稼働率 敷金・保証金
物件 テナント数 収入
用途 物件名称 （㎡） （㎡） （％） （千円）
地域
番号 （千円）
（注４）
（注１） （注２） （注３） （注６、８）
（注５、６）
住友不動産
OT-1 6,858.16 6,858.16 100.0 2 （注７） （注７）
上野ビル６号館
Ｇスクエア
OT-2 5,010.68 5,010.68 100.0 8 283,662 575,311
渋谷道玄坂
OT-3 渋谷桜丘スクエア 6,379.66 6,379.66 100.0 ▶ 345,226 654,799
横浜クリエーション
OT-4 12,706.18 12,476.50 98.2 42 317,103 620,364
スクエア
キューブ川崎
OT-5 24,494.06 24,494.06 100.0 10 658,774 870,819
東日本橋
OT-6 3,254.77 3,254.77 100.0 7 82,487 102,752
グリーンビル
東
京 OT-7 笹塚センタービル 8,239.17 8,239.17 100.0 9 255,969 445,389
圏
OT-8 ＵＳＣビル 12,489.08 11,724.28 93.9 9 283,869 321,660
三
大
吉安神田ビル
OT-9 3,149.30 3,149.30 100.0 6 101,204 152,831
都
トヨタモビリティ
市
OT-10 6,123.81 6,123.81 100.0 1 （注７） （注７）
サービス本社ビル
オ
圏
Ｍ-Ｃｉｔｙ
フ
OT-11 2,581.62 2,581.62 100.0 12 76,813 165,151
赤坂一丁目ビル
ィ
横浜アイランド
ス
OT-12 25,460.50 25,460.50 100.0 7 653,376 106,830
タワー
ビ
Ｍ-Ｃｉｔｙ
ル
OT-13 3,472.70 3,472.70 100.0 2 （注７） （注７）
江戸川橋ビル
OO-1 ツイン21 82,304.84 81,620.87 99.2 110 2,224,711 4,025,333
OO-5 ＭＩＤ今橋ビル 4,277.63 4,277.63 100.0 21 94,350 157,915
大
阪 北浜ＭＩＤビル
OO-7 10,189.49 10,189.49 100.0 11 281,429 509,700
圏
OO-8 ＭＩＤ西本町ビル 3,881.74 3,881.74 100.0 18 85,483 167,655
OO-9 肥後橋ＭＩＤビル 4,655.57 4,655.57 100.0 12 112,624 147,500
三大都市圏
を除く政令
指定都市及
仙台キャピタル
びそれに準 OR-1 12,997.45 12,450.01 95.8 76 248,216 367,202
タワー
ずる主要都
市並びに海
外都市
小計 238,526.41 236,300.52 99.1 367 － －
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賃貸事業
賃貸可能面積 賃貸面積 稼働率 敷金・保証金
物件 テナント数 収入
用途 物件名称 （㎡） （㎡） （％） （千円）
地域
番号 （千円）
（注４）
（注１） （注２） （注３） （注６、８）
（注５、６）
東
三
京 RT-1 イオンモール津田沼 101,210.44 101,210.44 100.0 1 726,000 2,000,000
大
圏
都
大
オ
市
コナミスポーツ
阪
RO-1 9,586.26 9,586.26 100.0 1 （注７） （注７）
フ
圏
クラブ京橋
圏
ィ
三大都市圏
ス
を除く政令
ビ
指定都市及
ル
ドーミーイン
びそれに準 HR-1 5,554.91 5,554.91 100.0 2 （注７） （注７）
以
博多祇園
ずる主要都
外
市並びに海
外都市
小計
116,351.61 116,351.61 100.0 ▶ － －
合計（注６） 354,878.02 352,652.13 99.4 371 7,540,872 13,204,737
（注１）「賃貸可能面積」は、2019年６月30日現在における賃貸可能な面積（貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。
ただし、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、ドーミーイン博
多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸可能面積に含みます。）を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積
に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載することとしています。
（注２）「賃貸面積」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積（貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の
面積は含みません。ただし、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積
を、ドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸面積に含みます。）を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件
全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載することとしています。
（注３）「稼働率」は、2019年６月30日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しています。また「小計」
欄及び「合計」欄は、各保有資産の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。
（注４）「テナント数」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数（貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみ
を賃借しているテナントは含みません。）を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸室を賃借している
場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複数の貸室を賃借している
場合は、１テナントとして数えています。また、マスターリース契約が締結されている場合には、全てのエンドテナントより当該マス
ターリース契約上の賃借人が賃貸人になることの同意を取得したものと仮定し、当該マスターリース契約上の賃借人から転貸を受けて
いるエンドテナントの数を記載しています。なお、本投資法人が底地のみを保有する場合、土地の賃借人の数を記載しています。
（注５）「賃貸事業収入」には、後記「（ハ）個別信託不動産の収支状況」に記載された「賃貸事業収入」の金額を記載しており、水道光熱費
収入、解約違約金、その他賃貸収入を含めていません。以下同じです。
（注６）「賃貸事業収入」及び「敷金・保証金」の合計については、住友不動産上野ビル６号館、トヨタモビリティサービス本社ビル、Ｍ-Ｃｉ
ｔｙ江戸川橋ビル、コナミスポーツクラブ京橋及びドーミーイン博多祇園の数値を含んでいます。
（注７）「賃貸事業収入」及び「敷金・保証金」については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載していません。
（注８）「敷金・保証金」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約書等に基づく金額を記載しています。
（注９）当期の「賃貸事業収入」には、上記の「賃貸事業収入」のほか、2018年９月５日付で、不動産信託受益権の準共有持分55％を譲渡し、
2019年３月８日付で、残りの準共有持分45％を譲渡した松下ＩＭＰビルの賃貸事業収入（152,897千円）が含まれています。
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Ｅ．稼働率等の推移
第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
（2014年６月末） （2014年12月末） （2015年６月末） （2015年12月末） （2016年６月末）
物件数 12 12 13 18 18
テナント数（注１） 235 244 249 309 310
賃貸可能面積(㎡) （注２） 277,516.98 277,516.98 284,330.63 331,034.57 331,015.96
賃 貸 面 積 (㎡) （注３）
271,874.84 271,234.41 280,156.76 323,001.63 325,095.86
稼働率 (％) （注４）
98.0 97.7 98.5 97.6 98.2
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
（2016年12月末） （2017年６月末） （2017年12月末） （2018年６月末） （2018年12月末）
物件数
18 19 19 22 22
テナント数（注１） 313 394 394 413 427
賃貸可能面積(㎡) （注２） 330,999.31 349,595.39 349,515.43 368,099.75 368 ,250.14
賃 貸 面 積 (㎡) （注３）
323,336.91 340,813.59 339,155.59 361,059.89 362 ,847.24
稼働率 (％) （注４）
97.7 97.5 97.0 98.1 98.5
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
１月末 ２月末 ３月末 ４月末 ５月末 ６月末
物件数 22 22 22 22 22 22
テナント数（注１） 430 430 369 371 373 371
賃貸可能面積(㎡) （注２） 368,249.85 368,249.05 354,887.26 354,879.43 354,879.43 354,878.02
賃 貸 面 積 (㎡) （注３）
363,759.00 363,734.66 350,226.33 351,985.10 352,715.94 352,652.13
稼働率 (％) （注４）
98.8 98.8 98.7 99.2 99.4 99.4
（注１）「テナント数」は、各決算期又は各月末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数（貸室に限り、倉庫、ホール、駐
車場等のみを賃借しているテナントは含みません。）を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸
室を賃借している場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複
数の貸室を賃借している場合は、１テナントとして数えています。また、マスターリース契約が締結されている場合には、全て
のエンドテナントより当該マスターリース契約上の賃借人が賃貸人になることの同意を取得したものと仮定し、当該マスター
リース契約上の賃借人から転貸を受けているエンドテナントの数を記載しています。なお、第16期以前は、同一物件内について
は貸室の賃料が一括して請求されているか否かにかかわらず１テナントと数え、複数の物件に入居しているテナントがある場合
には、当該テナントについて、それぞれ物件毎に計上し、その合計を記載しています。また、本投資法人が底地のみを保有する
場合、土地の賃借人の数を記載しています。
（注２）「賃貸可能面積」は、各決算期又は各月末現在における賃貸可能な面積（貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含
みません。ただし、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、
準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載 することと しています。
（注３）「賃貸面積」は、各決算期又は各月末現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積（貸室面積に限り、倉庫、ホール、
駐車場等の面積は含みません。ただし、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）を記載
しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載 することと してい
ます。
（注４）「稼働率」は、各決算期又は各月末現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率
で記載しています。
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（ロ）個別信託不動産の概要
2019年６月30日現在の保有資産である信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下の表のとおりで
す。なお、以下に記載する保有資産に関する「所在地」、「土地」、「建物」、「ＰＭ委託先」、「建物管
理委託先」、「特記事項」の各欄の記載事項の説明は以下のとおりです。
Ａ．「所在地」欄に関する説明
「地番」は登記簿上の記載に基づいています。
また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記
載しています。
Ｂ．「土地」欄に関する説明
（ⅰ）「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
（ⅱ）「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（ⅲ）「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載してい
ます。
（ⅳ）「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途
地域等に応じて個別信託不動産に適用される数値（いわゆる基準容積率）を記載しています。
（ⅴ）「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途
地域等に応じて個別信託不動産に適用される数値（いわゆる基準建蔽率）を記載しています。
Ｃ．「建物」欄に関する説明
（ⅰ）「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
（ⅱ）「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
（ⅲ）「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載してい
ます。
（ⅳ）「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
（ⅴ）「建築年月日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて
記載しています。
Ｄ．「ＰＭ委託先」欄に関する説明
「ＰＭ委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効なプロパティマネジメント契約を締結
している会社を記載しています。
Ｅ．「建物管理委託先」欄に関する説明
「建物管理委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効な建物管理業務委託契約を締結し
ている会社を記載しています。
Ｆ．「信託受託者」欄に関する説明
「信託受託者」は、各保有資産について、本書の日付現在における信託受託者を記載しています。
Ｇ．「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産
の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
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＜物件番号OO-1-1＞ ツイン21
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 大阪府大阪市中央区城見二丁目１番２、１番３、１番７、１番８、１番９、１番10、１番11（注１）
所在地
住居表示 大阪府大阪市中央区城見二丁目１番61号
敷地面積
28,163.07㎡（注２）
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 573.93％（注３）／100％（注４）
１番２の１：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根・ガラス板葺地下１階付38階建
１番２の１（附属建物／符号１）：鉄骨造陸屋根地下１階付６階建
構造・階数
１番２の１（附属建物／符号２）：鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階建
１番２の２：鉄筋コンクリート造陸屋根・銅板葺地下１階建
１番２の１：129,720.49㎡
１番２の１（附属建物／符号１）：9,770.68㎡
延床面積 １番２の１（附属建物／符号２）：4,305.61㎡
建物
１番２の２：2,238.20㎡
合計：146,034.98㎡
所有形態 所有権
１番２の１：事務所・店舗・機械室
１番２の１（附属建物／符号１）：車庫
用途 建築年月日 1986年３月14日
１番２の１（附属建物／符号２）：車庫
１番２の２：会館
ＰＭ委託先 関電プロパティーズ 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 関電ファシリティーズ 取得年月日 2006年８月31日
（特記事項）
１．本物件の土地の一部には、大阪市高速電気軌道施設構築物の所有を目的として、大阪市高速電気軌道株式会社を地上権者とする区分地上
権が設定されています。
２．本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記（注３）記載のとおり容積率の緩和を受けています。また、公開空地に
ついては、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。
３．本物件は松下ＩＭＰビルと屋根付き連絡通路である城見中央歩道橋（通称「スカイウェイ」）で接続されています。当該歩道橋について
は、大阪市と信託受託者との間で歩道橋の維持管理に関する協定書が締結されており、また、本物件及び松下ＩＭＰビルの信託受託者並
びに本投資法人及び松下ＩＭＰビルを信託財産とする信託受益権を保有する受益者との間で、城見中央歩道橋の維持管理等に係る合意書
が締結されており、信託受託者は、当該協定書及び当該合意書に基づく歩道橋の維持管理等に係る負担を行う必要があります。
４．本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であるこ
とが確認されています。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。
（注１）地番:１番２（ツイン21（底地一部））は借地でありますが、本投資法人が当該借地部分も保有しており、本投資法人はツイン21として
記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しています。
（注２）敷地面積には、ツイン21（底地一部）（地番：１番２）の面積（13,840.00㎡）を含みます。
（注３）本投資法人及び関電不動産開発並びに本物件の信託受託者である三井住友信託銀行株式会社との間で、本投資法人の保有物件であった
パナソニック大阪京橋ビル（以下「旧パナソニック大阪京橋ビル」といいます。）とツイン21の敷地を一団の土地として有効に利用す
ることを目的とする「土地利用に関する協定書」を締結しています。本物件は、2013年６月21日付でＭＩＤ都市開発株式会社（現関電
不動産開発）に譲渡した旧パナソニック大阪京橋ビルが取り壊された後、2015年４月30日付建築確認済証に基づき、2017年９月末に竣
工したケイ・オプティコムビルと一体で建蔽率・容積率が算出されています。本物件に係る土地の容積率は本来400％であるところ、一
団地型総合設計制度を適用した許容容積率は573.93％となっています。
（注４）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽
率は100％となっています。
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＜物件番号OO-1-2＞ ツイン21（底地一部）
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 大阪府大阪市中央区城見二丁目１番２
所在地
住居表示
－
敷地面積
13,840.00㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 （注２）
構造・階数 －
延床面積 －
建物
所有形態 －
用途 建築年月日
－ －
ＰＭ委託先 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
－
建物管理委託先 取得年月日 2006年８月31日
－
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）ツイン21の底地の一部であり、本投資法人は、ツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しています。
（注２）＜物件番号OO-1-1＞ ツイン21をご参照下さい。
＜物件番号RO-1＞ コナミスポーツクラブ京橋
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 大阪府大阪市都島区東野田町一丁目８番２、８番３、８番５、８番７、８番15
所在地
住居表示 大阪府大阪市都島区東野田町一丁目８番17号
敷地面積 2,339.35㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 400％／90％（注１）
構造・階数 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺７階建
延床面積
9,433.34㎡
建物
所有形態 所有権
用途 スポーツセンター・駐車場 建築年月日 1999年６月22日
ＰＭ委託先 関電プロパティーズ 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 －（注２） 取得年月日 2006年８月31日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件に係る土地の建蔽率は本来80％であるところ、角地による割増を受け、建蔽率は90％となっています。
（注２）本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありま
せん。
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＜物件番号RT-1＞ イオンモール津田沼
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 千葉県習志野市津田沼一丁目511番８、511番21、511番90、511番110
所在地
住居表示 千葉県習志野市津田沼一丁目23番１号
敷地面積 29,397.03㎡
用途地域 商業地域（注１）
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率
350％（注２）／100％（注３）
構造・階数 鉄骨造陸屋根地下１階付５階建
延床面積
96,033.49㎡
建物
所有形態 所有権
2003年９月19日
用途 店舗・駐車場・倉庫 建築年月日
2007年12月10日増築
ＰＭ委託先 関電不動産開発 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2006年８月31日
建物管理委託先 －（注４） 取得年月日
2007年12月10日（増築部分）
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件に係る土地の用途地域は、習志野市が2007年３月20日に決定した都市計画の変更により、商業地域となっています。
（注２）本物件に係る土地の容積率は（注１）記載の用途地域の変更により本来400％であるところ、新津田沼駅北口地区の地区計画により
350％となっています。
（注３）本物件に係る土地の建蔽率は（注１）記載の用途地域の変更により本来80％であるところ、防火地域内にある耐火建築物であるため割
増を受けています。
（注４）本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありま
せん。
＜物件番号OO-5＞ ＭＩＤ今橋ビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 大阪府大阪市中央区今橋二丁目19番１
所在地
住居表示 大阪府大阪市中央区今橋二丁目３番16号
敷地面積 1,187.43㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 627％（注１）／100％（注２）
構造・階数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付11階建
延床面積 7,482.53㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・車庫 建築年月日 1990年10月31日
ＰＭ委託先 関電プロパティーズ 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 関電プロパディーズ 取得年月日 2007年４月３日
（特記事項）
１．本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記（注１）記載のとおり容積率の緩和を受けています。また、公開空地に
ついては、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。
２．本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であるこ
とが確認されています。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。
（注１）本物件に係る土地の容積率は本来600％であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は627％となっています。
（注２）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽
率は100％となっています。
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＜物件番号OO-7＞ 北浜ＭＩＤビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番
大阪府大阪市中央区道修町一丁目１番２、２番１、３番１、４番６、４番９
所在地
住居表示 大阪府大阪市中央区道修町一丁目６番７号
敷地面積 1,802.49㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 925.40％（注１）／100％（注２）
構造・階数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付18階建
延床面積 14,648.13㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・車庫・店舗 建築年月日 2008年２月22日
ＰＭ委託先 関電プロパティーズ 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
建物管理委託先 関電プロパディーズ 取得年月日 2008年４月24日
（特記事項）
本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記（注１）記載のとおり容積率の緩和を受けています。また、公開空地につ
いては、緑地を設置するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。
（注１）本物件に係る土地の容積率は本来800％であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は925.40％となっています。
（注２）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽
率は100％となっています。
＜物件番号OO-8＞ ＭＩＤ西本町ビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 大阪府大阪市西区阿波座一丁目23番
所在地
住居表示 大阪府大阪市西区阿波座一丁目６番１号
敷地面積 659.86㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 800％／100％（注１）
構造・階数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付９階建
延床面積
6,260.16㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・店舗・駐車場 建築年月日
1989年３月15日（注２）
ＰＭ委託先 関電プロパティーズ 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 関電プロパディーズ 取得年月日 2008年10月30日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽
率は100％となっています。
（注２）本物件の建物は、1967年２月20日に建築された建築物（ＲＣ地上３階付地下３階建）の地下部分を利用し、1989年に建て替えられてい
ます。
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＜物件番号OO-9＞ 肥後橋ＭＩＤビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番
大阪府大阪市西区江戸堀一丁目１番38
所在地
住居表示 大阪府大阪市西区江戸堀一丁目５番16号
敷地面積 797.86㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 800％／100％（注）
構造・階数 鉄骨造陸屋根地下１階付11階建
延床面積 6,519.63㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所 建築年月日 2010年１月18日
ＰＭ委託先 関電プロパティーズ 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 関電プロパディーズ 取得年月日 2013年６月21日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率
は100％となっています。
＜物件番号HR-1＞ ドーミーイン博多祇園
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 福岡県福岡市博多区冷泉町46番地
所在地
住居表示 福岡県福岡市博多区冷泉町１番12号
敷地面積
1,002.19㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 556％／100％（注１）
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
延床面積 5,633.28㎡
建物
所有形態 所有権
用途 ホテル 建築年月日 2009年１月29日
ＰＭ委託先 関電プロパティーズ 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 取得年月日 2013年９月30日
－（注２）
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽
率は100％となっています。
（注２）本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありま
せん。
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有価証券報告書（内国投資証券）
＜物件番号OT-1＞ 住友不動産上野ビル６号館
特定資産の種類 不動産信託受益権
東京都台東区東上野五丁目 34番16、34番37、34番39、34番43～46、34番50～51、34番63、37番10～11、
地番
37番13～15
所在地
住居表示 東京都台東区東上野五丁目24番８号
敷地面積
1,323.78㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 677.87％（注１）／100％（注２）
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付11階建
延床面積 9,631.83㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・車庫 建築年月日 1993年11月17日
ＰＭ委託先 住友不動産株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 住友不動産株式会社 取得年月日 2015年５月１日
（特記事項）
本物件のマスターリース契約により、本物件の所有者が将来本物件につき全部又は一部の譲渡を行う場合、同契約においてマスターリース
業務を受託している住友不動産株式会社が優先的に買取交渉を行うことができる旨が定められています。
（注１）本物件に係る土地の容積率は本来600％であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は677.87％となっています。
（注２）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽
率は100％となっています。
＜物件番号OT-2＞ Ｇスクエア渋谷道玄坂
特定資産の種類 不動産信託受益権
東京都渋谷区道玄坂二丁目23番１、23番12、162番１、162番２、162番６、162番７、162番８、164番１、164
地番
番４
所在地
住居表示 東京都渋谷区道玄坂二丁目11番１号
敷地面積
918.49㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 714.76％（注１）／100％（注２）
構造・階数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建
延床面積 6,565.87㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・店舗・駐車場 建築年月日 2009年10月８日
ＰＭ委託先 シービーアールイー株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 シービーアールイー株式会社 取得年月日 2015年８月３日
（特記事項）
本物件の土地の一部には、地下鉄道施設の保全を目的として、京王電鉄株式会社を地上権者とする区分地上権が設定されています。
（注１）本物件は容積率800％の区域と600％の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
（注２）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽
率は100％となっています。
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＜物件番号OT-3＞ 渋谷桜丘スクエア
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番
東京都渋谷区桜丘町109番７、109番８、109番13
所在地
住居表示 東京都渋谷区桜丘町31番15号
敷地面積 1,200.08㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 704.31％（注１）／100％（注２）
構造・階数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
8,655.61 ㎡
