ヒューリックリート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     【表紙】
     【提出書類】                有価証券届出書
     【提出先】                関東財務局長

     【提出日】                2019年９月９日

     【発行者名】                ヒューリックリート投資法人

     【代表者の役職氏名】                執行役員　時田　榮治

     【本店の所在の場所】                東京都中央区八丁堀二丁目26番９号

     【事務連絡者氏名】                ヒューリックリートマネジメント株式会社

                     常務取締役       CFO  企画管理本部長　一寸木　和朗
     【電話番号】                03-6222-7250

     【届出の対象とした募集                ヒューリックリート投資法人

      （売出）内国投資証券に
      係る投資法人の名称】
     【届出の対象とした募集                形態：投資証券

      （売出）内国投資証券の               発行価額の総額：一般募集　　　　　　　　　　　　　　　　　                                   102億円
      形態及び金額】
                     売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し　　　　　５億円
                     （注１）発行価額の総額は、2019年８月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の
                        普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
                        但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる
                        価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは
                        異なります。
                     （注２）売出価額の総額は、2019年８月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の
                        普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項                １　今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口につ

                       いて、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行
                       令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
                     ２　上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する
                       金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
     【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所

                     （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第一部【証券情報】
     第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
     １【募集内国投資証券】
       （１）【投資法人の名称】
          　ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）

          　（英文では        Hulic    Reit,    Inc.と表示します。）
       （２）【内国投資証券の形態等】

          　本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律

          （昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って
          設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、
          株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式
          等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227
          条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができ
          ません。
          　また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
          型です。
          　本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に
          供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付は
          ありません。
           （注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といい
             ます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
       （３）【発行数】

          　58,000口

           （注）本「１　募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」といいます。）に当たり、その需要状況等を勘案した上
             で、一般募集の事務主幹事会社であるみずほ証券株式会社が指定先（後記「（16）その他／⑤」に定義されます。）から
             3,000口を上限として借入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場
             合があります。
             オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／
             １　オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
       （４）【発行価額の総額】

          　102億円

           （注）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受
             人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2019年８月30日（金）
             現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
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       （５）【発行価格】
          　未定

           （注１）発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」に定義されます。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所にお
              ける本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格
              （１円未満端数切捨て）を仮条件とします。
              今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
              じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、
              一般募集における手取金、本件第三者割当（後記「第５                      募集又は売出しに関する特別記載事項／１                 オーバーアロット
              メントによる売出し等について」に定義されます。以下同じです。）における手取金上限、オーバーアロットメントに
              よる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）につい
              て、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有
              価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト
              （［URL］https://www.hulic-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等
              が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されま
              す。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の
              記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
           （注２）日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況
              等を勘案した上で、2019年９月18日（水）から2019年９月24日（火）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に
              一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る本投資口１口当たり
              の払込金額）を決定します。
           （注３）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総
              額との差額は、引受人の手取金となります。
       （６）【申込手数料】

          　申込手数料はありません。

       （７）【申込単位】

          　１口以上１口単位

       （８）【申込期間】

          　2019年９月19日（木）から2019年９月20日（金）まで

           （注）申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記
             申込期間については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2019年９
             月13日（金）から、最短で2019年９月18日(水)まで、最長で2019年９月24日(火)までを予定していますが、実際の発行価
             格等の決定期間は、2019年９月18日(水)から2019年９月24日(火)までを予定しています。
             したがいまして、申込期間は、
             ①　発行価格等決定日が2019年９月18日(水)の場合、上記申込期間のとおり
             ②　発行価格等決定日が2019年９月19日(木)の場合、「2019年９月20日(金)から2019年９月24日(火)まで」
             ③　発行価格等決定日が2019年９月20日(金)の場合、「2019年９月24日(火)から2019年９月25日(水)まで」
             ④　発行価格等決定日が2019年９月24日(火)の場合、「2019年９月25日(水)から2019年９月26日(木)まで」
             となりますのでご注意ください。
       （９）【申込証拠金】

          　申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。

       （１０）【申込取扱場所】

          　引受人の本店並びに全国各支店及び営業所

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       （１１）【払込期日】
          　2019年９月26日（木）

           （注）払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記
             払込期日については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2019年９
             月13日(金)から、最短で2019年９月18日(水)まで、最長で2019年９月24日(火)までを予定していますが、実際の発行価格
             等の決定期間は、2019年９月18日(水)から2019年９月24日(火)までを予定しています。
             したがいまして、払込期日は、
             ①　発行価格等決定日が2019年９月18日(水)の場合、上記払込期日のとおり
             ②　発行価格等決定日が2019年９月19日(木)の場合、「2019年９月27日(金)」
             ③　発行価格等決定日が2019年９月20日(金)の場合、「2019年９月30日(月)」
             ④　発行価格等決定日が2019年９月24日(火)の場合、「2019年10月１日(火)」
             となりますのでご注意ください。
       （１２）【払込取扱場所】

          　株式会社みずほ銀行　東京中央支店

          　東京都千代田区大手町一丁目５番５号
           （注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。
       （１３）【引受け等の概要】

          　以下に記載する引受人は、2019年９月18日（水）から2019年９月24日（火）までの間のいず

          れかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買
          取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。引受人は、
          払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、一般募集における発行価格の総額と
          の差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いま
          せん。
                                                       引受

                引受人の名称                       住所
                                                      投資口数
           みずほ証券株式会社                  東京都千代田区大手町一丁目５番１号

           野村證券株式会社                  東京都中央区日本橋一丁目９番１号

           大和証券株式会社                  東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

                                                       未定
           ＳＭＢＣ日興証券株式会社                  東京都千代田区丸の内三丁目３番１号
           三菱ＵＦＪモルガン・

                             東京都千代田区丸の内二丁目５番２号
           スタンレー証券株式会社
           岡三証券株式会社                  東京都中央区日本橋一丁目17番６号

                                        －

                 合　　計                                    58,000口
           （注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているヒューリックリートマネジメント株式会社は、発行
              価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
           （注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
           （注３）一般募集の共同主幹事会社は、みずほ証券株式会社、野村證券株式会社及び大和証券株式会社（以下「共同主幹事会
              社」といいます。）です。
           （注４）各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。
       （１４）【振替機関に関する事項】

          　株式会社証券保管振替機構（以下「振替機関」といいます。）

          　東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
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       （１５）【手取金の使途】
          　一般募集における手取金102億円については、取得予定資産（注１）のうち、「ヒューリッ

          ク銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」及び「チャームスイート新宿戸山」の取得資
          金の全部に充当し、残額は、本件第三者割当（注２）における手取金上限５億円と併せて、
          「チャームスイート石神井公園」の取得に係る借入金の返済資金の全部又は一部に充当し、更
          に残額がある場合は、手元資金とし、将来の特定資産（投信法第２条第１項における意味を有
          します。）の取得資金又は借入金の返済資金に充当する予定です。
           （注１）取得予定資産については、後記「第二部　参照情報／第２　参照情報の補完情報／４　インベストメントハイライト／
              （１）「立地」に拘ったオフィス及び有料老人ホームへの厳選投資」に定義されており、「ヒューリック銀座７丁目ビ
              ル追加取得②（20％追加取得）」、「チャームスイート新宿戸山」及び「チャームスイート石神井公園」を指します。
              なお、「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」は、本投資法人が本書において使用する当該物件
              （追加取得）の名称です。
           （注２）本件第三者割当については、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／１　オーバーアロットメントによる
              売出し等について」をご参照ください。
           （注３）上記の手取金は、2019年８月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
              て算出した見込額です。
       （１６）【その他】

           ①　申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱

             場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて
             申込みをするものとします。
           ②　申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投

             資口払込金に振替充当します。
           ③　申込証拠金には、利息をつけません。

           ④　一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。

             したがいまして、受渡期日は、
             (ア）発行価格等決定日が2019年９月18日(水)の場合、「2019年９月27日(金)」
             (イ）発行価格等決定日が2019年９月19日(木)の場合、「2019年９月30日(月)」
             (ウ）発行価格等決定日が2019年９月20日(金)の場合、「2019年10月１日(火)」
             (エ）発行価格等決定日が2019年９月24日(火)の場合、「2019年10月２日(水)」
             となりますのでご注意ください。
             一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
             社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関におけ
             る振替口座での振替により行われます。
           ⑤　引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ、

             ヒューリックリートマネジメント株式会社の株主であるヒューリック株式会社（本「第
             一部　証券情報」において、以下「指定先」といいます。）に対し、一般募集における
             本投資口のうち、3,050口を販売する予定です。
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     ２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
       （１）【投資法人の名称】
          　前記「１　募集内国投資証券／（１）投資法人の名称」に同じ。

       （２）【内国投資証券の形態等】

          　前記「１　募集内国投資証券／（２）内国投資証券の形態等」に同じ。

       （３）【売出数】

          　3,000口

           （注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会
             社であるみずほ証券株式会社が指定先から3,000口を上限として借入れる本投資口の売出しです。上記売出数はオーバーア
             ロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメント
             による売出しそのものが全く行われない場合があります。
             オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／
             １　オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
             今後、売出数が決定された場合は、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の
             手取金をいいます。）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取
             金、本件第三者割当における手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントに
             よる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済
             新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネッ
             ト上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.hulic-reit.co.jp/）（新聞等）において公表します。また、発行
             価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され
             ます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の
             記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
       （４）【売出価額の総額】

          　５億円

           （注）売出価額の総額は、2019年８月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
             て算出した見込額です。
       （５）【売出価格】

          　未定

           （注）売出価格は、前記「１　募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。
       （６）【申込手数料】

          　申込手数料はありません。

       （７）【申込単位】

          　１口以上１口単位

       （８）【申込期間】

          　2019年９月19日（木）から2019年９月20日（金）まで

           （注）申込期間は、前記「１            募集内国投資証券／（８）申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。
       （９）【申込証拠金】

          　申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

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       （１０）【申込取扱場所】
          　みずほ証券株式会社の本店及び全国各支店並びに営業所

       （１１）【受渡期日】

          　2019年９月27日（金）

           （注）受渡期日は、前記「１            募集内国投資証券／（16）その他／④」に記載の一般募集の受渡期日と同一とします。
       （１２）【払込取扱場所】

          　該当事項はありません。

       （１３）【引受け等の概要】

          　該当事項はありません。

       （１４）【振替機関に関する事項】

          　株式会社証券保管振替機構

          　東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
       （１５）【手取金の使途】

          　該当事項はありません。

       （１６）【その他】

           ①　申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱

             場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて
             申込みをするものとします。
           ②　申込証拠金には、利息をつけません。

           ③　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（11）受渡期

             日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
             社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関におけ
             る振替口座での振替により行われます。
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     第２【新投資口予約権証券】
       　該当事項はありません。

     第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

       　該当事項はありません。

     第４【短期投資法人債】

       　該当事項はありません。

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     第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      １　オーバーアロットメントによる売出し等について

       　一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社であるみずほ証

       券株式会社が指定先から3,000口を上限として借入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメン
       トによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、
       3,000口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又は
       オーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
       　なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社が指定先から借入
       れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口をみずほ証券株式会社
       に取得させるために、本投資法人は2019年９月９日（月）開催の本投資法人役員会において、みず
       ほ証券株式会社を割当先とする本投資口3,000口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第
       三者割当」といいます。）を、2019年10月11日（金）を払込期日として行うことを決議していま
       す。
       　また、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間終
       了日の翌日から2019年10月８日（火）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいま
       す。（注））、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロッ
       トメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取
       引」といいます。）を行う場合があります。みずほ証券株式会社がシンジケートカバー取引により
       取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期
       間内において、みずほ証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバー
       アロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場
       合があります。
       　更に、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定
       操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投
       資口の返還に充当することがあります。
       　オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取
       引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、みずほ証券株式会社は
       本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当にお
       ける発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当におけ
       る最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
       　なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによ
       る売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロット
       メントによる売出しが行われない場合は、みずほ証券株式会社による指定先からの本投資口の借入
       れは行われません。したがって、みずほ証券株式会社は、本件第三者割当に係る割当てに応じず、
       申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。ま
       た、株式会社東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
       　なお、上記の取引に関して、みずほ証券株式会社は野村證券株式会社及び大和証券株式会社と協
       議の上、これを行います。
          （注）シンジケートカバー取引期間は、
            ①　発行価格等決定日が2019年９月18日(水)の場合、「2019年９月21日(土)から2019年10月８日(火)までの間」
            ②　発行価格等決定日が2019年９月19日(木)の場合、「2019年９月25日(水)から2019年10月８日(火)までの間」
            ③　発行価格等決定日が2019年９月20日(金)の場合、「2019年９月26日(木)から2019年10月８日(火)までの間」
            ④　発行価格等決定日が2019年９月24日(火)の場合、「2019年９月27日(金)から2019年10月８日(火)までの間」
            となります。
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      ２　ロックアップについて
       ①　　一般募集に関連して、指定先に、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、当該

          募集の受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面に
          よる同意なしには、本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本
          投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を約していただく予定です。
          　共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部に
          つき解除できる権限を有する予定です。
       ②　　一般募集に関連して、本投資法人は、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、

          当該募集の受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面
          による同意なしには、本投資口の発行等（但し、一般募集、本件第三者割当及び投資口の分割
          に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
          　共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部に
          つき解除できる権限を有しています。
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     第二部【参照情報】
     第１【参照書類】
      　金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といい

      ます。）第27条において準用する同法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書
      類を参照すること。
     １【有価証券報告書及びその添付書類】

      　計算期間　第10期（自　2018年９月１日　至　2019年２月28日）　2019年５月24日関東財務局長に
      提出
     ２【半期報告書】

      　該当事項はありません。
     ３【臨時報告書】

      　該当事項はありません。
     ４【訂正報告書】

      　該当事項はありません。
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     第２【参照書類の補完情報】
       参照書類である2019年５月24日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）

      に関して、参照有価証券報告書提出日後、本書の提出日である2019年９月９日（以下「本書提出日」
      といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
      　なお、本書に記載の将来に関する事項は本書提出日現在において本投資法人が判断したものです。
      また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項について
      は、本書提出日現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありませ
      ん。
     １　本投資法人の概要

      （１）本投資法人の基本理念

          本投資法人は、ヒューリックリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
        す。）の親会社であるヒューリック株式会社（以下「ヒューリック」ということがあります。）
        をスポンサー（以下「スポンサー」ということがあります。）として、2013年11月７日に設立さ
        れ、2014年２月７日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産
        投資信託証券市場に上場（以下「新規上場」といいます。）しました（銘柄コード：3295）。
          本投資法人は、まず第一に、投資主やテナントをはじめとする全てのステイクホルダーの利益
        に貢献することを目的とし、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模と価値の成長を実
        現することで、投資主価値を最大化していくことを目指します。
          第二に、本投資法人は、スポンサーであるヒューリックとの間で、「お客さまの社会活動の基
        盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会の実現』に貢献
        します」という企業理念を共有しています。
          本投資法人は、これら二つの基本理念を追求するため、「東京コマーシャル・プロパティ
        （Tokyo     Commercial       Properties）」（以下「東京コマーシャル・プロパティ」といいます。）
        （注１）及び「次世代アセット・プラス（Next                          Generation       Assets    Plus）」（以下「次世代ア
        セット・プラス」といいます。）（注２）への投資を行います。
        （注１）「東京コマーシャル・プロパティ」とは、オフィス及び商業施設のうち、本投資法人の基本理念に合致する資産を総合的に包
            含する本投資法人特有の概念であり、具体的には、オフィスにおいては、東京都及び東京都近郊の政令指定都市にあって、原
            則として「最寄駅から徒歩５分以内」に立地し、当該立地において十分な競争力を有するオフィスをいい、商業施設において
            は、東京都及び東京都近郊の主要都市にあって、原則として「最寄駅から徒歩５分以内」又は「繁華性のあるエリア」に立地
            し、商圏特性に適合した商品・サービスを提供するテナントからの需要が期待できる視認性の高い商業施設をいいます。
        （注２）「次世代アセット・プラス」とは、本投資法人がその基本理念に基づき投資対象と定めた資産であり、具体的には、将来にわ
            たって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得や、中長期的な投資主価値の最大化に資すると本投資法人が判断す
            る賃貸不動産であり、原則として個別物件の収益性、立地特性及び当該立地における競争力等を見極めた上で、厳選して投資
            します。本投資法人は、「有料老人ホーム」、「ネットワークセンター」及び「ホテル」のほか、オフィス及び商業施設のう
            ち東京コマーシャル・プロパティに該当しない施設を次世代アセット・プラスと位置付けています。なお、将来にわたって堅
            実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得や、中長期的な投資主価値の最大化に資すると本投資法人が判断する場合に
            は、次世代アセット・プラスの具体的範囲は拡大し又は変化することがあります。詳細については、後記「（２）本投資法人
            の基本方針／②　次世代アセット・プラスへの投資」をご参照ください。
      （２）本投資法人の基本方針

          本投資法人は、商業用不動産として確立されたアセットであり、ヒューリックが豊富な運用実
        績及びノウハウを有する東京コマーシャル・プロパティを重点投資対象と位置づけ、ポートフォ
        リオの80％程度（注）を投資するものとし、主たる投資対象に東京コマーシャル・プロパティを
        据えることで、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。
          また、本投資法人は、将来の『安心と信頼に満ちた社会の実現』のためのインフラとしてニー
        ズの拡大が見込まれ、長期的に安定した収益の獲得を目指すアセットや、ヒューリックが培って
        きたテナント管理等のノウハウを活用することにより、適切なリスク管理と収益の獲得が可能で
        あり、長期的に安定した収益の獲得や中長期的な投資主価値の最大化に資するアセットを投資対
        象とする次世代アセット・プラスにポートフォリオの20％程度（注）を投資するものとします。
        （注）取得価格ベースとし、取得時の消費税・地方消費税及び手数料等を含みません。なお、本投資法人が個別具体的な資産の取得を
           行った場合等に、これらの比率とは異なる投資比率（変動幅は最大約10ポイント）となることがあります。以下同じです。
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        ①　東京コマーシャル・プロパティへの重点的投資
            本投資法人は、東京コマーシャル・プロパティに対して重点的に投資を行います。その
           際、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地
           の選定を最も重視しつつ、用途、規模、クオリティ、スペック（仕様）及びテナント等の個
           別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。東京コマーシャル・プロパティ
           は、オフィス及び商業施設のうち、本投資法人の基本理念に合致するものとし、具体的には
           以下のとおりです。
        （ア）投資対象

            ・オフィス
             本投資法人が東京コマーシャル・プロパティの一つの柱として投資する「オフィス」
            は、東京都及び東京都近郊の政令指定都市にあって、原則として「最寄駅から徒歩５分以
            内」に立地し、当該立地において十分な競争力を有するオフィスをいいます。
            ・商業施設

             本投資法人が東京コマーシャル・プロパティのもう一つの柱として投資する「商業施
            設」は、東京都及び東京都近郊の主要都市にあって、原則として「最寄駅から徒歩５分以
            内」又は「繁華性のあるエリア」に立地し、商圏特性に適合した商品・サービスを提供す
            るテナントからの需要が期待できる視認性の高い商業施設をいいます。
        （イ）投資比率

            「東京コマーシャル・プロパティ」合計でポートフォリオの80％程度とします。
        ②　次世代アセット・プラスへの投資

            本投資法人は、将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得や、中
           長期的な投資主価値の最大化に資すると本投資法人が判断する次世代アセット・プラスに対
           しても、原則として個別物件の収益性、立地特性及び当該立地における競争力等を見極めた
           上で、厳選して投資します。本投資法人は、本書提出日現在、少子高齢化の進展する我が国
           において社会的ニーズの更なる高まりが見込まれる「有料老人ホーム」、情報化社会の進展
           によって社会的重要性が増大し、更なる投資の拡大が見込まれる通信インフラ施設である
           「ネットワークセンター」並びに安定的な観光利用及びビジネス利用に加え、日本政府の施
           策推進による訪日外国人観光客の増加等を背景として、更なる需要の拡大が見込まれる「ホ
           テル」を次世代アセット・プラスの主要な用途と位置づけて運用を行うものとします。
            本投資法人は、これらの次世代アセット・プラスについて、堅実な需要が見込まれる一方
           で、東京コマーシャル・プロパティには存在しない様々なリスクが顕在化する可能性のある
           資産であるとも考えています。したがって、本投資法人は、次世代アセット・プラスへの投
           資に際しては、各アセットの特性や固有のリスクを十分に分析し、資産保有・運営管理・売
           却の各局面ごとに内包する各種のリスクに対処するために、必要に応じて万全と考えられる
           各種の対応策を講じた上で、厳選して投資します。
            かかる次世代アセット・プラスの特性と固有のリスクに対処するため、本投資法人は、必
           要に応じて、新たな次世代アセット・プラスの投資にあたって、本資産運用会社内に設置す
           る投資委員会において独立性のある外部専門家の意見も聴取しながら、当該次世代アセッ
           ト・プラスの特性と固有のリスク等の分析を踏まえて多角的な検討を実施します。
        （ア）投資対象

            ・有料老人ホーム
             有料老人ホームとは、老人福祉法（昭和38年法律第133号、その後の改正を含みます。
            以下「老人福祉法」といいます。）に規定された施設類型の一つで、居住者となる高齢者
            に何らかのサービス提供を行う施設が属するカテゴリーであり、株式会社による運営が可
            能です。老人福祉法及び介護保険法（平成９年法律第123号、その後の改正を含みます。
            以下「介護保険法」といいます。）において、有料老人ホームにも様々な類型が存在しま
            すが、入居者の属性により「自立者向け」と「要介護者向け」に、入居者の権利形態によ
            り「建物賃貸借方式」、「終身建物賃貸借方式」と「利用権方式」に分類することができ
            ます。
             本投資法人のスポンサーであるヒューリックは、2005年９月に企業寮の建替えによりア
            リア松原を開発して以来、多くの介護事業者との間で有料老人ホームの賃貸事業等を展開
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            し、ノウハウを蓄積しています。また、介護事業者の施設新設ニーズを踏まえた開発案件
            にも取り組むなど、ノウハウの蓄積及び活用に取り組んでまいりました。
             本投資法人が投資対象とする「有料老人ホーム」は、主に介護が必要な高齢者を対象と
            する介護付有料老人ホーム（介護保険法上の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた
            有料老人ホーム）のうち、想定月額利用料（注１）が市場相場における中価格帯以上に属
            する利用権方式（注２）の施設です。
             本投資法人は、「有料老人ホーム」のテナントである介護事業者との間で長期賃貸借契
            約を締結し又は締結することとしています（注３）。利用権方式の介護付有料老人ホーム
            の介護事業者に対しては、入居者からは月額利用料及び入居一時金（注４）が、保険者
            （市町村）からは介護報酬が、それぞれ支払われており、入居者の増減、月額利用料の延
            滞、社会保障制度が変更された場合における介護報酬の増減等によって介護事業者の収入
            は影響を受けることになりますが、本投資法人が受領する賃料は、原則として介護事業者
            の収入の増減による影響を受けません。なお、厚生労働省の「有料老人ホーム設置運営標
            準指導指針について」により、有料老人ホームに係る賃貸借契約の契約期間については、
            借家により有料老人ホームを設置する場合、かつ入居者との入居契約の契約期間の定めが
            ない場合には、「当初契約の契約期間は20年以上であることとし、更新後の契約期間（極
            端に短期間でないこと）を定めた自動更新条項が契約に入っていること」が要件とされて
            います。
            （注１）「想定月額利用料」とは、入居一時金を60ヶ月（想定入居期間）で除して得た金額を、月額利用料に加算した金額を
               いい、入居者の実質的な負担感を簡易的に想定した金額になります。なお、入居一時金が存在しないケースもありま
               す。
            （注２）「利用権方式」とは、有料老人ホームの入居者が専用居室や共有スペースを終身で利用する権利を取得する方式で
               す。なお、利用権は譲渡・売却・相続の対象とはなりません。
            （注３）本投資法人は、テナントである介護事業者との間で長期賃貸借契約を締結するに際し、スポンサー又はそのグループ
               会社をマスターリース会社として賃料パススルー型の転貸借を介して契約を行う場合があります。
            （注４）有料老人ホームに入居する場合、入居一時金の有無、金額及び償却期間・償却方法は、有料老人ホーム毎に決められ
               ています。入居一時金は、有料老人ホーム毎に決められている償却期間・償却方法によって償却されますが、償却期
               間内に退去する場合は、未償却残額が返還されます。
             本投資法人は、有料老人ホームへの投資に際して、物件のスペック（施設・立地）、介

            護事業者、契約内容等に関して定めた投資基準に従って慎重に検討し、厳選して投資しま
            す。また、本投資法人は、ヘルスケア施設を取得するにあたり、ヘルスケア施設の事業特
            性を十分に理解しているコンサルタント会社等の外部専門家を選任し、当該外部専門家か
            ら取引の対象となるヘルスケア施設や対象となるヘルスケア施設のオペレーター等につい
            て助言を受けることとしています。
            ・ネットワークセンター

             本投資法人が投資対象とする「ネットワークセンター」は、各通信事業者（注）が保有
            する通信網を日本国内全体にわたって接続する役割を果たしており、音声ネットワーク
            サービスやデータネットワークサービス等の各種通信サービスを提供するための基盤とな
            る施設です。
            （注）本書提出日現在、日本国内の主な通信事業者としては、エヌ・ティ・ティグループ、ソフトバンクグループ及びKDDIグ
               ループ等があります。以下、エヌ・ティ・ティグループ、ソフトバンクグループ及びKDDIグループを総称して「通信事
               業者３社」といいます。
             通信事業者は、音声通信やデータ通信等を通信サービス加入者へ提供するための通信網

            を保有して事業を行っています。これらの通信網は、大きく分けて長距離通信網と地域通
            信網に分類することができます。長距離通信網は中継系ネットワークと呼ばれ、主に都道
            府県間での通信を実現しています。一方、地域通信網は加入系ネットワークと呼ばれ、通
            信サービス加入者へ直接接続して通信サービスを届ける役割を担っています。
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             （出所）本資産運用会社にて作成









             a.中継系ネットワークにおける位置づけ

                ネットワークセンターは、全国のネットワークセンターと接続することで都道府県
              間での通信を実現しています。また、日本国内の通信事業者３社の保有するネット
              ワークセンターとも接続し、事業者間での通信も実現しています。さらに、携帯電話
              通信のネットワークの結節点としての役割を果たし、携帯電話等の通話やインター
              ネット接続を可能にしています。
             b.加入系ネットワークにおける位置づけ

                ネットワークセンターは、長距離通信網と地域通信網を橋渡しする役割を果たして
              います。長距離通信網からの通信データは、ネットワークセンターで各地域の中継局
              へ振り分けられ、通信サービス加入者のもとへ届けられます。
                本投資法人は、テナントである通信事業者との間に長期賃貸借契約を締結し又は締
              結することとしています。通信事業者に対しては、各種通信サービス利用者から通信
              サービス利用料が支払われており、通信サービス利用料の増減は通信事業者の収入に
              影響を与えることとなりますが、本投資法人が受領する賃料は、原則として通信事業
              者の収入の増減による影響を受けません。
                本投資法人は、ネットワークセンターへの投資に際して、通信事業者の事業継続可
              能性と、通信事業者の事業における当該施設の重要性及び使用継続可能性、通信事業
              者との契約内容等を慎重に検討し、厳選して投資します。
            ・ホテル

             本投資法人が投資対象とする「ホテル」は、交通利便性が良好又は国内有数の観光地等
            に立地し、観光利用又はビジネス利用等の需要が見込まれる施設です。
             本投資法人のスポンサーであるヒューリックは、ホテル運営会社としてヒューリックホ
            テルマネジメント株式会社（100％子会社）を設立し、銀行店舗の建替えにより開発した
            ヒューリック雷門ビルにおいて2012年８月に「THE                            GATE   HOTEL    雷門   by  HULIC」を開業し
            て以来、ホテルの運営を行っています。
             また、ヒューリックは、３Ｋ（高齢者・観光・環境）ビジネスのうち、観光の一環とし
            ての「ホテル」にも注力し、多くのホテル事業者との間でホテルの賃貸事業等を展開する
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            なかで、ホテルのテナント管理・運営等のノウハウを蓄積しているほか、ホテル事業者の
            施設新設ニーズを踏まえた開発案件にも取り組むなど、ノウハウの蓄積及び活用に取り組
            ん できました。
             本投資法人は、ホテルへの投資に際して、物件のスペック（施設・立地）、ホテル事業
            者、契約内容等に関して定めた投資基準に従って慎重に検討し、厳選して投資します。
             なお、本投資法人は、原則として「ホテル」のテナントであるホテル事業者との間で、
            長期賃貸借契約を締結し又は締結することとしています（注）。
            （注）本投資法人は、テナントであるホテル事業者との間で長期賃貸借契約を締結するに際し、スポンサー又はそのグループ
               会社をマスターリース会社として賃料パススルー型の転貸借を介して契約を行う場合があります。
            ・その他

             本投資法人は、上記の「有料老人ホーム」、「ネットワークセンター」及び「ホテル」
            のほかに、オフィス及び商業施設のうち東京コマーシャル・プロパティに該当しない施設
            に厳選して投資します。
        （イ）投資比率

            「次世代アセット・プラス」合計でポートフォリオの20％程度とします。
        （ウ）リスクコントロール

            「次世代アセット・プラス」への投資にあたっては、必要に応じて本資産運用会社内に設
           置された投資委員会において、独立性のある外部専門家の意見も聴取しながら、リスク等の
           分析を踏まえて多角的な検討を実施し、それぞれの不動産等の用途タイプ毎に、固有の投資
           基準・モニタリング基準を設けて、その基準を遵守しながら投資を実行することとします。
            投資に際しては、物件に係るデューディリジェンスに加えて、必要に応じて長期賃貸借契
           約を締結するテナントの事業及び財務に係るデューディリジェンスを実施し、取得後におい
           ては、定期及び不定期のモニタリングを実施します。
      （３）ポートフォリオ・サマリー

          本増資後（注１）における本投資法人のポートフォリオの主な指標は、以下のとおりであり、
        東京コマーシャル・プロパティの比率が81.2％（オフィス64.6％・商業施設16.6％）、次世代ア
        セット・プラスの比率が18.8％（有料老人ホーム7.9％・ネットワークセンター5.9％・ホテル
        5.1％）という構成（注２）になっており、都心６区（注３）比率が81.5％を占める都心中心の
        ポートフォリオとなっています。
          （注１）本書において、本書に基づく本投資口の一般募集及び本件第三者割当を併せて「本増資」といい、本件第三者割当の払込期
             日である2019年10月11日時点を「本増資後」といいます。また、本投資法人の本増資後における保有資産を「本増資後保有
             資産」といいます。以下同じです。
          （注２）投資比率に係る数値はいずれも取得（予定）価格ベースです。「取得（予定）価格」は、本増資後保有資産に係る売買契約
             書に記載された売買代金です。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下
             特段の記載がない限り同じです。
          （注３）「都心６区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。以下同じです。
                   ＜本増資後におけるポートフォリオの主な指標＞

           資産規模（注１）
                                          53物件・3,250億円
             東京コマーシャル・プロパティ                             35物件・2,637億円

             次世代アセット・プラス                               18物件・612億円

           平均NOI利回り（注２）                                      4.5％
           稼働率（注３）                                     100.0％

