日本プロロジスリート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第13期(平成30年12月1日-令和1年5月31日)

提出書類 有価証券報告書(内国投資証券)-第13期(平成30年12月1日-令和1年5月31日)
提出日
提出者 日本プロロジスリート投資法人
カテゴリ 有価証券報告書(内国投資証券)

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     【表紙】
      【提出書類】                   有価証券報告書
      【提出先】                   関東財務局長
      【提出日】                   2019年8月29日
      【計算期間】                   第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
      【発行者名】                   日本プロロジスリート投資法人
      【代表者の役職氏名】                   執行役員  坂下 雅弘
      【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
      【事務連絡者氏名】                   プロロジス・リート・マネジメント株式会社
                         取締役財務企画部長  戸田 淳
      【連絡場所】                   東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
      【電話番号】                   03-6867-8585
      【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
                                   1/228















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第一部【ファンド情報】
     第1【ファンドの状況】
      1【投資法人の概況】
       (1)【主要な経営指標等の推移】
        ① 主要な経営指標等の推移
                             第4期       第5期       第6期       第7期       第8期
                           自 2014年6月1日      自 2014年12月1日      自 2015年6月1日      自 2015年12月1日      自 2016年6月1日
                           至 2014年11月30日      至 2015年5月31日      至 2015年11月30日      至 2016年5月31日      至 2016年11月30日
     営業収益
                       (百万円)        13,436       14,242       14,332       14,866       15,639
     (うち不動産賃貸事業収益)                 (百万円)        13,436       14,242       14,332       14,866       15,639
     営業費用
                       (百万円)        6,863       7,284       7,388       7,577       7,927
     (うち不動産賃貸事業費用)                 (百万円)        5,627       5,983       6,075       6,189       6,449
     営業利益
                       (百万円)        6,573       6,958       6,944       7,288       7,712
     経常利益
                       (百万円)        5,440       5,946       5,988       6,235       6,780
     当期純利益
                       (百万円)        5,474       5,788       5,987       6,255       6,780
     総資産額
                       (百万円)        420,296       420,300       419,403       459,519       459,990
     (対前期比)                  (%)       (12.3)       (0.0)      (△0.2)        (9.6)       (0.1)
     純資産額
                       (百万円)        242,392       241,704       240,906       265,236       264,637
     (対前期比)                  (%)       (19.7)       (△0.3)       (△0.3)       (10.1)       (△0.2)
     出資総額
                    (注1)   (百万円)        236,917       235,915       234,918       258,979       257,856
     発行済投資口の総口数
                       (口)      1,730,750       1,730,750       1,730,750       1,841,950       1,841,950
     1口当たり純資産額
                       (円)       140,050       139,652       139,192       143,997       143,672
     1口当たり当期純利益
                       (円)        3,355       3,344       3,459       3,518       3,680
     分配総額
                       (百万円)        6,476       6,784       6,822       7,378       7,726
     (うち利益分配金総額)                 (百万円)        5,474       5,787       5,986       6,255       6,780
     (うち利益超過分配金総額)                 (百万円)        1,002        996       835      1,123        946
     1口当たり分配金額
                       (円)        3,742       3,920       3,942       4,006       4,195
     (うち1口当たり利益分配金)                  (円)        3,163       3,344       3,459       3,396       3,681
     (うち1口当たり利益超過分配金)                  (円)        579       576       483       610       514
     総資産経常利益率(年換算値)               (注2)   (%)       1.4(2.7)       1.4(2.8)       1.4(2.9)       1.4(2.8)       1.5(2.9)
     自己資本比率
                    (注3)   (%)        57.7       57.5       57.4       57.7       57.5
     (対前期比増減)                  (%)        (3.6)      (△0.2)       (△0.1)        (0.3)      (△0.2)
     自己資本利益率(年換算値)               (注4)   (%)       2.5(4.9)       2.4(4.8)       2.5(5.0)       2.5(4.9)       2.6(5.1)
     配当性向
                    (注5)   (%)        100.0       100.0       100.0       100.0       100.0
     [その他参考情報]
     投資物件数
                       (件)         29       29       29       33       33
     総賃貸可能面積
                    (注6)   (㎡)     1,947,467.92       1,947,474.68       1,947,474.70       2,158,501.07       2,158,512.69
     期末テナント数
                    (注7)   (件)        128       133       131       145       144
     期末稼働率
                    (注8)   (%)        98.6       98.6       98.3       97.8       97.2
     当期減価償却費
                       (百万円)        2,772       2,926       2,935       3,129       3,326
     当期資本的支出額
                       (百万円)         62       303       503       507       615
     賃貸NOI               (注9)   (百万円)        10,581       11,185       11,193       11,806       12,516
     FFO(Funds    From  Operation)
                    (注10)   (百万円)        8,247       8,714       8,923       9,384       10,106
     1口当たりFFO               (注11)   (円)        4,765       5,035       5,155       5,094       5,486
     有利子負債額
                    (注12)   (百万円)        162,638       162,200       162,200       176,800       176,800
     期末有利子負債比率
                    (注13)   (%)        38.7       38.6       38.7       38.5       38.4
                                   2/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             第9期       第10期       第11期       第12期       第13期
                           自 2016年12月1日      自 2017年6月1日      自 2017年12月1日      自 2018年6月1日      自 2018年12月1日
                           至 2017年5月31日      至 2017年11月30日      至 2018年5月31日      至 2018年11月30日      至 2019年5月31日
     営業収益
                       (百万円)        21,253       19,287       18,435       19,726       19,771
     (うち不動産賃貸事業収益)                 (百万円)        16,416       17,217       18,435       19,725       19,771
     営業費用
                       (百万円)        8,334       8,953       9,631       10,346       10,531
     (うち不動産賃貸事業費用)                 (百万円)        6,987       7,348       7,910       8,503       8,695
     営業利益
                       (百万円)        12,918       10,333       8,803       9,379       9,240
     経常利益
                       (百万円)        11,215       9,601       8,076       8,710       8,559
     当期純利益
                       (百万円)        8,822       9,601       8,075       8,709       8,601
     総資産額
                       (百万円)        487,739       527,624       567,153       572,680       577,647
     (対前期比)                  (%)        (6.0)       (8.2)       (7.5)       (1.0)       (0.9)
     純資産額
                       (百万円)        279,584       313,553       340,077       339,228       338,148
     (対前期比)                  (%)        (5.6)       (12.1)       (8.5)      (△0.2)       (△0.3)
     出資総額
                    (注1)   (百万円)        270,760       303,950       332,001       330,517       329,544
     発行済投資口の総口数
                       (口)      1,906,350       2,056,950       2,185,950       2,185,950       2,185,950
     1口当たり純資産額
                       (円)       146,659       152,436       155,574       155,185       154,691
                                                    3,984       3,935
     1口当たり当期純利益
                       (円)        4,644       4,799       3,821
     分配総額
                       (百万円)        8,822       9,601       9,559       9,681       9,841
     (うち利益分配金総額)                 (百万円)        8,822       9,601       8,074       8,708       8,601
     (うち利益超過分配金総額)                 (百万円)          -       -      1,484        972      1,239
     1口当たり分配金額
                       (円)        4,628       4,668       4,373       4,429       4,502
     (うち1口当たり利益分配金)                  (円)        4,628       4,668       3,694       3,984       3,935
     (うち1口当たり利益超過分配金)                  (円)         -       -      679       445       567
     総資産経常利益率(年換算値)               (注2)   (%)       2.4(4.7)       1.9(3.8)       1.5(3.0)       1.5(3.1)       1.5(3.0)
     自己資本比率
                    (注3)   (%)        57.3       59.4       60.0       59.2       58.5
     (対前期比増減)                  (%)       (△0.2)        (2.1)       (0.6)      (△0.8)       (△0.7)
     自己資本利益率(年換算値)               (注4)   (%)       3.2(6.5)       3.2(6.5)       2.5(4.9)       2.6(5.1)       2.5(5.1)
     配当性向
                    (注5)   (%)        100.0       100.0       100.0       100.0       100.0
     [その他参考情報]
     投資物件数
                       (件)         35       37       40       41       42
     総賃貸可能面積
                    (注6)   (㎡)     2,250,858.81       2,443,505.65       2,620,089.30       2,649,286.14       2,714,425.65
     期末テナント数
                    (注7)   (件)        155       162       172       174       180
     期末稼働率
                    (注8)   (%)        97.0       97.3       98.3       98.9       99.7
     当期減価償却費
                       (百万円)        3,588       3,765       4,088       4,293       4,498
     当期資本的支出額
                       (百万円)         618       560       705       737       768
     賃貸NOI               (注9)   (百万円)        13,017       13,635       14,613       15,516       15,574
     FFO(Funds    From  Operation)         (注10)   (百万円)        7,574       11,297       12,163       13,002       13,100
     1口当たりFFO               (注11)   (円)        3,973       5,492       5,564       5,948       5,993
     有利子負債額
                    (注12)   (百万円)        190,200       194,500       206,300       211,000       217,500
     期末有利子負債比率
                    (注13)   (%)        39.0       36.9       36.4       36.8       37.7
          (注1) 出資総額(総額)から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。以下同じです。
          (注2) 経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
          (注3) 期末純資産額÷期末総資産額×100
          (注4) 当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
          (注5) 1口当たり分配金(利益超過分配金を含みません。)÷1口当たり当期純利益×100
             なお、第4期、第7期、第9期、第10期及び第11期については、新投資口の発行を行ったことから、次の算式により算出し
             ています。
             分配総額(利益超過分配金を含みません。)÷当期純利益×100
          (注6) 「総賃貸可能面積」は、各期の決算日時点における各不動産又は各信託不動産の賃貸可能面積の合計を記載しています。
          (注7) 「期末テナント数」は、各期の決算日時点における各不動産又は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店
             舗に関する各賃貸借契約書に基づく倉庫、事務所又は店舗に関するテナント数(パススルー型のマスターリース契約が締結
             されている場合には、エンドテナント数)の合計を記載しています。
                                   3/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          (注8) 「期末稼働率」は、各期の決算日時点における各不動産又は各信託不動産の賃貸面積の合計を総賃貸可能面積で除して得ら
             れた数値を百分率で記載しています。
          (注9) 当期賃貸営業利益(賃貸事業収入-賃貸事業費用)+当期減価償却費
          (注10) 当期純利益+当期減価償却費+その他不動産関連償却+不動産等売却損-不動産等売却益
          (注11) FFO÷発行済投資口の総口数
          (注12) 第4期については、信託長期借入金の時価評価相当分との差額が加算されています。
          (注13) 期末有利子負債額÷期末総資産額×100
          (注14) 営業収益等には消費税等は含まれていません。
          (注15) 本書において、特に記載のない限り、いずれも記載金額は単位未満を切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入しています。
                                   4/228


















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ② 運用状況
         (イ) 当期の概況
          a. 投資法人の主な推移
            日本プロロジスリート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する
           法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、
           2012年11月7日に設立され、2013年2月14日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいま
           す。)不動産投資信託証券市場に上場しました(証券コード:3283)。
            本投資法人は、当期までに合計44物件(取得価格(注1)合計595,540百万円)を取得し、合計2物件(取
           得価格合計16,870百万円)を譲渡しています。その結果、当期末時点で本投資法人が保有する資産は42物件
           (取得価格合計578,670百万円)となっています。これら42物件は、その全てがプロロジス・グループ(注
           2)により開発されたAクラス物流施設(注3)です(注4)。
           (注1) 「取得価格」又は「取得予定価格」は、売買契約書に記載された各資産の譲渡価額を、百万円未満を切り捨てて記載し
               ています。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。なお、2018年10月3
               日付で土地の一部を売却及び取得したプロロジスパーク座間1については、これらを考慮せずに、当初取得時の価格を
               記載しております。以下同じです。
           (注2) Prologis,        Inc.(プロロジス・インク)(世界本社)(以下「Prologis,                        Inc.」といいます。)及びそのグループ会社
               (日本法人である株式会社プロロジスを含みます。また、プロロジス・グループ側の出資割合が過半数に満たない共同
               投資ビークルも含みます。なお、かかる共同投資ビークルが保有する物件を「共同投資物件」といいます。)全体を総
               称して、プロロジス・グループといいます。プロロジス・グループの詳細については、後記「2                                      投資方針 (1)      投資
               方針 ②    プロロジス・グループの概要」をご参照ください。以下同じです。
           (注3) 「Aクラス物流施設」とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及
               びそれを実現する一定の規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、一定の要件
               を充足していると本投資法人が考える物流施設をいいます。詳細については、後記「2                                  投資方針 (1)      投資方針 ①
               本投資法人の基本理念及び特徴 (ロ)               本投資法人の特徴 a.         Aクラス物流施設への重点投資」をご参照ください。以
               下同じです。
           (注4) 主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋5の別棟は、プロロジス・グループが開発したものでは
               なく、また、Aクラス物流施設の要件を満たしていません。
          b. 投資環境と運用実績

            物流不動産市場においては、(ⅰ)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量
           の継続的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化、(ⅱ)電子商取引やインターネットを通じた通
           信販売の拡大及びサードパーティー・ロジスティクス(以下「3PL」といいます。)(注1)事業の市場規模
           拡大等により、サプライチェーンの再構築が引き続き進行しています。かかる再構築の結果として、カスタ
           マー(注2)のニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、す
           なわち、Aクラス物流施設に対するニーズは引き続き高い水準を維持するものと、本投資法人は考えていま
           す。
            近年、先進的物流不動産市場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が
           増加しており、一部のエリアでは空室率が一時的に上昇しましたが、本投資法人のポートフォリオをはじめ
           として安定稼働した物流施設の稼働率は引き続き高水準を維持しております。また、集中的な新規供給によ
           り一時的に需給が緩んだエリアにおいてもリーシングが着実に進捗しており、それらのエリアにおいても空
           室率に低下傾向が見られることから、総じて物流施設の需給バランスは改善に向かっていると考えられま
           す。
            このような状況の中、本投資法人が保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループ
           による強力なリーシングサポートにより、当期末時点の稼働率は99.7%と極めて高い水準を維持していま
           す。
           (注1) 「3PL」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部を、物流会社など外部の企業に委託する
              ことで実現するものをいいます。
           (注2) 本書において、賃貸借契約の直接の当事者であるテナントを「カスタマー」ということがあります。
          c. 資金調達の概要

          ⅰ. 資金の借入れについて
             本投資法人は、新規取得物件(プロロジスパークつくば1-A)の取得資金及び関連費用の一部へ充当
            するため、2018年12月3日付で短期借入金6,500百万円の借入れを行いました。また、長期借入金の返済
            資金に充当するため、2018年12月3日付で長期借入金6,400百万円の借入れを行いました。これらの結
            果、本投資法人の当期末時点の有利子負債金額は217,500百万円(借入金残高199,500百万円、投資法人債
            残高18,000百万円)となり、本投資法人の有利子負債総額(借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人
            債発行額の総額)が総資産に占める割合(以下「LTV」といいます。)は、当期末時点で37.7%となりま
            した。
                                   5/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          ⅱ. 格付について
             本投資法人の当期末(2019年5月末日)現在における格付状況は、以下のとおりです。
                信用格付業者             格付対象             格付           見通し
                                          AA
                           長期発行体格付                          安定的
             株式会社日本格付研究所
                                          AA            -
                             債券格付
            (注)  当該格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)に対する格付
               ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
               された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じで
               す。
          d. 業績及び分配の概要

            上記のような運用の結果、当期の実績は、営業収益19,771百万円、営業利益9,240百万円、経常利益8,559
           百万円となりました。また、2018年6月に発生した大阪府北部地震及び2018年9月に襲来した台風21号及び
           台風24号の影響による修繕費等相当額の716百万円を特別損失として計上し、一方で当該修繕費等に対応す
           る保険金収入759百万円を特別利益として計上した結果、当期純利益は8,601百万円となりました。また、分
           配金については、租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措
           置法」といいます。)第67条の15第1項の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、当期
           未処分利益を超えない額で、かつ法人税等の発生による投資主負担が最小限に抑えられる範囲で分配するこ
           ととし、この結果、投資口1口当たりの利益分配金(利益超過分配金は含みません。)は3,935円となりま
           した。
            これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭
           の分配(以下「継続的利益超過分配」といいます。)を行う方針をとっており(注1)、更に、かかる継続的
           利益超過分配に加え、一定の場合において、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見
           込まれるときに限り、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、本投資法人が決定した金額
           を、一時的な利益を超えた金銭の分配(以下「一時的利益超過分配」といいます。)として、一時的に分配
           することができるものとしています(注2)(継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の詳細について
           は、後記「2       投資方針 (1)         投資方針 ⑧       財務方針 (ロ)        エクイティ戦略 b.          利益超過分配」をご
           参照ください。)。当期においては、本投資法人は、継続的利益超過分配として、当期の減価償却費4,498
           百万円の100分の28.5に相当する金額から、当期における特別利益の金額から特別損失の金額を差引いた金
           額に概ね相当する41百万円を控除した1,239百万円を分配することとし、また、一時的利益超過分配は行わ
           ないこととしました。その結果、当期の投資口1口当たりの利益超過分配金は567円となりました(注3)。
           (注1) 本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢についても検
              討の上、当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額(ただし、法令等(一般社団法人投資信託協会の定める規則
              等を含む。)において定める金額がこれより低額な場合には当該金額)を限度として、本投資法人が決定した金額(当
              面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処としますが、当該計算期間の純利益及び不動産等の売
              却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該計算期間の利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該計算期間
              の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に考慮して決定するものとします。ただし、経済環境
              や不動産市況等及び本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額(借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行
              額)の占める割合水準、信用格付、財務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準等を勘
              案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。)を、利益を超えた金銭の分配として、原
              則として継続的に分配する方針です。
           (注2) 本投資法人は、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準について、当面の間、当該営業期間
              の減価償却費の40%を上限としています。
           (注3) 各保有資産に係る建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用及び中期修繕更新費用の合計額の6か月平均額
              は427百万円です。当期末保有資産に係る緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用の詳細は、後記「5                                          運用状況 
              (2)  投資資産 ③      その他投資資産の主要なもの (ホ)              個別不動産及び信託不動産の概要」に記載の緊急・早期修繕更
              新費用と中期修繕更新費用をご参照ください。
                                   6/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ロ) 次期の見通し
          a. 今後の運用方針及び対処すべき課題
          ⅰ. 基本方針
             本投資法人及び本投資法人の資産運用会社であるプロロジス・リート・マネジメント株式会社(以下
            「本資産運用会社」といいます。)は、次期以降も継続的にAクラス物流施設への重点的な投資運用を行
            い、投資主価値の最大化を目指していきます。これを実現するため、本投資法人及び本資産運用会社は、
            スポンサーであるプロロジス・グループとの間で締結されているスポンサー・サポート契約(以下「スポ
            ンサー・サポート契約」といいます。スポンサー・サポート契約の概要については、後記「2                                             投資方
            針 (1)      投資方針 ①       本投資法人の基本理念及び特徴 (ロ)                  本投資法人の特徴 b.           世界最大規模の
            物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート」
            をご参照ください。)を活用していきます。本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループの
            強みであるAクラス物流施設の開発力を最大限活用するため、将来の本投資法人の物件取得機会を確保す
            ることを目的とし、プロロジス・グループからスポンサー・サポート契約に基づくパイプライン・サポー
            ト(以下「パイプライン・サポート」といいます。)を受けており、パイプライン・サポート及び世界的
            なカスタマー・ネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源等を最大限に活用し、成長することを目指
            します。
          ⅱ. 外部成長戦略

             パイプライン・サポートに基づき、本投資法人は、2019年6月末日時点において4物件(本投資法人が
            2019年10月1日付で取得予定のプロロジスパーク神戸4を除きます。)について優先交渉権の付与を受け
            ています。また今後も、プロロジス・グループは日本において年間400~600億円程度の新規物件を開発し
            ていく予定であり、2019年6月末日時点において7物件の新規物件及び2件の大規模面開発プロジェクト
            の計画が公表されています。本投資法人は、これらの新規物件及びプロジェクトについて、一定の条件が
            整った際に優先交渉権の付与を受け、これらの新規物件及びプロジェクトの建物が竣工し安定的に稼働す
            る状態になった後に、本投資法人及び本資産運用会社が定める所定の手続きを経て、取得することを目指
            します。
             更に、本投資法人は必要に応じ、プロロジス・グループからのパイプラインの状況及び不動産マーケッ
            トの状況を勘案し、本資産運用会社独自のルートを活用した物件ソーシングを行います。
             優先交渉権付与済物件一覧

                                                    延床面積(注1)
                  物件名称               所在地         優先交渉権付与日
                                                       109,981㎡
            プロロジスパーク千葉ニュータウン                  千葉県印西市            2015年12月14日
                                                       117,337㎡
            MFLPプロロジスパーク川越
                              埼玉県川越市            2017年12月15日
            (準共有持分50%)
                                                         (注2)
            プロロジスパーク千葉1                                            147,005㎡
                              千葉県千葉市            2018年12月14日
            プロロジスパークつくば1-B                  茨城県つくば市            2018年12月14日              71,595㎡
            (注1) 延床面積には予想値が含まれており、竣工後の実際の床面積と異なる可能性があります。未竣工の建物の延床面積の
               記載について、以下同じです。
            (注2) プロロジス・グループは、MFLPプロロジスパーク川越を主たる信託財産とする信託受益権の準共有持分50%を保有し
               ていますが、上記延床面積は、物件全体の数値を記載しています。
            (注3) 上記優先交渉権付与済物件について、本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありません。また、今
               後これらの物件を取得できる保証はありません。
                                   7/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
             プロロジス・グループの開発中・計画中資産一覧
                  物件名称                 所在地               延床面積
            プロロジスパークつくば2                                            111,826㎡
                             茨城県つくば市
            プロロジスパーク千葉2                                            68,211㎡
                             千葉県千葉市
            プロロジスパーク神戸3                                            38,700㎡
                             兵庫県神戸市
            プロロジスパーク海老名2                                            39,000㎡
                             神奈川県海老名市
            プロロジスパーク神戸5                                            46,000㎡
                             兵庫県神戸市
                                                       151,000㎡
            プロロジスパーク草加                  埼玉県草加市
                                                        29,000㎡
            プロロジスパーク小郡                  福岡県小郡市
            プロロジス猪名川プロジェクト                  兵庫県川辺郡猪名川町                             未定
            プロロジス古河プロジェクトフェー
                             茨城県古河市                             未定
            ズ2
            (注)  上記物件については、本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありません。また、今後これらの物件
               を取得できる保証はありません。
          ⅲ. 内部成長戦略

             本投資法人が保有する物件において締結されている倉庫又は事務所の賃貸借契約(一時使用目的の契約
            等、借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいま
            す。)の適用がないものは除きます。)は、全て定期借家契約となっています。また、本投資法人の投資
            戦略に従い、本投資法人が保有する物件の80%程度(取得価格ベース)はマルチテナント型物流施設と
            なっています(詳細については、後記「2                     投資方針 (1)        投資方針 ③       ポートフォリオ構築方針 
            (イ)   ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準 b.                           物件タイプ」をご参照ください。)。マ
            ルチテナント型物流施設においては、分散化されたテナントとの間で賃貸借契約が締結されており、また
            賃貸借契約の期間は5年を基本とし、その結果、賃貸借契約の満了期限も適度に分散化しています。
             こうしたテナント及び期限が分散化した賃貸借契約は、本投資法人が負うテナントの信用リスクや賃貸
            借契約の期限到来時のリースアップリスクを軽減する効果を発揮すると同時に、経済環境やマーケット状
            況の改善局面において本投資法人の営業収益を徐々に向上させる効果を発揮します。また、近年、先進的
            物流不動産市場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が増加していま
            すが、そうした需給環境を適切にモニタリングし、また、本資産運用会社とプロロジス・グループが協同
            して積極的なリーシング活動を行うことにより、新規供給の増加が本投資法人のポートフォリオに与える
            影響を最小限に抑えることができるものと、本投資法人は考えています。
             また、ビルド・トゥ・スーツ型物流施設においては、賃貸借契約期間は10~15年の長期契約が基本と
            なっており、優良なテナントから長期的に安定した賃料を受け取ることができます。
             本投資法人及び本資産運用会社は、これらマルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施
            設の異なる2つの物件タイプを組み合わせたポートフォリオを構築することにより、キャッシュ・フロー
            の安定化とテナントの分散化及び賃貸収入の増加を実現できると考えています。
          ⅳ. 財務戦略

             本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の中長期的に安定した収益の確保及び運用資産の規模・
            価値の着実な成長並びに運用の安定性と効率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、
            実行します。
             新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新
            たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の
            希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。なお、借入金をはじめとするデット資金につ
            いては、長期固定金利によるものを主とすることにより、長期的な安定性に力点を置いた調達を実行しま
            す。
                                   8/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          b. 決算後に生じた重要な事実
          ⅰ. 資金の借入れ
             本投資法人は、2019年6月4日開催の役員会において、後記「ⅱ.                               資産の取得」記載の取得資金及び関
            連費用の一部への充当を目的とした資金の借入れ(以下「本ブリッジローン」といいます。)を決定し、
            2019年6月6日付で以下の資金の借入れを行いました。また、同役員会において、本ブリッジローンの期
            限前弁済への充当を目的とした資金の借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を決定し、2019年6月19
            日付で以下の資金の借入れを行いました。なお、本ブリッジローンは本借入れに加えて、後記「ⅲ.                                              新投
            資口の発行」の公募による新投資口の発行による手取金の一部及び手元資金により、期限前弁済を行いま
            した。
           <本ブリッジローン>

            区分       借入先        借入金額        利率     借入実行日       返済期日      返済方法     担保
                株式会社三井住友銀行           38,080百万円

                                  基準金利
                                                     期限
                                 (全銀協1か月        2019年      2020年          無担保
            短期                                         一括
                                 日本円TIBOR)        6月6日      6月5日          無保証
                                                     返済
                                  +0.17%
               株式会社三菱UFJ銀行           16,320百万円
           <本借入れ>

            区分       借入先        借入金額        利率     借入実行日       返済期日      返済方法     担保
               株式会社三井住友銀行及び                   基準金利
            長期   株式会社三菱UFJ銀行を                 (全銀協3か月日               2028年
                          6,600百万円
           (注3)    アレンジャーとする協調融                  本円TIBOR)              6月19日
                                                     期限
                  資団(注1)                +0.275%
                                         2019年                無担保
                                                     一括
                                         6月19日                 無保証
               株式会社三井住友銀行及び                   基準金利
                                                     返済
            長期   株式会社三菱UFJ銀行を                 (全銀協3か月日               2029年
                          12,000百万円
               アレンジャーとする協調融                  本円TIBOR)
           (注4)                                    6月19日
                  資団(注2)                +0.300%
            (注1) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀
                行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、みずほ信託銀行株式会社、株式会社伊予
                銀行及び株式会社西日本シティ銀行により組成されています。
            (注2) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀
                行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、みずほ信託銀行株式会社及び株式会社西
                日本シティ銀行により組成されています。
            (注3) 当該借入れについて、支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、以下のとおり、金利スワップ契
                約を締結しています。
            ①契約締結先           みずほ証券株式会社
            ②想定元本           6,600百万円
            ③金利           固定支払金利 0.0902% 変動受取金利 全銀協3か月日本円TIBOR
            ④契約締結日           2019年6月17日
            ⑤開始日           2019年6月19日
            ⑥終了日           2028年6月19日
             ※上記金利スワップ契約締結により、当該借入れに係る金利は、実質的に0.3652%で固定化されています。
            (注4) 当該借入れについて、支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、以下のとおり、金利スワップ契
                約を締結しています。
            ①契約締結先           野村證券株式会社
            ②想定元本           12,000百万円
            ③金利           固定支払金利 0.1300% 変動受取金利 全銀協3か月日本円TIBOR
            ④契約締結日           2019年6月17日
            ⑤開始日           2019年6月19日
            ⑥終了日           2029年6月19日
             ※上記金利スワップ契約締結により、当該借入れに係る金利は、実質的に0.4300%で固定化されています。
                                   9/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          ⅱ. 資産の取得
             本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2019年6月4日開催の役員会において、プ
            ロロジスパーク東松山、プロロジスパーク京田辺、プロロジスパーク仙台泉2(以下「第14期取得資産」
            といいます。)及びプロロジスパーク神戸4(以下「取得予定資産」といいます。)の取得を決定しまし
            た。また、第14期取得資産については、前記「ⅰ.                        資金の借入れ」記載の本ブリッジローンによる資金及
            び手元資金を原資として、2019年6月6日付で取得しました。
            <第14期取得資産>

            物件名称                     プロロジスパーク東松山
                                埼玉県東松山市仲田町2番
            所在地
                                埼玉県東松山市仲田町2番地
            特定資産の種類                     不動産信託受益権
            取得年月日                     2019年6月6日
                                12,600百万円(注)
            取得価格
                所有形態                 所有権
            土地
                                31,170.84㎡
                敷地面積
                所有形態                 所有権
                                61,885.92㎡
                延床面積
            建物
                竣工日                 2018年1月15日
                種類                 倉庫・事務所
                構造・階数                 鉄骨造4階建
            (注) 「取得価格」には、取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みませ
               ん。以下同じです。
            物件名称                     プロロジスパーク京田辺

                                京都府京田辺市松井宮田1番
            所在地
                                京都府京田辺市松井宮田1番地
            特定資産の種類                     不動産信託受益権
            取得年月日                     2019年6月6日
            取得価格                     35,800百万円
                所有形態                 所有権
            土地
                                70,310.07㎡
                敷地面積
                所有形態                 所有権
                                139,520.72㎡
                延床面積
            建物
                竣工日                 2018年10月17日
                種類                 倉庫・事務所
                構造・階数                 鉄筋コンクリート造6階建
                                プロロジスパーク仙台泉2

            物件名称
                                宮城県仙台市泉区明通三丁目3番1
            所在地
                                宮城県仙台市泉区明通三丁目3番地1
            特定資産の種類                     不動産信託受益権
            取得年月日                     2019年6月6日
            取得価格                     9,250百万円
                所有形態                 所有権
            土地
                                64,813.11㎡
                敷地面積
                所有形態                 所有権
                                36,589.70㎡
                延床面積
            建物
                竣工日                 2018年9月3日
                種類                 倉庫・事務所
                構造・階数                 鉄筋コンクリート・鉄骨造4階建
                                  10/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           <取得予定資産>
                                プロロジスパーク神戸4
            物件名称
                                 ―
            所在地
                                兵庫県神戸市西区見津が丘七丁目6番1
            特定資産の種類                     不動産信託受益権
                                2019年10月1日(注1)
            取得予定年月日
                                5,000百万円(注2)
            取得予定価格
                所有形態                 所有権
            土地
                                13,020.82㎡
                敷地面積
                所有形態                 所有権
                                24,137.60㎡
                延床面積
            建物
                竣工日                 2019年5月22日
                種類                 倉庫・事務所
                構造・階数                 鉄骨造4階建
            (注1)「取得予定年月日」は、当該不動産の現所有者との間で締結された受益権譲渡契約書(以下「売買契約書」といいま
               す。)に記載された取得年月日を記載しています。
            (注2)「取得予定価格」には、売買契約書に記載された取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに
               取得に要する諸費用は含みません。
            (注3)プロロジスパーク神戸4は、その売買契約書の締結から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)が行われること
               から、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決
               済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。)に該当します。当該物件の売
               買契約書上、売主又は買主が売買契約書に定める義務に重要な点において違反し、かかる違反により当該売買契約書
               の目的を達成することができない場合には、当該売買契約書に別途定める場合を除き、違反していない当事者は、催
               告の上、当該売買契約書を解除することができ、違反した当事者は、相手方に対し、違約金として売買代金より消費
               税及び地方消費税を除いた金額の20%相当額を支払い、違約金を超える損害が生じたときでも、違約金を超える金額
               については互いに請求することができず、また、その損害が違約金に満たない金額の場合であっても、当該違約金の
               減額を請求することはできないものとされています。
               当該売買契約書においては、本投資法人が売買代金の資金調達を完了したことが、売買代金支払の条件とされてお
               り、当該条件が満たされない場合、本投資法人は、売主に通知することにより当該売買契約書を解除でき、この場
               合、本投資法人は、売主に対し、かかる違約金の支払義務を負わないものとされています。
               したがって、本投資法人が売買代金の資金調達を完了できない結果、売買代金の支払ができない場合であっても、本
               投資法人は当該売買契約書を違約金の負担なく解除できるため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪
               影響を与える可能性は低いと考えています。
               また、売主は当該物件を取得予定日までに信託受託者に信託し、本投資法人は、かかる信託受益権を取得する予定で
               す。
            (注4)当該物件にかかる売買契約書においては、当該物件の取得までの間に当該物件のNCF(当該物件から得る見込みの収
               益から当該物件について生じる見込みの資本的支出を控除した金額のことをいいます。以下、本注において同じで
               す。)に変動が生じた場合に、当該変動に関わらず本資産運用会社が当該物件に関して売買契約書締結時に期待した
               利回りと同程度の水準の利回りを実現させることを企図し、一定の場合に当該物件にかかる資産の譲渡価額を増額又
               は減額する旨の規定(以下「本件価格調整条項」といいます。)が設けられています。
               本件価格調整条項においては、当該物件の取得までの間に当該物件に係るNCFが賃貸契約所定の賃料額、外注委託費
               又は修繕費若しくは資本的支出の見込額の増減等の所定の事由(以下「本件価格調整事由」といいます。)により変
               動した場合に、当該変動額に応じて所定の算式により算出される一定の金額につき、NCFが増額された場合には資産
               の譲渡価額を増額し、NCFが減額された場合には資産の譲渡価額を減額する旨が定められています。
               したがって、本件価格調整事由が生じた場合、実際の当該物件の取得価格は、本書に記載の取得予定価格と異なる可
               能性があります。
          ⅲ. 新投資口の発行

             本投資法人は、2019年6月4日及び2019年6月11日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発
            行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については2019年6月18日に、第三者割当による新投
            資口の発行については2019年7月17日に払込が完了しています。
           (公募による新投資口の発行)

             発行新投資口数    155,430口
             発行価格       1口当たり227,458円
             発行価格の総額    35,353,796,940円
             発行価額       1口当たり220,030円
             発行価額の総額    34,199,262,900円
             払込期日       2019年6月18日
                                  11/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           (第三者割当による新投資口の発行)
             発行新投資口数    7,770口
             発行価額       1口当たり220,030円
             発行価額の総額    1,709,633,100円
             払込期日       2019年7月17日
           (資金使途)

             公募による新投資口の発行による手取金の一部に加えて、前記「i.                                資金の借入れ」記載の本借入れ及
            び手元資金により前記「i.             資金の借入れ」記載の本ブリッジローンの期限前弁済を行いました。また、
            公募による新投資口の発行による手取金及び第三者割当による新投資口の発行による手取金の一部は、前
            記「ⅱ.    資産の取得」記載の取得予定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当される予定です。
                                  12/228

















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
        ① 投資法人の目的及び基本的性格
          本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定
         資産(投信法第2条第1項に規定する特定資産をいいます。)に対する投資として運用することを目的とします
         (規約第2条)。
          本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産、不動産の賃借権、地上権及
         びこれらの資産のみを信託する信託の受益権(以下、総称して「不動産等資産」といいます。)に投資を行うこ
         とを通じてその資産の運用を行うことを基本方針とします(規約第30条)。
        ② 投資法人の特色

          本投資法人は、投信法に基づき、その資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的としま
         す。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人
         の資産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」
         といいます。)上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。本投資法人と本資
         産運用会社との間で2012年11月13日に締結された資産運用委託契約(その後の変更を含み、以下「資産運用委託
         契約」といいます。)の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その
         社内規程として運用ガイドライン(以下「運用ガイドライン」といいます。)(注)を制定しています。
           (注)  運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目
              指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める
              範囲内において、変更されることがあります。
                                  13/228














                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (3)【投資法人の仕組み】
        ① 本投資法人の仕組図
          (イ) 資産運用委託契約









          (ロ) 投資主名簿等管理事務委託契約/一般事務委託契約/資産保管委託契約
          (ハ) 財務代理契約
          (ニ) スポンサー・サポート契約
          (ホ) マスターリース契約
          (注1) 株式会社プロロジスは、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含み

             ます。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人(以下「特定関係法人」といいます。)に該当します。株
             式会社プロロジスとの間の取引の概要については、後記「第二部                          投資法人の詳細情報 第3           管理及び運営 2       利害関係
             人との取引制限 (3)         利害関係人等との取引状況 ②             支払手数料等の金額」をご参照ください。なお、株式会社プロロ
             ジスの親会社であるPrologis,             Inc.、Prologis,       L.P.、Upper     Pumpkin    LLC、Prologis及びProLogis            Japan   Management
             LLCも、本資産運用会社の親会社として特定関係法人に該当しますが、当該各社との間には取引関係はありません。
          (注2) プロロジスリートマスターリース合同会社は、本投資法人と今後3年間において行う不動産の賃借の取引により本投資法
             人が受領することが見込まれる金額の合計額の一営業期間当たりの平均額の割合が、本投資法人の前営業期間の営業収益
             の合計額に対し、100分の20以上になる見込みであるため、本投資法人の特定関係法人に該当します。プロロジスリートマ
             スターリース合同会社との間の取引の概要については、後記「5                          運用状況 (2)      投資資産 ③      その他投資資産の主要な
             もの (ホ)     個別不動産及び信託不動産の概要」をご参照ください。
                                  14/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
       運営上の役割               名称                    関係業務の内容

     投資法人          日本プロロジスリート                規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として
               投資法人               不動産関連資産等に投資することにより運用を行います。
     資産運用会社          プロロジス・リート・                本投資法人との間で、2012年11月13日付で資産運用委託契約
               マネジメント株式会社               を締結しています。
                                投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、本投資法
                               人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用
                               に係る業務を行います(投信法第198条第1項)。
                                本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ)                        本投資法人
                               の資産の運用に係る業務、(ロ)               本投資法人の資金調達に係る業
                               務、(ハ)     本投資法人への報告業務、及び(ニ)                 その他本投資法
                               人が随時委託する上記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務
                               (本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みま
                               す。)です。
     投資主名簿等          三井住友信託銀行株式会社                本投資法人との間で、2012年11月13日付で投資主名簿等管理
     管理人                         事務委託契約、一般事務委託契約及び資産保管委託契約をそれ
     一般事務受託者                         ぞれ締結しています。
     資産保管会社                          投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3号、
                               第4号及び第6号。ただし、投資法人債に関する事務を除きま
                               す。)として、投資主名簿等管理事務委託契約に基づき、投資
                               主名簿の作成及び備置き、投資主からの申出の受付等に関する
                               事務を行います。詳細については、後記「第二部                       投資法人の詳
                               細情報 第4       関係法人の状況 2          その他の関係法人の概況 
                               A  投資主名簿等管理人、一般事務受託者及び資産保管会社(投
                               信法第117条第2号乃至第6号及び第208条関係) (2)関係
                               業務の概要 a.        投資主名簿等管理人としての業務」をご参照く
                               ださい。
                                また、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第4号、第
                               5号及び第6号)として、一般事務委託契約に基づき、(イ)                            本
                               投資法人の計算に関する事務、(ロ)                 本投資法人の会計帳簿の作
                               成に関する事務、並びに(ハ)              本投資法人の役員会及び投資主総
                               会の運営に関する事務(ただし、投資主総会関係書類の発送、
                               議決権行使書面の受領、集計に関する事務を除きます。)等を
                               行います。
                                更に、投信法上の資産保管会社(投信法第208条第1項)とし
                               て、資産保管委託契約に基づき、(イ)                  資産保管業務、及び(ロ)
                               金銭出納管理業務等を行います。
     投資法人債に関す          株式会社三井住友銀行                本投資法人との間で、2014年11月14日付で第1回無担保投資
     る一般事務受託者                         法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に係る財務代理
                               契約及び同日付で第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間
                               限定同順位特約付)に係る財務代理契約を締結しています。
                                投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3号及
                               び第6号のうち、投資法人債に関する事務)として、同契約に
                               基づき、第1回無担保投資法人債及び第2回無担保投資法人債
                               に係る①投資法人債原簿に関する事務及び②投資法人債権者に
                               対する利息又は償還金の支払に関する事務等を行います。
                                  15/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       運営上の役割               名称                    関係業務の内容
     投資法人債に関す          株式会社三菱UFJ銀行                本投資法人と2017年6月8日付で三菱UFJ信託銀行株式会
     る一般事務受託者                         社との間で締結した第3回無担保投資法人債(特定投資法人債
                               間限定同順位特約付)に係る財務代理契約、第4回無担保投資
                               法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に係る財務代理
                               契約、第5回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位
                               特約付)に係る財務代理契約及び第6回無担保投資法人債(特
                               定投資法人債間限定同順位特約付)に係る財務代理契約を2018
                               年4月16日付で承継しています。
                                本投資法人との間で、2018年8月10日付で第7回無担保投資
                               法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に係る財務代理
                               契約を締結しています。
                                投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3号及
                               び第6号のうち、投資法人債に関する事務)として、同契約に
                               基づき、第3回無担保投資法人債、第4回無担保投資法人債、
                               第5回無担保投資法人債、第6回無担保投資法人債及び第7回
                               無担保投資法人債に係る①投資法人債原簿に関する事務及び②
                               投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務等
                               を行います。
     マスター・          株式会社プロロジス                本投資法人、本資産運用会社及びPrologis,                      Inc.との間で、
     プロパティ・
                               2013年1月10日付でスポンサー・サポート契約を締結していま
     マネジメント会社
                               す。
     本資産運用会社の
                                スポンサー・サポート契約に基づき、マスター・プロパ
     親会社
                               ティ・マネジメント会社としての業務を提供します。マス
                               ター・プロパティ・マネジメント会社としての役割の詳細につ
                               いては、後記「2         投資方針 (1)         投資方針 ①       本投資法人
                               の基本理念及び特徴 (ロ)             本投資法人の特徴 b.           世界最大規
                               模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グ
                               ループによる全面的なスポンサー・サポート」をご参照くださ
                               い。
                                本資産運用会社の株式を全て所有しています。
     スポンサー・          Prologis,     Inc.           本投資法人、本資産運用会社及び株式会社プロロジスとの間
     サポート会社                         で、スポンサー・サポート契約を締結しています。
     本資産運用会社の                          スポンサー・サポート契約に基づき、スポンサー・サポート
     親会社                         会社としての業務を提供します。スポンサー・サポート会社と
                               しての役割の詳細については、後記「2                    投資方針 (1)         投
                               資方針 ①      本投資法人の基本理念及び特徴 (ロ)                  本投資法人
                               の特徴 b.      世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社
                               であるプロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サ
                               ポート」をご参照ください。
                                本資産運用会社のほぼ全ての株式を間接的に保有していま
                               す。
     マスターリース          プロロジスリート                本投資法人との間で、本投資法人の運用資産の一部につい
     会社          マスターリース合同会社               て、マスターリース契約を締結しています。本投資法人と今後
     特定関係法人                         3年間において行う不動産の賃借の取引により本投資法人が受
     (本資産運用会社                         領することが見込まれる金額の合計額の一営業期間当たりの平
     の利害関係人等                         均額の割合が、本投資法人の前営業期間の営業収益の合計額に
     (注)のうち、金融                         対し、100分の20以上になる見込みであることから、本投資法人
     商品取引法施行令                         の特定関係法人に該当します。
     第29条の3第3項                          当期末現在マスターリース契約を締結している不動産につい
     第4号の取引(貸                         ては、後記「5        運用状況 (2)        投資資産 ③       その他投資資産
     借の取引)を行
                               の主要なもの (ホ)          個別不動産及び信託不動産の概要」をご参
     い、又は行った法
                               照ください。
     人)
                                  16/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       運営上の役割               名称                    関係業務の内容
     特定関係法人          陣馬特定目的会社                本投資法人の保有資産の一部の前信託受益者です。
     (本資産運用会社                          2019年5月期(2018年12月1日~2019年5月31日)の末日か
     の利害関係人等                         ら過去3年間において、本投資法人と陣馬特定目的会社の間で
     (注)のうち、金融                         本投資法人が不動産等(不動産、不動産の賃借権又は地上権を
     商品取引法施行令                         いいます。以下同じです。)を信託する信託の受益権(以下
     第29条の3第3項                         「不動産等信託受益権」といいます。)の取得の対価として支
     第2号の取引(取                         払を行った金額の合計額が、同期間中に本投資法人が不動産等
     得・譲渡の取引)                         及び不動産等信託受益権の取得及び譲渡の対価として支払い、
     を行い、又は行っ                         又は受領した金額の合計額の100分の20以上に相当するものと
     た法人)                         なったため、本投資法人の特定関係法人に該当します。
     (注) 投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)
       第123条に定める者をいいます。
                                  17/228
















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (4)【投資法人の機構】
        ① 投資法人の統治に関する事項
         (イ) 機関の内容
            本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以上とし
           ます。)とされています(規約第19条)。
            本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監
           督役員3名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
          a. 投資主総会
            投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
           にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の
           議決権の過半数をもって行います(規約第11条)が、規約の変更(投信法第140条)等、投信法第93条の2
           第2項に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議
           決権の3分の2以上にあたる多数をもって行われます(特別決議)(投信法第93条の2第2項)。ただし、
           投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出
           された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当
           該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条第1項、規約第15条第
           1項)。
            本投資法人の投資主総会は、原則として、2年に1回以上開催します(規約第9条第1項)。
            本投資法人の投資主総会は、(ⅰ)2016年8月1日及び同日以後、遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの8月
           1日及び同日以後、遅滞なく招集します。また、投資主総会は、(ⅱ)必要あるときは随時招集します(規約
           第9条第3項)。投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公告
           し、当該日の2週間前までに、投資主に対して、書面をもって、又は法令の定めるところに従い、電磁的方
           法により、通知を発するものとします。ただし、上記(ⅰ)に従って開催された直前の投資主総会の日から25
           か月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないものとします(規約第9条第4
           項)。
            本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています(規約第6章「資産運用
           の対象及び方針」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとお
           り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
            また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係
           る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得な
           ければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を受けることが必要と
           なります(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主
           総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
          b. 執行役員、監督役員及び役員会

            執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一
           切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第109条第1項、第5項、会社法(平成17
           年法律第86号。その後の改正を含みます。)(以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。ただし、
           投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結、本資産
           運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行については、役
           員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。
            監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。
            また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信
           法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1
           項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることのできる執行役員
           及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもって行います(投信法第115条第1項、会社法第369条第1
           項、規約第24条)。投信法の規定(投信法第115条第1項、会社法第369条第2項)において、決議について
           特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないこと並びにその場合には当該
           執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しないことが定められています。
            執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠
           償する責任を負いますが(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法の規定(投信法第115条の6
           第7項)により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がな
           い場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の
           事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって前記賠償責任
           を免除することができます(規約第22条)。
                                  18/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          c. 会計監査人
            本投資法人は、有限責任            あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の
           計算書類等の監査を行う(投信法第115条の2第1項)とともに、その職務を行うに際して執行役員の職務
           の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監
           督役員への報告その他法令で定める職務を行います(投信法第115条の3第1項等)。
            会計監査人は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任
           を負います(投信法第115条の6第1項)。
         (ロ) 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

            本投資法人の役員会は、執行役員1名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員3名で構成されてい
           ます。3名の監督役員は、本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない者で構成されています。
            監督役員は、投資主総会の決議によって選任され、任期は、選任後2年間となっています。ただし、投資
           主総会の決議によって、選任後2年を経過した日の翌日から30日以内に開催される監督役員の選任を議案と
           する投資主総会の終結の時までとすることができます。また、補欠として又は増員のために選任された役員
           の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とされています(規約第20条第1項及び第2項)。
            役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることのできる執行役員及び
           監督役員の過半数が出席し、その過半数をもって行うものとされています(投信法第115条第1項、会社法
           第369条第1項、規約第24条)。
            本投資法人は、役員会において上記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより厳格な内
           部管理体制を構築しています。
         (ハ) 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

            本投資法人の役員会は、執行役員1名と監督役員3名により構成され、少なくとも3か月に1回以上開催
           されるものとされています(投信法第109条第3項)。なお、本書の日付現在、実際の運営においては、原
           則として1か月に1回程度の頻度で役員会を開催しています。役員会においては、執行役員による本資産運
           用会社の業務執行状況等に関する報告が行われます。
            各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況等の報告を受け、必要に応じて
           本資産運用会社の役職員に資産運用状況等の報告を求めます。
            一方で、会計監査人は、決算期(毎年5月末日及び11月末日)ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行
           い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。ま
           た、会計監査人は、その職務を遂行するに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは
           規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、これを監督役員に報告しなければなりません(投
           信法第115条の3第1項)。
         (ニ) 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

           ・本資産運用会社に対する管理体制
             執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執
            行等について説明をさせることができます。
           ・一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制
             執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に
            同席させ、業務執行等について説明をさせることができます。
                                  19/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ② 投資法人の運用体制
          前記のとおり、本投資法人は、資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。
         (イ) 業務運営の組織体制
            本資産運用会社の業務運営の組織体制は、以下のとおりです。
            本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。







            また、本投資法人の資産の運用等に関する事項を審議し、決定すること等を目的とする機関として投資運
           用委員会を、本資産運用会社における法令、諸規程、諸規則その他に係るコンプライアンス上の問題の有無
           を審議することを目的とする機関としてコンプライアンス委員会を、それぞれ設置しています。
                                  20/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ロ) 本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
            各組織の業務分掌体制は、以下のとおりです。
             組 織                       主な業務の概略
            取締役会       以下に掲げる事項に関する重要な決定、その他の重要な業務執行の決定、取締役の職務の
                   執行の監督並びに代表取締役の選定及び解職を行います。
                    ・  株主総会関係
                    ・  株式及び社債等関係
                    ・  取締役会・役員・重要な使用人関係
                    ・  組織、規程等関係
                    ・  決算・会計関係
                    ・  業務関係
                    ・  重要な財産の処分及び譲受
                    ・  多額の借財
                    ・  社内監査(検査)計画及び改善計画の承認
                    ・  投資運用委員会及びコンプライアンス委員会の外部委員の選任及び解任
            投資運用部       a.  インベストメントチーム
                    ・  本投資法人の取得資産の選定及び評価その他の取得に関する業務
                    ・  本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務
                    ・  本投資法人運用資産の譲渡計画策定及び資産の譲渡実行に関する業務
                    ・  その他付随する業務
                   b.  オペレーションチーム
                    ・  本投資法人運用資産の管理運用計画策定及び実行に関する業務
                    ・  本投資法人運用資産の賃貸計画策定及び実行に関する業務
                    ・  本投資法人の保有資産の管理に関する業務
                    ・  本投資法人の保有資産のプロパティ・マネジメント会社の選定、指示及び監督に関
                     する業務
                    ・  本投資法人の保有資産のビル・マネジメント会社の選定、指示及び監督に関する業
                     務
                    ・  本投資法人の保有資産に関する債権債務の管理に関する業務
                    ・  不動産市場・物流市場の調査分析に関する業務
                    ・  その他付随する業務
            総務経理部       a.  総務チーム
                    ・  本資産運用会社の総務、人事等の経営管理に関する業務
                    ・  コンプライアンス・オフィサーの補助業務に関する事項
                    ・  本投資法人の所轄官庁との各種折衝に関する業務
                    ・  本投資法人の投資主総会及び役員会の運営事務の補助に関する業務
                    ・  本資産運用会社の所轄官庁との各種折衝に関する業務
                    ・  本資産運用会社の株主総会及び取締役会の運営に関する業務
                    ・  本資産運用会社の社内諸規程等の立案及び管理に関する業務
                    ・  法人関係情報その他の情報管理に関する業務
                    ・  本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する業務
                    ・  その他付随する業務
                   b.  ファイナンシャル・コントロールチーム
                    ・  本投資法人の経理業務に関する業務
                    ・  本投資法人の決算及び税務に関する業務
                    ・  本資産運用会社の経理に関する業務
                    ・  その他付随する業務
                                  21/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
             組 織                       主な業務の概略
            財務企画部       a.  財務チーム
                    ・  本投資法人の予算の立案及び執行に関する業務
                    ・  本投資法人の投資口の発行、投資法人債の発行及び借入その他の資金調達に関する
                     業務
                    ・  本投資法人の余資の運用に関する業務
                    ・  その他付随する業務
                   b.  IR/PRチーム
                    ・  本投資法人の投資主等への情報開示に関する業務
                    ・  本投資法人の投資主等への対応に関する業務
                    ・  その他付随する業務
            コンプライア        ・  本資産運用会社のコンプライアンスに関する業務
            ンス・
                    ・  本資産運用会社の内部監査に関する業務
            オフィサー
                    ・  本資産運用会社の社内諸規程等の立案及び管理の審査並びにその遵守状況の確認に
                     関する業務
                    ・  本資産運用会社の各種稟議等の事前審査に関する業務
                    ・  本資産運用会社のコンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアルその他の
                     コンプライアンスに関する社内規程等の立案及び管理に関する業務
                    ・  本資産運用会社のコンプライアンス・プログラムの立案及び管理その他本資産運用
                     会社のコンプライアンス体制の管理に関する業務
                    ・  苦情等の処理に関する業務
                    ・  本資産運用会社のリスク管理に関する業務
                    ・  その他付随する業務
         (ハ) 委員会の概要

            各委員会の概要は、以下のとおりです。
          a. 投資運用委員会
            委員       代表取締役社長(委員長)、その他の取締役、CIO(任命されている場合)、CFO(任命さ
                   れている場合)、投資運用部長、財務企画部長、コンプライアンス・オフィサー(ただ
                   し、議決権を有しません。)及び1名以上の外部委員(注)(以下、総称して「投資運用委
                   員会委員」といいます。)
            審議内容       ⅰ. 投資の基本方針に関わる事項
                     (ⅰ) 本投資法人の資産の運用に係る基本方針(運用ガイドライン及び資産管理計画
                        書を含みます。)の策定及び改定
                     (ⅱ) 本投資法人の年度管理計画の策定及び改定
                     (ⅲ) その他の投資方針に係る重要事項
                   ⅱ. 個別の資産運用に関する事項
                     (ⅰ) 本投資法人による運用資産の取得及び売却についての決定及び変更
                     (ⅱ) 本資産運用会社の利害関係人等取引規程に規定される利害関係者取引に関する
                        審議及び決議
                     (ⅲ) 年度管理計画に予定されていない運用資産の管理についての決定及び変更
                     (ⅳ) 本投資法人による資金調達案の承認
                     (ⅴ) その他の本投資法人の資産の運用・資金調達に係る重要事項
                   ⅲ. 本資産運用会社の投資運用委員会規程の改廃に関する審議
                   ⅳ. 投資運用委員会が必要と認める事項
                   ⅴ. その他付随する事項の審議及び決議
                                  22/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            審議方法等       ・ 投資運用委員会は、投資運用委員会委員の過半数以上の出席があった場合に開催され
                     るものとします。ただし、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員(注)全員が出
                     席しない場合には、投資運用委員会を開催することができないものとします。
                   ・ コンプライアンス・オフィサーは、審議過程にコンプライアンス上の問題があると判
                     断した場合には、審議を中止することができるものとします。
                   ・ 投資運用委員会の決議は、議決権を有する委員の過半数以上が出席しかつコンプライ
                     アンス・オフィサー及び外部委員全員が出席し、出席した議決権を有する委員の過半
                     数かつ外部委員全員の賛成により決します。ただし、利害関係者と本投資法人との間
                     の取引に関して投資運用委員会が審議を行う場合には、当該利害関係者に該当するこ
                     ととなる議決権を有する委員又は利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有す
                     る議決権を有する委員(兼職の場合を含みますが、本資産運用会社に出向又は転籍し
                     ている場合を除きます。)は、当該決議に加わることができないものとします。
           (注) 外部委員は、不動産鑑定士の資格を有する者の中から本資産運用会社の取締役会において選任されます。本書の日付現
             在、不動産鑑定士1名が外部委員に選任されています。
          b. コンプライアンス委員会

