ユナイテッド・アーバン投資法人 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

提出書類 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
提出日
提出者 ユナイテッド・アーバン投資法人
カテゴリ 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

                                                           EDINET提出書類
                                                 ユナイテッド・アーバン投資法人(E13756)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     【表紙】
     【提出書類】                有価証券届出書

     【提出先】                関東財務局長

     【提出日】                2019年6月4日

     【発行者名】                ユナイテッド・アーバン投資法人

     【代表者の役職氏名】                執行役員  吉田 郁夫

     【本店の所在の場所】                東京都港区虎ノ門四丁目3番1号 城山トラストタワー18階

     【事務連絡者氏名】                ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社

                    チーフ・フィナンシャル・オフィサー 夏目 憲一
     【電話番号】                03-5402-3189(代表)

     【届出の対象とした募集                ユナイテッド・アーバン投資法人

      (売出)内国投資証券に
      係る投資法人の名称】
     【届出の対象とした募集                形態:投資証券

      (売出)内国投資証券の              発行価額の総額:一般募集               9,455百万円
      形態及び金額】              売出価額の総額:オーバーアロットメントによる売出し  1,463百万円
                    (注1)発行価額の総額は、2019年5月20日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普
                       通取引の終値を基準として算出した見込額です。
                       但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価
                       額(発行価格)で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異な
                       ります。
                    (注2)売出価額の総額は、2019年5月20日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普
                       通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項                1 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口につ

                       いて、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行
                       令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
                    2 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する
                       金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
     【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所

                    (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     第一部【証券情報】
     第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】
     1【募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集)】
      (1)【投資法人の名称】
           ユナイテッド・アーバン投資法人(以下「本投資法人」といいます。)
           (英文では、United             Urban    Investment       Corporationと表示します。)
      (2)【内国投資証券の形態等】

           本書に従って行われる募集(以下「一般募集」といいます。)又は売出しの対象となる有価
          証券は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みま
          す。以下「投信法」といいます。)に基づく本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいま
          す。)です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、その後の
          改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口
          であり、社債株式等振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資
          法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請
          求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
           本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に
          供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付は
          ありません。
          (注)投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
            す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
      (3)【発行数】

           55,000口
          (注)一般募集の需要状況等を勘案し、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるSMBC日興証券株式会社が本投資法
            人の投資主である丸紅株式会社及び本資産運用会社(後記「(13)引受け等の概要 (注1)」にて定義します。)から
            8,250口を上限として借り入れる本投資口(以下「借入投資口」といいます。)の売出し(以下「オーバーアロットメントに
            よる売出し」といいます。)を行う場合があります。
            オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 
            1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
      (4)【発行価額の総額】

           9,455百万円
          (注)後記「(13)引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、引受人(後記「(13)引受け等の概要」参照)の買
            取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2019年5月20日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投
            資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      (5)【発行価格】

           未定
          (注1)発行価格等決定日(後記「(13)引受け等の概要」にて定義します。以下同じです。)の株式会社東京証券取引所におけ
             る本投資口の普通取引の終値(当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値)に0.90~1.00を乗じた価格(1円未
             満端数切捨て)を仮条件とします。
             今後、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格
             等」といいます。)が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項(発行価額の総
             額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オー
             バーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行
             価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。)について、目論見書の訂正事項分の交付に代
             え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込
             期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト([URL]http://www.united-reit.co.jp/)(以下
             「新聞等」といいます。)において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂
             正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格
             等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付
             され、新聞等による公表は行いません。
          (注2)上記仮条件により需要状況等を勘案したうえで、2019年6月12日(水)から2019年6月17日(月)までの間のいずれかの日
             (発行価格等決定日)に一般募集における価額(発行価格)を決定し、併せて発行価額(本投資法人が本投資口1口当たりの
             払込金として引受人から受け取る金額)を決定します。
          (注3)後記「(13)引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額(引受価額)とは異なります。発行価格の総額と発
             行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
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      (6)【申込手数料】
           申込手数料はありません。
      (7)【申込単位】

           1口以上1口単位
      (8)【申込期間】

           2019年6月13日(木)から2019年6月14日(金)まで
          (注)申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間に
            ついては、需要状況等を勘案したうえで、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2019年6月10日
            (月)から、最短で2019年6月12日(水)まで、最長では2019年6月17日(月)までですが、実際の発行価格等決定日は、2019
            年6月12日(水)から2019年6月17日(月)までの間のいずれかの日です。
             従いまして、
              ①   発行価格等決定日が2019年6月12日(水)の場合、申込期間は「2019年6月13日(木)から2019年6月14日(金)ま
                で」
              ②   発行価格等決定日が2019年6月13日(木)の場合、申込期間は「2019年6月14日(金)から2019年6月17日(月)ま
                で」
              ③   発行価格等決定日が2019年6月14日(金)の場合、申込期間は「2019年6月17日(月)から2019年6月18日(火)ま
                で」
              ④   発行価格等決定日が2019年6月17日(月)の場合、申込期間は「2019年6月18日(火)から2019年6月19日(水)ま
                で」
             となりますので、ご注意ください。
      (9)【申込証拠金】

           発行価格と同一の金額です。
      (10)【申込取扱場所】

           後記「(13)引受け等の概要」に記載の引受人の全国本支店及び営業所で申込みの取扱い
          を行います。
      (11)【払込期日】

           2019年6月19日(水)
          (注)払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日に
            ついては、需要状況等を勘案したうえで、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2019年6月10日
            (月)から、最短で2019年6月12日(水)まで、最長では2019年6月17日(月)までですが、実際の発行価格等決定日は、2019
            年6月12日(水)から2019年6月17日(月)までの間のいずれかの日です。
             従いまして、
              ①   発行価格等決定日が2019年6月12日(水)の場合、払込期日は「2019年6月19日(水)」
              ②   発行価格等決定日が2019年6月13日(木)の場合、払込期日は「2019年6月20日(木)」
              ③   発行価格等決定日が2019年6月14日(金)の場合、払込期日は「2019年6月21日(金)」
              ④   発行価格等決定日が2019年6月17日(月)の場合、払込期日は「2019年6月24日(月)」
             となりますので、ご注意ください。
      (12)【払込取扱場所】

           三井住友信託銀行株式会社 本店営業部(東京都千代田区丸の内一丁目4番1号)
          (注)上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。
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      (13)【引受け等の概要】
           以下に記載する引受人は、2019年6月12日(水)から2019年6月17日(月)までの間のいずれ
          かの日(以下「発行価格等決定日」といいます。)に決定される発行価額(引受価額)にて、
          本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額(発行価格)で一般募集を行いま
          す。引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込み、発行価格の総額と発行価
          額の総額との差額は、引受人の手取金とします。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を
          支払いません。
           引受人の名称                         住所               引受投資口数

     SMBC日興証券株式会社                    東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

     三菱UFJモルガン・スタンレー
                          東京都千代田区丸の内二丁目5番2号
     証券株式会社
                                                      未定
     みずほ証券株式会社                    東京都千代田区大手町一丁目5番1号
     大和証券株式会社                    東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

     野村證券株式会社                    東京都中央区日本橋一丁目9番1号

                          合計                             55,000口

          (注1)本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社(以下「本
             資産運用会社」といいます。)は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
          (注2)上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者(証券会社)に本投資口の販売を委託することがあります。
          (注3)SMBC日興証券株式会社及び三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社を併せて以下「共同主幹事会社」といいま
             す。
          (注4)各引受人      の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。
      (14)【振替機関に関する事項】

           株式会社証券保管振替機構(以下「振替機関」といいます。)
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
      (15)【手取金の使途】

           一般募集における手取金9,455百万円については、本投資法人が取得を予定している特定資
          産(投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。)である「ホテルヒューイッ
          ト甲子園」(注1)の取得資金(取得予定価格:13,520百万円)に全額充当します。また、一
          般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限1,418百万円
          については、「ホテルヒューイット甲子園」の取得資金の一部として拠出するため減少する手
          元資金の復元に充当します。
          (注1)「ホテルヒューイット甲子園」を含む「新規取得(予定)物件」の詳細については、後記「第二部 参照情報 第2 参照
             書類の補完情報 5.インベストメント・ハイライト (1)本募集について」をご参照ください。
          (注2)調達した資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れます。
          (注3)上記の手取金は、2019年5月20日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出
             した見込額です。
      (16)【その他】

           申込みの方法等
        ① 申込みは、前記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)申込取扱場所」に
           記載の申込取扱場所へ前記「(9)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとし
           ます。
        ② 申込証拠金には、利息をつけません。
        ③ 申込証拠金のうち発行価額(引受価額)相当額は、前記「(11)払込期日」に記載の払込
           期日に新投資口払込金に振替充当します。
        ④ 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
           従いまして、
          (イ)発行価格等決定日が2019年6月12日(水)の場合、受渡期日は「2019年6月20日
              (木)」
          (ロ)発行価格等決定日が2019年6月13日(木)の場合、受渡期日は「2019年6月21日
              (金)」
          (ハ)発行価格等決定日が2019年6月14日(金)の場合、受渡期日は「2019年6月24日
              (月)」
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          (ニ)発行価格等決定日が2019年6月17日(月)の場合、受渡期日は「2019年6月25日
              (火)」
           となりますので、ご注意ください。
        ⑤ 一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振
           替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振
           替により行われます。
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     2【売出内国投資証券(オーバーアロットメントによる売出し)】
      (1)【投資法人の名称】
           前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (1)投資法人の名
          称」と同じです。
      (2)【内国投資証券の形態等】

           売出しの対象となる有価証券は、前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる
          一般募集) (2)内国投資証券の形態等」と同じです。
      (3)【売出数】

           8,250口
          (注1)上記売出数は、一般募集に伴い、その需要状況等を勘案し、一般募集の事務主幹事会社であるSMBC日興証券株式会社が
             行うオーバーアロットメントによる売出しの口数です。上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの上限口数を
             示したものであり、需要状況等により減少することがあり、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行わ
             れない場合があります。
          (注2)オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事
             項 1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
             今後、売出数が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見書の
             訂正事項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届
             出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト([URL]http://www.united-
             reit.co.jp/     )(新聞等)において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂
             正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格
             等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付
             され、新聞等による公表は行いません。
      (4)【売出価額の総額】

           1,463百万円
          (注)売出価額の総額は、2019年5月20日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
            出した見込額です。
      (5)【売出価格】

           未定
          (注)売出価格は、前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (5)発行価格」に記載の発行価格と同
            一の価格とします。
      (6)【申込手数料】

           申込手数料はありません。
      (7)【申込単位】

           1口以上1口単位
      (8)【申込期間】

           2019年6月13日(木)から2019年6月14日(金)まで
          (注)上記申込期間は、前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (8)申込期間」に記載の一般募集
            の申込期間と同一とします。
      (9)【申込証拠金】

           売出価格と同一の金額です。
      (10)【申込取扱場所】

           SMBC日興証券株式会社の本店及び全国各支店
      (11)【受渡期日】

           2019年6月20日(木)
          (注)上記受渡期日は、前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (16)その他 ④」に記載の受渡
            期日と同一とします。
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      (12)【払込取扱場所】
           該当事項はありません。
      (13)【引受け等の概要】

           該当事項はありません。
      (14)【振替機関に関する事項】

           前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (14)振替機関に
          関する事項」と同じです。
      (15)【手取金の使途】

           該当事項はありません。
      (16)【その他】

           申込みの方法等
        ① 申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
        ② 申込証拠金には、利息をつけません。
        ③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うこ
           とができます。社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理
           機関における振替口座での振替により行われます。
     第2【新投資口予約権証券】

         該当事項はありません。

     第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】

         該当事項はありません。

     第4【短期投資法人債】

         該当事項はありません。

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     第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】
     1 オーバーアロットメントによる売出し等について
     (1)一般募集にあたり、その需要状況等を勘案したうえで、一般募集の事務主幹事会社であるSM
        BC日興証券株式会社が本投資法人の投資主である丸紅株式会社及び本資産運用会社から8,250口
        を上限として借り入れる本投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)を行う場合
        があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等
        により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があり
        ます。
         なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、SMBC日興証券株式会社に借入投
        資口の返還に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人は2019年6月4日(火)開催の本投
        資法人の役員会において、SMBC日興証券株式会社を割当先とする本投資口8,250口の第三者割
        当による新投資口発行(以下「本第三者割当」といい、一般募集と併せて以下「本募集」といい
        ます。)を、2019年7月11日(木)を払込期日として行うことを決議しています。
         また、SMBC日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申
        込期間の終了する日の翌日から2019年7月8日(月)までの間(以下「シンジケートカバー取引期
        間」といいます。(注))、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所(以下
        「東京証券取引所」といいます。)においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を
        上限とする本投資口の買付け(以下「シンジケートカバー取引」といいます。)を行う場合があ
        ります。SMBC日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた全ての本投資口
        は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、SMB
        C日興証券株式会社の判断で、シンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメ
        ントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があり
        ます。
         さらに、SMBC日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに
        伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又
        は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
         オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー
        取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、SMBC日興
        証券株式会社は本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第
        三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三
        者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合が
        あります。
         なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントに
        よる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーア
        ロットメントによる売出しが行われない場合は、SMBC日興証券株式会社による上記本投資法
        人の投資主からの本投資口の借入れは行われません。したがって、SMBC日興証券株式会社
        は、本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本第三者割当にお
        ける新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引
        も行われません。
        (注)シンジケートカバー取引期間は、
          ① 発行価格等決定日が2019年6月12日(水)の場合、
            シンジケートカバー取引期間は「2019年6月15日(土)から2019年7月8日(月)までの間」
          ② 発行価格等決定日が2019年6月13日(木)の場合、
            シンジケートカバー取引期間は「2019年6月18日(火)から2019年7月8日(月)までの間」
          ③ 発行価格等決定日が2019年6月14日(金)の場合、
            シンジケートカバー取引期間は「2019年6月19日(水)から2019年7月8日(月)までの間」
          ④ 発行価格等決定日が2019年6月17日(月)の場合、
            シンジケートカバー取引期間は「2019年6月20日(木)から2019年7月8日(月)までの間」
           となりますので、ご注意ください。
     (2)上記(1)に記載の取引について、SMBC日興証券株式会社は、三菱UFJモルガン・スタ

        ンレー証券株式会社と協議のうえ、これを行います。
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     2 売却・追加発行等の制限
     (1)丸紅株式会社及び本資産運用会社は、本書の提出日である2019年6月4日(以下「本書の日付」
        といいます。)現在、本投資口を7,164口及び4,901口保有する投資主です。両社は、一般募集に
        際し、共同主幹事会社との間で、一般募集の発行価格等決定日から受渡期日以降180日間を経過す
        る日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本書の日付現在
        保有する本投資口の売却を行わないことに合意しています。
     (2)本投資法人は、一般募集に際し、共同主幹事会社との間で、一般募集の発行価格等決定日から

        受渡期日以降90日間を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受ける
        ことなしに、本投資口の追加発行(但し、本第三者割当を除きます。)を行わないことに合意し
        ています。
     (3)上記(1)及び(2)の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で当該制限を一部若しく

        は全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しています。
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     第二部【参照情報】
     第1【参照書類】
        金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」とい

       います。)第27条において準用する同法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる
       書類を参照すること。
     1【有価証券報告書及びその添付書類】

        計算期間 第30期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)2019年2月26日関東財務局長に提
       出
     2【半期報告書】

        該当事項はありません。
     3【臨時報告書】

        該当事項はありません。
     4【訂正報告書】

        該当事項はありません。
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     第2【参照書類の補完情報】
        参照書類である2019年2月26日付の有価証券報告書(以下「参照有価証券報告書」といいま

       す。)に関して、参照有価証券報告書提出日後、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に
       記載のとおりです。
        なお、本書に記載の将来に関する事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したもので

       す。また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につ
       いては、本書の日付現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もあり
       ません。
     1.本投資法人の概要

      (1)本投資法人の基本的性格
        本投資法人は、投信法に基づき、2003年11月4日に設立され、2003年12月22日に東京証券取引所
       不動産投資信託証券市場(J-REIT市場(注1))に上場して以来、中長期にわたり安定収益の確保
       を図ることを目標として、収益の向上と各種リスクの軽減を目指した資産運用を行ってきました。
        本投資法人では、中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産を、「本源的価値」(注
       2)を有する不動産と定義しており、「用途」と「投資地域」(注3)を限定しない、分散が図られ
       た総合型ポートフォリオを目指すという投資方針(以下「総合型投資方針」といいます。)の総合
       型不動産投資法人(総合型J-REIT(注4))として、幅広い投資対象の中から個別不動産の「本源
       的価値」を見極めつつ厳選した物件に投資することにより、中長期的に安定した収益の確保を図っ
       てきました。
        また、本投資法人は、2010年12月1日を合併効力発生日(以下「合併効力発生日」といいま
       す。)として、本投資法人を合併後の存続法人とする日本コマーシャル投資法人(以下「NCI」と
       いいます。)との合併(注5)を行い、本合併後も借入金や公募増資による資金調達を活用し、継
       続して資産取得を行った結果、資産規模(注6)においてJ-REIT市場でも有数の規模となっていま
       す。
        (注1)本書において、日本国内の証券取引所に上場している不動産投資法人を「J-REIT」と称することがあります。
        (注2)不動産の「本源的価値」の詳細については、後記「6.本投資法人の運用戦略」をご参照ください。以下同じです。
        (注3)「用途」:商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他
           「投資地域」:主として、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部
           なお、「用途」の「その他」とは、本投資法人の投資対象のうち、「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」及び「住居」以外
           の用途の投資対象の総称であり、本投資法人は以下のような不動産・施設を「その他」に属する不動産として想定しています。
           「コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設
           等」
           但し、本投資法人は、今後上記のような不動産・施設以外の用途に供される不動産を取得することがあります。
        (注4)「総合型J-REIT」とは、規約又は開示された資産運用ガイドライン等において、3種類以上の用途の不動産を主たる投資対象と
           定めているJ-REIT又は投資する不動産の主たる用途を限定していないJ-REITをいいます。以下同じです。
        (注5)本投資法人とNCIとの合併を「本合併」といいます。以下同じです。
        (注6)「資産規模」とは、各時点における保有物件の取得価格の合計を意味し、その金額は単位未満を切り捨てて記載しています。以
           下本書において特に注記がない限り、金額については同じです。なお、本書において、「取得価格」とは、原則として、本投資
           法人が保有する物件の取得時における売買契約に記載された売買価格(取得に係る諸費用、消費税及び地方消費税等を含みませ
           ん。)をいいます。但し、本合併に伴いNCIより承継した物件(以下「NCI物件」といい、後記「4.本投資法人の成長の軌
           跡  (3)資産規模及び保有物件数の拡大」において定義します。以下同じです。)に係る取得価格については、本合併時の
           受入価格をいいます。
      (2)本投資法人の特色

        ①幅広い用途・地域の不動産に投資する総合型J-REIT
          本投資法人は総合型投資方針のもと、用途・投資地域毎の景況・収益状況等による影響を軽減
        させるとともに、幅広い投資対象から優良物件取得の機会を広げ、総合型J-REITならではの安定
        性と成長性の両立を図っています。また、不動産の「本源的価値」を見極め、多種・多様な投資
        対象の中からその時々の経済情勢・不動産市場等を勘案して投資判断を行い、中長期にわたり安
        定的なキャッシュ・フローを生み出すポートフォリオの構築を目指します。
        ②内部留保の拡充と戦略的活用による中長期的視点に立った投資法人運営

          本投資法人では、物件売却益等一過性の利益が発生した場合等においては、各決算期における
        収益動向を注視しつつ、会計上の利益を繰り越すことを検討します。本投資法人の内部留保(注
        1)としては、本合併により発生・留保した合併差益(負ののれん発生益)に由来する一時差異
        等調整積立金(第26期(2016年11月期)末までは配当積立金)に加え、配当準備積立金や圧縮積
        立金(注1)があげられます。本投資法人は、こうした内部留保を主体的に活用して、将来にお
        ける1口当たり分配金の下ブレリスクを軽減しつつ、戦略的な資本的支出を通じた資産のバ
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        リューアップ(注2)、機動的な資本調達の実施による外部成長、更には継続的な物件入替を通
        じたポートフォリオの質的改善等を図り、中長期的視点に立った本投資法人の運営を進めていき
        ま す。
          なお、本書の日付現在における内部留保の残高は13,898百万円(一時差異等調整積立金7,310
        百万円、配当準備積立金3,132百万円、圧縮積立金3,455百万円)に達する見込みです。
          (注1)「内部留保」とは、任意積立金である「一時差異等調整積立金」、「配当準備積立金」及び「圧縮積立金」の総称です。以
             下同じです。
             その詳細及びその見込額等については後記「5.インベストメント・ハイライト (2)インベストメント・ハイライト 
             ③LTVコントロール、内部留保拡充等を通じたリスク耐性の強化」をご参照ください。
          (注2)「バリューアップ」とは、資産の場合、一般に、その価値を向上させる運用行為一般を指し、特に、物件の競争力や付加価
             値を引き上げるため、設備投資や追加投資を行うことをいいます。以下同じです。
        ③スポンサーである総合商社「丸紅」からの総合的・多面的なサポート

          不動産事業に豊富な実績を有する総合商社の丸紅株式会社(以下「丸紅」といいます。)及び
        丸紅の子会社・関連会社(以下丸紅と併せて「丸紅グループ」と総称します。)から、物件の供
        給に加えて、広範なネットワーク(注)を通じた情報や幅広い産業に対する知見を通じた物件運
        用上の様々なノウハウの提供等、総合的かつ多面的なサポートを得ることにより、継続的な安定
        成長を図っています。なお、丸紅は、本資産運用会社の発行済株式の100%を保有する親会社であ
        り、本投資法人のスポンサーです。
          (注)「ネットワーク」とは、事業関係における網状の人的繋がりをいいます。以下同じです。
      (3)総合型J-REITのメリット


        総合型J-REITとして、用途・投資地域を限定せず、多種・多様な不動産を投資対象とすることに
       より、各種リスクの軽減を図り、中長期にわたり安定した収益の確保が可能になるものと見込まれ
       ます。産業界との幅広い繋がりを有し、広範なネットワークを持つ、総合商社の丸紅がスポンサー
       となっており、本投資法人は不動産関連を中心とした丸紅グループの機能も活用しながら、継続的
       かつ安定したポートフォリオ運営を目指します。
        ①用途・投資地域分散による収益の安定

          保有資産の用途・投資地域を分散させることにより、特定の用途・投資地域に由来する賃料収
          入変動の影響を軽減し、ポートフォリオ全体の収益安定化を図っています(注)。
          (注)ポートフォリオにおける用途(商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他)の投資割合については、各用途につき
            60%を上限とし、投資地域については、首都圏における投資について50%以上となること、首都圏以外の各地域経済圏におけ
            る投資については1/3を上回らないこととしています。
        ②取得機会の拡大

          特定の用途・投資地域に捉われることなく、幅広い投資対象物件の中から、高い「本源的価
          値」を有する不動産の取得を図ることにより、優良物件取得の機会が広がるものと見込まれま
          す。また、用途・投資地域の競争状況等を注視しつつ、その時点で最も有利と考えられる物件
          に投資することにより、物件取得競争が厳しい中にあっても、収益目線を堅持しつつ、継続的
          な物件取得が可能となります。
        ③スポンサーである総合商社丸紅とのシナジー

          国内有数の総合商社である丸紅グループの有する機能や広範な情報ネットワークを最大限に活
          用し、物件取得・売却、テナントリーシング、コスト低減などにつなげ、中長期にわたり安定
          的なポートフォリオの構築・運営を目指します。
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     2.新たな成長フェーズに向けて
       本投資法人は、中長期にわたり安定収益の確保を図ることを目標とし、投資対象不動産の用途及び
      投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じたポートフォリオの構築を
      図り、収益の向上と各種リスクの軽減を目指した資産運用を行っています。
       本投資法人は、上場以来、総合型J-REITの強みを生かした着実な外部成長を行い、また、本合併及
      び公募増資を通じ、資産規模を飛躍的に拡大し、更に、第26期(2016年11月期)である2016年11月29
      日公表の公募増資(以下「前回募集」といいます。)以降、好況が続く不動産市場を勘案して、戦略
      的な物件入替を実施しました。
       本投資法人は、戦略的な物件入替により質的改善・収益性向上が進展したポートフォリオをべース
      に新たな成長フェーズに向け、中長期的な投資主利益向上に資する諸施策を引き続き着実に遂行して
      いきます。
        (注1)「公募増資」とは、本投資法人が公表した日本国内外での一般募集及びそれに伴う第三者割当増資を一括して指しています。







        (注2)「期末保有物件数」とは、本投資法人が各期末時点で保有する物件数であり、保有物件数の算定にあたっては、下記の点を考慮
           しています。以下同じです。
             ・持分の追加取得を行った物件については、本投資法人としての初回の取得時に1物件の取得として計算しており、持分の
              追加取得時に新たな1物件の取得を行ったものとの計算はしていません。
             ・持分の一部売却を行った物件については、残余の持分については本投資法人が継続保有するため、持分の一部売却後も継
              続して1物件として計算しています。
        (注3)「上場以来の運用期間」とは、2003年12月22日の本投資法人の上場から第31期(2019年5月期)末までの期間をいいます。
        (注4)「新規取得(予定)物件取得後」とは、本募集が完了し、新規取得(予定)物件を全て取得した時点である2019年12月3日時点
           をいい、また、新規取得(予定)物件取得後の時点での保有物件により構成されるポートフォリオを以下「新規取得(予定)物
           件取得後ポートフォリオ」といいます。以下同じです。なお、それまでに本書に記載以外の物件の異動がないことを前提として
           いますが、実際にはそれまでに本書に記載のない物件を取得し又は保有物件を譲渡することがありえますので、その場合は上記
           と異なることがあります。新規取得(予定)物件の詳細については、後記「5.インベストメント・ハイライト (1)本募集
           について」及び「8.投資対象 (1)新規取得(予定)物件の概要」を、新規取得(予定)物件取得後ポートフォリオの詳細
           については、後記「8.投資対象 (5)ポートフォリオ全体に係る事項」をそれぞれご参照ください。
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     3.第26期(2016年11月期)以降の実績と主な取組み
      (1)分配金の安定的成長とリスク耐性の強化
        本投資法人は、利回り目線(注1)を堅持した、継続的な物件取得を進めるとともに、物件入替
       を通じた、ポートフォリオの質的改善・収益性向上に取り組んでいます。また、1口当たり分配金
       は安定的に増加しており、前回募集を実施した第26期(2016年11月期)に3,010円を分配後、第30
       期(2018年11月期)には3,473円となりました。また、第29期(2018年5月期)及び第30期(2018年
       11月期)には物件売却益の一部を分配金に加算し、投資主への利益還元を図っています。本投資法
       人は、今後も1口当たり分配金の安定成長を目指します。
        本投資法人は、リスク耐性強化の観点より、LTV(負債比率)(注2)の管理と内部留保の拡充に
       も取り組んでいます。後記「5.インベストメント・ハイライト (2)インベストメント・ハイ
       ライト ③LTVコントロール、内部留保拡充等を通じたリスク耐性の強化」記載のとおり、第26期
       (2016年11月期)末には8,963百万円であった内部留保の残高は、本書の日付現在には13,898百万
       円に達する見込みです。なお、総資産LTV(注2)についても、新規取得(予定)物件取得後には
       40.2%となる見込みであり、財務体質の強化と借入余力の確保を図っています。
          (注1)「利回り目線」とは、投資物件から見込まれる賃料収入が、物件価格、運営経費及び将来の変動リスク等に照らして適切な
             水準にあるかを慎重に検証する投資姿勢を指します。
          (注2)「LTV(負債比率)」及び「総資産LTV」の詳細については、後記「4.本投資法人の成長の軌跡 (5)本投資法人の投資
             口価格の推移及び時価総額」をご参照ください。
      (2)継続的な物件取得と物件入替

        本投資法人は、物件取得競争が激化している中、多様な取得手法により、利回り目線を堅持しつ
       つ、第26期(2016年11月期)から新規取得(予定)物件取得後まで、19物件1,226億円(取得(予
       定)価格ベース)の資産取得を行い、継続的な物件取得を実現しています。一方で、近年の不動産
       市況を勘案の上、将来の安定的な収益確保に懸念のある物件を中心に、同期間で14物件495億円
       (取得価格ベース)の物件売却を実施し、これらの戦略的な物件入替により、ポートフォリオの質
       的改善及び収益性の向上を図りました。
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      (3)プロアクティブな物件運用
        本投資法人は、碑文谷ショッピングセンター、新宿ワシントンホテル本館、ロワジールホテル&
       スパタワー那覇における大規模リニューアル工事、また、ザ・ビー六本木の隣接地取得・増築及び
       本館改修工事の実施等、戦略的な資本的支出を通じて、将来の賃料収入拡大と物件競争力の強化を
       図ってきました。また、第1・第2MT有明センタービルにおける用途変更を伴うテナントの入替、横
       浜青葉ショッピングセンター(敷地)における借地契約の終了をとらえた新賃借人誘致等の、テナ
       ントの賃料負担能力を勘案した、戦略的かつ主体的なリテナント等による賃収アップにも取り組ん
       でいます。更に、電力小売の完全自由化を契機として、丸紅新電力株式会社等を活用した電力供給
       契約の見直し、照明のLED化による電気料金の削減及びロワジールホテル&スパタワー那覇におけ
       る地下水の利用による水道料金の削減等、施設の状況に応じたコスト削減施策にも取り組んでいま
       す。このように、本投資法人及び本資産運用会社においては、プロアクティブな物件運用(注)に
       取り組み、物件のポテンシャルを最大限に引き出すべく、不断の努力を重ねてきました。
          (注)「プロアクティブな物件運用」とは、将来を見据えたテナントとの協働による大規模改修工事等、本投資法人及び本資産運用
            会社による主体的な資産価値向上施策をいいます。以下同じです。
        これらの実績で示されるように、本投資法人は1口当たり分配金を安定的に成長させながら、継

       続的な外部成長を実現し、リスク耐性の強化を図ってきました。本投資法人は、今後とも上記の取
       組みを実行しつつ、分配金成長の向上を目指し、中長期的な投資主利益の向上を目指します。
          (注1)本書の日付現在における第31期(2019年5月期)末及び新規取得(予定)物件取得後の見込値です。