           含み損益（注４）

                                                499億円
          （注１）「資産規模」は、本増資後保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金の合計額を１億円未満を四捨五入して記載して
             います。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
          （注２）「平均NOI利回り」とは、本増資後保有資産のNOIの合計を、取得（予定）価格の合計で除した数値です。「NOI利回り」の
             詳細については、後記「６　本増資後の本投資法人のポートフォリオの概要／（３）　不動産鑑定評価書の概要」をご参照
             ください。
          （注３）「稼働率」は、第11期末（2019年８月末）（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定
             資産は取得時点）における各本増資後保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を、小
             数第２位を四捨五入して記載しています。なお、各取得予定資産の取得時点については、後記「５　取得予定資産及び第11
             期取得済資産に係る個別不動産の概要」をご参照ください。
          （注４）上表における「含み損益」とは、各本増資後保有資産に関する不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額と各時点における
             各本増資後保有資産の帳簿価額の差額をいい、第10期末（2019年２月末）における各本増資後保有資産（第11期取得済資産
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             （注５）及び取得予定資産を除きます。）に関する不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額と各本増資後保有資産（第11
             期取得済資産及び取得予定資産を除きます。）の帳簿価額の差額の合計に、第11期取得済資産及び取得予定資産に関する不
             動 産鑑定評価書に記載された鑑定評価額と第11期取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の差額の合計を加えた金
             額を１億円未満を四捨五入して記載しています。
          （注５）「第11期取得済資産」及び「取得予定資産」とは、後記「４                            インベストメントハイライト／（１）「立地」に拘ったオ
             フィス及び有料老人ホームへの厳選投資」に定義される意味を有します。以下同じです。
          特に、立地に拘り厳選投資している東京コマーシャル・プロパティは、最寄駅からの徒歩分数

        が１分以内の比率が68.1％、エリア別では都心６区比率が91.7％となっており、本投資法人は、
        「物件競争力」を活かした積極的な内部成長戦略に取り組むことが可能なポートフォリオになっ
        ていると考えています。
          また、次世代アセット・プラスは、賃貸借期間（注１）別で10年以上が98.1％（注２）となっ
        ており、本投資法人は、長期賃貸借契約に基づく安定した収益の獲得が可能なポートフォリオに
        なっていると考えています。
          （注１）「賃貸借期間」とは、2019年６月30日現在（取得予定資産は取得時点）における各本増資後保有資産のうち次世代アセッ
             ト・プラスに係る各エンドテナントとの賃貸借契約上の賃貸借期間を指します。下表において同じです。
          （注２）賃貸面積ベースにて算出しています。下表において同じです。
                    ＜ポートフォリオ・サマリー（本増資後）＞

          下表は、本増資後における本投資法人のポートフォリオのサマリーです。
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     ２　継続的な投資主価値向上を目指すポートフォリオ運用
       本投資法人は、安定的かつ健全な財務運営のもと、スポンサーサポートを活用した厳選投資による

      外部成長戦略と、物件競争力を活かした積極的な内部成長戦略を実践することにより、継続的な投資
      主価値の向上を目指しています。加えて、本投資法人は、環境（Environment）・社会（Society）・
      ガバナンス（Governance）（以下、併せて「ESG」といいます。）への配慮が、本投資法人の中長期
      的な投資主価値の最大化に繋がると考え、ESGへの各種取組みを継続・強化しています。
      （１）スポンサーサポートを活用した厳選投資による外部成長戦略

          本投資法人は、新規上場以来、スポンサーサポートを活用し、スポンサー開発物件（注１）及
        びスポンサー保有物件（注２）（以下、併せて「スポンサー開発・保有物件」といいます。）等
        を、公募増資により調達した資金及び借入れ等により継続的に取得することにより資産規模を着
        実に拡大してきました。
          本増資後の東京コマーシャル・プロパティの物件取得ルートは下表記載のとおりであり、スポ
        ンサーグループ等（注３）からの取得比率（スポンサー開発・保有物件及びスポンサールート物
        件（注４）の占める割合をいいます。）は96.5％となっています。
              ＜本投資法人の東京コマーシャル・プロパティの物件取得ルート（本増資後）＞

                                  物件数            取得（予定）価格
              スポンサー開発物件                         10物件               931億円

             スポンサー保有物件及び

                                       21物件              1,615億円
              スポンサールート物件
               第三者からの取得

                                       ４物件                92億円
              （独自ルート）物件
                   合計                    35物件              2,637億円

          上表のとおり、スポンサー開発物件は10物件（取得（予定）価格合計931億円）であり、スポ

        ンサー保有物件及びスポンサールート物件は21物件（取得（予定）価格合計1,615億円）です。
        これに、第三者からの取得（独自ルート）物件である４物件（取得価格合計92億円）を合わせて
        合計2,637億円です。
          また、本増資後の東京コマーシャル・プロパティの都心６区比率は91.7％、最寄駅からの徒歩
        分数が５分以内の比率は92.3％となる見込みです。
          本投資法人は、不動産売買マーケットが過熱化している環境下においても、スポンサーサポー
        トを活用し、成長が期待できる「都心」「駅近」物件に厳選して投資してきました。本投資法人
        の外部成長の詳細及び実績につきましては、後記「４　インベストメントハイライト／（１）
        「立地」に拘ったオフィス及び有料老人ホームへの厳選投資」をご参照ください。
        （注１）「スポンサー開発物件」とは、スポンサーが開発し、保有していた物件をいいます。なお、スポンサーは、開発事業の他に、
            既存保有物件の築年数経過への対応として、立地の特性に適した建替えを進める建替事業を展開する場合を含みますが、本書
            においては、これらを含め、単に「スポンサー開発物件」といいます。以下同じです。
        （注２）「スポンサー保有物件」とは、スポンサーが外部から取得し、保有していた物件をいいます。以下同じです。
        （注３）「スポンサーグループ等」とは、スポンサーグループ及びスポンサーグループが出資している特別目的会社をいい、「スポン
            サーグループ」とは、ヒューリック株式会社、その子会社及び関連会社（ヒューリックグループ企業を含みます。）並びに
            ヒューリックグループの意向を受けて不動産等のアセットマネジメント業務を受託しているアセットマネジメント会社が管理
            する特別目的会社等をいいます。また、「ヒューリックグループ」とは、ヒューリック及びヒューリックが直接又は間接に当
            該会社等の議決権の全てを所有している会社等にて構成されるグループ会社をいい、「ヒューリックグループ企業」とは、
            ヒューリックグループ所属の会社等（但し、ヒューリックを除きます。）をいいます。以下同じです。
        （注４）「スポンサールート物件」とは、スポンサーグループ等からの取得物件のうち、スポンサー開発・保有物件以外の物件をいい
            ます。
      （２）「物件競争力」を活かした積極的な内部成長戦略

          本投資法人は、東京コマーシャル・プロパティとして、立地を重視し選定して投資した保有物
        件（オフィス・商業施設）は、それぞれの所在地において十分な競争力を有していると考えてお
        り、東京コマーシャル・プロパティについて、「物件競争力」を活かした積極的な内部成長戦略
        を実践しています。本投資法人の内部成長の詳細及び実績につきましては、後記「４　インベス
        トメントハイライト／（２）「物件競争力」を活かした積極的な内部成長戦略の実践」をご参照
        ください。
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          本投資法人は、引き続き、高いポートフォリオ稼働率を維持しながら、好調な不動産賃貸マー
        ケットのもと、契約改定時及びテナント入替え時における賃料増額を目指して取り組んでいきま
        す。
           ＜賃料改定及びテナント入替えの実績（東京コマーシャル・プロパティ）＞

          以下は、本投資法人における第６期（2017年２月期）から第11期（2019年８月期）までの「増
        額面積（改定）」、「増額面積（入替え）」と「減額面積（入替え）」（注１）及び賃料増減率
        （注２）の実績を示したものです。
          （注１）「増額面積（改定）」とは、各決算期における賃料増額改定がなされた賃貸借契約の契約面積の合計を、「増額面積（入替





             え）」及び「減額面積（入替え）」とは、各決算期におけるテナント入替え時（当該期に賃貸借を開始したテナントを対象
             としています。）の賃料増額又は減額入替えがなされた賃貸借契約の契約面積の合計を示しています。なお、「増額面積
             （改定）」については、共有持分又は信託受益権の準共有持分を保有する物件は各決算期末時点における本投資法人が保有
             する持分割合に相当する面積にて算出し、「増額面積（入替え）」及び「減額面積（入替え）」については、入替え前テナ
             ントの契約面積にて算出しています。
          （注２）「賃料増減率」は、各決算期において賃料増額又は減額改定及びテナント入替え時（当該期に賃貸借を開始したテナントを
             対象としています。）の増額又は減額入替えがなされた部分の賃料改定後又はテナント入替え後の月額賃料（共益費を含み
             ます。）の合計額から賃料改定前又はテナント入替え前の月額賃料（共益費を含みます。）の合計額を減算した金額を、賃
             料増額又は減額改定及びテナント入替え時の増額又は減額入替えがなされた部分の賃料改定前又はテナント入替え前の月額
             賃料（共益費を含みます。）の合計額で除して算出しています。なお、「賃料増減率」については、賃料増額又は減額改定
             の場合、共有持分又は信託受益権の準共有持分を保有する物件は各決算期末時点において本投資法人が保有する持分割合に
             相当する月額賃料（共益費を含みます。）を基に算出し、テナント入替えの場合、共有持分又は信託受益権の準共有持分を
             保有する物件は入替え前において本投資法人が保有する持分割合に相当する月額賃料（共益費を含みます。）を基に算出し
             ています。
      （３）安定的かつ健全な財務運営

          本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模と価値の成長を実現すること
        を目的として、安定的かつ健全な財務運営を構築することを基本方針とします。具体的には、財
        務健全性確保のため、LTV（注１）については、原則として60％を上限とし（注２）、当面は資
        産規模等を考慮して40％から45％程度の水準で保守的に運営し、中長期的には40％から50％の水
        準で運営することを目指します。
          また、本投資法人は、金利コストの低減を図りつつ、返済期限の分散化、借入期間の長期化及
        び金利の固定化を図ることにより、安定的かつ健全な財務運営を推進しています。
          本投資法人の第11期末（2019年８月末）現在のLTV（注３）は44.5％です。また、本増資及び
        取得予定資産の取得等が完了した場合には、本増資後のLTV（注４）は43.1％まで低下し、
        LTV45％までの取得余力は約119億円、LTV50％までの取得余力は約471億円（注５）となる見込み
        です。
          なお、本投資法人が株式会社日本格付研究所（以下「JCR」といいます。）より取得している
        長期発行体格付（注６）は、2019年４月に格付見通しが変更され、「AA－（ポジティブ）」と
        なっています。本投資法人の財務戦略の詳細及び実績につきましては、後記「４　インベストメ
        ントハイライト／（３）安定的かつ健全な財務運営の推進」をご参照ください。
          （注１）「LTV」とは、本投資法人の資産総額に対する有利子負債総額の占める割合をいい、小数第２位を四捨五入しています。以
             下同じです。
          （注２）新規投資や資産評価の変動等により、一時的に60％を超えることがあります。以下同じです。
          （注３）「第11期末（2019年８月末）現在のLTV」とは、第11期末（2019年８月末）現在の有利子負債残高（146,560百万円）を、第
             10期末（2019年２月末）における貸借対照表上の総資産の金額（322,661百万円）に、第11期取得済資産の取得価格の合計
             （7,050百万円）を加算し、「リーフみなとみらい（底地）」の準共有持分15％の譲渡に係る第10期における譲渡益を減算
             した金額（以下「第11期末（2019年８月末）現在の総資産」といいます。）で除して試算したLTVです。以下同じです。
          （注４）「本増資後のLTV」とは、第11期末（2019年８月末）現在の有利子負債残高に、新規ブリッジローン（後記「４　インベス
             トメントハイライト／（１）「立地」に拘ったオフィス及び有料老人ホームへの厳選投資」に定義されます。）（3,200百
             万円）を加算し、一般募集の手取金を取得予定資産のうち「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」及
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             び「チャームスイート新宿戸山」の取得資金に充当し、その残額、本件第三者割当の手取金及び手元資金の活用等による新
             規ブリッジローン及び第11期取得済資産を取得するために借り入れたブリッジローン（7,050百万円）（以下「既存ブリッ
             ジ ローン」といいます。）の返済見込額（3,100百万円）（以下「新規ブリッジローン及び既存ブリッジローンの返済見込
             額」といいます。）（※１）を減算した金額（以下「本増資後の有利子負債見込額」といいます。）を、第11期末（2019年
             ８月末）現在の総資産に、取得予定資産の取得予定価格の合計（11,003百万円）を加算し、手元資金の活用額を考慮した金
             額（以下「本増資後の総資産」といいます。）で除して試算したLTVです。
             したがって、一般募集及び本件第三者割当における実際の発行価額が発行価額の見込額（※２）よりも低額となった場合、
             及び（又は）本件第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、
             新規ブリッジローン及び既存ブリッジローンの返済見込額が減少及び（又は）手元資金の活用額が増加することとなり、本
             増資後の有利子負債見込額の増加及び（又は）本増資後の総資産の減少により実際のLTVが高くなる可能性があります。
             逆に、実際の発行価額が前記発行価額の見込額よりも高額となった場合には、新規ブリッジローン及び既存ブリッジローン
             の返済見込額が増加及び（又は）手元資金の活用額が減少することとなり、本増資後の有利子負債見込額の減少及び（又
             は）本増資後の総資産の増加により本増資後のLTVが低くなる可能性があります。以下同じです。
             㯿ᄰ0౥낉輰혰쌰렰ﰰ쨰獥堰혰쌰렰ﰰ溏푮ࢉ讏벘䴰ര漰Ā㈀　㄀㥞瓿ᡧࠀ㌀づ࢑퇿ॳ﹗⠰湧煎겊㱒㡓홟ᕢ䀰欰
                ける本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額であり、実際の返済見込額は、一般募集による手取金
                額、本件第三者割当の手取金額及び手元資金の活用等を勘案したうえで決定しますので、変動する可能性がありま
                す。以下同じです。
             㯿ሰNઊᠰ౶窈䱏ꆘ䴰溉讏벘䴰ര漰Ā㈀　㄀㥞瓿ᡧࠀ㌀づ࢑퇿ॳ﹗⠰湧煎겊㱒㡓홟ᕢ䀰欰䨰儰譧Ɫ閌읓湦源ᩓ홟ᔰ湽䉐␰鉗
                準として算出した見込額です。以下同じです。
          （注５）「取得余力」とは、物件取得に伴う有利子負債の調達余力（増加可能額）をいいます。「LTV45％までの取得余力」及び
             「LTV50％までの取得余力」とは、本増資後におけるLTVが45％又は50％となるまでの有利子負債の調達余力（増加可能額）
             を試算した数値（１億円未満を四捨五入しています。）であり、本増資後の実際のLTVにより変動する可能性があります。
             以下同じです。
          （注６）長期発行体格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本
             投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若
             しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
      （４）中長期的な投資主価値の最大化を目指すESGへの取組み

          本投資法人は、ESGへの配慮が、本投資法人の中長期的な投資主価値の最大化に繋がると考え
        ており、環境への取組みとして「環境配慮ビルの保有」及び「エネルギー効率の改善」等、社会
        への取組みとして「ステイクホルダーに対する各種取組み」、ガバナンスへの取組みとして「利
        益相反対策と第三者性を確保した運営体制の採用」、「投資口価格相対パフォーマンス連動の役
        員報酬の導入」、「役員持投資口会・従業員持投資口会の導入」等、ESGへの各種取組みを継続
        的に実践しています。
          本投資法人は、2017年７月に、MSCI社が提供する「MSCI                               ジャパンESG       セレクト・リーダーズ
        指数」（注１）の構成銘柄に採用され、2019年６月の構成銘柄の見直し後も継続して選定されて
        います。また、2018年に実施されたGRESB（注２）リアルエステイト評価において、環境配慮や
        サステナビリティに関する取組みについて「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面で
        共に高い評価を受け、２年連続で「Green                       Star」を取得し、同時に「GRESBレーティング」にお
        いても、２年連続で上位から２番目の評価である「４スター」を取得しました。
          本投資法人及び本資産運用会社におけるESGへの各種取組みの具体的な内容につきましては、
        後記「４　インベストメントハイライト／（４）中長期的な投資主価値の最大化を目指すESGへ
        の取組み」をご参照ください。
          （注１）「MSCI       ジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」とは、MSCI社が提供する指数であり、年金積立金管理運用独立行政法人
             （GPIF）のパッシブ運用を行う際のESG指数に選定されています。以下同じです。
          （注２）「GRESB」（Global           Real  Estate   Sustainability      Benchmark）とは、国連責任投資原則を主導した欧州の主要年金基金グ
             ループを中心に2009年に創設された不動産セクターのESG配慮を測る年次のベンチマーク評価です。以下同じです。
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     ３　本投資法人のトラックレコード
       本投資法人は、新規上場以来、公募増資により調達した資金及び借入れ等により、都心６区を中心

      とするスポンサー開発・保有物件等に厳選投資することで着実に資産規模を拡大し、投資主価値の向
      上を実現してきました。また、本投資法人は、中長期的な収益見通しに懸念が生じた物件を譲渡する
      ことで、ポートフォリオのクオリティ向上及び不動産等売却益の投資主への分配も行っています。本
      投資法人は、引き続き、内部成長と外部成長の両輪による１口当たり分配金及び１口当たりNAV（注
      １）の着実な成長を目指します。
       また、本投資法人は、2016年３月に「FTSE                        EPRA/NAREIT       グローバル不動産インデックス・シリー
      ズ」（注２）に採用され、2017年７月には「MSCI                           ジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」に組み入
      れられており、2018年11月には、新規上場以来目指してきた資産規模3,000億円を達成するなど、着
      実に運用実績を積み上げています。
       なお、本投資法人は、下表記載のとおり、2015年４月にJCRより長期発行体格付を取得し、その後
      2019年４月まで格付の引き上げ及び格付の見通しの変更を受け、本書提出日現在の長期発行体格付は
      「AA－（ポジティブ）」となっています。
                                JCR：長期発行体格付（格付の見通し）
                 取得（変更）年月
                                      A＋（ポジティブ）
                   2015年４月
                                      AA－（安定的）
                   2016年４月
                                     AA－（ポジティブ）
                   2019年４月
       本投資法人は、引き続き、安定的かつ健全な財務運営を推進すること等により、「AA」への格上げ

      を目指して取り組んでいきます。
      （注１）「１口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、各決算期末時点での保有資産の鑑定評価額に基づく本投資口１口当たり
         純資産価値に関する試算値をいい、貸借対照表上の純資産額とは異なります。以下同じです。
         １口当たりNAV＝｛各決算期の貸借対照表上の純資産額－各決算期の貸借対照表上の剰余金＋各決算期末の保有資産の各決算期末を
         価格時点とする鑑定評価額の合計－各決算期末の保有資産の各決算期末の帳簿価額の合計｝÷各決算期末の発行済投資口数
      （注２）「FTSE       EPRA/NAREIT     グローバル不動産インデックス・シリーズ」（以下「FTSE                        EPRA/NAREIT指数」ということがあります。）と
         は、FTSEグループが、欧州不動産協会（EPRA）及び全米不動産投資信託協会（NAREIT）との協力により開発した国際的な不動産投資
         指数であり、国際不動産投資のベンチマークとして世界中の多数の機関投資家等に採用されています。
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                        ＜本投資法人のトラックレコード＞
       以下は、本投資法人における第１期末（2014年８月末）から本増資後までの資産規模の推移を示し
      たものです。また、各期における１口当たり分配金及び主なトピック等並びに各期末の１口当たり
      NAV及びLTVを時系列にて記載しています。
      （注１）「前回増資」とは、2018年10月31日を払込期日とする公募増資及び同年11月19日を払込期日とする第三者割当による増資をいいま







         す。以下同じです。
      （注２）第８期（2018年２月期）、第９期（2018年８月期）及び第10期（2019年２月期）の１口当たり分配金は、物件譲渡に伴う不動産等売
         却益を含みます。
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     ４　インベストメントハイライト
      （１）「立地」に拘ったオフィス及び有料老人ホームへの厳選投資

          本投資法人は、前回増資後、第10期（2019年２月期）に「恵比寿南ビル」（以下「第10期取得
        済資産」といいます。）を取得し、第11期（2019年８月期）に「ヒューリック銀座７丁目ビル追
        加取得①（25％追加取得）」（注１）及び「ヒューリック飯田橋ビル」（以下併せて「第11期取
        得済資産」といいます。）を取得しています。
          本投資法人は、2019年９月９日付で売買契約を締結し、新規ブリッジローン（注２）により
        「チャームスイート石神井公園」を、一般募集により調達する手取金により「ヒューリック銀座
        ７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」（注１）及び「チャームスイート新宿戸山」（以下、
        当該３物件を「取得予定資産」と総称し、第10期取得済資産及び第11期取得済資産と併せて「前
        回増資後取得資産」と総称します。）を取得することとしています。
          前回増資後取得資産は、いずれも本投資法人が立地を重視して取得を決定したスポンサーが保
        有する「都心・駅近のオフィス」及びスポンサーが開発し大手オペレーターである株式会社
        チャーム・ケア・コーポレーション（東京証券取引所市場第一部上場）（注３）が運営する「好
        立地の有料老人ホーム」です。
          本投資法人は、賃料上昇局面における収益拡大と資産価値向上が期待できるオフィスと、長期
        賃貸借契約を締結している有料老人ホームを取得することで、中長期的な投資主価値の最大化と
        長期安定した収益の獲得を目指します。
        （注１）本投資法人は、「ヒューリック銀座７丁目ビル」につき2018年３月29日付で信託受益権の準共有持分（50.0％）を、2019年６
            月28日付で同準共有持分（25.0％）を取得済みであり（当該取得済みの信託受益権の準共有持分（75.0％）を、以下「既保有
            分」といいます。）、2019年９月27日（※）付の同準共有持分（20.0％）の追加取得により、本投資法人に帰属する信託受益
            権の準共有持分は合計で95.0％となります。
            ※　一般募集の払込期日の変動に応じて、取得予定年月日が変更されることがあります。
        （注２）本投資法人は、取得予定資産のうち「チャームスイート石神井公園」の取得資金（消費税及び地方消費税並びに取得に関する
            費用を含みます。）の一部に充当するため、2019年９月12日付で新規借入れ（3,200百万円）（以下「新規ブリッジローン」と
            いいます。）を行います。
        （注３）株式会社チャーム・ケア・コーポレーションの詳細については、後記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産に係る個別不
            動産の概要／（３）取得予定資産／※１　「株式会社チャーム・ケア・コーポレーション」について」及び後記「６　本増資
            後の本投資法人のポートフォリオの概要／（12）有料老人ホームに係る保有資産の概要」をご参照ください。
        ①　立地を重視して取得を決定した前回増資後取得資産

           前回増資後取得資産の概要、用途別比率、エリア別比率及び物件取得ルート別比率は、以下
          のとおりです。
                         ＜前回増資後取得資産の概要＞

             物件数（注１）
                                                 ５物件
             取得（予定）価格合計（注２）
                                              20,473百万円
             不動産鑑定評価額合計（注３）
                                              21,255百万円
             稼働率（注４）                                   100.0％
             平均NOI利回り（注５）                                     4.0％

          （注１）「物件数」の算定に際し、「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得①（25％追加取得）」及び「ヒューリック銀座７丁目ビ
             ル追加取得②（20％追加取得）」（以下「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得）」ということがあります。）を１物件
             として記載しています。以下同じです。
          （注２）「取得（予定）価格合計」は、前回増資後取得資産に係る各売買契約書に記載された売買代金の合計を百万円未満を四捨五
             入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
          （注３）「不動産鑑定評価額合計」とは、「恵比寿南ビル」については2018年12月１日を、第11期取得済資産については2019年６月
             １日を、取得予定資産については2019年８月１日を、それぞれ価格時点とする、各不動産鑑定評価書に記載された評価額の
             合計です。
          （注４）「稼働率」は、第11期末（2019年８月末）（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定
             資産は取得時点）における各前回増資後取得資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を、
             小数第２位を四捨五入して記載しています。
          （注５）「平均NOI利回り」は、前回増資後取得資産のNOIの合計を、取得（予定）価格の合計で除した数値です。「NOI利回り」の
             詳細については、後記「＜前回増資後取得資産一覧＞」をご参照ください。
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                   ＜用途別＞                          ＜エリア別＞
                             ＜物件取得ルート別＞




          （注）上記各グラフに記載の割合は、各前回増資後取得資産の取得（予定）価格に基づいて算出しています。



           本投資法人は、前回増資後取得資産のうちオフィス３物件（注１）は、いずれも都心６区の

          需給環境が良好なエリアに所在するスポンサー保有物件であり、それぞれの所在地において十
          分な競争力を有していると考えています。また、前回増資後取得資産のうち有料老人ホーム２
          物件（注２）は、スポンサーが開発し、大手オペレーターが運営する有料老人ホームであり、
          期間30年の長期賃貸借契約に基づく安定した収益の獲得が可能であると考えています。
          （注１）「オフィス３物件」とは、「恵比寿南ビル」、「ヒューリック飯田橋ビル」及び「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取
             得）」の３物件です。
          （注２）「有料老人ホーム２物件」とは、「チャームスイート新宿戸山」及び「チャームスイート石神井公園」の２物件です。
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                           ＜前回増資後取得資産一覧＞
          （注１）「用途」は、前回増資後取得資産について、前記「１　本投資法人の概要／（２）本投資法人の基本方針」において定めら








             れる各用途の分類を表します。
          （注２）「取得（予定）価格」は、前回増資後取得資産に係る各売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を四捨五入して記載
             しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
          （注３）前回増資後取得資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、
             「不動産鑑定評価額」には、「恵比寿南ビル」については2018年12月１日を、第11期取得済資産については2019年６月１日
             を、取得予定資産については2019年８月１日を、それぞれ価格時点とする、各不動産鑑定評価書に記載された評価額を百万
             円未満を四捨五入して記載しています。
          （注４）「NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益（Net                                       Operating    Income）を取得（予
             定）価格で除した数値を小数第２位を四捨五入して記載しています。当該利回りは本資産運用会社において算出した数値で
             あり、各不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
          （注５）「取得（予定）年月日」は、各売買契約書に記載された取得（予定）年月日を記載しています。なお、「ヒューリック銀座
             ７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」及び「チャームスイート新宿戸山」については、一般募集の払込期日の変動に応
             じて、取得予定年月日が変更されることがあります。
          （注６）「稼働率」は、第11期末（2019年８月末）現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得
             予定資産は取得時点）における各前回増資後取得資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示してお
             り、小数第２位を四捨五入して記載しています。
          （注７）売主のヒューリック株式会社は、本資産運用会社の投信法第201条第１項並びに投資信託及び投資法人に関する法律施行令
             （平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。）第123条に規定する利害関係人等であり、また本資産運用会社の利害
             関係者取引規程上の利害関係者に該当します。
           なお、本投資法人が、第11期取得済資産及び取得予定資産の取得に際して評価した主なポイ

          ント（取得ハイライト）の詳細については、後記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産に
          係る個別不動産の概要」をご参照ください。
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        ②　スポンサーサポートを活用した外部成長戦略
           本投資法人は、新規上場以来、スポンサーサポートを活用し、スポンサー開発・保有物件等
          を継続的に取得してきました。
           本投資法人のスポンサーであるヒューリックは、2019年８月２日時点において、下図のとお
          り、東京23区を中心に、本投資法人の投資方針に合致するオフィス、商業施設、有料老人ホー
          ム及びホテルを多数保有し、また、それらの開発計画を進めていることを公表しています。
           本投資法人は、東京23区内の好立地かつクオリティの高いスポンサー開発物件及びスポン
          サーが保有する東京23区内の好立地の優良物件について、本投資法人の外部成長における有力
          なパイプラインであると考えており、不動産売買マーケットが過熱化している環境下において
          も、スポンサーサポートを活用することで、立地に拘った厳選投資を継続し、ポートフォリオ
          の更なる分散の進展及びクオリティの維持・向上を目指します。
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                   ＜主なスポンサー開発・保有物件及び開発計画＞
          （注１）2019年８月２日時点においてスポンサーが公表している主なスポンサー開発・保有物件の「名称」並びに主なスポンサーの















             開発計画の「名称」、「竣工予定時期」及び「延床面積」を記載しています。
          （注２）上記の物件及び開発計画について、本書提出日現在、本増資後保有資産を除き、本投資法人が取得を決定した物件はありま
             せん。上記の物件について、本投資法人が今後取得できるとの保証はありません。
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     （２）「物件競争力」を活かした積極的な内部成長戦略の実践
          本投資法人は、保有物件の「都心」「駅近」の立地競争力を背景に、積極的な内部成長戦略に
        取り組んでおり、高いポートフォリオ稼働率を維持しながら、賃料改定時及びテナント入替え時
        における賃料増額を実現しています。
        ①　「立地」と「物件競争力」に基づく高稼働率の維持及び賃料増額の追求

        （ア）「物件競争力」及び「スポンサーサポート」を活用したリーシング活動の実践
            本投資法人は、好立地を背景とした高い物件競争力と、原則としてプロパティ・マネジメ
           ント業務をヒューリックに委託し、ヒューリックグループのプロパティ・マネジメント力を
           活用することで、新規上場以来、高いポートフォリオ稼働率を維持しています。
                          ＜期末稼働率の推移＞

            （注）「稼働率」は、各決算期末時点での保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を、




               小数第２位を四捨五入して記載しています。
            東京コマーシャル・プロパティについては、上表のとおり、過去において、テナント退去

           による空室が生じた物件もありますが、本投資法人とヒューリックグループが一体となり、
           後継テナントの早期確保を目指したリーシングを実践しており、東京コマーシャル・プロパ
           ティの稼働率は高い水準で安定的に推移しています。
        （イ）適正な賃料水準への是正に向けた取組みによる賃料増額の追求

            本投資法人は、オフィステナントとの賃貸借契約の改定に際して、現行賃料水準とマー
           ケット賃料水準（注１）を比較し、現行賃料がマーケット賃料水準を下回るテナントに対す
           る賃料増額改定に向けた交渉に注力することにより適正な賃料水準への是正を積極的に図っ
           ており、また、新規テナントのリーシングに際しては、マーケット賃料水準を考慮した適正
           な賃料水準による新規賃貸借契約の締結に注力しています。
            また、本投資法人は、商業施設テナントとの賃貸借契約の改定に際しても、適正な賃料水
           準への是正に積極的に取り組んでいます。
            この結果、本投資法人は、下表のとおり、東京コマーシャル・プロパティにおいて賃料増
           額実績を着実に積み上げており、また、本投資法人が第６期末（2017年２月末）から第11期
           末（2019年８月末）まで継続保有している東京コマーシャル・プロパティのうち、オフィス
           （底地物件及び第11期末（2019年８月末）までに譲渡した物件は除きます。）及びマルチテ
           ナント（注２）の商業施設における平均賃料坪単価は、下記のとおり、着実に上昇していま
           す。
           （注１）「マーケット賃料水準」とは、シービーアールイー株式会社が、本投資法人の保有物件を対象として、その直近の成約
              状況や周辺の競合物件における成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案のうえ査定した想定新規賃料に基づき、
              本資産運用会社が試算した賃料水準をいいます。本投資法人は、契約賃料の合理性・妥当性等の検証・分析のために、
              原則として毎年２月末日及び８月末日時点においてマーケット賃料水準を試算しています。以下同じです。
           （注２）「マルチテナント」とは、１つの物件を複数のテナントに賃貸していることをいいます。以下同じです。
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                   ＜平均賃料坪単価の推移（東京コマーシャル・プロパティ）＞
           （注）上表において「平均賃料坪単価」は、本投資法人が第６期末（2017年２月末）から第11期末（2019年８月末）まで継続保




             有しているオフィス（底地物件及び第11期末（2019年８月末）までに譲渡した物件は除きます。）及びマルチテナントの
             商業施設における各決算期末時点において有効な各賃貸借契約に表示された月額賃料（共益費を含みます。）の合計額を
             各決算期末時点における坪換算した総賃貸面積で除した数値を第６期末（2017年２月末）時点の各物件の賃貸可能面積に
             より加重平均して算出しています。
                     ＜賃料改定の実績（東京コマーシャル・プロパティ）＞

           （注１）「増額面積」とは、各決算期における賃料増額改定がなされた賃貸借契約の契約面積の合計をいいます。なお、「増額




              面積」については、共有持分又は信託受益権の準共有持分を保有する物件は各決算期末時点における本投資法人が保有
              する持分割合に相当する面積にて算出しています。
           （注２）「賃料増減率」は、各決算期において賃料増額又は減額改定がなされた部分の賃料改定後の月額賃料（共益費を含みま
              す。）の合計額から賃料改定前の月額賃料（共益費を含みます。）の合計額を減算した金額を、賃料増額又は減額改定
              がなされた部分の賃料改定前の月額賃料（共益費を含みます。）の合計額で除して算出しています。なお、「賃料増減
              率」については、共有持分又は信託受益権の準共有持分を保有する物件は各決算期末時点において本投資法人が保有す
              る持分割合に相当する月額賃料（共益費を含みます。）を基に算出しています。
                   ＜テナント入替えの実績（東京コマーシャル・プロパティ）＞

