プレミア投資法人 有価証券報告書（内国投資証券） 第33期(平成30年11月1日－平成31年4月30日)

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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     【表紙】
      【提出書類】                   有価証券報告書

      【提出先】                   関東財務局長
      【提出日】                   2019年７月30日
      【計算期間】                   第33期
                         （自　2018年11月１日　至　2019年４月30日）
      【発行者名】                   プレミア投資法人
      【代表者の役職氏名】                   執行役員　　大寺　健之
      【本店の所在の場所】                   東京都千代田区大手町一丁目５番１号
      【事務連絡者氏名】                   プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
                         取締役　財務部長　　岩田　武
      【連絡場所】                   東京都千代田区大手町一丁目５番１号
                         03－6630－4611（代表）
      【電話番号】
      【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第一部【ファンド情報】
     第１【ファンドの状況】
      １【投資法人の概況】
       （１）【主要な経営指標等の推移】
        ①　主要な経営指標等の推移（注１）
             期別            第24期       第25期       第26期       第27期       第28期
                         2014年10月       2015年４月       2015年10月       2016年４月       2016年10月
            決算年月
     営業収益               百万円       6,822       7,460       8,076       8,094       8,423
     （うち不動産賃貸事業収益）               百万円       (6,226)       (6,858)       (7,635)       (7,692)       (7,970)
     営業費用               百万円
                           3,820       4,005       4,391       4,344       4,582
     （うち不動産賃貸事業費用）               百万円       (3,309)       (3,455)       (3,819)       (3,794)       (4,020)
     営業利益               百万円       3,002       3,454       3,685       3,749       3,840
     経常利益               百万円       2,342       2,828       3,122       3,241       3,338
     当期純利益               百万円
                           2,340       2,826       3,120       3,240       3,335
     出資総額               百万円       94,005       120,350       120,350       120,350       120,350
     発行済投資口の総口数                口     218,699       263,399       263,399       1,316,995       1,316,995
     純資産額               百万円       96,401       123,362       123,656       123,850       123,946
     総資産額               百万円
                          218,723       239,861       237,733       240,017       239,284
     １口当たり純資産額（注３）                円     440,796        93,669       93,892       94,040       94,113
     １口当たり当期純利益
                     円      10,701        2,325       2,369       2,460       2,532
     （注３）（注４）
     分配総額               百万円       2,211       2,826       3,045       3,239       3,335
     １口当たり分配金額                円      10,110       10,731       11,564        2,460       2,533
                     円
     （うち１口当たり利益分配金額）                     (10,110)       (10,731)       (11,564)        (2,460)       (2,533)
     （うち１口当たり利益超過分配金額）                円       (－)       (－)       (－)       (－)       (－)
     自己資本比率                ％       44.1       51.4       52.0       51.6       51.8
     自己資本利益率
                            2.4       2.6       2. 5       2.6       2.7
                     ％
                           (4.8)       (5.2)       (5.0)       (5.3)       (5.3)
     （注５）（注６）
     ［その他参考情報］
     総資産経常利益率
                            1.0       1.2       1.3       1.4       1.4
                     ％
                           (2.1)       (2.5)       (2.6)       (2.7)       (2.8)
     （注５）（注６）
     配当性向（注５）（注７）                ％       94.4       100.0        97.6       100.0       100.0
     期末投資物件数（注８）                件        56       58       57       59       59
     期末テナント数（注９）                件      3,597       3,610       3,621       3,658       3,662
     期末総賃貸可能面積（注10）                ㎡    234,319.30       261,471.39       264,359.18       271,149.83       271,111.51
     期末稼働率（注11）                ％       94.3       96.0       96.6       97.2       96.8
     当期減価償却費（注12）               百万円       1,155       1,223       1,274       1,297       1,321
     当期資本的支出額               百万円        195       258       345       389       359
     賃貸ＮＯＩ（ネット・オペレーティ
                    百万円       4,072       4,626       5,091       5,195       5,270
     ング・インカム）（注５）
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             期別            第29期       第30期       第31期       第32期       第33期
                         2017年４月       2017年10月       2018年４月       2018年10月       2019年４月
            決算年月
     営業収益               百万円
                           8,443       8,644       9,154       9,119       9,941
     （うち不動産賃貸事業収益）               百万円      （7,872)       （8,200）       （8,407）        (8,644)       （8,535）
     営業費用               百万円       4,662       4,816       5,020       5,131       5,251
     （うち不動産賃貸事業費用）               百万円      （4,060)       （4,256）       （4,430）        (4,544)       （4,593）
     営業利益               百万円
                           3,781       3,827       4,134       3,988       4,690
     経常利益               百万円       3,320       3,342       3,680       3,552       4,282
     当期純利益               百万円       3,318       3,341       3,679       3,550       4,281
     出資総額               百万円      120,350       120,350       120,350       120,350       120,350
     発行済投資口の総口数                口
                         1,316,995       1,316,995       1,316,995       1,316,995       1,316,995
     純資産額               百万円      123,929       123,952       124,289       124,301       125,032
     総資産額               百万円      235,918       251,867       248,262       247,665       245,996
     １口当たり純資産額（注３）                円      94,100       94,117       94,373       94,382       94,937
     １口当たり当期純利益
                     円
                           2,520       2,536       2,793       2,695       3,250
     （注３）（注４）
     分配総額               百万円       3,318       3,341       3,538       3,550       3,919
     １口当たり分配金額                円      2,520       2,537       2,687       2,696       2,976
     （うち１口当たり利益分配金額）                円     （2,520）       （2,537）       （2,687）        (2,696)       （2,976）
     （うち１口当たり利益超過分配金額）                円       (－)       (－)       （－)       （－)       （－)
     自己資本比率
                     ％       52.5       49.2       50.1       50.2       50.8
     自己資本利益率
                            2.7       2.7       3.0       2.9       3.4
                     ％
                           (5.4)       （5.3）       （6.0）        (5.7)
                                                         （6.9）
     （注５）（注６）
     ［その他参考情報］
     総資産経常利益率
                            1.4       1.4       1.5       1.4       1.7
                     ％
                           (2.8)       (2.7)       （3.0）
                                                  (2.8)       （3.5）
     （注５）（注６）
     配当性向（注５）（注７）                ％      100.0       100.0        96.2       100.0        91.5
     期末投資物件数（注８）                件        59       60       60       60       59
                     件
     期末テナント数（注９）                      3,681       3,697       3,796       3,785       3,764
     期末総賃貸可能面積（注10）                ㎡    272,924.10       291,016.96       283,255.64       283,394.10       280,409.00
     期末稼働率（注11）                ％       95.4       95.6       96.9       97.7       98.1
                    百万円
     当期減価償却費（注12）                      1,354       1,398       1,402       1,394       1,395
     当期資本的支出額               百万円        432       585       901       796       1,138
     賃貸ＮＯＩ（ネット・オペレーティ
                    百万円       5,166       5,342       5,379       5,494       5,338
     ング・インカム）（注５）
     （注１）本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数第二位を四捨五入により表示しています。
     （注２）営業収益等には、消費税等は含まれていません。
     （注３）2015年10月31日を基準日、2015年11月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。１口
        当たり純資産額      及び１口当たり当期純利益          については、第25期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
     （注４）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算出しています。
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     （注５）記載した指標は以下の方法により算出しています。
                        当期純利益／[（期首純資産額＋期末純資産額）÷２]×100
         自己資本利益率
                        経常利益／[（期首総資産額＋期末総資産額）÷２]×100
         総資産経常利益率
                        １口当たり分配金額／１口当たり当期純利益×100
                        㭏䘰地ŻⰀ㈀㙧ἰ欰搰䐰昰濿࡬᏿र殊ᢏर湢閌읓湒ْ爰鉎騰地昰䐰
         配当性向                い実際の１     口当たり当期純利益をもって算定しています。
                        　また   、第25期については次の算式により計算しています。
                        　分配総額／当期純利益×100
                        当期不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋
         賃貸ＮＯＩ（ネット・オペ
         レーティング・インカム）
                        当期減価償却費（投資対象の不動産に係る減価償却費に限ります。）
     （注６）（　）内は、運用日数により年率換算した数値です。
     （注７）配当性向は小数第一位未満切捨てにより表示しています。
     （注８）期末投資物件数は優先出資証券の保有銘柄数を含む数値を記載しています。
     （注９）期末テナント数は物件毎の延べ賃貸先の合計数を記載しています。なお、レジデンスにおいてマスターリース契約を締結している物件
        については転借人（最終の賃借人）の数をテナント数としています。また、１名のテナントとの間で建物全戸について定期建物賃貸借
        契約を締結している物件についてはテナント数を１として計算しています。さらに、優先出資証券の裏付資産に係るテナント数は含ま
        れていません。
     （注10）共有物件については、実際の総賃貸可能面積に本投資法人の持分比率を乗じた数値で計算しています。
     （注11）期末稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合をそれぞれ記載しています。なお、共有物件については、実際の総賃貸可能面
        積及び総賃貸面積に本投資法人の持分比率を乗じた数値で計算しています。また、優先出資証券の裏付資産に係る数値は含まれていま
        せん。
     （注12）投資対象の不動産に係る減価償却費に限ります。
      ②　当期の資産の運用の経過と今後の運用方針及び対処すべき課題

       ア．当期の資産の運用の経過
       （ア）投資環境と運用実績
        Ａ．  当期における日本経済は、             輸出・生産面に海外経済の減速の影響がみられるものの、設備投資の緩やかな増
         加傾向や、個人消費の持ち直しなど、緩やかに回復しています。
        Ｂ．  本投資法人が投資対象としている東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの投資・運用環境は以下の
         ような状況です。
         （賃貸市場）
          　オフィスビルの賃貸市場については、引き続き、拡張移転や館内増床等の需要が堅調であり、空室率は低
          位で推移し、賃料水準の上昇傾向が続いています。
          　一方、レジデンスについては、引き続き稼働率及び賃料水準ともに、高位安定して推移しています。
         （売買市場）
          　オフィスビル、レジデンスともに金融緩和による良好な資金調達環境を背景として、国内外の投資家や一
          般事業会社等の取得意欲は旺盛で、キャップレートは低水準で推移し、物件価格は高値で推移しています。
       　Ｃ．このような投資環境の中、当期において本投資法人は2013年５月に取得したアーバンネット入船ビル（オ
         フィスビル、取得価格2,900百万円）及び2007年６月に取得したプレミア海岸ビル（オフィスビル、取得価格
         5,100百万円）を売却し、876百万円の不動産等売却益を実現しています。
       　　　一方、2019年４月５日にアーバンネット五反田ＮＮビル（オフィスビル、取得価格5,250百万円）を取得しま
         した。
       　　　この結果、2019年４月30日現在、本投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス33物件、
         優先出資証券１銘柄（注）の計59物件であり、取得価格の総額は243,714百万円、用途別の投資比率はオフィス
         ビル59.0％、レジデンス32.8％、その他（優先出資証券）8.2％となっています。
       　　　また、優先出資証券を除いた保有物件の稼働率は、2019年４月30日現在でオフィスビルが前期末比0.6ポイン
         ト上昇の98.4％、レジデンスが前期末比0.2ポイント上昇の97.6％となっています。
       （注）オフィスビル１棟全体及びその敷地から得られるキャッシュ・フローを裏付けとする優先出資証券です。
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       （イ）資金調達の概要等
         Ａ．資金の借入等について
         ａ．   本投資法人は、2019年１月30日付けで譲渡したプレミア海岸ビルの売却代金及び手元資金により、長期借
           入金及び投資法人債5,350百万円の返済及び償還を実施しました。
            ［借入金返済等の内訳］
             ・2013年２月28日に借り入れた長期借入金2,850百万円の期日弁済（返済日：2019年２月28日）
             ・2014年３月６日に発行した投資法人債2,500百万円の期日償還（償還日：2019年３月６日）
         ｂ.  本投資法人は、2019年４月５日付けで取得したアーバンネット五反田ＮＮビルに係る不動産信託受益権の
           取得資金の一部に充当するため、長期借入金として総額3,000百万円を借り入れました。当該長期借入金
           3,000百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
                       三井住友信託銀行            株式会社          株式会社
               借入先
                         株式会社          みずほ銀行          りそな銀行
            借入金額            1,500百万円           750百万円          750百万円
            借入日                      2019年４月５日

            元本返済日            2024年３月29日          2029年３月30日          2029年３月30日
            元本返済方法                      期日一括返済

                       固定金利型（注）               固定金利型（注）
            金利
                       （0.23375％）               （0.65125％）
            担保・保証の有無                      無担保・無保証
           （注）金利変動リスクを低減する目的で借入金残高に対して金利スワップ取引を行っており、当該金利スワップ取引の効果を勘
              案した固定金利を記載しています。
           この結果、2019年４月30日現在の有利子負債総額は110,305百万円（内訳は短期借入金3,055百万円、長期
          借入金98,750百万円（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）及び投資法人債8,500百万円）となり、有
          利子負債総額中の長期有利子負債比率は97.2％となりました。
         Ｂ．本投資法人が取得している発行体格付及び債券の格付は下表のとおりです。
                                          格付内容
                信用格付業者

                                 発行体格付
                                                  債券格付
                             （格付の方向性又は見通し）
           株式会社日本格付研究所

                               ＡＡ－（安定的）                 ＡＡ－   （注  １）
           （ＪＣＲ）
           株式会社格付投資情報センター

                                Ａ＋（安定的）                 Ａ＋（注２）
           （Ｒ＆Ｉ）
          （注１）第７回及び第８回無担保投資法人債に対する格付です。
          （注２）第６回無担保投資法人債に対する格付です。
       （ウ）業績及び分配の概要
          上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益9                          ,941  百万円、営業利益        4,690   百万円、経常利益        4,282   百
         万円、当期純利益        4,281   百万円を計上しました。
          また、当期の分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により利益分配金の最大額
         が損金算入されることを企図するとともに分配金水準を安定化する目的で「特定の資産の買換えの場合の課税の
         特例」（同法第65条の７）を活用して圧縮積立金（362百万円）を計上することとし、当期未処分利益から当該
         圧縮積立金を控除した残額の概ね全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金の金額を2,976円としま
         した。
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       イ．今後の運用方針及び対処すべき課題
       （ア）今後の運用の基本方針
         　本投資法人は、主として、首都圏に立地し、オフィスビル又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対
         象とし、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した運用を行います。また、
         ポートフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規
         物件の取得に取り組むことを基本方針とします。
       （イ）新規物件の取得（外部成長）について
         Ａ．  金融環境の動向に機敏に対応しながら、保有物件の入替等も展望し、着実に資産規模の拡大を図ります。ま
           た、中長期的に安定した収益を見込めるよう、立地条件、環境及びスペック等の面で競争力のある物件の取
           得に努めます。
         Ｂ．  安定した分配金の実現に繋がる投資利回りを確保するためには、過度な価格競争を回避する必要がありま
           す。そのためにも、本資産運用会社のメイン・スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社及び、
           スポンサーであるケネディクス株式会社並びに各スポンサーグループの情報ルートを最大限に活用するとと
           もに、本資産運用会社がこれまで蓄積してきた取得ルートも活用して優良物件の取得に努めます。
       （ウ）保有物件の売却について
         　本投資法人は運用資産の中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わない方針
         であり、売却は原則として以下のような場合に検討するものとします。
          ・戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合
          ・魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
          ・戦略的な重要性が失われた場合
          ・財務上の観点から売却を行う場合
       （エ）管理運営（内部成長）について
         　本投資法人は各テナントとの良好な信頼関係を維持・発展させていきます。具体的には以下の運用管理方針で
         取得した運用資産の中長期的な収益極大化に努めていきます。
          ・テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じたリーシング活動を通じ
           て既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努め
           ます。
          ・賃貸収益の中長期的な拡大を目指し、地域的な特性や設備グレード等に応じた各物件固有のポテンシャルを
           最大限に発揮させるべく適切な賃料設定やその他賃貸条件の向上に努めます。
          ・物件のハード管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行し、中長期的観点から
           継続的な設備投資による資産価値と競争力の向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コス
           ト計上時期の分散と平準化を図っていきます。
       （オ）資金調達について
         　各金融機関との安定的な取引関係を維持・発展させながら、機動的な短期資金と安定的な長期資金のバランス
         を考慮した資金調達を行います。長期資金については、以下の点に留意しながら柔軟性を持った調達に努めま
         す。
          ・調達手段の多様化（金融機関からの借入、投資法人債の発行及び金利スワップの活用）
          ・返済・償還時期の分散及び平均残存期間の長期化
          ・金融・経済環境の動向に応じた金利条件の選択など
       （カ）コンプライアンスについて
         　業務運営における法令遵守に関しては細心の注意を払って臨んでいます。引き続き投資主及び債権者の皆様方
         のご信頼にお応えすべく、法令遵守・ガバナンス機能の充実及び一層の強化に真摯に取り組んでいく方針です。
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       （２）【投資法人の目的及び基本的性格】
        ①　投資法人の目的及び基本的性格
         　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、その資産を
         主として不動産等及び不動産対応証券などの特定資産（後記「２                               投資方針（２）投資対象            ①  基本的投資対
         象」をご参照ください。）に対する投資として運用することを目的として設立された法人です。その資産の運
         用を本書の日付現在、プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）
         にすべて委託しています。
        ②　投資法人の特色
         　本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）第２条及び規約別紙「資産運用の対象及び方針」並びに規
         約及び規約別紙に基づき本資産運用会社がその社内                        規程  として定めた本投資法人の資産運用に係る資産運用ガ
         イドライン（以下「資産運用ガイドライン」といいます。）により、本投資法人は、主として、首都圏、中で
         も東京経済圏に立地しオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並
         びにかかる不動産を裏付けとする有価証券その他の資産に投資を行い、中長期的な観点から、本投資法人の保
         有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
        ③　  投資ビークルへの投資を通じた資産の運用
         　本投資法人は、本書の日付現在、「秋葉原ＵＤＸ」（東京都千代田区所在のオフィスビル１棟全体及びその
         敷地）から得られるキャッシュ・フローを裏付けとしてユーディーエックス特定目的会社が発行する優先出資
         証券の総口数282,000口のうち53,580口（優先出資持分19.0％）を保有しており、当該特定目的会社への投資を
         通じて不動産への投資を行っています。
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       （３）【投資法人の仕組み】
         ①　本投資法人の仕組図
         　Ａ．資産運用委託契約／一般事務委託契約（機関の運営に関する事務）








         　Ｂ．一般事務委託契約（会計及び納税等に関する事務）／投資主名簿等管理事務委託契約／資産保管業務委託
            契約／財務代理契約
         　Ｃ．情報提供に関する合意書
         　（注１）エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社は、本資産運用会社の親会社であり、また、金融商品取引法施行令第29条の３第３項第
             ２号の取引（不動産信託受益権の取得又は譲渡）を行い、又は行った法人として、特定関係法人に該当します。
              また、日本電信電話株式会社及び             ＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社                は、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社の親
             会社として、特定関係法人に該当します。
          （注２）2019年４月１日         付けで   ＮＴＴ－ＳＨ株式会社を改編し、             ＮＴＴアーバンソリューションズ準備株式会社を創設しました。
             　また、2019年６月21日付けの同社定時株主総会で承認されたことにより、                             2019年７月１日      付けでＮＴＴアーバンソリュー
             ションズ株式会社に商号を変更しました               。
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         ②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運用上の役割及び関係業務の内容
           名称            運営上の役割                    関係業務の内容
     プレミア投資法人              投資法人               投資法人として、投資主より拠出を受けた資金等を、主
                                 として不動産及び不動産を裏付けとする信託の受益権等の
                                 有価証券その他の資産に投資することにより運用を行いま
                                 す。
     プレミア・リート・アドバ              資産運用会社               資産運用委託契約に従い、資産運用会社として、本投資

     イザーズ株式会社                            法人の規約に基づき、本投資法人の保有する資産の運用を
                                 行います。
                                  資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ
                                 株式会社が、本投資法人の資産運用の一環として、本投資
                                 法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権又は地上権及び
                                 不動産を信託する信託の受益権等の取得の適否、資産に係
                                 る維持・管理の方針、資産の売却等を検討し実行します。
                   投資法人債に関する事務を               一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づ

                   除く一般事務受託者（機関              き、本投資法人の機関の運営に関する事務を行います。
                   の運営に関する事務）
     三井住友信託銀行株式会社              投資法人債に関する事務を               一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づ
                   除く一般事務受託者（会計              き、本投資法人の経理に関する事務に係る一般事務受託者
                   及び納税等に関する事務）              として、計算・会計帳簿の作成及び納税に関する事務を行
                                 います。
                   投資主名簿等管理人及び               投資主名簿等管理事務委託契約(注)に従い、本投資法

                   特別口座の口座管理機関              人からの委託に基づき、投資主名簿等管理人として、本
                                 投資法人の投資主名簿の作成及び備置その他の投資主名
                                 簿に関する事務、投資主に対して分配する金銭の支払い
                                 に関する事務、投資主の権利行使に関する請求その他の
                                 投資主からの申出の受付けに関する事務等を行います。
                                  また、特別口座の管理に関する契約(注)に従い、本投
                                 資法人からの申出に基づき、社債、株式等の振替に関す
                                 る法律に基づく特別口座の口座管理機関として、本投資
                                 法人の振替口座簿の作成及び備置その他の振替口座簿に
                                 関する事務等を行います。
                   資産保管会社               資産保管業務委託契約に従い、本投資法人からの委託に

                                 基づき、資産保管会社として、本投資法人の取得する資産
                                 に係る権利を行使する際に必要となる当該資産に係る権利
                                 を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、
                                 契約書、有価証券その他の証書、書類）及びその他の書類
                                 の保管、預金口座の入出金の管理及び振替管理事務、投信
                                 法に基づく帳簿等の作成事務、輸送事務等を行います。
                   投資法人債に関する一般事               プレミア投資法人        第６回、第７回及び第８回無担保投資

                   務受託者である財務代理人              法人債（特定投資法人          債間限定同順位特約付）財務代理契
                                 約に従い、本投資法人からの委託に基づき、払込金の受領
                                 及び払込金の本投資法人への交付、本投資法人債の元金の
                                 償還及び利息支払の事務、投資法人債原簿及び謄本の調製
                                 並びに投資法人債原簿の管理等を行います。
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           名称            運営上の役割                    関係業務の内容
     エヌ・ティ・ティ都市開発              特定関係法人（本資産運用               プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社の発行済株
     株式会社              会社の親会社、金融商品取              式総数の70.0％を保有する、資産運用会社の親会社です。
                   引法施行令第29条の３第３               なお、本投資法人の保有資産の一部につき信託受益権譲
                   項第２号の取引（不動産信              渡契約を締結した前所有者又は前信託受益権者であり、ま
                   託受益権の取得又は譲渡）              た、かかる資産の一部を借り受ける賃貸借契約及びかかる
                   を行い、又は行った法人）              資産に関連又は付随する契約を本投資法人との間で締結し
                                 ています。
                   情報提供会社               資産運用会社との情報提供に関する合意書に基づき、不
                                 動産等の売買に関する情報の提供を行います。
     ＮＴ  Ｔアーバンソリュー            特定関係法人（本資産運用               本資産運用会社の親会社であるエヌ・ティ・ティ都市開

     ションズ株式会社              会社の親会社）              発株式会社の親会社です。
     日本電信電話株式会社              特定関係法人（本資産運用              本資産運用会社の親会社である               ＮＴＴアーバンソリュー

                   会社の親会社）              ションズ株式会社の親会社です              。
                                  なお、本投資法人の保有資産の一部を借り受ける賃貸借
                                 契約を本投資法人との間で締結しています。
       （注）本投資法人は、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（以下「マイナンバー法」といいます。）

         に基づき、投資主名簿等管理人及び特別口座の口座管理機関である三井住友信託銀行株式会社との間で、投資主等及び加入者に関す
         る個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」といいます。）の事務の委託に係る覚書等を締結し、マイナンバー法に基づく個人番
         号等の取扱いの事務等を委託しています。
         ③　ユーディーエックス特定目的会社の仕組図

       （注１）特定資産は、東京都千代田区所在のオフィスビル「秋葉原ＵＤＸ」１棟全体及びその敷地です。




       （注２）発行済優先出資証券は282,000口であり、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社が61.0％（172,020口）、本投資法人が19.0％
          （53,580口）、その他の出資者が20.0％（56,400口）を保有しています。
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       （４）【投資法人の機構】
        ①　投資法人の統治に関する事項
         ア．機関の内容
          　本投資法人の執行役員は２名以内、監督役員は３名以内（但し、執行役員の数に１を加えた数以上としま
          す。）とされています。
          　本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びにす
          べての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会、及び会計監査人により構成されています。
          　また、執行役員又は監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備えて、補欠執行役員及び補欠監
          督役員を選任することがあります。
         （ア）投資主総会
           　投信法又は規約により定められている本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主
           総会にて決定されます。投資主総会における決議事項、投資主の議決権行使及び決議方法等については、後
           記「第二部　投資法人の詳細情報　第３                   管理及び運営       ３  投資主・投資法人債権者の権利               (１)   投資主の
           権利」をご参照ください。本投資法人における投資主総会の決議は、原則として出席した投資主の議決権の
           過半数をもって決議されます（規約第20条第７項）が、規約の変更等一定の重要事項については、発行済投
           資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特
           別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。例えば、規約に定められた資産運用の方針
           及び基準を変更する場合には、投資主総会の特別決議により規約が変更される必要があります。
         （イ）執行役員、監督役員及び役員会
           　執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条第１項、規約第21条第
           ２項）。
           　執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一
           切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法第349条第
           ４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託契約の締結、資産運用委託契約の締結及び
           変更、資産保管契約の締結及び変更、その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認
           を得なければなりません（投信法第109条第２項）。
           　監督役員は、執行役員とともに役員会を構成します（投信法第112条）。かかる役員会の決議を通して、
           投信法及び規約に定める権限を行使し並びに執行役員の職務執行を監督します（投信法第111条）。
           　役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半
           数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。なお、決議について特別の利害関係を有する執行
           役員又は監督役員は決議に参加することができないこと並びにその場合には当該執行役員又は監督役員の数
           は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないこととされています（投信法第115条第１項、会社法第
           369条第１項、第２項）。
         （ウ）会計監査人
           　本投資法人は、有限責任あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計
           算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正行為又は法令若しくは規約に違反する重
           大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法
           第115条の２第１項、第115条の３第１項）。
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         イ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
          　本書の日付現在、本投資法人は執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されてい
          ます。執行役員は、毎月１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の
          運営及び本資産運用会社の業務遂行状況等について詳細な報告を行います。本書の日付現在、本投資法人の監
          督役員には弁護士１名、公認会計士１名が選任されており、各監督役員はそれぞれの専門的見地から執行役員
          の業務遂行状況を監督しています。
          　本投資法人は、本資産運用会社と締結している資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける
          権利及び委託業務に係る本資産運用会社の一切の書類を閲覧、謄写又は調査する権利を有しています。かかる
          権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
          　なお、金融商品取引法（以下「金商法」といいます。）の改正により、投資法人に係るインサイダー取引規
          制が2014    年４月１日     付けで導入されました。
           このような投資法人に係るインサイダー取引規制に十分な対応を図るための内部態勢の整備を念頭に置き、
          本投資法人は、その内部規程としてインサイダー取引未然防止規程を定め、その役員によるインサイダー規制
          の違反防止に努めています。
         ウ．内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
          　各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から資産運用状況、コンプライアンス及びリスク管
          理に関する事項について報告を受けています。
          　また、本投資法人の会計監査人である有限責任あずさ監査法人は、各決算期毎に本投資法人の計算書類等の
          監査を行い、本投資法人に対して監査の方法の概要及び監査に関する結果報告を行うことで、監督役員と会計
          監査人の連携を図っています。
          　なお、会計監査人は、本投資法人に対して会計監査報告を提出することに加えて、監査の過程において執行
          役員の職務執行上の不正や法令違反等を発見した場合には、その事実を監督役員に報告する責務を負っていま
          す。
         エ．本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況
          　本投資法人は、執行役員を通じて３ヶ月毎に本資産運用会社の業務執行状況に関する報告を受けるととも
          に、一般事務受託者及び資産保管会社からは、定期的に内部統制の状況や業務執行体制に関する報告を受ける
          などして、各関係法人の業務執行状況を管理する体制を維持しています。その他の関係法人については、本資
          産運用会社を通じて、その業務の状況について掌握を図っています。
        ②　投資法人の運用体制、意思決定機構、投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

         　本投資法人の運用体制及び意思決定機構については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第４                                              関係法人の
         状況   １  資産運用会社の概況          (２)   運用体制」をご参照ください。
         　また、投資運用に関するリスク管理体制については、後記「３                              投資リスク      (８)   投資リスクに対する管理体
         制について」をご参照ください。
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       （５）【投資法人の出資総額】
          本書の日付現在の本投資法人の出資総額、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は次のとおりで
          す。
           出資総額                            120,350,148,784円
           本投資法人の発行可能投資口総口数                              10,000,000口
           発行済投資口の総口数                               1,316,995口
         最近５年間における出資総額及び発行済投資口数の                        総口数   増減は以下のとおりです。
                          発行済投資口の総口数（口）                 出資総額（百万円）
         年月日           摘要                                    備考
                            増減        残高       増減       残高
                                                        （注１）
       2015年１月21日            公募増資         42,500        261,199       25,048       119,053
                   グリーン
                   シューオプ
                                                        （注２）
       2015年２月18日                      2,200       263,399        1,296       120,350
                  ションによる
                   第三者割当
                                             －
                                                        （注３）
       2015年11月１日           投資口分割        1,053,596        1,316,995               120,350
     （注１）１口当たり発行価格609,375円（引受価額589,375円）にて、物件の取得資金及び借入金の返済の一部に充当することを目的として公募
        により新投資口を発行しました。
     （注２）2015年１月21日に行った公募増資に伴い、１口当たり589,375円にて、ＳＭＢＣ日興証券株式会社に対して新投資口の割当てを行いまし
        た。
     （注３）2015     年10月31日を基準日、2015年11月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行                                            いました。
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       （６）【主要な投資主の状況】
          本投資法人の第33期計算期間に係る期末時点（2019年４月30日）における主要な投資主は以下のとおりです。
                                                       比率（％)
                                                 所有投資
               名　　称                     住　　所
                                                 口数（口）       （注）
      日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
                            東京都中央区晴海一丁目８番11号                      327,953       24.90
      （信託口）
      日本マスタートラスト信託銀行株式会社
                            東京都港区浜松町二丁目11番３号                      223,287       16.95
      （信託口）
      野村信託銀行株式会社（投信口）
                            東京都千代田区大手町二丁目２番２号                      53,918       4.09
      エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                       東京都千代田区外神田四丁目14番１号                      43,500       3.30

      資産管理サービス信託銀行株式会社

                            東京都中央区晴海一丁目８番12号                      38,803       2.94
      （証券投資信託口）
      ＳＭＢＣ日興証券株式会社                       東京都千代田区丸の内三丁目３番１号                      22,121       1.67
                            1776   HERITAGE     DRIVE,    NORTH   QUINCY,
      STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT    - TREATY
                                                  19,466       1.47
                            MA  02171,    U.S.A.
      505234
      三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社                       東京都千代田区丸の内二丁目５番２号                      17,383       1.31
                            TREUBSTRAAT       1  B  RIJSWIJK      ZUID
     STICHTING     PENSIOENFONDS       METAAL    EN  TECHNIEK                            15,728
                                                          1.19
                            HOLLAND    NL  2288   EG
                            25   BANK    STREET,     CANARY     WHARF,
      JP  MORGAN    CHASE   BANK   385771                                  14,971       1.13
                            LONDON,    E14  5JP,   UNITED    KINGDOM
                  合　　　　　　　　　　　計                                777,130       59.00
     （注）上表中の「比率」は発行済投資口の総口数に対する当該投資主の所有投資口数の比率を示しており、小数第二位未満切捨てにより表示し
       ています。
       （７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

        該当事項はありません。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
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      ２【投資方針】
       （１）【投資方針】
        ①　基本方針
         ア．資産運用ガイドライン
          　本投資法人は、その規約第２条及び規約別紙「資産運用の対象及び方針」において、本投資法人による資産
          運用の基本方針を、主として、首都圏に立地しオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地
          から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券その他の資産に対して投資を行い、中長期
          的な観点から、本投資法人の保有する資産（以下「運用資産」といいます。）の着実な成長と安定した収益の
          確保を目指して運用を行うこととしています。
          　本投資法人の上記規約上の資産運用に係る基本方針の下に、本資産運用会社は本投資法人の資産運用に関
          し、資産運用ガイドラインをその社内規程として制定しています。かかる資産運用ガイドラインにおいて、本
          投資法人はその資産を、主として、首都圏及び地方主要都市に投資しますが、中でも東京経済圏に立地するオ
          フィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付
          けとする有価証券その他の資産に対して投資する旨定めています。
          　かかる資産運用ガイドラインは、本資産運用会社において、現在の市場環境と経済情勢の下で、本投資法人
          の資産運用の基本方針に最も適合するとの判断の下に制定されているものです。
          　本資産運用会社のメイン・スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社及びそのグループ会社にお
          いて専門的な知識・経験を習得した人材が本資産運用会社に出向・移籍し、本投資法人の資産運用の中心的存
          在としてその資産運用に当たります。また、資産運用ガイドラインに基づき、これらの専門的な知識・経験を
          活かして不動産の収益性を高めることで投資主の利益の極大化を図ります。なお、将来において、市場環境そ
          の他に照らしてかかる資産運用ガイドライン上の運用方針が本投資法人の規約上の資産運用の基本方針に適合
          しないと判断される場合等には、本投資法人の規約に最も適合するように、本資産運用会社はかかる資産運用
          ガイドラインを改正することがあります。
         イ．物件取得戦略
          　本投資法人は、2002年９月の東京証券取引所（現　株式会社東京証券取引所。以下「東京証券取引所」とい
          います。）不動産投資信託証券市場への上場時を始めとして、スポンサー（本資産運用会社の株主、その意向
          を受けた特別目的会社及び子会社等を含みます。）から複数の物件を購入しています。また、各スポンサーが
          有する不動産情報ネットワークを活用して、新規取得候補物件の情報を積極的に収集しています。
          　本投資法人は継続的な外部成長を実現していくために今後も更なるスポンサーとの協働による物件取得を慎
          重かつ積極的に推進していきます。
        ②　基本方針に基づくポートフォリオ運用基準

         　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（以下「投信法施行規則」といいます。）第105
         条第１号（へ）に定める           不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託
         する信託の受益権        （以下「不動産信託受益権」といいます。）を主たる投資対象とします。また、前記「①基
         本方針」    のとおり、本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、資産運用ガイドラインを社内規程とし
         て制定しており、本項「（１）投資方針」以下及び「（２）投資対象」に至る記載内容は主としてその概要を
         示したものです。なお、本書の日付現在、本投資法人は主に不動産信託受益権に投資する予定であり、不動産
         そのものを保有しない方針です。但し、当該資産の所有者の意向、権利移転に必要な諸費用等を総合的に勘案
         して不動産を直接に取得する場合もあります。
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         ア．保有期間
          　全ての運用資産について中長期保有を原則とし、当初から短期売却を目的とする資産取得を行わないものと
          します。
         イ．取得基準
         （ア）取得基準
           　本投資法人が投資を行う運用資産の取得に当たり、本資産運用会社は、中長期的な不動産市況、当該運用
           資産の取得価格と予想収益から想定される投資利回り、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性
           及び安定性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地
           質、不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況及び将来における資本的支出額の見込み並びに保険付保状況
           等を総合的に判断し、ポートフォリオの構成における重要性等を考慮のうえ選別するとともに、運用資産に
           おける戦略上の位置付けを明確に区分したポートフォリオの構築を図るものとします。
         （イ）用途
           Ａ．本投資法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権又は地上権、信託受益権の裏付けとなる信託財産とし
             ての不動産、不動産の賃借権又は地上権並びに不動産対応証券又は匿名組合出資持分（以下併せて「不
             動産対応証券等」といいます。）の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権又は地上権（以下併せて「投
             資対象不動産」といいます。）の主たる用途は、オフィス及びレジデンスとします。なお、主としてオ
             フィス又はレジデンスとして利用されている投資対象不動産であっても、その一部が商業施設又はその
             他の用途として利用されている場合があり、そのため、本投資法人によるオフィスビル又はレジデンス
             の取得に当たり、一部          が商業施設及びその他の用途として利用されている物件を含むことがあります。
           Ｂ．本投資法人は、以下の表に記載の不動産の各用途における特性を考慮し、オフィスビルに比重を置きつ
             つ、オフィスビル及びレジデンスの双方を主要な投資対象として用途の分散を図り、経済・社会情勢の
             変動により本投資法人がその収益において受けるであろう影響を小さくし、もって中長期的に安定した
             キャッシュ・フローの創出を図ることを目的としています。
           Ｃ．本投資法人は、中長期的に、本投資法人のポートフォリオにおけるオフィスビルとレジデンスとの投資
             金額における比率を概ね６：４とすることを目標としており、今後、かかる方針に基づいて、運用資産
             を取得していく計画です。但し、かかる計画どおりに運用資産を順調に取得できるとの保証はありませ
             ん。
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                                    投資ポイント（注１）
            用途
                       ①　日本国内の不動産にあって、オフィスビルはその他の用途に供される不動産
      オフィスビル
                         と比較して相対的に均質で豊富なストックがあり、このため市場規模及び流
                         動性の点で相対的に優れていると考えられることから、本投資法人において
                         主な投資対象と位置付けています。
                       ②　オフィスビルに対するテナント（賃借人）からの需要は景気変動等の経済動
                         向の影響により変動することがあり、その結果、オフィスビルに係る本投資
                         法人の収益性に悪影響を与える可能性がありますが、一般的に他の用途の不
                         動産と比較して相対的に高い収益性が見込めます。
                       ③　大規模オフィスビルの取得については、将来の需給動向、立地特性等、十分
                         な検討を行ったうえで慎重に対応します。
                       ①　日本国内の不動産にあって、外観・エントランス等の意匠、階高・外壁等の
      レジデンス
                         仕様、面積、間取り等の点で相対的に良質な賃貸用レジデンスを投資対象と
                         します。
                       ②　賃貸用レジデンスは、他の用途に供される不動産と比較して相対的に経済・
                         社会情勢の変動の影響を受けにくく比較的安定的な収益が期待できます。賃
                         貸用レジデンスのこのような特性により、キャッシュ・フローの安定化及び
                         投資資産の分散を図る目的から本投資法人において主な投資対象の一角と位
                         置付けます。
                       ③　本資産運用会社は、本書の日付現在、レジデンスへの投資に当たり、近時に
                         おける都心回帰需要及びライフスタイルの変化により、東京経済圏における
                         賃貸用レジデンスの市場は今後中長期的には拡大するとともに、多様化して
                         いくと考えていますが、市場の変化その他の理由により、上記の特性が損な
                         われたと判断するときは、異なる投資判断を行うことがあります。
                       ④　賃貸用レジデンスのテナントは、特に地域に対する志向性が強く、レジデン
                         スのタイプにより異なった市場を形成していることから、タイプの特徴に応
                         じた将来の需給動向等を以下のとおり分析・把握したうえで投資を行いま
                         す。
                       ①　主として外国人向け（欧米系企業・多国籍企業が東京経済圏に設置したオ
     （レジデンスのタイプ分類）
                         フィスへの海外からの派遣・赴任者向け）にそのライフスタイル（生活習慣
       ワイドタイプ
                         等）に即して限られた立地条件下において、特別に企画されたレジデンスを
                         いいます。
                       ②　近時は、日本人富裕者層のファミリーにも本タイプへのテナント需要が高
                         まっています。かかるテナントは、上記①の場合と同様に、他のタイプと比
                         較してテナントの信用力が高く、賃料遅延等のリスクが小さいと考えられま
                         す。
                       ③　オフィスビル・日本人向けレジデンス等、他の用途に供される不動産に比較
                         して供給量が少なく、希少性等から安定収益が期待できるとともに、マネジ
                         メントの巧拙により収益性に差が生じる可能性がある投資対象であると考え
                         られます。
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                                    投資ポイント（注１）
            用途
       ファミリータイプ                ①　平均的な所得層の日本人ファミリー（特に、子供を含めた３名以上で構成さ
                         れる家族）向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンスをいい
                         ます。
                       ②　一般に、街並みや住環境を重視する傾向があることから立地条件としては都
                         心から離れていく傾向にあります。このタイプの物件は相対的に高い収益性
                         を期待できる投資対象であると考えられます。
       ＤＩＮＫＳタイプ                ①　子供のいない若年・共働き世帯向けにそのライフスタイルに即して企画され
                         たレジデンスをいいます。なお、ＤＩＮＫＳとはDouble                           Income    No  Kidsの
                         頭文字を取った略称で、夫婦共稼ぎで収入の源が二つあり（Double
                         Income）、子供がいないこと（No                Kids）をいいます。
                       ②　都心への通勤の便が良好なエリアにテナント需要が集中する傾向にあり、そ
                         のようなエリアでは供給不足の状況と見られること、またＤＩＮＫＳは世帯
                         としての所得水準が高いことから、このタイプの物件は希少価値があり、且
                         つ相対的に高い収益性を期待できる投資対象であると考えられます。
       シングルタイプ                ①　単身生活者向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンスをいい
                         ます。
                       ②　ライフスタイルの多様化に伴い、より広く、より優良なシングルタイプのレ
                         ジデンスに対するマーケット動向は堅調であり、今後も安定した収益性を期
                         待できる投資対象であると考えられます。
                       ③　都心５区（注２）においても特に、港区、新宿区及び渋谷区は、都心５区以
                         外の地域と比べ平均賃料も高く、需要も安定的であることから、投資対象と
                         することによりキャッシュ・フローを増大させる可能性があると考えられま
                         す。
     （注１）上記表中の「投資ポイント」は、本資産運用会社における本書の日付現在の見解を記載したものであり、今後の経済動向及び不動産市
        場の動向により変更される可能性があるほか、将来的な用途別の重要度の動向及び利回り等を保証するものではありません。
     （注２）「都心５区」とは、本書において、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を指します。以下同じです。
       （ウ）地域
          Ａ．本投資法人は、前記のとおり、主として、人口及び産業集積度が高く、経済の基盤が確立されている東
             京経済圏及び地方主要都市に投資を行います。
          Ｂ．具体的には投資対象エリアを都心５区、都心５区を除く東京23区、東京周辺都市（注１）及び地方主要
             都市（注２）のカテゴリーに区分し、都心５区を中心としつつ、地域別のバランスにも配慮したうえ
             で、オフィスとレジデンスとの用途の分散化を図ります。オフィスビルとレジデンスとの間の比重は前
             記のとおりです。前記の基本方針に基づき、オフィスとレジデンス各々について、各々を100％とした場
             合に、以下のような地域別の分散状況となることを目途として分散投資を行います。
                                東京23区
            地区        都心５区                     東京周辺都市          地方主要都市
                              (都心５区を除く)
                               ０％～20％           ０％～40％          ０％～20％
           オフィス         50％以上
                               ０％～40％           ０％～20％          ０％～20％

           レジデンス          50％以上
         （注１）「東京周辺都市」とは、東京23区を除いた東京都、神奈川県（横浜市、川崎市等）、埼玉県（さいたま市等）及び千葉県
             （千葉市等）を指します。以下同じです。
         （注２）「地方主要都市」とは、本書において、札幌市、仙台市、静岡市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市、岡山市及
             び福岡市等を指します。以下同じです。
         （注３）地域別の配分割合は、オフィス                とレジデンス各々の用途別の内訳を指します。表の数値は幅を持って記載しているため、合
             計は100％とはなりません。また、この比率を目指して投資を行いますが、運用資産の取得の過程でこの表のとおりとならな
             いことがあります。
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       （エ）１物件当たりの資産規模
          Ａ．オフィスビル
             原則として、賃貸可能面積約2,000㎡（約700坪）以上、かつ標準的な各階床面積が約300㎡（約90坪）以
             上の建物とします。
          Ｂ．レジデンス
             原則として、用途タイプ分類に従い以下の規模を投資の目安とします。
                               １戸当たりの専有面積                      戸数
        ワイドタイプ                         80㎡以上                  10戸以上

        ファミリータイプ                         60㎡以上                  20戸以上

                                 40㎡～80㎡
        ＤＩＮＫＳタイプ                                           20戸以上
                                 25㎡～40㎡
        シングルタイプ                                           30戸以上
        　なお、オフィスビル、レジデンスのいずれも物件毎に立地エリアによる地域性と資産規模の適合性を上記基準
        に加味して考慮のうえ、適正規模を判断します。
       （オ）デュー・デリジェンス（詳細調査等）
         運用資産の取得に際しては、経済的調査、物理的調査及び法的調査を行ったうえで、取得の可否を総合的に判
        断します。なお、経済的調査、物理的調査及び法的調査を実施する際には、以下の表に記載する項目について調
        査し、検討することを原則としますが、以下の表に記載する項目は、投資対象不動産の用途や運用資産の種類・
        性質によって運用資産の取得の判断に当たっての重要性が異なることがあり、必ずしも本投資法人による運用資
        産の取得に当たり、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、以下の表に記載
        する項目は運用資産取得の判断に当たっての調査検討事項であり、本投資法人が取得する運用資産が結果的に以
        下の項目の一部について基準を満たさないこともあります。
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           項目                            内容
     経済的調査
       ・テナント調査              ①　テナントの信用力、賃料収入状況等
                    ②　テナントの業種、テナント数、利用目的等（レジデンスの場合は世帯状況を含み
                      ます。）
                    ③　過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通し
                    ④　各テナントの占有割合、分布割合等
       ・市場調査
                    ①　市場賃料、稼働率、競合物件・テナント需要動向等
       ・収益関係
                    ①　テナント誘致・処分性等の競争力調査
                    ②　賃貸契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性
                    ③　費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性
                    ④　適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性
                    ⑤　修繕計画との比較における実際の資金積立状況
     物理的調査
       ・立地              ①　街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数
                    ②　利便施設、経済施設、官公署、娯楽施設の配置、接近性及び周辺土地の利用状況
                      並びに将来の動向＜レジデンスに特有＞
                    ③　日照、眺望、景観、騒音等の状況＜レジデンスに特有＞
                    ④　地域の知名度及び評判、規模等の状況
      ・建築及び設備・仕様
                    ①　＜各用途共通＞
                       意匠、主要構造、築年数、施工業者等
                    ②　内外装の部材の状況
                       ＜オフィスビル＞
                       貸付床の形状、フリーアクセス床（ＯＡフロア）、分割対応、天井高、電気容
                       量、空調方式、床荷重、照度、防犯設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場等そ
                       の他共用設備の状況等
                       ＜レジデンス＞
                       貸付床の形状、間取り、天井高、防犯設備、放送受信設備、給排水設備、昇降機
                       設備、駐車場、駐輪場、集会室等その他共用設備の状況等
       ・耐震性能
                    ①　新耐震基準（1981年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指しま
                      す。）又はそれと同水準以上の性能の確保
                    ②　地震ＰＭＬ値（予想最大損失率）（注）は20％未満を原則とし、20％以上の物件
                      については耐震補強工事の実施等が取得の条件
       ・建物管理関係
                    ①　関係法規（消防法、都市計画法、その他建築法規）の遵守状況等
                    ②　建物状況報告書における将来（10年程度）の修繕費見込み
                    ③　管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社の質と信用力
       ・環境・地質等
                    ①　アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状況
                    ②　地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等
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           項目                            内容
     法的調査
       ・権利関係への対応             前所有者等の権利の確実性の検討、特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が
                    所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等、権利関係が複雑な物件につい
                    て、以下の点を含む権利関係についての検討
                    ①　借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無
                    ②　敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割
                      合の状況
                    ③　敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
                    ④　共有持分不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に
                      関する適切な措置並びに共有者間における債権債務関係
                    ⑤　区分所有の区分性
                    ⑥　本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の
                      有無
                    ⑦　借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容（特に
                      優先譲渡条項の有無とその内容）
                    ⑧　借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性
                    ⑨　不動産を信託財産とする信託受益権については信託契約の内容
       ・境界調査
                    ①　境界確定の状況、越境物の有無とその状況
       ・テナント属性
                    ①　テナントの使用目的及び契約形態
                    ②　テナントとの紛争の有無
       （注）「ＰＭＬ値」（Probable             Maximum   Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。用語の定義等詳細については後記「５．
          運用状況（２）投資資産          ③その他投資資産の主要なもの             エ．エンジニアリングレポートにおける数値                  （イ）地震リスク調査報告
          書の概要」をご参照ください。
       （カ）テナント選定方針
          　本投資法人が取得する運用資産が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又はそれらを信託財産とする信託
          の受益権の場合は、以下にしたがって、テナントの選定を行うものとします。
          Ａ．入居が見込まれるテナントについては、以下の表に記載する属性区分別に信用情報等のチェックを行い
             ます。法人の調査については、入手した資料により信用状況が判明しない場合等においては、必要に応
             じて外部の調査機関のデータベース等も活用します。信用調査等の結果が良好と判断される場合、賃料
             水準、賃貸借契約期間、敷金金額、テナント業種、当該物件における他のテナントとのバランス、要求
             されるスペースの規模及び形状等を総合的に検討のうえ賃貸借契約の締結の可否について判断します。
                                チェック項目（内容）
            属性区分
             法人       ①　業種、業歴、決算内容（財務の健全性）等
                    ②　賃借の目的（使用目的、期間等）
                    ③　連帯保証人の有無とその属性
             個人       ①　勤務先とその内容、勤続年数等
                    ②　年収（年収に占める賃料総額の割合等）
                    ③　賃借の目的（使用目的、期間、入居人数等）
                    ④　連帯保証人の有無とその属性（本人との続柄等）
                    ⑤　年齢、性別、家族構成等
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          Ｂ．既存テナント及び新規に賃貸借契約を締結したテナントについては、原則として可能な限り長期的な関
             係を維持することを意図しています。但し、わが国の建物賃貸借契約の契約期間は、オフィスビルもレ
             ジデンスもともに２年間とするのが通例であり、また、一般的に、テナントが一定期間前の通知を行う
             ことにより解約できると定めている場合が多く、そうした規程は本投資法人の運用資産に係る賃貸借契
             約の多くに含まれています。
       （キ）投資額
          Ａ．資産運用及び不動産管理の効率化の観点から、運用資産１件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、
             税金及び取得費用等は含みません。）は、原則として10億円以上とします。
          Ｂ．一方、運用資産１件当たりの投資額の当該投資後における運用資産の合計額に対する割合の上限は、原
             則として25％とし、ポートフォリオ全体の構成を考慮して分散投資効果について検討を行ったうえで取
             得の可否を判断します。
      ウ．売却方針
      （ア）本投資法人が取得する運用資                 産は中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わ
        ない方針です。
      （イ）しかしながら、中長期的には、不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリ
        アの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み等を考慮のうえ総合的に判断
        し、ポートフォリオの構成について戦略的区分を行い、売却を検討することがあります。また、運用資産の売却
        方針は、基本的には運用計画において定めることとしますが、必要に応じて当該運用計画を見直す場合もありま
        す。
          Ａ．戦略的区分について
             区分                       戦略的な意義
        コア・アセット             収益の中長期的な安定化を目的として、長期的な保有を基本方針とする資産

        アクティヴ・アセット             より流動性の高い運用資産のうち中長期的な賃料収入に基づく収益（インカム

                      ゲイン）を中心としながらも、取得後のインカムゲインの増額を基盤とした資
                      産価値の増額（バリューアップ）に基づき売却による収益（キャピタルゲイ
                      ン）を含むトータルリターン（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）の確保も
                      主体的かつ能動的に図ることのある資産
           a．本投資法人がアクティヴ・アセットに区分する運用資産の目安は、運用資産１件当たりの投資金額がオ
             フィスビルで40億円以下、レジデンスで20億円以下とします。
           b．アクティヴ・アセットの組入比率の上限は、原則として20％を目処とします。
          Ｂ．売却の検討を行う具体的な事象
           a．戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合
              例）空室率の改善や賃料の増額又は費用の削減等による収益性の改善等により物件価値の向上を図る
                ことができた場合。
           b．魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
              例）購入希望者の特殊事情等により鑑定評価額を10％以上上回るなど、周辺地域における想定価値を
                超える魅力的な価格が提示されるなど強い購入意向が示された場合。
           c．戦略的な重要性が失われた場合
              例１）老朽化等により物件の収益性が低下し、追加的な資本支出によっても目標とする収益をあげる
                 見込みがないと判断した場合。
              例２）同一地域においてより収益性の高い他の運用資産を取得した場合、又は周辺地域の市場性が著
                 しく衰退したなどの事情によりポートフォリオの構成における重要性が失われたと判断した場
                 合。
           d．財務上の観点から売却を行う場合
              例）有利子負債比率の引き下げを企図する場合。
      （ウ）売却する運用資産に係る投資対象不動産については、より高い価格での売却を実現できるよう、期限を定めた
        競争入札、競争力のある不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用等を実施します。
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      エ．開発案件への投資方針
       　本投資法人は、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が生じている、若しくは生じる見込みがある運用資
       産の取得を原則としており、本投資法人が自ら土地を取得して建物を建設することは予定していません。但し、第
       三者が建築中の投資対象不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断でき、完工・引渡しのリス
       クが極小化されている場合等においては当該建物の竣工前であっても投資判断を行うことがありますが、この際に
       は当該運用資産を取得するメリットと一定の期間について賃貸事業収入が生じないデメリットその他当該運用資産
       の取得により本投資法人が負担しうるリスクを比較検討して投資判断を行うこととします。
      オ．不動産対応証券等への投資方針
       　本投資法人が不動産対応証券等への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資判断を行うこととします。
      （ア）不動産対応証券等の投資対象不動産が、規約別紙「資産運用の対象及び方針」に適合した資産であること。
      （イ）原則として、投資対象不動産の売却時に、本投資法人に当該投資対象不動産を取得する機会が与えられている
        こと。
      （ウ）開発案件を投資対象不動産とする不動産対応証券等への投資を行う場合                                     にも前記エ．と同様の方針に従うこ
        と。
      カ．付保方針
       　地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体のＰＭＬ値を基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検
       討して付保の判断を行います。なお、ＰＭＬ値が高い個別物件があれば、個々に地震保険の付保を検討します。
      キ．財務方針
      （ア）借入及び投資法人債
          Ａ．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、
            修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借
            入金及び投資法人債（短期投資法人債を含み、以下「投資法人債」といいます。）の債務の返済を含みま
            す。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入又は投資法人債を発行することができます。但し、そ
            の限度額はそれぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第14条第１項及び第
            ３項）。
          Ｂ．上記Ａ．に基づき資金を借り入れる場合は、資本市場及び金融環境を総合的に考慮し、将来にわたる経
            済・社会情勢の変化を予測のうえ、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調
            達手段を選定し、低コストの資金調達を図ります。また、運用資産の新規購入、敷金等のテナント預り金
            の返還等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメント・ライン契約等の事前の融資枠設定
            又は随時の借入の予約契約を締結することがあります。
          Ｃ．上記Ａ．に基づき資金を借り入れる場合は、金商法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法に
            おける「投資法人に係る課税の特例」に規定する機関投資家に限ります。）からの借入に限るものとしま
            す。
          Ｄ．資金の借入又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
          Ｅ．本投資法人の資産総額（注）のうち、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（以下「ローン・
            トゥ・バリュー・レシオ」といいます。）の上限については、60％を目途としますが、新たな運用資産の
            取得等にともない、一時的に60％を超えることがあります。
            （注）「資産総額」とは、ローン・トゥ・バリュー・レシオ計算時点における直近の決算期末貸借対照表に記載された資産の
              部の金額をいい、有形固定資産について不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて算定した価額と期末帳簿価額との間に
              差額がある場合は、その差額を当該有形固定資産の期末帳簿価格に加減して求めた金額とします。
      （イ）募集投資口の発行
          Ａ．本投資法人は、資金の手当てを目的として、役員会の承認を経て、募集投資口の発行を行うことができま
            す。
          Ｂ．募集投資口の発行については、ローン・トゥ・バリュー・レシオ等、本投資法人の財務状態を考慮し、投
            資口の希薄化にも配慮のうえ決定します。
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      ③　不動産管理方針
      ア．本投資法人が不動産を管理するに当たっては、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維
       持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用逓減（外
       注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します。
      イ．本資産運用会社は、以下に示す定量・定性分析の内容を検討しつつ投資対象不動産に係る過去の関与度合い等を
       考慮に入れながら、委託業務の内容や報酬等について細部を交渉し、投資対象不動産毎に可能な限り最適なプロパ
       ティ・マネジメント業務受託者を選定します。
           項　　目                        内　　容
         企業内容・実績           ①　プロパティ・マネジメント業務受託者としての経験・実績
                   ②　同一業界内での評判、マネジメント方針の一貫性
                   ③　会社財務の健全性
         能力・体制           ①　市場への精通度合い
                   ②　テナント探索能力及び仲介ネットワークの有無
                   ③　物件に関する経理及びレポーティング能力
         手数料           ①　手数料の仕組み及び水準
         利益相反           ①　近隣における競合プロジェクトの有無

      ウ．本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金
       並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積立てることができます。
      エ．災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、適切な投資配分比率の維持や損害保険
       （火災保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
      オ．本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として全ての投資対象不動産を賃貸（駐車場、看
       板等の設置等を含みます。）するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受
       け入れることがあり、かかる金銭は、規約別紙「資産運用の対象及び方針」の定めに基づいて運用されます。
      カ．資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない
       場合があります。
      ④　開示方針

      ア．投資主・投資家が本投資法人を理解するために有用と考えられる情報を可能な限り開示し、常に適切な投資判断
       材料を提供できるように努めます。
      イ．投資主・投資家に対して正確で偏りのない情報を迅速に伝達できる体制を構築します。
      ウ．  投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）等が要請する
       内容及び様式に沿った開示を行います。
      ⑤　その他

        本投資法人は、その保有する特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは
       地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が
       本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします（規約別紙「資産運用の対象
       及び方針」Ⅱ.（２）③）。
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       （２）【投資対象】
        ①　基本的投資対象
         　規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅱ.
         （１））。
         ア．主たる投資対象とする特定資産
          　本投資法人は、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、主として以下に掲げる特定資産
          に投資します。
         （ア）不動産等
            Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
            Ｂ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託す
              る包括信託を含みますが、後記（イ）不動産対応証券に該当するものを除きます。）
            Ｃ．不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益
              権（後記（イ）不動産対応証券に該当するものを除きます。）
            Ｄ．当事者の一方が相手方の行う前記Ａ．乃至Ｃ．までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方
              がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分
              配を行うことを約する契約に係る出資の持分
         （イ）不動産対応証券
          　資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます。
            Ａ．優先出資証券　資産の流動化に関する法律（以下「資産流動化法」といいます。）に定める優先出資
              証券
            Ｂ．受益証券　投信法に定める受益証券
            Ｃ．投資証券　投信法に定める投資証券
            Ｄ．特定目的信託の受益証券　資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券
         イ．その他の特定資産
          　本投資法人は、前記ア．に掲げる不動産等及び不動産対応証券に該当する特定資産のほか次に掲げる特定資
          産により運用します。
         （ア）預金
         （イ）コール・ローン
         （ウ）国債証券（金商法で定めるものをいいます。）
         （エ）地方債証券（金商法で定めるものをいいます。）
         （オ）特別の法律により法人の発行する債券（金商法で定めるものをいいます。）
         （カ）資産流動化法に定める特定社債券
         （キ）社債券（金商法で定めるものをいいます。但し、転換社債券及び新株予約権付社債券を除きます。）
         （ク）投信法に定める投資証券若しくは投資法人債又は外国投資証券（金商法で定めるものをいいます。但し、
           前記ア．(イ)       Ｃ．に定めるものを除きます。）
         （ケ）コマーシャル・ペーパー（金商法で定めるものをいいます。）
         （コ）外国又は外国の者の発行する証券又は証書で、前記(ウ)乃至(キ)及び（ケ）の証券又は証書の性質を有す
           るもの
         （サ）外国貸付債権信託受益証券等（金商法で定めるものをいいます。）
         （シ）オプションを表示する証券又は証書（金商法で定めるものをいいます。但し、前記(ウ）乃至(サ)及び下
           記(ス)乃至(タ)に係るものに限ります。）
         （ス）預託証書（金商法で定めるもので、前記(ウ)乃至(オ)及び(キ)の証券の性質を有する本邦通貨建のものと
           します。）
         （セ）外国の者が発行する譲渡性預金証書（金商法で定めるもので、本邦通貨建のものとします。）
         （ソ）信託の受益権（金商法で定めるものをいいます。但し、前記ア．に定めるものを除きます。）
         （タ）外国の者に対する権利で、前記(ソ)の権利の性質を有するもの（金商法で定めるものをいいます。）
         （チ）その他金銭債権
         （ツ）デリバティブ取引（金商法で定めるもの                      をいいます。但し、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リ
           スクその他のリスクをヘッジすることを目的として運用するものに限ります。）に係                                       る権利
         （テ）株券（金商法で定めるものをいいます。但し、本運用方針のために必要又は有用と認められる場合に投資
           するものとします。）
         （ト）その他金商法に定める有価証券のうち前記の（ア）乃至（テ）に該当しない有価証券
         （ナ）   再生可能エネルギー発電設備（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（以下「投信法施行令」といい
           ます。）に定めるものをいいます。）
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         ウ．特定資産以外の資産（組織運営に伴い保有する資産を除きます。）に対する投資
          　本投資法人は、特定資産のほか、以下の資産に投資することがあります。但し、本運用方針のために必要又
          は有用と認められる場合に投資するものとします。
         （ア）商標法に基づく商標権、その専用使用権又は通常使用権
         （イ）温泉法に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
         （ウ）民法で規定される動産
         （エ）民法で規定される地役権
         （オ）資産流動化法に定める特定目的会社の特定出資
         （カ）電気通信事業法で規定される電話加入権
         （キ）地球温暖化対策の推進に関する法律に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果
           ガスに関する排出権を含みます。）
         （ク）その他不動産等又は不動産対応証券と併せて取得することが適当であると認められるもの
         エ．特定資産以外の資産（組織運営に伴い保有する資産）に対する投資
          　本投資法人は、前３項に定める資産のほか、本投資法人の商号に係る商標権、著作権法に基づく著作権等そ
          の他組織運営に伴い保有するものであって、適当と認められるものについては、これを取得することができま
          す。
         オ．金商法に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合において
          は、当該権利を有価証券とみなして、前記ア.乃至エ.を適用するものとします。
        ②　投資基準及び種類別、地域別、業種別等による投資予定

         　本投資法人の投資基準及び種類別、地域別、業種別による投資予定については、前記「（１）投資方針                                                 ②基
         本方針に基づくポートフォリオ運用基準」をご参照ください。
        ③　海外不動産保有法人の株式等

         　該当事項はありません。
       （３）【分配方針】

        ①　利益の分配
         　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第13条第１項）。
         ア.投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額及び出資剰
          余金の合計額を控除した額をいいます。以下同じです。）の金額は、投信法及び一般に公正妥当と認められる
          企業会計の基準その他の企業会計の慣行にしたがって計算されるものとします。
         イ.日本の租税関連法令が、本投資法人の投資主に対して分配する金銭について一定の要件のもとで損金算入を
          認めている場合、本投資法人は、日本の租税関連法令が当該損金算入を認めるために定めた要件を満たすよう
          に投資主に金銭を分配しなければなりません                     。
        ②　利益を超えた金銭の分配

         　本投資法人は、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合その他役員会において
         適切と判断した場合、投信法の規定に従い、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を
         超えて金銭の分配をすることができます。但し、投信協会の規則等において定める額を限度とします（規約第
         13条第２項）。
        ③　分配金の分配方法