          (注2)取得(予定)物件の合計は取得(予定)価格の合計額を記載、売却物件の合計は売却価格/取得価格の合計額を記載してい
             ます。
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     4.本投資法人の成長の軌跡
      (1)本投資法人の主要財務情報及び分配実績
        本投資法人は、2003年12月22日の新規上場以降、本書の日付現在までの間に、30回の決算と分配
       を行いました。この期間においては、金融・不動産市場の変動や本合併によって生じた各種諸経費
       増大等の事象も発生していますが、総合型投資方針のもと、収益性と安定性を兼ね備えたポート
       フォリオを構築し、財務体質の強化並びに本合併によって生じた負ののれんの活用等の結果、安定
       した運用及び分配の実績を有しています。
        下表は、本投資法人の第1期(2004年5月期)から第30期(2018年11月期)までの主要財務情報及
       び分配金実績です。
                                        1口当たり
                  営業収益       当期純利益       分配金総額              1口当たり分配金       期末発行済投資口
                                        当期純利益
                 (百万円)       (百万円)       (百万円)              (円)(注1)       の総口数(口)
                                       (円)(注1)
           第1期
                   2,204       1,028       1,028       2,047       2,047       83,738
         (2004年5月期)
           第2期
                   3,135       1,598       1,598       3,181       3,181       83,738
         (2004年11月期)
           第3期
                   5,320       2,339       2,339       2,439       2,439       159,843
         (2005年5月期)
           第4期
                   5,605       2,384       2,384       2,486       2,486       159,843
         (2005年11月期)
           第5期
                   5,749       2,573       2,573       2,683       2,683       159,843
         (2006年5月期)
           第6期
                   6,294       2,748       2,748       2,866       2,866       159,843
         (2006年11月期)
           第7期
                   6,407       2,806       2,806       2,926       2,926       159,843
         (2007年5月期)
           第8期
                   6,673       2,823       2,823       2,944       2,944       159,843
         (2007年11月期)
           第9期
                   7,184       3,095       3,095       3,228       3,228       159,843
         (2008年5月期)
           第10期
                   8,028       3,359       3,359       2,781       2,781       201,300
         (2008年11月期)
           第11期
                   8,393       3,683       3,683       3,049       3,049       201,300
         (2009年5月期)
           第12期
                   8,427       3,514       3,514       2,909       2,909       201,300
         (2009年11月期)
           第13期
                   8,384       3,481       3,481       2,882       2,882       201,300
         (2010年5月期)
           第14期
                   8,409       3,255       3,255       2,695       2,695       201,300
         (2010年11月期)
           第15期                16,616        4,123       11,449        2,841
                   14,912                                    1,451,319
         (2011年5月期)                 (注2)       (注2)       (注2)       (注2)
           第16期
                           4,649       5,784       2,210       2,750
                   15,552                                    2,103,383
         (2011年11月期)                  (注3)       (注3)       (注3)       (注3)
           第17期                4,849       5,784       2,305       2,750
                   15,759                                    2,103,383
         (2012年5月期)                 (注3)       (注3)       (注3)       (注3)
           第18期                4,635       5,784       2,203       2,750
                   15,973                                    2,103,383
         (2012年11月期)                  (注3)       (注3)       (注3)       (注3)
           第19期                5,251       6,339       2,277       2,750
                   16,150                                    2,305,447
         (2013年5月期)                 (注3)       (注3)       (注3)       (注3)
           第20期                6,113       6,545       2,568       2,750
                   17,416                                    2,380,181
         (2013年11月期)
                          (注3)       (注3)       (注3)       (注3)
           第21期
                   17,548        6,674       6,674       2,804       2,804      2,380,181
         (2014年5月期)
           第22期
                   18,683        7,275       7,275       2,896       2,896      2,512,246
         (2014年11月期)
           第23期                7,790       7,668       2,945       2,900
                   19,466                                    2,644,311
         (2015年5月期)                 (注4)       (注4)       (注4)       (注4)
           第24期
                           7,916       8,124       2,877       2,953
                   20,070                                    2,751,376
         (2015年11月期)                  (注3)       (注3)       (注3)       (注3)
           第25期                9,089       8,254       3,303       3,000
                   21,444                                    2,751,376
         (2016年5月期)
                          (注4)       (注4)       (注4)       (注4)
           第26期                9,348       8,888       3,165       3,010
                   22,864                                    2,953,022
         (2016年11月期)                  (注4)       (注4)       (注4)       (注4)
           第27期                10,285        9,929       3,366       3,250
                   22,982                                    3,055,087
         (2017年5月期)                 (注4)       (注4)       (注4)       (注4)
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                                        1口当たり
                  営業収益       当期純利益       分配金総額              1口当たり分配金       期末発行済投資口
                                        当期純利益
                 (百万円)       (百万円)       (百万円)              (円)(注1)       の総口数(口)
                                       (円)(注1)
           第28期                11,319       10,258        3,705       3,358
                   25,926                                    3,055,087
         (2017年11月期)                  (注4)       (注4)       (注4)       (注4)
           第29期                11,973       10,784        3,919       3,530
                   29,166                                    3,055,087
         (2018年5月期)
                         (注4、5)       (注4、5)       (注4、5)       (注4、5)
           第30期
                          11,788       10,610        3,858       3,473
                   25,733                                    3,055,087
         (2018年11月期)                (注4、5)       (注4、5)       (注4、5)       (注4、5)
        (注1)本投資法人は本合併に際し、2010年11月30日を分割の基準日とし、2010年12月1日を効力発生日として、本投資口1口につき6口
           の割合による投資口の分割(以下「本投資口分割」といいます。)を行っています。そのため、第1期から第14期における「1口
           当たり当期純利益」及び「1口当たり分配金」については、実績値を1/6倍したうえで、単位未満を切り捨てて記載しています。
           また、「1口当たり当期純利益」の数値は期中平均投資口数ではなく、期末発行済投資口の総口数を基に算出しています。その
           ため、会計上の1口当たり当期純利益の数値とは異なります。
        (注2)第15期(2011年5月期)の特別利益として「負ののれん発生益」12,492百万円が発生しており、その全額を任意積立金である
           「配当積立金(第27期(2017年5月期)以降は一時差異等調整積立金)」として積み立てました。なお、第15期(2011年5月期)
           において負ののれんを原資とする分配金への充当は行っていません。「負ののれん」の詳細については、後記「5.インベスト
           メント・ハイライト (2)インベストメント・ハイライト ③LTVコントロール、内部留保拡充等を通じたリスク耐性の強
           化 a.負ののれんの発生」をご参照ください。
        (注3)配当積立金として積み立てられた、負ののれんの一部を分配金に加算(充当)して分配を行ったため、(1口当たり)当期純利
           益と(1口当たり)分配金(総額)に差異が生じています。分配金に充当された負ののれんの金額は以下のとおりです。なお、
           「1口当たり負ののれん充当額」の数値は期中平均投資口数ではなく、期末発行済投資口の総口数を基に算出しています。
                決算期         負ののれん充当額/1口当たり負ののれん充当額
                              1,133百万円/540円
             第16期(2011年11月期)
                               934百万円/445円
             第17期(2012年5月期)
             第18期(2012年11月期)                  1,149百万円/547円
             第19期(2013年5月期)                  1,088百万円/473円
             第20期(2013年11月期)                  432百万円/182円
             第24期(2015年11月期)                  208百万円/     76円
        (注4)当期未処分利益から任意積立金である「配当準備積立金」への積み立てを行ったため、(1口当たり)当期純利益と(1口当た
           り)分配金(総額)に差異が生じています。「配当準備積立金」への積み立て状況は以下のとおりです。「配当準備積立金」の
           詳細については、後記「5.インベストメント・ハイライト (2)インベストメント・ハイライト ③LTVコントロール、内
           部留保拡充等を通じたリスク耐性の強化 c.                  純利益の一部留保(配当準備積立金及び圧縮積立金への積み立て)について」を
           ご参照ください。
                決算期             配当準備積立金への積立額
             第23期(2015年5月期)                    121百万円
                                 834百万円
             第25期(2016年5月期)
                                 459百万円
             第26期(2016年11月期)
             第27期(2017年5月期)                    431百万円
             第28期(2017年11月期)                   1,136百万円
             第29期(2018年5月期)                     77百万円
             第30期(2018年11月期)                     70百万円
        (注5)当期未処分利益から圧縮記帳処理を活用した「圧縮積立金」への積み立てを行ったため、(1口当たり)当期純利益と(1口当た
           り)分配金(総額)に差異が生じています。「圧縮積立金」への積み立て状況は以下のとおりです。「圧縮積立金」の詳細につ
           いては、後記「5.インベストメント・ハイライト (2)インベストメント・ハイライト ③LTVコントロール、内部留保拡
           充等を通じたリスク耐性の強化 c.               純利益の一部留保(配当準備積立金及び圧縮積立金への積み立て)について」をご参照く
           ださい。
                決算期              圧縮積立金への積立額
                                1,120百万円
             第29期(2018年5月期)
             第30期(2018年11月期)                   1,107百万円
      (2)1口当たり分配金の推移

        本投資法人は、第21期(2014年5月期)から第29期(2018年5月期)まで9期連続の増配を実現
       し、また第29期(2018年5月期)及び第30期(2018年11月期)においては売却益の一部を分配金に
       加算し、投資主への利益還元を実施し、第31期(2019年5月期)についても売却益の一部を分配金
       に加算する方針です。今後についても、外部成長、内部成長、財務運営戦略を着実に実行し、1口
       当たり分配金の安定成長を目指します。
      (3)資産規模及び保有物件数の拡大

        本投資法人は、総合型投資方針のもと、用途・投資地域を限定せず、豊富な投資対象物件から優
       良物件への厳選投資(注1)を継続的に行ってきました。
        2010年には、本合併によりNCIが2010年11月末時点で保有していた物件(承継物件の受入価格の
       合計:1,688億円、承継物件数:37物件。以下「NCI物件」といいます。)を承継し、飛躍的に資産
       規模が拡大しています。
        2003年の新規上場後(注2)の時点での資産規模は保有物件数12物件・取得価格合計601億円でし
       たが、上場以来約15年・30期超にわたる外部成長の結果、本書の日付現在、保有物件数120物件・
       取得価格合計6,260億円の規模にまで成長しました。本投資法人は、今後も、新規取得予定物件の
       質と収益性に十分留意しつつ、更なる資産規模の拡大を目指します。
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       (注1)「厳選投資」とは、物件の本源的価値を見定めて、また、取得基準を厳しく適用して慎重に投資判断を行う投資手法をいいます。
          以下同じです。
       (注2)「新規上場後」とは、本投資法人の2003年11月付新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に記載した12物件の取得が完了した
          「2003年12月26日」時点をいいます。
      (4)内部留保、LTV及び含み損益

        本投資法人は、当期純利益の一部を内部留保として積み立てるとともに、LTVコントロールや流
       動性確保により財務体質の強化を図ってきました。本投資法人の内部留保残高は、本書の日付現在
       には13,898百万円に達する見込みです。また、総資産LTV及びLTV(注1)も、新規取得(予定)物
       件取得後にはそれぞれ40.2%、33.9%となる見込みであり、財務体質の強化と借入余力の確保を図っ
       ています。
        更に、本投資法人の保有資産の含み損益(注2)も、新規取得(予定)物件取得後には1,290億円
       となる見込みであり、また、含み損益率(注2)も、20.4%となる見込みです。
          (注1)「総資産LTV」及び「LTV」の詳細については、後記「(5)本投資法人の投資口価格の推移及び時価総額」をご参照くださ
             い。
          (注2)「含み損益」とは、鑑定評価額の総額と帳簿価額の総額との差額であり、「含み損益率」とは、各期末時点における鑑定評
             価額の総額と帳簿価額の総額との差額を、帳簿価額の総額で除した割合です。以下同じです。それらの詳細については、後
             記「5.インベストメント・ハイライト (2)インベストメント・ハイライト ③LTVコントロール、内部留保拡充等を通
             じたリスク耐性の強化 f.継続的な優良物件取得及び効果的な運用・管理による資産価値の向上」及びそこに掲載の「<
             第1期(2004年5月期)から第30期(2018年11月期)末までの含み損益率及びLTV等の推移>」の一覧表をご参照ください。
      (5)本投資法人の投資口価格の推移及び時価総額

        本投資法人の東京証券取引所への新規上場時の公開投資口価格は48万円(本投資口分割換算後8
       万円(注))、その時価総額は382億円(新規上場時の発行済投資口の総口数79,750口に新規上場
       時の公開投資口価格48万円を乗じた総額)でしたが、上場以来の資産運用の結果として、2019年5
       月20日(月)の東京証券取引所における本投資法人の投資口価格の終値では投資口価格184,600
       円、その時価総額は5,639億円(発行済投資口の総口数3,055,087口)と、それぞれ約2.3倍、約
       14.76倍に拡大しています。
          (注)本投資法人は、2010年12月1日を効力発生日として、本投資口1口につき6口の割合による本投資口分割を行いました。
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        なお、本投資法人の上場時(2003年12月22日)から2019年5月20日までの本投資法人の投資口価
       格等の推移は以下のとおりです。
        (注1)2003年12月22日の東京証券取引所における本投資法人の投資口価格の終値及び東証REIT指数の終値をそれぞれ100として指数化





           表示したものです。
        (注2)本投資口分割を行っているため、2003年12月22日から2010年11月25日までの本投資法人投資口価格指数及び出来高については、
           本投資口1口につき6口の割合による投資口の分割が行われたものとみなして算出しています。
        また、上記のとおり、J-REITでも有数の時価総額規模にまで成長しており、2019年4月26日時点

       において、本投資法人は以下の主要なグローバル指標(インデックス)に組み入れられています
       (注)。
          ・MSCI    World    Index/MSCI       Standard     Japan    Index
          ・FTSE    EPRA/NAREIT        Global    Real   Estate    Index
          ・GPR    250  Index/GPR       250  REIT   Index
          ・S&P    Global    REIT   Index/S&P       Developed      REIT   Index
          ・Dow    Jones    Global    Select    Real   Estate    Securities       Index/Dow       Jones    Global    Select    REIT
           Index
          ・東証REIT       Core指数
          (注)2019年4月26日時点におけるグローバル指標(インデックス)への組入状況であり、本投資法人の将来における業績や市場環
            境の推移によっては、これらのグローバル指標(インデックス)から除外されることもあります。
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        本投資法人は、2003年12月22日の新規上場以降、本書の日付現在までの間に、30回の決算と分配
       を行いました。この期間においては、金融・不動産市場の変動や本合併によって生じた各種諸経費
       増大等の事象も発生していますが、総合型投資方針のもと、収益性と安定性を兼ね備えたポート
       フォリオを構築し、財務体質の強化並びに本合併によって生じた負ののれんの活用等の結果、安定
       した運用及び分配の実績を有しています。
                        <本投資法人の運用実績>

          (注1)「総資産LTV」及び「LTV」は、以下の算式により算出しています(小数点以下第2位切捨て)。








            <各期末時点>
             「総資産LTV」=有利子負債           ÷総資産×100%
                       *1
             「LTV」=有利子負債÷資産総額             ×100%
                         *2
            <本書の日付現在>
             「総資産LTV」=本書の日付現在有利子負債                 ÷本書の日付現在総資産          ×100%
                             *3          *4
            <新規取得(予定)物件取得後>

             「総資産LTV」=新規取得(予定)物件取得後有利子負債                       ÷新規取得(予定)物件取得後総資産               ×100%
                                   *5               *6
             「LTV」=新規取得(予定)物件取得後有利子負債÷新規取得(予定)物件取得後資産総額                                    ×100%
                                                *7
              *1「有利子負債」=短期借入金+1年内償還予定の投資法人債+1年内返済予定の長期借入金+投資法人債+長期借入金
              *2「資産総額」=総資産+鑑定評価額の総額-保有資産の帳簿価額の総額
              *3「本書の日付現在有利子負債」(282,884百万円)=第30期(2018年11月期)末有利子負債(257,384百万円)+同期末
                の翌日から本書の日付現在までの有利子負債増減想定額(+25,500百万円)「同期末の翌日から本書の日付現在まで
                の有利子負債増減想定額」とは、第30期(2018年11月期)末の翌日から本書の日付現在までの間に増減すると想定さ
                れる有利子負債合計額をいいます。以下同じです。
              *4「本書の日付現在総資産」(680,485百万円)=第30期(2018年11月期)末総資産(651,242百万円)+同期末の翌日か
                ら本書の日付現在までの有利子負債増減想定額(+25,500百万円)+第31期取得物件(ザ・ビー六本木(増築建
                物)、Luz武蔵小杉、グランフォンテ及び変なホテル東京                      浜松町の3物件を指します。以下同じです。)取得時にお
                ける各物件のテナント預り敷金・保証金の総額(1,136百万円)+第31期売却物件(碑文谷ショッピングセンター
                (準共有持分30%)及び太平洋セメント社宅(メゾン浮間)の2物件を指します。)の売却価格(11,440百万円)-
                第31期売却物件の不動産等売却原価及びその他売却費用の見込額(8,434百万円)-第31期売却物件売却時における
                テナント預り敷金・保証金(397百万円)
              *5「新規取得(予定)物件取得後有利子負債」(275,587百万円)=第30期(2018年11月期)末有利子負債(257,384百万
                円)+同期末の翌日から新規取得(予定)物件取得後までの有利子負債増減想定額(+18,203百万円)「同期末の翌
                日から新規取得(予定)物件取得後までの有利子負債増減想定額」とは、第30期(2018年11月期)末の翌日から新規
                取得(予定)物件取得後までの間に増減すると想定される有利子負債合計額をいいます。以下同じです。
              *6「新規取得(予定)物件取得後総資産」(684,315百万円)=第30期(2018年11月期)末総資産(651,242百万円)+同
                期末の翌日から新規取得(予定)物件取得後までの有利子負債増減想定額(+18,203百万円)+本募集における発行
                価額(10,873百万円)         +第31期以降取得(予定)物件(ザ・ビー六本木(増築建物)及び新規取得(予定)物件を
                        *8
                指します。以下同じです。)取得時における各物件の想定テナント預り敷金・保証金の総額(1,390百万円)+第31
                期売却物件の売却価格(11,440百万円)-第31期売却物件の不動産等売却原価及びその他売却費用の見込額(8,434
                百万円)-第31期売却物件売却時におけるテナント預り敷金・保証金(397百万円)
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              *7「新規取得(予定)物件取得後資産総額」(811,648百万円)=新規取得(予定)物件取得後総資産(684,315百万円)
                +第30期(2018年11月期)末鑑定評価額の総額(725,945百万円)-第31期売却物件の第30期末鑑定評価額(9,890百
                万円)-第30期(2018年11月期)末帳簿価額(598,764百万円)+第31期売却物件の第30期(2018年11月期)末帳簿
                価 額(8,276百万円)+第31期以降取得(予定)物件取得時における各物件の最新の鑑定評価額の総額(45,330百万
                円)-第31期以降取得(予定)物件取得時における各物件の想定帳簿価額の総額(43,564百万円)
              *8「本募集における発行価額」は、2019年5月20日(月)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基
                準として算出した見込額であり、一般募集における発行価額9,455百万円及び本第三者割当による新投資口発行の発
                行価額上限1,418百万円を合計した金額です。また、本第三者割当については、本第三者割当における発行口数の全
                部について、SMBC日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてSMBC日興証券株式会社
                により払込みがなされることを前提としています。
          (注2)「1口当たりNAV」は、以下の算式により算出しています(表示単位未満切捨て)。
            <第1期(2004年5月期)から第30期(2018年11月期)まで>
             「1口当たりNAV」        =各期末時点の「NAV」          ÷各期末時点発行済投資口の総口数
                    *1          *1              *1
            <第31期(2019年5月期)末時点>

             「1口当たりNAV(154,889円)」=第31期(2019年5月期)末時点の「NAV」                              ÷第31期(2019年5月期)末時点発行済投資口
                                         *2
             の総口数(3,055,087口)
            <新規取得(予定)物件取得後>
             「1口当たりNAV(156,074円)」=新規取得(予定)物件取得後の「NAV」                             ÷新規取得(予定)物件取得後の発行済投資口
                                         *3
             の総口数(3,118,337口)
                       *4
              *1 各期末時点の「NAV」(Net           Asset   Value)=当該期末時点の貸借対照表上の純資産合計+当該期末時点の保有資産に
               係る当該期末時点の鑑定評価額の総額-当該期末時点の保有資産に係る当該期末時点の帳簿価額の総額-当該期に係
               る支払分配金総額
               なお、本投資法人は、2010年12月1日を効力発生日として、本投資口1口につき6口の割合による本投資口分割を行って
               います。そのため、第1期から第14期における「1口当たりNAV」については、実績値を1/6倍したうえで、単位未満を
               切り捨てて記載しています。
              *2 第31期(2019年5月期)末時点の「NAV(473,201百万円)」=第30期(2018年11月期)末時点の「NAV」(472,599百万
               円)+第31期取得物件取得に際し取得した鑑定評価書における各物件の鑑定評価額の総額(20,900百万円)-第31期
               取得物件の取得価格の総額(19,835百万円)-(第31期売却物件の第30期末鑑定評価額(9,890百万円)-第31期売却
               物件の第30期(2018年11月期)末帳簿価額(8,276百万円))+本書の日付現在の第31期(2019年5月期)内部留保見
               込額の増加分(1,150百万円)
              *3 新規取得(予定)物件取得後の「NAV(486,692百万円)」=「第31期(2019年5月期)末時点のNAV」(473,199百万
               円)+第32期以降取得(予定)物件(ホテルヒューイット甲子園、スマイルホテルプレミアム札幌すすきの及びザ・
               スクエアホテル金沢の3物件を指します。以下同じです。)取得に際し取得した鑑定評価書における鑑定評価額の総額
               (25,250百万円)-第32期以降取得(予定)物件の取得価格の総額(22,555百万円)+一般募集おける発行価額の総
               額(9,455百万円)        +本第三者割当における発行価額の総額(1,418百万円)                       -本書の日付現在の第32期内部留保
                       *5                       *5
               見込額の減少分(76百万円)
              *4 本第三者割当における発行口数の全部について、SMBC日興証券株式会社により申込みがなされることを前提とし
               ています。
              *5 一般募集における発行価額及び本第三者割当における発行価額は、2019年5月20日(月)現在の東京証券取引所におけ
               る本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口1口当たり171,920円と仮定して算出したものです。
               また、本第三者割当については、本第三者割当における発行口数の全部について、SMBC日興証券株式会社により
               申込みがなされ、払込金額の全額についてSMBC日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としていま
               す。したがって、一般募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又
               は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、一般募
               集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の新規
               取得資産取得後の1口当たりNAVは前記よりも低くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高
               額となった場合には、一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも増加
               することとなり、実際の新規取得資産取得後の1口当たりNAVは前記よりも高くなる可能性があります。
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     5.インベストメント・ハイライト
      (1)本募集について
        ① 新規取得(予定)物件の概要
        本投資法人は、総合型投資方針のもと、2003年の新規上場以降、新規上場時を含む計11回の公募
       増資及び借入金等による資金調達を通じた資産取得や、本合併によるNCI物件の承継により、着実
       に資産規模の拡大を図ってきました。
        第31期(2019年5月期)においても積極的な取得活動を行った結果、下表に記載の6物件(以下
       「新規取得(予定)物件」といいます。)について、本書の日付現在までに取得済み又は信託受益
       権に係る譲渡契約(以下「信託受益権譲渡契約」といいます。)を締結済みであり、これらの新規
       取得(予定)物件取得後においては、資産規模は6,486億円まで増加する見込みです。
                       <新規取得(予定)物件の概要>

                                   取得(予     鑑定評価額
                                   定)価格      (注2)
                                             鑑定NOI    想定償却後
                              投資地域
     物件                                                   取得
                                  (百万円)
                                        (百万円)
            物件名称         用途    所在地                    利回り     利回り
     番号                         (注1)                         (予定)日
                                                  (注5、6)
                                             (注4、6)
                                    差額(百万円)
                                    / 乖離率(注3)
                                   12,151     12,200
                         神奈川県     首都圏                          2018年
        Luz武蔵小杉             商業施設
     A42                                        4.1%     4.0%
                          川崎市     地域                         12月28日
                                    ▲49 / ▲0.4%
                                    2,700     3,280
                          東京都                              2019年
     D30  グランフォンテ              住居        東京23区                5.6%     4.8%
                          練馬区                              4月1日
                                   ▲580 / ▲17.7%
                                    4,456     4,600
                          東京都    東京都心                          2019年
        変なホテル東京      浜松町
                     ホテル
     C17                                        4.4%     3.6%
                          港区     6区                         5月15日
                                    ▲144 / ▲3.1%
                                   13,520     14,000
                          兵庫県     地方                         2019年
     C18  ホテルヒューイット甲子園             ホテル                        5.0%     4.0%
                          西宮市    (大阪圏)                          6月25日
                                   ▲480 / ▲3.4%
                                    4,233     5,320
        スマイルホテルプレミアム                  北海道     地方                         2019年
                     ホテル
     C19                                        6.0%     4.9%
        札幌すすきの                  札幌市    (その他)                          6月28日
                                   ▲1,087 / ▲20.4%
                                                        2019年
                                    4,802     5,930
                               地方
                          石川県
     C20  ザ・スクエアホテル金沢             ホテル                        6.1%     5.1%     12月3日
                          金沢市
                             (その他)
                                   ▲1,128 / ▲19.0%
                                                        (注7)
                                   41,862     45,330
                合計/平均(注4)                             4.9%     4.2%
                                   ▲3,468 / ▲7.7%
      (注1)「東京都心6区」、「東京23区」、「首都圏地域」、「地方(大阪圏)」及び「地方(その他)」の詳細については、後記「②本募集
         の意義 <本投資法人のポートフォリオの状況(新規取得(予定)物件取得後)>」をご参照ください。
      (注2)新規取得(予定)物件の「鑑定評価額」に関し、鑑定評価時点及び鑑定評価機関については後記「8.投資対象 (2)新規取得
         (予定)物件の個別の概要」をご参照ください。
      (注3)「差額」は取得(予定)価格から鑑定評価額を差し引いた数字を記載しており、マイナス(▲)は取得価格が鑑定評価額を下回って
         いることを示しています。また、「乖離率」は差額を鑑定評価額で除して算出した数値を小数点以下第2位を四捨五入して記載してい
         ます。
      (注4)「鑑定NOI利回り」とは、「鑑定NOI」を取得(予定)価格で除して算出した数値を小数点以下第2位を四捨五入して記載しています
         (以下本書において特に注記がない限り、利回りに係る記載について同じです。)。「合計/平均」欄については、新規取得(予定)
         物件に係る「鑑定NOI利回り」を各物件の取得(予定)価格で加重平均して算出しています。なお、「鑑定NOI」とは、新規取得(予
         定)物件の各取得時に取得した鑑定評価書に記載された直接還元法による収益価格の前提となる1年間のNOIをいいます。また、
         「NOI」とは、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用(但し、減価償却費を除きます。)を控除した金額をいいます。以下同じ
         です。
      (注5)「想定償却後利回り」とは、鑑定NOIから「想定減価償却費」を控除した額を取得(予定)価格で除して算出した想定の利回りであ
         り、「合計/平均」欄については、新規取得(予定)物件に係る「想定償却後利回り」を各物件の取得(予定)価格で加重平均して算
         出しています。なお、「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、新規取得(予定)物件の各減価償却資産の耐用年数
         に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時からの1年間の減価償却費の試算値です。「想定減価償却
         費」はこのような試算値にとどまるものであり、実際の減価償却費は、新規取得(予定)物件の取得後に確定する帳簿価額に基づき
         計算されるため、新規取得(予定)物件取得後の実際の減価償却費とは異なる可能性があります。したがって、上表に記載の「想定
         償却後利回り」は、実際の数値と一致しないことがあります。
      (注6)新規取得(予定)物件の各利回りについては、鑑定評価書等に基づき算定した本書の日付現在の想定値であり、将来においても同様
         の利回りが保証されているものではありません。
      (注7)「ザ・スクエアホテル金沢」に係る信託受益権譲渡契約は、契約締結(2019年6月4日付)から1ヶ月以上経過した後である2019年12
         月3日に決済・物件引渡しが行われる契約であるため、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から
         1ヶ月以上経過した後に資金決済・物件引渡しを行うこととしている契約及びこれに類する契約)に該当します。但し、本募集によ
         る手取金を含む資金の調達がなされない場合、本投資法人は、売主への違約金等の支払なしに同契約を解除できる旨が規定されてい
         るため、本募集による手取金を含む資金の調達が完了できず、かかる売買契約に基づく売買代金の支払義務を履行できない場合にお
         いても、本投資法人が売主に対して責任を負う場合は限定的であるため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を
         与える可能性は低いものと考えています。
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        なお、新規取得(予定)物件の取得ハイライトは以下のとおりです。
             物件名称                         取得ハイライト
                        <希少性の高い立地>
                        ・JR   南武線及び横須賀線、東急東横線及び目黒線が乗り入れるターミナル駅
                         である「武蔵小杉」駅から徒歩               2 分、バスターミナル及びタクシー乗り場
                         のある東口駅前広場に面した希少性の高い立地
                        <ポテンシャルの高い商圏>
                        ・ 近年の駅周辺における大規模な再開発事業により複数のタワーマンションが
            Luz武蔵小杉
                         集積し、「住みたい街」の上位にあげられる人気エリア。現在も複数のタ
                         ワーマンションの開発計画が進行中であり、今後、周辺人口の増加とともに
                         さらに商圏の厚みが増していくものと見込む
                        <長期固定賃貸借契約による安定的なキャッシュ・フロー>
                        ・ 1・2   階を大手食品スーパー、3・4階を大手フィットネスクラブがそれぞれ
                         賃借。いずれのテナントとも長期の定期借家契約を締結しており、中長期的
                         に安定した収益を見込む
                        <豊富な生活利便施設が整う良好な住環境に立地>
                        ・ 最寄駅である西武池袋線「大泉学園」駅からターミナル駅である「池袋」駅
                         まで約    15  分と高い交通利便性を有している。最寄駅周辺には、スーパー、
                         ドラッグストア等を始めとする商業施設や金融機関、公共施設、クリニック
                         等が充実し生活利便性が高く、近隣には教育機関等も多数あり、ファミリー
                         層を中心に人気の住宅エリア
                        <ファミリーにとって安心な住居構成及び免震構造>
            グランフォンテ
                        ・全88戸がファミリータイプで、2DK+S(66.75㎡)を中心に、1DKから3LDKの
                         住居タイプ構成。また、免震構造を採用しており、建設大臣(現:国土交通
                         大臣)認定を取得
                        <1階には店舗が入居しており、幅広いテナント構成>
                        ・1  階には生活利便性を高めるヘアサロン、ドラッグストア、生花店の                               3 店
                         舗が入居
                        <インバウンド・ビジネス客の宿泊需要が期待されるエリアに立地>
                        ・ 近接する「浜松町」駅は、JR              各線が乗り入れていることに加え、羽田空港
                         へ通じる東京モノレールの発着駅であり、羽田空港及び成田空港までアクセ
                         ス可能な京浜急行線や京成線に相互乗入れをする都営浅草線・大江戸線「大
                         門」駅も近隣にあることから、国内観光・ビジネス客はもちろん、訪日外国
                         人旅行客(以下「インバウンド」といいます。)の宿泊需要を見込む
          変なホテル東京        浜松町
                        <最先端の設備・機能を備えた最新型ホテル>
                        ・4か国語対応の人間型受付ロボット(ヒューマノイド)や、館内案内や観光
                         案内を行うロボットコンシェルジュを導入している他、高品質なベッドマッ
                         トレスの採用等、利用者の利便性・快適性を追求した設備や機能を具備
                        <長期固定賃貸借契約による安定的なキャッシュ・フロー>
                        ・本ホテルオペレーターとの間で長期の定期借家契約を締結しており、中長期
                         的に安定した収益を見込む
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                        <国内外観光客の宿泊需要が見込まれる立地>
                        ・阪神甲子園球場やキッザニア甲子園といった大規模集客施設に近接し、来場
                         者ニーズの取込みが期待できる他、阪神電鉄本線が神戸と大阪梅田へ直結、
                         阪神高速「西宮」IC至近であるため、本物件もアソシエイトホテル(注)と
                         なっているユニバーサル・スタジオ・ジャパン(USJ)へも車で30分圏内で
                         あり、観光バス向け駐車場も備えるため、国内外の観光客の宿泊需要も期待
                         されるエリアに立地
                         (注)「アソシエイトホテル」とは、ユニバーサル・スタジオ・ジャパンのパートナーホテ
                           ル(提携ホテル)の一種です。
                        <幅広い顧客ニーズに合わせた施設構成>
         ホテルヒューイット甲子園
                        ・ 本館と新館を合わせた412室の客室はツインを中心に構成されており、国内
                         レジャー、インバウンドのグループニーズの取り込みが可能な客室構成。ま
                         た、付帯施設として大型朝食会場・レストラン・チャペル・フィットネスジ
                         ム等を有しており、阪神間エリア最大級のフルサービス型のシティホテルと
                         して幅広い顧客ニーズに対応
                        <固定賃料と変動賃料を組み合わせた長期賃貸借契約による安定性と成長性の
                         双方を兼ね備えたキャッシュ・フロー>
                        ・本ホテルオペレーターとの間で、固定賃料と変動賃料を組み合わせた定期借
                         家契約を締結しており、中長期的な収入の安定性に加え、将来の収益増にも
                         期待
                        <北海道随一の繁華街「すすきの」に立地>
                        ・公共交通機関への近接性に加え、札幌市のオフィス街、繁華街中心部から徒
                         歩圏にあり、宿泊客にとって極めて高い利便性を有し、インバウンドの増加
                         に伴い、今後も底堅い宿泊需要が期待される立地
                        <宿泊ニーズに応えた客室構成>
         スマイルホテルプレミアム
                        ・ ホテルは全客室(ツイン            142  室、ダブル      142  室)がダブル・オキュパン
            札幌すすきの
                         シー(2    人部屋を     2 人で利用すること)に対応可能であり、複数名での利
                         用が多いインバウンド等の宿泊需要の取り込みに適した客室構成
                        <長期固定賃貸借契約による安定的なキャッシュ・フロー>
                        ・ 本ホテルオペレーターとの間で長期の定期借家契約を締結しており、中長期
                         的に安定した収益を見込む
                        <底堅い宿泊需要が見込まれる立地>
                        ・ 金沢のメインストリートである百万石通り沿いに立地し、兼六園、近江町市
                         場等の観光スポットに近接し、バス停からも徒歩1分と観光客にとって高い
                         利便性を有している。また、2015年3月の北陸新幹線開通以降、金沢市では
                         国内の観光客に加えてインバウンドも増加が続いており、今後も底堅い宿泊
                         需要が見込まれる立地
                        <宿泊ニーズに応えた客室構成>
          ザ・スクエアホテル金沢
                        ・ 客室は加賀友禅の基調色「加賀五彩」を取り入れたツイン129室、ダブル57
                         室の計186室。平均客室面積約23㎡を有し、いずれも観光客が利用しやすい
                         ダブル・オキュパンシーに対応可能な客室構成。最上階には露天風呂・サウ
                         ナ付大浴場を擁し、高い競争力を具備
                        <豊富なホテル運営実績を有するオペレーターによる運営>
                        ・ホテル運営に関する豊富な経験・ノウハウを有しているソラーレ                               ホテルズ
                         アンド    リゾーツ株式会社による運営
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        ② 本募集の意義
        下表は、本投資法人の第30期末ポートフォリオ(注1)、第31期売却物件(注2)、新規取得(予
       定)物件及び新規取得(予定)物件取得後ポートフォリオにつき、それぞれの取得価格の合計額を
       もとに、平均NOI利回り、平均償却後利回り及び平均築年数(注3)を算出したものです。利回り目
       線を堅持しつつ、平均築年数の低下による資産の質的改善が進展しています。
            (注1)「第30期末ポートフォリオ」及び「第30期末保有物件」とは、第30期(2018年11月期)末時点において本投資法人の保
               有する物件をいいます。以下同じです。
            (注2)第31期(2019年5月期)において、帳簿価額及び鑑定評価額を上回る水準での売却を実現した「碑文谷ショッピングセ
               ンター(準共有持分30%)」及び「太平洋セメント社宅(メゾン浮間)」を以下併せて「第31期売却物件」といいま
               す。以下同じです。なお、第31期売却物件の詳細については、後記「(2)インベストメント・ハイライト                                          ①利回り
               目線を堅持した厳選投資と物件入替を通じたより強固なポートフォリオの構築                               b.第26期(2016年11月期)以降の物
               件入替実績」をご参照ください。
            (注3)「平均NOI利回り」、「平均償却後利回り」及び「平均築年数」の詳細については、下表の注記をご参照ください。
                                <本募集の効果>