           （注１）「増額面積」及び「減額面積」とは、各決算期におけるテナント入替え時（当該期に賃貸借を開始したテナントを対象




              としています。）の賃料増額又は減額入替えがなされた賃貸借契約の契約面積の合計を示しています。なお、「増額面
              積」及び「減額面積」については、入替え前テナントの契約面積にて算出しています。
           （注２）「賃料増減率」は、各決算期においてテナント入替え時（当該期に賃貸借を開始したテナントを対象としています。）
              の増額又は減額入替えがなされた部分のテナント入替え後の月額賃料（共益費を含みます。）の合計額からテナント入
              替え前の月額賃料（共益費を含みます。）の合計額を減算した金額を、テナント入替え時の増額又は減額入替えがなさ
              れた部分のテナント入替え前の月額賃料（共益費を含みます。）の合計額で除して算出しています。なお、「賃料増減
              率」については、共有持分又は信託受益権の準共有持分を保有する物件は入替え前において本投資法人が保有する持分
              割合に相当する月額賃料（共益費を含みます。）を基に算出しています。
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        ②　積極的な内部成長戦略の実践による収益力向上事例
        （ア）ポートフォリオの収益力向上に向けた取組みとその成果
            本投資法人は、保有する東京コマーシャル・プロパティにおいて、「都心」「駅近」の立
           地競争力と、積極的なリーシング施策により、着実な賃料増額を実現しています。
            以下は、本投資法人が第11期（2019年８月期）におけるポートフォリオの収益力向上に向
           けた取組みとその成果です。
                           ＜ヒューリック神田ビルの事例＞

           （注）上図において、「平均賃料坪単価増額率」とは、第10期末（2019年２月末）及び第11期末（2019年８月末）の平均賃料坪




             単価（各時点において有効な各物件の各賃貸借契約に係る月額賃料（共益費を含みます。）の合計（但し、第11期末
             （2019年８月末）時点において、新規テナント入居及び賃料改定について締結済みの賃貸借契約がある場合については、
             当該賃貸借契約が開始又は改定した後の賃料を基に算定しています。）を、当該賃貸借契約に表示された坪換算した賃貸
             面積の合計で除することによって算定した数値をいいます。以下、第10期末（2019年２月末）又は第11期末（2019年８月
             末）に係る当該数値を、それぞれ「平均賃料坪単価（第10期末）」又は「平均賃料坪単価（第11期末）」といいます。）
             を算出し、平均賃料坪単価（第11期末）から平均賃料坪単価（第10期末）を減算した値を、平均賃料坪単価（第10期末）
             で除し、100を乗じることによって算出した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、後継テナントが未定
             の１区画については、各平均賃料坪単価の算出に当たり除外しています。
                         ＜虎ノ門ファーストガーデンの事例＞

           （注）上図において、「平均賃料坪単価増額率」とは、第８期末（2018年２月末）及び第11期末（2019年８月末）の平均賃料坪




             単価（各時点において有効な各物件の各賃貸借契約に係る月額賃料（共益費を含みます。）の合計（但し、第11期末
             （2019年８月末）時点において、新規テナント入居及び賃料改定について締結済みの賃貸借契約がある場合については、
             当該賃貸借契約が開始又は改定した後の賃料を基に算定しています。）を、当該賃貸借契約に表示された坪換算した賃貸
             面積の合計で除することによって算定した数値をいいます。以下、第８期末（2018年２月末）又は第11期末（2019年８月
             末）に係る当該数値を、それぞれ「平均賃料坪単価（第８期末）」又は「平均賃料坪単価（第11期末）」といいます。）
             を算出し、平均賃料坪単価（第11期末）から平均賃料坪単価（第８期末）を減算した値を、平均賃料坪単価（第８期末）
             で除し、100を乗じることによって算出した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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        （イ）前回増資前後の取得資産における賃料増額に向けた取組みとその成果
            本投資法人は、前回増資を実施した第10期（2019年２月期）の期中に順次取得したマルチ
           テナントのオフィス５物件（「品川シーズンテラス」、「ヒューリック五反田山手通ビ
           ル」、「ヒューリック神谷町ビル（追加取得）」、「ヒューリック日本橋本町一丁目ビル」
           及び「番町ハウス」をいいます。）において、不動産賃貸マーケットの好調なファンダメン
           タルズを活かす積極的なアセットマネジメントにより賃料増額を追求しています。
            以下は、上記オフィス５物件のうち、「ヒューリック五反田山手通ビル」及び「ヒュー
           リック日本橋本町一丁目ビル」における賃料増額に向けた取組みとその成果です。
                        ＜ヒューリック五反田山手通ビルの事例＞

           （注）上図において、「平均賃料坪単価増額率」とは、取得時点（2018年10月１日）及び第11期末（2019年８月末）の平均賃料




             坪単価（各時点において有効な各物件の各賃貸借契約に係る月額賃料（共益費を含みます。）の合計（但し、第11期末
             （2019年８月末）時点において、新規テナント入居及び賃料改定について締結済みの賃貸借契約がある場合については、
             当該賃貸借契約が開始又は改定した後の賃料を基に算定しています。）を、当該賃貸借契約に表示された坪換算した賃貸
             面積の合計で除することによって算定した数値をいいます。以下、取得時点（2018年10月１日）又は第11期末（2019年８
             月末）に係る当該数値を、それぞれ「平均賃料坪単価（取得時点）」又は「平均賃料坪単価（第11期末）」といいま
             す。）を算出し、平均賃料坪単価（第11期末）から平均賃料坪単価（取得時点）を減算した値を、平均賃料坪単価（取得
             時点）で除し、100を乗じることによって算出した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
                       ＜ヒューリック日本橋本町一丁目ビルの事例＞

           （注）上図において、「平均賃料坪単価増額率」とは、取得時点（2018年11月１日）及び第11期末（2019年８月末）の平均賃料




             坪単価（各時点において有効な各物件の各賃貸借契約に係る月額賃料（共益費を含みます。）の合計（但し、第11期末
             （2019年８月末）時点において、新規テナント入居及び賃料改定について締結済みの賃貸借契約がある場合については、
             当該賃貸借契約が開始又は改定した後の賃料を基に算定しています。）を、当該賃貸借契約に表示された坪換算した賃貸
             面積の合計で除することによって算定した数値をいいます。以下、取得時点（2018年11月１日）又は第11期末（2019年８
             月末）に係る当該数値を、それぞれ「平均賃料坪単価（取得時点）」又は「平均賃料坪単価（第11期末）」といいま
             す。）を算出し、平均賃料坪単価（第11期末）から平均賃料坪単価（取得時点）を減算した値を、平均賃料坪単価（取得
             時点）で除し、100を乗じることによって算出した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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        （ウ）収益向上への取組み
            本投資法人は、オフィス６物件（「ヒューリック神谷町ビル」、「虎ノ門ファーストガー
           デン」、「ヒューリック高田馬場ビル」、「ヒューリック銀座７丁目ビル」、「品川シーズ
           ンテラス」及び「ヒューリック五反田山手通ビル」）、商業施設２物件（「ヒューリック新
           宿三丁目ビル」及び「オーキッドスクエア」）に設置済みの既存の屋上アンテナに加えて、
           第11期（2019年８月期）に新たにオフィス２物件（「ヒューリック高田馬場ビル」及び
           「ヒューリック神田ビル」）及び商業施設１物件（「ヒューリック等々力ビル」）において
           屋上アンテナの設置に係る契約を締結しました（注）。本投資法人は、屋上アンテナの設置
           料収入による収益の増加を見込んでいます。
            今後も、本投資法人は更なる屋上アンテナの設置料収入の増加を目指して、各移動体通信
           キャリアへの保有物件情報の提供や各移動体通信キャリア専用マッピングサイトへのビル情
           報の掲載等、各移動体通信キャリアへアプローチを行う方針です。
           （注）他の移動体通信キャリアとの間において新たに契約を締結した場合を含みます。
              ＜屋上アンテナの設置事例＞

                 ＜各移動体通信キャリア専用マッピングサイトへのビル情報の掲載＞





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        （エ）コスト削減への取組み
            本投資法人はコスト削減にも継続的に取り組んでいます。
           ＜電気供給会社の変更による電気料金の削減＞

            本投資法人が保有するオフィス10物件及び商業施設６物件において、電力供給会社を変更
           することで、2017年度（2017年４月１日～2018年３月31日）の利用実績を前提とした比較に
           おいて年間約30百万円（約12.8％）の電気料金の削減を見込んでいます（注）。
           （注）電気料金の削減見込額は、上記保有物件において今後１年間に2017年度（2017年４月１日～2018年３月31日）の電気使用
             量と同じ量の電気を使用したと仮定した場合に、変更後の電力供給会社の料金体系に基づいて試算した数値であり、将来
             において上記電気料金の削減を必ず達成できるとの保証はありません。
           ＜節水器の設置による水道使用量の削減＞

            本投資法人が保有するオフィス４物件のトイレに節水器を設置することにより、水道使用
           量の削減を見込んでいます。
        （オ）テナント満足度向上・BCPへの取組み

            本投資法人は「ヒューリック神谷町ビル」のエレベーターホールにテレビモニタを設置
           し、災害時避難マップ等を掲載することで、テナントの満足度の向上及びBCP（注）に取り
           組んでいます。
           （注）「BCP」とは、英語のBusiness               Continuity     Plan（事業継続計画）の頭文字をとった略称であり、一般に、各種の災害（震
             災、火災、テロ攻撃等）の緊急事態に遭遇した場合に、企業その他の事業体が、当該災害等から受ける事業への悪影響や
             損失を最小限に抑えつつ、事業（少なくとも中枢部分の企業活動）の継続と早期の復旧・復興を可能とすることを目的
             に、平時から緊急時対応の方法と手段などを取り決めておく計画を指すものです。
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      （３）安定的かつ健全な財務運営の推進
          本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模と価値の成長を実現すること
        を目的として、安定的かつ健全な財務運営を構築することを基本方針とします。具体的には、財
        務健全性確保のため、LTVについては、原則として60％を上限とし、当面は資産規模等を考慮し
        て40％から45％程度の水準で保守的に運営し、中長期的には40％から50％の水準で運営すること
        を目指します。
        ①　投資主価値の向上に向けたLTVコントロール

           前回増資後、新規借入れ等により第10期取得済資産（取得価格2,420百万円）及び第11期取
          得済資産（取得価格の合計7,050百万円）を取得したことにより、本投資法人の第11期末
          （2019年８月末）現在のLTV（注）は44.5％まで上昇しています。
          （注）「第11期末（2019年８月末）現在のLTV」の詳細については、前記「２　継続的な投資主価値向上を目指すポートフォリオ運
            用／（３）安定的かつ健全な財務運営」をご参照下さい。
           第11期末（2019年８月末）における本投資法人の有利子負債の状況は以下のとおりです。

                           ＜有利子負債の状況＞

                有利子負債総額                         146,560百万円
                長期負債比率（注１）                             97.2％
                固定金利比率（注１）（注２）                             97.2％
          （注１）2019年６月28日付で借り入れた「既存ブリッジローン」を除いて「長期負債比率」及び「固定金利比率」を算出していま
             す。
          （注２）借入れ後に金利スワップ契約により金利を固定化した借入金については、固定金利負債として扱い、「固定金利比率」を算
             出しています。
           本投資法人は、本増資による取得予定資産の取得及び借入金の返済により、本増資後のLTV

          （注）を43.1％まで引き下げ、LTV45％までの取得余力（注）を約119億円、LTV50％までの取
          得余力(注)を約471億円確保する見込みです。
           本投資法人は、引き続き安定的かつ健全な財務運営を維持しつつ、取得余力を活用した新規
          物件の取得により１口当たり分配金の成長による投資主価値の向上を実現することを目指しま
          す。
          （注）「本増資後のLTV」、「取得余力」並びに「LTV45％までの取得余力」及び「LTV50％までの取得余力」の詳細については、前
             記「２　継続的な投資主価値向上を目指すポートフォリオ運用／（３）安定的かつ健全な財務運営」をご参照ください。
                              ＜LTVの推移＞

        ②　安定的かつ健全な財務運営の推進




           本投資法人は、金利コストの低減を図りつつ、返済期限の分散化、借入期間の長期化及び金
          利の固定化を図ることにより、安定的かつ健全な財務運営を推進しています。また、本投資法
          人は、将来において資金調達の必要性が生じる場合に備えて、株式会社みずほ銀行、株式会社
          三井住友銀行及び株式会社三菱ＵＦＪ銀行と100億円のコミットメントライン契約を締結して
          います。
           下表は、本投資法人の第３期末（2015年８月末）から第11期末（2019年８月末）までの各決
          算期末時点における有利子負債の平均調達金利（注１）及び平均残存期間（注２）の推移を示
          したものです。
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                   ＜有利子負債の平均調達金利及び平均残存期間の推移＞
          （注１）「平均調達金利」は、各期末時点における各有利子負債に係る利率を、当該時点の各有利子負債残高に応じて加重平均して




             算出し、小数第３位を四捨五入して記載しています。なお、金利変動リスクをヘッジするため、借入れ後に金利スワップ契
             約により金利を固定化した借入金については、当該固定化された金利が適用される固定金利にて算出しています。
          （注２）「平均残存期間」は、各期末時点における各有利子負債の残存年数を、当該時点の各有利子負債残高に応じて加重平均して
             算出し、小数第２位を四捨五入して記載しています。
          （注３）第11期末（2019年８月末）の「平均調達金利」及び「平均残存年数」については、2019年６月28日に借り入れた「既存ブ
             リッジローン」を除いて算出しています。
           本投資法人がJCRより取得している長期発行体格付は、2019年４月に格付見通しが引き上げ

          られ、「AA－（ポジティブ）」となっています。本投資法人は、引き続き、ポートフォリオの
          クオリティを維持しながら、継続的に資産規模を拡大することで、ポートフォリオの収益安定
          性の向上を図るとともに、資金調達手段の多様化及び有利子負債の返済期限の分散化等を図
          り、安定的かつ健全な財務運営を推進することで、長期発行体格付の「AA」への格付の引き上
          げを目指します。
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      （４）中長期的な投資主価値の最大化を目指すESGへの取組み
       ①　サステナビリティへの取組み

      （ア）本投資法人のサステナビリティ方針
          本投資法人のスポンサーであるヒューリックでは、ESGとの調和を経営の中に織り込むCSR経営
        を重視し、「私たちは、お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することによ
        り、永く『安心と信頼に満ちた社会』の実現に貢献します。」との企業理念のもと、CSR推進体
        制を構築し、CSRの重点課題ごとに重要実績評価指標（KPI）を設定し実績を開示するなど、サス
        テナビリティに配慮した不動産事業を行っています。
          本資産運用会社は、ヒューリックの企業理念を共有し、ESGへの配慮が本投資法人の中長期的
        な投資主価値の最大化につながると考え、2016年３月に「サステナビリティ方針」を策定し、こ
        れを実践しています。
                         ＜サステナビリティ方針＞

        １．コンプライアンスとリスク管理                       ・  ESG関連の法令・規則を遵守するとともに、自然環
                                 境、有害物質等のリスク評価を適切に行い、不動
                                 産運用を通じたサステナブル配慮に努めます。
        ２．地球温暖化防止                       ・  省エネ改修や運用によるエネルギー効率の改善を
                                 図り、CO2排出削減を進めることにより、地球温暖
                                 化防止に貢献していきます。
        ３．循環型社会                       ・  節水ならびに資源の「リデュース・リユース・リ
                                 サイクル」の3Rを推進し、循環型社会の形成に寄
                                 与します。
        ４．環境マネジメントシステム                       ・  省エネ、CO2排出削減等に関し目標を設定し、その
                                 継続的改善を図っていきます。
        ５．従業員の教育・啓発                       ・  ESGに関する教育・啓発活動に取り組んでいきま
          と働きやすい職場環境
                                 す。
                               ・  ワークライフバランスや多様性・機会均等を尊重
                                 し、働きやすい職場環境の実現を目指します。
        ６．ステークホルダーとの                       ・  すべてのステークホルダーと双方向のコミュニ
          コラボレーション
                                 ケーションを通じ、お取引先との連携やお客さま
                                 満足度向上に努めるとともに、地域社会の持続的
                                 な発展に貢献します。
        ７．ステークホルダーへの情報開示                       ・  投資主などのステークホルダーに対し、ESGに関す
                                 る取組みの情報を広く開示することに努めます。
      （イ）外部機関による評価

        ⅰ）MSCI     ジャパンESG       セレクト・リーダーズ指数への継続採用
          本投資法人は、2017年７月に、MSCI社が提供する「MSCI                               ジャパンESG       セレクト・リーダーズ
        指数」の構成銘柄に採用され、2019年６月の構成銘柄の見直し後も継続して選定されています。
        当該指数は、MSCIジャパンIMIトップ700指数構成銘柄の中から、ESGに優れた企業を選別して構
        成される指数であり、2019年８月末時点において、J-REIT63銘柄中９銘柄が選定されています。
          なお、当該指数は年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）のパッシブ運用を行う際のESG指
        数に選定されています。
                  ＜MSCI    ジャパンESG       セレクト・リーダーズ指数のマーク＞

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        ⅱ）GRESBリアルエステイト評価における「Green                           Star」の取得
          本投資法人は、GRESBの評価結果が、ESGの観点から不動産会社・運用機関のサステナビリティ
        配慮を測るベンチマークとして、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活
        用されていることに鑑み、GRESBリアルエステイト評価に参加しています。
          本投資法人は、2018年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、環境配慮やサステ
        ナビリティに関する取組みについて「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面で共に高
        い評価を受け、２年連続で「Green                    Star」を取得し、同時に「GRESBレーティング」において
        も、２年連続で上位から２番目の評価である「４スター」を取得しました。
                       ＜GRESBリアルエステイト評価のマーク＞

       ②　ESGへの取組み



          本投資法人及び本資産運用会社は、上記のサステナビリティ方針に基づいて、下記のとおり、
        ESGへの各種取組みを積極的に実施しています。
      （ア）環境（Environment）における取組み

          ⅰ）環境配慮ビルの保有
          ・DBJ    Green    Building認証
            本投資法人は、保有する６物件において、環境・社会へ配慮がなされた不動産を評価する
           「DBJ    Green    Building認証」（注）を取得しています。
           （注）「DBJ     Green   Building認証」は、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green                           Building」)を支援するために、2011年
             ４月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮
             を含む様々なステイクホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証
             し、その取組みを支援しているとされています。
          ・BELS評価



            本投資法人は、保有する４物件において、非住宅建築物の省エネルギー性能を評価する公
           的制度である「BELS評価」（注）を取得しています。
           （注）「BELS評価」とは、2013年10月に「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」が
             国土交通省において制定されたことに伴い、当該ガイドラインに基づき第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の
             評価及び表示を適確に実施することを目的として開始された建築物省エネルギー性能表示制度をいいます。
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          ・CASBEE建築評価認証
            本投資法人は、保有する３物件において、国土交通省が推奨する建築物の環境性能で評価
           し格付けする手法のCASBEE（建築環境総合性能評価システム)（注）にて最高ランクのSラン
           ク及びAランクを取得しています。
           （注）「CASBEE（建築環境総合性能評価システム)」とは、建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負
             荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に
             評価するシステムです。一般財団法人建築環境・省エネルギー機構により普及促進や評価認証制度の運営等が行われてい
             ます。
          ・JHEP認証



            本投資法人は、取得予定資産の２物件において、生物多様性の保全や回復に資する取組み
           を定量的に評価するJHEP認証（ハビタット評価認証制度）（注）を取得しています。
           （注）「JHEP認証（ハビタット評価認証制度）」とは、1970～80年代に米国内務省が開発した、ハビタット（生きもののくらす
             環境）の観点から日本生態系協会が環境を定量的に評価、認証するシステムをいいます。
          ⅱ）エネルギー効率の改善



            本投資法人は、保有物件において、エネルギー効率の改善に向けた各種取組みを実施して
           います。
          ・空調機器の更新・LEDへの切替え
            本投資法人は、エネルギー効率改善のために、空調機器の更新を促進しています。また、
           保有物件の約83％（注）において共用部等の照明のLEDの導入を実施しています。
           （注）本増資後保有資産（底地物件を除きます。）の数に対する、LED照明の導入を実施した保有物件数の割合を記載していま
             す。
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          ・地下鉄湧出水の活用
            本投資法人は、「御茶ノ水ソラシティ」において、地下鉄湧出水の活用を実施しており、
           未利用エネルギーを空調熱源として利用しています。
                             地下鉄湧出水の利用システム概念図




          ・自然換気システムの採用

            本投資法人は、「ヒューリック虎ノ門ビル」において、自然換気システム、自然採光装
           置、Low-E複層ガラスを採用しており、風や太陽光などの自然を巧みに活用したCO2削減を目
           指しています。
          ⅲ）屋上緑化・壁面緑化の取組み




          ・屋上緑化
            本投資法人は、「ヒューリック虎ノ門ビル」及び「虎ノ門ファーストガーデン」等におい
           て、屋上緑化によって日射を遮断し、コンクリートの蓄熱を防ぐことで空調負荷を低減する
           省エネに取り組んでいます。
          ・壁面緑化



            本投資法人は、「HULIC             &New   SHINBASHI」及び「ヒューリック大森ビル」等において、建
           築物の外観を緑で覆うことで、蒸散作用によるヒートアイランド対策に取り組んでいます。
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      （イ）社会（Social）における取組み
          ⅰ）テナントに対する取組み
          ・テナント満足度調査
            本投資法人は、テナント企業様に対して、ビルを快適に利用していただくために、満足度
           調査を実施し、潜在的なニーズを含め、運用改善に活かしています。
          ・快適性に配慮した改修工事の実施

            本投資法人は、保有する複数の物件において、テナントの快適性向上に向けた改修工事を
           実施しています。
          ・グリーンリース契約




            本投資法人は、新規の賃貸借契約の雛形において、室内における省エネ・環境配慮につい
           てテナント様と協業をする旨のグリーンリース条項を定め、共用部や設備だけでなく、建物
           全体でのグリーンビルの実現を目指しています。
          ⅱ）地域社会に対する取組み

          ・まちの情報と人をつなぐ施設
            「御茶ノ水ソラシティ」内の施設「お茶ナビゲート」では、お茶の水の文化発信拠点とし
           て「お茶の水」とその周辺エリアをナビゲートする他、街歩きツアーやさまざまな文化的、
           社会的テーマのイベントを開催しています。
          ・地域清掃活動への参加



            本資産運用会社は、東京都中央区が主催する「まちかどクリーンデイ」に参加し、清掃活
           動を行っています。これらの活動を通して街の美化を進め、地域の方や従業員同士のコミュ
           ニケーションを促進しています。
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          ⅲ）従業員に対する取組み
          ・人材開発
            研修制度：本資産運用会社は、従業員の資格取得に伴う費用（受験費用、予備校代等）及
                  び外部研修への参加費用の全額負担等の研修支援制度を設立し、個人の専門性
                  の向上を支援しています。
            テーマ別研修：本資産運用会社は、社員全員を対象としたサステナビリティ研修やコンプ

                    ライアンス研修を年間を通して複数回実施しています。
            管理職研修：ヒューリックグループは、管理職だけでなく、将来の管理職候補も対象にし

                   た管理職研修を実施し、今後必要となるマネジメントスキルの習得を支援し
                   ています。
          ・ワークライフバランス

            ヒューリックグループは、次世代育成支援への対応として、ヒューリックグループの全従
           業員が能力を最大限に発揮できる職場環境づくりを推進するためにヒューリック本社ビル内
           に事業所内保育園を設置しています。
          ・従業員満足度調査の実施



            本資産運用会社は、従業員満足度調査を実施し、働きやすい環境づくりの実現を図るとと
           もに、社員一人一人と経営者との定期的な対話を実現しています。
          ⅳ）ヒューリックグループの社会貢献活動

          ・日本障がい者バドミントン連盟への支援
            ヒューリックグループは、一般社団法人日本障がい者バドミントン連盟（注１）への支援
           を行っており、大会への協賛及び社員による応援等に取り組んでいます。また、練習場所で
           ある体育館の提供を行っています。ヒューリックグループは、更なる障がい者支援の拡大
           と、パラバドミントン（注２）選手の活躍を応援していきます。
           （注１）一般社団法人日本障がい者バドミントン連盟は、2015年４月に日本における障がい者のバドミントンに関する統一組織
              として、障がい者のバドミントンの普及及び振興を図り、障がい者の心身の健全な発達に寄与することを目的として設
              立され、公益財団法人日本障がい者スポーツ協会、日本パラリンピック委員会から承認された国内唯一の統括団体で
              す。
           （注２）「パラバドミントン」とは、障がい者バドミントンをいいます。
          ・日本将棋連盟への支援



            ヒューリックグループは、2018年４月より社会貢献活動の一環として、メセナ(芸術・文
           化支援)の観点から「棋聖戦」(主催＝公益社団法人日本将棋連盟・株式会社産業経済新聞
           社)へ特別協賛を行っています。
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          ・夏祭りの開催
            ヒューリックグループは、地域の方々との交流を図ることを目的とし、ヒューリック本社
           ビルにおいて夏祭りを実施しています。
          ・ヒューリック介護福祉士養成奨学金制度



            ヒューリックグループは、介護福祉士を目指す学生を支援し、介護に携わる人材を育て、
           高齢化の進展に伴う社会的課題の解決に貢献するため、「ヒューリック介護福祉士養成支援
           制度」を立ち上げました。
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      （ウ）ガバナンス（Governance）における取組み
          ⅰ）利益相反対策
          ・コンプライアンスと企業倫理の徹底
            本資産運用会社は、法令やルールを遵守し、倫理観と自己規律のもとに日常の業務を遂行
           するべく、内部通報制度を含むコンプライアンス・マニュアルを定め、定期的に研修を行い
           コンプライアンス意識の向上を図っています。
          ・資産運用会社の常勤取締役・従業員の構成

            本書提出日現在、本資産運用会社の常勤取締役３名は、いずれもスポンサーからの出向者
           に該当せず、スポンサーからの出向者は従業員７名（従業員総数に占める割合は27％）のみ
           です。
          ・利益相反取引防止に係る自主ルールの採用



            本投資法人は、利害関係者との取引に関して、大要以下の自主ルールを採用しており、利
           益相反取引防止に努めています。利害関係者の定義につきましては、参照有価証券報告書
           「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／
           （４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限／①　利害関係者の定義」
           をご参照ください。
            物件の取得                      鑑定評価額（取得費用を含まない）を超える価

                                  格で取得しない（注１）。
            物件の譲渡                      鑑定評価額（譲渡費用を含まない）未満の価格
                                  で譲渡しない。
            物件の賃貸                      市場価格、周辺相場、当該物件の標準的賃貸条
                                  件等を調査し、総合的に勘案して適正と判断さ
                                  れる条件で賃貸する。
            不動産管理業務等委託                      運用ガイドライン所定の条件に基づき、実績、
                                  管理の効率性を検討し、提供役務の内容、業務
                                  総量等も勘案した上で、適正と判断される条件
                                  で委託する。委託料は、市場水準、提供役務の
                                  内容、業務総量等を勘案し決定する。
            物件の売買及び賃貸の媒介の委託                      宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、そ
                                  の後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業
                                  法」といいます。）に規定する報酬額の範囲内
                                  とし、提供業務の内容等を勘案した上で、適正
                                  と判断される条件で委託する。
            工事等の発注（注２）                      第三者見積価格、内容等を比較検討した上で、
                                  適正と判断される条件で工事等の発注を行う。
            （注１）利害関係者が投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社の組成を行うなどして負担した費用が存する場合
               は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
            （注２）見積額が1,000万円以下の場合、及び緊急を要する場合を除きます。
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          ・利益相反対策と第三者性を確保した運用体制の採用
            本資産運用会社は、コンプライアンス委員会と投資委員会の双方に外部専門家を委員とし
           て選任しています。資産の取得等について決議する場合、コンプライアンス委員会において
           は外部委員及びコンプライアンス・オフィサーの出席並びに外部委員及びコンプライアン
           ス・オフィサーを含む出席した委員の過半数の賛成が、投資委員会においては外部委員・コ
           ンプライアンス・オフィサーの出席及び外部委員を含む過半数の委員の賛成が、それぞれ必
           須とされています。
                    ※コンプライアンス・オフィサーは、本書提出日現在、ヒューリック在籍経験のない常勤取締役です。






          ⅱ）投資主とのセイムボート

          ・投資口価格相対パフォーマンス連動の役員報酬の導入
            本資産運用会社は、主要な役員について、投資主との利益の一体化等、一層のガバナンス
           強化を目的として、本投資法人の投資口価格の東証REIT指数に対する相対パフォーマンスに
           連動した報酬制度を導入しました。
          ・役員持投資口会・従業員持投資口会の導入

            本資産運用会社は、2018年９月26日開催の取締役会において、本資産運用会社及びヒュー
           リックの役員及び従業員による本投資法人の業績向上及び継続的な成長への意識を高め、中
           長期的な投資主価値の向上を図ること等を目的とし、本資産運用会社及びヒューリックの役
           員及び従業員を対象とする持投資口制度を導入し、買付けを開始しました。
          ・資産運用会社の運用報酬体系

            本資産運用会社は、総資産額に連動する運用報酬のほかに、１口当たり分配金に連動する
           運用報酬を導入しています。
          ・資産運用会社の役員及び従業員の報酬体系

            本資産運用会社は、役員及び従業員の報酬体系に、１口当たり分配金に一部連動させるイ
           ンセンティブ賞与を導入しています。
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     ５　取得予定資産及び第11期取得済資産に係る個別不動産の概要
      （１）用語の説明

          以下の表は、取得予定資産及び第11期取得済資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下
        「個別物件表」といいます。但し、「ヒューリック銀座７丁目ビル」については、第11期取得済
        資産である「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得①（25％追加取得）」と取得予定資産である
        「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」をまとめて「ヒューリック銀座７
        丁目ビル（追加取得）」とし、その個別物件表には、「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得①
        （25％追加取得）」及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」を含めた
        信託受益権の準共有持分（45.0％）について記載しています。）。かかる個別物件表をご参照頂
        くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せて
        ご参照ください。
          なお、別段の注記がない限り、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得
        ②（20％追加取得）」については、2019年６月30日現在の状況を記載し、「ヒューリック銀座７
        丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産については、取得予定年月日（以下
        「取得時点」といいます。）における状況（2019年６月30日現在判明又は予定している状況を意
        味します。以下同様です。）を記載しています（時点の注記がないものを含み、以下同様で
        す。）。
        a.  「信託受益権の概要」について

          「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、「ヒューリック銀座７丁目ビ
         ル追加取得①（25％追加取得）」以外の第11期取得済資産については2019年６月30日現在
         （「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得①（25％追加取得）」及び取得予定資産は取得時
         点）における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。
        b.  「最寄駅」について

          「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規
         約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規
         則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要
         するものとして算出した数値を記載しています。
        c.  「所在地（住居表示）」について

          所在地（住居表示）は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の
         場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
        d.  「土地」について

         ・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
         ・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正
          を含みます。以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号、その
          後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた
          数値を記載しています。なお、資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」に
          つき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
         ・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載していま
          す。
         ・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。ま
          た、区分所有又は（準）共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
         ・「所有形態」は、各資産に関して本投資法人（不動産信託受益権の場合は不動産信託の信託
          受託者）が保有している権利の種類を記載しています。
        e.  「建物」について

         ・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
         ・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
         ・「用途」は、登記簿上の建物種類のうち主要なものを記載しています。
         ・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は（準）共
          有等にかかわらず建物全体の延床面積を記載しています。
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         ・「所有形態」は、各資産に関して本投資法人（不動産信託受益権の場合は不動産信託の信託
          受託者）が保有している権利の種類を記載しています。
        f.  「PM会社」について

