リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラスト 有価証券報告書(外国投資信託受益証券) 第14期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)
提出書類 | 有価証券報告書(外国投資信託受益証券)-第14期(平成30年4月1日-平成31年3月31日) |
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提出者 | リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラスト |
カテゴリ | 有価証券報告書(外国投資信託受益証券) |
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2019年9月20日
【計算期間】 第14期(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
【ファンド名】 リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラスト
(Link Real Estate Investment Trust)
【発行者名】 リンク・アセット・マネジメント・リミテッド
(Link Asset Management Limited)
【代表者の役職氏名】 最高経営責任者兼執行取締役
ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ
(George Kwok Lung HONGCHOY, CEO and Executive Director)
【本店の所在の場所】 香港、カオルーン、クアン・トン、ホイ・ブン・ロード77、ザ・
キーサイド、タワー1 20階
(20/F., Tower 1, The Quayside, 77 Hoi Bun Road, Kwun
Tong, Kowloon, Hong Kong)
【代理人の氏名又は名称】 弁護士 三 原 秀 哲
【代理人の住所又は所在地】 東京都千代田区丸の内二丁目7番2号 JPタワー
長島・大野・常松法律事務所
【事務連絡者氏名】 弁護士 糸 川 貴 視
弁護士 横 山 晃 大
【連絡場所】 東京都千代田区丸の内二丁目7番2号 JPタワー
長島・大野・常松法律事務所
【電話番号】 03-6889-7000
【縦覧に供する場所】 該当なし
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(注)
1. 別の記載がなされている場合を除き、本書に記載の「香港ドル」及び「HK$」は香港の法定通貨を
指す。日本円への換算は、別の記載がなされている場合を除き、株式会社三井住友銀行が公表し
た2019年9月2日現在における対顧客電信直物売買相場の仲値である1香港ドル= 13.54円の換
算率で行われている。
2. 別段の記載がある場合を除き、本書に含まれる本ファンド(以下に定義する。)についての2019
年3月期の財務上のデータは、2019年3月31日以降2019年6月3日までの一定の更新及び変更を
勘案したものである。
3. 統一性のために、適用可能であり別途記載のない限り、本書における一定のパーセンテージ又は
小数による数値は四捨五入により表示されており、一定の財務上の数値は四捨五入により千又は
百万のいずれかの単位で表示されている。かかる数値は概数とみなすべきである。本書の表中に
記載される合計額及び総額の不一致は、調整によるものである。
4. 本ファンド及びその他第三者は、本書に記載又は表示される情報、資料、商標、ロゴ及びサービ
スマークをそれぞれ所有している。かかる情報、資料、商標、ロゴ及びサービスマークは、本管
理会社、本ファンド又はかかる情報、資料、商標、ロゴ及びサービスマークの所有者の事前の書
面による許可なしに、いかなる媒体においてもまたいかなる目的のためにも使用、複製、配布又
は公開することはできない。本書よりいずれかの情報を引用する場合は、かかる情報を複写しな
いこと又はかかる情報に含まれる著作権等の通知若しくは文言を削除又は隠蔽しないことに同意
されたい。
5. 本書においては、文脈により他の解釈を必要としない限り、以下の用語は後記に定められた意味
を有するものとする。
「2007年LTIプラン」 本受益証券保有者により2007年7月23日付で採用さ
れ、2017年7月22日付で期間満了した、本ファンド
の長期インセンティブ・プランを意味する。
「2017年LTIスキーム」 取締役会により2017年7月10日付で採用された、本
ファンドの長期インセンティブ・スキームを意味す
る。
「承認鑑定士」又は 「本独立不動産鑑定士」 本ファンドの現在の主たる不動産鑑定士(香港不動
産投資信託コードに定義する。)に任命された
ジョーンズ・ラング・ラサール・リミテッド
(Jones Lang LaSalle Limited)を意味し、本不動
産の2019年3月31日付の鑑定報告書を作成した。
「定款」 本管理会社の定款を意味する。
「関係会社」 本信託証書に基づき与えられる意味を有する。
「関係者」 本信託証書に基づき与えられる意味を有する。
「取締役会」 本管理会社の取締役会を意味する。
「営業日」 営業を許可された銀行が香港にて通常業務を行って
いる日(土曜日、日曜日、公の休日、熱帯低気圧警
報第8号若しくはそれ以上又は「黒」の暴風雨警告
信号が平日の場合午前9時から午後5時の間までの
いずれかの時間に発令された日は除く。)を意味す
る。
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「駐車場施設」 本不動産の一部をなす駐車場施設を意味する。
「CCASS」 HKSCC により設立及び運営される香港中央決済システ
ム(Central Clearing and Settlement System)を
意味する。
「最高経営責任者」 本管理会社の最高経営責任者を意味する。
「コンプライアンス・マニュアル」 本ファンドの運営及びコーポレート・ガバナンス方
針に関し、とりわけ主要なプロセス、システム、及
び措置を定める本管理会社のコンプライアンス・マ
ニュアルを意味する。
「関連当事者規則」 不動産投資信託及びその関連当事者の間の取引に関
する香港不動産投資信託コードに含まれる規則を意
味する。
「関連当事者取引」 関連当事者と本ファンド又は特別目的事業体との間
の取引を意味する。
「関連当事者」 本信託証書に基づき定義される意味を有する。
「預託財産」 本ファンドのすべての資産を意味し、本信託証書に
よる信託としてその時々において所有するか、又は
所有するものとみなされる(とりわけ、本不動産を
含む。)。
「取締役」 本管理会社の取締役を意味する。
「EUPP」 従業員受益証券購入プランをいい、所定の基準を満
たした従業員について、EUPPルールに基づき、公開
市場において独立した第三者の仲介を通じて本受益
証券を購入するための資金補助を、本管理会社から
得る権利を意味する。
「総資産価値上限」 香港不動産投資信託コードに基づき、本ファンドの
不動産開発活動に対する上限値である本ファンドの
総資産価値の10%(本信託証書に定める方法により
算定される。)を意味する。
「香港政府」 香港政府を意味する。
「香港政府からの賃借権」 香港政府からの制限付利用権又は賃借権(場合によ
る。)であって、それに基づき本不動産を保有する
ものを意味する。
「香港ドル」 香港の法定通貨である香港ドルを意味する。
「香港会計基準」又は「HKAS」 現時点での改正、補足又はその他変更を含め、香港
公認会計士協会(Hong Kong Institute of
Certified Public Accountants)の公表する香港会
計基準(Hong Kong Accounting Standards)を意味
する。
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「香港財務報告基準」又は「HKFRS」 現時点での改正、補足又はその他変更を含め、香港
公認会計士協会の公表する香港財務報告基準(Hong
Kong Financial Reporting Standards)を意味す
る。
「香港住宅公団」 香港住宅規則(香港法第283章(現時点での改正、補
足又はその他変更を含む。))第3条によって設立
された法人組織である香港住宅公団(Hong Kong
Housing Authority)を意味する。
「HKSCC」 ホンコン・セキュリティーズ・クリアリング・カン
パニー・リミテッド(Hong Kong Securities
Clearing Company Limited)を意味する。
「HKSCCノミニーズ社」 HKSCC ノミニーズ・リミテッド(HKSCC Nominees
Limited)を意味する。
「リンク・ホールディングス社」 ケイマン諸島において設立された会社であるザ・リ
ンク・ホールディングス・リミテッド(The Link
Holdings Limited)を意味する。
「香港」 中華人民共和国の香港特別行政区を意味する。
「香港証券取引所」 香港証券取引所(The Stock Exchange of Hong
Kong Limited)又はその承継会社を意味する。
「本団地」 賃貸住宅購入奨励制度に基づき香港住宅公団から供
給される住宅(公営賃貸団地のテナントに対し、手
頃な価格で現在賃借しているアパートを購入するこ
とが支援されている。)、持ち家奨励制度に基づき
香港住宅公団から供給される住宅(審査基準を満た
した世帯及び公営住宅のテナントが割引価格で住宅
を購入することが支援されている。)及び香港住宅
公団の建設した公営賃貸団地を意味する。
「HSBCグループ」 ザ・ホンコン・アンド・シャンハイ・バンキング・
コーポレーション・リミテッド(The Hongkong and
Shanghai Banking Corporation Limited)とその子
会社を意味し、本書に明示的に別の記載がなされて
いる場合を除き、本受託会社及びその所有子会社を
除く。
「本ファンド」 随時適用される条件に従うことを条件として、ユ
ニット・トラストとして設立され、香港証券先物規
則第104条に基づき香港証券先物委員会より認可を受
けた 集団投資スキームであるリンク・リアル・エス
テート・インベストメント・トラスト(Link Real
Estate Investment Trust)をいい、本ファンドの本
受益証券は香港証券取引所に上場されている。
「リンク・コーポレート・ガバナンス方針」 コンプライアンス・マニュアルに記載のコーポレー
ト・ガバナンス方針を意味する。
「リンク証券取引規則」 本ファンドの取締役、上級管理職及びその他の一定
の上級従業員による本ファンドの有価証券の取引に
関する規則を意味する。
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「上場規則」 香港証券取引所の(その後の改正を含む現時点で
の)上場管理規則を意味する。
「上場規則のコーポレート・ガバナンス規則」 上場規則の付表14に含まれるコーポレート・ガバナ
ンス規則及びコーポレート・ガバナンス報告書を意
味する。
「本管理会社」 本ファンドの管理会社として、香港において設立さ
れた、リンク・アセット・マネジメント・リミテッ
ド(Link Asset Management Limited)を意味し、規
制業務である資産管理活動を行うことに対する免許
を、香港証券先物委員会(Securities and Futures
Commission of Hong Kong)より取得している。
「MTNプログラム」 ザ・リンク・ファイナンス(ケイマン)2009リミ
テッド(本ファンドの完全子会社)が2009年5月に
発行した、保証付ユーロ・ミディアム・ターム・
ノート・プログラムを意味し、MTNプログラムに
従って随時発行された又は発行が予定されている
ノートを「MTN」という。
「純資産価額」 資産合計から負債合計を差引くことで計算される純
資産価額を意味する。
「通常決議」 本受益証券保有者の総会において議決権を有する本
人又は代理人の出席及び投票により、議決権数の過
半数により可決された本受益証券保有者の決議を意
味する。ただし、定足数は、合計して発行済の本受
益証券の10%以上を保有する本受益証券保有者2名
以上の出席を要する。
「中華人民共和国」 又は 「中国」 中華人民共和国を意味する。文脈により必要とされ
る場合を除き、本書における中華人民共和国又は中
国という記述は、香港、マカオ又は台湾は含まな
い。
「本不動産」 本ファンドが所有する不動産(場合により個別の不
動産)を意味する。
「不動産評価額」 本信託証書に従い、本受託会社が直接的に、又は特
別目的事業体を通じて間接的に所有する、全不動産
(土地)の価格を意味する。ただし、特別目的事業
体が本ファンドに完全保有されない場合、当該特別
事業体に保有されるものの本ファンドに帰属すべき
不動産の価格は、本ファンドが有する当該特別目的
事業体の持分に相当する、当該不動産の総価格とす
る。
「基準日」 利益分配を受取る権限のある登録された本受益証券
保有者に対し、本管理会社が定める、各会計年度に
おける分配の決定及びその受領のための日程を意味
する。
「不動産投資信託」 不動産投資信託を意味する。
「香港不動産投資信託コード」 現時点での改正、補足又はその他変更を含め、香港
証券先物委員会の公表する不動産投資信託に関する
基準を意味する。
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「関連投資」 香港不動産投資信託コードに基づき本ファンドが投
資することが随時許容される、(ⅰ)香港証券取引所
又はその他の国際的に認識されている取引所におけ
る上場証券、(ⅱ)非上場の債務証券、(ⅲ)国債及
びその他の公債、並びに(ⅳ)域内又は海外の不動
産ファンドを含む金融商品(但し、これらに限られ
ない。)を意味する。
「商業施設」 本不動産の一部をなす商業施設を意味する。
「任用契約」 本管理会社による雇用に関する、本管理会社及び最
高経営責任者の間の任用契約を意味する。
「香港証券先物委員会」 香港証券先物委員会(Securities and Futures
Commission of Hong Kong)を意味する。
「香港証券先物規則」 現時点での改正、補足又はその他変更を含め、証券
先物規則(Securities and Futures Ordinance)
(香港法第571章)を意味する。
「主要な保有者」 本ファンドの発行済受益証券の10%以上の保有者を
意味する。
「特別目的事業体」 香港不動産投資信託コードに従い本ファンドによっ
て所有及び管理される特別目的事業体を意味する。
「特別決議」 本受益証券保有者の総会において議決権を有する本
人又は代理人の出席及び投票により、本受益証券議
決権数の75%以上の多数により可決された本受益証
券保有者の決議を意味する。ただし、定足数は、合
計して発行済の本受益証券の25%以上を保有する本
受益証券保有者2名以上の出席を要する。
「本追補証書」 本信託証書を補完する2005年11月4日、2005年11月
8日、2006年1月16日、2006年11月21日、2007年7
月13日、2007年7月23日、2009年10月5日、2010年
7月23日、2012年7月25日、2014年2月18日、2015
年1月15日及び2018年7月25日付でそれぞれ締結さ
れた本管理会社及び本受託会社の間の12の追補証書
を意味する。
「本グループ」 本ファンドに加え、特別目的事業体及び/又はその
所有する及び/又は支配する法人を意味する。
「分配可能利益合計」 「第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―
2 投資方針―(4)分配方針」で与えられる意味を有
する。
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「本信託証書」 本ファンドを構成する、2005年9月6日付の本受託
会社及び本管理会社間の信託証書(本追補証書によ
る修正及び補足を含む。)を意味する。
「本受託会社」 本ファンドの受託会社であるHSBCインスティテュー
ショナル・トラスト・サービシズ(アジア)リミ
テッド(HSBC Institutional Trust Services
(Asia)Limited)を意味する。
「本受益証券」 本ファンドの受益証券を意味する。
「英国」 グレートブリテン及び北アイルランド連合王国を意
味する。
「米国」 アメリカ合衆国を意味する。
「本受益証券保有者」 本受益証券の保有者を意味する。
「本受益証券登録機関」 コンピュータシェア・ホンコン・インベスター・
サービシズ・リミテッド(Computershare Hong
Kong Investor Services Limited)を意味する。
「米ドル」 米国の法定通貨である米ドルを意味する。
「鑑定報告書」 本独立不動産鑑定士が作成する本不動産に関する
2019年3月31日現在における鑑定報告書を意味す
る。その要約は「第一部 ファンド情報―第1 ファ
ンドの状況―5 運用状況―(2)投資資産―② 投資
不動産物件―鑑定報告書」に記載される。
6 . 本書においては、文脈により他の解釈を必要としない限り、以下の専門的な用語は次に定められ
た意味を有するものとする。
「基準賃料」 本賃借権にかかる、本賃借権に基づいて支払われる
標準賃料(あらゆる追加的な営業収益に連動した賃
料(適用のある場合)並びにその他の費用及び返済
金を除く。)を意味する。
「延床面積」 バルコニーの全体面積及び建物外壁の厚みを含む、
各階(地下階を含む。)において測定された建物外
壁内の面積を意味する。
「賃貸可能面積」 建物の入居者専用のスペースとして利用できる屋内
面積を意味する。ただし、建物全体の共用部分又は
共用のサービス部分は除く。商業施設に関しては、
賃貸可能面積は商業施設テナントへの賃貸より賃料
収入を得るために2019年3月31日現在における、利
用可能なスペース及び収入を生みだすことのない自
己使用スペースをいう。
「本賃借権」 商業施設及び駐車場施設の事業においてテナントに
付与される物件についての賃借権若しくは賃貸借契
約(それらの両方とも占有権を付与する。)又はラ
イセンス(それは単に何らかの行為を行うことの許
諾にすぎない。)を意味し、「 賃貸中の 」もそれに
従って解釈されるものとする。
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「賃貸中の賃貸可能面積」 現時点での本賃借権に基づく賃貸可能面積を意味す
る。
「市場露店」 露店主から日々の生鮮食料品及び日常必需品を購入
することができる、屋外又は屋内に設置された露店
を意味する。
「市場価格」 適切なマーケティングの後に行われ、当事者が各々
十分な知識を持ち、慎重に、かつ強制されることな
く行う独立当事者間での取引において、自発的買主
と自発的売主との間で、ある不動産が交換される場
合における、鑑定日現在の見積価格を意味する。
「稼働率」 資産の総面積に対する賃貸中の賃貸可能面積のパー
センテージを意味する。
「定着率」 同一のショッピングセンター内で、賃貸借契約の満
了まで保持されるテナントの比率を意味する。
「賃料変動率」 同一店舗において、旧賃貸借契約と新規賃貸借契約
との間の1平方フィート当たりの平均賃料の変動率
を意味する。
「自己使用事務所」 賃貸可能面積に含まれるスペースであって、占有さ
れているが、収益を生みださないものを意味する。
「テナント」 本賃借権に基づく借主、テナント又はライセンシー
(場合による。)を意味する。
「営業収益」 商業施設から得られる賃料収入及び駐車場施設から
の総受取額を意味する。
「営業収益に連動した賃料」 テナントによる毎月の営業収益(総額ベース)に対
するあらかじめ定められた割合を基準として計算さ
れる賃料を意味する。
「利用率」 利用可能な月極駐車場の駐車スペース数に対して、
月利用者に販売した駐車券枚数のパーセンテージを
意味する(疑義を回避するために付言すると、比較
して利用率を計算することのできない時間貸駐車は
除く。)。
*1平方メートル=10.764平方フィート
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
第一部 【ファンド情報】
第1 【ファンドの状況】
1 【ファンドの性格】
(1) 【ファンドの目的及び基本的性格】
不動産投資信託の仕組み
本ファンドは、香港証券先物規則第104条に基づき香港証券先物委員会による認可を受けた集団投資スキームで
あり、香港不動産投資信託コードの規定により規制される。本ファンドは内部管理体制をとっている。本管理会社
及び本ファンドの資産は共に、本受託会社の所有とされ、すべての本受益証券保有者のために信託として保有され
ている。
本ファンドの目的
本ファンドに関する本管理会社の主な目的は、継続的かつ長期的成長性をもって本受益証券保有者に安定した1
口当たりの分配を提供することである。本管理会社は、投資戦略を執行することによりこの目的の達成を目指して
おり、かかる投資戦略において、香港不動産投資信託コード及び本信託証書への準拠を条件とし、継続的に収益を
もたらす、長期収益及び資本増強の潜在力を有しかつ広範囲にわたり多様性のあるポートフォリオを維持する不動
産に重点を置き、香港及び/又はその他の外国法域の一戸建て並びに総合型多目的開発不動産の一部を成す不動産
(但し、住宅用不動産、ホテル及びサービス・アパートメントを除く。)に対し長期的に投資し、また商業施設部
分及び/又は商用部分を含むすべての種別の不動産開発及びその関連行為を行う。
2018年7月25日付で、本ファンドの投資戦略 の投資範囲 は、本信託証書を修正することにより、香港不動産投資
信託コードに定める 関連投資への投資を含めるよう拡大 された。
本管理会社の投資対象及び方針に関する詳細は、「第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―2 投資方針
―(1) 投資方針」を参照のこと。
(2) 【ファンドの沿革】
本ファンドは、香港住宅公団の非中核資産についての当時の売却に従い、香港住宅公団から不動産を取得するた
めに本信託証書の規定により2005年9月6日にユニット・トラストとして設立され、本ファンドの本受益証券の新
規公募を通じて当該売却を進めた。本ファンドの本受益証券は、2005年11月25日に香港証券取引所に上場された。
本管理会社は、専ら本ファンドの内部管理会社として行為するために設立された。本受託会社は、本受益証券保
有者のために、信託として、本ファンド及び本管理会社を保有した。
本信託証書を修正するために、 12 の 本追補証書が締結された。本信託証書の詳細に関しては、「第一部 ファン
ド情報 ―第1 ファンドの状況―1 ファンドの性格―(3)ファンドの仕組み」を参照のこと。
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(3) 【ファンドの仕組み】
① ファンドの仕組み図
本ファンドの仕組み図に関しては、「第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―2 投資方針―(3) 運用
体制―企業構造」を参照のこと。
② ファンドの関係法人
本ファンドの運営に関し、本管理会社及び関係法人の名称及び役割並びに本管理会社及び関係法人との間の契約
の概要は、以下のとおりである。
( イ) 本管理会社
名称 リンク・アセット・マネジメント・リミテッド
役割
本管理会社は、2004年2月20日に香港の法に基づき香港において設立された。本管理会社は、規制業務である資
産管理活動を行うことに対する免許を、香港証券先物委員会より取得している。本管理会社は、本受益証券保有者
の利益のためのみに、本ファンドのすべての資産についての責任を負う。本受託会社は、本管理会社の全発行済株
式を本受益証券保有者のために本ファンドの資産の一部として保有している。本管理会社に関する詳細は、「第一
部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―2 投資方針―(3) 運用体制―本管理会社の事業」を参照のこと。
( ロ) 本受託会社
名称 HSBCインスティテューショナル・トラスト・サービシズ (アジア) リミテッド
役割
本受託会社は、香港証券先物規則及び香港不動産投資信託コードに基づく集団投資スキームに関する登録信託会
社である。本受託会社は、本ファンドの資産の保管機関(とりわけ、本管理会社の発行済全株式の所有を含む。)
であり、本受益証券保有者の利益のためのみに、信託としてこれを保有している。本受託会社と本管理会社は独自
に機能しており、それぞれの権利及び義務は本信託証書に定められている。
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契約の概要
本信託証書
本管理会社と本受託会社は、2005年9月6日付で本信託証書を締結した(以下の日付において当事者間で締結さ
れた本追補証書により随時変更及び補完済。)。そして、以下の追補証書が締結された。
追補証書 発効日
第一追補証書 2005 年11月4日
第二追補証書 2005 年11月8日
第三追補証書 2006 年1月16日に締結され、2006年2月16日付で発効した。
第四追補証書 2006 年11月21日
第五追補証書 2007 年7月13日
第六追補証書 2007 年7月23日
第七追補証書 2009 年10月5日
第八追補証書 2010 年7月23日
第九追補証書 2012 年7月25日
第十追補証書 2014 年2月18日
第十一追補証書 2015 年1月15日
第十二追補証書 2018 年7月25日
本信託証書の諸条件は、各本受益証券保有者(及び当該本受益証券保有者を通じて又はその下で権利を請求する
者)を拘束するものであり、あたかも本受益証券保有者が当事者として本信託証書及び本追補証書を締結し、これ
によって当該本受益証券保有者及びかかる者が本信託証書の規定に従い、かつ拘束されること及び本信託証書にお
いて本管理会社及び本受託会社それぞれに権限が与えられ又は要求される行為及び物事すべてを行うことについて
本受託会社及び本管理会社に権限を与えかつ要求する場合と同様であるものとする。
本受益証券保有者の権利及び利益は本信託証書に記載されている。本信託証書において、本受託会社は、本受益
証券保有者の権利を保護するためにデュー・ディリジェンスを実行し注意を払わなければならない。詳細は「第一
部 ファンド情報―第2 管理及び運営―3 資産管理等の概要―(5)その他―③ 信託証書の修正等」及び「第一
部 ファンド情報―第2 管理及び運営―4 受益者の権利等」を参照のこと。
( ハ) リンク・ホールディングス社
名称 ザ・リンク・ホールディングス・リミテッド
役割
リンク・ホールディングス社は、ケイマン諸島において設立され、そのすべての発行済株式は本受託会社により
直接保有される。リンク・ホールディングス社は、本ファンドのすべての子会社を直接的及び間接的に保有し、本
不動産を間接的に所有する。2019年3月31日現在の本ファンドの主要な子会社のリストについては、本書における
本ファンドの2019年3月期の連結財務書類の注記32を参照のこと。
契約の概要については、「 第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―2 投資方針―(3)運用体制―本管理
会社の事業―管理契約」を参照のこと。
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( ニ) その他の関係者
ジョーンズ・ラング・ラサール・リミテッドは、2016年11月17日付で本ファンドの本独立不動産鑑定士となり、
2019年3月31日現在の本不動産の鑑定評価に関する不動産鑑定書を提供した。
プライスウォーターハウスクーパース(PricewaterhouseCoopers)は、香港における公認会計士事務所であり、
本ファンドに関する監査を担当している。
③ 管理会社の概況
( イ) 設立準拠法
本管理会社は、2004年2月20日に香港の法に基づき設立された。本管理会社は、香港証券先物規則に基づき、規
制業務である資産管理活動を行うことに対する免許を、香港証券先物委員会より取得している。
( ロ) 事業の目的
本管理会社は、本受益証券保有者の利益のためのみに、本ファンドのすべての資産(本不動産を含む。)の管理
に関して責任を負う。
( ハ) 会社の沿革
本管理会社は、香港において、本ファンドの管理のみを行う管理会社となるため2004年2月に設立された。
( ニ) 資本金の額
本書の提出日現在:22,000,000香港ドル(298百万円)
( ホ) 大株主の状況
提出日現在
発行済株式数
名称 住所 所有株式数 に対する
所有比率
HSBC インスティテュー
ショナル・トラスト・
香港、クイーンズ・ロー
22,000,000 株 100 %
ド・セントラル 1
サービシズ(アジア)
リミテッド
(注) 本管理会社の全発行済株式は、本受益証券保有者の利益のためのみに本受託会社が保有している。
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(4) 【ファンドに係る法制度の概要】
① 準拠法
認可
本ファンドは、香港証券先物規則第104条に基づき香港証券先物委員会より認可を受けた集団投資スキームであ
る。本ファンドは香港法に準拠する。
本ファンドは、香港証券先物規則、香港不動産投資信託コード及び上場規則により規制される。
② 準拠法の主な内容
香港証券先物規則
香港証券先物規則は、香港における証券先物市場を規制する。香港証券先物委員会は、香港証券先物規則第104
条(1)により、香港証券先物委員会が適切と考える条件において本ファンドを認可する権限を付与されている。
香港証券先物委員会は、香港証券先物規則第105条(1)により、香港証券先物委員会が適切と考える条件におい
て、公衆に対する本ファンドへの投資に関する広告又は勧誘若しくは勧誘の文書又は勧誘を含む文書の発行を認可
する権限を付与されている。
香港証券先物委員会は、本ファンド又はこれに関連する広告若しくは勧誘の認可を随時見直し、香港証券先物委
員会が適切と考える条件において、認可条件を変更、追加若しくは取り消し、又は認可を取り消すことができる。
公衆に対し、認可されていない集団投資スキームへの投資に関する虚偽又は誤解を与え得る広告又は勧誘を行った
場合、香港証券先物規則第103条(1)に基づき違反となる可能性がある。
さらに、香港証券先物委員会は、香港証券先物規則第116条(1)により、本管理会社に対し、規制業務である資産
管理活動を行うことに対する許可を、付与する権限を有する。香港証券先物委員会は、本管理会社を継続的に規制
する。
香港不動産投資信託コード
香港不動産投資信託コードは、不動産投資信託である集団投資スキームの認可に関する指針を定めるものであ
る。
本ファンドが従わなければならない香港不動産投資信託コードは、香港証券先物委員会によって公開され、随時
改正及び補完されている。最新版(第五版)は2014年8月に公開された。香港不動産投資信託コードには法的拘束
力がない。
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香港不動産投資信託コードは、本ファンドについて、総資産価値の少なくとも75%は経常的に賃料収益を生み出
す不動産に常に投資されなければならない、香港不動産投資信託コードに従って行われる不動産開発及び関連業務
に対する開発費用の総額が(本ファンドが取得した不動産の未完成部分の契約価値総額(もしある場合)を含
む。)本ファンドの価値総額の10%を超えてはならない、香港不動産投資信託コードに従って行う本ファンドの投
資目的又は投資方針の範囲内での不動産開発及び関連業務の一部区画開発への投資を場合を除き、空閑地に投資し
てはならない、関連する処分についての本受益証券保有者の特別決議による承認を受けた場合を除き、各本不動産
を少なくとも2年間所有しなければならない等の一定の投資制約及び一定の配当政策について規定しており、本受
益証券保有者に帰属する監査済の税引後当期純利益の少なくとも90%に相当する額を配当として毎年分配すること
を要求している。また、香港不動産投資信託コードの規定では、本ファンドは本ファンドが所有する不動産に関す
る年次鑑定を実施するために独立不動産鑑定士を選任しなければならず、年次報告書及び中間報告書並びに財務書
類の公表並びに本受益証券保有者へのそれらの配布が義務付けられている。
香港不動産投資信託コードは、信託証書の一定の条件、並びに信託証書に基づく本管理会社、本受託会社及び本
受益証券保有者の一定の権利、責務及び義務を規定している。
(5) 【開示制度の概要】
① 香港における開示
(i) 監督官庁に対する開示
香港不動産投資信託コードにより、香港証券先物委員会に対して以下の開示が要求されている。
( イ) 本ファンドの認可を条件として、本ファンド、本管理会社及び本受託会社によって、又は本ファン
ド、本管理会社及び本受託会社のために作成されるすべての財務報告書は、香港不動産投資信託コー
ドに規定される制限期間内において香港証券先物委員会に対して提出しなければならない。
( ロ) 本管理会社は、要求があれば、本ファンドの財務報告書及び会計書類に関するすべての情報を香港証
券先物委員会に提供しなければならない。
( ハ) 本管理会社は、実務的に可能な限り速やかに、香港証券先物委員会に対して申込書の記載事項の変更
を通知しなければならない。
香港不動産投資信託コードにおいて関連当事者取引の開示が義務づけられている。
( ニ) すべての関連当事者取引に関して公表がなされなければならない。本受益証券保有者の決議が必要と
なる場合には、かかる関連当事者取引の公表に続き、かかる取引の詳細が招集通知により開示され
る。本受益証券保有者による承認が必要な場合には、本受益証券保有者の総会における決議の結果の
詳細を記載した通知が本受益証券保有者に交付される。その後、取引の簡約が本ファンドの次の中間
又は年次報告書に記載される。
(注) 一定の関連当事者取引に関する開示及び/又は本受益証券保有者による承認要件の厳格な遵守の免除が、関連する
免除に定められた条件(適用ある場合は特定の取引額又は手数料の限度額を含む。)に準拠することを条件とし
て、 香港証券先物委員会により認可されている。
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(ii) 香港証券取引所に対する開示
本ファンドは香港証券取引所に対し、以下の情報をただちに報告するものとする。
( イ) 香港証券先物委員会による本ファンドの認可の撤回の通知
( ロ) 本ファンドを変更又は終了する意図
( ハ) 本受益証券保有者が本ファンドの状況を評価するのを可能とし、また本ファンドの利益のために虚偽
の市場形成の回避が可能となるその他すべての必要情報
本ファンドは、随時、上場規則に基づいて要求される書類の写しを香港証券取引所に送付するものとする。
(iii) 本受益証券保有者に対する開示
香港不動産投資信託コードにより、本受益証券保有者に対して以下の開示が要求されている。
本ファンドに関する会計書類は、香港財務報告基準に従って作成され、その会計年度は3月31日をもって終了
し、会計年度半期については9月30日をもって終了する。香港不動産投資信託コードに従い、本ファンドに関する
年次報告書及び会計書類は、各会計年度末から4ヶ月以内に発表され、本受益証券保有者に送付される。また、中
間報告書については、各会計年度半期末から2ヶ月以内に発表され、本受益証券保有者に送付される。さらに、香
港証券先物委員会に認可された不動産投資信託にも適用される上場規則に基づく財務報告要件に従って、年次業績
報告は各会計年度末から3ヶ月以内に公表されなければならず、また、中間業績報告は、各会計年度半期末から
2ヶ月以内に公表されなければならない。年次報告書及び中間報告書において、本管理会社はとりわけ、対象会計
年度又は半期における本ファンドの財務状況及び事業成績を盛り込んでいく。
香港不動産投資信託コードの要請に従い、本管理会社は、本ファンドにつき重要な情報及び発展に関する公表は
確実に適時に行われるようにし、本受益証券保有者に対し常に本ファンドの状況が通知されるように図るものとす
る。公表は、上場規則の要件に従い、香港証券取引所及び本ファンドのウェブサイトを通じて電磁的方法を用いて
なされる。
② 日本における開示
(i) 監督官庁に対する開示
( イ) 金融商品取引法上の開示
本管理会社は日本において1億円(若しくは他の通貨における同等額)以上の本受益証券の募集をする場合、有
価証券届出書に本ファンドの本信託証書及び主要な関係法人との契約書の写し等を添付して、日本国関東財務局長
に提出しなければならない。投資者及びその他希望する者は、関東財務局及びEDINETのホームページにおいて、こ
れを閲覧することができる。
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本受益証券の 日本における販売会社 は、日本における金融商品取引法(昭和23年法律第25号)(以下「金融商品
取引法」という。)及び関係内閣府令に従って目論見書を投資者に交付する。
本管理会社は、本ファンドの財務状況等を開示するために、各会計年度終了後6ヶ月以内に有価証券報告書を、
また各半期終了後3ヶ月以内に半期報告書を、さらに、本ファンドに関する重要な事項について変更があった場合
にはそのつど臨時報告書を、それぞれ日本国関東財務局長に提出する。投資者及びその他希望する者は、これらの
書類を関東財務局及びEDINETのホームページにおいて閲覧することができる。
( ロ) 投資信託及び投資法人に関する法律上の届出等
本管理会社は、本受益証券の募集の取扱等を行う場合、あらかじめ、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和
26年法律第198号)(以下「投信法」という。)に従い、本ファンドにかかる一定の事項を金融庁長官に届け出な
ければならない。また、本管理会社は、本ファンドの本信託証書を変更しようとするとき又は本ファンドを他の外
国投資信託と併合しようとするときは、あらかじめ、その旨及びその内容を金融庁長官に届け出なければならな
い。さらに、本管理会社は、本ファンドの資産について、本ファンドの各計算期間終了後遅滞なく、投信法に従っ
て、一定の事項について運用報告書(以下「投資信託財産運用報告書」という。)及び投資信託財産運用報告書に
記載すべき事項のうち重要なものを記載した書面(以下「交付運用報告書」という。)を作成し、金融庁長官に提
出しなければならない。
(ii) 日本の本受益証券保有者に対する開示
本管理会社は、本ファンドの本信託証書を変更しようとする場合において、その変更の内容が重大なものである
場合又は本ファンドが他の外国投資信託と併合する場合、当該変更又は併合の内容及びその理由等を、書面によ
り、変更又は併合の2週間前までに、日本の本受益証券保有者に交付しなければならない。
本管理会社からの通知等で本受益証券保有者の地位に重大な影響を及ぼす事実は、日本における販売会社を通じ
て日本の本受益証券保有者に通知される。
本ファンドの投資信託財産運用報告書及び交付運用報告書は、日本の知れたる受益者に交付される。ただし、本
ファンドの約款において、投資信託財産運用報告書に記載すべき事項を電磁的方法により提供する旨を定めている
場合には、日本の受益者から交付の請求がある場合を除き、電磁的方法により日本の知れたる受益者に対して投資
信託財産運用報告書を提供することができる。また、日本の知れたる本受益証券保有者の承諾がある場合には、交
付運用報告書に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる。
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(6) 【監督官庁の概要】
名称 香港証券先物委員会
香港証券先物委員会の概要
香港証券先物委員会は、香港の証券先物市場を規制するために設立された、独立の法定機関である。香港証券先
物委員会は、香港証券先物規則及びその補則により、調査、修正及び懲罰のための幅広い権限を得ている。
規制対象
香港証券先物委員会は金融監督機関として、一般投資家及び産業界の便益のため、香港の証券先物市場の保全性
と健全性を強化し及び保護するために尽力する。
コーポレート・ガバナンス
香港証券先物規則は、香港証券先物委員会が、その委任の遂行のために、信用性、専心性、公平性及び透明性を
もって行為することを確保するためにあり、香港証券先物委員会の統治構造を支えている。
香港証券先物委員会の理事会の構成及び手続は香港証券先物規則に定められている。香港証券先物委員会の理事
は全員、香港行政長官又は代理権に基づき香港政府の財務長官によって任命される。香港証券先物委員会の理事の
過半数は独立の非業務執行委員で構成される。
不動産投資信託の監視
香港証券先物委員会は、香港証券先物規則により、香港証券先物委員会が適切と考える条件において、香港の公
衆に対する集団投資スキームへの投資に関する広告又は勧誘を認可する権限を付与されている。
香港証券先物委員会は、香港証券先物規則第104条(1)に基づき、本ファンドに対して認可を付与する権限を有し
ている。
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2 【投資方針】
(1) 【投資方針】
本管理会社は、本ファンドに関し、以下に概説する戦略を実行している。
目的
本ファンドに関する本管理会社の主な目的は、継続的かつ長期的成長性をもって本受益証券保有者に対して、本
受益証券1口ごとに安定的な分配を行うことである。本管理会社は、以下の投資戦略を執行することで、この目標
を達成することを目指している。
投資戦略
本ファンドの現在の投資戦略は、香港不動産投資信託コード及び本信託証書への準拠を条件とし、継続的に収益
をもたらす、長期収益及び資本増強の潜在力を有しかつ広範囲にわたり多様性のあるポートフォリオを維持する不
動産に重点を置き、香港及びその他の外国法域の一戸建て並びに総合型多目的開発不動産の一部を成す不動産(但
し、住宅用不動産、ホテル及びサービス・アパートメントを除く。)に対し長期的に投資するものであり、また商
業施設部分及び/又は商用部分を含むすべての種別の不動産開発及びその関連行為を行うことである。
この投資戦略を遂行するにあたり、本管理会社は以下のガイドラインに従う。
・長期的に保有する不動産に投資すること
・長期的な収益の成長性及び資本増加力に潜在性を有し、継続的に収益をもたらす不動産に重点を置くこと
・広範囲にわたり多様性のあるポートフォリオを維持すること(但し、住宅用不動産、ホテル及びサービス・ア
パートメントを除く。)
2018 年7月25日付で、本ファンドの投資戦略 の投資範囲 は、本信託証書を修正することにより、香港不動産投資信
託コードに定める 関連投資への投資を含めるよう拡大 された。 2019 年3月31日に終了した会計年度に本管理会社に
承認された事業戦略及びアプローチの詳細については、「第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―5 運用状
況―(1) 投資状況」中の 「戦略的優先事項1」及び「戦略的優先事項2」 を参照のこと。
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(2) 【投資対象】
① 投資対象
本ファンドは、とりわけ不動産(本信託証書に定義する。)を含む、承認された投資対象(本信託証書に定義す
る。)に対し、直接的又は特別目的事業体を通じて間接的に、投資することができる。
2018年7月25日に開催され た 本ファンドの年次総会にお ける 本受益証券保有者 による承認に従い、本ファンドの
投資戦略は拡大され、下記に掲げる投資が許容された。
本ファンドの総資産価値の常時割合(別途記載
された場合を除く)
(a) 関連投資 10%(上限)
(b)
不動産開発及び関連投資 預託財産の総資産価値(本信託証書に定義す
る。)の10%(上限)
(c) 関連投資、不動産開発及び関連業務並びにその他の 25%(総計での上限)
非不動産資産
(d) 経常収入を創出する不動産 75%(下限)
「第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―2 投資方針―(1) 投資方針」も参照のこと。
② 投資基準
投資基準については、「第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―2 投資方針―(1) 投資方針」を参照
のこと。
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(3) 【運用体制】
適切に統制された事業
当社のコーポレート・ガバナンスの枠組み
当社(本管理会社及び(該当する場合は)本ファンド)は、責任あるガバナンスとは、単に規制上の要件を満た
すこと以上に、長期的な成功のために本ファンド内部に組み込まれる価値基準となるべきものであると考えてい
る。当社のコーポレート・ガバナンスの枠組みにおいて特定されている当事者と様々な要素は、相互に影響を及ぼ
し合うことで、経営陣が本ファンドの事業を本受益証券保有者の利益のために運営するとともに、その他のステー
クホルダーの期待に応えられる態勢を確保するものである。
・本受益証券保有者に常時最新の状況を伝えるた ・一貫して高水準の独立性
めの積極的な投資家向け広報活動プログラム ・スキル、経験、性別、民族の多様性
・香港不動産投資信託コード及び上場規則を完全 ・強力な取締役会のプロセス
に遵守した定期的な報告と企業広報 ・業績の有効性に関する定期的な評価
・積極的な持続可能性イニシアチブ ・承継と指名に関するプログラム
・コミュニティの住民のためのリンク共存計画
(Link Together Initiatives)
・香港政府及びコミュニティとの間の関係構築
本受益証券保有者及び 取締役会及び
その他のステークホルダー 取締役会委員会
経営陣 規制上及びその他の監督
・本ファンドのカルチャーに組み込まれた展望、 ・香港不動産投資信託コード及び香港証券先物規
目標及び価値観 則の遵守と検査を通じた香港証券先物委員会によ
・取締役会と経営陣の間における明確な権限の委 る監督
任 ・本信託証書と定期的な検査を通じた本受託会社
・取締役会に対する定期的な最新情報の提供 による監督
・リスク管理の枠組みと内部統制 ・外部の監査及び精査
・厳格な内部監査システム
・内部通報に関する方針
取締役会
取締役会は、本ファンドのコーポレート・ガバナンスの枠組みの中枢を担っている。この枠組みは、あらゆる
コーポレート・ガバナンスの要素を最適の方法で連係させることにより、本ファンドの長期的な成功を促進し、本
受益証券保有者やその他のステークホルダーに持続可能な価値を提供することを目的としている。
現在、取締役会のメンバーは12名であり、その内訳は、2名が執行取締役(CEO及びCOO)、1名が非執行取締
役、9名が独立非執行取締役である。2名の執行取締役は、本ファンドの常勤従業員であるが、非執行取締役及び
独立非執行取締役は、常勤従業員ではない。2019年6月3日の時点における取締役の経歴は、本書の後述のセク
ションに記載されている。
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当社の現任の非執行取締役及び独立非執行取締役は、それぞれ、年次総会におけるローテーション制による繰り
上げ退任及び本受益証券保有者による再任を条件として、それぞれ任期を3年として選任されている。この任期は
満了時に更新することができるが、独立非執行取締役の任期については9年間を上限とする。非執行取締役につい
ては9年間の任期の上限が適用されないが、独立非執行取締役と同様に、年次総会におけるローテーション制によ
る退任及び本受益証券保有者による再任の要件に従う。各々の非執行取締役及び独立非執行取締役の任期、職責及
び義務は、本管理会社との間に締結される正式な任命書において定められる。
2名の執行取締役は、本管理会社との間に雇用契約を締結しているが、具体的な任期は設定されていない。これ
らの執行取締役は、年次総会におけるローテーション制による退任の対象ではない。
会長の指揮の下、取締役会は戦略及びリスク選好度を設定し、経営陣を主導し、洞察を示し、合意された事業目
標に照らして事業の進捗状況を監視する。これらの任務は、以下を通じて遂行される。
・取締役会及び取締役会委員会の強い独立性
・取締役会と取締役会委員会の間における明確な権限の委任
・取締役会と経営陣の間における明確な職責の分掌
・取締役会のメンバー間の多様性あるスキル、経験、専門知識、性別、民族構成
・強力かつ透明性のある取締役会のプロセス
強い独立性
当社の独立非執行取締役及び非執行取締役は、経営陣の提案について建設的な分析と重要な判断を行い、事業目
標に照らして業績を精査し、リスクとコンプライアンスを監視する。
独立性の主要な特徴
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独立非執行取締役の独立性の評価は、上場規則の独立性ガイドラインに倣って(かつ、一部の事項については当
該ガイドラインより厳格に)設定されたリンク・コーポレート・ガバナンス方針に定める独立性基準に基づき行わ
れる。当社は、独立非執行取締役の独立性に関する問題について、主要なプロキシー・アドバイザーの議決権行使
に関する助言及びガイドラインを随時参照して処理している。当会計年度を通じて本管理会社は、リンク・コーポ
レート・ガバナンス方針における独立性要件を遵守している。
独立取締役の比率
(注1) 2019年6月3日現在の12名と2018年6月6日時点の13名の比較。
(注2) CFOは財務投資委員会のメンバーであるが、取締役会のメンバーではない。
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取締役の独立性の評価のプロセス
独立非執行取締役の独立性の評価は、各任命前と年1回の評価に加え、再検討を要する正当な理由が存在する場
合にはいつでも実施される。
新任取締役の任命時の評価
↓
指名委員会は、すべての独立非
執行取締役が引き続き強い独立
当該取締役の独立性に影響を
性を実証していること及び有効 各独立非執行取締役からの
与える状況の変化に関する継
な職務の遂行能力を阻害するお ← 独立性に関する年次確認書
続的な開示(当会計年度中に →
それがある業務上又はその他の の提出
は生じていない。)
関係を有しないことについて年
次評価を行う。
↑
すべての独立非執行取締役の本
ファンドの事業に対する持分の
開示(当会計年度中は一切存在
していない。)
継続的評価プロセスの一環として、取締役は、香港及び海外の上場企業及び組織における役職の数と性質、並び
にその他の自己の重要な職務について本管理会社に開示している。2名の執行取締役は、他の上場企業において取
締役に一切在職していないが、専門機関、学術及び公共団体に参加している。さらに独立非執行取締役及び非執行
取締役は、本ファンド以外において自己の職務に従事した総時間を提示し、本ファンドの業務に十分な時間を割い
ていることを会長に対して確認している。当会計年度中に、現任の取締役は、いずれも3社を超える公開/上場企
業(本ファンドを含む。)の取締役職に就任していない。
リンク・コーポレート・ガバナンス方針に従い、本管理会社は、各独立非執行取締役から、その独立性に関する
年次確認書を受領している。これらの確認書に基づき、指名委員会が評価を行い、取締役会は、当会計年度中及び
2019年6月3日までの期間を通じて独立非執行取締役全員が独立性を維持していると認めた。
当会計年度中に独立非執行取締役は非公開会議を開き、執行取締役、非執行取締役及び経営陣を除外して協議を
行った。
取締役会及び取締役会委員会の間における明確な権限委任
取締役会は、経営と業績の監督の過程で、監査リスク管理委員会、財務投資委員会、指名委員会、報酬委員会に
よる支援を受けており、これらの各委員会は、取締役会が随時承認し、審査する特別の権限書面に基づき運営され
ている。これらの最新の権限書面は、本ファンドの企業ウェブサイト(Linkreit.com)に掲示されている。
コーポレート・ガバナンスに不可欠な事項は、特に取締役会に留保される。
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取締役会に留保されている事項
・ 本ファンドのコーポレート・ガバナンス方針、展望、目標及び価値観、並びに戦略指針の検討
・ 本受益証券保有者に対する定款又は本信託証書の条項の改定の提案
・ 中間配当及び期末配当、中間報告書及び年次報告書並びに中間財務書類及び年次財務書類、本受益
証券保有者向け配布物、会計方針の重要な変更、社外監査人の任命及び解任並びに監査人報酬の承
認
・ 財政及び資本管理に関する方針、本受益証券の発行又は買戻し、資産の取得又は処分、並びに不動
産開発及び関連活動の承認
・ CEO 及びその他一切の取締役並びに会社秘書役の任命又は解任
・ 取締役の報酬、取締役及び役員の損害賠償責任保険並びに人事方針の承認
・ コンプライアンスの監視、内部統制プロセス及びリスク管理枠組みの検討、並びに本ファンドの財
政状態、債務、将来の戦略又は信用に重大な影響を与える一切の事項の承認
・ 取締役会委員会に対する権限の委任
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
取締役会委員会の報告は、本書の後述のセクションに記載する。
取締役会及び経営陣の間における職責の明確な分掌
会長及びCEO
会長(独立非執行取締役)は、取締役会を指揮し、その運営について責任を負う。CEOは、経営陣を指揮し、本
ファンドの事業と日常の業務の運営について責任を負う。これら2つの役職は分離され、異なる個人によって遂行
される。
取締役会及び経営陣
取締役会は、戦略の策定と経営実績の監視について責任を負う。取締役会は、CEOが指揮する経営管理チームに
日常の事業運営を委任している。
会長 1.ニコラス・チャールズ・アレン ・取締役会を指揮し、その有効性を確保す
(Nicholas Charles ALLEN) る。
・企業の信用と特質を維持する。
(独立非執行取締役)
・戦略上の事項を策定し、コーポレート・
ガバナンスを指揮する。
・CEOの業績評価を行う。
非執行取締役/ 2.イアン・キース・グリフィス ・取締役会及び各取締役会委員会の任務を
独立非執行取締役 (Ian Keith GRIFFITHS) 通じて本ファンドの業務を監督する。
・潜在的な利益相反が生じた場合に主導的
(非執行取締役)
役割を果たす。
3.クリストファー・ジョン・ブルック
・合意された企業目標及び事業目的の達成
(Christopher John BROOKE)
について経営陣の業績を詳細に調査し、
(独立非執行取締役)
説明を求める。
4.エド・チャン・ユー・チョン
・コンプライアンスと財務報告について監
(Ed CHAN Yiu Cheong)
視する。
(独立非執行取締役)
・戦略の策定を支援する。
5.ブレア・チルトン・ピカレル
・リスク分析、リスク管理、内部統制につ
(Blair Chilton PICKERELL)
いて監督する。
(独立非執行取締役)
・経営陣の提案を詳細に調査し、説明を求
6.ポー・リー・タン
める。
(Poh Lee TAN)
・報酬方針を精査し、取締役に対する報酬
(独立非執行取締役)
を承認する。
7.メイ・シュー・ボア・タン
・従業員のリーダーシップ、研修、能力開
(May Siew Boi TAN)
発に関する提案を精査する。
(独立非執行取締役)
8.ピーター・ツェ・パク・ウィン
(Peter TSE Pak Wing)
(独立非執行取締役)
9.ナンシー・ツェ・ソー・リン
(Nancy TSE Sau Ling)
(独立非執行取締役)
10 . エレイン・キャロル・ヤング
( Elaine Carole YOUNG )
(独立非執行取締役)
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CEO 兼 執行取締役 11 .ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ ・取締役会で承認された事業計画を背景
(George Kwok Lung HONGCHOY) に、業績を発展させ、推進し、達成す
る。
・取締役会と協力して本ファンドの事業戦
略を策定する。
・本ファンドが所定の戦略、方針及び規制
に従って運営されていることを確保する
ために経営管理チームを監督する。
・組織的及び非組織的な成長並びに事業開
発を推進する。
・香港政府、規制当局及び投資家との間の
関係を構築する。
COO 兼 執行取締役 12 .アンディ・チョン・リー・ミン ・以下の部門の監督についてCEOを支援す
( Andy CHEUNG Lee Ming ) る。
-企画・開発
-不動産管理・運営
-法務及び会社秘書業務
-中国事業の運営及び統制
-(CFOと共同で)中央調達及び定量的調
査に関する内部統制
・投資家及びアナリストとの会合におい
て、実績と業績の説明についてCEOを補佐
する。
(注1) ン・コック・ション ・以下の部門の監督についてCEOを支援す
CFO
(NG Kok Siong) る。
-財務管理・報告
-財政及び保険
-リスク管理
-リサーチ及びデータ分析
-情報技術
-(COOと共同で)中央調達及び定量的調
査に関する内部統制
・投資家及びアナリストとの会合におい
て、実績と業績の説明についてCEOを補佐
する。
(注1) エリック・ヤウ・シウ・ケイ ・投資家及びステークホルダー向け広報活
CSO
(Eric YAU Siu Kei) 動に関する事項についてCEOを支援する。
・企業戦略の策定についてCEOを支援する。
・投資家及びアナリストとの会合におい
て、本ファンドの成績と業績の説明につ
いてCEOを補佐する。
(注1)上級管理職であるが、取締役会のメンバーではない。
取締役会の多様性
当社は、バランスの取れた多様性ある取締役会によって、実りある協議や重要な意思決定につながる幅広い意見
がもたらされるとともに、「集団的意思決定」に対してバランスを取ることができると考えている。当社の取締役
会の多様性に関する方針は、性別、民族、年齢に加え、業務経験、スキルセット、知識、専門性に重点を置く多面
的なものである。
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当社の取締役会の多様性に関する方針は、取締役会がその構成を見直し、新任取締役を選任するための検討の際
に測定可能な目標を設定している。取締役の選任は、本ファンドの事業目的を踏まえた実力主義に基づき、多様性
に関するあらゆる側面を考慮して行われる。取締役会は、長年にわたって本ファンドとともに進歩発展している。
本ファンドの独立非執行取締役の任期は9年に限定されていることを考慮すると、新たなスキルと識見を備えた新
任のメンバーを迎えて取締役会を刷新することは、特に本ファンドの事業範囲の拡大の点からよりいっそう重要に
なっている。取締役会は、業界と投資家の期待を密接に反映させるため、取締役会の多様性に関する方針の年次精
査を実施している。
多様性の進捗状況の監視に関する毎年の実務慣行に基づき、指名委員会は、本ファンドの取締役会の多様性に関
する方針を審査し、取締役会の多様性が最適の状態にあることを確認した。
(注1) 2019年6月3日現在の12名と2018年6月6日時点の13名の比較。
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意思決定の形成において多様性の果たす役割
財務投資委員会
監査リスク管理委員会
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指名委員会
報酬委員会
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強力な取締役会のプロセス
2019 年3月31日に終了した会計年度中の取締役会の活動内容
取締役会は、下記の重要な意思決定に時間を費やした。
事業及び投資 資産管理、不動産評価、不動産の処分/取得、投資プロジェク
ト等
戦略、リーダーシップ及びコミュニティ 企業戦略的意思決定、承継計画、リーダーシップ・プランニン
グ、広報等
ガバナンス及びコンプライアンス 取締役会委員会の構成、法定のコンプライアンス審査、業務上
のコンプライアンス審査、内部統制、リスク管理、関連当事者
取引の監視等
財務報告及び開示 中間業績のレビュー、期末業績のレビュー、予算の審査、分配
金の支払い、資本管理、監査人報酬の審査等
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取締役会及び取締役会委員会の会議、情報及びサポート
年次戦略レビュー ・毎年秋に香港域外における社外会議として通日の社外取締役会戦略会議が開
かれ、この会議において取締役は本ファンドの戦略を見直し、審議し、設定
する。議題に応じて、業界のリーダーとコンサルタントが招聘され、特定の
事項について取締役会と議論する。
・取締役会は、事前打合せを開催することを業務慣行としており、その際に経
営陣が、取締役会のメンバーに対し、取り上げて協議することを希望する議
事項目と議題について意見を求める。
議事、会議資料及び補助資料 ・ 取締役会において、 取締役が情報を十分に理解した上で会議の準備ができる
ように適時に通知、議事及び会議資料を受領するための取決めが設定されて
いる。
・ 議事及び会議資料は、少なくとも3日前までに電子プラットフォームにアッ
プロードされる。
・取締役会の議事項目は、会長/CEOによる精査を受ける。
・ 取締役会及び取締役会委員会の定例会において、財務報告、プロジェクトの
進捗状況、内部統制及びリスク管理、コンプライアンスに関する事項等の重
要事項が確実に審議に付されるように、常設の議事項目が設定されている。
警告 ・会社秘書役は、インサイダー情報に関する事態が発生した場合には、リンク
証券取引規則に基づく期末業績又は中間業績に係る「取引禁止措置」並びに
その他の臨時の「取引禁止措置」の開始前に、取締役に対し、証券取引につ
いて警告する。
電子及びペーパーレス会議 ・取締役会の会議資料及び補助資料は、専用の安全な電子プラットフォームを
通じて取締役に配布される。 これは、取締役に対する適時の情報配信、取締
役による迅速なオンラインの情報参照、取締役相互間の意見交換を可能にす
るものである。
・ 毎月の事業に関する更新情報、必読資料、その他の情報についても、上記の
電子プラットフォームを通じてすべての取締役に送信される。
会議の手続 ・自ら会議に出席できない取締役には、電話による参加が手配される。
・ 会社秘書役は、会議の出席状況の完全な記録を維持する。
・本ファンドの主たる不動産鑑定士及び社外監査人の上級代表者は、 本ファン
ドのポートフォリオの評価並びに中間業績及び期末業績の承認のための監査
リスク管理委員会及び取締役会の会議への出席を要請される。
・毎年、 本ファンドの社外監査人は、経営陣を同席させることなく、監査リス
ク管理委員会の委員と非公開会合を開く。
・経営陣は、取締役会及び取締役会委員会の会議に定期的に出席して提案につ
いて検討し、事業運営に関する最新情報を提供する。特定の議題について
は、外部の有識者、ゲスト、コンサルタントが招聘される。
取締役会/取締役会委員会の会 ・会社秘書役は、取締役会/取締役会委員会のすべての会議に出席する(取締
議の議事録 役(人事担当)が委員会の書記を務める報酬委員会の会議を除く。)。
・議事録は、コメントを付すために草案の形式で配布された後、取締役が署名
する。
・取締役会委員会の議事録の最終版は、取締役委員会の委員長の精査を受けた
後、そのコピーが、当該取締役会委員会の委員でない取締役に対し、当該会
議の審議事項と決定について常時最新の情報を提供するために送付される。
・すべての署名済みの 取締役会/取締役会委員会の議事録と決議は、会社秘書
役が保管する。
・会長及び該当する取締役会委員会の委員長の精査を受けた資料及び議事録
は、その他のすべての取締役のオンラインによる参照のため、電子プラット
フォームにアップロードされる。
通知 ・取締役会/取締役会委員会の定例会の通知は14日前までに送付される。
専門家の助言 ・すべての取締役は、自己の職務機能及び職責に関連する事項について、本管
理会社の費用負担により独立の専門家の助言を受けることができる。取締役
は、あらゆるレベルの経営管理チームと自由に連絡を取ることができる。さ
らに会長は、経営陣及び従業員の業務について理解するため、経営陣や従業
員との昼食会や会合を開いている。
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定期報告と更新情報 ・CEO、COO、CFO及びCSOは、取締役会に対し、本ファンドの事業目標の進捗状
況、企業戦略及びその他の状況について定期的に報告する。
・取締役会委員会の委員長は、取締役会の会議において委員会の決定及び提案
について報告する。
・取締役会は、毎月の事業に関する更新情報に加え、期末業績及び中間業績
ロードショーにおけるブリーフィングを通じた投資家からのフィードバック
の提供を受ける。
回答の報告 ・会社秘書役は、すべての公表物を、香港証券取引所及び本ファンドのウェブ
サイト上で公開後直ちに取締役会に配布する。
・さらに経営陣は、従前の会議からの懸案事項について、取締役会/取締役会
委員会に折り返し報告する。
3年間の会議予定表 ・非執行取締役/独立非執行取締役が事前にスケジュールを組むことを容易に
するため、3年分の会議予定表が作成されている。
会社秘書役の役割
会社秘書役は、取締役会の運営について会長を補助し、取締役会委員会の運営を支援する。
すべての取締役は、会社秘書役のサービスを利用することができる。会社秘書役は、取締役会/取締役会委員会
が実務慣行と手続に従って行われ、適用される法令に準拠した状態を確保することに責任を負う。
会社秘書役は、取締役会と経営陣の間における適切な情報の流れ、新任取締役の導入研修と取締役の専門研修を
促進する。当会計年度中に、会社秘書役は15時間を超える専門研修を実行した。
さらに会社秘書役は、本管理会社の法務部門の長を務めるとともに、本ファンドの香港証券先物委員会コンプラ
イアンス・マネージャーを兼任している。会社秘書役の経歴は、本書の 後述のセクション に記載する。
取締役の会議の出席状況
当会計年度中に合計で10回の取締役会と19回の取締役会委員会の会議が開かれた。これらの会議の平均所要時間
は約2時間(通日で行われる取締役会社外戦略会議を除く。)であり、その中で取締役は、経営陣からの提案を批
判的に検討し、質疑を行った。
取締役会及び取締役会委員会の合計会議開催回数は、上場規則のコーポレート・ガバナンス規則が推奨する取締
役会/取締役会委員会の会議開催数を一貫して上回っている。取締役会の会議のうち1回は、2018年9月に中華人
民共和国の広州で開かれた年次取締役会戦略会議である。
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当会計年度中の取締役の会議出席状況
(出席した会議数/出席資格のある会議数)
監査
リスク管理 報酬 指名 財務投資 2018 年度
氏名 取締役会 委員会 委員会 委員会 委員会 年次総会
現任の取締役
ニコラス・チャールズ・ア 10/10 - - (委員 (委員 1/1
3/3 8/8
レン
(委員長)
長) 長)
ジョージ・クォク・ルン・ 10/10 - - 3/3 8/8 1/1
ホンチョイ
アンディ・チョン・リー・ 10/10 - - - - 1/1
ミン
イアン・キース・グリフィ 9/10 - - - 8/8 0/1
ス
クリストファー・ジョン・ 9/9 - - - 6/6 1/1
(注1)
ブルック
エド・チャン・ユー・チョ
10/10 - 2/2 - 8/8 1 /1
(注2)
ン
(委員
ブレア・チルトン・ピカレ
4/4
10/10 - 2 /3 - 1/1
(注3)
長)
ル
ポー・リー・タン 10/10 4/4 - - - 1/1
)
メイ・シュー・ボア・タン 10/10 4/4 3/3 - 1/1
4/4
ピーター・ツェ・パク・
(委員長)
10/10 - - - 1/1
4/4
ウィン
ナンシー・ツェ・ソー・リ
9/10 4/4 - - - 1/1
ン
エレイン・キャロル・ヤン 10/10 - 4/4 - 8/8 1/1
グ
上級管理職
(注4)
- - - - 7/7 -
ン・コック・ション
前取締役
デビッド・チャールズ・ 3/3 - 2/2 - 3/3 1/1
(注5)
ワット
同席
社外監査人 2/2 2/2 - - - 1/1
内部監査・リスク管理部長 - 4/4 - - - -
主たる不動産鑑定士 2/2 2/2 - - - -
開催された会議の総数 10 ▶ ▶ 3 8 1
必要とされる最低会議数 ▶ 3 2 2 ▶ 1
(注6)
会議1回当たりの概算時間 2.5 時間
2.5 時間 2.5 時間 1.5 時間 1.5 時間 1.5 時間
(注7)
(注1) 2018年5月1日付で独立非執行取締役に就任し、2018年6月6日付で財務投資委員会の委員に就任した。
(注2) 2018年8月14日付で報酬委員会の委員に就任した。
(注3) 2018年8月14日付でデビッド・チャールズ・ワット氏の後任として報酬委員会の委員長に新規就任した。
(注4) 2018年5月3日付でCFOに就任し、財務投資委員会の委員となった。
(注5) 2018年8月13日付で独立非執行取締役を退任するとともに、報酬委員会の委員長及び財務投資委員会の委員でな
くなった。
(注6) リンク・コーポレート・ガバナンス方針又はそれぞれの取締役会委員会の権限書面に基づき要求される最低会議
数である。
(注7) 通日の社外年次戦略会議を除く。
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会長、取締役会委員会の委員長、2名の執行取締役及び9名の独立非執行取締役は本ファンドの2018年度年次総
会に出席し、本受益証券保有者と会合し、その質問に答えた。CEOは、前年度の年次総会において本受益証券保有
者が提起した事項について報告した。
さらに当社の取締役は、取締役会の会議以外の本ファンドの業務に積極的に関与しており、当会計年度中にリン
ク共存計画プログラムに基づき企画運営されるコミュニティの行事や本ファンドが主催又は参加するセミナーに参
加した。
取締役に対するサポート
取締役候補者の指名
本ファンドの指名方針は、すべての取締役の選任を実力主義に基づき、取締役会の多様性に関する方針に則って
行うことを義務付けている。取締役の選任は、指名委員会の推薦を受けて取締役会が行う。
取締役の退任時に生じる専門分野のギャップについて指名委員会に助言を行い、適切な候補者を選定して人材
プールを更新するため、独立の外部管理職斡旋会社が利用されている。指名委員会との間で合意された候補者選定
基準は毎年見直され、本ファンドの専門分野と多様性のニーズに合わせて更新される。指名委員会は、本ファンド
の多様性に関する方針を十分に考慮して、採用可能な取締役候補者プールを毎年見直している。
取締役の選任の機会が生じた場合、取締役候補者との面接が設定され、最初に指名委員会委員長とCEOによる面
接、続いて独立非執行取締役の代表者による面接が行われる。さらに社外コンサルタントが業務経験と経歴の調査
を行う。面接の結果は、社外コンサルタントの意見を添えて指名委員会に提出され、検討を受ける。さらに指名委
員会の推薦が取締役会に提出され、承認を受ける。
本管理会社の定款に基づき、すべての新任の取締役は、任命後最初の本ファンドの年次総会において退任し、本
受益証券保有者による再任を受けなければならない。
新任取締役に対する導入プログラム
新任の各取締役が、包括的かつテーラーメイドのオリエンテーション・プログラムを熟読し十分に理解するため
に、セキュリティ保護されたオンライン電子プラットフォームが設定されている。導入キットには、本信託証書、
コンプライアンス・マニュアル及びその他の規制に関する資料が含まれ、これらは最新の状態を確保するため、会
社秘書役により定期的に見直される。
当会計年度中に、クリストファー・ジョン・ブルック氏に対するオリエンテーションが設定され、CEO及び上級
管理職が出席して、本ファンドの最新の状況について説明した。さらにン・コック・ション氏に対しても、CFOと
して取締役会に参加する前に同様のオリエンテーションが実施された。
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取締役の継続的な専門性開発
当会計年度中に取締役は、各自の専門知識及び専門職に関連する分野の最新の事情に通ずるために継続的な専門
研修プログラムを実施した。取締役は、自己の職責に関連がある最近の法令上の進展について会社秘書役からブ
リーフィングを受けている。さらに取締役は、会社秘書役が定期的に推奨する専門機関及び業界団体により社外で
運営されるセミナーに出席している。会長は、専門団体の業界会議やセミナーにおいて講演を行った。
執行取締役は、投資家及びアナリストに対するプレゼンテーションの実施、業界会議における講演、政府当局者
との面会並びに専門機関が実施する外部セミナーへの出席を通じて、本ファンドの事業に関する自己のスキルと知
識を開発、更新している。
会社秘書役は、指名委員会のために、取締役の研修の記録を維持している。
当会計年度中に現任の取締役が行った継続研修及び専門性開発は以下のとおりである。
セミナー出席/
研修コース/懇談会/
(注)
氏名 その他の専門性開発
ニコラス・チャールズ・アレン ○
ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ ○
アンディ・チョン・リー・ミン ○
イアン・キース・グリフィス ○
クリストファー・ジョン・ブルック ○
エド・チャン・ユー・チョン ○
ブレア・チルトン・ピカレル ○
ポー・リー・タン ○
メイ・シュー・ボア・タン ○
ピーター・ツェ・パク・ウィン ○
ナンシー・ツェ・ソー・リン ○
エレイン・キャロル・ヤング ○
(注) その他の専門性開発には、フォーラムへの出席及び講演、本ファンドの不動産への訪問、並びにその他の専門機関
が企画運営するセミナー、会議及びその他のブリーフィングへの参加等を含む。
承継計画
取締役会は、誠実性、専門性、責任あるガバナンスの強固なカルチャーを備えている。
指名委員会は、取締役会の承継に関する継続的なプログラムを設定している。このプログラムは、取締役会のカ
ルチャーを維持し、円滑な引き継ぎを確保するためのものである。取締役会は、執行取締役及び上級管理職の承継
計画の監督について全面的に責任を負っている。当会計年度中に指名委員会は、不測事態の発生時及びより長期の
場合におけるCEOの承継計画について討議し、取締役会に報告した。また、取締役会は、CEOから報告された上級管
理職のリーダーシップ開発について検討した。
継続的な取締役会業績評価
取締役会は、取締役会及び取締役会委員会の有効性に関する定期的な独立の評価に取り組んでいる。取締役会の
業績は、指名委員会により継続的に評価され、その結果は取締役会に報告される。
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正式な取締役会業績評価
取締役会は、3年ごとに取締役会の業績の正式評価を実施する実務慣行を設けている。この評価は、独立の外部
コンサルタントの支援を通じて行われる。前回の正式な取締役会業績評価は2017年3月期に実施された。次回の正
式な取締役会業績評価は2020年3月期に実施される予定である。
中間期の正式な取締役会業績評価
正式な取締役会業績評価の狭間における取締役会の業績は、指名委員会の委員長(会長を兼任する独立非執行取
締役)が年次審査を行う。
2019年3月期における取締役会の業績は、指名委員会の委員長により審査された。会社秘書役が非執行取締役及
び独立非執行取締役に対し、体系的な質問票一式を送付し、これらの取締役は、指名委員会の委員長に直接回答し
た。さらに指名委員会の委員長がそれぞれの非執行取締役及び独立非執行取締役と1対1の会合を持ち、当会計年
度における取締役会全体の業績、自己の個別的な貢献、個別的な研修と開発の必要性、引き続き職責を有効に果た
すために必要とされる職務時間に関する当該取締役の考え方について話し合った。独立非執行取締役が回答を求め
られた主要な分野には下記が含まれる。
・取締役会の動向
・取締役会のメンバー間、及び取締役会のメンバーと経営陣の間における連絡状況
・会議の運営
・取締役会のサポート
・戦略的な監督
さらに上級管理職のメンバーも、当会計年度中の取締役会の業績について指名委員会の委員長から送付された別
の質問票に回答を求められた。
2019年3月期の取締役会業績評価の結果に基づき、指名委員会と取締役会は、当会計年度中に取締役会が効果的
に業務を遂行したと判断した。
報酬に関する方針
報酬に関する理念
報酬に対するアプローチは、倫理と価値観に基づく業務カルチャーに裏打ちされた実力主義かつ市場競争的なも
のとなっており、そのことにより従業員の利益と本受益証券保有者の利益が調和している。報酬戦略は、事業目標
と長期的に持続可能な業績のバランスを取ることにより上記目的の達成を支援するものである。
当社は、達成された業績だけでなく、それを現在及び将来にわたって継続的に達成する方法についても評価して
業績を判断している。個人の報酬は、達成された業績を短期及び長期の事業目標に照らして評価するとともに、本
ファンドの展望、目標及び価値観の遵守状況も考慮して決定されている。
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当社の報酬戦略における3つの基盤
いかなる個人も、自己の報酬の決定 ・ 幹部報酬に関する2段階モデル
に関与しない。 - 取締役の報酬は、独立の外部コンサルタントの助言を受け、報酬委員
会による審査を経て、その提案に基づき取締役会の承認を受ける。
- 上級管理職の報酬は、報酬委員会による審査と承認を受ける。
市場ベンチマーク評価 ・ 取締役の報酬並びに執行取締役及び上級管理職の給与水準は、現地の
公開/上場企業及び同業種の海外企業に対するベンチマーク評価を受
ける。
業績、業務の複雑さ、責任、並びに ・ 能力枠組み-従業員の実績と報酬を一連の評価基準に照らして総合的
本ファンドの展望、目標及び価値観 に評価し、バランスを取るために財務上の成績と非財務上の貢献度を
の反映 加重する。
・ 本ファンドの長期的な成功のために、執行取締役と上級管理職が実績
を上げることを推進する変動給与部分(変動賞与金)と実績連動給与
部分(本受益証券をベースとしたインセンティブ報奨)を伴う総合報
酬戦略が設定されている。
報酬の承認プロセス
取締役会 ・ 執行取締役と経営陣を同席させない非公開協議における報酬委員会の
(独立非執行取締役が会長を務め、 提案に基づく執行取締役の報酬の承認
過半数が独立非執行取締役と非執行 ・ 報酬委員会の提案に基づく取締役報酬の承認
取締役により構成される。) ・ 報酬委員会の提案に基づく取締役に対する長期インセンティブ・ス
キーム報奨の付与の承認
・ 本ファンドの従業員報酬方針が市場に合致していることを確認し、本
ファンドの成長のために有能な従業員を引きつけ維持する本管理会社
の競争力の保持のための報酬方針の見直し
報酬委員会 ・ 執行取締役の報酬システム及び執行取締役に対する長期インセンティ
(全員が独立非執行取締役) ブ・スキーム報奨の付与の精査と取締役会に対する提案
- 会長は、CEOの業績について報酬委員会に説明する。
- CEOは、COO、CFO及びCSOの業績について報酬委員会に説明する。
・ 市場データと独立の外部コンサルタントの助言に基づく取締役報酬の
精査及び取締役会に対する提案と承認の要請
・ 上級管理職(CFO及びCSOを含む。)に対する昇給、変動賞与、長期イ
ンセンティブ・スキーム報奨の付与の承認
経営陣 ・ 本ファンドの能力枠組みに基づく年次業績評価
本書の後述のセクションに経歴が記 ・ 執行取締役及び上級管理職による、独立の外部コンサルタントの支援
載されている者は、本管理会社の上 を受けた360度の業績及びリーダーシップ評価の実施
級管理職である。 ・ 市場の水準に対してベンチマーク評価された給与水準、変動賞与、昇
給
・ 執行取締役及び上級管理職の報酬の大きな部分は、本ファンドの財務
成績に加え、合意された主要な業績指標に基づく個人の業績に連動し
ており、適切な場合は、繰延部分が設定される。
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報酬の構造
2019 年3月期
その他の
非執行取締役及び
報酬及び給付の種類 独立非執行取締役 執行取締役 上級管理職 従業員
(注1)
○ × × ×
取締役報酬
基本給 × ○ ○ ○
変動賞与金 × ○ ○ ○
(注3)
長期インセンティブ・スキーム報 ○ ○ ○
×
奨
在職期間ベース 実績連動型 実績連動型
EUPP × × × ○
(注2) (注2)
強制年金基金及びその他の給付 ○ ○
× ○
(注1) 取締役報酬は、執行取締役に対しては支給されない。
(注2) すべての取締役について、取締役・役員賠償責任保険が付保されている。
(注3) 特定の管理職級以上の従業員は、執行取締役の推薦と報酬委員会の承認を受けて長期インセンティブ・スキーム
報奨(実績連動型)の付与を受けることができる。
取締役及び経営陣の報酬
報酬及び給付の種類 枠組み及び方針 ガバナンス
取締役報酬 ・ 役職、職責、勤務時間に基づき、かつ - 年次ベースで報酬委員会による報酬の
市場の水準に対してベンチマーク評価 精査が行われ、取締役会による承認を
(独立非執行取締役及
される基本給のみが支給される。 受ける。
び非執行取締役のみ)
- 3年ごとに外部の独立コンサルタント
の支援を受けて報酬の全面的な精査が
行われる。
- 報酬調整は、3年間にわたって行われ
る。
長期インセンティブ・ ・ 自己の報酬の所定の固定されたパーセ - 取締役会による付与の承認
スキーム報奨 ンテージに基づき、実績連動目標を伴 - 報酬委員会による権利確定の承認
わず、在職期間に基づき確定する。
(独立非執行取締役及
び非執行取締役)
基本給 ・ 主要なリーダーと管理職を採用し、保 - 外部の独立コンサルタントの支援を受
けた報酬委員会が毎年報酬の精査を行
持するため、同等の同業他社 と 比較し
(執行取締役及び上級
い、執行取締役については、取締役会
管理職) てベンチマークされた報酬総額の固定
の承認を受ける。
現金構成要素である。
変動賞与金 ・ 業績を推進し、見返りを与えるための - 執行取締役を含むすべての従業員のた
報酬総額における変動額の現金支給部 めの総資金について、報酬委員会が全
(執行取締役及び上級
分である。 面的な精査と承認を行い、執行取締役
管理職)
・ 本ファンドの戦略目標に照らして測定 については、取締役会の承認を受け
される財務上及び非財務上の主要な業 る。
績指標の達成状況に左右される裁量的 - 外部の独立コンサルタントの支援を受
な性質を有する。 けて現地及び国際的な同業他社に対す
・ 執行取締役の変動賞与の大部分と上級 る市場調査が毎年実施される。
管理職の変動賞与の適当な部分は、適 - 報酬委員会が外部の独立コンサルタン
切な場合には、上記目標の達成の進捗 トの支援を受けて毎年精査を行う。
状況に応じて繰延支給される場合があ
り、繰延期間中に当該個人が辞任する
か、又は「正当な理由により」解任さ
れた場合には喪失する。
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長期インセンティブ・ ・ 本ファンドの戦略目標の達成のため、 - 上級管理職及び重要な実績を上げた従
スキーム報奨 有能な人材を勧誘し、業績の動機付け 業員に対する付与については、報酬委
を与え、重要な人員を維持するための 員会の承認
(執行取締役及び上級
報酬総額における本受益証券をベース - 執行取締役に対する付与については、
管理職)
とした部分である。 (報酬委員会の提案に基づく)取締役
・ 裁量的な性質を有し、3年間の確定期 会の承認
間に従い、不動産純利益により測定さ - 長期インセンティブ・スキーム報奨を
れる業績と本受益証券保有者に対する 受ける被付与者は、EUPPに参加する資
本受益証券総利回りに合わせて調整さ 格を有しない。
れる権利確定条件を満たすことを条件 - 報酬委員会は、社外監査人の助言を受
とする。 け、該当する主要な業績指標の達成に
・ 権利確定は、出来高加重平均に基づ 基づき権利確定を承認する。
き、財務業績発表後の一定の連続する
取引日における本ファンドの受益証券
価格を参照して行う。
年金及びその他の給付 ・ 法定の要件を遵守して従業員給付を行う。
・ 以下を含むその他の給付は、市場の慣行に合致させる。
- 年次有給休暇、出産/育児休暇、誕生日休暇
- 医療保険、生命保険及び傷害保険
- 任意団体の月会費の償還、専門職団体の会費及びセミナー・コース料金の償還、本
ファンドが主催する学習・開発プログラム
本書の連結財務書類の注記30(d)に記載のとおり、下記のセクションのうち、見出しに「監査済」の
表記がある「執行取締役に対する報酬(監査済)」及び「非執行取締役及び独立非執行取締役に支払
われ、計上された報酬(監査済)」については本書の連結財務書類の一部をなしており、かつ本グ
ループの監査人による監査済である。
非執行取締役及び独立非執行取締役に対する報酬
2018年に報酬委員会は、マーサー(ホンコン)リミテッド(Mercer (Hong Kong) Limited)(以下「マーサー」
という。)の独立の助言を受けて、報酬水準の精査を行った。この精査の結果、非執行取締役/独立非執行取締役
の報酬額は、前回の精査以後、適切な同業他社のベンチマークを下回っていることが判明した。報酬委員会は、
2018年に全面的な調整を実施するのではなく、2018年4月1日から向こう3会計年度にわたって増額を実施するこ
とを勧告し、取締役会は、これに同意した。2019年3月期、2020年3月期及び2021年3月期における非執行取締
役/独立非執行取締役の報酬年額は以下のとおりである。
2019 年3月期 2020 年3月期 2021 年3月期
会長・ 会長・ 会長・
取締役・ 取締役・ 取締役・
委員長 委員 委員長 委員 委員長 委員
香港ドル 香港ドル 香港ドル 香港ドル 香港ドル 香港ドル
取締役会 1,836,500 540,000 1,960,600 582,900 2,094,000 630,000
監査リスク管理委員会 204,400 150,000 209,400 150,000 215,000 150,000
報酬委員会 105,000 61,500 110,600 62,900 116,500 64,400
指名委員会 101,200 55,000 102,600 55,000 103,500 55,000
財務投資委員会 157,000 79,400 159,100 81,500 161,200 83,500
上記の役職と職責に基づく基本給に加え、非執行取締役/独立非執行取締役は、個人年間報酬総額の70%で評価
される長期インセンティブ・スキーム報奨を受ける権利を有する。この長期インセンティブ・スキーム報奨は、在
職期間ベースで付与され、実績連動目標は設定されない。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
執行取締役に対する報酬(監査済)
前述のセクションに記載されている報酬に関する枠組みと方針に基づき、独立の外部コンサルタントの意見を受
けて、報酬委員会が審査し、取締役会に提案し、取締役会が承認した、2019年3月期(実績年度)について2名の
執行取締役に付与された報酬総額とその内訳は下表のとおりである。
2019 年3月期(実績年度)に付与された報酬総額
短期報酬 長期報酬
実績に関連する
基本給、手当及 長期インセン
(注
びその他の給付 変動報酬 ティブ・スキー
(注1) 2) (注3) (注4)
年金制度拠出額 ム報奨 合計
取締役氏名 (千香港ドル) (千香港ドル) (千香港ドル) (千香港ドル) (千香港ドル)
ジョージ・クォク・ルン・ホン
10,191 18 28,528 39,528 78,265
チョイ
アンディ・チョン・リー・ミン 5,166 18 6,152 12,152 23,488
2018 年3月期(実績年度)に付与された報酬総額
短期報酬 長期報酬
実績に関連する
基本給、手当及 長期インセン
(注
びその他の給付 変動報酬 ティブ・スキー
(注1) 2) (注3) (注4)
年金制度拠出額 ム報奨 合計
取締役氏名 (千香港ドル) (千香港ドル) (千香港ドル) (千香港ドル) (千香港ドル)
ジョージ・クォク・ルン・ホン