延床面積
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・店舗・駐車場 建築年月日 2010年３月15日
ＰＭ委託先 シービーアールイー株式会社 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2015年８月３日（土地準共有持分40％）
建物管理委託先 シービーアールイー株式会社 取得年月日 2017年２月１日（土地準共有持分60％、建
物）
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件は容積率800％の区域と500％の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
（注２）本物件に係る適用建蔽率は本来80％であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
＜物件番号OT-4＞ 横浜クリエーションスクエア
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番
神奈川県横浜市神奈川区栄町５番１
所在地
住居表示 神奈川県横浜市神奈川区栄町５番１号
敷地面積 5,244.81㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権（敷地権 ） （注１）
容積率／建蔽率 530.97％（注２）／80％
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造アルミニューム板葺陸屋根地下１階付20階建
延床面積
21,054.60㎡
建物
所有形態
区分所有権（注３）
用途 事務所・店舗 建築年月日 1994年３月25日
ＰＭ委託先 株式会社第一ビルディング 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 株式会社第一ビルディング 取得年月日 2015年８月３日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）敷地権割合：75.39917959％。本物件の土地は、隣接する区分所有建物であるヨコハマポートサイドレイナに係る土地と共通であり、本
物件の建物及びヨコハマポートサイドレイナを一体として所有権敷地権が登記されています。なお、敷地面積はヨコハマポートサイド
レイナに係る土地の面積も含んでいます。
（注２）本物件に係る土地の容積率は本来500％であるところ、割増により530.97％となっています。
（注３）専有面積割合：96.47％
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＜物件番号OT-5＞ キューブ川崎
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 神奈川県川崎市川崎区日進町１番13、１番14
所在地
住居表示 神奈川県川崎市川崎区日進町１番14号
敷地面積
6,247.94㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 673％／80％（注）
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付10階建
延床面積 41,290.91㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所 建築年月日 1982年５月17日
ＰＭ委託先 株式会社第一ビルディング 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 株式会社第一ビルディング 取得年月日 2015年８月７日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注）本物件は、建築基準法に基づく一団地認定を受けた区域内の不動産であり、川崎駅前日進町地区（変更）建築協定に基づき定められた容
積率・建蔽率を記載しています。
＜物件番号OT-6＞ 東日本橋グリーンビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 東京都中央区東日本橋二丁目32番１、32番５、32番６、32番８、32番21、32番22（注１）
所在地
住居表示 東京都中央区東日本橋二丁目８番３号
敷地面積 599.07㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率
700％／100％（注２）
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
延床面積
4,210.72㎡
建物
所有形態 区分所有権（注３）
用途 事務所・車庫・倉庫・物置 建築年月日 1988年３月19日
ＰＭ委託先 シービーアールイー株式会社 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 シービーアールイー株式会社 取得年月日 2015年12月21日
（特記事項）
本物件の土地の一部（32番22）には、通行を目的として、東京都中央区東日本橋二丁目32番17及び同32番20の土地を要役地とする地役権が
設定されています。
（注１）本物件に係る土地のうち、32番22については、本物件に係る建物の規約敷地となっています。また、本物件に係る建物の延床面積につ
いては、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権を保有しているため、一棟の建物の面積を記載しています。
（注２）本物件に係る適用建蔽率は、本来80％であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
（注３）本物件は区分所有建物となっていますが、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権であり、他に区分所有者は存在しませ
ん。
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＜物件番号OT-7＞ 笹塚センタービル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番
東京都渋谷区笹塚二丁目１番８、1番９
所在地
住居表示 東京都渋谷区笹塚二丁目１番６号
敷地面積
3,032.26㎡
用途地域 準工業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率
388.37％（注１）/70％（注２）
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建
延床面積 11,973.11㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・駐車場 建築年月日 1995年３月２日
株式会社日本プロパティ・ソリューション
ＰＭ委託先 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ズ
株式会社日本プロパティ・ソリューション
建物管理委託先 取得年月日 2017年３月22日
ズ
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件は容積率400％の区域と300％の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
（注２）本物件に係る適用建蔽率は、本来60％であるところ、角地による緩和により70％となっています。
＜物件番号OT-8＞ ＵＳＣビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 東京都江東区東陽四丁目１番９、１番44、１番60、１番61、１番66
所在地
住居表示 東京都江東区東陽四丁目11番38号
敷地面積 4,565.21㎡
商業地域、第二種住居地域
用途地域
土地
所有権
所有形態
容積率／建蔽率 356.06％（注１）/78.40％（注２）
本棟：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付8階建
構造・階数
附属建物：鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葦平家建
延床面積 18,506.16㎡（附属建物含む。）
建物
所有形態 所有権
本棟：事務所・駐車場 1990年１月31日
用途 建築年月日
附属建物：塵芥室 2007年１月12日変更、一部取毀、増築
ＰＭ委託先 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
株式会社ザイマックスアルファ（注３）
2017年４月６日（準共有持分約46％（108分
の50））
建物管理委託先 株式会社ザイマックスアルファ（注３） 取得年月日
2018年２月16日（準共有持分約54％（108分
の58））
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件は容積率500％の区域と300％の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
（注２）本物件の用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80％であり、用途地域が第二種住居地域である土地の建蔽率は、本来60％で
すが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は、それぞれ100％と70％となり、これらを加重平均
した数値を建蔽率として記載しています。
（注３）本物件のＰＭ委託先及び建物管理委託先は、2019年８月１日付でジョーンズラングラサール株式会社 から 株式会社ザイマックスアル
ファに変更されました。
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＜物件番号OT-9＞ 吉安神田ビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番
東京都千代田区岩本町二丁目162番２、162番４、162番５、162番６、163番２、163番６
所在地
住居表示 東京都千代田区岩本町二丁目１番15号
敷地面積
715.69㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率
600％/100％
(注１)
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根９階建
延床面積 4,554.00㎡
建物
所有形態 所有権
1989年５月９日
用途 事務所・駐車場 建築年月日
2008年８月11日一部取壊し
ＰＭ委託先 株式会社ザイマックスアルファ（注２） 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
建物管理委託先 株式会社ザイマックスアルファ（注２） 取得年月日 2018年２月16日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件の用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80％ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用
される建蔽率は100％となります。
（注２）本物件のＰＭ委託先及び建物管理委託先は、2019年８月１日付でジョーンズラングラサール株式会社から株式会社ザイマックスアル
ファに変更されました。
＜物件番号OT-10＞ トヨタモビリティサービス本社ビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 東京都中央区日本橋浜町二丁目236番１、236番２、237番１、237番２
所在地
住居表示 東京都中央区日本橋浜町二丁目12番４号
敷地面積 1,135.18㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率
700％/80％
（注）
構造・階数 鉄骨造陸屋根10階建
延床面積 8,123.17㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・店舗 建築年月日 2008年１月29日
ＰＭ委託先 株式会社ザイマックスアルファ 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 株式会社ザイマックスアルファ 取得年月日 2018年３月１日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注）建蔽率が80％以下であることが建築基準法上の高さ制限適用除外の認定条件になっています。
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＜物件番号OT-11＞ Ｍ-Ｃｉｔｙ赤坂一丁目ビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番
東京都港区赤坂一丁目1102番５
所在地
住居表示 東京都港区赤坂一丁目11番28号
敷地面積
510.22㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率
700％/100％
（注）
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
延床面積 3,308.20㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所 建築年月日 1985年３月１日
ＰＭ委託先 シービーアールイー株式会社 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
建物管理委託先 シービーアールイー株式会社 取得年月日 2018年３月１日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注）本物件の用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80％ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用さ
れる建蔽率は100％となります。
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＜物件番号OT-12＞ 横浜アイランドタワー
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 神奈川県横浜市中区本町六丁目50番１
所在地
住居表示 神奈川県横浜市中区本町六丁目50番１号
敷地面積
3,840.76㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権（敷地権）（注１）
容積率／建蔽率
1,080％／80％
（注２）
構造・階数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付27階建
延床面積 41,154.75㎡
建物
所有形態 区分所有権（注３）
用途 事務所・店舗・駐車場 建築年月日 2003年２月28日
ＰＭ委託先 株式会社第一ビルディング 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
株式会社第一ビルディング、
建物管理委託先 取得年月日 2018年９月14日
株式会社アサヒファシリティズ（注４）
（特記事項）
１．本投資法人は、2018年４月９日から起算して10年を経過するまでの間は、独立行政法人都市再生機構（以下「ＵＲ」といいます。）の承
諾なく、(i)本物件及び本物件に係る信託受益権の全部又は一部について、第三者に移転することができず、(ii)本物件の全部又は一部に
ついて、抵当権、質権、留置権、先取特権若しくは譲渡担保権その他の担保を目的とする権利、地上権、永小作権、地役権、入会権、通
行権、使用借権若しくは賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、変更し、若しくは移転することができず、(iii) 一定
の例外を除き本物件を事務所・店舗・駐車場以外の用途に供すること等ができません。
２．本投資法人は、2018年４月９日から起算して10年を経過するまでの間は、ＵＲの承諾なく、本物件の資産運用業務を受託する者又は本物
件の建物管理業務を受託する者を変更することができません。
（注１）敷地権割合：89.57％。
（注２）本物件は容積率800％と600％の区域に跨って所在していますが、北仲通南地区再開発地区計画により許容容積率が1,080％に緩和されて
います。また、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物は建蔽率の制限を受けませんが、本物件の許容建蔽率は北仲通南地区再開発地区
計画により80％に制限されています。
（注３）全体共用部分共有持分割合：93.41476％、高層棟一部共用部分共有持分割合：100％。
（注４）本物件の専有部についてはＰＭ委託先である株式会社第一ビルディングが建物管理業務を受託していますが、本物件の区分所有者から
構成される横浜アイランドタワー管理組合と株式会社アサヒファシリティズとの間で、本区分所有建物の全体共用部及び高層棟⼀部共
用部に関して、2017年２月28日付建物総合管理業務委託契約（契約期間：2017年４月１日から2022年３月31日）が締結されており、こ
れに基づき株式会社アサヒファシリティズが本区分所有建物の全体共用部及び高層棟一部共用部の建物管理業務を受託しています。そ
のため、両社を建物管理委託先として記載しています。
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＜物件番号OT-13＞ Ｍ-Ｃｉｔｙ江戸川橋ビル
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 東京都文京区関口一丁目45番１、45番４、45番５
所在地
住居表示 東京都文京区関口一丁目44番10号
敷地面積
911.25㎡
用途地域 商業地域、準工業地域
土地
所有形態 所有権
容積率/建蔽率 475.98％（注１）／95.19％（注２）
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
延床面積 4,487.41㎡
建物
所有形態 所有権
用途 事務所・店舗 建築年月日 1992年９月30日
ＰＭ委託先 ジョーンズラングラサール株式会社 信託受益者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
建物管理委託先 ジョーンズラングラサール株式会社 取得年月日 2019年３月19日
（特記事項）
該当事項はありません。
（注１）本物件は商業地域と準工業地域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
（注２）本物件の用途地域が商業地域である土地の建蔽率は本来80％であり、用途地域が準工業地域である土地の建蔽率は本来60％ですが、防
火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は、それぞれ100％と70％となり、これらを加重平均した数値
を建蔽率として記載しています。
＜物件番号OR-1＞ 仙台キャピタルタワー
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 宮城県仙台市青葉区中央四丁目９番１、９番２、９番14、10番１、10番２、10番３、10番９、10番10
所在地
住居表示 宮城県仙台市青葉区中央四丁目10番３号
敷地面積
3,420.02㎡
用途地域 商業地域
土地
所有形態 所有権
容積率／建蔽率 500％/600％（注１）／100％（注２）
事務所棟：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付19階建
構造・階数
駐車場棟：鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付６階建
延床面積 23,702.00㎡（駐車場棟含む。）
建物
所有形態 所有権
事務所棟：事務所、店舗
用途 建築年月日 1974年３月11日
駐車場棟：車庫
ＰＭ委託先 株式会社ザイマックスアルファ（注３） 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理委託先 株式会社ザイマックスアルファ（注３） 取得年月日 2017年２月１日
（特記事項）
本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であること
が確認されています。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。
（注１）本物件東側道路境界から50m以内の範囲は600％、50m超の範囲は500％となっています。
（注２）本物件に係る適用建蔽率は、本来80％であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％になっています。
（注３）本物件のＰＭ委託先及び建物管理委託先は、2019年８月１日付でジョーンズラングラサール株式会社から株式会社ザイマックスアル
ファに変更されました。
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（ハ）個別信託不動産の収支状況
（単位：千円）
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
住友不動産
Ｇスクエア 横浜クリエーショ
物件名 上野ビル６号館 渋谷桜丘スクエア キューブ川崎
渋谷道玄坂 ンスクエア
（注２）
運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
賃貸料 － 255,161 288,140 227,707 573,731
共益費 － 25,260 52,105 78,962 82,342
駐車場収入 － 3,240 4,980 10,433 2,700
賃貸事業収入 － 283,662 345,226 317,103 658,774
水道光熱費収入 － 16,568 21,280 12,662 51,252
解約違約金
－ － － － －
その他賃貸収入 － 1,350 2,693 3,402 1,227
その他賃貸事業収入
－ 17,918 23,973 16,064 52,479
①賃貸事業収益 － 301,580 369,200 333,168 711,253
管理業務費
－ 19,396 13,314 86,135 54,968
水道光熱費 － 15,010 22,696 30,390 76,929
公租公課
－ 24,624 28,589 26,542 64,093
損害保険料 － 137 178 － 664
修繕費 － 9,386 4,015 320 1,730
その他賃貸事業費用 － 93 108 17,289 211
②賃貸事業費用 － 68,649 68,901 160,678 198,597
③ＮＯＩ（①－②） 187,589 232,931 300,298 172,489 512,655
④減価償却費 37,074 31,416 54,635 25,439 53,933
⑤固定資産除却損
－ － － － －
⑥賃貸事業利益（③-④-⑤） 150,514 201,514 245,663 147,049 458,721
トヨタモビリティ
東日本橋
サービス本社ビル
物件名 笹塚センタービル ＵＳＣビル 吉安神田ビル
グリーンビル
（注２）
運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
賃貸料 56,531 214,660 186,766 74,917 －
共益費 22,656 38,157 84,367 18,771 －
駐車場収入
3,300 3,150 12,735 7,515 －
賃貸事業収入 82,487 255,969 283,869 101,204 －
水道光熱費収入
6,255 9,470 21,995 9,221 －
解約違約金 － － － － －
その他賃貸収入
2,656 1,056 8,761 166 －
その他賃貸事業収入 8,912 10,527 30,756 9,387 －
①賃貸事業収益 91,400 266,496 314,626 110,592 －
管理業務費 7,600 21,873 22,723 7,728 －
水道光熱費 6,421 17,352 31,356 8,254 －
公租公課 6,216 24,931 20,382 4,473 －
損害保険料
73 197 331 78 －
修繕費 395 7,835 3,540 1,874 －
その他賃貸事業費用 8 5,455 64 2,743 －
②賃貸事業費用 20,714 77,647 78,398 25,152 －
③ＮＯＩ（①－②） 70,686 188,849 236,228 85,439 194,097
④減価償却費 9,415 21,656 31,817 5,634 42,923
⑤固定資産除却損 － － － － －
⑥賃貸事業利益（③-④-⑤） 61,271 167,193 204,410 79,805 151,173
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Ｍ-Ｃｉｔｙ
Ｍ-Ｃｉｔｙ 横浜 松下ＩＭＰビル
物件名 江戸川橋ビル
ツイン21
赤坂一丁目ビル アイランドタワー （注４）
（注２） （注３）
運用日数 181日 181日 104日 181日 66日
賃貸料 71,823 460,544 － 1,716,220 128,221
共益費 4,437 192,832 － 427,491 16,784
駐車場収入 552 － － 81,000 7,891
賃貸事業収入 76,813 653,376 － 2,224,711 152,897
水道光熱費収入 6,160 － － 141,887 13,452
解約違約金 － － － － －
その他賃貸収入 459 5,736 － 22,453 11,347
その他賃貸事業収入 6,619 5,736 － 164,340 24,800
①賃貸事業収益
83,432 659,113 － 2,389,052 177,697
管理業務費 8,649 120,514 － 310,001 30,740
水道光熱費
8,220 20,324 － 222,357 19,560
公租公課 5,993 30,272 － 199,110 47,419
損害保険料
61 1,270 － 2,549 292
修繕費 22,417 11,277 － 101,293 9,239
その他賃貸事業費用
493 2,952 － 23,711 2,133
②賃貸事業費用 45,835 186,612 － 859,023 109,386
③ＮＯＩ（①－②） 37,597 472,501 48,869 1,530,028 68,311
④減価償却費 5,092 91,725 4,621 453,472 65,649
⑤固定資産除却損 － － － － －
⑥賃貸事業利益（③-④-⑤） 32,504 380,775 44,248 1,076,556 2,661
ＭＩＤ 肥後橋 仙台
物件名 ＭＩＤ今橋ビル 北浜ＭＩＤビル
西本町ビル ＭＩＤビル キャピタルタワー
運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
賃貸料 81,026 223,486 75,531 90,572 184,443
共益費 4,874 49,253 6,718 19,872 44,456
駐車場収入
8,449 8,689 3,234 2,178 19,315
賃貸事業収入 94,350 281,429 85,483 112,624 248,216
水道光熱費収入
6,865 37,779 9,095 10,924 15,249
解約違約金 － － － － －
その他賃貸収入
1,615 1,336 674 209 2,139
その他賃貸事業収入 8,480 39,116 9,769 11,134 17,388
①賃貸事業収益 102,831 320,545 95,253 123,758 265,605
管理業務費 14,678 28,325 10,738 12,804 38,991
水道光熱費 7,909 26,069 9,167 9,518 34,411
公租公課 12,353 22,578 8,521 13,152 25,256
損害保険料 148 222 92 116 374
修繕費 23,235 20,370 20,265 12,363 5,794
その他賃貸事業費用 － 478 － 30 949
②賃貸事業費用
58,325 98,044 48,785 47,984 105,777
③ＮＯＩ（①－②） 44,505 222,500 46,467 75,773 159,827
④減価償却費 25,491 39,113 21,265 22,334 24,396
⑤固定資産除却損 － － － － －
⑥賃貸事業利益（③-④-⑤） 19,013 183,387 25,202 53,439 135,431
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コナミスポーツ ドーミーイン
イオンモール 当期合計
物件名 クラブ京橋 博多祇園
津田沼 （注２）
（注２） （注２）
運用日数 181日 181日 181日
賃貸料 726,000 － － 6,212,051
共益費 － － － 1,282,606
駐車場収入 － － － 199,111
賃貸事業収入 726,000 － － 7,693,769
水道光熱費収入 － － － 415,031
解約違約金 － － － －
その他賃貸収入 － － － 70,383
その他賃貸事業収入 － － － 485,415
①賃貸事業収益
726,000 － － 8,179,185
管理業務費 2,520 － － 867,278
水道光熱費
－ － － 595,384
公租公課 61,771 － － 665,977
損害保険料
649 － － 8,032
修繕費 － － － 268,161
その他賃貸事業費用
－ － － 57,512
②賃貸事業費用 64,941 － － 2,462,346
③ＮＯＩ（①－②） 661,058 86,731 81,398 5,716,838
④減価償却費 115,246 18,523 19,439 1,220,319
⑤固定資産除却損 － － － －
⑥賃貸事業利益（③-④-⑤） 545,812 68,207 61,958 4,496,518
（注１）金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）テナントから開示について同意が得られていないため、ＮＯＩ、減価償却費及び賃貸事業利益以外は記載していません。
ただし、当期合計には、ＮＯＩ、減価償却費及び賃貸事業利益以外の数値も含めて記載しています。
（注３）Ｍ-Ｃｉｔｙ江戸川橋ビルは、2019年３月19日に取得しています。
（注４）松下ＩＭＰビルは、2018年９月５日付で、不動産信託受益権の準共有持分55％を譲渡し、2019年３月８日付で、残りの準共有持分
45％を譲渡しました。
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（ニ）主要な不動産等に関する情報
保有資産のうち、当期の総賃貸事業収入の合計に占める割合が10％以上のものの状況は以下のとおりです。
物件名
ツイン21
テナント数（注１） 110
賃貸事業収入（千円） 2,224,711
賃貸事業収入の合計に占める割合（％） 28.9
賃貸面積（㎡）（注２） 81,620.87
賃貸可能面積（㎡）（注３） 82,304.84
最近５年間の稼働率（％）（注４）
2014年12月31日 94.9
2015年６月30日 97.6
2015年12月31日 97.6
2016年６月30日 98.0
2016年12月31日 97.7
2017年６月30日 98.2
2017年12月31日
97.8
2018年６月30日
98.1
2018年12月31日 98.2
2019年６月30日 99.2
（注１）「テナント数」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数（貸室に限り、倉庫、ホール、駐
車場等のみを賃借しているテナントは含みません。）を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数
の貸室を賃借している場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物
件内に複数の貸室を賃借している場合は、１テナントとして数えています。
（注２）「賃貸面積」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積（貸室面積に限り、倉庫、ホール、
駐車場等の面積は含みません。）を記載しています。
（注３）「賃貸可能面積」は、2019年６月30日現在における賃貸可能な面積（貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含
みません。）を記載しています。
（注４）「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しています。
（注５）記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
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（ホ）主要なテナントの概要
保有資産について、2019年６月30日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積が、同日時点の全ての
資産の全賃貸面積の10％以上を占めるテナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。
なお、物件については、本投資法人をマスターリース会社とするマスターリース（マスターリース会社であ
る本投資法人がエンドテナントから受領する賃料と同額の賃料を賃貸人である信託受託者に支払う「パス・ス
ルー型」のマスターリース）の形態を取っています。
敷金・
年間賃料
賃貸面積 保証金 全賃貸面積に 契約更改の
テナント名称 入居 （千円） 契約形態 契約満了日
（㎡） （千円） 占める割合 方法
（業種） 物件名 （注２） （注５） （注５）
（注３） （注４） （注５）
（注１）
（注４）
（注４）
イオンリテール
イオンモール 定期建物 2023年
株式会社 更新なし
101,210.44 1,452,000 2,000,000 28.7％
津田沼 賃貸借 ９月29日
（卸売・小売業）
期間満了６ヶ
月前に相手方
に対し、文書
パナソニック
2022年 による解約の
株式会社 ツイン21 40,914.84 1,930,735 1,483,561 11.6％ 普通賃貸借
３月31日 通知がないと
（電気機器）
きは、２年間
継続され、以
後も同様。
（注１）「賃貸面積」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車
場の面積は含みません。）を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分
割合を乗じて記載することとしています。
（注２）「年間賃料」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された月額賃料（売上歩合賃料等は歩合部分等を
含まず最低保証賃料に基づいて算出しています。）及び月額共益費の合計を12倍して記載しています（貸室に係る賃料及び共
益費に限り、倉庫等に係る賃料及び共益費は含みません。）。また、水道光熱費収入等は含みません。
（注３）「敷金・保証金」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約等に基づく敷金及び保証金（貸室に限り、倉庫等に係る
敷金・保証金は含みません。）の残高を記載しています。
（注４）記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
（注５）複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい賃貸借契約等の内容を記載しています。
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（ヘ）主要な（賃貸面積上位）10テナントの概要
2019年６月30日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積の、同日時点の全ての資産の全賃貸面積に
占める割合の上位10位までのテナントは、以下のとおりです。
全賃貸面積に
賃貸面積
占める割合
入居物件名 （㎡）
テナント名（注１） 契約満了日（注２）
（％）
（注３）
（注４）
イオンリテール株式会社 イオンモール津田沼 2023年９月29日