          「PM会社」は、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加
         取得）」については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追
         加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）において有効なプロパティ・マネジメント契約を
         締結している会社又は今後プロパティ・マネジメント契約を締結する予定の会社を記載してい
         ます。
        g.  「マスターリース会社」について

          「マスターリース会社」は、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得
         ②（20％追加取得）」については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取
         得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）において有効なマスターリース契約
         を締結している会社又は今後マスターリース契約を締結する予定の会社を記載しています。
        h.  「特記事項」について

          「特記事項」の記載については、原則として、2019年６月30日現在の情報をもとに、個々の
         資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性
         への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
          なお、各資産のうち、以下の物件については、以下のとおりその譲渡等の際に一定の条件が
         付加されています。
         ・「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得）」については、スポンサーである準共有者との
          間で、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め価格等の条件を通知すること、買取の意思
          がないときは第三者への譲渡が可能なこと、但し、その際の譲渡の条件は、既に通知した条
          件より譲受人に有利としない旨、合意がなされています。
         ・「チャームスイート新宿戸山」及び「チャームスイート石神井公園」については、エンドテ
          ナントに対して、買取りについての優先交渉権が付与されています。
        i.  「賃貸借の概要」について

          「賃貸借の概要」は、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②
         （20％追加取得）」については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得
         ②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）において有効な賃貸借契約等の内容等
         を記載しています。なお、本投資法人が区分所有権又は（準）共有持分を取得する又は保有す
         る資産については、各資産における本投資法人の区分所有部分又は（準）共有持分に係る数値
         を記載しています。
         ・「総賃貸可能面積」は、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②
          （20％追加取得）」については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取
          得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）における各資産に係る建物の賃貸
          借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
         ・「稼働率」は、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加
          取得）」については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％
          追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）における各資産に係る総賃貸可能面積に対し
          て総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
         ・「代表的テナント」は、各資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載して
          います。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合、固定型マスター
          リースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約
          上のマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナント又は関係者等より開示の
          承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄を非開示としています。
         ・「テナント数」は、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％
          追加取得）」については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②
          （20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）における各資産に係る各賃貸借契約に
          基づき、資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約
          が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、
          かかる部分におけるエンドテナントの総数を記載し、固定型マスターリースの対象となって
          いる部分については、かかる部分におけるマスターリース会社のみをテナントとしてテナン
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          ト数を記載し、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に
          基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。
         ・「総賃料収入（年換算）」は、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取
          得②（20％追加取得）」については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追
          加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）において有効な各資産に係る
          各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用料を含ま
          ず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレントは考慮しないもの
          とします。なお、消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額
          （複数の賃貸借契約が締結されている資産についてはその合計額）につき百万円未満を四捨
          五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合
          において、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分に
          つきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスター
          リースの対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上
          の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。な
          お、エンドテナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入（年
          換算）」欄を非開示としています。
         ・「敷金・保証金」は、「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得①（25％追加取得）」以外の
          第11期取得済資産については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得
          ②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）における各資産に係る敷金・保証金
          として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。ま
          た、「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得）」については、2019年６月30日現在におい
          て敷金・保証金として認識している既保有分の帳簿価額の合計額に基づいて信託受益権の準
          共有持分（45.0％）に相当する数値を算定し、百万円未満を四捨五入して記載しています。
          なお、エンドテナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証
          金」欄を非開示としています。
          また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき2019年６月30日現在において解除又は解約の
          申入れがなされていても、第11期取得済資産及び「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②
          （20％追加取得）」については2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取
          得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）において当該賃貸借契約が継続し
          ている場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テ
          ナント数」「総賃料収入（年換算）」「敷金・保証金」等を記載しています。なお、「-」と
          記載している箇所は、エンドテナント又は関係者等より開示の承諾を得られていないため、
          非開示としています。
        j.  「鑑定評価書の概要」について

          「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び
         不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）並びに不
         動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所に各
         資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）
         の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に
         留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものでは
         ありません。
          なお、不動産鑑定評価を行った各不動産鑑定機関と本投資法人との間には、特別の利害関係
         はありません。
          金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を四捨五入して記載しています。
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        k.  「オペレーター」について
          「オペレーター」は、有料老人ホームが含まれる各資産について、有料老人ホームの運営を
         行う介護事業者を記載しています。
        l.  「バックアップオペレーター」について

          「バックアップオペレーター」は、有料老人ホームが含まれる各資産についてバックアップ
         オペレーターの有無を記載しています。
        m.  「入居者の状況・施設の概況」について

         ・有料老人ホームが含まれる各資産の個別物件表における以下の項目については、有料老人
          ホーム重要事項説明書に表示された情報に基づいて記載しています。
          「施設の類型」「開設年月日」「居住の権利形態」「居室数（室）」「居住面積帯（㎡）」
         「定員（人）」「入居時要件」「入居者数（人）」「入居者の平均年齢（才）」「前払金
         （円）」「月額利用料（円）」「夜間職員体制(最小時人数)」
         ・「入居率」は、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された入居率を記載しています。な
          お、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を
          含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
         ・「介護に関わる職員体制」は、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された施設の利用者に
          対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法により標榜されている人数の割合を記載してい
          ます。
        n.  「本物件の特徴」について

          「本物件の特徴」は、シービーアールイー株式会社作成の「オフィスマーケットレポート」
         及びデロイト        トーマツ      ファイナンシャルアドバイザリー合同会社作成の「マーケットレポー
         ト」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各資
         産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これ
         らを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正
         確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反
         映されていません。
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      （２）第11期取得済資産・取得予定資産（ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得））
              ヒューリック銀座７丁目ビル                          東京コマーシャル・プロパティ

     物件名称                          分類
              （追加取得）                          （オフィス)
                            特定資産の概要
     取得（予定）年月日
                   2019年６月28日
                               特定資産の種類                  信託受益権
     （注１）
                   2019年９月27日
                   5,600百万円
     取得（予定）価格
                   4,480百万円                              三菱ＵＦＪ信託
                                      信託受託者
     （注２）
                   合計                              銀行株式会社
                   10,080百万円
                   5,825百万円
                               信託受益
                   （2019年６月１日）
                                      信託設定日           2018年３月29日
                               権の概要
     鑑定評価額（注３）
                   4,660百万円
     （価格時点）              （2019年８月１日）
                                      信託期間満了日           2029年９月30日
                   合計
                   10,485百万円
     最寄駅              東京メトロ銀座線他「銀座」駅　徒歩４分
     所在地（住居表示）
                   東京都中央区銀座七丁目３番５号
                                                 1962年９月
                                      竣工年月
                                                 （注４）
                   東京都中央区銀座
            地番
                   七丁目102番１他
                                                 鉄骨鉄筋コンクリー
                                      構造
                                                 ト造（注４）
                   100％（注５）
            建蔽率                          階数           地上９階地下５階
                                                 事務所・店舗・倉
                   1,100％（注６）
     土地       容積率                   建物       用途           庫・電気室・機械
                                                 室・作業室
            用途地域       商業地域                              19,790.85㎡
                                      延床面積
                   1,492.71㎡
                                                 （注６）
            敷地面積
                                                 区分所有権（準共有
                   所有権（準共有持分
                                                 持分45.0％）
            所有形態                          所有形態
                   45.0％）（注７）
                                                 （注７）（注８）
                   ヒューリック                              ヒューリック
     PM会社                          マスターリース会社
                   株式会社                              株式会社
      特記事項
      ・本物件の実際の使用容積率は1,217.39％であり、新築時には容積率の制限がなく適法であったも
       のの、現行法令では基準容積率を上回る既存不適格建築物となっています。
      ・本物件の一部において飛散性のアスベスト含有の吹付材の使用が確認されていますが、2019年４
       月の粉塵濃度測定において、いずれの測定地点においてもアスベスト状繊維濃度は一般環境中と
       同程度又はそれ以下であることが確認されています。
      ・本物件の南東側「外堀通り」の地下に都市計画法第11条に定める都市施設に該当する駐車場があ
       り、これと接続する目的で本物件に設置された地上１階から地下１階の階段及び通路も都市施設
       に該当するため、将来建物を建て替える際には、現状と同様の通路等を設置する必要がありま
       す。
                             賃貸借の概要
      総賃貸可能面積
                    5,402.69㎡                              100.0％
                                稼働率
      （注９）
                    －                              ４
      代表的テナント                          テナント数
      総賃料収入
                                敷金・保証金（注９）
                    484百万円                              271百万円
      （年換算）（注９）
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （注１）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の準共有持分（25.0％）を2019年６月28日に追加
           取得済みであり、さらに同準共有持分（20.0％）を2019年９月27日に追加取得する予定で
           す。一般募集の払込期日の変動に応じて、当該準共有持分（20.0％）の取得予定年月日が
           変更されることがあります。以下同じです。
      （注２）上段に本投資法人が2019年６月28日付で追加取得済みである信託受益権の準共有持分
           （25.0％）に相当する取得価格、中段に2019年９月27日付で追加取得予定である同準共有
           持分（20.0％）に相当する取得予定価格を記載し、下段にその合計値を記載しています。
      （注３）上段に本投資法人が2019年６月28日付で追加取得済みである信託受益権の準共有持分
           （25.0％）に相当する価格、中段に2019年９月27日付で追加取得予定である同準共有持分
           （20.0％）に相当する価格を記載し、下段にその合計値を記載しています。
      （注４）2009年に耐震補強工事済みであり、構造面において新耐震基準と同等の耐震性能を有して
           います。
      （注５）本物件の土地の指定建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適
           用される建蔽率は100％となります。
      （注６）本物件の土地の指定容積率は本来800％ですが、機能更新型高度利用地区（銀座Ａ地区）
           の指定を受けているため、容積率は1,100％へ緩和されています。なお、本物件の実際の
           使用容積率は1,217.39％であり、基準容積率を上回る既存不適格建築物となっています。
      （注７）本投資法人は、本物件について、2018年３月29日付で信託受益権の準共有持分の50.0％、
           2019年６月28日付で同準共有持分の25.0％を取得済みであり、2019年９月27日付の同準共
           有持分の20.0％の追加取得により、本投資法人に帰属する信託受益権の持分は合計で
           95.0％となります。
      （注８）本物件は区分所有権ですが、一棟の建物及びその敷地を一体として、信託受益権の準共有
           持分（25.0％）を2019年６月28日付で追加取得済みであり、さらに同準共有持分
           （20.0％）を2019年９月27日に追加取得する予定です。
      （注９）本投資法人が2019年６月28日付で追加取得済みである信託受益権の準共有持分（25.0％）
           及び2019年９月27日付で追加取得予定である同準共有持分（20.0％）の合計（45.0％）に
           相当する数値を記載しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          鑑定評価書の概要（ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得①（25％追加取得）分）
      不動産鑑定機関                         一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額（注10）
                                    5,825百万円
      直接還元法による
                                    5,925百万円
      価格（注11）
                                      3.3％
        還元利回り
      DCF法による価格
                                    5,700百万円
      （注11）
                                      3.1％
        割引率
                                      3.4％
        最終還元利回り
      原価法による積算
                                    6,225百万円
      価格（注11）
                                     97.1％
        土地割合
                                      2.9％
        建物割合
     （注10）本投資法人が2019年６月28日付で追加取得済みである信託受益権の準共有持分（25.0％）に相
          当する2019年６月１日時点の価格を記載しています。
     （注11）一棟の建物及びその敷地（全体）に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が2019年６月
          28日付で追加取得済みである信託受益権の準共有持分（25.0％）を乗じて算定しています。
          鑑定評価書の概要（ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）分）

      不動産鑑定機関                         一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額（注12）
                                    4,660百万円
      直接還元法による
                                    4,760百万円
      価格（注13）
                                      3.3％
        還元利回り
      DCF法による価格
                                    4,560百万円
      （注13）
                                      3.1％
        割引率
                                      3.4％
        最終還元利回り
      原価法による積算
                                    5,040百万円
      価格（注13）
                                     97.2％
        土地割合
                                      2.8％
        建物割合
     （注12）本投資法人が2019年９月27日付で追加取得予定である信託受益権の準共有持分（20.0％）に相
          当する2019年８月１日時点の価格を記載しています。
     （注13）一棟の建物及びその敷地（全体）に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が2019年９月
          27日付で追加取得予定である信託受益権の準共有持分（20.0％）を乗じて算定しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             本物件の特徴
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      銀座・外堀通り沿いで希少な視認性の高いオフィス
      ＜都心好立地のオフィスビルをスポンサーから追加取得＞

      ・東京メトロ銀座線他「銀座」駅より徒歩４分、JR山手線他「新橋」駅からもほぼ等距離にある、
       交通利便性に優れた店舗付事務所ビル
      ・スポンサーが注力する「銀座・有楽町」エリアの三方路地に立地する視認性の高いオフィスの準
       共有持分25.0％及び20.0％をスポンサーから追加取得し、本増資後に合計95.0％を保有（スポン
       サーとの共有）
      ＜立地特性＞

      「銀座」エリアの「外堀通り」沿いの店舗・事務所街
      ・日本を代表する繁華街である「銀座」エリアにおいて、高層の店舗付事務所ビルが連たんする一
       角に立地
      ・「外堀通り」沿いに間口が広く、その背面通り及び「交詢社通り」との三方路地であるため、視
       認性も良好
      ＜物件特性＞

      基準階床面積約1,120㎡（約340坪）を確保し、一定の競争力を維持
      ・周辺エリアにおいて、基準階1,000㎡（約300坪）以上を確保可能な事務所ビルは限定的であり、
       規模において一定の競争力を維持
      ・過去に空調設備等の主な設備機器の更新のほか、直近では、2009年に大規模修繕及び耐震補強工
       事が行われており、構造面でも新耐震基準と同等の耐震性能を保持
      ＜所在地図＞











      スポンサーが注力する銀座・有楽町エリア
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （注）上記の物件について、本書提出日現在、本増資後保有資産を除き、本投資法人が取得を決定した物件はありません。





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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     （３）取得予定資産（チャームスイート新宿戸山・チャームスイート石神井公園）
                                        次世代アセット・プラス

     物件名称        チャームスイート新宿戸山                  分類
                                        （有料老人ホーム）
                            特定資産の概要
                   2019年９月27日
     取得予定年月日                          特定資産の種類                  信託受益権
                   （注１）
                                                 みずほ信託銀行株
     取得予定価格              3,323百万円                   信託受託者
                                                 式会社
                               信託受益
                                      信託設定日           2019年９月27日
     鑑定評価額              3,520百万円
                               権の概要
     （価格時点）              （2019年８月１日）
                                      信託期間満了日           2029年９月30日
     最寄駅              東京メトロ副都心線他「東新宿」駅　徒歩４分
     所在地（住居表示）
                   東京都新宿区新宿七丁目26番48号
                   東京都新宿区新宿                   竣工年月           2015年６月
            地番
                   七丁目350番４
                                      構造           鉄筋コンクリート造
                   70％（注２）
            建蔽率                          階数           地上４階地下１階
                                                 老人ホーム・診療
                   168.80％
     土地                          建物
            容積率                          用途
                                                 所・駐車場
            用途地域       第一種住居地域
                                                 4,065.28㎡
                                      延床面積
                   2,287.59㎡
            敷地面積
            所有形態       所有権                   所有形態           所有権
                   ヒューリック                              ヒューリック
     PM会社                          マスターリース会社
                   株式会社（予定）                              株式会社（予定）
                   株式会社チャー
     オペレーター              ム・ケア・コーポ            バックアップオペレーター                  なし
                   レーション
      特記事項
      該当ありません。
                             賃貸借の概要
                    4,065.62㎡                              100.0％
      総賃貸可能面積                          稼働率
                    株式会社チャー
                                                  １
      代表的テナント              ム・ケア・コーポ            テナント数
                    レーション
      総賃料収入
                    －                              －
                                敷金・保証金
      （年換算）
      契約形態：有料老人ホームを目的とする普通建物賃貸借契約
      契約期間：2015年８月１日から2045年10月31日まで
      賃料改定：上記契約期間中、本物件の賃料は、改定しないものとします。なお、公租公課の負担の
            大幅な増減、近隣の賃貸借賃料その他経済情勢に大幅な変動があった場合は、賃貸人及
            び賃借人協議の上賃料を改定することができるものとします。但し、介護保険法等の法
            律又は条例の改定・新設によって左右されるものではありません。
      契約更新：上記契約期間満了日の６ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人の更新拒絶の意思表示がない
            場合は、契約期間を３年間延長することができるものとします。なお、賃貸借条件につ
            いてはその時点で賃貸人及び賃借人協議の上決定し、以降３年ごとにこの例により更新
            することができるものとします。
      中途解約：賃貸人及び賃借人は、自己の都合により本契約を契約期間の途中で解約する場合は１年
            前までに相手方に対して書面で申入れなければならないものとします。なお、賃貸人が
            契約を解除する場合及び賃借人が中途解約の申出をした場合、賃借人は、別途賃貸借契
            約に定める損害賠償金を支払う必要があります。
      （注１）一般募集の払込期日の変動に応じて、取得予定年月日が変更されることがあります。
      （注２）本物件の土地の指定建蔽率は本来60％ですが、準防火地域内の耐火建築物であることから
           適用される建蔽率は70％となります。
                                 （重要事項説明書記載日　2019年７月１日）
     入居者の状況・施設の概況
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                   介護付（一般型）
      施設の類型                          開設年月日                 2015年９月１日
                                居室数（室）                 90
      居住の権利形態             利用権方式
      居室面積帯（㎡）             18.00            定員（人）                 90
                   混合型（自立除く）            入居者数（人）                 89
      入居時要件
      入居者の平均年齢
                   86.9                              99％
                                入居率
      （才）
                   一時金方式            月払い方式
      利用料の支払方式
                    7,350,000～
          前払金（円）                       ―
                       14,700,000
                    224,200～
       月額利用料（円）
                                469,200
                       346,700
      介護に関わる職員体             2.5：１以上            夜間職員体制                 介護職員４人
      制                          （最小時人数）
                            鑑定評価書の概要
      不動産鑑定機関                         一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                              3,520百万円
      直接還元法による
                                    3,570百万円
      価格
                                      4.1％
        還元利回り
      DCF法による価格                              3,460百万円
                                      3.9％
        割引率
                                      4.3％
        最終還元利回り
      原価法による積算
                                    3,530百万円
      価格
                                     80.4％
        土地割合
                                     19.6％
        建物割合
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                             本物件の特徴
      利便性と住環境を兼ね備えた、閑静な住宅街に立地する高価格帯の有料老人ホーム
      ＜大手オペレーターと長期契約を締結するスポンサー開発物件＞

      ・2015年にスポンサーが開発し、オペレーターである株式会社チャーム・ケア・コーポレーション
       （※１）が一括賃借する有料老人ホーム
      ・期間30年の賃貸借契約を締結し、長期安定的な収益を確保
      ＜立地特性＞

      都心の賑わいに程近いながらも、豊かな緑に恵まれた住宅街
      ・最寄駅より徒歩４分で、周辺には大型医療施設が集積する利便性に優れた立地
      ・半径３㎞圏の競合施設は限定的である一方、周辺には、下落合や市ヶ谷等の高級住宅街が点在
       し、高価格帯の有料老人ホームの需給は堅調
      ＜物件特性＞

      高級施設としてのグレード感を備えた、競争力のあるスペック
      ・モノトーン調のデザインに加え、吹抜けで開放感のあるカフェコーナー等の共用部を始めとした
       競争力のある建物スペック
      ・施設内に診療所を有しており、入居者の安心感醸成に寄与
      ・LED照明や高効率給湯器の採用、太陽光発電設備等、省エネルギー、省CO2に配慮した設計
      ・生物多様性の向上に貢献する取組みとして、接道部等に地域の在来種を多く取り入れた植栽を行
       い、JHEP（※２）認証ランクAを取得
           ※１　「株式会社チャーム・ケア・コーポレーション」について

                住所      大阪本社：大阪市北区中之島三丁目６番32号
                      東京本社：東京都渋谷区渋谷三丁目28番15号
                従業員      約2,300人（2019年６月末）
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              ・東京証券取引所市場第一部に上場し、首都圏及び近畿圏で53ホーム、3,688室
                （有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅）を運営（注）
              ・主に「チャーム」、「チャームスイート」、「チャームプレミア」及び「チャー
                ムプレミアグラン」ブランドを展開しており、首都圏・高価格帯ホームの開設を
                加速
              （注）株式会社チャーム・ケア・コーポレーションの「運営施設数」及び「運営居
                  室数」は、介護事業者が2019年８月５日付で公表した「2019年６月期通期決
                  算説明資料」に基づき記載しています。
           ※２　「JHEP」について

              ・JHEPは、米国連邦政府が開発したHEPという環境評価手法を、公益財団法人日本
                生態系協会が日本で適用可能な形に改良したもので、事業の実施前よりも生物の
                多様性の価値が向上した取組みを、定量的に評価、認証する日本唯一の認証制度
                です。
              ・本投資法人のスポンサーであるヒューリックは、生物多様性の保全に貢献してい
                くために、「生物多様性を守るための宣言」を掲げ、保有ビルの建替プロジェク
                トにおいて、生物多様性の観点から地域本来の植物などの保全や回復に資する取
                組みを行っています。
      ＜所在地図＞










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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        次世代アセット・プラス
     物件名称        チャームスイート石神井公園                  分類
                                        （有料老人ホーム）
                            特定資産の概要
     取得予定年月日              2019年９月12日            特定資産の種類                  信託受益権
                                                 みずほ信託銀行株
     取得予定価格              3,200百万円                   信託受託者
                                                 式会社
                               信託受益
     鑑定評価額              3,270百万円                   信託設定日           2019年９月12日
                               権の概要
     （価格時点）              （2019年８月１日）
                                      信託期間満了日           2029年９月30日
     最寄駅              西武池袋線「石神井公園」駅　徒歩11分
     所在地（住居表示）
                   東京都練馬区高野台五丁目13番7号
                   東京都練馬区高野
                                      竣工年月           2014年６月
            地番
                   台五丁目2207番1
                                      構造           鉄筋コンクリート造
                   50％
            建蔽率                          階数           地上３階
                   100％
            容積率                          用途           老人ホーム
     土地                          建物
                   第一種低層住居専
            用途地域
                   用地域
                                                 4,141.46㎡（注）
                                      延床面積
                   4,197.24㎡
            敷地面積
            所有形態       所有権                   所有形態           所有権
                   ヒューリック                              ヒューリック
     PM会社                          マスターリース会社
                   株式会社（予定）                              株式会社（予定）
                   株式会社チャー
     オペレーター              ム・ケア・コーポ            バックアップオペレーター                  なし
                   レーション
      特記事項
      該当ありません。
                             賃貸借の概要
                    4,241.68㎡                              100.0％
      総賃貸可能面積                          稼働率
                    株式会社チャー
                                                  １
      代表的テナント              ム・ケア・コーポ            テナント数
                    レーション
      総賃料収入
                    －                              －
                                敷金・保証金
      （年換算）
      契約形態：有料老人ホームを目的とする普通建物賃貸借契約
      契約期間：2014年８月１日から2044年10月31日まで
      賃料改定：上記契約期間中、本物件の賃料は、改定しないものとします。なお、公租公課の負担の
            大幅な増減、近隣の賃貸借賃料その他経済情勢に大幅な変動があった場合は、賃貸人及
            び賃借人協議の上賃料を改定することができるものとします。但し、介護保険法等の法
            律又は条例の改定・新設によって左右されるものではありません。
      契約更新：上記契約期間満了日の６ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人の更新拒絶の意思表示がない
            場合は、契約期間を３年間延長することができるものとします。なお、賃貸借条件につ
            いてはその時点で賃貸人及び賃借人協議の上決定し、以降３年ごとにこの例により更新
            することができるものとします。
      中途解約：賃貸人及び賃借人は、自己の都合により本契約を契約期間の途中で解約する場合は１年
            前までに相手方に対して書面で申入れなければならないものとします。なお、賃貸人が
            契約を解除する場合及び賃借人が中途解約の申出をした場合、賃借人は、別途賃貸借契
            約に定める損害賠償金を支払う必要があります。
      （注）延床面積には、ゴミ置場を用途とする鉄筋コンクリート造平家建の建物（17.62㎡）は含ま
          れていません。
                                 （重要事項説明書記載日　2019年７月１日）
     入居者の状況・施設の概況
                   介護付（一般型）
      施設の類型                          開設年月日                 2014年９月１日
                                居室数（室）                 105
      居住の権利形態             利用権方式
      居室面積帯（㎡）             18.00～21.00            定員（人）                 105
                   混合型（自立除く）            入居者数（人）                 104
      入居時要件
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      入居者の平均年齢
                   88.6                              99％
                                入居率
      （才）
                   一時金方式            月払い方式
      利用料の支払方式
                    4,350,000～
          前払金（円）                       ―
                       8,700,000
                    214,200～
       月額利用料（円）
                                359,200
                       286,700
      介護に関わる職員体             2.5：１以上            夜間職員体制                 介護職員４人
      制                          （最小時人数）
                            鑑定評価書の概要
      不動産鑑定機関                         一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                              3,270百万円
      直接還元法による
                                    3,310百万円
      価格
                                      4.4％
        還元利回り
      DCF法による価格                              3,220百万円
                                      4.2％
        割引率
                                      4.6％
        最終還元利回り
      原価法による積算
                                    3,170百万円
      価格
                                     72.9％
        土地割合
                                     27.1％
        建物割合
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                             本物件の特徴
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      武蔵野の成熟した閑静な住宅街に立地する高価格帯の有料老人ホーム
      ＜大手オペレーターと長期契約を締結するスポンサー開発物件＞

      ・2014年にスポンサーが開発し、オペレーターである株式会社チャーム・ケア・コーポレーション
       が一括賃借する有料老人ホーム
      ・期間30年の賃貸借契約を締結し、長期安定的な収益を確保
      ＜立地特性＞

      武蔵野の自然が残る緑豊かな周辺環境を有する住宅街
      ・中規模一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地の一角に立地
      ・練馬区は、介護施設の整備量が相対的に多いものの、需要者側である高齢者数も多いエリアで、
       隣接する杉並区からの需要の流入も期待できる立地
      ＜物件特性＞

      高級施設としてのグレード感を備えた、競争力のあるスペック
      ・モノトーンを基調としたファサードデザインで、建物内には500㎡超の中庭を配し、遊歩道を設
       け入居者が四季の移ろいを身近に感じられる設計
      ・施設内に診療所を有しており、入居者の安心感醸成に寄与
      ・太陽光発電設備及びLED照明、全居室にペアガラスを採用し、省エネルギー、省CO2に寄与する設
       計
      ・建物外周部及び中庭には、武蔵野台地古来の植生を復元し、JHEP認証ランクAを取得
      ＜所在地図＞











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     （４）第11期取得済資産（ヒューリック飯田橋ビル）
                                        東京コマーシャル・プロパティ

     物件名称        ヒューリック飯田橋ビル                  分類
                                        （オフィス）
                            特定資産の概要
     取得年月日              2019年６月28日            特定資産の種類                  信託受益権
                                                 三菱ＵＦＪ信託銀
     取得価格              1,450百万円                   信託受託者
                                                 行株式会社
                               信託受益
                                      信託設定日           2019年６月28日
     鑑定評価額              1,500百万円
                               権の概要
     （価格時点）              （2019年６月１日）
                                      信託期間満了日           2029年６月30日
     最寄駅              東京メトロ東西線「飯田橋」駅　徒歩４分
     所在地（住居表示）
                   東京都千代田区飯田橋二丁目６番６号
                                      竣工年月           1991年２月
                   東京都千代田区飯
            地番
                                                 鉄骨・鉄筋コンク
                   田橋二丁目12番４
                                      構造
                                                 リート造
                   100％（注）
            建蔽率                          階数           地上９階地下１階
     土地                          建物
                   700％
            容積率                          用途           事務所・店舗
            用途地域       商業地域
                                                 1,521.41㎡
                                      延床面積
                   228.17㎡
            敷地面積
            所有形態       所有権                   所有形態           所有権
                   ヒューリック株式                              ヒューリック株式
     PM会社                          マスターリース会社
                   会社                              会社
      特記事項
      該当ありません。
                             賃貸借の概要
                    1,431.94㎡                              100.0％
      総賃貸可能面積                          稼働率
                    －                              ８
      代表的テナント                          テナント数
      総賃料収入
                    81百万円            敷金・保証金                  57百万円
      （年換算）
      （注）本物件の土地の指定建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用
          される建蔽率は100％となります。
                            鑑定評価書の概要
      不動産鑑定機関                           株式会社谷澤総合鑑定所
      鑑定評価額                              1,500百万円
      直接還元法による
                                    1,560百万円
      価格
                                      3.9％
        還元利回り
      DCF法による価格                              1,480百万円
                                      4.0％
        割引率
                                      4.1％
        最終還元利回り
      原価法による積算
                                    1,410百万円
      価格
                                     87.3％
        土地割合
                                     12.7％
        建物割合
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                             本物件の特徴
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      都内各所への優れたアクセス性を有するオフィス
      ＜３駅７路線を利用可能な駅近のオフィスビル＞

      ・東京メトロ東西線「飯田橋」駅から徒歩４分、東京メトロ半蔵門線他「九段下」駅まで徒歩５
       分、JR中央本線他「飯田橋」駅から徒歩７分に位置し、３駅７路線を利用可能な交通利便性に優
       れたオフィスビル
      ＜立地特性＞

      都内各所へのアクセス性に優れ、中小規模のビルが集積するエリア
      ・目白通り沿いに中小規模のビルが建ち並ぶほか、背後地域にも小規模ビルが集積し、一定の業務
       集積が認められるエリア
      ・都内各所へのアクセス性に優れることから、主に中小企業からの底堅いオフィス需要が見込まれ
       る
      都内主要拠点への高いアクセス性

      中小規模のビルの需給が良好な「水道橋・飯田橋・九段」エリア






      （出所）三鬼商事株式会社「MIKI             OFFICE   REPORT   TOKYO   2019」（オフィスリポート           東京2019）（調査時点：各年12月）





      （注１）上表に記載の地域のうち、三鬼商事株式会社が独自に設定したエリア内にある、基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル（建
         物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルは含みません。）を対象として三鬼商事株式会社が行った調査に依拠しています。
      （注２）「水道橋・飯田橋・九段」エリアとは、三鬼商事株式会社が独自に設定したエリアであり、水道橋駅、飯田橋駅、九段下駅から徒
         歩圏内の一定の地域を指します。
      （注３）上表における「賃料指数」は、2014年を「100」として「水道橋・飯田橋・九段」エリアにおける平均賃料の変動を指数化したも
         のであり、上表の縦軸左側の表示が示す数値です。
      （注４）上表における「空室率」とは、「水道橋・飯田橋・九段」エリアにおける空室面積を同エリアの貸室面積で除し、100を乗じるこ
         とによって算出された百分率の値であり、需要と供給のバランスを表すものとして上表の縦軸右側の表示が示す数値です。
      ＜物件特性＞

      ボリュームゾーンの規模の視認性の高い店舗付事務所ビル
      ・目白通りの角地に位置し、視認性が良好な地下１階付地上９階建ての店舗付事務所ビル
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      ・エリアのボリュームゾーンの規模でありながら、高い視認性と、整形で良好なレイアウト効率を
       備える
      ＜所在地図＞







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     ６　本増資後の本投資法人のポートフォリオの概要
        本増資後保有資産の概況は、以下（一覧表）のとおりです。本増資後保有資産とは、本増資後に

       おいて、本投資法人が保有を予定するポートフォリオを意味し、具体的には、本投資法人が第10期
       （2019年２月末）時点で保有する物件に、第11期取得済資産及び取得予定資産を合わせた保有資産
       を意味します。以下同じです。
        なお、特段の記載がない限り、本増資後保有資産については、2019年６月30日現在（「ヒュー
       リック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）の状況を記
       載しています。また、持分の追加取得を行い、又は行う予定の物件については、特段の記載のない
       限り、本増資後に本投資法人に帰属する全ての所有部分（持分）を一体として記載しています。
      （１）本増資後保有資産の概要

