サムティ・レジデンシャル投資法人 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

このエントリーをはてなブックマークに追加

有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

提出日:

提出者:サムティ・レジデンシャル投資法人

カテゴリ:有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

PDFビューワー表示

                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     【表紙】
      【提出書類】                   有価証券届出書
      【提出先】                   関東財務局長

      【提出日】                   2019年8月9日

      【発行者名】                   サムティ・レジデンシャル投資法人

      【代表者の役職氏名】                   執行役員 髙橋 雅史

      【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内一丁目8番3号

      【事務連絡者氏名】                   サムティアセットマネジメント株式会社

                         取締役 経営管理部長 二澤 秀和
      【電話番号】                   03-5220-3841

      【届出の対象とした募集内国投資                   サムティ・レジデンシャル投資法人

      証券に係る投資法人の名称】
      【届出の対象とした募集内国投資                   形態:投資証券

      証券の形態及び金額】                   発行価額の総額:
                                 その他の者に対する割当  10,336,800,000円
      安定操作に関する事項                   該当事項はありません。

      【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
                                  1/76











                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     第一部【証券情報】
      第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】
        (1)【投資法人の名称】
           サムティ・レジデンシャル投資法人
           (英文表示:Samty           Residential       Investment       Corporation)
           (以下「本投資法人」といいます。)
        (2)【内国投資証券の形態等】
            本書に従って行われる募集の対象である有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律
           (昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に従っ
           て設立された本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)です。本投資口は、社
           債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「振
           替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基
           づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発
           行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められない
           クローズド・エンド型です。
            本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に
           供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付
           はありません。
           (注)投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といい
             ます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
                                  2/76














                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        (3)【発行数】
           88,500口
           (注1)上記発行数は、下記(注2)記載の株式会社大和証券グループ本社(以下「大和証券グループ本社」といいます。)及び
              サムティ株式会社(以下「サムティ」ということがあります。)を割当先として行う第三者割当による新投資口発行
              (以下「本第三者割当」といいます。)の発行数です。
           (注2)各割当先の概要及び本投資法人と各割当先の関係等は以下のとおりです。
         割当先の氏名又は名称                          株式会社大和証券グループ本社
         割当口数                          55,319口
         払込金額                          6,461,259,200円
                 本店所在地                   東京都千代田区丸の内一丁目9番1号
                 代表者の役職氏名                   執行役社長 中田 誠司
                 資本金の額(2019年3月31日現在)
                                    2,473億円
                                    金融商品取引業を営む会社の株式の所有・管理・支
                 事業の内容
                                    配
                                    日本マスタートラスト信託銀行株式会社                     6.36%
                                    (信託口)
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     4.24%
                                    社(信託口)
                                    バークレイズ証券株式会社                     2.18%
         割当先
                                    日本生命保険相互会社                     1.98%
         の内容
                                    太陽生命保険株式会社                     1.98%
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     1.98%
                 大株主(2019年3月31日現在)
                                    社(信託口5)
                                    日本郵政株式会社                     1.91%
                                    JP  MORGAN    CHASE   BANK   385151 (常任代          1.74%
                                    理人 株式会社みずほ銀行)
                                    STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT    - TREATY    1.60%
                                    505234(常任代理人 株式会社みずほ銀行)
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     1.39%
                                    社(信託口7)
                    本投資法人が保有している割当
                                    -
                    先の株式の数
                 出資
                                    170,075口
                    割当先が保有している本投資法
                 関係
                                    なお、当該会社の子会社である大和PIパートナー
                    人の投資口の数(2019年1月31
                                    ズ株式会社は本投資法人の投資口10,858口を保有し
                    日現在)
                                    ております。
                                    本投資法人は、本投資法人の資産運用会社であるサ
         本投資法人
                                    ムティアセットマネジメント株式会社(以下「本資
         との関係
                                    産運用会社」といいます。)及び当該会社との間
                 取引関係                   で、スポンサーサポート契約を締結し、当該会社か
                                    ら各種情報の提供、ブリッジファンド組成等のサ
                                    ポート及び本資産運用会社に対する人材確保への協
                                    力を受けています。
                                    当該会社は、本書の日付現在、本資産運用会社に対
                 人的関係
                                    して、非常勤取締役1名を派遣しています。
                                    「第5 募集に関する特別記載事項」をご参照くだ
         本投資口の保有に関する事項
                                    さい。
                                  3/76





                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
         割当先の氏名又は名称                          サムティ株式会社
         割当口数                          33,181口
         払込金額                          3,875,540,800円
                 本店所在地                   大阪市淀川区西中島四丁目3番24号
                 代表者の役職氏名                   代表取締役社長 小川 靖展
                 資本金の額(2019年5月31日現在)
                                    16,184百万円
                                    不動産の売買、仲介及び鑑定、不動産の所有、管理
                 事業の内容
                                    及び賃借、住宅の建設及び販売他
                                    森山  茂                     13.22%
                                    松下 一郎                     9.34%
                                    日本マスタートラスト信託銀行株式会社                     3.65%
                                    (信託口)
         割当先
                                    江口 和志                     3.42%
         の内容
                                    有限会社剛ビル                     3.38%
                                    大和PIパートナーズ株式会社                     3.19%
                 大株主(2019年5月31日現在)
                                    笠城 秀彬                     3.06%
                                    山沢  滋                     3.02%
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     2.43%
                                    社(信託口)
                                    ステート ストリート バンク アンド                      1.87%
                                    トラスト カンパニー 505019(常任代理
                                    人 香港上海銀行東京支店 カストディ業
                                    務部)
                    本投資法人が保有している割当
                                    -
                    先の株式の数
                 出資
                    割当先が保有している本投資法
                 関係
                    人の投資口の数(2019年1月31
                                    25,205口
                    日現在)
                                    本投資法人は、本投資法人の資産運用会社である本
                                    資産運用会社及び当該会社との間で、スポンサーサ
                                    ポート契約を締結し、当該会社から多様なスポン
                                    サーサポートを受けています。また、当該会社は、
                                    本投資法人との間で、取得予定資産である、S-FORT
                                    桜川南、S-FORT福島EBIE、S-FORT都島内代、S-FORT
         本投資法人
                                    都島KERS、S-FORT大今里西、S-RESIDENCE千種、S-
         との関係
                 取引関係
                                    FORT桜山、S-FORT札幌N15、S-FORT南郷通、S-FORT姪
                                    浜、S-FORT江坂Salita、S-FORT江坂LIBERTS、S-FORT
                                    乙川、S-FORT佐賀天神、S-FORT長崎大学病院前、S-
                                    FORT熊本慶徳、S-FORT錦糸町、S-FORT駒沢大学、S-
                                    FORT横浜青葉台、S-FORT青葉しらとり台、S-FORT川
                                    崎神明町及びS-FORT本八幡Mairieに係る売買契約を
                                    締結しています。
                                    当該会社は、本書の日付現在、本資産運用会社に対
                                    して、非常勤取締役2名を派遣しています。また、
                 人的関係
                                    本資産運用会社の役職員のうち6名が当該会社から
                                    の出向者です。
                                    「第5 募集に関する特別記載事項」をご参照くだ
         本投資口の保有に関する事項
                                    さい。
                                  4/76




                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        (4)【発行価額の総額】
           10,336,800,000円
        (5)【発行価格】
           116,800円
           (注)発行価格は、本第三者割当に係る本投資法人の役員会決議日(以下「本役員会決議日」といいます。)の前営業日(2019
             年8月8日)終値である116,800円としました。なお、発行価格の算定根拠を含む発行条件等の合理性に関する事項につき
             ましては、後記「第5 募集に関する特別記載事項/1 発行条件等の合理性」をご参照ください。
        (6)【申込手数料】
           申込手数料はありません。
        (7)【申込単位】
           1口以上1口単位とします。
        (8)【申込期間】
           2019年8月26日(月)
        (9)【申込証拠金】
           該当事項はありません。
        (10)【申込取扱場所】
           本投資法人 本店
           東京都千代田区丸の内一丁目8番3号
        (11)【払込期日】
           2019年8月26日(月)
        (12)【払込取扱場所】
           株式会社三井住友銀行 本店営業部
           東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
        (13)【引受け等の概要】
           該当事項はありません。
        (14)【振替機関に関する事項】
           株式会社証券保管振替機構
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
        (15)【手取金の使途】
            本第三者割当における手取金10,336,800,000円については、後記「第二部 参照情報/第
           2 参照書類の補完情報/2 新規物件取得」に記載の本投資法人が取得を予定している資
           産(以下「取得予定資産」といいます。)の取得資金の一部に充当します。
                                  5/76










                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        (16)【その他】
           ① 募集事務の委託の概要
             本投資法人及び本資産運用会社は、2019年8月9日付で、大和証券株式会社との間で、
            本書により募集する本投資口について、投資口を引き受ける者の募集に関する事務の委託
            に関し、「投資口の募集の取扱いに関する事務委託契約書」を締結しています。
           ② 申込みの方法等

           (イ)申込みは、前記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)申込取扱場
              所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「(11)払込期日」に記載の払込期日
              に、前記「(12)払込取扱場所」記載の払込取扱場所に新投資口払込金額を払込むも
              のとします。
           (ロ)割当先から割当投資口数の全部又は一部につき申込みがない場合には、申込みのな
              かった当該投資口については失権します。
           ③ 本邦以外の地域における発行

             該当事項はありません。
                                  6/76















                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      第2【新投資口予約権証券】
         該当事項はありません。
      第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】
         該当事項はありません。
      第4【短期投資法人債】
         該当事項はありません。
                                  7/76



















                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      第5【募集に関する特別記載事項】
       1 発行条件等の合理性

         払込価額については、本役員会決議日の直前営業日である2019年8月8日における株式会社東
        京証券取引所が公表した本投資法人の投資口の普通取引の終値である116,800円としました。
          なお、払込価額116,800円は、本役員会決議日の直前1ヶ月間(2019年7月9日から2019年8
        月8日)の終値の平均値117,668円(円未満を四捨五入)からは0.7%のディスカウント、同直前
        3ヶ月間(2019年5月9日から2019年8月8日)の終値の平均値110,903円(円未満を四捨五
        入)からは5.3%のプレミアム、同直前6ヶ月間(2019年2月9日から2019年8月8日)の終値
        の平均値104,683円(円未満を四捨五入)からは11.6%のプレミアムとなっています。
       2 発行数量及び投資口の希薄化の規模が合理的であると判断した根拠

         本第三者割当増資において発行する新投資口の数は88,500口の予定であり、本書の日付現在の
        発行済投資口数504,100口に対して、17.6%の割合で希薄化が生じます。しかしながら、後記
        「第二部 参照情報/第2 参照書類の補完情報/1 本第三者割当について」に記載の通り、
        取得予定資産を取得し資産規模を拡大することにより中長期的な収益の安定化及び成長が期待で
        きること、並びにメインスポンサーであるサムティ及びサブスポンサーである大和証券グループ
        本社を割当先として本第三者割当増資を実施することにより従前にも増したスポンサーとしての
        サポート姿勢を期待できることから、本第三者割当増資における投資口の発行数量及び投資口の
        希薄化の規模は合理的なものと判断しました。
       3 売却等の制限及び追加取得

         本投資法人は、割当予定先である大和証券グループ本社及びサムティから、本第三者割当によ
        り取得する本投資口については、両社が現在保有する本投資口と同様に特段の事情がない限り保
        有を継続する意向であることを確認しています。また、各割当先は、本投資法人及び本資産運用
        会社との間で、本第三者割当により取得することを予定している本投資口につき、その払込期日
        以降2年を経過する日までの期間、原則として、本投資法人及び本資産運用会社の事前の書面に
        よる承諾を得ることなく第三者に売却等を行わない旨合意しています。
         上記に加えて、本投資法人及び本資産運用会社は、大和証券グループ本社との間で、大和証券
        グループ本社及びサムティが引き続き本投資法人のスポンサー又はサブスポンサーとなることが
        見込まれる限り、本投資法人が払込期日以降に新たに投資口の募集をしようとする場合で、当該
        募集の結果発行済投資口総数(自己投資口を除きます。)に対する同社及び同社連結子会社の投
        資口保有割合が40%を下回ることが見込まれ、又は、同社及び同社の子会社・関連会社の投資口
        保有割合の合計が50%超を下回ることが見込まれる場合は、同社は当該募集に参加する他の投資
        家と同一の条件により、発行済投資口総数(自己投資口を除きます。)に対する同社及び同社連
        結子会社の投資口保有割合が40%かつ同社及び同社の子会社・関連会社の投資口保有割合の合計
        が50%超を維持するために本投資法人の当該募集に係る投資口を引き受ける権利を有する旨合意
        しています。なお、上記投資口保有割合は、有価証券関連業(金融商品取引法第28条第8項に定
        める有価証券関連業をいう。)、又は顧客のためにする投資運用業(金融商品取引法第28条第4
        項に定める投資運用業をいう。)において取得する投資口を含まないものとしています。以上に
        かかわらず、大和証券グループ本社は、本投資法人について租税特別措置法(昭和32年法律第26
        号。その後の改正を含みます。)第67条の15第1項第2号ニに掲げる要件(以下「非同族会社要
        件」といいます。)が維持されるよう最善の努力を行い、本投資法人及び本資産運用会社から要
        請があったときには、本投資法人について非同族会社要件が維持されるために必要な協力を行う
        旨合意しています。
         また、サムティについては、同社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間のスポンサーサ
        ポート契約において、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得
        することについて真摯に検討する意向である旨が定められています。
         割当予定先である大和証券グループ本社は、本第三者割当増資後、同社及び同社の連結子会社
        の所有投資口と合わせて所有投資口比率40%以上、かつ、同社及び同社の子会社・関連会社の所
        有投資口と合わせて所有投資口比率50%超とするため市場取引等により投資口を追加取得する意
        向であり、当該所有投資口比率となった場合には、会計基準上のいわゆる実質支配力基準に鑑
        み、連結財務諸表上、本投資法人を大和証券グループ本社の連結子会社として扱う意向である旨
        を確認しております。
                                  8/76