         　前記①及び②に規定する分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算
         期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の所有口数又
         は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します（規約第13条第３項）。
        ④　分配金の除斥期間

         　前記①及び②に規定する分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払
         の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします（規約第13条第４項）。
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       （４）【投資制限】
        ①　規約による投資制限は以下のとおりです。なお、前記「（１）投資方針                                    ②  基本方針に基づくポートフォリ
         オ運用基準」もご参照ください。
         ア．本投資法人は、わが国以外に所在する不動産（本投資法人が取得する有価証券及び信託の受益権その他の資
          産の裏付けとなる不動産を含みます。）への投資は行わないものとします（規約別紙「資産運用の対象及び方
          針」Ⅲ．（１））。
         イ．本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅲ．
          （２））。
        ②　本投資法人は、投信法による投資制限に従います。主なものは以下のとおりです。

         ア．同一株式の取得制限
          　投資法人は、原則として、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100
          分の50を超えて取得できません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、投資法人が国外の
          特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、一定の取引を行うことがで
          きない場合には、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式につき、当該株式に係る議決
          権の総数の100分の50を超える株式を取得するときはこの限りではありません。（投信法第194条第２項）。
         イ．自己の投資口の取得及び質受けの制限
          　投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に
          掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１
          項、投信法施行規則第129条）              。なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取
          得することができる旨、規約で定めています（規約第５条第２項）。
         （ア）   その資産を主として投信法施行令で定める特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法
           人が、投資主との合意により             自らが発行した       投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合。
         （イ）合併後消滅する投資法人から自らが発行した投資口を承継する場合。
         （ウ）   投信法の規定により投資口の買取りをする場合。
         （エ）   自らが発行した投資口を無償で取得する場合。
         （オ）投資法人が有する他の法人等の株式(持分その他これに準ずるものを含みます。)につき当該他の法人等が
           行う剰余金の配当又は残余財産の分配(これらに相当する行為を含みます。)により自らが発行した投資口の
           交付を受ける場合。
         （カ）投資法人が有する他の法人等の株式(持分その他これに準ずるものを含みます。)につき当該他の法人等が
           行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに自らが発行した投資口の交付を受ける場合。
            Ａ．組織の変更
            Ｂ．合併
            Ｃ．株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みま
              す。）
         （キ）その権利の実行に当たり目的を達成するために自らが発行した投資口を取得することが必要、かつ、不可
           欠である場合（投信法第80条第１項第２号及び第３号並びに前記（エ）乃至（カ）に掲げる場合を除きま
           す。）。
         ウ．親法人投資口の取得の制限
         （ア）投資法人は、その親法人（他の投資法人を子法人とする投資法人をいいます。以下同じです。）である投
           資法人の投資口（以下本ウ．において「親法人投資口」といいます。）を取得してはなりません（投信法第
           81条第１項）。
         （イ）前記(ア)の規定は、次に掲げる場合には、適用されません。（投信法第81条第２項、投信法施行規則第
           131条）
            Ａ．合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。
            Ｂ．親法人投資口を無償で取得する場合。
            Ｃ．その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。）につき当該他の法人等が
              行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により親法人投資口の
              交付を受ける場合。
            Ｄ．その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。）につき当該他の法人等が
              行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合。
             ａ．組織の変更
             ｂ．合併
             ｃ．株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含
               む。）
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             ｄ．株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含
               む。）
            Ｅ．その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠で
              ある場合（投信法第81条第２項第１号及び前記Ｂ．乃至Ｄ．に掲げる場合を除きます。）。
        ③　金商法による投資制限

         　投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社
         は、投資運用業を行う金融商品取引業者として当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行
         うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の
         うち、主なものは以下のとおりです。
         ア．自己取引等
          　資産運用会社は自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行う
          ことはできません（金商法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又
          は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（以下「業
          府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
         イ．運用財産相互間の取引
          　資産運用会社は資産の運用を行う運用財産相互間において取引を行うことはできません（金商法第42条の２
          第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させる
          おそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
         ウ．第三者の利益を図る取引
          　資産運用会社が、特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数、数値又は対
          価の額の変動を利用して自己又は権利者以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引
          を行うことを内容とした運用を行うことはできません(金商法第42条の２第３号）。
         エ．通常と異なる条件の取引
          　資産運用会社は、通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が権利者の利益を害すること
          となる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うことはできません(金商法第42条の２第４号）。
         オ．損失を補てんする取引
          　資産運用会社は、運用財産の運用として行った取引により生じた権利者の損失の全部若しくは一部を補てん
          し、又は運用財産の運用として行った取引により生じた権利者の利益に追加するため、当該権利者又は第三者
          に対し、財産上の利益を提供し、又は第三者に提供させることはできません（但し、事故による損失の全部又
          は一部を補てんする場合を除きます。）（金商法第42条の２第６号）。
         カ．その他業府令で定める取引
          　資産運用会社は、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させ
          るものとして業府令で定める行為はできません（金商法第42条の２第７号、業府令第130条第１項）。
         キ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
          　資産運用会社は、金商法第２条第２項第５号若しくは第６号に掲げる権利又は同条第１項第21号に掲げる有
          価証券（政令で定めるものに限ります。）若しくは同条第２項第７号に掲げる権利（政令で定めるものに限り
          ます。）については、当該権利又は有価証券に関し出資され、又は拠出された金銭（これに類するものとして
          政令で定めるものを含みます。以下この項において同じです。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者
          の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契
          約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでなければ、当該権利についての
          取引（金商法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと
          ができません（金商法第40条の３）。
        ④　その他

         ア．有価証券の引受及び信用取引
          　本投資法人は有価証券の引受及び信用取引は行いません。
         イ．集中投資
          　集中投資について制限はありません。なお、運用資産の取得方針については、前記「（１）投資方針                                                ②  基
          本方針に基づくポートフォリオ運用基準」をご参照ください。
         ウ．他のファンドへの投資
          　他のファンド（投資証券及び投資信託の受益権）に対する投資については、主として以下の（ア）又は
          （イ）を裏付けとするファンドに対するものに限ります。なお、以下に記載する不動産は、日本国以外に所在
          する不動産は含みません（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅲ．(1）参照）。
         （ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権
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         （イ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を
           含みます。）の受益権
         エ．不動産対応証券等への投資制限
          　不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又はそれらを信託財産とする信託の受益権を主たる投資対象とする
          不動産対応証券等への投資を行う場合は、投資時における、不動産対応証券等に対する投資額の合計額の本投
          資法人の有する資産の総額に占める割合を100分の10以内とします。
         オ．流動性に欠ける資産への投資
          　流動性に欠ける資産への投資に制限はありません。
         カ．法令・規則等の遵守
          　本投資法人の運用資産は、規約別紙「資産運用の対象及び方針」の定めのほか、投信法並びに関係法令及び
          投信協会    の定める規則等を遵守し運用されます（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅴ．参照）。
         キ．  借入又は投資法人債（規約第14条）
         （ア）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、
           修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入
           金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人
           債を発行することができます。なお、資金を借り入れる場合には、金商法に規定する適格機関投資家（但
           し、租税特別措置法における「投資法人に係る課税の特例」に規定する機関投資家に限ります。）からの借
           入に限るものとします。
         （イ）前記(ア）の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
         （ウ）借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとしま
           す。
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      ３【投資リスク】
       　以下には、本書の日付現在、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）及び本投資法人の発行する投
       資法人債への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本
       投資口及び投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存
       在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の資産についても
       ほぼ同様にあてはまります。
       　本投資法人は、対応可能な限りこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及
       び対応が結果的に十分である保証はありません。これらの回避又は対応が不十分である場合、本投資口又は投資法人
       債の投資家（以下「各投資家」といいます。）は損失を被るおそれがあります。これらの各投資家は、自らの責任に
       おいて、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで本投資口及び投資法人債に関する投資判断を
       行う必要があります。
       　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
      (１)　一般的なリスク
        ①　投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
        ②　投資口の市場での取引に関するリスク
        ③　投資口・投資法人債の価格変動に関するリスク
        ④　投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
        ⑤　金銭の分配に関するリスク
      (２）商品設計及び関係者に関するリスク

        ①　投資口の商品性に関するリスク
        ②　収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
        ③　ローン・トゥ・バリュー・レシオに関するリスク
        ④　借入及び投資法人債に関するリスク
        ⑤　投資法人の倒産リスク
        ⑥　本投資法人の登録が取消されるリスク
        ⑦　本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
        ⑧　役員の職務遂行に関するリスク
        ⑨　インサイダー取引に関するリスク
        ⑩　本資産運用会社に関するリスク
        ⑪　プロパティ・マネジメント業務受託者に関するリスク
        ⑫　本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
      (３）信託の受益権特有のリスク

        ①　信託受益者として負うリスク
        ②　信託の受益権の流動性リスク
        ③　信託受託者に関するリスク
        ④　信託の受益権の共有等に関するリスク
      (４）特定目的会社の優先出資証券特有のリスク

        ①　優先出資社員として負うリスク
        ②　優先出資証券の流動性リスク
        ③　他の優先出資社員に関するリスク
      (５）不動産に関するリスク

        ①　不動産の流動性、取引コスト、フォワード・コミットメント等に関するリスク
        ②　物件取得の競争に関するリスク
        ③　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
        ④　不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力なきことに由来するリスク
        ⑤　共有物件に関するリスク
        ⑥　区分所有物件に関するリスク
        ⑦　借地物件に関するリスク
        ⑧　開発物件に関するリスク
        ⑨　鑑定評価額及び建物状況評価に関するリスク
        ⑩　賃料収入の減少に関するリスク
        ⑪　マスターリースに関するリスク
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        ⑫　わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク
        ⑬　テナントの建物使用態様に関するリスク
        ⑭　不動産の運用費用の増加に関するリスク
        ⑮　偶然不測の事故・自然災害に関するリスク
        ⑯　不動産の偏在に関するリスク
        ⑰　テナント集中に関するリスク
        ⑱　不動産に関する所有者責任等に関するリスク
        ⑲　法令の変更に関するリスク
        ⑳　有害物質に関するリスク
      (６）税制等に関するリスク

        ①　利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
        ②　過大な税負担の発生により90％超支払配当要件が満たされないリスク
        ③　税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び90％超支払配当要件が満たされない
          リスク
        ④　同族会社に該当するリスク
        ⑤　不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク
        ⑥　税制変更に関するリスク
        ⑦　投資口を保有する投資主について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
        ⑧　減損会計の適用に関するリスク
        ⑨　資金不足により利益の配当等が行われないことに関するリスク
        ⑩　納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
      (７）その他

        ①　取得予定資産を組入れることができないリスク
        ②　売主の倒産等の影響を受けるリスク
        ③　重要事象等に関するリスク
      (８）投資リスクに対する管理体制について

        ①　本資産運用会社の体制
        ②　本投資法人の体制
        　本項に記載されている各リスク項目の内容は以下のとおりです。

      (１）一般的なリスク
       ①　投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
        　投資法人は、一般に、投信法に基づき不動産等資産を主たる投資対象としており、改正投信法が2014年に施行
        されています。今後かかる投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度の取扱い若しくは解釈が大幅に変更さ
        れ、また、さらなる新たな法制度が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の運用方針、運営形態等
        の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益の状況に悪影響を及ぼす可能性があ
        ります。
       ②　投資口の市場での取引に関するリスク

        　本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少等その他東京証券取引所の上場規程、規則等に定める一
        定の上場廃止基準に抵触する場合（一定期間継続して金銭の分配を行わない場合や本投資法人につき民事再生手
        続等の倒産手続が開始された場合を含みます。）には、本投資口の上場が廃止される可能性があります。上場廃
        止後は東京証券取引所における本投資口の売却は不可能となり、投資主の換価手段が大きく制限されます。
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       ③　投資口・投資法人債の価格変動に関するリスク
        　本投資口の市場価格は、東京証券取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢
        その他市場を取り巻く様々な要素の影響を受けます。投資法人債の価格も、投資家の需給により影響を受けるほ
        か、金利情勢、経済情勢、格付けの低下等、様々な要素の影響を受けることがあります。
        　本投資法人は、不動産及び不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の有価証券等の資産を主な投資対
        象としていますが、不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動
        産の流動性は一般に低く、望ましい時期に不動産を売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性
        もあります。これらの要因により本投資法人の資産の価値が下落する可能性があります。また、不動産投資信託
        証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影
        響を及ぼす可能性があります。
        　以上のような諸要素に起因して本投資口の市場価格又は投資法人債の価格が下落した場合、それらの各投資家
        が損失を被る可能性があります。
       ④　投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

        　本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金・保証金並びに借
        入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口を随時発行する予定で
        す。投資口が発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の全投資口に対する割合は希薄化する
        可能性があります。さらに、投資口の発行の結果、本投資法人の１口当たりの純資産額や市場における需給バラ
        ンスが影響を受けることがあります。
       ⑤　金銭の分配に関するリスク

        　本投資法人は、前記「２　投資方針　（３）分配方針」に記載の分配方針にしたがって、投資主に対して金銭
        の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではあ
        りません。
      (２）商品設計及び関係者に関するリスク

       ①　投資口の商品性に関するリスク
        　本投資法人の投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるた
        め、投資主が本投資口を換価する手段としては、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し、清算される
        場合の残余財産分配請求権等を除き、原則として取引所金融商品市場（以下「取引市場」といいます。）を通じ
        た売却によることとなります。本投資口の取引市場における売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本
        投資口を希望する時期及び条件で換価できない可能性があります。
        　また、本投資口は、元本の保証が行われる商品ではなく、換価時に投資金額以上の回収を図ることができる保
        証はありません。また、本投資口の譲渡価格や元本について、いかなる第三者の保証も付されていません。さら
        に、預金保険等の対象としての保護も受けていません。
        　なお、本投資口の取引価額は、取引市場の需給を反映して決まります。本投資法人の純資産価額とは一致する
        ものではなく、また純資産価額の増減と必ずしも連動していません。
       ②　収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク

        　本投資法人の収益は、主として保有不動産の賃料収入に依存しています。保有不動産に係る賃料収入は、保有
        不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少
        する可能性があります。
        　保有不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料は、一般的に常に適正と認められる賃料水準であると
        は限りません。特に、定期賃貸借契約が締結される場合、通常の賃貸借契約に比し、契約期間中の賃料収入の安
        定が期待できる反面、通常の賃貸借契約に比べて賃料が低く抑えられることがあります。
        　保有不動産に係るテナントによる賃料の支払いが遅延し、又は不履行となる場合、本投資法人は予定した収入
        を予定した時期に得られないことになります。
        　テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナン
        トの合意により減額される可能性があります。また、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条に基づく賃料
        減額請求権を行使した場合、賃貸人の同意なしに賃料が引き下げられる可能性があります。このような賃料減額
        の可能性は、賃料水準が一般的に低下した場合により増大するとともに、新たに入居するテナントとの間で締結
        される賃貸借契約に基づいて支払われる賃料が従前の賃料に比して低額となり、賃料収入の減少をもたらす可能
        性があります。
        　また、上記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金の返還、多額の資本的支出、未稼働の投資対象
        不動産の取得等はキャッシュ・フローを減ずる結果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性が
        あります。加えて、本投資法人の保有不動産の中には、用途や利用可能テナントに限定を伴うものがあります。
        このような用途を限定された保有不動産については、代替テナントとなる者が必ずしも多くないことがあり、既
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        存テナントが退去した場合に代替テナントが入居するまでの空室期間が生じ、その結果本投資法人の収益が悪影
        響を受ける可能性があります。
        　さらに、保有不動産の売却に伴い収入が発生することがありますが、かかる収入は、恒常的に発生するもので
        はなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のもので
        はありません。
        　一方、保有不動産に関する費用としては、減価償却費、保有不動産に関して課せられる公租公課、保有不動産
        に関して付保される保険の保険料、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費
        用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
        　このように、保有不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、費用は増大する可能性があり、これら
        双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が悪影響を受けることがあります。
       ③　ローン・トゥ・バリュー・レシオに関するリスク

        　本投資法人は、ローン・トゥ・バリュー・レシオの上限については、60％程度を目途としますが、資産の取得
        等に伴い、60％を超えることがあります。
        　ローン・トゥ・バリュー・レシオが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くな
        り、その結果、急激な金利環境の変化が起こると投資主が受取る分配が低額又は（場合により）分配がなされな
        くなる可能性があります。
       ④　借入及び投資法人債に関するリスク

        　本投資法人は、前記「２　投資方針　（１）投資方針　②　基本方針に基づくポートフォリオ運用基準　キ．
        財務方針　(ア）借入及び投資法人債」に記載の方針に従い、これまで金商法に規定する適格機関投資家（但し、
        租税特別措置法における「投資法人に係る課税の特例」に規定する機関投資家に限ります。）からの借入及び投
        資法人債の発行による資金調達を行っており、また今後も継続的に行う予定です。その上限は、借入については
        １兆円、投資法人債の発行については１兆円（但し、合計して１兆円を超えません。）とされています。
        　本投資法人が新たな金銭の借入や投資法人債の発行、又はこれら既存債務の借換を希望する場合、それらの実
        現に係る可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力や金利情勢その他金融環境の影響を受けるため、今後、
        本投資法人の希望する時期及び条件で借入及び投資法人債の発行又はこれら既存債務の借換を行うことができる
        保証はありません。
        　特に、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を処分しなければこれら既
        存債務の弁済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を
        処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益や金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性が
        あります。
        　また、本投資法人が借入又は投資法人債の発行を行う場合において、債権者より、債権保全措置として、一定
        の財務制限条項を設定され、又は担保設定制限や資産取得制限等を課されることがあり、あるいは、現金その他
        一定の資産の留保を求められ、本投資法人の業務その他に関して誓約を要請され、又は規約の変更が制限される
        などの可能性があります。
        　なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先金融機関との間で締結するローン契約において負債比率及び元利
        金支払能力を判定する指標（ＤＳＣＲ）に係る財務制限条項及び担保設定制限が設けられています。
        　本書の日付現在において、当該財務制限条項への抵触はありませんが、将来において、不動産価格の下落や収
        益性の低下等に伴って財務制限条項に抵触した場合には、金融機関が満足する条件による担保の差し入れ又は借
        入金の返済等が必要とされます。このような制約により、希望しない条件・時期での運用資産の売却等を余儀な
        くされるなど、本投資法人の運営が支障を受けることがあり、ひいては本投資法人の収益又は投資主に対する金
        銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資法人債（ここでは短期投資法人債を含みませ
        ん。）の発行・金銭の借入の際に（又はその後において）保有不動産に担保を設定した場合には、本投資法人が
        当該担保の設定された保有不動産の売却を希望する際に、担保の解除手続等を要することが考えられ、希望どお
        りの時期又は価格で売却できない可能性があります。
         なお、本投資法人がこれら既存債務の借換を行えない場合、本投資法人は債務不履行となり、既存債務の債権
        者より本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、
        本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。また、本投資法人が資産の売却等
        を理由として借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢
        によって決定される場合があるほか、予測しがたい経済情勢の変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性
        があります。
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       ⑤　投資法人の倒産リスク
        　本投資法人は一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有するに至る可能性を否定することはできませ
        ん。本投資法人は現行法上の倒産手続として破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続に服します。本投
        資法人にはこれらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証があるわけではありません。
        　本投資法人が支払不能や債務超過の状態になると、破産法上の破産手続が開始され得る状態になります。本投
        資法人に破産の原因である事実の生じるおそれのあるときは、民事再生手続開始の申立てができる状態になりま
        す。また、本投資法人が解散すると清算手続に入りますが、清算の執行に著しい支障を来す事情がある場合、又
        は債務超過の疑いがある場合には、債権者、清算執行人、投資主等が特別清算開始の申立てを行うことができま
        す。また、清算執行人は、本投資法人に債務超過の疑いがある場合には特別清算の申立てをしなければなりませ
        ん。
        　本投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算が開始され、又は倒産手続により清算される場
        合、投資法人債の債権者はその元利金の金額の償還を受けられないこととなるおそれがあり、また、投資主は本
        投資口の持つエクイティ証券としての性質より、全ての債権者への弁済又は投資法人債の償還後の残余財産を
        もってする分配によってのみ投資元本を回収することとなります。このため、投資主は、本投資法人の清算の場
        合、投資額のほとんどの回収を期待できない可能性があり、特に倒産手続に基づく清算の場合にはこの傾向が顕
        著となります。
       ⑥　本投資法人の登録が取消されるリスク

        　本投資法人は、投信法に基づき投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合、投信法
        上の登録を取消される可能性があります。登録が取消されると、本投資口の上場が廃止され、解散し、清算され
        ることになります。
       ⑦　本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

        　本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一
        般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノ
        ウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも
        維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行に
        つき善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、かつ法令、規約及び投資主
        総会の決議を遵守し本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負って
        いますが、これらの者による業務の懈怠その他の義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影
        響を及ぼす可能性があります。また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委
        託契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託す
        ることが要求されている（投信法第117条、第198条、第208条）ため、各委託契約が解約された場合には、本投資
        法人が新たな受託者に委託する必要があります。
        　しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託者
        を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性
        があります。
        　また、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産、更生手続又は再生手続その他の倒産手続等
        に入った場合、業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困
        難が生じるおそれがあり、さらに資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約されることが
        あります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行が悪影響を受ける可能性があります。
        　このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を
        受けている業者として、プロパティ・マネジメント業務受託者、建物管理会社等もあります。本投資法人の収益
        性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者
        が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈
        怠その他の義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
       ⑧　役員の職務遂行に関するリスク

        　投資法人において、執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表することとされ（投信法第109条第
        １項）、また、投資法人にすべての執行役員及び監督役員により構成される役員会を置くこと（投信法第112
        条）、執行役員は、投信法に定める事項その他の重要な職務を執行しようとするときは役員会の承認を受けなけ
        ればならないこと（投信法第109条第２項）及び監督役員は執行役員の職務の執行を監督すること（投信法第111
        条第１項）が定められています。このように、執行役員及び監督役員は、投資法人の運営に当たり裁量が広いこ
        とから、善管注意義務及び忠実義務を負っています。しかし、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員
        が善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、本投資法人の収益等に悪影響を受ける可能性がありま
        す。
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       ⑨　インサイダー取引に関するリスク
        　金商法の改正により、投資法人に係るインサイダー取引規制が2014年４月１日付けで導入されており、                                                 このよ
        うな投資法人に係るインサイダー取引規制に十分な対応を図るための内部態勢の整備を念頭に置き、本資産運用
        会社は、インサイダー取引未然防止規程及びコンプライアンス・マニュアルを通じて、その役職員がその立場上
        知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資口及び投資法人債、並びに上場会社の株式等の売買を行うことを
        禁止しています。さらに、本投資法人においても、役員会にてインサイダー取引未然防止規程を採択し、執行役
        員及び監督役員がその立場上知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資口及び投資法人債、並びに上場会社
        の株式等の売買を行うことを禁止しています。こうした措置にもかかわらず、本資産運用会社の役職員並びに本
        投資法人の役員が金商法及び上記の内部規程で定めるインサイダー取引規制に違反する事態が生じた場合、取引
        市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪
        影響をもたらす可能性があります。
        　なお、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
       ⑩　本資産運用会社に関するリスク

        　本投資法人にとって適切な運用資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウに拠
        るところが大きいと考えられます。本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維
        持されるとの保証はありません。また、本資産運用会社は、機動性、効率性、法令遵守体制の強化その他の理由
        により、社内体制を必要に応じ随時変更することがありますが、かかる変更によって本資産運用会社が意図した
        とおりの効果を収めるとの保証はなく、結果的に、本投資法人の資産運用に悪影響を与えないとの保証はありま
        せん。
        　さらに、本投資法人は、資産運用の基本方針を規約において定めており、かかる基本方針の下に資産運用を行
        うため、本資産運用会社は、前記「２　投資方針　（１）投資方針　②　基本方針に基づくポートフォリオ運用
        基準」に記載の資産運用ガイドラインを社内規程として定めています。しかしながら、資産運用ガイドライン
        は、本資産運用会社がその時々の市場環境と経済情勢の下で本投資法人の資産運用の基本方針に最も適合すると
        判断して定めた社内規程です。そのため、本資産運用会社は、市場環境・経済情勢その他を考慮して、投資主総
        会の決議を経ることなく資産運用ガイドラインを随時変更することがあります。しかしながら、かかる変更の結
        果として本投資法人の資産運用又はその業績に悪影響を与えないとは限りません。
        　本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用委託契約を解除することができます。ま
        た、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用委託契約を
        解約することができるほか、本資産運用会社が金商法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合
        には本資産運用会社との資産運用委託契約を解約しなければなりません。本資産運用会社との資産運用委託契約
        が解約された場合、本投資法人は、新たな金融商品取引業者に対して資産運用業務を委託しなければなりません
        が、適切な金融商品取引業者との間で時機を得て新たな資産運用委託契約を締結できる保証はありません。新た
        な金融商品取引業者に業務が承継されない限り、本投資法人の収益等に悪影響が生じ、場合によっては本投資口
        が上場廃止となる可能性があります。また、本資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債
        の期限の利益の喪失事由となることがあります。
        　さらに、法令上、本資産運用会社は、他の投資法人等の資産運用会社となることを制限されていませんので、
        他の投資法人等に資産運用等を委託された場合には、投信法上の善管注意義務や忠実義務の存在にかかわらず、
        本投資法人に不利益となる意思決定が行われるおそれがあります。
        　本投資法人は、投信法に定める利害関係人等に該当する本資産運用会社の株主又はそれらの関連会社等並びに
        投信法に定める利害関係人等に該当しない本資産運用会社の株主（以下「本資産運用会社関係者」といいま
        す。）から資産を取得する可能性があります。このような場合、本資産運用会社は、本資産運用会社関係者に有
        利な条件で、本投資法人に係る資産を取得させることにより、本資産運用会社関係者の利益を図ることが可能な
        立場にあります。
        　本資産運用会社関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に
        出資を将来行う可能性があります。本投資法人と本資産運用会社関係者が特定の資産の取得又は処分に関して競
        合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、本資産運用会社関係者又はその顧客の利益を優先
        し、その結果本投資法人の利益を害することとなる可能性が存在します。
        　さらに、保有不動産の管理委託契約や保険の付保契約の相手方として、又は本投資法人に対する融資のレン
        ダー等として、本資産運用会社関係者が本投資法人と取引を行う可能性があります。このような場合、本資産運
        用会社が本投資法人の利益を優先せず、その結果本投資法人の利益を害することとなる可能性が存在します。
        　しかし、金商法上、本資産運用会社は、本投資法人のために忠実に、かつ本投資法人に対し、善良なる管理者
        の注意をもって本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務付けられているほか（金商法第42
        条）、自己又は第三者の利益を図るため本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用
        を行うことが明示的に禁止されています（金商法第42条の２第７号、業府令第130条第１項第２号）。また、本資
        産運用会社は、第三者（本資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投
        資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内
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        容とした運用を行うことが禁止されています（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第３号並びに金
        商法第44条の３第１項第３号）。加えて、上記要件に該当するもの以外の取引で、必ずしも投資主の利益を害す
        る とは限らない行為については、行為そのものを類型的に禁止せず、損害が生じた場合に本資産運用会社の責任
        を追及できるよう、本資産運用会社の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実
        させています（金商法第47条、第47条の３、金融商品取引法施行令第16条の17、業府令第181条及び第183条）。
        さらに、本資産運用会社に、特定資産の価格等の調査（投信法第201条）を行わせることで、価格の公正さを確保
        し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。また、本資産運用会社は、社
        内規程である利害関係人等取引規程を通じて、利害関係人等及び本資産運用会社関係者との取引について一定の
        手続を経ることとしてリスク管理に努めます（注）。しかしながら、本投資法人に関する資産の運用において、
        本資産運用会社が、上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正に取らない場合には、本投資法人に損害を与
        え、その収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。
        （注）上記のほか、2014年12月１日施行の改正投信法と同施行規則により、本投資法人と本資産運用会社の投信法に定める利害関係人
           等との間で、不動産や有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引を行う場合、原則として（軽微基準に該当する場合を除き）、本投
           資法人の同意（役員会の承認を要します。）を得る必要があるとされ（投信法第201条の２）、また、監督役員と資産運用会社と
           が一定の利害関係を有する場合の資産運用業務の委託の禁止の範囲が拡大されました（投信法施行規則第244条第３号及び第４
           号）。また、本資産運用会社は、当該改正投信法を踏まえて利害関係人等取引規程の改定を行い、原則として（軽微基準に該当
           する場合を除き）、本投資法人と利害関係人等取引規程に定める利害関係人等との間で不動産や有価証券の取得、譲渡又は貸借
           の取引を行う場合や、本投資法人が保有する信託受益権の受託者が当該信託の受託者としての立場でかかる利害関係人等との間
           で不動産の貸借の取引を行う場合、本投資法人又は受託者による契約締結前に、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人
           の同意を得ることとしました。しかしながら、一定の軽微基準が定められる等、改正投信法及び改定後の利害関係人等取引規程
           によっても、本資産運用会社がその関係者の利益を図りうる可能性があります。
       ⑪　プロパティ・マネジメント業務受託者に関するリスク

        　プロパティ・マネジメント業務受託者は、保有不動産につき、テナント募集活動その他不動産の管理及び運営
        に関する業務（プロパティ・マネジメント業務）を行います。
        　一般に、テナント募集業務を含め、不動産の管理及び運営業務の成否は、プロパティ・マネジメント業務受託
        者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、プロパティ・マネジメント業務受託者に
        おいてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。
        　また、プロパティ・マネジメント業務受託者にプロパティ・マネジメント契約に基づく義務違反がある場合そ
        の他一定の場合、本投資法人は、プロパティ・マネジメント契約を解除することができますが、その場合、適切
        な代替のプロパティ・マネジメント業務受託者を見つけることができない可能性があります。
        　加えて、前記プロパティ・マネジメント業務受託者による契約上の義務違反、業務の懈怠その他の場合、たと
        え損害賠償請求が可能であるとしても、本投資法人の収益等は悪影響を受ける可能性があります。加えて、プロ
        パティ・マネジメント業務受託者につき破産その他の倒産手続が開始されるなどし、業務遂行能力が大幅に減
        少・喪失した場合には、本投資法人の日常の業務遂行に支障が生じ、本投資法人の収益や金銭の分配額等に悪影
        響を及ぼす可能性があります。
         一方、プロパティ・マネジメント業務受託者は、自ら若しくはその子会社等を通じて、又は第三者から賃借し
        テナントに転貸する形式で、多数の不動産の貸主となる可能性があります。
        　また、複数の不動産に関して、他の顧客から不動産の管理及び運営業務を受託し、他の不動産投資法人におい
        ても、本投資法人の保有不動産に係るプロパティ・マネジメント業務受託者と類似又は同種の業務を行う可能性
        があります。これらの場合、プロパティ・マネジメント業務受託者は、本投資法人以外の者の利益を優先するこ
        とにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
       ⑫　本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

        　本投資法人の一般事務受託者又は本資産運用会社の                         株主、本資産運用会社を含む企業グループに属する法人                          若
        しくは本資産運用会社の役職員の出向企業等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、
        それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。
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        ア．エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社は、以下のそれぞれの立場において本投資法人に本書の日付現在関与し、
         又は将来において関与することがあります。
        （ア）投資主
        （イ）運用資産のテナント
        （ウ）投資対象不動産の売買における売主又は買主
        （エ）投資対象不動産の売買における仲介業者
        （オ）新規テナント斡旋の仲介業者
        （カ）本資産運用会社の親会社（本書の日付現在における出資割合70.0％）
        （キ）本資産運用会社の役職員の出向元企業（本書の日付現在における常勤の出向役職員９名）
        イ．ケネディクス株式会社は、以下のそれぞれの立場において本投資法人に本書の日付現在関与し、又は将来にお
         いて関与することがあります。
        （ア）投資対象不動産の売買における売主又は買主
        （イ）投資対象不動産の売買における仲介業者
        （ウ）本資産運用会社の株主（本書の日付現在における出資割合30.0％）
        （エ）本資産運用会社の役職員の出向元企業（本書の日付現在における常勤の出向役職員－名）
         以上の各社は、以上の立場以外の別の立場においても本投資法人に関与する可能性があり、そのそれぞれの立場
        において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。また、以上の各社以外の会社も、本投資法人に将来関与
        する可能性があり、その立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。
        　しかし、投信法上、一般事務受託者や資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し、善良
        な管理者の注意をもって事務乃至業務を遂行することが義務付けられています。
        　また、本投資法人は、それらの者との間の契約において、可能な限り、本投資法人に対する忠実義務及び善管注
        意義務を課すこととしています。
      (３）信託の受益権特有のリスク

        　本投資法人は原則として、不動産信託受益権を取得しますので、後記「(５）不動産に関するリスク」に記載す
        る不動産特有のリスクに加え、以下のような信託の受益権特有のリスクを負います。なお、以下、2007年９月30日
        施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、新信託法施行と同時に改正された信託法（大正11
        年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第
        109号。以下「信託法整備法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といい、信託契約に別
        段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に
        関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
       ①　信託受益者として負うリスク
        　信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では信託受託者が信託事務の処理上発
        生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った
        場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条及
        び第37条）。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的
        利益と損失は、最終的にはすべて信託受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産信託受
        益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・デリジェンス（詳細調査等）を実施し、保険金支払能
        力に優れる保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を
        取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産信託受益権を保有するに至った場合に
        は、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担す
        ることになります。
        　また、信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は受益者にその賠
        償を請求することができます。このため、信託財産からの支弁又は受益者に対する請求がなされた場合、本投資法
        人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。新信託法の下では、原則として信託受益者がこのような責任を負
        うことはなくなりましたが、信託受益者と不動産信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、
        当該合意に従い信託受益者に対し不動産信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条
        第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
       ②　信託の受益権の流動性リスク

        　本投資法人が信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、後述する不動産の流動性リスク
        が存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常で
        す。さらに、不動産信託受益権については金商法の施行により有価証券とみなされ、信託受益権の販売に関する業
        務は第二種金融商品取引業として規定されることになります。
         このことにより信託の受益権に係る流動性が従来よりも高まる可能性があるものの、有価証券と比較すると相
        対的に流動性が低いというリスクが低減される保証はありません。
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        　また、信託受託者は、事実上、原則として瑕疵担保責任を負って信託不動産の売却を行わない傾向があるため、
        本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却が困難である可能性があります。
       ③　信託受託者に関するリスク

       ア．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
        　信託法上、信託受託者が破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合における信託財産の
        取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性と
        いう観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産そ
        の他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されていました。信託受託者が破産した場合、
        旧信託法第42条第１項に基づき受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなる
        ことから、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもありました（破産法第34条第１項）。また、旧信託
        法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託
        受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられており、信託財産は破産管
        財人・更生管財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられていました。但し、信託財産であることを
        破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動
        産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得してきまし
        た。
        　新信託法においては、同法の適用される信託契約に係る信託財産に関しては、信託受託者が破産手続又は会社
        更生手続その他の倒産手続の対象となった場合でも、信託財産は破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者
        の固有財産に属しないことが規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。
       イ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
        　信託受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引
        当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能
        性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認め
        ていますが（旧信託法第31条、新信託法第27条）、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは
        限りません。
        　信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・デリジェンス（詳細調査等）を実施し、(ⅰ）信託契約上、
        当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、(ⅱ）信託財産の処分や
        信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ
        を投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産を引当てとする新たな債務が負担されたり
        することにより本投資法人が不利益を被る可能性を回避する方針ですが、かかるリスクが現実化しないという保
        証はありません。
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       ④　信託の受益権の共有等に関するリスク
        　本投資法人が保有する信託の受益権が準共有される場合又は分割された受益権を他の者とそれぞれ保有する場合
        には、共有者間の規約又は信託契約により、信託の受益者としての本投資法人が有する指図権の行使が制約され、
        その結果、本投資法人の資産運用が影響を受ける場合があります。
      (４）特定目的会社の優先出資証券特有のリスク

        　本投資法人は原則として、不動産信託受益権の取得を通じて不動産投資を行いますが、資産流動化法上の特定目
        的会社（資産の２分の１を越える額を不動産等に投資することを目的とするもの）が発行する優先出資証券へ投資
        を行う場合がありえます。
        　かかる投資を行う場合にも、本投資法人は税法上の導管性要件に抵触することなく投資を行う意向ですが、その
        場合、後記「(５）不動産に関するリスク」に記載する不動産特有のリスク及び前記「（３）信託の受益権特有の
        リスク」に記載する信託の受益権特有のリスクに加え、以下のような優先出資証券特有のリスクを負うこととなり
        ます。
       ①　優先出資社員として負うリスク
        　特定目的会社への優先出資証券に投資する優先出資社員は、当該特定目的会社からの配当金又は残余財産の分配
        を享受する地位にあることから、本投資法人が優先出資証券を取得した場合、本投資法人は、導管体である当該特
        定目的会社を介して、その優先出資社員として損害を被るおそれがあります（例えば、特定目的会社の投資する不
        動産等の収益悪化、当該不動産等の価値の下落、又は当該保有財産に関する想定外の課税や保有財産の瑕疵に起因
        する第三者の損害への賠償等の諸費用の発生により、配当金又は分配される残余財産が減少すること等）。
       ②　優先出資証券の流動性リスク

        　特定目的会社が保有財産としての不動産等を処分する場合には、不動産（又は信託受益権）の流動性リスクが存
        在します。また本投資法人は運用資産の中長期的な保有を基本方針とし、当該運用資産の取得から短期間での売却
        は原則として行わない予定ですが、経済合理性があると判断した場合等には優先出資証券を売却する場合がありま
        す。その場合、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、一般的な有価証券と比較すると相
        対的に流動性が低く、売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は予定より低い価額での売却を余儀なく
        される可能性があります。
       ③　他の優先出資社員に関するリスク

        　本投資法人が保有する優先出資証券に関して、本投資法人以外に優先出資社員が存在する場合には、本投資法人
        の保有割合によっては、当該特定目的会社の社員総会において、優先出資社員が議決権を有する事項について本投
        資法人の意向を反映させることができない可能性があり、また優先出資社員間の契約等において、優先出資証券の
        譲渡に際し、他の優先出資社員の承諾の取得、先買権又は優先交渉権の付与といった譲渡処分に関する一定の制約
        が課される場合があります。
        　以上の結果、本投資法人の業績が悪影響を受ける可能性があります。
      (５）不動産に関するリスク

       　以下に記載するリスクは、主として本投資法人が不動産を直接に取得する場合を念頭においていますが、本投資
       法人が不動産を主たる裏付けとする信託の受益権及びその他の資産を取得する場合であってもほぼ同様にあてはま
       ります。
       ①　不動産の流動性、取引コスト、フォワード・コミットメント等に関するリスク

        　一般的に、不動産は代替性がないうえ、流動性が低く、またそれぞれの物件の個性が強いため、類似の物件が類
        似の価格で売買されるとは限らず、不動産をめぐる権利関係の調査、賃貸借契約に関する調査、修繕履歴の調査、
        不動産鑑定士による鑑定や関係者との交渉等、売却及び取得に多くの時間と費用を要します。本投資法人は保有不
        動産からの収益獲得を主な目的としていますが、かかる不動産の売買に予想よりも多くの時間と費用が費やされた
        場合又は不動産が取得又は売却できなかった場合には、本投資法人の収益等につき悪影響が生じる可能性がありま
        す。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別人の所有に属する場合等権利関係の態
        様によっては、取得又は売却により多くの時間と費用を要することがあり、場合によっては取得又は売却ができな
        い可能性があります。また、経済環境や不動産需給関係の影響により、本投資法人が取得を希望する投資対象不動
        産を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は本投資法人が売却を希望する保有不動産を希望どおりの時期・条
        件で売却できない可能性があり、その結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、収益等が悪影響を受け
        る可能性があります。
         また、本投資法人は、不動産を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント（契約締結から一定期
        間経過した後に売買代金の決済・物件引渡しを行う約定形態）による売買契約を締結する場合があります。一般的
        に不動産に係る売買契約においては、買主は、その都合により不動産の売買契約を解約し、又は履行しない場合に
        は、売主に対し違約金や債務不履行による損害相当額の支払義務を負担します。この点は、契約後速やかに決済さ
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        れる約定形態の売買契約についても同様ですが、フォワード・コミットメントの場合には、契約締結後、決済・物
        件引渡しまでに一定の期間があることから、その間に市場環境等が変化し、決済・物件引渡しの時点において、当
        初 の想定と異なる事情が生ずる可能性があります。したがって、フォワード・コミットメントによる売買契約締結
        後に、金融市場に予想できない変動があり、不動産の取得資金を調達できなくなる等の事由によって、売買契約を
        解約せざるを得なくなった場合、売買代金の支払は免れるものの、本投資法人の投資方針に従った運用ができない
        こととなるほか、当該売買契約に違約金条項が規定されている場合には違約金の支払いを余儀なくされ、本投資法
        人の財務状況等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
        　本投資法人は、フォワード・コミットメントによる売買契約を締結し不動産を取得しようとする場合には、売買
        契約締結から決済・物件引渡しまでの期間や資金調達方法等に充分留意した上で投資を決定しますが、これにより
        あらゆる経済情勢の変動に対応できる保証はなく、前記リスクを完全に防ぐことはできません。
       ②　物件取得の競争に関するリスク

        　本投資法人は、不動産及び不動産を裏付けとする信託の受益権その他の有価証券等の資産に投資を行い、中長
        期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことを投資方針としていま
        す。しかしながら不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が過度に活発化した
        場合、不動産の取得競争が激化し、取得ができない可能性があります。また、取得が可能であったとしても、投
        資採算の観点から希望した価格で取引を行えない可能性等があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や
        収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。
       ③　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

        　不動産には地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。
        　不動産の欠陥、瑕疵等により本投資法人が思わぬ損害を被ることのないよう、本資産運用会社は、投資対象不動
        産の選定・取得の判断を行うに当たって、対象となる投資対象不動産について専門業者から建物状況報告書を取得
        するなどの調査を行います。しかし、建物状況報告書で指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項で
        あっても、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性があります。                              また、建物の施工を請け負った建設会社又はその
        下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への
        不適合がないとの保証はありません。                  取得後に欠陥、瑕疵等が判明した場合において、特約で排除されない限り、
        売主は、原則として民法第570条に定める瑕疵担保責任を負担することから、本投資法人は、かかる責任を追及す
        ることが可能です。加えて、本資産運用会社は、不動産の売買に当たり、原則として投資対象不動産の売主から譲
        渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとし、瑕疵担保責任を拡張して負担させるよう働きかけるこ
        ととしています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、その期間及び責
        任額は一定範囲に限定されるのが通例です。
        　また、売主に対して表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や売主が負担する瑕
        疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の負担期間が限定されていたり、売主の
        資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっているなどの事情により、実効性がない可能性があ
        ります。さらに、投資対象不動産の売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任を負担しない場合であっ
        ても、本投資法人が当該投資対象不動産を取得する可能性があります。例えば、本投資法人は、競売されている投
        資対象不動産を取得することがありますが、かかる不動産に瑕疵等があった場合には瑕疵担保責任を追及すること
        ができません。
        　また、投資対象不動産に関し、建物建築当時において行政機関により、その敷地の一部を道路や公開空地として
        負担するよう指導を受け、本投資法人がかかる義務を承継することがあります。
        　他方、本投資法人又は信託受託者が保有不動産を売却する場合には、本投資法人又は信託受託者たる宅地建物取
        引業法上の登録をした信託銀行は、宅地建物取引業法上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売却の相
        手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を原則として排除できません。
        したがって、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる
        場合があります。
       ④　不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力なきことに由来するリスク

        　不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制
        限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人
        の収益等が悪影響を受ける可能性があります。本投資法人は投資対象不動産の取得に際し、不動産登記簿を確認し
        たり、登記済権利証書の存在を確認することにより当該不動産に関する売主の所有権を確認しますが、不動産登記
        には公信力がなく、登記簿上所有者として記載されているものが真実所有権を有するとは限らず、権利を確実に知
        る方法がありません。
        　その他にも、投資対象不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地所有者からの境界確定合意が取得でき
        ないまま、当該投資対象不動産を取得する可能性もあります。
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       ⑤　共有物件に関するリスク
        　不動産が第三者との間で共有されている場合には、以下に掲げるとおり、本投資法人による利用・管理・処分に
        制限があるほか、共有物件の分割がなされるリスクその他のリスク等があります。
        　まず、利用及び管理に関し、不動産の共有者は、その持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができる
        ため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそ
        れがあります。
        　他方で、共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされて
        いるため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理について本投資法人の意向
        を反映させることができない可能性があります。
        　また、譲渡に関し、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。
        　このような処分に際して、共有持分は単独所有の場合と比して不利でない価格で処分できるとは限りません。し
        かし、共有物件全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。したがって、不動産が共有
        物である場合、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがある反面、本投資法人が当該不動
        産への投資額を回収しようとする場合にも、希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。一部の共有
        者の変更の場合、新たな共有者の属性等によっては、当該不動産の管理や価値に悪影響が出ることもあり、本投資
        法人が損害を被ることがあります。もっとも、共有持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉
        権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書乃至規約等による一定の制限に服する場合が
        あり、かかる場合には、本投資法人が共有者の変更をある程度コントロールできますが、翻って、本投資法人が共
        有持分の譲渡を希望する際に、一定の手続の履践等を行う必要があることとなり、本投資法人の希望する時期に売
        却を行えない可能性があります。
         さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により当該不動産が分割さ
        れる可能性があります（分割の方法は現物分割とは限りません。）。共有者間で不分割の合意（民法第256条）が
        ある場合であっても、合意の有効期間が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないこ
        とがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又
        は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60
        条、民事再生法第48条）。
        　また、共有者と共同して不動産を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権
        とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押え等の対象となる可能性があ
        ります。
        　賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその共有持分等に応じて履行できない際に当該共有者以外の共有者が
        敷金全部の返還債務を負う可能性もあります。
        　さらに、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法
        人が影響を受ける場合があります。
        　これらのほかにも、共有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがありえます。
       ⑥　区分所有物件に関するリスク

        　区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物
        で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分
        から構成されます。
        　不動産が区分所有物件である場合には、以下に掲げるとおり、本投資法人による利用・管理・処分に制限があ
        り、またその他のリスク等があります。
        　まず、利用に関して、他の区分所有者は、本投資法人の意向に関わりなくその専有部分を原則として自由に賃貸
        その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性
        があります。また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有
        者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。
        　区分所有物件の管理及び運営は、法定の管理方法及び区分所有者間で定められる管理規約に服することとなりま
        す。管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分
        の床面積の割合。以下同じ）の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条）、本投資法
        人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映さ
        せることができない可能性があります。また、建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権の５
        分の４以上の多数の建替決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物
        件と比較して管理方法に制限があります。
        　加えて、管理規約において、専有部分を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡に
        おける一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限が課されている場合があります。かかる場合には、本投資
        法人が専有部分の譲渡を希望する際に、一定の手続の履践等といった義務を負うこととなり、本投資法人の希望す
        る時期に売却を行えない可能性があります。
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        　さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場
        合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
        　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
        　第一は、専有部分と敷地利用権の分離処分のリスクです。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者
        が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持す
        るために、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されており、
        また通常、管理規約で分離処分することは認められていません。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分
        所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされ
        ている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、善意の第三者を含めて当該分離処
        分は無効となります。これに対し、敷地権の登記がされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効
        になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区
        分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、既に述べた売却時の不動産流動性のリスクや、それらのリスクを
        反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
        　第二は、区分所有建物とその敷地の関係について、使用貸借権やそれに類似した利用権が設定されている場合
        に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権を否認するリスク
        です。使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特
        定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第54条）合意とは
        解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有
        権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは
        いいきれません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産
        に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
        　これらのほかにも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがありえます。
       ⑦　借地物件に関するリスク

        　本投資法人が建物の敷地の所有権を有しないことがあります。この場合、敷地利用権について民法、建物保護法
        又は借地借家法等の適用のある法令に従い対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、敷地利用権を敷地
        の新所有者に対して対抗できず、敷地の明渡義務を負う可能性があります。また、敷地利用権が、期限の到来によ
        る消滅（定期借地権の場合）、解除その他の理由により消滅した場合等、本投資法人は、敷地の明渡義務を負う可
        能性があります。さらに、建物の処分に付随する敷地利用権の処分に関して、敷地の所有者の同意等が要求される
        ことがあります。このため、本投資法人が建物を処分できなかったり、本投資法人が希望する価格、時期その他の
        条件で建物を処分することができない可能性があります。また、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、本投
        資法人が差し入れる敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。敷地の所有者に対する敷
        金・保証金等の返還請求権については、担保設定や保証はなされないのが通例です。
       ⑧　開発物件に関するリスク

        　本投資法人は、前記「２　投資方針　（１）投資方針　②　基本方針に基づくポートフォリオ運用基準　エ．開
        発案件への投資方針」に記載のとおり、本投資法人自ら土地を取得して宅地の造成又は建物の建築を自ら行うこと
        は予定していません。但し、第三者が建築中の物件については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、以下
        に例示するような固有のリスクが加わりますが、本投資法人が宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことなく、か
        つ、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断でき、完工・引渡しリスクが極小化されている場合においては当該
        建物の竣工前であっても、以下に記載の開発物件固有のリスクをできる限り回避するための停止条件等を付した譲
        渡契約を締結したうえで、投資することがあります。
         ア．開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、
          変更又は中止の原因となる可能性。
         イ．工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性。
         ウ．開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性。
         エ．天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
         オ．行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
         カ．開発過程において事故が生じる可能性。
         キ．その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性。
        　これらの結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得
        られなかったり、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が被る可能性があります。このため本
        投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
       ⑨　鑑定評価額及び建物状況評価に関するリスク

        　不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価を示したものにとどまり
        ます。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑
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        定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額による売
        買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却されるとは
        限 りません。また、対象となる建物が未竣工の時点で、竣工予定の建物が予定どおり竣工したと想定して求める調
        査価額は、対象となる建物が竣工した後の鑑定評価額を保証するものではありません。
        　建物状況評価（地震リスク調査を含みます。）についても、個々の調査委託業者の分析に基づく、分析の時点に
        おける評価を示したものにとどまります。同じ物件について評価を行った場合でも、調査委託業者、評価方法又は
        調査の方法によって評価内容が異なる可能性があり、調査委託業者は建物状況評価の内容の確実性について保証す
        るものではありません。
       ⑩　賃料収入の減少に関するリスク

        　本投資法人の収益の源泉は、主として本投資法人の保有不動産の賃料収入に依存します。保有不動産に係る賃料
        収入は、当該保有不動産に係る稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等
        により減少する可能性があります。
        　かかる支払賃料の不履行・遅延といった回収リスクの軽減のため賃料保証会社による賃料保証制度を導入するこ
        とがありますが、賃料保証会社につき破産その他の倒産手続が開始された場合、結果的に賃料保証会社からの立替
        払いを受けられない可能性があります。
        　また、前述のとおり、テナントが支払うべき賃料は、減額される可能性があります。
       ⑪　マスターリースに関するリスク

        　本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに
        転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、
        「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）はマスターリース会社の口座に賃料
        を入金することがあり、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社が
        テナントから受領した賃料を、本投資法人（賃貸人）へ支払うことが滞る可能性があります。
        　また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了し
        た場合、本投資法人が所有者として新たなマスターリース会社と新たなマスターリース契約を締結し、テナントと
        の間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合
        があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テ
        ナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそ
        れがあり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
       ⑫　わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク

        　日本におけるオフィスビル及びレジデンスでは、テナントとの賃貸借契約の期間は２年が一般的であり、賃貸借
        期間経過後に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期
        間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。また、賃貸借契約において
        期間内に賃借人が解約した場合の違約金について規定する場合がありますが、かかる規定が場合によっては裁判所
        により無効とされ又は一部減額される可能性があります。賃貸借契約の更新がなされず、又は賃貸借期間中に解約
        された場合、すぐに新たなテナントが入居する保証はなく、その結果、賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が
        悪影響を受ける可能性があります。これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解約及び更新拒絶は、正当事
        由が認められるなどの特段の事情がある場合を除いて原則として困難です。
        　定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。また、定期賃貸借契
        約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約
        においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認め
        られない可能性があります。また、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場
        合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低
        下する可能性があります。
       ⑬　テナントの建物使用態様に関するリスク

        　保有不動産は、建築時においては行政法規及び保有不動産の所在地における条例に適合していますが、テナント
        が建物の変更工事、内装の変更等を行ったり、道路上へ建物の造作を越境させたりすることにより、建築基準法、
        消防法及び屋外広告等に関する条例等の規制に違反する状態となる場合があります。このような場合には、本来、
        テナントが違反状態を解消する義務を負いますが、事情によっては、本投資法人がその改善のための費用を負担す
        る可能性があります。
        　また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与な
        しに行われる可能性があります。さらに、テナントによる風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律に定
        める風俗営業の開始等が行われる可能性や、反社会的勢力により保有不動産が占有される可能性があります。この
        ような場合には、建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
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       ⑭　不動産の運用費用の増加に関するリスク
        　経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品
        調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、保有不動産の運用に
        関する費用が増加する可能性があります。また、保有不動産につき滅失、損壊又は劣化等が生じ、修繕が必要とな
        る可能性があります。かかる修繕に多額の費用を要する場合、又はかかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、
        保有不動産からの収入が減少し、その価値が下落する可能性があります。これらの可能性が現実化した場合におい
        ても、保有不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はなく、本投資法人の利益が減少する可能性が
        あります。
       ⑮　偶然不測の事故・自然災害に関するリスク

        　火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水害、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事
        故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、保有不動産が滅失、劣化又
        は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。
        　本書の日付現在、本投資法人は保有不動産に関し、火災保険等の保険（第10期に取得したプレミアステージ大塚
        に限り地震保険を含みます。）を付保しており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても、原則として適切な
        火災保険等の保険（必要に応じて地震保険も含みます。）を付保する予定です。
        　しかし、保有不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害
        が発生した場合、保険契約で填補されない事故若しくは災害等が発生した場合又は保険契約に基づく支払いが保険
        会社により行われない若しくは支払いが遅れる場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。
        また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により保有不動産を事故若しくは災害等の発生
        前の状態に回復させることができない可能性があります。
        　なお、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波等の天災に起因して生じる損害に関しては、本投資法人
        は、災害発生時の影響と保険料負担を随時比較考慮して付保方針を決定することとしており、本書の日付現在、本
        投資法人の保有不動産については第10期に取得したプレミアステージ大塚に限り地震保険を付保しています。
        　また、天災が生じた場合には、テナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。
       ⑯　不動産の偏在に関するリスク

        　本投資法人は、前記「２　投資方針　（１）投資方針　①　基本方針」に記載のとおり、主として、東京経済圏
        に立地する不動産を取得するため、東京都心部及び東京周辺都市部における地震その他の災害、地域経済の悪化、
        稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
        　また、資産総額に占める個別の保有不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で一般に低下していくと考
        えられます。しかしながら、資産総額に占める割合が大きい保有不動産に関して、地震その他の災害、稼働率の低
        下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。
       ⑰　テナント集中に関するリスク

        　本投資法人の保有不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去
        その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、１テナントしか存在しない不動産においては、本投資法人
        の当該不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該不動産からの転出・退去その他の事情により大きく
        左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、空室率が高くなり、他のテナントを探しその
        空室率を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等がより
        悪影響を受ける可能性があります。
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       ⑱　不動産に関する所有者責任等に関するリスク
        　本投資法人は、その保有不動産が原因となって、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義
        務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法
        上無過失責任を負うこととされています。
        　本書の日付現在、本投資法人は、その保有不動産に関し、施設賠償責任保険等の保険契約を締結しており、今後
        本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、保有不動産の個別事情によ
        り保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金を
        もってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社によ
        り行われない若しくは支払いが遅れる場合には、本投資法人は重大な悪影響を受ける可能性があります。
       ⑲　法令の変更に関するリスク

        　本投資法人の保有不動産は、建築時においては行政法規及びその所在地における条例に適合していますが、建築
        基準法の改正の際によりこれらの規定に適合しなくなる場合があります。例えば、建築基準法及びその関連法令に
        おける耐震設計基準に関し、1981年に基準が改正されていますが、改正以前において建築された建物については現
        行法において必要とされる基準を満たしていないことがあります。このような場合に、建替え等を行うには、現行
        の規定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性がありま
        す。また、条例による規制の例として、住宅付置義務や、駐車場・駐輪場付置義務、福祉設備又は緑化施設等を設
        置する義務等が課せられることがあります。このような義務が課せられた場合、当該保有不動産を処分するときや
        建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可
        能性があります。
        　さらに、保有不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制
        限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、建替え等を将来行う際に、現状と同規模の建築物を建築でき
        ない可能性があります。
        　加えて、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定又は変更され、保有不動産につき大気、土壌、地下水等の
        汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
        　また、消防法その他オフィスビルの管理に影響する関係法令の改正により、オフィスビルの管理費用等が増加す
        る可能性があります。
       ⑳　有害物質に関するリスク

        　本投資法人の保有不動産が有害物質を含む可能性があります。例えば、土地に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵さ
        れている可能性や、建物の建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む建材が使用されている可能性があ
        ります。土地に関しては、土壌汚染対策法に定める土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生
        ずるおそれ等が生じる場合には、土壌汚染状況の調査報告、汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置
        を講ずることを命ぜられる場合があります。かかる場合には、本投資法人に予想外の費用負担が生じる可能性があ
        ります。また、建物に関してもかかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用
        等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。さらに、有害物質を含むことにより、保有
        不動産の価値が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人が取得を予定する不動産のうちオフィスビル
        の多くには、ハロンを用いた消火剤を使用する消火装置又は消火設備が備え置かれています。これらについて現状
        は使用を規制されていませんが、今後、適切な処分を必要とされることがあります。
        　また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、本投資法人は、当該不動産の所有者として損害
        を賠償する義務を負担する可能性があります。
      (６）税制等に関するリスク

        ①　利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
         　税法上、一定の要件（以下「利益配当等の損金算入要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投
         資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の課税所得の計算上損金に算入する
         ことが認められています。本投資法人は、本書の提出日以降、かかる要件を満たすよう継続して努める予定です
         が、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により利益配当等の損
         金算入要件のすべてを満たすことができない可能性があります。かかる場合、利益の配当等を損金算入すること
         ができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性
         があります。
        ②　過大な税負担の発生により90％超支払配当要件が満たされないリスク

         　2009年４月１日以後終了した事業年度に係る利益配当等の損金算入要件のうち、租税特別措置法施行令に規定
         する配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「90％超支払配当要件」といいます。）にお
         いては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として90％超支払配当要件の判定を行うこととされています。
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         したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異等により過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすこ
         とが困難となる場合があります。
         　なお、交際費、寄付金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配を行う場合に
         は、法人税等の発生を抑えることができるため、本リスクは軽減されます。
        ③　税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び利益配当等の損金算入要件が満たされ

         ないリスク
         　本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税務
         否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資家への分配金の予想額
         の修正が必要となる場合があります。また、税務当局との見解の相違等により過年度における利益配当等の損金
         算入要件が事後的に認められなくなることで、本投資法人が過年度における支払配当の損金算入を税務否認さ
         れ、投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
        ④　同族会社に該当するリスク

         　利益配当等の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの(投
         資法人の投資主の１人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総数又は議決権の総
         数の100分の50を超える数を有する場合における当該投資法人をいいます。)に該当していないこととする要件に
         ついては、投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなる
         リスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負
         担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
        ⑤　不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク

         　投資法人が直接に不動産を取得する場合において、本投資法人の規約に資産運用の方針として一定の内容の記
         載があり、その他の税務上の要件を満たす場合には、登録免許税及び不動産取得税の軽減措置の適用が認められ
         ています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変
         更等された場合にはこの軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
        ⑥　税制変更に関するリスク

         　不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税
         制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可
         能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制が変更された場合、本投
         資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
        ⑦　投資口を保有する投資主について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

         　税法上、     利益の配当等の損金算入           要件として、事業年度終了の時において発行済投資口が50人以上の投資主に
         よって所有されていること、又は、租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されていることが規
         定されています。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、投
         資口を所有する投資主が50人未満になる可能性があります。
        ⑧　減損会計の適用に関するリスク

         　減損会計（注）の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、
         本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することがで
         きない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除き
         ます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
         　但し、一時差異等調整引当額の分配を行う場合には、法人税等の発生を抑えることができます。
        （注）「    減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなく
           なった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
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        ⑨　資金不足により利益の配当等が行われないことに関するリスク
         　本投資法人において、債権者との関係等により、利益が発生しているにもかかわらず利益の配当等ができない
         場合には、利益配当等の損金算入要件を満たすことができなくなることにより、本投資法人の税負担が増大する
         結果、投資家への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
        ⑩　納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

         　本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない
         可能性があります。この場合、遅延納付となった納税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生し
         た事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
      (７）その他

        ①　取得予定資産を組入れることができないリスク
         　本投資法人は、取得を予定する不動産の所有者又は不動産信託受益権の保有者等との間で、一定の条件が成就
         されることを条件として取得するために停止条件付譲渡契約を締結することがあります。しかしながら、当該停
         止条件付譲渡契約に基づく資産取得までの間に、経済環境が著しく変化すること等により、かかる資産を取得す
         ることができない可能性があります。
         　なお、本投資法人は、本書の日付現在保有する運用資産及び取得を予定する資産のみを取得することを目的と
         して組成されたものではありません。今後、本資産運用会社を通じての資産の運用において、かかる運用資産の
         売却又はかかる資産以外の特定資産の取得若しくは売却が行われることがあります。
        ②　売主の倒産等の影響を受けるリスク

         　一般的に、不動産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産の売買が管財人により否認される
         ことがあります。また、財産状態が健全でない売主が不動産を売却した場合に当該不動産の売買が当該売主の債
         権者により詐害行為を理由に取消されることがあります（いわゆる否認及び詐害行為のリスク）。さらに、当該
         取引を担保取引であると法的に性格付けることにより、当該不動産は破産者である売主の破産財団を構成し、又
         は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされることがあります（いわゆる真正譲渡でな
         いとみなされるリスク）。本投資法人が取得する資産については、売主やその前所有者及び前々所有者等につい
         て可能な限度で信用状況等を調査し、慎重に購入決定を行い、実務的に可能な限りかかるリスクを回避するよう
         努める予定ですが、このリスクを完全に排除することは困難です。
        ③　重要事象等に関するリスク

         　本書の日付現在において本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生じさせる
         ような事象、又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象は存在しないと判断しています。
      (８）投資リスクに対する管理体制について