            委員       代表取締役社長、投資運用部管掌取締役、CIO(任命されている場合)、財務企画部管掌
                   取締役、CFO(任命されている場合)、コンプライアンス・オフィサー及び1名以上の外
                   部委員(注)(以下、総称して「コンプライアンス委員会委員」といいます。)
            審議内容       ⅰ. コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定及び改定
                     に係る審議
                   ⅱ. 本資産運用会社のリスク管理に関する事項の審議及び決議
                   ⅲ. 本資産運用会社のコンプライアンス規程及びコンプライアンス委員会規程の改廃に
                     関する事項の審議
                   ⅳ. コンプライアンス上不適切な行為及び不適切であるとの疑義がある行為に対する改
                     善措置の決定
                   ⅴ. 本資産運用会社の利害関係人等取引規程に規定される利害関係者取引に関するもの
                     のコンプライアンス上の問題の有無の審議
                   ⅵ. 投資運用委員会において決定することを必要とする事項でコンプライアンス・オ
                     フィサーが法令等に照らし、コンプライアンス上検討すべき事項があると判断した
                     場合その他コンプライアンス委員会に付議する必要があると認めたもののコンプラ
                     イアンス上の問題の有無の審議
                   ⅶ. 本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する事項の審議及び決議
                   ⅷ. コンプライアンス・オフィサーが審議及び決議を求めた事項の審議及び決議
                   ⅸ. コンプライアンス委員会が必要と認める事項
                   ⅹ. その他付随する事項の審議及び決議
            審議方法等       ・ コンプライアンス委員会は、コンプライアンス委員会委員の過半数以上の出席があっ
                     た場合に開催されるものとします。ただし、コンプライアンス・オフィサー及び外部
                     委員(注)全員が出席しない場合には、コンプライアンス委員会を開催することができ
                     ないものとします。
                   ・ コンプライアンス委員会の決議は、議決権を有する委員の過半数が出席しかつコンプ
                     ライアンス・オフィサー及び外部委員の全員が出席し、出席した議決権を有する委員
                     の過半数かつ外部委員全員の賛成により決します。ただし、利害関係者と本投資法人
                     との間の取引に関するもののコンプライアンス上の問題の有無を審議する場合には、
                     当該利害関係者に該当することとなる議決権を有する委員又は利害関係者の役員若し
                     くは使用人の地位を現に有する議決権を有する委員(兼職の場合を含みますが、本資
                     産運用会社に出向又は転籍している場合を除きます。)は、当該決議に加わることが
                     できないものとします。
           (注) 外部委員は、弁護士、公認会計士等の資格を有する者の中から本資産運用会社の取締役会において選任されます。本書の
             日付現在、弁護士1名が外部委員に選任されています。
                                  23/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ③ 投資運用の意思決定機構
          本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託しています。本資産運用会社の資産運用に関する重要な意思
         決定プロセスは、以下のとおりです。
         (イ) 本投資法人の資産の運用に係る投資方針(運用ガイドライン)の策定及び変更に関する意思決定
            本投資法人の運用ガイドラインの策定及び変更を行おうとする場合、以下の手続を経るものとします。



            投資運用担当者は、運用ガイドライン案を作成し、コンプライアンス・オフィサーによる承認後、当該案
           は投資運用委員会に付議されます(ただし、利害関係者との取引制限に関する事項の策定を行う場合、及び
           コンプライアンス・オフィサーにおいて、法令等に照らし、コンプライアンス上検討すべき事項があると判
           断した場合その他コンプライアンス委員会に付議する必要があると認めた場合には、コンプライアンス・オ
           フィサーの指示に従い、投資運用委員会への付議に先立ち、コンプライアンス委員会に付議し、コンプライ
           アンス委員会において審議の上承認された後に投資運用委員会に付議します。)。投資運用委員会において
           審議の上承認された後に取締役会に付議され、取締役会において審議の上承認された場合には、運用ガイド
           ラインは策定されます。策定された運用ガイドラインの内容について、本投資法人の役員会への報告が必要
           な場合、投資運用部長(ただし、CIOが任命されている場合にはCIO)は、策定後、速やかに本投資法人の役
           員会に報告します。
            運用ガイドラインの変更の手続は、策定の手続と同様とします。
         (ロ) 本投資法人の資産管理計画の策定及び変更に関する意思決定

            本投資法人の資産管理計画の策定及び変更を行おうとする場合、以下の手続を経るものとします。



            投資運用担当者、運用管理担当者及び財務担当者は相互に協議の上、運用ガイドライン及び一般社団法人
           投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」
           (以下「投信協会規則」といいます。)に従い、必要な資産管理計画案を作成し、コンプライアンス・オ
           フィサーによる承認後、当該案は投資運用委員会に付議されます(ただし、コンプライアンス・オフィサー
           において、法令等に照らし、コンプライアンス上検討すべき事項があると判断した場合その他コンプライア
           ンス委員会に付議する必要があると認めた場合には、コンプライアンス・オフィサーの指示に従い、投資運
           用委員会への付議に先立ち、コンプライアンス委員会に付議し、コンプライアンス委員会において審議の上
           承認された後に投資運用委員会に付議します。)。投資運用委員会において審議の上承認された場合には、
           資産管理計画書は策定されます。策定された資産管理計画書の内容について、投資運用部長(ただし、CIO
           が任命されている場合にはCIO)は、策定後、速やかに取締役会及び本投資法人の役員会に報告します。
                                  24/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ハ) 本投資法人の資産の取得及び譲渡に関する意思決定
            本投資法人が資産の取得を行おうとする場合、以下の手続を経るものとします。



            投資運用担当者は、資産の取得案を作成し、コンプライアンス・オフィサーによる承認後、当該案は投資
           運用委員会に付議されます(ただし、利害関係者からの取得の場合又はコンプライアンス・オフィサーにお
           いて、法令等に照らし、コンプライアンス上検討すべき事項があると判断した場合その他コンプライアンス
           委員会に付議する必要があると認めた場合には、コンプライアンス・オフィサーの指示に従い、投資運用委
           員会への付議に先立ち、コンプライアンス委員会に付議し、コンプライアンス委員会において審議の上承認
           された後、投資運用委員会に付議します。)。投資運用委員会において審議の上承認された場合には、当該
           取引は実施されます。当該取引の内容について、投資運用部長(ただし、CIOが任命されている場合には
           CIO)は、実施に先立ち又は実施後速やかに、取締役会及び本投資法人の役員会に報告します。ただし、利
           害関係者からの資産の取得の場合(本投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投資信託及び投資法
           人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規
           則」といいます。)に定める取引を除きます。)、その他コンプライアンス・オフィサーが必要と認めた場
           合には、投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得る必要があります。
            資産の譲渡に関する手続についても同様です。
                                  25/228













                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ④ 投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
          本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備して
         います。
         (イ) 運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
            本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約等に
           沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び売却並びに
           投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守するこ
           とにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
            また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理統括者及びリスク情報
           発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、財務リス
           ク、システムリスク、レピュテーションリスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関す
           るリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オフィ
           サー及び各部のリスク管理に関する責任者である各部の部長の役割を定めています。なお、リスク管理状況
           については、各部長が、モニタリングをし、半年に1度コンプライアンス委員会及び取締役会に報告するこ
           ととされており、リスク管理体制の適切性及び有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括す
           る内部監査(かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ)                                  内部監査による検証」をご参照く
           ださい。)及び外部監査による監査等により検証するものとしています。
         (ロ) 内部監査による検証

            コンプライアンス・オフィサーは、内部監査責任者として、各組織に対し原則として年1回以上の割合で
           の定時の内部監査及び臨時の内部監査を実施することができるほか、代表取締役社長が特別に命じた場合に
           は特別監査を実施します。内部監査は、各組織の業務及び運営が、法令、投信協会が定める諸規則及び社内
           規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止の
           ための監査、並びに個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか
           否かの監査を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサーは、内部監査実施後遅滞なく、内部
           監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを取締役会に提出するとともに、内部監査対象部署
           に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。コンプライアン
           ス・オフィサーは、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況を確認の上、当
           該改善計画及び改善状況について取締役会に報告します。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分
           と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加
           の改善勧告又は改善指示を行うことができます。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、業
           務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部
           監査を行うことができます。
         (ハ) 利害関係人等取引規程

            後記「第二部       投資法人の詳細情報 第3             管理及び運営 2         利害関係人との取引制限 (2)               利害関係人
           等取引規程」をご参照ください。
         (ニ) 内部者取引等管理規程

            本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取
           引の防止に努めています。
         (ホ) フォワード・コミットメント等

            フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオ
           フバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになりま
           す。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、違約金、物件の取得
           額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを策定
           し、当該リスクを管理しています。
                                  26/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (5)【投資法人の出資総額】
                               (本書の日付現在)
         出資総額(注1)
                                364,214,089千円
         発行可能投資口総口数                        10,000,000口

         発行済投資口の総口数                        2,439,150口

         最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

                                              出資総額(注1)
                              発行済投資口の総口数
                                 (口)
                                               (千円)
            年月日          摘要                                    備考
                              増減       残高       増減       残高
                               159,050      1,722,800       38,466,719       234,995,007       (注2)
          2014年9月16日           公募増資
                                7,950     1,730,750       1,922,731      236,917,738       (注3)
          2014年10月16日          第三者割当
                    利益を超えた
                    金銭の分配             -   1,730,750      △1,002,104       235,915,634       (注4)
          2015年2月13日
                   (出資の払戻し)
                    利益を超えた
                    金銭の分配             -   1,730,750       △996,912      234,918,722       (注5)
          2015年8月14日
                   (出資の払戻し)
                    利益を超えた
                    金銭の分配             -   1,730,750       △835,952      234,082,769       (注6)
          2016年2月15日
                   (出資の払戻し)
                               105,900      1,836,650       23,710,374       257,793,144       (注7)
          2016年3月14日           公募増資
                                5,300     1,841,950       1,186,638      258,979,782       (注8)
          2016年4月13日          第三者割当
                    利益を超えた
                    金銭の分配             -   1,841,950      △1,123,589       257,856,193       (注9)
          2016年8月15日
                   (出資の払戻し)
                               61,330      1,903,280       13,190,979       271,047,172       (注10)
          2016年12月19日           公募増資
                                3,070     1,906,350        660,301     271,707,473       (注11)
          2017年1月16日          第三者割当
                    利益を超えた
                    金銭の分配             -   1,906,350       △946,762      270,760,711       (注12)
          2017年2月15日
                   (出資の払戻し)
                               143,430      2,049,780       31,609,963       302,370,675       (注13)
          2017年8月7日           公募増資
                                7,170     2,056,950       1,580,167      303,950,843       (注14)
          2017年9月6日          第三者割当
          2018年3月12日           公募増資          122,860      2,179,810       26,715,661       330,666,504       (注15)
                                6,140     2,185,950       1,335,130      332,001,635       (注16)
          2018年4月11日          第三者割当
                    利益を超えた
                    金銭の分配             -   2,185,950      △1,484,260       330,517,375       (注17)
          2018年8月15日
                   (出資の払戻し)
                    利益を超えた
                    金銭の分配             -   2,185,950       △972,747      329,544,627       (注18)
          2019年2月15日
                   (出資の払戻し)
                               155,430      2,341,380       34,199,262       363,743,889       (注19)
          2019年6月18日           公募増資
                                7,770     2,349,150       1,709,633      365,453,523       (注20)
          2019年7月17日          第三者割当
                    利益を超えた
                    金銭の分配             -   2,349,150      △1,239,433       364,214,089       (注21)
          2019年8月15日
                   (出資の払戻し)
         (注1) 出資総額(総額)から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
         (注2) 1口当たり発行価格250,096円(発行価額241,853円)にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として公募により新投
            資口を発行しました。
         (注3) 1口当たり発行価額241,853円にて、将来の物件取得又は借入金の返済資金の調達等を目的として第三者割当により新投資口
            を発行しました。
         (注4) 2015年1月19日開催の本投資法人役員会において、第4期(2014年11月期)に係る金銭の分配として、1口当たり579円の利
            益を超えた金銭の分配(出資の払戻し)を行うことを決議し、同年2月13日よりその支払を開始しました。
                                  27/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (注5) 2015年7月15日開催の本投資法人役員会において、第5期(2015年5月期)に係る金銭の分配として、1口当たり576円の利
            益を超えた金銭の分配(出資の払戻し)を行うことを決議し、同年8月14日よりその支払を開始しました。
         (注6) 2016年1月19日開催の本投資法人役員会において、第6期(2015年11月期)に係る金銭の分配として、1口当たり483円の利
            益を超えた金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年2月15日よりその支払
            を開始しました。
         (注7) 1口当たり発行価格231,574円(発行価額223,894円)にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として公募により新投
            資口を発行しました。
         (注8) 1口当たり発行価額223,894円にて、将来の物件取得又は借入金の返済資金の調達等を目的として第三者割当により新投資口
            を発行しました。
         (注9) 2016年7月14日開催の本投資法人役員会において、第7期(2016年5月期)に係る金銭の分配として、1口当たり610円の利
            益を超えた金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年8月15日よりその支払
            を開始しました。
         (注10) 1口当たり発行価格222,460円(発行価額215,082円)にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として公募により新投
            資口を発行しました。
         (注11) 1口当たり発行価額215,082円にて、将来の物件取得又は借入金の返済資金の調達等を目的として第三者割当により新投資口
            を発行しました。
         (注12) 2017年1月17日開催の本投資法人役員会において、第8期(2016年11月期)に係る金銭の分配として、1口当たり514円の利
            益を超えた金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年2月15日よりその支払
            を開始しました。
         (注13) 1口当たり発行価格227,850円(発行価額220,386円)にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として公募により新投
            資口を発行しました。
         (注14) 1口当たり発行価額220,386円にて、将来の物件取得又は借入金の返済資金の調達等を目的として第三者割当により新投資口
            を発行しました。
         (注15) 1口当たり発行価格224,812円(発行価額217,448円)にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として公募により新投
            資口を発行しました。
         (注16) 1口当たり発行価額217,448円にて、将来の物件取得又は借入金の返済資金の調達等を目的として第三者割当により新投資口
            を発行しました。
         (注17) 2018年7月17日開催の本投資法人役員会において、第11期(2018年5月期)に係る金銭の分配として、1口当たり679円の利
            益を超えた金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年8月15日よりその支払
            を開始しました。
         (注18) 2019年1月18日開催の本投資法人役員会において、第12期(2018年11月期)に係る金銭の分配として、1口当たり445円の利
            益を超えた金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年2月15日よりその支払
            を開始しました。
         (注19) 1口当たり発行価格227,458円(発行価額220,030円)にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として公募により新投
            資口を発行しました。
         (注20) 1口当たり発行価額220,030円にて、将来の物件取得又は借入金の返済資金の調達等を目的として第三者割当により新投資口
            を発行しました。
         (注21) 2019年7月18日開催の本投資法人役員会において、第13期(2019年5月期)に係る金銭の分配として、1口当たり567円の利
            益を超えた金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年8月15日よりその支払
            を開始しました。
                                  28/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (6)【主要な投資主の状況】
         2019年5月末日現在における主要な投資主は以下のとおりです。
                                                 (2019年5月末日現在)
                                                     発行済投資口の

                                                     総口数に対する
                                              所有投資口数
                                                     所有投資口数の
           氏名又は名称                      住所
                                               (口)
                                                      割合(注)
                                                       (%)
     日本トラスティ・サービス信託銀行
                                                342,960         15.68
                         東京都中央区晴海一丁目8番11号
     株式会社(信託口)
     プロロジス・プロパティ・ジャパン                    東京都千代田区丸の内二丁目7番3号
                                                327,590         14.98
     特定目的会社                    東京ビルディング
     日本マスタートラスト信託銀行株式会社
                                                294,837         13.48
                         東京都港区浜松町二丁目11番3号
     (信託口)
     野村信託銀行株式会社(投信口)                                           71,661         3.27
                         東京都千代田区大手町二丁目2番2号
                         東京都港区港南二丁目15番1号
     ステート     ストリート      バンク    ウェスト
                                                 71,133         3.25
                         品川インターシティA棟
     クライアント       トリーティー       505234
                         常任代理人 株式会社みずほ銀行
                         東京都中央区晴海一丁目8番12号
     資産管理サービス信託銀行株式会社
                         晴海アイランドトリトンスクエアオフィス                        55,218         2.52
     (証券投資信託口)
                         タワーZ
     エスエスビーティーシー            クライアント
                         東京都中央区日本橋3丁目11番1号
                                                 31,317         1.43
     オムニバス      アカウント              常任代理人 香港上海銀行
                         東京都港区港南二丁目15番1号
     ステート     ストリート      バンク    アンド
                                                 24,778         1.13
                         品川インターシティA棟
     トラスト     カンパニー      505223
                         常任代理人 株式会社みずほ銀行
                                                 23,980         1.09
     楽天損害保険株式会社                    東京都千代田区神田美土代町7番
                         東京都港区港南二丁目15番1号
     ステート     ストリート      バンク    アンド
                                                 23,667         1.08
                         品川インターシティA棟
     トラスト     カンパニー      505103
                         常任代理人 株式会社みずほ銀行
                                               1,267,141          57.96
                        合計
          (注) 「発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合」は、小数第2位未満を切り捨てて記載しています。
         (所有者別状況)

                                                 (2019年5月末日現在)
                                     投資口の状況

           区分
                     金融機関                外国法人等
                            その他国内法人                 個人・その他           計
                   (含む証券会社)                 (個人・法人)
     投資主数(人)                    192        256        509       8,140        9,097
     投資主数の割合(%)                    2.1        2.8        5.6        89.5        100.0

     所有投資口数(口)                 1,099,731         359,075        668,556         58,588       2,185,950

     所有投資口数の割合(%)                   50.3        16.4        30.6         2.7       100.0

                                  29/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      2【投資方針】
       (1)【投資方針】
        ① 本投資法人の基本理念及び特徴
         (イ) 本投資法人の基本理念
            本投資法人は、所有・運営ポートフォリオ規模、時価総額等の様々な指標について世界最大規模の物流不
           動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループをスポンサーとする物流施設特化型の不動産投資
           信託(以下「REIT」ということがあります。)です。本投資法人は、物流施設を主な投資対象として、安定
           的な収益の確保並びに保有する資産の規模の拡大及びその価値の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指す
           ため、物流施設の中でも特に品質の高いAクラス物流施設への投資を重点的に行います。
            物流機能は、大きく輸送、保管、荷役、包装及び流通加工の各機能に分類されますが、これらの全ての機
           能にとって重要な拠点となるのが物流施設です。人々が日常生活で利用する食料、衣料、日用品、電化製品
           等の多くの生活必需品が、生産地と消費地を結ぶ結節点である物流施設を経由して人々の手元に届けられて
           います。すなわち、物流機能、ひいては物流施設は、人々の日常生活を支える重要な基幹インフラであり、
           どのような時代、状況においても不可欠な施設であるため、長期的な運用対象に適した不動産であると、本
           投資法人は考えています。また、近年、国内外の経済、産業構造、社会情勢が大きく変化し、我が国のサプ
           ライチェーンの再構築が進む中、物流施設の中でも特にAクラス物流施設に対する需要が今後より一層強
           まっていくものと、本投資法人は考えています。
            本投資法人は、道路・鉄道・港湾等と同様に重要な基幹インフラである物流施設のうち、主としてAクラ
           ス物流施設を中長期的な観点に立って保有・運営することにより、我が国の物流機能の発展に貢献しつつ、
           保有する特定資産の収益性、安定性及び将来性を確保し、投資主価値の最大化を目指します。
            この目的を達成するため、本投資法人は、プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを
           通じて、プロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的なカスタ
           マー・ネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源等を、最大限に活用して成長することを目指します
           (パイプライン・サポートの概要については、後記「(ロ)                           本投資法人の特徴 b.           世界最大規模の物流不動
           産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート」をご参照く
           ださい。)。
            本投資法人は、物流施設の堅実な運営を行うことにより、カスタマーだけでなく、荷主を含む物流施設の
           利用者、消費者及び地域社会などの様々なステークホルダーと良好な関係を構築していき、これにより投資
           主価値の最大化を実現することを目指します。
         (ロ) 本投資法人の特徴

            本投資法人は、本投資法人を特徴付けるものとして、以下のような戦略及び指標があると考えています。
            a. Aクラス物流施設への重点投資
            b. 世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポ
              ンサー・サポート
            c. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
            d. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
            e. 投資主価値の中長期的な向上に資する環境(Environmental)、社会(Social)及びガバナンス
              (Governance)(ESG)への取組み
          a. Aクラス物流施設への重点投資

            本投資法人は、プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設に重点投資します(プロロジス・グ
           ループの開発実績については、後記「②                   プロロジス・グループの概要」をご参照ください。)。
           <Aクラス物流施設の要件>
             本投資法人が考えるAクラス物流施設とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う
            上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、
            安全性を兼ね備えた物流施設で、以下の要件を充足しているものをいいます。
            (ⅰ) 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡(5,000坪)以上の規模を有すること
            (ⅱ) 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接
               していること
            (ⅲ) 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース(概ね1フロア5,000㎡超)、十分な床荷重
               (概ね1.5トン/㎡以上)、有効天井高(概ね5.5m以上)及び柱間隔(概ね10m以上)が確保され
               ていること
            (ⅳ) 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬
               送設備を備えていること
                                  30/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            (ⅴ) 免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保されていること
            我が国の物流産業を概観すると、(ⅰ)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿

           易量の拡大等の、国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化、(ⅱ)インターネットを通じた通信販売に代表
           される電子商取引の拡大及び3PL事業の市場規模の拡大等により、サプライチェーンの再構築が進行してい
           ます。こうした再構築の重要な要素として、カスタマー・ニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく
           大型で高機能の物流施設へ移行していること、すなわち、Aクラス物流施設に対するニーズが高まっている
           ことが挙げられると、本投資法人は考えています。本投資法人は、このような日本における産業構造の変化
           を支えるAクラス物流施設への重点投資を行います。
          b. 世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポン

            サー・サポート
            本投資法人は、プロロジス・グループの世界本社であるPrologis,                               Inc.、プロロジス・グループの日本法
           人であり、日本におけるAクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアである株式会社プロロジス及びその
           完全子会社である本資産運用会社並びに本投資法人の間で締結したスポンサー・サポート契約を通じて、プ
           ロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを受けています。本投資法人は、プロロジス・グ
           ループによる全面的なスポンサー・サポートを通じて、プロロジス・グループが開発する物流施設に関する
           パイプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源等を、最
           大限に活用して成長することを目指します。
            スポンサー・サポート契約に定められている、スポンサー・サポートの概要は、以下のとおりです。
            (ⅰ) 優先交渉権の付与
              ・ Prologis,       Inc.は、プロロジス・グループが保有し又は今後開発する日本国内の物流施設で、プ
                ロロジス・グループが管理するもののうち、本投資法人の投資基準を満たし、本投資法人による
                取得に適するとPrologis,            Inc.が判断した物流施設について、本投資法人及び本資産運用会社に
                対し、当該物流施設に関する情報を第三者に先立ち優先的に提供します。
              ・ 本資産運用会社が当該物流施設の取得を検討する旨の通知をした場合、本投資法人及び
                Prologis,     Inc.は、優先交渉権の内容を記載した覚書を締結できるよう誠意をもって協議し、株
                式会社プロロジス及び本資産運用会社は、当該覚書の締結に尽力するものとします。
              ・ 当該覚書が締結された場合、Prologis,                     Inc.は、一定期間、当該物流施設の売却等の交渉を第三
                者と行ってはならず、本投資法人及びPrologis,                       Inc.は、当該期間中、当該物流施設の売買契約
                の締結に向けて誠意をもって協議し、株式会社プロロジス及び本資産運用会社は、当該売買契約
                の締結に尽力するものとします。
              ・ 本投資法人は、当該物流施設の不動産鑑定評価を取得し、当該物流施設の売買価格は原則として
                当該不動産鑑定評価の鑑定評価額とします。ただし、本投資法人とプロロジス・グループ又は当
                該物流施設の所有者等との間で鑑定評価額と異なる額を売買価格とすることに合意した場合は、
                当該額を売買価格とすることができます。この場合、当該額は鑑定評価額を上回ることはできま
                せん。
            (ⅱ) 優先的情報の提供
              ・ 優先交渉権の対象とならない物流施設であっても、プロロジス・グループが当該物件を売却する
                場合等には、原則として、本投資法人に対して優先的に売却情報の提供が行われます。
            (ⅲ) マスター・プロパティ・マネジメント
              ・ 本投資法人は、パイプライン・サポートを受けて取得した物流施設については、株式会社プロロ
                ジスにプロパティ・マネジメント業務を委託するものとし、また、それ以外の物流施設について
                も同社にプロパティ・マネジメント業務を委託することができます。
              ・ 本投資法人と株式会社プロロジスとの間で締結する個別のプロパティ・マネジメント契約は、原
                則、契約期間を1年間とし、プロパティ・マネジメント業務が不適格なものと認められる場合、
                報酬水準について協議がまとまらなかった場合等には更新しないことができるものとします。
            (ⅳ) 人材サポート
              ・ プロロジス・グループは、本資産運用会社が要請した場合、本資産運用会社に対して合理的に可
                能な範囲において、その役職員を出向又は派遣するよう協力します。
            (ⅴ) マーケット・リサーチ・サポート
              ・ プロロジス・グループは、本資産運用会社に対し、物流市場におけるマクロ・リサーチ(物流市
                場動向、物流施設ニーズの動向等の調査及び分析等)及び物流市場におけるミクロ・リサーチ
                (エリア別のカスタマー・ニーズの動向、新規物流施設供給動向等の調査及び分析等)を提供し
                ます。
                                  31/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            (ⅵ) プロロジスブランドの使用
              ・ Prologis,       Inc.は、本投資法人及び本資産運用会社がプロロジス及びPrologisの名称並びにプロ
                ロジス・グループのロゴを無償で使用することを許諾します。
            (ⅶ) 投資口の取得及び保有(セイムボート出資)
              ・ Prologis,       Inc.は、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、本投資法人の要請に応じ、
                当該投資口の一部を自ら又はプロロジス・グループにおいて取得することを真摯に検討する意向
                を有していることを確認します。また、Prologis,                        Inc.は、本投資法人の投資口を自ら保有する
                場合には、長期保有し、またプロロジス・グループが保有する場合には、長期保有させる意向を
                有していることを確認します。
            (ⅷ) 契約期間
              ・ スポンサー・サポート契約の契約期間は、契約締結日から10年間とします。
              ・ 契約期間満了の3か月前までに、スポンサー・サポート契約当事者のいずれかから他の当事者全
                員に対して契約を更新しない旨の書面による通知がなされなかったときは、契約期間満了の日の
                翌日より10年間、同一の条件にて更新されるものとし、その後も同様とします。
              ・ ただし、本資産運用会社がPrologis,                    Inc.の子会社若しくは関連会社でなくなった場合又は本資
                産運用会社が本投資法人の資産運用会社でなくなった場合には、スポンサー・サポート契約は事
                前の通知を要することなく当然に終了します。
            上記のように、プロロジス・グループは、本投資法人に対して重要なサポートを提供し、本投資法人を通

           じて、以下の3つのコミットメント(社会全般及び様々なステークホルダーへの貢献に向けた決意)を持っ
           ています。
            ・ Aクラス物流施設の供給による我が国の物流機能発展と地域貢献へのコミットメント
            ・ 物流効率化に資する安全・快適な施設スペースの提供によるカスタマーへのコミットメント
            ・ 本投資法人の安定的な運営と継続的な成長による投資主へのコミットメント
            本投資法人は、こうしたプロロジス・グループによるコミットメントを最大限活用して投資主価値の最大
           化を目指します。
          c. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性

            本投資法人は、アセットクラスとしての物流施設を他の用途の不動産と比較した場合、テナントとの長期
           契約の締結が可能なため稼働率が安定する傾向があり、また、一般的に、施設のメンテナンスコストやテナ
           ント退去後に新たなテナントを入居させるために必要な設備投資コストを低く抑えられるアセットクラスで
           あると考えています。したがって、本投資法人は、物流施設について、競争力の高い物件の選定及び適切な
           運営を行うことにより、長期にわたり安定的な収益を確保することができると考えています。更に、物流施
           設の中でもとりわけAクラス物流施設については、他の先進諸国に比して日本における浸透度が著しく低い
           こと、産業構造の変化によるテナントからのニーズの高まり及びそれらを背景としたリーシング活動による
           賃料増額の可能性の存在等の要因により、収益の安定性がより高まっているものと、本投資法人は考えてい
           ます。
            また、本投資法人は、複数のテナントに賃貸することが可能なマルチテナント型物流施設と特定のカスタ
           マー向けに開発されたビルド・トゥ・スーツ型物流施設の両タイプの物件を取得し、両タイプの物流施設を
           バランスよく組み合わせたポートフォリオを構築することにより分散効果を追求します。すなわち、マルチ
           テナント型物流施設によるテナントと業種の分散及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設によるシングル・テ
           ナントとの長期の契約を通じての賃貸借期間の分散が図られ、収益の安定性とリスクの分散を図るための基
           盤を確保することができると、本投資法人は考えています。
            マルチテナント型物流施設及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設の詳細については、後記「②                                            プロロジ
           ス・グループの概要 (ハ)             プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴」をご参照くださ
           い。
                                  32/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                        <賃貸借契約終了期の分散状況(年間賃料ベース)>
           (注)  2019年5月末日現在





            また、本投資法人は、プロロジス・グループが有するカスタマーとのリレーションを活用して、本投資法

           人がより多くのテナントとの取引を行うことが可能となり、その結果テナント分散化が促進されることとな
           り、ひいては安定した収益性を確保することができると考えています。
                           <テナント分散状況(賃貸面積ベース)>

           (注1) 2019年5月末日現在






           (注2) テナント比率は、賃貸借契約に基づき、賃貸面積の合計に対する各テナントが占める割合を小数第2位を四捨五入して
              記載しています。したがって、記載されている数値の合計が100.0%とならない場合があります。
          d. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略

            本投資法人は、新投資口の発行については、LTV及びマーケット環境を考慮し、希薄化に留意しつつ機動
           的に実施します。また、借入金は、財務の健全性を確保するため、長期固定金利を主とし、長期的安定性を
           重視したLTVコントロールを行います。すなわち、LTVが平常時の運用において50%前後(原則上限60%)と
           なるように運用することとしており、借入先については、継続的に安定的な取引が可能な金融機関を選定す
           るものとしています。また、デット資金の調達先の分散化を図るため、継続的な投資法人債の発行も行いま
           す。
            本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所(JCR)から長期発行体格付「AA(安定的)」を
           取得しており、安定した財務基盤に基づいた財務運営を行います。
                                  33/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          e. 投資主価値の中長期的な向上に資する環境(Environmental)、社会(Social)及びガバナンス
          (Governance)(ESG)への取組み
          ⅰ. 本投資法人のESGへの取組み
             スポンサーであるプロロジス・グループは、良き企業市民となれるよう、環境への取組み
            (Environmental)、社会貢献と企業としての責任(Social)及び企業倫理とガバナンス(Governance)
            (ESG)を3本の柱として、持続可能な企業活動(以下「ESGへの取組み」ということがあります。)を
            行っています。
             本投資法人は、スポンサーであるプロロジス・グループと協調し、ESGへの取組みが本投資法人の持続
            可能な成長に資するという考えのもと、様々なESGに配慮した企業活動・社会貢献活動を推進していま
            す。
             また、本投資法人は、ガバナンスへの取組みとして、プロロジス・グループからのセイムボート出資に
            よるスポンサーと投資主の利益の共通化を図っています。本書の日付現在において、プロロジス・グルー
            プによる本投資法人の発行済投資口数の保有割合は約15%であり、プロロジス・グループは、今後も本投
            資法人の投資口を長期保有する方針です。こうしたセイムボート出資は、本投資法人とプロロジス・グ
            ループとの不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にすることにつながるとともに、本投資法
            人の投資主価値の中長期的な向上に資するものと、本投資法人は考えています。
             更に、本投資法人は、各営業期間の特定資産から生ずるNOI(注)及び本投資法人の当期純利益という、
            投資主価値に連動した資産運用報酬体系を採用しています。このような報酬体系は、本資産運用会社と本
            投資法人の利益を共通化し、本資産運用会社に本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセン
            ティブを付与することにつながり、投資主価値の中長期的な向上に資するものと、本投資法人は考えてい
            ます。資産運用報酬体系の詳細については、後記「4                          手数料等及び税金 (3)            管理報酬等 ②        本資産
            運用会社への資産運用報酬」をご参照ください。
             更に、本投資法人では、本投資法人とスポンサー間の利益相反による弊害を防止しつつ互いの健全な成
            長と発展を目指すためのガバナンス体制を構築しています。利害関係者等との取引制限及び利益相反対策
            の詳細については、後記「第二部                投資法人の詳細情報 第3             管理及び運営 2         利害関係人との取引制
            限」をご参照ください。
             上記のほか、本投資法人及びプロロジス・グループとしてのESGに対する取組みの詳細については、後
            記「②    プロロジス・グループの概要 (ホ)                 プロロジス・グループの日本における企業としての責任への
            取組み」をご参照ください。
              (注)  「NOI」とは、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額です。
          ii. 本投資法人のESGへの取組みに対する評価

             環境に配慮した企業活動・社会貢献活動の結果、本投資法人は、外部機関からESGへの取組みに対し高
            い評価を得ています。
            (i) GRESBリアルエステイト評価(2018年)
               本投資法人は、2018年に実施された「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク
              (GRESB)」リアルエステイト評価において、全ての項目で高い評価を受け、最高位の「5                                           Star」の
              評価を4年連続で取得しています。GRESBが実施した当該調査には、世界全体で903(うち日本市場か
              らは61)の不動産会社、REITや不動産私募ファンドが参加しました。その中において、本投資法人
              は、物流不動産セクターで世界61社中2位、日本の上場不動産セクターで1位を取得しています。
               GRESBの調査は、個々の不動産ポートフォリオとその運営者に対し、環境対応の姿勢・体制、企業
              としての社会への貢献、そして企業ガバナンスのそれぞれのクオリティと透明性を基準に評価を行
              い、グローバルな不動産ビジネスが社会をより良くすることに貢献することを目指しています。本投
              資法人は、こうしたGRESBの制度主旨に深く賛同し、今後も継続して参加・協力していくとともに、
              環境負荷をできるだけ低減したエネルギー効率のよい施設への投資とその運用に積極的に取り組んで
              いきます。
            (ii) MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ(2017年7月3日より)

               本投資法人は、環境(Environment)、社会(Social)及びガバナンス(Governance)評価に優れ
              た企業を選別して構成される指数であるMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み入れら
              れ、本書の日付現在、ESG格付(注)においてA格を付与されています。なお、MSCI                                      ジャパンESG      セレ
              クト・リーダーズ指数は、2017年7月3日付で、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が運用の
              際に用いるESG指数に選定されています。
              (注)  MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数におけるESG格付とは、企業が環境(Environment)・社会
                  (Social)・ガバナンス(Governance)リスクをどの程度管理できているかを分析し、MSCI社が付与する格付
                  です。かかる格付は、本投資口に対する信用格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依
                                  34/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                  頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若し
                  くは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
            (ⅲ) Dow     Jones   Sustainability        Index(DJSI)への組入れ(2015年9月21日より)

               本投資法人は、サステナビリティに配慮した事業が長期的な投資家の価値に繋がるとの考えから、
              ポートフォリオ構築の際にサステナビリティに対する意識を反映したい投資家向けのベンチマークで
              ある、Dow     Jones   Sustainability        Index(DJSI)の2015年の構成銘柄見直し(2015年9月10日発表)
              の結果、2015年9月21日よりDow                Jones   Sustainability        Asia/Pacific       Indexへ組み入れられ、2018
              年の構成銘柄見直し時点において、J-REITで唯一組み入れられた銘柄です(注)。
              (注)  Dow     Jones   Sustainability       Asia/Pacific      Indexの2018年の構成銘柄見直しにおいては、S&P                     Global   Broad
                  Market   Indexのうち浮動株調整後時価総額の大きいアジア・太平洋地域の612社を対象として調査し、新たに13
                  銘柄が入替えとなり、構成銘柄150銘柄(13業種・6か国)が選定されました。
            (ⅳ) 適格グリーンプロジェクトとグリーンボンドの発行

               本投資法人は、プロロジス・グループと協調して、環境負荷をできるだけ低減したエネルギー効率
              のよい施設への投資とその運用に積極的に取り組んでおり、保有する個々の施設の環境性能を評価す
              る各種環境認証を積極的に取得しています。一方、資本市場においても、ESGへの取組みが社会的に
              大きなテーマとなるに伴い、債券投資家の「グリーンボンド」(注1)をはじめとするESG投資への需
              要が高まっているものと、本投資法人は考えています。
               このようなESG投資への需要を背景に、本投資法人は、ESGの社会への浸透、ひいては低炭素社会の
              実現に貢献することを目的として、「グリーンボンド原則」(注2)の4つの柱に合致した本投資法人
              の「グリーンボンド・フレームワーク」(注3)に則り、2018年8月17日付で第7回無担保投資法人
              債6,000百万円を本投資法人初となるグリーンボンドの形式で発行しました。グリーンボンド・フ
              レームワークにおいては、グリーンボンド原則に定める明確な環境改善効果を有するグリーンプロ
              ジェクトを「適格グリーンプロジェクト」と呼びます。本書の日付現在、本投資法人のポートフォリ
              オ全体に占める適格グリーンプロジェクトの割合(取得(予定)価格ベース)は、86.5%です。
             (注1) 「グリーンボンド」は、地球環境にとって明確な有益性をもつグリーンプロジェクトに充当される資金を、投資法
                 人・株式会社・地方自治体等の発行体が調達するために発行する債券であり、原則として国際資本市場協会
                 (ICMA)が定める「グリーンボンド原則(Green                   Bond  Principle)」に則って発行されます。以下同じです。
             (注2) 「グリーンボンド原則」とは、ICMAが事務局機能を担う民間団体であるグリーンボンド原則執行委員会(Green
                 Bond  Principles     Executive    Committee)により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをいい
                 ます。
             (注3) 「グリーンボンド・フレームワーク」は、本投資法人を含むプロロジス・グループに適用されるものです。
                             <本投資法人への評価>

                                  35/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ② プロロジス・グループの概要
         (イ) プロロジス・グループの概要及び沿革
          a. プロロジス・グループの概要
            プロロジス・グループの世界本社であり、その最終持株会社であるPrologis,                                    Inc.は、1983年に設立され
           ました。Prologis,         Inc.は、物流不動産に特化した米国のREIT(US-REIT)であり、ニューヨーク証券取引
           所に上場しています。
            プロロジス・グループは、世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社として、2019年6月末日現
           在、アジア、アメリカ大陸、ヨーロッパの19か国にわたる地域において、合計して約7,300万㎡(賃貸可能
           面積の合計(注))の物流不動産を開発、所有及び運営し、棟数にして3,771棟の物流施設を製造業、小売
           業、運送業、3PL事業、インターネット通販事業等、物流業務に携わる約5,100社の企業に賃貸しており、世
           界最大規模の物流不動産のネットワークを展開しています。
           (注)  2019年6月末日現在、プロロジス・グループが開発中である物流不動産及び所有・運営する物流不動産(売却済物件は
              含まれません。)の賃貸可能面積の合計です。また、プロロジス・グループの連結財務諸表の対象となっているもの及
              び連結対象ではない共同投資物件の双方を含みます。
            なお、プロロジス・グループは、運用するファンドに対して一定割合の出資(セイムボート出資)を行

           い、プロロジス・グループと出資者との利益を一致させることで、出資者の利益に最大限配慮した資産運用
           を行っています。
            また、Prologis,        Inc.は、世界の上場物流不動産会社・REIT(注)の中でも最大規模の時価総額を誇りま
           す。
           (注)  「上場物流不動産会社・REIT」とは、物流施設を賃貸することを主たる事業としている事業会社及びREITのうち上場し
               ているものをいいます。
                   <世界の上場物流不動産会社・REITにおける時価総額の比較>

           (出所) ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、ロンドン証券取引所及び東京証券取




              引所
           (注1) 2019年6月末日現在
           (注2) 円貨のアメリカ合衆国ドル(以下「米ドル」といいます。)換算は、2019年6月末日現在の株式会社三菱UFJ銀行の
              対顧客電信売買相場の仲値(1米ドル=107.79円)によります。以下同じです。
            更に、Prologis,        Inc.は、日本の大手総合不動産会社と比較しても、上位の時価総額の規模を誇ります。

                        <日本の大手総合不動産会社との時価総額の比較>

           (出所) 東京証券取引所及びニューヨーク証券取引所



           (注1) 2019年6月末日現在
           (注2) 「日本の大手総合不動産会社」とは、証券コード協議会が定める「業種別分類に関する取扱要領」に従い不動産業に属
              すると決定された上場会社をいい、そのうち時価総額で上位7社を記載しています。
           (注3) 企業名は略称を使用しています。
                                  36/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          b. プロロジス・グループの沿革
            1983年     AMBプロパティコーポレーション設立
            1991年     旧プロロジス設立
                 AMBプロパティコーポレーション               最初の私募ファンドを組成
            1994年     旧プロロジス       ニューヨーク証券取引所上場
            1997年     AMBプロパティコーポレーション               ニューヨーク証券取引所上場
            1999年     旧プロロジス 日本に進出し活動開始
            2002年     旧プロロジス 日本第1号案件、「旧プロロジスパーク新木場」竣工
            2003年     旧プロロジス S&P500指標銘柄に採用
            2011年     旧プロロジスとAMBプロパティコーポレーションが合併
                 AMBプロパティコーポレーションが商号を変更し、現Prologis,                             Inc.が誕生
            2012年     プロロジス・グループをスポンサーとする本投資法人を設立
            2013年     本投資法人      東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場
            2018年     Prologis,     Inc.が    DCT  Industrial      Trust社を買収
                                  37/228















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ロ) プロロジス・グループの日本における物流不動産の開発実績
            プロロジス・グループは、日本においては、1999年に活動を開始し、それ以降、カスタマーニーズに合致
           するソリューションを提供するために設計・仕様の工夫・改良を重ねて、日本国内のカスタマーに浸透して
           いなかった高付加価値の賃貸用物流施設を提供することで、着実に事業基盤を成長させてきました。プロロ
           ジス・グループは、日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニアとして、2002年から2019年5
           月末日までの約17年間で、40物件のビルド・トゥ・スーツ型物流施設を含む、93物件、約620万㎡(延床面
           積の合計)(注1)に及ぶAクラス物流施設を中心とした開発実績と豊富なリーシング実績の積上げを行って
           きました。また、プロロジス・グループは、2019年5月末日現在、東北から九州まで全国で54物件、約410
           万㎡(延床面積の合計)(注2)の物流不動産を開発、所有、運営し、日本の主要なグローバル・マーケット
           (注3)及びリージョナル・マーケット(注3)における物流不動産の主導的な開発・所有・運営会社に
           なっています。
            プロロジス・グループの日本における事業地位確立の背景には、世界最大規模の物流施設開発・所有・運
           営会社としての実績・専門的知識に加え、世界的に事業展開するプロロジス・グループが日本市場を重要な
           ものとして位置付けていること及び日本国内のカスタマーに付加価値の高い新たなサービスを提供すること
           によって確立した、実績・信頼の蓄積があり、有力カスタマーとの間で強固なリレーションシップを構築し
           ていると、本投資法人は考えています。
            また、プロロジス・グループは、開発用地の取得についても、93物件の施設開発で得たノウハウを活かし
           情報収集等を行った上で、土地所有者と直接折衝し、極力相対取引で取得するよう努めています。これによ
           り、土地の取得コスト及び建築費が上昇傾向にある中においても、プロロジス・グループは事業化が十分に
           可能な価格で土地を取得した上で、新たな施設開発を継続しています。
           (注1) プロロジス・グループが開発した又は開発中である物流不動産(売却済物件を含みます。)の物件数及び延床面積の合
              計です。
           (注2) プロロジス・グループが開発、所有、運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の物件数及び延床面積の合
              計です。
           (注3) 「グローバル・マーケット」とは、関東エリア及び関西エリアを、「リージョナル・マーケット」とは、中部エリア、
              東北エリア及び九州エリアをいいます。以下同じです。
                  <プロロジス・グループの日本における物流不動産の開発実績(注1)の推移>

           (出所) Prologis,        Inc.




           (注1) 売却済物件を含みます。
           (注2) 2019年の数値は、開発中の物件の竣工予定時期に基づく予定の数値であり、実績値ではありません。したがって、当該
              数値は、実際とは異なる場合があります。
                                  38/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ハ) プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴
            プロロジス・グループは、日本国内外で培ってきた開発・運営ノウハウを活用して、以下のような物流事
           業運営の効率性を考慮した各種仕様を導入したAクラス物流施設の開発を行っています(Aクラス物流施設
           の要件については、前記「①              本投資法人の基本理念及び特徴 (ロ)                  本投資法人の特徴 a.           Aクラス物流
           施設への重点投資」をご参照ください。なお、以下は、Aクラス物流施設の定義とは必ずしも一致しないこ
           とにご留意ください。)。
          <物流事業運営の効率性を考慮したプロロジス・グループのマルチテナント型物流施設の主な仕様(注1)>

                                       車路及びトラックバース(注2)
         上層階へアクセス可能な車路/スロープ
     2階以上のフロアへ10トントラック及び40フィートコンテ                            各階の車路は13~14m以上のスパンとし、車路の高さは梁
     ナトレーラーの直接アクセスが可能な構造                            下で5.5m以上を確保
                                 トラックバースは間口10m以上、奥行13m以上、バース出入
                                 り口のシャッターの高さは4.5m以上を確保プラットフォー
                                 ムは基本として高さ1mの高床式
               倉庫内スペース                      防災センター/24時間稼働可能な管理機能





     柱間隔10m以上、有効天井高5.5m以上、床荷重1.5トン/㎡                            防災センターの設置、機械警備システムの導入を標準と
     を基本とし、広々としたフレキシビリティの高い空間を確                            し、24時間管理人/警備員が常駐することで防犯、火災、
     保                            各種設備の監視が可能
           (注1) プロロジス・グループが開発した全てのマルチテナント型物流施設が上記の仕様を備えているわけではありません。






           (注2) 「トラックバース」とは、倉庫スペースに面したトラックの着車場所をいいます。
                                  39/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            また、プロロジス・グループは、上記のような仕様の導入に加え、災害時の事業継続対策をはじめ、昨今
           関心が高まっている環境対策、省エネ対策、更に施設で働くカスタマーの従業員向けのアメニティ設備の充
           実など、様々な取組み、すなわち、カスタマーの従業員が快適に働くことができる利便性と快適性を提供
           し、安全・環境に配慮した持続可能な施設としての取組みを行っています。
                <施設を安全・安心・快適に利用するための追加的機能(注1)>

               アメニティの充実                           環境配慮・省エネ対策
      休憩時間を快適に過ごせる、広々として快適なレスト                            プロロジス・グループで推進する再生可能エネルギー
      ランを館内に設置                            の活用の一環として、屋根への大規模な太陽光発電シ
                                  ステムの導入等の実施
             CASBEE認証、BELS評価及び



                                  災害時などにテナントの事業継続をサポートする取組み
          DBJ  Green   Building認証の取得(注2)
      自然エネルギーの活用、省エネルギーへの配慮、周辺
                                 ・免震構造(注3)の採用により大地震の揺れを減衰
      環境との調和、施設の耐久性などが評価され、CASBEE
      認証、BELS評価並びにDBJ            Green   Building認証を取得
                                 ・地下水浄化システム、地下貯留槽の導入

                                 ・防災センターへの衛星電話の設置
                                 ・災害用発電機の導入
                                 ・全館に緊急地震速報システムの導入
           (注1) プロロジス・グループが開発した全てのマルチテナント型物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。
           (注2) 「CASBEE」(建築環境総合性能評価システム)は、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構(IBEC)が制定する建築
              物の環境性能を評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮の他、室
              内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。また、「BELS」(建築物省エネル
              ギー性能表示制度)は、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン
              (2013)」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能の評価及び表示を的確に実施すること
              を目的として開始された制度です。更に、DBJ                    Green   Building認証とは、環境・社会への配慮がなされた不動産
              (「Green    Building」)を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が創設した制度です。以下
              同じです。
           (注3) 「免震構造」とは、建物の基礎と上部構造との間に積層ゴムやオイルダンパーを入れ、地震による振動が伝わるのを軽
              減しようとする建造物の構造をいいます。
                                  40/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            なお、プロロジス・グループは、幅広いカスタマー・ニーズに対応可能な仕様、設備と利便性、安全性を
           兼ね備えた、汎用性の高い大型物流施設で、複数のテナントに賃貸が可能なマルチテナント型物流施設と、
           特定のカスタマーの新規拠点ニーズや統合ニーズに基づき用地を選定し、建物の仕様や設備にカスタマー固
           有の要望を取り入れつつ、汎用性も確保した物流施設であるビルド・トゥ・スーツ型物流施設の2つのタイ
           プの物流施設を開発、提供しており、その特徴及び具体例は、以下のとおりです。
                 マルチテナント型物流施設                       ビルド・トゥ・スーツ型物流施設

                 (複数の企業向け物流施設)                         (特定の企業向け物流施設)
            ・Aクラス物流施設としての機能を有し、幅広いカ                         ・Aクラス物流施設としての機能を有し、カスタ
             スタマーのニーズに対応可能な設計・仕様                         マー固有の要望を取り入れた施設
            ・契約期間5年を基本とした賃貸借契約                         ・当初のテナントとの賃貸借契約満了後に新しいテ
            ・複数のテナントに賃貸することによるテナントと                          ナントへの対応を可能にする、又はマルチテナン
             業種の分散化とキャッシュ・フローの安定化                         ト型物流施設への転換を可能にする物件の汎用性
            ・プロロジス・グループの国内外のカスタマーとの                          を確保
             リレーションに基づくリーシング力の活用(複数                        ・契約期間10~15年を基本とした賃貸借契約とし、
             国でプロロジス・グループの施設を利用するカス                         シングル・テナントから中長期安定的なキャッ
             タマーも数多く存在)                         シュ・フローを獲得
                                    ・個別のカスタマー・ニーズを満たす株式会社プロ
                                     ロジスの開発に関する専門的知識の活用
         (ニ) 本投資法人とプロロジス・グループの協力体制

            本投資法人は、以下のとおり、役割を分担する形で、本投資法人及び本資産運用会社とプロロジス・グ
           ループが相互に補完し、互いの価値向上に寄与する協力体制を構築することが可能であると考えています。
          a. プロロジス・グループが、(ⅰ)比較的ハイリスクからミドルリスクの物流不動産「開発」の役割及び(ⅱ)
           本投資法人の当期末保有資産を含むグループ保有物件の「管理」についてプロパティ・マネージャーの役割
           を担うことを主たる業務とすること。
          b. 本投資法人が、安定稼働中の又は安定稼働が見込まれるAクラス物流施設を適切な売買条件で取得し、保
           有することにより、比較的ミドルリスクからローリスクの物流不動産「保有」の役割を担い、本資産運用会
           社が、その安定的な「運用」の役割を担うことを主たる業務とすること。
                       <本投資法人とプロロジス・グループとの協力体制>

                                  41/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ホ) プロロジス・グループの日本における企業としての責任への取組み
          a.プロロジス・グループのESGへの取組み
             プロロジス・グループは、良き企業市民となれるよう、環境への取組み(Environmental)、社会貢献と
           企業としての責任(Social)及び企業倫理とガバナンス(Governance)(ESG)を3本の柱として、持続可
           能な企業活動を行っています。また、プロロジス・グループは、プロロジス・グループの企業活動が環境
           に与える影響を最小限に抑えるとともに、プロロジス・グループのあらゆるステークホルダーの皆様へ最
           大限の有益な結果をもたらすことができるよう努力しています
           i. 環境への取組み
              プロロジス・グループ及び本投資法人は、環境への取組みの一環として、施設の館内照明器具をLED
             化することにより、温室効果ガス排出量の削減を実現しています。また、屋上や外壁、敷地内の積極的
             な緑化を実施し、施設外壁には断熱サンドイッチパネルを、施設屋根には断熱二重折板材を採用し、断
             熱性の高いよりよい館内環境を提供するなど、本投資法人の保有物件及びプロロジス・グループの開発
             物件の環境性能が向上するために不断の努力を継続しています。
              また、環境配慮のための再生可能エネルギーの活用の一環として、物流施設の屋根を活用した大規模
             な太陽光発電システムの導入等の取組みも実施しており、本書の日付現在、プロロジス・グループが日
             本国内で管理している物件においては28物件                     、本投資法人の保有資産45物件においては27物件におい
             て、太陽光発電システムが導入されています(注)。
             (注)  当該太陽光発電システムは、本投資法人の保有資産ではありません。
                                  42/228















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           ⅱ.  社会的責任への取組み
              プロロジス・グループ及び本投資法人は、物流効率化に資する安全・快適な施設スペースの提供とい
             うカスタマーへのコミットメントの一環として、開発した物流施設の全館に緊急地震速報システムを導
             入し、また、防災センターへの衛星電話の設置を行っています。また、プロロジス・グループは、企業
             の社会的責任への取組みの一環として、Impact                      Day(全世界一斉ボランティアデー)を毎年実施し、施
             設を開発する地域を中心に企業市民として地域貢献活動に従事する等、全世界においてCSR活動を実施
             しています。
             (注)  プロロジス・グループによる取組みであり、本投資法人による取組みではありません。







              また、プロロジス・グループは、働きがいのある職場づくりやインクルージョン&ダイバーシティの

             推進にも力を入れています。取組みの一例として、プロロジス・グループは、日本において各種研修の
             実施やFA(フリーエージェント)制度等の人材育成・キャリア支援や、各種休暇や育児中従業員の柔軟
             な勤務体系の実施等の働きやすい環境の整備を行っています。
              このような取組みを行う中で、株式会社プロロジスはGreat                            Place   to  Work®   Institute     Japanが実施
             する2019年版日本における「働きがいのある会社」ランキング中規模部門(従業員100~999人)におい
             て、3年連続ベストカンパニーに選出されました。本書の日付現在、物流不動産企業としては、唯一株
             式会社プロロジスだけがベストカンパニーに選出されています。
                                  43/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           ⅲ. ガバナンスへの取組み
              プロロジス・グループによるガバナンスへの取組みの詳細については、前記「①                                      本投資法人の基本
             理念及び特徴 (ロ)            本投資法人の特徴 e.             投資主価値の中長期的な向上に資する環境
             (Environmental)、社会(Social)及びガバナンス(Governance)(ESG)への取組み」をご参照く
             ださい。
          b. プロロジス・グループのESGへの取組みに対する評価




             環境に配慮した企業活動・社会貢献活動の結果、プロロジス・グループは、外部機関からESGへの取組み
           に対し高い評価を得ています。
             例えば、Prologis,         Inc.は、2019年1月に開催された世界経済フォーラム年次総会(通称ダボス会議)
           において、世界で最も持続可能性のある会社100社(Global                            100)(注1)に選出(全米第1位、世界第6
           位)されました。また、Prologis,                 Inc.は、Dow      Jones   Sustainability        Indices(注2)に2008年9月30日
           より、FTSE4Good        Global    Constituents       Index(注3)に2005年3月21日より、それぞれ組み入れられていま
           す。
              (注1) 「Global       100」とは、投資研究機関・出版社のコーポレートナイツ社(Corporate                            Knights、本社:カナダ・ト
                 ロント)によって運営されるランキングのことであり、世界中の上場企業を対象にESGに関する項目で審査を行
                 う調査です。
              (注2) 「Dow      Jones   Sustainability      Indices」とは、スイスの投資運用・助言会社であるRobecoSAM社が米国ダウ・
                 ジョーンズ社と共同で1999年に開発した株式指数のことであり、企業のサステナビリティを「経済・環境・社
                 会」の側面から評価し銘柄が選定されています。
              (注3) 「FTSE4Good         Global   Constituents      Index」とは、英ロンドン証券取引所グループの100%子会社であるFTSE
                 Internationalが2001年から発表しているESG指数であり、世界主要企業約3,000社を対象とするESG評価に基づき
                 銘柄が選定されています。
                           <プロロジス・グループへの評価>