9,160 18 54,504 30,450 94,132
チョイ
アンディ・チョン・リー・ミン 5,014 18 10,925 8,250 24,207
(注1) その他の給付には、有給休暇、保険料及び任意団体会費を含む。
(注2) 変動報酬は、実績に関連して付与され、達成された成績を所定の財務上及び非財務上の主要な業績目
標(企業取引から創出された価値の増加を含む。)に照らして評価することによって算定される。2019
年3月期(実績年度)について付与された変動報酬額のうち、28,528,000香港ドルが2020年3月期に
ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ氏に支払われる予定であり、6,152,000香港ドルが2020年3月期に
アンディ・チョン・リー・ミン氏に支払われる予定である(2018年3月期(実績年度)について付与さ
れた変動報酬額:ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ氏に対し、2019年3月期に34,504,000香港ド
ル、後続年度に20,000,000香港ドル、アンディ・チョン・リー・ミン氏に対し、2019年3月期に
7,100,000香港ドル、後続年度に3,825,000香港ドルがそれぞれ支払われる。)。また、2018年3月期よ
り前の実績年度に付与された変動報酬のうち、2019年3月期中にジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ
氏に対し9,550,000香港ドル、アンディ・チョン・リー・ミン氏に対し3,510,000香港ドルがそれぞれ支
払われた。
(注3) 長期インセンティブ・スキーム報奨は、本ファンドの業績と成果に対する主要な経営幹部の貢献度を
測定してその見返りを与えることにより経営幹部を動機付けると同時に繋ぎとめるために現金及び/又
は制限付ユニットの形で付与することができる。長期インセンティブ・スキーム報奨の価額は、2017年
LTIスキームに基づき算定される出来高加重平均の本受益証券価格において権利確定する、本受益証券の
目標口数に基づいている。ただし、上記の目標価額による本受益証券口数が権利確定することは保証さ
れない。最終的に権利確定する口数は、特定の財務業績と勤続期間に関連する確定条件の達成度と将来
の本受益証券価格に左右される。この制限付ユニット報奨は、2017年LTIスキームに基づき2019年7月に
付与される予定である。長期インセンティブ・スキームの詳細は、本書の「長期インセンティブ・ス
キーム」のセクションに記載されている。
(注4) 報酬総額は、取締役会の承認を受けた変動報酬と長期インセンティブ・スキーム報奨に基づき算定さ
れる。上記(注2)に記載された各年度について実際に支払われた変動報酬額及び当会計年度中に計上
された長期インセンティブ・スキームの価額の詳細は、本書の「長期インセンティブ・スキーム」のセ
クションに記載されている。
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非執行取締役及び独立非執行取締役に支払われ、計上された報酬(監査済)
下記の数字は、3月31日に終了した各年度について香港財務報告基準に基づき連結損益計算書に計上された金額
を示しており、個別の非執行取締役及び独立非執行取締役について2019年3月期に計上された現金で支払われた報
酬額と長期インセンティブ・スキーム報奨の部分は以下のとおりである。
2019 年度 2018 年度
長期インセン 長期インセン
ティブ・ス ティブ・ス
キーム引当額 キーム引当額
(注4) (注4)
報酬 合計 報酬 合計
(千香港ド (千香港ド (千香港ド (千香港ド (千香港ド (千香港ド
氏名 ル) ル) ル) ル) ル) ル)
現任の取締役
ニコラス・チャールズ・ア
2,095 2,549 4,644 1,975 1,416 3,391
レン
イアン・キース・グリフィ
619 789 1,408 577 594 1,171
ス
クリストファー・ジョン・
561 189 750 - - -
(注1)
ブルック
エド・チャン・ユー・チョ
658 775 1,433 577 421 998
ン
ブレア・チルトン・ピカレ
684 791 1,475 615 438 1,053
ル
ポー・リー・タン 690 844 1,534 650 466 1,116
メイ・シュー・ボア・タン 807 971 1,778 728 735 1,463
ピーター・ツェ・パク・
744 979 1,723 727 755 1,482
ウィン
ナンシー・ツェ・ソー・リ
690 857 1,547 650 636 1,286
ン
エレイン・キャロル・ヤン
681 858 1,539 638 638 1,276
グ
前取締役
ウィリアム・チャン・チャ
- 346 346 475 636 1,111
(注2)
ク・チョン
デビッド・チャールズ・
268 767 1,035 678 697 1,375
(注3)
ワット
合計 8, 497 10,715 19,212 8,290 7,432 15,722
(注1) 2018年5月1日付で就任した。
(注2) 2017年11月9日付で退任した。
(注3) 2018年8月13日付で退任した。
(注4) 上記の数字は、確定期間を通じて連結損益計算書に適切に計上された場合について、本受益証券価格の評価手法及
び仮定、報奨の残存期間並びにその他の市場の条件に基づき、独立の社外評価人により評価された在職期間ベースの
制限付ユニット報奨の見積額を示している。金額は、当該取締役の就任/退任の時期と本受益証券価格の変動(該当
する場合)による影響を受ける。
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内部統制及びリスク管理
取締役会の職責
取締役会は、(監査リスク管理委員会の支援を受けて)内部統制及びリスク管理システムの有効性の維持及び精
査、並びに戦略目標の達成に当たって本ファンドが引受可能な重要なリスクの性質及び範囲の決定に責任を負って
いる。取締役会は、このような統制とシステムがリスクを解消するのではなく管理できるのみであり、損失又は重
大な虚偽表示について絶対的ではなく合理的な保証を与えることができるに過ぎないことを了解している。
監査リスク管理委員会の補助を受けて、取締役会は、本ファンドの主要なプロセスを考慮したうえで、当会計年
度の内部統制及びリスク管理システムの有効性及び適切性を精査し、満足すべき結果を得た。この結果は、主とし
て以下を通じて達成された。
・年次内部監査計画の対象範囲の承認
・内部監査業務の調査結果、提案及びフォローアップ措置の精査
・法定及び業務上のコンプライアンス報告の精査
・リスク管理部門の作業計画の承認
・四半期リスク管理活動報告の精査
・企業リスク登録簿の精査及び主要なリスクの動向の監視
・財務報告の管理と手続並びに年次及び中間財務書類の精査
・社外監査人の性質、業務範囲及び報告の精査
統制及びリスク管理の構造
取締役会の指揮を受けて、経営陣は、本ファンドの事業に関連するリスクを継続的に監視している。
そのために事業リスク、業務リスク、財務リスク、コンプライアンス及び信用リスクの要素を記録し、その影響
の深刻度と発生の蓋然性に基づき計量する企業リスク登録簿の設置を含む手続と統制措置が実施されている。記録
されたリスクとその随時の動向は、リスク管理チームにより監視される。ビジネス・ユニットの長がリスク責任者
となる。
重要なリスクについては、執行取締役と上級管理職に毎月報告され、監視と軽減措置(必要な場合)が取られる
とともに、四半期ごとに監査リスク管理委員会に報告され、精査と継続的な監視を受ける。さらに取締役会は、主
要なリスクについて年次精査を行う。
また、不正競争行為、データ・プライバシー、共通報告基準(Common Reporting Standard)及びFATCA等の特定
のコンプライアンス分野については、その他の継続的な規制上のコンプライアンスと監視に加えて、監視及び統制
措置が設定されている。
監査リスク管理委員会による精査
監査リスク管理委員会は、内部監査及びリスク管理部門の支援を受けて、重要なリスク、残存リスク、それらの
リスクの相対的な動向、さらに必要に応じて本ファンドの全体的なリスク管理枠組みにおける軽減措置について取
締役会に報告する。内部統制及びリスク管理部門より、上級管理職と監査リスク管理委員会に対し、定期報告書が
提出される。内部監査・リスク管理部長は、監査リスク管理委員会のすべての会議に出席する。さらに監査リスク
管理委員会は、年次リスク評価の結果を精査及び承認し、主要なリスクについて取締役会に勧告し、その精査と承
認を求める。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
内部通報及び汚職防止
本管理会社は、不正の可能性を検知し、経営陣に注意と対応措置を促すとともに、監査リスク管理委員会に対す
る報告を支援するため、内部通報に関する方針を設定している。さらに監査リスク管理委員会の委員長に対して直
接通報を行うことも可能である。
事業上の基準を設定し、事業慣行の妥当性を強化するため、本管理会社は従業員の行動規範に贈収賄及び汚職の
防止に関する一連の方針を盛り込むとともに、香港廉政公署(Hong Kong Independent Commission Against
Corruption)が企画運営する汚職防止に関するセミナーに様々な機能部門の従業員を出席させている。
社外監査人
社外監査人は、本ファンドの財務成績及び業績に関する中間精査及び年次監査業務の過程で特定された統制上の
問題を報告する。経営陣は、本ファンドの社外監査人から、本ファンドの内部統制及びリスク管理システムの妥当
性に関する精査と助言の提供を定期的に受けている。
利益相反
本管理会社は、利益相反の問題の監視及び処理のために、厳格な内部手続(利益相反の申告及び回避に関する 社
内一般 ガイドライン( General Guidelines on Declaration and Avoidance of Conflict of Interest )への準拠
を含む。 )を定めている。特に、
(i) 取締役は、他の会社及び組織において就いている取締役職及び地位の変更について本管理会社に直ちに
報告するとともに、定期的に最新の情報を提供しなくてはならない。本管理会社は、取締役の社外にお
ける取締役職及び地位に関する登録簿を維持管理し、香港証券先物規則により要求される方法により香
港証券先物委員会に提出する。経営陣は、登録簿に照らして取引をチェックするとともに、香港不動産
投資信託コードに基づき要求される方法により潜在的な関連当事者取引を発見し、処理するため、その
他の定期的な実例検査を実施する。
(ii) 取締役は、一切の事業上の提案に係る自己の直接又は間接の利益(存在する場合)について明示するこ
と、及びかかる提案に関する会議の部分への出席を控えることを義務付けられる。 取締役は、自らが利
害関係を有する議事について、その定足数には含まれない。取締役が利益相反を有する提案に関する資
料は当該取締役に送付されず、さらに当該取締役は、当該提案に関する審議と意思決定に一切参加しな
い。
(iii) 本受益証券保有者は、自らが重要な 利害関係を有しており、それが 他の本受益証券保有者全体の利害と
異なる 議事については議決権を行使することはできず、その定足数には含まれない。
(iv) 本管理会社は、本ファンド以外の不動産投資信託の管理業務を行わない。
(v) すべての関連当事者取引は、香港不動産投資信託コードの要件、コンプライアンス・マニュアルに規定
される手続、及び該当する種類の関連当事者取引について香港証券先物委員会が認可した免除の条件に
従って管理される。関連当事者取引は、監査リスク管理委員会による定期的な監視と、本受託会社、内
部監査チーム、本ファンドの社外監査人による定期的な精査、さらに香港証券先物委員会による検査時
に同委員会の精査の対象となっている。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
本受益証券保有者とのコミュニケーション及び本受益証券保有者の権利
透明性は、優れたコーポレート・ガバナンスの重要な鍵である。本管理会社は、本受益証券保有者及びその他の
ステークホルダーとのコミュニケーションを本ファンドのコーポレート・ガバナンスの枠組みにおける重要な構成
要素であると認識している。本管理会社は、本ファンドの事業目標及び発展を明確に示し、本受益証券保有者及び
その他のステークホルダーの意見及び提案を収集するために、効果的なチャネルを通じてこれらの者に率先して関
わっている。
執行取締役、CFO、CSO、及び投資家向け広報活動チームは、投資コミュニティが企画した会議やセミナーに出席
し、機関投資家やアナリストとの間で定期的な会合を開いている。取締役会は、経営陣から投資家向け広報活動に
関する定期報告とブリーフィング(機関投資家、機関株式ブローカー及び個人向け株式ブローカー、債券投資家と
の会合からのフィードバック、アナリストの予測、調査報告、最新の市場動向、本受益証券の価格パフォーマンス
に関する市場の予測を含む。)を受けている。
さらに本管理会社は、本ファンドの活動について説明し、当該活動に対する報道機関及び地域利益団体の意見を
正しく判断するために、これらの者に率先して関わっている。
投資家及び本受益証券保有者は、いつでも、本管理会社の登録事務所(33/F, AXA Tower, Landmark East, 100
(注1)
How Ming Street, Kwun Tong, Kowloon, Hong Kong )宛の書面又は電子メール(ir@linkreit.com)又は投
資家ホットライン(電話番号(852)2122 9000)により取締役会に対する問合せを行うことができる。また、提
案を行うことを希望する本受益証券保有者は、本管理会社(会社秘書役宛)に対し書面による要求を送付すること
ができる。本受益証券保有者の権利及び提案の提出手続に関する詳細は、本書の後述のセクションに記載されてい
る。
当会計年度中に本管理会社は以下の活動を行った。
・ 本ファンドの中間及び期末の業績発表後、報道機関向け記者会見及びアナリスト・ブリーフィングを開催し
た。会長、CEO及びCFOは、記者会見に出席した。CEO、CFO及びCSOはアナリスト・ブリーフィングに出席し、
財務業績に関する質問に答えた。
・ 2018 年度年次総会を開催し、 取締役が本受益証券保有者と「直接」顔を合わせ、直接の対話による「質疑応
答」を行い、前年度の年次総会で提示された事項及びコメントについてCEOが本受益証券保有者に対する回答
を報告した。
・ 香港及び海外の双方における業績発表後の投資家向け会議及びノン・ディール・ロードショーを開催して、本
ファンドの戦略、事業展開及び持続可能性に関する取り組みについて説明し、透明性並びに本受益証券保有者
及び投資コミュニティとの相互コミュニケーションを推進するとともに、アナリスト及び主要な本受益証券保
有者の代表者による香港及び中国大陸における本ファンドの特定の不動産への訪問を設定した。
・ 報道機関との定期的会議、テレビ及びラジオの生放送のインタビューにおいて、コミュニティの関心事項であ
る最新の社会、事業その他の問題について、本ファンドの立場を明確に説明した。
・ コーポレート・ガバナンスに関する最新の動向についての情報の収集に率先してプロキシー・アドバイザーを
利用した。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
・ 本ファンドの中間業績及び通年業績、中間報告書及び年次報告書、その他の企業広報を、香港不動産投資信託
コード及び上場規則に定める期間内に、これらの要件に従って公表した。
・ 本ファンドの企業ウェブサイト(Linkreit.com)を随時更新し 、本受益証券保有者に最新状況に関する情報を
提供した。
・ 本受益証券保有者 からの質問に適時に回答した。
(注1) 2019年7月1日をもって、本管理会社の登録事務所は、20/F., Tower 1, The Quayside, 77 Hoi Bun Road, Kwun
Tong, Kowloon, Hong Kongに移転する予定である。
分配方針
本管理会社の分配方針は、本ファンドの通年及び半期の業績が取締役会に承認された後、本受益証券保有者に対
する年2回の定期分配を行うというものである。
香港不動産投資信託コード及び本信託証書に基づき、本ファンドは、各会計年度の分配金として本受益証券保有
者に分配される総額が、本ファンドの分配可能利益合計の90%を下回らないようにすることを義務付けられてい
る。本信託証書に基づく分配可能利益合計は、本受益証券保有者に帰属する本ファンドの税引後連結利益に、該当
する会計期間の本ファンドの連結損益計算書に計上されている特定の非現金調整項目の影響を除外するための調整
を施した金額である。
本信託証書に基づく裁量権の行使により、本管理会社は、本ファンドの分配可能利益合計の100%(正当理由が
ある場合は100%超)を本受益証券保有者に対する分配金として、一貫して分配している。
2019年3月31日に終了した会計年度における本受益証券1口当たりの中間分配金及び期末分配金の詳細は、本書
の「連結財務書類」のセクションに記載されている。
投資家向け広報活動
本管理会社は、アナリスト、個人投資家及び機関投資家が本ファンドの事業目的、活動及び将来の方向性につい
て十分な情報の提供を受け、適切な判断を下すことができるように投資コミュニティに対して継続的に情報を発信
している。現在、17の株式調査アナリストが本ファンドを積極的な調査対象としている。2018年4月以後、本管理
会社は、以下のイベントに参加した。
1回
570 回超 15 回 9回 17 回
当社主催の
個別会合及び電話会議 投資家向け会議/ アジア、オーストラリ 関係者向けの現地視察
投資家説明会
コーポレート・デイ ア、ヨーロッパ及び米
国における業績発表
後/ノン・ディール・
ロードショー
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
報告及び透明性
本ファンドは、以下を通じて高度な透明性の水準を維持し、本受益証券保有者が常に本ファンドの状況を十分に
評価できるようにしている。
・ 会計年度終了後3ヶ月以内に年次報告書を発行し、半期終了後2ヶ月以内に中間報告書を発行する。
・ 香港不動産投資信託コード、上場規則及び/又は香港証券先物委員会の要求に従い、又は取締役会が適切であ
るとみなす場合は任意に、重要な情報又は進展に関する公表物(及び必要な場合は配布物)を発行する。
・ 本ファンドの中間報告書及び年次報告書を企業ウェブサイト上で公表する。
・ 香港不動産投資信託コード及び/又は上場規則の要件に基づき本ファンドが発行したすべての企業広報、取締
役及び上級管理職の経歴、事業及び持続可能性の状況、財務カレンダー及びその他のニュース並びに本ファン
ドの最新の状況を企業ウェブサイト上で公表する。
・ 本管理会社の登録事務所において検査に供するために設立文書(特に、本信託証書を含む。)を備え付ける。
総会
本信託証書により、 本ファンドは、本受益証券保有者の年次総会を年1回開催することを義務付けられている。
本信託証書及び香港不動産投資信託コードもまた、本ファンドに対し、本信託証書及び香港不動産投資信託コード
において指定される状況において本受益証券保有者のその他の(又は臨時の)総会を開催することを義務付けてい
る。
・2018年度年次総会
2018年7月25日に開催された2018年度年次総会において、本受益証券保有者は、イアン・キース・グリフィス氏
を非執行取締役に再任すること、ニコラス・チャールズ・アレン氏、ポー・リー・タン氏、ピーター・ツェ・パ
ク・ウィン氏及びクリストファー・ジョン・ブルック氏をそれぞれ独立非執行取締役に再任すること、受益証券を
買い戻す包括委任を更新すること、並びに本信託証書を修正することを承認した。上記に関連する2018年7月25日
付の投票結果公表物は、本ファンド及び香港証券取引所のウェブサイトで参照可能である。
会長(指名委員会及び財務投資委員会の委員長を兼務)、監査リスク管理委員会及び報酬委員会の委員長、その
他の独立非執行取締役、CEO、COO、CSO及びCFO並びに本ファンドの社外監査人は、2018年度年次総会に出席し、本
受益証券保有者と会合し、その質問に答えた。
・2019年度年次総会
2019年度年次総会は2019年7月24日に開催される。招集通知及び議事は2019年3月期年次報告書に添付されてい
る本受益証券保有者向け配布物に記載されている。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
・2019年度年次総会において退任する取締役
2019年度年次総会において、エド・チャン・ユー・チョン氏、ブレア・チルトン・ピカレル氏及びメイ・
シュー・ボア・タン氏が定款の第125条及び第126条並びにコンプライアンス・マニュアルに基づきローテーション
制により退任し、その資格に基づき、本受益証券保有者に自己の再任を提案する予定である。
規制及びコンプライアンス
本書の後述のセクションに記載されている規制上及びコンプライアンス上の情報は、本コーポレート・ガバナン
ス報告書の不可欠な部分を構成する。
環境、社会及びガバナンスの実績
本ファンドは、国連環境計画・金融イニシアチブ(United Nations Environment Programme Finance
Initiative)の加盟企業の地位を維持している。取締役会は、国際的な慣行と基準を踏まえ、環境・社会・ガバナ
ンスに関する実績を監視し、測定している。
会計年度終了後の変化
本書が参照する本ファンドの年次報告書は、2019年3月31日の当会計年度の終了から2019年6月3日の取締役会
による当該報告書の承認の日までに発生した変化を考慮したものである。
取締役会の指示により
リッキー・チャン・ミン・タク
会社秘書役
香港、 2019 年6月 3 日
取締役会委員会の報告
監査リスク管理委員会の報告
監査リスク管理委員会は、財務書類の質と整合性、内部及び社外の監査業務、全体的なリスク管理の監督に加
え、コンプライアンスの監視(関連当事者取引、不動産開発及び関連投資活動が該当する香港証券先物委員会の免
除の条件と香港不動産投資信託コードの総資産価値上限及び上限値の要件に合致して行われるようにすることを含
む。)について、主として責任を負う。
構成及び出席状況
リンク・コーポレート・ガバナンス方針により、監査リスク管理委員会は、独立非執行取締役のみで構成される
こと、財務投資委員会の委員が監査リスク管理委員会の委員を兼任してはならないことを義務付けられている。
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2019年3月31日に終了した会計年度中、監査リスク管理委員会は4回開催された。
出席した 出席した
会議数/ 特定事項について 会議数/
委員 独立性
出席資格 招聘される者 出席資格
のある会議数 のある会議数
ピーター・ツェ・パク・ウィン (注1) 4/4
○ 4/4
CEO
(委員長)
(注1) 4/4
ポー・リー・タン ○ 4/4
CFO
プライスウォーターハウ 2/2
ス ク ー パ ー ス
メイ・シュー・ボア・タン ○ 4/4
(「PwC」)(社外監査
人)及びジョーンズ・ラ
ング・ラサール・リミ
テッド(「JLL」)(主
ナンシー・ツェ・ソー・リン ○ 4/4
たる不動産鑑定士)の上
(注2)
級代表者
内部監査・リスク管理部 4/4
(注1)
長
取締役(人事担当) 1/1
(注3)
(注3)
2/2
財務部長
(注3)
1/1
資本市場部長
(注1) 委員ではないが、監査リスク管理委員会のあらゆる該当する部会に出席した。
(注2) JLL及びPwCの上級代表者は、本ファンドのポートフォリオ評価と中間及び期末業績について議論し、精査するた
めに監査リスク管理委員会の会議の部会に出席した。
(注3) 関連部門の担当取締役/長は、監査リスク管理委員会の会議における該当する部会に出席した。
当会計年度中及び2019年6月3日までの期間における監査リスク管理委員会の業務
審査の主要分野 当会計年度において実施された業務
・ 財務報告の整合性、本ファン ・ 2019年度3月期の期末業績の発表及び年次報告書並びに2019年3月期の本
ファンドの財務書類並びに本管理会社の取締役の報告書及び財務書類を精
ド及び本管理会社の財務書類
査し、取締役会に承認を提案した。
並びにその開示内容、並びに
・ 2019年3月期の中間業績の発表及び中間報告書を精査した。
本ファンドの中間及び年次報
・ 本ファンドが発行した公表物、配布物その他の企業広報を精査した。
告書における開示内容の承認
・ 会計方針を精査した(重要な会計方針及び会計実務を含む。)。
・ 財務業績の中間及び通年の精査に関する社外監査人の報告における主要な
監査事項について社外監査人と検討し、協議した(経営陣が同席しない監
査人との非公開協議を含む。)。
・ 本ファンドの中間業績及び期末業績について主たる不動産鑑定士とともに
ポートフォリオ評価報告書を精査し、取締役会に承認を提案した。
・ 社外監査人の任命及び再任/ ・ 社外監査人の業務範囲、質、報酬及び契約条件並びに社外監査人から提供
された監査及び監査外のサービスについて精査した。
解任、社外監査人の業績並び
・ 社外監査人の独立性を評価し、その精査及び評価に基づき、取締役会に対
に監査及び監査外サービス報
し、本ファンドの社外監査人の再任を推薦した。
酬の精査
・ 内部監査計画及び監査業務 ・ 内部監査活動報告書を四半期ごとに精査し、提案された措置の実施状況の
監視と追跡調査を行った。
・ 2020年3月期の年次内部監査計画及び2020年3月期から2022年3月期まで
の3ヶ年継続内部監査計画を承認した。
・ 内部監査部門が独立しており、効果的であり、人員の配置と研修における
十分なリソースが確保されていることについて精査し、いずれも適切であ
ると判断した。
・ (監査リスク管理委員会の委員長を通じて)内部監査・リスク管理部長と
内部統制及び内部監査に関する事項について随時非公開で協議した。
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・ 内部統制及びリスク管理 ・ 内部監査活動報告書及びリスク管理活動報告書の四半期精査を通じて、本
ファンドの内部統制及びリスク管理システムの有効性について四半期ごと
に精査を行った。
・ 本ファンドの企業リスク登録簿に記載されているリスクについて、新たな
リスクと残存リスクの確認、リスクの動向の監視、経営陣によるリスクの
説明を通じて継続的に監視を行った。
・ 企業リスク登録簿を承認し、取締役会の年次精査と承認を求めた。
・ 内部監査・リスク管理部長とリスク管理に関する事項について随時非公開
で協議した。
・ 本管理会社の財務及び会計部門のリソース、従業員の資質、経験、研修及
び予算の妥当性について、人事部門の支援を受けて精査し、検討した。
・ リスク管理部門が独立しており、効果的であり、人員配置と研修における
十分なリソースが確保されていることについて精査し、いずれも適切であ
ると判断した。
・ 関連投資に関する内部統制ガイドラインとリスク監視枠組みについて精査
した。
・ 香港不動産投資信託コード、 ・ 法定及び業務上のコンプライアンス報告書を継続的に四半期ごとに精査
し、コンプライアンスに関する問題を監視した。
上場規則の遵守及びその他の
・ 会社秘書役が提出した四半期報告書及び内部監査部門による半期精査を通
法定のコンプライアンス:
じて関連当事者取引を精査及び監視し、香港不動産投資信託コードの要件
- 該当する香港証券先物委員
及び該当する香港証券先物委員会の免除条件の遵守を確保した。
会の免除の要件の範囲内の
・ コーポレート・ガバナンス報告書における開示内容を精査し、上場規則の
関連当事者取引
コーポレート・ガバナンス規則の遵守を監視し、継続企業申告書及び上場
- コンプライアンス・マニュ
規則のコーポレート・ガバナンス規則の遵守に関する申告書を年次報告書
アル(リンク証券取引規則
及び財務書類に盛り込むことを承認した。
及びリンク・コーポレー
・ 不動産開発及び関連業務に関する四半期更新情報並びに本ファンドの不動
ト・ガバナンス方針を含
産開発及び/又は関連投資活動に係る総資産価値上限及び上限値の適用状
む。)並びに取締役に適用
況(パーセンテージによる)について精査するとともに、これらに関連す
される行動規範の規定
る年次報告書の開示内容を精査した。
- 中間及び年次報告書並びに
・ 提出された四半期報告書を通じて、コンプライアンス・マニュアル(リン
中間及び期末業績発表にお
ク・コーポレート・ガバナンス方針及びリンク証券取引規則を定める。)
ける開示
の遵守状況を監視した。
- その他の法定及び業務上の
・ 本管理会社のコンプライアンス・マニュアルの更新について精査し、取締
コンプライアンス
役会に承認を提案した。
・ HSBCが転換債の発行に関して提供する企業財務サービスについて精査し、
香港証券先物委員会の該当する免除の条件の範囲内であることを確認し
た。
・ その他 ・ 監査リスク管理委員会の権限書面の更新について精査した。
当委員会のすべての委員の職責遂行における尽力に感謝する。
本委員会の委員は、自己の選任前の直近2年間以内に本ファンドの社外監査人のパートナー又は前パートナーで
あったことはない。
ピーター・ツェ・パク・ウィン
監査リスク管理委員会委員長
香港、2019年6月3日
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財務投資委員会の報告
財務投資委員会は、本ファンドの事業上及び財務上の事項を監督することに責任を負う。
構成及び出席状況
リンク・コーポレート・ガバナンス方針により、財務投資委員会の委員は、監査リスク管理委員会の委員になる
ことはできない。
2019年3月31日に終了した会計年度中、財務投資委員会は8回開催された。
出席した 出席した
会議数/ 特定事項について 会議数/
委員 独立性
出席資格の 招聘される者 出席資格の
ある会議数 ある会議数
ニコラス・チャールズ・アレン COO 1/1
○ 8/8
(委員長)
ジョージ・クォク・ルン・ホン 8/8 CSO 2/2
チョイ
取締役(資産管理-中国 1/1
イアン・キース・グリフィス 8/8
担当)
クリストファー・ジョン・ブルッ 取締役(投資担当) 5/5
○ 6/6
(注1)
ク
エド・チャン・ユー・チョン ○ 8/8 資産計画・戦略部長 4/4
デビッド・チャールズ・ワット 3/3 資本市場部長 7/7
○
(注2)
財務部長 1/1
エレイン・キャロル・ヤング ○ 8/8
(注3)
企画・開発部長 3/3
7/7
ン・コック・ション
統括マネージャー-経営 1/1
企画・戦略担当
統括マネージャー-投資 2/2
担当
(注1) クリストファー・ジョン・ブルック氏は、2018年6月6日付で財務投資委員会の委員に就任した。
(注2) デビッド・チャールズ・ワット氏は、2018年8月13日付で財務投資委員会の委員を退任した。
(注3) ン・コック・ション氏は、2018年5月3日付で本管理会社のCFOに就任し、財務投資委員会の委員となった。
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当会計年度中及び2019年6月3日までの期間における財務投資委員会の業務
審査の主要分野 当会計年度において実施された業務
・ 投資、取得及び処分、資本リ ・ 取締役会が承認した投資基準の範囲内で様々な投資機会と要求収益率につ
いて協議し、評価を行った。
サイクルに関する意思決定
・ 中華人民共和国の通州と深センにおける2件の不動産の取得及び香港にお
ける12件の不動産の処分について、協議し、承認した。
・ 本受益証券の買戻し業務の委任の更新とその実行の定期的な監視について
協議し、取締役会に提案し、承認を求めた。
・ 財務に関する事項 ・ MTNプログラムの更新及びMTNプログラムに基づくノートの発行に関する経
営陣への包括委任の更新について精査し、取締役会に提案し、承認を求め
た。
・ 40億香港ドルの保証付グリーン転換債の発行について精査し、取締役会に
提案し、承認を求めた。
・ 予算及び予測 ・ 3年間の予算及び事業計画を精査し、取締役会に提案し、承認を求めた。
・ 財務上の計画及び戦略 ・ 定期的な資本管理報告書及び財政報告書について精査し、財政チームに
よって定期的に報告される資本市場の状況について検討した。
・ 証券先物(財源)ルールを満たすための本管理会社の株式資本の増額につ
いて精査し、取締役会に承認を提案した。
・ 資産の改善 ・ 新たな資産改善計画を承認し、既存の資産改善計画の進捗状況を定期的に
精査し、資産改善計画終了後の業績を評価し、その他の資本的支出の提案
を精査した。
・ 関連投資 ・ 経営陣に対する関連投資マンデートの範囲及び実施取決めについて精査
し、協議し、承認した。
・ 関連投資マンデートの範囲内の投資機会について評価を行った。
・ その他 ・ 財務投資委員会の権原書面の更新について精査し、取締役会に提案し、承
認を求めた。
デビッド・チャールズ・ワット氏は、2018年8月13日付で財務投資委員会から退任した。全委員を代表して、デ
ビッド・チャールズ・ワット氏の過年度における貢献に謝意を表し、さらに当会計年度中のその他すべての委員の
職務の遂行に対する献身に謝意を表する。
ニコラス・チャールズ・アレン
財務投資委員会委員長
香港、 2019 年6月 3 日
指名委員会の報告
指名委員会は、取締役会及び取締役会委員会の構造、規模及び構成を(メンバーのスキル及び経験、独立性並び
に多様性を踏まえて)精査し、新任の取締役の選任と承継計画について取締役会に提案することに責任を負う。さ
らに指名委員会は、本管理会社のコーポレート・ガバナンスの実務の監督について取締役会を支援する。
指名委員会は、取締役会のレベルで必要とされる能力のギャップ及び長期勤続の非執行取締役/独立非執行取締
役の退任予定を考慮して、潜在的な取締役候補者を特定する先見的なアプローチを採用している。
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構成及び出席状況
2019 年3月31日に終了した会計年度中、指名委員会は3回開催された。
出席した 出席した
会議数/ 特定事項について 会議数/
委員 独立性
出席資格の 招聘される者 出席資格の
ある会議数 ある会議数
ニコラス・チャールズ・アレン 取締役(人事担当) 2/2
○ 3/3
(委員長)
ジョージ・クォク・ルン・ホン
3/3
チョイ
ブレア・チルトン・ピカレル ○ 2 /3
メイ・シュー・ボア・タン ○ 3/3
当会計年度中及び 2019 年6月3日 までの期間における指名委員会の業務
審査の主要分野 当会計年度において実施された業務
・ 取締役の選任、再任及び解 ・ ニコラス・チャールズ・アレン氏、エド・チャン・ユー・チョン氏、ブレ
ア・チルトン・ピカレル氏、ポー・リー・タン氏、メイ・シュー・ボア・
任、年次総会において本受益
タン氏及びエレイン・キャロル・ヤング氏の独立非執行取締役としての3
証券保有者による再任を求め
年間の任期を更新することについて審査し、取締役会に提案し、承認を求
る取締役の指名
めた。
・ 各自の貢献度、スキル及び経験、専門知識を検討するとともに、独立性を
評価した上、本ファンドの2019年度年次総会において再任を提案する予定
の3名の退任予定の取締役(エド・チャン・ユー・チョン氏、ブレア・チ
ルトン・ピカレル氏及びメイ・シュー・ボア・タン氏)の再任を推薦し
た。
・ 取締役会の多様性 ・ 本ファンドの取締役会の多様性に関する方針を精査し、その実施の進捗状
況を定期的に監視した。
・ リンク・コーポレート・ガバ ・ 取締役会及び取締役会委員会の構成、規模及び構造、並びに就任資格につ
いて、(i)メンバーの専門知識、費やした時間、スキルと経験を考慮
ナンス方針の範囲内における
し、(ii)本ファンドの取締役会の多様性に関する方針を特に参照し、
取締役会及び取締役会委員会
(iii)リンク・コーポレート・ガバナンス方針及び上場規則のコーポ
の構成
レート・ガバナンス規則を考慮して精査した。
当会計年度中に指名委員会のメンバーは、クリストファー・ジョン・ブ
ルック氏及びエド・チャン・ユー・チョン氏を、それぞれ、財務投資委
員会と報酬委員会の委員に任命することについて精査し、取締役会に承
認を提案した。
・ 承継計画 ・ CEOの承継計画について精査した。
・ 本ファンドの退職に関する方針及びCEOの定年の延長について精査した。
・ 取締役会の業績の評価 ・ 特に当会計年度における取締役の会議の出席状況及び社外における取締役
の兼職数の監視を通じて、取締役が職務に費やした時間について精査し
た。
・ 当会計年度中に各取締役が行った研修及び継続的専門性開発について精査
した。
・ 取締役会業績審査を実施した。
・ リンク・コーポレート・ガバ ・ 各独立非執行取締役の独立性を評価するとともに、非執行取締役及び独立
非執行取締役(就任予定の取締役を含む。)が、本ファンドの事業の監督
ナンス方針及び実務慣行の遵
と取締役会及び各取締役会委員会の業務に係る受認者の義務を全うするた
守の確保における取締役会に
めに要する時間について評価した。
対する支援
・ その他 ・ 指名委員会の権原書面について精査した。
当会計年度中のすべての委員の尽力に感謝する。
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ニコラス・チャールズ・アレン
指名委員会委員長
香港、 2019 年6月 3 日
報酬委員会の報告
報酬委員会は、本ファンドの報酬に関する方針及び戦略の設定について責任を負う。報酬委員会は、執行取締
役、非執行取締役及び独立非執行取締役の報酬水準について精査し、取締役会に提案するとともに、上級管理職の
報酬システムを決定する。報酬委員会は、全員が独立非執行取締役で構成されている。
構成及び出席状況
2019 年3月31日に終了した会計年度中、報酬委員会は4回開催された。
出席した 出席した
会議数/ 特定事項について 会議数/
委員 独立性
出席資格の 招聘される者 出席資格の
ある会議数 ある会議数
(注4)
ブレア・チルトン・ピカレル 2/2
会長
○ 4/4
(注1)
(委員長)
エド・チャン・ユー・チョン (注4) 4/4
CEO
○ 2/2
(注2)
メイ・シュー・ボア・タン ○ 4/4 マーサー(独立の外部コ 3/3
ンサルタント)の上級代
デビッド・チャールズ・ワット
表者
○ 2/2
(注3)
取締役(人事担当) 4/4
エレイン・キャロル・ヤング ○ 4/4
(注4)
(注1) 2018年8月14日付でデビッド・チャールズ・ワット氏の後任として報酬委員会の委員長に就任した。
(注2) 2018年8月14日付で報酬委員会の委員に就任した。
(注3) 2018年8月13日付で独立非執行取締役を退任するとともに、報酬委員会の委員長でなくなった。
(注4) 委員ではないが、報酬委員会のあらゆる該当する部会に出席した。
当会計年度中及び 2019 年6月3日 までの期間における報酬委員会の業務
報酬委員会は長期インセンティブ・スキームの管理機関である。報酬委員会は、CEO、COO及びその他の取締役に
対する報奨の付与について取締役会に提案し、その承認を求める。報酬委員会は、上級管理職(CFO及びCSOを含
む。)に対する報奨の付与を決定する。さらに報酬委員会は、長期インセンティブ・スキーム報奨の権利確定を判
断する。
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報酬委員会による2名の執行取締役の報酬システムの精査とCFO及びCSOの報酬システムの決定を支援するため、
会長は、報酬委員会の会議の該当する部会に出席してCEOの業績に関する意見を提示し、CEOは、COO、CFO及びCSO
の業績に関する自己の評価を提示する。取締役(人事担当)は、報酬委員会の会議に常時出席し、市場における報
酬の傾向、人材開発及び研修、その他の雇用に関する問題について委員に説明する。
報酬委員会による経営幹部の報酬枠組みに関する協議と精査を支援するため、独立の外部コンサルタントが雇用
され、市場データと業界分析を提供している。
各取締役は、自己の報酬に関する議決権の行使を差し控える。
審査の主要分野 当会計年度において実施された業務
・ 報酬に関する方針 ・ 執行取締役、上級管理職及び主要な従業員の報酬に関する枠組み、方針及
び構造を精査した。
・ 独立の外部コンサルタント(マーサー)の支援を受けて、経営幹部の報酬
と業績に関する市場の状況について精査した。
・ 上級管理職及び従業員の報酬 ・ 一般的な市場の支給傾向について精査し、上級管理職の昇給と業績賞与に
係る予算を承認した。
に関する戦略及び方針並びに
・ 取締役(人事担当)が提出したリーダーシップ開発計画を精査した。
上級管理職の研修及び継続的
・ 上級管理職の研修及び継続的専門性開発について協議した。
専門性開発
・ 執行取締役及び上級管理職の ・ CEO(会長の意見を得て)及びCOO(CEOの意見を得て)の報酬システムに
ついて(マーサーの支援を受けて)精査し、取締役会に提案し、承認を求
報酬システム
めた。
・ 上級経営陣(CFO及びCSOを含む。)の報酬システムについて(CEOの意見
を得て)精査し、決定した。
・ 経営幹部の報酬枠組みについて、マーサーの支援を受けて協議した。
・ 非執行取締役/独立非執行取 ・ マーサーの支援を受けて、非執行取締役及び独立非執行取締役の報酬の構
造と水準について年次精査を行い、2020年3月期について設定された取締
締役の報酬水準の精査
役の報酬増額の予定に従って当該取締役の報酬増額を行うことを確認し
た。
・ 長期インセンティブ・スキー ・ CEO及びCOO並びにその他の取締役に対する2017年LTIスキームに基づく報
奨の付与案について精査し、取締役会に提案して承認を求めた。
ムに基づく取締役及び上級管
・ 当会計年度における2017年LTIスキームに基づく上級経営陣(CFO及びCSO
理職のための長期インセン
を含む。)並びにその他の特定の主要従業員に対する報奨の付与を承認し
ティブ・スキーム報奨の付与
た。
及び権利確定
・ 当会計年度に2007年LTIプランに基づき権利確定した制限付ユニット報奨
の権利確定実績について精査した。
・ 新任の独立非執行取締役に関する2017年LTIスキームの付与方針について
協議した。
デビッド・チャールズ・ワット氏は、2018年8月13日付で報酬委員会の委員を退任した。全委員を代表して、過
年度におけるデビッド・チャールズ・ワット氏の貢献に謝意を表する。さらに、全委員の献身的な取組みに謝意を
表する。
ブレア・チルトン・ピカレル
報酬委員会委員長
香港、 2019 年6月 3 日
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規制及びコンプライアンス
規制の枠組み
本ファンドは、香港証券先物規則第104条に基づき香港証券先物委員会から承認を受けた集団投資スキームであ
る。本ファンドはまた、ハン・セン指数の構成銘柄であり、本受益証券は香港証券取引所に上場されている。本管
理会社は、リンク・アセット・マネジメント・リミテッドである。本受託会社は、HSBCインスティテューショナ
ル・トラスト・サービシズ(アジア)リミテッドである。
・本管理会社
本管理会社は、香港証券先物規則第116条に基づき、資産管理のうち規制されている行為を行うにつき、香港証
券先物委員会より免許を取得しており、本ファンドの資産を本受益証券保有者の利益のために管理する。本管理会
社は本受託会社により完全に所有されており、費用回収ベースで管理報酬を請求している。本管理会社は、取得/
売却手数料、又は管理資産の割合若しくはその他の業績関連指標に基づく報酬を一切請求していない。このこと
は、利益相反を最小限に抑えるとともに、本受益証券保有者の利益に合致している。
・本受託会社
本受託会社は、香港証券先物規則及び香港不動産投資信託コードに基づき、集団投資スキームのための登録を受
けた信託会社であり、本ファンドのすべての資産を、専らすべての本受益証券保有者の利益のために信託として保
有している。本受託会社と本管理会社は独立して運営されている。
本管理会社及び本受託会社のそれぞれの権利及び義務は、本信託証書により規律されている。本受託会社は、内
部監査役及び社外監査人が実施する精査に加え、本管理会社に対する定期的な精査を実施している。本受託会社の
報告書は本書において後述する。
本管理会社及び本ファンドの活動は、香港不動産投資信託コード及び香港証券先物規則に基づき、香港証券先物
委員会による規制を受けている。本ファンドの事業及び本管理会社の活動は、香港証券先物委員会による随時の検
査を受けており、2019年3月期における検査は実施され、完了している。
2019年3月31日に終了した当会計年度中、本管理会社は、すべての重要な点において、本信託証書及びコンプラ
イアンス・マニュアルの規定に従い、本ファンドの管理を行った。
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企業構造
(注1) ザ・リンク・ホールディングス・リミテッド(The Link Holdings Limited)は、本ファンドのすべての特別目的
事業体の持株会社であり、2019年3月31日現在における本ファンドの主たる子会社は、本書の連結財務書類の注
記32に記載されている。本受託会社は、すべての本受益証券保有者に代理して、本管理会社及びザ・リンク・
ホールディングス・リミテッド(本ファンドのすべての資産を保有している。)の双方の単独の所有者となって
いる。本受益証券は、これら2つの企業に係るステープル持分を表章している。
(注2) 40%の持分は、ナン・フン・ディベロップメント・リミテッド(Nan Fung Development Limited)により保有さ
れている。
上場規則のコーポレート・ガバナンス規則及びその他の規則の遵守
2019年3月31日に終了した会計年度を通じて、
(ⅰ) 本ファンド及び本管理会社は、香港不動産投資信託コード、香港証券先物規則、適用される上場規則の規
定、本信託証書及びあらゆる重要な点についてコンプライアンス・マニュアルを遵守している。
(ⅱ) 本ファンド及び本管理会社は、上場規則のコーポ―レート・ガバナンス規則について、第A.4.2条の規定を
除き、その原則を適用し、適切な範囲でその規定を遵守している。 本管理会社は、執行取締役に対する第
A.4.2条の規定の厳格な適用は、本受益証券保有者の利益に合致しないと判断している。トップ・レベルの上
級管理職における業務の継続性と長期勤続は、本ファンドの長期的な利益に寄与するものである。安定的かつ
支配的な本受益証券保有者が存在しない状態で執行取締役を頻繁に交代させることは、「短期成果主義」を助
長する傾向につながる。その一方で役職の固定化のリスクは、取締役会において独立非執行役が圧倒的多数を
占めており、その集団的な権限により、頑強に抵抗する取締役であっても解任できることで(さらに本受益証
券保有者も本信託証書に基づき同じ権限を有している。)バランスが取られている。
リンク証券取引規則の遵守
リンク証券取引規則は、取締役、上級管理職、及びその他の特定の上級職の従業員並びにそれぞれの関係者によ
る本ファンドの有価証券の取引を統制するものである。リンク証券取引規則の条件は上場規則付表10に定められて
いる「上場会社の取締役による証券取引に関する模範基準(Model Code for Securities Transactions by
Directors of Listed Issuers)」の規定と同程度に厳格な条件になるように定期的に精査され、(必要な場合
は)更新される。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
各取締役に関する具体的な調査により、取締役全員が2019年3月31日に終了した会計年度を通してリンク証券取
引規則で要求されている基準を遵守していたことを確認した。
リンク証券取引規則に従い、本ファンドの有価証券の取引を希望する取締役又は上級管理職若しくはその他の該
当する上級従業員はまず、インサイダー取引及び市場不正行為に関する香港証券先物規則第13節及び第14節の規定
を、当該規定が本ファンドに適用されるものとして考慮しなければならない。さらに、取締役又は上級職の役員
は、取得又は処分の計画に関連する協議又は合意を認知しているか、それに内々関与しているか、又はその他の未
公開の内部情報を有している場合は、香港不動産投資信託コード及び上場規則に基づく当該内部情報の適切な開示
がなされるまで、本ファンドの有価証券の取引を差し控えなければならない。
本ファンドの中間及び年次の業績発表並びに関連する報告書の作成に従事する従業員は、上場規則が定める期間
中、上場規則及びコンプライアンス・マニュアルが定める方法により本ファンドの受益証券の取引を禁止される
(以下「取引禁止措置」という。)。さらに本管理会社は、上場規則、香港証券先物規則の内部情報に関する規定
及びコンプライアンス・マニュアルにより要求される方法により、企業取引に従事する従業員又は当該活動に関連
する内部情報を保有している従業員に対し、臨時の取引禁止措置を設定し、執行する。取引禁止措置の対象従業員
は、当該措置が解除されるまでEUPPへの参加を停止される。
内部情報に関する要件の遵守
本管理会社は上申に関する方針を設定して、経営陣による事象の特定と、取締役会による内部情報の適時の開示
の検討のための情報フローを監視している。さらに本管理会社は、内部情報の秘密保持のための厳格な内部手続を
設定している。本管理会社は、本ファンドを含む非法人事業体に対しても拡大適用される香港証券先物規則第14A
節の要件を遵守している。
財務書類に対する取締役の責任
取締役は、2019年3月31日に終了した会計年度に係る本ファンドの連結財務書類の作成に責任を負うことについ
て認識しており、当該財務書類は監査リスク管理委員会の精査と取締役会の承認を受けている。
本ファンドの連結財務書類に係る報告責任に関する監査人の陳述は、本書の「独立監査人の監査報告書」に記載
されている。
監査人の再任及び報酬
監査リスク管理委員会は、在任中の社外監査人(プライスウォーターハウスクーパース
(PricewaterhouseCoopers))の再任について精査し、取締役会に推薦した。
そのような推薦を行うにあたり、監査リスク管理委員会は、業務の質及び有効性、市場の動向に照らした現行の
報酬水準並びに社外監査人の独立性を考慮し、社外監査人は、監査リスク管理委員会に対し、本ファンドに対する
自己の独立性、及び(社外監査人としての)同社と本ファンドとの間に両者の独立性に合理的に影響を及ぼすおそ
れがある関係が一切存在していないことについて確認書を提出した。監査委員会はまた、社外監査人から提供を受
ける非監査サービスの範囲を検討し、これらの非監査サービスを提供することにより社外監査人の独立性及び客観
性に影響が生じているかどうか及びそのおそれがないか否かを評価した。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
当会計年度において社外監査人から提供されたすべてのサービスは、監査リスク管理委員会による精査と承認を
受けており、監査リスク管理委員会は、非監査サービスの提供に係る社外監査人との契約に関するガイドライン、
非監査サービスの事前承認額及び限度額を設定している。本管理会社は、社外監査人による本ファンドの事業体に
係る中間業績の精査並びに報告及び年次税務申告サービス(税務代理人として行う。)が経常項目であり、かかる
経常的なサービスの提供が本ファンドの財務書類の監査業務における社外監査人の客観性又は一切の独立性の認識
に影響を与えていないと考えている(かつ監査リスク管理委員会もこれに同意している。)。
当会計年度における非経常的な性質の非監査サービスには、取引のデュー・ディリジェンス及び保証、並びにIT
セキュリティ評価及び会計・税務顧問サービス等の臨時業務が含まれる。2019年3月31日に終了した会計年度の監
査サービス及び非監査サービスについて、社外監査人に支払ったか、支払うべき報酬の分析は、本書の連結財務書
類に対する注記10に記載されている。
2019 年3月期中間報告書以後の取締役の経歴情報の更新
・ ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ氏は、2019年1月1日付でペンシルベニア大学の理事に就任した。
・ クリストファー・ジョン・ブルック氏は、2018年11月27日付で英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会
(RICS)のグローバル・プレジデントに就任した。
・ エド・チャン・ユー・チョン氏は、2019年6月3日付でソフトバンク・インベストメント・アドバイザーズ
(SoftBank Investment Advisers)のオペレーティング・パートナーとなった。
・ ブレア・チルトン・ピカレル氏は、2018年11月28日付でプリンシパル・ファイナンシャル・グループ・インク
(Principal Financial Group, Inc.)(NASDAQに上場している。)の戦略問題委員会(Strategic Issues
Committee)の委員を退任した。
・ ピーター・ツェ・パク・ウィン氏は、2018年12月1日付でホンコン・エアクラフト・エンジニアリング・カン
パニー・リミテッド(Hong Kong Aircraft Engineering Company Limited)(香港証券取引所のメインボード
に2018年11月29日の上場廃止まで上場していた。)の独立非執行取締役を退任した。
本受益証券保有者に対する情報
取締役の選任、解任及び再任の権利
取締役会による場合
本信託証書は、取締役会が(指名委員会の推薦に基づき)以下を行うことができる旨を定めている。
・ 取締役に就任する意思がある者を、一時的な欠員を補充するために、又は取締役に追加するために(ただし、
取締役の定員上限を14名とする。)取締役に随時選任すること。
・ 取締役を解任すること。かかる場合、取締役会は、他の取締役全員が署名した解任の通知をその現職の取締役
に交付する。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
取締役は、自らの再任については投票を棄権する。
本受益証券保有者による場合
本信託証書は、本受益証券保有者が、通常決議により、以下の方法により取締役を選任、再任又は解任すること
ができる旨を定めている。
・ 発行済本受益証券を合計して10%以上保有する、登録された本受益証券保有者2名以上が本管理会社に書面に
よる要請を提出することができ、本管理会社は、取締役を選任、再任又は解任するために提案された通常決議
案を審議するために、本受益証券保有者の集会を開催する。
・ 提案された議案が指名委員会の推薦により支持された場合、当該本受益証券保有者集会における有効な定足数
は、発行済本受益証券を合計して10%以上保有する、登録された本受益証券保有者2名以上とし、指名委員会
の推薦がない場合は、当該本受益証券保有者集会の有効な定足数は、発行済本受益証券を合計して25%以上保
有する、登録された本受益証券保有者2名以上とする。
通常決議が採択されることを条件として、本受託会社及び本管理会社は、かかる取締役の選任、再任又は解任を
有効にするために必要なすべての措置を講じる。
定款による退任
定款は、以下を義務付けている。
・ 取締役会により選任されたいずれの取締役も、次の年次総会において退任するが、当該総会において再選する
ことができる(当該取締役は、当該年次総会においてローテーション制により退任する取締役の数の算定には
加算されない。)。
・ 執行取締役は、年次総会におけるローテーション制に従った退任の対象とならない。
・ 非執行取締役/独立非執行取締役の三分の一が各年次総会においてローテーション制に従った退任の対象とな
る(ただし、再任を受けることができる)。
さらに、リンク・コーポレート・ガバナンス方針により、独立非執行取締役の三分の一が各年次総会において
ローテーション制により退任することが義務付けられている。
総会の招集の権利及び議案の提出の手続
本信託証書に基づき、本受益証券保有者の総会は、以下 のいずれかの者により招集することができる。
・ 本受託会社
・ 本管理会社
・ 保有する発行済本受益証券が合計10%以上となる2名以上の登録された 本受益証券保有者 (本管理会社に書面
による要請を交付して、本受益証券保有者の総会を招集し、当該総会で審議する議案を提出するよう本管理会
社に依頼することができる。)
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本受益証券保有者の年次総会その他の総会を招集する通知は、本信託証書、香港不動産投資信託コード及び上場
規則の要件に従い 本受益証券保有者 に交付される。一般的には、総会における議事の処理に必要な定足数は、発行
済本受益証券を合計して10%以上保有しており、自ら又は代理人を通じて出席する登録された 本受益証券保有者 2
名以上とするが、特別決議を採択するためには、発行済本受益証券の25%以上を保有しているものとする。
香港不動産投資信託コード及び本信託証書に基づき、本受益証券保有者の総会における一切の決議は投票により
決定するものとする。ただし、(本信託証書により認められ、かつ香港証券先物委員会により認可された免除に基
づく場合において)総会の議長が、純粋に手続的かつ事務的な事項について、当該事項が(i)当該総会の議事又
は本受益証券保有者向けの追加配布物における議事に含まれておらず、(ii)当該総会の秩序ある進行を維持する
ため、及び/又は当該総会の議事が適切かつ有効に処理できるようにするための議長の職責に関連するものであっ
て、すべての本受益証券保有者に合理的な意見の表明の機会を与えている場合に、当該事項について挙手による決
議を行うことができると誠実に判断した場合はこの限りではない。
特別決議により決定することが要求される事項
本信託証書に従い、以下の事項は、それぞれ、特別決議による本受益証券保有者の特定の承認が必要となる。
(i) 本ファンドの資産の一部を構成する不動産について、取得の日から(又は不動産開発及び関連業務に従
事する場合には、かかる不動産開発及び関連業務が完了した日から)2年以内に行う処分
(ii) 本受託会社による、本管理会社の発行済株式資本の全部又は一部の処分
(iii) 本信託証書に定められていない本受託会社の手数料について、上限割合の引上げ又は体系の変更
(iv) 本信託証書の変更、修正又は追加(本信託証書に明記されている特定の状況における場合を除く。)
(v) 本ファンドの解散又は合併
(vi) 特定の状況における本受託会社の解任
取締役の 任用 契約
2019年度年次総会において退任し、再選を申し出る予定の取締役について、補償の支払(法定の補償を除く。)
なしで1年以内に本管理会社により終了させることのできない旨の規定がある任用契約は存在しない。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
取締役の取引、取決め又は契約における利益
本書の「関連当事者取引」のセクション及び連結財務書類に対する注記30において開示するものを除き、本ファ
ンドの事業に関連する重要な取引、取決め又は契約であって、本管理会社が当事者であり、かつ直接又は間接を問
わず、取締役が実質的な利益を有するものは、当会計年度の末日においても、当会計年度中のいずれの時点におい
ても存在しない。
当会計年度中に本管理会社は、取締役及び特定の主要な従業員との間に、2017年LTIスキームに基づく制限付ユ
ニット報奨の付与に関する契約を締結した。2017年LTIスキームを除き、当会計年度において、本ファンドの受益
証券又はその他一切の本ファンドの法人の株式若しくは債券の取得により取締役が利益を得ることを可能にするこ
とを目的とする取決めは存在しない。2017年LTIスキームの詳細は、本書の「長期インセンティブ・スキーム」の
セクション及び連結財務書類に対する注記20において開示されている。開示されたものを除き、当会計年度中に本
管理会社により締結された株式連動型契約は一切存在しない。
補償の承認に係る規定
本管理会社及び本ファンドの関連特別目的事業体の定款には、本管理会社及び本グループのその他のメンバーの
取締役がその職責の遂行において負った第三者責任について当該取締役を補償する旨の補償の承認に係る規定が定
められている。
本管理会社は、本グループのすべてのメンバーの取締役及び役員(会社秘書役を含む。)が本ファンド、その特
別目的事業体及び本管理会社における勤務中の第三者に対する潜在的な責任を公正かつ十分に担保される状態を確
保するため、取締役及び役員の損害賠償責任保険の担保範囲(保険金額を含む。)を2年ごとに見直している。取
締役及び役員の損害賠償責任保険は、2018年12月に更新されている。
リンク共存計画
リンク共存計画プログラムは、本ファンドの持続可能な開発とコミュニティ参加に向けた継続的な取り組みの一
部である。
当会計年度に取締役会は、選考委員会の提案に基づき、リンク共存計画プログラムに基づいて選定されたプロ
ジェクトに対する約14.4百万香港ドルの資金提供を承認した。これらの選定プロジェクトのテーマはすべて、本
ファンドの不動産の近隣コミュニティにおける高齢者と恵まれない人々の福祉、子供と若者の教育、訓練、育成の
サービスを支援するリンク共存計画の目的に合致している。
従業員受益証券購入プラン
EUPPは、本管理会社が適格従業員に対し本ファンドの受益証券を購入するための資金補助を提供する制度であ
り、本ファンドの従業員の間における当事者意識を高めるものである。EUPPの所定の基準を満たした従業員は、独
立の第三者の仲介業者(現在はバンク・オブ・チャイナ(ホンコン)リミテッド(Bank of China (Hong Kong)
Limited))を通じて公開市場から本ファンドの受益証券を購入するための資金補助を本管理会社から受ける権利
を有する。EUPPに基づく本受益証券の購入は、各会計年度中に4回、事前に定められた日に行われ、各適格従業員
の資金補助の金額は、当該従業員の勤続期間及び業績評価を考慮してEUPP規則に基づき決定する。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
当会計年度には、EUPPに参加した本管理会社の適格従業員558人が香港証券取引所において合計で 234,572 口の
本受益証券を総額18,375,598.75香港ドルで購入しており、これに対し本管理会社から支払われた資金補助の金額
は2,633,823.00香港ドルである。
本ファンドの受益証券に関する情報
本受益証券の新規発行
当会計年度中に2007年LTIプランに基づき付与された制限付ユニット報奨の権利確定に応じて、1,407,782口の本
受益証券が新規発行されている。当会計年度中に新規発行された本受益証券の口数は、2019年3月31日現在の本
ファンドの発行済本受益証券口数2,109,321,254口に対し、約0.07%に相当する。
本ファンドの上場された本受益証券の買戻し、売却又は償還
当会計年度中、本管理会社は(本ファンドを代理して)、香港証券取引所において合計42,145,500口の本受益証
券を約3,216.4百万香港ドルの対価総額(費用控除後)で買い戻した。詳細は以下のとおりである。
1口当たり購入価格 概算支払対価総額
(費用控除後)
月 買戻し口数 最高値(香港ドル) 最安値(香港ドル) (百万香港ドル)
2018 年
7月 13,611,500 77.80 71.35 1,019.9
8 月 25,868,500 78.30 75.05 1,987.5
12 月 966,500 79.00 77.35 76.1
2019 年
1 月 1,699,000 79.00 77.60 132.9
買い戻された本受益証券はすべて当会計年度末までに消却された。当会計年度中の本管理会社による本受益証券
の買戻しは、2018年度年次総会において本受益証券保有者から付与された本受益証券の買戻しに係る包括委任に従
い、本ファンド及び本受益証券保有者全体の利益のために行われたものである。買い戻された本受益証券の平均単
価(費用控除後)は、1口当たり約76.32香港ドルであった。上記で開示されたものを除き、当会計年度中、本管
理会社及び本ファンドの子会社はいずれも、本ファンドの上場された本受益証券の買戻し、売却又は償還を一切
行っていない。
2024 年満期の保証付グリーン転換債の発行
当会計年度中に本ファンドは、4,000,000,000香港ドルの2024年満期1.60%利付保証付グリーン転換債(以下
「本転換債」という。)の発行について、2019年3月7日付で、特に本ファンドの完全所有特別目的事業体である
リンク2019CBリミテッド(Link 2019 CB Limited)を発行会社とし、ザ・ホンコン・アンド・シャンハイ・バンキ
ング・コーポレーション・リミテッド(The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited)(以下
「HSBC」という。)及びJPモルガン・セキュリティーズ ・ピーエルシー(J.P. Morgan Securities plc)を共同
主幹事会社とする引受契約を締結した。本転換債は、5年の満期到来時に1口当たり109.39香港ドルの当初転換価
額(調整あり)で本ファンドの新規発行本受益証券に転換することができる。本転換債は、2019年4月4日付で香
港証券取引所に正式に上場されており、証券コードは5936である。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
本ファンドは、本転換債の発行による約3,974,193,050香港ドル(手数料、コミッション及びその他の関連費用
控除後)の手取金を、本ファンドのグリーン・ファイナンス枠組みに基づき設定された特定の適格基準に従い、グ
リーン・ファイナンス枠組みに適合する一般的な企業目的に則って選定された既存及び将来の適格グリーン・プロ
ジェクトの資金の全部又は一部の補充又は供給のために使用する方針である。
本転換債の発行は、本ファンドの満期到来分の借入金を補充し、本ファンドの資金調達源を多様化し、本受益証
券の投資家基盤と取引の流動性を拡大すると思われることから、本ファンドと本受益証券保有者全体にとって最善
の利益に合致するものであると本ファンドは判断している。
本受益証券1口当たり109.39香港ドルの当初転換価額に基づき、本転換債がすべて転換された場合に新規発行さ
れる本受益証券は約36,566,413口となる。
2019年6月3日現在、本転換債の保有者の権利行使による本転換債の転換及びリンク2019CBリミテッドによる本
転換債の償還は一切行われていない。
詳細は、本管理会社が2019年3月7日付、3月8日付、4月3日付で発行した公表物を参照のこと。
本受益証券保有者の内訳
2019 年3月31日現在、本ファンドの名簿に登録された本受益証券保有者の内訳は、以下のとおりである。
登録された 保有されている
保有口数の範囲
本受益証券保有者(人) 本受益証券の総数(口) 割合(%)
0 ~ 1,000 口 7,423 4,895,637 0.23
1,001 ~ 5,000 口 13,450 29,939,331 1.42
5,001 ~ 10,000 口 1,048 7,346,629 0.35
10,001 ~ 100,000 口 698 19,217,660 0.91
100,001 口 以上 87 2,047,921,997 97.09
合計 22,706 2,109,321,254 100.00
2019年3月31日現在、HKSCCノミニーズ社は、2,023,807,352口(約96%)を保有する単独で最大の登録保有者で
ある(本受益証券保有者の大部分が同社を通じて自己の本受益証券を保有している。)。
2019年3月31日現在の本受益証券の終値の1口当たり91.8香港ドル及び発行済本受益証券口数2,109,321,254口
に基づく当該時点における本ファンドの時価総額は約1,936億香港ドルである。さらに詳細な情報は、本書の連結
財務書類に対する注記25に記載されている。
一般投資家による保有分
本管理会社が公的に入手可能な情報によれば、本ファンドの発行済本受益証券の25%以上が一般投資家により保
有されており、本ファンドは一般投資家による保有分の要件を引き続き満たしている。
2019年6月3日現在、本ファンドには支配的な本受益証券保有者又は主要な本受益証券保有者(すなわち、本受
益証券の10%以上を保有する者)は一切存在していない。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
子会社の取締役
本管理会社の取締役
当会計年度中から2019年6月3日までの間の本管理会社の取締役は以下のとおりである。
ニコラス・チャールズ・アレン
ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ
アンディ・チョン・リー・ミン
イアン・キース・グリフィス
クリストファー・ジョン・ブルック
エド・チャン・ユー・チョン
ブレア・チルトン・ピカレル
ポー・リー・タン
メイ・シュー・ボア・タン
ピーター・ツェ・パク・ウィン
ナンシー・ツェ・ソー・リン
エレイン・キャロル・ヤング
デビッド・チャールズ・ワット(2018年8月13日付で退任)
本ファンドの特別目的事業体の取締役
ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ氏及びアンディ・チョン・リー・ミン氏は、本ファンドのすべての特別目
的事業体の取締役である。ゲーリー・フォク・イップ・サン(Gary FOK Yip Sang)氏は、本ファンドの5つの中
国子会社の取締役であり、さらにフィリス・ン・ユエン・ファン(Phyllis NG Yuen Fan)氏及びロニー・ウォ
ン・ヤ・サン(Ronnie WONG Yat San)氏は、それらの中国子会社のうち3社と1社でそれぞれ取締役を務めてい
る。また、ピオニー・コン・ポー・ヤン(Peionie KONG Po Yan)氏は、本ファンドとナン・フン・ディベロップ
メント・リミテッド(Nan Fung Development Limited)の間の合弁企業と、ザ・キーサイド(The Quayside)を保
有しているその子会社の取締役である。
当会計年度中、いずれの取締役も、本ファンドと何らかの重要な点で競合しているか、又は競合すると思われる
企業の持分を有していない。
不動産の取得及び処分
当会計年度中に本ファンドが行った不動産の取得及び処分は、以下のとおりである。
(i)中華人民共和国の北京市通州区の北京京通ルーズベルト・プラザ(Beijing Jingtong Roosevelt Plaza)を
2,560,000,000人民元の対価で取得した(この取引は、2019年1月23日に完了した。)。
(ii)2019年3月13日付で12件の不動産の処分が12,010,000,000香港ドルの対価総額によりすべて完了した。
(iii)中華人民共和国深セン市福田区のセントラルウォーク(CENTRALWALK)を6,600,000,000人民元の対価で取
得した(この取引は、2019年3月14日に完了した。)。
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2019年3月31日現在、本ファンドのポートフォリオは132件の資産(香港における126件の投資不動産及び1件の
不動産開発プロジェクト並びに中国大陸における5件の投資不動産を含む。)により構成されている。これらの不
動産及び不動産開発プロジェクの完全なリストと詳細については、本書の後述のセクションを参照のこと。
不動産開発及び関連業務
本ファンドは、ナン・フン・ディベロップメント・リミテッドとの合弁事業(それぞれの持分比率は、60%及び
40%である。)を通じて、現在ザ・キーサイド(The Quayside)と呼ばれている不動産の開発目的で土地区画1筆
(N.K.I.L. 6512)を取得した。
香港不動産投資信託コード第7.2A条に基づき要求される本ファンドの2019年3月期中間報告以後における当該商
業開発プロジェクトに係る更新情報は、以下のとおりである。
・ 2019年5月10日付で香港の建築局から使用許可書が発行されている。
・ (i)99億香港ドルの開発費用総額(土地権利金を含む。)及び(ii)合弁事業における本ファンドの60%の
持分に基づき、当該開発費用総額における本ファンドの負担部分は約59.4億香港ドルと推定されており、この
金額は、(a)2019年3月31日現在の本ファンドの総資産価値(2019年3月31日に終了した会計年度に係る最
終分配金の影響による調整後)の約2.8%に相当し、かつ(b)総資産価値上限の範囲内である。
2019年3月31日現在、合弁事業における本ファンドの60%の持分に帰属するザ・キーサイドに係る未払開発費用
総額は約4億香港ドルであり、これは2019年3月31日現在の本ファンドの総資産価値の約0.2%に相当する。
関連投資
2018年7月25日付で本受益証券保有者は、本ファンドの投資戦略における投資範囲を、関連投資(香港不動産投
資信託コードにおいて定義される。)に対する投資を含めるように拡大することを承認した。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
2019年5月31日現在、本ファンドにより行われている関連投資は、以下のとおりである。
総資産価
値に占め
信用格付
コスト総 時価評価
る割合
額 額
(注1)
主たる
ムー (千香港 (千香港
債券 上場市場 通貨 S&P ディーズ フィッチ ドル) ドル) (%)
YXREIT
香港証券
–
4.75 米ドル BBB- Baa3 51,312 51,351 0.02
取引所
04/27/21
CHINAM
香港証券
–
Float 米ドル BBB+ Baa1 39,445 39,371 0.02
取引所
07/16/21
HRINTH
香港証券
– –
3.625 米ドル BBB+ 63,401 63,586 0.03
取引所
11/22/21
BCLMHK ▶
香港証券
–
米ドル A- A 12,530 12,571 0.01
取引所
01/22/22
CICCHK
香港証券
–
3.375 米ドル BBB BBB+ 47,067 47,232 0.02
取引所
05/03/22
CICCHK
香港証券
–
Float 米ドル BBB BBB+ 80,349 80,247 0.04
取引所
05/03/22
CATIC 3.5
香港証券
– –
米ドル A- 47,082 47,208 0.02
取引所
05/31/22
HAOHUA
シンガ
–
3.5 ポール証 米ドル BBB A- 94,314 94,441 0.04
券取引所
07/19/22
CHIOLI
香港証券
–
3.95 米ドル BBB+ Baa1 24,048 24,095 0.01
取引所
11/15/22
POLYRE
香港証券
3.95 米ドル BBB- Baa3 BBB+ 196,209 197,493 0.09
取引所
02/05/23
HAOHUA
シンガ
–
4.625 ポール証 米ドル BBB A- 40,706 40,779 0.02
券取引所
03/14/23
PINGIN
シンガ
– –
4.375 ポール証 米ドル Baa2 12,164 12,219 0.01
券取引所
09/10/23
YUEXIU
香港証券
–
5.375 米ドル Baa3 BBB- 23,725 23,781 0.01
取引所
10/19/23
VNKRLE
香港証券
–
5.35 米ドル BBB Baa2 50,043 50,228 0.02
取引所
03/11/24
CHIOLI
香港証券
5.95 米ドル BBB+ Baa1 A- 17,426 17,553 0.01
取引所
05/08/24
CCBL 3.5
香港証券
米ドル A A2 A 156,630 158,463 0.07
取引所
05/16/24
SHGANG ▶ シンガ
– –
ポール証 米ドル A- 54,588 55,354 0.02
05/23/24
券取引所
合計 1,011,039 1,015,972 0.45
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(注1) 「総資産価値」は、本ファンドの最新の公表済会計情報を参照し、当該会計情報の公表後に宣言された分配金及び
評価額の変動(もしあれば)による調整を施して算定されている。「総資産価値に占める割合」は、関連投資の時
価評価額に基づき算定されている。
上記に基づき、2019年5月31日現在の関連投資のポートフォリオは本ファンドの総資産価値の約0.45%を占めて
おり、上限値の範囲内である。また、関連投資に不動産開発及び関連活動の費用総額を合わせた合計額も上限値の
範囲内である。
その他の更新情報
主要な不動産会社/不動産アドバイザー
当会計年度中に本ファンドが契約を締結していた上位5社の不動産会社/不動産アドバイザーに対し支払われた
手数料及びこれらの不動産会社からそれぞれ提供された業務の内容は、以下のとおりである。
関連費用に
手数料/顧問料 占める割合
名称 業務の内容 (百万香港ドル) (%)
クッシュマン&ウェイクフィールド(ホンコン)リミ リース仲介/本 55.7 40.5
テッド(Cushman & Wakefield (HK) Limited) ファンドの資産
ポートフォリオの
精査及び12件の不
動産の処分に係る
不動産アドバイ
ザー
HSBC 本ファンドの資産 55.2 40.1
ポートフォリオの
精査及び12件の不
動産の処分に係る
財務アドバイザー
コリアーズ・インターナショナル・パシフィック・リ 仲介 17.0 12.3
ミテッド(Colliers International Pacific
Limited)
CBRE リミテッド(CBRE Limited) リース 仲介 1.2 0.9
カボ・リミテッド(Kabo Limited) リース 仲介 1.0 0.8
主要な請負業者
当会計年度中に本ファンドが委託した請負業者上位5社の業務委託契約の価額及びそれぞれの実施された業務
は、以下のとおりである。
業務請負 関連費用に
支払金額 占める割合
名称 業務の内容 ( 百万香港ドル) (%)
ガモン・コンストラクション・リミテッド( Gammon 杭基礎、水平支持 1,230.0 34.0
工事及び主要請負
Construction Limited )
業者
チン・リー・エンジニアリング・リミテッド(Ching プロジェクト及び 231.1 6.4
メインテナンス
Lee Engineering Limited)
カ・シュン・コンストラクターズ・リミテッド(Ka プロジェクト及び 146.8 4.1
メインテナンス
Shun Contractors Limited)
ジェットライン・カンパニー・リミテッド(Jetline プロジェクト及び 116.5 3.2
メインテナンス
Company Limited)
パット・デイヴィ・リミテッド(Pat Davie Limited) プロジェクト及び 115.1 3.2
メインテナンス
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主要な顧客及び供給者
当会計年度における上位5位までの顧客が本ファンドの収益合計金額に占める割合は、合計で30%に満たなかっ
た。
当会計年度における上位5位までの供給者の合計及び最大の供給者が本ファンドの関連費用総額に占める割合
は、それぞれ約50.9%及び約34.0%であった。
取締役、その一切の関係者、又は本受益証券保有者(取締役の知る限りにおいて、本ファンドの発行済受益証券
の5%超を所有している者)は、いずれも上位5位までの供給者の持分を一切有していない。
取締役及び経営管理チームの経歴
本管理会社の取締役
会長(兼独立非執行取締役)
ニコラス・チャールズ・アレン(Nicholas Charles ALLEN) 氏
アレン氏(64歳)は、2016年2月から本管理会社の独立非執行取締役を務めており、2016年4月から取締役会会
長を務めている。同氏はまた、本管理会社の指名委員会及び財務投資委員会の委員長も務めている。
現在アレン氏は、CLPホールディングス・リミテッド(CLP Holdings Limited)及びレノボ・グループ・リミ
テッド(Lenovo Group Limited)(ともに香港証券取引所のメインボードに上場されている。)の独立非執行取締
役である。同氏は、2018年5月付でステヴィン・ロック・エルエルシー(Stevin Rock LLC)及びRAKロック・エル
エルシー(RAK Rock LLC)(ともにアラブ首長国連邦に所在する非公開採石企業である。)の独立非執行取締役に
就任した。2019年4月に同氏は、モードリル・プロパティーズ・リミテッド(Mordril Properties Limited)(香
港を拠点とする非公開不動産会社)の独立非執行取締役に就任した。同氏は、2009年11月から2016年5月まで、香
港証券取引所のメインボードに上場されているハイサン・ディベロップメント・カンパニー・リミテッド(Hysan
Development Company Limited)の独立非執行取締役を務め、2010年6月から2016年10月まで、ロンドン証券取引
所のAIM市場に上場されているヴィナランド・リミテッド(VinaLand Limited)の独立非執行取締役を務めてい
た。
アレン氏は、会計及び監査業務、並びに証券及び規制の問題について広範な経験を有している。同氏は、2007年
にプライスウォーターハウスクーパースのパートナーを退任した。アレン氏は、香港証券先物委員会の証券先物上
訴パネル(Securities and Futures Appeals Panel)、買収合併パネル(Takeovers and Mergers Panel)、買収
上訴委員会(Takeovers Appeal Committee)、株式登録機関規律委員会(Share Registrars’ Disciplinary
Committee)に参加していた経験があり、香港公認会計士協会(Hong Kong Institute of Certified Public
Accountants)の様々な委員会の委員を務めていた。同氏は、2010年から2017年まで香港財務報告審議会
(Financial Reporting Council of Hong Kong)の名誉顧問を務めていた。現在同氏は、ヴィジョン2047財団
(Vision 2047 Foundation)の会長を務めている。
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アレン氏はマンチェスター大学(The University of Manchester)において経済学/社会研究の学士号を取得し
ている。同氏はイングランド及びウェールズのチャータード・アカウンタント協会(Institute of Chartered
Accountants in England and Wales)のフェローであり、香港公認会計士協会のメンバーである。同氏は香港取締
役協会(The Hong Kong Institute of Directors)から「2017年ディレクターズ・オブ・ザ・イヤー(Directors
of the Year 2017)」を授与されている。
執行取締役兼最高経営責任者
ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ(George Kwok Lung HONGCHOY)氏
ホンチョイ氏(57歳)は、2009年及び2010年から、それぞれ本管理会社の執行取締役及び最高経営責任者を務め
ており、また、本管理会社の指名委員会及び財務投資委員会のメンバーである。同氏はまた、ザ・リンク・ホール
ディングス・リミテッド、リンク・プロパティーズ・リミテッド、ザ・リンク・ファイナンス・リミテッド及びそ
の他の本ファンドのすべての子会社の取締役を務めている。
同氏は、トラッカー・ファンド・オブ・ホンコン(Tracker Fund of Hong Kong)(香港証券先物規則第104条
(1)に基づき承認を受けた香港のユニット・トラストであり、その受益証券は香港証券取引所のメインボードに
上場されている。)の監督委員会の委員長、ペンシルベニア大学の理事、インターナショナル・カウンシル・オ
ブ・ショッピングセンター(International Council of Shopping Centres)のアジア・パシフィック諮問委員会
(Asia-Pacific Advisory Board)のメンバー、アーバン・ランド・インスティテュート(Urban Land
Institute)のグローバル担当理事であり、団結香港基金(Our Hong Kong Foundation Limited)の顧問である。
同氏は、2016年から2018年までタイのチャロン・ポカパン・グループ(Charoen Pokphand Group)のコーポレー
ト・ガバナンス委員会のメンバーを務めていた。
ホンチョイ氏は、ニュージーランドで自身のキャリアを開始し、その後、金融コンサルティング、投資銀行業、
不動産投資に関する上級管理職を歴任した。
同氏は、ハーバード・ビジネス・レビュー(Harvard Business Review)の2018年世界最高実績CEO100人(100
Best-Performing CEOs in the World 2018)の1人に選出され、EYアントレプレナー・オブ・ザ・イヤー2017チャ
イナ・アワード(EY Entrepreneur of the Year 2017 China Award)において、香港/マカオ地域のカントリー・
ウィナー(Country Winner of Hong Kong/Macau Region)、2015年のDHL/SCMP香港・ビジネス・アワード
(DHL/SCMP Hong Kong Business Awards)においてビジネス・パーソン・オブ・ザ・イヤー(Business Person of
the Year)に指名されるとともに、2011年には香港取締役協会より年間取締役賞(上場会社‐執行取締役部門)を
授与された。
ホンチョイ氏は、カンタベリー大学(University of Canterbury)にて商学士号、ペンシルベニア大学ウォート
ン校(The Wharton School, University of Pennsylvania)にて経営学修士号を取得している。同氏は、公認会計
士、ホンコン・セキュリティーズ・アンド・インベストメント・インスティテュート(Hong Kong Securities and
Investment Institute)のシニア・フェロー及び企業諮問評議会(Corporate Advisory Council)のメンバー、香
港取締役協会(The Hong Kong Institute of Directors)のフェロー及びカウンシル・メンバーであり、香港公認
会計士協会、オーストラリア・ニュージーランド勅許会計士協会(Chartered Accountants Australia and New
Zealand)、英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会(Royal Institution of Chartered Surveyors)及び商
業施設管理研究会(Institute of Shopping Centre Management)のフェロー・メンバーである。
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執行取締役兼最高 執行 責任者
アンディ・チョン・リー・ミン(Andy CHEUNG Lee Ming)氏
チョン氏(52歳)は、2010年6月に執行取締役兼最高財務責任者として本管理会社に参加し、2018年2月に最高
執行責任者に就任した。同氏はまた、ザ・リンク・ホールディングス・リミテッド、リンク・プロパティーズ・リ
ミテッド、ザ・リンク・ファイナンス・リミテッド及びその他の本ファンドの子会社の取締役を務めている。
チョン氏は、事業開発、財務及び監査の分野において27年を超える経験を有している。同氏は、ボストン大学
(Boston University)にて経営学士号、マックマスター大学(McMaster University)において経営学修士号を取
得している。同氏は、米国イリノイ州の公認会計士であり、香港総合商業連合会(The Hong Kong General
Chamber of Commerce)の不動産・インフラストラクチャ委員会の副委員長、及び香港上場会社連合会(The
Chamber of Hong Kong Listed Companies)の一般委員会のメンバーでもある。
本管理会社に参加する以前、 チョン氏 は、ポール・Y・エンジニアリング・グループ・リミテッド(Paul Y.