        　上記の各々のリスクについて対応すべく、本投資法人及び本資産運用会社は、投信法及び金商法の規制を遵守
        し、様々な社内規則を設けてこれに対処するほか、最適と思われる以下のような管理体制と人材の配置・遵法精神
        の涵養を含めた教育を行う等の対応策をとっています。しかしながら、かかる管理体制が万全であるとの保証はな
        く、かかる管理体制の不備により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
        ①　本資産運用会社の体制
        ア．本資産運用会社は、資産運用ガイドラインにおいて主に以下の諸点に関する運用基準・方針を定め、これを
         遵守することにより、リスクの管理に努めています。
        （ア）ポートフォリオ運用基準
           Ａ．用途・地域・資産規模・デュー・デリジェンス（詳細調査等）・投資額等の取得基準
           Ｂ．運用資産の売却に関する方針
           Ｃ．保有不動産の付保・財務に関する方針
        （イ）保有不動産の管理運営に係る不動産管理方針
          　なお、資産運用ガイドラインの概要については、前記「２　投資方針」をご参照ください。
        イ．本資産運用会社は、利害関係人等取引規程において利益相反のおそれのある当事者間での取引等に係る方針
         を定め、これを遵守することにより、利益相反に係るリスクの管理に努めています。利害関係人等取引規程に
         ついては、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限」をご参
         照ください。
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        ウ．金商法の改正により、投資法人に係るインサイダー取引規制が2014年４月１日付けで導入されており、この
         ような投資法人に係るインサイダー取引規制に十分な対応を図るための内部態勢の整備を念頭に置き、本資産
         運用会社は、インサイダー取引未然防止規程を定めてその役職員によるインサイダー規制の違反の防止に努め
         ています。インサイダー取引規制違反の防止に係る社内規則については、後記「第二部　投資法人の詳細情
         報　第４　関係法人の状況　１　資産運用会社の概況　（２）運用体制　④　インサイダー取引規制の違反防
         止に向けた内部態勢の整備」をご参照ください。
        エ．本資産運用会社は、代表取締役社長が統括する経営戦略会議を原則毎月１回及び必要の都度開催し、運用基
         本方針、投資法人のポートフォリオ戦略、資金調達の基本方針、大規模修繕計画を含む運用管理計画に係る方
         針等を検討し、継続的なリスクの把握に努めています。
         　運用管理担当者は、代表取締役社長の要請により、随時、運用資産の管理状況等を代表取締役社長に報告し
         ます。また、３ヶ月に１回以上投資法人に対して運用実績を報告することとしています。本資産運用会社は、
         運用資産の取得・売却、運用及び管理等に関する種々の決定事項の重要性に応じ、経営戦略会議での検討や投
         資委員会での決議、代表取締役社長の決裁を要求するなどの意思決定手続を明確化し、運用及び管理に係るリ
         スクを管理しています。
         　本資産運用会社の組織及び体制並びに意思決定手続については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第
         ４　関係法人の状況　１　資産運用会社の概況　(２）運用体制」をご参照ください。
        オ．本資産運用会社は、法令遵守規程及び法令遵守管理規則において企業倫理としての基本方針及び役職員の行
         動指針としての遵守基準を定めているほか、かかる基本方針及び遵守基準の理解を深め浸透を図るべく、コン
         プライアンス・マニュアルを作成しています。また、社内に、代表取締役社長を委員長とするコンプライアン
         ス委員会を設け、利害関係人等との取引の妥当性の審議、法令・規則等遵守状況の報告及びリスク管理の報告
         審議等を行っています。
        ②　本投資法人の体制

         　本投資法人は、１ヶ月に１回以上役員会を開催し、執行役員は３ヶ月に１回以上、業務の執行状況を役員会に
         報告するほか、執行役員が必要に応じて本資産運用会社より運用状況についての意見聴取を行い、関係書類の閲
         覧・調査を行っています。これにより、本資産運用会社関係者等との取引について、利益相反取引のおそれがな
         いか調査を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。また、本投資法人が利害関係人等取引規程に
         定める利害関係人等との間で不動産や有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引を行う場合、又は本投資法人が保有
         する信託受益権の受託者が当該信託の受託者としての立場でかかる利害関係人等との間で不動産の貸借の取引を
         行う場合には、一定の軽微基準に該当する場合を除き、かかる取引の契約締結前に、本投資法人の役員会の承認
         に基づく本投資法人の同意を得ることとされています。これにより、かかる利害関係人等との間の取引につい
         て、その契約締結前に役員会が利益相反取引のおそれがないかの確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に
         努めています。
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      ４【手数料等及び税金】
       （１）【申込手数料】
          該当事項はありません。
       （２）【買戻し手数料】

          該当事項はありません。
          但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定
          めており（規約第５条第２項）、実施する場合は所定の手数料が課されることがあります。
       （３）【管理報酬等】

        ①　執行役員及び監督役員
         　執行役員及び監督役員の報酬は、執行役員の各々について１人当たり月額800,000円以内の金額、監督役員の
         各々について１人当たり月額350,000円以内の金額で、当該職務と類似の職務を行う取締役・監査役等の報酬水
         準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として上記の金額を超えない範囲で役員会
         で決定する金額とし、当月分を当月末までに執行役員、監督役員の指定する口座への振込により支払います。
        ②　資産運用会社（プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社）

         ア．運用報酬１
          　決算期毎に算定される本投資法人の運用資産中の不動産等（本投資法人が取得する有価証券その他の資産の
          裏付けとなる不動産を含みます。）から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設
          置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収益
          （但し、運用資産が前記「２．投資方針（２）投資対象                          ①基本的投資対象         ア．主たる投資対象とする特定資
          産  (ア)不動産等Ｄ．」に定める出資の持分又は同「ア．主たる投資対象とする特定資産                                        (イ)」に定める不動
          産対応証券の場合には、本投資法人の決算期毎に算定される当該出資持分又は不動産対応証券に係る配当収入
          又は利子及びこれらに類する収益とします。また、運用資産中の不動産等（本投資法人が取得する有価証券そ
          の他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。）その他の資産の売却による収益を除きます。）の総額の３％
          に相当する金額（１円未満切捨て）とし、当該金額並びに当該金額に係る消費税及び地方消費税相当額を決算
          確定後１ヶ月以内に支払います。
         イ．運用報酬２
          　決算期毎に算定される分配可能金額の３％に相当する金額（１円未満切捨て）とし、当該金額並びに当該金
          額に係る消費税及び地方消費税相当額を決算確定後１ヶ月以内に支払います。
          　「分配可能金額」とは、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に
          準拠して計算される運用報酬２控除前の税引前当期純利益に、繰越欠損金があるときはその金額を補填した後
          の金額とします。
         ウ．運用報酬３
          　運用資産として新たに不動産等を取得した場合（本投資法人が、不動産を裏付けとする有価証券その他の資
          産を取得した場合を含みます。）、当該不動産等の取得価額（土地・建物一体の取得価額をいい、複数の不動
          産が同時に取得される場合はそのそれぞれの取得価額とします。但し、消費税及び地方消費税相当額並びに取
          得に伴う費用は除きます。）に応じて、以下の料率を乗じた金額の合計額（１円未満切捨て）並びに当該金額
          に係る消費税及び地方消費税相当額を取得日の属する月の翌月末日までに支払います。
            ・100億円以下の部分に対して、0.5％
            ・100億円超300億円以下の部分に対して、0.2％
            ・300億円超500億円以下の部分に対して、0.05％
            ・500億円超の部分に対して、なし
           なお、本資産運用会社の利害関係人等から取得した場合は、上記料率の２分の１とします。本資産運用会社
          の利害関係人等とは以下の（ア）乃至（エ）のいずれかに該当する者をいいます。
           （ア）投信法第201条第１項及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条に規定する「利害関係
               人等」
           （イ）金商法第29条の４第２項に規定する「主要株主」に該当する者の子会社等及び関連会社等（上記
               （ア）に定める者を除きます。）
           （ウ）上記（ア）及び（イ）に定める者を除く本資産運用会社の全ての株主
           （エ）上記（ア）及び（イ）に定める者が、以下のＡ．又はＢ．に該当する方法その他の方法により、重
               要な影響を及ぼし得るＳＰＣ等（上記（ア）及び（イ）に定める者を除きます。）
            　Ａ．過半の出資（組合出資、匿名組合出資及び優先出資を含みます。）を行っていること
                                  49/212


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            　Ｂ．自らが出資し（組合出資、匿名組合出資及び優先出資を含みます。）かつ、アセットマネジメント
               業務の委託を受けていること
        ③　会計事務等に関する一般事務受託者、投資主名簿等管理人及び特別口座の口座管理機関（三井住友信託銀行
         株式会社）
         ア．投資主名簿等管理事務に係る報酬
         （ア）投資主名簿等管理事務に係る報酬は、下記委託事務手数料表より算出した金額とします。（以下の個別の
           金額に消費税及び地方消費税は含まれていません。）
         （イ）上記報酬の支払時期は、一般事務受託者が上記により計算した委託事務手数料並びに当該手数料に係る消
           費税及び地方消費税相当額を毎月末に締切り、翌月15日までに請求し、本投資法人はその月中に支払うこと
           とされています。
     委託事務手数料表

     Ⅰ．通常事務手数料
        手数料項目              手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
                 (１)直近の総投資主通知投資主数を基準として、投                          投資主名簿等の管理
                   資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計                        平常業務に伴う月報等諸報告期末、中
                   額の６分の１。                        間一定日及び四半期一定日現在(臨時
                   但し、月額の最低料金は200,000円とする。                        確定除く)における投資主の確定と諸
                   5,000名まで　       480円                統計表の作成
                   10,000名まで　420円
     １基本手数料
                   30,000名まで　360円
                   50,000名まで　300円
                   100,000名まで       260円
                   100,001名以上       225円
                                           除籍投資主データの整理
                 (２)除籍投資主
                   １名につき　       　70円
                 (１)基準日現在における総投資主通知投資主数を基                          分配金の計算及び分配金明細表の作成
                   準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分                        分配金領収証の作成
                   計算した合計額。                        印紙税の納付手続
                   但し、最低料金は350,000円とする。                        分配金支払調書の作成
                   5,000名まで　       120円                分配金の未払確定及び未払分配金明細
                                           表の作成
                   10,000名まで　110円
                                           分配金振込通知及び分配金振込テープ
                   30,000名まで　100円
                                           又は分配金振込票の作成
                   50,000名まで　        80円
                                           一般税率以外の源泉徴収税率の適用
                   100,000名まで　60円
     ２分配金事務手数料
                                           分配金計算書の作成
                   100,001名以上　50円
                 (２)指定振込払いの取扱
                   １件につき　　150円
                 (３)ゆうちょ分配金領収証の分割
                   １枚につき　　100円
                 (４)特別税率の適用
                   １件につき　　150円
                 (５)分配金計算書作成
                   １件につき　　        15円
                 (１)分配金領収証及び郵便振替支払通知書                          取扱期間経過後の分配金の支払
                   １枚につき　　450円                       未払分配金の管理
                 (２)毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵
     ３分配金支払手数料
                   便振替支払通知書
                   １枚につき　　        ３円
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        手数料項目              手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
                 (１)   諸　　届　１件につき　　300円                       投資主情報変更通知データの受理及び
                                           投資主名簿の更新
                 (２)   調　　査　１件につき　1,200円
                                           口座管理機関経由の分配金振込指定の
                 (３)   証　　明　１件につき　　600円
                                           受理
                 (４)   投資口異動証明
                                           税務調査等についての調査、回答
                        １件につき　1,200円
                                           諸証明書の発行
                 (５)   個別投資主通知
     ４諸届・調査・証明
                                           投資口異動証明書の発行
                        １件につき　　300円
      手数料
                                           個別投資主通知の受理及び報告
                 (６)   情報提供請求
                                           情報提供請求及び振替口座簿記載事項
                        １件につき　　300円
                                           通知の受領、報告
                 (７)   個人番号等登録
                                           株式等振替制度の対象とならない投資
                        １件につき　　300円
                                           主等及び新投資口予約権者等の個人番
                                           号等の収集・登録
                 (１)   封入発送料　封入物２種まで                       封入発送料…招集通知、決議通知等の
                                           封入、発送、選別及び書留受領証の作
                    (機械封入)１通につき　　25円
                                           成
                         １種増す毎に５円加算
                                           葉書発送料…葉書の発送
                 (２)   封入発送料　封入物２種まで
                                           宛名印書料…諸通知等発送のための宛
                    (手封入)　１通につき　　40円
                                           名印書
                         １種増す毎に10円加算
     ５諸通知発送手数料
                                           照合料…２種以上の封入物についての
                 (３)   葉書発送料      １通につき　　８円
                                           照合
                 (４)   宛名印書料      １通につき　　15円
                                           資料交換等送付料…資料交換及び投信
                 (５)   照合料　　      １照合につき　10円
                                           資料等の宛名印書、封入、発送
                 (６)   資料交換等送付料
                         １通につき       60円
     ６還付郵便物           １通につき　　　　　　            　　　200円              投資主総会関係書類、分配金、その他
      整理手数料                                    還付郵便物の整理、保管、再送
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        手数料項目              手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
                 (１)議決権行使書作成料                          議決権行使書用紙の作成
                   議決権行使書１枚につき　　15円
                 (２)議決権行使集計料                          議決権行使書の集計
                   a.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
                    議決権行使書１枚につき　70円
                    議決権不統一行使集計料                       議決権不統一行使の集計
                          １件につき　70円加算
                    投資主提案等の競合議案集計料                       投資主提案等の競合議案の集計
                          １件につき　70円加算
     ７投資主総会
                    但し、最低料金は70,000円とする。
     　関係手数料
                   b.本投資法人が集計登録を行う場合
                    議決権行使書１枚につき　35円
                    但し、最低料金は30,000円とする。
                 (３)投資主総会受付補助等                          投資主総会受付事務補助
                   １名につき１日　　10,000円
                 (４)データ保存料                          書面行使した議決権行使書の表裏イ
                   １回につき　　　　70,000円                        メージデータ及び投資主情報に関する
                                           ＣＤ－ＲＯＭの作成
                 (１)全投資主を記載する場合                          大口投資主一覧表等各種投資主一覧表
     ８投資主一覧表             １名につき　　　　　　20円                        の作成
     　作成手数料           (２)一部の投資主を記載する場合
                   該当投資主１名につき　20円
                 (１)全投資主対象の場合                          ＣＤ－ＲＯＭの作成
                   １名につき　　　　　　15円
                 (２)一部の投資主対象の場合
                   該当投資主１名につき　20円
     ９ＣＤ－ＲＯＭ
                 但し、(１)(２)ともに最低料金は50,000円とする。
     　作成手数料
                 (３)投資主情報分析ＣＤ－ＲＯＭ作成料
                         30,000円加算
                 (４)ＣＤ－ＲＯＭ複写料
                   1枚につき　　　　         27,500円
                 複写用紙１枚につき　　　　30円                          投資主一覧表及び分配金明細表等の
     10複写手数料
                                           複写
     11分配金振込           投資主１名につき　　　　　50円                          分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入
     　投資主勧誘料                                     並びに発送
     12道府県民税（配当           代理納付業務手数料                          道府県民税（配当割）納入申告書の代
       割）納付代行関連事            1回につき　　       　　37,000円                 理作成、道府県民税（配当割）の納付
       務手数料                                    代行
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     Ⅱ．振替制度関係手数料
        手数料項目              手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
     １新規住所           新規住所氏名データ１件につき　　100円                          新規住所氏名データの作成
      氏名データ
      処理手数料
     ２総投資主通知           総投資主通知データ１件につき　　150円                          総投資主通知データの受領及び投資主
      データ処理手数料                                    名簿への更新
                 個人番号等データ処理１件につき　300円                          個人番号等の振替機関への請求
     ３個人番号等データ                                     個人番号等の振替機関からの受領
      処理手数料                                    個人番号等の保管及び廃棄、削除
                                           行政機関等に対する個人番号等の提供
       イ．特別口座の管理事務に係る報酬

       （ア）社債、株式等の振替に関する法律（以下「振替法」といいます。）に基づく振替制度において本投資法人が
         発行する振替投資口に係る特別口座の管理事務に係る報酬は、下記口座管理事務手数料表より算出した金額と
         します（以下の個別の金額に消費税及び地方消費税は含まれません。）。
       （イ）上記報酬の支払時期は、一般事務受託者が上記により計算した口座管理事務手数料並びに当該手数料に係る
         消費税及び地方消費税相当額を毎月末に締切り、翌月15日までに請求することとし、本投資法人はその月の末
         日に支払うこととされています。
     口座管理事務手数料表

        手数料項目              手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
                 毎月末現在における該当加入者数を基準として、加                          特別口座の管理
                 入者１名につき下記段階に応じ区分計算した合計                          振替・取次の取扱の報告
                 額。                          株式会社証券保管振替機構との投資口
                 但し、月額の最低料金は20,000円とする。                          数残高照合
     １特別口座管理料
                   5,000名まで　       150円                取引残高報告書の作成
                   10,000名まで　130円
                   10,001名以上　110円
                 振替請求１件につき　800円                          振替申請書の受付・確認
     ２振替手数料
                                           振替先口座への振替処理
                 諸届１件につき　　　300円                          住所変更届、分配金振込指定書等の受
                                           付・確認
     ３諸届取次手数料
                                           変更通知データの作成及び株式会社証
                                           券保管振替機構あて通知
                 個人番号等の登録        １件につき　　　300円                  個人番号等の収集、登録
     ４個人番号等登録手
                                           個人番号等の保管及び廃棄、削除
      数料
                                           振替機関に対する個人番号等の通知
       ウ．会計事務等に係る報酬

       （ア）会計事務等に係る報酬は次の計算式により算出した月額報酬の合計金額とします。
          各月末時点における本投資法人の資産の総額×0.06％÷12
       （イ）上記報酬の支払時期については、一般事務受託者は、本投資法人の各決算期毎に上記計算式により報酬額並
         びに当該報酬額に係る消費税及び地方消費税を計算し、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに請求する
         ものとし、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込により支
         払うものとします。
       （ウ）上記（ア）により算出された委託報酬に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
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        ④　機関の運営に関する一般事務受託者（プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社）
         ア．機関の運営に係る報酬は次の金額とします。
         （ア）投資主総会の運営に関する事務に係る委託報酬
           　投資主総会１回の開催について500万円並びに当該報酬額に係る消費税及び地方消費税を投資主総会開催
           の日の属する月の翌月末までに支払います。
         （イ）役員会の運営に関する事務に係る委託報酬
           　毎年４月末及び10月末にそれぞれ150万円並びに当該報酬額に係る消費税及び地方消費税を支払います。
        ⑤　資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）

         ア．資産保管業務に係る報酬は、次の計算式により算出した月額報酬の合計金額とします。
           各月末時点の資産の総額×0.01％÷12
         イ．上記報酬の支払時期については、資産保管会社は、本投資法人の各決算期毎に上記計算式により報酬額並び
          に当該報酬額に係る消費税及び地方消費税を計算し、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに請求するも
          のとし、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込により支払う
          ものとします。また、契約期間中に解約された場合は、本投資法人は、解約日の直前の決算日の翌日から解約
          日までの期間に相当する報酬の金額を実経過日数に応じて計算し（１ヶ月に満たない場合は日割計算としま
          す。）、当該解約日から５日以内に資産保管会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
        ⑥　投資法人債に関する一般事務受託者

         ア．  財務代理人事務等に係る手数料（三井住友信託銀行株式会社（第６回無担保投資法人債））
          　本投資法人は、委託事務のうち、第６回無担保投資法人債の元利金支払事務手数料を、元利払いの都度、振
          替投資法人債に係る口座管理機関に支払います。
          　その手数料率は元金支払手数料として支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払手数料として支払利金の
          基となる元金金額の10,000分の0.075となっています。
         イ．財務代理人事務等に係る手数料（三井住友信託銀行株式会社（第                                ７ 回無担保投資法人債））
          　本投資法人は、委託事務のうち、第７回無担保投資法人債の元利金支払事務手数料を、元利払いの都度、振
          替投資法人債に係る口座管理機関に支払います。
          　その手数料率は元金支払手数料として支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払手数料として支払利金の
          基となる元金金額の10,000分の0.075となっています。
         ウ．財務代理人事務等に係る手数料（三井住友信託銀行株式会社（第                                ８ 回無担保投資法人債））
          　本投資法人は、委託事務のうち、第                  ８ 回無担保投資法人債の元利金支払事務手数料を、元利払いの都度、振
          替投資法人債に係る口座管理機関に支払います。
          　その手数料率は元金支払手数料として支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払手数料として支払利金の
          基となる元金金額の10,000分の0.075となっています。
        ⑦　会計監査人（有限責任あずさ監査法人）

         　会計監査人の報酬は、監査の対象となる計算期間毎に1,500万円以内として、この金額を超えない範囲で                                                 （後
         記の英文財務諸表等に係る監査の業務報酬である200万円も含みます。）                                  役員会で決定する金額とし、毎年１
         月、４月、７月及び10月の各末日までにそれまでの３ヶ月分を支払うものとします（規約第19条）。
         　また、有限責任あずさ監査法人には投信法第130条並びに金商法第193条の２第１項に基づく監査業務以外の
         業務として、本投資法人が開示している英文財務諸表等の監査業務を委託しており、上記の計算期間毎の報酬
         以外に原則として毎年１月、７月の各末日までに前決算期の英文財務諸表等に係る監査の業務報酬として200万
         円を支払います。
        ⑧　プロパティ・マネジメント業務受託者
        　　プロパティ・マネジメント（不動産管理運営）業務の各受託者に対して支払う報酬の概要は以下のとおりで
          す。これらの報酬は信託されている運用資産のそれぞれにつき、管理を委託する信託受託者を通じて信託財産
          より支払われます。かかる報酬のほか、プロパティ・マネジメント業務受託者から建物保守管理会社等へ実際
          支払われる建物保守管理費等の実費は外注費相当額として支払われます。
        ア．基本報酬
         　本投資法人の運用資産中の保有不動産から毎月生じる賃料、共益費のほか、駐車場使用料、施設利用料等の
         賃貸業務から生じる収益の額（以下ここでは併せて「月次収益」と総称します。）に２％～３％を乗じた金額
         を基準とし、原則として毎年２、５、８、11月の各月末日に各支払月の前月までの３ヶ月分を支払うものとし
         ます。但し、レジデンスについて、本投資法人がプロパティ・マネジメント業務受託者に一括で賃貸し、プロ
         パティ・マネジメント業務受託者が各テナントに対して転貸する形態を採用した場合の報酬は、月次収益の
         ３％～４％に相当する金額を基準とします。
        イ．テナントリーシング報酬
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         　新規テナントの入居及び既存テナントの契約更新に伴う各種事務手続等に対し、現状の実務慣行を勘案し、
         別途定められるテナントリーシング報酬を、原則として毎月末日に当該月分を支払うものとします。
        ウ．工事監理報酬
         　管理工事、大規模修繕工事、テナント入退去工事等を実施する場合には、別途定められる工事監理報酬を、
         原則として毎月末日に当該月分を支払うものとします。
       （４）【その他の手数料等】

        ①　投資口及び投資法人債の発行等に係る費用
         　投資口及び投資法人債の発行、自己投資口の取得、新投資口予約権の無償割当てに係る費用として、有価証
         券届出書（届出目論見書）等及び上場費用等、投資口の上場に要する費用、弁護士及び会計士に支払う費用、
         募集の宣伝広告費、信用格付業者による発行体格付け及び債券格付けの取得費用等は、本投資法人の負担とな
         ります。
        ②　特定資産の取得・譲渡時の費用

         　本投資法人が特定資産の取得・譲渡を行う費用は、すべて本投資法人に帰属します。具体例として、不動産
         の取得に際しては、(ⅰ）登録免許税、(ⅱ）不動産取得税、(ⅲ）売買契約締結に伴う印紙税、(ⅳ）仲介手数
         料、(ⅴ）登記に際して支払う司法書士報酬、(ⅵ）デュー・デリジェンス等の不動産調査費用等、不動産の譲
         渡に関しては、(ⅰ）売買契約締結に伴う印紙税、(ⅱ）仲介手数料、(ⅲ）登記に際して支払う司法書士報酬、
         (ⅳ）デュー・デリジェンス等に係る費用等が本投資法人の負担となります。
        ③　その他資産運用上の費用

         　前記②に記載する特定資産の取得・譲渡時の費用のほか、特定資産が不動産である場合には公租公課・管理
         委託費用・水道光熱費・損害保険料等の不動産の保有に係る費用、特定資産が信託の受益権である場合には信
         託報酬、本投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用等の本投資法人の資産運用に係る費用は、すべて本投
         資法人に帰属します。
        ④　本投資法人の運営に要する費用

         　分配金支払に係る費用（分配金領収証用紙等作成交付に関する費用等）、投資主総会招集に係る費用（公告
         費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営費用等）、執行役員及び監督役員に係る                                        報酬計算業務及び社会保
         険手続に関する報酬等並びに各種保険料等は、本投資法人の負担となります。
        ⑤　本投資法人は、上記諸費用のほか、一般事務受託者が本投資法人から委託を受けた業務を処理するに際して

          要する印刷費、印紙代、及び郵送料等の諸費用を負担します。
                                  55/212









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       （５）【課税上の取扱い】
         　投資主及び投資法人に関する一般的な課税上の取扱いは以下のとおりです。なお、税制等が改正された場合に
         は、以下の内容が変更になることがあります。
        ①　個人投資主の税務
         ア．利益の分配に係る税務
          　個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配                       （利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増
          加額に相当する金額を含みます。）                は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。したがって、分
          配金を受取る際に原則として20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適
          用はありません。また、2013年１月１日から2037年12月31日までの間、源泉徴収される利益の分配に係る所得
          税の額に対して2.1％の税率により復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。
          　但し、上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配は、上場株式等の配当等に該当しますので本
          投資法人の事業年度終了の日における本投資法人の発行済投資口総数の100分の３未満を有する個人投資主が
          支払いを受ける利益の分配については、以下のような取扱いがなされます。
        （ア）特例措置として、2014年１月１日以降に受け取るべき利益の分配の源泉徴収税率は以下のとおりとなりま
          す。
                                源泉徴収税率
               本投資法人の利益の分配の
                                （所得税及び
                                            所得税          住民税
                  支払開始時期
                                住民税の合計）
                 2014年１月１日から
                                 20.315％         15.315％（注）             ５％
                 2037年12月31日まで
                                  20％          15％          ５％
                 2038年１月１日から
              （注）2037年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。
        （イ）総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の特例の選択が可能です。
        （ウ）利益の分配に係る配当所得については、総合課税による申告に代えて、前記（ア）の税率による申告分離
          課税を選択することができます。
        （エ）本投資法人から受け取る利益の分配については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口
          座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。
        （オ）2014年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場
          株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの10年間、それぞれそ
          の年中に受け入れた取得対価の額の合計額が120万円                         （2015年12月31日以前は100万円               ）を超えないもの等一
          定のものに限ります。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１
          月１日以後５年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されませ
          ん。
          　なお、非課税口座は、その年の１月１日において満20歳以上(2023年１月１日以後に開設される非課税口座
          については満18歳以上)の個人に限って開設できます。
        （カ）2016年４月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上
          場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの間、それぞれその
          年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）に係る配当等
          で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの
          間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
        　　　なお、未成年者口座は、その年の１月１日において20歳未満(2023年１月１日以後に開設される非課税口座
          については満18歳未満)である者又はその年中に出生した者に限って開設できます。
        　　　また、前記（オ）及び本（カ）において、非課税措置の適用を受けるためには、配当等の受け取り方法と
          して「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
          （注１）2018年１月１日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称:つみたてＮＩＳＡ)に基
              づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている一定の公
              募等株式投資信託（新規投資額で毎年40万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定を設けた年の１
              月１日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこととされております。しかし、
              本投資法人の投資口自体はつみたてＮＩＳＡの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされておりま
              す。
          （注２）非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定又は累積投資勘定のいずれかに限ります。
         イ．利益を超える金銭の分配に係る税務

          　個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配                             （一時差異等調整引当額の増加額に相当する金
          額を除きます。）        は、資本の払戻しとして取扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の
          額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記ア．における利益の分配と同
          様の課税上の取扱いを受けます。また、資本の払戻し額のうち、みなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に
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          係る収入金額として取り扱われます。個人投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります
          （注２）。この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には、株式等の譲渡所得として原則
          と して後記ウ．と同様の課税上の取扱いを受けます。
          　資本の払戻しを受けた後の本投資口の取得価額は、この資本の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額か
          ら、資本の払戻しに係る譲渡原価を控除した金額です。
                                                各投資主の資本の払戻し

                              投資法人の資本の払戻
                                                直前の保有投資口数
          （注１）    みなし配当     ＝  資本の払戻し額       － し直前の税務上の資本         ×  一定割合＊     ×
                                                投資法人の資本の払戻し
                              金等の額
                                                直前の発行済投資口総数
                           投資法人の資本の払戻し総額

              ＊一定割合
                   ＝                         （小数第３位未満を切上げ）
                       投資法人の税務上の前期末純資産価額（注３）
          （注２）譲渡収入の金額＝資本の払戻し額－みなし配当金額（注１）
              譲渡原価の額＝資本の払戻し直前の投資口の取得価額×一定割合＊（上記＊と同じ）
          （注３）前期期末時        （資本の払戻しの基礎となった事業年度の前期末を意味します。）                          から当該払戻し等の直前の時までの間に、
              資本金等の額、又は連結個別資本金等の額が増加し又は減少した場合には、その増加した金額を加算し又はその減少した
              金額を控除した金額となります。
          　なお、（注１）のみなし配当の額及び一定割合については、本投資法人から各投資主に通知します。
         ウ．投資口の譲渡に係る税務

          　個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、上場株式
          等（本投資口を含みます。また、2016年１月１日から特定公社債等が含まれます。）の譲渡に係る譲渡所得等
          として原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。また、2013年１月
          １日から2037年12月31日までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対して、2.1％
          の税率により復興特別所得税が課されます。したがって、申告分離課税による税率は、以下のとおりとなりま
          す。
                                申告分離課税
                                 による税率
                本投資法人の投資口を
                                            所得税          住民税
                                （所得税及び
                  譲渡した時期
                                住民税の合計）
                 2014年１月１日から
                                 20.315％         15.315％(注)            ５％
                 2037年12月31日まで
                                  20％          15％          ５％
                 2038年１月１日から
             (注)2037年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。
          　個人投資家が申告分離課税を適用する場合、本投資口の譲渡に際して譲渡損が生じた場合は、他の上場株式
          等の譲渡に係る譲渡所得等との相殺は認められますが、上場株式等の譲渡に係る譲渡所得等の合計額が損失と
          なった場合、その損失は他の所得と相殺できません。
          　但し、本投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
        （ア）その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき、又はその年の前年以前３年内の各年に生じた上
          場株式等に係る譲渡損失の金額（前年以前にすでに控除したものを除きます。）があるときは、これらの損
          失の金額を上場株式等の配当等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）から
          控除することができます。
        （イ）上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうち、その譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所得
          等の金額の計算上控除しきれない金額（前記（ア）の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の
          要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除が認めら
          れます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金
          額の計算に関する明細書等の提出が必要です。
        （ウ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内における譲渡等をした場合の所得に関して
          は、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が認められます。源泉税率は、前記の申告分
          離課税による税率と同様となります。
        （エ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れることを選
          択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるとき
          は、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除し
          た金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
        （オ）2014年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場
          株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの10年間、それぞれそ
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          の年中に受け入れた取得対価の額の合計額が120万円                         （2015年12月31日以前は100万円）                を超えないもの等一
          定のものに限ります。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日
          以 後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡し
          た場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
        　　　なお、非課税口座は、その年の１月１日において満20歳以上                               (2023年１月１日以後に開設される非課税口座
          については満18歳以上)           の個人に限って開設できます。
        　　　また、非課税口座内で生じた譲渡損失については、前記ウ.（ア）の配当所得等の金額からの控除及び前記
          ウ.（エ）の配当等の額からの控除、並びに前記ウ.（イ）の譲渡損失の繰越控除を適用できません。
        （カ）2016年４月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上
          場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの間、それぞれその
          年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）について、未
          成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、
          金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による譲渡所
          得等については、所得税及び住民税が課されません。
        　　　なお、未成年者口座は、その年の１月１日において20歳未満(2023年１月１日以後に開設される非課税口座
          については満18歳未満)である者又はその年中に出生した者に限って開設できます。
        　　　また、未成年者口座内で生じた譲渡損失については、前記ウ.（ア）の配当所得等の金額からの控除及び前
          記ウ.（エ）の配当等の額からの控除、並びに前記ウ.（イ）の譲渡損失の繰越控除を適用できません。
          （注１）2018年１月１日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称:つみたてＮＩＳＡ)に基
              づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の１月１日から20年内に、その累積投資勘定において管理されている一定の
              公募等株式投資信託（新規投資額で毎年40万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税
              及び住民税が課されないこととされております。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてＮＩＳＡの対象となる一定
              の公募等株式投資信託には該当しないこととされております。
          （注２）非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定又は累積投資勘定のいずれかに限ります。
        ②　法人投資主の税務

         ア．利益の分配に係る税務
          　法人投資主が本投資法人から受取る利益の分配                       （利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増
          加額に相当する金額を含みます。）                は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において
          益金計上されます。利益分配を受取る際には20％の税率で源泉徴収されますが、この源泉税は所得税額控除の
          対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
          　但し、2014年１月１日以降に受取るべき本投資法人の利益の分配については、以下のとおりに軽減されま
          す。また、2013年１月１日から2037年12月31日までの間、源泉徴収される利益の分配に係る所得税の額に対し
          て2.1％の税率により復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。なお、源泉徴収された復興特別所得税                                                も 所
          得税額控除の対象となります。
               本投資法人の利益の分配の
                                    所得税               住民税
                  支払開始時期
                 2014年１月１日から
                                   15.315％(注)                 ０％
                 2037年12月31日まで
                                     15％               ０％
                 2038年１月１日以降
             (注)2037年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。
         イ．利益を超える金銭の分配に係る税務
          　法人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配                             （一時差異等調整引当額の増加額に相当する金
          額を除きます。）        は、資本の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等
          の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として前記ア．における利益の分配と同様の課
          税上の取扱いを受けます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金
          額として取り扱われます。各投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります。
          　この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には譲渡損益としての課税上の取扱いを受け
          ます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
          　資本の払戻しを受けた後の本投資口の帳簿価額は、この資本の払戻しを受ける直前の本投資口の帳簿価額か
          ら、資本の払戻しに係る譲渡原価を控除した金額となります。
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         ウ．投資口の期末評価方法
          　法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合に
          は期末日の時価で、売買目的以外の有価証券である場合には原価で評価されます。
         エ．投資口の譲渡に係る税務
          　法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の課税所得の計算上、益金又は損金として計上さ
          れます。
        ③　本投資法人の税務

         ア．利益配当等の損金算入要件
          　税法上、一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、
          利益の配当等      （利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額に相当する金額を含みます。）
          を損金に算入することが認められていますが、そのための主な要件は次のとおりです。
        （ア）配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能額の90％超であること。
        （イ）他の法人（租税特別措置法施行規則に規定するものを除きます。）の発行済株式又は出資の総数又は総額
          の50％以上を有していないこと。（なお、2019年４月１日以後に開始する事業年度以降は匿名組合契約等に
          基づく出資についても、本要件の適用対象となります。）
        （ウ）借入は、租税特別措置法に規定する機関投資家からのものであること。
        （エ）事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと。
        （オ）投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える
          旨が投資法人の規約において記載               又は記録    されていること。
        （カ）設立時における投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は本投資法人の事
          業年度終了時に50人以上の投資主又は租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されているこ
          と。
         イ．不動産流通税の軽減措置

          　不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の２％の税率により
          課されます。なお、売買により取得する土地に関する部分は税率が2021年３月31日までは1.5％となります。
          但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不
          動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をい
          います。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の
          割合」を75％以上とする旨の記載があること、借入は金商法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置
          法における「投資法人に係る課税の特例」に規定する機関投資家に限ります。）からのものであること、その
          他の要件を満たす投資法人は、取得する不動産に対する登録免許税の軽減税率が2021年３月31日までは1.3％
          となります。
          　不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の４％の税率により課されます。
          　なお、この税率は住宅の取得及び土地の取得については2021年３月31日までは３％となります。但し、規約
          において、資産の運用方針として、「特定不動産の割合」を75％以上とする旨の記載があること、その他の要
          件を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関投資家の範囲については地方税法施行規則の規定に従いま
          す。）は、2021年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が５分の２に軽
          減されます。
          　また、特別土地保有税は2003年以降当分の間新たな課税は行われません。
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      ５【運用状況】
       （１）【投資状況】
                                                 （2019年４月30日現在）
                                          貸借対照表計上額           対総資産比率

                                価格（千円）
               用途等による         地域等による
                                            （千円）           （％）
      資産の種類
                 区分         区分        （注１）
                                            （注２）          （注３）
                        都心５区          81,710,000            62,416,934           25.4
                        東京23区
                                  64,270,000            57,038,150           23.2
                       （都心５区を除く）
               オフィスビル
                                               8,487,921           3.5
                       東京周辺都市           10,050,000
                       地方主要都市           11,604,000            11,047,368           4.5

                                              138,990,374           56.5
                         小計        167,634,000
      信託不動産                  都心５区          65,950,000            56,918,848           23.1

                        東京23区
                                  14,570,000            12,042,030           4.9
                       （都心５区を除く）
               レジデンス
                                      －            －        －
                       東京周辺都市
                                                   －        －
                       地方主要都市               －
                         小計         80,520,000            68,960,878           28.0

                                              207,951,253
                     合計             248,154,000                        84.5
                          －
          優先出資証券                        20,035,175            20,035,175           8.1
                          －
         預金等のその他資産                          18,009,723            18,009,723           7.3
                          －
           資産合計                       286,198,898            245,996,152           100.0
     （注１）上表中の「価格」は不動産等を主な信託財産とする信託受益権について、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投
        信協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額（2019年４月30日を基準時点とする青山リアルティー・ア
        ドバイザーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所作成の報告書によります。）を記載しています。
     （注２）上表中の「貸借対照表計上額」は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、
        不動産等を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。また、上表中の「貸借対照表計上額」の「資産
        合計」には貸借対照表における資産合計を記載しています。
     （注３）上表中の「対総資産比率」は、資産総額に対する「貸借対照表計上額」の比率を記載しています。
                                  資産総額に対する比率
                        金額（千円）
                                     （％）
                          120,964,079                49.2
           負債総額
                          125,032,072                50.8
           純資産総額
                          245,996,152               100.0

           資産総額
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       （２）【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
         投資有価証券及び不動産信託受益権については、後記「③その他投資資産の主要なもの」をご参照下さい。
        ②【投資不動産物件】
         該当事項はありません。
        ③【その他投資資産の主要なもの】
         ア．投資有価証券
         　本投資法人が当期末（2019年４月30日）現在において保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
                          取得価格      貸借対照表計上額            評価額
                                                   対総資産      種類別
                          （注１）        （注２）          （注３）
     特定資産の種                 数量                              比率    投資比率
              銘柄名
     類                （口）                              （％）     （％）
                           金額     単価     金額     単価     金額
                                                   （注４）     （注５）
                         （百万円）      （円）    （百万円）      （円）    （百万円）
          ユーディーエックス
     優先出資                53,580
          特定目的会社優先出資証                 19,940       －   20,035       －   20,035      8.1    100.0
     証券
                     （注６）
          券
     （注１）「取得価格」は、当該優先出資証券の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載していま
        す。
     （注２）「貸借対照表計上額」については、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。
     （注３）「評価額」については、取得原価（取得価額に同じです。取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。
     （注４）「対総資産比率」とは、本投資法人の2019年４月30日現在の資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
     （注５）「種類別投資比率」とは、本投資法人の2019年４月30日現在における優先出資証券の貸借対照表計上額の総額に対する当該資産の貸借
        対照表計上額の比率をいいます。
     （注６）本投資法人は「秋葉原ＵＤＸ」（東京都千代田区所在のオフィスビル１棟全体及びその敷地）から得られるキャッシュ・フローを裏付
        けとしてユーディーエックス特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数282,000口のうち53,580口（優先出資持分19.0％）を保有し
        ています。
     （注７）本投資法人が保有する投資有価証券のうち、本投資法人の負担する債務の担保として提供されているものはありません。
                                  61/212













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         イ．不動産信託受益権
         　　本投資法人は、2019年４月30日現在において、不動産を直接に保有するのではなく、不動産を信託する信託
          の受益権として保有していますが、参照の便宜上、本項で不動産信託受益権及びその信託財産である不動産に
          ついて記載しています。
         （ア）運用資産の概要及び価格と投資比率
           　次の表は、当期末（2019年４月30日）現在における本投資法人の運用資産の概要を一覧表にまとめたも
           のです。個別の保有不動産に関する損益状況（優先出資証券を除きます。）については、後記「（イ）個
           別資産の概要」をご参照ください。なお、下記運用資産（優先出資証券を除きます。）はいずれも不動産
           を信託する信託の受益権です。
                                                 （2019年４月30日現在）
                                        貸借対照表       投資    期末算定
                                   取得価格                      期末
                                         計上額      比率     価額
      用          物件
                                   （百万円）                      稼働率
          地域              物件名称
                                        （百万円）      （％）    （百万円）
      途          番号
                                   （注１）                      （％）
                                         （注２）     （注３）     （注４）
               Ａ01                     6,341      6,007     2.6     7,200    100.0
                  ランディック新橋ビル
               Ａ02                     7,045      6,625     2.9     7,800    100.0
                  ランディック第２新橋ビル
               Ａ03                     1,727      1,462     0.7     3,030    100.0
                  プレミア道玄坂ビル
               Ａ04   ＫＮ渋谷３                   5,348      4,923     2.2     9,880    100.0
               Ａ05   高田馬場センタービル                   5,118      4,253     2.1     6,460    100.0
               Ａ06                     7,860      7,644     3.2    10,200     100.0
                  六番町ビル
         都心５区
               Ａ10   アーバンネット三田ビル                  10,300      10,161      4.2    11,400     96.6
               Ａ11                     5,000      4,850     2.1     5,030    100.0
                  アーバンネット麻布ビル
               Ａ12                     1,650      1,601     0.7     1,760    100.0
                  アーバンネット市ヶ谷ビル
               Ａ15   グランパーク（注５）                  11,490      11,283      4.7    13,900     98.8
               Ａ16                     3,600      3,604     1.5     5,050    100.0
                  アーバンネット麹町ビル
               Ｂ02                     4,310      3,619     1.8     3,320    100.0
                  プレミア東陽町ビル
               Ｂ03                     4,380      4,474     1.8     3,040    100.0
                  上野ＴＨビル
      オ
               Ｂ04   五反田ＮＴビル（注６）                   4,100      4,098     1.7     3,020    100.0
      フ
      ィ
               Ｂ05                     5,900      5,356     2.4     7,260    100.0
                  上野トーセイビル
         東京23区
      ス
         (都心５区を除く)
               Ｂ06                     13,600      14,113      5.6    20,100     100.0
                  アーバンネット池袋ビル
      ビ
      ル
               Ｂ07                     4,800      4,655     2.0     5,910    100.0
                  アーバンネット大森ビル
               Ｂ08   スフィアタワー天王洲（注７）                  15,000      15,416      6.2    16,200     100.0
               Ｂ09                     5,250      5,304     2.2     5,420    100.0
                  アーバンネット五反田ＮＮビル
               Ｃ01                     3,558      3,076     1.5     3,880    100.0
                  プレミア横浜西口ビル
         東京周辺
                  かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ
          都市
               Ｃ02                     6,556      5,411     2.7     6,170     90.8
                  棟（注８）
               Ｇ02   ＮＴＴクレド岡山ビル（注９）                   3,600      3,720     1.5     3,438     92.6

                  アーバンネット静岡追手町ビル
               Ｇ03                     1,628      1,674     0.7     1,752     97.5
         地方主要
                  （注10）
          都市
               Ｇ04   アーバンネット静岡ビル（注11）                   1,119      1,094     0.5     1,224     96.7
               Ｇ05                     4,600      4,556     1.9     5,190    100.0
                  アーバンエース肥後橋ビル
                                    143,880      138,990      59.0    167,634      98.4
                 オフィスビル小計
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                 （2019年４月30日現在）
                                        貸借対照表       投資    期末算定
                                   取得価格                      期末
                                         計上額      比率     価額
      用          物件
          地域              物件名称          （百万円）                      稼働率
                                        （百万円）      （％）    （百万円）
      途          番号
                                   （注１）                      （％）
                                         （注２）     （注３）     （注４）
               Ｄ01                     5,208      4,254     2.1     5,230     93.7
                  パークアクシス四谷ステージ
               Ｄ02                     2,604      2,413     1.1     1,900    100.0
                  パークアクシス明治神宮前
               Ｄ04   キャビンアリーナ赤坂                   1,330      1,150     0.5     1,250     97.4
               Ｄ05   キャビンアリーナ南青山                   1,070       868    0.4     1,080     97.9
               Ｄ06                     1,840      1,618     0.8     1,400    100.0
                  ビュロー紀尾井町
               Ｄ08                     4,678      3,886     1.9     4,640    100.0
                  六本木グリーンテラス
               Ｄ09   プレミアステージ芝公園Ⅱ                   2,181      1,774     0.9     1,840     98.8
               Ｄ11                      927      757    0.4     1,130     96.8
                  ラング・タワー京橋
               Ｄ12                     1,580      1,408     0.6     1,980     98.1
                  プレミアステージ三田慶大前
               Ｄ13                     1,662      1,453     0.7     1,670     97.6
                  プレミアロッソ
               Ｄ14                     2,330      1,944     1.0     2,460     98.3
                  プレミアブラン代々木公園
               Ｄ15                     1,723      1,479     0.7     2,200    100.0
                  プレミアステージ内神田
               Ｄ16                     1,460      1,262     0.6     1,780    100.0
                  プレミアステージ市ヶ谷河田町
         都心５区
               Ｄ17   Ｗａｌｋ赤坂                   2,043      1,658     0.8     1,440     95.4
               Ｄ18                     1,585      1,457     0.7     1,630     97.7
                  プレミアステージ芝公園
               Ｄ19   ＭＥＷ                   1,556      1,319     0.6     1,300     96.5
                  芝浦アイランド        エアタワー
      レ
               Ｄ20                     7,590      5,671     3.1     7,410     98.0
      ジ
                  （注12）
      デ
               Ｄ21                     3,930      3,752     1.6     3,480     96.1
                  ストーリア赤坂
      ン
      ス
               Ｄ22                     6,500      6,094     2.7     5,400     96.8
                  ルネ新宿御苑タワー
                  芝浦アイランド        ブルームタワー
               Ｄ23                     5,500      4,553     2.3     6,820     98.0
                  （注13）
               Ｄ24                     4,500      4,229     1.8     5,290     96.3
                  クエストコート原宿
               Ｄ25                     1,385      1,377     0.6     1,970     97.6
                  アーバンコート市ヶ谷
               Ｄ26                     1,420      1,442     0.6     1,510     94.4
                  プレミアステージ麻布十番
               Ｄ27                     1,080      1,088     0.4     1,140    100.0
                  プレミアステージ笹塚
               Ｅ01                     1,072       833    0.4     1,010    100.0
                  ビーサイト大崎
               Ｅ02                      975      948    0.4     1,070     93.1
                  プレミアガーデン本郷
               Ｅ03                     1,560      1,278     0.6     1,240    100.0
                  プレミアグランデ馬込
               Ｅ04                     1,525      1,359     0.6     1,500     96.6
                  プレミアノッツェ祐天寺
         東京23区
               Ｅ05                     1,803      1,476     0.7     1,820     96.4
                  プレミアステージ湯島
         (都心５区を除く)
               Ｅ06                     1,830      1,491     0.8     1,990     97.4
                  プレミアステージ駒込
               Ｅ07                     1,310      1,129     0.5     1,420     98.5
                  プレミアステージ大塚
               Ｅ08                     2,640      2,291     1.1     2,890     98.2
                  プレミアステージ本所吾妻橋
               Ｅ09                     1,496      1,233     0.6     1,630    100.0
                  プレミアステージ両国
                 レジデンス小計                   79,894      68,960     32.8     80,520     97.6
                  ユーディーエックス特定目的会社
     その他
               Ｚ01                     19,940      20,035      8.2      －    －
           －
                  優先出資証券（注14）
                   合計                 243,714      227,986     100.0     248,154      98.1
     （注１）「取得価格」は、当該資産の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載しています。
     （注２）「貸借対照表計上額」は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、優先出資
        証券の「貸借対照表計上額」については取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。
     （注３）「投資比率」とは、本投資法人の取得価格の総額に対する当該資産の取得価格の比率をいいます。
     （注４）「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による
        鑑定評価に基づく評価額（決算日を価格時点とする青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所作
        成の報告書によります。）を記載しています。
        なお、各評価機関による評価対象物件（物件番号で表示しています。）は以下のとおりです。
        青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社：Ａ10、Ａ15、Ｂ02～Ｂ05、Ｂ08～Ｂ09、Ｇ05、Ｄ12、Ｄ14、Ｄ16、Ｄ18～Ｄ19、Ｄ25、
                          Ｅ04～Ｅ06
        一般財団法人日本不動産研究所：Ａ01～Ａ06、Ａ11～Ａ12、Ａ16、Ｂ06～Ｂ07、Ｃ01～Ｃ02、Ｇ02～Ｇ04、Ｄ01～Ｄ02、Ｄ04～Ｄ06、
                     Ｄ08～Ｄ09、Ｄ11、Ｄ13、Ｄ15、Ｄ17、Ｄ20～Ｄ24、Ｄ26～Ｄ27、Ｅ01～Ｅ03、Ｅ07～Ｅ09
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     （注５）グランパークの「稼働率」の算出においては、本投資法人が保有する信託受益権の信託財産である本物件の建物に係る共有持分比率
        （86.4915％）に対して当該信託受益権に係る準共有持分比率（15.0％）を掛け合わせた実質的な持分割合（12.973725％）に係る総賃
        貸 可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注６）五反田ＮＴビルの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合100分の45）に係る総賃貸可
        能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注７）スフィアタワー天王洲の「稼働率」の算出においては、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の67）に係る総
        賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注８）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合
        1,000,000分の270,000         ）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注９）ＮＴＴクレド岡山ビルの「稼働率」の算出においては、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の60                                                   ）に係る総
        賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注10）アーバンネット静岡追手町ビルの                「稼働率」の算出においては、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（                               持分割合100分の40       ）
        に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注11）アーバンネット静岡ビルの              「稼働率」の算出においては、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（                               持分割合100分の40       ）に係る
        総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注12）芝浦アイランド          エアタワーの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合100分の23）に係る
        総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注13）芝浦アイランド          ブルームタワーの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合100分の16）に
        係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
     （注14）当該優先出資証券の概要については前記「①投資有価証券の主要銘柄」をご参照ください。
     （注15）本投資法人の運用資産のうち、本投資法人の負担する債務の担保として提供されているものはありません。
     （注16）本投資法人の運用資産（優先出資証券を除きます。）は、全て賃貸用資産です。
                                  64/212














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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
         （ イ）個別資産の概要
         　個別の保有不動産に関する概要は以下のとおりです。かかる概要は、登記事項証                                       明書等及び保有不動産に関
         して実施された法務調査、境界確認・越境状況等につき実施された物件調査及び建物等に対して実施された建
         物状況調査等に基づき記載しています。なお、記載内容は、原則として当期末（2019年４月30日）時点の情報
         を基準としています。
        ＜特定資産の概要＞
      ①   「所在地（住居表示を除きます）」、「面積」、「延床面積」、「構造」、「建築時期」については、登記事
       項証明書に表示されているものを記載しています。
      ②   「用途」については、登記事項証明書に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
      ③   「用途地域」については、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
      ④   「ＰＭ会社」については、プロパティ・マネジメント業務受託者を記載しています。
        ＜損益状況＞
      ①   不動産賃貸事業損益は、各保有不動産の不動産賃貸事業収益から各保有不動産に直接かかる不動産賃貸事業費
       用を控除した、その差額を指しています。資産運用報酬、支払利息等については不動産賃貸事業費用に含まれて
       いません。
      ②   「保険料」「信託報酬」は「その他支出」に含まれています。
      ③   固定資産税、都市計画税等については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間において納税した
       額を不動産賃貸事業費用として費用処理しています。但し、保有する不動産のうち、各営業期間毎に分割納付回
       数の異なる物件に係る固定資産税、都市計画税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事
       業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取
       得年度の固定資産税、都市計画税等については、費用計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。
      ④   修繕費は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額ではないことなどから、対象期間における
       修繕費が、保有不動産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費の金額と大きく異なる可能性があります。
      ⑤   「建物管理委託報酬（プロパティ・マネジメント業務報酬）」、「建物管理委託費」は「外注委託費」に含ま
       れています。
        ＜賃貸借の概況＞
      ①   「賃料合計（月額）」は当期末現在において有効な賃貸借契約の契約賃料合計額を記載しています。有効な賃
       貸借契約の契約賃料合計とは、個々の保有不動産の所有部分に係るテナントとの間で当期末現在において有効に
       存続している賃貸借契約に関し、賃貸借契約上規定されている１ヶ月分の賃料及び共益費（当該賃貸借契約に付
       帯して締結される駐車場賃貸借契約等に規定されている駐車場使用料その他の契約上の賃料は含みません。）の
       合計を意味します。
      ②   マスターリース契約が締結されている物件は、転借人の数をテナント総数としています。
      ③   当期末現在、一部のテナントより解約予告又は解約の申し出がなされています。なお、特記事項欄において賃
       貸借の状況に重大な影響を及ぼさない個別物件毎の解約予告又は解約の申し出に係る記載は省略しています。
        ＜取得時の鑑定評価額＞（注）
         記載されている鑑定評価額は、青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社、東京建物株式会社、日本土地建
       物株式会社、又は一般財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価書に基づいています。
        ＜不動産価格調査の概要＞（注）
         記載されている期末算定価額は、青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社又は一般財団法人日本不動産研
       究所による調査報告書等に基づいています。
        ＜特記事項＞
         特記事項の記載については、保有不動産の権利関係や利用等で重要と考えられること、また評価額、収益性、
       処分性への影響度を考慮して重要と考えられることに関して、次の分類により記載しています。
       ①物件の権利形態等　②他の共有者・区分所有者との取り決め　③不動産に関する行政法規　④近隣との関係
       ⑤隣接地との関係　⑥越境物の状況　⑦有害物質等　⑧賃貸借の概況　⑨その他
     （注）鑑定評価額及び期末算定価額の評価の方法について
       　個別の保有不動産については、各物件の取得時に不動産鑑定評価書を取得し、その後は各決算期末にその価格の推移を知るために不動
       産価格に係る調査報告書等を取得しています。なお、これらの不動産鑑定評価書又は調査報告書等に記載された鑑定評価額又は調査価額
       等は、現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価額等による売買の可能性を保証、又は約束するものではなく意見にすぎません。
       　なお、期末算定価額は本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による
       鑑定評価に基づく、各決算期末を価格時点とした評価額です。
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                        ＜物件Ａ01　ランディック新橋ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都港区西新橋三丁目８番３号
        所在地
                 <地番>
                          東京都港区西新橋三丁目２番３　他６筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          1,003.27㎡                         700％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          6,914.84㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1982年６月
                  構造     鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
        ＰＭ会社       　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          10
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      5,567.79㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      5,567.79㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    187      賃料合計（月額）
                              百万円                         30百万円
                            171                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             16           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    100
                              百万円    取得年月日                  2002年９月11日
                             18
       外注委託費                       百万円    取得価格                    6,341百万円
                             8           ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             24
       公租公課                       百万円    価格時点                  2002年３月25日
                             16
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    6,450百万円
                             31           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    87
                              百万円    期末算定価額                    7,200百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［不動産に関する行政法規］

       　本物件は、1981年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物ですが、設計耐震力について現行基準（新耐震設計
       法）に準拠して検討されています。また、2011年２月に実施した外部の専門家による耐震診断によって、当該現行基準を満たす耐震性能を
       有していることを確認しています。
      ［越境物の状況］

       　隣接地から本物件敷地内へと、本物件の付属物等が敷地外へと、各々わずかな越境があります。この件に関して、当該隣接地所有者よ
       り、建物の全部又は一部を新築又は増改築する際に越境物を撤去することを約した確認書を取得しています。
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                       ＜物件Ａ02　ランディック第２新橋ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都港区西新橋三丁目７番１号
        所在地
                 <地番>
                          東京都港区西新橋三丁目14番１　他４筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          1,400.74㎡                         600％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途           事務所・店舗
                          8,332.65㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1978年12月
                       鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建（注）
                  構造
        ＰＭ会社       　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           5
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      6,948.72㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      6,948.72㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    223  百万円    賃料合計（月額）                     34百万円
                            205                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
       その他の賃貸事業収入                     18 百万円         ◇　取得年月日及び取得価格　◇
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    101
                              百万円    取得年月日                  2002年９月11日
       外注委託費                     20 百万円    取得価格                    7,045百万円
                             13            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             16
       公租公課                       百万円    価格時点                  2002年３月25日
                             10
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    7,050百万円
                             38           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    122
                              百万円    期末算定価額                    7,800百万円
     （注）登記事項証明書上は11階建となっていますが、現状11階は塔屋となっており、貸室は１階から10階までです。
                             ◇　特記事項　◇

      ［不動産に関する行政法規］

       　本物件は、1981年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物であり、設計耐震力が現行基準（新耐震設計法）に比
       べて小さく、2011年２月に実施した外部の専門家による耐震診断によって、耐震性能が当該現行基準を一部満たしていないものとされたこ
       とから、建物躯体の一部について現行基準を満たすための耐震補強工事を実施しました。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件の建物賃借人であるテナント２社より2019年９月30日及び2019年12月23日をもって賃貸借契約（契約上の面積はそれぞぞれ62.02
       ㎡及び1,656.04㎡）を解約する申し出が行われました。
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                        ＜物件Ａ03　プレミア道玄坂ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都渋谷区道玄坂一丁目18番３号
        所在地
                 <地番>        東京都渋谷区道玄坂一丁目28番11、16
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          435.26㎡                       800％／80％（注）
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途           事務所・店舗
                          2,721.71㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1991年６月
                  構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付８階建
        ＰＭ会社       　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           7
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      1,926.01㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      1,926.01㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    81     賃料合計（月額）
                              百万円                         13百万円
                             71                           100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             10           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    33
                              百万円    取得年月日                  2002年９月10日
                             9
       外注委託費                       百万円    取得価格                    1,727百万円
                             3           ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             5
       公租公課                       百万円    価格時点                  2002年３月25日
                             3
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    1,740百万円
                             9           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    48
                              百万円    期末算定価額                    3,030百万円
     （注）本物件の容積率については、建築基準法により、552％が上限となっています。
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　隣接地より建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。
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                          ＜物件Ａ04　ＫＮ渋谷３＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)         東京都渋谷区桜丘町９番８号
        所在地
                 <地番>        東京都渋谷区桜丘町４番４　他９筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                  面積        2,327.60㎡           容積率／建ぺい率             500％／80％（注）
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                 延床面積         7,737.27㎡             建築時期             1993年２月
         建物
                  構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建
        ＰＭ会社       　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                    　2018年11月１日              テナント総数                         ▶
                    ～2019年４月30日
                                  総賃貸可能面積                    5,743.61㎡
        運用期間
                      （181日）
                                  総賃貸面積                    5,743.61㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                          賃料合計（月額）                     35百万円
                            247  百万円
                                  稼働率                     100.0％
       貸室賃料・共益費                     210  百万円
                                        ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      36 百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                          取得年月日                  2002年９月11日
                             93 百万円
       外注委託費                      24 百万円    取得価格                    5,348百万円
                                         ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      23 百万円
       公租公課                      16 百万円    価格時点                  2002年３月25日
       修繕費                      3 百万円    鑑定評価額                    5,980百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      23 百万円
       その他支出                      1 百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    153      期末算定価額                   9,880百万円
                              百万円
     （注）本物件の容積率については、建築基準法により、327％が上限となっています。
                             ◇　特記事項　◇

      ［隣接地との関係］

       　隣接地との境界について、一部書面による境界確定が行われていません。
      ［越境物の状況］

       　隣接地より建物外壁の一部及び造作の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。
                                  69/212








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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                      ＜物件Ａ05　高田馬場センタービル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                         東京都新宿区高田馬場一丁目31番18号
        所在地
                 <地番>
                         東京都新宿区高田馬場一丁目310番３　他１筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          1,556.29㎡                       500％／80％（注１）
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          9,906.83㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1992年５月
                  構造      鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           7
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      6,313.02㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      6,313.02㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    251  百万円    賃料合計（月額）                     35百万円
                            211                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
       その他の賃貸事業収入                     40  百万円         ◇　取得年月日及び取得価格　◇
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    108
                              百万円    取得年月日                  2002年９月11日
       外注委託費                     25  百万円    取得価格                    5,118百万円
                             16            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             20
       公租公課                       百万円    価格時点                  2002年３月25日
                             7
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    5,100百万円
                             37           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    142
                              百万円    期末算定価額                    6,460百万円
     （注１）本物件は建築基準法第59条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として容積率につき610％まで緩和措置を受けて
         います。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。
     （注２）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
                             ◇　特記事項　◇

      ［賃貸借の概況］

       　本物件の建物賃借人であるテナント１社より2019年９月30日をもって賃貸借契約（契約上の面積は1,268.88                                          ㎡）を解約する申し出が行わ
       れました。
                                  70/212








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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                          ＜物件Ａ06　六番町ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                         東京都千代田区六番町６番28号
        所在地
                 <地番>
                         東京都千代田区六番町６番28　他１筆
                 所有形態          所有権            用途地域            第二種住居地域
         土地
                          2,036.66㎡                         400％／60％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          9,339.42㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1987年４月
                  構造      鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社                        （注１）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           1
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      6,872.77㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      6,872.77㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                          賃料合計（月額）                     （注２）
                                                        100.0％
       貸室賃料・共益費                           稼働率
                                        ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                                  取得年月日                  2004年３月26日
       外注委託費                           取得価格                    7,860百万円
                            （注２）
                                         ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費
       公租公課                           価格時点                  2004年２月20日
       修繕費                           鑑定評価額                    8,400百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費
       その他支出                           調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    164
                              百万円    期末算定価額                   10,200百万円
     （注１）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
     （注２）本物件については、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が本物件の契約賃料合計の80％以上を占めており、か
         かる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないことから記載していません。
                             ◇　特記事項　◇

      ［不動産に関する行政法規］

       　本物件の土地の一部（北西側接道部）は都市計画道路（名称：補助64号線、計画決定日：1946年４月25日、幅員：15ｍ）の予定地となっ
       ており、当該予定地において建築物を建築する場合には、一定の制限があります。
      ［越境物の状況］

       　隣接地より隣地建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ａ10　アーバンネット三田ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都港区三田三丁目10番１号
        所在地
                 <地番>
                          東京都港区三田三丁目707番　他２筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          2,489.67㎡                         600％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途           事務所・店舗
                         13,987.76㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1987年９月
                  構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           6
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      10,088.55㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）                                9,741.44    ㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    305      賃料合計（月額）
                              百万円                         47百万円
                            284                            96.6％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             20           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    130
                              百万円    取得年月日                  2011年11月18日
                             35
       外注委託費                       百万円    取得価格                   10,300百万円
                             20            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             31
       公租公課                       百万円    価格時点                  2011年９月１日
                             6
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                   10,400百万円
                             34           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    174
                              百万円    期末算定価額                   11,400百万円
     （注）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当し
        ます。
                            ◇　特記事項　◇

      [越境物の状況]

      　北側隣接地より擁壁等構造物（塀）が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より擁壁等構造物を撤去新設する場
      合は越境を解消することを約した覚書を取得しています。
      [その他]

      　本物件の北東部分のネットフェンスは、北側隣接地の擁壁を利用して設置されています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ａ11　アーバンネット麻布ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都港区南麻布一丁目６番15号
        所在地
                 <地番>
                          東京都港区南麻布一丁目24番15　他１筆
                 所有形態          所有権            用途地域          商業地域・準工業地域
         土地                                          600％／80％
                          1,052.82㎡
                  面積                  容積率／建ぺい率
                                                   400％／60％
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          6,486.42㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1992年４月
                  構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注１）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           1
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      4,801.06㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      4,801.06㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                          賃料合計（月額）                     （注２）
                                                        100.0％
       貸室賃料・共益費                           稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                          取得年月日                  2011年11月18日
       外注委託費                           取得価格                    5,000百万円
                            （注２）
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費
       公租公課                           価格時点                  2011年９月１日
       修繕費                           鑑定評価額                    5,140百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費
       その他支出                           調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    49
                              百万円    期末算定価額                    5,030百万円
     （注１）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
     （注２）本物件については、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が本物件の契約賃料合計の80％以上を占めており、か
         かる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないことから記載していません。
                            ◇　特記事項　◇