                                  44/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ③ ポートフォリオ構築方針
         (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準
            本投資法人は、主たる用途が物流施設である不動産を投資対象とします。本投資法人は、対象物流施設が
           所在するエリアと施設の仕様・機能を重視して、投資を行います。投資対象エリアとしては、特定地域への
           集中投資は行わず、物流拠点として競争力のある地域における戦略的物流拠点として優位性を有する不動産
           への厳選投資を行います。
          a. 投資対象エリア
            本投資法人は、日本国内をグローバル・マーケットとリージョナル・マーケットに区分し、それぞれを投
           資対象として、地域の経済変動及び災害等の特定地域に重大な影響を及ぼす事情による収益変動を最小化す
           るべく、地域分散を図ったポートフォリオを構築します。
            グローバル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国際的な貿易・物流の重要拠点/エリアであ
           ることから、国内の最大消費地を背後に控えた、国内物流の最重要拠点に対して投資を行います。
            また、リージョナル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国内物流の重要拠点/エリアである
           ことから、グローバル・マーケットに次ぐ規模の国内消費地を背後に控えた、国内広域物流に必須のエリア
           に対して投資を行います。
            更に、本投資法人は、グローバル・マーケット又はリージョナル・マーケット以外のエリアで、消費地若
           しくは生産地に近接しているか、又はその他の理由で物流拠点に適しているエリアに投資することがありま
           す。
                  投資対象エリア(注1)                      比率(注2)

             グローバル・マーケット
                          関東エリア               70%以上
                          関西エリア
             リージョナル・マーケット
                          中部エリア
                          東北エリア
                                         30%以下
                          九州エリア
               その他の消費地や生産地に近い等、
                物流拠点として適地である地域
           (注1) 「関東エリア」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県を指します。
              「関西エリア」は、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県を指します。
              「中部エリア」は、愛知県、静岡県、新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県及び岐阜県を指します。
              「東北エリア」は、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県を指します。
              「九州エリア」は、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県を指します。
           (注2) 上記比率は、投資金額ベースのものです。
          b. 物件タイプ

            本投資法人は、マルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設の両タイプの物件を取得す
           ることにより、ポートフォリオの収益性と安定性の向上を目指します。各物件タイプに対する投資比率は、
           以下のとおりです。
                                         比率(注)

                     物件タイプ
                 マルチテナント型物流施設                        80%程度
                ビルド・トゥ・スーツ型物流施設                         20%程度
           (注)  上記比率は、投資金額ベースのものです。
                                  45/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ロ) 投資対象物件の投資基準
            本投資法人は、原則として賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込み
           がある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、当該不動産の収益性、
           立地特性、テナント確保の競争力、建物及び設備の状況、耐震性、権利関係等を総合的に判断し、その投資
           価値を見極めた上で、中長期的な競争優位性、収益安定性に優れた物件に投資を行います。
          a. テナント
            ポートフォリオの収益性確保の観点から、テナントの信用状況、業種及びその業況トレンド、継続使用の
           蓋然性、賃料水準及び賃貸借条件について評価します。
          b. 立地
            以下のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して投資対象としての適
           否を判断します。
           ⅰ. 物流拠点としての用途地域、周辺環境の適格性(自然環境や夜間操業の可否等)
           ⅱ. 物流拠点としての交通立地上の優位性・競争力の把握(消費地及び生産地への近接性、高速道路及び
              主要道路へのアクセス、港湾・空港・鉄道・トラックターミナルへのアクセス等)
           ⅲ. 施設利用者の通勤の利便性
           ⅳ. 物流拠点としての周辺環境における地域将来性
           ⅴ. 法規制や開発計画に対する公的助成制度の有無
          c. 規模
            原則として、延床面積16,500㎡(5,000坪)以上の大型施設とします。また、1物件当たりの取得価格が
           ポートフォリオ全体に占める割合は、原則として当該物件取得後の投資総額の20%以内とします。
          d. 建物の状況
           ・ 耐震性
             個別物件のPML値は原則15%以下とし、15%を超えた場合には、地震保険の付保を検討します。
           ・ 以下のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して投資対象としての
             適否を判断します。
              ⅰ. 主要施設
                有効天井高、柱間隔、車路、床荷重、トラックバース、駐車場・トラックヤード(注)の広さ、事
                務所、休憩室等
                (注) 「トラックヤード」とは、トラックがトラックバースに着車する前に一時待機する場所をいいます。
              ⅱ. 設備
                エレベーター、垂直搬送機、空調・照明、電気通信容量、ドックレベラー(注)等
                (注) 「ドックレベラー」とは、トラックバースに着車したトラックの荷台と倉庫床の高さに差があるときに、レベ
                  ルの差を解消するための機械をいいます。
              ⅲ. 汎用性
                他テナントへの汎用性
          e. 環境への配慮
            不動産の設計、施工などにおいて、環境への負荷を減らすことについて配慮がなされており、運営管理に
           おいても本資産運用会社の基準から環境への負荷が相対的に低いと評価される不動産については、投資対象
           として積極的な評価をした上で、その他の要素も総合的に勘案して取得を決定します。
          f. 築年数
            築年数については、個別物件の耐用年数を考慮して中長期の安定運用に耐え得るものとします。
          g. 土壌
            土壌について、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対
           策法」といいます。)及び環境関連法令、各地方自治体の条例等に従って適切に処理されているものに限り
           取得対象とします。
          h. 権利関係
           ・ 共有物件及び区分所有物件
             不動産全体の処分、利用への関与の度合いや権利割合、他の共有者及び区分所有者の状況等を考慮して
             取得不動産としての適否を個別に判断します。
           ・ 借地物件
             借地契約の内容と収益性、権利の安定性を考慮して取得不動産としての適否を個別に判断します。
           ・ 担保権付着物件
             原則として、物件取得にあたり当該不動産に付着している権利関係の安全な解消が可能なものに限定し
             ます。
                                  46/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          i. 開発物件
            開発中の不動産への投資については、建物の竣工やリーシングに関するリスクが最小化される又は許容可
           能な限度に留まると判断される場合、建物竣工又は完成後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契
           約を締結することができるものとします。
                                  47/228



















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ④ デュー・デリジェンス
          本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、以下の各評価事項について、経済的調査、物理的調査及び法
         的調査を十分に実施します。
          本投資法人は、調査プロセスにおいて、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者の専門会社等から
         エンジニアリングレポート、不動産鑑定評価書等を取得し、これらの内容についても考慮するものとします。
                                      調査事項

            評価事項
         経済的     テナント      ⅰ. テナントの信用状況
         調査     調査      ⅱ. テナントの賃料支払状況
                    ⅲ. テナントの業種・業態、業界動向、業界内でのポジショニング及び収益実績等
                    ⅳ. テナントの賃借目的と用途、物流作業内容と体制
                    ⅴ. テナントの契約形態、契約期間、契約内容、過去の賃借実績
                    ⅵ. 関連法規の遵守状況
              市場調査      ⅰ. 当該物件の周辺地域の物流動向と物流ニーズ分析
                    ⅱ. 当該物件の周辺地域のマーケットの賃料と稼働率、中長期の賃料と稼働率の推移
                       及び将来見通し
                    ⅲ. 当該物件の周辺地域の競合物件とテナント需要動向
                    ⅳ. 当該物件の周辺地域の都市計画、港湾、空港、道路等の物流インフラ開発・整備
                       計画の動向
              収益性      ⅰ. 賃貸借契約形態及び更新の可能性
              調査      ⅱ. 現行賃料と想定市場賃料の乖離状況及びその将来見通し
                    ⅲ. 修繕履歴及び将来予想される修繕費用負担
                    ⅳ. 公租公課の変動可能性
                    ⅴ. 費用水準、支出関連の契約の妥当性
              立地評価      ⅰ. 物流拠点としての用途地域、周辺環境の適格性
                    ⅱ. 物流拠点としての交通立地上の優位性・競争力の把握
                    ⅲ. 物流拠点としての周辺環境における地域将来性
                    ⅳ. 法規制や開発計画に対する公的助成制度の有無
                                  48/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                      調査事項
            評価事項
         物理的     建築・      ⅰ. 竣工年月日、主要構造、規模、設計・施工者等
         調査     設備・      ⅱ. 建築仕様の確認
              仕様調査        (構造、有効天井高、有効柱間隔、床耐荷重、床仕上げ、トラックバース、駐車
                       スペース・トラックヤード、庇、事務室、休憩室、スロープ、ランプウェイ等)
                    ⅲ. 主要設備の状況
                      (エレベーター、垂直搬送機、空調・照明・電気通信容量、ドックレベラー等)
                    ⅳ. 電気設備、空調設備、給排水衛生設備、防犯設備、昇降機設備、駐車場等の状況
              建物・      ⅰ. 関係法規の遵守状況等
              管理診断      ⅱ. 設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査
                    ⅲ. 建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理者等へのヒアリング
                    ⅳ. 建物状況報告書における将来の修繕費見込み
                    ⅴ. 施工業者からの保証及びアフターサービス内容
                    ⅵ. 外構、屋上、外装、内装、設備等への現地調査
                    ⅶ. 近隣住民との協定書の有無
              耐震性能      ⅰ. 新耐震基準又はそれと同等の性能を有することの確認
              診断      ⅱ. PML値(予想最大損失率)の状況
                    ⅲ. 地歴調査、地質調査に基づく液状化発生の蓋然性の把握
              環境・      ⅰ. アスベスト、フロン、ポリ塩化ビフェニル(PCB)等の有害物質の使用・管理状
              土壌等         況
                    ⅱ. 土地利用履歴
                    ⅲ. 土壌等の環境調査
         法的     権利関係      ⅰ. 所有権、地上権、借地権等の賃借権、共有・準共有、区分所有、担保の設定状況
         調査             等の権利関係
                    ⅱ. 登記関係(登記簿、公図等)
                    ⅲ. テナントとの賃貸借契約の内容
                    ⅳ. 信託契約の内容
                    ⅴ. 行政法規関係
                    ⅵ. 訴訟の有無とその状況、相手方との取決め、協定書等
                    ⅶ. 前所有者等の状況
              境界調査      境界確定の状況、越境物の有無とその状況及び隣接地権者等との紛争の有無
        ⑤ フォワード・コミットメント等に関する基本方針

          本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過
         した後に決済(物件引渡し)を行うこととしている契約その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)
         の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あ
         らかじめ慎重に検討し対応しなければならないものとします。
          フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、物件引渡しまでの期間の上
         限及び決済資金の調達方法に関する所定の基準を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等
         を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与
         える影響等の概要を開示するものとします。
                                  49/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ⑥ 資産管理方針
         (イ) リーシング方針
          a. 基本方針
            本投資法人は、マーケット動向、テナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討と、プロロジス・グルー
           プを活用した優良テナントの確保に努めます。
          b. テナント選定方針
            テナントの選定に際しては、信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約期
           間、敷金金額、業種、テナント構成、必要とされる賃貸面積等を総合的に判断します。
          c. 賃貸条件の決定方針
            運用資産に係る物件ごとの状況、賃料収入の安定性及び運営管理の効率性を総合的に勘案し、テナントと
           の直接契約、パススルー型マスターリース、サブリース型マスターリースの中からより効率的な方式を選択
           することを基本とします。マスターリース、パススルー型マスターリース及びサブリース型マスターリース
           については、後記「3           投資リスク (1)          リスク要因 ④        不動産及び信託の受益権に関する法的リス
           ク (リ)     マスターリース会社に関するリスク」をご参照ください。以下同じです。
          d. 定期建物賃貸借契約の活用等
            テナント又はエンドテナント(転借人)との賃貸借契約については、借地借家法に基づく定期建物賃貸借
           契約を原則として活用します。また、かかる定期建物賃貸借契約の締結にあたり、テナントの信用力等に鑑
           み適切と判断する場合には、再契約(定期建物賃貸借契約の期間満了にあたり、期間満了日の翌日を開始日
           とする新たな定期建物賃貸借契約を締結し、実質的に当該テナントの入居を継続することをいいます。)に
           関する(排他的)優先交渉権を付与します。
            なお、本投資法人は、テナントの信用力、事業発展性、安定収益確保に鑑み適切と判断する場合には、か
           かる再契約の優先交渉権以外にも、運用資産に空室が発生した時等の新規契約に関する優先交渉権を付与
           し、又は運用資産の空室情報の優先的な提供等を合意することがあります。
            なお、本投資法人は、こうした優先交渉権をテナントに付与する際には、保有不動産の空室率が最小化さ
           れるよう、優先交渉権の行使の蓋然性を慎重に見極めます。
         (ロ) プロパティ・マネジメント基本方針

          a. 基本方針
            本投資法人は、運用資産の資産価値の維持向上を図るとともに、効率的な管理体制の構築による運用資産
           の収益最大化に努めます。また、公正に業者選定を行い、管理コスト・修繕コスト等の支出低減に努めま
           す。同時に入居テナント及び利用者に対して安全かつ快適な利用環境を提供することで、テナント満足度を
           高めていきます。
          b. プロパティ・マネジメント会社の選定及び管理
            プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資
           産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本
           投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。
            本投資法人は、上記方針をより高いレベルで実現するため、また、運営能力の観点から、株式会社プロロ
           ジスをマスター・プロパティ・マネジメント会社と位置付け、株式会社プロロジスによるパイプライン・サ
           ポートを受けて取得した物件については、原則として、株式会社プロロジスをプロパティ・マネジメント会
           社として選定することとします。
            また、スポンサー以外のプロパティ・マネジメント会社を選定する場合には、実績や管理能力等を総合的
           に判断し、提供役務の内容、業務総量等も勘案した上で、適正と判断される条件に基づき委託します。
            前記に定めるいずれの場合においても、前記業務委託にあたり、業務水準や報酬額等についての評価を定
           期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合には、契約の解除を行うこと又は契約の更
           新を行わないことを検討するものとします。また、プロパティ・マネジメント会社との契約に、かかる検討
           の障害となるような条項を設けてはならないこととします。
         (ハ) 修繕計画に関する方針

            本投資法人は、中長期的な視野から物件の市場競争力及びテナントの満足度の維持・向上を考慮した戦略
           的な修繕計画を物件毎に策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
            実施に際しては、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ全体
           の減価償却費も勘案して総合的に判断します。ただし、テナントの営業政策上の観点から必要なものについ
           ては早期に実施するものとします。
            修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画及びキャッシュ・フロー
           を考慮した上で必要と判断される場合、必要な額を積み立てることとします。
                                  50/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ニ) 付保方針
            火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処す
           るため、必要な火災保険又は損害賠償保険を本投資法人の保有不動産に付保します。
            地震保険の付保については、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響と
           保険の実効性を勘案して、総合的に判断します。ただし、個別物件のPML値が15%を超えた場合には、災害
           による影響と保険料負担等を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。
        ⑦ 売却方針

          本投資法人は、投資対象資産について、中長期にわたり保有することで安定収益を確保することを目的として
         おり、短期的な売却は原則として行わないものとします。ただし、不動産マーケットの状況及びその分析等から
         勘案して最適なポートフォリオを維持していくために、投資主価値が長期的に向上すると判断できる場合におい
         ては投資対象資産の売却を検討します。
          売却に際しては、必要に応じて鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、マーケット調査、取引事例及び当
         該投資物件の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的
         にその可否及び売却価格を判断します。
        ⑧ 財務方針

         (イ) 基本方針
            本投資法人の中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模及び価値の着実な成長、並びに運用の安定性
           と効率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
         (ロ) エクイティ戦略

          a. 新投資口の発行
            新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新た
           な運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄
           化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。
          b. 利益超過分配
            本投資法人は継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配を行う方針です。利益超過分配に関する詳細は
           以下の通りです(運用ガイドライン第18条)。
            まず、本投資法人は、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えるため又はその他の理由により本
           投資法人が適切と判断した場合、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額を限
           度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。また、分配金
           額が投資法人に係る課税の特例規定(後記「(3)                       分配方針 ①       分配方針」に定義します。)における要件
           を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をす
           ることができます。
            更に、物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高いという特性を有し、加えて本投資法人が重点
           的に投資するAクラス物流施設は、その高機能性ゆえに、減価償却費が他のアセットクラスや一般的な物流
           不動産に比較して高めに計上される傾向にあり、他方で将来の資本的支出の金額の予測可能性は高いと、本
           投資法人は考えています。このため、本投資法人は、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合には、将来
           にわたって余剰現金が内部留保されていくものと予想しています。そこで、本投資法人は、長期修繕計画を
           勘案して実施する修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢
           についても検討の上、健全な財務の安定性が維持される範囲内で、当該営業期間の減価償却費の60%に相当
           する金額(ただし、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額がこれより低額な
           場合には、当該金額)を限度として、本投資法人が決定した金額を、継続的利益超過分配として、原則とし
           て分配する方針です(注1)(注2)(注3)。本投資法人は、利益を超えた金銭の分配額の決定に当たっては、
           当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処としますが、当該営業期間の純利益及び
           不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該営業期間の利益の水準、利益を超えた金銭の分配
           額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に考慮して決定
           するものとします(注4)。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状
           況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配
           の全部又は一部を行わない場合もあります。
            更に、本投資法人は、上記の継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行等の資金調達行為により、投資
           口の希薄化又は多額の費用が生じる場合、地震等の自然災害や運用資産における火災その他の事故等の発生
           により、修繕費等の支出や損失等の発生等が生じる場合、訴訟和解金等の一時的な費用や不動産等売却損が
           発生する場合等の一定の場合において、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込ま
           れるときに限り、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、本投資法人が決定した金額を、
           一時的利益超過分配として、一時的に分配することができるものとします。ただし、上記の継続的利益超過
                                  51/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           分配と合わせて当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額(ただし、法令等(投信協会の定める規則
           等を含みます。)において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額)を限度とします。
            当該継続的利益超過分配に加えて、一時的利益超過分配を行う場合には、継続的利益超過分配及び一時的
           利益超過分配の合計の分配金の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40%に相当する金額を限度
           として、総合的に判断して決定します(注4)。ただし、分配LTV(注5)が60%を超えることとなる場合には
           利益を超えた金銭の分配を行わないものとします。
            利益を超えた金銭の分配を実施する場合のイメージ図は、以下のとおりです。なお、以下の図はあくまで
           イメージであり、本投資法人の貸借対照表の状況、出資総額又は当期純利益に対する利益を超えた金銭の分
           配の割合などを示すものではありません。
                   <利益を超えた金銭の分配を実施する場合の貸借対照表におけるイメージ図>

                       <1口当たり分配金の金額の平準化におけるイメージ図>






           (注1) 利益を超えた金銭の分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて、本投資法人の判断によ





              り行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻
              しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型で
              す。
           (注2) クローズド・エンド型の投資法人は、投信協会規則において、計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額か
              ら前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度として、税法
              上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しを行うことができると定められています。
           (注3) 本投資法人は、本投資法人が保有するポートフォリオについて、当期末保有資産と概ね同水準の緊急・早期修繕更新費
              用と中期修繕更新費用及び減価償却費が見込まれると考えています。
           (注4) 利益を超えた金銭の分配水準の決定にあたっては、AFFOに対する分配金総額が占める割合等も考慮されます。AFFOと
              は、Adjusted      Funds   From  Operationの略であり、FFOから資本的支出を控除し、融資関連費用のうち非現金支出費用を
              加算して算出されます。FFOとは、Funds                From  Operationの略であり、当期純利益に非現金支出費用を加えて算出されま
              す。算出方法は以下の算式をご参照ください。
               FFO=当期純利益+減価償却費+その他不動産関連償却+不動産等売却損-不動産等売却益
               AFFO=FFO-資本的支出額+融資関連費用のうち非現金支出費用
           (注5) 分配LTV(%)=A           / B ×100(%)
               A=決算期末時点の有利子負債残高(投資法人債に係る残高を含みます。)+決算期末時点の敷金のリリース額
                                  52/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
               B=決算期末時点の鑑定評価額+決算期末時点の預金残高-利益分配金及び利益超過分配金の総額
         (ハ) デット戦略

          a. LTV水準
            財務健全性の確保のため、LTVは、原則として、60%を上限とし、平常時の運用において50%前後で運用
           することとします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
          b. 借入金及び投資法人債の限度額及び借入先
            借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下本b.において同じです。)の限度額はそれぞれ
           1兆円とし、借入金と投資法人債の合計額が1兆円を超えないものとし、原則として無担保及び無保証で調
           達するよう努めます。資金の借入先については、信用力、実績、資金量を総合的に判断し、継続的に安定的
           な取引が可能な金融機関(金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家に限ります。)を
           選定するものとします。
          c. 担保設定方針
            資金調達に際しては、無担保を原則としますが、必要な場合においては、本投資法人の運用資産を担保と
           して提供することができるものとします。
          d. コミットメント・ライン等の設定
            将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的として、コミットメン
           ト・ライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
          e. 投資法人債
            金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に
           勘案した上で、投資法人債の発行を行います。
          f. 短期投資法人債
            金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に
           勘案した上で、短期投資法人債の発行を行います。
                                  53/228













                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ニ) 減価償却費の活用方法について
            本投資法人は保有するAクラス物流施設の価値の維持・向上のため、戦略的に資本的支出を行っていま
           す。また、保有物件の長期修繕についても、Aクラス物流施設としての競争力が損なわれないような各種の
           施策を計画的に実施しています。こうした資本的支出の原資としては、保有物件が創出するキャッシュ・フ
           ローのうち減価償却相当分から利益超過分配を差し引いたものとして内部留保された現預金を充当していま
           す。もっとも、物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他の
           アセットクラスに比較して、高めに計上される傾向にあります。また、建物価値の維持に必要な設備投資額
           (資本的支出)も低く抑えられる傾向にあります。そのため、こうした資本的支出実施後においても、本投
           資法人は十分な現預金を内部留保し財務の健全性を維持しています。
            本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保を以下のように有効活用することで、1口当たりの分配金の
           最大化を目指します。
           ⅰ. 修繕や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
           ⅱ. 借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
           ⅲ. 新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じた分配金利回りの向上
           ⅳ. 利益超過分配
            なお、本投資法人の減価償却費の活用方法のイメージ図は、以下のとおりです。

                   <利益を超えた金銭の分配を実施する場合の損益計算書におけるイメージ図>

           (注1) 本投資法人は、減価償却費の30%を当面の間の目処として、継続的利益超過分配を行う方針です。ただし、一時的利益





              超過分配を行う場合には、当面の間、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準は減価償却費
              の40%を上限とします。
           (注2) 本投資法人は、利益を超えた金銭の分配額の決定に当たっては、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当す
              る金額を目処としますが、当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該営業期
              間の利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状
              況等を総合的に考慮して決定するものとします。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格
              付、財務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配
              の全部又は一部を行わない場合もあります。
         (ホ) 余資運用等

          a. デリバティブ取引
            借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他リスクをヘッジする目的として、金融先物取引及び
           金融デリバティブ取引を行うことがあります。
          b. キャッシュ・マネジメント
            想定される資金需要(不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修繕費用、運転資金、
           敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等)に対応するため、必要かつ十分と考えられ
           る金額の現預金を常時保有します。
            余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に
           行います。
            また、テナントから預かった敷金及び保証金等を取得・運用資金として活用します。
                                  54/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ⑨ 開示方針
         (イ) 基本方針
            本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報
           の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。
         (ロ) 法定開示方針

            投信法及び金融商品取引法などの諸規則及び東京証券取引所、投信協会等がそれぞれ要請する内容及び様
           式に従って、適切に開示を行います。
         (ハ) 利害関係者との取引に関する情報開示の方針

            本資産運用会社の利害関係人等取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観
           点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係人等取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示す
           るものとします。
                                  55/228
















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (2)【投資対象】
        ① 投資対象とする資産の種類
          本投資法人の投資対象は、以下に掲げる不動産等及び不動産対応証券とします(規約第32条)。
         (イ) 不動産等
          a. 不動産
          b. 不動産の賃借権
          c. 地上権
          d. 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合せて信託する包
            括信託を含みます。)
          e. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金
            銭の信託の受益権
          f. 当事者の一方が相手方の行う上記a.からe.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出
            資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うこと
            を約する契約に係る出資の持分(以下「匿名組合出資持分」といいます。)
          g. 信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
         (ロ) 不動産対応証券(裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする以下に

           掲げるものをいいます。)
          a. 資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)(以下「資産流動化
            法」といいます。)第2条第9項に定める優先出資証券
          b. 投信法第2条第7項に定める受益証券
          c. 投信法第2条第15項に定める投資証券
          d. 資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券(上記(イ)d.、e.及びg.に掲げる資産に該当
            するものを除きます。)
         (ハ) 本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)に掲げる不動産関連資産のほか、以下に掲げる特定資産に投資すること

           ができます。
          a. 預金
          b. コールローン
          c. 国債証券(金融商品取引法第2条第1項第1号で定めるものをいいます。)
          d. 地方債証券(金融商品取引法第2条第1項第2号で定めるものをいいます。)
          e. 金銭債権(投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。)
          f. 有価証券(金融商品取引法第2条第1項に定める有価証券及び同条第2項の規定により有価証券とみなさ
            れる権利のうち、上記(イ)、(ロ)及び本(ハ)に定めるものを除きます。)
          g. デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利をいいま
            す。)
          h. 再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。)
          i. 公共施設等運営権(投信法施行令第3条第12号に定めるものをいいます。)
         (ニ) 本投資法人は、上記(イ)、(ロ)及び(ハ)のほか、不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して以下に

           掲げる資産に投資することができます。
          a. 商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)に基づく商標権等(商標権又はその専用使
            用権若しくは通常使用権をいいます。)
          b. 著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に基づく著作権等
          c. 温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)に定める温泉の源泉を利用する権利及び当
            該温泉に関する設備等
          d. 動産(民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。)(以下「民法」といいます。)で規定さ
            れるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。ただし、上記
            (ハ)h.に該当するものを除きます。)
          e. 地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算定
            割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
         (ホ) 金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行され

           ていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記(イ)から(ニ)を適用するものとしま
           す。
                                  56/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ② 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合
         (イ) 投資基準については、前記「(1)                   投資方針 ③       ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
         (ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1)                                   投資方針 ③       ポートフォリオ構築方

           針」をご参照ください。
                                  57/228



















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (3)【分配方針】
         本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします(規約第39条)。
        ① 分配方針(規約第39条第1号)
         (イ) 投資主に分配する金銭の総額のうち、本投資法人の利益は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業
           会計の基準及び慣行に準拠して計算される利益(貸借対照表上の純資産額から出資総額等の合計額を控除し
           て得た額をいいます。)の金額とします。
         (ロ) 分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項(以下「投資法人に係る課税の特例規定」とい

           います。)に規定される本投資法人の配当可能利益の額(以下「配当可能利益の額」といいます。)の100
           分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額に変更があった場合には変更後の金額とします。以下同
           じです。)を超えるものとします。
            なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分
           配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の処
           理を行うことができます。
        ② 利益を超えた金銭の分配(規約第39条第2号)

          本投資法人は、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えるため又はその他の理由により本投資法人が
         適切と判断した場合、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額を限度として、本投
         資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。また、分配金額が投資法人に係る
         課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額
         をもって金銭の分配をすることができます。
          更に、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選
         択肢についても検討の上、当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額(ただし、法令等(投信協会の定め
         る規則等を含みます。)において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額)を限度として、本投資法人
         が決定した金額を、利益を超えた金銭として、原則として継続的に分配する方針です。ただし、経済環境、不動
         産市況、本投資法人の財務状況等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。
        ③ 分配金の分配方法(規約第39条第3号)

          規約に基づく分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期の最終の投資主
         名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対
         象たる投資口の口数に応じて分配します。
        ④ 分配請求権の除斥期間(規約第39条第4号)

          本投資法人は、規約に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その
         分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
        ⑤ 投信協会規則(規約第39条第5号)

          本投資法人は、規約に定めるほか、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める規則等に従うものとします。
                                  58/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (4)【投資制限】
        ① 規約に基づく投資制限
          本投資法人の規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
         (イ) 投資制限(規約第33条)
          a. 有価証券及び金銭債権に係る制限
            本投資法人は、金銭債権及び有価証券(前記「(2)                        投資対象 ①       投資対象とする資産の種類」の(イ)、
           (ロ)及び(ハ)に定めるものを除きます。)への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的
           な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
          b. デリバティブ取引に係る制限
            本投資法人は、前記「(2)             投資対象 ①       投資対象とする資産の種類」(ハ)                g.に掲げるデリバティブ取
           引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、金利変動リスクその他のリスクを
           ヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。
         (ロ) 組入資産の貸付けの目的及び範囲(規約第35条)

          a. 本投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を
           締結し貸付けを行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については当
           該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うことを原則とします。
          b. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かか
           る収受した金銭を前記「1             投資法人の概況 (2)           投資法人の目的及び基本的性格 ①                 投資法人の目的及
           び基本的性格」及び前記「(1)               投資方針」に従い運用します。
          c. 本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
         (ハ) 借入金及び投資法人債発行の限度額等(規約第37条)

          a. 借入先等
            本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又
           は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下本(ハ)において同じです。)の発行を行うことがありま
           す。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税
           特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)からの借入れに限るものとします。
          b. 借入れの目的
            前記a.に係る借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本
           投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の
           返済を含みます。)等とします。
          c. 担保の提供
            前記a.に基づき借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供する
           ことができます。
          d. 借入金及び投資法人債発行の限度額
            借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないもの
           とします。
        ② その他の投資制限

         (イ) 有価証券の引受け及び信用取引
            本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
         (ロ) 集中投資

            1物件当たりの取得価格がポートフォリオ全体に占める割合については、原則として、当該物件取得後の
           投資総額の20%以内とします。なお、ポートフォリオの構築方針については、前記「(1)                                           投資方針 ③
           ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
         (ハ) 他のファンドへの投資

          a. 本投資法人の他のファンドへの投資について制限はありません。
          b. ただし、本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産(不動産、不動産の賃借
           権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいま
           す。)の価額の合計額の割合が100分の75以上となるようにその資産を運用するものとします(規約第31条
           第4項)。
                                  59/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      3【投資リスク】
        (1)   リスク要因
         以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載していま
        す。ただし、以下は本投資口への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外の
        リスクも存在します。また、本投資法人が取得した個別の不動産及び信託不動産に特有のリスクについては、後
        記「5    運用状況 (2)        投資資産 ③       その他投資資産の主要なもの (ホ)                 個別不動産及び信託不動産の概要」
        を併せてご参照ください。
         本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針で
        すが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資
        口の市場価格は下落し、発行価格に比べて低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能
        性があります。また、本投資法人の純資産額の減少その他の財務状況の悪化により、分配金の減少が生じる可能
        性があります。
         各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資口に
        関する投資判断を行う必要があります。
         なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本
        書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
         本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
       ① 本投資口の商品性に関するリスク

        (イ) 本投資口の市場価格の変動に関するリスク
        (ロ) 本投資口の市場での取引に関するリスク
        (ハ) 金銭の分配に関するリスク
        (ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
        (ホ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク
        (ヘ) 新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
       ② 本投資法人の運用方針に関するリスク
        (イ) 投資対象が物流施設に特化していることによるリスク
        (ロ) シングル・テナント物件その他の少数のテナントに賃貸されている物件に関するリスク
        (ハ) プロロジス・グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク
        (ニ) 不動産を取得又は処分できないリスク
        (ホ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
        (ヘ) LTVの上昇に伴うリスク
       ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        (イ) プロロジス・グループへの依存、利益相反に関するリスク
        (ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
        (ハ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク
        (ニ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
        (ホ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
        (ヘ) 敷金及び保証金に関するリスク
       ④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
        (イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
        (ロ) 賃貸借契約に関するリスク
        (ハ) 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク
        (ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
        (ホ) 不動産の地域的な偏在に関するリスク
        (ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        (ト) 法令の制定・変更に関するリスク
        (チ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
        (リ) マスターリース会社に関するリスク
        (ヌ) 転貸に関するリスク
        (ル) テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
        (ヲ) 共有物件に関するリスク
        (ワ) 区分所有建物に関するリスク
        (カ) 借地物件に関するリスク
        (ヨ) 借家物件に関するリスク
        (タ) 底地物件に関するリスク
                                  60/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (レ) 開発物件等に関するリスク
        (ソ) 有害物質に関するリスク
        (ツ) 水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
        (ネ) 埋立地に関するリスク
        (ナ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
        (ラ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
        (ム) 仮使用認定を受けた物件に係るリスク
       ⑤ 税制に関するリスク
        (イ) 導管性要件に関するリスク
        (ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
        (ハ) 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90%超を配当できないリスク
        (ニ) 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク
        (ホ) 導管性要件が満たされなくなることにより、次年度以降は通常の法人税率により課税が行われるリスク
        (ヘ) 会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
        (ト) 配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク
        (チ) 同族会社に該当するリスク
        (リ) 投資口の国外募集に関するリスク
        (ヌ) 機関投資家以外からの借入れに係るリスク
        (ル) 投資主の減少に関するリスク
        (ヲ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        (ワ) 一般的な税制の変更に関するリスク
       ⑥ その他のリスク
        (イ) 専門家報告書等に関するリスク
        (ロ) マーケットレポートへの依存に関するリスク
        (ハ) 減損会計の適用に関するリスク
        (ニ) オルタナティブ投資ファンド運用者指令の制定に係るリスク
                                  61/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ① 本投資口の商品性に関するリスク
         (イ) 本投資口の市場価格の変動に関するリスク
            本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投
           資主が本投資口を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。
            本投資口の市場価格は、本投資口が上場している東京証券取引所における投資家の需給により影響を受け
           るほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
            そのため、本投資口を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性
           があります。
         (ロ) 本投資口の市場での取引に関するリスク

            本投資口は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少
           その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵
           触する場合には上場が廃止されます。本投資口の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資口を相
           対で譲渡するほかに換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得な
           い場合や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、損失を被る可能性があります。
         (ハ) 金銭の分配に関するリスク

            本投資法人は前記「2            投資方針 (3)        分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分
           配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありませ
           ん。本投資法人が取得する不動産等及び不動産等を裏付けとする資産の当該裏付け不動産等(以下、本
           「(1)    リスク要因」の項において「不動産」と総称します。)の賃貸状況、売却に伴う損益等により、期
           間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
            また、本投資法人は、前記「2                投資方針 (3)        分配方針 ②       利益を超えた金銭の分配」で記載してい
           るとおり、営業期間の減価償却費の60%に相当する金額(ただし、法令等(投信協会の定める規則等を含み
           ます。)において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額)を限度として、原則として継続的に利
           益を超えた金銭の分配を行う方針としていますが、経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等に
           よっては、利益を超えた金銭の分配の額が減少したり、行われない場合もあります。また、継続的な利益を
           超えた金銭の分配に加えて、一時的に1口当たり分配金の金額が減少することが見込まれる場合にも、一時
           的に利益を超えた金銭を分配することができるとしています。利益を超えた金銭の分配は、実質的には出資
           の払戻しに相当しますので、利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少するこ
           とになります。また、これにより手元資金が減少することとなるため、突発的な事象等により本投資法人の
           想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得
           にあたり資金面での制約となる可能性があります。
         (ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク

            本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の
           稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃
           料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります(なお、これら不動産に係る賃料収
           入に関するリスクについては、後記「④                   不動産及び信託の受益権に関する法的リスク (ロ)                        賃貸借契約に
           関するリスク」をご参照ください。)。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、
           一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
            一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不
           動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる
           要因となる可能性があります。
            このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性
           があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資口の
           市場価格が下落することがあります。
         (ホ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

            本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる
           ほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の
           権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等
           は、役員会の承認のみで確定し(投信法第131条第2項)、投資主総会の承認を得る必要はないことから、
           投資主総会は、必ずしも決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せ
           ず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数の議案が提
           出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きま
                                  62/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           す。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第15条第1項)。更に、本投資法
           人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要
           因 により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあり
           ます。
         (ヘ) 新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

            本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主の保有する投資口の
           持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に発行された投資口に対して、当該営業期間の期初
           から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、当該新投資口の発行がなかった
           場合に比して、1口当たりの受取分配金額が減少する可能性があります。
            更に、当該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが
           影響を受け本投資口の市場価格が下落する可能性があります。
        ② 本投資法人の運用方針に関するリスク

         (イ) 投資対象が物流施設に特化していることによるリスク
            本投資法人は、不動産の中でも、物流施設を主たる投資対象としていますが、本投資法人はこれに伴う特
           有のリスクを抱えています。
            まず、物流施設に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与える様々な事象によ
           る影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活動の海外移転等の進捗状況、人口の推
           移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化などが含まれます。また、本投資法人が投資対象としている
           物流施設には海外への輸出拠点又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナン
           ト需要は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本投資法人が投
           資対象とする物流施設に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可
           能性があります。
            物流施設全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化等により、特定の物
           流施設に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、生産拠点の
           移転、新たな道路網の整備等により、既存の物流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流施設のテナン
           ト需要が低下する可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、
           技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それ
           ぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設のテナント需要が低下す
           る可能性もあります。
            更に、特定の物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が
           近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント
           需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性なども考えられます。また、既存テナントが退去
           した場合、物流施設は他の用途の不動産と比較して、代替テナントとなりうる者が限定されるため、代替テ
           ナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
            また、本投資法人の保有する物流施設のテナントが、港湾労働法(昭和63年法律第40号。その後の改正を
           含みます。)に定める港湾運送の業務に従事すること等により、同法の適用を受ける場合、当該テナントに
           は、同法を遵守するための費用負担等が生じ、その結果、テナントの収益を悪化させる可能性及び同法の適
           用のない他の物流施設に比べて競合上不利になる可能性があり、これらを通じて本投資法人の収益性に悪影
           響が及ぶ可能性があります。
            上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テ
           ナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があり
           ます。
         (ロ) シングル・テナント物件その他の少数のテナントに賃貸されている物件に関するリスク

            本投資法人の運用資産のほとんどの物件は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テ
           ナント物件であるか、又は少数の核となる大規模テナントが存在します。
            このような物件において既存テナントが退去した場合、当該物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント
           確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大きな影響を及ぼす可能性があります。ま
           た、新たなテナントの要望にあわせ本投資法人の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあり
           ます。特に、特定のテナントのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流施設において、こ
           れらのリスクが顕著となる可能性があります。
            更に、このようなシングル・テナント物件を含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物
           件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意(その内容は様々です。)がな
           されることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場
           合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される
                                  63/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格
           の減価要因となる可能性があります。
         (ハ) プロロジス・グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク

            本投資法人及び本資産運用会社は、Prologis,                       Inc.及び株式会社プロロジスとの間でスポンサー・サポー
           ト契約を締結し、外部成長のためのパイプライン・サポートを受けることとしています。しかし、スポン
           サー・サポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に、Prologis,                                 Inc.が選定した特定の物件について
           の優先交渉権及びその他の物件について優先的に情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、
           Prologis,     Inc.は、本投資法人に対して、物流施設を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負ってい
           るわけではありません。即ち、本投資法人は、同契約により、本投資法人が適切であると判断する物件を適
           切な価格でプロロジス・グループから取得できることまで確保されているわけではありません。 したがっ
           て、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリ
           オを構築できない可能性があります。
         (ニ) 不動産を取得又は処分できないリスク

            不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時
           期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、取得が可能であったとしても、投資採
           算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が
           不動産等及び不動産対応証券を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価
           格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
            以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを
           構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
         (ホ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

            新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
           金融市場の情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口
           の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取
           得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性がありま
           す。
            次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資
           法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用
           状態に関する評価を一定の水準に維持する、若しくは投資主への金銭の分配(利益を超えた金銭の分配を含
           みます。)を制約する等の財務制限条項が設けられること、運用資産に担保を設定すること、又は規約の変
           更が制限されること等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資
           主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合に
           は、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入れにかかる借入金若しくは投資法人債の元利金
           について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可
           能性があります。
            本投資法人の借入金については、前記のような一般的な財務制限条項が設けられていますが、本書の日付
           現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触するおそれがある事実は生じていません。
            更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の
           場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の
           借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額
           の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入
           れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減できな
           い場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
         (ヘ) LTVの上昇に伴うリスク

            本投資法人は、LTVの上限を原則60%とし、平常時の運用において50%前後で運用することとしています
           が、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に上限を超えることがあります。一般に、LTVが高まると、金
           利が低下しない限り利払額は増加し、また、金利変動の影響が強まる等の影響があり、本投資法人の収益の
           安定性等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

         (イ) プロロジス・グループへの依存、利益相反に関するリスク
                                  64/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            本投資法人は、プロロジス・グループの物流施設に関する開発実績、運営ノウハウ及び経営資源等を活用
           して、投資主利益の最大化を目指すことを基本方針としています。また、株式会社プロロジスは、本書の日
           付 現在、本資産運用会社の全株式を保有しており、本資産運用会社の役職員の出向元であり、本資産運用会
           社の非常勤取締役の兼任先です。更に、本投資法人は、プロロジス・グループから、物件の供給その他の外
           部成長のためのサポート及び保有物件に対するプロパティ・マネジメント業務の提供その他の内部成長のた
           めのサポートを今後継続的に受けることを予定しています。その他、本投資法人は、本投資法人、本資産運
           用会社、Prologis,         Inc.及び株式会社プロロジスの間で締結したスポンサー・サポート契約に基づき、プロ
           ロジス・グループから様々なサポートを受けることとしています。また、本投資法人は、プロロジスリート
           マスターリース合同会社を運用資産の多くでマスターレッシーとしているほか、プロロジス・グループが支
           配する特別目的会社がマスターレッシーとなる物件を取得し、又は取得することを予定しています。更に、
           本投資法人は、Prologis,            Inc.から商標の使用許諾を受けています。
            このように、本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループと密接な関係を有し、また、その
           投資方針におけるプロロジス・グループに対する依存度は相当程度高いということができます。
            したがって、本投資法人及び本資産運用会社が株式会社プロロジス及びその他のプロロジス・グループと
           の間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が
           及ぶ可能性があります。
            更に、本投資法人又は本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、プロロジス・グループとの間で
           取引等を行う場合、本資産運用会社とプロロジス・グループの上記のような関係から、プロロジス・グルー
           プの利益のために、本投資法人の投資主の利益に反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、投資
           主に損害が発生する可能性があります。
            加えて、本投資法人及び本資産運用会社がプロロジス・グループとの間で締結している契約は、プロロジ
           ス・グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。プロロジス・グ
           ループは、物流施設の開発、所有、運営、プロロジス・グループ以外の第三者からのプロパティ・マネジメ
           ント業務の受託、私募ファンドに対するアセット・マネジメント業務の提供又は私募ファンドが保有する物
           件に対するプロパティ・マネジメント業務の提供等、様々な形で不動産に関連する業務を行っています。し
           たがって、本投資法人又は本資産運用会社とプロロジス・グループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理
           運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できませ
           ん。
            上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、プロロジス・グループからの物件取得に
           際しての取得価格その他の購入条件、マスターレッシーであるプロロジス・グループに対する賃貸に関する
           条件、マスター・プロパティ・マネジメント会社である株式会社プロロジスに対するプロパティ・マネジメ
           ント業務の委託の条件、プロロジス・グループに対する瑕疵担保責任の追及その他の権利行使、スポン
           サー・サポート契約の更新の有無、テナントの誘致その他のプロパティ・マネジメント業務の遂行などがあ
           げられます。
            これらの利益相反により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能
           性があります。
         (ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

            本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を
           行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それ
           ぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウ
           に依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずし
           も維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の
           関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者等が投信法その他の法令に反
           し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
            また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者
           としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利益相反状況にある場合に投資法人の利
           益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼ
           し、投資主が損害を受ける可能性があります。
            このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託
           者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法
           人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられま
           すが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これら
           の者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の
           存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
                                  65/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ハ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク
            本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの
           人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
         (ニ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

            本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更については、投資主
           総会の承認が必要ですが、より詳細な投資方針又は「運用ガイドライン」等については、投資主総会の承認
           を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、こ
           れらが変更される可能性があります。
         (ホ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

            本投資法人には、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいま
           す。)、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生法」といいま
           す。)及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)が適用される可能性があります。
            本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に
           は、投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資
           口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
            本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済(投資法人債の償還を含みます。)後の
           残余財産の分配による他、投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又
           は一部について回収することができない可能性があります。
         (ヘ) 敷金及び保証金に関するリスク

            物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託
           することがあり、本投資法人は、これらの資金を運用資産の取得資金その他の本投資法人の必要資金の一部
           として活用することがあります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よ
           りも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。ま
           た、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場
           合、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じた場合に
           は、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらの投資利回りよりも高い調達コストによる借入れ等
           により調達せざるを得なくなることもあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性が
           あります。
        ④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

          本投資法人の主たる運用資産は、前記「2                     投資方針 (2)        投資対象 ①       投資対象とする資産の種類」に記
         載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資
         産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同
         様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託
         の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
          なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ナ)                             不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固
         有のリスク」をご参照ください。
         (イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
            第三者の権利の存在、建物の新築工事や改築・修繕等の工事における施工の不具合や施工時に利用する
           データの転用その他の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産には土地の地盤及び
           地質並びに建物やその設備の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等(隠れたものを含みま
           す。)が存在している可能性があります。また、不動産には様々な法規制が適用されるため、法令上の規制
           違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うに
           あたっては、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」とい
           います。)等の行政法規が求める所定の手続が適正に実施され、当該建築物の現況に法令上の規制違反等の
           瑕疵がないかどうかにつき専門業者から建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしてい
           ます。しかしながら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、建物の素材や
           建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有するとの保
           証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正であったか否かを事後的に検証するこ
           とは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等の理由から困難が伴います。したがって、
           かかる欠陥、瑕疵等が本投資法人の取得後に判明したり、取得後に生じたりする可能性もあります。本投資
           法人は、状況に応じて、前所有者又は前信託受益者等に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵
           担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損
                                  66/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定される
           のが通例であり、また、前所有者又は前信託受益者等が解散したり無資力になっているために実効性がない
           場 合もあります。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者等が特別目的会社である場合にはより顕著
           となります。
            これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐた
           めに必要となる当該欠陥、瑕疵等の補修、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大となる可能性がある
           とともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に
           損害を与える可能性があります。
            加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等
           により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。更に
           は、不動産の形状や利用によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害
           が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
            また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあ
           ります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致し
           ていない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上
           許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
            一方、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。
           その後の改正を含みます。)(以下「宅地建物取引業法」といいます。)上、宅地建物取引業者とみなされ
           るため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約におい
           て、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人
           が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対応に係る費用
           を負担せざるを得なくなることがあり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
         (ロ) 賃貸借契約に関するリスク

          a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
            賃借人が賃貸借契約の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了し、又
           は賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされないこともあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料
           収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制
           限している場合又は更新料を定めている場合において、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かか
           る条項の効力が否定される可能性があります。
            以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損
           害を与える可能性があります。
          b. 賃料不払に関するリスク
            賃借人の財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の
           対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料の支払が滞り、延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で
           担保される範囲を超える場合、投資主に損害を与える可能性があります。
          c. 賃料改定に係るリスク
            本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関する賃借人との賃貸借契約の期間は、比較的長期間であ
           ることが一般的ですが、このような契約においては、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直し
           を行う旨の定めがなされることがあります。
            したがって、賃貸借契約の期間中、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改
           定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。
            また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によって
           は、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
          d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
            建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約
           を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。当該請求が認められた場合、当
           該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能
           性があります。また、建物の所有を目的とする土地の賃借人についても、借地借家法第11条に基づく土地の
           借賃の減額請求が認められています。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、
           本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。
          e. 定期建物賃貸借契約に関するリスク
            本投資法人は、運用資産の賃貸にあたり、原則として定期建物賃貸借契約を活用していく方針です。しか
           しながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があ
           るため、かかる要件が充足されなかった場合(かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。)には、
           定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱わ
           れる可能性があります。その結果、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約の効力が認め
                                  67/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           られず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼ
           し、投資主に損害を与える可能性があります。
          f. 賃借人の募集に関するリスク
            本投資法人は、賃借人を募集するにあたり、他の物流施設と立地、築年数、設備や保守及び賃料その他の
           条件等の様々な面で競合します。このため、本投資法人が保有する物流施設が競争力を失ったり、有利な条
           件を提供できなくなると、賃借人を確保できず、この結果、保有する物流施設の賃料水準や稼働率が低下
           し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす場合があります。特に、近郊の競合物流施設の数が増加した場合
           には、賃料水準の引下げ等が余儀なくされ、投資主に損害を与える可能性があります。
         (ハ) 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

            火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、台風、暴風雨、洪水、地すべり、山崩れ、落雷、竜巻、火山
           の噴火、高潮、戦争、紛争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電所における事故等(以下「災害等」といい
           ます。)により不動産が滅失、劣化若しくは毀損し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当
           該不動産に係る収益が減少し若しくは費用が増加し、又はその価値が下落する可能性があります。このよう
           な場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために一定期間又は修復することが出来ない場合には
           永久的に、不動産の不稼働を余儀なくされるため、賃料収入が減少することとなります。また、不動産自体
           に滅失、劣化又は毀損が生じなかった場合においても、電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的
           要因により不動産の不稼働を余儀なくされることで、賃料収入が減少することがあり、その結果、不動産価
           値の下落が生じる可能性もあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不動産の価
           値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃料収入が減少する可能性があ
           ります。このような不動産の価値の下落又は賃料収入の減収の結果、投資主に損害を与える可能性がありま
           す。本投資法人は、かかる災害等に伴うリスクを軽減するため、一定の基準に基づき保険を付保する予定で
           すが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が
           発生した場合、保険契約で填補されない災害等若しくは損害が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社
           による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益や保
           有資産の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

            運用資産である不動産を原因として、近隣住民その他の第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合
           に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工
           作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結さ
           れない場合その他上記(ハ)と同様の場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、不動産につき毀損、滅失又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多
           額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
           賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
         (ホ) 不動産の地域的な偏在に関するリスク

            本投資法人の保有する不動産が一定の地域に偏在する場合には、当該地域における地震・台風・大規模な
           風水害その他の自然災害、地域経済の不振・悪化、稼働率の低下及び賃料水準の下落等が、本投資法人の保
           有資産の資産価値及び全体収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。本書の日付現在、本投資法人の
           保有資産の大部分が関東エリア及び関西エリアに集中して所在し、それ以外の資産も東北エリア、中部エリ
           ア及び九州エリアに所在しています。このため、本投資法人の収益及び資産価値は、様々な自然災害、地域
           経済の不振・悪化、地域的な稼働率や賃料水準の低下、人口や平均賃金の変動を含む、これらのエリアに悪
           影響を及ぼす事象や出来事による悪影響を受ける可能性があります。
         (ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

            建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適
           合しない現に存する建物(現に建築中のものを含みます。)又はその敷地については、当該規定が適用され
           ない扱いとされています(いわゆる既存不適格)。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合
           には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう行う必要があり、追加的な費用負担が必要
           となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築することができない可能性があります。
            更に、建築主は、建築基準法に基づき、一定の建築物を建築する場合、着工前にその計画が建築基準関係
           規定に適合するものであることについて、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受けなければならず、ま
           た、規模など、一定の条件を超える建造物については構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を
           受けなければなりません。
            しかし、建築主事若しくは指定確認検査機関による確認又は構造計算適合性判定機関による判定が適正で
           あったか否かを事後的に検証することは、当該確認又は判定を行った当時の資料等を入手する必要があるこ
           とや構造計算が複雑であること等から極めて困難です。このため、本投資法人が、当該確認又は判定が適正
                                  68/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           に行われていなかった不動産を取得、保有する可能性があり、これにより本投資法人の収益等に悪影響を及
           ぼす可能性があります。
            また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性
           があります。例えば、文化財保護法(昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。)に基づく試掘調
           査義務、一定割合において住宅を附置する義務、駐車場附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及
           び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分
           若しくは建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が
           生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場
           合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に
           関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
         (ト) 法令の制定・変更に関するリスク

            土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわら
           ず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性
           があります。
            また、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。)その他不動産の管理に影響する関係
           法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法(昭
           和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)の改正、新たな立
           法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。こ
           のような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
            なお、本書の日付現在、2017年6月2日付で公布された民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44
           号。なお、その施行日は、原則として2020年4月1日とされています。)及びその関係法令により、売買契
           約、賃貸借契約その他の本投資法人が締結する契約に適用される私法上の規律が一部変更されることが予定
           されています(ただし、原則として施行日前に締結された契約については改正前の民法の規定がそのまま適
           用されます。)。かかる改正により、本投資法人に新たな義務負担や費用負担が生じ、又は本投資法人の権
           利が制限され、それらの結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
         (チ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク

            本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義があ
           る者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認されるリスク等について諸般の事情を慎
           重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスク
           を完全に排除することは困難です。
            万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を
           取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される(詐害行為取消)可能性がありま
           す。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について破産手続、再生手続又は更生手続が開始した場
           合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
            また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者(以下、本項において「買主」といいま
           す。)から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主
           間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合
           には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
            更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断さ
           れ、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売
           主の財産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
         (リ) マスターリース会社に関するリスク

            本投資法人は、マスターレッシー(転貸人)が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結し
           た上で、各転借人に対して転貸するマスターリース(注)の形態をとる物件を取得することがあります。
            マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマス
           ターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する
           賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る
           可能性があります。
           (注) 「マスターリース」とは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー(転貸人)に賃貸し、マスターレッシーがエン
             ドテナント(転借人)に転貸することであり、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式をパスス
             ルー型マスターリース、転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース型マスターリースと
             いいます。
         (ヌ) 転貸に関するリスク

                                  69/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            賃借人(転借人を含みます。)に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人
           は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性が
           あるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資
           法 人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契
           約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定され
           ている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷
           金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ル) テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

            テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が
           及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナン
           ト属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通
           建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充
           足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、賃貸借期間が経過した場合で
           あっても正当の事由があると認められなければ、賃借人との賃貸借契約を終了することができず、運用資産
           である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。
            なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査の実
           施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていますが、それでもかかるリスクが現実化し
           ないという保証はありません。
         (ヲ) 共有物件に関するリスク

            運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独
           で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
            まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半
           数で行うものとされているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管
           理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその
           持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれら
           の権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
            更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性(民法第256
           条)、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民法第258条第2項)があり、ある共有者
           の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
            この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有し
           ません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合
           には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、
           倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52
           条、会社更生法(平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。)第60条、民事再生法第48条第1
           項)。
            他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体
           について当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられ
           ています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持
           分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持
           分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
            共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者
           間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他
           の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
            不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になる
           と一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性がありま
           す。
            加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分の優先的購入権につ
           いて合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は
           共有者としての意思決定の方法等が合意されることがあります(その内容は様々です。)が、これらの合意
           がなされている場合、本投資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時
           期に共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不動産の管理及
           び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
            共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
           より多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
                                  70/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            また、所有権以外の権利について準共有する場合にも、同様の制限やリスクが存在します。
         (ワ) 区分所有建物に関するリスク

            区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。)
           (以下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と
           共有となる共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合に
           は、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定めら
           れます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限
           り、その有する専有部分の床面積の割合)の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等(区分所有
           法第62条)、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
            区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をす
           ることがあることは、共有物件の場合と同様です。
            区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
            区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいま
           す。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る
           敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています(区分所有法第22条)。ただし、敷地権
           の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有
           効となります(区分所有法第23条)。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞ
           れ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分
           有形式の敷地利用権)として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このよう
           に専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現す
           る可能性があります。
            また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第
           三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性が
           あります。
            このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの
           時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
         (カ) 借地物件に関するリスク

            借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特
           有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に
           消滅し(定期借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由が
           ある場合に消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由に
           より消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合(借地
           借家法第13条、借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)(以下「借地法」といいま
           す。)第4条)を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通
           借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件
           取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資
           法人が希望する価格以上である保証はありません。
            また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在す
           る土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用
           のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者
           に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
            更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要とな
           ります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるの
           で、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設
           定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承
           諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります(なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が
           認められているものではありません。)。
            加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額
           又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について
           担保設定や保証はなされないのが通例です。
            借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上
           記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が
           増す可能性があります。
         (ヨ) 借家物件に関するリスク

                                  71/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            本投資法人は、建物(共有持分、区分所有権等を含みます。)を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃
           借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を
           単 独で、テナントへ転貸することがあります。
            この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全
           額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同様です。
            加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らか
           の理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了す
           るとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあり
           ます。
         (タ) 底地物件に関するリスク

            本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあり
           ます。底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での
           建物買取りを請求される場合があります(借地借家法第13条、借地法第4条)。借地権者より時価での建物
           買取りを請求される場合、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
            また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が
           必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合(借地借家法第19条)や、借地契約上事前に一定
           範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態
           に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を
           与える可能性があります。
            更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範
           囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定又は借地権者による
           借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主
           に損害を与える可能性があります。
         (レ) 開発物件等に関するリスク