       (注1)「鑑定評価額の合計」の算出に際しては、第30期(2018年11月期)末保有物件については第30期(2018年11月期)末時点を調査時








          点とする鑑定評価額又は不動産鑑定士による鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査を用い、新規取得(予定)物件に係
          る「鑑定評価額の合計」については、前記「(1)本募集について ①新規取得(予定)物件の概要 <新規取得(予定)物件の
          概要>」の表及び注記に記載の鑑定評価額に基づきそれぞれ算出しています。
          なお、第30期末保有物件のうち、第31期(2019年5月期)に売却した第31期売却物件に係る「鑑定評価額の合計」については、後記
          「(2)インベストメント・ハイライト ①利回り目線を堅持した厳選投資と物件入替を通じたより強固なポートフォリオの構
          築 b.第26期(2016年11月期)以降の物件入替実績」の表及び注記に記載の鑑定評価額に基づきそれぞれ算出しています。
          また、「鑑定評価額の合計」欄は、いずれも単位未満を切り捨てて記載しています。
       (注2)第30期末保有物件に係る「平均NOI利回り」及び「平均償却後利回り」は、第30期末保有物件に係るそれぞれの利回りを取得価格で
          加重平均した数値です。
          新規取得(予定)物件に係る「平均NOI利回り」及び「平均償却後利回り」については、前記「(1)本募集について ① 新規取
          得(予定)物件の概要 <新規取得(予定)物件の概要>」の表及び注記に記載の「鑑定NOI利回り」及び「想定償却後利回り」に
          基づきそれぞれ算出しています。
          なお、第31期売却物件に係る「平均NOI利回り」及び「平均償却後利回り」については、売却価格に対するNOI実績値、償却後NOI実
          績値に基づき算出したそれぞれの利回りを取得価格で加重平均した数値です。
       (注3)「平均築年数」については、2019年5月末時点での各物件の築年数を取得価格で加重平均した数値です。
       (注4)2018年12月17日に取得した「ザ・ビー六本木(増築建物)」については、「新規取得(予定)物件」には含めていませんが、「新
          規取得(予定)物件取得後」には含めて算出しています。
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          また、以下の各グラフは、新規取得(予定)物件取得後時点における本投資法人のポートフォ
        リオに係る用途・投資地域別の分散状況と上位5物件のポートフォリオ占有割合を示したもので
        す。
            <本投資法人のポートフォリオの状況(新規取得(予定)物件取得後)>

                  投資地域別                   上位5物件
                   分散状況               ポートフォリオ占有割合
                  (注1、2)                    (注1)
          (注1)取得(予定)価格に基づいて計算しています。以下同じです。また本書において、比率については、小数点以下第2位を四捨




             五入して記載しています。そのため、記載されている比率を合算しても合計値と一致しない場合があります。以下本書にお
             いて特に注記がない限り、比率については同じです。
          (注2)「投資地域」の区分は、下表に記載のとおりです。以下同じです。
                           首都圏(注a)                         地方(注b)
                                                 政令指定都市(首都圏所在の
               東京都心6区             東京23区            首都圏地域
                                                 ものを除きます。)をはじめ
            千代田区、港区、中央区、新            東京都内23区から東京都心6            首都圏から東京都内23区を除
                                                 とする日本全国の主要都市
            宿区、渋谷区、品川区            区を除いた地域            いた地域
                                                 (周辺部を含みます。)
            (注a)「首都圏」とは、1都7県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県)をいいます。
            (注b)「地方」とは、「大阪圏:大阪府、京都府及び兵庫県」、「名古屋圏:愛知県、三重県及び岐阜県」及び「その他:
               首都圏、大阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称」をいい、それぞれ「地方(大阪圏)」「地方(名古屋圏)」及
               び「地方(その他)」と表記しています。
      (2)インベストメント・ハイライト

        本投資法人は、投資口募集にあたり、投資主価値の最大化と中長期にわたる安定的な収益の確保
       を目標としています(注)。本募集におけるインベストメント・ハイライトは以下のとおりです。
       (注)本書の日付現在における方針ないし目標であり、本投資法人の将来における業績や市場環境の推移によってはこの方針ないし目標を
          達成できないおそれがあります。
        ① 利回り目線を堅持した厳選投資と物件入替を通じたより強固なポートフォリオの構築

        ② プロアクティブな物件運用による内部成長の追求
        ③ LTVコントロール、内部留保拡充等を通じたリスク耐性(注)の強化
        ④ 多岐にわたるESG施策の実施と持続可能な開発目標(SDGs)への貢献
          (注)「リスク耐性」とは、投資法人がその資産の運用を行うにつき発生しうる様々なリスクへの耐性、すなわちリスク発生時に
             もその悪影響を極小化する様々な施策を先んじて検討し、対応することをいいます。かかる様々なリスクには、関係者に関
             するリスク、物件に関するリスク、税制に関するリスク等様々なリスクがあり、これらのリスクについては、後記「9.投
             資リスク」に記載のとおりです。
        本投資法人は、上記①から④を通じて、中長期的な投資主利益の向上を目指します。

        なお、上記インベストメント・ハイライトの詳細は以下のとおりです。
       ① 利回り目線を堅持した厳選投資と物件入替を通じたより強固なポートフォリオの構築

          本投資法人は、物件取得競争が激化している中、多様な取得手法を駆使し、利回り目線を堅持
        しつつ、継続的な物件取得を実現します。
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        a.ポートフォリオ構成の変化及び各アセットタイプの考え方
          本投資法人は、物件入替を通じて、ポートフォリオ構成を変化させています。以下のグラフは
        第25期(2016年5月期)末と新規取得(予定)物件取得後のポートフォリオ構成を比較したもの
        です。また、本投資法人が考える各アセットタイプの現在の特徴は以下のとおりです。
          (注1)maricom-ISOGO・システムプラザ横浜(敷地)ついては、その取得価格を商業施設部分とオフィスビル部分の賃貸可能面積比



             率(取得時点)に応じて按分して、それぞれを「商業施設」及び「オフィスビル」の各項目に分類しています。また、新大
             阪セントラルタワー及びSS30については、その取得価格をオフィスビル部分とホテル部分の賃貸可能面積比率(取得時
             点)に応じて按分して、それぞれを「オフィスビル」及び「ホテル」の各項目に分類しています。複数の用途を有するその
             他の物件については、取得価格全額を当該物件の主たる用途に分類しています。
          (注2)「サブセクター」とは、総合型投資方針を掲げる本投資法人のアセットタイプ(資産区分)の一つの区分(セグメント)を
             指します。「ダウンタイム」とは、テナントが退去し次のテナントが入居するまでの期間を指し、「フリーレント」とは、
             賃貸借契約において一定期間賃料が無料である契約またはその期間を指します。「ロードサイド型」とは、幹線その他の自
             動車道路に面して設置される施設の形態をいいます。「リニューアル工事」とは、建物等につき設備を更新する工事をいい
             ます。「パススルー」とは、一般に、本投資法人が保有資産を賃貸するに際し、エンドテナントとの間にはいるマスター
             レッシー(賃借人兼転貸人)が賃料その他の収益を収受した限りの全額において本投資法人へ支払い形態の賃貸借契約構成
             を意味します。「クリニックモール」とは、病院・歯科医院・薬局その他の医療系のテナントが主流となるショッピング
             モール(商店街形態)を指します。
          本投資法人は、第26期(2016年11月期)以降においてもインバウンド客の着実な増加に加え、

        来年に予定される東京オリンピック・パラリンピック等のイベント需要も見込めることから、ホ
        テルセクターは中長期的に高い成長が見込めるとの判断のもと、ホテル物件を積極的に取得して
        きました。取得に当たっては、対象物件が属するエリアの需要や競合の動向を具に分析するとと
        もに、ロワジールホテル&スパタワー那覇、ザ・ビー六本木等、リノベーションや増築を通じた
        バリューアップのポテンシャルも考慮し、個別物件の特性・将来性を十分に把握した上で厳選投
        資しています。
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             <新規取得(予定)物件取得後の本投資法人の保有ホテル一覧>
                                               賃料体系
                  物件名称                  タイプ
                                                (注)
             新宿ワシントンホテル本館                     フルサービス           固定+売上歩合
              新大阪セントラルタワー                    フルサービス              固定
              東横イン品川駅高輪口                     宿泊特化             固定
                   MZビル                 宿泊特化             固定
             ホテルルートイン横浜馬車道                       宿泊特化             固定
               ホテルJALシティ那覇                    宿泊特化           固定+GOP歩合
               UUR四谷三丁目ビル                    宿泊特化          固定+売上歩合
                 四谷213ビル                  宿泊特化             固定
                ザ・ビー六本木                   宿泊特化           固定+GOP歩合
             東横イン川崎駅前市役所通                      宿泊特化          定期的増額固定
              東横イン広島平和大通                     宿泊特化          定期的増額固定
            東横イン那覇国際通り美栄橋駅                       宿泊特化          定期的増額固定
           ロワジールホテル&スパタワー那覇                       フルサービス            固定+GOP歩合
             ロイヤルパインズホテル浦和                     フルサービス            固定+GOP歩合
                   SS30               フルサービス              固定
         リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity                         フルサービス           固定+売上歩合
                ザ・ビー福岡天神                    宿泊特化           固定+GOP歩合
              変なホテル東京         浜松町            宿泊特化             固定
             ホテルヒューイット甲子園                     フルサービス            固定+GOP歩合
          スマイルホテルプレミアム札幌すすきの                          宿泊特化             固定
              ザ・スクエアホテル金沢                     宿泊特化           固定+GOP歩合
        (注)「賃料体系」は各物件のホテル部分を賃借しているホテル運営事業者との賃貸借契約における賃料体系を記載しており、「固定」
          は固定賃料のみ、「固定+売上歩合」は固定賃料に加え、ホテルの売上が一定額を超えた場合、当該超過額の一定額を賃料として
          受領できる賃料体系です。「固定+GOP歩合」は固定賃料に加え、GOPに一定料率を乗じた金額を賃料として受領できる賃料体系
          で、「GOP(Gross       Operating    Profit)」とは、ホテル事業における部門別利益(宿泊・料飲及びその他)から非配賦部門の費用
          (部門毎の営業費用に含めることのできない管理部門、営業部門等の人件費や水道光熱費等)を控除したホテル運営に係る売上高
          営業粗利益をいいます。「定期的増額固定」は固定賃料のみですが、一定年度経過する毎に段階的に当該固定賃料が増額する体系
          です。なお、「固定」と「定期的増額固定」の賃料体系を総称して「固定賃料」といい、「固定+売上歩合」と「固定+GOP歩
          合」の賃料体系を総称して「変動賃料」といいます。
        b.  第26期(2016年11月期)以降の物件入替実績

          本投資法人は、第26期(2016年11月期)以降も引き続き、不動産市場及び金融市場の動向並び
        にポートフォリオの状況を注視し、また、積極的な物件入替を通じた、ポートフォリオの質的改
        善・収益性の向上にも取り組んできました。本投資法人は、ポートフォリオ全体の構成や収益
        性、また購入希望者からの取引条件等に加え、①当該物件の賃料水準と周辺相場、②長期化して
        いる空室、テナントからの解約予告通知を受領している区画の多寡及びその内容並びに(低稼働
        の場合)稼働率回復の難易度、③周辺商圏における競合物件の所在状況及び商圏を取り巻く環
        境、④競争力回復のためのリニューアル工事実施の場合の費用対効果等、個別物件毎の将来の収
        益性を総合的に判断したうえで、物件売却を実施しています。
          本投資法人は、今後も不動産市場及び金融市場の動向並びにポートフォリオの状況を鋭意注視
        し、物件入替の可能性を検討しつつ、着実なポートフォリオ成長を図っていきます。第26期
        (2016年11月期)以降の取得物件、売却物件の概要は下表のとおりです。
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           <第26期(2016年11月期)から新規取得(予定)物件取得後までの取得物件>
                                                  取得(予定)価格
                 物件名              取得期       取得(予定)年月日
                                                    (百万円)
                                26                          7,550
        川越物流センター                               2016年6月17日
                                26                          1,200
        あすと長町デンタルクリニック                               2016年8月29日
                                26                          9,285
        くるる                               2016年9月1日
                                27                          1,750
        ケーズデンキ名古屋北店                               2016年12月1日
        グランルージュ谷町六丁目
                                27                          1,300
                                      2016年12月1日
        (旧・セントヒルズ)
        新習志野物流センターⅡ                        27                          2,590
                                      2017年1月31日
        SS30                        27                         18,200
                                      2017年3月30日
        Loop-X・M                        27                         11,200
                                      2017年4月26日
                                28                          1,960
        吉川物流センター                               2017年7月27日
        リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity                        29                         16,600
                                      2018年1月26日
                                30                          3,398
        シャトレ大手町S棟・N棟                               2018年7月3日
                                30                          3,000
        ザ・ビー福岡天神                               2018年9月27日
                                30                          1,800
        武蔵村山物流センター                              2018年10月30日
        ザ・ビー六本木(増築建物)                        31                           988
                                      2018年12月20日
        Luz武蔵小杉                        31       2018年12月28日                   12,151
                                31                          2,700
        グランフォンテ                               2019年4月1日
        変なホテル東京        浜松町                31                          4,456
                                      2019年5月15日
                                32                         13,520
        ホテルヒューイット甲子園                               2019年6月25日
                                32                          4,233
        スマイルホテルプレミアム札幌すすきの                               2019年6月28日
                                33                          4,802
        ザ・スクエアホテル金沢                               2019年12月3日
           <第26期(2016年11月期)から新規取得(予定)物件取得後までの売却物件>

                                             売却物件の        売却物件の
                                              取得価格        売却価格
               物件名             売却期       売却年月日
                                             (百万円)        (百万円)
                                                 1,060        1,260
                             26
        横浜相生町ビル                           2016年11月29日
                             26                    2,000        3,160
        ホテルルートイン名古屋今池駅前                           2016年11月29日
                                                 3,920        4,100
                             27
        パシフィックマークス新浦安                           2017年5月24日
                                                  769       2,912
                             28
        芦屋川西ショッピングマート                           2017年9月1日
                                                 5,400        4,970
                             28
        SK名古屋ビルディング                           2017年10月11日
                             28                    2,670        2,480
        名古屋錦シティビル                           2017年10月11日
                                                 1,140         840
        太平洋セメント社宅(習志野社宅)                     28
                                   2017年10月11日
                                                  620        600
                             28
        UURコート千葉蘇我                           2017年10月11日
                                                  480        390
                             28
        太平洋セメント東久留米寮新館                           2017年10月11日
                             28                    1,070         950
        南山コート1号館                           2017年10月11日
                                                  450        430
                             28
        南山コート2号館                           2017年10月11日
                                                11,100         6,500
                             29
        イオンモール宇城                           2018年5月24日
        碑文谷ショッピングセンター                                         7,803        14,025
                             29      2018年5月24日
        (準共有持分51%)
        碑文谷ショッピングセンター                                         2,907        5,225
                             30
                                   2018年11月1日
        (準共有持分19%)
        碑文谷ショッピングセンター                                         4,590        8,250
                             31
                                   2019年3月1日
        (準共有持分30%)
                                                 3,530        3,190
        太平洋セメント社宅(メゾン浮間)                     31
                                   2019年4月1日
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          (注)   取得(予定)     価格の   合計  額です。

          また、第25期(2016年5月期)末及び新規取得(予定)物件取得後の主要指標の変化は、下表

        のとおりです。
          <第25期(2016年5月期)末及び新規取得(予定)物件取得後の主要指標の変化>

          (注1)「修正償却後利回り」とは、「修正償却後NOI」を取得価格で除して算出した数値を小数点第2位を四捨五入して記載してい




             ます。なお、「修正償却後NOI」とは、新規取得物件において、取得時における公租公課(固定資産税・都市計画税)が取得
             簿価(資産)に計上されることにより、賃貸事業費用が過少な状態であるため、これを修正(費用化)したNOIから、減価償
             却費(新規取得(予定)物件については想定減価償却費)を控除した金額をいいます。
          (注2)新規取得(予定)物件取得後の含み益については、第30期末保有物件の第30期末鑑定評価額合計(725,945百万円)から第30
             期末時点の期末帳簿価額合計(598,764百万円)を差し引いた額から、第31期売却物件の第30期末鑑定評価額合計(9,890百
             万円)から第30期末帳簿価額合計(8,276百万円)を差し引いた額を控除し、新規取得(予定)物件の取得時鑑定評価額合計
             (45,330百万円)から取得(予定)価格合計(41,862百万円)を差し引いた金額を加えることにより算出しています。
          (注3)「実現益」については、第25期(2016年5月期)末から本書の日付現在までの物件売却による売却損益の合計額です。但し、
             第31期売却物件の売却損益は本書の日付現在の見込額により算出しています。
          なお、第31期(2019年5月期)においては、「碑文谷ショッピングセンター(準共有持分

        30%)」及び「太平洋セメント社宅(メゾン浮間)」(以下併せて「第31期売却物件」といいま
        す。)について、帳簿価額及び鑑定評価額を上回る水準での売却を実現し、ポートフォリオの質
        的改善及び収益性向上を図りました。
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                         <第31期売却物件の概要>
                 投資
                          帳簿価額(注1)        鑑定評価額(注2)               売却益(注3)
          物件名称           取得価格                       売却価格
                 地域                                        売却日
          (用途)           (百万円)                       (百万円)
                           (百万円)         (百万円)              (百万円)
                /所在地
                 東京

                 23区
                                                         2019年
                  /    4,590       5,165         6,780       8,250      2,975
                                                         3月1日
                 東京都
                 目黒区
        碑文谷ショッピ

                [売却理由]
         ングセンター
                 本物件は、竣工後40年超が経過したことから、2016年に大規模リニューアル工事を実施、同年
         (準共有持分
                 12月より新賃料による賃貸借が開始され、物件価値は大きく向上しました。新賃貸借契約によ
           30%)
                 り今後安定した運用が見込まれるものの、現況容積率が基準容積率を大きく上回る既存不適格
         (商業施設)
                 建築物であり、延床面積の減少等建替えに制限があること、及び本投資法人自身で確保できて
                 いる駐車スペースは大規模小売店舗立地法(平成10年法律第91号、その後の改正を含みま
                 す。)上求められている駐車場必要台数約600台程度に対し、敷地内駐車場の53台にとどま
                 り、駐車場に係る遵法性はテナントが賃借している隔地駐車場の土地に大きく依拠しているこ
                 と等の事情を勘案し、本物件の中長期的な安定運用には懸念なしとしない状況下、譲渡先より
                 鑑定評価額を上回る条件での購入提案を受け、好調な不動産売買取引市況を考慮し、売却する
                 ことが適切と判断しました。なお、譲渡資産の譲渡による本投資法人の業績への影響も勘案し
                 て、分配金水準を安定させるべく、譲渡先との協議を踏まえ3分割で譲渡することとしまし
                 た。
                 東京

                 23区
                                                         2019年
                  /    3,530       3,068         3,110       3,190       29
                                                         4月1日
                 東京都
        太平洋セメント
                 北区
           社宅
        (メゾン浮間)
                [売却理由]
          (住居)
                 本投資法人は、本譲渡資産を太平洋セメント株式会社に対し、定期建物賃貸借契約(契約満了
                 日:2019年10月25日)による一括賃貸をしていますが、再契約意向が不明であったため、太平
                 洋セメント株式会社退去後の代替テナント誘致のためのリーシング活動と合わせて、一般賃貸
                 マンションへの仕様変更等、多面的に検討した結果、本物件売却が本投資法人の中長期的利益
                 に適うと判断し、売却を決定しました。
        (注1)売却日時点の帳簿価額です。

        (注2)鑑定評価額は、2018年11月30日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
        (注3)本書の日付現在の見込額です。
        c.  多様な取得手法を駆使した外部成長実績

          本投資法人は、取得手法の多様化にも取り組んでおり、ザ・ビー福岡天神やザ・スクエアホテ
        ル金沢は、本資産運用会社が入手した土地情報を基に開発事業を企画し、デベロッパー等に持ち
        込むことにより、完成物件を入札等を経ずに取得した事例です。今後も、本投資法人は、上場以
        来の資産運用で培った知見や丸紅グループの機能・ノウハウ等も活用し、取得手法に工夫を凝ら
        し、不動産価格が高騰している状況下においても、利回り目線を堅持しつつ、優良物件の継続的
        な取得を図っています。
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         (注)「取得時鑑定NOI利回り」とは、「ザ・ビー福岡天神」、「SS30」、「武蔵村山物流センター」及び「ザ・スクエアホテル金






            沢」においては当該物件取得時の「鑑定NOI」を、「ザ・ビー六本木」においては増築建物取得後の増築建物を含めた当該物件
            全体の「鑑定NOI」を取得価格で除して算出した数値を小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。
       ② プロアクティブな物件運用による内部成長の追求

          資本的支出やリテナント(注1)等における戦略的かつ主体的な取組みをはじめとした将来展
        望に立つ戦略的投資(注2)を通じた物件価値向上により保有資産の競争力の維持・向上を図
        り、更なる内部成長を追求します。また、本投資法人は、保有資産の特性に応じて、その用途変
        更による物件収益性の向上や主体的取組みによる物件運用コストの継続的低減を目指すととも
        に、オフィス、ホテルを中心とした賃料収入アップサイドポテンシャルの追求を図ります。本投
        資法人はマーケット動向に先んじて、賃料収入成長及びコスト削減の両面において継続的に内部
        成長を実施します。
        (注1)「リテナント」とは、物件の既存の賃借人(テナント)が退去した後に、新たな賃借人(テナント)が入居し又は入居するよう
           働きかけることを指します。以下同じです。
        (注2)「戦略的投資」とは、既存物件に関して、顧客ニーズや市況の動向に物件を適合させるため大規模改修工事や増築を行うことを
           いいます。以下同じです。
        a.内部成長を実現した主な施策

          本投資法人は市場動向を見極め、戦略的投資を通じた物件価値維持・向上、主体的なリテナン
        ト等による賃料収入の引き上げ、物件運営コスト削減等、プロアクティブな物件運用による内部
        成長の追求に取り組んでいます。
          1.戦略的投資を通じた物件価値維持・向上(バリューアップ工事)

            本投資法人は、顧客ニーズや市況の動向に物件を適合させるための大規模改修工事や増築
           をバリューアップの機会と捉え、その物件のポテンシャルを最大限に活かすべく、物件収益
           性の向上に取り組んでいます。
            本投資法人が保有するロワジールホテル&スパタワー那覇において、宴会場やディスコ等
           の低稼働区画を客室に改装し、客室数を640室に増やすとともに、団体宿泊客のニーズに対
           応すべく、朝食会場を一新させました。
            また、ホテルJALシティ那覇ではビジネス客からファミリーへの宿泊客層の変化に対応す
           べく、多人数収容可能な客室を増やすとともに、客室設備のリニューアル、バゲージ(荷
           物)カウンターの新設を実施しました。
            これらの施策により、客室単価の上昇を通じた、賃料収入の増加が実現しています。これ
           らに加え、本投資法人は2014年に取得しているザ・ビー六本木の隣接地を追加で取得し、遊
           休地と併せて新館を増築するとともに、既存建物の改修を実施しました。この結果、客室数
           が114室に増加するのみならず、ホテルの視認性が向上しました。また、客室数増加により
           ホテル運営の効率性改善も見込まれ、賃料収入の増加を招来するものと期待されます。
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          2.テナント入替による賃料増額(戦略的リテナント)




            本投資法人では、賃料収入の増加に向け、物件のポテンシャルを一層発揮させるべく、用
           途毎の状況も踏まえ、主体的な取組みをきめ細かく実施しています。
            本投資法人が保有する第1・第2MT有明センタービルは、従来、物流施設として使用されて
           いましたが、既存テナントの退去に伴い物流業以外のテナントを誘致し、施設の用途変更に
           伴い、賃料を大幅に引き上げることができました。
            また、横浜青葉ショッピングセンターにおいては、借地契約終了の機をとらえ、新賃借人
           を誘致した結果、地代の大幅上昇を実現させることができました。
          3.水道光熱費等物件運営費用の継続的な削減(コスト削減施策)




            本投資法人は、照明のLED化による消費電力の削減や電気需給契約の見直し、地下水の活
           用等、不断のコスト削減努力を通じ、物件収益性の継続的な向上を図っています。
            本投資法人が保有するロワジールホテル&スパタワー那覇においては、照明器具をLED化
           し、電気料金の削減と照明器具使用期間長期化によるコスト削減を図っています。また、モ
           ラージュ柏では、照明器具のLED化等の取り組みにより、契約電気量を削減することが可能
           となり、コスト低減に繋がっています。また、電力小売の完全自由化以降、電気受給契約の
           見直しを継続して推進しています。また、水の使用に関しても、ロワジールホテル&スパタ
           ワー那覇において水道水を一部地下水利用に切り替え、水道料金削減を図っています。
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        b.オフィス物件の運用状況
          本投資法人が保有するオフィス物件についても、好調な市況を反映して、オフィス賃料の着実
        な増額が実現しており、今後も継続的な賃収増加が見込まれます。更に、新大阪セントラルタ
        ワーの外構及び共用部(1階)のリニューアルや、パシフィックマークス新横浜等におけるグ
        リーンリース(注)の施策も実施しています。
        (注)「グリーンリース」とは、ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について
           契約や覚書等によって自主的に取り決め、その取決内容を実践することをいいます。以下同じです。
                        <テナント入替による賃収増減>

                         <賃料更改による賃収増減>




                   <リニューアル(事例)新大阪セントラルタワー>




                 <グリーンリース(事例)パシフィックマークス新横浜>




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        c.ホテル物件の運用状況
          本投資法人が保有するホテル物件については、賃料収入の安定を確保しつつ、変動賃料収入の
        アップサイドを追求しています。ホテル物件の賃料体系の推移は以下のとおりです。
                       <ホテル物件の賃料体系の推移>

          また、本投資法人が保有するホテル物件に係る2019年4月1日時点の主要指標は下表のとおりで




        す。
                      <ホテル物件主要指標(2019年4月1日時点)>

        (注1)改修期間中のホテルJALシティ那覇及びザ・ビー六本木は除きます。


        (注2)「ADR(Average         Daily   Rate)」とは、平均客室販売単価をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計(サービス料を除きます。)
           を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
        (注3)「RevPAR(Revenue           Per  Available    Room)」とは、客室売上を販売可能客室数で除して算出する販売可能客室1室当たりの売上
           を表す値であり、一日当たり販売可能客室数当たり客室売上をいいます。
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       ③ LTVコントロール、内部留保拡充等を通じたリスク耐性の強化
        本投資法人は、以下に記載する方策により、当期純利益の一部を内部留保として積み立てるとと
       もに、LTVコントロール、流動性確保等を通じた強固な財務体質構築を図り、減益リスクへの耐性
       を強め、中長期にわたる分配金水準の安定化に努めます。
        a.  負ののれんの発生
          本投資法人は、第15期(2011年5月期)に本合併による「負ののれん発生益:12,492百万円」
        を特別利益に計上し、その全額を任意積立金である「配当積立金」として留保しました。
          本投資法人はこの配当積立金(第27期(2017年5月期)以降は一時差異等調整積立金)を活用
        することにより、1口当たり分配金の水準に留意しながら、中長期的な投資主利益に配慮した資
        産運用を行ってきました。
        b.  平成27年度税制改正等に伴う一時差異等調整積立金の取崩し及び分配方針

          法人税法、租税特別措置法等の平成27年度税制改正及び投資法人の計算に関する規則の一部改
        正(以下総称して「平成27年税制改正等」といいます。)が行われ、会計基準に基づく処理方法
        と税法に基づく処理方法の相違(不一致)(以下「税会不一致」といいます。)に伴う税務上の
        ①課税の解消を目的とする一時差異等調整引当額制度及び②導管性判定式の緩和を目的とする一
        時差異等調整積立金制度が創設され、2015年4月1日付で施行されました。また、平成27年税制改
        正等を受け、一般社団法人投資信託協会の規則についても一部改正が行われました(平成27年税
        制改正等と併せて以下「本改正」と総称します。)。本改正により、本改正前に生じた負ののれ
        ん発生益に由来する配当積立金の取扱いも変更されることとなりました。
          本投資法人は、本改正に基づき、第26期(2016年11月期)決算後の配当積立金残高全額である
        7,546百万円を第27期(2017年5月期)に一時差異等調整積立金に振り替え、また第29期(2018年
        5月期)以降において新たに積み立てた一時差異等調整積立金とあわせ、各々の一時差異等調整
        積立金が積み立てられた時点の残高につき、その50年均等額にあたる各々の1%(第30期(2018
        年11月期)末時点で76百万円)以上の金額を一時差異等調整積立金が残存する限り、毎期取崩
        し、分配金に充当します。
        c.  純利益の一部留保(配当準備積立金及び圧縮積立金への積み立て)について

