イオンリート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                      イオンリート投資法人(E30064)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     【表紙】
     【提出書類】              有価証券届出書
     【提出先】              関東財務局長

     【提出日】              2019年８月20日

     【発行者名】              イオンリート投資法人

     【代表者の役職氏名】              執行役員　戸川　晶史

     【本店の所在の場所】              東京都千代田区神田錦町一丁目２番地１

     【事務連絡者氏名】              イオン・リートマネジメント株式会社

                   取締役　財務企画部長　戸川　晶史
     【電話番号】              03-5283-6360

     【届出の対象とした募集              イオンリート投資法人

     内国投資証券に係る投資
     法人の名称】
     【届出の対象とした募集              形態：投資証券

     内国投資証券の形態及び              発行価額の総額：その他の者に対する割当　　　　　　　　                                 597,591,480円
                   （注）　発行価額の総額は、2019年８月９日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の
     金額】
                       投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項              該当事項はありません。

     【縦覧に供する場所】              株式会社東京証券取引所

                   （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第一部【証券情報】
     第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       （１）【投資法人の名称】
           イオンリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）

           （英文ではAEON         REIT   Investment       Corporationと表示します。）
       （２）【内国投資証券の形態等】

           本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年

          法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された
          本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振
          替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」
          といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に
          基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
           また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
          型です。
           本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に
          供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付
          はありません。
           （注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といい
             ます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
       （３）【発行数】

           4,570口

           （注１）上記発行数は後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」
              に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連
              して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）
              の発行数です。野村證券株式会社は、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントに
              よる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
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           （注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。
     割当予定先の氏名又は名称                        野村證券株式会社
     割当口数                        4,570口
                             597,591,480円（注）
     払込金額
           本店所在地                  東京都中央区日本橋一丁目９番１号
           代表者の氏名                  代表取締役社長　森田　敏夫
     割当
           資本金の額                  10,000百万円
     予定先の
     内容
           事業の内容                  金融商品取引業
                             野村ホールディングス株式会社　（100％）
           大株主
              本投資法人が保有している
                             該当事項はありません。
           出
              割当予定先の株式の数
           資
              割当予定先が保有している
           関
              本投資法人の投資口の数
                             648口
           係
     本投資法
              （2019年１月31日現在）
     人との関
                             一般募集（後記「第５　募集又は売出しに関する特別記
     係
                             載事項／オーバーアロットメントによる売出し等につい
           取引関係
                             て」に定義します。以下同じです。）の事務主幹事会社
                             です。
           人的関係                  該当事項はありません。
     本投資口の保有に関する事項                        該当事項はありません。
           （注）払込金額は、2019年８月９日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出
             した見込額です。
       （４）【発行価額の総額】

           597,591,480円

           （注）発行価額の総額は、2019年８月９日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
             て算出した見込額です。
       （５）【発行価格】

           未定

           （注）発行価格は、2019年８月28日（水）から2019年９月３日（火）までの間のいずれかの日に一般募集において決定される発
             行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。
       （６）【申込手数料】

           申込手数料はありません。

       （７）【申込単位】

           １口以上１口単位

       （８）【申込期間】

           2019年９月30日（月）

       （９）【申込証拠金】

           該当事項はありません。

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       （１０）【申込取扱場所】
           本投資法人　本店

           東京都千代田区神田錦町一丁目２番地１
       （１１）【払込期日】

           2019年10月１日（火）

       （１２）【払込取扱場所】

           株式会社みずほ銀行　内幸町営業部

           東京都千代田区大手町一丁目５番５号
       （１３）【引受け等の概要】

           該当事項はありません。

       （１４）【振替機関に関する事項】

           株式会社証券保管振替機構

           東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
       （１５）【手取金の使途】

           本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限（597,591,480円）については、本投資法

          人が組入れを予定する取得予定資産（注１）のうち、「イオンモール福津」の取得資金の一部
          として拠出するために減少した手元資金に充当します。かかる手元資金は、将来の特定資産
          （注２）の取得資金又は借入金の返済資金に充当します。
           また、本件第三者割当と同日付をもって決議された一般募集における手取金
          （11,951,829,600円）については、その全額を、「イオンモール福津」の取得資金の一部に充
          当します。
           （注１）上記の取得予定資産については、後記「第二部　参照情報／第２　参照書類の補完情報／２　インベストメント・ハイ
              ライト／（２）地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」への投資／①　取得予定資産の概要」をご参照くださ
              い。以下同じです。
           （注２）特定資産とは、投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。
           （注３）調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
           （注４）上記の手取金は、2019年８月９日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
              て算出した見込額です。
       （１６）【その他】

          ①　申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取扱

            場所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（１１）払込期日」に記載の払込期
            日に新投資口払込金を払込むものとします。
          ②　野村證券株式会社は、本件第三者割当につき、後記「第５　募集又は売出しに関する特別

            記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込
            みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
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     第２【新投資口予約権証券】
       　該当事項はありません。

     第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

       　該当事項はありません。

     第４【短期投資法人債】

       　該当事項はありません。

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     第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      オーバーアロットメントによる売出し等について

       　本投資法人は、2019年８月20日（火）開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別

       に、本投資口の一般募集（以下「一般募集」といいます。）を決議していますが、一般募集に当た
       り、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社である野村證
       券株式会社がイオン株式会社から4,570口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーア
       ロットメントによる売出し）を行う場合があります。
       　本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社がイオ
       ン株式会社から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口
       を野村證券株式会社に取得させるために行われます。
       　また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終
       了する日の翌日から2019年９月25日（水）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といい
       ます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロットメ
       ントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」と
       いいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した
       全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内にお
       いて、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメ
       ントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合がありま
       す。
       　さらに、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定
       操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投
       資口の返還に充当することがあります。
       　オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引及び安定操作取
       引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本
       件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当におけ
       る発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における
       最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
       　上記に記載の取引に関して、野村證券株式会社はみずほ証券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券株式会
       社及び大和証券株式会社と協議の上、これを行います。
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     第二部【参照情報】
     第１【参照書類】
     　金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）第

     27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照
     ください。
      １【有価証券報告書及びその添付書類】

      　計算期間　第12期（自　2018年８月１日　至　2019年１月31日）2019年４月25日　関東財務局長に
      提出
      ２【半期報告書】

      　該当事項はありません。
      ３【臨時報告書】

      　該当事項はありません。
      ４【訂正報告書】

      　該当事項はありません。
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     第２【参照書類の補完情報】
      参照書類である2019年４月25日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に

     関し、参照有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である2019年８月20日（以下「本書の
     日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は以下のとおりです。
      なお、以下に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
     また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、
     本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。
     １　本投資法人の概要及び基本方針

     （１）本投資法人の概要

       　本投資法人は、2012年11月30日に設立され、2013年11月22日に株式会社東京証券取引所（以下

       「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード：
       3292）。
       　本投資法人は、主として商業施設等（注）の用に供され又は供されることが可能な不動産（複数
       の不動産が一体的に開発又は利用されている場合を含みます。）又は当該不動産が裏付けとなって
       いる資産に投資を行うことを目的とする投資法人です。
       （注）本投資法人が投資対象とする「商業施設等」とは、商業施設及び物流施設並びにこれらの関連施設をいいます。このうち、「商業施
          設」とは、小売業その他の物品販売業、遊興娯楽施設その他の集客施設（駐車場や物流のための設備装置等を含みます。）を備えた
          施設をいい、また、「物流施設」とは、商品その他の物品の流通及び運搬の用に供される倉庫その他の貯蔵施設をいいます。以下同
          じです。
       　本投資法人において、商業施設等は、地域社会の豊かな暮らしに欠かせない存在、すなわち、

       「小売から暮らしを支える『地域社会の生活インフラ資産』」であるとの認識のもと、かかる商業
       施設等を本投資法人の主な投資対象と位置付けています。本投資法人は、商業施設等への投資を通
       じて人々の豊かな生活の実現及び地域社会への貢献を理念としながら、中長期にわたる安定した収
       益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
       　本投資法人のスポンサーは、本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているイオン・リート
       マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の親会社であるイオン株式会社
       （以下「イオン（株）」又は「スポンサー」ということがあります。）です。イオン（株）は、自
       らを持株会社とするイオングループ（注）という企業グループを形成しています。
       　イオングループは、平和で豊かな暮らしの実現を目指し、地域の生活に欠かせない生活インフラ
       としての小売業を通じて、地域の人々の暮らしと共に成長してきました。本投資法人は、かかるイ
       オングループの成長を取り込むことにより本投資法人の着実な成長につなげること、すなわち、イ
       オングループが運営する商業施設等を中心に投資を行うことを基本理念としています。
       （注）「イオングループ」とは、純粋持株会社であるイオン（株）並びに293社の連結子会社及び29社の持分法適用関連会社（2019年２月
          末日時点）にて構成されるグループをいいます。以下同じです。
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     （２）本投資法人の基本方針
       　本投資法人は、主として、「地域社会の生活インフラ資産」である商業施設等への投資を通じ

       て、中長期にわたる安定したキャッシュ・フローの獲得を目指すとともに、イオングループにおけ
       る商業施設の開発・運営・取得などのノウハウとネットワークを最大限活用した成長戦略を推進す
       ること等を基本方針としています。具体的には、以下のとおりです。
        ①　イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ（注１）

        ②　イオングループの総合力を活用した高い成長力
        ③　戦略的なキャッシュ・マネジメントと安定した財務基盤
        ④　投資主価値を最大化するための体制（ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係（注２））
         （注１）「ポートフォリオ」とは、本投資法人が保有し又は取得する複数の資産により構成される集合体をいいます。以下同じで

             す。
         （注２）「ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係」とは、イオングループの総合力の活用が、本投資法人の投資主価値の最大化につなが
             り、同時に、投資主価値の最大化がイオングループの企業価値の向上につながる、といった関係をいいます。以下同じで
             す。
        ①　イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ

          　本投資法人は、前記「（１）本投資法人の概要」に記載のとおり、主として、「地域社会の

          生活インフラ資産」である商業施設等に投資します。中でも、中長期にわたり安定したキャッ
          シュ・フローの創出が見込まれる、イオングループが運営する大規模商業施設（注）を中心と
          したポートフォリオを構築します。また、本投資法人は、リスク分散や収益性を考慮し、地域
          や規模の異なる商業施設等により構成されるポートフォリオの構築を目指しています。
          　これら大規模商業施設を含む商業施設等への投資比率等については、参照有価証券報告書
          「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２                              投資方針／（１）投資方針／⑥                  ポート
          フォリオ構築方針／（イ）投資対象と投資比率」をご参照ください。
          （注）「大規模商業施設」とは、下表におけるSRSC（スーパーリージョナル型ショッピングセンター）、RSC（リージョナル型
            ショッピングセンター）及びCSC（コミュニティ型ショッピングセンター）という３つの区分のいずれかに該当する商業施設
            をいいます。以下同じです。
                     類型                          特徴

         大規模商業施設          SRSC                  RSCをより大型化した、複数の核テナントと、200
                                     店を超える専門店を有するショッピングモール
                   （スーパーリージョナル型
                                     （注１）を備えた超広域商圏型ショッピングセン
                   ショッピングセンター）
                                     ター（注２）。
                   RSC                  大型GMS（注３）等を核テナントとして、50店以上
                                     の専門店を有する広域商圏型ショッピングセン
                   （リージョナル型
                                     ター。日常生活用品から衣料、サービス、エン
                   ショッピングセンター）
                                     ターテイメント施設等の幅広い業種と業態のテナ
                                     ントが揃った一日中滞在できる「時間消費型」の
                                     商業施設。
                   CSC                  GMS、ディスカウントストア又は大型食品スーパー
                                     等を核テナントとし、20～50店程度の専門店を有
                   （コミュニティ型
                                     する商業施設。
                   ショッピングセンター）
         その他の商業施設          NSC                  食品スーパー等を核テナントとし、10～30店程度
                                     の専門店を有する、日常生活用品を主体とした商
                   （ネイバーフッド型
                                     圏の小さい小型商業施設。
                   ショッピングセンター）
                   SM                  食料品や日用品等の購買頻度の高い商品を主力商
                                     品とした食品スーパー。
                   （スーパーマーケット）（注２）
         物流施設                            上記小売業を支えるサプライチェーンを担う物流
                                     施設。
           （注１）本書において、「ショッピングモール」とは、専門店を主要通路沿いに計画的に配置し、モール（遊歩道・商店街）を
              形成することで、回遊性を高めた一体的な商業集積店舗網をいいます。また、後記「６　イオングループの総合力の活
              用と投資主価値の最大化／（１）イオングループの概要及び主な戦略」に記載のモール型RSCといったショッピングモー
              ルを備えた商業施設を「モール型」商業施設ということがあります。
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           （注２）本書において、「ショッピングセンター」とは、一般に、ディベロッパーのもとに計画、開発、所有され、１つの組織
              体として運営されている小売業、飲食業、サービス業等の集団的商業施設を意味するものをいいます。多くの場合、各
              ショッピングセンターの商圏の特性に適合した立地や規模、テナント構成を有し、店舗タイプや商業施設の規模に適合
              す る駐車場が併設されています。なお、本書において、「ショッピングセンター」を「SC」、「スーパーマーケット」
              を「SM」と、それぞれ表記することがあります。
           （注３）本書において、「GMS」とは、General                   Merchandise     Storeの略称であり、食料品や日用品のみならず、衣料品や家電、
              家具等、日常生活で使う様々な商品を総合的に揃えている総合スーパーをいいます。以下同じです。
          　一般に、「大規模商業施設」とは、広い駐車場を備え、GMSや大型専門店等の核テナントと

          多くの専門店テナントにより形成されている商業集合体をいいます。核テナントと専門店テナ
          ントという商業の集積により品揃え・店揃えに幅を持たせ、様々な年代・客層のニーズに応え
          るとともに、モールと呼ばれるショッピングのための遊歩道を設け、商業施設内の回遊性を高
          めて比較購買を可能にすることで、商業施設全体の集客力の向上を図っています。
          　最近では、「モノ消費からコト消費へ」といわれるように、核テナントとして映画館等のア
          ミューズメント施設を導入したり、カルチャー教室やフィットネスクラブ等のコミュニティ施
          設を商業施設内に設けたりと、商業施設は、単にモノを買う場所から、レジャーやコミュニ
          ティの拠点として滞在して時間を楽しむという時間消費型、体験型の施設へと変化してきてい
          ます。大規模商業施設は、売場面積の広さゆえに区画運営に柔軟性を保てることから、消費者
          のライフスタイル・ニーズ等の変化に柔軟に対応できると考えています。このような大規模商
          業施設の特性を引き出す形で商業施設の大型化を図ることで、商業施設に付加価値をもたら
          し、競争力を向上させるものと考えています。
        ②　イオングループの総合力を活用した高い成長力

          　本投資法人及び本資産運用会社は、イオングループの総合力を活用するため、イオングルー

          プ各社（注）との間で「スポンサーサポート契約」、「パイプラインサポート契約」、「SCマ
          ネジメント契約」、「物流施設マネジメント契約」及び「マレーシア不動産投資に関する覚
          書」を締結しています。本投資法人及び本資産運用会社は、これらの各種契約を通じ、イオン
          グループにおける商業施設の開発・運営・取得などのノウハウとネットワークを最大限活用し
          ます。また、本投資法人は、イオン（株）との間で「商標使用許諾契約」を締結することを通
          じて、イオングループのブランド力を活用します。
          　これら「スポンサーサポート契約」、「パイプラインサポート契約」、「SCマネジメント契
          約」、「物流施設マネジメント契約」、「マレーシア不動産投資に関する覚書」及び「商標使
          用許諾契約」の概要については、後記「６　イオングループの総合力の活用と投資主価値の最
          大化／（２）イオングループのサポート体制」及び参照有価証券報告書「第一部　ファンド情
          報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（１）投資方針／④　本投資法人の成長戦略／
          （オ）イオングループの総合力を活用するためのスポンサーサポート                                      ～  各種サポート契約の
          内容」をご参照ください。
          （注）本書において、「イオングループ各社」とは、イオン（株）、イオンモール株式会社、イオンリテール株式会社、イオン北海
            道株式会社、イオン九州株式会社、イオン琉球株式会社、イオンタウン株式会社、株式会社ダイエー、イオングローバルSCM
            株式会社、AEON      CO.  (M)  BHD.（以下「イオンマレーシア社」といいます。）及びAEON                        BIG（M）SDN.BHD.（以下「イオンビッ
            グマレーシア社」といいます。）の全部又は一部をいいます。
        ③　戦略的なキャッシュ・マネジメントと安定した財務基盤

          　本投資法人は、中長期的に安定したキャッシュ・フローを確保しつつ、運用規模が着実に成

          長を遂げられるよう、安定した財務基盤を構築することを基本方針とします。具体的には、財
          務健全性確保のため、本投資法人は、原則として、その保有する資産総額に対する有利子負債
          総額（短期借入金、長期借入金、投資法人債及びその他有利子負債の合計をいいます。以下同
          じです。）に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額の割合
          （以下「LTV（敷金込み）」といいます。また、「LTV」とは、Loan                                     to  Valueの略称をいいま
          す。以下同じです。）を50％前後の水準で運用するとともに（注１）、メガバンクを中心とし
          た金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くことを基本方針としています。
          　なお、本投資法人は本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）より、長期発行体格
          付（AA-（ダブルエー・マイナス））（注２）を取得しています。
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          　また、本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保金を含む手元資金を、物件の新規取得、
          運用物件の増床、改装、改築等の機能的改善を伴う活性化投資、借入金の返済等に戦略的に活
          用 するといった、その時々において最も有効的かつ戦略的なキャッシュ・マネジメントを行い
          ます。
          （注１）LTV（敷金込み）の上限は60％として運用を行います。但し、運用資産の取得等により、短期的にその数値を超えることが
             あります。
          （注２）本格付は、本投資口に付された信用格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業
             者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用
             格付はありません。
        ④　投資主価値を最大化するための体制（ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係）

          　本投資法人は、イオングループの総合力の活用により投資主価値を最大化することを目指

          し、本投資法人の投資主価値の最大化がイオングループにおいても利益となる、投資主とイオ
          ングループとのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係を構築します。
          　また、スポンサーサポート契約において、イオン（株）は、本投資法人が新たに投資口を発
          行する場合には、新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うこと、及び同社の
          保有する投資口についてその保有を継続し一定の比率（19.9％）を保つように努めること等を
          規定しています。また、本投資法人の投資主価値の最大化がイオングループにおいても利益と
          なる関係の構築に向けて、本投資法人は、その資産の運用に関し本資産運用会社に支払う報酬
          につき、本投資法人の運用成績に連動する運用報酬体系を採用しています。
          　なお、ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係の構築と同時に、利害関係者取引に対応するための

          透明性の高いガバナンスを実現するため、本投資法人は、種々の施策を講じています。その詳
          細については、後記「６　イオングループの総合力の活用と投資主価値の最大化／（３）投資
          主とイオングループの利益一致を図る取組み」をご参照ください。
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     ２　インベストメント・ハイライト
       　本投資法人は、一般募集及び本件第三者割当（以下併せて「本件公募増資」といいます。）並び

       に本新規借入れ（後記「３　財務戦略～安定成長を支える強固な財務基盤／⑦　新規借入れの予
       定」に定義します。以下同じです。）による資金調達と取得予定資産（注１）の組入れにより、
       ポートフォリオの規模の着実な拡大と分散化の進展を図ることで中長期的に安定した収益基盤の更
       なる強化を図り、もって投資主価値の最大化を目指します。
       　本件公募増資及び本新規借入れと取得予定資産の組入れにより示される施策及び本投資法人の強
       み（インベストメント・ハイライト）は、以下のとおりです。
        （１）厳選した物件取得による、着実な分配金の成長

            ・前回公募増資（注２）以降、機動的な資産入替、増築棟（注３）の取得等を通じ、分配
             金を着実に増加
        （２）地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」への投資
            ・①暮らしのプラットフォーム、②環境変化への対応力、③地域コミュニティ機能、の３
             つの特徴を有する、地域に住まう人の「生活インフラ資産」へ厳選投資
        （３）J-REIT        No.１のキャッシュ・フロー創出力
            ・潤沢なキャッシュ・フローを活用した物件取得、物件バリューアップ投資等による継続
             的な投資主価値の向上
            ・キャッシュ・フローを活用した成長によって、更にキャッシュ・フロー創出力を高めて
             いく、持続的な成長サイクルの推進
             なお、J-REIT        No.１のキャッシュ・フロー創出力の詳細については、後記「（３）J-
             REIT   No.１のキャッシュ・フロー創出力／①　成長の原動力となるJ-REIT                                        No.１の
             キャッシュ・フロー創出力」をご参照ください。
        （注１）本書における「取得予定資産」については、後記「（２）地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」への投資／①　取

            得予定資産の概要」及び「７　取得予定資産の概要／（１）取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照ください。以下同じ
            です。
        （注２）上場以降４回目となる2017年９月の公募増資を指し、下記「（１）厳選した物件取得による、着実な分配金の成長／①　前回
            公募増資以降の取組み」に定義します。
        （注３）本投資法人、イオンモール株式会社及び信託受託者（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）の間の2016年８月25日付増床開発協定書
            （イオンモール甲府昭和増床棟）に基づき、イオンモール株式会社の費用と責任において建設された増床建物を「増築棟」又
            は「イオンモール甲府昭和（増築棟）」といい、増築棟を除く「イオンモール甲府昭和」の既存建物を「既存棟」又は「イオ
            ンモール甲府昭和（既存棟）」という場合があります。以下同じです。
     （１）厳選した物件取得による、着実な分配金の成長

        ①　前回公募増資以降の取組み

            投資主価値の向上を目指し、資産入替、増築棟取得等の取組みによりポートフォリオの質
            を向上
           本投資法人は、上場以降４回目となる2017年９月の公募増資（本書において「第４回公募増

          資」又は「前回公募増資」といいます。）以降、2018年６月から７月にかけて本投資法人初の
          取組みとして、「イオンモール熊本」を譲渡し、「イオンモール京都五条」を取得するとの資
          産入替を実施しています。この資産入替により、「イオンモール熊本」においては、2016年熊
          本地震（以下「熊本地震」といいます。）による被害から、イオングループと協働して復旧に
          あたり資本的支出による帳簿価額が増加し鑑定評価額対比の含み損が発生していたため、これ
          を鑑定評価額以上の価格で売却（注１）し、一方で、京都エリアの大規模商業施設である「イ
          オンモール京都五条」を133億円で取得することで、「イオンモール熊本」の含み損を解消す
          るとともにポートフォリオの質の向上及び投資主価値の向上を図りました。
           更に、2018年９月には、豊富な手元資金を活用し、「イオンモール甲府昭和」の既存棟への
          活性化投資（注２）を行うとともに、本投資法人初の取組みとして「イオンモール甲府昭和」
          の増築棟を取得しており、含み益の一層の拡大と賃料増額を実現しています。「イオンモール
          甲府昭和」の増築棟の詳細については、後記「（３）J-REIT                                 No.１のキャッシュ・フロー創出
          力／②　キャッシュ・フローの活用実績」をご参照ください。また、「イオンモール直方」、
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          「イオンモール日吉津」、「イオンモール倉敷」、「イオンモール盛岡」及び「イオンモール
          水戸内原」については、本投資法人の強みである活性化投資による賃料増額も実現しており、
          財 務戦略の観点からは、2018年12月に本投資法人初となる個人投資家向け投資法人債（愛称
          「イオンリートの大感謝債」）を発行しました。活性化投資の詳細については、後記「（３）
          J-REIT    No.１のキャッシュ・フロー創出力」を、個人投資家向け投資法人債の詳細について
          は、後記「３        財務戦略～安定成長を支える強固な財務基盤／⑥　資金調達手段の多様化」を
          ご参照ください。
           本投資法人は、上場以降５回目となる本件公募増資に伴い、地域社会に支持され続ける「生
          活インフラ資産」である「イオンモール福津」を、本件公募増資後の2020年２月３日には「イ
          オンモール多摩平の森」を取得する予定であり、厳選投資による着実な巡航分配金の成長を目
          指します。
          （注１）「イオンモール熊本」の譲渡日現在の帳簿価額は143億８千８百万円であり、これを145億円の譲渡価額（消費税及び地方消

             費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）にて譲渡しました。
          （注２）「イオンモール甲府昭和」の既存棟への活性化投資とは、既存エレベーター及び既存エスカレーターの改修工事、天井・壁
             面仕上げ工事、塗装工事等をいいます。
          （注３）本書に記載の数値については、別段の記載のない限り、単位未満切捨てにて表示しています。また、割合・比率について
             は、別段の記載のない限り、小数点第２位を四捨五入しています。なお、不動産の面積については、登記簿又は権利証書
             （Issue   Document    of Title）上の数値（小数点第２位まで）を記載しています。
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               ＜前回公募増資以降の取組みと本投資法人の投資口価格の推移＞
        ②　上場以降、巡航分配金の着実な成長










            １口当たり巡航分配金の着実な成長を継続し、投資主価値の向上を実現
           本投資法人は、上場以降、着実に外部成長を継続してきた結果、中長期的にポートフォリオ

          の収益性及び投資主価値の向上を実現しています。上場以降、１口当たり実績分配金（注１）
          は着実かつ安定的に増加してきました。１口当たり巡航分配金（注２）においては、熊本地震
          による一時的な減少はあったものの、スポンサー・パイプライン（注３）を活用した厳選投資
          による外部成長を背景として毎期安定的に増加しています。
           2016年４月に「イオンモール熊本」が熊本地震の被害を受けた際には、2016年７月期に当期
          純損失を計上の上、一時的に手元資金を活用することで利益超過分配を機動的に実施しまし
          た。また、「イオンモール熊本」の復旧に当たっては、本投資法人の豊富な手元資金を活用し
          た緊急的な修繕及び資本的支出を実施することで、早期に一部営業を再開し、災害からの復興
          を実現しています。その結果、2017年７月期には１口当たり巡航分配金は2,749円となりまし
          た。その後も前記「①　前回公募増資以降の取組み」に記載の機動的な資産入替、増築棟の取
          得等を通じて１口当たり巡航分配金を成長させており、2019年１月期には2,950円まで増加し
          ています。
           また、１口当たりNAV（注４）についても、2014年１月期末の110,456円から2019年１月期末
          には133,465円へと着実に増加しています。
           今後も豊富なスポンサー・パイプラインを背景とした厳選投資による継続的な外部成長を図

          り、中長期的に安定した収益性を有する堅固なポートフォリオの構築及び投資主価値の向上を
          目指します。
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                         ＜巡航分配金の着実な成長＞
          （注１）「１口当たり実績分配金」とは、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の実績額をいいます。以下同じです。なお、







             上表に記載の2016年７月期（第７期）の１口当たり実績分配金は、全て利益超過分配金です。
          （注２）「１口当たり巡航分配金」とは、１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）の実績額に対して、固定資産税及び都市
             計画税等の公租公課（以下、本注記において「公租公課」といいます。）の会計処理により生じる以下の一時的な費用の変
             動の調整を行って算出された１口当たり分配金の試算額をいいます。なお、2016年７月期（第７期）は熊本地震の影響によ
             り当期純損失のため、０円としています。また、2017年７月期（第９期）の「１口当たり巡航分配金」は、特別利益として
             計上された災害損失引当金戻入額及び固定資産税減免額合計537百万円のうち、当期に利益の分配として分配される金額
             を、2018年７月期（第11期）は「イオンモール熊本」の売却益相当額31百万円を、2019年１月期（第12期）は配当準備積立
             金取崩額122百万円を除いて計算しています。
              ・公租公課が取得原価に算入され、また、取得時点において公租公課の賦課決定がされないことから公租公課が費用化さ
               れなかった各営業期間に、公租公課が各運用資産の取得時から賃貸事業費用として計上されたものとして試算
              なお、「１口当たり巡航分配金」は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定される指標ではなく、ま
             た、会計監査人の監査を受けたものではありません。当該試算額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠し
             て表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきものではありません。更に、「１口当たり巡航分配金」は、将来
             の分配の有無及びその金額をいかなる意味においても保証するものではありません。
          （注３）「スポンサー・パイプライン」とは、イオングループのネットワークを活かした物件取得ルートをいいます。以下同じで
             す。
          （注４）「１口当たりNAV」は、以下の算式により算出しています。以下同じです。
             １口当たりNAV（Net        Asset   Value）＝各決算期末のNAV（＊１）÷各決算期末の発行済投資口数
             ＊１　「NAV」とは、以下の計算式により求めた、本投資法人が保有する不動産関連資産の価額を鑑定評価額に基づいて評
               価した場合における、本投資法人の資産と負債の差額（純額）をいい、貸借対照表に記載されている純資産額とは異な
               ります。
               「NAV」＝（各決算期末の出資総額（＊２）＋各決算期末のポートフォリオ含み損益(＊３)）
             ＊２　2016年７月期（第７期）の出資総額は、出資総額から第７期未処理損失の額及び利益超過分配金の額を控除して算出
               しています。また、2017年１月期（第８期）以降の出資総額は、出資総額から出資総額控除額を控除して算出していま
               す。
             ＊３　「ポートフォリオ含み損益」は、以下の算式により算出しています。なお、「イオン・タマン・ユニバーシティ・
               ショッピング・センター（AEON             Taman   Universiti     Shopping    Centre）」のマレーシア受益権（後記「８　ポートフォ
               リオの概況／（１）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産及び海外不動産保有法人株式の概要」に定義し
               ます。）に係る「不動産鑑定評価額」及びJAMBATAN                    MANSEIBASHI(M)      Sdn.  Bhd.を通じて保有するイオンモール              セレン
               バン２（AEON      MALL  SEREMBAN    ２）に係る「不動産鑑定評価額」及び「帳簿価額」については、各決算期末の為替相場
               を用いて円貨に換算しています。
               ポートフォリオ含み損益＝各決算期末の保有資産の鑑定評価額合計－各決算期末の保有資産の帳簿価額合計
               　なお、2016年７月期（第７期）及び2017年１月期（第８期）のポートフォリオ含み損益は「イオンモール熊本」の鑑
               定評価額及び帳簿価額を除いて算出しています。
        ③　上場以降の資産規模の推移及び取組み

            投資主価値の向上を意識した外部成長と資産入替、増築棟取得等の新たな取組みを実施
          　本投資法人は、2013年11月の上場時に16物件・1,583億円（取得価額ベース。本③において

          以下同じです。）を取得し、その後2014年６月にはイオンマレーシア社よりJ-REITで初となる
          海外不動産「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                                                Taman
          Universiti       Shopping     Centre）」（手数料等を除く取得価格：20百万マレーシア・リンギット
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          （以下「RM」といいます。））を取得したことにより、2014年７月期末時点でのポートフォリ
          オ規模は、17物件・1,589億円となりました。
           2015年２月の公募増資（第１回公募増資）においては、京都駅至近に立地する希少性の高い
          RSCである「イオンモールKYOTO」をはじめとするRSC６物件・352億円を取得することでポート
          フォリオの分散化及び多様化を図り、2016年２月の公募増資（第２回公募増資）では、「イオ
          ンモール大和郡山」をはじめとするRSCを中心とした大規模商業施設４物件・411億円及びイオ
          ングループの戦略を支える物流拠点である本投資法人初となる物流施設（「ダイエー川崎プロ
          セスセンター」）１物件・142億円の合計５物件・553億円を取得することで資産規模を拡大す
          るとともに、投資対象の「多様化」を進めながら厚みのあるポートフォリオを構築してきまし
          た。
           その後、上場以降２度目の海外不動産投資となる「イオンモール                                      セレンバン       ２（AEON
          MALL   SEREMBAN     ２）」を、マレーシアに設立した海外不動産保有法人（投資信託及び投資法人
          に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法
          施行規則」といいます。）第221条の２第１項に規定する法人をいいます。）であるJAMBATAN
          MANSEIBASHI(M)         Sdn.   Bhd.（以下「本海外SPC」といいます。）の株式取得というJ-REITとし
          て初の投資手法により取得することを、2016年４月に決定し、同年９月に取得を完了しまし
          た。
           熊本地震からの復興を経て、続く2017年２月の公募増資（第３回公募増資）においては、
          「イオンモール伊丹昆陽」をはじめとするイオングループが開発した競争優位性の高い大規模
          商業施設であるイオンモール４物件・522億円、及び関西エリアにおけるイオングループの店
          舗群をカバーする広域大型物流施設（「イオン南大阪RDC」）１物件・98億円の合計５物件・
          621億円を取得したことで、資産規模は上場時の1,583億円から3,306億円（2017年７月末日時
          点）まで拡大し、上場後約３年で3,000億円としていた従前の中期資産規模目標を達成しまし
          た。
           2017年９月の公募増資（第４回公募増資）では、「変化対応力」を有する「生活インフラ資
          産」への厳選投資を実行し、イオングループが開発した競争優位性の高いモール型ショッピン
          グセンターであるRSC（「イオンモール下妻」）１物件・95億円、確立された商圏において地
          域住民の消費者ニーズを汲み取る「イオンスタイル検見川浜」等CSC２物件・81億円及び大
          阪・京都・神戸エリアの三大消費地を支える生鮮食品製造・加工拠点である物流施設（「ダイ
          エー茨木プロセスセンター」）１物件・68億円の合計４物件・245億円を取得しており、安定
          性の高い本投資法人のポートフォリオの更なる強化を図りました。
           第４回公募増資以降の取組みについては、前記「①　前回公募増資以降の取組み」をご参照
          ください。
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                    ＜上場以降の資産規模の推移及び取組み＞
          （注１）本書において、「取得予定資産組入後」とは、取得予定資産を全て組み入れた時点をいいます。以下同じです。







