日本プロロジスリート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     【表紙】
      【提出書類】                有価証券届出書
      【提出先】                関東財務局長

      【提出日】                2019年６月４日

      【発行者名】                日本プロロジスリート投資法人

      【代表者の役職氏名】                執行役員　　坂下　雅弘

      【本店の所在の場所】                東京都千代田区丸の内二丁目７番３号

                      東京ビルディング
      【事務連絡者氏名】                プロロジス・リート・マネジメント株式会社

                      取締役財務企画部長　　戸田　淳
      【電話番号】                03-6867-8585

      【届出の対象とした募集内                日本プロロジスリート投資法人

       国投資証券に係る投資法
       人の名称】
      【届出の対象とした募集内                形態：投資証券

       国投資証券の形態及び金               発行価額の総額：その他の者に対する割当                       　　　　　1,746,000,000円
                      (注)　　発行価額の総額は、2019年５月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資
       額】
                         法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      安定操作に関する事項                該当事項はありません。

      【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所

                      （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第一部【証券情報】
      第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
        （１）【投資法人の名称】
           日本プロロジスリート投資法人
           （英文表示：Nippon           Prologis     REIT,    Inc.）
           （以下「本投資法人」といいます。）
          (注)　　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信
             法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。
        （２）【内国投資証券の形態等】

           本書に従って行われる募集の対象となる有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資
          口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75
          号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替
          投資口であり、振替法第227条第２項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法
          人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
           また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
          型です。
           本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
          された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
          りません。
          (注)　　投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
             す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
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        （３）【発行数】
           7,770口
          (注１)　上記発行数は、後記「第５              募集又は売出しに関する特別記載事項　２                 オーバーアロットメントによる売出し等について」
             に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連し
             て、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）
             の発行数です。ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、後記「第５                       募集又は売出しに関する特別記載事項　２                 オーバーアロットメ
             ントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
          (注２)　割当先の概要及び本投資法人と割当先との関係等は、以下のとおりです。
     割当先の氏名又は名称                        ＳＭＢＣ日興証券株式会社
     割当口数                        7,770口
                             1,746,000,000円(注)
     払込金額
        本店所在地                     東京都千代田区丸の内三丁目３番１号
      割
      当
        代表者の氏名                     取締役社長　清水　喜彦
      先
        資本金の額（2019年３月31日現在）
                             10,000百万円
      の
        事業の内容                     金融商品取引業
      内
      容
        大株主（2019年３月31日現在）                     株式会社三井住友フィナンシャルグループ　100％
               本投資法人が保有している割
                             該当事項はありません。
      本
               当先の株式の数
      投
        出資関係      割当先が保有している本投資
      資
               法人の投資口の数
                             4,847口
      法
               （2019年４月30日現在）
      人
                             国内一般募集（後記「第５              募集又は売出しに関する特別記載事
      と
                             項　１    国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出し
        取引関係
      の
                             について」に定義されます。以下同じです。）の事務主幹事会社で
      関
                             す。
      係
        人的関係                     該当事項はありません。
     本投資口の保有に関する事項                        該当事項はありません。
          (注)　　払込金額は、2019年５月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出し
             た見込額です。
        （４）【発行価額の総額】

           1,746,000,000円
          (注)　　発行価額の総額は、2019年５月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
             算出した見込額です。
        （５）【発行価格】

           未定
          (注)　　発行価格は、2019年６月11日（火）から2019年６月13日（木）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といい
             ます。）に国内一般募集において決定される発行価額と同一の価格とします。
        （６）【申込手数料】

           申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

           １口以上１口単位
        （８）【申込期間】

           2019年７月16日（火）
        （９）【申込証拠金】

           該当事項はありません。
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        （１０）【申込取扱場所】
           本投資法人本店
           東京都千代田区丸の内二丁目７番３号　東京ビルディング
        （１１）【払込期日】

           2019年７月17日（水）
        （１２）【払込取扱場所】

           株式会社三菱ＵＦＪ銀行　虎ノ門中央支店
           東京都港区虎ノ門一丁目４番２号
        （１３）【引受け等の概要】

           該当事項はありません。
        （１４）【振替機関に関する事項】

           株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
        （１５）【手取金の使途】

           本第三者割当における手取金上限（1,746,000,000円）につきましては、手元資金とし、支
          出するまでの間は金融機関に預け入れ、後記「第二部                              参照情報　第２         参照書類の補完情報　
          ２  投資対象　(１)新規取得資産の一覧」に記載の不動産信託受益権（以下「新規取得資産」
          といいます。）のうち2019年10月１日に取得予定のプロロジスパーク神戸４（以下「取得予定
          資産」ということがあります。）の取得資金の一部並びに将来の特定資産（投信法第２条第１
          項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部
          に充当します。
           なお、本第三者割当と同日付をもって決議された国内一般募集における手取金
          （20,260,000,000円）及び海外募集（後記「第５                            募集又は売出しに関する特別記載事項　１
          国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義されます。）にお
          ける手取金（14,671,000,000円）につきましては、新規取得資産のうちプロロジスパーク東松
          山、プロロジスパーク京田辺及びプロロジスパーク仙台泉２（以下「第14期取得資産」という
          ことがあります。）の取得に伴う借入金の返済資金（544億円）の一部に充当します。残額に
          ついては、上記本第三者割当における手取金上限と併せて手元資金とし、支出するまでの間は
          金融機関に預け入れ、取得予定資産の取得資金の一部並びに将来の特定資産の取得資金の一部
          又は借入金の返済資金の一部に充当します。
          (注)　　上記の手取金は、2019年５月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
             出した見込額です。
        （１６）【その他】

          ①　申込みは、前記「(８)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(１０)申込取扱場所」に記
            載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「(１１)払込期日」に記載の払込期日に新投資口
            払込金額を払い込むものとします。
          ②　ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、後記「第５                           募集又は売出しに関する特別記載事項　２
            オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、
            申込みの行われなかった口数については失権します。
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      第２【新投資口予約権証券】
        該当事項はありません。
      第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

        該当事項はありません。
      第４【短期投資法人債】

        該当事項はありません。
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      第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
       １　国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて
          本投資法人は、2019年６月４日（火）開催の本投資法人の役員会において、本第三者割当とは
        別に、日本国内における本投資口の募集（以下「国内一般募集」といいます。）、米国、欧州及
        びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144
        Ａに従った適格機関投資家に対する販売のみとします。）における本投資口の募集（以下「海外
        募集」といいます。）並びに日本国内における本投資口の売出し（オーバーアロットメントによ
        る売出し）を行うことを決議しています。
          国内一般募集及び海外募集（以下、併せて「本募集」といいます。）の総発行数は155,430口
        であり、国内一般募集における発行数は90,150口を目処とし、海外募集における発行数は65,280
        口を目処として募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格
        等決定日に決定されます。また、国内一般募集における発行価額の総額は20,260,000,000円(注)
        であり、海外募集における発行価額の総額は14,671,000,000円(注)です。
          オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「２                                         オーバーアロット
        メントによる売出し等について」をご参照ください。
        (注)　　国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額は、それぞれ2019年５月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所におけ
            る本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
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       ２　オーバーアロットメントによる売出し等について
         (１)　本投資法人は、2019年６月４日（火）開催の本投資法人の役員会において、本第三者割
           当とは別に、国内一般募集及び海外募集を決議していますが、これらの募集のうち、国内
           一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社であ
           るＳＭＢＣ日興証券株式会社が、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社から
           7,770口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の日本国内
           における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オー
           バーアロットメントによる売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少
           し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合がありま
           す。
             本第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、借入投資口の返還
            に必要な本投資口をＳＭＢＣ日興証券株式会社に取得させるために行われます。
             また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる
            売出しの申込期間の終了する日の翌日から2019年７月11日（木）までの間（以下「シンジ
            ケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京
            証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントに
            よる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」
            といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー
            取引により買い付けた全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シン
            ジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカ
            バー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない
            口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
             更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる
            売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本
            投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
             ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、
            安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当す
            る口数を減じた口数について、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予
            定です。そのため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、
            その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発
            行そのものが全く行われない場合があります。
         (２)　上記(１)に記載の取引について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、三菱ＵＦＪモルガン・

            スタンレー証券株式会社、野村證券株式会社及びゴールドマン・サックス証券株式会社と
            協議の上、これらを行います。
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     第二部【参照情報】
      第１【参照書類】
        金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」
       といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項について
       は、以下に掲げる書類をご参照ください。
       １【有価証券報告書及びその添付書類】

        計算期間　第12期（自　2018年６月１日　至　2018年11月30日）　2019年２月27日関東財務局長
       に提出
       ２【半期報告書】

        該当事項はありません。
       ３【臨時報告書】

        前記１に記載の有価証券報告書提出後、本書提出日（2019年６月４日）までに、金融商品取引法
       第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22
       号。その後の改正を含みます。）第29条第１項及び同条第２項第２号に基づき、2019年６月３日
       に、臨時報告書を関東財務局長に提出
       ４【訂正報告書】

        該当事項はありません。
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      第２【参照書類の補完情報】
        参照書類である2019年２月27日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいま
       す。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
        以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現
       在、変更がないと判断しています。
        なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事項
       は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
       (注)　　以下の文中において記載する数値については、別途注記する場合を除き、単位未満については切り捨てて記載し、割合については
           小数第２位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と一致しない場合がありま
           す。
       １　投資方針

        (１)　本投資法人の基本理念及び特徴
           ①　本投資法人の基本理念
             本投資法人は、所有・運営ポートフォリオ規模、時価総額等の様々な指標について世界
            最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループ                                          (注１)   をスポ
            ンサーとして、2012年11月７日に設立され、2013年２月14日に東京証券取引所不動産投資
            信託証券市場に上場（銘柄コード：3283）し、上場直後の2013年２月15日に上場時取得資
            産（以下に定義します。）を取得して、実質的な資産運用を開始しました。
             本投資法人は、上場時及びその後の計７回の公募増資に伴い44物件（取得価格                                           (注２)   の
            合計595,540百万円）を取得し、合計２物件（取得価格の合計16,870百万円）を譲渡して
            います。
             この結果、本書の日付現在、物件数は42物件（以下「取得済資産」といいます。）、資
            産規模    (注３)   は578,670百万円に拡大しており、本投資法人は、上場以降、着実な成長を実
            現しています。
            (注１)　Prologis,        Inc.（プロロジス・インク）（世界本社）（以下「Prologis,                        Inc.」といいます。）及びそのグループ会
               社（日本法人である株式会社プロロジスを含みます。また、プロロジス・グループ側の出資割合が過半に満たない共
               同投資ビークルも含みます。なお、かかる共同投資ビークルが保有する物件を「共同投資物件」といいます。）全体
               を総称して、プロロジス・グループといいます。プロロジス・グループの詳細については、後記「(６)                                         世界最大規
               模の物流不動産会社プロロジス・グループの概要」をご参照ください。以下同じです。
            (注２)　「取得価格」、「取得（予定）価格」又は「取得予定価格」は、売買契約書に記載された資産の譲渡価額を、百万円
               未満を切り捨てて記載しています。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まれ
               ません。なお、2018年10月３日付で土地の一部を売却及び取得しているプロロジスパーク座間１については、これら
               を考慮せずに、取得時の価格を記載しています。以下同じです。
            　　　　取得予定資産に係る売買契約書においては、取得予定資産の取得までの間に取得予定資産のNCF（当該取得予定資産
               から得る見込みの収益から当該取得予定資産について生じる見込みの資本的支出を控除した金額のことをいいます。
               以下同じです。）に変動が生じた場合に、当該変動に関わらずプロロジス・リート・マネジメント株式会社（以下
               「本資産運用会社」といいます。）が取得予定資産に関して売買契約書締結時に期待した利回りと同程度の水準の利
               回りを実現させることを企図し、一定の場合に取得予定資産に係る資産の譲渡価額を増額又は減額する旨の規定（以
               下「本件価格調整条項」といいます。）が設けられています。
               本件価格調整条項においては、取得予定資産の取得までの間に当該取得予定資産に係るNCFが賃貸借契約所定の賃料
               額、外注委託費又は修繕費若しくは資本的支出の見込額の増減等の所定の事由（以下「本件価格調整事由」といいま
               す。）により変動した場合、当該変動額に応じて所定の算式により算出される一定の金額につき、NCFが増額された
               場合には資産の譲渡価額を増額し、NCFが減額された場合には資産の譲渡価額を減額する旨が定められています。
            　　　　したがって、本件価格調整事由が生じた場合、本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合には、取得予定
               資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額分増額されることになり、本件価格調整事由がNCFを
               減額させるものである場合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額分減額され
               ることになるため、本書に記載の取得予定価格は、実際の取得予定資産の取得価格と異なる可能性があります。ま
               た、本件価格調整事由が生じた場合、取得（予定）価格の合計も、上記の取得予定価格の変動に応じて変動すること
               になり、その結果、取得（予定）価格の合計に基づき算出された数値についても変動することになります。以下同じ
               です。
            (注３)　「資産規模」とは、取得（予定）価格を合計した金額をいいます。以下同じです。
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                         ＜上場以降の資産規模の成長＞
                                取得物件数/          譲渡物件数/          保有物件数/
                        時期
                                 取得価格          取得価格         取得価格の合計
                                 12物件/                    12物件/
         上場時取得資産
                                             -
                      2013年２月
            (注１)
                               173,020百万円                    173,020百万円
         第１回公募増資時             2013年６月           ８物件/                    20物件/

                                             -
          取得資産     (注２)
                       及び10月         132,430百万円                    305,450百万円
         第２回公募増資時                        ４物件/                    24物件/

                                             -
                      2013年12月
          取得資産     (注３)
                                54,070百万円                    359,520百万円
         第３回公募増資時                        ５物件/                    29物件/

                                             -
                      2014年９月
          取得資産     (注４)
                                45,530百万円                    405,050百万円
         第４回公募増資時                        ４物件/                    33物件/