                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     第二部【参照情報】
      第1【参照書類】
         金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいま
        す。)第27条において準用する金商法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げ
        る書類をご参照ください。
       1【有価証券報告書及びその添付書類】
         計算期間 第7期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) 2019年4月26日関東財務局
        長に提出
       2【半期報告書】
         該当事項はありません。
       3【臨時報告書】
         前記1の有価証券報告書提出後、本書提出日(2019年8月9日)までに、金融商品取引法第24
        条の5第4項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。
        その後の改正を含みます。)第29条第1項及び同条第2項第2号に基づき、臨時報告書を2019年
        7月31日に関東財務局長に提出
       4【訂正報告書】
         該当事項はありません。
                                  9/76















                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      第2【参照書類の補完情報】
         参照書類である2019年4月26日付の有価証券報告書(以下「参照有価証券報告書」といいま
        す。)に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
         以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につ
        いては、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
         なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在にお
        いて本投資法人が判断したものです。
        (注)本書において特に記載する場合を除き、数値については単位未満を切り捨て、比率については小数第2位を四捨五入して記載し
           ています。
                                 10/76


















                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
       1 本第三者割当について
          本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅(以下「レジデンス」といいます。)として、日本
        全国の幅広い都市へ分散投資を行うことにより中長期的な投資主価値の向上を目指すことを基本
        方針とし、本書の日付現在、主要地方都市(首都圏を除く人口100万人以上の政令指定都市、具
        体的には札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の8都市をい
        います。以下同じです。)を中心に96物件(取得価格合計:90,842百万円)のレジデンスを保有
        しています。本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーであるサムティ及び2018年2
        月にサブスポンサーとして参画した大和証券グループ本社のスポンサーサポートを活用し、成長
        へ向けた運用戦略を推進することにより、安定的な分配金の創出と投資主価値の継続的な向上に
        努めてまいりました。本投資法人及び本資産運用会社は、継続的に優良な物件を取得し、資産規
        模の拡大を通じた収益の安定性の向上及びポートフォリオの質の向上を図ることが、中長期的な
        投資主価値の向上に資するものと考えています。
         本投資法人は、後記「2.新規物件取得」に記載の合計22物件のレジデンスの取得を行うこと
        を決定しました。本第三者割当増資は、前記「第一部 証券情報/第1 内国投資証券(新投資
        口予約権証券及び投資法人債券を除く。)/(15)手取金の使途」に記載のとおり、取得予定
        資産の取得資金の一部に充当することを目的に行うものですが、あわせて、大和証券グループ本
        社及びサムティを割当先とすることにより、スポンサーとの関係をより強固にし、本投資法人の
        持続的かつ安定的な成長の基盤とすることを目的としています。なお、「9.主要投資主及び所
        有投資口比率」に記載のとおり、本第三者割当後の大和証券グループ本社の所有投資口比率は
        38.03%(子会社である大和PIパートナーズ株式会社と合わせた所有投資口比率は39.86%)とな
        ります。加えて、本第三者割当増資後、大和証券グループ本社は、同社及び同社の連結子会社の
        所有投資口と合わせて所有投資口比率40%以上、かつ、同社及び同社の子会社・関連会社の所有
        投資口と合わせて所有投資口比率50%超とするため市場取引等により投資口を追加取得する意向
        であり、当該所有投資口比率となった場合には、会計基準上のいわゆる実質支配力基準に鑑み、
        連結財務諸表上、本投資法人を大和証券グループ本社の連結子会社として扱う見通しである旨の
        報告を受けています。
         本投資法人のメインスポンサーであるサムティとサブスポンサーである大和証券グループ本社
        は、2019年5月30日付で資本業務提携契約を締結しました。両社は業務提携の内容の一部とし
        て、大和証券グループが保有するCRE(企業不動産)に関する情報提供について合意していま
        す。当該情報提供に係る不動産をサムティが取得し有効利用や再開発を行った場合には、本投資
        法人がかかる不動産を取得検討の対象に含めることができる可能性があり、資産の取得に係るパ
        イプラインの強化が期待されます。また、資本業務提携契約には、富裕層向け不動産販売及びク
        ラウドファンディングの協働が含まれており、本投資法人が不動産を売却する場合には、大和証
        券グループの持つ顧客網を活用できるため売却先の多様化が期待されます。このように両社の長
        期的なパートナーとしてのより緊密な連携が見込まれる中、本投資法人及び本資産運用会社は、
        大和証券グループ本社より、既存の不動産アセット・マネジメント事業・不動産投資事業を拡大
        するため、本投資法人の投資口を追加取得し、発行済投資口総数の4割程度を保有したい旨の提
        案を受けたため、かかる提案について検討を行いました。
         大和証券グループ本社は、2018年1月付で本投資法人及び本資産運用会社との間で各種情報の
        提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本資産運用会社に対する人材確保への協力を内容
        とするスポンサーサポート契約を締結しており、本資産運用会社は大和証券グループ本社より非
        常勤取締役1名の派遣を受けています。本投資法人及び本資産運用会社は、本第三者割当による
        投資口の発行を行い大和証券グループ本社のセイムボート出資の割合を引き上げることにより、
        本投資法人が大和証券グループ本社の連結子会社となる見込みであることを含めて大和証券グ
        ループ本社との利害の一致を図り、関係性をより強固なものにすることで、スポンサーサポート
        の実効性を高めることが期待できると考えています。また、本投資法人は今後も継続して賃貸物
        件を取得し、資産規模を拡大していく方針ですが、大和証券グループの強固な財務基盤やネット
        ワークを背景とした信用力の上昇による借入コストの削減、及び総合証券グループとしての大和
        証券グループの金融・資本市場でのノウハウを活用することによる安定的な資金調達体制の維
        持・拡大のためのサポートも期待できると考えています。これらの理由により、本投資法人及び
        本資産運用会社は、大和証券グループ本社を割当先とした第三者割当増資を行うことは長期的な
        投資主価値の向上に資する施策であると判断しました。
         上記に加えて、サムティは、2018年9月18日付で公表した2019年度から2021年度を対象とする
        中期経営計画において、本投資法人を中心としたビジネスモデルを強化することとしています。
        本投資法人は、総合不動産企業グループであり主要地方都市を中心とした地方都市の不動産投資
        について豊富な実績とノウハウを有するサムティから引き続き多岐にわたるサポートを得ること
        が期待されます。サムティとの間のスポンサーサポート契約において、本投資法人が新たに投資
                                 11/76

                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについてサムティが真摯に検討する意
        向である旨が定められているところ、サムティより本投資法人の投資口保有割合を本第三者割当
        増 資前の水準よりも引き上げたい旨の提案があったことから、本投資法人の継続的な成長にあた
        りサムティによるサポート関係を維持・強化することが望ましいことを勘案して、本投資法人及
        び本資産運用会社は大和証券グループ本社及びサムティと協議を行い、サムティに対する第三者
        割当増資も同時に行うこととしました。
         また、本投資法人及び本資産運用会社は、資金調達手段としての相当性の観点から第三者割当
        増資及び公募増資の双方につき検討を行いました。本投資法人の投資口価格の推移、資本調達規
        模、資金調達の確実性、資金調達コスト(公募増資の場合、募集価格は通常、公表後、募集価格
        決定日前日の投資口価格から数%割引いた価格で決定され、また引受手数料等がかかりま
        す。)、増資後の市場流動性への影響や条件決定までの投資口価格変動リスク等の観点から当該
        提案について検討を行った結果、外部成長のために必要な資金を合理的な発行価額で投資口価格
        変動の影響を受けることなく確実に調達することができる点、及びこれにより公募増資で本第三
        者割当増資と同規模の増資を行う場合と比べて調達に必要な新規発行投資口数を少なくすること
        で既存の投資主の権利の希薄化を一定程度抑制することができる点において、本第三者割当増資
        による資金調達が現時点において最適であると判断しました(具体的な発行条件等に係る判断の
        詳細については、前記「第一部 証券情報/第5 募集に関する特別記載事項/1 発行条件等
        の合理性」をご参照ください。)。
       2 新規物件取得

         本投資法人は、本書に従って行われる第三者割当における手取金及び今後行う予定の借入金
        (詳細については後記「4 その他」をご参照ください。)をもって、後記「A.取得(予定)
        価格、投資比率、鑑定評価額及び取得(予定)時期」に記載の取得予定資産を取得する予定で
        す。
         なお、本投資法人は、A-59(S-FORT札幌N15)に係る信託受益権売買契約(以下本段落におい
        て「本件信託受益権売買契約」といいます。)及び2019年8月9日付で締結した停止条件付地位
        譲渡契約において、本第三者割当の払込期日以後に決済を行うことが企図されており、契約締結
        後から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しが行われるため、本件信託受益権売買契約は
        フォワードコミットメント(先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決
        済・物件引渡しを行うことを約する契約)等に該当します。ただし、本第三者割当の全部又は一
        部が完了されない場合は、停止条件付地位譲渡契約に基づきサムティが買主となることから、本
        第三者割当が完了できずに本件信託受益権売買契約に基づく売買代金の支払義務を履行できない
        場合において、当該履行できないことが本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響
        を与える可能性は低いと本投資法人は考えています。
                                 12/76









                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        A.取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額及び取得(予定)時期
           取得予定資産の概要(取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額及び取得(予定)時期)は
          以下のとおりです。
                                           鑑定評価額

                             取得予定価格        投資比率       又は期末
                              (百万円)        (%)      算定価格
       エリア     番号        物件名称                              取得予定時期
                                           (百万円)
                              (注1)       (注2)
                                            (注3)
            A-52                    1,056        5.6      1,090
                S-FORT桜川南
            A-53    S-FORT福島EBIE                 538       2.9       538
            A-54                     456       2.4       459
                S-FORT都島内代
            A-55    S-FORT都島KERS                 342       1.8       342
                                                  2019年8月26日
            A-56                     331       1.8       331
                S-FORT大今里西
      主要地方
      都市
            A-57                     557       3.0       560
                S-RESIDENCE千種
            A-58                     766       4.1       771
                S-FORT桜山
            A-59    S-FORT札幌N15                 530       2.8       535
                                                  2019年9月30日
            A-60                     297       1.6       303
                S-FORT南郷通
            A-61    S-FORT姪浜                 482       2.6       484
      その他地      B-25    S-FORT江坂Salita                 417       2.2       420
      方都市
            B-26    S-FORT江坂LIBERTS                 340       1.8       340
            B-27                     657       3.5       660
                S-FORT乙川
            B-28                     738       3.9       739
                S-FORT佐賀天神
            B-29                    1,340        7.1      1,340
                S-FORT長崎大学病院前
                                                  2019年8月26日
            B-30                     454       2.4       460
                S-FORT熊本慶徳
      首都圏      C-24                    1,510        8.0      1,640
                S-FORT錦糸町
            C-25                     528       2.8       528
                S-FORT駒沢大学
            C-26                    5,400       28.6      5,410
                S-FORT横浜青葉台
            C-27                     846       4.5       847
                S-FORT青葉しらとり台
            C-28                     609       3.2       609
                S-FORT川崎神明町
            C-29    S-FORT本八幡Mairie                 678       3.6       678
                合計                18,872       100.0      19,084
          (注1)「取得予定価格」は、取得予定資産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書
              等に記載された不動産等の売買代金の金額)を百万円未満は切り捨てて記載しています。
          (注2)「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の総額に対する各物件の取得予定価格の割合を小数第
              2位を四捨五入して記載しています。
          (注3)「鑑定評価額」は、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ
              株式会社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書に基づいて百万円未満は切り捨てて記載しています。な
              お、価格時点は、2019年6月1日です。
                                 13/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
          (注4)現在の物件名称は以下のとおりですが、取得予定資産の取得後、速やかに上記名称に変更する予定です。なお、「C-26」
              については、前所有者(前信託受益者)より、現在の物件名称の開示に関する同意が得られていないため、非開示として
              います。
             番号    現在の物件名称

                 サムティ桜川南
             A-52
             A-53    サムティ福島EBIE
                 LiveCasa都島内代
             A-54
             A-55    サムティ都島KERS
                 サムティ大今里西
             A-56
                 S-RESIDENCE千種
             A-57
             A-58    サムティ桜山RESIDENCE
             A-59    サムティレジデンスN15
             A-60    サムティラファイエ南郷通
                 サムティ姪浜
             A-61
                 サムティ江坂垂水町レジデンス
             B-25
             B-26    サムティ江坂LIBERTS
             B-27    La Stella
                 サムティ佐賀天神
             B-28
             B-29    サムティ長崎大学病院前
                 サンレジデンス慶徳
             B-30
             C-24    プレスティウィン錦糸町
             C-25    サムティレジデンス駒沢大学
                 非開示
             C-26
             C-27    サムティレジデンス青葉台
                 アトラクト
             C-28
                 シャイロ本八幡
             C-29
                                 14/76











                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        B.不動産鑑定評価書の概要
           不動産鑑定評価書の概要(①鑑定評価機関、②鑑定評価額、③直接還元法による収益価格、
          直接還元利回り、及び④DCF法による収益価格、割引率、最終還元利回り)は以下のとおり
          です。取得予定資産については、2019年6月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書を、JLL
          森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は大和不動産鑑
          定株式会社より取得しており、それらの不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。
           同一の不動産について、再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑
          定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
           不動産の鑑定評価額は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又
          は約束するものではありません。
           鑑定評価を行ったJLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株
          式会社及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
                                 15/76

