          （注２）本書において、取得予定資産組入後の物件数は、特段の明示がない限り、本投資法人が本海外SPCを通じて保有する「イオ
             ンモール    セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」も含めて計算しています。
          （注３）取得済資産、期中増減額及び取得予定資産の金額は、取得（予定）価額に基づいて記載しています。
          （注４）取得価額の計算において、「イオンモール                    セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」は本海外SPCがSwiss           Advanced
             Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.に対して支払った対価を使用していますが、当該金額は、当該不動産等の取得に要し
             た諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買代金等）です。また、RMの円貨換算
             は、取得時に用いた換算レートである2016年９月30日の為替相場（１RM=24.43円（小数点第３位を切捨て））を用いていま
             す。以下同じです。
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     （２）地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」への投資
        　①　取得予定資産の概要

            地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」を厳選取得
           本投資法人は、上場以降５回目の公募増資となる本件公募増資に伴い、イオングループが開

          発した競争優位性の高いRSCである「イオンモール福津」を取得します。本件公募増資後の
          2020年２月３日には同様にRSCである「イオンモール多摩平の森」を取得する予定であり、当
          該２物件の取得予定価額は277億円、平均鑑定NOI利回りは5.6％（注）（以下、当該２物件を
          「取得予定資産」といいます。）です。
          　取得予定資産は、福岡県に所在する「イオンモール福津」が2012年４月竣工（2018年にはリ
          ニューアル実施）、東京都に所在する「イオンモール多摩平の森」が2014年11月竣工と本投資
          法人の保有物件の平均築年数と比較しても築浅の物件であり、いずれも周辺人口が増加するエ
          リアにおける地域に根差した「生活インフラ資産」です。
          　取得予定資産の組入れにより、取得予定資産組入後の本投資法人のポートフォリオは、物件
          数42物件、取得（予定）価額合計3,901億円、平均NOI利回り6.4％（注）となり、安定性の高
          い本投資法人のポートフォリオの更なる強化及び分散化の進展が期待されます。
                         ＜取得予定資産の概要＞

          （注）本書において、「鑑定NOI利回り」及び「平均鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した、取得予定資産を対象とし


             た値であり、「平均NOI利回り」は、以下の計算式により算出した、取得予定資産組入後の本投資法人の保有資産（「イオ
             ンモール    セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」を除きます。）を対象とした値です。
               ・各取得予定資産の鑑定NOI利回りは以下の計算式により算出しています。
                各取得予定資産の鑑定NOI利回り＝各取得予定資産の鑑定NOI（A）÷各取得予定資産の取得予定価額
               （A）取得予定資産の鑑定NOIは、取得予定資産に係る取得予定時の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における
               運営純収益を使用しています。
               ・取得予定資産の平均鑑定NOI利回りは以下の計算式により算出しています。
                取得予定資産の平均鑑定NOI利回り＝取得予定資産の鑑定NOI（A）の合計÷取得予定資産の取得予定価額の合計
                なお、取得予定資産の平均鑑定NOI利回りは、取得予定時の不動産鑑定評価書に基づいて算出しており、本投資法人
               による取得予定資産組入後の実績値とは異なる可能性があります。取得予定資産の不動産鑑定評価書の詳細について
               は、後記「７　取得予定資産の概要／（１）取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
               ・取得予定資産組入後の平均NOI利回りは、以下の計算式により算出しています。
                取得予定資産組入後の平均NOI利回り＝（2019年１月期における保有資産に係るNOIの合計（B）＋取得予定資産の鑑
               定NOIの合計）÷（2019年１月期末時点における保有資産に係る取得価額の合計＋取得予定資産の取得予定価額の合
               計）
               （B）2019年１月期における保有資産のNOIの合計＝（不動産賃貸事業収益＊－不動産賃貸事業費用＊）の合計＋減価償
               却費＊の合計
                ＊2019年１月期の実績値に係る不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用を当該期の稼働日数で除し、365日を乗
               じることで年換算し、また、2019年１月期の実績値に係る減価償却費を当該期の稼働月数で除し、12ヶ月を乗じること
               で年換算して使用しています。但し、「イオンモール甲府昭和（増築棟）」については、取得日以降の2019年１月期に
               おける実質稼働日数の実績値に係る不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用を当該実質稼働日数で除し、365日を
               乗じることで年換算（減価償却費は当該実稼働月数で除し、12ヶ月を乗じることで年換算）しています。また、「イオ
               ンモール京都五条」及び「イオンモール甲府昭和（増築棟）」については、2019年１月期において費用計上されない固
               定資産税、都市計画税及び償却資産税について、各資産の取得時鑑定評価書に基づく固定資産税、都市計画税及び償却
               資産税の合計額を差し引いたものを使用しています。
        ②　イオンリートが考える「生活インフラ資産」

           本投資法人は、主として、「地域社会の生活インフラ資産」である商業施設等に投資しま

          す。本投資法人が考える「生活インフラ資産」とは以下のとおりです。
        （A）日常利用される多くのテナントを備えた「暮らしのプラットフォーム」

          ・食品スーパーを核として、繰り返し利用される（日常利用される）多彩なテナントを備
           え、日々の生活ニーズをカバー
          ・シネマやクリニック、カルチャースクール、フィットネス等のテナント又は地域に根差し
           たテナント等が入居
        （B）生活ニーズや環境の変化に対応し、将来にわたって継続運営が可能な施設
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          ・生活ニーズや環境の変化に対応し、リアル店舗（実店舗）とeコマースの融合やテナント構
           成等を柔軟に変化させていくことにより、将来にわたって継続運営が可能な、魅力的で居
           心 地の良い施設としての地位を確立
        （C）地域社会のコミュニティを形成する場所となる地域社会に欠かせない施設
          ・他の商業施設にはない来店動機となる「人が集まる」地域社会のコミュニティを形成する
           場所となり、災害時等の有事の際にはライフライン確保や防災拠点となる地域社会に欠か
           せない施設
                   ＜イオンリートが考える「生活インフラ資産」＞

           ＜大規模商業施設であるイオンモールの優位性＞






            本投資法人は、上記の「生活インフラ資産」の中でも、特に中長期にわたり安定した
           キャッシュ・フローの創出が見込まれる、イオングループが運営する大規模商業施設を中心
           としたポートフォリオを構築することを基本方針としています。大規模商業施設では、GMS
           （総合スーパー）等を核テナントとして、これに多種多様な専門店を配するモール型ショッ
           ピングセンターが、現在、最も競争力のある商業施設として、商業施設の主流になっている
           と、本投資法人は考えています。本投資法人が保有する国内商業施設の92.4％（2019年６月
           末日時点。取得価額ベース）はモール型ショッピングセンターであるイオンモールで構成さ
           れています。
            本投資法人が考えるイオンモールの優位性は以下のとおりです。

           ・集客力のある大型テナントの複数配置
             売場面積の大きい大型テナントについて、(a)「総合スーパー」は、近隣商圏で底堅い
            需要を確保し、(b)耐久消費財等を扱う「大型専門店」は中域商圏で、(c)シネマコンプ
            レックス、ゲームセンター等の「時間消費型、体験型コンテンツ」を提供する集客力の高
            い大型専門店は広域商圏で、それぞれ消費者を誘引する特性があると、本投資法人は考え
            ています。
             また、イオンモールは、これらの大型テナントを立地や消費特性、商圏特性に合わせて
            複数配置することで、日常利用の近隣商圏から遠方の広域商圏まで多様なニーズを有する
            消費者を施設に呼び込むことが可能な商業施設であると、本投資法人は考えています。
           ・２核１モール構造による専門店モールゾーンでの集客・回遊性の確保
             イオンモールは、「総合スーパー」と複数の大型専門店や「時間消費型、体験型コンテ
            ンツ」等を提供するテナントを核テナントとしてモールの両端に配置し、その間を専門店
            モールゾーンで結ぶ２核１モール構造を原則として採用しています。これにより、集客力
            を有する核テナント間の移動を促すことで、専門店モールゾーンの小規模な専門店テナン
            トへの消費者の回遊性も確保し、小規模な専門店テナントを含めた集客力の向上と商業施
            設全体の売上を高めることが可能であると、本投資法人は考えています。
           ・定期的な専門店モールゾーンのテナント入替えや大規模リニューアルによる商業施設とし
            ての競争力の維持・向上
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             イオンモールでは、出店地域の立地や消費特性、商圏特性に合わせたテナント構成を
            行っています。特に専門店モールゾーンでは品揃え・店揃えに幅を持たせるとの創意工夫
            を重ねており、様々な年代・客層のニーズに応えることが可能となっています。
             一方、消費者のライフスタイル・ニーズ等の変化に対応するため、小売について高い水
            準のノウハウを有するイオングループによる多面的な「テナントサポート（テナント営業
            支援）」の実施や、消費特性に合ったテナントの定期的な入替え等により、商業施設とし
            ての消費者訴求力を維持するとの施策を推進しています。また、イオングループは、消費
            者のライフステージの変化やマクロ環境の変化を適切に捉えた大規模リニューアルも定期
            的に行うことで、商業施設全体の競争力を維持・向上させることに努めています。大規模
            リニューアルについては、後記「④　マスターリース契約による賃料の安定性」をご参照
            ください。
                   ＜大規模商業施設であるイオンモールの優位性＞

           （注）核テナントとして記載されている各テナントはイオンモールの全てに入居しているものではありません。以下同じです。





           ＜リアル店舗（実店舗）とeコマースを融合させたイオングループの取組み＞

            共働きやシニア等、消費者のライフスタイルの多様化、また、近年のeコマース市場の拡
           大を受け、イオングループでは、大小様々な実店舗で、実店舗とeコマースの連携を推進し
           ています。
            具体的な取組みとして、インターネットで買い物ができるネットショッピングへの対応が
           挙げられます。主に食品や日用品等のデイリーユース商品を取り扱う「おうちでイオン・イ
           オンネットスーパー」（以下「イオンネットスーパー」又は単に「ネットスーパー」といい
           ます。）では、インターネットで注文した商品を近隣のイオン実店舗から直接配送するサー
           ビスであり、実店舗に直接買い物に行けない消費者や、実店舗で買い忘れた商品を注文・購
           入したい消費者の需要をカバーしています。また、実店舗で取り扱っていない商品やギフト
           商品等を日本全国に配送する「おうちでイオン・イオンショップ」も運営しています。
            このように、イオングループでは地域商圏の消費者の多様なライフスタイル・買い物スタ
           イルに対応することで、お客さまのeコマースのニーズも取り込んだ幅広いサービスを提供
           しています。なお、本投資法人が保有する国内商業施設も全35店舗中25店舗がイオンネット
           スーパーを導入しており（2019年６月末日時点）、全国に展開するイオングループの店舗網
           を生かし、ネットスーパーの売上を取り込むことで、店舗の売上の維持・強化を図っていま
           す。
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           ＜リアル店舗（実店舗）とeコマースを融合させたイオングループの取組み＞
            上記のとおり、イオングループが運営する大規模商業施設は施設内の専門店数が多く、映




           画館やゲームセンター等のアミューズメント施設、カルチャー教室やフィットネスクラブ等
           のコミュニティ施設等、消費者が滞在して時間を楽しむ「時間消費型、体験型コンテンツ」
           等を提供する施設として、非耐久財を中心とする「モノ消費」だけでなくサービス等を中心
           とする「コト消費」のニーズにも対応が可能であるとの特性を有しています。
            また、イオングループでは、イオンモールの核店舗であるイオン（GMS）のリニューアル
           を行い「イオンスタイル」（注１）や「Ｇ.Ｇコンセプト店舗」（注２）として地域のお客
           さまのニーズに合わせた商品・サービスを提供し、また、実店舗とeコマースを連携させた
           ネットスーパー等のeコマース需要にも対応していることから、本投資法人が主な投資対象
           としている大規模商業施設は、地域のお客さまに寄り添い変わり続ける「地域社会の生活イ
           ンフラ資産」として高い競争力を有していると、本投資法人は考えています。
            このような消費者のライフスタイル・ニーズ等の多様化に柔軟に対応することが可能な、
           変化対応力が高く、高い集客力を有する大規模商業施設を中心に、変化への対応力を有する
           商業施設等に投資を行うことで、収益性及び安定性の向上を図っています。
           （注１）「イオンスタイル」とは、「なりたい明日のために、納得して買うことができる”幸せ”を提供する」をコンセプトに
               食品、ヘルス＆ビューティケア、アパレル、キッズ、住まいと暮らし、Ｇ.Ｇストア等の分野で、様々なライフスタイ
               ルに応じた“新しい価値ある商品”を中心に専門性の高い商品とサービスを提供する新しい店舗です。
           （注２）「Ｇ.Ｇコンセプト店舗」とは、「人生の最上の世代を迎えたシニア世代（Grand                                    Generation世代）の消費者を中心
               に、“コト”や“モノ”、サービスをご提供する」店舗をいい、イオングループによる「シニアシフト」戦略を体現し
               た店舗です。
        ③　イオンリート保有物件の安定性

            イオンリート保有物件のエンドテナントの売上高は前年同期比で同水準、稼働率はほぼ
            100％で安定的に推移
           イオンモールでは、総合スーパー、耐久消費財等の大型専門店、アミューズメント施設、映

          画館等の「時間消費型、体験型コンテンツ」を提供するテナント及び専門店モールゾーンに出
          店する専門店と、エンドテナントが１施設の中に多数存在する店舗構成を採用しています。本
          投資法人が2019年６月末日時点で保有する国内商業施設全体に占めるエンドテナントは延べ約
          4,500店あります。このように多業種に分散していることにより消費者の多種多様なニーズを
          取り込むことが可能なことから、イオンモールを中心とする本投資法人のポートフォリオ全体
          のエンドテナントの売上高は前年同期比で同水準であり、安定的に推移しています。
           更に、前記「②　イオンリートが考える「生活インフラ資産」」に記載のとおり、イオング
          ループは、消費者の家計支出全体のニーズに応える施設運営を行っており、消費者のニーズの
          変化に合わせたテナント入替えや大規模リニューアルを行うことで、イオンモールの売上の
          アップサイドの実現に努めています。
           これらの結果、2018年９月１日から2019年２月末日までの期間に係るポートフォリオ組入商

          業施設の各店舗のエンドテナント売上高（注１）は、国内34物件の店舗合計において前年同期
          （2017年９月１日から2018年２月末日まで）比にて同水準であり、マスターリース会社が収受
          する収益も安定的に推移しています。そのため、マスターリース会社はマスターリース契約締
          結時の賃料負担力を十分維持している状態にあると、本投資法人は考えています。なお、本投
          資法人は、活性化投資を実施する際にはマスターリース会社と賃料増額の覚書を締結する場合
          もあり、その際には、固定賃料が上乗せされることにより、本投資法人の安定的な収益の更な
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          る底上げを実現することが可能となります。また、同様にエンドテナント稼働率（注２）につ
          いても、2017年５月末日から2019年２月末日までの期間において99.0％以上とほぼ100％で安
          定 的に推移しています。
           このように、稼働の安定性を有するイオンモールへの厳選投資と堅固なリースストラク

          チャーを組み合わせることで、スポンサーグループ一丸となった安定性の高いオペレーション
          を実現していると、本投資法人は考えています。
       出典：マスターリース会社提供の情報を基に、本資産運用会社において作成。






       （注１）「エンドテナント売上高」は、本投資法人が2019年６月末日時点で保有する国内商業施設（但し、2017年11月23日に営業を開始し
           た「イオンスタイル検見川浜」を除く34物件）について、毎年「３月～５月」「６月～８月」「９月～11月」「12月～翌年２月」
           の各四半期のエンドテナント売上高合計額について、前年同期比の指数をパーセンテージで示したものをいいます。
       （注２）「エンドテナント稼働率」は、本投資法人が2019年６月末日時点で保有する国内商業施設（但し、2017年11月23日に営業を開始し
           た「イオンスタイル検見川浜」を除く34物件）について、毎年「５月末日」「８月末日」「11月末日」「２月末日」時点の「総賃
           貸面積」に対する「エンドテナント実質稼働面積」の占める割合をいいます。
           「総賃貸面積」とは、上記の国内商業施設について、本投資法人がマスターリース会社に賃貸している部分の面積をいいます。
           「エンドテナント実質稼働面積」とは、マスターリース会社がエンドテナントに転貸している部分の面積をいい、エンドテナント
           との間の転貸借契約期間が開始していないものの出店が確定している部分の面積を含みます。
        ④　マスターリース契約による賃料の安定性

            イオンリートはイオングループ各社と固定賃料を基本としたマスターリース契約を締結
           本投資法人は、スポンサーであるイオン（株）を中核とするイオングループが有する、様々

          な商業施設等の開発から運営までを一貫して実施できる国内小売企業売上No.１（2019年２月
          28日時点）の総合力を最大限活用することで、ポートフォリオの中長期的な成長を目指してい
          ます。
           前記「②　イオンリートが考える「生活インフラ資産」」に記載のとおり、イオングループ
          が保有、運営するイオンモールは、(a)近隣商圏から広域商圏まで広く集客力に優れ、(b)２核
          １モール構造により小規模な専門店テナントも含めた商業施設全体の売上を高めることが可能
          なこと、(c)定期的な専門店モールゾーンのテナント入替えや大規模リニューアルにより商業
          施設としての対消費者訴求力を維持・向上させていることから、競争力のある商業施設である
          と、本投資法人は考えています。本投資法人は、希少なモール型ショッピングセンターの中で
          もイオングループが保有、運営するイオンモールの中から安定稼働物件に厳選投資を行ってお
          り、安定性を有するポートフォリオを構築しています。
           また、本投資法人は、稼働の安定性を有するイオンモールに厳選投資するとともに、収益の
          ダウンサイドリスクを排除するために、小売について高いノウハウを有するイオングループと
          平均残存賃貸借契約期間（注１）15.9年（2019年６月末日時点）の長期・賃料固定のマスター
          リース（注２）契約を締結しています。イオングループのマスターリースによる堅固なリース
          ストラクチャーを採用することにより、本投資法人のポートフォリオは強固な賃料の安定性を
          確保しています。他方、商業施設運営に対して知見を有する本投資法人が施設保有主体として
          所有機能を担うことで、イオングループは、お客さまのニーズに応えるテナント運営に専念す
          ることが可能になっていると、本投資法人は考えています。
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                      ＜リースストラクチャーのイメージ＞

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                    ＜マスターリース会社営業収益（注３）＞
       出典：マスターリース会社提供の情報を基に、本資産運用会社において作成。






       （注１）「平均残存賃貸借契約期間」は、本投資法人の2019年６月末日時点の保有資産について、2019年６月末日時点にて有効な各物件に
           係る各賃貸借契約に基づき、2019年６月末日時点における残存期間を、取得価額ベースで加重平均した上、小数点第２位を四捨五
           入して算出しています。
       （注２）「マスターリース」とは、賃貸借契約において商業施設等への入居者（エンドテナント）に転貸することを前提として、本投資法
           人から不動産を一括でマスターリース会社へ賃貸する契約方式の賃貸借契約をいいます。本投資法人は、取得予定資産組入後にお
           いて、マスターリース会社として、イオンモール株式会社、イオンリテール株式会社、イオン北海道株式会社、イオン九州株式会
           社、イオンマレーシア社及びイオングローバルSCM株式会社等を採用しています。マスターリースの詳細については、参照有価証
           券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（１）投資方針／④　本投資法人の成長戦略／（ウ）
           内部成長戦略」をご参照ください。以下同じです。
       （注３）「マスターリース会社営業収益」とは、本投資法人が2019年６月末日時点で保有する国内商業施設（但し、2017年11月23日に営業
           を開始した「イオンスタイル検見川浜」を除く34物件）について、マスターリース会社がエンドテナントとの間の転貸借契約に基
           づき収受するエンドテナントからの賃料収入、付帯収入等の毎年「３月～５月」「６月～８月」「９月～11月」「12月～翌年２
           月」の各四半期のマスターリース会社の営業収益について、前年同期比の指数をパーセンテージで示したものをいいます。
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        ⑤　取得予定資産２物件の概要
         （ア）イオンモール福津
           ■車のアクセスに優れた広域商圏をカバーする地域一番の大型商業施設

           「イオンモール福津」は、主要幹線道路である国道３号線に接道し、九州自動車道からのア
          クセスも良好であり、車でのアクセスに優れた利便性の高い立地に所在します。また、福津
          市、古賀市及び宗像市エリアの他のショッピングセンターと比較した場合、２倍以上の店舗面
          積を有する圧倒的な地域一番の大型商業施設です。なお、本物件は東日本大震災後、イオング
          ループによる出店第１号店として開業したモールであり、東日本大震災の経験を踏まえた安全
          性強化への取組みを行っています。
                           ＜ロケーションの強み＞

          ・国道３号線沿い、また九州自動車道「古賀」I.C.から約６kmの位置に立地しており、クルマ
           商圏は30分圏で35万人をカバー。
          ・福津市のみならず近隣の古賀市及び宗像市からも容易にアクセスが可能。
                           ＜良好なアクセス環境＞

            ＜福津市、古賀市及び宗像市エリアでは他店の２倍以上の店舗面積を有する＞






              出典：一般社団法人日本ショッピングセンター協会「全国都道府県別SC一覧」（2018年末時点）を基に、本資産運用会社



                において作成。
              （注１）「全国都道府県別SC一覧」（2018年末時点）は、一般社団法人日本ショッピングセンター協会が独自の調査に基
                 づき2018年12月末時点で営業中の以下の「SC定義」に該当するショッピングセンター（SC）を掲載したもので
                 す。
                 「SC定義」：ショッピングセンターとは、一つの単位として計画、開発、所有、管理運営される商業・サービス
                      施設の集合体で、駐車場を備えるものをいい、以下の条件を備えるものをいいます。
                 ①小売業の店舗面積が1,500㎡以上であること。
                 ②キーテナント（当該SCの商圏・客層を決定する大きな影響力を持つ大型小売店舗をいいます。以下同じで
                  す。）を除くテナントが10店舗以上含まれていること。
                 ③キーテナントがある場合には、その面積がショッピングセンター面積（＊１）の80％程度を超えないこと。但
                  し、その他テナント（＊２）のうち小売業の店舗面積（＊３）が1,500㎡以上である場合には、この限りでは
                  ありません。
                 ④テナント会（商店会）等があり、広告宣伝、共同催事等の共同活動を行っていること。
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              （注２）上記グラフは、「全国都道府県別SC一覧」（2018年末時点）に記載された福津市、古賀市及び宗像市所在の
                 ショッピングセンターを、店舗面積の大きい順に記載したものです。店舗面積は、小数点以下を四捨五入して表
                 示しています。
                 ＊１　「ショッピングセンター面積」とは、共用通路を含み、SC内の物品販売業、飲食業、サービス業等全ての
                   売場に供している面積をいい、同一敷地内にあってSC来店客が利用可能な公共性の強い諸施設の面積も含み
                   ます。但し、ホテル・駐車場・バックヤードは含みません。
                 ＊２　「テナント」とは、原則として当該SCの開発者との間に賃貸借契約を結んでいるもの（店舗）をいいま
                   す。その他に、区分所有店舗、組合店舗、開発者の直営店舗、委託店舗（消化仕入れ及び売上仕入れ店舗）
                   等も便宜上テナントとして扱われています。
                 ＊３　「店舗面積」とは、SC内の物品販売業、飲食業、サービス業のそれぞれの店舗区画の面積を合計した面積
                   をいい、店舗間の通路を除きます。
                  ＜東日本大震災の経験を踏まえた安全性強化への取組み＞

          ■若い世代の人口増加が続く有望な足元商圏



           福津市は、福岡エリアのベッドタウンとして人口流入が続いています。2019年の人口は「イ
          オンモール福津」が開業した2012年対比14.9％の増加となっており、子育て世代の人口増加に
          期待できます。
           以下のグラフは、2010年から2019年までの各年１月末時点での福津市の人口及び世帯数推移
          並びに福津市の年齢別転出入者数の推移を示したものです。
                   ＜福津市の人口及び世帯数推移（各年１月末時点）＞

              出典：福津市公表の「行政区別人口及び世帯数」（2010年から2019年まで）（注）を基に、本資産運用会社において作



                成。
              （注）住民基本台帳における人口及び世帯の数であり、住民票の情報に基づきます。また外国人住民も含まれます。
                       ＜福津市の年齢別転出入者数(2018年)＞

              出典：福岡県庁ホームページ「県政基本情報／福岡県の統計情報（ふくおかデータウェブ）／福岡県の人口と世帯（推




                計）（令和元年６月１日現在）／福岡県オープンデータサイト／福岡県人口移動調査・福岡県の人口と世帯（推
                計）／第３表　市区町村別・年齢別死亡者数及び転出入者数」掲載の2018年１月から12月までの福津市の年齢別の
                転出入者数を基に、本資産運用会社において作成。
              （注１）人口移動調査は、総務省統計局2016年10月26日公表の「平成27年国勢調査」の数値（2015年10月１日現在）を基
                 礎に、福岡県人口移動調査による毎月の人口と世帯の増減数を加減して推計したもの（この国勢調査では年齢不
                 詳の者も含まれています。）を基礎として、2018年１月から12月までの間に福津市に転出又は転入のあった人数
                 を加減する方法による調査であり、上記グラフでは2018年暦年における福津市の転入者数と転出者数を年齢別に
                 示しています。また外国人住民も含まれます。
              （注２）転入超過数とは、転入者総数から転出者総数を引いたものをいいます。
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                  ＜福津市の年齢別人口構成（2010年、2019年比較）＞

              出典：   福津市「行政区ごと人口（年齢別・男女別）」（2019年１月末時点）及び総務省統計局「平成22年国勢調査」を基



                に、本資産運用会社において作成。
              （注１）上記グラフは、福津市の2019年１月末時点の年齢別人口（出典：福津市公表の「行政区ごと人口（年齢別・男女
                 別）」）と、2010年10月１日時点の年齢別人口（出典：総務省統計局「平成22年国勢調査」）を比較可能となる
                 よう並記したものです。
              （注２）2019年１月末時点の年齢別人口（福津市公表資料）は、住民基本台帳に基づく数値です。また外国人住民も含ま
                 れます。
              （注３）2010年10月１日時点の年齢別人口（平成22年国勢調査）は、2010年10月１日時点において本邦に常住している者
                 を対象に調査したものです。「常住している者」とは、当該住居に３ヶ月以上にわたって住んでいるか、又は住
                 むことになっている者をいい、３ヶ月以上にわたって住んでいる住居又は住むことになっている住居のない者
                 は、2010年10月１日現在に居た場所に「常住している者」とみなされています。調査は、国勢調査員が調査票を
                 世帯ごとに配布し、調査員が取集するか、郵送で提出する方法により行われ、調査票の欠測値や記入内容の矛盾
                 等について必要な補足訂正を行った上で集計しています。
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          ■多彩なテナントが揃う地域の生活インフラ資産
           「イオンモール福津」は、「ふだんのお買い物」から「コト消費」、「コミュニティの場」
          まで、様々な価値・機能を提供しています。常に変化するお客さまのニーズに応えることを目
          的に、2018年にはテナント入替えやデジタルサイネージ（注）の導入などのリニューアルを実
          施し、テナント入替えでは12店舗を新たに誘致、３店舗が移転及び改装を実施するなど、計15
          店舗を刷新しました。また、２階イオンホールにおいて、地元のNPO法人と協働で親子向けの
          イベントを開催するなど、地域に密着した商業施設となっています。
                         ＜地域に密着したテナント構成＞

          （注）「デジタルサイネージ」とは、電子看板とも訳され、表示と通信にデジタル技術を活用して平面ディスプレイやプロジェク







            ターなどによって映像や文字を表示する情報・広告媒体のことをいいます。
          （イ）イオンモール多摩平の森

          日野市の「コンパクトシティ」構想の中核、JR中央線「豊田」駅至近の好立地
          ■最寄駅から徒歩３分、足元商圏の厚い地域に根差した商業施設

           「イオンモール多摩平の森」は、都心主要駅へのアクセスに優れ、電車、バス、車、自転
          車、徒歩と多様な来店手段が見込める立地に所在しています。
                            ＜ロケーションの強み＞

          ・JR中央線「豊田」駅北口から徒歩３分の位置に立地し、日野市が目指す「コンパクトシ
           ティ」構想の中核となるエリア
          ・本物件北部には住宅エリアが広がっており、周辺の多摩平、旭ヶ丘、豊田、富士町等に居住
           する地域住民の日常利用が期待できる立地
          ・国道20号線（日野バイパス）から南に500ｍと幹線道路からのアクセスも良好で、交通利便
           性の高い立地
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                       ＜イオンモール多摩平の森の周辺環境＞
                           ＜主要駅への所要時間＞






          ■足元商圏において増加するファミリー世帯




           多摩平団地の再生事業進展や駅周辺の開発、「イオンモール多摩平の森」オープン等の地域
          開発に伴いベッドタウンとして周辺人口は着実に増加し、５㎞圏で約51万人の商圏人口を誇り
          ます。また、多摩平地区及び豊田地区においては10歳未満の子ども及びその親世代の人口も増
          加しています。
             ＜多摩平地区及び豊田地区の合計人口及び世帯数推移（各年１月１日時点）＞

              出典：日野市公式ホームページ「市政情報／統計情報／日野市の人口、世帯数、面積（令和元年６月１日現在）／人口」



                にある2013年から2019年までの「人口推移」掲載の「男女別町名別人口統計」（各年１月１日時点）を基に、本資
                産運用会社において作成。
              （注１）上記グラフは、各年１月１日時点の日野市の多摩平地区及び豊田地区の人口及び世帯数の各合計数の推移を示し
                 たものです。
              （注２）人口には外国人住民も含まれ、世帯数には外国人世帯及び混合世帯も含まれます。
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                      ＜「豊田」駅乗降客数推移（１日平均）＞
              出典：国土交通省ホームページ「政策・法令・予算／都市／都市交通調査／都市計画現況調査／平成23年～平成29年調査




                結果」に記載の各年度の「No.８　都市計画施設の状況／駅前広場」に掲載の「②駅前広場／都市別内訳表」を基
                に、本資産運用会社において作成。
              （注１）上記グラフは、「豊田」駅における上記各年度の平均の１日当たり鉄道乗降人員数を示しています。
              （注２）「都市計画現況調査」は、各都道府県の都市計画担当課が行った調査結果を整理、集計したものです。
              ＜多摩平地区及び豊田地区の年齢別人口構成（2010年、2019年比較）＞

              出典：東京都庁ホームページ「平成22年　東京都区市町村町丁別報告」及び日野市公式ホームページ「市政情報／統計情



                報／日野市の人口、世帯数、面積（令和元年６月１日現在）／人口推計（平成31年）／男女別町名別年齢別人口統
                計　平成31年１月１日時点」を基に、本資産運用会社において作成。
              （注１）上記グラフは、2010年10月１日時点及び2019年１月１日時点の東京都日野市の多摩平地区及び豊田地区の年齢別
                 人口を主に10歳毎に区分して表示したものです。このうち、2010年10月１日時点の年齢別人口は、出典にある東
                 京都庁公表の「平成22年　東京都区市町村町丁別報告」に表示された同地区の年齢別人口に基づき、2019年１月
                 １日時点の年齢別人口は、出典にある日野市公表の「男女別町名別年齢別人口統計　平成31年１月１日時点」に
                 表示された同地区の年齢別人口に基づいて表示しています。
              （注２）2019年１月１日時点の年齢別人口（日野市公表資料）には外国人住民も含まれます。
              （注３）出典にある東京都庁公表の「平成22年　東京都区市町村町丁別報告」は、平成22年国勢調査の基本単位区を町
                 丁・字別に東京都において集計した2010年10月１日時点の年齢別人口であり、2010年10月１日時点において本邦
                 に常住している者を対象に調査したものです。ここに「常住している者」とは、当該住居に３ヶ月以上にわたっ
                 て住んでいるか、又は住むことになっている者をいい、３ヶ月以上にわたって住んでいる住居又は住むことに
                 なっている住居のない者は、2010年10月１日現在に居た場所に「常住している者」とみなされています。東京都
                 庁公表の調査は、国勢調査員が調査票を世帯ごとに配布し、調査員が取集するか、郵送で提出する方法により行
                 われ、調査票の欠測値や記入内容の矛盾等について必要な補足訂正を行った上で集計しています。
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          ■地域と一体となった再開発の中核拠点
           「イオンモール多摩平の森」は、日野市と独立行政法人都市再生機構（以下「UR都市機構」
          といいます。）による再開発計画におけるまちづくりの集約拠点としての役割を担っており、
          生活インフラ資産として地域に密着した施設になっています。
                      ＜多摩平の森団地再生による地域の発展＞