Engineering Group Limited)の執行取締役兼最高財務責任者及びホープウェル・ホールディングス・リミテッド
(Hopewell Holdings Limited)の執行取締役を務めていた(両社は 香港証券取引所のメインボードに上場してい
る。)。
非執行取締役
イアン・キース・グリフィス(Ian Keith GRIFFITHS)氏
グリフィス氏(64歳)は、2007年9月より本管理会社の非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会社
の財務投資委員会のメンバーである。
グリフィス氏は、1983年から香港に在住している。同氏は、2006年から世界の最大手建築事務所の上位10傑の一
角を占めているアエダス社(Aedas)の設立者兼会長である。アエダス社は香港に本社を置き、世界に13のオフィ
スを構え、アジア、中東、ヨーロッパ、北米において1,400名のスタッフを抱えている。
グリフィス氏は、ケンブリッジ大学のセントジョンズカレッジで建築学を学び、1978年に優等で卒業し、1980年
に王立英国建築家協会(The Royal Institute of British Architects)に入会した。同氏は、香港建築士協会
(The Hong Kong Institute of Architects)のフェローであり、ウェールズ大学トリニティ・セント・デビッド
及びカーディフ大学の名誉フェローである。同氏は、アジア全域で高密度都市計画の策定と、商業用及び居住用高
層建築、空港、都市施設の設計における幅広い経験を有している。同氏は、高密度都市化に加え、人口密度の高い
生活の需要に応じた新たな建築類型の開発について広範な指導と著作を行っている。
グリフィス氏は、2009年にグリフィス-ロホ財団(Griffiths-Roch Foundation)を設立し、ウェールズの歴史
ある高級ホテルのロホ・キャッスル(Roch Castle)、ペニリュー・プライオリ(Penrhiw Priory)、トゥル・
ア・フェリン(Twry Felin)を買収して改修している。
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独立非執行取締役
クリストファー・ジョン・ブルック(Christopher John BROOKE)氏
ブルック氏(50歳)は、2018年5月より本管理会社の独立非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会
社の財務投資委員会のメンバーである。
ブルック氏は、香港を拠点とする不動産投資コンサルティング会社であるブルック・ハズバンド・リミテッド
(Brooke Husband Limited)の共同設立者兼取締役である。同氏は、チャータード・サーベイヤー、英国王立
チャータード・サーベイヤーズ協会のフェロー、香港不動産鑑定士協会の会員である。現在ブルック氏は、英国王
立チャータード・サーベイヤーズ協会の運営評議会(Governing Council)のグローバル・プレジデント兼会長を
務めている。加えて同氏は、アーバン・ランド・インスティテュートの会員であり、香港ラグビー・フットボール
協会(Hong Kong Rugby Union)の理事である。ブルック氏は、2002年7月から2015年12月までの間、CBREにおい
て中国及びアジア地域の双方に関連する上級管理職(最終役職は、アジア・パシフィック地域コンサルティング担
当エグゼクティブ・マネージング・ディレクター)を歴任した。同氏はまた、CBRE内部のアジア・パシフィック戦
略グループ(Asia Pacific Strategic Group)のメンバーを長年務めていた。2003年にインシグニア・ブルック
(Insignia Brooke)がCBREにより買収されたことによってCBREに入社する前、ブルック氏は、1992年3月から
2003年7月までの間、ブルック・ヒリアー・パーカー(Brooke Hillier Parker)、ブルック・インターナショナ
ル(Brooke International)、インシグニア・ブルックにおいて様々な役職を歴任した。
ブルック氏は、1992年に香港への移住する以前、1989年に英国のヒリアー・パーカー(Hillier Parker)で新卒
のサーベイヤーとして自身のキャリアを開始した後、同氏は、ケンブリッジ大学で土地経済学の学士号を取得して
いる。
独立非執行取締役
エド・チャン・ユー・チョン(Ed CHAN Yiu Cheong)氏
チャン氏(56歳)は、2016年2月より本管理会社の独立非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会社
の財務投資委員会及び報酬委員会のメンバーである。チャン氏は、オーストラリア証券取引所に上場しているトレ
ジャリー・ワイン・エステート・リミテッド(Treasury Wine Estates Limited)の非執行取締役、ニューヨーク
証券取引所に上場しているヤム・チャイナ・ホールディングス・インク(Yum China Holdings, Inc.)の独立非執
行取締役である。2019年6月にチャン氏は、ソフトバンク・インベストメント・アドバイザーズ(SoftBank
Investment Advisers)のオペレーティング・パートナーに就任した。
チャン氏は、香港証券取引所のメインボードに上場しているC.P.ロータス・コーポレーション(C.P. Lotus
Corporation)の執行取締役兼副会長及びチャロン・ポカパン・グループ・カンパニー・リミテッド(Charoen
Pokphand Group Company Limited)の副会長をかつて務めていた。加えて、同氏は、2006年11月から2011年10月に
かけてウォルマート・チャイナ(Walmart China)のプレジデント兼最高経営責任者を務め、2001年11月から2006
年11月にかけてデイリー・ファーム・グループ(Dairy Farm Group)において上級職を歴任した(同氏の最終役職
である北アジア担当リージョナル・ディレクターを含む。)。チャン氏はまた、ベルテルスマン・ミュージック・
グループ(Bertelsmann Music Group)の大中華圏における事業を指揮していた。
チャン氏は、香港及び米国の双方においてマッキンゼー・アンド・カンパニー(McKinsey & Co)のコンサルタ
ントとしてキャリアを開始した。同氏は、シカゴ大学(The University of Chicago)において学士号を取得し、
マサチューセッツ工科大学(Massachusetts Institute of Technology)のスローン・スクール・オブ・マネジメ
ント(Sloan School of Management)において修士号を取得している。
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独立非執行取締役
ブレア・チルトン・ピカレル(Blair Chilton PICKERELL)氏
ピカレル氏(62歳)は、2016年4月より本管理会社の独立非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会
社の報酬委員会の委員長であり、指名委員会のメンバーである。ピカレル氏は、NASDAQに上場しているプリンシパ
ル・ファイナンシャル・グループ・インク(Principal Financial Group, Inc.)の独立非執行取締役兼財務委員
会及び指名ガバナンス委員会のメンバーである。同氏はまた、香港証券取引所のメインボードに上場している
ダー・シン・バンキング・グループ・リミテッド(Dah Sing Banking Group Limited)及びダー・シン・バンク・
リミテッド(Dah Sing Bank, Limited)の独立非執行取締役、ダー・シン・バンク・リミテッドのリスク管理・コ
ンプライアンス委員会のメンバーである。
現在ピカレル氏は、香港証券先物規則第104条(1)に基づき承認された香港のユニット・トラストであり、その受
益証券が香港証券取引所のメインボードに上場されているトラッカー・ファンド・オブ・ホンコン(Tracker Fund
of Hong Kong)(の監督委員会のメンバーであり、ロンドンのアンテミス・インシュランス・ベンチャー・グロー
ス・ファンド(Anthemis Insurance Venture Growth Fund)の諮問委員会のメンバーである。同氏はまた、公共
サービスの分野で積極的に活動している。同氏は2008年12月から2014年11月までの期間、香港大学(The
University of Hong Kong)の顧問委員会のメンバーを務めており、現在は香港大学の経営経済学部(Faculty of
Business and Economics)の国際諮問評議会のメンバー、ハーバード・ビジネス・スクール・アソシエーション・
オブ・ホンコン(Harvard Business School Association of Hong Kong)の会長を務めている。
ピカレル氏は、2015年7月まで日興アセットマネジメント株式会社のアジア地域チェアマンを務めていた。同氏
は1984年にジャーディン・マセソン・ホールディングス・グループ(Jardine Matheson Holdings Group)に参加
し、同グループで様々な役職を歴任した。2003年に同氏はHSBCインベストメンツ(ホンコン)リミテッド(HSBC
Investments (Hong Kong) Limited)(現在の社名は、HSBCグローバル・アセット・マネジメント(ホンコン)リ
ミテッド(HSBC Global Asset Management (Hong Kong) Limited))にアジア・パシフィック地域最高経営責任者
として参加した。ピカレル氏は、2007年から2010年にかけてモルガン・スタンレー・インベストメント・マネジメ
ント(Morgan Stanley Investment Management)のマネージング・ディレクター兼アジア地域最高経営責任者を務
め、2013年6月から2017年12月にかけて、香港証券取引所のメインボードに上場しているダー・シン・ファイナン
シャル・ホールディングス・リミテッド(Dah Sing Financial Holdings Limited)の独立非執行取締役兼監査委
員会のメンバーを務めていた。
ピカレル氏は、ハーバード・ビジネス・スクール(Harvard Business School)においてMBAの学位を取得し、ス
タンフォード大学(Stanford University)において修士号(東アジア研究)及び学士号(政治学)を取得してい
る。
独立非執行取締役
ポー・リー・タン(Poh Lee TAN)氏
タン氏(60歳)は、2015年11月より本管理会社の独立非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会社の
監査リスク管理委員会のメンバーである。タン氏は、2010年11月から2012年10月まで国際法律事務所のベイカー&
マッケンジー(Baker & McKenzie)の香港、北京、上海、ベトナム事務所のマネージング・パートナーを務め、
2008年10月から2010年10月までベイカー&マッケンジーのアジア地域チェアマンを務めた。同氏は香港、イングラ
ンド及びウェールズ、オーストラリア、シンガポールにおいて開業を承認された事務弁護士であった。同氏はアジ
ア・パシフィック地域における合併、買収、プライベート・エクイティ取引、中国大陸における対外投資について
幅広い経験を有している。
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タン氏は、社会奉仕活動の分野で積極的に活動している。同氏はマイティ・オークス・ファウンデーション・リ
ミテッド(Mighty Oaks Foundation Limited)の発起人にして取締役であり、過去にインデペンデント・スクー
ル・ファウンデーション(Independent Schools Foundation)の設立委員会のメンバーを務めていた。タン氏は、
ロンドン・スクール・オブ・エコノミクス・アンド・ポリティカル・サイエンス(London School of Economics
and Political Science)において法学士号を取得し、ケンブリッジ大学(University of Cambridge)のクイーン
ズ・カレッジ(Queens’ College)において法学修士号を取得している。
独立非執行取締役
メイ・シュー・ボア・タン(May Siew Boi TAN)氏
タン氏(63歳)は、2013年2月より本管理会社の独立非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会社の
監査リスク管理委員会、指名委員会及び報酬委員会のメンバーである。現在タン氏は、香港証券取引所のメイン
ボードに上場しているCLPホールディングス・リミテッド、HSBCインシュランス(アジア)リミテッド(HSBC
Insurance (Asia) Limited)及びHSBCライフ(インターナショナル)リミテッド(HSBC Life (International)
Limited)の独立非執行取締役を務めている。同氏は、過去にスタンダード・チャータード・バンク(ホンコン)
リミテッド(Standard Chartered Bank (Hong Kong) Limited)の執行取締役を務め、さらに2014年7月から2017
年2月までは同社の最高経営責任者を務めていた。同氏は以前、カザノブ・アジア・リミテッド(Cazenove Asia
Limited)の最高経営責任者及びカザノブ・アンド・カンパニー(Cazenove and Co.)のパートナーを務めてい
た。なお、2009年1月にカザノブ・アジア・リミテッド(現在の社名はスタンダード・チャータード・セキュリ
ティーズ(ホンコン)リミテッド(Standard Chartered Securities (Hong Kong) Limited))は、スタンダー
ド・チャータード・ホンコン(Standard Chartered Hong Kong)の一部となった。
2016年にタン氏は、香港銀行協会(The Hong Kong Association of Banks)会長、香港貿易開発審議会(Hong
Kong Trade Development Council)の職権上のメンバー、香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)の為
替資金諮問委員会(The Exchange Fund Advisory Committee)のカレンシー・ボード小委員会(Currency Board
Sub-Committee)のメンバーを務めていた。同氏は、2012年5月から2015年7月まで香港証券取引所の上場委員会
(Listing Committee)のメンバーを務め、2001年4月から2013年3月までの期間、香港証券先物委員会の買収合
併パネル及び買収上訴委員会のメンバーを務めていた。同氏は、ホンコン・ユース・アーツ・ファンデーション
(Hong Kong Youth Arts Foundation)の執行委員会のメンバーであり、香港政府の法曹給与と役務条件に関する常
設委員会(Standing Committee on Judicial Salaries and Conditions of Service)の委員、オクスファム・ホ
ンコン(Oxfam Hong Kong)のアソシエーション・メンバー及び資金調達・連絡委員会の委員である。
タン氏はシェフィールド大学(The University of Sheffield)を卒業している。同氏は、イングランド及び
ウェールズのチャータード・アカウンタント協会のフェロー及び香港公認会計士協会のフェローである。
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独立非執行取締役
ピーター・ツェ・パク・ウィン(Peter TSE Pak Wing)氏
ツェ氏(68歳)は、2014年7月より本管理会社の独立非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会社の
監査リスク管理委員会の委員長である。ツェ氏は、2012年5月まで、香港証券取引所のメインボードに上場してい
るCLPホールディングス・リミテッドの執行取締役を務めた後、非執行取締役に転じ、2013年4月付で退任した。
1981年1月にCLPグループに参加する以前、同氏はロンドン及び香港のデロイト& Co.(Deloitte & Co.)並びに
スワイヤー・グループ(Swire Group)に勤務していた。ツェ氏は、2018年12月1日付で、2018年11月29日の上場
廃止まで香港証券取引所のメインボードに上場していたホンコン・エアクラフト・エンジニアリング・カンパ
ニー・リミテッド(Hong Kong Aircraft Engineering Company Limited)の独立非執行取締役を退任した。
ツェ氏は香港大学(The University of Hong Kong)で機械工学の理学士号を取得し、スコットランドのスター
リング大学(University of Stirling in Scotland)で技術経済学の理学修士号を取得している。同氏は香港公認
会計士協会のフェローである。
独立非執行取締役
ナンシー・ツェ・ソー・リン(Nancy TSE Sau Ling)氏
ツェ氏(66歳)は、2014年7月より本管理会社の独立非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会社の
監査リスク管理委員会のメンバーである。ツェ氏は1991年に香港医院管理局(Hospital Authority)に入庁し、最
高財務責任者兼主事(財務及び情報技術サービス担当)を務めた後、2013年8月に退任した。
ツェ氏は、プリンス・フィリップ歯科医院(Prince Philip Dental Hospital)の理事会のメンバーであり、香
港中文大学ジョッキークラブ公共衛生基層医療学院(The Jockey Club School of Public Health and Primary
Care of The Chinese University of Hong Kong)の非常勤教授である。同氏はまた、多数の慈善団体及び非政府
組織の理事会及び委員会のメンバーを務めている。ツェ氏は、香港証券取引所のメインボードに上場している会社
であるホイーロック・アンド・カンパニー・リミテッド(Wheelock and Company Limited)、DBSバンク(ホンコ
ン)リミテッド(DBS Bank (Hong Kong) Limited)及びHSBCプロヴィデント・ファンド・トラスティー(ホンコ
ン)リミテッド(HSBC Provident Fund Trustee (Hong Kong) Limited)の独立非執行取締役である。
ツェ氏はカリフォルニア大学ロサンゼルス校(University of California, Los Angeles)において数学の(栄
誉)学士号及び財務/会計の経営学修士号を取得している。同氏は、カナダにおいて資格を取得した勅許会計士で
あり、香港公認会計士協会フェロー、香港取締役協会のフェロー・メンバーである。
独立非執行取締役
エレイン・キャロル・ヤング(Elaine Carole YOUNG)氏
ヤング氏(54歳)は、2013年2月より本管理会社の独立非執行取締役に就任している。同氏はまた、本管理会社
の財務投資委員会及び報酬委員会のメンバーである。ヤング氏は、シンガポール証券取引所に上場されているアス
コット・レジデンス・トラスト(Ascott Residence Trust)の管理会社であるアスコット・レジデンス・トラス
ト・マネジメント・リミテッド(Ascott Residence Trust Management Limited)の独立非執行取締役とともに、
監査委員会の委員を務めている。
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ヤング氏は、アジア全域における不動産業と接客業の双方について幅広い経験を有しており、ブティック・サー
ビス・アパートメントのブランドであるシャマ(Shama)の共同創設者である。2010年にシャマがオニキス・ホス
ピタリティ・グループ(ONYX Hospitality Group)に買収された後、ヤング氏は、自ら不動産及びホスピタリティ
関連のコンサルタント会社を設立した。
ヤング氏は、上海を拠点とするコリンビング(co-living)ブランド、「TULU」の共同創設者である。
ヤング氏は、ウォーバーグ・ピンカス(Warburg Pincus)の上海におけるジョイント・ベンチャーの1つである
NOVAプロパティ・インベストメント・カンパニー・リミテッド(NOVA Property Investment Co. Ltd.)で特別顧
問を務めるとともに、取締役会に名を連ねている。2009年に同氏は、栄誉あるRBSクーツ/ファイナンシャル・タ
イムズ・ウーマン・イン・アジア・アワード(RBS Coutts/Financial Times Women in Asia Awards)において
「アントレプレナー・オブ・ザ・イヤー(Entrepreneur of the Year)」を授与された。
経営管理チーム
執行取締役兼最高経営責任者
ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ氏
執行取締役兼最高 執行 責任者
アンディ・チョン・リー・ミン氏
上級管理職
最高財務責任者
ン・コック・ション(NG Kok Siong)氏
ン氏(47歳)は、2018年5月に本管理会社に参加し、財務、財政及び保険、リスク管理、リサーチ及びデータ分
析の部門で陣頭指揮を取る一方で、最高執行責任者と共同で中央調達及び建築積算部門を監督している。同氏は、
本ファンドの2つの中国子会社でスーパーバイザーを務めている。同氏は、アジア地域の不動産セクターにおい
て、財務、投資、経営企画、ビジネス工学の分野で一連の戦略的経営に関する役職を歴任し、幅広い経験を有して
いる。ン氏は、2005年にキャピタランド・グループ(CapitaLand Group)に参加して以後、シンガポール証券取引
所に上場しているキャピタランド・リミテッド(CapitaLand Limited))の最高経営企画責任者、キャピタモール
ズ・アジア・リミテッド(CapitaMalls Asia Limited)(現在の社名はキャピタランド・モールズ・アジア
(CapitaLand Mall Asia))の最高財務責任者、直近では、キャピタランド・リミテッドのグループ最高デジタル
責任者を含む、様々な上級幹部職を歴任した。ン氏はまた、シンガポールとマレーシアにおける2つの不動産投資
信託(REIT)である、キャピタランド・リテール・チャイナ・トラスト・マネジメント・リミテッド(CapitaLand
Retail China Trust Management Limited)(シンガポール証券取引所に上場されているキャピタランド・リテー
ル・チャイナ・トラスト(CapitaLand Retail China Trust)の管理会社)及びキャピタランド・マレーシア・
モールREITマネジメント・エスディーエヌ・ビーエイチディー(CapitaLand Malaysia Mall REIT Management
Sdn. Bhd.)(マレーシア証券取引所に上場されているキャピタランド・マレーシア・モール・トラスト
(CapitaLand Malaysia Mall Trust)の管理会社)の取締役と監査委員会のメンバーを務めていた。キャピタラン
ドに参加する以前、ン氏は、エクソンモービルとロイヤル・ダッチ・シェルにおいてアジア及びヨーロッパ地域を
通じた計画策定と評価鑑定、情報システム、財務及び投資管理に関する様々な役職を歴任した。ン氏は、シンガ
ポールの南洋理工大学(Nanyang Technological University)で(栄誉)会計学士号を取得し、ダートマス大学
(Dartmouth Colloege)のタック・エグゼクティブ・プログラム(Tuck Executive Program)に参加した。
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最高戦略責任者
エリック・ヤウ・シウ・ケイ(Eric YAU Siu Kei)氏
ヤウ氏(45歳)は、本管理会社の企業戦略イニシアチブの策定、伝達と実施を監督するとともに、企業総務及び
マーケティング、投資家向け広報活動、持続可能性、コーポレートファイナンスを含む渉外活動とステークホル
ダー管理に関する部門全般を監督している。同氏は、香港証券先物規則上の本管理会社の責任役員の一人である。
ヤウ氏は、2010年11月に本管理会社に参加しており、当初は投資チームに配属され、本ファンドの合併・買収戦略
及び企業持続可能性戦略の策定を担当した。同氏は、2015年9月に投資家向け広報活動・コーポレートファイナン
ス部長に就任した。本ファンドに参加する以前、ヤウ氏は、DBS社、CLP社、UBS社、ジャーディン・フレミング
(Jardine Fleming)において投資銀行業務と企業経営に携わっていた。同氏は、ハーバード・ビジネス・スクー
ルで経営管理学の修士号、ハーバード大学で文学修士号、ブラウン大学で文学士号を取得している。
取締役(企業総務・マーケティング担当)
ロレイン・チャン・クエン・クエン(Lorraine CHAN Kuen Kuen)氏
チャン氏(50歳)は、2019年1月に本管理会社に参加し、企業広報、ブランディング、マーケティング、顧客経
験管理、並びに主要なステークホルダー(報道機関、政府、官公庁、非政府組織、業界団体及び専門団体とその加
盟者を含む。)との関係を監督している。チャン氏は、自身のキャリアをジャーナリズムで開始し、メディア関
係、広報、ブランディング、デジタル・コミュニケーションの分野において幅広い経験を有する熟練した専門家で
ある。本管理会社に参加する以前、同氏は、香港証券取引所において20年の長きにわたって勤続し、企業広報部
長、担当マネージング・ディレクターを務めた。チャン氏は、ストラスクライド大学(Unicersity of
Strathclyde)でMBAを取得し、香港中文大学でジャーナリズム及びコミュニケーションの社会科学士の学位を取得
している。同氏は、2016年にスタンフォード大学経営大学院のスタンフォード・エグゼクティブ・プログラム
(Stanford Executive Program)を修了し、2018年に米国マサチューセッツ工科大学で戦略及び技術革新の分野の
エグゼクティブ・サーティフィケートを取得している。
取締役(法務担当)兼会社秘書役
リッキー・チャン・ミン・タク(Ricky CHAN Ming Tak)氏
チャン氏(60歳)は、本ファンドの法務及び会社秘書役業務並びに法規則遵守を監督している。同氏は、本ファ
ンドの3つの中国子会社でスーパーバイザーを務めている。チャン氏は、 2010 年8月より本管理会社に参加し、 不
動産、コーポレートファイナンス、上場案件及びクロスボーダー取引に関する法律専門家として35年を超える経験
を有している。 本管理会社に参加する以前、 チャン氏は、コスダック市場に上場しているリタウェル・テクノロ
ジーズ・カンパニー・リミテッド(Littauer Technologies Co., Ltd.))のグループ・ゼネラル・カウンセル、
K・ワー・インターナショナル・ホールティングス・リミテッド(K. Wah International Holdings Limited)の法
務部長兼会社秘書役、及びパシフィック・センチュリー・プレミアム・ディベロップメンツ・リミテッド
(Pacific Century Premium Developments Limited)のゼネラル・カウンセルを務めていた。チャン氏は、香港大
学で法学士号、ロンドン大学(University of London)で法学修士号を取得している。同氏は、香港における事務
弁護士であり、シンガポールにおける外国弁護士である。同氏はまた、香港ロー・ソサイエティ(The Law
Society of Hong Kong)の社内弁護士委員会のメンバーであり、香港上場会社連合会の上場関連問題担当グループ
のメンバーである。
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取締役(投資担当)
クリスティン・チャン・スク・ハン(Christine CHAN Suk Han)氏
チャン氏(44歳)は、本ファンドの資産投資(買収、新規市場開発、及び関連市場調査研究を含む。)を監督し
ている。同氏は、香港証券先物規則上の本管理会社の責任役員の一人である。チャン氏は不動産及びファンド運営
業界において20年を超える経験を有している。本管理会社に参加する以前、チャン氏は、チャイナ・リソース・グ
ループ(China Resources Group)の子会社であるハーベスト・キャピタル・パートナーズ・リミテッド(Harvest
Capital Partners Limited)の投資買収担当取締役を務めていた。チャン氏はまた、ARAアセット・マネジメント
(プロスペリティー)リミテッド(ARA Asset Management (Prosperity) Limited)及びハチソン・ワンポア・プ
ロパティーズ・リミテッド(Hutchison Whampoa Properties Limited)にかつて在勤していた。チャン氏は、直接
資産投資、債券・株式投資及び資金調達、資産運用管理、不動産投資信託、並びに大中華圏におけるプライベー
ト・エクイティ・ファンドの設定及び運営に関する幅広い経験を有している。チャン氏は、香港大学において測量
学の学士号を取得し、ニューヨーク大学スターン・スクール・オブ・ビジネス(New York University Stern
School of Business)及び香港科技大学ビジネス・スクール(HKUST Business School)から共同でグローバル・
ファイナンスの理学修士号を授与されている。同氏はジェネラル・プラクティス・サーベイヤー(General
Practice Surveyor)の資格を持ち、香港不動産鑑定士協会(The Hong Kong Institute of Surveyors)及び英国
王立チャータード・サーベイヤーズ協会の会員である。同氏はまた、英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会
の香港諮問委員会(Hong Kong Advisory Board)のメンバーである。
取締役(資産管理-中国担当)
ゲーリー・フォク・イップ・サン(Gary FOK Yip Sang)氏
フォク氏(52歳)は、中国における本ファンドの不動産の管理(リース、不動産管理及び資産改良を含む。)を
監督している。同氏は、本ファンドの5つの中国子会社の取締役である。同氏は2014年7月に本管理会社に参加
し、中国及び香港における商業用不動産の資産管理について27年を超える堅実で包括的な経験を有している。本管
理会社に参加する以前、フォク氏はインフラレッド・NF・インベストメント・アドバイザーズ・リミテッド
(InfraRed NF Investment Advisers Limited)の資産管理部長を務めていた。同氏はまた、ハチソン・ワンポ
ア・プロパティーズ・リミテッド、ニュー・ワールド・グループ(New World Group)、ジョーンズ・ラング・ラ
サール・リミテッド(Jones Lang LaSalle Limited)、ヘンダーソン・ランド・デベロップメント・カンパニー・
リミテッド(Henderson Land Development Company Limited)等の中国及び香港における主要な資産開発・管理会
社において様々な上級の役職を経ている。フォク氏は、香港大学において測量学の理学士号を取得しており、登録
専門測量士、中華人民共和国の登録不動産鑑定士、香港不動産鑑定士協会会員、英国王立チャータード・サーベイ
ヤーズ協会会員、香港不動産管理業者協会(Hong Kong Institute of Real Estate Administrators)会員であ
る。
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取締役(資産管理-香港担当)
ピオニー・コン・ポー・ヤン(Peionie KONG Po Yan)氏
コン氏(49歳)は、本ファンドの香港資産ポートフォリオの資産管理及びリーシング業務を監督している。コン
氏は、2005年3月に本管理会社に参加し、本ファンドの2つの子会社の取締役を務めている。同氏は不動産業界に
おいて26年の経験を有しており、商業施設のリース並びに大規模改修計画及び業種再編の実施について幅広い経験
を備えている。本管理会社に参加する以前、同氏は著名な不動産デベロッパーであるスン・フン・カイ・プロパ
ティーズ・リミテッド(Sun Hung Kai Properties Limited)、ニュー・ワールド・デベロップメント・カンパ
ニー・リミテッド(New World Development Company Limited)、ヘンダーソン・ランド・デベロップメント・カ
ンパニー・リミテッド等で管理職を務めてきた。コン氏は、香港大学で地理学の学士号を取得している。
取締役(不動産管理担当)
ウィリアム・ライ・ホン・ミン(William LAI Hon Ming)氏
ライ氏(56歳)は、2019年3月に本管理会社に参加し、本ファンドの資産ポートフォリオの不動産管理(駐車場
の管理運営を含む。)を監督している。ライ氏は、香港において30年を超える幅広い業界経験を有している。本
ファンドに参加する以前、同氏は2007年からジョーンズ・ラング・ラサール・リミテッドにおいて香港不動産管理
部長を務めていた。ライ氏は、ケネディ・ウェスタン大学(Kennedy Western University)でMBAを取得してお
り、英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会のフェローである。
取締役(人事担当)
フィリス・ン・ユエン・ファン( Phyllis NG Yuen Fan )氏
ン氏(55歳)は、本ファンドの人事、学習及び能力開発並びに一般管理の部門を監督している。同氏は2016年3
月に本管理会社に参加し、本ファンドの3つの中国子会社の取締役を務めている。同氏は経験豊富な専門家であ
り、ユービーエス・エージーにおける17年間の業務経験を含め、国際的に著名な金融機関において様々な高位の人
事管理の役職を歴任している。同氏は、香港、中華人民共和国及びアジア・パシフィック地域を通じてあらゆる種
類の人事業務を過去に経験している。このような広範な業務経験に基づき、同氏は2013年に自らコンサルティング
企業を設立し、業界横断的な人事プロジェクトに従事している。ン氏は香港大学(The University of Hong
Kong)において文学士号を取得し、北京大学光華管理学院(Guanghua School of Management of the Peking
University)においてエグゼクティブMBAの学位を取得している。
取締役( 企画・ 営業担当)
マックス・ウォン・ホン・ケウン(Max WONG Hon Keung)氏
ウォン氏(54歳)は、本ファンドの資産ポートフォリオの潜在力を全面的に実現するための資産改善計画の策定
と実行、並びに運営及び維持管理部門の管理を監督している。同氏はまた、開発プロジェクトについても担当して
いる。ウォン氏は、2013年5月に本管理会社に参加した。同氏は、香港及びマカオにおける大規模住宅・商業開発
プロジェクトについて27年を超える経験を有している。本管理会社に参加する以前、同氏はHKRインターナショナ
ル・リミテッド(HKR International Limited)においてアシスタント・ジェネラル・マネジャー(香港事業プロ
ジェクト長)を務めていた。同氏はまた、アエダス・リミテッド、ウォン・トゥン&パートナーズ・リミテッド
(Wong Tung & Partners Limited)、クワン・アンド・アソシエイツ・リミテッド(Kwan and Associates
Limited)において上級職を歴任した。ウォン氏は、香港大学で建築学の学士号と建築調査学の文学士号を取得し
ている。同氏は香港における登録建築士及び公認建築士(Authorised Person)であり、香港建築士協会の会員で
ある。
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本管理会社の事業
本管理会社は、本受託会社から独立して運営を行い、本受益証券保有者の利益のためのみに本ファンドの資産を
専門的に管理する。本管理会社は定款及びコンプライアンス・マニュアルに準拠する。本信託証書に基づく委任に
より、本管理会社には、費用回収ベースで管理報酬が支払われる。取得/処分手数料は課されず、管理下にある資
産の歩合ベースでの手数料又はその他の業績連動指数に基づく手数料も課されない。
本ファンドの投資及び事業の戦略は、本管理会社の取締役会会長が主導する取締役会が設定する。
戦略の実行は、本管理会社の最高経営責任者が主導する経営陣に委任される。最高経営責任者は、取締役会で承
認された事業計画を背景に、業績を発展させ、推進し、達成し、本ファンドが所定の戦略、方針及び規制に従って
運営されていることを確保するために経営管理チームを監督する。最高経営責任者は、取締役会に報告を行う。
本管理会社の最高執行責任者は最高経営責任者に報告し、プロジェクト及び開発、不動産管理及び運営、法務及
び会社秘書役、並びに中国事業運営管理についての本管理会社の各部門の監督に責任を負う。
本管理会社の最高戦略責任者は、最高経営責任者に報告し、企業戦略イニシアチブの開発、連絡、執行及び維持
について責任を負うとともに、対外業務及びステークホルダー管理を網羅する全ての部門(コーポレート業務、
マーケティング、投資家向け広報活動、持続可能性並びに企業金融を含む。)についても責任を負う。
本管理会社の最高財務責任者は、最高経営責任者に報告し、金融、財務及び保険、リスク管理、情報技術、リ
サーチ及びデータ解析についての本管理会社の各部門を監督する。
本管理会社が締結する重要な契約並びにその他の書類及び情報
本不動産に関連して使用されるサービス及び資産に関連する契約
管理契約
本管理会社、リンク・ホールディングス社を含む子会社等との間の2005年11月25日付管理契約(随時修正及び補
完済み。)に従い、本管理会社は、とりわけ、本ファンドの特別目的事業体にかかる資産管理、資金調達、情報技
術サービス及び管理その他の支援サービスを提供することに合意している。これらサービスの提供の対価として、
本ファンドは、原価回収ベースで、合理的に生じた経費及び費用を本管理会社に対して払い戻す。
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任用契約
本管理会社は、本管理会社の最高経営責任者であるジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ氏(以下「ホンチョイ
氏」という。)と、本管理会社又はホンチョイ氏のいずれかが6ヶ月前に書面で通知することにより終了すること
ができる継続的契約である任用契約を締結した。ホンチョイ氏の報酬(変動賞与を含む。)は、本管理会社の報酬
委員会により審査され、取締役会により承認される。ホンチョイ氏はまた、2007年LTIプラン及び2017年LTIスキー
ムに基づく制限付ユニット報奨を取締役会により付与された。2019年7月10日現在、ホンチョイ氏が最大で
2,489,987口の制限付ユニット報奨を得る権利を有することになる残存し未確定の制限付ユニット報奨が同氏によ
り保有され、関係する権利確定条件に合致するか否か又はどの程度かによって権利確定する。かかる制限付ユニッ
ト報奨は、確定期間に応じ、2020年6月30日、2021年6月30日及び2022年6月30日に失効する。
関連当事者取引に関する誓約書
2005年11月4日、本受託会社及びザ・ホンコン・アンド・シャンハイ・バンキング・コーポレーション・リミ
テッドは、(自社及びその子会社のために)本ファンドとの取引において両社が相互に独立して行為を行うことを
本管理会社に約束する誓約書に署名した。ただし、関連当事者取引に関する免除は、ザ・ホンコン・アンド・シャ
ンハイ・バンキング・コーポレーション・リミテッド及びその子会社の活動に限定される。さらに、2005年11月4
日、本受託会社は、自社の内部統制及び法令遵守手続の妥当性又は有効性に重大な影響を及ぼすいかなる変化をも
本管理会社に報告することを本管理会社に約束する誓約書に別途署名した。
(4) 【分配方針】
分配方針
香港不動産投資信託コード規則7.12では、不動産投資信託に対し、監査済税引後当期純利益の90%以上に相当す
る金額を配当金として毎年受益証券保有者に分配することを要求している。
本信託証書に従い、本ファンドは、本受益証券保有者に対し各会計年度の分配金として分配される合計金額が、
分配可能利益合計の90%に、本管理会社がその裁量により分配可能と判断する金額(本ファンドの会計方針に従
い、資本を含む。)を加えた額を、下回らないことを確保することが要求される。本受益証券保有者に対する分配
可能利益合計は、資本的支出等の科目により、本ファンドの利用可能な現金の合計額を超えることがある。従っ
て、分配金は、資産の売却により生み出される現金及び/又は香港不動産投資信託コードに従って借り入れられる
借入金からの充当を要することがある。本ファンドの総借入額が、香港不動産投資信託コードに定める借入上限額
に達し、かつ本ファンドに分配を行うに足りる十分な現金がない場合には、分配を行うことができるだけの十分な
キャッシュ・フローが生み出されるまで、分配は支払われない。香港不動産投資信託コードの要求する範囲で、本
管理会社及び本受託会社は、 その時々における 本ファンドの各特別目的事業体をして、各会計年度におけるかかる
特別目的事業体の利益のすべてを、直接的に又は間接的に、本ファンドに対して分配せしめる(その設立準拠法の
法令により許諾されている場合)ために最善を尽くすものとする。 分配に利用可能な特別目的事業体の収益額は、
かかる特別目的事業体が設立又は登録された管轄地における適用ある法令に準拠する。
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これらの目的上及び本信託証書の条件に基づき、ある会計年度の「分配可能利益合計」とは、当該会計年度にお
ける、本ファンド及び本ファンドの子会社の、本受益証券保有者に帰属する監査済の税引後連結利益(当該連結純
利益は、当該会計年度の損益計算書に計上される本調整(以下に定義する。)の効果を除外するための調整がなさ
れたもの。)である。
「本調整」と は、次の各場合につき該当する会計年度に関する損益計算書に記録される(i)貸倒引当金及び貸
倒引当金の戻入益を含む未実現不動産再評価利益及び損失、(ii)プラス計上されたのれん(借方計上)及び/又
はマイナス計上されたのれん(貸方計上)、(iii)関連投資(本信託証書に定義する。)、不動産及び/又は特
別目的事業体が保有する不動産の処分に関する実現利益、(iv)金融商品の公正価値利益及び損失、(v)不動産
再評価変動に関する繰延税額負担/資産、(vi)その他の主要な現金以外の利益、及び(vii) 本ファンド(及
び/又はそのいずれかの子会社)が直接若しくは間接に所有し若しくは使用している不動産及び/又は不動産関連
資産(本信託証書に定義する。)、並びにその賃貸借物件の改良費並びにその付属の機械、設備及び前述のものに
関連するその他の資産の減価償却費の加算 (分配のために利用可能な現金は当該会計原則に基づく。) による影響
を意味する。本ファンドはまた、不動産の処分と同じ視点で特別目的事業体の処分利益を計上するために、特別目
的事業体の処分利益も本調整に含めるものとする。
本信託証書に従い、分配可能利益があること及び適用ある法的要件に服することを条件として、本管理会社は各
会計年度に少なくとも1回の分配が行われ、当該会計年度末から6暦月後までに支払われるよう確保するものとす
る。中間配当がある場合は、当該中間期末から6歴月後までに支払われるものとする。本ファンドは現在、各会計
年度中、9月30日に終了する6ヶ月間及び3月31日に終了する各6ヶ月毎に、2回の分配を行っている。取締役は
現在、中間及び最終分配金は、毎年12月及び7月頃にそれぞれ支払われると予測している。
本受益証券保有者への分配は、香港ドルで宣言され支払われるが、本ファンドの財産から香港ドル以外の通貨で
分配金の支払が行われる場合は、当該その他の通貨で支払われた香港ドルの相当額は、関連し得るプレミアム又は
割引及び両替費用を考慮に入れた状況で本管理会社が適切と判断する為替レート(公式又はその他を問わない。)
で計算されるものとする。
本ファンドは、2018年9月30日に終了した6ヶ月間及び2019年3月31日に終了した会計年度において、それぞ
れ、中間配当及び最終配当について現金で宣言し及び支払を行った。
2019年3月31日に終了した会計年度に関する分配に関しては、「第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況
―5 運用状況―(1) 投資状況」中の「戦略的優先事項1」及び「戦略的優先事項2」を参照のこと。
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(5) 【投資制限】
本ファンドの構成、戦略及び投資方針は、本ファンドに以下の事項を求める香港不動産投資信託コードによる制
約を受ける。
こと
ᔰTя࡞瑞殕ꈰ夰譶ﭮࡺᕟ豽ᑒ⥶쨰湜ᄰ樰估栰舀㤀ヿ鉒ڑ䴰夰謰匰棿ࢊ獽〰漰İ౻ⱎ0픰ꄰ쥠
報―第1 ファンドの状況―2 投資方針―(4) 分配方針」を参照のこと。)
― 借入金総額の総資産価値に占める割合が45%を上回らないように健全な資本構成を維持すること
― 不動産において積極的に取引しないこと
ᔰ饮⽎핵⍢閌읏ᜰ댰ﰰ줰溉腎歟錰䑧ⰰ픰ꄰ줰䱟厊牗ὗ〰湎젰潎S㩵㬰湎핵⎕譶穓쨰玕ꊐ⍩浒
を行う場合を除き、空閑地への投資は行わないこと
― 不動産開発及び関連業務不動産への投資は、開発費用総額が本ファンドの総資産価値の10%を超えないこと
本信託証書に従い、以下の投資制限が本ファンドに適用される。 以下の用語は、本書に別段の定めがある場合又
は文脈により別段の解釈を要する場合を除き、本信託証書に定義する意味を有するものとする。
香港不動産投資信託コードの制約及び要件に従うことを条件に、本管理会社は以下の投資制限が遵守されるよう
確保する。
① 本信託証書の規定に従い、本ファンドは香港不動産投資信託コード及び上場規則において適用ある投資規制
(もしあれば)、適用法令及び本信託証書に抵触する結果となる運用は一切行わないものとする。
② 本ファンドは承認された投資対象又は香港不動産投資信託コードが認めるその他の投資対象にのみ投資する
ことができる。
③ 本ファンドは、本ファンドの投資目的又は投資方針の範囲内で不動産開発及び関連業務の一部区画開発へ行
う投資である場合を除き、空閑地に投資してはならないものとする。
④ 本ファンドは無限責任の引受を伴う投資対象を取得してはならない。
⑤ 本ファンドは不動産である各投資対象を、取得の日から(又は、本ファンドが不動産開発及び関連業務に従
事する場合は、かかる投資対象に関する不動産開発及び関連業務が完了した日から)最低2年間保有するも
のとする。ただし、本受益証券保有者が、本信託証書の条項に従い本管理会社が招集する会議において、特
別決議によりかかる投資対象の処分を承認した場合はこの限りではない。
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⑥ 本ファンドは本ファンドが終了するまで本管理会社の発行済株式資本の全株式を保有するものとする。ただ
し、本受益証券保有者が、本信託証書の条項に従い本管理会社が招集する会議において、特別決議によりか
かる株式のすべて又は一部の処分を承認した場合はこの限りではない。
⑦ 本ファンドの総資産価値の少なくとも75%は、経常的な賃料収入を常に生み出す不動産に投資されるものと
する。
⑧ (a)関連投資の価値は、常時本ファンドの総資産価値の10%を超えてはならず、(b)関連投資と本ファン
ドの他の非不動産資産とを併せた合計価値(本ファンドの開発費用総額と合算した場合)は、常時本ファン
ドの総資産価値の25%(又は上限値)を超えてはならない。
⑨ 本ファンドは、単一グループの企業が発行する関連投資について、本ファンドの総資産の5%を超えて保有
してはならない。
本信託証書の条項に従うことを条件にして、本管理会社は各特別目的事業体が前記に規定する条件を遵守するよ
う確保するものとする。
特別目的事業体に関する以下の投資制限もまた、本ファンドに適用される。
① 本ファンドにとって必要又は望ましいと本管理会社が判断する場合には、本ファンドは香港不動産投資信託
コードに従って特別目的事業体を法的にかつ実質的に取得し、保有することができる。この場合、本管理会
社は本受託会社に対して本ファンドを代理して特別目的事業体に出資するか、又は譲渡により特別目的事業
体を取得するよう指図し、本受託会社は指図に従うものとする。ただし、(i)特別目的事業体が本ファン
ドにより完全に所有されていること、又は(ii)本ファンドが当該特別目的事業体の過半数の所有権(香港
不動産投資信託コード及び/又は香港証券先物委員会が交付したガイドライン、方針、実務規定、若しくは
その他の指導に定義する。)及び支配権を有しており、完全に所有していないことから生じるリスクに対処
するための、特別目的事業体に関する十分かつ適切な保護措置があること、またかかる投資が本信託証書、
香港不動産投資信託コード及びその他の適用法に抵触していないこと、並びに、香港不動産投資信託コード
で要求される範囲内において、かかる特別目的事業体が、香港で設立された会社が遵守する法及び企業統治
基準と同等であると本管理会社が判断する法及び基準を設定している管轄地で設立又は移設された事業体で
あることを条件とする。
② 香港不動産投資信託コードで認められる場合を除き、本管理会社は本ファンドがいかなる投資対象に対して
も2層以下の特別目的事業体を設立又は取得するよう確保するものとする。特別目的事業体が2つの階層で
ある場合には、最上層の特別目的事業体は、不動産を直接又は間接的に保有し、及び本ファンドのために資
金調達をアレンジすることのみを目的として設立された1つ以上の特別目的事業体の法的及び/又は実質的
権利を保有する目的のみで設立されるものとする。
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借入れに関する以下の制限が本ファンドに適用される。
新規の資金借入れ又は資金調達を実行した場合に、本受託会社が本ファンドの名義で(直接であるか特別目的事
業体を通じて間接であるかを問わない。)行い、かつ、返済中であるその他のすべての資金調達又は資金借入の総
額と合計して、かかる借入が行われる直前の本ファンドの直近の公表済の監査済財務書類((i)かかる監査済財
務書類で本管理会社が提案した分配額及びかかる財務書類の公表後に本管理会社が宣言した分配額、並びに(ii)
かかる財務書類の公表後に本ファンドの資産の評価が公表された場合には、直近の本ファンドの資産の評価(調整
が適切な場合)により調整される。)に記載された預託財産の総資産価値の45%(又は香港不動産投資信託コード
が許容する若しくは関連当局が明確に同意するそれよりも高い若しくは低い割合)を超える場合には、本管理会社
は新たな資金の借入れ又は調達を要求することはできず、また本管理会社は新たな資金の借入れ又は調達を行うこ
とはできない。
不動産開発及び関連業務の実行に関する以下の制限が本ファンドに適用される。
本管理会社は、香港不動産投資信託コード及び本信託証書への準拠を条件として、商業施設部分及び/又は商用
部分を含むすべての種別不動産開発及び関連業務を行うことができるが、とりわけ、すべての不動産開発及び関連
業務の開発費用総額は、常に、本信託証書に定める総資産価値上限を常時超えないものとする。
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3 【投資リスク】
(1) リスク要因
本ファンドの主要な目的は、持続的な長期にわたって成長性のある安定した分配を本受益証券ごとに投資家に提
供することである。従って、投資家は短期キャピタルゲインの達成を期待すべきではない。
投資家は、本受益証券の価格が上下することがあることを認識しておかなければならない。また、本受益証券に
つき本受益証券保有者に支払われる収益は増減することがある。従って、本受益証券の売却にあたり、投資家は、
本ファンドにおける当初投資額を回収することができない可能性があり、本受益証券について受領した収益をもっ
て発生した損失を補填できない可能性がある。
本ファンドの組織及び運営に関するリスク
公的部門の運営者から引き継いだ不動産を民間部門が運営することに関するリスク及び不確定要素がある。
本書の日付現在、123件の本不動産は、公的部門の運営者である香港住宅公団から取得した不動産(以下「住宅
公団不動産」という。)である。本管理会社は、民間の管理者として、住宅公団不動産の実績を改善し、より多く
の収益を上げるためのイニシアチブ及び政策を実施している。しかしながら、住宅公団不動産の管理に関する政治
的な圧力は未だ公然と作用しており、社会経済的要素が過大であることから、本管理会社が住宅公団不動産につい
ての一定の戦略を実施することに困難をもたらす可能性がある。
本ファンドが第三者による請求を受ける可能性がある。
本ファンドに対して第三者により請求がなされる可能性がある。本管理会社は、現在、本ファンドに重大な影響
を及ぼし得る重大な第三者請求を認識していないが、もしかかる第三者請求が生じ及び成立した場合は、本ファン
ド、その事業及び財務状況に重大な影響が及び、さらに、この種の請求の結果として、経営が影響を受け、本受益
証券の価格が下がる可能性がある。
本管理会社の運営は規制を受ける。
本管理会社は、規制された資産運用活動につき、香港証券先物規則に基づく認可を受けた。本管理会社は、自ら
の運営及び管理はかかる認可が有効であり続けるような方法で行われると信じているが、本管理会社がかかる認可
が有効であり続けるように運営及び管理されるという保証はなく、又は本ファンドの管理会社であり続けられると
いう保証はない。本管理会社が香港証券先物規則に基づく認可を失った場合、本ファンドは他の管理会社を指名し
なければならなくなる可能性がある。このことは本ファンドの経営に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。他の管
理会社が見つからない場合、本ファンドは終了する可能性がある。
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本管理会社がその戦略を実施できるとは限らない。
本管理会社の本ファンドに対する主要な目的は、本受益証券保有者に、持続的な長期にわたって成長性のある安
定した分配を本受益証券ごとに提供することである。本管理会社はこの目的を達成するために明確な事業プラン及
び特定の戦略を設定しているが、かかる事業プラン及び戦略の実施が成功するという保証はなく、又はタイムリー
にかつコスト効率良く実施できるという保証はない。よって、本管理会社が達成することを狙いとしているコスト
効率化及び収益増加のいくつかは、予定の期限内に実現できるとは限らず、また状況の変化により調整すべき場合
がある。本不動産における集客、賃料収入及び売上を改善させるために本管理会社が計画している支出について
は、かかる支出が狙いどおりの結果又は事業を生み出す保証はない。かかる支出は、追加債務又は増資に充てられ
る見込みである。本管理会社は、本ファンドのために最善の資本構成を達成することを目的としているが、その目
的達成能力は、とりわけ、本ファンドが追加の借入れを行いたいときにその実行に関して制約を受けるかどうか、
本ファンドの増資が可能かどうか、また、かかる資金調達が有利な条件で行うことができるかどうかに左右され
る。
さらに、本ファンドの構成、戦略及び投資方針は、香港不動産投資信託コードによる制約を受ける。たとえば、
香港不動産投資信託コードは、本ファンドの借入れが本ファンドの総資産価値の45%を超えてはならないと制限し
ており、また、本ファンドに対し、各会計年度の監査済税引後利益の90%以上を本受益証券保有者に分配すること
を要求している。このような制限は、本ファンドの運営に影響を及ぼす本ファンドのレバレッジの能力を制約する
可能性があり、それによってその戦略をタイムリーに達成する能力又はそもそも戦略を遂行する能力を制限する可
能性がある。本管理会社が自らの戦略の実施に成功しない場合、本ファンドの事業、財務状況及び経営成績は重大
な悪影響を受ける可能性があり、また本受益証券価格が低下し、分配が制約される可能性がある。
本ファンドの投資戦略の地理的範囲は香港以外に拡大されている。本書の日付現在、本ファンドは、中華人民共
和国において、本不動産を3物件所有しており、従って、中華人民共和国における投資に一般的に適用される追加
的なリスク要因にさらされる。
本ファンドの投資戦略は、不動産開発及び関連事業を認めるように拡大された。本ファンドの不動産開発業務
は、(i)建築リスク、(ii)建築プロジェクトのカウンターパーティーによる債務不履行リスク、(iii)開発プ
ロジェクトのための法定の承認が取得されないか又は取得が遅延するリスク、(iv)不動産開発のための財務費
用、及び(v)合弁事業により不動産開発を請け負う場合における合弁パートナーとの紛争等、不動産開発に関連
するリスクにさらされる。
レバレッジの利用について本ファンドに課せられる制限が存在する。
本ファンドはその投資に関してレバレッジを利用することを想定している。
本ファンドによる借入は、香港不動産投資信託コードにより総資産価値の45%を超えないよう制限されている。
しかしながら、本不動産の下落再評価が発生した場合、本ファンドは追加借入を行うことなく45%の借入限度額を
超えることがある。従って、本ファンドの借入が、資産の再評価等の後、総資産価値の45%を常に下回るという保
証はない。
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本ファンドは、随時、自己の金融機関からの借入及び当座借越を必要とすることがあるものの、(i)香港不動
産投資信託コードに規定された45%の借入限度額、(ii)バンク・ローンに関する一定のファシリティ契約に含ま
れている財務制限条項、及び(iii)担保付借入に関して本ファンドが提供する有価証券を、不動産の総額の30%
を超えない総額に制限するバンク・ローンに関する一定のファシリティ契約に含まれている誓約条項を理由とし
て、そのような借入及び当座借越ができない場合がある。また、本ファンドは、不動産を担保とする資産担保融資
や無担保融資において、タイムリーかつ商業的に有利な資金調達を確保することが困難になる可能性もある。
さらに、レバレッジを利用することによって、金利の上昇及び景気の悪化といった不利な経済要因に対する本
ファンドのリスクが増大する可能性がある。本ファンドは、(i)元金返済及び必要資本の支払に必要なキャッ
シュ・フローの不足及び(ii)貸付市場の規模が小さいため及び/又は不利な金利条件のため、将来、債務を最適
な水準で維持できない、といった、債務による資金調達に関する一般的なリスクにさらされている。
本ファンドは、投資戦略の変更により投資活動に付随するリスクにさらされる可能性がある。
本ファンドの投資戦略は、香港不動産投資信託コードに規定される関連投資を含めるようさらに拡大された。関
連投資は、本ファンドの総資産の10%(一方、香港不動産投資信託コードにおいては25%に制限されている。)を
一度に超えないものとされている。関連投資とは、香港不動産投資信託コードに基づき随時許容される金融商品を
意味し、香港証券取引所又はその他の国際的に認識された証券取引所における上場証券、非上場の債務証券、国債
及びその他の公債、並びに域内又は海外の不動産ファンドを含むがそれらに限られない。
あらゆる投資活動と同様に、関連投資に対する投資は、以下に掲げるものを含む財務的側面に関連する一定のリ
スク(ただし、これらに限られない。)を伴う。
(i) 関連投資の価値が、商品価格、為替レート並びに金利を含む市場概況及び経済状況に応じて変
動する市場リスク。
(ii) 関連投資の発行者又はカウンターパーティーが、支払不能又は支払能力の低下に陥った場合の
デフォルト/信用リスク。
(iii) 金融商品の価額の大幅な変動が投資に悪影響を及ぼす価額変動リスク。
(iv) 関連投資は一般的に通常の市場環境下で流動的であり、香港不動産投資信託コードが要求する
通りに透明性をもって価格設定されているにもかかわらず、関連投資に対するある時点におけ
る需要が低いため、本ファンドが満足する価格において、本ファンドが望む時点で十分な金額
で関連投資を売却することができない場合の流動性リスク。
(v) 本ファンドが、投資家としての本ファンドの利益に悪影響を及ぼす取引を実行している不適切
な経営実績を有する会社に投資する可能性がある、経営方針リスク。
(vi) 域内又は海外の不動産ファンドに対して投資した場合に追加的に伴う、不動産ファンドに関す
るリスク。不動産ファンドが投資目的及び投資戦略を達成する保証はない。
上述のリスクは、関連投資の価値に悪影響を及ぼし、本受益証券保有者に対する分配金の水準に悪影響を及ぼす
可能性がある。関連投資に関するリスクの詳細は、2018年6月21日付で香港証券取引所に公開された本ファンドの
配布物を参照のこと。
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本受益証券保有者及び投資を考えている投資家は、香港不動産投資信託コードの要件、本信託証書、上場規則及
び適用法令並びに規制に従うことを条件として、本管理会社が本ファンドの投資戦略を変更する可能性があること
に留意しなければならない。かかる投資戦略の変更は本受益証券保有者の特別決議による承認を条件とするもの
の、承認された投資戦略に基づき本管理会社によりなされる各関連投資決定の承継に関しては、リスク及び不確実
性が存在する。
本ファンドは、本管理会社の主たる経営幹部に著しく依存する。
本ファンドの成功は、本管理会社の上層部経営チームたちの努力及び能力に著しく依存する。本管理会社は、こ
れらの主たる経営幹部の後任を探すことは可能であると信じているものの、これらいずれかの個人が欠けることに
よって、本ファンドの財務状況及び経営成績に重大な悪影響が及ぶ可能性がある。
不動産投資に関するリスク
不動産投資に属する一般的なリスクがある。
不動産への投資は、以下のような様々なリスクにさらされる。(i)グローバル、国、域内又はマクロ若しくは
ミクロ経済状況の悪化、(ii)現地の不利な市場状況及び投資マインド、(iii)不動産のテナント、買主及び売
主の財務状況、(iv)債務による資金調達の利用可能性の変化、(v)金利及びその他の運営費の変動、(vi)環
境法令、都市計画法、税法及び会計法並びにその他の政府規制及び財政政策の変更、(vii)未公表若しくは未発
見の環境問題を含んだまま取得した不動産であって、汚染された土地に存在するか、又はそれに関して充分な引当
金が積立てられていないものに関して発生した環境に関する請求、(viii)エネルギー価格の変動、(ix)スペー
スの供給過剰につながる、不動産タイプ及びロケーションに対する相対的な人気の変化、又はある市場における特
定のタイプの不動産に対するテナントの需要の減少、(x)不動産所有者間のテナントをめぐる競争、(xi)付保
範囲が不十分であること、(xii)ポートフォリオの管理会社が充分なメンテナンスその他のサービスを供給でき
ないか、又はかかる供給の手配ができないこと、(xiii)不動産投資の非流動性、(xiv)ポートフォリオ不動産
のメンテナンス及び改善がキャッシュ・フローに著しく依存していること、(xv)一定の建築資材の存在から発生
するリスク及び運営上の問題、並びに(xvi)天災、保険が適用できない損失及びその他の要因。
これらの要因の多くは、稼働率、賃料明細又は運営費の変動を引き起こす可能性があり、不動産の価値及び不動
産からの収益に悪影響を及ぼすことになりかねない。本不動産の年次鑑定ではかかる要因を反映させる予定であ
り、その結果、評価額が上下することがある。本不動産の資本価値は、不動産市場価格又は香港経済(本書の日付
現在、ほとんどの本不動産は香港に位置する。)又は中国経済が急落した場合、著しく減少する可能性がある。
本ファンドはテナントの業績に依存し、その債務支払能力は、テナントを失った場合又はテナントの事業の悪化
により悪影響を受ける可能性がある。
本ファンドの財務状況及び業績は、テナントの支払不能又は事業の悪化によって(テナントが本賃借権の更新を
しないことを決定したり、(テナントが書面の通知により終了する権利を有する場合には)満期前に本賃借権を終
了したりすることを決定する場合を含む。)、悪影響を受ける可能性がある。テナントの商取引が著しく減少した
場合、テナントはその最低賃料又は費用償還請求額を支払えない可能性がある。そのような状況において、本ファ
ンドは、賃貸人として自己の権利の履行が遅れ、また関係するテナントに対する経費を負担する可能性がある。ま
た、主要なテナントが賃貸スペースを縮小する場合も、本ファンドの財務状況及び経営成績に重大な悪影響を与え
ることがある。
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保険の適用のない又は保険の適用額が少ないための損失が存在する可能性がある。
本ファンドは、香港不動産投資信託コードに従い、不動産損害保険及び一般損害賠償責任保険について保険に加
入しており、法令上付保を要求される労災保険及び第三者自動車賠償保険も導入した。これらの保険の種類には、
火災及び賃料損失に関するリスクに対する保障が含まれる。しかしながら、これらのリスクの一部又はすべてに対
する保険が将来もかけ続けられるか、又は付保対象資産の市場価値若しくは再調達費用の全額に相当する金額につ
いて保険がかけられるかどうか、保証はない。加えて、現在付保されている特定のリスクが、経済的に可能な基準
で付保し続けられるか、そもそも付保し続けられるか、保証はない。
香港における非常に伝染力の強い疾病の発生が、本ファンドの事業、財務状況及び経営成績に影響を与える可能
性がある。
香港(現在、大部分の本不動産は香港に位置する。)において深刻な伝染病の発生がないという保証はない。か
かる発生があった場合、香港に位置する本不動産は、その営業に重大な悪影響を受ける。そのような状況は、本不
動産のテナントに対して重大な悪影響を及ぼす可能性があり、結果として本ファンドの経営成績が損なわれる可能
性がある。また、深刻な伝染病の発生は、一般に香港経済に悪影響を及ぼし(現在、大部分の本不動産は香港に位
置する。)、従って、本ファンドの財務状況及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性がある。
本ファンドは不動産投資の非流動性により悪影響を受ける可能性がある。
不動産投資は、比較的、非流動的である。さらに、香港不動産投資信託コードに従い、本ファンドは、いかなる
不動産も、その取得の日から(又は、本ファンドが不動産開発及び関連業務に従事する場合は、かかる投資対象に
関する不動産開発及び関連業務が完了した日から)2年間は処分することを禁じられている(ただし、本受益証券
保有者が特別決議によりかかる投資対象の処分を承認した場合はこの限りではない。)。かかる非流動性は、本
ファンドが経済、財務、不動産市場その他の状況の変化に応じてその投資ポートフォリオを変更し、又はその資産
の一部を流動化させる能力に影響を及ぼす可能性がある。また、本ファンドの全投資の最終的な流動性は、各投資
に対して提案される最終的な投資実現に向けての戦略の成功に依存するが、これはリスク要因の多様性により悪影
響を受けることがある。たとえば、本ファンドはその資産を直前の通知で流動化させることができない可能性があ
り、又は即座の売却を確実にするために、本来その資産につけられる価格よりも大幅な値下げを強いられる可能性
がある。これらの要因は、本ファンドの財務状況及び業績に悪影響を及ぼすことがある。
本不動産又はその一部が強制収用される可能性がある。
香港政府は、香港における適用規則の規定に基づき、香港の土地(本書の日付現在、本ファンドのほぼすべての
不動産は香港に位置する。)を強制収用する権限を有する。
香港において本不動産の強制収用が行われる場合、不動産の市場価格を基に補償金が支払われ、関連規則の規定
を基準に評価される。香港に位置する本不動産のいずれかが香港政府によって強制収用された場合、この計算に基
づき本ファンドに支払われる可能性がある補償金の水準は、本ファンドが個別の本不動産のために支払った価格を
下回る可能性がある。
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本ファンドの不動産ポートフォリオに関するリスク
本不動産には、満了する本賃借権が更新されないリスクがある。
本不動産に対する商業施設の本賃借権のほとんどは期間が3年以下であり、本不動産の一定のテナントは、自己
の本賃借権に基づき、賃貸借を終了させる権利を有する。賃貸借の周期及び更新の頻度は、本ファンドに賃貸借市
場の変動の影響を受けやすくさせ、市場が縮小する場合、空室率の上昇と賃料の低下を引き起こす可能性がある。
言い換えると、本ファンドの総賃料収益が減少することになる。
本ファンドは、相互約定証書に基づく少数者の権利及び少数共有持分しか保有していないため、悪影響を受ける
可能性がある。
住宅公団不動産のうち、本団地の一部において本ファンドの権利が少数持分であるため、かかる本団地の相互約
定証書に基づく本ファンドの権利に悪影響を及ぼす可能性がある。そのような状況では、本ファンドは本団地の一
部に関する一定の主要な決定を支配することができない。このことは、たとえば、本団地に関し、その管理及びメ
ンテナンスに関する事項を含め、多数保有者が、そのときに本ファンドにとって最大の利益にはならないような決
定をする可能性があることを意味する。そういった決定により、住宅公団不動産に関して本ファンドが支払う管理
費が増額されるか、又は本ファンドに追加の費用が課されることとなる可能性もある。
住宅公団不動産に隣接する建物が閉鎖又は再開発されないという保証はない。
住宅公団不動産に隣接する本団地の中の建物が別の目的のために閉鎖又は再開発されないという保証はなく、又
は香港住宅公団が、現在提供している本団地内の公営賃貸住宅(住宅公団不動産がかかる本団地に隣接してい
る。)を、すべての本団地について今後も提供し続けるという保証はない。かかる閉鎖又は再開発は、住宅公団不
動産に頻繁に出入りする現地の居住者数を減らしたり、代わりに住宅公団不動産と競争する不動産を増加させたり
することもあり得る。いずれも本ファンドの財務状況及び経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
本不動産の売却価格が現在価値又は本ファンドによって支払われる購入価格を下回ることがある。
本独立不動産鑑定士による本不動産の鑑定は、割引キャッシュ・フロー分析及び収益還元法の利用を強調してい
る(後記「鑑定分析が本ファンドの投資を表すものではないと判明する可能性がある。」を参照のこと。)。
本不動産の鑑定は、現在の又は将来のいずれかの時点における売却価格を示すものではなく、かつこれを保証す
るものではない(前記「不動産投資に関するリスク―本ファンドは不動産投資の非流動性により悪影響を受ける可
能性がある。」を参照のこと。)。従って、本ファンドが現在又は将来のいずれかの時点で本不動産を売却できる
という保証はなく、又は、かかる売却において実現可能な価格がかかる本不動産の現在価値又は本ファンドが購入
者に支払う価格を下回らないという保証はない。
鑑定分析が本ファンドの投資を表すものではないと判明する可能性がある。
本独立不動産鑑定士は、2019年3月31日現在、本不動産を鑑定する主たる手段として、竣工済み不動産に関して
は割引キャッシュ・フロー分析及び収益還元法の両方を採用し、開発中不動産に関しては残余法を採用した。いず
れの場合も、独立不動産鑑定士は市場取引及び競合物件を参考とした。
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割引キャッシュ・フロー分析は、一定の保有期間における特定の不動産からの想定キャッシュ・フロー(かかる
保有期間の期間純営業利益(資本的支出を控除する。)と保有期間末における当該不動産の最終価値から構成され
る。)をベースとする。収益還元法は、特定の不動産からの純営業利益が安定かつ通常水準であると想定し、かか
る収益を期待収益率又は資本化率で資産計上する方法である。残余法には、評価の日付において竣工したと仮定し
た不動産の公正価値の評価が含まれており、開発中不動産の残余価値に対し、発生したと推定する開発費用が控除
されている。
鑑定は、とりわけ、本管理会社により作成された資本的支出予測にも依存する。
これらの分析方法は、投資家が、賃貸及び自己資本の成長の両方により本不動産から得られる可能性のある長期
的収益を予想することを可能とする一方で、見積キャッシュ・フロー、本不動産の仮説に基づく最終価値、又は評
価のために使用されたその他の想定が、正確若しくは信頼できるものであるという保証はなく、又は本独立不動産
鑑定士が採用した割引率が、関連する期間における同等の又は代わりとなる投資からの収益を表すという保証はな
い。従って、本不動産の鑑定価値は、現在又は将来における売却価格を示すものではない。
建物又は施設の潜在的瑕疵による損失又は債務が、収益及びキャッシュ・フローに悪影響を及ぼす可能性があ
る。
本不動産のいずれかに、建築又は施設の設計上又は構造上その他の潜在的瑕疵が存在する場合、資本的支出、特
別修繕若しくは維持費が追加で要求されるか、又は第三者に対する損害賠償若しくはその他の債務の支払が要求さ
れる可能性がある。かかる建築又は施設の瑕疵より発生する費用又は債務は、著しい、かつ場合によっては予測不
可能な傾向及び水準の支出を伴う可能性がある。このことは、本ファンドの収益及びキャッシュ・フローに重大な
悪影響を及ぼす可能性がある。
不動産の売主が法に従って又は契約上行う表明、約束及び補償は、かかる不動産又は施設の瑕疵により発生する
費用又は債務に対する十分な防御になり得そうにはない。
本ファンドは、一定の法律上及び規制上のコンプライアンス義務に服する。
本ファンドは、本不動産が位置する香港及び中国における一定の法令遵守義務に服する。本管理会社がすべての
適用法令の要件を遵守できるという保証はなく、又はかかる要件若しくは本不動産に課されるかもしれない追加の
要件を本不動産が確実に遵守するために著しい支出が必要とされないという保証はない。
環境汚染又はコンプライアンス問題のために本ファンドに重大な経費が生じる可能性がある。
香港住宅公団は、本管理会社及びリンク・ホールディングス社の発行済全株式の売買についての2005年9月6日
付の株式売買契約(2015年11月8日付の株式売買補完契約書により変更済み)に基づき、(住宅公団不動産に関す
る限り)適用ある環境法令に従って事業を行ったこと及び本ファンドに譲渡された住宅公団不動産のうちいずれか
らも汚染が発生しなかったことを保証したが、香港住宅公団及び本管理会社はどちらも、かかる住宅公団不動産の
いずれについても詳細な環境調査を行っていない。
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住宅公団不動産の一部には、以前、アスベストを含む建築資材(ACBMs)が含まれていた。香港住宅公団による
アスベスト除去計画により、当該住宅公団不動産からのACBMsは実質上すべて除去された、との香港住宅公団の考
えが表明されている。しかしながら、残っているACBMsについて、調整又は改善措置をとらなければならない可能
性があり、かかる調整又は改善措置に関して発生する経費が多額になる可能性がある。環境法では、ACBMsが適切
に管理及び整備されることを要求しており、かかる要件が遵守されない場合、建物の所有者又は管理者に過料又は
罰金が課される可能性がある。第三者は、建物の所有者又は管理者に対し、アスベスト繊維を含む(ただし、これ
に限定されない。)汚染物質にさらされていたことに関連する身体障害について求償することが法により認められ
る可能性がある。
加えて、住宅公団不動産のうちの1物件又は複数の物件につき、未発見の土壌若しくは地下水汚染物質又はその
他の環境問題が存在する可能性もあり、そのことで調査又は改善が要求される可能性もある。場合によっては、こ
のことが個人の身体障害又は不動産損害賠償請求という結果をもたらす可能性がある。環境請求又は違反が発生し
た場合、本ファンドは、経費のかかる調査若しくは浄化、又は悪くすると汚染された住宅公団不動産の一時的又は
恒久的な閉鎖を要求される可能性がある。環境問題は、賃料収入若しくは転売価格の低下を引き起こすか、又はそ
の他の形で本ファンドが一部の住宅公団不動産を賃貸又は売却する能力を制限する可能性がある。
本ファンドのほとんどの不動産は香港に所在するため、本ファンドは地理的及び市場集中リスクにさらされる。
本ファンドの地理的投資対象の香港以外への拡大にもかかわらず、 本書の日付現在の本不動産がほぼすべて香港
に存在している。香港の政治的環境又は香港経済の全般的な低迷は、本ファンドのポートフォリオが地理的に分散
していると仮定した場合に比べて、本ファンドにより大きな影響を及ぼすことになる。香港経済の低迷が香港にお
ける本不動産に及ぼし得る影響という意味においては、当該本不動産がその近隣の居住者の日常的な需要に応える
必要品を提供することを狙いとしていることで軽減され得るとはいえ、当該本不動産が香港経済の低迷がもたらす
帰結から完全に独立しているということではない。
香港の商業施設用不動産市場及び駐車場市場の競争は激しい。
香港又は本ファンドの中国における不動産が位置する広州、上海及び北京における本不動産の周辺の新施設から
生じる競争は、当該本不動産に関する現在の稼働率及び利用率、賃料及び駐車料金を維持する本ファンドの能力に
影響を及ぼす可能性がある。香港における本不動産に関する稼働/利用水準、賃料及び駐車料金の下降を避けるた
めに、賃料及び料金を引下げ、追加の設備改良又はテナントに対する魅力ある条件の提示が必要となる可能性があ
り、これらはすべて、本ファンドの収益に悪影響を及ぼす可能性がある。香港、広州、上海及び北京における小売
業者間の競争の激しい事業環境もまた、テナントの事業に不利な影響を及ぼす可能性があり、それによって、テナ
ントの賃料支払能力にも不利な影響を及ぼす可能性がある。
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本ファンドの不動産の多くは、制限的な約定に従っている。
本ファンドが所有する住宅公団不動産のうちの多くには、制限的な約定が課せられていた。当該制限的な約定と
は、当時の住宅公団不動産の中に存在する本団地内の駐車場施設を譲渡するか、抵当権を設定するか又は賃貸する
ことを望んだ場合、本団地内に位置する香港住宅公団が当該本団地内の残存部分の所有者で、かつそのいかなる住
宅区分も処分していない場合は、当該譲渡、抵当権設定、又は賃貸は、当該本団地内の駐車場施設の全体(一部で
はない。)についてでなければならないということを意味する。同様に、当該住宅公団不動産のうちのいずれかの
中に存在する本団地内の商業施設のいずれを譲渡するか、抵当権を設定するか又は賃貸することを望んだ場合、当
該譲渡、抵当権設定、又は賃貸は、当該本団地内の商業施設の全体(一部ではない。)についてでなければならな
い。しかしながら、商業施設に関する制限は、当該商業施設の位置する本団地内の住戸が香港住宅公団により処分
された後も適用される。
本受益証券への投資に関するリスク
本受益証券保有者は自らの本受益証券の償還を求める権利を有さない。
本受益証券保有者は、自らの本受益証券の償還を求める権利を有さない。よって、本受益証券保有者が自らの本
受益証券を、任意の価格で処分できるか、又はそもそも処分できるか、保証はない。従って、本受益証券保有者
は、自らの本受益証券を、流通市場において第三者に売却することによってしか、換金又は処分することができな
い可能性がある。
本受益証券の価格は多くの要因に左右され、下降する可能性がある。
本受益証券は、香港証券取引所で取引されており、本受益証券の価格は不安定になり得る。本受益証券の価格
は、本ファンドの事業及び財務成績、香港不動産投資信託市場の規模及び流動性、広範囲の市場変動、及び国内外
の全般的な経済又は市場状況の変化を含む(ただし、これらに限定されない。)様々な要因に依存する。本受益証
券は、本受益証券1口に対する純資産価額を上回るか、又は下回る価格で取引される可能性がある。
加えて、本受益証券は個人による又は公的な保証はなされない。本ファンドが終了する場合、本受益証券保有者
は、当初投資額を大幅に下回る金額しか回収できない可能性があり、終了時に受領する最終分配金を超えて追加的
に給付を受けることも、また、本不動産の収益又は利益に参加することも一切できなくなる。
本書の見通しの記載が不正確と判明する可能性がある。
本書には本ファンドの見通しの記載が含まれている。このような見通しは、本ファンドの将来の業績及び発展に
ついての本管理会社の現在の見解であり、実際の実績は既知及び未知のリスク、不確定要素及びその他の要因にさ
らされ、本ファンド又は本管理会社の実際の業績、実績又は成果が、かかる現在の見通しと著しく異なることがあ
る。従って、包含されたかかる情報を、本管理会社又はその他の者による前提の正確性に関する表明、保証又は予
測とみなしてはならず、かかる成果が達成される、又は達成される可能性があるとみなしてはならない。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
本受益証券保有者への分配は、キャッシュ・フローに影響されやすい。
不動産投資からの純営業利益は、とりわけ、受領した賃料収入の金額並びに発生した営業その他の費用(利息の
支払及び元金返済に関する費用を含む。)の水準に左右される。本不動産及び本ファンドが所有する他の資産が、
時折充分な純営業利益を上げることができなかったり、又は本ファンドがタイムリーにかつコスト効率よく市場か
ら資金の借入ができなかったりする場合、本ファンドの収益、キャッシュ・フロー及び分配の支払能力は悪影響を
受ける。
本信託証書に従い、本ファンドはいかなる場合においても、本受益証券保有者に対し各会計年度の分配金として
分配される合計金額が、分配可能利益合計の90%に、本管理会社がその裁量により分配可能と判断する金額(本
ファンドの会計方針に従い、資本を含む。)を加えた額を、下回らないことを確保することが要求される。本管理
会社は、2019年3月31日に終了する会計年度も引き続き、本ファンドの分配可能利益合計の100%に相当する金額
を本受益証券保有者に分配金として分配する方針である。詳細は、「第一部 ファンド情報-第1 ファンドの状
況-2 投資方針-(4) 分配方針」を参照のこと。
本ファンドの分配金の支払又は維持能力について、保証することはできない。分配金の水準が時間とともに増加
する保証はなく、賃料収入が本受益証券保有者に分配可能な本ファンドの利益を増加させる保証はない。加えて、
本受益証券保有者に分配可能な本ファンドの利益は、特別目的事業体の収益額に部分的に依存し、かかる収益額は
かかる特別目的事業体が設立又は登録された管轄地における適用ある法令に準拠する。
本ファンドの残存する借入れの一部は金利変動のエクスポージャーを受ける。
2019年3月31日現在における本ファンドの債務の借入枠のうち固定金利によるものは、約69.8%となっている
(金利スワップ契約によりヘッジされているエクスポージャーを含む。)。
本ファンドの借入残高でヘッジされていない部分については、金利の上昇に比例して支払利息が増加することに
なる。さらに、本管理会社はこれらの金利スワップの手続の有効性について積極的に監視しており、随時ヘッジ割
合の調整を行う場合がある。これらの手続の結果が本ファンドにとって有利となる可能性もあれば不利となる可能
性もある。
本不動産の年次再評価による不動産評価額の減少は、当該年度における本ファンドの年間連結純利益及びその分
配可能利益合計の減少をもたらす可能性がある。
本不動産は、毎年再評価される。香港会計基準第40号「投資不動産」に従って、本ファンドの投資不動産評価額
の減少は連結損益計算書の非現金費用となることがあり、当該年度の年間連結純利益の実質的な減少を引き起こす
可能性がある。かかる減少は、分配可能利益合計の水準低下をもたらし、本受益証券保有者に対する分配に重大な
影響を及ぼす可能性がある。本信託証書に基づき、「分配可能利益合計」とは、 当該会計年度における、本ファン
ド並びに 本ファンド のために 及び 本ファンドに代わって 本受託会社が信託勘定で 保有 する 本ファンド の 各子会社
の、 本受益証券保有者に帰属する監査済の税引後連結純利益(当該連結純利益は、 当該会計年度の連結損益計算書
に計上される一定の本調整(「第一部 ファンド情報―第1 ファンドの状況―2 投資方針―(4) 分配方針」に
定義する。)の効果を 除外する ため の 調整 がな された もの) である。従って、本信託証書に定める分配可能利益合
計の定義に基づき、投資不動産の価値が減少した場合には分配可能利益合計額は減少する。しかし、投資不動産の
価値が増加しても分配可能利益合計額は増加しない。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
本ファンドが有する不動産に対する不動産利回りが本受益証券の利回りと同じにならない可能性がある。
一般に、不動産利回りは、不動産純利益(該当する本不動産から得られた収益から、本不動産の維持、管理及び
賃貸において発生した費用を控除した金額で、本不動産の現在価値に対する割合として計算される。)の金額に
よって決まる。しかしながら、本受益証券の利回りは、本受益証券の購入価格に対して本受益証券に支払可能な分
配によって決まる。これら2つの利回りの間にはある程度の相関関係があるものの、同一ではない。
本受益証券の純資産価額は、今後の発行において純資産を下回る価格がつけられた場合に、希薄化する。
本信託証書では、そのときの本ファンドの現在の純資産価額を上回るか、又は下回る発行価格で本受益証券の新
規発行が行われることがあることを考慮している。本受益証券保有者は、2007年7月23日付で開催された総会にお
いて、通常決議により2007年LTIプランを採用することを決議した。当該プランに基づき、その合計が採用日の時
点で発行されている本受益証券の10%を超えない範囲において、本受益証券の新規発行が発生することとなる。新
規の本受益証券が純資産価額を下回る価格で発行された場合、既存の本受益証券の純資産価額は希薄化する。
2019年3月31日に終了した会計年度において、本ファンドは、2007年LTIプランに従って、1,407,782口の本受益
証券を新規発行した。
本受益証券の将来の売却に関するリスクがあり得る。
本受益証券の将来の売却又は先物売買における本受益証券の入手可能性が(もしあったとしても)本受益証券の
市場価格に及ぼす影響について何の予測も立てられない。香港証券取引所のウェブサイトによって公表されている
情報によると、本書の日付現在、本ファンドには、発行済本受益証券の10%を超える持分を保有する主要な保有者
(香港不動産投資信託コードに定義する意味を有する。)は存在しないものの、本受益証券の5%を超える持分を
保有するその他の当事者が存在する。大量の本受益証券が公開市場で売却された場合、又はかかる売却が起こり得
るという認識は、本受益証券の実勢市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。
本ファンドの本受益証券の持分の開示に関する情報
香港不動産投資信託コードにより、本ファンドの関連当事者(香港不動産投資信託コードに定義する意味を有す
る。)が保有する本受益証券の持分は、本ファンドの中間報告書及び年次報告書において開示されることが要求さ
れている。さらに、本信託証書には、本受益証券の持分の開示に関連する規程が含まれる。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
一定の者が利害関係を有するか、有するとみなされる本受益証券の一定の権利が、本信託証書の規定に基づき停
止される可能性がある。
本信託証書には、本受益証券の持分及びその変更を本管理会社に開示するよう、定められた状況において一定の
者に要求する規定が含まれている。ある者が本信託証書の中の持分開示規定を遵守していないと本管理会社が考え
る場合、本管理会社は、その絶対的裁量により、その者が持分を有するか、若しくは有すると考えられる本受益証
券の全部又は一部につき一定の措置をとることができる。かかる措置には、対象となる受益証券にかかる議決権の
停止、分配支払の停止、登録の停止又はその全部若しくは一部の譲渡の登録の却下、並びにかかる違反の日毎に支
払われるべき管理料の日割での賦課が含まれる。
本受益証券が香港証券取引所から上場廃止されることもある。
香港証券取引所は、本受益証券の香港証券取引所における継続的な上場について一定の要件を課している。投資
家に対し、香港証券取引所に上場し続けるために必要な要件を本ファンドが満たし続けるという確約はできず、又
は香港証券取引所が上場要件を変更しないという確約はできない。本受益証券が香港証券取引所の上場を廃止した
場合、本ファンドは終了する可能性がある。
(2) 投資リスク管理
本ファンドは、本受益証券保有者のために本管理会社の発行済全株式を信託として保有する本受託会社と共に、
内部管理組織を採用している。本受託会社及び本管理会社は、業務の上でそれぞれ独立し、その権能及び義務は、
本信託証書に記載されている。
本管理会社は、費用回収ベースで管理報酬を受領している。取得/売却手数料、又は管理資産の割合若しくはそ
の他の業績関連指標に基づく報酬は一切支払われていない。その結果、利益相反は最小限に抑えられている。
本管理会社の取締役会は、独立非執行取締役が多数を占めている。 取締役会又は取締役会委員会の意思決定を支
配する個人や小集団は存在しない。独立非執行取締役は、本管理会社の計画及び業績を検証する。
取締役会は、独立非執行取締役である会長が指揮する。執行取締役である最高経営責任者は、本管理会社の日常
的な事業について経営チームを指揮する取締役会に対し報告する。取締役会会長と最高経営責任者の役割は分離さ
れ、異なる個人により履行される。取締役会は、関連する書面により定められる独自の権限に従い、任務及び責務
を、その設立する各取締役会委員会に付与する。とりわけ、監査委員会は内部監査部門長及びリスク管理部門長の
支援を得て、内部統制及びリスク管理事項を監督する。
本信託証書に基づき、全取締役による考慮がなされるべき留保事項及び本受益証券保有者による特別決議を要す
る事項が存在する。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
▶ 【手数料等及び税金】
(1) 【申込手数料】
該当なし。
(2) 【買戻し手数料】
本受益証券保有者は、自らの本受益証券の償還を求める権利を有さない。
香港証券先物委員会は、2008年1月31日、香港証券先物委員会に認可された香港不動産投資信託が市場において
自己の受益証券を買い戻すことを許可する配布物を発行した。2019年7月24日に開催された本受益証券保有者の年
次総会において、 香港証券取引所における 本受益証券の買戻しに関する包括委任 が通常決議によって採択された。
当該委任は、本受益証券保有者の通常決議により無効とされるか又は修正される場合を除き、2020年の本受益証券
の時期年次総会の日程終了まで有効とされる。
(3) 【管理報酬等】
本管理会社に支払う手数料、費用及び経費
本管理会社は、預託財産から本ファンドを管理する際に、本管理会社(又はその代理人若しくは子会社)に合理
的に生じた費用及び経費の払戻しを受ける権利を有するものとする。その金額は1暦月当たり最低15百万香港ドル
(又は本受託会社と本管理会社の間で別途合意した金額)であり、 該当する暦月の最初の日に前払いされ、その残
高(もしある場合)はかかる費用の発生から7暦日以内に支払われる 。ただし、本管理会社(又はその代理人若し
くは子会社)が実際に負担した費用及び経費を上回る管理報酬は常に、分配可能利益合計の計算のために、関連す
る会計年度(又は特別期間においては当該年度途中)における本ファンドの連結損益計算書に計上されるという条
件に従う。特別期間に関する本管理会社の報酬は時間ベースで計算される。
2019年3月31日に終了した会計年度における管理報酬の金額は約881.4百万香港ドルであった。
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本受託会社に支払う手数料
本受託会社は、本管理会社と本受託会社が合意した額で、かつ独立不動産鑑定士の直近の年次鑑定報告書によっ
て決定された、関連する不動産の直近の不動産評価額の(a)(香港に所在する不動産の場合)年率0.008%以上0.02%
以下、又は(b)(香港外に所在する不動産の場合)年率0.03%以上0.06%以下の額の報酬を、その預託財産によ
り、固有の口座にて受領する権限を有する。ただし、その最低額は、月々150,000香港ドル(又は本管理会社と本
受託会社が合意するそれより低い金額)とし、毎月預託財産の中から後払いで支払われるものとする。特別期間に
本受託会社に対して支払われる報酬は、時間ベースで計算される。本管理会社及び本受託会社がかかる最低率の引
き上げによる本受託会社の報酬の増額に合意した場合、かかる引上げは、本受益証券保有者に対して少なくとも
3ヶ月前に通知し、当該期間の終了をもって初めて有効になるものとする。上限率の増加又は(以下に記載される
本受託会社の追加報酬以外の)本受託会社手数料の構成を変更する場合には、本受益証券保有者の総会の特別決議
により可決されなければならない。本受託会社が本管理会社により、例外的な性質の又はその他本ファンドの事業
の標準及び通常の業務過程における本受託会社の標準的職務の範囲外の職務を行うことを要求される場合、本受託
会社は、本管理会社が随時合意する追加報酬を預託財産の中から受領することができる(以下「本受託会社の追加
報酬」という。)。ただし、通常決議の方法により本受益証券保有者が別途承認しない限り、(i) 本受託会社が締
結する各取引に関連して本受託会社が請求する可能性のある本受託会社の追加報酬の総額は、(a)取得価格(本
ファンドが直接か若しくは間接かを問わず保有することになる不動産の取得の場合)、又は(b)売却価格(本ファ
ンドが直接か若しくは間接かを問わず保有する不動産の売却若しくは処分の場合)の0.05%を超えないものとし、
(ii)上記(i)に記載の特定の取引に関係しない、各会計年度について本受託会社が請求する可能性のある本受託会
社の追加報酬の総額は、上述のとおり、承認鑑定士が作成する直近の年次鑑定報告書を参照して計算される当該会
計年度にかかる本受託会社の報酬の20%と同等の金額を超えないものとする。
本受託会社は、預託財産を、本ファンドのために負担したすべての費用・経費及びその他の債務の弁済に充当
し、かつ預託財産の中から弁済を受ける権限を有する。
2019年3月31日に終了した会計年度における本受託会社に支払う手数料の金額は約19.9百万香港ドルであった。
(4) 【その他の手数料等】
本ファンド及び本管理会社はまた、年間上場手数料、監査報酬、年次及び中間報告書の印刷費その他の企業広報
費、並びに法律家その他の専門家に対する報酬等、本ファンドの業務に関するその他の一定の継続的な手数料及び
費用を支払う必要がある。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
(5) 【課税上の取扱い】
①香港
以下は、投資家に対する一般的なガイダンス目的のためだけに記載されたものであり、税制に関する助言をなす
ものではない。従って、投資家には、本受益証券の購入、保有、売却その他の処分により各々の設立国、市民権の
ある国、居住国又は定住国の法令に基づき起こり得る課税その他の結果について、専門の顧問から助言を求めるこ
とを勧める。
投資家は、以下の税制に関する記載は、本書日付現在有効な法令及び慣習に関して本管理会社により入手可能な
情報及び知識に基づくものであることに留意されたい。どの投資でも同じことだが、本ファンドに投資する時点で
一般的であった課税状況がいつまでも持続するという保証はない。
本ファンド
事業所得税
本ファンドは、香港証券先物規則第104条に基づき集団投資スキームの認可を受け、香港事業所得税が免除され
ている。本ファンドから本受益証券保有者に支払われた分配は、香港のいかなる源泉徴収税にも服さない。
本管理会社及び本ファンドの一定の子会社は、2019年3月31日に終了した会計年度において、香港において取
引、専門業又は事業を行ったとみなされる場合には、香港において又は香港から生じる収益につき16.5%の香港事
業所得税が課せられる。
香港ではキャピタルゲインに課税されないため、本不動産(売買目的で保有する本不動産がもしあれば、それを
除く。)の処分により生じるキャピタルゲインについては、香港事業所得税を課されない。
印紙税
新規の本受益証券の発行に際して本ファンドが支払わなければならない香港の印紙税は存在しない。
香港における不動産の取得又は処分の場合、かかる取得又は処分には、香港の印紙税が必要となる。香港の印紙
税は購入価格によっては、関連する不動産の対価の価額又は価値のいずれか高い方で、8.5%を上限として課され
る。
投資家
事業所得税
香港において、現在の香港政府内国歳入庁の実務では、本ファンドが支払う分配に対して投資家は香港の事業所
得税を支払う必要はないことが了解されている。本受益証券保有者は、各々の特定の課税上の取扱いについて、そ
れぞれ専門の顧問から助言を求めるべきである。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
投資家は、本受益証券の売却その他の処分によるキャピタルゲインに対して香港の事業所得税を支払う必要はな
い(投資家が香港において取引、専門業又は事業を行っており、かつ本受益証券を取引目的で保有する場合を除
く。)。
②日本
日本の居住者又は日本法人である投資家に対する課税上の一般的取扱いは、以下のとおりである。なお、以下の
内容は外国金融商品市場に上場され、売買される公募の外国投資信託(所得税法第2条に規定する公社債投資信託
及び公社債等運用投資信託に該当しないもの)についての2019年8月31日現在の日本の税法に基づく取扱いであ
り、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがある。また、以下は国税当局の確認を得たもので
はなく、個々の投資家の固有の事情によっては、異なる取扱いがなされることがある。
日本の個人投資家(以下「個人投資家」という。)に対する課税
本受益証券は、税法上、上場株式等として取り扱われる。
( イ) 収益分配金に係る税務
個人投資家が国内の支払の取扱者を通じて支払を受ける収益分配金(外国所得税が課されている場合にはその金
額を控除した金額)に対しては、20%(所得税15%及び地方税5%)の税率による源泉徴収が行われる。なお、
2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる収益分配金に課される所得税の額に対しては、2.1%の税率
により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収される。個人投資家は収益分配金の金額にかかわ
らず申告不要制度の選択が可能となり、源泉徴収のみで課税関係を終了することができる。個人投資家が申告を行
う場合には、収益分配金は配当所得として総合課税の対象となるが、配当控除の対象とはならない。収益分配金に
外国所得税が課されている場合には、一定の条件のもと外国税額控除の対象とすることができる。
収益分配金については、上場株式等に係る配当所得等に含まれ、上場株式等に係る配当所得等の金額について総
合課税に代えて、申告分離課税を選択することができる。申告分離課税を選択した場合、上場株式等に係る配当所
得等の金額に対し20%(所得税15%及び地方税5%)の税率が適用される。なお、2013年1月1日から2037年12月
31日までの各年分の上場株式等に係る配当所得等に課される所得税の額に対しては、2.1%の税率により復興特別
所得税が課される。また、個人投資家が申告分離課税を選択する場合には、上場株式等に係る配当所得等と上場株
式等に係る一定の譲渡損失の金額との損益通算が可能である。
個人投資家が支払を受ける収益分配金については、金融商品取引業者等における源泉徴収選択口座(源泉徴収を
選択した特定口座)内に受け入れることを選択できる。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座(租税特別措置法第37条の14第5項第
1号に定める口座をいう。)内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定(租税特別措置法第37
条の14第5項第3号に定めるものをいう。)に係るもの(2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、それ
ぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円(2016年1月1日以後に設けられる非課税管理勘定に
係るものについては120万円)を超えないもの等一定のものに限る。)の収益分配金で、非課税口座に非課税管理
勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについて
は、所得税及び住民税が課されない。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上
(2023年以後は満18歳以上)の個人投資家に限られる。
2016 年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座(租税特別措置法第37条の14の2第
5項第1号に定める口座をいう。)内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定(租税特別措置
法第37条の14の2第5項第3号に定めるものをいう。)に係るもの(2016年4月1日から2023年12月31日までの期
間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限る。)の配当等
で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支
払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されない。なお、未成年者口座を開設できるのは、その
年の1月1日において満20歳未満(2023年以後は満18歳未満)である個人投資家又は年中に出生した個人投資家に
限られる。
個人投資家が収益分配金を国内の支払の取扱者を経ないで支払を受ける場合、源泉税は課されないが、確定申告
が必要となり、配当所得として総合課税又は申告分離課税の対象となる。
( ロ) 受益証券の譲渡に係る税務
個人投資家が本受益証券を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、原則として上場株式等に係る譲渡所得等と
して20%(所得税15%及び地方税5%)の税率により申告分離課税の対象となる。なお、2013年1月1日から2037
年12月31日までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、2.1%の税率により復
興特別所得税が課される。
個人投資家が本受益証券の譲渡を行うに際して譲渡損が生じた場合は、申告分離課税の適用上、他の上場株式等