          一般に、投資法人においては、投資法人と投資主との間の二重課税回避のため、一定の条件
        (導管性要件)を充足する場合に投資法人の税務上の所得金額計算において、利益の配当(金銭
        の分配)の額を損金に算入することが認められており、配当(分配)に充てられない部分につい
        ては法人税等が課せられることになります。そのため本投資法人は、配当可能利益のほぼ全額を
        分配し、当該分配金は税法上の損金に算入されています。
          一方で、本合併が税務上の適格合併であったことから、NCI物件の大半において会計上の帳簿
        価額(会計簿価)と税務上の帳簿価額(税務簿価)との間に差異(会計簿価<税務簿価)が発生
        していました。このため、NCI物件を売却した際には、会計上売却益が発生する場合でも、税務
        上の所得金額計算においては減算調整が発生することがあります。また、上記の会計簿価と税務
        簿価との差異に起因して、税務上の減価償却費が会計上の減価償却費を上回ることによる減算調
        整も生じえます。これらの減算調整が発生する場合、導管性要件の一つである支払配当要件(配
        当等の額が配当可能利益の額の90%超であること)を充足する範囲内であれば法人税を課される
        ことなく会計上の利益の一部を留保することが可能です。本投資法人は上記会計及び税務上の取
        り扱い等に基づき、本書の日付現在までに3,132百万円を任意積立金である「配当準備積立金」
        に積み立てています(なお、支払配当要件を充足するために必要な金額については、上記b.の一
        時差異等調整積立金に積み立てています)。
          また、第29期(2018年5月期)及び第30期(2018年11月期)において、圧縮記帳(注1)処理を
        活用し、会計上の利益の一部(2期合計で2,228百万円)を任意積立金である「圧縮積立金」へ積
        み立てています。また、第31期(2019年5月期)も同様の措置を行うことを想定しており、第29
        期(2018年5月期)から第31期(2019年5月期)までの3期合計で3,455百万円(注2)が圧縮積立
        金として次期以降に繰り延べられる見込みです。
          この結果、第31期(2019年5月期)期末時点(注3)における本投資法人の内部留保残高は、一
        時差異等調整積立金7,310百万円、配当準備積立金3,132百万円、圧縮積立金3,455百万円(注
        2)、合計13,898百万円に達する見込みです。本投資法人は、これら内部留保を活用することに
        より、分配金減少リスクを軽減しつつ、後述の中長期的な投資法人成長に資する諸施策の実施を
        図ります。
        (注1)「圧縮記帳」とは、税法上の規定であり、有形固定資産の取得に際する収益(国庫補助金等)や一定の不動産の売却益が発生し
           た場合、その収益や売却益に対する課税を繰り延べる措置をいい、圧縮積立金についてはその繰入額を税務上減算調整すること
           により、その決算期の税負担を軽減する効果をもたせるものです。
        (注2)本書の日付現在における見込額です。
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        (注3)内部留保の計算においては、各決算期の「金銭の分配に係る計算書」に基づき、積み立て又は取り崩しが行われた後の一時差異
           等調整積立金(配当積立金)、配当準備積立金及び圧縮積立金の残高を「期末時点」として記載しています。以下同じです。
          なお、本投資法人の本合併以降の内部留保(一時差異等調整積立金(配当積立金)、配当準備

        積立金及び圧縮積立金)の推移は以下のとおりです。
                            <内部留保の推移>

                                                      (百万円)
                 一時差異等調整積立金
                                配当準備          圧縮
                                                   内部留保残高
                   (配当積立金)
                                 積立金         積立金
          第15期末
                       12,492             -         -        12,492
        (2011年5月末)
          第16期末
                       11,359             -         -        11,359
        (2011年11月末)
          第17期末
                       10,424             -         -        10,424
        (2012年5月末)
          第18期末
                       9,275            -         -         9,275
        (2012年11月末)
          第19期末
                       8,187            -         -         8,187
        (2013年5月末)
          第20期末
                       7,754            -         -         7,754
        (2013年11月末)
          第21期末
                       7,754            -         -         7,754
        (2014年5月末)
          第22期末
                       7,754            -         -         7,754
        (2014年11月末)
          第23期末
                       7,754            -         -         7,754
        (2015年5月末)
          第24期末
                       7,546            121          -         7,668
        (2015年11月末)
          第25期末
                       7,546            956          -         8,503
        (2016年5月末)
          第26期末
                       7,546          1,416           -         8,963
        (2016年11月末)
          第27期末
                       7,470          1,848           -         9,319
        (2017年5月末)
          第28期末
                       7,395          2,984           -        10,380
        (2017年11月末)
          第29期末
                       7,386          3,061         1,120          11,569
        (2018年5月末)
          第30期末
                       7,386          3,132         2,228          12,747
        (2018年11月末)
          第31期末
                       7,310          3,132         3,455          13,898
        (2019年5月末)
       (注)上記の内部留保については、各決算期における「金銭の分配に係る計算書」に基づき、積み立て若しくは取崩しが行われた後の一
          時差異等調整積立金(配当積立金)、配当準備積立金及び圧縮積立金の金額を記載しています。
       (注)第31期末(2019年5月末)の金額は、本書の日付現在の見込額です。
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        d.  内部留保の拡充と戦略的活用
          本投資法人は、分配金水準の安定に留意しながら、継続的な外部成長、ポートフォリオの質的
        改善・収益性向上を図るために、内部留保の戦略的な活用を行う方針です。なお、想定される内
        部留保の具体的な戦略的活用ケースは以下のとおりです。
       (注)本書の日付現在における第31期(2019年5月期)末の見込額です。




                         <一時差異等調整積立金取崩方針>

                            <内部留保の活用事例>


        e.  LTV低減を通じた財務体質の強化




          本募集による出資総額の増加により本投資法人のLTV(注)及び総資産LTV(注)がともに低減
        することから、借入余力が拡大しています。こうしたLTVの低減は、財務体質の強化に資すると
        ともに、外部成長余地の拡大を通じ、将来の投資主利益に繋がるものと考えます。
          (注)「LTV」及び「総資産LTV」については、前記「4.本投資法人の成長の軌跡 (5)本投資法人の投資口価格の推移及び時
             価総額」をご参照ください。
        f.  継続的な優良物件取得及び効果的な運用・管理による資産価値の向上

          本投資法人は新規上場時以来一貫して、中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産の
        取得に努めてきました。また、運用・管理においても、個別物件の収益性向上に恒常的に取り組
        んでいます。その結果、不動産市況の影響等を受けながらも、本投資法人の保有物件の鑑定評価
        額から帳簿価額を控除した差額、いわゆる含み損益は第4期(2005年11月期)以降、2008年の金
        融危機時においても、鑑定評価額が帳簿価額を上回って推移しています。
          なお、本投資法人の第1期(2004年5月期)から第30期(2018年11月期)の各期末時点における

        LTV、有利子負債残高及び総資産並びに貸借対照表計上額における保有物件の減価償却後の帳簿
        価額の総額、鑑定評価額の総額、含み損益(鑑定評価額の総額と帳簿価額の総額との差額)及び
        含み損益率並びに総資産LTVの推移は以下のとおりです。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
         <第1期(2004年5月期)から第30期(2018年11月期)末までの含み損益率及びLTV等の推移>
                                                    (単位:百万円)
                                            含み損益
                    有利子負債            帳簿価額     鑑定評価額      (鑑定評価額の       含み損益率
                LTV          総資産                              総資産LTV
                     残高           の総額      の総額    総額と帳簿価額の
                                                  (注1)
                                          総額との差額)
        第1期末
               39.3%      29,000      74,152      65,449      64,910        ▲539     ▲0.8%      39.1%
       (2004年5月末)
        第2期末
               45.7%      38,980      86,260      76,752      75,740       ▲1,012      ▲1.3%      45.1%
      (2004年11月末)
        第3期末
               32.3%      49,700     153,739      137,140      136,926        ▲214     ▲0.2%      32.3%
       (2005年5月末)
        第4期末
               30.3%      47,000     151,461      136,274      139,827        3,552      2.6%     31.0%
      (2005年11月末)
        第5期末
               35.3%      63,000     169,554      155,442      164,038        8,595      5.5%     37.1%
       (2006年5月末)
        第6期末
               34.1%      63,000     169,797      156,095      170,763        14,667      9.4%     37.1%
      (2006年11月末)
        第7期末
               35.2%      69,900     177,686      160,811      181,326        20,514      12.8%      39.3%
       (2007年5月末)
        第8期末
               35.1%      73,900     181,877      165,801      193,914        28,112      17.0%      40.6%
      (2007年11月末)
        第9期末
               41.5%      99,200     208,841      190,835      220,892        30,056      15.7%      47.5%
       (2008年5月末)
        第10期末
               40.2%     100,100      229,132      212,691      232,120        19,428      9.1%     43.6%
      (2008年11月末)
        第11期末
               42.5%     101,800      231,234      213,432      221,714        8,281      3.9%     44.0%
       (2009年5月末)
        第12期末
               42.7%     101,800      230,751      212,331      219,787        7,455      3.5%     44.1%
      (2009年11月末)
        第13期末
               43.5%     101,800      231,043      216,411      219,236        2,824      1.3%     44.0%
       (2010年5月末)
        第14期末
               43.7%     101,800      230,778      215,502      217,528        2,025      0.9%     44.1%
      (2010年11月末)
        第15期末
               56.5%     237,162      416,471      381,144      384,396        3,251      0.9%     56.9%
       (2011年5月末)
        第16期末
               46.7%     213,076      450,963      410,155      414,604        4,448      1.1%     47.2%
      (2011年11月末)
        第17期末
               47.5%     219,916      457,026      415,059      420,225        5,165      1.2%     48.1%
       (2012年5月末)
        第18期末
               48.5%     226,606      462,503      420,520      424,359        3,838      0.9%     48.9%
      (2012年11月末)
        第19期末
               48.4%     256,356      516,739      462,834      474,949        12,114      2.6%     49.6%
       (2013年5月末)
        第20期末
               47.1%     257,333      527,025      465,001      483,232        18,230      3.9%     48.8%
      (2013年11月末)
        第21期末
               46.4%     257,707      527,807      482,847      509,824        26,976      5.6%     48.8%
       (2014年5月末)
        第22期末
               44.7%     269,157      561,415      508,216      548,086        39,869      7.8%     47.9%
      (2014年11月末)
        第23期末
               40.7%     255,357      573,318      507,054      560,351        53,296      10.5%      44.5%
       (2015年5月末)
        第24期末
               39.7%     264,707      598,077      535,252      603,224        67,971      12.7%      44.2%
      (2015年11月末)
        第25期末
               41.3%     293,157      629,262      562,705      643,084        80,378      14.3%      46.5%
       (2016年5月末)
        第26期末
      (2016年11月末)         37.2%     277,407      648,105      579,993      675,774        95,780      16.5%      42.8%
        (注2)
        第27期末
       (2017年5月末)        36.7%     285,857      675,885      610,317      713,253       102,936      16.9%      42.2%
        (注2)
        第28期末
               35.1%     271,607      663,531      598,383      706,912       108,528      18.1%      40.9%
      (2017年11月末)
        第29期末
               33.3%     255,884      648,503      595,604      714,237       118,632      19.9%      39.4%
       (2018年5月末)
        第30期末
               33.0%     257,384      651,242      598,764      725,945       127,180      21.2%      39.5%
      (2018年11月末)
       (注1)「含み損益率」とは、各期末時点における鑑定評価額の総額と帳簿価額の総額との差額を、帳簿価額の総額で除した割合です。
       (注2)第26期末(2016年11月末)及び第27期末(2017年5月末)の各数値は「ザ・ビー六本木 隣接地」(以下「本隣接地」といいま
          す。)を除いて算出しています。一方で、2017年11月にザ・ビー六本木の増築工事に着手したことから、第28期(2017年11月末)
          以降、当該物件の「鑑定評価額」は、「収益還元法(開発賃貸型)」による収益価格が採用されています。
           そのため、上表の「鑑定評価額の総額」及び「期末帳簿価額の総額」については、第26期末(2016年11月末)及び第27期末
          (2017年5月末)は本隣接地を除いた数値で、第28期末(2017年11月末)以降については本隣接地を含めた数値で、それぞれ算出し
          ています。なお、本隣接地に係る第26期(2016年11月期)末時点及び第27期(2017年5月期)末時点における含み損益は、それぞれ
          56百万円の含み損(鑑定評価額329百万円、帳簿価額385百万円)、37百万円の含み損(鑑定評価額458百万円、帳簿価額495百万
          円)となります。
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        g.  インデックスへの組入れ状況

          本投資法人は2019年4月26日時点において、以下の主要なグローバル指標(インデックス)に
        組み入れられています。
          上記インデックスは、国内外の機関投資家により、様々な投資運用の際のベンチマーク指数と



        して採用されています。上記インデックスの対象銘柄の1つとして組み入れられ、それを受け、
        国内外の機関投資家の認知度の向上が可能となり、これらのインデックスをベンチマークとする
        機関投資家による投資口の新規取得が一定程度期待でき、そのため、本投資法人の投資口の売買
        に伴う流動性の更なる向上等の効果が期待できると本投資法人は考えています。
       ④ 多岐にわたるESG施策の実施と持続可能な開発目標(SDGs)への貢献

        本投資法人は、利益相反に配慮した厳格なガバナンスの構築を図るとともに、環境負荷の軽減、
       物件が所在する地域への貢献、運用効率の更なる向上等に注力し、本投資法人の持続的成長の実現
       に努めるとともに、ダイバーシティ(注)等の社会的要請への主体的対応を図ります。本投資法人
       は、厳正なガバナンスのもと、環境・社会に配慮しつつ、物件価値の最大化を目指します。
        上記のような方針のもと、本投資法人は、本資産運用会社とともに、ESG(環境・社会・ガバナ
       ンス)関連施策を推進しています。本資産運用会社においては、エネルギー使用の合理化に係る管
       理のため、「省エネ推進委員会」を設置し、外部専門家の助言も得ながら、エネルギー消費削減を
       図っています。2012年には、本投資法人の「環境方針」を制定し、ESGの取組み主体とすべく本資
       産運用会社内に「サステナビリティ委員会」を設立しました。
        また、グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(GRESB)調査には2012年から参加し
       ており、2015年から2018年まで4年連続で「Green                           Star」を獲得しています。
        更に、2017年には「サプライチェーンにおけるESG基本方針」を制定し、業務委託先等ステーク
       ホルダーとも連携しつつ、ESGにおける重要課題(マテリアリティ)への対応に注力しています。
        本投資法人は、今後も資産運用を通じ、持続可能な社会の実現に貢献すべく、ESGに主体的に取
       り組んでいきます。
       (注)「ダイバーシティ」とは、社会における多種多様な社会背景や価値観を広く受け入れ認める価値観を一般に指しており、人種・国
          籍・宗教・性別・志向・文化・言語・人的特徴や思想等の様々な広がりを受け止め共生する社会の在り方を指すことが一般です。本
          投資法人は、多種多様な価値観を広く受け入れる姿勢を保つことに共感するものです。
        a.ESGに関する重要課題(マテリアリティ)への対応

          本投資法人では、ESGに関するさまざまな課題の中で、持続可能な開発
        目標(SDGs)の考え方に基づき、不動産投資信託として検討すべき課題を
        抽出し、その中でも特に取組みを強化すべき課題を「重要課題(マテリア
        リティ)」として特定しています。それぞれの「重要課題」に対して設定
        した行動計画・目標の成果をモニタリングし、次年度の行動計画や目標を
        適宜見直しています。
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                 <2019年度に取り組む「重要課題」と関連するSDGs>
        b.サステナビリティ目標









          本投資法人は、温室効果ガス排出量が相当程度大きいとされる大規模施設の所有者として、所
        有する施設でのエネルギー使用量と延床面積等を勘案して算出される「エネルギー原単位」を、
        5年間平均で年1%削減することを目標(注)としています。削減するための具体的な方策として
        は、空調更新による高効率化、照明等更新時の高効率機器の採用等を、施設の状況に応じて適用
        していく方針です。
          (注)当該目標は毎年度の目標であり、特定の1年において、当該年度を含まない過去5年間の平均に対して年1%削減することを目
            標としているものです。
          <本投資法人保有のオフィス物件における温室効果ガス(GHG)の排出量の原単位の推移>

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        c.環境認証取得カバー率
          (注)本投資法人保有物件の延床面積の合計に対する、各環境認証を取得した物件の延床面積の合計の割合を示しています。なお、




            複数の環境認証を取得している物件については、上記「2018年5月末」及び「2019年3月末」における「物件数」及び「割合」
            の算出にあたっては、重複分を控除しています。
        d.地域社会への貢献

          地域社会への貢献の観点から、本投資法人では保有物件の敷地の地域住民への開放や、災害時
        における物件の一部貸し出し等を自治体関係者等と取り決めています。
                                      SS30

          ロワジールホテル&スパタワー那覇
        e.ESGに関するイニシアティブへの参加/外部認証・評価の取得


          本投資法人及び本資産運用会社ではESGに関するイニシアティブに参加するほか、各種外部認
        定機関から高い認証及び評価を取得しています。
          ・責任投資原則(PRI)への署名
          ・「ISO14001」認証取得
          ・GRESB評価への参加:4年連続「Green                      Star」評価取得
          ・MUFG    J-REIT向けESG評価への参加:「S」ランク取得
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        f.ESGファクトシートの発行
          本投資法人及び本資産運用会社のESGに関する主な取組みをまとめています。
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     6.本投資法人の運用戦略
      (1)運用戦略
        本投資法人は、中長期にわたる安定収益の確保を目標とし、投資対象不動産の用途・投資地域の
       双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じたポートフォリオの構築を図り、収
       益の向上と各種リスクの軽減を目指し、主として以下の運用戦略に沿って資産運用を行います。
        ① 不動産の「本源的価値」に依拠しつつ、経済情勢・不動産市場動向等に配慮した慎重な外部

          成長
          本投資法人は、用途・投資地域を分散させた総合型J-REITとして、不動産の「本源的価値」を
        重視しつつ、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた総合的な投資判断を行います。
        ② 安定的な内部成長

          稼働率を安定的に維持しつつ、テナント満足度の向上、コスト削減を推進し、中長期にわたり
        安定した内部成長を実現します。
        ③ 保守的な財務戦略

          慎重なLTV運用、長期・固定での資金調達を目指す保守的な財務戦略のもと、金融市場の変動
        に備え、財務体質を強化します。
        本投資法人は、2003年12月の上場以来の上記運用戦略を今後も堅持し、投資主利益の最大化を目

       指します。
      (2)総合型投資方針

        ① 総合型J-REITの強みを活かしたポートフォリオの構築
          特定の用途・投資地域に集中した不動産投資及び運用は、その用途・投資地域の不動産市況が
        低迷した際等に大きく収益に影響する可能性があるため、本投資法人においては、用途・投資地
        域の双方における分散投資を通じ、特定の用途・投資地域の不動産市況等が低迷する場合のリス
        クの軽減を図っています。また、投資対象不動産を特定の用途・投資地域に限定しないことの効
        果として、投資対象が広がり、多数の検討対象の中からセクター毎の競争状況を勘案して、優良
        物件を適正価格で取得する可能性を高めることができるものと考えます。さらに、1物件で複数
        の用途を有する不動産を比較的少ない競合状況下で取得する可能性が高まるものと考えます。本
        投資法人においては、上記のような総合型J-REITとしての強みを活かし、優良物件への厳選投資
        と戦略的な投資判断を通じ、中長期にわたり安定した収益の確保を目指します。
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        ② 不動産の「本源的価値」に着目した厳選投資方針
          本投資法人は、中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産を「本源的価値」を有する
        不動産と定義しており、高い「本源的価値」を有する不動産への厳選投資の実践を目指していま
        す。そのうえで、その時々の経済情勢・不動産市場動向等の外部環境等の要因も分析し、最終的
        な取得の判断を行っています。
          a. 不動産の「本源的価値」の見極め

           個別不動産の「本源的価値」の見極めにあたっては、「物件収益の成長余力」「代替テナン
          トの可能性」「将来的な用途の汎用性」及び「キャッシュ・フローの安定性」等の観点から、
          個別不動産が有する各種の要素について検証及び分析を行います。
           個別不動産が有する要素のうち不動産の「本源的価値」を決定づける第一次的要素は「立
          地」であり、第二次的要素が「スペック」「テナント」及び「契約条件」であると考えます。
           これら各要素についての検証・分析項目を例示すると以下のとおりです。

                                立 地
                         地理的位置関係、地質・地盤・土壌等の状態、
                       都市形成及び公共施設の整備の状態、商圏、地域経済等
              スペック                  テナント                  契約条件

        建物用途、構造・規模、築年数、管理体                                    賃料、契約期間、契約種類、収益性、周辺
                         信用度、テナント数、業種・業態、後継テ
        制・コスト、汎用性、容積率・建ぺい率等                                    賃料水準、テナントの業種毎の賃料負担能
                         ナント、リレーションシップ等
        の充足状況等                                    力、賃料の増額・減額の可能性等
           本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益確保を目指しており、不動産の「本源的価値」

          という概念は運用戦略上重要であると考えています。そのため本投資法人は、不動産の長期保
          有を前提とし、中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産の「本源的価値」に着目し
          て、物件の選別を行っています。
          b. 経済情勢・不動産市場動向等に応じた総合的な投資判断

           本投資法人は、投資対象不動産の用途・投資地域の双方において分散された総合型ポート
          フォリオを目指すという投資方針に基づき、多種・多様な物件を投資の検討対象としていま
          す。このような投資対象不動産の中から、上記の多面的な検討を通じ、不動産の「本源的価
          値」を見極め、投資対象不動産を厳選しています。
           また、高い「本源的価値」を有すると判断される不動産に投資する場合であっても、中長期
          にわたり安定した収益を確保するためには、投資判断を行う時点での経済情勢や不動産市場動
          向の中長期的な見通しを踏まえた総合的な投資判断を行うことが重要です。本投資法人は、こ
          うした経済情勢・不動産市場動向に留意し、その見通しを踏まえて適切な取得価格を設定し、
          この価格をもとに金融市場動向やポートフォリオ全体の構成及び収益性に与える影響等を勘案
          して、最終的な取得の是非を判断します。
        ③ 取得手法の多様化による継続的な外部成長

          a. 多様な取得手法を駆使した外部成長実績

           本投資法人は、丸紅グループからの物件取得ルートのみならず、本資産運用会社独自の機
          能・ネットワーク(注)による物件紹介ルート等を活用し、継続的な資産規模の拡大に向け
          た、多様な取組みを行っています。
           また、本投資法人の上場以来の資産運用で培った知見や丸紅グループの機能・ノウハウ等も
          活用し、取得手法に工夫を凝らし、不動産価格が高騰している状況下においても、利回り目線
          を堅持しつつ、優良物件の継続的な取得を図っています。
          (注)「本資産運用会社独自の機能・ネットワーク」とは、丸紅グループのネットワークに依拠することなく、本資産運用会社がこ
            れまでの活動を通じて独自に開発し発展させたネットワークであり、物件紹介ルート等の観点で丸紅グループとは異なる機能
            を発揮すると本投資法人が考える事業関係における網状の人的繋がりをいいます。
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                   < 第26期(2016年11月)以降新規取得(予定)物件取得後までの
                  取得物件の取得(予定)価格と取得(予定)時鑑定評価額の状況>
                                      取得
                                              取得
                                                     ディスカウン
                                     (予定)
                                             (予定)時
                                                       ト率
                     物件名
                                             鑑定評価額
                                      価格
                                                      (%)
                                             (百万円)
                                    (百万円)
                                        7,550         8,850        ▲14.7
            川越物流センター
                                        1,200         1,340        ▲10.4
            あすと長町デンタルクリニック
                                        9,285        10,400         ▲10.7
            くるる
                                        1,750         1,830         ▲4.4
            ケーズデンキ名古屋北店
            グランルージュ谷町六丁目
                                        1,300         1,400         ▲7.1
            (旧・セントヒルズ)
            新習志野物流センターⅡ                            2,590         2,600         ▲0.4
            SS30                           18,200         18,400         ▲1.1
            Loop   X・M                        11,200         11,600         ▲3.4
                                        1,960         1,970         ▲0.5
            吉川物流センター
            リーガロイヤルホテル小倉・あるある
                                       16,600         16,800         ▲1.2
            City
                                        3,398         3,490         ▲2.6
            シャトレ大手町S棟・N棟
                                        3,000         3,460        ▲13.3
            ザ・ビー福岡天神
                                        1,800         1,870         ▲3.7
            武蔵村山物流センター
                                       12,151         12,200         ▲0.4
            Luz武蔵小杉
                                        2,700         3,280        ▲17.7
            グランフォンテ
                                        4,456         4,600         ▲3.1
            変なホテル東京         浜松町
                                       13,520         14,000         ▲3.4
            ホテルヒューイット甲子園
                                        4,233         5,320        ▲20.4
            スマイルホテルプレミアム札幌すすきの
                                        4,802         5,930        ▲19.0
            ザ・スクエアホテル金沢
     (3)財務戦略及び財務状況

        本投資法人は、十分な借入余力を確保すべく、LTVをコントロールするとともに、資金調達は長
       期・固定での有利子負債によることを原則としながらも、最適な資金調達手段及び条件の選択を目
       指しています。
        また、低利かつ長期の資金調達を実現するとともに、市場の急変に対応し得る強固な財務体質の
       構築を図っています。
        ① 直近の資金調達の状況
          本投資法人の第31期(2019年5月期)末時点における有利子負債状況(有利子負債残高、有利
        子負債平均残存期間、有利子負債平均金利、有利子負債固定金利比率、コミットメントライン極
        度額等)、第29期(2018年5月期)まで及び第30期(2018年11月期)以降の資金調達の状況の比
        較並びに第27期(2017年5月期)以降の資産取得のための資金調達状況は、以下のとおりです。
                    <第31期(2019年5月期)末現在の有利子負債状況>
                                    第31期(2019年5月期)末現在
                   有利子負債残高                      2,828億円
                     摘要                 全て無担保・無保証
               有利子負債平均残存期間(注1)
                                         3.8年
               有利子負債加重平均金利(注2)                          0.53%
               有利子負債固定金利比率(注3)                          89.2%
                                     360億円(借入実績なし)
                コミットメントライン極度額
             (注1)2019年5月末時点における各有利子負債の返済又は償還までの残存期間の加重平均値であり、小数点以下第2位を四
                捨五入して記載しています。以下本書において特に注記がない限り、有利子負債に係る年限については同じです。
             (注2)2019年4月末時点における全有利子負債の融資関連費用等を含まない表面金利(利率)の加重平均値であり、小数点
                以下第3位を四捨五入して記載しています。
             (注3)金利スワップ契約を締結し、実質的に金利を固定化している変動金利借入れについては、固定金利借入れに含めて
                おり、比率の計算に当たり、小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。
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        <第29期(2018年5月期)まで及び第30期(2018年11月期)の有利子負債調達の状況>
                               第29期(2018年5月期)             第30期(2018年11月期)
                                までの調達(注1)              の調達(注2)
             有利子負債額(注1、2)                     2,255億円              318億円
            表面金利(利率)(注3、4)                       0.61%             0.40%
           実質的金利(利率)(注3、5)                       0.78%             0.54%
             借入(償還)期間(注6)
                                   7.2年             7.2年
           (注1)「第29期(2018年5月期)までの調達」とは、2018年11月末時点の有利子負債額のうち、2018年5月末までに調達が完了し
              たものを指します。
           (注2)「第30期(2018年11月期)の調達」とは、2018年11月末時点の有利子負債額のうち、2018年6月1日以降2018年11月末まで
              に調達が完了したものを指します。
           (注3)2018年11月末時点における金利(利率)の加重平均値であり、小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。
           (注4)融資関連費用及び投資法人債発行費用等を除いた利率です。
           (注5)表面金利(利率)に融資手数料及び投資法人債発行に係る手数料等を加味した利率です。
           (注6)借入(償還)期間は新規借入時及び投資法人債新規発行時の期間を指します。2018年11月末時点における借入(償還)期
              間の加重平均値であり、小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。
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         <第27期(2017年5月期)以降の資産取得のための資金調達状況(2019年5月末時点)>
                                     調達金額
                                             利率(注1)
             物件名称                調達日                          年限
                                     (百万円)
         新習志野物流センターⅡ                             2,700       0.40909%
                           2017年1月31日                            7.4年
                                       2,500       0.36909%
                                                       10.2年
                                       2,000       0.46000%
                                                       9.0年
                                       4,500       0.56933%
                                                       9.0年
                                       1,500       0.40909%
                                                       7.5年
                                       1,000       0.62420%
                                                       8.0年
              SS30
                           2017年3月30日
             (注2)
                                       1,500       0.40909%
                                                       7.0年
                                       1,000       0.44831%
                                                       5.0年
                                       1,000       0.75561%
                                                       10.0年
                                       1,000       0.52420%
                                                       8.0年
                                       1,000       0.65561%
                                                       10.0年
                                       2,500       0.39909%
                                                       10.7年
                                       2,400       0.54446%
                                                       9.2年
             LOOP-X・M
                                       1,500       0.42761%
                           2017年4月26日                            7.4年
             (注3)
                                       1,500       0.28909%
                                                       7.2年
                                       1,000       0.34189%
                                                       4.9年
           吉川物流センター                (自己資金)
        リーガロイヤルホテル小倉・
                           (自己資金)
            あるあるCity
                                       3,800       0.46500%
         シャトレ大手町S棟・N棟                  2018年7月3日                            9.2年
           ザ・ビー福岡天神                 (自己資金)
          武蔵村山物流センター                 (自己資金)
        ザ・ビー六本木(増築建物)                   (自己資金)
                                       4,000       0.32335%
                                                       7.0年
                                       3,000       0.47000%
                                                       10.0年
            Luz武蔵小杉
                           2018年12月28日
             (注4)
                                       3,000       0.39050%
                                                       8.0年
                                       2,000       0.30909%
                                                       8.5年
            グランフォンテ                (自己資金)
                                       2,500       0.29000%
                                                       5.0年
                           2019年3月29日
                                       2,000       0.39000%
                                                       7.0年
          変なホテル東京        浜松町
                                      10,000       0.44800%
                           2019年5月23日                            7.0年
         スマイルホテルプレミアム
                                      10,000       0.44800%
                           2019年5月23日                            7.0年
            札幌すすきの
        (注1)新規借入時又は投資法人債発行時の利率を記載しており、融資関連費用・投資法人債発行費用等は含みません。
        (注2)「SS30」(取得価格18,200百万円)については、上表に記載の借入金(合計17,000百万円)及び手元資金により取得していま
           す。
        (注3)「LOOP-X・M」(取得価格11,200百万円)については、上表に記載の借入金(合計8,900百万円)及び手元資金により取得してい
           ます。
        (注4)「Luz武蔵小杉」(取得価格12,151百万円)については、上表に記載の借入金(合計12,000百万円)及び手元資金により取得し
           ています。
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        ② グリーントラスト及びグリーンボンドによる資金調達
          本投資法人は、本邦初となる金銭信託のスキームを活用したグリーンファイナンス(注1)に
        よる資金調達(UURグリーントラスト)を2回実施し、同じく本邦初となる個人投資家を対象とし
        た投資法人債(リテール・グリーンボンド(愛称:グリーンゆうゆう債))(注2)を発行しま
        した。今後もかかる取組みを通じて、ESG投資に関心の高い投資家層を取り込み、本投資法人の
        低利調達、資金調達手法の多様化及びグリーンファイナンス市場におけるプレゼンス向上を目指
        します。
        (注1)「グリーンファイナンス」とは、グリーン適格資産の取得資金、グリーン適格資産の取得に要した借入金の借換資金又は投資法
           人債の償還資金等の使途に充当することを目的とする借入れ又は投資法人債の発行を指します。なお、「グリーン適格資産」と
           は、DBJ   Green   Building    認証(3つ星以上)、CASBEE不動産評価認証(Aランク以上)及びBELS評価(2つ星以上)のいずれかを
           取得済み又は取得見込みである新規及び既存の運用資産を指します。以下同じです。
        (注2)銘柄の正式名称は、「ユナイテッド・アーバン投資法人第19回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付)(グリーン
           ボンド)」であり、以下「グリーンボンド」又は「リテール・グリーンボンド」といいます。以下同じです。
        ③ 返済期限の分散状況及び今後1年以内に返済期限等を迎える有利子負債の状況



         本投資法人の2019年5月末現在における有利子負債の返済期限の分散状況、今後1年以内に返済
        期限等を迎える有利子負債並びに平均金利等及びLTVの推移は、以下のとおりです。
             <有利子負債の返済(償還)期限の分散状況(2019年5月末現在)>