              出典：日野市及びUR都市機構公表資料を基に、本資産運用会社において作成。







          ■毎日の暮らしに欠かせないモール

           「イオンモール多摩平の森」の１階にはJR中央線「豊田」駅方面入口からUR方面入口に抜け
          るメインストリート沿いにドラッグストア、フードコート及びイオンスタイルの食品売場を配
          置し、２階には無印良品、ニトリといった人気のテナントを揃えています。また、周辺エリア
          の世帯構成を考慮し、１階に保育園を誘致し、３階にはKIDS                                  PARK等の子ども向けテナントを
          多数配置するなど、周辺ファミリー世帯に日常的な「コミュニティの場」となる地域に密着し
          た商業施設です。
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                  ＜取得予定資産組入後のポートフォリオと分散状況＞
          （注１）「平均残存賃貸借契約期間」は、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月







             末日時点の有効な各物件に係る賃貸借契約に基づき、2019年６月末日時点における残存賃貸借契約期間を取得（予定）価額
             ベースにて加重平均し算出しており、小数点第２位を四捨五入して算出しています。但し、取得予定資産については、取得
             予定日（「イオンモール福津」は2019年９月３日、「イオンモール多摩平の森」は2020年２月３日）時点における残存賃貸
             借契約期間を使用しています。
          （注２）「平均築年数」は、2019年１月期末時点における保有資産及び取得予定資産に係る2019年６月末日時点の築年数を、取得
             （予定）価額ベースにて加重平均した上で、小数点第２位を四捨五入して算出しています。
          （注３）「マスターリース稼働率」は、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については、2019年６月
             末日時点の有効な各物件に係る賃貸借契約に基づき、総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しています。
                   ＜取得予定資産組入後のポートフォリオマップ＞

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     （３）J-REIT        No.１のキャッシュ・フロー創出力
        ①　成長の原動力となるJ-REIT                 No.１のキャッシュ・フロー創出力

            潤沢なキャッシュ・フロー創出力を強みとして、持続的な成長サイクルを推進
           大規模商業施設の収益力・競争力を維持・向上させるためには、施設の経年劣化や、消費者

          のニーズ、商圏人口、競争環境等の変化によってもたらされる商業施設としての魅力の低下
          （陳腐化）に対して、如何に的確に対応するかが重要であると、本投資法人は考えています。
           イオングループは、大規模商業施設の収益力・競争力の維持・向上を実現する活性化投資に
          ついて豊富な実績があり、また、商業施設としての魅力の維持・向上を図るため、中長期的な
          視点から継続的かつ機動的な活性化投資（機能的改善を伴う資本的支出を含みます。）を行
          い、商業施設のコンセプトを再構築しつつ、魅力のある新規テナントの誘致や、既存テナント
          の入替え等、柔軟な店舗運営を実現しています。
           本投資法人は、小売業を営み、消費者のニーズを直接把握しているイオン（株）をスポン
          サーに持つことで、消費者のニーズに合った活性化投資を適切なタイミングで行うことができ
          るという強みを持っていると考えています。そのため、本投資法人が保有資産において活性化
          投資を実施する際には、マスターリース会社と賃料増額の覚書を締結する場合があります。そ
          の場合、固定賃料が上乗せされることにより、本投資法人の安定的な収益の更なる底上げを実
          現することが可能となります。
           本投資法人は、上場以降、多額のキャッシュ・フローを創出しており、2019年１月期（第12
          期）におけるNOI（注１）で115億円程度、そのうち減価償却費は44億円程度のキャッシュ・フ
          ローを創出しています（注２）。減価償却費を総資産額で除した比率（年率換算）を見ると、
          下表のとおり、本投資法人はJ-REITの中でも高い比率を示しており、これらを背景とした
          キャッシュ・フロー創出力（注３）が本投資法人の強みの１つであると本投資法人は考えてい
          ます。
          （注１）「NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net                                         Operating    Income）をい
             い、減価償却費を控除する前の収益です。以下同じです。
          （注２）本投資法人のNOI及び減価償却費は、上場後である2014年１月期（第２期）においてそれぞれ24億４千５百万円及び11億１
             千１百万円であったところ、2019年１月期（第12期）においては、それぞれ115億５千３百万円及び44億２千４百万円まで
             上昇しています。
          （注３）一般に減価償却費は現金支出を伴わない費用であるため、内部留保効果があり、キャッシュ・フローとして、現金を留保す
             ることにつながります。また、本投資法人がポートフォリオの中心とする大規模商業施設は、郊外立地が多いため不動産価
             格に占める建物価格の割合が高く、加えて、オフィスビルや住居に比べ会計上の償却年数が短いという特徴があることか
             ら、不動産価格に対する減価償却費の割合が大きくなる傾向があります。このように、本投資法人は、その資産運用におい
             て現金留保を相対的に増加させる特性を持っており、これを本書において「キャッシュ・フロー創出力」と称しています。
                       ＜J-REIT     No.１のキャッシュ・フロー創出力＞

          （出典）2019年６月末日時点における上場投資法人の開示資料を基に、本資産運用会社において作成。




          （注）2019年６月末日時点で公表済みの各上場投資法人の直近決算期における総資産額が1,000億円以上の上場投資法人のうち、当
            該直近決算期における減価償却費を総資産額で除した比率（年率換算）の上位４投資法人を記載しています。
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           このような多額のキャッシュ・フロー創出力を背景として、減価償却費から資本的支出を控
          除した「フリーキャッシュ・フロー」を活用し活性化投資を継続的に行うことによって、保有
          資産のバリューアップとテナント満足度の向上を図り、賃料の増額を実現しています。
           取得予定資産組入後のNOI（注）は123億円程度、そのうち取得予定資産組入後の減価償却費

          （注）は46億円程度と、引き続き多くのキャッシュ・フローを創出することが見込まれるた
          め、本投資法人はこれらのキャッシュ・フロー創出力とフリーキャッシュ・フローを活用し、
          公募増資又は借入れによる外部成長のみならず、引き続き活性化投資等を実施し、安定性・収
          益性の高い物件のポートフォリオへの組入れや保有物件の収益性の向上を図ります。そして、
          これらの再投資により、ポートフォリオの収益力が向上し、減価償却費等のキャッシュ・フ
          ローが増加することで、更なる再投資が可能となります。本投資法人はこのような豊富な
          キャッシュ・フロー創出力とフリーキャッシュ・フローを活かした多様な成長戦略を実行し、
          持続的成長サイクルを活用することでポートフォリオの安定性・収益性の強化を目指します。
          （注）「取得予定資産組入後のNOI」及び「取得予定資産組入後の減価償却費」の算出については以下のとおりです。なお、「イオ
            ンモール    セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」を除いて計算しています。
               ・取得予定資産組入後のNOI＝2019年１月期における保有資産のNOIの合計（A）＋取得予定資産の鑑定NOI（B）の合計
               （A）2019年１月期における保有資産のNOIの合計＝（不動産賃貸事業収益＊－不動産賃貸事業費用＊）の合計＋減価償
               却費＊の合計
               ＊不動産賃貸事業収益、不動産賃貸事業費用及び減価償却費は、2019年１月期の実績値を使用しています。但し、「イ
               オンモール甲府昭和（増築棟）」については、取得日以降の2019年１月期における実質稼働日数の実績値を当該実質稼
               働日数で除し、６ヶ月換算（減価償却費は当該実稼働月数で除し、６ヶ月換算）しています。また、「イオンモール京
               都五条」及び「イオンモール甲府昭和（増築棟）」については、2019年１月期において費用計上されない固定資産税、
               都市計画税及び償却資産税について、各資産の取得時鑑定評価書に基づく固定資産税、都市計画税及び償却資産税の合
               計額を差し引いたものを使用しています。
               （B）取得予定資産の鑑定NOIは、取得予定資産に係る取得予定時の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における
               運営純収益の６ヶ月相当額を使用しています。なお、取得予定資産の鑑定NOIは、取得予定時の不動産鑑定評価書に基
               づいて算出しており、本投資法人による取得予定資産組入後の実績値とは異なる可能性があります。
               ・取得予定資産組入後の減価償却費＝2019年１月期における保有資産の減価償却費（C）の合計＋取得予定資産の減価
               償却費（D）の合計
               （C）2019年１月期における保有資産の減価償却費は、2019年１月期の実績値を当該期の稼働月数で除し、６ヶ月換算
               して使用しています。
               （D）取得予定資産の減価償却費は、本投資法人が算出する想定減価償却費を使用しており、エンジニアリングレポー
               ト等の各種情報を考慮した上で、本投資法人の既保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法により算出し、６ヶ月換
               算しています。
                     ＜キャッシュ・フロー創出力とその年間実績＞

             （注）本投資法人の2018年７月期（第11期）及び2019年１月期（第12期）のフリーキャッシュ・フロー実績値の合計額で





                す。
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        ②　キャッシュ・フローの活用実績
            潤沢なキャッシュ・フローを活用し、外部成長及び内部成長を着実に実現
           ■外部成長

           本投資法人は、潤沢なキャッシュ・フロー創出力を背景に、海外不動産取得や「イオンモー
          ル甲府昭和（増築棟）」の取得、取得予定資産の取得資金の一部に活用するなど外部成長に活
          用するとともに、「イオンモール盛岡」、「イオンモール太田」や「イオンモール鈴鹿」のリ
          ニューアル資金として内部成長にも活用しており、投資主価値の向上を図っています。
           イオングループは、大規模商業施設を開発するに際し、可能な限り、後々の環境変化に対応






          するための増床余地を確保しています。したがって、商業施設完成後、営業状況が好調で更な
          る規模拡大を狙う場合や、強力な競合店舗の出現により競争力の強化が求められる場合等に
          は、増床余地を柔軟に活用することで、商業施設としての競争力の維持・向上と、更なる成長
          を可能としています。一例として、「イオンモール甲府昭和（増築棟）」の取得事例が挙げら
          れます。
           「イオンモール甲府昭和」は、既存棟の賃借人であるイオンモール株式会社が建築主となっ
          て増床を実現し、2017年11月23日にグランドオープンしました。店舗面積は約46,000㎡から約
          69,000㎡に増加し、専門店の売上は前年を大きく上回っています（注）。以下のグラフは、
          「イオンモール甲府昭和」の所在地（山梨県中巨摩郡昭和町）を中心に半径10㎞の地域（主と
          して、山梨県甲府市、中央市、甲斐市及び南アルプス市に連なる地区であり、以下「商圏10
          ㎞」といいます。）に所在する大規模小売店舗（大規模小売店舗立地法による届出がされた店
          舗に限ります。）の店舗面積合計の上位３位以内の店舗面積を示したものです。
           また、増築棟の新設に合わせ、既存棟も大幅にリニューアルし、核店舗は山梨県初の「イオ
          ンスタイル」店舗として生まれ変わりました。本投資法人はイオンモール株式会社と協力して
          当該リニューアルについても投資を行い、潤沢なキャッシュ・フローを活用することで増築棟
          を取得するとともに既存棟の活性化投資も実施し、ポートフォリオ収益力の向上を図っていま
          す。以上の結果、年額賃料を８億円から13億円へと増額することを実現しました。以上の概要
          は、以下のグラフのとおりです。
          （注）「イオンモール甲府昭和（増築棟）」取得後、出店している専門店の2017年11月23日から2018年８月31日の期間における売上
            げは、前年同期比で約1.6倍となっています。
          出典：イオンモール株式会社「2019年２月期第３四半期決算説明会資料」
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       ＜「イオンモール甲府昭和」における投資（既存棟の活性化投資＋増築棟の取得）の効果＞
          出典：株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト作成のマーケットレポートを基に、本資産運用会社において作成。





          （注１）上記グラフに記載の店舗面積は、「イオンモール甲府昭和」については2017年11月の増床後の時点であり、それ以外の店舗
             は2017年10月時点の数値によります（出典記載の上記レポートに依拠しています。）。
          （注２）「含み益」については、2018年１月期末時点と増築棟取得時点との比較であり、2018年１月期末時点の含み益は、既存棟に
             係る2018年１月期末時点の鑑定評価額から同時点の帳簿価格を控除した金額をいい、増築棟取得時点の含み益は、2018年１
             月期末時点の含み益に、「イオンモール甲府昭和」の「増築棟取得時点の鑑定評価額と、増築棟の取得価額、既存棟の2018
             年１月期末時点の鑑定評価額及び既存棟活性化投資費用の合計額との差額」を加算したものをいいます。なお、含み益の額
             は必ずしも実現するものではありません。
             「賃料の増加」については、2018年１月31日現在の既存棟に係る有効な賃貸借契約に定める月額賃料を12倍することにより
             年換算して算出した金額（消費税及び地方消費税は含みません。）と、既存棟の活性化投資及び増築棟の取得を行った後
             （2018年９月３日現在）の既存棟及び増築棟に係る有効な賃貸借契約に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算
             出した金額（消費税及び地方消費税は含みません。）を比較しています。
           ■内部成長

           本投資法人は、イオングループと協力して保有物件の収益力・競争力向上のための活性化投
          資を実施して賃料増額を達成しており、以下はその主な事例です。
                     ＜賃料増額を伴う主な活性化投資事例＞

       （注）「活性化投資額」とは、運用物件の価値向上のための工事の請負代金をいいます。




           上記のような活性化投資の実施により、本投資法人の受け取る年間賃料は、保有資産につい

          てマスターリース会社と当初設定した年間賃料から累計で約291百万円（2019年１月期末時
          点）増加しています。このように、本投資法人の安定した固定賃料が活性化投資により更に底
          上げされることによって、本投資法人は安定的な内部成長を実現しています。
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                   ＜活性化投資により増加した年間賃料の累計額＞
       （注１）2019年１月期（第12期）末時点の保有資産を集計対象としています。




       （注２）賃料が増加した活性化投資のうち、４件については賃料増額期間が賃料改定時期から10年間とされています。
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     ３　財務戦略～安定成長を支える強固な財務基盤
        ①　財務ハイライト

           本投資法人は、外部成長戦略、内部成長戦略等を考慮しながら、保守的な負債比率を意識し

          つつ、強固な財務基盤を維持することを基本方針としています。
           本投資法人における2019年１月末日時点の有利子負債残高は1,500億円（内、投資法人債残
          高210億円（内、個人投資家向け投資法人債残高150億円、機関投資家向け投資法人債残高60億
          円））、平均残存期間（注１）は4.6年、平均調達金利（注２）は0.79％、長期負債比率（注
          ３）は100.0％、固定金利比率（注４）は95.7％、LTV（敷金込み）（注５）は44.9％、
          LTV50％までの借入余力（注６）は約370億円となっています。
                        ＜財務ハイライト（2019年１月末日時点）＞

          （注１）「平均残存期間」の算出については、以下のとおりです。






               平均残存期間＝2019年１月期末時点における借入契約等に表示された満期弁済日及び満期償還日までの期間を、2019年
               １月期末時点における各有利子負債額に基づき加重平均
          （注２）「平均調達金利」の算出については、以下のとおりです。
               平均調達金利＝2019年１月期末時点における各有利子負債の金利を2019年１月期末時点における各有利子負債額に基づ
               き加重平均
          （注３）「長期負債比率」の算出については、以下のとおりです。
               長期負債比率＝2019年１月末日時点における長期借入金（１年内返済予定の長期借入金及び投資法人債を含みます。以
               下同じです。）÷2019年１月末日時点における有利子負債総額
          （注４）「固定金利比率」の算出については、以下のとおりです。
               固定金利比率＝2019年１月末日時点における固定金利負債＊÷2019年１月末日時点における有利子負債総額
               ＊金利スワップ契約を締結し、金利を固定化している借入金を含みます。
          （注５）「LTV（敷金込み）」の算出については、以下のとおりです。
               LTV（敷金込み）＝（2019年１月期末時点における有利子負債総額＋2019年１月期末時点における預り敷金及び保証金
               （信託預り敷金及び保証金を含みます。））÷（2019年１月期末時点における総資産額）
          （注６）「借入余力」とは、LTVを特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関等からの借入れ、投資
             法人債の発行等又は敷金の受入れ等によって追加的に調達できると想定される負債性資金の金額をいいます。以下同じで
             す。なお、当該金額は、本投資法人が実際に当該金額の負債性資金の調達ができること及び調達する負債性資金により物件
             取得ができることを保証又は約束するものではありません。以下同じです。
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         ②　格付の状況
           本投資法人における2019年１月末日時点の格付は以下のとおりとなっています。なお、本投

          資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供され
          た信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありま
          せん。
                     ＜格付の状況（2019年１月末日時点）＞

            （注）本投資口に付された信用格付ではありません。



         ③　有利子負債　平均残存期間の長期化及び調達金利の低減を推進

            本投資法人は良好な資金調達環境を捉え、新規借入れ、長期投資法人債の発行等により調

           達金利の低減を図りながら平均残存期間の長期化を推進しています。本投資法人は今後も調
           達金利の低減と財務の安定性のバランスに配慮した財務運営を行います。
                 ＜有利子負債の残存期間の長期化と調達金利の低減＞

           （注１）「当初残存期間」は、以下の計算式により算出しています。





              ・各期末時点の当初残存期間＝各期末時点における各有利子負債について、借入契約等に表示された借入日又は発行日
              から満期弁済日又は満期償還期日までの期間を、各期末時点における各有利子負債額に基づき加重平均
           （注２）「平均残存期間」は、以下の計算式により算出しています。
              ・各期末時点の平均残存期間＝各期末時点における各有利子負債について、各期末時点から借入契約等に表示された満
              期弁済日及び満期償還日までの期間を、各期末時点における各有利子負債額に基づき加重平均
           （注３）「平均調達金利」は、以下の計算式により算出しています。
              ・各期末時点の平均調達金利＝各期末時点における各有利子負債の金利を各期末時点における各有利子負債額に基づき
              加重平均
         ④　有利子負債の返済期限の分散状況

           本投資法人の2019年１月末日時点の有利子負債に係る返済期限の分散状況は以下のとおりで

          す。本投資法人は、適切なLTV水準を維持すると共に、有利子負債の長期固定化と返済期限の
          分散化を推進しています。
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                   ＜有利子負債の返済期限の分散状況（2019年１月末日時点）＞
          ⑤　LTVマネジメント





            借入余力を考慮しながらLTVを適切にコントロール
            本投資法人は、外部成長戦略、内部成長戦略等を考慮しながら、保守的な負債比率を意識

           しつつ、強固な財務基盤を維持し、安定的な財務運営を継続します。運用に当たっては、原
           則として、LTV（敷金込み）（注１、２）を50％前後の水準とし、その上限を60％として運
           用を行います。
            本投資法人のLTVの運用実績は以下のグラフのとおりであり、LTV（敷金込み）50％までの
           借入余力（注３）を活用した低金利での調達を実施し、適切にLTVをコントロールしていま
           す。
                            ＜LTVの推移＞

           （注１）取得予定資産組入後における「LTV（敷金込み）」の算出については、以下のとおりです。








              ・取得予定資産組入後のLTV（敷金込み）＝（取得予定資産組入後の有利子負債総額（＊１）＋2019年１月期末時点にお
              ける預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）＋取得予定資産の取得に伴い受け入れることが見込
              まれる預り敷金及び保証金）÷（2019年１月期末時点における総資産額＋本件公募増資と別に実施予定の本新規借入れ
              （＊２）＋取得予定資産の取得に伴い受け入れることが見込まれる預り敷金及び保証金＋本件公募増資による手取金の
              見込額（＊３））
              ＊１　取得予定資産組入後の有利子負債総額＝2019年１月末日時点における有利子負債総額＋本件公募増資と別に実施
                 予定の本新規借入れ。以下同じです。
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              ＊２　本件公募増資と別に実施予定の本新規借入れの借入金額は98億円を予定しています。詳細については、後記
                 「⑦　新規借入れの予定」をご参照ください。以下同じです。
              ＊３　本件公募増資による手取金の見込額の算出については、一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当に
                 おける発行価額の総額として、11,951,829,600円及び597,591,480円（2019年８月９日（金）現在の東京証券取引
                 所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を前提としています。以下同じ
                 です。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社により申し込まれ、払
                 込みがなされることを前提としています。実際の本件公募増資における発行価額の総額が前記見込額と異なる場
                 合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の本件公募
                 増資による手取金の見込額も、変動することがあります。すなわち、実際の本件公募増資における発行価額の総
                 額が前記見込額よりも少額となった場合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこ
                 ととなった場合には、その分、実際のLTV（敷金除く）が上表記載の数値よりも高くなることがあります。また、
                 実際の本件公募増資における発行価額の総額が前記見込額よりも多額となった場合には、その分、実際のLTV（敷
                 金除く）は上表記載の数値よりも低くなることがあります。以下同じです。
           （注２）「LTV（敷金除く）」とは、資産総額に対する有利子負債総額の割合をいいます。取得予定資産組入後における「LTV
              （敷金除く）」の算出については、以下のとおりです。
              ・取得予定資産組入後のLTV（敷金除く）＝取得予定資産組入後の有利子負債総額（＊１）÷（2019年１月期末時点にお
              ける総資産額＋本件公募増資と別に実施予定の本新規借入れ（＊２）＋取得予定資産の取得に伴い受け入れることが見
              込まれる預り敷金及び保証金＋本件公募増資による手取金の見込額（＊３））
           （注３）取得予定資産組入後の「借入余力」の見込額は、取得予定資産組入後における「LTV（敷金込み）」を仮に50％まで引き
              上げた場合における借入余力の金額の概算額を記載しています。実際の本件公募増資における発行価額の総額が、本書
              の日付現在の見込額よりも少額又は多額となった場合には、その分、実際の取得予定資産組入後の「借入余力」は上記
              の金額よりも低く又は高くなることがあります。
         ⑥　資金調達手段の多様化

            資金調達手段・調達先の多様化を推進
           本投資法人は、資金調達手段の多様化の促進、低金利環境を活用した長期固定化のため、

          2018年12月に本投資法人初となる個人投資家向け投資法人債（愛称「イオンリートの大感謝
          債」）を発行しました。
           発行の概要は以下のとおりです。
                    ＜本投資法人初となる個人投資家向け投資法人債の発行＞

                           年限                10年

                           発行総額              150億円

                           利率              0.783％

                           発行日           2018年12月７日

                           格付             AA-（JCR）

           また、本投資法人は、借入にあたっては、イオングループの信用力を活かし、借入金融機関

          の適切な分散を図っています。2019年１月末日現在、本投資法人はメガバンクを中心とする23
          の金融機関によるバランスのとれたバンクフォーメーションを構築しています。
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                       ＜有利子負債の内訳（2019年１月末日時点）＞
           （注）2018年４月16日付で、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の法人貸出等業務が、会社分割方式により株式会社三菱ＵＦＪ銀行に









             移管されたことに伴い、三菱ＵＦＪ信託株式会社の貸付債権は、同日付で株式会社三菱ＵＦＪ銀行へ承継されています。
          ⑦　新規借入れの予定

            取得予定資産の取得資金の一部への充当を目的として、本件公募増資と別に、下表に記載

           の新規借入れ（以下「本新規借入れ」といいます。）（注１）による資金調達を行う予定で
           す。下表の記載は現時点における予定であり、本新規借入れは、下表における「借入先」欄
           に記載の各借入先による貸出審査手続きにおける最終的な決裁の完了等を条件とします。
                                 借入実行

          借入先           借入予定金額                     返済期限        返済方法       摘要
                                  予定日
     株式会社みずほ銀行、株式会

                                                  期限一括      無担保
     社三井住友銀行及び三井住友                  98億円        2020年２月３日         2020年10月20日
                                                   弁済     無保証
     信託銀行株式会社
           （注１）本新規借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件
              を全て充足すること等を条件とします。
           （注２）本新規借入れの金額は、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
           （注３）本新規借入れの実行後返済期限までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、融資に係る契約に定める一定の条
              件が成就した場合、本投資法人は、借入金の全部又は一部を期限前返済することができます。
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     ４　サステナビリティへの取組み
            本投資法人は、「商業施設等への投資を通じて人々の豊かな生活の実現及び地域社会への

           貢献」を基本理念とし、「地域社会の生活インフラ資産」への投資を通じて中長期にわたる
           安定した収益の確保を目指しています。本資産運用会社は、こうした理念や目標を実現する
           ためには、業務全般における環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス
           （Governance）（以下「ESG」といいます。）への配慮と、そのためのステークホルダーと
           の協働が重要であるとの考えに基づき、「サステナビリティに関する方針」を策定し、その
           実践を図っています。
            本投資法人は、2018年に実施されたGRESB（注１）リアルエステイト評価において、「マ
           ネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れていると評価され、2016年以降
           ３年連続となる「Green             Star」評価を獲得しました。なお、同時に総合スコアでの相対評価
           による「GRESBレーティング」において「３スター」の評価も獲得しています。
            また、本投資法人は、2017年７月にはMSCI社（注２）が提供するMSCIジャパンESGセレク
           ト・リーダーズ指数（注３）に組み入れられました。なお、2018年12月末日時点で本指数に
           組み入れられたJ-REITは本投資法人を含めて８銘柄となっています。
            また、本投資法人は保有物件における「DBJ                        Green    Building認証」（注４）の取得を推進
           しています。2019年８月９日時点において、保有物件のうち６物件が「５つ星」を、８物件
           が「４つ星」を、２物件が「３つ星」を取得（合計16物件）しています。
            更に「CASBEE        不動産評価認証」（注５）において、2017年に「イオンモール大和郡
           山」、2018年に「イオンモール鹿児島」、2019年に「イオンモール甲府昭和」がそれぞれ
           「Ｓランク」評価を取得しています。
                 ＜インデックスへの組入れ及び各種認証・評価の取得＞

           （注１）「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）」とは、不動産ポートフォリオやインフラ等を含む実物




              資産の環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマークで、国連責任投資原則（PRI）を主導した欧州の
              主要年金基金グループを中心に2009年に創設されました。2018年のGRESB調査には903の不動産会社とファンドが参加
              し、その保有資産は64ヵ国の79,000物件、資産額にして総計3兆6,000億米ドル（約396兆円、調査結果公表時の概算レー
              ト1米ドル＝110円で換算）に上ります。
           （注２）「MSCI社」とは、モルガン・スタンレー・キャピタル・インターナショナル社をいいます。同社は、ニューヨーク証券
              取引所に上場しており、世界の機関投資家に対して投資の意思決定をサポートする様々なツールを提供する会社です。
           （注３）「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」とは、MSCI社が提供する、MSCIジャパンIMI指数構成銘柄のうち時価総
              額上位700銘柄の中からESG評価に優れた企業を選別して構成される指数です。MSCIジャパンIMI指数とは、日本に上場す
              る大・中・小型株を対象にしたインデックスです。
           （注４）「DBJ      Green   Building認証」とは、株式会社日本政策投資銀行が創設した、環境・社会への配慮がなされた不動産
              （Green   Building）を評価する認証制度です。対象不動産について、「建物の環境性能」、「リスクマネジメント」、
              「ステークホルダーとの協働」、「周辺環境・コミュニティーへの配慮」及び「テナント利用者の快適性・多様性」の
              視点からのスコアリング結果に基づき、５段階（「５つ星」から「１つ星」）の認証が付与されます。
           （注５）「CASBEE       不動産評価認証」とは、建築物を環境性能で評価し格付けする手法であり、一般財団法人　建築環境・省エネ
              ルギー機構により普及促進や評価認証制度の運営等が行われています。省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用
              といった環境配慮に加え、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。評
              価結果は、「Sランク（素晴らしい）」から「Aランク（大変良い）」「B+ランク（良い）」「B－ランク（やや劣る）」
              「Cランク（劣る）」という５段階のランキングが与えられます。
            「イオンモール直方」、「イオンモール日吉津」及び「イオンモール盛岡」においては、

           環境へ配慮した取組みの一環として、消費電力の低い空調機やLED照明入替など、環境に配
           慮した工事への投資を行っています。
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            他方、イオングループは「イオン                   サステナビリティ基本方針」を制定し、「低炭素社会
           の実現」、「生物多様性の保全」、「資源の有効利用」及び「社会的課題への対応」を柱と
           したサステナブル経営を推進しています。
            イオングループでは、イオンの基本理念を具現化する活動として、1991年から継続して植
           樹活動を実施しており、地域の自然環境に最も適した、その土地に自生する樹木を植えてい
           ます。2019年２月末日現在、イオングループ全体での累計植樹本数は約1,190万本に達して
           います。
            また、教育施設の整備において発展途上にあるアジア５ヵ国（注１）において、2000年よ
           り学校建設支援を行っています。全国から寄せられた募金とイオン１％クラブ（注２）から
           の拠出金を活用し、2019年３月末日までに416校の学校を建設しました。校舎の建設はもち
           ろん、給水施設の整備のほか、教員の養成など、ソフト面での支援も行っています。
            更に、株式会社日経BP（注３）が企業（一部はブランド名）の環境活動に対するイメージ
           を調べた「環境ブランド調査2019」総合ランキングでは、イオンは第３位を記録していま
           す。
            また、イオンは、内閣府と平時から緊密に連携するとともに、自然災害が発生した際に、
           内閣府が被災地域で災害対応をする場合において円滑に連携協力し、より効果的な災害対応
           を実施することを目的として、内閣府と災害対応に関する連携協定を締結しています。
           （注１）アジア５ヵ国とは、ラオス、ミャンマー、カンボジア、ベトナム及びネパールです。
           （注２）「イオン１％クラブ」とは、企業による社会貢献活動を通じて社会的責任を果たすことを目的に設立された公益財団法
               人です。企業の業績にかかわらず継続的に活動するため、グループ優良企業各社が税引き前利益の１％を拠出し、「環
               境保全」「国際的な文化・人材交流」「地域の文化・社会の振興」を事業の柱としています。
           （注３）「株式会社日経BP」は、株式会社日本経済新聞社のグループ会社であり、グループの出版事業を担う１社です。ビジネ
               ス分野を中心に、生活・科学分野から小説まで幅広いテーマで広範な読者に単行本や雑誌、電子書籍などを提供してい
               ます。
                   ＜本投資法人及びイオングループの取組み事例＞

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     ５　戦略的キャッシュ・マネジメント
           本投資法人がポートフォリオの中心とする大規模商業施設は、郊外立地が多いため不動産価

          格に占める建物価格の割合が高く、加えて、オフィスビルや住居に比べ会計上の償却年数が短
          いという特徴があることから、減価償却費の不動産価格に対する割合が大きくなる傾向があり
          ます。取得予定資産組入後において、本投資法人の減価償却費は年間約93億円に上る見込みで
          す。一般的に現金支出を伴わない費用である減価償却費は、内部留保効果があり、この多額の
          キャッシュ・フロー創出力を活かした戦略的キャッシュ・マネジメントにより、減価償却費相
          当額の内部留保金を含む手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分して参ります。そし
          て、このような配分の実施により、資金効率を高め、キャッシュ・フローの安定化を図ってい
          ます。具体的には、以下のような配分が考えられ、これらの直接的、間接的な施策を通じて、
          中長期的な投資主価値の向上を図っています。
            a.  新規物件取得資金への充当

            b.  活性化投資による物件の収益力・競争力向上
               賃料は原則固定となっていますが、活性化投資により店舗価値の増加が見込まれる
              場合、賃料増額改定の協議を行います（注）。
            c.  有利子負債返済による負債コストの削減
            d.  利益超過分配の実施
            e.  自己投資口の取得等を通じた資本の効率化
            （注）詳細については、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（１）投資方
               針／④　本投資法人の成長戦略／（ウ）内部成長戦略」をご参照ください。
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     ６　イオングループの総合力の活用と投資主価値の最大化
       　本投資法人のスポンサーであるイオン（株）を中核とするイオングループは、小売業から豊かな