            本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約
           を締結する可能性があります。また、本投資法人は一定の場合に運用資産の建替えを行うことをその投資方
           針としており、本投資法人が自ら建物の建築に係る請負契約の注文者となり請負契約を締結することがあり
           ます。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由によ
           り、開発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受けられない可
           能性や追加の出資が必要となる可能性があります。この結果、かかる物件からの収益等が本投資法人の予想
           を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られな
           かったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があ
           り、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。 また、新規開発物件の場合は、
           運用実績がないため、実際の収益等が予想と大きく異なる可能性があります。
         (ソ) 有害物質に関するリスク

            本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合に
           おいて、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が埋蔵され又は存在している可能性があ
           り、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる
           有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必
           要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託
           受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚
           染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害
           物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、ま
           た、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、
           都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
            この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた
           費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
            特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念され
           る地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
            また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等に
           アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポ
           リ塩化ビフェニル(PCB)が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。ま
           た、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、これに係る予想
           外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合
                                  72/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性が
           あります。
            将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土
           壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
         (ツ) 水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

            本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽などの水質汚濁防止法(昭和45
           年法律第138号。その後の改正を含みます。)(以下「水質汚濁防止法」といいます。)に規定される特定
           施設が設置されている場合があります。
            水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場
           合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停
           止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出さ
           れ又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物
           質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、
           都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害物質に該当する物質を含む水の地
           下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府
           県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられる
           ことがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かか
           る有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又
           は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じ
           た場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
            これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
         (ネ) 埋立地に関するリスク

            本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、
           埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があ
           ります(当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、前記「(ソ)                                    有害物質に関するリスク」を
           ご参照ください。)。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等
           による被害を受ける可能性もあります(かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、前記「(ハ)                                             災害等に
           よる不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク」をご参照ください。)。更に、埋立
           地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じ
           る可能性があるほか、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの
           理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担
           し若しくは被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収
           益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
         (ナ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

            本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することが多く、本書の日付現在の保有物件において
           もその多くが信託不動産です。
            信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためで
           あり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法
           人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じ
           リスクを負担することになります。
            信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。
           更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券
           でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡
           することになり、有価証券のような流動性がありません。
            信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関す
           る法律(平成18年法律第109号)による改正前のもの。)及び信託法(平成18年法律第108号。その後の改正
           を含みます。)上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産
           が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をす
           る必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の
           目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
            また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産であ
           る不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投
           資法人が不測の損害を被る可能性があります。
            更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者
           が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責
                                  73/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性
           があります。
         (ラ) フォワード・コミットメント等に係るリスク

            本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行うことがあります。一
           般的に不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負
           担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違
           約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、
           契約締結後、決済(物件引渡し)までに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により
           本投資法人が不動産取得資金を調達できない等の理由により、売買契約を解約せざるを得なくなった場合に
           は、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
         (ム) 仮使用認定を受けた物件に係るリスク

            建築基準法においては、建築基準法に基づく建築確認手続を要する建築物等の新築又は増築等を行った場
           合には、当該建築物等の建築主は、建築基準法に定める完了検査手続を実施し、検査済証の交付を受けた後
           でなければ、当該建築物等を使用することが原則として禁じられていますが、特定行政庁、建築主事又は指
           定確認検査機関が安全上、防火上、避難上支障がないと認めたとき等には、仮使用の認定を受け、当該建築
           物等を使用することが認められています(建築基準法第7条の6)。本投資法人は、建物の竣工やリーシン
           グに関するリスクが最小化される又は許容可能限度に留まると判断された場合には、かかる仮使用認定がな
           された建物を含む物件を、当該建物に係る完了検査手続の完了に先だって取得することがあります。かかる
           場合、既に完成した物件を取得する場合とは異なり、様々な事由により、当該建物の建築工事自体が遅延
           し、変更され、又は中止される可能性があるほか、当該物件に係る工事が遅延して仮使用認定において仮使
           用が承認された期間を途過することにより建物の継続使用が困難となる等、未完成の物件を取得することに
           伴う様々なリスクがあります。これらの結果、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負
           担し若しくは被り、又は本投資法人が予定された時期に期待した収益等を得られず、その結果、本投資法人
           の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。プロロジスパークつくば1-Aは、隣接
           地に開発中のプロロジスパークつくば1-Bと合わせて建築基準法上1棟の建物として建築されており、本
           書の日付現在、プロロジスパークつくば1-Aは仮使用認定を受け、当該仮使用認定に基づき竣工前に使用
           されているため、プロロジスパークつくば1-Aは、かかる仮使用認定がなされた建物を含む物件に該当し
           ます。
                                  74/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ⑤ 税制に関するリスク
         (イ) 導管性要件に関するリスク
            税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(以下「導管性要件」といいます。)を満た
           した投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当
           等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予
           定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定
           義の不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異に起因する法人税額の発生、税務当局と本投資法人との
           見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投
           資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくな
           り、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、
           導管性要件に関しては、後記「4                手数料等及び税金 (5)            課税上の取扱い ②          投資法人の税務 (イ)           利
           益配当等の損金算入」をご参照ください。
         (ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

            本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違に
           より更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このよう
           な場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担
           が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ハ) 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90%超を配当できないリスク

            導管性要件のうち、配当可能利益の額(会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、買換特例圧縮積立
           金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額等一定の調整を加えた後の額)の90%超
           (又は配当可能額の90%超)の分配を行わなければならないとする要件(以下「支払配当要件」といいま
           す。)については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とし
           た実際の利益配当等の額(利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該
           分配を含みます。)の比較によりその判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取
           扱いの差異により本投資法人に多額の法人税等の課税が行われる場合(ただし、利益を超えた金銭の分配の
           うち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可
           能性があります。)には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に重大な悪影響を
           及ぼすこととなる場合があります。
         (ニ) 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク

            本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分により原資を確
           保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等により機動
           的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせなくなる可能性があります。この場合、通常の法
           人と同様の法人税等の課税を受けることとなり、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場
           合があります。
         (ホ) 導管性要件が満たされなくなることにより、次年度以降は通常の法人税率により課税が行われるリスク

            本投資法人において、導管性要件を満たさないこととなる場合、多額の租税債務が生じ、当該事業年度以
           降の導管性要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。すなわち、会計上の租税債務の認識が次年度
           以降になる場合には、次年度以降も導管性要件を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の
           課税を受け、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があります。
         (ヘ) 会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

            会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又
           は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額
           等に悪影響を及ぼす可能性があります(ただし、利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増
           加額と同額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。)。
         (ト) 配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク

            利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に対しては、通常の法人と同
           様に法人税等の課税が行われます。導管性要件を満たしたとしても支払配当の金額(利益を超えた金銭の分
           配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を含みます。)が課税所得額の100%に相当
           しない場合には、投資法人として税負担が生じ、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場
           合があります。
         (チ) 同族会社に該当するリスク

                                  75/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこと(発行済投資口の
           総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50%超が上位1位の投資主グループによって保有されていな
           いこと)とする要件については、投資証券が市場で流通するため、一部の投資主が大株主となることによ
           り、  本投資法人の意思にかかわらず、結果としてこれを満たさなくなるリスクがあります。かかる場合、利
           益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への
           分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
         (リ) 投資口の国外募集に関するリスク

            本投資法人は、規約において、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投
           資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとすると定めており、この規定により導管性要件
           のうちの投資口50%超国内募集要件を満たすことを予定しています。しかし、本投資法人が何らかの理由に
           より国外募集による多額の投資口の発行を余儀なくされた場合において、投資口の発行価額の総額のうちに
           国外において募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50以上となるときには、上記要件を満た
           せないことになります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投
           資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
         (ヌ) 機関投資家以外からの借入れに係るリスク

            導管性要件として、借入れを行う場合には機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に
           規定するものをいいます。)のみからこれを行うべきとされています。したがって、本投資法人が何らかの
           理由により機関投資家以外からの借入れを余儀なくされた場合、上記要件を満たせないことになります。ま
           た、建設協力金、保証金、敷金又は売上預り金(主に商業施設において、賃料、共益費等を控除した上、所
           定の期日に返還することを目的として、毎日の営業終了後に当該日の売上金としてテナントから預託を受け
           る金銭をいいます。)等の全部又は一部がテナントからの借入金の範疇に入るものと解釈された場合、上記
           損金算入要件を満たせないことになります。これらによって、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主
           への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
         (ル) 投資主の減少に関するリスク

            本投資口の市場での売買の如何によっては、本投資法人の意思にかかわらず、導管性要件のうち、事業年
           度終了時に発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有され
           ていることとする要件が結果として満たされなくなる可能性があります。かかる場合、利益の配当等の額を
           損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に重
           大な悪影響をもたらす可能性があります。
         (ヲ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

            本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産
           (不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信
           託の受益権をいいます。)の価額の合計額の割合が100分の75以上となるように資産を運用すること(規約
           第31条第4項)としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法
           上の要件を充足することを前提として、直接に不動産(倉庫等については、一定の要件を満たすものに限り
           ます。)を取得する場合の不動産流通税の軽減措置(後記「4                             手数料等及び税金 (5)            課税上の取扱い 
           ②  投資法人の税務 (ロ)           不動産流通税の軽減措置」をご参照ください。)の適用を受けることができると
           考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の
           要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
         (ワ) 一般的な税制の変更に関するリスク

            不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はか
           かる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の
           収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関す
           る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資
           主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
                                  76/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ⑥ その他のリスク
         (イ) 専門家報告書等に関するリスク
            不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時
           点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りませ
           ん。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは
           時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在
           及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
            建物状況報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産
           に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
            土壌汚染に関する各報告書は、個々の専門業者が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在
           しないことを保証又は約束するものではありません。また、土壌汚染が存在する場合に、専門家に対して確
           認を行うことがありますが、当該確認の結果得られた専門家の土壌汚染のリスク等に関する意見は、個々の
           専門家の分析に基づく、分析の時点におけるリスク等に関する意見を示したものにとどまり、当該リスク等
           の内容又は程度を保証又は約束するものではありません。
            更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損
           害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額
           の復旧費用が必要となる可能性があります。
         (ロ) マーケットレポートへの依存に関するリスク

            第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見
           を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致す
           るとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若
           しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィ
           スビルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要な全ての情報が網羅されている訳ではあり
           ません。
         (ハ) 減損会計の適用に関するリスク

            固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審
           議会 平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第
           6号 平成15年10月31日。その後の改正を含みます。)(以下「減損会計」といいます。)が本投資法人に
           おいても適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下
           により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるよう
           に帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益
           状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税
           務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない(税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合
           や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。)ため、税務と会計の齟齬が発生することと
           なり、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。
            ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過分配を行うことにより、かかる税負担を回避
           又は軽減できる可能性があります。
         (ニ) オルタナティブ投資ファンド運用者指令の制定に係るリスク

            オルタナティブ投資ファンド運用者指令(2011/61/EU)(以下「AIFMD」といいます。)が2011年7月21
           日に発効し、これにより本投資口が欧州連合域内で販売される場合、本資産運用会社は、一定の販売前の開
           示義務並びに規制当局及び投資家に対する継続的開示義務を遵守することが求められます。また、欧州連合
           域内に居住している又は登記上の事務所を有する投資家に対する販売も制限されます。このように、AIFMD
           遵守のためのコンプライアンス・コストの負担や販売が制約されることなどにより、本投資法人の運営に悪
           影響をもたらす可能性がありますが、本書の日付現在これらの解釈・運用が定着していないためその程度は
           不明確です。
                                  77/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (2)   投資リスクに対する管理体制
         本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこ
        のようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
         しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リス
        ク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
        ① 本投資法人の体制
         (イ) 役員会
            本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役
           員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の役員会は、少なくとも
           3か月に1回以上開催されるものと定められています。なお、本書の日付現在、実際の運営においては、原
           則として1か月に1回程度の頻度で役員会を開催しています。各監督役員は、本投資法人の役員会におい
           て、執行役員から業務執行状況等の報告を受けます。
         (ロ) 本資産運用会社への牽制

            本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約において、本資産運用会社は、本投資
           法人から委託業務に関して報告を要求された場合、原則としてかかる報告の要求を拒否することができず、
           また、かかる場合以外にも、委託業務に関して適宜、役員会に報告する旨を定めています。また、本資産運
           用会社が策定する運用ガイドラインの変更や利害関係者との資産の取得及び売却等の取引を含む資産の取得
           及び売却等の取引については本投資法人の役員会への報告又は本投資法人の役員会の承認を必要とすること
           により、本投資法人の投資リスクを管理しています(詳細については、前記「1                                      投資法人の概況 (4)           投
           資法人の機構 ③         投資運用の意思決定機構」をご参照ください。)。そのほか、各役員は、本投資法人の
           役員会において、必要に応じて本資産運用会社の役職員に資産運用状況等の報告を求めます。
         (ハ) 内部者取引の管理等に関する規則

            本投資法人は、内部者取引の管理等に関する規則を制定し、役員によるインサイダー取引の防止に努めて
           います。
                                  78/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ② 本資産運用会社の体制
          本資産運用会社は、前記「(1)               リスク要因」のリスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備していま
         す。
         (イ) 運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
            本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約等に
           沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び売却並びに
           投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守するこ
           とにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
            また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理統括者及びリスク情報
           発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、財務リス
           ク、システムリスク、レピュテーションリスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関す
           るリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オフィ
           サー及び各部のリスク管理に関する責任者である各部の部長の役割を定めています。なお、リスク管理状況
           については、各部長が、モニタリングをし、半年に1度コンプライアンス委員会及び取締役会に報告するこ
           ととされており、リスク管理体制の適切性及び有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括す
           る内部監査(かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ)                                  内部監査による検証」をご参照く
           ださい。)及び外部監査による監査等により検証するものとしています。
         (ロ) 内部監査による検証

            コンプライアンス・オフィサーは、内部監査責任者として、各組織に対し原則として年1回以上の割合で
           の定時の内部監査及び臨時の内部監査を実施することができるほか、代表取締役社長が特別に命じた場合に
           は特別監査を実施します。内部監査は、各組織の業務及び運営が、法令、投信協会が定める諸規則及び社内
           規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止の
           ための監査、並びに個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか
           否かの監査を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサーは、内部監査実施後遅滞なく、内部
           監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを取締役会に提出するとともに、内部監査対象部署
           に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。コンプライアン
           ス・オフィサーは、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況を確認の上、当
           該改善計画及び改善状況について取締役会に報告します。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分
           と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加
           の改善勧告又は改善指示を行うことができます。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、業
           務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部
           監査を行うことができます。
         (ハ) 利害関係人等取引規程

            後記「第二部       投資法人の詳細情報 第3             管理及び運営 2         利害関係人との取引制限 (2)               利害関係人
           等取引規程」をご参照ください。
         (ニ) 内部者取引等管理規程

            本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取
           引の防止に努めています。
         (ホ) フォワード・コミットメント等

            フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオ
           フバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになりま
           す。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、違約金、物件の取得
           額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを策定
           し、当該リスクを管理しています。
                                  79/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      4【手数料等及び税金】
       (1)【申込手数料】
         該当事項はありません。
       (2)【買戻し手数料】

         本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため(規約第8条第1項)、該当事項はありませ
        ん。
         ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしてい
        ます(規約第8条第2項)。この場合、所定の手数料が課されることがあります。
       (3)【管理報酬等】

        ① 役員報酬(規約第21条)
         (イ) 各執行役員の報酬は、1人当たり月額100万円を上限として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当
           月末日までに支払うものとします。
         (ロ) 各監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月

           末日までに支払うものとします。
        ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第40条及び別紙「資産運用会社に対する資産運用報酬」)

          本投資法人が本資産運用会社に支払う報酬の金額、計算方法及び支払日はそれぞれ以下のとおりとします。な
         お、本投資法人は、かかる報酬の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を本資産運用会社に支払
         うものとします。
         (イ) 期中運用報酬
            本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬として、下記の期中運用報酬Ⅰと期中運用報酬Ⅱを本資産運用
           会社に対して支払うものとします。
          a. 期中運用報酬Ⅰ
            本投資法人の決算期毎に算定される当該営業期間における本投資法人の不動産賃貸事業収益から不動産賃
           貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額(NOI)と、本投資法人と本資産運用会社の間で別
           途合意する料率(7.5%を上限とします。)を乗じた金額(1円未満の端数は切り捨てるものとします。)
           を期中運用報酬Ⅰとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
            期中運用報酬Ⅰ=(「不動産賃貸事業収益」-「不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)」)

                      ×7.5%(上限料率の場合)(1円未満切捨て)
            上記に基づき計算された金額を当該決算期から3か月以内に支払うものとします。

            なお、本書の日付現在、料率は、7.5%で合意しています。
          b. 期中運用報酬Ⅱ
            本投資法人の決算期毎に算定される当該営業期間における本投資法人の期中運用報酬Ⅱ等控除前当期純利
           益(期中運用報酬Ⅱ並びにそれに伴う消費税及び地方消費税の納付差額計上前の税引前当期純利益から特定
           資産の売却損益及び固定資産除却損の金額を除いた金額をいいます。以下、本b.において同じです。)に、
           本投資法人と本資産運用会社の間で別途合意する料率(6%を上限とします。)を乗じた金額(1円未満の
           端数は切り捨てるものとします。)を期中運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
            期中運用報酬Ⅱ=「期中運用報酬Ⅱ等控除前当期純利益」×6%(上限料率の場合)(1円未満切捨て)

            上記に基づき計算された金額を当該決算期から3か月以内に支払うものとします。

            なお、本書の日付現在、料率は、6%で合意しています。
         (ロ) 取得報酬

            対象資産(不動産等及び不動産対応証券に限ります。以下本(ロ)並びに後記(ハ)及び(ニ)において同じで
           す。)の取得価格(譲渡契約等に定める代金額をいい、消費税及び地方消費税並びに取得報酬その他の取得
           に要する費用を除きます。以下本(ロ)において同じです。)に本投資法人と本資産運用会社の間で別途合意
           する料率(1.0%を上限とします。)を乗じた金額(1円未満の端数は切り捨てるものとします。)とし、
           取得日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の翌月末日までに支払うものとします。
           ただし、本資産運用会社の利害関係者(資産運用会社の定める利害関係人等取引規程において定義します。
           以下本(ロ)及び後記(ハ)において同じです。)からの取得については、対象資産の取得価格に本投資法人と
                                  80/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           本資産運用会社の間で別途合意する料率(0.5%を上限とします。)を乗じた金額(1円未満の端数は切り
           捨てるものとします。)とします。
            なお、本書の日付現在、利害関係者以外の者からの取得に係る料率は、1.0%で、利害関係者からの取得
           に係る料率は0.5%で合意しています。
         (ハ) 譲渡報酬

            対象資産の譲渡価格(譲渡契約等に定める代金額をいい、譲渡報酬その他の譲渡に要する費用及び消費税
           及び地方消費税を除きます。以下本(ハ)において同じです。)に本投資法人と本資産運用会社の間で別途合
           意する料率(0.5%を上限とします。)を乗じた金額(1円未満の端数は切り捨てるものとします。)と
           し、譲渡日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の翌月末日までに支払うものとしま
           す。ただし、本資産運用会社の利害関係者に対する譲渡については、対象資産の譲渡価格に本投資法人と本
           資産運用会社の間で別途合意する料率(0.25%を上限とします。)を乗じた金額(1円未満の端数は切り捨
           てるものとします。)とします。また、対象資産の譲渡に際し、譲渡損を計上する場合には、譲渡報酬は支
           払わないものとします。
            なお、本書の日付現在、利害関係者以外の者に対する譲渡に係る料率は、0.5%で、利害関係者に対する
           譲渡に係る料率は0.25%で合意しています。
         (ニ) 合併報酬

            本投資法人と他の投資法人との間の新設合併又は吸収合併(以下本(ニ)において「合併」と総称しま
           す。)において、本資産運用会社が当該他の投資法人の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務
           を実施し、当該合併の効力が発生した場合には、合併の効力発生日から3か月以内に、合併時において当該
           他の投資法人が保有していた対象資産の合併時における評価額に本投資法人と本資産運用会社の間で別途合
           意する料率(0.5%を上限とします。)を乗じた金額(1円未満の端数は切り捨てるものとします。)を支
           払うものとします。
            なお、本書の日付現在、合併報酬に係る料率は、0.5%で合意しています。
        ③ 資産保管会社、一般事務受託者及び投資主名簿等管理人への支払手数料

         (イ) 資産保管会社の報酬
          a. 本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下記に基づき計算された業務手数料並びに当該
           業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下記に定めのない業務
           に対する業務手数料は、本投資法人と資産保管会社協議の上決定するものとします。
           (ⅰ) ある暦月(以下本a.において「計算対象月」といいます。)における業務手数料(月額)の金額は、
             以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投
             資法人と資産保管会社間で別途合意の上で算出した金額とします。
              各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03%÷12

           (ⅱ) なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料(月額)

             については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するも
             のとします。
           (ⅲ) 上記計算により算出された対象計算月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、こ
             れを切り捨てるものとします。
          b. 資産保管会社は、本投資法人の営業期間毎に、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係

           る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の営業期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法
           人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに資
           産保管会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税
           は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
         (ロ) 一般事務受託者の報酬

          a. 本投資法人は委託業務の対価として一般事務受託者に対し、下記に基づき計算された業務手数料並びに当
           該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下記に定めのない業
           務に対する業務手数料は、本投資法人と一般事務受託者協議の上決定するものとします。
           (ⅰ) ある暦月(以下本a.において「計算対象月」といいます。)における業務手数料(月額)の金額は、
             以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投
             資法人と一般事務受託者間で別途合意の上で算出した金額とします。
                                  81/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
              各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09%÷12

           (ⅱ) なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料(月

             額)については、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出
             するものとします。
           (ⅲ) 上記計算により算出された対象計算月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、こ
             れを切り捨てるものとします。
          b. 一般事務受託者は、本投資法人の営業期間毎に、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に

           係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の営業期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資
           法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに
           一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消
           費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
         (ハ) 投資主名簿等管理人の報酬

          a. 本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記に定める金額を上限とした手数料
           を支払うものとします。ただし、下記に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、
           本投資法人と投資主名簿等管理人協議の上、決定します。
                                  82/228














                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       Ⅰ.経常事務手数料
        項 目                 手数料率                      対象事務の内容
               (ⅰ) 月末現在の投資主名簿上の投資主1名につき、                          ・投資主名簿等の管理
                 下記段階に応じ区分計算した合計額(月額)。た                        ・経常業務に伴う月報等諸報告
                 だし、上記に関わらず、最低料金を月額210,000                        ・期末、中間一定日及び四半期一定日現在
                 円とします。                         (臨時確定除きます。)における投資主
                       1  ~ 5,000名            86円     の確定と諸統計表、大投資主一覧表、全
                                         投資主一覧表、役員一覧表の作成
                     5,001   ~  10,000名
                                     73円
       基本手数料
                     10,001    ~  30,000名
                                     63円
                     30,001    ~  50,000名
                                     54円
                     50,001    ~100,000名
                                     47円
                    100,001名以上                 40円
               (ⅱ) 除籍投資主                          ・除籍投資主データの整理
                   1名につき                  50円
               (ⅰ) 分配金計算料                          ・分配金額、源泉徴収税額の計算及び分配
                 分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計                         金明細表の作成
                 算した合計額とします。ただし、最低料金を1回                        ・分配金領収証の作成
                 につき350,000円とします。                        ・印紙税の納付手続
                       1  ~ 5,000名            120円    ・分配金支払調書の作成
                                        ・分配金の未払確定及び未払分配金明細表
                     5,001   ~  10,000名          105円
                                         の作成
                     10,001    ~  30,000名           90円
       分配金事務
                                        ・分配金振込通知及び分配金振込テープ又
                     30,001    ~  50,000名           80円
       手 数 料
                                         は分配金振込票の作成
                     50,001    ~100,000名            60円
                    100,001名以上                 50円
               (ⅱ) 指定振込払いの取扱             1件につき        150円
                                        ・分配金計算書の作成
               (ⅲ) 分配金計算書作成             1件につき         15円
                                        ・配当割納付申告書の作成
               (ⅳ) 道府県民税配当課税関係
                                        ・配当割納付データの作成及び納付資金の
                  納付申告書作成         1回につき        15,000円
                                         受入、付替え
                  配当割納付代行         1回につき        10,000円
                                        ・取扱期間経過後の分配金の支払
               (ⅰ) 分配金領収証            1枚につき         450円
       未払分配金
                                        ・未払分配金の管理
               (ⅱ) 月末現在の未払分配金領収証
       支払手数料
                           1枚につき          3円
                                        ・投資主情報変更通知データの受理及び投
               (ⅰ) 諸  届            1件につき         300円
                                         資主名簿の更新
               (ⅱ) 調  査            1件につき        1,200円
                                        ・口座管理機関経由の分配金振込指定の受
               (ⅲ) 証  明            1件につき         600円
                                         理
               (ⅳ) 投資口異動証明            1件につき        1,200円
                                        ・税務調査等についての調査、回答
               (ⅴ) 個別投資主通知            1件につき         300円
                                        ・諸証明書の発行
       諸届・調査・
               (ⅵ) 情報提供請求            1件につき         300円
                                        ・投資口異動証明書の発行
       証明手数料
               (ⅶ) 個人番号等登録            1件につき         300円
                                        ・個別投資主通知の受理及び報告
                                        ・情報提供請求及び振替口座簿記載事項通
                                         知の受領、報告
                                        ・株式等振替制度の対象とならない投資主
                                         等及び新投資口予約権者等の個人番号等
                                         の収集・登録
               (ⅰ) 封入発送料                          ・招集通知、決議通知等の封入、発送、選
                 封入物2種まで          1通につき          25円     別及び書留受領証の作成
                            1種増す毎に5円加算
               (ⅱ) 封入発送料(手封入の場合)
                 封入物2種まで          1通につき          40円
       諸通知発送
                            1種増す毎に15円加算
       手 数 料
                                        ・葉書、シール葉書の発送
               (ⅲ) 葉書発送料            1通につき          10円
               (ⅳ) シール葉書発送料            1通につき          20円
                                        ・諸通知等発送のための宛名印字
               (ⅴ) 宛名印字料            1通につき          15円
                                        ・2種以上の封入物についての照合
               (ⅵ) 照 合 料            1件につき          10円
                                        ・宛名ラベルの送付物への貼付
               (ⅶ) ラベル貼付料            1通につき          10円
                                  83/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        項 目                 手数料率                      対象事務の内容
                                        ・投資主総会関係書類、分配金その他還付
       還付郵便物
                 1通につき                   200円
                                         郵便物の整理、保管、再送
       整理手数料
               (ⅰ) 議決権行使書作成料                          ・議決権行使書用紙の作成
                        1枚につき            15円
               (ⅱ) 議決権行使集計料
                 a. 投資主名簿等管理人が集計登録を行う場                       ・議決権行使書の集計
                   合
                   議決権行使書(又は委任状)1枚につき
                                     70円
                                        ・電子行使の集計
                   電子行使1回につき                  35円
                   ただし、最低料金を投資主総会1回につき
                   70,000円とします。
                   議決権不統一行使集計料                     ・議決権不統一行使の集計
                        1件につき          70円加算
                   投資主提案等の競合議案集計料                     ・投資主提案等の競合議案の集計
                        1件につき          70円加算
                 b. 本投資法人が集計登録を行う場合
                   議決権行使書(又は委任状)1枚につき
                                     35円
                   電子行使1回につき                  35円

                   ただし、最低料金を投資主総会1回につき
                   30,000円とします。
               (ⅲ) 投資主総会受付補助等                          ・投資主総会受付事務補助等
                  1名につき                 10,000円
               (ⅳ) 議決権行使電子化基本料                          ・議決権電子行使投資主の管理
       投資主総会
                  1回につき                 200,000円      ・議決権行使サイトに関する運営、管理、
       関係手数料
                                         各種照会対応
               (ⅴ) 議決権行使コード付与料                          ・議決権行使コード、パスワードの付与、
                (パソコン端末での行使)                          管理
                                        ・電子行使による議決権行使集計に関する
                 基準日現在における議決権を有する投資主数を基
                                         報告書類の作成
                 準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分
                 計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円
                 とします。
                       1  ~ 5,000名            35円
                     5,001   ~  10,000名           33円
                     10,001    ~  30,000名           29円
                     30,001    ~  50,000名           25円
                     50,001    ~100,000名            20円
                    100,001名以上                 13円
               (ⅵ) 議決権行使コード付与料                          ・携帯電話端末等を利用可能とする場合の
                (携帯電話端末での行使を追加する場合)                          議決権行使コード、パスワードの付与、
                                         管理
                 基準日現在における議決権を有する投資主数を基
                 準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分
                 計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円
                 とします。
                       1  ~ 5,000名            15円
                     5,001   ~  10,000名           13円
                     10,001    ~  30,000名           12円
                     30,001    ~  50,000名           10円
                     50,001    ~100,000名            8円
                    100,001名以上                 6円
                                  84/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        項 目                 手数料率                      対象事務の内容
               (ⅶ) 招集通知電子化基本料                          ・招集通知電子化投資主の管理
                  月  額                 16,000円
               (ⅷ) メールアドレス登録・変更料                          ・メールアドレス届出受理(変更を含みま
                  1件につき                  150円      す。)
       投資主総会       (ⅸ) 招集メール等送信料
       関係手数料          対象投資主1名につき                   40円
                                        ・電子行使した議決権行使ログに関する
               (ⅹ) 議決権行使ログデータ保存料
                                         CD-ROMの作成
                  1回につき                 30,000円
                                        ・議決権行使書の表裏イメージデータ及び
               (ⅺ) 議決権行使書イメージデータ保存料
                                         投資主情報に関するCD-ROMの作成
                  1回につき                 70,000円
                                        ・各種投資主一覧表の作成
                  該当投資主1名につき                   20円
       投資主一覧表
                  ただし、最低料金を1回につき5,000円としま
       作成手数料
                  す。
               (ⅰ) 投資主情報分析機能付CD-ROM作成料                          ・投資主情報分析機能付CD-ROMの作成
                  全投資主1名につき                   15円
                  該当投資主1名につき                   20円
                  ただし、最低料金を1回につき30,000円としま
                  す。
        CD-ROM
               (ⅱ) 投資主総会集計機能付CD-ROM作成料                          ・投資主総会集計機能付CD-ROMの作成
       作成手数料
                  該当投資主1名につき                   5円
                  ただし、最低料金を1回につき30,000円としま
                  す。
               (ⅲ) CD-ROM複写料
                  1枚につき                 10,000円
               (ⅰ) 投資主番号指定での設定                          ・所有者詳細区分の設定(役員を除きま
       投資主管理
                  1件につき                  100円      す。)
       コード設置
               (ⅱ) 投資主番号指定なしでの設定
        手数料
                  1件につき                  200円
       未払分配金                                 ・除斥期間満了前の未払分配金受領促進の
                  対象投資主1名につき                  200円
        受領促進                                  ための送金依頼書の作成、発送
        手数料
       Ⅱ.振替制度関連事務手数料

        項 目                 手数料率                      対象事務の内容
        新規住所                                 ・新規投資主に係る住所・氏名データの作
                 対象投資主1名につき           100円
       氏名データ                                  成、投資主名簿への更新
       処理手数料
       総投資主通知                                  ・総投資主通知データの受領、検証、投資
                 対象   1件につき           150円
       データ処理                                  主名簿への更新
       手 数 料
                                        ・個人番号等の振替機関への請求
       個人番号等
                 個人番号等データ処理
                                        ・個人番号等の振替機関からの受領
       データ処理
                      1件につき           300円
                                        ・個人番号等の保管及び廃棄、削除
       手 数 料
                                        ・行政機関等に対する個人番号等の提供
          b. 前記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、

           本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを投資主名簿等管理人に支払うものとします。
                                  85/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ニ) 投資法人債に関する一般事務受託者の手数料等
          本投資法人が、発行済みの投資法人債に関して一般事務受託者に対して支払った手数料は、以下のとおりで
         す。
            銘柄(注1)           投資法人債に関する一般事務受託者に委託する業務                          財務代理手数料(注3)
         第1回無担保投資法人債             投資法人債に係る発行事務、期中事務及び発行代理                                 100百万円
                      人事務及び支払代理人事務(注2)
         第2回無担保投資法人債                                              125百万円
         第3回無担保投資法人債                                              115百万円
         第4回無担保投資法人債                                              165百万円
                      投資法人債に係る発行代理人事務、支払代理人業務
         第5回無担保投資法人債                                              270百万円
                      その他の投資法人債に関する事務
         第6回無担保投資法人債                                              390百万円
         第7回無担保投資法人債                                              400百万円
        (注1) 本投資法人の発行済み投資法人債は、全て特定投資法人債間限定同順位特約付です。
        (注2) 投資法人債原簿の作成その他の投資法人債原簿に関する事務に基づき作成する資料の作成にかかる費用は、投資法人債に関
             する一般事務受託者の負担とします。ただし、投資法人債原簿(発行後)を本投資法人の請求により作成する場合は、本投
             資法人は作成(及び消費税等)にかかる実費を負担するものとして、投資法人債に関する一般事務受託者に支払います。
        (注3) 本投資法人は、これらの手数料に加えて消費税及び地方消費税相当額を支払いました。
        ④ 会計監査人報酬(規約第29条)

          会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に2,000万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該決
         算期後3か月以内に支払うものとします。
        ⑤ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
         (照会先)
          プロロジス・リート・マネジメント株式会社
          東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
          電話番号 03-6867-8585
                                  86/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (4)【その他の手数料等】
         本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。
        ① 運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人及び本資産運用会社との間の各
          委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要した諸費用
        ② 投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行に関する費用
        ③ 借入れ等に関する費用
        ④ 分配金支払に関する費用
        ⑤ 有価証券届出書、目論見書、資産運用報告、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
        ⑥ 本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
        ⑦ 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
        ⑧ 執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等
        ⑨ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用
        ⑩ 本投資口が東京証券取引所への上場及び上場を維持するのに要する費用
        ⑪ 信託報酬
        ⑫ その他上記①から⑪までに類する費用
                                  87/228
















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (5)【課税上の取扱い】
         日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下のとおりです。な
        お、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、
        個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いがなされることがあります。
        ① 投資主の税務
         (イ) 個人投資主の税務
          a. 利益の分配に係る税務
            個人投資主が投資法人から受取る利益の分配(利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の
           増加額と同額である当該分配を含みます。)は、配当所得として取り扱われ、原則20%の税率により所得税
           が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。この規定は、本投資法人
           が利益配当等の額を損金算入するための要件(導管性要件)を満たさない場合も同様です。また、2013年1
           月1日から2037年12月31日までの間は、所得税の額に2.1%の税率を乗じて計算した金額に相当する復興特
           別所得税が併せて課されます。なお、各個人投資主が有する出資口数によっては、上場株式等の配当等に係
           る特例の対象となり、その課税関係は以下のとおり異なります。
           ⅰ. 発行済投資口の総口数の100分の3未満の口数を有する個人投資主の取扱い
             (ⅰ) 本投資法人の事業年度終了の日に、本投資法人の発行済投資口の総口数の100分の3以上に相当
               する口数を有する者以外の個人投資主が、本投資法人より分配を受取る際の源泉徴収税率は、所得
               税15%、地方税(住民税)5%とされています。
             (ⅱ) 個人投資主が受取る分配金については、その金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だけ
               で納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能です(住民税についても申告不要です。)。
             (ⅲ) 上場株式等の配当等については、総合課税に代えて申告分離課税を選択することが可能です。申
               告分離課税を選択した場合の税率は原則20%(所得税15%、住民税5%)です。
             (ⅳ) 金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内で本投資法人からの利益の分配を受
               取ることも可能です。また、後記「c.                  投資口の譲渡に係る税務」記載のとおり、上場株式等に係
               る配当所得等の金額(申告分離課税を選択したものに限ります。)は、一定の上場株式等の譲渡損
               失の金額と通算できることになっています。
           ⅱ. 発行済投資口の総口数の100分の3以上の口数を有する個人投資主の取扱い

              本投資法人の事業年度終了の日に、本投資法人の発行済投資口の総口数の100分の3以上に相当する
             口数を有する個人投資主については、本投資法人より受取る利益の分配に対して所得税20%(地方税は
             課されません。)が源泉徴収された後、総合課税となります。なお、1回に受取る分配金額が、10万円
             に分配金の計算期間の月数を乗じて12で除した金額以下の場合に限り、源泉徴収だけで納税手続を終了
             させる確定申告不要の選択が可能です(住民税については別途申告が必要となります。)。
              なお、上述のとおり、上記源泉所得税及び申告所得税については、2013年1月1日から2037年12月31
             日までの間は、所得税の額に2.1%の税率を乗じて計算した金額に相当する復興特別所得税が併せて課
             されます。
            また、少額上場株式等の非課税口座制度(通称NISA)に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設
           した非課税口座において管理されている上場株式等(2014年から2023年までの10年間、新規投資額(ロール
           オーバーも可能)で毎年120万円(2015年以前は100万円)を上限)に係る配当等で、その非課税口座の開設
           年の1月1日から5年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
           (注1) 非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以後に開設される非課税口座に
               ついては満18歳以上)である方に限ります。
           (注2) 2018年1月1日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称つみたてNISA)に基づ
               き、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている一定の公
               募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定を設けた年の
               1月1日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しか
               し、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされていま
               す。
           (注3) 上記非課税の適用を受けるためには分配金の受け取り方法につき株式数比例配分方式を選択している必要があります。
           (注4) 非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定(NISA)又は累積投資勘定(つみたてNISA)のいずれかに限り
               ます。
           (注5) その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせくださ
               い。
            更に、2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度
           (通称ジュニアNISA)に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した未成年者口座において設定し
           た非課税管理勘定に管理されている上場株式等(新規投資額で毎年80万円を上限(ロールオーバーも可
           能)。)に係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払を受ける
           べきものについては、所得税及び住民税が課されません。
                                  88/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           (注1) 未成年者口座を開設できるのは、その年1月1日において20歳未満(2023年1月1日以後に開設される非課税口座につ
               いては18歳未満)である者又はその年中に出生した者に限ります。
           (注2) 上記非課税の適用を受けるためには分配金の受け取り方法につき株式数比例配分方式を選択している必要があります。
           (注3) その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせくださ
               い。
          b. 利益を超えた金銭の分配に係る税務

            個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配(利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異
           等調整引当額の増加額と同額である当該分配を除きます。)は、出資の払戻し(資本の払戻し)として扱わ
           れ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等(本投資法人の資本金等の額)に相当する金額を超
           える金額がある場合には、みなし配当(注1)として前記「a.                             利益の分配に係る税務」記載の利益の分配と
           同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に
           係る収入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)を算定し、投
           資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の額の扱いは、後記「c.                                       投資口の譲渡に係る税
           務」記載の投資口の譲渡の場合と同様になります。更に、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、
           この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額
           (注5)となります。
           (注1) みなし配当の金額は次のように計算されます。なお、この金額は投資法人からお知らせします。
               みなし配当の金額
               =出資の払戻し(資本の払戻し)額-投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額(資本金等の額)
              なお、上記「投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額(資本金等の額)」は下記のように計算されま
              す。
               投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額(資本金等の額)=
                            投資法人の出資の払戻し(資本の払戻し)により
              出資の払戻し(資本の払戻
                                減少した資本剰余金の額 (**)
              し)直前の投資法人の出資等            ×                      (***)
                             投資法人の前事業年度末(設立1期目の場合に
              の金額(資本金等の額)
                             は設立事業年度開始時)の簿価純資産額(*)
                             投資主の出資の払戻し(資本の払戻し)直前の

                                 払戻しに係る所有投資口数
                           ×
                               投資法人の払戻しに係る投資口総数
              *  前事業年度末(出資の払戻しの基礎となった事業年度の前事業年度末を意味します。また設立1期目の場合には設

                立事業年度開始時、以下(注1)において同じ)から払戻しの直前までの間に資本金等の額が増加し又は減少した場
                合には、その増加額を加算した又は減少額を減算した金額となります。以下本注において同じです。
              **  投資法人の出資の払戻し(資本の払戻し)により減少した資本剰余金の額が、投資法人の前事業年度末の簿価純資
                産額を超える場合は、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額と同額とします。
              *** この割合は、出資の払戻し(資本の払戻し)直前の投資法人の出資等の金額(資本金等の額)が零以下である場合
                は零とされ、出資の払戻し(資本の払戻し)直前の投資法人の出資等の金額(資本金等の額)が零を超え、かつ、
                投資法人の前事業年度末の簿価純資産額が零以下である場合は1とされます。また、この割合に小数第3位未満の
                端数が生じるときは切上げとなります。
           (注2) 投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
               投資口の譲渡に係る収入金額
               =出資の払戻し(資本の払戻し)額-みなし配当金額
           (注3) 投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。以下本注において同じです。
                            投資法人の出資の払戻し(資本の払戻し)により

                                減少した資本剰余金の額(**)
              出資の払戻し(資本の払戻
                           ×                      (***)
              し)直前の取得価額
                             投資法人の前事業年度末(設立1期目の場合に
                             は設立事業年度開始時)の簿価純資産額(*)
              *  前事業年度末(出資の払戻しの基礎となった事業年度の前事業年度末を意味します。また設立1期目の場合には設

                立事業年度開始時、以下(注3)において同じ)から払戻しの直前までの間に資本金等の額が増加し又は減少した場
                合には、その増加額を加算した又は減少額を減算した金額となります。以下本注において同じです。
              **  投資法人の出資の払戻し(資本の払戻し)により減少した資本剰余金の額が、投資法人の前事業年度末の簿価純資
                産額を超える場合は、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額と同額とします。
              *** この割合は、出資の払戻し(資本の払戻し)直前の投資法人の出資等の金額(資本金等の額)が零以下である場合
                は零とされ、出資の払戻し(資本の払戻し)直前の投資法人の出資等の金額(資本金等の額)が零を超え、かつ、
                投資法人の前事業年度末の簿価純資産額(*)が零以下である場合は1とされます。また、この割合に小数第3位未
                満の端数が生じるときは切上げとなります。この割合に関しては、投資法人からお知らせすることになっていま
                す。
           (注4) 投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
               投資口の譲渡損益の額
                                  89/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
               =譲渡収入金額-譲渡原価の額
           (注5) 出資の払戻し(資本の払戻し)を受けた後の投資口の取得価額は、以下のようになります。
               出資の払戻し(資本の払戻し)を受けた後の投資口の取得価額
               =出資の払戻し(資本の払戻し)を受ける直前の投資口の取得価額-譲渡原価の額
          c. 投資口の譲渡に係る税務

            個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、原則20%(所得税
           15%、住民税5%)の税率による申告分離課税の対象となります。なお、2013年1月1日から2037年12月31
           日までの間の譲渡等については、所得税の額に2.1%を乗じて計算した金額に相当する復興特別所得税が併
           せて課されます。また、譲渡損が生じた場合は他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められます
           が、上場株式等の譲渡所得等の合計額が損失となったときには、他の所得との損益通算はできません。ただ
           し、本投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、上場株式等の譲渡
           に係る以下の特例の対象となります。
           ⅰ. 本投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その譲渡損失のうちその譲渡日の属する年度分
             の上場株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額は、確定申告書に上場株式等に係る
             譲渡損失の金額の計算に関する明細書その他一定の書類を添付し、その後も連続して確定申告書を提出
             することを要件にその年の翌年以降3年間にわたり、上場株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行
             うことが認められます。なお、その年分の上場株式等の譲渡損失の金額又はその年の前年以前3年内の
             各年に生じた譲渡損失の金額は、確定申告書に上場株式等にかかる譲渡損失の金額の計算に関する明細
             書その他一定の書類を添付することを要件に、上場株式等の配当所得等の金額(申告分離課税を選択し
             たものに限ります。)を限度として、配当所得等の金額から控除されます。
           ⅱ. 金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座(所定の手続により源泉徴収を選択した特
             定口座)内において譲渡等した場合の所得に関しては、一定の要件の下に源泉徴収による申告不要の選
             択が認められます。源泉徴収税率は、20%(所得税15%、住民税5%)とされており、その金額にかか
             わらず申告不要の選択が適用できます。なお、特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配
             当等を受取ることを選択した場合において、この源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の
             金額があるときは、その配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した残額に対して源泉徴収税
             率を適用して所得税の計算が行われます。
           ⅲ. 少額上場株式等の非課税口座制度(通称NISA)に基づき、非課税口座の開設年の1月1日から5年以
             内にその非課税口座において管理されている上場株式等(2014年から2023年までの10年間、新規投資額
             (ロールオーバーも可能)で毎年120万円(2015年以前は100万円)を上限)を譲渡した場合には、その
             譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
             (注1) 非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以後に開設される非課税口
                座については満18歳以上)である方に限ります。
             (注2) 2018年1月1日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称つみたてNISA)に
                基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に、その累積投資勘定において管理されてい
                る一定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等につ
                いても、所得税及び住民税が課されないこととされております。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISA
                の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされております。
             (注3) 非課税口座で譲渡損失が生じても、特定口座又は一般口座における損益との損益通算、繰越控除は適用できませ
                ん。
             (注4) 非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定(NISA)又は累積投資勘定(つみたてNISA)のいずれかに
                限ります。
             (注5) その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                ださい。
           ⅳ. 2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度
             (通称ジュニアNISA)に基づき、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、
             その非課税管理勘定において管理されている上場株式等(新規投資額で毎年80万円を上限(ロールオー
             バーも可能)。)を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
             (注1) 未成年者口座を開設できるのは、その年1月1日において20歳未満(2023年1月1日以後に開設される非課税口座
                については18歳未満)である者又はその年中に出生した者に限ります。
             (注2) 未成年者口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上場株式等に係る譲渡所得との損益通算や繰越控
                除の適用はできません。
             (注3) その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                ださい。
           ⅴ. なお、上述のとおり、上記源泉所得税及び申告所得税については、2013年1月1日から2037年12月31
             日までの間は、復興特別所得税として、所得税額に2.1%を乗じた金額が併せて課されます。
         (ロ) 法人投資主の税務

          a. 利益の分配に係る税務
            法人投資主が投資法人から受取る利益の分配(利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の
           増加額と同額である当該分配を含みます。)は、受取配当等として取り扱われ、原則20%の税率により所得
                                  90/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           税が源泉徴収されます。ただし、上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配は、15%の源泉徴収
           税率が適用されます。なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間は復興特別所得税として、所得税
           の 額に2.1%を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。
            この源泉所得税は法人投資主の法人税の申告上、法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。
           なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。この規定は、本投資法人が利益配当等の損金算
           入要件を満たさない場合も同様です。
          b. 利益を超えた金銭の分配に係る税務

            法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配(利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異
           等調整引当額の増加額と同額である当該分配を除きます。)は、出資の払戻し(資本の払戻し)として扱わ
           れ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等(本投資法人の資本金等の額)に相当する金額を超
           える金額がある場合には、みなし配当(注1)として前記「a.                             利益の分配に係る税務」記載の利益の配当と
           同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に
           係る収入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)を各自算定
           し、投資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の額の取扱いは、後記「d.                                          投資口の譲渡に
           係る税務」記載の投資口の譲渡の場合と同様となります。
            なお、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価
           額から出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額(注5)となります。
           (注) (注1)から(注5)については、前記「(イ)                    個人投資主の税務 b.         利益を超えた金銭の分配に係る税務」(注1)から(注
              5)をご参照ください。
          c. 投資口の保有に係る税務

            法人投資主が保有する投資証券が、税務上の売買目的有価証券に該当する場合には、当該法人投資主の事
           業年度末において時価法により評価され、その評価損益は課税所得に影響を与えることになります。
          d. 投資口の譲渡に係る税務

            法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則として約定日の属す
           る事業年度に譲渡損益を計上します。
                                  91/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ② 投資法人の税務
         (イ) 利益配当等の損金算入
            税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投
           資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等の額(利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整
           引当額の増加額と同額である当該分配を含みます。)を損金に算入することが認められています。利益の配
           当等の額を損金算入するための要件(導管性要件)のうち主なものは以下のとおりです。
           a. 配当等の額が配当可能利益の額の90%超(又は金銭の分配の額が配当可能額の90%超)であること
           b. 他の法人(専ら海外不動産保有等の取引を行うことを目的とする一定の法人を除きます。)の株式又は
             出資の50%以上を有していないこと(なお、2019年4月1日以後に開始する事業年度以降は、匿名組合
             契約等に基づく出資についても、本要件の適用対象となります。)
           c. 機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいます。)以外の者か
             ら借入れを行っていないこと
           d. 事業年度の終了時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議
             決権総数の50%超を保有されている同族会社に該当していないこと
           e. 投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超え
             る旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
           f. 事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること
           g. 事業年度終了の時において有する特定資産のうち一定のものの各事業年度の確定した決算に基づく貸借
             対照表に計上されている帳簿価額の合計額が、その時における貸借対照表に計上されている総資産の帳
             簿価額の合計額の二分の一に相当する金額を超えていること
            なお、利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に対しては、通常の法

           人と同様に法人税等の課税が行われますので、利益の配当等の損金算入規定が適用されたとしても、これが
           配当等の損金算入前の課税所得額の100%に相当しない場合には、投資法人として税負担が生じることとな
           ります。
         (ロ) 不動産流通税の軽減措置

          a. 登録免許税
            不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、登録免許税が課税標準額に対して原則2%の税率に
           より課されますが、土地に対しては2012年4月1日から2021年3月31日までは1.5%と軽減されています。
           ただし、規約に資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち、特定不動産(投資法人が取
           得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは
           地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合
           計額に占める割合(下記b.において「特定不動産の割合」といいます。)を100分の75以上とする旨の記載
           があることその他の要件を満たす投資法人が取得する不動産に対しては、特例により不動産の所有権の移転
           登記に対する登録免許税の税率が、2021年3月31日までは1.3%に軽減されます。
          b. 不動産取得税

            不動産を取得した際には、不動産取得税が課税標準額に対して原則4%の税率により課されますが、土地
           及び住宅用の建物に対しては2021年3月31日までは3%とされています。また、2021年3月31日までに取得
           する宅地及び宅地比準土地については、不動産取得税の課税標準額が2分の1に軽減されます。更に、規約
           に資産運用の方針として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満
           たす投資法人が2021年3月31日までに取得する一定の不動産(倉庫等については、床面積が3,000㎡以上の
           倉庫であって、流通加工の用に供する空間を有するもの及びその敷地の用に供されている土地若しくは当該
           敷地の用に供するものとして建設計画が確定している土地に限ります。)に対しては、特例により不動産取
           得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
                                  92/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      5【運用状況】
       (1)【投資状況】
         本投資法人の当期末における投資状況は、以下のとおりです。
                                              第13期
                                          2019年5月末日現在
         資産の種類             地  域
                                      保有総額
                                                   対総資産比率
                                      (百万円)
                                                    (%)
                                       (注4)
                 グローバル・マーケット(注1)
                                             -             -
                       関東エリア
                                           4,132              0.7
                       関西エリア
                 リージョナル・マーケット(注2)
         不動産
                                             -             -
                       中部エリア
                                             -             -
                       東北エリア
                                           6,253              1.1
                       九州エリア
                                           10,386               1.8
                 小 計
                 グローバル・マーケット(注1)
                                          327,058               56.6
                       関東エリア
                                          185,055               32.0
                       関西エリア
                 リージョナル・マーケット(注2)
         不動産
         信託受益権
                                           17,197               3.0
                       中部エリア
                                           9,590              1.7
                       東北エリア
                                             -             -
                       九州エリア
                                          538,901               93.3
                 小 計
                                          549,287               95.1
         不動産等計
                                           28,359               4.9
         預金・その他資産
                                          577,647              100.0
         資産総額計(注3)
                                          (549,287)               (95.1)
         負債総額(注3)                                 239,498               41.5
         純資産総額(注3)                                 338,148               58.5
         (注1) 「グローバル・マーケット」は、国際的な貿易・物流の重要拠点/エリアであることから、国内の最大消費地を背後に控え
             た国内物流の最重要拠点として、以下のエリアをいいます。
             ・関東エリア:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県
             ・関西エリア:大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県
         (注2) 「リージョナル・マーケット」は、国内物流の重要拠点/エリアであることから、グローバル・マーケットに次ぐ規模の国
             内消費地を背後に控えた国内広域物流に必須のエリアとして、以下のエリアをいいます。
             ・中部エリア:愛知県、静岡県、新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県及び岐阜県
             ・東北エリア:青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県
             ・九州エリア:福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県
         (注3) 「資産総額計」、「負債総額」及び「純資産総額」は、期末時点の貸借対照表に計上された金額を記載しています。また括
             弧内の数値は対象資産に占める実質的な不動産の保有に相当する部分を記載しています。
         (注4) 「保有総額」は、期末時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)に基づき記載
             しています。なお、「保有総額」には信託建設仮勘定を含めていません。
                                  93/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (2)【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
          該当事項はありません。
        ②【投資不動産物件】

          本投資法人が2019年5月末日現在所有する投資不動産物件及び信託受益権に係る信託不動産は、後記「③                                                 そ
         の他投資資産の主要なもの」に一括して記載しています。
                                  94/228


















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ③【その他投資資産の主要なもの】
         (イ) 本投資法人のポートフォリオの概要
            本投資法人が当期末において保有する不動産及び信託不動産の概要は、以下のとおりです。
          a. 不動産等の概要(取得価格、帳簿価額及び期末算定価額等)