      [物件の権利形態等]

       本物件の敷地の一部について、隣接地所有者である東京電力株式会社に変電所の改良工事等を目的として本物件敷地内の通路の利用権を
      認める協定書が締結されていますが、かかる利用権の登記はなされていません。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ａ12　アーバンネット市ヶ谷ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都新宿区払方町25番５号
        所在地
                 <地番>        東京都新宿区払方町25番５
                                                近隣商業地域・第二種中高
                 所有形態          所有権            用途地域
                                                層住居専用地域
         土地
                                                   400％／80％
                          1,207.48㎡
                  面積                  容積率／建ぺい率
                                                   300％／60％
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          4,217.01㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1993年12月
                  構造     鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付５階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注１）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           1
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積                    2,600.82㎡
                      （181日）
                                                      2,600.82㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                          賃料合計（月額）                     （注２）
                                                        100.0％
       貸室賃料・共益費                           稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                                  取得年月日                  2011年11月18日
       外注委託費                           取得価格                    1,650百万円
                            （注２）
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費
       公租公課                           価格時点                  2011年９月１日
       修繕費                           鑑定評価額                    1,720百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費
       その他支出                           調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                     35
                              百万円    期末算定価額                    1,760百万円
     （注１）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
     （注２）本物件については、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が本物件の契約賃料合計の80％以上を占めており、か
         かる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないことから記載していません。
                            ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       １．西側隣接地よりフェンスの一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来、フェンスの再設置等を
         行う場合には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
       ２．南側隣接地より万年塀の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来、万年塀の再構築等を行う
         場合には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
                                  74/212







                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                          ＜物件Ａ15　グランパーク＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
              　不動産を信託する信託の受益権（注１）
     特定資産の種類
              (住居表示)
                       東京都港区芝浦三丁目４番１号、４番２号
       所在地
               <地番>
                       東京都港区芝浦三丁目19番３　他１筆
                     12,320.89㎡につき所有権
                     4,128.48㎡につき所有権の
              所有形態                        用途地域          商業地域・準工業地域
                     共有（共有持分10,000分の
        土地
                     4,617）
                                                   400％／80％
                        16,449.37㎡
               面積                     容積率／建ぺい率
                                                   400％／60％
                     所有権の共有（共有持分
                                                 事務所・共同住宅・
              所有形態                         用途
                     1,000,000分の864,915）
                                                     店舗
        建物                160,042.88㎡
              延床面積                        建築時期             1996年８月
                    鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根・
               構造
                    亜鉛メッキ鋼板葺地下４階付34階建
             　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社（注２）
       ＰＭ会社
      信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注３）                ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          192
                   　2018年11月１日               テナント総数
       運用期間            ～2019年４月30日               総賃貸可能面積（注４）                   10,613.89㎡
                     （181日）
                                  総賃貸面積（注４）                   10,491.63㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                          賃料合計（月額）（注３）
                            451  百万円                         68百万円
                                                        98.8％
       貸室賃料・共益費                     395  百万円    稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     56  百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                            224  百万円    取得年月日                  2013年11月８日
       外注委託費                     54  百万円    取得価格                   11,490百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                     60  百万円
       公租公課                     38  百万円    価格時点                   2013年９月1日
       修繕費                     27  百万円    鑑定評価額                   11,600百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                     39  百万円
       その他支出                      ▶ 百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    227
                              百万円    期末算定価額                   13,900百万円
     （注１）本受益権は、上記の土地及び建物の所有権及び共有持分を信託財産としており、信託受託者はその所有権及び共有持分を同一の信託
         契約に基づき、本投資法人及び第三者（以下「他の共有者」といいます。）のために保有します。
         また、本投資法人は当該信託受益権の100分の15の割合の準共有持分を保有します。
     （注２）エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当します。
     （注３）本物件の「        損益状況    」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人が保有する信託受益権の信託財産である建物に係る共有持分割合
         （86.4915％）に対して当該信託受益権に係る準共有持分割合（15.0％）を掛け合わせた数値である実質的な持分割合
         （12.973725％）に係る数値を記載しています。
     （注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に、本投資法人が保有する信託受益権の
         信託財産である建物に係る共有持分割合（86.4915％）に対して当該信託受益権に係る準共有持分割合（15.0％）を掛け合わせた数値
         である実質的な共有持分割合（12.973725％）を乗じた数値を記載しています。
                            ◇　特記事項　◇

      ［他の共有者・区分所有者との取り決め］

       １．所有権及び共有持分の譲渡に関しては、他の共有者が優先交渉権を有します。また、他の共有者が取得を希望しない場合には、他の
         共有者の書面による承諾を得たうえで第三者に譲渡できます。
       ２．信託契約に関連する指図等を行うときは、受益権の準共有者間で予め合意の上で行うものとされていますが、準共有者間での協議が
         調わない場合には、準共有持分割合に基づく議決権の過半数をもって決するものとされています。
       ３．信託受益権の準共有持分を第三者に譲渡しようとする場合は、他の準共有者が優先交渉権を有します。また、信託受益権の準共有持
         分の移転、担保設定、処分等をするには、他の準共有者の同意を得るものとされています。
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                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      ［物件の権利形態等］
       １．本物件は共有建物であり、本投資法人は建物の1,000,000分の864,915の割合の共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分
         （準共有持分割合100分の15）を保有します。
       ２．本物件の土地に係る権利形態は、一般的な共有形態に見られる敷地権の共有ではなく、２筆に分筆された土地を共有者が分有する形
         態となっています。このうち、本投資法人は、12,320.89㎡につき所有権、4,128.48㎡につき10,000分の4,617の割合の共有持分を信
         託財産とする信託受益権の準共有持分（準共有持分割合100分の15）を保有します。
         なお、信託受託者は、他の共有者の共有地について敷地利用権の設定を受けていますが、かかる敷地利用権の登記はなされていませ
         ん。
      ［不動産に関する行政法規］

       本物件は、東京都港区の開発事業に係る定住促進指導要綱に基づく港区との協議書にしたがって、延床面積の10％に相当する付置住宅
      105戸を有しており、うち、82戸については、協定家賃住宅として一定の家賃で賃貸することとなっています。
      ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナン
      ト総数は、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ａ16　アーバンネット麹町ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
     特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
              (住居表示)
                       東京都千代田区麹町一丁目６番２号
       所在地
               <地番>        東京都千代田区麹町一丁目６番２
              所有形態           所有権             用途地域             商業地域
        土地
                         839.00㎡                          800％／80％
               面積                     容積率／建ぺい率
              所有形態           所有権              用途             事務所
                        6,231.10㎡
        建物      延床面積                        建築時期             1987年５月
               構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付８階建
             　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注）
       ＰＭ会社
      信託受託者       　三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           8
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                      4,262.95㎡
       運用期間            ～2019年４月30日               総賃貸可能面積
                     （181日）                                 4,262.95㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                          賃料合計（月額）
                            165  百万円                         25百万円
                                                        100.0％
       貸室賃料・共益費                     154  百万円    稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     11  百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                             59  百万円    取得年月日                  2015年１月22日
       外注委託費                     22  百万円    取得価格                    3,600百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      7 百万円
       公租公課                     20  百万円    価格時点                  2014年11月１日
       修繕費                      1 百万円    鑑定評価額                    3,730百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      6 百万円
       その他支出                      1 百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    106
                              百万円    期末算定価額                    5,050百万円
     （注）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当し
        ます。
                            ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　隣接地から建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、構造物を修復及び再構築する際
       に越境物を解消することを約した覚書を取得しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｂ02　プレミア東陽町ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都江東区東陽三丁目23番21号
        所在地
                 <地番>        東京都江東区東陽三丁目15番20
                 所有形態          所有権            用途地域          商業地域・準工業地域
                                                   600％／80％
         土地
                          1,080.98㎡
                  面積                  容積率／建ぺい率
                                                   300％／60％
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          5,054.32㎡
         建物        延床面積                     建築時期             2006年10月
                  構造     鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
        ＰＭ会社       　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇
                                     ◇賃貸借の概況       （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           ▶
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      3,857.04㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）                                3,857.04㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                          賃料合計（月額）
                            110  百万円                         16百万円
                                                        100.0％
       貸室賃料・共益費                     97  百万円    稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     12  百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                             64  百万円    取得年月日                  2007年５月18日
                             9
       外注委託費                       百万円    取得価格                    4,310百万円
                             9           ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
       公租公課                      8 百万円    価格時点                  2006年12月１日
       修繕費                      1 百万円    鑑定評価額                    4,340百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                     35  百万円
       その他支出                      1 百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    45
                              百万円    期末算定価額                    3,320百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［隣接地との関係］

       　隣接地との境界について、一部書面による境界確定が行われていません。
      ［越境物の状況］

       　西側隣接地よりコンクリート擁壁及びコンクリート塊の一部が本件土地内に越境しています。当該隣接地所有者より建物若しくはコンク
       リート擁壁を建替え、又は改築等を行う場合には越境を解消する旨を確認しています。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         ＜物件Ｂ03　上野ＴＨビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                 (住居表示)
                        東京都文京区湯島三丁目39番10号
        所在地
                  <地番>
                        東京都文京区湯島三丁目414番　他６筆
                所有形態（注１）         所有権（427.43㎡）、借地権（401.35㎡）
                                              用途地域        商業地域
         土地
                           828.78㎡（うち借地401.35㎡）                           600％／80％
                  面積                          容積率／建ぺい率
                 所有形態               所有権               用途        事務所
                               4,799.97㎡
         建物         延床面積                             建築時期        1985年12月
                  構造      鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
                エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
        ＰＭ会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           6
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                       4,376.49㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                       4,376.49    ㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    125      賃料合計（月額）
                              百万円                         18百万円
                            109                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             15           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    64
                              百万円    取得年月日                  2008年３月27日
                             12
       外注委託費                       百万円    取得価格                    4,380百万円
                             8           ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             8
       公租公課                       百万円    価格時点                  2008年３月１日
                             0
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    4,380百万円
                             16           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             17
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    61
                              百万円    期末算定価額                     3,040万円
     （注１）本物件の敷地の一部（401.35㎡）は借地となっていますが、当該借地権の登記はなされていません。
     （注２）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当し
         ます。
                            ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       １．本物件の建物の工作物（扉）が本物件と西側隣接地に跨って設置されています。この件に関して覚書等は締結していません。
       ２．西側隣接地より排気ダクト及び鉄柵の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来、建物等の取
         り壊し等を行う場合には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
      ［その他］

       １．本物件の借地権に係る土地の所有者兼貸主は個人１名であり、登記簿上の面積561.95㎡のうち、401.35㎡部分について、当該個人
         １名を賃貸人とし、信託受託者を賃借人とする借地借家法による廃止前の旧借地法に基づく、堅固建物の所有を目的とする土地賃貸
         借契約が締結されています。当該土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。
         (1）賃借権の目的：堅固な建物の所有
         (2）借地期間：2015年５月７日～2045年５月31日
         (3）支払賃料：月額2,500,000円（但し、                当該土地の価格又は近隣の土地の地代若しくは賃料と比較して                        当該賃料が不相当となったと
               きは、当該賃貸人と賃借人で協議の上で改定できます。）
        （4）差入れ保証金：なし
       ２．本物件は東京都駐車場条例に基づき、法定必要台数の駐車施設を附置する義務を有しますが、建物竣工後の同条例の改正により、附
         置義務台数の点で要件を満たさず、既存不適格な状態です。
                                  79/212




                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         ＜物件Ｂ04　五反田ＮＴビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
     特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都品川区西五反田一丁目18番９号
       所在地
                <地番>
                        東京都品川区西五反田一丁目18番１　他９筆
              所有形態(注１)        所有権（588.07㎡）、借地権（595.27㎡）
                                            用途地域         商業地域
        土地
                                                     800％／80％
                       1,183.34㎡（うち借地595.27㎡）
                面積                          容積率／建ぺい率
                                                     700％／80％
                      区分所有権の共有（持分割合100分の45）
               所有形態                              用途         事務所
        建物              7,545.80㎡（持分割合100分の45）(注２)
               延床面積                             建築時期         1987年11月
                構造      （一棟の建物）鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
       ＰＭ会社       アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
      信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注３）               ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           ▶
                                   テナント総数
                   　2018年11月１日
                                   総賃貸可能面積（注４）                   3,020.87㎡
       運用期間             ～2019年４月30日
                     （181日）
                                   総賃貸面積（注４）                   3,020.87㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                     96      賃料合計（月額）（注３）
                               百万円                        14百万円
                             86                           100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                              9          ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                     43
                               百万円    取得年月日                  2008年3月27日
                              9
       外注委託費                       百万円    取得価格                   4,100百万円
                              6           ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                              8
       公租公課                       百万円    価格時点                 2008年３月１日
                              ▶
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                   4,110百万円
                             13           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                              1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                 2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                     53
                               百万円    期末算定価額                   3,020百万円
     （注１）本物件の敷地の一部（595.27㎡）は借地となっていますが、当該借地権の登記はなされていません。
     （注２）本投資法人の保有する区分所有建物の１階から９階及び地下１階の専有部分の面積の合計です。
         また、括弧内の割合は、本投資法人の保有する区分所有建物の専有部分に係る共有持分の持分割合を示します。
     （注３）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合100分の45）に係る
         数値を記載しています。
     （注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、１階から９階及び地下１階の専有部分に係る実際の総賃貸可能面積及び総賃貸
         面積に本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合100分の45）を乗じた数値を記載しています。
                            ◇　特記事項　◇

      ［物件の権利形態等］

       権利形態
       １．建物：本物件は、地下１階付地上10階建の事務所部分と住居部分等で構成される区分所有建物です。本投資法人は、地上１階から
            ９階までの事務所部分、地下１階から地上１階までの車庫部分及び地下１階の物置部分に係る専有部分についての区分所有
            権の共有持分（持分割合100分の45）を信託財産とする信託受益権を保有しています。また、本投資法人が区分所有権を有し
            ない専有部分の概要は、以下のとおりです。
            種類：居宅、構造：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建、延床面積：10階部分342.49㎡、所有者：個人（１名）
       ２．土地：本物件の土地に係る権利形態は、一般的な区分所有形態に見られる敷地権の（準）共有ではなく、10筆に分筆された土地に
            つき、信託受託者を含む各専有部分の所有者が分有する形態となっています。
            このうち、信託受託者が取得している部分は４筆です。なお、信託受託者は、所有地につき本物件の建物の他の区分所有
            権者に対して、また借地部分の土地所有者は信託受託者及び他の区分所有権者に対して期間の定めのない借地権を設定し
            ています。管理規約に基づき、かかる地代は同額とし、本物件の建物が存続する限り、相殺することとしています。
      ［他の共有者・区分所有者との取り決め］

       　2004年８月20日付「五反田ＮＴビル」管理規約により、本物件の敷地についてその所有者が相互に他の所有者の土地に借地権を有する
       こと及び土地と建物を分離して処分できないこと等が定められています。但し、かかる借地権について登記がなされていないため、第三
       者に対し対抗できない可能性があります。また、本物件の区分所有権の譲渡に際し、事前に他の区分所有者に購入の機会を与える必要が
       あります。
      ［越境物の状況］

       　北側隣接地よりネットフェンス及び鉄製扉の一部が本物件（土地・所有権部分）に越境しています。この件に関して覚書等は締結して
       いません。
                                  80/212



                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         ＜物件Ｂ05　上野トーセイビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都台東区東上野四丁目27番３号
        所在地
                 <地番>
                          東京都台東区東上野四丁目113番１　他２筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          966.28㎡                         700％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          6,868.83㎡
         建物        延床面積                     建築時期             2007年５月
                  構造     鉄骨造陸屋根10階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           3
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      5,432.43㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      5,432.43㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    205  百万円    賃料合計（月額）                     30百万円
                            181                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
       その他の賃貸事業収入                     23  百万円         ◇　取得年月日及び取得価格　◇
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    90
                              百万円    取得年月日                  2011年11月18日
       外注委託費                     12  百万円    取得価格                    5,900百万円
                             10            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             12
       公租公課                       百万円    価格時点                  2011年９月１日
                             0
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    6,030百万円
                             52           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    114
                              百万円    期末算定価額                    7,260百万円
     （注）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当し
        ます。
                            ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　隣接地から建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、構造物を再構築する際に越境物
       を解消することを約した覚書を取得しています。
                                  81/212








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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｂ06　アーバンネット池袋ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都豊島区東池袋三丁目16番３号
        所在地
                 <地番>
                          東京都豊島区東池袋三丁目3277番86　他３筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          4,090.23㎡                         600％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                         25,050.26㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1988年９月
                  構造     鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付16階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           ▶
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      17,036.34㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      17,036.34㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    733  百万円    賃料合計（月額）                     107百万円
                            645                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
       その他の賃貸事業収入                     87  百万円         ◇　取得年月日及び取得価格　◇
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    423
                              百万円    取得年月日                  2015年１月22日
       外注委託費                     79  百万円    取得価格                   13,600百万円
                             77            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             33
       公租公課                       百万円    価格時点                  2014年11月１日
                            115
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                   14,400百万円
                            113            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             3
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    310
                              百万円    期末算定価額                   20,100百万円
     （注）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当し
        ます。
                            ◇　特記事項　◇

      ［物件の権利形態等］

       本物件敷地の一部（3277番86及び3277番204）について地下鉄道敷設（東京メトロ丸ノ内線）を目的とした地上権が設定され、登記がな
       されています。
                                  82/212








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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｂ07　アーバンネット大森ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都大田区大森北二丁目１番１号
        所在地
                 <地番>
                          東京都大田区大森北二丁目１番１　他１筆
                 所有形態          所有権            用途地域          商業地域・準工業地域
                                                   500％／80％
         土地
                          2,126.47㎡
                  面積                  容積率／建ぺい率
                                                   400％／60％
                         所有権（注１）
                 所有形態                      用途             事務所
         建物                11,937.25㎡
                 延床面積                     建築時期             1992年７月
                  構造     鉄骨造陸屋根10階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           3
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      8,524.54㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      8,524.54㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    249      賃料合計（月額）
                              百万円                         39百万円
                            238                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             11           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    118  百万円    取得年月日                  2015年１月22日
                             33
       外注委託費                       百万円    取得価格                    4,800百万円
                             14            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             18
       公租公課                       百万円    価格時点                  2014年11月１日
                             7
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    5,110百万円
                             42           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             2
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    131
                              百万円    期末算定価額                    5,910百万円
     （注１）本物件は区分所有建物として登記されていますが、本投資法人は、一棟の建物を構成する各専有部分の全て及び共用部分並びにその
         敷地を一括保有しています。
     （注２）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
                            ◇　特記事項　◇

      [該当なし]

                                  83/212








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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｂ08　スフィアタワー天王洲＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
               　不動産を信託する信託の受益権（注１）
      特定資産の種類
                (住居表示)
                          東京都品川区東品川二丁目２番８号
        所在地
                 <地番>
                          東京都品川区東品川二丁目２番１　他11筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          6,106.11㎡                       500％／80％（注２）
                  面積                  容積率／建ぺい率
                       ①所有権
                                               ①事務所・店舗・駐車場
                       ②所有権の共有（持分
                                               ②機械室（地域冷暖房施
                 所有形態                      用途
                        割合10,000分の
                                                設）
                        3,444）
         建物
                         ①43,477.68㎡
                                                   ①1993年４月
                 延床面積                     建築時期
                         ②3,674.04㎡                          ②1991年６月
                       ①鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付27階建
                  構造
                       ②鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階建
        ＰＭ会社       　ジョーンズラングラサール株式会社
       信託受託者        　三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注３）                ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          25
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                  総賃貸可能面積（注４）                    17,909.32㎡
        運用期間            ～2019年４月30日
                      （181日）
                                  総賃貸面積（注４）                    17,909.32㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    586      賃料合計（月額）（注３）
                              百万円                         75百万円
                            464                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                            121           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    343
                              百万円    取得年月日                  2017年６月21日
                             70
       外注委託費                       百万円    取得価格                   15,000百万円
                            107            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             57
       公租公課                       百万円    価格時点                  2017年４月30日
                             35
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                   15,300百万円
                             58           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             14
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    242
                              百万円    期末算定価額                   16,200百万円
     （注１）本受益権は、上記の土地及び建物の所有権及び共有持分を信託財産としており、信託受託者はその所有権及び共有持分を同一の信託
         契約に基づき、本投資法人及び第三者（以下「他の共有者」といいます。）のために保有します。
     　　　　また、本投資法人は当該信託受益権の100分の67の割合の準共有持分を保有します。
     （注２）本物件は、建築基準法第86条第１項に基づく一団地認定を受けており、建築規制（接道義務、容積率制限及び建ぺい率制限等）の緩
         和適用を受けて建築されています。
     （注３）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本物件全体の数値に、本投資法人が保有する信託受益権に係る準共有持分割合
         （67％）を乗じた数値を記載しています。
     （注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に、本投資法人が保有する信託受益権に
         係る準共有持分割合（67％）を乗じた数値を記載しています。
                             ◇　特記事項　◇

     ［物件の権利形態等］

       １.  本物件の建物のうち①事務所・店舗・駐車場は信託受託者が単独で所有しており、②機械室（地域冷暖房施設）は北側隣接地所有者
         と信託受託者との共有（信託受託者の持分割合10,000分の3,444、北側隣接地所有者の持分割合10,000分の6,556）となっています。
         なお、機械室（地域冷暖房施設）は、本物件の敷地と北側隣接地所有者が所有する土地にまたがって、その地下に存在しています。
       ２.  北側隣接地所有者と共有されている機械室（地域冷暖房施設）について共有持分の移転、担保設定、処分等をするには、他の共有者
         の同意を得るものとされています。
       ３.  本物件敷地の一部（２番１及び２番12を除く計10筆）について、駅連絡橋等の所有を目的として東京モノレール株式会社に対して地
         上権が設定されています。
       ４.  信託受託者に対する指図、承諾（以下「指図等」といいます。）は本投資法人が受益者を代表して行うものとし、資産運用会社が、
         本投資法人の代理人として、その指図等の権利を行使します。
       ５.  信託受託者に指図等を行うにあたり、信託財産にその指図等が及ぼす経済的影響度及び管理・運営上の円滑性を考慮し、必要な場合
         は協議等で受益者間の調整を図った上でその内容を決定します。
       ６.  準共有者の何れか一方が準共有持分の譲渡、担保設定等一切の処分を行う場合には、他方は第三者に優先してその準共有持分の取得
         を申し入れることができます。
                                  84/212


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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                      ＜物件Ｂ09　アーバンネット五反田ＮＮビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          東京都品川区西五反田三丁目７番10号
        所在地
                 <地番>
                          東京都品川区西五反田三丁目42番１　他６筆
                 所有形態          所有権            用途地域          商業地域・準工業地域
                                                   600％／80％
         土地
                          1,824.79㎡                         700％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                                                   300％／60％
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                         9,445.54㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1989年８月
                  構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           3
                    　2019年４月５日              テナント総数
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積                    6,852.23㎡
                      （26日）
                                                      6,852.23㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    28     賃料合計（月額）
                              百万円                         30百万円
                             26                           100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             1          ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                     7
                              百万円    取得年月日                  2019年４月５日
                             3
       外注委託費                       百万円    取得価格                    5,250百万円
                             1           ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             0
       公租公課                       百万円    価格時点                  2018年11月30日
                             －
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    5,280百万円
                             2           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    20
                              百万円    期末算定価額                    5,420百万円
     （注）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当し
        ます。
                             ◇　特記事項　◇

     ［越境物の状況］

       １.  本物件のフェンスの一部が北側隣接地に越境しています。この件に関して、当該構造物を撤去新設する際に境界線を遵守し越境を解
        消することを約した合意書を隣接地所有者と取り交わしています。
       ２.  南側隣接地より付属物（フェンス、桝）の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該構造物を撤去新設する際に境界線
         を遵守し越境を解消することを約した合意書を隣接地所有者と取り交わしています。
       ３.  東側隣接地より付属物（ダクト、排水パイプ）                  の一部が本物件に越境しています。              この件に関して      、当該構造物を撤去新設する際に
         境界線を遵守し越境を解消することを約した                 合意書を隣接地所有者と取り交わしています。
                                  85/212







                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｃ01　プレミア横浜西口ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         　不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          神奈川県横浜市西区北幸二丁目５番15号
        所在地
                 <地番>
                          神奈川県横浜市西区北幸二丁目５番15　他７筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          1,440.14㎡                       600％／80％（注１）
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          7,562.90㎡
         建物        延床面積                     建築時期             1986年４月
                  構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           9
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                                      4,990.87㎡
        運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                      4,990.87㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    143      賃料合計（月額）
                              百万円                         20百万円
                            119                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             24           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    74
                              百万円    取得年月日                  2002年９月11日
                             16
       外注委託費                       百万円    取得価格                    3,558百万円
                             10            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             10
       公租公課                       百万円    価格時点                  2002年３月25日
                             6
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    3,570百万円
                             29           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    69
                              百万円    期末算定価額                    3,880百万円
      本物件は岡野地区土地区画整理事業（施行：横浜市、規模51.5ha、換地処分1966年６月）において区画として定められた敷地及び敷地上の
     建物です。
     （注１）本物件の容積率については、建築基準法により、480％が上限となっています。
     （注２）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
                             ◇　特記事項　◇

     ［隣接地との関係］

       南側隣接地との境界につき、書面による境界確定は行われていません。
     ［越境物の状況］
       １.  南東側隣接地との境界に本物件に付属する既存扉があります。かかる扉につき、当事者の申込みによりいつでも撤去できること（但
        し、費用は申込者の負担）とし、第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させる旨の確認書を隣接地所有者と取り交わしていま
        す。
       ２.  南西側隣接地との境界に隣接地所有者の建物に付属する既存扉があります。かかる扉につき、当事者の申込みによりいつでも撤去で
        きること（但し、費用は申込者の負担）とし、第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させる旨の確認書を隣接地所有者と取り交
        わしています。
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                     ＜物件Ｃ02　かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                         神奈川県川崎市高津区坂戸三丁目２番１号
        所在地
                 <地番>        神奈川県川崎市高津区坂戸三丁目100番１
                       所有権（敷地権）（敷地権割合：1,000,000分の683,672）の共有
                 所有形態
                       （共有持分1,000,000分の270,000）
         土地
                         55,362.76㎡                       200％／60％（注１）
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 用途地域                       工業地域
                       区分所有権の共有（共有持分：1,000,000分の270,000）
                 所有形態
                  用途       事務所・研究所              建築時期             1989年７月
         建物
                         83,500.67㎡
                 延床面積
                  構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
        ＰＭ会社        株式会社ケイエスピーコミュニティ
       信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注２）                ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           40
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                  総賃貸可能面積（注３）                    15,084.41㎡
                    ～2019年４月30日
        運用期間
                      （181日）
                                  総賃貸面積（注３）                    13,701.76㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    406      賃料合計（月額）（注２）
                              百万円                          48百万円
                            329                             90.8％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             77           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    283
                              百万円    取得年月日                  2002年９月11日
                             60
       外注委託費                       百万円    取得価格                    6,556百万円
                             87            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             33
       公租公課                       百万円    価格時点                  2002年３月25日
                             28
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    6,670百万円
                             72           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    122
                              百万円    期末算定価額                    6,170百万円
      　本物件は、かながわサイエンスパーク内の一棟の建物（建物の名称Ｒ＆Ｄ棟、区分所有割合1,000,000分の683,672）及びその敷地です。信
      託受託者は、本物件を他の共有者３名と共有しています。信託受託者の本物件に関する共有持分は1,000,000分の270,000です。また、信託受
      託者はその共有持分を本投資法人のために保有しています。
      （注１）本物件は建築基準法第59条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として容積率につき260％まで緩和措置を受け
         ています。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。
      （注２）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の土地・建物に係る所有権、又は区分所有権の共有持分（持分割合
         1,000,000分の270,000、共益費については全区分所有に係る共用部分のうちの保有部分である1,000,000分の184,591）に係る数値を
         記載しています。
      （注３）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の建物に係る区分所有権の
         共有持分（持分割合1,000,000分の270,000）を乗じた数値を記載しています。
                            ◇　特記事項　◇

      ［他の共有者・区分所有者との取り決め］
       １．所有権の譲渡に関しては、区分所有者間の協定書の定め及び管理規約により、他の区分所有者及び共有者（以下本項において「区分
         所有者等」といいます。）に優先交渉権があります。また、他の区分所有者等が取得を希望しない場合には、他の区分所有者等の書
         面による承諾を得たうえで第三者に譲渡できます。
       ２．区分所有者間の協定書の定めにより、所有権を担保等に提供するに際しては、他の区分所有者の承諾を要します。また、区分所有者
         は、本物件の管理規約により、区分所有権を担保等に提供する場合、他の区分所有者に書面をもって通知しなければなりません。
       ３．修繕その他区分所有者の共同の利益に係る管理に関する事項等については、全区分所有者及び共有者により構成され、管理者である
         株式会社ケイエスピーコミュニティを議長とする管理運営協議会において承認を得る必要があります。
      ［不動産に関する行政法規］

       　本物件を有償で譲渡するときは、公有地の拡大の推進に関する法律（以下「公拡法」といいます。）第４条の規定により、あらかじめ神
       奈川県知事に対して、譲渡予定価格等について届出を行い、届出後３週間を経過するか又は知事から買取りを希望しない旨の通知があるま
       では売買契約を締結することはできません。また、上記期間内に地方公共団体等から買取りの協議を行う旨の通知があった場合には、通知
       の日から３週間を協議期間として、売買契約を締結することはできないこととされています。なお、信託設定及び信託受益権譲渡において
       は、公拡法に基づく届出は不要です。
      ［近隣との関係］

       　環境保全等に関して、周辺住民との間で「かながわサイエンスパーク環境保全等に関する協定書」及び「ＫＳＰ環境保全等住民懇談会規
       約」を締結しており、環境保全のため原則として行えない実験、入居テナントに対する研究廃棄物処理についての規制等を定めています。
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     　［隣接地との関係］
       １．本物件の隣接地との境界は全て確定していますが、一部の境界標について確認できないものがあります。
       ２．対象地南東側で接する市道部分については、公図上「１番141」の地番表示がありますが、登記簿上当該地番は存在せず、公図と登
         記簿が不一致の状態になっています。
      ［有害物質等］

       １．清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく2016年１月25日付エンジニアリングレポートによれば、本物件の所在地に
         は、かつて工作機械、エンジン等の製造工場がありました。本物件に係る開発時に環境アセスメントが実施されており、当該アセス
         メントに基づく調査報告書によれば、基準を超過する有害物質は検出されていません。当該アセスメントは、現行の「土壌環境基
         準」、「神奈川県条例」、「川崎市条例」及び「土壌汚染対策法」と比較した場合、調査の基準を十分に満たすものではありません
         が、調査結果の数値から重金属類による土壌汚染の懸念は小さいものと推察されます。なお、将来において施設の建替えや用途変更
         等を実施する場合には、「川崎市公害防止条例の保全に関する条例」に基づき、土壌を調査し市長に報告しなければならないことと
         されています。
       ２．本物件は、技術研究・開発のための施設であり、様々な業種の企業に施設を賃貸することを予定しています。テナントの入居前に、
         前記管理運営協議会により設置された学識経験者から構成される環境保全委員会において、当該テナントの使用設備及び使用薬品等
         について審査を実施する等、環境保全に万全を期すよう努めますが、テナントが使用する化学物質・有害物質が環境上の問題を起こ
         す懸念が全くないとはいえません。
     ［かながわサイエンスパークの概要］

     （１）概要
       　かながわサイエンスパークは、「研究開発型企業が生まれ、育ち、集い＝交流する」をテーマとした都市型サイ
       エンスパークです。都心から15km圏内という恵まれた立地条件、各種企業、大学研究所が集積する地域特性を活か
       して、研究開発型企業の実験室、研究室、研究支援、交流施設等が集積し、産・学・公の連携により研究開発活動
       を支援しています。また、敷地内の一部は公開空地として緑地・公園等が整備されており、豊かな緑の都市空間と
       ともに、各種複合的施設、企業群が有機的に結合することにより、ハイコンプレックスシティを形成しています。
     （２）施設
       ①Ｒ＆Ｄ棟（Ｒ＆Ｄビジネスパーク・ビル）
        　本投資法人が取得した信託受益権の対象となるオフィスビルです。わが国最初の研究開発型マルチテナントビ
        ルで、上から見ると中央に吹き抜けアトリウムを持つＸ型をしており、研究開発型企業が多数入居しています。
       ②イノベーションセンター・ビル西棟
        　郵便局、銀行ＡＴＭ、コンビニエンス・ストアー、飲食店等が集積する総合エントランスホール、ホテル、国
        際会議・レセプション対応ホール、各種セミナー・会議のための貸会議室、館内社員食堂、ベンチャー企業のた
        めの小区画オフィス等があります。
       ③イノベーションセンター・ビル東棟
        　開放型試験研究施設（ラボ）、研究開発型企業育成支援施設（スタートアップルーム）が整備されています。
        なお、上記①乃至③の３棟の延床面積の合計は144,460.40㎡（登記簿上）となります。
        　上記イノベーションセンター・ビル西棟及び東棟も本物件と同じく区分所有建物です。イノベーションセン
        ター・ビル西棟及び東棟並びに本物件の全体の共用部分は、イノベーションセンター・ビル西棟及び東棟並び
        に本物件の全区分所有者の共有となっています。
     （３）区分所有者等
        かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の区分所有者等は以下のとおりとなっています。
                                           全体土地及び
                 区分所有者等                Ｒ＆Ｄ棟持分
                                          全体共用部分持分
                                   33.0％            22.5612％
         日本生命保険相互会社
                                   33.0％            22.5612％
         明治安田生命保険相互会社
         株式会社ケイエスピー（注１）                          7.0％           19.3100％
                                               17.1085％
         飛島建設株式会社                            －
         プレミア投資法人（注２）                          27.0％            18.4591％
                                  100.0％            100.0000％
                  合　計
        （注１）株式会社ケイエスピーは、神奈川県、川崎市及び民間企業等の出資により、かながわサイエンスパークについて下記の事業を
            行うことを目的として設立された第三セクターの会社です。
            ＜事業内容＞
            ①創業支援・起業家育成等ビジネスインキュベート（ベンチャー）事業等
            ②科学技術イベントの開催等情報交流企画事業等
            ③館内企業で構成するＫＳＰ交流会等の各種異業種交流グループや学会等の事務局を担当することによるネットワーク事業等
            ④大小様々な研究開発型企業及び研究開発型ベンチャー企業の需要に対応した、研究開発活動を行うことが可能なスペースの
             提供をする施設サービス事業等
        （注２）ここでは信託受益者である本投資法人を記載しています。
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                        ＜物件Ｇ02　ＮＴＴクレド岡山ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
                不動産を信託する信託の受益権（注１）
      特定資産の種類
                (住居表示)
                          岡山県岡山市北区中山下一丁目８番45号
        所在地
                 <地番>        岡山県岡山市北区中山下一丁目８番113                   他１筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          4,160.86㎡                         600％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途           事務所・店舗
                         35,299.51㎡
         建物
                 延床面積                     建築時期             1999年２月
                  構造     鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付21階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社（注２）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注３）                ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                    　2018年11月１日              テナント総数                        50
                    ～2019年４月30日
                                  総賃貸可能面積       （注４）            10,708.89     ㎡
        運用期間
                      （181日）
                                  総賃貸面積     （注４）               9,915.88    ㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    264      賃料合計（月額）        （注３）             32百万円
                              百万円
                            196      稼働率                      92.6％
       貸室賃料・共益費                       百万円
                             68           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    234      取得年月日                  2015年５月15日
                              百万円
                             74      取得価格                    3,600百万円
       外注委託費                       百万円
                             32            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             29      価格時点                  2015年４月１日
       公租公課                       百万円
                             25      鑑定評価額                   3,600百万円
       修繕費                       百万円
                             44           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             27      調査の基準となる時点                  2019年４月30日
       その他支出                       百万円
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    30      期末算定価額                   3,438百万円
                              百万円
     （注１）   本受益権は、上記の土地及び建物の所有権を信託財産としており、信託受託者はその所有権を同一の信託契約に基づき、本投資法人
         及び他の準共有者のために保有します。
     　　　　また、本投資法人は当該信託受益権の100分の60の割合の準共有持分を保有します。
     （注２）   エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当します。
     （注３）   本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の60）に係る
         数値を記載しています。
     （注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人が保有する信託受益権の準
         共有持分（持分割合100分の60）を乗じた数値を記載しています。
                            ◇　特記事項　◇

      [他の共有者・区分所有者との取り決め               ］

       １．本投資法人が信託契約に関連する指図等を行うときは、予め他の準共有者に通知の上で行うものとされており、本受益権の管理に関
         する事項については準共有持分割合に基づく議決権の過半数をもって決し、信託財産の運用に関する事項については受益者全員の合
         意により決するものとされています。
       ２．信託受益権の準共有持分を第三者に譲渡しようとする場合は、他の準共有者が優先交渉権を有します。また、信託受益権の準共有持
         分の移転、担保設定、処分等をするには、他の準共有者の同意を得るものとされています。
      [賃貸借の概要]

         本物件は、信託受託者を賃貸人とし、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。
       「テナント総数」は、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としていま
       す。
      [その他]

       本物件は駐輪場としての使用目的から敷地外の隣地50.82㎡を有償にて賃借しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                      ＜物件Ｇ03　アーバンネット静岡追手町ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
                不動産を信託する信託の受益権（注１）
      特定資産の種類
                (住居表示)
                          静岡県静岡市葵区追手町５番４号
        所在地
                 <地番>        静岡県静岡市葵区追手町16番24               他１筆
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          2,161.92㎡                         600％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                         13,817.14㎡
         建物
                 延床面積                     建築時期             1996年３月
                  構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注３）                ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                    　2018年11月１日              テナント総数                        13
                    ～2019年４月30日
                                  総賃貸可能面積       （注４）             3,927.40㎡
        運用期間
                      （181日）
                                  総賃貸面積     （注４）               3,828.68㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    108      賃料合計（月額）        （注３）             15百万円
                              百万円
                             95      稼働率                      97.5％
       貸室賃料・共益費                       百万円
                             13           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    46      取得年月日                  2016年２月19日
                              百万円
                             15      取得価格                    1,628百万円
       外注委託費                       百万円
                             6           ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             5     価格時点                  2015年11月１日
       公租公課                       百万円
                             1     鑑定評価額                   1,708百万円
       修繕費                       百万円
                             16           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0     調査の基準となる時点                  2019年４月30日
       その他支出                       百万円
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    62      期末算定価額                   1,752百万円
                              百万円
     （注１）   本受益権は、上記の土地及び建物の所有権を信託財産としており、信託受託者はその所有権を同一の信託契約に基づき、本投資法人
         及び他の準共有者のために保有します。
     　　　　また、本投資法人は当該信託受益権の100分の40の割合の準共有持分を保有します。
     （注２）   エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
     （注３）   本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の40）に係る
         数値を記載しています。
     （注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人が保有する信託受益権の準
         共有持分（持分割合100分の40）を乗じた数値を記載しています。
                            ◇　特記事項　◇

      [物件の権利形態等］

       　本物件の敷地の一部（358.32            ㎡ ）について、日本電信電話株式会社（現　西日本電信電話株式会社）との間で電気通信事業に係る工
       作物の所有を目的とした区分地上権設定契約が締結されていますが、工作物は未設定であり、また、かかる区分地上権の登記はなされ
       ていません。
      [他の共有者・区分所有者との取り決め               ］

       １．信託契約に関連する指図等を行うときは、準共有者間で協議の上、準共有持分割合に基づく議決権の過半数をもって決し、信託契約
         の変更その他の事項については準共有者全員の合意により決するものとされています。
       ２．信託受益権の準共有持分を第三者に譲渡しようとする場合は、他の準共有者が優先交渉権を有します。また、信託受益権の準共有持
         分の移転、担保設定、処分等をするには、他の準共有者の同意を得るものとされています。
      [賃貸借の概要]

        本物件は、信託受託者を賃貸人とし、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結し
       ています。「テナント総数」は、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借
       人）の総数としています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｇ04　アーバンネット静岡ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
                不動産を信託する信託の受益権（注１）
      特定資産の種類
                (住居表示)         静岡県静岡市葵区御幸町４番地１
        所在地
                 <地番>        静岡県静岡市葵区御幸町４番１
                 所有形態          所有権            用途地域             商業地域
         土地
                          1,497.45㎡                         600％／80％
                  面積                  容積率／建ぺい率
                 所有形態          所有権             用途             事務所
                          8,997.03㎡
         建物
                 延床面積                     建築時期             1991年11月
                  構造     鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注３）                ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                    　2018年11月１日              テナント総数                        13
                    ～2019年４月30日
                                  総賃貸可能面積       （注４）             2,921.19㎡
        運用期間
                      （181日）
                                  総賃貸面積     （注４）               2,823.99㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    77      賃料合計（月額）        （注３）             11 百万円
                              百万円
                             70      稼働率                      96.7％
       貸室賃料・共益費                       百万円
                             7          ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    31      取得年月日                  2016年２月19日
                              百万円
                             12      取得価格                    1,119百万円
       外注委託費                       百万円
                             ▶           ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             5     価格時点                  2015年11月１日
       公租公課                       百万円
                             0     鑑定評価額                   1,180百万円
       修繕費                       百万円
                             7           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0     調査の基準となる時点                  2019年４月30日
       その他支出                       百万円
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    46      期末算定価額                   1,224百万円
                              百万円
     （注１）   本受益権は、上記の土地及び建物の所有権を信託財産としており、信託受託者はその所有権を同一の信託契約に基づき、本投資法人
         及び他の準共有者のために保有します。
     　　　　また、本投資法人は当該信託受益権の100分の40の割合の準共有持分を保有します。
     （注２）   エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
     （注３）   本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の40）に係る
         数値を記載しています。
     （注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人が保有する信託受益権の準
         共有持分（持分割合100分の40）を乗じた数値を記載しています。
                            ◇　特記事項　◇

      [他の共有者・区分所有者との取り決め               ］

       １．信託契約に関連する指図等を行うときは、準共有者間で協議の上、準共有持分割合に基づく議決権の過半数をもって決し、信託契約
         の変更その他の事項については準共有者全員の合意により決するものとされています。
       ２．信託受益権の準共有持分を第三者に譲渡しようとする場合は、他の準共有者が優先交渉権を有します。また、信託受益権の準共有持
         分の移転、担保設定、処分等をするには、他の準共有者の同意を得るものとされています。
      [賃貸借の概要]

         本物件は、信託受託者を賃貸人とし、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結し
       ています。「テナント総数」は、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借
       人）の総数としています。
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                       ＜物件Ｇ05　アーバンエース肥後橋ビル＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類          不動産を信託する信託の受益権
                (住居表示)
                          大阪府大阪市西区土佐堀一丁目４番14号
        所在地
                 <地番>        大阪府大阪市西区土佐堀一丁目11番９                  他５筆
                       1,487.78㎡につき所有権
                       71.92㎡につき所有権の共有（持分割合
                 所有形態                             用途地域         商業地域
                       1,925分の948）
         土地
                       105.41㎡につき敷地利用権
                              1,665.11㎡                       800％／80％
                  面積                         容積率／建ぺい率
                 所有形態             区分所有権                用途         事務所
                       （専有部分の建物）11,561.80㎡（注１）
         建物        延床面積
                                             建築時期        1997年５月
                  構造     （一棟の建物）鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付15階建
               　エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
        ＰＭ会社
       信託受託者        　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                    　2018年11月１日              テナント総数                         ▶
                    ～2019年４月30日
                                  総賃貸可能面積                    8,393.12㎡
        運用期間
                      （181日）
                                  総賃貸面積                    8,393.12㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    245      賃料合計（月額）                     36百万円
                              百万円
                            218      稼働率                      100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円
                             27           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    103      取得年月日                  2016年12月20日
                              百万円
                             36      取得価格                    4,600百万円
       外注委託費                       百万円
                             19            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             19      価格時点                  2016年12月１日
       公租公課                       百万円
                             0     鑑定評価額                    4,810百万円
       修繕費                       百万円
                             26           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             2     調査の基準となる時点                  2019年４月30日
       その他支出                       百万円
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    142      期末算定価額                    5,190百万円
                              百万円
     （注１）本投資法人の保有する区分所有建物の１階から15階及び地下１階から地下２階に係る専有部分の面積の合計です。
     （注２）   エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
                            ◇　特記事項　◇

      [物件の権利形態等]

       権利形態
       １．建物：本物件は、地下２階付15階建の区分所有建物であり、地下２階から15階の事務所部分と地下１階から地下２階の機械室等部分
           から構成されます。本投資法人は、地下２階から地上15階の事務所部分に係る専有部分についての信託受益権を単独で保有し
           ます。また、本投資法人が区分所有権を有しない専有部分の概要は、以下のとおりです。
            種類：機械室、構造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造地下２階付１階建、延床面積：１階・地下１階・地下２階部分の合計
            1,235.86㎡
            所有者：西日本電信電話株式会社
       ２．土地：本物件の土地に係る権利形態は、６筆に分筆された土地を他の区分所有者と分有及び共有する形態となっています。このう
           ち、本投資法人が取得している部分は他の区分所有者との共有を含めて２筆です。なお、信託受託者と他の区分所有者は、相
           互に相手方の所有地について敷地利用権を設定しています。
      [他の共有者・区分所有者との取り決め]

       　本物件の敷地について各区分所有者が相互に相手方の所有する土地に対して敷地利用権を有すること、土地と建物を分離して処分でき
       ないこと及び本物件の区分所有権の譲渡に際しては他の区分所有者の同意を要し、他の区分所有者に優先して購入の機会を与えることを
       内容とする管理規約等を区分所有者間で取り交わしています。
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                      ＜物件Ｄ01　パークアクシス四谷ステージ＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)         東京都新宿区四谷四丁目15
        所在地
                <地番>
                        東京都新宿区四谷四丁目15番９　他１筆
               所有形態          所有権            用途地域          商業地域・第一種住居地域
                                                   600％／80％
        土地
                        1,255.28㎡                          400％／80％
                面積                    容積率／建ぺい率
                                                   300％／60％
               所有形態          所有権             用途             共同住宅
                        8,158.30㎡
               延床面積                       建築時期             2001年11月
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付16階建
                              （タイプ）
        建物
                              ワンルーム
                                       （31.32㎡～51.62㎡）………………　　50戸
                              １ＬＤＫ
                                       （34.82㎡～65.18㎡）………………　　32戸
                戸数      総戸数127戸
                                       （68.68㎡～80.90㎡）………………　　40戸
                              ２ＬＤＫ
                                       （72.45㎡）       …………………………　　            5戸
                              ３ＬＤＫ
       ＰＭ会社      　三井不動産レジデンシャルリース株式会社
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          119
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                      6,732.18㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                      6,307.92㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                   152      賃料合計（月額）
                              百万円                         23百万円
                            144                             93.7％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             7           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                   187
                              百万円    取得年月日                   2002年９月11日
                            20
       外注委託費                       百万円    取得価格                    5,208百万円
                             1            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             8
       公租公課                       百万円    価格時点                   2002年３月25日
                            124
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    5,220百万円
                            27            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             5
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                   △35
                              百万円    期末算定価額                    5,230百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［物件の権利形態等］

       本物件の土地面積には、私道（117.55㎡）が含まれています。
     ［近隣との関係］

       四谷四丁目町会が祭る田安・鎮守稲荷が本物件の敷地北東側に設置されており、信託受託者は無償にて同町会の占有・使用を認める義務
      を承継しています。
     ［隣接地との関係］

        本物件の当初委託者と南側隣接地所有者との間で、本物件の敷地内における擁壁構築について、以下の内容の覚書を取り交わしてお
       り、その内容は信託受託者に承継されています。
       １．本擁壁は隣接地の地盤保持のために本物件の建物における躯体コンクリートの一部として、当初委託者により構築されたものである
         こと。
       ２．本擁壁は敷地境界線を境に、当初委託者と隣接地所有者各々が所有し、維持管理は双方が所有する範囲で責任を持って行うものとす
         ること。
       ３．隣接地所有者は、本擁壁を撤去する際は事前に当初委託者に届け出たうえ、隣接地所有者の責任においてこれを行い、本物件を損傷
         させてはならないこと。
     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし三井不動産レジデンシャルリース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テ
      ナント総数は、三井不動産レジデンシャルリース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
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                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｄ02　パークアクシス明治神宮前＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都渋谷区神宮前一丁目10番11号
        所在地
                <地番>        東京都渋谷区神宮前一丁目10番15
               所有形態          所有権             用途地域            第一種住居地域
        土地
                         771.73㎡                          300％／60％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途           共同住宅・店舗
                         1,913.18㎡
               延床面積                        建築時期             2002年３月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
                                  （タイプ）
        建物
                                         （32.69㎡～      46.37㎡）…………　　4戸
                      総戸数           ワンルーム
                      住居：26戸           １ＬＤＫ        （36.47㎡～      64.15㎡）…………　          16戸
                戸数
                      店舗：    3区画
                                 ２ＬＤＫ        （64.69㎡～      79.28㎡）…………　　6戸
                                 店舗        （92.78㎡～127.69㎡）…………　　3区画
       ＰＭ会社      　三井不動産レジデンシャルリース株式会社
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          29
                   　2018年11月１日               テナント総数
                                                      1,706.94㎡
       運用期間            ～2019年４月30日               総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                      1,706.94㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    54      賃料合計（月額）
                              百万円                          8百万円
                            51                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    19
                              百万円    取得年月日                  2002年９月11日
                             ▶
       外注委託費                       百万円    取得価格                    2,604百万円
                             1            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             2
       公租公課                       百万円    価格時点                  2002年３月25日
                             1
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    2,600百万円
                             6           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             2
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    35
                              百万円    期末算定価額                    1,900百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［隣接地との関係］

       西側隣接地の土地所有者と、境界線付近の形状に関して、現状の確認及び将来敷地境界線付近において工事等を実施する場合には協議の
       うえ、これを行うこと等を内容とする確認書を取り交わしています。
     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、三井不動産レジデンシャルリース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。
      テナント総数は、三井不動産レジデンシャルリース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｄ04　キャビンアリーナ赤坂＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都港区赤坂二丁目12番23号
        所在地
                <地番>        東京都港区赤坂二丁目1233番１
               所有形態          所有権             用途地域              商業地域
        土地
                         353.37㎡                         600％／80％（注）
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途            共同住宅
                         1,793.32㎡
               延床面積                        建築時期             2002年11月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
        建物
                                  （タイプ）
                                         （35.78㎡）       …………………………　14戸
                戸数        総戸数32戸         ワンルーム
                                 １ＬＤＫ
                                         （42.67㎡～75.18㎡）………………　18戸
       ＰＭ会社      　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          31
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                      1,378.02㎡
       運用期間            ～2019年４月30日               総賃貸可能面積
                     （181日）                                 1,342.24㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    41      賃料合計（月額）
                              百万円                          6百万円
                            38                            97.4％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             2           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    14
                              百万円    取得年月日                  2003年４月４日
                             ▶
       外注委託費                       百万円    取得価格                    1,330百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             1
       公租公課                       百万円    価格時点                  2002年12月16日
                             0
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    1,360百万円
                             6           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    27
                              百万円    期末算定価額                    1,250百万円
     （注）本物件の容積率については、建築基準法により420.60％が上限となっています。
                             ◇　特記事項　◇

     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
      しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                      ＜物件Ｄ05　キャビンアリーナ南青山＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都港区南青山七丁目10番17号
        所在地
                <地番>
                        東京都港区南青山七丁目211番　他２筆
               所有形態          所有権             用途地域              商業地域
        土地
                         210.52㎡                          600％／80％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途            共同住宅
                         1,399.33㎡
               延床面積                       建築時期             2003年２月
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
        建物
                                （タイプ）
                                 １ＤＫ       （25.35㎡～36.44㎡）…………………　36戸
                戸数        総戸数37戸
                                        （73.88㎡）       ……………………………　            1戸
                                 １ＬＤＫ
       ＰＭ会社      　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          36
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                      1,187.12㎡
       運用期間            ～2019年４月30日               総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                      1,161.77㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    35      賃料合計（月額）
                              百万円                          5百万円
                            34                            97.9％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             1           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    17
                              百万円    取得年月日                  2003年９月１日
                             3
       外注委託費                       百万円    取得価格                    1,070百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             1
       公租公課                       百万円    価格時点                  2003年４月16日
                             3
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    1,080百万円
                             6           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    18
                              百万円    期末算定価額                    1,080百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
      しています。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         ＜物件Ｄ06　ビュロー紀尾井町＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都千代田区平河町二丁目４番４号
        所在地
                <地番>
                        東京都千代田区平河町二丁目６番21　他２筆
               所有形態          所有権             用途地域              商業地域
        土地
                         306.73㎡                          600％／80％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途             共同住宅
                         2,008.55㎡
               延床面積                       建築時期             2002年11月
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
        建物
                                （タイプ）
                                 １Ｋ
                戸数        総戸数50戸                （26.26㎡～33.28㎡）…………………　31戸
                                        （35.24㎡～45.37㎡）…………………　19戸
                                 １ＬＤＫ
       ＰＭ会社      　該当なし
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           1
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                      1,728.98㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                      1,728.98㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    38      賃料合計（月額）
                              百万円                          6百万円
                            38                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     －  百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    11
                              百万円    取得年月日                   2003年７月１日
       外注委託費                     －  百万円    取得価格                    1,840百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                     －  百万円
                             2
       公租公課                       百万円    価格時点                   2003年６月１日
                             1
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    1,860百万円
                             7           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    27
                              百万円    期末算定価額                    1,400百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［物件の権利形態等］

       本物件敷地の一部（5.68㎡）について地下鉄道敷設（東京メトロ有楽町線）を目的とした地上権設定登記がなされています。
     ［不動産に関する行政法規］
       本物件の土地の一部は都市計画道路（名称：補助55号線、計画決定：1946年４月25日、計画幅員：15ｍ〈拡幅〉）の予定地となってお
      り、当該予定地において建築物を建築する場合には、一定の制限があります。
     ［賃貸借の概況］
       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社スペースデザインを賃借人として以下の賃貸借契約を締結しています。また、賃借人は本
      物件を家具・サービス付きのマンスリー・アパートメント（サービス・アパートメント）として運営・転貸しています。
        （１）契約形態　　　　定期建物賃貸借契約
        （２）契約期間　　　　2018年８月１日から2020年12月31日
        （３）諸費用の負担　　主な費用の負担区分は次のとおり。
          賃貸人（信託受託者）の負担
           ・土地・建物に係る公租公課
           ・損害保険料
           ・修繕費（建物躯体・基本設備の経年劣化による修繕・更新費用）
          賃借人の負担
           ・管理費（建物基本設備の保守・点検・消耗品交換費用等を含みます。）
           ・水道光熱費
           ・転借人への貸与に伴う諸費用
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｄ08　六本木グリーンテラス＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都港区六本木三丁目３番23号
        所在地
                <地番>
                        東京都港区六本木三丁目106番１　他１筆
               所有形態          所有権             用途地域            第二種住居地域
        土地
                         2,276.48㎡                           300％／60％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途            共同住宅
                         8,332.22㎡
               延床面積                        建築時期             2002年10月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
        建物
                                （タイプ）
                                       （113.55㎡～140.84㎡）………………　                   12戸
                                 ２ＬＤＫ
                戸数        総戸数33戸
                                       （162.77㎡～191.73㎡）………………　                   13戸
                                 ３ＬＤＫ
                                       （216.62㎡～295.48㎡）………………　                     8戸
                                 ４ＬＤＫ
       ＰＭ会社      　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          33
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                      5,748.89㎡
       運用期間            ～2019年４月30日               総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                      5,748.89㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                   126      賃料合計（月額）
                              百万円                         22百万円
                            123                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    67
                              百万円    取得年月日                  2003年11月18日
                            18
       外注委託費                       百万円    取得価格                    4,678百万円
                             2            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             7
       公租公課                       百万円    価格時点                  2003年６月２日
                            14
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    5,070百万円
                            23            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    59
                              百万円    期末算定価額                    4,640百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［不動産に関する行政法規］

       本物件の敷地の一部（地番106-２、面積204.93㎡）は隣接する敷地（地番105-３）と合わせて位置指定道路の認定を受けています。当該
      位置指定道路の管理について当初委託者と当該隣接地所有者との間で以下の内容の覚書が締結されており、その内容は信託受託者に承継さ
      れています。
        ①本物件所有者は、本件建物の入居者に対して位置指定道路を利用しないように指導する。
        ②当該位置指定道路の維持管理は共同で行い、費用負担は折半とする。
     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
      しています。
                                  98/212





                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｄ09　プレミアステージ芝公園Ⅱ＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都港区芝一丁目10番８号
        所在地
                <地番>        東京都港区芝一丁目312番１
               所有形態          所有権             用途地域              商業地域
        土地
                         344.59㎡                          700％／80％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途            共同住宅
                         2,548.44㎡
               延床面積                        建築時期             2003年２月
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
        建物
                                （タイプ）
                                       （22.98㎡～28.54㎡）…………………　                   44戸
                戸数        総戸数88戸         ワンルーム
                                 １Ｋ      （26.97㎡～27.87㎡）…………………　                   44戸
       ＰＭ会社      　株式会社長谷工ライブネット
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                   　2018年11月１日                                       87
                                  テナント総数
                   ～2019年４月30日
                                                      2,312.75㎡
       運用期間
                                  総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                      2,285.78㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    59      賃料合計（月額）                      9百万円
                              百万円
                            56                            98.8％
       貸室賃料・共益費                       百万円
                                  稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    23
                              百万円
                                  取得年月日                  2003年11月18日
                             ▶
       外注委託費                       百万円
                                  取得価格                    2,181百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             3
       公租公課                       百万円
                                  価格時点                  2003年６月１日
                             3
       修繕費                       百万円
                                  鑑定評価額                    2,190百万円
                            10            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0                        2019年４月30日
       その他支出                       百万円
                                  調査の基準となる時点
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    36                          1,840百万円
                              百万円
                                  期末算定価額
                             ◇　特記事項　◇

     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
      は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
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                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｄ11　ラング・タワー京橋＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都中央区京橋二丁目６番５号
        所在地
                <地番>
                        東京都中央区京橋二丁目６番15　他３筆
               所有形態          所有権            用途地域              商業地域
        土地
                         257.46㎡                         700％／80％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権             用途           共同住宅・店舗
                        1,714.42㎡
               延床面積                      建築時期             2003年２月
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建
        建物
                     総戸数          （タイプ）
                     住居：52戸                （18.54㎡～      22.51㎡）……………………             52戸
                戸数
                                ワンルーム
                     店舗：    2区画
                                店舗      （31.75㎡～122.21㎡）……………………　2区画
       ＰＭ会社      　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          52
                                 テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                      1,216.10㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）                                 1,177.12㎡
                                 総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    37     賃料合計（月額）
                              百万円                          5百万円
                            35                            96.8％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             2           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    13
                              百万円    取得年月日                   2003年12月22日
                             3
       外注委託費                      百万円    取得価格                     927百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             1
       公租公課                      百万円    価格時点                   2003年12月17日
                             1
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                    1,010百万円
                             ▶           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    24
                              百万円    期末算定価額                    1,130百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［物件の権利形態等］

       本物件の土地面積には、私道（60.92㎡）が含まれています。
     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
      しています。
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                      ＜物件Ｄ12　プレミアステージ三田慶大前＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類        　不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                        東京都港区芝五丁目14番10号
        所在地
                <地番>
                        東京都港区芝五丁目110番１　他１筆
               所有形態          所有権            用途地域              商業地域
        土地
                         286.67㎡                         600％／80％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権             用途           共同住宅・店舗
                         1,748.20㎡
               延床面積                      建築時期             2004年11月
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
        建物
                      総戸数          （タイプ）
                      住居：48戸                 （  25.24㎡～     29.87㎡）………………           48戸
                戸数
                                 ワンルーム
                      店舗：    2区画
                                 店舗      （143.84㎡～205.01㎡）………………　2区画
       ＰＭ会社      　アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者       　三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          49
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                      1,597.73㎡
       運用期間            ～2019年４月30日               総賃貸可能面積
                     （181日）                                 1,567.86㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    54      賃料合計（月額）
                              百万円                          8百万円
                            52                            98.1％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             1           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    18
                              百万円    取得年月日                  2004年11月30日
                             ▶
       外注委託費                       百万円    取得価格                    1,580百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             2
       公租公課                       百万円    価格時点                  2004年11月11日
                             1
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                    1,750百万円
                             9           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                  2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    36
                              百万円    期末算定価額                    1,980百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
      しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         ＜物件Ｄ13　プレミアロッソ＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都渋谷区富ヶ谷二丁目２番６号
        所在地
                <地番>
                       東京都渋谷区富ヶ谷二丁目1389番７　他１筆
                                                第二種住居地域・
               所有形態          所有権           用途地域
                                                 近隣商業地域
        土地
                                                  400％／80％
                         495.80㎡
                面積                   容積率／建ぺい率
                                                  400％／60％
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        2,487.72㎡
               延床面積                      建築時期             2004年11月
                構造      鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
                              （タイプ）
        建物
                                     （25.01㎡）………………………………　　                     8戸
                             ワンルーム
                             １ＤＫ
                                     （33.21㎡）………………………………　　                     8戸
                戸数      総戸数44戸
                             １ＬＤＫ
                                     （42.14㎡～55.35㎡）           …………………　　16戸
                             ２ＬＤＫ
                                     （56.19㎡）………………………………　　12戸
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                  テナント総数                         43
                   　2018年11月１日
                                                       1,878.60㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       1,833.59㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    57      賃料合計（月額）
                              百万円                           8百万円
                            51                             97.6％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             5           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    27
                              百万円    取得年月日                   2005年１月14日
                             6
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,662百万円
                             1            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2004年11月30日
                             5
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,700百万円
                            10            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    29
                              百万円    期末算定価額                     1,670百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［近隣地との関係］

       隣接地との境界について、一部書面による境界確定が行われていません。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
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                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｄ14　プレミアブラン代々木公園＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都渋谷区富ヶ谷一丁目46番７号
        所在地
                <地番>
                       東京都渋谷区富ヶ谷一丁目1527番10　他２筆
               所有形態          所有権           用途地域             近隣商業地域
        土地
                         598.32㎡                         400％／80％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        3,086.04㎡
               延床面積                      建築時期             2005年６月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建
        建物
                              （タイプ）
                                     （30.17㎡～37.67㎡）……………………　                    28戸
                             ワンルーム
                戸数      総戸数60戸
                             １ＬＤＫ         （37.55㎡～46.11㎡）……………………　                    28戸
                             ２ＬＤＫ         （64.31㎡～65.88㎡）……………………　                      4戸
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           59
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       2,336.95㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       2,296.90㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    67      賃料合計（月額）
                              百万円                          10百万円
                            63                             98.3％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    34
                              百万円    取得年月日                    2005年7月15日
                             6
       外注委託費                      百万円    取得価格                     2,330百万円
                             1            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             3
       公租公課                      百万円    価格時点                   2005年７月１日
                             ▶
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     2,365百万円
                            17            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    33
                              百万円    期末算定価額                     2,460百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［賃貸借の概況］

      　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
      しています。
                                103/212