                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                      直接還元法             DCF法
                               鑑定NOI
                           鑑定
                               利回り
                                   直接還元                     最終還元
                          評価額
      番号     物件名称       鑑定評価機関
                                         直接還元利      DCF価格      割引率
                               (%)     価格                    利回り
                                         回り(%)      (百万円)      (%)
                          (百万円)
                               (注)
                                   (百万円)                      (%)
          S-FORT桜川       JLL森井鑑定株式
     A-52                      1,090     5.1     1,100       4.8     1,070     4.6     5.0
          南       会社
          S-FORT福島
                 JLL森井鑑定株式
     A-53                       538    4.6      548      4.4      527    4.2     4.6
          EBIE
                 会社
          S-FORT都島       JLL森井鑑定株式
     A-54                       459    4.5      467      4.4      451    4.2     4.6
          内代       会社
          S-FORT都島
                 日本ヴァリュ
     A-55                       342    4.6      346      4.5      338    4.3     4.7
          KERS
                 アーズ株式会社
          S-FORT大今       JLL森井鑑定株式
     A-56                       331    4.7      337      4.5      325    4.3     4.7
          里西       会社
          S-RESIDENCE       株式会社谷澤総
     A-57                       560    4.6      556      4.5      562    4.6     4.7
          千種       合鑑定所
                 日本ヴァリュ
     A-58                       771    5.2      779      4.7      762    4.5     4.9
          S-FORT桜山
                 アーズ株式会社
          S-FORT札幌
                 日本ヴァリュ
     A-59                       535    5.5      538      5.3      531    5.1     5.5
          N15
                 アーズ株式会社
          S-FORT南郷       日本ヴァリュ
     A-60                       303    5.9      305      5.4      301    5.2     5.6
          通       アーズ株式会社
                 日本ヴァリュ
     A-61                       484    5.5      488      5.0      479    4.8     5.2
          S-FORT姪浜
                 アーズ株式会社
          S-FORT江坂
                 日本ヴァリュ
     B-25                       420    4.8      424      4.6      415    4.4     4.8
          Salita
                 アーズ株式会社
          S-FORT江坂
                 JLL森井鑑定株式
     B-26                       340    4.9      345      4.3      334    4.1     4.5
          LIBERTS
                 会社
                 日本ヴァリュ
     B-27                       660    5.9      664      5.6      656    5.4     5.8
          S-FORT乙川
                 アーズ株式会社
          S-FORT佐賀       JLL森井鑑定株式
     B-28                       739    6.0      748      5.7      729    5.5     5.9
          天神       会社
          S-FORT長崎       日本ヴァリュ
     B-29                      1,340     5.9     1,340       5.5     1,330     5.3     5.7
          大学病院前       アーズ株式会社
          S-FORT熊本       日本ヴァリュ
     B-30                       460    5.5      463      5.3      456    5.1     5.5
          慶徳       アーズ株式会社
          S-FORT錦糸       日本ヴァリュ
     C-24                      1,640     4.9     1,660       4.4     1,620     4.2     4.6
          町       アーズ株式会社
          S-FORT駒沢       大和不動産鑑定
     C-25                       528    3.9      539      3.8      523    3.6     4.0
          大学       株式会社
          S-FORT横浜       日本ヴァリュ
     C-26                      5,410     4.3     5,460       4.2     5,350     4.0     4.4
          青葉台       アーズ株式会社
          S-FORT青葉       大和不動産鑑定
     C-27                       847    4.9      865      4.3      839    4.1     4.5
          しらとり台       株式会社
          S-FORT川崎       大和不動産鑑定
     C-28                       609    4.5      617      4.3      606    4.1     4.5
          神明町       株式会社
          S-FORT本八
                 日本ヴァリュ
     C-29                       678    4.5      687      4.4      668    4.2     4.6
          幡Mairie
                 アーズ株式会社
                           19,084       -   19,276        -   18,872       ‐     ‐
              合計
      (注)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得予定価格で除した数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、鑑定NOI利回りは本資
        産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。また、鑑定NOIは、不動産鑑定評価
        書に記載された金額を記載しています。
                                 16/76



                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        C.賃貸借状況の概要
           取得予定資産の概要(2019年6月末日時点)の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、賃貸可能
          戸数、賃貸戸数、テナント総数及び月額賃料収入)は以下のとおりです。
                     賃貸可能面積       賃貸面積      稼働率                     月額賃料収

                                       賃貸可能      賃貸    テナント
                      (㎡)      (㎡)     (%)                     入(千円)
                                        戸数     戸数     総数
     番号    物件名称
                                       (注4)     (注5)     (注6)
                      (注1)      (注2)     (注3)                      (注7)
     A-52    S-FORT桜川南             2,458.43      2,434.21       99.0      100      99     1     6,158
                       1,044.72
     A-53    S-FORT福島EBIE                    899.41      86.1       36     31     1     2,370
                        789.74
     A-54                        789.74      100.0       28     28     1     2,265
         S-FORT都島内代
                        720.69
     A-55    S-FORT都島KERS                    720.69      100.0       20     20     1     1,794
                        643.77
     A-56                        643.77      100.0       29     29     1     1,809
         S-FORT大今里西
                       1,003.97
     A-57                       1,003.97       100.0       44     44     1     3,056
         S-RESIDENCE千種
                       1,794.42
     A-58                       1,611.76       89.8       59     53     1     3,931
         S-FORT桜山
                       2,082.33
     A-59    S-FORT札幌N15                   2,006.61       96.4       54     52     1     3,244
                       1,191.88
     A-60                       1,116.19       93.6       31     29     1     1,709
         S-FORT南郷通
                       1,364.28
     A-61                       1,281.96       94.0       50     49     1     2,683
         S-FORT姪浜
                        755.40
     B-25    S-FORT江坂Salita                    755.40      100.0       30     30     1     2,306
                        613.08
     B-26    S-FORT江坂LIBERTS                    486.58      79.4       24     19     1     1,416
                       3,250.36
     B-27                       3,191.00       98.2       63     62     1     4,085
         S-FORT乙川
                       2,895.36
     B-28                       2,663.07       92.0       72     67     1     4,415
         S-FORT佐賀天神
                       3,721.97
     B-29                       3,532.32       94.9      110     105      1     7,288
         S-FORT長崎大学病院前
                       1,582.77
     B-30                       1,500.87       94.8       38     36     1     2,647
         S-FORT熊本慶徳
                       1,956.87
     C-24                       1,797.42       91.9       93     85     1     6,923
         S-FORT錦糸町
                        536.60
     C-25                        536.60      100.0       16     16     1     2,206
         S-FORT駒沢大学
                       9,277.19
     C-26                       9,277.19       100.0       153     153      1    23,077
         S-FORT横浜青葉台
                       2,179.25
     C-27                       1,995.50       91.6       37     34     1     3,762
         S-FORT青葉しらとり台
                        994.63
     C-28                        994.63      100.0       32     32     1     3,007
         S-FORT川崎神明町
                        826.18
     C-29    S-FORT本八幡Mairie                    826.18      100.0       40     40     1     3,097
                      41,683.89      40,065.07        96.1     1,159     1,113       22    93,248
           合計
     (注1)「賃貸可能面積」は、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積(共用部分等を賃貸している場合には当
        該面積を含みます。)を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている面積、建物竣工図等を基に
        算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致するものではありません。
     (注2)「賃貸面積」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締
        結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅及び店舗等の面積(貸室の全部が一括して
        賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積)のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。)を記載しています。
     (注3)「稼働率」は、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
     (注4)「賃貸可能戸数」は、賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
     (注5)「賃貸戸数」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナント(ただし、賃料固定型マスターリースが入る場合には当該マスター
        リースのマスターレッシーからの賃借人をいいます。)との間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している戸数
        (店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
     (注6)「テナント総数」は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しています。したがって、
        マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数は1と記載し、
        当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入がなされている運用資産で
        あっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エンドテナントと本投資法人又は信託
        受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。
     (注7)「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、2019年6月末日現在においてマスターリー
        ス会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料(共
        益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。なお、千円未満は切り
        捨てて、消費税等は除いて記載しています。
                                 17/76





                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D.取得予定資産に係る信託受益権の概要
           取得予定資産の個別資産毎の信託の概要(信託受託者名及び信託期間)は以下のとおりで
          す。今後、信託期間が満了する資産については、信託を継続するか、又は、信託の終了に伴い
          信託不動産の現物交付を受けて不動産自体を保有することとするかについては経済合理性等を
          総合的に勘案した上で判断します。なお、取得予定資産については、本投資法人が当該資産を
          取得する時点で信託受託者として予定されている者及び予定されている信託期間を記載してい
          ます。
                                                 信託期間

           番号      信託不動産             信託受託者
                                            設定日          満了日
           A-52
                S-FORT桜川南           三菱UFJ信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
           A-53     S-FORT福島EBIE           -               -          -
           A-54                -               -          -
                S-FORT都島内代
           A-55     S-FORT都島KERS           -               -          -
           A-56                -               -          -
                S-FORT大今里西
           A-57     S-RESIDENCE千種           -               -          -
           A-58
                S-FORT桜山           三菱UFJ信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
           A-59     S-FORT札幌N15           -               -          -
           A-60                -               -          -
                S-FORT南郷通
           A-61                -               -          -
                S-FORT姪浜
           B-25     S-FORT江坂Salita           -               -          -
           B-26     S-FORT江坂LIBERTS           -               -          -
           B-27
                S-FORT乙川           三菱UFJ信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
           B-28
                S-FORT佐賀天神           三菱UFJ信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
                S-FORT長崎大学病
           B-29
                          三菱UFJ信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
                院前
           B-30                -               -          -
                S-FORT熊本慶徳
           C-24
                S-FORT錦糸町           三井住友信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
           C-25
                S-FORT駒沢大学           三井住友信託銀行株式会社               2019年4月25日          2029年8月31日
           C-26
                S-FORT横浜青葉台           三井住友信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
                S-FORT青葉しらと
           C-27
                          三菱UFJ信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
                り台
           C-28
                S-FORT川崎神明町           三菱UFJ信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
                S-FORT本八幡
           C-29
                          三菱UFJ信託銀行株式会社               2019年8月26日          2029年8月31日
                Mairie
           (注)S-FORT福島EBIE、S-FORT都島内代、S-FORT都島KERS、S-FORT大今里西、S-RESIDENCE千種、S-FORT札幌N15、S-FORT南郷
             通、S-FORT姪浜、S-FORT江坂Salita、S-FORT江坂LIBERTS及びS-FORT熊本慶徳については、不動産(現物)として保有する
             予定です。
                                 18/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        E.取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
           取得予定資産の現所有者(現信託受益者)は、以下のとおりです。
            番号         物件名称           現所有者(現信託受益者)

            A-52
                 S-FORT桜川南              サムティ株式会社
            A-53     S-FORT福島EBIE
                               サムティ株式会社
            A-54
                 S-FORT都島内代              サムティ株式会社
            A-55     S-FORT都島KERS
                               サムティ株式会社
            A-56
                 S-FORT大今里西              サムティ株式会社
            A-57
                 S-RESIDENCE千種              サムティ株式会社
            A-58
                 S-FORT桜山              サムティ株式会社
            A-59     S-FORT札幌N15
                               サムティ株式会社
            A-60
                 S-FORT南郷通              サムティ株式会社
            A-61
                 S-FORT姪浜              サムティ株式会社
            B-25     S-FORT江坂Salita
                               サムティ株式会社
            B-26     S-FORT江坂LIBERTS              サムティ株式会社
            B-27
                 S-FORT乙川              サムティ株式会社
            B-28     S-FORT佐賀天神              サムティ株式会社
            B-29
                 S-FORT長崎大学病院前              サムティ株式会社
            B-30
                 S-FORT熊本慶徳              サムティ株式会社
            C-24
                 S-FORT錦糸町              サムティ株式会社
            C-25
                 S-FORT駒沢大学              サムティ株式会社
            C-26
                 S-FORT横浜青葉台              サムティ株式会社
            C-27
                 S-FORT青葉しらとり台              サムティ株式会社
            C-28
                 S-FORT川崎神明町              サムティ株式会社
            C-29     S-FORT本八幡Mairie
                               サムティ株式会社
          (注)A-52、A-53、A-54、A-55、A-56、A-57、A-58、A-59、A-60、A-61、B-25、B-26、B-27、B-28、B-29、B-30、C-24、C-25、C-
             26、C-27、C-28及びC-29の物件の現所有者(現信託受益者)は本資産運用会社の利害関係人等との取引規程に規定される利
             害関係人等に該当します。
                                 19/76










                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        F.建物状況調査の概要
           本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者である調査会社が取得予定資産
          に関して作成した建物状況調査報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただ
          し、報告内容はあくまで上記調査会社の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確
          性を保証するものではありません。
                                     緊急修繕      短期修繕      長期修繕

                                                       建物再調
                                     費用の      費用の      費用の
                                                        達価格
                                調査書
                                     見積額      見積額      見積額
          番号     物件名称         調査会社
                                                       (千円)
                                日付
                                     (千円)      (千円)      (千円)
                                                       (注4)
                                     (注1)      (注2)      (注3)
                     日本建築検査協会          2019年
          A-52                             -      -     21,084      554,164
              S-FORT桜川南
                     株式会社           5月
              S-FORT    福  島
                     日本建築検査協会          2019年
          A-53                             -      -     9,246      245,677
              EBIE
                     株式会社           5月
              S-FORT都島内        日本建築検査協会          2019年
          A-54                             -      -     1,941      168,391
              代        株式会社           5月
              S-FORT    都  島
                     日本建築検査協会          2019年
          A-55                             -      -     3,482      156,839
              KERS
                     株式会社           5月
              S-FORT大今里        日本建築検査協会          2019年
          A-56                             -      -     4,273      153,949
              西        株式会社           5月
                     東京海上日動リス
              S-RESIDENCE千                  2019年
          A-57                             -      -     3,706      314,800
                     クコンサルティン
              種                   5月
                     グ株式会社
                                2019年
          A-58                             -      -     65,700      548,000
              S-FORT桜山        日本管財株式会社
                                6月
                     日本建築検査協会          2018年
          A-59    S-FORT札幌N15                         -      -     12,938      567,516
                     株式会社           11月
                     日本建築検査協会          2019年
          A-60                             -      -     12,300      253,294
              S-FORT南郷通
                     株式会社           6月
                     株式会社東京カン          2018年
          A-61                             -      -     25,600      381,800
              S-FORT姪浜
                     テイ           11月
              S-FORT    江  坂
                     日本建築検査協会          2019年
          B-25                             -      -     9,401      223,651
              Salita
                     株式会社           6月
              S-FORT    江  坂
                     株式会社東京カン          2019年
          B-26                             -      -     25,070      177,700
              LIBERTS
                     テイ           6月
                     日本建築検査協会          2019年
          B-27                             -      -     25,432      852,154
              S-FORT乙川
                     株式会社           6月
              S-FORT佐賀天        日本建築検査協会          2019年
          B-28                             -      -     24,892      608,377
              神        株式会社           6月
                     東京海上日動リス
              S-FORT長崎大                  2019年
          B-29                             -      -     64,278     1,022,100
                     クコンサルティン
              学病院前                   5月
                     グ株式会社
              S-FORT熊本慶        日本建築検査協会          2019年
          B-30                             -      -     7,600      345,849
              徳        株式会社           6月
                     日本建築検査協会          2019年
          C-24                             -      -     13,981      461,416
              S-FORT錦糸町
                     株式会社           3月
              S-FORT駒沢大        大和不動産鑑定株          2019年
          C-25                             -      -     6,801      131,800
              学        式会社           5月
              S-FORT横浜青        日本建築検査協会          2019年
          C-26                             -      -     31,461     2,247,553
              葉台        株式会社           3月
                                 20/76