       暮らしの実現を目指し、「地域社会の生活インフラ資産」の提供を通じて地域の人々の日々の暮ら
       しと共に成長してきた企業グループであり、大規模商業施設をはじめとする様々な類型の商業施設
       等を、開発から運営まで一貫して実施できる総合力を有しています。本投資法人の成長戦略におい
       ては、この総合力を最大限活用することで、ポートフォリオの中長期的な成長を目指します。
     ＜本投資法人とイオングループとのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係に基づく投資主価値の最大化＞

        本投資法人は、イオングループによる物件開発・運営を通じ、本投資法人とイオングループがそ





       れぞれ好循環に至る良好な関係、すなわち、ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係に基づく成長戦略を
       実行し、投資主価値の最大化を目指します。
        このような基本的な成長戦略のもと、本投資法人は、投資主とスポンサーと共に成長する戦略と

       して、具体的な各種施策を実践してきています。イオングループの概要及び主な戦略並びに具体的
       な各種施策については、以下のとおりです。
          （１）イオングループの概要及び主な戦略

            イオングループは、初代岡田惣左衛門が1758年（宝暦８年）に四日市において太物・小間

           物商を開業、1926年（大正15年）に六代目惣右衛門が株式会社岡田屋として改組し、今に
           至っています。イオングループは、これまで「お客さまを原点に平和を追求し、人間を尊重
           し、地域社会に貢献する」という企業理念のもと、小売業を発展させてきました。現在は、
           GMS（総合スーパー）事業を核とした小売事業を中心として、総合金融、ディベロッパー、
           サービス等の各事業を複合的に展開しています。これらの高い競争力を有する事業の有機的
           な結集により相乗効果（シナジー）が創出され、更なる成長が期待できると、本投資法人は
           考えています。また、商業施設の開発・運営においては、モール型RSC（リージョナル型
           ショッピングセンター）（注）をはじめ食品スーパー等、多様な商業施設の競争力の維持・
           向上に関する様々なノウハウを蓄積しています。
           （注）「モール型RSC（リージョナル型ショッピングセンター）」とは、建物の階数が２～４階の低層であり、両側に２つ以上の
             核店舗（GMSや百貨店、大型専門店等）を配し、この核店舗を専門店モールで結んでいる建物形態を持つRSCをいいます。
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         ＜イオングループ2019年２月期連結決算における、各事業別営業収益・営業利益額＞
                                   営業収益        営業利益

                      事業名称
                                  （百万円）        （百万円）
                                   3,080,630          11,515
                GMS事業
                                   3,235,064          25,195
                SM事業
                                    793,962        26,269
                ヘルス＆ウエルネス事業
                                    436,565        70,839
                総合金融事業
                                    360,259        55,590
                ディベロッパー事業
                                    768,548        19,762
                サービス・専門店事業
                                    437,567         3,414
                国際事業
                                     16,895          196
                その他事業
                                   △611,277          △526
                調整額
                                   8,518,215         212,256
                      連結合計
               出典：イオン（株）「2019年２月期　決算補足資料（第94期）」
                   ＜日々の暮らしを支えるイオンの事業（注）＞

           出典：イオン（株）有価証券報告書を基に、本資産運用会社において作成。












           （注）2019年２月期の営業収益から調整額を除いた金額の構成比を記載しています。
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            また、イオングループは、日本を含むアジアをひとつのマーケットと捉え、2019年２月末
           日時点で14ヵ国において事業を行っています。成長著しいアジア地域において、GMSを核テ
           ナントとしたショッピングセンターの出店を加速し、これをプラットフォームにクレジット
           カード事業、サービス事業、専門店事業等の各事業が連携したマルチフォーマットでの展開
           を推進しています。イオングループの業績は、2019年２月期決算にて8.51兆円の営業収益額
           を計上（注１）し、９期連続で過去最高の営業収益を更新しました。また2019年２月末日時
           点で運営・拠点店舗数21,996店舗/ヵ所（注２）に達する等、着実に事業基盤を拡大し、実
           績を積み上げています。
                       ＜世界14ヵ国へ広がるイオン＞

           （注１）イオングループの業績は、イオン（株）2019年５月30日付の有価証券報告書に基づき記載しています。





           （注２）運営・拠点店舗数は、イオン（株）「イオングループ案内2019」に基づき記載しています。
                       ＜成長を続けるイオングループ＞

           出典：イオン（株）ホームページの情報を基に、本資産運用会社において作成。





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          （２）イオングループのサポート体制
            イオングループ11社とサポート契約を締結し、イオングループの総合力を活用
            イオングループの総合力を活用するため、本投資法人及び本資産運用会社は、イオン

           （株）との間で、「スポンサーサポート契約」及び「商標使用許諾契約」を、イオングルー
           プ各社との間で、「パイプラインサポート契約」、「SCマネジメント契約」、「マレーシア
           不動産投資に関する覚書」及び「物流施設マネジメント契約」をそれぞれ締結しています。
                      ＜イオングループのサポート体制＞

            本投資法人は、今後も豊富なスポンサー・パイプラインを背景とした厳選投資を継続する







           ことにより、堅固なポートフォリオの構築と資産規模の成長を目指します。
                         ＜パイプラインサポート＞

            国内小売企業売上No.１のイオングループの豊富なパイプラインサポート
     （注１）上表記載の数値は、2019年２月期イオン（株）決算補足資料（イオンモール株式会社、イオンタウン株式会社及びイオングローバル







         SCM株式会社を除きます。）、各社HP（イオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社）及びイオングローバルSCM株式会社より提供
         されたデータ（2019年２月期）より抜粋したものです。
     （注２）「SC」とはShopping            Center、「GMS」とはGeneral            Merchandise     Store、「SM」とはSupermarket、「DS」とはDiscount                     Store、「HC」
         とはHome    Center、「SuC」とはSupercenterの略です。
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     （注３）現時点で、本投資法人が取得を予定しているものではありません。
     （注４）本店舗のうち一部はイオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社の運営するSCへテナント入居しています。
             ＜イオングループが開発した主要な大規模商業施設（開発中を含む）＞

     出典：イオン（株）及びイオンモール株式会社提供の情報を基に、本資産運用会社において作成（2019年６月末現在）。








     （注）上図の物件は全てイオングループが開発した物件（開発中の物件を含みます。）であり、本書の日付現在、本投資法人が保有するもので
       はなく、また取得する予定はありません。
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          （３）投資主とイオングループの利益一致を図る取組み
            本投資法人は、イオン（株）に対し、上場時の公募増資において、国内一般募集の対象と

           なる本投資口のうち175,095口を、2015年２月の公募増資において、一般募集の対象となる
           本投資口のうち35,460口を、2016年２月の公募増資において、国内一般募集の対象となる本
           投資口のうち42,951口を、2017年２月の公募増資において、国内一般募集の対象となる本投
           資口のうち63,947口を、2017年９月の公募増資において、一般募集の対象となる本投資口の
           うち29,898口をそれぞれ販売しています。
            イオン（株）は、本投資法人の投資主の利益と自社の利益を共通のものとする目的から、
           「スポンサーサポート契約」において、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当
           該新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うこと、及び同社の保有する投資
           口についてその保有を継続し一定の比率（19.9％）を保つことに努めること等を、本資産運
           用会社に対して表明しています。なお、本書による本募集等において、イオン（株）は、本
           投資法人の指定する本投資口の販売先とはされていません。
            また、本投資法人は、ポートフォリオの分散状況及び物件の個別要因の状況を勘案し、
           「スポンサーサポート契約」及び「パイプラインサポート契約」に基づくイオングループ各
           社との戦略的な物件共有（準共有を含みます。）を行うことがあります。この物件の共同保
           有により、本投資法人はイオングループとの利害関係を一致させた運営を図ることができる
           と考えています。本書の日付現在、本投資法人がイオングループと共同保有している物件は
           ３物件です。
            なお、本投資法人及び本資産運用会社は、2014年５月１日付で、投資口累積投資制度（る
           いとう）を導入しています。当制度は、本投資法人及び本資産運用会社の役職員が証券会社
           の累積投資制度を利用して本投資法人の投資口を取得できる制度です。投資口価格の価値向
           上及び業績向上への意識を高め、投資主の利益と合致した経済的な動機付けを付与する仕組
           みとして機能するものと考えています。
            また、本投資法人は、本資産運用会社の運用報酬のうち一部が投資口１口当たり分配金に
           連動する運用報酬体系を導入することにより、本投資法人と本資産運用会社のスポンサーの
           利益の方向を一致させるとともに本投資法人の投資主価値の最大化を目指します。
                     ＜投資主価値を最大化するための体制＞

          （注）「総資産額」は、当該営業期間の直前の決算期における貸借対照表に記載された総資産額から、海外不動産保有法人関連出




             資等の金額を控除し、海外不動産保有法人総資産額を加算することにより算出します。
            本投資法人は、イオングループと本投資法人との間のウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係の

           構築と同時に、利害関係者取引に対応するための透明性の高いガバナンスを実現することが
           極めて重要と認識しています。
            イオングループからの資産の取得等の利害関係者取引に関する本資産運用会社の意思決定
           については、イオングループと利害関係のない第三者の意見が反映される仕組みが構築され
           ています。具体的には、投資委員会及びコンプライアンス委員会の双方に、イオングループ
           と利害関係のない第三者である外部専門家が委員として選任され、利害関係者との取引の機
           関決定においては、当該外部専門家の出席及び賛成を必須とする意思決定プロセスとなって
           います。
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                      ＜利害関係者取引に関する意思決定フロー＞

           （注）本資産運用会社の利害関係者取引規程上、同規程に基づき利害関係者取引に該当する取引のうち、投信法施行規則第245条



             の２第１項各号に掲げる取引については、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意は不要とされています。
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     ７　取得予定資産の概要
        本投資法人は、以下の取得予定資産のそれぞれの売主との間において、信託受益権売買契約

       （注）を締結済みです。
        （注）取得予定資産に係る売買契約のうち、「イオンモール多摩平の森」に係る売買契約はフォワード・コミットメント等（先日付で
           の売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上を経過した後に決済・引渡しを行うこととしているものその他これに類する契
           約、以下「本フォワード・コミットメント」といいます。）に該当します。本フォワード・コミットメントにおいては、本投資
           法人が売買契約に定める合意事項に違反し又は本投資法人が不実の表明保証を行い、売買契約が解除された場合には、売主は、
           本投資法人に対し、売買代金総額（建物消費税相当額を含みません。）の10％相当額を違約金として請求できるものとされてい
           ます。
     ＜取得予定資産一覧表＞

                                 不動産      取得予定

      物件                                        投資比率
                                鑑定評価額        価額
                          建築時期
      番号
             物件名称         所在地                         （％）      取得予定年月日
                          （注２）      （百万円）       （百万円）
     （注１）                                         （注５）
                                （注３）       （注４)
                      福岡県     2012年
      RSC-32      イオンモール福津                     18,300       18,040       65.1      2019年９月３日
                      福津市     ４月20日
                      東京都     2014年
      RSC-33    イオンモール多摩平の森                       10,200       9,667       34.9      2020年２月３日
                      日野市     11月17日
                 合計
                                 28,500       27,707       100.0         ―
        （注１）「物件番号」は、商業施設については、前記「１　本投資法人の概要及び基本方針／（２）本投資法人の基本方針／①　イオ

            ングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ」記載の商業施設の類型に基づく区分の分類毎に番号
            を付したもので、物流施設については「L」と区分して番号を付したものです。
        （注２）「建築時期」については、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上
            一番古い年月日を記載しています。
        （注３）取得予定資産の不動産鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。
        （注４）「取得予定価額」については、各取得予定資産に係る売買契約に記載された各取得予定資産の売買代金（消費税及び地方消費
            税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
        （注５）「投資比率」については、取得予定価額の合計に占める各信託受益権の取得予定価額の割合を示しており、小数点第２位を四
            捨五入して記載しています。
        （注６）取得先については、開示につき同意を得られていないため、やむを得ないものとして記載していません。
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      （１）取得予定資産の個別不動産の概要
           以下の表は、各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」と

          いいます。）。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおり
          です。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
           なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019年６月30日時点の状況を記載し
          ています。
           また、本投資法人は、各物件の敷地の所有権の全部若しくは一部、又は借地権の一部を取得
          しないことがあるほか、同一敷地内に所在する建物ないし構造物等の所有権の一部を取得しな
          いことがあります。
          （ア）「区分（物件番号）」の欄のうち、「区分」は、前記「１　本投資法人の概要及び基本

             方針／（２）本投資法人の基本方針／①　イオングループの大規模商業施設を中心とし
             た安定性の高いポートフォリオ」記載の本投資法人が投資を行う商業施設等の類型に基
             づく区分を示したものです。「SRSC」とは、スーパーリージョナル型ショッピングセン
             ター、「RSC」とは、リージョナル型ショッピングセンター、「CSC」とは、コミュニ
             ティ型ショッピングセンター、「NSC」とは、ネイバーフッド型ショッピングセン
             ター、「SM」とは、スーパーマーケット、「L」とは、物流施設をいいます。「物件番
             号」については、当該６つの区分の分類毎に番号を付したものです。
          （イ）「特定資産の種類」欄における特定資産の種類とは、信託受益権による取得又は不動産

             の所有権の取得の区分を示します。
          （ウ）「取得予定年月日」欄の記載は、本投資法人が売主との間で締結した取得予定資産に係

             る売買契約における取得予定年月日の記載に基づいて記載しています。
          （エ）「所在地」欄には、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場

             合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載していま
             す。
          （オ）「土地」欄に関する説明

             「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合がありま
             す。各不動産の信託受託者が一筆の土地の一部についてのみ転借を受ける場合には、各
             不動産における利用に供される転借地部分を転貸借契約書に記載の面積に基づいて計算
             し記載しています。「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域
             の種類を記載しています。「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都
             市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、不動産によっ
             ては、「建ぺい率」及び「容積率」に対し、一定の緩和措置又は制限措置が適用される
             場合があります。敷地に適用される容積率が複数存在する場合には、適用される複数の
             容積率を併記し、又は敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。「所有
             形態」は、各不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予定の権利
             の種類を記載しています。
          （カ）「担保設定の有無」欄は、本投資法人が取得を予定する取得予定資産に係る物件（借地

             部分を除きます。）が担保の対象とされている場合に「有」と記載しています。
          （キ）「建物状況評価の概要」に関する説明

             「建物状況評価の概要」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が個々の信
             託不動産に関して作成したエンジニアリング・レポート（以下「建物状況調査報告書」
             といいます。）の記載に基づいて記載しています（金額は単位未満を切り捨てていま
             す。）。「調査業者」欄の記載は、建物状況調査報告書の作成者を示します。建物状況
             調査報告書の記載は「調査年月」欄に記載した同報告書の調査の時点における報告者の
             意見を示したにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありませ
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             ん。「短期修繕費」は、各調査業者が試算した各調査時点における１年以内に必要とす
             る修繕更新費用を記載しています。「長期修繕費」は、各調査会社が試算した各調査時
             点 における10～15年間（各調査会社により異なります。）の修繕更新費用を本資産運用
             会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。
          （ク）「建物」欄に関する説明

             「竣工年月日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。また増改築等があればそ
             の時点を併せて記載しています。「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいていま
             す。「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記
             載しています。「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
             「所有形態」は、各不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予定
             の権利の種類を記載しています。また、複数の建物がある場合は、番号を付してそれぞ
             れの建物の「竣工年月日」「構造・階数」「延床面積」「用途」及び「所有形態」を記
             載しています。
          （ケ）「PM会社」欄には、各取得予定資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締

             結している会社又は今後PM契約を締結する予定の会社を記載しています。なお、「PM会
             社」とは、プロパティ・マネジメント会社の略称であり、物件のリーシング（賃貸借）
             や維持管理の業務を受託する外部業者を一般に指す用語です。
          （コ）「マスターリース会社」欄には、各取得予定資産について本書の日付現在において有効

             なマスターリース契約を締結している会社又は今後マスターリース契約を締結する予定
             の会社を記載しています。
             なお、本書の日付現在、取得予定資産(合計２物件)につき、イオンモール株式会社（マ
             スターレッシー）との間でマスターリース契約が締結されています。
          （サ）「特記事項」欄については、原則として、2019年６月30日時点の情報をもとに、個々の

             資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、
             処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
          （シ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

             「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項
             及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みま
             す。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所に各取得予定資産
             の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいま
             す。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の
             判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等
             を保証するものではありません。
             なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人との間には、特別
             の利害関係はありません。また、鑑定評価書の概要に引用される「DCF法」とは、ディ
             スカウント・キャッシュフロー法（Discounted                          Cash   Flow）の略語であり、当該不動産
             が生み出す将来のキャッシュフローを予測して、それをある一定の割引率で割り引いて
             現在価値を求める手法を指します。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ス）「＜物件の特徴＞」欄における「ロケーションの強み」、「物件の特長」及び「物件の
             強み」は、各取得予定資産（合計２物件）についての2019年７月作成の株式会社ビー
             エーシー・アーバンプロジェクトによる市場分析である「マーケットポテンシャル分
             析」及び公表資料の記載に基づき、各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する
             地域の特性等を記載しています。「ロケーションの強み」の欄のうち、「駐車場台
             数」、「駐輪場台数」、「商圏人口」の記載も、当該報告書に基づき記載しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ＜取得予定資産に係る個別物件表＞
     物件名称            イオンモール福津                   区分（物件番号）              RSC（RSC-32）

                             特定資産の概要
                                                 東京海上日動リスクコン
     特定資産の種類              信託受益権                     調査業者
                                                 サルティング株式会社
     取得予定年月日              2019年９月３日                     調査年月        2019年６月
                                  建物状況評
     取得予定価額              18,040百万円                     緊急修繕費        ０千円
                                  価の概要
           信託設定日         2017年２月28日                     短期修繕費        ０千円
      信託受
      益権の     信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                                 12年合計597,043千円
                                        長期修繕費
      概要
                                                 年平均49,753千円
           信託期間満了日         2027年２月28日
      所在地     福岡県福津市日蒔野六丁目16番１号
           敷地面積（注）         154,762.22㎡
                                        竣工年月        2012年４月20日
           用途地域         商業地域、第一種住居地域
                                        構造・階数        鉄骨造陸屋根５階建
                    90％
      土地    建ぺい率
                                   建物
                    200％                             100,020.87㎡
           容積率                              延床面積
           所有形態         所有権、借地権                     用途        百貨店
     担保設定の有無              無                     所有形態        所有権
     PM会社              株式会社ジオ・アカマツ              マスターリース会社               イオンモール株式会社
     特記事項
     該当はありません。
     （注）借地部分である17,244.23㎡を含みます。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ＜鑑定評価書の概要＞
      物　件　名　称            イオンモール福津

      鑑 定 評 価 額

                  18,300,000,000円
      鑑定評価機関の名称            株式会社谷澤総合鑑定所
      価　格　時　点            2019年６月30日
           項　目            内　容                   概　要　等

      収益価格               18,300,000,000円        DCF法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、
                             市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って試算。
        直接還元法による価格             18,600,000,000円
          運営収益           1,246,982,700円
            可能総収益         1,246,982,700円        市場賃料。
            空室等損失等              ０円   一棟貸しを前提とするためゼロとし、テナント退去リスクや賃料改定に伴う純収
                             益変動リスク等については利回りにおいて考慮。
          運営費用            225,827,383円
            維持管理費              ０円   建物賃貸借契約変更契約書に基づきテナント負担。
            水道光熱費              ０円   建物賃貸借契約変更契約書に基づきテナント負担。
            修繕費          23,800,000円       エンジニアリング・レポート等を参考に査定。
            ＰＭフィー           2,160,000円      PM契約書に基づく。
            テナント募集費              ０円
            用等
            公租公課          157,190,600円       公租公課関係資料に基づく。
            損害保険料           5,345,800円      保険資料に基づき計上。地震保険は付保しない。
            その他費用          37,330,983円       土地賃貸借契約書覚書等に基づき査定。
          運営純収益           1,021,155,317円
            一時金の運用益           6,284,953円      運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0％と査定。
            資本的支出          23,800,000円       エンジニアリング・レポート等を参考に査定。
          純収益           1,003,640,270円
          還元利回り                   近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数取引利回りとの比較検討を
                          5.4％
                             した上で査定。
        ＤＣＦ法による価格             18,100,000,000円
          割引率             １～７年目      郊外型商業施設のベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定。
                          5.4％
                       ８年目以降
                          5.5％
          最終還元利回り                   還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
                          5.6％
      積算価格               20,300,000,000円
        土地比率
                         63.8％
        建物比率
                         36.2％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価               該当事項はありません。

      に当たって留意した事項
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                                                      イオンリート投資法人(E30064)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ＜物件の特徴＞「車のアクセスに優れた広域商圏をカバーする地域一番の大型商業施設」
                           ロケーションの強み
      ・国道３号線沿い、また九州自動車道「古賀」I.C.から約６kmの位置に立地しており、クルマ商圏は30分圏で35万
       人をカバー
      ・福津市のみならず近隣の古賀市及び宗像市からも容易にアクセスが可能
      ・近隣で土地区画整理事業が行われており周辺地域の人口及び世帯数は増加傾向
                                                ３km圏　     約6.4万人
      駐車場台数              3,520台              商圏人口
                                                ５km圏　約11.0万人
                                                10km圏　約28.0万人
                              物件の特長

      「イオンモール福津」は、主要幹線道路である国道３号線に接道し、九州自動車道からのアクセスも良好であり、
      車でのアクセスに優れた利便性の高い立地に所在します。また、福津市、古賀市及び宗像市エリアの他のショッピ
      ングセンターと比較した場合、２倍以上の店舗面積を有する圧倒的な地域一番の大型商業施設です。なお、本物件
      は東日本大震災後、イオングループによる出店第１号店として開業したモールであり、東日本大震災の経験を踏ま
      えた安全性強化への取組みを行っています。
                              物件の強み

      ■若い世代の人口増加が続く有望な足元商圏
       福津市は、福岡エリアのベッドタウンとして人口流入が続いています。2019年の人口は「イオンモール福津」が
      開業した2012年対比14.9％の増加となっており、子育て世代の人口増加に期待できます。
      ■多彩なテナントが揃う地域の生活インフラ資産
       「イオンモール福津」は、「ふだんのお買い物」から「コト消費」、「コミュニティの場」まで、生活インフラ
      資産として様々な価値・機能を提供しています。常に変化するお客さまのニーズに応えることを目的に、2018年に
      はテナント入替えやデジタルサイネージの導入などのリニューアルを実施し、テナント入替えでは12店舗を新たに
      誘致、３店舗が移転及び改装を実施するなど、計15店舗を刷新しました。また、２階イオンホールにおいて、地元
      のNPO法人と協働で親子向けのイベントを開催するなど、地域に密着した商業施設となっています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ＜取得予定資産に係る個別物件表＞
     物件名称           イオンモール多摩平の森                     区分（物件番号）              RSC（RSC-33）

                             特定資産の概要
                                                 東京海上日動リスクコン
     特定資産の種類              信託受益権                     調査業者
                                                 サルティング株式会社
     取得予定年月日              2020年２月３日                     調査年月        2019年７月
                                  建物状況評
     取得予定価額              9,667百万円                     緊急修繕費        100千円
                                  価の概要
           信託設定日         2017年２月24日                     短期修繕費        ０千円
     信託受益
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                                 12年合計437,976千円
     権の概要
                                        長期修繕費
                                                 年平均36,498千円
           信託期間満了日         2027年２月23日
      所在地     東京都日野市多摩平二丁目４番１号
                                                 2014年11月17日、
                    30,921.84㎡
           敷地面積                              竣工年月
                                                 2015年11月20日増築
           用途地域         商業地域
                                        構造・階数        鉄骨造陸屋根７階建
      土地
           建ぺい率（注）         100％
                                   建物
           容積率         300％                     延床面積        66,575.54㎡
           所有形態         借地権                     用途        百貨店
     担保設定の有無              無                     所有形態        所有権
     PM会社              株式会社ジオ・アカマツ              マスターリース会社               イオンモール株式会社
     特記事項
     該当はありません。
     （注）本物件の土地の建ぺい率は、本来80％ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、建ぺい率は適用されません。
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                                                      イオンリート投資法人(E30064)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ＜鑑定評価書の概要＞
      物　件　名　称            イオンモール多摩平の森

      鑑 定 評 価 額

                  10,200,000,000円
      鑑定評価機関の名称            株式会社谷澤総合鑑定所
      価　格　時　点            2019年６月30日
           項　目            内　容                   概　要　等

      収益価格               10,200,000,000円        DCF法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、
                             市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って試算。
        直接還元法による価格             10,700,000,000円
          運営収益           1,161,397,932円
            可能総収益         1,161,397,932円        市場賃料。
            空室等損失等              ０円   一棟貸しを前提とするためゼロとし、テナント退去リスクや賃料改定に伴う純収
                             益変動リスク等については利回りにおいて考慮。
          運営費用            623,383,754円
            維持管理費              ０円   建物賃貸借契約変更契約書に基づきテナント負担。
            水道光熱費              ０円   建物賃貸借契約変更契約書に基づきテナント負担。
            修繕費          16,600,000円       エンジニアリング・レポート等を参考に査定。
            ＰＭフィー           1,680,000円      PM契約書に基づく。
            テナント募集費              ０円
            用等
            公租公課          111,877,900円       公租公課関係資料に基づく。
            損害保険料           3,682,480円      保険資料に基づき計上。地震保険は付保しない。
            その他費用          489,543,374円       土地賃貸借契約書覚書等に基づき査定。
          運営純収益            538,014,178円
            一時金の運用益           2,844,270円      運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0％と査定。
            資本的支出          16,600,000円       エンジニアリング・レポート等を参考に査定。
          純収益            524,258,448円
          還元利回り                   近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数取引利回りとの比較検討を
                          4.9％
                             した上で査定。
        ＤＣＦ法による価格             9,940,000,000円
          割引率             １～５年目      郊外型商業施設のベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定。
                          4.9％
                       ６年目以降
                          5.0％
          最終還元利回り                   還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
                          5.2％
      積算価格               11,000,000,000円
        土地比率
                         55.6％
        建物比率
                         44.4％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価               該当事項はありません。

      に当たって留意した事項
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     ＜物件の特徴＞「日野市の「コンパクトシティ」構想の中核、JR中央線「豊田」駅至近の好立地」
                           ロケーションの強み
      ・JR中央線「豊田」駅北口から徒歩３分の位置に立地し、日野市が目指す「コンパクトシティ」構想の中核となる
       エリア
      ・本物件北部には住宅エリアが広がっており、周辺の多摩平、旭ヶ丘、豊田、富士町等に居住する地域住民の日常
       利用が期待できる立地
      ・国道20号線（日野バイパス）から南に500ｍと幹線道路からのアクセスも良好で、交通利便性の高い立地
                                                １km圏　     約3.1万人
      駐車場台数（注１）
                    約950台
                                  商圏人口
                                                ３km圏　約18.5万人
      駐輪場台数     （注２）
                    約900台
                                                ５km圏　約51.0万人
                              物件の特長

      「イオンモール多摩平の森」は、都心主要駅へのアクセスに優れ、電車、バス、車、自転車、徒歩と多様な来店手
      段が見込める立地に所在しています。
                              物件の強み

      ■足元商圏において増加するファミリー世帯
       多摩平団地の再生事業進展や駅周辺の開発、「イオンモール多摩平の森」オープン等の地域開発に伴いベッドタ
      ウンとして周辺人口は着実に増加し、５㎞圏で約51万人の商圏人口を誇ります。また、多摩平地区及び豊田地区に
      おいては10歳未満の子ども及びその親世代の人口も増加しています。
      ■地域と一体となった再開発の中核拠点
       「イオンモール多摩平の森」は、日野市とUR都市機構による再開発計画におけるまちづくりの集約拠点としての
      役割を担っており、生活インフラ資産として地域に密着した施設になっています。
      ■毎日の暮らしに欠かせないモール
       「イオンモール多摩平の森」の１階にはJR中央線「豊田」駅方面入口からUR方面入口に抜けるメインストリート
      沿いにドラッグストア、フードコート及びイオンスタイルの食品売場を配置し、２階には無印良品、ニトリといっ
      た人気のテナントを揃えています。また、周辺エリアの世帯構成を考慮し、１階に保育園を誘致し、３階にはKIDS
      PARK等の子ども向けテナントを多数配置するなど、周辺ファミリー世帯の日常的な「コミュニティの場」となる地
      域に密着した商業施設です。
     （注１）駐車場台数には、公共駐車場               約 40 台分を含みます。
     （注２）駐輪場台数には、公共駐輪場               約25  0台分を含みます。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ８　ポートフォリオの概況
       （１）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産及び海外不動産保有法人株式の概要

       （ア）保有資産の概要

           取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産（以下、本「８　ポートフォリオの概

          況」において、海外不動産保有法人を通じて保有する資産及び取得予定資産を含みますが、海
          外不動産保有法人株式を除きます。）の物件名称、所在地、建築時期、不動産鑑定評価額、取
          得予定価額、投資比率及び取得先は以下のとおりです。
           なお、海外不動産保有法人を通じて保有する資産は、後記「（イ）海外不動産保有法人の株
          式の概要」記載のとおり本投資法人が海外不動産保有法人の株式を通じて間接的に保有してい
          るものであり、当該海外不動産保有法人が保有する資産を本投資法人が直接保有するものでは
          ありません。
                                 不動産      取得（予定）

                                              投資比率
      物件                     建築時期      鑑定評価額        価額              取得先
             物件名称         所在地                         （％）
      番号                           （百万円）
                           （注１）            （百万円）               （注５）
                                              （注４）
                                 （注２）       （注３)
           イオンレイクタウン           埼玉県      2008年                         イオンリテール
      SRSC-1                            23,800       21,190       5.4
            mori（注６）          越谷市     ９月９日                           株式会社
           イオンレイクタウン           埼玉県      2008年                         イオンリテール
      SRSC-2                            7,880       6,730       1.7
            kaze（注６）          越谷市     ９月９日                           株式会社
            イオンモール          岩手県      2003年                          イオンモール
      RSC-1                            6,720       5,340       1.4
              盛岡        盛岡市     ７月23日                           株式会社
            イオンモール          宮城県      2007年                         イオンリテール
      RSC-2                            7,080       6,680       1.7
              石巻        石巻市     ３月２日                           株式会社
            イオンモール                                         イオンモール
                      茨城県      2005年
             水戸内原                                        株式会社及び
      RSC-3                            17,413       16,565       4.2
                      水戸市     11月８日
                                                     茨城県水戸市
             （注７）
                      群馬県      2003年                         東京センチュリー
      RSC-4     イオンモール太田                       8,060       6,860       1.8
                      太田市     11月17日                           株式会社
            イオン相模原         神奈川県      1993年                         イオンリテール
      RSC-5                            11,000       10,220       2.6
          ショッピングセンター           相模原市      ８月９日                           株式会社
            イオンモール          岐阜県      2007年                         イオンリテール
      RSC-6                            4,960       4,950       1.3
              大垣        大垣市     ３月29日                           株式会社
            イオンモール          三重県      1996年                          イオンモール
      RSC-7                            10,100       9,660       2.5
              鈴鹿        鈴鹿市     11月12日                           株式会社
            イオンモール          三重県      2001年                         イオンリテール
      RSC-8                            3,650       3,290       0.8
              明和        多気郡     ８月６日                           株式会社
            イオンモール          兵庫県      2008年                         イオンリテール
      RSC-9                            7,610       7,230       1.9
             加西北条         加西市     10月３日                           株式会社
            イオンモール          鳥取県      1999年                         イオンリテール
      RSC-10                            8,310       7,780       2.0
             日吉津         西伯郡     ３月８日                           株式会社
            イオンモール          岡山県      1999年                          イオンモール
      RSC-11                            19,700       17,890       4.6
              倉敷        倉敷市     ９月15日                           株式会社
            イオンモール          香川県      2008年                         イオンリテール
      RSC-12                            8,710       8,740       2.2
              綾川        綾歌郡     ７月18日                           株式会社
                                                    東京センチュリー
            イオンモール          福岡県      2005年                          株式会社及び
      RSC-13                            13,300       11,246       2.9
              直方        直方市     ４月４日                          イオンモール
                                                      株式会社
            イオンモール          京都府      2010年                          イオンモール
      RSC-15                            22,500       21,470       5.5
             KYOTO        京都市     １月７日                           株式会社
            イオンモール          北海道      2000年                          フォレスター
      RSC-16                            6,340       5,900       1.5
             札幌平岡         札幌市     11月10日                          特定目的会社
            イオンモール          北海道      2000年                          フォレスター
      RSC-17                            1,930       1,780       0.5
             釧路昭和         釧路市     ９月13日                          特定目的会社
            イオンモール          宮城県      2000年                          フォレスター
      RSC-18                            2,770       2,560       0.7
              利府        宮城郡     ４月18日                          特定目的会社
            イオンモール          山形県      2000年                          フォレスター
      RSC-19                            1,470       1,350       0.3
             山形南         山形市     11月17日                          特定目的会社
                                  63/118