                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｄ15　プレミアステージ内神田＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都千代田区内神田二丁目10番７号
        所在地
                <地番>        東京都千代田区内神田二丁目14番１
               所有形態          所有権           用途地域              商業地域
        土地
                         524.33㎡                       600％／80％（注）
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途           共同住宅・店舗
                        2,458.84㎡
               延床面積                      建築時期             2005年８月
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
        建物
                              （タイプ）
                     総戸数
                                     （  22.02㎡～     40.74㎡）………………　31戸
                             ワンルーム
                     住居：43戸
                戸数
                                     （  36.72㎡～     54.23㎡）………………　12戸
                             １ＬＤＫ
                     店舗：    2区画
                                     （198.68㎡～298.14㎡）………………　                   2区画
                             店舗
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           45
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       2,036.96㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       2,036.96㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    61      賃料合計（月額）
                              百万円                           9百万円
                            57                            100.0％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    26
                              百万円    取得年月日                   2005年９月20日
                             5
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,723百万円
                             2            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2005年９月１日
                             ▶
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     2,110百万円
                            10            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    35
                              百万円    期末算定価額                     2,200百万円
     （注）本物件の容積率については、建築基準法により、480％が上限となっています。
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　南側隣接地より屋根、庇、雨樋及び雨戸の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の建替えを行
       う際には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
                                104/212






                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                      ＜物件Ｄ16　プレミアステージ市ヶ谷河田町＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)         東京都新宿区住吉町９番４
        所在地
                <地番>        東京都新宿区住吉町18番11、河田町18番14
                                                 近隣商業地域・
               所有形態          所有権           用途地域
                                                 第二種住居地域
        土地
                         627.13㎡                          （注）
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途           共同住宅・店舗
                        1,779.32㎡
               延床面積                      建築時期             2005年７月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
                              （タイプ）
        建物
                                     （26.28㎡～34.50㎡）……………………　22戸
                             ワンルーム
                     総戸数
                                     （37.67㎡～50.89㎡）……………………　                    4戸
                             １ＬＤＫ
                戸数     住居：36戸
                     店舗：１区画                （51.07㎡～57.94㎡）……………………　10戸
                             ２ＬＤＫ
                                     （316.95㎡）………………………………　                    1区画
                             店舗
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           37
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       1,655.66㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       1,655.66㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    46      賃料合計（月額）
                              百万円                           7百万円
                            44                            100.0％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             2           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    19
                              百万円    取得年月日                    2005年7月21日
                             5
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,460百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             1
       公租公課                      百万円    価格時点                   2005年７月１日
                             1
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,540百万円
                            10            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    26
                              百万円    期末算定価額                     1,780百万円
     （注）容積率／建ぺい率　南西側道路より20ｍ内400％／80％、南西側道路より20ｍ外300％／60％
       但し、本物件の容積率については、建築基準法により、南西側道路より20ｍ内441％、南西側道路より20ｍ外294％が上限となっていま
       す。
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       １．北東側隣接地より石積擁壁の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より擁壁の作り替えを行う際には越境を解
         消することを約した確認書を取得しています。
       ２．東側隣接地より、コンクリート構造物の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の建替を行う際には
         越境を解消することを約した確認書を取得しています。
      ［隣接地との関係］

       　本件信託建物に付属するコンクリート擁壁の新設に際して、隣接地所有者が所有していた既存コンクリート擁壁を埋蔵するに当たり、当
       該隣接地所有者より、当該埋設に同意し、将来的に当該擁壁が地中障害となった場合、自己の負担で撤去することを約した覚書を取得して
       います。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
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                         ＜物件Ｄ17　Ｗａｌｋ赤坂＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都港区赤坂六丁目12番４号
        所在地
                <地番>
                       東京都港区赤坂六丁目1203番１　他１筆
               所有形態          所有権           用途地域            第二種住居地域
        土地
                         595.52㎡                         400％／60％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        2,357.60㎡
               延床面積                      建築時期             2004年11月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
        建物
                              （タイプ）
                                     （  49.10㎡～136.50㎡）…………………　12戸
                             １ＬＤＫ
                戸数      総戸数19戸
                                     （102.20㎡～103.60㎡）…………………　                    6戸
                             ２ＬＤＫ
                                     （199.80㎡）………………………………　                    1戸
                             ３ＬＤＫ
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                  テナント総数                         18
                   　2018年11月１日
                                                       1,736.70㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                  総賃貸面積                     1,656.10㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    48      賃料合計（月額）
                              百万円                           7百万円
                            45                             95.4％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             2           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    30
                              百万円    取得年月日                   2005年６月１日
                             5
       外注委託費                      百万円    取得価格                     2,043百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2004年10月29日
                             2
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     2,080百万円
                            17            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             1
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    18
                              百万円    期末算定価額                     1,440百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｄ18　プレミアステージ芝公園＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都港区芝公園二丁目２番１号
        所在地
                <地番>
                       東京都港区芝公園二丁目12番２　他５筆
               所有形態          所有権           用途地域              商業地域
        土地
                         317.61㎡                         600％／80％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        2,129.78㎡
               延床面積                      建築時期             2006年９月
        建物
                構造     鉄骨造陸屋根12階建
                            （タイプ）
                戸数      総戸数44戸
                                     （37.49㎡～41.31㎡）……………………　44戸
                             ワンルーム
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           43
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       1,759.89㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       1,719.31㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    47      賃料合計（月額）
                              百万円                           7百万円
                            43                             97.7％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    19
                              百万円    取得年月日                   2006年10月13日
                             5
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,585百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2006年10月１日
                             1
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,620百万円
                             8           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    28
                              百万円    期末算定価額                     1,630百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［物件の権利形態等］

       本物件敷地の一部（97.65㎡）について地下鉄道施設（都営地下鉄大江戸線）を目的とした地上権が設定され、登記がなされています。
      ［不動産に関する行政法規］

       　本物件の土地の一部（北側道路境界線から約0.3ｍの部分）は、都市計画道路（名称：補助４号線、計画決定：1946年４月25日、計画幅
       員：20ｍ）の予定地となっており、当該予定地において建築物を建築する場合には、一定の制限があります。
      ［越境物の状況］

       　本物件東側隣接地よりブロック塀の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者との間で、将来越境を解消する
       際に必要な費用は解消しようとする側の負担にて行う旨の合意書を締結しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                           ＜物件Ｄ19　ＭＥＷ＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都港区海岸三丁目７番８号
        所在地
                <地番>        東京都港区海岸三丁目109番３
               所有形態          所有権           用途地域             準工業地域
        土地
                         388.42㎡                         400％／60％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        1,826.50㎡
               延床面積                      建築時期             2005年８月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
        建物
                              （タイプ）
                                     （54.62㎡）………………………………　                    2戸
                             ワンルーム
                戸数      総戸数21戸
                             １ＬＤＫ
                                     （57.54㎡～75.19㎡）           …………………　        6戸
                             ２ＬＤＫ
                                     （74.29㎡～105.16㎡）…………………　13戸
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           20
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       1,551.65㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                  総賃貸面積                     1,497.03    ㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    38      賃料合計（月額）
                              百万円                           5百万円
                            31                             96.5％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             6           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    24
                              百万円    取得年月日                   2006年７月31日
                             ▶
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,556百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2006年７月１日
                             3
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,520百万円
                            13            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    13
                              百万円    期末算定価額                     1,300百万円
                             ◇　特記事項　◇

      [賃貸借の概況]

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
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                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                      ＜物件Ｄ20　芝浦アイランド　エアタワー＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
               不動産を信託する信託の受益権（注１）
      特定資産の種類
                         東京都港区芝浦四丁目22番１号（賃貸住宅棟及びエントランス棟）、
               (住居表示)
                         22番２号（店舗棟）
        所在地
                <地番>
                         東京都港区芝浦四丁目31番24　他２筆
                           一般定期借地権の準共有
               所有形態                             用途地域       第二種住居地域
                          （準共有持分100分の23）
        土地
                                            容積率／
                              11,280.97㎡                    400％／60％（注２）
                面積
                                            建ぺい率
                             所有権の共有
               所有形態                              用途      共同住宅・店舗
                           （共有持分100分の23）
                              81,760.00㎡
                       〈うち賃貸住宅棟及びエントランス棟〉
                              78,333.26㎡
               延床面積                             建築時期        2007年３月
                             〈うち店舗棟〉
                              3,426.74㎡
                     〈賃貸住宅棟及びエントランス棟〉鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根48階建
        建物
                構造
                     〈店舗棟〉鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根２階建
                                （タイプ）
                                      （  37.15㎡～     41.55㎡）……………　176戸
                                ワンルーム
                                １ＤＫ      （  37.59㎡～     41.82㎡）……………　           76戸
                      住宅：871戸
                                １ＬＤＫ      （  37.37㎡～     77.75㎡）……………　297戸
                戸数
                      店舗等：6区画
                                ２ＬＤＫ      （  55.09㎡～165.41㎡）……………　205戸
                                ３ＬＤＫ      （  80.72㎡～225.03㎡）……………　117戸
                                店舗等      （142.63㎡～1,413.15㎡）………　　6区画
       ＰＭ会社       三井不動産レジデンシャルリース株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注３）                ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          860
                                  テナント総数
                    　2018年11月１日
                                  総賃貸可能面積（注４）                     13,060.46㎡
        運用期間            ～2019年４月30日
                      （181日）
                                  総賃貸面積（注４）                     12,793.72㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                   356      賃料合計（月額）（注３）
                              百万円                          53百万円
                           313                             98.0％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                            43           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                   248
                              百万円    取得年月日                   2007年12月３日
                            54
       外注委託費                      百万円    取得価格                     7,590百万円
                             9            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                            15
       公租公課                      百万円    価格時点                   2007年10月１日
                            22
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     7,980百万円
                            96            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                            49
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                   108
                              百万円    期末算定価額                     7,410百万円
     （注１）本受益権は、芝浦アイランド　エアタワー内の登記簿上２棟の建物（建物の名称　エアタワー（賃貸住宅棟及びエントランス棟）及
         びエアテラス（店舗棟））の所有権の共有持分（持分割合100分の23）及び敷地に係る一般定期借地権の準共有持分（持分割合100分
         の23。借地権に係る土地所有者は独立行政法人都市再生機構。以下、「ＵＲ都市機構」といいます。）を信託財産とします。
         信託受託者はその共有持分及び準共有持分を本投資法人のために保有しています。信託受託者は、本物件に関するその他の建物の共
         有持分及び敷地に係る一般定期借地権準共有持分を、別個の信託契約に基づき、第三者（以下「他の共有者」といいます。）のため
         に保有します。
     （注２）容積率／建ぺい率
         本物件は、高層住宅の建設を誘導すべき地区として、建築基準法第52条及び第57条の２に基づく高層住居誘導地区に指定されてお
         り、一定の住宅を建設することを条件として容積率につき、587.81％までの緩和措置を受けています。また、一団地認定（建築基準
         法第86条第１項）により施設計画上の緩和措置を受けています。
     （注３）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の保有部分、すなわち一般定期借地権の準共有持分（持分割合100分
         の23）及び建物の所有権の共有持分（持分割合100分の23）に係る数値を記載しています。
     （注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の建物に係る所有権の共有
         持分（持分割合100分の23）を乗じた数値を記載しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                             ◇　特記事項　◇
     ［物件の権利形態等］

       １．本物件の一部敷地（246.90㎡）について公共下水道施設埋設を目的とした地上権設定登記（地上権者：東京都）がなされています。
       ２．本物件の建物に付帯する施設として、浮桟橋を設置しています。当該浮桟橋の設置に当たり、港湾法第37条第１項第１号に基づく水
         域占用許可を取得しています。
     ［他の共有者・区分所有者との取り決め］

       本受益権及び本物件の管理・運営・処分に関して、他の共有者、信託受託者、オペレーションマネージャー（下記５参照）等との協定に
      より、主な項目として以下の事項が取り決めされています。
       １．本受益権譲渡その他の処分に際しては、他の共有者に優先交渉の機会を付与した上で、譲渡先につき信託受託者及び他の共有者全員
         の承諾を得る必要があります。
       ２．本受益権について、適格機関投資家以外の者に対して質権を設定する際には、信託受託者及び他の共有者全員の承諾を得る必要があ
         ります。
       ３．信託契約の解約、信託受託者の更迭、又は信託財産を構成する本物件の共有持分の譲渡その他処分に係る信託受託者への指図に際し
         ては、他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
       ４．年間事業計画の決定、大規模修繕又は設備等更新等の決定、ＰＭ会社の委託方針の変更、ＰＭ会社の変更若しくは解任、ＰＭ会社と
         の契約の解除、解約若しくはその他の事由による終了、更新又は契約内容の変更の決定、その他、本物件に関する重要事項は、共有
         持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
       ５．ＰＭ会社が作成する年間事業計画案の提案、本投資法人及び他の共有者間で上記４の手続にしたがって決定された年間事業計画に基
         づく本物件の管理・運営の実施、上記４の手続にしたがって決定された意思決定に基づく信託受託者への指図等の業務を、他の共有
         者と共同で、オペレーションマネージャー（現時点では三井不動産投資顧問株式会社）に委託します。オペレーションマネージャー
         の変更は、共有持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
     ［越境物の状況］

       南西側隣接地より護岸遊歩道用の照明用電気配線（東京都港湾局所有）及び水道配管（港区所有）が本物件に越境しています。この件に
      関して、東京都港湾局、港区、ＰＭ会社及び現信託受益者の間で、当該越境物につき改修を行う際には越境状態の解消に努めること等を内
      容とした確認書を取り交わしています。
     ［賃貸借の概況］

       １．本物件は、信託受託者を賃貸人とし、三井不動産レジデンシャルリース株式会社及びアール・エー・アセット・マネジメント株式会
         社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、三井不動産レジデンシャルリース株式会社及びアール・
         エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
       ２．本物件のエンドテナント（転借人）の募集に当たっては、ＵＲ都市機構との取り決めにより、性別、年齢、家族構成等による申込の
         制限を設けてはならないこととされています。
     ［その他］

       本物件の土地（以下「本件敷地」といいます。）の所有者兼貸主はＵＲ都市機構であり、借地借家法第22条に定める定期借地契約に基づ
      き借地権の設定を受けています。当該定期借地契約の概要は以下のとおりです。
       １．賃借権の目的：賃貸住宅等の経営の用に供する建物を所有するため
       ２．借地期間：2004年３月31日～2074年３月30日（70年間）
       ３．支払賃料：月額30,354,000円　但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に、本件敷地に課せられる公租公課の増減相当
             額を加減し、且つ消費者物価指数の変動に比例して改訂されます。また、基準年度以外の年度であっても本件敷地の公租
             公課の額に増減があった場合、その増減額に応じて改訂されます。
             なお、本投資法人は一般定期借地権の準共有持分（持分割合100分の23）に応じた金額である月額6,981,420円を信託勘定
             を通じて負担しています。
       ４．差入れ保証金：1,470,206,000円　但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に消費者物価指数の変動に比例して改訂され
               ます。
               なお、本投資法人は一般定期借地権の準共有持分（持分割合100分の23）に応じた金額である338,147,380円を信託差
               入敷金保証金として差し入れています。
       ５．その他：
         (1）賃借人は、借地期間満了時には、本件敷地を原状に復してＵＲ都市機構に返還する義務を負います。
         (2）定期借地契約締結後、30年を経過した日から借地期間の満了する日の１年前までの間にＵＲ都市機構に対し、本件敷地借地権の
          準共有者全員の合意をもって、本件敷地の譲り受けを申し出ることができます。なお、ＵＲ都市機構が申し出を承諾した場合、譲
          渡価格、譲渡代金の支払方法その他の譲渡条件は、ＵＲ都市機構が定めるところによります。
         (3）ＵＲ都市機構の書面による承諾なしに、本件敷地に係る一般定期借地権を譲渡し、又は本物件の建物所有権を区分所有権として
          分割することはできません。また、本件敷地の借地権、本物件の建物等の所有権又は本件敷地に関する保証金返還請求権を分離し
          て譲渡することはできません。
         (4）賃借人が定期借地契約に違反し、ＵＲ都市機構がこれを解除した場合、賃借人は12億５千万円（消費者物価指数の変動に応じて
          調整される。）の違約金を支払う義務を負います。
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                         ＜物件Ｄ21　ストーリア赤坂＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都港区赤坂六丁目18番11号
        所在地
                <地番>
                       東京都港区赤坂六丁目1804番
                                                第二種住居地域・
               所有形態          所有権           用途地域
                                              第一種中高層住居専用地域
        土地
                        1,607.97㎡                         300％／60％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        6,329.52㎡
               延床面積                      建築時期             2002年12月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付５階建
        建物
                              （タイプ）
                                     （52.43㎡～      68.51   ㎡）…………………　　11戸
                             １Ｋ
                戸数      総戸数50戸
                                     （59.83㎡～      93.36㎡）…………………　　32戸
                             １ＬＤＫ
                                     （94.40㎡～156.32㎡）…………………　　                     7戸
                             ２ＬＤＫ
       ＰＭ会社      　株式会社長谷工ライブネット
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           49
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       3,988.86㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       3,832.54㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    96      賃料合計（月額）
                              百万円                          14百万円
                            86                             96.1％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             9           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    33
                              百万円    取得年月日                   2008年５月22日
                            10
       外注委託費                       百万円    取得価格                     3,930百万円
                             1            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             6
       公租公課                       百万円    価格時点                   2008年３月１日
                             1
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                     3,930百万円
                            11            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             1
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    62
                              百万円    期末算定価額                     3,480百万円
                             ◇　特記事項　◇

     ［越境物の状況］

       南側隣接地より花壇及びコンクリート擁壁の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より花壇及び擁壁の作替えを行
      う際には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
     ［賃貸借の概況］

       本物件は、信託受託者を賃貸人とし、               株式会社長谷工ライブネット           を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
      は、  株式会社長谷工ライブネット           と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
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                        ＜物件Ｄ22　ルネ新宿御苑タワー＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
              (住居表示)
                       東京都新宿区新宿一丁目30番16号
        所在地
               <地番>        東京都新宿区新宿一丁目30番１
               所有形態           所有権            用途地域             商業地域
        土地
                         1,323.07㎡                         600％／80％
                面積                    容積率／建ぺい率
                        所有権（注１）
               所有形態                        用途           居宅・店舗
                         11,203.40㎡
               延床面積                       建築時期            2002年12月
                構造     鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付25階建
                             （タイプ）
                                   （24.63㎡～54.69㎡）………………………　                     122戸
                             ワンルーム
        建物
                             １Ｋ
                                   （55.05㎡）       …………………………………　　               1戸
                    総戸数
                             １ＬＤＫ
                戸数     住居：163戸               （52.28㎡～55.05㎡）………………………　　20戸
                    店舗：　1区画               （72.05㎡～95.77㎡）………………………　　15戸
                             ２ＬＤＫ
                                   （95.39㎡～95.84㎡）………………………　　                      5戸
                             ３ＬＤＫ
                                   （144.61㎡）…………………………………　　                      1区画
                             店舗
       ＰＭ会社        株式会社長谷工ライブネット
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
                ◇　損益状況　◇
                                      ◇賃貸借の概況       （2019年４月30日現在）           ◇
                                    テナント総数                       158
                    　2018年11月１日
                                                       6,555.04㎡
       運用期間             ～2019年４月30日               総賃貸可能面積
                      （181日）
                                                       6,342.42㎡
                                    総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                           賃料合計（月額）
                             188   百万円                        27百万円
                                                         96.8％
       貸室賃料・共益費                      163   百万円    稼働率
                                        ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      24  百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                             108   百万円    取得年月日                 2008年５月22日
       外注委託費                      37  百万円    取得価格                   6,500百万円
                                         ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       5  百万円
       公租公課                      11  百万円    価格時点                 2008年３月１日
       修繕費                       9  百万円    鑑定評価額                   6,500百万円
                                         ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      42  百万円
       その他支出                       2  百万円    調査の基準となる時点                 2019年４月30日
     （Ｃ）不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                         79  百万円    期末算定価額                   5,400百万円
      （注１）本物件は区分所有建物として登記されていますが、本投資法人は、一棟の建物を構成する各専有部分の全て及び共用部分並びにそ
         の敷地を一括して保有しています。
      （注２）本物件は建築基準法第59条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として隣地斜線制限の緩和措置を受けていま
         す。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　南西側隣接地よりコンクリートたたきの一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者よりコンクリートたたきの
       作り替えを行う際には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、                株式会社長谷工ライブネット           を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総
       数は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
                                112/212




                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                     ＜物件Ｄ23　芝浦アイランド　ブルームタワー＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
               不動産を信託する信託の受益権（注１）
      特定資産の種類
                       <ブルームタワー>
                       東京都港区芝浦四丁目20番２号（賃貸住宅）
               (住居表示)
                       東京都港区芝浦四丁目20番３号（フィットネスジム）
        所在地
                       <ブルームホームズ>
                       東京都港区芝浦四丁目20番４号
                <地番>
                       東京都港区芝浦四丁目31番17　他７筆
                      一般定期借地権及び地役権の準共有
                所有形態                        用途地域         第二種住居地域
                         （準共有持分100分の16）
        土地
                                        容積率／
                            13,848.38㎡                    400％／60％（注２）
                 面積
                                        建ぺい率
                                             <ブルームタワー>
                           所有権の共有
                                             共同住宅・フィットネスジム
                所有形態                         用途
                         （共有持分100分の16）
                                             <ブルームホームズ>
                                             老人ホーム・診療所・共同住宅
                           104,186.74㎡
                         <うちブルームタワー>
                            90,085.18㎡
                延床面積                        建築時期          2008年９月
                         <うちブルームホームズ>
                            14,101.56㎡
                       <ブルームタワー>　　鉄筋コンクリート造陸屋根48階建
                 構造
                       <ブルームホームズ>　鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
        建物
                       <ブルームタワー>             （タイプ）
                                         （37.04㎡～      37.90㎡）…………　82戸
                       住宅：964戸             ワンルーム
                       店舗：　1区画             １ＤＫ     （37.13㎡～      37.37㎡）…………　20戸
                                    １ＬＤＫ     （37.03㎡～      75.79㎡）…………         452戸
                                    ２ＬＤＫ     （50.07㎡～168.14㎡）…………               280戸
                                    ３ＬＤＫ     （75.02㎡～204.89㎡）…………               117戸
                 戸数
                                    ４ＬＤＫ     （95.07㎡～246.75㎡）…………　13戸
                                         （2,462.02㎡）…………………　1区画
                                    店舗
                       <ブルームホームズ>
                       老人ホーム：82室
                       高齢者向け賃貸住宅：74戸
                       クリニック：5区画
               <ブルームタワー>　　三井不動産レジデンシャルリース株式会社
       ＰＭ会社
               <ブルームホームズ>　オリックス・リビング株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
             ◇　損益状況　◇        （注３）                ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          940
                                  テナント総数
                      　2018年11月１日
                                  総賃貸可能面積（注４）                    12,254.17㎡
          運用期間            ～2019年４月30日
                        （181日）
                                  総賃貸面積（注４）                    12,014.86㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                         賃料合計（月額）（注３）
                            287  百万円                          44百万円
                                                         98.0％
       貸室賃料・共益費                     262  百万円    稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     24  百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                            173  百万円    取得年月日                   2010年12月９日
       外注委託費                     40  百万円    取得価格                    5,500百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      3 百万円
       公租公課                     13  百万円    価格時点                   2010年９月１日
       修繕費                     13  百万円    鑑定評価額                    5,740百万円
       減価償却費                     66  百万円          ◇　不動産価格調査の概要　◇
       その他支出                     36  百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
                            113  百万円    期末算定価額                    6,820百万円
     （注１）本受益権は、芝浦アイランド地区の北地区Ａ３街区内の登記簿上２棟の建物（建物の名称　ブルームタワー［賃貸住宅及びフィット
         ネスジム等から構成される１棟］及びブルームホームズ［老人ホーム、診療所及び高齢者向け賃貸住宅から構成される１棟］）の所
         有権の共有持分（持分割合100分の16）並びに敷地に係る一般定期借地権及び地役権の準共有持分（持分割合100分の16。借地権に係
         る土地所有者は独立行政法人都市再生機構。以下「ＵＲ都市機構」といいます。）を信託財産とします。
         信託受託者はその共有持分及び準共有持分を本投資法人のために保有しています。信託受託者は、本物件に関するその他の建物の共
         有持分及び敷地に係る一般定期借地権及び地役権の準共有持分を、別個の信託契約に基づき、第三者（以下「他の共有者」といいま
         す。）のために保有します。
     （注２）容積率／建ぺい率
         本物件は、高層住宅の建設を誘導すべき地区として、建築基準法第52条及び第57条の２に基づく高層住居誘導地区に指定されてお
         り、一定の住宅を建設することを条件として容積率につき、568.47％までの緩和措置を受けています。また、一団地認定（建築基準
         法第86条第１項）により施設計画上の緩和措置を受けています。
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     （注３）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の保有部分、すなわち一般定期借地権及び地役権の準共有持分（持
         分割合100分の16）並びに建物の所有権の共有持分（持分割合100分の16）に係る数値を記載しています。
     （注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の建物に係る所有権の共有
         持分（持分割合100分の16）を乗じた数値を記載しています。
                             ◇　特記事項　◇

      ［物件の権利形態等］
       １．本物件の敷地について、隣接地（港区芝浦四丁目31番71）を承役地とする地役権設定登記がなされています。
         このため、要役地である本物件の敷地に建設した建物に対する建築基準法で定める容積率による建物敷地確保等を目的として、当該
         承役地においては建築する建物の延べ床面積が制限されています。
       ２．本物件の一部敷地（441.29㎡）について公共下水道施設埋設を目的とした地上権設定登記（地上権者：東京都）がなされています。
       ３．本物件の一部敷地（124.08㎡）についてガス供給施設への引き込み管の設置を目的とした地上権設定登記（地上権者：東京瓦斯株式
         会社）がなされています。
      ［他の共有者・区分所有者との取り決め］
       本受益権及び本物件の管理・運営・処分に関して、他の共有者、信託受託者、オペレーションマネージャー（下記５参照）等との協定に
      より、主な項目として以下の事項が取り決めされています。
       １．本受益権譲渡に際しては、他の共有者に優先交渉の機会を付与した上で、譲渡先につき信託受託者及び他の共有者全員の承諾を得る
         必要があります。
       ２．本受益権について、適格機関投資家以外の者からの借入のために質権その他の担保権を設定する際には、信託受託者及び他の共有者
         全員の承諾を得る必要があります（なお、適格機関投資家からの借入のために質権を設定する際には、信託受託者及びＵＲ都市機構
         の書面による事前の承諾を得る必要があります。）。
       ３．信託契約の終了、信託受託者の更迭、又は信託財産を構成する本物件の共有持分の譲渡その他処分に係る信託受託者への指図に際し
         ては、他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
       ４．年間事業計画の決定、大規模修繕若しくは設備等更新等の決定、ＰＭ会社の委託方針の変更、ＰＭ会社の変更若しくは解任、ＰＭ会
         社との契約の解除、解約若しくはその他の事由による終了、又は、ＰＭ会社との契約の更新若しくは契約内容の変更の決定、その
         他、本物件に関する重要事項は、共有持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
       ５．ＰＭ会社が作成する年間事業計画案の提出、本投資法人及び他の共有者間で上記４の手続にしたがって決定された年間事業計画に基
         づく本物件の管理・運営の実施、並びに、上記４の手続にしたがって決定された意思決定に基づく信託受託者への指図等の伝達業務
         を、他の共有者と共同で、オペレーションマネージャー（現時点では三井不動産投資顧問株式会社）に委託します。オペレーション
         マネージャーの変更は、共有持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
      ［賃貸借の概況］
       １．本物件は、ブルームタワー（賃貸住宅及びフィットネスジム等から構成される１棟）について、信託受託者を賃貸人とし、三井不動
         産レジデンシャルリース株式会社、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社及び大和リビングマネジメント株式会社を賃借
         人とするマスターリース契約を締結しています。当該部分のテナント総数は、三井不動産レジデンシャルリース株式会社、アール・
         エー・アセット・マネジメント株式会社及び大和リビングマネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借
         人）の総数としています。
         一方、ブルームホームズ（老人ホーム、診療所及び高齢者向け賃貸住宅から構成される１棟）については、信託受託者を賃貸人と
         し、  オリックス・リビング株式会社            を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。                      オリックス・リビング株式会社            は第三
         者と転貸借契約を締結していますが、賃貸人である受託者に対して一定の賃料を支払う契約としていることから、当該部分のテナ
         ント総数を１として、本物件全体のテナント数を計算しています。
       ２．ブルームタワー（賃貸住宅及びフィットネスジム等から構成される１棟）のエンドテナント（転借人）の募集に当たっては、ＵＲ都
         市機構との取り決めにより、性別、年齢、家族構成等による申込の制限を設けてはならないこととされています。
      ［その他］
       本物件の土地（以下「本件敷地」といいます。）の所有者兼貸主はＵＲ都市機構であり、借地借家法第22条に定める定期借地契約に基づ
      き借地権の設定を受けています。当該定期借地契約の概要は以下のとおりです。
       １．賃借権の目的：ア．賃貸住宅等の経営の用に供する建物を所有するために使用します。
       　　　　　　　　　イ．賃借人は、ＵＲ都市機構が賃借人に配布した募集・申込要領に定める各項目のほか、賃借人がＵＲ都市機構に提
                 出した事業計画書に基づき使用する義務を負います。
                 したがって、ブルームタワー（賃貸住宅及びフィットネスジム等から構成される１棟）及びブルームホームズ
                 （老人ホーム、診療所及び高齢者向け賃貸住宅から構成される１棟）については用途の変更を任意に行うことは
                 できません。
       ２．借地期間：2005年３月22日～2075年３月21日（70年間）
       ３．支払賃料：月額28,599,000円　但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に、本件敷地に課せられる公租公課の増減相当
             額を加減し、且つ消費者物価指数の変動に比例して改訂されます。また、基準年度以外の年度であっても本件敷地の公租
             公課の額に増減があった場合、その増減額に応じて改訂されます。
             なお、本投資法人は一般定期借地権の準共有持分（持分割合100分の16）に応じた金額である月額4,575,840円を信託勘定
             を通じて負担しています。
       ４．差入れ保証金：1,827,931,000円　但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に消費者物価指数の変動に比例して改訂さ
               れます。
               なお、本投資法人は一般定期借地権の準共有持分（持分割合100分の16）に応じた金額である292,468,960円を信託差
               入敷金保証金として差し入れています。
       ５．その他：
                 (1）賃借人は、借地期間満了時には、本件敷地を原状に復してＵＲ都市機構に返還する義務を負います。
         (2）定期借地契約締結後、30年を経過した日から借地期間の満了する日の１年前までの間にＵＲ都市機構に対し、本件敷地借地権の
          準共有者全員の合意をもって、本件敷地の譲り受けを申し出ることができます。なお、ＵＲ都市機構が申し出を承諾した場合、譲
          渡価格、譲渡代金の支払方法その他の譲渡条件は、ＵＲ都市機構が定めるところによります。
         (3）ＵＲ都市機構の書面による承諾なしに、本件敷地に係る一般定期借地権を譲渡し、又は本物件の建物所有権を区分所有権として
          分割することはできません。また、本件敷地の借地権、本物件の建物等の所有権又は本件敷地に関する保証金返還請求権を分離し
          て譲渡することはできません。
         (4）賃借人が定期借地契約に違反し、ＵＲ都市機構がこれを解除した場合、賃借人は15億４千万円（消費者物価指数の変動に応じて
          調整される。）の違約金を支払う義務を負います。
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                        ＜物件Ｄ24　クエストコート原宿＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目59番４号
        所在地
                <地番>        東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目292番26
                                                   第二種中高層
               所有形態          所有権             用途地域
                                                   住居専用地域
        土地
                        2,507.16㎡                         300％／60％（注１）
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途           共同住宅・事務所
               延床面積         5,408.95㎡              建築時期             2004年１月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建
                               （タイプ）
        建物
                                      （  72.08㎡～     90.42㎡）………………　21戸
                              １ＬＤＫ
                     総戸数
                     住居：    36戸             （  85.38㎡～143.61㎡）………………　12戸
                戸数              ２ＬＤＫ
                     事務所：6区画                 （129.55㎡）……………………………　                   3戸
                              ３ＬＤＫ
                                                        6区画
                              オフィス
               エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注２）
       ＰＭ会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           40
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       4,612.19㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       4,441.54㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                         賃料合計（月額）
                            150  百万円                          23百万円
                                                         96.3％
       貸室賃料・共益費                    141  百万円    稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     8 百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                            51  百万円    取得年月日                   2011年11月18日
       外注委託費                     12  百万円    取得価格                     4,500百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                     3 百万円
       公租公課                     6 百万円    価格時点                   2011年９月１日
       修繕費                     2 百万円    鑑定評価額                     4,550百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                     24  百万円
       その他支出                     0 百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
                            98  百万円    期末算定価額                     5,290百万円
     （注１）道路幅員容積率：215.6％（道路幅員5.39ｍとして算出しています。）
     （注２）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当
         します。
                             ◇　特記事項　◇

      [隣接地との関係]

       隣接地との境界について、一部書面による境界確定が行われていません。
      [越境物の状況]

      　東側隣接地より路盤等の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、当該路盤等の撤去新設を行う場合に
      は越境を解消することを約した確認書を取得しています。
      [賃貸借の概況］

      　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
      しています。
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                        ＜物件Ｄ25　アーバンコート市ヶ谷＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都新宿区払方町25番１号
        所在地
                <地番>        東京都新宿区払方町25番１
                                                  近隣商業地域・
               所有形態          所有権             用途地域            第二種中高層住居
                                                    専用地域
        土地
                                                   400％／80％
                        2,277.68㎡
                面積                    容積率／建ぺい率
                                                   300％／60％
               所有形態          所有権              用途             共同住宅
                        3,662.97㎡
               延床面積                       建築時期             1993年１月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
        建物
                               （タイプ）
                                      （  93.20㎡）     …………………………　           1戸
                              １ＬＤＫ
                     総戸数    38戸
                戸数
                                      （  88.40㎡～104.75㎡）          ……………　      36戸
                              ２ＬＤＫ
                                      （134.12㎡）       …………………………　           1戸
                              ３ＬＤＫ
               エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（注）
       ＰＭ会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                  テナント総数                         38
                   　2018年11月１日
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積                     3,609.91㎡
                     （181日）
                                  総賃貸面積                     3,521.51    ㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計
                            61  百万円    賃料合計（月額）                       9百万円
       貸室賃料・共益費                     57  百万円    稼働率                       97.6％
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     ▶ 百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                            23  百万円    取得年月日                   2013年11月８日
       外注委託費                     7 百万円    取得価格                     1,385百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                     0 百万円
       公租公課                     3 百万円    価格時点                   2013年９月１日
       修繕費                     2 百万円    鑑定評価額                     1,400百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                     8 百万円
       その他支出                     1 百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    38  百万円    期末算定価額                     1,970百万円
     （注）エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社は、本資産運用会社の親法人等であることから投信法に定める利害関係人等に該当しま
       す。
                             ◇　特記事項　◇

      ［不動産に関する行政法規］

      １．本物件の敷地の一部（面積220.90㎡）は、位置指定道路の認定を受けています。
      ２．本物件の敷地の一部（以下本２．において「本件土地」といいます。）は、建築基準法第42条第２項道路に指定されています。本件土地
        の取扱いについて当該隣接地所有者と信託受託者との間で以下の内容の覚書が締結されています。
        ①相手方及び相手方の関係者並びに来訪者（車両の通行を含む）が無償にて本件土地を通行することを承諾する。
        ②相手方が相手方所有地内で行う建物の新築・修繕工事や、相手方所有地に関わる上下水道・ガス・電気・通信の利用・外構工事等に伴
         い、相手方の責任と負担において、本件土地において必要な掘削工事や埋設工事・道路整備工事等を実施する場合には、これらの工事
         を行うことに同意する。
        ③当該隣接地所有者は、本件土地の現況を容認し、変更を加えない。
        ④本件土地又は当該隣接地所有者の所有する本物件の敷地の隣接地を第三者に譲渡する場合には、当該第三者に対し、覚書の地位を継承
         させる。
      ［越境物の状況］
      　隣接地から本物件敷地内へと、本物件の付属物等が敷地外へと、各々わずかな越境があります。この件に関して、一部覚書等が締結されて
      いません。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      ［賃貸借の概況］
      　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
      しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｄ26　プレミアステージ麻布十番＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都港区三田一丁目１番18号
        所在地
                <地番>        東京都港区三田一丁目220番１
               所有形態          所有権             用途地域             近隣商業地域
        土地
                         307.37㎡                          400％／80％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途             共同住宅
                        1,354.85㎡
               延床面積                       建築時期             2005年１月
        建物
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
                               （タイプ）
                       総戸数    36戸
                戸数
                                      （32.70㎡）………………            36戸
                              １ＬＤＫ
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        みずほ信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                  テナント総数                         34
                   　2018年11月１日
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積                     1,177.20㎡
                     （181日）
                                  総賃貸面積                     1,111.80    ㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計
                            39  百万円    賃料合計（月額）                       5百万円
       貸室賃料・共益費                     35  百万円    稼働率                       94.4％
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     ▶ 百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                            18  百万円    取得年月日                   2018年３月１日
       外注委託費                     5 百万円    取得価格                     1,420百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                     0 百万円
       公租公課                     －  百万円    価格時点                   2018年２月１日
       修繕費                     6 百万円    鑑定評価額                     1,480百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                     5 百万円
       その他支出                     0 百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
                            20  百万円    期末算定価額                     1,510百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［ 賃貸借の概況］
      　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
      ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）及び当該
      マスターリース契約の締結により転借人となることについて、未承諾であるテナントの総数としています。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｄ27　プレミアステージ笹塚＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都渋谷区笹塚二丁目７番８号
        所在地
                <地番>
                       東京都渋谷区笹塚二丁目７番26　他３筆
               所有形態          所有権             用途地域              商業地域
        土地
                         243.10㎡                          500％／80％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途             共同住宅
                        1,452.61㎡
               延床面積                       建築時期             2005年１月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
        建物
                               （タイプ）
                       総戸数    53戸    １Ｋ        （20.08㎡～22.69㎡）           ………………      50戸
                戸数
                              １ＬＤＫ        （41.71㎡～43.70㎡）………………　3戸
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        みずほ信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                  テナント総数                         53
                   　2018年11月１日
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積                     1,167.13㎡
                     （181日）
                                  総賃貸面積                     1,167.13    ㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計
                            32  百万円    賃料合計（月額）                       5百万円
       貸室賃料・共益費                     30  百万円    稼働率                       100.0％
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     2 百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                            11  百万円    取得年月日                   2018年３月１日
       外注委託費                     2 百万円    取得価格                     1,080百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                     0 百万円
       公租公課                     －  百万円    価格時点                   2018年２月１日
       修繕費                     1 百万円    鑑定評価額                     1,120百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                     5 百万円
       その他支出                     0 百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
                            21  百万円    期末算定価額                     1,140百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［ 賃貸借の概況     ］
      　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結していま
      す。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数として
      います。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         ＜物件Ｅ01　ビーサイト大崎＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都品川区大崎五丁目５番15号
        所在地
                <地番>        東京都品川区大崎五丁目17番１
               所有形態          所有権           用途地域             準工業地域
        土地
                         474.67㎡                         300％／60％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        1,462.62㎡
               延床面積                      建築時期             2002年12月
        建物
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
                               （タイプ）
                戸数      総戸数64戸
                                     （20.60㎡）…………………………………　64戸
                              ワンルーム
       ＰＭ会社        該当なし
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                   　2018年11月１日                                        1
                                  テナント総数
                   ～2019年４月30日
                                                       1,318.40㎡
       運用期間                           総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       1,318.40㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    29      賃料合計（月額）                       4百万円
                              百万円
                            29                            100.0％
       貸室賃料・共益費                      百万円
                                  稼働率
                             0           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    9
                              百万円
                                  取得年月日                   2003年11月18日
       外注委託費                     －  百万円
                                  取得価格                     1,072百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                     －  百万円
                             1     価格時点                   2003年６月１日
       公租公課                      百万円
                             2     鑑定評価額                     1,070百万円
       修繕費                      百万円
                             5           ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0     調査の基準となる時点                   2019年４月30日
       その他支出                      百万円
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    19                          1,010百万円
                              百万円
                                  期末算定価額
                             ◇　特記事項　◇

     ［賃貸借の概況］

      　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社スペースデザインを賃借人として以下の賃貸借契約を締結しています。また、賃借人は本
      物件を家具・サービス付きのサービス・アパートメントとして運営・転貸しています。
         （１）契約形態　　　　定期建物賃貸借契約
         （２）契約期間　　　　2018年８月１日から2020年12月31日
         （３）諸費用の負担　　主な費用の負担区分は次のとおり。
            賃貸人（信託受託者）の負担
            ・　土地・建物に係る公租公課
            ・　損害保険料
            ・　修繕費（建物躯体・基本設備の経年劣化による修繕・更新費用）
            賃借人の負担
            ・　管理費（建物基本設備の保守・点検・消耗品交換費用等を含みます。）
            ・　水道光熱費
            ・　転借人への貸与に伴う諸費用
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                        ＜物件Ｅ02　プレミアガーデン本郷＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都文京区向丘一丁目14番２号
        所在地
                <地番>
                       東京都文京区向丘一丁目154番　他５筆
               所有形態          所有権            用途地域            第一種住居地域
        土地
                        1,928.44㎡                          300％／60％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権             用途             共同住宅
                        1,583.61㎡
               延床面積                       建築時期             2002年３月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根３階建
        建物
                              （タイプ）
                             ２ＬＤＫ        （98.36㎡）       ……………………………………　               2戸
                戸数      総戸数14戸
                             ３ＬＤＫ        （106.51㎡～129.00㎡）………………………　11戸
                                    （136.41㎡）……………………………………　                      1戸
                             ４ＬＤＫ
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           13
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
       運用期間                                                1,573.87㎡
                   ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       1,465.47㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                         賃料合計（月額）
                            31  百万円                           5百万円
                                                         93.1％
       貸室賃料・共益費                     30  百万円    稼働率
                                       ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                     1 百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計
                            11  百万円    取得年月日                   2004年４月１日
       外注委託費                     3 百万円    取得価格                      975百万円
                                        ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                     0 百万円
       公租公課                     2 百万円    価格時点                   2004年２月16日
       修繕費                     2 百万円    鑑定評価額                     1,000百万円
                                        ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                     2 百万円
       その他支出                     1 百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
                            20  百万円    期末算定価額                     1,070百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［隣接地との関係］

       隣接地との境界につき、一部書面による境界確定が行われていません。
      ［越境物の状況］

       　南西側隣接地より建物の壁等が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者と、建物の改築又は再建築をする際、越境
       部分を自己の責任と負担において撤去することを約した確認書を締結しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｅ03　プレミアグランデ馬込＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都大田区中馬込一丁目18番18号
        所在地
                <地番>
                       東京都大田区中馬込一丁目２番２　他２筆
                                                   第一種中高層住居
               所有形態          所有権             用途地域
                                                     専用地域
        土地
                        1,232.19㎡                           200％／60％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途             共同住宅
               延床面積         2,446.34㎡              建築時期             2005年２月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
        建物
                              （タイプ）
                                     （60.89㎡）…………………………………　                     5戸
                             ２ＬＤＫ
                戸数      総戸数33戸
                                     （70.86㎡～78.12㎡）           ……………………　28戸
                             ３ＬＤＫ
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           33
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       2,378.13㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       2,378.13㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    42      賃料合計（月額）
                              百万円                           6百万円
                            39                            100.0％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             2           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    22
                              百万円    取得年月日                   2005年６月１日
                             3
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,560百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2005年１月17日
                             3
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,560百万円
                            11            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    20
                              百万円    期末算定価額                     1,240百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       １．東側隣接地より建物工作物（ベランダ及び庇）の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の
         建替及び改築等を行う際には越境を解消することを約した確認書を取得しています。
       ２．東側隣接地よりブロック塀の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来越境を解消する際には
         工事及び費用は本物件土地所有者の負担にて行い、当該隣接地所有者はこれに協力することを約した確認書を取得しています。
       ３．南側隣接地よりモルタルタタキの一部が本物件に越境しています。この件に関して、隣接地所有者より、当該越境を本物件土地所有
         者の費用負担にて解消することを承諾する旨の承諾書を取得しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
                                122/212





                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       ＜物件Ｅ04　プレミアノッツェ祐天寺＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都世田谷区下馬一丁目６番６号
        所在地
                <地番>        東京都世田谷区下馬一丁目110番４
                                                第一種中高層住居
               所有形態          所有権           用途地域
                                                  専用地域
        土地
                         895.62㎡                         200％／60％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
               延床面積         1,904.50㎡             建築時期             2006年３月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
        建物
                              （タイプ）
                             １ＬＤＫ         （38.07㎡～59.40㎡）           …………………　　20戸
                戸数      総戸数32戸
                             ２ＬＤＫ         （56.43㎡～61.99㎡）           …………………　　11戸
                             ３ＬＤＫ         （70.11㎡）………………………………　　１戸
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           31
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       1,734.04㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       1,674.64㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    42      賃料合計（月額）
                              百万円                           6百万円
                            38                             96.6％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    18
                              百万円    取得年月日                   2006年３月28日
                             ▶
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,525百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2006年３月20日
                             0
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,530百万円
                            10            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             0
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    23
                              百万円    期末算定価額                     1,500百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
                                123/212







                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｅ05　プレミアステージ湯島＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都文京区湯島三丁目16番11号
        所在地
                <地番>        東京都文京区湯島三丁目108番２
               所有形態          所有権             用途地域              商業地域
        土地
                         363.92㎡                          600％／80％
                面積                    容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権              用途             共同住宅
                        2,527.46㎡
               延床面積                       建築時期             2006年３月
        建物
                構造     鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
                              （タイプ）
                戸数      総戸数70戸
                                     （22.49㎡～37.45㎡）           ……………………　70戸
                             ワンルーム
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           68
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       2,065.58㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       1,990.68㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    52      賃料合計（月額）
                              百万円                           8百万円
                            49                             96.4％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
       その他の賃貸事業収入                     2 百万円         ◇　取得年月日及び取得価格　◇
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    59
                              百万円    取得年月日                   2006年９月１日
                             7
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,803百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2006年８月１日
                            32
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,820百万円
                            14            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             1
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                   △7
                              百万円    期末算定価額                     1,820百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　北側隣接地より建物のコンクリート基礎及び設備配管の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より将来、
       建物の建替工事及び大規模改修工事の際は、越境を解消し、自己の敷地内に設置することを約した確認書を取得しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｅ06　プレミアステージ駒込＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都豊島区駒込一丁目３番11号
        所在地
                <地番>        東京都豊島区駒込一丁目３番11
               所有形態          所有権           用途地域              商業地域
        土地
                         393.62㎡                         600％／80％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        2,400.76㎡
               延床面積                      建築時期             2007年１月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
                              （タイプ）
        建物
                                     （23.80㎡～29.75㎡）……………………                   　36戸
                             ワンルーム
                             １Ｋ         （29.75㎡～30.25㎡）……………………                   　12戸
                戸数      総戸数75戸
                             １ＤＫ         （29.75㎡～35.70㎡）……………………                   　25戸
                             １ＬＤＫ         （32.55㎡～38.50㎡）……………………                     　2戸
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           73
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       2,249.25㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       2,189.75㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    54      賃料合計（月額）
                              百万円                           8百万円
                            51                             97.4％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    36
                              百万円    取得年月日                   2007年２月９日
                             6
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,830百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             2
       公租公課                      百万円    価格時点                   2007年２月１日
                             9
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,830百万円
                            15            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             1
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    17
                              百万円    期末算定価額                     1,990百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　北西側隣接地より建物構造物（出窓）の一部が本物件に越境しています。この件に関して当該隣接地所有者との間で、建物の構造物を将
       来再建築する際には越境を解消することを約した覚書を締結しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｅ07　プレミアステージ大塚＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都豊島区南大塚三丁目34番８号
        所在地
                <地番>        東京都豊島区南大塚三丁目34番21
               所有形態            所有権             用途地域            商業地域
                                                   700％／80％
        土地
                          254.76㎡
                面積                      容積率／建ぺい率
                                                   500％／80％
               所有形態            所有権              用途          共同住宅・店舗
                         1,894.61㎡
               延床面積                         建築時期            2006年８月
                構造      鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
        建物
                       総戸数         （タイプ）
                       住居：58戸
                戸数                      （23.02㎡～74.84㎡）……………………　58戸
                                ワンルーム
                       店舗：    1区画
                                      （141.12㎡）………………………………　1区画
                                店舗
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                           57
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       1,644.64㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       1,619.91㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    43      賃料合計（月額）
                              百万円                           7百万円
                            42                             98.5％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             1           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    20
                              百万円    取得年月日                   2007年６月18日
                             ▶
       外注委託費                      百万円    取得価格                     1,310百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             1
       公租公課                      百万円    価格時点                   2007年５月７日
                             1
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     1,410百万円
                            10            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             1
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    23
                              百万円    期末算定価額                     1,420百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　北西側隣接地より侵入防止用メッシュフェンスの一部が本物件に越境している可能性があります。この件に関して、覚書等は締結してい
       ません。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
                                126/212






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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                      ＜物件Ｅ08　プレミアステージ本所吾妻橋＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都墨田区吾妻橋二丁目４番８号
        所在地
                <地番>
                       東京都墨田区吾妻橋二丁目１番２　他２筆
               所有形態            所有権             用途地域         商業地域・近隣商業地域
        土地                                           500％／80％
                          860.95㎡
                面積                      容積率／建ぺい率
                                                   300％／80％
               所有形態            所有権              用途           共同住宅
                         3,852.86㎡
               延床面積                         建築時期            2007年11月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
        建物
                                （タイプ）
                                １Ｋ
                戸数       総戸数126戸              （21.28㎡～21.42㎡）……………………　87戸
                                      （40.88㎡～42.56㎡）……………………　39戸
                                １ＬＤＫ
       ＰＭ会社        アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                                          124
                                  テナント総数
                   　2018年11月１日
                                                       3,465.00㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                                       3,402.70㎡
                                  総賃貸面積
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    81      賃料合計（月額）
                              百万円                          12百万円
                            76                             98.2％
       貸室賃料・共益費                      百万円    稼働率
                             ▶           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                      百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    48
                              百万円    取得年月日                   2007年11月30日
                             8
       外注委託費                      百万円    取得価格                     2,640百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                      百万円
                             3
       公租公課                      百万円    価格時点                   2007年11月１日
                            11
       修繕費                      百万円    鑑定評価額                     2,670百万円
                            22            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                      百万円
                             1
       その他支出                      百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    32
                              百万円    期末算定価額                     2,890百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　西側隣接地よりブロック塀の一部が本物件に越境しています。この件に関しては当該隣接地所有者と、ブロック塀を建替える等の際には
       越境を解消することを合意した覚書を締結しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結してい
       ます。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数と
       しています。
                                127/212






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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                        ＜物件Ｅ09　プレミアステージ両国＞
                           ◇　特定資産の概要　◇
      特定資産の種類         不動産を信託する信託の受益権
               (住居表示)
                       東京都墨田区緑二丁目18番１号
        所在地
                <地番>        東京都墨田区緑二丁目１番６
               所有形態          所有権           用途地域             近隣商業地域
        土地
                         480.32㎡                         400％／80％
                面積                   容積率／建ぺい率
               所有形態          所有権            用途             共同住宅
                        2,475.38㎡
               延床面積                      建築時期             2008年３月
                構造     鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
        建物
                              （タイプ）
                             １Ｋ
                戸数      総戸数67戸                （22.08㎡～25.65㎡）……………………　46戸
                                     （50.31㎡～51.51㎡）……………………　21戸
                             ２ＬＤＫ
       ＰＭ会社        スターツアメニティー株式会社
       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
               ◇　損益状況　◇                      ◇  賃貸借の概況      （2019年４月30日現在）           ◇
                                  テナント総数                         67
                   　2018年11月１日
                                                       2,215.68㎡
       運用期間            ～2019年４月30日              総賃貸可能面積
                     （181日）
                                  総賃貸面積                     2,215.68㎡
     （Ａ）    不動産賃貸事業収益　　小計                    49      賃料合計（月額）
                              百万円                           7百万円
                            45                            100.0％
       貸室賃料・共益費                       百万円    稼働率
                             3           ◇　取得年月日及び取得価格　◇
       その他の賃貸事業収入                       百万円
     （Ｂ）    不動産賃貸事業費用　　小計                    23
                              百万円    取得年月日                   2008年６月30日
                             ▶
       外注委託費                       百万円    取得価格                     1,496百万円
                             0            ◇　取得時の鑑定評価額　◇
       水道光熱費                       百万円
                             2
       公租公課                       百万円    価格時点                   2008年４月１日
                             1
       修繕費                       百万円    鑑定評価額                     1,560百万円
                            14            ◇　不動産価格調査の概要　◇
       減価償却費                       百万円
                             0
       その他支出                       百万円    調査の基準となる時点                   2019年４月30日
     （Ｃ）    不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）                    25
                              百万円    期末算定価額                     1,630百万円
                             ◇　特記事項　◇

      ［越境物の状況］

       　北東側隣接地より建物の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地の借地人より建物の建替、改修等を行う際には越
       境を解消することを約した覚書を取得しています。
      ［賃貸借の概況］

       　本物件は、信託受託者を賃貸人とし、スターツアメニティー株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総
       数は、スターツアメニティー株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
                                128/212







                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     ウ．保有不動産の資本的支出
     （ア）資本的支出の予定
        本投資法人の保有不動産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは
       以下のとおりです。
                                              工事予定金額（千円）
       不動産等の名称            所在地        目　的         予定期間
                                            総　額     当期支払額      既払総額
     アーバンネット池袋                   空調設備改修        自　2017年12月
                                           1,016,358       92,447     633,687
                 東京都豊島区
     ビル                   工事        至　2020年４月
                         給湯設備改修        自　2019年２月
                                           1,005,000       63,281      63,281
     スフィアタワー天王洲            東京都品川区
                         工事        至　2023年４月
     アーバンネット池袋                   衛生設備改修        自　2018年３月
                                            989,848      169,035      348,526
                 東京都豊島区
     ビル                   工事        至　2020年10月
     アーバンエース肥後橋            大阪府大阪市       長周期地震動        自　2019年２月
                                            593,400         －      －
     ビル            西区       対策工事        至　2020年12月
     アーバンネット大森                   空調設備改修        自　2016年６月
                                            100,917      30,600      85,595
                 東京都大田区
     ビル                   工事        至　2020年４月
     アーバンネット三田                            自　2019年４月
                                             65,500        －      －
                 東京都港区       入居関連工事
     ビル                            至　2019年６月
                 岡山県岡山市                自　2019年４月
                                             49,548        －      －
     ＮＴＴクレド岡山ビル                   入居関連工事
                 北区                至　2019年６月
                 岡山県岡山市                自　2019年５月
                                             30,304        －      －
     ＮＴＴクレド岡山ビル                   入居関連工事
                 北区                至　2019年７月
                         共有部改修工        自　2019年７月
                                             30,020        －      －
     六本木グリーンテラス            東京都港区
                         事        至　2019年９月
                 神奈川県横浜       エレベーター        自　2019年５月
                                             21,780        －      －
     プレミア横浜西口ビル
                 市西区       改修工事        至　2019年10月
                                 自　2019年６月
                                             13,266        －      －
     スフィアタワー天王洲            東京都品川区       屋上改修工事
                                 至　2019年６月
     アーバンネット麻布                   機械式駐車場        自　2019年６月
                                             12,000        －      －
                 東京都港区
     ビル                   改修工事        至　2019年10月
                                129/212










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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     （イ）期中の資本的支出
        本投資法人の保有不動産において、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。
       当期の資本的支出は         1,138,416     千円であり、当期費用に区分された修繕費                    659,746    千円と合わせ、       1,798,162     千円の工
       事等を実施しています。
                                                    支払金額（千円）
         不動産等の名称               所在地          目　的           期　間
                                         自　2018年10月
                                                        169,035
     アーバンネット池袋ビル               東京都豊島区          衛生設備改修工事
                                         至　2019年４月
                                         自　2018年11月
     スフィアタワー天王洲               東京都品川区          入居関連工事                          129,229
                                         至　2019年１月
                                         自　2018年11月
                                                         92,447
     アーバンネット池袋ビル               東京都豊島区          空調設備改修工事
                                         至　2019年２月
                               エレベーター改修          自　2018年４月
                                                         80,445
     アーバンネット三田ビル               東京都港区
                               工事          至　2018年12月
     かながわサイエンスパーク               神奈川県川崎市高          エレベーター改修          自　2019年２月
                                                         72,168
     Ｒ＆Ｄ棟               津区          工事          至　2019年２月
                                         自　2018年12月
                                                         63,281
     スフィアタワー天王洲               東京都品川区          給湯設備改修工事
                                         至　2019年３月
                               火災報知設備等改          自　2018年８月
                                                         61,877
     ＮＴＴクレド岡山ビル               岡山県岡山市北区
                               修工事          至　2019年３月
                                         自　2018年11月
                                                         47,383
     アーバンネット入船ビル               東京都中央区          排煙設備改修工事
                                         至　2019年１月
     かながわサイエンスパーク               神奈川県川崎市高          空調設備等改修工          自　2018年８月
                                                         32,446
     Ｒ＆Ｄ棟               津区          事          至　2019年１月
     かながわサイエンスパーク               神奈川県川崎市高          給排水設備改修工          自　2018年10月
                                                         29,095
     Ｒ＆Ｄ棟               津区          事          至　2019年２月
                               非常用電源改修工          自　2018年４月
                                                         23,767
     グランパーク               東京都港区
                               事          至　2019年３月
                                         自　2018年11月
                                                         20,356
     アーバンネット大森ビル               東京都大田区          空調設備改修工事
                                         至　2018年12月
                                         自　2019年１月
                                                         18,484
     アーバンネット麻布ビル               東京都港区          衛生設備新設工事
                                         至　2019年３月
                                         自　2018年10月
                                                         17,614
     ランディック新橋ビル               東京都港区          空調設備改修工事
                                         至　2018年11月
                                         自　2018年12月
                                                         11,995
     グランパーク               東京都港区          空調設備改修工事
                                         至　2019年２月
                               中央監視盤改修工          自　2018年12月
                                                         10,846
     グランパーク               東京都港区
                               事          至　2019年３月
     アーバンネット静岡追手町                         火災報知設備等改          自　2018年11月
                                                         10,566
                     静岡県静岡市葵区
     ビル                         修工事          至　2019年１月
     アーバンネット静岡追手町                                    自　2018年９月
                     静岡県静岡市葵区          衛生設備改修工事                          10,327
     ビル                                    至　2018年12月
                                         自　2019年２月
                                                         10,243
     アーバンネット大森ビル               東京都大田区          空調設備改修工事
                                         至　2019年２月
                                                        226,803
     その他の工事等
                                                       1,138,416
          合　　計
                                130/212





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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     （ウ）長期修繕計画のために積立てた金銭
        本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローの中から大
       規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
                                                 （単位：千円）
                             前期                 当期
                 営業期間
                          〔自   2018年５月１日               〔自   2018年11月１日
     項目
                         　　至    2018年10月31日〕              　　至    2019年４月30日〕
     当期首積立金残高                       578,472                 598,595
     当期積立額                        20,123                 14,323
                               －
     当期積立金取崩額                                         25,300
     次期繰越額                       598,595                 587,618
                                131/212

















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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     エ．エンジニアリングレポートにおける数値
       　建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環
       境調査等の建物状況評価は保有不動産毎に調査業者に委託し、報告を受けています。但し、本エンジニアリングレ
       ポートは、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
     　（ア）エンジニアリングレポートの担当調査委託業者、報告書日付及び長期修繕の費用見積合計は以下のとおりです。
                                                     （単位：千円）
                                               長期修繕の

                                                       平均値
                                              費用見積合計
                             調査委託業者          報告書日付
              物件名
                                                     （１年当たり）
                                                (注１)
     Ａ01                                            341,653        28,471
        ランディック新橋ビル                   清水建設株式会社           2017年１月24日
     Ａ02                                            448,992        37,416
        ランディック第２新橋ビル                   清水建設株式会社           2017年２月17日
     Ａ03                                            352,510        29,376
        プレミア道玄坂ビル                   株式会社竹中工務店           2017年９月29日
     Ａ04   ＫＮ渋谷３                                        479,180        39,932
                           株式会社竹中工務店           2017年２月28日
     Ａ05                                          1,116,800         93,067
        高田馬場センタービル                   株式会社竹中工務店           2017年２月28日
     Ａ06                                            585,210        48,768
        六番町ビル                   株式会社竹中工務店           2018年３月16日
     Ａ10                                                    57,895
        アーバンネット三田ビル                   清水建設株式会社           2016年９月26日           694,742
     Ａ11
        アーバンネット麻布ビル                   清水建設株式会社           2016年９月26日           292,083        24,340
     Ａ12                                                    17,901
        アーバンネット市ヶ谷ビル                   清水建設株式会社           2016年９月26日           214,819
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ａ15   グランパーク（注２）                                       1,282,825
                                      2018年10月24日                   106,900
                           リューション
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ａ16
        アーバンネット麹町ビル                             2014年11月28日           295,500        24,620
                           リューション
                           東京海上日動リスク
     Ｂ02
        プレミア東陽町ビル                   コンサルティング株           2017年２月１日           144,216        12,018
                           式会社
     Ｂ03                                                    22,425
        上野ＴＨビル                   清水建設株式会社           2018年１月25日           269,095
     Ｂ04   五反田ＮＴビル（注３）                                        215,186
                           清水建設株式会社           2018年１月15日                   17,932
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｂ05
        上野トーセイビル                             2016年10月４日           168,010        14,000
                           リューション
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｂ06
        アーバンネット池袋ビル                             2014年11月28日          1,005,010         83,750
                           リューション
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｂ07
        アーバンネット大森ビル                             2014年11月28日           519,580        43,290
                           リューション
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｂ08   スフィアタワー天王洲（注４）
                                      2017年６月２日          1,000,980         83,415
                           リューション
                           東京海上日動リスク
     Ｂ09
        アーバンネット五反田ＮＮビル                   コンサルティング株           2018年11月１日           426,943        35,578
                           式会社
     Ｃ01                                            454,350        37,863
        プレミア横浜西口ビル                   株式会社竹中工務店           2016年２月29日
        かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟
     Ｃ02                      清水建設株式会社           2016年１月25日          1,789,349         149,112
        （注５）
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｇ02   ＮＴＴクレド岡山ビル（注６）
                                      2015年４月13日           510,888        42,570
                           リューション
                           東京海上日動リスク
        アーバンネット静岡追手町ビル
     Ｇ03
                           コンサルティング株           2015年11月１日            97,177        8,098
        （注７）
                           式会社
                           東京海上日動リスク
     Ｇ04   アーバンネット静岡ビル（注８）
                           コンサルティング株           2015年11月１日           105,382         8,781
                           式会社
                           東京海上日動リスク
     Ｇ05   アーバンエース肥後橋ビル（注９）
                           コンサルティング株           2016年12月１日           317,505        26,458
                           式会社
                                132/212



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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                     （単位：千円）
                                               長期修繕の

