サンケイリアルエステート投資法人 半期報告書（内国投資証券） 第1期(平成30年11月19日－平成31年4月30日)
| 提出書類 | 半期報告書（内国投資証券）-第1期(平成30年11月19日－平成31年4月30日) |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | サンケイリアルエステート投資法人 |
| カテゴリ | 半期報告書（内国投資証券） |
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 半期報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2019年７月16日
第１期中（自 2018年11月19日 至 2019年４月30日）
【計算期間】
【発行者名】 サンケイリアルエステート投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 太田 裕一
【本店の所在の場所】
東京都千代田区大手町一丁目７番２号
【事務連絡者氏名】 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント
取締役財務・IR部長 向井 篤
【連絡場所】
東京都千代田区大手町一丁目７番２号
【電話番号】
03-5542-1316
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
1/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
１【投資法人の概況】
（１）【主要な経営指標等の推移】
回次 第１期中
2019年４月
決算年月
営業収益（注２） 328
百万円
経常損失（△） △80
百万円
中間純損失（△） 百万円 △81
23,124
出資総額 百万円
239,600
発行済投資口の総口数 口
23,043
純資産額 百万円
47,665
総資産額 百万円
96,175
１口当たり純資産額 円
１口当たり中間純損失（△）（注３） △1,104
円
自己資本比率（注４） ％ 48.3
自己資本利益率（注５） ％ △0.7
（ 注１） サンケイリアルエステート投資法人（以下「本投資法人」といいます。） における2019年４月中間期の計算期間は2018年11月19日から
2019年４月30日までの163日間ですが、実質的な資産運用期間の日数は2019年３月12日からの50日間です。
（注２）「営業収益」には、消費税等は含まれていません。
（注３）「１口当たり中間純損失」は、中間純損失を日数加重平均投資口数（73,562口）で除することにより算定しています。
（注４）自己資本比率＝中間計算期間末純資産額／中間計算期間末総資産額×100
（注５） 自己資本利益率＝中間純損失／{（期首純資産額＋中間計算期間末純資産額）÷２}×100
（注６）本書において、特に記載する場合を除き、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。
2/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（２）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は以下のとおり
です。
出資総額 23,124,900千円
発行可能投資口総口数 10,000,000口
発行済投資口の総口数 239,600口
本書の日付現在までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。
出資総額（千円） 発行済投資口の総口数（口）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
100,000 100,000 1,000 1,000 （注１）
2018年11月19日 私募設立
21,928,467 22,028,467 227,238 228,238 （注２）
2019年３月11日 公募増資
1,096,433 23,124,900 11,362 239,600 （注３）
2019年４月10日 第三者割当増資
（注１） 本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額100,000円にて投資口の発行を行いました。
（注２） １口当たり発行価格100,000円（発行価額96,500円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発
行しました。
（注３）１口当たり発行価額96,5000円にて、公募に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
3/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（３）【主要な投資主の状況】
（2019年４月30日現在）
所有
比率（注）
投資口数
氏名又は名称 住所
(％)
（口）
日本マスタートラスト信託銀行株式
38,504 16.07
東京都港区浜松町二丁目11番３号
会社（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行
30,135 12.57
東京都中央区晴海一丁目８番11号
株式会社（信託口）
11,362 4.74
株式会社サンケイビル 東京都千代田区大手町一丁目７番２号
東京都中央区晴海一丁目８番12号
資産管理サービス信託銀行株式会社
11,028 4.60
晴海アイランドトリトンスクエアオフィ
（証券投資信託口）
スタワーＺ棟
奈良県桜井市桜井281番地の11 5,650 2.35
大和信用金庫
NATIONAL AUSTRALIA BANK LIMITED–
UBS CLARION GLOBAL PROPERTY LEVEL 1, MELBOURNE VIC 3008 AU 4,441 1.85
SECURITIES FUND
STATE STREET BANK AND TRUST ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA
4,031 1.68
COMPANY 505012 02111
3,556 1.48
株式会社あおぞら銀行 東京都千代田区麹町六丁目１番１号
MLI FOR CLIENT GENERAL NON MERRILL LYNCH FINANCIALCENTRE 2 KING
3,266 1.36
TREATY-PB EDWARD STREET LONDON EC1A 1HQ
東京都中央区晴海一丁目８番12号
資産管理サービス信託銀行株式会社
3,060 1.27
晴海アイランドトリトンスクエアオフィ
（金銭信託課税口）