101,210.44 28.7
パナソニック株式会社 ツイン21 2022年３月31日 40,914.84 11.6
独立行政法人都市再生機構 横浜アイランドタワー 2028年４月８日 13,031.37 3.7
コナミスポーツ株式会社（注５） コナミスポーツクラブ京橋 （注６） 9,586.26 2.7
独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備
横浜アイランドタワー （注６） 9,491.68 2.7
支援機構
三菱電機プラントエンジニアリング
住友不動産上野ビル６号館 （注６） 6,459.17 1.8
株式会社
トヨタモビリティサービス
株式会社ザイマックス 2020年２月29日
6,123.81 1.7
本社ビル
株式会社共立メンテナンス ドーミーイン博多祇園 2029年３月31日
5,397.66 1.5
ＴＡＣ株式会社 渋谷桜丘スクエア （注６） 5,296.78 1.5
東京電力パワーグリッド株式会社 ＵＳＣビル 2021年５月31日 4,911.76 1.4
合計 202,423.77 57.4
（注１）「テナント名」は、マスターリース会社がエンドテナントから受領する賃料と同額の賃料を賃貸人に支払う「パス・ス
ルー型」のマスターリースが行われている場合にはエンドテナントの名称を記載しています。
（注２）複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の満了日を記載しています。
（注３）「賃貸面積」は、2019年６月30日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、
駐車場の面積は含みません。）を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準
共有持分割合を乗じて記載 することと しています。
（注４）「全賃貸面積に占める割合」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数値を合算した
数値が、「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
（注５）株式会社コナミスポーツクラブの商号は、2019年３月31日 付で コナミスポーツ株式会社に変更されました。
（注６）「契約満了日」については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載していません。
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（ト）地震リスク評価報告書及び建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、運用資産について、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に依
頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、目視可能な範囲での現地調査、構造図面・構造計
算書をもとに、地震応答解析に基づき建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を
含めた総合的な評価を行い、地震による建物のＰＭＬ値（予想最大損失率）（注１）を算定しています。株式
会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の2019年６月付の地震リスク評価（ポート
フォリオ）報告書に基づく本投資法人の各保有資産に係る建物のＰＭＬ値は、以下のとおりです。
また、本投資法人は、本投資法人の各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境
アセスメント等に関する建物状況評価報告書（建物エンジニアリングレポート）を日建設計コンストラクショ
ン・マネジメント株式会社、株式会社安井建築設計事務所、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、
株式会社イー・アール・エス、株式会社東京建築検査機構及びSOMPOリスクマネジメント株式会社より取得し
ています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確
さを保証するものではありません。なお、日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社、株式会社安
井建築設計事務所、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス、株式会社
東京建築検査機構及びSOMPOリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別
の利害関係はありません。
なお、本書の提出日現在、本投資法人の保有資産について、地震保険は付保していません。
地震リスク評価報告書 建物状況評価報告書
物件
物件名称 長期修繕費用
番号 ＰＭＬ値（予想最大損失率）(％) 作成者
見積り額（千円）
（注１） 報告書作成日
（注３）
日建設計コンストラクション・
9,457,240
OO-1 ツイン21 3.9 マネジメント株式会社
（注４）
2015年６月
日建設計コンストラクション・
RO-1 コナミスポーツクラブ京橋 6.3 85,300 マネジメント株式会社
2015年６月
日建設計コンストラクション・
イオンモール津田沼 マネジメント株式会社
RT-1 4.1 550,400
2015年６月
日建設計コンストラクション・
OO-5 ＭＩＤ今橋ビル 6.9 309,910 マネジメント株式会社
2015年６月
日建設計コンストラクション・
OO-7 北浜ＭＩＤビル 3.4 286,650 マネジメント株式会社
2015年６月
日建設計コンストラクション・
ＭＩＤ西本町ビル マネジメント株式会社
OO-8 6.1 252,050
2015年６月
株式会社安井建築設計事務所
OO-9 肥後橋ＭＩＤビル 6.2 98,480
2015年６月
株式会社安井建築設計事務所
HR-1 ドーミーイン博多祇園 0.4 25,410
2015年６月
日建設計コンストラクション・
OT-1 住友不動産上野ビル６号館 3.2 399,700 マネジメント株式会社
2015年３月
東京海上日動リスク
OT-2 Ｇスクエア渋谷道玄坂 4.2 81,512 コンサルティング株式会社
2015年６月
株式会社イー・アール・エス
OT-3 渋谷桜丘スクエア 3.3 133,286
2016年12月
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地震リスク評価報告書 建物状況評価報告書
物件
物件名称 長期修繕費用
番号 ＰＭＬ値（予想最大損失率）(％) 作成者
見積り額（千円）
（注１） 報告書作成日
（注３）
491,167 株式会社東京建築検査機構
OT-4 横浜クリエーションスクエア 4.5
（注５） 2015年６月
東京海上日動リスク
OT-5 キューブ川崎 7.0 1,306,350 コンサルティング株式会社
2015年６月
東京海上日動リスク
OT-6 東日本橋グリーンビル 10.4 146,898 コンサルティング株式会社
2015年12月
東京海上日動リスク
642,578
OR-1 仙台キャピタルタワー 0.2 コンサルティング株式会社
（注６）
2016年12月
東京海上日動リスク
笹塚センタービル コンサルティング株式会社
OT-7 4.1 411,192
2017年２月
東京海上日動リスク
OT-8 ＵＳＣビル 4.8 367,888 コンサルティング株式会社
2016年12月
SOMPOリスクマネジメント
OT-9 吉安神田ビル 8.7 124,670 株式会社
2017年９月
SOMPOリスクマネジメント
トヨタモビリティサービス本社ビル 株式会社
OT-10 5.1 201,330
2017年４月
東京海上日動リスク
OT-11 Ｍ-Ｃｉｔｙ赤坂一丁目ビル 8.4 111,457 コンサルティング株式会社
2017年８月
SOMPOリスクマネジメント
741,463
OT-12 横浜アイランドタワー 3.0 株式会社
（注７）
2018年７月
SOMPOリスクマネジメント
OT-13 Ｍ-Ｃｉｔｙ江戸川橋ビル 4.8 251,480 株式会社
2019年３月
2.1
合 計
16,476,411 ―
（注２）
（注１）「ＰＭＬ値」とは、不動産・保険業界において「予想最大損失」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標と
して用いられています。ただし、統一された評価方法はなく、目的や用途に応じて様々な方法で評価が行われています。
本書においては、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確
率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「ＰＭＬ値（予想最大損失）」と定義
しています。ここで再現期間475年の予想損失はBELCAガイドラインにおける「50年間での超過確率10％の損失」に相当しま
す。分析においては、現地調査、建物状況や設計図書との整合性の確認、及び構造検討に基づき、建物に固有な損失率曲線
（地震動の大きさと損失の関係）を求め、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェア
RiskLink®を用いてＰＭＬ値を評価しています。ただし、予想損失は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設
備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補
償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
（注２）ポートフォリオ全体（22物件）のＰＭＬ値を意味します。
（注３）「長期修繕費用見積り額」は、上記表に記載の作成者による建物状況評価報告書に基づく今後12年間に必要と予測される修繕
に係る費用を記載しています。
（注４）建物全体（附属建物等を含みます。）を合算した金額です。
（注５）一棟の建物全体について算出された数値に専有面積割合（96.47％）を乗じた数値を記載しています。
（注６）事務所棟に係る長期修繕費用見積り額586,683千円及び駐車場棟に係る長期修繕費用見積り額55,895千円の合計額を記載して
います。
（注７）一棟の建物全体について算出された数値に、本投資法人が保有する部分に対応する割合（全体共用部分共有持分割合：
93.41476％、高層棟一部共用部分共有持分割合：100％）を乗じた数値を記載しています。
（注８）記載未満の数値について、金額は切捨てにより記載しています。
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（チ）設計者、施工者及び建築確認機関の概要
2019年６月30日現在の各保有資産における設計者、施工者及び建築確認機関は以下のとおりです。
物件
物件名称 設計者 施工者 建築確認機関
番号
鹿島建設・竹中工務店・熊谷組共同企業体、大成建
OO-1 ツイン21 株式会社日建設計 設・奥村組・鴻池組・清水建設共同企業体、株式会社 大阪市
大林組、西松建設株式会社
コナミスポーツクラブ
株式会社熊谷組 株式会社熊谷組 大阪市
RO-1
京橋
財団法人
RT-1 イオンモール津田沼 株式会社竹中工務店 株式会社竹中工務店 日本建築セン
ター（注１）
株式会社赤松菅野
ＭＩＤ今橋ビル 鹿島建設・錢高組共同企業体 大阪市
OO-5
建築設計事務所
財団法人
北浜ＭＩＤビル 鹿島建設株式会社 鹿島建設株式会社 日本建築総合
OO-7
試験所（注２）
ＭＩＤ西本町ビル 株式会社竹中工務店 株式会社竹中工務店 大阪市
OO-8
株式会社
肥後橋ＭＩＤビル 株式会社竹中工務店 株式会社竹中工務店 日本確認検査
OO-9
センター
日本ＥＲＩ
HR-1 ドーミーイン博多祇園 鹿島建設株式会社 鹿島建設株式会社
株式会社
住友不動産 株式会社協立建築
OT-1 株式会社竹中工務店東京本店 東京都
上野ビル６号館 設計事務所
Ｇスクエア渋谷道玄坂 株式会社久米設計 株式会社フジタ 東京都
OT-2
株式会社J建築
OT-3 渋谷桜丘スクエア 株式会社日本設計 東急建設株式会社
検査センター
横浜クリエーション 住宅・都市整備公団
OT-4 株式会社フジタ 横浜市
スクエア （注３）
株式会社松田平田
坂本設計事務所
OT-5 キューブ川崎 株式会社竹中工務店 川崎市
（注４）
フジタ工業株式会社
東日本橋 東京支店
OT-6 フジタ工業株式会社 東京支店（注５） 東京都中央区
グリーンビル 一級建築士事務所
（注５）
株式会社日建設計大
仙台キャピタルタワー 阪事務所一級建築士 戸田建設株式会社仙台支店 仙台市
OR-1
事務所
OT-7 笹塚センタービル 株式会社日総建 大成建設株式会社 東京都
株式会社下永瀬設計
OT-8 ＵＳＣビル 清水建設株式会社 東京都江東区
事務所
湯浅商事株式会社一
吉安神田ビル 清水建設株式会社 東京都
OT-9
級建築士事務所
財団法人
トヨタモビリティサー 大成建設株式会社一
大成建設株式会社東京支店 日本建築セン
OT-10
ビス本社ビル 級建築士事務所
ター（注１）
Ｍ-Ｃｉｔｙ赤坂一丁
鹿島建設株式会社 鹿島建設株式会社 東京都港区
OT-11
目ビル
都市基盤整備公団神
OT-12 横浜アイランドタワー 竹中・清水・戸田建設工事共同事業体 横浜市
奈川地域支社
Ｍ-Ｃｉｔｙ 株式会社アイ.エヌ.
OT-13 株式会社大林組東京本社 東京都文京区
江戸川橋ビル エー.新建築研究所
（注１）「財団法人日本建築センター」は、2011年４月１日付で「一般財団法人日本建築センター」へ名称変更をしています。
（注２）「財団法人日本建築総合試験所」は、2012年４月１日付で「一般財団法人日本建築総合試験所」へ名称変更をしています。
（注３）「住宅・都市整備公団」は、1999年10月１日付で解散しています。
（注４）「株式会社松田平田坂本設計事務所」は、2001年に「株式会社松田平田設計」へ名称変更をしています。
（注５）「フジタ工業株式会社」は、2002年に「株式会社フジタ」へ名称変更をしています。
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（リ）運用資産の資本的支出
Ａ．資本的支出の予定
保有資産において、すでに実施を開始し、又は現在計画している修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要な
ものについては以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分経理される部分が含まれ
ている場合があります。
工事予定金額
（百万円）
不動産等の名称
目的 予定期間
(所在地)
当 期 既支払
総額
支払額 総 額
自 2019年10月
横浜アイランドタワー
セキュリティシステム更新工事 539 － －
（横浜市中区） 至 2019年12月
自 2019年９月
キューブ川崎
熱源更新工事 314 － －
（川崎市川崎区） 至 2020年１月
自 2019年10月
横浜アイランドタワー
喫煙スペース改修工事 101 － －
（横浜市中区） 至 2020年６月
自 2019年７月
ツイン21
雑排水管更新 77 － －
至 2019年12月
（大阪市中央区）
自 2019年10月
横浜アイランドタワー
女子トイレ改修工事 72 － －
（横浜市中区） 至 2020年６月
（注）記載未満の数値について、金額は切捨てにより記載しています。
Ｂ．期中に行った資本的支出
保有資産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的
支出は750百万円であり、当期費用に区分された修繕費268百万円と併せ、1,019百万円の工事を実施していま
す。
不動産等の名称 工事金額
目的 工事期間
（所在地） （百万円）
自 2019年３月
ツイン21
南プラザ改修 81
（大阪市中央区） 至 2019年６月
自 2018年12月
ツイン21
雑排水管更新 72
至 2019年６月
（大阪市中央区）
自 2018年６月
ツイン21
基準階空調機制御改修 62
（大阪市中央区） 至 2019年２月
自 2019年３月
ツイン21
低層階トイレ改修 59
至 2019年５月
（大阪市中央区）
自 2018年12月
ツイン21
空調設備自動制御改修 57
（大阪市中央区） 至 2019年６月
その他不動産等 その他資本的支出 417
合計 750
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Ｃ．長期修繕計画のために積み立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的
な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
第17期 第18期 第19期 第20期 第21期
自2014年 自2015年 自2015年 自2016年 自2016年
７月１日 １月１日 ７月１日 １月１日 ７月１日
営業期間
至2014年 至2015年 至2015年 至2016年 至2016年
12月31日 ６月30日 12月31日 ６月30日 12月31日
（百万円） 580 702 577 781 1,232
当期首積立金残高
（百万円） 440 458 550 801 801
当期積立額
（百万円） 317 583 346 350 488
当期積立金取崩額
（百万円） 702 577 781 1,232 1,546
次期繰越額
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
自2017年 自2017年 自2018年 自2018年 自2019年
１月１日 ７月１日 １月１日 ７月１日 １月１日
営業期間
至2017年 至2017年 至2018年 至2018年 至2019年
６月30日 12月31日 ６月30日 12月31日 ６月30日
（百万円） 1,546 1,539 1,581 389 －
当期首積立金残高
（百万円） 851 817 298 12 －
当期積立額
（百万円） 858 775 1,490 401 －
当期積立金取崩額
（百万円） 1,539 1,581 389 － －
次期繰越額
（注）第25期の期中より長期修繕計画のための金銭の積立ては行わないこととしました。
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（３）【運用実績】
①【純資産等の推移】
本投資法人の各計算期間末における総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額の推移は以下のとおりで
す。
総資産額 純資産総額 １口当たりの純資産額
年月日
（百万円） （百万円） （円）
225,916 117,220 440,635
第21期計算期間末
（2016年12月31日）
(223,940) (115,243) (433,204)
248,821 127,675 86,085
第22期計算期間末
（2017年６月30日）
(246,478) (125,332) (84,505)
248,837 127,737 86,127
第23期計算期間末
（2017年12月31日）
(246,431) (125,332) (84,505)
272,674 139,404 84,840
第24期計算期間末
（2018年６月30日）
(269,907) (136,637) (83,156)
280,790 141,257 85,969
第25期計算期間末
（2018年12月31日）
(276,608) (137,076) (83,424)
274,736 142,070 86,463
第26期計算期間末
（2019年６月30日）
(270,215) (137,550) (83,712)
（注１）「総資産額」、「純資産総額」及び「１口当たりの純資産額」については、期中では正確に把握できていないため、各月末
における推移は記載していません。
（注２）（ ）内の数値は各計算期間末に分配を行った後の分配落ち後の金額を記載しています。
（注３）2017年12月31日を基準日、2018年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いま
した。1口当たりの純資産額については、第22期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
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（本投資証券の取引所価格の推移）
回次 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2017年
2016年 2017年 2018年 2018年 2019年
12月
決算年月
計算期間の最高・
12月 ６月 ６月 12月 ６月
（注３）
最低投資口価格
397,500
（円）
377,000 359,000 85,400 93,200 106,300
最高
□76,200
313,000
最低 313,000 324,000 73,300 77,300 84,900
□75,000
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
月別
１月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月
月別最高・最低
91,900 98,000 104,300 102,600 106,300 105,700
最高
投資口価格（円）
84,900 89,400 97,100 98,900 99,700 101,400
最低
（注１）本投資証券は、2006年８月29日に東京証券取引所に上場しました。
（注２）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場における終値によります。
（注３）本投資法人は、2017年12月31日を基準日、2018年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合をもって投資口の分割
を行っています。なお、第23期については、2017年12月27日より当該投資口分割による権利落後の投資口価格にて取引されており、
□印は、当該投資口分割による権利落後の投資口価格を示しています。
②【分配の推移】
分配総額 １口当たり利益
計算期間
（千円） 分配金（円）
第21期（自 2016年７月１日 至 2016年12月31日） 1,976,831 7,431
第22期（自 2017年１月１日 至 2017年６月30日） 2,343,337 7,900
第23期（自 2017年７月１日 至 2017年12月31日） 2,405,628 8,110
第24期（自 2018年１月１日 至 2018年６月30日） 2,767,022 1,684
第25期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日） 4,181,753 2,545
第26期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日） 4,520,236 2,751
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
（年換算）
自己資本利益率
計算期間
（注１）
（注２）
第21期（自 2016年７月１日 至 2016年12月31日） 1.7％ (3.3％)
第22期（自 2017年１月１日 至 2017年６月30日） 2.1％ (4.2％)
第23期（自 2017年７月１日 至 2017年12月31日） 1.9％ (3.7％)
第24期（自 2018年１月１日 至 2018年６月30日） 2.1％ (4.2％)
第25期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日） 3.3％ (6.5％)
第26期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日） 3.5％ (7.1％)
（注１）当期純利益/{(期首純資産額＋期末純資産額)÷２}×100
（注２）日数に基づき年換算しています。
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第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
2006年５月26日 設立企画人（ＭＩＤリートマネジメント株式会社）による投信法第69条に基づく設立に
係る届出
2006年６月１日 投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立
2006年６月８日 投信法第188条に基づく登録の申請
2006年６月22日 投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 近畿財務局長 第
２号）
2006年８月29日 東京証券取引所に上場
2006年８月31日 資産運用の開始
2015年６月16日 ＭＩＤリート投資法人からMCUBS MidCity投資法人へ商号変更
2015年10月５日 東京都千代田区丸の内二丁目７番３号へ本店移転（登録番号 関東財務局長 第109
号）
2018年１月１日 投資口の分割（投資口１口を５口に分割）、発行可能投資口総口数の変更
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２【役員の状況】
（本書の日付現在）
所有投
役職名 氏名
主要略歴
資口数
1999年４月 弁護士登録
1999年４月 常松・簗瀬・関根法律事務所（現 長島・大野・常松法律事務
所）入所
2005年４月 弁護士法人キャスト糸賀入所
2005年12月 リプラスリートマネジメント株式会社（現 大和リアル・エス
テート・アセット・マネジメント株式会社）コンプライアン
ス委員
0
執行役員 土屋 勝裕
2006年５月 ＭＩＤリートマネジメント株式会社（現 三菱商事・ユービー
エス・リアルティ株式会社）コンプライアンス委員
2008年４月 シティユーワ法律事務所入所
2012年４月 土屋国際経済経営法律事務所（現 Ｍ＆Ａ総合法律事務所）代
表弁護士（現任）
2013年６月 オーケー株式会社 監査役（現任）
2017年６月 MCUBS MidCity投資法人 執行役員（現任）
1983年９月 アーサーアンダーセン公認会計士共同事務所（現 有限責任
あずさ監査法人）入所
1987年３月 公認会計士登録
1994年５月 朝日監査法人（現 有限責任 あずさ監査法人）社員
1996年12月 朝日アーサーアンダーセン株式会社 取締役
2000年６月 朝日監査法人（現 有限責任 あずさ監査法人）代表社員
2002年８月 喜多村公認会計士事務所 開設、所長（現任）
2003年２月 チャールズウェインコンサルティング株式会社（現 セルウィ
ンコンサルティング株式会社）代表取締役（現任）
2004年６月 ローム株式会社 社外監査役（非常勤）
2005年12月 住商グレンジャー株式会社（現 株式会社MonotaRO）社外取締
0
監督役員 喜多村 晴雄
役（非常勤）（現任）
2006年６月 ＭＩＤリート投資法人（現 MCUBS MidCity投資法人）
監督役員（現任）
2009年６月 ヤマハ株式会社 監査役（非常勤）
2010年６月 同社 取締役（非常勤）
2015年６月 アスモ株式会社 社外監査役（非常勤）
2015年10月 株式会社リーガル不動産 社外監査役（非常勤）（現任）
2016年５月 公益社団法人日本脳卒中協会 監事（非常勤）（現任）
2016年６月 東洋アルミニウム株式会社 社外監査役（非常勤）（現任）
2019年６月 株式会社デンソー 社外監査役（非常勤）（現任）
1998年４月 弁護士登録、虎門中央法律事務所入所
2005年４月 虎門中央法律事務所 パートナー
0
監督役員 伊藤 治
2015年４月 扶桑合同法律事務所入所 パートナー（現任）
2015年６月 MCUBS MidCity投資法人 監督役員（現任）
2002年４月 東京工業大学大学院 社会理工学研究科 専任講師
2007年１月 同大学大学院 社会理工学研究科 准教授
2007年８月 Shidler College of Business, University of Hawaii 客員
研究員
0
監督役員 永田 京子
2009年２月 文部科学省 独立行政法人評価委員会 臨時委員
2016年４月 東京工業大学 工学院 准教授（現任）
2018年４月 株式会社LOCAL FUTURE 社外取締役（現任）
2019年３月 MCUBS MidCity投資法人 監督役員（現任）
（注）執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2019年３月15日に開催された本投資法人の第８回投資主総会
において、松尾桂が補欠執行役員として選任されています。なお、松尾桂は、本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエ
ス・リアルティ株式会社の執行役員オフィス本部長です。また、同投資主総会において補欠執行役員として選任されていた鈴木直樹に関
しては、本人からの申出により、2019年３月28日開催の役員会において、その選任が取り消されています。
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３【その他】
（１）役員の変更
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任されます（投信法
第72条、第96条、規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第17条第２項）。ただし、投資主総会の決議によって、法
令に定める限度において、その期間を延長し又は短縮することを妨げません。また、補欠又は増員のために選任され
た執行役員及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項但書）。
補欠執行役員及び補欠監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投
資主総会において執行役員又は監督役員が選任されなかった場合には、執行役員又は監督役員が選任された直近の投
資主総会とします）において選任された被補欠者である執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします。た
だし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（規約第17条第３項）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席
し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第106条）。執行役員又は監
督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず投資主
総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決されたときは、発行済投資口の100分の３以上の
口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有する者に限ります。）は、30日以内に、訴えを
もって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第
２号）。
（２）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項
① 規約等の重要事項の変更
本投資法人は、2019年３月15日開催の第８回投資主総会において、以下のとおり規約の一部変更を行いました。
（イ）法令番号を除く、日付の和暦から西暦表記への変更
（ロ）運用報酬Ⅲ及び運用報酬Ⅳに関し、不動産を裏付けとする証券等も報酬算定の対象とするための必要な変
更
（ハ）本投資法人が他の投資法人との合併を行った場合における、合併報酬の内容及びその支払時期に関する規
定を設けるための運用報酬Ⅴの新設
なお、規約の変更に関する手続等については、後記「第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要 （５）その
他 ③ 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
② 事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
③ 出資の状況その他の重要事項
出資の状況及びその他の重要事項については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資
法人の概況 （５）投資法人の出資総額」をご参照下さい。
（３）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、本投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される訴訟事件その
他の事実はありません。
（４）格付
本投資法人は、本書の日付現在、以下の信用格付業者より発行体格付を取得しています。
信用格付業者 発行体格付 格付の方向性
株式会社日本格付研究所（JCR） ＡＡ－
安定的
株式会社格付投資情報センター（R＆I） Ａ
ポジティブ
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第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。
２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条第１
項）。ただし、投資主との合意により本投資口を有償で取得することができます（規約第５条第２項）。
本投資証券は、東京証券取引所を通じて売買することができます。また、同取引所外で本投資証券を譲渡することも
できます。
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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】
（１）【資産の評価】
① １口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「（４）計算期間」記載の決算期毎に、以下の算
式にて算出します。
１口当たりの純資産額 ＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷ 発行済投資口の総口数
② 資産評価の方法
(イ）本投資法人の資産評価の方法及び基準は、投資法人計算規則、投資信託協会制定の不動産投資信託及び不動
産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及
び慣行に従い、以下のとおり運用資産の種類毎に定めます（規約第32条第１項）。
Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権（規約第28条第１項第１号、第２号①、②又は⑦に定めるもののうち左
記に該当するもの）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部
分及び設備等部分については定額法による算定とします。ただし、設備等については、正当な事由により定額
法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、
ほかの算定方法に変更することができるものとします。
Ｂ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第28条第１項第２号③、⑦又は⑧に定め
るもののうち左記に該当するもの）
信託財産がＡ．に掲げる資産の場合はＡ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認めら
れる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の
受益権の持分相当額を算定した価額とします。
Ｃ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭
の信託の受益権（規約第28条第１項第２号④又は⑧に定めるもののうち左記に該当するもの）
信託財産の構成資産がＡ．に掲げる資産の場合は、Ａ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正
妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除し
て当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
Ｄ．不動産に関する匿名組合出資持分（規約第28条第１項第２号⑤又は⑧に定めるもののうち左記に該当するも
の）