                                                       平均値
                                              費用見積合計
                             調査委託業者          報告書日付
              物件名
                                                     （１年当たり）
                                                (注１)
     Ｄ01                                                    47,021
        パークアクシス四谷ステージ                   株式会社竹中工務店           2016年２月29日           564,250
     Ｄ02                                                    9,849
        パークアクシス明治神宮前                   株式会社竹中工務店           2016年９月21日           118,190
     Ｄ04                                            116,790         9,733
        キャビンアリーナ赤坂                   株式会社竹中工務店           2017年９月29日
     Ｄ05                                            118,700         9,892
        キャビンアリーナ南青山                   株式会社竹中工務店           2017年９月29日
     Ｄ06                                            164,310        13,693
        ビュロー紀尾井町                   株式会社竹中工務店           2017年10月23日
     Ｄ08                                            281,870        23,489
        六本木グリーンテラス                   株式会社竹中工務店           2017年９月29日
     Ｄ09   プレミアステージ芝公園Ⅱ                                        231,240        19,270
                           株式会社竹中工務店           2017年９月29日
     Ｄ11                                            126,140        10,512
        ラング・タワー京橋                   株式会社竹中工務店           2017年９月29日
     Ｄ12                                                    10,318
        プレミアステージ三田慶大前                   株式会社竹中工務店           2018年３月16日           123,820
     Ｄ13                                                    16,618
        プレミアロッソ                   株式会社竹中工務店           2018年３月16日           199,420
     Ｄ14                                            219,540        18,295
        プレミアブラン代々木公園                   株式会社竹中工務店           2018年９月28日
     Ｄ15                                            126,150        10,513
        プレミアステージ内神田                   株式会社竹中工務店           2018年９月28日
     Ｄ16                                            116,990         9,749
        プレミアステージ市ヶ谷河田町                   株式会社竹中工務店           2018年９月28日
     Ｄ17                                            228,310        19,026
        Ｗａｌｋ赤坂                   株式会社竹中工務店           2018年９月28日
     Ｄ18                                            124,540
        プレミアステージ芝公園                   株式会社竹中工務店           2016年８月２日                   10,378
     Ｄ19   ＭＥＷ                                                 7,508
                           株式会社竹中工務店           2016年２月29日            90,100
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｄ20   芝浦アイランド        エアタワー（注10）                                         39,962
                                      2017年３月23日           479,573
                           リューション
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｄ21                                            157,015
        ストーリア赤坂                             2018年３月14日                   13,080
                           リューション
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｄ22                                            370,800        30,900
        ルネ新宿御苑タワー                             2018年３月15日
                           リューション
        芝浦アイランド        ブルームタワー
     Ｄ23                                            586,588
                           株式会社竹中工務店           2018年９月28日                   48,882
        （注11）
     Ｄ24                                                    16,440
        クエストコート原宿                   清水建設株式会社           2016年９月26日           197,282
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｄ25
        アーバンコート市ヶ谷                             2019年３月18日           124,460        10,370
                           リューション
                           東京海上日動リスク
     Ｄ26
        プレミアステージ麻布十番                   コンサルティング株           2018年２月１日            36,049        3,004
                           式会社
                           東京海上日動リスク
     Ｄ27
        プレミアステージ笹塚                   コンサルティング株           2018年２月１日            33,152        2,762
                           式会社
     Ｅ01
        ビーサイト大崎                   株式会社竹中工務店           2017年２月28日           128,590        10,716
     Ｅ02
        プレミアガーデン本郷                   株式会社竹中工務店           2017年９月29日            93,810        7,818
     Ｅ03                                            92,640        7,720
        プレミアグランデ馬込                   株式会社竹中工務店           2011年４月15日
     Ｅ04                                            79,040        6,587
        プレミアノッツェ祐天寺                   株式会社竹中工務店           2016年１月29日
     Ｅ05                                            129,450        10,788
        プレミアステージ湯島                   株式会社竹中工務店           2011年10月11日
     Ｅ06
        プレミアステージ駒込                   株式会社竹中工務店           2016年８月２日           205,140        17,095
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｅ07                                                    5,580
        プレミアステージ大塚                             2017年２月27日            66,960
                           リューション
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｅ08
        プレミアステージ本所吾妻橋                             2017年９月28日           115,460         9,620
                           リューション
                           株式会社ＥＲＩソ
     Ｅ09
        プレミアステージ両国                             2018年３月14日            49,410        4,110
                           リューション
        （注１）「長期修繕の費用見積合計」は、報告書に基づき12年間に必要とされる修繕費・更新費を記載しています。
        （注２）グランパークについては登記事項証明書上１棟の建物全体に関し、報告書に記載された金額から実質的な共有持分割合に応じて
           按分した金額を算出し、記載しています。
        （注３）   五反田ＮＴビルについては１棟の建物のうち、１階から９階及び地下１階の専有部分並びに共用部分に関し、本投資法人の区分
           所有部分に関する共有持分割合に応じて按分した金額を記載しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
        （注４）スフィアタワー天王洲ビルについては登記事項証明書上２棟の建物全体に関し、                                   報告書に記載された金額から共有持分割合に応
           じて按分した金額を算出し、記載しています。
        (注５）かながわサイエンスパーク（ＫＳＰ）の東棟と西棟に係る区分所有部分以外（すなわち、ＫＳＰのＲ＆Ｄ棟とその全体のうちの
            共用部分）に関し、本投資法人のＲ＆Ｄ棟に係る区分所有部分に関する共有持分割合及びＫＳＰ全体の共用部分に係る共有持
            分割合に応じて按分した金額を記載しています。
        （注６）ＮＴＴクレド岡山ビルについては登記事項証明書上１棟の建物全体に関し、報告書に記載された金額から共有持分割合に応じて
           按分した金額を算出し、記載しています。
        （注７）アーバンネット静岡追手町ビルについては登記事項証明書上１棟の建物全体に関し、報告書に記載された金額から共有持分割合
           に応じて按分した金額を算出し、記載しています。
        （注８）アーバンネット静岡ビルについては登記事項証明書上１棟の建物全体に関し、報告書に記載された金額から共有持分割合に応じ
           て按分した金額を算出し、記載しています。
        （注９）アーバンエース肥後橋            ビルについては１棟の建物のうち、１階から15階及び地下１階から地下２階の専有部分並びに共用部分に
           関し、報告書に記載された金額から本物件の管理規約で定められた修繕費用の負担割合に応じて按分した金額を記載していま
           す。
        （注10）芝浦アイランド          エアタワーについては登記事項証明書上２棟の建物全体に関し、報告書に記載された金額から共有持分割合に
           応じて按分した金額を算出し、記載しています。
        （注11）芝浦アイランド          ブルームタワーについては登記事項証明書上２棟の建物全体に関し、報告書に記載された金額から共有持分割
           合に応じて按分した金額を算出し、記載しています。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      （イ）地震リスク調査報告書の概要
        　本投資法人の保有不動産については、株式会社竹中工務店により地震リスク調査報告書を取得しています。但
        し、本地震リスク調査報告書は、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
        　次の表は、当期末（2019年４月30日現在）における本投資法人の資産運用に係るＰＭＬ値を一覧表にまとめた
        ものです。
        　本書においてＰＭＬ値の定義については以下のとおりです。
        　すなわち、個別物件のＰＭＬ値（Probable                     Maximum    Loss：予想最大損失率）とは、地震による予想最大損失率
        を意味しており、統一された厳密な定義はありませんが、ここでは、対象建物が所在する地域で予想される最大
        規模の地震（ＰＭＥ＝Probable               Maximum    Earthquake：再現期間475年＝50年間で10％の確率で起こり得る大きさ
        の地震）が発生した場合に、被災後の建物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、総建替工事費（＝再調
        達価格）に占める割合として示されています。なお、当該指標では隣接する建物の倒壊による影響や、火災や水
        害等による損害は考慮していません。
        　ポートフォリオのＰＭＬ評価では、複数の建物における被害の相関性を考慮して、ある震源位置で再現期間475
        年の地震が発生した場合に、ポートフォリオを構成する建物に同時に発生する被害額の総和から全体での損失率
        （被害総額／全建物の再調達価格）を求め、その最大値をポートフォリオのＰＭＬ値としています。
                                               ＰＭＬ値
              用途
                              物件名称
                                               （％）
                    Ａ01                              10.6
                       ランディック新橋ビル
                    Ａ02                              12.9
                       ランディック第２新橋ビル
                    Ａ03                               5.5
                       プレミア道玄坂ビル
                    Ａ04    ＫＮ渋谷３                           10.6
                    Ａ05                               2.0
                       高田馬場センタービル
                    Ａ06                              10.8
                       六番町ビル
                    Ａ10                               7.2
                       アーバンネット三田ビル
                    Ａ11                              10.5
                       アーバンネット麻布ビル
                    Ａ12                               7.0
                       アーバンネット市ヶ谷ビル
                    Ａ15                              12.0
                       グランパーク
                    Ａ16                              10.0
                       アーバンネット麹町ビル
                    Ｂ02                              16.2
           オフィスビル            プレミア東陽町ビル
                    Ｂ03                              12.8
                       上野ＴＨビル
                    Ｂ04                              14.3
                       五反田ＮＴビル
                    Ｂ05                              10.7
                       上野トーセイビル
                    Ｂ06                              13.0
                       アーバンネット池袋ビル
                    Ｂ07                               6.8
                       アーバンネット大森ビル
                    Ｂ08                               8.3
                       スフィアタワー天王洲
                    Ｂ09                               9.7
                       アーバンネット五反田ＮＮビル
                    Ｃ01    プレミア横浜西口ビル                           10.2
                    Ｃ02                              10.4
                       かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟
                    Ｇ02                              14.4
                       ＮＴＴクレド岡山ビル
                    Ｇ03                               9.0
                       アーバンネット静岡追手町ビル
                    Ｇ04                               9.0
                       アーバンネット静岡ビル
                    Ｇ05                               6.3
                       アーバンエース肥後橋ビル
                    Ｄ01                               7.4
                       パークアクシス四谷ステージ
                    Ｄ02                               9.9
                       パークアクシス明治神宮前
                    Ｄ04                              10.1
                       キャビンアリーナ赤坂
                    Ｄ05                              11.2
                       キャビンアリーナ南青山
                    Ｄ06                              11.6
                       ビュロー紀尾井町
            レジデンス
                    Ｄ08                              10.3
                       六本木グリーンテラス
                    Ｄ09    プレミアステージ芝公園Ⅱ                           11.5
                    Ｄ11                              12.5
                       ラング・タワー京橋
                    Ｄ12                              14.3
                       プレミアステージ三田慶大前
                    Ｄ13                              14.0
                       プレミアロッソ
                                135/212


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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                               ＰＭＬ値
              用途
                              物件名称
                                               （％）
                    Ｄ14    プレミアブラン代々木公園                           13.1
                    Ｄ15                              13.8
                       プレミアステージ内神田
                    Ｄ16                              13.1
                       プレミアステージ市ヶ谷河田町
                    Ｄ17                              13.9
                       Ｗａｌｋ赤坂
                    Ｄ18                              16.1
                       プレミアステージ芝公園
                    Ｄ19    ＭＥＷ                           13.9
                    Ｄ20    芝浦アイランド        エアタワー                   11.2
                    Ｄ21                              11.7
                       ストーリア赤坂
                    Ｄ22                               7.2
                       ルネ新宿御苑タワー
                    Ｄ23    芝浦アイランド        ブルームタワー                   10.0
                    Ｄ24                              12.7
                       クエストコート原宿
                    Ｄ25                              12.0
            レジデンス           アーバンコート市ヶ谷
                    Ｄ26                              14.6
                       プレミアステージ麻布十番
                    Ｄ27                              10.5
                       プレミアステージ笹塚
                    Ｅ01                              12.1
                       ビーサイト大崎
                    Ｅ02                              12.1
                       プレミアガーデン本郷
                    Ｅ03                              15.7
                       プレミアグランデ馬込
                    Ｅ04                              13.6
                       プレミアノッツェ祐天寺
                    Ｅ05                              17.2
                       プレミアステージ湯島
                    Ｅ06                              18.0
                       プレミアステージ駒込
                    Ｅ07    プレミアステージ大塚（注）                           22.5
                    Ｅ08                              14.7
                       プレミアステージ本所吾妻橋
                    Ｅ09                              12.8
                       プレミアステージ両国
                                                  8.4
           ポートフォリオ全体
          （注）本資産運用会社の社内規程である資産運用ガイドラインにおい                           て地震ＰＭＬ値が20％以上の物件については耐震補強工事等
             が条件となっているため、プレミアステージ大塚については、コスト等を勘案し、再調達価格の2.5％（ＰＭＬ値が20％を
             超過する部分）に相当する金額を支払限度額とした地震保険を付保しています。
                                136/212










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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      オ．テナント等の概要
      （ア）個別不動産に関する賃貸状況の概要
                                                   （2019年４月30日現在）
                                                 不動産賃貸      対総不動産
                              総賃貸可能      総賃貸面積
                                           テナント      事業収益      賃貸事業
     用途   番号          物件名            面積（㎡）       （㎡）
                                                        収益比率
                                            の総数      (百万円)
                               （注１）      （注２）
                                                 （注４）       （％）
        Ａ01   ランディック新橋ビル
                              5,567.79      5,567.79         10      187      2.2
        Ａ02   ランディック第２新橋ビル
                              6,948.72      6,948.72          5     223      2.6
        Ａ03   プレミア道玄坂ビル
                              1,926.01      1,926.01          7      81      1.0
        Ａ04   ＫＮ渋谷３
                              5,743.61      5,743.61          ▶     247      2.9
           高田馬場センタービル
        Ａ05
                              6,313.02      6,313.02          7     251      2.9
           六番町ビル
        Ａ06
                              6,872.77      6,872.77          1   （注５）      （注５）
        Ａ08   プレミア海岸ビル（注６）
                                  －      －      －      70      0.8
        Ａ10   アーバンネット三田ビル
                              10,088.55       9,741.44          6     305      3.6
        Ａ11   アーバンネット麻布ビル
                              4,801.06      4,801.06          1   （注５）      （注５）
        Ａ12   アーバンネット市ヶ谷ビル
                              2,600.82      2,600.82          1   （注５）      （注５）
      オ  Ａ14   アーバンネット入船ビル（注７）
                                  －      －      －    （注５）      （注５）
      フ
        Ａ15   グランパーク（注８）
                              10,613.89      10,491.63         192      451      5.3
      ィ  Ａ16   アーバンネット麹町ビル
                              4,262.95      4,262.95          8     165      1.9
      ス  Ｂ02   プレミア東陽町ビル
                              3,857.04      3,857.04          ▶     110      1.3
      ビ  Ｂ03   上野ＴＨビル
                              4,376.49      4,376.49          6     125      1.5
      ル  Ｂ04   五反田ＮＴビル（注９）
                              3,020.87      3,020.87          ▶      96      1.1
        Ｂ05   上野トーセイビル
                              5,432.43      5,432.43          3     205      2.4
        Ｂ06   アーバンネット池袋ビル
                              17,036.34      17,036.34          ▶     733      8.6
           アーバンネット大森ビル
        Ｂ07
                              8,524.54      8,524.54          3     249      2.9
        Ｂ08   スフィアタワー天王洲（注10）
                              17,909.32      17,909.32          25      586      6.9
           アーバンネット五反田ＮＮビル
        Ｂ09
                              6,852.23      6,852.23          3      28      0.3
        Ｃ01   プレミア横浜西口ビル
                              4,990.87      4,990.87          9     143      1.7
           かながわサイエンスパーク           Ｒ＆Ｄ棟（注11）
        Ｃ02
                              15,084.41      13,701.76          40      406      4.8
        Ｇ02   ＮＴＴクレド岡山ビル（注12）
                              10,708.89       9,915.88         50      264      3.1
        Ｇ03   アーバンネット静岡追手町ビル（注13）
                              3,927.40      3,828.68         13      108      1.3
        Ｇ04   アーバンネット静岡ビル（注14）
                              2,921.19      2,823.99         13      77      0.9
        Ｇ05   アーバンエース肥後橋ビル
                              8,393.12      8,393.12          ▶     245      2.9
                 小計
                             178,774.33      175,933.38          423     5,926       69.4
                                137/212








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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                   （2019年４月30日現在）
                                                 不動産賃貸
                                                       対総不動産
                              総賃貸可能      総賃貸面積      入居者数／
                                                  事業収益      賃貸事業
     用途   番号          物件名            面積（㎡）       （㎡）      総戸数
                                                  (百万円)      収益比率
                               （注１）      （注２）      （注３）
                                                  （注４）       （％）
           パークアクシス四谷ステージ
        Ｄ01
                              6,732.18      6,307.92       119/127        152      1.8
        Ｄ02   パークアクシス明治神宮前（注15）
                              1,706.94      1,706.94        29/29        54      0.6
        Ｄ04   キャビンアリーナ赤坂
                              1,378.02      1,342.24        31/32        41      0.5
        Ｄ05   キャビンアリーナ南青山
                              1,187.12      1,161.77        36/37        35      0.4
        Ｄ06   ビュロー紀尾井町
                              1,728.98      1,728.98         1/1       38      0.5
        Ｄ08   六本木グリーンテラス
                              5,748.89      5,748.89        33/33       126      1.5
        Ｄ09   プレミアステージ芝公園Ⅱ
                              2,312.75      2,285.78        87/88        59      0.7
        Ｄ11   ラング・タワー京橋（注16)
                              1,216.10      1,177.12        52/54        37      0.4
        Ｄ12   プレミアステージ三田慶大前（注17)
                              1,597.73      1,567.86        49/50        54      0.6
           プレミアロッソ
        Ｄ13
                              1,878.60      1,833.59        43/44        57      0.7
           プレミアブラン代々木公園
        Ｄ14
                              2,336.95      2,296.90        59/60        67      0.8
        Ｄ15   プレミアステージ内神田（注18）
                              2,036.96      2,036.96        45/45        61      0.7
      レ  Ｄ16   プレミアステージ市ヶ谷河田町（注19）
                              1,655.66      1,655.66        37/37        46      0.5
      ジ  Ｄ17   Ｗａｌｋ赤坂
                              1,736.70      1,656.10        18/19        48      0.6
      デ  Ｄ18   プレミアステージ芝公園
                              1,759.89      1,719.31        43/44        47      0.6
      ン  Ｄ19   ＭＥＷ
                              1,551.65      1,497.03        20/21        38      0.4
           芝浦アイランド      エアタワー（注20）
      ス  Ｄ20
                              13,060.46      12,793.72        860/877        356      4.2
        Ｄ21   ストーリア赤坂
                              3,988.86      3,832.54        49/50        96      1.1
        Ｄ22   ルネ新宿御苑タワー（注21）
                              6,555.04      6,342.42       158/164        188      2.2
           芝浦アイランド      ブルームタワー（注22）
        Ｄ23
                              12,254.17      12,014.86        940/966        287      3.4
        Ｄ24   クエストコート原宿（注23）
                              4,612.19      4,441.54        40/42       150      1.8
           アーバンコート市ヶ谷
        Ｄ25
                              3,609.91      3,521.51        38/38        61      0.7
           プレミアステージ麻布十番
        Ｄ26
                              1,177.20      1,111.80        34/36        39      0.5
        Ｄ27   プレミアステージ笹塚
                              1,167.13      1,167.13        53/53        32      0.4
        Ｅ01   ビーサイト大崎
                              1,318.40      1,318.40         1/1       29      0.3
        Ｅ02   プレミアガーデン本郷
                              1,573.87      1,465.47        13/14        31      0.4
        Ｅ03   プレミアグランデ馬込
                              2,378.13      2,378.13        33/33        42      0.5
        Ｅ04   プレミアノッツェ祐天寺
                              1,734.04      1,674.64        31/32        42      0.5
        Ｅ05   プレミアステージ湯島
                              2,065.58      1,990.68        68/70        52      0.6
        Ｅ06   プレミアステージ駒込
                              2,249.25      2,189.75        73/75        54      0.6
        Ｅ07   プレミアステージ大塚（注24）
                              1,644.64      1,619.91        57/59        43      0.5
        Ｅ08   プレミアステージ本所吾妻橋
                              3,465.00      3,402.70       124/126         81      1.0
           プレミアステージ両国
        Ｅ09                      2,215.68      2,215.68        67/67        49      0.6
                 小計
                             101,634.67       99,203.93      3,341/3,424         2,608       30.6
                合計
                             280,409.00      275,137.31         3,764      8,535      100.0
     （注１）「総賃貸可能面積」は、個々の不動産の本投資法人の保有部分における貸付が可能な事務所、共同住宅及び店舗等の合計面積を意味し
        ます。
     （注２）「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結されて貸付が行われている面積（契約書に記載されている数値）
        の合計を意味します。
     （注３）「入居者数/総戸数」は、マスターリース契約が締結されている物件に関しては転借人（最終の賃借人）の数を入居者数としています。
        また、ひとつのテナントとの間で建物全戸について定期建物賃貸借契約を締結しているビュロー紀尾井町及びビーサイト大崎について
        は「１/１」と記載しています。
     （注４）「不動産賃貸事業収益」は、各物件の当期の不動産賃貸事業収益を示しています。
     （注５）ひとつの主要テナント又は借地権者との賃貸借契約による賃料収入が本物件の契約賃料合計の80％以上を占めており、かかる主要テナ
        ント又は借地権者から賃料収入を開示することにつき同意を得られていないことから「不動産賃貸事業収益」及び「対総不動産賃貸事
        業収益比率」について記載していません。
     （注６）本物件は第33期中の2019年１月30日付けで売却しており、同期中の営業日数は90日となります。
     （注７）本物件は第33期中の2019年１月16日付けで売却しており、同期中の営業日数は76日となります。
     （注８）グランパークにおける「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「不動産賃貸事業収益」は、本投資法人が保有する信託受益権の信託
        財産である本物件の建物に係る共有持分割合（86.4915％）に対して当該信託受益権に係る準共有持分割合（15.0％）を掛け合わせた数
        値である実質的な持分割合（12.973725％）に係る数値を記載しています。
     （注９）五反田ＮＴビルにおける「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「不動産賃貸事業収益」は、本投資法人の建物に係る区分所有権の
        共有持分（持分割合100分の45）に係る数値を記載しています。
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     （注10）スフィアタワー天王洲            における「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「不動産賃貸事業収益」は、                               本投資法人が保有する信託受益
        権の準共有持分（持分割合100分の67）に係る数値を記載しています。
     （注11）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟における「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持
        分（持分割合1,000,000分の270,000）に係る数値を記載しています。また、「不動産賃貸事業収益」は、本投資法人の土地・建物に係
        る所有権、又は区分所有権の共有持分（持分割合1,000,000分の270,000、共益費については全区分所有に係る共用部分のうちの保有部
        分である1,000,000分の184,591）に係る数値を記載しています。
     （注12）ＮＴＴクレド岡山ビルにおける「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「不動産賃貸事業収益」は、                                            本投資法人が保有する信託受益
        権の準共有持分（持分割合100分の60）に係る数値を記載しています。
     （注13）アーバンネット静岡追手町ビル                における「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「不動産賃貸事業収益」は、                               本投資法人が保有する
        信託受益権の準共有持分（持分割合100分の40）に係る数値を記載しています。
     （注14）アーバンネット静岡ビル             における「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「不動産賃貸事業収益」は、                               本投資法人が保有する信託受
        益権の準共有持分（持分割合100分の40）に係る数値を記載しています。
     （注15）パークアクシス明治神宮前の「総戸数」には、店舗３区画を含んでいます。
     （注16）ラング・タワー京橋の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
     （注17）プレミアステージ三田慶大前の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
     （注18）プレミアステージ内神田の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
     （注19）プレミアステージ市ヶ谷河田町の「総戸数」には、店舗１区画を含んでいます。
     （注20）芝浦アイランド          エアタワーにおける「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合
        100分の23）に係る数値を記載しています。また、「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の保有部分、すなわち一般定期借地権の準共有
        持分及び建物の所有権の共有持分（いずれも持分割合100分の23）に係る数値を記載しています。
        また、「総戸数」には、店舗等６区画を含んでいます。
     （注21）ルネ新宿御苑タワーの「総戸数」には、店舗１区画を含んでいます。
     （注22）芝浦アイランド          ブルームタワーにおける「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分
        割合100分の16）に係る数値を記載しています。また、「不動産賃貸事業収益」は、本投資法人の保有部分、すなわち一般定期借地権及
        び地役権の準共有持分及び建物の所有権の共有持分（いずれも持分割合100分の16）に係る数値を記載しています。
        また、「総戸数」には、店舗等２区画を含んでいます。
     （注23）クエストコート原宿の「総戸数」には、事務所６区画を含んでいます。
     （注24）プレミアステージ大塚の「総戸数」には、店舗１区画を含んでいます。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       （イ）稼働率推移（注１）
                                                     （単位:％）
                                2014年       2015年       2016年       2017年
       用途   番号          物件名
                               ４月    10月    ４月    10月    ４月    10月    ４月    10月
                               末日    末日    末日    末日    末日    末日    末日    末日
             ランディック新橋ビル
          Ａ01                     92.7   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ02   ランディック第２新橋ビル                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ03   プレミア道玄坂ビル                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    87.7   100.0
          Ａ04   ＫＮ渋谷３                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    77.8
             高田馬場センタービル
          Ａ05                     91.1   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ06   六番町ビル                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ08   プレミア海岸ビル       （注２）           53.7    81.5    75.1   100.0    100.0    96.6   100.0    98.1
             アーバンネット三田ビル
          Ａ10                     99.9   100.0    100.0    92.5    92.5   100.0    100.0    100.0
          Ａ11   アーバンネット麻布ビル                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ12   アーバンネット市ヶ谷ビル                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ14   アーバンネット入船ビル         （注３）        100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ15   グランパーク（注４）                  78.4    95.8    99.5    99.0    99.1    99.3    99.2    99.0
          Ａ16   アーバンネット麹町ビル                   －    －  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    96.9
       オ
       フ
          Ｂ02   プレミア東陽町ビル                  44.2    80.4   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
       ィ
          Ｂ03   上野ＴＨビル                  61.7    61.7    74.5    95.1   100.0    100.0    100.0    100.0
       ス
       ビ
          Ｂ04   五反田ＮＴビル(注５)                  89.1   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
       ル
          Ｂ05   上野トーセイビル                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    57.8   100.0
          Ｂ06   アーバンネット池袋ビル                   －    －  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ｂ07   アーバンネット大森ビル                   －    －  100.0    100.0    100.0    95.7   100.0    100.0
          Ｂ08   スフィアタワー天王洲（注６）                   －    －    －    －    －    －    －   88.1
          Ｂ09   アーバンネット五反田ＮＮビル                   －    －    －    －    －    －    －    －
          Ｃ01   プレミア横浜西口ビル                  100.0    58.8    70.6   100.0    100.0    85.1   100.0    100.0
             かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟
          Ｃ02                     97.3    97.6    97.7    90.9    94.9    92.2    78.4    80.4
             (注７)
          Ｇ02   ＮＴＴクレド岡山ビル（注８）                   －    －    －   88.3    87.0    82.9    82.9    86.9
          Ｇ03   アーバンネット静岡追手町ビル（注９）                   －    －    －    －  100.0    97.5   100.0    100.0
          Ｇ04   アーバンネット静岡ビル（注10）                   －    －    －    －  100.0    98.8   100.0    97.5
          Ｇ05   アーバンエース肥後橋ビル                   －    －    －    －    －    －  100.0    100.0
                  オフィスビル計             90.0    92.4    96.1    96.9    97.3    96.5    94.8    95.1
                                140/212







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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                     （単位:％）
                                2014年       2015年       2016年       2017年
       用途   番号          物件名
                               ４月    10月    ４月    10月    ４月    10月    ４月    10月
                               末日    末日    末日    末日    末日    末日    末日    末日
          Ｄ01   パークアクシス四谷ステージ                  85.6    98.2    95.6    93.7    96.7    99.5    96.4    96.8
          Ｄ02   パークアクシス明治神宮前                  94.6    94.8   100.0    96.7    89.6   100.0    97.9    95.4
             キャビンアリーナ赤坂
          Ｄ04                     100.0    97.4   100.0    96.8    96.8   100.0    97.4    91.9
          Ｄ05   キャビンアリーナ南青山                  94.3    97.4   100.0    90.8   100.0    95.3    93.8    95.3
          Ｄ06   ビュロー紀尾井町                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
             六本木グリーンテラス
          Ｄ08                     100.0    95.8    90.8   100.0    100.0    95.5    96.2   100.0
          Ｄ09   プレミアステージ芝公園Ⅱ                  97.6    93.3    95.3    92.9    94.3    94.3    95.6    96.7
          Ｄ11   ラング・タワー京橋                  98.3    94.9    98.3   100.0    98.3    98.3   100.0    94.8
          Ｄ12   プレミアステージ三田慶大前                  95.0   100.0    90.5    98.4    90.5   100.0    96.6    95.0
             プレミアロッソ
          Ｄ13                     98.2   100.0    89.4    95.2    96.4   100.0    89.9   100.0
          Ｄ14   プレミアブラン代々木公園                  98.3    95.0    95.3    94.2    95.6    92.1    97.2    97.2
          Ｄ15   プレミアステージ内神田                  82.1   100.0    96.0    97.5    98.7   100.0    95.2   100.0
          Ｄ16   プレミアステージ市ヶ谷河田町                  96.9    98.2    93.0    88.3    97.1    94.6    96.9    96.7
             Ｗａｌｋ赤坂
          Ｄ17                     80.3    87.6    96.6   100.0    100.0    97.2   100.0    90.6
          Ｄ18   プレミアステージ芝公園                  100.0    100.0    100.0    97.7    93.2   100.0    93.3   100.0
          Ｄ19   ＭＥＷ                  96.3   100.0    100.0    94.6   100.0    100.0    100.0    91.4
       レ
       ジ
             芝浦アイランド      エアタワー(注11)
          Ｄ20                     95.2    96.4    97.0    96.1    95.6    96.9    97.4    97.7
       デ
             ストーリア赤坂
          Ｄ21                     90.2    96.1    88.6    88.1    96.5    98.5    95.9    96.1
       ン
       ス
          Ｄ22   ルネ新宿御苑タワー                  97.7    95.7    96.8    94.5    96.9    98.8    95.8    89.2
             芝浦アイランド      ブルームタワー(注12)
          Ｄ23                     95.8    97.9    96.4    96.8    97.6    97.0    98.4    98.0
          Ｄ24   クエストコート原宿                  88.3    91.4    96.9   100.0    97.7   100.0    93.8   100.0
             アーバンコート市ヶ谷
          Ｄ25                     86.2   100.0    97.3    97.6   100.0    94.8    94.7    92.3
          Ｄ26   プレミアステージ麻布十番                   －    －    －    －    －    －    －    －
          Ｄ27   プレミアステージ笹塚                   －    －    －    －    －    －    －    －
          Ｅ01   ビーサイト大崎                  100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ｅ02   プレミアガーデン本郷                  93.1   100.0    93.1    93.2    93.8    91.8   100.0    100.0
          Ｅ03   プレミアグランデ馬込                  93.9    93.9   100.0    100.0    90.8   100.0    94.5   100.0
          Ｅ04   プレミアノッツェ祐天寺                  100.0    93.3    97.4    96.6   100.0    94.8    92.5    96.6
          Ｅ05   プレミアステージ湯島                  97.1    95.5    89.9    94.6    94.6    98.9    93.1   100.0
          Ｅ06   プレミアステージ駒込                  94.4    93.4    96.0    96.0    96.8    96.3    94.2    97.4
          Ｅ07   プレミアステージ大塚                  89.6    93.5    97.0    97.0    95.3    96.9    94.0    97.0
          Ｅ08   プレミアステージ本所吾妻橋                  93.9    97.5    97.5    96.4    98.2    97.6    98.2    95.1
          Ｅ09   プレミアステージ両国                  97.7    90.8   100.0    96.6    96.6    88.8    97.7    95.6
                   レジデンス計             94.2    96.4    95.9    96.1    96.8    97.4    96.5    96.8
               オフィスビル・レジデンス合計                91.8    94.3    96.0    96.6    97.2    96.8    95.4    95.6
                                141/212




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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                    （単位:％)
                                  2018年              2019年
       用途   番号         物件名
                             ４月    10月    11月    12月    １月    ２月    ３月    ４月
                             末日    末日    末日    末日    末日    末日    末日    末日
          Ａ01   ランディック新橋ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    93.7    93.7    93.7   100.0
          Ａ02   ランディック第２新橋ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
             プレミア道玄坂ビル
          Ａ03                   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ04   ＫＮ渋谷３                 69.4   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ05   高田馬場センタービル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ06   六番町ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ08   プレミア海岸ビル（注２）                 95.5    98.3   100.0    100.0     －    －    －    －
          Ａ10   アーバンネット三田ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    96.6
          Ａ11   アーバンネット麻布ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ12   アーバンネット市ヶ谷ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ａ14   アーバンネット入船ビル（注３）                 100.0    100.0    100.0    100.0     －    －    －    －
          Ａ15   グランパーク（注４）                 99.7    97.4    99.4    99.3    98.9    99.0    99.1    98.8
          Ａ16   アーバンネット麹町ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
       オ
       フ  Ｂ02   プレミア東陽町ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
       ィ
       ス     上野ＴＨビル
          Ｂ03                   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
       ビ
       ル  Ｂ04   五反田ＮＴビル(注５)                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ｂ05   上野トーセイビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ｂ06   アーバンネット池袋ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
             アーバンネット大森ビル
          Ｂ07                   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ｂ08   スフィアタワー天王洲（注６）                 94.8    94.9    94.9    94.9   100.0    100.0    100.0    100.0
          Ｂ09   アーバンネット五反田ＮＮビル                  －    －    －    －    －    －    －  100.0
          Ｃ01   プレミア横浜西口ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
             かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟
          Ｃ02                    89.6    90.7    90.4    90.8    90.7    90.7    90.8    90.8
             （注７）
          Ｇ02   ＮＴＴクレド岡山ビル（注８）                 83.8    88.6    88.6    88.6    88.6    87.6    87.5    92.6
          Ｇ03   アーバンネット静岡追手町ビル（注９）                 100.0    97.5    97.5    97.5    97.5    97.5    97.5    97.5
          Ｇ04   アーバンネット静岡ビル（注10）                 91.4   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    96.7
          Ｇ05   アーバンエース肥後橋ビル                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
                オフィスビル計              96.4    97.8    98.0    98.0    98.2    98.1    98.1    98.4
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                                                    （単位:％)
                                  2018年              2019年
       用途   番号         物件名
                             ４月    10月    11月    12月    １月    ２月    ３月    ４月
                             末日    末日    末日    末日    末日    末日    末日    末日
          Ｄ01   パークアクシス四谷ステージ                 95.0    98.7    98.0    96.1    96.6    95.5    96.4    93.7
          Ｄ02   パークアクシス明治神宮前                 100.0    93.4    95.6    92.7   100.0    97.3    96.9   100.0
             キャビンアリーナ赤坂
          Ｄ04                   100.0    94.7    96.8   100.0    100.0    100.0    94.8    97.4
          Ｄ05   キャビンアリーナ南青山                 100.0    100.0    97.9    97.9    97.9    97.9   100.0    97.9
          Ｄ06   ビュロー紀尾井町                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ｄ08   六本木グリーンテラス                 100.0    97.9    94.0    90.6    90.6    92.1    91.3   100.0
          Ｄ09   プレミアステージ芝公園Ⅱ                 98.8   100.0    97.8    96.7    97.0    99.0    99.0    98.8
          Ｄ11   ラング・タワー京橋                 98.5    95.1    95.1    98.5    98.5    98.5   100.0    96.8
          Ｄ12   プレミアステージ三田慶大前                 98.4    98.4    98.4    98.1    98.1    95.0    96.6    98.1
          Ｄ13   プレミアロッソ                 97.6    98.7    96.4    97.0    97.0   100.0    97.1    97.6
             プレミアブラン代々木公園
          Ｄ14                    94.9    97.1    96.0    93.9    96.5    98.4    96.8    98.3
          Ｄ15   プレミアステージ内神田                 100.0    97.4    95.8    98.2    96.5    96.5    98.3   100.0
          Ｄ16   プレミアステージ市ヶ谷河田町                 98.4    96.9    96.9    89.2    96.9    98.2    98.4   100.0
          Ｄ17   Ｗａｌｋ赤坂                 100.0    95.4    89.4    95.4    94.1    94.1    95.4    95.4
             プレミアステージ芝公園
          Ｄ18                    97.7    97.7   100.0    100.0    97.7   100.0    95.3    97.7
          Ｄ19   ＭＥＷ                 100.0    100.0    100.0    95.1    95.1   100.0    100.0    96.5
       レ
             芝浦アイランド      エアタワー（注11）
          Ｄ20                    98.0    98.2    97.8    97.8    98.3    98.6    98.7    98.0
       ジ
       デ
          Ｄ21   ストーリア赤坂                 100.0    92.8    92.7    94.5    94.5    94.1    96.1    96.1
       ン
       ス
             ルネ新宿御苑タワー
          Ｄ22                    95.6    93.7    95.1    95.1    94.9    95.2    97.2    96.8
             芝浦アイランド      ブルームタワー
          Ｄ23                    97.9    98.5    98.3    97.8    98.1    98.4    98.1    98.0
             （注12）
             クエストコート原宿
          Ｄ24                   100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    98.0    96.3
          Ｄ25   アーバンコート市ヶ谷                 94.8    97.3    97.3    97.4    97.4   100.0    97.6    97.6
          Ｄ26   プレミアステージ麻布十番                 97.2    86.1    91.7    94.4    91.7    94.4    97.2    94.4
             プレミアステージ笹塚
          Ｄ27                    98.2    98.1    98.1    98.1    98.2   100.0    98.3   100.0
          Ｅ01   ビーサイト大崎                 100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0    100.0
          Ｅ02   プレミアガーデン本郷                 100.0    100.0    100.0    93.1    93.1    93.1   100.0    93.1
          Ｅ03   プレミアグランデ馬込                 94.5    97.4    97.4   100.0    100.0    100.0    97.0   100.0
             プレミアノッツェ祐天寺
          Ｅ04                    96.7   100.0    100.0    96.7   100.0    100.0    100.0    96.6
          Ｅ05   プレミアステージ湯島                 94.4    94.6    94.6    96.6    96.6    97.1    98.2    96.4
          Ｅ06   プレミアステージ駒込                 97.4    94.7    92.1    95.8    97.4   100.0    98.7    97.4
          Ｅ07   プレミアステージ大塚                 100.0    98.3    96.9    98.3    95.3    97.0   100.0    98.5
             プレミアステージ本所吾妻橋
          Ｅ08                    97.5    98.2    98.2    98.2    94.6    95.2    98.8    98.2
          Ｅ09   プレミアステージ両国                 98.8    99.0    96.7    98.9    99.0   100.0    97.9   100.0
                レジデンス計              97.9    97.4    96.9    96.7    96.9    97.5    97.5    97.6
           オフィスビル・レジデンス合計                  96.9    97.7    97.6    97.5    97.7    97.9    97.9    98.1
       （注１）   「稼働率」は、「総賃貸面積」÷「総賃貸可能面積」×100                       の式により算出します。本投資法人による取得以前の物件の稼働率情
          報につきましては、正確な数値の把握が困難であることから開示していません。
       （注２）プレミア海岸ビルは、当期中の2019年１月30日付けで売却しております。
       （注３）アーバンネット入船ビルは、当期中の2019年１月16日付けで売却しております。
       （注４）   グランパークの「稼働率」には、本投資法人が保有する信託受益権の信託財産である本物件の建物に係る共有持分割合
          （86.4915％）に対して当該信託受益権に係る準共有持分割合（15.0％）を掛け合わせた実質的な持分割合（12.973725％）に係る
          総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
       （注５）五反田ＮＴビルの「稼働率」には、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合100分の45）に係る総賃貸可能面積及
          び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
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       （注６）スフィアタワー天王洲            の「稼働率」には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の67）に係る総賃貸可能
          面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
       （注７）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の「稼働率」には、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合1,000,000分の
          270,000）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
       （注８）   ＮＴＴクレド岡山ビルの「稼働率」には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の60）に係る総賃貸可能
          面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
       （注９）アーバンネット静岡追手町              ビルの「稼働率」には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の40）に係る総
          賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
       （注10）アーバンネット静岡           ビルの「稼働率」には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（持分割合100分の40）に係る総賃貸可
          能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
       （注11）芝浦アイランド          エアタワーの「稼働率」には、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合100分の23）に係る総賃貸可
          能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
       （注12）芝浦アイランド          ブルームタワーの「稼働率」には、本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合100分の16）に係る総賃
          貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
       （注13）2014年４月末日のオフィスビル稼働率とオフィスビル・レジデンス合計の稼働率は、2014年５月８日に売却した岩本町ビルの稼働
          率を含めて算出しています。
       （注14）   2014年４月末日のオフィスビル稼働率とオフィスビル・レジデンス合計の稼働率は、2014年５月20日に売却したＩＰＢ御茶ノ水ビ
          ルの稼働率を含めて算出しています。
       （注15）   2014  年 ４ 月末日から2014年10月末日までのオフィスビル稼働率とオフィスビル・レジデンス合計の稼働率は、2014年11月７日に売
          却した神田中央通ビルの稼働率を含めて算出しています。
       （注16）   2014  年４月末日から2015年４月末日までのレジデンス稼働率とオフィスビル・レジデンス合計の稼働率は、2015年５月15日に売却
          したサンパレス南麻布及びホーマットウッドビルの稼働率を含めて算出しています。
       （注17）2014年４月末日から2016年10月末日までのオフィスビル稼働率とオフィスビル・レジデンス合計の稼働率は、2016年12月20日に売
          却したトレードピア淀屋橋（底地）の稼働率を含めて算出しています。
       （注18）2014年４月末日から2017年10月末日までのオフィスビル稼働率とオフィスビル・レジデンス合計の稼働率は、2017年11月９日に売
          却したＮＵ関内ビルの稼働率を含めて算出しています。
      （注19）2014年４月末日から2017年10月末日までのオフィスビル稼働率とオフィスビル・レジデンス合計の稼働率は、2018年２月28日に売却
          した櫻岳ビルの稼働率を含めて算出しています。
      カ．主要な不動産の物件に関する情報

       　本投資法人の保有に係る不動産等の資産において、当期の不動産賃貸事業収益の合計額の１割以上（総不動産賃
       貸事業収益の合計の10％以上）を占める物件はありません（2019年４月30日現在）。
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      キ．主要テナントに関する情報
        2019年４月30日現在         において、総賃貸面積の10％以上を占めるテナントはありません。
        （参考）総賃貸面積における上位10位までのテナント

                                                 （2019年４月30日現在）
                                               賃貸面積        面積比率

         テナントの名称                  業種           物件名称
                                              （㎡）（注１）        （％）（注２）
                                   アーバンエース肥後

                     建築物・電力設備のコンサル              橋ビル
     株式会社ＮＴＴファシリティー
                                                10,681.68          3.9
                     ティング、企画、設計、保              アーバンネット三田
     ズ
                     守、維持管理              ビル
                                   グランパーク
                                   アーバンネット池袋
     株式会社ドコモＣＳ                                           10,525.37          3.8
                     電気通信事業並びに設備保守
                                   ビル
                     経理、財務、購買、総務、人
     株式会社エヌ・ティ・ティ・ビ                              アーバンネット大森
                                                7,488.86          2.7
                     事給与等、各種専門業務に係
     ジネスアソシエ東日本                              ビル
                     るアウトソーシング事業
                                                6,872.77          2.5
     住友大阪セメント株式会社                セメントの製造・販売              六番町ビル
                                   スフィアタワー天王
                                                6,293.31          2.3
     ソフトバンク株式会社                国内通信事業等
                                   洲
     株式会社エヌ・ティ・ティ・                システムインテグレーション              アーバンネット三田
                                                5,530.68          2.0
     データ                事業              ビル
                                   アーバンネット池袋
                                                5,417.28          2.0
     ＮＴＴファイナンス株式会社                金融業
                                   ビル
     株式会社ＮＴＴデータ・ビジネ                システム開発・コンサルティ              アーバンネット五反
                                                5,182.81          1.9
     ス・システムズ                ング等              田ＮＮビル
                     教育・研修ソリューション、
     エヌ・ティ・ティラーニングシ                              アーバンネット麻布
                                                4,801.06          1.7
                     Ｗｅｂソリューション、映像
     ステムズ株式会社                              ビル
                     ソリューションの事業
                     中小型ディスプレイデバイス              ランディック第２新
                                                4,140.10          1.5
     株式会社ジャパンディスプレイ
                     の開発、製造販売              橋ビル
                                                66,933.92          24.3
                      合　　　計
      （注１）本表の賃貸面積には、事務所等として賃貸借を行っている面積のみを記載しており、倉庫や駐車場等として賃貸している面積及び当
         該テナントに対する上記以外のレジデンスの賃貸面積は含めていません。
      （注２）本表において「面積比率」とは、本投資法人の運用資産（優先出資証券を除きます。）の総賃貸面積の合計に対する当該テナントへ
         の賃貸面積の割合を指します。
      （注３）本表では、信託受託者を賃貸人とし、ＰＭ会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しているレジデンスについて、当該ＰＭ会
         社及びＰＭ会社からの転借人に係る記載は除外しています。この場合のマスターリース契約とは、マスターリース会社（第三者に転
         貸することを目的とした建物全体の賃貸借契約を信託受託者との間で締結している賃借人）である当該ＰＭ会社が信託受託者から一
         括賃借した上で第三者に転貸借を行い、信託受託者が転借人の支払う賃料と同額の賃料を受領する、いわゆる「パススルー方式」の
         賃貸借契約を意味します。この場合、当該ＰＭ会社は賃料収入に関して保証等を行うものではありません。
         なお、本投資法人の保有するレジデンスにつき、信託受託者がマスターリース契約を締結しているＰＭ会社は以下のとおりです。
                                マスターリース契約に          対レジデンス総賃貸可         対総賃貸可能面積比率
                  ＰＭ会社
                                よる賃貸面積（㎡）          能面積比率（％）※１         （％）※２
         アール・エー・アセット・マネジメント株式会社                            41,539.11            40.7          14.8
         三井不動産レジデンシャルリース株式会社
                                    31,386.60            30.7          11.2
         株式会社長谷工ライブネット                            12,856.65            12.6          4.6
         エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社
                                     6,960.52            6.8          2.5
         スターツアメニティー株式会社                            2,215.68            2.2          0.8
         エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                            1,704.82            1.7          0.6
                   合計                 96,663.38            94.7          34.5
         㯿ᅧⲈ栰欰䨰䐰昰౛︰렰윰륽쾌쎌롓ﶗ扺䵫푳蜰ര栰漰ŧⱢ閌읬핎먰源䭵⢌익⏿ࡑ⩑䡑戴잊㱒㠰銖搰䴰縰夰˿र渰䘰愰렰윰
          の総賃貸可能面積（グランパークの住宅部分1,704.83㎡を含み、クエストコート原宿の事務所部分1,261.58㎡を除きます。）の合
          計に対する当該マスターリース会社への賃貸面積の割合を指します。
         㯿ቧⲈ栰欰䨰䐰昰౛ﹽ쾌쎌롓ﶗ扺䵫푳蜰ര栰漰ŧⱢ閌읬핎먰源䭵⢌익⏿ࡑ⩑䡑戴잊㱒㠰銖搰䴰縰夰˿र歏숰譽쾌쎌롓ﶗ扺䴰湔ࢊ
          に対する当該マスターリース会社への賃貸面積の割合を指します。
                                145/212



                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      ク．不動産信託受益権の概要
      （ア）不動産信託受益権の内容
         本投資法人が保有する不動産信託受益権の内容は以下のとおりです。
                                                      単独所有・
               物件
                                                       共有の別
     用途     地域              物件名称             信託受託者          信託期間
               番号
                                                       （注１）
                                              1999.４.27～
               Ａ01
                   ランディック新橋ビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2022.４.30
                                              1999.４.27～
               Ａ02
                   ランディック第２新橋ビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2022.４.30
                                              2002.９.10～
               Ａ03
                   プレミア道玄坂ビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2022.９.30
                                              2002.７.31～
               Ａ04    ＫＮ渋谷３
                                   三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2022.７.31
                                              2002.７.31～
               Ａ05
                   高田馬場センタービル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2022.７.31
                                              2004.３.26～
               Ａ06
         都心５区          六番町ビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2024.３.31
                                              2011.11.18～
               Ａ10
                   アーバンネット三田ビル                三菱ＵＦＪ信託銀行                   単独所有
                                              2021.11.18
                                              2011.11.18～
               Ａ11
                   アーバンネット麻布ビル                三菱ＵＦＪ信託銀行                   単独所有
                                              2021.11.18
                                              2006.３.30～
               Ａ12
                   アーバンネット市ヶ谷ビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2021.11.30
                                              2013.11.８～        共有（注２）
      オ
               Ａ15
                   グランパーク                三井住友信託銀行
                                              2024.３.31       （13％）
      フ
                                              2010.３.12～
      ィ
               Ａ16
                   アーバンネット麹町ビル                三菱ＵＦＪ信託銀行                   単独所有
      ス                                        2025.１.22
      ビ
                                              2007.５.18～
               Ｂ02
                   プレミア東陽町ビル                三井住友信託銀行                   単独所有
      ル
                                              2027.４.30
                                              2004.９.10～
               Ｂ03
                   上野ＴＨビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2028.３.27
                                              2004.９.10～        共有（注３）
               Ｂ04
                   五反田ＮＴビル                三井住友信託銀行
                                              2028.３.27        （45％）
                                              2007.６.28～
               Ｂ05
                   上野トーセイビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2021.11.30
         東京23区
        （都心５区を除く）
                                              2010.３.12～
               Ｂ06
                   アーバンネット池袋ビル                三菱ＵＦＪ信託銀行                   単独所有
                                              2025.１.22
                                              2010.３.12～
               Ｂ07
                   アーバンネット大森ビル                三菱ＵＦＪ信託銀行                   単独所有
                                              2025.１.22
                                              2003.３.31～        共有（注４）
               Ｂ08
                   スフィアタワー天王洲                三菱ＵＦＪ信託銀行
                                              2027.６.30        （67％）
                                              2019.４.５～
               Ｂ09
                   アーバンネット五反田ＮＮビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2029.４.30
                                              2000.２.１～
               Ｃ01
                   プレミア横浜西口ビル                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2022.４.30
         東京周辺
          都市
                                              2001.９.27～        共有（注５）
                   かながわサイエンスパーク
               Ｃ02
                                   三井住友信託銀行
                   Ｒ＆Ｄ棟                           2021.９.30        （27％）
                                146/212




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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      単独所有・
               物件
                                                       共有の別
     用途     地域              物件名称             信託受託者          信託期間
               番号
                                                       （注１）
                                              2015.５.15～        共有（注６）
               Ｇ02
                   ＮＴＴクレド岡山ビル                三井住友信託銀行
                                              2025.５.31        （60％）
                                              2016.２.19～        共有（注７）
               Ｇ03
                   アーバンネット静岡追手町ビル                三井住友信託銀行
                                              2026.２.28        （40％）
         地 方主要
          都市
                                              2016.２.19～        共有（注８）
               Ｇ04
                   アーバンネット静岡ビル                三井住友信託銀行
                                              2026.２.28        （40％）
                                              2016.12.20～
                                                      単独所有
               Ｇ05
                   アーバンエース肥後橋ビル                三井住友信託銀行
                                                      （注９）
                                              2026.12.31
                                              2001.12.10～
               Ｄ01
                   パークアクシス四谷ステージ                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2022.４.30
                                              2002.３.29～
               Ｄ02
                   パークアクシス明治神宮前                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2022.７.31
                                              2003.４.４～
               Ｄ04
                   キャビンアリーナ赤坂                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2023.７.31
                                              2003.９.１～
               Ｄ05
                   キャビンアリーナ南青山                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2024.３.31
                                              2003.７.１～
               Ｄ06
                   ビュロー紀尾井町                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2023.７.31
                                              2003.７.31～
               Ｄ08
                   六本木グリーンテラス                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2023.７.31
                                              2003.７.24～
               Ｄ09    プレミアステージ芝公園Ⅱ
                                   三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2023.７.31
                                              2003.12.22～
               Ｄ11
                   ラング・タワー京橋                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2024.３.31
                                              2004.11.30～
               Ｄ12
                   プレミアステージ三田慶大前                三井住友信託銀行                   単独所有
      レ
                                              2025.３.31
      ジ
                                              2005.１.14～
               Ｄ13
      デ   都心５区          プレミアロッソ                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2025.３.31
      ン
                                              2005.７.15～
      ス
               Ｄ14
                   プレミアブラン代々木公園                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2025.９.30
                                              2005.９.20～
               Ｄ15
                   プレミアステージ内神田                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2025.９.30
                                              2005.７.21～
               Ｄ16
                   プレミアステージ市ヶ谷河田町                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2025.９.30
                                              2004.12.15～
               Ｄ17
                   Ｗａｌｋ赤坂                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2025.３.31
                                              2006.10.13～
               Ｄ18
                   プレミアステージ芝公園                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2026.10.31
                                              2005.９.15～
               Ｄ19    ＭＥＷ
                                   三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2026.７.31
                                              2007.６.28～        共有（注10）
               Ｄ20    芝浦アイランド        エアタワー
                                   三井住友信託銀行
                                              2027.６.30        （23％）
                                              2004.９.22～
               Ｄ21
                   ストーリア赤坂                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2028.５.31
                                              2004.３.18～
               Ｄ22
                   ルネ新宿御苑タワー                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2028.５.31
                                              2008.10.31～        共有（注11）
               Ｄ23    芝浦アイランド        ブルームタワー
                                   三井住友信託銀行
                                              2028.10.31        （16％）
                                              2006.３.30～
               Ｄ24
                   クエストコート原宿                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2021.11.30
                                147/212


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                                148/212





















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                                                      単独所有・
               物件
                                                       共有の別
     用途     地域              物件名称             信託受託者          信託期間
               番号
                                                       （注１）
                                              2013.11.８～
               Ｄ25
                   アーバンコート市ヶ谷                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2024.３.31
                                              2018.３.１～
               Ｄ26
         都心５区          プレミアステージ麻布十番                みずほ信託銀行                   単独所有
                                              2028.３.31
                                              2018.３.１～
               Ｄ27
                   プレミアステージ笹塚                みずほ信託銀行                   単独所有
                                              2028.３.31
                                              2003.７.24～
               Ｅ01
                   ビーサイト大崎                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2023.７.31
                                              2004.４.１～
               Ｅ02
                   プレミアガーデン本郷                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2024.３.31
      レ
                                              2005.２.28～
               Ｅ03
                   プレミアグランデ馬込                三井住友信託銀行                   単独所有
      ジ
                                              2025.３.31
      デ
                                              2006.３.28～
      ン
               Ｅ04
                   プレミアノッツェ祐天寺                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2026.３.31
      ス
                                              2005.２.28～
         東京23区
               Ｅ05
                   プレミアステージ湯島                三菱ＵＦＪ信託銀行                   単独所有
        （都心５区を除く）
                                              2025.３.31
                                              2007.２.９～
               Ｅ06
                   プレミアステージ駒込                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2027.２.28
                                              2007.６.18～
               Ｅ07
                   プレミアステージ大塚                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2027.６.30
                                              2007.11.30～
               Ｅ08
                   プレミアステージ本所吾妻橋                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2027.11.30
                                              2008.６.30～
               Ｅ09
                   プレミアステージ両国                三井住友信託銀行                   単独所有
                                              2028.６.30
     （注１）「単独所有・共有の別」欄は、本投資法人の実質的な保有状況を記載したものです。
     （注２）本投資法人は、グランパークの土地（12,320.89㎡につき所有権、4,128.48㎡につき所有権の共有持分（持分割合10,000分の4,617））
        及び建物（所有権の共有持分（持分割合1,000,000分の864,915））を信託財産とする信託受益権の100分の15の割合の準共有持分を保有
        しています。上記表中の共有持分割合は、本物件の土地及び建物全体に係る本投資法人の実質的な持分割合に係る数値を記載していま
        す。
     （注３）本投資法人は、五反田ＮＴビルの土地（所有権及び借地権）並びに建物（区分所有権の共有持分（持分割合100分の45））を信託財産と
        する信託受益権を保有しています。上記表中の共有持分割合は、信託財産を構成する建物に係る共有持分権の割合を記載しており、信
        託受益権は単独所有です。
     （注４）   本投資法人は、スフィアタワー天王洲の土地（所有権）及び建物（43,477.68㎡につき所有権、3,674.04㎡につき所有権の共有持分（持
        分割合10,000      分の3,444）を信託財産とする信託受益権の100分の67の割合の準共有持分を保有しています。上記表中の共有持分割合
        は、本物件の土地及び建物全体に係る本投資法人の実質的な持分割合に係る数値を記載しています。
     （注５）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟は、かながわサイエンスパーク内に存在する一棟の建物（区分所有割合1,000,000分の683,672）及
        びその敷地です。本投資法人は、かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の共有持分（持分割合1,000,000分の270,000）を信託財産とする
        信託受益権を保有しています。上記表中の共有持分割合は、信託財産を構成する共有持分権の割合を記載しており、信託受益権は単独
        所有です。
     （注６）本投資法人は、ＮＴＴクレド岡山ビルの土地及び建物を信託財産とする信託受益権の100分の60の割合の準共有持分を保有しています。
        上記表中の共有持分割合は、当該信託受益権の                  準 共有持分権の割合を記載しています。
     （注７）本投資法人は、アーバンネット静岡追手町ビルの土地及び建物を信託財産とする信託受益権の100分の40の割合の準共有持分を保有して
        います。上記表中の共有持分割合は、当該信託受益権の                     準 共有持分権の割合を記載しています。
     （注８）本投資法人は、アーバンネット静岡ビルの土地及び建物を信託財産とする信託受益権の100分の40の割合の準共有持分を保有していま
        す。上記表中の共有持分割合は、当該信託受益権の                    準 共有持分権の割合を記載しています。
     （注９）本投資法人は、アーバンエース肥後橋ビルの土地（1,487.78㎡につき所有権、71.92㎡につき所有権の共有（持分割合1,925分の948）
        105.41㎡につき敷地利用権）           及び  建物（区分所有権）を信託財産とする信託受益権を保有しています。信託財産を構成する建物のうち
        地下２階～地上15階の事務所部分に係る専有部分についての信託受益権を単独で保有しています。
     （注10）本投資法人は、芝浦アイランド                エアタワー内の登記簿上２棟の建物の所有権の共有持分（持分割合100分の23）及び敷地に係る一般定
        期借地権の準共有持分（持分割合100分の23）を信託財産とする信託受益権を保有しています。上記表中の共有持分割合は、信託財産を
        構成する共有持分権の割合を記載しており、信託受益権は単独所有です。
     （注11）本投資法人は、芝浦アイランド                ブルームタワー内の登記簿上２棟の建物の所有権の共有持分（持分割合100分の16）及び敷地に係る一
        般定期借地権及び地役権の準共有持分（持分割合100分の16）を信託財産とする信託受益権を保有しています。上記表中の共有持分割合
        は、信託財産を構成する共有持分権の割合を記載しており、信託受益権は単独所有です。
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      （イ）不動産信託受益権の概要
        　不動産信託受益権は、いずれも前記「（ア）不動産信託受益権の内容」の表に記載の信託期間の開始日におけ
        る不動産の所有者（以下「当初委託者」といいます。）が、当該不動産につき信託受託者との間で信託契約を締
        結して設定した不動産管理処分信託の受益権です。当該信託受益権の受益者の権利義務の内容は、関連する信託
        契約並びに旧信託法、新信託法及び民法等の適用ある法令により定められています。当該信託受益権に係る信託
        契約は、当初委託者と信託受託者等との間の交渉を経て締結されたものであるため、その内容は必ずしも一様で
        はありませんが、大要、次の特徴を有しています。なお、以下の特徴は当該信託受益権に係る信託契約の全てに
        あてはまるものではなく、信託不動産が共有物件又は区分所有物件である場合そのほかの特殊事情により以下と
        異なる内容を規定している場合もあります。また、今後本投資法人が取得する信託受益権に係る信託契約には以
        下の特徴があてはまらない可能性があります。
        Ａ．所有権の帰属、受益権の権利内容
          　信託不動産の所有権は信託受託者に帰属し、不動産登記簿上も信託受託者が所有者として表示されます。
          受益者は、信託財産に対する給付請求権（元本に係る受益権及び収益に係る受益権）を有するほか、信託事
          務の処理に関する信託受託者に対する一定の指図権や信託事務の処理につき信託受託者に説明を求める権利
          （旧信託法第40条第２項、新信託法第36条、第38条第１項、第６項）、信託財産への不法な強制執行等に対
          する異議を主張する権利（旧信託法第16条第２項、新信託法第23条第５項、第６項）、信託受託者の信託違
          反処分に対する取消権（旧信託法第31条、新信託法第27条第１項、第２項）等、信託受託者及び信託不動産
          に対する一定の権利を有しています。
        Ｂ．信託期間
          　上記の信託受益権に係る信託期間は信託契約中に個別に定められています。当該信託受益権の信託期間の
          満了日は前記「（ア）不動産信託受益権の内容」に記載のとおりです。なお、信託期間は信託受託者及びそ
          の時点での受益者による協議のうえ、延長されることがあります。
        Ｃ．信託不動産の管理及び運用
          　信託財産は、信託契約に定められる信託期間中に、信託契約の規定にしたがって、信託受託者により管
          理、運用及び処分され、上記の信託受益権に係る収益の配当及び元本の交付が行われます。信託受託者によ
          る信託不動産の管理及び運用の方法は、大要以下のとおりです。
         ａ．信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産のうち建物部分の全部又は一部を第三者（信託の当初
           委託者である場合も含まれます。）に賃貸して運用します。
         ｂ．信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産について、一定の損害保険（原則として地震保険を除
           きます。）を付保します。
         ｃ．信託受託者は、上記のほか、信託不動産の価値及び機能を維持するために受益者の指図により信託不動産の
           管理・運用を行います。また、受益者からの指図がない場合であっても信託受託者が自己の判断により信託
           不動産の管理・運用を行うことができる場合があります。
         ｄ．信託受託者は、プロパティ・マネジメント業務受託者との間でプロパティ・マネジメント契約（不動産の管
           理運営契約）を締結し、信託不動産に係る運用及び管理業務を委託します。
         ｅ．信託受託者は、受益者から指図を受けた場合であっても、（ⅰ）信託目的の遂行上著しく不合理であると認
           めた場合、（ⅱ）法令、通達若しくはそれらの解釈に明らかに抵触すると認めた場合又は（ⅲ）かかる指図
           に基づく管理・運用・処分若しくはその他の管理・運営が客観的に不可能若しくは著しく困難であると認め
           た場合には、その指図に従わないことができます。
         ｆ．受益者が指図を行うことが信託契約上予定されているにもかかわらず指図がない場合には、信託受託者に故
           意又は過失がある場合を除き、信託受託者は、信託受託者が受益者に指図を促したにもかかわらず、相当期
           間内に指図が行われなかったことにより信託財産に損害等が生じた場合、その責任を負いません。また、信
           託受託者が受益者に催告したにもかかわらず受益者が合理的期間内に指図を行わない場合は、信託受託者は
           受益者に対する事前の書面による通知を行ったうえで、善管注意義務及び忠実義務を負担する信託受託者と
           して合理的であると判断したところにしたがって行動することができることとされている場合があります。
         ｇ．信託受託者は、信託不動産について修繕・保守・改良等が必要な場合には、受益者の指図が特にない場合で
           あっても、第三者に対して損害を与えるおそれがある場合等（所有者としての損害賠償責任の発生を未然に
           防ぐ場合等）において、信託受託者の判断により信託不動産の修繕・保守・改良等を行うことができます。
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        Ｄ．信託不動産の処分
          　信託受託者は、受益者の指図に従い、信託契約に定める売却要領に従った売却活動を行います。一般に売
          却活動の方法は、（ⅰ）入札業務受託業者による入札形式による売却活動、（ⅱ）複数の一般媒介業務受託
          業者による一般媒介売却活動及び（ⅲ）専任媒介業務受託業者による専任媒介売却活動のいずれかの方法の
          うち受益者が指定する方法によるものとされています。また、信託受託者に売却活動を一任できることとさ
          れている場合もあります。なお、売却に際して、買受人を宅地建物取引業者に限定し、信託受託者が買受人
          に対して瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付すること等を条件としている場合があります。
        Ｅ．信託に関する費用
          　上記信託受益権に係る信託に関する主な費用は大要以下のとおりです。
         ａ．信託財産に関する公租公課、営繕費用、管理費用、管理委託手数料、損害保険料、テナント募集に伴う募集
           費用、テナント仲介手数料、信託財産である土地の収用又はこれに類する手続に関する費用及びその他信託
           事務の処理に必要な費用
         ｂ．信託不動産の賃貸借に伴う敷金・保証金返還債権・債務並びにその他の債権・債務の回収又は履行に関する
           費用
         ｃ．賃貸借契約に基づき支払義務のある賃料並びに共益費・付帯収益、駐車料・施設利用料及び敷金運用益相当
           額等その他の債務
         ｄ．信託事務の処理に当たり、信託受託者が受けた損害等の補填及び復旧に要する費用並びに信託受託者が第三
           者に対し支払義務を負うことになった損害賠償金等
         ｅ．プロパティ・マネジメント契約及び建物管理請負契約に関する請負代金及び業務委託手数料等、これらの契
           約に関する費用
         ｆ．不動産鑑定報酬、建物調査・診断費用及び信託不動産売却に関する費用
         ｇ．信託報酬
         ｈ．訴訟関連費用
         ｉ．信託契約の変更に関する費用
         ｊ．信託不動産が受益者に交付される場合に信託不動産上に設定されることがある抵当権の設定及び登記費用
         ｋ．信託受益権譲渡契約等に基づく売却対象物件の売却中止に伴う解約違約金等
         ｌ．その他これらに準ずる費用
           信託費用、信託不動産の修繕、保存又は改良に必要な資金、敷金及び保証金等の債務の元本返済等の支出
           は、信託財産から支弁されますが、信託財産から支弁できない場合には、信託受託者は受益者に対して請求
           できます。また、一定の場合（信託受託者の要請にもかかわらず受益者が金銭を追加信託しない場合等）に
           おいて、信託受託者は、信託不動産の全部又は一部を売却して、信託費用又は信託のための立替金に充当す
           ることができます。
        Ｆ．計算期間及び利益の分配
          　上記信託受益権に係る信託の計算期間は、いずれも３ヶ月間です（但し、信託設定日を含む当初の計算期
          間と信託が終了する場合の最終の計算期間については異なります。）。信託が終了する場合には、その直前
          の計算期間末日の翌日から当該信託終了日までを計算期間とします。信託受託者は、受益者に対し、各計算
          期間に対応する信託収益から信託費用、積立金、保険料及び修繕費、信託報酬等を差し引いた残金を交付し
          ます。但し、信託受託者は、一定の金額を信託勘定内に留保できる場合があります。
        Ｇ．信託の終了と信託財産の交付
          　信託は、各信託契約に定める信託期間の満了若しくは解除権の行使、又は信託不動産の全部の処分が完了
          し、売却代金全額を受領した場合に終了します。信託受託者は、信託期間の満了により信託契約が終了した
          場合、信託財産を現状有姿のまま受益者に交付します。また、信託財産に属する金銭（信託不動産の全部を
          処分した場合における売却代金を含みます。）から信託費用等を控除して受益者に交付します。
        Ｈ．信託受益権の譲渡制限
          　受益者は、信託受託者の事前の承諾を得た場合を除き、信託受益権を譲渡、質入れ、担保供与その他の方
          法により処分することができません。
        Ｉ．信託報酬
          　信託不動産を処分する際には別途処分報酬を信託受託者に支払いますが、処分報酬の額は、当該処分に対
          する信託受託者の関与度、処分価格等により決定します。
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       （３）【運用実績】
        ①【純資産等の推移】
         　本投資法人の第28期から第33期までの各計算期間末日の総資産額、純資産額及び１口当たり純資産額は以下の
         とおりです（注）。なお、総資産額、純資産額及び１口当たり純資産額については、金額を期中で正確に把握で
         きないため、各月末における推移を記載していません。
                        総資産額(千円)           純資産総額(千円)            １口当たり純資産額(円)
              年月日
                         239,284,124           123,946,961               94,113
            2016年10月31日
                        （235,948,176）           （120,611,012）               （ 91,580）
                                    123,929,916
                         235,918,792                          94,100
            2017年４月30日
                                   （120,611,088）
                        （232,599,964）                          （ 91,580   ）
                                    123,952,139               94,117
                         251,867,775
            2017年10月31日
                        （248,526,559）           （120,610,922）               （91,580）
                                    124,289,960
                         248,262,176                          94,373
            2018年４月30日
                                   （120,751,195）
                        （244,723,410）                          （91,686）
                         247,665,723           124,301,604
                                                   94,382
            2018年10月31日
                        （244,115,105）           （120,750,986）               （91,686）
                         245,996,152           125,032,072               94,937
            2019年４月30日
                        （242,076,775）           （121,112,695）               （91,961）
          （注）各計算期間末日に分配を行った後の分配落の額を括弧内に記載しています。
         　なお、本投資法人が発行した投資口の東京証券取引所                          不動産投資信託証券（ＲＥＩＴ）市場における取引所