スタワーＺ棟
115,033 48.01
合 計
（注） 「比率」とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合をいい、小数第２位未満を切り捨てて記載しています。
4/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（４）【役員の状況】
本書の日付現在における本投資法人の役員の状況は以下のとおりです。
所有
役職名 氏名 主要略歴 投資
口数
住友不動産株式会社 入社
1989年４月
三洋住宅産業株式会社 入社
1999年８月
メリルリンチ日本証券株式会社 入社
2000年10月
株式会社東京リート 入社
2002年５月
日本総合ファンド株式会社（現 森トラスト・アセットマネジメ
2003年２月
ント株式会社） 入社
同社 投資運用部長
2004年８月
株式会社シンプレクス・リート・パートナーズ（現 みずほリー
2005年８月
トマネジメント株式会社） 入社 資産運用部長
日本メディカル・リート・アドバイザーズ株式会社 取締役投資
2007年８月
－
執行役員 太田 裕一
運用部長
同社 代表取締役社長
2008年８月
株式会社オリバーツウ・リアルエステート（現 株式会社オリ
2009年４月
バー） 入社 不動産営業部長
森ビル不動産投資顧問株式会社 入社
2011年６月
同社 投資運用部長
2016年４月
株式会社サンケイビル 入社
2018年８月
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント 代表取締役社長
（現任）
2018年11月 サンケイリアルエステート投資法人 執行役員（現任）
センチュリー監査法人（現 ＥＹ新日本有限責任監査法人）大阪
1999年10月
事務所
新日本監査法人（現 ＥＹ新日本有限責任監査法人）東京事務所
2007年１月
同社 マネージャー
2007年10月
－
監督役員 本吉 進
同社 シニアマネージャー
2012年10月
Mazars WB 監査法人 シニアマネージャー
2017年９月
サンケイリアルエステート投資法人 監督役員（現任）
2018年11月
2019年４月
本吉公認会計士事務所（現 本吉総合会計事務所） 所長（現任）
弁護士登録
2004年10月
長島・大野・常松法律事務所
株式会社東京証券取引所 上場部（出向）
2010年８月
株式会社TOKYO AIM取引所 社外監査役
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行（現 株式会社三菱ＵＦＪ銀行）ス
2013年５月
－
監督役員 清水 幸明
トラクチャードファイナンス部（出向）
2015年12月 宇都宮・清水法律事務所 共同代表弁護士
2017年４月 法政大学法科大学院兼任教授（現任）
2018年２月
宇都宮・清水・陽来法律事務所 共同代表弁護士（現任）
2018年11月
サンケイリアルエステート投資法人 監督役員（現任）
（注１）太田裕一は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼職しています。
（注２）監督役員は、上記以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
5/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（５）【その他】
① 役員の変更
執行役員の任期は、原則として２年を超えることができません （ 投資信託及び投資法人に関する法律（昭和
26年法律第198号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。） 第99条第１項）。但し、再
任は禁じられていません。また、監督役員の任期は４年とされていますが、規約又は投資主総会の決議によっ
てその任期を短縮することが可能です（投信法第101条第１項）。なお、本投資法人は規約により執行役員及
び監督役員の任期を就任後２年と定めています（規約第17条第２項本文）。但し、投資主総会の決議によっ
て、法令で定める限度において、その期間を延長し又は短縮することを妨げられません（規約第17条第２項但
書）。また、補欠又は増員により就任した執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の任期の残存期
間と同一とします（投信法第101条第２項、会社法 （平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。）（以
下「会社法」といいます。） 第336条第３項、規約第17条第２項）。
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第
96条第１項、規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口数の過半数の投資口を有する投資主が出
席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条第１項、第
106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事
実があるにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合
には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有
するものに限ります。）は、30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができ
ます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
② 規約の変更
（ア）規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、
出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数により、規約の変更に関する議案が可決される
必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。
（イ）規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、 株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引
所」といいます。） の規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方
針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、 金融商品取引法（昭和23年法