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                  <今後1年の間に返済期限等を迎える有利子負債>
                 タームローン        タームローン        タームローン        タームローン        タームローン
         名称
                   52A        53A        65A        67A        63A
       借入日/発行日          2012年6月20日        2012年6月28日        2013年5月16日        2013年5月16日        2013年3月21日
      返済期限/償還期限           2019年6月20日        2019年6月20日        2019年6月20日        2019年6月20日        2019年9月20日
     借入金残高/発行残高            4,500百万円        2,200百万円        2,000百万円        1,000百万円        6,207百万円
      金利/利率(注)            0.69520%        0.96000%        0.52250%        1.05637%        0.55500%
                 タームローン        タームローン        タームローン        タームローン        タームローン
         名称
                   95A        100A         58A        61A        62A
       借入日/発行日          2014年8月29日        2014年10月2日        2013年3月15日        2013年3月21日        2013年3月21日
      返済期限/償還期限           2019年9月20日        2019年9月20日        2020年3月23日        2020年3月23日        2020年3月23日
     借入金残高/発行残高            1,200百万円        1,000百万円        4,000百万円        2,427百万円        2,417百万円
      金利/利率(注)            0.59340%        0.51125%        0.80000%        0.78000%        0.61650%
                 タームローン        タームローン
         名称
                   86A        39B
       借入日/発行日          2014年3月20日         2016年4月1日
      返済期限/償還期限           2020年3月23日        2020年3月23日
     借入金残高/発行残高            1,300百万円        1,000百万円
      金利/利率(注)            0.64000%        0.20000%
        (注)2019年5月末時点の利率を記載しており、融資関連費用等は含みません。
                    <有利子負債の平均金利等及びLTVの推移>

      (注1)「有利子負債加重平均金利」は、各時点における有利子負債全額の融資関連費用等を含まない表面金利(利率)の加重平均値です。






      (注2)「平均有利子負債コスト」は、当該期の有利子負債に係るコストを期末有利子負債残高で除して、年換算した値です。
      (注3)「LTV」及び「総資産LTV」の詳細については、前記「4.本投資法人の成長の軌跡 (5)本投資法人の投資口価格の推移及び時価
         総額」をご参照ください。
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        ④ 借入先金融機関の分散状況
          本投資法人の、2019年5月末時点の借入先金融機関の分散状況は以下のとおりであり、借入金
        残高合計は、241,384百万円です。
                 <借入先金融機関の分散状況(2019年5月末現在)>

                (注)グラフ中の金融機関名は略称を使用しています。




               <借入先金融機関別借入金残高及び比率(2019年5月末現在)>

                      借入金残高                         借入金残高
            金融機関名                 比率        金融機関名                 比率
                      (百万円)                         (百万円)
       三井住友信託銀行株式会社                         株式会社足利銀行
                        47,983     19.9%                     2,000     0.8%
       株式会社三菱UFJ銀行                 44,196     18.3%    株式会社西日本シティ銀行                 2,000     0.8%
       株式会社三井住友銀行                         野村信託銀行株式会社
                        35,959     14.9%                     2,000     0.8%
       株式会社みずほ銀行                 32,937     13.6%    東京海上日動火災保険株式会社                 2,000     0.8%
       農林中央金庫                         株式会社第四銀行
                        10,500     4.3%                     2,000     0.8%
       株式会社日本政策投資銀行                 8,500     3.5%   明治安田生命保険相互会社                 2,000     0.8%
       株式会社新生銀行                         株式会社群馬銀行
                         7,000     2.9%                     1,500     0.6%
       株式会社あおぞら銀行                 6,770     2.8%   株式会社広島銀行                 1,500     0.6%
                                 損害保険ジャパン日本興亜
       株式会社りそな銀行                 5,339     2.2%                     1,000     0.4%
                                 株式会社
       みずほ信託銀行株式会社                 4,800     2.0%   株式会社山口銀行                 1,000     0.4%
       株式会社福岡銀行                         株式会社伊予銀行
                         3,900     1.6%                     1,000     0.4%
       株式会社埼玉りそな銀行                 3,000     1.2%   太陽生命保険株式会社                 1,000     0.4%
       信金中央金庫                         株式会社京都銀行
                         3,000     1.2%                     1,000     0.4%
       全国信用協同組合連合会                 2,000     0.8%   株式会社香川銀行                  500    0.2%
       株式会社七十七銀行                         株式会社きらぼし銀行
                         2,000     0.8%                     500    0.2%
       日本生命保険相互会社                 2,000     0.8%   株式会社横浜銀行                  500    0.2%
                       借入金残高合計
                                                 241,384     100.0%
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        ⑤ コミットメントラインの状況
          本投資法人は、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保することを目的として、従前よりコ
        ミットメントラインを設定しています。本書の日付現在のコミットメントラインの状況は以下の
        とおりであり、その借入極度額総額は360億円となっています。なお、本書の日付現在、コミッ
        トメントラインに基づく借入実績はありません。なお、2019年6月26日に契約期間が終了する、
        コミットメントライン②については、同額でさらに一年間契約を更新することについて、参加金
        融機関と合意しています。
                     コミットメントライン①                    コミットメントライン②
           借入極度額              120億円                    240億円
                      株式会社三井住友銀行
                                        三井住友信託銀行株式会社
                     株式会社三菱UFJ銀行
          参加金融機関                                株式会社みずほ銀行
                     みずほ信託銀行株式会社
                                         株式会社三菱UFJ銀行
                      株式会社りそな銀行
            摘要                     無担保・無保証
           契約期間        2018年12月26日~2019年12月25日                    2018年6月26日~2019年6月26日
        ⑥ 発行体格付の状況

          本書の日付現在において、本投資法人が信用格付業者から取得している発行体格付の状況は以
        下のとおりです。これらの格付は、本投資法人の将来の信用力に関する各信用格付業者の本書の
        日付現在における意見であり、本投資口についての信用格付ではありません。本投資口につい
        て、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又
        は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
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     7.本資産運用会社における取締役の異動及び組織名称変更
      (1)本資産運用会社における取締役の異動
        本資産運用会社は、2019年3月13日開催の本資産運用会社の臨時株主総会において、新たな取締
       役の選任についての議案を決議しました。その結果、2019年4月1日より、本資産運用会社の取締役
       として、金子英二及び横山禎之が新たに就任しています。
                 新たに就任した取締役                           退任した取締役
                (2019年4月1日付)(注)                           (2019年3月31日付)
               取締役(非常勤)金子 英二                          取締役(非常勤)山本 哲司
               取締役(非常勤)横山 禎之                          取締役(非常勤)柏村 真直
          (注)新たに就任した取締役の略歴は以下のとおりです。
      役  職       氏  名                       略  歴

                    1990年4月        丸紅株式会社入社 開発建設総括部
                    1992年4月        同社 開発建設第二部
                    1998年4月        同社 開発建設第一部
                    2003年4月        同社 経営企画部
                    2004年4月        同社 経営企画部
                             兼 リスクマネジメント部
                    2005年4月        同社 都市開発部 都市開発第二課 課長
                    2006年4月        同社 都市開発部 投資企画課 課長
       取締役
             金子 英二       2008年4月        同社 都市開発部 投資企画第一課 課長
     (非常勤)
                    2011年4月        同社 開発建設事業部 不動産管理室
                            商業施設営業チーム長
                    2012年4月        ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 出向
                            チーフ・インベストメント・オフィサー付部長
                    2012年6月        同社 取締役
                             兼チーフ・インベストメント・オフィサー
                    2016年4月        丸紅米国会社
                    2019年4月        丸紅株式会社 不動産投資事業部長
                    1994年4月        丸紅株式会社入社 大阪開発建設第二部
                    1998年6月        同社 名古屋支社 開発建設部
                    2003年4月        同社 都市開発部
                    2006年2月        ヒューマックス・リート・アドバイザーズ株式会社 
                            出向
                    2006年12月        丸紅株式会社 都市開発部
                    2011年4月        ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 出向
                            リサーチ・ストラテジー・チーム 部長
                    2012年6月        同社 インベストメント・チーム 部長
       取締役
                             兼 リサーチ・ストラテジー・チーム 部長
             横山 禎之
     (非常勤)
                    2015年4月        丸紅株式会社 金融・不動産投資事業部 不動産戦略
                            室長
                    2016年4月        同社 金融・不動産投資事業部 アセットマネジメン
                            ト課長
                    2017年4月        同社 金融・不動産投資事業部 部長代理
                             兼 アセットマネジメント課長
                    2018年4月        同社 金融・不動産投資事業部 部長代理
                             兼 丸紅アセットマネジメント株式会社 出向
                    2019年4月        同社 不動産投資事業部 副部長
                             兼 丸紅アセットマネジメント株式会社 出向
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      (2)本資産運用会社における組織名称変更
        本資産運用会社は2019年4月1日付で、以下の組織名称につき、変更しています。
           変更後(2019年4月1日付)

                                          変更前
     不動産投資部                          インベストメント・チーム

     経営企画部                          リサーチ・ストラテジー・チーム
     資産運用 第1部                          アセット・マネジメント・第1チーム
     資産運用 第2部                          アセット・マネジメント・第2チーム
     資産運用 第3部                          アセット・マネジメント・第3チーム
     資産運用 第4部                          アセット・マネジメント・第4チーム
     資産管理部                          コンストラクション・マネジメント・チーム
     財務部                          ファイナンス・チーム
     経理部                          アカウンティング・チーム
     総務部                          コーポレート・オペレーション・チーム
     リスク管理部                          法務・リスク管理チーム
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        2019年4月1日以降の組織図は以下のとおりです。変更された組織名称は                                         罫で示しています。
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     8.投資対象
      (1)新規取得(予定)物件の概要
        本投資法人が、第30期(2018年11月期)に取得した「武蔵村山物流センター」以降、本書の日付
       現在までに取得を決定し又は取得済み(注1)である新規取得(予定)物件の概要は、以下のとお
       りです。
                                                  取得(予

         物件                                                取得
                                                  定)価格
            資産の種類       用途         物件名称          投資地域       所在地
         番号                                               (予定)日
                                                 (百万円)
                                            神奈川県            2018年
         A42                                          12,151
            信託受益権      商業施設     Luz武蔵小杉              首都圏地域
                                             川崎市           12月28日
                                             東京都           2019年
         D30                                           2,700
            信託受益権       住居    グランフォンテ               東京23区
                                             練馬区
                                                        4月1日
                                             東京都           2019年
         C17              変なホテル東京        浜松町                     4,456
            信託受益権       ホテル                   東京都心6区
                                             港区           5月15日
                                       地方
                                             兵庫県           2019年
         C18                                          13,520
            信託受益権       ホテル     ホテルヒューイット甲子園
                                      (大阪圏)
                                             西宮市           6月25日
                                       地方
                       スマイルホテルプレミアム                      北海道           2019年
         C19                                           4,233
            信託受益権       ホテル
                                      (その他)
                       札幌すすきの                      札幌市           6月28日
            信託受益権                           地方
                                             石川県           2019年
         C20                                           4,802
                   ホテル     ザ・スクエアホテル金沢
             (注2)                         (その他)
                                             金沢市           12月3日
                                                   41,862
                            合計
        (注1)武蔵村山物流センター取得後、2018年12月17日付にてザ・ビー六本木(増築建物)を取得しました。但し、新規取得(予定)物
           件には、ザ・ビー六本木(増築建物)を含まないものとします。以下同じです。
        (注2)ザ・スクエアホテル金沢は、本書の日付現在は信託設定されていませんが、その取得予定日までの間に、現所有者(取得先)を
           信託委託者、三井住友信託銀行株式会社を信託受託者とする信託設定をし、本投資法人は信託受益権として取得する予定です。
      (2)新規取得(予定)物件の個別の概要

        新規取得(予定)物件の個別の概要は、以下のとおりです。なお、新規取得(予定)物件の概要
       は、別途記載がない限り、本書の日付現在の時点(以下各時点を総称して「新規取得(予定)物件
       等記載時点」ということがあります。)のものです。
          ①「不動産の概要」に関する説明

          (イ)「運用資産の種類」は、本投資法人が保有する又は保有予定の運用資産の状態をいいま
             す。
          (ロ)「地番」、「面積」、「構造・規模」及び「建築時期」の各欄は、登記簿に記載されて
             いるものを記載しています。なお、坪数は1㎡を0.3025坪として計算し、小数第3位以下
             を切捨てて記載しています。
          (ハ)「取得価格」は当該不動産の取得に要した諸費用を含まない金額を記載しています。
          (ニ)「鑑定評価額」は、各物件に関し、それぞれ不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書
             に基づき記載しています。
          (ホ)「種類」は、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
          (ヘ)「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下
             「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる建物の用途及び用途地域の種
             類を記載しています。
          (ト)「容積率」及び「建ぺい率」は、原則として建築基準法(昭和25年法律第201号、その
             後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)、都市計画法等の関連法令に
             従って定められた数値を記載しています。なお、物件によっては、本書に記載の「容積
             率」及び「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合がありま
             す。
          (チ)「信託受託者」については、新規取得(予定)物件等記載時点において各物件を信託し
             ている、又は信託を予定している信託受託者を記載しています。
          (リ)「PM会社」については、新規取得(予定)物件等記載時点において各物件のプロパ
             ティ・マネジメント業務を委託している会社、又は本投資法人が今後委託を予定してい
             る会社を記載しています。
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          (ヌ)「所有形態」は、各物件に関して本投資法人又は不動産信託の受託者が保有する又は保
             有予定の権利の種類を記載しています。
          (ル)「PM会社」に記載の法人である「丸紅リアルエステートマネジメント株式会社」につい
             ては、投信法第201条第1項、投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令
             第480号、その後の改正を含みます。)第123条に定められる「利害関係人等」に該当し
             ます。
          ②「特記事項」に関する説明

            「特記事項」の記載については、新規取得(予定)物件の権利関係や利用等で重要と考え
           られる事項の他、各物件の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる
           事項に関して、「行政法規」、「権利関係等」、「境界等」、「共有者等との取り決め」及
           び「その他」等の分類により記載しています。なお、特記事項の作成にあたっては、2019年
           3月末時点を調査時点とする調査を行っており、原則として、同時点までに調査が可能で
           あった範囲で記載しています。
          (イ)「行政法規」として、法令諸規則上の制限又は規制の主なものを記載しています。
          (ロ)「権利関係等」として、権利関係等に係る負担又は制限の主なものを記載しています。
          (ハ)「境界等」として、各物件の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題があ
             る場合の主なものとその協定等を記載しています。
          (ニ)「共有者等との取り決め」として、共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は
             協定等の主なものを記載しています。
          ③「賃貸借の概要」に関する説明

          (イ)「テナントの総数」、「賃貸可能面積」、「賃貸契約面積」及び「年間賃料」は、新規
             取得(予定)物件等記載時点のデータに基づき記載しています。また、「賃貸可能面
             積」及び「賃貸契約面積」については、後記「(5)ポートフォリオ全体に係る事項」
             をご参照ください。
          (ロ)「テナントの総数」は、各物件において、直接賃貸借契約等を締結している賃借人を1
             テナントとして算出しています。但し、賃借人がエンドテナントに転貸しているサブ
             リース物件の場合で、所有者である売主(取得先)、本投資法人又は信託受託者と賃借
             人との賃貸借契約が賃料保証ではないパス・スルー型の場合、エンドテナント数を集計
             しています。また、1テナントが同一物件において複数の貸室を賃借している場合は、1
             テナントとして算出しています。
          (ハ)「年間賃料」は、円単位のデータに基づく賃貸借契約上の月額賃料(貸室賃料、共益費
             を含みます。)を12倍して千円未満を切り捨てて記載しています。なお、変動賃料は含
             まれていません。このため、本書記載の金額と、実際の年間賃料収入の総額とは必ずし
             も一致しません。なお、パス・スルー型のマスター・リース契約を締結している住宅物
             件については、新規取得(予定)物件等記載時点で有効なエンドテナントの契約上の月
             間賃料(貸室賃料及び共益費合計)を12倍して千円未満を切捨てして記載しています。
             また、テナントとの間で賃料増減額請求(借地借家法第11条及び第32条)があった場合
             においても、上記「年間賃料」から除外して算定しています。
          ④「不動産鑑定評価書の概要」に関する説明

          (イ)「不動産鑑定評価書の概要」における数値及び記載内容は、各物件に関し、それぞれ不
             動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に基づき記載しています。不動産の鑑定評価額
             は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行っ
             た不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したもの
             にとどまります。
          (ロ)同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑
             定評価の方法及び時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
          (ハ)不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証
             又は約束するものではありません。
          (ニ)各物件に関する鑑定評価は、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定
             所により行われていますが、本投資法人と当該各鑑定機関との間に、利害関係はありま
             せん。
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      ■ 物件番号A42:Luz武蔵小杉

     [不動産の概要]

                                        鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄筋コンクリート造
     運用資産の種類       不動産を信託する信託の受益権                   構造・規模
                                        陸屋根地下1階付5階建
                               建築時期         2008年4月
                 神奈川県川崎市中原区新丸子東三
             地  番
                 丁目1100番4、5、14
                               取得日         2018年12月28日
     所在
                               取得価格         12,151,000千円
             住居表示     神奈川県川崎市中原区新丸子東三
             (注1)    丁目1100番地4、5、14
                               鑑定評価額         12,200,000千円
     種類       店舗・診療所・スポーツジム・駐車場                   信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
     用途地域       商業地域                   PM会社         丸紅リアルエステートマネジメント株式会社
     容積率
             400%                   地震PML         11%
     建ぺい率       80%                   代表的テナント         (注2)
             土地:   6,104.63㎡(1,846.65坪)
                                        土地:所有権
     面積                          所有形態
             建物:12,223.72㎡(3,697.67坪)                            建物:所有権
             (行政法規)
            ・本物件は、建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。)第86条第1項に基づく一団地認定を基に建築
             規制(接道義務、容積率制限、建ぺい率制限及び日影規制等)の緩和適用を受けて建築されています。今後本土地上に建
             築物等を建築する場合には一団地全体の使用容積率が容積率の最高限度を超えることができない等の一定の制限がありま
             す。
     特記事項       ・本物件は、川崎市中原区の地区計画に定められた区域内に所在することから、建築物の用途、高さ及び容積率等の制限が
             定められています。
             (権利関係等)
            ・本物件の土地の全部に対して、上記一団地認定に係る一体的利用を主な目的とし、地役権が設定されています。
            ・本物件の土地の一部に対して、鉄道敷設を目的とし、東日本旅客鉄道株式会社を地上権者とする地上権が設定されていま
             す。
     (注1)本物件の所在地は、住居表示が未実施であるため、建物の登記簿上表示されている所在を記載しています。
     (注2)テナント名を開示することにつきテナントの同意を得られていないことから、記載していません。
     [賃貸借の概要]

                                                   (2019年3月31日時点)
     テナントの総数              2              賃貸可能面積              8,272.58㎡
     年間賃料              503,524千円              賃貸契約面積              8,272.58㎡
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     [物件画像及び位置図]
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     [不動産鑑定評価書の概要]
                                                      (単位:千円)
           物件名称             Luz武蔵小杉               鑑定機関           株式会社谷澤総合鑑定所
          鑑定評価額                            価格時点             2018年12月1日
                        12,200,000
              項目             内容                  根拠等
      収益価格                   12,200,000                    -
       直接還元法による収益価格                   12,400,000                    -
        (1)運営収益
                           679,752                  -
         (有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥)
          ① 潜在総収益
                               取得予定資産の競争力、現行賃貸借状況及び市場環境等を踏まえ査定。
                           548,612
            賃料収入、共益費収入
          ② 水道光熱費収入                 92,321    過去実績の推移等を参考に査定。
          ③ 駐車場収入                 31,752    過去実績の推移等を参考に査定。
          ④ その他収入                  7,065   対象不動産の競争力、現行賃貸借状況及び市場環境等を踏まえ査定。
                               取得予定資産の競争力、現行賃貸借状況及び入退去予定、市場環境等より、
          ⑤ 空室損失相当額                   0
                               空室相当額を査定。
          ⑥ 貸倒損失相当額                   0 賃借人の状況等を勘案し、貸し倒れ損失の計上は不要であると判断。
        (2)運営費用
                           178,462                  -
         (⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭)
          ⑦ 維持・管理費                 28,292    業務委託契約内容、過去実績の推移等を勘案し査定。
          ⑧ 水道光熱費                     過去実績の推移等を参考に査定。
                           76,438
                               建物維持管理状況、品等、築年数等を考慮し、エンジニアリング・レポート
          ⑨ 修繕費                  1,500   記載の長期修繕費に基づく年間査定額について、多数の類似事例による検証
                               を加えて査定。
          ⑩ 公租公課                 69,085    2018年度公租公課資料に基づき査定。
                               プロパティマネジメント委託契約書に基づく業務委託契約内容等を勘案し査
          ⑪ プロパティマネジメントフィー
                            2,160
                               定。
          ⑫ テナント募集費用等                   0 業務委託契約内容、過去実績の推移等を勘案し査定。
          ⑬ 損害保険料                  306  保険料見積りに基づき査定。
          ⑭ その他費用                  679  過去実績の推移等を参考に査定。
        (3)運営純収益
                           501,289                  -
         (NOI(1)-(2))
                               取得予定資産の競争力、市場環境等から新規契約時における敷金等の金額を
        (4)一時金の運用益                   10,983    査定のうえ、近時における金融資産の収益率、将来の経済予測等より運用利
                               回りを1%と査定。
                               建物維持管理状況、品等、築年数等を考慮し、エンジニアリング・レポート
        (5)資本的支出
                               記載の長期修繕費に基づく年間査定額について、多数の類似事例による検証
                            3,750
         (経常的な修繕費を含む)
                               を加えて査定。
        (6)正味純収益
                           508,522                  -
         (NCF(3)+(4)-(5))
                               直近の取引事例と比較検討を行った取引事例による還元利回りを基礎に、不
        (7)還元利回り                    4.1%   動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも留意し、取
                               得予定資産の還元利回りを査定。
       DCF法による収益価格                   12,100,000                    -
         割引率(1~10年度)                   3.8%                 -
           (11年度)                4.1%                 -
         最終還元利回り
                            4.2%                 -
      積算価格                   12,100,000     土地比率94.1%、建物比率5.9%
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                        特になし
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      ■ 物件番号D30:グランフォンテ

     [不動産の概要]

                                        鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
     運用資産の種類       不動産を信託する信託の受益権                   構造・規模
                                        (附属建物:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建)
                               建築時期         1998年10月
                 東京都練馬区東大泉六丁目630番
             地  番
                 52・54、631番7・8・11(注)
                               取得日         2019年4月1日
     所在
                               取得価格         2,700,000千円
             住居表示     東京都練馬区東大泉六丁目49番2号
                               鑑定評価額         3,280,000千円
     種類                          信託受託者         みずほ信託銀行株式会社
             店舗・共同住宅(附属建物:物置)
     用途地域       近隣商業地域/第一種中高層住居専用地域                   PM会社         東急住宅リース株式会社
     容積率       300%/150%                   地震PML         1%
     建ぺい率       80%/50%                   代表的テナント         ウエルシア薬局株式会社
                                        土地:所有権
             土地:4,132.97㎡(1,250.22坪)(注)
     面積                          所有形態
             建物:6,983.30㎡(2,112.44坪)
                                        建物:所有権
             (附属建物:64.24㎡)
     特記事項       特記すべき事項はありません。
     (注)本物件の敷地の一部(54.35㎡)については、建築基準法第42条第1項第5号で定められた位置指定道路の拡幅部分として指定されてお
        り、当該道路上の建物の建築制限(同法第44条第1項)及び私道の変更又は廃止の制限(同法第45条第1項)を受けています。
     [賃貸借の概要]

                                                   (2019年3月31日時点)
     テナントの総数              88              賃貸可能面積              6,268.24㎡
     年間賃料              170,825千円              賃貸契約面積              6,073.29㎡
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     [物件画像及び位置図]
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     [不動産鑑定評価書の概要]
                                                      (単位:千円)
           物件名称            グランフォンテ               鑑定機関           株式会社谷澤総合鑑定所
          鑑定評価額              3,280,000              価格時点             2019年3月10日
              項目             内容                  根拠等
      収益価格                    3,280,000                   -
       直接還元法による収益価格
                          3,360,000                   -
        (1)運営収益
                           192,980                  -
         (有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥)
          ① 潜在総収益                     取得予定資産の競争力、現行賃貸借状況、入退去予定及び市場環境等を踏ま
                           184,543
            賃料収入、共益費収入                     え査定。
          ② 水道光熱費収入                   0 類似事例等により査定。
          ③ 駐車場収入                     過去実績の推移等を参考に査定。
                           18,144
          ④ その他収入                  4,963   取得予定資産の競争力、市場環境、過去実績の推移等を踏まえ査定。
                               取得予定資産の競争力、過去実績の推移及び市場環境等より、空室相当額を
          ⑤ 空室損失相当額                 14,670
                               査定。
          ⑥ 貸倒損失相当額                     敷金等により担保されるため、貸し倒れ損失は非計上。
                             0
        (2)運営費用
                           40,991                  -
         (⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭)
          ⑦ 維持・管理費                     業務委託契約内容、過去実績の推移等を勘案し査定。
                            7,521
          ⑧ 水道光熱費                  3,008   過去実績の推移等を参考に査定。
                               エンジニアリング・レポートを参考に築年、類似事例、建物維持管理状況、
          ⑨ 修繕費                  8,286
                               品、専用部グレード等を勘案して査定。
          ⑩ 公租公課                     2018年度公租公課資料に基づき、負担調整措置等を考慮の上、査定。
                           11,657
          ⑪ プロパティマネジメントフィー                  3,762   賃貸管理運営業務の提案書に基づく業務委託契約内容に基づき査定。
          ⑫ テナント募集費用等                  6,284   業務委託契約内容に基づき査定。
          ⑬ 損害保険料                  276  保険料見積りに基づく。
          ⑭ その他費用                     類似事例等を参考に査定。
                            192
        (3)運営純収益
                           151,989                  -
         (NOI(1)-(2))
                               取得予定資産の競争力、市場環境等から新規契約時における敷金等の金額を
        (4)一時金の運用益                    318  査定のうえ、近時における金融資産の収益率、将来の経済予測等より運用利
                               回りを1%と査定。
        (5)資本的支出                       エンジニアリング・レポートを参考に築年、類似事例、建物維持管理状況、
                            7,640
                               品、専用部グレード等を勘案して査定。
         (経常的な修繕費を含む)
        (6)正味純収益
                           144,668                  -
         (NCF(3)+(4)-(5))
                               近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比
        (7)還元利回り                       較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係に
                            4.3%
                               も留意の上、査定。
       DCF法による収益価格
                          3,240,000                   -
         割引率                   4.4%                 -
         最終還元利回り                   4.5%                 -
      積算価格                    3,250,000     土地比率70.7%、建物比率29.3%
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                        特になし
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      ■ 物件番号C17:変なホテル東京                      浜松町

     [不動産の概要]

     運用資産の種類       不動産を信託する信託の受益権                   構造・規模         鉄骨造陸屋根14階建
                               客室数         118室
             地  番
                 東京都港区浜松町一丁目123番9
                               建築時期         2018年3月
     所在                          取得日         2019年5月15日
                               取得価格         4,456,081千円
             住居表示     東京都港区浜松町一丁目24番11号
                               鑑定評価額         4,600,000千円
     種類       ホテル・診療所                   信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
     用途地域       商業地域                   PM会社         丸紅リアルエステートマネジメント株式会社
     容積率       600%                   地震PML         14.8%
     建ぺい率       80%                   代表的テナント         H.I.S.ホテルホールディングス株式会社
             土地: 365.81㎡(110.65坪)                            土地:所有権
     面積                          所有形態
                                        建物:所有権
             建物:2,293.64㎡(693.82坪)
     特記事項       特記すべき事項はありません。
     [賃貸借の概要]

                                                   (2019年3月31日時点)
     テナントの総数                            賃貸可能面積
                   1                            2,293.64㎡
     年間賃料              (注)              賃貸契約面積              2,293.64㎡
     (注)「年間賃料」については、開示につきテナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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     [物件画像及び位置図]
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     [不動産鑑定評価書の概要]
                                                      (単位:千円)
                     変なホテル東京      浜松町
           物件名称                           鑑定機関         一般財団法人日本不動産研究所
          鑑定評価額              4,600,000              価格時点             2018年12月1日
              項目             内容                  根拠等
      収益価格                    4,600,000                   -
       直接還元法による収益価格
                          4,670,000                   -
        (1)運営収益                 非開示(注)                    -
        (2)運営費用                 非開示(注)                    -
        (3)運営純収益
                           196,426                  -
         (NOI(1)-(2))
        (4)一時金の運用益                 非開示(注)                    -
                               建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものであ
        (5)資本的支出
                               るが、今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不
                            1,700
         (経常的な修繕費を含む)                      動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートに
                               おける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定。
        (6)FF&Eリザーブ                 非開示(注)                    -
        (7)正味純収益
                           191,436                  -
         (NCF(3)+(4)-(5)-(6))
                               還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、取得予定
                               資産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減する
        (8)還元利回り                    4.1%
                               とともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を考案の
                               うえ査定。
       DCF法による収益価格                   4,520,000                   -
         割引率                   3.9%                 -
         最終還元利回り                   4.3%                 -
      積算価格
                          3,400,000     土地比率64.5%、建物比率35.5%(家具・什器・備品等は建物に含む。)
                               収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                        を有すると判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を
                               決定
     (注)本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開示として
       います。
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      ■ 物件番号C18:ホテルヒューイット甲子園

     [不動産の概要]

                                        鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付
                                        14階建
     運用資産の種類       不動産を信託する信託の受益権                   構造・規模(注1)         (附属建物:①鉄骨造陸屋根8階建、
                                             ②鉄筋コンクリート造陸屋根平家建)
                                        (注2)
                               客室数         412室
                 兵庫県西宮市甲子園高潮町8番1、                       1992年8月
             地  番                   建築時期
                 22番1、23番1、28番1、29番1                       (附属建物:①2018年7月、②1992年8月)(注2)
     所在
                               取得予定日         2019年6月25日
                               取得予定価格         13,520,000千円
             住居表示     兵庫県西宮市甲子園高潮町3番30号
                               鑑定評価額         14,000,000千円
             ホテル、車庫
     種類                          信託受託者         みずほ信託銀行株式会社
             (附属建物:①ホテル、②ポンプ室)(注2)
     用途地域       近隣商業地域                   PM会社         丸紅リアルエステートマネジメント株式会社
     容積率       300%                   地震PML         9%(本館:9% 新館:8%)
     建ぺい率       80%                   代表的テナント         ロテルド甲子園株式会社
             土地:14,997.27㎡(4,536.67坪)                            土地:所有権
             建物:29,537.39㎡(8,935.06坪)
     面積                          所有形態
             (附属建物:①6,543.65㎡、②23.02㎡)                            建物:所有権
             (注2)
            (行政法規)
            ・本物件は西宮市甲子園球場地区建築条例に基づき特別用途地区(甲子園球場地区)に所在することから、建築物の建築及
             び用途変更に関し、制限及び緩和が定められています。
            ・本物件は西宮市都市景観条例に基づく景観計画区域(ハ区域)に所在することから、一定規模以上の建築物の建築に関
     特記事項
             し、景観形成基準が定められています。
            ・本物件は高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律に基づく重点整備地区(阪神甲子園駅周辺地区)に所在
             することから、建築物の用途や規模に応じて建築物移動等円滑化基準が定められています。
            ・本物件は大阪国際(伊丹)空港の円錐表面区域に所在することから、建築物の高さについて一定の制限があります。
     (注1)本件建物(ホテル棟本館)の高さは52mです。当該建物建築後である2007年に本物件の所在地に建物の高さ制限(最高高度:20m)が
        導入されたため、当該建物は本書の日付現在で既存不適格となっています。
     (注2)本物件の附属建物には、ホテル棟新館及びポンプ室が含まれており、ホテル棟新館を①、ポンプ室を②として記載しています。
     [賃貸借の概要]

                                                   (2019年3月31日時点)
     テナントの総数              2              賃貸可能面積              36,104.06㎡
     年間賃料              (注)              賃貸契約面積              36,104.06㎡
     (注)「年間賃料」については、開示につきテナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     [物件画像、アクセスイメージ図、参考資料及び位置図]
     出所:合同会社ユー・エス・ジェイ(旧:株式会社ユー・エス・ジェ                             出所:関西エアポート株式会社公表の2019年3月26日付「2018年度利用