                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                     緊急修繕      短期修繕      長期修繕
                                                       建物再調
                                     費用の      費用の      費用の
                                                        達価格
                                調査書
                                     見積額      見積額      見積額
          番号     物件名称         調査会社
                                                       (千円)
                                日付
                                     (千円)      (千円)      (千円)
                                                       (注4)
                                     (注1)      (注2)      (注3)
              S-FORT青葉し        大和不動産鑑定株          2019年
          C-27                             -      -     55,445      505,700
              らとり台        式会社           5月
              S-FORT川崎神        大和不動産鑑定株          2019年
          C-28                             -      -     15,082      258,700
              明町        式会社           5月
              S-FORT本八幡
                     日本建築検査協会          2019年
          C-29                             -      -     7,929      208,863
              Mairie
                     株式会社           6月
          (注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を
             切り捨てて記載しています。
          (注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された1年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満
             を切り捨てて記載しています。
          (注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された10年間に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を
             切り捨てて記載しています。
          (注4)「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各運用資産を同設計、同仕様にて新た
             に建設した場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見で
             あり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨て
             て記載しています。
                                 21/76














                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        G.地震リスク分析の概要
           本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者であるPML評価者が取得予定
          資産に関して作成した報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、報告内
          容はあくまで上記PML評価者の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保証
          するものではありません。
                                                        PML値

                                                         (%)
          番号       物件名称                 PML評価者                調査書日付
                                                         (注)
          A-52                                                9.2
              S-FORT桜川南            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          A-53    S-FORT福島EBIE                                            9.0
                          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          A-54                                                14.8
              S-FORT都島内代            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          A-55    S-FORT都島KERS                                           13.1
                          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          A-56                                                13.8
              S-FORT大今里西            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          A-57                                                6.3
              S-RESIDENCE千種            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          A-58                                                7.8
              S-FORT桜山            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2018年11月
          A-59    S-FORT札幌N15                                            3.9
                          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2018年11月
          A-60                                                4.6
              S-FORT南郷通            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          A-61                                                6.2
              S-FORT姪浜            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2018年11月
          B-25    S-FORT江坂Salita                                           13.3
                          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          B-26    S-FORT江坂LIBERTS                                            6.0
                          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2018年11月
          B-27                                                10.3
              S-FORT乙川            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          B-28                                                8.2
              S-FORT佐賀天神            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          B-29                                                12.7
              S-FORT長崎大学病院前            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          B-30                                                10.2
              S-FORT熊本慶徳            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          C-24                                                6.2
              S-FORT錦糸町            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年7月
          C-25                                                6.7
              S-FORT駒沢大学            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          C-26                                                5.7
              S-FORT横浜青葉台            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          C-27                                                6.5
              S-FORT青葉しらとり台            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          C-28                                                6.6
              S-FORT川崎神明町            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
          C-29    S-FORT本八幡Mairie                                            2.4
                          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        2019年6月
         (注)上記のPML値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が各取得予定資産について算定したPML値を使用してお
            り、かかる算出に使用された各取得予定資産のPML値が上記個別物件についての表に記載されているPML値と一致しない
            場合があります。
                                 22/76









                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        H.設計者・施工者・建築確認検査機関等 取得予定資産に係る設計者、施工者、建築確認検査
        機関及び調査機関又は構造計算適合性判定者等は以下のとおりです。
         なお、本投資法人は、原則として、専門の第三者機関に調査を依頼し、構造設計関連書類(構
        造設計図、構造計算書等)に意図的な改ざん、偽造等の不正が見受けられないとの報告を受けて
        います。ただし、かかる報告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人がその内
        容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、2007年6月に改正された建築基準
        法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)に基
        づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣が定めた方法等により適正に
        行われたものであることの判定を受けている物件については、指定構造計算適合性判定機関が専
        門の第三者機関に該当します。
                                                   調査機関又は構造計

         番号    物件名称          設計者           施工者       建築確認検査機関
                                                   算適合性判定者等
             S-FORT桜川       アトリエ・ループ小林                     大阪建築防災セン          日本建築検査協会株
         A-52
                               中林建設株式会社
             南       建築設計事務所                     ター          式会社
             S-FORT福島
                                        建築検査機構株式会          日本建築検査協会株
         A-53                      有限会社MYK
                   横田建築事務所
             EBIE
                                        社          式会社
             S-FORT都島       株式会社ジオプランニ            株式会社森長工務         株式会社都市居住評          日本建築検査協会株
         A-54
             内代       ング            店         価センター          式会社
             S-FORT都島
                                        ビューローベリタス          日本建築検査協会株
         A-55
                   有限会社アーキブラン            信和建設株式会社
             KERS
                                        ジャパン株式会社          式会社
             S-FORT大今                   株式会社高橋工務         建築検査機構株式会          日本建築検査協会株
         A-56
                   中川一級建築士事務所
             里西                   店         社          式会社
                                                   東京会場日動リスク
             S-RESIDENCE                            ビューローベリタス
         A-57
                   株式会社田中総合設計            株式会社ソネック                    コンサルティング会
             千種                            ジャパン株式会社
                                                   社
                   株式会社グランツホー            株式会社白石         株式会社確認サービ
         A-58
             S-FORT桜山                                      日本管財株式会社
                   ム            名古屋支店         ス
                                        日本ERI株式会社
                                        (建築物)
             S-FORT札幌
                   五洋建設株式会社札幌            五洋建設株式会社                    日本建築検査協会株
         A-59
             N15
                   支店一級建築士事務所            札幌支店         札幌市建築主事          式会社
                                        (昇降機)
             S-FORT南郷       アウラ・アソシエーツ                     株式会社札幌工業検          日本建築検査協会株
         A-60
                               山謙工業株式会社
             通       都市建築設計                     査          式会社
                   大東建託株式会社                     九州住宅保証株式会          株式会社東京カンテ
         A-61
             S-FORT姪浜                   大東建託株式会社
                   福岡西支店                     社          イ
             S-FORT江坂
                   株式会社トータルブレ                     株式会社ジェイネッ          日本建築検査協会株
         B-25
                               不明
             Salita
                   イン一級建築士事務所                     ト          式会社
                   大木建設株式会社
             S-FORT江坂
                               大木建設株式会社         株式会社国際確認セ          株式会社東京カンテ
         B-26
                   大阪支店一級建築士事
             LIBERTS
                               大阪支店         ンター          イ
                   務所
                   株式会社沢田工務店一            株式会社沢田工務         ビューローベリタス          日本建築検査協会株
         B-27
             S-FORT乙川
                   級建築士事務所            店         ジャパン株式会社          式会社
             S-FORT佐賀       株式会社和田組                               日本建築検査協会株
         B-28
                               株式会社和田組         建築主事
             天神       一級建築士事務所                               式会社
                                                   東京会場日動リスク
             S-FORT長崎       木下直樹一級建築士事
         B-29
                               株式会社小川建設         建築主事          コンサルティング株
             大学病院前       務所
                                                   式会社
                                 23/76




                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                                   調査機関又は構造計
         番号    物件名称          設計者           施工者       建築確認検査機関
                                                   算適合性判定者等
             S-FORT熊本       コイケデザイン建築設                               日本建築検査協会株
         B-30                      株式会社日装建         株式会社ACS熊本
             慶徳       計事務所                               式会社
             S-FORT錦糸       山田建設株式会社一級                               日本建築検査協会株
         C-24
                               山田建設株式会社         建築主事
             町       建築士事務所                               式会社
             S-FORT駒沢                   株式会社増岡組         株式会社ジェイ・          大和不動産鑑定株式
         C-25          株式会社アノ
             大学                   東京支店         イー・サポート          会社
             S-FORT横浜       鹿島建設株式会社一級            鹿島建設株式会社         財団法人日本建築セ          日本建築検査協会株
         C-26
             青葉台       建築士事務所            横浜支店         ンター          式会社
             S-FORT青葉       東急建設株式会社一級            東急建設株式会社         日本イーアールアイ          大和不動産鑑定株式
         C-27
             しらとり台       建築士事務所            横浜支店         株式会社          会社
             S-FORT川崎                                      大和不動産鑑定株式
         C-28                      株式会社MDI
                   cross建築設計事務所                     日本ERI株式会社
             神明町                                      会社
                   株式会社リンクス・ビ
                               株式会社リンク
             S-FORT本八
                   ルド一級建築士事務所                     ビューローベリタス          日本建築検査協会株
         C-29                      ス・ビルド
             幡Mairie
                   株式会社サン・プラン                     ジャパン株式会社          式会社
                               坂田建設株式会社
                   ニングシステム
          (注)調査機関の名称は個別の資産の取得の際のものを記載しており、それ以外の設計者、施工者及び建築確認検査機関又は構造計
            算適合性判定者等の名称は建築確認等の当時のものを記載しています。
                                 24/76














                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        I.担保の状況
           2019年6月末日現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担
          保権はありません。
                                 25/76




















                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        J.主要な不動産に関する情報
           取得予定資産のうち、賃料収入が取得予定資産取得後におけるポートフォリオの総賃料収入
          の合計の10%以上を占める不動産等はありません。
                                 26/76




















                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        K.取得予定資産の個別資産毎の概要
           取得予定資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、各資産の
          概要を示した表中の情報は、特段の記載のない限り2019年6月末日現在のものです。また、以
          下の表中の各記載において、取得予定資産である不動産又は不動産信託受益権の信託財産であ
          る不動産を、「本物件」と記載することがあります。
           これらの表については、下記の用語をご参照ください。
          ・「所在地」欄は、住居表示を記載しています。ただし、住居表示が実施されていないものに
           ついては、番地表示による建物住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。
           また、土地の「敷地面積」欄、並びに建物の「用途」欄、「建築時期」欄、「構造/階数」
           欄及び「延床面積」欄は、登記事項証明書の記載に基づいています。登記事項証明書の記載
           は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
          ・「建蔽率」欄は、原則として建築基準法第53条第1項に定める建築物の建築面積の敷地面積
           に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値を記載し
           ています。かかる建蔽率の上限値は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由によ
           り緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場
           合があります。
          ・「容積率」欄は、原則として建築基準法第52条第1項に定める、建築物の延床面積の敷地面
           積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載
           しています。かかる容積率の上限値は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和
           若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があ
           ります。
          ・「用途地域」欄は、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下
           「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載していま
           す。
          ・「延床面積」欄は、建物全体の床面積(ただし、附属建物の床面積は除きます。)を記載し
           ています。
          ・「賃貸可能戸数」欄は、2019年6月末日現在における賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合
           は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
          ・「PM会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している又は委託
           予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
          ・「信託受託者」欄は、不動産信託受益権について、信託の受託者又は信託の受託者となる予
           定の者を記載しています。
          ・「ML会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結している又は締結予定
           の賃借人を記載しています。
          ・「ML種類」欄は、パススルー型マスターリース契約と賃料固定型マスターリース契約の別
           を記載しています。
          ・「物件特性」欄は、不動産鑑定評価書を参考として、本資産運用会社が独自に調査した内容
           も踏まえて不動産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
          ・「特記事項」欄は、2019年6月末日現在において、以下の事項を含む、不動産の権利関係や
           利用等に関連して重要と考えられる事項の他、不動産の評価額、収益性、処分への影響度を
           考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
            ⅰ 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
            ⅱ 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
            ⅲ 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主な
              ものとそれに関する協定等
            ⅳ 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
          ・「不動産鑑定評価書の概要」欄は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意
           事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みま
           す。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定
           所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社が評価対象不動産に関して作
           成した不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点にお
           ける評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可
           能性等を保証するものではありません。
          ・百分率(%)での数値の表記については、特に記載のない限り、小数第2位を四捨五入して
           記載しています。したがって、記載された数値を足し合わせても100%にならない場合があ
           ります。
          ・金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
                                 27/76