律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。） に基づいて本投資法人が遅
滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資
法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
③ 事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
④ 出資の状況その他の重要事項
前記「（２）投資法人の出資総額」をご参照ください。
⑤ 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
該当事項はありません。
6/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
２【投資法人の運用状況】
（１）【投資状況】
当中間期
2019年４月30日現在
地域
資産の種類 用途
（注１） 資産総額に対する
保有総額
比率
（百万円）(注２)
（％）(注３)
東京圏・大阪市・名古屋市
2,572 5.4
オフィスビル
政令指定都市（上記を除
- -
く）・中核市・地方主要都市
不動産
東京圏・大阪市・名古屋市
- -
サブアセット
政令指定都市（上記を除
- -
く）・中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市
32,384 67.9
オフィスビル
政令指定都市（上記を除
- --
く）・中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市
9,060 19.0
信託不動産 サブアセット
政令指定都市（上記を除
- -
く）・中核市・地方主要都市
東京圏・大阪市・名古屋市
9,060 19.0
ホテル
政令指定都市（上記を除
- -
く）・中核市・地方主要都市
44,017 92.3
小計
3,647 7.7
預金・その他の資産
47,665 100.0
資産合計
（注１）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
「中核市」とは、人口20万人以上の市（東京圏、大阪市及び名古屋市並びにその他の政令指定都市を除きます。）をいいま
す。
「地方主要都市」とは、人口20万人未満の市町村で、特定の用途において一定の需要が認められると本資産運用会社が判断し
た都市をいいます。
（注２）「保有総額」は、2019年４月30日現在における中間貸借対照表（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）
によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、用途がホテルである信託不動産の保有総額には、ホテルに付
随する動産の帳簿価額を含みます。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
当中間期
2019年４月30日現在
金額 資産総額に対する比率
（百万円）(注１) （％）（注２）
24,621 51.7
負債総額
23,043 48.3
純資産総額
47,665 100.0
資産総額
（注１）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、2019年４月30日現在における中間貸借対照表計上額によっており、百万円未
満を切り捨てて記載しています。
（注２）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
7/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（２）【運用実績】
①【純資産等の推移】
下記計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額は、以下のとおりです。
総資産額（千円） 純資産総額（千円） １口当たり純資産額（円）
年月日
（注１）（注２） （注１）（注２） （注２）
第１期中
47,665,067 23,043,654 96,175
（2019年４月30日）
（注１）総資産額及び純資産総額は帳簿価額を使用しています。
（注２）総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額については、期中では正確に把握できないため各月末における推移は記載
していません。
また、 本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。） は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に
2019年３月12日付にて上場されており、同所における市場相場は以下のとおりです。
回次 第１期中
計算期間別最高・
決算年月 2019年４月
最低投資口価格
最高（円） 111,900
（注）
最低（円） 100,500
月別 2019年３月 2019年４月
第１期中の月別最
最高（円） 102,900 111,900
高・最低投資口価格
及び本投資口売買高
最低（円） 100,500 101,700
（注）
売買高（口） 88,657
68,512
（注）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。
8/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
②【分配の推移】
分配総額（百万円） 1口当たり分配金（円）
計算期間
中間分配制度がないため、該当事項はありません。
第１期中 自 2018年11月19日 至 2019年４月30日
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
自己資本利益率（％） 年換算値（％）
計算期間
（注１） （注２）
△0.7 △1.6
第１期中 自 2018年11月19日 至 2019年４月30日
（注１） 自己資本利益率＝中間純損失／{（期首純資産額＋中間計算期間末純資産額）÷２}×100
（注２） 第１期中間計算期間における年換算の数値は、当中間計算期間である2018年11月19日から2019年４月30日までの日数を年換算したも
のを記載しています。
9/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（３）【投資リスク】
ａ. 最近の有価証券届出書に記載した投資リスクについて、重要な変更はありません。
ｂ. 本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状