                                           収益価格
                               期末                          投資
                                     直接還元法            DCF法
                     取得価格     帳簿価額
                                                         比率
     物件           資産の              算定価額
        不動産等の名称                 (百万円)
                    (百万円)
                                                     最終
                                                         (%)
     番号            種類             (百万円)
                                        還元
                          (注1)
                                   収益価格         収益価格     割引率     還元
                                                         (注3)
                               (注2)
                                        利回り
                                   (百万円)         (百万円)     (%)    利回り
                                        (%)
                                                    (%)
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-01                 33,900     31,928     43,700     44,400     4.0   43,700     3.8    4.2    5.9
                 受益権
        市川1
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-02                 27,900     25,778     33,900     34,200     4.2   33,900     4.0    4.4    4.8
        座間1         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-03                 25,600     23,099     33,100     33,600     4.5   33,100     4.3    4.7    4.4
        川島         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-04                 25,000     22,880     32,800     32,800     4.3   32,800     4.1    4.4    4.3
        大阪2         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-05                 13,500     12,198     15,900     16,000     4.4   15,900     4.2    4.5    2.3
        舞洲3         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-06                 12,500     11,325     18,000     18,200     4.6   18,000     4.4    4.7    2.2
        春日井         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-07                 6,500     5,871     9,200     9,550     4.3    9,200     4.2    4.5    1.1
        北名古屋         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-09                 29,500     28,997     38,200     38,700     3.7   38,200     3.5    3.9    5.1
        東京大田         受益権
        プロロジスパーク
                不動産信託
     M-10                 21,900     20,373     29,000     29,500     4.1   29,000     3.9    4.3    3.8
        座間2         受益権
        プロロジスパーク               9,500
                不動産信託
     M-11                     10,455     14,000     14,300     4.1   14,000     3.9    4.3    1.9
                 受益権
        船橋5
            別棟
                      1,500
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-12                 8,420     7,900    10,400     10,400     4.9   10,300     4.6    5.1    1.5
        成田1-A&B         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-13                 4,810     4,589     5,900     5,930     4.9    5,860     4.6    5.1    0.8
        成田1-C         受益権
        プロロジスパーク
                不動産信託
     M-14                 17,600     16,737     21,200     21,300     4.5   21,100     4.2    4.6    3.0
        尼崎1         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-15                 19,200     18,359     22,300     22,300     4.5   22,200     4.2    4.6    3.3
                 受益権
        尼崎2
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-16                 13,600     13,135     18,000     17,900     3.7   18,000     3.5    3.8    2.4
        東京新木場         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-17                 13,800     12,828     18,400     18,500     4.0   18,400     3.8    4.1    2.4
        横浜鶴見         受益権
        プロロジスパーク
                不動産信託
     M-18                 21,000     19,382     25,600     25,500     4.3   25,600     4.1    4.4    3.6
        大阪4         受益権
        プロロジスパーク
                不動産信託
     M-19                 5,670     5,060     7,880     7,910     4.8    7,880     4.6    4.9    1.0
                 受益権
        岩沼1
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-20                 8,180     7,641     9,640     9,750     4.5    9,640     4.3    4.7    1.4
                 受益権
        川島2
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-21                 12,600     12,097     13,800     13,800     4.7   13,700     4.4    4.9    2.2
        北本         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-22                 7,120     6,798     7,480     7,590     4.6    7,480     4.4    4.8    1.2
        常総         受益権
        プロロジスパーク
                不動産信託
     M-23                 17,600     16,982     19,200     19,500     4.3   19,200     4.1    4.5    3.0
        大阪5         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-24                 9,240     9,000    10,500     10,600     4.7   10,300     4.5    4.9    1.6
                 受益権
        成田3
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-25                 13,600     13,314     15,000     15,000     4.0   15,000     3.8    4.1    2.4
        習志野5         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-26                 38,300     37,769     41,400     41,000     4.2   41,400     4.0    4.3    6.6
        茨木         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-27                 17,000     16,887     17,600     17,800     3.9   17,600     3.7    4.1    2.9
                 受益権
        市川3
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-28                 5,260     5,243     5,350     5,370     4.9    5,320     4.6    5.1    0.9
        成田1-D         受益権
                                  95/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           収益価格
                               期末                          投資
                                     直接還元法            DCF法
                          帳簿価額
                     取得価格
                                                         比率
     物件           資産の              算定価額
        不動産等の名称                 (百万円)
                    (百万円)
                                                     最終
                                                         (%)
     番号            種類             (百万円)
                                        還元
                          (注1)         収益価格         収益価格     割引率     還元
                                                         (注3)
                               (注2)
                                        利回り
                                   (百万円)         (百万円)     (%)    利回り
                                        (%)
                                                    (%)
        プロロジスパーク        不動産信託
     M-29                 21,300     21,068     21,800     22,100     4.5   21,800     4.3    4.7    3.7
        吉見         受益権
        プロロジスパーク
                 不動産
     B-02                 4,410     4,132     5,350     5,290     4.5    5,350     4.2    4.6    0.8
        高槻
        プロロジスパーク
                 不動産
     B-03                 3,030     2,751     3,870     3,880     4.6    3,870     4.3    4.7    0.5
        鳥栖2
        プロロジスパーク
     B-04           不動産      3,810     3,502     4,870     5,010     4.6    4,870     4.3    4.7    0.7
        鳥栖4
        プロロジスパーク
                不動産信託
     B-05                 20,000     18,524     26,100     26,200     3.9   26,100     3.7    4.0    3.5
        習志野4         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-06                 8,250     7,972    10,800     10,800     4.0   10,800     3.8    4.1    1.4
        海老名         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-07                 13,600     12,891     15,000     15,300     4.4   15,000     4.2    4.7    2.4
        川西         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-08                 9,090     8,643    10,300     10,400     4.4   10,200     4.2    4.6    1.6
        尼崎3         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-09                 6,410     5,988     7,330     7,390     4.8    7,270     4.6    5.1    1.1
        神戸         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-10                 4,820     4,530     5,390     5,430     5.0    5,350     4.8    5.4    0.8
        仙台泉         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-11                 7,680     7,376     8,320     8,380     4.8    8,260     4.5    5.0    1.3
                 受益権
        古河1
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-12                 13,700     13,221     14,400     14,400     4.8   14,400     4.6    5.1    2.4
        神戸2         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-13                 3,930     3,818     4,020     4,050     4.8    3,990     4.5    5.0    0.7
        古河2         受益権
        プロロジスパーク        不動産信託
     B-14                 5,440     5,405     5,550     5,610     4.8    5,490     4.5    5.0    0.9
        古河3         受益権
        プロロジスパーク
                不動産信託
     B-15                 12,900     12,820     13,000     13,000     4.6   13,000     4.4    4.8    2.2
        つくば1-A         受益権
         合計        -    578,670     549,287     693,550     698,640      -  692,530      -    -   100.0
           (注1) 「帳簿価額」は、当期末現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てて記載していま
               す。なお、信託建設仮勘定は含みません。
           (注2) 各物件の鑑定評価については、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会
               社に鑑定評価を委託しており、「期末算定価額」には、2019年5月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載さ
               れた評価額を記載しています。
           (注3) 「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各資産の取得価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
               したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
                                  96/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          b. 不動産等の概要(築年数、稼働率及び年間賃料等)(注1)
                                                    平均     平均
                                                敷金
                築年数    賃貸可能面積       賃貸面積     テナント数      稼働率    年間賃料          賃貸借     賃貸借
     物件                                          保証金
        不動産等の名称        (年)     (㎡)      (㎡)     (件)     (%)    (百万円)          契約期間     残存期間
     番号                                         (百万円)
                (注2)     (注3)      (注4)     (注5)     (注6)     (注7)         (年)     (年)
                                               (注8)
                                                    (注9)     (注10)
        プロロジスパーク
     M-01            10.6   125,026.84      125,026.84        10   100.0     2,155      955    10.5     5.6
        市川1
        プロロジスパーク
     M-02            10.0   113,471.12      113,299.81        7    99.8    1,828      588     8.2     1.1
        座間1
        プロロジスパーク
     M-03             8.0   144,897.54      143,598.76        7    99.1    1,831      596     3.9     2.7
        川島
        プロロジスパーク
     M-04            12.1   130,553.85      129,654.71        6    99.3    1,767      628     5.4     2.7
        大阪2
        プロロジスパーク
     M-05            11.3    74,874.39      73,506.41        6    98.2     940     267     6.8     2.3
        舞洲3
        プロロジスパーク
     M-06            11.4    91,455.06      89,742.80        5    98.1    1,026      396     2.4     0.7
        春日井
        プロロジスパーク
     M-07            10.0    42,751.60      42,751.60        3   100.0      535     172     4.5     0.8
        北名古屋
        プロロジスパーク
     M-09            13.7    73,115.63      72,928.70        21    99.7    1,737      672     4.6     2.5
        東京大田
        プロロジスパーク
     M-10             6.8   95,121.43      95,121.43        8   100.0     1,484      622     5.9     2.6
        座間2
        プロロジスパーク
     M-11            14.5    56,556.95      56,556.95        4   100.0      785     346     4.6     2.9
        船橋5
            別棟
        プロロジスパーク
     M-12            14.3    62,058.81      60,566.97        10    97.6     694     176     2.4     1.1
        成田1-A&B
        プロロジスパーク
     M-13            12.1    32,230.25      32,230.25        3   100.0      394     102     2.6     0.9
        成田1-C
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     M-14            13.8    91,446.75      91,446.75        1   100.0               15.0     6.8
        尼崎1                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク
     M-15            12.2    91,399.12      91,308.07        7    99.9    1,218      527     4.7     2.7
        尼崎2
        プロロジスパーク
     M-16            12.0    31,022.88      30,109.09        9    97.1     845     410     5.7     3.2
        東京新木場
        プロロジスパーク
     M-17            11.1    63,973.26      63,598.58        4    99.4     954     419     5.5     2.8
        横浜鶴見
        プロロジスパーク
     M-18             7.1   106,135.15      106,135.15        8   100.0     1,395      428     2.5     1.4
        大阪4
        プロロジスパーク
     M-19            10.7    40,520.44      40,520.44        3   100.0      451     269     4.6     2.9
        岩沼1
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     M-20             5.3   42,005.07      42,005.07        2   100.0               7.8     2.7
        川島2                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク
     M-21             5.2   69,432.01      69,432.01        4   100.0      817     247     5.4     1.4
        北本
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     M-22             4.6   37,165.49      36,732.87        3    98.8               2.6     0.6
        常総
                                           (注11)     (注11)
        プロロジスパーク
     M-23             4.4   78,087.30      78,087.30        8   100.0     1,089      390     5.5     2.7
        大阪5
        プロロジスパーク
     M-24            11.0    52,982.99      52,982.99        12   100.0      677     254     3.7     1.8
        成田3
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     M-25             3.2   58,159.44      58,159.44        2   100.0               5.6     3.5
        習志野5                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク
     M-26             2.7   154,182.43      154,182.43        4   100.0     2,292      565     9.0     6.7
        茨木
        プロロジスパーク
     M-27             1.5   50,714.15      50,714.15        3   100.0      902     367     6.2     4.9
        市川3
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     M-28             4.4   27,960.13      27,960.13        2   100.0               4.1     1.5
        成田1-D                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク
     M-29             3.5   98,076.60      98,076.60        4   100.0     1,202      455     8.9     6.8
        吉見
                                           非開示     非開示
        プロロジスパーク
     B-02             7.4   19,898.05      19,898.05        1   100.0               15.0     7.7
        高槻                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-03             6.9   21,778.87      21,778.87        1   100.0               10.0     3.2
        鳥栖2                                   (注11)     (注11)
                                  97/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                    平均     平均
                                                敷金
                築年数    賃貸可能面積       賃貸面積     テナント数      稼働率    年間賃料          賃貸借     賃貸借
                                               保証金
     物件
                                                   契約期間     残存期間
        不動産等の名称        (年)     (㎡)      (㎡)     (件)     (%)    (百万円)
     番号                                         (百万円)
                (注2)     (注3)      (注4)     (注5)     (注6)     (注7)         (年)     (年)
                                               (注8)
                                                    (注9)     (注10)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-04             7.4   28,765.31      28,765.31        1   100.0               15.3     8.0
        鳥栖4                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-05             5.9   91,529.07      91,529.07        1   100.0               10.0     4.3
        習志野4                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-06             9.2   32,500.08      32,500.08        1   100.0               5.7     0.8
        海老名                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-07             5.5   75,493.23      75,493.23        1   100.0               10.0     4.5
        川西                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-08             5.7   39,527.85      39,527.85        1   100.0               10.0     4.3
        尼崎3                                   (注11)     (注11)
                                           非開示     非開示
        プロロジスパーク
     B-09             5.5   32,511.56      32,511.56        1   100.0               15.2     9.8
        神戸
                                           (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-10             3.7   26,353.50      26,353.50        1   100.0               20.3     16.8
        仙台泉
                                           (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-11             2.6   34,158.16      34,158.16        1   100.0               15.0     12.4
        古河1                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-12             2.6   62,468.19      62,468.19        1   100.0               15.0     12.4
        神戸2                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-13             2.1   19,699.36      19,699.36        1   100.0               15.0     12.9
        古河2                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-14             0.9   29,196.84      29,196.84        1   100.0               10.0     9.2
        古河3                                   (注11)     (注11)
        プロロジスパーク                                   非開示     非開示
     B-15             0.7   65,168.90      65,168.90        1   100.0               11.0     10.3
        つくば1-A                                  (注11)     (注11)
        合計/平均          7.8  2,714,425.65      2,705,485.27         180    99.7    37,606     14,578      7.3     4.1
                                  98/228













                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       不動産等の稼働率の推移は、以下のとおりです。
                           第4期      第5期      第6期      第7期      第8期
      物件
              不動産等の名称             2014年      2015年      2015年      2016年      2016年
      番号
                           11月末日      5月末日      11月末日      5月末日      11月末日
      M-01    プロロジスパーク市川1                    99.6      99.6      99.7      94.9      93.0
      M-02    プロロジスパーク座間1                   100.0      100.0      100.0       99.8      95.0
      M-03                       100.0       95.3      90.6      95.3      100.0
          プロロジスパーク川島
      M-04    プロロジスパーク大阪2                    99.6      99.6      99.6      99.6      86.4
      M-05    プロロジスパーク舞洲3                    99.2      99.2      98.8      96.8      98.0
      M-06    プロロジスパーク春日井                    96.8      98.3      97.9      97.6      97.8
      M-07                       100.0      100.0      100.0       77.8      88.0
          プロロジスパーク北名古屋
      M-09                       91.6      94.5      99.7      99.7      99.7
          プロロジスパーク東京大田
      M-10    プロロジスパーク座間2                   100.0       99.8      94.6      94.6      100.0
      M-11    プロロジスパーク船橋5                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-12    プロロジスパーク成田1-A&B                    82.3      82.9      89.0      95.3      93.3
      M-13    プロロジスパーク成田1-C                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-14    プロロジスパーク尼崎1                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-15    プロロジスパーク尼崎2                    99.5      99.5      99.5      93.2      99.4
      M-16                       95.8      94.5      97.9      97.6      99.0
          プロロジスパーク東京新木場
      M-17    プロロジスパーク横浜鶴見                    99.4      99.4      99.4      99.4      99.4
      M-18    プロロジスパーク大阪4                   100.0      100.0       97.6      100.0       95.1
      M-19    プロロジスパーク岩沼1                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-20    プロロジスパーク川島2                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-21                         -      -      -     98.3      100.0
          プロロジスパーク北本
      M-22                         -      -      -    100.0      100.0
          プロロジスパーク常総
      M-23    プロロジスパーク大阪5                     -      -      -     96.4      100.0
      M-24    プロロジスパーク成田3                     -      -      -      -      -
      M-25    プロロジスパーク習志野5                     -      -      -      -      -
      M-26                         -      -      -      -      -
          プロロジスパーク茨木
      M-27    プロロジスパーク市川3                     -      -      -      -      -
      M-28    プロロジスパーク成田1-D                     -      -      -      -      -
      M-29                         -      -      -      -      -
          プロロジスパーク吉見
      B-02                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク高槻
      B-03    プロロジスパーク鳥栖2                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-04    プロロジスパーク鳥栖4                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-05    プロロジスパーク習志野4                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-06                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク海老名
      B-07                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク川西
      B-08    プロロジスパーク尼崎3                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-09                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク神戸
      B-10                         -      -      -    100.0      100.0
          プロロジスパーク仙台泉
      B-11    プロロジスパーク古河1                     -      -      -      -      -
      B-12    プロロジスパーク神戸2                     -      -      -      -      -
      B-13    プロロジスパーク古河2                     -      -      -      -      -
      B-14    プロロジスパーク古河3                     -      -      -      -      -
      B-15    プロロジスパークつくば1-A                     -      -      -      -      -
                             98.6      98.6      98.3      97.8      97.2
              平 均
                                  99/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                           第9期      第10期      第11期      第12期      第13期
      物件
              不動産等の名称             2017年      2017年      2018年      2018年      2019年
      番号
                           5月末日      11月末日      5月末日      11月末日      5月末日
      M-01    プロロジスパーク市川1                    93.5      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-02    プロロジスパーク座間1                    98.1      98.0      94.7      99.8      99.8
      M-03                       100.0      100.0       95.4      99.8      99.1
          プロロジスパーク川島
      M-04    プロロジスパーク大阪2                    91.1      95.2      95.2      99.3      99.3
      M-05    プロロジスパーク舞洲3                    75.2      74.9      89.6      97.5      98.2
      M-06                       81.5      98.1      98.1      98.1      98.1
          プロロジスパーク春日井
      M-07                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク北名古屋
      M-09                       99.7      99.7      93.9      96.7      99.7
          プロロジスパーク東京大田
      M-10    プロロジスパーク座間2                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-11    プロロジスパーク船橋5                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-12    プロロジスパーク成田1-A&B                    96.7      97.5      97.6      97.6      97.6
      M-13    プロロジスパーク成田1-C                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-14    プロロジスパーク尼崎1                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-15    プロロジスパーク尼崎2                    99.5      99.5      99.8      99.8      99.9
      M-16                       97.6      83.0      94.2      97.1      97.1
          プロロジスパーク東京新木場
      M-17                       99.4      99.4      99.4      99.4      99.4
          プロロジスパーク横浜鶴見
      M-18    プロロジスパーク大阪4                    97.5      84.8      100.0      100.0      100.0
      M-19    プロロジスパーク岩沼1                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-20    プロロジスパーク川島2                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-21                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク北本
      M-22                       100.0      100.0      100.0       49.6      98.8
          プロロジスパーク常総
      M-23    プロロジスパーク大阪5                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      M-24    プロロジスパーク成田3                    92.2      88.2      100.0      100.0      100.0
      M-25    プロロジスパーク習志野5                     -    100.0      100.0      100.0      100.0
      M-26                         -     95.6      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク茨木
      M-27    プロロジスパーク市川3                     -      -     85.8      100.0      100.0
      M-28    プロロジスパーク成田1-D                     -      -    100.0      100.0      100.0
      M-29                         -      -    100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク吉見
      B-02                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク高槻
      B-03    プロロジスパーク鳥栖2                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-04    プロロジスパーク鳥栖4                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-05    プロロジスパーク習志野4                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-06                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク海老名
      B-07                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク川西
      B-08    プロロジスパーク尼崎3                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-09                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク神戸
      B-10                       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          プロロジスパーク仙台泉
      B-11    プロロジスパーク古河1                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-12    プロロジスパーク神戸2                   100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
      B-13    プロロジスパーク古河2                     -    100.0      100.0      100.0      100.0
      B-14    プロロジスパーク古河3                     -      -      -    100.0      100.0
      B-15    プロロジスパークつくば1-A                     -      -      -      -    100.0
                             97.0      97.3      98.3      98.9      99.7
              平 均
           (注1) 本表で記載している数値には、プロロジスパーク成田1-A&B、プロロジスパーク成田1-C及びプロロジスパーク成
               田1-Dの店舗棟の共有持分は含まれていません。
           (注2) 「築年数」は、各不動産又は各信託不動産の登記簿上の新築の日から、2019年5月末日までの築年数を、小数第2位を
               四捨五入して記載しています。「合計/平均」の数値には取得価格に基づく加重平均値を記載しています。なお、プロ
               ロジスパーク座間2の別棟(共用棟)については含まれていません。
           (注3) 「賃貸可能面積」は、2019年5月末日現在において賃貸借期間が開始している各不動産又は各信託不動産に関する賃貸
               借契約及び賃貸借契約に添付される建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面等に基づく面積の合計を記載
               しています。
                                100/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           (注4) 「賃貸面積」は、2019年5月末日現在における各不動産又は各信託不動産に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付さ
               れる建物図面等に基づく賃貸面積の合計を記載しています。
           (注5) 「テナント数」は、2019年5月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借期間が開始している倉庫、
               事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書に基づく倉庫、事務所又は店舗に関するテナント数(パススルー型のマスター
               リース契約が締結されている場合には、エンドテナント数の合計を記載しています。「合計/平均」の数値には、複数
               物件に重複するエンドテナントを調整する前の数値を記載しています。
           (注6) 「稼働率」は、各期末現在における各資産に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五
               入して記載しています。「合計/平均」及び「平均」の数値には、各決算日現在における全資産(本書の日付現在にお
               いて売却済物件を含みます。)に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載
               しています。以下同じです。
           (注7) 「年間賃料」は、2019年5月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借期間が開始している、倉庫、
               事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料(月間賃料のみ定めのある場合には
               賃貸借契約書の規定に従い計算した1年分の賃料)の各物件の合計金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
           (注8) 「敷金保証金」は、2019年5月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借期間が開始している、倉
               庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の各物件の合計金額を、百万円未満を切
               り捨てて記載しています。
           (注9) 「平均賃貸借契約期間」は、2019年5月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借期間が開始してい
               る倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書に規定された契約期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第
               2位を四捨五入して記載しています。
           (注10) 「平均賃貸借残存期間」は、2019年5月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借期間が開始してい
               る倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書に規定された賃貸借契約満了日までの期間を、賃料で加重平均して算
               出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
           (注11) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                                101/228














                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ロ) 主要な不動産物件等の概要
            該当事項はありません。
         (ハ) 主要なテナントの概要

            該当事項はありません。
         (ニ) 担保提供の状況

            該当事項はありません。
         (ホ) 個別不動産及び信託不動産の概要

            本投資法人が当期末に保有している個別不動産及び信託不動産の概要は、以下のとおりです。
            なお、特段の記載がない限り、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」の各欄の記載については、以
           下のとおりであり、2019年5月末日現在の情報に基づいて記載しています。
           ・ 「所在地」は、上段に住居表示又はテナント、プロパティ・マネジメント会社等が一般的に利用してい
             る住所を記載し、下段に登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載してい
             ます。
           ・ 「取得年月日」は、売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
           ・ 「信託受益権の概要」の「信託設定日」は、信託契約所定の信託の設定日を記載しています。
           ・ 「信託受益権の概要」の「信託受託者」は、各資産について、信託受託者を記載しています。
           ・ 「信託受益権の概要」の「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。
           ・ 「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を
             記載しています。
           ・ 「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「竣工日」、「種類」及び「構造・階数」
             は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。また、「建物」の
             「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、「建物」の「竣工日」、「種類」
             及び「構造・階数」は、附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。ただし、
             共有持分で保有する土地建物の面積は含みません。
           ・ 「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第
             7条に掲げる都市区域区分の種類を記載しています。
           ・ 「土地」の「建ぺい率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい
             率)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和
             若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
           ・ 「土地」の「容積率」は、容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接
             続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用さ
             れる容積率とは異なる場合があります。
           ・ 「土地」の「土壌調査会社」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、土壌汚染調査を
             行った調査業者を記載しています。
           ・ 「建物状況評価の概要」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株式会社アースアプ
             レイザル又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた建物状況評価の結果作成さ
             れた評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)の概要を記載しています。これらの報告書の内容
             は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものでは
             ありません。なお、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書の調査年
             月日を記載しています。
           ・ 「建物」の「PML値」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株式会社イー・アー
             ル・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結
             果に係る報告書(地震リスク評価(詳細)報告書)の概要を記載しています。これらの報告書の内容
             は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものでは
             ありません。なお、本書の日付現在、本投資法人の当期末保有資産について地震保険は付保しておら
             ず、地震保険を付保する予定はありません。
             なお、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社による2018年10月17日付地震
             リスク評価(ポートフォリオ)報告書に基づく本投資法人の当期末保有資産の合計42物件の集合体に対
             して個別物件と同様にPML値を求めた数値は、1.2%です。
           ・ 「建物」の「物件タイプ」は、前記「2                     投資方針 (1)        投資方針 ②       プロロジス・グループの概
             要 (ハ)     プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴」及び同「③                                  ポートフォリオ構築
             方針 (イ)      ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準 b.                           物件タイプ」記載の分類に従
             い、「マルチテナント型物流施設」に該当する物件には「マルチ型」と、「ビルド・トゥ・スーツ型物
             流施設」に該当する物件には「BTS型」と、それぞれ記載しています。
                                102/228

                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           ・ 「建物」の「環境評価」は、CASBEE(建築環境総合性能評価システム(Comprehensive                                          Assessment
             System    for  Built   Environment      Efficiency))認証の評価、BELS(建築物省エネルギー性能表示制度
             (Building-      Housing    Energy-efficiency         Labeling     System))の評価及びDBJ            Green   Building認証の評
             価を取得したものについては、その評価結果を記載しています。
             また、CASBEEに基づき各自治体において実施されている建築環境総合性能評価制度に基づき、各自治体
             へ届出を行い公表を受けているものについては、その公表結果を記載しています。
             CASBEE、BELS及びDBJ          Green   Building認証の評価結果の内容は、一定時点における一定の判断手法を用
             いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及び正確性、並びに評価対象たる建物
             の性能を保証するものではありません。
           ・ 「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託しているプロパティ・マ
             ネジメント会社を記載しています。
           ・ 「マスターリース会社」は、マスターリース契約を締結している会社を記載しています。なお、本投資
             法人又は信託受託者とマスターリース会社との間でマスターリース契約が締結される場合であっても、
             既存のエンドテナントがマスターリース契約の締結に伴う賃貸人の異動を承諾しないときは、当該エン
             ドテナントと本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになります。
           ・ 「マスターリース種別」は、マスターリース会社との間のマスターリース契約の内容に応じ、エンドテ
             ナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパススルー型マスターリースについては「パ
             ススルー型」と、エンドテナントからの賃料等の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る形式のサブ
             リース型マスターリースについては「サブリース型」と、それぞれ記載しています。なお、当期末保有
             資産について締結されているマスターリース契約は、いずれも「パススルー型」です。
           ・ 「特記事項」は、本書の日付現在において各資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、
             各資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載していま
             す。
                                103/228













                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-01        プロロジスパーク市川1
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県市川市塩浜一丁目7番2号
     所在地
                   千葉県市川市塩浜一丁目8番地
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年4月6日
                                 建物状況
     取得価格             33,900百万円                    緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2005年9月30日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕
                                               692,824千円/12年
     権の概要
                                      更新費用
                                               (57,735千円/年)
           信託期間満了日        2033年2月28日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        65,954.00㎡                    延床面積        138,735.38㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2008年10月22日
           建ぺい率        60%                    種類
                                               倉庫・事務所
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造6階建
     土地                            建物
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        0.6%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Sランク(注)
                                               BELS★★★★
                                               DBJ  Green   Building認証★★
                                               ★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                104/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-02        プロロジスパーク座間1
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   神奈川県座間市広野台二丁目10番7号
     所在地
                   神奈川県座間市広野台4958番地6
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年4月27日
                                 建物状況
     取得価格             27,900百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2008年3月28日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕
                                               551,280千円/12年
     権の概要
                                      更新費用
                                               (45,940千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権、地役権                    所有形態        所有権
           敷地面積        59,484.72㎡                    延床面積        118,688.91㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2009年5月15日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造5階建
     土地                            建物
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        0.8%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Sランク(注)
                                               BELS★★★★★
                                               DBJ  Green   Building認証
                                               ★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本物件は、隣接地に開発された本投資法人の保有資産であるプロロジスパーク座間2と一体的な開発及び利用がなさ
      れている物件であり、相互の敷地の通路を共同利用しているほか、隣接地に所在する食堂等の施設及び地下水供給設
      備等を共用しています。
      敷地の通路の相互共同利用に関しては、本物件の一部に以下の地役権が設定されています。また、隣接地(神奈川県
      座間市広野台二丁目4958番7)の一部に以下の地役権が設定されています。
       <本物件の一部に設定されている地役権>
        要役地:神奈川県座間市広野台二丁目4958番7
        目的:人の通行のほか、大型トラック、トレーラーを含む通行の便益に供する目的
        範囲:中心部を除く周辺部9,192.42㎡
       <隣接地の一部に設定されている地役権>
        要役地:対象土地
        目的:人の通行のほか、大型トラック、トレーラーを含む通行の便益に供する目的
        範囲:東側5,365.44㎡、西側973.08㎡
       その他、本物件の排水設備が隣接地に、隣接地の通信線設備及び地下水供給設備が本物件に、それぞれ埋設される
       ことを相互に承諾しています。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                105/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-03
     物件番号         物件名    プロロジスパーク川島
                             特定資産の概要
                   埼玉県比企郡川島町かわじま二丁目1番1号
     所在地
                   埼玉県比企郡川島町かわじま二丁目1番地78
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年4月25日
                                 建物状況
     取得価格             25,600百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2008年4月24日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        471,283千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (39,274千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        76,830.52㎡                    延床面積        157,721.20㎡
           用途地域        工業地域                    竣工日        2011年6月16日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所・食堂
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造5階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        7.5%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Aランク(注)
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                106/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-04        プロロジスパーク大阪2
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   大阪府大阪市此花区北港白津一丁目5番73号
     所在地
                   大阪府大阪市此花区北港白津一丁目1番地10
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年5月10日
                                 建物状況
     取得価格             25,000百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2005年3月23日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        443,132千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (36,928千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        33,092.00㎡                    延床面積        139,211.64㎡
           用途地域        商業地域                    竣工日        2007年5月15日
           建ぺい率        80%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        600%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造8階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        0.8%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE大阪Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・対象土地において、自然由来と考えられる土壌汚染(ふっ素の指定基準値超過)が確認されています。本投資法人
      は、本物件の取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「対象地には
      ふっ素汚染土壌が残置されているが、現在は敷地の大部分が建物、アスファルト等で被覆されており、汚染土壌が適
      切に管理されていることが確認されること、また内覧の結果、現在の施設利用において土壌・地下水汚染に係る要因
      は確認されていないことから、現在の土地利用上、支障が生じることはないと考えられる。また、対象地を含む周辺
      一帯は海浜の埋立地であり、地下水の利用はないことから、ふっ素の溶出量基準超過に起因する健康被害が生じる可
      能性はないと考えられる。」旨の意見を得ています。
                                107/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-05        プロロジスパーク舞洲3
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   大阪府大阪市此花区北港緑地二丁目1番37号
     所在地
                   大阪府大阪市此花区北港緑地二丁目1番地17
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年5月9日
                                 建物状況
     取得価格             13,500百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2007年3月28日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        471,363千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (39,280千円/年)
           信託期間満了日        2033年2月28日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        28,145.28㎡                    延床面積        79,991.16㎡
           用途地域        準工業地域                    竣工日        2008年2月19日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        300%                    構造・階数        鉄骨鉄筋コンクリート造
                                               7階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        8.9%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE大阪B+ランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・対象土地において、埋立時の搬入土由来と考えられる土壌汚染(砒素及びふっ素の指定基準値超過)が確認されてい
      ます。本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託してお
      り、「対象地には砒素及びふっ素による汚染土壌が残置されているが、現在は敷地の大部分が建物、アスファルト等
      で被覆されており、汚染土壌が適切に管理されていることが確認されること、また内覧の結果、現在の施設利用にお
      いて土壌・地下水汚染に係る要因は確認されないことから、現在の土地利用上、支障が生じることはないと考えられ
      る。また、対象地を含む周辺一帯は海浜の埋立地であり、地下水の利用はないことから、砒素及びふっ素の溶出量基
      準超過に起因する健康被害が生じる可能性はないと考えられる。」旨の意見を得ています。
                                108/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-06
     物件番号         物件名    プロロジスパーク春日井
                             特定資産の概要
                   愛知県春日井市明知町字西ノ洞1189番19号
     所在地
                   愛知県春日井市明知町字西ノ洞1189番地19
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年4月13日
                                 建物状況
     取得価格             12,500百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2012年3月30日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        354,377千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (29,531千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        65,538.55㎡                    延床面積        93,988.53㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2007年12月28日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨鉄筋コンクリート造
     土地                            建物
                                               10階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.9%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Sランク(注)
                                               BELS★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・対象土地の一部に、以下の地役権が設定されています。
       <1189番27及び1189番29>
        目的:地役権者が支持物を除く送電線路を設置し、その保全のため立ち入ることができます。
        地役権設定者は、送電線路の最下垂時における電線から3.75mの範囲内に入る建造物の築造及び工作物の設置、
        竹木の植栽ができません。
        範囲:北西部六角形323.77㎡(1189番27)及び南東部五角形49.58㎡(1189番29)
        要役地:犬山市字倉曹洞1番625
       <1189番29>
        目的:地役権者は支持物を除く電線路を設置し、その保全のため立ち入ることができます。
        地役権設定者は電線路の最下垂時における電線から3.75mの範囲内に入る建造物の築造及び工作物の設置、竹木
        の植栽ができません。
        範囲:西部五角形539.64㎡
        要役地:犬山市字倉曹洞1番625
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                109/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-07
     物件番号         物件名    プロロジスパーク北名古屋
                             特定資産の概要
                   愛知県北名古屋市沖村権現34番1号
     所在地
                   愛知県北名古屋市沖村権現34番地3
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年4月12日
                                 建物状況
     取得価格             6,500百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2008年3月26日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        317,074千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (26,423千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        21,942.24㎡                    延床面積        43,655.30㎡
           用途地域        準工業地域                    竣工日        2009年6月19日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造4階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        7.7%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        -
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                110/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-09
     物件番号         物件名    プロロジスパーク東京大田
                             特定資産の概要
                   東京都大田区東海一丁目3番6号
     所在地
                   東京都大田区東海一丁目11番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年6月13日                    調査年月日        2018年4月5日
                                 建物状況
     取得価格             29,500百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2013年6月13日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        389,200千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (32,433千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        19,542.02㎡                    延床面積        75,656.10㎡
           用途地域        商業地域                    竣工日        2005年9月30日
           建ぺい率        80%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        400%                    構造・階数        鉄骨鉄筋コンクリート造
                                               7階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.6%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        -
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                111/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-10        プロロジスパーク座間2
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   神奈川県座間市広野台二丁目10番8号
     所在地
                   神奈川県座間市広野台二丁目4958番地7
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年6月13日                    調査年月日        2018年4月27日
                                 建物状況
     取得価格             21,900百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2008年3月28日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        414,247千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (34,521千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        49,821.23㎡                    延床面積        99,550.46㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2012年7月26日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート・鉄骨造5
                                               階建
     土地                            建物
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        0.8%
                                               (共用棟)7.0%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Sランク(注)
                                               BELS★★★★
                                               DBJ  Green   Building認証
                                               ★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本物件は、隣接地に開発された、本投資法人の保有資産であるプロロジスパーク座間1と一体的な開発及び利用がな
      されている物件であり、相互の敷地の通路を共同利用しているほか、本物件の食堂等の施設(共用棟)及び隣接地の
      排水設備等を共用しています。
      敷地の通路の相互共同利用に関しては、本物件の一部に以下の地役権が設定されています。また、隣接地(神奈川県
      座間市広野台二丁目4958番6)の一部に以下の地役権が設定されています。
       <本物件の一部に設定されている地役権>
        要役地:神奈川県座間市広野台二丁目4958番6
        目的:人の通行のほか、大型トラック、トレーラーを含む通行の便益に供する目的
        範囲:東側5,365.44㎡、西側973.08㎡
       <隣接地の一部に設定されている地役権>
        要役地:対象土地
        目的:人の通行のほか、大型トラック、トレーラーを含む通行の便益に供する目的
        範囲:中心部を除く周辺部9,192.42㎡
      その他、本物件の通信線設備及び地下水供給設備が隣接地に、隣接地の排水設備が本物件に、それぞれ埋設されるこ
      とを相互に承諾しています。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                112/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-11        プロロジスパーク船橋5
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県船橋市西浦三丁目6番1号
     所在地
                   千葉県船橋市西浦三丁目22番地26
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年6月13日                    調査年月日        2013年3月4日
                                 建物状況
     取得価格             9,500百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2013年6月13日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        160,402千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (13,367千円/年)
           信託期間満了日        2033年6月30日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        22,807.00㎡                    延床面積        45,489.03㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2007年4月23日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート・鉄骨造5
                                               階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        4.3%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        -
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本物件は、本棟と別棟の2棟の建物が、隣接する一体敷地に並列して建築及び利用されている物件です。
     ・本物件の一部に以下の地上権が設定されています。
      地上権者:隣接地所有者である日本ペイント防食コーティングス株式会社
      目的:排水管の設置
      範囲:東京湾平均海面の上0.786メートルから上1.206メートルの間(船橋市西浦三丁目22番23)、東京湾平均海面の
         上0.356メートルから上1.186メートルの間(船橋市西浦三丁目22番25)
     ・本物件の一部に以下の地役権が設定されています。
      要役地:千葉県船橋市西浦三丁目22番9、22番13及び22番16
      目的:通行
      範囲:全部(合計4,025㎡)
     ・対象土地において、一部自然由来と考えられるものを含む土壌汚染及び地下水汚染(鉛、ふっ素、砒素等の指定基準
      値超過)が確認されています。本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染
      リスク調査を委託しており、本棟については、「現在の土地利用上、支障が生じることはないと考えられる。また、
      対象土地を含む周辺一帯は海浜の埋め立て地であり地下水の利用はないことから、基準超過に起因する健康被害が生
      じる可能性はないと考えられる。」旨の意見を、別棟については、「現地調査においても土壌・地下水汚染に係る要
      因は確認されなかったことから現在の土地利用上の支障はないと考えられる。また、対象土地を含む周辺一帯は海浜
      の埋め立て地であり地下水の利用はないことから、基準超過に起因する健康被害が生じる可能性はないと考えられ
      る。」旨の意見を、それぞれ得ています。
                                113/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-11        プロロジスパーク船橋5(別棟)
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県船橋市西浦三丁目6番2号
     所在地
                   千葉県船橋市西浦三丁目22番地12
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年6月13日                    調査年月日        2013年3月4日
                                 建物状況
     取得価格             1,500百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2004年12月22日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        260,132千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (21,678千円/年)
           信託期間満了日        2023年6月30日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        7,565.00㎡                    延床面積        13,015.52㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        1990年1月24日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造6階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        4.0%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        -
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     (注) プロロジスパーク船橋5の別棟は、本棟と隣接する一体敷地内にあり、車路を共用するなど一体運営を前提とするため、同一物件として
       取得しています。
                                114/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-12        プロロジスパーク成田1-A&B
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県成田市南三里塚78番7号
     所在地
                   千葉県成田市南三里塚字宮原78番地10
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年6月13日                    調査年月日        2013年3月5日
     取得価格             8,420百万円                    緊急・早期
                                 建物状況
                                               -
                                      修繕更新費用
                                 評価の
           信託設定日        2013年6月13日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        271,538千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (22,628千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
                                      (注1)
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積(注1)        38,896.75㎡                    延床面積        64,260.05㎡
           用途地域        市街化調整区域                    竣工日        2005年3月1日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
           容積率        200%                    構造・階数        A:  鉄骨造2階建
                                 建物
                                               B:  鉄筋コンクリート造
     土地
                                 (注1)
                                                 4階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.9%
                                               (店舗棟)3.9%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE既存(簡易版)
                                               Aランク(注2)
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本物件は、隣接地に開発された、本投資法人の保有資産であるプロロジスパーク成田1-C及びプロロジスパーク成
      田1-Dと一体的な開発及び利用がなされている物件であり、相互の敷地の通路を共同利用しています。また、本物
      件内の通路の一部及び敷地外周部の緑地・調整池等(合計38,408.34㎡)並びに敷地外周部に所在する店舗棟(延床
      面積:199.00㎡、種類:店舗、構造・階数:鉄骨造平家建)は、本物件及び前記各資産の信託受託者による共有(持
      分割合:1,000分の450)となっており、相互の通行許諾等が合意されています。
     (注1) 中期修繕更新費用には、共有となっている上記店舗棟の共有持分割合45%相当分が含まれていますが、敷地面積及び建物欄の各記載に
        は、共有となっている上記本物件内の通路の一部及び敷地外周部の緑地・調整池等並びに店舗棟は含まれていません。
     (注2) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                115/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-13        プロロジスパーク成田1-C
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県成田市南三里塚78番8号
     所在地
                   千葉県成田市南三里塚字宮原78番地8
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年6月13日                    調査年月日        2013年3月5日
     取得価格             4,810百万円                    緊急・早期
                                 建物状況
                                               -
                                      修繕更新費用
                                 評価の
           信託設定日        2013年6月13日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        172,709千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (14,392千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
                                      (注1)
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積(注1)        30,831.74㎡                    延床面積        33,514.12㎡
           用途地域        市街化調整区域                    竣工日        2007年4月27日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
                                 建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造3階建
     土地
                                 (注1)
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.9%
                                               (店舗棟)3.9%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE既存(簡易版)
                                               Aランク(注2)
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本物件は、隣接地に開発された、本投資法人の保有資産であるプロロジスパーク成田1-A&B及びプロロジスパー
      ク成田1-Dと一体的な開発及び利用がなされている物件であり、相互の敷地の通路を共同利用しています。また、
      本物件内の通路の一部及び敷地外周部の緑地・調整池等(合計38,408.34㎡)並びに敷地外周部に所在する店舗棟
      (延床面積:199.00㎡、種類:店舗、構造・階数:鉄骨造平家建)は、本物件及び前記各資産の信託受託者による共
      有(持分割合:1,000分の250)となっており、相互の通行許諾等が合意されています。
     (注1) 中期修繕更新費用には、共有となっている上記店舗棟の共有持分割合25%相当分が含まれていますが、敷地面積建物欄の各記載には、
        共有となっている上記本物件内の通路の一部及び敷地外周部の緑地・調整池等並びに店舗棟は含まれていません。
     (注2) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                116/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-14        プロロジスパーク尼崎1
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   兵庫県尼崎市東海岸町13番1号
     所在地
                   兵庫県尼崎市東海岸町13番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年6月13日                    調査年月日        2018年5月11日
                                 建物状況
     取得価格             17,600百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2013年6月13日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        342,559千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (28,547千円/年)
           信託期間満了日        2033年6月30日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        47,421.00㎡                    延床面積        91,226.10㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2005年8月1日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造・鉄骨鉄筋
                                               コンクリート造6階建
     土地                            建物
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        4.6%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE既存(簡易版)
                                               Aランク(注)
                                               DBJ  Green   Building認証
                                               ★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、
      「局所的に鉛の含有量基準超過土壌あるいは地下水の砒素の基準超過が認められ、自然由来による基準超過の可能性
      は残されているものの、対象土地は現在、大部分の敷地がコンクリートにより被覆されており、対象土地及び周辺の
      地下水は塩分を含み飲用に適さず飲用井戸がないことが確認されていること、現地調査においても土壌・地下水汚染
      に係る要因は確認されないことからも現在の土地利用上、支障が生じることはないと考えられる。また、対象土地を
      含む周辺一帯は海浜の埋め立て地であり地下水の利用はないことから、基準超過に起因する健康被害が生じる可能性
      はないと考えられる。」旨の意見を得ています。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                117/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-15        プロロジスパーク尼崎2
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   兵庫県尼崎市東海岸町13番2号
     所在地
                   兵庫県尼崎市東海岸町13番地2
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年6月13日                    調査年月日        2013年3月8日
                                 建物状況
     取得価格             19,200百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2013年6月13日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        207,468千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (17,289千円/年)
           信託期間満了日        2033年6月30日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        47,794.00㎡                    延床面積        93,840.51㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2007年3月30日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨鉄筋コンクリート造
                                               6階建
     土地                            建物
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        4.4%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE既存(簡易版)
                                               Aランク(注)
                                               DBJ  Green   Building認証
                                               ★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、
      「主に自然由来と考えられる局所的な重金属類の基準超過土壌が存在する可能性は残されているものの、対象土地及
      び周辺の地下水は塩水を含み飲用に適さず飲用井戸がないことが確認されていること、当該敷地内はほぼ全域がアス
      ファルト又はコンクリートで被覆されていること、現地調査においても土壌・地下水汚染に係る要因は確認されない
      ことから現在の土地利用上の支障はないと考えられる。また、対象土地を含む周辺一帯は海浜の埋め立て地であり地
      下水の利用はないことから、基準超過に起因する健康被害が生じる可能性はないと考えられる。」旨の意見を得てい
      ます。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                118/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-16
     物件番号         物件名    プロロジスパーク東京新木場
                             特定資産の概要
                   東京都江東区新木場一丁目12番10号
     所在地
                   東京都江東区新木場一丁目23番地16
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年12月3日                    調査年月日        2013年8月21日
                                 建物状況
     取得価格             13,600百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2013年12月3日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        154,664千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (12,889千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        15,902.73㎡                    延床面積        31,250.52㎡
           用途地域        準工業地域                    竣工日        2007年5月30日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・店舗
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造4階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        5.9%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE既存(簡易版)
                                               Aランク(注)
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                119/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-17
     物件番号         物件名    プロロジスパーク横浜鶴見
                             特定資産の概要
                   神奈川県横浜市鶴見区安善町二丁目5番4号
     所在地
                   神奈川県横浜市鶴見区安善町二丁目5番地4
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年12月3日                    調査年月日        2013年8月21日
                                 建物状況
     取得価格             13,800百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2013年12月3日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        305,404千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (25,450千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        33,262.65㎡                    延床面積        65,192.62㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2008年4月30日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
     土地
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨鉄筋コンクリート造
                                 建物
     (注1)
                                               5階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        1.1%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE既存(簡易版)
                                               Aランク(注2)
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・信託受託者は、対象土地の隣接土地の所有者である日本貨物鉄道株式会社との間で、公道から対象土地に通じる唯一
      の通路として当該土地を利用することを目的として、土地賃貸借契約書を締結し、当該土地を賃借しています(本書
      の日付現在の有効期間:2022年3月31日まで)。今後、本投資法人が本物件を譲渡する場合において、当該土地を継
      続利用できるようにするためには、当該契約に基づく権利関係の承継について日本貨物鉄道株式会社の同意が必要と
      なる可能性があります。また、当該土地賃貸借契約書によると、信託受託者又は日本貨物鉄道株式会社は、6か月前
      までに相手方に通知することにより、賃貸借期間内に契約を解除することができ、また、期間満了の6か月前までに
      相手方に契約を更新しないことを希望する旨を書面により通知しない場合、当該契約は同一条件で更に3年間自動更
      新され、以後も同様とするものとされています。
     (注1) 日本貨物鉄道株式会社との間の通路を目的とする土地賃貸借契約に係る借地を含みません。
     (注2) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                120/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-18        プロロジスパーク大阪4
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   大阪府大阪市西淀川区中島二丁目1番27号
     所在地
                   大阪府大阪市西淀川区中島二丁目1番地3
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年12月3日                    調査年月日        2013年8月20日
                                 建物状況
     取得価格             21,000百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2013年8月29日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        184,688千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (15,391千円/年)
           信託期間満了日        2033年12月31日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        54,495.00㎡                    延床面積        120,562.02㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2012年5月10日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨鉄筋コンクリート造
                                               5階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        2.7%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE大阪Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・関西電力株式会社が設置している送電線が、対象土地の北側から南側へ敷地上空を通過しています。当該送電線につ
      いて、受託者が承継し又は締結した関西電力株式会社との間の書面による合意は存在しません。関西電力株式会社か
      らは、対象土地の建築可能高さの制限等に関する書面による要請を受けていますが、対象建物はかかる要請を遵守し
      て建築されています。
     ・対象土地において、土壌汚染(鉛、砒素、ふっ素の指定基準値超過)が確認されています。本投資法人は、本物件の
      取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「対象地敷地内はほぼ全域
      がアスファルト舗装、覆土等により被覆されていること、また対象地及び周辺で地下水の利用がないことから、現在
      の土地利用上支障はなく、汚染土壌の直接摂取による健康被害や地下水の飲用による健康被害が生じる可能性も低い
      と考えられる。」旨の意見を得ています。
                                121/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-19        プロロジスパーク岩沼1
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   宮城県岩沼市空港南三丁目2番35号
     所在地
                   宮城県岩沼市空港南三丁目2番地35
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年12月3日                    調査年月日        2013年8月22日
                                 建物状況
     取得価格             5,670百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2008年4月25日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        115,526千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (9,627千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        45,704.30㎡                    延床面積        39,957.47㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2008年10月2日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造3階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.2%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        -
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                122/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-20        プロロジスパーク川島2
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   埼玉県比企郡川島町かわじま二丁目3番
     所在地
                   埼玉県比企郡川島町かわじま二丁目3番地
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2014年9月1日                    調査年月日        2014年5月8日
                                 建物状況
     取得価格             8,180百万円                    緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2014年9月1日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        62,854千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (5,238千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        28,103.12㎡                    延床面積        43,260.64㎡
           用途地域        工業地域                    竣工日        2014年2月18日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨・鉄骨鉄筋
                                               コンクリート造3階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        9.0%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE不動産Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                123/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-21
     物件番号         物件名    プロロジスパーク北本
                             特定資産の概要
                   埼玉県北本市朝日二丁目160番地1
     所在地
                   埼玉県北本市朝日二丁目160番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2016年3月3日                    調査年月日        2015年8月19日
                                 建物状況
     取得価格             12,600百万円                    緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2016年3月3日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        150,792千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (12,566千円/年)
           信託期間満了日        2036年3月31日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        36,412.80㎡                    延床面積        70,291.02㎡
           用途地域        市街化調整区域                    竣工日        2014年3月14日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート・鉄骨造
                                               4階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.6%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE埼玉県Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                124/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-22
     物件番号         物件名    プロロジスパーク常総
                             特定資産の概要
                   茨城県常総市内守谷町柏山3954番3号
     所在地
                   茨城県常総市内守谷町字柳田3859番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2016年3月3日                    調査年月日        2015年8月20日
                                 建物状況
     取得価格             7,120百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2016年3月3日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        84,322千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (7,027千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        33,451.77㎡                    延床面積        37,396.93㎡
           用途地域        市街化調整区域                    竣工日        2014年10月20日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造2階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        4.5%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Aランク(注)
                                               BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                125/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-23        プロロジスパーク大阪5
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   大阪府大阪市住之江区南港東八丁目4番47号
     所在地
                   大阪府大阪市住之江区南港東八丁目1番地25
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2016年3月3日                    調査年月日        2015年8月21日
                                 建物状況
     取得価格             17,600百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2016年3月3日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        220,722千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (18,394千円/年)
           信託期間満了日        2036年3月31日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        40,503.07㎡                    延床面積        80,609.60㎡
           用途地域        準工業地域                    竣工日        2014年12月26日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨・鉄筋コンクリート造4
     土地                            建物
                                               階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.5%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Aランク(注)
                                               BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                126/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-24        プロロジスパーク成田3
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県山武郡芝山町岩山125番3
     所在地
                   千葉県山武郡芝山町岩山字根木田125番地3
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2016年12月7日                    調査年月日        2016年9月15日
                                 建物状況
     取得価格             9,240百万円
                                      緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
          信託設定日        2007年11月26日
                                 概要
     信託受益
          信託受託者        農中信託銀行株式会社
                                               400,084千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (33,340千円/年)
                                      更新費用
          信託期間満了日        2036年12月31日
                   所有権(注)
          所有形態                            所有形態        所有権
                   47,599.00㎡                            57,115.24㎡
          敷地面積                            延床面積
          用途地域        工業専用地域                    竣工日        2008年5月23日
                   60%
          建ぺい率                            種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
          容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造7階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                               0.3%
                                      PML値
                                      環境評価        DBJ  Green   Building認証
          土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル
                                               ★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
     (注) 信託受託者は、上記のほか、注意喚起標識設置のために隣地所有者より土地の一部(面積0.75㎡(0.25㎡×3か所))を賃借していま
       す。
                                127/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-25        プロロジスパーク習志野5
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県習志野市東習志野六丁目18番9号
     所在地
                   千葉県習志野市東習志野六丁目867番地7
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2017年8月1日                    調査年月日        2017年4月27日
                                 建物状況
     取得価格             13,600百万円
                                      緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
          信託設定日        2017年8月1日
                                 概要
     信託受益
          信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
                                               186,097千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (15,508千円/年)
                                      更新費用
          信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
          所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   28,491.72㎡                            58,975.78㎡
          敷地面積                            延床面積
          用途地域        工業地域                    竣工日        2016年3月8日
                   60%
          建ぺい率                            種類        倉庫
     土地                            建物
          容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造4階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        4.6%
                                      環境評価        CASBEE新築Aランク(注)
          土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル
                                               BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・対象土地の一部に、以下の地役権が設定されています。
       <2316番2及び2321番4>
        目的:地役権者が支持物の設置を除く送電線路を設置し、その保守のため立ち入ることができます。
            地役権設定者は、構造物の築造又は送電線路の支障となる竹木の植栽ができません。
        範囲:全部(223.12㎡(2316番2)及び223㎡(2321番4))
        要役地:千葉市貝塚町1444番4
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                128/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-26
     物件番号         物件名    プロロジスパーク茨木
                             特定資産の概要
                   大阪府茨木市彩都あかね2番1号
     所在地
                   大阪府茨木市彩都あかね9番地
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2017年8月1日                    調査年月日        2017年4月19日
                                 建物状況
     取得価格             38,300百万円
                                      緊急・早期
                                              -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
          信託設定日        2017年8月1日
                                 概要
     信託受益
          信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
                                      中期修繕        467,782千円/12年
     権の概要
                                              (38,982千円/年)
                                      更新費用
          信託期間満了日        2037年8月31日
          所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   80,243.54㎡                            160,746.85㎡
          敷地面積                            延床面積
          用途地域        準工業地域                    竣工日        2016年9月1日
                   60%
          建ぺい率                            種類        倉庫
     土地                            建物
          容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造6階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                              2.1%
                                      PML値
                                      環境評価        CASBEE新築Sランク
          土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル
                                              BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                129/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-27        プロロジスパーク市川3
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県市川市塩浜一丁目6番1号
     所在地
                   千葉県市川市塩浜一丁目6番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2018年3月1日                    調査年月日        2017年12月5日
                                 建物状況
     取得価格             17,000百万円
                                      緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2018年3月1日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
                                               186,378千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (15,532千円/年)
                                      更新費用
           信託期間満了日        2038年3月31日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   26,457.00㎡                            52,226.48㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2017年11月22日
                   60%
           建ぺい率                            種類        倉庫・事務所
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造4階建
     土地                            建物
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.4%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Aランク
                                               BELS★★★★★
                                               DBJ  Green   Building     認証
                                               ★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                130/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-28        プロロジスパーク成田1-D
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県成田市南三里塚字宮原78番9
     所在地
                   千葉県成田市南三里塚字宮原78番地9
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2018年3月1日                    調査年月日        2017年12月15日
                                 建物状況
     取得価格             5,260百万円
                                      緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2018年3月1日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                            71,073千円/12年
                                      中期修繕更新費
     権の概要
                                               (5,923千円/年)
                                      用(注)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積(注)        23,720.64㎡                    延床面積        28,207.47㎡
           用途地域        市街化調整区域                    竣工日        2015年1月13日
                   60%
           建ぺい率                            種類        倉庫
                                 建物
     土地
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造2階建
                                 (注)
                                      物件タイプ        マルチ型
                                      PML値        3.5%
                                               (店舗棟)3.9%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        BELS★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本物件は、隣接地に開発された、本投資法人の保有資産であるプロロジスパーク成田1-A&B及びプロロジスパー
      ク成田1-Cと一体的な開発及び利用がなされている物件であり、相互の敷地の通路を共同利用しています。また、
      本物件内の通路の一部及び敷地外周部の緑地・調整池等(合計38,408.34㎡)並びに敷地外周部に所在する店舗棟
      (延床面積:199.00㎡、種類:店舗、構造・階数:鉄骨造平家建)は、本物件及び前記各資産の信託受託者による共
      有(持分割合:1,000分の300)となっており、相互の通行許諾等が合意されています。
     (注) 中期修繕更新費用には、共有となっている上記店舗棟の共有持分割合30%相当分(なお、当該店舗棟の共有持分割合30%相当分は、本投
       資法人の保有資産であるプロロジスパーク成田1-A&B及びプロロジスパーク成田1-Cの取得に伴い実施した調査である2013年3月5
       日時点の数値を用いています。)が含まれていますが、敷地面積及び建物欄の各記載には、共有となっている上記本物件内の通路の一部
       及び敷地外周部の緑地・調整池等並びに店舗棟は含まれていません。
                                131/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           M-29
     物件番号         物件名    プロロジスパーク吉見
                             特定資産の概要
                   埼玉県比企郡吉見町西吉見450番9
     所在地
                   埼玉県比企郡吉見町大字西吉見602番地1
                                               東京海上日動リスクコンサル
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者
                                               ティング株式会社
     取得年月日             2018年3月1日                    調査年月日        2017年11月29日
                                 建物状況
     取得価格             21,300百万円
                                 評価の     緊急・早期
                                               -
                                 概要     修繕更新費用
           信託設定日        2018年3月1日
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
                                               299,448千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (24,954千円/年)
                                      更新費用
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   63,502.80㎡                            102,593.03㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域        工業地域                    竣工日        2015年11月30日
                   60%
           建ぺい率                            種類        倉庫・事務所
     土地     容積率        200%              建物     構造・階数        鉄骨造3階建
                                      物件タイプ        マルチ型
                                               3.1%
                                      PML値
                                      環境評価        CASBEE新築      Aランク(注)
                   東京海上日動リスクコンサル
           土壌調査会社
                   ティング株式会社                            BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                132/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-02
     物件番号         物件名    プロロジスパーク高槻
                             特定資産の概要
                   大阪府高槻市柱本七丁目26番8号
     所在地
                   大阪府高槻市柱本七丁目668番地1
     特定資産の種類             不動産                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年5月22日
                                 建物状況
     取得価格             4,410百万円                    緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        -
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        -                    中期修繕        92,221千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (7,685千円/年)
           信託期間満了日        -
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        10,704.07㎡                    延床面積        20,117.81㎡
           用途地域        市街化調整区域                    竣工日        2012年1月17日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所・作業場
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート・鉄骨造4
                                               階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        5.3%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE大阪府Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             -
     マスターリース種別             -
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                133/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-03        プロロジスパーク鳥栖2
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   佐賀県鳥栖市幡崎町字平田1713番
     所在地
                   佐賀県鳥栖市幡崎町字平田1713番地
     特定資産の種類             不動産                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年5月25日
                                 建物状況
     取得価格             3,030百万円                    緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        -
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        -                    中期修繕        109,956千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (9,163千円/年)
           信託期間満了日        -
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        15,591.41㎡                    延床面積        21,945.97㎡
           用途地域        準工業地域                    竣工日        2012年7月13日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート・鉄骨造3
                                               階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        0.5%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        -
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             -
     マスターリース種別             -
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                134/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-04        プロロジスパーク鳥栖4
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   佐賀県鳥栖市姫方町1603番
     所在地
                   佐賀県鳥栖市姫方町字百々田1602番地
     特定資産の種類             不動産                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年2月15日                    調査年月日        2018年5月25日
                                 建物状況
     取得価格             3,810百万円                    緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        -
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        -                    中期修繕        106,969千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (8,914千円/年)
           信託期間満了日        -
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        23,384.41㎡                    延床面積        29,430.60㎡
           用途地域        準工業地域                    竣工日        2012年1月18日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート・鉄骨造3
                                               階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        0.6%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        -
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             -
     マスターリース種別             -
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                135/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-05        プロロジスパーク習志野4
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   千葉県習志野市茜浜三丁目7番10号
     所在地
                   千葉県習志野市茜浜三丁目38番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2013年10月1日                    調査年月日        2018年5月31日
                                 建物状況
     取得価格             20,000百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2013年10月1日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        428,976千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (35,748千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        46,168.00㎡                    延床面積        91,729.81㎡
           用途地域        準工業地域、工業専用地域                    竣工日        2013年7月25日
           建ぺい率        60%/50%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造5階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        1.1%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE新築Aランク(注)
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
     (注) 本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                136/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-06
     物件番号         物件名    プロロジスパーク海老名
                             特定資産の概要
                   神奈川県海老名市門沢橋六丁目2番1号
     所在地
                   神奈川県海老名市本郷字五反田1736番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2014年9月1日                    調査年月日        2014年5月15日
                                 建物状況
     取得価格             8,250百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2014年8月1日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        56,887千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (4,741千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        36,610.84㎡                    延床面積        32,487.75㎡
           用途地域        工業地域                    竣工日        2010年3月31日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造2階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        6.0%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE不動産Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                137/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-07
     物件番号         物件名    プロロジスパーク川西
                             特定資産の概要
                   兵庫県川西市久代三丁目6番1号
     所在地
                   兵庫県川西市久代三丁目71番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2014年9月1日                    調査年月日        2014年5月13日
                                 建物状況
     取得価格             13,600百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2012年4月6日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        102,588千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (8,549千円/年)
           信託期間満了日        2034年9月30日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        37,789.63㎡                    延床面積        75,026.18㎡
           用途地域        準工業地域                    竣工日        2013年11月13日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造6階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        3.7%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE不動産Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・対象土地において、土壌汚染(砒素、ふっ素の指定基準値超過)が確認されています。本投資法人は、本物件の取得
      にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「現在これらの基準超過土壌は
      現況建物の土間下に移動し封じ込められた状態である。当該敷地内はほぼ全域が建物、コンクリート、タイル、アス
      ファルト、植栽により被覆されており、対象地では地下水利用はされていないことから、土地利用上の支障や基準超
      過土壌に起因する健康被害が生じる可能性はないと考えられる」旨の意見を得ています。
                                138/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-08        プロロジスパーク尼崎3
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   兵庫県尼崎市西向島町75番1号
     所在地
                   兵庫県尼崎市西向島町75番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2014年9月1日                    調査年月日        2014年5月13日
                                 建物状況
     取得価格             9,090百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2014年9月1日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        71,311千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (5,943千円/年)
           信託期間満了日        2034年9月30日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        19,979.82㎡                    延床面積        39,386.90㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2013年9月11日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造4階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        4.4%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE不動産Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・対象土地において、人為的由来によるものと考えられる土壌汚染が確認されたことがあり、また、自然由来と考えら
      れる土壌汚染が確認されています。本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土
      壌・地下水汚染の存在の可能性の調査を委託しており、「対象土地に対して実施された土壌調査で確認された人為的
      由来によるものと考えられる汚染土壌については、概ね掘削除去及び良質土による埋戻しが行われていること、ま
      た、地下水基準超過が確認された区画についても適切に浄化工事が行われたことが確認されている。深度4m以深に
      は自然由来(埋立土由来)と思われる基準超過土壌が残置されているが、当該敷地内はほぼ全域がコンクリート、タ
      イル、アスファルト、植栽により被覆されていること、対象地及び周辺で地下水は利用されていないことから、現在
      の土地利用上の支障はない、また、対象地を含む周辺一帯は海浜の埋め立て地であり地下水の利用はないことから、
      基準超過に起因する健康被害が生じる可能性はないと考えられる。」旨の意見を得ています。
                                139/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-09
     物件番号         物件名    プロロジスパーク神戸
                             特定資産の概要
                   兵庫県神戸市西区見津が丘四丁目11番1号
     所在地
                   兵庫県神戸市西区見津が丘四丁目11番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2014年9月1日                    調査年月日        2014年5月14日
                                 建物状況
     取得価格             6,410百万円                    緊急・早期
                                 評価の             -
                                      修繕更新費用
          信託設定日        2014年9月1日
                                 概要
     信託受益
          信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                    中期修繕        61,320千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (5,110千円/年)
          信託期間満了日        2034年9月30日
          所有形態        所有権                    所有形態        所有権
          敷地面積        16,672.17㎡                    延床面積        32,043.74㎡
          用途地域        準工業地域                    竣工日        2013年12月4日
          建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
          容積率        200%                    構造・階数        鉄筋コンクリート造4階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        0.4%
          土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        CASBEE不動産Aランク
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             -
     マスターリース種別             -
     特記事項:
     ・前所有者は、神戸市との間で、対象土地又は対象土地上に建設した施設等の建物にかかる所有権、地上権、使用貸借
      による権利若しくは賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利並びに抵当権、質権、その他の担保権を設定又
      は移転する場合には、2022年7月5日までの間は予め神戸市の書面による承諾を得なければならないことを合意して
      おり、信託受託者及び本投資法人は本合意を承継しています。
                                140/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-10
     物件番号         物件名    プロロジスパーク仙台泉
                             特定資産の概要
                   宮城県仙台市泉区明通三丁目4番地1
     所在地
                   宮城県仙台市泉区明通三丁目4番地1
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2016年3月3日                    調査年月日        2015年9月16日
                                 建物状況
     取得価格             4,820百万円                    緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2016年3月3日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社                    中期修繕        100,988千円/12年
     権の概要
                                      更新費用        (8,416千円/年)
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
           敷地面積        24,451.84㎡                    延床面積        26,279.71㎡
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2015年9月30日
           建ぺい率        60%                    種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨・鉄筋コンクリート造
                                               4階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                      PML値        1.4%
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価        -
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                141/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-11        プロロジスパーク古河1
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   茨城県古河市北利根8番15
     所在地
                   茨城県古河市北利根8番地15
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2016年12月7日                    調査年月日        2016年9月30日
                                 建物状況
     取得価格             7,680百万円
                                      緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2016年12月7日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
                                               96,142千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (8,012千円/年)
                                      更新費用
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   25,235.67㎡                            34,091.82㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2016年10月13日
                   60%
           建ぺい率                            種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨・鉄筋コンクリート造4
                                               階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                               0.3%
                                      PML値
                                      環境評価        BELS★★★★
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
                   -
     マスターリース会社
                   -
     マスターリース種別
     特記事項:
     ・対象土地において、土壌汚染(鉛の指定基準値超過)が確認されており、土壌汚染対策法第11条第1項に定める形質
      変更時要届出区域(自然由来特例区域)に指定されています。本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アース
      アプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「法令等に準拠した適切な対策工事により、杭工事等で
      発生した自然由来基準超過土壌は新築建物の土間下に封じ込められ、地下水面に触れない深度に封じ込められるよう
      配慮されている。加えて、降雨時の浸透及び健全土との境界を明確にするために防湿シートが基準超過土壌の上面・
      底面の双方に敷設されている。したがって、基準超過土壌が対象地及び周辺に影響を及ぼす可能性は少ないと考えら
      れ、健康被害が生じる可能性は低く、現況利用上の支障が生じるおそれも少ないと考えられる。」旨の意見を得てい
      ます。
                                142/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-12        プロロジスパーク神戸2
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   兵庫県神戸市西区見津が丘四丁目11番4
     所在地
                   兵庫県神戸市西区見津が丘四丁目11番地4
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2016年12月7日                    調査年月日        2016年9月29日
                                 建物状況
     取得価格             13,700百万円
                                      緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2016年12月7日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
                                               182,846千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (15,237千円/年)
                                      更新費用
           信託期間満了日        2036年12月31日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   34,613.16㎡                            62,230.43㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域        準工業地域                    竣工日        2016年10月12日
                   60%
           建ぺい率                            種類        倉庫・事務所
           容積率        200%                            鉄骨・鉄筋コンクリート造4
     土地                            建物
                                      構造・階数
                                               階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                               0.3%
                                      PML値
                                      環境評価        CASBEE神戸Aランク
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル
                                               BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
                   -
     マスターリース会社
                   -
     マスターリース種別
     特記事項:
     ・前所有者は、神戸市との間で、対象土地又は対象土地上に建設した施設等の建物にかかる所有権、地上権、使用貸借
      による権利若しくは賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利並びに抵当権、質権、その他の担保権を設定又
      は移転する場合には、2025年1月27日までの間は予め神戸市の書面による承諾を得なければならないことを合意して
      おり、信託受託者及び本投資法人は本合意を承継しています。
                                143/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-13        プロロジスパーク古河2
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   茨城県古河市北利根8番4
     所在地
                   茨城県古河市北利根8番地4
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2017年8月1日                    調査年月日        2017年4月26日
                                 建物状況
     取得価格             3,930百万円
                                      緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2017年8月1日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
                                               72,901千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (6,075千円/年)
                                      更新費用
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   23,789.43㎡                            19,713.21㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2017年4月14日
                   60%
           建ぺい率                            種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨・鉄筋コンクリート造2
                                               階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                               3.5%
                                      PML値
                                      環境評価        BELS★★★★★
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・対象土地において、土壌汚染(鉛の指定基準値超過)が確認されており、土壌汚染対策法第11条第1項に定める形質
      変更時要届出区域(自然由来特例区域)に指定されています。本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アース
      アプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「法令等に準拠した適切な対策工事により、杭工事等で
      発生した自然由来基準超過土壌は新築建物の土間下に封じ込められ、地下水面に触れない深度に封じ込められるよう
      配慮されている。加えて、降雨時の浸透及び健全土との境界を明確にするために防湿シートが基準超過土壌の上面・
      底面の双方に敷設されている。したがって、基準超過土壌が対象地及び周辺に影響を及ぼす可能性は少ないと考えら
      れ、健康被害が生じる可能性は低く、現況利用上の支障が生じるおそれも少ないと考えられる。」旨の意見を得てい
      ます。
                                144/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-14        プロロジスパーク古河3
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   茨城県古河市北利根8番14
     所在地
                   茨城県古河市北利根8番地14
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2018年10月1日                    調査年月日        2018年7月25日
                                 建物状況
     取得価格             5,440百万円
                                      緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2018年10月1日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
                                               116,380千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (9,698千円/年)
                                      更新費用
           信託期間満了日        取得日の20年後の応当日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   34,916.92㎡                            29,228.86㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域        工業専用地域                    竣工日        2018年6月27日
                   60%
           建ぺい率                            種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨・鉄筋コンクリート造2
                                               階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                               4.6%
                                      PML値
                                               BELS★★★★★
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル                    環境評価
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・対象土地において、土壌汚染(鉛の指定基準値超過)が確認されており、土壌汚染対策法第11条第1項に定める形質
      変更時要届出区域(自然由来特例区域)に指定されています。本投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アース
      アプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「建物新築工事に当たっては、法令等に準拠した適切な
      対策工事を実施し、杭工事等で発生する自然由来基準超過土壌は新築建物の土間下に封じ込め、地下水面に触れない
      深度に封じ込められるよう配慮を行い、加えて、降雨時の浸透及び健全土との境界を明確にするために防湿シートを
      基準超過土壌の上面・底面の双方に敷設することとなっている。したがって、基準超過土壌が対象地及び周辺に影響
      を及ぼす可能性は少ないと考えられ、健康被害が生じる可能性は低く、現況利用上の支障が生じるおそれも少ないと
      考えられる。」旨の意見を得ています。
                                145/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           B-15        プロロジスパークつくば1-A
     物件番号         物件名
                             特定資産の概要
                   茨城県つくば市東光台五丁目6番2
     所在地
                   茨城県つくば市東光台五丁目6番地2
     特定資産の種類             不動産信託受益権                    調査業者        株式会社アースアプレイザル
     取得年月日             2018年12月3日                    調査年月日        2018年9月20日
                                 建物状況
     取得価格             12,900百万円
                                      緊急・早期
                                               -
                                 評価の
                                      修繕更新費用
           信託設定日        2018年12月3日
                                 概要
     信託受益
           信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
                                               254,218千円/12年
                                      中期修繕
     権の概要
                                               (21,185千円/年)
                                      更新費用
           信託期間満了日        2038年12月31日
           所有形態        所有権                    所有形態        所有権
                   32,807.23㎡                            65,301.41㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域        工業専用地域                    完成日(注2)        2018年9月4日
                   60%
           建ぺい率                            種類        倉庫・事務所
     土地                            建物
     (注1)                            (注1)
           容積率        200%                    構造・階数        鉄骨造4階建
                                      物件タイプ        BTS型
                                               2.1%
                                      PML値
                                      環境評価        -
           土壌調査会社        株式会社アースアプレイザル
     プロパティ・マネジメント             株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社             プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別             パススルー型
     特記事項:
     ・本物件は、隣接地に開発中のプロロジスパークつくば1                           - Bと合わせて建築基準法上1棟の建物として建築されてお
      り、プロロジスパークつくば1               - Bと一体的な開発及び利用がなされることが企図されている物件です。そのため、
      本投資法人は、プロロジスパークつくば1                    - Bの開発者である隣地所有者との間で、相互の敷地の通路の共同利用
      や、共用施設の共用等について合意するとともに、当該合意に基づき、信託受託者及び隣地所有者は、本物件及び隣
      接地の各一部に相互に通行等を目的とする地役権を設定しています。
      また、本物件は、隣接地に開発中のプロロジスパークつくば1                             - Bと合わせて建築基準法上1棟の建物として建築さ
      れているため、当該建物全体について建築基準法に基づく完了検査が完了し、竣工となる日は、プロロジスパークつ
      くば1   - Bに関する建築工事が完了した後の日となる予定です。当該建物全体について、建築基準法に基づく完了検
      査が完了し当該建物全体が竣工する前に本物件を使用するため、本物件について建築基準法第7条の6に基づく仮使
      用認定を受けています。
     (注1) 本物件は、隣接地に開発中のプロロジスパークつくば1                         -Bと合わせて建築基準法上1棟の建物として建築されますが、上記土地欄及び
        建物欄は、本物件に関する情報を記載しています。
     (注2) 上記完成日は、プロロジスパークつくば1                    -Bを含まない本物件に係る部分のみの工事の完了日であり、本物件を含む建物全体について
        の竣工日とは異なります。
                                146/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
             損益の状況
             第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
                                                    (単位:千円)
                      M-01        M-02        M-03        M-04        M-05
     物件番号
                     プロロジス        プロロジス                 プロロジス        プロロジス
                                     プロロジス
     不動産等の名称
                    パーク市川1        パーク座間1                 パーク大阪2        パーク舞洲3
                                     パーク川島
                         182        182        182        182        182
     第13期中の運用日数
                      1,202,459         979,485        997,417        930,273        461,199
     ①不動産賃貸事業収益合計
                      1,071,084         910,777        922,998        868,308        433,637
        賃貸事業収入
                       131,374         68,707        74,418        61,965        27,562
        その他賃貸事業収入
                       491,517        377,928        423,892        405,788        271,260
     ②不動産賃貸事業費用合計
                       86,551        72,356        69,280        83,797        51,708
        公租公課
                       74,573        44,564        49,368        43,778        52,740
        外注委託費
                       102,151         52,967        63,833        53,827        22,088
        水道光熱費
                        1,771        1,545        1,859        1,929        1,078
        損害保険料
                       15,142         3,581        10,797         8,451        16,585
        修繕費
                       210,847        200,293        228,252        213,504        126,578
        減価償却費
                         480        500        500        500        480
        信託報酬
                          -      2,119          -        -        -
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       710,941        601,556        573,524        524,484        189,938
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       921,788        801,850        801,777        737,989        316,517
     (=③+減価償却費)
                                147/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                    (単位:千円)
     物件番号                 M-06        M-07        M-09        M-10        M-11
                                                      プロロジス
                                              プロロジス
                     プロロジス        プロロジス        プロロジス
                                                     パーク船橋5
     不動産等の名称
                                             パーク座間2
                    パーク春日井        パーク北名古屋        パーク東京大田
                                                     (別棟を含む)
                         182        182        182        182        182
     第13期中の運用日数
                       535,344        279,028        924,764        813,360        406,306
     ①不動産賃貸事業収益合計
                       506,786        267,250        848,544        725,363        390,325
        賃貸事業収入
                       28,558        11,778        76,220        87,996        15,981
        その他賃貸事業収入
                       281,395        149,742        322,124        351,220        157,556
     ②不動産賃貸事業費用合計
                       57,461        30,432        59,947        62,316        34,135
        公租公課
                       46,000        24,682        45,438        54,429        24,007
        外注委託費
                       28,523        12,258        61,445        73,280        12,607
        水道光熱費
                        1,177         496       1,180        1,269         696
        損害保険料
                       19,439        20,629         8,544        6,016        6,545
        修繕費
                       128,293         60,742        145,069        153,406         78,603
        減価償却費
                         500        500        500        500        960
        信託報酬
                          -        -        -        -        -
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       253,949        129,286        602,639        462,140        248,749
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       382,242        190,029        747,709        615,547        327,353
     (=③+減価償却費)
                                148/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                    (単位:千円)
     物件番号                 M-12        M-13        M-14        M-15        M-16
                     プロロジス        プロロジス
                                                      プロロジス
                                     プロロジス        プロロジス
                     パーク成田        パーク成田
     不動産等の名称                                                 パーク
                                     パーク尼崎1        パーク尼崎2
                     1-A&B         1-C
                                                      東京新木場
                         182        182        182        182        182
     第13期中の運用日数
                       382,645        220,364                 679,629        456,213
     ①不動産賃貸事業収益合計
                       347,021        198,378                 608,871        415,368
        賃貸事業収入
                       35,623        21,985                 70,757        40,844
        その他賃貸事業収入
                       165,193         96,119                301,769        169,032
     ②不動産賃貸事業費用合計
                       23,361        16,122                 57,526        37,009
        公租公課
                       27,581        16,855                 33,045        31,868
        外注委託費
                                      非開示
                                       (注)
                       26,208        16,866                 59,196        33,462
        水道光熱費
                         694        390               1,046         428
        損害保険料
                        6,936        1,295                 5,468        4,589
        修繕費
        減価償却費               79,911        44,089                145,005         61,173
                         500        500                 480        500
        信託報酬
                          -        -                 -        -
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       217,451        124,245        339,224        377,859        287,181
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       297,362        168,334        453,446        522,865        348,355
     (=③+減価償却費)
       (注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                                149/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                    (単位:千円)
     物件番号                 M-17        M-18        M-19        M-20        M-21
                     プロロジス
                             プロロジス        プロロジス        プロロジス        プロロジス
     不動産等の名称                パーク
                             パーク大阪4        パーク岩沼1        パーク川島2
                                                      パーク北本
                     横浜鶴見
                         182        182        182        182        182
     第13期中の運用日数
                       516,304        740,527        283,155                 425,559
     ①不動産賃貸事業収益合計
                       473,515        686,973        219,101                 406,438
        賃貸事業収入
                       42,788        53,554        64,053                 19,120
        その他賃貸事業収入
                       240,758        334,472        181,714                 186,569
     ②不動産賃貸事業費用合計
                       51,926        76,460        21,040                 31,658
        公租公課
                       32,559        34,865        12,635                 32,678
        外注委託費
                                               非開示
                                               (注)
                       41,790        39,350        54,239                 17,070
        水道光熱費
                         763       1,296         434                 780
        損害保険料
                        4,959        11,597        25,030                 3,050
        修繕費
                       107,960        170,423         67,833                100,852
        減価償却費
                         500        480        500                 480
        信託報酬
                         300         -        -                 -
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       275,545        406,055        101,440        171,284        238,989
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       383,505        576,478        169,274        238,932        339,841
     (=③+減価償却費)
       (注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                                150/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                    (単位:千円)
     物件番号                 M-22        M-23        M-24        M-25        M-26
                                              プロロジス
                             プロロジス        プロロジス
                     プロロジス                                 プロロジス
                                               パーク
     不動産等の名称
                             パーク大阪5        パーク成田3
                     パーク常総                                 パーク茨木
                                              習志野5
                         182        182        182        182        182
     第13期中の運用日数
                               568,089        377,022               1,162,927
     ①不動産賃貸事業収益合計
                               541,342        334,737               1,113,284
        賃貸事業収入
                                26,747        42,285                 49,642
        その他賃貸事業収入
                               266,227        193,845                 536,679
     ②不動産賃貸事業費用合計
                                61,731        30,301                124,600
        公租公課
                                34,734        33,650                 76,259
        外注委託費
                      非開示                         非開示
                      (注)                         (注)
                                23,634        38,364                 49,029
        水道光熱費
                                1,101         846               2,298
        損害保険料
                                3,636        12,649                 1,072
        修繕費
        減価償却費                       140,908         77,550                282,646
                                 480        480                 480
        信託報酬
                                  -        2               292
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       35,410        301,862        183,177        210,451        626,248
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       99,966        442,771        260,727        322,364        908,894
     (=③+減価償却費)
       (注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                                151/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                    (単位:千円)
     物件番号                 M-27        M-28        M-29        B-02        B-03
                             プロロジス
                     プロロジス                                 プロロジス
                                     プロロジス        プロロジス
                             パーク成田
     不動産等の名称
                    パーク市川3                                 パーク鳥栖2
                                     パーク吉見        パーク高槻
                              1-D
                         182        182        182        182        182
     第13期中の運用日数
                       463,134                 628,013
     ①不動産賃貸事業収益合計
                       444,942                 596,620
        賃貸事業収入
                       18,191                 31,393
        その他賃貸事業収入
                       208,608                 279,480
     ②不動産賃貸事業費用合計
                       38,786                 40,594
        公租公課
                       31,110                 30,666
        外注委託費
                              非開示                 非開示        非開示
                               (注)                (注)        (注)
                       16,577                 24,939
        水道光熱費
                         928               1,353
        損害保険料
                         330                 480
        修繕費
        減価償却費               120,396                 180,966
                         480                 480
        信託報酬
                          -                 -
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       254,525        102,358        348,533         92,526        61,795
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       374,922        144,154        529,500        124,543         93,763
     (=③+減価償却費)
       (注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                                152/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                    (単位:千円)
     物件番号                 B-04        B-05        B-06        B-07        B-08
                             プロロジス
                     プロロジス                                 プロロジス
                                     プロロジス        プロロジス
                              パーク
     不動産等の名称
                    パーク鳥栖4                                 パーク尼崎3
                                     パーク海老名         パーク川西
                              習志野4
                         182        182        182        182        182
     第13期中の運用日数
     ①不動産賃貸事業収益合計
        賃貸事業収入
        その他賃貸事業収入
     ②不動産賃貸事業費用合計
        公租公課
        外注委託費
                      非開示        非開示        非開示        非開示        非開示
                      (注)        (注)        (注)        (注)        (注)
        水道光熱費
        損害保険料
        修繕費
        減価償却費
        信託報酬
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       74,362        375,392        170,250        322,106        174,322
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       110,715        519,683        208,549        410,047        234,570
     (=③+減価償却費)
       (注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                                153/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                    (単位:千円)
                      B-09        B-10        B-11        B-12        B-13
     物件番号
                                     プロロジス        プロロジス        プロロジス
                     プロロジス        プロロジス
     不動産等の名称
                                     パーク古河1        パーク神戸2        パーク古河2
                     パーク神戸        パーク仙台泉
                         182        182        182        182        182
     第13期中の運用日数
     ①不動産賃貸事業収益合計
        賃貸事業収入
        その他賃貸事業収入
     ②不動産賃貸事業費用合計
        公租公課
        外注委託費
                      非開示        非開示        非開示        非開示        非開示
                      (注)        (注)        (注)        (注)        (注)
        水道光熱費
        損害保険料
        修繕費
        減価償却費
        信託報酬
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       134,044         87,982        132,845        243,158         60,069
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       186,313        142,615        204,204        357,830         99,326
     (=③+減価償却費)
       (注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                                154/228