                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                 28/76





















                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              A-52(主要地方都市)
      物件名称      S-FORT桜川南                        物件番号
      所在地      大阪府大阪市浪速区塩草三丁目6番26号                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         466.77
            所有形態         所有権
      土地               80%                        600%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅・駐輪場・車庫
            延床面積(㎡)         3,017.79
                                    建築時期         2007年11月29日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
            賃貸可能戸数         100戸
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、JR大阪環状線「芦原橋」駅から徒歩約7分の距離に位置するシングル・コンパクトタイ
            プの物件です。
            上記環状線に加え、南海高野線「芦原町」駅、Osaka                         Metro(地下鉄)千日前線「桜川」駅、JR関西
            本線「難波」駅と複数駅・路線が徒歩圏内であるほか、全国有数の商業集積地である「難波・心斎
      物件特性
            橋エリア」へも徒歩約10分でアクセス可能と、交通利便性に優れています。
            また、周辺にはスーパーマーケット等の生活利便施設も充実しており、単身世帯を中心とした堅調
            な賃貸需要が期待できます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
                                 29/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT桜川南
      鑑定評価額                    1,090,000千円
      鑑定機関                    JLL森井鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                          1,090,000
      収益価格
                                 付けて査定
                          1,100,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    70,897
                            75,105
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            4,208
         イ)空室等損失等                        標準的な空室率及び対象不動産の個別性を加味して査定
                            16,554
        (2)運営費用
                            3,210
         維持管理費                        類似不動産の水準を参考に見積や実績を基に査定
                            2,154
         PMフィー                        類似不動産及び見積を基に査定
                            3,571
         テナント募集費用等                        地域の慣行と退去率を基に査定
                             982
         水道光熱費                        類似不動産の水準を基に査定
                            2,382
         修繕費                        エンジニアリングレポートの見積額を参考にして査定
                            4,033
         公租公課                        実績を基に査定
                             222
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                              0  -
         その他費用
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    54,343
                                 調達金利及び不動産の運用利回り等を総合的に考慮して査
                              0
        (4)一時金の運用益
                                 定
                            1,476
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    52,867
                            4.8%
        (7)還元利回り                         割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定
                          1,070,000
       DCF法による価格
                                 基準利回りに、対象不動産に係るリスク要因を考慮のうえ
                            4.6%
         割引率
                                 査定
                                 還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確
                            5.0%
         最終還元利回り
                                 実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定
                           716,000
      積算価格
                            65.2%
       土地比率
                            34.8%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 30/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            S-FORT福島EBIE                                  A-53(主要地方都市)
      物件名称                              物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      大阪府大阪市福島区海老江八丁目14番2号                        特定資産の種類
                                              288.90   (注)
                                    敷地面積(㎡)
            所有形態         所有権
      土地
                     80%                        400%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         1,246.69
                                    建築時期         2012年8月15日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
            賃貸可能戸数         36戸
                                              -
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、阪神本線「淀川」駅から徒歩約4分の距離に位置するシングルタイプの物件です。
            「淀川」駅から阪神本線を利用して「梅田」駅まで約6分で行けるほか、JR東西線「海老江」駅、
            Osaka   Metro(地下鉄)千日前線「野田阪神」駅、阪神本線「野田」駅と複数駅・路線が徒歩圏内であ
            り、大阪のビジネス・商業エリアへの交通利便性に優れています。
            また、阪神高速道路「海老江」出入口(IC)に近接し、大阪市外周部のほか、府外への車を利用し
      物件特性
            てのアクセスも可能です。
            当該エリアは、マンションや戸建住宅、(工場・作業場)が立ち並び、スーパーマーケット、区役
            所、郵便局等の生活利便施設も充実していることから、市内中心部への交通利便性を志向する社会
            人単身世帯やDINKS層の堅調な賃貸需要が見込まれます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約2.84㎡)を含みます。
                                 31/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT福島EBIE
      鑑定評価額                    538,000千円
      鑑定機関                    JLL森井鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           538,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           548,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    32,728
                            34,618
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            1,890
         イ)空室等損失等                        標準的な空室率及び対象不動産の個別性を加味して査定
                            7,983
        (2)運営費用
                            1,523
         維持管理費                        類似不動産の水準を参考に見積や実績を基に査定
                             968
         PMフィー                        類似不動産及び見積を基に査定
                            1,578
         テナント募集費用等                        地域の慣行と退去率を基に査定
                             872
         水道光熱費                        類似不動産の水準を基に査定
                             911
         修繕費                        エンジニアリングレポートの見積額を参考にして査定
         公租公課                   2,033     実績を基に査定
                              98
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                              0
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    24,745
                                 調達金利及び不動産の運用利回り等を総合的に考慮して査
                              7
        (4)一時金の運用益
                                 定
                             647
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    24,105
                            4.4%
        (7)還元利回り                         割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定
                           527,000
       DCF法による価格
                                 基準利回りに、対象不動産に係るリスク要因を考慮のうえ
                            4.2%
         割引率
                                 査定
                                 還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確
                            4.6%
         最終還元利回り
                                 実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定
                           466,000
      積算価格
                            66.7%
       土地比率
                            33.3%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 32/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              A-54(主要地方都市)
      物件名称      S-FORT都島内代                        物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      大阪府大阪市都島区内代町一丁目11番7号                        特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         265.85
            所有形態         所有権
      土地               80%                        300%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         第一種住居地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         838.48   (注)
                                    建築時期         2019年1月23日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
            賃貸可能戸数         28戸
                                              -
      PM会社      株式会社長谷工ライブネット                        信託受託者
      ML会社      株式会社長谷工ライブネット                        ML種類         パススルー型
            本物件は、Osaka        Metro谷町線「野江内代」駅から徒歩約5分の距離に位置するシングル・コンパク
            トタイプの物件です。
            「野江内代」駅から谷町線を利用して「東梅田」駅まで約8分で行けるほか、おおさか東線「JR野
            江」駅、京阪本線「野江」駅と複数駅・路線の利用が可能であり、大阪市市街地中心部へのアクセ
      物件特性
            スに優れています。
            当該エリアは高層共同住宅を中心に低層店舗も建ち並ぶ住商混在地域で、周辺は落ち着いた居住環
            境が形成されていることから、職住近接を重視した社会人単身世帯を中心とした堅調な賃貸需要が
            期待できます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)附属建物(集塵庫)3.16㎡があります。
                                 33/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT都島内代
      鑑定評価額                    459,000千円
      鑑定機関                    JLL森井鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           459,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           467,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    26,490
                            27,915
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            1,425
         イ)空室等損失等                        標準的な空室率及び対象不動産の個別性を加味して査定
                            5,823
        (2)運営費用
                            1,440
         維持管理費                        類似不動産の水準を参考に見積や実績を基に査定
                             520
         PMフィー                        類似不動産及び見積を基に査定
                            1,022
         テナント募集費用等                        地域の慣行と退去率を基に査定
                             458
         水道光熱費                        類似不動産の水準を基に査定
                             455
         修繕費                        エンジニアリングレポートの見積額を参考にして査定
                            1,669
         公租公課                        実績を基に査定
                              67
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             192
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    20,667
                              0
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                             136
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    20,531
                            4.4%
        (7)還元利回り                         割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定
                           451,000
       DCF法による価格
                                 基準利回りに、対象不動産に係るリスク要因を考慮のうえ
                            4.2%
         割引率
                                 査定
                                 還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確
                            4.6%
         最終還元利回り
                                 実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定
                           391,000
      積算価格
       土地比率                     50.6%
                            49.4%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 34/76








                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            S-FORT都島KERS                                  A-55(主要地方都市)
      物件名称                              物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      大阪府大阪市都島区中野町四丁目8番15号                        特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         249.65
            所有形態         所有権
      土地               60%                        300%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         第二種中高層住居専用地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅・店舗
            延床面積(㎡)         794.07
                                    建築時期         2013年6月25日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根8階建
            賃貸可能戸数         20戸
                                              -
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、JR大阪環状線「桜ノ宮」駅から徒歩約3分の距離に位置する店舗付シングル・コンパク
            トタイプの物件です。
            「桜ノ宮」駅から大阪環状線を利用して「大阪」駅まで約5分と、ビジネス・商業エリア中心部へ
            のアクセスは良好です。また、「大阪」駅からはOsaka                          Metro(地下鉄)や複数の私鉄の利用が可能
      物件特性
            なことから、各方面への交通利便性に優れています。
            また、周辺には桜の名所として知られる桜之宮公園が存するほか、コンビニエンスストアやスー
            パーマーケット等の店舗も充実しており、交通利便性と生活利便性を兼ね備えた居住環境が形成さ
            れています。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
                                 35/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT都島KERS
      鑑定評価額                    342,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           342,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           346,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    20,977
                            21,822
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                             845
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            5,250
        (2)運営費用
                            1,080
         維持管理費                        見積書等により査定
                             414
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                             836
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             392
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                             731
         修繕費
                                 定
                            1,517
         公租公課                        実績等を基に査定
                              72
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             207
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    15,726
                              0
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                             167
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    15,558
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            4.5%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           338,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            4.3%
         割引率
                                 査定
                            4.7%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           287,000
      積算価格
                            64.1%
       土地比率
                            35.9%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 36/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              A-56(主要地方都市)
      物件名称      S-FORT大今里西                        物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      大阪府大阪市東成区大今里西一丁目24番18号                        特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         226.60
            所有形態         所有権
      土地               80%                        300%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         第一種住居地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         836.42
                                    建築時期         2014年7月18日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根8階建
            賃貸可能戸数         29戸
                                              -
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、Osaka        Metro(地下鉄)千日前線「今里」駅から徒歩約3分の距離に位置するシングルタイ
            プの物件です。
            「今里」駅から千日前線を利用して「なんば駅」駅まで約8分と、大阪市街地中心部へのアクセス
            に優れています。
      物件特性
            当該エリアはマンションや戸建住宅を中心に、コンビニエンスストアやスーパーマーケット、医院
            などの低層店舗が建ち並ぶ落ち着いた居住環境が形成されていることから、職住近接を重視した単
            身世帯を中心とした堅調な賃貸需要が期待できます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
                                 37/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT大今里西
      鑑定評価額                    331,000千円
      鑑定機関                    JLL森井鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           331,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           337,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    20,929
                            22,094
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            1,165
         イ)空室等損失等                        標準的な空室率及び対象不動産の個別性を加味して査定
                            5,454
        (2)運営費用
                            1,385
         維持管理費                        類似不動産の水準を参考に見積や実績を基に査定
                             632
         PMフィー                        類似不動産及び見積を基に査定
                            1,034
         テナント募集費用等                        地域の慣行と退去率を基に査定
                             257
         水道光熱費                        類似不動産の水準を基に査定
                             452
         修繕費                        エンジニアリングレポートの見積額を参考にして査定
                            1,567
         公租公課                        実績を基に査定
                              62
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                              65
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    15,475
                                 調達金利及び不動産の運用利回り等を総合的に考慮して査
                              0
        (4)一時金の運用益
                                 定
                             299
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    15,176
                            4.5%
        (7)還元利回り                         割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定
                           325,000
       DCF法による価格
                                 基準利回りに、対象不動産に係るリスク要因を考慮のうえ
                            4.3%
         割引率
                                 査定
                                 還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確
                            4.7%
         最終還元利回り
                                 実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定
                           321,000
      積算価格
                            64.7%
       土地比率
                            35.3%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 38/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              A-57(主要地方都市)
      物件名称      S-RESIDENCE千種                        物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      愛知県名古屋市千種区内山三丁目14番14号                        特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         259.35
            所有形態         所有権
      土地               80%                        400%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         1,357.19
                                    建築時期         2019年1月15日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
            賃貸可能戸数         44戸
                                              -
      PM会社      株式会社長谷工ライブネット                        信託受託者
      ML会社      株式会社長谷工ライブネット                        ML種類         パススルー型
            本物件は、名古屋市営地下鉄東山線「千種」駅から徒歩約4分の距離に位置するシングルタイプの
            物件です。
            「千種」駅から地下鉄東山線を利用して「栄」駅まで約4分、「名古屋」駅まで約10分と市内中心
            部へのアクセスに優れた2019年1月竣工の物件です。
            周辺にはスーパーマーケットや飲食店舗、商業施設等の生活利便性が充実しており、交通利便性と
      物件特性
            生活利便性を兼ね備えた住環境が形成されています。
            また、建物はエントランス、内装等においてデザイン性が高く、住宅設備、防犯システムも整って
            います。
            以上の特性から、同一需給圏の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えられま
            す。
            本物件は、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に定められ
      特記事項
            る駐車場の附置義務を満たすために、敷地外駐車場を賃借しています。
                                 39/76












                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-RESIDENCE千種
      鑑定評価額                    560,000千円
      鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格を標準として直接還元法による検証
                           560,000
      収益価格
                                 を行って査定
                           556,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    35,605
                            37,573
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            1,968
         イ)空室等損失等                        標準的な空室率により査定
                            9,951
        (2)運営費用
                            1,265
         維持管理費                        見積書等に基づき査定
                             698
         PMフィー                        実績を基に査定
                            1,348
         テナント募集費用等                        退去率を基に査定
                             722
         水道光熱費                        類似事例に基づき査定
                            1,074
         修繕費                        エンジニアリングレポートの見積額を参考にして査定
                            3,901
         公租公課                        実績(建物は想定)を基に査定
                             157
         損害保険料                        類似事例に基づき査定
                             784
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    25,653
                              12
        (4)一時金の運用益                         近時における金融資産の収益率等より査定
                             630
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポート及び類似事例を基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    25,036
                                 同一需給圏内の類似地域における取引利回りを比較検討し
                            4.5%
        (7)還元利回り
                                 割引率との関係も留意して査定
                           562,000
       DCF法による価格
                            4.6%
         割引率                        ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して査定
                            4.7%
         最終還元利回り                        還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
                           620,000
      積算価格
                            39.1%
       土地比率
                            60.9%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って査定
      事項
                                 40/76