         価格（終値）の推移は次のとおりです。
                                                      （単位：円）
              月別                最高                   最低

             2018年７月                 112,900                   109,300

             2018年８月                 113,500                   110,800

             2018年９月                 119,400                   113,300

             2018年10月                 119,100                   115,100

             2018年11月                 123,700                   119,000

             2018年12月                 124,900                   120,200

             2019年１月                 133,200                   123,100

             2019年２月                 134,400                   127,700

             2019年３月                 141,200                   132,400

             2019年４月                 142,500                   137,400

             2019年５月                 141,900                   137,100

             2019年６月                 142,100                   134,800

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                                                      （単位：円）
              期別                最高                   最低

                              143,000                   125,000

             第28期
                              139,500                   119,600

             第29期
                              124,000                   100,300

             第30期
                              116,900                    99,400

             第31期
                              119,400                   105,300

             第32期
                              142,500                   119,000

             第33期
        ②【分配の推移】

         　本投資証券の第28期から第33期までの各計算期間の分配総額及び１口当たり分配金は以下のとおりです。
                                       分配総額          投資口１口当たり
                       計算期間
                                        (千円）          分配金の額(円)
          第28期       2016年５月１日～2016年10月31日                        3,335,948                2,533

          第29期       2016年11月１日～2017年４月30日                        3,318,827                2,520

          第30期       2017年５月１日～2017年10月31日                        3,341,216                2,537

          第31期       2017年11月１日～2018年４月30日                        3,538,765                2,687

          第32期       2018年５月１日～2018年10月31日                        3,550,618                2,696

                                                         2,976

          第33期       2018年11月１日～2019年４月30日                        3,919,377
        ③【自己資本利益率（収益率）の推移】

         　本投資証券の第28期から第33期までの各計算期間末日の自己資本利益率（自己資本当期純利益率）は以下のと
         おりです。
                                      自己資本利益率
                                                   （年換算値）
                       計算期間
                                         （注）
                                            2.7％            5.3％

          第28期       2016年５月１日～2016年10月31日
                                            2.7％            5.4％

          第29期       2016年11月１日～2017年４月30日
                                            2.7％            5.3％

          第30期       2017年５月１日～2017年10月31日
                                            3.0％            6.0％

          第31期       2017年11月１日～2018年４月30日
                                            2.9％            5.7％

          第32期       2018年５月１日～2018年10月31日
                                            3.4％            6.9％

          第33期       2018年11月１日～2019年４月30日
         （注）自己資本利益率＝当期純利益／[（期首純資産額＋期末純資産額）÷２]×100
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     第二部【投資法人の詳細情報】
     第１【投資法人の追加情報】
      １【投資法人の沿革】
        2002年４月22日　　設立企画人（プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社）による投信法第69条に基づく設立
                 に係る届出
        2002年５月２日　　投信法第166条に基づく設立の登記
        2002年５月２日　　本投資法人の設立
        2002年５月16日　　投信法第188条に基づく登録の申請
        2002年６月11日　　投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号関東財務局長　第18号）
        2002年９月10日　　東京証券取引所不動産投資信託証券市場に本投資法人の投資口を表象する投資証券を上場
        2008年８月25日　　本投資法人が発行する投資口を株式会社証券保管振替機構が取り扱うことにつき、振替法第13
                 条第１項に基づき同意書（注）を提出
        （注）上記同意に基づき、本投資法人の投資口は、振替法のもとで、いわゆる「電子化」された投資口（振替投資口）となり、既に発

           行されている投資証券は株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律の一部を改正する法律（以下
           「決済合理化法」といいます。）の施行日である2009年１月５日において無効となりました。また、新規の発行の際にも投資証
           券は発行されません。この「電子化」以降は、振替機関としての株式会社証券保管振替機構を頂点とする振替制度の下、口座管
           理機関（証券会社や銀行等）が加入者（顧客）のために開設した口座に係る振替口座簿に投資口が電子的に記録・記載され、か
           かる記録・記載によって投資口の権利の帰属が決められています。「電子化」に伴って、投資法人の備える投資主に関する名簿
           は投資主名簿に一元化され、実質投資主名簿は廃止されました。
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      ２【役員の状況】
                                                   （本書の日付現在）
       役職名         氏名                   主要略歴                  所有投資口数

                       1988年４月　      日本電信電話株式会社           入社
                       2005年７月　東日本電信電話株式会社                  秋田支店     企画部長
                       2006年５月　      エヌ・ティ・ティ・ビジネスアソシエ株式会社
                             企画総務部      担当部長
                       2009年８月　      エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                 経営企画部
                             担当部長
                       2013年４月　同社         考査室長
              大寺　健之
      執行役員                2018年７月　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                           取     －口
               (注１)
                             締役
                       2018年８月　同社         取締役    財務部長
                       2019年６月　本投資法人　執行役員（現職）
                       2019年７月　      エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                 経営企画部
                             広報・マーケティング室長            （現職）
                       2019年７月　ＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社　経
                             営企画部     担当部長（現職）
                       1976年４月　弁護士登録
                       1978年４月　飯沼総合法律事務所開設
                       　　　　　　同所         代表者（現職）
                       2002年５月　本投資法人　監督役員（現職）
      監督役員        飯沼　春樹                                         －口
                       2016年６月　株式会社日本格付研究所                  社外取締役（現職）
                             大東紡織株式会社(現          ダイトウボウ株式会社)
                             取締役    監査等委員（現職）
                       1978年11月　監査法人朝日会計社（現                  有限責任あずさ監査法
                             人）入社
                       1982年９月　公認会計士登録
                       2001年５月　同監査法人            代表社員（現       パートナー）
                       2011年７月　同監査法人            東京事務所第２事業部副事業部長
                       2013年７月　公認会計士            䑓祐二事務所開設
                       　　　　　　同所         代表者（現職）
                       2013年９月　株式会社ＡＢＰ設立
      監督役員         䑓　祐二                                        －口
                       　　　　　　同社         代表取締役社長（現職）
                       2014年６月　株式会社エスクロー・エージェント・ジャパン
                             取締役（現職）
                              山下ゴム株式会社         監査役（現職）
                       2015年４月　本投資法人            監督役員（現職）
                       2015年12月　株式会社ニーズウェル                 監査役（現職）
                       2016年６月      株式会社コロナ        取締役    監査等委員（現職）
     （注１）   2019  年３月31日    付け  で高橋達哉が執行役員を退任し、同年４月１日で香月重人が執行役員に就任しました。また、同年６月20日付けで
        香月重人が執行役員を退任し、同年６月21日付けで大寺健之                       が 執行役員   に就任しました。
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      ３【その他】
       （１）　役員の変更
         ①　執行役員及び監督役員の任期は就任後２年です。但し、                            投資主総会の決議によって、法令に定める限度にお
          いて、その期間を延長又は短縮することを妨げられません。なお、                               補欠又は増員のために選任された執行役員
          又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一となります（規約第21条第３項）。
         ②　執行役員及び監督役員は投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条第１項、規約第21条第２

          項）。
         ③　執行役員及び監督役員は投資主総会の決議によって解任することができます（投信法第104条第１項、第106

          条）。執行役員又は監督役員の職務執行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があ
          るにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総
          口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前より引続き当該投資口を有するものに限りま
          す。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条
          第３項、会社法第854条第１項第２号）。
       （２）　規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

         ①　規約の変更
          　本投資法人の規約を変更するためには投資主総会の特別決議が必要です（投信法第140条、第93条の２第２
          項）。
         ②　事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

          　事業譲渡若しくは事業譲受、又は出資の状況その他の重要事項の変更については、投信法及び規約に定める
          ところに従い、投資主総会、役員会又は執行役員が決定します。なお、本書の日付現在、該当する事項はあり
          ませんが、出資の状況につきましては前記「第一部ファンド情報　第１                                  ファンドの状況　１          投資法人の概況
          （５）投資法人の出資総額」をご参照ください。
       （３）　訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実

          　訴訟事件その他の類似事項で、本投資法人に重要な影響を与えている事実又は与えると予想される事実はあ
          りません。
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     第２【手続等】
      １【申込（販売）手続等】
         該当事項はありません。
      ２【買戻し手続等】

        　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条                                     第１項   ）。但し、本投資法人は、
        投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨、規約で定めています（規約第５条第
        ２項）。
        　本投資口は東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されていますので、本投資口は同市場を通じて売買す
        ることが可能です。また、金融商品取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。
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     第３【管理及び運営】
      １【資産管理等の概要】
       （１）【資産の評価】
        ①　基準価額
         　本投資法人の投資口１口当たりの純資産額（以下「基準価額」といいます。）は、本投資法人の資産総額か
         ら、負債総額を控除した金額（以下「純資産総額」といいます。）を、その時点における本投資法人の発行済
         投資口総数で除して算出します。基準価額は、後記「（４）計算期間」に記載の計算期間の末日（以下「決算
         日」といいます。）毎に算出し、決算日後に作成される計算書類に記載され、投資主に提供されるほか、金商
         法に基づいて決算日後３ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。また、基準価額は投信協会の
         規則にしたがって、公表されます。
        ②　純資産総額

         　純資産総額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて後記③のとおりとす
         るほか（規約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅲ．）、投信法、投資法人の計算に関する規則及び投信協会の
         定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従います。なお、運用資産の評価に当たって
         は、投資主のために慎重かつ忠実にかかる業務を行い、また、評価の信頼性の確保に努めるものとします（規
         約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅰ．(2）及び（4））。また、運用資産の評価に当たっては、継続性を原則
         とします（規約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅰ．(3））。
        ③　資産評価の方法及び基準

         　本投資法人の資産評価の方法及び基準は、次のとおり運用資産の種類毎に定めます（規約別紙「資産評価の
         方法及び基準」Ⅲ．）。
         ア．不動産等
         （ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権
           　取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物
           部分及び設備等部分について定額法により算定しますが、正当な事由により定額法による算定が適当でなく
           なった場合で、かつ、投資主保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定す
           ることができるものとします。
         （イ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（包括信託を含みます。）
           　信託財産が前記(ア）に掲げる資産の場合は前記(ア）に定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正
           妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を行ったうえで、これらの合計額か
           ら負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額をもって評価します。
         （ウ）不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
           　信託財産の構成資産が前記(ア）に掲げる資産の場合は前記(ア）に定める評価を行い、金融資産の場合は
           一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を行ったうえで、これら
           の合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額をもって評価します。
         （エ）不動産に関する匿名組合出資持分
           　匿名組合出資持分の構成資産が前記(ア）乃至(ウ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める評価を行
           い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を
           行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した額をもっ
           て評価します。
         イ．有価証券
         （ア）金融商品取引所に上場されている有価証券
           　金融商品取引所が開設する取引所金融商品市場又は外国金融商品市場における最終価格に基づき算出した
           価格により評価します。但し、最終価格がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最
           高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値）に基づき算出した価格をもって評価します。
         （イ）上記以外の有価証券
           　当該有価証券の市場価格（金商法に定める第一種金融商品取引業を行う者のブローカーにより提示される
           価格（気配値を含みます。）又は取引所金融商品市場における取引価格に準じ随時売買換金等を行うことが
           できる取引システムで成立する価格をいいます。以下同じ。）がある場合には市場価格に基づく価額をもっ
           て評価します。また、市場価格がない場合には、これに準ずるものとして合理的な方法により算出された価
           額をもって評価します。但し、優先出資証券、コマーシャル・ペーパー、外国貸付債権信託受益証券等、外
           国の者が発行する譲渡性預金証書、信託の受益権及び外国の者に対する権利で信託の受益権の権利の性質を
           有するものについては、市場価格及び合理的な方法により算出された価格がない場合には、取得価額にて評
           価できるものとします。
        ウ．金銭債権
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         　取得価額から、貸倒引当金を控除した価額をもって評価します。但し、債権を債権金額より低い価額又は高
         い価額で取得した場合において、取得価額と債権価額の差額の性格が金利の調整と認識される場合には、償却
         原 価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価額をもって評価します。
        エ．デリバティブ取引に係る権利
         （ア）金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
           　当該金融商品取引所の最終価額に基づき算出した価額をもって評価します。但し、最終価額がなければ気
           配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれら
           の仲値）に基づき算出した価額をもって評価します。
         （イ）金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
           　市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額をもって評価します。なお、公正な評価
           額を算定することが極めて困難な場合には取得価額で評価できるものとします。
         （ウ）前記（ア）及び（イ）にかかわらず、金融商品に関する会計基準及び金融商品会計に関する実務指針によ
           り、ヘッジ会計の要件を充足するものについては、ヘッジ会計が適用できるものとし、さらに金融商品に関
           する会計基準及び金融商品会計に関する実務指針に定める金利スワップの特例処理の要件を満たす取引につ
           いては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
         オ．その他
          　上記に定めがない場合については、投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と
          認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行により付されるべき評価額をもって評価します。
        ④　資産運用報告等に記載する目的で貸借対照表価額と異なる価額を記載する場合には、前記③                                              ア．（ア）の

         「取得価額から減価償却累計額を控除した価額」を「原則的に不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて算定し
         た価額」と読み替えて適用します。
        ⑤　算定方法の継続適用は、原則として運用資産の種類毎に以下のとおりとします。

         　前記③及び④に定める評価方法については、継続性の原則に則り変更は行わないものとします。但し、正当
         な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資主保護上問題がないと合
         理的に判断できる場合に限り他の評価方法に変更できるものとします。評価方法を変更した場合には、直後に
         投資主に交付する資産運用報告に次の事項を記載します。
          ア．当該評価方法の変更の事実及び変更日
          イ．変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的内容
          ウ．期末における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額
          エ．具体的な変更理由
          オ．その他、投資主保護上、必要な事項
       （２）【保管】

        ①　本投資法人の投資口については振替投資口（振替法第226条に定義されます。）となっており、投資証券を発
         行することができません。既に発行された投資証券は決済合理化法の施行日である2009年１月５日において無
         効となっています（振替法第227条第３項）。投資口の新規発行及び権利の移転は全て振替法に従い、振替口座
         簿への記録によって行われることとなりますので、投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記録する
         ための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といい
         ます。）が振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該
         振替機関の振替業を継承する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったとき
         は、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます。
        ②　本投資法人は、本投資法人債（短期投資法人債を除きます。）につき、振替法に基づく一般債振替制度にお

         いて機構が取り扱うことに同意しており、発行の際に振替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債に
         ついては、新規発行及び権利の移転は全て振替法に従い、振替口座簿への記録によって行われることとなり、
         投資法人債券は発行されません。
       （３）【存続期間】

          　本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。
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       （４）【計算期間】
          　本投資法人の計算期間は、毎年５月１日から10月末日までと11月１日から翌年４月末日までの各６ヶ月間と
          します（規約第12条）。
       （５）【その他】

        ①　増減資に関する制限、解散又は償還条件等
         ア．増減資に関する制限
         （ア）募集投資口の発行
           　本投資法人は、既発行の投資口を含み、1,000万口を上限として、役員会の承認を得たうえで募集投資口
           の発行を行うことができます（規約第６条第１項及び第３項）。但し、後記「②                                      規約の変更等」に記載の
           方法によって、規約を変更することにより募集投資口の口数の上限が変更されることがあります。
           　なお、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハ（投資法人の課税の特例）に規定される要件を満たすた
           め、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は
           100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。
         （イ）最低純資産額の変更
           　本投資法人は、5,000万円を最低限度の純資産額（以下「最低純資産額」といいます。）として保持しま
           す（規約第８条）。今後、最低純資産額を増加又は減少させる可能性がありますが、最低純資産額を減少さ
           せることを内容とする規約の変更を行う場合には、後記「②                             規約の変更等」に記載の方法によるほか、投
           資法人の債権者に対する異議申述手続きを行う必要があります（投信法第142条、会社法第828条第２項第５
           号）。なお、5,000万円を下回る最低純資産額を定めることはできません（投信法第67条第４項）。
         （ウ）無償減資
           　未処理損失が発生していることにより出資総額等の合計額が純資産額を超える場合において、出資総額等
           から純資産額を控除して得た額を損失と定義し、この損失を、役員会の承認を得た金銭の分配に係る計算書
           において出資総額等から控除する処理をすることができます（投信法第136条第２項）。
         イ．解散事由
          　本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
          （ⅰ）規約で定めた存続期間の満了又は解散事由の発生
          （ⅱ）投資主総会の決議
          （ⅲ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限る。）
          （ⅳ）破産手続き開始の決定
          （ⅴ）解散を命ずる裁判
          （ⅵ）投信法第187条の登録の取消し
          　なお、本投資法人の規約には、存続期間及び解散事由に関する定めは規定されていません。
        ②　規約の変更等

         ア．規約の変更
         （ア）規約変更の手続き
           　規約を変更するには、発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会におい
           て、出席者の議決権の３分の２以上により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります。但し、
           議決権の代理行使及び書面による議決権行使が認められていること並びに投資主総会に出席せず、かつ議決
           権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき後記「３　投資主・投資法人
           債権者の権利（1）投資主の権利」をご参照ください。
         （イ）規約を変更した場合における開示方法
           　投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の上場規程にしたがってその旨が
           開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制限又は配当の分配方針に
           関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されま
           す。また、変更後の規約は金商法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示さ
           れます。
           本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行われます（規約第４条）。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
         イ．関係法人との契約の更改等
          　本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更等に
          関する規定は以下のとおりです。
         （ア）プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（資産運用会社）との間の資産運用委託契約
            Ａ．契約の有効期間は2020年６月10日までです。但し、契約期間満了３ヶ月前までに双方いずれからも文
              書による別段の申し出がないときは、契約は従前と同一の条件にてさらに２年間延長され、以後も同
              様です。
            Ｂ．契約を解約する場合は、双方いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに文書により通知し
              ます。この場合、双方が解約について合意し、本投資法人の投資主総会の承認（又は投信法第205条
              第２項但書による内閣総理大臣の許可）が得られた場合に限り、契約を解約することができるものと
              します。
            Ｃ．上記にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が、次に定める事由の一つにでも該当する場合に
              は、役員会の決議により本契約を解約することができるものとします。
             （ⅰ）本資産運用会社が、職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
             （ⅱ）上記（ⅰ）に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大
               な事由があるとき
            Ｄ．本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、契約を解約しなけ
              ればなりません。
             （ⅰ）金商法で定める金融商品取引業者でなくなったとき
             （ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
             （ⅲ）解散したとき
             （ⅳ）宅地建物取引業法第50条の２に基づく認可を取り消されたとき
            Ｅ．契約の内容は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意並びに法令にしたがってのみ変更す
              ることができます。
            Ｆ．資産運用委託契約が解約され、本資産運用会社の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法
              人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出られます
              （投信法第191条）。
         （イ）プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（一般事務受託者）との間の一般事務委託契約（機関の運営
            に関する事務）
            Ａ．現行契約の有効期間は2020年11月26日までです。但し、契約期間満了３ヶ月前までに双方又はいずれ
              か一方から文書による別段の申し出がないときは、契約は従前と同一の条件にてさらに２年間延長さ
              れ、以後も同様です。
            Ｂ．契約は、双方又はいずれか一方から相手方に対し、解約日の３ヶ月前までに文書により通知すること
              によって解約することができます。但し、一般事務受託者が解約する場合は、本投資法人が法令に基
              づき委託事務の委託を義務付けられていることを勘案し、本投資法人が当該一般事務受託者以外の者
              との間で一般事務の委託に関する契約を締結できるまで、解約日からさらに90日間効力を有するもの
              とします。なお、90日間経過後、本投資法人がその期間内に後任の一般事務受託者との一般事務委託
              契約に向けて真摯な努力をしていないと一般事務受託者が合理的に判断した場合には、一般事務受託
              者は書面による通知のうえ委託契約を失効させることができます。
            Ｃ．本投資法人及び一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方
              に対する書面による通知により、直ちに契約を解約することができます。
             （ⅰ）契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合。
             （ⅱ）破産手続き開始、民事再生手続き開始、会社更生手続き開始若しくは特別清算開始の申立てがな
               されたとき若しくはこれと類似の倒産手続きの申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処
               分が生じたとき。
            Ｄ．前記Ｂ．及びＣ．の通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に届け出
              た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべき日に到達したものとみなし
              ます。
            Ｅ．契約の内容は、本投資法人及び一般事務受託者の書面による合意並びに法令にしたがって変更するこ
              とができます。
            Ｆ．一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法
              人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出られます
              （投信法第191条）。
         （ウ）三井住友信託銀行株式会社（投資主名簿等管理人）との間の投資主名簿等管理事務委託契約
            Ａ．契約の有効期間に係る定めはありません。
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            Ｂ．契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。
             （ⅰ）当事者間で文書による解約の合意がなされた場合。この場合にはこの契約は当事者間の合意に
               よって定める時に終了します。
             （ⅱ）当事者のいずれか一方より他方に対して文書による解約の通知を行った場合。この場合にはこの
               契約はその通知到達の日から３ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します。
             （ⅲ）当事者のいずれか一方において破産手続き開始、民事再生手続き開始、会社更生手続き開始若し
               くは特別清算開始の申立てがあったとき、又は手形交換所の取引停止処分が生じた場合、他方が文
               書による解約の通知を行ったとき。この場合には契約はその通知において指定する日に終了しま
               す。
             （ⅳ）当事者のいずれか一方が契約に違反し、かつその違反が引続き契約の履行に重大なる支障をおよ
               ぼすと認められた場合、他方が文書による解約の通知を行ったとき。この場合には契約はその通知
               到達の日から２週間経過後に終了します。
             （ⅴ）いずれか一方の当事者が反社会的勢力（注）に該当（その役員が該当する場合を含みます。）す
               ることが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を行った場合。この場合には契約はその
               通知において指定する日に終了します。
                （注）「反社会的勢力」とは、暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動標ぼうゴ
                  ロ又は特殊知能暴力集団等及びこれらに準ずる者をいいます。
            Ｃ．契約の変更、その他契約に定めのない事項については、すべて本投資法人と投資主名簿等管理人にて
              協議のうえこれを定めます。
            Ｄ．投資主名簿等管理事務委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金商法に
              基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、投資主名簿等管理事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け
              出られます（投信法第191条）。
         （エ）三井住友信託銀行株式会社（特別口座の口座管理機関）との間の特別口座の管理に関する契約
            Ａ．契約の有効期間に係る定めはありません。
            Ｂ．契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。
             （ⅰ）特別口座の加入者が存在しなくなった場合。この場合には特別口座の口座管理機関は速やかにす
               べての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了した時に契約は終了します。
             （ⅱ）振替法に定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口（本投資法人が合併に
               より消滅する場合は、本投資法人の投資主、又は登録投資口質権者に対価として交付された他の投
               資法人の振替投資口を含みます。）が振替機関によって取扱われなくなった場合。この場合には特
               別口座の口座管理機関は速やかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了した時に契
               約は終了します。
             （ⅲ）当事者のいずれか一方が契約に違反し、かつその違反が引続き契約の履行に重大なる支障をおよ
               ぼすと認められたときに他方が文書によって解約の通知をした場合。この場合には契約は当該通知
               到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
             （ⅳ）当事者の間に投資主名簿等管理人委託契約が締結されており、当該契約について契約の終了事由
               又は特別口座の口座管理機関が解約権を行使しうる事由が発生したときに、特別口座の口座管理機
               関が契約の解約を本投資法人に文書で通知した場合。この場合には契約は当該通知到達の日から２
               週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
             （ⅴ）経済情勢の変動等現行の口座管理事務手数料を維持し難い事情が生じたにもかかわらず、当事者
               間で当該手数料の変更の協議が整わなかったとき、特別口座の口座管理機関が契約の解約を本投資
               法人に文書で通知した場合。この場合には契約は当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知
               において指定された日に終了します。
             （ⅵ）いずれか一方の当事者が反社会的勢力に該当（その役員が該当する場合を含みます。）すること
               が判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を行ったとき。この場合には契約はその通知に
               おいて指定する日に終了します。
            Ｃ．契約について、法令の変更、又は監督官庁及びに機構の指示、その他契約の変更が必要な事由が生じ
              た場合は、本投資法人と特別口座の口座管理機関にて協議のうえ速やかに変更します。
            Ｄ．特別口座の管理に関する契約が解約され、特別口座の口座管理機関の異動があった場合には、金商法
              に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、特別口座の管理に関する契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出
              られます（投信法第191条）。
         （オ）三井住友信託銀行株式会社（一般事務受託者）との間の一般事務委託契約（会計及び納税等に関する事
            務）
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
            Ａ．現行契約の有効期間は2021年４月末日までです。但し契約期間満了３ヶ月前までに双方又はいずれか
              一方から文書による別段の申し出がないときは、従前と同一の条件にてさらに２年間延長され、以後
              も同様です。
            Ｂ．契約は、双方又はいずれか一方から相手方に対し、解約日の３ヶ月前までに文書により通知すること
              によって解約することができます。但し、一般事務受託者が解約する場合は、本投資法人が法令に基
              づき委託事務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が当該一般事務受託者以外の者と
              の間で一般事務の委託に関する契約を締結できるまで、解約日からさらに90日間効力を有するものと
              します。なお、90日間経過後、本投資法人がその期間内に後任の一般事務受託者との一般事務委託契
              約に向けて真摯な努力をしていないと一般事務受託者が合理的に判断した場合には、一般事務受託者
              は書面による通知のうえ委託契約を失効させることができます。
            Ｃ．本投資法人及び一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方
              に対する書面による通知により、直ちに契約を解約することができます。
             （ⅰ）契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合。
             （ⅱ）破産手続き開始、民事再生手続き開始、会社更生手続き開始若しくは特別清算開始の申立てがな
               されたとき若しくはこれと類似の倒産手続きの申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処
               分が生じたとき。
            Ｄ．前記Ｂ．及びＣ．の通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に届け出
              た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべき日に到達したものとみなし
              ます。
            Ｅ．契約の内容は、本投資法人及び一般事務受託者の書面による合意並びに法令にしたがって変更するこ
              とができます。
            Ｆ．一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法
              人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出られます
              （投信法第191条）。
         （カ）三井住友信託銀行株式会社（資産保管会社）との間の資産保管委託契約
            Ａ．現行契約の有効期間は2021年４月末日までです。但し、契約期間満了３ヶ月前までに双方又はいずれ
              か一方から文書による別段の申し出がない場合は、従前と同一の条件にてさらに２年間延長され、以
              後も同様です。
            Ｂ．契約は、双方で合意した場合、又は双方いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに書面に
              より通知することによって解約することができます。但し、契約は本投資法人が資産保管会社以外の
              委託業務を受託する者（以下「後任保管会社」といいます。）との間で資産保管業務委託契約を締結
              するまで又は解約日から90日間が経過するまでのいずれか早い方の間、引き続き効力を有するものと
              します。なお、90日間経過後、本投資法人がその期間内に後任保管会社との資産保管業務委託契約に
              向けて真摯な努力をしていないと資産保管会社が合理的に判断した場合には、資産保管会社は書面に
              よる通知のうえ委託契約を失効させることができます。
            Ｃ．本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に
              対する催告なくして、書面による通知のみにより、直ちに契約を解約することができます。
             （ⅰ）契約の各条項に違背し、かつ引き続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合。
             （ⅱ）破産手続き開始、民事再生手続き開始、会社更生手続き開始若しくは特別清算開始の申立てがな
               されたとき若しくはこれと類似の倒産手続きの申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処
               分が生じたとき。
             （ⅲ）資産保管会社が投信法第208条第２項各号のいずれにも該当しないこととなった場合。
            Ｄ．契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至ったと
              き又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び資産保管会社は、協議のうえ、これを変更すること
              ができます。変更に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するもの
              とし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを示す書類を含みます。）をもって
              行うものとします。
            Ｅ．資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人
              が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、関東財務局長に資産保管会社の変更が届け出られます（投信法第191条）。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
         （キ）   第６回無担保投資法人債の発行事務及び期中事務に係る一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）と
            の間の財務代理契約
            Ａ．契約の有効期間の定めはありません。
            Ｂ．契約は、双方協議のうえ、いつでも解約することができます。その場合、本投資法人は遅滞なくその
              旨を公告し、契約当事者は事務の引き継ぎ等必要な事務手続を行うものとします。
            Ｃ．契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度、契約当事者は相互にこれに関す
              る協定をすることとしています。
            Ｄ．財務代理契約が解約され、発行事務及び期中事務に係る一般事務受託者の異動があった場合には、金
              商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
         （ク）第７回無担保投資法人債の発行事務及び期中事務に係る一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）と
            の間の財務代理契約
            Ａ．契約の有効期間の定めはありません。
            Ｂ．契約は、双方協議のうえ、いつでも解約することができます。その場合、本投資法人は遅滞なくその
              旨を公告し、契約当事者は事務の引き継ぎ等必要な事務手続を行うものとします。
            Ｃ．契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度、契約当事者は相互にこれに関す
              る協定をすることとしています。
            Ｄ．財務代理契約が解約され、発行事務及び期中事務に係る一般事務受託者の異動があった場合には、金
              商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
         （ケ）第８回無担保投資法人債の発行事務及び期中事務に係る一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）と
            の間の財務代理契約
            Ａ．契約の有効期間の定めはありません。
            Ｂ．契約は、双方協議のうえ、いつでも解約することができます。その場合、本投資法人は遅滞なくその
              旨を公告し、契約当事者は事務の引き継ぎ等必要な事務手続を行うものとします。
            Ｃ．契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度、契約当事者は相互にこれに関す
              る協定をすることとしています。
            Ｄ．財務代理契約が解約され、発行事務及び期中事務に係る一般事務受託者の異動があった場合には、金
              商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
         （コ）エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社（特定関係法人）との間の情報提供に関する合意書
            Ａ．契約の有効期間は2020年４月25日までです。                       但し、契約期間満了１ヶ月前までにいずれか一方の当事
              者から文書による別段の申し出がない場合は、従前と同一の条件にてさらに２年間延長され、以後も
              同様です。
            Ｂ．  契約は、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社から１ヶ月前までに本投資法人及び本資産運用会社に対
              して書面で通知のうえ、いつでも解約することができます。
            Ｃ．  契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度、契約当事者は相互に誠実に協議
              のうえこれに関する検討をすることとしています。
            Ｄ．  情報提供に関する合意書が解約され、情報提供会社の異動があった場合には、本投資法人の提出する
              有価証券報告書により又は東京証券取引所における適時開示の方法を通じて開示されることがありま
              す。
         （サ）エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社（特定関係法人）は、                              本投資法人の保有資産の一部について賃貸借契
            約及び本投資法人の保有資産に関連する又は付随する契約を締結しており、その契約期間等については、
            対象となる本投資法人の保有資産毎に定められています。
         （シ）日本電信電話株式会社（特定関係法人）は、本投資法人の保有資産の一部について賃貸借契約を締結して
            おり、その契約期間等については、対象となる本投資法人の保有資産毎に定められています。
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                                                           EDINET提出書類
                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      ２【利害関係人との取引制限】
      （１）資産運用会社は、法令の定めるところにより、取引について一定の制限が課せられています。かかる制限の中で
        も、資産運用会社の利害関係人等との取引に関する制限として以下のものが含まれます。                                         また、投資法人とその資
        産運用会社の利害関係人等との間において、不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引が行われる場合に、
        当該資産運用会社は、予め、当該投資法人の同意（役員会の承認を必要とします。）を得なければなりません（投
        信法第201条の２）。但し、一定の軽微基準に該当する場合は、この限りではありません（同条第１項括弧書、投
        信法施行規則第245条の２）。
       ①　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこ
        と。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれの
        ないものとして業府令第128条で定めるものを除きます（金商法第42条の２第１号）。
       ②　自己又は第三者の利益を図るため、権利者の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行う

        こと（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第２号）。
       ③　資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容と

        した運用を行うこと。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失
        墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます（金商法第42条の２第７号及び業府令第
        130条第１項第１号）。
       ④　他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（金商法第42条の２第７号及び業

        府令第130条第１項第４号）。
       ⑤　第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関し

        て運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと
        （金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第３号並びに金商法第44条の３第１項第３号）。
       ⑥　有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的と

        した取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第５号）。
       ⑦　以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買

        付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該
        有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第７号及び業府令第130
        条第１項第９号）。
          （ⅰ）資産運用会社の関係外国法人等
          （ⅱ）直近２事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該２事業年
             度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      （２）本資産運用会社は、社内規程である「利害関係人等取引規程」に定める「利害関係人等関連取引管理マニュア
        ル」により、以下の①乃至④いずれかに該当する者を利害関係人として定義しています。
        ①投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条にいう「利害関係人等」に該当する者
        ②金商法第29条の４第２項にいう「主要株主」に該当する者の子会社等及び関連会社等（上記①に定める者を除き
         ます。）
        ③上記①及び②に定める者を除く本資産運用会社の全ての株主
        ④上記①又は②に定める者が、重要な影響を及ぼし得るＳＰＣ等
        　利害関係人等との取引に際しては、担当部署及び担当取締役にて取引実行の可否を確認し、コンプライアンス責
        任者の確認を受けた後、取引毎に定める決定権者（代表取締役社長または取締役会）の承認を得たうえで実行しま
        す。
        　但し、利害関係人等との物件の売買など、取引基準に定める一定の取引については、投資戦略部で                                              企画書を作成
        し、担当取締役の確認を受けます。その後、コンプライアンス・オフィサーによるチェックを受けたうえで、コン
        プライアンス委員会での審議・承認、投資委員会での審議・承認を得ます。そのうえで、投資戦略部において利害
        関係人等関連取引申請書を作成し、部長・室長及び担当取締役による確認並びに押印、コンプライアンス・オフィ
        サーによるチェック、代表取締役社長の決裁を経たうえで、取引の決定権者である取締役会の承認                                             を得て実行しま
        す。
         具体的には、以下のように取引を類型化して意思決定基準を設けることで利益相反を排除する仕組みを採用して
        います。
        [物件の購入]
          (ⅰ)購入価格について
           [現物不動産及び不動産信託受益権の場合]
            取得した鑑定評価額を上限に決定します。
           [不動産対応証券等の場合]
            取得した鑑定評価額を参考としつつ、その他価格に影響する要素を考慮して合理的な価格算定を行ったう
            えで決定します。
          (ⅱ)当該購入の妥当性について、投資戦略部で                      企画書を作成し、担当取締役の確認を受けます。その後、コン
            プライアンス・オフィサーによるチェックを受けたうえで、コンプライアンス委員会での審議・承認、投
            資委員会での審議・承認を得ます。
          (ⅲ)当該契約締結の可否について、取締役会の決議を得ます。
        [物件の売却]

          (ⅰ)売却価格について、取得した鑑定評価額を参考に決定します。
          (ⅱ)当該売却の妥当性について、投資戦略部で                      企画書を作成し、担当取締役の確認を受けます。その後、コン
            プライアンス・オフィサーによるチェックを受けたうえで、コンプライアンス委員会での審議・承認、投
            資委員会での審議・承認を得ます。
          (ⅲ)当該契約締結の可否について、取締役会の決議を得ます。
        [不動産対応証券等の引受け]

          (ⅰ)引受価格について、取得した鑑定評価額を参考としつつ、その他価格に影響する要素を考慮して合理的な
            価格算定を行ったうえで決定します。
          (ⅱ)当該引受けの妥当性について、投資戦略部で                       企画書を作成し、担当取締役の確認を受けます。その後、コ
            ンプライアンス・オフィサーによるチェックを受けたうえで、コンプライアンス委員会での審議・承認、
            投資委員会での審議・承認を得ます。
          (ⅲ)当該契約締結の可否について、取締役会の決議を得ます。
        [ 物件の新規の賃貸（注）又は契約条件の変更                     ]

         （注）「新規の賃貸」には利害関係人等以外の第三者から購入する物件について利害関係人等との間で賃貸借契約が締結されている場
          合で、かかる契約を承継する場合を含みます。
          (ⅰ)賃料について、類似ケース等の賃料相場を基準に、本資産運用会社が設定した適正賃料水準に見合うこと
            を前提として決定します。
            但し、新規取得時点で締結済みの賃貸借契約については契約締結当時の経緯等も勘案します。
          (ⅱ)当該新規の賃貸又は契約条件の変更の妥当性について、取引の申請を行う各部署の部長・室長及び担当取
            締役による確認並びにコンプライアンス・オフィサーによるチェックを受け、更に代表取締役社長の決裁
            を受けた後、コンプライアンス委員会での審議・承認を得ます（注）。
          (ⅲ)当該契約締結の可否について、取締役会の決議を得ます（注）。
           （注）所有物件の附属設備等に係る新規の賃貸又は契約条件の変更については、１契約あたりの月額賃料が20万円以下のものは
              除きます。
        [物件の売買又は賃貸の媒介]

          (ⅰ)媒介に係る報酬について、法に定める報酬体系以内となることを遵守します。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
          (ⅱ)媒介依頼先の選定及び報酬の金額について、取締役会の決議を得ます。
        [ パススルー型マスターリース契約の締結                   ]

          (ⅰ)当該マスターリースに係る報酬等の支払いが適正な水準であることを確認します。
          (ⅱ)当該契約締結の可否について取締役会の決議を得ます。
        　なお、上記の手続に加えて、本投資法人と利害関係人等との間で、不動産又は有価証券の取得若しくは譲渡又は
        貸借（投信法第193条第１項第１号から第４号に定める取引を意味します。）を行おうとするとき、及び本投資法
        人が保有する信託受益権の受託者が当該信託の受託者としての立場で利害関係人等との間で不動産の貸借を行おう
        とするときは、本投資法人又は受託者による契約締結前に、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意
        を得ます。
        　但し、当該取引が         社内規程である「利害関係人等との取引基準」                      に定める軽微基準に該当する場合は、この限り
        ではありません。
      （３）利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第203条第２項）

        　資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資
        法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産
        （投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本（３）において同じ意味で用いま
        す。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該
        取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投
        資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。但し、資
        産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該投資法人、資産の運用を行う
        他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者
        の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する
        方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２
        項）。
      （４）資産の運用の制限（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）

        　登録投資法人は、①当該投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③当該投資法人の執行役員又は監
        督役員の親族（配偶者並びに２親等以内の血族及び姻族に限ります。）、④資産運用会社の取締役、会計参与（会
        計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役、執行役、若しくはこれらに類する
        役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為とし
        て投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
        （ⅰ）有価証券の取得又は譲渡
        （ⅱ）有価証券の貸借
        （ⅲ）不動産の取得又は譲渡
        （ⅳ）不動産の貸借
        （ⅴ）不動産の管理の委託
        （ⅵ）一定の特定資産に係る取引
        　なお、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせることが認められています（投信

        法施行令第117条）。
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      （５）利害関係人等との取引状況等
       ①　取引状況
        本投資法人の第33期における利害関係人等との特定資産の売買取引等の内容は次のとおりです。
                                       売買金額等
                               買付額等                   売付額等
             区分
                              （百万円）                   （百万円）
                               （注２）                   （注３）
             総額                   5,250                  8,700
                        利害関係人等との取引の内訳(注１)

                             5,250（100.0％）                   3,350（38.5％）

      エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
                             5,250（100.0％）                   3,350（38.5％）
             合計
      (注１)   利害関係人等とは、投信法施行令第123条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等及び
         これらに該当するものが過半を出資している、又は役員等の過半を占めている法人等をいい、当期に取引実績又は支払実績のあるエ
         ヌ・ティ・ティ都市開発株式会社について上記のとおり記載しています。
      (注２)   買付額等には特定資産の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載しています。
      (注３)   売付額等には特定資産の譲渡に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を減算しない税抜売買価格を記載しています。
       ②　利害関係人等        への支払手数料等の金額

        本投資法人の第33期における利害関係人等に対する支払手数料等の内容は次のとおりです。
                                                       総額に
                               利害関係人等との取引の内訳（注１）
                   支払手数料
                                                      対する割合
                    総額
          区分
                                                      (Ｂ)/（Ａ)
                                                支払額
                  （Ａ)(千円）
                                  支払先
                                              （Ｂ)(千円）
                                                       （％）
                          エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス
                                                 404,784         38.1
                          株式会社
     外注委託費
                    1,063,765
     （建物管理費等）
                                                 129,009         12.1
                          エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
                    1,063,765                             533,793         50.2

          合計
      (注１)   「利害関係人等」とは、投信法施行令第123条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等
         及びこれらに該当するものが過半を出資している、又は役員等の過半を占めている法人等をいい、当期に取引実績又は支払実績のある
         エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社及びエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社について上記のとおり記載しています。
      (注２)   上記記載の支払手数料等以外に当期中にエヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社、株式会社ＮＴＴファシリティーズ、日本
         メックス株式会社及び         エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社              へ発注した修繕工事等の支払額が             125,449   千円あります。
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      ３【投資主・投資法人債権者の権利】
      （１）投資主の権利
       ①　投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号）
        　投信法又は規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます。投資主
        は、その有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。
        本投資法人の投資主総会においては、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第
        93条の２第１項、規約第20条第７項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の
        投資口を有する投資主が出席し、出席した投資主の議決権の３分の２以上にあたる多数をもって、決議されなけ
        ればなりません（投信法第93条の２第２項）。
         本投資法人が規約第20条第１項の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、本投資法人は、2016年12月末
        日及び以降、隔年毎の12月末日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、当該投資主総
        会において権利を行使することができる投資主とし、また、本投資法人が規約第20条第３項の規定に基づき投資
        主総会を招集する場合には、              投資主総会において権利を行使することができる投資主は、本投資法人が役員会の
        決議により定め、法令に従い予め公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします
        （投信法第77条の３第２項、規約第20条第２項                      及び第４項     ）。
        　投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第90条の２
        第２項、第92条第１項）。また、投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使すること
        ができます（投信法第92条の２）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。但し、
        投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有する投資主１
        名に限られます（規約第20条第11項）。この場合、投資主又は代理人は、投資主総会毎に代理権を証する書面を
        本投資法人に提出しなければなりません（投信法第9                        4条第１項、会社法第310条第１項、規約第20条第11項）。こ
        れらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、
        その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案
        があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１
        項、規約第20条第８項）。
       ②　その他の共益権

        ア．代表訴訟提起権（投信法第204条第３項、第116条、第119条第３項、会社法第847条（同条第２項を除く））
         　６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務
         受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から
         60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
        イ．投資主総会決議取消請求権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
         　投資主は、投資主総会につき、（ⅰ）招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公
         正なとき、（ⅱ）決議の内容が規約に違反するとき、又は（ⅲ）決議につき特別の利害関係を有する者が議決権
         を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって
         投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内
         容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することがで
         きます。
        ウ．執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
         　執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為
         をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生するおそ
         れがあるときは、６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対してその行為をやめることを請
         求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
        エ．新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）
         　投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日
         から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
        オ．合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）
         　投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月
         以内に合併無効の訴えを提起することができます。
        カ．投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）
         　発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投
         資主総会の日の８週間前までに一定の事項を会議の目的とすることを請求することができます。但し、その事項
         が投資主総会で決議すべきものでない場合はこの限りではありません。
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        キ．投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
         　発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投
         資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主
         総会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます。
        ク．検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
         　発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招
         集手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができ
         ます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状
         況を調査させるため検査役の選任を監督官庁に申し立てることができます。
        ケ．執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
         　執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務の
         執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会にお
         いて当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上にあ
         たる投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行
         役員又は監督役員の解任を請求することができます。
        コ．解散請求権（投信法第143条の３）
         　発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難
         な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、本投資法人
         の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由があると
         きは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
        サ．投資口発行差止請求権（投信法第84条第１項、会社法第210条）
         　投資口の発行が法令若しくは定款に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場合において、投資
         主が不利益を受けるおそれがあるときは、投資主は、本投資法人に対し、その差止めを請求することができま
         す。
        シ．投資口併合差止請求権（投信法第81条の２第２項、会社法第182条の３）
         　投資主は、本投資法人の投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそ
         れがあるときは、本投資法人に対し、当該併合をやめることを請求できます。
        ス．合併差止請求権（投信法第150条、会社法第784条の２、第796条の２、第805条の２）
         　投資主は、本投資法人の合併が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがある
         ときは、一定の場合を除き、本投資法人に対し、当該合併をやめることを請求できます。
       ③　分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）

        　投資主は、投信法及び規約に定められた金銭の分配方針にしたがって作成された金銭の分配に係る計算書に従
        い、保有投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有します。
       ④　残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）

        　本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有し
        ます。
       ⑤　払戻請求権（規約第５条             第１項   ）

        　投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。
       ⑥　投資口の処分権（投信法第78条第１項、振替法第228条、第140条）

        　投資主は投資口を自由に譲渡することができます。なお、投資口を譲渡するには、振替の申請により、譲受人
        がその口座における保有欄に当該譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受けなければなりません（注）。
         （注）後記⑦により投資証券が交付される場合は、投資口の譲渡に際して投資証券を交付する必要があります（投信法第78条第３
            項）。
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       ⑦　投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条、振替法第227条第２
         項）
        　本投資法人の投資口は振替投資口となりましたので投資証券は発行されません。但し、投資主は、機構が振替
        法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業
        を承継する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときに限り、投資口に係る
        投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券が交付された場合、投資証券の不所持を申
        し出ることもできます。
       ⑧　帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）

        　投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資
        料の閲覧又は謄写を請求することができます。
       ⑨　少数投資主権の行使手続（振替法第154条、第228条）

        　本振替投資口に係る少数投資主権の行使に際し、本投資法人その他の第三者に対する対抗要件の有無は、投資
        主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判断されます。そのため、投資主は、少数投
        資主権の行使に当たり、振替機関が本投資法人に対して自己の氏名又は名称及び住所その他一定の事項に関する
        通知（個別投資主通知）を行うよう、投資主が口座を開設している口座管理機関に対して申し出る必要がありま
        す。投資主はかかる個別投資主通知が振替機関から本投資法人に対してなされた後４週間が経過する日までの
        間、少数投資主権を行使することができます。
       ⑩　投資口買取請求権（投信法第149条の３、第149条の８、第149条の13）

        　本投資法人が合併する場合に合併契約承認のための投資主総会に先立って合併に反対する旨を本投資法人に通
        知し、かつ、当該投資主総会において合併に反対した投資主は、本投資法人に対して自己の有する投資口を公正
        な価格で買い取ることを請求することができます。
      （２）投資法人債権者の権利

        　投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は以下のとおりです。
       ①　元利金支払請求権
        　投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
       ②　投資法人債の譲渡

        　記名式の投資法人債の移転は、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録し、かつその氏名を投
        資法人債券に記載することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第688条）。無記名式の投資法人債の
        移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債券を交付することにより行われます。取得者が譲受を投
        資法人に対抗するためには、投資法人債券の引渡及び継続占有が必要です。なお、本投資法人は、本投資法人債
        （短期投資法人債を除きます。）につき、振替法に基づく一般債振替制度において機構が取り扱うことに同意し
        ており、発行の際に振替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債については、新規発行及び権利の移転
        は全て振替法に従い、口座管理機関が管理する振替口座簿への記録によって行われることとなり、投資法人債券
        は発行されません（振替法第115条、第66条、第67条第１項、第69条、第73条）。
       ③　投資法人債権者集会における議決権

        ア．投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合を除き、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議
         を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
         　投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を有します（投
         信法第139条の10第２項、会社法第723条）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面に
         よって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条）。
         　投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第２
         項、会社法第734条）。
        イ．投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。
        （ア）法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合を除き、原則として、出席した議決権者（議決権を行使
           することができる投資法人債権者をいいます。）の議決権の総額の過半数をもって行われます（普通決
           議）。
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        （イ）投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、総投資法人債権者の議決権の５分の１以上を
           有する投資法人債権者が出席し、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上に当たる多数をもって行
           われます（特別決議）。
        ウ．投資法人債総額の10分の１以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者は、会議の目的たる事項及び招集
         の理由を記載した書面を、本投資法人又は投資法人債管理者に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求
         することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条）。
         　かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行っ
         た投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の
         10第２項、会社法第718条第３項）。
        エ．投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求すること
         ができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
       ④　投資法人債管理者

        　本投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の
        受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金
        額が１億円以上である場合については、この限りではありません（投信法第139条の８）。
       ⑤　財務制限条項、担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項

        　本投資法人が、投資法人債を発行する場合、その投資法人債要項において、財務制限条項、担保提供制限条項
        及び留保資産提供制限条項等が付される場合があります。
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     第４【関係法人の状況】
      １【資産運用会社の概況】
       （１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
        ①　名称及び住所
          プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
          （英文名称：Premier          REIT   Advisors     Co.,Ltd.）
          東京都千代田区大手町一丁目５番１号
        ②　資本金の額

          ３億円（本書の日付現在）
        ③　事業の内容

         ア．投資運用業
         イ．不動産投資顧問業及び投資一任契約に関する業務
         ウ．宅地建物取引業（宅地建物取引業法第50条の２第１項第１号に規定する取引一任代理等の業務を含みま
           す。）
         エ．不動産の管理業務
         オ．投信法に基づく一般事務の受託業務
         カ．前各号に関連又は付随する一切の業務
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       （２）【運用体制】
        ①　組織体制
         　本書の日付現在における本資産運用会社の業務運営の組織体系は以下のとおりです。
        ②　業務分掌






         各部の業務分掌体制は以下のとおりです。
               組織                      業務内容の概略
            コンプライアン         ・コンプライアンスに関する事項
            ス・オフィサー         ・重要文書の管理に関する事項
                     ・利害関係人等の特定に関する事項
            業務監査室         ・内部監査に関する事項
                     ・リスク管理に関する事項
            投資戦略部         ・ポートフォリオ戦略に関する事項
                     ・運用資産の取得・売却に関する事項
                     ・運用資産の調査・評価に関する事項
            運用管理部         ・運用資産の賃貸借に関する事項
                     ・運用資産の管理に関する事項
                     ・運用資産の大規模修繕計画の策定・管理・指示に関する事項
                     ・運用資産のテナント等の顧客からのクレーム対応・記録保存に関する事項
            財務部         ・決算及び金銭の分配に関する事項
                     ・運用計画・予算及び資金管理に関する事項
                     ・資産運用状況の報告に関する事項
                     ・資金調達（エクイティ・デット）に関する事項
            企画ＩＲ部         ・ 資産運用方針の策定に関する事項
                     ・ 不動産   市場の   分析に   関する事項
                     ・ＩＲ活動及びディスクロージャーに関する事項
                     ・投資主・     投資家等からの各種照会への対応に関する事項
                     ・投資主総会及び役員会の運営に関する事項
                     ・一般事務受託者の管理に関する事項
            総務部         ・本  資産運用会社の総務・経理・人事に関する事項
                     ・本資産運用会社の経営企画に関する事項
                     ・本資産運用会社の株主総会・取締役会の運営に関する事項
                     ・本資産運用会社の監査役（会）の事務局に関する事項
                     ・本資産運用会社のトラブル・クレームに関する事項
                     ・その他の庶務・労務に関する事項
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        ③　投資運用の意思決定機構
         ア．投資法人の資産運用に係る運用方針の決定を行う社内組織
          　本投資法人の資産運用を行う上で従うべき具体的指針・方針を始めとして、本資産運用会社が遵守すべき事
          項を定めた資産運用ガイドラインを改正する場合、当該改正案は各業務の担当部署からの要請に基づいて企画
          ＩＲ部が起案し、運用最高責任者である代表取締役社長、常勤取締役、投資運用本部長、投資運用副本部長、
          各部の部長、業務監査室長、コンプライアンス・オフィサー及び代表取締役が指名する者により構成される経
          営戦略会議に提出されます。
          　経営戦略会議は、         代表取締役社長の招集により開催され、構成員の３分の２以上の出席で成立し、                                     資産運用
          ガイドラインの改正案（軽微なものを除きます。）について、その詳細につき検討を行います。最終的に資産
          運用ガイドラインの改正は、経営戦略会議の検討結果を踏まえ                             、取締役会の決議を得て実行されます。
          　なお、経営戦略会議は、以下に定める事項につき、検討を行う諮問機関です。
         （ア）投資法人のポートフォリオ戦略の策定
         （イ）投資法人の規約の「資産運用の対象及び方針」の改正案
         （ウ）   資産運用会社の「資産運用ガイドライン」の改正案（軽微なものを除きます。）
         （エ）   投資法人の業績予想、「運用計画」及び「運用管理計画（大規模修繕計画を含みます。）」の策定及び修
            正
         （オ）   投資法人の決算及び分配金に係る方針
         （カ）   投資法人の資金調達に係る方針
         （キ）その他議長が必要と認める事項
         イ．投資法人の資産運用を行う部門における運用体制
         （ア）   運用資産の取得及び売却に関する業務等は、以下のプロセス（過程）を経て行われます                                        。
           Ａ．運用資産の取得及び売却（利害関係人等に関連する取引以外）
            　投資戦略部は運用資産の取得及び売却に関する企画書を作成し、担当取締役の確認を受けます。その
            後、  コンプライアンス・オフィサーによるチェックを受けたうえで、投資委員会での審議・決議により決
            定します。投資委員会は、審議・決議事項について、取締役会に報告します。
            　売買契約書等の運用資産の取得及び売却に伴う契約書の締結については、投資戦略部にて稟議書を作成
            し、担当取締役の確認を受けたあと、コンプライアンス・オフィサーが法令遵守状況の確認を行い、代表
            取締役社長の決裁により決定します。
           Ｂ．利害関係人等に関連する取引
           　投資戦略部は運用資産の取得及び売却に関する企画書を作成し、担当取締役の確認を受けます。その後、
           コンプライアンス・オフィサーによるチェックを受けたうえで、コンプライアンス委員会での審議・承認、
           投資委員会での審議・承認を得ます。そのうえで、投資戦略部において利害関係人等関連取引申請書を作成
           し、部長・室長及び担当取締役による確認並びに押印、コンプライアンス・オフィサーによるチェック、代
           表取締役社長の決裁を経たうえで、取引の決定権者である取締役会の承認により決定します。なお、一定の
           取引については、投資法人の役員会の承認に基づく投資法人の事前同意を得なければなりません。
         （イ）本投資法人の運用計画に沿った運用資産の管理運営は運用管理部及び財務部の担当者が行います。また、
            配当計画については運用計画を基に財務部の担当者が立案し、経営戦略会議で審議します。配当計画は、
            経営戦略会議の審議結果を踏まえ代表取締役社長が決裁を行うことで決定します。
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         ウ．投資運用に関するリスク管理体制
          　前記「第一部        ファンド情報　第１          ファンドの状況　３          投資リスク（８）投資リスクに対する管理体制に
          ついて」をご参照ください。
        ④　インサイダー取引規制の違反防止に向けた内部態勢の整備

         　2014年４月１日付けで投資法人に係るインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改
         正する法律が施行されました。このような投資法人に係るインサイダー取引規制に十分な対応を図るための内
         部態勢の整備に努めることを念頭に置き、本資産運用会社はその社内規程として「インサイダー取引未然防止
         規程」を定めています。本資産運用会社及びその役職員は、金商法などの関連諸法令、金融商品取引所及び投
         信協会に定める諸規則、並びに社内規程を遵守し、インサイダー取引の未然防止に努めるとともに、誠実に業
         務を遂行するものとしています。
       （３）【大株主の状況】

                                                   （本書の日付現在）
                                                    発行済株式
                                                  （自己株式を除く。）
                                            所有株式数
             名称                   住所                   の総数に対する
                                             （株）
                                                   所有株式数の比率
                                                     （％）
                                              4,200            70.0

     エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                  東京都千代田区外神田四丁目14番１号
                                                         30.0

     ケネディクス株式会社                  東京都千代田区内幸町二丁目１番６号                      1,800
                                              6,000           100.0

                       合計
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       （４）【役員の状況】
                                                   （本書の日付現在）
        氏名        役職名                    主要略歴                   所有株式数

                      1986年４月　      日本電信電話株式会社           入社

                      2002年４月　同社         第一部門　担当部長
                      2002年７月　エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社
                      　　　　　　グローバルサービス事業部                   担当部長
                      2002年７月　NTT        America,Inc.       取締役
                      2004年10月　エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社
                            第一法人営業本部         金融営業部　担当部長
      小杉　知義
               代表取締役
                                                        － 株
       （注１）               2007年８月　ＮＴＴファイナンス株式会社                    専門営業部長
                社長
                      2008年６月　同社         企画部長
                      2013年６月　      日本電信電話株式会社           監査役室長
                      2016年６月　      ＮＴＴファイナンス株式会社              取締役    ビリング事業本部
                            ペイメントサービス事業部長
                      2019年６月　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                           代表取締
                            役社長（現職）
                      1987年４月　      日本電信電話株式会社           入社
                      2005年10月　東日本電信電話株式会社                  群馬支店     企画総務部      担当部
                            長
                      2006年５月　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                       総務部    担当部長
      加藤　祐一
                      2009年10月　同社         ビル事業本部       事業企画部長
                取締役
                                                        － 株
       （注２）
                      2010年４月　同社         ビル事業本部       事業推進部長
                      2013年９月　同社         東海支店長
                      2019年７月　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                           取締役
                            投資運用本部長（現職）
                      1988年４月　      日本電信電話株式会社           入社
                      2001年７月　西日本電信電話株式会社                  法人営業本部企画部          担当課長
                      2010年７月　      エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                 経営企画部      担当課
                            長
                      2012年７月　      同社   ビル事業本部事業推進部            担当課長
       岩田　武
                取締役
                                                        － 株
                      2016年７月　      エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社                       企画
       （注３）
                            総務部    経営企画部門長
                      2017年７月　同社         経営企画部長
                      2019年７月　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                           取締役
                      　　　　　　財務部長（現職）
                      1987年４月　三井信託銀行株式会社（現                   三井住友信託銀行株式会
                            社）   入社
                      2001年４月　中央三井信託銀行株式会社（現                     三井住友信託銀行株式
                            会社）    不動産   営業部　営業第五課          課長
                      2005年10月　同社         不動産営業第二部         次長
                      2007年10月　同社         不動産営業第二部         部長
       深沢　肇
                取締役
                      2012年４月　三井住友信託銀行株式会社                   不動産営業第四部         部付部長       － 株
       （注４）
                      2012年10月　日本不動産ソリューション株式会社                       常務取締役      営業本
                            部長
                      2019年４月　      プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                     取締役
                      　　　　　　企画ＩＲ部担当
                      2019年７月　      同社   取締役    投資運用副本部長         兼  運用管理部長
                      　　　　　　(現職）
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                                                   （本書の日付現在）
        氏名        役職名                    主要略歴                   所有株式数