不動産に関する匿名組合出資持分の構成資産がＡ．からＣ．までに掲げる資産の場合は、それぞれに定める
方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評
価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とし
ます。
Ｅ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の
信託の受益権（規約第28条第１項第２号⑥又は⑧に定めるもののうち左記に該当するもの）
信託財産である不動産に関する匿名組合出資持分についてＤ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般
に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を
控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
Ｆ．有価証券（規約第28条第１項第３号に定めるもの）
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（金融商品取引所における取引価格、認可
金融商品取引業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで
成立する取引価格をいいます。以下同じです。）を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に
算定された価額により評価するものとします。また、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価
の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された
価額のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
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Ｇ．有価証券等（規約第28条第２項第１号②及び③に定めるもの）
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。市場価格がない場
合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。
Ｈ．金銭債権（規約第28条第２項第１号④に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高
い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却
原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
Ｉ．金銭の信託の受益権（規約第28条第２項第１号⑤に定めるもの）
信託財産の構成資産がＦ．からＨ．まで又はＫ．の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それら
の合計額をもって評価するものとします。
Ｊ．デリバティブ取引に係る権利（規約第28条第２項第２号に定めるもの）
（ⅰ）金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
基準日における当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又
は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額に
より評価します。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準日前直近における最終価格に基づ
き算出した価額により評価します。
（ⅱ）金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、公正な評価
額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
（ⅲ）一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、
ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件
を充足するものについては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
Ｋ．その他
上記に定めがない場合には、投信法、投資信託協会の規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当
と認められる企業会計の基準及び慣行により付されるべき評価額をもって評価します。
(ロ）資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記（イ）と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価
するものとします（規約第32条第２項）。
Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額
Ｂ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記Ａ．に掲げる資産の場合は上記Ａ．に従った評価を、金融資産の場
合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から負債
の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額
(ハ）資産評価の基準日は、本投資法人の各決算期とします。ただし、規約第28条第１項第３号及び第２項に定め
る資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第32条第３
項）。
(ニ）公表方法及び投資者による照会方法
１口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人計算規則
第58条、第68条）。貸借対照表を含む計算書類等は、各営業期間毎に作成され（投信法第129条）、役員会によ
り承認された場合には遅滞なく投資主に対してその旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とと
もに投資主に提供されます（投信法第131条）。
１口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
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（照会先）
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 オフィス本部
東京都千代田区丸の内二丁目７番３号 東京ビルディング
電話番号 03-5293-4150
（２）【保管】
株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律（平成16年法律
第88号。その後の改正を含みます。）（以下「決済合理化法」といいます。）の施行により、本投資口については振
替投資口（振替法第226条）となり、投資証券を発行することができません。すでに発行された投資証券は決済合理
化法の施行日（2009年１月５日）において無効となり（振替法第227条第３項）、投資口の新規発行及び権利の移転
は全て振替法に従い、振替口座簿への記録・記載によって行われることとなりましたので、投資主は、加入者として
口座管理機関に投資口を記載又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、振替機関が振
替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を
承継する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資
証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。
（３）【存続期間】
規約に存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の計算期間は、毎年１月１日から６月末日まで及び７月１日から12月末日までとし、各計算期間の末日
をそれぞれ決算期とします（規約第33条）。
（５）【その他】
① 増減資に関する制限
(イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、10,000,000口とします（規約第６条第１項）。本投資法人は、かか
る発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の
募集をすることができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割
り当てる投資口をいいます。）１口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の保有する資産の内容に照ら
して公正な金額として役員会が承認した金額とします（規約第６条第３項）。
(ロ）国内における募集
本投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を
超えるものとします（規約第６条第２項）。
(ハ）最低純資産額の変更
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第８条）。なお、投信法第67条第
４項により、現在のところ5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
② 解散事由
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
(イ）投資主総会の決議
(ロ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
(ハ）破産手続開始の決定
(ニ）解散を命ずる裁判
(ホ）投信法第187条の登録の取消し
③ 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の
３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第
93条の２第２項第３号）。ただし、書面による議決権行使及び議決権の代理行使が認められていること、及び投資
主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき、後
記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利 ① 投資主総会における議決権」をご参照下さ
い。
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投資主総会において規約の変更に係る議案を付議する旨の役員会決議がなされた場合には、東京証券取引所の定
める有価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限
又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提
出 する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有
価証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容の届出が行われます（投
信法第191条）。
④ 関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規
定の概要は、以下のとおりです。
(イ）本資産運用会社（三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社）との間の資産運用委託契約
Ａ．契約期間
資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日に効力を生ず
るものとし、その有効期間は効力発生の日（2006年６月２日）から１年間とします。ただし、期間満了の６ヶ
月前までに双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間
延長されるものとし、以後も同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
（ⅰ）本投資法人又は本資産運用会社は、相手方に対し、６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本
投資法人は投資主総会の承認を得た上で、本資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、資産運用委
託契約を解約することができます。
（ⅱ）上記（ⅰ）にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場
合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができるものとします。
（ａ）本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
（ｂ）上記（ａ）に掲げる場合の他、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な
事由があるとき
（ⅲ）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、資産運用委託契約を解
約しなければなりません。この場合、本資産運用会社は当該契約の解約に同意するものとします。
（ａ）宅地建物取引業法第３条第１項の免許及び同法第50条の２第１項の認可を受けている金融商品取
引業者でなくなったとき
（ｂ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
（ｃ）解散したとき
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
Ｄ．委託業務の再委託に関する事項
本資産運用会社は、委託業務の全部を第三者に委託することができないものとされています。また、本資産
運用会社は、本投資法人の事前の書面による承諾を得ることなく、委託業務の一部を第三者に委託することは
できないものとされています。
Ｅ．解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、本資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資
法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容の届出が行われます
（投信法第191条）。
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(ロ）一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
Ａ．契約期間
一般事務委託契約の有効期間は、効力発生の日（2006年６月２日）から３年間とします。ただし、かかる有
効期間満了日の６ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、文書による別段の申出がな
されなかったときは、一般事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も
同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
前記Ａ．にかかわらず、以下に掲げる事由が生じたときには、一般事務委託契約はその効力を失います。
（ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合に
は一般事務委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方が一般事務委託契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書によ
る解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。
ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。
（ⅲ）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別
清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書によ
る解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。
（ⅳ）一般事務受託者が上記（ⅱ）及び（ⅲ）に基づき一般事務委託契約を解除する場合は、本投資法人が
法令に基づき一般事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が一般事務受託者以外の者
（以下「後任一般事務受託者」といいます。）との間で一般事務の委託に関する契約を締結できるま
で、本投資法人は解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）よ
りさらに90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下のとおりとします。
（ａ）解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されている場
合は、当該解約日で一般事務委託契約は終了します。
（ｂ）解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で一般事務委託契約が締結されていない
場合は、当初の解約日より90日間経過時に一般事務委託契約が終了するものとします。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、両当事者間の合意により変更することができます。ただし、変更に当たっては、本投
資法人においては役員会の承認を得た上で行うものとし、また、規約並びに投信法を含む法令及び諸規則等を
遵守するものとします。
Ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資
法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容の届出が行われます
（投信法第191条）。
(ハ）投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社みずほ銀行）との間のMCUBS MidCity投資法人第１回無担保投
資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務及び発行・支払代理契約、MCUBS MidCity投資法人第２
回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務及び発行・支払代理契約、MCUBS MidCity投
資法人第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務及び発行・支払代理契約、MCUBS
MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務及び発行・支払代理契
約並びにMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務及び発
行・支払代理契約
Ａ．契約期間
期間の定めはありません。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
前記Ａ．にかかわらず、当事者のいずれか一方が、反社会的勢力等に該当し、若しくは暴力的な要求行為等
をし、又は反社会勢力等に該当しないことの表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他の一方が
取引を継続することが不適切であると判断した場合には、相手方は、書面による通知を行った上で、財務及び
発行・支払代理契約を解除することができ、この場合財務及び発行・支払代理契約はその効力を失います。
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Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
財務及び発行・支払代理契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度両当事者は相互
にこれに関する協定をすることによって、財務及び発行・支払代理契約を変更することができます。
Ｄ．契約の変更の開示方法
財務及び発行・支払代理契約が解除され、投資法人債に関する一般事務受託者の異動があった場合には、金
融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、財務及び発行・支払代理契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容の届出が行
われます（投信法第191条）。
(ニ）投資主名簿等管理人（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の投資口事務代行委託契約
Ａ．契約期間
投資口事務代行委託契約の有効期間は、効力発生の日（2009年１月５日）から２年間とします（なお、当初
効力発生日は2006年６月１日）。ただし、期間満了の１ヶ月前までに双方いずれからも書面による別段の申出
がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
以下に掲げる事由が生じたときは、投資口事務代行委託契約はその効力を失います。
（ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。ただし、この場合には、投資口事務代行委託契約は、両当事者の
合意によって指定したときから失効します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方に以下に掲げる事由が生じたときは、他の当事者は契約の解除を文書で通知す
ることができます。投資口事務代行委託契約は、解除の通知において指定する日に失効するものとしま
す。なお、（ｂ）において投資主名簿等管理人が発する解約の通知は、本投資法人の投資主名簿等管理
人に対する直近の届出住所に通知することにより、通常到達すべきときに到達したものとします。
（ａ）会社更生手続き、民事再生手続き、破産手続き、特別清算手続きの各々の開始の申立て（その
後の法律改正により新たな倒産手続きが創設された場合、当該手続き開始申立てを含みます。）
並びに手形交換所の取引停止処分がなされた場合
（ｂ）本投資法人が投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責めに帰すべき事
由により、本投資法人が所在不明となった場合
（ⅲ）当事者のいずれか一方が投資口事務代行委託契約に重大な違反をし、催告にも応じない場合、他の当
事者は契約の解除を文書で通知することができます。投資口事務代行委託契約は、解除の通知において
指定する日に失効するものとします。
（ⅳ）当事者のいずれか一方が暴力団等に該当し(その取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員が該
当する場合を含みます。)、又は当事者が暴力団等に該当せず、また将来にわたって該当しないことの表
明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、相手方から文書による解約の通知を受けた場合に
は、当該通知において指定された日に投資口事務代行委託契約は失効するものとします。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
投資口事務代行委託契約の内容が法令の変更その他当事者の一方若しくは双方の事情の変更によりその履行
に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人で協議の
上、これを改定することができます。
Ｄ．契約の変更の開示方法
投資口事務代行委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商品取引法に基づ
いて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に対して変更内容の届出が行われます（投
信法第191条）。
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(ホ）特別口座管理機関（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の特別口座の管理に関する契約
Ａ．契約期間
特別口座の管理に関する契約の有効期間は、特別口座の管理に関する契約の効力発生日（2009年１月５日）
から２年間とし、有効期間満了の１ヶ月前までに本投資法人及び特別口座管理機関のいずれか一方から文書に
よる別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も
同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
以下に掲げる事由が生じたときは、特別口座の管理に関する契約はその効力を失います。
（ⅰ）特別口座の加入者が存在しなくなった場合。この場合、特別口座の管理に関する契約は特別口座管理
機関がすみやかに全ての特別口座の廃止手続きを行い、その手続きが完了したときに失効します。
（ⅱ）振替法に定めるところにより、本投資法人の発行する全ての振替投資口（本投資法人が合併により消
滅する場合は、本投資法人の投資主又は登録投資口質権者に対価として交付された他の投資法人の振替
投資口を含みます。）が振替機関によって取り扱われなくなった場合。この場合、特別口座の管理に関
する契約は特別口座管理機関がすみやかに全ての特別口座の廃止手続きを行い、その手続きが完了した
ときに失効します。
（ⅲ）本投資法人及び特別口座管理機関のいずれか一方が特別口座の管理に関する契約に違反し、催告にも
応じず、かつ引き続き特別口座の管理に関する契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められた場
合、他方が行う文書による解約の通知。この場合、特別口座の管理に関する契約は当該通知到達の日か
ら２週間経過後若しくは当該通知において指定された日に失効します。
（ⅳ）本投資法人及び特別口座管理機関の間に投資口事務代行委託契約が締結されており、当該契約につい
て契約の失効事由若しくは特別口座管理機関が解約権を行使しうる事由が発生した場合における、特別
口座管理機関が行う文書による特別口座の管理に関する契約の解約の通知。この場合の契約失効日は、
（ⅲ）後段の規定を準用します。
（ⅴ）当事者のいずれか一方が暴力団等に該当し(その取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員が該
当する場合を含みます。)、又は当事者がそれぞれ暴力団等に該当せず、また将来にわたって該当しない
ことの表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、相手方から文書による解約の通知を受けた
場合には、当該通知において指定された日に特別口座の管理に関する契約は失効するものとします。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
特別口座の管理に関する契約について、法令の変更又は監督官庁並びに機構の指示、その他契約の変更が必
要な事由が生じた場合は、本投資法人と特別口座管理機関は協議のうえこれを改定します。
Ｄ．契約の変更の開示方法
事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に対して変更内容の届出が行われます（投信法第
191条）。
(ヘ）資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管委託契約
Ａ．契約期間
資産保管委託契約の有効期間は、効力発生の日（2006年６月22日）から３年間とします。ただし、期間満了
の６ヶ月前までに双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に
３年間延長されるものとし、以後も同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項
以下に掲げる事由が生じたときは、資産保管委託契約はその効力を失います。
（ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合に
は資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書によ
る解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。
ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会社は
資産保管委託契約失効後においても資産保管委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げな
いものとします。
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（ⅲ）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別
清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書によ
る解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。
（ⅳ）資産保管会社が上記（ⅱ）又は（ⅲ）に基づき資産保管委託契約を解除する場合は、本投資法人が法
令に基づき資産保管事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が資産保管会社以外の者
（以下「後任保管会社」といいます。）との間で資産保管事務の委託に関する契約を締結できるまで、
本投資法人は解約通知で指定の解約日よりさらに90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具
体的には以下のとおりとします。
（ａ）解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管委託契約が締結されている場合は当
該解約日で資産保管委託契約は終了します。
（ｂ）解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管委託契約が締結されていない場合
は、当初の解約日より90日間経過時に資産保管委託契約が終了するものとします。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
資産保管委託契約は、両当事者間の合意により変更することができます。ただし、変更に当たっては、本投
資法人においては役員会の承認を得た上で行うものとし、また、規約並びに投信法を含む法令及び諸規則等を
遵守するものとします。
Ｄ．契約の変更の開示方法
資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法
人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に対して資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
(ト）会計監査人：有限責任 あずさ監査法人
本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条、規約第23条）。会計監査人の任期
は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計
監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任され
たものとみなします（規約第24条）。
⑤ 公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。
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２【利害関係人との取引制限】
（１）法令に基づく制限
① 利益相反取引の制限
（イ）資産運用会社が行う取引については金融商品取引法等の定めにより、一定の制限が課せられています。
かかる制限の中でも資産運用会社の利害関係人との取引に関する制限として、以下のものが含まれます。
Ａ．資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行う
こと（金融商品取引法第42条の２第１号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又
は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
Ｂ．資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数、数値又は対価
の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しな
い取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
Ｃ．資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容
とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
Ｄ．自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運
用を行うこと（業府令第130条第１項第２号）。
Ｅ．第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らし
て不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号及び第２
項第３号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第３号）。
Ｆ．他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（業府令第130条第１項第４
号）。
Ｇ．有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的
とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第130条第１項第５号）。
Ｈ．以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は
買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受け
て、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと（業府令第130条第１項第９
号）。
（ⅰ）資産運用会社の関係外国法人等
（ⅱ）直近２事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該２事業
年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者
(ロ）資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につ
き禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで、
「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品
取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後
の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法施行令」といいます。）で定める要件に該当する者をいい（金
融商品取引法第31条の４第３項）、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有
していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施
行令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
Ａ. 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の