                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              A-58(主要地方都市)
      物件名称      S-FORT桜山                        物件番号
      所在地      愛知県名古屋市瑞穂区駒場町二丁目6番1号                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         551.76
            所有形態         所有権
                                              400%・300%      (注)
      土地               80%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域・近隣商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         2,120.50
                                    建築時期         2007年1月10日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
            賃貸可能戸数         59戸
      PM会社      株式会社長谷工ライブネット                        信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
      ML会社      株式会社長谷工ライブネット                        ML種類         パススルー型
            本物件は、名古屋市営地下鉄桜通線「桜山」駅から徒歩約3分の距離に位置する、コンパクトタイ
            プの物件です。
            「桜山」駅から地下鉄桜通線を利用して「久屋大通」駅まで約11分、「名古屋」駅まで約16分と、
            市内商業中心地、主要ビジネス街への交通利便性に優れています。
      物件特性
            周辺には「名古屋市立大学」、「名古屋市立大学病院」、「名古屋市博物館」があるほか、高等学
            校等が多く立地していることから文教地区としての側面も有し、また瑞穂通り沿いには多くの飲食
            店、物販店、金融機関等が集積し、生活利便性も充実しています。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
            本物件は、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に定められ
      特記事項
            る駐車場の附置義務を満たすために、敷地外駐車場を賃借しています。
     (注)対象となる面積を加重平均した基準容積率は345.23%です。
                                 41/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT桜山
      鑑定評価額                    771,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           771,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           779,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    55,852
                            58,974
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            3,121
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            16,258
        (2)運営費用
                            1,260
         維持管理費                        見積書等により査定
                            1,096
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,506
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             521
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            4,882
         修繕費
                                 定
                            3,617
         公租公課                        実績等を基に査定
                             176
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                            3,198
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    39,594
                              0
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                            2,990
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    36,604
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            4.7%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           762,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            4.5%
         割引率
                                 査定
                            4.9%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           545,000
      積算価格
                            59.8%
       土地比率
                            40.2%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 42/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            S-FORT札幌N15                                  A-59(主要地方都市)
      物件名称                              物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      北海道札幌市東区北十五条東五丁目1番31号                        特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         1,127.95
            所有形態         所有権
      土地               80%  (注)                      300%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         近隣商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅・事務所
            延床面積(㎡)         2,616.01
                                    建築時期         2004年2月13日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
            賃貸可能戸数         54戸
                                              -
      PM会社      株式会社タカラ                        信託受託者
      ML会社      株式会社タカラ                        ML種類         パススルー型
            本物件は、札幌市営地下鉄東豊線「東区役所前」駅から徒歩約7分の距離に位置する事務所付コン
            パクトタイプの物件です。
            「東区役所前」駅から地下鉄東豊線を利用して「さっぽろ」駅まで約4分、「豊水すすきの」駅ま
            で約8分と、市内のビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。
      物件特性      周辺には各種物販店や飲食店、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等もあり、生活利便性
            は良好です。
            また近隣には「北海道大学病院」、「北海道大学」や専門学校等があり、学生や職員等からの安定
            的な賃貸需要も見込まれます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)建蔽率は本来80%ですが、角地緩和により90%となっています。
                                 43/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT札幌N15
      鑑定評価額                    535,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           535,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           538,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    41,057
                            43,338
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            2,280
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            12,008
        (2)運営費用
                            1,529
         維持管理費                        見積書等により査定
                             809
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,455
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,618
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            2,370
         修繕費
                                 定
                            3,600
         公租公課                        実績等を基に査定
                             178
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             445
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    29,049
                              13
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                             542
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    28,520
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            5.3%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           531,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            5.1%
         割引率
                                 査定
                            5.5%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           501,000
      積算価格
                            65.7%
       土地比率
                            34.3%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 44/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              A-60(主要地方都市)
      物件名称      S-FORT南郷通                        物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      北海道札幌市白石区南郷通二十丁目南2番41号                        特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         756.00
            所有形態         所有権
      土地               60%                        200%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         準工業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         1,350.82
                                    建築時期         2007年4月12日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
            賃貸可能戸数         31戸
                                              -
      PM会社      株式会社タカラ                        信託受託者
      ML会社      株式会社タカラ                        ML種類         パススルー型
            本物件は、札幌市営地下鉄東西線「南郷18丁目」駅から徒歩約4分の距離に位置するコンパクトタ
            イプの物件です。
            「南郷18丁目」駅から地下鉄東西線を利用して「大通」駅まで約14分、JR「札幌」駅までは「大
      物件特性      通」駅乗り換えで約15分と、市内中心部へのアクセスに優れています。
            当該エリアはマンションや戸建住宅が建ち並ぶ中に事業所等も見られる地域であり、公園などの自
            然も比較的多く見られる落ち着いた居住環境が形成されています。
            以上の特性から、同一需給圏の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
                                 45/76














                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT南郷通
      鑑定評価額                    303,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           303,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           305,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    24,323
                            25,697
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            1,374
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            6,936
        (2)運営費用
                             866
         維持管理費                        見積書等により査定
                             474
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,022
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             648
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            1,384
         修繕費
                                 定
                            1,981
         公租公課                        実績等を基に査定
                              82
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             475
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    17,386
                              16
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                             926
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    16,476
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            5.4%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           301,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            5.2%
         割引率
                                 査定
                            5.6%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           233,000
      積算価格
                            61.4%
       土地比率
                            38.6%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 46/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              A-61(主要地方都市)
      物件名称      S-FORT姪浜                        物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      福岡県福岡市西区姪の浜三丁目4番26号                        特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         416.39
            所有形態         所有権
      土地               80%                        400%   (注)
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅・店舗
            延床面積(㎡)         1,437.06
                                    建築時期         2006年7月25日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
            賃貸可能戸数         50戸
                                              -
      PM会社      株式会社Goodリアルエステート                        信託受託者
      ML会社      株式会社Goodリアルエステート                        ML種類         パススルー型
            本物件は、福岡市地下鉄空港線「姪浜」駅から徒歩約9分の距離に位置する店舗付シングルタイプ
            の物件です。
            「姪浜」駅から地下鉄空港線を利用して「天神」駅まで約14分、「博多」駅まで約20分、福岡高速
            道路出入り口「姪浜」ICへは車で約5分と、交通利便性に優れています。
      物件特性
            また、駅周辺にはスーパーマーケットや飲食店等があるほか、大型商業施設である「マリノアシ
            ティ福岡」へも車で約5分でアクセス可能と、生活利便性は良好です。
            以上の特性から、同一需給圏の賃貸市場において、比較的高い水準の競争力を有しているものと考
            えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)前面道路幅員の関係により基準容積率は360%となっています。
                                 47/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT姪浜
      鑑定評価額                    484,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           484,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           488,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    33,701
                            35,726
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            2,024
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            7,347
        (2)運営費用
                            1,404
         維持管理費                        見積書等により査定
                             668
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                             775
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             450
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            1,332
         修繕費
                                 定
                            2,334
         公租公課                        実績等を基に査定
                             119
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             262
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    26,354
                              22
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                            1,970
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    24,406
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            5.0%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           479,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            4.8%
         割引率
                                 査定
                            5.2%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           277,000
      積算価格
                            50.9%
       土地比率
                            49.1%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 48/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            S-FORT江坂Salita                                  B-25(その他地方都市)
      物件名称                              物件番号
            大阪府吹田市垂水町三丁目20番地9                                  不動産(現物)
      所在地                              特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         282.84
            所有形態         所有権
      土地               80%                        300%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         近隣商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         1,004.31    (注)
                                    建築時期         2015年6月28日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
            賃貸可能戸数         30戸
                                              -
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、Osaka        Metro(地下鉄)御堂筋線「江坂」駅から徒歩約10分の距離に位置するシングルタイ
            プの物件です。
            「江坂」駅から御堂筋線を利用して「新大阪」駅まで約5分、「梅田」駅まで約11分、「なんば」
            駅まで約20分と、主要なビジネスエリアや商業エリアへ乗り換えなしで移動可能と、交通利便性に
      物件特性
            優れています。
            当該エリアは、マンションや店舗などが建ち並ぶ住商混在エリアで、駅周辺には商業施設や飲食店
            等が集積することから生活利便性は高く、関西圏の単身者、ファミリー層のみならず、転勤者や学
            生の底堅い需要が見込まれます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
            本物件は、「吹田市開発事業の手続等に関する条例」に定められる駐車場の附置義務を満たすため
      特記事項
            に、敷地外駐車場を賃借しています。
     (注)附属建物(集塵庫)3.68㎡があります。
                                 49/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT江坂Salita
      鑑定評価額                    420,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           420,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           424,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    27,316
                            29,634
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            2,317
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            7,367
        (2)運営費用
                             984
         維持管理費                        見積書等により査定
                             534
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,494
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             411
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            1,015
         修繕費
                                 定
                            1,912
         公租公課                        実績等を基に査定
                             129
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             885
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    19,949
                              15
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                             473
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    19,492
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            4.6%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           415,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            4.4%
         割引率
                                 査定
                            4.8%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           417,000
      積算価格
                            54.9%
       土地比率
                            45.1%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 50/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            S-FORT江坂LIBERTS                                  B-26(その他地方都市)
      物件名称                              物件番号
                                              不動産(現物)
      所在地      大阪府吹田市江坂二丁目3番26号                        特定資産の種類
                                    敷地面積(㎡)         273.90
            所有形態         所有権
      土地               60%                        300%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         第一種住居地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         670.47   (注)
                                    建築時期         2008年3月11日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
            賃貸可能戸数         24戸
                                              -
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、Osaka        Metro(地下鉄)御堂筋線「江坂」駅から徒歩約9分の距離に位置するシングルタ
            イプの物件です。
            「江坂」駅からOsaka          Metro(地下鉄)御堂筋線を利用して「新大阪」駅まで約5分、「梅田」駅ま
            で約11分、「なんば」駅まで約20分と、主要なビジネスエリア・商業エリアへ乗り換えなしで移動
      物件特性
            が可能です。
            また、駅周辺は各種商業施設が充実しており生活利便性は良好であることから、市内中心部への交
            通利便性を志向する社会人単身者層の賃貸需要が見込まれます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
            本物件は、「吹田市開発事業の手続等に関する条例」に定められる駐車場附置義務台数が確保され
            ていない状態にあります。もっとも、吹田市総務交通室の見解では、現行の条例に適合していない
      特記事項
            状態について、是正を求める指示・指導は行わないものの、将来の確認申請を伴う増改築時、大規
            模修繕又は再建築等には現行の条例に適合させる必要があるとのことです。
     (注)附属建物(集塵庫)3.12㎡があります。
                                 51/76












                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT江坂LIBERTS
      鑑定評価額                    340,000千円
      鑑定機関                    JLL森井鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           340,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           345,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    22,474
                            23,577
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            1,103
         イ)空室等損失等                        標準的な空室率及び対象不動産の個別性を加味して査定
                            5,904
        (2)運営費用
                            1,128
         維持管理費                        類似不動産の水準を参考に見積や実績を基に査定
                             437
         PMフィー                        類似不動産及び見積を基に査定
                            1,010
         テナント募集費用等                        地域の慣行と退去率を基に査定
                             422
         水道光熱費                        類似不動産の水準を基に査定
                            1,124
         修繕費                        エンジニアリングレポートの見積額を参考にして査定
         公租公課                   1,330     実績を基に査定
                              71
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             382
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    16,570
                                 調達金利及び不動産の運用利回り等を総合的に考慮して査
                              8
        (4)一時金の運用益
                                 定
                            1,755
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    14,823
                            4.3%
        (7)還元利回り                         割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定
                           334,000
       DCF法による価格
                                 基準利回りに、対象不動産に係るリスク要因を考慮のうえ
                            4.1%
         割引率
                                 査定
                                 還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確
                            4.5%
         最終還元利回り
                                 実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定
                           304,000
      積算価格
                            74.7%
       土地比率
                            25.3%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 52/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              B-27(その他地方都市)
      物件名称      S-FORT乙川                        物件番号
      所在地      愛知県半田市乙川町12番                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                              3,999.06    (注)
                                    敷地面積(㎡)
            所有形態         所有権
      土地               60%                        200%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         準工業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         4,110.74
                                    建築時期         2010年2月7日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根6階建
            賃貸可能戸数         63戸
      PM会社      株式会社ミニネット                        信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
      ML会社      株式会社ミニネット                        ML種類         パススルー型
            本物件は、JR武豊線「乙川」駅から徒歩約1分の距離に位置するシングル・コンパクトタイプの物
            件です。
            当該エリアは戸建住宅を中心に賃貸マンションやアパート等が建ち並ぶ静かな住環境が形成され、
            徒歩圏内には、「パワードーム半田」、「カインズ半田店」、「三洋堂書店乙川店」等の大型店舗
      物件特性
            や飲食店が集積しており、生活利便性は良好です。
            またJR武豊線以南の港湾部は大工業地帯があり、これらの企業へのアクセス性にも優れています。
            以上の特性から、同一需要圏内の賃貸需要において比較的高い水準の競争力を有しているものと考
            えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約19.8㎡)を含みます。
                                 53/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT乙川
      鑑定評価額                    660,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           660,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           664,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    54,546
                            57,560
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            3,013
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            15,711
        (2)運営費用
                            1,584
         維持管理費                        見積書等により査定
                            1,044
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,325
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                            2,359
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            2,847
         修繕費
                                 定
                            5,194
         公租公課                        実績等を基に査定
                             447
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             908
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    38,834
                              31
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                            1,701
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    37,164
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            5.6%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           656,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            5.4%
         割引率
                                 査定
                            5.8%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           875,000
      積算価格
                            54.5%
       土地比率
                            45.5%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 54/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              B-28(その他地方都市)
      物件名称      S-FORT佐賀天神                        物件番号
      所在地      佐賀県佐賀市天神一丁目2番59号                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         1,016.78
            所有形態         所有権
      土地               80%                        400%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         2,989.64
                                    建築時期         2008年10月7日
      建物
            構造/階数         鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
            賃貸可能戸数         72戸
      PM会社      株式会社福徳不動産                        信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
      ML会社      株式会社福徳不動産                        ML種類         パススルー型
            本物件は、JR長崎本線「佐賀」駅から徒歩約9分の距離に位置するコンパクト・ファミリータイプ
            の物件です。
            「佐賀」駅から長崎本線を利用して「博多」駅まで約60分(特急利用で約40分)と、博多方面への
            アクセスも比較的良好です。
      物件特性
            当該エリアはマンション、事務所ビル、低層店舗等が建ち並ぶ商住混在地域で、駅周辺には商業施
            設や市役所・金融機関等の生活利便施設も充実していることから、立地条件を重視する社会人単身
            者層の賃貸需要が見込まれます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
                                 55/76