                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                           (単位:千円)
                      B-14        B-15
     物件番号
                             プロロジス
                     プロロジス
                             パークつくば
     不動産等の名称
                    パーク古河3
                              1-A
                         182        180
     第13期中の運用日数
     ①不動産賃貸事業収益合計
        賃貸事業収入
        その他賃貸事業収入
     ②不動産賃貸事業費用合計
        公租公課
        外注委託費
                      非開示        非開示
                      (注)        (注)
        水道光熱費
        損害保険料
        修繕費
        減価償却費
        信託報酬
        その他賃貸事業費用
     ③不動産賃貸事業損益
                       77,968        169,478
     (=①-②)
     賃貸NOI
                       136,597        320,810
     (=③+減価償却費)
       (注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                                155/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ヘ) 運用資産の資本的支出
          a. 資本的支出の予定
            本投資法人の当期末保有資産について、現在計画されている修繕工事等に伴う資本的支出の予定額のうち
           主要なものは、以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれて
           います。
                                              工事予定金額(百万円)(注)
         不動産等の名称
                         目  的            予定期間
          (所在)
                                                    当期     既支払
                                              総 額
                                                   支払額      総額
     プロロジスパーク成田1-C他                             自 2019年6月
                                                222      -     -
                     照明器具LED化工事
     (千葉県成田市他)
                                  至 2020年5月
                                  自 2018年12月
     プロロジスパーク東京新木場
                                                204      0     0
                     外壁改修工事
     (東京都江東区)
                                  至 2019年9月
     プロロジスパーク船橋5
                                  自 2018年12月
                                                177      -     -
                     外壁改修工事
     (千葉県船橋市)                             至 2020年3月
          (注) 百万円未満を切り捨てて記載しています。
          b. 期中に行った資本的支出

            本投資法人の当期末保有資産について、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は、以下
           のとおりです。当期中の資本的支出は768百万円であり、この他当期営業費用に区分された修繕費242百万円
           があり、合計1,011百万円の工事を実施しています。
        不動産等の名称                                            支出金額
                        目  的              期  間
          (所在)                                         (百万円)(注)
     プロロジスパーク尼崎2
                                  自 2017年10月
                                                          179
                    外壁改修工事
     (兵庫県尼崎市)                             至 2019年5月
     プロロジスパーク成田1-C
                                  自 2018年12月
                                                          167
                    外壁改修工事
     (千葉県成田市)                             至 2019年5月
     プロロジスパーク茨木
                                  自 2018年12月
                                                          134
                    内装工事
     (大阪府茨木市)
                                  至 2019年3月
                          -              -                  287
     その他
                                                          768
                        合  計
           (注) 百万円未満を切り捨てて記載しています。
          c. 長期修繕計画のために積み立てた金銭(修繕積立金)

            該当事項はありません。
                                156/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (3)【運用実績】
        ①【純資産等の推移】
                          総資産額         純資産総額          1口当たり純資産額

               年月日
                         (百万円)         (百万円)             (円)
                           459,990         264,637              143,672
             2016年11月30日
             (第8期末日)              (452,263)         (256,910)              (139,477)
                           487,739         279,584              146,659
             2017年5月31日
             (第9期末日)
                           (478,916)         (270,761)              (142,031)
                           527,624         313,553              152,436
             2017年11月30日
             (第10期末日)
                           (518,022)         (303,951)              (147,768)
                           567,153         340,077              155,574
             2018年5月31日
             (第11期末日)
                           (557,593)         (330,518)              (151,201)
                           572,680         339,228              155,185
             2018年11月30日
             (第12期末日)
                           (562,999)         (329,546)              (150,756)
                           577,647         338,148              154,691
             2019年5月31日
             (第13期末日)              (567,805)         (328,307)              (150,189)
          (注1) 総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
          (注2) 本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における
             推移については記載していません。
          (注3) 括弧内は、分配落ち後の金額です。
           (本投資口の取引所価格及び売買高の推移)

                       期        第8期         第9期         第10期
          計算期間別最高・
                     最高(円)            256,000         245,600         245,100
          最低投資口価格
           (終値)及び
                     最低(円)            229,100         226,000         228,800
             売買高
                    売買高(口)             699,633         729,254         840,803
                       期        第11期         第12期         第13期

          計算期間別最高・
                     最高(円)            253,000         242,700         245,400
          最低投資口価格
           (終値)及び
                     最低(円)            222,400         212,000         224,900
             売買高
                    売買高(口)             868,732         685,263         731,950
                                157/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                      月別       2018年12月         2019年1月         2019年2月
          当期の月別最高・
                     最高(円)            237,900         237,500         237,600
          最低投資口価格
           (終値)及び
                     最低(円)            224,900         228,000         230,200
             売買高
                    売買高(口)             113,726         127,641         106,037
                      月別       2019年3月         2019年4月         2019年5月

          当期の月別最高・
                     最高(円)            242,200         241,400         245,400
          最低投資口価格
           (終値)及び
                     最低(円)            232,800         235,800         236,100
             売買高
                    売買高(口)             107,609         115,647         161,290
          (注) 最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値(終値)によります。
        ②【分配の推移】

                       うち利益分配       うち利益超過       1口当たり      うち1口当たり         うち1口当たり

        計算期間
                 分配総額
                                      分配金額
                        金総額      分配金総額             利益分配金額        利益超過分配金額
                 (百万円)
                                      (円)
                       (百万円)       (百万円)               (円)         (円)
         第8期
      自  2016年6月1日
                   7,726       6,780        946     4,195        3,681          514
      至  2016年11月30日
         第9期
      自  2016年12月1日
                   8,822       8,822         -    4,628        4,628           -
      至  2017年5月31日
         第10期
      自  2017年6月1日
                   9,601       9,601         -    4,668        4,668           -
      至  2017年11月30日
         第11期
      自  2017年12月1日
                   9,559       8,074       1,484      4,373        3,694          679
      至  2018年5月31日
         第12期
      自  2018年6月1日            9,681       8,708        972     4,429        3,984          445
      至  2018年11月30日
         第13期
      自  2018年12月1日
                   9,841       8,601       1,239      4,502        3,935          567
      至  2019年5月31日
                                158/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ③【自己資本利益率(収益率)の推移】
                                 自己資本利益率(注)

                                               年換算
                  計算期間
                   自 2016年6月1日
                                    2.6%           5.1%
           第8期
                   至 2016年11月30日
                   自 2016年12月1日
                                    3.2%           6.5%
           第9期
                   至 2017年5月31日
                   自 2017年6月1日
                                    3.2%           6.5%
           第10期
                   至 2017年11月30日
                   自 2017年12月1日
                                    2.5%           4.9%
           第11期
                   至 2018年5月31日
                   自 2018年6月1日
                                    2.6%           5.1%
           第12期
                   至 2018年11月30日
                   自 2018年12月1日
                                    2.5%           5.1%
           第13期
                   至 2019年5月31日
          (注) 自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
                                159/228















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第二部【投資法人の詳細情報】
     第1【投資法人の追加情報】
      1【投資法人の沿革】
        2012年11月1日              設立企画人(プロロジス・リート・マネジメント株式会社)による投信法第69条第

                      1項に基づく本投資法人の設立に係る届出
        2012年11月7日              投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
        2012年11月13日              投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

        2012年11月28日              内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施(登録番号 

                      関東財務局長 第79号)
        2013年2月14日              東京証券取引所に上場
        2013年2月15日              資産運用の実質的な開始

      2【役員の状況】

                                                   (本書の日付現在)
                                                        所有投
                                                        資口数
         役職名       氏名
                                    主要略歴
                                                        (口)
        執行役員     坂下 雅弘
                     1984年4月       住友信託銀行株式会社(現             三井住友信託銀行株式会社)
                            入社
                     2005年9月       株式会社プロロジス 開発部部長
                            バイスプレジデント
                     2007年1月       同社 開発統括部長
                            ファーストバイスプレジデント
                     2009年1月       同社 事業企画・オペレーション本部長
                                                         32
                            シニアバイスプレジデント
                     2011年6月       同社 チーフインベストメントオフィサー
                            マネージングディレクター
                     2012年6月       プロロジス・リート・マネジメント株式会社
                            代表取締役社長(現任)
                     2012年11月       日本プロロジスリート投資法人
                            執行役員(現任)
                                160/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                        所有投
                                                        資口数
         役職名       氏名
                                    主要略歴
                                                        (口)
        監督役員      濱岡 洋一郎        1976年4月       三井不動産株式会社 入社
                     2000年4月       ジョーンズ      ラング    ラサール株式会社
                            代表取締役社長
                     2012年4月       同社 取締役会長
                     2012年7月       NSホールディングス株式会社 代表取締役

                     2012年8月       株式会社トータルエステート

                            取締役(非常勤)(現任)
                     2012年10月       トーセイ株式会社 顧問
                     2012年11月       日本プロロジスリート投資法人 監督役員(現任)

                            EWアセットマネジメント株式会社

                            代表取締役(現任)
                                                          -
                     2013年6月       ドリームバイザー・ホールディングス株式会社
                            (現   ウェルス・マネジメント株式会社) 監査役
                     2014年6月       同社 取締役
                     2015年6月       株式会社トータルエステート住宅販売

                            監査役(非常勤)
                     2015年6月       株式会社トータルテック
                            監査役(非常勤)
                     2016年6月       あかつきフィナンシャルグループ株式会社
                            (現   株式会社あかつき本社) 取締役(非常勤)
                     2017年3月       同社 取締役会長(非常勤)(現任)
                     2017年7月       株式会社トータルテック

                            取締役(非常勤)(現任)
        監督役員      島村 勝巳        1969年4月       日本通運株式会社 入社
                     2004年6月       同社 執行役員 第3ブロック地域統括兼千葉支店長
                     2005年5月       日本通運健康保険組合 理事長

                     2005年6月       東京健康保険組合連合会 副会長

                     2005年11月       厚生労働省 社会保障審議会 医療部会委員

                                                          -
                     2008年2月       国土交通省 運輸審議会委員
                     2012年11月       日本プロロジスリート投資法人 監督役員(現任)

                     2014年5月       株式会社安研 取締役(現任)

                     2018年9月       特定非営利活動法人 寺子屋子ども食堂・王子

                            理事長(現任)
                                161/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                        所有投
                                                        資口数
         役職名       氏名
                                    主要略歴
                                                        (口)
        監督役員     田﨑 真美
                     1984年4月       株式会社日本マーケティングセンター(現 株式会社船井
                            総研ホールディングス) 入社
                     1988年5月       ジョージ・ワシントン大学(米国) 経営学修士(MBA)
                     1988年8月       住友信託銀行株式会社(現 三井住友信託銀行株式会

                            社) 東京本社 海外審査部
                     1990年12月       同社 ニューヨーク支店
                     2003年8月       同社 東京本社 海外審査部 主任審査役

                     2006年11月       エービーエヌアムロ銀行 東京支店

                     2009年4月       シティバンク銀行株式会社 内部監査部門 法人監査部

                                                          -
                     2014年12月       同社 監査部門 法人監査室室長
                            シニアオーディットマネジャー
                     2015年5月       オーストラリア・ニュージーランド銀行 東京支店
                            監査部長 シニアオーディットマネジャー
                     2017年8月       バークレイズ証券株式会社 内部監査部
                            ヴァイスプレジデント
                     2018年9月       オーストラリア・ニュージーランド銀行 東京支店
                            監査部長 ジャパンヘッド(現任)
                     2018年10月       日本プロロジスリート投資法人 監督役員(現任)
       (注1) 坂下雅弘は、本資産運用会社の代表取締役社長と本投資法人の執行役員を兼職しています。
       (注2) 監督役員は、上記記載以外にも他の法人の役員等である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はあり
           ません。
       (注3) 2018年8月29日開催の第4回投資主総会において、本資産運用会社の取締役財務企画部長である戸田淳が補欠執行役員に選任さ
           れています。
       (注4) 2018年8月29日開催の第4回投資主総会において、奥国範が補欠監督役員に選任されています。
                                162/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      3【その他】
        (1)   役員の変更
         執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます(投信法第96条、規約第20条)。ただし、
        役員が欠けた場合等において、関東財務局長は、必要があると認めるときは、利害関係人の申立てにより、一時
        役員の職務を行うべき者を選任することができます(投信法第108条第2項、第225条第1項及び第6項)。
         執行役員及び監督役員の任期は、選任後2年です(規約第20条第2項本文)。ただし、投資主総会の決議に
        よって、選任後2年を経過した日の翌日から30日以内に開催される監督役員の選任を議案とする投資主総会の終
        結の時までとすることができます。また、補欠として又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期
        は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第20条第2項ただし書)。また、補欠の執行役員又は監
        督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会(当該投資主総会において執行
        役員又は監督役員が選任されなかった場合には、執行役員又は監督役員が選任された直近の投資主総会)におい
        て選任された執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議によってその
        期間を短縮することを妨げないものとします(規約第20条第3項)。
         執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席
        し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います(投信法第104条、第106条)。執行役員又は監督役
        員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役
        員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を
        6か月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監
        督役員の解任を請求することができます(投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2号)。
        (2)   規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

        ① 規約等の重要事項の変更
          後記「第3      管理及び運営 1         資産管理等の概要 (5)            その他 ③      規約の変更に関する手続」をご参照くだ
         さい。
        ② 事業譲渡又は事業譲受

          該当事項はありません。
        ③ 出資の状況その他の重要事項

          前記「第一部       ファンド情報 第1          ファンドの状況 1          投資法人の概況 (5)           投資法人の出資総額」をご参
         照ください。
        (3)   訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実

         本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
                                163/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第2【手続等】
      1【申込(販売)手続等】
        該当事項はありません。
      2【買戻し手続等】

        本投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません(規約第8条第1
       項)。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます(規約
       第8条第2項)。
        本書の日付現在、本投資口は、東京証券取引所に上場されており、同金融商品取引所を通じて売買することが可
       能です。また、金融商品取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。
                                164/228

















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第3【管理及び運営】
      1【資産管理等の概要】
       (1)【資産の評価】
        ① 本投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、後記「(4)                                   計算期間」記載の決算期ごとに、以下
         の算式にて算出します。
         1口当たり純資産額=(総資産の資産評価額-負債総額)÷                            発行済投資口の総口数
        ② 本投資法人の資産評価の方法及び基準は、運用資産の種類ごとに定めるものとし、原則として以下のとおりと

         します(規約第36条第1項)。
         (イ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
            取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償
            却費の算定方法は定額法によります。ただし、本投資法人が採用する算定方法が合理的な理由により適当
            ではないと判断する場合でかつ投資者保護上、問題ないと合理的に判断できる場合には、法令に従い他の
            算定方法に変更することができるものとします。
         (ロ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
            信託財産が上記(イ)に掲げる資産の場合には上記(イ)に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合には
            一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価をした上で、資産の合計額から負債の
            合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
         (ハ) 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金
            銭の信託の受益権
            信託財産の構成資産が上記(イ)に掲げる資産の場合には、上記(イ)に従った評価を行い、金融資産及び負
            債の場合には一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、資産の合
            計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
         (ニ) 匿名組合出資持分
            匿名組合出資持分の構成資産が上記(イ)から(ハ)までに掲げる資産の場合には、上記(イ)から(ハ)までに
            従った評価を行い、金融資産及び負債の場合には一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に
            従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算
            定した価額により評価します。
         (ホ) 信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
            信託財産の構成資産が上記(ニ)に掲げる資産の場合には、上記(ニ)に従った評価を行い、金融資産及び負
            債の場合には、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、資産の
            合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
         (ヘ) 有価証券
            当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用います。市場価格がない場合には、
            合理的に算定された価額により評価します。
         (ト) 金銭債権
            取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債権を債権金額より低い
            価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められ
            るときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
         (チ) デリバティブ取引に係る権利
            a.金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
            当該金融商品取引所の最終価格(終値をいいます。ただし、終値がなければ気配値(公表された売り気配
            の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値)をいいます。)
            に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近にお
            ける最終価格に基づき算出した価額により評価します。
            b.金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
            市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、公正な評価額
            を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
            c.上記にかかわらず、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行によりヘッジ取引と認められ
            るものについては、ヘッジ会計を適用することができるものとし、更に金融商品に関する会計基準及び金
            融商品会計に関する実務指針により金利スワップの特例処理の要件を満たす取引については、特例処理を
            適用することができるものとします。
                                165/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (リ) その他
            上記に定めがない場合には、投信法、投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥
            当と認められる企業会計の基準及び慣行により付されるべき評価額をもって評価します。
        ③ 資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、それぞれ以下の方法によ

         り評価するものとします(規約第36条第2項)。
         (イ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
            原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額。
         (ロ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権及び匿名組合出資持分
            信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が上記(イ)に掲げる資産の場合には、当該資産については上記
            (イ)に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合には、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及
            び慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相
            当額又は匿名組合出資の持分相当額を算定した価額により評価します。
        ④ 本投資法人の資産評価の基準日は、決算期(毎年5月末日及び11月末日)とします(規約第36条第3項)。た

         だし、「第一部        ファンド情報 第1          ファンドの状況 2          投資方針 (2)        投資対象 ①       投資対象とする資産
         の種類」(ロ)に定める不動産対応証券及び(ハ)に掲げる特定資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる
         資産については、毎月末日とします(規約第36条第3項ただし書)。
        ⑤ 1口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています(投資法人

         の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)(以下「投資法人計算規則」とい
         います。)第58条、第68条)。投資法人は、各営業期間(毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年
         5月末日まで)に係る計算書類(貸借対照表、損益計算書を含みます。)、資産運用報告及び金銭の分配に係る
         計算書並びにこれらの附属明細書を作成し(投信法第129条)、役員会により承認された場合、遅滞なく投資主
         に対して承認された旨を通知し、承認済みの計算書類等を会計監査報告とともに投資主に提供します(投信法第
         131条第2項乃至第5項、投資法人計算規則第81条)。また、1口当たりの純資産額は、金融商品取引法に基づ
         いて決算期後3か月以内に提出される有価証券報告書にも記載されます。
        ⑥ 投資口1口当たりの純資産額についての投資者による照会方法

          投資口1口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせください。
         (照会先)
          プロロジス・リート・マネジメント株式会社
          東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
          電話番号 03-6867-8585
                                166/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (2)【保管】
         本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。
       (3)【存続期間】

         本投資法人には存続期間の定めはありません。
       (4)【計算期間】

         本投資法人の営業期間は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までとします(規約第
        38条)。
       (5)【その他】

        ① 増減資に関する制限
         (イ) 最低純資産額
            本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円とします(規約第7条)。
         (ロ) 投資口の追加発行

            本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の範
           囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口を引き受ける者の募集を行うことができるものと
           します。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口を
           いいます。)1口当たりの払込金額は、執行役員が決定し、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正
           な金額として役員会が承認する金額とします(規約第5条第1項及び第3項)。
         (ハ) 国内における募集

            本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
           は、100分の50を超えるものとします(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ハに定める投資口に係る募
           集が主として国内で行われていることに関する要件について改正があった場合は、当該改正後の条項に沿っ
           て読み替えるものとします。)(規約第5条第2項)。
        ② 解散条件

          本投資法人における解散事由は、以下のとおりです(投信法第143条)。
         (イ) 投資主総会の決議
         (ロ) 合併(合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。)
         (ハ) 破産手続開始の決定
         (ニ) 解散を命ずる裁判
         (ホ) 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し
        ③ 規約の変更に関する手続

          規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席し
         た当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって可決される必要があります(投信法第93条の2第2
         項、第140条)。なお、投資主総会における決議の方法については、後記「3                                    投資主・投資法人債権者の権利 
         A  投資主の権利 (1)          投資主総会における議決権」をご参照ください。
          投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従ってその旨が
         開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制限又は分配方針に関する重要
         な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。ま
         た、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示さ
         れます。
                                167/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続
          本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関す
         る規定は、以下のとおりです。
         (イ) 本資産運用会社:プロロジス・リート・マネジメント株式会社
          資産運用委託契約
           期間     本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日(2012年11月28日)から効力が生じ、契約期間の
                定めはありません。
           更新     該当事項はありません。
           解約     ⅰ. 本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総
                 会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに資産
                 運用委託契約を解約することができます。
                ⅱ. 本投資法人は、本資産運用会社に対して、6か月前に書面による通知をし、かつ、事前に
                 投資主総会の決議を経た上で、資産運用委託契約を解約することができます。
                ⅲ. 本資産運用会社は、本投資法人に対して、6か月前の書面による通知をもって、資産運用
                 委託契約の解約を申し入れることができるものとし、本投資法人は、当該解約の申入れを受
                 けた場合、直ちに投資主総会を開催して資産運用委託契約の解約に関する承認を求め、又
                 は、やむを得ない事由がある場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。資産運用委
                 託契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場
                 合、本投資法人は、当該解約申入れに同意するものとし、資産運用委託契約は、通知に定め
                 られた解約日において終了するものとします。
                ⅳ. 前記ⅰ.乃至ⅲ.の規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次の(ⅰ)乃至(ⅲ)
                 のいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに資産運用委託契約を解約すること
                 ができます。
                 (ⅰ) 本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合(ただし、当該違反が
                   是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を
                   受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。)
                 (ⅱ) 本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手続
                   開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命令の送
                   達等の事由が発生した場合
                 (ⅲ) 前記(ⅰ)又は(ⅱ)に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託すること
                   に堪えない重大な事由がある場合
                ⅴ. 本投資法人は、本資産運用会社が次の各(ⅰ)乃至(ⅲ)までのいずれかに該当する場合、資
                 産運用委託契約を解約します。
                 (ⅰ) 金融商品取引法に定める金融商品取引業者(金融商品取引法に定める投資運用業を行う
                   者であり、かつ宅地建物取引業法第3条第1項の免許及び第50条の2第1項の認可を受け
                   ている者に限ります。)でなくなった場合
                 (ⅱ) 投信法第200条各号のいずれかに該当する場合
                 (ⅲ) 解散した場合
           変更等     本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って変更
                することができます。
                                168/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ロ) 投資主名簿等管理人、一般事務受託者及び資産保管会社:三井住友信託銀行株式会社
          投資主名簿等管理事務委託契約
           期間     2012年11月13日から効力を生じ、契約期間の定めはありません。
           更新     該当事項はありません。
           解約     ⅰ. 本投資法人及び投資主名簿等管理人協議の上、本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文
                 書による解約の合意がなされたとき。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約は本投
                 資法人及び投資主名簿等管理人間の合意によって指定した日に終了します。
                ⅱ. 前記ⅰ.の協議が調わない場合、当事者の何れか一方より他方に対してなされた文書による
                 解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から6か月
                 以上経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。
                ⅲ. 当事者の何れか一方が投資主名簿等管理事務委託契約に違反した場合、他方からの文書に
                 よる解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から6
                 か月以上経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。
                  ただし、契約違反の内容が重大で契約の続行に重大なる障害が及ぶと判断されるときは、
                 その通知において指定した日に終了します。
                ⅳ. 以下の(ⅰ)又は(ⅱ)に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。こ
                 の場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知において指定する日に終了します。
                 (ⅰ) 当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若
                   しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき。
                 (ⅱ) 住所変更の届出等を怠るなどの本投資法人の責めに帰すべき理由によって、投資主名簿
                   等管理人に本投資法人の所在が不明となったとき。
           変更等     該当事項はありません。
          一般事務委託契約

           期間     2012年11月13日から効力が生じ、有効期間は効力発生日から5年を経過した日とします。なお、
                本書の日付現在の有効期間は、2020年11月13日までです。
           更新     有効期間満了の6か月前までに本投資法人及び一般事務受託者のいずれからも文書による別段の
                申し出がなされなかったときは、一般事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に3年間延長
                するものとし、その後も同様とします。
           解約     一般事務委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                ⅰ. 当事者間の文書による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。
                 この場合には一般事務委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
                ⅱ. 当事者のいずれか一方が一般事務委託契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行
                 う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失
                 効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。な
                 お、本投資法人及び一般事務受託者は一般事務委託契約失効後においても一般事務委託契約
                 に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。
                ⅲ. 当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若
                 しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
                 に、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務
                 委託契約は失効するものとします。
           変更等     ⅰ. 一般事務委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間
                 の合意により、これを変更することができます。
                ⅱ. 前記ⅰ.の変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守
                 するものとします。
                                169/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          資産保管委託契約
           期間     本投資法人が投信法第187条の登録を受けた日(2012年11月28日)からその効力が生じ、有効期
                間は効力発生日から5年を経過した日とします。なお、本書の日付現在の期間は、2020年11月28
                日までです。
           更新     有効期間満了の6か月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも文書による別段の申
                し出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件にて自動的に3年間延長す
                るものとし、その後も同様とします。
           解約     資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                ⅰ. 当事者間の文書による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。
                 この場合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効するもの
                 とします。
                ⅱ. 当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行
                 う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失
                 効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。な
                 お、本投資法人及び資産保管会社は資産保管委託契約失効後においても資産保管委託契約に
                 基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。
                ⅲ. 当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若
                 しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
                 に、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管
                 委託契約は失効するものとします。
           変更等     ⅰ. 資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間
                 の合意により、これを変更することができます。
                ⅱ. 前記ⅰ.の変更にあたっては、本投資法人の規約並びに投信法を含む法令及び諸規則等を遵
                 守するものとします。
                                170/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ハ) 投資法人債に関する一般事務受託者:株式会社三井住友銀行
          財務代理契約
          (第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第2回無担保投資法人債(特定投資法人
          債間限定同順位特約付))
           期間     契約期間の定めはありません。
           更新     該当事項はありません。
           解約     ⅰ. 本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者は、相手方が、反社会的勢力若しくは
                 下記(ⅰ)①から⑤までのいずれかに該当し、若しくは下記(ⅱ)①から⑤までのいずれかに該
                 当する行為をし、又は下記(i)の規定にもとづく表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが
                 判明した場合には、何ら催告することなく、相手方との財務代理契約を解除することができ
                 るものとし、相手方はこれに異議を申し出ないものとします。
                 (ⅰ) 本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者は、現在、暴力団、暴力団員、暴力
                   団員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋
                   等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者(以下(ⅰ)
                   においてこれらを「反社会的勢力」といいます。)のいずれにも該当しないこと、及び次
                   の①から⑤までのいずれにも該当しないことを表明し、かつ、将来にわたっても該当しな
                   いことを確約します。
                   ① 反社会的勢力が経営を支配していると認められる関係を有すること。
                   ② 反社会的勢力が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること。
                   ③ 自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的を
                    もってするなど、不当に反社会的勢力を利用していると認められる関係を有すること。
                   ④ 反社会的勢力に対して資金等を提供し、又は便宜を供与するなどの関与をし、反社会
                    的勢力の維持運営に積極的に協力していると認められる関係を有すること。
                   ⑤ 役員又は経営に実質的に関与している者が反社会的勢力と社会的に非難されるべき関
                    係を有すること。
                 (ⅱ) 本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者は、自ら又は第三者を利用して次の
                   ①から⑤までのいずれに該当する行為も行わないことを確約します。
                   ① 暴力的な要求行為。
                   ② 法的な責任を超えた不当な要求行為。
                   ③ 取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為。
                   ④ 風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業
                    務を妨害する行為。
                   ⑤ その他①から④に準ずる行為。
                ⅱ. 本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者は、相手方が、正当な理由なく下記の
                 規定に違反した場合には、何ら催告することなく、相手方との本契約を解除することができ
                 るものとし、相手方はこれに異議を申し出ないものとします。
                                     記
                  本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者は、自らの下請業者又は再委託先業者
                 が、反社会的勢力若しくは上記ⅰ.(ⅰ)①から⑤までのいずれかに該当し、若しくは上記ⅰ.
                 (ⅱ)①から⑤までのいずれかに該当する行為をしたことが判明した場合には、ただちに当該
                 業者との契約を解除し、又はその他の必要な措置を採るものとします。
           変更等     本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度本投資法人及び投資法人債
                に関する一般事務受託者は相互にこれに関する協定をします。
                                171/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ニ) 投資法人債に関する一般事務受託者:株式会社三菱UFJ銀行
          財務代理契約
          (第3回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第4回無担保投資法人債(特定投資法人
          債間限定同順位特約付)、第5回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第6回無担保投
          資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付))
           期間     契約期間の定めはありません。
           更新     該当事項はありません。
           解約     ⅰ. 本投資法人又は本投資法人の役員が暴力団員等若しくは下記(ⅰ)①から⑤までのいずれか
                 に該当し、若しくは下記(ⅱ)①から⑤までのいずれかに該当する行為をし、又は下記(ⅰ)の
                 規定にもとづく表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明した場合、投資法人債に関
                 する一般事務受託者は、その裁量により直ちに本契約を解除しうる権利を留保します。
                 (ⅰ) 本投資法人は、本投資法人及び本投資法人の役員が、暴力団、暴力団員、暴力団員でな
                   くなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会
                   運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者(以下これらを「暴
                   力団員等」といいます。)に該当しないこと、及び次の①から⑤までのいずれにも該当し
                   ないことを表明し、かつ将来にわたっても該当しないことを確約します。
                   ① 暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること。
                   ② 暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること。
                   ③ 自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的を
                    もってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること。
                   ④ 暴力団員等に対して資金等を提供し、又は便宜を供与するなどの関与をしていると認
                    められる関係を有すること。
                   ⑤ 役員が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有すること。
                 (ⅱ) 本投資法人は、自ら又は第三者を利用して、次の①から⑤までの一にでも該当する行為
                   を行わないことを確約します。
                   ① 暴力的な要求行為。
                   ② 法的な責任を超えた不当な要求行為。
                   ③ 取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為。
                   ④ 風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて投資法人債に関する一般事務受託者の信
                    用を毀損し、又は投資法人債に関する一般事務受託者の業務を妨害する行為。
                   ⑤ その他①から④に準ずる行為。
           変更等     本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者は、本契約に定められた事項につき、変更の
                必要が生じたときは、その都度、これに関する協定をします。
          (第7回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付))

           期間     契約期間の定めはありません。
           更新     該当事項はありません。
           解約     該当事項はありません。
           変更等     本投資法人及び第7回投資法人債に関する一般事務受託者は、本契約に定められた事項につき変
                更の必要が生じたときは、その都度これに関する協定をします。
                                172/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ホ) 本資産運用会社:プロロジス・リート・マネジメント株式会社
            本投資法人:日本プロロジスリート投資法人
            スポンサー・サポート会社:Prologis,                   Inc.
            マスター・プロパティ・マネジメント会社:株式会社プロロジス
          スポンサー・サポート契約
           期間     2013年1月10日から10年間とします。
           更新     契約期間満了の3か月前までに、本契約の当事者のいずれかから他の当事者全員に対して本契約
                を更新しない旨の書面による通知がなされなかったときには、契約期間満了の日の翌日より10年
                間、同一の条件にて更新されるものとし、その後も同様とします。
           解約     当事者のいずれかについて、反社会的勢力の排除に関する表明及び保証又は誓約に反する事実が
                判明した場合には、他の当事者は、違反した当事者に対して通知することにより、催告を要する
                ことなく、直ちに本覚書を解除することができます。
           変更等     本契約の規定は、本契約の当事者全員の書面による合意のみにより、変更又は修正することがで
                きます。
         (へ) マスターリース会社:プロロジスリートマスターリース合同会社

            プロロジスリートマスターリース合同会社が当期末現在本投資法人と締結している、本投資法人の運用資
           産の一部に係るマスターリース契約の期間、更新等については、前記「第一部                                     ファンド情報 第1          ファン
           ドの状況 5       運用状況 (2)        投資資産 ③       その他投資資産の主要なもの (ホ)                 個別不動産及び信託不動
           産の概要」をご参照ください。
         (ト) 関係法人との契約の変更に関する開示の方法