                                             -
                      2016年３月
          取得資産     (注５)
                                42,140百万円                    447,190百万円
         第５回公募増資時                        ３物件/                    36物件/

                                             -
                      2016年12月
          取得資産     (注６)
                                30,620百万円                    477,810百万円
                                           ２物件/          34物件/

                      2017年４月
         譲渡済資産      (注７)                    -
                       及び６月
                                         16,870百万円          460,940百万円
         第６回公募増資時                        ３物件/                    37物件/

                                             -
                      2017年８月
          取得資産     (注８)
                                55,830百万円                    516,770百万円
         第７回公募増資時                        ５物件/                    42物件/

                    2018年３月、10月
          取得資産     (注９)
                       及び12月
                                61,900百万円                    578,670百万円
            (注１)　「上場時取得資産」とは、2013年２月13日に行った上場時の公募増資の手取金及び借入金により、上場直後の2013年
               ２月15日に取得した12物件をいいます。以下「第１期取得済資産」ということがあります。
            (注２)　「第１回公募増資時取得資産」とは、第１期終了後の2013年６月10日に行った上場後第１回目となる公募増資（以下
               「第１回公募増資」といいます。）の手取金及び借入金により、2013年６月13日（プロロジスパーク習志野４につい
               ては2013年10月１日）に取得した８物件をいいます。
            (注３)　「第２回公募増資時取得資産」とは、第２期終了後の2013年12月２日に行った上場後第２回目となる公募増資（以下
               「第２回公募増資」といいます。）の手取金及び借入金並びに手元資金により、2013年12月３日に取得した４物件を
               いいます。
            (注４)　「第３回公募増資時取得資産」とは、第４期営業期間中の2014年９月１日に借入金（ブリッジローン）により取得し
               た５物件をいいます。なお、2014年９月16日に上場後第３回目となる公募増資（以下「第３回公募増資」といいま
               す。）を行い、その手取金を第３回公募増資時取得資産の取得に伴う上記借入金（ブリッジローン）の返済資金の一
               部に充当しています。
            (注５)　「第４回公募増資時取得資産」とは、第７期営業期間中の2016年３月３日に借入金（ブリッジローン及び短期借入
               金）及び手元資金により取得した４物件をいいます。なお、2016年３月14日に上場後第４回目となる公募増資（以下
               「第４回公募増資」といいます。）を行い、その手取金を第４回公募増資時取得資産の取得に伴う上記借入金（ブ
               リッジローン）の返済資金の一部に充当しています。
            (注６)　「第５回公募増資時取得資産」とは、第９期営業期間中の2016年12月７日に借入金（ブリッジローン）及び手元資金
               により取得した３物件をいいます。なお、2016年12月19日に上場後第５回目となる公募増資（以下「第５回公募増
               資」といいます。）を行い、その手取金を第５回公募増資時取得資産の取得に伴う上記借入金（ブリッジローン）の
               返済資金の一部に充当しています。
            (注７)　「譲渡済資産」とは、2017年４月17日付で譲渡されたプロロジスパーク舞洲４及び2017年６月26日付で譲渡されたプ
               ロロジスパーク多賀城を総称していいます。
            (注８)　「第６回公募増資時取得資産」とは、第10期営業期間中の2017年８月１日に借入金（ブリッジローン）及び手元資金
               により取得した３物件をいいます。なお、2017年８月７日に上場後第６回目となる公募増資（以下「第６回公募増
               資」といいます。）を行い、その手取金を第６回公募増資時取得資産の取得に伴う上記借入金（ブリッジローン）の
               返済資金の一部に充当しています。
            (注９)　「第７回公募増資時取得資産」とは、第11期営業期間中の2018年３月１日に借入金（ブリッジローン）及び手元資金
               により取得した３物件と、2018年３月12日に行った上場後第７回目となる公募増資（以下「第７回公募増資」といい
               ます。）の手取金の一部、2018年４月11日に行った第三者割当増資の手取金の一部及び借入金並びに手元資金によ
               り、2018年10月１日及び2018年12月３日に取得した２物件を総称していいます。なお、第７回公募増資の手取金の一
               部を第７回公募増資時取得資産の取得に伴う上記借入金（ブリッジローン）の返済資金の一部に充当しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、安定的な収
            益の確保並びに保有する特定資産の規模の拡大及びその価値の向上を通じ、投資主価値の
            最大化を目指します。本投資法人は、主として物流施設の中でも特に品質の高いＡクラス
            物流施設への重点投資を行います。
             重点投資の対象であるＡクラス物流施設とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利
            用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立
            地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設であると、本投資法人は考
            えています（詳細に           つ いては、後記「②          本投資法人の特徴　(イ)              Ａクラス物流施設への
            重点投資」をご参照ください。）。
             物流機能は、大きく輸送、保管、荷役、包装及び流通加工の各機能に分類されますが、
            これらの全ての機能にとって重要な拠点となるのが物流施設です。人々が日常生活で利用
            する食料、衣料、日用品、電化製品等の多くの生活必需品が、生産地と消費地を結ぶ結節
            点である物流施設を経由して人々の手元に届けられています。すなわち、物流機能、ひい
            ては物流施設は、人々の日常生活を支える重要な基幹インフラであり、どのような時代、
            状況においても不可欠な施設であるため、長期的な運用対象に適した不動産であると、本
            投資法人は考えています。また、近年、国内外の経済、産業構造、社会情勢が大きく変化
            し、我が国のサプライチェーンの再構築が進む中、物流施設の中でも特にＡクラス物流施
            設に対する需要が今後より一層強まっていくものと、本投資法人は考えています。
             本投資法人は、道路・鉄道・港湾等と同様に重要な基幹インフラである物流施設のう
            ち、主としてＡクラス物流施設を中長期的な観点に立って保有・運営することにより、我
            が国の物流機能の発展に貢献しつつ、保有する特定資産の収益性、安定性及び将来性を確
            保し、投資主価値の最大化を目指します。
             この目的を達成するため、本投資法人は、プロロジス・グループによる全面的なスポン
            サー・サポートを通じて、プロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライ
            ン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク（「カスタマー」の定義について
            は、３段落下をご参照ください。）、運営ノウハウその他の経営資源等を、最大限に活用
            して成長することを目指します（パイプライン・サポートの詳細については、後記「②
            本投資法人の特徴　(ロ)              世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロ
            ロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート」をご参照ください。）。
             プロロジス・グループは、アジア、アメリカ大陸及びヨーロッパにまたがるグローバル
            な物流の重要性に着目して、19か国                    (注１)   において物流不動産の開発、所有及び運営を行
            い、世界的なカスタマー・ネットワークを有している世界最大規模の物流不動産企業グ
            ループです。また、日本におけるＡクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアでもあ
            り、日本において最大の賃貸用物流不動産の開発実績を有しています。すなわち、プロロ
            ジス・グループの実績は以下のようにまとめられます。
             プロロジス・グループは、Ａクラス物流施設開発のリーディング・グローバル企業と
            して、これまで時代に先駆けた数々の取り組みを行い、日本の新しい物流不動産マー
            ケットを切り拓いてきました。また、電子商取引                           (注２)   （Ｅコマース）ビジネスが成長・
            拡大し、消費者の動向も大きく変化するに従い、日本の物流産業のあり方も変化を続け
            ています。その変化にあわせて、プロロジス・グループ及びその開発する物流施設も進
            化を積み重ねてきました。
             プロロジス・グループの概要については、後記「(６)                              世界最大規模の物流不動産会社
            プロロジス・グループの概要」をご参照ください。
             本投資法人は、プロロジス・グループのサポートを活用して、着実な資産規模の拡大と
            その価値の向上に努めます。そして、物流施設の堅実な運営を行うことにより、賃貸借契
            約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含む多くのＡクラス物流施設の利用
            者（以下、テナント、荷主及びその他の物流施設の利用者を総称して「カスタマー」とい
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            います。）、消費者及び地域社会等の様々なステークホルダーと良好な関係を構築してい
            き、これにより投資主価値の最大化を実現することを目指します。
            (注１)　「19か国」の詳細については、後記「(６)                    世界最大規模の物流不動産会社プロロジス・グループの概要　①                          プロロ
               ジス・グループの概要及び沿革　(イ)               プロロジス・グループの概要」をご参照ください。
            (注２)　「電子商取引」は、狭義には「インターネット技術を用いたコンピューターネットワークシステムを介して、商取引
               （受発注）が行われ、かつその成約金額が捕捉されるもの」（経済産業省「平成30年度我が国におけるデータ駆動型
               社会に係る基盤整備（電子商取引に関する市場調査）報告書」参照）のことを指します。本書中で言及している電子
               商取引の市場規模は、企業と消費者間での取引金額を表示しています。ただし、消費財であっても個人事業者の事業
               用途の物品購入は原則として含んでいません。以下同じです。
           ②　本投資法人の特徴

             本投資法人は、本投資法人を特徴付けるものとして、以下のような戦略及び指標がある
            と考えています。
             (イ)　Ａクラス物流施設への重点投資
             (ロ)　世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループ
                 による全面的なスポンサー・サポート
             (ハ)　Ａクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
             (ニ)　長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
             (ホ)　投資主価値の中長期的な向上に資する環境（Environment）、社会（Society）及
                 びガバナンス（Governance）（ESG）への取組み
            (イ)　Ａクラス物流施設への重点投資

              本投資法人は、プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設に重点投資します
             （プロロジス・グループの開発実績については、後記「(６)                                  世界最大規模の物流不動
             産会社プロロジス・グループの概要」をご参照ください。）。
             ＜Ａクラス物流施設の要件＞

                本投資法人が考えるＡクラス物流施設とは、テナントとなる物流事業会社及び施設
              利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良
              好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、以下の要件
              を充足しているものをいいます。
              a.　物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模
                 を有すること
              b.　人口集積地、高速道路のインターチェンジ等の交通の結節点又は主要な港湾若し
                 くは空港に近接していること
              c.　効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね１フロア5,000㎡
                 超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5ｍ以上）及
                 び柱間隔（概ね10ｍ以上）が確保されていること
              d.　上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十
                 分な能力の垂直搬送設備を備えていること
              e.　免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保
                 されていること
              我が国の物流産業を概観すると、(ⅰ)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフ

             ト、グローバルな貿易量の継続的拡大等の、国内外の経済、産業構造、社会情勢の変
             化、(ⅱ)電子商取引（Ｅコマース）やインターネットを通じた通信販売の拡大及びサー
             ドパーティー・ロジスティクス（以下「3PL」といいます。）                                 (注１)   事業の市場規模の拡
             大等により、サプライチェーンの再構築が進行しています。かかる再構築の重要な要素
             として、カスタマー・ニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の
             物流施設へ移行していること、すなわち、Ａクラス物流施設に対するニーズが高まって
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             いることが挙げられると、本投資法人は考えています。本投資法人は、このような日本
             における産業構造の変化を支えるＡクラス物流施設への重点投資を行います。
              なお、新規取得資産取得後               (注２)   のポートフォリオについて、本投資法人の資産規模
             は6,413億円となり、Ａクラス物流施設比率                       (注３)   は100.0％となる見込みです。
             (注１)　「3PL」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部を、物流会社等外部の企業に委託
                 することで実現するものをいいます。以下同じです。
             (注２)　「新規取得資産取得後」とは、第14期取得資産の取得、本募集、本第三者割当、本募集と同時（本募集の払込期日
                 の翌営業日）（以下「本借入予定日」といいます。）に行う借入れ（以下「本借入れ」といいます。）、2019年10
                 月１日（以下「本予定借入予定日」といいます。）付の借入れ（以下「本予定借入れ」といいます。）及び取得予
                 定資産の取得が完了した時点をいいます。なお、新規取得資産取得後のポートフォリオに関する各数値は、一定の
                 仮定の下、取得済資産及び新規取得資産に係る一定の時期における各数値をそれぞれ単純に合算して算出したもの
                 であり、新規取得資産取得後の実際の数値と一致するとは限りません。以下同じです。
             (注３)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「Ａクラス物流施設比率」は、取得済資産及び新規取得資産のうち、Ａク
                 ラス物流施設に該当する物件（主たる建物を対象としています。）の占める比率（取得（予定）価格ベース）を、
                 小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、プロロジスパーク船橋５の別棟は、Ａクラス物流施設の要件を
                 満たしていません。
            (ロ)　世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループに

              よる全面的なスポンサー・サポート
              本投資法人は、プロロジス・グループの世界本社であるPrologis,                                     Inc.、プロロジ
             ス・グループの日本法人であり、日本におけるＡクラス物流施設の開発及び運営のパイ
             オニアである株式会社プロロジス及びその完全子会社である本資産運用会社並びに本投
             資法人の間で締結したスポンサー・サポート契約を通じて、プロロジス・グループによ
             る全面的なスポンサー・サポートを受けています。本投資法人は、プロロジス・グルー
             プによる全面的なスポンサー・サポートを通じて、プロロジス・グループが開発する物
             流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク、運営
             ノウハウその他の経営資源等を、最大限に活用して成長することを目指します。
              スポンサー・サポート契約に定められているサポートの概要等は、以下のとおりで
             す。
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            a.　外部成長へのサポート
            パイプライン・         ・　優先交渉権の付与
            サポート         　ⅰ．優先交渉権に関する覚書の締結
                       (ⅰ)　    Prologis,      Inc.は、プロロジス・グループが保有（直接又
                            はファンド等を通じて間接的に保有するかを問わず、ま
                            た、第三者と共同で保有する場合を含みます。）し又は今
                            後開発する日本国内の物流施設で、プロロジス・グループ
                            が管理するもののうち、本投資法人の投資基準を満たし、
                            本投資法人による取得に適するとPrologis,                         Inc.が判断し
                            た物流施設について、毎年10月末日までに、当該物流施設
                            に関する情報を第三者に先立ち優先的に提供します。
                       (ⅱ)　    本資産運用会社が当該物流施設の取得を検討する旨の通知
                            をした場合、本投資法人及びPrologis,                      Inc.は、当該通知
                            の翌月末までに、後記ⅱ.の優先交渉権の内容を記載した覚
                            書を締結できるよう誠意をもって協議し、株式会社プロロ
                            ジス及び本資産運用会社は、当該覚書の締結に尽力するも
                            のとします。
                       (ⅲ)　    ただし、当該物流施設に関する情報の提供に関して別途の
                            契約等が締結されている場合には、当該契約等の定めると
                            ころによります。
                     　ⅱ．優先交渉権の概要
                       (ⅰ)　    Prologis,      Inc.は、優先交渉権に関する覚書の締結日から
                            物流施設の売却準備が整った旨の通知をした後２か月を経
                            過するまでの間、当該物流施設の売却等の交渉を第三者と
                            行ってはならず、本投資法人及びPrologis,                         Inc.は、当該
                            期間中、当該物流施設の売買契約の締結に向けて誠意を
                            もって協議し、株式会社プロロジス及び本資産運用会社
                            は、当該売買契約の締結に尽力するものとします。
                       (ⅱ)　    本投資法人は、物流施設の不動産鑑定評価を取得し、当該
                            物流施設の売買価格は原則として当該不動産鑑定評価の鑑
                            定評価額とします。ただし、本投資法人とプロロジス・グ
                            ループ又は当該物流施設の所有者等との間で鑑定評価額と
                            異なる額を売買価格とすることに合意した場合は、当該額
                            を売買価格とすることができます。この場合、当該額は鑑
                            定評価額を上回ることはできません。
                     ・　優先的情報の提供
                     　ⅰ．Prologis,          Inc.は、プロロジス・グループが保有し又は今後開発
                         する日本国内の物流施設であって、プロロジス・グループが管理
                         するものを売却する場合には、遅くとも第三者に当該売却情報が
                         提供される時までに当該売却情報を提供するものとします。
                     　ⅱ．Prologis,          Inc.は、プロロジス・グループ以外の第三者が保有す
                         る物流施設の売却情報を取得した場合で、本投資法人の投資基準
                         を満たし、本投資法人及び本資産運用会社に提供することが適当
                         であると判断した場合、当該売却情報を速やかに提供するものと
                         します。
                     　ⅲ．ただし、当該売却情報の提供が法令等に違反する場合は除きま
                         す。
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            b.　内部成長へのサポート
            マスター・         ・　本投資法人は、パイプライン・サポートを受けて取得した物流施設
            プロパティ・           について、株式会社プロロジスにプロパティ・マネジメント業務を
            マネジメント           委託するものとします。
                     ・　本投資法人は、パイプライン・サポートを受けることなく取得した
                       物流施設について、株式会社プロロジスにプロパティ・マネジメン
                       ト業務を委託することができます。
                     ・　本投資法人と株式会社プロロジスとの間で締結する個別のプロパ
                       ティ・マネジメント契約においては、別段の合意がある場合を除
                       き、以下の事由を定めるものとします。
                     　ⅰ．契約期間は１年間。
                     　ⅱ．契約更新にあたっては、契約期間満了の３か月前から、株式会社
                         プロロジスによるプロパティ・マネジメント業務の遂行状況等及
                         び報酬水準が妥当かどうかについて検討します。
                     　ⅲ．上記による検討の結果、
                       (ⅰ)　    株式会社プロロジスによるプロパティ・マネジメント業務
                            が不適格なものと判断された場合、株式会社プロロジス
                            は、プロパティ・マネジメント業務に関する改善計画を提
                            出します。１か月以内に改善計画通りの改善が見られな
                            かった等の場合、本投資法人は、株式会社プロロジスとの
                            プロパティ・マネジメント契約を更新しないことができま
                            す。
                       (ⅱ)　    株式会社プロロジスの報酬水準が妥当ではないと判断され
                            た場合、株式会社プロロジスと本資産運用会社は報酬水準
                            の変更について協議します。１か月以内に協議がまとまら
                            なかった場合、本投資法人は、株式会社プロロジスとのプ
                            ロパティ・マネジメント契約を更新しないことができま
                            す。
                     　ⅳ．株式会社プロロジスが、故意又は重過失により、義務を履行しな
                         い場合、本投資法人は、プロパティ・マネジメント契約を解除す
                         ることができます。ただし、故意による不履行でない場合で、解
                         除日までに株式会社プロロジスが義務を履行した場合、解除は効
                         力を生じないものとします。
            人的サポート         ・　Prologis,        Inc.は、本資産運用会社が出向又は派遣を要請した場
                       合、合理的に可能な範囲において、プロロジス・グループの役職員
                       を出向又は派遣するよう協力します。
            マーケット・         ・　Prologis,        Inc.は、物流市場におけるマクロ・リサーチ（物流市場
            リサーチ・
                       動向、物流施設ニーズの動向等の調査及び分析等）及び物流市場に
            サポート
                       おけるミクロ・リサーチ（エリア別のカスタマー・ニーズの動向、
                       新規物流施設供給動向等の調査及び分析等）を提供します。
            プロロジス         ・　Prologis,        Inc.は、本投資法人及び本資産運用会社がプロロジス及
            ブランドの使用
                       びPrologisの名称並びにプロロジス・グループのロゴを無償で使用
                       することを許諾します。
            その他の支援         ・　Prologis,        Inc.は、本投資法人又は本資産運用会社の依頼に基づ
                       き、(ⅰ)不動産等の取得及び運用に関する助言及び補助、(ⅱ)投資
                       判断に必要な資料及び情報の提供、(ⅲ)本資産運用会社の役職員に
                       対する研修の提供並びにその他の必要な支援を行います。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            c.　その他
            投資口の取得         ・　Prologis,        Inc.、本投資法人及び本資産運用会社は、次の事項につ
            及び保有
                       いて確認します。
            （セイムボート
                     　ⅰ．Prologis,          Inc.は、本投資法人が新たに投資口を発行する場合に
            出資）
                         は、本投資法人の要請に応じ、当該投資口の一部を自ら又はプロ
                         ロジス・グループにおいて取得することを真摯に検討する意向で
                         あること
                     　ⅱ．Prologis,          Inc.は、投資口を自ら保有する場合には、長期保有
                         し、また、プロロジス・グループが保有する場合には、長期保有
                         させる意向であること
            d.　スポンサー・サポート契約の存続期間
            スポンサー・         ・　Prologis,        Inc.が、故意又は重過失により、義務を履行しない場
            サポート
                       合、本投資法人は、スポンサー・サポート契約を解除することがで
            契約の解除
                       きます。ただし、解除日までにPrologis,                       Inc.が義務を履行した場
                       合、解除は効力を生じないものとします。
                     ・　本資産運用会社がPrologis,                  Inc.の子会社若しくは関連会社でなく
                       なった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社でなく
                       なった場合には、スポンサー・サポート契約は事前の通知を要する
                       ことなく当然に終了します。
            契約期間         ・　スポンサー・サポート契約の契約期間は、契約締結日から10年間と
                       します。
                     ・　契約期間満了の３か月前までに、スポンサー・サポート契約当事者
                       のいずれかから他の当事者全員に対して契約を更新しない旨の書面
                       による通知がなされなかったときは、契約期間満了の日の翌日より
                       10年間、同一の条件にて更新されるものとし、その後も同様としま
                       す。
              上記のように、プロロジス・グループは、本投資法人に対して重要なサポートを提供

             します。そして、プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の３つのコミット
             メント（社会全般及び様々なステークホルダーへの貢献に向けた決意）を持っていま
             す。
              ・Ａクラス物流施設の供給による我が国の物流機能発展と地域貢献へのコミットメン
                ト
              ・物流効率化に資する安全・快適な施設スペースの提供によるカスタマーへのコミッ
                トメント
              ・本投資法人の安定的な運営と継続的な成長による投資主へのコミットメント
              本投資法人は、こうしたプロロジス・グループによるコミットメントを最大限活用し
             て投資主価値の最大化を目指します。
              本投資法人は、これまでプロロジス・グループのパイプライン・サポートを積極的に

             活用しており、新規取得資産取得後のポートフォリオについて、プロロジス・グループ
             開発物件比率       (注１)   は、引き続き100.0％となる見込みです。また、新規取得資産取得後
             のパイプライン物件           (注２)   は、合計11物件、延床面積92.6万㎡にのぼり、本投資法人
             は、今後もプロロジス・グループのパイプライン・サポートを最大限に活用し、資産規
             模の更なる拡大を目指します。
             (注１)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「プロロジス・グループ開発物件比率」は、取得済資産及び新規取得資産
                 のうち、プロロジス・グループが開発した物件の占める比率（取得（予定）価格ベース）を、小数第２位を四捨五
                 入して記載しています。
             (注２)　「パイプライン物件」とは、優先交渉権取得済物件（後記「(３)                             オファリング・ハイライト　③            本投資法人の成
                 長戦略　(ロ)      プロロジス・グループの高い開発力に裏付けられた豊富なパイプライン」に定義します。）及び計
                 画中資産（後記「(３)         オファリング・ハイライト　③             本投資法人の成長戦略　(ロ)            プロロジス・グループの高
                 い開発力に裏付けられた豊富なパイプライン」に定義します。）をいいます。計画中資産のうち「プロロジス猪名
                 川プロジェクト」及び「プロロジス古河プロジェクトフェーズ２」については、それぞれ土地の造成工事中及び土
                 地の分割箇所が未確定であるため、物件数及び延床面積の合計に含まれていません。また、計画中資産の延床面積
                 は、本書の日付現在の計画に基づく情報であり、実際とは異なる場合があります。なお、パイプライン物件につい
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                 ては、本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありません。また、今後これらの物件を取得できる
                 保証もありません。
            (ハ)　Ａクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性

              本投資法人は、アセットクラスとしての物流施設を他の用途の不動産と比較した場
             合、テナントとの長期契約の締結が可能なため稼働率が安定する傾向があり、また、一
             般的に、施設のメンテナンスコストやテナント退去後に新たなテナントを入居させるた
             めに必要な設備投資コストを低く抑えられるアセットクラスであると考えています。し
             たがって、本投資法人は、物流施設について、競争力の高い物件の選定及び適切な運営
             を行うことにより、長期にわたり安定的な収益を確保することができると考えていま
             す。更に、物流施設の中でもとりわけＡクラス物流施設については、産業構造の変革に
             よるテナントからのニーズの高まり等の要因により、収益の安定性がより高まっている
             ものと、本投資法人は考えています。
              また、本投資法人は、マルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設
             の両タイプの物件を取得し、両タイプの物流施設をバランスよく組み合わせたポート
             フォリオを構築することにより、分散効果を追求します。すなわち、マルチテナント型
             物流施設によるテナントと業種の分散及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設によるシン
             グルテナントとの長期の契約を通じての賃貸借契約期間の分散が図られ、収益の安定性
             とリスクの分散を図るための基盤を確保することができると、本投資法人は考えていま
             す。
              マルチテナント型物流施設及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設の詳細については、
             後記「(６)       世界最大規模の物流不動産会社プロロジス・グループの概要　③                                    プロロジ
             ス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」をご参照ください。
              更に、本投資法人は、日本国内をグローバル・マーケット                                 (注１)   とリージョナル・
             マーケット      (注１)   に区分し、それぞれを投資対象とすることにより物件集中リスクの低
             減が図られたポートフォリオを構築し、地域の経済変動又は災害等の特定地域に重要な
             影響を及ぼす事情による収益変動リスクの最小化を図ります。
              加えて、プロロジス・グループが国内外において有する幅広いカスタマー層とのリ
             レーションシップの活用により、収益の安定性を図ることも期待することができます。
              新規取得資産取得後のポートフォリオについて、稼働率                               (注２)   は99.0％となり、引き
             続き高稼働率を維持する見込みであり、また、上位20テナント比率                                     (注３)   は48.9％とな
             り、テナント分散が一層促進される見込みです。
             (注１)　「グローバル・マーケット」とは、関東エリア及び関西エリアを、「リージョナル・マーケット」とは、中部エリ
                 ア、東北エリア及び九州エリアをいいます。以下同じです。なお、各投資対象エリアの詳細については、後記
                 「(７)   ポートフォリオ構築方針　(イ)            投資対象エリア」をご参照ください。
             (注２)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「稼働率」の詳細については、後記「(３)                                    オファリング・ハイライト　
                 ② 本募集の意義　＜Ａクラス物流施設の取得による投資主価値の向上＞　(注３)」をご参照ください。
             (注３)　取得済資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始している賃貸借契約（プロロジスパーク
                 成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約を除きま
                 す。）に係る賃貸面積、新規取得資産については2019年３月末日現在において締結されている賃貸借契約（賃貸借
                 契約期間が１年未満のものは除きます。）に係る賃貸面積に基づいて記載しています（なお、新規取得資産の賃貸
                 面積は、2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された賃貸面積の数値を含んで
                 います。）。
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            (ニ)　長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
              本投資法人は、新投資口の発行については、本投資法人の資産総額のうち有利子負債
             総額（借入金額、投資法人債発行額及び短期投資法人債発行額の総額）の占める割合
             （以下「LTV」といいます。）及びマーケット環境を考慮し、希薄化に留意しつつ機動
             的に実施します。また、借入金は、長期固定金利を主とし、長期的安定性を重視した
             LTVコントロールを行います。更には、国内有力金融機関からの調達を中心とした安定
             したバンク・フォーメーションの構築を目指します。なお、新規取得資産取得後のLTV
             (注１)   は、37.6％と保守的な水準を維持する見込みです。
              本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）から長期発行体格
             付「AA（安定的）」           (注２)   を取得しており、安定した財務基盤に基づいた財務運営を行
             います。
              本投資法人は、剰余資金の効率的運用の観点から、健全な財務の安定性が維持される
             範囲内で、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する金額を当面の間の目処として、
             継続的に利益を超えた金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行う
             方針です     (注３)   。また、継続的利益超過分配に加え、一時的に１口当たり分配金の金額
             が一定程度減少することが見込まれるときに限り、１口当たり分配金の金額を平準化す
             ることを目的として、本投資法人が決定した金額を、一時的な利益を超えた金銭の分配
             （以下「一時的利益超過分配」といいます。）として、一時的に分配することができる
             ものとしています。なお、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金
             水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40％を上限とします。
             (注１)　新規取得資産取得後の「LTV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における新規取得資産取得後の見込数値で
                 あり、新規取得資産取得後の実際の数値と一致するとは限りません。新規取得資産取得後の「LTV」については、
                 借入見込額を178億円として本借入予定日に本借入れを行い、借入見込額を50億円として本予定借入予定日に本予
                 定借入れを行ったものとして算出しています。本借入れの借入見込額は、2019年５月17日（金）現在の東京証券取
                 引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本書の日
                 付現在の見込額であり、本借入れの最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の
                 時点までに変更される可能性があります。また、本予定借入れの借入見込額は、本書の日付現在の見込額であり、
                 本予定借入れの最終的な借入金額は借入実行の時点までに変更される可能性があります（ただし、本書の日付現
                 在、本投資法人は、本募集及び本第三者割当における手取金の額が変動した場合であっても、本予定借入れの借入
                 金額を変更しない方針です。）。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。以下同じです。
             　　　　新規取得資産取得後の「LTV」の詳細については、下記「(３)                            オファリング・ハイライト　②             本募集の意義　＜
                 Ａクラス物流施設の取得による投資主価値の向上＞　(注10)」をご参照ください。以下同じです。
             (注２)　かかる格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口につい
                 て、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者か
                 ら提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
             (注３)　当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該営業期間の利益の水準、利益
                 を超えた金銭の分配額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に
                 考慮して決定するものとします。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状
                 況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部
                 又は一部を行わない場合もあります。
            (ホ)　投資主価値の中長期的な向上に資する環境（Environment）、社会（Society）及び