に係る譲渡所得等との相殺は認められるが、上場株式等に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合は、その損
失は他の所得と相殺することはできない。ただし、日本の金融商品取引業者等を通じて本受益証券を譲渡したこと
等の場合には以下の特例の対象となる。
(i) 本受益証券の譲渡により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所得等の
金額の計算上控除しきれない金額は、一定の条件のもとその年の翌年以後3年内の各年分の上場株式等に
係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額からの繰越控除が認められる。
(ii) 本受益証券の譲渡により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所得等の
金額の計算上控除しきれない金額は、申告を要件に当該損失をその年分の上場株式等に係る配当所得等の
金額(申告分離課税を選択したものに限る。)から控除することが認められる。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
本受益証券は特定口座制度の対象となる。個人投資家が金融商品取引業者等に特定口座を開設し、その特定口座
に保管されている本受益証券を含む上場株式等に係る譲渡所得等について「特定口座源泉徴収選択届出書」を提出
した場合には、一定の要件のもと、本受益証券の譲渡に係る所得について譲渡対価の支払の際に源泉徴収がなさ
れ、申告不要制度の選択が可能となる。源泉税率は、20%(所得税15%及び地方税5%)となる。2013年1月1日
から2037年12月31日までの間に生ずる上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、2.1%の税
率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収される。
個人投資家が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において収益分配金を受け取ることを
選択した場合において、その源泉徴収選択口座における本受益証券の譲渡につき損失が生じているときは、その源
泉徴収選択口座における収益分配金の総額から当該損失の金額が控除され、控除後の金額に源泉徴収税率を乗じた
金額へと源泉徴収税額が調整される。
2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等
のうち、非課税管理勘定に係るものについて、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月
1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した
場合には、当該譲渡による当該譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されない。なお、非課税口座を開設
できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年以後は満18歳以上)である個人投資家に限られる。
2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場会社
株式等のうち、非課税管理勘定に係るものについて、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する
年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場会社株式
の譲渡をした場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されない。なお、未成年者
口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年以後は満18歳未満)である個人投資家又は
その年中に出生した個人投資家に限られる。
( ハ) 外国子会社合算税制
法人投資家及び個人投資家(これらと特殊関係のある非居住者を含む。)等が、本受益証券の総口数の50%超を
直接及び間接に保有する場合、本ファンド等の所得が日本の課税対象となる可能性がある。すなわち、本受益証券
の総口数のうち10%以上の口数を直接及び間接に保有する個人投資家においては、本ファンド等の所得のうち当該
個人投資家の有する本受益証券の口数に対応する部分の金額について、当該個人投資家の所得に合算して課税され
る可能性がある。
日本の法人投資家(以下「法人投資家」という。)に対する課税
( イ) 収益分配金に係る税務
法人投資家が国内の支払の取扱者を通じて支払を受ける収益分配金(外国所得税が課されている場合にはその金
額を控除した金額)に対して15%の税率による源泉徴収が行われる。2013年1月1日から2037年12月31日までの間
に生ずる収益分配金に課される所得税の額に対しては、2.1%の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額
とあわせて源泉徴収される。
法人投資家が収益分配金を国内の支払の取扱者を経ないで支払を受ける場合、源泉税は課されない。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益分配金は法人税法上の所得金額の計算上、益金の額に算入される。受取配当等の益金不算入の規定の適用は
ない。法人投資家は、収益分配金に課された日本の源泉税について、収益分配金を受けた事業年度の法人税額の計
算上、元本所有期間に応じて控除又は還付を受けることができる。収益分配金に外国所得税が課されている場合に
は、一定の条件のもと外国税額控除の対象とすることができる。
( ロ) 受益証券の譲渡に係る税務
法人投資家が本受益証券を譲渡した場合に生ずる譲渡損益は、譲渡の日の属する事業年度の法人税法上の所得金
額の計算上、益金又は損金に算入される。
( ハ) 外国子会社合算税制
法人投資家及び個人投資家(これらと特殊関係のある非居住者を含む。)等が、本受益証券の総口数の50%超を
直接及び間接に保有する場合、本ファンド等の所得が日本の課税対象となる可能性がある。すなわち、本受益証券
の総口数のうち10%以上の口数を直接及び間接に保有する法人投資家においては、本ファンド等の所得のうち当該
法人投資家の有する本受益証券の口数に対応する部分の金額について、当該法人投資家の所得に合算して課税され
る可能性がある。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
5 【運用状況】
(1) 【投資状況】
2019 年 3 月 3 1 日現在
保有総額 投資比率(%)
資産の種類 用途 地域
( 百万香港ドル) ( 純資産総額に対する比率)
投資有価証券 該当なし 該当なし 該当なし
香港における商業施設 144,096 76.347
香港における駐車場施設合計 35,059 18.575
投資不動産 香港における開発中不動産 10,548 5.589
中国大陸における不動産 28,793 15.255
投資不動産合計 218,496 115.766
その他の資産 8,441 4.472
負債 (37,611) (19.927)
非支配持分 (587) (0.311)
合計(純資産総額) 188,739 100.000
(注) 投資不動産に関する評価方法については、後記「第一部 ファンド情報―第2 管理及び運営―3 資産管理等の概
要―(1) 資産の評価」を参照のこと。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
過去5年間の運用実績の概要
財務データ
2019 年 2018 年 2017 年 2016 年 2015 年
3月31日に 3月31日に 3月31日に 3月31日に 3月31日に
終了した 終了した 終了した 終了した 終了した
会計年度 会計年度 会計年度 会計年度 会計年度
百万香港ドル 百万香港ドル 百万香港ドル 百万香港ドル 百万香港ドル
連結損益計算書
収益 10,037 10,023 9,255 8,740 7,723
不動産運営費 (2,348) (2,360) (2,261) (2,227) (2,054)
不動産純利益 7,689 7,663 6,994 6,513 5,669
一般管理費 (405) (417) (342) (368) (437)
投資不動産の公正価値の変動 12,269 35,493 11,494 11,263 22,699
投資不動産処分益 2,761 7,306 1,387 396 445
受取利息 85 19 ▶ 6 32
財務費用 (598) (665) (567) (508) (359)
税引前利益(本受益証券保有者
21,801 49,399 18,970 17,302 28,049
との取引控除前)
税金 (1,359) (1,420) (1,057) (953) (819)
当期利益(本受益証券保有者
20,442 47,979 17,913 16,349 27,230
との取引控除前)
本受益証券保有者への
(5,517) (5,254) (4,898) (4,368) (4,030)
分配金支払額
14,925 42,725 13,015 11,981 23,200
内訳:
本受益証券保有者に帰属する
13,260 44,609 12,461 11,404 23,217
純資産の変動(本受益証券の新
規発行及び買戻分を除く。)
為替剰余金及びキャッシュ・フ
ロー・ヘッジ剰余金の変動から 1,552 (2,102) 352 523 (17)
生じた額
非支配持分 113 218 202 54 -
14,925 42,725 13,015 11,981 23,200
連結分配金計算書
当期利益(本受益証券保有者に
帰属する本受益証券保有者との 20,329 47,761 17,711 16,295 27,230
取引控除前)
調整:
- 本受益証券保有者に帰属する
投資不動産の公正価値
(12,151) (35,270) (11,290) (11,209) (22,699)
の変動
- 本受益証券保有者に帰属する
投資不動産の公正価値
250 368 73 24 -
の変動 に係る繰延税金
- 金融商品の公正価値の変動 90 - - - -
- その他非現金収益 (87) (122) (107) (101) (46)
- 投資不動産処分益(取引費用
(2,761) (7,306) (1,312) (375) (421)
控除後)
- 中国会計基準に基づく投資不
- (150) (83) (67) -
動産の減価償却費
変動分配金 53 150 83 67 128
分配可能金額合計 5,723 5,431 5,075 4,634 4,192
本受益証券1口当たりの
分配金(香港セント)
本受益証券1口当たりの
130.62 121.50 111.75 98.99 89.56
中間分配金
本受益証券1口当たりの
140.55 128.28 116.66 107.19 93.28
最終分配金
本受益証券1口当たりの
271.17 249.78 228.41 206.18 182.84
分配金合計
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
2019 年 2018 年 2017 年 2016 年 2015 年
3月31日 3月31日 3月31日 3月31日 3月31日
現在 現在 現在 現在 現在
資産及び負債
投資不動産 百万
218,496 203,091 174,006 160,672 138,383
香港ドル
その他固定資産 百万
607 811 669 1,816 934
香港ドル
流動資産(売却目的保
百万
有投資不動産を除 7,834 12,502 1,265 964 3,827
香港ドル
く。)
資産合計 百万
226,937 216,404 175,940 163,452 143,144
香港ドル
流動負債 百万
8,126 7,225 4,046 4,387 4,880
香港ドル
固定負債 百万
29,485 30,111 33,397 31,624 20,158
香港ドル
負債合計
百万
(本受益証券保有者に
37,611 37,336 37,443 36,011 25,038
帰属する純資産を除 香港ドル
く。)
非支配持分 百万
587 474 256 54 -
香港ドル
本受益証券保有者に帰 百万
188,739 178,594 138,241 127,387 118,106
属する純資産
香港ドル
総資産に対する有利子
% 10.7 11.9 15.6 16.5 11.9
負債比率
総資産に対する総負債
% 16.6 17.3 21.3 22.0 17.5
比率
投資不動産の 百万
218,496 203,091 174,006 160,672 138,383
評価額 香港ドル
還元利回り
- 香港
% 4.01 4.01 4.57 4.59 4.61
(加重平均)
- 中国大陸
- 商業施設 % 4.25-4.75 4.50-4.75 4.50 4.50-5.00 該当なし
- オフィス % 4.25 4.25 4.25 4.00 該当なし
本受益証券保有者に帰
香港
属する本受益証券1口 89.48 83.06 62.47 56.79 51.53
ドル
当たりの純資産
本受益証券1口当たり 香港
91.80 67.00 54.45 46.00 47.80
の終値
ドル
時価総額 百万
193,636 144,054 120,498 103,185 109,547
香港ドル
本受益証券保有者に帰
属する1口当たりの純
資産に対する本受益証 % 2.6 (19.3) (12.8) (19.0) (7.2)
券価格の上昇/(下
降)幅
発行済本受益証券
2,109,321,254 2,150,058,972 2,213,002,276 2,243,148,136 2,291,770,269
口数
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
ポートフォリオデータ
2019 年 2018 年 2017 年 2016 年 2015 年
3月31日に 3月31日に 3月31日に 3月31日に 3月31日に
終了した 終了した 終了した 終了した 終了した
会計年度 会計年度 会計年度 会計年度 会計年度
香港ポートフォリオ
1平方
会計年度末現在の月額 フィート
68.0 62.4 55.3 50.0 45.4
平均賃料 当たり
香港ドル
会計年度末現在の月額
1平方
平均賃料(自己使用事
フィート
務所、教育/福祉施設 72.5 66.7 58.9 53.7 48.7
当たり
及び付属施設を除
香港ドル
く。)
賃料変動率
- 店舗 % 21.0 31.2 23.4 29.0 23.3
- 全体 % 22.5 29.1 23.8 25.9 22.0
会計年度末現在の稼働
% 97.1 97.0 96.1 96.0 94.8
率
不動産純利益率 % 76.4 76.4 75.3 74.6 73.4
会計年度末現在の営業
収益に連動した賃料の
4,380 4,463 4,927 5,250 5,124
賃貸の数(付属施設を
除く。)
香港
駐車場1スペース当た
2,719 2,492 2,239 2,022 1,767
り月額収入
ドル
中国大陸ポートフォリ
オ
賃料変動率
- 商業施設 % 30.2 38.9 32.6 39.1 該当なし
- オフィス % 23.8 13.3 10.8 12.8 該当なし
会計年度末現在の稼働
率
- 商業施設 % 98.5 99.5 99.6 99.5 該当なし
- オフィス % 95.5 99.3 100.0 100.0 該当なし
運用実績データ
本受益証券保有者に帰
属する本受益証券1口
香港
当たりの純資産に対す
2.77 該当なし 該当なし 該当なし 2.12
ドル
る取引価格の最大上昇
(注1)
幅
本受益証券保有者に帰
属する本受益証券1口
香港
当たりの純資産に対す
(23.68) (28.86) (17.37) (16.29) (14.13)
ドル
る取引価格の最大下降
(注1)
幅
本受益証券1口当たり
% 3.0 3.7 4.2 4.5 3.8
(注2)
の正味利回り
上場価格である10.30
香港ドルに対する正味 % 26.3 24.3 22.2 20.0 17.8
利回り
(注1) 最大上昇幅及び最大下降幅は、それぞれ会計年度中の香港証券取引所における最高値である92.25香港
ドル(2018年度、75.00香港ドル)及び最安値である65.80香港ドル(2018年度、54.20香港ドル)に基づ
いて算出されている。
(注2) 本受益証券1口当たりの正味利回りは、2019年3月31日の終値である91.80香港ドル(2018年度、67.00
香港ドル)に対する、2019年3月31日に終了した会計年度の本受益証券1口当たりの分配金である271.17
香港セント(2018年度、249.78香港セント)に基づいて算出されている。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
戦略的優先事項1
生産性の高いポートフォリオの構築
香港における稼働率 97.1 %
中国大陸における稼働率 98.5 %
(注1)
11 件
完了した資産改善計画
香港におけるテナント売上高の成長率 5.4 %
中国大陸における不動産の取得 2件
2019 年3月期に処分された資産の評価額に対するプレミアム 32 %
(注1) 生鮮市場を有する3件の不動産を含む。
当社の成長の勢いを維持するためには、質の高いポートフォリオと強力な資本管理が必要とされている。当社
は、ワールドクラスの不動産投資・運営管理会社としての強みをさらに活用して、持続可能な収益を達成するとと
もに、ヴィジョン2025(Vision 2025)の戦略に基づき設定された野心的な目標を実現することに取り組んでいく
方針である。
財務業績の概要
財務業績
(注1)
当会計年度の収益及び不動産純利益は、それぞれ既存ベース で前年度比7.2%及び7.1%の増加となっ
た。既報のとおり、取得、売却及び/又は新規開業した資産(該当する場合)を考慮した結果、収益は前年度比
0.1%増の10,037百万香港ドル(2018年度:10,023百万香港ドル)、不動産純利益は前年度比0.3%増の7,689百万
香港ドル(2018年度:7,663百万香港ドル)となっている。営業利益の増加により後押しされた評価益が12,269百
万香港ドル(2018年度:35,493百万香港ドル)になったことに下支えされて、本受益証券保有者との取引控除前の
当期利益は20,442百万香港ドル(2018年度:47,979百万香港ドル)となった。
(注1) 分析対象年度中に取得、売却及び/又は新規開業した(該当する場合)不動産を除外する。
投資不動産ポートフォリオの評価額は、2018年3月31日時点から7.6%増を示し218,496百万香港ドル(2018年3
月31日時点:203,091百万香港ドル)に達している。分析対象年度中に売却及び取得された不動産を除外した既存
ベースによる投資不動産ポートフォリオ(開発中不動産及び中国大陸における不動産を含む。)の評価額は前年度
比6.9%の増加となっている。1口当たり純資産価額は前年度比7.7%増の89.48香港ドル(2018年3月31日時点:
83.06香港ドル)となった。
分配可能金額合計(調整後及び53百万香港ドルの変動資本分配後(2018年度:なし))は、5,723百万香港ドル
(2018年度:5,431百万香港ドル)となった。当会計年度における1口当たり分配金は8.6%増の271.17香港セント
(2018年度:249.78香港セント)となり、その内訳は中間分配金が1口当たり130.62香港セント(2018年度:
121.50香港セント)、最終分配金が1口当たり140.55香港セント(2018年度:128.28香港セント)となっている。
分配金と1口当たり純資産価額の増加を合わせた、当会計年度における本ファンドの1口当たり簿価総利回りは
11%となった。
2019年3月期の最終取引日である2019年3月29日における本受益証券の市場の終値は91.80香港ドル(2018年3
月29日:67.00香港ドル)であった。1口当たりの分配金を合算した当会計年度における本ファンドの受益証券総
収益率は41%であり、分配利回りは3.0%となった。
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評価額に関するレビュー
当会計年度中に当社の投資不動産(香港における開発中不動産及び中国大陸における不動産を含む。)の評価額
合計は7.6%増加して218,496百万香港ドル(2018年3月31日時点:203,091百万香港ドル)となった。
当社の資産管理の取組みを通じて、香港の商業用不動産と駐車場の評価額は、それぞれ1.8%増の144,096百万香
港ドル(2018年3月31日時点:141,513百万香港ドル)及び1.6%増の35,059百万香港ドル(2018年3月31日時点:
34,510百万香港ドル)となった。また、当会計年度中に売却された不動産を除外した既存ベースによる香港の商業
用不動産と駐車場の評価額は、それぞれ、前年度比で6.5%及び9.9%の増加となっている。さらに、香港のカオ
ルーン・イースト地区における開発中不動産(ザ・キーサイド)の評価額は10,548百万香港ドル(2018年3月31日
時点:8,733百万香港ドル)に増加しており、2019年3月31日現在の中国大陸における不動産の評価額は28,793百
万香港ドル(2018年3月31日時点:18,335百万香港ドル)となっている。
当社の香港及び中国大陸における竣工済不動産は、当社の主たる不動産鑑定士であるジョーンズ・ラング・ラ
サール・リミテッド(Jones Lang LaSalle Limited)により、収益還元法と割引キャッシュフロー(DCF)法を用
いるとともに、直接比較法により市場における同等の資産を相互参照して評価されている。一方、開発中不動産に
対しては残余法が適用されている。
経営陣は、当社の投資不動産を安定した継続的な利益を得るための長期投資として維持する方針である。
評価手法
2019 年3月31日現在 2018 年 3月31日時点
収益還元法( 還元利回り )
香港
商業用不動産(加重平均率) 3.98 % 3.98 %
駐車場 (加重平均率) 4.14 % 4.14 %
総加重平均率 4.01 % 4.01 %
中国大陸
4.25 % –4.75 % 4.50 –4.75 %
商業用不動産
オフィス用不動産 4.25 % 4.25 %
管理
資産管理は、ヴィジョン2025の達成に不可欠な役割を果たしている。当社は独自の資産管理モデルを通じて、資
産価値を最適化し、将来のポートフォリオの成長を推進し、優れた企業カルチャーを醸成するとともに、コミュニ
ティに対する奉仕における創造性を磨き上げている。当会計年度は本ファンドにとって記念すべき年となり、北京
市通州区の北京京通ルーズベルト・プラザ(Beijing Jingtong Roosevelt Plaza)と深セン市のセントラルウォー
ク(CentralWalk)の取得により、中国大陸の4つの1級都市のすべてに営業区域を拡大するとともに、非中核的
な12件の不動産を売却して非常に大きな成果を収めた。
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香港ポートフォリオ
収益の分析
香港の小売市場の見通しは、貿易紛争に関する状況が不透明なことから、特に高級品セクターで冷え込んでい
る。一方で当社のポートフォリオの業績は、弾力性のあるポートフォリオと機動的な資産管理計画を背景に比較的
安定した状態を維持しており、それぞれ既存ベースで、収益合計は7.2%増、商業施設賃料は7.1%増、駐車場賃料
は9.4%増となっている
収益の内訳
2019 年3月31日に 2018 年3月31日に 前年比変動率 既存ベースの
終了した会計年度 終了した会計年度 (%)
前年比変動率
(百万香港ドル) (百万香港ドル) (%)
商業施設賃料
5,420 5,460 (0.7) 6.5
(注1)
店舗
市場/総菜屋台 925 905 2.2 11.1
教育/福祉施設 及び付属施設 137 149 (8.1) 2.4
ショッピングモール 178 177 0.6 7.5
駐車場賃料
月極 1,496 1,537 (2.7) 10.6
時間貸 483 509 (5.1) 5.8
費用回収及びその他の雑収益
372 402 (7.5) (0.8)
(注2)
不動産関連収益
収益合計 9,011 9,139 (1.4) 7.2
(注1) 店舗からの賃料には、基準賃料5,322百万香港ドル(2018年度:5,339百万香港ドル)及び営業収益に連動した賃
料98百万香港ドル(2018年度:121百万香港ドル)がそれぞれ含まれている。
(注2) 不動産関連収益には、その他の商業不動産からの収益369百万香港ドル(2018年度:397百万香港ドル)及び駐車
場からの収益3百万香港ドル(2018年度:5百万香港ドル)が含まれている。
費用の分析
当社はポートフォリオの合理化を進め、運営管理能力を中核的なポートフォリオに集中的に投入している。不動
産運営費合計は既存ベースで8.2%の増加となった。
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不動産運営費用の内訳
2019 年3月31日に 2018 年3月31日に 前年比変動率 既存ベースの
終了した会計年度 終了した会計年度 (%)
前年比変動率
(百万香港ドル) (百万香港ドル)
(%)
不動産管理手数料
並びにセキュリティ及び清掃費用 542 570 (4.9) 6.1
(注1)
人件費
484 431 12.3 23.8
(注2)
修繕維持費
203 211 (3.8) 5.7
水道光熱費 249 284 (12.3) (3.7)
香港政府に支払う賃料及び税金 274 288 (4.9) 4.5
販売促進費 131 136 (3.7) (4.0)
不動産共益費 87 100 (13.0) 2.6
その他の不動産運営費 159 140 13.6 22.6
不動産運営費合計 2,129 2,160 (1.4) 8.2
(注1) 人件費の増加は、主として2019年3月29日の本受益証券の終値が過去最高の91.80香港ドルに上昇した結果、(前
回の2018年3月29日時点の終値の67.00香港ドルと比べて)長期インセンティブ報奨の会計上の発生額が大幅に増
加したこと及び経営陣の業務処理能力を拡大するために経営管理チームを増員したことによるものである。
(注2) 2018年9月の台風22号の襲来に伴って発生した不測の費用は、その大部分が当会計年度中に実施された規律ある
費用管理を通じて達成された費用節減によって相殺されている。
商業施設
香港の生活必需品市場は、全世帯及び公営住宅居住者の世帯月収の健全な成長とほぼ完全な雇用を背景として比
較的安定を維持している。2019年3月31日現在のポートフォリオの稼働率は97.1%の安定した水準を維持してお
り、ポートフォリオ全体の賃料変動率は22.5%となっている。2019年3月31日現在の月額平均賃料は、2018年3月
31日時点の1平方フィート当たり62.4香港ドルから、1平方フィート当たり68.0香港ドルに上昇した。
商業施設ポートフォリオの内訳
商業用
月額平均
不動産 商業施設
(注1 )
賃料
不動産件数 評価額 賃料 稼働率
2019 年 2019 年 2019 年 2018 年 2019 年 2018 年
3月31日 3月31日に 3月31日 3月31日 3月31日 3月31日
現在 終了した 現在 時点 現在 時点
(百万香港 会計年度 (1平方 (1平方 (%) (%)
ドル) (百万香港 フィート フィート
ドル) 当たり 当たり
不動産 香港ドル) 香港ドル)
集客施設 6 31,985 1,313 86.7 83.0 95.4 96.3
コミュニティ 33 78,978 3,533 75.1 70.6 97.8 97.7
近隣 58 33,133 1,535 48.9 45.0 97.0 96.8
(注2)
処分不動産
- 該当なし 279 該当なし 44.2 該当なし 94.6
合計 97 144,096 6,660 68.0 62.4 97.1 97.0
(注1) 月額平均賃料は、賃貸エリアの1平方フィート当たりの月額平均基準賃料に月額運用管理手数料を加算した金額
を示している。
(注2) 2019年3月に売却された12件の不動産に関する数値。
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商業施設ポートフォリオの運営状況
賃貸可能面積
合計に占める
稼働率 賃料変動率
(注1)
割合
2019 年 2018 年 2019 年 2018 年 2019 年
3月31日 3月31日 3月31日に 3月31日に 3月31日
現在(%) 時点(%) 終了した 終了した 現在(%)
会計年度(%) 会計年度(%)
店舗 97.4 97.4 21.0 31.2 84.0
市場/総菜屋台 92.2 92.9 28.7 12.9 9.1
教育/福祉施設 及び付
99.5 97.1 9.6 15.0 6.9
属施設
合計 97.1 97.0 22.5 29.1 100.0
(注1) 自己使用事務所を除く総面積。
賃貸借契約の期間満了時期による分類
(2019年3月31日現在)
面積合計に占める割合(%) 月額賃料に占める割合(%)
2020 年3月期 26.4 25.9
2021 年3月期 20.7 23.7
2022 年3月期以降 43.8 47.1
短期リース及び空室 9.1 3.3
合計 100.0 100.0
テナントの売上実績は、小売業の事業環境と当社の資産管理戦略の有効性を測る重要な指標となっている。香港
全体で9,000件に達するテナントの1平方フィート当たりの平均月額商業施設総売上高は成長を続けており、前年
度比5.4%の増加となった。生活必需品業種である「食品及び飲料」と「スーパーマーケット及び食料品店」は引
き続き香港の市場全体を上回る成長実績を上げており、1平方フィート当たりの総売上高は、それぞれ前年度比
5.1%及び5.0%の増加となった。一方、「小売り一般」は6.7%の増加となった。
当会計年度における香港ポートフォリオ全体の対売上高賃料比率は13.5%であり、それぞれ業種カテゴリー別で
は「食品及び飲料」が13.9%、「スーパーマーケット及び食料品店」が12.2%、「小売り一般」が14.3%となって
いる。
香港ポートフォリオにおける商業施設の業種別割合
(2019年3月31日現在)
業種 月額賃料に占める 賃貸中の面積に占める割合
割合(%) (%)
食品及び飲料 28.3 28.9
スーパーマーケット及び食料品店 20.6 17.0
市場/総菜屋台 14.5 8.7
サービス 10.9 10.6
パーソナルケア/医薬品 5.9 4.0
教育/福祉施設、及び付属施設 0.9 7.0
高級品(宝飾品、時計) 0.9 0.5
(注1)
18.0 23.3
その他
合計 100.0 100.0
(注1) 衣料品、百貨店、電気製品・家庭用品、 眼鏡、書籍及び文具、新聞、レジャー・エンターテイメントを含む。
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駐車場
当社は約56,000台分の駐車スペースを所有しており、その大部分が当社のショッピングセンターの近隣にある。
駐車場ポートフォリオの業績は、市場の需給関係の不均衡と当社の資産管理計画の成果から恩恵を受けている。駐
車場による収益は既存ベースで前年度比9.4%の増加を記録している。2019年3月31日に終了した会計年度におけ
る駐車場1スペース当たり月額収入は前年度比9.1%増の2,719香港ドルとなった。
主要な駐車場の業績指標
2019 年 3月31日に 2018 年 3月31日に
終了した会計年度 終了した会計年度
駐車場1スペース当たり月額収入(香港ドル) 2,719 2,492
2019 年 3月31日現在 2018 年 3月31日時点
評価額合計(百万香港ドル) 35,059 34,510
1スペース当たり平均評価額(千香港ドル) 625 567
中国大陸ポートフォリオ
当社の中国大陸ポートフォリオは、当会計年度中の2019年1月に北京市通州区、2019年3月に深セン市において
新たな資産を追加したことにより強化されている。全体として、現在当社は中国大陸において合計5件の営業中の
不動産、すなわち北京のECモール(EC Mall)及び北京京通ルーズベルト・プラザ(Beijing Jingtong Roosevelt
Plaza)、広州市のメトロポリタン・プラザ(Metropolitan Plaza)、上海のリンク・スクエア1&2(Link
Square 1 & 2)、深セン市のセントラルウォーク(CentralWalk)を保有しており、これらは2019年3月31日現在
の当社のポートフォリオ価額の13.2%を占めている。
中国大陸ポートフォリオの全体的な業績は満足すべき水準を維持しており、総収益は1,026百万香港ドル、不動
産純利益は807百万香港ドルとなり、それぞれ前年度比で16.1%及び18.0%の増加を示した。分析対象年度中に取
得された不動産を除外した既存ベースでは、それぞれ前年度比で収益は7.6%、不動産純利益は9.4%の増加となっ
ている。
当社の商業用資産に対するリース需要は好調を維持しており、これらの資産はほぼ満室の状態であり、稼働率は
98.5%、賃料変動率は30.2%となっている。中国大陸におけるポートフォリオの成長に伴い、当社はこのように挑
戦的な事業環境において人員を強化し、機動性を維持する方針である。
上海のリンク・スクエア1&2において期間満了するオフィス賃貸借契約の大部分は、当会計年度下半期に良好
な成績とともに更新されている。当会計年度における全体的なオフィスの賃料変動率は23.8%に達しており、2019
年3月31日現在のオフィスの稼働率は95.5%となっている。当社は、この質の高いA級オフィス・ビルが中国大陸
ポートフォリオに引き続き安定した財務上の利益をもたらすと見込んでいる。
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ポートフォリオの賃貸借契約の期間満了時期による分類
( 2019 年3月31日現在)
商業施設 オフィス
面積合計に 月額賃料に 面積合計に 月額賃料に
占める割合(%) 占める割合(%) 占める割合(%) 占める割合(%)
2020 年3月期 22.4 29.7 19.8 20.5
2021 年3月期 15.9 23.5 20.7 22.3
2022 年3月期以降 60.2 46.8 55.0 57.2
空室 1.5 - 4.5 -
合計 100.0 100.0 100.0 100.0
改善
当社は資産改善計画を通じて不動産の設備の更新と魅力の向上に引き続き取り組んでいる。2019年3月期には11
件の資産改善計画が完了しており、そのうち7件は当会計年度下半期に完了している。当会計年度下半期に完了し
たすべての計画が、目標投資収益率15%を上回る実績を達成している。これらの計画は、チョン・ファッ・プラザ
(Cheung Fat Plaza)、チョイ・ユン・プラザ(Choi Yuen Plaza)、フー・タイ・ショッピングセンター(Fu
Tai Shopping Centre)、カイ・ティン・ショッピングセンター(Kai Tin Shopping Centre)、ロク・フー・プレ
イス(Lok Fu Place)、シュン・リー・コマーシャル・センター(Shun Lee Commercial Centre)及びウォー・
チェ・プラザ(Wo Che Plaza)を網羅し、様々な地区と資産規模から構成されている。
2019 年3月31日に終了した会計年度に完了した資産改善計画の投資収益率
推定投資収益率
プロジェクトの
(注1 )
資本的支出合計
( 百万香港ドル) (%)
(注2)
98 25.9
フー・シン・ショッピングセンター(Fu Shin Shopping Centre)
(注2)
116 24.2
ホマンティン・プラザ(Homantin Plaza)
サム・シン・コマーシャル・センター(Sam Shing Commercial Centre)
35 20.9
ワン・ツイ・コマーシャル・コンプレックス(Wan Tsui Commercial
154 13.8
Complex)
チョン・ファッ・プラザ(Cheung Fat Plaza)
108 21.8
(注3)
45 18.1
チョイ・ユン・プラザ(Choi Yuen Plaza)
フー・タイ・ショッピングセンター(Fu Tai Shopping Centre)
58 26.7
(注3)
22 35.6
カイ・ティン・ショッピングセンター(Kai Tin Shopping Centre)
(注3)
159 16.6
ロク・フー・プレイス(Lok Fu Place)
シュン・リー・コマーシャル・センター(Shun Lee Commercial Centre)
70 15.2
(注2)
154 15.4
ウォー・チェ・プラザ(Wo Che Plaza)
合計 1,019
(注1) 推定投資収益率は、計画後予想不動産純利益から計画前不動産純利益を差し引いた金額を推定計画資本支出及び
逸失賃料で除した金額として計算される。
(注2) 生鮮市場改良計画を含む。
(注3) 将来に追加的な段階が実施される予定である。
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ロク・フー・プレイスの資産改善事業は、ジャンクション・ロード(Junction Road)側の入り口を全面ガラス
張りにすることによって、視覚的なアピール度を向上させ、より多くの自然光を取り入れるとともに、ショッピン
グモールの全体的な雰囲気と営業効率の向上につながっている。さらに新規テナントの導入を通じて、ショッピン
グセンターの品揃えがいっそう多様化されている。ウォー・チェ・プラザの生鮮市場改善計画は当会計年度中に完
了した。当社の生鮮市場に関する基準を満たすため、空調が完備されるとともに、バリアフリー・アクセスを確保
するために通路の幅を広げた新たなレイアウトが導入されている。
当社の資産改善計画は様々な段階にあり、そのうち4件の計画が現在進行中、6件が開始準備中であり、18件が
審査中である。
資産改善計画の予定
推定費用
プロジェクト数
(百万香港ドル)
進行中 ▶ 580
法定の承認待ち 6 516
その他立案中 18 750 超
合計 28 1,846 超
承認済み進行中資産改善計画
推定費用
目標完了時期
(百万香港ドル)
チョイ・ミン・ショッピングセンター(Choi Ming Shopping Centre)
94 2019 年 初頭
(注1)
170 2019 年 中盤
ナム・チョン・プレイス(Nam Cheong Place)
ツ・ワン・シャン・ショッピングセンター(Tsz Wan Shan Shopping
150 2019 年 末
Centre)
(注1)
166 2020 年 初頭
ション・タック・プラザ(Sheung Tak Plaza)
合計 580
(注1) 改善事業には生鮮市場を含む。
取得及び売却
2019年3月期は、3件の大規模な不動産取引が行われた実りある年となった。2019年1月に当社は北京において
北京京通ルーズベルト・プラザを取得し、2019年3月には12件の不動産の売却を完了した。さらに当会計年度末に
は深セン市のセントラルウォークを取得した結果、中国大陸の4つの1級都市のすべてに進出するという節目の目
標を達成した。
北京京通ルーズベルト・プラザは2,560百万人民元の対価で取得された。この物件は、北京市政府の総合計画に
基づき北京の副都心に指定されている通州区の翠景北里(Cuijingbei Lane)21に戦略的に立地している。この地
区は、成熟した住宅地域の力強い消費需要によって支えられている。この資産は良好な接続性と近い将来のテナン
トの再編の機会があることから、当社の資産管理の専門的な能力を通じてさらに大きな潜在力を発揮できると思わ
れる。この取得は、2019年1月23日付で完了した。
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さらに当社は、2019年3月にもう1つの記録的な売却取引を完了した。当社は12件の不動産を一括してコンソー
シアムに売却し、その対価は2018年9月30日時点の売却資産ポートフォリオの鑑定価値を32.1%上回った。市場の
不安定にもかかわらず、この売却取引は、世界的あるいは地域的なプライベート・エクイティ・ファンドを含む主
要な国際投資家から非常に大きな関心を集めた。この売却による処分益は約2,761百万香港ドルであり、取引は
2019年3月13日付で完了した。売却収入は、香港及び中国大陸の1級都市における新たな投資機会、債務の弁済、
資本の払戻しに加え、一般的な企業目的に使用される予定である。
2019年3月に当社は深セン市のセントラルウォークを6,600百万人民元の対価で取得した。この取引は、本ファ
ンドの深セン市における最初のベンチャー事業であり、中国大陸では5番目となる。セントラルウォークは深セン
市福田区のセントラル・ビジネス・ディストリクトの中心部、福華路(Fuhua Road)に戦略的に立地しており、周
辺にはA級オフィス、五つ星ホテル、都市のランドマークが存在している。 さらにこの物件は良好な接続性を備え
ており、地下鉄の乗換駅に直接接続するとともに、セントラルウォークと香港及び珠江デルタ地帯の大部分の地域
をつなぐ福田高速鉄道駅から歩いて5分以内の距離にある。セントラルウォークは、同地区の増大する居住人口と
労働人口に加え、高速鉄道の接続と広東・香港・マカオ大湾区(Greater Bay Area)の開発によってもたらされる
潜在的な商圏に対応できる良好な立地条件を備えている。当社のチームは、資産管理とプレイスメイキング(場の
創造)に関する専門知識を活用して、このショッピングモールの商圏と魅力の拡大に取り組んでいく方針である。
現在当社は、4つの1級都市の合計で約5百万平方フィートの商業施設スペースとオフィス・スペースを所有し
ている。当社の中国大陸ポートフォリオは本ファンドのポートフォリオ価額合計の約13.2%を占めており、これは
当社が独自に設定した管理運営指針の20.0%を下回っている。当社は資産配分指針において具体的な期限を設定し
ていないが、経営陣は資産の取得と売却に関する戦略の規律ある実行と機会の模索に引き続き取り組んでいく方針
である。当社は引き続き、香港及び中国大陸の1級都市とその周辺の河川デルタ地帯における商業用不動産及び超
A級オフィスを優先的な目標としている。
開発
2019年5月に当社は、ナン・フン・ディベロップメント・リミテッド(Nan Fung Development Limited)との合
弁事業プロジェクトであるカオルーン・イースト(Kowloon East)地区のホイ・ブン・ロード(Hoi Bun Road)77
におけるザ・キーサイド(The Quayside)の使用許可書を取得した。この最先端のA級オフィス・ビルは当社の新
本社屋となる予定であり、オフィスの移転は2019年6月末までに完了する見通しである。その他のテナントのJPモ
ルガン、ウィワーク(WeWork)、ガモン(Gammon)等は内装・取付工事の完了後に漸次入居する予定である。商業
施設ポディアムには、オフィス・ワーカーのニーズに対応したコーヒーバー、国際的な飲食店、地元の料理店、生
活用品、コンビニエンス・ストアから、フィットネス・スタジオに到るまでの様々なテナントが入る予定である。
2019年3月末現在で商業施設スペースとオフィス・スペースの半分以上が賃貸借契約済であり、残りの大部分のス
ペースについても、交渉が進行しているか、最終的な書類作成の段階にある。
この高級物件は、プレイスメイキング(場の創造)と持続可能性に特に重点を置いて設計、管理運営されてい
る。さらに、効率的な事業運営と環境保護の促進のためにグリーン・イニシアチブが段階的に導入される予定であ
る。当社は働く人々の健康と福祉を考慮しつつ、非常に生産性の高い職場を創造し、ザ・キーサイドを最適の職場
とすることを目指している。
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戦略的優先事項2
バランスの取れた資本構造の維持
ギアリング比率 10.7 %
固定金利債務の借入額合計に対する比率
(注1)
69.8 %
実効金利
(注1)
3.12 %
信用格付 A //A2/A(安定的)
(注1) 香港ドル建て債務ポートフォリオによる。
2019年3月に終了した当会計年度中に、米国連邦準備制度は3回の金利引上げ(合計0.75%)を実施した。一方
で2019年第1四半期には、米国の経済成長の減速と低インフレ率の中で米国準備制度は金利引上げ計画を撤回し
た。10年物米国債の利回りは、2018年11月のピーク時の3.2%から2019年3月末現在には2.4%に低下している。
米ドル建て金利の上昇が香港ドル建て金利に及ぼす影響は、当会計期間中にいっそう明白になり始めており、現
地の銀行間流動性を測る指標である香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)のアグリゲート・バランス
は1,210億香港ドル減少して650億香港ドルとなっている。また、当会計期間中に1ヵ月物香港ドル建てHIBORは
0.67%上昇して1.66%になっている。ただし、2019年3月31日現在の当グループの債務ポートフォリオの実効金利
コストは若干の上昇にとどまり、3.12%(2018年3月31日時点:2.89%)となっている。2019年3月31日現在、当
社の香港ドル建て債務の69.8%(2018年3月31日時点:75.8%)が固定金利で維持されている。固定金利債務の平
均残存期間(固定金利債務による金利保証の平均期間を測定する指標)は4.8年(2018年3月31日時点:5.3年)と
なっている。
当会計年度中に12件の香港の非中核的不動産が売却され、総額120億香港ドルの収入が得られており、一方で中
国大陸の2件の不動産が合計107億香港ドルの対価で取得された。2018年6月に当社は、2018年3月期の資産売却
から生じた分配金額の喪失を埋め合わせるため、2019年3月期中に最大80百万口の本受益証券を買い戻す意向を公
表した。2019年3月31日までに当社は42.1百万口の本受益証券を総額32億香港ドルで買い戻したに過ぎないが、こ
れは主として当会計年度中の資産の売却と取得に関連して長期間の取引禁止措置が取られたためである。当会計年
度における買戻しが37.9百万口の不足となったことを踏まえ、経営陣は本受益証券保有者に対する資本の払戻しの
ために最終分配金において53百万香港ドル(1口当たり2.51香港セント)の追加分配を行うことを提案した。
今後も経営陣は、市場の状況と規制が許す限り、望ましくは約60百万口の本受益証券の買戻しを通じて、本受益
証券保有者に対し、従前の売却から生じた資本の払戻しを継続する意向である。
2019年3月7日付で本ファンドは、40億香港ドルを調達するため、2024年満期のグリーン転換債を年率1.6%の
利率で条件設定することに成功した。この利率は過去5年間にアジア地域の不動産投資信託が実現した最も低い表
面利率である。このグリーン転換債は、本ファンドの持続可能な開発に対する取組みを強調するものであり、世界
の不動産セクターで最初に発行されたグリーン転換債であるとともに、香港の発行体による最初のグリーン転換債
である。この転換債は2019年4月3日付で発行されており、1口当たり109.39香港ドルの当初転換価額(取引条件
設定時点における本受益証券価格を22.5%上回る価格に相当する。)で本ファンドの新規発行受益証券に転換可能
である。 この転換債の発行は、本ファンドの満期到来分の借入枠を補充し、当社の資金調達源を多様化するとと
もに、投資家基盤を拡大することに役立っている。本転換債からの収入は、サステイナリティクス
(Sustainalytics)及び香港品質保証局(Hong Kong Quality Assurance Agency)によるセカンド・オピニオンを
受けたグリーン・ファイナンス枠組み(Green Finance Framework)に基づく本ファンドの既存及び将来の適格グ
リーン・プロジェクトに対する資金の補充又は供給、並びに当該枠組みに適合する一般的な企業目的のために使用
される予定である。
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2019年3月31日現在の当グループの借入額合計は、若干減少して245億香港ドル(2018年3月31日時点:263億香
港ドル)となっている。また、当グループの利用可能な流動性資産は161億香港ドル(2018年3月31日時点:227億
香港ドル)に減少しており、その内訳は現金及び預金が68億香港ドル(2018年3月31日時点:117億香港ドル)、
確定済み未使用借入枠が93億香港ドル(2018年3月31日時点:110億香港ドル)であった。条件確定済みの借入枠
の平均残存期間は3.6年(2018年3月31日時点:3.9年)の水準で安定を維持している。さらにギアリング比率も
10.7%(2018年3月31日時点:11.9%)の安定した水準にある。
当社の企業信用格付けについて、ムーディーズ(Moody ’▲ )は、本ファンドの主要な格付トリガーをEBITDA有利
子負債倍率で5.0~5.5倍から6.0~6.5倍に緩和するとともに、2018年8月24日付で本ファンドの信用格付けを
「A2/安定的」に維持した。これらの格付トリガーの緩和により本ファンドは、将来に資産取得の機会が生じた場
合に借入れによる買収資金調達の余地が大きくなっている。一方、スタンダード・アンド・プアーズは、2018年9
月5日付で本ファンドの信用格付けを「A/安定的」に維持した。2019年1月に当社は、本ファンドの信用格付け
の幅を広げるため、第3の格付機関としてフィッチ・レーティングス(Fitch Ratings)を導入した。2019年2月
26日付でフィッチ・レーティングスは本ファンドに対する最初の格付けとして「A/安定的」を設定した。
為替管理の面では、人民元と香港ドルの間の金利差が縮小した結果、当グループの人民元建て収益のエクスポー
ジャをヘッジする際の費用対効果が向上している。2019年3月に本ファンドは、当社の中国大陸における人民元建
て純利益の一部を香港ドル建てに固定するため、約700百万人民元の香港ドルに対する先渡取引を締結した。
資金調達基盤
(2019年3月31日現在)
(注1)
条件確定済みの借入枠
( 2019 年 3月31日現在)
固定金利 変動金利
(注2) (注2)
債務 債務
(十億香港ドル) 使用済借入枠 未使用借入枠 借入枠合計
香港
香港ドル建てバンク・ローン 6.0 0.8 6.8 9.3 16.1
MTN 9.3 5.9 15.2 - 15.2
小計(香港) 15.3 6.7 22.0 9.3 31.3
中国大陸
人民元建てバンク・ローン - 2.5 2.5 - 2.5
小計(中国大陸) - 2.5 2.5 - 2.5
合計 15.3 9.2 24.5 9.3 33.8
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借入枠の弁済期
(2019年3月31日現在)
人民元建て
香港ドル建て
バンク・
バンク・
(十億香港ドル) ローン ローン MTN 未使用借入枠 合計
2020 年 3月期満期 2.0 0.1 1.3 2.0 5.4
2021 年 3月期満期 2.5 0.1 0.4 2.5 5.5
2022 年 3月期満期 1.1 0.1 1.4 4.4 7.0
2023 年 3月期満期 0.8 0.2 1.2 0.2 2.4
2024 年 3月期満期以後 0.4 2.0 10.9 0.2 13.5
合計 6.8 2.5 15.2 9.3 33.8
(注1)
借入枠の弁済期
(2019年3月31日現在)
(注1) すべて額面金額による。
(注2) 金利スワップ後の値である。
(注3) 2019年3月7日付で条件設定され、その後、2019年4月3日付で発行された40億香港ドルのグリーン転換債であ
り、5年満期で3年間のプット・オプションが付けられている。
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受託会社の報告書
「我々は、本管理会社が、2019年3月31日に終了した会計年度中、すべての重要な点において、2005年9月6日
付の本信託証書(12の追補証書により修正及び補完済)の規定に従って、本ファンドを運営していたと我々が判断
していることを確認する。」
本ファンドの受託会社
HSBC インスティテューショナル・トラスト・サービシズ(アジア)リミテッド
2019 年6月 3 日 香港
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(2) 【投資資産】
① 【投資有価証券の主要銘柄】
該当なし。
② 【投資不動産物件】
鑑定報告書
ジョーンズ・ラング・ラサール・リミテッド
バリュエーション・アドバイザリー・サービシズ
香港、クオーリー・ベイ、キングス・ロード979
ワン・タイコー・プレイス 7階
電話:+852 2846 5000 ファクシミリ:+852 2968 0078
カンパニー・ライセンス・ナンバー: C-003464
当社リファレンス:2/19/00129
2019 年5月15日
リンク・アセット・マネジメント・リミテッド
取締役会
(リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラスト(以下「本ファンド」という。)の管理会社とし
て、及び本ファンドのために行為する)
香港、カオルーン 、クアン・トン、ホウ・ミン・ストリート100、ランドマーク・イースト、アクサ・タワー 33
階
受託者
HSBC インスティテューショナル・トラスト・サービシズ(アジア)リミテッド
香港、 クイーンズ・ロード・セントラル1
拝啓
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本ファンド-2019年3月31日現在における年次鑑定
指示
当社は、香港証券先物委員会(SFC)の公表する香港不動産投資信託コード、2005年9月6日付の本信託証書
(追補信託証書によって適宜補完済)及び(該当する場合には)香港証券取引所(SEHK)における有価証券の上場
に関する規則(Rules Governing the Listing of Securities on The Stock Exchange of Hong Kong Limited)に
規定されている関連要件に従い、2019年3月期年次報告書に掲出する本ファンドの及び下記不動産について不動産
鑑定(以下「鑑定」という。)を実施すべき旨の、リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラスト
(以下「本ファンド」という。)の管理会社として行為するリンク・アセット・マネジメント・リミテッド(以下
「貴社」という。)及びHSBCインスティテューショナル・トラスト・サービシズ(アジア)リミテッド(以下「受
託者」という。)の指示に言及する。
・ 香港における125件の竣工済み不動産(以下「香港竣工済み不動産」という。詳細は、不動産価値一覧を参照
のこと。)
・ ホイ・ブン・ロード77のザ・キーサイド(The Quayside)(以下「開発中不動産」という。詳細は、不動産価
値一覧を参照のこと。)
・ ネイザン・ロード700における竣工済みの不動産(以下「モン・コック不動産」という。詳細は、不動産価値
一覧を参照のこと。)
・ 中華人民共和国における5件の竣工済み不動産(以下「中国不動産」という。詳細は、不動産価値一覧を参照
のこと。)
(上記を総称して、以下「本不動産」という。)
鑑定士の利害関係
当社は、 ジョーンズ・ラング・ラサール・リミテッドが、SFCの公表する香港不動産投資信託コードのとおり、
スキーム、受託者、管理会社及びスキームの主要な各保有者から独立していることをここに保証する。
鑑定の基礎
別段の記載がない限り、当社の鑑定は、現地の制定法に対応するための変更があることを前提として、香港不動
産鑑定士協会(以下「HKIS」という。)により発行された「2017年HKIS評価基準」、国際評価基準委員会(以下
「IVSC」という。)により発行された「2017年国際評価基準」及び王立勅許鑑定士協会(以下「RICS」という。)
により発行された「RICS評価-2017年グローバル基準」に従って作成されている。別段の記載がない限り、当社の
評価は、該当する評価基準において定義される外部不動産鑑定士として行われている。
本不動産の鑑定は、IVSCにより定義され、HKIS及びRICSによって採用され、以下のとおり規定されている「市場
価格」に基づいて行われる。
「 適切なマーケティングの後に行われ、当事者が各々十分な知識を持ち、慎重に、かつ強制されることなく行う
独立当事者間での取引において、自発的買主と自発的売主との間で、ある資産又は負債が交換される場合におけ
る、鑑定日現在の見積価格 」
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当社の鑑定業務は、ISO 9001: 2015 によってHKQAAから認可されている当社の品質保証システム、並びに当社の
評価一般原則に規定されている仮定、定義及び制約条件に準拠して作成された当社のレポートに従って実施されて
いる。
測量
すべての測量は、HKISにより発行された「測量実務規則」ブックレットに基づき実行されている。現地の実務慣
行に合わせるため、当社は2015年5月にRICSにより発行された「RICS不動産測量法」からの逸脱を宣言している。
別段の記載がない限り、当社は書面により特に同意する場合を除き、当社に提示された実物の不動産の物理的な測
量又は床面積の検証を行わないが、入手できる場合には登録間取図を参照する。
鑑定手法
当社は、香港竣工済み不動産及び中国不動産の主たる評価方法として、収益還元法及び割引キャッシュ・フロー
(以下「DCF」という。)分析に依拠しており、直接比較法による相互参照がなされる。開発中不動産について
は、残余法を用いて評価を行った。モン・コック不動産については、主として収益還元法を用いて評価を行い、直
接比較法を参照して検証を行った。
収益還元法
収益還元法は、現在進行している賃料収益、及び還元価格に達する適切な投資利回りでの鑑定日からの不動産の
潜在的な復帰価格の資産計上に基づいている。賃料無料期間、継続的な空室・ マーケティング期間、及び空室の回
収不可能な費用のための適切な調整・控除は認められている。
収益還元法は、マーケット・エビデンスの分析を通じて生じた様々な具体的な仮定の活用によって、不動産の特
殊要因をより正確に反映することができる。投資家の収益獲得に対する重視が極めて重要な場合には、収益還元法
におけるこれらの仮定の応用能力は、投資不動産を評価するためにはるかに適切である。
当社が鑑定において使用した還元利回りの範囲は以下のとおりである。
香港竣工済み不動産
商業用: 3.0 % ~ 4.2 %
駐車場: 3.5 % ~ 4.8 %
混合: 3.0 % ~ 4.7 %
モン・コック不動産
全不動産: 3.0%
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中国不動産
オフィス用: 4.25%
商業用: 4.25% ~ 4.75 %
駐車場: 4.25% ~ 4.75%
割引キャッシュ・フロー分析
DCF分析は、投資期間にわたって予測され、かつ、リスク調整された資本の機会費用で現在価値に達するために
割り引かれる一定期間のネット・キャッシュ・フローを必要とする。
DCFは、支出の控除後の年間ネット・キャッシュ・フローを勘案し、また、賃料増加予測、空室、賃料無料、補
充引当金、回収不可能な出費及びリース費用に関して立てられた仮定を考慮する。DCF分析は、現在価値を引き出
すために適切な割引率で割り引いて、10年の仮定保有期間及び11年目の復帰価値を組み入れている。
直接比較法
直接比較法は、最も広範に使用されている評価法であり、評価対象の不動産と、最近譲渡又は賃貸借された他の
同等の不動産との直接比較に基づき評価を行う。このような物件は、通常は周辺地域又は本不動産と比較可能な別
の市場に位置している。ただし、不動産物件の性質上、同一のものは存在しないため、検討対象の不動産から得ら
れると思われる価格/賃料に影響を与える可能性がある一切の定量的及び定性的な差異を反映するように適切な調
整を行うことが通常は必要とされる。
テナント契約、業種構成等の要因は、比較対象の全体的な単価において定量化することは困難である。さらに、
市場において適切な比較対象物件がすぐに見つからない場合もある。従って、当社は本不動産の特徴を踏まえ、評
価の結論を出すに当たって収益還元法とDCF分析により重きを置いている。
残余法
残余評価法は、最初に総開発価値(提案された開発が完了したと仮定した場合の鑑定日における価値)の評価を
行う。さらに建設費、専門家報酬、財務費用及び関連費用を含む未払いの開発費用見積額にデベロッパーのリスク
及び利益引当金を加算した金額を総開発価値から控除する。その結果得られた金額が残余価値となる。
残余法は、一連の仮定的な前提条件が適用される。これらの前提条件の1つあるいは複数がわずかに変更された
場合であっても、得られる結論に大きな影響が生じる。一般的には、残余法は開発完了物件の売却価格の変化に最
も敏感に反応する点に注意が必要である。
鑑定上の調整
該当する鑑定方法の結果は調整され、評価額は、当初経過利回り及び内部収益率の観点から、また、平方フィー
ト又は平方メートル当たり単価ベースで、分析がなされる。
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鑑定上の仮定
鑑定は、本ファンドが、分割払契約、リースバック、合弁事業、管理契約又は不動産持分の価値に影響を及ぼす
役割を果たす可能性のある類似の取り決めの便益なしに、公開市場において不動産持分を売却するという仮定がな
されている。
当社の鑑定においては、本不動産に関する手数料、担保及び未払い金は考慮されておらず、また、売買の効力発
生のために生じる可能性のある費用及び税金も考慮されていない。別段の記載がない限り、本不動産には、負担、
制限及び還元価格に影響を及ぼす可能性のある重大な費用はないと仮定する。
権利調査及び負担
当社は、中国不動産に関する権利証書の写しを提供されている。貴社より提供された情報によると、鑑定日現
在、全ての本不動産は、法定所有権を取得している。香港に所在する本不動産について、当社は、土地登記所にお
いて本不動産の土地調査を実施している。しかしながら、当社は、所有権を確認するための、又は当社に渡された
写しに記載されていない可能性のある賃貸借の変更の有無を確認するための、原本調査を行っていない。全ての証
書及び賃貸借契約は参照のみに使用され、全ての寸法、測定値及び面積は近似値である。
現地調査
当社は、将来の再開発のために、地盤条件及び施設等の適合性を決定するために現地調査を実施しておらず、考
古学的、生態学的な、又は環境上の調査も実施していない。当社の鑑定は、これらの要素は問題ないということに
基づいており、開発が予定される場合には、これらの事項のために、又は考古学的もしくは生態学的な事項のため
に、工事期間中、臨時の費用又は遅延が発生しないということに基づいている。評価の過程で、当社は、本不動産
又は隣接地に影響を及ぼす汚染はないと仮定している。しかしながら、汚染が本不動産もしくは隣接地に存在する
こと、又は物件が汚染を生じる用途に供されていたこと、もしくは現に供されていることがその後確定されるなら
ば、当社は、本鑑定書において報告した鑑定を調整する権利を留保している。
機械設備
当社の鑑定は、通常、建物施設設備の一環をなす全ての機械設備を含んでいる。しかしながら、占有者の商業的
活動に全面的に関連して、調度品、テナントの設備及び備品に加えて、設置される可能性のある加工機械設備は、
当社の鑑定においては除かれる。
駐車スペース
当社は、非居住者への余剰駐車場の賃貸のために、一時的・永続的な計画の承認又は権利放棄が必要である本不
動産に関しては、政府の関連当局から、これらを既に取得しているか、又は取得しようとしている最中であるとい
う通知を受けている。
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通信施設
当社は、本不動産における全ての通信施設は許可され、関連当局からの必要な全ての承認は取得していると仮定
している。
情報の証明
当社は、貴社より提供された情報に相当程度依拠しており、また、本不動産の識別、計画の承認、法定通知、地
役権、保有期間、占有、間取図、床面積、テナント一覧その他のあらゆる関連事項に関して、当社に提供されたア
ドバイスを信用している。
また、当社の鑑定の過程で、当社は、貴社より提供された以下の情報をとりわけ参照している。
香港不動産
1. 2019 年3月31日現在のテナント一覧及びその後の更新の写し
2. 2018年3月から2019年2月までのその他商業施設及び駐車場収入の写し
3. 2018年3月から2019年2月までの商業施設収入の写し
4. 2018年3月から2019年2月までの営業費用の写し
5. 2019年3月31日現在の資本的支出一覧及び後続更新の写し
6. 本不動産の資本改善計画及び区画計画の写し(存在する場合)
7. それぞれ2018年8月2日付及び2017年10月12日付のザ・キーサイド及びネイザン・ロード700の商業開発に関
する承認済み建設計画書の写し
中国不動産
1. 2019年3月31日現在のテナント一覧及びその後の更新の写し
2. 2018年3月から2019年2月までのその他商業施設及び駐車場収入の写し
3. 2018年3月から2019年2月までの商業施設収入の写し
4. 2018年3月から2019年2月までのオフィス収入の写し(上海のリンク・スクエア)
5. 2018年3月から2019年2月までの営業費用の写し
6. 関連権利証書の写し
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報告に記載する寸法、測定値及び面積は、当社に提供された文書の写しに含まれた情報を基にしており、近似値
にすぎない。現地測定は実施されていない。当社は、当社に提供された情報を独立して検証するよう指示されてい
ない。当社の鑑定は、提供情報 及び/又は仮定の適切性及び精度に完全に依拠している。これらが誤りか、又は不
適切であることが判明すれば、鑑定の精度は影響を受ける可能性がある。
当社は、原計画及び/又は開発並びに占有の承認を閲覧していない。当社は、本不動産は、当該承認に従って、
建設され、占有され、及び使用されており、また、未処理の法定通知が存在しないと仮定している。
価格概要
添付の不動産価値一覧において、以下の項目の概要が示されている。
(ⅰ)香港竣工済み不動産の商業用賃貸可能面積、駐車可能台数、評価市場価格、収益還元法において用いられた
還元利回り、割引キャッシュフロー分析において用いられた割引率、当初利回り及び算出された内部収益
率。
(ⅱ)開発中不動産の敷地面積、延床面積、評価市場価格。
(ⅲ)モン・コック不動産の延床面積及び評価市場価格。
(ⅳ)中国不動産の商業用及び/又はオフィス用延床面積、駐車可能台数、評価市場価格、収益還元法において用
いられた還元利回り、割引キャッシュフロー分析において用いられた割引率、当初利回り及び算出された内
部収益率。
鑑定
香港の竣工済み不動産
当社は、現行の賃借権と本報告書に記載されている前提条件に服する、香港竣工済み不動産のうち負担のない賃
借権の市場価格は、2019年3月31日現在、合計で173,685,100,000香港ドル(1,736億8,510万香港ドル)であると
考えている。
・ 当初利回り: 4.05%
香港の竣工済み商業施設及び竣工済み駐車場施設についての概念的な配分は以下のとおりである。
香港の竣工済み商業施設
・ 市場価格: 138,625,800,000香港ドル(1,386億2,580万香港ドル)
・ 当初利回り: 4.01%
香港の竣工済み駐車場施設
・ 市場価格: 35,059,300,000香港ドル(350億5,930万香港ドル)
・ 当初利回り: 4.23%
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開発中不動産
当社は、本報告書に記載されている前提条件に服する、開発中不動産のうち担保に供されていない賃借権の市場
価格は、2019年3月31日現在、合計で10,548,000,000香港ドル(105億4,800万香港ドル)であると考えている。
モン・コック不動産
当社は、本報告書に記載されている既存の賃借権及び前提条件に服する、モン・コック不動産のうち担保に供さ
れていない賃借権の市場価格は、2019年3月31日現在、合計で5,470,100,000香港ドル(54億7,010万香港ドル)で
あると考えている。
中国不動産
当社は、現行の賃借権と本報告書に記載されている前提条件に服する、中国不動産のうち担保に供されていない
賃借権の市場価格は、2019年3月31日現在、合計で24,702,000,000人民元(247億200万人民元)であると考えてい
る。
・ 当初利回り: 4.12%
リンク・スクエア(上海)
・ 市場価格: 7,680,000,000人民元(76億8,000万人民元)
・ 当初利回り: 4.39%
EC モール(北京)
・ 市場価格: 3,024,000,000人民元(30億2,400万人民元)
・ 当初利回り: 4.69%
メトロポリタン・プラザ(広州)
・ 市場価格: 4,817,000,000人民元(48億1,700万人民元)
・ 当初利回り: 4.82%
北京京通ルーズベルト・プラザ(北京)
・ 市場価格: 2,581,000,000人民元(25億8,100万人民元)
・ 当初利回り: 3.24%
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セントラルウォーク(深セン)
・ 市場価格: 6,600,000,000人民元(66億人民元)
・ 当初利回り: 3.36%
換算率
本報告書において使用した換算率
1平方メートル=10.764平方フィート
1メートル=3.2808フィート
敬具
ジョーンズ・ラング・ラサール・リミテッド を代表して
ラウ・チュン・コン FHKIS、MRICS、RPS(GP)
エグゼクティブ・ディレクター
ライセンス・ナンバー: E-131615
ラウ・チュン・コン氏(FHKIS、MRICS、RPS(GP))は、適格一般鑑定士及び勅許鑑定士であり、香港、中華人民
共和国、アジア地域における不動産鑑定業務について30年を超える経験を有している。
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不動産価値一覧
本鑑定には、以下の不動産が含まれています。
香港の竣工済み不動産
番号 不動産名 番号 不動産名
バタフライ・プラザ チョン・ワー・ショッピングセンター
17 64
(Butterfly Plaza) (Cheung Wah Shopping Centre)
チン・ワン・コート内の駐車場 チョイ・ミン・ショッピングセンター
110 16
(Car Park within Ching Wang Court) (Choi Ming Shopping Centre)
チャク・ユン(ノース)・エステート内の駐車場 チョイ・ワン・コマーシャル・コンプレックス
124 30
(Car Park within Chuk Yuen (North) Estate) (Choi Wan Commercial Complex)
フン・ライ・コート内の駐車場 チョイ・ユン・プラザ
116 11
(Car Park within Fung Lai Court) (Choi Yuen Plaza)
ホン・キョン・コート内の駐車場 チャク・ユン・プラザ
118 21
(Car Park within Hong Keung Court) (Chuk Yuen Plaza)
カ・ティン・コート内の駐車場 チュン・オン・ショッピングセンター
86 27
(Car Park within Ka Tin Court) (Chung On Shopping Centre)
カム・オン・コート内の駐車場 フー・ヘン・ショッピングセンター
111 57
(Car Park within Kam On Court) (Fu Heng Shopping Centre)
キン・ミン・エステート内の駐車場 フー・シン・ショッピングセンター
72 33
(Car Park within Kin Ming Estate) (Fu Shin Shopping Centre)
キン・ライ・コート内の駐車場 フー・タイ・ショッピングセンター
112 51
(Car Park within King Lai Court) (Fu Tai Shopping Centre)
クワァイ・ホン・コート内の駐車場 フー・トゥン・プラザ
121 24
(Car Park within Kwai Hong Court) (Fu Tung Plaza)
ライ・オン・エステート内の駐車場 フン・タック・ショッピングセンター
100 47
(Car Park within Lai On Estate) (Fung Tak Shopping Centre)
ロウワー・ウォン・タイ・シン(I)エステート内の駐車場 ヘン・オン・コマーシャル・センター
123 35
(Car Park within Lower Wong Tai Sin (I) Estate) (Heng On Commercial Centre)
ミン・ガー・コート内の駐車場 ヒン・ケン・ショッピングセンター
99 39
(Car Park within Ming Nga Court) (Hin Keng Shopping Centre)
ニン・フン・コート内の駐車場 ヒン・トゥン・ショッピングセンター
89 67
(Car Park within Ning Fung Court) (Hing Tung Shopping Centre)
パン・チン・コート内の駐車場 ヒン・ワー・プラザ
122 50
(Car Park within Pang Ching Court) (Hing Wah Plaza)
ポー・プイ・コート内の駐車場 ヒゥ・ライ・ショッピングセンター
95 63
(Car Park within Po Pui Court) (Hiu Lai Shopping Centre)
サン・ワイ・コート内の駐車場 ホイ・フー・ショッピングセンター
113 62
(Car Park within San Wai Court) (Hoi Fu Shopping Centre)
サウ・マウ・ピン(I)エステート内の駐車場 ホマンティン・プラザ
103 36
(Car Park within Sau Mau Ping (I) Estate) (Homantin Plaza)
ティン・キン・エステート内の駐車場 カイ・ティン・ショッピングセンター
91 6
(Car Park within Tin King Estate) (Kai Tin Shopping Centre)
ティン・ヤウ・コート内の駐車場 キン・サン・ショッピングセンター
114 69
(Car Park within Tin Yau Court) (Kin Sang Shopping Centre)
ティン・ユット・エステート内の駐車場 クウォン・ファク・コマーシャル・センター
79 56
(Car Park within Tin Yuet Estate) (Kwong Fuk Commercial Centre)
ツイ・ピン・サウス・エステート内の駐車場 クウォン・ユン・ショッピングセンター
96 42
(Car Park within Tsui Ping South Estate) (Kwong Yuen Shopping Centre)
ツ・マン・エステート内の駐車場 レク・ユン・プラザ
90 34
(Car Park within Tsz Man Estate) (Lek Yuen Plaza)
アッパー・ガウ・タウ・コック・エステート内の駐車場 リョン・キン・プラザ
107 13
(Car Park within Upper Ngau Tau Kok Estate) (Leung King Plaza)
ワー・ライ・エステート内の駐車場 ロク・フー・プレイス
83 1
(Car Park within Wah Lai Estate) (Lok Fu Place)
ワン・ファク・コート内の駐車場 ロク・ワー・コマーシャル・センター
88 60
(Car Park within Wang Fuk Court) (Lok Wah Commercial Centre)
イー・コック・コート内の駐車場 ロン・ピン・コマーシャル・センター
105 46
(Car Park within Yee Kok Court) (Long Ping Commercial Centre)
イー・ガー・コート内の駐車場 ルン・ハン・コマーシャル・センター
11 5 54
(Car Park within Yee Nga Court) (Lung Hang Commercial Centre)
イン・ミン・コート内の駐車場 マリタイム・ベイ
97 58
(Car Park within Ying Ming Court) (Maritime Bay)
ユェ・オン・コート内の駐車場 メイ・ラム・ショッピングセンター
101 49
(Car Park within Yue On Court) (Mei Lam Shopping Centre)
チョン・ファッ・プラザ ナム・チョンプレイス
10 55
(Cheung Fat Plaza) (Nam Cheong Place)
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番号 不動産名 番号 不動産名
ナン・フン・プラザ シャ・コック・コマーシャル・センター
29 31
(Nan Fung Plaza) (Sha Kok Commercial Centre)
オイ・マン・プラザ ション・タック・プラザ
28 7
(Oi Man Plaza) (Sheung Tak Plaza)
オイ・トゥン・ショッピングセンター シュン・リー・コマーシャル・センター
48 40
(Oi Tung Shopping Centre) (Shun Lee Commercial Centre)
ピン・ティン・ショッピングセンター シュン・オン・コマーシャル・センター
71 73
(Ping Tin Shopping Centre) (Shun On Commercial Centre)
ポー・ヘイ・コート・コマーシャル・センター シウ・サイ・ワン・プラザ
80 22
(Po Hei Court Commercial Centre) (Siu Sai Wan Plaza)
ポー・ラム・ショッピングセンター スタンレー・プラザ
44 32
(Po Lam Shopping Centre) (Stanley Plaza)
ポー・タット・ショッピングセンター スン・チュイ・ショッピングセンター
41 45
(Po Tat Shopping Centre) (Sun Chui Shopping Centre)
チョン・オン・エステート内の商業施設及び駐車場 T タウン
74 2
(Retail and Car Park within Cheung On Estate) (T Town)
チョン・ワン・エステート内の商業施設及び駐車場 タイ・ヒン・コマーシャル・センター
77 52
(Retail and Car Park within Cheung Wang Estate) (Tai Hing Commercial Centre)
チン・ワー・コート内の商業施設及び駐車場 タイ・ウォー・プラザ
84 15
(Tai Wo Plaza)
(Retail and Car Park within Ching Wah Court)
タイ・ユン・コマーシャル・センター
ホン・パク・コート内の商業施設及び駐車場
38
76
(Tai Yuen Commercial Centre)
(Retail and Car Park within Hong Pak Court)
タク・ティン・プラザ
ホン・シュイ・コート内の商業施設及び駐車場
25
119
(Tak Tin Plaza)
(Retail and Car Park within Hong Shui Court)
テンプル・モール・ノース
ホン・ヤット・コート内の商業施設及び駐車場
8
85
(Temple Mall North)
(Retail and Car Park within Hong Yat Court)
テンプル・モール・サウス
フン・ホム・エステート内の商業施設及び駐車場
5
117
(Temple Mall South)
(Retail and Car Park within Hung Hom Estate)
ティン・チャク・ショッピングセンター
コ・チョン・コート内の商業施設及び駐車場
18
81
(Tin Chak Shopping Centre)
(Retail and Car Park within Ko Chun Court)
ティン・シン・ショッピングセンター
コ・イー・エステート内の商業施設及び駐車場
23
125
(Tin Shing Shopping Centre)
(Retail and Car Park within Ko Yee Estate)
ティン・シュイ・ショッピングセンター
ロク・ガー・コート内の商業施設及び駐車場
26
108
(Tin Shui Shopping Centre)
(Retail and Car Park within Lok Nga Court)
ティン・ツ・ショッピングセンター
ロク・ワー(サウス)・エステート内の商業施設及び駐車場
66
78
(Tin Tsz Shopping Centre)
(Retail and Car Park within Lok Wah (South) Estate)
ティン・ユー・プラザ
ナム・チョン・エステート内の商業施設及び駐車場
20
104
(Tin Yiu Plaza)
(Retail and Car Park within Nam Cheong Estate)
TKO ゲートウェイ
サウ・マウ・ピン(III)エステート内の商業施設及び駐車場
▶
106
(TKO Gateway)
(Retail and Car Park within Sau Mau Ping (III) Estate)
ツイ・ピン・ノース・ショッピング・サーキット
ティン・ワー・エステート内の商業施設及び駐車場
43
93
(Tsui Ping North Shopping Circuit)
(Retail and Car Park within Tin Wah Estate)
ツ・ワン・シャン・ショッピングセンター
ティン・ワン・コート内の商業施設及び駐車場
3
120
(Retail and Car Park within Tin Wang Court) (Tsz Wan Shan Shopping Centre)
ティン・ヤット・エステート内の商業施設及び駐車場 ウン・チャウ・ショッピングセンター
94 53
(Retail and Car Park within Tin Yat Estate) (Un Chau Shopping Centre)
トン・ミン・コート内の商業施設及び駐車場 ワン・ツイ・コマーシャル・コンプレックス
87 61
(Retail and Car Park within Tong Ming Court) (Wan Tsui Commercial Complex)
ツイ・ワン・エステート内の商業施設及び駐車場 ウォー・チェ・プラザ
92 12
(Retail and Car Park within Tsui Wan Estate) (Wo Che Plaza)
ツ・オイ・コート内の商業施設及び駐車場 ヤット・トゥン・ショッピングセンター
102 14
(Retail and Car Park within Tsz Oi Court)
(Yat Tung Shopping Centre)
トゥン・タウ・エステート内の商業施設及び駐車場
ヤゥ・メイ・アンド・コ・チョン(レイ・ユェ・ミュン・プラザ)
70
19
(Retail and Car Park within Tung Tau Estate)
(Yau Mei & Ko Cheung (Lei Yue Mun Plaza))
ウォー・ミン・コート内の商業施設及び駐車場
イン・ライ・コート・ショッピングセンター
82
75
(Retail and Car Park within Wo Ming Court)
(Yin Lai Court Shopping Centre)
ヤン・ミン・コート内の商業施設及び駐車場
ユー・オン・ショッピングセンター
98
59
(Retail and Car Park within Yan Ming Court)
(Yiu On Shopping Centre)
イン・ファク・コート内の商業施設及び駐車場
ユー・トゥン・ショッピングセンター
109
68
(Retail and Car Park within Ying Fuk Court)
(Yiu Tung Shopping Centre)
サム・シン・コマーシャル・センター
ユゥ・チュイ・ショッピングセンター
65
37
(Sam Shing Commercial Centre)
(Yu Chui Shopping Centre)
サウ・マウ・ピン・ショッピングセンター
9
(Sau Mau Ping Shopping Centre)
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
開発中不動産
番号 不動産名
1 ザ・キーサイド
(The Quayside)
モン・コック不動産
番号 不動産名
1 ネイザン・ロード700(モン・コック)
(700 Nathan Road, Mong Kok)
中国不動産
番号 不動産名
1 リンク・スクエア(上海)
(Link Square, Shanghai)
2 EC モール(北京)
(EC Mall, Beijing)
3 メトロポリタン・プラザ(広州)
(Metropolitan Plaza, Guangzhou)
▶ 北京京通ルーズベルトプラザ、北京
(Beijing Jingtong Roosevelt Plaza, Beijing)
5 セントラルウォーク、深セン
(CentralWalk, Shenzhen)
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
香港竣工済み不動産
収益還元 DCF 分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
1 ロク・フー・プレイス( Lok Fu Place ) 385,301 793 273.8 3.92% 7,836.2 7.50% 7,243.2 7,539.7 3.63% 8.88%
本不動産概要 本不動産(旧称ロク・フー・プラザ( Lok Fu Place ))は、6階建て(地階を含む。)商業施設ビル(「第1商業
センター」)、4階建て駐車場ビル(「第1駐車場」)、7階建て(地階を含む。)商業施設ビル(「第2商業セン
ター」)、2階建て駐車場ビル(「第2駐車場」)、ワン・シュン・ハウス( Wang Shun House )、ワン・タット・ハウス
(Wang Tat House )及びワン・ヤット・ハウス( Wang Yat House )の総合商業/駐車場設備並びにロク・
フー・エステート( Lok Fu Estate )内の関連エリアで構成されている。本不動産は、 1983 年から 1991 年の
間に完成した。本不動産には、合計 793 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッド( Link Properties Limited )が保有している。本不動産
は、ニュー・カオルーン・インランド( New Kowloon Inland )区画番号 6451 番内の 107,428/335,530 の均等
な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年 12 月 31 日より 50 年間)の対象となっている。
2 Tタウン( T Town ) 206,671 1,177 260.5 3.90% 6,460.9 7.50% 6,052.1 6,256.5 4.16% 8.97%
本不動産概要 本不動産(旧称チュン・フー・プラザ( Chung Fu Plaza ))は、9階建て商業/駐車場ビル(フェーズ1) 及び
2階部分 に 架 かる 歩道橋 でこれと 連結した3階建て商業ビル(フェーズ2)で構成されている。さらに本不動
産には、ティン・チュン・コート( Tin Chung Court )内の付属施設ブロックの1階にある幼稚園及び付属施
設ブロックの2階にある託児所が含まれる。本不動産のフェーズ1は 1999 年に、フェーズ2は 2000 年にそれ
ぞれ完成した。本不動産には、合計 1,177 台分の駐車スペースがある。本不動産では、
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産のフェーズ1は、ティン・シュイ・ワ
イ・ タウン (Tin Shui Wai Town )区画番号 18 番のセクション Aの土地のすべての部分又は区画、及びティ
ン・シュイ・ワイ・タウン区画番号 18 番の残存部分内の 2,021/363,535 の均等な共有持分割合を構成してい
る。香港政府からの賃借権( 1999 年1月8日より 50 年間)の対象となっている。本不動産のフェーズ2は、
ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番号 41 番の 50,802/297,568 の均等な共有持分割合の一部を構成し、香港
政府からの賃借権( 2010 年6月8日より 50 年間)の対象となっている。
3 ツ・ワン・シャン・ショッピング 198,305 940 202.9 4.02% 5,439.0 7.50% 5,127.8 5,283.4 3.84% 9.00%
センター( Tsz Wan Shan Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産 は、隣接 駐車施設を有する8階建て商業ビル(商業/駐車場ブロック)、3階建て駐車場ビル(立
体駐車場)、3階建て駐車場ビル(駐車場ブロック A)、別の乱平面造りの4階建て駐車場ビル(駐車場ブ
ロック B)、エレベータータワー、付属施設ブロックの総合商業/駐車場設備の各設備、ツ・ロク・エステート
(Tsz Lok Estate )内 の 各種屋外駐車場及び関連エリア(屋外駐車場)で構成されている。本不動産は、
1997 年に完成 した。 本不動産には、合計 940 台分の駐車スペースがある。 2019 年3月 31 日時点において、
資産改善計画が進行中であったため、利用可能な賃貸可能面積合計は、 183,073 平方フィートであった。
資産改善後の推定賃貸可能面積は、約 198,305 平方フィートである。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドにより保有される。本不動産は、ニュー・カオルーン・インラン
ド区画番号 6442 番の残存部分内の 81,055/481,546 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃
借権( 2007 年 10 月8日より 50 年間)の対象となっている。
▶ TKO ゲートウェイ( TKO Gateway ) 165,935 623 185.8 3.79% 5,072.4 7.50% 4,613.9 4,843.2 3.84% 8.77%
本不動産概要 本不動産(旧称ハウ・タック( II )ショッピングセンター( Hau Tak (II ) Shopping Centre ))は、 1993 年に完
成し、5階建て商業/駐車場ブロック2棟(東棟及び西棟)、ハウ・タック・エステート( Hau Tak Estate )内の
各種屋外駐車場並びに関連エリアで構成されている。本不動産には、合計 623 台分の駐車スペースがあ
る。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チョン・クワン・オー・タウン
(Tseung Kwan O Town )区画番号 99 番内の 49,962/324,918 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府
からの賃借権( 2005 年 10 月 14 日より 50 年間)の対象となっている。
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収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
5 テンプル・モール・サウス( Temple 146,528 688 188.8 3.81% 4,815.4 7.50% 4,384.1 4,599.8 4.10% 8.77%
Mall South )
本不動産概要 本不動産(旧名称ウォン・タイ・シン・プラザ( Wong Tai Sin Plaza ))は、4階建て商業/駐車場ビル(多層商
業/駐車場設備)、5階建て商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)、平屋建て駐車場ビル(駐車場ブ
ロック)及び様々な総菜屋台(商業ブロック)で構成されている。さらに本不動産には、ルン・クウォン・ハウス
(Lung Kwong House )、ルン・ファイ・ハウス( Lung Fai House )、ルン・ロク・ハウス( Lung Lok House )及びル
ン・オン・ハウス( Lung On House )の住居ブロック内にある総合商業/駐車場設備、ロウワー・ウォン・タイ・シ
ン (II ) エステート( Lower Wong Tai Sin (II ) Estate )内の各種屋外駐車場及び関連エリアが含まれ
る。本不動産は、 1982 年から 1983 年の間に段階的に完成した。本不動産には、合計 688 台分の駐車スペース
がある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6438 番内の 51,200/323,235 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年5月
17 日より 50 年間)の対象となっている。
6 カイ・ティン・ショッピングセンター 185,117 461 178.6 4.01% 4,576.8 7.50% 4,329.7 4,453.3 4.01% 9.00%
(Kai Tin Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、7階建て商業/駐車場ブロック、5階建て多層商業/駐車場設備、並びにカイ・ティン・エス
テート( Kai Tin Estate )内の各種関連エリア及び駐車場で構成されている。本不動産は、 1999 年と 2003 年
に段階的に完成した。本不動産には、合計 461 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6481 番内の 65,207/256,946 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2009 年9月
29 日より 50 年間)の対象となっている。
7 ション・タック・プラザ( Sheung Tak 129,372 1,280 169.6 4.00% 4,427.9 7.50% 4,168.8 4,298.4 3.94% 8.95%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)、5階建て駐車場ビル3棟(駐車場 A、 B及
び C)、ション・メイ・ハウス( Sheung Mei House )の1階にある総合商業/駐車場設備、ション・タック・エステー
ト( Sheung Tak Estate )内の各種屋外駐車場並びに関連エリアで構成されている。本不動産は、 1998 年に
完成した。本不動産には、合計 1,280 台分の駐車スペースがある。 ション・タック・ショッピングセンター( Sheung
Tak Shopping Centre )は、名称がション・タック・プラザ( Sheung Tak Plaza )に変更になり、ション・タック・エス
テートの駐車場 A、 B、 Cもション・タックの駐車場1( Sheung Tak Car Park 1),ション・タックの駐車場2( Sheung
Tak Car park 2)及びション・タックの駐車場3( Sheung Tak Car Park 3)と名称が変更された。かかる変更は
2013 年4月1日から有効である。 2019 年3月 31 日時点において、資産改善計画が進行中であったため、利用可
能な賃貸可能面積は 131,678 平方フィートであった。資産改善計画 後の推定賃貸可能面積は、約 129,372 平
方フィートである。
所有権の詳細 本不動産 は、 リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チョン・クワン・オー・タウン区画
番号 98 番内の 95,092/467,545 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年3月 26 日よ
り 50 年間)の対象となっている。
8 テンプル・モール・ノース( Temple 137,622 473 161.5 3.72% 4,385.5 7.50% 3,943.1 4,164.3 3.88% 8.69%
Mall North )
本不動産概要 本不動産(旧名称ルン・チョン・プラザ( Lung Cheung Plaza )は、5階建て(地階を含む。)商業/駐車場設備
及びアッパー・ウォン・タイ・シン・エステート( Upper Wong Tai Sin Estate )内の関連エリアで構成されてい
る。本不動産は、 2001 年に完成した。本不動産には、合計 473 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオ
ルーン・インランド区画番号6439番内の53,974/311,854の均等な共有持分割合を構成し、香港政府
からの賃借権(2007年2月23日より50年間)の対象となっている。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
9 サウ・マウ・ピン・ショッピング 154,847 611 171.4 4.00% 4,248.5 7.50% 3,954.2 4,101.4 4.18% 8.93%
セ ン タ ー (Sau Mau Ping
Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業/駐車場 ブロック、 付属施設 ビルの 5階建て駐車場ポディウム(立体駐車場 A)及
びサウ・マウ・ピン・エステート( Sau Mau Ping Estate )内の関連エリアで構成されている。本不動産は、 2002
年に完成した。本不動産には、合計 611 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6453 番内の 57,670/833,450 の均等な共有持分割合及びニュー・カオルーン・インランド区画番号
6453 番内の残存部分内の 10/833,450 の均等な共有持分割合の一部を構成し、香港政府からの賃借権
(2007 年2月 23 日より 50 年間)の対象となっている。
10 チョン・ファッ・プラザ( Cheung 165,550 590 165.6 4.03% 4,100.1 7.50% 3,829.6 3,964.9 4.18% 8.95%
Fat Plaza )
本不動産概要 本不動産は、7階建て(地階を含む。)ショッピングセンター及びチョン・ファッ・エステート( Cheung Fat
Estate )内の変電所で構成されている。本不動産は、 1987 年に完成した。本不動産には、合計 590 台分の駐
車スペースがある。 2019 年3月 31 日時点において、資産改善計画が進行中であったため、利用可能な賃貸
可能面積合計は、 165,734 平方フィートであった。資産改善後の推定賃貸可能面積は、約 165,550 平方
フィートである。
所有権の詳細 本不動産 は、 リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チン・イ・タウン( Tsing Yi
Town )区画番号 172 番内の 49,331/171,904 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2005
年 12 月 22 日より 50 年間)の対象となっている。
11 チョイ・ユン・プラザ( Choi Yuen 125,384 536 168.4 4.10% 3,957.8 7.50% 3,682.4 3,820.1 4.41% 8.93%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、6階建て(地階を含む。)商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)で構成されている。さらに
本不動産には、チョイ・チュー・ハウス( Choi Chu House )、チョイ・ユック・ハウス( Choi Yuk House )、チョイ・ピ
ン・ハウス( Choi Ping House )及びチョイ・ワー・ハウス( Choi Wah House )(総合商業/駐車場設備)の住居
ブロック内にある屋外駐車場、関連エリア及び各種店舗が含まれる。本不動産は、 1982 年に完成した。本不
動産には、合計 536 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ファンリン・ション・シュイ・タウン
(Fan ling Sheung Shui Town )区画番号 230 番内の 34,746/286,392 の均等な共有持分割合を構成し、香港
政府からの賃借権( 2005 年9月 17 日より 50 年間)の対象となっている。
12 ウォー・チェ・プラザ( Wo Che 170,625 828 147.3 3.80% 3,897.3 7.50% 3,556.2 3,726.8 3.95% 8.79%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、 1977 年に完成し、4階建て商業/駐車場ブロック、タイ・ウォー・ハウス( Tai Wo House )、
フォー・ウォー・ハウス( Foo Wo House )、ハウ・ウォー・ハウス( Hau Wo House )、チ・ウォー・ハウス( Chi Wo
house )及びキン・ウォー・ハウス( King Wo House )(総合商業/駐車場設備)の1階の各種小売店舗、並びに
ウォー・チェ・エステート( Wo Che Estate )内の関連エリア及び屋外駐車場で構成されている。本不動産に
は、合計 828 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン( Sha Tin
Town )区画番号 549 番内の 55,437/474,742 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007
年2月 23 日より 50 年間)の対象となっている。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
13 リョン・キン・プラザ( Leung King 177,935 616 155.6 3.97% 3,836.4 7.50% 3,584.6 3,710.5 4.19% 8.96%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、 1988 年に完成し、4階建て商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)、リョン・キン・エステート
(Leung King Estate )内の香港住宅公団屋外駐車場及び香港住宅公団道路で構成されている。本不動産