          本増資後保有資産の区分、物件名称、所在地、取得（予定）価格、投資比率、不動産鑑定評価
        額、取得（予定）年月日は以下のとおりです。
                                              不動産

                                         投資比率
                                  取得（予定）
      区分                                       鑑定評価額      取得（予定）年月日
               物件名称            所在地      価格（百万円）        （％）
                                             （百万円）
     （注１）                                                （注５）
                                   （注２）      （注３）
                                              （注４）
                                                    2014年２月７日
          ヒューリック神谷町ビル               東京都港区                           2016年３月15日
                                    55,250      17.0    62,600
                                                    2018年10月16日
          ヒューリック九段ビル（底地）               東京都千代田区           11,100       3.4   13,200      2014年２月７日
          虎ノ門ファーストガーデン
                         東京都港区           8,623      2.7   11,900      2014年２月７日
          （注６）
                                                    2014年２月７日
                         東京都港区
          ラピロス六本木（注６）                          6,210      1.9    9,650
                                                    2016年９月16日
          ヒューリック高田馬場ビル               東京都豊島区           3,900      1.2    4,740      2014年２月７日
          ヒューリック神田ビル               東京都千代田区           3,780      1.2    4,180      2014年２月７日
          ヒューリック神田橋ビル               東京都千代田区           2,500      0.8    2,970      2014年２月７日
          ヒューリック蛎殻町ビル               東京都中央区           2,210      0.7    2,920      2014年２月７日
                                                    2014年11月７日
          御茶ノ水ソラシティ（注６）               東京都千代田区           38,149      11.7    44,485
                                                    2016年10月４日
                                                    2014年10月16日
          ヒューリック東上野一丁目ビル               東京都台東区
                                    2,678      0.8    3,180
                                                    2018年６月29日
          東京西池袋ビルディング
                         東京都豊島区           1,580      0.5    1,990      2015年３月31日
          （注６）
                         東京都品川区                           2015年４月16日
          ゲートシティ大崎（注６）                          4,370      1.3    4,780
        オ
        フ
                                                    2015年12月25日
          ヒューリック虎ノ門ビル               東京都港区
                                    18,310       5.6   21,700
        ィ
                                                    2016年９月１日
        ス
          ヒューリック渋谷一丁目ビル               東京都渋谷区           5,100      1.6    5,670      2017年３月31日
          ヒューリック東日本橋ビル               東京都中央区           3,480      1.1    3,690      2017年３月31日
          ヒューリック神保町ビル               東京都千代田区           1,460      0.4    1,530      2017年４月28日
                                    11,000       3.4   11,650
                                                    2018年３月29日
                                    5,600      1.7    5,825      2019年６月28日
          ヒューリック銀座７丁目ビル
                         東京都中央区           4,480      1.4    4,660      2019年９月27日
          （注６）（注７）
                                     合計      合計     合計
                                                       -
                                    21,080       6.5   22,135
          品川シーズンテラス（注６）               東京都港区           6,100      1.9    6,200      2018年９月10日
          ヒューリック五反田山手通ビル               東京都品川区           3,450      1.1    3,500      2018年10月１日
          ヒューリック日本橋本町一丁目ビ
                         東京都中央区           3,980      1.2    4,140      2018年11月１日
          ル（注６）
          番町ハウス               東京都千代田区           2,750      0.8    2,800      2018年11月１日
          恵比寿南ビル               東京都渋谷区           2,420      0.7    2,540      2018年12月27日
          ヒューリック飯田橋ビル               東京都千代田区                           2019年６月28日
                                    1,450      0.4    1,500
                小計
                            -       209,930       64.6   242,000          -
          大井町再開発ビル２号棟               東京都品川区                           2014年２月７日
                                    9,456      2.9   12,100
          大井町再開発ビル１号棟
                         東京都品川区           6,166      1.9    7,360      2014年２月７日
          （注６）
          ダイニングスクエア秋葉原ビル               東京都千代田区                           2014年２月７日
                                    3,200      1.0    3,930
          ヒューリック神宮前ビル               東京都渋谷区                           2014年２月７日
                                    2,660      0.8    3,600
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ヒューリック新宿三丁目ビル               東京都新宿区                           2014年10月16日
                                    5,550      1.7    7,760
        商

        業
        施
        設
     東




     京
     コ
     マ
     │
     シ
     ャ
     ル
     ・
     プ
     ロ
     パ
     テ
     ィ
          横浜山下町ビル               神奈川県横浜市           4,850      1.5    5,780      2014年10月16日






          オーキッドスクエア               東京都千代田区           3,502      1.1    3,820      2016年３月30日
          ヒューリック等々力ビル               東京都世田谷区                           2016年12月27日
                                    1,200      0.4    1,350
          ヒューリック大森ビル               東京都品川区                           2017年３月31日
                                    3,420      1.1    3,720
          HULIC   &New  SHIBUYA（注６）
                         東京都渋谷区           3,150      1.0    3,415      2017年６月30日
          HULIC   &New  SHINBASHI
                         東京都港区           3,100      1.0    3,360      2017年11月１日
          ヒューリック志村坂上               東京都板橋区           7,556      2.3    7,630      2018年６月29日
                小計            -       53,810      16.6    63,825         -
              中計              -       263,740       81.2   305,825          -
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          アリア松原               東京都世田谷区                           2014年２月７日
                                    3,244      1.0    4,300
          トラストガーデン用賀の杜               東京都世田谷区           5,390      1.7    6,880      2014年２月７日
        有
          トラストガーデン桜新町               東京都世田谷区           2,850      0.9    3,670      2014年２月７日
        料
          トラストガーデン杉並宮前               東京都杉並区           2,760      0.8    3,550      2014年２月７日
        老
        人
          トラストガーデン常磐松               東京都渋谷区           3,030      0.9    3,300      2016年９月１日
        ホ
        │
          SOMPOケア    ラヴィーレ北鎌倉
                         神奈川県鎌倉市           1,780      0.5    1,770      2017年６月30日
        ム
          チャームスイート新宿戸山               東京都新宿区           3,323      1.0    3,520      2019年９月27日
          チャームスイート石神井公園               東京都練馬区                           2019年９月12日
                                    3,200      1.0    3,270
     次
                小計
                            -       25,577       7.9   30,260         -
     世
     代     池袋ネットワークセンター               東京都豊島区           4,570      1.4    5,280      2014年２月７日
     ア
          田端ネットワークセンター               東京都北区           1,355      0.4    1,550      2014年２月７日
     セ
        ネ
     ッ
          広島ネットワークセンター               広島県広島市           1,080      0.3    1,220      2014年２月７日
        ッ
     ト
        ト
     ・
          熱田ネットワークセンター               愛知県名古屋市           1,015      0.3    1,070      2014年２月７日
        ワ
     プ
        │
     ラ
          長野ネットワークセンター               長野県長野市            305      0.1     362     2014年２月７日
        ク
     ス
        セ
          千葉ネットワークセンター               千葉県印西市           7,060      2.2    7,330      2014年12月16日
        ン
        タ
          札幌ネットワークセンター               北海道札幌市                           2014年12月16日
                                    2,510      0.8    2,600
        │
          京阪奈ネットワークセンター               京都府木津川市                           2014年10月16日
                                    1,250      0.4    1,320
                小計            -       19,145       5.9   20,732         -
                                                    2016年９月16日
          相鉄フレッサイン銀座七丁目               東京都中央区           11,520       3.5   12,100
                                                    2017年11月１日
        ホ
          相鉄フレッサイン東京六本木
        テ
                         東京都港区           5,000      1.5    5,100      2017年11月１日
          （注６）
        ル
                小計            -       16,520       5.1   17,200         -
               中計              -       61,242      18.8    68,192         -
              合計               -       324,982      100.0    374,017          -
          （注１）「区分」は、本投資法人の各本増資後保有資産について、前記「１　本投資法人の概要／（２）本投資法人の基本方針／
             ①　東京コマーシャル・プロパティへの重点的投資」及び同「②　次世代アセット・プラスへの投資」において定められる
             各用途の分類を表しており、「東京コマーシャル・プロパティ」はオフィス及び商業施設を、「次世代アセット・プラス」
             は有料老人ホーム、ネットワークセンター及びホテルをそれぞれ表します。以下同じです。
          （注２）「取得（予定）価格」は、各本増資後保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を四捨五入して記載し
             ています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
          （注３）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各本増資後保有資産の取得（予定）価格の割合を小数第２位を四捨五
             入して記載しています。
          （注４）「不動産鑑定評価額」は、取得予定資産及び第11期取得済資産については、前記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産
             に係る個別不動産の概要」に記載の価格時点を、その他の各本増資後保有資産については2019年２月28日を価格時点とする
             不動産鑑定評価書に記載された評価額を百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、本増資後保有資産の鑑定評価に
             ついては、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株
             式会社に委託しています。
          （注５）「取得（予定）年月日」は、売買契約書に記載された取得（予定）年月日を記載しています。なお、「ヒューリック銀座７
             丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」及び「チャームスイート新宿戸山」については、一般募集の払込期日の変動に応じ
             て、取得予定年月日が変更されることがあります。
          （注６）各本増資後保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各本増資後保有
             資産の区分所有部分又は準共有持分割合について、「ヒューリック銀座７丁目ビル」については前記「５　取得予定資産及
             び第11期取得済資産に係る個別不動産の概要」に記載の「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得）」に係る個別物件表
             を、その他の各本増資後保有資産については参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／５　運
             用状況／（２）投資資産／③　その他投資資産の主要なもの／Ｉ．不動産等の概要」及び個別物件表をそれぞれご参照くだ
             さい。
          （注７）「ヒューリック銀座７丁目ビル」については、各取得（予定）時期に対応する取得（予定）価格、投資比率、不動産鑑定評
             価額及び取得（予定）年月日をそれぞれ記載し、下段にその合計値を記載しています。なお、各取得（予定）時期に取得す
             る持分等につきましては、前記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産に係る個別不動産の概要」に記載の「土地」及び
             「建物」における「所有形態」をご参照ください。
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      （２）建物等の概要
          本増資後保有資産の建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼
        働率は以下のとおりです。
                             総賃料収入      敷金・保証金       総賃貸面積      総賃貸可能面積        稼働率

                        建築時期
      区分        物件名称                （百万円）      （百万円）        （㎡）       （㎡）      （％）
                        （注１）
                              （注２）      （注３）       （注４）       （注５）      （注６）
          ヒューリック神谷町ビル             1985年４月        2,723      2,657      32,487.06       32,487.06       100.0
          ヒューリック九段ビル
                         -      530      265     3,351.07       3,351.07       100.0
          （底地）
          虎ノ門ファーストガーデン
                       2010年８月
                               571      419     5,689.97       5,689.97       100.0
          （注７）
          ラピロス六本木
                       1997年８月         595      534     6,730.52       6,730.52       100.0
          （注８）
          ヒューリック高田馬場ビル             1993年11月
                               312      194     5,369.71       5,369.71       100.0
          ヒューリック神田ビル             2008年９月         255      218     3,728.36       3,728.36       100.0
          ヒューリック神田橋ビル             2001年６月
                               163      129     2,566.95       2,566.95       100.0
          ヒューリック蛎殻町ビル             1993年３月         190      123     2,858.48       2,858.48       100.0
          御茶ノ水ソラシティ
                       2013年２月       （注９）       （注９）      13,923.42       13,923.42       100.0
          （注８）
          ヒューリック東上野一丁目ビ
                       1988年７月
                               177      150     3,137.09       3,137.09       100.0
          ル
          東京西池袋ビルディング
                       1990年10月
                               111      195     1,429.74       1,429.74       100.0
          （注８）
                      （業務商業棟）
        オ
          ゲートシティ大崎             1999年１月
                               282     （注３）      3,835.78       3,835.78       100.0
        フ
          （注８）
                      （住宅棟）
        ィ
                       1998年12月
        ス
          ヒューリック虎ノ門ビル             2015年５月         906      643     8,574.65       8,574.65       100.0
          ヒューリック渋谷一丁目ビル             1993年８月         238      181     2,817.65       2,817.65       100.0
          ヒューリック東日本橋ビル             1996年11月         190      125     3,681.20       3,681.20       100.0
          ヒューリック神保町ビル             1989年９月         71      58     1,561.38       1,561.38       100.0
          ヒューリック銀座７丁目ビル
                       1962年９月        1,021       572     11,405.68       11,405.68       100.0
          （注８）
          品川シーズンテラス
                       2015年１月       （注９）      （注９）       3,196.54       3,196.54       100.0
          （注８）
          ヒューリック五反田山手通ビ
                       1996年３月         208      131     3,296.01       3,296.01       100.0
          ル
          ヒューリック日本橋本町一丁
                       1964年１月         190      141     3,702.25       3,702.25       100.0
          目ビル（注８）
          番町ハウス             1989年８月
                              （注９）        111     1,916.19       1,916.19       100.0
          恵比寿南ビル             1992年９月       （注９）      （注９）       1,629.09       1,629.09       100.0
          ヒューリック飯田橋ビル             1991年２月
                                81      57     1,431.94       1,431.94       100.0
               小計           -       -      -   128,320.73       128,320.73        100.0
          大井町再開発ビル２号棟             1989年９月         624      656     14,485.66       14,485.66       100.0
          大井町再開発ビル１号棟
                       1989年９月         438      529     10,612.67       10,612.67       100.0
          （注８）
          ダイニングスクエア秋葉原ビ
                       1993年６月       （注９）      （注９）       2,169.41       2,169.41       100.0
          ル
          ヒューリック神宮前ビル             2000年９月         158       82     1,656.24       1,656.24       100.0
          ヒューリック新宿三丁目ビル             1983年６月

                               344      208     1,351.15       1,351.15       100.0
          横浜山下町ビル             1993年７月       （注９）      （注９）       8,958.70       8,958.70       100.0

          オーキッドスクエア             2009年１月

                               165       88     1,334.88       1,334.88       100.0
          ヒューリック等々力ビル             1990年８月         93      69     1,676.02       1,676.02       100.0

          ヒューリック大森ビル             2017年１月

                               192      144     2,666.52       2,666.52       100.0
                                  72/125


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          HULIC   &New  SHIBUYA
                       2017年４月
                               128      120      898.62       898.62      100.0
          （注８）
        商


        業
        施
        設
     東




     京
     コ
     マ
     │
     シ
     ャ
     ル
     ・
     プ
     ロ
     パ
     テ
     ィ
          HULIC   &New  SHINBASHI








                       2017年４月         154      151     1,725.35       1,725.35       100.0
                      （商業施設棟）
                       2015年11月
          ヒューリック志村坂上            （有料老人         469      354     11,528.34       11,528.34       100.0
                      ホーム棟）
                                  73/125


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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                       2016年２月
               小計           -       -      -    59,063.56       59,063.56       100.0
              中計            -       -      -   187,384.29       187,384.29        100.0
          アリア松原             2005年９月       （注９）      （注９）       5,454.48       5,454.48       100.0
          トラストガーデン用賀の杜             2005年９月       （注９）      （注９）       5,977.75       5,977.75       100.0
          トラストガーデン桜新町             2005年８月       （注９）      （注９）       3,700.26       3,700.26       100.0
        有
          トラストガーデン杉並宮前             2005年４月
                              （注９）      （注９）       3,975.99       3,975.99       100.0
        料
        老
          トラストガーデン常磐松             2016年１月
                              （注９）      （注９）       2,893.82       2,893.82       100.0
        人
        ホ
          SOMPOケア    ラヴィーレ
        │               2009年３月       （注９）      （注９）       4,912.57       4,912.57       100.0
          北鎌倉
        ム
          チャームスイート新宿戸山             2015年６月       （注９）      （注９）       4,065.62       4,065.62       100.0
          チャームスイート石神井公園             2014年６月       （注９）      （注９）       4,241.68       4,241.68       100.0
              小計           -       -      -    35,222.17       35,222.17       100.0
     次
     世
          池袋ネットワークセンター             2001年１月         271      136     12,773.04       12,773.04       100.0
     代
     ア
          田端ネットワークセンター             1998年４月         90      45     3,832.73       3,832.73       100.0
     セ
     ッ
        ネ
          広島ネットワークセンター             2001年10月
                                88      44     5,208.54       5,208.54       100.0
     ト
        ッ
     ・
        ト
          熱田ネットワークセンター             1997年５月         73      37     4,943.10       4,943.10       100.0
     プ
        ワ
     ラ
        │
          長野ネットワークセンター             1994年９月         33      17     2,211.24       2,211.24       100.0
     ス
        ク
        セ
          千葉ネットワークセンター             1995年６月         447      224     23,338.00       23,338.00       100.0
        ン
        タ
          札幌ネットワークセンター             2002年１月         167       84     9,793.57       9,793.57       100.0
        │
          京阪奈ネットワーク
                       2001年５月         94      47     9,273.44       9,273.44       100.0
          センター
               小計
                         -     1,265       632     71,373.66       71,373.66       100.0
          相鉄フレッサイン銀座
                       2016年８月         480      480     6,984.32       6,984.32       100.0
          七丁目
        ホ
          相鉄フレッサイン東京
        テ
                       2017年８月
                               216       54     2,408.45       2,408.45       100.0
          六本木（注８）
        ル
               小計           -      696      534     9,392.77       9,392.77       100.0
              中計            -       -      -    115,988.60       115,988.60        100.0
             合計             -       -      -    303,372.89       303,372.89        100.0
          （注１）「建築時期」は、登記簿上の新築年月を記載しています。底地のみを保有する場合は、記載を省略しています。
          （注２）「総賃料収入」は、2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資
             産は取得時点）において有効な各本増資後保有資産に係る賃貸借契約に表示された月間賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用
             料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費
             税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている本増資後保有資
             産についてはその合計額）につき百万円未満を四捨五入して記載し、本増資後保有資産のうち底地物件については、2019年
             ６月30日現在における当該資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出し
             た金額（消費税等は含みません。以下同じです。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該本増資後
             保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パススルー型マスターリースの対象となっている部分
             については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスターリース
             の対象となっている部分については、かかる部分につきマスターリース契約上の月間賃料を、それぞれ12倍することにより
             年換算して算出した金額を記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目」及び「相鉄フレッサイン東京六本木」につい
             ては、固定賃料と年間客室売上高が一定額を超えた場合に発生する比例賃料で構成されますが、当該賃貸借契約に定める固
             定賃料（月額）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「ゲート
             シティ大崎」については、2019年６月分としてマスターリース会社より受領した賃料・共益費収入（消費税等は含みませ
             ん。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
          （注３）「敷金・保証金」は、「ヒューリック銀座７丁目ビル」以外の各本増資後保有資産については、2019年６月30日現在におけ
             る各資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加
             取得）」以外の取得予定資産は取得時点における各資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額（各賃貸借契約に
             基づき受領見込みの額を含みます。））につき、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。また、「ヒューリッ
             ク銀座７丁目ビル」については、2019年６月30日現在において敷金・保証金として認識している既保有分の帳簿価額の合計
             額に基づいて本投資法人が本増資後に保有している予定の持分（95.0％）に相当する数値を算定し、百万円未満を四捨五入
             して記載しています。なお、「ゲートシティ大崎」については、マスターリース会社との約定により、マスターリース会社
             にて敷金・保証金を保管することとなっており、本投資法人は受領していないため記載していません。
          （注４）「総賃貸面積」は、2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資
             産は取得時点）における各本増資後保有資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、パス
             スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約
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             が締結され賃貸が行われている面積の合計を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分の面
             積の合計を記載しています。また、底地物件については底地の面積を記載しています。
          （注５）「総賃貸可能面積」は、2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予
             定資産は取得時点）における各本増資後保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる
             ものを記載しています。なお、底地物件については底地の賃貸借契約等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載してい
             ます。
          （注６）「稼働率」は、2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は
             取得時点）における各本増資後保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位
             を四捨五入して記載しています。また、各小計、各中計及びポートフォリオ合計欄は、各本増資後保有資産に係る賃貸可能
             面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
          （注７）「虎ノ門ファーストガーデン」の総賃貸可能面積については、本投資法人が保有する区分所有権（一部共有部分を含みま
             す。）に相当する数値を記載しています（一部共有部分は、本投資法人の共有持分に基づく按分計算により数値を計上して
             います。）。一方、本物件は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されてお
             り、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われているため、稼働率については、一棟
             の建物全体の数値を記載し、総賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、本投資法人が保有する区分所有権の持
             分割合（約81.4％）に相当する数値を記載しています。
          （注８）総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸面積及び総賃貸可能面積については、各本増資後保有資産における本投資法人の区分所
             有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各本増資後保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合につい
             て、「ヒューリック銀座７丁目ビル」については前記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産に係る個別不動産の概要」
             に記載の「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得）」に係る個別物件表を、その他の各本増資後保有資産については参照
             有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／５　運用状況／（２）投資資産／③　その他投資資産の
             主要なもの／Ｉ．不動産等の概要」及び個別物件表をそれぞれご参照ください。
          （注９）エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
          （注10）上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき2019年６月30日現在において解除若しくは解約申入れがなされ又は
             賃料不払いがある場合にも、2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取
             得予定資産は取得時点）において当該賃貸借契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するも
             のとして「総賃料収入」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」及び「稼働率」を記載しています。
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      （３）不動産鑑定評価書の概要
          本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株
        式会社又はシービーアールイー株式会社のいずれかから、本増資後保有資産に係る不動産鑑定評
        価書を取得しています。
          本投資法人が取得している本増資後保有資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおり
        です。
                                         収益価格（百万円）

                          鑑定                                NOI
                                  直接               最終
                         評価額
                             積算価格                            利回り
                                      還元
                                          DCF法
       区分      物件名称       鑑定機関
                                  還元法            割引率    還元    NOI
                         (百万円)    (百万円)                            （％）
                                      利回り
                                          による
                                  による            （％）    利回り
                                                     （注２）
                         （注１）
                                                         (注３)
                                      （％）    価格
                                  価格               （％）
          ヒューリック神谷町         大和不動産鑑
                         62,600    54,900    64,300     3.4   61,800     3.2    3.6   2,268     4.1
          ビル         定株式会社
                   一般財団法人
          ヒューリック九段ビ
                   日本不動産      13,200    （注４）     13,200     3.5   13,100     3.1    3.6    461    4.1
          ル（底地）
                   研究所
                   シービーアー
          虎ノ門ファースト
                   ルイー株式      11,900    14,700    12,000     3.3   11,900     3.0    3.4    404    4.7
          ガーデン（注５）
                   会社
                   一般財団法人
          ラピロス六本木
                   日本不動産
                          9,650    11,600     9,810    3.5   9,490    3.2    3.7    382    6.1
          （注５）
                   研究所
          ヒューリック高田馬         大和不動産鑑
                          4,740    4,260    4,670    4.1   4,770    3.9    4.3    208    5.3
          場ビル         定株式会社
          ヒューリック神田ビ         株式会社谷澤
                          4,180    4,650    4,420    3.8   4,070    3.9    4.0    170    4.5
          ル         総合鑑定所
          ヒューリック神田橋         大和不動産鑑
                          2,970    3,120    3,000    3.7   2,960    3.5    3.9    115    4.6
          ビル         定株式会社
          ヒューリック蛎殻町         株式会社谷澤
                          2,920    3,100    2,890    4.1   2,930    4.2    4.3    127    5.7
          ビル         総合鑑定所
                   一般財団法人
          御茶ノ水ソラシティ
                   日本不動産      44,485    37,107    44,919     3.2   44,051     2.9    3.3   1,438     3.8
     東
          （注５）
                   研究所
     京
                   一般財団法人
     コ     ヒューリック東上野
                   日本不動産       3,180    2,650    3,230    3.9   3,130    3.7    4.1    133    5.0
          一丁目ビル
     マ
                   研究所
     │
          東京西池袋
                   一般財団法人
          ビルディング
                   日本不動産       1,990    1,440    2,020    4.1   1,960    3.9    4.3    85   5.4
     シ   オ
          （注５）         研究所
     ャ   フ
     ル   ィ
                   一般財団法人
     ・   ス
          ゲートシティ大崎
                   日本不動産       4,780    5,020    4,800    3.5   4,760    3.1    3.6    196    4.5
          （注５）
     プ
                   研究所
     ロ
     パ
                   一般財団法人
          ヒューリック虎ノ門
     テ
                   日本不動産      21,700    23,400    21,900     3.1   21,500     2.8    3.2    682    3.7
          ビル
     ィ
                   研究所
          ヒューリック渋谷一         株式会社谷澤
                          5,670    5,610    5,940    3.4   5,550    3.5    3.6    209    4.1
          丁目ビル         総合鑑定所
          ヒューリック東日本         株式会社谷澤
                          3,690    3,840    3,810    4.1   3,640    4.2    4.3    160    4.6
          橋ビル         総合鑑定所
                   一般財団法人
          ヒューリック神保町
                   日本不動産       1,530    1,300    1,560    3.9   1,500    3.7    4.1    62   4.3
          ビル
                   研究所
                                       3.3        3.1    3.4        3.6
                         11,650    12,300    11,850        11,400             398
                                       3.3        3.1    3.4        3.6
          ヒューリック銀座７
                   一般財団法人       5,825    6,225    5,925        5,700            199
                                       3.3        3.1    3.4        3.6
          丁目ビル（注５）
                   日本不動産       4,660    5,040    4,760        4,560            160
          （注６）         研究所       合計    合計    合計        合計           合計
                         22,135    23,565    22,535        21,660             756
                                       -        -    -        -
                   一般財団法人
          品川シーズンテラス
                   日本不動産
                          6,200    5,450    6,225    3.5   6,150    3.2    3.6    217    3.6
          （注５）
                   研究所
          ヒューリック五反田         大和不動産鑑
                          3,500    3,010    3,770    3.9   3,380    3.6    4.0    154    4.5
          山手通ビル         定株式会社
          ヒューリック日本橋
                   大和不動産鑑
          本町一丁目ビル               4,140    4,340    4,280    4.1   4,080    3.9    4.3    179    4.5
                   定株式会社
          （注５）
                   大和不動産鑑
          番町ハウス               2,800    2,580    2,860    3.8   2,780    3.6    4.0    115    4.2
                   定株式会社
          恵比寿南ビル         株式会社谷澤
                          2,540    2,430    2,640    3.8   2,500    3.8    3.9    104    4.3
          （注７）         総合鑑定所
          ヒューリック飯田橋         株式会社谷澤
                          1,500    1,410    1,560    3.9   1,480    4.0    4.1    63   4.4
          ビル         総合鑑定所
             小計        -    242,000       -  246,339      -  239,141      -    -  8,688     4.1
          大井町再開発ビル２         株式会社谷澤
                         12,100    11,600    12,300     4.0   12,000     4.1    4.2    548    5.8
          号棟         総合鑑定所
          大井町再開発ビル１
                   株式会社谷澤
                          7,360    6,760    7,430    4.2   7,330    4.3    4.4    357    5.8
          号棟（注５）         総合鑑定所
                   一般財団法人
          ダイニングスクエア
                   日本不動産       3,930    2,580    4,000    3.8   3,860    3.6    4.0    153    4.8
          秋葉原ビル
                   研究所
          ヒューリック神宮前         株式会社谷澤
                          3,600    3,570    3,680    3.3   3,560    3.4    3.5    123    4.6
          ビル         総合鑑定所
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                   一般財団法人
          ヒューリック新宿三
                   日本不動産       7,760    7,100    7,970    3.5   7,540    3.0    3.6    278    5.0
        商
          丁目ビル
                   研究所
        業
        施
        設
                   一般財団法人

          横浜山下町ビル         日本不動産       5,780    3,390    5,870    4.3   5,690    4.1    4.5    257    5.3
                   研究所
          オーキッド         大和不動産鑑
                          3,820    3,530    3,900    3.7   3,790    3.5    3.9    146    4.2
          スクエア         定株式会社
          ヒューリック等々力         株式会社谷澤
                          1,350    1,500    1,360    4.5   1,340    4.6    4.7    68   5.7
          ビル         総合鑑定所
                   シービーアー
          ヒューリック大森ビ
                   ルイー株式       3,720    2,660    3,720    4.3   3,720    4.1    4.4    161    4.7
          ル
                   会社
                   一般財団法人
          HULIC   &New  SHIBUYA
                   日本不動産
                          3,415    2,600    3,490    3.1   3,335    2.9    3.3    108    3.4
          （注５）
                   研究所
                   一般財団法人
          HULIC   &New
                   日本不動産       3,360    3,210    3,410    3.7   3,300    3.5    3.9    126    4.1
          SHINBASHI
                   研究所
                   一般財団法人
          ヒューリック志村坂
                   日本不動産       7,630    7,600    7,770    4.6   7,490    4.4    4.9    356    4.7
          上（注８）
                   研究所
             小計        -    63,825    56,100    64,900     -  62,955      -    -  2,681     5.0
            中計         -    305,825       -  311,239      -  302,096      -    -  11,368     4.3
                   一般財団法人
          アリア松原         日本不動産       4,300    3,710    4,320    4.4   4,270    4.0    4.6    193    6.0
                   研究所
                   一般財団法人
          トラストガーデン用
                   日本不動産
                          6,880    5,370    6,920    4.7   6,830    4.3    4.9    326    6.1
          賀の杜
                   研究所
                   一般財団法人
          トラストガーデン桜
                   日本不動産       3,670    3,010    3,690    4.6   3,640    4.2    4.8    171    6.0
          新町
                   研究所
     次
     世
                   一般財団法人
          トラストガーデン杉
        有
                   日本不動産
                          3,550    2,770    3,570    4.6   3,530    4.2    4.8    166    6.0
     代
          並宮前
        料
                   研究所
     ア
        老
     セ
                   一般財団法人
        人
          トラストガーデン常
     ッ
                   日本不動産       3,300    3,150    3,350    4.2   3,250    4.0    4.4    142    4.7
        ホ
          磐松
     ト
                   研究所
        │
     ・
                   一般財団法人
        ム
          SOMPOケア    ラヴィー
     プ
                   日本不動産       1,770    1,230    1,780    5.5   1,750    5.3    5.7    102    5.7
       (注８)
          レ北鎌倉
     ラ
                   研究所
     ス
                   一般財団法人
          チャームスイート新
                   日本不動産       3,520    3,530    3,570    4.1   3,460    3.9    4.3    148    4.4
          宿戸山
                   研究所
                   一般財団法人
          チャームスイート石
                   日本不動産       3,270    3,170    3,310    4.4   3,220    4.2    4.6    148    4.6
          神井公園
                   研究所
             小計        -    30,260    25,940    30,510     -  29,950      -    -  1,396     5.5
                   一般財団法人
          池袋ネットワークセ
                   日本不動産
                          5,280    4,890    5,330    4.4   5,220    4.1    4.5    236    5.2
          ンター
                   研究所
                   一般財団法人