                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT佐賀天神
      鑑定評価額                    739,000千円
      鑑定機関                    JLL森井鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           739,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           748,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    57,468
                            61,280
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            3,812
         イ)空室等損失等                        標準的な空室率及び対象不動産の個別性を加味して査定
                            13,109
        (2)運営費用
                            1,824
         維持管理費                        類似不動産の水準を参考に見積や実績を基に査定
                            1,466
         PMフィー                        類似不動産及び見積を基に査定
                            2,241
         テナント募集費用等                        地域の慣行と退去率を基に査定
                             841
         水道光熱費                        類似不動産の水準を基に査定
                            2,422
         修繕費                        エンジニアリングレポートの見積額を参考にして査定
                            3,592
         公租公課                        実績を基に査定
                             243
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             480
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    44,359
                                 調達金利及び不動産の運用利回り等を総合的に考慮して査
                              22
        (4)一時金の運用益
                                 定
                            1,742
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    42,639
                            5.7%
        (7)還元利回り                         割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定
                           729,000
       DCF法による価格
                                 基準利回りに、対象不動産に係るリスク要因を考慮のうえ
                            5.5%
         割引率
                                 査定
                                 還元利回りに、将来時点における純収益の変動予測の不確
                            5.9%
         最終還元利回り
                                 実性、将来の建物の劣化並びに売却リスクを考慮して査定
                           442,000
      積算価格
                            35.2%
       土地比率
                            64.8%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 56/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              B-29(その他地方都市)
      物件名称      S-FORT長崎大学病院前                        物件番号
      所在地      長崎県長崎市浜口町4番5号                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         974.91
            所有形態         所有権
      土地               80%                        400%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
                     4,195.49    (注)
            延床面積(㎡)
                                    建築時期         2007年2月22日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
            賃貸可能戸数         110戸
      PM会社      株式会社福徳不動産                        信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
      ML会社      株式会社福徳不動産                        ML種類         パススルー型
            本物件は、長崎電気軌道「大学病院」駅から徒歩約2分の距離に位置するシングル・コンパクトタ
            イプの物件です。
            「大学病院」駅から「長崎駅前」駅まで約9分、「市民会館」駅まで約14分、「新地中華街」駅ま
      物件特性      で約17分と市内中心部へのアクセスに優れています。
            当該エリアはマンション、飲食店舗ビルや店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商住混在地域で、近隣には
            「長崎大学病院」があることから当該学生や職員等からの賃貸需要も見込まれます。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)附属建物(集塵庫)8.52㎡があります。
                                 57/76














                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT長崎大学病院前
      鑑定評価額                    1,340,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                          1,340,000
      収益価格
                                 付けて査定
                          1,340,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                   100,796
                           106,255
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            5,459
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            21,391
        (2)運営費用
                            4,176
         維持管理費                        見積書等により査定
                            2,778
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            3,050
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             945
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            2,750
         修繕費
                                 定
                            6,513
         公租公課                        実績等を基に査定
                             316
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             859
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    79,404
                             136
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                            5,568
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    73,972
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            5.5%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                          1,330,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            5.3%
         割引率
                                 査定
                            5.7%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           756,000
      積算価格
                            53.6%
       土地比率
                            46.4%
       建物比率
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定。なお、積
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した                           算価格に比して収益価格が高く求められたが、安定した賃
      事項                           料が収受できる立地等が主な要因のため、収益価格を採用
                                 することが問題ないものと判断
                                 58/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              B-30(その他地方都市)
      物件名称      S-FORT熊本慶徳                        物件番号
            熊本県熊本市中央区通町33番地、34番地、35番
                                              不動産(現物)
      所在地                              特定資産の種類
            地
                                    敷地面積(㎡)         350.23
            所有形態         所有権
      土地               80%  (注)                      600%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅・店舗
            延床面積(㎡)         1,653.39
                                    建築時期         2014年3月1日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
            賃貸可能戸数         38戸
                                              -
      PM会社      株式会社明和不動産管理                        信託受託者
      ML会社      株式会社明和不動産管理                        ML種類         パススルー型
            本物件は、熊本市電A系統「慶徳校前」駅から徒歩約4分の距離に位置する店舗付コンパクトタイプ
            の物件です。
            「慶徳校前」駅から市電A系統を利用して「熊本」駅まで約5分、市内中心部である「熊本城・市役
            所前」駅まで約9分と市内の主要エリアへのアクセスに優れています。
      物件特性
            当該エリアは高層の店舗付共同住宅のほか、築古の事務所も見られる商住混在地域で、市内中心エ
            リアまで徒歩圏内に存することから、立地条件を重視する社会人単身世帯の賃貸需要が見込まれま
            す。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)防火地域内の耐火建築物についての緩和により基準建蔽率は100%となっています。
                                 59/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT熊本慶徳
      鑑定評価額                    460,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                           460,000
      収益価格
                                 付けて査定
                           463,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    32,139
                            33,825
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            1,685
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            7,238
        (2)運営費用
                             840
         維持管理費                        見積書等により査定
                             639
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,260
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             574
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            1,067
         修繕費
                                 定
                            2,384
         公租公課                        実績等を基に査定
                             183
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             287
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    24,901
                              27
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                             388
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    24,540
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            5.3%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           456,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            5.1%
         割引率
                                 査定
                            5.5%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           363,000
      積算価格
                            33.1%
       土地比率
                            66.9%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
      事項
                                 60/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              C-24(首都圏)
      物件名称      S-FORT錦糸町                        物件番号
      所在地      東京都墨田区横川四丁目1番2号                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         559.57
            所有形態         所有権
                     80%・60%     (注1)                   500%・300%      (注1)
      土地
            建蔽率                        容積率
            用途地域         商業地域・準工業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         2,253.41    (注2)
                                    建築時期         1992年9月24日
      建物
            構造/階数         鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
            賃貸可能戸数         93戸
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅から徒歩約7分の距離に位置する事務所付シングルタ
            イプ中心の物件です。
            「錦糸町」駅から東京メトロ半蔵門線を利用して「大手町」駅まで約13分、JR線を利用して「東
            京」駅まで約8分と、都内の主要ビジネスエリアへ乗り換えなしでアクセスが可能です。また、本
      物件特性
            物件が接する四ツ目通り沿いには生活利便施設が揃っており、周辺には大型商業施設も存する等、
            住環境も充実しています。
            以上の特性から、同一需給圏の賃貸市場においての比較的高い水準の競争力を有しているものと考
            えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注1)防火地域内耐火建築物、2つの用途地域に跨ることを考慮し、対象となる面積を加重平均した基準建蔽率は85.77%、基準容積率は
        405.14%となります。
     (注2)管理人室(48.16㎡)、塵芥集積所(10.65㎡)、集会室(32.15㎡)、共同住宅11階建(1,429.34㎡)及び共同住宅5階建(512.85㎡)
        を含みます。
                                 61/76












                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT錦糸町
      鑑定評価額                    1,640,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連
                          1,640,000
      収益価格
                                 付けて査定
                          1,660,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    89,055
                            92,787
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            3,732
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            15,171
        (2)運営費用
                            1,797
         維持管理費                        見積書等により査定
                            1,771
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            3,897
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             682
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            2,466
         修繕費
                                 定
                            3,531
         公租公課                        実績等を基に査定
                             204
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             818
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    73,883
                              35
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                             978
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    72,940
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            4.4%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                          1,620,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            4.2%
         割引率
                                 査定
                            4.6%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           576,000
      積算価格
                            84.2%
       土地比率
                            15.8%
       建物比率
                                 収益価格を採用し、積算価格を参考として査定。なお、積
                                 算価格に比して収益価格が高く求められたが、築年による
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 減価と比較して、安定した賃料が収受できる立地条件にあ
      事項
                                 ること等が主な要因のため、収益価格を採用することが問
                                 題ないものと判断
                                 62/76






                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              C-25(首都圏)
      物件名称      S-FORT駒沢大学                        物件番号
      所在地      東京都世田谷区上馬四丁目40番3号                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         270.39
            所有形態         所有権
      土地               60%                        200%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         第二種中高層住居専用地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         593.88
                                    建築時期         2018年2月3日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
            賃貸可能戸数         16戸
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、東京急行電鉄田園都市線「駒沢大学」駅から徒歩約10分の距離に位置するシングル・コ
            ンパクトタイプの物件です。
            「駒沢大学」駅から「渋谷」駅まで約8分、「渋谷」駅での乗り換えにより「新宿」駅まで約20
            分、「大手町」駅まで約30分で移動可能であり、都内主要中心部へのアクセスに優れています。
      物件特性
            また、近隣には広大な敷地を有する「駒沢オリンピック公園」や「蛇崩川緑道」等、緑豊かな住環
            境が形成されている一方、周辺にはスーパーや飲食店が建ち並び、世田谷区の中心的な商業地であ
            る「三軒茶屋」へも1駅と、生活利便性は良好です。
            以上の特性から、同一需給圏の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
                                 63/76














                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT駒沢大学
      鑑定評価額                    528,000千円
      鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格を標準とし直接還元法による収益価
                           528,000
      収益価格
                                 格からの検証を行い査定
                           539,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    25,393
                            26,716
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            1,323
         イ)空室等損失等                        現行空室率及び市場空室率等を考慮して査定
                            4,609
        (2)運営費用
                                 類似不動産の維持管理費水準と提示資料に基づく実績額よ
                             900
         維持管理費
                                 り査定
                             503
         PMフィー                        類似不動産のPMフィー水準や提示資料を参考に査定
                             783
         テナント募集費用等                        類似不動産のテナント募集費用等を参考に査定
                             194
         水道光熱費                        過年度実績を参考に査定
                                 エンジニアリングレポートの修繕費及び原状回復費用を考
                             539
         修繕費
                                 慮して査定
                            1,135
         公租公課                        実績に基づき査定
                              65
         損害保険料                        類似不動産の保険料を基に査定
                             486
         その他費用                        実績額に基づき査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    20,783
                              19
        (4)一時金の運用益                         一時金の運用実態等を勘案して査定
                                 エンジニアリングレポートの更新費年平均額を妥当と判断
                             320
        (5)資本的支出
                                 し、CMフィーを考慮のうえ査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    20,482
                            3.8%
        (7)還元利回り                         類似用途の利回りを基準として査定
                           523,000
       DCF法による価格
                                 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
                            3.6%
         割引率
                                 りとの比較等から査定
                                 還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
                            4.0%
         最終還元利回り
                                 市場性等を考慮して査定
                           789,000
      積算価格
                            81.5%
       土地比率
                            18.5%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を標準に積算価格を参考として価格を査定
      事項
                                 64/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              C-26(首都圏)
      物件名称      S-FORT横浜青葉台                        物件番号
            神奈川県横浜市青葉区青葉台二丁目34番地1
      所在地                              特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         6,600.44
            所有形態         所有権
      土地               60%・60%                        150%・150%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         9,906.95
                                    建築時期         2008年9月12日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根6階建
            賃貸可能戸数         153戸
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、東京急行電鉄田園都市線「青葉台」駅から徒歩約12分の距離に位置するコンパクト・
            ファミリータイプの物件です。
            「青葉台」駅から田園都市線を利用して「渋谷」駅まで約26分、半蔵門線直通の急行利用で「大手
            町」駅まで約44分と都心・都心各所へのアクセスに優れています。また、物件至近には「桜台団地
      物件特性      前」停留所があり、東急電鉄運営の循環バスの利用も可能です。
            駅周辺には、「青葉台東急スクエア」、「明治屋青葉台ストアー」と「成城石井青葉台店」等の各
            種スーパーのほか、物販・飲食店舗、金融機関、クリニック等のサービス店等の多種多様な店舗が
            集積しており、生活利便性が高いエリアとなっております。
            以上の特性から、同一需給圏の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
                                 65/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT横浜青葉台
      鑑定評価額                    5,410,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格を標準とし直接還元法による収益価
                          5,410,000
      収益価格
                                 格からの検証を行い査定
                          5,460,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                   291,663
                           308,177
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            16,514
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            61,056
        (2)運営費用
                            16,539
         維持管理費                        見積書等により査定
                            5,585
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            10,329
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,716
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                            5,809
         修繕費
                                 定
                            19,640
         公租公課                        実績等を基に査定
                             931
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                             505
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                   230,606
                             206
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                            1,377
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                   229,435
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            4.2%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                          5,350,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            4.0%
         割引率
                                 査定
                            4.4%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                          4,210,000
      積算価格
                            80.5%
       土地比率
                            19.5%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を標準に積算価格を参考として価格を査定
      事項
                                 66/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              C-27(首都圏)
      物件名称      S-FORT青葉しらとり台                        物件番号
      所在地      神奈川県横浜市青葉区しらとり台21番4号                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         1,764.00
            所有形態         所有権
                     60%・50%     (注)                   200%・80%      (注)
      土地
            建蔽率                        容積率
            用途地域         準住居地域・第一種低層住居専用地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         2,282.77
                                    建築時期         2002年9月30日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
            賃貸可能戸数         37戸
      PM会社      株式会社長谷工ライブネット                        信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
      ML会社      株式会社長谷工ライブネット                        ML種類         パススルー型
            本物件は、東京急行電鉄田園都市線「田奈」駅から徒歩約7分の距離に位置するコンパクト・ファ
            ミリータイプの物件です。
            「田奈」駅から「渋谷」駅までは、「青葉台」駅で急行に乗り換えて約40分と、都内へのアクセス
            は比較的良好です。
      物件特性      当該エリアはマンションや一般住宅等が建ち並ぶ国道沿い背後の高台に位置する住宅地域で周辺に
            は公園が存するなど、良好な住環境が形成されております。
            また徒歩圏には各種スーパーマーケット・コンビニエンスストア等が存し、生活利便施設が揃って
            います。
            以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)対象となる面積を加重平均した許容建蔽率は54.37%、許容容積率は132.50%となります。
                                 67/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT青葉しらとり台
      鑑定評価額                    847,000千円
      鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格を標準とし直接還元法による収益価
                           847,000
      収益価格
                                 格からの検証を行い査定
                           865,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    54,056
                            58,150
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            4,094
         イ)空室等損失等                        現行空室率及び市場空室率等を考慮して査定
                            12,760
        (2)運営費用
                                 類似不動産の維持管理費水準と提示資料に基づく実績額よ
                            2,280
         維持管理費
                                 り査定
                            1,052
         PMフィー                        類似不動産のPMフィー水準や提示資料を参考に査定
                            1,415
         テナント募集費用等                        類似不動産のテナント募集費用等を参考に査定
                            1,028
         水道光熱費                        過年度実績を参考に査定
                                 エンジニアリングレポートの修繕費及び原状回復費用を考
                            2,268
         修繕費
                                 慮して査定
                            4,146
         公租公課                        実績に基づき査定
                             252
         損害保険料                        類似不動産の保険料を基に査定
                             316
         その他費用                        実績額に基づき査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    41,296
                              41
        (4)一時金の運用益                         一時金の運用実態等を勘案して査定
                                 エンジニアリングレポートの更新費年平均額を妥当と判断
                            4,160
        (5)資本的支出
                                 し、CMフィーを考慮のうえ査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    37,177
                            4.3%
        (7)還元利回り                         類似用途の利回りを基準として査定
                           839,000
       DCF法による価格
                                 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
                            4.1%
         割引率
                                 りとの比較等から査定
                                 還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
                            4.5%
         最終還元利回り
                                 市場性等を考慮して査定
                          1,130,000
      積算価格
                            82.3%
       土地比率
                            17.7%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を標準に積算価格を参考として価格を査定
      事項
                                 68/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              C-28(首都圏)
      物件名称      S-FORT川崎神明町                        物件番号
            神奈川県川崎市幸区神明町二丁目29番地8
      所在地                              特定資産の種類         不動産信託受益権
                                    敷地面積(㎡)         343.28
            所有形態         所有権
      土地               80%                        300%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         近隣商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         1,110.31
                                    建築時期         2015年9月22日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
            賃貸可能戸数         32戸
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件はJR南武線「矢向」駅から徒歩約13分の距離に位置するシングルタイプを中心に、コンパク
            ト・ファミリータイプも有する物件です。
            「矢向」駅からJR南武線を利用して「川崎」駅まで約4分と川崎市内の中心エリアへの近接性に優
            れるほか、「川崎」駅を経由して東京、大手町、銀座、新宿等の都内主要中心部への通勤・通学も
      物件特性
            可能と、交通利便性は良好です。
            また周辺には大型小売店舗や緑豊かな「南河原公園」が存するなど、居住環境と生活利便性を重視
            する社会人単身世帯やファミリー層の需要が見込まれます。以上の特性から、同一需給圏内の賃貸
            市場において競争力を有しているものと考えられます。
            本信託土地の北西側一部が都市計画施設区域内に存在しています。
      特記事項      本信託土地の北西側の都市計画道路が事業決定し、本信託土地が道路収用された場合、本信託建物
            の容積率が超過し、既存不適格になります。
                                 69/76