況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象はありません。
10/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
３【資産運用会社の概況】
（１）【資本金の額】
100百万円（本書の日付現在）
（２）【大株主の状況】
本書の日付現在の本資産運用会社の大株主の状況は次のとおりです。
所有
比率（％）
株式数
名称 住所
（注）
（株）
4,000 100.0
株式会社サンケイビル 東京都千代田区大手町一丁目７番２号
4,000 100.0
合 計
（注）「比率」は、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。また、小数第２位を切り捨てて記載しています。なお、本資産運
用会社は、自己株式を保有しておりません。
11/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（３）【役員の状況】
本書の日付現在における本資産運用会社の役員及び重要な使用人の状況は、以下のとおりです。
所有
役 職 名
氏 名 主要略歴
株式数
前記「１ 投資法人の概況／（４） 役員の状況」をご参照ください。
代表取締役
－
太田 裕一
社長
1989年４月 株式会社サンケイビル 入社
2005年４月 同社 統括管理部（経営企画）課長
2007年５月 同社 資産開発部 次長
2012年４月 同社 資産開発部 担当部長
取締役
－
戸嶋 広幸
2013年４月 同社 資産開発部長
投資運用部長
2017年４月 同社 ビル事業グループ統括部長兼東京ビル営業二部長
2018年８月 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント 取締役 投
資運用部長（現任）
1988年４月 株式会社サンケイビル 入社
2002年４月 同社 統括管理部（経営企画）課長
2005年４月 同社 統括管理部（経営企画）次長
2010年４月 同社 社長室 統括管理部 担当部長
取締役
2012年４月 同社 経営企画部長 －
向井 篤
財務・IR部長
2015年４月 同社 社長室長
2018年４月 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント 監査役
2018年５月 同社 取締役
2018年８月 同社 取締役 財務・IR部長（現任）
1986年４月 オリエント・リース株式会社（現 オリックス株式会社）
入社
2002年４月 オリックス株式会社 大阪営業本部 営業第五部 副部長
2007年６月 同社 東京営業本部 流通店舗営業部長
2008年１月 大和システム株式会社 入社 事業企画部長
2009年４月 同社 執行役員 事業企画室長 兼 財務戦略室長
2009年10月
同社 上席執行役員 不動産事業本部長 兼 事業企画室長
2010年６月
株式会社サンケイビル 入社 執行役員 住宅事業、資産開
取締役
発担当 －
遠藤 健
（非常勤）
2011年６月
同社 上席執行役員 住宅事業、資産開発担当、シニア事業
部長
2014年６月
同社 取締役常務執行役員 営業本部ビル事業担当
2018年４月
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント 取締役（現
任）
2019年６月
株式会社サンケイビル 取締役常務執行役員 営業本部副本
部長（投資企画、ビル営業、資産開発、ホテル事業開発）
兼 コンセッション事業準備室担当（現任）
1989年３月 オリックス株式会社 入社
2002年３月 同社 プロジェクト・ファイナンス部第二課長
2003年３月 同社 ストラクチャード・ファイナンス部課長
2006年10月 オリックス・アセットマネジメント株式会社 執行役員 投
資運用部長
2010年１月 オリックス不動産株式会社 不動産投資事業第一部長
2012年10月 オリックス不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長
取締役
－
藤澤 洋
2015年３月 オリックス株式会社 不動産事業本部 投資事業第一部長
（非常勤）
2017年６月 株式会社サンケイビル 入社 ビル事業グループ 統括部長
2018年４月 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント 代表取締役
社長
2018年８月 同社 取締役（現任）
2019年６月
株式会社サンケイビル 執行役員 営業本部統括部長（投資
企画部）（現任）
12/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
所有
役 職 名
氏 名
主要略歴
株式数
1989年４月 住友金属工業株式会社（現 日本製鉄株式会社） 入社
2001年３月 コナミ株式会社 入社
2006年５月 株式会社フェイス 入社
2010年６月 日本コロムビア株式会社 取締役
監査役
2015年６月 株式会社サンケイビル 入社 執行役員 社長室担当
－
阿部 敏則
（非常勤）
2018年４月 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント 取締役
2018年５月 同社 監査役（現任）
2019年６月
株式会社サンケイビル 上席執行役員 管理本部社長室担当
兼 コンセッション事業準備室長（現任）
1986年４月 株式会社サンケイビル 入社
2000年12月 同社 大阪営業本部 不動産企画部課長 兼 開発営業部課長
2002年７月
同社 大阪営業本部 ビル営業部 次長
2005年４月
同社 大阪ビル営業チームリーダー
コンプライアン
2007年２月
同社 アセットマネジメントグループ 資産運用チームリー
ス・オフィサー
ダー
－
矢口 力 兼 コンプライ
2009年７月
株式会社サンケイビル投資顧問 取締役 投資運用部長 兼
アンス室長
総務部長
2014年４月
株式会社サンケイビル 管理本部 経営企画部 担当部長
2015年４月
同社 管理本部 法務室長
2018年８月
株式会社サンケイビル・アセットマネジメント コンプライ
アンス・オフィサー 兼 コンプライアンス室長（現任）
（注）太田裕一は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼職しています。
13/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（４）【事業の内容及び営業の状況】
① 資産運用委託契約上の業務
本資産運用会社は、次に掲げる業務を行います。
（ア）本投資法人の運用資産の運用に係る業務
a． 本投資法人のための資産の取得