            関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合が
           あるほか、かかる契約の変更に伴い、主要な関係法人の異動が本投資法人の役員会により決定された場合若
           しくは主要な関係法人の異動があった場合、又は運用に関する基本方針、運用体制、投資制限若しくは分配
           方針に関する重要な変更があった場合に該当するときには、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨
           時報告書により開示されます(ただし、当該主要な関係法人の異動が本投資法人の役員会により決定された
           ことについて臨時報告書を既に提出した場合又は当該主要な関係法人の異動若しくは変更があったことを記
           載した有価証券報告書を既に提出した場合を除きます。)。
        ⑤ 会計監査人:有限責任             あずさ監査法人

          本投資法人は、有限責任            あずさ監査法人を会計監査人とします。
          会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します(規約第27条)。会計監査人の任期は、就任後1年経過
         後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資
         主総会において別段の決議がされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなします(規約
         第28条)。
        ⑥ 公告の方法

          本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います(規約第4条)。
                                173/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      2【利害関係人との取引制限】
        (1)   法令に基づく制限
        ① 利益相反取引の制限
          資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投
         資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で(ⅰ)有価証券の取得若しくは譲渡、(ⅱ)有価証券の貸借、
         (ⅲ)不動産の取得若しくは譲渡又は(ⅳ)不動産の貸借が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、予
         め、当該登録投資法人の同意を得なければならないものとされており、執行役員は、かかる同意を与えるために
         は、役員会の承認を受けなければならないものとされています(投信法第201条の2)。また、資産運用会社
         は、法令の定めるところにより、自己やその親法人等又は子法人等が関与する以下の行為を禁止されています
         (金融商品取引法第42条の2第1号、第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2
         項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の
         当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい(金
         融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有し
         ていることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該
         当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
         (イ) 資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行
           うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)又は資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者
           又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引業等に関する内閣府
           令(平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。)(以下「業府令」といいます。)第130条第1
           項第1号)。ただし、業府令に定めるものを除きます。
         (ロ) 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者
           の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他
           の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第
           130条第2項)。
         (ハ) 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結するこ
           とを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該
           顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3
           項)。
         (ニ) 当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方
           針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金
           融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
         (ホ) 上記(ロ)から(ニ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行
           為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそ
           れのあるものとして内閣府令に定める行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投
           信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条)。
        ② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付

          資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投
         資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資
         産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。本項において、以下同じです。)の
         売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に
         係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の
         対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第
         203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当
         該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とする
         ものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組
         織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供する
         ことができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
        ③ 資産の運用の制限

          登録投資法人は、a.その執行役員又は監督役員、b.その資産運用会社、c.その執行役員又は監督役員の親族
         (配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、d.当該資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与
         が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する
         役職にある者又は使用人との間において次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行
         為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施
         行令第116条、第117条及び第118条)。
                                174/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          a.  有価証券の取得又は譲渡
          b.  有価証券の貸借
          c.  不動産の取得又は譲渡
          d.  不動産の貸借
          e.  次に掲げる取引等以外の特定資産に係る取引
           ⅰ. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
           ⅱ. 商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行うことに係
              る取引
           ⅲ. 再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を
              自ら行うことに係る取引
          (ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められていま
          す。)
        ④ 特定資産の価格等の調査

          資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で
         定めるものに限ります。以下、本項において「不動産等資産」といいます。)の取得又は譲渡が行われたとき
         は、投信法施行規則で定めるところにより、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利
         害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当
         該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)。
          また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が行
         われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外の者
         であって投信法施行令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされていま
         す(ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)。
        (2)   利害関係人等取引規程

         本資産運用会社は、資産運用業務を適正に遂行するために、本資産運用会社と一定の利害関係を有する利害関
        係者(後記「②        利害関係者の範囲」において定義します。)との取引に関する自主ルールを大要以下のとおり定
        めています。
        ① 審査、審議及び承認
          利害関係者との間で、取引を行おうとする場合、コンプライアンス・オフィサーは、法令、政令、規則、規約
         及び本資産運用会社社内規程等に照らし、コンプライアンス上の問題の有無につき事前に審査するものとしま
         す。
          利害関係者との取引のうち、不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引(本投資法人の資産に及ぼす影
         響が軽微なものとして投信法施行規則に定める取引を除きます。)を行おうとするとき、その他コンプライアン
         ス・オフィサーが必要と認めた場合には、コンプライアンス委員会の審議を経るとともに、本投資法人役員会の
         承認に基づく本投資法人の同意を得なければなりません。
        ② 利害関係者の範囲

          「利害関係者」とは、以下の(イ)から(ハ)までのいずれかに該当する者をいいます。
         (イ) 金融商品取引法に定める本資産運用会社の親法人等及び子法人等並びにこれらに準ずるもの
         (ロ) 投信法及び投信法施行規則に定める本資産運用会社の利害関係人等
         (ハ) 前記(イ)又は(ロ)に該当する者が重要な影響を及ぼし得る特定目的会社(以下「SPC」といいます。)
        ③ 利害関係者との取引基準

          本投資法人が利害関係者との取引を行う場合、以下に定める取引基準に従うものとします。
         (イ) 利害関係者からの物件の取得
          a. 不動産、不動産の賃借権、地上権及び不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託受益権の場合
            利害関係者でない不動産鑑定士(法人を含みます。以下本(イ)及び後記(ロ)において同じです。)が鑑定
           した鑑定評価額を超えて取得してはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格で
           あり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分
           精算額等を含みません。利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行うなどして負
           担した費用が存する場合、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
                                175/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          b. その他の特定資産の場合
            時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は前記a.に準じるものとします。
          c. 利害関係者から前記a.又はb.に基づく特定資産の取得を決定した場合は、本資産運用会社社内規程に従
           い、速やかに開示するものとします。
         (ロ) 利害関係者への物件の譲渡
          a. 不動産、不動産の賃借権、地上権及び不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託受益権の場合
            利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満で譲渡してはならないものとします。ただし、
           鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立
           金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
          b. その他の特定資産の場合
            時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は前記a.に準じるものとします。
          c. 利害関係者に対する前記a.又はb.に基づく特定資産の譲渡を決定した場合は、本資産運用会社社内規程に
           従い、速やかに開示するものとします。
         (ハ) 利害関係者への物件の賃貸
            市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見書等を参考の上、適正と判断される条件
           で賃貸するものとします。利害関係者に対する前文に基づく賃貸を決定した場合は、本資産運用会社社内規
           程に従い、速やかに開示するものとします。
         (ニ) 利害関係者との間の有価証券の取得、譲渡又は貸借
            利害関係者との間で有価証券を取得、譲渡又は貸借する場合(前記(イ)から(ハ)に定める取引を除きま
           す。)は、前記(イ)から(ハ)までの定めに準ずるものとします。
         (ホ) 利害関係者へのプロパティ・マネジメント業務等の委託
          a. 運用ガイドラインに定めるところに従い、運用ガイドライン所定の条件で、利害関係者へプロパティ・マ
           ネジメント業務等を委託する場合は、実績や管理の効率性等を検討し、提供役務の内容、業務総量等も勘案
           した上で、適正と判断される条件に基づき委託します。
          b. 前記a.に記載する以外の場合に利害関係者へプロパティ・マネジメント業務等を委託する場合は、実績、
           会社信用度を調査するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定
           します。
          c. 取得する物件について、利害関係者が既にプロパティ・マネジメント業務等を行っている場合は、取得後
           のプロパティ・マネジメント業務等について当該利害関係者に継続して委託することができるものとします
           が、この場合においても、委託料の決定については前記a.又はb.に準じて検討の上、交渉するものとしま
           す。
          d. 利害関係者に対する前記a.からc.に基づくプロパティ・マネジメント業務等の委託を決定した場合は、本
           資産運用会社社内規程に従い、速やかに開示するものとします。
         (へ) 利害関係者への売買又は賃貸の媒介の委託
          a. 売買の媒介手数料
            媒介手数料は宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案し
           て決定します。
          b. 賃貸の媒介手数料
            媒介手数料は宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定
           します。
          c. 利害関係者に対する前記a.又はb.に基づく媒介の委託を決定した場合は、本資産運用会社社内規程に従
           い、速やかに開示するものとします。
         (ト) 利害関係者への工事発注
            第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとし
           ます。利害関係者に対して前文に基づく工事の発注を行う場合、期ごとに資産運用報告において開示するも
           のとします。
        ④ 利益相反行為の防止等

         (イ) 本資産運用会社は、利害関係者以外との取引であっても、関連法令を遵守するとともに、業務を遂行する
           際に利益相反行為を行わず、また、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要
           な取引を行ってはならないものとします。
         (ロ) 本資産運用会社は、利害関係者と取引を行う場合は、金融商品取引法、投信法、投信法施行令及び利害関
           係人等取引規程の定めを遵守するものとします。
                                176/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (3)   利害関係人等との取引状況
        ① 取引状況
                                  売買金額等(注2)(注3)
           区 分
                           買付額等(千円)                    売付額等(千円)
                               12,900,000                    -
     総額
     利害関係人等(注1)との取引状況の内訳
                          12,900,000            (100.0)              -      (-)
     筑波特定目的会社
                          12,900,000            (100.0)              -      (-)
           合 計
        ② 支払手数料等の金額

                                                      総額に対する
                                  利害関係人等との取引内訳
                      支払手数料等
                                                        割合
                      総額(A)
           区 分
                                             支払額(B)         (B/A)
                       (千円)            支払先
                                              (千円)         (%)
                        346,253                        346,253        (100.0)
     プロパティ・マネジメント報酬                        株式会社プロロジス
        (注1) 投信法施行令第123条及び投信協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される
            本投資法人と資産運用委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等をいいます。
        (注2) 上記数値は、受益権譲渡契約書に記載された売買価格を記載しています。
        (注3) 括弧内の数値は、総額に対する比率(%)を記載しています。
                                177/228














                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      3【投資主・投資法人債権者の権利】
       A 投資主の権利
        (1) 投資主総会における議決権
          ① 本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています(投信法
           第77条第2項第3号、第94条第1項、会社法第308条第1項本文)。投資主総会において決議される事項
           は、以下のとおりです。
           (イ) 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任(ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選
              任を除きます。)及び解任(投信法第96条、第104条、第106条)
           (ロ) 資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意(投信法第198条第2項、第205
              条、第206条第1項)
           (ハ) 投資口の併合(投信法第81条の2第2項、会社法第180条第2項(第3号及び第4号を除きま
              す。))
           (ニ) 投資法人の解散(投信法第143条第3号)
           (ホ) 規約の変更(投信法第140条)
           (ヘ) その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項(投信法第89条)
          ② 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

           (イ) 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過
              半数をもって行います(規約第11条)。
           (ロ) 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、その議決権を行使するこ
              とができます(規約第12条第1項)。ただし、当該投資主又は代理人は、投資主総会ごとにその代理
              権を証明する書面を予め本投資法人に提出しなければなりません(投信法第94条第1項、会社法第
              310条第1項及び第2項、規約第12条第2項)。
           (ハ) 書面による議決権の行使は、議決権行使書面に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記
              載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います(投信法第90条の2第2項、第92条第1
              項、規約第13条第1項)。
           (ニ) 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します(投信法第92条第
              2項、規約第13条第2項)。
           (ホ) 電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令で
              定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提供して行いま
              す(投信法第92条の2第1項、規約第14条第1項)。
           (ヘ) 電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します(投信法第
              92条の2第3項、規約第14条第2項)。
           (ト) 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総
              会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案が
              あるときは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条
              第1項、規約第15条第1項)。
           (チ) 上記(ト)の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投
              資主の議決権の数に算入します(投信法第93条第3項、規約第15条第2項)。
           (リ) 決算期から3か月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本投資法人は、直
              前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投資主総会に
              おいて権利を行使することのできる投資主とします。
               また、上記の定めにかかわらず、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従
              い予め公告し、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権
              者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録投資口質権者とすることができます(投信法第77
              条の3第2項、規約第16条第1項、第2項)。
        (2) その他の共益権

          ① 代表訴訟提起権(投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条(第2項を除きます。))
            6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対し、書面その他投信法施行規則で定め
           る方法により、資産運用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人、又は一般事務受託者の責任を追
           及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないとき
           は、当該請求をした投資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
                                178/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          ② 投資主総会決議取消訴権等(投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条)
            投資主(当該決議の取消により投資主となる者を含みます。)は、投資主総会の招集の手続又は決議の
           方法が法令若しくは規約に違反し、若しくは著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反するとき、又
           は決議について特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がされたと
           きには、決議の日から3か月以内に、訴えをもって当該決議の取消しを請求することができます。また、
           投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決
           議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます。
          ③ 執行役員等の違法行為差止請求権(投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項)
            6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法
           令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為に
           よって本投資法人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対し、そ
           の行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対
           しても同様です。
          ④ 新投資口発行差止請求権(投信法第84条第1項、会社法第210条)
            投資主は、新投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる
           場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、投資法人に対し、新投資口の発行をやめる
           ことを請求することができます。
          ⑤ 新投資口及び新投資口予約権発行無効訴権(投信法第84条第2項、第88条の23第1項、会社法第828条第
           1項第2号、第4号、第2項第2号、第4号)
            投資主は、新投資口及び新投資口予約権の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投
           資口及び新投資口予約権の発行の効力が生じた日から6か月以内に、本投資法人に対して新投資口及び新
           投資口予約権発行無効の訴えを提起することができます。
          ⑥ 投資口併合差止請求権(投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3)
            投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあ
           るときは、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます。
          ⑦ 合併差止請求権(投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2)
            投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあるとき
           は、本投資法人に対し、合併をやめることを請求することができます。
          ⑧ 合併無効訴権(投信法第150条、会社法第828条第1項第7号、第8号、第2項第7号、第8号)
            投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、合併の効力が生じた日から6か月以内に、合併
           無効の訴えを提起することができます。
          ⑨ 設立無効訴権(投信法第75条第6項、会社法第828条第1項第1号、第2項第1号)
            投資主は、設立手続に重大な瑕疵があった場合には、本投資法人の成立の日から2年以内に設立無効の
           訴えを提起することができます。
          ⑩ 投資主提案権(投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項)
            発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し
           投資主総会の日の8週間前までに、一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、ま
           た、投資主総会の目的である事項につき当該投資主が提出しようとする議案の要領を招集通知に記載又は
           記録することを請求することができます。
          ⑪ 投資主総会招集権(投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項)
            発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対
           し、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請求することができ、請求
           の後遅滞なく招集の手続が行われない場合又は請求があった日から8週間以内の日を投資主総会の日とす
           る投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができま
           す。
          ⑫ 検査役選任請求権(投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条)
            発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から有する投資主は、投資主総会に係る招集の
           手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の
           申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主は、本
           投資法人の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑う
           に足りる事由があるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、
           検査役の選任の申立てをすることができます。
          ⑬ 執行役員等解任請求権(投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号)
            発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員又は監
           督役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわら
                                179/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           ず、当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときには、当該投資主総会の日から30
           日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。
          ⑭ 解散請求権(投信法第143条の3)
            発行済投資口の10分の1以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著し
           く困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生ずるおそれがあるとき
           や、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、や
           むを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
        (3) 分配金請求権(投信法第77条第2項第1号、第137条)

          本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書
         に基づき、各投資主の有する投資口の口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
          なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口に
         ついて行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。こ
         の場合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を
         取得します(振替法第228条、第149条)。
        (4) 残余財産分配請求権(投信法第77条第2項第2号、第158条)

          本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配
         を受ける権利を有しています。
        (5) 払戻請求権(規約第8条第1項)

          投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
        (6) 投資口の処分権(投信法第78条第1項乃至第3項)

          投資主は投資口を自由に譲渡することができます。
          本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の
         口座に本振替投資口の振替(譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じで
         す。)が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます(振替法第228条、第140条)。ただ
         し、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は
         記録しなければ、本投資法人に対抗することができません(投信法第79条第1項)。なお、投資主名簿の記載
         又は記録は、総投資主通知(保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口
         数、基準日等の通知をいいます。以下同じです。)により行われます(振替法第228条、第152条第1項)。
        (7) 投資証券交付請求権(振替法第227条第1項、第2項、投信法第85条第1項)

          本投資口は、振替法の適用を受ける振替投資口であり、本投資法人は、投資証券を発行することができませ
         ん(振替法第227条第1項)。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは
         当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口
         が振替機関によって取り扱われなくなった場合には、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することが
         できます(振替法第227条第2項)。
        (8) 帳簿等閲覧請求権(投信法第128条の3)

          投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求す
         ることができます。ただし、この場合においては、当該請求の理由を明らかにして行わなければなりません。
        (9) 少数投資主権の行使手続(振替法第228条、第154条)

          振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記
         載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管
         振替機構が個別投資主通知(保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口
         数等の通知をいいます。以下同じです。)を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申
         し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する
         日までに限り、少数投資主権を行使することができます。
                                180/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       B 投資法人債権者の権利
        (1) 元利金支払請求権
          投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払を受けることができます。
        (2) 投資法人債の譲渡

          投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人
         債券を交付することにより行われます(投信法第139条の7、会社法第687条)。このうち、取得者が、記名式
         の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対
         抗するためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です(投信
         法第139条の7、会社法第688条第2項)。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び
         投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です(投信法第139条の7、会社法第688条
         第3項)。
          投資法人債につき、本投資法人が振替法に基づく一般債振替制度において、保管振替機構が取り扱うことに
         同意し、振替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債については、新規発行及び権利の移転は全て振
         替法に従い、振替口座簿への記録・記載によって行われることとなります。
        (3) 投資法人債権者集会における議決権

          ① 投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項につい
           て、決議を行うことができます(投信法第139条の10第2項、会社法第716条)。
            投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額に応じて議決
           権を行使することができます(投信法第139条の10第2項、会社法第723条第1項)。投資法人債権者は、
           投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です(投信法第139条の
           10第2項、会社法第726条)。
            投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます(投信法第139条の10第
           2項、会社法第734条)。
          ② 投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです(投信法第139条の10第2項、会社法第724条)。

           (イ) 法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した議決権者
              の議決権の総額の2分の1を超える議決権を有する者の同意をもって行われます(普通決議)。
           (ロ) 投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の5分の1
              以上を有する議決権者が出席し、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の3分の2以上の議決権を
              有する者の同意をもって行われます(特別決議)。
          ③ 投資法人債総額(償還済みの額を除きます。)の10分の1以上に当たる投資法人債を保有する投資法人

           債権者は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、会議の目的たる事項及び招集の理由を示して、投
           資法人債権者集会の招集を請求することができます(投信法第139条の10第2項、会社法第718条第1
           項)。
            かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等には、かかる請
           求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます(投
           信法第139条の10第2項、会社法第718条第3項)。
          ④ 投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求す

           ることができます(投信法第139条の10第2項、会社法第731条第3項)。
        (4) 投資法人債管理者

          本投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済
         の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。ただし、各投資法人
         債の金額が1億円以上である場合については、この限りではありません(投信法第139条の8)。
                                181/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第4【関係法人の状況】
      1【資産運用会社の概況】
       (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
        a. 名称
          プロロジス・リート・マネジメント株式会社
          東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
        b. 資本金の額
          本書の日付現在  100百万円
        c. 事業の内容
         ⅰ. 投資運用業
         ⅱ. 投資法人の設立企画人としての業務
         ⅲ. 宅地建物取引業
         ⅳ. 不動産の管理業務
         ⅴ. 投資信託及び投資法人に関する法律に基づく一般事務の受託業務
         ⅵ. 上記ⅰ.からⅴ.に付帯関連する一切の業務
        ① 会社の沿革

           2012年6月14日             プロロジス・リート・マネジメント株式会社設立
                        宅地建物取引業の免許取得
           2012年7月20日
                        (免許証番号 東京都知事(2)第94435号)
                        宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
           2012年10月12日
                        (認可番号 国土交通大臣認可第72号)
                        金融商品取引業(投資運用業)に係る登録
           2012年10月31日
                        (関東財務局長(金商)第2667号)
        ② 株式の総数及び資本金の額の増減

         (イ) 発行可能株式総数(本書の日付現在)
            20,000株
         (ロ) 発行済株式の総数(本書の日付現在)
            2,000株
         (ハ) 最近5年間における資本金の額の増減
            最近5年間における資本金の額の増減はありません。
        ③ その他

         (イ) 役員の変更
            本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において、議決権を行使することができる株主の議決権
           の3分の1以上を有する株主が出席し、出席した当該株主の議決権の過半数の決議によって選任します。取
           締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後1年以内に終了する事業年度のう
           ち最終のものに関する定時株主総会終結の時までで、監査役の任期は、選任後4年以内に終了する事業年度
           のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠により選任された取締役の任期
           は、退任した取締役の任期の満了する時までとします。また、増員により選任された取締役の任期は、他の
           在任取締役の任期の満了する時までとします。補欠により選任された監査役の任期は、退任した監査役の任
           期の満了すべき時までとします。本資産運用会社において取締役及び監査役に変更があった場合には、2週
           間以内に監督官庁へ届け出ます(金融商品取引法第31条第1項、第29条の2第1項第3号)。また、本資産
           運用会社の取締役は、他の会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社
           員)、監査役若しくは執行役に就任した場合(他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品
           取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。)又は他の会社の取締役、会計参与、
           監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません
           (金融商品取引法第31条の4第1項)。
                                182/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ロ) 訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
            本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想され
           る事実はありません。
        ④ 関係業務の概要

          本投資法人が、本資産運用会社に委託する主な業務は資産の運用に係る業務です。
       (2)【運用体制】

         本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部                         ファンド情報 第1          ファンドの状況 1          投資法人の概
        況 (4)     投資法人の機構」をご参照ください。
       (3)【大株主の状況】

                                                   (本書の日付現在)
                                                        比率
                                                所有株式数
                                                        (%)
              氏名又は名称                     住所
                                                 (株)
                                                        (注)
                         東京都千代田区丸の内二丁目7番3号
                                                   2,000      100.0
          株式会社プロロジス
                         東京ビルディング
          (注) 「比率」とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。
       (4)【役員の状況】

                                                   (本書の日付現在)
                                                         所有
                                                         株式数
           役職名        氏名
                                      主要略歴
                                                         (株)
         代表取締役        坂下 雅弘       1984年4月       住友信託銀行株式会社(現             三井住友信託銀行株式
                                会社)入社
                         2005年9月       株式会社プロロジス 開発部部長
                                バイスプレジデント
                         2007年1月       同社 開発統括部長
                                ファーストバイスプレジデント
                         2009年1月       同社 事業企画・オペレーション本部長
                                                          -
                                シニアバイスプレジデント
                         2011年6月       同社 チーフインベストメントオフィサー
                                マネージングディレクター
                         2012年6月       プロロジス・リート・マネジメント株式会社
                                代表取締役社長(現任)
                         2012年11月       日本プロロジスリート投資法人
                                執行役員(現任)
                                183/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                         所有
                                                         株式数
           役職名        氏名
                                      主要略歴
                                                         (株)
         取締役        戸田 淳
                         1987年4月       株式会社三菱銀行(現           株式会社三菱UFJ銀行)
                                入行
                         1998年8月       モルガン・スタンレー証券会社(現                  三菱UFJモ
                                ルガン・スタンレー証券株式会社) 投資銀行本
                                部 バイスプレジデント
                         2001年2月       日興ソロモン・スミス・バーニー証券会社
                                (現   シティグループ証券株式会社)
                                投資銀行本部 ディレクター
                                                          -
                         2004年5月       UBS証券会社(現          UBS証券株式会社)
                                投資銀行本部 マネージング・ディレクター
                         2010年9月       ケネディクス株式会社 経営企画部長
                         2012年11月       株式会社プロロジス シニアバイスプレジデント
                         2012年12月       プロロジス・リート・マネジメント株式会社 出向

                                企画財務部長
                                同社 取締役(現任)
                         2014年4月       同社 財務企画部長(現任)
         取締役        石井 彩子
                         1998年4月       日商岩井株式会社(現           双日株式会社)入社
                         2004年1月       AMBブラックパイン・リミテッド
                         2006年9月       AMBプロパティジャパンインク

                                (現   株式会社プロロジス)
                         2011年6月       同社 事業企画部 トランザクションオフィサー
                                バイスプレジデント
                                                          -
                         2012年2月       同社 事業企画部 部長 バイスプレジデント
                         2012年12月       同社 開発部 部長 バイスプレジデント

                         2013年3月       プロロジス・リート・マネジメント株式会社 出向

                                投資運用部 副部長
                         2018年7月       同社 投資運用部長(現任)
                         2018年7月       同社 取締役(現任)

                                184/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                         所有
                                                         株式数
           役職名        氏名
                                      主要略歴
                                                         (株)
         非常勤取締役        山口 哲       1990年4月       住友信託銀行株式会社(現             三井住友信託銀行株式
                                会社)入社
                         2006年10月       トップリート・アセットマネジメント株式会社 出
                                向 企画管理部及び投資運用部 マネージャー
                         2008年8月       株式会社プロロジス 事業企画部長
                                バイスプレジデント
                         2010年1月       同社 事業企画部長                          -
                                ファーストバイスプレジデント
                         2012年6月       プロロジス・リート・マネジメント株式会社 出向
                                取締役投資運用部長
                         2018年7月       同社 取締役(現任)
                                株式会社プロロジス オペレーション本部長
                                シニアバイスプレジデント(現任)
         非常勤監査役        新庄 雄介       2004年9月       NISグループ株式会社 入社
                         2006年12月       クレディ・アグリコル銀行 ストラクチャード・
                                ファイナンス部
                         2008年6月       株式会社プロロジス 法務・ストラクチャリング室
                                (現   トランザクション・マネジメント部)
                                                          -
                                マネージャー
                         2011年4月       同社 財務部 ファイナンスマネージャー
                         2017年1月       同社 財務部長 バイスプレジデント(現任)

                         2018年4月       プロロジス・リート・マネジメント株式会社

                                監査役(現任)
                                185/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (5)【事業の内容及び営業の概況】
        ① 事業の内容
          本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として登録投資法人の資産運用を行っています。
        ② 営業の概況

          本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。
        ③ 関係業務の概況

          本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務を行っています。
        ④ 資本関係

          本書の日付現在、本資産運用会社は本投資法人の投資口を保有していません。
                                186/228

















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      2【その他の関係法人の概況】
       A 投資主名簿等管理人、一般事務受託者及び資産保管会社(投信法第117条第2号乃至第6号及び第208条関係)
       (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
        a. 名称
          三井住友信託銀行株式会社
          東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  342,037百万円
        c. 事業の内容
          銀行法(昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。)に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信
         託業務の兼営等に関する法律(昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。)に基づき信託業務を営んで
         います。
       (2)【関係業務の概要】

        a. 投資主名簿等管理人としての業務
         ⅰ. 投資主名簿等の作成、管理及び備置に関する事務
         ⅱ. 投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等(以下本a.において「投資主等」
            といいます。)の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振替口座簿に記録すべき振替投資口数と
            の照合に関する事務
         ⅲ. 投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務
         ⅳ. 投資主等の提出する届出の受理に関する事務
         ⅴ. 投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等各種送付物の送付及びこれらの返戻履
            歴の管理に関する事務
         ⅵ. 議決権行使書面(又は委任状)の作成、受理及び集計に関する事務
         ⅶ. 金銭の分配(以下、本a.において「分配金」といいます。)の計算及び支払に関する事務
         ⅷ. 分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払に関する事務
         ⅸ. 投資主名簿等の閲覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務
         ⅹ. 投資口に関する諸統計及び官庁、証券取引所等への届出若しくは報告に関する資料の作成事務
         ⅺ. 投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項
         ⅻ. 投資口の併合、投資口の分割、募集投資口の発行、合併等に関する事務等の臨時事務
         ⅹⅲ.委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類の整理保管に関する事務
         ⅹⅳ.その他振替機関との情報の授受に関する事項
         ⅹⅴ.上記ⅰ.乃至ⅹⅳ.に関する照会に対する応答
         ⅹⅵ.上記ⅰ.乃至ⅹⅴ.に掲げる事項に付随する事務
         ⅹⅶ.支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号(以下、本a.におい
            て総称して「個人番号等」といいます。)について、振替機関あて請求及び通知受領に関する事務
         ⅹⅷ.本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務
         ⅹⅸ.本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過後の
            廃棄又は削除に関する事務
         ⅹⅹ.行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務
         ⅹⅺ.その他、行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律(平成25年法律第27
            号。その後の改正を含みます。)に基づく上記ⅹⅶ.乃至ⅹⅹ.に付随する事務
        b. 一般事務受託者としての業務
         ⅰ. 本投資法人の計算に関する事務
         ⅱ. 本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
         ⅲ. 本投資法人の納税に関する事務
         ⅳ. 本投資法人の役員会及び投資主総会の運営に関する事務(ただし、投資主総会関係書類の発送、議決権行
            使書の受領、集計に関する事務を除きます。)
         ⅴ. その他上記ⅰ.乃至ⅳ.に付随関連する事務
        c. 資産保管会社としての業務
         ⅰ. 資産保管に係る業務
         ⅱ. 金銭出納管理に係る業務
         ⅲ. その他上記ⅰ.及びⅱ.に付随関連する業務
                                187/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (3)【資本関係】
         該当事項はありません。
       B 投資法人債に関する一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3号及び第6号関係)

       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          株式会社三井住友銀行
          東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  1,770,996百万円
        c. 事業の内容
          銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
       (2)関係業務の概要

        a. 第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法
         人債間限定同順位特約付)(以下、本(2)において「本投資法人債」と総称します。)に係る発行事務
         ⅰ. 本投資法人債の払込金の本投資法人への交付
         ⅱ. 投資法人債原簿の作成その他の投資法人債原簿に関する事務
         ⅲ. 投資法人債券台帳の作成
         ⅳ. その他本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務
        b. 本投資法人債にかかる期中事務
         ⅰ. 投資法人債原簿の備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
         ⅱ. 租税特別措置法等に基づく利子所得税の納付
         ⅲ. 本投資法人債の買入消却に関する事務
         ⅳ. 投資法人債券台帳の管理
         ⅴ. その他本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務(投資法人
            債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を含みます。)
        c. 本投資法人債にかかる発行代理人事務
         ⅰ. 本投資法人債の一通貨当たりの利子額等の銘柄情報の保管振替機構宛の通知
         ⅱ. 投資法人債要項の保管振替機構宛の交付
         ⅲ. 本投資法人債の新規記録情報の承認及び新規記録の確認
         ⅳ. 本投資法人債の引受金融商品取引業者からの払込金の受領、機構宛払込完了の通知
         ⅴ. 本投資法人債の新規記録手数料の取扱
         ⅵ. その他業務規程等に定める事務
        d. 本投資法人債の支払代理人事務
         ⅰ. 本投資法人債の銘柄情報のうち、支払代理人が通知すべき事項の機構宛通知
         ⅱ. 本投資法人債の元金償還及び利金支払に関する請求情報(以下、本(2)において「元利金請求内容情報」
            といいます。)の機構からの取得
         ⅲ. 本投資法人債の元金償還及び利金支払に関する配分情報(以下、本(2)において「決済予定額情報」とい
            います。)の機構からの取得
         ⅳ. 元利金請求内容情報及び決済予定額情報の確認
         ⅴ. 本投資法人債の元金償還及び利金支払を行う場合の決済予定額情報の資金決済会社宛の通知
         ⅵ. 本投資法人債の元利金支払事務
         ⅶ. 本投資法人債に関して本投資法人が投資法人債に関する一般事務受託者に別途書面により通知した元利金
            支払手数料の取扱
         ⅷ. 本投資法人債の買入消却に関する事務
         ⅸ. その他業務規程等に定める事務
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
                                188/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       C 投資法人債に関する一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3号及び第6号関係)
       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          株式会社三菱UFJ銀行
          東京都千代田区丸の内二丁目7番1号
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  1,711,958百万円
        c. 事業の内容
          銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
       (2)関係業務の概要

        a. 第3回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)、第4回無担保投資法人債(特定投資法人
         債間限定同順位特約付))、第5回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付))、第6回無担
         保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第7回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同
         順位特約付)(以下、本(2)において「本投資法人債」と総称します。)に係る発行代理人事務
         ⅰ. 振替機関に対する銘柄情報の通知
         ⅱ. 振替機関に対する本投資法人債の投資法人債要項の送付
         ⅲ. 本投資法人が財務代理契約に定める元利金支払に関する手数料(以下、本(2)において「元利金支払手数
            料」といいます。)の料率の振替機関への通知
         ⅳ. 振替機関から受信する新規記録情報の確認及び承認
         ⅴ. 本投資法人債の払込金の受領及び振替機関に対する資金振替済通知の送信
         ⅵ. その他、振替機関の業務規程等において定められる発行代理人事務
        b. 本投資法人債に係る支払代理人事務
         ⅰ. 振替機関に対する本投資法人債の一通貨当たりの利子額の通知
         ⅱ. 本投資法人債の銘柄情報に変更がある場合の振替機関への通知
         ⅲ. 振替機関との間の元利金請求データの確認及び振替機関に対する元利金請求内容承認可否通知の送信
         ⅳ. 投資法人債要項に定める元金の償還及び投資法人債要項に定める利息支払における元利金の分配事務
         ⅴ. 元利金支払手数料の直接口座管理機関(振替機関の業務規程に定める直接口座管理機関をいいます。)へ
            の分配事務
         ⅵ. その他、振替機関の業務規程等において定められる支払代理人事務
        c. 本投資法人債に係るその他の事務
         ⅰ. 投資法人債要項に定める本投資法人債権者からの書面による請求の受領及び本投資法人への通知
         ⅱ. 投資法人債要項に定める公告の手配
         ⅲ. 投資法人債要項に定める投資法人債権者集会に関する事務
         ⅳ. 投資法人債要項に定める投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
         ⅴ. 投資法人債券台帳の調製に関する事務
         ⅵ. 租税特別措置法にもとづく利子所得税の納付
         ⅶ. 買入消却に係る事務
         ⅷ. その他本投資法人及び本投資法人債に関する一般事務受託者協議のうえ必要と認められる事務
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
                                189/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       D 特定関係法人(本資産運用会社の親会社)
       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          株式会社プロロジス
          東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  10百万円
        c. 事業の内容
          物流不動産の開発及び運営
       (2)関係業務の概要

        スポンサー・サポート契約に基づき、マスター・プロパティ・マネジメント会社としての業務を提供するほか、
       パイプライン・サポート、マーケット・リサーチ・サポート、人的サポート等を提供します。
       (3)資本関係

        2019年3月末日現在、株式会社プロロジスは、本投資法人の投資口2,000口を保有しています。
       E 特定関係法人(本資産運用会社の親会社)

       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          Prologis,     Inc.
          Pier   1,  Bay  1 San  Francisco,      California      94111   USA
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  75百万米ドル(83億円)(注)
          (注) 米ドルの円貨換算は、便宜上、2019年3月末日現在の株式会社三菱UFJ銀行の対顧客電信売買相場の仲値(1米ドル=
             110.99円)によります。以下同じです。
        c. 事業の内容
          物流不動産の開発、所有及び運営
       (2)関係業務の概要

        スポンサー・サポート契約に基づき、スポンサー・サポート会社としての業務を提供します。
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
       F 特定関係法人(本資産運用会社の親会社)

       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          Prologis,     L.P.
          Pier   1,  Bay  1 San  Francisco,      California      94111   USA
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  23,024百万米ドル(2兆5,554億円)
        c. 事業の内容
          関係会社の株式及び出資持分の保有
       (2)関係業務の概要

        該当事項はありません。
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
                                190/228




                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       G 特定関係法人(本資産運用会社の親会社)
       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          Upper   Pumpkin    LLC
          Pier   1,  Bay  1 San  Francisco,      California      94111   USA
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  1米ドル(110円)
        c. 事業の内容
          関係会社の株式及び出資持分の保有
       (2)関係業務の概要

        該当事項はありません。
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
       H 特定関係法人(本資産運用会社の親会社)

       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          Prologis
          1800   Wazee   Street,    Suite   500  Denver,    Colorado     80202   USA
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  0.01米ドル(1円)
        c. 事業の内容
          関係会社の株式及び出資持分の保有
       (2)関係業務の概要

        該当事項はありません。
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
       I 特定関係法人(本資産運用会社の親会社)

       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          ProLogis     Japan   Management      LLC
          1800   Wazee   Street,    Suite   500  Denver,    Colorado     80202   USA
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  10米ドル(1,109円)
        c. 事業の内容
          関係会社の株式及び出資持分の保有
       (2)関係業務の概要

        該当事項はありません。
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
                                191/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       J 特定関係法人(本資産運用会社の利害関係人等)
       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          プロロジスリートマスターリース合同会社
          東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  210万円
        c. 事業の内容
          不動産の賃貸借
       (2)関係業務の概要

        マスターリース契約に基づき、本投資法人の運用資産の一部を賃借しています。当期末現在マスターリース契約
       を締結している不動産の詳細については、前記「第一部                          ファンド情報 第1          ファンドの状況 5          運用状況 (2)
       投資資産 ③       その他投資資産の主要なもの (ホ)                 個別不動産及び信託不動産の概要」をご参照ください。
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
       K 特定関係法人(本資産運用会社の利害関係人等)

       (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        a. 名称
          陣馬特定目的会社
          東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
        b. 資本金の額
          2019年3月末日現在  13,110万円
        c. 事業の内容
         ⅰ. 特定資産の譲受並びにその管理及び処分にかかる業務
         ⅱ. 上記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
       (2)関係業務の概要

          陣馬特定目的会社にかかる関係業務の概要については、前記「第一部                                 ファンド情報 第1          ファンドの状況 
          1  投資法人の概況 (3)           投資法人の仕組み ②           本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役
          割及び関係業務の内容」をご参照ください。
       (3)資本関係

        該当事項はありません。
                                192/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第5【投資法人の経理状況】
     1.財務諸表の作成方法について

      本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。その後
     の改正を含みます。)及び同規則第2条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。そ
     の後の改正を含みます。)に基づいて作成しています。
     2.監査証明について

      本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第13期計算期間(2018年12月1日から2019年5月
     31日まで)の財務諸表について、有限責任                    あずさ監査法人の監査を受けています。
     3.連結財務諸表について

      本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
                                193/228
















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      1【財務諸表】
       (1)【貸借対照表】
                                                     (単位:千円)
                                    第12期               第13期
                                 (2018年11月30日)               (2019年5月31日)
      資産の部
       流動資産
                                        24,546,935               20,380,422
         現金及び預金
                                        4,569,560               4,336,217
         信託現金及び信託預金
                                        1,520,049               1,373,710
         営業未収入金
                                         348,676               405,159
         前払費用
                                            -            338,417
         未収消費税等
                                          18,254                 130
         その他
                                        31,003,476               26,834,057
         流動資産合計
       固定資産
         有形固定資産
                                        7,555,149               7,561,012
          建物
                                       △ 1,052,573              △ 1,143,411
            減価償却累計額
            建物(純額)                             6,502,576               6,417,601
          構築物                               249,739               249,739
                                        △ 108,327              △ 117,612
            減価償却累計額
            構築物(純額)                              141,411               132,126
          工具、器具及び備品                                5,434               5,434
                                         △ 2,943              △ 3,157
            減価償却累計額
            工具、器具及び備品(純額)                               2,490               2,276
          土地                              3,834,204               3,834,204
                                       336,721,526               348,811,354
          信託建物
                                       △ 32,125,295              △ 36,253,246
            減価償却累計額
            信託建物(純額)                            304,596,230               312,558,107
          信託構築物                              7,637,949               7,903,770
                                       △ 1,618,762              △ 1,854,530
            減価償却累計額
            信託構築物(純額)                             6,019,187               6,049,239
          信託機械及び装置                                13,117               13,117
                                         △ 2,590              △ 2,976
            減価償却累計額
            信託機械及び装置(純額)                              10,526               10,140
                                         748,846               764,555
          信託工具、器具及び備品
                                        △ 267,772              △ 301,421
            減価償却累計額
            信託工具、器具及び備品(純額)                              481,073               463,133
                                            35               35
          信託その他
                                           △ 35              △ 35
            減価償却累計額
            信託その他(純額)                                 0               0
          信託土地                             218,446,593               219,810,580
                                          3,779               16,687
          信託建設仮勘定
                                       540,038,074               549,294,096
          有形固定資産合計
         無形固定資産
                                          11,087               10,469
          信託その他
                                          11,087               10,469
          無形固定資産合計
         投資その他の資産
                                        1,535,142               1,422,231
          長期前払費用
                                            14               19
          繰延税金資産
                                          10,000               10,000
          敷金及び保証金
                                           400               400
          その他
                                        1,545,557               1,432,650
          投資その他の資産合計
                                       541,594,719               550,737,217
         固定資産合計
                                194/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                     (単位:千円)

                                    第12期               第13期
                                 (2018年11月30日)               (2019年5月31日)
       繰延資産
                                          82,479               75,739
         投資法人債発行費
                                          82,479               75,739
         繰延資産合計
                                       572,680,675               577,647,014
       資産合計
      負債の部
       流動負債
                                        1,609,655               1,330,813
         営業未払金
                                            -           6,500,000
         短期借入金
                                        2,000,000               2,000,000
         1年内償還予定の投資法人債
                                        7,400,000               1,000,000
         1年内返済予定の長期借入金
                                         589,610               578,082
         未払金
                                        1,925,584               1,923,071
         未払費用
                                         804,872                  -
         未払消費税等
                                           890               990
         未払法人税等
                                        3,336,839               3,381,118
         前受金
                                          81,218               94,779
         その他
                                        17,748,670               16,808,855
         流動負債合計
       固定負債
                                        16,000,000               16,000,000
         投資法人債
                                       185,600,000               192,000,000
         長期借入金
                                         247,773               247,773
         預り敷金及び保証金
                                        13,855,824               14,435,224
         信託預り敷金及び保証金
                                           194              6,546
         その他
                                       215,703,791               222,689,544
         固定負債合計
                                       233,452,462               239,498,399
       負債合計
      純資産の部
       投資主資本
         出資総額
          出資総額(総額)                             338,516,767               338,516,767
                                       △ 7,999,392              △ 8,972,139
          出資総額控除額
                                       330,517,375               329,544,627
          出資総額
         剰余金
                                        8,710,838               8,603,987
          当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
                                        8,710,838               8,603,987
          剰余金合計
                                       339,228,213               338,148,614
         投資主資本合計
                                      ※2 339,228,213              ※2 338,148,614
       純資産合計
      負債純資産合計                                  572,680,675               577,647,014
                                195/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (2)【損益計算書】
                                                     (単位:千円)
                                    第12期               第13期
                                 自 2018年6月1日               自 2018年12月1日
                                 至 2018年11月30日               至 2019年5月31日
      営業収益
                                      ※1 17,855,150              ※1 18,470,266
       賃貸事業収入
                                       ※1 1,870,554              ※1 1,300,995
       その他賃貸事業収入
                                          ※2 572
                                                            -
       不動産等売却益
                                        19,726,277               19,771,261
       営業収益合計
      営業費用
                                       ※1 8,503,051              ※1 8,695,897
       賃貸事業費用
                                        1,719,714               1,717,183
       資産運用報酬
                                          44,328               42,988
       資産保管・一般事務委託報酬
                                          5,600               7,200
       役員報酬
                                          15,000               15,000
       会計監査人報酬
                                          58,994               52,735
       その他営業費用
                                        10,346,689               10,531,005
       営業費用合計
                                        9,379,588               9,240,255
      営業利益
      営業外収益
       受取利息                                    104               114
                                           555               587
       未払分配金戻入
                                           751                 -
       消費税等還付加算金
                                          1,411                 701
       営業外収益合計
      営業外費用
                                         431,729               431,919
       支払利息
                                          43,155               51,378
       投資法人債利息
                                          6,015               6,740
       投資法人債発行費償却
                                         189,515               191,061
       融資関連費用
                                           184                21
       その他
                                         670,600               681,121
       営業外費用合計
                                        8,710,398               8,559,835
      経常利益
      特別利益
                                                       ※3 759,531
                                            -
       受取保険金
                                            -            759,531
       特別利益合計
      特別損失
                                                       ※3 716,390
                                            -
       災害による損失
                                            -            716,390
       特別損失合計
                                        8,710,398               8,602,976
      税引前当期純利益
      法人税、住民税及び事業税                                      906              1,007
                                            13               △ ▶
      法人税等調整額
                                           920              1,002
      法人税等合計
      当期純利益                                  8,709,478               8,601,974
                                          1,359               2,013
      前期繰越利益
      当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
                                        8,710,838               8,603,987
                                196/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (3)【投資主資本等変動計算書】
           第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
                                                       (単位:千円)
                                投資主資本
                      出資総額                  剰余金
                                                        純資産合計
                                   当期未処分利益              投資主資本合計
               出資総額
                     出資総額控除額        出資総額      又は当期未処理        剰余金合計
               (総額)
                                   損失(△)
     当期首残高          338,516,767       △ 6,515,132      332,001,635        8,076,258       8,076,258      340,077,894       340,077,894

     当期変動額
      利益超過分配                △ 1,484,260      △ 1,484,260                    △ 1,484,260      △ 1,484,260
      剰余金の配当                              △ 8,074,899      △ 8,074,899      △ 8,074,899      △ 8,074,899
      当期純利益                              8,709,478       8,709,478       8,709,478       8,709,478
     当期変動額合計
                    -  △ 1,484,260      △ 1,484,260        634,579       634,579      △ 849,680      △ 849,680
              ※1 338,516,767
     当期末残高                 △ 7,999,392      330,517,375        8,710,838       8,710,838      339,228,213       339,228,213
           第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

                                                       (単位:千円)
                                投資主資本
                      出資総額                  剰余金
                                                        純資産合計
                                   当期未処分利益              投資主資本合計
               出資総額
                     出資総額控除額        出資総額      又は当期未処理        剰余金合計
               (総額)
                                   損失(△)
     当期首残高          338,516,767       △ 7,999,392      330,517,375        8,710,838       8,710,838      339,228,213       339,228,213

     当期変動額
      利益超過分配
                       △ 972,747      △ 972,747                    △ 972,747      △ 972,747
      剰余金の配当                              △ 8,708,824      △ 8,708,824      △ 8,708,824      △ 8,708,824
      当期純利益                              8,601,974       8,601,974       8,601,974       8,601,974
     当期変動額合計              -   △ 972,747      △ 972,747      △ 106,850      △ 106,850     △ 1,079,598      △ 1,079,598
              ※1 338,516,767
     当期末残高
                      △ 8,972,139      329,544,627        8,603,987       8,603,987      338,148,614       338,148,614
                                197/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (4)【金銭の分配に係る計算書】
                                                      (単位:円)
                                第12期                  第13期

                             自 2018年6月1日                  自 2018年12月1日
                             至 2018年11月30日                  至 2019年5月31日
                                 8,710,838,184                  8,603,987,514
     Ⅰ 当期未処分利益
     Ⅱ 利益超過分配金加算額
                                  972,747,750                 1,239,433,650
       出資総額控除額
                                 9,681,572,550                  9,841,146,900
     Ⅲ 分配金の額
       (投資口1口当たり分配金の額)                              (4,429)                  (4,502)
                                 8,708,824,800                  8,601,713,250
        うち利益分配金
        (うち1口当たり利益分配金)                             (3,984)                  (3,935)
                                  972,747,750                 1,239,433,650
        うち利益超過分配金
        (うち1口当たり利益超過分配金)                              (445)                  (567)
                                   2,013,384                  2,274,264
     Ⅳ 次期繰越利益
                          本投資法人の規約第39条第1項第                  本投資法人の規約第39条第1項第
                         2号に定める金銭の分配の方針に従                  2号に定める金銭の分配の方針に従
                         い、分配金の額は利益金額を限度と                  い、分配金の額は利益金額を限度と
                         し、かつ租税特別措置法第67条の15                  し、かつ租税特別措置法第67条の15
                         に規定されている本投資法人の配当                  に規定されている本投資法人の配当
                         可能利益の金額の100分の90に相当す                  可能利益の金額の100分の90に相当す
                         る金額を超えるものとしています。                  る金額を超えるものとしています。
                         かかる方針により、当期においては                  かかる方針により、当期においては
                         当期未処分利益を超えない額で発行                  当期未処分利益を超えない額で、か
                         済投資口の総口数        2,185,950     口の整数     つ法人税等の発生による投資主負担
                         倍の最大値となる        8,708,824,800円        を  が最小限に抑えられる範囲で、発行
                         利益分配金として分配することとし                  済投資口の総口数        2,185,950     口の整数
                         ました。                  倍となる    8,601,713,250円        を利益分配
                          なお、本投資法人は、本投資法人                 金として分配することとしました。
                         の規約第39条第2項に定める利益を                   なお、本投資法人は、本投資法人
                         超えた金銭の分配の方針に基づき、                  の規約第39条第2項に定める利益を
                         原則として毎期継続的に利益を超え                  超えた金銭の分配の方針に基づき、
                         た分配(税法上の出資等減少分配に                  原則として毎期継続的に利益を超え
                         該当する出資の払戻し)を行いま                  た分配(税法上の出資等減少分配に
                         す。加えて、本投資法人は、資金調                  該当する出資の払戻し)を行いま
                         達行為により、投資口の希薄化又は                  す。加えて、本投資法人は、資金調
                         多額の費用が生じる場合、地震等の                  達行為により、投資口の希薄化又は
                         自然災害や運用資産における火災そ                  多額の費用が生じる場合、地震等の
                         の他の事故等の発生により、修繕費                  自然災害や運用資産における火災そ
     分配金の額の算出方法
                         等の支出や損失等の発生等が生じる                  の他の事故等の発生により、修繕費
                         場合、訴訟和解金等の一時的な費用                  等の支出や損失等の発生等が生じる
                         や不動産等売却損が発生する場合等                  場合、訴訟和解金等の一時的な費用
                         の一定の場合において、一時的に1                  や不動産等売却損が発生する場合等
                         口当たり分配金の金額が一定程度減                  の一定の場合において、一時的に1
                         少することが見込まれるときに限                  口当たり分配金の金額が一定程度減
                         り、1口当たり分配金の金額を平準                  少することが見込まれるときに限
                         化することを目的として、本投資法                  り、1口当たり分配金の金額を平準
                         人が決定した金額を、一時的な利益                  化することを目的として、本投資法
                         を超えた金銭の分配(税法上の出資等                  人が決定した金額を、一時的な利益
                         減少分配に該当する出資の払戻し)                  を超えた金銭の分配(税法上の出資等
                         を行うことができます。                  減少分配に該当する出資の払戻し)
                          かかる方針及び当該計算期間の利                 を行うことができます。
                         益水準等を総合的に勘案し、当期の                   かかる方針及び当該計算期間の利
                         減  価 償  却  費  計  上  額  で  あ  る  益水準等を総合的に勘案し、当期の
                         4,293,609,622円の100分の28.5にほ                  減  価 償  却  費  計  上  額  で  あ  る
                         ぼ相当する額である1,221,946,050円                  4,498,709,652円の100分の28.5にほ
                         から一時的な収益等の金額                  ぼ相当する額である1,280,966,700円
                         249,198,300       円  を  控  除  し  た  から一時的な収益等の金額
                         972,747,750円を継続的な利益を超え                  41,533,050      円  を  控  除  し  た
                         た金銭の分配(税法上の出資等減少                  1,239,433,650円を継続的な利益を超
                         分配に該当する出資の払戻し)とし                  えた金銭の分配(税法上の出資等減
                         て分配することとしました。                  少分配に該当する出資の払戻し)と
                                           して分配することとしました。
                                198/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      (注) 本投資法人は、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たない場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、
         法令等(一般社団法人投資信託協会の定める規則等を含む。)において定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益
         を超えた金銭として分配することができます。また、分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、
         当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。なお、当期の利益を超えた金銭
         の分配額は、その支払時に出資総額(総額)から控除されることになります。
                                199/228



















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (5)【キャッシュ・フロー計算書】
                                                     (単位:千円)
                                    第12期               第13期
                                 自 2018年6月1日               自 2018年12月1日
                                 至 2018年11月30日               至 2019年5月31日
      営業活動によるキャッシュ・フロー
                                        8,710,398               8,602,976
       税引前当期純利益
                                        4,293,609               4,498,709
       減価償却費
                                          6,015               6,740
       投資法人債発行費償却
                                          △ 104              △ 114
       受取利息
                                         474,885               483,298
       支払利息
                                            -           △ 759,531
       受取保険金
                                            -            716,390
       災害による損失
       営業未収入金の増減額(△は増加)                                   17,038               146,339
       未収消費税等の増減額(△は増加)                                 1,319,143               △ 338,417
       前払費用の増減額(△は増加)                                   30,069              △ 56,483
       長期前払費用の増減額(△は増加)                                  126,914               112,911
       営業未払金の増減額(△は減少)                                  516,833              △ 420,825
       未払金の増減額(△は減少)                                   27,181                 602
       未払費用の増減額(△は減少)                                  118,166               △ 2,290
       未払消費税等の増減額(△は減少)                                  804,872              △ 804,872
       前受金の増減額(△は減少)                                 △ 274,023                44,279
                                          3,614                  -
       信託有形固定資産の売却による減少額
                                         △ 20,923               40,757
       その他
                                        16,153,693               12,270,471
       小計
                                           104               114
       利息の受取額
                                        △ 463,487              △ 483,521
       利息の支払額
                                            -            759,531
       保険金の受取額
                                            -           △ 574,550
       災害損失の支払額
                                         △ 1,182               △ 908
       法人税等の支払額
                                        15,689,128               11,971,137
       営業活動によるキャッシュ・フロー
      投資活動によるキャッシュ・フロー
                                           △ 88                -
       有形固定資産の取得による支出
                                       △ 5,837,351              △ 13,766,068
       信託有形固定資産の取得による支出
                                         320,379               770,840
       信託預り敷金及び保証金の受入による収入
                                        △ 211,445              △ 194,747
       信託預り敷金及び保証金の返還による支出
                                       △ 5,728,505              △ 13,189,976
       投資活動によるキャッシュ・フロー
      財務活動によるキャッシュ・フロー
                                        6,300,000               6,500,000
       短期借入れによる収入
                                       △ 12,600,000                    -
       短期借入金の返済による支出
                                        5,000,000               6,400,000
       長期借入れによる収入
                                            -          △ 6,400,000
       長期借入金の返済による支出
                                        5,963,838                    -
       投資法人債の発行による収入
       利益分配金の支払額                                △ 8,075,853              △ 8,708,319
                                       △ 1,484,077               △ 972,697
       利益超過分配金の支払額
                                       △ 4,896,092              △ 3,181,017
       財務活動によるキャッシュ・フロー
      現金及び現金同等物の増減額(△は減少)                                  5,064,529              △ 4,399,855
      現金及び現金同等物の期首残高                                  24,051,966               29,116,495
                                      ※1 29,116,495              ※1 24,716,639
      現金及び現金同等物の期末残高
                                200/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (6)【注記表】
        (継続企業の前提に関する注記)

         該当事項はありません。
        (重要な会計方針に係る事項に関する注記)

       1.固定資産の減価償却の               (1)有形固定資産(信託財産を含みます。)
         方法
                       定額法を採用しています。
                       なお、主たる有形固定資産の耐用年数は次のとおりです。
                        建物        3~67年
                        構築物       2~60年
                        機械及び装置    17年
                        工具、器具及び備品 2~18年
                      (2)無形固定資産(信託財産を含みます。)
                       定額法を採用しています。
       2.繰延資産の処理方法               投資法人債発行費
                       償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
       3.収益及び費用の計上               固定資産税等の処理方法
                       保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
         基準
                      は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として
                      費用処理する方法を採用しています。
                       なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人と
                      の間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当
                      該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資
                      産税等相当額は、第12期1,131千円、第13期469千円です。
       4.ヘッジ会計の方法               (1)ヘッジ会計の方法
                       金利スワップについて特例処理を採用しています。
                      (2)ヘッジ手段とヘッジ対象
                       ヘッジ手段
                        金利スワップ取引
                       ヘッジ対象
                        借入金金利
                      (3)ヘッジ方針
                       本投資法人はリスク管理基本方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクを
                      ヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
                      (4)ヘッジ有効性評価の方法
                       金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略して
                      います。
       5.キャッシュ・フロー計                手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換
         算書における資金(現             金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から
         金及び現金同等物)の             3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
         範囲
                                201/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       6.その他財務諸表作成の               (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
         ための基本となる重要              保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全て
         な事項             の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、
                      貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
                       なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
                      ては、貸借対照表において区分掲記しています。
                       ①信託現金及び信託預金
                       ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託
                       土地
                       ③信託建設仮勘定
                       ④信託預り敷金及び保証金
                      (2)消費税等の処理方法
                       消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定
                      資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。
        (貸借対照表に関する注記)