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT川崎神明町
      鑑定評価額                    609,000千円
      鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格を標準とし直接還元法による収益価
                           609,000
      収益価格
                                 格からの検証を行い査定
                           617,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    34,130
                            36,234
         ア)潜在総収益                        実績を基に査定
                            2,103
         イ)空室等損失等                        現行空室率及び市場空室率等を考慮して査定
                            6,977
        (2)運営費用
                                 類似不動産の維持管理費水準と提示資料に基づく実績額よ
                            1,236
         維持管理費
                                 り査定
                             677
         PMフィー                        類似不動産のPMフィー水準や提示資料を参考に査定
                            1,084
         テナント募集費用等                        類似不動産のテナント募集費用等を参考に査定
                             360
         水道光熱費                        過年度実績を参考に査定
                                 エンジニアリングレポートの修繕費及び原状回復費用を考
                            1,212
         修繕費
                                 慮して査定
                            2,176
         公租公課                        実績に基づき査定
                             129
         損害保険料                        類似不動産の保険料を基に査定
                             100
         その他費用                        実績額に基づき査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    27,153
                              25
        (4)一時金の運用益                         一時金の運用実態等を勘案して査定
                                 エンジニアリングレポートの更新費年平均額を妥当と判断
                             643
        (5)資本的支出
                                 し、CMフィーを考慮のうえ査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    26,535
                            4.3%
        (7)還元利回り                         類似用途の利回りを基準として査定
                           606,000
       DCF法による価格
                                 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
                            4.1%
         割引率
                                 りとの比較等から査定
                                 還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
                            4.5%
         最終還元利回り
                                 市場性等を考慮して査定
                           724,000
      積算価格
                            64.7%
       土地比率
                            35.3%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を標準に積算価格を参考として価格を査定
      事項
                                 70/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            S-FORT本八幡Mairie                                  C-29(首都圏)
      物件名称                              物件番号
      所在地      千葉県市川市八幡一丁目16番9号                        特定資産の種類         不動産信託受益権
                                              390.21   (注)
                                    敷地面積(㎡)
            所有形態         所有権
      土地               80%                        300%
            建蔽率                        容積率
            用途地域         近隣商業地域
            所有形態         所有権               用途         共同住宅
            延床面積(㎡)         975.49
                                    建築時期         2009年8月5日
      建物
            構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根8階建
            賃貸可能戸数         40戸
      PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
      ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                        ML種類         パススルー型
            本物件は、JR       総武本線「本八幡」駅から徒歩約8分の距離に位置するシングルタイプの物件です。
            「本八幡」駅からJR総武本線を利用して「錦糸町」駅まで約20分、「秋葉原」駅等を経由して「東
            京」駅まで約30分と、都心への近接性は良好です。
      物件特性
            また駅周辺には「ib’s(アイビス)」、「パティオ本八幡」等の商業施設をはじめ多数の飲食店・物
            販店舗が集積し、生活利便性も高いことから、都内のビジネスエリアへ通勤する社会人単身世帯の
            賃貸需要が見込まれます。
            以上の特性から、同一需給圏の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられます。
      特記事項      該当事項はありません。
     (注)建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約22㎡)を含みます。
                                 71/76














                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
      物件名                    S-FORT本八幡Mairie
      鑑定評価額                    678,000千円
      鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
      価格時点                    2019年6月1日
      項目(単位:千円)
                                 DCF法による収益価格を標準とし直接還元法による収益価
                           678,000
      収益価格
                                 格からの検証を行い査定
                           687,000
       直接還元法による価格                          単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    37,676
                            39,997
         ア)潜在総収益                        実績等を基に査定
                            2,320
         イ)空室等損失等                        現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
                            6,904
        (2)運営費用
                            1,584
         維持管理費                        見積書等により査定
                             719
         PMフィー                        類似不動産及び実績等により査定
                            1,431
         テナント募集費用等                        類似不動産及び実績等により査定
                             599
         水道光熱費                        過去実績等により査定
                                 エンジニアリングレポート及び類似不動産の水準を基に査
                             775
         修繕費
                                 定
                            1,613
         公租公課                        実績等を基に査定
                             109
         損害保険料                        類似不動産の水準を基に査定
                              71
         その他費用                        類似不動産の水準や実績を基に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    30,772
                              28
        (4)一時金の運用益                         金利等を参考に査定
                             556
        (5)資本的支出                         エンジニアリングレポートを基に査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    30,244
                                 割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不動産
                            4.4%
        (7)還元利回り
                                 の取引事例等を参考に査定
                           668,000
       DCF法による価格
                                 金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較により
                            4.2%
         割引率
                                 査定
                            4.6%
         最終還元利回り                        還元利回りとの比較により査定
                           413,000
      積算価格
                            80.1%
       土地比率
                            19.9%
       建物比率
      試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した
                                 収益価格を標準に積算価格を参考として価格を査定
      事項
                                 72/76







                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
       3 投資リスク
         参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報/第1 ファンドの状況/3 投資リスク」に記
        載の投資リスクのうち一部の項目が以下の通り変更されています。変更又は追加があった箇所は
        下線で示しています。
                             (前略)

        (6)税制に関するリスク
         (イ)導管性要件に係るリスク
                             (中略)
           d.投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
            本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、
           所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
            割当予定先である大和証券グループ本社は、本第三者割当増資後、大和証券グループ本社
           及びサムティが引き続き本投資法人のスポンサー又はサブスポンサーとなることが見込まれ
           る限り、同社及び同社の連結子会社の所有投資口と合わせて所有投資口比率40%以上、か
           つ、同社及び同社の子会社・関連会社の所有投資口と合わせて所有投資口比率50%超とする
           ため市場取引等により投資口を追加取得する意向であり、当該所有投資口比率となった場合
           には、会計基準上のいわゆる実質支配力基準に鑑み、連結財務諸表上、本投資法人を大和証
           券グループ本社の連結子会社として扱う意向である旨を確認しております。本第三者割当増
           資によって、大和証券グループ本社の所有投資口比率は38.03%となる予定ですが、同社の
           子会社である大和PIパートナーズ株式会社の所有投資口と合わせた所有投資口比率は
           39.86%程度となる見込みであり、本投資法人は非同族会社要件を充足することができると
           考えており、また、本投資法人と大和証券グループ本社は、本投資法人について非同族会社
           要件が維持されるよう最善の努力を行うこと、本投資法人及び本資産運用会社から要請が
           あったときには、本投資法人について非同族会社要件が維持されるために必要な協力を行う
           ことなどについて合意しています。これらに関わらず、大和証券グループ本社及び同社の連
           結子会社並びにこれらの意思と同一の内容の議決権の行使に同意している者の所有投資口を
           合わせた所有投資口比率が50%超となった場合や非同族会社要件に関する解釈・運用・取扱
           いによっては、非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
                             (中略)
        (6)その他のリスク

                             (中略)
         (ロ)取得予定資産の取得を実行することができないリスク
            本投資法人は、前記「2 新規物件取得」に記載の取得予定資産の取得を予定していま
           す。  経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定め
           られた停止条件又は前提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得すること
           ができない可能性や当初予定していた時期に取得することができない可能性があります。こ
           れらの場合、本投資法人は、代替資産の取得を検討し又は速やかに取得予定資産の取得を完
           了するよう努力する予定ですが、短期間に投資に適した代替資産を取得し又は速やかに取得
           予定資産の取得を完了することができる保証はなく、手元資金を有利に運用することができ
           ないときには、投資主に損害を与える可能性があります。
                             (後略)
                                 73/76






                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
       4 その他
         借入れの予定

          本投資法人は、取得予定資産の取得資金に充当するため、取得予定資産の取得に際して、以
         下の借入れを行います。ただし、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了、
         借入れに係る契約の締結及び当該契約に定められる貸出実行の前提条件の充足を条件としま
         す。
                       借入予定額

         区分                      借入実行日         返済期限
                借入先                                  使途     担保・保証
        (注1)                       (注2)         (注3)
                       (百万円)
              株式会社福岡
              銀行、株式会
              社肥後銀行、
                         2,535
              株式会社関西                         2023年1月31日
              みらい銀行及
                                                 取得予
              び株式会社あ
                                                 定資産
              おぞら銀行
                                                 の取得
              株式会社新生
                                                        無担保
                                2019年                 費用及
              銀行及び株式
         長期                                                ・
                         1,800
                                       2024年1月31日
                               8月26日                  びそれ
              会社りそな銀
                                                        無保証
                                                 らの付
              行
                                                 帯費用
              株式会社西日
                         2,500
                                       2025年1月31日           の一部
              本シティ銀行
              株式会社みず
                         2,500
                                       2025年7月31日
              ほ銀行
              株式会社西日
                         500
                                       2026年7月31日
              本シティ銀行
         (注1)「長期」とは借入期間が1年超の借入れをいいます。
         (注2)「借入実行日」は、支出予定時期の変更等に伴い、変更される可能性があります。
         (注3)当該日が営業日以外の日に該当する場合には翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には前営業日とします。
      第3【参照書類を縦覧に供している場所】

        サムティ・レジデンシャル投資法人 本店

        (東京都千代田区丸の内一丁目8番3号)
        株式会社東京証券取引所

        (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
                                 74/76








                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     第三部【特別情報】
      第1【内国投資証券事務の概要】
       1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料

         本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び投資主名簿等管理人である三菱
        UFJ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
         本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座
        簿の記載又は記録により定まります(振替法第226条第1項及び第227条第1項)。本投資口に係
        る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知(証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、
        投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。)により行われます
        (振替法第228条及び第152条第1項)。投資主は、証券保管振替機構又は口座管理機関に対して
        振替(譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増
        加させることをいいます。以下同じです。)の申請を行い、本投資口の振替が行われることによ
        り、本投資口の譲渡を行うことになります(振替法第228条及び第140条)。本投資口の譲渡は、
        本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本
        投資法人に対抗することはできません(投信法第79条第1項)。
         投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次の
        とおりです。
         取扱場所                        東京都千代田区丸の内一丁目4番5号

                                 三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
         取次所                        該当事項はありません。
         投資主名簿等管理人の名称及び住所                        東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
                                 三菱UFJ信託銀行株式会社
         手数料                        該当事項はありません。
       2 投資主に対する特典

         該当事項はありません。
       3 内国投資証券の譲渡制限の内容

         該当事項はありません。
       4 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

         該当事項はありません。
                                 75/76








                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      第2【その他】
       該当事項はありません。
                                 76/76




















PDFをダウンロード

関連コンテンツ

このエントリーをはてなブックマークに追加

今日注目の企業・投資家

お知らせ

2019年3月22日

2019年4月より、5年より前の報告書については登録会員さまのみへのご提供と変更させていただきます。

2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

キーワードに関する報告書が一覧で閲覧できるようになりました。