には、合計 616 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ツン・ムン・タウン (Tuen Mun
Town) 区画番号 458 番内 の 54,922/426,295 の 均等 な 共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2001
年2月8日より 50 年間)の対象となっている。
14 ヤット・トゥン・ショッピング 193,042 1,900 137.5 4.07% 3,527.5 7.50% 3,309.6 3,418.6 4.02% 8.99%
センター( Yat Tung Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、3階建て第1商業センター(商業ブロック)、4階建て第2商業センター(商業ブロック)、2棟の6
階建て駐車場ビル(第1立体駐車場及び第3立体駐車場)、6階建て商業/駐車場ブロック(商業/駐車場
ブロック)、及びヤット・トゥン・エステート( Yat Tung Estate )内の各種屋外駐車場及び関連エリアで構成され
ている。本不動産は、 2001 年から 2003 年の間に段階的に完成した。本不動産には、合計 1,900 台分の駐車
スペースがある。
所有権の詳細 本不動産 は、 リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、トゥン・チュン・タウン( Tung
Chung Town )区画番号 30 番内の 107,811/930,819 の 均等 な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借
権( 2009 年2月5日より 50 年間)の対象となっている。
15 タイ・ウォー・プラザ( Tai Wo 128,116 454 142.8 4.08% 3,496.0 7.50% 3,232.6 3,364.3 4.24% 8.89%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、 MTR 東線タイ・ウォー駅と歩道橋で接続している地階付き3階建て商業/駐車場ブロック(フェー
ズ1)及び地階付き2階建て商業/駐車場ブロック(フェーズ2)で構成される。さらに本不動産には、平屋建
て調理済み食品センター、並びにオイ・ウォー・ハウス( Oi Wo House )の1階、3階及び4階にある各種店舗、
商店、オフィス及び病院、オン・ウォー・ハウス( On Wo House )の1階、3階及び4階にある店舗、オフィス及び
病院並びにタイ・ウォー・エステート( Tai Wo Estate )内のフェーズ1の商業ブロックの1階につながるヘイ・
ウォー・ハウス( Hei Wo House )の1階にある入口で構成される香港住宅公団集合住宅の一部が含まれてい
る。本不動産は、 1989 年に完成した。本不動産には、合計 454 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、タイ・ポー・タウン( Tai Po Town )
区画番号 176 番内の 40,117/414,930 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2000 年2月
10 日より 50 年間)の対象となっている。
16 チョイ・ミン・ショッピングセンター 91,492 765 134.6 4.01% 3,450.4 7.50% 3,198.2 3,324.3 4.05% 8.90%
(Choi Ming Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、5階建て(地階を含む。)商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)、8階建て駐車場ビル
(カーポート・ビル)、及びチョイ・ミン・コート( Choi Ming Court )の1階にあるすべての屋根付き駐車スペー
ス、並びにキン・ミン・エステート( Kin Ming Estate )の6階建て商業/駐車場ビル(増築ブロックとして知られ
る。)の1階で構成されている。チョイ・ミン・ショッピングセンターは、 2001 年に完成し、増築ブロックは 2003 年
に完成した。本不動産には、合計 765 台分の駐車スペースがある。 2019 年3月 31 日時点において、資産改善
計画が進行中であったため、利用可能な賃貸可能面積合計は、 91,492 平方フィートであった。資産改善後
の推定賃貸可能面積は、約 91,492 平方フィートである。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チョン・クワン・オー・タウン区画
番号 82 番内の 44,614/346,996 の均等な共有持分割合及びチョン・クワン・オー・タウン区画番号 109 番内の
39,133/420,644 の均等な共有持分割合を構成している。香港政府からの賃借権は 2001 年5月4日より 50 年
間(チョン・クワン・オー・タウン区画番号 82 番)及び 2010 年3月 15 日より 50 年間(チョン・クワン・オー・タウン区
画番号 109 番となっている。
136/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
17 バタフライ・プラザ( Butterfly 174,730 313 139.2 4.22% 3,422.2 7.50% 3,219.9 3,321.1 4.19% 9.01%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、市場を有する3階建て商業施設ビル(商業複合施設)、4階建て駐車場ビル(立体駐車場)及び
ブロック6付近の商業エリアにある各種総菜屋台で構成されている。さらに本不動産には、ティップ・リン・ハウ
ス( Tip Ling House )及びティップ・サム・ハウス( Tip Sum House )(総合商業/駐車場施設)の住居ブロック
内の1階及び2階にある各種店舗、並びにバタフライ・エステート( Butterfly Estate )の屋外駐車場、屋外
荷物積み下ろしスペース及び関連エリアが含まれる。本不動産は、 1983 年に完成した。本不動産には、合計
313 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ツン・ムン・タウン区画番号 473 番
内の 38,316/248,783 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2005 年 10 月 14 日より 50 年
間)の対象となっている。
18 ティン・チャク・ショッピング 130,309 302 130.8 4.00% 3,261.8 7.50% 3,012.6 3,137.2 4.17% 8.88%
センター( Tin Chak Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業ビル(商業ブロック)及び4階建て駐車場 ビルで構成されている。さらに本不動産
には、 商業ブロックの入口にある売店及びティン・チャク・エステート( Tin Chak Estate )内の関連エリアが含
まれる。本不動産は、 2001 年に完成した。本不動産には、合計 302 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番
号 37 番内の 38,810/272,897 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2005 年 10 月 14 日より
50 年間)の対象となっている。
19 ヤゥ・メイ・アンド・コ・チョン(レイ・ 100,769 0 128.4 4.00% 3,066.5 7.50% 2,830.2 2,948.4 4.35% 8.88%
ユェ・ミュン・プラザ)( Yau Mei &
Ko Cheung (Lei Yue Mun
Plaza ))
本不動産概要 本不動産は、ヤゥ・メイ・コート( Yau Mei Court )のブロック J、 K及び Lの下の4階建て商業ポディウム(商業設
備)で構成されている。本不動産は、 2001 年に完成した。
所有権の詳細 本不動産 は、 リンク・プロパティーズ・リミテッド が 保有 している。 ニュー・カオルーン・インランド区画番号 6459
番内の 19,357/392,161 の均等な共有持分割合を構成し、本不動産は、香港政府からの賃借権( 2005 年6月
3日より 50 年間)の対象となっている。
20 ティン・ユー・プラザ( Tin Yiu 93,297 480 119.0 4.02% 2,869.5 7.50% 2.656.0 2,762.8 4.31% 8.89%
Plaza )
本不動産概要 本不動産 は、 4階建て商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)並びにティン・ユー・エステート( Tin Yiu
Estate )内の屋外駐車場及び関連エリアで構成されている。本不動産は、 1992 年に完成した。本不動産に
は、合計 480 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、 ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番
号 38 番内の 31,581/574,611 の 均等 な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2005 年9月 17 日より
50 年間)の対象となっている。
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収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
21 チャク・ユン・プラザ( Chuk Yuen 138,546 1,103 119.1 4.20% 2,830.2 7.50% 2,678.1 2,754.2 4.33% 9.05%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、地下駐車場付き5階建て商業ビル(商業/駐車場ブロック)、チュイ・ユン・ハウス( Chui Yuen
House )の4階建て駐車場ポデ ィウム (多層駐車場設備 )、 及び独立した各種調理済み食品露店(総菜屋台)
で構成されている。さらに本不動産には、サウ・ユン・ハウス( Sau Yuen House )の1階及び3階の各種店舗、
並びにチャク・ユン(サウス)エステート( Chuk Yuen (South ) Estate )内の各種屋外駐車スペース(屋外駐車
場)及び関連エリアが含まれる。本不動産は、 1984 年に完成した。本不動産には、合計 1,103 台分の駐車ス
ペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6452 番の残存部分内の 62,198/354,665 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権
(2007 年8月 16 日より 50 年間)の対象となっている。
22 シウ・サイ・ワン・プラザ( Siu Sai 99,942 558 115.5 3.96% 2,817.2 7.50% 2,606.0 2,711.6 4.26% 8.89%
Wan Plaza )
本不動産概要 本不動産は、 12 レベルの駐車場ブロックと連結している5階建てショッピングセンター、2階建て駐車場ブロッ
ク(シウ・サイ・ワン・エステート・フ ェーズ 3駐車場)、スイ・イック・ハウス( Sui Yick House )の1階にある郵便局
(総合商業設備)及びシウ・サイ・ワン・エステート( Siu Sai Wan Estate )内の各種駐車スペースで構成され
ている。本不動産は、 1989 年に完成した。本不動産には、合計 558 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チャイ・ワン・インランド( Chai
Wan Inland )区画番号 176 番内の 34,606/418,894 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借
権( 2007 年3月 26 日より 50 年間)の対象となっている。
23 ティン ・シン ・ショッピングセンター 78,245 1,458 109.7 4.00% 2,754.8 7.50% 2,547.5 2,651.2 4.14% 8.89%
(Tin Shing Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、8階建て商業/駐車場ビル(ティン・シン・コマーシャル・センター (Tin Shing Commercial
Centre) )、ティン・シン・コート( Tin Shing Court )内の3階建て幼稚園、遊び場及び託児所(付属施設ブ
ロック)で構成されている。本不動産は、 2000 年に完成した。本不動産には、合計 1,458 台分の駐車スペース
がある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1997 年
11 月 28 日より 50 年間)の対象となっているティン・シュイ・ワイ・タウン区画番号 17 番のセクション A全体及びティ
ン・シュイ・ワイ・タウン区画番号 17 番の残存部分内の 1,480/357,800 の均等な共有持分割合で構成されてい
る。
24 フー・トゥン・プラザ( Fu Tung 104,879 537 109.1 4.21% 2,581.3 7.50% 2,445.1 2,513.2 4.34% 9.06%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)、3階建て駐車場ビル(駐車場ブロック)並
びにフー・トゥン・エステート( Fu Tung Estate )内の各種屋外駐車場(屋外駐車場)及び関連エリアで構成さ
れている。本不動産は、 1997 年に完成した。本不動産には、合計 537 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、トゥン・チュン・タウン区画番号 40
番内の 44,218/209,377 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2008 年4月 30 日より 50 年
間)の対象となっている。
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純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
25 タク・ティン・プラザ( Tak Tin 97,580 754 96.5 4.05% 2,384.9 7.50% 2,223.2 2,304.1 4.19% 8.94%
Plaza )
本不動産概要 本不動産 は、 4階建て商業ビル(商業ブロック)、7階建て( 14 レベルの乱平面造り)駐車場ビル(駐車場ブロッ
ク A)、6階建て( 10 レベルの乱平面造り)駐車場ビル(駐車場ブロック B)、及びタク・ホン・ハウス( Tak Hong
House )の住居ブロックの下の平屋建て駐車場ポディウム(駐車場ブロック C )で構成されている。さらに本不動
産には、タク・キン・ハウス( Tak King House )の3階にある香港住宅公団集合住宅の一部及びタク・シン・ハウ
ス( Tak Shing House )付近の屋外駐車場が含まれる。本不動産は、 1991 年 に 完成 した。 本不動産には、合
計 754 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、 ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6326 番内の 25,782/308,756 の 均等 な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年3月
18 日より 50 年間)の対象となっている。
26 ティン・シュイ・ショッピング 74,948 577 98.6 4.00% 2,360.6 7.50% 2,199.3 2,280.0 4.32% 8.94%
センター( Tin Shui Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、2階建て商業ビル及び隣接する4階建て商業/駐車場ブロック(内部で連結。あわせて商業/
駐車場ブロックという。)、並びにティン・シュイ・エステート( Tin Shui Estate )内の各種屋外駐車場及び関
連エリアで構成されている。本不動産は、 1992 年に完成した。本不動産には、合計 577 台分の駐車スペース
がある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番
号 39 番内 34,646/599,404 の 均等 な 共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年9月5日より 50
年間)の対象となっている。
27 チュン・オン・ショッピング 82,430 995 97.1 4.18% 2,322.9 7.50% 2,194.1 2,258.5 4.30% 9.04%
センター( Chung On Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産 は、 5階建て商業/屋根付き駐車場ビル(商業/駐車場 ブロック)及び 関連エリア、チュン・ピン・ハ
ウス( Chun g Ping House )(総合商業/駐車場設備)の1階の屋根付き駐車スペース並びにチュン・オン・エ
ステート( Chung On Estate )内のすべての屋外駐車場で構成されている。本不動産は、 1996 年に完成した。
本不動産には、合計 995 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 544
番内の 41,385/223,886 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2005 年 10 月 14 日より 50 年
間)の対象となっている。
28 オイ・マン・プラザ( Oi Man 187,244 808 86.2 4.13% 2,322.3 7.50% 2,167.0 2,244.7 3.84% 8.96%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、3階建てガレージ・ビル4棟(すなわち 、ガレージ Aから D)に連結されている3階建て商業ビル(多
層商業/駐車場設備)、平屋建て生鮮市場ビル(第2商業ブロック)及び各種総菜屋台(第1商業ブロック)で
構成されている。さらに本不動産には、チウ・マン・ハウス( Chiu Man House )ホン・マン・ハウス( Hong Man
House )及びチュン・マン・ハウス( Chung Man House )の住居ブロック内の1階にある各種店舗並びにオイ・マ
ン・エステート( Oi Man Estate )内の各種屋外駐車場及び関連エリアが含まれる。本不動産は、 1975 年に完
成した。本不動産には、合計 808 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド
(New Kowloon Inland )区画番号 9826 番 の 残存部分内 の 54,395/204,983 の 均等 な 共有持分割合 を 構成
し、 香港政府からの賃借権( 1968 年4月1日より 75 年間)の対象となっている。
139/400
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収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
29 ナン・フン・プラザ(Nan Fung 81,434 0 78.9 3.70% 2,356.6 7.50% 2,122.4 2,239.5 3.52% 8.70%
Plaza)
本不動産概要 本不動産は、 1999 年に完成し、ナン・フン・プラザ内の1階及びポディウム・レベル1部分にある様々な商業ユ
ニット及び幼稚園、並びに商業ポディウムの外壁の広告スペースで構成されている。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チョン・クワン・オー・タウン区画
番号 23 番内の 154,634/1,485,995 の均等な共有持分割合を構成し、新規授権番号 8648 番( 1995 年 11 月 21
日に開始し 2047 年6月 30 日に終了する。)の対象となっている。
30 チョイ・ワン・コマーシャル・コンプ 162,670 859 81.4 4.18% 2,245.5 7.50% 2,115.8 2,180.7 3.73% 9.02%
レックス( Choi Wan Commercial
Complex )
本不動産概要 本不動産 は、 ブロック6(第1商業/駐車場ブロック)に隣接する(下層地上階、1階及び2階が乱平面造りに
なっている)5階建て商業/駐車場ビル、ブロック 15 (第2商業/駐車場ブロック)に隣接する7階建て商業/
駐車場ビル、2階建てビル(第1商業ブロック)、フェイ・フン・ハウス( Fei Fung House )の1階及び2階の各種
店舗、各種総菜屋台(第2商業ブロック)で構成されている。さらに本不動産には、チョイ・ワン・エステート
(Choi Wan Estate )内の各種屋外駐車スペース、関連エリア及び総合設備が含まれる。本不動産は、 1980
年に完成 した。 本不動産には、合計 859 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、 ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6461 番の残存部分内の 61,003/394,552 の 均等 な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権
(2008 年 12 月 29 日より 50 年間)の対象となっている。
31 シャ・コック・コマーシャル・ 96,488 662 88.0 4.07% 2,208.2 7.50% 2,079.3 2,143.8 4.10% 9.01%
センター( Sha Kok Commercial
Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業/駐車場ビル(商業ブロック)及び複数の独立した総菜屋台で構成されている。さ
らに本不動産には、オスプレイ・ハウス( Osprey House )及びサンド・マーティン・ハウス( Sand Martin House )
(総合商業/駐車場設備)の住居ブロック内の1階にある各種店舗、並びにシャ・コック・エステート( Sha Kok
Estate )内の屋外駐車場で構成されている。本不動産は、 1980 年に完成した。本不動産には、合計 662 台分
の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 552
番内の 32,438/340,309 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2008 年7月3日より 50 年
間)の対象となっている。
32 スタンレー・プラザ( Stanley 98,533 411 71.9 3.80% 2,128.1 7.50% 2,002.3 2,065.2 3.48% 8.99%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、 1999 年から 2000 年の間に段階的に完成し、3部分を構成する。第1部分は、6階建て商業/駐
車場ビル(商業/駐車場ブロック)、3階建て商業ビル(マレー・ハウス( Murray House ))、及び屋外スペース
を有するヴィレッジ・スクエア( Village Square )に建てられた平屋建て露店/売店3棟で構成されている。第
2部分は、マー・ハン・エステート( Ma Hang Estate )内のルン・タック・コート( Lung Tak Court )付近の各種屋
外駐車場で構成されている。第3部分は、マー・ハン・エステート内のリョン・マー・ハウス( Leung Ma House )
の1階にある店舗2棟及びリョン・マー・ハウスに隣接する2階建て地下駐車場ビル(地下駐車場ブロック)で構
成されている。本不動産には、合計 411 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、スタンレー・インランド (Stanley
Inland )区画番号 98 番内の 37,045/116,974 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権
(2009 年6月 11 日より 50 年間)の対象となっている 。
140/400
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
33 フー・シン・ショッピングセンター 105,549 525 80.2 4.00% 2,020.8 7.50% 1,887.8 1,954.3 4.11% 8.95%
(Fu Shin Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、8階建て商業/駐車場ビル、平屋建 て 総菜屋台 、並びに フー・シン・エステート( Fu Shin
Estate )内の各種関連 エリア及び 屋外駐車スペースで構成されている。本不動産は、 1986 年に完成した。本
不動産には、合計 525 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、 タイ・ポー・タウン区画番号 189 番
内の 33,761/330,620 の 均等 な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2005 年 10 月 14 日より 50 年
間)の対象となっている。
34 レク・ユン・プラザ( Lek Yuen 106,208 438 78.0 4.03% 1,952.2 7.50% 1,809.5 1,880.9 4.15% 8.90%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、3階建て商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)、ウィン・シュイ・ハウス( Wing Shui
House )、ワー・フン・ハウス( Wah Fung House )、フー・ユゥ・ハウス( Fu Yu House )、フック・ホイ・ハウス (Fook
Hoi House) 及びクワァイ・ウォー・ハウス( Kwai Wo House )(総合商業/駐車場設備)の住居ブロック内の1階
から3階にある各種店舗、並びにレク・ユン・エステート( Lek Yuen Estate )内の屋外駐車場及び関連エリア
で構成されている。本不動産は、 1976 年に完成した。本不動産には、合計 438 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 550
番内 の 28,600/199,774 の 均等 な 共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年5月7日より 50 年
間)の対象となっている。
35 ヘン・オン・コマーシャル・ 110,395 585 76.7 4.07% 1,932.2 7.50% 1,818.5 1,875.4 4.09% 9.00%
センター( Heng On Commercial
Centre )
本不動産概要 本不動産は、5階建ての商業/駐車場ビル(商業/駐車場ブロック)で構成され、 1987 年に完成した。さらに
本不動産には、ヘン・オン・エステート( Heng On Estate )内の関連エリア及び敷地内の道路沿いにある貨物
自動車用駐車スペースが含まれる。本不動産には、 585 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 500
番 のセクション C内の 39,206/40,831 の均等な共有持分割合を構成し、及びシャ・ティン・タウン区画番号 500
番の残存部分内の 812/247,314 の均等な共有持分割合を構成する。それらは、香港政府からの賃借権
(1998 年4月8日より 50 年間)の対象となっている。
36 ホマンティン・プラザ( Homantin 101,179 299 80.8 4.12% 1,945.0 7.50% 1,803.3 1,874.2 4.31% 8.91%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、ホー・マン・ティン・エステート( Ho Man Tin Estate )内の4階建て商業/駐車場ビル及び隣接
する3階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産は、 2001 年に完成した。本不動産には、合計 299 台分
の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1998 年
11 月 20 日より 50 年間)の対象となっているカオルーン・インランド区画番号 11119 番のセクション A内の
3,411/57,202 の均等な共有持分割合及びカオルーン・インランド区画番号 11119 番の残存部分内の
20,327/214,270 の均等な共有持分割合を構成している。
37 ユ ゥ ・チュ イ ・ショッピング センター 105,873 1,175 74.4 4.00% 1,930.1 7.50% 1,804.8 1,867.5 3.99% 8.96%
(Yu Chui Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、中2階を含む7階建て商業ビル(商業複合施設)、独立した4階建て付属施設ビル(駐車場及び
付属施設ブロック)並びにユゥ・チュイ・コート( Yu Chui Court )内の各種屋外荷物積み下ろしスペースで構
成されている。本不動産は、 2001 年に完成した。本不動産には、 1,175 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 462
番内の 48,967/361,200 の均等な共有持分持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2001 年5月 18 日より
50 年間)の対象となっている。
141/400
EDINET提出書類
リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
38 タイ・ユン・コマーシャル・ 136,548 594 69.5 4.06% 1,924.7 7.50% 1,794.6 1,859.7 3.74% 8.94%
センター( Tai Yuen Commercial
Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業ビル(商業ブロック B)、3階建て(地階を含む。)商業施設ビル(商業ブロック A)、及
び独立した4階建て駐車場ビル(駐車場ブロック)で構成されている。さらに本不動産には、タイ・マン・ハウス
(Tai Man House )、タイ・タック・ハウス( Tai Tak House )及びタイ・ウィン・ハウス( Tai Wing House )の住居ブ
ロック内にある各種店舗、タイ・ユン・エステート( Tai Yuen Estate )内の各種関連 エリア、ポンプ 室並びに各
種屋外駐車場が含まれる。本不動産は、 1980 年に完成した。本不動産には、合計 594 台分の駐車スペース
がある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、タイ・ポー・タウン区画番号 192 番
内の 38,718/353,530 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年6月 29 日より 50 年
間)の対象となっている。
39 ヒン・ケン・ショッピングセンター 90,946 636 71.7 4.16% 1,894.1 7.50% 1,792.6 1,843.4 3.89% 9.05%
(Hin Keng Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、地階付き6階建て商業/駐車場ビル(商業/駐車場複合施設)、複数の独立した総菜屋台、
並びにヒン・ケン・エステート( Hin Keng Estate )内の屋外駐車場及び香港住宅公団道路で構成されてい
る。本不動産は、 1987 年に完成した。本不動産には、合計 636 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、 シャ・ティン・タウン区画番号 503
番内の 37,320/396,392 の 均等 な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2000 年2月 10 日より 50 年
間)の対象となっている。
40 シュン・リー・コマーシャル・ 201,691 731 69.3 4.25% 1,845.3 7.50% 1,738.4 1,791.9 3.87% 9.02%
センター (Shun Lee Commercial
Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業ビル(第1商業複合施設)、3階建て商業施設ビル(第2商業複合施設)、2棟の3
階建て駐車場ビル(駐車場ブロック A及び C)、平屋建ての駐車場ビル(駐車ブロック B)で構成されている。さら
に本不動産には、リー・フー・ハウス( Lee Foo House )、リー・ホン・ハウス( Lee Hong House )、リー・ヤット・ハ
ウス( Lee Yat House )及びリー・イップ・ハウス( Lee Yip House )の住居ブロック内にある各種小売店舗、並
びに、シュン・リー・エステート( Shun Lee Estate )内の屋外駐車場が含まれる。本不動産は、 1978 年に完成
した。本不動産には、合計 731 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、 リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している 。 本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド 区
画番号 6465 番内の 56,354/295,872 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2010 年3月
31 日より 50 年間)の対象となっている。
41 ポー・タット・ショッピングセンター 83,133 1,083 71.4 3.97% 1,839.1 7.50% 1,730.1 1,784.6 4.00% 9.00%
(Po Tat Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、7階建て商業/駐車場ビル(商業 センター)、ブロック Aから C(第1駐車場ポディウム)及びブロッ
ク Dから }(第2駐車場ポディウム)の下にある2棟の3階建て駐車場ポディウム、タット・チョン・ハウス( Tat
Cheung House )にある総合商業/駐車場設備、並びにポー・タット・エステート( Po Tat Estate )内の各種関
連エリアで構成されている。本不動産は、 2002 年に完成した。本不動産には、合計 1,083 台分の駐車スペー
スがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6470 番内の 75,195/546,029 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2009 年4月9
日より 50 年間)の対象となっている。
142/400
EDINET提出書類
リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
42 クウォン・ユン・ショッピング 81,542 736 73.5 4.20% 1,762.5 7.50% 1,668.4 1,715.5 4.28% 9.05%
センター( Kwong Yuen Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産 は、 2階建てから3階建て商業 ビル 5棟(商業複合施設-第1商業 ブロックから 第5商業ブロック)及
び関連エリア、5階に生鮮市場がある5階建て駐車場ビル(第1駐車場ブロック)及び6階建ての駐車場ビル
(第2駐車場ブロック)、並びにクウォン・ユン・エステート( Kwong Yuen Estate )内の屋外駐車場で構成され
ている。本不動産は、 1991 年に完成 した。 本不動産には、合計 736 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 506
番内の 29,929/279,026 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2001 年2月8日より 50 年
間)の対象となっている。
43 ツイ・ピン・ノース・ショッピング・ 113,912 421 70.6 4.10% 1,735.1 7.50% 1,632.8 1,684.0 4.19% 9.01%
サーキット( Tsui Ping North
Shopping Circuit )
本不動産概要 本不動産は、多様に連結された住居ブロックにある2階建て商業ポディウム(商業複合施設)、関連エリア及
び外壁を有する4階建て駐車場ビル(駐車場ブロック)、ツイ・ツ・ハウス( Tsui Tsz House )、ツイ・ラウ・ハウス
(Tsui Lau House )、ツイ・パク・ハウス( Tsui Pak House )、ツイ・オン・ハウス( Tsui On House )、ツイ・ユェ・
ハウス( Tsui Yue House )及びツイ・ト・ハウス( Tsui To House )にある香港住宅公団集合住宅の一部、並び
にツイ・ピン(ノース)・エステート( Tsui Ping (North ) Estate )内の各種屋外駐車場で構成されている。本
不動産は、 1990 年に完成した。本不動産には、合計 421 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、クアン・トン・インランド( Kwun
Tong Inland )区画番号 754 番内の 31,542/345,220 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借
権( 2002 年1月 24 日より 50 年間)の対象となっている。
44 ポー・ラム・ショッピングセンター 87,075 398 62.7 4.24% 1,524.7 7.50% 1,451.1 1,487.9 4.21% 9.09%
(Po Lam Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業ビル(第1商業複合施設)、3階建て商業施設ビル(第2商業複合施設)、3階建て
駐車場ビル(駐車場ブロック)で構成される。さらに、本不動産には、ポー・ニン・ハウス( Po Ning House )及び
ポー・カン・ハウス( Po Kan House )( 香港住宅公団集合住宅)の住居ブロックにある各種店舗、各種屋外駐
車場並びにポー・ラム・エステート( Po Lam Estate )内の変電所が含まれる。本不動産は、 1989 年に完成し
た。本不動産には、合計 398 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チョン・クワン・オー・タウン区画
番号 88 番内の 25,495/341,494 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2004 年 10 月 19 日
より 50 年間)の対象となっている。
45 スン・チュイ・ショッピング 75,506 620 60.1 4.02% 1,517.3 7.50% 1,391.3 1,454.3 4.13% 8.83%
センター( Sun Chui Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、平屋建て生鮮市場ビル(市場)が連結する2階建て商業ビル(商業センター)、3階建て駐車場
ビル(第1駐車場)、2棟の平屋建て駐車場ビル(第2駐車場及び第3駐車場)及び複数の独立した総菜屋台
で構成されている。さらに、本不動産には、スン・イー・ハウス( Sun Yee House )の1階及び3階にある物件(香
港住宅公団集合住宅の一部)及びスン・チュイ・エステート( Sun Chui Estate )内の屋外駐車場で構成され
ている。本不動産は、 1983 年に完成した。本不動産には、合計 620 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 554
番内の 27,934/395,903 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2009 年5月 25 日より 50 年
間)の対象となっている。
143/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
46 ロン・ピン・コマーシャル・ 89,358 564 58.1 4.02% 1,506.9 7.50% 1,397.8 1,452.4 4.00% 8.91%
セ ン タ ー (Long Ping
Commercial Centre )
本不動産概要 本不動産は、 1987 年に完成し、6階建て(中2階を含む。)商業/駐車場ブロック、2階建て駐車場/コミュニ
ティセンター・ブロックで構成されている。さらに、本不動産には、ユック・ピン・ハウス( Yuk Ping House )、セッ
ク・ピン・ハウス( Shek Ping House )及びカン・ピン・ハウス( Kang Ping House )の住居ブロックにある各種店
舗、並びにロン・ピン・エステート( Long Ping Estate )内のブロック4、ブロック5及びブロック6の一部エリア
及び屋外駐車場が含まれる。本不動産には、合計 564 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、 ユン・ロン・タウン( Yuen Long
Town )区画番号 521 番内の 32,958/498,969 の 均等 な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2006
年3月 15 日より 50 年間)の対象となっている。
47 フン・タック・ショッピングセンター 71,858 487 53.9 4.00% 1,461.4 7.50% 1,353.7 1,407.6 3.83% 8.90%
(Fung Tak Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業ビル(商業センター)及び隣接する6階建て駐車場ビルで構成されている。本不
動産にはまた、バン・フン・ハウス( Ban Fung House )及びニャン・フン・ハウス( Ngan Fung House )にある各種
店舗が含まれる。本不動産は、 1991 年に完成した。本不動産には、合計 487 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産 は、 リンク・プロパティーズ・リミテッド が保有 している。 本不動産は、香港政府からの賃借権( 1998 年
4月8日より 50 年間)の対象となっているニュー・カオルーン・インランド区画番号 6318 番のセクション A及び Cの
全体並びにニュー・カオルーン・インランド区画番号 6318 番の残存部分内の 1,070/202,138 の均等な共有持
分割合で構成されている。
48 オイ・トゥン・ショッピングセンター 81,029 634 58.3 4.14% 1,443.9 7.50% 1,362.8 1,403.4 4.15% 9.03%
(Oi Tung Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産 は、 3階建て商業ビル(商業センター)、各種福祉施設が入った6階建て駐車場ポディウム及びオ
イ・シン・ハウス( Oi Sin House )(多層商業/駐車場設備及び総合商業/駐車場設備)の住居ブロック内に
ある駐車スペース、並びにオイ・トゥン・エステート( Oi Tung Estate )内の各種関連エリアで構成されている。
本不動産は、 2000 年 に 完成 した。 本不動産には、合計 634 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産 は、 リンク・プロパティーズ・リミテッド が 保有 している。 本不動産は、シャウ・ケイ・ワン・インランド
(Shau Kei Wan Inland )区画番号 849 番内の 34,910/194,191 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府
からの賃借権( 2005 年9月 17 日より 50 年間)の対象となっている。
49 メ イ ・ラ ム ・ショッピング センター 75,843 375 56.8 4.05% 1,431.2 7.50% 1,337.4 1,384.3 4.10% 8.96%
(Mei Lam Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産(旧称 メ イ ・ラ ム ・コマーシャ ル・センター( Mei Lam Commercial Centre ))は、3階建て商業ビル(商
業複合施設)、1階が生鮮市場である隣接する4階建て駐車場ビル(立体駐車場)、及び各種総菜屋台(商業
ブロック)で構成されている。さらに、本不動産には、メイ・フン・ハウス( Mei Fung House )(香港住宅公団集合
住宅の一部)の住居ブロック内にある各種店舗が含まれる。本不動産は、 1981 年に完成した。本不動産に
は、合計 375 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、 シャ・ティン・タウン区画番号 558
番内の 29,125/273,313 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2010 年3月 22 日より 50 年
間)の対象となっている。
144/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
50 ヒン・ワー・プラザ( Hing Wah 82,011 268 57.8 4.04% 1,435.8 7.50% 1,330.1 1,383.0 4.18% 8.90%
Plaza )
本不動産概要 本不動産は、2階建て商業ビル(商業センター)、9階建て駐車場ビル(駐車場ブロック)、メイ・ワー・ハウス
(May Wah House )の1階にある総合商業/駐車場設備及びヒン・ワー・エステート( Hing Wah Estate )内の
関連エリアで構成されている。本不動産は、 2000 年に完成した。本不動産には、合計 268 台分の駐車スペー
スがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チャイ・ワン・インランド区画番号
177 番内の 27,675/160,197 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年2月 28 日より
50 年間)の対象となっている。
51 フー・タイ・ショッピングセンター 61,726 635 60.9 4.13% 1,423.0 7.50% 1,335.5 1,379.3 4.42% 9.00%
(Fu Tai Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、6階建て商業/駐車場設備(商業/駐車場設備)、並びにフー・タイ・エステート( Fu Tai
Estate )内の各種屋外駐車場及び関連エリアで構成されている。本不動産は、 2000 年に完成した。本不動
産には、合計 635 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ツン・ムン・タウン区画番号 418 番
内の 38,769/382,833 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2001 年3月 12 日より 50 年
間)の対象となっている。
52 タ イ ・ヒ ン ・コマーシャ ル・センター 101,698 672 55.0 4.20% 1,405.3 7.50% 1,324.0 1,364.7 4.03% 9.02%
(Tai Hing Commercial
Centre )
本不動産概要 本不動産 は、 1977 年に完成 し、 2階建て商業施設ビル2棟(商業ブロック1及びブロック2)で構成されている。
さらに、本不動産には、タイ・ヒン・エステート( Tai Hing Estate )内の各種屋外駐車場及び関連エリアが含
まれる。商業ブロック1は、タイ・フォン・ストリート( Tai Fong Street )により分断されており、2階の歩道橋で
接続されている。本不動産には、合計 672 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ツン・ムン・タウン区画番号 484 番
内の残存部分の 27,288/474,882 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2009 年3月 18
日より 50 年間)の対象となっている。
53 ウン・チャウ・ショッピング 50,180 213 53.3 3.65% 1,429.8 7.50% 1,290.3 1,360.1 3.92% 8.71%
センター( Un Chau Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、ウン・チャウ・エステート( Un Chau Estate )内の2階建て商業ビル(商業ポディウム)、2階建て
駐車場ビル、ウン・ホン・ハウス( Un Hong House )の下の平屋建て駐車場ポディウム(駐車場ポディウム)で構
成されている。本不動産は、 1999 年に完成した。本不動産には、合計 213 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、 リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している 。 本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド 区
画番号 6478 番内の 17,388/355,830 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2010 年3月
11 日より 50 年間)の対象となっている。
145/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
54 ルン・ハン・コマーシャル・ 63,197 440 53.2 4.02% 1,326.6 7.50% 1,236.0 1,281.3 4.15% 8.94%
セ ン タ ー (Lung Hang
Commercial Centre )
本不動産概要 本不動産は、3階建て商業/駐車場ビル(商業複合施設)、平屋建て市場ビル(市場)、個別の平屋建て駐
車場ビル(駐車場ブロック)、並びにルン・ハン・エステート( Lung Hang Estate )内の総菜屋台3台及び屋外
駐車場で構成されている。本不動産は、 1983 年に完成した。本不動産には、合計 440 台分の駐車スペースが
ある。
所有権の詳細 本不動産は、 リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している 。 本不動産は、 シャ・ティン・タウン区画番号 557
番内の 23,047/289,255 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2010 年3月 31 日より 50 年
間)の対象となっている。
55 ナム・チョン・プレイス (Nam
Cheong Place) 56,519 547 41.5 4.00% 1,303.9 7.50% 1,214.0 1,259.0 3.29% 8.88%
本不動産概要 本不動産(旧称フー・チョン・ショッピングセンター( Fu Cheong Shopping Centre ))は、3階建て商業ビル(多
層商業設備及び総合商業/駐車場設備、フー・ユン・ハウス(付属施設ブロック))並びにフー・ホイ・ハウス
(Fu Hoi House )及びフー・イー・ハウス( Fu Yee House )の下の4階建て駐車場ビル(多層駐車場設備)で構
成されている。本不動産は、 2002 年に完成した。本不動産には、合計 547 台分の駐車スペースがある。 2019
年3月 31 日時点において、資産改善計画が進行中であったため、利用可能な賃貸可能面積は 32,222 平方
フィートであった。資産改善計画 後の推定賃貸可能面積は、約 56,519 平方フィートである。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6437 番内の 31,469/355,647 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2005 年9月
17 日より 50 年間)の対象となっている。
56 クウォン・ファク・コマーシャル・ 69,294 461 50.6 4.09% 1,273.8 7.50% 1,194.4 1,234.1 4.10% 8.99%
セ ン タ ー (Kwong Fuk
Commercial Centre )
本不動産概要 本不動産は、2階建て駐車場及び商業複合施設上に建てられた3階建て商業複合施設、クウォン・ヤン・ハウ
ス( Kwong Yan House )の住居ブロックにある各種店舗及び各種総菜屋台で構成されている。さらに、本不動
産には、クウォン・ファク・エステート( Kwong Fuk Estate )内の関連エリア及び屋外駐車場が含まれる。本不
動産は、 1983 年に完成した。本不動産には、合計 461 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、 リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している 。 本不動産は、 タイ・ポー・タウン区画番号 196 番
内の 23,946/351,384 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2010 年3月 17 日より 50 年
間)の対象となっている。
57 フー・ヘン・ショッピングセンター 55,030 517 53.0 4.23% 1,245.5 7.50% 1,186.1 1,215.8 4.36% 9.09%
(Fu Heng Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、2階建て駐車場/屋内娯楽センターが付設した3階建て(半地階を含む。)商業/駐車場ビル
(多目的複合施設)、3階建て駐車場ブロック、及びフー・ヘン・エステート( Fu Heng Estate )内の各種屋外
駐車スペースで構成されている。なお、屋内娯楽センターは本不動産の中には含まれない。本不動産は、
1990 年に完成した。本不動産には、合計 517 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、タイ・ポー・タウン区画番号 178 番
内の 22,900/358,013 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2000 年2月 10 日より 50 年
間)の対象となっている。
マリタイム・ベイ( Maritime Bay ) 41,017 0 47.0 3.70% 1,252.7 7.50% 1,125.5 1,189.1 3.96% 8.68%
58
本不動産概要 本不動産は、 1998 年に完成し、マリタイム・ベイの商業設備の1階及び2階にある様々な商業ユニットで構成
されている。
所有権の詳細 本不動産は、グレート・ランド( HK )リミテッド( Great Land (HK) Limited )が保有している。本不動産は、チョ
ン・クワン・オー・タウン区画番号 49 番内の 573/5,411 の均等な共有持分割合を構成し、新規授権番号
SK8530 番( 1995 年3月 27 日に開始し 2047 年6月 30 日に終了する。)の対象となっている。
146/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
59 ユー・オン・ショッピングセンター 47,684 547 47.3 4.03% 1,232.1 7.50% 1,144.8 1,188.5 3.98% 8.92%
(Yiu On Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、 1989 年に完成し、小売店、市場及び駐車スペースを有する7階建て多目的複合施設で構成さ
れている。さらに、本不動産には、ユー・オン・エステート( Yiu On Estate )内の各種屋外駐車スペースで構
成されている。本不動産には、合計 547 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 505
番内の 12,616/306,501 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年3月 18 日より 50 年
間)の対象となっている。
60 ロク・ワー・コマーシャル・ 98,078 650 48.0 4.10% 1,203.6 7.50% 1,122.7 1,163.2 4.12% 8.95%
センター( Lok Wah Commercial
Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業/駐車場複合施設で構成されている。さらに、本不動産には、ポー・ワー・ハウス
(Po Wah House )、カン・ワー・ハウス( Kan Wah House )、ラップ・ワー・ハウス( Lap Wah House )、タット・ワー・
ハウス( Tat Wah House )、ニン・ワーハウス( Ning Wah House )及びシュン・ワー・ハウス( Shun Wah House )の
住居ブロック内にある各種総合商業/駐車場設備、並びにロク・ワー(ノース)・エステート( Lok Wah (North )
Estate )内の屋外駐車場及び関連エリアで構成されている。本不動産は、 1985 年に完成した。本不動産に
は、合計 650 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6460 番内の 38,134/513,788 の均等な共有持分割合及び 667/513,788 の均等な共有持分割合の一
部を構成し、香港政府からの賃借権( 2008 年9月9日より 50 年間)の対象となっている。
61 ワン・ツイ・コマーシャル・コンプ 82,792 359 49.0 4.18% 1,134.0 7.50% 1,058.0 1,096.0 4.47% 8.96%
レックス( Wan Tsui Commercial
Complex )
本不動産概要 本不動産は、5階建て商業ビル(商業ブロック)、2階建て(地階を含む。)商業ビル(市場/駐車場ブロック) 、
ヘイ・ツイ・ハウス( Hei Tsui House )に隣接した平屋建て駐車場ビル(駐車場ブロック)、 チャ ク ・ツ イ ・ハウス
(Chak Tsui House )の住居ブロック内にある2階建て駐車場ポディウム(駐車場ポディウム)で構成されてい
る。本不動産には、イー・ツイ・ハウス( Yee Tsui House )及びシン・ツイ・ハウス( Shing Tsui House )の住居
ブロック内にある各種店舗 、リ ー ・ツ イ ・ハウス( Lee Tsui House )の1階にある政府系医療機関並びにワン・ツ
イ・エステート( Wan Tsui Estate )内の関連エリア及び敷地内の道路沿いの各種屋外駐車場(屋外駐車場)
が含まれる。本不動産は、 1979 年に完成した。本不動産には、合計 359 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、 リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している 。 本不動産は、 チャイ・ワン・インランド 区画番号
180 番の残存部分内の 26,208/222,534 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2010 年3
月 31 日より 50 年間)の対象となっている。
62 ホイ・フー・ショッピングセンター 40,360 225 46.4 3.97% 1,136.5 7.50% 1,050.5 1,093.5 4.24% 8.88%
(Hoi Fu Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、ホイ・フー・コート( Hoi Fu Court )内の2階建て商業ビルの一部(ブロック E) 及び6階建て駐車
場/高齢者住宅/介護施設ビル(ブロック D)の一部で構成されている。本不動産は、 1999 年に完成した。本
不動産には、合計 225 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 11141 番内の 9,413/204,120 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年7月
16 日より 50 年間)の対象となっている。
147/400
EDINET提出書類
リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
63 ヒゥ・ライ・ショッピングセンター 34,560 637 45.0 4.10% 1,096.3 7.50% 1,033.4 1,064.9 4.23% 9.02%
(Hiu Lai Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、9階建て商業/駐車場ブロック (レベル2からレベル8にかけて乱平面造りになっている。)並
びにヒゥ・ティン・ハウス( Hiu Tin House )及びヒゥ・オン・ハウス( Hiu On House )の1階にある2棟の幼稚園で
構成され、それぞれ 1996 年に完成した。本不動産には、合計 637 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6205 番のセクション A全体及びニュー・カオルーン・インランド区画番号 6205 番の残存部分内の
1,000/249,375 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1994 年 11 月 11 日より 2047 年6月
30 日)の対象となっている。
64 チョン・ワー・ショッピング 71,123 353 42.5 3.98% 1,067.1 7.50% 1,001.0 1,034.1 4.11% 8.98%
センター( Cheung Wah Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、4階建て商業ビル(商業センター)、4階建て駐車場ビル(第1駐車場)、屋上に総菜屋台を有す
る2階建て駐車場ビル(第2駐車場)、及び隣接する3階建て市場ビル(市場)で構成されている。さらに、本
不動産には、並びにチョン・ライ・ハウス( Cheung Lai House )及びチョン・チュン・ハウス( Cheung Chung
House )の住居ブロック内にある各種店舗、並びにチョン・ワー・エステート( Cheung Wah Estate )内の屋外駐
車場が含まれる。本不動産は、 1984 年に完成した。本不動産には、合計 353 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ファンリン・ション・シュイ・タウン
区画番号 226 番内 の 26,310/299,811 の 均等 な 共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2004 年6月
16 日より 50 年間)の対象となっている。
65 サム・シン・コマーシャル・ 67,725 176 36.2 4.02% 912.4 7.50% 852.4 882.4 4.10% 8.95%
セ ン タ ー (Sam Shing
Commercial Centre )
本不動産概要 本不動産は、3階建て商業/駐車場ビル(商業複合施設)、各種総菜屋台及び売店で構成されている。さら
に、本不動産には、サム・シン・エステート( Sam Shing Estate )内の チョン・ユゥ・ハウス (Chun Yu House )(第
1ブロック)、ムーン・ユゥ・ハウス( Moon Yu House )(第2ブロック)並びにフン・ユゥ・ハウス( Fung Yu House )
(第3ブロック)の住居ブロック内にある総合商業/駐車場設備が含まれる。本不動産は、 1980 年に完成し
た。本不動産には、合計 176 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ツン・ムン・タウン区画番号 481 番
内の 14,434/115,271 の均等な共有持分割合を構成しており、香港政府からの賃借権( 2010 年3月 22 日より
50 年間)の対象となっている。
66 ティン・ツ・ショッピングセンター 36,865 289 36.1 3.98% 908.9 7.50% 847.5 878.2 4.12% 8.95%
(Tin Tsz Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、2階建て商業ビル(商業/駐車場ブロック)、隣接する4階建て駐車場ビル(駐車場ブロック)、
及びツ・ピン・ハウス( Tsz Ping House )の 住居ブロック内にある各種店舗で構成されている。本不動産は、
1997 年に完成した。さらに、本不動産には、ティン・ツ・エステート( Tin Tsz Estate )内の関連エリア及び屋
外駐車場が含まれる。本不動産には、合計 289 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番
号 40 番内の 17 , 511/202 , 482 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年6月 29 日より
50 年間)の対象となっている。
148/400
EDINET提出書類
リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
67 ヒン・トゥン・ショッピングセンター 53,034 420 26.6 4.00% 691.1 7.50% 642.3 666.7 3.99% 8.92%
(Hing Tung Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、7階建て商業/駐車場ビル(商業/駐車場 ブロック )並びにヒン・トゥン・エステート( Hing Tung
Estate )内の独立した2階建てリフトタワー(すなわち、ユー・ヒン・ロード( Yiu Hing Road )に架かる歩道橋に
より商業/駐車場ブロックに連結されている第1リフトタワー)にある関連エリア及び1店舗で構成されている。
本不動産は、 1995 年に完成した。本不動産には、合計 420 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャウ・ケイ・ワン・インランド区画
番号 851 番内 の 23,786/155,258 の 均等 な 共有持分割合 を 構成 し、香港政府からの賃借権( 2010 年2月8日
より 50 年間)の対象となっている。
68 ユー・トゥン・ショッピングセンター 63,838 685 22.9 4.20% 625.9 7.50% 601.0 613.5 3.73% 9.14%
(Yiu Tung Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、 1994 年に完成し、3階建て商業ビル(商業センター)、2階建て駐車場ビル(第1駐車場ブロッ
ク)、8階建て駐車場ビル(第2駐車場ブロック)及びユー・トゥン・エステート( Yiu Tung Estate )内の1階ユ
ニットで構成されている。ユー・トゥン・エステート内のエスカレーター及び歩道橋は、ユー・ヒン・ロード( Yiu
Hing Road )及びナム・ホン・ストリート( Nam Hong Street )に直接通じている。本不動産には、合計 685 台分
の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャウ・ケイ・ワン・インランド区画
番号 852 番内 の 35,548/381,831 の 均等 な共有持分割合を構成し、本不動産は、香港政府からの賃借権
(2010 年3月 29 日より 50 年間)の対象となっている。
69 キン・サン・ショッピングセンター 36,623 273 23.7 3.97% 607.0 7.50% 561.5 584.3 4.05% 8.89%
(Kin Sang Shopping
Centre )
本不動産概要 本不動産は、 1990 年に完成し、3階建て商業ビル(商業ブロック)、4階建て駐車場ビル(駐車場ブロック)及
びキン・サン・エステート( Kin Sang Estate )内の関連エリアで構成されている。本不動産には、合計 273 台
分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ツン・ムン・タウン区画番号 441 番
のセクション A内の 14,100/28,621 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1998 年4月8日
より 50 年間)の対象となっている。
70 トゥン・タウ・エステート内の商業 37,909 493 20.8 4.14% 557.8 7.50% 528.2 543.0 3.83% 9.05%
施設及び駐車場( Retail
and Car Park within Tung
Tau Estate )
本不動産概要 本不動産は、地下駐車場付きの乱平面造りの平屋建て商業ビル(商業複合施設)、3階建て駐車場ビル(駐
車場ブロック)で構成されている。さらに、本不動産には、商業複合施設前の1階店舗並びにチョン・トゥン・ハ
ウス( Cheung Tung House )、ホン・トゥン・ハウス( Hong Tung House )、オン・トゥン・ハウス( On Tung House )、
ユェ・トゥン・ハウス( Yue Tung House )及びウォン・トゥン・ハウス( Wong Tung House )の住居ブロック内の1階
にある各種店舗並びにトゥン・タウ (II ) エステート( Tung Tau (II ) Estate )内の屋外駐車場が含まれる。
本不動産は、 1982 年に完成した。本不動産には、合計 493 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6413 番内の 16,942/349,186 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2002 年1月
24 日より 50 年間)の対象となっている。
149/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
71 ピン・ティン・ ショッピング センター 24,344 406 23.2 4.29% 552.5 7.50% 526.2 539.4 4.30% 9.10%
(Ping Tin Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、3階建て商業ビル(商業センター)、それに付設された乱平面造りの4階建て駐車場ビル(駐車
場ブロック)、4階建て付属施設ビル(付属施設ブロック)の1階及び2階並びにピン・ティン・エステート( Ping
Tin Estate )内の駐車場ビルの入口付近の屋外駐車場で構成されている。本不動産は、 1997 年に完成し
た。本不動産には、合計 406 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6446 番内の 16,966/362,174 の均等な共有持分割合を構成し、本不動産は、香港政府からの賃借権
(2009 年3月 30 日より 50 年間)の対象となっている。
72 キン・ミン・エステート内の駐車場 0 763 21.8 4.60% 483.0 7.50% 477.3 480.2 4.54% 9.37%
(Car Park within Kin Ming
Estate )
本不動産概要 本不動産は、6階建て商業/駐車場ビルで構成されている。さらに、本不動産には、キン・ミン・エステート
(Kin Ming Estate )内の各種駐車スペースが含まれる。本不動産は、 2003 年に完成した。本不動産には、
合計 763 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チョン・クワン・オー・タウン区画
番号 109 番内の 39,133/420,644 の均等な共有持分割合を構成し、本不動産は、香港政府からの賃借権
(2010 年3月 15 日より 50 年間)の対象となっている。
73 シュン・オン・コマーシャル・ 81,478 459 15.8 4.10% 477.5 7.50% 448.1 462.8 3.41% 8.99%
センター( Shun On Commercial
Centre )
本不動産概要 本不動産 は、 第1及び第2商業ブロックの2箇所の一部、2階建て商業施設ビルとそれに隣接する4階建て駐
車場ビル(商業/駐車場ブロック)、オン・クワン・ハウス( On Kwan House )、オン・チュン・ハウス( On Chung
House )及びオン・ヤット・ハウス( On Yat House )にある総合商業/駐車場設備 、 各種商業施設 、並びに シュ
ン・オン・エステート( Shun On Estate )内の関連 エリア及び 屋外駐車場で構成されている。本不動産は、
1978 年に完成した。本不動産には、合計 459 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6472 番の残存部分内の 20,130/179,429 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権
(2008 年7月 28 日より 50 年間)の対象となっている。
74 チョン・オン・エステート内の商業 3,915 484 18.7 4.18% 450.1 7.50% 430.1 440.1 4.26% 9.12%
施設及び駐車場( Retail and
Car Park within Cheung On
Estate )
本不動産概要 本不動産は、4階建て駐車場ビル(第1駐車場)、乱平面造りの2階建て駐車場ビル(第2駐車場)並びにチョ
ン・オン・エステート( Cheung On Estate )内のオン・タオ・ハウス( On Tao House )の1階部分 の各種店舗及び
医療機関で構成されている。本不動産は、 1988 年に完成した。本不動産には、合計 484 台分の駐車スペース
がある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1998 年
4月8日より 50 年間)の対象となっているチン・イ・タウン区画番号 160 番のセクション D及びセクション }の土地
の全ての部分又は区画並びにチン・イ・タウン区画番号 160 番の残存部分内の 403/293,522 の均等な共有持
分割合で構成されている。
150/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
75 イン・ライ・コート・ショッピング 10,584 150 17.0 3.98% 435.1 7.50% 404.0 419.6 4.06% 8.92%
セ ン タ ー (Yin Lai Court
Shopping Centre )
本不動産概要 本不動産は、 1991 年に完成し、4階建て商業/駐車場ビルで構成されている。地下2階からライ・キン( Lai
King )駅への直通通路がある。本不動産には、合計 150 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、クワァイ・チュン・タウン区画番号
389 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1990 年9月 21 日から
2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
76 ホン・パク・コート内の商業施設及 17,956 549 16.3 3.91% 429.9 7.50% 403.9 416.9 3.92% 8.99%
び駐車場( Retail and Car
Park within Hong Pak Court )
本不動産概要 本不動産は、 1993 年に完成し、レベル7部分に2件の幼稚園を有する7階建て駐車場ビルで構成されてい
る。本不動産には、合計 549 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産はリンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6095 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画を構成し、香港政府からの賃借権( 1991 年9月 25
日から 2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
77 チョン・ワン・エステート内の商業 11,532 333 17.7 4.38% 404.2 7.50% 389.8 397.0 4.46% 9.18%
施設及び駐車場( Retail and
Car Park within Cheung Wang
Estate )
本不動産概要 本不動産は、2階建て立体駐車場設備、平屋建て商業/駐車場ブロック(商業/駐車場ブロック)で構成さ
れている。さらに、本不動産には、チョン・ワン・エステート( Cheung Wang Estate )内の関連エリア及び屋外
駐車場が含まれる。本不動産は、 2001 年に完成した。本不動産には、合計 333 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チン・イ・タウン区画番号 178 番
内の 13,010/259,640 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2009 年3月 25 日より 50 年
間)の対象となっている。
78 ロク・ワー(サウス)・エステート内 16,183 226 12.5 4.35% 325.5 7.50% 314.2 319.9 3.91% 9.18%
の商業施設及び駐車場( Retail
and Car Park
within Lok Wah (South )
Estate )
本不動産概要 本不動産は、チン・ワー・ハウス( Chin Wah House )にある市場露店、4階建て駐車場ビル(駐車場ブロック)、
オン・ワー・ハウス( On Wah House )近くの独立した総菜屋台3店舗、及びオン・ワー・ハウスの住居ブロックの
1階部分にある各種店舗、並びにロク・ワー(サウス)・エステート( Lok Wah (South ) Estate )内の関連エリア
及び屋外駐車場で構成されている。本不動産は、 1982 年に完成した。本不動産には、合計 226 台分の駐車
スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6460 番内の 13,231/513,788 及び 667/513,788 の一部の均等な共有持分割合を構成し、香港政府か
らの賃借権( 2008 年9月9日より 50 年間)の対象となっている。
151/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
79 ティン・ユット・エステート内の駐 0 560 11.9 4.00% 300.6 7.50% 284.1 292.4 4.05% 9.03%
車場( Car Park within Tin
Yuet Estate )
本不動産概要 本不動産は、 2000 年に完成し、ティン・ユット・エステート( Tin Yuet Estate )内の4階建て(中2階を含む。)
駐車場ビルで構成されている。本不動産には、合計 560 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番
号 41 番内の 50,802/297,568 の均等な共有持分割合を構成し、また、香港政府からの賃借権( 2010 年6月8
日より 50 年間)の対象となっている。
80 ポー・ヘイ・コート・コマーシャル・ 13,686 0 9.8 3.00% 311.5 7.50% 265.1 288.3 3.41% 8.30%
セ ン タ ー (Po Hei Court
Commercial Centre )
本不動産概要 本不動産は、 1993 年に完成し、ポー・ヘイ・コート( Po Hei Court )内のブロック A及びブロック Bの1階にある小
売店舗で構成されている。
所有権の詳細 本不動産 は、 リンク・プロパティーズ・リミテッド が保有 している。 本不動産は 、ニュ ー ・カオルー ン ・インランド 区
画番号 6117 番内の 1,354/20,256 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1992 年7月 17
日から 2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
81 コ・ チョ ン ・コー ト内の商業施設及 7,332 323 11.3 4.11% 284.1 7.50% 270.3 277.2 4.09% 9.09%
び駐車場( Retail and Car
Park within Ko Chun Court )
本不動産概要 本不動産は、 1993 年に完成し、 12 面の乱平面造りで6階建ての商業/駐車場 ビル及び コ・チョン・コート( Ko
Chun Court )内の チョ ン ・ムーン・ハウス( Chun Moon House )(ブロック C)の1階部分にある幼稚園で構成され
ている。本不動産には、合計 323 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1993 年
6月3日から 2047 年6月 30 日まで)の対象となっているニュー・カオルーン・インランド区画番号 6189 番のセク
ション Aの土地の全ての部分又は区画並びにニュー・カオルーン・インランド区画番号 6189 番の残存部分内
の 530/81,791 の均等な共有持分割合で構成されている。
82 ウォー・ミン・コート内の商業施設 7,342 379 10.8 3.92% 282.5 7.50% 265.1 273.8 3.93% 8.99%
及び駐車場
(Retail and Car Park
within Wo Ming Court )
本不動産概要 本不動産は、 1999 年に完成し、6階建て駐車場ビル及びウォー・ヤット・ハウス( Wo Yat House )(ブロック A)の
住居ブロック内の1階部分にある幼稚園で構成されている。本不動産には、合計 379 台分の駐車スペースが
ある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1997 年
11 月 28 日より 50 年間)の対象 となっているチョ ン ・クワン・オー・タウン区画番号 52 番のセクション Aの土地の全
ての部分又は区画、並びに チョ ン ・クワン・オー・タウン区画番号 52 番の残存部分内の 728/82,796 の均等な
共有持分割合で構成されている。
83 ワ ー ・ラ イ ・エステー ト内の駐車場 0 411 11.5 4.20% 272.5 7.50% 261.5 267.0 4.32% 9.15%
(Car Park within Wah Lai
Estate )
本不動産概要 本不動産は、 2001 年に完成し、5階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産には、合計 411 台分の駐車
スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、クワァイ・チュン・タウン区画番号
445 番のセクション Aの残存部分内の 21,700/102,614 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借
権( 2001 年5月 25 日より 50 年間)の対象となっている。
152/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
84 チン・ワー・コート内の商業施設 9,118 348 9.9 4.03% 269.9 7.50% 255.2 262.6 3.78% 9.04%
及び駐車場
(Retail and Car Park
within Ching Wah Court )
本不動産概要 本不動産は、3階建て商業/駐車場ビルで構成されている。本不動産は、 1984 年に完成した。本不動産に
は、合計 348 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チン・イ・タウン区画番号 100 番
のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1898 年7月1日より 99 年間
(最後の3日間を除く。)。法令により 2047 年6月 30 日まで延長された。)の対象となっている。
85 ホン・ヤット・コート内の商業施設 7,040 355 9.9 4.01% 254.2 7.50% 240.3 247.3 4.02% 9.04%
及び駐車場( Retail and Car
Park within Hong Yat Court )
本不動産概要 本不動産 は、 1993 年に完成し、ホン・ヤット・コート( Hong Yat Court )内のレベル 13 (7階)部分に幼稚園を有
する7階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産には、合計 355 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6329 番内の 4,582/99,200 の均等な共通持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2001 年2月5日
より 50 年間)の対象となっている。
86 カ・ティン・コート内の駐車場( Car 0 348 10.1 4.00% 250.4 7.50% 236.6 243.5 4.15% 9.04%
Park within Ka Tin Court )
本不動産概要 本不動産は、カ・ティン・コート( Ka Tin Court )内の3階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産は、
1988 年に完成した。本不動産には、合計 348 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、シャ・ティン・タウン区画番号 290
番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1898 年7月1日より 99 年
間(最後の3日間を除く。)。法令により 2047 年6月 30 日まで延長された。)の対象となっている。
87 トン・ミン・コート内の商業施設及 21,283 291 8.2 3.96% 242.5 7.50% 230.2 236.4 3.48% 9.05%
び駐車場( Retail and Car
Park within Tong Ming
Court )
本不動産概要 本不動産は、1階部分に各種小売店舗及び青少年センターを有する5階建て駐車場ビル並びにトン・ウォン・
ハウス( Tong Wong House )の1階にある託児所及びトン・フー・ハウス( Tong Fu House )の1階にある幼稚園
で構成されている。本不動産は、 1999 年に完成した。本不動産には、合計 291 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産はリンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チョン・クワン・オー・タウン区画番
号 54 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画、及びチョン・クワン・オー・タウン区画番号 54 番の残存部
分内の 1,153/98,512 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1997 年6月 26 日に開始し
2047 年6月 30 日に終了する。)の対象となっている。
88 ワン・ファク・コート内の駐車場 0 408 8.5 3.60% 238.7 7.50% 218.6 228.7 3.72% 8.81%
(Car Park within Wang Fuk
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1983 年に完成し、地階付きの5階建て駐車場で構成されている。本不動産には、合計 408 台分
の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、タイ・ポー・タウン区画番号 27 番
のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1898 年7月1日より 99 年間
(最後の3日間を除く。)。法令により 2047 年6月 30 日まで延長された。)の対象となっている。
153/400
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
89 ニン・フン・コート内の駐車場( Car 0 299 8.9 3.70% 236.8 7.50% 218.6 227.7 3.89% 8.87%
Park within Ning Fung
Court )
本不動産概要 本不動産は、 2001 年に完成し、3階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産には、合計 299 台分の駐車
スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、クワァイ・チュン・タウン区画番号
477 番内の 3,072/78,707 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年 10 月 15 日より 50
年間)の対象となっている。
90 ツ・マン・エステート内の駐車場 0 364 10.3 4.50% 228.2 7.50% 223.9 226.1 4.57% 9.31%
(Car Park within Tsz Man
Estate )
本不動産概要 本不動産は 、 1994 年 に 完成 し、 4階建て駐車場ビル及びツ・ マ ン ・エステー ト( Tsz Man Estate )内の関連エリ
アで構成されている。本不動産には、合計 364 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6441 番の残存部分内の 9,121/139,291 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権
(2008 年2月 28 日より 50 年間)の対象となっている。
91 ティン・キン・エステート内の駐車 0 380 9.0 3.90% 229.4 7.50% 215.1 222.3 4.06% 8.98%
場( Car Park within Tin King
Estate )
本不動産概要 本不動産は、 1989 年に完成し、5階建て駐車場ブロックのうちの地上階 、 2階 及び 3階部分 、 4階 及び 5階部
分の一部並びに屋上及び屋上より上層階の屋上部分並びにティン・キン・エステート( Tin King Estate )内
の屋外駐車場で構成されている。本不動産には、合計 380 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ツン・ムン・タウン区画番号 444 番
内の 4,036/197,161 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年3月 18 日より 50 年間)
の対象となっている。
92 ツイ・ワン・エステート内の商業施 13,631 182 8.5 3.91% 223.1 7.50% 206.3 214.7 3.96% 8.88%
設及び駐車場
(Retail and Car Park within
Tsui Wan Estate )
本不動産概要 本不動産は、 1993 年に完成し、各種独立型平屋建て小売店舗 、3階建 て商業施設 /オフィスビル(商業設
備)及び平屋建て駐車場ビル(駐車場ブロック)、並びにツイ・ワン・エステート( Tsui Wan Estate )内の屋外
駐車場で構成されている。本不動産には、合計 182 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、チャイ・ワン・インランド区画番号
166 番内の 3,254/123,068 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年3月 18 日より 50
年間)の対象となっている。
93 ティン・ワー・エステート内の商業 1,476 287 8.8 3.95% 220.4 7.50% 206.0 213.2 4.13% 8.96%
施設及び駐車場
(Retail and Car Park within
Tin Wah Estate )
本不動産概要 本不動産は、 1999 年に完成し、ティン・ワー・エステート( Tin Wah Estate )内の7階建て付属施設ブロックの
1階部分 にある 2件の小売店舗及び1階から3階部分にある駐車スペースで構成されている。本不動産には、
合計 287 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番
号 43 番内の 11,225/236,423 の均等な共有持分割合を構成し、また、香港政府からの賃借権( 2010 年5月 12
日より 50 年間)の対象となっている。
154/400
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収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
94 ティン・ヤット・エステート内の商 8,784 446 8.7 4.20% 216.1 7.50% 207.2 211.7 4.13% 9.14%
業施設及び駐車場( Retail and
Car Park within Tin Yat
Estate )
本不動産概要 本不動産は、 2001 年に完成し、1階部分に幼稚園を有する7階建 て 駐車場 ビル及び ティン・ヤット・エステート
(Tin Yat Estate )内の屋外駐車場 で 構成 されている。 本不動産には、合計 446 台分の駐車スペースがあ
る。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番
号 42 番内の 15,485/226,221 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2008 年 10 月 28 日より
50 年間)の対象となっている。
95 ポー・プイ・コート内の駐車 0 277 8.2 3.90% 208.8 7.50% 195.8 202.3 4.07% 8.98%
場(Car Park within Po Pui
Court)
本不動産概要 本不動産は、1995年に完成し、3階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産には、合計277台分
の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、クアン・トン・
インランド区画番号728番のセクションAの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの
賃借権(1994年2月8日から2047年6月30日まで)の対象となっている。
96 ツイ・ピン・サウス・エステート内の 5,275 229 8.7 4.66% 198.3 7.50% 196.6 197.5 4.42% 9.39%
駐車場( Car Park within Tsui
Ping South Estate )
本不動産概要 本不動産は、 1990 年に完成し、3階部分に不動産管理事務所を有する3階建て駐車場ビル(駐車場ブロッ
ク)及びツイ・ピン(サウス)エステート( Tsui Ping (South) Estate )内の屋外駐車場で構成されている。本
不動産には、合計 229 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、クアン・トン・インランド区画番号
755 番の残存部分内の 6,785/291,576 の均等な共有持分割合を構成し、また、香港政府からの賃借権( 2009
年 11 月 27 日より 50 年間)の対象となっている。
97 イン・ミン・コート内の駐車場( Car 0 274 7.6 3.90% 198.1 7.50% 185.8 192.0 3.97% 8.98%
Park within Ying Ming
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1989 年に完成し、2階建てカーポート・ビルで構成されている。本不動産には、合計 274 台分の
駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ジャンク・ベイ・タウン( Junk Bay
Town )区画番号4番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、また、香港政府からの賃借権
(1898 年7月1日より 99 年間。法令により 2047 年6月 30 日まで延長された。)の対象となっている。
98 ヤ ン ・ミ ン ・コート 内の商業施設及 7,019 262 7.1 3.93% 191.9 7.50% 180.3 186.1 3.82% 9.00%
び駐車場
(Retail and Car Park within
Yan Ming Court )
本不動産概要 本不動産 は、 1990 年 に 完成 し、 3階建て商業/駐車場センターで構成されている。本不動産には、合計 262
台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ジャンク・ベイ・タウン区画番号9
番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1987 年1月 22 日から
2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
155/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
99 ミン・ガー・コート内の駐車場( Car 0 345 6.6 3.50% 190.5 7.50% 173.0 181.8 3.66% 8.75%
Park within Ming Nga Court )
本不動産概要 本不動産は、 1985 年に完成し、ミン・ガー・コート( Ming Nga Court )内の3階建て(地階レベルを含む。)駐車
場ビルで構成されている。本不動産には、合計 345 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1898 年
7月1日より 99 年間(最後の3日間を除く。)。法令により 2047 年6月 30 日まで延長された。)の対象となっている
タイ・ポー・タウン区画番号 36 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成されている。
100 ラ イ ・オ ン ・エステー ト内の駐車場 0 181 7.5 4.40% 176.9 7.50% 172.3 174.6 4.30% 9.26%
(Car Park within Lai On
Estate )
本不動産概要 本不動産は、 1993 年に完成し、3階建て駐車場ビル及びライ・オン・エステート( Lai On Estate )内の屋外駐
車場で構成されている。本不動産には、合計 181 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 2009 年
3月6日より 50 年間)の対象となっているニュー・カオルーン・インランド区画番号 6482 番の残存部分内の
5,099/90,111 の均等な共有持分割合で構成されている。
101 ユェ・オン・コート内の駐車 0 296 6.3 3.90% 166.4 7.50% 155.8 161.1 3.90% 8.97%
場
(Car Park within Yue On
Court)
本不動産概要 本不動産は、 1988 年に完成し、1階部分にオフィスを有する5階建て駐車場ビルで構成されている。本不動