                      1986年４月　      日本電信電話株式会社           入社

                      2006年７月　      エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                 経営企画部      担当課
                            長
                      2010年７月　      同社   ビル事業本部       事業推進部      担当課長
                      2011年10月　      エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社                       ＰＭ
                            サービス事業部        担当課長
                      2014年２月　同社         経営企画部長
                      2015年10月　同社         企画総務部      経営企画部門長
                      2016年７月　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                           取締役
                      　　　　　　業務運営本部長
                取締役
                      2017年４月　同社         取締役    財務部長
      高橋　達哉
               （非常勤）
                                                        － 株
                      2017年12月　同社         取締役    財務部長、投資運用部長兼務
       （注５）
                      2018年４月　同社         取締役    財務部長
                      2018年６月　本投資法人            執行役員
                      2018年８月　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                           取締役
                      　　　　　　運用管理部長
                      2019年７月　      エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                 経営企画部      担当部
                            長、経営企画部        調達企画室長       兼務（現職）
                      2019年７月　ＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社　経営企画部
                            担当部長（現職）
                      2019年７月　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                           取締役
                            （現職）
                      1990年４月　      東京海上火災保険株式会社            （現   東京海上日動火災保険
                            株式会社）      入社
                      2003年７月　ＧＥ        リアル・エステート株式会社（現                日本ＧＥ株式会
                            社）   入社
                      2009年４月      同社   常務執行役員       リスクマネジメント本部長
                      2012年４月　      同社   専務執行役員       不動産投資事業本部長
                      2014年10月　      ケネディクス株式会社           執行役員     事業開発部長（       現職  ）
                取締役
      内田　高弘
                                                        － 株
                      2014年11月　      プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                     取締役
               （非常勤）
                            （ 現職  ）
                      2015年10月　      Kenedix     Asia   Pte.Ltd.     Director     （ 現職  ）
                      2016年３月　株式会社スペースデザイン                   取締役（現職）
                      2016年９月　      Kenedix     Westwood,LLC        Director     （ 現職  ）
                      2017年６月　ビットリアルティ株式会社                   代表取締役
                      2018年２月　同社         取締役（    現職  ）
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                                                   （本書の日付現在）
        氏名        役職名                    主要略歴                   所有株式数

                      1981年４月　日本電信電話公社（現                 日本電信電話株式会社）入社

                      2002年６月　      東日本電信電話株式会社            埼玉支店企画部        担当課長
                      2004年７月　      日本電信電話株式会社           第四部門     担当課長
                      2009年10月　      東日本電信電話株式会社            総務人事部      担当部長（株式会
                            社ＮＴＴ東日本プロパティーズに出向）
                      2013年５月　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                           業務運営
                監査役
      木村　一浩
                            本部長
                                                        － 株
               （非常勤）
       （注６）
                      2013年６月　同社         取締役    業務運営本部長
                      2016年７月　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社                       ビル事業本部       企画
                            部長（現職）
                      2016年７月　      ＤＨＣ東京株式会社          監査役   （現職）
                      2019年７月　      プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社                     監査役
                            （現職）
     （注１）代表取締役社長          小杉  知義は、2019年６月20日に開催された本資産運用会社定時株主総会において新たに取締役に選任され、同日付の
        取締役会において代表取締役社長に選定されました。なお、同日付をもって、前代表取締役社長                                     香月  重人は取締役を退任しました。
     （注２）2019年６月20日に開催された本資産運用会社定時株主総会において新たに取締役に選任されました。なお、同年７月１日付をもって、
        前取締役    大寺  健之は退任しました。
     （注３）2019年７月１日に開催された本資産運用会社臨時株主総会において新たに取締役に選任されました。なお、同日付をもって、前取締役
        （非常勤）     平山  篤志は退任しました。
     （注４）2019年４月１日に開催された本資産運用会社臨時株主総会において新たに取締役に選任されました。なお、同日付をもって、前取締役
        （非常勤）     仲 成彦は退任しました。
     （注５）取締役       高橋  達哉は、本投資法人の執行役員を兼職していましたが、2019年３月31日をもって任期満了となり、同執行役員を退任しま
        した。
     （注６）2019年７月１日に開催された本資産運用会社臨時株主総会において新たに監査役（非常勤）に選任されました。なお、同日付をもっ
        て、前監査役（非常勤）          橋本  浩明は退任しました。
     （注７）2019年５月10日付けで取締役（非常勤）                   櫻井  武志は退任しました。
       （５）【事業の内容及び営業の概況】

        ①　事業の内容
         　本資産運用会社は、金商法に定める金融商品取引業者として、投資運用業を行っています。
        ②　営業の概況

         　本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資信託財産は、本投
         資法人のみです。
        ③　関係業務の概要

         ア．資産運用会社としての業務
         （ア）資産運用業務
           　本投資法人の規約並びに規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、かかる判断に基づく運用資産の
           権利者としての本投資法人の全ての権限（運用資産の管理の委託をする権限、信託受託者や運用資産の管
           理会社等に対し指図、指示、同意、承認等を行い又は行わない権限、第三者から通知を受領する権限を含
           みますがこれらに限られません。）の行使、並びにその他投信法第193条第１項各号に規定される事項を行
           うこと。
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         （イ）資金調達業務
           　本投資法人を代理して募集投資口の発行、資金の借入又は投資法人債の発行等の資金調達に関する業務
           （本投資法人を代理しての関係当事者との交渉及び本投資法人に対する助言等を含みますがこれに限られ
           ません。）を行うこと。
         （ウ）報告業務
           　運用資産の運用状況について、法令又は資産運用委託契約の定めるところに従い本投資法人に対して定
           時又は臨時に報告すること。また、本投資法人から運用資産の運用状況に関し報告を求められたときに
           は、正当な理由がない限りその指示に従い直ちに報告を行うこと。
         （エ）運用計画策定業務
           Ａ．本投資法人の規約に記載された運用方針等に基づき、本投資法人の定める予算管理規程に規程された事
             業予算を記載した運用計画書を作成し、本投資法人に対して提出すること。
           Ｂ．前記Ａ．に定める運用計画書に係る計画の内容を変更した場合には変更運用計画書を作成し、本投資法
             人に対して提出すること。
         （オ）その他業務
           　その他、本投資法人が本資産運用会社に対して随時委託する前記（ア）乃至（エ）に付随し又は関連す
           る業務。
         イ．機関の運営に関する一般事務受託者としての業務
         （ア）本投資法人の投資主総会の運営に関する事務（投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する
           参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）に関する事務は除く。）
         （イ）本投資法人の役員会の運営に関する事務
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        ④　資本関係
         　該当事項はありません。
        ⑤　資産運用会社の概要

         ア．会社の沿革
          　本資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された金融商品取引業者です。主な沿革は以下のとお
          りです。
              2001年７月17日　　プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社設立

              2001年８月31日　　宅地建物取引業者としての免許取得
              2001年10月29日　　宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
              2002年２月19日　　証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）による改正前の投信
                       法上の投資法人資産運用業の認可取得
              2007年７月26日　　証券取引法等の一部を改正する法律による改正前の投信法上の投資法人の機関の
                       運営に関する事務についての兼業承認取得
              2007年９月30日　　金融商品取引法上の投資運用業のみなし登録（注）
              2010年５月14日　　エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社の連結子会社となる
              (注)  プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社は、証券取引法等の一部を改正する法律附則第159条第１項の適用を受
                け、2007年９月30日付けで投資運用業の登録を行ったものとみなされています。
         イ．株式の総数
         （ア）発行可能株式総数（本書の日付現在）
                           24,000株
         （イ）発行済株式の総数（本書の日付現在）
                            6,000株
        ⑥　経理の概況

         　本資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
         ア．最近の事業年度における主な資産、負債の概況
                                （単位：千円）
                             第18期

               区分
                          2019年３月31日現在
                                 1,476,588
           総資産
           総負債                       127,451

           純資産                      1,349,136

         イ．最近の事業年度における損益の概況
                                （単位：千円）
                             第18期
               区分           自　2018年４月１日
                          至　2019年３月31日
           売上高                       768,129
           経常利益                       285,366

           当期純利益                       167,175

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        ⑦　その他
         ア．定款の変更
          　本書の日付現在において、本資産運用会社に関し、定款の変更、事業譲渡及び事業譲受、出資の状況その
          他の重要な事項は予定されていません。
         イ．訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
          　本書の日付現在において、本資産運用会社に関し、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される
          事実はありません。
         ウ．合併等
          　本書の日付現在において、本資産運用会社に関し、合併等重要な事実はありません。
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                                                       プレミア投資法人(E13484)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      ２【その他の関係法人の概況】
      （１）三井住友信託銀行株式会社（会計事務等に関する一般事務受託者、投資主名簿等管理人及び特別口座の口座管
         理機関、資産保管会社、並びに投資法人債に関する一般事務受託者）
        ①［名称、資本金の額及び事業の内容］
          名称　　　　：三井住友信託銀行株式会社
          資本金の額　：342,037百万円（2019年３月31日現在）
          住所　　　　：東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
          事業の内容　：銀行業及び信託業
        ②［関係業務の概要］

         ア．投資主名簿等管理人としての業務
          （ア）投資主名簿等の作成、管理及び備置に関する事項
          （イ）投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項
          （ウ）投資主等の氏名、住所の登録に関する事項
          （エ）投資主等の提出する届出の受理に関する事項
          （オ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委
             任状）の作成等に関する事項
          （カ）金銭の分配の計算及びその支払いのための手続きに関する事項
          （キ）分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項
          （ク）投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項
          （ケ）委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項
          （コ）募集投資口の発行に関する事項
          （サ）投資口の併合、又は分割に関する事項
          （シ）投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項
          （ス）法令、自主規制機関（金商法に規定される金融商品取引所及び金融商品取引業協会を含みます。）の規
             則等により本投資法人が必要とする投資口に係る統計資料の作成に関する事項
          （セ）その他振替機関との情報の授受に関する事項
          （ソ）支払調書等の作成対象となる投資主等及び新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号についての振替
             機関あて請求及び通知受領に関する事務
          （タ）   投資主等及び新投資口予約権者等に係る個人番号及び法人番号（株式等振替制度の対象とならない投資
             主等及び新投資口予約権者等に係るものに限ります。）の収集に関する事務
          （チ）   投資主等及び新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号の登録、保管                                 及び  別途定める保管期間経過後
             の廃棄又は削除に関する事務
          （ツ）   行政機関等あて       個人番号及び法人番号          の提供に関する事務
          （テ）その他、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律に基づく上記　
             （ソ）～（ツ）に付随する事務
          （ト）上記に掲げる事項のほか、本投資法人と投資主名簿等管理人で協議のうえ定める事項
         イ．特別口座の口座管理機関としての業務
          （ア）振替口座簿等の作成・管理及び備置に関する事項
          （イ）総投資主報告に関する事項
          （ウ）新規記載、又は記録手続及び抹消手続、又は全部抹消手続に関する事項
          （エ）機構からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の機構に対する情報提供請求に関する事
             項
          （オ）振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又
             は記録に関する事項
          （カ）特別口座の開設及び廃止に関する事項
          （キ）加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構への届出に関する事項
          （ク）特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事項
          （ケ）振替法で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事項
          （コ）加入者からの個別投資主通知の申出に関する事項
          （サ）加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事項
          （シ）前記に掲げるもののほか、加入者等による請求に関する事項
          （ス）前記に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関す
             る事項
          （セ）加入者等からの照会に対する応答に関する事項
          （ソ）投資口の併合又は分割に関する事項
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          （タ）   加入者等の個人番号及び法人番号の収集、登録に関する事務
          （チ）加入者等から収集した個人番号及び法人番号の保管及び別途定める保管期間経過後の廃棄、削除に関す
             る事務
          （ツ）   振替機関に対する加入者等に係る個人番号及び法人番号の通知に関する事務
          （テ）その他、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律に基づく上記(タ)～
             (ツ)に付随する事務
          （ト）上記に掲げる事項のほか、振替制度の運営に関する事項及び本投資法人と特別口座の口座管理機関が協
             議のうえ定める事項
         ウ．資産保管会社としての業務
          （ア）本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする当該資産に
             係る権利を証する書類（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書
             類）その他の書類の保管事務
          （イ）預金口座の入出金の管理及び振替管理事務
          （ウ）投信法第211条第２項に基づく帳簿等（有価証券保管明細簿、不動産保管明細簿、その他資産保管明細
             簿）の作成事務
          （エ）上記に関して必要となる配送及び輸送事務
          （オ）本投資法人の印鑑の保管業務
          （カ）その他上記に準ずる業務又は付随する業務
         エ．投資法人の経理に関する一般事務受託者としての業務
          （ア）本投資法人の計算に関する事務
          （イ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
          （ウ）本投資法人の納税に関する事務
         オ．　投資法人債に関する一般事務受託者としての業務
          （ア）プレミア投資法人第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に基づ
             くプレミア投資法人第６回無担保投資法人債に関する払込金の受領及び払込金の本投資法人への交付、
             当該投資法人債の元金の償還及び利息支払の事務、投資法人債原簿及び謄本の調製並びに投資法人債原
             簿の管理等に関する事務
          （イ）プレミア投資法人第７回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に基づ
             くプレミア投資法人第７回無担保投資法人債に関する払込金の受領及び払込金の本投資法人への交付、
             当該投資法人債の元金の償還及び利息支払の事務、投資法人債原簿及び謄本の調製並びに投資法人債原
             簿の管理等に関する事務
          （ウ）プレミア投資法人第８回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に基づ
             くプレミア投資法人第８回無担保投資法人債に関する払込金の受領及び払込金の本投資法人への交付、
             当該投資法人債の元金の償還及び利息支払の事務、投資法人債原簿及び謄本の調製並びに投資法人債原
             簿の管理等に関する事務
        ③ ［資本関係］

          該当事項はありません。
      （２）   エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社（特定関係法人）

        ①［名称、資本金の額及び事業の内容］
          名称　　　　：       エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
          資本金の額　：48,760百万円（2019年３月31日現在）
          住所　　　　：東京都千代田区外神田四丁目14番１号
          事業の内容　：不動産業
        ②［関係業務の概要］

          　本投資法人の保有資産の一部の前所有者又は前信託受益者であり、かかる資産の一部を借り受ける賃貸借契
          約及び本投資法人の保有資産に関連する又は付随する契約を本投資法人との間で締結しています。
        ③［資本関係］

          エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社は、本投資法人の第33期計算期間に係る期末時点（2019年４月30日）に
         おいて、本投資法人の投資口43,500口を保有しています。
      （３）ＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社                       （特定関係法人）

        ①［名称、資本金の額及び事業の内容］
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          名称　　　　：ＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社
          資本金の額　：108,372百万円（2019年７月１日現在）
          住所　　　　：東京都千代田区外               神田４丁目14番１号
          事業の内容　：       街 づくり事業に関する窓口、街づくり関連情報の一元管理、ＮＴＴグループ・パートナー企業
                 商材のコーディネート
        ②［関係業務の概要］

          該当事項はありません。
        ③［資本関係］

          該当事項はありません。
      （４）日本電信電話株式会社             （特定関係法人）

        ①［名称、資本金の額及び事業の内容］
          名称　　　　：日本電信電話株式会社
          資本金の額　：937,950百万円（2019年３月31日現在）
          住所　　　　：東京都千代田区大手町一丁目５番１号
          事業の内容　：ＮＴＴグループ全体の経営戦略の策定及び基盤的研究開発の推進
        ②［関係業務の概要］

          本投資法人の保有資産の一部を借り受ける賃貸借契約を本投資法人との間で締結しています。
        ③［資本関係］

          該当事項はありません。
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     第５【投資法人の経理状況】
      ①　財務諸表の作成方法について

       　本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。
       その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府
       令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
      ②　監査証明について

       　本投資法人は、金商法第193条の２第１項の規定に基づき、第33期計算期間（2018年11月１日から2019年４月30日
       まで）の財務諸表について、有限責任あずさ監査法人の監査を受けています。
      ③　連結財務諸表について

       　本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
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      １【財務諸表】
       （１）【貸借対照表】
                                                   （単位：千円）
                                    前期              当期
                                 (2018年10月31日)              (2019年４月30日)
      資産の部
       流動資産
                                       2,519,322              3,741,237
         現金及び預金
                                       13,042,995              12,793,389
         信託現金及び信託預金
                                        122,204              122,417
         営業未収入金
                                        126,190              163,138
         前払費用
                                         97,046              106,896
         未収還付法人税等
                                         24,087                －
         未収消費税等
                                         1,455              2,010
         その他
                                       15,933,301              16,929,090
         流動資産合計
       固定資産
         有形固定資産
                                      ※１ 89,459,839             ※１ 88,473,453
          信託建物
                                      △ 26,711,408             △ 27,168,284
            減価償却累計額
            信託建物（純額）                           62,748,431              61,305,169
          信託構築物                             1,963,462              1,949,343
                                      △ 1,047,305             △ 1,079,914
            減価償却累計額
            信託構築物（純額）                             916,156              869,428
          信託工具、器具及び備品                              368,136              400,621
                                       △ 215,428             △ 227,602
            減価償却累計額
            信託工具、器具及び備品（純額）                             152,707              173,018
          信託土地                            144,998,901              143,794,996
                                           －            30,564
          信託建設仮勘定
                                      208,816,197              206,173,176
          有形固定資産合計
         無形固定資産
                                       1,777,602              1,777,602
          信託借地権
                                           603              474
          信託その他無形固定資産
                                         6,853              5,483
          その他
                                       1,785,060              1,783,560
          無形固定資産合計
         投資その他の資産
                                       20,035,175              20,035,175
          投資有価証券
                                         1,846              3,455
          繰延税金資産
                                         10,000              10,000
          敷金及び保証金
                                        415,616              397,404
          長期前払費用
                                        630,697              630,697
          信託差入敷金及び保証金
                                       21,093,336              21,076,733
          投資その他の資産合計
                                      231,694,593              229,033,469
         固定資産合計
       繰延資産
                                         37,828              33,592
         投資法人債発行費
                                         37,828              33,592
         繰延資産合計
                                      247,665,723              245,996,152
       資産合計
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                   （単位：千円）

                                    前期              当期
                                 (2018年10月31日)              (2019年４月30日)
      負債の部
       流動負債
                                       1,648,911              1,388,264
         営業未払金
                                       3,055,000              3,055,000
         短期借入金
                                       10,050,000               7,850,000
         1年内返済予定の長期借入金
                                       2,500,000                  －
         1年内償還予定の投資法人債
                                        121,684              116,347
         未払費用
                                         10,819              10,468
         未払分配金
                                           605             1,276
         未払法人税等
                                           －            85,388
         未払消費税等
                                         5,859              10,560
         未払事業所税
                                       1,277,515              1,372,910
         前受金
                                         86,033              75,315
         預り金
                                       18,756,429              13,965,532
         流動負債合計
       固定負債
                                       88,550,000              90,900,000
         長期借入金
                                       8,500,000              8,500,000
         投資法人債
                                       7,557,689              7,598,546
         信託預り敷金及び保証金
                                      104,607,689              106,998,546
         固定負債合計
                                      123,364,118              120,964,079
       負債合計
      純資産の部
       投資主資本
                                      120,350,148              120,350,148
         出資総額
         剰余金
          任意積立金
                                        400,267              400,267
            圧縮積立金
                                        400,267              400,267
            任意積立金合計
          当期未処分利益又は当期未処理損失（△）                             3,551,188              4,281,656
                                       3,951,456              4,681,923
          剰余金合計
                                      124,301,604              125,032,072
         投資主資本合計
                                     ※２ 124,301,604             ※２ 125,032,072
       純資産合計
                                      247,665,723              245,996,152
      負債純資産合計
                                188/212









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       （２）【損益計算書】
                                                   （単位：千円）
                                    前期              当期
                                (自　2018年５月１日              (自　2018年11月１日
                                　至　2018年10月31日)              　至　2019年４月30日)
      営業収益
                                      ※１ 7,586,886             ※１ 7,572,149
       賃貸事業収入
                                      ※１ 1,057,540              ※１ 963,488
       その他賃貸事業収入
                                                     ※２ 876,401
                                           －
       不動産等売却益
                                        475,198              529,688
       受取配当金
                                       9,119,625              9,941,727
       営業収益合計
      営業費用
                                      ※１ 4,544,272             ※１ 4,593,106
       賃貸事業費用
                                        366,774              391,566
       資産運用報酬
                                         4,200              4,200
       役員報酬
                                         11,533              11,302
       資産保管手数料
                                         86,961              92,512
       一般事務委託手数料
                                         8,500              8,500
       会計監査人報酬
                                        109,162              149,931
       その他営業費用
       営業費用合計                                5,131,404              5,251,118
      営業利益                                  3,988,221              4,690,609
      営業外収益
                                           81              77
       受取利息
                                         1,080              1,265
       未払分配金戻入
                                           83              342
       雑収入
                                         1,245              1,685
       営業外収益合計
      営業外費用
                                        393,810              376,675
       支払利息
                                         35,112              26,863
       投資法人債利息
                                         5,253              4,235
       投資法人債発行費償却
                                         2,575              2,489
       その他
                                        436,751              410,264
       営業外費用合計
                                       3,552,715              4,282,030
      経常利益
                                       3,552,715              4,282,030
      税引前当期純利益
      法人税、住民税及び事業税                                     605             2,553
                                         1,700             △ 1,609
      法人税等調整額
                                         2,305               944
      法人税等合計
      当期純利益                                  3,550,409              4,281,086
      前期繰越利益                                     779              570
      当期未処分利益又は当期未処理損失（△）                                  3,551,188              4,281,656
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       （３）【投資主資本等変動計算書】
           前期（自　2018年５月１日　至　2018年10月31日）
                                                      （単位：千円）
                                 投資主資本
                                  剰余金
                                                       純資産合計
                                    当期未処分利
                           任意積立金
                 出資総額                               投資主資本合計
                                    益又は当期未
                                          剰余金合計
                                     処理損失
                       圧縮積立金      任意積立金合計
                                     （△）
     当期首残高            120,350,148        260,208      260,208      3,679,603      3,939,812      124,289,960      124,289,960
     当期変動額
      圧縮積立金の積立                   140,059      140,059      △ 140,059         －      －      －
      剰余金の配当                              △ 3,538,765      △ 3,538,765      △ 3,538,765      △ 3,538,765
      当期純利益                               3,550,409      3,550,409      3,550,409      3,550,409
     当期変動額合計
                     －    140,059      140,059      △ 128,415       11,643      11,643      11,643
                ※１ 120,350,148
     当期末残高                    400,267      400,267      3,551,188      3,951,456      124,301,604      124,301,604
           当期（自　2018年11月１日　至　2019年４月30日）

                                                      （単位：千円）
                                 投資主資本
                                  剰余金
                                                       純資産合計
                                    当期未処分利
                           任意積立金
                 出資総額                               投資主資本合計
                                    益又は当期未
                                          剰余金合計
                                     処理損失
                       圧縮積立金      任意積立金合計
                                     （△）
     当期首残高            120,350,148        400,267      400,267      3,551,188      3,951,456      124,301,604      124,301,604
     当期変動額
      剰余金の配当                              △ 3,550,618      △ 3,550,618      △ 3,550,618      △ 3,550,618
      当期純利益                               4,281,086      4,281,086      4,281,086      4,281,086
     当期変動額合計                －      －      －    730,467      730,467      730,467      730,467
                ※１ 120,350,148
     当期末残高
                         400,267      400,267      4,281,656      4,681,923      125,032,072      125,032,072
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       （４）【金銭の分配に係る計算書】
                                                      （単位：円）
                              前期                   当期
                           〔自   2018年５月１日                〔自   2018年11月１日
                          　　至    2018年10月31日〕               　　至    2019年４月30日〕
                                 3,551,188,807                   4,281,656,721
     Ⅰ当期未処分利益
                                 3,550,618,520                   3,919,377,120

     Ⅱ分配金の額
     (投資口１口当たりの分配金の額)                               （2,696）                   （2,976）

     Ⅲ任意積立金
                                       －              362,048,849
     　圧縮積立金繰入額
                                    570,287                   230,752
     Ⅳ次期繰越利益
      分配金の額の算出方法                 本投資法人の規約第13条第１項に定                   本投資法人の規約第13条第１項に定

                       める分配方針に基づき、分配金の額は                   める分配方針に基づき、分配金の額は
                       利益の金額を限度とし、かつ、租税特                   利益の金額を限度とし、かつ、租税特
                       別措置法第67条の15に規定されている                   別措置法第67条の15に規定されている
                       「配当可能利益の額」の90％に相当す                   「配当可能利益の額」の90％に相当す
                       る金額を超えるものとしています。                   る金額を超えるものとしています。
                        かかる方針により、当期未処分利益                   かかる方針により、当期未処分利益
                       を超えない額で発行済投資口の総口数                   から「特定の資産の買換えの場合の課
                       1,316,995口の整数倍の最大値となる                   税の特例」（同法第65条の７）による
                       3,550,618,520       円を利益分配金として            圧縮積立金繰入額を控除した残額のう
                       分配することとしました。                   ち、発行済投資口の総口数1,316,995
                        なお、本投資法人規約第13条第２項                  口の整数倍の最大値となる
                       に定める利益を超えた金銭の分配は行                   3,919,377,120円を利益分配金として
                       いません。                   分配することとしました。
                                           なお、本投資法人規約第13条第２項
                                          に定める利益を超えた金銭の分配は行
                                          いません。
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       （５）【キャッシュ・フロー計算書】
                                                   （単位：千円）
                                    前期              当期
                                (自　2018年５月１日              (自　2018年11月１日
                                　至　2018年10月31日)              　至　2019年４月30日)
      営業活動によるキャッシュ・フロー
                                       3,552,715              4,282,030
       税引前当期純利益
                                       1,395,800              1,396,865
       減価償却費
                                         5,253              4,235
       投資法人債発行費償却
                                          △ 81             △ 77
       受取利息
                                        △ 1,080             △ 1,265
       未払分配金戻入
                                        428,922              403,539
       支払利息
       営業未収入金の増減額（△は増加）                                 △ 3,644              △ 212
       営業未払金の増減額（△は減少）                                 △ 89,017             △ 59,701
       未収消費税等の増減額（△は増加）                                 △ 24,087              24,087
       未払消費税等の増減額（△は減少）                                △ 401,679               85,388
       前受金の増減額（△は減少）                                 △ 2,752              95,394
       預り金の増減額（△は減少）                                 △ 4,530             △ 10,717
                                           －           7,724,169
       信託有形固定資産の売却による減少額
                                         31,954             △ 41,398
       その他
                                       4,887,773              13,902,337
       小計
       利息の受取額                                    81              77
                                       △ 469,227             △ 381,989
       利息の支払額
                                        △ 2,870             △ 11,732
       法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
                                       4,415,756              13,508,693
       営業活動によるキャッシュ・フロー
      投資活動によるキャッシュ・フロー
                                       △ 708,177            △ 6,677,460
       信託有形固定資産の取得による支出
                                        352,912              740,352
       信託預り敷金及び保証金の受入による収入
                                       △ 192,835             △ 699,495
       信託預り敷金及び保証金の返還による支出
                                        △ 7,477                －
       その他
                                       △ 555,577            △ 6,636,603
       投資活動によるキャッシュ・フロー
      財務活動によるキャッシュ・フロー
                                       3,055,000                  －
       短期借入れによる収入
                                       9,500,000              3,000,000
       長期借入れによる収入
                                      △ 3,400,000                  －
       短期借入金の返済による支出
                                      △ 8,000,000             △ 2,850,000
       長期借入金の返済による支出
                                       6,000,000                  －
       投資法人債の発行による収入
                                      △ 7,500,000             △ 2,500,000
       投資法人債の償還による支出
                                        △ 33,603                －
       投資法人債発行費の支出
                                      △ 3,536,901             △ 3,549,780
       分配金の支払額
                                      △ 3,915,505             △ 5,899,780
       財務活動によるキャッシュ・フロー
      現金及び現金同等物の増減額（△は減少）                                  △ 55,326              972,309
      現金及び現金同等物の期首残高                                 15,617,643              15,562,317
                                      ※１ 15,562,317             ※１ 16,534,627
      現金及び現金同等物の期末残高
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       （６）【注記表】
       [継続企業の前提に関する注記]
       該当事項はありません。
       [重要な会計方針に係る事項に関する注記]

        １．資産の評価基準及び評価方法                 有価証券
                          その他有価証券
                          時価のないもの
                           移動平均法による原価法
        ２．固定資産の減価償却の方法                 (1)有形固定資産
                          定額法を採用しています。
                          なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
                            信託建物　　　　　　　　　３年～68年
                            信託構築物　　　　　　　　３年～50年
                            信託工具、器具及び備品　　３年～15年
                           また、2007年４月１日以降に取得した有形固定資産については残存価
                          額を廃止し、耐用年数経過時点において備忘価額の１円を残して全額償
                          却する方法を採用しています。
                           但し、2007年３月31日以前に取得した有形固定資産については、平成
                          19年度税制改正前の法人税法に基づく減価償却の方法により取得価額の
                          ５％まで償却した営業期間の翌営業期間以後５年間で備忘価額の１円を
                          残して均等償却する方法を採用しています。
                         (2)長期前払費用
                          定額法を採用しています。
        ３．繰延資産の処理方法                 投資法人債発行費
                          投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
        ４．収益及び費用の計上基準                 固定資産税等の処理方法
                          保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
                         は、原則として賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用
                         として費用処理する方法を採用しています。
                          但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件に係る
                         固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業
                         期間に対応させた額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用していま
                         す。
                          なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算
                         金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に
                         計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
                          不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期は5,276千円、
                         当期は   29,367   千 円 です。
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        ５．ヘッジ会計の方法                 (1)ヘッジ会計の方法
                           金利スワップについての特例処理の要件を満たしているため特例処理
                          を採用しています。
                         (2)ヘッジ手段とヘッジ対象
                          ヘッジ手段
                          金利スワップ取引
                          ヘッジ対象
                          借入金金利
                         (3)ヘッジ方針
                           本投資法人は、投資法人規約に定める「資産運用の対象及び方針」並
                          びにデリバティブ取引に係るリスク管理規程に基づき、変動金利建て負
                          債の金利変動リスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っていま
                          す。
                         (4)ヘッジ有効性の評価方法
                           金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を
                          省略しています。
       ６．キャッシュ・フロー計算書に                  キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現
         おける資金の範囲               金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可
                         能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から
                         ３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
        ７．その他財務諸表作成のための                 (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
          基本となる重要な事項                  保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産
                          内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費
                          用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上して
                          います。
                           なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科
                          目については、貸借対照表において区分掲記しています。
                           ①信託現金及び信託預金
                           ②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託
                            建設仮勘定
                           ③信託借地権
                           ④信託その他無形固定資産
                           ⑤信託差入敷金及び保証金
                           ⑥信託預り敷金及び保証金
                         (2)消費税等の処理方法
                           消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
                           但し、資産取得に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に
                          算入しています。
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       [貸借対照表に関する注記]
         ※１　国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
                              前期                    当期
                          〔2018年10月31日〕                    〔2019年４月30日〕
           信託建物                        19,834千円                    19,834千円
         ※２　投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額

                              前期                    当期
                          〔2018年10月31日〕                    〔2019年４月30日〕
                                   50,000千円                    50,000千円
       [損益計算書に関する注記]

         ※１　不動産賃貸事業損益の内訳
                              前期                    当期
                          〔自   2018年５月１日                 〔自   2018年11月１日
                         　　至    2018年10月31日〕                　　至    2019年４月30日〕
      Ａ.
         不動産賃貸事業収益
         賃貸事業収入
         賃料               6,368,323     千円               6,379,539千円
                       1,218,563     千円     7,586,886     千円     1,192,610千円          7,572,149千円
         共益費
         その他賃貸事業収入
         駐車場使用料                224,234    千円                219,119千円
         施設使用料                60,617   千円                 59,836千円
         付帯収益                656,852    千円                566,591千円
                         115,835    千円     1,057,540     千円      117,939千円          963,488千円
         その他の雑収入
         不動産賃貸事業収益合計
                                 8,644,426     千円               8,535,637千円
      Ｂ.
         不動産賃貸事業費用
         賃貸事業費用
         外注委託費               1,036,676     千円               1,063,765千円
         水道光熱費                707,173    千円                621,833千円
         公租公課                623,215    千円                622,913千円
         損害保険料                16,272   千円                 15,039千円
         修繕費                567,849    千円                659,746千円
         信託報酬                31,563   千円                 29,326千円
         減価償却費               1,394,430     千円               1,395,495千円
                         167,092    千円                184,986千円
         その他賃貸事業費用
         不動産賃貸事業費用合計
                                 4,544,272     千円               4,593,106千円
      Ｃ.
         不動産賃貸事業損益
         （Ａ－Ｂ）
                                 4,100,153     千円               3,942,531千円
         ※２　   不動産等売却益の内訳

           前期〔自     2018年５月１日        至  2018年10月31日〕
             該当事項はありません。
           当期〔自     2018年11月１日        至  2019年４月30日〕

             プレミア海岸ビル
     .        不動産等売却収入                           5,350,000千円
             不動産等売却原価               4,906,464千円
                              81,486千円
             その他売却費用
             不動産等売却益                            362,048千円
             アーバンネット入船ビル

     .        不動産等売却収入                           3,350,000千円
             不動産等売却原価               2,830,530千円
                               5,116千円
             その他売却費用
             不動産等売却益
                                         514,352千円
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       [投資主資本等変動計算書に関する注記]
                                前期               当期
                            〔自   2018年５月１日             〔自   2018年11月１日
                           　　至    2018年10月31日〕            　　至    2019年４月30日〕
           ※１発行可能投資口総口数及び
            発行済投資口の総口数
             発行可能投資口総口数                     10,000,000口               10,000,000     口
             発行済投資口の総口数                      1,316,995     口          1,316,995     口
       [キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

         ※１現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
                                前期              当期
                            〔自   2018年５月１日           〔自   2018年11月１日
                           　　至    2018年10月31日〕          　　至    2019年４月30日〕
          現金及び預金                      2,519,322     千円         3,741,237千円
          信託現金及び信託預金                      13,042,995     千円         12,793,389千円
          現金及び現金同等物                      15,562,317     千円         16,534,627千円
       [リース取引に関する注記]

         オペレーティングリース取引（貸主側）
          未経過リース料
                      前期                当期
                  〔2018年10月31日〕                〔2019年４月30日〕
          １年内             621,904千円                966,790千円
          １年超            2,766,071千円                2,826,960千円
          合計            3,387,975千円                3,793,751千円
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       [金融商品に関する注記]
        １.金融商品の状況に関する事項
         (1)金融商品に対する取組方針
         　本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借
         入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
         　また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用してい
         ます。
         　さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして
         発行された優先出資証券）を保有しています。
         　なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスクをヘッジする目的に限定して行うもの
         としています。
         (2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
         　短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返
         済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資
         産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・
         強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を
         立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
         　また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されますが、借入額全体に占める変動金利建て借入
         金残高の比率を金融環境に応じて調整し、さらに、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段とし
         て利用することにより当該リスクを管理します。
         　なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、
         前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記                      ５．ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
         　投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券）について
         は、不動産特有の投資リスクに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されますが、本
         投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制限するほか、発行体の財務状況を定期的に把握すること
         等の方法により当該リスクを管理します。
         (3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
         　金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価
         額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を
         用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
         　なお、後記「２.金融商品の時価等に関する事項」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、
         その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
        ２.金融商品の時価等に関する事項

         前期〔2018年10月31日〕
         　2018年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時
         価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません                                    （注２）    。
                                               （単位：千円）
                           貸借対照表計上額            時価         差額
                               2,519,322         2,519,322            －
         (1)現金及び預金
                               13,042,995         13,042,995            －
         (2)信託現金及び信託預金
                               15,562,317         15,562,317            －
         資産計
                               3,055,000         3,055,000            －
         (3)短期借入金
                               10,050,000         10,096,220          46,220
         (4)１年内返済予定の長期借入金
                               2,500,000         2,502,300          2,300
         (5)１年内償還予定の投資法人債
         (6)長期借入金                     88,550,000         88,660,566          110,566
                               8,500,000         8,477,460         △22,540
         (7)投資法人債
                              112,655,000         112,791,546          136,546
         負債計
                                   －         －        －
         (8)デリバティブ取引
         （注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
           (1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
             これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
           (3)短期借入金
             これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
           (4)１年内返済予定の長期借入金及び(6)長期借入金
             長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられる
             ことから、当該帳簿価額によっています。
             但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参
             照下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合
             に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
             また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定さ
             れる利率で割り引いて算定する方法によっています。
           (5)１年内償還予定の投資法人債及び(7)投資法人債
             これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
           (8)デリバティブ取引
             後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
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         （注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
           投資有価証券
            優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もるこ
            とができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
         （注３）金銭債権の決算日〔2018年10月31日〕後の償還予定額
                                           　　　　　　　（単位：千円）

                             １年超      ２年超      ３年超      ４年超
               区分        １年以内                               ５年超
                             ２年以内      ３年以内      ４年以内      ５年以内
           現金及び預金           2,519,322          －      －      －      －      －
           信託現金及び信託預金           13,042,995          －      －      －      －      －
               合計       15,562,317          －      －      －      －      －
         （注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日〔2018年10月31日〕後の返済予定額
                                                   （単位：千円）
                             １年超      ２年超      ３年超      ４年超
               区分        １年以内                               ５年超
                             ２年以内      ３年以内      ４年以内      ５年以内
                       3,055,000          －      －      －      －      －
           短期借入金
                      10,050,000        650,000     9,400,000      19,450,000      19,800,000      39,250,000
           長期借入金
                       2,500,000          －   2,500,000          －  2,000,000      4,000,000
           投資法人債
                      15,605,000        650,000     11,900,000      19,450,000      21,800,000      43,250,000
               合計
         当期〔2019年４月30日〕

         　2019年４月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時
         価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません                                    （注２）    。
                                               （単位：千円）
                           貸借対照表計上額            時価         差額
                               3,741,237         3,741,237            －
         (1)現金及び預金
                               12,793,389         12,793,389            －
         (2)信託現金及び信託預金
                               16,534,627         16,534,627            －
         資産計
                               3,055,000         3,055,000            －
         (3)短期借入金
                               7,850,000         7,873,887          23,887
         (4)１年内返済予定の長期借入金
                               90,900,000         91,661,893          761,893
         (5)長期借入金
                               8,500,000         8,524,295          24,295
         (6)投資法人債
                              110,305,000         111,115,076          810,076
         負債計
                                   －         －        －
         (7)デリバティブ取引
         （注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
           (1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
             これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
           (3)短期借入金
             これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
           (4)１年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
             長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられる
             ことから、当該帳簿価額によっています。
             但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参
             照下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合
             に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
             また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定さ
             れる利率で割り引いて算定する方法によっています。
           (6)投資法人債
             これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
           (7)デリバティブ取引
             後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
         （注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
           投資有価証券
            優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もるこ
            とができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
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         （注３）金銭債権の決算日〔2019年４月30日〕後の償還予定額
                                                   （単位：千円）
                             １年超      ２年超      ３年超      ４年超
               区分        １年以内                               ５年超
                             ２年以内      ３年以内      ４年以内      ５年以内
           現金及び預金           3,741,237          －      －      －      －      －
           信託現金及び信託預金           12,793,389          －      －      －      －      －
               合計       16,534,627          －      －      －      －      －
         （注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日〔2019年４月30日〕後の返済予定額
                                                   （単位：千円）
                             １年超      ２年超      ３年超      ４年超
               区分        １年以内                               ５年超
                             ２年以内      ３年以内      ４年以内      ５年以内
                       3,055,000          －      －      －      －      －
           短期借入金
                       7,850,000      2,000,000      12,350,000      26,600,000      9,950,000      40,000,000
           長期借入金
                          －   2,500,000          －      －  2,000,000      4,000,000
           投資法人債
                      10,905,000       4,500,000      12,350,000      26,600,000      11,950,000      44,000,000
               合計
                                199/212
















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       [有価証券に関する注記］
        前期〔2018年10月31日〕
         有価証券
         その他有価証券
         　優先出資証券（貸借対照表              計上額20,035,175千円）については、市                   場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フ
         ローを見積もることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の
         対象としていません。
        当期〔2019年４月30日〕

         有価証券
         その他有価証券
         　優先出資証券（貸借対照表              計上額20,035,175千円）については、市                   場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フ
         ローを見積もることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の
         対象としていません。
       [デリバティブ取引に関する注記]

       １.ヘッジ会計が適用されてないもの
       　前期   〔2018年10月31日〕
       　　該当事項はありません            。
       　当期   〔2019年４月30日〕

       　　該当事項はありません。
       ２.ヘッジ会計が適用されているもの

       　前期   〔2018年10月31日〕
        　ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
                                                    （単位：千円）
                                          契約額等
                                                      当該時価の
          ヘッジ会計の方法        デリバティブ取引の種類等             主なヘッジ対象                     時価
                                                       算定方法
                                             うち１年超
           金利スワップ         金利スワップ取引
                                      70,780,000      65,980,000      （注）      －
                                長期借入金
           の特例処理        受取変動・支払固定
          （注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当
            該 長期借入金    の時価に含めて記載しています。
       　当期   〔2019年４月30日〕

        　ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
                                                    （単位：千円）
                                          契約額等
                                                      当該時価の
          ヘッジ会計の方法        デリバティブ取引の種類等             主なヘッジ対象                     時価
                                                       算定方法
                                             うち１年超
           金利スワップ         金利スワップ取引
                                      73,780,000      68,980,000      （注）      －
                                長期借入金
           の特例処理        受取変動・支払固定
          （注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当
            該 長期借入金    の時価に含めて記載しています。
       [退職給付に関する注記]

        前期〔2018年10月31日〕
        　本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
        当期〔2019年４月30日〕

        　本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
                                200/212






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       [税効果会計に関する注記]
        １.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
                                   前期                当期
                               〔2018年    10月31日    〕        〔2019年４月30日〕
           繰延税金資産
           未払事業税等損金不算入額                           1,846   千円              3,455千円
           繰延税金資産合計                           1,846   千円              3,455千円
           繰延税金資産の純額                            1,846   千円              3,455千円
        ２.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な

         項目別の内訳
                                    前期                当期
                                〔2018年    10月31日    〕       〔2019年４月30日〕
                                        31.51   ％             31.51％
           法定実効税率
           （調整）
                                       △31.46    ％            △28.84％
           支払分配金の損金算入額
                                         0.02  ％             △2.65％
           その他
                                         0.06  ％              0.02％
           税効果会計適用後の法人税等の負担率
       [持分法損益等に関する注記]

        前期〔自     2018年５月１日　至          2018年10月31日〕
        　本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
        当期〔自     2018年11月１日　至          2019年４月30日〕

        　本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
       [関連当事者との取引に関する注記]

       １．親会社及び法人主要株主等
         前期〔自     2018年５月１日　至          2018年10月31日〕
         　該当事項はありません。
         当期〔自     2018年11月１日　至          2019年４月30日〕

         　該当事項はありません。
       ２．関連会社等

         前期〔自     2018年５月１日　至          2018年10月31日〕
         　本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
         当期〔自     2018年11月１日　至          2019年４月30日〕

         　本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
       ３．兄弟会社等

         前期〔自     2018年５月１日　至          2018年10月31日〕
         　該当事項はありません。
         当期〔自     2018年11月１日　至          2019年４月30日〕

         　該当事項はありません。
       ４．役員及び個人主要株主

         前期〔自     2018年５月１日　至          2018年10月31日〕
         　該当事項はありません。
         当期〔自     2018年11月１日　至          2019年４月30日〕

         　該当事項はありません。
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       [資産除去債務に関する注記]
        前期〔自     2018年５月１日　至          2018年10月31日〕
        　該当事項はありません。
        当期〔自     2018年11月１日　至          2019年４月30日〕

        　該当事項はありません。
       [賃貸等不動産に関する注記]

        本投資法人では、東京都区部を中心として賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸
       等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりです。
                                                     （単位：千円）
                                    前期              当期
                                〔自   2018年５月１日            〔自   2018年11月１日
         用途
                               　　至    2018年10月31日〕           　　至    2019年４月30日〕
                貸借対照表計上額（注１）
                                      141,273,041              141,135,875
                  当期首残高
                  当期中増減額（注３）                     △137,166             △2,145,500
       オフィスビル
                                      141,135,875              138,990,374
                  当期末残高
                当期末時価（注４）                      161,810,000              167,634,000
                貸借対照表計上額（注１）
                  当期首残高                     69,919,573              69,458,528
                  当期中増減額（注３）                     △461,045              △497,649
        レジデンス
                                       69,458,528              68,960,878
                  当期末残高
                当期末時価（注４）                      78,202,000              80,520,000
                貸借対照表計上額（注１）
                                      211,192,615              210,594,403
                  当期首残高
                  当期中増減額（注３）                     △598,212             △2,643,150
         合計
                                      210,594,403              207,951,253
                  当期末残高
                当期末時価（注４）                      240,012,000              248,154,000
     （注１）貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。
     （注２）該当する賃貸等不動産の概要については、前記「                       第一部   ファンド情報      第１  ファンドの状況       ５ 運用状況    （２）投資資産       ③その他
         投資資産の主要なもの         」をご覧ください。
     （注３）賃貸等不動産の期中増減額のうち、                 前期の主な増加額は        保有物件に係る資本的支出（796,218千円）によるものであり、主な減少額は
         減価償却費（1,394,430千円）によるものです。当期の主な増加額はアーバンネット五反田ＮＮビルの取得（5,307,534千円）及び保有
         物件に係る資本的支出（1,138,416千円）によるものであり、主な減少額はプレミア海岸ビルの売却（4,906,464千円）、アーバンネッ
         ト入船ビルの売却（2,830,530千円）及び減価償却費（1,395,495千円）によるものです。
     （注４）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。
      また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。

                                                   （単位：千円）
                                    前期             当期
                                〔自   2018年５月１日           〔自   2018年11月１日
         用途
                               　　至    2018年10月31日〕          　　至    2019年４月30日〕
                損益計算書における金額
                                      6,063,367             5,926,870
                   不動産賃貸事業収益
       オフィスビル
                                      3,097,794             3,118,480
                   不動産賃貸事業費用
                                      2,965,572             2,808,389
                   不動産賃貸事業損益
                損益計算書における金額
                                      2,581,059             2,608,767
                   不動産賃貸事業収益
        レジデンス
                                      1,446,478             1,474,625
                   不動産賃貸事業費用
                                      1,134,581             1,134,141
                   不動産賃貸事業損益
                損益計算書における金額
                                      8,644,426             8,535,637
                   不動産賃貸事業収益
         合計
                                      4,544,272             4,593,106
                   不動産賃貸事業費用
                                      4,100,153             3,942,531
                   不動産賃貸事業損益
     （注）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、外注委託費、水道光熱費等）であり、
        それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
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       [セグメント情報等に関する注記]
       (セグメント情報)

       本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
       (関連情報)

       前期〔自     2018年５月１日　至          2018年10月31日〕
       １．製品及びサービスに関する情報
        　単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略して
        います。
       ２．地域に関する情報

        　(1)営業収益
          本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
        　(2)有形固定資産
          本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90％を越えるため、記載を省略して
          います。
       ３．主要な顧客に関する情報

       　　単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
       当期〔自     2018年11月１日　至          2019年４月30日〕

       １．製品及びサービスに関する情報
        　単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略して
        います。
       ２．地域に関する情報

        　(1)営業収益
          本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
        　(2)有形固定資産
          本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90％を越えるため、記載を省略して
          います。
       ３．主要な顧客に関する情報

       　　単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
       [１口当たり情報に関する注記]

                                 前期             当期
                             〔自   2018年５月１日           〔自   2018年11月１日
                            　　至    2018年10月31日〕          　　至    2019年４月30日〕
          １口当たり純資産額                       94,382   円           94,937円
          １口当たり当期純利益                       2,695   円            3,250円
        （注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しています。
            また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
        （注２）   １口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
                                前期             当期
                             〔自   2018年５月１日           〔自   2018年11月１日
                            　　至    2018年10月31日〕          　　至    2019年４月30日〕
        当期純利益（千円）                         3,550,409             4,281,086
        普通投資主に帰属しない金額（千円）                             －             －
        普通投資口に係る当期純利益（千円）                         3,550,409             4,281,086
        期中平均投資口数（口）                         1,316,995             1,316,995
       [重要な後発事象に関する注記]

       該当事項はありません。
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       （７）【附属明細表】
        ①　有価証券明細表
          ア.株式
           該当事項はありません。
          イ.株式以外の有価証券
                                                     （単位：千円）
                                       前払経過

       種類        銘柄      券面総額      帳簿価額      未収利息            評価額     評価損益      備考
                                        利子
            ユーディーエッ
                                                        （注１）
                         －  20,035,175          －     －  20,035,175          －
     優先出資証券       クス特定目的会
                                                        （注２）
            社優先出資証券
     （注１）当該優先出資証券の評価額については、取得原価を記載しています。
     （注２）本投資法人は、オフィスビル１棟全体及びその敷地から得られるキャッシュ・フローを裏付けとしてユーディーエックス特定目的会社
        が発行する優先出資証券の総口数282,000口のうちの53,580口（優先出資持分19.0％）を保有しています。
        当該優先出資証券の裏付けとなる資産の概要は以下のとおりです。
                                                  延面積
                             地域
        名称      種別     用途      所在地             構造
                                                  （㎡）
                             地区
                      東京都千代          鉄骨・鉄骨鉄筋コンク
                 事務所
                              －                         155,629.05
             建物         田区外神田          リート造陸屋根地下３
                 ・店舗
      秋葉原ＵＤＸ
                                階付22階建
                      四丁目14番
                      １号
                  －                   －                  11,548.09
             土地                商業
        ②　デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

                                        （単位：千円）
                              契約額等（注１）
                                           時価
         区分           種類
                                          （注２）
                                   うち一年超
                 金利スワップ取引
                            73,780,000       68,980,000       △816,039
     市場取引以外の取引
               （受取変動・支払固定）
     （注１）    金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
     （注２）    時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価格で評価しています。
        ③　不動産等明細表のうち総括表

                                                      （単位：千円）
                                       減価償却累計額
                                                 差引当期末
      資産の種類      当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高                          摘要
                                     又は償却
                                                  残高
                                           当期償却額
                                      累計額
     (有形固定資産)
       信託建物       89,459,839       2,066,671      3,053,056      88,473,453      27,168,284       1,325,768      61,305,169     （注１、２）
      信託構築物
             1,963,462       23,427      37,545     1,949,343      1,079,914       45,861      869,428    （注１、２）
     信託工具、器具
              368,136       46,269      13,784      400,621      227,602       23,736      173,018    （注１、２）
       及び備品
       信託土地      144,998,901       4,309,583      5,513,489     143,794,996          －      －  143,794,996      （注１、２）
     信託建設仮勘定           －    30,564        －    30,564        －      －    30,564    （注１）
       小計     236,790,339       6,476,514      8,617,876     234,648,978       28,475,802       1,395,365     206,173,176        －
     （無形固定資産)
      信託借地権
             1,777,602         －      －   1,777,602         －      －   1,777,602       －
      信託その他
               6,469       －      －     6,469      5,994       129      474    －
      無形固定資産
       その他        34,839        －      －    34,839      29,356       1,370      5,483     －
       小計      1,818,911         －      －   1,818,911       35,351       1,499    1,783,560       －
       合計     238,609,251       6,476,514      8,617,876     236,467,890       28,511,153       1,396,865     207,956,736        －
     （注１）    当期増加額の内容はオフィスビル１物件（アーバンネット五反田ＮＮビル）の取得及び保有物件に係る資本的支出です。
     （注２）    当期減少額の内容はオフィスビル２物件（アーバンネット入船ビル及びプレミア海岸ビル）の売却です。
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        ④　その他特定資産の明細表
         該当事項はありません。
        ⑤　投資法人債明細表

                                                     （単位：千円）
                                          利率

                  発　行      当期首      当　期      当期末          償還
        銘　　　柄                                            使　途     担　保
                                          （％）
                  年月日       残高      減少額      残　高          期限
     第５回無担保投資法人
                  2014年                            2019年
     債(特定投資法人債間                  2,500,000      2,500,000          －  0.45
                                                   借入金返済      無担保
                 ３月６日                            ３月６日
     限定同順位特約付)
     第６回無担保投資法人
                  2014年                            2021年
     債(特定投資法人債間                  2,500,000          －   2,500,000      0.72
                                                   借入金返済      無担保
                 ３月６日                            ３月５日
     限定同順位特約付)
     第７回無担保投資法人
                  2018年                            2023年     投資法人債
     債(特定投資法人債間                  2,000,000          －   2,000,000      0.25
                                                         無担保
                 ７月24日                            ７月24日       償還
     限定同順位特約付)
     第８回無担保投資法人
                  2018年                            2028年     投資法人債
     債(特定投資法人債間                  4,000,000          －   4,000,000      0.58
                                                         無担保
                 ７月24日                            ７月24日       償還
     限定同順位特約付)
                   －    11,000,000       2,500,000      8,500,000       －    －      －     －
        合　　計
     （注）   投資法人債(１年以内に償還予定のものを除く。)の貸借対照表日以後５年以内における１年毎の償還予定額の総額は以下のとおりです。
                                                     （単位：千円）
                   １年超２年以内           ２年超３年以内           ３年超４年以内           ４年超５年以内

                       2,500,000              －           －       2,000,000
          投資法人債
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        ⑥　借入金明細表
                                                     （単位：千円）
           区　　分                                平均
                      当期首     当　期     当　期     当期末           返　済
                                           利率
                                                      使途   摘要
                      残　高     増加額     減少額     残　高           期　限
             借入先                            (％)(注１)
         三井住友信託銀行株式会社              970,000       －     －   970,000
                                                         無担保・
         株式会社みずほ銀行              480,000       －     －   480,000     0.24212    2019年７月31日          無保証・
                                                         変動金利
      短
         株式会社三井住友銀行              145,000       －     －   145,000
      期                                                (注２)
      借   株式会社三井住友銀行              920,000       －     －   920,000
                                                         無担保・
      入
         株式会社りそな銀行              360,000       －     －   360,000     0.24212    2019年７月31日          無保証・
      金
                                                         変動金利
         株式会社みずほ銀行              180,000       －     －   180,000
             小　計        3,055,000        －     －  3,055,000
         株式会社りそな銀行             1,850,000        －  1,850,000        －
                                                         無担保・
                                           1.02875    2019年2月28日          無保証・
         三井住友海上火災保険
                      1,000,000        －  1,000,000        －
                                                         固定金利
         株式会社
                                                         無担保・
         株式会社日本政策投資銀行             2,400,000        －     －  2,400,000      0.71625    2019年9月30日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社三井住友銀行             2,400,000        －     －  2,400,000      0.71625    2019年9月30日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行             2,400,000        －     －  2,400,000      0.71625    2019年9月30日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社みずほ銀行             2,400,000        －     －  2,400,000      0.91125    2021年9月30日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         三井住友信託銀行株式会社             1,050,000        －     －  1,050,000      0.87000    2022年3月31日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社あおぞら銀行              650,000       －     －   650,000     0.69000    2020年3月31日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         三井住友信託銀行株式会社             1,950,000        －     －  1,950,000
                                           0.91375    2022年4月28日          無保証・
         株式会社三井住友銀行             1,950,000        －     －  1,950,000
                                                         固定金利
         三井住友信託銀行株式会社             3,500,000        －     －  3,500,000
                                                         無担保・
      長
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行             1,800,000        －     －  1,800,000      0.86625    2022年7月29日          無保証・
      期
                                                         固定金利
      借
         株式会社三井住友銀行             1,200,000        －     －  1,200,000
                                                      （注2）
      入
      金
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行             3,000,000        －     －  3,000,000
                                                         無担保・
     (注３)
         農林中央金庫             2,500,000        －     －  2,500,000      0.80125    2022年8月31日          無保証・
     (注４)
                                                         固定金利
         株式会社みずほ銀行             2,500,000        －     －  2,500,000
                                                         無担保・
         株式会社あおぞら銀行             3,000,000        －     －  3,000,000      0.73875    2022年11月30日          無保証・
                                                         固定金利
         ＮＴＴファイナンス株式会社             3,000,000        －     －  3,000,000
         株式会社りそな銀行             3,000,000        －     －  3,000,000
                                                         無担保・
                                           0.72875    2022年11月30日          無保証・
         三井住友海上火災保険株式会
                      1,000,000        －     －  1,000,000
                                                         固定金利
         社
         三井住友信託銀行株式会社
                      1,000,000        －     －  1,000,000
                                                         無担保・
         ＮＴＴファイナンス株式会社                                      2021年1月29日          無保証・
                      2,000,000        －     －  2,000,000      0.41375
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社三井住友銀行
                      1,000,000        －     －  1,000,000
                                               2024年8月30日          無保証・
                                           0.52380
         三井住友信託銀行株式会社
                      550,000       －     －   550,000
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社あおぞら銀行                                      2024年8月30日          無保証・
                      700,000       －     －   700,000     0.52380
                                                         固定金利
         株式会社みずほ銀行             2,040,000        －     －  2,040,000
                                                         無担保・
                                           0.62380    2026年10月30日          無保証・
                                                         固定金利
         三井住友信託銀行株式会社             1,140,000        －     －  1,140,000
                                206/212



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                                                     （単位：千円）
                                           平均

           区　　分
                                                 返 済
                      当期首     当　期     当　期     当期末
                                           利率            使途   摘要
                      残　高     増加額     減少額     残　高            期 限
             借入先
                                         (％)(注１)
                                                         無担保・
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行                                      2026年10月30日          無保証・
                      1,220,000        －     －  1,220,000      0.62380
                                                         固定金利
         三井住友信託銀行株式会社             4,000,000        －     －  4,000,000
                                                         無担保・
         株式会社三井住友銀行             3,000,000        －     －  3,000,000      0.73500    2026年11月30日          無保証・
                                                         固定金利
         株式会社みずほ銀行             2,000,000        －     －  2,000,000
                                                         無担保・
         株式会社三井住友銀行             3,200,000        －     －  3,200,000
                                           0.24000    2021年5月31日          無保証・
         株式会社みずほ銀行             1,800,000        －     －  1,800,000
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社みずほ銀行             2,700,000        －     －  2,700,000      0.42875    2023年5月31日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         ＮＴＴファイナンス株式会社             4,000,000        －     －  4,000,000      0.53250    2024年5月31日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         三井住友信託銀行株式会社             3,300,000        －     －  3,300,000      0.59880    2025年5月30日          無保証・
                                                         固定金利
         株式会社福岡銀行             2,000,000        －     －  2,000,000
         株式会社七十七銀行             1,000,000        －     －  1,000,000
                                                         無担保・
         野村信託銀行株式会社             1,000,000        －     －  1,000,000      0.28875    2023年8月31日          無保証・
                                                         固定金利
         株式会社東日本銀行              500,000       －     －   500,000
         三井住友信託銀行株式会社              500,000       －     －   500,000
                                                         無担保・
         株式会社あおぞら銀行             1,100,000        －     －  1,100,000      0.40005    2023年3月27日          無保証・
      長
                                                         固定金利
      期
                                                      （注２）
      借                                                   無担保・
      入
         株式会社三井住友銀行             1,500,000        －     －  1,500,000      0.54505    2025年3月27日          無保証・
      金
                                                         固定金利
     (注３)
                                                         無担保・
         三井住友信託銀行株式会社             2,600,000        －     －  2,600,000
     (注４)
                                           0.61125    2026年3月27日          無保証・
         株式会社りそな銀行             1,200,000        －     －  1,200,000
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行             1,500,000        －     －  1,500,000      0.61125    2026年3月27日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社日本政策投資銀行             3,000,000        －     －  3,000,000      0.66649    2026年4月30日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社みずほ銀行             1,000,000        －     －  1,000,000
                                           0.76755    2028年7月24日          無保証・
         三井住友信託銀行株式会社              500,000       －     －   500,000
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社あおぞら銀行              750,000       －     －   750,000     0.49877    2024年2月29日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行             1,250,000        －     －  1,250,000      0.76880    2027年8月31日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社みずほ銀行             1,500,000        －     －  1,500,000
                                           0.76880    2027年8月31日          無保証・
         株式会社りそな銀行             1,500,000        －     －  1,500,000
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         三井住友信託銀行株式会社                －  1,500,000        －  1,500,000      0.23375    2024年3月29日          無保証・
                                                         固定金利
                                                         無担保・
         株式会社みずほ銀行                －   750,000       －   750,000
                                           0.65125    2029年3月30日          無保証・
         株式会社りそな銀行                －   750,000       －   750,000
                                                         固定金利
             小　計        98,600,000      3,000,000     2,850,000     98,750,000
             合　計        101,655,000      3,000,000     2,850,000    101,805,000
       (注１)　変動金利建て借入金については、当期中の平均利率（加重平均）を表示しています。また、金利変動リスクを低減する目的で金
           利スワップ取引を行った借入金については、金利スワップの効果を勘案した固定金利を記載しています。
       (注２)　資金使途は、いずれも不動産信託受益権の購入資金、既存借入金の返済資金及び投資法人債の償還資金等です。
       (注３)　貸借対照表上の１年内返済予定の借入金については、借入契約ごとの表示をするため、長期借入金に含めて表示しています。
       (注４)　長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の貸借対照表日以後５年以内における１年毎の返済予定額の総額は以下のとお
           りです。
                                                 （単位：千円）
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                     １年超２年以内         ２年超３年以内         ３年超４年以内         ４年超５年以内
                        2,000,000         12,350,000         26,600,000         9,950,000
            長期借入金
                                208/212




















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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      ２【投資法人の現況】
       【純資産額計算書】
                                                 （2019年４月30日現在）
     Ⅰ　資産総額                                              245,996,152千円
     Ⅱ　負債総額                                              120,964,079千円
     Ⅲ　純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）
                                                   125,032,072千円
     Ⅳ　発行済投資口の総口数                                                1,316,995口

     Ⅴ　１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）（注）
                                                       94,937円
     （注）１単位当たり純資産額は単位未満を切り捨てています。
                                209/212

















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     第６【販売及び買戻しの実績】
     本投資法人の第33期（2019年４月期）の直近６計算期間における販売及び買戻しの実績は以下のとおりです。
        計算期間            発行日           販売口数           買戻し口数         発行済投資口の総口数
                               該当なし
       第28期計算期間                                             1,316,995口
       第29期計算期間                        該当なし                      1,316,995口

       第30期計算期間                        該当なし                      1,316,995口

       第31期計算期間                        該当なし                      1,316,995口

       第32期計算期間                        該当なし                      1,316,995口

       第33期計算期間                        該当なし                      1,316,995     口

                                210/212
















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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     第７【参考情報】
     第33期計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に以下の書類を提出しました。

     １．発行登録書の訂正発行登録書

     　　　2017年８月30日に関東財務局長に提出しました発行登録書（添付書類を含みます。）に係る訂正発行登録書を
       2018年12月13日に関東財務局に提出しました。
     ２．臨時報告書
     　　臨時報告書を2018年12月13日に関東財務局長に提出しました。
     ３．有価証券報告書（第32期　自                2018年５月１日　至　2018年10月31日）
       有価証券報告書（添付書類を含みます。）を2019年１月30日に関東財務局長に提出しました。
                                211/212

















                                                           EDINET提出書類
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                          独立監査人の監査報告書

                                                    2019年７月29日

      プレミア投資法人

       役員会　御中
                           有限責任     あずさ監査法人

                            指定有限責任社員

                                               岡　野　隆　樹　㊞
                                        公認会計士
                            業  務  執  行  社  員
                            指定有限責任社員
                                               松　本　大　明　㊞
                                        公認会計士
                            業  務  執  行  社  員
       当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」

      に掲げられているプレミア投資法人の2018年11月１日から2019年４月30日までの第33期計算期間の財務諸表、すな
      わち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算
      書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
      財務諸表に対する経営者の責任

       経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正
      に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するた
      めに経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
      監査人の責任

       当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明する
      ことにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監
      査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計
      画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
       監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、
      当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用
      される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、
      リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連
      する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行
      われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
       当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
      監査意見

       当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、プ
      レミア投資法人の2019年４月30日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・
      フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
      利害関係

       投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
                                                      以　   上

      （注）１．     上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人（有価証券

           報告書提出会社）が別途保管しております。
         ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
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