              ガバナンス（Governance）（ESG）への取組み
              本投資法人のスポンサーであるプロロジス・グループは、良き企業市民となれるよ
             う、環境への取組み（Environment）、社会貢献と企業としての責任（Society）及び企
             業倫理とガバナンス（Governance）（ESG）を３本の柱として、持続可能な企業活動を
             行っています。また、プロロジス・グループは、プロロジス・グループの企業活動が環
             境に与える影響を最小限に抑えるとともに、プロロジス・グループのあらゆるステーク
             ホルダーの皆様へ最大限の有益な結果をもたらすことができるよう努力しています。
              本投資法人は、スポンサーであるプロロジス・グループのこのような取組みと協調
             し、投資主価値の中長期的な向上を目指すため、可能な限り投資主の利益とスポンサー
             の利益を同じ立場に置いたガバナンスを維持していき、不動産投資・運用の協働体制を
             強化する観点から、以下の施策を実施しています。
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             ・スポンサーであるプロロジス・グループによる本投資法人の投資口への出資（セイム
               ボート出資）
             ・本投資法人の各営業期間において特定資産から生ずる運営純収益（不動産賃貸事業収
               益から不動産賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）を控除した金額）（以下
               「NOI」といいます。）及び本投資法人の当期純利益に連動した運用報酬体系の採用
              新規取得資産取得後において、プロロジス・グループによる本投資法人の発行済投資
             口の保有割合約15％           (注１)   が維持される予定であり、プロロジス・グループは、その後
             も本投資法人の投資口を長期保有する方針です。
              また、本投資法人とスポンサー間の利益相反による弊害を防止しつつ、互いの健全な
             成長と発展を目指すため、利益相反取引防止に係る自主ルール及び利害関係者取引に関
             する意思決定フロー等の利益相反取引防止策を採用しています。かかる利益相反取引防
             止策の詳細については、参照有価証券報告書「第一部                              ファンド情報　第１            ファンドの
             状況　２     投資方針　(１)         投資方針　③        成長戦略　(ニ)         本投資法人のガバナンス体制
             －投資主価値の共通化と利益相反への取組み」及び同「第二部                                   投資法人の詳細情報　
             第３   管理及び運営　２          利害関係人との取引制限」をご参照ください。
              更に、本投資法人は、物流効率化に資する安全・快適な施設スペースをカスタマーに
             提供するとともに、Ａクラス物流施設の供給による我が国の物流機能発展、環境負荷軽
             減及び地域貢献を目指すことを通じて、あらゆるステークホルダーと共生することを目
             指します。なお、そのような活動を通じ、本投資法人は、2015年から2018年までの４年
             連続で「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）」                                       (注２)   リアルエ
             ステイト評価において、最高位の「5                     Star」の評価を取得しています。2018年に実施さ
             れたGRESBリアルエステイト評価の詳細については、後記「(５)                                   投資主価値の中長期的
             な向上に資するプロロジス・グループのESGへの取組み　②                                 プロロジス・グループ及び
             本投資法人のESGへの取組みに対する評価　(イ)                            GRESBリアルエステイト評価（2018
             年）」をご参照ください。
             (注１)　本第三者割当による発行口数の全部について申込みがなされたと仮定した場合の数値であり、本募集後の保有割合
                 は約15％になる予定です。
             (注２)　「GRESB」は、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設された不動産セクターのサステナビリティ・
                 パフォーマンスを測るベンチマークです。2018年９月現在、総額で約1,980兆円（約18兆アメリカ合衆国ドル（以
                 下「米ドル」といいます。）（１米ドル＝110円換算））の運用受託資産額を有する750社以上の世界中の有力な機
                 関投資家が、上場及び非上場不動産ポートフォリオへの投資運用のプロセスにおいて投資先を選定する際等に利用
                 しています。
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        (２)　投資主価値の着実な向上実績
           ①　本投資法人の投資口の継続的な経済的価値向上の推移
             本投資法人は、投資主価値の向上に資するエクイティ・ファイナンスを継続的に実施
            し、本投資口の経済的価値、具体的には、投資口１口当たりの価値に関する指標である１
            口当たり分配金水準及び１口当たりNAV                     (注１)   を上場以降着実に向上させています。以下の
            とおり、本投資法人の一時効果調整後の１口当たり分配金                                (注２)   は、第１期（2013年５月
            期）においては3,275円（2014年３月１日効力発生の投資口の分割（１口につき５口）
            （以下「投資口分割」といいます。）                     (注３)   調整後）であったところ、第12期（2018年11
            月期）においては4,473円にまで増加し、本投資法人の上場来37％の向上を実現しまし
            た。また、本投資法人の１口当たりNAVは、第１期（2013年５月期）末においては110,195
            円（投資口分割調整後）であったところ、第12期（2018年11月期）末においては211,234
            円にまで増加し、第１期末比で92％の向上を実現しました。
             本投資法人の１口当たりNAVは、新規取得資産取得後においては212,172円にまで増加す
            る見込みであり        (注４)   、本投資法人は今後も１口当たりNAVと１口当たり分配金の着実な向
            上を通じた投資主価値の向上を目指します。
                       ＜一時効果調整後の１口当たり分配金の推移＞

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                            ＜１口当たりNAVの推移＞
            (注１)　各期末時点の「１口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、当該期の末日時点における保有資産の鑑定





               評価額又は調査価格に基づく本投資口１口当たり純資産価値に関する試算値をいい、貸借対照表上の純資産価額とは
               異なります。以下同じです。
                各期末時点の「１口当たりNAV」
                 ＝（当該期の貸借対照表上の簿価純資産額－当該期の末日時点の剰余金＋当該期の末日時点における保有資産に
                  係る当該期の末日時点の鑑定評価額又は調査価格の合計－当該期の末日時点における保有資産に係る当該期の
                  末日時点の帳簿価額の合計）÷当該期の末日時点の発行済投資口数
               なお、投資口分割前の各期末時点の「１口当たりNAV」は、投資口分割調整後の数値です。
               新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、取得済資産及び新規取得資産の鑑
               定評価額又は調査価格に基づく本投資口１口当たり純資産価値に関する試算値をいい、貸借対照表上の純資産価額と
               は異なります。以下同じです。
                 新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」
                 ＝｛第12期（2018年11月期）の貸借対照表上の簿価純資産額（339,228百万円）－2018年11月末日現在の剰余金
                  （8,710百万円）＋（第12期（2018年11月期）末の保有資産の2018年11月末日時点の鑑定評価額又は調査価格
                  の合計（671,280百万円）＋プロロジスパークつくば１-Ａ（以下「第13期取得資産」ということがありま
                  す。）の2018年９月末日時点の鑑定評価額（12,900百万円）－第12期（2018年11月期）末の保有資産の2018年
                  11月末日現在の帳簿価額の合計（540,049百万円）－第13期取得資産の取得価格（12,900百万円））＋（本募
                  集における発行価額の総見込額*（34,931百万円）＋本第三者割当における発行価額の総見込額**（1,746百万
                  円））＋（新規取得資産の鑑定評価額の合計（62,650百万円）－新規取得資産の取得（予定）価格の合計
                  （62,650百万円））｝÷新規取得資産取得後の発行済投資口数（2,349,150口）
                 *　　　本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、2019年５月17日
                    （金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口１
                    口当たり224,740円と仮定して算出したものです。また、本第三者割当については、本第三者割当におけ
                    る発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額につい
                    てＳＭＢＣ日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集若
                    しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本第三者割当
                    による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本募集に
                    おける発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実
                    際の新規取得資産取得後の１口当たりNAVは前記よりも低くなる可能性があります。逆に実際の発行価額
                    が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における
                    発行価額の総額は前記よりも増加することとなり、実際の新規取得資産取得後の１口当たりNAVは前記よ
                    りも高くなる可能性があります。以下同じです。
                 **　　   本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされるこ
                    とを前提としています。以下同じです。
               新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における新規取得資産取得後の見
               込額であり、新規取得資産取得後の実際の金額と一致するとは限りません。以下同じです。
               なお、取得予定資産に係る売買契約書においては、本件価格調整条項が設けられています。本件価格調整条項におい
               ては、本件価格調整事由により変動した場合、当該変動額に応じて所定の算式により算出される一定の金額につき、
               NCFが増額された場合には資産の譲渡価額を増額し、NCFが減額された場合には資産の譲渡価額を減額する旨が定めら
               れています。したがって、本件価格調整事由が生じた場合、本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合に
               は、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額につき増額されることになり、本件価格
               調整事由がNCFを減額させるものである場合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出され
               た金額につき減額されることになるため、本件価格調整事由が生じた場合、取得（予定）価格の合計も、上記の取得
               予定価格の変動に応じて変動することになり、その結果、取得（予定）価格の合計に基づき算出された数値について
               も変動することになります。
            (注２)　「一時効果調整後の１口当たり分配金」とは、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）の実額に対して新
               投資口発行、物件取得及び資産譲渡等に伴い各決算期に一時的に発生する収益及び費用項目の調整を行って算出され
               た１口当たり分配金の試算額をいいます。
               一時的に発生する収益及び費用項目の調整としては、以下の項目が挙げられます。
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               (ⅰ)　各期中に取得した資産（第11期及び第12期については、各期中に取得した資産に加えて、第11期末時点におい
                  て売買契約書が締結済みで、かつ、第12期及び第13期に取得した資産を含みます。）が全て通期稼働したもの
                  と 仮定して賃貸事業収益、賃貸事業費用（減価償却費を含みます。以下同じです。）及び支払利息（融資関連
                  費用等を含みます。）を試算
               (ⅱ)　各期中に譲渡した資産から発生した賃貸事業収益、賃貸事業費用及び支払利息（融資関連費用等を含みま
                  す。）が全て期初から発生しなかったものと仮定して試算
               (ⅲ)　固定資産税及び都市計画税等の公租公課について、取得原価に算入されるものは賃貸事業費用として計上
               (ⅳ)　上記のほか、臨時的に発生又は計上した収益及び費用を発生しなかったものと仮定して調整するとともに、臨
                  時的に発生しなかった収益及び費用を通常発生すべき時期に発生したものと仮定して調整
               (ⅴ)　新投資口発行等に伴い臨時的に発生する新投資口発行に係る費用及び融資関連費用等を営業外費用から除外
               (ⅵ)　資産譲渡に伴い臨時的に発生する収益及び費用等（固定資産売却損益及び控除対象外消費税を含みます。）を
                  除外
               (ⅶ)　上記のほか、臨時的に実施又は発生した融資関連費用等（金利スワップ解約精算金を含みます。）を除外
               (ⅷ)　運用資産取得後に還付される消費税還付金を原資として返済を行う借入金を借入残高から除外
               (ⅸ)　各期中に実施された臨時的な負債のリファイナンスが各期初に実施されたものと仮定して通期の負債金利及び
                  費用を試算
               (ⅹ)　以上の調整によって変動するNOI及び当期純利益を考慮し、NOI及び当期純利益に連動する資産運用報酬を調整
               (ⅺ)　その他　以上に連動する費用項目の調整
               (ⅻ)　以上に伴う一時的利益超過分配の実施、継続的利益超過分配の停止又は減額について調整
               「一時効果調整後の１口当たり分配金」は、日本において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準（以下「日本
               会計基準」といいます。）により規定された指標ではなく、また、有限責任あずさ監査法人の監査を受けたものでは
               ありません。当該試算額は、本投資法人の１口当たり分配金の実績値である「１口当たり分配金（実額）」とは異な
               り、また、日本会計基準に準拠して表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきものではありません。更
               に、「一時効果調整後の１口当たり分配金」は、将来の分配の有無及びその金額をいかなる意味においても保証する
               ものではありません。
               なお、投資口分割前の「一時効果調整後の１口当たり分配金」及び「１口当たり分配金（実額）」は、投資口分割調
               整後の数値です。
            (注３)　本投資法人は、2014年１月１日から「少額投資非課税制度（NISA）」が導入されたことを踏まえ、投資家がより投資
               しやすい環境を整え、本投資法人への投資をより身近なものとすると同時に、投資家層の拡大を図ることを目的とし
               て、投資口分割を実施し、投資口の投資単位当たりの金額を引き下げました。
            (注４)　本募集の発行価格が、本募集に応ずる投資家にとって有利な価格であること又は本投資口への投資により利益が得ら
               れることを意味又は示唆するものではありません。2019年５月17日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の
               普通取引の終値を参照する限りでは、本募集の発行価格は、１口当たりNAVを上回るものと想定され、かかる想定に
               従うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、１口当たりNAVよりも高い発行価格で本投資口を購
               入することになる点にご注意ください。
           ②　時価総額の推移