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                                 不動産      取得（予定）
                                              投資比率
      物件                     建築時期      鑑定評価額        価額              取得先
             物件名称         所在地                         （％）
      番号                     （注１）      （百万円）       （百万円）               （注５）
                                              （注４）
                                 （注２）       （注３)
            イオンモール          三重県      2001年                          フォレスター
      RSC-20                            2,630       2,210       0.6
             四日市北         四日市市      １月23日                          特定目的会社
            イオンモール          奈良県      2010年                          イオンモール
      RSC-21                            14,800       14,500       3.7
             大和郡山        大和郡山市      ２月16日                           株式会社
            イオンモール
           千葉ニュータウン
                      千葉県      2006年                         東京センチュリー
      RSC-22                            12,400       12,190       3.1
          （モール棟、シネマ・
                      印西市     ４月17日                           株式会社
            スポーツ棟）
                                                     イオンモール
            イオンモール          山梨県      2011年                          株式会社及び
      RSC-23                            17,300       15,489       4.0
                     中巨摩郡      ３月11日                          昭和町常永土地
           甲府昭和（注８）
                                                     区画整理組合
            イオンモール          北海道      2005年                          特定目的会社
      RSC-24                            8,220       7,840       2.0
             苫小牧        苫小牧市      ４月8日                          メビウスガンマ
            イオンモール          栃木県      1997年                         イオンリテール
      RSC-25                            6,450       6,280       1.6
              小山        小山市     ４月18日                           株式会社
            イオンモール          兵庫県      2011年                         イオンリテール
      RSC-26                            17,600       16,860       4.3
             伊丹昆陽         伊丹市     ２月２日                           株式会社
            イオンモール         鹿児島県      2007年                         イオンリテール
      RSC-27                            13,900       13,400       3.4
             鹿児島        鹿児島市      ９月12日                           株式会社
            イオンモール          茨城県      2009年                         イオンリテール
      RSC-28                            12,400       12,030       3.1
              土浦        土浦市     ５月19日                           株式会社
            イオンモール          石川県      2008年                         イオンリテール
      RSC-29                            10,600       9,940       2.5
             かほく        かほく市      ９月30日                           株式会社
            イオンモール          茨城県      1997年                           合同会社
      RSC-30                            9,820       9,552       2.4
              下妻        下妻市     11月17日                          ダブルオーツー
            イオンモール          京都府      2004年                           合同会社
      RSC-31                            13,600       13,333       3.4
             京都五条         京都市     １月21日                         ダブルオースリー
            イオンモール          福岡県      2012年
      RSC-32                            18,300       18,040       4.6       非開示
              福津        福津市     ４月20日
            イオンモール          東京都      2014年
      RSC-33                            10,200       9,667       2.5       非開示
            多摩平の森         日野市     11月17日
           イオン茅ヶ崎中央          神奈川県      2000年                        三井住友ファイナンス
      CSC-1                            6,590       6,410       1.6
          ショッピングセンター           茅ヶ崎市      10月13日                         ＆リース株式会社
                      千葉県      1991年                         イオンリテール
      CSC-2    イオンスタイル検見川浜                        3,860       3,748       1.0
                      千葉市     11月20日                           株式会社
           イオン喜連瓜破          大阪府      2005年                           合同会社
      CSC-3                            4,640       4,394       1.1
          ショッピングセンター            大阪市     11月21日                          ダブルオーツー
            ダイエー川崎         神奈川県      1997年                         東京センチュリー
      L-1                           15,100       14,280       3.7
           プロセスセンター           川崎市     ４月22日                           株式会社
                           1995年                         東京センチュリー
                     大阪府堺市
      L-2     イオン南大阪RDC                      10,600       9,870       2.5
                           ４月25日                           株式会社
            ダイエー茨木          大阪府      1977年                         東京センチュリー
      L-3                           7,290       6,810       1.7
           プロセスセンター           茨木市     ６月14日                           株式会社
           国内小計            ―      ―     409,603       384,275       98.5
           イオン・タマン・
           ユニバーシティ・
                     マレーシア国       2002年       554       658              イオン
          ショッピング・センター
      M-1                                         0.2
                     ジョホール州       ５月30日                          マレーシア社
                                （21百万RM）       （20百万RM）
          （AEON   Taman   Universiti
         Shopping    Centre）（注９）
                                                     Swiss   Advanced
            イオンモール
                     マレーシア国                    5,252
            セレンバン     ２                                     Technology
                                  6,064
      M-2               ヌグリスン       2005年             (215百万RM)        1.3
                                                     Institute    (M)
          (AEON   MALL  SEREMBAN    ２)              （233百万RM）
                     ビラン州
                                        （注11）
                                                      Sdn.  Bhd.
             （注10）
           海外小計            ―      ―     6,618       5,910       1.5
            合計            ―      ―     416,221       390,185       100.0

          （注１）「建築時期」については、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿
             上一番古い年月日を記載しています。
          （注２）各物件の不動産鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「不動
             産鑑定評価額」は2019年１月31日（取得予定資産については、2019年６月30日）を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記
             載された評価額を示しています。
          （注３）「取得（予定）価額」については、各物件に係る売買契約に記載された各資産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売
             買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。「イオンモール直方」については敷
             地の一部を譲渡したことにより、取得時より取得価額が減少しています。
          （注４）「投資比率」については、取得（予定）価額の合計に占める各信託受益権の取得（予定）価額（「イオンモール                                               セレンバ
             ン ２(AEON   MALL  SEREMBAN    ２)」については、後記（注10）に記載する価額）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五
             入して記載しています。
          （注５）「イオンモール水戸内原」（但し、2015年４月28日付で追加取得した隣接土地部分に限ります。）、「イオンモール太
             田」、「イオンモール直方」、「イオンモール札幌平岡」、「イオンモール釧路昭和」、「イオンモール利府」、「イオン
                                  64/118

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             モール山形南」、「イオンモール四日市北」、「イオンモール甲府昭和」（但し、2016年３月１日付で追加取得した土地部
             分に限ります。）、「イオンモール千葉ニュータウン（モール棟、シネマ・スポーツ棟）」、「イオン茅ヶ崎中央ショッピ
             ン グセンター」、「イオンモール苫小牧」、「イオンモール下妻」、「イオン喜連瓜破ショッピングセンター」、「ダイ
             エー川崎プロセスセンター」、「イオン南大阪RDC」、「ダイエー茨木プロセスセンター」、「イオンモール京都五条」、
             「イオンモール福津」及び「イオンモール多摩平の森」の取得先は外部、その他の保有資産の取得先はイオングループで
             す。
          （注６）「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の不動産鑑定評価額については、信託受益権の準共有持分割
             合（いずれも40％）に相当する金額を記載しています。
          （注７）「イオンモール水戸内原」は、不動産信託受益権部分のほかに、不動産部分（2015年４月28日付で追加取得した隣接土地部
             分）を含みます。
          （注８）「イオンモール甲府昭和」の「取得価額」欄、「期末帳簿価額」欄、「期末算定価額」欄及び「投資比率」欄には、本投資
             法人が2018年９月３日付で追加取得した「増築棟」を含めた価額及び数値を記載しています。
          （注９）「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                               Taman   Universiti     Shopping    Centre）」のうち「建
             築時期」については、主たる建物の使用可能証明書（Certificate                          of Fitness   for  Occupation     Approval）が取得された日
             として、Knight       Frank   Malaysia（Knight       Frank   LLPのマレーシア支社）及びKnight               Frank   Estate   Management     Pte  Ltd
             （以下併せて「ナイト・フランク・マレーシア社」といいます。）作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー
             （Technical     Due  Diligence    Review）（その追補レター（Supplementary                 Letter）を含み、以下「テクニカル・デュー・デ
             リジェンス・レビュー」といいます。）に記載された日付を記載しています。
             物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「不動
             産鑑定評価額」については、2019年１月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額をもとに、イオンマ
             レーシア社を信託受託者とする信託に係る権利（以下「マレーシア受益権」といいます。）に係る信託の信託財産たる共有
             持分に類する権利（18.18％）に相当する数値を記載しています。また、RMの円貨換算は、2019年６月28日の為替相場（１
             RM＝26.03円（小数点第３位を切捨て））を用いています。なお、「取得価額」については、本投資法人がイオンマレーシ
             ア社に対し、複数回に分割して円貨にて支払った対価の合計額を記載しており、当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介
             手数料、租税公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買代金等）を記載しています。なお、各支払時におけ
             る為替レートに応じて加重平均して算出したレートは、１RM=32.92円（小数点第３位を切捨て）です。
          （注10）「イオンモール          セレンバン     ２(AEON   MALL  SEREMBAN    ２)」のうち「建築時期」については、株式会社竹中工務店作成の建
             物状況評価報告書に記載された年を記載しています。物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般
             財団法人日本不動産研究所に委託しています。「不動産鑑定評価額」については、2019年１月31日を価格時点とする不動産
             鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。また、RMの円貨換算は、2019年６月28日の為替相場（１RM＝26.03円
             （小数点第３位を切捨て））を用いています。
          （注11）本海外SPCとSwiss           Advanced    Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.の間の、「イオンモール            セレンバン     ２(AEON   MALL
             SEREMBAN    ２)」に係る売買契約に記載された売買代金（租税公課並びに売買手数料等の諸費用を含みません。また、百万円
             未満を切り捨てています。）を記載しています。また、RMの円貨換算は、2016年９月30日の為替相場（１RM＝24.43円（小
             数点第３位を切捨て））を用いています。
       （イ）海外不動産保有法人の株式の概要

           本投資法人は、上記（ア）の「M-2」欄にある「イオンモール                                   セレンバン       ２(AEON     MALL

          SEREMBAN     ２)」については、当該資産を保有する海外不動産保有法人である本海外SPCの株式
          を保有する形で間接的に保有しています。当該海外不動産法人の株式の銘柄、資産の種類、業
          種、数量、帳簿価額、評価額は以下のとおりです。
                                 帳簿価額（2019年１月31日）

                                                   評価額(注)
               資産の
                                      (注)
        銘柄名            業種      数量
               種類
                                単価(円)      金額(百万円)        単価(円)       金額(百万円)
        JAMBATAN
                   海外不動産              25.42       6,078       25.42        6,078
      MANSEIBASHI     (M)
               株式          239,110,002株
                    保有法人
                                （１RM）     （240,185,002RM)         （１RM）      （240,185,002RM)
       Sdn.  Bhd.
          （注）「帳簿価額」及び「評価額」の「単価」については、円単位の金額合計を株式数で除した金額（小数点第３位を切捨て）を記
            載しています。なお、本海外SPCの株式の評価額は、時価を把握することが極めて困難と認められるため、取得原価を記載し
            ています。
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       （２）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産の概要
           取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産の物件名称、所在地、取得（予定）年月

          日、テナント数、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下
          のとおりです。
                        取得          総賃料     敷金・      総賃貸

                                                   総賃貸
                                                         稼働率
      物件                 （予定）     テナント数      収入     保証金     可能面積       面積
           物件名称       所在地                                       （％）
      番号                  年月日     （注２）     （百万円）     （百万円）       （㎡）       （㎡）
                                                        （注７）
                       （注１）          （注３）     （注４）      （注５）
                                                   （注６）
         イオンレイクタウン
                  埼玉県     2013年
     SRSC-1                        １     1,361      685    205,711.70       205,711.70       100.0
          mori（注８）        越谷市     11月25日
         イオンレイクタウン
                  埼玉県     2013年
     SRSC-2                        １     677     330    127,183.81       127,183.81       100.0
          kaze（注８）        越谷市     11月25日
          イオンモール        岩手県     2013年
     RSC-1                        １     738     338     98,968.59       98,968.59      100.0
            盛岡       盛岡市     11月22日
          イオンモール        宮城県     2013年
     RSC-2                        １     703     354     60,682.20       60,682.20      100.0
            石巻       石巻市     11月25日
          イオンモール
                  茨城県     2013年
     RSC-3                        １     1,446      726    159,997.49       159,997.49       100.0
         水戸内原（注９）         水戸市     11月22日
          イオンモール        群馬県     2013年
     RSC-4                        １     962     476     93,165.27       93,165.27      100.0
            太田       太田市     11月25日
          イオン相模原
                  神奈川県      2013年
     RSC-5     ショッピング                   １     837     420     75,056.62       75,056.62      100.0
                  相模原市     11月25日
           センター
          イオンモール        岐阜県     2013年
     RSC-6                        １     650     330     64,246.26       64,246.26      100.0
            大垣       大垣市     11月25日
          イオンモール        三重県     2013年
     RSC-7                        １     910     446    125,253.74       125,253.74       100.0
            鈴鹿       鈴鹿市     11月22日
          イオンモール        三重県     2013年
     RSC-8                        １     423     214     44,193.80       44,193.80      100.0
            明和       多気郡     11月25日
          イオンモール        兵庫県     2013年
     RSC-9                        １     650     328     48,229.25       48,229.25      100.0
           加西北条       加西市     11月25日
          イオンモール        鳥取県     2013年
     RSC-10                        １     860     426    102,045.24       102,045.24       100.0
           日吉津       西伯郡     11月25日
          イオンモール        岡山県     2013年
     RSC-11                        １    1,486      741    157,274.78       157,274.78       100.0
            倉敷       倉敷市     11月22日
          イオンモール        香川県     2013年
     RSC-12                        １     910     460    113,149.07       113,149.07       100.0
            綾川       綾歌郡     11月25日
          イオンモール        福岡県     2013年
     RSC-13                        １     1,116      545    151,969.51       151,969.51       100.0
            直方       直方市     11月22日
          イオンモール        京都府     2015年
     RSC-15                        １     1,397      698    136,468.45       136,468.45       100.0
            KYOTO       京都市     ２月27日
          イオンモール        北海道     2015年
     RSC-16                        １     894      ―    78,360.81       78,360.81      100.0
           札幌平岡       札幌市     ２月18日
          イオンモール        北海道     2015年
     RSC-17                        １     459      ―    51,763.05       51,763.05      100.0
           釧路昭和       釧路市     ２月18日
          イオンモール        宮城県     2015年
     RSC-18                        １     416      ―    66,478.91       66,478.91      100.0
            利府       宮城郡     ２月18日
          イオンモール        山形県     2015年
     RSC-19                        １     323      ―    53,502.94       53,502.94      100.0
           山形南       山形市     ２月18日
          イオンモール        三重県     2015年
     RSC-20                        １     466      ―    41,447.33       41,447.33      100.0
           四日市北       四日市市     ２月18日
          イオンモール        奈良県     2016年
     RSC-21                        １     1,528      768    105,230.88       105,230.88       100.0
           大和郡山       大和郡山市      ２月29日
          イオンモール
         千葉ニュータウン         千葉県     2016年
     RSC-22                        １     804     403    107,425.97       107,425.97       100.0
        （モール棟、シネマ・          印西市     ３月29日
          スポーツ棟）
          イオンモール        山梨県     2011年
     RSC-23                        １     1,346      637     99,772.38       99,772.38      100.0
                  中巨摩郡     ３月11日
          甲府昭和(注10)
          イオンモール        北海道     2016年
     RSC-24                        １     685      ―    71,308.33       71,308.33      100.0
           苫小牧       苫小牧市     ９月１日
          イオンモール        栃木県     2016年
     RSC-25                        １     555     279     47,872.33       47,872.33      100.0
            小山       小山市     ８月29日
                                  66/118




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                                                      イオンリート投資法人(E30064)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                        取得          総賃料     敷金・      総賃貸       総賃貸
                                                         稼働率
                                  収入     保証金     可能面積
      物件                 （予定）     テナント数                        面積
           物件名称       所在地                                       （％）
      番号                  年月日     （注２）     （百万円）     （百万円）       （㎡）       （㎡）
                                                        （注７）
                       （注１）          （注３）     （注４）      （注５）       （注６）
          イオンモール        兵庫県     2017年
     RSC-26                        １     1,697      851    122,944.71       122,944.71       100.0
           伊丹昆陽       伊丹市     ２月28日
          イオンモール        鹿児島県      2017年
     RSC-27                        １     1,179      ―    132,341.35       132,341.35       100.0
           鹿児島       鹿児島市     ２月28日
          イオンモール        茨城県     2017年
     RSC-28                        １     1,067      536     86,848.51       86,848.51      100.0
            土浦       土浦市     ２月28日
          イオンモール        石川県     2017年
     RSC-29                        １     981     492     70,948.14       70,948.14      100.0
           かほく       かほく市     ２月28日
                  茨城県     2017年
     RSC-30    イオンモール下妻                    １     772      ―    58,402.66       58,402.66      100.0
                  下妻市     ９月19日
          イオンモール        京都府     2018年
     RSC-31                        １     875      ―    87,311.56       87,311.56      100.0
                       ７月２日
           京都五条       京都市
          イオンモール        福岡県     2019年
     RSC-32                        １     1,246      628    100,020.87       100,020.87       100.0
            福津       福津市     ９月３日
          イオンモール        東京都     2020年
     RSC-33                        １     1,161      284     66,575.54       66,575.54      100.0
                       ２月３日
          多摩平の森        日野市
         イオン茅ヶ崎中央
                  神奈川県      2016年
     CSC-1     ショッピング                   １     448     223     63,158.24       63,158.24      100.0
                  茅ヶ崎市     ５月31日
           センター
          イオンスタイル         千葉県     2017年
     CSC-2                        １     352     177     29,947.62       29,947.62      100.0
           検見川浜       千葉市     11月30日
          イオン喜連瓜破
                  大阪府     2017年
     CSC-3     ショッピング                   １     346      ―    27,603.46       27,603.46      100.0
                  大阪市     ９月19日
           センター
          ダイエー川崎        神奈川県      2016年
      L-1                        ２     883     269     59,265.77       59,265.77      100.0
         プロセスセンター         川崎市     ２月15日
          イオン南大阪
                  大阪府     2017年
      L-2                        １     579     144     50,197.06       50,197.06      100.0
            RDC       堺市    ２月３日
          ダイエー茨木        大阪府     2017年
      L-3                        １     502     263     50,783.58       50,783.58      100.0
         プロセスセンター         茨木市     10月２日
         国内小計
                    ―     ―     41    34,708     13,488     3,493,107.78       3,493,107.78       100.0
         イオン・タマン・
         ユニバーシティ・
          ショッピング・
                 マレーシア
                       2014年           39
          センター（AEON
      M-1            国ジョホー            １           ―    22,870.00       22,870.00      100.0
                       ６月25日
                                 (１百万RM)
         Taman   Universiti
                   ル州
         Shopping    Centre）
           （注11）
          イオンモール
          セレンバン     ２
                 マレーシア
                       2016年           355
          (AEON   MALL
      M-2            国ヌグリス            １           ―    81,135.00       81,135.00      100.0
                       ９月30日
                                 (13百万RM)
                 ンビラン州
          SEREMBAN    ２)
         （注12）（注13）
         海外小計          ―     ―     ２     394      ―    104,005.00       104,005.00       100.0
          合計

                    ―     ―     43    35,103     13,488     3,597,112.78       3,597,112.78       100.0
          （注１）取得予定資産の取得予定年月日は、本書の日付現在、上表記載のとおりですが、今後行う借入れの実行日が決定した際に、
             数日程度繰り下げられることがあるほか、売買契約上、両当事者にて別途合意する日時まで上記の取得予定年月日が繰り下
             げられることがあります。
          （注２）「テナント数」は、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日現在の有
             効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。
          （注３）「総賃料収入」は、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日現在の有
             効な各物件に係る各賃貸借契約（各マスターリース契約）に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額
             （消費税及び地方消費税は含みません。）につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          （注４）「敷金・保証金」は、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日現在の
             有効な各物件に係る各賃貸借契約に定める金額につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          （注５）「総賃貸可能面積」は、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日現在
             の有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。また、「総賃
             貸可能面積」には附属建物面積を含みます。
          （注６）「総賃貸面積」は、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日現在の有
             効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。また、「総賃貸面積」には附属建物面積を含みま
             す。
          （注７）「稼働率」は、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日現在の有効な
             各物件に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載していま
             す。
          （注８）「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」のテナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積については、各
             物件全体の数値を記載し、総賃料収入、敷金・保証金は、信託受益権の準共有持分割合（いずれも40％）に相当する金額を
             記載しています。
                                  67/118


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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （注９）「イオンモール水戸内原」の「総賃料収入」及び「敷金・保証金」については、2015年４月28日付で追加取得したイオン
             モール水戸内原（茨城県水戸市）の土地に係る賃貸借契約に基づく数値を含みます。
          （注10）「イオンモール甲府昭和」の「テナント数」欄、「総賃料収入」欄、「敷金・保証金」欄、「総賃貸可能面積」欄、「総賃
             貸面積」欄及び「稼働率」欄には、本投資法人が2018年９月３日付で追加取得した「増築棟」を含めた金額及び数値を記載
             しています。「増築棟」の取得年月日は2018年９月３日です。また、「増築棟」の建築時期は2017年11月20日です。
          （注11）「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                               Taman   Universiti     Shopping    Centre）」のテナント
             数、総賃貸可能面積、総賃貸面積については、物件全体の数値を記載し、総賃貸可能面積、総賃貸面積については、ナイ
             ト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに記載されたグロス床面積（Gross
             Floor   Area）を記載しています。また、総賃料収入については、「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・セン
             ター（AEON     Taman   Universiti     Shopping    Centre）」のマレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利
             （18.18％）に相当する金額を記載しています。なお、総賃料収入は、売買契約書（Sale                                   and  Purchase    Agreement）におけ
             る付属書B（AnnexureB）に記載されたJ-REIT持分に関する名目月次賃料総額（Notional                                   gross   Monthly   Rent  for  J-REIT
             Share）を12倍することにより年換算して算出した金額を、2019年６月28日の為替相場（１RM＝26.03円（小数点第３位を切
             捨て））を用いています。
          （注12）本投資法人が本海外SPCを通じて保有しています。
          （注13）「イオンモール          セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」のテナント数、総賃貸可能面積及び総賃貸面積については、
             物件全体の数値を記載し、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・
             デュー・デリジェンス・レビューに記載されたグロス床面積（Gross                           Floor   Area）を記載しています。また、総賃料収入に
             ついては、「イオンモール           セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」に係る賃貸借契約に定める月額賃料のうち固定賃
             料部分を12倍することにより年換算して算出した金額を、2019年６月28日の為替相場（１RM＝26.03円（小数点第３位を切
             捨て））を用いて円貨に換算して記載しています。なお、本投資法人が本海外SPCから受け取る配当金額と本海外SPCが「イ
             オンモール     セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」への投資によりマスターレッシーから受け取る総賃料収入は一致
             しません。
                                  68/118















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                                                      イオンリート投資法人(E30064)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （３）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産に係る鑑定評価書の概要
           取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産について、本投資法人が取得している不

          動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
                                            収益価格

                          不動産鑑定
                           評価額
      物件
           物件名称         鑑定機関
                                直接還元法      還元    DCF法に          最終還元      NOI
      番号                    （百万円）
                                              割引率
                                による価格     利回り    よる価格           利回り    （百万円）
                           （注１）
                                              （％）
                                （百万円）     （％）   （百万円）           （％）
                                                        （注２）
                                               4.8
         イオンレイクタウン
                   株式会社
     SRSC-1                      23,800      24,100     4.8    23,600      4.9     5.0     1,179
                  谷澤総合鑑定所
          mori（注３）
                                              （注４）
                                               5.1
         イオンレイクタウン
                   株式会社
     SRSC-2                      7,880      8,120     5.2    7,780      5.2     5.5     438
          kaze（注３）        谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-1                      6,720      6,760     6.6    6,670      6.2     6.8     517
            盛岡      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-2                      7,080      7,180     6.2    6,980      5.9     6.5     479
            石巻      日本不動産研究所
          イオンモール
           水戸内原        一般財団法人
                           17,300      17,400     6.0    17,100      5.6     6.2     1,104
         （不動産信託受益
                  日本不動産研究所
          権）（注５）
     RSC-3
          イオンモール
                  一般財団法人
           水戸内原                 113      －    －    113     5.2     －     －
                  日本不動産研究所
         （土地）（注５）
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-4                      8,060      8,110     6.4    8,000      5.9     6.6     587
            太田      日本不動産研究所
          イオン相模原
                  一般財団法人
     RSC-5     ショッピング                 11,000      11,100     5.2    10,900      4.9     5.4     668
                  日本不動産研究所
           センター
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-6                      4,960      4,970     7.0    4,950      6.3     7.4     378
            大垣      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-7                      10,100      10,200     6.2    9,980      5.8     6.6     768
            鈴鹿      日本不動産研究所
                                               6.4
          イオンモール         株式会社
     RSC-8                      3,650      3,750     6.5    3,610      6.5     6.8     280
            明和      谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-9                      7,610      7,640     6.8    7,570      6.5     7.0     535
           加西北条       日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-10                      8,310      8,370     6.8    8,250      6.4     7.1     607
           日吉津      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-11                      19,700      19,800     6.0    19,600      5.7     6.2     1,264
            倉敷      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-12                      8,710      8,790     6.5    8,630      6.1     6.8     610
            綾川      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-13                      13,300      13,300     6.4    13,200      6.0     6.6     887
            直方      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-15                      22,500      22,700     4.8    22,300      4.5     5.0     1,097
           KYOTO      日本不動産研究所
                                               6.2
          イオンモール         株式会社
     RSC-16                      6,340      6,540     6.2    6,260      6.3     6.5     437
           札幌平岡       谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
                                               6.8
          イオンモール         株式会社
     RSC-17                      1,930      2,010     6.8    1,900      6.9     7.1     173
           釧路昭和       谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
                                               6.4
          イオンモール         株式会社
     RSC-18                      2,770      2,860     6.4    2,730      6.5     6.7     220
            利府      谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
                                               6.6
          イオンモール         株式会社
     RSC-19                      1,470      1,530     6.6    1,450      6.7     6.9     129
           山形南       谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
                                               6.2
          イオンモール         株式会社
     RSC-20                      2,630      2,730     6.2    2,580      6.3     6.5     209
           四日市北       谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
                                  69/118



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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                            収益価格
                          不動産鑑定
      物件                     評価額
           物件名称         鑑定機関
                                直接還元法      還元    DCF法に          最終還元      NOI
      番号                    （百万円）                    割引率
                                による価格     利回り    よる価格           利回り    （百万円）
                           （注１）
                                              （％）
                                （百万円）     （％）               （％）
                                        （百万円）                （注２）
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-21                      14,800      15,000     5.6    14,600      5.1     5.8     878
           大和郡山       日本不動産研究所
          イオンモール
         千葉ニュータウン         一般財団法人
     RSC-22                      12,400      12,500     4.9    12,200      4.6     5.1     625
         （モール棟、シネ         日本不動産研究所
         マ・スポーツ棟）
          イオンモール
                  一般財団法人
     RSC-23                      17,300      17,400     5.7    17,200      5.2     5.9     1,014
         甲府昭和（注６）         日本不動産研究所
                                               5.9
          イオンモール         株式会社
     RSC-24                      8,220      8,330     5.9    8,170      6.0     6.1     535
           苫小牧       谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-25                      6,450      6,480     6.7    6,420      6.4     6.9     457
            小山      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-26                      17,600      17,900     5.6    17,300      5.1     5.8     1,025
           伊丹昆陽       日本不動産研究所
                                               6.0
                   株式会社
          イオンモール
     RSC-27                      13,900      14,200     6.0    13,800      6.1     6.3     894
           鹿児島       谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-28                      12,400      12,400     6.3    12,300      5.8     6.5     801
            土浦      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-29                      10,600      10,600     6.9    10,600      6.4     7.1     759
           かほく      日本不動産研究所
          イオンモール         一般財団法人
     RSC-30                      9,820      9,850     6.4    9,780      6.0     6.6     630
            下妻      日本不動産研究所
                                               4.9
          イオンモール         株式会社
     RSC-31                      13,600      13,800     4.9    13,500      5.0     5.1     722
           京都五条
                  谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
                                               5.4
          イオンモール         株式会社
     RSC-32                      18,300      18,600     5.4    18,100      5.5     5.6     1,021
            福津      谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
                                               4.9
          イオンモール         株式会社
     RSC-33                      10,200      10,700     4.9    9,940      5.0     5.2     538
          多摩平の森        谷澤総合鑑定所
                                              （注４）
         イオン茅ヶ崎中央
                  一般財団法人
     CSC-1     ショッピング                 6,590      6,630     5.0    6,550      4.7     5.2     346
                  日本不動産研究所
           センター
          イオンスタイル         一般財団法人
     CSC-2                      3,860      3,880     6.2    3,830      5.7     6.4     270
           検見川浜       日本不動産研究所
          イオン喜連瓜破                                     5.2
                   株式会社
          ショッピング
     CSC-3                      4,640      4,780     5.2    4,580      5.3     5.5     248
                  谷澤総合鑑定所
           センター
                                              （注４）
          ダイエー川崎         一般財団法人
      L-1                     15,100      15,200     4.9    14,900      4.3     5.3     766
         プロセスセンター         日本不動産研究所
                  一般財団法人
      L-2   イオン南大阪RDC                  10,600      10,700     4.8    10,400      4.5     5.1     519
                  日本不動産研究所
          ダイエー茨木         一般財団法人
      L-3                     7,290      7,330     5.0    7,250      4.7     5.2     409
         プロセスセンター         日本不動産研究所
         イオン・タマン・
         ユニバーシティ・
          ショッピング・
                                               6.5
                  一般財団法人         554              554                37
          センター（AEON
      M-1                            －    －         6.0     7.0
                  日本不動産研究所
                          （21百万RM）               (21百万RM)               (１百万RM)
         Taman   Universiti
                                              （注８）
         Shopping    Centre）
           （注７）
          イオンモール
          セレンバン     ２
                  一般財団法人         6,064              6,064                355
          (AEON   MALL
      M-2                            －    －         6.0     6.5
                  日本不動産研究所        （233百万RM）               (233百万RM)                (13百万RM)
          SEREMBAN    ２)
         （注７）（注９）
          合計                 416,221       －    －   412,191      －     －     －
          （注１）不動産鑑定評価における価格時点は、取得予定資産を除き、いずれも2019年１月31日です。取得予定資産の価格時点は、
             2019年６月30日です。
          （注２）「NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net                                         Operating    Income）であ
             り、減価償却費を控除する前の収益をいいます。従って、国内物件におけるNOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の
             控除をしたNCF（純収益、Net            Cash  Flow）とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」について
             は百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
          （注３）「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の不動産鑑定評価額、直接還元法による価格、DCF法による
             価格及びNOIについては、信託受益権の準共有持分割合（いずれも40％）に相当する金額を記載しています。
                                  70/118


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          （注４）「イオンレイクタウンmori」の割引率は、１年目から５年目が4.8％、６年目以降が4.9％です。
             「イオンレイクタウンkaze」の割引率は、１年目から５年目が5.1％、６年目以降が5.2％です。
             「イオンモール明和」の割引率は、１年目から３年目が6.4％、４年目以降が6.5％です。
             「イオンモール札幌平岡」の割引率は、１年目から３年目が6.2％、４年目以降が6.3％です。
             「イオンモール釧路昭和」の割引率は、１年目から２年目が6.8％、３年目以降が6.9％です。
             「イオンモール利府」の割引率は、１年目から３年目が6.4％、４年目以降が6.5％です。
             「イオンモール山形南」の割引率は、１年目が6.6％、２年目以降が6.7％です。
             「イオンモール四日市北」の割引率は、１年目から２年目が6.2％、３年目以降が6.3％です。
             「イオンモール苫小牧」の割引率は、１年目から６年目が5.9％、７年目以降が6.0％です。
             「イオンモール鹿児島」の割引率は、１年目から５年目が6.0％、６年目以降が6.1％です。
             「イオンモール京都五条」の割引率は、１年目から８年目が4.9％、９年目以降が5.0％です。
             「イオン喜連瓜破ショッピングセンター」の割引率は、１年目から９年目が5.2％、10年目以降が5.3％です。
          　　　　「イオンモール福津」の割引率は、１年目から７年目が5.4％、８年目以降が5.5％です。
          　　　　「イオンモール多摩平の森」の割引率は、１年目から５年目が4.9％、６年目以降が5.0％です。
          （注５）「イオンモール水戸内原」には不動産信託受益権部分と不動産部分があり、それぞれ不動産鑑定評価書を取得していること
             から、それぞれ分けて記載しています。
          （注６）「イオンモール甲府昭和」の「不動産鑑定評価額」欄及び「収益価格」欄には、本投資法人が2018年９月３日付で追加取得
             した「増築棟」を含めた一体での金額及び数値を記載しています。「増築棟」の取得年月日は2018年９月３日です。また、
             「増築棟」の建築時期は2017年11月20日です。
          （注７）「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                               Taman   Universiti     Shopping    Centre）」及び「イオ
             ンモール    セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」の物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、
             一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON
             Taman   Universiti     Shopping    Centre）」の「不動産鑑定評価額」は、2019年６月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に
             記載された評価額をもとに、「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                                         Taman   Universiti
             Shopping    Centre）」のマレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利（18.18％）に相当する数値を記
             載しています。「収益価格」欄の価格及びNOIについては、マレーシア国における投資用不動産に対して適用される標準的
             な手法である収益還元法（Investment               Method）により求められた価格等をもとに、「イオン・タマン・ユニバーシティ・
             ショッピング・センター（AEON             Taman   Universiti     Shopping    Centre）」のマレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共
             有持分に類する権利の割合（18.18％）に相当する金額を記載しています。「イオンモール                                     セレンバン     ２（AEON    MALL
             SEREMBAN    ２）」の「不動産鑑定評価額」については、2019年１月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評
             価額を記載しています。「不動産鑑定評価額」、「収益価格」欄の価格及びNOIの円貨での表示額について、2019年６月28
             日の為替相場（１RM=26.03円（小数点第３位を切捨て））を用いて円貨に換算しています。
          （注８)「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                              Taman   Universiti     Shopping    Centre）」の割引率は、
             契約期間内が6.5％、契約期間満了後が6.0％です。
          （注９）本投資法人が本海外SPCを通じて保有しています。
                                  71/118