b． 運用資産につき、その権利者としての権限（運用資産の賃貸を行う権限、運用資産の管理を第三者に
委託する権限、信託受託者又は管理者に対し同意、承認等を付与し、又は付与しない権限、指示を行
い、又は行わない権限、第三者から通知を受領する権限その他の権限等を含みますが、これらに限ら
れません。）を行使して行う運用資産の運営管理
c． 本投資法人のための運用資産の処分
d． 前記a．からc．に掲げる行為に付随又は関連する業務
（イ）本投資法人の資金調達に係る業務
a． 投資口の追加発行、借入れ、新投資口予約権又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行
その他の方法による資金の調達（以下併せて「資金調達」といいます。）に関する検討及び助言並
びにその実行の支援
b． 投資口の上場申請及び上場維持に関する業務
c． 投資主等に対する情報の適時開示その他のIR活動
d． 資金供給者その他の取引関係者（投資法人債管理者を含みます。）に対する報告その他の諸手続の代
行
e． 前記a．からd．に掲げる行為に付随又は関連する業務
（ウ）運用資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の
業務
a． 運用資産の運用状況に関する報告書の作成及び交付
b． 資産運用委託契約に基づき本資産運用会社に委託された委託業務（本投資法人に対する又は本投資法
人のための報告、届出等の業務を除きます。）に関する報告
c． 本投資法人の規約、資産運用委託契約、投信法、投信法施行令、投信法施行規則、金融商品取引法及
び宅地建物取引業法その他の本投資法人に適用される関係法令並びに本投資法人の投資口が上場して
いる金融商品取引所、日本証券業協会及び投信協会その他の自主規制機関の諸規則の規定等に基づく
本投資法人宛の又は本投資法人のための報告書や届出書等の作成及び提出
d． 前記a．からc．に掲げる行為に付随又は関連する業務
（エ）運用資産に係る運用計画の策定業務
a． 運用資産についての資産運用に関する諸計画の策定及び変更
b． 前記a．に掲げる行為に付随又は関連する業務
（オ）本投資法人の組織運営のために必要な業務、その他本投資法人が随時委託する業務
（カ）前記（ア）から（オ）までに付随又は関連する業務
14/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
② 経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
（ア）主な資産、負債の概況
第１期
2019年３月31日現在
総資産 709,849千円
総負債 244,765千円
純資産 465,084千円
（イ）損益の概況
第１期
自 2018年４月13日
至 2019年３月31日
営業利益 405,454千円
経常利益 405,456千円
当期純利益 265,084千円
15/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
４【投資法人の経理状況】
１．中間財務諸表の作成方法について
本投資法人の中間財務諸表は、「中間財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和52年大蔵省令
第38号。その後の改正を含みます。）及び同規則第38条並びに第57条の規定により、「投資法人の計算に関する規
則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１期中間計算期間（2018年11月19日から
2019年４月30日まで）の中間財務諸表については、EY新日本有限責任監査法人の中間監査を受けています。
３．中間連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、中間連結財務諸表は作成していません。
16/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（１）【中間貸借対照表】
（単位：千円）
当中間期
(2019年４月30日)
資産の部
流動資産
1,856,163
現金及び預金
935,874
信託現金及び信託預金
83,898
営業未収入金
39,176
前払費用
667,420
未収消費税等
996
その他
3,583,530
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
143,744
建物
△ 864
減価償却累計額
建物（純額） 142,879
構築物 345
△ 1
減価償却累計額
構築物（純額） 344
土地 2,429,523
信託建物 7,619,417
△ 39,727
減価償却累計額
信託建物（純額） 7,579,690
15,369
信託構築物
△ 70
減価償却累計額
信託構築物（純額） 15,299
33,849,883
信託土地
44,017,620
有形固定資産合計
無形固定資産
6,476
ソフトウエア
6,476
無形固定資産合計
投資その他の資産
47,439
長期前払費用
10,000
差入敷金及び保証金
57,439
投資その他の資産合計
44,081,536
固定資産合計
47,665,067
資産合計
17/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（単位：千円）
当中間期
(2019年４月30日)
負債の部
流動負債
46,826
営業未払金
4,913,736
短期借入金
114,369
未払金
504
未払法人税等
128,106
前受金
11,456
その他
5,214,998
流動負債合計
固定負債
17,400,000
長期借入金
88,992
預り敷金及び保証金
1,917,422
信託預り敷金及び保証金
19,406,415
固定負債合計
負債合計 24,621,413
純資産の部
投資主資本
23,124,900
出資総額
剰余金
△ 81,245
中間未処分利益又は中間未処理損失（△）
△ 81,245
剰余金合計
23,043,654
投資主資本合計
※1 23,043,654
純資産合計
47,665,067
負債純資産合計
18/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（２）【中間損益計算書】
（単位：千円）
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
営業収益
※1 306,041
賃貸事業収入
※1 22,422
その他賃貸事業収入
328,464
営業収益合計
営業費用
※1 90,247
賃貸事業費用
30,334
資産運用報酬
2,077
資産保管手数料
4,183
一般事務委託手数料
3,600