             本投資法人は、2019年４月末日現在において、時価総額が不動産投資信託（以下「J-
            REIT」といいます。）中第８位、物流施設特化型                           (注１)   J-REIT中第１位である物流施設特
            化型プライムリートです（本資産運用会社が公表資料より算出。）。
             本投資法人の時価総額は、第１期（2013年５月期）末の1,503億円から、第12期（2018
            年11月期）末には5,139億円に拡大し、時価総額5,000億円に到達しています。なお、本投
            資法人の時価総額は、2019年４月末日現在では5,224億円となっています。本投資法人の
            時価総額は、世界の上場不動産会社・リート                         (注２)   と比較しても相応の規模となってお
            り、また、本投資法人は、本書の日付現在、以下に記載の主要なインデックスにも組み入
            れられています。上場後６年を経て、本投資法人はこのような安定的なプラットフォー
            ム、すなわち安定的な投資をするための基盤としての評価を築き上げることができている
            と、本投資法人は考えています。
            (注１)　「物流施設特化型」とは、規約又は開示された投資方針等において、物流施設を主たる投資対象として定めている不
               動産投資法人をいいます。以下同じです。
            (注２)　「上場物流不動産会社・リート」とは、物流施設を賃貸することを主たる事業としている事業会社及びリートのうち
               各地の証券取引所等に上場しているものをいいます。以下同じです。
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                           ＜時価総額の推移＞
            (出所)　東京証券取引所






                    ＜世界の上場物流不動産会社・リートの時価総額の比較＞

            (出所)　ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、ロンドン証券取引所及び東京証券




               取引所
            (注１)　時価総額は2019年４月末日現在
            (注２)　円貨の米ドル換算は、2019年４月末日現在の株式会社三菱ＵＦＪ銀行の対顧客電信売買相場の仲値（１米ドル＝
               111.85円）によります。以下同じです。
                   ＜主要インデックスへの組入れ実績（本書の日付現在）＞

           ■  東証REIT指数                ■  FTSE   EPRA   / NAREIT        ■  GPR  / APREA
                              Global    Real   Estate    Index     Investable       100  Index
                              Series
           ■  東証REITCore指数                ■  Dow  Jones    Sustainability         ■  Russell     Global    Index
                              Asia/    Pacific     Index
           ■  MSCI   Global    Standard        ■  S&P  Global    BMI  Index      ■  GPR  250  Index
             Indices
           ■  MSCIジャパンESG                ■  S&P  Global    Property     /
                              REIT   Index
             セレクト・リーダーズ指数
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        (３)　オファリング・ハイライト
           ①　新規取得資産の概要
             本投資法人は、本募集に伴い、後記「２                      投資対象　(１)         新規取得資産の一覧」に詳述
            する以下の第14期取得資産を2019年６月６日、取得予定資産を2019年10月１日にそれぞれ
            取得し、第14期取得資産の取得に伴う2019年６月６日付の借入期間１年の借入れ（以下
            「本ブリッジローン」といいます。本ブリッジローンの詳細については、後記「②                                              本募
            集の意義　(ハ)         強固な財務基盤の維持」をご参照ください。）の返済資金の一部及び取
            得予定資産の取得資金の一部に充当する目的で本募集を行います。
                              ＜第14期取得資産＞

                             M-30            M-31            B-16
              物件番号
                                                  プロロジスパーク

                         プロロジスパーク            プロロジスパーク
              物件名称
                                                    仙台泉２
                            東松山            京田辺
              物件写真

              所在地           埼玉県東松山市            京都府京田辺市             宮城県仙台市

              取得年月日           2019年６月６日            2019年６月６日            2019年６月６日

              取得価格            12,600百万円            35,800百万円            9,250百万円

              NOI利回り     (注２)         4.8％            4.5％            5.1％

                        ・２つの高速道路が            ・西日本全域へのア            ・20年にわたる長期
                         利用可能なマルチ            クセスを可能にす            契約によるポート
                         テナント型施設            る内陸エリアの好            フォリオの安定性
                        ・東武東上線「東松             立地            の向上
                         山駅」から1.5㎞に           ・JR学研都市線「松            ・東北圏全域への配
                         位置する雇用に有            井山手駅」から徒            送拠点として最適
                         利な立地            歩10分の雇用に有            な立地
                        ・株式会社LIXILビバ             利な立地
                         が国内の物流セン           ・新規取得資産の中
                         ターを集約・統合            で取得価格が最大
              本物件の特性
                         し、物流機能の強            の物件
              (注３)
                         化と生産性の向上           ・第二京阪道路、
                         を図るための拠点            「京田辺松井IC」
                         として建物全体を            に近接する約７万
                         賃借            ㎡の敷地に、６階
                                     建て約14万㎡を擁
                                     する最新鋭のマル
                                     チテナント型施設
                                    ・主要テナントはア
                                     マゾンジャパン合
                                     同会社
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                               ＜取得予定資産＞
                                          B-17
                           物件番号
                                      プロロジスパーク

                           物件名称
                                       神戸４    (注１)
                                           完成予想図
                           物件写真

                           所在地            兵庫県神戸市

                           取得予定年月日           2019年10月１日

                           取得予定価格            5,000百万円

                           NOI利回り     (注２)         4.9％

                                     ・西日本全域への広
                                      域配送に適した好
                           本物件の特性           立地
                           (注３)
                                     ・神戸内陸エリアで
                                      の面開発プロジェ
                                      クト
            (注１)　プロロジスパーク神戸４は、本書の日付現在、2019年６月30日竣工予定で建築工事が進められており、本投資法人に
               よる取得は2019年10月１日を予定しています。上記完成予想図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図で
               あり、実際とは異なる場合があります。以下同じです。プロロジスパーク神戸４に係る売買契約は、締結から１か月
               以上経過した後に決済（物件引渡し）が行われることから、金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針に定める
               フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１か月以上経過した後に決済（物件引
               渡し）を行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当します。詳細につい
               ては後記「２      投資対象　(１)      新規取得資産の一覧」をご参照ください。
            (注２)　「NOI利回り」は、各新規取得資産の取得（予定）価格に対する2019年３月末日時点の鑑定評価に基づく鑑定NOIの比
               率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
               「鑑定NOI」とは、本投資法人及び本資産運用会社が、JLL森井鑑定株式会社（旧ジョーンズ                                    ラング   ラサール株式会
               社。旧ジョーンズ       ラング   ラサール株式会社の鑑定部門は、2019年５月１日付でJLL森井鑑定株式会社に統合されて
               います。以下同じです。）、一般財団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社に鑑定評価又は価格調
               査を委託し作成された各不動産鑑定評価書又は価格調査報告書に記載された直接還元法における運営純収益（運営収
               益から運営費用を控除して得た金額）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。なお、鑑定NOIは、敷金等の運
               用益を加算し、資本的支出を控除したNCFとは異なります。なお、鑑定NOIの詳細については、後記「２                                         投資対象　
               (４)  新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①                         新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォ
               リオの概要　a.       不動産等の概要（取得（予定）価格及び鑑定評価額又は調査価格等）」をご参照ください。以下同
               じです。
            (注３)　本投資法人及び本資産運用会社がシービーアールイー株式会社に不動産の市況調査を委託し作成された物流施設市況
               調査に係る報告書等の記載に基づいて、本投資法人が取得の判断に当たって本物件の特性として考慮した事項を記載
               しています。当該記載は、本投資法人の分析又は判断であり、各物件が当該特性を有していることを保証又は約束す
               るものではありません。その他本物件の特性の詳細については、後記「２                             投資対象　(２)      新規取得資産の個別信託
               不動産の概要」をご参照ください。
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             新規取得資産は、以下のとおり、その平均築年数(注１)は0.6年と築浅で、稼働率(注
            １)は100.0％となっています。
                             ＜新規取得資産の概要＞

                                              プロロジス・グループ
                                NOI利回り     (注１)
              取得（予定）価格の合計
                                               開発物件比率       (注２)
                                   4.7％                100.0％

                  626億円
                                                 平均賃貸借

                平均築年数      (注１)           稼働率    (注１)
                                                残存期間     (注１)
                                  100.0％

                   0.6年                                10.7年
            (注１)　新規取得資産の「NOI利回り」、「平均築年数」、「稼働率」及び「平均賃貸借残存期間」の詳細については、後記
               「②  本募集の意義　＜Ａクラス物流施設の取得による投資主価値の向上＞」をご参照ください。以下同じです。
            (注２)　新規取得資産の「プロロジス・グループ開発物件比率」は、新規取得資産の取得（予定）価格の合計に対する新規取
               得資産のうちプロロジス・グループが開発した物件の取得（予定）価格の合計の占める割合を、小数第２位を四捨五
               入して記載しています。
           ②　本募集の意義

             本投資法人は、本募集には以下の意義があると考えています。
             (イ)　プロロジス・グループが開発した高クオリティのＡクラス物流施設の厳選取得
             (ロ)　投資主価値向上に資するプロロジス・グループのパイプライン・サポートを活用
                 した外部成長の実現
             (ハ)　強固な財務基盤の維持
             これらにより、変わらぬエクイティストーリーのもと、ポートフォリオの規模の拡大、

            分散及び質の向上と投資口の経済的価値の向上が併せて実現されるものと、本投資法人は
            考えています。
            (イ)　プロロジス・グループが開発した高クオリティのＡクラス物流施設の厳選取得

              新規取得資産は、全て本投資法人のスポンサーであるプロロジス・グループが開発し
             た、又は開発中の高品質のＡクラス物流施設であり、４物件の取得（予定）価格の合計
             は626億円で、新規取得資産のNOI利回りは4.7％です。新規取得資産は、第12期（2018
             年11月期）末現在のインプライドNOI利回り                        (注１)   である4.2％を上回る水準のNOI利回り
             での取得を実現する見込みです。
              これらはいずれもクオリティの高い物件                      (注２)   であり、長期的に安定して高稼働して
             収益を生じさせること及び本投資法人の収益基盤の強化に寄与することが期待できる
             と、本投資法人は考えています。本投資法人は今後もクオリティを重視した物件の厳選
             取得を目指します。
             (注１)　各期末時点の「インプライドNOI利回り」は、以下の計算式により算出しています。
                  各期末時点の「インプライドNOI利回り」
                  ＝各期末時点の本投資法人の保有資産に係る鑑定NOIの合計÷（各期末時点の本投資法人の時価総額＋有利子
                   負債＋預り敷金・保証金－（現預金＋信託現預金））
                 公募増資にあたって、ポジティブスプレッド（新規取得資産のNOI利回りから第12期（2018年11月期）末時点のイ
                 ンプライドNOI利回りを控除した正の数値をいいます。以下同じです。）が生じる場合であり、他の経済的条件が
                 公募増資前後で変化がない場合には、このポジティブスプレッドは、最終的には資金の出し手である投資主に配分
                 されるため、分配金の向上に資することが期待できるものと、本投資法人は考えています。なお、ポジティブスプ
                 レッドが生じる場合であっても、その他の経済的条件等の影響により、必ずしも分配金の向上が実現することを保
                 証又は約束するものではないことにご留意ください。以下同じです。
             (注２)　「クオリティ」は、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそ
                 れを実現する一定の規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性等の物流施設のスペックに、テナント
                 の属性や稼働率、賃貸借契約期間等の、実際に締結されている又は締結される予定の賃貸借契約の状況を加味して
                 本投資法人が総合的に判断しています。また、「クオリティの高い物件」については、クオリティに関する上記判
                 断を踏まえた上で、本投資法人が考えるＡクラス物流施設と概ね同水準のスペックを有している又は有する見込み
                 であること、及びテナントの属性や稼働率、賃貸借契約期間等について取得済資産と概ね同水準であるか等の観点
                 を基準とし、本投資法人が総合的に判断しています。以下同じです。
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            (ロ)　投資主価値向上に資するプロロジス・グループのパイプライン・サポートを活用し

              た外部成長の実現
             a.　ポートフォリオの規模拡大及び分散の継続
                本投資法人は、物流施設特化型プライムリートとして、2013年２月の上場以降７回
              の公募増資を通じて着実な外部成長を実現し、本書の日付現在、物件数を42物件、資
              産規模を5,786億円へ拡大しました。
                本投資法人は、更なる外部成長を実現すべく、上場後８回目の公募増資に伴い、プ
              ロロジス・グループが開発したＡクラス物流施設４物件からなる新規取得資産（取得
              （予定）価格の合計626億円）を取得し、継続的な成長を実現することにより、投資
              主価値の向上を目指します。新規取得資産取得後の資産規模は、6,413億円となりま
              す。また、本投資法人は、後記「③                    本投資法人の成長戦略　(ハ)                Ａクラス物流施設
              のみから成る質の高いポートフォリオ」に記載のとおり、資産規模の拡大を通じてリ
              スクの分散を進め、物件集中リスクの低減に注力しています。本投資法人は、本募集
              に伴い、プロロジス・グループから付与された優先交渉権を行使した上で新規取得資
              産を取得し、プロロジス・グループのパイプライン・サポートによる継続的な成長を
              通じた資産規模の拡大及びポートフォリオ分散の継続を実現します。
             b.　１口当たり分配金及び１口当たりNAVの継続的な成長