       イ)公表の「平成21年3月期決算短信(非連結)」並びに2017年3                             状況(4月-2月)及び2019年夏期スケジュールについて」に基づ
       月17日付及び2017年5月15日付の各ニュースリリースに記載のユ                             き本資産運用会社にて作成
       ニバーサルスタジオ・ジャパンの年度別入場者数に基づく。                          (注1)上表は、関西国際空港における各年の夏期スケジュールのうち
                                     ピーク月におけるフルサービスキャリア(FSC)及びローコス
                                     トキャリア(LCC)それぞれの1週間当たりの就航便数を示した
                                     ものです。フルサービスキャリア(FSC)及びローコストキャ
                                     リア(LCC)の区分は関西エアポート株式会社の区分にした
                                     がっています。
                                  (注2)2019年における就航便数は、2019年3月26日時点における見込
                                     値であり、実績値と異なる可能性があります。
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     [不動産鑑定評価書の概要]
                                                      (単位:千円)
           物件名称          ホテルヒューイット甲子園                 鑑定機関           株式会社谷澤総合鑑定所
          鑑定評価額             14,000,000              価格時点             2019年5月1日
              項目             内容                  根拠等
      収益価格                   14,000,000
                                             -
       直接還元法による収益価格
                         14,100,000
                                             -
        (1)運営収益                 非開示(注)
                                             -
        (2)運営費用                 非開示(注)
                                             -
        (3)運営純収益
                           672,509
                                             -
         (NOI(1)-(2))
        (4)一時金の運用益                 非開示(注)
                                             -
        (5)資本的支出
                         非開示(注)
                                             -
         (経常的な修繕費を含む)
        (6)正味純収益
                           619,904
                                             -
         (NCF(3)+(4)-(5))
                               近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引事例と比較検討
        (7)還元利回り                    4.4%   を行い、将来の純収益の変動予測を勘案の上、割引率との関係にも留意し、
                               還元利回りを査定。
       DCF法による収益価格                   13,900,000
                                             -
         割引率                   4.5%
                                             -
         最終還元利回り                   4.6%
                                             -
      積算価格
                         13,200,000     土地比率74.1%、建物比率25.9%
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                        特になし
     (注)本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開示として
       います。
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      ■ 物件番号C19:スマイルホテルプレミアム札幌すすきの

     [不動産の概要]

                                        鉄骨造陸屋根13階建
     運用資産の種類       不動産を信託する信託の受益権                   構造・規模
                                        (附属建物:鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平屋建)
                               客室数         284室
                 北海道札幌市中央区南四条西一丁
             地  番                   建築時期         2017年12月
                 目13番1
     所在                          取得予定日         2019年6月28日
                               取得予定価格         4,233,000千円
             住居表示    北海道札幌市中央区南四条西一丁
             (注)    目13番地1
                               鑑定評価額         5,320,000千円
     種類       ホテル(附属建物:駐車場)                   信託受託者         みずほ信託銀行株式会社
     用途地域       商業地域                   PM会社         丸紅リアルエステートマネジメント株式会社
     容積率       800%                   地震PML         1%
     建ぺい率                          代表的テナント         株式会社ホスピタリティオペレーションズ
             80%
             土地: 958.37㎡( 289.90坪)                            土地:所有権
     面積                          所有形態
             建物:7,762.50㎡(2,348.15坪)
                                        建物:所有権
             (附属建物46.47㎡)
     特記事項       特記すべき事項はありません。
     (注)本物件の所在地は、住居表示が未実施であるため、建物の登記簿上表示されている所在を記載しています。
     [賃貸借の概要]

                                                   (2019年3月31日時点)
     テナントの総数              1              賃貸可能面積              8,332.04㎡
     年間賃料              (注)              賃貸契約面積              8,332.04㎡
     (注)「年間賃料」については、開示につきテナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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     [物件画像及び位置図]
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     [不動産鑑定評価書の概要]
                                                      (単位:千円     )
                     スマイルホテルプレミアム
           物件名称                           鑑定機関           株式会社谷澤総合鑑定所
                       札幌すすきの
          鑑定評価額              5,320,000              価格時点             2018年12月1日
              項目             内容                  根拠等
      収益価格                    5,320,000                   -
       直接還元法による収益価格                   5,450,000                   -
        (1)運営収益                 非開示(注)                    -
        (2)運営費用
                         非開示(注)                    -
        (3)運営純収益
                           253,493                  -
         (NOI(1)-(2))
        (4)一時金の運用益
                         非開示(注)                    -
                               建物維持管理状況、品等、築年数等を考慮し、エンジニアリング・レポート
        (5)資本的支出
                               記載の長期修繕費に基づく年間査定額について、多数の類似事例による検証
                            3,960
         (経常的な修繕費を含む)
                               を加えて査定。
        (6)FF&Eリザーブ                 非開示(注)                    -
        (7)正味純収益
                           250,533                  -
         (NCF(3)+(4)-(5)-(6))
                               直近の取引事例と比較検討を行った取引事例による還元利回りを基礎に、不
        (8)還元利回り                    4.6%   動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも留意し、取
                               得予定資産の還元利回りを査定。
       DCF法による収益価格                   5,260,000                   -
         割引率                   4.6%                 -
         最終還元利回り
                            4.8%                 -
      積算価格                    5,150,000     土地比率48.9%、建物比率51.1%
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                        特になし
     (注)本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開示として
       います。
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      ■ 物件番号C20:ザ・スクエアホテル金沢

     [不動産の概要]

     運用資産の種類                          構造・規模         鉄骨造陸屋根13階建
             不動産を信託する信託の受益権(注)
                 石川県金沢市下堤町7番1の1の2・1
                               客室数         186室
                 の2・2・4、8番、9番、9番1、10
             地  番                   建築時期         2018年9月
                 番、11番1・2、12番2、13番2、同
     所在                          取得予定日         2019年12月3日
                 下松原町42番3
                               取得予定価格         4,802,000千円
             住居表示     石川県金沢市下堤町10
                               鑑定評価額         5,930,000千円
     種類       ホテル                   信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
     用途地域       商業地域                   PM会社         丸紅リアルエステートマネジメント株式会社
     容積率
             600%                   地震PML         4%
                                        ソラーレ    ホテルズ    アンド   リゾーツ株式会社
     建ぺい率                          代表的テナント
             80%
             土地:1,632.92㎡( 493.95坪)                            土地:所有権
     面積                          所有形態
             建物:6,253.86㎡(1,891.79坪)                            建物:所有権
     特記事項       特記すべき事項はありません。
     (注)本取得予定物件は、本書の日付現在は信託設定されていませんが、その取得予定日までの間に、現所有者(取得先)を信託委託者、三
        井住友信託銀行株式会社を信託受託者とする信託設定をし、本投資法人は信託受益権として取得する予定です。
     [賃貸借の概要]

                                                   (2019年3月31日時点)
     テナントの総数              1              賃貸可能面積              6,333.36㎡
     年間賃料              (注)              賃貸契約面積              6,333.36㎡
     (注)「年間賃料」については、開示につきテナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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     [物件画像、金沢市内観光スポット及び位置図]
     (注)上記の各金沢市内観光スポットは投資対象ではありません。









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     [不動産鑑定評価書の概要]
                                                      (単位:千円)
           物件名称          ザ・スクエアホテル金沢                 鑑定機関           株式会社谷澤総合鑑定所
          鑑定評価額              5,930,000              価格時点             2019年5月1日
              項目             内容                  根拠等
      収益価格                    5,930,000                   -
       直接還元法による収益価格
                          6,010,000                   -
        (1)運営収益                 非開示(注)                    -
        (2)運営費用                 非開示(注)                    -
        (3)運営純収益
                           291,765                  -
         (NOI(1)-(2))
        (4)一時金の運用益                 非開示(注)                    -
        (5)資本的支出
                         非開示(注)                    -
         (経常的な修繕費を含む)
        (6)正味純収益
                           288,665                  -
         (NCF(3)+(4)-(5))
                               近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検
        (7)還元利回り
                            4.8%
                               討し査定。
       DCF法による収益価格                   5,890,000                   -
         割引率                   4.8%                 -
         最終還元利回り                   5.0%                 -
      積算価格
                          6,060,000     土地比率55.6%、建物比率44.4%
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                        特になし
     (注)本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開示として
       います。
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     (3)建物状況評価報告書の概要
        新規取得(予定)物件につき、利害関係を有しない独立した外部業者に建物の構造・内外装・各
       種設備の状況、修繕費用等の算出及び遵法性に関する調査を委託し、当該調査に係る報告書(以下
       「建物状況評価報告書」といいます。)を取得しています。各外部業者作成の建物状況評価報告書
       の概要については、以下のとおりです。
        なお、建物状況評価報告書の内容については、建物状況調査報告書作成者の意見に過ぎず内容の
       正確性については保証されていません。
       (委託外部業者:清水建設株式会社)
                                        短期修繕費
                                                    10年以内に必要と
         物件
                物件名称           作成年月日                          思われる費用
                                   緊急を要する         1年以内に必要
         番号
                                                      (千円)
                                   費用(千円)        とする費用(千円)
         A42       Luz武蔵小杉          2018年12月20日              -         -       48,474
               グランフォンテ           2019年3月13日

         D30                               -         -       193,049
             変なホテル東京      浜松町

         C17                 2018年12月26日              -         -        4,852
             スマイルホテルプレミアム
         C19                 2018年12月7日              -         -       18,194
               札幌すすきの
       (委託外部業者:東京海上日動リスクコンサルティング株式会社)

                                        短期修繕費
                                                    10年以内に必要と
         物件
                物件名称           作成年月日                          思われる費用
                                   緊急を要する         1年以内に必要
         番号
                                                      (千円)
                                   費用(千円)        とする費用(千円)
         C18    ホテルヒューイット甲子園              2019年5月              -        -       944,796
         C20    ザ・スクエアホテル金沢              2019年5月              -        -       55,291

     (4)設計者、施工者、建築確認機関及び地震PML

        新規取得(予定)物件に係る設計者、施工者、建築確認機関及び地震PMLは、以下のとおりで
       す。なお、それぞれ各物件に係る設計時、施工時、建築確認時の名称を記載しているため、本書の
       日付現在においては名称等が異なる可能性があります。
     物件                                                   地震PML
            物件名称             設計者            施工者          建築確認機関
     番号
                                                         (注)
                                             財団法人日本建築セン
     A42      Luz武蔵小杉         株式会社竹中工務店            株式会社竹中工務店                         11%
                                             ター
     D30     グランフォンテ          五洋建設株式会社            五洋建設株式会社            東京都             1%
                     株式会社エムエーシー建築事                         株式会社都市居住評価セ
         変なホテル東京      浜松町
     C17                            りんかい日産建設株式会社                        14.8%
                     務所                         ンター
                     (本館)株式会社大林組本店
                                 (本館)大林組・新井組共同
                     一級建築士事務                         (本館)西宮市
     C18   ホテルヒューイット甲子園                        企業体                         9%
                     (新館)一級建築士事務所株                         (新館)日本ERI株式会社
                                 (新館)淺沼組大阪本店
                     式会社東洋設計事務所
         スマイルホテルプレミアム            株式会社ケイファシリティー
     C19                            株式会社安藤・間 札幌支店            株式会社確認サービス             1%
           札幌すすきの         ズ一級建築士事務所
                     真柄建設株式会社一級建築士                         ビューローベリタスジャ
     C20    ザ・スクエアホテル金沢                        真柄建設株式会社                         4%
                     事務所                         パン株式会社
     (注)「地震PML」は、清水建設株式会社作成の地震リスク評価報告書に基づいています。PML(Probable                                         Maximum   Loss)とは、地震による予想
        最大損失率をいいます。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについての統一された厳
        密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に、想定される最大規模の地震
        (再現期間475年の大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原
        価に対する比率(%)で示したものをいいます。
        なお、新規取得(予定)物件取得後のポートフォリオ全体のPMLは6.21%となります。
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     (5)ポートフォリオ全体に係る事項
        新規取得(予定)物件取得後ポートフォリオに係る不動産及び信託不動産の取得価格、取得価格
       の比率、期末評価額又は鑑定評価額、鑑定評価機関、賃貸可能面積、賃貸契約面積及び稼働率は、
       以下のとおりです。
        なお、別途記載がない限り、2019年3月末時点の数値等を記載していますが、新規取得(予定)
       物件については、前記「(2)新規取得(予定)物件の個別の概要」の各「賃貸借の概要」記載時
       点の数値等を記載しています。
                                   期末評価額
                                     又は     鑑定    賃貸可能      賃貸契約     稼働率
                        取得(予定)      取得(予定)
     物件
        用途       物件名称          価格    価格の比率      鑑定評価額     評価機関      面積      面積     (%)
     番号
                                   (百万円)
                        (百万円)     (%)(注1)            (注2)    (㎡)(注3)      (㎡)(注3)      (注4)
                                    (注2)
      A2     ジョイパーク泉ヶ丘                6,770      1.0     4,840   不動研     13,611.24      13,611.24     100.0
                                         不動研
      A4     Luz船橋(注11)                5,200      0.8     5,960         12,952.88      12,935.82      99.9
      A6     天神ルーチェ                6,500      1.0     6,470   日土地      4,194.68      4,194.68     100.0
           家電住まいる館YAMADA堺本店
                                         不動研
      A7                     3,210      0.5     3,780         8,637.63      8,637.63     100.0
           (注11)
      A8     宮前ショッピングセンター                5,312      0.8     5,230   不動研     10,487.92      10,487.92     100.0
      A9     コナミスポーツクラブ香里ヶ丘                2,040      0.3     1,970   不動研      8,627.58      8,627.58     100.0
           アクティオーレ南池袋                              不動研
     A10                     3,760      0.6     3,350         2,081.50      2,081.50     100.0
           Tip's   町田ビル
     A11                     4,100      0.6     4,850   不動研      6,710.19      6,710.19     100.0
     A12     ダイエー宝塚中山店                4,284      0.7     3,870   不動研     16,729.60      16,729.60     100.0
           maricom-ISOGO・システムプラザ
                                         不動研
     A13                     11,904       1.8    11,400         52,668.38      52,668.38     100.0
           横浜(敷地)(注5)
     A14     アクティオーレ関内                2,410      0.4     2,160   不動研      1,938.56      1,938.56     100.0
           心斎橋OPA本館                              不動研
     A15                     22,800       3.5    26,100         27,025.42      27,025.42     100.0
           アルボーレ神宮前                              不動研
     A19                     1,580      0.2     2,360          931.14      931.14    100.0
     A20     アルボーレ仙台                2,590      0.4     3,600   不動研      3,147.29      2,200.76     69.9
     A21     モラージュ柏                7,040      1.1     8,940   不動研     41,738.82      40,647.55      97.4
           イトーヨーカドー尾張旭店
     A23                     4,840      0.7     4,860   不動研     54,606.34      54,606.34     100.0
        商業
           (注6)
        施設
     A24     横浜狩場ショッピングセンター                2,500      0.4     2,100   不動研     11,345.09      11,345.09     100.0
           Luz自由が丘                              不動研
     A25                     5,090      0.8     6,090         2,283.47      2,283.47     100.0
     A26     アクティオーレ市川                3,350      0.5     4,060   不動研      3,927.49      3,760.34     95.7
           横浜青葉ショッピングセンター
     A27                     2,600      0.4     3,280   不動研      9,193.00      9,193.00     100.0
           (敷地)
           ヤマダ電機テックランド青葉店
     A28                     2,150      0.3     2,550   不動研      7,650.63      7,650.63     100.0
           (敷地)
           ヨドバシカメラマルチメディア
                                         不動研
     A29                     28,000       4.3    34,400         37,932.95      37,932.95     100.0
           吉祥寺
           家電住まいる館YAMADA松戸本店
                                         不動研
     A30                     5,150      0.8     6,580         17,561.23      17,561.23     100.0
           (注11)
     A31     天神ロフトビル                4,350      0.7     6,120   不動研      7,730.09      7,730.09     100.0
           鳴海ショッピングセンター
     A32                     6,460      1.0     7,280    谷澤     60,419.26      60,419.26     100.0
           (敷地)
     A33     プラッシングウェーブ江の島                1,800      0.3     2,120   不動研      3,090.12      2,827.60     91.5
                                         谷澤
     A34     ライフ西九条店(敷地)                1,760      0.3     2,060         3,252.76      3,252.76     100.0
     A35     ライフ玉造店(敷地)                1,880      0.3     2,150    谷澤     2,391.44      2,391.44     100.0
     A36     グランベル銀座ビル                2,621      0.4     2,990   不動研      1,352.35      1,352.35     100.0
     A37     UUR天神西通りビル                5,500      0.8     6,280   不動研      1,564.70      1,564.70     100.0
           Luz湘南辻堂                               谷澤
     A38                     3,938      0.6     4,600         10,454.22      10,228.40      97.8
                                  79/144




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                                   期末評価額
                                     又は                     稼働率
                        取得(予定)      取得(予定)            鑑定    賃貸可能      賃貸契約
     物件
                                   鑑定評価額
        用途       物件名称          価格    価格の比率           評価機関      面積      面積     (%)
     番号
                        (百万円)     (%)(注1)      (百万円)     (注2)    (㎡)(注3)      (㎡)(注3)      (注4)
                                    (注2)
     A39     アクティオーレ上野                3,000      0.5     3,150    谷澤     1,163.44      1,163.44     100.0
     A40     くるる                9,285      1.4    10,400    谷澤     13,292.33      13,292.33     100.0
        商業
        施設
           ケーズデンキ名古屋北店                               谷澤
     A41                     1,750      0.3     1,890         4,733.74      4,733.74     100.0
     A42     Luz武蔵小杉               12,151       1.9    12,200    谷澤     8,272.58      8,272.58     100.0
      B1     T&G浜松町ビル                2,257      0.3     3,230    谷澤     2,382.25      2,382.25     100.0
      B3     福岡アーセオンビル                2,080      0.3     2,950   不動研      4,934.40      4,934.40     100.0
           丸増麹町ビル                              不動研
      B4                     2,350      0.4     2,680         2,576.57      2,576.57     100.0
      B5     六番町Kビル                2,150      0.3     3,810   不動研      4,031.14      4,031.14     100.0
      B6     新大阪セントラルタワー(注5)               24,000       3.7    29,000    日土地     45,978.59      45,922.91      99.9
      B7     川崎東芝ビル               19,200       3.0    33,000    谷澤     36,142.30      36,142.30     100.0
           UUR東陽町ビル                              不動研
      B8                     8,500      1.3     8,670         7,540.30      7,540.30     100.0
      B9     フォーシーズンビル                4,200      0.6     6,380   不動研      5,000.54      5,000.54     100.0
     B10     日立ハイテクビルディング               14,800       2.3    17,100    不動研     15,781.64      15,781.64     100.0
           パシフィックマークス
     B11                     12,100       1.9    12,400    不動研     10,947.34      10,947.34     100.0
           新宿パークサイド
     B13     パシフィックマークス月島                6,080      0.9     6,640   不動研      9,335.19      9,282.56     99.4
           パシフィックマークス
     B14                     7,050      1.1     7,680    谷澤     10,744.60      10,142.78      94.4
           横浜イースト
     B17     赤坂氷川ビル                3,290      0.5     4,190   不動研      3,438.20      3,438.20     100.0
           パシフィックマークス
     B18                     2,570      0.4     3,220   不動研      1,972.43      1,972.43     100.0
           渋谷公園通
     B20     パシフィックマークス赤坂見附                2,210      0.3     2,410   不動研      1,675.13      1,530.90     91.4
       オフィ
     B22     パシフィックマークス新横浜                1,710      0.3     1,770    谷澤     3,110.72      3,110.72     100.0
       ス ビル
           パシフィックマークス川崎                               谷澤
     B25                     9,890      1.5    11,600          7,382.62      7,382.62     100.0
     B26     浜松町262ビル(注7)                6,840      1.1     7,710   不動研      6,162.85      6,162.85     100.0
     B27     リーラヒジリザカ                2,750      0.4     3,220   不動研      4,255.02      4,149.50     97.5
     B29     大塚HTビル                1,160      0.2     1,210   不動研      1,774.56      1,774.56     100.0
           パシフィックマークス
     B30                     2,460      0.4     3,520   不動研      1,723.03      1,552.71     90.1
           新宿サウスゲート
     B31     パシフィックマークス西梅田                6,860      1.1     7,780    谷澤     11,039.51       9,947.15     90.1
     B32     パシフィックマークス肥後橋                4,570      0.7     4,880    谷澤     7,623.57      6,615.04     86.8
           パシフィックマークス江坂                               谷澤
     B34                     9,590      1.5    10,000         19,963.32      19,963.32     100.0
           パシフィックマークス
     B35                     1,790      0.3     2,100    谷澤     4,727.65      4,727.65     100.0
           札幌北一条
     B36     新札幌センタービル                 986     0.2     1,100    谷澤     2,797.02      2,797.02     100.0
           アリーナタワー                               谷澤
     B37                     9,500      1.5    12,800         17,967.46      17,967.46     100.0
     B38     湯島ファーストビル                2,100      0.3     2,960   不動研      4,558.77      4,558.77     100.0
     B39     道玄坂スクエア                2,300      0.4     2,970   不動研      2,233.57      2,233.57     100.0
     B40     グランスクエア新栄                1,480      0.2     2,060   不動研      4,578.93      4,578.93     100.0
           グランスクエア名駅南                              不動研
     B41                     1,220      0.2     2,310         4,003.05      4,003.05     100.0
     B42     芝520ビル                2,100      0.3     3,090   不動研      2,831.94      2,831.94     100.0
     B43     広瀬通SEビル                3,600      0.6     5,240   不動研      8,235.87      8,235.87     100.0
     B44     SS30(注5)               18,200       2.8    19,300    不動研     67,681.83      66,370.61      98.1
                                         不動研
     B45     LOOP-X・M               11,200       1.7    11,700         21,591.35      21,140.40      97.9
                                  80/144




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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                   期末評価額
                                     又は                     稼働率
                        取得(予定)      取得(予定)            鑑定    賃貸可能      賃貸契約
     物件
                                   鑑定評価額
        用途       物件名称          価格    価格の比率           評価機関      面積      面積     (%)
     番号
                        (百万円)     (%)(注1)      (百万円)     (注2)    (㎡)(注3)      (㎡)(注3)      (注4)
                                    (注2)
           新宿ワシントンホテル本館
      C1                     21,140       3.3    27,700    不動研     53,322.10      53,322.10     100.0
           (注8)
      C2     東横イン品川駅高輪口                1,883      0.3     2,600   日土地      3,088.85      3,088.85     100.0
      C3     MZビル                3,800      0.6     3,800   不動研      6,660.20      6,406.93     96.2
           ホテルルートイン横浜馬車道                              日土地
      C4                     4,720      0.7     5,140         7,139.44      7,139.44     100.0
           ホテルJALシティ那覇                              日土地
      C5                     7,650      1.2    11,800         13,701.80      13,701.80     100.0
      C6     UUR四谷三丁目ビル                4,200      0.6     6,580   不動研      7,854.86      7,854.86     100.0
      C7     四谷213ビル                5,020      0.8     6,860   不動研      7,550.16      7,550.16     100.0
                                         不動研
      C9     ザ・ビー六本木(注9)                4,488      0.7     4,890         3,714.06      3,579.64     96.4
           東横イン川崎駅前市役所通                               大和
     C10                     2,655      0.4     3,140         4,874.28      4,874.28     100.0
     C11     東横イン広島平和大通                2,113      0.3     2,530    大和     4,357.75      4,357.75     100.0
       ホテル
     C12     東横イン那覇国際通り美栄橋駅                 745     0.1      837   大和     1,529.47      1,529.47     100.0
           ロワジールホテル&スパタワー
     C13                     20,000       3.1    23,200    不動研     45,731.16      45,731.16     100.0
           那覇
     C14     ロイヤルパインズホテル浦和               17,500       2.7    18,100    不動研     31,129.86      31,129.86     100.0
           リーガロイヤルホテル小倉
                                         谷澤
     C15                     16,600       2.6    16,900         81,385.06      81,273.93      99.9
           ・あるあるCity
     C16     ザ・ビー福岡天神                3,000      0.5     3,540   不動研      3,567.22      3,567.22     100.0
           変なホテル東京      浜松町
     C17                     4,456      0.7     4,600   不動研      2,293.64      2,293.64     100.0
           ホテルヒューイット甲子園                               谷澤
     C18                     13,520       2.1    14,000         36,104.06      36,104.06     100.0
           スマイルホテルプレミアム
     C19                     4,233      0.7     5,320    谷澤     8,332.04      8,332.04     100.0
           札幌すすきの
     C20     ザ・スクエアホテル金沢                4,802      0.7     5,930    谷澤     6,333.36      6,333.36     100.0
           T&G東池袋マンション                               谷澤
      D1                     2,021      0.3     2,370         2,603.22      2,562.86     98.4
      D4     駒沢コート                1,680      0.3     2,360   不動研      3,741.17      3,741.17     100.0
      D6     UURコート芝大門                1,175      0.2     1,460    谷澤     1,486.38      1,486.38     100.0
      D9     アプリーレ新青木一番館                3,030      0.5     3,590   不動研     12,700.44      12,700.44     100.0
           UURコート札幌北三条                               谷澤
     D10                     1,278      0.2     1,580         4,790.50      4,790.50     100.0
     D15     クリオ文京小石川                3,170      0.5     3,450   不動研      4,097.51      4,042.75     98.7
     D16     グランルージュ栄                1,570      0.2     1,330   不動研      3,697.38      3,491.03     94.4
     D17     グランルージュ栄Ⅱ                1,300      0.2     1,330   不動研      2,579.89      2,579.89     100.0
           MA仙台ビル                              不動研
     D18                     3,440      0.5     4,290         11,525.36      11,399.88      98.9
     D19     UURコート名古屋名駅                1,473      0.2     1,500   日土地      2,958.45      2,958.45     100.0
     D20     UURコート札幌篠路壱番館                 870     0.1      859   日土地      6,271.74      6,271.74     100.0
        住居
     D21     パークサイト泉                 900     0.1      756   不動研      2,067.95      2,022.35     97.8
           UURコート大阪十三本町                              不動研
     D22                     1,570      0.2     1,630         3,650.00      3,650.00     100.0
     D23     UURコート錦糸町                2,900      0.4     3,520   不動研      5,460.39      5,273.35     96.6
           UURコート札幌南三条
                                         不動研
     D24                     2,050      0.3     2,920         7,763.18      7,419.73     95.6
           プレミアタワー
     D25     グランルージュ中之島南                1,380      0.2     1,560   不動研      3,090.36      3,090.36     100.0
           グレンパーク梅田北                               谷澤
     D26                     5,150      0.8     6,430         12,730.60      12,478.21      98.0
     D27     UURコート志木                2,730      0.4     3,160   不動研      9,885.83      9,885.83     100.0
     D28     グランルージュ谷町六丁目                1,300      0.2     1,490    谷澤     2,792.81      2,758.42     98.8
     D29     シャトレ大手町S棟・N棟                3,398      0.5     3,560   不動研     12,040.28      11,648.56      96.7
           グランフォンテ                               谷澤
     D30                     2,700      0.4     3,280         6,268.24      6,073.29     96.9
                                  81/144




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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                   期末評価額
                                     又は                     稼働率
                        取得(予定)      取得(予定)            鑑定    賃貸可能      賃貸契約
     物件
                                   鑑定評価額
        用途       物件名称          価格    価格の比率           評価機関      面積      面積     (%)
     番号
                        (百万円)     (%)(注1)      (百万円)     (注2)    (㎡)(注3)      (㎡)(注3)      (注4)
                                    (注2)
      E1     リリカラ東北支店                2,050      0.3     2,190   日土地      9,271.16      9,271.16     100.0
      E2     KDDI府中ビル(注10)                4,920      0.8     5,210   不動研     14,490.92      14,490.92     100.0
           壺川スクエアビル                              不動研
      E3                     4,150      0.6     6,070         10,570.98      10,570.98     100.0
           ザ プレイス    オブ  トウキョウ
      E4                     3,500      0.5     4,500   不動研      3,212.21      3,212.21     100.0
      E5     ロジスティクス東扇島                4,233      0.7     5,253   不動研     42,113.83      42,113.83     100.0
      E6     第1・第2MT有明センタービル                8,000      1.2    11,200    不動研     23,995.01      23,995.01     100.0
       その他   クオーツタワー                               谷澤
      E7                     5,700      0.9     6,120         2,940.22      2,940.22     100.0
      E8     新習志野物流センター                2,555      0.4     2,850   不動研     12,909.90      12,909.90     100.0
      E9     川越物流センター                7,550      1.2     9,480    谷澤     40,060.76      40,060.76     100.0
     E10     あすと長町デンタルクリニック                1,200      0.2     1,310   不動研      1,554.09      1,554.09     100.0
                                         不動研
     E11     新習志野物流センターⅡ                2,590      0.4     2,660         12,598.46      12,598.46     100.0
     E12     吉川物流センター                1,960      0.3     2,020   不動研     11,096.70      11,096.70     100.0
     E13     武蔵村山物流センター                1,800      0.3     1,910   不動研      9,237.87      9,237.87     100.0
             合計            648,638      100.0     761,385     -   1,485,346.48      1,475,267.56       99.3
      (注1)「取得(予定)価格の比率」欄には、新規取得(予定)物件取得後ポートフォリオに係る各物件の取得価格が取得価格の合計に占め
         る割合を小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。そのため、各項目の比率を足し合わせても合計値と一致しないことがあり
         ます。
      (注2)「期末評価額又は鑑定評価額」については、第30期(2018年11月期)末までに取得済の物件については第30期(2018年11月期)末日
         を調査の時点とする鑑定評価額又は不動産鑑定士による鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を、新規取得
         (予定)物件については前記「(2)新規取得(予定)物件の個別の概要」の「不動産鑑定評価書の概要」に記載の鑑定評価額を記
         載しています。
         なお、「鑑定評価機関」は当該不動産等の取得時及び継続評価の際に当該不動産等の鑑定評価又は価格調査を行っている鑑定評価機
         関を記載しており、「不動研」は一般財団法人日本不動産研究所、「谷澤」は株式会社谷澤総合鑑定所、「日土地」は日本土地建物
         株式会社、「大和」は大和不動産鑑定株式会社を、それぞれ表します。
      (注3)「賃貸可能面積」は、個々の不動産等資産の本投資法人の所有部分における賃貸が可能な面積の合計を意味し、「賃貸契約面積」は
         賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を意味します(なお、「賃貸可能面積」及び「賃
         貸契約面積」の数値は、原則として各契約書、プロパティ・マネジメント会社作成の管理運営報告書又は月次報告書の数値であり、
         各契約書記載の数値は、建物の延床面積相当の数値、登記簿記載の床面積相当の数値、専有面積相当の数値、施工床面積相当の数値
         又はプロパティ・マネジメント会社作成の管理運営報告書又は月次報告書に記載されている数値等を根拠としています。また、「賃
         貸契約面積」は、原則としてエンドテナントの賃貸契約面積を記載しています。但し、賃料保証型のマスター・リース契約について
         は、マスター・リース契約の面積を記載しています。)。なお、第三者との間で投資不動産を共有している共有物件については、本
         投資法人以外の者と共有している部分についても、当該部分全体の面積を用いて「賃貸可能面積」及び「賃貸契約面積」を算出して
         います。
         また、新規取得(予定)物件については、前記「(2)新規取得(予定)物件の個別の概要」の「賃貸借の概要」に記載の「賃貸可
         能面積」及び「賃貸契約面積」を記載しています。
      (注4)「稼働率」は「賃貸契約面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率です。
      (注5)maricom-ISOGO・システムプラザ横浜(敷地)については、上表において商業施設部分とオフィスビル部分とをまとめて記載していま
         す。新大阪セントラルタワー及びSS30については、上表においてオフィスビル部分とホテル部分とをまとめて記載しています。
      (注6)イトーヨーカドー尾張旭店のテナントへの敷金の返還請求権を被担保債権として、本物件の建物及び土地に抵当権が設定されていま
         す。
      (注7)浜松町262ビルの区分所有権の一部及び各区分所有権の敷地権割合に応じた本物件の所在する土地の敷地権所有権の共有持分の一部
         を、2011年10月31日付(取得価格410百万円)及び2013年1月23日付(取得価格580百万円)で、それぞれ追加取得しています。そのた
         め、本物件については、追加取得後の概要を記載しています。
      (注8)新宿ワシントンホテル本館の区分所有権の一部及び本物件の所在する土地の一部を、2010年9月29日付(取得価格40百万円)で追加取
         得しています。そのため、本物件については、追加取得後の概要を記載しています。
      (注9)ザ・ビー六本木の増築工事完了に伴い、2018年12月17日付で当該増築建物(取得価格988百万円)を追加取得しています。そのため、
         本物件については、追加取得後の概要を記載しています。
      (注10)KDDI府中ビルのテナントより2018年10月10日付での賃貸借契約の終了通知書を受領しているため、2019年12月24日以降、本物件の稼
         働率は0%となる予定です。
      (注11)2019年5月1日付で、「レランドショッピングセンター」から「Luz船橋」に、「ヤマダ電機テックランド堺本店」から「家電住まいる
         館YAMADA堺本店」に、「ヤマダ電機テックランドNew松戸本店」から「家電住まいる館YAMADA松戸本店」に、それぞれ名称を変更して
         います。
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     9.投資リスク
         以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資
       リスク」を一括して記載したものであり、参照有価証券報告書提出日後、変更又は追加となった箇
       所は     罫で示しています。
      (1)リスク要因