親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の
取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130
条第２項）。
Ｂ. 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結すること
を条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧
客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３
項）。
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Ｃ. 当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方
針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行
う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを
内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
Ｄ. Ａ．からＣ．までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為で
あって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれの
あるものとして業府令に定める行為（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第
223条の３第３項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。）。
（ⅰ）通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売
買その他の取引を行うこと。
（ⅱ）当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約（金融商品取引法第34条に定義される「金融商品取
引契約」をいいます。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して
通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該
顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
② 利害関係人等との取引についての投資法人の役員会の承認
資産運用会社は、登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投
資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券又は不動産の取得、譲渡又は賃借の取引（当該登録投資法
人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるものを除きます。以下同じです。）が行われる
こととなるときは、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければなりません（投信法第201条の２第１
項）。この場合、執行役員は、当該同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません（同条第２
項）。
③ 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資
法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信
法施行規則で定めるものを除きます。以下、本③において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で
定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該
投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）そ
の他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。ただし、資産運用会
社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令で定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の
運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令
で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術
を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第
５条第２項）。
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④ 資産の運用の制限
登録投資法人は、ⅰ）当該投資法人の執行役員又は監督役員、ⅱ）資産運用会社、ⅲ）当該投資法人の執行役員
又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、ⅳ）資産運用会社の取締役、会計
参与（会計参与が法人であるときはその職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれ
らに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められ
る行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法
施行令第116条、第117条及び第118条）。
(イ）有価証券の取得又は譲渡
(ロ）有価証券の貸借
(ハ）不動産の取得又は譲渡
(ニ）不動産の貸借
(ホ）次に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
Ａ. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
Ｂ. 商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行うことに係る取引
Ｃ. 再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行
うことに係る取引
ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。
（２）投資法人の資産運用に係る自主ルール（利益相反対策ルール）
本資産運用会社は、利害関係者との取引等に関する社内規程（自主ルール）として「利害関係者取引規程」を以下
のとおり定めています。
① 目的
利害関係者取引規程は、本資産運用会社が、本投資法人を含む委託を受けた投資法人の資産運用業務を行うに当
たり、下記②に規定される本資産運用会社の利害関係者と当該投資法人の利害が対立する可能性がある取引につき
遵守すべき手続きその他の事項を定め、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が当該投資法人に対して
負う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめることを目的とします。
② 利害関係者の範囲
「利害関係者」とは以下のいずれかに該当する者をいいます。
（イ）投信法第203条第２項により委任を受けた投信法施行令第126条第１項各号及び投信法施行規則第247条に規
定される者
（ロ）本資産運用会社の株主及びその役員、並びに本資産運用会社の役員又は重要な使用人の出向元
（ハ）前項に該当する者の子会社及び関連会社（それぞれ財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第８
条第３項及び第５項に定義される子会社及び関連会社をいいます。）
（ニ）上記（イ）乃至（ハ）のいずれかに該当する者が過半の出資を行うなど重要な影響を及ぼし得る特別目的会
社（特定目的会社、合同会社、株式会社等を含みます。）、組合その他のファンド
（ホ）上記（イ）乃至（ハ）のいずれかに該当する者がアセットマネジメント業務を受託している特別目的会社
（特定目的会社、合同会社、株式会社等を含みます。）、組合その他のファンド
③ 法令遵守
本資産運用会社は、利害関係者と取引を行おうとするときは、投信法その他の関係法令を遵守してこれを行うも
のとします。
④ 取締役会の特別多数決による賛成及びコンプライアンス委員会による決議
利害関係者との間で以下に規定する各取引（ただし、軽微取引を除きます。）を行う場合は、コンプライアンス
委員会及び資産運用検討委員会による決議を行うことに加え、取締役会規則に基づき取締役会において８人の取締
役の内６人以上の賛成を要することとし（ただし、特別の利害関係を有する取締役は、議決に参加することができ
ないものとします。）、より十分な検証を重ねることとします。
(イ）資産の取得
(ロ）資産の譲渡
(ハ）不動産等の貸借
(ニ）不動産等の売買及び貸借の媒介業務の委託
(ホ）不動産管理業務等の委託
(ヘ）資金調達及びそれに付随するデリバティブ取引
(ト）工事の発注
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(チ）業務の委託
(リ）有価証券の貸借
また、利害関係者との間で軽微取引を行う場合、当該取引について利害関係のない代表取締役（いずれの代表取
締役も利害関係を有する場合には、コンプライアンス管理室長）の承認を得るものとし、その他取締役会への報告
等の利害関係者取引規程に定める手続を経るものとします。更に、本投資法人が、投信法第201条第１項に定める
本資産運用会社の利害関係人等との間で有価証券又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引を行う場合には、投
資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める一定の場合を除き、取締役会による承認の
後、当該取引の実施までに、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければなら
ないものとします。
⑤ 資産の取得
(イ）利害関係者から不動産等を取得する場合の取得価格は、原則として利害関係者に該当しない不動産鑑定士が
鑑定した鑑定評価額を上限の指標とし、当該鑑定評価額を上回る場合は、起案した本部の本部長又は部長が
当該案件を議論する資産運用検討委員会及び取締役会において、当該鑑定評価額を上回った価格での取得を
正当化する理由を説明し、資産運用検討委員会及び取締役会はかかる説明を踏まえた上で審議・検討しま
す。ただし、ここでいう取得価格は不動産等そのものの価格とし、鑑定評価額の対象となっていない、取得
費用、信託設定に要する費用、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
(ロ）利害関係者が投資法人への譲渡を前提に一時的に特別目的会社等の組成を行うなどして負担した費用が存す
る場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
(ハ）利害関係者からその他の特定資産を取得する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記に準
ずるものとします。
⑥ 資産の譲渡
(イ）利害関係者に不動産等を譲渡する場合の譲渡価格は、原則として利害関係者に該当しない不動産鑑定士が鑑
定した鑑定評価額を下限の指標とし、当該鑑定評価額を下回る場合は、起案した本部の本部長又は部長が当
該案件を議論する資産運用検討委員会及び取締役会において、当該鑑定評価額を下回った価格での譲渡を正
当化する理由を説明し、資産運用検討委員会及び取締役会はかかる説明を踏まえた上で審議・検討します。
ただし、ここでいう譲渡価格は不動産等そのものの価格とし、鑑定評価額の対象となっていない、売却費
用、固定資産税の期間按分精算額等を含まないものとします。
(ロ）利害関係者へその他の特定資産を譲渡する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記に準ず
るものとします。
⑦ 不動産等の貸借
投資法人が運用する不動産等につき利害関係者と賃貸借契約を締結又は契約更改する場合には、適正な条件で賃
貸するものとし、個別の特定資産における当該利害関係者からの賃料収入が当該特定資産の総収入（直近の決算数
値又は実績がない場合は予想数値に基づきます。）の30％以上となる契約を締結する場合は、市場価格、周辺相場
等を調査し、利害関係者に該当しない第三者からの意見書等を参考の上、決定しなければならないものとします。
⑧ 不動産等の売買及び貸借の媒介業務の委託
(イ）利害関係者へ不動産等の売買の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法等に規定する報酬及び相場の範囲
内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して、他事例や利害関係者に該当しない第三者からの意見
書等を参考の上、決定します。
(ロ）利害関係者へ貸借の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法等に規定する報酬及び相場の範囲内とし、賃
料の水準、媒介の難易度等を勘案して、他事例や利害関係者に該当しない第三者からの意見書等を参考の
上、決定します。
⑨ 不動産管理業務等の委託
(イ）利害関係者へ不動産管理業務等を委託又はその更新をする場合は、実績、会社信用度等を調査するととも
に、原則として、２社以上の利害関係者に該当しない他業者たる第三者からの見積りを取得し、又は利害関
係者に該当しない第三者の意見書等を入手して比較・検討の上、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、当
該者への委託又は更新及びその条件を決定します。
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(ロ）取得しようとする物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産
管理業務等は当該利害関係者に委託することができるものとしますが、委託料の決定については、上記に準
ずるものとします。
⑩ 資金調達及びそれに付随するデリバティブ取引
利害関係者から借入れ及びそれに付随するデリバティブ取引を行う場合又は利害関係者に本資産運用会社が資産
運用業務の委託を受けている投資法人の発行する投資口若しくは投資法人債の引受けその他の募集等に関する業務
を委託する場合には、借入期間、金利等の借入条件又は委託条件及び提案内容について、原則として、２社以上の
利害関係者に該当しない金融機関たる第三者からの見積り又は提案書を取得の上市場における水準等と比較して適
正であることを確認し、又は利害関係者に該当しない外部専門家たる第三者から当該事実に対する意見書を入手の
上、決定します。
⑪ 工事の発注
利害関係者へ工事等を発注する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、原則として、２社以上の利害
関係者に該当しない他業者たる第三者からの見積りを取得し、又は利害関係者に該当しない第三者の意見書等を入
手して比較・検討の上、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、当該者への委託又は更新及びその条件を決定しま
す。
⑫ 業務の委託
上記⑤乃至⑪に定める場合の他、利害関係者へ業務を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するととも
に、原則として、２社以上の利害関係者に該当しない他業者たる第三者からの見積りを取得し、又は利害関係者に
該当しない第三者の意見書等を入手して比較・検討の上、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、当該者への委託
又は更新及びその条件を決定します。
⑬ 代替方式等
上記⑧乃至⑫に規定する業務を委託する場合であって、各項に定める第三者からの見積りや第三者の意見書等の
入手が困難な場合は、別途取締役会にて事前に定める料率表等に基づき利害関係者への委託又は更新及びその条件
を決定するか、利害関係者に当該条件で委託する合理的理由を資産運用検討委員会及び取締役会に説明の上、同委
員会及び取締役会の承認を得るものとします。
⑭ 有価証券の取得、譲渡又は貸借
利害関係者との間で有価証券を取得、譲渡又は貸借する場合（上記⑤乃至⑦に規定する取引を除きます。）は、
上記⑤乃至⑦に準じて行うものとします。
なお、本資産運用会社は、上記のような利害関係者取引規程に加えて、資産運用業務の委託を受けた投資法人間での利
益相反を防止するため、資産の売買、資産の管理、資金調達の各場合について、投資法人間の利益相反防止のための
チェックリストを作成し、意思決定時にこれらのチェックリストを利用して、ある投資法人の利益のために他の投資法
人の利益を害するような取引が行われないような体制を構築しています。
（３）利害関係人等との取引状況等
① 取引状況
該当事項はありません。
② 支払手数料等の金額
該当事項はありません。
支払手数料等以外に、当期に利害関係人等へ支払った水道光熱費等は以下のとおりです。
関西電力株式会社 138,428千円
なお、関西電力株式会社の子会社である関電不動産開発が、2019年４月１日付で本資産運用会社に前資産運用会
社の株式のすべてを譲渡したため、同日以降、関西電力株式会社は、利害関係人等に該当しません。上記では、同
社が利害関係人等であった期間の金額を記載しています。
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３【投資主・投資法人債権者の権利】
（１）投資主の権利
① 投資主総会における議決権
投信法又は規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます（投信法第
89条第１項）。投資主はその有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第
308条第１項本文）。投資主総会においては、原則として、出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されま
すが（投信法第93条の２第１項、規約第11条）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過
半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、決議
されなければなりません（投信法第93条の２第２項）。
本投資法人は、投資主総会をその直前の決算期（規約第33条に定義する決算期をいいます。以下同じです。）か
ら３ヶ月以内の日を投資主総会の日として開催する場合、当該決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投
資主をもって、当該投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。また、上記にかかわらず、
本投資法人は、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主
名簿に記載又は記録されている投資主を、投資主総会において権利を行使することのできる投資主とすることがで
きます（投信法第77条の３第２項、規約第15条）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です。書面による議決権の
行使は、議決権行使書面に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載した議決権行使書面を本投資法人
に提出して行います（投信法第90条の２第２項、第92条第１項、規約第12条）。また、投資主は、法令の定めると
ころにより、本投資法人の承諾を得て、法令で定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を電磁的方法によ
り本投資法人に対して提供して電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２、規約第13
条）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。ただし、投資主が代理人をもって議決
権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有するほかの投資主１名に限られます（規約第
11条第２項）。また、投資主又はその代理人は、投資主総会毎に代理権を証する書面を本投資法人に提出しなけれ
ばなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第11条第３項）。これらの方法にかかわらず、
投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された
議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいず
れをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
② その他の共益権
（イ）代表訴訟提起権（投信法第204条第３項、第116条、第119条第３項、会社法第847条（第２項を除く））
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、本資産運用会社、一般
事務受託者（本（イ）において、投信法第118条に定める者をいいます。）、執行役員又は監督役員の責任を
追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、
本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
（ロ）投資主総会決議取消権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会につき、①招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正
なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使し
たことによって著しく不当な決議がなされたときには、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主
総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が
法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が不存在又は無効であることの確認を、訴えをもって請
求することができます。
（ハ）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行
為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生する
おそれがあるときは、６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対してその行為をやめるこ
とを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
（ニ）新投資口発行差止請求権（投信法第84条第１項、会社法第210条）
投資主は、投資口の発行が法令若しくは定款に違反する場合、又は投資口の発行が著しく不公正な方法によ
り行われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、当該募集に係る
投資口の発行をやめることが請求できます。
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（ホ）新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた
日から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
（ヘ）投資口併合差止請求権（投信法第81条の２第２項、会社法第182条の３）
投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあると
きは、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます。
（ト）合併差止請求権（投信法第150条、会社法第784条の２、第796条の２、第805条の２）
投資主は、本投資法人の合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれが
あるときは、本投資法人に対し、当該合併をやめることを請求することができます。
（チ）合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ
月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
（リ）投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項本文）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、
投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投
資主総会の目的である事項につき当該投資主の提出しようとする議案の要領を投資主総会の招集通知に記載
し、又は記録することを請求することができます。ただし、その事項が投資主総会で決議すべきものでない場
合はこの限りではありません。
（ヌ）投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、
会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総
会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます。
（ル）検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る
招集手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に申し立てること
ができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び
財産の状況を調査させるため検査役の選任を監督官庁に申し立てることができます。
（ヲ）執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務
の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会
において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以
上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって
当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます。
（ワ）解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困
難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、本投資
法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由が
あるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
③ 分配金請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項、第２項）
投資主は、投信法及び規約に定められた金銭の分配方針に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、保
有投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有します。
なお、投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた投資口について行った金
銭の分配についても、本投資法人は当該分配金に係る金額の返還を求めることができません。この場合、本投資法
人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の口座管理機関に対する損害賠償請求権を取得します（振替法
第228条、第149条）。
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④ 残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しま
す。
⑤ 払戻請求権（規約第５条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。
⑥ 投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は投資口を自由に譲渡できます。
投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に投資口の振替（譲受人の
口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）が行われることにより、投資口の譲渡
を行うことが出来ます（振替法第228条、第140条）。ただし、投資口の譲渡は、投資口を取得した者の氏名又は名
称及び住所を投資主名簿に記載し、又は登録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条
第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が、本投資法人に行う、投資主の氏名又
は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。ま
た、投資主が、特別口座に記載又は記録されている投資口の譲渡を行う場合には、まず、自らが開設した口座への
振替を行った上で、譲渡を行う必要があります。
⑦ 投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後遅滞なく当該投資口に係る投資証券の交付を受けることができ
るとされ、また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできるとされています。
しかしながら、上場投資法人の投資口については投資証券を発行することができません（振替法第227条第１
項）。したがって、上記は、機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合で
あって機構の振替業を継承する者が存しない場合、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合に限
られます（振替法第227条第２項）。
⑧ 帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料
の閲覧又は謄写を請求することができます。
⑨ 投資口買取請求権（投信法第149条の３、第149条の８、第149条の13）
本投資法人が合併する場合において、合併契約につき本投資法人の投資主総会の承認を要する場合、当該投資主
総会に先立って合併に反対する旨を本投資法人に通知し、かつ、当該投資主総会において合併に反対した投資主
は、本投資法人に対し自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求することができます。
⑩ 少数投資主権の行使手続（振替法第228条、第154条）
投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記
録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、振替機関が個別投
資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以
下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資主
は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権を行使
することができます。
（２）投資法人債権者の権利
① 投資法人債権者集会における議決権
(イ）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決
議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額（償還済みの額を
除きます。）に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第１
項）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能
です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第２
項、会社法第734条第１項）。
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(ロ）投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。
Ａ．法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した議決権者の議決権
の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
Ｂ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、
かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特
別決議）。
② その他投資法人債権者集会に関する権利
(イ）投資法人債権者集会招集請求権及び招集権（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項、第３項）
MCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投
資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第３回無担保
投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投
資法人債間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同
順位特約付）の投資法人債権者集会は、本投資法人がこれを招集するものとし、投資法人債権者集会の日の３
週間前までに投資法人債権者集会を招集する旨、投資法人債権者集会の日時及び場所並びに投資法人債権者集
会の目的である事項その他法令に基づき投資法人債権者に通知すべき事項を公告します。
MCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投
資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第３回無担保
投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投
資法人債間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同
順位特約付）の各投資法人債総額（償還済みの額を除き、本投資法人が有する当該各投資法人債の金額の合計
額はこれに算入しません。）の10分の１以上に当たる当該投資法人債を有する投資法人債権者は、当該各投資
法人債に関する振替法第115条で準用する同法第86条第３項に定める書面（第３項但書に基づき当該投資法人債
の投資法人債券が発行された場合は当該投資法人債券）を本投資法人に提示した上、投資法人債権者集会の目
的である事項及び招集の理由を記載した書面を本投資法人に提出して、投資法人債権者集会の招集を請求する
ことができます。かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等に
は、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができ
ます。
(ロ）投資法人債権者集会議事録閲覧・謄写請求権（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）