                また、本投資法人は、前記「(２)                   投資主価値の着実な向上実績　①                   本投資法人の
              投資口の継続的な経済的価値向上の推移」に記載のとおり、１口当たり分配金水準及
              び１口当たりNAVを上場以降着実に向上させてきており、今後も１口当たり分配金水
              準の着実な向上を目指します。また、前記「(２)                            投資主価値の着実な向上実績　①
              本投資法人の投資口の継続的な経済的価値向上の推移」に記載のとおり、１口当たり
              NAVについても、第12期（2018年11月期）末現在の１口当たりNAVは211,234円であっ
              たところ、新規取得資産取得後の１口当たりNAVは212,172円と試算され、第12期
              （2018年11月期）末現在の１口当たりNAVに比べ新規取得資産取得後では938円の向上
              を実現する見込みです。
            (ハ)　強固な財務基盤の維持

              本投資法人は、長期固定金利の借入金を中心とした、金利変動に対する耐性の高い
             デット・ストラクチャーを構築し、保守的かつ柔軟なLTV運用に基づく安定的な財務運
             営を行っています。本投資法人は、新規取得資産取得後においても、将来の機動的な物
             件取得を可能とする取得余力を維持したLTV水準を維持することにより、外部環境に左
             右されにくい強固な財務基盤を維持し、安定的な成長を継続することを目指します。
              本投資法人は、本募集に伴い取得する新規取得資産のうち第14期取得資産の取得資金
             の一部に充当するため本ブリッジローン                      (注１)   を実行します。また、本ブリッジローン
             を返済するため、本募集と同時（本募集の払込期日の翌営業日）に本借入れを実行する
             ことを予定しています。本借入れは、主としてメガバンクをはじめとする国内有力金融
             機関より行われ、借入期間が９年及び10年の２つのトランシェに分けて行われることを
             想定しています。
              また、本投資法人は、新規取得資産のうち取得予定資産の取得資金の一部に充当する
             ため、2019年10月１日付で本予定借入れを実行することを予定しています。本予定借入
             れは、主として国内金融機関より行われ、借入総額は50億円を想定しています                                           (注２)   。
             本予定借入れの借入見込額は、本書の日付現在の見込額であり、本予定借入れの最終的
             な借入金額は借入実行の時点までに変更される可能性があります（ただし、本書の日付
             現在、本投資法人は、本募集及び本第三者割当における手取金の額が変動した場合で
             あっても、本予定借入れの借入金額を変更しない方針です。）。
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              ただし、本書の日付現在、本投資法人は、本借入れ及び本予定借入れに関する金銭消
             費貸借契約を締結していません。本借入れ及び本予定借入れは、各金融機関による貸出
             審 査手続における決裁が完了し、本投資法人と当該各金融機関との間で借入契約が締結
             されること及び別途定められる貸出前提条件が全て充足されること等を条件とします。
             そのため、実際に本借入れ及び本予定借入れが行われることは保証されているものでは
             なく、また、その内容も本書に記載されているものから変更される可能性があります。
              (注１)　本ブリッジローンの概要については、以下のとおりです。
                              利率*
              借入先         借入額           借入実行日       返済期限      返済方法      使途     摘要
                             基準金利
                                                    第14期取
                             （全銀協
                                                    得資産及
                                                期限
           株式会社                  １か月
                                   2019年      2020年           び当該取     無担保
                      380.8億円                          一括
                             日本円
                                  ６月６日      ６月５日           得に関す     無保証
           三井住友銀行
                                                返済
                             TIBOR）
                                                    る費用の
                             +0.17％
                                                    一部
                             基準金利
                                                    第14期取
                             （全銀協
                                                    得資産及
                                                期限
           株式会社                  １か月      2019年      2020年           び当該取     無担保
                      163.2億円                          一括
                             日本円
                                  ６月６日      ６月５日           得に関す     無保証
           三菱ＵＦＪ銀行
                                                返済
                             TIBOR）
                                                    る費用の
                             +0.17％
                                                    一部
             ＊　　　全銀協１か月日本円TIBORは、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１か月物の日本円TIBORをいいます。
              (注２)　本書の日付現在、本予定借入れは長期借入れとすることを予定しており、また、金利スワップ契約の締結によ

                  り実質的に金利を固定化する予定です。しかしながら、本予定借入れの実行に当たり、金利の動向、資金調達
                  コスト等を総合的に勘案した結果、短期借入れとし、又は、金利スワップ契約の締結を行わない可能性があり
                  ます。
                本借入れの概要は、以下のとおりです。

                               ＜本借入れの概要＞

                                  借入実行
                                         返済期限
                                   予定日
              借入先        借入見込額        利率                 返済方法      使途     摘要
                                         (注４)
                                   (注４)
                             基準金利
                                                    本ブリッ
                             （全銀協
           株式会社三井住友                                         ジローン
                             ３か月
           銀行及び株式会社                                     期限    の返済及
                             日本円
                      58億円
                                   2019年      2028年                無担保
           三菱ＵＦＪ銀行を                                     一括    びこれに
                             TIBOR
                      (注１)             ６月19日      ６月19日                無保証
           アレンジャーとする                                     返済    関連する
                             (注２)）
           協調融資団                                         諸費用の
                             +0.275％
                                                    一部
                             (注３)
                             基準金利
                                                    本ブリッ
                             （全銀協
           株式会社三井住友                                         ジローン
                             ３か月
           銀行及び株式会社                                     期限    の返済及
                             日本円
                      120億円
                                   2019年      2029年                無担保
           三菱ＵＦＪ銀行を                                     一括    びこれに
                             TIBOR
                      (注１)             ６月19日      ６月19日                無保証
           アレンジャーとする                                     返済    関連する
                             (注２)）
           協調融資団                                         諸費用の
                             +0.300％
                                                    一部
                             (注３)
             (注１)　本借入れの「借入見込額」は、2019年５月17日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を
                 基準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の見込額であり、最終的な借入金額
                 は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される可能性があります。
             (注２)　全銀協３か月日本円TIBORは、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３か月物の日本円TIBORをいいます。
             (注３)　金利スワップ契約の締結により実質的に金利を固定化する予定です。しかしながら、本借入れの実行に当たり、金
                 利の動向、資金調達コスト等を総合的に勘案した結果、金利スワップ契約の締結を行わない可能性があります。
             (注４)　本借入れの「借入実行予定日」及び「返済期限」は、本書の日付現在の予定であり、最終的な借入実行までに変更
                 される可能性があります。
              本投資法人の新規取得資産取得後のLTV水準は、37.6％と従来の保守的な水準を維持

             する見込みです。また、新規取得資産取得後のLTVを50％まで引き上げた場合の取得余
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             力 (注)  は1,500億円程度に拡大することを見込んでおり、引き続き本投資法人の強固な財
             務基盤の安定性を確保することができるものと、本投資法人は考えています。
             (注)　　「取得余力」とは、LTVを50％まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの借入れ及び投
                 資法人債等の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額の概算額をいいます。なお、当該金額は、当該金
                 額の負債性資金の調達及び調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束するものではないこと
                 にご留意ください。以下同じです。また、新規取得資産取得後における「取得余力」については、借入見込額を
                 178億円として本借入予定日に本借入れを行い、借入見込額を50億円として本予定借入予定日に本予定借入れを
                 行ったものとして算出しています。本借入れの借入見込額は、2019年５月17日（金）現在の東京証券取引所におけ
                 る本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の見
                 込額であり、本借入れの最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに
                 変更される可能性があります。また、本予定借入れの借入見込額は本書の日付現在の見込額であり、本予定借入れ
                 の最終的な借入金額は借入実行の時点までに変更される可能性があります（ただし、本書の日付現在、本投資法人
                 は、本募集及び本第三者割当における手取金の額が変動した場合であっても、本予定借入れの借入金額を変更しな
                 い方針です。）。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。以下同じです。
                     ＜Ａクラス物流施設の取得による投資主価値の向上＞