産には、合計 296 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、アプ・レイ・チャウ・インランド区
画番号 117 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1982 年2月1
日から 75 年間。さらに 75 年間更新可能。)の対象となっている。
102 ツ・オイ・コート内の商業施設及 13,306 199 6.3 4.38% 158.9 7.50% 154.1 156.5 4.05% 9.23%
び駐車場( Retail and Car
Park within Tsz Oi Court )
本不動産概要 本不動産は、6階部分に幼稚園を有する6階建て駐車場ビル(駐車場ブロック)及びツ・オイ・コートのフェー
ズ III (Phase III of Tsz Oi Court )内の独立した幼稚園で構成されている。本不動産は、 1997 年から
2000 年の間に段階的に完成した。本不動産には、合計 199 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6211 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画を構成し、香港政府からの賃借権( 1995 年6月9
日から 2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。また、本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区画番号
6265 番内の 699/113,761 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年5月7日より 50 年
間)の対象となっている。
103 サウ・マウ・ピン( I)エステート内 0 395 5.4 3.50% 160.7 7.50% 145.9 153.3 3.51% 8.75%
の駐車場( Car Park within
Sau Mau Ping (I) Estate )
本不動産概要 本不動産は、 2002 年に完成し、サウ・ミン・ハウス( Sau Ming House )の住居ブロック内にある3階建て駐車場
(立体駐車場 B)、サウ・ミン・ハウスの1階及び屋上にある総合商業/駐車場設備並びにサウ・マウ・ピン( I)
エステート内の関連エリアで構成されている。本不動産には、合計 395 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6453 番内の 14,364/833,450 の均等な共有持分割合及び残存部分の 10/833,450 の均等な共有持分
割合の一部を構成し、香港政府からの賃借権( 2007 年2月 23 日より 50 年間)の対象となっている。
156/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
104 ナム・チョン・エステート内の商業 8,112 156 5.5 3.93% 156.8 7.50% 146.6 151.7 3.63% 8.96%
施設及び駐車場
(Retail and Car Park
within Nam Cheong Estate )
本不動産概要 本不動産は、平屋建て駐車場ビル(駐車場ブロック)で構成されている。さらに、本不動産には、チョン・シュ
ン・ハウス( Cheong Shun House )、チョン・ヤット・ハウス( Cheong Yat House )、チョン・オン・ハウス( Cheong
On House )及びチョン・イン・ハウス( Cheong Yin House )の住居ブロックの1階部分の各種店舗並びにナム・
チョン・エステート( Nam Cheong Estate )内の各種屋外駐車場で構成されている。本不動産は、 1989 年に完
成した。本不動産には、合計 156 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6427 番内の 3,670/109,764 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2005 年8月 17
日より 50 年間)の対象となっている。
105 イー・コック・コート内の駐車場 0 240 5.6 3.70% 156.6 7.50% 144.5 150.6 3.75% 8.86%
(Car Park within Yee Kok
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1981 年に完成し、地階付きの5階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産には、合計 240
台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1898 年
7月1日 より 99 年間(最後の3日間を除く。)。法令により 2047 年6月 30 日まで延長された。)の対象となっている
ニュー・カオルーン・インランド区画番号 5911 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成されてい
る。
106 サウ・マウ・ピン( III )エステート 1,507 205 6.0 4.15% 141.2 7.50% 134.6 137.9 4.37% 9.10%
内の商業施設及び駐車場
(Retail and Car Park within
Sau Mau Ping (III ) Estate )
本不動産概要 本不動産は、 1996 年に完成し、サウ・マウ・ピン( III )エステート( Sau Mau Ping (III ) Estate )の1階部分
に小売店舗を有する4階建て駐車場(駐車場ブロック)で構成されている。本不動産には、合計 205 台分の駐
車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6453 番内の残存部分の 7,222/833,450 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権
(2007 年2月 23 日より 50 年間)の対象となっている。
107 アッパー・ガウ・タウ・コック・エス 0 228 5.9 4.40% 136.5 7.50% 133.0 134.8 4.35% 9.25%
テート内の駐車場( Car Park
within Upper Ngau Tau Kok
Estate )
本不動産概要 本不動産は、 2002 年に完成し、3階建て駐車場ビル及びアッパー・ガウ・タウ・コック・エステート( Upper Ngau
Tau Kok Estate )内の関連エリアで構成されている。本不動産には、合計 228 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6471 番内 の 9,334/126,664 の 均等 な 共有持分割合 を 構成 し、香港政府からの賃借権( 2008 年5月6
日より 50 年間)の対象となっている。
157/400
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
108 ロク・ガー・コート内の商業施設及 12,616 265 4.6 3.66% 140.0 7.50% 128.7 134.4 3.45% 8.83%
び駐車場( Retail and Car
Park within Lok Nga Court )
本不動産概要 本不動産は、 1984 年に完成し、レベル6部分に屋内運動場を有する5階建て駐車場ブロック及びロク・ガー・
コート( Lok Nga Court )の中心部分にある屋外駐車場で構成されている。本不動産には、合計 265 台分の駐
車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1898 年
7月1日 より 99 年間(最後の3日間を除く。)。法令により 2047 年6月 30 日まで延長された。)の対象となっている
ニュー・カオルーン・インランド区画番号 5969 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画及びニュー・カオ
ルーン・インランド区画番号 5969 番の残存部分内の 1/28,952 の均等な共有持分割合で構成されている。
109 イン・ファク・コート内の商業施設 786 163 5.1 4.06% 135.3 7.50% 128.0 131.7 3.87% 9.05%
及び駐車場( Retail and Car
Park within Ying Fuk
Court )
本不動産概要 本不動産は、 2001 年に完成し、1階部分に店舗を有する4階建ての乱平面造りの駐車場ビル(駐車場ブロッ
ク)で構成されている。本不動産には、合計 163 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6266 番の残存部分の土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1999 年5月7
日より 50 年間)の対象となっている。
110 チン・ワン・コート内の駐車場( Car 0 179 5.0 3.90% 134.0 7.50% 125.6 129.8 3.86% 8.98%
Park within Ching Wang
Court )
本不動産概要 本不動産は、 2001 年に完成し、チン・ワン・コート( Ching Wang Court )内の2階建て駐車場ビルで構成され
ている。本不動産には、合計 179 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産 は、リンク・プロパティーズ・リミテッド が保有している。本不動産は、チン・イ・タウン区画番号 137 番内
の 2,516/36,665 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年4月 20 日より 50 年間)の
対象となっている。
111 カム・オン・コート内の駐車場 0 238 5.1 3.90% 132.4 7.50% 124.2 128.3 3.95% 8.98%
(Car Park within Kam On
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1987 年に完成し、3階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産には、合計 238 台分の駐車
スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、香港政府からの賃借権( 1898 年
7月1日より 99 年間(最後の3日間を除く。)。法令により 2047 年6月 30 日まで延長された。)の対象となっている
シャ・ティン・タウン区画番号 283 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成されている。
112 キン・ライ・コート内の駐車場( Car 0 158 3.9 3.70% 111.9 7.50% 103.3 107.6 3.63% 8.87%
Park within King Lai Court )
本不動産概要 本不動産は、 1989 年に完成し、3階建て駐車場ブロック及びキン・ライ・コート内の屋外駐車場で構成されて
いる。本不動産には、合計 158 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 5943 番内のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1985 年3
月4日から 2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
158/400
EDINET提出書類
リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(E15194)
有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
113 サン・ワイ・コート内の駐車場( Car 0 185 4.3 3.90% 108.9 7.50% 102.1 105.5 4.10% 8.98%
Park within San Wai Court )
本不動産概要 本不動産は、 1990 年に完成し、3階建て駐車場ビル(立体駐車場)で構成されている。本不動産には、合計
185 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ツン・ムン・タウン区画番号 326 番
のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1989 年1月3日から 2047 年
6月 30 日まで)の対象となっている。
114 ティン・ヤウ・コート内の駐車場 0 192 3.9 3.90% 105.9 7.50% 99.3 102.6 3.81% 8.98%
(Car Park within Tin Yau
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1992 年に完成し、3階建て駐車場ビル(カーポート)で構成されている。本不動産には、合計
192 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ティン・シュイ・ワイ・タウン区画番
号 10 番 のセクション Aの土地の全ての部分又は区画 で 構成 され、香港政府からの賃借権( 1992 年1月 23 日か
ら 2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
115 イー・ガー・コート内の駐車場 0 159 3.7 3.70% 106.7 7.50% 98.5 102.6 3.57% 8.87%
(Car Park within Yee Nga
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1993 年に完成し、イー・ガー・コート( Yee Nga Court )の1階にある合計 159 台分の駐車スペー
スで構成されている。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、タイ・ポー・タウン区画番号 120 番
のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1991 年5月 22 日から 2047
年6月 30 日まで)の対象となっている。
116 フ ン ・ラ イ ・コート 内の駐車場( Car 0 134 3.1 3.70% 91.9 7.50% 84.9 88.4 3.52% 8.87%
Park within Fung Lai Court )
本不動産概要 本不動産は、 1997 年に完成し、3階建て駐車場ビル及びフン・ライ・コート( Fung Lai Court )内の各種屋外
駐車場で構成されている。本不動産には、合計 134 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6240 番内の 1,512/33,911 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1996 年6月7日
から 2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
117 フン・ホム・エステート内の商業施 3,994 45 2.9 3.78% 89.1 7.50% 81.9 85.5 3.38% 8.84%
設及び駐車場( Retail and Car
Park within Hung Hom
Estate )
本不動産概要 本不動産は、平屋建て駐車場ビル(駐車場ブロック)で構成されている。さらに、本不動産には、フン・ファイ・
ハウス( Hung Fai House )の下層地上階にある各種店舗及びフン・ホム・エステート( Hung Hom Estate )内の
屋外駐車場が含まれる。本不動産は、 1999 年に完成した。本不動産には、合計 45 台分の駐車スペースがあ
る。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、フン・ホム・インランド( Hung Hom
Inland )区画番号 554 番内の 1,573/51,548 の均等な共通持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2008
年8月 29 日より 50 年間)の対象となっている。
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収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
118 ホン・キョン・コート内の駐車場 0 93 3.3 4.20% 85.4 7.50% 81.9 83.7 4.00% 9.14%
(Car Park within Hong Keung
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1999 年に完成し、2階建て駐車場ブロック及びホン・キョン・コート( Hong Keung Court )内の自
己使用事務所で構成されている。本不動産には、合計 93 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6239 番の残存部分で構成され、香港政府からの賃借権( 1999 年1月8日より 50 年間)の対象となって
いる。
119 ホ ン ・シュ イ ・コート内の商業施設 345 102 2.7 3.90% 67.7 7.50% 63.5 65.6 4.15% 8.98%
及び駐車場( Retail and Car
Park within Hong Shui
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1999 年に完成し、レベル2部分に商業店舗を有する2階建ての駐車場ブロックで構成されてい
る。本不動産には、合計 102 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6227 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1998 年5月
14 日より 50 年間)の対象となっている。
120 ティン・ワン・コート内の商業施設 9,946 79 2.3 4.03% 66.7 7.50% 63.2 65.0 3.58% 9.04%
及び駐車場( Retail and Car
Park within Tin Wang Court )
本不動産概要 本不動産は、 1992 年に完成し、3階部分に幼稚園を有する3階建て駐車場ブロックで構成されている。本不
動産には、合計 79 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6131 番の残存部分の土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1991 年5月
21 日から 2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
121 クワァイ・ホン・コート内の駐車場 0 88 2.3 4.00% 65.8 7.50% 62.2 64.0 3.57% 9.05%
(Car Park within Kwai Hong
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1993 年に完成し、3階建て駐車場ビルで構成されている。本不動産には、合計 88 台分の駐車
スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、クワァイ・チュン・タウン区画番号
420 番内の 1,100/35,351 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1990 年3月1日から
2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
122 パン・チン・コート内の駐車場 0 67 1.8 4.30% 45.2 7.50% 43.7 44.5 3.99% 9.18%
(Car Park within Pang Ching
Court )
本不動産概要 本不動産は、 1991 年に完成し、パン・チン・コート( Pang Ching Court )内の各種屋外駐車場で構成されてい
る。本不動産には、合計 67 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6121 番のセクション Aの土地の全ての部分又は区画で構成され、香港政府からの賃借権( 1990 年9月
21 日から 2047 年6月 30 日まで)の対象となっている。
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収益還元 DCF分析 評価 分析
純経過 2019 年 算出
賃貸可能 収益 価値 3月 31 日 された
番号 不動産名
面積 駐車 (百万 価値 (百万 現在 内部
(平方 可能 香港ド 還元 (百万 香港ド (百万 当初 収益率
フィート) 台数 ル) 利回り 香港ドル) 割引率 ル) 香港ドル) 利回り (IRR )
123 ロウワー・ウォン・タイ・シン (I)エ 0 70 1.4 3.70% 37.1 7.50% 34.3 35.7 3.86% 8.87%
ステート内の駐車場( Car Park
within Lower Wong Tai Sin
(I) Estate )
本不動産概要 本不動産 は、 1982 年 に 完成 し、 ルン・ワー・ハウス( Lung Wah House )及びルン・チャック・ハウス( Lung Chak
House )の並びの2箇所の屋外駐車場エリア(屋外駐車場)で構成されている。本不動産には、合計 70 台分の
駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6373 番内 の 674/240 ,107 の 均等 な 共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 2001 年2月8日
より 50 年間)の対象となっている。
124 チャク・ユン(ノース)・エステート 0 61 0.9 4.70% 24.3 7.50% 24.2 24.3 3.88% 9.38%
内の駐車場( Car Park within
Chuk Yuen (North ) Estate )
本不動産概要 本不動産は、 1987 年に完成し、チャク・ユン(ノース)・エステート内の2箇所の屋外駐車場エリアで構成されて
いる。本不動産には、合計 61 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6327 番内の 687/364,071 の均等な共有持分割合を構成し、香港政府からの賃借権( 1999 年3月 18 日
より 50 年間)の対象となっている。
125 コ・イー・エステート内の商業施設 0 38 0.6 3.62% 16.4 7.50% 13.9 15.2 3.81% 8.26%
及び駐車場( Retail and Car
Park within Ko Yee Estate )
本不動産概要 本不動産は、 1994 年に完成し、平屋建て駐車場ビル(駐車場ブロック)及び平屋建て商業ビル(商業ブロッ
ク)、並びにコ・イー・エステート( Ko Yee Estate )内の屋外駐車場で構成されている。本不動産には、合計
38 台分の駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・プロパティーズ・リミテッドが保有している。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区
画番号 6480 番内 の 1,518/80,343 の 均等 な 共有持分割合 を 構成 し、香港政府からの賃借権( 2010 年1月8日
より 50 年間)の対象となっている。
上記の不動産価値一覧は、完全な鑑定報告書の要約である。英語による総合版は、本管理会社の登録事務
所において閲覧することができる。
開発中不動産
評価
番号 敷地面積 最大延床面積 2019 年3月 31 日現在
(平方フィート) (平方フィート) (百万香港ドル)
1 ザ・キーサイド (The Quayside ) 73,658 883,524 10,548.0
本不動産概要 本不動産(ホイ・ブン道路 77 (Hoi Bun Road 77 )は、カオルーンのクアン・トン内のハン・イップ通り( Hung Yip
Street )、ワイ・イップ通り( Wai Yip Street )、シュン・イップ通り( Shun Yip Street )及びホイ・ブン道路( Hoi
Bun Road )の交差点に位置する。本不動産は、現在建設中である。
所有権の詳細 本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区画番号 6512 番の全体を構成し、売却条件第 20240 号に基づきセン
チュリー・ランド・インベストメント・リミテッド( Century Land Investment Limited )が保有し、香港政府からの賃借
権( 2015 年2月 23 日より 50 年間)の対象となっている。本不動産は、ニュー・カオルーン・インランド区画番号 6512
番の完全な賃借権を保有する。
上記の不動産価値一覧は、完全な鑑定報告書の要約である。英語による総合版は、本管理会社の登録事務
所において閲覧することができる。
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モン・コック不動産
評価
番号 延床面積 2019 年3月 31 日現在
(平方フィート) (百万香港ドル)
284,767 5,470.1
1 ネイザン・ロード700(モ
ン・コック)(700 Nathan
Road, Mong Kok)
本不動産概要 本不動産(旧称 貿易産業部門タワー( Trade and Industry Department Tower ))は、地下2階を含む 23 階建
ての商業ビル(商業設備)である。本不動産は、オフィスタワー向けのカーテンウォールファサードを伴う鉄筋コン
クリート造である。建物の最下となる 8階の商用ポディウムは「 T.O.P ディス・イズ・アワ・プレイス( T.O.P This is
our Place )」としても知られており、上階部分(又はサービスタワーとして知られている。)はオフィス用途に指定さ
れている。
所有権の詳細 本不動産は、リンク・モンテ(香港)リミテッド( Link Monte (HK) Limited. )が保有している。 本不動産は、 カオ
ルーン・インランド区画番号 10470 番内 の 24,750/25,000 の 均等 な 共有持分割合 を 構成 し、売却条件第 11419 号
に基づき、香港政府からの賃借権( 1980 年5月 30 日より 75 年間)の対象となっている。
上記の不動産価値一覧は、完全な鑑定報告書の要約である。英語による総合版は、本管理会社の登録事務
所において閲覧することができる。
中国不動産
収益還元 DCF 分析 評価 分析
2019 年 算出
商業施設 オフィス 純経過 3月 31 日 された
番号 不動産名
延床面積 延床面積 駐車 収益 価値 価値 現在 内部
(平方 (平方 可能 (百万 還元 (百万 (百万 (百万 当初 収益率
メートル) メートル) 台数 人民元) 利回り 人民元) 割引率 人民元) 人民元) 利回り (IRR )
1 リンク・スクエア(上海) 7,375 75,780 226 337.4 4.29% 7,913.0 7.25% 7,456.0 7,680.0 4.39% 6.87%
(Link Square, Shanghai)
本不動産概要 本不動産は、2棟のオフィスタワー、連結商業施設エリア及び別館、並びに地下駐車場エリアで構成されており、
延床面積は 98,080 平方メートルである。駐車場を除く延床面積は、 83,155 平方メートルである。本不動産は、
2003 年後半に完成した。
所有権の詳細 本不動産は、シャンハイ・シン・バン・プロパティーズ・カンパニー・リミテッド( Shanghai Xing Bang Properties
Co., Ltd. )が保有している。
2 EC モール(北京)( EC Mall, 55,423 0 251 141.9 4.50% 2,994.0 7.50% 3,053.0 3,024.0 4.69% 7.62%
Beijing )
本不動産概要 本不動産は、商業モール及び 251 台分の地下駐車場スペースで構成されており、延床面積は 70,946 平方メート
ルである。駐車場を除く延床面積は、 55,423 平方メートルである。本不動産は、 2009 年に完成した。
所有権の詳細 本不動産は、 ECM プロパティー・ホールディング(天津)カンパニー・リミテッド (ECM Property Holding
(Tianjin) Co., Ltd.) が保有している。
3 メトロポリタン・プラザ(広州) 88,726 0 1,034 232.1 4.75% 4,918.0 7.75% 4,716.0 4,817.0 4.82% 7.50%
(Metropolitan Plaza,
Guangzhou )
本不動産概要 本不動産は、居住用及びショッピングモールの8タワーから成る総合開発物件であるザ・リバーサイド( The
Riverside )(開発物件全体)の、ショッピングモールの一部である。本不動産は、 2011 年に完成した5階建ての
ショッピングモール( B1 、 B2 、 L1-L3 )で構成され、駐車場を除いた延床面積は 88,726.34 平方メートルである。
所有権の詳細 本不動産は、広州チー・チン・フイ・リアルエステート・カンパニー・リミテッド( Guangzhou Qian Qing Hui Real
Estate Company Ltd. )の名義で 271 号不動産所有権証明書の地層所有権に基づき登録されている。
▶ 北京京通ルーズベルト・プラザ 67,546 0 576 83.7 4.75% 2,575.0 8.50% 2,587.0 2,581.0 3.24% 8.35%
(北京) (Beijing Jingtong
Roosevelt Plaza, Beijing )
本不動産概要 本不動産は、 B1から L6までの商用階層で構成され、延床面積は約 86,377 平方メートルである。駐車場を除いた
延床面積は 67,546 平方メートルである。地下2階及び3階は、駐車場用に指定され、 576 台分の駐車スペースが
ある。
所有権の詳細 本不動産の登録所有者は、北京ヤーテン・リアルエステート・マネジメント・カンパニー・リミテッド( Beijing Yateng
Real Estate Management Company Limited )である。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
収益還元 DCF 分析 評価 分析
2019 年 算出
商業施設 オフィス 純経過 3月 31 日 された
番号 不動産名
延床面積 延床面積 駐車 収益 価値 価値 現在 内部
(平方 (平方 可能 (百万 還元 (百万 (百万 (百万 当初 収益率
メートル) メートル) 台数 人民元) 利回り 人民元) 割引率 人民元) 人民元) 利回り (IRR )
5 セントラルウォーク(深セン) 83,900 0 741 221.9 4.25% 6,634.0 8.25% 6,568.0 6,600.0 3.36% 8.26%
(CentralWalk, Shenzhen )
本不動産概要 本不動産は、全5階( B2、 B1、 L1、 UG 、 ▶)の地下階段型大型ショッピングセンターであり、買物、レジャー、旅行、
飲食、娯楽及び文化的経験のための設備を有している。本不動産は、 B1 から L1 までの商用階で構成され、商用
延床面積の合計は約 83,900 平方メートルである。地下2階及び B1の一部は駐車場用に指定され、約 741 台分の
駐車スペースがある。
所有権の詳細 本不動産は、バオイー・プロパティ・マネジメント(深セン)カンパニー・リミテッド( Baoyi Property Management
(Shenzhen) Co., Ltd )の名義で 344 号不動産所有権証明書の地層所有権に基づき登録されている。
上記の不動産価値一覧は、完全な鑑定報告書の要約である。英語による総合版は、本管理会社の登録事務
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鑑定報告書 参考
A 本ファンドは2019年3月31日現在のすべての本不動産を所有していた。
B 各本不動産の用途(以下に使用される番号は鑑定報告書に記載されている番号である。)
a. 駐車場施設のない香港商業施設
19 ヤゥ・メイ・アンド・コ・チョン(レイ・ユェ・ミュン・プラザ)
29 ナン・フン・プラザ
58 マリタイム・ベイ
80 ポー・ヘイ・コート・コマーシャル・センター
b. 商業施設のない香港駐車場施設
72 キン・ミン・エステート内の駐車場
79 ティン・ユット・エステート内の駐車場
83 ワー・ライ・エステート内の駐車場
86 カ・ティン・コート内の駐車場
88 ワン・ファク・コート内の駐車場
89 ニン・フン・コート内の駐車場
90 ツ・マン・エステート内の駐車場
91 ティン・キン・エステート内の駐車場
95 ポー・プイ・コート内の駐車場
96 ツイ・ピン・サウス・エステート内の駐車場
97 イン・ミン・コート内の駐車場
99 ミン・ガー・コート内の駐車場
100 ライ・オン・エステート内の駐車場
101 ユェ・オン・コート内の駐車場
103 サウ・マウ・ピン(I)エステート内の駐車場
105 イー・コック・コート内の駐車場
107 アッパー・ガウ・タウ・コック・エステート内の駐車場
110 チン・ワン・コート内の駐車場
111 カム・オン・コート内の駐車場
112 キン・ライ・コート内の駐車場
113 サン・ワイ・コート内の駐車場
114 ティン・ヤウ・コート内の駐車場
115 イー・ガー・コート内の駐車場
116 フン・ライ・コート内の駐車場
118 ホン・キョン・コート内の駐車場
121 クワァイ・ホン・コート内の駐車場
122 パン・チン・コート内の駐車場
123 ロウワー・ウォン・タイ・シン(I)エステート内の駐車場
124 チャク・ユン(ノース)・エステート内の駐車場
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
c. 駐車場施設付 き香港 商業施設
上記a.及びb.に記載された以外の不動産
d. 開発中不動産
1 ザ・キーサイド
e. モン・コック不動産
1 ネイザン・ロード700 (モン・コック)
f. 中国不動産
1 リンク・スクエア(上海)
2 EC モール(北京)
3 メトロポリタン・プラザ (広州)
▶ 北京 京通 ルーズベルト・プラザ(北京)
5 セントラルウォーク(深セン)
C 投資比率(本ファンドの純資産総額に対する当該資産の価額の比率をいう。)及び担保の有無(以下に使用さ
れる番号は鑑定報告書中に記載されている番号である。)
(注)
番号 不動産名 投資比率
担保
1 ロク・フー・プレイス
3.995%
(Lok Fu Place)
2 T タウン
3.315%
(T Town)
3 ツ・ワン・シャン・ショッピングセンター
2.799%
(Tsz Wan Shan Shopping Centre)
▶ TKO ゲートウェイ
2.566%
(TKO Gateway)
5 テンプル・モール・サウス
2.437%
( Temple Mall South )
6 カイ・ティン・ショッピングセンター
2.360%
(Kai Tin Shopping Centre)
7 ション・タック・プラザ
2.277%
(Sheung Tak Plaza)
8 テンプル・モール・ノース
2.206%
( Temple Mall North )
9 サウ・マウ・ピン・ショッピングセンター
2.173%
(Sau Mau Ping Shopping Centre)
10 チョン・ファッ・プラザ
2.101%
(Cheung Fat Plaza)
11 チョイ・ユン・プラザ
2.024%
(Choi Yuen Plaza)
12 ウォー・チェ・プラザ
1.975%
(Wo Che Plaza)
13 リョン・キン・プラザ
1.966%
(Leung King Plaza)
14 ヤット・トゥン・ショッピングセンター
1.811%
(Yat Tung Shopping Centre)
15 タイ・ウォー・プラザ
1.783%
(Tai Wo Plaza)
16 チョイ・ミン・ショッピングセンター
1.761%
(Choi Ming Shopping Centre)
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(注)
番号 不動産名 投資比率
担保
17 バタフライ・プラザ
1.760%
(Butterfly Plaza)
18 ティン・チャク・ショッピングセンター
1.662%
(Tin Chak Shopping Centre)
19 ヤゥ・メイ・アンド・コ・チョン(レイ・ユェ・ミュン・プラザ)
1.562%
(Yau Mei & Ko Cheung (Lei Yue Mun Plaza))
20 ティン・ユー・プラザ
1.464%
(Tin Yiu Plaza)
21 チャク・ユン・プラザ
1.459%
(Chuk Yuen Plaza)
22 シウ・サイ・ワン・プラザ
1.437%
(Siu Sai Wan Plaza)
23 ティン・シン・ショッピングセンター
1.405%
(Tin Shing Shopping Centre)
24 フー・トゥン・プラザ
1.332%
(Fu Tung Plaza)
25 タク・ティン・プラザ
1.221%
(Tak Tin Plaza)
26 ティン・シュイ・ショッピングセンター
1.208%
(Tin Shui Shopping Centre)
27 チュン・オン・ショッピングセンター
1.197%
(Chung On Shopping Centre)
28 オイ・マン・プラザ
1.189%
(Oi Man Plaza)
29 ナン・フン・プラザ
1.187%
(Nan Fung Plaza)
30 チョイ・ワン・コマーシャル・コンプレックス
1.155%
(Choi Wan Commercial Complex)
31 シャ・コック・コマーシャル・センター
1.136%
(Sha Kok Commercial Centre)
32 スタンレー・プラザ
1.094%
(Stanley Plaza)
33 フー・シン・ショッピングセンター
1.035%
(Fu Shin Shopping Centre)
34 レク・ユン・プラザ
0.997%
(Lek Yuen Plaza)
35 ヘン・オン・コマーシャル・センター
0.994%
(Heng On Commercial Centre)
36 ホマンティン・プラザ
0.993%
(Homantin Plaza)
37 ユゥ・チュイ・ショッピングセンター
0.989%
(Yu Chui Shopping Centre)
38 タイ・ユン・コマーシャル・センター
0.985%
(Tai Yuen Commercial Centre)
39 ヒン・ケン・ショッピングセンター
0.977%
(Hin Keng Shopping Centre)
40 シュン・リー・コマーシャル・センター
0.949%
(Shun Lee Commercial Centre)
41 ポー・タット・ショッピングセンター
0.946%
(Po Tat Shopping Centre)
42 クウォン・ユン・ショッピングセンター
0.909%
(Kwong Yuen Shopping Centre)
43 ツイ・ピン・ノース・ショッピング・サーキット
0.892%
(Tsui Ping North Shopping Circuit)
44 ポー・ラム・ショッピングセンター
0.788%
(Po Lam Shopping Centre)
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(注)
番号 不動産名 投資比率
担保
45 スン・チュイ・ショッピングセンター
0.77 0 %
(Sun Chui Shopping Centre)
46 ロン・ピン・コマーシャル・センター
0.770%
(Long Ping Commercial Centre)
47 フン・タック・ショッピングセンター
0.746%
(Fung Tak Shopping Centre)
48 オイ・トゥン・ショッピングセンター
0.744%
(Oi Tung Shopping Centre)
49 メイ・ラム・ショッピングセンター
0.733%
(Mei Lam Shopping Centre)
50 ヒン・ワー・プラザ
0.733%
(Hing Wah Plaza)
51 フー・タイ・ショッピングセンター
0.731%
( Fu Tai Shopping Centre )
52 タイ・ヒン・コマーシャル・センター
0.723%
(Tai Hing Commercial Centre)
53 ウン・チャウ・ショッピングセンター
0.721%
(Un Chau Shopping Centre)
54 ルン・ハン・コマーシャル・センター
0.679%
(Lung Hang Commercial Centre)
55 ナム・チョン ・ プレイス
0.667%
(Nam Cheong Place)
56 クウォン・ファク・コマーシャル・センター
0.654%
(Kwong Fuk Commercial Centre)
57 フー・ヘン・ショッピングセンター
0.644%
(Fu Heng Shopping Centre)
58 マリタイム・ベイ
0.630%
(Maritime Bay)
59 ユー・オン・ショッピングセンター
0.630%
(Yiu On Shopping Centre)
60 ロク・ワー・コマーシャル・センター
0.616%
(Lok Wah Commercial Centre)
61 ワン・ツイ・コマーシャル・コンプレックス
0.581%
(Wan Tsui Commercial Complex)
62 ホイ・フー・ショッピングセンター
0.579%
(Hoi Fu Shopping Centre)
63 ヒゥ・ライ・ショッピングセンター
0.564%
(Hiu Lai Shopping Centre)
64 チョン・ワー・ショッピングセンター
0.548%
(Cheung Wah Shopping Centre)
65 サム・シン・コマーシャル・センター
0.468%
(Sam Shing Commercial Centre)
66 ティン・ツ・ショッピングセンター
0.465%
(Tin Tsz Shopping Centre)
67 ヒン・トゥン・ショッピングセンター
0.353%
(Hing Tung Shopping Centre)
68 ユー・トゥン・ショッピングセンター
0.325%
(Yiu Tung Shopping Centre)
69 キン・サン・ショッピングセンター
0.310%
(Kin Sang Shopping Centre)
70 トゥン・タウ・エステート内の商業施設及び駐車場
0.288%
(Retail and Car Park within Tung Tau Estate)
71 ピン・ティン・ショッピングセンター
0.286%
(Ping Tin Shopping Centre)
72 キン・ミン・エステート内の駐車場
0.254%
(Car Park within Kin Ming Estate)
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
(注)
番号 不動産名 投資比率
担保
73 シュン・オン・コマーシャル・センター
0.245%
(Shun On Commercial Centre)
74 チョン・オン・エステート内の商業施設及び駐車場
0.233%
(Retail and Car Park within Cheung On Estate)
75 イン・ライ・コート・ショッピングセンター
0.222%
(Yin Lai Court Shopping Centre)
76 ホン・パク・コート内の商業施設及び駐車場
0.221%
(Retail and Car Park within Hong Pak Court)
77 チョン・ワン・エステート内の商業施設及び駐車場
0.210%
(Retail and Car Park within Cheung Wang Estate)
78 ロク・ワー(サウス)・エステート内の商業施設及び駐車場
0.169%
(Retail and Car Park within Lok Wah (South) Estate)
79 ティン・ユット・エステート内の駐車場
0.155%
(Car Park within Tin Yuet Estate)
80 ポー・ヘイ・コート・コマーシャル・センター
0.153%
(Po Hei Court Commercial Centre)
81 コ・チョン・コート内の商業施設及び駐車場
0.147%
(Retail and Car Park within Ko Chun Court)
82 ウォー・ミン・コート内の商業施設及び駐車場
0.145%
(Retail and Car Park within Wo Ming Court)
83 ワー・ライ・エステート内の駐車場
0.141%
(Car Park within Wah Lai Estate)
84 チン・ワー・コート内の商業施設及び駐車場
0.139%
(Retail and Car Park within Ching Wah Court)
85 ホン・ヤット・コート内の商業施設及び駐車場
0.131%
(Retail and Car Park within Hong Yat Court)
86 カ・ティン・コート内の駐車場
0.129%
(Car Park within Ka Tin Court)
87 トン・ミン・コート内の商業施設及び駐車場
0.125%
(Retail and Car Park within Tong Ming Court)
88 ワン・ファク・コート内の駐車場
0.121%
(Car Park within Wang Fuk Court)
89 ニン・フン・コート内の駐車場
0.121%
(Car Park within Ning Fung Court)
90 ツ・マン・エステート内の駐車場
0.120%
(Car Park within Tsz Man Estate)
91 ティン・キン・エステート内の駐車場
0.118%
(Car Park within Tin King Estate)
92 ツイ・ワン・エステート内の商業施設及び駐車場
0.114%
(Retail and Car Park within Tsui Wan Estate)
93 ティン・ワー・エステート内の商業施設及び駐車場
0.113%
(Retail and Car Park within Tin Wah Estate)
94 ティン・ヤット・エステート内の商業施設及び駐車場
0.112%
(Retail and Car Park within Tin Yat Estate)
95 ポー・プイ・コート内の駐車場
0.107%
(Car Park within Po Pui Court)
96 ツイ・ピン・サウス・エステート内の駐車場
0.105%
(Car Park within Tsui Ping South Estate)
97 イン・ミン・コート内の駐車場
0.102%
(Car Park within Ying Ming Court)
98 ヤン・ミン・コート内の商業施設及び駐車場
0.099%
(Retail and Car Park within Yan Ming Court)
99 ミン・ガー・コート内の駐車場
0.096%
(Car Park within Ming Nga Court)
100 ライ・オン・エステート内の駐車場
0.093%
(Car Park within Lai On Estate)
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(注)
番号 不動産名 投資比率
担保
101 ユェ・オン・コート内の駐車場
0.085%
(Car Park within Yue On Court)
102 ツ・オイ・コート内の商業施設及び駐車場
0.083%
(Retail and Car Park within Tsz Oi Court)
103 サウ・マウ・ピン(I)エステート内の駐車場
0.081%
(Car Park within Sau Mau Ping (I) Estate)
104 ナム・チョン・エステート内の商業施設及び駐車場
0.080%
(Retail and Car Park within Nam Cheong Estate)
105 イー・コック・コート内の駐車場
0.080%
(Car Park within Yee Kok Court)
106 サウ・マウ・ピン(III)エステート内の商業施設及び駐車場
0.073%
(Retail and Car Park within Sau Mau Ping (III) Estate)
107 アッパー・ガウ・タウ・コック・エステート内の駐車場
0.071%
(Car Park within Upper Ngau Tau Kok Estate)
108 ロク・ガー・コート内の商業施設及び駐車場
0.071%
(Retail and Car Park within Lok Nga Court)
109 イン・ファク・コート内の商業施設及び駐車場
0.070%
(Retail and Car Park within Ying Fuk Court)
110 チン・ワン・コート内の駐車場
0.069%
(Car Park within Ching Wang Court)
111 カム・オン・コート内の駐車場
0.068%
(Car Park within Kam On Court)
112 キン・ライ・コート内の駐車場
0.057%
(Car Park within King Lai Court)
113 サン・ワイ・コート内の駐車場
0.056%
(Car Park within San Wai Court)
114 ティン・ヤウ・コート内の駐車場
0.054%
(Car Park within Tin Yau Court)
115 イー・ガー・コート内の駐車場
0.054%
(Car Park within Yee Nga Court)
116 フン・ライ・コート内の駐車場
0.047%
(Car Park within Fung Lai Court)
117 フン・ホム・エステート内の商業施設及び駐車場
0.045%
(Retail and Car Park within Hung Hom Estate)
118 ホン・キョン・コート内の駐車場
0.044%
(Car Park within Hong Keung Court)
119 ホン・シュイ・コート内の商業施設及び駐車場
0.035%
(Retail and Car Park within Hong Shui Court)
120 ティン・ワン・コート内の商業施設及び駐車場
0.034%
(Retail and Car Park within Tin Wang Court)
121 クワァイ・ホン・コート内の駐車場
0.034%
(Car Park within Kwai Hong Court)
122 パン・チン・コート内の駐車場
0.024%
(Car Park within Pang Ching Court)
123 ロウワー・ウォン・タイ・シン(I)エステート内の駐車場
0.019%
(Car Park within Lower Wong Tai Sin (I) Estate)
124 チャク・ユン(ノース)・エステート内の駐車場
0.013%
(Car Park within Chuk Yuen (North) Estate)
125 コ・イー・エステート内の商業施設及び駐車場
0.008%
(Retail and Car Park within Ko Yee Estate)
126* ザ・キーサイド
5.589%
(The Quayside)
127 モン・コック 不動産
2.898%
( 700 Nathan Road, Mong Kok )
128 リンク・スクエア(上海)
4.743%
( Link Square, Shanghai )
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(注)
番号 不動産名 投資比率
担保
129 EC モール(北京)
1.867%
( EC Mall, Beijing )
130 メトロポリタンプラザ(広州)
2.975%
( Metropolitan Plaza, Guangzhou )
131 北京京通ルーズベルトプラザ、北京
1.594% 抵当権
( Beijing Jingtong Roosevelt Plaza, Beijing )
132 セントラルウォーク、深セン
4.076% 抵当権
( CentralWalk, Shenzhen )
合計 115.766%
(注) 「抵当権」とは、本ファンドの負債の担保として当該不動産に付された抵当権が存在することを意味する。
* ザ・キーサイド は、開発中の不動産である。
香港不動産投資信託コードに規定される要件に従い、本管理会社は、本独立不動産鑑定士に、香港不動産鑑定士協会により
発行された「HKIS不動産評価基準」に従った2019年3月31日現在の本不動産の鑑定を実施させた。2019年3月31日現在の 鑑
定は、香港不動産鑑定士協会により発行された「2017年HKIS評価基準」、英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会の
「RICS評価-2017年グローバル基準」、及び国際評価基準委員会が発行する「2017年国際評価基準」を参照した。上記に加
え、本鑑定は、香港証券先物委員会が発行する香港不動産投資信託コードに従って作成された。
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テナントに関する情報
A 投資不動産全体
香港商業施設及び駐車場施設
下表は、香港商業施設全体の数値を示している。
2019 年3月31日 2018 年3月31日
本賃借権の数 9,082 9,541
賃貸 中の 賃貸可能面積合計 7,758,604 平方フィート 8,088,471 平方フィート
全賃料収入 6,660 百万香港ドル 6,691 百万香港ドル
(注2)
7,990,671 フィート 8,339,374 平方フィート
賃貸可能な賃貸可能面積合計
2019 年 2018 年 2017 年 2016 年 2015 年
3月31日 3月31日 3月31日 3月31日 3月31日
最近5年の稼働率の推移
97.1 % 97.0 % 96.1 % 96.0 % 94.8 %
(注1) 上記の数値は、2017年4月1日から2018年3月31日までの会計年度を対象としている2018年の全賃料収入及び
2018年4月1日から2019年3月31日までの会計年度を対象としている2019年の全賃料収入を除き、3月31日現在
の数値である。
(注2) 賃貸可能な賃貸可能面積の数値には、収益を生みださない自己使用事務所は含まれていない。
香港の開発中不動産
(2019年3月31日現在)
最大 延床面積合計 883,524 平方フィート
駐車場予定台数 457
完了予定日 2019 年
中国不動産
下表は、中国不動産全体の数値を示している。
2019 年3月31日 201 8 年 3月 31 日
本賃借権の数 752 441
全賃料収入 988 百万香港ドル 863 百万香港ドル
延床面積合計 378,750 平方メートル 227,304 平方メートル
最近5年の稼働率の推移 97.7 % 99.4 %
B 主要な物件(当該物件の総賃料収入が全賃料収入の10%以上を占めるもの)
該当なし。
C 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が全賃貸面積の10%以上を占めるもの)
該当なし。
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③ 【その他投資資産の主要なもの】
該当なし。
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(3) 【運用実績】
① 【純資産の推移】
本ファンドの第12会計年度末、第13会計年度末及び第14会計年度末の純資産総額及び1口当たり純資産額は以下
のとおりである。なお、純資産総額及び1口当たり純資産額について、各年度中では正確に把握できないため、各
月末における推移は記載していない。
純資産総額 1口当たり純資産額
百万香港 百万香港
ドル 百万円 ドル 百万円 香港ドル 円 香港ドル 円
(分配付) (分配付) (分配落) (分配落) (分配付) (分配付) (分配落) (分配落)
( 中間分配 ( 中間分配 ( 中間分配 ( 中間分配 ( 中間分配 ( 中間分配 ( 中間分配 ( 中間分配
金支払後) 金支払後) 金支払後) 金支払後) 金支払後) 金支払後) 金支払後) 金支払後)
第12会計年度末
138,241 1,871,783 135,660 1,836,836 62.47 846 61.30 830
(注1)
(2017年3月末)
第13会計年度末
178,594 2,418,163 175,836 2,380,819 83.06 1,125 81.78 1,107
(注2)
(2018年3月末)
第14会計年度末
188,739 2,555,526 185,775 2,515,394 89.48 1,212 88.07 1,192
(注3)
(2019年3月末)
(注1) 2016年12月2日付で約2,494百万香港ドルの中間分配金が本受益証券保有者に対して支払われた。
(注2) 2017年12月1日付で約2,673百万香港ドルの中間分配金が本受益証券保有者に対して支払われた。
(注3) 2018年12月10日付で約2,759百万香港ドルの中間分配金が本受益証券保有者に対して支払われた。
本受益証券は2005年11月25日に香港証券取引所に最初に上場した。同取引所における本受益証券の最近の市場相
場は以下のとおりである。
終値
香港ドル 円
2018 年9月末 77.05 1043.26
2018 年10月末 69.5 0 941.03
2018 年11月末 74.5 0 1008.73
2018 年12月末 79.3 0 1073.72
2019 年1月末 86.00 1164.44
2019 年2月末 88.75 1201.68
2019 年3月末 91.80 1242.97
2019 年4月末 91.50 1238.91
2019 年5月末 93.80 1270.05
2019 年6月末 96.00 1299.84
2019 年7月末 91.40 1237.56
2019 年8月末 88.00 1191.52
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② 【分配の推移】
1口当たり分配金は以下のとおりである。
分配総額 1口当たり分配金
会計年度
(百万香港ドル) (香港セント)
第12会計年度
5,075 228.41
(自 2016年4月1日 至 2017年3月31日)
第13会計年度
5,431 249.78
(自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)
第14会計年度
5,723 271.17
(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
③ 【収益率の推移】
下記表は本ファンドの収益率及び分配利回りを示したものである。
(注1) (注2)
会計年度
収益率 分配利回り
第12会計年度
14.1 % 4.2 %
(自 2016年4月1日 至 2017年3月31日)
第13会計年度
37.5 % 3.7 %
(自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)
第14会計年度
11.0 % 3.0 %
(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
(注1) 収益率の計算方法は以下のとおりである。
収益率(%)=(A-B)÷B×100
A =会計年度末の1口当たり純資産額(中間分配及び最終分配付)
B =直前の会計年度末の1口当たり純資産額(分配落)
(注2) 分配利回りの計算方法は以下のとおりである。
分配利回り(%)=A÷B×100
A =会計年度の1口当たり分配金総額
B =会計年度末の1口当たり市場価格
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(4) 【販売及び買戻しの実績】
直近3会計年度の発行、販売及び買戻しの実績は以下のとおりである。
買戻口数
本邦内における
新規発行された 口数
販売口数
第12期
1,600,140 口 0 口 31,746,000 口
2016 年4月1日から 2017 年3月31日まで
第13期
1,561,196 口 0 口 64,504,500 口
2017 年4月1日から 2018 年3月31日まで
第14期
1,407,782 口 0 口 42,145,500 口
2018 年4月1日から 2019 年3月31日まで
注: 2019 年3月31日に終了した年度において、本ファンドの2007LTIプランに基づき1,407,782口の本受益証券が新規発行
され、買い戻された42,145,500口の本受益証券は消却された。
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第2 【管理及び運営】
1 【申込(販売)手続等】
該当なし。
2 【買戻し手続等】
香港証券先物委員会が発行した2008年1月31日付の配布物(以下「香港証券先物委員会配布物」という。)に従
い、香港の不動産投資信託は、香港証券先物委員会配布物に定められた要件(とりわけ、受益証券保有者に対する
買戻し委任に関する説明文書(香港証券先物委員会配布物に定められた内容を含む。)の発送を含む。)に従って
いること及び本ファンドの本受益証券保有者から当該買戻しの実施に対する包括委任を付与する承認が得られてい
ることを条件として、香港証券取引所において自己の受益証券を買い戻すことができる。
2019年7月24日に開催された本ファンドの本受益証券保有者の年次総会において、関連期間(以下に定義す
る。)中の香港証券取引所の本受益証券の買戻しに関する通常決議が可決され、買戻し委任を承認する決議の可決
日における本ファンドの発行済本受益証券総数の10%を上限とする包括委任(以下「買戻し委任」という。)が本
管理会社に付与された。買い戻された本受益証券はすべて消却される。本管理会社は、当該買戻しの決済後可及的
速やかに、買い戻した本受益証券の名義の文書を確実に消却及び破棄する。
2019年7月24日付で買戻し委任を付与する旨の通常決議が本受益証券保有者により可決され、発行済本受益証券
数は2,109,798,886口であった。かかる数値に基づきすべての買戻し委任が関連期間において行使された場合は、
210,979,888口を上限とする買戻しが本管理会社にとって可能となる。あらゆる場合において買い戻される本受益
証券数、並びにその際の価格及びその他の条件は、その時点において本管理会社がその時点の状況並びに本受益証
券保有者及び本ファンド全体の利益を考慮の上、決定するものとする。
買戻し委任に基づく 本買戻しは、本信託証書、適用ある香港法、香港不動産投資信託コード及び香港証券先物委
員会が随時発行したガイドラインに従って行われるものとする。本ファンドはまた、上場規則のルール10.06に基
づき、香港証券取引所において自己株式を買い戻す上場会社に適用される他の制限及び通知要件を(当該制限及び
通知要件の規定が本ファンドに適用されるように必要な修正を加えた上で)遵守するものとする。取引制限、その
後の発行についての制限、報告要件及び買い戻した株式の状況が含まれるがそれらに限定されない。
買戻しは、本信託証書及び適用ある香港の法令に従い、かかる目的のために利用可能な資金から行われる。
上記で規定される買戻しの目的における「関連期間」とは、関連する通常決議の採択から下記のいずれか最も早
く到来する期間までをいう。
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(1) 買戻し委任を承認する通常決議を可決した回に続く本受益証券保有者の次期年次総会の閉会
(2) 本信託証書、香港不動産投資信託コード又は適用ある法令により上記(1)の次の本受益証券保有者の
年次総会の開催が要求される期間の経過
(3) 総会における本受益証券保有者の通常決議の可決による、買戻し委任を承認する通常決議に基づく権限
の撤回又は変更
買戻し委任は、関連期間の終了時に失効する。
3 【資産管理等の概要】
以下の用語は、本書に別段の定めがない限り、本信託証書に定義する意味を有するものとする。
(1) 【資産の評価】
投資対象の評価
本管理会社は、一定の日に承認された投資対象の評価額が以下となるようにするものとする。
① 本信託証書において規定される「承認された投資対象」の定義の項に該当する投資対象のうち不動産
(本受託会社が直接保有するか又は特別目的事業体を通じて間接的に保有するかは問わない。本信託
証書の条項に服することを条件とする。)の場合は、(イ)承認された投資対象を本ファンドが取得し
た時は、その取得日におけるその取得費用、又は(ロ)かかる承認された投資対象を本ファンドが取得
した日以後における、かかる承認された投資対象についての承認鑑定士による鑑定を本信託証書の規
定に基づき入手した場合には、かかる鑑定で決定されたかかる承認された投資対象の評価額。
② 本信託証書において規定される「承認された投資対象」の定義の項に該当する投資対象のうち現金又
は現金等価物は、本管理会社が本受託会社と協議の上、その価値を反映するために調整が必要である
と判断しない限りは、かかる投資対象は(利息発生後の場合は)経過利息を含む時価で評価されるも
のとする。
③ 本信託証書において規定される「承認された投資対象」の定義の項に該当する投資対象のうち本管理
会社 及びその子会社(もしあれば) の発行済株式資本にかかる株式である場合は、 本受託会社と協議
の上、 かかる投資対象は本管理会社の直近の監査済財務書類(適用に応じ、連結ベース)に従い評価
されるものとする。
④ 本信託証書において規定される「承認された投資対象」の定義の項に該当する投資対象のうち金融事
業体の発行済株式資本にかかる株式である場合は、かかる投資対象はかかる金融事業体の直近の監査
済財務書類に従い評価される。
⑤ 「承認された投資対象」の定義の項に該当する投資対象で、関連投資又は派生商品の性質を有する投
資対象の場合、かかる投資対象の価値は本管理会社が決定し、以下のとおり計算される。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
(i) 証券取引所、商品取引所、先物取引所又は店頭市場において、相場表示、上場、売買又は
取引が行われる商品のすべての計算は、当該計算が行われる日の、主要な証券取引所にお
ける営業終了時の当該商品の終値をもとに行われるものとする。
(ii) 証券取引所、商品取引所、先物取引所又は店頭市場が存在しない場合、当該商品のマー
ケット・メーカーとなる人、会社又は機関(かかるマーケット・メーカーが二つ以上ある
場合、本管理会社が指定するマーケット・メーカーとする。)による商品価値の相場表示
に基づくすべての計算は、香港において現行の一般に公正と認められた会計原則に従い行
われるものとする。
⑥ 「承認された投資対象」の定義の項に該当する投資対象で、不動産の特定の一部分の性質を有さない
又は本信託証書の定めに服さない投資対象の場合、該当する会計年度に適用される香港公認会計士協
会が公表している一般に公正と認められた会計原則に従うものとする。
一定の日における預託財産の評価額はその日に預託財産を構成するすべての承認された投資対象の評価額の総額
である。ただし、あらゆる場合においても、かかる評価額は該当する会計年度に適用される香港公認会計士協会が
公表している一般に公正と認められた会計原則に従うものとする。
ヘッジ目的及び効率的なポートフォリオ管理目的で使用されるデリバティブ商品の価値は、以下のとおり計算さ
れる。
( イ) 証券取引所、商品取引所、先物取引所又は店頭市場において、相場表示、上場、売買又は取引が行
われる商品のすべての計算は、当該計算が行われる日の、主要な証券取引所における営業終了時の
当該商品の終値をもとに行われるものとする。
( ロ) 証券取引所、商品取引所、先物取引所又は店頭市場が存在しない場合、当該商品のマーケット・
メーカーとなる人、会社又は機関(かかるマーケット・メーカーが二つ以上ある場合、本管理会社
が指定するマーケット・メーカーとする。)による商品価値の相場表示に基づくすべての計算は、
その最終の買呼値及び売呼値の仲値をもとに行われるものとする。ただし、本受託会社の承認があ
れば、本管理会社は、本受託会社の承認を得て、当該商品の評価を行うのに適格であると本管理会
社がみなす専門家による当該商品の再評価を要請することができる。
不動産投資対象の鑑定
本管理会社は、本ファンドが保有する不動産のうち土地(本受託会社が直接保有するか又は特別目的事業体を通
じて間接的に保有するかは問わない。)のそれぞれの完全な鑑定は、 香港不動産鑑定士協会により随時公表される
「不動産評価基準」又は国際評価基準委員会により随時公表される「国際評価基準」 、香港不動産投資信託コード
及び適用ある資産鑑定のための実務規程に従い、承認鑑定士によって少なくとも年に1回行われるようにするもの
とする。ただし、本ファンドの設定後初回の本ファンドの不動産の土地の鑑定は、当該会計年度末付で行われるも
のとする(最初の鑑定は、本ファンドの新規公募が完了した会計年度末において行われる)。さらに、 以下 に定め
られる場合 を除き、本管理会社は、承認鑑定士が(i)本ファンドが取得する又は売却する不動産、(ii)本信託
証書の条項に従い本受益証券の発行について受領した不動産である非現金の対価又は(iii)香港不動産投資信託
コードが定めるその他の場合につき、鑑定報告書を作成するよう確保するものとする。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
(i)本信託証書の条項に基づく戦略的パートナーに基づく本受益証券の発行、(ii)インセンティブ・スキー
ムに基づく本受益証券の発行、(iii)本信託証書の条項に基づく分配再投資による本受益証券の発行、又は(iv)
香港証券先物委員会が交付したガイドライン、方針、実務規定、若しくはその他の指導、又は特定の場合に本管理
会社及び/若しくは本受託会社の特別な要求に応じて香港証券先物委員会が発行する書面による特定の指導によ
り、香港証券先物委員会が随時許可するその他の場合における本受益証券の発行については、承認鑑定士による鑑
定報告書の作成を要しない。
鑑定の基準
本管理会社は、承認鑑定士が本信託証書の条項に基づき行うすべての評価が承認鑑定士がそれぞれ適切と判断す
る基準(常に本信託証書及び香港不動産投資信託コードに服することを条件とする。)に基づき、誠実に市場慣行
に従い行われるよう確保するものとする。
承認鑑定士
本管理会社は、1名以上の承認鑑定士を選出し、これを本受託会社に対して推薦し、本受託会社は本管理会社が
推薦した承認鑑定士の中から本ファンドの本不動産を鑑定する承認鑑定士を自己の裁量で任命するが、香港不動産
投資信託コードに従うことを条件とする。承認鑑定士を任命するに当たり、本受託会社は、常に本信託証書の条項
に従って行為するものとし、かつ本受託会社が適格不十分であるとみなすか又はその誠実性において本受託会社が
満足しない、本管理会社から推薦された承認鑑定士を任命することを拒否するに当たり、裁量権を行使することが
できる。かかる状況において、本管理会社から推薦された承認鑑定士が本受託会社により任命されない場合、本管
理会社は、本信託証書の条項に従って、代替の承認鑑定士を推薦するものとする。本受託会社に対して承認鑑定士
を推薦する際に、本管理会社は承認された投資対象の種類又は当該鑑定の対象、推薦若しくは報告を考慮するもの
とする。ただし、本ファンドの本不動産のうち土地(本受託会社が直接保有するか又は特別目的事業体を通じて間
接的に保有するかは問わない。)である投資対象に関しては、推薦される者は香港において不動産鑑定業を営み、
その主要な従業員が香港不動産鑑定士協会又は英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会(香港支部)のフェ
ロー又は会員である不動産鑑定士で、かつ香港不動産投資信託コードに従い不動産鑑定を実施する資格のある者で
なければならない。承認鑑定士の報酬(預託財産から支払う。)は本受託会社の同意の上で本管理会社が決定し、
本受益証券保有者に通知するものとする。本受託会社はかかる承認鑑定士の行為又は不作為について責を負わない
ものとする。ただし、かかる承認鑑定士の選任の際に本受託会社が誠実にかつ過失なく行動したことを条件とす
る。
承認鑑定士が受領する情報
本管理会社は、本ファンドの本不動産の鑑定を行うように選任された各承認鑑定士が鑑定のためにそれぞれが合
理的に要求するすべての情報(賃貸及び/又は使用許諾の明細並びにそれらに基づき現時点で支払われている賃料
及び/又は手数料の明細)を受領するように確保するものとする。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
鑑定結果は本受託会社及び本管理会社に対して送付され、鑑定費用は預託財産から負担する
本信託証書の条項に基づき行われた各評価結果は本受託会社及び本管理会社に対して送付し、本受託会社及び本
管理会社がそれぞれ依拠することができる鑑定結果である旨承認鑑定士が書面により承認するものとする。かかる
鑑定の費用はそれぞれ本ファンドの負担とし、それぞれ預託財産から支払われる。本管理会社は本受託会社に対し
て各鑑定報告書の写しが直ちに提供されるよう確保する。
承認されていない投資対象
投資対象が承認された投資対象を構成しない場合(かかる投資対象を「承認されていない投資対象」とい
う。)、本管理会社及び本受託会社は直ちにその事実をその他の者に報告する。本管理会社はかかる承認されてい
ない投資対象について 、本ファンドが香港証券先物規則第104条に基づく香港証券先物委員会による承認を受けて
いる限り、 香港証券先物委員会に報告し(本受託会社は本管理会社がそうするように確保する。)、本管理会社は
保有期間中の承認されていない投資対象の評価基準を決定するものとする。本管理会社は、本受益証券保有者の総
体的な利益を前提として、実務的に可能な限り直ちにかかる承認されていない投資対象を処分するものとする。本
管理会社は、速やかにかかる承認されていない投資対象の処分のための措置を香港証券先物委員会及び本受託会社
に通知し、その措置の進行状況を香港証券先物委員会及び本受託会社に逐次報告するものとする。
純資産価額
本管理会社は、承認鑑定士の不動産についての鑑定結果、本ファンドの資産を構成する現金及び現金等価物並び
にその他の預託財産の評価(負債を控除する。)に基づき、預託財産の純資産価額を決定するものとする。
承認鑑定士の解任
承認鑑定士は、以下のいずれかの場合に、本受託会社の書面による通知により解任されるものとする。
( イ) 承認鑑定士が、清算し、破産し及びその資産に関して管財人が任命される場合
( ロ) 本受託会社が書面により承認鑑定士の変更が本受益証券保有者の最善の利益のために望ましい旨を正当か
つ十分な理由で提示する場合
( ハ) 承認鑑定士を解任する旨の通常決議が本受益証券保有者により可決される場合
鑑定の頻度
承認鑑定士は、年1回及び本受益証券を新規発行する場合( 本信託証書の規定 に 基づき 、承認鑑定士による鑑定
報告書の作成が要求されない本受益証券の発行を除く。)、本ファンドが保有するすべての本不動産について、不
動産用地に関する実査並びに用地上に建てられている建物及び施設の検査を伴う完全な鑑定に基づき評価する。承
認鑑定士は、本ファンドが取得し又は処分する不動産の鑑定報告書も作成するものとする。
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公表の方法
本ファンドの全資産の純資産価額は、本ファンドの年次報告書において公表される。かかる年次報告書は、毎年
3月31日に終了する会計年度のために作成され、かかる会計年度末より4ヶ月以内に本ファンドの本受益証券保有
者登録簿に登録された本受益証券保有者に配布される。
(2) 【保管】
CCASS への参加
本受益証券はHKSCCによってCCASSへの預託、清算及び決済の適格証券として認定されている。香港証券取引所の
参加者の間の取引の決済は、取引日から香港証券取引所の2営業日後の日にCCASSにおいて行われる。
CCASSのもとでの全活動は、そのときに有効なCCASSの総則及びCCASSオペレーション・プロシージャーに従う。
日本における本受益証券に関する事務の概要
以下は、日本における本受益証券に関する事務、権利行使の方法及び関連事項の概要である。
① 本受益証券の取扱事務
本受益証券を取得する者(本(2)において以下「実質受益者」という。)と、その取得窓口となった証券会社
(以下「窓口証券会社」という。)との間の外国証券取引口座に関する規則(以下「外国証券取引口座約款」とい
う。)により、実質受益者の名義で外国証券取引口座(以下「取引口座」という。)が開設される。売買の執行、
売買代金の決済、証券の保管及びその他本受益証券の取引に関する事項はすべてこの取引口座を通じて処理され
る。
なお、外国証券取引口座約款の定めるところにかかわらず、本受益証券の外国取引においては、一般に、各窓口
証券会社の「所定の取次手数料」が原則発生する。
以下は、外国証券取引口座約款に従った、本受益証券に関する事務手続の概要である。
( イ) 本受益証券の保管
本受益証券は、窓口証券会社のために香港における保管機関(以下「香港保管機関」という。)又
はその名義人の名義で登録され、香港保管機関により保管される。
( ロ) 本受益証券の譲渡に関する手続
実質受益者は、その持分の保管替え又は売却注文をなすことができる。実質受益者と窓口証券会社
との間の決済は、円貨又は窓口証券会社が応じ得る範囲内で実質受益者が指定した外貨による。
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( ハ) 実質受益者に対する諸通知
本ファンドが本受益証券保有者に対して行い、窓口証券会社が受領したすべての通知及び通信は、
窓口証券会社が保管し、窓口証券会社の店頭において実質受益者の閲覧に供される。実質受益者がか
かる通知及び通信を希望する場合は、窓口証券会社はかかる実質受益者にそれらを送付し、実費は当
該実質受益者に請求される。
( ニ) 実質受益者の議決権の行使に関する手続
議決権の行使は、実質受益者が窓口証券会社を通じて行う指示に基づき、香港保管機関又はその名
義人が行う。実質受益者が指示をしない場合、香港保管機関又はその名義人は議決権を行使しない。
( ホ) 分配金の交付手続
外国証券取引口座約款に従い、分配金は、窓口証券会社が香港保管機関又はその名義人からかかる
分配金を一括受領することを条件として、取引口座を通じて実質受益者に交付される。
( へ) 受益証券による分配の交付手続
受益証券による分配により割り当てられた本受益証券は、実質受益者が特に要請した場合を除き、
窓口証券会社を代理する香港保管機関により香港で売却され、その純手取金は、窓口証券会社が香港
保管機関又はその名義人からかかる手取金を一括受領することを条件として、取引口座を通じて実質
受益者に支払われる。
受益証券分割の方法により発行される本受益証券は、一般に、香港保管機関又はその名義人に対し
て交付される。
② 日本における実質受益者の権利行使方法
( イ) 名義書換代理人及び名義書換取扱場所
日本には本受益証券に関する本ファンドの受益証券保有の名義書換代理人又は名義書換取扱場所は
ない。各窓口証券会社は、取引口座を有するすべての実質受益者の明細表(以下「実質受益者明細
表」という。)を維持し、かかる明細表には各実質受益者の名前及びそれら実質受益者の各人の代わ
りに保有される本受益証券の口数が記載される。
( ロ) 実質受益者明細表の基準日
本ファンドは分配の支払のための基準日を定めることができる。かかる分配を受領する資格を有す
る実質受益者を決定するための実質受益者明細表の基準日は、通常当該基準日と同一の暦日となる。
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( ハ) 会計年度の終了
本ファンドの会計年度は毎年3月31日に終了する。
( ニ) 公告
日本において公告を行わない。
( ホ) 実質受益者に対する受益証券事務に関する手数料
実質受益者は、取引口座を開設するときに窓口証券会社の定めるところにより年間口座管理料を支
払う他、必要に応じて実費を支払う。
( へ) 本受益証券の譲渡制限
本受益証券に譲渡制限はない。
(3) 【信託期間】
本信託証書において、本ファンドは本信託証書の締結日から80年から1日差し引いた期間又は本信託証書の規定
に従って早期に終了するときまで継続することが定められている。
(4) 【計算期間】
本ファンドの会計期間は4月1日に開始し、翌年の3月31日に終了する。
(5) 【その他】
① 本ファンドの終了
本ファンドの終了
本信託証書に明記する状況において、本ファンドは、本信託証書の規定に従い、終了することがある。
本ファンドの終了は、本受益証券保有者の特別決議による特定の事前の承認を要する。本管理会社が本ファンド
の終了を提案した場合、本管理会社及びその関連当事者(香港不動産投資信託コードに定義する。)が本受益証券
に関する利害関係を有し、かつ、本ファンドの終了に関する利害関係(本受託会社の単独の決定による。)がその
他すべての本受益証券保有者のものと異なるときは、投票を棄権するものとする。本受託会社は、詐欺、忠実義務
違反、故意の不履行又は過失がない場合には、本管理会社によって提案され、特別決議により可決された終了に
よって生じる結果に対していかなる責任も負わないものとする。本管理会社は、本ファンドの終了の決定を、公表
により、可及的速やかに本受益証券保有者に通知するものとする。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
特別決議による本ファンドの終了の提案に関連して、本管理会社は、本信託証書に従い前記の公表から21日以内
に関連する公表を行い、本受益証券保有者に対し、以下の情報を記載した臨時集会の招集通知を送付するものとす
る。
(i) 本ファンドの終了の理由
(ii) 終了の効力発生日
(iii) 預託財産(本管理会社を含む。)の取扱方法
(iv) 終了による手取金の分配の手順及び時期
(v) 承認鑑定士が作成した本ファンドの鑑定報告書
(vi) 本受益証券保有者の選択肢(可能であれば、香港証券先物委員会に承認された別の不動産投資信託への
手数料なしでの切替を含む。)
(vii) 終了にかかる費用の見積もり及びかかる費用の負担者、及び
(viii) 本管理会社が本受益証券保有者に通知すべきと考えるその他の重要な情報
本ファンドの終了が決定された場合、本受託会社は、本管理会社による本ファンドの資産の現金化を監督し、本
管理会社が未払いの借入金を返済することを確実にし、並びに本ファンドの他のすべての義務及び債務から適切に
免責されることを確実にするものとする。本信託証書及び本ファンドの終了の直前に、本受託会社は、本管理会社
により構成された本ファンドの資産を処分するものとする。かかる処分及びかかる処分の手取金(もしあれば)の
分配後、本ファンドは終了するものとする。
さらに、本信託証書は、法的異議申立てにより、本不動産の使用又はその所有権に著しい影響を与えると本受託
会社及び本管理会社が考えるような決定を、管轄裁判所が下すこととなった場合、この状況において本受託会社及
び本管理会社が本ファンドの終了が適切であると判断すれば、本ファンドは、本信託証書に記載された終了の取決
めに従い、特別決議又はその他本受益証券保有者の承認を必要とせずに終了すると定めている。当該状況におい
て、本受益証券保有者は、終了により分配される分配金を受領する権利を有するが、終了時に受領した最終分配金
を超えて何らかの分配を受領する権限を有さず、また、預託財産にさらに参加することはできない。このような状
況下では、本受益証券保有者は、補償を受ける権利を有さない。
② 本受益証券の発行及び償還
本受益証券の発行
以下は、本受益証券の発行に関連する本信託証書の規定の要約である。以下の記載における用語は、本書に別段
の定めがない限り、本信託証書に定義する意味を有するものとする。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
本管理会社は、本信託証書に従い、本ファンドの本受益証券を発行するための排他的権利を有するものとする。
すべての既存の本受益証券保有者に対しては、本受益証券保有者の事前の承認を得ることなく新規の本受益証券の
募集を案分比例により行われること以外に、 本信託証書には、ある会計年度において、(条件付きで又は条件無し
で)本受益証券が新規発行される場合又はかかる発行の合意がされた場合(直接的なものか、転換証券による間接
的なものかを問わない。)の規定及びその状況の定めが含まれる。
本受益証券の香港証券取引所における取引が承認されている限りにおいて、本管理会社は、本信託証書の規定に
従い、市場価格に相当する1口当たり発行価格 、又は、本信託証書の規定に従いその裁量により、市場価格の20%
以下の割引価格にて((i)株主割当発行、(ii)本管理会社が、本ファンドは深刻な財政状態にあり、市場価格
の20%を超える割引価格による本受益証券の発行を含む緊急の支援活動によってのみ存続することができるという
こと、又は、その他の例外的な事情があるということを、香港証券先物委員会に納得させることができる場合にお
ける、現金対価による本受益証券の発行、及び(iii)無償発行を除く。)若しくは市場価格より割増しで、 すべ
ての営業日において、本ファンドを代理して、本受益証券の発行(直接的なものか、転換証券による間接的なもの
かを問わない。)の効力を生じさせ又は生じさせる旨の合意を行うことができる。疑義の発生を回避するために付
言すると、発行価格とは、転換証券の場合には、当該転換証券に基づく転換、交換若しくは引受又は類似の権利の
行使により本受益証券が発行されることとなる1口当たりの当初の価格で、当該転換証券に基づき適用される調整
の前のものを意味する。市場価格の20%を超えて割引かれた発行価格での新規の本受益証券の発行(本項の上記
(i)、(ii)及び(iii)の場合を除く。)は、通常決議による本受益証券保有者の特定の事前の承認が必要であ
る。
本受益証券の買戻し
2019年3月31日に終了した会計年度において、42,145,500口の本受益証券の買戻しが行われた。「第一部 ファ
ンド情報―第1 ファンドの状況―5 運用状況(4)販売及び買戻しの実績」及び「第一部 ファンド情報―第2
管理及び運営―2 買戻し手続等」を参照のこと。
③ 信託証書の修正等
本信託証書の修正
本受益証券保有者集会が招集された場合、その特別決議により、また、本信託証書の規定に従い、本信託証書に
おいて規定されている本信託証書の修正、変更又は追加(以下「本修正」という。)を認める。
本信託証書の本修正が特別決議により承認されている場合を除き、以下の事項が本受託会社により書面にて証明
されない限り、本管理会社及び本受託会社は、本信託証書に本修正を行うことはできない。
( イ) 本受益証券保有者の利益に重大な損害を与えるものではなく、本受託会社又は本管理会社の本受益証券保有
者に対する責任をいかなる重要な範囲においても免除するものではなく、また、本ファンドから支払われる
べき費用及び経費を増加させるものではないこと、
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
( ロ) 適用ある財務上の要件、法的要件又は当局による要件(法的拘束力があるか否かを問わない。)を遵守する
ために必要なものであること、又は
( ハ) 明白な誤りを訂正するために必要であること
かかる修正により、本受益証券に関して追加の支払をなし、又は何らかの義務を本受益証券保有者が負担するこ
とはない。
本受託会社
本ファンドの本受託会社は、ザ・ホンコン・アンド・シャンハイ・バンキング・コーポレーション・リミテッド
の直接的な完全子会社であるHSBCインスティテューショナル・トラスト・サービシズ(アジア)リミテッドであ
る。本受託会社は、香港において設立され、香港受託者規則(香港法第29章)に基づき信託会社として登録された
会社であり、香港証券先物規則及び香港不動産投資信託コードに基づき認可された集団投資スキームの受託者とし
て行為する資格を有する。2019年3月31日において、本受託会社は、50,000,000香港ドルの払込済資本金を有して
いた。
本受託会社の退任及び更迭
本受託会社は、以下の条件で退任又は更迭されるものとする。
( イ) 本受託会社は、新任の受託者を選任する場合(かかる選任は、本ファンドが香港証券先物委員会から
承認されている間は香港証券先物委員会の事前の書面による同意を得て、本信託証書の規定に従い行
うものとする。)を除いて、自主的に退任する権限を有さないものとし、及び/又は
( ロ) 以下のいずれかに該当する場合、本管理会社の本受託会社に対する30営業日前の書面による通知を
もって本受託会社を解任することができるものとする。
A. 本受託会社が清算する場合(本管理会社が事前に書面により承認した条件に基づく再編若しくは
合併のための任意清算を除く。)、本受託会社の資産に関して管財人が任命された場合、若しく
は、本受託会社に関して法的管理人が任命された場合(又は本受託会社に関して類似の手続が行
なわれ、若しくは類似の者が任命された場合)
B. 本受託会社がその事業の運営を中止した場合
C. 本受託会社が本信託証書において本受託会社に課せられた重要な義務を履行若しくは充足できな
い場合、又は本管理会社からのかかる義務の履行若しくは充足を求める合理的な通知を放置した
場合、又は
D. 本管理会社が書面により本受託会社の解任が本受益証券保有者の最善の利益になる旨を正当かつ
十分な理由に基づき提示し、本受益証券保有者が特別決議によりかかる解任に同意した場合(本
受託会社の関連当事者又は本受託会社の残留につき利害関係を有するその他の本受益証券保有者
が保有する本受益証券(本管理会社の単独の裁量により決定される。)を除く。)
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本ファンドの合併
本ファンドは、本受益証券保有者の特別決議による特定の事前の承認を得ることを条件として、合併することが
できる。
本管理会社が本ファンドの合併を提案した場合、本管理会社及びその関連当事者は、本受益証券を保有してお
り、かつ本ファンドの合併に関する利害関係(本受託会社の単独の決定による。)がその他すべての本受益証券保
有者のものと異なるときは、投票を棄権するものとする。かかる合併により本受託会社が退任した場合、預託財産
と本ファンドの債務の合併を発効させる証書に、本受託会社の満足のいく本受託会社に対する補償を含むものとす
る。合併の時をもって、合併により合併後の団体により免責された限度で、合併の時点において存在していた本
ファンドに対する本受託会社の義務及び債務は終了するものとし、本受託会社は、本管理会社によって提案され、
特別決議により可決された本ファンドの合併の結果生じるその他のいかなる責任も負わないものとする(本受託会
社の詐欺、故意の不履行、忠実義務違反又は過失により生じる責任を除く。)。本管理会社は、本ファンドを合併
する旨を、公表により、可及的速やかに本受益証券保有者に通知するものとする。
本管理会社は、前記の公表から21日以内に、本受益証券保有者に対し、以下の情報を記載した臨時集会の招集通
知を送付するものとする。
( イ) 本ファンドの合併の理由
( ロ) 合併の効力発生日
( ハ) 預託財産の取扱方法
( ニ) 合併により生じる新規本受益証券の発行又は交換の手順及び時期
( ホ) 承認鑑定士が作成した本ファンドの鑑定報告書
( ヘ) 本受益証券保有者の選択肢(可能であれば、香港証券先物委員会に承認された別の不動産投資信託
への手数料なしでの切替を含む。)
( ト) 合併にかかる費用の見積及びかかる費用の負担者
( チ) 本管理会社が本受益証券保有者に通知すべきと考えるその他の重要な情報
本信託証書の規定に従った合併は、(本管理会社が預託財産の一部を構成する場合)本管理会社が組成した本
ファンドの資産が合併後の信託又は団体に譲渡されることにより発効し、かかる合併後の信託又は団体は、合併の
時点において存在していた本ファンドのすべての義務及び債務の遂行及び履行に対する責任を引受ける。
本信託証書のその他の規定にかかわらず、本ファンドが何らかの形態の合併、買収、合体又は再編に関与した場
合、香港証券先物委員会が公布する買収及び合併並びに買戻しに関する香港規則に従わなければならない。
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▶ 【受益者の権利等】
(1) 【受益者の権利等】
本受益証券及び本受益証券保有者
本受益証券保有者の権利及び利益は本信託証書に記載されている。本信託証書に基づき、本受託会社は、本受益
証券保有者の権利及び利益を保護すべく、あらゆる正当な努力及び注意を怠らないものとする。
各本受益証券は本ファンドの共有持分割合を表章している。本信託証書に従い、本受益証券保有者は、預託財産
に対していかなる衡平な又は独占的な権利も有さず、預託財産(若しくはその一部)、又は預託財産(若しくはそ
の一部)に関する一切の不動産若しくは権利の譲渡を受ける権利を有さない。
主要な保有者
本信託証書には、本ファンドの受益証券保有者に対し、香港証券先物規則第15節に基づく本受益証券の持分の開
示の義務を適用するための、開示レジームが組み込まれている。本信託証書に基づき、本ファンドの本受益証券の
5%以上の持分又はショート・ポジションを有する者は、香港証券取引所及び本管理会社に対するかかる持分又は
ショート・ポジションの取得、放棄またその変更について、香港証券先物規則の関連する規定が求める方法で、開
示する義務を負う。その者(本受益証券保有者であるか否かを問わない。)が関連する開示要件を履行しなかった
場合には、本管理会社は、その絶対的な裁量権で、開示要件が実施されるまで(i)かかる本受益証券保有者又は
かかる者が保有する本受益証券(以下「不履行受益証券」という。)の一部若しくは全部に付随する議決権を一時
停止することを宣言し、(ii)かかる不履行受益証券に関する分配の支払を一時停止し、(iii)かかる不履行受
益証券に1口当たり0.10香港ドルを上限とする事務管理費を当該開示の締め切り日からかかる義務を怠った日ごと
に課し、又は、(iv)かかる不履行受益証券の一部若しくは全部の譲渡を登録するのを停止するか、及び/又はか
かる不履行受益証券について登録することを拒否することができる。本受託者及び本管理会社は、香港証券先物規
則に従って、香港の上場会社と同様に、本受益証券の持分の所有権を調査するための権原を有する。
本受益証券保有者の権利及び義務
本受益証券保有者の主要な権利には以下のものが含まれる。
① 本受益証券による利益分配を受領する権利
② 本ファンドの監査済財務書類を受領する権利
③ 本ファンドの終了に関与して、本ファンドの資産の売却又は現金化により得たすべての現金受取金の分担金
から債務を控除した金額を、本ファンドへの持分に応じて、本ファンドの終了日に受領する権利
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
いかなる本受益証券保有者も本ファンドの資産を譲渡するよう要求する権利を有さない。
本信託証書には、本受益証券保有者の債務を各本受益証券に関して支払われる又は支払うべき金額に限定するた
めに作成された規定が含まれる。かかる規定は、本受益証券保有者が保有する本受益証券の発行価格が全額支払わ
れたときには、かかる本受益証券保有者は、本受益証券保有者であったとしても、本ファンドが債務超過となった
場合に個人的に本受託会社若しくは本管理会社又は本ファンドの債権者を保証する責任がない旨を明確にする目的
がある。
ある者が投資することができる本受益証券の最小口数は、1口である。本信託証書に従い、1口未満の本受益証
券は発行されない。
本受益証券保有者集会
適用法令及び本信託証書の規定に基づき、本管理会社は、毎暦年に少なくとも1回、年次総会として本受益証券
保有者集会を招集する(以下「年次総会」という。)。本受託会社又は本管理会社はそれぞれ随時本受益証券保有
者集会を招集することができ、また、本管理会社は、当該時点で発行済の本受益証券のあわせて10%以上を保有す
る2名以上の本受益証券保有者の書面による請求により随時本受益証券保有者集会を招集する。
本受益証券保有者の決議によりなされる決定は、香港不動産投資信託コードにより特別決議が求められている場
合を除き、通常決議によるものとする。
本信託証書に従い、各年次総会又は本受益証券保有者のその他の集会に関して、少なくとも正味日数21日前まで
に本信託証書に規定される方法により本受益証券保有者に対して通知するものとする。前述の本信託証書の要件を
常に条件として、本管理会社は上場規則のコーポレート・ガバナンス規則にも従い、年次総会に関して少なくとも
正味日数で20営業日前、及び年次総会以外のすべての総会については少なくとも正味日数で10営業日前までに、本
受益証券保有者に対して通知するものとする。
本受益証券保有者の集会の定足数は、合計でその時点で発行済の本受益証券の10%以上を有する2名以上の本受
益証券保有者による出席、又は、かかる保有者の代理人による出席とする。ただし、特別決議の場合の定足数は、
合計でその時点で発行済の本受益証券の25%以上を有する2名以上の本受益証券保有者による出席、又は、かかる
保有者の代理人による出席とする。各招集通知には、集会の場所、日時、決議事項が明記されるものとする。
本受益証券保有者の集会における決議は、 議長が「純粋に手続的又は事務的な事項」(本信託証書に詳述す
る。)に関係する決議を挙手により決定することができると誠実に判断した場合を除き、 投票によるものとする。
かかる投票(又は上記の場合の挙手)の結果が当該集会の決議とみなされるものとする。 投票に関しては、各本受
益証券保有者本人の出席又は委任状により、保有者である各本受益証券に関して1個の議決権を有する。ただし、
かかる本受益証券が全額払込済であることを条件とする。
本信託証書には、非香港居住者又は外国の本受益証券保有者が本受益証券を保有すること、又はその本受益証券
保有について議決権を行使することを制限する規定はないが、かかる本受益証券保有者は自ら又は本信託証書に従
い任命された代理人が出席し及び投票するものとする。
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本受益証券保有者の特別決議による決定事項
本信託証書に従い、特定事項の決定については、特別決議による本受益証券保有者の特定の事前の承認が必要と
なる。当該事項とは、(i)本ファンドの終了、(ii)本ファンドの合併、(iii)本信託証書の修正、変更又は追加(本
信託証書に定める一定の条件を除く。)、(iv)本受託会社による本管理会社の発行済株式資本のすべて又はその一
部の処分、(v)本受託会社に支払う手数料の上限の変更又は本受託会社の手数料の仕組みの変更、(vi)本管理会社
が本受託会社の更迭が本受益証券保有者の最大の利益になると書面で提示した場合における本受託会社の更迭、
(vii)本ファンドの資産の一部を構成する不動産を取得してから(又は本ファンドが不動産開発又は関連業務に従
事する場合は、当該不動産開発及び関連業務に関する投資が完了した日から)2年以内に処分する場合、及び
(viii)本受託会社が本管理会社の変更が本受益証券保有者の利益のために望ましいと書面で提示した場合における
本管理会社の更迭に対する合意である。
本受益証券の追加発行
本受益証券保有者の持分が大きく希薄化する可能性を縮小するために、本受益証券を追加発行する場合には、香
港不動産投資信託コードに含まれる優先引受条項に従うものとする。当該条項では、本受益証券を追加して発行す
る場合には、優先引受権が保有持分に比例して発生するものとし、まず既存の本受益証券保有者に対して勧誘を行
うものとして規定されている。ただし、(i)発行総額の上限が前会計年度末における発行済本受益証券数の20%で
ある場合に限り、会計年度を問わず、当該優先引受権に関係なく本受益証券の追加発行を行うことができ、また
(ii)通常決議に基づく本受益証券保有者の承認を得ている場合に限りその他の状況においても当該優先引受権に関
係なく本受益証券の追加発行を行うことができる。
2007年7月23日に開催された総会において本受益証券保有者の通常決議により、2007年LTIプランが採択され
た。これにより、その合計が、当該制度の採用される日において発行されている本受益証券の10%を超えない範囲
において、本管理会社の取締役及び主要な適格従業員に対して本受益証券の発行が行われることとなる。当該プラ
ンの採用(2007年7月23日付)は、本信託証書の規定に従い承認された。また、「第二部 特別情報―第1 管理
会社の概況―4 利害関係人との取引制限―関連当事者取引」に記載のとおり、本管理会社及び本ファンドは、香
港不動産投資信託コードに定められる要請に基づき、(i)本受益証券保有者が総会において通常決議によって特別
に承認しており、かつ(ii)公告、案内又は通知が発行されている場合を除き、関連当事者に対する新規の本受益証
券の発行を禁止する香港不動産投資信託コードで定められる規制についても遵守する。2007年LTIプランは2017年
7月22日付で期間満了した。ただし、 期間満了前に付与及び承諾されているが未確定の報奨は引き続き有効であ
り、2007年LTIプランの規則に基づき管理される。そのような報奨残高の権利確定時の履行のため、本受益証券を
新規発行することができる。
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持分の開示
香港証券先物規則に基づき開示が要求される本受益証券保有者の持分及びショート・ポジション
香港証券先物規則第15節に基づき香港証券取引所及び本管理会社になされた持分の開示並びに本管理会社が保管
する登録簿を基にすると、2019年3月31日現在、本ファンドの受益証券及び潜在的な持分の5%以上を有する者は
以下のとおりであった。
発行済 本 受益証
本受益証券/潜在的な持分の保有口数
券総口数に対す
ロング・ポジション(L)/
名称 保有の資格
(注4)
ショート・ポジション(S)/
る割合
レンディング・プール(LP)
(%)
スティッチング・ペンションフォンズ 投資管理会社 (L)113,471,409 5.37
(注1)
ABP(Stichting Pensioenfonds ABP)
(注1)
JP モルガン・チェイス・アンド・ 受託会社 (L)80,915 (L)120,308,640
(注2)
カンパニー(JPMorgan Chase & Co.)