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       （４）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産に係る建物状況評価報告書の概要
           本投資法人は、取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産について、建物検査、関

          連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書（建物エンジ
          ニアリング・レポート）又はこれに類する書面を日本管財株式会社、SOMPO                                         リスクマネジメン
          ト株式会社、株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、
          株式会社東京建築検査機構、ナイト・フランク・マレーシア社、ERM日本株式会社又は株式会
          社竹中工務店のいずれかより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示
          したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、日
          本管財株式会社、SOMPO             リスクマネジメント株式会社、株式会社ERIソリューション、東京海
          上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社東京建築検査機構、ナイト・フランク・マ
          レーシア社、ERM日本株式会社及び株式会社竹中工務店と本投資法人及び本資産運用会社との
          間には、特別の利害関係はありません。また、「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピ
          ング・センター（AEON             Taman    Universiti       Shopping     Centre）」について取得している建物状
          況評価報告書の詳細については、下表（注７）を、「イオンモール                                       セレンバン       ２（AEON
          MALL   SEREMBAN     ２）」について取得している建物状況評価報告書の詳細については、下表（注
          ９）をご参照ください。
                            調査時点における修繕更新費（千円）

                     再調達価格
                                 （注１）
        物件                                                 調査年月
             物件名称        （百万円）                          調査業者
        番号                                                 （注４）
                                  短期      長期
                     （注１、２）
                             緊急
                                 （注３）      （注３）
           イオンレイクタウン                                 SOMPOリスクマネジメント            2013年
       SRSC-1                 25,909       －     －    89,034
             mori（注５）                                   株式会社         ８月
           イオンレイクタウン                                 SOMPOリスクマネジメント            2013年
       SRSC-2                 18,990       －     －    60,347
             kaze（注５）                                   株式会社         ８月
             イオンモール                                            2016年
       RSC-1                 8,508      －     210     98,635      日本管財株式会社
              盛岡                                           ７月
             イオンモール                                            2013年
       RSC-2                 4,990      －     50    51,767    株式会社ERIソリューション
              石巻                                           ８月
             イオンモール                                            2018年
                                              日本管財株式会社
       RSC-3                 14,801       －     －    98,542
             水戸内原                                            ５月
             イオンモール                                 東京海上日動リスク           2018年
       RSC-4                 7,770      －     －    97,186
              太田                              コンサルティング株式会社             ６月
             イオン相模原                                            2018年
                                              日本管財株式会社
       RSC-5                 11,084      1,120     1,600     110,878
           ショッピングセンター                                              ５月
             イオンモール                                 東京海上日動リスク           2018年
       RSC-6                 5,421      －     －    54,842
              大垣                              コンサルティング株式会社             ６月
             イオンモール                                            2018年
       RSC-7                 11,327      940    4,840     168,196      日本管財株式会社
              鈴鹿                                           ５月
             イオンモール                                            2018年
       RSC-8                 3,028      －     470     60,493      日本管財株式会社
              明和                                           ５月
             イオンモール                                 東京海上日動リスク           2018年
       RSC-9                 3,789      －     －    27,801
             加西北条                               コンサルティング株式会社             ６月
             イオンモール                                            2018年
                                              日本管財株式会社
       RSC-10                 9,440      －    3,560      62,750
              日吉津                                           ５月
             イオンモール                                            2018年
       RSC-11                 15,817      480    4,150     106,074      日本管財株式会社
              倉敷                                           ５月
             イオンモール                                            2018年
                                              日本管財株式会社
       RSC-12                 9,242      －   19,350      62,498
              綾川                                           ５月
             イオンモール                                            2013年
       RSC-13                 16,244       －     －    56,195    株式会社東京建築検査機構
              直方                                           ８月
             イオンモール                                            2015年
       RSC-15                 13,539       －     －    53,516    株式会社東京建築検査機構
              KYOTO                                           １月
             イオンモール                                            2015年
       RSC-16                 7,479      －     －    60,703      日本管財株式会社
             札幌平岡                                            １月
             イオンモール                                            2015年
       RSC-17                 4,800      －     －    65,173      日本管財株式会社
             釧路昭和                                            １月
                                  72/118




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                            調査時点における修繕更新費（千円）
                     再調達価格
                                 （注１）
        物件                                                 調査年月
             物件名称        （百万円）                          調査業者
        番号
                                                        （注４）
                                  短期      長期
                     （注１、２）
                             緊急
                                 （注３）      （注３）
             イオンモール                                            2015年
       RSC-18                 5,846      －     －    56,643      日本管財株式会社
              利府                                           １月
             イオンモール                                            2015年
       RSC-19                 4,787      －     －    50,579      日本管財株式会社
              山形南                                           １月
             イオンモール                                            2015年
       RSC-20                 3,631      －     －    70,855      日本管財株式会社
             四日市北                                            １月
             イオンモール                                            2015年
                                              日本管財株式会社
       RSC-21                 10,924       －     －    65,293
             大和郡山                                            ５月
             イオンモール
            千葉ニュータウン
                                                         2015年
       RSC-22                 8,537      －     －    47,295    株式会社東京建築検査機構
           （モール棟、シネマ・
                                                         10月
             スポーツ棟）
             イオンモール
                                                         2015年
           甲府昭和（既存棟）             5,903      －     －    37,202      日本管財株式会社
                                                         ５月
             （注６）
       RSC-23
             イオンモール
                                                         2018年
           甲府昭和（増築棟）                                   日本管財株式会社
                        3,396      －     －     3,954
                                                         ５月
             （注６）
             イオンモール                                            2016年
       RSC-24                 6,553      －     －    72,967      日本管財株式会社
              苫小牧                                           ４月
             イオンモール                                東京海上日動リスクコン            2016年
       RSC-25                 4,836      －   25,000      51,360
              小山                               サルティング株式会社            ３月
             イオンモール                                東京海上日動リスクコン            2016年
       RSC-26                 13,440       －     －    59,074
             伊丹昆陽                                サルティング株式会社            10月
             イオンモール                                            2016年
       RSC-27                 11,556       －     －    65,378      日本管財株式会社
              鹿児島                                           ３月
             イオンモール                                東京海上日動リスクコン            2016年
       RSC-28                 8,580      －     －    40,579
              土浦                               サルティング株式会社            ５月
             イオンモール                                東京海上日動リスクコン            2016年
       RSC-29                 7,456      －     －    47,715
              かほく                               サルティング株式会社            11月
             イオンモール                                            2017年
                                              日本管財株式会社
       RSC-30                 6,140      －     －    75,435
              下妻                                           ７月
             イオンモール                                            2018年
       RSC-31                 7,367      －     －    58,378      日本管財株式会社
             京都五条                                            ４月
             イオンモール                                東京海上日動リスクコン            2019年
       RSC-32                 10.980       －     －    49,753
              福津                               サルティング株式会社            ６月
             イオンモール                                東京海上日動リスクコン            2019年
       RSC-33                 7,583      100      －    36,498
             多摩平の森                                サルティング株式会社            ７月
            イオン茅ヶ崎中央                                 東京海上日動リスクコン            2015年
       CSC-1                 4,661      －     －    44,529
           ショッピングセンター                                  サルティング株式会社            ８月
            イオンスタイル                                東京海上日動リスクコン            2016年
       CSC-2                 3,038      310      －    46,393
             検見川浜                                サルティング株式会社            ８月
            イオン喜連瓜破                                            2017年
       CSC-3                 3,717      －     100     39,967      日本管財株式会社
           ショッピングセンター                                              ７月
             ダイエー川崎                                東京海上日動リスクコン            2015年
        L-1                10,524       －     －    35,675
            プロセスセンター                                 サルティング株式会社            ５月
                                             東京海上日動リスクコン            2016年
        L-2    イオン南大阪RDC            5,768      －     －    11,747
                                             サルティング株式会社            10月
             ダイエー茨木                                            2017年
        L-3                 6,988      －     100     55,689      日本管財株式会社
            プロセスセンター                                             ５月
            イオン・タマン・
            ユニバーシティ・
                                                         2013年
            ショッピング・
                                             ナイト・フランク・
                        1,561      －     －    25,315                 ９月
            センター（AEON
        M-1                                       マレーシア社
                     (60,000千RM)        (―RM)     (―RM)     (972千RM)                  2013年
            Taman   Universiti
                                              ERM日本株式会社
                                                         ８月
           Shopping    Centre）
             （注７）
             イオンモール
             セレンバン     ２
                        4,563     1,639      364    160,687                 2016年
        M-2                                      株式会社竹中工務店
          (AEON   MALL  SEREMBAN２)                                          ４月
                     (175,300千RM)       (63千RM)     (14千RM)     (6,173千RM)
            （注８）（注９）
             合計
                       360,521      4,589     59,794     2,693,609          ―         ―
          （注１）「再調達価格」及び「調査時点における修繕更新費」については、単位未満を切り捨てて記載しています。
          （注２）「再調達価格」については、建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記
             載しています。
          （注３）「短期」については、各調査会社が試算した各調査時点における１年以内に必要とする修繕更新費用を記載しています。
             「長期」については、各調査会社が試算した各調査時点における10～15年間（各調査会社により異なります。）の修繕更新
             費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。
          （注４）「調査年月」については、建物エンジニアリング・レポートの作成年月又は調査年月を記載しています。
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          （注５）「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の「再調達価格」及び「調査時点における修繕更新費」につ
             いては、各物件全体の数値を記載しています。
          （注６）「イオンモール甲府昭和」については、「既存棟」及び「増築棟」で別々の建物状況評価報告書（建物エンジニアリング・
             レポート）を取得しているため、本物件の「再調達価格」欄、「調査時点における修繕更新費」欄、「調査業者」欄及び
             「調査年月」欄には、「既存棟」及び「増築棟」それぞれの数値等を記載しています。
          （注７）本投資法人は、「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                                        Taman   Universiti     Shopping
             Centre）」のマレーシア受益権について、ナイト・フランク・マレーシア社より建物検査、関連法規の遵守及び修繕費評価
             等に関するテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューを、ERM日本株式会社よりPhase                                   1 Environmental      Assessment及
             びNatural    Disaster    Risk  Reportを、それぞれ取得しています。
             「再調達価格」についてはナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー記載の
             「Reinstatement       cost」を記載しています。なお、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェ
             ンス・レビューは建物全体を調査の対象としているため、再調達価格も建物全体を対象とした金額となっており、「イオ
             ン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                         Taman   Universiti     Shopping    Centre）」のマレーシア受益
             権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利に対応するのは、これの18.18％となります。
             「修繕費」についてはナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに記載の
             「Repair    cost」を記載しています。「Repair              cost」については、期間（１年/２年～５年/６年～10年/11年～15年）に分
             類されており、期間１年以下に分類されているものを「短期」欄に、期間11年～15年に分類されているものを「長期」欄に
             記載しています。なお、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューは建物全体
             を調査の対象としているため、修繕費も建物全体を対象とした金額となっており、「イオン・タマン・ユニバーシティ・
             ショッピング・センター（AEON             Taman   Universiti     Shopping    Centre）」のマレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共
             有持分に類する権利に対応するのは、これの18.18％となります。
             「調査年月」については、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューの作成年
             月及びERM日本株式会社作成のPhase              1 Environmental      Assessment、Natural         Disaster    Risk  Reportの作成年月を記載して
             います。
             「再調達価格」及び「修繕費」は、2019年６月28日の為替相場（１RM＝26.03円（小数点第３位を切捨て））を用いていま
             す。
          （注８）本投資法人が本海外SPCを通じて保有しています。
          （注９）本投資法人は、本海外SPCを通じて保有する「イオンモール                           セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」について、株式会
             社竹中工務店より建物検査、            関連法規の遵守建物検査、           関連法規の遵守修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物
             状況調査報告書      （建物エンジニアリング・レポート）               を取得しています。
             「再調達価格」については、建物エンジニアリング・レポート                          に記載されている金額（物品・サービス税を含みませ
             ん。）を記載し、単位未満を切り捨てて記載しています。
             「修繕費」については、単位未満を切り捨てて記載しています。「短期」については、調査業者が試算した各調査時点にお
             ける１年以内に必要とする修繕更新費用を記載しています。「長期」については、調査業者が試算した各調査時点における
             11年間の修繕更新費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。
             「調査年月」については、建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。「再調達価格」及び「修繕費」
             は、2019年６月28日の為替相場（１RM＝26.03円（小数点第３位を切捨て））を用いて円貨に換算しています。
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       （５）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産に係る地震リスク分析等の概要
           本投資法人は、資産を取得する際のデュー・デリジェンスの一環として、東京海上日動リス

          クコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、
          構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書
          の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をも
          とに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評
          価結果に基づき、地震による建物のPML（Probable                             Maximum     Loss:    予想最大損失率）（以下
          「PML」といいます。）値（注１）を算定しています。取得予定資産組入後における本投資法
          人の保有資産に係る建物のPML値及び国内ポートフォリオ全体のPML値は、下表のとおりです。
           国内物件

                                                PML（予想最大損失率）値
         物件番号                    物件名称
                                                  （％）（注２）
          SRSC-1       イオンレイクタウンmori                                         2.0
          SRSC-2       イオンレイクタウンkaze                                         1.7
          RSC-1       イオンモール盛岡                                         11.1
          RSC-2       イオンモール石巻                                         3.9
          RSC-3       イオンモール水戸内原                                         0.7
          RSC-4       イオンモール太田                                         4.8
          RSC-5       イオン相模原ショッピングセンター                                         13.4
          RSC-6       イオンモール大垣                                         9.2
          RSC-7       イオンモール鈴鹿                                         7.5
          RSC-8       イオンモール明和                                         4.6
          RSC-9       イオンモール加西北条                                         10.7
          RSC-10       イオンモール日吉津                                         8.0
          RSC-11       イオンモール倉敷                                         0.5
          RSC-12       イオンモール綾川                                         0.6
          RSC-13       イオンモール直方                                         0.1
          RSC-15       イオンモールKYOTO                                         13.5
          RSC-16       イオンモール札幌平岡                                         3.5
          RSC-17       イオンモール釧路昭和                                         7.0
          RSC-18       イオンモール利府                                         6.9
          RSC-19       イオンモール山形南                                         6.2
          RSC-20       イオンモール四日市北                                         6.0
          RSC-21       イオンモール大和郡山                                         12.0
          RSC-22       イオンモール千葉ニュータウン（モール棟、シネマ・スポーツ棟）                                         2.7
        RSC-23（注３）         イオンモール甲府昭和（既存棟）                                         2.5
        RSC-23（注３）         イオンモール甲府昭和（増築棟）                                         3.1
          RSC-24       イオンモール苫小牧                                         2.9
          RSC-25       イオンモール小山                                         4.5
          RSC-26       イオンモール伊丹昆陽                                         1.8
          RSC-27       イオンモール鹿児島                                         6.1
          RSC-28       イオンモール土浦                                         1.0
          RSC-29       イオンモールかほく                                         11.4
          RSC-30       イオンモール下妻                                         2.7
                 イオンモール京都五条
          RSC-31                                                11.6
                 イオンモール福津
          RSC-32                                                1.5
                 イオンモール多摩平の森
          RSC-33                                                7.0
                 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター
          CSC-1                                                14.8
                 イオンスタイル検見川浜
          CSC-2                                                2.6
          CSC-3       イオン喜連瓜破ショッピングセンター                                         9.3
                 ダイエー川崎プロセスセンター
          L-1                                                3.7
          L-2      イオン南大阪RDC                                         12.5
          L-3      ダイエー茨木プロセスセンター                                         12.6
        国内ポートフォリオ全体（注４）                                                  1.4
          （注１）PML値とは、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）に想定される最大規模の地震（50年間で10％を超え
             る確率で発生すると予想される大地震＝再現期間475年相当（年超過確率0.211％）の大地震）によりどの程度の被害を受け
             るかを、非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。但し、予想損失額は、地震
             動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後
             の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。なお、海外
             においてPMLに準じた規制又は基準がない場合には、これに代わる基準を定めて投資決定をします。以下同じです。
          （注２）小数点第２位を四捨五入しています。
          （注３）「イオンモール甲府昭和」については、「既存棟」及び「増築棟」のそれぞれの数値を記載しています。
          （注４）各物件及び国内ポートフォリオ全体のPML値については、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の2019年８月
             付「41物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
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           海外物件
                                                PML（予想最大損失率）値
         物件番号                    物件名称
                                                  （％）（注１）
                 イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター
          M-1                                                0.8
                 （AEON   Taman   Universiti     Shopping    Centre）
          M-2
                 イオンモール      セレンバン     ２(AEON   MALL  SEREMBAN    ２)
                                                          4.0
         （注２）
          （注１）小数点第２位を四捨五入しています。
          （注２）本投資法人が本海外SPCを通じて保有しています。
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       （６）取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関
           取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関は以下のとおりです。な

          お、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、
          構造計算書及び構造図の確認業務を委託し、取得予定資産の構造計算書及び構造図には、設計
          者の故意による構造計算の改ざんが行われている懸念、並びに構造計算の過程について特に不
          適切と思われる内容が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。
      物件

            物件名称           設計者         構造設計者           施工者         確認検査機関
      番号
                   株式会社竹中工務店          株式会社竹中工務店          株式会社竹中工務店
     RSC-32     イオンモール福津                                        日本ERI株式会社
                   九州一級建築士事務所          九州一級建築士事務所          九州支店
                   株式会社大林組一級建築
           イオンモール                   株式会社大林組          株式会社大林組東京本店          一般財団法人日本建築セ
     RSC-33              事務所
            多摩平の森                  一級建築事務所          株式会社ユニタス          ンター
                   NISHIYA設計室
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       （７）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産のポートフォリオの概況
           以下は、取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産のポートフォリオの概況を示し

          たものです。
          （ア）分類別
                                       取得（予定）価額

                 分類              物件数                    比率（％）
                                       （百万円）（注）
                 SRSC                  ２      27,920           7.2
                 RSC                  34      316,753           81.2
                 CSC                  ３      14,552           3.7
                物流施設                   ３      30,960           7.9
                 合計                  42      390,185           100.0
          （注）本投資法人が本海外SPCを通じて保有する「イオンモール                         セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」については、本投資法
            人が本海外SPCを通じて、Swiss             Advanced    Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.より、「イオンモール           セレンバン２（AEON
            MALL  SEREMBAN    ２）」を取得した金額（売買契約書等に記載された売買代金等であり、取得に要した費用（仲介手数料、租税
            公課等）を含みません。）に基づいて算出しています。また、RMの円貨換算は、2016年９月30日の為替相場（１RM＝24.43円
            （小数点第３位を切捨て））を用いています。
                           ＜類型別投資比率＞

     （注）投資比率については取得（予定）価額に基づいて算出しています。





          （イ）地域区分別

                                       取得（予定）価額

               分類・地域区分                物件数                    比率（％）
                                       （百万円）（注）
              北海道・東北                      ７      31,450            8.1
              関東                      13      135,722            34.8
              東海・北陸・中部                      ６      45,539           11.7
              近畿                      ８      94,467           24.2
              中国・四国                      ３      34,410            8.8
              九州・沖縄
                                    ３      42,686           10.9
              マレーシア                      ２      5,910           1.5
              合計                      42      390,185           100.0
          （注）本投資法人が本海外SPCを通じて保有する「イオンモール                         セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」については、本投資法
            人が本海外SPCを通じて、Swiss             Advanced    Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.より、「イオンモール           セレンバン２（AEON
            MALL  SEREMBAN    ２）」を取得した金額（売買契約書等に記載された売買代金等であり、取得に要した費用（仲介手数料、租税
            公課等）を含みません。）に基づいて算出しています。また、RMの円貨換算は、2016年９月30日の為替相場（１RM＝24.43円
            （小数点第３位を切捨て））を用いています。
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                      ＜取得予定資産組入後のエリア比率＞
          （注１）エリア比率については、取得（予定）価額に基づいて算出しています。







          （注２）本投資法人が本海外SPCを通じて保有する「イオンモール                          セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」については、本投資
             法人が本海外SPCを通じて、Swiss              Advanced    Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.より、「イオンモール           セレンバン２
             （AEON   MALL  SEREMBAN    ２）」を取得した金額（売買契約書等に記載された売買代金等であり、取得に要した費用（仲介手
             数料、租税公課等）を含みません。）に基づいて算出しています。また、RMの円貨換算は、2016年９月30日の為替相場（１
             RM＝24.43円（小数点第３位を切捨て））を用いています。
          （ウ）規模別

                                        取得（予定）価額

                               物件数
               延床面積（㎡）                                      比率（％）
                                        （百万円）（注）
              100,000㎡以上                       14      196,261            50.3
              50,000㎡以上100,000㎡未満                       21      166,113            42.6
              30,000㎡以上50,000㎡未満
                                    ４       19,010            4.9
              30,000㎡未満                       ３       8,800            2.3
              合計                       42      390,185            100.0
          （注）本投資法人が本海外SPCを通じて保有する「イオンモール                         セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」については、本投資法
            人が本海外SPCを通じて、Swiss             Advanced    Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.より、「イオンモール           セレンバン２（AEON
            MALL  SEREMBAN    ２）」を取得した金額（売買契約書等に記載された売買代金等であり、取得に要した費用（仲介手数料、租税
            公課等）を含みません。）に基づいて算出しています。また、RMの円貨換算は、2016年９月30日の為替相場（１RM＝24.43円
            （小数点第３位を切捨て））を用いています。
          （エ）賃貸借期間別

                                契約年数                  残存年数

              賃貸借期間
                           年間賃料          比率        年間賃料          比率
                           （百万円）          （％）        （百万円）          （％）
               15年超             34,708          98.9        20,979          59.8
               10年超15年以内               ０         0.0        13,729          39.1
               ５年超10年以内
                              394         1.1         355         1.0
               ５年以内
                              ０         0.0         39         0.1
               合計             35,103         100.0         35,103         100.0
          （注１）保有資産及び取得予定資産につき、取得時点で締結する賃貸借契約の平均賃貸借契約期間は、国内物件20.0年（「ダイエー
             川崎プロセスセンター」を除きます。）、マレーシア物件10.0年です。
          （注２）年間賃料については、前記「（２）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産の概要」に記載の各物件の総賃料収
             入をもとに算出しています。
          （注３）残存年数については、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日時点の
             有効な各物件に係る賃貸借契約に基づき、2019年６月30日時点（取得予定資産については、取得時点）現在における残存賃
             貸借契約期間により分類をしています。
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          （オ）築年数別
                                        取得（予定）価額

                               物件数                     比率（％）
                                          （百万円）
               15年超                     21      145,781            37.4
               10年超15年以内                     15      148,378            38.0
               ５年超10年以内                     ５       79,259            20.3
               ５年以内                     ２       16,767            4.3
               合計                     43      390,185            100.0
          （注１）保有資産及び取得予定資産につき、2019年６月30日を基準日として、取得（予定）価額ベースにて加重平均で算出した平均
             築年数は、14.5年です。
          （注２）本投資法人が本海外SPCを通じて保有する「イオンモール                          セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」については、本投資
             法人が本海外SPCを通じて、Swiss              Advanced    Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.より、「イオンモール           セレンバン２
             （AEON   MALL  SEREMBAN    ２）」を取得した金額（売買契約書等に記載された売買代金等であり、「イオンモール                                  セレンバン
             ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」の取得に要した費用（仲介手数料、租税公課等）を含みません。）に基づいて算出してい
             ます。また、RMの円貨換算は、2016年９月30日の為替相場（１RM＝24.43円（小数点第３位を切捨て））を用いています。
          （注３）「イオンモール甲府昭和」については、「既存棟」と本投資法人が2018年９月３日付で追加取得した「増築棟」とを、それ
             ぞれ１物件として計算しています。
          （カ）ポートフォリオNOI利回り（注１）

                NOI合計               取得（予定）価額合計                 ポートフォリオNOI利回り

               （百万円）                 （百万円）                  （％）
                24,457                 390,185                  6.4
          ＜ご参考＞海外不動産保有法人の投資する不動産のNOI利回り

                NOI               取得価額合計                 鑑定NOI利回り
                                （百万円）                 （％）(注２)
               （百万円）
                355                 5,252                  6.8
          （注１）ポートフォリオNOI利回りは、以下の計算式により算出しています。なお、小数点第２位を四捨五入して算出しています。
             ・ポートフォリオNOI利回り＝（2019年１月期における保有資産に係るNOIの合計＋取得予定資産の鑑定NOIの合計）÷
             （2019年１月期末時点における保有資産に係る取得価額の合計＋取得予定資産の取得予定価額の合計）
             NOIの合計＝（不動産賃貸事業収益＊－不動産賃貸事業費用＊）の合計＋減価償却費＊の合計
             ＊不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、2019年１月期の実績値を当該期の稼働日数で除し、365日を乗じること
             で、また、減価償却費は2019年１月期の実績値を当該期の稼働月数で除し、12ヶ月を乗じることで、年換算して使用してい
             ます。「イオンモール甲府昭和（増築棟）」については、取得日以降の2019年１月期における実質稼働日数の実績値に係る
             不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用を当該実質稼働日数で除し、365日を乗じることで年換算（減価償却費は当該
             実稼働月数で除し、12ヶ月を乗じることで年換算）しています。また、「イオンモール京都五条」及び「イオンモール甲府
             昭和（増築棟）」については、2019年１月期において費用計上されない固定資産税、都市計画税及び償却資産税について、
             各資産の取得時鑑定評価書に基づく固定資産税、都市計画税及び償却資産税の合計額を差し引いたものを使用しています。
             但し、取得予定資産については、2019年７月期及び2020年１月期において費用計上されない固定資産税、都市計画税及び償
             却資産税について、各資産の取得時鑑定評価書に基づく固定資産税、都市計画税及び償却資産税の合計額を差し引いたもの
             を使用しています。
             取得予定資産の鑑定NOIは、取得予定資産に係る取得予定時の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収
             益を使用しています。ポートフォリオNOI利回りの算出において使用するNOIのうち取得予定資産の鑑定NOIは、取得予定時
             の不動産鑑定評価書に基づいて算出しているため、本投資法人による取得予定資産取得後の実績値とは異なる可能性があり
             ます。また、「イオンモール            セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」については、本投資法人が収受するのは海外不
             動産保有法人からの配当収入となるため、上記計算からは除外しています。
          （注２）本投資法人は、本海外SPCからの配当を受ける段階において、マレーシアにおける法人税24％を控除された配当を受け取る
             こととなります。
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       （８）投資比率
                                                       投資比率

                                             取得（予定）価額
          物件番号             物件名               所在                  （％）
                                              （百万円）
                                                       （注１）
          SRSC-1         イオンレイクタウンmori                 埼玉県越谷市           21,190         5.4
                                    埼玉県越谷市
          SRSC-2         イオンレイクタウンkaze                            6,730         1.7
                    イオンモール盛岡               岩手県盛岡市
          RSC-1                                     5,340         1.4
          RSC-2          イオンモール石巻               宮城県石巻市           6,680         1.7
          RSC-3        イオンモール水戸内原（注２）                  茨城県水戸市           16,565         4.2
          RSC-4          イオンモール太田               群馬県太田市           6,860         1.8
          RSC-5       イオン相模原ショッピングセンター                  神奈川県相模原市            10,220         2.6
                    イオンモール大垣               岐阜県大垣市
          RSC-6                                     4,950         1.3
                    イオンモール鈴鹿               三重県鈴鹿市
          RSC-7                                     9,660         2.5
          RSC-8          イオンモール明和               三重県多気郡           3,290         0.8
          RSC-9         イオンモール加西北条                兵庫県加西市           7,230         1.9
          RSC-10          イオンモール日吉津                鳥取県西伯郡           7,780         2.0
          RSC-11          イオンモール倉敷               岡山県倉敷市           17,890         4.6
                    イオンモール綾川               香川県綾歌郡
          RSC-12                                     8,740         2.2
                    イオンモール直方               福岡県直方市
          RSC-13                                     11,246         2.9
          RSC-15          イオンモールKYOTO                京都府京都市           21,470         5.5
          RSC-16         イオンモール札幌平岡                北海道札幌市           5,900         1.5
          RSC-17         イオンモール釧路昭和                北海道釧路市           1,780         0.5
          RSC-18          イオンモール利府               宮城県宮城郡           2,560         0.7
          RSC-19          イオンモール山形南                山形県山形市           1,350         0.3
                    イオンモール四日市北                三重県四日市市
          RSC-20                                     2,210         0.6
          RSC-21         イオンモール大和郡山               奈良県大和郡山市            14,500         3.7
                  イオンモール千葉ニュータウン
          RSC-22                          千葉県印西市           12,190         3.1
                 （モール棟、シネマ・スポーツ棟）
          RSC-23        イオンモール甲府昭和（注３）                  山梨県中巨摩郡           15,489         4.0
          RSC-24          イオンモール苫小牧               北海道苫小牧市            7,840         2.0
          RSC-25          イオンモール小山               栃木県小山市           6,280         1.6
                    イオンモール伊丹昆陽                兵庫県伊丹市
          RSC-26                                     16,860         4.3
                    イオンモール鹿児島               鹿児島県鹿児島市
          RSC-27                                     13,400         3.4
          RSC-28          イオンモール土浦               茨城県土浦市           12,030         3.1
          RSC-29          イオンモールかほく               石川県かほく市            9,940         2.5
          RSC-30          イオンモール下妻               茨城県下妻市           9,552         2.4
          RSC-31         イオンモール京都五条                京都府京都市           13,333         3.4
                    イオンモール福津               福岡県福津市
          RSC-32                                     18,040         4.6
                   イオンモール多摩平の森                 東京都日野市
          RSC-33                                     9,667         2.5
          CSC-1      イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター                   神奈川県茅ヶ崎市            6,410         1.6
          CSC-2         イオンスタイル検見川浜                 千葉県千葉市           3,748         1.0
          CSC-3      イオン喜連瓜破ショッピングセンター                   大阪府大阪市           4,394         1.1
           L-1       ダイエー川崎プロセスセンター                  神奈川県川崎市           14,280         3.7
           L-2          イオン南大阪RDC                大阪府堺市           9,870         2.5
                  ダイエー茨木プロセスセンター                  大阪府茨木市
           L-3                                     6,810         1.7
                 イオン・タマン・ユニバーシティ・
                                    マレーシア国
                 ショッピング・センター（AEON            Taman
           M-1                                     658        0.2
                                    ジョホール州
                Universiti     Shopping    Centre）（注４）
                  イオンモール      セレンバン     ２
                                    マレーシア国
           M-2                                     5,252         1.3
                 (AEON   MALL  SEREMBAN    ２)（注４）         ヌグリスンビラン州
                         合計
                                              390,185         100.0
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                            ＜投資比率＞
          （注１）投資比率については、取得（予定）価額に基づいて算出しています。