             (注１)　取得済資産（第13期取得資産取得後）及び新規取得資産取得後のポートフォリオに関する各数値は、一定の仮定の






                 下、取得済資産（第13期取得資産を含みます。）及び新規取得資産に係る一定の時期における各数値をそれぞれ単
                 純に合算して算出したものであり、第13期取得資産取得後又は新規取得資産取得後の実際の数値と一致するとは限
                 りません。また、取得済資産（第13期取得資産取得後）及び新規取得資産取得後の「LTV」、「取得余力」及び
                 「１口当たりNAV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における取得済資産（第13期取得資産取得後）及び新
                 規取得資産取得後の見込数値又は見込額であり、取得済資産（第13期取得資産取得後）及び新規取得資産取得後の
                 実際の数値又は金額と一致するとは限りません。なお、本借入予定日に本借入れを行い、本予定借入予定日に本予
                 定借入れを行ったものとして算出しています。本借入れに係る有利子負債の総見込額は、2019年５月17日（金）現
                 在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本募集における手取金の見込額等に
                 基づく本書の日付現在の見込額であり、最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実
                 行の時点までに変更される可能性があります。また、本予定借入れの借入見込額は本書の日付現在の見込額であ
                 り、本予定借入れの最終的な借入金額は借入実行の時点までに変更される可能性があります（ただし、本書の日付
                 現在、本投資法人は、本募集及び本第三者割当における手取金の額が変動した場合であっても、本予定借入れの借
                 入金額を変更しない方針です。）。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。以下同じです。
             (注２)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「Ａクラス物流施設比率」は、取得済資産及び新規取得資産のうち、Ａク
                 ラス物流施設に該当する物件（主たる建物を対象としています。）の占める比率（取得（予定）価格ベース）を、
                 小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、プロロジスパーク船橋５の別棟は、Ａクラス物流施設の要件を
                 満たしていません。第１期取得済資産、取得済資産及び新規取得資産の「Ａクラス物流施設比率」も、それぞれの
                 資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。
             (注３)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「稼働率」は、2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産に
                 係る賃貸可能面積（後記「２            投資対象　(４)      新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①                         新
                 規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　b.                        不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率
                 及び年間賃料等）」に定義します。以下同じです。）の合計に対する賃貸面積（後記「２                                   投資対象　(４)      新規取
                 得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①                      新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概
                 要　b.   不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」に定義します。以下同じです。）
                 の合計が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。ただし、新規取得資産については、2019年３
                 月末日現在において締結されている各賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。なお、2019年
                 ３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された賃貸面積の数値を含んでいます。）に基
                 づき算出しています。また、本書の日付現在建築中であるプロロジスパーク神戸４の稼働率については、締結済み
                 の賃貸借契約に基づいて算出しています。なお、プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及
                 びプロロジスパーク成田１-Ｄの稼働率に店舗棟の共有持分は含まれていません。また、第１期取得済資産の「稼
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                 働率」については2013年５月末日時点、取得済資産及び新規取得資産の「稼働率」については2019年３月末日現在
                 をそれぞれ基準として、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出してい
                 ま す。以下同じです。
             (注４)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「平均築年数」は、取得済資産及び新規取得資産に係る各不動産又は各信
                 託不動産の登記簿上の新築の日から、2019年３月末日までの築年数を、取得（予定）価格で加重平均して得られた
                 取得済資産及び新規取得資産の築年数の平均値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、プロロジス
                 パーク船橋５は、別棟と取得価格加重平均で築年数を算出しています。更に、プロロジスパーク座間２の別棟（共
                 用棟）、プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟
                 の共有持分については含まれていません。また、本書の日付現在建築中のプロロジスパーク神戸４は0.0年として
                 算出しています。また、第１期取得済資産の「平均築年数」については2013年５月末日時点、取得済資産及び新規
                 取得資産の「平均築年数」については2019年３月末日現在をそれぞれ基準として、それぞれの資産により構成され
                 るポートフォリオにつき上記と同様の方法で算出しています。以下同じです。
             (注５)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「平均賃貸借残存期間」は、2019年３月末日から、取得済資産については
                 2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借契約期間が開始している倉庫、事務所又は
                 店舗に関する各賃貸借契約書（プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパー
                 ク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約書を除きます。）、新規取得資産については2019年３月末日現在における
                 各不動産又は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書（賃貸借契約期
                 間が１年未満のものは除きます。）に基づく賃貸借契約満了日までの期間（ただし、新規取得資産について、賃貸
                 借契約期間が2019年３月末日現在では開始していない場合には、当該賃貸借契約書に規定された契約開始日から、
                 賃貸借契約満了日までの期間）を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記載していま
                 す。なお、第１期取得済資産の「平均賃貸借残存期間」については2013年５月末日現在、取得済資産及び新規取得
                 資産の「平均賃貸借残存期間」については2019年３月末日現在をそれぞれ基準として、それぞれの資産により構成
                 されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。以下同じです。
             (注６)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「取得NOI利回り」は、取得（予定）価格に対する、取得済資産について
                 は2018年11月末日時点（ただし、第13期取得資産については、2018年９月末日時点）、新規取得資産については
                 2019年３月末日時点の鑑定評価又は価格調査に基づく鑑定NOIの比率（NOI利回り）を、取得（予定）価格で加重平
                 均した取得済資産及び新規取得資産のNOI利回りの平均値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、
                 第１期取得済資産の「取得NOI利回り」については2013年５月末日時点の鑑定NOI、取得済資産の「取得NOI利回
                 り」については2018年11月末日時点（ただし、第13期取得資産については、2018年９月末日時点）の鑑定NOI、新
                 規取得資産の「NOI利回り」については2019年３月末日時点の鑑定NOIをそれぞれ用いて、それぞれの資産により構
                 成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。なお、本書において、「取得NOI利回り」
                 は単に「NOI利回り」ということがあります。以下同じです。
             (注７)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「時価NOI利回り」は、取得済資産については2018年11月末日時点（ただ
                 し、第13期取得資産については、2018年９月末日時点）、新規取得資産については2019年３月末日時点の鑑定評価
                 又は価格調査に基づく鑑定評価額又は調査価格に対する、取得済資産については2018年11月末日時点（ただし、第
                 13期取得資産については、2018年９月末日時点）、新規取得資産については2019年３月末日時点の鑑定評価又は価
                 格調査に基づく鑑定NOIの比率を、鑑定評価額又は調査価格で加重平均した取得済資産及び新規取得資産の時価NOI
                 利回りの平均値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、第１期取得済資産の「時価NOI利回り」に
                 ついては2013年５月末日時点の鑑定評価額及び鑑定NOI、取得済資産の「時価NOI利回り」については2018年11月末
                 日時点（ただし、第13期取得資産については、2018年９月末日時点）の鑑定評価額又は調査価格及び鑑定NOI、新
                 規取得資産の「時価NOI利回り」については2019年３月末日時点の鑑定評価額及び鑑定NOIをそれぞれ用いて、それ
                 ぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。
             (注８)　新規取得資産取得後の「総テナント社数」は、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各
                 信託不動産について賃貸借契約期間が開始している倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書（プロロジス
                 パーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約書
                 を除きます。）に基づく倉庫、事務所又は店舗に関するテナント数、新規取得資産については2019年３月末日現在
                 における各不動産又は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書（賃貸
                 借契約期間が１年未満のものは除きます。）に基づく倉庫、事務所又は店舗に関するテナント数に基づいて、複数
                 物件に重複するエンドテナントを調整した後の数値を記載しています。なお、新規取得資産については、2019年３
                 月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約も含みます。また、第１期取得済資産の「総テナント社
                 数」については2013年５月末日時点、取得済資産及び新規取得資産の「総テナント社数」については2019年３月末
                 日現在をそれぞれ基準として、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出
                 しています。以下同じです。
             (注９)　第１期取得済資産、取得済資産及び新規取得資産取得後における「含み益」は、以下の計算式により求められま
                 す。
                  「含み益」（第１期取得済資産）
                  ＝第１期取得済資産の2013年５月末日時点の鑑定評価額の合計（176,880百万円）－第１期取得済資産の2013
                   年５月末日時点の帳簿価格の合計（173,271百万円）
                  「含み益」（取得済資産）
                  ＝2018年11月末日現在における保有資産の2018年11月末日時点の鑑定評価額又は調査価格の合計（671,280百
                   万円）－2018年11月末日現在における保有資産の帳簿価格の合計（540,049百万円）
                  「含み益」（新規取得資産取得後）
                  ＝（2018年11月末日現在における保有資産の2018年11月末日時点の鑑定評価額又は調査価格の合計（671,280
                   百万円）＋第13期取得資産の2018年９月末日時点の鑑定評価額（12,900百万円）＋新規取得資産の2019年３
                   月末日時点の鑑定評価額の合計（62,650百万円））－（2018年11月末日現在における保有資産の帳簿価格の
                   合計（540,049百万円）＋第13期取得資産の取得価格（12,900百万円）＋新規取得資産の取得（予定）価格
                   の合計（62,650百万円））
             　　　　また、必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
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             (注10)　第１期取得済資産、取得済資産及び新規取得資産取得後における「LTV」、「長期負債比率」、「固定金利比率」
                 及び「平均負債残存年数」は、以下の計算式により求められます。以下同じです。
                  「LTV」（第１期取得済資産）
                  ＝2013年５月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（80,900百万円）÷2013年５月期の貸借対照表上の総資産
                   額（185,867百万円）
                  「LTV」（取得済資産）
                  ＝（2018年11月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（211,000百万円）＋第13期取得資産の取得に伴う2018
                   年12月３日付の借入れに係る有利子負債の総額（6,500百万円））÷（2018年11月期の貸借対照表上の総資
                   産額（572,680百万円）＋第13期取得資産の取得に伴う2018年12月３日付の借入れに係る有利子負債の総額
                   （6,500百万円））
                  「LTV」（新規取得資産取得後）
                  ＝新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額（240,300百万円）÷新規取得資産取得後の総資産見込額*
                   （638,658百万円）
                  新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額
                  ＝2018年11月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（211,000百万円）＋第13期取得資産の取得に伴う2018年
                   12月３日付の借入れに係る有利子負債の総額（6,500百万円）＋本借入れに係る有利子負債の総見込額
                   （17,800百万円）(注11)＋本予定借入れに係る有利子負債の総見込額（5,000百万円）(注11)
                  新規取得資産取得後の総資産見込額
                  ＝2018年11月期の貸借対照表上の総資産額（572,680百万円）＋本募集における発行価額の総見込額**
                   （34,931百万円）＋本第三者割当における発行価額の総見込額**（1,746百万円）＋第13期取得資産の取得
                   に伴う2018年12月３日付の借入れに係る有利子負債の総額（6,500百万円）＋本借入れに係る有利子負債の
                   総見込額（17,800百万円）(注11)＋本予定借入れに係る有利子負債の総見込額（5,000百万円）(注11)
                  「長期負債比率」（第１期取得済資産）
                  ＝2013年５月末日時点の長期負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の総額（75,900百万円）
                   ÷2013年５月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（80,900百万円）
                  「長期負債比率」（取得済資産）
                  ＝2018年11月末日現在の長期負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の総額（211,000百万円）÷
                   （2018年11月期の貸借対照表上の有利子負債の総額（211,000百万円）＋第13期取得資産の取得に伴う2018
                   年12月３日付の借入れに係る有利子負債の総額（6,500百万円））
                  「長期負債比率」（新規取得資産取得後）***
                  ＝新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額のうち長期負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）
                   の総見込額（233,800百万円）÷新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額（240,300百万円）
                  「固定金利比率」（第１期取得済資産）****
                  ＝2013年５月末日時点の固定金利負債の総額（75,900百万円）÷2013年５月期の貸借対照表上の有利子負債の
                   総額（80,900百万円）
                  「固定金利比率」（取得済資産）****
                  ＝2018年11月末日現在の固定金利負債の総額（210,000百万円）÷（2018年11月期の貸借対照表上の有利子負
                   債の総額（211,000百万円）＋第13期取得資産の取得に伴う2018年12月３日付の借入れに係る有利子負債の
                   総額（6,500百万円））
                  「固定金利比率」（新規取得資産取得後）****
                  ＝新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額のうち固定金利負債の総見込額（232,800百万円）÷新規取得
                   資産取得後の有利子負債の総見込額（240,300百万円）
                  「平均負債残存年数」（第１期取得済資産）
                  ＝2013年５月末日時点における負債残存期間（2013年５月末日から、2013年５月末日時点の有利子負債に係る
                   借入契約等に表示された返済期日及び償還期日までの期間）を、2013年５月期の貸借対照表上の有利子負債
                   の総額に基づき加重平均して得られた負債残存年数の平均値（小数第２位を四捨五入して記載）
                  「平均負債残存年数」（取得済資産）
                  ＝2018年12月３日現在における負債残存期間（2018年12月３日から、2018年12月３日現在の有利子負債に係る
                   借入契約等に表示された返済期日及び償還期日までの期間）を、2018年12月３日現在の有利子負債の総額に
                   基づき加重平均して得られた負債残存年数の平均値（小数第２位を四捨五入して記載）
                  「平均負債残存年数」（新規取得資産取得後）
                  ＝本予定借入予定日現在における負債残存期間見込み（本予定借入予定日から、本予定借入予定日現在におけ
                   る新規取得資産取得後の有利子負債に係る借入契約等に表示される見込みの返済期日及び償還期日までの期
                   間）を、新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額に基づき加重平均して得られた負債残存年数の平均値
                   （小数第２位を四捨五入して記載）
                  *　　　   取得予定資産に係る売買契約書においては、本件価格調整条項が設けられています。本件価格調整条項
                     においては、本件価格調整事由により変動した場合、当該変動額に応じて所定の算式により算出される
                     一定の金額につき、NCFが増額された場合には資産の譲渡価額を増額し、NCFが減額された場合には資産
                     の譲渡価額を減額する旨が定められています。
                     したがって、本件価格調整事由が生じた場合、本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合に
                     は、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額分増額されることになり、
                     本件価格調整事由がNCFを減額させるものである場合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調
                     整条項に従い算出された金額分減額されることになるため、本書に記載の取得予定価格は、実際の取得
                     予定資産の取得価格と異なる可能性があります。また、本件価格調整事由が生じた場合、取得（予定）
                     価格の合計も、上記の取得予定価格の変動に応じて変動することになり、その結果、取得（予定）価格
                     の合計に基づき算出された数値についても変動することになります。
                  **　　　本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、2019年５月17日
                     （金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出したものです。ま
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                     た、本第三者割当については、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式
                     会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により払込みがなされ
                     る ことを前提としています。したがって、本募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記
                     仮定額よりも低額となった場合、又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払
                     込みがなされないこととなった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発
                     行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の新規取得資産取得後のLTVは前記よりも高くな
                     る可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集における
                     発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも増加することとなり、実際の新
                     規取得資産取得後のLTVは前記よりも低くなる可能性があります。
                  ***　　   本書の日付現在、本予定借入れは長期借入れとすることを予定しており、新規取得資産取得後の「長期
                     負債比率」は、本予定借入れ全額を長期負債として算出しています。しかしながら、本予定借入れの実
                     行に当たり、金利の動向、資金調達コスト等を総合的に勘案した結果、短期借入れとする可能性があり
                     ます。かかる場合、実際の数値は、上記に記載の数値よりも低くなります。
                  ****　　「固定金利比率」については、金利スワップ契約により金利が固定された又は固定される予定の、変動
                     金利による有利子負債を、固定金利による有利子負債として算出しています。なお、本書の日付現在、
                     本借入れ及び本予定借入れについては、金利スワップ契約の締結により実質的に金利を固定化する予定
                     ですが、本借入れ又は本予定借入れの実行に当たり、金利の動向、資金調達コスト等を総合的に勘案し
                     た結果、金利スワップ契約の締結を行わない可能性があります。かかる場合、実際の数値は、上記に記
                     載の数値より低くなります。以下同じです。
             (注11)　本借入れ及び本予定借入れに係る有利子負債の総見込額について、本書の日付現在の見込みに基づき記載していま
                 す。本借入れに係る有利子負債の総見込額は、2019年５月17日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普
                 通取引の終値を基準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の見込額であり、最
                 終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される可能性がありま
                 す。また、本予定借入れに係る有利子負債の総見込額は本書の日付現在の見込額であり、最終的な借入金額は借入
                 実行の時点までに変更される可能性があります（ただし、本書の日付現在、本投資法人は、本募集及び本第三者割
                 当における手取金の額が変動した場合であっても、本予定借入れの借入金額を変更しない方針です。）。したがっ
                 て、実際の指標と一致するとは限りません。その他、これらの借入れに関する詳細については、前記「(ハ)                                          強固
                 な財務基盤の維持」をご参照ください。
             (注12)　第１期取得済資産、取得済資産及び新規取得資産取得後における「１口当たりNAV」は、それぞれ以下の計算式に
                 より求められる、取得済資産及び新規取得資産の鑑定評価額又は調査価格に基づく本投資口１口当たり純資産価値
                 に関する試算値をいい、貸借対照表上の純資産額とは異なります。以下同じです。
                  「１口当たりNAV」（第１期取得済資産）
                  ＝｛2013年５月期の貸借対照表上の簿価純資産額（98,415百万円）－2013年５月末日時点の剰余金（1,333百
                   万円）＋（第１期末の保有資産の2013年５月末日時点の鑑定評価額の合計（176,880百万円）－第１期末の
                   保有資産の2013年５月末日時点の帳簿価額の合計（173,271百万円））｝÷2013年５月末日時点の発行済投
                   資口数（913,750口）*
                  「１口当たりNAV」（取得済資産）
                  ＝｛2018年11月期の貸借対照表上の簿価純資産額（339,228百万円）－2018年11月末日現在の剰余金（8,710百
                   万円）＋（第12期末の保有資産の2018年11月末日時点の鑑定評価額又は調査価格の合計（671,280百万円）
                   －第12期末の保有資産の2018年11月末日現在の帳簿価額の合計（540,049百万円））｝÷2018年11月末日現
                   在の発行済投資口数（2,185,950口）
                  「１口当たりNAV」（新規取得資産取得後）
                  ＝｛2018年11月期の貸借対照表上の簿価純資産額（339,228百万円）－2018年11月末日現在の剰余金（8,710百
                   万円）＋（第12期末の保有資産の2018年11月末日時点の鑑定評価額又は調査価格の合計（671,280百万円）
                   ＋第13期取得資産の2018年９月末日時点の鑑定評価額（12,900百万円）－第12期末の保有資産の2018年11月
                   末日現在の帳簿価額の合計（540,049百万円）－第13期取得資産の取得価格（12,900百万円））＋（本募集
                   における発行価額の総見込額**（34,931百万円）＋本第三者割当における発行価額の総見込額**（1,746百
                   万円））＋（新規取得資産の鑑定評価額の合計（62,650百万円）－新規取得資産の取得（予定）価格の合
                   計***（62,650百万円））｝÷新規取得資産取得後の発行済投資口数（2,349,150口）****
                  *　　　   2013年５月末日時点の発行済投資口数は、投資口分割調整後の数値です。
                  **　　　本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、2019年５月17日
                     （金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口１
                     口当たり224,740円と仮定して算出したものです。また、本第三者割当については、本第三者割当にお
                     ける発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額につ
                     いてＳＭＢＣ日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集
                     若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本第三者割
                     当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本募集
                     における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、
                     実際の新規取得資産取得後の１口当たりNAVは前記よりも低くなる可能性があります。逆に実際の発行
                     価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当にお
                     ける発行価額の総額は前記よりも増加することとなり、実際の新規取得資産取得後の１口当たりNAVは
                     前記よりも高くなる可能性があります。
                  ***　　   取得予定資産に係る売買契約書においては、本件価格調整条項が設けられています。本件価格調整条項
                     においては、本件価格調整事由により変動した場合、当該変動額に応じて所定の算式により算出される
                     一定の金額につき、NCFが増額された場合には資産の譲渡価額を増額し、NCFが減額された場合には資産
                     の譲渡価額を減額する旨が定められています。
                     したがって、本件価格調整事由が生じた場合、本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合に
                     は、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額分増額されることになり、
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                     本件価格調整事由がNCFを減額させるものである場合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調
                     整条項に従い算出された金額分減額されることになるため、本書に記載の取得予定価格は、実際の取得
                     予 定資産の取得価格と異なる可能性があります。また、本件価格調整事由が生じた場合、取得（予定）
                     価格の合計も、上記の取得予定価格の変動に応じて変動することになり、その結果、取得（予定）価格
                     の合計に基づき算出された数値についても変動することになります。
                  ****　　本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされるこ
                     とを前提としています。
             (注13)　第１期取得済資産及び取得済資産の「インプライドNOI利回り」は、以下の算式による算出しています。
                  「インプライドNOI利回り」（第１期取得済資産）
                  ＝第１期（2013年５月期）末時点の本投資法人の保有資産に係る鑑定NOIの合計÷（第１期（2013年５月期）
                   末時点の本投資法人の時価総額＋有利子負債＋預り敷金・保証金－（現預金＋信託現預金））
                  「インプライドNOI利回り」（取得済資産）
                  ＝第12期（2018年11月期）末時点の本投資法人の保有資産に係る鑑定NOIの合計÷（2018年11月末日時点の本
                   投資法人の時価総額＋第12期（2018年11月期）末時点の有利子負債＋第12期（2018年11月期）末時点の預り
                   敷金・保証金－（第12期（2018年11月期）末時点の現預金＋信託現預金））
             (注14)　本投資法人は、第14期取得資産を本ブリッジローンによる資金調達及び手元資金により取得し、本募集による手取
                 金の一部及び本借入れ並びに手元資金により、本ブリッジローンを返済します。また、取得予定資産を本募集によ
                 る手取金の一部、本第三者割当による手取金の一部及び本予定借入れによる資金調達並びに手元資金により取得し
                 ます。新規取得資産取得後の「LTV」、「長期負債比率」、「固定金利比率」、「平均負債残存年数」及び「取得
                 余力」は、本予定借入れ後の見込数値であり、実際の数値と一致するとは限りません。以下同じです。
             (注15)　投資口分割調整後の数値です。
           ③　本投資法人の成長戦略