役員報酬
5,095
その他営業費用
135,538
営業費用合計
192,926
営業利益
営業外収益
0
受取利息
0
営業外収益合計
営業外費用
10,578
支払利息
135,538
融資関連費用
67,393
投資口交付費
58,157
創立費
2,000
その他
273,667
営業外費用合計
経常損失（△） △ 80,741
税引前中間純損失（△） △ 80,741
504
法人税、住民税及び事業税
504
法人税等合計
中間純損失（△） △ 81,245
中間未処分利益又は中間未処理損失（△） △ 81,245
19/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（３）【中間投資主資本等変動計算書】
当中間期（自 2018年11月19日 至 2019年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
中間未処分利益
出資総額 投資主資本合計
又は中間未処理
剰余金合計
損失（△）
- - - - -
当期首残高
当中間期変動額
23,124,900 23,124,900 23,124,900
新投資口の発行
中間純損失（△） △ 81,245 △ 81,245 △ 81,245 △ 81,245
23,124,900 △ 81,245 △ 81,245 23,043,654 23,043,654
当中間期変動額合計
※1 23,124,900
△ 81,245 △ 81,245 23,043,654 23,043,654
当中間期末残高
20/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（４）【中間キャッシュ・フロー計算書】
（単位：千円）
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前中間純損失（△） △ 80,741
40,664
減価償却費
67,393
投資口交付費
△ 0
受取利息
10,578
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加） △ 83,898
未収消費税等の増減額（△は増加） △ 667,420
前払費用の増減額（△は増加） △ 39,176
営業未払金の増減額（△は減少） 46,826
未払金の増減額（△は減少） 114,369
前受金の増減額（△は減少） 128,106
長期前払費用の増減額（△は増加） △ 47,439
その他の資産の増減額（△は増加） △ 996
1,295
その他の負債の増減額（△は減少）
△ 510,440
小計
利息の受取額 0
△ 417
利息の支払額
△ 0
法人税等の支払額
△ 510,857
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
△ 2,573,613
有形固定資産の取得による支出
△ 41,484,671
信託有形固定資産の取得による支出
88,992
預り敷金及び保証金の受入による収入
1,917,422
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
△ 10,000
敷金及び保証金の差入による支出
△ 6,476
その他
△ 42,068,346
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
6,010,169
短期借入れによる収入
△ 1,096,433
短期借入金の返済による支出
17,400,000
長期借入れによる収入
23,057,506
投資口の発行による収入
45,371,242
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,792,038
-
現金及び現金同等物の期首残高
※1 2,792,038
現金及び現金同等物の中間期末残高
21/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
（５）【中間注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
１．固定資産の減価償却の方法
(1) 有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用いています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の
とおりです。
建物 2 ～ 65年
構築物 6 ～ 59年
(2) 無形固定資産
定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法
(1) 創立費
支出時に全額費用処理しています。
(2) 投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準
固定資産税等の処理方法
保有する不動産または不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産
税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該
計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用していま
す。
なお、不動産または不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投
資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、
当該不動産等の取得原価に算入しています。当中間期において、不動産等の取
得原価に算入した固定資産税等相当額は、不動産または不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に係る精算が終了していないため、ありません。
４．中間キャッシュ・フロー計算
中間キャッシュ・フロ－計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手
書における資金の範囲
許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金
が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日か
ら３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
５．その他中間財務諸表作成のた
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
めの基本となる重要な事項