投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求するこ
とができます。
③ 元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。本投資法人が過去に発
行し、本書の日付現在、残高がある投資法人債に係る元利金及びそれらの支払日は次のとおりです。
a. MCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
元 本：15億円
利 率：0.340％
償還日：2021年５月21日
利払日：毎年５月23日及び11月23日
b. MCUBS MidCity投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
元 本：15億円
利 率：0.810％
償還日：2026年５月22日
利払日：毎年５月23日及び11月23日
c. MCUBS MidCity投資法人第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
元 本：10億円
利 率：0.260％
償還日：2022年５月27日
利払日：毎年５月29日及び11月29日
d. MCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
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元 本：20億円
利 率：0.670％
償還日：2027年５月28日
利払日：毎年５月29日及び11月29日
e. MCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
元 本：20億円
利 率：0.590％
償還日：2028年５月29日
利払日：毎年５月29日及び11月29日
④ 投資法人債の譲渡（投信法第139条の７、会社法第687条、第688条）
MCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法
人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第３回無担保投資法
人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債
間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約
付）は、本投資法人が振替法に基づく一般振替債制度において機構が取り扱うことに同意し、振替法の適用を受け
ることを決定した振替投資法人債であり、新規発行及び権利の移転は全て振替法に従い、振替口座への記録・記載
によって行われます。
⑤ 投資法人債管理者（投信法第139条の８）
MCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法
人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第３回無担保投資法
人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債
間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約
付）は、いずれも投信法第139条の８但書の要件を充たすものであり、当該各投資法人債の管理を行う投資法人債
管理会社は設置されていません。
⑥ 財務代理人
MCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法
人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第３回無担保投資法
人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特定投資法人債
間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約
付）いずれについても、株式会社みずほ銀行を財務代理人として、投資法人債に関する事務を委託しています。
⑦ 担保提供制限条項
本投資法人は、MCUBS MidCity投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS
MidCity投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第３回
無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）、MCUBS MidCity投資法人第４回無担保投資法人債（特
定投資法人債間限定同順位特約付）及びMCUBS MidCity投資法人第５回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定
同順位特約付）の各投資法人債要項において、当該各投資法人債の未償還残高が存する限り、本投資法人が国内で
今後発行する他の無担保投資法人債のために本投資法人の資産に担保権を設定する場合は、当該各投資法人債のた
めに担保付社債信託法（明治38年法律第52号、その後の改正を含みます。）に基づき、当該資産に同順位の担保権
を設定しなければならないとしています。ただし、担付切換条項（利益維持条項等本投資法人の財務指標に一定の
事由が生じた場合に期限の利益を喪失する旨の特約を解除するために担保権を設定する旨の特約、又は本投資法人
が自らいつでも担保権を設定することができる旨の特約）が特約されている無担保投資法人債を除きます。
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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】
（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
① 名称
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
（Mitsubishi Corp. - UBS Realty Inc.）
東京都千代田区丸の内二丁目７番３号 東京ビルディング
② 資本金の額
本書の日付現在 ５億円
③ 事業の内容
本資産運用会社は投資運用業を行うことを目的としています。
(イ）会社の沿革
年月日 事項
2000年11月15日 エム・シー・アセットマネジメント株式会社設立
2000年12月８日 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社へ社名変更
宅地建物取引業者免許取得（免許証番号：東京都知事（１）第79372号）
2001年１月27日
投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号：内閣総理大臣第６号）
2001年４月５日
コンサルティング業務、委託代行業務に係る兼業承認取得（承認番号：金監第
2002年６月５日
2161号）（注）
信託受益権販売業登録（登録番号：関東財務局長（売信）第131号）(注)
2005年５月17日
宅地建物取引業者免許更新（免許証番号：東京都知事（２）第79372号）
2006年１月27日
2007年１月25日 旧投信法第10条の２の規定に基づく認可（業務の方法の変更の認可）取得
宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号：国土交通大臣第
2007年５月11日
58号）
2007年７月26日 旧投信法第10条の２の規定に基づく認可（業務の方法の変更の認可）取得
金融商品取引業者に係る登録（登録番号：関東財務局長（金商）第403号）
2007年９月30日
金融商品取引法第35条第３項に基づき、同条第２項第４号及び第７号に規定さ
2010年３月１日
れる兼業業務の届出
宅地建物取引業者免許更新（免許証番号：東京都知事（３）第79372号）
2011年１月27日
金融商品取引法第35条第３項に基づき、同条第２項第４号に規定される兼業業
2015年10月９日
務の一部変更及び第７号に規定される兼業業務の廃止
宅地建物取引業者免許更新（免許証番号：東京都知事（４）第79372号）
2016年１月27日
MCUBS MidCity株式会社を吸収合併
2019年７月１日
（注）当該業務は、現在行っていません。
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(ロ）株式の総数及び資本金の額の増減
Ａ．発行する株式の総数（本書の日付現在）
10,000株
Ｂ．発行済株式の総数（本書の日付現在）
10,000株
Ｃ．最近５年間における資本金の額の増減
過去５年間で資本金の増減はありません。
(ハ）その他
Ａ．役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において総株主の議決権の３分の２以上を有する株主又は
その代理人が出席し、総株主の議決権の３分の２以上の賛成によって選任します。取締役の選任については、
累積投票によりません。取締役の任期は、選任後２年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時
株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後４年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する
定時株主総会の終結の時までです。ただし、任期の満了前に退任した取締役の補欠として選任された取締役の
任期は、退任した取締役の任期の満了する時までとします。また、任期の満了前に退任した監査役の補欠とし
て選任された監査役の任期は、退任した監査役の任期の満了する時までとします。本資産運用会社において取
締役及び監査役の変更があった場合には、２週間以内に監督官庁へ届け出ます（金融商品取引法第31条第１
項、第29条の２第１項第３号）。また、本資産運用会社の取締役又は執行役は、他の会社の取締役、会計参与
（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会
社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が本資産運用会社の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を
含みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その
旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金融商品取引法第31条の４第１項）。
Ｂ．訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はあ
りません。
(ニ）関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は、以下のとおりです。
Ａ．規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用資産の運用を行います。
Ｂ．本投資法人が行う資金調達に係る業務を行います。
Ｃ．運用資産の状況について、本投資法人に対して報告を行います。
Ｄ．運用資産に係る運用計画の策定業務を行います。
Ｅ．その他本投資法人が随時委託する上記Ａ．乃至Ｄ．に関連し又は付随する業務を行います。
（２）【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概
況 （４）投資法人の機構」をご参照下さい。
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（３）【大株主の状況】
（本書の日付現在）
発行済株式数に
所有株式数
対する所有株式数
名称 住所
（株）
の比率（％）
5,100 51.0
三菱商事株式会社 東京都千代田区丸の内二丁目３番１号
スイス国 チューリッヒ市 8001
バーンホフストラッセ 45
ユービーエス・アセット・
4,900 49.0
マネジメント・エイ・ジー （Bahnhofstrasse 45, 8001 Zurich
Switzerland）
本資産運用会社は、三菱商事株式会社とユービーエス・エイ・ジーの合弁により設立された会社です。
(イ）三菱商事株式会社
三菱商事株式会社は、国内及び海外約90か国に200超の拠点を持つ日本最大級の総合商社です。約1,400の連
結対象会社を持つ企業グループで、約77,000名の従業員を有します。天然ガス、総合素材、石油・化学、金属
資源、産業インフラ、自動車・モビリティ、食品産業、コンシューマー産業、電力ソリューション、複合都市
開発の10グループ体制で、多様な産業においてビジネスを行っています。
(ロ）ユービーエス・アセット・マネジメント・エイ・ジー
ユービーエス・アセット・マネジメント・エイ・ジーは、ユービーエス・エイ・ジーの資産運用部門である
UBSアセット・マネジメントの持株会社です。ユービーエス・エイ・ジーは、世界最大級の金融グループの一つ
として、世界約61,000人の従業員が51か国で金融サービスを提供しています。中でもグループ内で資産運用を
手がけるUBSアセット・マネジメントは、約94兆円の資産を運用する世界最大級の資産運用会社として、不動産
を含むほぼすべての資産クラスの投資ポートフォリオによる運用機会を投資家に提供しています。
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（４）【役員の状況】
（本書の日付現在）
所有
役職名 氏名
主要略歴
株式数
1989年４月 三菱商事株式会社入社（機械管理部）
1993年12月 同社ブエノスアイレス・プロジェクト
（アルゼンチン）事務所
1996年12月 同社 本店 財務部
2000年４月 同社 本店 天然ガス事業本部 豪州ユニット
2001年12月 同社 本店 金融事業本部 金融企画ユニット
2004年10月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 取締役（投
資運用部長）
2007年４月 同社 代表取締役
2008年５月 三菱商事株式会社 シンガポール支店 新産業金融事業部長
2011年９月 同社 本店 不動産金融事業ユニット
2011年10月 同社 本店 不動産金融事業ユニット 戦略企画室長
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 非常勤取締役
2012年２月 MC Real Estate Investment Inc. 非常勤Director
2013年４月 三菱商事株式会社 アセットマネジメント事業本部 不動産ア
セットマネジメント事業部長
代表取締役
－
岡本 勝治
三菱商事アセットマネジメント株式会社 非常勤取締役
社長
ヘルスケアマネジメントパートナーズ株式会社 非常勤取締役
2014年10月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 非常勤取締
役
2016年10月 三菱商事株式会社 不動産事業本部 不動産運用部長
UBS MC GENERAL PARTNER - UBS-PREMF LIMITED 非常勤
Director
2017年４月 欧州三菱商事会社 欧州・アフリカ部門担当（新産業金融）兼
新産業金融事業部長
MCAP Europe Limited 非常勤 Director
欧州三菱商事ロジスティクス 非常勤Director
2019年２月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 代表取締役社長
（現任）
MCUBS MidCity株式会社 （現 三菱商事・ユービーエス・リアル
ティ株式会社 ） 非常勤取締役
2019年６月 一般社団法人 投資信託協会 理事（現任）
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所有
役職名 氏名
主要略歴
株式数
1990年４月 株式会社日本長期信用銀行入行 上野支店
1992年10月 同行 本店証券投資部資金財務室 株式担当
1994年８月 英国LTCB and F&C Investment Management Co.,Ltd出向 グロー
バル株式 ポートフォリオマネージャー
1998年１月 長銀ユービーエス・ブリンソン投資顧問株式会社（現 UBSア
セット・マネジメント株式会社） 日本株式アナリスト
2000年７月 シュローダー投信投資顧問株式会社 （現 シュローダー・イン
ベストメント・マネジメント株式会社） ディレクター 日本小
型株式チームヘッド
2007年11月 ルーパスアルファ・アジア・ゲーエムベーハー マネージング・
ディレクター 東京支店代表
代表取締役
－
鈴木 直樹
2012年１月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 調査部長
副社長
2015年４月 MCUBS MidCity株式会社 （現 三菱商事・ユービーエス・リアル
ティ株式会社 ） 代表取締役副社長 財務企画部 部長
2015年10月 同社 代表取締役副社長 経営管理部長
2016年６月 同社 代表取締役副社長
2017年10月 同社 代表取締役副社長 ファンド企画部長
2019年２月 同社 代表取締役副社長
2019年４月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 代表取締役副社
長（現任）
MCUBS MidCity株式会社 （現 三菱商事・ユービーエス・リアル
ティ株式会社 ） 非常勤取締役
1997年４月 三菱商事株式会社入社 本店開発建設第一部
1999年５月 同社 開発建設企画部
2000年４月 三菱商事証券株式会社（現 三菱商事アセットマネジメント株式
会社）出向
2003年４月 スカイホースマネジメント（在ニュージャージー）出向
2005年５月 三菱商事証券株式会社（現 三菱商事アセットマネジメント株式
会社）出向
2007年４月 三菱商事株式会社 本店不動産・事業金融ユニット
2008年12月 Harvard Business School, Executive Education PLD派遣
（2008年12月～2009年６月）
2009年７月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 出向
2010年７月 三菱商事株式会社 本店金融企画ユニット
2013年４月 同社 アセットマネジメント事業開発部 チームリーダー
2014年６月 同社 リスクマネジメント部投融資諮問委員会事務局 部長代理
－
取締役 松谷 忠嗣
2015年６月 同社 リスクマネジメント部投融資管理第二チーム 次長
2016年６月 同社 不動産アセットマネジメント事業部 第一チームリーダー
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 非常勤取締
役
2016年10月 三菱商事株式会社 不動産運用部 不動産運用第一チームリー
ダー
2017年３月 一橋大学大学院国際企業戦略研究科 金融戦略・経営財務コース
修了
2018年４月 三菱商事株式会社 不動産事業統括室 統括マネージャー
2018年10月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 取締役常務執行
役員COO（現任）
2019年１月 同社 コンプライアンス担当取締役 兼 経営企画室長
2019年９月 同社 コンプライアンス担当取締役 兼 経営企画室長 兼 関
西支社長（現任）
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役職名 氏名
主要略歴
株式数
1989年４月 三菱商事株式会社入社（為替部）
1994年２月 同社 燃料管理部
1998年６月 米国ペンシルバニア大学ウォートン校 経営学修士課程修了
1998年６月 同社 財務部
1999年１月 同社 金融企画部
2001年１月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 不動産投資部長
2007年２月 同社 インダストリアル本部長
2009年１月 三菱商事株式会社 不動産・事業金融ユニット 次長
2009年７月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 代表取締役
社長
2012年11月 三菱商事株式会社 新産業金融事業グループ
CEOオフィス 事業投資・リスクマネジメントユニットマネー
ジャー
2013年４月 同社 新産業金融事業グループCEOオフィス 事業投資担当
取締役
2014年２月 北米三菱商事会社 新産業金融事業部門担当
－
荻久保 直志
（非常勤）
2017年１月 三菱商事株式会社 北米不動産開発部長
2018年４月 同社 企業投資部長
2018年６月 同社 企業投資部長 兼 （企業投資・リース事業本部）戦略企
画室長
2019年２月 同社 企業投資部長
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 非常勤取締役
（現任）
三菱商事都市開発株式会社 非常勤取締役（現任）
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 非常勤取締
役（現任）
DIAMOND REALTY INVESTMENTS, INC. 非常勤Director（現任）
2019年４月 三菱商事株式会社 複合都市開発グループ 都市開発本部長（現
任）
MITBANA PTE. LTD. 非常勤Director（現任)
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役職名 氏名
主要略歴
株式数
1991年４月 三菱商事株式会社入社 ディベロッパー事業部
1994年４月 同社 都市開発部
1996年５月 同社 機械管理部
1998年５月 同社 国際開発建設部
2001年４月 同社 海外不動産ユニット
2001年６月 同社 海外不動産ユニット 兼 トランスプラントユニット
2002年12月 MC Realty, Inc.（現 DIAMOND REALTY INVESTMENTS, INC.）出向
2009年５月 三菱商事株式会社 海外不動産ユニット
2010年１月 同社 建設・設備ユニット
2012年４月 同社 海外不動産ユニット
2013年４月 同社 建設事業部
2013年10月 同社 ヤンゴン駐在事務所 副所長
2014年４月 同社 ヤンゴン駐在事務所 副所長 兼
Myanmar Japan Thilawa Development Ltd.副社長
2017年６月 同社 ヤンゴン駐在事務所 副所長 兼
Myanmar Japan Thilawa Development Ltd.副社長 兼 Meeyahta
Development Ltd. 非常勤取締役
取締役
下山 洋一 －
2018年４月 同社 不動産事業本部付不動産事業統括室長
（非常勤）
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 非常勤取締役
（現任）
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 非常勤取締
役
DIAMOND REALTY INVESTMENTS, INC. 非常勤 Director（現任）
UBS MC GENERAL PARTNER-UBS-PREMF LIMITED 非常勤 Director
（現任）
2018年12月 DIAMOND REALTY MANAGEMENT AMERICA INC. 非常勤 Director
（現任）
2019年１月 MC UK GP Limited 非常勤 Director（現任）
MC UK INVESTMENT LTD 非常勤 Director（現任）
2019年２月 三菱商事株式会社 不動産事業本部 国内不動産開発部長 兼
不動産事業本部付不動産事業統括室長
三菱商事都市開発株式会社 非常勤取締役（現任）
2019年３月 株式会社CROSS元岡 非常勤代表取締役
2019年４月 三菱商事株式会社 都市開発本部 不動産事業統括部長（現任）
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役職名 氏名
主要略歴
株式数
1977年 リューベック銀行 アプレンティスシップ・バンキング・クラー
ク
1979年 ザンクトガレン大学
1983年 BWV/SGZZ-調査・経済モデリング・予測（共同経営者）
1989年 プライス・ウォーターハウス・コンサルティング コンサルタン
ト／マネージャー
1991年 マッキンゼーアンドカンパニー
コンサルタント（1997年～パートナー）
2004年 ローランド・ベルガー シニア・パートナー
2005年９月 UBSグローバル・アセット・マネジメント（現 UBSアセット・マ
ネジメント） シニア・ストラテジスト、ストラテジック・プラ
ンニング
2006年５月 同社 ストラテジック・プランニング＆ビジネス・ディベロップ
メント・グローバル・ヘッド
トーマス・
2010年４月 同社 チーフ・オペレーティング・オフィサー（2012年１月まで
ウェルズ
取締役
ファンド・サービス・グローバル・ヘッド兼任）
－
（Thomas
（非常勤）
2012年11月 UBS/Gemdale インベストメント マネジメント リミテッド
Wels）
非常勤 Director（現任）
2012年12月 UBSグローバル・アセット・マネジメント（現 UBSアセット・マ
ネジメント） グローバル不動産部門ヘッド
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 非常勤取締役
（現任）
2013年12月 UBS MC GENERAL PARTNER-UBS-PREMF LIMITED 非常勤 Director
（現任）
2017年１月 UBSアセット・マネジメント リアル・エステート・プライベー
ト・マーケットヘッド
2018年５月 同社 欧州・中東・アフリカ担当ヘッド
2018年９月 UBSアセット・マネジメント（ドイツ）GmbH Chairman（現任）
2019年４月 UBSアセット・マネジメント Vice Chairman（現任）
2019年５月 UBS Asset Management Switzerland AG 非常勤Director（現
任）
1982年４月 大和証券株式会社 株式アナリスト
1984年10月 ハンブロ・パシフィック投資顧問（香港）
ポートフォリオ・マネージャー
1990年９月 ジャーディン・フレミング投資顧問株式会社
（現：JPモルガン・アセット・マネジメント）シニア・ポート
フォリオ・マネージャー
2000年８月 同社 代表取締役社長
2002年６月 JPモルガン信託銀行株式会社 代表取締役社長
取締役
2005年２月 JPモルガン・アセット・マネジメント株式会社 代表取締役社長
－
三木 桂一
（非常勤）
2008年２月 同社 顧問
2010年３月 ラザード・ジャパン・アセット・マネージメント 代表取締役社
長
2014年２月 UBSアセット・マネジメント株式会社 代表取締役社長（現任）
2018年10月 UBSジャパン・アドバイザーズ株式会社 非常勤取締役
2019年４月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 非常勤取締役
（現任）
2019年６月 一般社団法人 投資信託協会 理事（現任）
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役職名 氏名
主要略歴
株式数
2002年７月 アクサ・インベストメント・マネージャーズ フランス
インターナショナルグラデュエート・トレーニーとして入社
2003年６月 アクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネージャー
ズ プロパティ・トラスト・アナリスト
2006年７月 アクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネージャー
ズ 日本 マネージャー
グラハム・
2008年６月 UBS グローバル・アセット・マネジメント（現 UBSアセット・
マッキー
取締役
マネジメント） グローバル・リアル・エステート グローバ
－
（Graham
（非常勤）
ル・マルチ・マネージャーズ アジア・パシフィック・ヘッド
Mackie）
2014年12月 同社 グローバル不動産部門 アジア・パシフィック・ヘッド
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 非常勤取締役
（現任）
2017年１月 UBSアセット・マネジメント リアル・エステート アジア・パ
シフィック・ヘッド（現任）
2018年10月 UBSジャパン・アドバイザーズ株式会社 非常勤取締役（現任）
1990年４月 日本開発銀行（現 株式会社日本政策投資銀行）入行 営業第四
部
1991年３月 同行 金沢支店
1994年３月 経済企画庁（派遣）
1996年４月 日本開発銀行（現 株式会社日本政策投資銀行）審査部 副調査
役
1998年３月 同行 関西支店 調査役
2002年３月 同行 環境・エネルギー部 調査役
2004年11月 日本カーボンファイナンス株式会社 企画部企画課長 兼 開発
部ディールマネージャー（出向）
2009年５月 米国マサチューセッツ工科大学経営大学院 経営学修士課程修了
（留学）
－
監査役 磯根 周二
2010年６月 株式会社日本政策投資銀行 ストラクチャードファイナンスグ
ループ 次長
2012年５月 同行 審査部 次長
2014年３月 同行 企業金融第３部 次長
2014年９月 国土交通省（派遣）
2014年10月 株式会社海外交通・都市開発事業支援機構 事業推進部 ダイレ
クター（出向）
2016年６月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 常勤監査役（現
任）
2017年６月 MCUBS MidCity株式会社 （現 三菱商事・ユービーエス・リアル
ティ株式会社 ） 非常勤監査役
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役職名 氏名
主要略歴
株式数
1983年４月 三菱商事株式会社入社（機械管理部）
1987年５月 同社 主計第一部
1989年10月 同社 税務部
1992年11月 同社 関西支社 経理部
1996年５月 オランダ三菱商事会社
2001年５月 三菱商事株式会社 金属管理部
2001年７月 同社 金属管理部 兼 金属グループ付
2002年10月 三菱商事フィナンシャルサービス株式会社
－
監査役 向山 民生
2003年10月 同社 兼 三菱商事株式会社 トレジャラーオフィス
2008年12月 三菱商事フューチャーズ証券株式会社
2011年２月 三菱商事石油開発株式会社
2015年10月 エム・シー・カーボン株式会社
2016年９月 三菱商事ファッション株式会社
2019年１月 三菱商事株式会社 退職
2019年４月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 常勤監査役（現
任）
1990年４月 三菱商事株式会社 入社 金属管理部
1995年５月 同社 主計部
1996年４月 エム・シー・アカウンティング株式会社 出向
1997年５月 三菱商事株式会社 基幹システム開発室
2000年４月 同社 システム開発総括部
2000年６月 同社 主計部
2001年１月 同社 システム開発総括部
2001年４月 株式会社アイ・ティ・フロンティア 出向
2003年５月 三菱商事フィナンシャルサービス株式会社 出向
2004年４月 三菱商事株式会社 機械グループ付
2005年５月 同社 機械グループコントローラーオフィス
2007年４月 同社 イノベーション事業グループコントローラーオフィス
2009年４月 同社 コーポレート部門コントローラーオフィス
2009年６月 PT.MC INDONESIA 出向
2013年５月 三菱商事フィナンシャルサービス株式会社 出向
2015年４月 同社 代表取締役社長
監査役
－
鎌田 吉昭
2018年３月 三菱商事株式会社 新産業金融事業グループ管理部長
（非常勤）
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 非常勤監査役
（現任）
株式会社MCアビエーション・パートナーズ 非常勤監査役
株式会社MCアビエーション・パートナーズ・アジア 非常勤監査
役
三菱商事ロジスティクス株式会社 非常勤監査役
三菱鉱石輸送株式会社 非常勤監査役
三菱商事アセットマネジメント株式会社 非常勤監査役（現任）
三菱オートリース株式会社 非常勤監査役（現任）
三菱オートリース・ホールディング株式会社 非常勤監査役（現
任）
株式会社丸の内キャピタル 非常勤監査役（現任）
2019年４月 三菱商事株式会社 複合都市開発グループ 複合都市開発管理部
長（現任）
水ing株式会社 非常勤監査役（現任）
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役職名 氏名
主要略歴
株式数
1976年４月 株式会社住友銀行 入行 同行銀座支店配属
1979年１月 同行 赤坂支店
1980年６月 米国コロンビア大学留学
1982年６月 同行 市場開発部
1984年４月 同行 業務開発部長代理
1987年８月 住銀バンカース投資顧問株式会社 出向
1988年４月 株式会社住友銀行 業務開発部長代理
1991年10月 同行 業務開発部次長
1992年10月 同行 業務企画部次長
1996年１月 同行 青葉台支店長
1997年６月 同行 投信業務準備室長、個人商品部長
1999年７月 ザ・パトナム・アドバイザリー・カンパニー・インク 日本にお
ける代表者
監査役
－
長嶋 俊夫
2001年１月 ザ・パトナム・アドバイザリー・カンパニー・エルエルシー 日
（非常勤）
本における代表者
パトナム・インベストメンツ証券株式会社 代表取締役
2009年11月 エリーパワー株式会社 常務執行役員
2009年12月 同社 取締役常務執行役員
2013年６月 同社 顧問
2013年９月 同社 退社
2013年10月 ユービーエス・グローバル・アセット・マネジメント株式会社
（現 UBSアセット・マネジメント株式会社） 常勤監査役
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 非常勤監査役
（現任）
2018年10月 UBSジャパン・アドバイザーズ株式会社 非常勤監査役（現任）
2019年３月 UBSアセット・マネジメント株式会社 監査役（現任）
（注）2019年８月末日現在、役職員数は152名（非常勤役員を除きます。）であり、本資産運用会社の採用者並びに三菱商事株式会社及び
UBSアセット・マネジメント株式会社等からの出向者により構成されています。
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（５）【事業の内容及び営業の概況】
① 事業の内容
本資産運用会社は、投資運用業を営む金融商品取引業者として、投資法人の資産の運用に係る業務を行います。
② 営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資法人は、本投資法人、
日本リテールファンド投資法人及び産業ファンド投資法人です。
MCUBS MidCity投資法人
名称 日本リテールファンド投資法人 産業ファンド投資法人
中長期にわたる安定した収益の確 中長期にわたる安定した収益の確 中長期にわたる安定した収益の確
保と資産の着実な成長を目指し 保と資産の着実な成長を目指し 保と資産の着実な成長を目指し
て、主としてオフィスビルである て、主として商業施設である不動 て、主として産業用不動産である
基本的性格
不動産等、不動産関連資産及びそ 産等、不動産関連資産及びその他 不動産等、不動産関連資産及びそ
の他の特定資産に投資して運用を の特定資産に投資して運用を行い の他の特定資産に投資して運用を
行います。 ます。 行います。
設立年月日 2006年６月１日 2001年９月14日 2007年３月26日
純資産総額 142,070 432,701 129,780
（百万円）
（2019年６月30日現在） （2019年２月28日現在） （2019年１月31日現在）
１口当たり
86,463 165,278 76,394
の純資産額
（2019年６月30日現在） （2019年２月28日現在） （2019年１月31日現在）
（円）
③ 関係業務の概況
資産運用会社としての業務
(イ）資産運用業務
本資産運用会社は、投信法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の
運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他
本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
(ロ）資金調達業務
本資産運用会社は、本投資法人が行う新投資口の発行、投資法人債の発行、借入れ若しくは借換え、又はこ
れらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人のために必要な業務を行います。また、本資産運用会社は、
本投資法人に代わり、本投資法人に関する情報の適時開示を行うものとし、その他IR活動を行います。
(ハ）報告業務
本資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関す
る報告を行います。
(ニ）その他本投資法人が随時委託する前記（イ）乃至（ハ）に関連し又は付随する業務を行います。
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２【その他の関係法人の概況】
１．一般事務受託者兼資産保管会社
（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
① 名称
三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
② 資本金の額
342,037百万円（2019年３月31日現在）
③ 事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を
営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）
（以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
（２）【関係業務の概要】
一般事務受託者として三井住友信託銀行株式会社は、以下の業務を行います。
① 計算に関する事務
② 会計帳簿の作成に関する事務
③ 納税に関する事務
④ 役員会、投資主総会の運営に関する事務（投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集計に関する
事務を除きます。）
資産保管会社として三井住友信託銀行株式会社は、以下の業務を行います。
① 本投資法人の保有する資産に関する資産保管業務
② 金銭出納管理業務
（３）【資本関係】
該当事項はありません。
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２．投資法人債に関する一般事務受託者
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
株式会社みずほ銀行
東京都千代田区大手町一丁目５番５号
② 資本金の額
1,404,065百万円（2019年３月31日現在）
③ 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
投資法人債に関する一般事務受託者として株式会社みずほ銀行は、以下の業務を行います。
① 発行代理人事務
② 支払代理人事務
③ 元利金取りまとめ事務
④ 投資法人債原簿関係事務等
（３）資本関係
該当事項はありません。
３．投資主名簿等管理人兼特別口座管理機関
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
② 資本金の額
324,279百万円（2019年３月31日現在）
③ 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託事業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
投資主名簿等管理人としての三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社は、以下の業務を行います。
① 投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び
投資法人債原簿に関する事務（ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に
別途委託するものに限ります。）
② 投資口の名義書換、質権の登録又は抹消
③ 投資主等に対して分配する金銭の支払いに関する事務
④ 投資主等の権利行使に関する請求、その他の投資主等からの申出の受付けに関する事務並びにこれらに付随
する事務等
特別口座管理機関としての三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社は、以下の業務を行います。
① 振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
② 新規記載又は記録手続き及び抹消手続き又は全部抹消手続きに関する事務
③ 振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記
録に関する事務
④ 特別口座の開設及び廃止に関する事務
⑤ 特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事務並
びに振替制度の運営に関する事務等
（３）資本関係
該当事項はありません。
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４．特定関係法人（本資産運用会社の親会社）
（１）名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
三菱商事株式会社
東京都千代田区丸の内二丁目３番１号
② 資本金の額
204,447百万円（2019年６月30日現在）
③ 事業の内容
天然ガス、総合素材、石油・化学、金属資源、産業インフラ、自動車・モビリティ、食品産業、コンシューマー
産業、電力ソリューション、複合都市開発の10グループ体制で、幅広い産業を事業領域としており、約1,400の連
結対象会社と共に、ビジネスを展開しています。
（２）関係業務の概要
前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況 （３）投資法人の仕組み ② 本投
資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要」をご参照下さい。
（３）資本関係
2019年６月30日現在、本投資口21,000口（発行済投資口の総口数1.27％）を保有しています。
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第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。そ
の後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第
47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第26期計算期間（2019年１月１日から2019年
６月30日まで）の財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表を作成していません。
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１【財務諸表】
（１）【貸借対照表】
（単位：千円）
前期 当期
(2018年12月31日) (2019年６月30日)
資産の部
流動資産
12,094,297 12,862,061
現金及び預金
4,872,591 4,337,318
信託現金及び信託預金
180,638 172,809
営業未収入金
33,000 32,332
未収還付法人税等
68,404 47,571
前払費用
64 －
その他
17,248,997 17,452,093
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
80,908,877 75,054,399
信託建物
△ 20,830,268 △ 19,219,593
減価償却累計額
※１ 60,078,608 ※1 55,834,806
信託建物（純額）
信託構築物 116,879 188,913
△ 31,165 △ 28,475
減価償却累計額
信託構築物（純額） 85,714 160,438
信託機械及び装置 5,819 4,103
△ 2,681 △ 2,048
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額） 3,138 2,055
563,061 516,446
信託工具、器具及び備品
△ 401,044 △ 364,194
減価償却累計額
※１ 162,016 ※1 152,252
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地 197,324,195 195,353,088
22,701 27,581
信託建設仮勘定
257,676,375 251,530,221
有形固定資産合計
無形固定資産
2,863 2,611
ソフトウエア
2,863 2,611
無形固定資産合計
投資その他の資産
5,085,027 5,085,027
投資有価証券
10,210 10,210
敷金及び保証金
長期前払費用 645,351 557,669
10 3
繰延税金資産
5,740,599 5,652,910
投資その他の資産合計
固定資産合計 263,419,838 257,185,744
繰延資産
61,825 56,445
投資法人債発行費
59,678 41,815
投資口交付費
121,503 98,261
繰延資産合計
資産合計 280,790,339 274,736,099
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（単位：千円）
前期 当期
(2018年12月31日) (2019年６月30日)
負債の部
流動負債
581,053 365,271
営業未払金
6,900,000 －
短期借入金
15,200,000 23,750,000
1年内返済予定の長期借入金
1,007,866 1,179,279
未払金
143,871 152,678
未払費用
12,452 12,691
未払分配金
129,446 507,959
未払消費税等
1,102,088 1,159,880
前受金
698,838 605,871
その他
25,775,617 27,733,631
流動負債合計
固定負債
8,000,000 8,000,000
投資法人債
92,775,000 84,225,000
長期借入金
預り敷金及び保証金 12,341,919 12,706,996
639,893 －
信託預り敷金及び保証金
113,756,813 104,931,996
固定負債合計
139,532,431 132,665,628
負債合計
純資産の部
投資主資本
136,452,412 136,452,412
出資総額
剰余金
任意積立金
183,659 622,708
圧縮積立金
183,659 622,708
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,621,836 4,995,350
4,805,495 5,618,059
剰余金合計
141,257,908 142,070,471
投資主資本合計
※２ 141,257,908 ※2 142,070,471
純資産合計
280,790,339 274,736,099
負債純資産合計
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（２）【損益計算書】
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年７月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年６月30日)
営業収益
※１ 7,764,585 ※1 7,693,769
賃貸事業収入
※１ 604,778 ※1 485,415
その他賃貸事業収入
165,565 161,560
受取配当金
※２ 2,263,726 ※2 1,938,695
不動産等売却益
10,798,655 10,279,441
営業収益合計
営業費用
※１ 4,128,604 ※1 3,682,666
賃貸事業費用
※２ 427,905
－
不動産等売却損
789,078 824,956
資産運用報酬
5,961 5,970
資産保管手数料
36,548 37,283
一般事務委託手数料
8,700 11,020
役員報酬
73,880 79,132
その他営業費用
5,470,678 4,641,030
営業費用合計
5,327,977 5,638,411
営業利益
営業外収益
79 81
受取利息
514 1,219
未払分配金戻入
1,024 25
還付加算金
－ 757
固定資産税等精算金
405 0
その他
2,024 2,082
営業外収益合計
営業外費用
431,996 423,964
支払利息
22,492 22,525
投資法人債利息
138,791 130,505
融資関連費用
5,379 5,379
投資法人債発行費償却
19,838 17,862
投資口交付費償却
89,930 46,229
その他
708,429 646,466
営業外費用合計
4,621,572 4,994,027
経常利益
特別利益
－ 967
補助金収入
－ 967
特別利益合計
4,621,572 4,994,994
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税 819 671
27 7
法人税等調整額
847 678
法人税等合計
4,620,725 4,994,316
当期純利益
1,111 1,033
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,621,836 4,995,350
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（３）【投資主資本等変動計算書】
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
当期未処分利
出資総額 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
（△）
圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 136,452,412 183,659 183,659 2,768,133 2,951,792 139,404,205 139,404,205
当期変動額
剰余金の配当 △ 2,767,022 △ 2,767,022 △ 2,767,022 △ 2,767,022
当期純利益
4,620,725 4,620,725 4,620,725 4,620,725
当期変動額合計 － － － 1,853,703 1,853,703 1,853,703 1,853,703
※１
当期末残高 183,659 183,659 4,621,836 4,805,495 141,257,908 141,257,908
136,452,412
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
当期未処分利
出資総額 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
（△）
圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 136,452,412 183,659 183,659 4,621,836 4,805,495 141,257,908 141,257,908
当期変動額
圧縮積立金の積立
439,049 439,049 △ 439,049 － － －
剰余金の配当 △ 4,181,753 △ 4,181,753 △ 4,181,753 △ 4,181,753
当期純利益 4,994,316 4,994,316 4,994,316 4,994,316
当期変動額合計 － 439,049 439,049 373,514 812,563 812,563 812,563
※１
当期末残高 622,708 622,708 4,995,350 5,618,059 142,070,471 142,070,471
136,452,412
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（４）【金銭の分配に係る計算書】
前期
当期
区分 （自 2018年７月１日
（自 2019年１月１日
至 2018年12月31日）
至 2019年６月30日）
Ⅰ 当期未処分利益
4,621,836,523円 4,995,350,688 円
Ⅱ 分配金の額 4,181,753,125円 4,520,236,875円
(投資口１口当たり分配金の額) ) )
(2,545円 (2,751円
Ⅲ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 439,049,427円 474,524,519円
Ⅳ 次期繰越利益
1,033,971円 589,294円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第34条第１項 本投資法人の規約第34条第１項
(2)に定める金銭の分配の方針に従 (2)に定める金銭の分配の方針に従
い、分配金の額は利益金額を限度と い、分配金の額は利益金額を限度と
し、かつ租税特別措置法第67条の15 し、かつ租税特別措置法第67条の15
及び租税特別措置法施行令第39条の 及び租税特別措置法施行令第39条の
32の３に規定されている本投資法人 32の３に規定されている本投資法人
の配当可能利益の額の100分の90に の配当可能利益の額の100分の90に
相当する金額を超えるものとしてお 相当する金額を超えるものとしてお
ります。かかる方針により、当期未 ります。かかる方針により、当期未
処分利益のうち、租税特別措置法第 処分利益のうち、租税特別措置法第
65条の７による圧縮積立金繰入額を 65条の７による圧縮積立金繰入額を
控除し、その残額を超えない額で発 控除し、その残額を超えない額で発
行済投資口の総口数1,643,125口の 行済投資口の総口数1,643,125口の
整数倍数の最大値となる 整数倍数の最大値となる
4,181,753,125円を利益分配金とし 4,520,236,875円を利益分配金とし
て分配することといたしました。 て分配することといたしました。
なお、規約第34条第１項(4)に定 なお、規約第34条第１項(4)に定
める利益を超えた金銭の分配は行い める利益を超えた金銭の分配は行い
ません。 ません。
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（５）【キャッシュ・フロー計算書】
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年７月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年６月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
4,621,572 4,994,994
税引前当期純利益
1,325,504 1,220,258
減価償却費
97,592 102,290
長期前払費用償却額
19,838 17,862
投資口交付費償却
5,379 5,379
投資法人債発行費償却
△ 79 △ 81
受取利息
454,489 446,489
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加） △ 5,747 7,829
未収消費税等の増減額（△は増加） 251,725 －
未払消費税等の増減額（△は減少） 129,446 378,513
営業未払金の増減額（△は減少） 168,092 △ 215,782
未払金の増減額（△は減少） 85,767 45,666
前受金の増減額（△は減少） △ 125,707 57,791
前払費用の増減額（△は増加） △ 31,142 20,833
長期前払費用の支払額 △ 182,302 △ 14,609
14,317,774 9,934,504
信託有形固定資産の売却による減少額
1,069 △ 30,040
その他
21,133,276 16,971,900
小計
79 81
利息の受取額
△ 460,536 △ 437,682
利息の支払額
△ 7,536 △ 2
法人税等の支払額
20,665,282 16,534,296
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
△ 23,306,548 △ 4,882,863
信託有形固定資産の取得による支出
△ 424 △ 314
無形固定資産の取得による支出
404,713 555,628
預り敷金及び保証金の受入による収入
32,200 24,352
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
△ 1,428,888 △ 204,598
預り敷金及び保証金の返還による支出
△ 19,004 △ 713,714
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻によ
19,004 713,714
る収入
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入
△ 708,367 △ 24,352
による支出
△ 25,007,314 △ 4,532,147
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
6,900,000 －
短期借入れによる収入
－ △ 6,900,000
短期借入金の返済による支出
15,300,000 －
長期借入れによる収入
△ 15,300,000 －
長期借入金の返済による支出
△ 2,765,177 △ 4,180,294
分配金の支払額
△ 34,019 －
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー 4,100,803 △ 11,080,294
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △ 241,228 921,854
16,518,754 16,277,526
現金及び現金同等物の期首残高
※１ 16,277,526 ※１ 17,199,380
現金及び現金同等物の期末残高
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（６）【注記表】
〔継続企業の前提に関する注記〕
該当事項はありません。
〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純
額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の方法 (1)有形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 ２～65年
信託構築物 ２～50年
信託機械及び装置 11年
信託工具、器具及び備品 ２～15年
(2)無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、ソフトウエアについては、本投資法人内における利用
可能期間（５年）に基づく定額法を採用しています。
(3)長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 (1)投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
(2)投資法人債発行費
償還期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等について
は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に納付した額を賃
貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得
に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額に
ついては、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入して
います。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産
税等相当額は64,219千円です。当期において不動産等の取得原
価に算入した固定資産税等相当額は13,603千円です。
５．ヘッジ会計の方法 (1)ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしている場合に
は特例処理を採用しています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリス
クをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジの有効性評価の方法
金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、ヘッジ
の有効性の評価は省略しています。
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６．キャッシュ・フロー計算書における資金 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等
の範囲 物）は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信
託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動につい
て僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなります。
７．その他財務諸表作成のための基本となる (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきまして
は、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生
じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計
算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記すること
としています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、
信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
③信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっていま
す。
ただし一定の固定資産に係る控除対象外消費税は個々の資産
の取得原価に算入しています。
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〔貸借対照表に関する注記〕
※１．有形固定資産の圧縮記帳額
（１）国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期 当期
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
信託建物 54,864千円 54,864千円
信託工具、器具及び備品 7,279千円 7,279千円
（２）保険金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期 当期
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
信託建物 68,700千円 68,700千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
50,000千円 50,000千円
３．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社三菱ＵＦＪ銀 行と
コミットメントライン契約を締結しております。
前期 当期
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
コミットメントライン
15,000,000千円 15,000,000千円
契約の総額
－ －
借入残高
差引 15,000,000千円 15,000,000千円
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〔損益計算書に関する注記〕
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年７月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年６月30日）
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸料 6,240,983 6,212,051
共益費 1,293,278 1,282,606
駐車場収入 230,323 7,764,585 199,111 7,693,769
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 491,308 415,031
解約違約金 24,631 －
その他賃貸収入 88,837 604,778 70,383 485,415
不動産賃貸事業収益合計
8,369,363 8,179,185
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 888,442 867,278
水道光熱費 737,317 595,384
公租公課 673,870 665,977
損害保険料 9,127 8,032
修繕費 417,158 268,161
減価償却費 1,325,541 1,220,319
その他賃貸事業費用 77,145 4,128,604 57,512 3,682,666
不動産賃貸事業費用合計
4,128,604 3,682,666
Ｃ．不動産賃貸事業損益
4,240,759
（Ａ－Ｂ） 4,496,518
※２．不動産等売却損益の内訳
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
松下ＩＭＰビル
（単位：千円）
不動産等売却収入 14,850,000
不動産等売却原価 12,261,446
その他売却費用 324,827 12,586,273
不動産等売却益
2,263,726
ＭＩＤ ＲＥＩＴ京橋ビル
（単位：千円）
不動産等売却収入 1,700,000
不動産等売却原価 2,056,328
その他売却費用 71,576 2,127,905
不動産等売却損
427,905
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
松下ＩＭＰビル
（単位：千円）
不動産等売却収入 12,150,000
不動産等売却原価 9,934,504
その他売却費用 276,799 10,211,304
不動産等売却益
1,938,695
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
（自 2018年７月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年６月30日）
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,643,125口 1,643,125口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年７月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年６月30日）
12,094,297 12,862,061
現金及び預金
4,872,591 4,337,318
信託現金及び信託預金
信託預り敷金及び保証金対応信託預金
△689,362 －
（注）
16,277,526 17,199,380
現金及び現金同等物
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還を目的とした信託預金
〔リース取引に関する注記〕
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前期 当期
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
4,317,290
１年以内 4,427,796
7,916,908
１年超 7,252,206
12,234,198
合計 11,680,002
オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前期 当期
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
6,036 6,036
１年以内
7,545 4,527
１年超
13,581 10,563
合計
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〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは
債務の弁済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等に手当てされる資金
を、借入れ又は投資法人債により調達する方針です。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした取引に限る
ものとし、投機的な取引は行いません。
余剰資金については、換金性及び安全性を考慮した運用を行います。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債によって調達した資金は、不動産信託受益権の取得又は既存の借入金の返済等に充
当しています。
借入金、投資法人債及び預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では借入
金の返済期限及び投資法人債の償還期限の分散化等を図るとともに、本資産運用会社が適時に資金繰り計画
を作成・更新することにより、手許流動性を把握し、当該リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを抑制するために、
金利スワップ取引をヘッジ手段として利用しています。本投資法人は、借入金全体に占める変動金利の割合
を金融環境に応じて調整することにより、当該リスクを管理しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった
場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
前期（2018年12月31日）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照
下さい。）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
12,094,297 12,094,297 －
(1）現金及び預金
4,872,591 4,872,591 －
(2）信託現金及び信託預金
16,966,888 16,966,888 －
資産合計
6,900,000 6,900,000 －
(3）短期借入金
15,200,000 15,236,901 36,901
(4）１年内返済予定の長期借入金
8,000,000 8,028,450 28,450
(5）投資法人債
92,775,000 93,856,301 1,081,301
(6）長期借入金
122,875,000 124,021,652 1,146,652
負債合計
－ － －
(7）デリバティブ取引
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当期（2019年６月30日）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照
下さい。）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
12,862,061 12,862,061 －
(1）現金及び預金
4,337,318 4,337,318 －
(2）信託現金及び信託預金
17,199,380 17,199,380 －
資産合計
23,750,000 23,772,901 22,901
(4）１年内返済予定の長期借入金
8,000,000 8,038,750 38,750
(5）投資法人債
84,225,000 85,641,384 1,416,384
(6）長期借入金
115,975,000 117,453,036 1,478,036
負債合計
－ － －
(7）デリバティブ取引
（注１）金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
短期借入金は短期間で決済され、かつ変動金利によるものであるため、時価が帳簿価額に近似していることから、当該帳
簿価額によっています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(6)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利が反映されるため、時価が帳簿価額に近似していることから、