投資管理会社 (L)5,310,163
(注2)
(S)13,140,223
(「JPMC」)
株式担保権保 (L)6,297,192
(L)5.70
(注2)
有者
(S)0.62
(LP)69,217,989
JPMC による被 (L)39,402,381
(LP)3.28
(注2)
支配企業の持 (S)13,140,223
分
公認融資機関 (L&LP)69,217,989
ステート・ストリート・コーポレー 投資管理会社 (L)125,568,484 5.95
ション(State Street Corporation)
ザ・キャピタル・グループ・ 被支配企業の (L)148,553,191 7.04
カンパニーズ・インク(The Capital 持分
Group Companies, Inc.)
ブラックロック・インク 被支配企業の (L) 190,280,708 9.02
(注3)
持分 (注3)
(BlackRock, Inc.)
0.04
(S) 961,000
(注3)
(注1) APG アセット・マネジメントN.V.は、APGグループN.V.の完全子会社であり、さらにAPGグループN.V.自体
が、スティッチング・ペンションフォンズABPの不完全子会社である。従って、APGアセット・マネジメ
ントN.V.、APGグループN.V.及びスティッチング・ペンションフォンズABPは、上表に示されている同一
の113,471,409口の本受益証券に係る持分を有しているか、又は有しているものとみなされ、これらの持
分は重複している。
(注2) JPMC のロング・ポジションの持分は、同社の様々な被支配企業を通じて、又は投資管理会社、受託会
社、株式担保権保有者、公認融資機関の資格において保有されている。そのようなロング・ポジション
の持分には25,006,215口の潜在的な持分によるデリバティブの持分が含まれており、そのうち1,400,000
口の潜在的な持分が現物決済上場デリバティブ、4,585,000口の潜在的持分が現金決済上場デリバティ
ブ、532,740口の潜在的持分が現物決済非上場デリバティブ、607,500口の潜在的持分が現金決済非上場
デリバティブ、17,880,975口の潜在的持分が転換金融商品上場デリバティブとなっている。また、
ショート・ポジションの持分は、同社の様々な被支配企業を通じて保有されている。そのようなショー
ト・ポジションの持分には4,652,858口の潜在的な持分によるデリバティブの持分が含まれており、その
うち1,451,000口の潜在的持分が現物決済上場デリバティブ、638,500口の潜在的持分が現金決済上場デ
リバティブ、212,311口の潜在的持分が現物決済非上場デリバティブ、2,351,047口の潜在的持分が現金
決済非上場デリバティブとなっている。
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(注3) ブラックロック・インクのロング・ポジションの持分190,280,708口及びショート・ポジションの持分
961,000口は、同社の様々な被支配企業を通じて保有されている。上表に示されている持分には、現金決
済非上場デリバティブにおける特定のロング・ポジションの持分(146,500口の潜在的な持分)と特定の
ショート・ポジションの持分(167,000口の潜在的な持分)が含まれている。
(注4) 割合は、2019年3月31日現在の発行済本受益証券2,109,321,254口を基に算出された(小数点第3位以下
切り捨て)。
香港証券先物規則第15節 に 基づき 香港証券取引所及び本管理会社になされた持分の開示並びに本管理会社が保管
する登録簿を基にすると、上 記に開示されたものを除き、2019年3月31日現在、本受益証券及び潜在的な持分の
5%以上を有する者は存在しない。
取締役の 本 受益証券の持分
香港証券先物規則第15 節 に基づき香港証券取引所及び本管理会社になされた持分の開示並びに本管理会社が保管
する登録簿によれば、2019年3月31日現在、取締役の本ファンドの本受益証券の持分及びその潜在的な持分は、以
下のとおりであった。
2019 年 発行済本 2018 年
口数
3月31日 受益証券 9月30日
現在の 総口数に 現在の
潜在的
持分合計 対する割 持分合計
な持分
氏名
個人の
(注
(注2)
親族の 企業の その他
合
持分
持分 持分 持分
3)
(注1)
(%)
現任の取締役
会長
(兼独立非執行取締役 )
63,750 - - - 57,250 121,000 0.0057 121,000
ニコラス・
チャールズ・
(注1)
アレン
執行取締役
1,362,371 - - - 1,806,676 3,169,047 0.1502 3,168,847
ジョージ・クォク・
ルン・ホンチョイ
729,781 - - - 542,126 1,271,907 0.0603 1,271,907
アンディ・チョン・
リー・ミン
非執行取締役
64,720 - - - 17,500 82,220 0.0039 82,220
イアン・キース・
グリフィス
独立非執行取締役
- - - - 6,500 6,500 0.0003 6,500
クリストファー・ジョ
(注4)
ン・ブルック
4,000 - - - 17,500 21,500 0.0010 21,500
エド・チャン・ユー・
チョン
4,250 - - - 17,750 22,000 0.0010 22,000
ブレア・チルトン・
ピカレル
4,500 - 12,000 - 19,000 35,500 0.0017 35,500
ポー・リー・タン
99,500 - - - 21,500 121,000 0.0057 121,000
メイ・シュー・ボア・
タン
15,500 - - - 21,500 37,000 0.0018 37,000
ピーター・ツェ・
パク・ウィン
12,500 - - - 19,000 31,500 0.0015 31,500
ナンシー・ツェ・
ソー・リン
37,500 - - - 19,000 56,500 0.0027 56,500
エレイン・キャロル・
ヤング
前任の独立非執行取締役
111,615 - - - 4,750 116,365 0.0055 116,365
デビッド・
(注
チャールズ・ワット
5)
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(注1) 上記の取締役の本受益証券の個人の持分は、ロング・ポジションの持分である。いずれの取締役も
ショート・ポジションの持分を保有していない。ニコラス・チャールズ・アレン氏の個人の持分50,000
口は、同氏の配偶者と共同名義の口座に保有されている。
(注2) 上記の取締役の潜在的な持分は、ロング・ポジションの持分であり、長期インセンティブ・スキームに
基づき取締役について権利確定することのできる本受益証券の最大口数を示している。詳細は、本書の
「長期インセンティブ・スキーム」のセクションを参照のこと。
(注3) 割合は、2019年3月31日現在における発行済本受益証券2,109,321,254口を基に算出された。
(注4) クリストファー・ジョン・ブルック氏は、2018年5月1日付で独立非執行取締役に就任した。同氏の就
任前に長期インセンティブ・スキームに基づき同氏に付与された制限付ユニット報奨は存在しない。
(注5) デビッド・チャールズ・ワット氏は、2018年8月13日 をもって退任した。上記の同氏の個人の本受益証
券持分は、同氏の退任の日におけるポジションのみを示しており、同氏の潜在的な持分は、2007年LTIプ
ランに基づき同氏が保有する権利未確定の制限付ユニット報奨を示している。同氏の退任時の権利未確
定の制限付ユニット報奨に対する権利の詳細については、本書の「長期インセンティブ・プラン」のセ
クションの「2007年LTIプランに基づく制限付ユニット報奨の変動」の注記7を参照のこと。
上記に開示されたものを除き、かつ本管理会社が知る限りにおいて、取締役又はその関係者は、 2019 年3月31日
現在、香港証券先物規則第15節の規定に基づき開示を要求される本受益証券(若しくは、該当する場合は株式)の
持分若しくは潜在的な持分(若しくは、該当する場合は潜在的な株式の持分)又は本ファンド及び/若しくはその
子会社の債券を保有していない。
関連当事者の本受益証券の持分及びMTNプログラムに基づき発行されたノートの持分
合理的な範囲での照会を行い、かつ本管理会社により入手可能な情報によれば、2019年3月31日現在、本ファン
ドの関連当事者(香港不動産投資信託コード第8章に定義する。)である以下の者(主要な本受益証券保有者並び
(注3)
に取締役及びその関係者 は除く。)が以下のとおり本受益証券及び本ファンドのMTNプログラムに基づき発
行されたノートの持分を保有していた。
1. 本受益証券の持分
2019 年3月31日 発行済本受益証 2018 年9月30日
現在の保有口数 券総口数に対す 現在の保有口数
名称
(注2)
る割合
(%)
ザ・ホンコン・アンド・シャンハイ・バンキング・コー 6,296,499 0.30 8,260,908
ポレーション・リミテッド (The Hongkong and Shanghai
Banking Corporation Limited)(「HSBC」)及びその子
(注1)
会社
(注1) 本受託会社がHSBCの直接的な子会社であることから、HSBC及びその子会社は、本ファンドの関連当事者
である。上表で開示されたもの以外に、2019年3月31日現在、HSBCの兄弟会社も699,722口の持分を保有
している。
(注2) 当該割合は、2019年3月31日現在における発行済本受益証券 2,109,321,254 口を基に算出された。
(注3) 2019 年3月31日現在、本ファンドには主要な本受益証券保有者は存在しない。2019年3月31日現在、取
締役(本管理会社の上級職の役員とみなされるCEO及びCOOを含む。)が保有している本受益証券の持分
は、前記セクションの「取締役の本受益証券の持分」において開示されている。これに加えて、2019年
3月31日現在、リッキー・チャン・ミン・タク氏(本管理会社の会社秘書役及び役員)、ゲーリー・
フォク・イップ・サン氏(本ファンドの5つの子会社の取締役)、ピオニー・コン・ポー・ヤン氏(本
ファンドの2つの子会社の取締役)及びフィリス・ン・ユエン・ファン氏(本ファンドの3つの子会社
の取締役)がその関係者(香港不動産投資信託コードの定義による。)と合わせて、それぞれ、405,646
口、93,104口、247,912口及び28,591口の持分を保有している。
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2.米ドル建てグリーンボンドの持分
(MTNプログラムに基づき、本ファンドの子会社であるザ・リンク・ファイナンス(ケイマン)2009リミテッド
(The Link Finance (Cayman) 2009 Limited)により2016年7月21日付で発行された2026年満期表面利率2.875%
の500百万米ドルのグリーンボンド(以下「本グリーンボンド」という。)
2019 年3月31日 2018 年9月30日
額面価額合計に対
現在の 現在の
(注2)
名称
する割合
保有額面価額 保有額面価額
(%)
(米ドル) (米ドル)
ダー・シン・バンク・リミテッド(Dah Sing Bank, 36,500,000 7.30 36,500,000
(注
Limited)(以下「ダー・シン・バンク」という。)
1)
HSBC 及びその子会社 35,000 0.01 40,035,000
(注1) ダー・シン・バンクは、ブレア・チルトン・ピカレル氏の関係者である。
(注2) 当該割合は、本グリーンボンドの額面価額合計500百万米ドルを基に算出された。
3.米ドル建てノートの持分
(MTNプログラムに基づき、ザ・リンク・ファイナンス(ケイマン)2009リミテッドにより2014年9月3日付で発
行された2024年満期表面利率3.6%の500百万米ドルの米ドル建てノート(以下「本米ドル建てノート」という。)
2019 年3月31日 2018 年9月30日
額面価額合計に対
現在の 現在の
(注1)
名称
する割合
保有額面価額 保有額面価額
(%)
(米ドル) (米ドル)
HSBC 及びその子会社 34,171,000 6.83 109,321,000
(注1) 当該割合は、本米ドル建てノートの額面価額合計500百万米ドルを基に算出された。
4.香港ドル建てノートの持分
(MTNプログラムに基づき、ザ・リンク・ファイナンス(ケイマン)2009リミテッドにより2011年から2015年にか
けて発行された2021年から2030年に満期を迎える表面利率2.4%から3.55%の額面価額総計2,979百万香港ドルの数
件の香港ドル建てノート(以下「本香港ドル建てノート」という。)
2019 年3月31日 2018 年9月30日
額面価額総計に対
現在の 現在の
(注1)
名称
する割合
保有額面価額 合計 保有額面価額 合計
(%)
(香港ドル) (香港ドル)
HSBC 及びその子会社 なし 該当なし 985,000,000
(注1) 当該割合は、本香港ドル建てノートの額面価額総計2,979百万香港ドルを基に算出された。
長期インセンティブ・スキーム
2017 年LTIスキームの採択
2017年7月10日付で採択された2017年LTIスキームに基づき、本管理会社、本管理会社の子会社及び本ファンド
の特別目的事業体の取締役及び特定の主要な従業員は報奨の付与を受けることができる。
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取締役会は、2017年7月22日をもって期間満了した2007年LTIプランに基づき主要な経営幹部と従業員を勧誘
し、保持するためのユニット報奨の使用が成功を収めたこと、人材獲得競争における報酬ツールとして上場企業の
間で株式報奨制度がますます一般的になっていることを踏まえ、2017年LTIスキームを採択した。
2007年LTIプランと異なり、2017年LTIスキームは、本受益証券の新規発行を伴うものではなく、従って、本受益
証券保有者に希薄化の影響が生じない。2017年LTIスキームに基づき付与することができる報奨は、(i)制限付ユ
ニット報奨(権利確定時に公開株式市場から第三者の仲介業者を通じて本受益証券を購入することにより履行され
る。)及び(ii)条件付現金報奨(確定期間を通じた1口当たりの分配金の合計額に最終的に権利確定する実際の
本受益証券口数を乗じた金額に等しい現金の支払いにより履行される。)から構成される。
2017 年LTIスキームの主要な条件
主要な条件 2017 年LTIスキーム
期間 採択日から10年間
ユニット・オプション 利用できない。
参加者 本管理会社、本管理会社の子会社及び本ファンドの特別目的事業体
の取締役及び主要な従業員
付与可能な総数 採択日における発行済本受益証券口数の10%
参加者(独立非執行取締役/非 任意の12ヶ月間の発行済本受益証券口数の1%
執行取締役を除く。)に対する
制限
独立非執行取締役/非執行取締 独立非執行取締役及び非執行取締役について、任意の12ヶ月間の発
役に対する制限 行済本受益証券口数の0.1%
履行の方法 市場における購入による。権利確定した報奨を履行するために本受
益証券の新規発行を一切行わない。
確定期間 通常は3年間にわたり、付与日の2年目の応当日に50%が確定し、
3年目の応当日に50%が確定する。
条件付現金報奨 制限付ユニット報奨と併せて付与され、権利確定した本受益証券の
みについて支払われる。
確定目標 ・独立非執行取締役又は非執行取締役については、勤続期間のみに
基づき、実績連動目標は一切設定されない。
・執行取締役並びに特定の上級管理職及び主要な従業員に関する実
績連動目標:
-実績は、不動産純利益により測定される業績及び当該確定期間
中の本受益証券保有者に対する総利回りに対する適切な加重を
伴う尺度に沿って測定される。
-権利確定0%となる可能性もあり、確定口数の上限が設定され
る。
2017 年LTIスキーム規則の概要
2017年LTIスキームは、その規則(以下「本規則」という。)に基づき報酬委員会が管理運営している。本規則
の概要は以下のとおりである。
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目的
2017年LTIスキームの目的は、以下のとおりである。
(i) 本ファンド及び本受益証券保有者にとっての価値の創出の観点から、参加者の利益を本受益証
券保有者全体の利益に合致させること。
(ii) 本ファンドの戦略目標と長期的成長の達成に不可欠な貢献をする有能な経営陣と主要な従業員
を本管理会社が勧誘し、保持できるようにすること。
(iii) 本管理会社、本管理会社の子会社、本ファンドの特別目的事業体(以下「本ファンド事業体」
という。)の経営陣と主要な従業員に対し、本ファンドの業績と成功に対する各自の貢献に応
じた報奨を付与することを通じて、これらの経営陣と従業員を動機付けること。
参加者
2017年LTIスキームに参加する資格を有する者は、本ファンド事業体の(a)取締役及び(b)主要な従業員で
あって、報酬委員会の見解により、本ファンドの成功に貢献しているか、貢献する潜在能力を有している者からな
る。
報奨の付与
本報奨の付与は、報酬委員会による承認を受けるものとする。ただし、本管理会社の取締役、CEO、又はこれら
のいずれかの関係者(香港不動産投資信託コードの第8章の第8.1条(d)に定めるところによる。)(本管理会社
による雇用という理由のみによる関係者は除く。)に対する付与は、取締役会(独立非執行取締役を含む。)の承
認を受けるものとする。取締役のいずれも、自身に対する本報奨の付与に関する決定に関与しないものとする。
除外当事者、関連取締役(本規則において定義する。)若しくは本ファンドの主要な保有者又はこれらのそれぞ
れの関係者に対しては、いかなる報奨も付与されない。
適用される制限
本報奨の付与により、2017年LTIスキーム(及びその他一切の本ファンド事業体のインセンティブ・スキーム)
に基づき付与されたすべての報奨に基づき権利確定可能な本受益証券が、2017年LTIスキームの採択日(2017年7
月10日)時点における発行済本受益証券口数の10%(221,456,347口)を超えて、その最大口数に達することにな
る場合、それ以上の報奨は付与されない。
いずれかの参加者(又はその関係者)に対する本報奨の付与により、付与が提案された日の直前12ヶ月以内に
2017年LTIスキーム(及びその他一切の本ファンド事業体のインセンティブ・スキーム)に基づき当該参加者(又
はその関係者)に付与されたすべての報奨に基づき権利確定可能な本受益証券が、随時の発行済本受益証券口数の
1%を超えて、その最大口数に達することになる場合、かかる報奨の付与は行われない。
独立非執行取締役若しくは非執行取締役(又はその関係者)に対する本報奨の付与により、付与が提案された日
の直前12ヶ月以内に2017年LTIスキーム(及びその他一切の本ファンド事業体のインセンティブ・スキーム)に基
づき当該独立非執行取締役若しくは非執行取締役(又はその関係者)に付与されたすべての報奨に基づき権利確定
可能な本受益証券が、随時の発行済本受益証券口数の0.1%を超えて、その最大口数に達することになる場合、か
かる報奨の付与は行われない。
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権利確定
通常、制限付ユニット報奨は、公開株式市場において独立の第三者である仲介業者を通じて購入された本受益証
券により履行される。ただし、規則に定める限定的な状況(被付与者の死亡等)の場合には、該当する制限付ユ
ニット報奨に基づき権利確定すべき本受益証券に代えて、現金により支払うことができる。
確定期間
本報奨の確定期間は、通常1年間から3年間、又は報酬委員会により該当する報奨の付与に際して別途決定され
る期間とする。
実績目標
報酬委員会は、本報奨に関する実績目標、確定基準及び/又はその他の確定条件(存在する場合)を決定するも
のとし、権利確定時に、当該実績目標及び/又は確定条件(存在する場合)が報酬委員会の絶対的な裁量権におい
て充足されているか否か、及びどの程度充足しているかについて(又は、場合によっては、免除されるかについ
て)決定する。
報奨の承諾及び支払われるべき対価
本報奨の付与の申し出は、報酬委員会が該当する付与に際して定める期間内に、対価の支払い(もしあれば)と
ともに承諾される。
有効期間
2017年LTIスキームは、採択日から10年間有効とする。ただし、取締役会により延長される場合又は規則におい
て定める早期終了の場合は、この限りではない。
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2017 年LTIスキーム に基づく制限付ユニット報奨の変動
(注5)
2019年3月31日に終了した会計年度中の2017年LTIスキームに基づく制限付ユニット報奨の変動 並びに当
会計年度の期首及び期末における残高は、以下のとおりである。
2018 年 当会計年度 当会計年度 当会計年度 当会計年度 2019 年 当会計年度 2019 年
4月1日 における における における における 3月 31 日 における 3月31日ま
(注
現在残高 付与 権利確定 取消 失効 現在残高 での計上額
計上額
(注7)
氏名 ( 役職 ) 付与日 確定期間 (注4)
(注1) (注2) (注3) (注4) (注1)
6)
合計
(千香港ド
(千香港ド
ル)
ル)
現任の取締役
ニコラス・チャールズ・アレン 2017 年 2017 年 7月14日~ 11,250 - - - - 11,250 653 969
(独立非執行取締役) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 11,250 - - - - 11,250 436 646
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 10,500 - - - 10,500 367 367
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 10,500 - - - 10,500 244 244
7月4日 2021 年 6月30日
ジョージ・クォク・ルン・ 2017 年 2017 年 7月14日~ 269,075 - - - - 269,075 12,557 17,913
ホンチョイ 7月14日 2019 年 6月30日
(執行取締役)
2017 年 2017 年 7月14日~ 269,075 - - - - 269,075 9,483 13,624
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 518,763 - - - 518,763 12,517 12,517
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 518,763 - - - 518,763 9,717 9,717
7月4日 2021 年 6月30日
アンディ・チョン・リー・ミン 2017 年 2017 年 7月14日~ 68,738 - - - - 68,738 3,208 4,576
(執行取締役) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 68,738 - - - - 68,738 2,423 3,480
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 175,075 - - - 175,075 4,224 4,224
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 175,075 - - - 175,075 3,280 3,280
7月4日 2021 年 6月30日
イアン・キース・グリフィス 2017 年 2017 年 7月14日~ 3,500 - - - - 3,500 203 301
(非執行取締役) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 3,500 - - - - 3,500 136 201
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,250 - - - 3,250 113 113
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,250 - - - 3,250 76 76
7月4日 2021 年 6月30日
クリストファー・ジョン・ブ 2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,250 - - - 3,250 113 113
ルック 7月4日 2020 年 6月30日
( 独立非執行取締役 )
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,250 - - - 3,250 76 76
7月4日 2021 年 6月30日
エド・チャン・ユー・チョン 2017 年 2017 年 7月14日~ 3,500 - - - - 3,500 203 301
( 独立非執行取締役 ) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 3,500 - - - - 3,500 136 201
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,250 - - - 3,250 113 113
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,250 - - - 3,250 76 76
7月4日 2021 年 6月30日
ブレア・チルトン・ピカレル 2017 年 2017 年 7月14日~ 3,500 - - - - 3,500 203 301
( 独立非執行取締役 ) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 3,500 - - - - 3,500 136 201
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,250 - - - 3,250 113 113
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,250 - - - 3,250 76 76
7月4日 2021 年 6月30日
ポー・リー・タン 2017 年 2017 年 7月14日~ 3,750 - - - - 3,750 218 323
( 独立非執行取締役 ) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 3,750 - - - - 3,750 145 215
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,500 - - - 3,500 122 122
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,500 - - - 3,500 81 81
7月4日 2021 年 6月30日
メイ・シュー・ボア・タン 2017 年 2017 年 7月14日~ 4,250 - - - - 4,250 247 366
( 独立非執行取締役 ) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 4,250 - - - - 4,250 165 244
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 4,000 - - - 4,000 140 140
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 4,000 - - - 4,000 93 93
7月4日 2021 年 6月30日
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2018 年 当会計年度 当会計年度 当会計年度 当会計年度 2019 年 当会計年度 2019 年
4月1日 における における における における 3月 31 日 における 3月31日ま
(注
現在残高 付与 権利確定 取消 失効 現在残高 での計上額
計上額
氏名 ( 役職 ) 付与日 確定期間 (注4) (注7)
(注1) (注2) (注3) (注4) (注1)
6)
合計
(千香港ド
(千香港ド
ル)
ル)
ピーター・ツェ・パク・ウィン 2017 年 2017 年 7月14日~ 4,500 - - - - 4,500 261 387
( 独立非執行取締役 ) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 4,500 - - - - 4,500 174 258
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,750 - - - 3,750 131 131
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,750 - - - 3,750 87 87
7月4日 2021 年 6月30日
ナンシー・ツェ・ソー・リン 2017 年 2017 年 7月14日~ 3,750 - - - - 3,750 218 323
( 独立非執行取締役 ) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 3,750 - - - - 3,750 145 215
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,500 - - - 3,500 122 122
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,500 - - - 3,500 81 81
7月4日 2021 年 6月30日
エレイン・キャロル・ヤング 2017 年 2017 年 7月14日~ 3,750 - - - - 3,750 218 323
(独立非執行取締役) 7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 3,750 - - - - 3,750 145 215
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,500 - - - 3,500 122 122
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 3,500 - - - 3,500 81 81
7月4日 2021 年 6月30日
前任の取締役
デビッド・チャールズ・ワット 2017 年 2017 年 7月14日~ 4,000 - (4,000) - - - 211 (注
314
(前独立非執行取締役) 7月14日 2019 年 6月30日
8)
2017 年 2017 年 7月14日~ 4,000 - (4,000) - - - 246 (注
314
7月14日 2020 年 6月30日
8)
その他の参加者
合計 2017 年 2017 年 7月14日~ 525,243 - - - (66,557) 458,686 21,406 30,536
7月14日 2019 年 6月30日
2017 年 2017 年 7月14日~ 525,243 - - - (67,295) 457,948 16,140 23,188
7月14日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 569,894 - (5,288) (25,263) 539,343 13,015 13,015
7月4日 2020 年 6月30日
2018 年 2018 年 7月4日~ - 569,894 - (5,288) (25,263) 539,343 10,104 10,104
7月4日 2021 年 6月30日
合計 1,817,612 2,610,964 (8,000) (10,576) (184,378) 4,225,622 125,000 155,219
(注1) これらの数値(非執行取締役及び独立非執行取締役に関するものを除く。)は、被付与者の該当する制限付ユニッ
ト報奨の権利確定に基づき当該被付与者のために購入可能な本受益証券の最大口数を示している。実際に各被付与
者について最終的に権利確定し、購入される本受益証券の口数は、該当する確定条件(もしあれば)を充足してい
るかどうか、及びどの程度充足しているかに応じ、0口から上記に記載される最大口数となり得る。非執行取締役
及び独立非執行取締役に関する制限付ユニット報奨は、勤続期間のみに基づき処理される。
(注2) 当会計年度において制限付ユニット報奨が付与された日の直前の取引日における本受益証券の終値は、1口当たり
72.15香港ドルであった。当会計年度において付与された制限付ユニット報奨が最大口数で最終的に権利確定したと
仮定する場合、当該制限付ユニット報奨の推定公正価値は、独立の鑑定士による鑑定に基づき、2019年3月31日現
在において約243.1百万香港ドルとされる。
(注3) 当会計年度において該当する制限付ユニット報奨が権利確定した日の直前の取引日における本受益証券の終値は、
1口当たり76.70香港ドルであった。当会計年度中に制限付ユニット報奨と同時に権利確定した条件付現金報奨につ
いて支払われた金額は約19,982香港ドルであった。
(注4) これらの数値は、当会計年度中に失効し、又は取り消された制限付ユニット報奨に関する本受益証券の最大口数を
示している。当該制限付ユニット報奨に併用して付与された条件付現金報奨も同時に失効し、又は取り消された。
(注5) 上表における制限付ユニット報奨は、すべて条件付現金報奨と併用して付与されている。当会計年度末現在におけ
る制限付ユニット報奨の残高に付属する条件付現金報奨の残高の総加重平均価値は1口当たり2.2969香港ドルで
あった。
(注6) 当会計年度における計上額は、2019年3月31日に終了した会計年度について香港財務報告基準に基づき連結損益計
算書に計上された金額を示している。この金額は、独立の外部評価人が、本受益証券価格の評価に関する手法及び
仮定、本報奨の残存期間、その他の市場の条件(該当する場合)に基づき推定し、確定期間にわたって連結損益計
算書に計上される。
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(注7) 2019年3月31日までの計上額合計は、付与日から2019年3月31日までの期間に香港財務報告基準に基づき財務書類
に計上された合計額を示しており、退任した取締役について権利確定した特定の金額を除き、すべての金額が権利
確定していない。
(注8) 2019年3月31日に終了した当会計年度中に退任した取締役について権利確定した金額。
2017年LTIスキームに基づき付与される制限付ユニット報奨及び条件付現金報奨は、該当する確定期間に わたり
本ファンドの連結損益計算書に費用計上される。 2017 年LTIスキームの詳細は、本書の連結財務書類の注記20に記
載されている。
2007 年LTIプラン
2007年7月23日付で採択された本ファンドの2007年LTIプランは、2017年7月22日に期間満了した。2007年LTIプ
ランに基づき、本受益証券を受領する条件付権利を付与する制限付ユニット報奨及び条件付現金報奨による現金の
形でのインセンティブが本管理会社の取締役及びその他の適格従業員に付与された。
2007 年のプランの採択から2019年3月31日までに、2007年LTIプランに基づき権利確定した報奨の履行のため、合
計15,206,402口の本受益証券が新規発行されている。新規発行された本受益証券の総数は、2019年3月31日現在の
発行済受益証券数2,109,321,254口の約0.7%を占める計算になる。2017年7月22日の期間満了後、2007年LTIプラ
ンに基づく新たな報奨は一切付与されておらず、今後一切付与されることはない。すでに付与されているが未確定
の報奨は引き続き有効であり、2007年LTIプランの規則に基づき管理される。2007年LTIプランに基づき付与された
報奨の最後のトランシェは2019年6月30日に権利確定する予定であり、以後は2007年LTIプランに基づく権利確定
はなくなる。最後のトランシェの報奨の権利確定時に、本受益証券を新規発行することができる。
2007 年LTIプラン の規則の概要
2007年LTIプランの規則の概要は、2018年3月期年次報告書の「ガバナンス、開示及び財務書類」の報告を参照
のこと。
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2007 年LTIプランに基づく制限付ユニット報奨の変動
(注5)
2019年3月31日に終了した会計年度中における2007年LTIプランに基づく制限付ユニット報奨の変動 、並
びに当会計年度の期首及び期末における残高は、以下のとおりである。
2018 年 当会計年度 当会計年度 当会計年度 当会計年度 2019 年 当会計年度 2019 年
4月1日 における における における における 3月31日 における 3月31日ま
現在残高 付与 権利確定 取消 失効 現在残高 での計上額
(注
計上額
(注 2 ) (注3) (注4) (注2)
(注10)
氏名 ( 役職 ) 付与日 確定期間
合計
9)
(千香港ド
(千香港ド
ル)
ル)
(注1)
現任の取締役
ニコラス・チャールズ・アレン 2016 年 2016 年 11月14日~ 13,750 - (13,750) - - - 181 1,056
(独立非執行取締役) 11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 13,750 - - - - 13,750 668 1,234
11 月14日 2019 年 6月30日
ジョージ・クォク・ルン・ 2015 年 2015 年 7月24日~ 178,500 - (178,500) - - - 2,428 14,083
ホンチョイ 7月24日 2018 年 6月30日
(注11)
(執行取締役)
2016 年 2016 年 11月14日~ 231,000 - (200,709) - (30,291) - 3,979 15,421
11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 231,000 - - - - 231,000 7,858 13,778
11 月14日 2019 年 6月30日
アンディ・チョン・リー・ミン 2015 年 2015 年 7月24日~ 51,500 - (51,500) - - - 701 4,063
(執行取締役) 7月24日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 54,500 - (47,353) - (7,147) - 939 3,638
11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 54,500 - - - - 54,500 1,854 3,251
11 月14日 2019 年 6月30日
イアン・キース・グリフィス 2015 年 2015 年 7月24日~ 4,250 - (4,250) - - - 14 335
(非執行取締役) 7月24日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,000 - (4,000) - - - 53 307
11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,000 - - - - 4,000 194 359
11 月14日 2019 年 6月30日
エド・チャン・ユー・チョン 2016 年 2016 年 11月14日~ 4,000 - (4,000) - - - 53 307
( 独立非執行取締役 ) 11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,000 - - - - 4,000 194 359
11 月14日 2019 年 6月30日
ブレア・チルトン・ピカレル 2016 年 2016 年 11月14日~ 4,250 - (4,250) - - - 56 327
( 独立非執行取締役 ) 11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,250 - - - - 4,250 207 381
11 月14日 2019 年 6月30日
ポー・リー・タン 2016 年 2016 年 11月14日~ 4,500 - (4,500) - - - 59 346
( 独立非執行取締役 ) 11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,500 - - - - 4,500 219 404
11 月14日 2019 年 6月30日
メイ・シュー・ボア・タン 2015 年 2015 年 7月24日~ 5,250 - (5,250) - - - 17 414
( 独立非執行取締役 ) 7月24日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 5,000 - (5,000) - - - 66 384
11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 5,000 - - - - 5,000 243 449
11 月14日 2019 年 6月30日
ピーター・ツェ・パク・ウィン 2015 年 2015 年 7月24日~ 5,250 - (5,250) - - - 17 414
( 独立非執行取締役 ) 7月24日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 5,000 - (5,000) - - - 66 384
11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 5,000 - - - - 5,000 243 449
11 月14日 2019 年 6月30日
ナンシー・ツェ・ソー・リン 2015 年 2015 年 7月24日~ 4,000 - (4,000) - - - 13 316
( 独立非執行取締役 ) 7月24日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,500 - (4,500) - - - 59 346
11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,500 - - - - 4,500 219 404
11 月14日 2019 年 6月30日
エレイン・キャロル・ヤング 2015 年 2015 年 7月24日~ 4,250 - (4,250) - - - 14 335
(独立非執行取締役) 7月24日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,500 - (4,500) - - - 59 346
11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,500 - - - - 4,500 219 404
11 月14日 2019 年 6月30日
前任の取締役
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デビッド・チャールズ・ワット 2015 年 2015 年 7月24日~ 5,000 - (5,000) - - - 16 394
(前独立非執行取締役) 7月24日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,750 - (4,750) - - - 63 365
11 月14日 2018 年 6月30日
(注11)
2016 年 2016 年 11月14日~ 4,750 - - - - 4,750 231 426
11 月14日 2019 年 6月30日 (注6)
(注7)
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2018 年 当会計年度 当会計年度 当会計年度 当会計年度 2019 年 当会計年度 2019 年
4月1日 における における における における 3月31日 における 3月31日ま
(注
現在残高 付与 権利確定 取消 失効 現在残高 での計上額
計上額
(注 2 ) (注3) (注4) (注2)
氏名 ( 役職 ) 付与日 確定期間
(注10)
9)
合計
(千香港ド
(千香港ド
ル)
ル)
その他の参加者 2015 年 2015 年 7月24日~ 465,828 - (461,079) - (4,749) - 6,205 36,376
合計 7月24日 2018 年 6月30日
(注6) (注8) (注8) (注11)
(注8)
2016 年 2016 年 11月14日~ 445,960 - (386,391) - (59,569) - 7,634 29,687
11 月14日 2018 年 6月30日
(注6) (注8) (注8) (注11)
(注8)
2016 年 2016 年 11月14日~ 441,722 - - - (43,000) 398,722 13,647 23,954
11 月14日 2019 年 6月30日
(注6) (注8) (注6)
(注8) (注8)
合計 2,291,010 – (1,407,782) – (144,756) 738,472 48,688 155,496
(注1) クリストファー・ジョン・ブルック氏は、2007年LTIプランの期間満了後に独立非執行取締役に就任したため、上表
に含まれていない。
(注2) これらの数値(非執行取締役及び独立非執行取締役に関するものを除く。)は、該当する制限付ユニット報奨の権
利確定に基づき発行可能な本受益証券の最大口数を示している。実際に該当する各被付与者に対し最終的に権利確
定し、発行される本受益証券の口数は、該当する確定条件(もしあれば)を充足しているかどうか、及びどの程度
充足しているかに応じ、0口から上記に記載される最大口数となり得る。非執行取締役及び独立非執行取締役に関
する制限付ユニット報奨は、勤続期間のみに基づき処理される。
(注3) 当会計年度において該当する制限付ユニット報奨が権利確定した日の直前の取引日における本受益証券の終値は、
1口当たり71.65香港ドルであった。当会計年度において制限付ユニット報奨と同時に権利確定した条件付現金報奨
について支払われた総額は約8.2百万香港ドルである。
(注4) これらの数値は、当会計年度中に失効した制限付ユニット報奨に関する本受益証券の最大口数を示している。当該
制限付ユニット報奨に併用して付与された条件付現金報奨も同時に失効した。
(注5) 上記の表に記載された制限付ユニット報奨は、すべて条件付現金報奨と併用して付与されたものである。当会計年
度末における制限付ユニット報奨の残高に付属する条件付現金報奨の残高の総加重平均価値は、本受益証券1口当
たり6.0881香港ドルであった。
(注6) 一般的な方針によれば、退任した取締役が保有する2007年LTIプランに基づく制限付ユニット報奨の残高は、退任ま
での実際の勤務日数に比例して権利確定する。
(注7) 比例基準に基づき(上記注 6 参照)、 デビッド・チャールズ・ワット氏(2018年8月13日をもって退任した。)が
保有する制限付ユニット報奨残高の権利確定時に発行される本受益証券の最大口数は、(上表に記載の 4,750 口では
なく) 3,357 口である。 残余の部分は、該当する権利確定日をもって失効する。
(注8) これらの数値には、以下の2名の前独立非執行取締役が保有する制限付ユニット報奨残高が含まれる。(i)当会計
年度の期首時点において リチャード・ウォン・ユー・チム教授が保有していた最大 5,250 口の本受益証券に係る制限
付ユニット報奨。そのうち当会計年度中に 1,810 口が権利確定し、発行され、残余の部分は失効した。( ii )当会計
年度の期首時点において ウィリアム・チャン・チャク・チョン氏が保有していた最大 17,500 口の本受益証券に係る
制限付ユニット報奨。そのうち当会計年度中に 8,597 口が権利確定し、発行され、3,153口が失効しており、当会計
年度末時点において最大5,750口の残高が存在している(当該部分は、上記の注6において言及されている比例基準
に基づき権利確定する。)。
(注9) 当会計年度における計上額は、2019年3月31日に終了した会計年度について香港財務報告基準に基づき連結損益計
算書に計上された金額を示している。この金額は、独立の外部評価人が、本受益証券価格の評価に関する手法及び
仮定、報奨の残存期間、その他の市場の条件(該当する場合)に基づき推定し、確定期間にわたって連結損益計算
書に計上される。
(注10) 2019年3月31日までの計上額合計は、付与日から2019年3月31日までの期間に香港財務報告基準に基づき財務書類
に計上された合計額を示している。
(注11) 2019年3月31日に終了した当会計年度中に権利確定した金額。
2007年LTIプランに基づき付与された制限付ユニット報奨及び条件付現金報奨は、該当する確定期間にわたり本
ファンドの連結損益計算書に費用計上される。2007年LTIプランの詳細については、本書の連結財務書類に対する
注記20に記載されている。
本ファンドはまた、 当該2007年LTIプラン及び2017年LTIスキームに従った本受益証券の発行に関する特定の規制
に服している。
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(2) 【為替管理上の取扱い】
日本の本受益証券保有者に対する本受益証券の分配金、買戻代金等の送金に関して、香港における外 国為替管理
上の制限はない。
(3) 【本邦における代理人】
弁護士 三 原 秀 哲
東京都千代田区丸の内二丁目7番2号 JPタワー
長島・大野・常松法律事務所
上記代理人は、本管理会社から日本国内において、
① 本管理会社に対する法律上の問題及び日本証券業協会の規則上の問題について一切の通信、請求を受領
する権限、並びに
② 日本における本受益証券の募集販売及び買戻しの取引に関する一切の紛争、争訟に関し、本管理会社の
ために一切の裁判上、裁判外の行為を行う権限を委任されている。
なお、日本国関東財務局長に対する継続関示等に関する届出代理人は、
弁護士 三 原 秀 哲
同 糸 川 貴 視
同 横 山 晃 大
東京都千代田区丸の内二丁目7番2号 JPタワー
長島・大野・常松法律事務所
である。
(4) 【裁判管轄等】
上記(3)②の取引に関連して日本の投資者が提起する訴訟については、その裁判管轄権は下記の裁判所が有す
ることを本管理会社は承認している。
東京地方裁判所 東京都千代田区霞が関一丁目1番4号
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第3 【ファンドの経理状況】
1 【財務諸表】
(1) 以下に記載されている直近2 会計年度の 本ファンド及びその子会社(以下あわせて「本グループ」とい
う。)の原文(英文)の財務書類は、本信託証書の規定、香港不動産投資信託コード付表Cの該当する開
示要件及び香港財務報告基準に準拠して作成されたものである。日本文は、これらの原文の財務書類を翻
訳したものである。
以下に記載されている本グループの財務書類は「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」
(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含む。) 第131条第5項 但書 の規定の適用を受けている。
(2) 以下に記載されている本グループの財務書類は、本ファンドの本国における独立監査人であり、 外国監査
法人等(公認会計士法(昭和23年法律第103号)第1条の3第7項に規定される外国監査法人等をい
う。 )であ るプライスウォーターハウスクーパース 香港による、香港公認会計士協会(Hong Kong
Institute of Certified Public Accountants)が公表した香港監査基準に準拠した監査手続を受けてお
り、金融商品取引法第193条の2第1項第1号に規定される監査証明に相当すると認められる独立監査人
の監査報告書(Independent Audito r’s Report )を添付のとおり受領している。
(3) 本グループの財務書類(原文)は、香港ドルで表示されている。主要な勘定科目について円で表示されて
いる金額は、2019年9月2日現在の株式会社三井住友銀行の対顧客電信直物売買相場の仲値である1香港
ドル=13.54円で換算された金額である。金額は百万円単位で表示されている。この換算は、その金額が
上記レートで実際に日本円に交換されるか、又は交換され得たであろうというように解釈すべきものでは
ない。日本円に換算された金額は、四捨五入のため合計欄の数値が総数と一致しない場合がある。
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(1) 【貸借対照表】
連結損益 計算書
2019年3月31日に終了した会計年度
3月31日に終了した会計年度
2019 年 2018 年
注記
( 百万香港ドル) ( 百万円) ( 百万香港ドル) ( 百万円)
収益 6 10,037 135,901 10,023 135,711
(2,348) (31,792) (2,360) (31,954)
不動産運営費 8
不動産 純利益
7,689 104,109 7,663 103,757
一般管理費 (405) (5,484) (417) (5,646)
投資不動産の公正価値の変動 15(a) 12,269 166,122 35,493 480,575
投資不動産処分益 15(f) 2,761 37,384 7,306 98,923
受取利息 85 1,151 19 257
(598) (8,097) (665) (9,004)
財務費用 9
税引前利益
10
21,801 295,186 49,399 668,862
(本受益証券保有者との取引控除前)
(1,359) (18,401) (1,420) (19,227)
税金 12
当期利益
20,442 276,785 47,979 649,636
(本受益証券保有者との取引控除前)
本受益証券保有者への分配金支払額:
– –
2019 年度中間分配金 (2,759) (37,357)
– –
2018 年度最終分配金 (2,758) (37,343)
– –
2018 年度中間分配金 (2,673) (36,192)
– –
(2,581) (34,947)
2017 年度最終分配金
14,925 202,085 42,725 578,497
内訳:
本受益証券保有者に帰属する純資産の変動
13,260 179,540 44,609 604,006
(本受益証券の新規発行及び買戻分を除く)
為替剰余金及びキャッシュ・フロー・ヘッジ
26 1,552 21,014 (2,102) (28,461)
剰余金の変動から生じた額
113 1,530 218 2,952
非支配持分
14,925 202,085 42,725 578,497
以下に帰属する当期利益
(本受益証券保有者との取引控除前)
本受益証券保有者( 脚注 ) 13 20,329 275,255 47,761 646,684
113 1,530 218 2,952
非支配持分
20,442 276,785 47,979 649,636
92 ページから135ページ (訳者注:原文のページ。)に記載の注記は、本連結財務書類と不可分な一部である。
脚注:本受益証券保有者に帰属する本受益証券1口当たりの利益は、 本 連結財務書類に対する注記13に記載のとおり、当期利
益(本受益証券保有者との取引控除前)及び本受益証券の加重平均発行済口数に基づいている。
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連結包括利益計算書
2019年3月31日に終了した会計年度
本受益証券 本受益証券
本受益証券
保有者 保有者との
保有者との 非支配持分 合計
との取引 取引控除後
取引控除前
( 脚注 ( ⅰ ) ) ( 脚注 ( ⅱ ) )
( 百万香港 ( 百万香港 ( 百万香港 ( 百万香港 ( 百万香港
ドル) ドル) ドル) ドル) ドル)
2019 年3月31日に終了した会計年度
当期利益 20,329 (18,777) 1,552 113 1,665
その他の包括利益
その後の連結損益計算書への振替予定額
キャッシュ・フロー・ヘッジ剰余金 (236) - (236) - (236)
(1,316) - (1,316) - (1,316)
為替 剰余 金
当期の包括利益合計 18,777 (18,777) - 113 113
2018 年3月31日に終了した会計年度
当期利益 47,761 (49,863) (2,102) 218 (1,884)
その他の包括利益
その後の連結損益計算書への振替予定額
キャッシュ・フロー・ヘッジ剰余金 284 - 284 - 284
1,818 - 1,818 - 1,818
為替 剰余 金
当期の包括利益合計 49,863 (49,863) - 218 218
本受益証券 本受益証券
本受益証券
保有者 保有者との
保有者との 非支配持分 合計
との取引 取引控除後
取引控除前
( 脚注 ( ⅰ ) ) ( 脚注 ( ⅱ ) )
( 百万円) ( 百万円) ( 百万円) ( 百万円) ( 百万円)
2019 年3月31日に終了した会計年度
当期利益 275,255 (254,241) 21,014 1,530 22,544
その他の包括利益
その後の連結損益計算書への振替予定額
キャッシュ・フロー・ヘッジ剰余金 (3,195) - (3,195) - (3,195)
(17,819) - (17,819) - (17,819)
為替 剰余 金
当期の包括利益合計 254,241 (254,241) - 1,530 1,530
2018 年3月31日に終了した会計年度
当期利益 646,684 (675,145) (28,461) 2,952 (25,509)
その他の包括利益
その後の連結損益計算書への振替予定額
キャッシュ・フロー・ヘッジ剰余金 3,845 - 3,845 - 3,845
24,616 - 24,616 - 24,616
為替 剰余 金
当期の包括利益合計 675,145 (675,145) - 2,952 2,952
92 ページから135ページ (訳者注:原文のページ。)に記載の注記は、本連結財務書類と不可分な一部である。
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脚注:
(ⅰ)本受益証券保有者との取引は、本受益証券保有者への分配金5,517百万香港ドル(74,700百万円)(2018年:5,254百万
香港ドル(71,139百万円))及び本受益証券保有者に帰属する純資産の変動(本受益証券の新規発行及び買戻分を除
く。)の13,260百万香港ドル(179,540百万円)(2018年:44,609百万香港ドル(604,006百万円))からなる。
(ⅱ)本信託証書に基づいて、リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラストの本受益証券は、本受益証券保有
者への現金分配金の支払に加え、トラストの終了に際して、終了日現在のトラストに対する持分に応じて、負債控除後の
トラストの資産の売却又は実現により生じたすべての正味現金収入に対する持分の支払を行う契約上の義務がある。従っ
て、本受益証券保有者の資金は、香港会計基準第32号「金融商品:表示」に準拠して、資本ではなく金融負債として分類
される。本受益証券保有者の資金が金融負債として分類されることに従い、本受益証券保有者への分配金及び本受益証券
保有者に帰属する純資産の変動(本受益証券の新規発行及び買戻分を除く。)とは「財務費用」である。このため、本受
益証券保有者との取引控除後の包括利益合計はゼロである。
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連結分配金計算書
2019年3月31日に終了した会計年度
3月31日に終了した会計年度
2019 年 2018 年
注記
( 百万香港 ドル) ( 百万円) ( 百万香港 ドル) ( 百万円)
本受益証券保有者に帰属する当期利益
20,329 275,255 47,761 646,684
(本受益証券保有者との取引控除前)
調整:
本受益証券保有者に帰属する投資不動産の
(12,151) (164,525) (35,270) (477,556)
公正価値の変動
本受益証券保有者に帰属する投資不動産の
250 3,385 368 4,983
公正価値の変動に係る繰延税金
金融商品の公正価値の変動 90 1,219 - -
その他非現金収益 (87) (1,178) (122) (1,652)
投資不動産処分益(取引費用控除後) (2,761) (37,384) (7,306) (98,923)
中国会計基準に基づく投資不動産の減価償
- - (150) (2,031)
却費
53 718 150 2,031
変動分配金(脚注(ⅰ))
分配可能額合計 (脚注(ⅰ)) 5,723 77,489 5,431 73,536
中間分配金支払額
2,759 37,357 2,673 36,192
2,964 40,133 2,758 37,343
本受益証券保有者への未払最終分配金
当期分配金合計 5,723 77,489 5,431 73,536
3月31日現在、発行済本受益証券口数 25 2,109,321,254 口 2,150,058,972 口
本受益証券保有者への本受益証券1口当たり
の分配金:
本受益証券1口当たりの中間分配金支払額
130.62 香港セント 18 円 121.50 香港セント 16 円
(脚注(ⅱ))
本受益証券保有者への本受益証券1口当た
140.55 香港セント 19 円 128.28 香港セント 17 円
りの未払最終分配金(脚注(ⅲ))
本受益証券1口当たりの当期分配金 271.17 香港セント 37 円 249.78 香港セント 34 円
92 ページから135ページ (訳者注:原文のページ。) に記載 の注記は、本連結財務書類と不可分な一部である。
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脚注:
( ⅰ) 本信託証書の条件に基づき、リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラストは、各会計年度の分配可能利益
の90%以上を本受益証券保有者に分配するよう求められている。本信託証書に基づき、分配可能利益とは、本受益証券保
有者に帰属する本グループの税引後の連結利益から、関連する会計年度の連結損益計算書に計上されている一定の非現金
調整額の影響を除外した額である。2019年3月31日に終了した会計年度において、本管理会社は、分配可能利益の100%
(2018年:100%)を本受益証券保有者に分配することを決定した。
また、本管理会社は、変動分配金の形で投資利益の分配(2018年:中国会計基準に基づく投資不動産の減価償却費の調
整)を提案した。当会計年度において本信託証書が修正され、中国会計基準に基づく投資不動産の減価償却費は分配可能
利益合計の算出時に調整されないこととなった。従って、この調整に関する変動分配金は適用されない。変動分配金と
は、信託証書第13.4項に準拠して本管理会社が追加で支払うことを決定した分配予定額をいう。変動分配金と合わせる
と、分配可能額は当会計年度の本グループの分配可能利益の101%(2018年:103%)を占めていた。
( ⅱ) 2018年9月30日に終了した6ヶ月間に係る本受益証券1口当たりの中間分配金130.62香港セント(18円)(2018年:
121.50香港セント(16円))は、当該期間に係る中間分配金支払額2,759百万香港ドル(37,357百万円)(2018年:2,673
百万香港ドル(36,192百万円))及び2018年9月30日現在の発行済本受益証券2,111,986,754口(2018年:2,199,876,472
口)に基づき算定されている。中間分配金は2018年12月10日に本受益証券保有者に支払われた。
( ⅲ ) 2019 年3月31日に終了した会計年度 の本受益証券1口当たりの最終分配金140.55香港セント(19円)(2018年:128.28香
港セント(17円))は、 当年度下半期に係る本受益証券保有者への未払最終分配金 2,964 百万香港ドル(40,133百万円)
(2018年:2,758百万香港ドル(37,343百万円))及び2019年3月31日現在の発行済本受益証券2,109,321,254口(2018
年:2,150,058,972口)に基づき、 本連結財務書類の承認後における発行済本受益証券口数の変動を一切考慮に入れずに
算定されている。最終分配金は2019年7月4日に本受益証券保有者に支払われる予定である。
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連結財政状態計算書
2019年3月31日現在
3月31日現在
2019 年 2018 年
注記
( 百万香港 ドル) ( 百万円) ( 百万香港 ドル) ( 百万円)
固定資産
のれん 14 433 5,863 416 5,633
投資不動産 15 218,496 2,958,436 203,091 2,749,852
有形固定資産 16 138 1,869 115 1,557
36 487 280 3,791
デリバティブ金融商品 22
219,103 2,966,655 203,902 2,760,833
流動資産
営業未収金及びその他の未収金 17 933 12,633 715 9,681
預け金及び前払金 106 1,435 97 1,313
デリバティブ金融商品 22 6 81 1 14
銀行預金 18 4,095 55,446 8,525 115,429
2,694 36,477 3,164 42,841
現金及び現金同等物 18
7,834 106,072 12,502 169,277
資産合計 226,937 3,072,727 216,404 2,930,110
流動負債
営業未払金、前受金及び未払費用 19 2,585 35,001 2,462 33,335
敷金 1,751 23,709 1,665 22,544
税金引当金 321 4,346 420 5,687
1年以内に期限が到来する長期イン
20 102 1,381 87 1,178
センティブ・スキーム引当金
有利子負債 21 3,367 45,589 2,589 35,055
- - 2 27
デリバティブ金融商品 22
8,126 110,026 7,225 97,827
純流動 ( 負債 ) /資産 (292) (3,954) 5,277 71,451
流動負債控除後資産合計 218,811 2,962,701 209,179 2,832,284
固定負債
(本受益証券保有者に帰属する
純資産を除く)
長期インセンティブ・スキーム引当
20 98 1,327 50 677
金
有利子負債 21 20,850 282,309 23,196 314,074
デリバティブ金融商品 22 246 3,331 375 5,078
繰延税金負債 23 3,191 43,206 2,893 39,171
5,100 69,054 3,597 48,703
その他固定負債 24
29,485 399,227 30,111 407,703
負 債合計
(本受益証券保有者に帰属する
37,611 509,253 37,336 505,529
純資産を除く)
非支配持分 587 7,948 474 6,418
本受益証券保有者に帰属する純資産 188,739 2,555,526 178,594 2,418,163
発行済本受益証券口数 25 2,109,321,254 口 2,150,058,972 口
本受益証券保有者に帰属する
89.48 香港ドル 1,212 円 83.06 香港ドル 1,125 円
本受益証券1口当たりの純資産価額
92 ページから135ページ (訳者注:原文のページ。) に記載 の注記は、本連結財務書類と不可分な一部である。
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リンク・アセット・マネジメント・リミテッド(リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラストの管
理会社)の取締役会を代表して
ニコラス・チャールズ・アレン ジョージ・クォク・ルン・ホンチョイ
会長 最高経営責任者
20 19 年 6 月 3日 20 19 年 6 月 3日
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
持分及び本受益証券保有者に帰属する純資産の連結変動計算書
2019年3月31日に終了した会計年度
本受益証券保有者に
剰余金合計 非支配持分
帰属する純資産
( 百万香港 ( 百万香港 ( 百万香港
注記
( 百万円) ( 百万円) ( 百万円)
ドル) ドル) ドル)
2018 年4月1日現在 178,594 2,418,163 580 7,853 474 6,418
2007 年LTIプランによる本受益証券発行 101 1,368 - - - -
(3,216) (43,545) - - - -
消却目的の買戻本受益証券
2019 年3月31日に終了した会計年度 にお
ける当期利益(本受益証券保有者との取
20,329 275,255 - - 113 1,530
引控除前)
本受益証券保有者への分配金支払額
2019 年度中間分配金 (2,759) (37,357) - - - -
2018 年度最終分配金 (2,758) (37,343) - - - -
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値
26 - - (162) (2,193) - -
の変動
連結損益計算書への振替額 26 - - (74) (1,002) - -
財務書類の換算に係る為替差損 26 - - (1,316) (17,819) - -
為替剰余金及びキャッシュ・フロー・
(1,552) (21,014) 1,552 21,014 - -
26
ヘッジ剰余金の変動から生じた額
2019 年3月31日に終了した会計年度 に お
ける本受益証券保有者及び非支配持分に
13,260 179,540 - - 113 1,530
帰属する純資産の変動(本受益証券の
新規発行及び買戻分を除く)
2019 年 3月31日現在 188,739 2,555,526 580 7,853 587 7,948
2017 年4月1日現在
138,241 1,871,783 580 7,853 256 3,466
2007 年LTIプランによる本受益証券発行 93 1,259 - - - -
(4,349) (58,885) - - - -
消却目的の買戻本受益証券
2018 年3月31日に終了した会計年度 にお
ける当期利益(本受益証券保有者との取
47,761 646,684 - - 218 2,952
引控除前)
本受益証券保有者への分配金支払額
2018 年度中間分配金 (2,673) (36,192) - - - -
2017 年度最終分配金 (2,581) (34,947) - - - -
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値
26 - - 195 2,640 - -
の変動
連結損益計算書への振替額 26 - - 89 1,205 - -
財務書類の換算に係る為替差益 26 - - 1,818 24,616 - -
為替剰余金及びキャッシュ・フロー・
2,102 28,461 (2,102) (28,461) - -
26
ヘッジ剰余金の変動から生じた額
2018 年3月31日に終了した会計年度 に お
ける本受益証券保有者及び非支配持分に
44,609 604,006 - - 218 2,952
帰属する純資産の変動(本受益証券の
新規発行及び買戻分を除く)
2018 年3月31日現在 178,594 2,418,163 580 7,853 474 6,418
92 ページから135ページ (訳者注:原文のページ。) に記載 の注記は、本連結財務書類と不可分な一部である。
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連結キャッシュ・フロー計算書
2019年3月31日に終了した会計年度
3月31日に終了した会計年度
2019 年 2018 年
( 百万香港ドル) ( 百万円) ( 百万香港 ドル) ( 百万円)
事業活動
5,941 80,441 6,485 87,807
事業活動により生じた正味現金 27(a)
投資活動
事業買収 28 (7,085) (95,931) (4,496) (60,876)
投資不動産の処分による収入 15(f) 12,010 162,615 22,988 311,258
投資不動産の増加 (2,623) (35,515) (1,998) (27,053)
有形固定資産の増加 (49) (663) (39) (528)
利息受取額 92 1,246 7 95
銀行預金(当初満期3ヶ月超)の減少/
4,430 59,982 (8,375) (113,398)
(増加)
投資活動により生じた正味現金 6,775 91,734 8,087 109,498
財務活動
有利子負債による収入(取引費用控除後) 14,804 200,446 19,585 265,181
有利子負債の返済 (19,124) (258,939) (21,345) (289,011)
非支配持分に対する債務の増加 559 7,569 211 2,857
有利子負債に係る利息支払額 (648) (8,774) (810) (10,967)
本受益証券保有者への分配金支払額 (5,517) (74,700) (5,254) (71,139)
(3,216) (43,545) (4,349) (58,885)
消却目的の買戻本受益証券
財務活動により使用した正味現金 (13,142) (177,943) (11,962) (161,965)
現金及び現金同等物の純(減少)/増加額
(426) (5,768) 2,610 35,339
4月1日現在の現金及び現金同等物残高 3,164 42,841 535 7,244
(44) (596) 19 257
為替変動の現金及び現金同等物への影響
3月31日現在の現金及び現金同等物残高 2,694 36,477 3,164 42,841
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連結財務書類に対する注記
1 企業情報
リンク・リアル・エステート・インベストメント・トラスト(以下「本ファンド」という。)は、香港証券先物
規則第104条(香港法第571章)に基づき認可を受けた集合的投資スキームである。本ファンドは、2005年9月6日
付の信託証書(2005年11月4日付、2005年11月8日付、2006年1月16日付、2006年11月21日付、2007年7月13日
付、2007年7月23日付、2009年10月5日付、2010年7月23日付、2012年7月25日付、2014年2月18日付、2015年1
月15日付、並びに2018年7月25日付の12通の追補証書により修正及び追補)(以下、あわせて「本信託証書」とい
う。)に準拠している。
本ファンド及びその子会社(以下「本グループ」という。)の主要事業は、不動産への投資(住宅、ホテル及び
サービス・アパートメントの性質のものを除く。)並びに不動産開発及び様々な種類の開発(商業施設部分及び/
又は商用部分を含む。)に関連する業務である。本管理会社であるリンク・アセット・マネジメント・リミテッド
及び受託会社であるHSBCインスティテューショナル・トラスト・サービシズ(アジア)リミテッドの登記上の本社
所在地は、それぞれ、香港、カオルーン、クアン・トン、ホウ・ミン・ストリート100、ランドマーク・イース
ト、アクサ・タワー33階、及び香港、クイーンズ・ロード・セントラル1である。
2 表示基準
(a) 遵守基準
本連結財務書類は、香港財務報告基準(以下「HKFRS」という。)、本信託証書の要件及び香港証券先物委員会
によって公表された不動産投資信託コード(以下「本REITコード」という。)付表Cに規定される関連の開示要件
に準拠して作成されている。HKFRSは、香港公認会計士協会が公表した適用されるすべてのHKFRS、香港会計基準
(以下「HKAS」という。)及び解釈指針の総称である。
2019年3月31日現在、本グループの流動負債は流動資産を超過している。本グループは、本グループの流動性及
び財政状態は全体として健全であると考えており、債務及びコミットメントの期限が到来した場合の支払を行うた
め、また予見できる将来において事業を継続するための資金を十分に有していると合理的に予想している。従っ
て、本グループは連結財務書類の作成にあたり引き続き継続企業の前提を採用する。
(b) 会計慣行
本連結財務書類は取得原価主義に基づいて作成されているが、注記3に記載の重要な会計方針に説明されている
とおり、デリバティブ金融商品、投資不動産及び非支配持分プット・オプション債務は公正価値で計上され、再評
価される。
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(c) 新規及び改訂HKFRSの適用
2019 年3月31日に終了した会計年度に、本グループは、現時点において公表済であり、有効である新たな基準、
修正及び解釈指針のすべてを適用した。
HKAS第40号修正 投資不動産の振替
HKFRS第2号修正 株式に基づく報酬取引の分類及び測定
HKFRS第4号修正 HKFRS第9号「金融商品」のHKFRS第4号「保険契約」との適用
HKFRS第9号(2014年) 金融商品
HKFRS第15号 顧客との契約から生じる収益
HKFRS第15号修正 HKFRS第15号の明確化
HK(IFRIC)-解釈指針第22号 外貨建取引と前渡・前受対価
HKFRSの年次改善 2014年-2016年
サイクル
これらの新たな基準、修正及び解釈指針の適用は、本グループの会計方針又は報告済の経営成績及び財政状態に
重要な影響を与えていない。
以下の新たな基準、修正及び解釈指針は、公表済であるが発効前のものであり、本連結財務書類には早期適用さ
れていない。これらは2019年4月1日以降に開始する本グループの会計期間に適用される。
(2)
HKAS第1号修正及びHKAS第8号修正
「重要性がある」の定義
(1)
HKAS第19号修正
制度改訂、縮小又は清算
(1)
HKAS第28号修正
関連会社及び共同支配企業に対する長期持分
(2)
HKFRS第3号修正
事業の定義
(1)
HKFRS第9号修正
負の補償を伴う期限前償還要素
(1)
HKFRS第16号
リース
(3)
HKFRS第17号
保険契約
(1)
HK(IFRIC)-解釈指針第23号
法人所得税務処理に関する不確実性
(2)
財務報告に関する2018年概念フレーム
財務報告に関する概念フレームワークの改訂
ワーク
HKFRS第10号修正及びHKAS第28号修正 投資者とその関連会社又は共同支配企業の間での資産の売却
(▶)
又は拠出
HKFRSの年次改善 2015年-2017年
(1)
サイクル
(1)
2019年1月1日以降に開始する会計期間に有効となる。
(2)
2020年1月1日以降に開始する会計期間に有効となる。
(3)
2021年1月1日以降に開始する会計期間に有効となる。
(4)
強制適用日は未決定であるが、早期適用は認められる。
本グループは、これら新規及び改訂HKFRSが初度適用時に与える影響を評価中である。
予備的検討により、HKFRS第16号の適用の結果、2019年4月1日以降に開始する会計期間の末日に資産(リース
資産を使用する権利)と金融負債(リース料を支払う義務)の両方が認識される可能性があることが明らかとなっ
た。本グループの解約不能オペレーティング・リースはすべてHKFRS第16号の初度適用日から12ヶ月以内に満了す
るため、本グループは、HKFRS第16号の適用により2019年3月31日以前に終了した会計期間への遡及修正は生じな
いと見込んでいる。
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上記を除き、これらの新規及び改訂HKFRSの適用に関しては、本グループの経営成績及び財政状態に重要な影響
を及ぼす可能性は低いが、連結財務書類において新たな開示又は開示の修正を必要とする可能性がある。
3 重要な会計方針の要約