          （注２）不動産信託受益権部分のほかに、不動産部分（2015年４月28日追加取得した隣接土地部分：取得価額105百万円）を含みま
             す。
          （注３）「イオンモール甲府昭和」の「取得価額」欄及び「投資比率」欄には、本投資法人が2018年９月３日付で追加取得した「増
             築棟」を含めた価額及び数値を記載しています。
          （注４）「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                                Taman   Universiti     Shopping    Centre）」について
             は、本投資法人がイオンマレーシア社に対し、複数回に分割して円貨にて支払った対価の合計額を記載しており、当該不動
             産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買代金等）を記載し
             ています。なお、各支払時における為替レートに応じて加重平均して算出したレートは、１RM=32.92円（小数点第3位を切
             捨て）です。また、本投資法人が本海外SPCを通じて保有する「イオンモール                              セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」
             については、本投資法人が本海外SPCを通じて、Swiss                     Advanced    Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.より、「イオンモー
             ル セレンバン２（AEON        MALL  SEREMBAN    ２）」を取得した金額（売買契約書等に記載された売買代金等であり、「イオン
             モール   セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」の取得に要した費用（仲介手数料、租税公課等）を含みません。）に
             基づいて算出しています。また、RMの円貨換算は、2016年９月30日の為替相場（１RM＝24.43円（小数点第３位を切捨
             て））を用いています。
       （９）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産における主要な不動産に関する情報

           取得予定資産については本投資法人の取得時点において、それ以外の物件については2019年

          ６月30日時点において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、保有資産には、
          「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産はあり
          ません。なお、取得予定資産組入後における本投資法人の各保有資産の年間賃料は、取得予定
          資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日時点の、
          各物件に係る各賃貸借契約に規定された賃料に基づいています。
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       （10）取得予定資産組入後における本投資法人の保有資産における主要なテナントに関する情報
           下表は、本投資法人による取得予定資産の組入時点において有効な賃貸借契約を前提とした

          場合に、保有資産におけるテナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以
          上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。
                                総賃料収入

                         賃貸面積             敷金・保証金
                                （年間）              契約満了日
      テナント名          物件名          （㎡）             （百万円）               契約更改の方法
                                （百万円）               （注４）
                         （注１）              （注３）
                                （注２）
            イオンモール盛岡             98,968.59         738       338
                                             2033年11月21日
            イオンモール水戸内原
                         159,997.49         1,446        726
            （注５）
            イオンモール太田                                  2033年11月24日
                         93,165.27         962       476
            イオンモール鈴鹿             125,253.74          910       446
            イオンモール倉敷             157,274.78         1,486        741    2033年11月21日
            イオンモール直方
                         151,969.51         1,116        545
            イオンモールKYOTO             136,468.45         1,397        698    2035年２月26日
      イオン
            イオンモール大和郡山             105,230.88         1,528        768    2036年２月28日
      モール
            イオンモール千葉ニュータウ
      株式会社
            ン（モール棟、シネマ・ス                                  2036年３月28日
                         107,425.97          804       403
            ポーツ棟）
            イオンモール甲府昭和
                         66,509.51         857       392    2036年２月28日
            （既存棟）（注６）
            イオンモール甲府昭和
                         33,262.87         489       244    2038年９月２日
            （増築棟）（注６）
            イオンモール京都五条                                  2038年７月１日
                         87,311.56         875        -
            イオンモール福津                                  2039年９月２日
                         100,020.87         1,246        628
                                                      期間満了の１
            イオンモール多摩平の森                                  2040年２月２日
                         66,575.54         1,161        284
                                                      年前までに、
            イオンレイクタウンmori
                                                      賃貸人又は賃
                         205,711.70         1,361        685
            （注７）
                                                      借人が相手方
            イオンレイクタウンkaze
                                                      に対して、書
                         127,183.81          677       330
            （注７）
                                                      面による更新
                                                      拒絶の意思表
            イオンモール石巻             60,682.20         703       354
                                                      示をしないと
            イオン相模原
                         75,056.62         837       420
                                                      きは、更に１
            ショッピングセンター
                                             2033年11月24日
                                                      年間更新され
            イオンモール大垣
                         64,246.26         650       330
                                                      るものとし、
                                                      以後この例に
            イオンモール明和             44,193.80         423       214
                                                      よります。
            イオンモール加西北条             48,229.25         650       328
            イオンモール日吉津
                         102,045.24          860       426
            イオンモール綾川             113,149.07          910       460
            イオンモール利府             66,478.91         416       －
      イオン
      リテール
            イオンモール山形南             53,502.94         323       －   2035年２月17日
      株式会社
            イオンモール四日市北             41,447.33         466       －
            イオン茅ヶ崎中央
                         63,158.24         448       223    2036年５月30日
            ショッピングセンター
            イオンモール苫小牧                                  2036年８月31日
                         71,308.33         685       －
            イオンモール小山             47,872.33         555       279    2036年８月28日
            イオンモール伊丹昆陽             122,944.71         1,697        851
            イオンモール土浦             86,848.51         1,067        536    2037年２月27日
            イオンモールかほく             70,948.14         981       492
            イオンモール下妻                                  2037年９月18日
                         58,402.66         772       －
            イオンスタイル検見川浜             29,947.62         352       177    2037年11月29日
            イオン喜連瓜破
                                             2037年９月18日
                         27,603.46         346        ―
            ショッピングセンター
          （注１）「賃貸面積」については、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日時
             点での有効な各賃貸借契約に示された賃貸面積を記載しています。なお、数値については、小数点第２位未満を四捨五入し
             て記載しています。
          （注２）「総賃料収入」については、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30日
             時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（消費税及び地
             方消費税を含みません。）につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          （注３）「敷金・保証金」については、取得予定資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2019年６月30
             日時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約に定める金額につき、百万円未満を切り捨てて記載しています
          （注４）「契約満了日」については、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
          （注５）「イオンモール水戸内原」については、不動産信託受益権部分のほかに、不動産部分（2015年４月28日に追加取得した隣接
             土地）に係る賃貸借契約に基づく数値を含みます。
                                  83/118

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          （注６）「イオンモール甲府昭和」については、「既存棟」及び「増築棟」のそれぞれの数値等を記載しています。
          （注７）「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の賃貸面積については、各物件全体の数値を記載し、総賃料
             収入、敷金・保証金は、信託受益権の準共有持分割合（いずれも40％）に相当する金額を記載しています。
           下表は、間接投資不動産におけるテナントへの賃貸面積が全ての間接投資不動産に係る総賃

          貸面積10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。
                                  総賃料収入
                           賃貸面積
                                         敷金・      契約
                                  （年間）
                   取得資産
                                                      契約更改
                           （㎡）
                                         保証金      満了日
      テナント名        業種
                  （物件名称）               （百万円）
                                                      の方法
                                        （百万円）      （注３）
                           （注１）
                                  （注２）
                                                    契約の定めに
                                                    従って、イオン
                  イオンモール
                                                    マレーシア社が
                  セレンバン      ２             355
     イオン                                          2026年     申し入れた場合
                           81,135.00                ―
             小売業
     マレーシア社            （AEON    MALL            （13百万RM）             ９月29日     には、５年間の
                                                    更新を、４回ま
                  SEREMBAN     ２）
                                                    で行うことがで
                                                    きます。
          （注１）「賃貸面積」は、2019年６月30日現在における不動産に係る賃貸借契約に示された賃貸面積を記載しています。なお、数値
             については、小数点第３位を四捨五入して記載しています。
          （注２）「総賃料収入」は、2019年６月30日現在における不動産に係る賃貸借契約に定める月額賃料（固定部分）を12倍することに
             より年換算して算出した金額（物品・サービス税は含みません。）を、2019年６月28日の為替相場（１RM=26.03円（小数点
             第３位を切捨て））により円貨換算しています。また、金額については、単位未満を切り捨てて記載しています。
          （注３）「契約満了日」は、テナントを貸借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
       （11）担保の状況

           保有資産（保有資産に係る物件が共有又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分）

          につき、担保は設定されていません。
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      ９　投資リスク
       　以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／３　投資

       リスク」を一括して記載したものであり、参照有価証券報告書の記載を変更又は追加した箇所は＿
       罫で示しています。
       　以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項
       を記載しています。また、本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人
       債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関しても
       リスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関するすべてのリスクを
       網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項に
       は、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在します
       が、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社
       の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結
       果と異なる可能性があります。
       　以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落
       し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれが
       あります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応
       に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
       　本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事
       項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
       （１）リスク要因

         本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

         ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
          （ア）換金性・流動性に関するリスク
          （イ）市場価格変動に関するリスク
          （ウ）金銭の分配に関するリスク
          （エ）投資口の売却に関するリスク
         ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
          （ア）投資法人の組織運営に関するリスク
          （イ）投資法人の制度に関するリスク
          （ウ）イオングループへの依存に関するリスク
          （エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
         ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
          （ア）投資対象を商業施設等に特化していることによるリスク
          （イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
          （ウ）不動産の瑕疵に関するリスク
          （エ）PM会社に関するリスク
          （オ）費用に関するリスク
          （カ）専門家報告書等に関するリスク
          （キ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
          （ク）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク
          （ケ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク
          （コ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
          （サ）共有物件に関するリスク
          （シ）区分所有建物に関するリスク
          （ス）借地権等に関するリスク
          （セ）仮換地及び保留地に関するリスク
          （ソ）底地物件に関するリスク
          （タ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
          （チ）不動産の所有者責任に関するリスク
          （ツ）マスターリースに関するリスク
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          （テ）将来における法令等の改正に関するリスク
          （ト）テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産の使用に基づく価値
              減損に関するリスク
          （ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク
          （ニ）開発物件に関するリスク
          （ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
          （ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
          （ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク
          （ハ）地球温暖化対策に係るリスク
         ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
          （ア）信託受益者として負うリスク
          （イ）信託受益権の流動性に関するリスク
          （ウ）信託受託者に関するリスク
          （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
         ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
         ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
         ⑦　海外不動産等への投資に関するリスク
          （ア）外国法人税額を負担することに関するリスク
          （イ）海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク
          （ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク
          （エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
          （オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク
          （カ）マレーシアにおけるリスク
         ⑧　税制等に関するリスク
          （ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
          （イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
          （ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
          （エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          （オ）同族会社に該当するリスク
          （カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
          （キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク
          （ク）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
          （ケ）一般的な税制の変更に関するリスク
          （コ）減損会計の適用に関するリスク
          （サ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
         ⑨　その他
          （ア）取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡ができないリスク
          （イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
         ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

          （ア）換金性・流動性に関するリスク

           　本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・

           エンド型です。従って、本投資口の換金・投資回収には、上場する金融商品取引所を通じ
           て又は取引所外にて第三者へ売却する必要があります（その他、本投資法人の清算・解散
           による残余財産分配請求権等による場合があります）。しかしながら、取引所を通じた取
           引であっても、投資家の希望する時期や条件で取引できるとの保証も、常に買主が存在す
           るとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が
           定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本
           投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、
           本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場
                                  86/118

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           合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債
           には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
          （イ）市場価格変動に関するリスク

           　本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景

           気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地震、津
           波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響
           を受けることがあります。
           　また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資
           口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産
           需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更
           等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
           　加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その
           資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資
           産額が希薄化することがあります。これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市
           場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることが
           あります（注）。
           （注）本投資法人が、新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）
              （投信法第88条の２以下）を行う場合は、同様に、本投資口の市場価格が影響を受け
              る可能性もあります。
           　また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会
           社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、
           本投資口の市場価格が下落することがあります。
           　その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、ま
           た格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
          （ウ）金銭の分配に関するリスク

           　本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分

           配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定
           している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほ
           か、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合等には、予
           想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
           　また、本投資法人は本書の日付現在、利益を超える分配を想定しておりませんが、将来
           において、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する
           場合、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行わないとは限りません（                                          参照有価証
           券報告書     「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ２　投資方針／（３）分配方
           針／②　利益を超えた金銭の分配」をご参照ください。）。利益を超える分配は、内部留
           保の流出と出資の払戻しとの側面をもつため、かかる利益を超える金銭の分配が行われた
           場合には、本投資法人の再投資の原資が減少し、結果として、本投資法人への悪影響があ
           り、また投資主価値の最大化に貢献しないおそれがあります。
                                  87/118





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          （エ）投資口の売却に関するリスク
           　本投資法人の投資口の上場時及びその後の一般募集において、本投資口の販売先の指定

           がなされており、指定先であるイオン（株）、並びに上場の際の一般募集における指定先
           の三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行及び東京センチュリー株式会社（以
           下、イオン（株）と併せて「本指定先」といいます。）は、2019年１月末現在において、
           本投資口をそれぞれ352,351口、27,150口、20,000口及び20,000口保有しています。しかし
           ながら、本指定先より本投資口が売却される可能性があり、その場合、本投資口の市場価
           格が悪影響を受ける可能性があります。
         ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

          　本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の

          法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
          （ア）投資法人の組織運営に関するリスク

           　本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

           a．役員の職務遂行に関するリスク

            　投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の
            執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善
            管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投
            資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。
            しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本投資法
            人の執行役員は、イオンリテール（株）からの転籍者であるほか、本資産運用会社の役員
            等の主要な役職員の過半数は、スポンサーであるイオン（株）をはじめとするイオング
            ループ各社からの転籍者又は出向者等です。
           b．投資法人の資金調達に関するリスク

            　本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規
            約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、
            借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限
            ります。）に限るものと規定されています。
            　借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対す
            る担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務、海外投資比率制限その
            他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結
            果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。また、借入れ
            及び投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や
            投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるた
            め、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本
            投資法人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達す
            ることを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等
            の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
            　本投資法人は、その保有資産の取得にあたり金融機関との間で資金借入れに関する基本
            合意書及びローン契約を締結しています。かかるローン契約において、資産・負債等に基
            づく一定の財務指標上の数値を維持すること等の財務制限及び海外投資比率制限が設定さ
            れ、また海外投資等につき金融機関の事前承諾等が必要とされるほか、イオングループ各
            社との間の各種サポート契約（スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契約及び
            SCマネジメント契約等）の変更又は解除に金融機関との協議を要する等の制限が規定され
            ています。
            　借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧　税制等に関するリスク／（ア）配当
            等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照くださ
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            い。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67
            条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、
            借 入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資
            金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等
            は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保
            有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の
            売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその
            時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化に
            より本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しよ
            うとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることが
            あります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財
            務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件
            は、信用格付業者からの格付けや市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必
            要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投
            資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要と
            する時期及び条件で発行できないおそれがあります。
            　さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、有利子負債残
            高に預かり敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額の割合）
            の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として50％前後の水準とし、その上限を
            60％としていますが、新たな資産の取得等に伴い、短期的に60％を超えることがありま
            す。LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、そ
            の結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
           c．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

            　本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできませ
            ん。本投資法人は、現行法上、破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続の適用を
            受けます。
            　また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定
            の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信
            法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手
            続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象
            ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資
            法人が清算される場合、投資主は、すべての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収
            できません。従って、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受
            けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回
            収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
          （イ）投資法人の制度に関するリスク

           　投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

           a．業務委託に関するリスク

            　投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することは
            できません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資
            産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。
            従って、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託
            者の能力や信用性に依存することになります。金商法上、資産運用会社となるためには投
            資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を
            満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び
            設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が
            執行役員及び監督役員により行われています。本投資法人では、スポンサーであるイオン
            （株）が形成するイオングループとの間で、運用資産の譲渡・売却、マスターリースを含
            む賃貸借や転貸借、PM業務、SCマネジメント業務、物流施設マネジメント業務等の様々な
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            取引（取引の条件設定を含みます。）が想定されており、それぞれの業務受託者におい
            て、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受
            託 者が金商法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行
            為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
            　また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託するこ
            とが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒
            産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本
            投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に
            影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投
            資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三
            者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれが
            あるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
           b．資産の運用に関するリスク

            　投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければ
            ならないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資
            産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリス
            クは以下のとおりです。
            （ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク

             　資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実
             義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資
             産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金商法及び投信法に定
             める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その
             運用能力が保証されているわけではありません。
             　本投資法人は2012年11月30日に設立され、本資産運用会社が本投資法人よりその資産
             運用業務の委託を受け、具体的な資産の運用を2013年11月より開始しました。
             　本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基
             づく運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、イオングループの
             運用実績や本投資法人の保有資産の過去における収益の状況は、本投資法人としての今
             後の運用実績を保証するものではありません。
            （ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク

             　資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実
             義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減する
             ため、金商法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されていま
             す。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人と本投資法人との間で取引等
             を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を
             行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用
             会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。その
             ような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益
             を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
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            （ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
             　本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産
             運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維
             持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約
             に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあり
             ます。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能
             性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂
             行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能
             性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用
             会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変
             更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
          （ウ）イオングループへの依存に関するリスク

           　イオン（株）は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の100％株主であるだけ

           ではなく、本投資法人とスポンサーサポート契約及び商標の使用を許諾している会社で
           す。また、イオン（株）の子会社であるパイプラインサポート会社は、本投資法人とパイ
           プラインサポート契約、SCマネジメント契約及び物流施設マネジメント契約を締結してお
           ります。これらの点に鑑みると、本投資法人は、イオン（株）を中心とするイオングルー
           プと密接な関連性を有しています。しかし、業容拡大に伴い、専門性の高い外部人材を積
           極的に採用することにより、本書の日付現在、本資産運用会社の従業員におけるイオング
           ループからの受入出向者又は転籍者の構成比を低下させ、イオングループへの依存度の低
           減を図っています。
           　従って、本投資法人が、イオングループから本書の日付現在と同一の関係を維持できな
           くなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響
           が及ぶ可能性があります。また、イオングループの業績が悪化した場合や、イオングルー
           プのブランド価値が風評等により損なわれた場合、イオングループの経営戦略の変更が
           あった場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
           　スポンサー及びパイプラインサポート会社は、それぞれスポンサーサポート契約及びパ
           イプラインサポート契約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理
           的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合
           を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提
           供する時点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務付けるもの
           ではありません。
           　また、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適
           格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断され
           るときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよ
           う努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機
           会が保証されているものではありません。
           　前記に加え、スポンサーサポート契約及びパイプラインサポート契約の有効期間は、契
           約上定められた日又は契約締結日から３年間とされ、自動更新されることとされておりま
           すが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサー又はパイプライ
           ンサポート会社からのスポンサーサポート又はパイプラインサポートが受けられなくなる
           おそれがあります。
           　本投資法人がイオングループより商業施設等を取得する場合、取得と同時にイオング
           ループ企業にマスターリースされ（本投資法人の資産となる商業施設等のマスターリース
           契約におけるマスターレッシーを以下「マスターレッシー」又は単に「テナント」といい
           ます。これに対し、マスターレッシーから商業施設の一部の店舗を転借するテナントを以
           下「エンドテナント」といいます。）、当該イオングループ企業がマスターレッシーにな
           ることが想定されます。この場合、その時点で設定される賃貸借契約条件（賃料を含みま
           す。）が適正に設定されるとの保証はありません。また、このような取引はリースバック
           取引とも言われ、その実態によっては、譲渡取引が担保取引と扱われ、あるいは倒産手続
           において、否認される等のおそれがないとは言い切れません。
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           　さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会を
           もたらすことがあります。この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する
           行 為を行わないよう、本投資法人は、投資家の利益を害することがないよう適切と考えら
           れる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しないことがあった場合
           には、本投資法人の投資家の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性
           があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに
           対する管理体制」をご参照ください。
          （エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

           　本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適

           用を受けます。また、本投資法人及び本資産運用会社は、内部規程を設け、その役職員が
           その立場上知り得た上場投資法人等に係る未公表の重要事実の伝達及び取引推奨を原則禁
           止とする旨を規定しています。しかしながら、本資産運用会社の役職員又は本投資法人の
           役員が金商法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産
           運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、投資家の信頼又は市場における信頼を
           損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資法人の投資家が不利益を受けるおそれ
           があります。
         ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

          　本投資法人は、国内の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としてお

          り、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。また、本投資法
          人は、マレーシアを含む海外の不動産及び当該不動産を信託する信託の受益権への投資を行
          うことを想定しており、かかるマレーシアその他海外の不動産等への投資に係るリスクにつ
          いては、後記「⑦　海外不動産等への投資に関するリスク」をご参照ください。
          （ア）投資対象を商業施設等に特化していることによるリスク

           　前記に記載のとおり、本投資法人は、不動産の中でも、商業施設等を主たる投資対象と

           し、特に大規模商業施設を中心として取得・運用を行います。
           　一般に、商業施設への投資に際しては、１件当たりの投資額が相対的に大きく、テナン
           ト（本件ではマスターレッシー）も営業ノウハウを持つ特定少数の事業者に限定される可
           能性があるほか、建物や設備が特定のテナント（マスターレッシー）の仕様に合わせて構
           築され、テナント（マスターレッシー）の代替性と物件の利用形態の転用において柔軟性
           に乏しくなることがあります。また、商業施設のテナント（マスターレッシー）の収益性
           は、近隣の商圏からの顧客動向や人口動態、さらには地域特性にも影響され、かつ、個人
           消費を含む日本経済全体の景気動向にも影響される可能性がありますので、それらが悪化
           した場合には、テナント（マスターレッシー）の撤退のおそれや賃料の下方圧力となる場
           合もありえます。本投資法人の場合、大規模商業施設（SRSC、RSC及びCSC）だけでなく、
           その他の商業施設（NSC及びSM）や物流施設をも取得対象としていますが、大規模商業施設
           やその他の商業施設については、テナント（マスターレッシー）にイオングループ各社を
           想定しており、イオングループの事業方針に沿った立地特性と商圏をもつ商業施設がその
           中心となると想定されます。そのため、本投資法人の業績は、その投資対象である商業施
           設の収益性と市場動向により、さらには、イオングループの事業方針に沿った商業施設が
           市場で受ける評価に大きく影響を受けることになります。これらイオングループの事業方
           針に沿った商業施設の収益性が低下した場合には、本投資法人の収益も悪影響を受けるお
           それがあります。
           　また、本投資法人は、商業施設に商品を提供するための拠点となる物流施設へも一部投
           資を行うことがあります。物流施設からの収益は、配送先となる商業施設との利便性と交
           通アクセスや輸送費との相関関係で全体としての収益が左右され、その結果、近隣の別の
           類似施設の存否や交通網と代替輸送手段の発展、あるいは規制環境の変化により影響を受
           けることがあります。また、施設周辺の市街化により住宅や学校・病院等の公益施設等が
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           建設される場合、周辺環境次第ではテナント（マスターレッシー）の商品輸送の操業に悪
           影響がないとはいえません。それらの結果、テナント（マスターレッシー）となる需要が
           後 退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、物流施設が、国
           内だけでなく、海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される場合、それらの物
           流施設におけるテナント（マスターレッシー）となる需要は、為替相場や世界の経済情
           勢・物流動向に左右される可能性があります。それらの結果、本投資法人の収益や財務状
           況が悪影響を受けるおそれがあります。
           　上記のほか、本投資法人が商業施設等を投資対象とすることから、その建物の特性、適
           用規制及びテナント（マスターレッシー）の特性等に起因して、現時点では想定できない
           状況の悪化や不利益な状況が発生するリスクが存在し、これらは本投資法人の収益に悪影
           響を及ぼす可能性があります。
          （イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

           　本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不

           動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクによ
           り影響を受けることがあります。以下では、主として商業施設の事業者（本件ではマス
           ターレッシー）に対して不動産を賃貸する場合を想定して記載します。但し、本投資法人
           において、その不動産を、マスターレッシーを介することなく第三者に賃貸する場合もあ
           り、その場合にも、以下の記載と同様の様々なリスクによる影響を受けることがありま
           す。
           a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

            　商業施設等においては、当該不動産の開発が一定の商圏における商業施設の開設を企図
            する商業施設の事業者（本件ではマスターレッシー）の意向で発足し、そのため、賃貸借
            契約において、特定の商業施設等に特有の合意がなされ、その結果、契約期間の定めにか
            かわらず、マスターレッシーが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できるとの
            定めがなされること、その他の合意が存在することがあります。このような場合には、契
            約期間中であってもマスターレッシーの意思で賃貸借契約を終了することが可能となるた
            め、マスターレッシーから賃料収入が契約上の賃貸借期間の満了時まで確定されないこと
            となります。さらに、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされるとの保証はありま
            せん。このような理由により、当該商業施設等の稼働率が低下した場合、当該商業施設等
            からの賃料収入が減少することになります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等
            を賃貸借契約にて定めることで、賃貸借期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所
            によってかかる条項の効力が否定され、又は解約ペナルティが減額される可能性がないと
            はいえません。
           b．不動産等のマスターレッシー又は信用力及び賃料未払いに関するリスク

            　一般に、マスターレッシーの財務状況が悪化し、又はマスターレッシーが破産手続、会
            社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性がある
            ほか、修繕費をマスターレッシーが支弁するとの定めがある場合には、商業施設等の修繕
            がなされず、不動産の価値が低下するおそれもありえます。商業施設等の賃借に際しての
            敷金及び保証金の定めは様々であり、かかる敷金及び保証金をもって、延滞賃料等をすべ
            て担保できるとの保証はなく、また、それを超える範囲において賃料等が延滞した場合、
            本投資法人はかかる延滞賃料等を収受できず、その収益が悪影響を受けるおそれがありま
            す。また、マスターレッシーが倒産手続の対象となった場合には、解約制限の定めのある
            賃貸借契約であっても、倒産法に基づいて、管財人等により、賃貸借契約が解除されるこ
            とがあります。本投資法人が投資対象とする商業施設等のマスターレッシーは原則として
            イオングループ企業であるため、イオングループの財務状況が悪化し、又は破産手続、会
            社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、本投資法人の収益が重大な悪影響
            を受ける可能性があります。
           c．マスターレッシーによる賃料減額のリスク

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            　商業施設等の賃貸借においては、当該施設等からの収益率や売上が低下し、あるいはマ
            スターレッシーの財務内容が悪化した場合等には、賃貸人（本件では本投資法人又は信託
            受 託者）とテナント（本件ではマスターレッシー）はその合意により、賃貸借契約の更新
            時か契約期間中かを問わず、テナント（マスターレッシー）が支払うべき賃料の減額に合
            意することがあります。本投資法人とテナント（マスターレッシー）との間で締結が予定
            されるマスターリース契約においても、一定期間、賃料は改定しないものと定めています
            が、当該期間経過後は、賃料の改定が可能である旨定められる予定です。賃料の減額は、
            賃貸借契約の解約を回避するために任意の合意によりなされる場合のほか、テナント（マ
            スターレッシー）が賃貸人（本投資法人又は信託受託者）に対し、借地借家法（平成３年
            法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づ
            く賃料減額請求権を行使することによりなされることもありえます。本投資法人は、原則
            としてマスターリース契約の締結により固定賃料で運用資産をイオングループ企業に賃貸
            しますが、賃料減額がなされないとの保証はなく、当該商業施設等から収受する賃料が全
            体として減額となることもありえます。
           d．テナント集中に関するリスク

            　イオングループが行うSC事業を含む商業施設の運営には、通常、広大な敷地を必要と
            し、また、広い面積を一度に賃借するマスターレッシーを誘致するには時間がかかること
            があります。本投資法人の保有する商業施設では、イオングループ企業をマスターレッ
            シーとして一棟全体を賃貸し、マスターレッシー自体が核テナントとして営業を行うほ
            か、エンドテナントに転貸を行うことで、全体としてSC事業を行うことが想定されていま
            す。
            　そして、商業施設は、一般的には、建物の構造や立地条件その他により、当該不動産の
            用途を大きく変更することが困難であるのが通例です。このような場合に既存テナント
            （マスターレッシー）が退去したときは、その立地及び構造から代替テナントとなりうる
            商業施設事業者が少ないため、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために
            賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があ
            ります。本投資法人が保有する商業施設等は、核となる部分もモール部分も商業用途であ
            り、またイオングループ企業をマスターレッシーとして、そのニーズに応じて構築されて
            いるため、仮にマスターレッシーが交代する場合に、代替となるマスターレッシーのニー
            ズにあわせた大幅な用途変更が必ずしも容易でないため、既存のマスターレッシーの退去
            時に代替テナントの確保が困難となり、空室期間が長期化し、その結果、本投資法人の賃
            料収入に影響を与えることがあります。
            　さらに、当該マスターレッシーの資力、退去、利用状況等によっては、当該不動産等の
            収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるマスターレッシーが賃料の減
            額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくさ
            れ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化す
            ることがあります。なお、イオングループ企業がマスターレッシーであるとしても、本投
            資法人は、市場実勢を踏まえた独立第三者基準での賃料等のマスターリースの条件設定を
            行っています。従って、マスターレッシーであるイオングループ企業との間においても賃
            料の増減額の交渉等は利害関係を離れた見地で妥結されます。そのため、保有不動産の賃
            料に係る市場実勢が低下した場合には、賃料の減額請求やマスターレッシーの退去等の可
            能性があり、その場合には、本投資法人の収益や財務内容は悪影響を受けることがありま
            す。
            　本投資法人の保有物件に係るマスターレッシーは、原則としてイオングループ企業であ
            り、マスターレッシーとして１つの企業グループに依存するため、イオングループの財務
            状況や業績が悪化した場合等には、本投資法人の保有する複数の不動産等においてテナン
            ト（マスターレッシー）から同時に減額の要求を受け、又は複数の不動産等のテナント
            （マスターレッシー）が同時に退去する可能性があり、その場合には、本投資法人の収益
            が重大な悪影響を受ける可能性があります。
           e．変動賃料に関するリスク

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            　本投資法人とマスターレッシーとのリース契約では、原則として、固定賃料となります
            が、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税相当額が支払われるものとされま
            す。この追加の変動賃料については、固定資産税及び都市計画税の変動に応じて、毎年見
            直 しが行われます。
            　また、固定賃料に加えて、不動産等のマスターレッシーの収益等に応じた変動賃料の支
            払いを伴う賃貸条件での賃貸を行うことがないとは言えません。そのような変動賃料の場
            合、不動産等の収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益
            に悪影響を及ぼす可能性があります。
          （ウ）不動産の瑕疵に関するリスク

           　不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり

           ます。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有さ
           れる有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適
           用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。ま
           た、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されな
           い場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保
           証はありません。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資
           法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を
           侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥や瑕疵等
           により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
           　本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産
           等について専門業者からエンジニアリング・レポートを取得するとともに、原則として当
           該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しか
           し、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニア
           リング・レポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取
           得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主
           が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任を負わない場合にも、
           当該不動産等を取得する可能性があります。その他、不動産等を取得するまでの時間的制
           約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する
           可能性もあります。
           　本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権
           の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取
           引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法
           人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投
           資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害して
           いることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
           　また、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任を負担した場合であっ
           ても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償
           責任や瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の責任
           額や負担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が不十
           分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない
           可能性があります。
          （エ）PM会社に関するリスク

           　商業施設では、一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否が、商

           業施設の運営に精通するPM会社のノウハウ等に依拠することが多く、特に競争力を維持し
           向上させつつ商業施設自体の魅力を成長させるには、PM会社の業務遂行能力に大きく依存
           する傾向があります。従って、PM会社が業務の適切な遂行を怠る場合、本投資法人の収益
           等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、PM会社が破産手続、民事再生手続、会社更
           生手続、特別清算その他の倒産手続等により業務執行能力を喪失する場合においては、マ
           スターレッシーから本投資法人に支払われるべき賃料の支払いが困難になり、また、本投
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           資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与え
           る可能性があります。とりわけ、SC事業を成功させるには非常に高度なノウハウが必要と
           さ れ、従って、SC事業の成否は、エンドテナントの選定も含め、PM会社の能力、経験、ノ
           ウハウに強く依拠することになります。本投資法人の場合、保有する商業施設等のPM業務
           をイオングループに委託することが適切と判断される場合には、PM業務をイオングループ
           企業に委託することを原則としています。しかしながら、PM会社においてかかる業務遂行
           に必要な人的・財政的基礎が維持されるとの保証はありません。PM会社について業務の懈
           怠その他義務違反があった場合には、マスターレッシーが運営するSCの収益等に悪影響を
           及ぼす可能性があります。また、PM会社とのプロパティ・マネジメント契約が終了あるい
           は解除された場合、代替する能力を持つPM会社が見つからない可能性、あるいは高額の費
           用負担が必要となる可能性があり、結果として商業施設の運営あるいは本投資法人の収益
           等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          （オ）費用に関するリスク

           　不動産の維持管理には、経済状況によって、インフレーション、水道光熱費等の費用の

           高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコ
           ストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する
           可能性があります。
          （カ）専門家報告書等に関するリスク

           　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に

           基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正な不
           動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、
           不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価額の
           内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在又は将来において当
           該鑑定評価額や調査価額により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するもので
           はありません。
           　建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基
           づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能
           性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、
           土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
           　建物エンジニアリング・レポートについても、建物の状況及び構造に関して専門家が調
           査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約
           束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵に関するリスクについては、前記「③　
           投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ウ）不動産の瑕疵に関するリ
           スク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査
           会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。ま
           た、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害
           の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、
           予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
           　その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を
           遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証は
           なく、当該専門家に対し、国土交通省住宅局建築指導課等より行政処分等が課される場合
           があります。       本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本
           投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされ
           るおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。
          （キ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