        以下には、本投資法人が発行する投資口(以下「本投資口」といいます。)及び投資法人債(短
       期投資法人債を含み、以下「本投資法人債」といいます。)への投資に関してリスク要因となる可
       能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債へ
       の投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在しま
       す。また、本投資法人が             本書の日付現在        保有し    又は取得を予定し          ている個別の不動産又は信託の受
       益権の信託財産である不動産特有のリスクについては、                              参照有価証券報告書           「 第一部 ファンド情
       報 第1 ファンドの状況                  5 運用状況(2)投資資産                 ③ その他投資資産の主要なもの
       (ロ)    個別投資不動産の概要」              及び前記「8 投資対象(2)新規取得(予定)物件の個別の概
       要」  を併せてご参照ください。
        なお、記載されたリスクのうち、将来に関する事項については、本書の日付現在において本投資
       法人が判断したものです。
        本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める
       方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
        以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考
       えられ、その結果、投資額に係る欠損又は損失が生じる可能性があります。また、本投資法人の純
       資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
        各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本
       投資口に関する投資判断を行う必要があります。
        本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

       ① 一般的なリスク
        (イ)投資口の商品性に関するリスク
        (ロ)本投資口の払戻しがないことに関するリスク
        (ハ)本投資口の市場性に関するリスク
        (ニ)本投資口の価格変動に関するリスク
        (ホ)投資口の希薄化に関するリスク
        (ヘ)金銭の分配に関するリスク
        (ト)LTVに関するリスク
        (チ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
        (リ)本投資法人の登録が取消されるリスク
       ② 商品設計及び関係者に関するリスク

        (イ)収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
        (ロ)借入れ及び本投資法人債に関するリスク
        (ハ)本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
        (ニ)本資産運用会社に関するリスク
        (ホ)プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
        (ヘ)役員の職務遂行に係るリスク
        (ト)本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
        (チ)インサイダー取引に関するリスク
        (リ)敷金・保証金の利用に関するリスク
        (ヌ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
       ③ 運用資産-不動産に関するリスク

        (イ)不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
        (ロ)物件取得の競争に関するリスク
        (ハ)テナントの獲得競争に関するリスク
        (ニ)不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
        (ホ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        (ヘ)法令等の変更に関するリスク
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        (ト)区分所有物件に関するリスク
        (チ)共有物件に関するリスク
        (リ)借地物件に関するリスク
        (ヌ)底地物件に関するリスク
        (ル)鑑定評価額に関するリスク
        (ヲ)わが国における賃貸借契約に関するリスク
        (ワ)マスター・リース契約に関するリスク
        (カ)変動賃料に関するリスク
        (ヨ)賃料の減額に関するリスク
        (タ)不動産の運用費用の増加に関するリスク
        (レ)入居者の建物使用態様に関するリスク
        (ソ)不動産の毀損等に関するリスク
        (ツ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
        (ネ)不動産に係る所有者責任に関するリスク
        (ナ)有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
        (ラ)投資対象不動産の偏在に関するリスク
        (ム)テナントの集中に関するリスク
        (ウ)テナントの業態の偏りに関するリスク
        (ヰ)売主の倒産等の影響を受けるリスク
        (ノ)開発物件に関するリスク
        (オ)フォワード・コミットメント等に係るリスク
        (ク)不動産の売却に伴う責任に関するリスク
       ④ 運用資産-信託受益権特有のリスク

        (イ)信託受益者として負うリスク
        (ロ)信託の受益権の流動性に係るリスク
        (ハ)信託受託者に係るリスク
       ⑤ 税制に関するリスク

        (イ)導管性要件に関するリスク
        (ロ)税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後
           的に満たされなくなるリスク
        (ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        (ニ)一般的な税制の変更に関するリスク
       ⑥ その他

        (イ)投資法人の資金調達に関するリスク
        (ロ)取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡等に関するリスク
        (ハ)減損会計の適用に関するリスク
        (ニ)投資法人の合併に関するリスク
        (ホ)内部留保の活用に関するリスク
        (ヘ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        (ト)特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク
        (チ)重要事象等に関するリスク
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       ① 一般的なリスク
        (イ)投資口の商品性に関するリスク
           投資口は、株式会社における株式に類似する性質(いわゆるエクイティ証券としての性質)
          を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるもの
          であり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるかどうかは定かではあり
          ません。また、本投資法人に係る通常の清算又は倒産手続の下における清算においては、エク
          イティ証券として最劣後の地位となり、投資額の全部又は一部の支払が行われない可能性があ
          ります。投資口は、投資元本の保証が行われる商品ではなく、金融機関の預金と異なり預金保
          険等の対象になっていません。
        (ロ)本投資口の払戻しがないことに関するリスク

           本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わない、いわゆるクローズド・エ
          ンド型です。したがって、投資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき
          本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権、又は投信法の定めに基づき本投資
          法人が投資主との合意により本投資法人の投資口を投資主から取得する場合等を除き、原則と
          して第三者に対する売却(金融商品取引所に上場されている場合には取引市場を通じた売却を
          含みます。)に限られます。本投資口の第三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、
          投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できないことになります。
        (ハ)本投資口の市場性に関するリスク

           本投資口は、2003年12月22日付で、東京証券取引所に上場されましたが、上場後においても
          本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める
          有価証券上場規程に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止され
          ます。
           本投資口の東京証券取引所への上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資口の東京
          証券取引所における売却が困難若しくは不可能となった場合には、投資主は、本投資口を希望
          する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る
          可能性があります。
           上記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託の将来の市場規模を予測することはで
          きず、不動産投資信託の上場市場の存続も保証されていません。
        (ニ)本投資口の価格変動に関するリスク

           本投資口の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の
          資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市場を取り巻く様々
          な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資と
          それ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れないとの保証はあ
          りません。
           本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に下
          落する可能性があります。また、今後大口保有者が現われ、当該大口保有者の保有する本投資
          口が取引所において売却されるような場合には、本投資口の市場価格の大幅な下落をもたらす
          可能性があります。
           本投資法人は、不動産及び信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び信
          託受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動
          産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産を売却することができない可能
          性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因
          により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の市場価格の下落をもたらす
          可能性があります。
           また、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性
          の不確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
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        (ホ)投資口の希薄化に関するリスク
           本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返
          済(敷金・保証金の返還並びに借入金及び本投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金
          の手当てを随時必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行す
          る予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行
          済投資口の総口数に対する割合は、当該追加発行において所要の口数を追加的に取得しない限
          り、希薄化することとなります。また、期中において追加発行された投資口に対して、その期
          の保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配を行う予定であ
          り、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加
          発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を
          受けることがあります。
        (ヘ)金銭の分配に関するリスク

           本投資法人は        参照有価証券報告書           「 第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況                            2 投
          資方針    (3)    分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定
          ですが、分配の有無、金額及びその支払は、如何なる場合においても保証されるものではあり
          ません。
           なお、本投資法人は任意積立金として、本合併により生じた負ののれん発生益を一時差異等
          調整積立金(2016年11月期以前は配当積立金。以下、同じです。)に、また、当期未処分利益
          の一部を一時差異等調整積立金、配当準備積立金及び圧縮積立金に、それぞれ積立てています
          (一時差異等調整積立金、配当準備積立金及び圧縮積立金を総称して、以下「内部留保」とい
          います。)。本投資法人においては、内部留保を取り崩して分配を行った実績はありますが、
          法令等の定めに基づく場合を除き、今後内部留保を取り崩して分配を行う保証はありません。
          また、内部留保の取崩予定額を予め公表することがありますが、公表のとおりに内部留保を取
          り崩して分配を行う保証もありません。
        (ト)LTVに関するリスク

           本投資法人のLTVの上限は、本資産運用会社の資産運用ガイドラインにより60%とします
          が、資産の取得等に伴い一時的に60%を超える可能性があります。LTVの値が高まれば高まる
          ほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配
          金額が減少するおそれがあります。
        (チ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

           不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立
          は、投信法並びに政令及び規則により可能とされますが、将来において、投資法人に関する法
          律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定
          される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要と
          なる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益、本投資口の価格形成等に悪影響
          を及ぼす可能性があります。
        (リ)本投資法人の登録が取消されるリスク

           本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維
          持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場
          合、本投資口の上場が廃止されると共に、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入
          ることになります。
       ② 商品設計及び関係者に関するリスク

        (イ)収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
           本投資法人の収益は、主として投資対象不動産からの賃料収入に依存しています。投資対象
          不動産に係る賃料収入は、投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下(賃料水準に関し
          ては、    参照有価証券報告書           「 第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク
          (1)リスク要因            ③  運用資産-不動産に関するリスク                   (ヲ)、(カ)及び(ヨ)」も併せてご参
          照ください。)、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可
          能性があります。特にテナントによる賃料不払又は遅延のリスクは、いわゆるシングル・テナ
          ント物件又はテナント数が少ない物件について顕著です。テナントの入居時及びその後の支払
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          能力又は信用状態は一様ではありません。本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテ
          ナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。
           また、上記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本
          的支出、未稼働投資対象不動産の取得等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもたらし、投
          資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
           賃料収入の他、投資対象不動産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、投資対象
          不動産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産
          市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。
           他方、投資対象不動産に関する費用としては、減価償却費、投資対象不動産に関して課され
          る公租公課、投資対象不動産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不
          動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、
          維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用(媒介手数料、広告料等)等があります。
          かかる費用の額は状況により増大する可能性があります(費用の増加リスクに関しては、                                                後記
          「 ③ 運用資産-不動産に関するリスク                     (タ)」も併せてご参照ください。)。
           このように、投資対象不動産からの収入が減少する可能性がある一方で、投資対象不動産に
          関する費用が増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資
          主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ロ)借入れ及び本投資法人債に関するリスク

           本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家(ただし、租税特別措
          置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)からの借入れ及び本投資法人債の発行に
          よる資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れ
          については1兆円、本投資法人債については1兆円(ただし、合計して1兆円を超えないものと
          します。)としています。
           借入れ及び本投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受
          けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び本投資法人債の発行を行う
          ことができるという保証はありません。金利が上昇しても本投資法人の受取る賃料収入等が連
          動して上昇するわけではないので、分配可能金額が減少する可能性があります。税法上、導管
          性要件のうち、投資法人による借入金の借入先を税制に定める機関投資家に限定するという要
          件(   後記「    ⑤ 税制に関するリスク               (イ) 導管性要件に関するリスク」をご参照くださ
          い。)により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に
          行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制
          約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
           また、本投資法人が借入れ又は本投資法人債の発行を行う場合において、借入れ等の比率等
          に応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り
          金等に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課さ
          れ、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本投資法人の運営に支障を
          もたらす他、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、導管性要件を満たせなく
          なる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。
           借入れ又は本投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合(当初は無担保の借
          入れ又は本投資法人債であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もありま
          す。)、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続
          その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できな
          い可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が借入先によって引き下
          げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加
          して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、担保不動産からのキャッ
          シュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金
          の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借替え資金を調達せざるを得なくなっ
          たり、借入先より運用資産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条
          件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影
          響を及ぼす可能性があります。
           なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先金融機関との間で締結するローン契約及び本投
          資法人の投資法人債とも、すべて無担保ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数
          値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。
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           借換えや運用資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等がその時
          点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主に損
          害を与える可能性があります。
           さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を処分
          しなければ借入れ及び本投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投
          資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結
          果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           本投資法人が借入れ又は本投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者に
          より本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることが
          あると共に、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
        (ハ)本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

           本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会
          社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のた
          めにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これら
          の者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。本
          資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につきそれぞれ
          金融商品取引法又は投信法に定められた、本投資法人からの受任者として善良な管理者として
          の注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)並びに法令、規約及び投資主総会の決議を
          遵守し本投資法人のため忠実に職務を遂行する義務(以下「忠実義務」といいます。)を負っ
          ていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続
          及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が
          解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関し
          ては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合に
          は、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があ
          ります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任でき
          るとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及
          ぼす可能性がある他、場合によっては本投資口が上場廃止になる可能性もあります。さらに、
          本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産等により金融商品取引法におけ
          る登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事
          務受託会社への委託が必要となり、上記と同様のリスクがあります。
        (ニ)本資産運用会社に関するリスク

           本投資法人が適切な運用資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノ
          ウハウによるところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必
          要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
           本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用委託契約を解約するこ
          とができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、本資産
          運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用委託
          契約を解約又は解除することができる他、本資産運用会社が金融商品取引法上の金融商品取引
          業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は
          解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資産運用委託契約が解約又は解
          除された場合、現在の本資産運用会社との資産運用委託契約においては一定の手当てがなされ
          ていますが、一般的には上記(ハ)に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の変
          更は、本投資法人の借入金債務及び本投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があり
          ます。
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        (ホ)プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
           投資対象不動産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定される場合があります。
          その場合、プロパティ・マネジメント会社は、当該関連する投資対象不動産につきプロパ
          ティ・マネジメント業務を行うこととなります。
           一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、管理会社の
          能力、経験、ノウハウによるところが大きく、投資対象不動産の管理については、管理を委託
          するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパ
          ティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証
          はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人
          の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会
          社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投
          資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可
          能性があります。
        (ヘ)役員の職務遂行に係るリスク

           投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行
          う監督役員は、善管注意義務及び忠実義務を負っています。しかし、本投資法人の執行役員又
          は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資
          主が損害を受ける可能性があります。(なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細について
          は、  参照有価証券報告書           「 第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況                            1 投資法人の概
          況  (4)投資法人の機構」をご参照ください。)
        (ト)本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

           金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善
          良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけら
          れている(金融商品取引法第42条)他、本資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投
          資法人の利益を害することを内容とした運用を行うことが明示的に禁止されています(金融商
          品取引法第42条の2)。
           しかしながら、本資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その
          場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意
          思決定をする可能性を否定できません。
           また、スポンサー関係者は、本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それ
          ぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、スポ
          ンサー関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがある他、資産運
          用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、第
          一に、本資産運用会社が、スポンサー関係者に有利な条件で、本投資法人に係る資産を取得さ
          せることにより、スポンサー関係者の利益を図るおそれがあり、第二に、本投資法人とスポン
          サー関係者が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関し
          て競合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、スポンサー関係者又はその
          顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。
           金融商品取引法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよ
          う、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような
          体制を充実させています。さらに、本資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門
          家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を
          持たせる体制をとっています。
           しかし、本資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合に
          は、投資主に損害が発生する可能性があります。
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        (チ)インサイダー取引に関するリスク
           本資産運用会社は、「役職員の自己取引に関する規則」及び「内部者取引未然防止管理規
          程」を定め、その役職員(非常勤役員を含みます。)及びその親族が本投資法人の発行する投
          資口及び投資法人債の取引を行うこと、職務上の地位を利用し、又は、職務上知り得た特別の
          情報に基づいて行う投資口、投資法人債及び上場株式等の取引を行うこと、並びに役職員がそ
          の立場上知り得た上場会社・投資法人等に係る重要事実の公表前において、他人に利益を得さ
          せ、又は他人の損失を回避させる目的で上場会社・投資法人等に係る未公表の重要事実を伝達
          すること及び取引を推奨すること等を禁止しています。
           しかしながら、こうした法規制や内部態勢強化にもかかわらず、本資産運用会社の役職員又
          は本投資法人の役員が金融商品取引法及び上記の内部規則で定めるインサイダー取引規制に違
          反する事態が生じた場合、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいては
          本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。なお、本
          投資法人が借入れを行っている場合において、借入先である適格機関投資家は、融資の条件と
          して、本投資法人に対し公表されていない重要事実の開示を要求できる立場に立つことがあり
          ます。
        (リ)敷金・保証金の利用に関するリスク

           本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は
          保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中
          途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷
          金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なく
          なります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。
          その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
        (ヌ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

           本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
          投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた
          より詳細な投資方針、資産運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることな
          く、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、こ
          れらが変更される可能性があります。
       ③ 運用資産-不動産に関するリスク

        (イ)不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
           一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性(非移動性)、永続
          性(不変性)、個別性(非同質性、非代替性)等が挙げられます。また、上記の特性の他に、
          取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあり
          ます。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動
          性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いた
          め、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが難しく、予想
          よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得若しくは売却できない可能性が
          あり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に
          属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、以上の流動性等に関するリスクが
          増幅されます。
           経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件
          で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあ
          ります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益
          等が悪影響を受ける可能性があります。
        (ロ)物件取得の競争に関するリスク

           本投資法人は、その規約において、運用資産を主たる投資対象として、中長期的な観点か
          ら、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことをその投資の基本
          方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による
          不動産投資は今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取得が
          そもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情によ
          り、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオ
          を実現できない可能性があります。その他、本書記載の様々なリスクや要因により、本投資法
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          人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり
          ます。
        (ハ)テナントの獲得競争に関するリスク

           通常、投資対象不動産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合す
          る不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等
          により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があり
          ます。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の投資対象不動産に優る競合不動産があ
          る場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。
        (ニ)不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク

           一般に、不動産には地盤地質、建物の杭や梁等の構造、免震装置・制振装置を含む建築資材
          の強度・機能、及び材質等に関して欠陥、瑕疵等(隠れたるものを含みます。また、工事にお
          ける施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りま
          せん。)が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、
          周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥となる可能性となるものが含まれていま
          す。そこで、本資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行うにあたって
          は、対象となる投資対象不動産について利害関係のない第三者の建設会社等の専門業者から建
          物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産又は信託受益権の売主から売買契
          約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得すると共に、一定の瑕疵担保責任
          を負担させることとしています。しかし、建物状況評価報告書等の作成に係る専門業者の調査
          には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、投資
          対象不動産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告が行われているとは限らず、また、建物状
          況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は信託受益権を取
          得した後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性があります。さらには、建築基準法等の行政
          法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工等を受託した建
          築会社又はその下請け業者等において、建物が適正に施工されていない可能性があり、建築基
          準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。
           また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限ら
          ず、本投資法人の取得後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の
          期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です(なお、強制競売で購入した物件につい
          ては、瑕疵担保責任の追及はできません(民法第570条但書)。)。さらに、不動産又は信託
          受益権の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担
          保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該
          不動産又は信託受益権を取得する可能性があります。
           投資対象不動産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該投資対象不動産
          の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該
          欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そし
          て、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を
          追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である
          等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等の事情により、
          責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。本投資法人は現
          に多くの投資対象不動産を特別目的会社から取得しているので、前所有者に対する瑕疵担保責
          任の追及が実効性を欠くことになるおそれを否定できません。
           不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能
          性があります。本投資法人は投資対象不動産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する
          等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方
          で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、
          本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判明する可能性があ
          ります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の
          権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これら
          の問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表
          明保証責任を追及できることもありますが、実効性がないおそれもあります。
           他方、投資対象不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意
          が取得できず又は境界標の確認ができないまま、当該投資対象不動産を取得する事例が一般に
          少なからず見られ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくあり
          ません。したがって、状況次第では、後日これを処分するときに事実上の障害が発生し、また
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          境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる
          等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越
          境 物の存在により、投資対象不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物
          の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
           これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
        (ホ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

           建築関係法令の規定又はその改正法の規定の施行の際、通常、これらの規定に適合しない現
          に存する建物(現に建築中のものを含みます。)及びその敷地については、当該規定が適用さ
          れない扱いとされています。投資対象不動産の中には、上記のような扱いの結果、現行の建築
          関係法令上の規定の一部を満たしていないが違法とはならない、いわゆる既存不適格である建
          物を含む場合があります。特に、耐震設計基準に関し、昭和56年以前に建築確認申請された建
          物については、いわゆる旧耐震基準を採用しており、現行法において必要とされる基準を満た
          していないものがあります。これらの建物の増改築等を行う場合には、現行の規定に合致する
          よう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となるおそれがあり
          ます。
           また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が投資対象不動産に適用される
          可能性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉
          配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このよう
          な義務が課せられている場合、当該投資対象不動産を処分するときや建替え等を行うときに、
          事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりするおそれ
          があります。さらに、投資対象不動産を含む地域が道路設置等都市計画等の対象となる場合に
          は、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、投資
          対象不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できないおそれがあり
          ます。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所
          有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これら
          の制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事や義務を達成できない場合の排
          出権の購入等の負担を負う可能性があります。
        (ヘ)法令等の変更に関するリスク

           消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、投資
          対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不
          動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区
          画整理等の事業により、投資対象不動産に関する権利が制限される可能性があります。さら
          に、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、投資対象不動産について、大気、土
          壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等
          が課される可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益
          等に悪影響をもたらす可能性があります。
        (ト)区分所有物件に関するリスク

           不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理
          規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各4分の3以上
          の多数決によらなければ変更できません(建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69
          号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。)第31条。なお、建替え決議
          等においてはさらに多数決の要件が加重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ず
          しも区分所有割合(専有部分の床面積割合)に比例するわけではありません。)。したがっ
          て、本投資法人が議決権の4分の3を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営につ
          いて本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
           区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、
          本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の
          資力、数、属性等の如何によっては、投資対象不動産の価値や収益が減少する可能性がありま
          す。これに対し、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権(敷地の共有持分を含みま
          す。)を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の
          履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する
          際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
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           また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ
          ます。その結果、本投資法人の投資対象不動産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収
          益の状況によって影響を受ける可能性があります。
           加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立て
          を履行しない場合、当該区分所有権や投資対象不動産が法的手続の対象となり又は劣化する等
          の可能性があります。
           なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権(区分所有建物の専有部分を所有するため
          に区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。)の一体性を保持するために、区分所有
          法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています(ただし、区
          分所有規約で別段の定めをすることはできます。)。そして、敷地権(敷地利用権をもとに、
          区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいい
          ます。)の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分
          されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合に
          は、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。その結果、敷地利用権を有
          しない専有部分の所有者が出現する可能性等があります。そのような場合には、区分所有建物
          と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等におい
          て、減価要因が増加する可能性があります。
        (チ)共有物件に関するリスク

           投資対象不動産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単
          独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
           まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で
          行うものとされているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不
          動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性がありま
          す。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため(民法
          第249条)、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又
          は利用が妨げられるおそれがあります。
           共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は
          共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有
          物の分割を請求する権利があり(民法第256条第1項本文)、これにより単独の処分又は使用収
          益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売
          を命じられる可能性があります(民法第258条第2項)。また、本投資法人が分割を請求できる
          反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならな
          い可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが(民法第256条第1項但
          書)、その場合であっても、合意の有効期間(同条により、5年が最長ですが、5年を限度に更
          新することも可能です。)が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗で
          きないことがあります。また、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開
          始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります(ただし、共有者は、破産手続、会
          社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得
          することができます(破産法(平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産
          法」といいます。)第52条、会社更生法(平成14年法律第154号、その後の改正を含みま
          す。)第60条、民事再生法(平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。)第48条)。
          共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性
          がある他、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部
          又は全部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権
          に服することを余儀なくされる可能性もあります。
           他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができま
          す。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性がありま
          す。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、投資対象不動産の価値や収益が減少する
          可能性があります。これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を
          処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一
          定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する
          際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
           共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可
          分債務になると一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者(賃貸
          人)の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人
          からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債
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          務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債
          権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請
          求 することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができ
          ないおそれがあります。
           また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない
          場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性がありま
          す。
           共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場
          での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があ
          ります。
        (リ)借地物件に関するリスク

           本投資法人は、借地権(土地の賃借権及び地上権)と借地権設定地上の建物に投資すること
          がありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがありま
          す。
           まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、
          (定期借地権の場合は)期限の到来により当然に消滅し、又は(普通借地権の場合は)期限の
          到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅し
          ます。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもありま
          す。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土
          地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価
          格で買い取られる保証はありません。
           さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合
          に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律(明治42年法律第40号、その後
          の改正を含みます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。以下
          「借地借家法」といいます。)等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順
          位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受
          人に自己の借地権を主張できないこととなります。
           また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸
          人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承
          諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建
          物を処分することができないおそれがあります。
           また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を
          明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還
          を受けられないおそれがあります。
        (ヌ)底地物件に関するリスク

           本投資法人は、本書の日付現在、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地(いわ
          ゆる底地)を保有しています。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来に
          より当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ本投
          資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投
          資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条、借
          地法第4条)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認め
          られるか否かを正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求さ
          れる場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。そ
          の他、契約期間満了後において、当該底地の価値が本投資法人の予測する価格以上である保証
          はありません。
           また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他
          の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、こ
          の延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与え
          る可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的
          に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害
          を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をす
          ることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える
          可能性があります。
        (ル)鑑定評価額に関するリスク

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           不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基
          づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物
          件 について鑑定評価を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法
          又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性が
          あります。また、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証
          又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却
          されるとは限りません。
        (ヲ)わが国における賃貸借契約に関するリスク

           わが国におけるオフィスビル及び賃貸用住居の賃貸借契約では、契約期間を2年とし、その
          後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約
          期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにか
          かわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている
          場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐ
          に新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性がありま
          す。なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定する
          ことがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結
          果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
           定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。
          また、定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できる
          のが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体
          についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。ま
          た、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な
          賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対
          的に低下する可能性があります。
           商業施設は、賃貸期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナント
          が独自の仕様に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナントの退出後新
          規テナントの入居までの間やフロア、店舗位置の入替えの間に、相当期間の改装期間が必要と
          なる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナントや対象テナントから
          賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。さら
          に、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設
          定されている場合もあり、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、代替テナ
          ントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動
          産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなる
          ことがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
           一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものま
          であり、また、賃料も固定のものからオペレーターの売上げに連動するものまで様々な内容の
          ものがあり、それら契約条件如何に加え、季節的要因、経済的要因等により、ホテルを用途と
          する不動産に係る賃料収入は影響を受けることがあります。また、ホテルは、装置産業として
          の性格が強く、運営にあたり高度な知識も要求されることから、既存テナントが退去した場
          合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長
          期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざる
          を得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
           いわゆるハイグレード賃貸用住居は、相対的に需要(入居者)が限定されていて市場が小さ
          く、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがありま
          す。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化
          し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水
          準を下げることもあります。また、ハイグレード賃貸用住居は、欧米系企業・多国籍企業にお
          いて海外から派遣される赴任者等を主な入居者として想定しているため、経済状況、国際状況
          の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テ
          ナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収
          入が大きな影響を受ける可能性もあります。
        (ワ)マスター・リース契約に関するリスク

           本投資法人の投資対象不動産には、所有者たる信託受託者又は本投資法人がマスター・リー
          ス会社との間でマスター・リース契約を締結して賃貸したうえで、さらにマスター・リース会
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          社が転貸人となってエンドテナントに対して転貸している場合があります。また、今後も同様
          の形態を用いる場合があります。
           この場合、マスター・リース会社の財務状態の悪化により、エンドテナントからマスター・
          リース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスター・リース会社から賃貸人であ
          る信託受託者又は本投資法人への賃料の支払が滞る可能性があります。
           また、信託受託者とマスター・リース会社との間のマスター・リース契約において、マス
          ター・リース会社の倒産又は契約期間満了等により契約が終了した際には、本投資法人が信託
          受託者との間で新たなマスター・リース契約(以下「新マスター・リース契約」といいま
          す。)を締結し、本投資法人がそれまでのマスター・リース会社(以下「旧マスター・リース
          会社」といいます。)とエンドテナントの間の転貸借契約及び旧マスター・リース会社のエン
          ドテナントに対する権利及び義務等を承継する旨が規定される場合があります。このような場
          合、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マスター・リース契約に基づいて請
          求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をエンドテナントに対して負担しな
          ければならなくなる可能性があります。
           また、本投資法人がエンドテナントに対して、旧マスター・リース会社の地位(転貸人たる
          地位)を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスター・リース会社に賃料等を支
          払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわ
          らず、エンドテナントに対して賃料を請求できないおそれがあります。
           これらの場合、旧マスター・リース会社に対して求償権又は不当利得返還請求権を行使する
          ことは可能ですが、十分に損害を回復できない可能性があります。
           また、旧マスター・リース会社が破綻し、かつ、エンドテナントからの賃料の支払が延滞し
          ている場合には、当該延滞部分の賃料相当額が旧マスター・リース会社に対する倒産債権と解
          釈される余地があり、かかる解釈が採用された場合、延滞部分の賃料相当額の回収が困難とな
          り、本投資法人の財務状況等に悪影響を及ぼすおそれがあります。
        (カ)変動賃料に関するリスク

           商業施設、ホテル等において、テナントの売上げ又はホテルにおけるGOP(注)等の利益に
          応じた変動賃料の支払いを受ける場合には、テナント又はホテルの売上げ若しくは利益の減少
          が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり
          ます。
           また、テナント、ホテルオペレーター等の賃借人が売上げを過小に計上し、又は営業費用を
          過大に見積もる等によりGOP等の利益を低位に計上することにより、変動賃料の金額を恣意的
          に引き下げようとする可能性は否定できません。
           また、変動賃料の支払いを受ける際に、変動賃料計算の基礎となる売上高又は利益の数値に
          ついて、賃貸人である本投資法人又は信託受託者がその正確性について十分な検証を行うこと
          ができない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき変動賃料の支払いがなされず、
          本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           (注)「GOP(Gross        Operating    Profit)」とは、ホテル事業における部門別利益(宿泊・料飲及びその他)から非配賦部門の費
             用(部門毎の営業費用に含めることのできない管理部門、営業部門等の人件費や水道光熱費等)を控除したホテル運営に
             係る売上高営業粗利益を指します。
        (ヨ)賃料の減額に関するリスク

           投資対象不動産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中
          であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テ
          ナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条(又は借家法(大正10年法律第50号、その後の改正
          を含みます。)第7条)に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、投資対
          象不動産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居す
          るテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下
          すると共に、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収
          入の減少をもたらす可能性があります。
           上記のような通常の建物賃貸借に対して、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契
          約期間中、借地借家法第32条の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借(以下「定期建物賃貸
          借」といいます。)が存在します。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期
          間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく
          権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事
          例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、
          賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、
          そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得
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          ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約には、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中
          の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであっ
          た り、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の
          増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
           なお、本投資法人が賃貸している投資対象不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条
          件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契
          約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
        (タ)不動産の運用費用の増加に関するリスク

           経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費
          用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大
          その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、投資
          対象不動産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
        (レ)入居者の建物使用態様に関するリスク

           建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工
          事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、
          本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約におけ
          る規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行わ
          れる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年
          法律第77号、その後の改正を含みます。)に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営業等
          の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号、その後の改正を含みま
          す。)に定める風俗営業の開始等により投資対象不動産のテナント属性が悪化し、これに起因
          して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
        (ソ)不動産の毀損等に関するリスク

           投資対象不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。か
          かる修繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によって
          は、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、
          賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が
          困難若しくは不可能な場合には、将来的に投資対象不動産から得られる賃料収入等が減少する
          おそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま
          す。
        (ツ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

           火災、地震、津波、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事
          故、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下「災害等」といいます。)により、投資対象不動産が滅
          失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅
          失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることによ
          り、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性が
          あります。また、これらの災害によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もありま
          す。
           本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針で
          す。しかし、投資対象不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約
          で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等(例え
          ば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるもの
          とは限りません。)が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われず若
          しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制そ
          の他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
           本投資法人の付保に関する方針の概要については、                             参照有価証券報告書           「 第一部 ファンド
          情報 第1 ファンドの状況                   2 投資方針        (1)    投資方針      ③ 運用方針        (ニ)   付保方
          針」をご参照ください。
        (ネ)不動産に係る所有者責任に関するリスク