本連結財務書類の作成にあたって適用された重要な会計方針は、以下のとおりである。 新規及び改訂HKFRSの適
用を除き、 これらの会計方針は、すべての表示会計年度に継続して適用されている。
(a) 連結の基礎
本連結財務書類は、2019年3月31日現在の本ファンド及びその全子会社の資産及び負債並びに同日をもって終了
した会計年度の経営成績を含んでいる。
子会社とは、本グループが支配を有している会社であり、これにはストラクチャード・エンティティも含まれ
る。本グループは、会社への関与により生じる変動リターンに対するエクスポージャー又は権利を有し、かつ当該
会社に対するパワーにより当該リターンに影響を及ぼす能力を有している場合には、当該会社を支配している。
子会社は、支配が本グループに移譲された日より連結される。また、支配を終えた日より連結から除外される。
グループ内部取引、グループ会社間の債権債務残高及び未実現利益は消去される。また、取引により譲渡された
資産の減損の証拠が示される場合を除いて、未実現損失も消去される。
本グループは企業結合の会計処理に取得法を適用する。子会社の取得のために移転した対価は、移転した資産、
被取得企業の元所有者において発生した負債及び本グループが発行した本受益証券の公正価値である。移転した対
価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれる。企業結合で取得した識別可能資産並びに
引受けた負債及び偶発債務は、取得日現在の公正価値で当初測定される。取得関連費用は、発生した会計期間に連
結損益計算書に費用計上される。
部分所有する子会社の株式を非支配持分から取得するために契約上の義務(例えば、契約の相手方が権利行使可
能な売建プット・オプション)を含む契約を本グループが締結する際、それが企業結合の一環ではない場合には、
本グループは、資本に直接計上される付随費用とともに償還額の現在価値で金融負債を計上する。金融負債の価値
の変動は、連結損益計算書に認識される。
(b) セグメント報告
セグメントは、本グループの区別のできる構成要素であり、特定の種類のサービスを提供する(事業別セグメン
ト)か、特定の経済環境内でサービスを提供する(地域別セグメント)かのどちらかに従事している。各セグメン
トは他のセグメントとは異なるリスクと便益を受ける。最高執行意思決定者である本管理会社が資源の配分及び業
績の評価について判断することを目的とした本グループ内部の財務報告様式と同様に、セグメント資産は主として
有形資産と未収金で構成され、セグメント負債は主に営業負債で構成される。
(c) 為替換算
(ⅰ) 機能通貨及び表示通貨
本グループの各企業の財務書類に含まれる項目は、当該企業が営業活動を行う主たる経済環境の通貨(以下「機
能通貨」という。)を用いて測定される。本連結財務書類は、本ファンドの機能通貨であり、本グループの表示通
貨である百万香港ドルで表示されている。
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(ⅱ) 取引及び残高
外貨建取引は、取引日又は項目が再測定される評価日における実勢為替レートを用いて機能通貨に換算される。
当該取引の決済及び報告日における為替レートでの外貨建貨幣性資産・負債の換算から生じる為替差損益は、適格
キャッシュ・フロー・ヘッジや適格純投資ヘッジとしてその他の包括利益において繰延べられる場合を除いて、連
結損益計算書において認識される。
(ⅲ) グループ企業
表示通貨と異なる機能通貨を有する本グループのすべての企業の経営成績及び財政状態は、以下のとおり表示通
貨に換算される。
- 本グループ企業の各財政状態計算書の資産・負債は報告日における終値で換算される。
- 本グループ企業の各損益計算書の収益・費用は平均レートで換算される。(ただし、当該平均レートが取引
日における実勢レートの累積的影響に合理的に近似するものではない場合には、収益・費用は取引日のレート
で換算される。)
- すべての換算差額はその他の包括利益において認識される。
在外企業の取得から生じるのれん及び公正価値の調整は、在外企業の資産・負債として扱われ、報告日における
終値で換算される。これにより生じる換算差額はその他の包括利益において認識される。
(d) 投資不動産
長期賃料収入又は評価益、若しくはその両方を得る目的で保有される不動産は、投資不動産として分類される。
投資不動産として将来使用される、建設中又は開発中の不動産もこれに含まれる。
投資不動産は、香港政府からの賃借権により保有しファイナンス・リースとして扱われる土地及びファイナン
ス・リースにより保有される建物で構成される。
投資不動産は、関連の取引費用を含めて、当初は取得原価で測定される。
当初の認識後、投資不動産は、報告日に算定される公開市場価格である公正価値で計上される。投資不動産の帳
簿価額は6ヶ月毎に見直され、少なくとも毎年独立した外部の不動産鑑定士により評価される。
投資不動産の処分により生じる利益又は損失(当資産の処分収入と再評価を含む帳簿価額の差額から算定され
る。)は、その投資不動産が処分される会計期間の連結損益計算書に認識される。
投資不動産の公正価値の変動は、連結損益計算書に認識される。
その後の支出については、当該項目に関する将来の経済的便益が本グループにもたらされ、当該項目の原価が信
頼性をもって測定される場合にのみ、資産の帳簿価額に計上される。その他の修繕維持費はすべて、それらが発生
した会計期間の連結損益計算書に計上される。
(e) 有形固定資産
有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損累計額を控除した額で計上される。取得原価は当該項目
の取得に直接帰属する支出を含んでいる。
その後に発生する費用は、当該項目に関する将来の経済的便益が本グループにもたらされる可能性が高く、当該
項目の原価が信頼性をもって測定される場合にのみ、資産の帳簿価額に含められるか、単独の資産として適宜認識
される。その他の修繕維持費はすべてそれらが発生した会計期間の連結損益計算書に費用計上される。
有形固定資産の減価償却は、取得原価から見積残存価値及び減損累計額を控除した額を、以下の見積耐用年数に
わたり配賦するよう、定額法を用いて計算されている。
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賃借物件改良 5年又は残存リース期間(適切な場合)
設備 3-5年
車両 5年
資産の残存価値及び耐用年数は、各報告日に見直され、適切な場合、調整される。
資産の帳簿価額は、資産の帳簿価額が見積回収可能価額を超過する場合、減損損失として回収可能価額まで直ち
に評価減される。
除却損益は収入と帳簿価額を比較して算定され、連結損益計算書において認識される。
(f) 営業未収金及びその他の未収金
営業未収金及びその他の未収金は、当初は公正価値で認識され、その後は貸倒引当金控除後に償却原価で測定さ
れる。本グループは、契約上のキャッシュ・フローの回収を目的とする営業未収金及びその他の未収金を保有して
おり、従って、それらを実効金利法を用いて償却原価で事後測定する。本グループは、予想信用損失を評価する際
にHKFRS第9号に基づく簡便的アプローチを適用し、当該アプローチでは営業未収金に係る全期間の予想損失評価
引当金が用いられる。営業未収金に係る 予想信用損失は引当マトリクスを用いて計算されており、当該マトリクス
では、過去に観察された債務不履行率の実績値に現在の情報及び将来予測的情報を調整した引当率が適用される。
(g) 現金及び現金同等物
現金及び現金同等物は、手元現金、通知預金、当初の満期までの期間が3ヶ月以内のその他の流動性の高い短期
投資及び当座借越である。
(h) のれん
のれんは、取得した企業の識別可能純資産における本グループ持分の公正価値を、取得日現在において取得原価
が超過する額である。企業結合によるのれんは、個別の資産として表示される。個別に認識されたのれんは毎年減
損をテストされ、累積減損損失を控除後の取得原価で計上される。のれんの減損は戻入れない。会社の除売却に係
る損益には、売却された当該会社ののれんの帳簿価額が含まれる。減損テストの目的上、のれんは現金生成単位に
割り当てられる。
(i) 金融負債としての本受益証券保有者の資金
本信託証書に基づいて、本ファンドは、各会計年度の分配可能利益合計の90%以上を本受益証券保有者に分配す
るよう求められている。また、本ファンドは設立日から80年の期限が設けられている。このため本受益証券には、
本受益証券保有者への現金分配金の支払に加え、本ファンドの終了に際して、終了日現在の本ファンドに対する持
分に応じて、負債控除後の本ファンドの資産の売却又は実現により生じたすべての正味現金収入に対する持分の支
払を行う契約上の義務がある。従って、本受益証券保有者の資金は、HKAS第32号「金融商品:表示」に準拠して、
資本ではなく金融負債として分類される。当該負債は、連結財政状態計算書において本受益証券保有者に帰属する
純資産として表示される。本受益証券保有者への分配は連結損益計算書において認識される。
(j) 営業未払金及び引当金
(ⅰ) 営業未払金
営業未払金は、当初は公正価値で認識され、その後は実効金利法を用いて償却原価で測定される。
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(ⅱ) 引当金
過去の事象の結果、現在法的又は推定上の債務があり、当該債務の清算のために資源の流出が要求される可能性
が高く、また当該債務の金額について信頼できる見積が可能な場合に、引当金が認識される。引当金の払戻しが予
想される場合、払戻しは、払戻しが事実上確実である場合にのみ別個の資産として認識される。
引当金は、貨幣の時間的価値及び当該債務に特有のリスクに関する現在の市場評価を反映する税引前利率を用い
て、当該債務の清算に必要であると予想される支出の現在価値で測定される。時間の経過に伴う引当金の増加は、
支払利息として認識される。
(k) オペレーティング・リース
資産を所有することによるほぼすべてのリスク及び便益がリース会社に留保されるリースは、オペレーティン
グ・リースとして会計処理される。オペレーティング・リースの賃料収入の認識についての詳細は、下記の注記3
(o)(i)に記載されている。
(l) 当期税金及び繰延税金
当会計年度における税金費用は、当期税金及び繰延税金から構成される。税金は、連結損益計算書上で認識され
るが、その他の包括利益又は直接資本に認識される項目に係る税金はこの限りではない。この場合、税金はそれぞ
れ、その他の包括利益又は直接資本に認識される。
当期法人税費用は、本グループの子会社が事業を行い、課税所得が生じる国における報告日現在に施行されてい
る又は実質的に施行されている税法に基づいて計算される。経営陣は、適用される税務規則が解釈の対象となる場
合の納税申告上のポジションを定期的に評価する。また必要に応じて税務当局に対する支払予定額に基づく引当金
を設定する。
資産及び負債の税務上の額と連結財務書類上の帳簿価額に生じる一時差異について、負債法を用いて、全額が繰
延税金に計上される。繰延税金は、報告日までに施行又は実質上施行され、かつ関連する繰延税金資産が実現する
か繰延税金負債が清算される際に適用される予定の税率(及び税法)を用いて決定される。
繰延税金資産は、一時差異の解消に使用できる将来の課税対象利益がある可能性が高い場合に認識される。
子会社への投資の際に生じた一時差異について繰延税金が計上されるが、一時差異の解消の時期が本グループに
よって制御され、かつ一時差異が予測可能な将来に解消しない可能性が高い場合を除く。
投資不動産から生じる繰延税金は、投資不動産の予想回収方法(売却又は使用)に基づき、相当する税率を適用
して算出する。
(m) 有利子負債
有利子負債は当初、発生した取引費用を控除した公正価値で認識される。有利子負債はその後償却原価で計上さ
れ、発行価額(取引費用控除後)と買戻し価額との差額は、実効金利法を用いて商品の有効期間にわたり連結損益
計算書において認識される。
(n) 非金融資産の減損
資産は、毎年及び事象又は状況の変化により帳簿価額が回収できない可能性が示される場合はいつでも、減損の
有無を検討される。減損は、資産の帳簿価額が回収可能額を超過する額について認識される。回収可能額は、売却
コストを控除後の資産の公正価値と使用価値のいずれか高い方である。のれんを除く、減損が発生した非金融資産
は、各報告日に減損の戻入れの可能性について検討される。
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(o) 収益の認識
(i) 商業用・オフィス用不動産による賃料
オペレーティング・リースによる賃料収入は、リース契約期間にわたり定額法で認識される。営業収益に連動し
た賃料等の偶発的な賃料収入(基準賃貸料を超える収入を表す。)は、稼得する会計期間において金額が確実に測
定可能な場合、リース契約条件に従って認識される。家賃無料期間等のリース・インセンティブが提供された場合
は、それぞれのリース期間にわたり定額法で償却され、賃料収入からの控除として認識される。
(ⅱ) 駐車場による賃料
駐車場による賃料は、発生時に収益として認識される。
(ⅲ) サービス手数料
空調設備収入等のサービスの提供により生じるサービス手数料は、サービスが提供された時点で認識される。
(ⅳ) 受取利息
受取利息は実効金利法を用いて時間の経過に応じて認識される。
(p) 費用
不動産関連支出及びその他の費用を含む費用は、発生時に認識される。
(q) 従業員給付
賃金、給与及び賞与等の従業員給付は、従業員が役務を提供した時点で費用として認識される。
従業員の年次有給休暇は、従業員に発生した時点で認識される。報告日までに従業員が提供した役務の結果とし
て見積られる年次有給休暇に係る債務に対し、引当金が設定される。従業員の病気休暇及び産休は休暇の取得時点
まで認識されない。雇用者による従業員のための強制年金基金への拠出は、発生時に費用計上される。
(r) 従業員長期インセンティブ・スキーム
長期インセンティブ・スキームの形式によるインセンティブが適格従業員(取締役を含む。)に対して提供され
る。
長期インセンティブ・スキームの報奨の付与と引換えに提供された従業員の役務は費用として認識され、負債が
同額分増加する。この費用は権利確定期間にわたり連結損益計算書に計上される。当該債務が決済されるまで、当
該債務の価値は、各報告日及び決済日において再測定され、価値の変動はすべて当該会計年度の連結損益計算書に
おいて認識される。各報告日に、権利確定が予想される長期インセンティブ・スキームの見積報奨数は修正され、
修正の影響は連結損益計算書において認識される。長期インセンティブ・スキームの報奨の帳簿価額は6ヶ月毎に
見直され、少なくとも毎年独立した外部評価者により評価される。報奨の権利が確定日に確定しない場合、連結損
益計算書に計上された金額は戻入れられる。
(s) デリバティブ金融商品及びヘッジ活動
デリバティブは、当初デリバティブ契約が締結された日の公正価値で認識され、その後公正価値で再測定され
る。デリバティブに係る損益の認識方法は、デリバティブがヘッジ手段として指定されているか、またヘッジ手段
として指定されている場合、ヘッジ対象項目の性質による。
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本 グループは ヘッジ開始時に、 ヘッジ手段とヘッジ対象項目との経済的関係並びにリスク管理目的及びヘッジ取
引の実行に対する戦略を文書化している。
(ⅰ) キャッシュ・フロー・ヘッジ
ヘッジ関係が認識資産又は負債の特定のリスクに帰属するキャッシュ・フローの変動に対するエクスポージャー
をヘッジするため用いられる場合で、この変動が損益に影響を及ぼす可能性がある場合、そのヘッジ関係はキャッ
シュ・フロー・ヘッジに分類される。
キャッシュ・フロー・ヘッジとして設計され、適格であるデリバティブの有効部分の公正価値の変動は、その他
の包括利益で認識され、キャッシュ・フロー・ヘッジ剰余金に繰延べられる。非有効部分に関する損益は直ちに連
結損益計算書において認識される。
ヘッジ剰余金に累積された金額は、ヘッジ対象項目が損益に影響を与える期間の連結損益計算書に振替られる。
しかし、ヘッジ対象項目によりその後、非金融資産又は非金融負債が認識された場合、キャッシュ・フロー・ヘッ
ジ剰余金へ繰延べられた損益はヘッジ剰余金から振替えられ、当該資産又は負債の当初取得原価に含められる。
ヘッジ商品が満期となるか、売却もしくは終了した場合、又はヘッジがヘッジ会計の基準を満たさなくなった場
合、その時点のキャッシュ・フロー・ヘッジ剰余金の累積繰延損益及び繰延ヘッジ費用はヘッジ剰余金に留保さ
れ、予定取引が発生した時に棚卸資産等の非金融資産が認識される。予定取引がもはや発生しないと予想される場
合、ヘッジ剰余金に計上されていた累積損益は、直ちに連結損益計算書に振替えられる。
(ⅱ) 公正価値ヘッジ
認識資産又は負債の公正価値をヘッジするためのヘッジ商品として指定されたデリバティブは、公正価値ヘッジ
とみなされることがある。
本グループは、認識負債の公正価値の変動に対するエクスポージャーをヘッジするため、市場金利の変動に関す
る金利スワップ契約を用いている。
本グループは、認識された外貨建負債の公正価値の変動に対するエクスポージャーをヘッジするため、為替レー
ト及び市場金利の変動に関するクロス・カレンシー・スワップ契約を使用している。クロス・カレンシー・スワッ
プ契約の公正価値の変動は連結損益計算書において直接認識されている。
これらデリバティブ契約の公正価値の変動は、ヘッジされているリスクに起因するヘッジ対象項目の負債の公正
価値の変動と共に、連結損益計算書上で有利子負債に係る財務費用として認識される。それと同時に、連結財政状
態計算書上のヘッジ対象項目の負債の帳簿価額は、公正価値の変動を反映するよう調整される。
(ⅲ) ヘッジの非有効性
ヘッジの有効性は、ヘッジ関係の開始時に、将来に向かっての定期的な有効性評価を通じて決定され、これは、
ヘッジ対象項目とヘッジ手段との間に経済的関係が存在することを確実にするためのものである。
本グループは、ヘッジ手段の重要な条件がヘッジ対象項目の条件と完全に一致するようなヘッジ取引を行うた
め、有効性の定性的評価を実施する。状況の変化がヘッジ対象項目の条件に影響を及ぼし、重要な条件がヘッジ手
段の重要な条件と完全に一致しなくなった場合、本グループは仮定上のデリバティブ手法を用いて有効性を評価す
る。
外貨購入のヘッジにおいては、予定取引の時期が当初の見積りから変更された場合や、デリバティブの相手方の
信用リスクに変動があった場合に非有効性が生じる可能性がある。
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(t) 借入費用
目的とする利用又は売却までに十分な期間が必要である適格資産の取得、建設若しくは生産に直接帰属する借入
費用は、当該資産の目的とする利用又は売却が実質的に可能な時期まで、これら資産の取得原価に加えられる。す
べてのその他の借入費用は発生した期間に連結損益計算書に認識される。
4 金融リスク管理
(a) 金融リスク要素
本グループの事業により、本グループは、市場リスク(金利リスク及び通貨リスクを含む。)、信用リスク及び
流動性リスクなど様々な金融リスクにさらされている。
リスク管理は本管理会社により行われている。本グループの総合的なリスク管理プログラムは、金融市場の予測
不能性に重点を置き、本グループの経営成績に対する潜在的な悪影響を最低限に抑えることに努めている。本グ
ループは金融リスクを管理するため、金利スワップ契約やクロス・カレンシー・スワップ契約等のデリバティブ金
融商品を利用している。
(ⅰ) 市場リスク
(A) 金利リスク
本グループは、有利子負債及び資産における金利変動の影響により金利リスクにさらされている。当該リスク
は、キャッシュ・フローの金利リスク及び公正価値の金利リスクに分けられる。
キャッシュ・フローの金利リスクは、市場金利の変動が変動利付金融商品から生じるキャッシュ・フローに影響
を与えるリスクである。そのため変動利付借入金は、本グループをキャッシュ・フローの金利リスクにさらす。本
グループは変動から固定への金利スワップ契約を用いてキャッシュ・フローの金利リスクを管理している。この金
利スワップ契約は、借入金の変動金利を固定金利へ転換する経済的効果を有する。
公正価値の金利リスクは、市場金利の変動により金融負債の価値が変動するリスクである。本グループは、借入
金を固定金利から変動金利へ転換する経済的効果のある金利スワップを締結することにより公正価値の金利リスク
を管理している。
金利スワップが本グループの財政状態及び経営成績に及ぼした影響は、以下のとおりである。
( 単位 :百万香港ドル)
2019 年 2018 年
帳簿価額(資産) 11 242
想定元本 10,400 18,410
2019 年4月 2018 年8月
満期日
~2026年2月 ~2026年2月
ヘッジ比率 1:1 1:1
4月1日以降の未決済ヘッジ手段の公正価値の変動 (157) 163
ヘッジの有効性の算定に使用されたヘッジ対象項目の
157 (163)
価値の変動
当期の加重平均ヘッジ比率 1.17 % 1.00 %
2019年3月31日現在、変動有利子負債(変動有利子資産と相殺後)の金利が100ベーシス・ポイント高く/低く
なり、その他すべての変数には変動がないと仮定した場合、当期利益(本受益証券保有者との取引控除前)は、主
に変動利付借入金の支払利息が高く/低くなる結果として59百万香港ドル(2018年:46百万香港ドル)低く/高く
なる。2019年3月31日現在、金利が100ベーシス・ポイント高い/低いと仮定した場合、ヘッジ剰余金は、主に上
記キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の増/減の結果として、199/194百万香港ドル(2018年:384/407百万
香港ドル)高く/低くなる。
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(B) 通貨リスク
通貨リスクは、機能通貨以外の通貨建貨幣性資産及び負債において生じる。
本グループは中国大陸において特定の投資を行っており、その純資産は為替換算リスクにさらされている。その
結果、これら事業の純資産を本グループの報告通貨である香港ドルに換算する際に未実現損失約1,316百万香港ド
ル(2018年:約1,818百万香港ドルの未実現利益)が生じ、これは為替剰余金の項目において剰余金の変動として
反映されている。
本グループは米ドル建ミディアム・ターム・ノートを有している。米ドル建の為替レート変動に対するエクス
ポージャーをヘッジするためクロス・カレンシー・スワップ契約を使用していることから、経営陣は米ドル建に関
する重要な通貨リスクはないと考えている。2019年3月31日現在、米ドル建ミディアム・ターム・ノートの香港ド
ル相当額は、それぞれ7,481百万香港ドル(2018年:7,350百万香港ドル)である。
クロス・カレンシー・スワップが本グループの財政状態及び経営成績に及ぼした影響は、以下のとおりである。
( 単位 :百万香港ドル)
2019 年 2018 年
帳簿価額(負債) 215 338
想定元本 7,753 7,753
2024 年9月 2024 年9月
満期日
~2026年7月 ~2026年7月
ヘッジ比率 1:1 1:1
4月1日以降の未決済ヘッジ手段の公正価値の変動 (123) (35)
ヘッジの有効性の算定に使用されたヘッジ対象項目の
123 35
価値の変動
当期の加重平均ヘッジ比率 3.33 % 3.33 %
(ⅱ) 信用リスク
信用リスクは、本グループの相手方が金融契約に基づく債務を履行できない可能性から生じる。本グループは現
金及び現金同等物、銀行及び金融機関に対する預金、デリバティブ金融商品並びに営業未収金において信用リスク
にさらされている。
信用リスクはグループ全体で管理されている。本グループは銀行及び金融機関に対する預金を、相手方に対する
預金水準を制限することにより管理している。個別の相手方に対する預金は、当該個別の相手方に対する事前に決
められた制限を超えることはできない。2019年3月31日現在、銀行預金のすべてが外部機関により「BBB」以上に
格付けされた金融機関に預けられている。
テナントに対する信用エクスポージャーに関して、信用リスク・エクスポージャーは、多くの相手方と取引を実
施し、将来のテナントの信用レビューを実施することにより最小限に抑えられている。本グループはまた、賃貸開
始前にテナントに敷金を確実に要求するための方針を有している。期限を過ぎた債務を回収するためにフォロー
アップ・アクションが確実にとられるためのその他の監視手続も有している。さらに、本グループは、妥当な減損
引当金を潜在的な回収不能額に対して確実に計上するため、定期的に個々の営業未収金の回収可能額を見直してい
る。本グループには重要な信用リスクの集中はない。
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連結財政状態計算書における各金融資産の減損引当金控除後の帳簿価額は、信用リスクの最大のエクスポー
ジャーを示している。営業未収金から生じる本グループの信用リスク・エクスポージャーは、111百万香港ドル
(2018年:106百万香港ドル)であり、注記17に記載されている。現金及び現金同等物並びに銀行預金から生じる
本グループの信用リスク・エクスポージャーは、6,789百万香港ドル(2018年:11,689百万香港ドル)であり、注
記18に記載されている。デリバティブ金融商品から生じる本グループの信用リスク・エクスポージャーは、42百万
香港ドル(2018年:281百万香港ドル)であり、注記22に記載されている。
(ⅲ) 流動性リスク
慎重な流動性リスク管理には潤沢な現金を維持し、信用枠及び営業キャッシュ・フローからの安定した資金調達
を維持することが含まれる。
本グループは、2019年3月31日現在、6,789百万香港ドル(2018年:11,689百万香港ドル)の現金及び現金同等
物、並びに銀行預金を保有している。この現金資源に加えて、本グループは総額33,875百万香港ドル(2018年:
37,285百万香港ドル)の借入枠を有しており、うち、24,545百万香港ドル(2018年:26,285百万香港ドル)が2019
年3月31日現在使用されていた。バンク・ローンの形による未使用の借入枠は、2019年3月31日現在、合計9,330
百万香港ドル(2018年:11,000百万香港ドル)であった。
下表は本グループの金融負債の内訳であり、報告日における契約期限日までの残存期間に基づく期限別に表示さ
れている。下表で開示された額は、利息及び元本の両キャッシュ・フローからなる契約上の割引前キャッシュ・フ
ローである。
( 単位 :百万香港ドル )
1年未満 1年から2年 2年から5年 5年超
2019 年 3月31日現在
– – –
営業未払金及び未払費用 2,300
敷金 600 410 619 122
有利子負債 4,112 3,590 7,016 15,070
デリバティブ金融商品(決済後純額) 9 19 59 178
– – –
非支配持分に対する借入額 3,824
– – –
非支配持分プット・オプション債務 965
– – –
事業買収目的の留保額 758
– – –
188,739
本受益証券保有者の資金
2018 年3月31日現在
営業未払金及び未払費用 2,217 - - -
敷金 669 354 529 113
有利子負債 3,267 4,621 9,688 12,316
デリバティブ金融商品(決済後純額) 2 35 133 247
非支配持分に対する借入額 - - 3,150 -
非支配持分プット・オプション債務 - - 901 -
本受益証券保有者の資金 - - - 178,594
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(b) 資本管理
資本を管理する際の本グループの目的は、本受益証券保有者への便益の最大化を求める一方、継続体として継続
する本グループの存続能力を維持することである。
本グループは定期的に資本を監視し、本REITコードの最大株主資本負債比率が45%であるように監視している。
この比率は、連結財政状態計算書上の(短期及び長期の借入金を含む。)借入金総額を資産価額合計で除して算定
される。
( 単位 : 百万香港 ドル )
2019 年 2018 年
24,217 25,785
有利子負債(注記21)
資産価額合計 226,937 216,404
株主資本負債比率 10.7 % 11.9 %
(c) 公正価値の見積
(ⅰ) 公正価値ヒエラルキー
HKFRS第13号は公正価値の測定を以下の公正価値測定のヒエラルキーの3つのレベル別に開示することを要求し
ている。以下の表は、本グループの公正価値で測定される資産及び負債を示している。
レベル1:同一資産又は負債に関する活発な市場における相場価格(無調整)。
レベル2:レベル1に含まれる相場価格以外のインプットで、資産又は負債について直接的に(つまり、価格
として)又は間接的に(つまり、価格からの派生として)観察可能なもの。
レベル3:資産又は負債に関する観察可能な市場データに基づかないインプット(つまり、観察不能なイン
プット)。
( 単位 :百万香港ドル)
レベル1 レベル2 レベル3 合計
2019 年 3月31日現在
資産
投資不動産 - - 218,496 218,496
- 42 - 42
デリバティブ金融商品
資産合計 - 42 218,496 218,538
負債
デリバティブ金融商品 - 246 - 246
- - 790 790
非支配持分プット・オプション債務
負債合計 - 246 790 1,036
2018 年3月31日現在
資産
投資不動産 - - 203,091 203,091
- 281 - 281
デリバティブ金融商品
資産合計 - 281 203,091 203,372
負債
デリバティブ金融商品 - 377 - 377
- - 700 700
非支配持分プット・オプション債務
負債合計 - 377 700 1,077
当会計年度においては、3つのレベル間の振替はなかった(2018年:なし)。
本グループの金融資産と金融負債との相殺は行われていない。
公正価値ヒエラルキーのレベル間の振替について、振替の原因となった事象又は状況の変化が発生した日現在で
認識することが本グループの方針である。
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(ⅱ) 公正価値の開示
営業未収金の貸倒引当金控除後の帳簿価額並びに営業未払金、未払費用、銀行預金及び短期の有利子負債の帳簿
価額は、期限までの期間が短いため、公正価値の合理的近似値である。
長期の有利子負債の公正価値は時価に基づいているか、あるいは市場金利で割り引いた将来の予想支払額を用い
て見積もられる。
5 重要な会計上の見積及び判断
HKFRSに準拠した連結財務書類の作成には一定の重要な会計上の見積の使用が求められる。また、本グループの
会計方針を適用する過程において本管理会社の判断が求められる。
見積及び判断は継続的に評価されており、過去の実績及びその他の要因(現状では合理的であると考えられる将
来の事象に関する予想を含む。)に基づいている。
本グループは、将来に関する見積及び仮定を行っている。これによる会計上の見積は、本質的に、関連する実績
と等しくなることがほとんどない。見積及び仮定のうち、翌会計年度において資産及び負債の帳簿価額に対する重
要な調整が必要となる重要なリスクを有するものは、以下のとおりである。
(a) 投資不動産
各投資不動産の公正価値は、市場価格に基づき、独立した不動産鑑定士により各報告日に個別に決定される。主
たる方法は割引キャッシュ・フロー分析、収益還元法及び残余法であり、該当する場合、直接比較する方法により
相互参照される。評価技法及び仮定の詳細については注記15に開示されている。
(b) 金融商品
金融商品の公正価値を見積もる際に、本グループは、ディーラーの呼値及び割引キャッシュ・フローといった評
価技法を用いる。本グループはまた、各報告日現在の市況に基づく仮定も行う。
(c) 長期インセンティブ・スキームの評価
付与される報奨の公正価値は評価技法並びに本受益証券価格、報奨の残存期間、分配支払率及びその他の市況と
いった様々な仮定に基づき見積もられる。報告日現在、この報奨に関する負債の公正価値として最善の見積を表し
ていると経営陣が考えるものである。長期インセンティブ・スキームの報奨の帳簿価額は6ヶ月毎に見直しされ、
少なくとも毎年独立した外部評価者により評価される。
(d) 非支配持分プット・オプション債務
非支配持分プット・オプション債務の公正価値は、市場価格評価に基づき、独立した評価者により各報告日に算
定される。評価者は、割引キャッシュ・フローを評価技法として使用している。この評価は、プット・オプション
の行使の予想時点における非完全子会社の資本持分の見積公正価値、行使そのものの予想時点、キャッシュ・フ
ロー及び使用した割引率を含む、様々な仮定に基づいている。評価技法及び仮定の詳細については注記24に開示さ
れている。
(e) のれん
のれんは個別の資産として計上され、毎年減損テストが行われる。2018年及び2019年3月31日現在で実施された
テストにより減損引当金は必要ないことが示された。
減損テストの目的上、のれんの回収可能額は、主たる不動産鑑定士による投資不動産の評価における固有の
キャッシュ・フロー予測が参照される。キャッシュ・フロー予測に適用する収益及び支出成長率、割引率、収益還
元利回りといった主要な仮定を決定するために判断が必要とされた。収益及び支出成長率は予想稼働率、賃料変動
率、資産改善計画進捗度及びインフレーションにより牽引される。キャッシュ・フロー予測には、注記15に記載さ
れている割引率及び収益還元利回りが用いられた。
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6 収益
当会計年度に 認識された収益は、以下のとおりである。
( 単位 :百万香港ドル)
2019 年 2018 年
賃料
商業用・オフィス用不動産 7,648 7,554
1,979 2,046
駐車場
9,627 9,600
その他の収益
空調設備サービス手数料 348 375
62 48
その他の不動産関連収入
410 423
収益合計 10,037 10,023
テナントとのリースは、月額基準賃料及び特定の出費の回収について規定している。営業収益に連動した追加賃
料133百万香港ドル(2018年:152百万香港ドル)が賃料収入に含まれている。
7 セグメント情報
( 単位 :百万香港ドル)
商業用不動産 駐車場 その他 合計
2019 年 3月31日に終了した会計年度
7,697 1,982 358 10,037
収益
セグメント損益
5,872 1,508 (96) 7,284
投資不動産の公正価値の変動 8,358 3,210 701 12,269
投資不動産処分益 2,761
受取利息 85
(598)
財務費用
税引前利益(本受益証券保有者との取引控除前)
21,801
(1,359)
税金
当期利益(本受益証券保有者との取引控除前) 20,442
資本的支出 11,909 44 1,588
13,541
–
(1) (21) (22)
減価償却費
2019 年 3月31日現在
セグメント資産 166,234 35,132 18,307 219,673
のれん 433
デリバティブ金融商品 42
銀行預金 4,095
2,694
現金及び現金同等物
資産合計 226,937
セグメント負債 2,980 143 1,213
4,336
税金引当金 321
長期インセンティブ・スキーム引当金 200
有利子負債 24,217
デリバティブ金融商品 246
繰延税金負債 3,191
5,100
その他固定負債
負債合計(本受益証券保有者に帰属する純資産を
37,611
除く)
非支配持分 587
本受益証券保有者に帰属する純資産 188,739
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2019年3月31日に終了した会計年度において、収益のうち1,026百万香港ドル(2018年:884百万香港ドル)が中
国大陸の外部顧客によるもので、9,011百万香港ドル(2018年:9,139百万香港ドル)が香港の外部顧客によるもの
である。
2019年3月31日現在、特定の固定資産(投資不動産、有形固定資産及びのれんを含む)のうち28,956百万香港ド
ル(2018年:18,469百万香港ドル)が中国大陸に所在し、190,111百万香港ドル(2018年:185,153百万香港ドル)
が香港に所在している。
( 単位 :百万香港ドル)
商業用不動産 駐車場 その他 合計
2018 年3月31日に終了した会計年度
7,638 2,051 334 10,023
収益
セグメント損益
5,807 1,572 (133) 7,246
投資不動産の公正価値の変動 27,204 7,552 737 35,493
投資不動産処分益 7,306
受取利息 19
(665)
財務費用
税引前利益(本受益証券保有者との取引控除前)
49,399
(1,420)
税金
当期利益(本受益証券保有者との取引控除前) 47,979
資本的支出 6,116 24 891
7,031
- - (20) (20)
減価償却費
2018 年3月31日現在
セグメント資産 152,841 34,579 16,598 204,018
のれん 416
デリバティブ金融商品 281
銀行預金 8,525
3,164
現金及び現金同等物
資産合計 216,404
セグメント負債 2,559 149 1,419
4,127
税金引当金 420
長期インセンティブ・スキーム引当金 137
有利子負債 25,785
デリバティブ金融商品 377
繰延税金負債 2,893
3,597
その他固定負債
負債合計(本受益証券保有者に帰属する純資産を
37,336
除く)
非支配持分 474
本受益証券保有者に帰属する純資産 178,594
8 不動産運営費
( 単位 :百万香港ドル)
2019 年 2018 年
不動産管理手数料、セキュリティ及び清掃費用 570 594
人件費 535 475
修繕維持費 216 224
水道光熱費 274 309
香港政府に支払う賃料及び税金 274 288
販売促進費 141 148
不動産共益費 89 102
中国大陸の事業税及び固定資産税 74 64
175 156
その他の不動産運営費
2,348 2,360
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9 財務費用
( 単位 :百万香港ドル)
2019 年 2018 年
有利子負債に係る支払利息 714 778
72 143
その他の借入費用(脚注(ⅰ))
786 921
(278) (326)
控除:投資不動産の資産化(脚注(ⅱ))
508 595
非支配持分プット・オプション債務に係る公正価値の評価損
90 70
(注記24)
598 665
脚注:
( ⅰ) その他の借入費用には、非支配持分に対する支払利息96百万香港ドル(2018年:68百万香港ドル)、キャッシュ・フ
ロー・ヘッジに指定された金利スワップ契約に係る純利益74百万香港ドル(2018年:純損失89百万香港ドル)、公正価値
ヘッジに指定されたクロス・カレンシー・スワップ契約及び金利スワップ契約に係る純利益14百万香港ドル(2018年:71
百万香港ドル)並びに様々な銀行借入及び財務費用が含まれている。
( ⅱ) 支払利息は、年率3.2%の平均金利(2018年:2.6%)で投資不動産に資産化されている。
10 税引前利益(本受益証券保有者との取引控除前)
当年度の税引前利益(本受益証券保有者との取引控除前)は、以下の項目を控除後のものである。
( 単位 :百万香港ドル)
2019 年 2018 年
人件費(注記11) 830 787
有形固定資産の減価償却費 22 20
受託者報酬 20 18
鑑定報酬 5 6
監査人報酬
監査及び監査関連保証サービス
8 8
買収関連専門家報酬 2 1
- 2
その他
監査人報酬合計
10 11
銀行手数料 5 6
不動産エージェント手数料 134 362
寄付金 13 8
為替差(益)/損 (49) 56
オペレーティング・リース費用 36 35
36 11
その他の弁護士及び専門家報酬
11 人件費
( 単位 :百万香港ドル)
2019 年 2018 年
賃金及び給与 715 718
強制年金基金制度への拠出(脚注(ⅰ)) 14 14
174 126
長期インセンティブ・スキーム報奨(注記20)
903 858
(73) (71)
控除:投資不動産の資産化
人件費(注記10) 830 787
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脚注:
( ⅰ) 本グループは年金制度―強制年金基金制度を運営している。当該制度は、信託管理されたファンドへの支払を通して積立
を行う確定拠出制度である。確定拠出制度は、雇用主が別の企業(ファンド)へ定額の拠出金を支払うという年金制度で
ある。一度拠出金が支払われると、本グループにはそれ以上の支払義務がない。
12 税金
香港事業所得税は、当会計年度の見積課税対象利益に対し16.5%(2018年:16.5%)の税率で引当金が計上され
ている。中国大陸の法人所得税は、当会計年度の見積課税対象利益に対し適用される税率で引当金が計上されてい
る。
連結損益計算書に計上された税金は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
当期税金
香港 850 890
中国 大陸 171 122
338 408
繰延税金
税金計上額 1,359 1,420
香港事業所得税率を用いた本グループの予想税金と、本グループの当会計年度の税金との差異は以下のとおりで
あった。
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
税引前利益 21,801 49,399
香港事業所得税率 16.5 %(2018年:16.5%) で計算した予想税
3,597 8,151
金
異なる税率の税効果 140 278
損金不算入費用の税効果 26 80
益金不算入利益の税効果 (2,358) (7,000)
その他一時差異の税効果 (71) (67)
過年度に認識されていない税務上の欠損金の使用 (2) (28)
27 6
子会社の未送金利益に係る源泉徴収税
税金計上額 1,359 1,420
13 本受益証券保有者に帰属する本受益証券1口当たり当期利益(本受益証券保有者との取引控除前)
2019 年 2018 年
本受益証券保有者に帰属する当期利益(本受益証券保有者との
20,329 百万香港ドル 47,761 百万香港ドル
取引控除前)
基本的本受益証券1口当たり当期利益算定のための
2,125,852,061 口 2,199,559,088 口
当会計年度に係る加重平均本受益証券口数
長期インセンティブ・スキームの下で偶発的に発行可能な
482,173 口 2,026,574 口
希薄化本受益証券の調整
希薄化後の本受益証券1口当たり当期利益算定のための
2,126,334,234 口 2,201,585,662 口
当会計年度に係る加重平均本受益証券口数
本受益証券保有者に帰属する基本的本受益証券1口当たり当期
9.56 香港ドル 21.71 香港ドル
利益(本受益証券保有者との取引控除前)
本受益証券保有者に帰属する希薄化後本受益証券1口当たり当
9.56 香港ドル 21.69 香港ドル
期利益(本受益証券保有者との取引控除前)
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14 のれん
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
4月1日現在 416 466
為替調整 (13) 17
事業買収(注記28) 43 15
(13) (82)
投資不動産の処分
3月31日現在 433 416
15 投資不動産
(a) 投資不動産の変動の詳細は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
完成した不動産 開発中の不動産 合計
2018 年4月1日現在 194,358 8,733 203,091
為替調整(注記(e)) (1,270) - (1,270)
事業買収(注記28) 10,663 - 10,663
取得 1,311 1,522 2,833
処分(注記(f)) (9,090) - (9,090)
11,976 293 12,269
公正価値の変動
2019 年 3月31日現在 207,948 10,548 218,496
2017 年4月1日現在
166,657 7,349 174,006
為替調整 1,762 - 1,762
事業買収 4,580 - 4,580
取得 1,574 828 2,402
処分 (15,152) - (15,152)
34,937 556 35,493
公正価値の変動
2018 年3月31日現在 194,358 8,733 203,091
(b) 評価プロセス
2018 年及び2019年3月31日現在、 投資不動産は、独立した適格専門鑑定会社であり、本ファンドの主たる不動産
鑑定士であるジョーンズ・ラング・ラサール・リミテッドにより、市場価格に基づき再評価された。
本管理会社は主たる不動産鑑定士と協議し、主たる不動産鑑定士により使用されたすべての重要なインプットを
見直した。本管理会社と主たる不動産鑑定士は、評価プロセス及び各報告日現在の結果について協議する。
(c) 評価技法
主たる不動産鑑定士は、主たる方法として、収益還元法、割引キャッシュ・フロー分析及び残余法に適宜依拠し
ており、直接比較法による相互参照がなされている。
収益還元法は、資本価値を算定するために、現在発生中の賃料収入と評価日以降の当該不動産の潜在的な復帰収
入を適切な投資利回りで資本還元するものである。フリーレント期間、継続的な空室/販売期間及び空きスペース
の回収不能費用に関する調整/控除が適宜考慮される。
割引キャッシュ・フロー分析では、定期的なネット・キャッシュ・フローを投資期間にわたって予想し、リスク
調整後の資本の機会コストで割引くことにより現在価値が算定される。割引キャッシュ・フロー分析では、支出額
控除後の年間ネット・キャッシュ・フローを考慮に入れ、また、賃料増加予測、空室、フリーレント、取替積立
金、回収不能な出費及びリース費用に関連する仮定を考慮する。割引キャッシュ・フロー分析では、保有期間を10
年間とし、11年目における復帰価値を取り込み、適切な割引率で割引いて正味現在価値が算定される。
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残余法では、まず評価日時点で開発案が完成したと仮定した場合の価値である開発価値総額を査定する。そして
建設費用、専門家報酬、財務費用及びその他関連費用を含む未決済の見積開発費用並びにデベロッパーのリスク及
び利潤相当を、開発価値総額から控除する。こうして算定された数値が残余価値である。
3つの評価技法は、それぞれの重要な観察不能なインプットにより以下の表に要約される。
重要な観察不能な
重要な観察不能なインプット インプットと公正価値
との関係
収益還元法
ⅰ)還元利回り(混合):
完成した不動産-商業用・オ 還元利回りが高い程、
3.00%-4.75%
フィス用不動産並びに駐車場
公正価値は低い
(2018年:3.00%-4.75%)
ⅱ)発生中の年間正味賃料収入:
0.6百万香港ドル-360.4百万香港ドル 発生中の正味賃料収入が高
い程、公正価値は高い
(2018年:0.5百万香港ドル-388.0百万
香港ドル)
割引キャッシュ・フロー分析
ⅰ)割引率:
割引率が高い程、
完成した不動産-商業用・オ
7.25%-8.50%
フィス用不動産並びに駐車場
公正価値は低い
(2018年:7.25%-7.75%)
ⅱ)発生中の年間正味賃料収入
0.6百万香港ドル-360.4百万香港ドル 発生中の正味賃料収入が高
い程、公正価値は高い
(2018年:0.5百万香港ドル-388.0百万
香港ドル)
残余法
見積開発費用並びにデベ
見積開発費用並びにデベロッパーのリスク ロッパーのリスク及び利潤
開発中の不動産
及び利潤相当 相当が高い程、公正価値は
低い
投資不動産は、公正価値ヒエラルキーのレベル3(2018年:レベル3)に含まれている。
(d) 本REITコードの制限
本ファンドは、2015年2月23日に商業用不動産開発のためのカオルーン・イースト、ホイ・ブン・ロード77、
2017年5月11日に広州市のメトロポリタン・プラザ、2019年1月23日に北京市の北京京通ルーズベルト・プラザ、
及び2019年3月14日に深セン市のセントラルウォークの取得を完了した。ホイ・ブン・ロード77の商業用不動産開
発は、2019年3月31日現在未完了であった。本REITコードに従い、本ファンドはかかる不動産取得時又は不動産開
発の完了日から少なくとも2年間は、本受益証券保有者が、本信託証書に基づいて、特別決議の可決により不動産
の売却案を承認しない限り、かかる不動産の売却が禁じられている。
(e) 為替調整
為替調整は中国大陸における本グループの投資不動産24,702百万人民元(2018年:14,629百万人民元)によるも
のであり、人民元安に起因するものである。当該換算差額は、注記26に記載のとおり為替剰余金に含まれる。
(f) 投資不動産の処分
2019年3月13日、本ファンドは12の投資不動産の処分を完了しており、対価総額は12,010百万香港ドル、処分益
は2,761百万香港ドルであった。
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(g) 本グループの融資枠の担保
2019年3月31日、本グループの投資不動産の一部、約10,701百万香港ドル(2018年:なし)は、本グループの
2,580百万香港ドル(2018年:なし)の融資枠の担保に供された。
16 有形固定資産
( 単位:百万香港ドル)
賃借物件改良 車両 設備 合計
2018 年4月1日現在 12 2 101 115
取得 6 1 38 45
(3) (1) (18) (22)
当期減価償却計上額
2019 年 3月31日現在 15 2 121 138
2019 年 3月31日現在
取得原価 80 6 255 341
(65) (4) (134) (203)
減価償却累計額
純帳簿価額 15 2 121 138
2017 年4月1日現在 11 1 75 87
事業買収 - - 2 2
取得 5 1 41 47
処分 - - (1) (1)
(4) - (16) (20)
当期減価償却計上額
2018 年3月31日現在 12 2 101 115
2018 年3月31日現在
取得原価 75 5 217 297
(63) (3) (116) (182)
減価償却累計額
純帳簿価額 12 2 101 115
17 営業未収金及びその他の未収金
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
営業未収金 117 112
(6) (6)
控除:貸倒引当金
営業未収金-純額
111 106
822 609
その他の未収金
933 715
これら未収金の帳簿価額は公正価値に近似している。
テナントに対する特定の与信条件はない。営業未収金は、通常、各テナントからの敷金/銀行保証ですべてカ
バーされている。
営業未収金の期間別内訳は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
0-30日 105 100
31 -90日 7 6
5 6
90 日超
117 112
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商業用・オフィス用不動産に関連する月次の賃料は、リースに基づいてテナントにより前払いされ、駐車場から
の日次の総受取額は、駐車場運営者から後払いで支払われる。 上記の営業未収金純額111百万香港ドル(2018年:
106百万香港ドル)には、2019年3月31日現在期限が到来していない未収駐車場料金60百万香港ドル(2018年:55
百万香港ドル)及び未収賃料23百万香港ドル(2018年:31百万香港ドル)が含まれている。
営業未収金の貸倒引当金の変動は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
4月1日現在 6 ▶
営業未収金の貸倒引当金繰入額 ▶ ▶
(4) (2)
回収不能として当期消却された未収金
3月31日現在 6 6
営業未収金の貸倒引当金の繰入額及び戻入額は、連結損益計算書上、不動産運営費に含まれる。引当金繰入額
は、追加現金回収の見込みがない場合、消却される。
営業未収金及びその他の未収金に含まれるその他の種類の未収金は、減損資産を含まない。
報告日現在の信用リスクに対する最大エクスポージャーは、営業未収金の公正価値である。
18 現金及び現金同等物並びに銀行預金
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
銀行預金 1,955 710
739 2,454
当初満期が3ヶ月未満の銀行預金
現金及び現金同等物
2,694 3,164
4,095 8,525
当初満期が3ヶ月超の銀行預金
6,789 11,689
19 営業未払金、前受金及び未払費用
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
営業未払金 192 157
前受金 285 245
2,108 2,060
未払費用
2,585 2,462
これら未払金の帳簿価額は公正価値に近似している。
営業未払金の期間別内訳は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
0-30日 178 152
31 -90日 9 ▶
90 日超 5 1
192 157
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20 長期インセンティブ・スキーム引当金
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
長期インセンティブ・スキーム引当金 200 137
控除:1年以内に期限が到来する長期インセンティブ・スキー
(102) (87)
ム引当金
1年超に期限が到来する長期インセンティブ・スキーム引当金 98 50
2007 年LTIプラン
長期インセンティブ・プラン(以下「2007年LTIプラン」という。)は2007年7月23日に採用され、10年間の有
効期間ののち、2017年7月22日に期間満了となった。期間満了以後は、2007年LTIプランに基づき新たに報奨が付
与されることはない。ただし、期間満了以前に付与及び承諾されたが、権利確定していない報奨については、引き
続き効力を有するものとし、2007年LTIプランの規定に準拠するものとする。
2007 年LTIプランに基づき、本管理会社は、本管理会社の取締役及び主要従業員に対して、3種類の報奨、すな
わち制限付ユニット報奨、ユニット・オプション及び条件付現金報奨を付与することが可能であった。2007年LTI
プランの採用以降期間満了まで、2007年LTIプランに基づき付与されたユニット・オプションはなかった。
業績目標を伴い付与される制限付ユニット報奨について、権利確定時に該当する被付与者に最終的に発行される
新たな本受益証券口数は、投資利回り合計(以下「TUR」という。)、不動産純利益(以下「NPI」という。)又は
特定の権利確定条件に関して本ファンドの業績に連動する。条件付現金報奨は制限付ユニット報奨と併用して付与
され、権利確定期間における分配金の合計額に相当する現金支払額を受取る条件付権利を各被付与者に対し与え
る。
当会計年度において、本グループは2007年LTIプランに基づき権利が確定された制限付ユニット報奨に対し、
1,407,782口(2018年:1,561,196口)を発行した。
2017 年LTIスキーム
2017 年7月10日、本ファンドは新たな長期インセンティブ・スキーム(以下「2017年LTIスキーム」という。)
を採用した。2017年LTIスキームに基づき、本管理会社は、本管理会社の取締役及び本グループの主要従業員に対
して、制限付ユニット報奨及び条件付現金報奨を付与することができる。
当会計年度に、本管理会社の特定の取締役及び従業員は、金銭的対価なしで制限付ユニット報奨及び条件付現金
報奨を2017年LTIスキームに基づき付与された。2017年LTIスキームに基づき付与される制限付ユニット報奨は、一
般的に付与日より約2年間から3年間で権利確定する予定である。2017年LTIスキームの下では、本受益証券は、
被付与者の利益となるよう、権利が確定された制限付ユニット報奨を満たすために公開株式市場で購入される。業
績目標を伴い付与される制限付ユニット報奨について、権利確定時に各被付与者の利益となるよう購入される最終
的な本受益証券口数は、TUR、NPI又は特定の権利確定条件に基づき本ファンドの業績に連動する。条件付現金報奨
は制限付ユニット報奨と併用して付与され、権利確定期間における分配金の合計額に相当する現金支払額を受取る
条件付権利を各被付与者に対し与える。
当会計年度に、本グループは2017年LTIプランに基づき権利が確定した制限付ユニット報奨について、8,000口
(2018年:なし)を市場で購入した。
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有価証券報告書(外国投資信託受益証券)
権利確定期間にわたり、2007年LTIプラン及び2017年LTIスキームの双方に基づき付与された本報奨並びに権利確
定期間失効部分の報告日における見積価値を示す負債が認識される。本報奨の価値は、評価技法、並びに本受益証
券の価格、本報奨の残存期間、分配支払率及び(該当する場合)その他の市況に関する仮定に基づき、独立した外
部評価者であるタワーズ・ワトソン・ホンコン・リミテッドにより報告日現在において見積もられている。付与済
の本報奨の価値の変動は連結損益計算書へ計上された。権利確定条件が満たされない時には、過年度に発生した金
額は、戻入れられる。
当会計年度における制限付ユニット報奨数の増減及び制限付ユニット報奨の権利確定時における本受益証券の最
大発行予定口数は以下のとおりである。
権利確定日
2018 年 2019 年
当年度 における
当年度 当年度 当年度
付与日 権利確定期間 4月1日 3月31日
(ⅰ)
最大発行
付与 消却 失効
権利確定
現在残高 現在残高
(ⅱ)
予定数
2007 年LTIプラン
2015 年7月24日 から
(ⅲ )
2015 年7月24日 381,539 - (376,790) - (4,749) - -
2018 年6月30日
2016 年11月14日 から
(ⅲ )
2016 年11月14日 422,855 - (421,011) - (1,844) - -
2018 年6月30日
2016 年11月14日 から
420,736 - - - (21,500) 399,236 738,472
2019 年6月30日
2007 年LTIプラン小計 1,225,130 - (797,801) - (28,093) 399,236 738,472
2017 年LTIスキーム
2017 年7月14日 から
2017 年7月14日 413,000 - (4,000) - (28,321) 380,679 838,249
2019 年6月30日
2017 年7月14日 から
413,000 - (4,000) - (28,635) 380,365 837,511
2020 年6月30日
2018 年7月4日 から
2018 年7月4日 - 579,500 - (2, 250) (10,750) 566,500 1,274,931
2020 年6月30日
2018 年7月4日 から
- 579,500 - (2, 250) (10,750) 566,500 1,274,931
2021 年6月30日
2017 年LTIスキーム小計 826,000 1,159,000 (8,000) (▶,500) (78,456) 1,894,044 4,225,622
小計
2,051,130 1,159,000 (805,801) (▶,500) (106,549) 2,293,280 4,964,094
付与された制限付ユニット報奨の100%を
(ⅲ)
- - (609,981) - - - -
上回って権利が確定した追加の本受益証券
2018 /2019年度合計 2,051,130 1,159,000 (1,415,782) (▶,500) (106,549) 2,293,280 4,964,094
2017 /2018年度合計 2,120,350 865,000 (1,561,196) (5, 000) (109,554) 2,051,130 4,108,622
脚注:
( ⅰ) 当会計年度 における制限付ユニット報奨の権利確定の割合は100%から200%までの範囲にある。
( ⅱ) 特定の権利確定条件が満たされた場合。
( ⅲ) 関連する権利確定条件に従い、付与された制限付ユニット報奨の100%を上回って追加の本受益証券の権利が確定した。
21 有利子負債
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
無担保銀行借入金 6,732 9,932
担保付銀行借入金 2,580 -
14,905 15,853
ミディアム・ターム・ノート
24,217 25,785
(3,367) (2,589)
控除:1年以内に期限が到来する有利子負債
1年超に期限が到来する有利子負債 20,850 23,196
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有利子負債の返済期限は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
1年目に期限到来
無担保銀行借入金 1,998 1,498
担保付銀行借入金 63 -
1,306 1,091
ミディアム・ターム・ノート
3,367 2,589
2年目に期限到来
無担保銀行借入金 2,491 2,719
担保付銀行借入金 93 -
350 1,316
ミディアム・ターム・ノート
2,934 4,035
3年目に期限到来
無担保銀行借入金 1,030 2,484
担保付銀行借入金 128 -
1,438 349
ミディアム・ターム・ノート
2,596 2,833
4年目に期限到来
無担保銀行借入金 797 2,521
担保付銀行借入金 160 -
1,226 1,436
ミディアム・ターム・ノート
2,183 3,957
5年目に期限到来
無担保銀行借入金 416 295
担保付銀行借入金 175 -
- 1,225
ミディアム・ターム・ノート
591 1,520
5年目を超える期限
無担保銀行借入金 - 415
担保付銀行借入金 1,961 -
10,585 10,436
ミディアム・ターム・ノート
12,546 10,851
24,217 25,785
脚注:
( ⅰ) 米ドル建であるミディアム・ターム・ノート7,481百万香港ドル(2018年:7,350百万香港ドル)及び人民元建である銀行
借入金2,580百万香港ドル(2018年:なし)を除き、すべての有利子負債は香港ドル建である。
( ⅱ) 本ファンドの米ドル建借入金は全て香港ドルに全額ヘッジされている。
( ⅲ) 報告日現在の香港ドル建及び米ドル建の有利子負債(クロス・カレンシー・スワップ契約及び金利スワップ契約を含
む。)の実効金利は3.12%(2018年:2.89%)であり、人民元建の有利子負債の実効金利は5.71%(2018年:なし)で
あった。
( ⅳ) 本グループは、2019年3月31日に終了した会計年度以降、2024年満期、年率1.6%の40億香港ドルの転換社債を発行して
いる。当該社債は、1口当たり当初転換価格109.39香港ドルで、本ファンドの新たな本受益証券に転換可能である。
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22 デリバティブ金融商品
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
デリバティブ資産
流動項目
公正価値ヘッジとして指定された金利スワップ契約 6 1
固定項目
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定された金利スワップ
15 250
契約
公正価値ヘッジとして指定されたクロス・カレンシー・ス
21 13
ワップ契約
- 17
公正価値ヘッジとして指定された金利スワップ契約
36 280
42 281
デリバティブ負債
流動項目
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定された金利スワップ
- 2
契約
固定項目
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定された金利スワップ
7 ▶
契約
公正価値ヘッジとして指定されたクロス・カレンシー・ス
236 351
ワップ契約
3 20
公正価値ヘッジとして指定された金利スワップ契約
246 375
246 377
204 96
脚注:
( ⅰ) 活発な市場で取引されていない金融商品の公正価値は評価技法を用いて算定される。これらの評価技法では、観察可能な
市場データが入手可能な場合は、それを最大限に利用し、会社固有の見積への依拠を可能な限り低く抑えている。金融商
品を公正価値で評価するのに必要なすべての重要なインプットが観察可能であれば、当該商品は公正価値ヒエラルキーの
レベル2に含まれる。
( ⅱ) クロス・カレンシー・スワップ契約及び金利スワップ契約の公正価値は、各報告日現在での市場で観察可能なイールド・
カーブ及び先渡為替レートを考慮し、見積将来キャッシュ・フローの現在価値を参照して算定される。クロス・カレン
シー・スワップ契約及び金利スワップ契約は、公正価値ヒエラルキーのレベル2(2018年:レベル2)に含まれている。
本グループは、有利子負債の為替レート変動及び金利変動に係るエクスポージャーを最小にするため、クロス・
カレンシー・スワップ契約(外貨から香港ドルへのスワップ)及び金利スワップ契約を用いている。当該クロス・
カレンシー・スワップ契約及び金利スワップ契約の公正価値は、ヘッジ項目の満期までの残余期間が12ヶ月超であ
れば、固定項目に分類される。金利スワップ契約に関するキャッシュ・フロー・ヘッジの有効部分の公正価値の変
動は、すべてヘッジ剰余金において認識されている。金利スワップ契約に関する公正価値ヘッジの公正価値の変動
及びクロス・カレンシー・スワップ契約の公正価値の変動は連結損益計算書においてすべて直接認識されている。
注記26に詳述されているとおり、純額で236百万香港ドル(2018年:284百万香港ドルが貸方計上)が当会計年度に
おいてヘッジ剰余金に借方計上されている。
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2019 年3月31日現在、キャッシュ・フロー・ヘッジとして適格であるデリバティブ金融商品は、実質的に、本グ
ループに報告日より借入金6,000百万香港ドルに係る3.59年(2018年:借入金10,000百万香港ドルに係る4.3年)の
平均固定金利期間を提供している。2019年3月31日現在、未決済の変動金利から固定金利へのスワップ契約の想定
元本及び加重平均固定金利は、それぞれ6,000百万香港ドル(2018年:10,000百万香港ドル)及び1.82%(2018
年:1.74%)であった。2019年3月31日現在、未決済の変動金利から変動金利へのスワップ契約の想定元本は、
3,000百万香港ドル(2018年:6,500百万香港ドル)であった。
2019 年3月31日現在、公正価値ヘッジとして適格であるデリバティブ金融商品は、実質的に、本グループの借入
金の一部を香港ドル建の固定及び変動利付債務に転換している。2019年3月31日現在の公正価値ヘッジとして適格
である未決済のクロス・カレンシー・スワップ契約及び金利スワップ契約の想定元本は、それぞれ7,753百万香港
ドル(2018年:7,753百万香港ドル)及び1,400百万香港ドル(2018年:1,910百万香港ドル)であった。
2019 年3月31日現在のヘッジ剰余金(注記26)に認識されている金利スワップ契約の損益は、連結損益計算書に
振替えられる予定である。
2019 年3月31日現在、本グループは、香港ドルに対して702百万人民元(2018年:なし)を売却する未決済の先
渡契約を有しており、当該契約はヘッジ会計に指定されていない。これらの先渡契約は、中国本土における本グ
ループの将来の人民元建純利益の一部を香港ドルの条件で固定するために締結された。
注記26に開示されている本グループのヘッジ剰余金は、以下のヘッジ手段に関連している。
( 単位:百万香港ドル)
キャッシュ・フロー・
ヘッジに指定された ヘッジ剰余金
金利スワップ
2018 年4月1日現在 244 244
その他の包括利益において認識されたヘッジ手段の公正価値の
(162) (162)
変動
(74) (74)
その他の包括利益から連結損益計算書への組替
2019 年 3月31日現在 8 8
2017 年4月1日現在
(40) (40)
その他の包括利益において認識されたヘッジ手段の公正価値の
195 195
変動
89 89
その他の包括利益から連結損益計算書への組替
2018 年3月31日現在 244 244
23 繰延税金負債
繰延税金は、負債法に基づく一時差異に関する全額が計算される。
繰延税金負債の純額の分析は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
繰延税金資産 (93) (87)
3,284 2,980
繰延税金負債
3,191 2,893
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当会計年度中の繰延税金資産及び繰延税金負債の増減は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
投資不動産に係る
再評価及び その他 合計
加速償却控除
2018 年4月 1日現在 2,909 (16) 2,893
為替調整 (35) (5) (40)
330 8 338
連結損益計算書における計上額
2019 年 3月31日現在 3,204 (13) 3,191
2017 年4月 1日現在
2,435 (18) 2,417
為替調整 24 7 31
事業買収 - 36 36
投資不動産の処分 (12) 13 1
462 (54) 408
連結損益計算書における計上額
2018 年3月31日現在 2,909 (16) 2,893
24 その他固定負債
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
非支配持分に対する債務 3,552 2,897
非支配持分プット・オプション債務 790 700
758 -
事業買収目的の留保額
5,100 3,597
脚注:
( ⅰ) 2015 年2月23日に、本グループは、非完全子会社(本ファンドが間接的に60%の持分を保有し、ナン・フン・ディベロッ
プメント・リミテッド(以下「ナン・フン」という。)が間接的に40%の持分を保有する。以下「プロジェクト会社」と
いう。)を通じて、商業用不動産開発のためのカオルーン・イースト、ホイ・ブン・ロード77を取得した。当該商業用不
動産開発の資金調達のため、プロジェクト会社の非支配株主であるナン・フンは、プロジェクト会社へ持株比率に応じた
現金を拠出した。この非支配持分に対する債務は、無担保、実効金利は3.2%(2018年:2.6%)の有利子であり、返済期
限がなく、1年以内に返済期限は到来しない。未払利息を含む、かかる債務は、プロジェクト会社の債務返済後に、プロ
ジェクト会社の余剰現金から返済がなされる予定である。
( ⅱ) 株主間契約に従い、商業用不動産開発の完成から2年が経過し、特定の条件が満たされた後に、ナン・フンは、ナン・フ
ンが保有するプロジェクト会社のすべての発行済株式をその時点の公正市場価格で買い入れるよう本ファンドに要求する
ためのプット・オプションを行使する権利を有する。当非支配持分プット・オプション債務は、独立した適格専門鑑定会
社であるクロウ・ホーワス・ファースト・トラスト・アプレイザル・リミテッドにより実施された評価に基づき、金融負
債として認識されている。評価者は、割引キャッシュ・フローを評価技法として用いている。この評価は、様々な仮定に
基づき、プット・オプションの行使の予想時点におけるプロジェクト会社の資本持分の見積公正価値、行使そのものの予
想時点、キャッシュ・フロー及び使用した割引率を含む多くの観察不能なインプットを参照して算定される。本管理会社
は評価者と協議し、使用されたすべての重要なインプットを見直した。本管理会社と評価者は、評価プロセス及び各報告
日現在の結果について協議する。プット・オプション債務の公正価値は、公正価値ヒエラルキーのレベル3(2018年:レ
ベル3)に含まれる。行使の時点におけるプロジェクト会社の資本持分の見積公正価値がより高い場合には、プット・オ
プション債務の公正価値も高くなる。行使の予想時点がより遅い、又は割引率がより高い場合には、プット・オプション
債務の公正価値は低くなる。
( ⅲ) バオイー・プロパティ・マネジメント(深セン)カンパニー・リミテッドの全発行済株式資本の取得に関する2019年2月
20日付の枠組み合意に基づき、本グループは留保額650百万人民元(約758百万香港ドルに相当)を留保し、取引完了日の
2年目の応答日までに本グループが売手に支払うものとする。
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当会計年度における非支配持分プット・オプション債務の増減は以下のとおりである。
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
4月1日現在 700 630
連結損益計算書における計上額:
90 70
公正価値の評価損(注記9)
3月31日現在 790 700
25 発行済本受益証券口数
2019 年 2018 年
本受益証券口数 本受益証券口数
4月1日現在 2,150,058,972 2,213,002,276
消却目的の買戻本受益証券 (42,145,500) (64,504,500)
1,407,782 1,561,196
2007 年LTIプランに基づく発行本受益証券
3月31日現在 2,109,321,254 2,150,058,972
本受益証券保有者が本管理会社に与えた一般委任により、本管理会社は(本ファンドの代理として)合計
42,145,500口(2018年:64,504,500口)を総額3,216百万香港ドル(2018年:4,349百万香港ドル)で買戻した。買
戻本受益証券は全て当会計年度に消却された。
2019 年3月31日現在の本受益証券の終値は、本受益証券1口当たり91.80香港ドル(2018年:67.00香港ドル)で
あった。時価総額は、2019年3月31日現在の発行済本受益証券2,109,321,254口(2018年:2,150,058,972口)によ
り、193,636百万香港ドル(2018年:144,054百万香港ドル)であった。
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26 剰余金
( 単位:百万香港ドル)
為替換算調整及
びキャッシュ・
その他の ヘッジ 為替
フロー・ヘッジ 剰余金合計
剰余金 剰余金 剰余金
に関する利益剰
余金の調整
2018 年4月1日現在 (580) 244 932 (1,176) (580)
キャッシュ・フロー・ヘッジ:
公正価値の変動 - (162) - - (162)
連結損益計算書への振替額
- (74) - - (74)
(脚注(ⅰ))
- (236) - - (236)
財務書類の換算に係る為替差益 - - (1,316) - (1,316)
本受益証券保有者に帰属する純資産:
為替剰余金及びキャッシュ・フ
- - - 1,552 1,552
ロー・ヘッジ剰余金の変動から生じ
た額(脚注(ⅱ))
2019 年 3月31日現在 (580) 8 (384) 376 (580)
2017 年4月1日現在
(580) (40) (886) 926 (580)
キャッシュ・フロー・ヘッジ:
公正価値の変動 - 195 - - 195
連結損益計算書への振替額
- 89 - - 89
(脚注(ⅰ))
- 284 - - 284
財務書類の換算に係る為替差益 - - 1,818 - 1,818
本受益証券保有者に帰属する純資産:
為替剰余金及びキャッシュ・フ
- - - (2,102) (2,102)
ロー・ヘッジ剰余金の変動から生じ
た額(脚注(ⅱ))
2018 年3月31日現在 (580) 244 932 (1,176) (580)
脚注:
( ⅰ) キャッシュ・フロー・ヘッジに関して連結損益計算書に振替えられた額は、「財務費用」(注記9)に含まれる。
( ⅱ) 為替剰余金及びキャッシュ・フロー・ヘッジ剰余金の変動を相殺する当年度の利益剰余金を示している。
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27 連結キャッシュ・フロー計算書に対する注記
(a) 事業活動により生じた正味現金
( 単位:百万香港ドル)
2019 年 2018 年
税引前利益(本受益証券保有者との取引控除前) 21,801 49,399
長期インセンティブ・スキーム報奨 174 126
減価償却費 22 20
投資不動産処分益 (2,761) (7,306)
受取利息 (85) (19)
財務費用 598 665
為替差額 (49) 56
投資不動産の公正価値の変動 (12,269) (35,493)
営業未収金及びその他の未収金、預け金及び前払金の増加 (90) (168)
営業未払金、前受金及び未払費用の減少 (296) (51)
敷金の増加 8 169
2007 年LTIプラン支払額 (10) (9)
(1,102) (904)
法人税支払額
事業活動により生じた正味現金 5,941 6,485
(b) 主要な非現金取引
当会計年度に2007年LTIプランに基づき、追加の本受益証券101百万香港ドル(2018年:93百万香港ドル)が発行
された。
(c) 財務活動により生じた負債の調整
( 単位:百万香港ドル)
非支配持分
デリバティ
有利子負債 未払費用 に対する 合計
ブ金融商品
債務
2018 年4月1日現在 25,785 86 96 2,897 28,864
財務活動に係るキャッシュ・フローに
よる変動
有利子負債による収入(取引費用控
14,804 - - - 14,804
除後)
有利子負債の返済 (19, 124 ) - - - (19, 124 )
非支配持分に対する債務の増加 - - - 559 559
- (748) 100 - (648)
利息(支払)/受取額
財務活動による変動合計 (4,320) (748) 100 559 (4,409)
非現金変動
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正
- - 162 - 162
価値の変動
財務費用 171 747 ( 154 ) 96 860
事業買収(注記28) 2,575 10 - - 2,585
6 (14) - - (8)
その他
非現金変動合計 2,752 743 8 96 3,599
2019 年 3月31日現在 24,217 81 204 3,552 28,054
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非支配持分
デリバティ
有利子負債 未払費用 に対する 合計
ブ金融商品
債務
2017 年4月1日現在 27,497 90 383 2,618 30,588
財務活動に係るキャッシュ・フローに
よる変動
有利子負債による収入(取引費用控
19,585 - - - 19,585
除後)
有利子負債の返済 (21,345) - - - (21,345)
非支配持分に対する債務の増加 - - - 211 211
- (792) (18) - (810)
利息支払額
財務活動による変動合計 (1,760) (792) (18) 211 (2,359)
非現金変動
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正
- - (195) - (195)
価値の変動
財務費用 50 788 (74) 68 832
(2) - - - (2)
その他
非現金変動合計 48 788 (269) 68 635
2018 年3月31日現在 25,785 86 96 2,897 28,864
28 事業買収
2018年11月26日、本ファンドは完全子会社を通じて、リンカーンR.E.インベストメンツ・リミテッドの全発行済
株式資本を、現金対価(最終調整前)1,791百万人民元で取得するための売買契約を締結した。当該取引は2019年
1月23日に完了した。リンカーンR.E.インベストメンツ・リミテッドは、中華人民共和国北京市通州区梨