当該帳簿価額によっています。固定金利によるものは、一定の期間ごとに区分した当該長期借入金の元利金の合計額（金利
スワップの特例処理の対象とされた長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。）については、
その金利スワップのレートによる元利金の合計額）を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する
方法によっています。
(5)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
①投資有価証券 5,085,027 5,085,027
②預り敷金及び保証金 12,341,919 12,706,996
③信託預り敷金及び保証金 639,893 －
①投資有価証券
匿名組合出資持分に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはし
ていません。
②預り敷金及び保証金並びに③信託預り敷金及び保証金
賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であり、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もる
ことができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
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（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年12月31日） （単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 12,094,297 － － － － －
信託現金及び信託預金 4,872,591 － － － － －
合計 16,966,888 － － － － －
当期（2019年６月30日） （単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 12,862,061 － － － － －
信託現金及び信託預金
4,337,318 － － － － －
合計 17,199,380 － － － － －
（注４）借入金、投資法人債の決算日後の返済、償還予定額
前期（2018年12月31日） （単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金
6,900,000 － － － － －
長期借入金 15,200,000 22,850,000 14,250,000 9,900,000 10,200,000 35,575,000
投資法人債 － － 1,500,000 1,000,000 － 5,500,000
当期（2019年６月30日） （単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
長期借入金
23,750,000 19,600,000 12,950,000 11,200,000 8,900,000 31,575,000
投資法人債
－ 1,500,000 1,000,000 － － 5,500,000
〔有価証券に関する注記〕
匿名組合出資持分（貸借対照表計上額5,085,027千円）は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困
難と認められるため、記載していません。
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〔デリバティブ取引に関する注記〕
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年12月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年６月30日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2018年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、下記のとお
りです。
契約額等（千円）
デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
ヘッジ会計の方法 時価
種類等 対象 算定方法
うち１年超
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 32,600,000 28,600,000 ※ －
特例処理 受取変動・支払固定
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、
当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」をご参
照下さい。）。
当期（2019年６月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、下記のとお
りです。
契約額等（千円）
デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
ヘッジ会計の方法 時価
種類等 対象 算定方法
うち１年超
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 32,600,000 28,600,000 ※ －
特例処理 受取変動・支払固定
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、
当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」をご参
照下さい。）。
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〔退職給付に関する注記〕
前期（2018年12月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年６月30日）
該当事項はありません。
〔税効果会計に関する注記〕
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
繰延税金資産
10 3
未払事業税損金不算入額
10 3
繰延税金資産合計
10 3
繰延税金資産の純額
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
前期 当期
（2018年12月31日） （2019年６月30日）
31.51％ 31.51％
法定実効税率
（調整）
△28.51％ △28.52％
支払分配金の損金算入額
△2.99％ △2.99％
圧縮積立金繰入額
0.01％ 0.01％
その他
0.02％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率
〔持分法損益等に関する注記〕
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
該当事項はありません。
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〔関連当事者との取引に関する注記〕
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
該当事項はありません。
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〔資産除去債務に関する注記〕
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
該当事項はありません。
〔セグメント情報等に関する注記〕
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
(1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、
記載を省略しています。
(2）地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略していま
す。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、
記載を省略しています。
(3）主要な顧客ごとの情報
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
パナソニック株式会社 1,061,467千円 不動産賃貸事業
イオンリテール株式会社 726,000千円 不動産賃貸事業
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
(1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、
記載を省略しています。
(2）地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略していま
す。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、
記載を省略しています。
(3）主要な顧客ごとの情報
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
パナソニック株式会社 1,052,422千円 不動産賃貸事業
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〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、東京圏、大阪圏その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動
産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年７月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年６月30日）
貸借対照表計上額
249,844,634 257,654,032
期首残高
7,809,397 △6,150,780
期中増減額
257,654,032 251,503,251
期末残高
267,920,000 267,940,000
期末時価
（注１）該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ５ 運用状況 （２）投資
資産 ③ その他投資資産の主要なもの」をご覧下さい。
（注２）「貸借対照表計上額」は、取得価額（取得に係る諸経費を含みます。）から減価償却累計額を控除した価額です。
（注３）「期中増減額」のうち、前期の主な増加額は横浜アイランドタワーの取得（22,870,427千円）及び資本的支出によるもの、主
な減少額は松下ＩＭＰビルの持分一部売却（12,261,446千円）、ＭＩＤ ＲＥＩＴ京橋ビルの売却（2,056,328千円）及び減価
償却費の計上によるものであり、当期の主な増加額はＭ-Ｃｉｔｙ江戸川橋ビルの取得（4,135,319千円）及び資本的支出によ
るもの、主な減少額は松下ＩＭＰビルの持分売却（9,934,504千円）及び減価償却費の計上によるものです。
（注４）「期末時価」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧下さい。
〔１口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
（自 2018年７月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年６月30日）
１口当たり純資産額 85,969円 86,463円
１口当たり当期純利益 2,812円 3,039円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
（自 2018年７月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年６月30日）
当期純利益（千円） 4,620,725 4,994,316
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 4,620,725 4,994,316
期中平均投資口数（口） 1,643,125 1,643,125
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
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（７）【附属明細表】
① 有価証券明細表
(イ）株式
該当事項はありません。
(ロ）株式以外の有価証券
評価額（注２）
帳簿価額
（千円） 評価損益
（千円）
銘柄名 資産の種類 数量 備考
（千円）
単価 金額 単価 金額
アール40合同会社を営
匿名組合
業者とする匿名組合出 ― ― 5,085,027 ― 5,085,027 ― ―
出資持分
資持分（注１）
― ― ― 5,085,027 ― 5,085,027 ― ―
合計
（注１）運用資産は、名古屋ルーセントタワーに係る区分所有権の共有持分33.9％（敷地権割合29.5％）を信託財産とする信託受益権です。
（注２）「評価額」は、匿名組合出資持分の帳簿価額を記載しています。
② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
契約額等（千円）（注１）
時価（千円）
区分 種類
（注２）
うち１年超
金利スワップ取引
32,600,000 28,600,000 △309,976
市場取引以外の取引
受取変動・支払固定
32,600,000 28,600,000 △309,976
合計
（注１）金利スワップの取引契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
（注２）当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価格で評価しています。
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③ 不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額
差 引
当期首 当 期 当 期 当期末
当期末
又は償却
資産の種類 残 高 増加額 減少額 残 高 摘要
残 高
当期償却額
累 計 額
（千円） （千円） （千円） （千円）
（千円）
（千円）
（千円）
流動資産 － － － － － － － ―
信託建物 80,908,877 1,200,110 7,054,587 75,054,399 19,219,593 1,198,432 55,834,806 （注）
信託構築物 116,879 91,197 19,163 188,913 28,475 3,437 160,438 ―
信託機械及び装置
5,819 － 1,715 4,103 2,048 200 2,055 ―
有形
信託工具、器具及び
固定
563,061 16,805 63,420 516,446 364,194 18,187 152,252 ―
備品
資産
信託土地 197,324,195 3,695,616 5,666,723 195,353,088 － － 195,353,088 （注）
信託建設仮勘定 22,701 5,184 304 27,581 － － 27,581 ―
小計 278,941,535 5,008,913 12,805,914 271,144,534 19,614,312 1,220,258 251,530,221 ―
無形
ソフトウエア
6,617 314 － 6,931 4,320 566 2,611 ―
固定
小計
6,617 314 － 6,931 4,320 566 2,611 ―
資産
合計 278,948,153 5,009,227 12,805,914 271,151,466 19,618,633 1,220,825 251,532,833
（注）当期増加額の主なものはＭ-Ｃｉｔｙ江戸川橋ビルを取得したことによるものです。当期減少額の主なものは松下ＩＭＰビル（準共有持分
45％）を売却したことによるものです。
④ その他特定資産の明細表
その他特定資産については、前記「③ 不動産等明細表のうち総括表」に含めて記載しています。
⑤ 投資法人債明細表
当期首 当期末
利率
発行 償還
銘柄 残 高 残 高 使途 担保
年月日 （％） 期限
（千円） （千円）
第１回無担保 2016年 2021年 無担保
1,500,000 1,500,000 0.340 借入金の返済
投資法人債 5月23日 5月21日 無保証
第２回無担保 2016年 2026年 無担保
借入金の返済
1,500,000 1,500,000 0.810
投資法人債 5月23日 5月22日 無保証
第３回無担保 2017年 2022年 無担保
1,000,000 1,000,000 0.260 借入金の返済
投資法人債 5月29日 5月27日 無保証
第４回無担保 2017年 2027年 無担保
2,000,000 2,000,000 0.670 借入金の返済
投資法人債 5月29日 5月28日 無保証
第５回無担保 2018年 2028年 無担保
借入金の返済
2,000,000 2,000,000 0.590
投資法人債 5月29日 5月29日 無保証
合計 8,000,000 8,000,000
（注）投資法人債の貸借対照表日後５年以内における１年毎の返済予定額は以下のとおりです。
（単位：千円）
１年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内
投資法人債 － 1,500,000 1,000,000 － －
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⑥ 借入金明細表
平均
当期首 当 期 当 期 当期末
利率 返済 返済
残 高 増加額 減少額 残 高
区分 借入先 使途 摘要
（％） 期限 方法
（千円） （千円） （千円） （千円）
（注1）
－ 2019年 期日 無担保
株式会社みずほ銀行
6,900,000 － 6,900,000 0.160 (注５)
4月30日 一括 無保証
（注 ７ ）
短期借入金
小計
6,900,000 － 6,900,000 －
1,700,000 1.524 2019年 期日 無担保
株式会社日本政策投資銀行 1,700,000 － － (注５)
7月31日 一括 無保証
(注６) (注４)
株式会社日本政策投資銀行(注２) 1.709 2020年 期日 無担保
1,800,000 － － 1,800,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
株式会社みなと銀行(注２) (注４)
株式会社みずほ銀行(注２)
三井住友信託銀行株式会社(注２) 4,000,000 0.962 2019年 期日 無担保
4,000,000 － － (注５)
7月31日 一括 無保証
株式会社三井住友銀行(注２) (注６) (注３)
株式会社りそな銀行(注２)
株式会社みずほ銀行(注２)
1.240 2020年 期日 無担保
株式会社広島銀行(注２) 2,000,000 － － 2,000,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注３)
ソニー銀行株式会社(注２)
株式会社みずほ銀行(注２) 1.478 2021年 期日 無担保
1,800,000 － － 1,800,000 (注５)
株式会社あおぞら銀行(注２) (注４) 7月31日 一括 無保証
株式会社みずほ銀行(注２)
株式会社三井住友銀行(注２)
株式会社りそな銀行(注２)
9,500,000 2019年 期日 無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２) 9,500,000 － － 0.569 (注５)
(注６) 7月31日 一括 無保証
信金中央金庫(注２)
株式会社池田泉州銀行(注２)
株式会社南都銀行(注２)
株式会社みずほ銀行(注２)
株式会社三井住友銀行(注２)
1.034 2021年 期日 無担保
株式会社りそな銀行(注２) 4,500,000 － － 4,500,000 (注５)
(注３) 7月31日 一括 無保証
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２)
株式会社池田泉州銀行(注２)
1.384 2023年 期日 無担保
株式会社みずほ銀行 1,000,000 － － 1,000,000 (注５)
(注３) 7月31日 一括 無保証
株式会社みずほ銀行(注２)
長期借入金
三井住友信託銀行株式会社(注２)
株式会社三井住友銀行(注２)
0.865 2020年 期日 無担保
株式会社あおぞら銀行(注２) 9,300,000 － － 9,300,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注３)
株式会社りそな銀行(注２)
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２)
みずほ信託銀行株式会社(注２)
0.908 2020年 期日 無担保
株式会社日本政策投資銀行 1,200,000 － － 1,200,000 (注５)
(注４) 7月31日 一括 無保証
株式会社みずほ銀行(注２)
株式会社あおぞら銀行(注２) 1.202 2022年 期日 無担保
2,200,000 － － 2,200,000 (注５)
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２) (注３) 7月31日 一括 無保証
みずほ信託銀行株式会社(注２)
1.233 2022年 期日 無担保
株式会社日本政策投資銀行
800,000 － － 800,000 (注５)
(注４) 7月31日 一括 無保証
1.384 2023年 期日 無担保
株式会社みずほ銀行
500,000 － － 500,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注３)
1.400 2023年 期日 無担保
株式会社日本政策投資銀行
500,000 － － 500,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注４)
株式会社みずほ銀行(注２)
0.498 2021年 期日 無担保
三井住友信託銀行株式会社(注２) 2,800,000 － － 2,800,000 (注５)
4月30日 一括 無保証
(注３)
株式会社三井住友銀行(注２)
株式会社三井住友銀行(注２) 3,700,000 2020年 期日 無担保
3,700,000 － － 0.379 (注５)
1月31日 一括 無保証
信金中央金庫(注２) (注６)
株式会社西日本シティ銀行(注２) 2,250,000 0.373 2020年 期日 無担保
2,250,000 － － (注５)
1月31日 一括 無保証
株式会社百五銀行(注２) (注６) (注４)
2,600,000 0.373 2020年 期日 無担保
三井住友信託銀行株式会社 2,600,000 － － (注５)
1月31日 一括 無保証
(注６) (注４)
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平均
当期首 当 期 当 期 当期末
利率 返済 返済
残 高 増加額 減少額 残 高
区分 借入先 使途 摘要
（％） 期限 方法
（千円） （千円） （千円） （千円）
（注1）
株式会社みずほ銀行(注２)
株式会社日本政策投資銀行(注２) 0.451 2021年 期日 無担保
2,500,000 － － 2,500,000 (注５)
1月31日 一括 無保証
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２) (注４)
株式会社池田泉州銀行(注２)
株式会社日本政策投資銀行(注２)
株式会社あおぞら銀行(注２) 0.494 2021年 期日 無担保
2,650,000 － － 2,650,000 (注５)
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２) (注４) 7月31日 一括 無保証
株式会社池田泉州銀行(注２)
株式会社みずほ銀行(注２)
株式会社日本政策投資銀行(注２) 0.735 2024年 期日 無担保
4,700,000 － － 4,700,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
株式会社あおぞら銀行(注２) (注４)
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２)
株式会社みずほ銀行(注２)
三井住友信託銀行株式会社(注２)
0.647 2022年 期日 無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２) 4,000,000 － － 4,000,000 (注５)
1月31日 一括 無保証
(注４)
株式会社三井住友銀行(注２)
株式会社日本政策投資銀行(注２)
株式会社みずほ銀行(注２)
三井住友信託銀行株式会社(注２)
0.809 2024年 期日 無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行(注２) 4,000,000 － － 4,000,000 (注５)
(注４) 1月31日 一括 無保証
株式会社三井住友銀行(注２)
株式会社日本政策投資銀行(注２)
信金中央金庫(注２) 0.680 2023年 期日 無担保
1,900,000 － － 1,900,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
株式会社池田泉州銀行(注２) (注４)
0.688 2023年 期日 無担保
株式会社三井住友銀行
1,000,000 － － 1,000,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注４)
株式会社みずほ銀行(注２) 0.856 2025年 期日 無担保
3,975,000 － － 3,975,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
株式会社日本政策投資銀行(注２) (注４)
株式会社みずほ銀行(注２)
1.040 2027年 期日 無担保
株式会社日本政策投資銀行(注２) 3,900,000 － － 3,900,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注４)
長期借入金
株式会社あおぞら銀行(注２)
三井住友信託銀行株式会社(注２)
東京海上日動火災保険株式会社
0.524 2022年 期日 無担保
2,900,000 － － 2,900,000 (注５)
7月29日 一括 無保証
(注２) (注４)
日本生命保険相互会社(注２)
三井住友信託銀行株式会社(注２) 2023年 期日 無担保
2,400,000 － － 2,400,000 0.369 (注５)
2月28日 一括 無保証
株式会社三井住友銀行(注２)
0.640 2025年 期日 無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
1,200,000 － － 1,200,000 (注５)
2月28日 一括 無保証
(注４)
株式会社あおぞら銀行(注２)
0.719 2025年 期日 無担保
株式会社西日本シティ銀行(注２) 2,700,000 － － 2,700,000 (注５)
2月28日 一括 無保証
(注４)
株式会社福岡銀行(注２)
株式会社みずほ銀行(注２) 0.800 2026年 期日 無担保
2,700,000 － － 2,700,000 (注５)
2月27日 一括 無保証
株式会社日本政策投資銀行(注２) (注４)
0.923 2028年 期日 無担保
株式会社みずほ銀行 3,400,000 － － 3,400,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注３)
株式会社あおぞら銀行(注２) 1.019 2028年 期日 無担保
1,500,000 － － 1,500,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
みずほ信託銀行株式会社(注２) (注４)
0.777 2026年 期日 無担保
三井住友信託銀行株式会社 2,900,000 － － 2,900,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注３)
0.770 2026年 期日 無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 2,000,000 － － 2,000,000 (注５)
7月31日 一括 無保証
(注４)
0.834 2026年 期日 無担保
株式会社りそな銀行 800,000 － － 800,000 (注５)
(注４) 7月31日 一括 無保証
株式会社池田泉州銀行(注２)
0.743 2025年 期日 無担保
株式会社西日本シティ銀行(注２) 1,800,000 － － 1,800,000 (注５)
(注４) 7月31日 一括 無保証
株式会社百五銀行(注２)
2023年 期日 無担保
株式会社三井住友銀行
2,900,000 － － 2,900,000 0.344 (注５)
1月31日 一括 無保証
小計 107,975,000 － － 107,975,000
合計 114,875,000 － 6,900,000 107,975,000
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（注１）平均 利率は期中の加重平均を小数第４位で四捨五入して記載しています。また、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を
行った借入金については、金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しています。
（注２）借入れは記載された金融機関による協調融資です。
（注３）金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っています。
（注４）固定金利となっています。
（注５）資金使途は、不動産信託受益権の購入資金等です。
（注６）貸借対照表上、１年内返済予定の長期借入金に計上しています。
（注７）2019年３月29日に期限前弁済を行っています。
（注８）長期借入金の貸借対照表日後５年以内における１年毎の返済予定額は以下のとおりです。
１年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内
長期借入金（千円） 23,750,000 19,600,000 12,950,000 11,200,000 8,900,000
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２【投資法人の現況】
【純資産額計算書】
(2019年６月30日現在)
Ⅰ 資産総額 274,736,099千円
Ⅱ 負債総額 132,665,628千円
Ⅲ 純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）
142,070,471千円
Ⅳ 発行済数量 1,643,125口
Ⅴ １単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）
86,463円
（注）資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
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第６【販売及び買戻しの実績】
発行済投資口の
発行口数（口） 買戻し口数（口）
計算期間 発行日
総口数（口）
第21期
－ － 266,025
－
自 2016年７月１日
(－) (－) (－)
至 2016年12月31日
29,100 － 295,125
2017年２月28日
第22期
(－) (－) (－)
自 2017年１月１日
1,500 － 296,625
至 2017年６月30日
2017年３月27日
(－) (－) (－)
第23期
－ － 296,625
－
自 2017年７月１日
(－) (－) (－)
至 2017年12月31日
1,186,500 － 1,483,125
2018年１月１日
(－) (－) (－)
第24期
152,000 － 1,635,125
自 2018年１月１日 2018年２月15日
(－) (－) (－)
至 2018年６月30日
8,000 － 1,643,125
2018年３月９日
(－) (－) (－)
第25期
－ － 1,643,125
－
自 2018年７月１日
(－) (－) (－)
至 2018年12月31日
第26期
－ － 1,643,125
－
自 2019年１月１日
(－) (－) (－)
至 2019年６月30日
（注１）括弧内は本邦外における発行口数、買戻し口数及び発行済投資口の総口数です。
（注２）2017年12月31日を基準日、2018年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行ったことによ
り、分割後の発行済投資口の総口数は、1,483,125口となっています。
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第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出までの間に以下の書類を関東財務局長へ提出しました。
１．2019年３月28日 有価証券報告書（第25期）
計算期間（第25期） 自2018年７月１日 至 2018年12月31日
２．2019年４月15日 臨時報告書
３．2019年４月15日 訂正発行登録書
４． 2019年７月１日 臨時報告書
５． 2019年７月１日 訂正発行登録書
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独立監査人の監査報告書
2019年９月11日
MCUBS MidCity投資法人
役員会 御中
有限責任 あずさ監査法人
指定有限責任社員
深井 康治 印
公認会計士
業務執行社員
指定有限責任社員
松本 大明 印
公認会計士
業務執行社員
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」
に掲げられているMCUBS MidCity投資法人の2019年１月１日から2019年６月30日までの第26期計算期間の財務諸表、
すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計
算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正
に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するた
めに経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明する
ことにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監
査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計
画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、
当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用
される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、
リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連
する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行
われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、
MCUBS MidCity投資法人の2019年６月30日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッ
シュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
（注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人（有価証券
報告書提出会社）が別途保管しています。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
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