          田端ネットワークセ
                   日本不動産       1,550    1,540    1,560    4.9   1,530    4.6    5.0    78   5.8
          ンター
                   研究所
        ネ
                   一般財団法人
          広島ネットワークセ
        ッ           日本不動産       1,220    1,180    1,230    5.7   1,210    5.4    5.8    72   6.7
          ンター
                   研究所
        ト
        ワ
                   一般財団法人
        │
          熱田ネットワークセ
                   日本不動産       1,070    1,000    1,080    5.4   1,060    5.1    5.5    61   6.0
        ク
          ンター
                   研究所
        セ
        ン
                   一般財団法人
        タ
          長野ネットワークセ
                   日本不動産        362    305    363   6.9    361    6.7    7.1    26   8.6
        │
          ンター
                   研究所
                   一般財団法人
          千葉ネットワークセ
                   日本不動産       7,330    4,320    7,380    5.1   7,270    4.8    5.2    380    5.4
          ンター
                   研究所
                   一般財団法人
          札幌ネットワークセ
                   日本不動産       2,600    2,610    2,620    5.2   2,580    4.9    5.3    138    5.5
          ンター
                   研究所
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                   一般財団法人
          京阪奈ネットワーク
                   日本不動産       1,320    1,170    1,320    5.5   1,310    5.2    5.6    74   5.9
          センター
                   研究所
             小計        -    20,732    17,015    20,883     -  20,541      -    -  1,066     5.6
                   一般財団法人
          相鉄フレッサイン銀
                   日本不動産      12,100    13,500    12,300     3.6   11,900     3.4    3.8    441    3.8
          座七丁目
                   研究所
        ホ
          相鉄フレッサイン東         一般財団法人
        テ
          京六本木         日本不動産       5,100    4,805    5,200    3.8   5,000    3.6    4.0    198    4.0
        ル
          （注５）         研究所
             小計        -    17,200    18,305    17,500     -  16,900      -    -   639    3.9
            中計         -    68,192    61,260    68,893     -  67,391      -    -  3,100     5.1
           合計
                     -    374,017       -  380,132      -  369,487      -    -  14,469     4.5
          （注１）価格時点は、取得予定資産及び第11期取得済資産については、前記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産に係る個別不
             動産の概要」に記載の価格時点、その他の各本増資後保有資産については、2019年２月28日です。
          （注２）「NOI」は、底地以外の物件については各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益（Net                                               Operating
             Income）を、底地物件については各不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における初年度運営純収益を百万円未満を四捨五
             入して記載しています。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を
             控除した純収益（Net         Cash  Flow）とは異なります。また、当該数値は本投資法人又は本資産運用会社が予測する収支等で
             はありません。以下同じです。
          （注３）「NOI利回り」は、NOIを取得（予定）価格で除した数値を小数第２位を四捨五入して記載しています。本資産運用会社にお
             いて算出した数値であり、各不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
          （注４）「ヒューリック九段ビル（底地）」は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
          （注５）各本増資後保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各本増資後保有
             資産の区分所有部分又は準共有持分割合について、「ヒューリック銀座７丁目ビル」については前記「５　取得予定資産及
             び第11期取得済資産に係る個別不動産の概要」に記載の「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得）」に係る個別物件表
             を、その他の各本増資後保有資産については参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／５　運
             用状況／（２）投資資産／③　その他投資資産の主要なもの／Ｉ．不動産等の概要」及び個別物件表をそれぞれご参照くだ
             さい。
          （注６）「ヒューリック銀座７丁目ビル」については、各取得（予定）時期に対応する数値をそれぞれ記載し、下段にその合計値を
             記載しています。なお、各取得（予定）時期に取得する持分等につきましては、前記「５　取得予定資産及び第11期取得済
             資産に係る個別不動産の概要」に記載の個別物件表をご参照ください。
          （注７）「恵比寿南ビル」の割引率は、初年度～３年度は3.6％、４年度～９年度は3.7％、10年度～11年度は3.8％となっています
             が、表中では10年度～11年度の数値（3.8％）を記載しています。
          （注８）一般財団法人日本不動産研究所は、有料老人ホーム棟を含む「ヒューリック志村坂上」並びに「アリア松原」、「トラスト
             ガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」、「トラストガーデン杉並宮前」、「トラストガーデン常磐松」、
             「SOMPOケア     ラヴィーレ北鎌倉」、「チャームスイート新宿戸山」及び「チャームスイート石神井公園」に係る不動産鑑定
             に際し、投資対象としての有料老人ホームの特殊性（制度改変リスクなどの事業リスクを包含している点、建物の汎用性や
             社会的要請から用途転換が困難である点、賃料収入の安定性・継続性が運営者に依拠している点、市場参加者は限定され相
             対的に流動性が劣る点等）に加えて、個別物件毎の事業収支からみた賃料水準の妥当性、賃借人（運営者）の運営能力、賃
             貸借契約の内容等を勘案して不動産鑑定評価を行っています。
                                  78/125










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      （４）建物状況評価報告書の概要
          本投資法人は、本増資後保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境
        アセスメント等に関する建物状況評価報告書を株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューショ
        ン、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、東京海上日動リスクコンサル
        ティング株式会社又は日本管財株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告
        者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありませ
        ん。なお、株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株
        式会社イー・アール・エス、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社
        と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                          緊急・短期修繕費           長期修繕費

          物件名称              調査業者          調査書日付         （百万円）          （百万円）
                                            （注１）          （注２）
      ヒューリック神谷町ビル              株式会社竹中工務店              2018年９月              ９         137
      ヒューリック九段ビル（底地）
                         -           -            -          -
      （注３）
      虎ノ門ファーストガーデン
                    株式会社ERIソリューション              2018年２月              -         10
      （注４）
                    株式会社ERIソリューション              2016年９月
      ラピロス六本木（注４）                                          １          62
      ヒューリック高田馬場ビル              株式会社ERIソリューション              2018年２月              -         22

      ヒューリック神田ビル              株式会社ERIソリューション              2018年２月              -         ７

      ヒューリック神田橋ビル              株式会社ERIソリューション              2018年２月              -         ７

      ヒューリック蛎殻町ビル              株式会社ERIソリューション              2018年２月              -         12

      御茶ノ水ソラシティ
                    株式会社ERIソリューション              2016年９月
                                                -         22
      （注４）
      ヒューリック東上野一丁目ビル              株式会社ERIソリューション              2014年８月
                                                -         12
      東京西池袋ビルディング
                    株式会社東京建築検査機構              2015年３月              -         ５
      （注４）
      ゲートシティ大崎
                    株式会社イー・アール・エス              2015年３月              ０          21
      （注４）
      ヒューリック虎ノ門ビル              株式会社東京建築検査機構              2016年８月              -         ２
      ヒューリック渋谷一丁目ビル              株式会社東京建築検査機構              2017年３月              -         11

      ヒューリック東日本橋ビル              株式会社東京建築検査機構              2017年３月

                                                -         ８
                    東京海上日動リスク
      ヒューリック神保町ビル                            2017年３月              １          ３
                    コンサルティング株式会社
      ヒューリック銀座７丁目ビル              東京海上日動リスク
                                  2019年６月              -         25
                    コンサルティング株式会社
      （注４）
                    東京海上日動リスク
      品川シーズンテラス（注４）                            2018年６月              -         ３
                    コンサルティング株式会社
                    東京海上日動リスク
      ヒューリック五反田山手通ビル                            2018年９月              -         11
                    コンサルティング株式会社
      ヒューリック日本橋本町一丁目ビ              東京海上日動リスク
                                  2018年９月
                                                -         ６
      ル（注４）              コンサルティング株式会社
                    東京海上日動リスク
      番町ハウス                            2018年９月              -         10
                    コンサルティング株式会社
      恵比寿南ビル              株式会社ERIソリューション              2018年９月              -         ６
                    東京海上日動リスク
      ヒューリック飯田橋ビル                            2019年６月              -         ４
                    コンサルティング株式会社
      大井町再開発ビル２号棟              株式会社ERIソリューション              2018年12月              -         76
      大井町再開発ビル１号棟
                    株式会社ERIソリューション              2018年12月
                                                -         75
      （注４）
                                  79/125



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                                          緊急・短期修繕費           長期修繕費
          物件名称              調査業者          調査書日付         （百万円）          （百万円）
                                            （注１）          （注２）
      ダイニングスクエア秋葉原ビル              株式会社東京建築検査機構              2018年４月              -         ３
      ヒューリック神宮前ビル              株式会社ERIソリューション              2018年８月

                                                -         ３
      ヒューリック新宿三丁目ビル              株式会社ERIソリューション              2014年９月              -         ２

      横浜山下町ビル              株式会社東京建築検査機構              2014年９月              -         10

      オーキッドスクエア              株式会社東京建築検査機構              2016年２月              -         ２

      ヒューリック等々力ビル              株式会社ERIソリューション              2016年12月              -         ９

      ヒューリック大森ビル              株式会社東京建築検査機構              2017年３月

                                                -         ０
      HULIC   &New  SHIBUYA（注４）

                    株式会社ERIソリューション              2017年６月
                                                -         １
                    東京海上日動リスク
      HULIC   &New  SHINBASHI
                                  2017年９月              -         １
                    コンサルティング株式会社
                                                    （商業施設棟）１
      ヒューリック志村坂上              株式会社東京建築検査機構              2018年６月              -   （有料老人ホーム棟）
                                                          ０
      アリア松原              株式会社イー・アール・エス              2018年７月              -         ９
      トラストガーデン用賀の杜              株式会社東京建築検査機構              2018年２月              -         ４

      トラストガーデン桜新町              株式会社東京建築検査機構              2018年２月              -         ３

      トラストガーデン杉並宮前              株式会社東京建築検査機構              2018年２月

                                                -         ３
      トラストガーデン常磐松              株式会社ERIソリューション              2016年８月              -         ３

      SOMPOケア    ラヴィーレ北鎌倉

                    株式会社東京建築検査機構              2017年３月              -         ６
      チャームスイート新宿戸山              株式会社東京建築検査機構              2019年８月              -         ４

      チャームスイート石神井公園              株式会社東京建築検査機構              2019年８月              -         ５

      池袋ネットワークセンター              日本管財株式会社              2018年６月

                                                -         ５
      田端ネットワークセンター              日本管財株式会社              2018年８月

                                                ０          ３
      広島ネットワークセンター              日本管財株式会社              2018年６月              -         ４

      熱田ネットワークセンター              日本管財株式会社              2018年８月              ０          ４

      長野ネットワークセンター              日本管財株式会社              2018年６月              ０          ２

      千葉ネットワークセンター              株式会社東京建築検査機構              2014年９月              -         ８

      札幌ネットワークセンター              株式会社東京建築検査機構              2014年９月

                                                -         ４
      京阪奈ネットワークセンター              日本管財株式会社              2014年８月              -         ２

      相鉄フレッサイン銀座七丁目              株式会社東京建築検査機構              2017年９月              -         ０

      相鉄フレッサイン東京六本木              東京海上日動リスク
                                  2017年９月              -         １
                    コンサルティング株式会社
      （注４）
          （注１）「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用
             を百万円未満を四捨五入して記載しています。
          （注２）「長期修繕費」は今後12年間に予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額に換算した
             金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。
          （注３）「ヒューリック九段ビル（底地）」は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
          （注４）「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各本増資後保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合
             に係る数値を記載しています。なお、各本増資後保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合について、「ヒューリック銀
             座７丁目ビル」については前記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産に係る個別不動産の概要」に記載の「ヒューリッ
             ク銀座７丁目ビル（追加取得）」に係る個別物件表を、その他の各本増資後保有資産については参照有価証券報告書「第一
             部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／５　運用状況／（２）投資資産／③　その他投資資産の主要なもの／Ｉ．不動
             産等の概要」及び個別物件表をそれぞれご参照ください。
                                  80/125


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      （５）地震リスク分析等の概要
          本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、SOMPOリスクマ
        ネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該評価は、意匠図面・
        構造図面・構造計算書をもとに、独自の方法で建物の耐震性能を評価しています。その耐震性能
        をもとにした建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合
        的な評価結果に基づいた地震発生時の建物のPML値（予想最大損失率）（注）を算定していま
        す。本増資後保有資産に係る建物のPML値及び本投資法人のポートフォリオ全体のPML値は、下表
        のとおりです。
          （注）PML（Probable         Maximum   Loss：予想最大損失率）値とは、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）での超過
            確率10％の損失を生じる地震によりどの程度の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対す
            る割合（％）で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接
            損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断
            による営業損失等の二次的被害は含まれていません。以下同じです。
                                          PML値（％）

                  物件名称                       （2019年７月）
                                          （注１）
          ヒューリック神谷町ビル
                                           3.93
          ヒューリック九段ビル（底地）                                 （注２）

          虎ノ門ファーストガーデン                                  0.47

          ラピロス六本木                                  3.69

          ヒューリック高田馬場ビル

                                           7.21
          ヒューリック神田ビル                                  3.97

          ヒューリック神田橋ビル                                  4.79

          ヒューリック蛎殻町ビル                                  3.69

          御茶ノ水ソラシティ

                                           0.79
          ヒューリック東上野一丁目ビル                                  4.98

          東京西池袋ビルディング                                  1.45

          ゲートシティ大崎                                  1.97

          ヒューリック虎ノ門ビル

                                           0.31
          ヒューリック渋谷一丁目ビル                                  5.15

          ヒューリック東日本橋ビル                                  6.82

          ヒューリック神保町ビル                                  6.09

          ヒューリック銀座７丁目ビル                                 10.00

          品川シーズンテラス                                  0.84

          ヒューリック五反田山手通ビル                                  6.24

          ヒューリック日本橋本町一丁目ビル                                  7.92

          番町ハウス

                                           8.22
          恵比寿南ビル                                  5.48

          ヒューリック飯田橋ビル                                  3.60

          大井町再開発ビル２号棟                                  8.94

                                  81/125



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                                          PML値（％）
                  物件名称                       （2019年７月）
                                          （注１）
          大井町再開発ビル１号棟
                                           5.25
          ダイニングスクエア秋葉原ビル                                  3.56

          ヒューリック神宮前ビル                                  8.47

          ヒューリック新宿三丁目ビル                                  5.93

          横浜山下町ビル

                                           9.42
          オーキッドスクエア                                  4.45

          ヒューリック等々力ビル                                  9.02

          ヒューリック大森ビル                                  4.68

          HULIC   &New  SHIBUYA

                                           1.99
          HULIC   &New  SHINBASHI

                                           6.78
                                        （商業施設棟）4.29
          ヒューリック志村坂上
                                       （有料老人ホーム棟）5.57
          アリア松原                                 13.74
          トラストガーデン用賀の杜

                                           11.41
          トラストガーデン桜新町                                 11.14

          トラストガーデン杉並宮前                                 12.18

          トラストガーデン常磐松                                  6.13

          SOMPOケア    ラヴィーレ北鎌倉

                                           11.07
          チャームスイート新宿戸山                                  6.80

          チャームスイート石神井公園                                  5.43

          池袋ネットワークセンター                                  3.80

          田端ネットワークセンター

                                           11.05
          広島ネットワークセンター                                  7.91

          熱田ネットワークセンター                                  5.16

          長野ネットワークセンター                                 12.06

          千葉ネットワークセンター                                  5.50

          札幌ネットワークセンター                                  0.53

          京阪奈ネットワークセンター                                  7.18

          相鉄フレッサイン銀座七丁目                                  3.60

          相鉄フレッサイン東京六本木

                                           5.55
          ポートフォリオ全体                                  5.30

          （注１）PML値は、SOMPOリスクマネジメント株式会社が作成した2019年７月付の「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記
             載しています。
          （注２）「ヒューリック九段ビル（底地）」は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
                                  82/125



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      （６）設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
          本増資後保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
        （注１）は以下のとおりです。
          物件名称            設計者       構造設計者         施工者       確認検査機関       構造計算確認機関

                            松井源吾、株式                        損保ジャパン日
                            会社泉諭設計事        鹿島建設株式会                本興亜リスクマ
     ヒューリック神谷町ビル               秀和株式会社                         港区
                            務所、鹿島建設        社                ネジメント株式
                            株式会社                        会社
     ヒューリック九段ビル（底地）
                     -        -        -        -        -
     （注２）
                    株式会社日建設        株式会社日建設        大成建設株式会        株式会社都市居
     虎ノ門ファーストガーデン
                                                      （注３）
                    計        計        社        住評価センター
                    株式会社環設計        有限会社キャパ
                                     三井・大日本・
                    事務所、        ス設計、株式会                        株式会社東京建
     ラピロス六本木                               清水・岐建木村        東京都
                    株式会社アール        社ベストデザイ                        築検査機構
                                     建設共同企業体
                    アイエー        ン
                    株式会社松田平        株式会社松田平        五洋建設株式会                株式会社ＥＲＩ
     ヒューリック高田馬場ビル                                        東京都
                    田        田        社                ソリューション
                    松寿設計コンサ
                    ルティング一級
                            株式会社クロス        清水建設株式会        株式会社国際確        株式会社ＥＲＩ
     ヒューリック神田ビル               建築士事務所・
                            ファクトリー        社        認検査センター        ソリューション
                    パル興産一級建
                    築士事務所
                                             千代田区、
                    五洋建設株式会        五洋建設株式会        五洋建設株式会        ビューローベリ        株式会社ＥＲＩ
     ヒューリック神田橋ビル
                    社        社        社        タスジャパン株        ソリューション
                                             式会社
                    株式会社松田平        株式会社松田平        大成建設株式会                株式会社ＥＲＩ
     ヒューリック蛎殻町ビル                                        中央区
                    田        田        社                ソリューション
                    大成建設株式会        大成建設株式会        大成建設株式会        一般財団法人日
     御茶ノ水ソラシティ
                                                      （注３）
                    社        社        社        本建築センター
                    株式会社現代建        織本匠構造設計        清水建設株式会                株式会社ＥＲＩ
     ヒューリック東上野一丁目ビル                                        台東区
                    築研究所        研究所        社                ソリューション
                    東京都市開発株        東京都市開発株        大成建設・清水                株式会社東京建
     東京西池袋ビルディング                                        豊島区
                    式会社        式会社        建設共同企業体                築検査機構
                                     大成・熊谷・清
                                     水・竹中・東
                                                     損保ジャパン日
                                     急・安藤建設共
                    株式会社日建設        株式会社日建設                        本興亜リスクマ
     ゲートシティ大崎                               同企業体        品川区
                    計        計                        ネジメント株式
                                     鹿島・三井・戸
                                                     会社
                                     田・前田・住友
                                     建設共同企業体
                    株式会社日建設        株式会社日建設        大成建設株式会        株式会社都市居
     ヒューリック虎ノ門ビル                                                 （注３）
                    計        計        社        住評価センター
                                                     株式会社東京建
     ヒューリック渋谷一丁目ビル               株式会社大林組        株式会社大林組        株式会社大林組        渋谷区
                                                     築検査機構
                                             東京都・イー
                    株式会社石本建        株式会社石本建        佐藤工業株式会                株式会社東京建
     ヒューリック東日本橋ビル                                        ホームズ株式会
                    築事務所        築事務所        社                築検査機構
                                             社
                                                     東京海上日動リ
                    株式会社笹戸建        株式会社笹戸建        清水建設株式会                スクコンサル
     ヒューリック神保町ビル                                        千代田区
                    築事務所        築事務所        社                ティング株式会
                                                     社
                                                     東京海上日動リ
                    株式会社松田平        株式会社松田平        株式会社竹中工                スクコンサル
     ヒューリック銀座７丁目ビル                                        東京都
                    田設計事務所        田設計事務所        務店                ティング株式会
                                                     社
                    株式会社NTTファ        株式会社NTTファ
                                     大成建設株式会        一般財団法人日
     品川シーズンテラス               シリティーズ一        シリティーズ一                          （注３）
                                     社        本建築センター
                    級建築士事務所        級建築士事務所
                                                     東京海上日動リ
                    株式会社コルド        有限会社鳥海建        中山建設株式会                スクコンサル
     ヒューリック五反田山手通ビル                                        東京都
                    設計        築設計事務所        社                ティング株式会
                                                     社
                                                     東京海上日動リ
                    協立一級建築士        協立一級建築士        不二建設株式会                スクコンサル
     ヒューリック日本橋本町一丁目ビル                                        東京都
                    事務所        事務所        社                ティング株式会
                                                     社
                                                     東京海上日動リ
                    鹿島建設株式会        テクノインター
                                     鹿島建設株式会                スクコンサル
     番町ハウス               社一級建築士事        フェイス株式会                千代田区
                                     社東京支店                ティング株式会
                    務所        社
                                                     社
                                  83/125


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                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件名称            設計者       構造設計者         施工者       確認検査機関       構造計算確認機関

                    空間設計社一級        荻原構造計画事        東急工建株式会                株式会社ＥＲＩ
     恵比寿南ビル                                        渋谷区
                    建築士事務所        務所        社                ソリューション
                            株式会社久米エ                        東京海上日動リ
                                     前田建設工業株
                    株式会社日施設        ンジニアリング                        スクコンサル
     ヒューリック飯田橋ビル                               式会社        千代田区
                    計        システム（注                        ティング株式会
                                     東京支店
                                                     社
                            ５）
                    株式会社久米建        株式会社久米建        株式会社竹中工                株式会社ＥＲＩ
     大井町再開発ビル２号棟                                        東京都
                    築事務所        築事務所        務店                ソリューション
                    株式会社久米建        株式会社久米建        株式会社竹中工                株式会社ＥＲＩ
     大井町再開発ビル１号棟                                        東京都
                    築事務所        築事務所        務店                ソリューション
                    鹿島建設株式会                鹿島建設株式会
                            鹿島建設株式会                        株式会社東京建
     ダイニングスクエア秋葉原ビル               社、株式会社間                社、株式会社間        千代田区
                            社                        築検査機構
                    組                組
                    大成建設株式会        大成建設株式会        大成建設株式会                株式会社ＥＲＩ
     ヒューリック神宮前ビル                                        渋谷区
                    社        社        社                ソリューション
                    協建築設計事務
                                     株式会社佐藤秀        新宿区、株式会
                    所、株式会社        協建築設計事務                        株式会社ＥＲＩ
     ヒューリック新宿三丁目ビル                               工務店、清水建        社国際確認検査
                    ピーディーシス        所                        ソリューション
                                     設株式会社        センター
                    テム
                    株式会社竹中工        株式会社竹中工        株式会社竹中工                株式会社東京建
     横浜山下町ビル                                        横浜市
                    務店        務店        務店                築検査機構
                            株式会社坂井田
                    株式会社近代建        構造事務所        東急建設株式会        株式会社都市居        株式会社東京建
     オーキッドスクエア
                    築事務所        株式会社構造計        社        住評価センター        築検査機構
                            画プラス・ワン
                    不動建設株式会        不動建設株式会        不動建設株式会                株式会社ＥＲＩ
     ヒューリック等々力ビル                                        世田谷区
                    社        社        社                ソリューション
                    株式会社櫻井潔        株式会社櫻井潔
                                             ビューローベリ
                                     西松建設株式会
                    建築設計事務        建築設計事務
     ヒューリック大森ビル                                        タスジャパン株          （注４）
                                     社
                    所・ETHNOS        所・ETHNOS                式会社
                            オーヴ・アラッ
                    株式会社櫻井潔        プ・アンド・                ビューローベリ
                                     西松建設株式会
     HULIC   &New  SHIBUYA
                    建築設計事務        パートナーズ・                タスジャパン株
                                                      （注４）
                                     社
                    所・ETHNOS        ジャパン・リミ                式会社
                            テッド
                    株式会社松田平        株式会社松田平        松井建設株式会        日本建築検査協
     HULIC   &New  SHINBASHI
                                                      （注４）
                    田設計        田設計        社        会株式会社
                                     （商業施設棟）
                                     前田・五洋建設
                    株式会社松田平        株式会社松田平        共同企業体        一般財団法人日
     ヒューリック志村坂上                                                 （注４）
                    田設計        田設計        （有料老人ホー        本建築センター
                                     ム棟）大成ユー
                                     レック株式会社
                                                     損保ジャパン日
                    株式会社リバッ        株式会社リバッ
                                     大成建設株式会        イーホームズ株        本興亜リスクマ
     アリア松原               クス建築環境計        クス建築環境計
                                     社        式会社        ネジメント株式
                    画        画
                                                     会社
                    株式会社コムス
                            戸田建設株式会        戸田建設株式会                株式会社東京建
     トラストガーデン用賀の杜               ン一級建築士事                        日本ERI株式会社
                            社        社                築検査機構
                    務所
                    株式会社コムス                        財団法人東京都
                            株式会社創建設        東急建設株式会                株式会社東京建
     トラストガーデン桜新町               ン一級建築士事                        防災・建築まち
                            計事務所        社                築検査機構
                    務所                        づくりセンター
                    株式会社コムス                        財団法人東京都
                            株式会社創建設        東急建設株式会                株式会社東京建
     トラストガーデン杉並宮前               ン一級建築士事                        防災・建築まち
                            計事務所        社                築検査機構
                    務所                        づくりセンター
                    鉄建建設株式会        鉄建建設株式会
                                     鉄建建設株式会        日本建築検査協
     トラストガーデン常磐松               社一級建築士事        社一級建築士事                          （注４）
                                     社        会株式会社
                    務所        務所
                    株式会社環境デ        有限会社ライブ        五洋建設株式会                株式会社東京建
     SOMPOケア    ラヴィーレ北鎌倉
                                             鎌倉市
                    ザイン計画        設計所        社                築検査機構
                            西松建設株式会
                    西松建設株式会
                            社一級建築士事        西松建設株式会
     チャームスイート新宿戸山               社一級建築士事                        日本ERI株式会社          （注４）
                            務所、株式会社        社関東建築支社
                    務所
                            西塚構造事務所
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                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件名称            設計者       構造設計者         施工者       確認検査機関       構造計算確認機関

                    株式会社日建ハ        株式会社日建ハ
                                     大成ユーレック        株式会社都市居        株式会社東京建
     チャームスイート石神井公園               ウジングシステ        ウジングシステ
                                     株式会社        住評価センター        築検査機構
                    ム        ム
                                                     損保ジャパン日
                    株式会社交建設        株式会社東京建        鉄建建設株式会                本興亜リスクマ
     池袋ネットワークセンター                                        東京都
                    計        築研究所        社                ネジメント株式
                                                     会社
                    株式会社交建設        株式会社東京建        清水建設株式会                株式会社東京建
     田端ネットワークセンター                                        北区
                    計        築研究所        社                築検査機構
                                                     損保ジャパン日
                    株式会社久米設        株式会社久米設                        本興亜リスクマ
     広島ネットワークセンター                               株式会社熊谷組        広島市東区
                    計        計                        ネジメント株式
                                                     会社
                                                     損保ジャパン日
                    株式会社交建設        株式会社東京建        清水建設株式会                本興亜リスクマ
     熱田ネットワークセンター                                        愛知県名古屋市
                    計        築研究所        社                ネジメント株式
                                                     会社
                                                     損保ジャパン日
                    株式会社ジェイ
                            株式会社東京建        飯島建設株式会                本興亜リスクマ
     長野ネットワークセンター               アール東日本建                        長野県
                            築研究所        社                ネジメント株式
                    築設計事務所
                                                     会社
                    株式会社丸ノ内
                                     清水・大成・熊
                    建築事務所、株                                 株式会社東京建
     千葉ネットワークセンター                       株式会社日総建        谷・三井建設共        千葉県
                    式会社日総建、                                 築検査機構
                                     同企業体
                    株式会社梓設計
                    株式会社交建設        株式会社東京建        鹿島建設株式会                株式会社東京建
     札幌ネットワークセンター                                        札幌市
                    計        築研究所        社                築検査機構
                    株式会社日建設        株式会社日建設                        株式会社東京建
     京阪奈ネットワークセンター                               株式会社大林組        京都府
                    計        計                        築検査機構
                    清水建設株式会        清水建設株式会                一般財団法人　
                                     清水建設株式会
     相鉄フレッサイン銀座七丁目               社一級建築士事        社一級建築士事                日本建築セン          （注４）
                                     社
                    務所        務所                ター
                                             一般財団法人　
                    株式会社松田平        株式会社松田平        鉄建建設株式会
     相鉄フレッサイン東京六本木                                        日本建築セン
                                                      （注４）
                    田設計        田設計        社
                                             ター
          （注１）設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の社名は、当時の名称等を記載しています。
          （注２）「ヒューリック九段ビル（底地）」は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
          （注３）「虎ノ門ファーストガーデン」、「御茶ノ水ソラシティ」、「ヒューリック虎ノ門ビル」及び「品川シーズンテラス」は、
             性能評価を実施しているため記載していません。
          （注４）建築基準法に従い指定構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けているため、記載していません。
          （注５）売主又は前売主等において構造計算書の所在を確認出来ない場合には、構造計算書の再計算等を行っており、その際は、当
             該再計算等を行った外部機関の社名を記載しています。
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                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （７）担保の状況
          本増資後保有資産（共有又は区分所有の場合は本投資法人の所有に係る持分）につき、担保は
        設定されていません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （８）主要な不動産に関する情報
          本増資後保有資産のうち、「総賃料収入合計」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の
        10％以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
                            総賃料収入         総賃貸面積        総賃貸可能面積

                    テナント数                                  稼働率（％）
          物件名称                            （㎡）         （㎡）
                            （百万円）
                    （注１）                                   （注５）
                            （注２）         （注３）         （注４）
       ヒューリック神谷町ビル               25        2,723        32,487.06         32,487.06         100.0

          （注１）「テナント数」は、2019年６月30日現在における各資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載していま
             す。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パススルー型マスターリースの対象となってい
             る部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。
          （注２）「総賃料収入」は、2019年６月30日現在において有効な各資産に係る賃貸借契約に表示された月間賃料（倉庫、看板、駐車
             場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。
             なお、消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産
             についてはその合計額）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締
             結されている場合、パススルー型マスターリースの対象物件となっている部分については、かかる部分につきエンドテナン
             トとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
          （注３）「総賃貸面積」は、2019年６月30日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
             なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に
             賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
          （注４）「総賃貸可能面積」は、2019年６月30日現在における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と
             考えられるものを記載しています。
          （注５）「稼働率」は、一棟の建物全体について、2019年６月30日現在における各資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が
             占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
                                  88/125














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                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （９）主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に
          関する情報
          本投資法人は、本増資後保有資産の一部につき、ヒューリック株式会社をマスターリース会社
        として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約（マスターリース契約）を締結
        しています。下表は、本増資後保有資産につき、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全
        体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。
                            賃貸面積          敷金・保証金               契約更改の

                                 総賃料収入
      テナン                                       契約満了日
          業種        物件名称          （㎡）                         方法等
                                       （百万円）
                                 （百万円）
      ト名                                       （注４）
                            （注１）      （注２）      （注３）              （注５）
                                                  契約満了６ヶ月前まで
                                             2021年     に書面による意思表示
              ヒューリック神谷町ビル             32,487.06      2,723      2,657
                                             ２月６日     がないときは２年間自
                                                  動更新
              ヒューリック九段ビル                               2063年
                            3,351.07       530      265          契約満了により終了
              （底地）                               ２月６日
              虎ノ門ファーストガーデン
                            5,689.97       571      419
              （注６）
              ラピロス六本木
                            6,730.52       595      534
              （注７）
              ヒューリック高田馬場ビル             5,369.71       312      194
                                             2021年
                                             ２月６日
              ヒューリック神田ビル             3,728.36       255      218
              ヒューリック神田橋ビル             2,566.95       163      129
              ヒューリック蛎殻町ビル             2,858.48       190      123
              ヒューリック東上野一丁目ビ                               2019年
                            3,137.09       177      150
              ル                               10月15日
              東京西池袋ビルディング
                                             2020年
                            1,429.74       111      195
              （注７）                               ３月30日
                                             2020年
              ヒューリック虎ノ門ビル
                            8,574.65       906      643
                                             12月24日
                                                  契約満了６ヶ月前まで
                                                  に書面による意思表示
              ヒューリック渋谷一丁目ビル             2,817.65       238      181
                                             2020年
                                                  がないときは２年間自
       ヒ
                                             ３月30日
                                                  動更新
       ュ
              ヒューリック東日本橋ビル             3,681.20       190      125
       │    不
                                             2020年
       リ    動
              ヒューリック神保町ビル             1,561.38       71      58
                                             ４月27日
           産
       ッ
              ヒューリック銀座７丁目ビル                               2021年
       ク    賃
                           11,405.68      1,021       572
              （注７）                               ３月28日
       株    貸
              ヒューリック五反田山手通ビ                               2021年
       式    業
                            3,296.01       208      131
              ル                               ９月30日
       会
              ヒューリック日本橋本町一丁
                                             2021年
       社
                            3,702.25       190      141
              目ビル（注７）                               10月31日
                                             2021年
              番町ハウス
                            1,916.19      （注９）       111
                                             10月31日
                                             2021年
              恵比寿南ビル             1,629.09      （注９）      （注９）
                                             12月26日
                                             2022年
              ヒューリック飯田橋ビル             1,431.94       81      57
                                             ６月27日
                                             2021年
              大井町再開発ビル２号棟             14,485.66       624      656
                                             ２月６日
                                                  契約満了６ヶ月前まで
                                                  に書面による意思表示
              大井町再開発ビル１号棟                                    がないときは自動更新
                           10,612.67       438      529    （注８）
              （注７）                                    （更新後の賃貸借期間
                                                  は両当事者協議の上定
                                                  める）
              ダイニングスクエア秋葉原ビ