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、中間貸借対照表及び中間損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、中間貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託土地
③信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
22/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
[中間貸借対照表に関する注記]
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
当中間期
（2019年４月30日）
50,000千円
[中間損益計算書に関する注記]
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
277,014
賃料収入
29,027 306,041
共益費収入
その他賃貸事業収入
14,203
水道光熱費収入
5,764
駐車場収入
2,455 22,422
その他賃貸収入
不動産賃貸事業収益合計 328,464
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
22,177
外注委託費
4,894
プロパティ・マネジメント報酬
18,386
水道光熱費
394
支払地代
117
修繕費
867
損害保険料
506
信託報酬
40,664
減価償却費
2,238 90,247
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計 90,247
C.不動産賃貸事業損益（A-B） 238,217
[中間投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
発行可能投資口総口数 10,000,000口
発行済投資口の総口数 239,600口
23/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
[中間キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の中間期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
現金及び預金 1,856,163千円
信託現金及び信託預金 935,874千円
現金及び現金同等物 2,792,038千円
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
当中間期
（2019年４月30日）
１年内 1,688,327千円
１年超 11,140,311千円
合計 12,828,639千円
[金融商品に関する注記]
金融商品の時価等に関する事項
2019年４月30日における中間貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
中間貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
1,856,163 1,856,163 -
（１）現金及び預金
935,874 935,874 -
（２）信託現金及び信託預金
2,792,038 2,792,038 -
資産計
4,913,736 4,913,736 -
（１）短期借入金
17,400,000 17,398,929 △1,070
（２）長期借入金
22,313,736 22,312,665 △1,070
負債計
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
（１）短期借入金
短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価格にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（２）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることか
ら、当該帳簿価額によっています。ただし、固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期
日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
当中間期
（2019年４月30日）
預り敷金及び保証金 88,992千円
信託預り敷金及び保証金 1,917,422千円
約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積
もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
24/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
[有価証券に関する注記]
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
該当事項はありません。
[持分法損益等に関する注記]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
当中間期（自 2018年11月19日 至 2019年４月30日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90％を超えるため、
記載を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略していま
す。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、
記載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
株式会社グランビスタ ホテル＆リゾート 56,745
不動産賃貸事業
バイエル薬品株式会社 非開示（注） 不動産賃貸事業
日本ハム株式会社 非開示（注） 不動産賃貸事業
（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
25/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル等を所有しています。これら賃貸等不動産
の中間貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
中間貸借対照表計上額
-
期首残高
44,017,620
期中増減額
44,017,620
中間期末残高
44,480,000
中間期末時価