          1.コミットメントライン契約
           本投資法人は、取引銀行3行とコミットメントライン契約を締結しています。
                                 第12期                 第13期
                               2018年11月30日                2019年5月31日
          コミットメントライン契約の総額                    20,000,000千円                 20,000,000千円

          借入実行残高                         -千円                 -千円

          借入未実行残高                    20,000,000千円                 20,000,000千円

           ※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

                    第12期                         第13期
                  2018年11月30日                         2019年5月31日
                   50,000千円                         50,000千円

                                202/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (損益計算書に関する注記)
           ※1.不動産賃貸事業損益の内訳
                                                   (単位:千円)
                                    第12期              第13期

                                 自 2018年6月1日              自 2018年12月1日
                                 至 2018年11月30日              至 2019年5月31日
          (1)不動産賃貸事業収益
            賃貸事業収入
             賃料収入                           16,618,645              17,225,509
             共益費収入                           1,236,504              1,244,756
              計
                                       17,855,150              18,470,266
            その他賃貸事業収入
             水道光熱費収入                          1,248,854              1,069,175
             その他賃貸収入                           621,700              231,819
              計
                                       1,870,554              1,300,995
            不動産賃貸事業収益合計
                                       19,725,705              19,771,261
          (2)不動産賃貸事業費用
            賃貸事業費用
             外注委託費                           1,078,665              1,046,431
             水道光熱費                           1,237,740              1,121,655
             公租公課                           1,588,795              1,728,306
             損害保険料                             28,837              35,594
             修繕費                            253,909              242,981
             減価償却費                           4,293,609              4,498,709
             信託報酬                             18,560              19,356
             その他賃貸事業費用                             2,933              2,864
            不動産賃貸事業費用合計
                                       8,503,051              8,695,897
          (3)不動産賃貸事業損益((1)              -  (2))
                                       11,222,653              11,075,363
          ※2.不動産等売却益の内訳

             第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
              <プロロジスパーク座間1>
                             (単位:千円)
             不動産等売却収入                     4,659
             不動産等売却原価                     3,614
             その他売却費用                      472
             不動産等売却益                      572
          (注) 座間市より道路拡幅の要請を受け土地の一部を譲渡しております。
             第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

              該当事項はありません。
          ※3.特別利益及び特別損失の内訳

             第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
              該当事項はありません。
             第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

              2018年6月に発生した大阪府北部地震及び2018年9月に襲来した台風21号及び台風24号に関連して発
             生した修繕費等とその保険金収入を特別損失及び特別利益としてそれぞれ、716,390千円及び759,531千
             円計上しています。
                                203/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (投資主資本等変動計算書に関する注記)
          ※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
                                 第12期                 第13期
                              自 2018年6月1日                 自 2018年12月1日
                              至 2018年11月30日                 至 2019年5月31日
          発行可能投資口総口数                        10,000,000口                 10,000,000口

          発行済投資口の総口数                        2,185,950口                 2,185,950口

        (キャッシュ・フロー計算書に関する注記)

           ※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
                                 第12期                 第13期
                              自 2018年6月1日                 自 2018年12月1日
                              至 2018年11月30日                 至 2019年5月31日
          現金及び預金                      24,546,935千円                 20,380,422千円

          信託現金及び信託預金                       4,569,560千円                 4,336,217千円
          現金及び現金同等物                      29,116,495千円                 24,716,639千円

        (リース取引に関する注記)

         オペレーティング・リース取引(貸主側)
          未経過リース料
                                 第12期                 第13期
                               2018年11月30日                 2019年5月31日
          1年内                      33,289,427千円                 33,703,208千円

          1年超                      94,552,795千円                 94,415,397千円

          合計                      127,842,222千円                 128,118,605千円

        (金融商品に関する注記)

          1.金融商品の状況に関する事項
          (1)   金融商品に対する取組方針
             本投資法人は、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債
            の発行等による資金調達を行います。
             余剰資金は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、原則として
            預金にて運用を行います。
             また、デリバティブ取引については、借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクを
            ヘッジするために利用し、投機的な取引は行いません。
          (2)   金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

             預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒され
            ていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短
            期に限定して慎重に行っています。
             借入金及び投資法人債は、不動産等の取得、借入金の返済又は投資法人債の償還等に係る資金調達を目
            的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、返済・償還期限や借入先の分散
            化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保等によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資
            金繰り計画の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
             また、借入金の一部は変動金利による借入れであるため、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、
            保守的な有利子負債比率を維持し、長期固定金利による借入れの比率を高めることで支払金利の上昇が本
            投資法人の運営に与える影響を限定的にするよう努めています。
                                204/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          (3)   金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
             金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
            が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を
            用いた場合、当該価額が異なることもあります。
          2.金融商品の時価等に関する事項

           2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
          価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
                                                     (単位:千円)
                            貸借対照表計上額              時価           差額

                                24,546,935           24,546,935                -
         (1)現金及び預金
                                4,569,560           4,569,560               -
         (2)信託現金及び信託預金
                                29,116,495           29,116,495                -
                資産計
                                2,000,000           2,004,000             4,000
         (4)1年内償還予定の投資法人債
                                7,400,000           7,400,357              357
         (5)1年内返済予定の長期借入金
                                16,000,000           16,097,650             97,650
         (6)投資法人債
                               185,600,000           186,867,631            1,267,631
         (7)長期借入金
                               211,000,000           212,369,639            1,369,639
                負債計
                                    -        △14,396           △14,396
         (8)デリバティブ取引
           2019年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時

          価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
                                                     (単位:千円)
                            貸借対照表計上額              時価           差額

                                20,380,422           20,380,422                -
         (1)現金及び預金
                                4,336,217           4,336,217               -
         (2)信託現金及び信託預金
                                24,716,639           24,716,639                -
                資産計
                                6,500,000           6,500,000               -
         (3)短期借入金
         (4)1年内償還予定の投資法人債                       2,000,000           2,002,000             2,000
                                1,000,000           1,000,000               -
         (5)1年内返済予定の長期借入金
                                16,000,000           16,225,600             225,600
         (6)投資法人債
                               192,000,000           193,220,489            1,220,489
         (7)長期借入金
                負債計               217,500,000           218,948,089            1,448,089
                                    -           -           -
         (8)デリバティブ取引
         (注1) 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
            (1)  現金及び預金、並びに(2)信託現金及び信託預金
               これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
            (3)  短期借入金
               短期借入金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
            (4)  1年内償還予定の投資法人債及び(6)投資法人債
               日本証券業協会による公表参考値によっています。
            (5)  1年内返済予定の長期借入金及び(7)長期借入金
               元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる割引率で割り引いて算定する方法に
              よっています。
            (8)  デリバティブ取引
               後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
                                205/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (注2) 時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
                                               (単位:千円)
                                  第12期           第13期
                                 2018年11月30日           2019年5月31日
            預り敷金及び保証金
                                     247,773           247,773
            信託預り敷金及び保証金
                                    13,855,824           14,435,224
             預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることが
            できないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
         (注3) 金銭債権の決算日(2018年11月30日)後の償還予定額

                                   (単位:千円)
                                  1年以内
            現金及び預金                        24,546,935
            信託現金及び信託預金                        4,569,560
            金銭債権の決算日(2019年5月31日)後の償還予定額

                                   (単位:千円)
                                  1年以内
            現金及び預金                        20,380,422
            信託現金及び信託預金                        4,336,217
         (注4) 長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2018年11月30日)後の返済予定額

                                                      (単位:千円)
                              1年超       2年超       3年超      4年超
                       1年以内                                 5年超
                              2年以内       3年以内       4年以内      5年以内
            投資法人債            2,000,000          -   2,000,000          -   1,500,000      12,500,000
            長期借入金            7,400,000          -   21,300,000       30,000,000      27,600,000      106,700,000
                合計        9,400,000          -   23,300,000       30,000,000      29,100,000      119,200,000
            長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2019年5月31日)後の返済予定額

                                                      (単位:千円)
                              1年超       2年超       3年超      4年超
                       1年以内                                 5年超
                              2年以内       3年以内       4年以内      5年以内
            投資法人債            2,000,000          -   2,000,000          -   1,500,000      12,500,000
            長期借入金            1,000,000      21,300,000       30,000,000       27,600,000      16,000,000      97,100,000
                合計
                        3,000,000      21,300,000       32,000,000       27,600,000      17,500,000      109,600,000
        (有価証券に関する注記)

         第12期(2018年11月30日)
          該当事項はありません。
         第13期(2019年5月31日)

          該当事項はありません。
        (デリバティブ取引に関する注記)

          1.ヘッジ会計が適用されていないもの
            第12期(2018年11月30日)
             該当事項はありません。
            第13期(2019年5月31日)

             該当事項はありません。
                                206/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          2.ヘッジ会計が適用されているもの
            第12期(2018年11月30日)
             ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおり
            です。
                                                      (単位:千円)
                                      契約額等(注1)
                                                  時価
          ヘッジ会計の        デリバティブ取引の            主な                         当該時価の
            方法         種類等        ヘッジ対象                    (注2)      算定方法
                                          うち1年超
          金利スワップ         金利スワップ取引
                             長期借入金      198,400,000      192,000,000       △14,396        -
           の特例処理        変動受取・固定支払
          (注1) 契約額等には、2018年11月29日付で締結した金利スワップ(想定元本6,400,000千円)が含まれています。当該金利ス
              ワップのヘッジ対象となる長期借入金の実行日は2018年12月3日です。
          (注2) 上記の2018年11月29日付で締結した金利スワップについては、期末時点において、金利スワップの特例処理により一体と
              して処理される長期借入金が認識されていないことから、その時価を記載しております。当該時価は、当該取引契約の相
              手方が、市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。また、上記を除く金利スワップの特例処理によるもの
              は、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「(金融商品に関する注
              記) 2.    金融商品の時価等に関する事項」における「(5)1年内返済予定の長期借入金」及び「(7)長期借入金」の時
              価に含めて記載しています。
            第13期(2019年5月31日)

             ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおり
            です。
                                                      (単位:千円)
                                       契約額等
          ヘッジ会計の        デリバティブ取引の            主な                         当該時価の
                                                  時価
            方法         種類等        ヘッジ対象                          算定方法
                                          うち1年超
          金利スワップ         金利スワップ取引
                             長期借入金      192,000,000      192,000,000        (注)       -
           の特例処理        変動受取・固定支払
          (注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価
              は、前記「(金融商品に関する注記)               2.金融商品の時価等に関する事項」における「(7)長期借入金」の時価に含めて
              記載しています。
        (退職給付に関する注記)

         第12期(2018年11月30日)
          該当事項はありません。
         第13期(2019年5月31日)

          該当事項はありません。
                                207/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (税効果会計に関する注記)
          1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
                                                      (単位:千円)
                                         第12期            第13期

                                       2018年11月30日            2019年5月31日
           (繰延税金資産)
                                              14            19
              未払事業税損金不算入額
              繰延税金資産合計                                 14            19
                                              14            19
             繰延税金資産の純額
          2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因

            となった主要な項目別の内訳
                                                       (単位:%)
                                         第12期            第13期

                                       2018年11月30日            2019年5月31日
                                             31.51            31.51
           法定実効税率
           (調整)
              支払分配金の損金算入額                              △31.50            △31.50
                                             0.00            0.00
              その他
                                             0.01            0.01
             税効果会計適用後の法人税等の負担率
        (持分法損益等に関する注記)

         第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
          該当事項はありません。
         第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

          該当事項はありません。
        (関連当事者との取引に関する注記)

          1.親会社及び法人主要投資主等
            第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
             該当事項はありません。
            第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

             該当事項はありません。
          2.関連会社等

            第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
             該当事項はありません。
            第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

             該当事項はありません。
                                208/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          3.兄弟会社等
            第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
                              議決権等      関係内容
           会社等の         資本金又は      事業の
                               の所有           取引の     取引金額          期末残高
                     出資金
       属性    名称又は      住所          内容                          科目
                              (被所有)    役員の   事業上     内容    (千円)          (千円)
            氏名         (千円)     又は職業
                                  兼任等   の関係
                               割合
                                                    営業
                                                         909,257
                                         信託不動
                                                    未収入金
                                               18,452,517
                                         産の賃貸
                                                    前受金    3,106,874
                                         信託預り

          プロロジス
                                         敷金及び
          リートマス
     その他の
                                                320,379
                東京都          不動産
                                         保証金の
     関係会社     ターリース            2,100         -    -  賃借人
                千代田区          賃貸業等
                                         受入
          合同会社                                         信託預り
     の子会社
                                                    敷金及び    13,044,933
          (注3)
                                                    保証金
                                         信託預り
                                         敷金及び
                                                211,445
                                         保証金の
                                         返還
     その他の                                    不動産信

          月山特定目     東京都
                     100,000    不動産業      -    -   売主   託受益権      5,440,000      -      -
     関係会社
          的会社     千代田区
     の子会社                                    の購入等
          プロロジス                               資産運用
     その他の                                 資産
          ・リート・     東京都          投資         役員の       報酬の
     関係会社                100,000          -       運用         1,746,944     未払費用    1,857,291
          マネジメン                               支払
                千代田区          運用業         兼任
     の子会社
                                      会社
          ト株式会社                               (注4)
          (注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
          (注2) 取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
          (注3) 本投資法人は、保有する41物件中35物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマス
             ターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
          (注4) 資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬及び売却原価に算入した物件売却に係る運用報酬それぞ
             れ、27,206千円及び23千円を含んでいます。
                                209/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
            第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
                              議決権等
                                    関係内容
           会社等の         資本金又は      事業の
                               の所有                取引金額          期末残高
                                          取引の
       属性    名称又は      住所     出資金     内容                          科目
                              (被所有)    役員の   事業上     内容    (千円)          (千円)
            氏名              又は職業
                     (千円)
                               割合   兼任等   の関係
                                                    営業
                                                         797,207
                                         信託不動
                                                    未収入金
                                               18,529,327
                                         産の賃貸
                                                    前受金
                                                        3,148,814
                                         信託預り

          プロロジス
                                         敷金及び
     その他の     リートマス
                                                770,840
                東京都          不動産
                                         保証金の
     関係会社     ターリース            2,100         -    -  賃借人
                千代田区          賃貸業等
                                         受入
          合同会社                                         信託預り
     の子会社
                                                    敷金及び
          (注3)                                             13,621,025
                                                    保証金
                                         信託預り
                                         敷金及び
                                                194,747
                                         保証金の
                                         返還
     その他の                                    不動産信

          筑波特定目     東京都
     関係会社                100,000    不動産業      -    -   売主   託受益権     12,900,000       -      -
          的会社     千代田区
     の子会社                                    の購入等
                                         資産運用
          プロロジス
     その他の                                 資産
          ・リート・     東京都          投資         役員の       報酬の
                                                    未払費用
     関係会社                100,000          -       運用         1,781,683         1,854,557
          マネジメン     千代田区          運用業         兼任       支払
     の子会社                                 会社
          ト株式会社                               (注4)
          (注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
          (注2) 取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
          (注3) 本投資法人は、保有する42物件中36物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマス
             ターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
          (注4) 資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬64,500千円を含んでいます。
          4.役員及び個人主要投資主等

            第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
             該当事項はありません。
            第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

             該当事項はありません。
        (資産除去債務に関する注記)

         第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
          該当事項はありません。
         第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

          該当事項はありません。
                                210/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (賃貸等不動産に関する注記)
         本投資法人は、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流施設を保有しています。これら賃貸等不動産の貸
        借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
                                                     (単位:千円)
                                    第12期               第13期

                                 自 2018年6月1日               自 2018年12月1日
                                 至 2018年11月30日               至 2019年5月31日
       貸借対照表計上額
                                     538,137,301               540,049,161
                期首残高
                                      1,911,860               9,255,404
                期中増減額
                                     540,049,161               549,304,566
                期末残高
                                     671,280,000               693,550,000
       期末時価
         (注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
         (注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、第12期の主な増加理由は1物件(プロロジスパーク古河3)の取得(5,483,172千円)に
            よるものであり、主な減少理由は減価償却費(4,293,609千円)の計上によるものです。また、第13期の主な増加理由は1物
            件(プロロジスパークつくば1-A)の取得(12,972,248千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(4,498,709
            千円)の計上によるものです。
         (注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
        なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

        (セグメント情報等に関する注記)

          (セグメント情報)
           1.報告セグメントの概要
             本投資法人の報告セグメントは、本投資法人の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、
            最高経営意思決定機関が、経営資源の配分及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象になって
            いるものです。
             本投資法人は、投資対象エリアの区分を基準に「グローバル・マーケット」及び「リージョナル・マー
            ケット」(注)の2つを報告セグメントとしています。
            (注) 本投資法人は、主たる用途が物流施設である不動産を投資対象とし、対象物流施設が所在するエリアと施設の仕様・機
               能を重視して、投資を行っています。投資対象エリアとしては、特定地域への集中投資を図らず、物流拠点として競争
               力のある地域における戦略的物流拠点として優位性を有する不動産への厳選投資を行い、日本国内をグローバル・マー
               ケットとリージョナル・マーケットに区分し、それぞれを投資対象として、地域の経済変動及び災害等の特定地域に重
               大な影響を及ぼす事情による収益変動を最小化するべく、地域分散を図ったポートフォリオを構築します。
               グローバル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国際的な貿易・物流の重要拠点/エリアであることから、
               国内の最大消費地を背後に控えた、国内物流の最重要拠点に対して投資を行います。本投資対象エリアとしては、「関
               東エリア」及び「関西エリア」としており、それぞれ「関東エリア」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城
               県、栃木県及び群馬県を指し、「関西エリア」は、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県を
               指しています。
               また、リージョナル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国内物流の重要拠点/エリアであることから、グ
               ローバル・マーケットに次ぐ規模の国内消費地を背後に控えた、国内広域物流に必須のエリアに対して投資を行いま
               す。本投資対象エリアとしては、「中部エリア」「東北エリア」及び「九州エリア」としており、「中部エリア」は、
               愛知県、静岡県、新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県及び岐阜県を指し、「東北エリア」は、青森県、
               岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県を指し、「九州エリア」は、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、
               宮崎県及び鹿児島県を指しています。
               更に、本投資法人は、グローバル・マーケット又はリージョナル・マーケット以外のエリアで、消費地若しくは生産地
               に近接しているか、又はその他の理由で物流拠点に適しているエリアに投資することがあります。
               なお、各セグメントに分類される物件は以下のとおりです。
               グローバル・マーケット:プロロジスパーク市川1、プロロジスパーク座間1、プロロジスパーク川島、プロロジス
               パーク大阪2、プロロジスパーク舞洲3、プロロジスパーク高槻、プロロジスパーク東京大田、プロロジスパーク座間
               2、プロロジスパーク船橋5、プロロジスパーク成田1-A&B、プロロジスパーク成田1-C、プロロジスパーク尼崎
               1、プロロジスパーク尼崎2、プロロジスパーク習志野4、プロロジスパーク東京新木場、プロロジスパーク横浜鶴
               見、プロロジスパーク大阪4、プロロジスパーク川島2、プロロジスパーク北本、プロロジスパーク常総、プロロジス
               パーク大阪5、プロロジスパーク海老名、プロロジスパーク川西、プロロジスパーク尼崎3、プロロジスパーク神戸、
               プロロジスパーク成田3、プロロジスパーク古河1、プロロジスパーク神戸2、プロロジスパーク習志野5、プロロジ
               スパーク茨木、プロロジスパーク古河2、プロロジスパーク市川3、プロロジスパーク成田1-D、プロロジスパーク
               吉見、プロロジスパーク古河3、プロロジスパークつくば1-A
               リージョナル・マーケット:プロロジスパーク春日井、プロロジスパーク北名古屋、プロロジスパーク鳥栖2、プロロ
               ジスパーク鳥栖4、プロロジスパーク岩沼1、プロロジスパーク仙台泉
                                211/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           2.報告セグメントの利益、資産及び負債等の測定方法
             報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、(重要な会計方針に係る事項に関する注記)にお
            ける記載と同一です。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値です。
           3.報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報

           第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
                                                     (単位:千円)
                           グローバル・        リージョナル・                   財務諸表
                                              調整額
                           マーケット         マーケット                   計上額
            営業収益(注1)                 18,205,477         1,520,799             -    19,726,277
            セグメント利益(注2)                 9,386,090          672,948        △679,451         9,379,588
            セグメント資産(注2)                512,397,440         33,824,178         26,459,056        572,680,675
            その他の項目
                             3,914,570          379,038            -     4,293,609
             減価償却費
             有形固定資産及び
                             6,102,133          106,951            -     6,209,084
             無形固定資産の増加額
           (注1) 本投資法人の営業収益は、全て外部顧客に対するものです。なお、グローバル・マーケットの営業収益には不動産等売
               却益572千円が含まれています。
           (注2) セグメント利益の調整額△679,451千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用679,451千円です。全社費用
               は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管・一般事務委託報酬、役員報酬等です。セグメント資産
               の調整額26,459,056千円は、主に流動資産24,831,577千円、投資その他の資産1,544,999千円及び繰延資産82,479千円
               です。
           第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

                                                     (単位:千円)
                           グローバル・        リージョナル・                   財務諸表
                                              調整額
                           マーケット         マーケット                   計上額
            営業収益(注1)                 18,275,362         1,495,899             -    19,771,261
            セグメント利益(注2)                 9,279,703          627,110        △666,558         9,240,255
            セグメント資産(注2)                521,711,058         33,431,105         22,504,850        577,647,014
            その他の項目
                             4,118,887          379,821            -     4,498,709
             減価償却費
             有形固定資産及び
                            13,746,482           7,631           -    13,754,114
             無形固定資産の増加額
           (注1) 本投資法人の営業収益は、全て外部顧客に対するものです。
           (注2) セグメント利益の調整額△666,558千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用666,558千円です。全社費用
               は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管・一般事務委託報酬、役員報酬等です。セグメント資産
               の調整額22,504,850千円は、主に流動資産20,996,965千円、投資その他の資産1,432,145千円及び繰延資産75,739千円
               です。
                                212/228








                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          (関連情報)
           第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
           1.製品及びサービスごとの情報
             単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記
            載を省略しています。
           2.地域ごとの情報

            (1)営業収益
              本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
            (2)有形固定資産
              本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記
             載を省略しています。
           3.主要な顧客ごとの情報

                                                     (単位:千円)
                相手先               営業収益              関連するセグメント名
         プロロジスリートマスターリース                                グローバル・マーケット
                                   18,452,517
         合同会社                                リージョナル・マーケット
            (注) 本投資法人は、保有する41物件中35物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマス
               ターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
           第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)

           1.製品及びサービスごとの情報
             単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記
            載を省略しています。
           2.地域ごとの情報

            (1)営業収益
              本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
            (2)有形固定資産
              本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記
             載を省略しています。
           3.主要な顧客ごとの情報

                                                     (単位:千円)
                相手先               営業収益              関連するセグメント名
         プロロジスリートマスターリース                                グローバル・マーケット
                                   18,529,327
         合同会社                                リージョナル・マーケット
            (注) 本投資法人は、保有する42物件中36物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマス
               ターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
                                213/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (1口当たり情報に関する注記)
                                   第12期                第13期
                                自 2018年6月1日                自 2018年12月1日
                                至 2018年11月30日                至 2019年5月31日
        1口当たり純資産額                            155,185円                154,691円
        1口当たり当期純利益                             3,984円                3,935円
         (注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
            また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
         (注2) 1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下のとおりです。
                                   第12期                第13期

                                自 2018年6月1日                自 2018年12月1日
                                至 2018年11月30日                至 2019年5月31日
        当期純利益(千円)                            8,709,478                8,601,974
        普通投資主に帰属しない金額(千円)                                -                -
        普通投資口に係る当期純利益(千円)                            8,709,478                8,601,974
        期中平均投資口数(口)                            2,185,950                2,185,950
        (重要な後発事象に関する注記)

          1.  資金の借入れ
           本投資法人は、2019年6月4日開催の役員会において、後記「2.                               資産の取得」の取得資金及び関連費用の
          一部への充当を目的とした資金の借入れ(以下「本ブリッジローン」といいます。)を決定し、2019年6月6
          日付で以下の資金の借入れを行いました。また、同役員会において、本ブリッジローンの期限前弁済への充当
          を目的とした資金の借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を決定し、2019年6月19日付で以下の資金の借
          入れを行いました。なお、本ブリッジローンは本借入れに加えて、後記「3.                                    新投資口の発行」の公募による
          新投資口の発行による手取金の一部及び手元資金により、期限前弁済を行いました。
      <本ブリッジローン>

       区分         借入先          借入金額        利率      借入実行日      返済期日     返済方法      担保
             株式会社三井住友銀行            38,080百万円

                                 基準金利                  期限
                                         2019年     2020年           無担保
                               (全銀協1か月日本
       短期                                             一括
                                        6月6日     6月5日           無保証
                                円TIBOR)+0.17%                    返済
            株式会社三菱UFJ銀行             16,320百万円
      <本借入れ>

       区分         借入先          借入金額        利率      借入実行日      返済期日     返済方法      担保
           株式会社三井住友銀行及び株式会                       基準金利

       長期                                       2028年
          社三菱UFJ銀行をアレンジャーと               6,600百万円      (全銀協3か月日本
                                             6月19日
      (注3)
                                                    期限
             する協調融資団(注1)                   円TIBOR)+0.275%
                                         2019年                無担保
                                                    一括
                                        6月19日                無保証
           株式会社三井住友銀行及び株式会                       基準金利
                                                    返済
       長期
                                              2029年
          社三菱UFJ銀行をアレンジャーと               12,000百万円      (全銀協3か月日本
      (注4)                                       6月19日
             する協調融資団(注2)                   円TIBOR)+0.300%
       (注1) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社日
          本政策投資銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、みずほ信託銀行株式会社、株式会社伊予銀行及び株式会社西日本シ
          ティ銀行により組成されています。
       (注2) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社日
          本政策投資銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、みずほ信託銀行株式会社及び株式会社西日本シティ銀行により組成さ
          れています。
       (注3) 当該借入れについて、支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、以下のとおり、金利スワップ契約を締結して
          います。
                                214/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         ①契約締結先           みずほ証券株式会社
         ②想定元本           6,600百万円
         ③金利           固定支払金利 0.0902% 変動受取金利 全銀協3か月日本円TIBOR
         ④契約締結日           2019年6月17日
         ⑤開始日           2019年6月19日
         ⑥終了日           2028年6月19日
          ※上記金利スワップ契約締結により、当該借入れに係る金利は、実質的に0.3652%で固定化されています。
       (注4) 当該借入れについて、支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、以下のとおり、金利スワップ契約を締結して
          います。
         ①契約締結先           野村證券株式会社
         ②想定元本           12,000百万円
         ③金利           固定支払金利 0.1300% 変動受取金利 全銀協3か月日本円TIBOR
         ④契約締結日           2019年6月17日
         ⑤開始日           2019年6月19日
         ⑥終了日           2029年6月19日
          ※上記金利スワップ契約締結により、当該借入れに係る金利は、実質的に0.4300%で固定化されています。
          2.  資産の取得

           本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2019年6月4日開催の役員会において、プロロ
          ジスパーク東松山、プロロジスパーク京田辺、プロロジスパーク仙台泉2(以下「第14期取得資産」といいま
          す。)及びプロロジスパーク神戸4(以下「取得予定資産」といいます。)の取得を決定しました。また、第
          14期取得資産については、前記「1.                  資金の借入れ」記載の本ブリッジローンによる資金及び手元資金を原資
          として、2019年6月6日付で取得しました。
         <第14期取得資産>

          物件名称                     プロロジスパーク東松山
                               埼玉県東松山市仲田町2番
          所在地
                               埼玉県東松山市仲田町2番地
          特定資産の種類                     不動産信託受益権
          取得年月日                     2019年6月6日
                               12,600百万円(注)
          取得価格
              所有形態                 所有権
          土地
                               31,170.84㎡
              敷地面積
              所有形態                 所有権
                               61,885.92㎡
              延床面積
          建物
              完成日                 2018年1月15日
              種類                 倉庫・事務所
              構造・階数                 鉄骨造4階建
          (注) 「取得価格」には、取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以
            下、同じです。
          物件名称                     プロロジスパーク京田辺

                               京都府京田辺市松井宮田1番
          所在地
                               京都府京田辺市松井宮田1番地
          特定資産の種類                     不動産信託受益権
          取得年月日                     2019年6月6日
          取得価格                     35,800百万円
              所有形態                 所有権
          土地
                               70,310.07㎡
              敷地面積
              所有形態                 所有権
                               139,520.72㎡
              延床面積
          建物
              完成日                 2018年10月17日
              種類                 倉庫・事務所
              構造・階数                 鉄筋コンクリート造6階建
                                215/228



                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                               プロロジスパーク仙台泉2
          物件名称
                               宮城県仙台市泉区明通三丁目3番1
          所在地
                               宮城県仙台市泉区明通三丁目3番地1
          特定資産の種類                     不動産信託受益権
          取得年月日                     2019年6月6日
          取得価格                     9,250百万円
              所有形態                 所有権
          土地
                               64,813.11㎡
              敷地面積
              所有形態                 所有権
                               36,589.70㎡
              延床面積
          建物
              完成日                 2018年9月3日
              種類                 倉庫・事務所
              構造・階数                 鉄筋コンクリート・鉄骨造4階建
         <取得予定資産>

          物件名称                     プロロジスパーク神戸4
                               ―
          所在地
                               兵庫県神戸市西区見津が丘七丁目6番1
          特定資産の種類                     不動産信託受益権
                               2019年10月1日(注1)
          取得予年月日
                               5,000百万円(注2)
          取得予定価格
              所有形態                 所有権
          土地
                               13,020.82㎡
              敷地面積
              所有形態                 所有権
                               24,137.60㎡
              延床面積
          建物
              完成日                 2019年5月22日
              種類                 倉庫・事務所
              構造・階数                 鉄骨造4階建
          (注1) 「取得予定年月日」は、当該不動産の現所有者との間で締結された受益権譲渡契約書(以下「売買契約書」といいます。)
             に記載された取得年月日を記載しています。
          (注2) 「取得予定価格」には、売買契約書に記載された取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに取得に
             要する諸費用は含みません。
          (注3) プロロジスパーク神戸4は、その売買契約書の締結から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)が行われることから、
             フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡し
             を行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。)に該当します。当該物件の売買契約書上、売主又は
             買主が売買契約書に定める義務に重要な点において違反し、かかる違反により当該売買契約書の目的を達成することができ
             ない場合には、当該売買契約書に別途定める場合を除き、違反していない当事者は、催告の上、当該売買契約書を解除する
             ことができ、違反した当事者は、相手方に対し、違約金として売買代金より消費税及び地方消費税を除いた金額の20%相当
             額を支払い、違約金を超える損害が生じたときでも、違約金を超える金額については互いに請求することができず、また、
             その損害が違約金に満たない金額の場合であっても、当該違約金の減額を請求することはできないものとされています。
             当該売買契約書においては、本投資法人が売買代金の資金調達を完了したことが、売買代金支払の条件とされており、当該
             条件が満たされない場合、本投資法人は、売主に通知することにより当該売買契約書を解除でき、この場合、本投資法人
             は、売主に対し、かかる違約金の支払義務を負わないものとされています。
             したがって、本投資法人が売買代金の資金調達を完了できない結果、売買代金の支払いができない場合であっても、本投資
             法人は当該売買契約書を違約金の負担なく解除できるため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与え
             る可能性は低いと考えています。
             また、売主は当該物件を取得予定日までに信託受託者に信託し、本投資法人は、かかる信託受益権を取得する予定です。
          (注4) 当該物件にかかる売買契約書においては、当該物件の取得までの間に当該物件のNCF(当該物件から得る見込みの収益から
             当該物件について生じる見込みの資本的支出を控除した金額のことをいいます。以下、本注において同じです。)に変動が
             生じた場合に、当該変動に関わらず本資産運用会社が当該物件に関して売買契約書締結時に期待した利回りと同程度の水準
             の利回りを実現させることを企図し、一定の場合に当該物件にかかる資産の譲渡価額を増額又は減額する旨の規定(以下
             「本件価格調整条項」といいます。)が設けられています。
             本件価格調整条項においては、当該物件の取得までの間に当該物件に係るNCFが賃貸契約所定の賃料額、外注委託費又は修
             繕費若しくは資本的支出の見込額の増減等の所定の事由(以下「本件価格調整事由」といいます。)により変動した場合
             に、当該変動額に応じて所定の算式により算出される一定の金額につき、NCFが増額された場合には資産の譲渡価額を増額
             し、NCFが減額された場合には資産の譲渡価額を減額する旨が定められています。
             したがって、本件価格調整事由が生じた場合、実際の当該物件の取得価格は、本書に記載の取得予定価格と異なる可能性が
             あります。
                                216/228


                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          3.  新投資口の発行
           本投資法人は、2019年6月4日及び2019年6月11日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行に
          関する決議を行い、公募による新投資口の発行については2019年6月18日に、第三者割当による新投資口の発
          行については2019年7月17日に払込が完了しています。
          (公募による新投資口の発行)
            発行新投資口数               155,430口
            発行価格               1口当たり227,458円
            発行価格の総額               35,353,796,940円
            発行価額               1口当たり220,030円
            発行価額の総額               34,199,262,900円
            払込期日               2019年6月18日
          (第三者割当による新投資口の発行)

            発行新投資口数               7,770口
            発行価額               1口当たり220,030円
            発行価額の総額               1,709,633,100円
            払込期日               2019年7月17日
          (資金使途)

             公募による新投資口の発行による手取金の一部に加えて、前記「1.                                資金の借入れ」記載の本借入れ及
           び手元資金により前記「1.              資金の借入れ」記載の本ブリッジローンの期限前弁済を行いました。また、
           公募による新投資口の発行による手取金及び第三者割当による新投資口の発行による手取金の一部は、前
           記「2.    資産の取得」記載の取得予定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当される予定です。
                                217/228













                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (7)【附属明細表】
        ① 有価証券明細表
        (1)   株式
         該当事項はありません。
        (2)   株式以外の有価証券
         該当事項はありません。
        ② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

                                                     (単位:千円)
                                         契約額等     (注1)
                                                       時価
           区分               種類
                                                      (注2)
                                              うち1年超
                                      192,000,000       192,000,000        △1,126,310
       市場取引以外の取引          金利スワップ取引 変動受取・固定支払
                                      192,000,000       192,000,000        △1,126,310
                     合計
           (注1) 金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
           (注2) 当該取引契約の相手方が、市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
           (注3) 当該取引については、「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照
              表において時価評価していません。
        ③ 不動産等明細表のうち総括表

                                                       (単位:千円)
                                             累計額
                                          減価償却
                                                    差 引
                   当期首      当 期     当 期      当期末
                                                    当期末     摘要
         資産の種類
                                         又は償却
                   残 高      増加額     減少額      残 高           当 期
                                                    残 高
                                          累計額
                                               償却額
       建物            7,555,149       5,862       -   7,561,012     1,143,411      90,837     6,417,601
       構築物
                    249,739        -     -   249,739     117,612      9,285     132,126
       工具、器具及び備品              5,434       -     -    5,434     3,157      214     2,276
       土地            3,834,204         -     -   3,834,204         -     -   3,834,204
     有
       信託建物           336,721,526      12,089,828         -  348,811,354      36,253,246      4,127,951     312,558,107      (注)
     形
       信託構築物
                   7,637,949      265,820        -   7,903,770     1,854,530      235,768     6,049,239
     固
     定
       信託機械及び装置             13,117        -     -    13,117      2,976      385     10,140
     資
       信託工具、器具及び備品             748,846      15,708       -   764,555     301,421      33,648      463,133
     産
       信託その他               35      -     -      35     35      -      0
       信託土地
                  218,446,593      1,363,986        -  219,810,580         -     -  219,810,580      (注)
       信託建設仮勘定              3,779     16,687     3,779      16,687       -     -    16,687
           小計       575,216,375      13,757,893       3,779   588,970,489      39,676,392      4,498,091     549,294,096
     無形
       信託その他             15,002        -     -    15,002      4,532      618     10,469
     固定
           小計
                     15,002        -     -    15,002      4,532      618     10,469
     資産
          合計        575,231,377      13,757,893       3,779   588,985,491      39,680,925      4,498,709     549,304,566
           (注) 信託建物、信託土地の主な増加理由は、プロロジスパークつくば1-Aを取得したことによるものです。
        ④ その他特定資産の明細表

          該当事項はありません。
                                218/228





                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ⑤ 投資法人債明細表
                                                     (単位:千円)
        銘柄      発行年月日      当期首残高      当期減少額      当期末残高       利率     償還期限       使途      担保

      第1回無担保         2014年                              2019年      借入金の      無担保
                    2,000,000          -  2,000,000      0.338%
      投資法人債        11月27日                              11月27日       返済     無保証
      第2回無担保         2014年                              2024年      借入金の      無担保
                    3,000,000          -  3,000,000      0.930%
      投資法人債        11月27日                              11月27日       返済     無保証
      第3回無担保         2017年                              2021年      借入金の      無担保
                    2,000,000          -  2,000,000      0.180%
      投資法人債        6月15日                              6月15日       返済     無保証
      第4回無担保         2017年                              2023年      借入金の      無担保
                    1,500,000          -  1,500,000      0.280%
      投資法人債        6月15日                              6月15日       返済     無保証
      第5回無担保         2017年                              2027年      借入金の      無担保
                    2,500,000          -  2,500,000      0.500%
      投資法人債        6月15日                              6月15日       返済     無保証
      第6回無担保         2017年                              2032年      借入金の      無担保
                    1,000,000          -  1,000,000      0.860%
      投資法人債        6月15日                              6月15日       返済     無保証
      第7回無担保         2018年                              2028年      借入金の      無担保
                    6,000,000          -  6,000,000      0.660%
      投資法人債        8月17日                              8月17日       返済     無保証
                   18,000,000           -  18,000,000
        合計
           (注) 投資法人債の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの償還予定額は以下のとおりです。
                                                     (単位:千円)
                   1年以内       1年超2年以内         2年超3年以内         3年超4年以内         4年超5年以内

                    2,000,000             -     2,000,000             -     1,500,000

        投資法人債
                                219/228












                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        ⑥ 借入金明細表
                                                      (単位:千円)
          区 分
                                                 返 済
                                            利 率
                    当期首      当 期      当 期      当期末
                                                     使 途   摘 要
                    残 高      増加額      減少額      残 高           期 限
                                            (注1)
           借入先
                                                 2019年        無担保
       株式会社三井住友銀行                 -   4,550,000         -   4,550,000     0.22926%         (注3)
     短
                                                11月29日         無保証
     期
                                                 2019年        無担保
     借
       株式会社三菱UFJ銀行                 -   1,950,000         -   1,950,000     0.22926%         (注3)
     入
                                                11月29日         無保証
     金
            合計            -   6,500,000         -   6,500,000
       株式会社三井住友銀行             1,850,000         -   1,850,000         -
       株式会社三菱UFJ銀行
                    2,030,000         -   2,030,000         -
       三井住友信託銀行株式会社
                     890,000         -   890,000         -
       株式会社みずほ銀行              510,000         -   510,000         -
                                                 2018年        無担保
                                           0.81010%          (注3)
     1
                                                12月3日         無保証
       株式会社あおぞら銀行               30,000        -    30,000        -
     年
     内
       株式会社日本政策投資銀行
                     680,000         -   680,000         -
     返
     済
       農林中央金庫
                     230,000         -   230,000         -
     予
     定
       株式会社りそな銀行              180,000         -   180,000         -
     の
     長
       株式会社三井住友銀行              100,000         -      -   100,000
     期
     借
       株式会社三菱UFJ銀行
                      50,000        -      -    50,000
     入
     金
                                                 2019年        無担保
       株式会社福岡銀行              340,000         -      -   340,000
                                           0.30909%          (注2)
                                                11月27日         無保証
       株式会社七十七銀行              270,000         -      -   270,000
       東京海上日動火災保険株式
                     240,000         -      -   240,000
       会社
            合計
                    7,400,000         -   6,400,000      1,000,000
                                                 2022年        無担保
     長
       株式会社三井住友銀行             10,000,000          -      -  10,000,000      0.57490%          (注2)
     期
                                                3月31日         無保証
     借
                                                 2022年        無担保
     入
       株式会社三菱UFJ銀行
                    4,000,000         -      -   4,000,000     0.57490%          (注2)
     金
                                                3月31日         無保証
                                220/228










                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          区 分
                                                 返 済
                                            利 率
                    当期首      当 期      当 期      当期末
                                                     使 途   摘 要
                    残 高      増加額      減少額      残 高           期 限
                                            (注1)
           借入先
       株式会社三井住友銀行             2,099,000         -      -   2,099,000
       株式会社三菱UFJ銀行
                    2,569,000         -      -   2,569,000
                                                 2021年        無担保
       三井住友信託銀行株式会社             1,222,000         -      -   1,222,000     0.07570%          (注2)
                                                2月15日         無保証
       株式会社みずほ銀行              846,000         -      -   846,000
       株式会社日本政策投資銀行              564,000         -      -   564,000
       株式会社三井住友銀行
                    1,725,000         -      -   1,725,000
       株式会社三菱UFJ銀行             2,112,000         -      -   2,112,000
                                                 2022年        無担保
       三井住友信託銀行株式会社             1,004,000         -      -   1,004,000     0.17260%          (注2)
                                                2月15日         無保証
       株式会社みずほ銀行              695,000         -      -   695,000
       株式会社日本政策投資銀行
                     464,000         -      -   464,000
       株式会社三井住友銀行             2,876,000         -      -   2,876,000
       株式会社三菱UFJ銀行             3,519,000         -      -   3,519,000
     長
                                                 2024年        無担保
     期
       三井住友信託銀行株式会社             1,674,000         -      -   1,674,000     0.39000%          (注2)
                                                2月15日         無保証
     借
       株式会社みずほ銀行             1,159,000         -      -   1,159,000
     入
     金
       株式会社日本政策投資銀行              772,000         -      -   772,000
       株式会社三井住友銀行             1,748,000         -      -   1,748,000
       株式会社三菱UFJ銀行             2,052,000         -      -   2,052,000
       三井住友信託銀行株式会社
                     912,000         -      -   912,000
       株式会社みずほ銀行              874,000         -      -   874,000
       株式会社日本政策投資銀行              608,000         -      -   608,000
                                                 2023年        無担保
       農林中央金庫              304,000         -      -   304,000    0.41290%          (注3)
                                                3月15日         無保証
       株式会社りそな銀行
                     304,000         -      -   304,000
       株式会社福岡銀行              228,000         -      -   228,000
       株式会社七十七銀行              190,000         -      -   190,000
       みずほ信託銀行株式会社              190,000         -      -   190,000
       日本生命保険相互会社
                     190,000         -      -   190,000
                                221/228









                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          区 分
                                                 返 済
                                            利 率
                    当期首      当 期      当 期      当期末
                                                     使 途   摘 要
                    残 高      増加額      減少額      残 高           期 限
                                            (注1)
           借入先
       株式会社三井住友銀行              860,000         -      -   860,000
       株式会社三菱UFJ銀行
                    1,020,000         -      -   1,020,000
       三井住友信託銀行株式会社              500,000         -      -   500,000
       株式会社みずほ銀行              480,000         -      -   480,000
       株式会社日本政策投資銀行              400,000         -      -   400,000
                                                 2024年        無担保
       農林中央金庫
                     200,000         -      -   200,000    0.52800%          (注3)
                                                12月20日         無保証
       株式会社りそな銀行              200,000         -      -   200,000
       株式会社福岡銀行              100,000         -      -   100,000
       株式会社七十七銀行               80,000        -      -    80,000
       みずほ信託銀行株式会社
                      80,000        -      -    80,000
       株式会社伊予銀行               80,000        -      -    80,000
       株式会社三井住友銀行             2,070,000         -      -   2,070,000
       株式会社三菱UFJ銀行             2,450,000         -      -   2,450,000
     長
       三井住友信託銀行株式会社             1,180,000         -      -   1,180,000
     期
     借  株式会社みずほ銀行             1,130,000         -      -   1,130,000
     入
       株式会社日本政策投資銀行              940,000         -      -   940,000
                                                 2026年        無担保
     金
                                           0.71670%          (注3)
                                                12月18日         無保証
       株式会社りそな銀行              520,000         -      -   520,000
       株式会社福岡銀行
                     330,000         -      -   330,000
       株式会社七十七銀行              280,000         -      -   280,000
       みずほ信託銀行株式会社              280,000         -      -   280,000
       株式会社伊予銀行              220,000         -      -   220,000
       株式会社三井住友銀行
                    2,450,000         -      -   2,450,000
       株式会社三菱UFJ銀行             3,210,000         -      -   3,210,000
       三井住友信託銀行株式会社             2,390,000         -      -   2,390,000
       株式会社みずほ銀行             1,930,000         -      -   1,930,000
                                                 2021年        無担保
                                           0.22360%          (注2)
                                                4月28日         無保証
       株式会社日本政策投資銀行
                    1,230,000         -      -   1,230,000
       農林中央金庫             1,280,000         -      -   1,280,000
       株式会社りそな銀行              820,000         -      -   820,000
       株式会社あおぞら銀行              690,000         -      -   690,000
                                222/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          区 分
                                                 返 済
                                            利 率
                    当期首      当 期      当 期      当期末
                                                     使 途   摘 要
                    残 高      増加額      減少額      残 高           期 限
                                            (注1)
           借入先
       株式会社三井住友銀行             1,750,000         -      -   1,750,000
       株式会社三菱UFJ銀行
                    2,290,000         -      -   2,290,000
       三井住友信託銀行株式会社             1,710,000         -      -   1,710,000
       株式会社みずほ銀行             1,370,000         -      -   1,370,000
                                                 2022年        無担保
                                           0.26200%          (注2)
                                                4月28日         無保証
       株式会社日本政策投資銀行              870,000         -      -   870,000
       農林中央金庫
                     920,000         -      -   920,000
       株式会社りそな銀行              580,000         -      -   580,000
       株式会社あおぞら銀行              510,000         -      -   510,000
       株式会社三井住友銀行             5,100,000         -      -   5,100,000
       株式会社三菱UFJ銀行
                    7,300,000         -      -   7,300,000
                                                 2023年        無担保
       三井住友信託銀行株式会社             4,100,000         -      -   4,100,000     0.31250%          (注2)
                                                4月28日         無保証
       株式会社みずほ銀行             2,000,000         -      -   2,000,000
       株式会社日本政策投資銀行             1,500,000         -      -   1,500,000
     長
                                                 2024年        無担保
       株式会社三井住友銀行             3,000,000         -      -   3,000,000     0.37250%          (注2)
     期
                                                4月30日         無保証
     借
                                                 2024年        無担保
       株式会社三菱UFJ銀行
     入               3,000,000         -      -   3,000,000     0.37250%          (注2)
                                                4月30日         無保証
     金
       株式会社三井住友銀行             6,300,000         -      -   6,300,000
       株式会社三菱UFJ銀行
                    7,700,000         -      -   7,700,000
                                                 2025年        無担保
       三井住友信託銀行株式会社             4,800,000         -      -   4,800,000     0.43690%          (注2)
                                                4月28日         無保証
       株式会社みずほ銀行             2,700,000         -      -   2,700,000
       株式会社日本政策投資銀行             1,800,000         -      -   1,800,000
                                                 2026年        無担保
       株式会社三井住友銀行             6,100,000         -      -   6,100,000     0.52400%          (注2)
                                                4月28日         無保証
                                                 2026年        無担保
       株式会社三菱UFJ銀行             5,200,000         -      -   5,200,000     0.52400%          (注2)
                                                4月28日         無保証
                                                 2026年        無担保
       株式会社日本政策投資銀行
                    2,600,000         -      -   2,600,000     0.52400%          (注2)
                                                4月28日         無保証
       株式会社三井住友銀行
                    7,700,000         -      -   7,700,000
       株式会社三菱UFJ銀行             9,000,000         -      -   9,000,000
                                                 2027年        無担保
                                           0.63270%          (注2)
                                                4月28日         無保証
       三井住友信託銀行株式会社             3,900,000         -      -   3,900,000
       株式会社みずほ銀行             2,700,000         -      -   2,700,000
                                223/228







                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          区 分
                                                 返 済
                                            利 率
                    当期首      当 期      当 期      当期末
                                                     使 途   摘 要
                    残 高      増加額      減少額      残 高           期 限
                                            (注1)
           借入先
       株式会社三井住友銀行             2,600,000         -      -   2,600,000
       株式会社三菱UFJ銀行
                    2,120,000         -      -   2,120,000
       三井住友信託銀行株式会社             1,770,000         -      -   1,770,000
                                                 2028年        無担保
                                           0.61980%          (注3)
                                                3月13日         無保証
       株式会社みずほ銀行             1,770,000         -      -   1,770,000
       株式会社日本政策投資銀行             1,770,000         -      -   1,770,000
       株式会社りそな銀行
                    1,770,000         -      -   1,770,000
       株式会社三井住友銀行             1,500,000         -      -   1,500,000
       株式会社三菱UFJ銀行              120,000         -      -   120,000
       三井住友信託銀行株式会社              510,000         -      -   510,000
       株式会社みずほ銀行
                     450,000         -      -   450,000
       株式会社日本政策投資銀行              350,000         -      -   350,000
                                                 2024年        無担保
     長
                                           0.44830%          (注3)
                                                10月1日         無保証
     期
       株式会社りそな銀行              800,000         -      -   800,000
     借
       農林中央金庫              800,000         -      -   800,000
     入
     金
       株式会社福岡銀行              230,000         -      -   230,000
       みずほ信託銀行株式会社              140,000         -      -   140,000
       株式会社伊予銀行              100,000         -      -   100,000
       株式会社三井住友銀行                 -   1,850,000         -   1,850,000
       株式会社三菱UFJ銀行
                        -   2,030,000         -   2,030,000
       三井住友信託銀行株式会社                 -   890,000         -   890,000
                                                 2026年        無担保
       株式会社みずほ銀行                 -   510,000         -   510,000    0.51380%         (注2)
                                                11月30日         無保証
       株式会社日本政策投資銀行                 -   680,000         -   680,000
       農林中央金庫
                        -   260,000         -   260,000
       株式会社りそな銀行                 -   180,000         -   180,000
            合計        185,600,000       6,400,000         -  192,000,000
          総合計         193,000,000      12,900,000      6,400,000     199,500,000
           (注1) 変動金利の平均利率は、期中の加重平均を記載しています。また、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引
              を行った借入金の平均利率については、金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しています。
           (注2) 資金使途は、長期借入金又は短期借入金の返済資金です。
           (注3) 資金使途は、不動産又は不動産信託受益権の取得資金及びこれらの関連費用等に充当する資金です。
           (注4) 長期借入金(1年以内に返済のものを除きます。)の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの返済予定額は以下
              のとおりです。
                                                      (単位:千円)

                        1年超          2年超          3年超          4年超
                        2年以内          3年以内          4年以内          5年以内
     長期借入金                     21,300,000          30,000,000          27,600,000          16,000,000
                                224/228






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      2【投資法人の現況】
       【純資産額計算書】
                                (2019年5月31日現在)

         Ⅰ.資産総額                         577,647,014千円
         Ⅱ.負債総額                         239,498,399千円
         Ⅲ.純資産総額(Ⅰ-Ⅱ)
                                   338,148,614千円
         Ⅳ.発行済数量                           2,185,950口
         Ⅴ.1口当たり純資産額(Ⅲ/Ⅳ)
                                      154,691円
                                225/228

















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第6【販売及び買戻しの実績】
                                                   発行済投資口の

                                   販売口数        買戻し口数
                                                      総口数
           計算期間               販売日
                                    (口)         (口)
                                                      (口)
           第8期
                                       0         0
       (自 2016年6月1日                    -                          1,841,950
                                       (0)         (0)
        至 2016年11月30日)
                                     61,330           0
                                                     1,903,280
                        2016年12月19日
           第9期
                                     (28,980)           (0)
       (自 2016年12月1日
                                      3,070          0
        至 2017年5月31日)
                                                     1,906,350
                        2017年1月16日
                                       (0)         (0)
                                     143,430           0
                                                     2,049,780
                        2017年8月7日
           第10期
                                     (67,770)           (0)
       (自 2017年6月1日
                                      7,170          0
        至 2017年11月30日)
                                                     2,056,950
                        2017年9月6日
                                       (0)         (0)
                                     122,860           0
                                                     2,179,810
                        2018年3月12日
           第11期
                                     (51,600)           (0)
       (自 2017年12月1日
                                      6,140          0
        至 2018年5月31日)
                        2018年4月11日                              2,185,950
                                       (0)         (0)
           第12期
                                       0         0
       (自 2018年6月1日                    -                          2,185,950
                                       (0)         (0)
        至 2018年11月30日)
           第13期
                                       0         0
       (自 2018年12月1日                    -                          2,185,950
                                       (0)         (0)
        至 2019年5月31日)
        (注) 括弧内の数は、本邦外における販売口数及び買戻し口数です。
                                226/228











                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第7【参考情報】
       当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しています。

       2019年2月27日             有価証券報告書

       2019年6月3日             臨時報告書
       2019年6月3日             訂正発行登録書
       2019年6月4日             有価証券届出書(一般募集)
       2019年6月4日             有価証券届出書(第三者割当)
       2019年6月5日             有価証券届出書の訂正届出書(一般募集)
       2019年6月11日             有価証券届出書の訂正届出書(一般募集)
       2019年6月11日             有価証券届出書の訂正届出書(第三者割当)
                                227/228
















                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                           独立監査人の監査報告書
                                                     2019年8月29日

     日本プロロジスリート投資法人
      役員会 御中
                             有限責任     あずさ監査法人

                             指定有限責任社員

                                               貞 廣 篤 典 ㊞
                                        公認会計士
                             業務執行社員
                             指定有限責任社員

                                               松 井 貴 志 ㊞
                                        公認会計士
                             業務執行社員
      当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲

     げられている日本プロロジスリート投資法人の2018年12月1日から2019年5月31日までの第13期計算期間の財務諸表、す
     なわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注
     記表及び附属明細表について監査を行った。
     財務諸表に対する経営者の責任

      経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示
     することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が
     必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
     監査人の責任

      当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することに
     ある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
     当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに
     基づき監査を実施することを求めている。
      監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査
     法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務
     諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に
     際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。
     また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体と
     しての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
      当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
     監査意見

      当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、日本プロ
     ロジスリート投資法人の2019年5月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・
     フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
     強調事項

      注記表の「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は、資金の借入れ、資産の取得、資産の
     取得の決定及び新投資口の発行を行っている。
      当該事項は、当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。
     利害関係

      投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
                                                         以 上

     1.上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人(有価証券報告書提出会

       社)が別途保管しております。
     2.XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
                                228/228



PDFをダウンロード

関連コンテンツ

このエントリーをはてなブックマークに追加

書類提出日で検索

今日注目の企業・投資家

お知らせ

2023年2月15日

2023年1月より一部報告書の通知、表示が旧社名で通知、表示される現象が発生しておりました。対応を行い現在は解消しております。

2023年2月15日

メール通知設定可能件数を15件から25件に変更しました。

2023年1月7日

2023年分の情報が更新されない問題、解消しました。

2023年1月6日

2023年分より情報が更新されない状態となっております。原因調査中です。

2022年4月25日

社名の変更履歴が表示されるようになりました

2020年12月21日

新規上場の通知機能を追加しました。Myページにて通知の設定が行えます。

2020年9月22日

企業・投資家の個別ページに掲載情報を追加しました。また、併せて細かい改修を行いました。

2019年3月22日

2019年4月より、5年より前の報告書については登録会員さまのみへのご提供と変更させていただきます。

2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

キーワードに関する報告書が一覧で閲覧できるようになりました。