                            2,169.41      （注９）      （注９）
              ル                               2021年
                                             ２月６日     契約満了６ヶ月前まで
                                                  に書面による意思表示
              ヒューリック神宮前ビル             1,656.24       158       82
                                                  がないときは２年間自
                                                  動更新
              ヒューリック新宿三丁目ビル
                            1,351.15       344      208
                                             2019年
                                             10月15日
              横浜山下町ビル             8,958.70      （注９）      （注９）
                                  89/125




                                                           EDINET提出書類
                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            賃貸面積          敷金・保証金               契約更改の
                                 総賃料収入
                                             契約満了日
      テナン
          業種        物件名称          （㎡）          （百万円）               方法等
                                 （百万円）
      ト名                                       （注４）
                                                     （注５）
                            （注１）      （注２）      （注３）
                                             2021年
              オーキッドスクエア
                            1,334.88       165       88
                                             ３月29日
                                             2019年
                                                  契約満了６ヶ月前まで
              ヒューリック等々力ビル
                            1,676.02       93      69
                                             12月26日
                                                  に書面による意思表示
                                                  がないときは２年間自
                                             2022年
              ヒューリック大森ビル             2,666.52       192      144
                                                  動更新
                                             ３月30日
                                             2020年
              HULIC   &New  SHIBUYA（注７）
                            898.62      128      120
                                             ６月29日
                                             2020年
              HULIC   &New  SHINBASHI
                            1,725.35       154      151
                                             10月31日
                                             2021年
              ヒューリック志村坂上             11,528.34       469      354
                                             ６月28日
       ヒ
              アリア松原             5,454.48      （注９）      （注９）
       ュ
       │    不
              トラストガーデン用賀の杜             5,977.75      （注９）      （注９）
                                             2021年
       リ    動
                                             ２月６日
           産
       ッ
              トラストガーデン桜新町             3,700.26      （注９）      （注９）
       ク    賃
       株    貸
                                                  契約満了６ヶ月前まで
              トラストガーデン杉並宮前             3,975.99      （注９）      （注９）
       式    業
                                                  に書面による意思表示
       会                                       2021年
                                                  がないときは２年間自
              トラストガーデン常磐松
                            2,893.82      （注９）      （注９）
       社
                                             ８月31日
                                                  動更新
              SOMPOケア    ラヴィーレ
                                             2020年
                            4,912.57      （注９）      （注９）
                                             ６月29日
              北鎌倉
                                             2022年
              チャームスイート新宿戸山             4,065.62      （注９）      （注９）
                                             ９月26日
                                             2022年
              チャームスイート石神井公園
                            4,241.68      （注９）      （注９）
                                             ９月11日
              相鉄フレッサイン銀座                               2020年
                            6,984.32       480      480
              七丁目                               10月31日
              相鉄フレッサイン東京                               2020年
                            2,408.45       216       54
              六本木（注７）                               10月31日
                   合計
                           211,043.49      14,259      11,360       -        -
                                             2030年
              池袋ネットワークセンター             12,773.04       271      136
                                             ９月30日
                                             2030年
              田端ネットワークセンター             3,832.73       90      45
                                             ９月30日
                                             2030年
       ソ
              広島ネットワークセンター
                            5,208.54       88      44
                                             ９月30日
       フ
                                             2030年
       ト
              熱田ネットワークセンター
                            4,943.10       73      37
                                             ９月30日
       バ
           通                                        契約満了により終了
       ン
                                             2024年
           信
              長野ネットワークセンター             2,211.24       33      17
       ク
                                             11月５日
           業
       株
                                             2030年
              千葉ネットワークセンター             23,338.00       447      224
       式
                                             ９月30日
       会
                                             2030年
              札幌ネットワークセンター             9,793.57       167       84
       社
                                             ９月30日
              京阪奈ネットワーク                               2030年
                            9,273.44       94      47
              センター                               ９月30日
                   合計        71,373.66      1,265       632      -        -
          （注１）「賃貸面積」は、2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産
             は取得時点）における各資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。なお、パススルー型マスターリー
             スの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行わ
             れている面積の合計を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分の面積の合計を記載してい
             ます。また、底地物件については底地面積を記載しています。
          （注２）「総賃料収入」は、2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資
             産は取得時点）において有効な各資産に係る賃貸借契約に表示された月間賃料（倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、
             貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みま
             せん。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産についてはその合計額）
             につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、2019年６月30日現在における各資産に係る賃
             貸借契約に表示された底地に係る月間賃料（消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額につ
             き百万円未満を四捨五入して記載しています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となる物件については、
             2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）にお
             いて有効なエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき、パススルー型マスターリースの対象となっている
             部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスター
             リースの対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍する
             ことにより年換算して算出した金額を記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目」及び「相鉄フレッサイン東京六本
             木」については、固定賃料と年間客室売上高が一定額を超えた場合に発生する比例賃料で構成されますが、当該賃貸借契約
             に定める固定賃料（月額）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載していま
             す。
          （注３）「敷金・保証金」は、「ヒューリック銀座７丁目ビル」以外の各本増資後保有資産については、2019年６月30日現在におけ
             る各資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加
             取得）」以外の取得予定資産は取得時点における各資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額（各賃貸借契約に
             基づき受領見込みの額を含みます。））、「ヒューリック銀座７丁目ビル」については、2019年６月30日現在において敷
                                  90/125


                                                           EDINET提出書類
                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             金・保証金として認識している既保有分の帳簿価額の合計額に基づいて本投資法人が本増資後に保有している予定の持分
             （95.0％）に相当する数値を算定し、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。
          （注４）「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする2019年
             ６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）において有
             効な各資産に係る賃貸借契約に表示された又は表示される予定の契約満了日を記載しています。
          （注５）「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする
             賃貸借契約に表示された又は表示される予定の契約更改の方法等の内容を記載しています。
          （注６）「虎ノ門ファーストガーデン」は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されて
             おり、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われています。そのため、本物件の賃貸
             面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、一棟の建物全体のうち本投資法人が保有する区分所有権の持分割合（約
             81.4％）に相当する数値を記載しています。
          （注７）各資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各資産の区分所有部分又は準
             共有持分割合について、「ヒューリック銀座７丁目ビル」については前記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産に係る
             個別不動産の概要」に記載の「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得）」に係る個別物件表を、その他の各本増資後保有
             資産については参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／５　運用状況／（２）投資資産／
             ③　その他投資資産の主要なもの／Ｉ．不動産等の概要」及び個別物件表をそれぞれご参照ください。
          （注８）「大井町再開発ビル１号棟」に係る賃貸借契約は、前回更新時に期間の定めのない賃貸借契約となっています。
          （注９）エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
                                  91/125
















                                                           EDINET提出書類
                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （10）賃貸面積上位エンドテナント
          本増資後保有資産につき、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10を占めるエンドテナント
        は以下のとおりです。なお、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる
        部分における固定型マスターリース契約上の内容を記載し、パススルー型マスターリースの対象
        となっている部分については、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の内容を記
        載しています。
                               総賃貸面積      面積比率

                                            契約満了日         契約形態
         エンド
                     物件名称           （㎡）      （％）
        テナント名                                     （注３）         （注４）
                                （注１）      （注２）
                                           2030年９月30日
                 池袋ネットワークセンター
                                           2030年９月30日
                 田端ネットワークセンター
                                           2030年９月30日
                 広島ネットワークセンター
                 熱田ネットワークセンター                           2030年９月30日
      ソフトバンク株式会社                                              定期建物賃貸借契約
                               71,373.66        23.5
                 長野ネットワークセンター
                                           2024年11月５日
                 千葉ネットワークセンター
                                           2030年９月30日
                 札幌ネットワークセンター
                                           2030年９月30日
                 京阪奈ネットワークセンター
                                           2030年９月30日
                 ヒューリック九段ビル                           2063年２月６日        事業用定期借地契約
                 （底地）（注５）
      ヒューリック株式会社           大井町再開発ビル２号棟               29,600.73        9.8    2021年２月６日        普通建物賃貸借契約
                 大井町再開発ビル１号棟                            （注６）       普通建物賃貸借契約
                 ヒューリック大森ビル                           2022年３月30日        普通建物賃貸借契約
                 トラストガーデン用賀の杜                           2028年１月24日
      トラストガーデン           トラストガーデン桜新町                           2028年１月24日
                               16,547.82        5.5            普通建物賃貸借契約
      株式会社           トラストガーデン杉並宮前                           2028年１月24日
                 トラストガーデン常磐松                           2036年２月29日
                 相鉄フレッサイン銀座七丁目                           2046年９月30日
      株式会社           （注７）
                                9,392.77        3.1            定期建物賃貸借契約
      相鉄ホテル開発           相鉄フレッサイン東京六本木                           2047年10月９日
                 （注７）
      （注８）           ヒューリック銀座７丁目ビル               9,107.44        3.0     （注８）         （注８）

      株式会社

                 横浜山下町ビル               8,958.70        3.0     （注８）         （注８）
      バーニーズジャパン
      株式会社チャーム・ケ           チャームスイート新宿戸山                           2045年10月31日

                                                    普通建物賃貸借契約
                                8,307.30        2.7
      ア・コーポレーション           チャームスイート石神井公園                           2044年10月31日
      株式会社

                 アリア松原                           2030年９月30日        普通建物賃貸借契約
                                5,454.48        1.8
      ベネッセスタイルケア
                 SOMPOケア    ラヴィーレ北鎌倉

      SOMPOケア株式会社                          4,912.57        1.6    2029年３月31日        普通建物賃貸借契約
      日本製紙株式会社           御茶ノ水ソラシティ                                   定期建物賃貸借契約

                                4,555.25        1.5     （注８）
          （注１）「総賃貸面積」は、2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資
             産は取得時点）におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、固定型
             マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分のエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。ま
             た、各資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各資産の区分所有部分又
             は準共有持分割合について、「ヒューリック銀座７丁目ビル」については前記「５　取得予定資産及び第11期取得済資産に
             係る個別不動産の概要」に記載の「ヒューリック銀座７丁目ビル（追加取得）」に係る個別物件表を、その他の各本増資後
             保有資産については参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／５　運用状況／（２）投資資
             産／③　その他投資資産の主要なもの／Ｉ．不動産等の概要」及び個別物件表をそれぞれご参照ください。
          （注２）小数第２位を四捨五入して記載しています。
          （注３）「契約満了日」は、エンドテナントを賃借人とする2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％
             追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）において有効な賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
          （注４）2019年６月30日現在（「ヒューリック銀座７丁目ビル追加取得②（20％追加取得）」以外の取得予定資産は取得時点）にお
             けるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
          （注５）「ヒューリック九段ビル（底地）」は底地の面積を記載しています。
          （注６）「大井町再開発ビル１号棟」に係る賃貸借契約は、前回更新時に期間の定めのない賃貸借契約となっています。
          （注７）「相鉄フレッサイン銀座七丁目」及び「相鉄フレッサイン東京六本木」については、株式会社相鉄ホテル開発よりホテル運
             営者への転貸を行っています。
          （注８）エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
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      （11）利害関係者への賃貸借の概要
          本増資後保有資産につき、本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害
        関係者をエンドテナント（但し、固定型マスターリースの対象となっている部分については、か
        かる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社）とする賃貸借の概要は、
        以下のとおりです。
                        総賃貸面積      総賃料収入      敷金・保証金

                                                      契約形態
      エンドテナント名           物件名称        （㎡）     （百万円）       （百万円）        契約満了日
                                                      （注４）
                        （注１）      （注２）       （注３）
              ヒューリック
                         3,351.07       530       265    2063年２月６日        事業用定期借地契約
              九段ビル（底地）
              大井町再開発ビル２号
                        14,485.66        624       656    2021年２月６日        普通建物賃貸借契約
              棟
      ヒューリック株式
      会社
              大井町再開発ビル１号
                        10,612.67        438       529     （注６）      普通建物賃貸借契約
              棟（注５）
              ヒューリック大森ビル                             2022年３月30日        普通建物賃貸借契約
                         1,151.33        96       50
          （注１）「総賃貸面積」は、2019年６月30日現在におけるエンドテナント（但し、固定型マスターリースの対象となっている部分に
             ついては、かかる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社）との間の賃貸借契約に表示された賃貸
             面積の合計を記載しています。また、底地物件については底地の面積を記載しています。
          （注２）「総賃料収入」は、2019年６月30日現在において有効な各資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料（倉
             庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレントは考慮しない
             ものとします。なお、消費税等は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約
             されている資産についてはその合計額）につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、2019
             年６月30日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料（消費税等は含みません。）を12倍する
             ことにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、テナントがマスターリース会
             社として転貸人となる物件については、2019年６月30日現在において有効なエンドテナントとの間で締結されている賃貸借
             契約に基づき、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間
             で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につ
             き固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
          （注３）「敷金・保証金」は、2019年６月30日現在における各資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につ
             き、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。
          （注４）「契約形態」は、2019年６月30日現在におけるエンドテナント（但し、固定型マスターリースの対象となっている部分につ
             いては、かかる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社）との間の賃貸借契約に表示された契約形
             態を記載しています。
          （注５）「大井町再開発ビル１号棟」は、本投資法人が信託を通じて保有する区分所有権に係る数値を記載しています。当該資産の
             区分所有部分については、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／５　運用状況／（２）投
             資資産／③　その他投資資産の主要なもの／Ｉ．不動産等の概要」及び個別物件表をご参照ください。
          （注６）「大井町再開発ビル１号棟」に係る賃貸借契約は、前回更新時に期間の定めのない賃貸借契約となっています。
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     （12）有料老人ホームに係る保有資産の概要
        （ア）有料老人ホームの施設の概要

                                                        重要事項

                                     居室数     定員    入居者数     入居率
                     施設の類型         介護事業者                           説明書
       物件名称       所在地                      （室）     （人）     （人）     （％）
                     （注１）         の名称                          記載日
                                    （注１）     （注１）     （注１）     （注１）
                                                        （注２）
               東京都             株式会社ベネッセ                            2019年
      アリア松原              介護付（一般型）                   96    105     91    86.6
              世田谷区              スタイルケア                            ４月１日
      トラストガーデン         東京都             トラストガーデン                            2019年
                   介護付（一般型）                  129     139     121     87
      用賀の杜         世田谷区              株式会社                            ４月１日
      トラストガーデン         東京都             トラストガーデン                            2019年
                   介護付（一般型）                   86     89     78     88
      桜新町         世田谷区              株式会社                            ４月１日
      トラストガーデン         東京都             トラストガーデン                            2019年
                   介護付（一般型）                  100     100     99     99
      杉並宮前         杉並区             株式会社                            ４月１日
      トラストガーデン         東京都             トラストガーデン                            2019年
                   介護付（一般型）                   50     55     49     89
      常磐松         渋谷区             株式会社                            ５月１日
      SOMPOケア    ラ
              神奈川県              SOMPOケア株式会                            2019年
                   介護付（一般型）                   98     99     87    87.9
               鎌倉市             社                            ５月１日
      ヴィーレ北鎌倉
      ヒューリック志村
               東京都                                         2019年
                   介護付（一般型）         株式会社桜十字          92    100     99     99
      坂上（注３）         板橋区                                         ２月１日
                            株式会社チャー
      チャームスイート         東京都                                         2019年
                   介護付（一般型）         ム・ケア・コーポ          90     90     89     99
      新宿戸山         新宿区                                         ７月１日
                            レーション
                            株式会社チャー
      チャームスイート         東京都                                         2019年
                   介護付（一般型）         ム・ケア・コーポ          105     105     104     99
      石神井公園         練馬区                                         ７月１日
                            レーション
          （注１）「施設の類型」、「居室数」、「定員」、「入居者数」及び「入居率」は、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された情
             報に基づいて記載しています。なお、「SOMPOケア                    ラヴィーレ北鎌倉」の重要事項説明書には入居率の記載がないため、
             「入居者数」及び「定員」の数値より算出しています。
          （注２）「重要事項説明書記載日」は、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
          （注３）「ヒューリック志村坂上」は、商業施設棟及び有料老人ホーム棟から構成される複合施設であり、本投資法人は「商業施
             設」として区分していますが、本「（12）有料老人ホームに係る保有資産の概要」においては、当該物件の有料老人ホーム
             棟に係る概要を記載しています。
        （イ）有料老人ホームに係る介護事業者の会社概要

                                       会社成立の       資本金

       介護事業者            本店所在地             代表者
                                       年月日     （百万円）         備考
        の名称            （注１）            （注１）
                                       （注１）
                                             （注１）
                               代表取締役
                                                  上場会社の連結子会社
      株式会社ベネッセ        東京都新宿区西新宿二丁目３番１号新宿                          1995年
                                              100
                               滝山  真也
      スタイルケア        モノリスビル                         ９月７日           （注２）
                               代表取締役
      トラストガーデン                                  2007年           上場会社の連結子会社
              東京都渋谷区代々木四丁目36番19号                                 50
                               伏見  有貴
      株式会社                                 ８月６日
                                                  （注３）
                               代表取締役
      SOMPOケア株式会                                  1997年           上場会社の連結子会社
              東京都品川区東品川四丁目12番８号                                3,925
                                遠藤  健
      社                                 ５月26日
                                                  （注４）
                               代表取締役
              熊本県熊本市南区御幸木部一丁目１番１                          1982年
      株式会社桜十字                                         ３
                                                      －
                                梶 正登
              号                         ８月19日
      株式会社チャー
                               代表取締役
                                       1984年
      ム・ケア・コーポ        大阪府大阪市北区中之島三丁目６番32号                                 684    上場会社（注５）
                               下村  隆彦
                                       ８月22日
      レーション
          （注１）「本店所在地」、「代表者」、「会社成立の年月日」及び「資本金」は、登記簿謄本により確認した2019年７月11日現在の
             記載です。「代表者」については、登記簿謄本に代表者が複数掲載されている場合でも、１名のみ記載しています。
          （注２）東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ベネッセホールディングス（証券コード：9783）の連結子会社です。
          （注３）東京証券取引所市場第一部及び名古屋証券取引所市場第一部に上場しているリゾートトラスト株式会社（証券コード：
             4681）の連結子会社です。
          （注４）東京証券取引所市場第一部に上場しているSOMPOホールディングス株式会社（証券コード：8630）の連結子会社です。
          （注５）東京証券取引所市場第一部に上場しています（証券コード：6062）。
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        （ウ）有料老人ホームに係る介護事業者の事業概要
                                運営施設数       運営居室数       売上高        経常利益

                                 （件）       （室）      （百万円）        （百万円）
                                 （注１）       （注１）      （注６）        （注６）
       介護事業者の名称             主な事業の概要             （注２）       （注２）      （注７）        （注７）
                                 （注３）       （注３）      （注８）        （注８）
                                 （注４）       （注４）      （注９）        （注９）
                                 （注５）       （注５）      （注10）        （注10）
      株式会社ベネッセスタ
                介護事業、保育・学童事業                   323     （注１）       113,868         5,548
      イルケア
      トラストガーデン株式
                介護付有料老人ホームの運営
                                   17     1,655      9,225         339
      会社
                有料老人ホーム・サービス付き高齢
      SOMPOケア
                者向け住宅・グループホームの運
                                   299    約25,500       102,823         4,833
      株式会社
                営、居宅サービス事業
      株式会社桜十字          高齢者住宅事業等                   10      933     23,094       （注９）
      株式会社チャーム・ケ          有料老人ホーム及びサービス付き高
                                   53     3,688      16,560        1,385
      ア・コーポレーション          齢者向け住宅の運営等
          （注１）株式会社ベネッセスタイルケアの「運営施設数」は、介護事業者が2019年８月時点においてウェブサイトで公表している値
             を記載しています。また、同社の「運営居室数」は、介護事業者より開示の承諾を得られていないため、やむを得ない事由
             により、開示していません。
          （注２）トラストガーデン株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が2019年８月時点においてウェブサイトで
             公表している値を記載しています。
          （注３）SOMPOケア株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が2019年８月時点においてウェブサイトで公表し
             ている値を記載しています。
          （注４）株式会社桜十字の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が2019年８月時点においてウェブサイトで公表してい
             る値を記載しています。
          （注５）株式会社チャーム・ケア・コーポレーションの「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が2019年８月５日付で公
             表した「2019年６月期通期決算説明資料」に基づき記載しています。
          （注６）株式会社ベネッセスタイルケアの「売上高」及び「経常利益」は、その親会社（株式会社ベネッセホールディングス）作成
             の2019年６月24日付有価証券報告書に基づき2019年３月期の数値を記載しています。
          （注７）トラストガーデン株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、介護事業者より提供を受けた2019年３月期の数値を百万円未
             満を切り捨てて記載しています。
          （注８）SOMPOケア株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、介護事業者が2019年８月時点において決算公告で公表している2019
             年３月期の数値を記載しています。
          （注９）株式会社桜十字の「売上高」は、介護事業者が2019年８月時点においてウェブサイトで公表している2017年度の数値（連
             結）を記載しています。また、同社の「経常利益」は、介護事業者より開示の承諾を得られていないため、やむを得ない事
             由により、開示していません。
          （注10）株式会社チャーム・ケア・コーポレーションの「売上高」及び「経常利益」は、介護事業者作成の2019年８月５日付決算短
             信に基づき2019年６月期の数値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
        （エ）有料老人ホームに係る介護事業者への事業調査の概要

             本投資法人は、有料老人ホームの取得に際しては、外部専門家と協働して介護事業者の
            事業、財務内容及び遵法性等について、デューディリジェンスを実施し適切と判断してお
            り、取得後においても、事業、財務内容及び遵法性等の状況についてのモニタリングを実
            施しており、本書提出日現在において本投資法人が入手した情報のもと、保有する有料老
            人ホーム及び取得を予定する有料老人ホームの介護事業者は、いずれも、有料老人ホーム
            に係る運営を適切に遂行できるものと判断しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ７　投資リスク
        参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／３　投資リスク」に記載
       の投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容について
       変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
       　以下において、本投資口及び投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含む

       ことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載
       しています。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記
       載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本
       資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、
       これら事項は本書提出日現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又
       は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性がありま
       す。
       　以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落
       し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれが
       あります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応
       に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
       　本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事
       項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
      （１）リスク要因

       　本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

        ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
          （ア）換金性・流動性に関するリスク
          （イ）市場価格変動に関するリスク
          （ウ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク
          （エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
        ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
          （ア）投資法人の組織運営に関するリスク
          （イ）投資法人の制度に関するリスク
          （ウ）ヒューリックグループへの依存に関するリスク
          （エ）インサイダー取引規制に関するリスク
        ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
          （ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
          （イ）不動産の瑕疵に関するリスク
          （ウ）PM会社に関するリスク
          （エ）費用に関するリスク
          （オ）専門家報告書等に関するリスク
          （カ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
          （キ）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク
          （ク）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク
          （ケ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
          （コ）共有物件に関するリスク
          （サ）区分所有建物に関するリスク
          （シ）借地権等に関するリスク
          （ス）底地物件に関するリスク
          （セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
          （ソ）不動産の所有者責任に関するリスク
          （タ）転貸に係るリスク
          （チ）マスターリースに関するリスク
          （ツ）次世代アセット・プラス（有料老人ホーム、ネットワークセンター及びホテル）に対す
             る投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク
          （テ）将来における法令等の改正に関するリスク
          （ト）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
          （ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク
          （ニ）開発物件に関するリスク
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          （ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
          （ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
          （ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク
          （ハ）地球温暖化対策に係るリスク
        ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
          （ア）信託受益者として負うリスク
          （イ）信託受益権の流動性に関するリスク
          （ウ）信託受託者に関するリスク
          （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
        ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
        ⑦　減損会計の適用に関するリスク
        ⑧　税制に関するリスク
          （ア）導管性要件に関するリスク
          （イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
          （ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          （エ）一般的な税制の変更に関するリスク
        ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

          （ア）換金性・流動性に関するリスク

           　本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エ

           ンド型です。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場している金融商品取引所を
           通じて又は取引所外にて第三者へ売却する必要があります（その他、本投資法人の清算・解
           散による残余財産分配請求権等による場合があります。）。
           　また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止さ
           れ、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありま
           せん。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口が譲
           渡できなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合につい
           て、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証され
           ていません。
          （イ）市場価格変動に関するリスク

           　本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気

           動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地震、津波、
           液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受け
           ることがあります。
           　また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資口
           の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要
           を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動
           産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
           　加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資
           金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額
           が希薄化することがあります。これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での
           本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがありま
           す。
           　また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社
           に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投
           資口の市場価格が下落することがあります。
          （ウ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

           　本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投

           資法人による分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されません。
           特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場
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           合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などに
           は、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
           　本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自
           己投資口の取得を行うことがありますが、現時点において自己投資口の取得を決定した事実
           はなく、また、取得の決定が保証されるものではありません。また、役員会で自己投資口の
           取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、
           行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、
           取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人に
           とって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。
          （エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク

           　本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更又は役員の選任

           等の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の
           行使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではあり
           ません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認
           のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、また、投資
           主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議
           決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提
           出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいず
           れをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14
           条第１項）。
        ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

          　本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法

          人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
          （ア）投資法人の組織運営に関するリスク

           　本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

           a．役員の職務遂行に関するリスク

            　投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の
            執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善
            管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投
            資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。
            しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運
            用会社の主要な役職員の多くは、スポンサーであるヒューリックからの転籍者又は出向者
            です。
           b．投資法人の資金調達に関するリスク

            　本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規
            約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は２兆円とされ、また、借入れを行う場合、
            借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限
            ります。）に限るものと規定されています。
            　借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対す
            る担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務
            に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結果、本投資口又は本
            投資法人債の市場価格に悪影響が生じることがあります。また、借入れ及び投資法人債の
            発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本
            規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必
            要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借
            入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定してい
            たにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないこ
            とにより債務不履行となる可能性があります。
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            　なお、本投資法人は、本書提出日現在、借入れに関する基本合意書に基づき一定の金融
            機関との間で資金借入れを行っており、借入時における担保提供は設定されていません
            が、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持すること等の財務制限が設定さ
            れ ています。
            　借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧税制に関するリスク／（ア）導管性要
            件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先
            を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいま
            す。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法
            人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象と
            なる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法
            人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。
            また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限
            前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある
            等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があり
            ます。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は
            新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前
            述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。
            また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付や市場環境の影響を受ける
            おそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
            新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場
            合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
            　本投資法人は、資産の取得に際し、投資口の発行による資金調達のほか、適格機関投資
            家からの借入れ又は投資法人債による資金調達を行うことが通例です。しかしながら、本
            投資法人が希望する条件による投資口発行・貸出し・投資法人債発行がなされるとの保証
            はありません。また、借入れ又は投資法人債による資金調達に際しては、資金調達の準備
            を開始した後、それらの実行日までの間に金利が著しく変更される等のおそれがあり、そ
            のような場合、投資主に損害を与える可能性があります。
             また、借入れによる資金調達を予定どおり行った後においても、本投資法人の資産の売
            却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生
            する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決
            定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性が
            あります。
           c．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

            　本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできませ
            ん。本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。
            以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含
            みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けま
            す。
            　また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定
            の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信
            法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手
            続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象
            ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資
            法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収で
            きません。したがって、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を
            受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を
            回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
          （イ）投資法人の制度に関するリスク

           　投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

           a．業務委託に関するリスク

            　投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することは
            できません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資
            産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。し
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            たがって、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受
            託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となる
            た めには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一
            定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人
            の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでない
            ことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託
            者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これら
            の業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う善管注意義務や
            忠実義務に反する行為を行った場合には、その結果、投資家が損害を受ける可能性があり
            ます。
            　また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託するこ
            とが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒
            産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本
            投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に
            影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投
            資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三
            者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれが
            あるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
           b．資産の運用に関するリスク

            　投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければ
            ならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委
            託する本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社につい
            ての主なリスクは以下のとおりです。
            （ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク

             　一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のた
             めに忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。
             また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引
             法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けが
             ありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
             　本投資法人は2013年11月７日に設立され、本資産運用会社が本投資法人よりその資産
             運用業務の委託を受けています。
             　本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法及び金融商品取引法の適用
             を受けるほか、上場規則の適用を受けることとなり、これらの規制の上で、期待どおり
             の運用を行い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人のスポ
             ンサーであるヒューリックが過去に示した業績ないし運用実績や、本投資法人が取得す
             る予定の資産の過去の収益状況は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又は
             これを何ら保証するものではありません。
            （ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク

             　一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のた
             めに忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを
             軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に
             規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人と本投資法人
             との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適
             正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。な
             お、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではあ
             りません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本
             投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
            （ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク

             　本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産
             運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維
             持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約
             に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあり
             ます。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能
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             性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂
             行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能
             性 その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用
             会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変
             更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
          （ウ）ヒューリックグループへの依存に関するリスク

           　ヒューリックは、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の100％株主であるだけ

           ではなく、本投資法人に対して自ら又はヒューリックグループ企業を通じてスポンサーサ
           ポートを提供する会社です。また、ヒューリックは、本資産運用会社の主要な役職員の転籍
           元又は出向元です。
           　これらの点に鑑みると、本投資法人は、ヒューリックを中心とするヒューリックグループ
           と密接な関連性を有しています。また、本投資法人及び本資産運用会社の役職員等の人材面
           でヒューリックグループへの依存度が高くなっています。
           　したがって、本投資法人が、ヒューリックグループから本書提出日現在と同一の関係を維
           持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な
           悪影響が及ぶ可能性があります。また、ヒューリックグループの業績が悪化した場合や、
           ヒューリックグループのブランド価値が風評等により損なわれた場合、ヒューリックグルー
           プの経営戦略の変更があった場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性がありま
           す。
           　ヒューリックは、スポンサーサポート契約に基づき、自ら又はヒューリックグループ企業
           のいずれかが適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産
           等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、当該不動産等に係る情報を提供し、
           優先交渉権を付与するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではあ
           りません。また、本投資法人の投資対象の一部（注）については、スポンサーが本投資法人
           と同様にスポンサーサポートを提供する私募リートに第一順位の優先交渉権が与えられ、本
           投資法人の優先交渉権は第二順位とされており、投資対象の一部について私募リートが優先
           して物件の取得を検討できるとされます（かかる優先交渉権の詳細については、                                            参照有価証
           券報告書     「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２                             　投資方針／（１）投資方
           針／④　成長戦略／（イ）外部成長戦略／（ⅰ）優先交渉権の付与」をご参照くださ
           い。）。その結果、本投資法人の取得機会がその範囲で減少し、本投資法人において望まし
           いと考えるポートフォリオの構築や収益性の実現がしにくくなる可能性があります。
           （注）東京コマーシャル・プロパティのうち東京23区以外に所在する「オフィス」、並びに次世代アセット・プラスのうち想定
             月額利用料が市場相場における高価格帯に属する施設以外の「有料老人ホーム」及び東京コマーシャル・プロパティに該
             当しないオフィス、商業施設が対象となる資産です。
           　また、ヒューリックは、自ら若しくはヒューリックグループ企業が出資し、又は、スポン

           サー若しくはヒューリックグループ企業の意向を受けて不動産等のアセットマネジメント業
           務を受託しているアセットマネジメント会社が管理する特別目的会社が保有し若しくは今後
           開発し保有することになる適格不動産を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一
           定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも第三者に対して情報提供するのと同時
           に提供するものとされており、また、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手し
           た場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等で
           あると合理的に判断されるときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにか
           かる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情
           報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
           　前記に加え、スポンサーサポート契約の有効期間は、契約締結日から３年間とされ、自動
           更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合又
           は契約内容が変更された場合、スポンサーから従来どおりのスポンサーサポートが受けられ
           なくなるおそれがあります。
           　さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、ヒューリックグループを含む利害関
           係者との間で事業及び取引機会を提供される可能性又はそれを提供する可能性があります。
           この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行わないよう、本投資
           法人は、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備しています。し
           かし、これらの体制が有効に機能しないことがあった場合には、本投資法人の投資家の利益
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           に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反
           リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
          （エ）インサイダー取引規制に関するリスク