（注１）中間貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、主な増加額は新規物件８物件の取得（44,058,285千円）、主な減少額は減価償却費（40,664千円）です。
（注３）中間期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、価格時点は、2018年10月31日です。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「中間損益計算書に関する注記」に記載しています。
[１口当たり情報に関する注記]
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
１口当たり純資産額 96,175円
１口当たり中間純損失（△）
△1,104円
（注１）１口当たり中間純損失は、中間純損失を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在
投資口調整後１口当たり中間純損失については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり中間純損失の算定上の基礎は、以下のとおりです。
当中間期
自 2018年11月19日
至 2019年４月30日
中間純損失（△）（千円） △81,245
普通投資主に帰属しない金額（千円） -
普通投資口に係る中間純損失（△）（千円） △81,245
期中平均投資口数（口） 73,562
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
26/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
５【販売及び買戻しの実績】
計算期間 発行日 販売口数 買戻し口数 発行済投資口の総口数
1,000口 ０口 1,000口
2018年11月19日
（０口） （０口） （０口）
第１期中
227,238口 ０口 228,238口
自 2018年11月19日 2019年３月11日
（０口） （０口） （０口）
至 2019年４月30日
11,362口 ０口 239,600口
2019年４月10日
（０口） （０口） （０口）
（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。
27/28
EDINET提出書類
サンケイリアルエステート投資法人(E34684)
半期報告書（内国投資証券）
独立監査人の中間監査報告書
2019年７月10日
サンケイリアルエステート投資法人
役 員 会 御中
EY新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
公認会計士 白取 一仁 ㊞
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士 安部 里史 ㊞
業務執行社員
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲
げられているサンケイリアルエステート投資法人の2018年11月19日から2019年８月31日までの第１期計算期間の中間計算
期間（2018年11月19日から2019年４月30日まで）に係る中間財務諸表、すなわち、中間貸借対照表、中間損益計算書、中
間投資主資本等変動計算書、中間キャッシュ・フロー計算書及び中間注記表について中間監査を行った。
中間財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間財務諸表の作成基準に準拠して中間財務諸表を作成
し有用な情報を表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない中間財務諸表を作成し有用な
情報を表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した中間監査に基づいて、独立の立場から中間財務諸表に対する意見を表明す
ることにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間監査の基準に準拠して中間監査を行っ
た。中間監査の基準は、当監査法人に中間財務諸表には全体として中間財務諸表の有用な情報の表示に関して投資者の判
断を損なうような重要な虚偽表示がないかどうかの合理的な保証を得るために、中間監査に係る監査計画を策定し、これ
に基づき中間監査を実施することを求めている。
中間監査においては、中間財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するために年度監査と比べて監査手続の一
部を省略した中間監査手続が実施される。中間監査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による中間財務諸表
の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて、分析的手続等を中心とした監査手続に必要に応じて追加の監査手続が選択
及び適用される。中間監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リ
スク評価の実施に際して、状況に応じた適切な中間監査手続を立案するために、中間財務諸表の作成と有用な情報の表示
に関連する内部統制を検討する。また、中間監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によっ
て行われた見積りの評価も含め中間財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、中間監査の意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
中間監査意見
当監査法人は、上記の中間財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる中間財務諸表の作成基準に準拠し
て、サンケイリアルエステート投資法人の2019年４月30日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する中間計算期間
（2018年11月19日から2019年４月30日まで）の損益及びキャッシュ・フローの状況に関する有用な情報を表示しているも
のと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
（注）１．上記は独立監査人の中間監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人
が別途保管しております。
２．XBRLデータは監査の対象には含まれておりません。
28/28