           本投資法人の投資対象不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法
          律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期
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          せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失が
          ない場合は無過失責任を負うこととされています。
           本投資法人は、本書の日付現在保有する投資対象不動産に関し、施設賠償責任保険等の保険
          を付保しており、今後取得する投資対象不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予
          定です。しかし、投資対象不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険
          契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社
          により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。
        (ナ)有害物質又は放射能汚染等に係るリスク

           投資対象不動産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場
          合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除
          去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があ
          ります。また、投資対象不動産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を
          含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合やPCBが保管され
          ている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があり
          ます。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤
          去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。本書の日付現
          在、アスベストを使用している若しくは使用している可能性のある建物又はPCBを保管してい
          る建物が、本投資法人の保有する投資対象不動産に含まれています。
           また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、投資対象不動産の所有者と
          して損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
           また、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、放射
          能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結
          果、当該投資対象不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原
          子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所在する地域
          だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それ
          がひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
        (ラ)投資対象不動産の偏在に関するリスク

           本投資法人は、          参照有価証券報告書           「 第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況                            2 
          投資方針     (1)    投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、投資対象不動
          産が、不動産市況によって一定の用途又は地域に偏在した場合、当該地域における地震その他
          の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続
          に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
           さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において投資対象不動産相互間で競合し、結果として
          賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があり得ます。
           また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象不動産の割合は、資産総額の規模が拡大す
          る過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい投資対象不動産に
          関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本
          投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
        (ム)テナントの集中に関するリスク

           投資対象不動産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナントの退
          去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸面積の大
          きなテナントが退去した場合には、空室率が高くなる上に、他のテナントを探しその入居率を
          回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合には、本投資法人の収益
          等に悪影響をもたらす可能性があります。
           賃借人(テナント)が特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合
          又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合
          には、賃料の支払が滞る可能性があります。このような延滞された賃料等(場合により原状回
          復費用その他の損害金を含みます。)の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える
          と、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの
          賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合に
          は、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債
          務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払を以ってこれに対抗することができるため、
          テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を以って対抗する可能性もあ
          り、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすこととなるため、投資主
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          に損害を与える可能性があります。本投資法人では、かかるリスクを低減するために、テナン
          ト信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対
          象 の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
        (ウ)テナントの業態の偏りに関するリスク

           商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難である
          ことが多く、投資対象不動産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定
          の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うこ
          とにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
           ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難
          であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業
          務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益に悪影
          響を及ぼす可能性があります。
           倉庫等の物流施設や通信施設及びコールセンター等「その他」の用途に属する不動産の場
          合、元々個別企業の実需を前提に施設が設置されることが多く、立地、規模、仕様等が物件ご
          とに異なっており、テナントや用途が相対的に限定される傾向があるという特徴があります。
          そのため、実需の個別企業の収益力が減退したり、事業内容が変化したとき、賃貸借条件に悪
          影響が及んだり、業務からの撤退を余儀なくされることがあり、本投資法人の収益に悪影響を
          及ぼす可能性があります。
        (ヰ)売主の倒産等の影響を受けるリスク

           一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産又
          は信託受益権の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可
          能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産又は信託受益権を売却した場合、
          当該不動産又は信託受益権の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能
          性があります。この場合、否認等により当該不動産又は信託受益権を取り戻される一方で支
          払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できない
          ことがあります。
           また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目
          的物が売主(又は倒産手続における管財人乃至財団)に属すると解される可能性があり、特に
          担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては
          深刻な問題となり得ます。
        (ノ)開発物件に関するリスク

           本投資法人は、規約に定める投資方針及び本資産運用会社の資産運用ガイドラインに従っ
          て、一定の開発中の物件につき、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締
          結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場
          合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売
          買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が
          本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかっ
          たり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投
          資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可
          能性があります。また、建物竣工直後は、稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の
          時間がかかることもあります。このため、本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性
          があります。
        (オ)フォワード・コミットメント等に係るリスク

           本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミット
          メント(先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを
          行うことを約する契約)等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約さ
          れた場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害
          額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発
          生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合に
          は、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境
          の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、本投資法人の事情によ
          り、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財
          務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
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           また、本投資法人が売却する場合であっても、引渡しまでに本投資法人の過失により火災等
          で物件が滅失する等、本投資法人の責に帰すべき事由で物件の引渡しができなくなった場合に
          お いては、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況が悪影響を受ける可能性がありま
          す。
        (ク)不動産の売却に伴う責任に関するリスク

           本投資法人が投資対象不動産を売却した場合に、投資対象不動産の物的又は法的な瑕疵によ
          り、法令の規定に従い、瑕疵担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅
          地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。)(以下「宅地建物取引
          業法」といいます。)上のみなし宅地建物取引業者(宅地建物取引業法第77条の2第2項)にあ
          たりますので、特に買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任に関
          するリスクを排除できない可能性が高まります(宅地建物取引業法第40条、第78条第2項)。
           さらに、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保
          証責任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
           これらの法令上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負担する場合には、買主から売
          買契約を解除されたり、買主が被った損害の賠償をしなければならない等、本投資法人の収益
          等に悪影響をもたらす可能性があります。
           賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと
          解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者たる本投資法人が当該債務を免
          れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、本投資法人が新所有者となる買主とと
          もに当該債務を負い続けると解される可能性があります。そのような場合、本投資法人が予想
          外の債務又は義務等を負い、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
       ④ 運用資産-信託受益権特有のリスク

        (イ)信託受益者として負うリスク
           信託受益者とは受益権を有する者をいい(信託法(平成18年法律第108号、その後の改正を
          含みます。)第2条第6項。なお、以下では、2007年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108
          号)を「新信託法」といい、新信託法施行前の信託法(大正11年法律第62号。信託法の施行に
          伴う関係法律の整備等に関する法律(平成18年法律第109号)による改正を含みません。)を
          「旧信託法」といいます。2007年9月30日より前に効力を生じた信託については、原則として
          信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます(信託法の施行に
          伴う関係法律の整備等に関する法律第2条)。)、信託契約等の信託行為に基づいて信託財産
          に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権等を有します。ま
          た、不動産信託においては、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内
          容とする債権の受益者や、残余財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。
           旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報
          酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費
          用については、最終的に受益者が負担することになっています(旧信託法第36条及び第37
          条)。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためで
          あり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがっ
          て、本投資法人が不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合
          には、信託財産に関する十分なデュー・デリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険
          会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を
          取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、不動産の賃借権
          又は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資
          産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することにな
          り、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
           新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止されましたが、信託受益者と信託受託者の
          間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託
          者から信託費用等の請求がなされることがあります(新信託法第48条第5項、第54条第4項)。
          この場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
        (ロ)信託の受益権の流動性に係るリスク

           投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産として
          の不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受
          益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さら
          に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については金融商品取引法上
          の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲渡と同様の譲渡方法によ
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          ることとなるため(新信託法第94条)、株式や社債のような典型的な有価証券と比較すると相
          対的に流動性が低いというリスクが存在します。その他、信託受託者は原則として瑕疵担保責
          任 を負って信託財産である不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託
          財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
        (ハ)信託受託者に係るリスク

          a.信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
            信託法上、受託者が破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、
           信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては
           明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登
           記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その
           他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられていました。受託者において
           破産手続の開始が決定された場合、旧信託法第42条第1項に基づき受託者の任務は終了し、
           旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属
           さないと説明する向きもありました(破産法第34条第1項)。また、旧信託法第16条によれ
           ば、信託財産に対する受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は受託
           者の債権者との関係では受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管
           財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられていました。
            新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されて
           います(新信託法第25条第1項、第4項及び第7項)。
            ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不
           動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権について
           は、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしなが
           ら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
          b.信託受託者の債務負担に伴うリスク
            信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託
           財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託
           の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、
           その権限に属しない行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行
           為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備
           え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めており(旧
           信託法第31条本文)、また、新信託法は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を
           受益者に認めていますが(新信託法第27条第1項及び第2項、第31条第6項及び第7項)、一定
           の場合には取消権が認められない等、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免
           れることができるとは限りません。
            信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・デリジェンスを実施し、①信託契約
           上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされているこ
           と、②信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されて
           いることが満たされている信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分
           されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法人が不利益を被る可
           能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありませ
           ん。
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       ⑤ 税制に関するリスク
         本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人
        の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼し、税制についての情報や現行の税制について
        の税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応をする体制をとっています。
        (イ)導管性要件に関するリスク
           税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資
          法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法
          人の損金に算入することが認められています。
                           投資法人の主な導管性要件

                        配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること
                        (利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額
           支払配当要件
                        が配当可能額の90%超であること)
                        投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内
           国内50%超募集要件             において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超
                        える旨の記載又は記録があること
                        機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に
           借入先要件             規定するものをいいます。次の投資口所有先要件において同じ
                        です。)以外の者から借入れを行っていないこと
                        事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者に
           投資口所有先要件             よって所有されていること又は機関投資家のみによって所有さ
                        れていること
                        事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係
           非同族会社要件             者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50%超を
                        保有されている同族会社に該当していないこと
                        他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと(                               匿名
           会社支配禁止要件
                        組合出資を含み、          一定の海外子会社を除きます。)
           本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又は

          その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導
          管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくな
          り、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があ
          ります。
          a.会計処理と税務処理との不一致によるリスク
            会計処理と税務処理との不一致(以下「税会不一致」といいます。)が生じた場合、会計
           上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない
           等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少しま
           す。支払配当要件における配当可能利益の額(又は配当可能額)は会計上の税引前利益に基
           づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90%超
           の配当(又は配当可能額の90%超の金銭分配)ができず、支払配当要件を満たすことが困難
           となる可能性があります。なお、平成27年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を
           除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えるこ
           とができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多
           額の追徴税額(過年度法人税等)が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の
           対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
          b.資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
            借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができ
           ない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があり
           ます。
          c.借入先要件に関するリスク
            本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又
           は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいは
           この要件の下における借入金の定義が税法上において明確でないためテナント等からの預り
           金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性
           があります。
          d.投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
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            本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、
           投資口所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
        (ロ)税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後

          的に満たされなくなるリスク
           本投資法人に対して税務調査が行われ、各種税制に関する解釈・運用・取扱いに係る税務当
          局との見解の相違により、過年度における税務申告や償却資産申告について申告漏れ等を指摘
          された場合には、追加的な税負担が発生することがあります。
          また、導管性要件に関する取扱いに関して更正処分を受けた場合には、過年度における導管
         性要件が事後的に満たされなくなる可能性があり、その場合には、本投資法人が過年度におい
         て行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主へ
         の分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の
          価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること(規約第27条第1項)としています。本
          投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足する
          ことを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び不動産取得
          税)の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽
          減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、
          軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
        (ニ)一般的な税制の変更に関するリスク

           不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関す
          る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大
          し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利
          益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが
          変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告
          等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
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       ⑥ その他
        (イ)投資法人の資金調達に関するリスク
           本投資法人は、現在保有し又は今後取得する投資対象不動産の購入のための資金を、本投資
          口の発行により調達した資金の他、資金の借入れや本投資法人債の発行により調達していま
          す。その際、本投資法人は、投資主価値の最大化を念頭において、様々な資金調達手法を検討
          しているほか、投資対象不動産の取得時期に応じて機動的に資金調達を行うことが必要とされ
          ます。そのため、複数の上記資金調達手法を、同時に又は近接した時点で検討することがあ
          り、その結果、本投資口の発行、資金の借入れ又は本投資法人債の発行が結果として近接した
          時点で公表されることがありえます。
           今後、資金調達に係る金利が著しく変更される場合、又は資金の追加借入れ若しくは借り換
          えに時間を要する等の場合、投資主に損害を与える可能性があります。
           また、変動金利で借入れを行った場合においては、借入れを行った後も金利の上昇に伴っ
          て、本投資法人の収益が低下し、金銭の分配が減少するリスクがあります。
           なお、資金調達に係る金利は、金融市場の変動や金融政策の動向等に影響を受けますが、そ
          の動向によっては、当該取引において従来行われてきた会計処理方法が不適用となり、その結
          果、本投資法人の収益に不測の影響を及ぼす可能性があります。
           さらに、本投資法人が借入資金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢に
          よって決定される期限前返済コスト(違約金等)が発生する場合がある等、予測しがたい経済
          状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。
        (ロ)取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡等に関するリスク

           本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、
          ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガ
          イドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実現可
          能性の把握等に努めており、本書の日付現在も、潜在的な売主又は買主や関係者との間で資産
          取得又は資産譲渡に向けた検討(意向表明書等の提出を含みます。)や交渉等も行っていま
          す。したがって、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の日付現在
          保有する資産以外の資産の取得、又は保有する資産の一部の譲渡を決定することがあり得ま
          す。かかる決定がなされた場合には、引き続き適時開示に努めます。したがって、かかる資産
          取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合があります。
           また、本投資法人が資産の取得又は譲渡を決定し公表した後にも、受渡期日までの間に、経
          済環境の著しい変化等、若しくは、当該資産に係る譲渡契約等で定める条件等が成就しない場
          合や、売主側又は買主側で合意を遵守できない場合等には、かかる資産の取得又は譲渡が予定
          どおり行えないことがあり、さらには当該取得又は譲渡が遅延することがあります。これらの
          事態が本投資法人の責めに帰すべき事由により生じた場合、本投資法人が違約金の支払いを余
          儀なくされ、あるいは、予定した収益を得られず、又は回避しうる損失を回避できない等の事
          態となり、それらの結果、投資主に損害を与える可能性があります。
        (ハ)減損会計の適用に関するリスク

           固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」
          (企業会計審議会          平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業
          会計基準適用指針第6号             平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制
          適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第4期計算期間より「減損会計」
          が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収
          益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収
          可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
           今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、
          本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ニ)投資法人の合併に関するリスク

           本投資法人が他の投資法人と合併した場合には、本資産運用会社の資産運用ガイドラインに
          定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成となる可能性や、LTVが悪化し資金調達条
          件に変化が生じることがあります。また、投信法上、合併に反対する投資主又は新投資口予約
          権者から自己の有する投資口又は新投資口予約権を公正な価格で買い取ることを請求される可
          能性があり、かかる請求がなされた場合、本投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があ
          ります。他方、本投資法人が投信法に定める簡易合併の手続により投資主総会の承認を受けず
          に合併を行う場合、本投資法人の投資主は当該合併に反対する場合においても買取請求権を行
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          使することはできません。さらに、本投資法人が合併した後においても期待された効果が得ら
          れる保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性の他、合併の条件によっては本投資法人
          の 投資主の持分が希薄化される可能性もあります。
           これらの結果、本投資法人の投資主及び投資法人債権者に損害を及ぼす可能性があります。
        (ホ)内部留保の活用に関するリスク

           本投資法人は、内部留保を保有しており、法令等の定めにより分配金に加算する他、機動的
          な資本調達や物件取得又は物件売却による損失発生やテナント退去による一時的な賃料の減少
          による分配金への悪影響の緩和、さらには税務と会計の取扱いの不一致により生ずるおそれの
          ある課税への対応のために活用し、中長期的観点に立ったポートフォリオの戦略的運営と成長
          を目指す方針です(以下「内部留保の活用方針」といいます。)。しかしながら、投資法人に
          関する内部留保にかかる会計処理又は取扱いに関する解釈、運用又は取扱いが変更された場
          合、内部留保の金額が変更される可能性及び内部留保の活用が困難になるなど本投資法人の収
          益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           また、内部留保のうち負ののれん発生益に由来する一時差異等調整積立金はキャッシュの裏
          付けのない会計上の利益であるため、内部留保の活用方針は、分配可能なキャッシュの額によ
          る制約を受けます。本投資法人は、内部留保の取崩予定額を公表することがあり(以下、公表
          した内部留保の取崩予定額を「公表済内部留保取崩予定額」といいます。)、公表済内部留保
          取崩予定額を分配すべく、本投資法人のキャッシュ・マネジメントに最大限留意しますが、本
          投資法人が金銭の分配を行う時点において公表済内部留保取崩予定額分のキャッシュが存在す
          るという保証はなく、公表済内部留保取崩予定額よりも低い金額が実際の内部留保からの取崩
          額となる可能性があります。また、公表済内部留保取崩予定額の分配が可能であっても、公表
          済内部留保取崩予定額までの分配を行わない可能性もあります。
           さらに、本投資法人は、内部留保の活用方針に基づく運用上の施策や、想定外の損失の発生
          等により、公表済内部留保取崩予定額以上の取崩を行う可能性があります。その場合、本投資
          法人の想定以上に内部留保が減少することとなり、将来的に、内部留保の活用方針が重大な影
          響を受ける可能性や、公表済内部留保取崩予定額の分配を行うことができなくなる可能性があ
          ります。
        (ヘ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク

           本投資法人は規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあり
          ます。本投資法人が投資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に
          投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合
          等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結
          果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。ま
          た、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流
          通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及
          び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
           また、匿名組合出資持分への投資は、当該匿名組合が所有又は投資する不動産等に係る優先
          交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該不動産等
          を取得できる保証はありません。
        (ト)特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク

           本投資法人は、その規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社又は特別目的会社
          (合同会社を含みます。)その他これらに類する形態の法人等(以下「特定目的会社等」と総
          称します。)が不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする場合、当該特定目的会社等
          の発行する優先出資証券若しくは特定社債等への投資を行い、又は当該特定目的会社等向け貸
          付債権等の金銭債権を譲り受けることがあります。これら特定目的会社等への投融資(以下
          「優先出資証券等」と総称します。)は、通例、当該特定目的会社等が所有又は投資する不動
          産等に係る優先交渉権の取得を目的とすることが想定されますが、優先交渉権を獲得できると
          の保証も、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できるとの保証もありません。また、
          これら特定目的会社等への投融資については、契約上、その譲渡が禁止又は制限されること
          や、法令上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受けることがあり、その他、転売し
          ようとしても、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、
          適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。
           また、特定目的会社等が投資する不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値
          が下落した場合、特定目的会社等の開発する不動産等が予想した価格で売却できない場合、又
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          は導管体である特定目的会社等において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的
          会社等の発行する優先出資証券等を保有する本投資法人が、当該優先出資証券等より得られる
          運 用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。
           さらに、本投資法人が優先出資証券等を保有する特定目的会社等に関して、本投資法人以外
          に優先出資社員等の関係者が存在する場合には、本投資法人の保有割合によっては、当該特定
          目的会社等の意思決定機関において、関係者が議決権を有する事項について本投資法人の意向
          を反映させることができない可能性があり、また関係者間の契約等において、優先出資証券等
          の譲渡に際し、他の関係者の承諾の取得、先買権又は優先交渉権の付与といった譲渡処分に関
          する一定の制約が課される場合があります。
        (チ)重要事象等に関するリスク

           本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提
          に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす
          事象は存在しないと判断しています。
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      (2)投資リスクに対する管理体制
        本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定
       められた規制を遵守すると共に、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて
       必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
        具体的な取組は以下のとおりです。
       ① 本資産運用会社の体制
        (イ)本資産運用会社は、本資産運用会社が策定し、本投資法人の役員会に報告される資産運用ガ
          イドラインを遵守することによりリスク管理を行います。
        (ロ)本資産運用会社は、本投資法人とスポンサー関係者との取引にあたり、スポンサー関係者と
          の取引に関するインベストメント委員会内規を定めており、これを遵守することにより利益
          相反に係るリスク管理を行います。
        (ハ)本資産運用会社は、金融商品取引法の改正による、投資法人に係るインサイダー取引規制導
          入に十分な対応を図るための内部体制の構築を念頭に置き、内部者取引未然防止管理規程を
          定め、役職員のインサイダー取引規制違反の防止に努めています。
        (ニ)本資産運用会社は、インベストメント委員会を設け、運用に係る年度計画や取得・売却に関
          する事項を審議することにより、異なる視点からリスク管理を行います。また、スポンサー
          関係者との取引を審議するインベストメント委員会には、チーフ・コンプライアンス・オ
          フィサーが出席し、法令、ガイドライン、社内規程等の遵守の徹底を図ります。
        (ホ)本資産運用会社は、コンプライアンス・リスク管理を所管するチーフ・コンプライアンス・
          オフィサーが統括するコンプライアンス委員会を設け、インベストメント委員会による審議
          の経過及び投資判断について審議し、法令遵守の状況を監視します。また、その結果につい
          ては、内容により取締役会の決議事項とされ又は代表取締役社長に諮ることとされていま
          す。
        (ヘ)本資産運用会社は、チーフ・コンプライアンス・オフィサーの指揮・管理の下、コンプライ
          アンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生についての対応を講じ
          ています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役
          職員の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。
       ② 本投資法人の体制

         本投資法人は、3か月に1回以上役員会を開催し、本資産運用会社の運用状況の報告を受ける
        他、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資
        産運用会社の管理・監督を行います。
        以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備しています

       が、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことに
       よりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。
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     10.課税上の取扱い
        日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記の
       とおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更
       されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いがなされるこ
       とがあります。
      ① 投資主の税務

      (イ)個人投資主の税務
        a.利益の分配に係る税務
           個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則とし
          て上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
        (ⅰ)源泉徴収税率
                                      源泉徴収税率      (注1)(注2)
                分配金支払開始日
                                20.315%     (所得税15.315% 住民税5%)
          2014年1月1日~2037年12月31日
          2038年1月1日~                      20%       (所得税15%   住民税5%)
          (注1)2014年1月1日~2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
          (注2)配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有する個人(以下「大口個人投資主」といいます。)に対しては、
             上記税率ではなく、所得税20%(2014年1月1日~2037年12月31日は20.42%)の源泉徴収税率が適用されます。
        (ⅱ)確定申告
            大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させるこ
           とが可能です(確定申告不要制度)。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等につい
           て確定申告を行う方が有利になることがあります。
            ・総合課税による累進税率が上記(ⅰ)の税率より低くなる場合
            ・上場株式等を金融商品取引業者等(証券会社等)を通じて譲渡したこと等により生じた
             損失(以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。)がある場合(下記d.(ⅱ)を
             ご参照ください。)
                             確定申告をする
                                             確定申告をしない
                         (下記のいずれか一方を選択)
                                            (確定申告不要制度)
                                                (注1)
                         総合課税          申告分離課税
           借入金利子の控除              あり           あり

              税率          累進税率          上記(ⅰ)と同じ

                                                 -
                        なし  (注2)
             配当控除                        なし
           上場株式等に係る譲

                          なし           あり
           渡損失との損益通算
                                  合計所得金額に
                       合計所得金額に                       合計所得金額に
           扶養控除等の判定
                                  含まれる    (注3)
                         含まれる                      含まれない
          (注1)大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超(6か月決算換算)の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要
             があります。
          (注2)投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
          (注3)上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う
             場合にはその控除前の金額になります。
        (ⅲ)源泉徴収選択口座への受入れ
            源泉徴収ありを選択した特定口座(以下「源泉徴収選択口座」といいます。)が開設され
           ている金融商品取引業者等(証券会社等)に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届
           出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受入れることがで
           きます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要が
           あります。
        (ⅳ)少額投資非課税制度(NISA:ニーサ)
            金融商品取引業者等(証券会社等)に開設した非課税口座(以下「NISA口座」といいま
           す。)に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理
           勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が
           課されません。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当
           金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。なお、2018年に
           NISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度(つみたてNISA)が導入さ
           れましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資
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           信託(ETF)に限定されているため、つみたてNISAでは本投資口を含む上場株式等の個別銘
           柄の取得はできません。
                         NISA(成年者)           ジュニアNISA(未成年者)
             年間投資上限額
                                          -
             2014年~2015年              100万円
             2016年~2023年              120万円              80万円

        b.一時差異等調整引当額の分配に係る税務

           投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消
          を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配(以下「一時差異等調整
          引当額の分配」といいます。)は、所得税法上本則配当として扱われ、上記a.における利益
          の分配と同様の課税関係が適用されます(投資口の譲渡損益は発生しません)。
        c.その他の利益超過分配に係る税務

           投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外の
          ものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収
          入から成るものとして取り扱われます。
        (ⅰ)みなし配当
            この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における利益の分配と同
           様の課税関係が適用されます。
        (ⅱ)みなし譲渡収入
            資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみ
           なされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価                               (注1)    を算定し、投資口の譲渡損
           益 (注2)    を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記d.における投資口の譲渡と原則同
           様となります。また、投資口の取得価額の調整(減額)                              (注3)    を行います。
           (注1)       譲渡原価の額=従前の取得価額×純資産減少割合※

                   ※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
           (注2)       譲渡損益の額=みなし譲渡収入金額-譲渡原価の額

                  調整後の取得価額=従前の取得価額-譲渡原価の額

           (注3)
        d.投資口の譲渡に係る税務

           個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等
          に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対
          象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他
          の所得との損益通算はできません。
        (ⅰ)税率
                                     申告分離課税による税率           (注)
                   譲渡日
                                20.315%     (所得税15.315% 住民税5%)
          2014年1月1日~2037年12月31日
          2038年1月1日~                      20%       (所得税15%   住民税5%)
          (注)2014年1月1日~2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
        (ⅱ)上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
            上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税
           を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通
           算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る
           譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控
           除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた
           年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必
           要があります。
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        (ⅲ)源泉徴収選択口座内の譲渡
            源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記(ⅰ)と同じ税率による
           源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を上
           記a.(ⅲ)により源泉徴収選択口座に受入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口
           座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行
           われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。
        (ⅳ)少額投資非課税制度(NISA:ニーサ)
            NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開
           設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税
           が課されません。なお、NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記
           (ⅱ)及び(ⅲ)の損益通算や繰越控除は適用できません。
           ※ NISAの年間投資上限額については上記a.(ⅳ)をご参照ください。
      (ロ)法人投資主の税務

        a.利益の分配に係る税務
           法人投資主が投資法人から受取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用は
          ありません。
           上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴
          収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は、法人税の前払いとして所得
          税額控除の対象となります。
                分配金支払開始日                        源泉徴収税率
                                15.315%(復興特別所得税0.315%を含みます。)
          2014年1月1日~2037年12月31日
          2038年1月1日~                      15%
        b.一時差異等調整引当額の分配に係る税務

           投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法
          人税法上本則配当として扱われ、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されま
          す(投資口の譲渡損益は発生しません)。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様
          に所有期間の按分が必要となります。
        c.その他の利益超過分配に係る税務

           投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外の
          ものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収
          入から成るものとして取り扱われます。
        (ⅰ)みなし配当
            この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における利益の分配と同
           様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いませ
           ん。
        (ⅱ)みなし譲渡収入
            資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみ
           なされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計
           算します。また、投資口の取得価額の調整(減額)を行います。
           ※ 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整(減額)の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。
        d.投資口の譲渡に係る税務

           法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上
          します。
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      ② 投資法人の税務
      (イ)利益配当等の損金算入
         税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法
        人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の
        損金に算入することが認められています。
                           投資法人の主な導管性要件
                       配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること
                       (利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能
          支払配当要件
                       額の90%超であること)
                       投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募
          国内50%超募集要件            集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨の記載又は記録
                       があること
                       機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するも
          借入先要件            のをいいます。次の投資口所有先要件において同じです。)以外の者から
                       借入れを行っていないこと
                       事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有
          投資口所有先要件
                       されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                       事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発
          非同族会社要件            行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50%超を保有されている同族会
                       社に該当していないこと
                       他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと(匿名組合出資を
          会社支配禁止要件
                       含み、一定の海外子会社を除きます。)
      (ロ)不動産流通税の軽減措置

        a.登録免許税
           本投資法人が2021年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登
          録免許税の税率が1.3%に軽減されます。
                                 2012年4月1日
                                               2021年4月1日~
              不動産の所有権の取得日
                                 ~2021年3月31日
                土地(一般)                 1.5%
                建物(一般)                 2.0%(原則)              2.0%(原則)
                                  1.3%
             本投資法人が取得する不動産
        b.不動産取得税

           本投資法人が2021年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税
          標準額が5分の2に軽減されます。
           (注1)共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上(サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上)のものに限り
              適用されます。
           (注2)倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。
           (注3)介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第2条に規定する公的介護施設
              等と特定民間施設に限り適用されます。
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     第3【参照書類を縦覧に供している場所】
          ユナイテッド・アーバン投資法人 本店

          (東京都港区虎ノ門四丁目3番1号 城山トラストタワー18階)
           株式会社東京証券取引所

           (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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     第三部【特別情報】
     第1【内国投資証券事務の概要】
     1 投資主名簿への記載又は記録の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並び

       に手数料
        本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等
       管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできませ
       ん。本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座
       簿の記載又は記録により定まります(社債株式等振替法第226条第1項、第227条第1項)。本投資口
       に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知(振替機関が本投資法人に対して行う、投資主
       の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。)により行われます(社債株式等振替法第
       228条、第152条第1項)。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替(譲渡人の口座にお
       ける保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。
       以下同じです。)の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替が行われること
       により、本投資口の譲渡を行うことになります(社債株式等振替法第228条、第140条)。なお、本
       投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録
       しなければ、本投資法人に対抗することができません(投信法第79条第1項)。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとお

       りです。
                               三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
        取扱場所
                               東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
        取次所                       該当事項はありません。

                               三井住友信託銀行株式会社

        投資主名簿等管理人の名称及び住所
                               東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
        手数料                       該当事項はありません。

     2 投資主に対する特典

        該当事項はありません。
     3 内国投資証券の譲渡制限の内容

        該当事項はありません。
     4 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        該当事項はありません。
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     第2【その他】
      1.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降の頁及び裏表紙に本投資法人の名称を記載

       し、本投資法人のロゴマーク、英文名称(United                           Urban    Investment       Corporation)及び図案を使
       用し、本投資法人が保有し又は取得を予定する物件の写真を掲載することがあります。
      2.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に以下のとおり記載します。

      「募集又は売出しの公表後における空売りについて

      (1)金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金商法施行
          令」といいます。)第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令(平
          成19年内閣府令第59号、その後の改正を含みます。以下「取引等規制府令」といいます。)第
          15条の5に定める期間(有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に
          供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂
          正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間)において、当該有価証券と同一の銘柄につき取
          引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける
          空売り(注1)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は
          売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(注2)の決済を
          行うことはできません。
      (2)金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有価証券
          の借入れ(注2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売
          出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
          (注1)取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
             ・先物取引
             ・国債証券、地方債証券、社債券(新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。)等の空売り
             ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
          (注2)取引等規制府令第15条の6に定めるもの(売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け)を含みます。」
      3.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に以下のとおり、金融商品の販売等に

       関する法律(平成12年法律第101号、その後の改正を含みます。)に係る重要事項の記載を行いま
       す。
       「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運
       用の目的となる不動産の価格や収益力の変動、不動産投資証券市場その他の有価証券市場の相場、
       金利水準、不動産市況の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産
       等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。不動産投資証券を募集等により取
       得する場合には、購入対価のみお支払いいただくことになります。」
      4.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に以下の内容を記載します。

       「今後、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取
       金をいい、以下「発行価格等」といいます。)が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の
       決定に伴い連動して訂正される事項(発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日
       付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによ
       る売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行
       価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。)について、目論見書
       の訂正事項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係
       る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本
       投資法人ウェブサイト([URL]http://www.united-reit.co.jp/)(以下「新聞等」といいま
       す。)において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容につい
       て訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際
       し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂
       正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
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      5.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏及び裏表紙裏から、以下の内容をカラー印刷
       して記載します。
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2023年2月15日

メール通知設定可能件数を15件から25件に変更しました。

2023年1月7日

2023年分の情報が更新されない問題、解消しました。

2023年1月6日

2023年分より情報が更新されない状態となっております。原因調査中です。

2022年4月25日

社名の変更履歴が表示されるようになりました

2020年12月21日

新規上場の通知機能を追加しました。Myページにて通知の設定が行えます。

2020年9月22日

企業・投資家の個別ページに掲載情報を追加しました。また、併せて細かい改修を行いました。

2019年3月22日

2019年4月より、5年より前の報告書については登録会員さまのみへのご提供と変更させていただきます。

2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

キーワードに関する報告書が一覧で閲覧できるようになりました。