           　本投資法人は、商業施設等の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行います

           が、その際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を得て投資判断の材
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           料とする場合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケッ
           ト分析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意見ないし判断であり、また、一
           定 の前提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。従って、そのレ
           ポートの内容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、
           将来の想定が現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ商業施設等の調査分
           析でも、調査分析を行う会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時
           期の相違により、マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。特に商
           業施設や物流施設に関する情報は、オフィスビルや住宅に比較して、市場で入手可能なサ
           ンプル数が相対的に少ないため、投資判断に必要なすべての情報が網羅されているとの保
           証も、その正確性の保証もありません。
          （ク）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク

           　火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等

           （以下併せて「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは毀損し、又は
           周辺環境の悪化等の間接被害を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣
           化若しくは毀損した個所の修復又は建替えのために多額の費用を支出する必要性が生じる
           可能性に加え、一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は建替え若しくは修繕が困難で
           あること等により、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、本投資法人の収益等に悪
           影響を及ぼす可能性があります。また、滅失、劣化又は若しくは毀損により当該不動産の
           価値が下落する可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場
           合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない
           災害等が発生した場合、保険契約上災害等に伴う建物の不稼働について賃料補填がなされ
           ない場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いがほかの何らかの理由により行われ
           ず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
           　今後、本投資法人が物件を保有する地域において地震が発生する可能性は否定できず、
           その場合には、本投資法人が保有する物件が滅失、劣化又は毀損するおそれがあります。
           その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
          （ケ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

           　一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、

           永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性
           の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等
           の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に
           比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不
           動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用
           の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得
           若しくは売却できない可能性があります。さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件で
           ある場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないこ
           とがあり、また、土地の使用に必要な土地所有者による貸与等の同意が想定どおりに取得
           できない等の可能性もあります。
           　経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・
           条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可
           能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投
           資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
           　その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意
           が取得できない場合、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生す
           る可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担
           等、これらの不動産等について予定外の費用や損失が発生する可能性があります。同様
           に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限されたり賃料に悪影響を与
           える可能性や、それらの除去費用等の追加負担が発生することで本投資法人の収益等が悪
           影響を受ける可能性があります。
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          （コ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

           　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則として

           これらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷
           地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。し
           かし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるの
           で、現行の規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能
           性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。例えば、駐車
           場の付置義務のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画
           の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があり
           ます。
          （サ）共有物件に関するリスク

           　本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産

           等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定
           の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合
           があります。
           　共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行
           うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不
           動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
           　さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求によ
           り不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が
           金銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法
           第256条）がある場合であっても、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記である
           ために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合
           であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合
           は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再
           生法第48条）。
           　共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249
           条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられ
           るおそれがあります。
           　共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者
           の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権
           者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づ
           く敷金返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応
           する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人
           がマスターレッシーに対して債務を負担する可能性があります。
           　さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法
           人の意向に関わりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。
           　共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない
           場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
          （シ）区分所有建物に関するリスク

           　本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められて

           いない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服すること
           に加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、
           譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。
           しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決に
           よって変更できるため（建物の区分所有等に関する法律第31条）、本投資法人が議決権の
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           ４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意
           向を反映させることができない可能性があります。
           　また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、
           他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。
           　他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを
           履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
           　さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として
           自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によっ
           て本投資法人が影響を受ける可能性があります。
           　これらの他にも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
          （ス）借地権等に関するリスク

           　本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資

           することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリ
           スクがあります。
           　まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は期限の到来に
           より当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶
           しかつ更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不
           払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建
           物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなり
           ません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保
           証はありません。
           　さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この
           場合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備
           しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場
           合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
           　また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、
           賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたと
           しても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期
           及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権
           を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者
           の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそ
           れがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払いを余
           儀なくされることがあります。
           　なお、本投資法人が保有する不動産については原資産の土地の一部又は全部が借地と
           なっているものがあります。
           　本投資法人は、商業施設等を取得するに際し、その建物の現所有者と敷地の所有者との
           間で設定される借地権につき対抗要件の有無を予め調査することとしていますが、一般的
           に、商業施設等の敷地は多数の土地所有者との間で敷地権が設定される場合があり、かか
           る敷地権や駐車場の一部につき対抗要件が具備されていない場合があります。今後、本投
           資法人が資産を取得する場合において、商業施設等の建物や駐車場の敷地利用権の一部に
           つき、すべて対抗要件を具備しているとの保証はありません。この場合、当該敷地所有者
           につき破産手続等が開始され敷地が第三者に譲渡される等となったときに、当該商業施設
           等に係る敷地利用権を第三者に対抗できず、その結果、その敷地に係る利用権が制限さ
           れ、代替利用地を確保する等の負担が発生し、さらには想定した商業施設等としての利用
           が困難となるおそれがあります。
          （セ）仮換地及び保留地に関するリスク

           a．仮換地に関するリスク

            　本投資法人は、土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）
            に基づく土地区画整理事業において仮換地として指定されている土地を敷地とする商業施
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            設等を信託不動産とする信託受益権の譲渡を受けることがあります。仮換地は将来の換地
            処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理
            的 に同一の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、当該換
            地が従前地より狭いこともあるため、換地の使用価値又は資産価値が従前地のそれよりも
            小さいこともあります。
            　さらに、仮換地には従前地の権利関係の影響が及ぶため、仮換地を対象とした売買契約
            又は賃貸借契約等を締結しても、売主が従前地について実際には所有権を有しておらず、
            あるいは担保権を設定している等の事情があると、仮換地に係る権利取得に支障が生じる
            ことになります。同様に、従前地が共有状態にあった場合には、これを単独所有のものと
            して取得できる保証はないことになります。さらに、仮換地の取得時に従前地の権利関係
            に関する十分な情報を入手できないことも少なくありません。
            　また、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地に係る権利（所有権、賃借権
            等）についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三
            者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。
            　なお、換地の所有権移転登記に伴い、（登記簿上の）譲渡人による買戻しの特約が登記
            されることがありますが、これは土地区画整理法の下で対象土地が一定期間、同法が想定
            する用途に使われることを確保する等の目的で転売等を制限するものと解されますから、
            本投資法人は、当該期間が経過するまで当該土地の処分について実質的に制限を受ける可
            能性があります。
           b．保留地に関するリスク

            　本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において、施行者に対する同
            法第96条第１項に規定される保留地となることが予定されている土地を敷地とする商業施
            設等を信託不動産とする信託受益権の譲渡を受けることがあります。保留地予定地の所有
            権は、同法第86条第１項に規定される換地計画に当該土地が保留地として定められ、かか
            る換地計画に基づき同法第103条第１項に規定される換地処分がなされた場合に、かかる
            換地処分の公告があった日の翌日において、同法第104条第11項に基づき、土地区画整理
            事業の施行者が原始取得します。そのため、上記の換地処分がなされない限り、本投資法
            人は、保留地予定地の所有権を取得できません。また、保留地予定地は将来の換地処分に
            おいて実際に保留地として指定される土地と一致するとは限らないため、想定していた保
            留地と物理的に同一の土地に係る所有権を最終的に取得できるという保証はありません。
            　さらに、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ保留地に係る権利についての登記を
            することができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を
            具備することができない可能性があります。
          （ソ）底地物件に関するリスク

           　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取

           得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来によ
           り当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投
           資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、
           本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第
           13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正
           当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であ
           り、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人
           の希望する価格以下である保証はありません。
           　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続そ
           の他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性が
           あり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家
           に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容
           について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額され
           た場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく
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           土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が
           減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
          （タ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

           　本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設され

           ている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる
           有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要
           となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に
           係る一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に
           かかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は
           占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられる
           ことがあります（土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が
           生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因と
           なった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合
           であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復
           することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があ
           ります。
           　また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等
           が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている
           場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性がありま
           す。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤
           去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
           　なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損
           害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生
           じる可能性があります。
           　さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射
           能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、そ
           の結果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、
           原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域
           だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、
           それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
          （チ）不動産の所有者責任に関するリスク

           　本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害し

           た場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な
           注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法
           人が予期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。
           　本投資法人が保有する不動産等に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約が締結され
           ており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予
           定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる
           上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない
           場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われ
           ない又は支払いが遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
          （ツ）マスターリースに関するリスク

           　マスターリース会社であるテナント（マスターレッシー）が信託受託者とマスターリー

           ス契約を締結した上で、各エンドテナントに対して転貸するマスターリースの形態をとっ
           た場合については、マスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナントがマス
           ターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシー
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           の転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから信託受託者へ
           の賃料の支払が滞る可能性があります。
          （テ）将来における法令等の改正に関するリスク

           　消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、

           不動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大
           規模小売店舗立地法等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収
           用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があり
           ます。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保
           護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、
           地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等
           が課されたりする可能性があります。
          （ト）テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産の使用に基づく価値

              減損に関するリスク
           　テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産等の利用状況により、

           当該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資
           法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、エンドテナントの属性によっては、
           運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が
           低下する可能性があります。
           　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、エンドテナントの不動産等の利用
           状況の調査を行っておりますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
          （ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク

           　一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又

           は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。
           また、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該
           売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。
           　また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格付けることにより、依然としてそ
           の目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性が
           あり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生
           手続においては深刻な問題となり得ます。とりわけ、本投資法人が取得対象とする商業施
           設等は、売主がイオングループとなる場合が多く、かつ、マスターレッシー及びエンドテ
           ナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスクも当該売主たるイオングルー
           プであることからしても、売買取引が担保付融資取引であると法的に性格付けられる可能
           性があります。
          （ニ）開発物件に関するリスク

           　本投資法人は、投資方針上、未稼働の不動産等を取得対象としていません。未稼働の段

           階で売買契約を締結する場合には、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中
           止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結
           果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定さ
           れた時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されて
           いない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結
           果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、未稼働
           の不動産等の取得に関する売買契約を締結する場合には、当該物件が図面どおりに竣工さ
           れることを確保することを取得の条件とすること等により、これらのリスクの最小化を図
           る所存です。
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          （ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
           　本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるい

           は物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能
           性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により
           公表される場合もありえます。
           　実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特
           性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一
           定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著し
           く変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、
           その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
          （ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

           　本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日

           から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これ
           に類する契約（以下「フォワード・コミットメント」といいます。）を締結することがあ
           ります。フォワード・コミットメントは、契約締結から決済までに一定の期間があること
           から、その間の経済環境の変化等により決済のための資金が調達できず、不動産等を取得
           できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合
           には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人
           の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          （ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク

           　商業施設においては、マスターレッシーが多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無

           利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を運用資産の
           取得資金の一部として利用し、今後も利用することを想定しています。しかし、マスター
           レッシーとの交渉等により、本投資法人の想定よりもマスターレッシーからの敷金及び保
           証金の預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能
           性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結
           果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
          （ハ）地球温暖化対策に係るリスク

           　現在、地球の自然環境の問題は世界的な問題となっており、そのため、本投資法人が投

           資を行う商業施設等においても、環境問題への関心は高まっており、本投資法人もその点
           の配慮は欠かせないと考えています。そのような環境下、我が国だけでなく、本投資法人
           が投資対象の１つと位置付けるアセアン地域や中国その他人口が増加傾向にある等中長期
           的に経済発展が見込める国・地域においても、現在及び将来において、法令や条約等によ
           り、地球温暖化対策として、一定の不動産等の所有者や利用者に温室効果ガス排出に関す
           る報告や排出量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強化される
           可能性があります。これらの規制の結果、商業施設等のマスターレッシーやエンドテナン
           トの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建
           物の改修や施設拡充の負担につながるおそれもあります。これらの場合、本投資法人の収
           益は悪影響を受けるおそれがあります。
         ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

          　本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場

          合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
          　なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みま
          す。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法
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          律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）
          による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」
          と いい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約
          については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます
          （信託法整備法第２条）。
          （ア）信託受益者として負うリスク

           　信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者

           が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があ
           ることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終
           的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受
           託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利
           益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が
           不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信
           託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会
           社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産
           を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権
           若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介し
           て、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担
           することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがありま
           す。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこの
           ような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に
           関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費
           用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合に
           は同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
          （イ）信託受益権の流動性に関するリスク

           　投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分す

           る場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡し
           ようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動
           産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金商法上の有価証
           券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第
           94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありませ
           ん。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わない
           ため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性
           があります。
          （ウ）信託受託者に関するリスク

           a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

            　信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社
            の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規
            定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対
            抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託
            者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託
            財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第
            １項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗す
            るためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託
            する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得
            する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
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           b．信託受託者の債務負担に伴うリスク
            　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるい
            は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託
            する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
            リスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権
            を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れるこ
            とができるとは限りません。
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          （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
           　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が

           生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所
           有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信
           託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以
           下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるた
           め、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
           　旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託
           受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たら
           ない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられま
           す。従って、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産
           の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができ
           ない可能性があります。
           　一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、
           一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第
           105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管
           理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない
           こととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合で
           も、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様
           に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
           　準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信
           託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分すること
           ができます。従って、本投資法人の意向に関わりなく他の準共有者が変更される可能性が
           あります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有
           持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続
           の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準
           共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制
           約を受けることになります。
           　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者
           に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に
           関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。
           従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請
           求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準
           共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを
           得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、
           本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額
           の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該
           他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、
           支払又は償還を受けることができない可能性があります。
         ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

          　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことが

          あります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投
          資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合
          や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持
          分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。
          また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、
          又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図
          しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資
          持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われる
          ことがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
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         ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

          　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の

          １を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行
          うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の
          導管性要件（後記「⑧　税制等に関するリスク／（ア）配当等の額の損金算入に関する課税
          の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する
          意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資
          証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資
          法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがありま
          す。
          　しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動
          性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額
          での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関す
          る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動
          産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図さ
          れない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投
          資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を
          被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地
          の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③　
          投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ニ）開発物件に関するリスク」
          に記載のリスクがあります。
         ⑦　海外不動産等への投資に関するリスク

          （ア）外国法人税額を負担することに関するリスク

           　本投資法人は海外不動産等への投資を行っており、投資先である現地において法人税等

           （以下「外国法人税」といいます。）を負担することとなります。投資法人が日本国外の
           不動産等への投資を行った場合に負担する外国法人税については、一般に、租税特別措置
           法の規定に基づき、投資法人が投資家へ支払う配当等の額に係る源泉所得税の額から控除
           （以下「外国税額の控除」といいます。）することが認められています。
           　しかしながら、現行法上は、分配金の受領方法によって、外国税額の控除の適用が受け
           られる場合と受けられない場合があります。具体的には、投資法人（実際上は、その支払
           代理人である信託銀行）が源泉徴収義務者となる分配金を受領する投資主（主に郵便為替
           証書の受領又は投資主が指定した銀行口座への振込み等を通じて分配金を受領する投資
           主）については、原則として、個人投資主又は法人投資主の区分に関係なく、外国税額の
           控除の適用が受けられます。一方で、租税特別措置法第９条の３の２の規定により、証券
           会社等の支払の取扱者が源泉徴収義務者となる分配金を受領する投資主（主に特定口座等
           の証券口座を通じて分配金を受領する投資主）については、当該外国税額の控除の適用が
           受けられません。その詳細については、                      参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第
           １　ファンドの状況／            ４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い／①　投資主の税
           務／（ウ）外国税額の控除について」をご参照ください。
           　本投資法人においては、現行法上、外国税額の控除について、その適用が認められる投
           資主については外国税額の控除を行います。従って、本投資法人からの分配金の受領方法
           により、外国税額の控除の適用の有無の相違が生じ、その結果、投資主間で、分配金の額
           から源泉所得税の額を控除した実際の手取金の額が相違する可能性があります。また、投
           資法人に適用される外国税額の控除に係る法令の定めにおいて、一般に、投資法人が負担
           した外国法人税額は投資法人の配当等の額に対する源泉所得税の額から控除することとさ
           れており、控除できる外国法人税額は当該源泉所得税の額が限度とされていますので、負
           担した外国法人税額のうち、外国税額の控除の規定により控除することができない金額が
           発生した場合には、投資主への分配金の額等がその分減少する可能性があります。                                             2020年
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           １月１日以降に支払われる分配金については、分配金の受領方法による外国税額の控除の
           適用における差異は生じないこととなります。
          （イ）海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク

           　海外不動産等の保有に伴い計上される資産の区分、収益・費用の認識方法及び発生する

           外貨建取引の換算等に係る会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発
           生した場合には、後記「⑧　税制等に関するリスク／（イ）過大な税負担等の発生により
           支払配当要件が満たされないリスク」における支払配当要件を満たすことが困難となる可
           能性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、会計処理と
           税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（                                             参照有
           価証券報告書       「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手数料等及び税金／
           （５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入するこ
           とが可能になるという手当てがなされています。
          （ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク

           　本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。

           そのような取引では外国為替相場の変動に係るリスクを有しており、外国為替相場の変動
           は本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ
           場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引の円換算額が目減りし、本投
           資法人の当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。
           　また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それ
           らの一部の項目は、財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。
           これらの項目は、為替変動により本投資法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があり
           ます。
          （エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

           　海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、固定資産の減損会計及び有価証

           券の減損会計の適用を受けます。減損会計の適用に関するリスクについては後記「⑧　税
           制等に関するリスク／（コ）減損会計の適用に関するリスク」に記載のとおりです。な
           お、外国為替相場の変動が減損会計の適用により生ずる可能性のある減損損失に影響を及
           ぼす可能性があります。
          （オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク

           　本投資法人は、2014年６月25日にイオンマレーシア社を信託受託者とする信託に係る権

           利を取得しており、マレーシアを含む日本国外に所在する不動産等を取得し保有する最初
           のJ-REITとなりました。また、本投資法人は、本書の日付現在、海外不動産保有法人を通
           じて海外不動産への投資を行っています。そして、将来的に、本投資法人は、日本国外で
           不動産等をさらに取得する可能性があります。
           　本資産運用会社は、日本国外における不動産等の取得並びに管理及び運用の経験は限定
           的であり、その結果、本投資法人は、日本国内における一般的な取扱いとの相違等によ
           り、本投資法人が保有し、又は将来投資する海外不動産等（海外不動産保有法人を通じた
           投資を含みます。以下本（オ）において同じです。）を取得し又は管理若しくは運用する
           上で予期せぬ問題に直面し、取得を実行できない、あるいは取得した日本国外の不動産等
           の管理上の問題を抱える可能性があります。
           　特に、マレーシア政府は、現地における経済的な側面において様々な形で実質的な管理
           をしているといえます。このため、マレーシアにおける本投資法人の資産の運用及び管理
           は、マレーシアにおける政治、法制度（政策の変更に起因する税法を含む各種の法令等の
           改正又はその解釈の変更を含みます。）、経済成長及びこれらに関連する要素に大きく左
           右され、影響を受ける可能性があります。また、一般に先進国よりも経済成長が大きいマ
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           レーシアその他の発展途上国において資産運用を行う場合、本投資法人は、予期せぬ経済
           成長の後退によって悪影響を受けやすく、また発展途上国のインフレーションは、急激に
           進 行するおそれもあるため、その影響を受けやすいといえます。
           　本投資法人は、マレーシアにおいて本投資法人が行う資産の運用及び管理が、現地の適
           用法令に合致するものと考えています。しかしながら、マレーシアにおける政府当局や行
           政機関は、規制、政策その他許認可の付与に関し新たな手続を課し又は既存の規制の解釈
           変更を行う可能性があり、これにより、本投資法人がかかる規制や政策を確実に遵守する
           ために、更なる支出及び対策を余儀なくされる可能性があります。また、許認可の取得が
           遅延する可能性もあり、この結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがありま
           す。さらに、将来行われる政府の政策が、マレーシアの経済状況に著しい影響を及ぼす可
           能性があり、地域や地方により経済政策の実施が多様化することで、保有する海外不動産
           等又はその裏付け資産が所在する地域の経済状況に著しい影響が及ぶ可能性があります。
           　本投資法人は、マレーシアその他日本国外に所在する海外不動産等への投資に対する政
           府の統制、外国為替規制、日本国外の海外不動産等への投資から生じる収益を日本国内に
           送金することができないリスク、マレーシアの経済情勢の悪化、地方の政治姿勢の変化、
           為替レートの変動、海外事業の人員配置及び経営の問題、複数の管轄権で課税されるリス
           ク、地方のインフラ問題若しくは故障並びに交通の遅延及び遮断等のリスク等にさらされ
           るおそれがあります。かかる国際的要因に伴う一般的なリスクが実現することによって、
           本投資法人は、その収益に悪影響を受ける可能性があります。さらに、本投資法人は、日
           本との文化的相違から、マレーシアその他海外における消費者の行動パターンの変化に適
           切に対応できない可能性があります。
           　さらに、日本とマレーシアその他海外不動産等の所在する国の関係が悪化した場合に
           は、本投資法人の当該国での事業が制限又は禁止される可能性があります。本投資法人が
           これらのリスクを適切に管理できない場合、当該リスクが、本投資法人に悪影響を及ぼす
           可能性があります。
           　加えて、日本と隣国との間の関係の悪化により、日本国外に所在する不動産等の価値に
           悪影響が生じるおそれがあります。
           　また、海外不動産等が所在する国において、紛争等が生じ、現地の不動産等の価値が減
           損し、又は金融市場や経済環境が世界的に悪化するおそれがあります。
          （カ）マレーシアにおけるリスク

           　前記「（オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク」に加えて、マ

           レーシアについては、以下の特筆すべきリスクがあります。
           a．強制的な収用に関するリスク

            　1960年マレーシア土地収用法（Land                     Acquisition       Act　1960）に基づき、マレーシア行
            政機関は、①公共目的で必要となる場合、②行政機関の意見により、マレーシアの経済若
            しくはその一部の発展に有益とされる目的又は国民全体若しくは国民のある階層に有益と
            される目的で、個人又は法人が必要とする場合、又は③鉱業に関する目的、住宅、農業、
            商業、工業若しくは娯楽に関する目的又はこれらの組み合わせにより必要となる場合のい
            ずれかに該当するときは、全部か一部かを問わず、土地を収用する権限を有します。
            　マレーシアの不動産を強制的に収用した場合、付与される補償金は不動産の市場価値及
            びその他の要因に基づいて決定され、1960年マレーシア土地収用法及びその他の関連法令
            に規定される基準に基づき査定されますが、マレーシアの行政機関により決定される不動
            産の市場価値は、本投資法人が指名する独立不動産鑑定士が決定する市場価値を下回る可
            能性があります。また、マレーシア行政機関が、不動産の市場価値が低下した時点で、強
            制的に不動産を収用する場合、本投資法人に支払われる補償金は、本投資法人が投資対象
            とする不動産の対価の額又は帳簿上の価額を下回る可能性があり、その結果、本投資法人
            に悪影響を及ぼす可能性があります。店舗や事務所スペース、駐車スペース及び投資対象
            の不動産へのアクセス領域等の利用において重要な場所が強制的に収用された場合、それ
            ら不動産の収益及び市場価値が減少するおそれがあります。
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           b．管理変動相場制に関するリスク
            　マレーシア・リンギットは、管理変動相場制が採用されていますが、将来的にも管理変
            動相場制が維持されるとの保証はありません。
           c．災害に関するリスク

            　本投資法人が取得を予定する日本国外の不動産等についても、災害等により損害を被る
            可能性があり、特にマレーシアの一部地域では洪水が起きやすく、大規模な不動産被害を
            もたらす大洪水が歴史的にも多く発生しています。さらに、テナントは、災害等に起因し
            て、不動産を退去し、あるいは安価な賃借料を請求する可能性があり、その結果、本投資
            法人は、悪影響を受ける可能性があります。
            　本投資法人は、保有する海外不動産等の取得に際して自然災害リスク調査報告書を取得
            しているものの、それらが十分であるとの保証はなく、大規模災害が発生し、結果的に、
            本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
         ⑧　税制等に関するリスク

          （ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク

           　税法上、一定の要件（以下「配当等の額の損金算入要件」といいます。）を満たした投

           資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、                                        参照有価証券報
           告書  「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手数料等及び税金／（５）課
           税上の取扱い」に記載する配当等の額を損金に算入することが認められています。本投資
           法人は、かかる要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主
           の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により配当等の額の損金算入要
           件のすべてを満たすことができない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算
           入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分
           配額等に悪影響をもたらす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、                                             参照有
           価証券報告書       「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手数料等及び税金／
           （５）課税上の取扱い／②　投資法人の税務／（ア）配当等の額の損金算入」をご参照く
           ださい。
          （イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク

           　配当等の額の損金算入要件のうち、配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする

           要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利
           益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務
           上の取扱いの差異により、過大な税負担が発生した場合等には、会計上の税引後の利益を
           基礎とする分配可能金額が税引前の利益の90％以下となること等により、前記支払配当要
           件を満たすことが困難となる可能性があります。このような会計処理と税務上の取扱いの
           差異は、資産除去債務の計上、固定資産の償却方法、引当金の計上等により発生する可能
           性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、会計処理と税
           務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（                                           参照有価
           証券報告書      「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手数料等及び税金／
           （５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入するこ
           とが可能になるという手当てがなされています。
          （ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

           　本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税

           所得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生
           することとなり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。
          （エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

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           　本投資法人は、その規約における投資方針において、「特定不動産の割合」を100分の75

           以上とすること（規約第28条第５項）としています。本投資法人は、本書提出日現在にお
           いて、前記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前
           提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用
           を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満
           たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された
           場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
          （オ）同族会社に該当するリスク

           　配当等の額の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施

           行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投
           資法人の発行済投資口の総口数若しくは議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合
           における当該投資法人をいいます。）に該当していないこととする要件については、本投
           資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされ
           なくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなる
           ことにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす
           可能性があります。
          （カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク

           　配当等の額の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定す

           る機関投資家（以下本「⑧　税制等に関するリスク」において「機関投資家」といいま
           す。）のみから行うことという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由によ
           り機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しくは敷金等の
           全部若しくは一部がマスターレッシーからの借入金に該当すると解釈された場合において
           は、配当等の額の損金算入要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税
           負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
          （キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク

           　配当等の額の損金算入要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投

           資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があ
           ります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができ
           ないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主に保有される（機関投資家のみに保有
           される場合を除きます。）こととなる場合においては、配当等の額の損金算入要件を満た
           せないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純
           資産額が減少する可能性があります。
          （ク）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

           　本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発

           行に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる
           資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する必要があります。
           しかしながら、配当等の額の損金算入要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等に
           より機動的な資金調達ができない場合には、配当等の額が租税特別措置法施行令に規定す
           る配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損
           金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や
           純資産額が減少する可能性があります。
          （ケ）一般的な税制の変更に関するリスク

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           　不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関
           する税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その
           結 果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に関する税制
           が変更された場合、本投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性がありま
           す。
          （コ）減損会計の適用に関するリスク

           　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見

           書」（企業会計審議会　平成14年８月９日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用
           指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日））が、適用されています。
           　「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下によ
           り投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反
           映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴
           い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資
           法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、本投資法人は、海外の不動産に投
           資するに際して、海外不動産保有法人の発行済株式又は出資の総数又は総額の過半数を取
           得することを通じて行うことがありますが、当該株式又は出資は子会社株式又は関係会社
           株式並びにその他有価証券として取り扱われ、その評価及び会計処理については、金融商
           品に関する会計基準（企業会計基準第10号　企業会計審議会　平成11年１月22日）が適用
           されます。当該時価を把握することが極めて困難と認められる子会社株式又は関係会社株
           式並びにその他有価証券については、発行会社の財政状態の悪化により実質価額が著しく
           低下したときは、相当の減額を行い、評価差額は当期の損失として処理（減損処理）しな
           ければならないものとされており、減損処理された場合は、本投資法人の損益に悪影響を
           及ぼす可能性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、会
           計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額
           （ 参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手数料等及
           び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算
           入することが可能になるという手当てがなされています。
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          （サ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
           　本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限

           内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期
           間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減
           少する可能性があります。
         ⑨　その他

          （ア）取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡ができないリスク

           　本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではな

           く、ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資
           産運用ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産
           譲渡の実現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得又は資産譲渡の検
           討や関係者との協議を行っています。従って、今後、本投資法人の行う資産の運用におい
           て、本投資法人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得、又はこれらの一部の譲
           渡を行うことがあり得ます。
           　また、本投資法人が資産の取得又は譲渡を決定し公表した後にも、受渡期日までの間
           に、経済環境の著しい変化等、若しくは、当該資産に係る譲渡契約等で定める条件等が成
           就しない場合や、売主側又は買主側で合意を遵守できない場合等には、かかる資産の取得
           又は譲渡が予定どおり行えないことがあり、さらには当該取得又は譲渡が遅延することが
           あり、投資家に損害を与える可能性があります。
           　また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産については、本投資法人による取
           得に先立ち信託が為される場合がありますが、当該資産が信託されない可能性があり、こ
           の場合、当該資産の取得に係る契約の停止条件が成就しないこととなるため、本投資法人
           が当該資産を取得することができず、投資家に損害を与える可能性があり、又は当該資産
           を信託受益権化せずに現物不動産の状態で取得する可能性があります。
          （イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

           　本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去

           の収支状況に係る情報を入手することがあります。しかしながら、これらは、本投資法人
           の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けた
           あくまでも参考としての情報にすぎません。契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の
           低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その
           正確性も担保されていない情報です。従って、本投資法人が、当該資産を取得した後に、
           適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該
           監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
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       （２）　リスクに対する管理体制
          　本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法

          規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を
          行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策
          を講じています。
          　具体的な取り組みは、以下のとおりです。
          （ア）投資法人について

           　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営され

           ています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人
           の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の
           業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人
           等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
           　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業
           務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされま
           す。
           　そして、本投資法人は、「内部者取引管理規程」を制定し、本投資法人の役員によるイ
           ンサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資口及び
           投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本投資法
           人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされて
           います。また、インサイダー情報の伝達についても原則禁止とされています。
          （イ）資産運用会社について

           　本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理

           規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めて
           います。
           　加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するため
           に、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
           　また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、
           「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、
           具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラ
           ム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
           　さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査
           規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
           　そして、本資産運用会社は、「内部者取引管理規程」を制定し、本資産運用会社の役員
           及び従業員その他当社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）に
           よるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等
           は、本投資口及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないもの
           とされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなけ
           ればならないものとされています。また、インサイダー情報の伝達についても原則禁止と
           されています。
          　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備して

          いますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能
          しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれが
          あります。
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     10　その他
       （１）　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の役員の変更
       　本投資法人の執行役員であった塩﨑康男は2019年５月23日に退任し、戸川晶史が2019年５月24日
       に本投資法人の執行役員に就任しました。
        なお、戸川晶史は2017年10月16日開催の本投資法人の投資主総会において、2017年10月29日以降
       の補欠執行役員に選任されています。
        また、本資産運用会社の代表取締役社長であった塩﨑康男が2019年５月23日に退任し、同日付で
       関延明が本資産運用会社の代表取締役社長に就任しました。
        なお、本資産運用会社の取締役であった塩﨑康男、大楠泰司及び鈴木一郎が2019年５月23日に退
       任し、同日付で戸川晶史及び中本太郎が本資産運用会社の取締役に就任しました。
       （２）　投資主総会の開催

       　本投資法人は、規約第９条に従い、執行役員、補欠執行役員及び監督役員の選任等を目的とし
       て、2019年９月25日以後遅滞なく投資主総会を招集することとなります。
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     第３【参照書類を縦覧に供している場所】
      イオンリート投資法人本店

      （東京都千代田区神田錦町一丁目２番地１）
      株式会社東京証券取引所

      （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第三部【特別情報】
     第１【内国投資証券事務の概要】
      １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料

        　本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿
        等管理人であるみずほ信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできま
        せん。本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替
        口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。
        本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管
        振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知を
        いいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替
        機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の
        口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、譲渡
        人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うこと
        になります（社債株式等振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得
        した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗
        することができません（投信法第79条第１項）。
          取扱場所                東京都中央区八重洲一丁目２番１号

                           みずほ信託銀行株式会社　本店証券代行部
          取次所                該当事項はありません。
          投資主名簿等管理人の住所                東京都中央区八重洲一丁目２番１号
          及び名称                みずほ信託銀行株式会社
          手数料                該当事項はありません。
      ２　投資主に対する特典

        　該当事項はありません。
      ３　内国投資証券の譲渡制限の内容

        　該当事項はありません。
      ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        　該当事項はありません。
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     第２【その他】
      該当事項はありません。

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