           　上場投資法人等については、金融商品取引法上、インサイダー取引規制が導入されていま

           す。また、上場投資法人等に係るインサイダー取引規制を踏まえ、金融商品取引法上、上場
           投資法人の資産運用会社の役職員が職務上知り得た上場会社等に係る重要事実の公表前にお
           ける、他人に利益を得させ、又は当該他人の損失の発生を回避させる目的での上場会社等に
           係る未公表の重要事実の伝達及び取引推奨も禁止されています。
           　本投資法人及び本資産運用会社は、社内規程において、その役職員が本投資法人の投資口
           の取引等を行うことを原則として禁止しています。但し、一定の要件を満たす持投資口会を
           通じて一定の計画に従い継続的に上場投資法人の投資口の買付けを行う場合は、インサイ
           ダー取引規制の例外とされており（有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第59条第１項
           第８号の２）、当該社内規程上も、上記要件を全て満たす持投資口会（以下「本持投資口
           会」といいます。）を通じて、本投資法人及び本資産運用会社の役職員が本持投資口会の定
           める規約その他の運営細則に従い本投資法人の投資口の買付けを行うことが認められていま
           す。本投資口会の詳細については、                    参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　
           ファンドの状況／          １　投資法人の概況／（７）資産運用会社従業員等投資口所有制度の内
           容」をご参照ください。
           　また、本投資法人及び本資産運用会社は、その役職員が職務上知り得た上場会社等に係る
           重要事実の公表前における、他人に利益を得させ、又は当該他人の損失の発生を回避させる
           目的での上場会社等に係る未公表の重要事実の伝達及び取引推奨の禁止を内部規則に追加す
           る等、内部規程の整備と強化を行っています。
            しかしながら、こうした法規制や内部態勢の整備と強化にもかかわらず、本投資法人、本
           資産運用会社その他の内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつか
           かる投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、その場合には、投資家の信頼又は市場
           における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資法人の投資家が不利益を
           受けるおそれがあります。
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        ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
          　本投資法人は、国内の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としてお

          り、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
          （ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

           　本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動

           産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影
           響を受けることがあります。
           a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

            　我が国におけるオフィスビルの賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意
            思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が
            満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかか
            わらず、テナントによる一定期間前の通知により期日前解約を認める旨を定めている場合
            が多いです。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、直ちに新たなテ
            ナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
            　なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定す
            ることがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、
            その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
            　定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できる
            のが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間
            全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性がありま
            す。
           b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク

            　賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほ
            か、延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保さ
            れる範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一つのテナントか
            らの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
           c．賃借人による賃料減額のリスク

            　賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な
            事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人
            は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家
            法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）
            第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、
            賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃
            料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が
            後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に
            返還しなければなりません。
            　これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家
            法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には
            賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の
            安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況
            では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾
            向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められ
            ません。
           d．テナント集中に関するリスク

            　本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントにて賃借され、その
            結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響
            を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろ
            ん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空
            室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
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            　また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場
            合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資
            法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
            　本投資法人は、その保有資産及び取得を予定している資産（以下「保有資産等」といい
            ます。）に関し、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸することがあり、その場合に既存
            テナントが退去したときは、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないた
            めに、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得
            なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
           e．変動賃料に関するリスク

            　固定賃料に加えて、不動産等のテナントの収益等に応じた変動賃料の支払を伴う場合に
            は、不動産等のテナントの収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資
            法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            　また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等
            の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、
            テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可
            能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払がなさ
            れず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           f．不動産の偏在に係るリスク

            　本投資法人は、          参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／
            ２　投資方針／（１）投資方針」記載の投資方針に基づき、東京都及び東京都近郊の主要
            都市を中心とするポートフォリオを構築していく方針であるため東京都及び東京都近郊の
            主要都市における地震その他の災害や、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落
            等により本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
          （イ）不動産の瑕疵に関するリスク

           　不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵（工事における施工の不具合や施

           工報告書の施工データの転用・加筆等がなされているものを含みますが、これらに限りませ
           ん。）等が存在している可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いら
           れる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほ
           か、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵
           とされることもあり得ます。また、建物の施工を請け負った建設会社又はその下請業者にお
           いて、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や
           基準への不適合がないとの保証はありません。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関
           係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受
           けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。
           これらの欠陥や瑕疵等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
           　本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等
           について専門業者からエンジニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動
           産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これら
           の表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリングレポー
           トで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵
           等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表明及び保証を行
           わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得す
           る可能性があります。その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者か
           らの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。
           　本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の
           帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引に
           おいて売主の権利帰属を確実に知る方法があるとは必ずしもいえないため、本投資法人の取
           得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が
           取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していること
           が、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
           　また、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任を負担した場合であって
           も、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任
           や瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の責任額や負
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           担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が不十分で
           あったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性
           が あります。
           　不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産で
           ある不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこ
           で、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在
           していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又は売主から一定の
           事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させ
           ても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不
           動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等
           が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度に
           よっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができ
           ない可能性があります。
           　なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改
           正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされ
           （同法第77条第２項、第77条の２第２項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でな
           い者に対して不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上
           負う瑕疵担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資
           法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うこ
           とになる場合があります。
          （ウ）PM会社に関するリスク

           　一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、PM会社の能力・経

           験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定
           するに当たっては、当該PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりま
           すが、そのPM会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本
           投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託したPM会社につき、業務懈怠又
           は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託
           の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託したPM会社につ
           き、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、
           PM会社が交代する場合、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスク
           が生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
          （エ）費用に関するリスク

           　不動産の維持管理には、経済状況によって、インフレーション、水道光熱費等の費用の高

           騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコスト
           の上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性
           があります。
          （オ）専門家報告書等に関するリスク

           　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基

           づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動
           産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動
           産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定
           評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定、調査等の結果は、
           現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保
           証又は約束するものではありません。
           　建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づ
           く意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性が
           あります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚
           染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
           　エンジニアリングレポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に
           関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないこ
           とを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵に関するリスクについて
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           は、前記「（イ）不動産の瑕疵に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社
           が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保
           証 されているものではありません。また、不動産に関して算出されるPMLは、個々の専門家
           の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されます
           が、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性がありま
           す。
           　その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂
           行していますが、全ての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありま
           せん。たとえば、国土交通省住宅局建築指導課は、2013年７月22日、「指定確認検査機関等
           の処分について」との文書を公表し、国土交通大臣の指定確認検査機関が、確認審査におい
           て過失により法令に適合しない建物の確認済証を交付した事例で行政処分を科しています。
           本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による
           資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、
           その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。
          （カ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

           　本投資法人は、物件の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その

           際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を得て投資判断の材料とする場
           合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケット分析を示し
           たもので、個々の調査会社の分析に基づく意見ないし判断であり、また、一定の前提に基づ
           く、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。したがって、そのレポートの内容
           が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現
           実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ物件の調査分析でも、調査分析を行う
           会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケッ
           トレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。
          （キ）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク

           　火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以

           下併せて「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは毀損し、又は周辺環
           境の悪化等の間接被害により、その価値又は収益が影響を受ける可能性があります。このよ
           うな場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀な
           くされ、又は建替え若しくは修繕が困難であること等により、賃料収入が減少し若しくは得
           られなくなり、又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。不動産の個別事情によ
           り保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場
           合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支
           払がほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に
           悪影響を及ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その
           他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
           　加えて、災害等とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が発生した場合、本投
           資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に災害等の影響を受ける可能性は否定でき
           ません。本投資法人は、保有資産等について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保
           険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物件に
           ついては、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害により損害が生じた場合
           に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保した場合でも、対
           人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあり、保険契約で支払われる上限額
           を上回る損害が発生する可能性もあります。
          （ク）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

           　一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永

           続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性の他
           に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性
           もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般
           的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別
           性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが
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           難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得又は売却できな
           い可能性があります。さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物
           が 別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、また、土地の
           使用に必要な土地所有者による貸与等の同意が想定どおりに取得できない等の可能性もあり
           ます。
           　経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条
           件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性
           もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人
           の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
           　その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が
           取得できない場合、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可
           能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これ
           らの不動産等について予定外の費用や損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や
           地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限されたり賃料に悪影響を与える可能性や、
           それらの除去費用等の追加負担が発生することで本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能
           性があります。
          （ケ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

           　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこ

           れらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地に
           ついては、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、
           かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の
           規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、ま
           た、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。例えば、駐車場の付置義務、
           住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来にお
           いて、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少し
           たりする可能性があります。
          （コ）共有物件に関するリスク

           　本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等

           の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手
           続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があり
           ます。
           　共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行う
           ものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動
           産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
           　さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求によ
           り不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金
           銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第
           256条）がある場合であっても、この合意の効力は最大５年であり、合意の有効期間が満了
           したり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有
           者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民
           事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、
           会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といい
           ます。）第60条、民事再生法第48条）。
           　他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割される
           と、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて
           当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産
           である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定
           された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じ
           て、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
           　共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249
           条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられる
           おそれがあります。
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           　共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の
           権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等
           による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金
           返 還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分
           のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がテナント
           に対して債務を負担する可能性があります。
           　さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人
           の意向にかかわりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。
           　共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場
           合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
          （サ）区分所有建物に関するリスク

           　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を

           含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象とな
           る専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分か
           ら構成されます。本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約
           が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に
           服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先
           交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があり
           ます。しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数
           決によって変更できるため（区分所有法第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有して
           いない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させること
           ができない可能性があります。
           　また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他
           の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者
           の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。
           　区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用
           部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公
           課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合
           があります。
           　区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を
           所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するた
           め、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁
           止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている
           土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合に
           は、善意の第三者に対する分離処分は有効になります。また、区分所有建物の敷地が数筆に
           分かれ、区分所有者が、それぞれその敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で所
           有権、賃貸借等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合に
           は、分離して処分することが可能とされています。このように、専有部分とそれに係る敷地
           利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能
           性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を
           与える可能性があります。
           　使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建
           物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力
           を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論
           上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、そ
           の敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できない
           とは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場
           合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
           　さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自
           由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本
           投資法人が影響を受ける可能性があります。
          （シ）借地権等に関するリスク

           a．借地権等に関するリスク

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            　本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資
            することがありますが、このような物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有の
            リ スクがあります。
            　まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定
            める期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定
            者側が更新を拒絶しかつ借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅
            します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することも
            あります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取
            り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法
            人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
            　さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この
            場合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備
            しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場
            合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
            　また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、
            賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたと
            しても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期
            及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権
            を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者
            の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそ
            れがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払を余儀
            なくされることがあります。
            　上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積
            が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了
            又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
           b．借家物件等に関するリスク

            　本投資法人は、建物（区分所有権等を含みます。）について建物の所有者（共有者等を
            含みます。）（以下本文節において「建物賃貸人等」といいます。）から賃借権その他の
            使用権の設定を受け、当該建物につき、本投資法人が直接若しくは信託受託者を通じて保
            有する建物の持分等と一体的に又は単独でテナントへ転貸することがあります。
            　この場合、テナントから収受する賃料の額が、本投資法人から建物賃貸人等へ支払う賃
            料相当額を下回る場合には、かかる差額相当分につき、本投資法人に損失が生じ、これら
            の結果、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
            　また、建物賃貸人等から賃借権その他の使用権の設定を受けるにあたり、敷金及び保証
            金等を差し入れる場合があります。建物賃貸人等の資力の悪化や倒産等により、建物賃貸
            人等に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。
            　加えて、民法上、本投資法人が建物賃貸人等との間で直接又は信託受託者を通じて締結
            した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該信
            託受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸
            借契約の終了に伴い損害賠償請求等がなされる可能性がないとはいえません。
           c．共同賃貸に関するリスク

            　本投資法人が直接又は信託受託者を通じて保有する建物の持分等と一体的に他の共有者
            等と共同でテナントへ賃貸することがあります。この場合、前記「(コ)共有物件に関する
            リスク」に記載のとおり、共有物に係る敷金返還債務が共有者間の不可分債権とされるこ
            とがあります。そのため、共同賃貸人の資力の悪化や倒産等により、共同賃貸人に差し入
            れられた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない場合には、本投資法人は、本投
            資法人の持分に対応する部分を超えてテナントに対してかかる返還を行うことを余儀なく
            される可能性があり、その際、返還に応じた敷金等相当額を資力の悪化した共同賃貸人か
            ら回収できるとの保証はありません。
          （ス）底地物件に関するリスク

           　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得

           することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当
           然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人
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           に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法
           人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地
           法 （大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第４条）。普通借地権の場合、借地
           権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得
           時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合
           においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
           　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その
           他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があ
           り、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損
           害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容につい
           て、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、
           投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃
           の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資
           家に損害を与える可能性があります。
          （セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

           　本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されて

           いる場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害
           物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる
           可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定
           の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害
           が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、
           かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります
           （土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があ
           ります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償
           還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財
           産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性
           があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
           　また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が
           使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場
           合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
           さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用
           等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
           　なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害
           を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる
           可能性があります。
           　さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能
           汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結
           果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力
           発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでな
           く、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひい
           ては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
          （ソ）不動産の所有者責任に関するリスク

           　本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した

           場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意
           を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予
           期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。
           　本投資法人は、その運用資産に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動
           産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損
           害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時
           間を要する場合又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われない又は支払が遅れる場
           合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
          （タ）転貸に係るリスク

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           a．転借人に係るリスク

            　本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸
            することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を
            与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できな
            くなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から
            賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響
            を及ぼす可能性があります。
           b．敷金等の返還義務に係るリスク

            　賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継
            し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
          （チ）マスターリースに関するリスク

           　本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転

           貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結す
           る場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指
           します。以下同じです。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することにな
           りますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリー
           ス会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払が滞る可能性がありま
           す。
           　また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマス
           ターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約
           及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる
           場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継
           した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資
           法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等
           に悪影響を及ぼす可能性があります。
          （ツ）次世代アセット・プラス（有料老人ホーム、ネットワークセンター及びホテル）に対す

             る投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク
           a．有料老人ホーム、ネットワークセンター及びホテルのオペレーターに関するリスク

            　本投資法人が投資する次世代アセット・プラスのうち、有料老人ホーム、ネットワーク
            センター及びホテルは、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供します。そ
            こで、業法規制・ノウハウ・財務体質等の各種要請から、テナント候補となりうる事業体
            は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営管理が適切に行われな
            かった場合又はテナントに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的にテナント交
            代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損ない、ひいて
            は、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
            　他方で、次世代アセット・プラスのうち、有料老人ホーム、ネットワークセンター及び
            ホテルは原則としてテナントと長期の賃貸借契約を締結するため、退去する可能性は比較
            的低いと考えられますが、万一退去した場合には、賃貸面積の広いこと、テナント向けの
            個別仕様の物件が多いこと及び代替テナントとなりうる者が限定されていることから、代
            替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物
            件の稼働率が大きく低下すること、あるいは代替テナント確保のために賃料水準を引き下
            げざるを得なくなること等賃貸借契約の条件が不利となることがあり、本投資法人の収益
            及び当該物件の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
            　また、本投資法人は、本書提出日現在の有料老人ホームの介護事業者の財務基盤、実
            績、業容、社内態勢等に鑑み、当面、バックアップオペレーターを選任し、介護事業者の
            運営に係るバックアップをあらかじめ用意すべきとの必要性は低いものと考えています。
            しかしながら、オペレーターの業務運営に支障が生じた場合、本投資法人の収益等に悪影
            響を及ぼす可能性があります。
           b．物件の汎用性に関するリスク等

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            　次世代アセット・プラスのうち、有料老人ホーム、ネットワークセンター及びホテル
            は、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途制限等の点で、テナン
            ト又はオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有す
            る ことが一般的です。したがって、将来テナントやオペレーターが退去した際には、その
            建物を、オフィスや住居等の用途に容易に転用が可能でないことが一般的です。したがっ
            て、次世代アセット・プラスのうち、有料老人ホーム、ネットワークセンター及びホテル
            の用途の変更には、多額の費用が掛かり、又は転用自体が困難な場合があり、また、用途
            が限定されることで購入先が限られて想定した価格で売却できない可能性があります。そ
            の結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
            　なお、本書提出日現在、有料老人ホーム、ネットワークセンター及びホテルのほか、オ
            フィス及び商業施設のうち東京コマーシャル・プロパティに該当しない施設を次世代ア
            セット・プラスと位置づけていますが、将来において、社会的ニーズの高まりと、堅実な
            需要が見込まれると本投資法人が判断する場合には、次世代アセット・プラスの具体的範
            囲は拡大し又は変化することがあります。
           c．有料老人ホームに係る入居一時金に関するリスク

            　有料老人ホームにおいては、介護事業者は入居者から一定の入居一時金を収受する場合
            があり、入居一時金は有料老人ホーム毎に決められている償却期間・償却率によって償却
            され、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることになります。本
            投資法人は、有料老人ホームを保有し介護事業者に賃貸する形式で運用を行っているた
            め、有料老人ホームの物件を取得するに際し、入居契約及び入居一時金の返還債務を承継
            することは想定されません。したがって、有料老人ホームは介護事業者により管理される
            こととなりますが、介護事業者の事業内容及び財務内容が悪化した場合において、入居者
            が介護事業者に対してのみならず、本投資法人に対しても入居一時金残額の返還を求める
            等、本投資法人としては、法的には許容できない対応を求めてこないとの保証はありませ
            ん。
           d．有料老人ホームに係る制度改正に関するリスク

            　有料老人ホームに関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等が有料
            老人ホームの運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を
            及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
           e．テナント（オペレーター）が行うホテル営業に関するリスク

            　本資産運用会社は、その社内規程である運用ガイドラインにおいて「ホテル」を次世代
            アセット・プラスの一つとして位置づけています。
            　ホテルからの賃料収入はテナント（オペレーター）が行うホテルの営業収益に依拠して
            おり、不動産運用収入がホテル賃借人やホテル運営受託者のホテル運営（さらにホテル賃
            借人やホテル運営受託者によるホテル運営がホテル運営支援会社のノウハウ等）に依拠し
            ている場合があり、それらの運営能力如何による影響を受けることがあるほか、賃料の支
            払の安定性、特にホテルの収益等に応じた変動賃料を設定した賃貸借契約の場合にはその
            変動賃料部分については、運用資産からのホテル収益に大きく左右されます。
            　ホテル事業は、主として宿泊売上に依存しており、不定期顧客との随意かつ一時契約に
            よる営業がその大部分を占めます。特に、ホテル収益に関しては過去における収益状況と
            将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いといえます。
            　また、一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負
            担が重く損益分岐点が高いため、売上上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減
            の場合の利益落ち込みのリスクが比較的高いといえます。
            　海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテル間の競争は激しく、新規
            に開業するホテルとの競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。
            　ホテル業界は、国内外の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受け
            るほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観
            光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化
            や、消費者の嗜好性の変化による影響を受ける可能性があります。
            　戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の
            自然災害、伝染病・疫病の国内外における流行のほか、公共交通事業者のストライキ等と
            いったトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期
            間にわたり悪影響を受ける可能性があります。
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           f．ホテル施設及び設備等の維持に関するリスク
            　ホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、ＦＦ＆Ｅ
            （Furniture,        Fixture＆Equipment）と呼ばれる家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器
            等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠と
            なります。また、ホテルにはトータルのグレードとイメージがあり、これを維持するため
            に相応の資本的支出が求められる場合があります。
            　施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べ過大な
            場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、施設及び設備の更新投資
            がホテルの売上又はホテル収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合
            があります。また、テナントが運営維持費や更新投資を負担する場合であっても、当該ホ
            テルのテナントがグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテ
            ルの資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
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          （テ）将来における法令等の改正に関するリスク
           　消防法（昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。）等その他不動産の建築・運

           営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産等の管理費用等が増加する可能
           性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模小売店舗立地法（平成10年法律第91
           号、その後の改正を含みます。）等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改
           廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可
           能性があります。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将
           来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、
           土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責
           任等が課されたりする可能性があります。
          （ト）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

           　テナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生

           じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
           また、テナントの属性によっては、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これ
           に起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
           　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、PM会社を通じてテナントの不動産等
           の利用状況の調査を行っていますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できる保証は
           なく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそ
           れもあり、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
          （ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク

           　一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は

           売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。ま
           た、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主
           の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
           　上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合
           にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主
           が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の
           効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93
           条、民事再生法第134条）。
           　また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその
           目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があ
           り、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続
           においては深刻な問題となり得ます。
          （ニ）開発物件に関するリスク

           　本投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣

           工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得す
           る場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
            a．開発途中において、災害等により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の
              発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開
              発が遅延、変更又は中止されるリスク
            b．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅
              延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
            c．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得ら
              れないリスク
            d．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せ
              ぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク
           　上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく
           下回る可能性があります。また、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予
           定どおりの収益をあげられないおそれがあります。さらに、予定外の費用や損失を本投資法
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                                                   ヒューリックリート投資法人(E30291)
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           人が被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性がありま
           す。
           　また、本投資法人は法令及び規約に従い、建物の増築、建替えその他開発行為を行うこと
           があります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上
           記の開発リスク類似のリスクが生じることがあります。
          （ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

           　本投資法人は、その資産ポートフォリオの拡大（すなわち外部成長）とその収益の拡大な

           いし質の向上（すなわち内部成長）を目指して活動しており、常に新たな資産取得に向けた
           市場調査や物件情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での物
           件取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行っており、したがって、今後、本書に記載された
           資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換のほか、新たな資産取得
           又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。その際、資産取得又は譲渡の
           決定は、本書提出日から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。
           　実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特
           性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定
           期間を要することがあり、その他、売主との間で締結した不動産又は信託受益権の売買契約
           において定められた一定の条件が成就しない等又はその他の理由により、取得を決定した資
           産を予定した期日に取得することができない場合があります。物件取得の合意から引渡しま
           での間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができな
           いおそれも否定できません。それらの結果、本投資法人は、取得を決定した資産につき、予
           定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
          （ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

           　本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日か

           ら１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類
           する契約（以下「フォワード・コミットメント」といいます。）を締結することがありま
           す。フォワード・コミットメントは、契約締結から決済までに一定の期間があることから、
           その間の経済環境の変化等により決済のための資金が調達できず、不動産等を取得できない
           可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合には、違約
           金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影
           響を及ぼす可能性があります。
          （ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク

           　本投資法人は、不動産等のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保

           証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、テナントとの交
           渉等により、本投資法人の想定よりもテナントからの敷金及び保証金の預託額が少なくな
           り、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、
           必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影
           響をもたらす可能性があります。
          （ハ）地球温暖化対策に係るリスク

           　現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の

           所有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあ
           り、またその規制が今後さらに強化される可能性があります。これらの規制の結果、テナン
           トの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物
           の改修や施設拡充を実施したり、排出権や再エネクレジットを取得する等の負担につながる
           おそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益は悪影響を受けるおそれがあります。
        ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

          　本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合

          には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
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          　なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みま
          す。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律
          （平  成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）に
          よる改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」とい
          い、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約につい
          ては、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整
          備法第２条）。
          （ア）信託受益者として負うリスク

           　信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が

           信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があるこ
           とを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受
           益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信
           託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失
           は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、
           不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する
           十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者
           を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等
           の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信
           託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合
           と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投
           資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第
           36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりまし
           たが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合
           意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託
           法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じ
           る可能性があります。
          （イ）信託受益権の流動性に関するリスク

           　本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分す

           る場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しよ
           うとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、
           不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価
           証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第
           94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。
           また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、
           本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性がありま
           す。
          （ウ）信託受託者に関するリスク

           a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

            　信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社
            の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規
            定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対
            抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託
            者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託
            財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第
            １項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗す
            るためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託
            する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得
            することとしています。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はあり
            ません。
           b．信託受託者の債務負担に伴うリスク

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            　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるい
            は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託
            す る信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
            リスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権
            を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れるこ
            とができるとは限りません。
          （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

           　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生

           じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権
           の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受
           益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信
           託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権
           の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
           　旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受
           益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらな
           い管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられま
           す。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動
           産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができ
           ない可能性があります。
           　一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一
           定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105
           条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及
           び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないことと
           なります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方
           法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者
           の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
           　準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託
           受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することがで
           きます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性が
           あります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持
           分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履
           践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者
           が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受け
           ることになります。
           　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に
           対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関す
           る債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがっ
           て、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全
           部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分
           の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる
           可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人
           は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支
           払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者
           に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を
           受けることができない可能性があります。
        ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

          　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあ

          ります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資し
          ますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名
          組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得
          られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名
          組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立さ
          れた流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な
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          時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、
          営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、
          か かる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
        ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

          　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１

          を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うこ
          とがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性
          要件（後記「⑧税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照くださ
          い。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標と
          しているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していませ
          ん。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、そ
          の売却を行うことがあります。
          　しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性
          が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額
          での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する
          収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が
          予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない
          課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が
          当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれ
          があります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取
          得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③投資法人の運用資
          産：原資産である不動産特有のリスク／（ニ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあ
          ります。
        ⑦　減損会計の適用に関するリスク

          　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」

          （企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」
          （企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年
          度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より
          「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産
          について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件
          のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
          　今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、
          本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
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        ⑧　税制に関するリスク
          （ア）導管性要件に関するリスク

           　税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした

           投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を
           投資法人の損金に算入することが認められています。
                            投資法人の主な導管性要件

                       配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
                       （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配
           支払配当要件
                       当可能額の90％超であること）
                       投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内にお
           国内50％超
                       いて募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の
           募集要件
                       記載又は記録があること
                       機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規
           借入先要件            定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外
                       の者から借入れを行っていないこと
                       事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によっ
           所有先要件            て所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている
                       こと
                       事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者に
           非同族会社要件            より発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有され
                       ている同族会社に該当していないこと
                       他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合
           会社支配禁止要件
                       出資を含み、一定の海外子会社を除きます。）
           　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又

           はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が
           導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなく
           なり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性
           があります。
           a．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

            　会計処理と税務処理との不一致(税会不一致)が生じた場合、会計上発生した費用・損失
            について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法
            人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件に
            おける配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されるこ
            とから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配
            当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性
            があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一
            致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができる
            ようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴
            税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象に
            ならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
           b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

            　借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達がで
            きない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性が
            あります。
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           c．借入先要件に関するリスク
            　本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合
            又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、ある
            いはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等か
            らの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなく
            なる可能性があります。
           d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

            　本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
            で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
          （イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

           　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局と

           の見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくな
           る可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当
           等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪
           影響を及ぼす可能性があります。
          （ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           　本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は

           不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価
           額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上と
           すること（規約第28条第５項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に
           定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得
           する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることが
           できると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができな
           い場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができな
           い可能性があります。
          （エ）一般的な税制の変更に関するリスク

           　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関

           する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が
           増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に
           係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・
           取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又
           は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
      （２）　リスクに対する管理体制

          　本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規

          に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行
          い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講
          じています。
          　具体的な取り組みは、以下のとおりです。
          （ア）投資法人について

           　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されて

           います。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の
           「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務
           の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から
           独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
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           　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務
           及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされていま
           す。
           　そして、本投資法人は、「内部者取引管理規程」を制定し、本投資法人の役員によるイン
           サイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発行
           する投資口及び投資法人債について、原則として売買等を行ってはならないものとされ、本
           投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとさ
           れています。但し、一定の要件を満たす持投資口会を通じて一定の計画に従い継続的に上場
           投資法人の投資口の買付けを行う場合は、インサイダー取引規制の例外とされており（有価
           証券の取引等の規制に関する内閣府令第59条第１項第８号の２）、同規程上も、本持投資口
           会を通じて、本投資法人の役員が本持投資口会の定める規約その他の運営細則に従い本投資
           法人の投資口の買付けを行うことが認められています。本投資口会の詳細については、                                               参照
           有価証券報告書        「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          １　投資法人の概況／
           （７）資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容」をご参照ください。
          （イ）資産運用会社について

           　本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理

           規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めて
           います。
           　加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するため
           に、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
           　また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、
           「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、
           具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラ
           ム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
           　さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査
           規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
           　そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社
           の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事する全ての者（以下「役職員等」と
           いいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会
           社の役職員等は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、原則として売買
           等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間
           は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。但し、一定の要件を満た
           す持投資口会を通じて一定の計画に従い継続的に上場投資法人の投資口の買付けを行う場
           合は、インサイダー取引規制の例外とされており（有価証券の取引等の規制に関する内閣
           府令第59条第１項第８号の２）、同規程上も、本持投資口会を通じて、本資産運用会社の
           役職員等が本持投資口会の定める規約その他の運営細則に従い本投資法人の投資口の買付
           けを行うことが認められています。本投資口会の詳細については、                                    参照有価証券報告書
           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          １　投資法人の概況／（７）資産運用
           会社従業員等投資口所有制度の内容」をご参照ください。
           　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備し
           ていますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に
           機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるお
           それがあります。
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     ８　その他（規約の一部変更及び役員の選任）
        2019年５月28日開催の第４回投資主総会において、本投資法人の規約を一部変更する議案及び役

       員を選任する議案が、本投資法人の提案のとおり承認可決されました。本書提出日現在における本
       投資法人の役員は、執行役員時田榮治、監督役員島田邦雄及び杉本茂です。
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     第３【参照書類を縦覧に供している場所】
      　ヒューリックリート投資法人　本店

      　（東京都中央区八丁堀二丁目26番９号）
      　株式会社東京証券取引所

      　（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第三部【特別情報】
     第１【内国投資証券事務の概要】
      １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料

       　本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等
       管理人であるみずほ信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできませ
       ん。本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座
       簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資
       口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構
       が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいま
       す。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は
       口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座におけ
       る保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、譲渡人の口座から
       譲受人の口座に本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社
       債株式等振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は
       名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができませ
       ん（投信法第79条第１項）。
          取扱場所                東京都中央区八重洲一丁目２番１号

                          みずほ信託銀行株式会社　本店証券代行部
          取次所                該当事項はありません。
          投資主名簿等管理人の住所                東京都中央区八重洲一丁目２番１号
          及び名称                みずほ信託銀行株式会社
          手数料                該当事項はありません。
      ２　投資主に対する特典

       　該当事項はありません。
      ３　内国投資証券の譲渡制限の内容

       　該当事項はありません。
      ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

       　本投資法人の投資主総会は、2017年５月１日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年毎の５月
       １日及び同日以後遅滞なく招集するものとされています（規約第９条第２項第一文）。また、本投
       資法人が規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、本投資法人は、
       2017年２月末日及び以後隔年毎の２月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもっ
       て、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とするものとされています（規
       約第15条第１項第一文）。
        また、本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することができるものとされてい
       ます（規約第９条第２項第二文）。本投資法人が規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総
       会を招集する場合のほか、投資主総会において権利を行使することができる投資主は、本投資法人
       が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載
       又は記録された投資主とするものとされています（規約第15条第１項第二文）。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     第２【その他】
       １．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙に、本投資法人の名称等を記載することがあ

        ります。
       ２．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり金融商品の販売等に関す

        る法律（平成12年法律第101号）に係る重要事項の記載を行います。
        「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。

        運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあ
        ります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
       ３．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。

        「募集又は売出しの公表後における空売りについて

        （１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金商法
          施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令
          （平成19年内閣府令第59号、その後の改正を含みます。以下「取引等規制府令」といいま
          す。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆
          の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届
          出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間（＊１））において、当該有価証券と同
          一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定する私設取
          引システムにおける空売り（＊２）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資
          家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入
          れ（＊３）の決済を行うことはできません。
        （２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（＊２）に係る有価
          証券の借入れ（＊３）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又
          は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
           ＊１　取引等規制府令第15条の５に定める期間は、2019年９月10日から、発行価格及び売出
              価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が提出され、当該訂正届出書
              が公衆の縦覧に供された時までの間となります。かかる有価証券届出書の訂正届出書
              は、2019年９月18日から2019年９月24日までの間のいずれかの日に提出されます。
           ＊２　取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
              ・先物取引
              ・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除く。）、
                投資法人債券等の空売り
              ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
           ＊３　取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引に
              よる買付け）を含みます。」
       ４．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。

        「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手

        取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴
        い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、本件第三者割当におけ
        る手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによ
        る売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交
        付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届
        出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人
        ウェブサイト（[URL]https://www.hulic-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）におい
        て公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行
        われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際
        し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての
        訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いませ
        ん。」
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