             本投資法人は、以下の５つの成長戦略を追求しており、本募集もかかる成長戦略に資す
            るものと考えています。本投資法人は、成長戦略の着実な実行により、持続的な投資主価
            値の向上を目指します。
             (イ)　変わらぬエクイティストーリーのもと着実な外部成長の実現
             (ロ)　プロロジス・グループの高い開発力に裏付けられた豊富なパイプライン
             (ハ)　Ａクラス物流施設のみから成る質の高いポートフォリオ
             (ニ)　プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ
             (ホ)　今後の柔軟な運営を可能にする強固な財務基盤の構築
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            (イ)　変わらぬエクイティストーリー                    (注)  のもと着実な外部成長の実現
              本投資法人は、2013年２月の上場来、プロロジス・グループによる力強いスポン
             サー・サポートを通じた物件取得という、変わらぬエクイティストーリーでプロロジ
             ス・グループが開発した競争力の高いＡクラス物流施設を取得することにより、以下の
             とおり資産規模を拡大し、着実に外部成長を実現してきました。
                  ＜変わらぬエクイティストーリーのもと着実な外部成長の実現＞

              第６回公募増資に伴う物件取得により、本投資法人の資産規模は上場後５年内で







             5,000億円を達成し、更に本募集に伴う新規取得資産（取得（予定）価格の合計626億
             円）の取得により、新規取得資産取得後の本投資法人の資産規模は第７回公募増資時の
             5,786億円から6,413億円まで拡大する見込みです。
              本投資法人は、今後もプロロジス・グループからのパイプラインが拡充され、かかる
             競争力の高いＡクラス物流施設を随時本投資法人のポートフォリオへ組み入れることに
             より、今後も外部成長を実現しながら、ポートフォリオの更なる安定性を追求します。
             (注)　　「エクイティストーリー」とは、本投資法人の基本理念、成長戦略及びポートフォリオの構築方針を総称したも
                 のをいいます。
            (ロ)　プロロジス・グループの高い開発力に裏付けられた豊富なパイプライン

              本投資法人は、上場来、プロロジス・グループから継続的に優先交渉権の付与を受
             け、公募増資に関連する継続的な物件取得を通じて資産規模の着実な成長を実現してき
             ました。
              本資産運用会社の利害関係人等取引規程に従い適切な取引条件を確保することを前提
             として、今後もプロロジス・グループが開発、所有及び運営する物流施設のうち、着工
             済資産    (注１)   について、Prologis,            Inc.が同意した場合には、本投資法人に対して優先
             交渉権が付与されます。
              本投資法人は、プロロジス・グループが現在開発中又は今後開発開始予定の物件に関
             し、スポンサー・サポート契約により将来のプロロジス・グループからの物件取得機会
             を確保しており、継続的なパイプラインの拡充を図ります。同契約に基づき、プロロジ
             ス・グループが保有し又は今後開発する物流施設の中で、計画中資産のうち着工済の資
             産について、Prologis,              Inc.が同意した場合には、本投資法人に優先交渉権が付与さ
             れ、適切なタイミングでの物件取得を検討することが可能となります。2015年12月14日
             付にて本投資法人はプロロジスパーク千葉ニュータウンについて優先交渉権を付与さ
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             れ、また、2017年12月15日付にてMFLPプロロジスパーク川越（MFLPプロロジスパーク川
             越は三井不動産株式会社との共同開発であり、プロロジス・グループの保有部分は準共
             有 持分50％です。）について優先交渉権を付与され、更に2018年12月14日付にてプロロ
             ジスパーク千葉１及びプロロジスパークつくば１-Ｂの２物件（以下、プロロジスパー
             ク千葉ニュータウン及びMFLPプロロジスパーク川越と合わせて「優先交渉権取得済物
             件」ということがあります。）について優先交渉権を付与されており、本書の日付現
             在、本投資法人はプロロジス・グループが着工済（開発中）又は竣工済の４物件、合計
             延床面積445,920㎡について優先交渉権を有しています。更に、プロロジス・グループ
             は新規のＡクラス物流施設の開発を継続する予定であり、本書の日付現在、プロロジス
             パーク神戸３、プロロジスパーク海老名２、プロロジスパーク神戸５、プロロジスパー
             ク千葉２、プロロジスパーク草加、プロロジスパーク小郡及びプロロジスパークつくば
             ２の７物件並びに「プロロジス猪名川プロジェクト」                             (注２)   及び「プロロジス古河プロ
             ジェクトフェーズ２」の大規模面開発プロジェクト２件（以下「計画中資産」というこ
             とがあります。）、合計延床面積480,500㎡                       (注３)   の計画が公表されています。
              また、本投資法人による物件取得後は、スポンサー・サポート契約に基づくプロパ
             ティ・マネジメント業務の委託により、プロロジス・グループの物件運営力を活用して
             安定的な運用を行うことを目指します（内部成長をサポートするプロロジス・グループ
             の運営力。詳細については、後記「(ニ)                       プロロジス・グループの物件運営力を活用し
             た安定的なポートフォリオ」をご参照ください。）。
             (注１)　「着工済資産」とは、プロロジス・グループが開発、所有及び運営する物流施設のうち、本投資法人の投資対象と
                なりうる竣工済の物流施設が土地上に存在している物件及びプロロジス・グループがかかる物流施設の建設工事に
                着手した物件をいいます。以下同じです。
             (注２)　「プロロジス猪名川プロジェクト」とは、兵庫県川辺郡猪名川町と共に官民が一体となって整備する物流施設集積
                拠点としては国内最大規模であり、プロロジス・グループの開発としても国内最大規模のプロジェクトであって、
                ５棟の物流施設に加え、防災広場や公園を整備して一体開発する計画をいいます。以下同じです。
             (注３)　計画中資産のうち「プロロジス猪名川プロジェクト」及び「プロロジス古河プロジェクトフェーズ２」について
                は、それぞれ土地の造成工事中及び土地の分割箇所が未確定であるため、延床面積の合計に含まれていません。ま
                た、計画中資産の延床面積は、本書の日付現在の計画に基づく情報であり、実際とは異なる場合があります。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                   ＜プロロジス・グループ保有資産（計画中資産を含みます。）                                  (注)  ＞
                           物件名称                     所在地
                    プロロジスパーク千葉ニュータウン                     千葉県印西市泉野
                    MFLPプロロジスパーク川越                     埼玉県川越市南台
             優先交渉権
                    （準共有持分50％）
             取得済物件
                    プロロジスパーク千葉１                     千葉県千葉市稲毛区
                    プロロジスパークつくば１-Ｂ                     茨城県つくば市東光台
                    プロロジスパーク神戸３                     兵庫県神戸市西区見津が丘
                    プロロジスパーク海老名２                     神奈川県海老名市下今泉
                    プロロジスパーク神戸５                     兵庫県神戸市西区見津が丘
                    プロロジスパーク千葉２                     千葉県千葉市稲毛区
              計画中
                    プロロジスパーク草加                     埼玉県草加市柿木町
               資産
                    プロロジスパーク小郡                     福岡県小郡市山隈
                    プロロジスパークつくば２                     茨城県つくば市さくらの森
                    プロロジス猪名川プロジェクト                     兵庫県川辺郡猪名川町肝川・差組
                    プロロジス古河プロジェクトフェーズ２                     茨城県古河市北利根
             (出所)　株式会社プロロジス
             (注)　　「プロロジス・グループ保有資産（計画中資産を含みます。）」は、本投資法人の保有物件ではなく、本投資法人
                 のポートフォリオには含まれていません。また、本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありませ
                 ん。また、今後これらの物件を取得できる保証もありません。
             (注１)　各物件写真又は完成予想図の右上の数字は延床面積を表記しています。







             (注２)　新規取得資産以外の物件については、本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありません。また、
                 今後これらの物件を取得できる保証もありません。
             (注３)　計画中資産を含む＊印を付した図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合
                 があります。
             (注４)　計画中資産を含む＊印を付した資産の延床面積及び竣工予定時期は、本書の日付現在の計画に基づく情報であり、
                 実際とは異なる場合があります。
             (注５)　「プロロジス猪名川プロジェクト」及び「プロロジス古河プロジェクトフェーズ２」については、それぞれ土地の
                 造成工事中及び土地の分割箇所が未確定であるため、物件数及び延床面積の合計に含まれていません。
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            (ハ)　Ａクラス物流施設のみから成る                    (注)  質の高いポートフォリオ
              本投資法人は、プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設に重点投資するこ
             とにより、安定的な成長と投資主価値の最大化を図ります。また、本投資法人は、資産
             規模の拡大を通じてリスクの分散を進め、物件集中リスクの低減に注力し、ポートフォ
             リオの収益基盤の安定性の更なる強化による「クオリティ」の維持・向上、ひいてはＡ
             クラス物流施設のみから成る質の高いポートフォリオの構築を目指します。
              新規取得資産取得後の本投資法人の保有資産は、100.0％がＡクラス物流施設です
             (注)  。それらの平均築年数は7.0年、稼働率は99.0％、NOI利回りは5.2％のポートフォリ
             オとなる見込みです。
             (注)　　主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋５の別棟は、Ａクラス物流施設の要件を満たしてい
                 ません。
                           ＜新規取得資産取得後のポートフォリオ＞

                 Ａクラス物流施設比率               取得（予定）価格の合計                   平均築年数

                    100.0％

                                   6,413億円                7.0年
                                              ポートフォリオPML値           (注)

                     稼働率              NOI利回り
                     99.0％               5.2％               1.2％

             (注)　　新規取得資産取得後の「ポートフォリオPML値」は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株
                 式会社による2019年４月９日付地震リスク評価（ポートフォリオ）報告書に基づいて取得済資産及び第14期取得資
                 産の合計45物件の集合体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値を記載しています。
              新規取得資産の取得を通じて着実な資産規模の拡大を図ることにより、本投資法人の

             ポートフォリオ全体に占める個々の物件の比率は更に低下する見込みです。新規取得資
             産取得後のポートフォリオの分散状況は、以下のとおりです。物件タイプ別の内訳は、
             マルチテナント型物流施設が約80％を占め、築年数別の内訳は、築10年未満の施設が全
             体の約2/3を占めるようになります。更に、投資対象エリア別では、関東エリアと関西
             エリアで合計約90％を占め、規模別では約８割が賃貸可能面積が５万㎡以上の規模の大
             型物流施設で構成されています。
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                       ＜ポートフォリオの分散状況（新規取得資産取得後）＞
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            (ニ)　プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ
              本投資法人のポートフォリオを構成する物件のプロパティ・マネジメント業務を担う
             プロロジス・グループは、2019年３月末日現在、日本を含め、世界中で約5,100社の企
             業に賃貸しており、世界中のカスタマーとのリレーションを数多く有しています。プロ
             ロジス・グループは、テナントとの定期的なコミュニケーションを通じて、良好なカス
             タマー・リレーションを構築しており、既存優良テナントが新規開発物件にも入居する
             等、その競争力は高く評価されています。本投資法人は、スポンサー・サポート契約を
             通じてプロロジス・グループの日本における19年以上にわたるトラックレコードに裏付
             けられた物件運営力を活用し、内部成長を目指します。
             a.　テナント分散による収益の安定性
                本投資法人は、スポンサー・サポート契約を通じて、プロロジス・グループが有す
              るカスタマーとのリレーションを活用して、より多くのテナントとの取引が可能であ
              ると考えています。また、本投資法人は、スポンサー・サポート契約を通じたテナン
              ト分散の促進により、安定した収益性を確保することができると考えています。新規
              取得資産取得後のテナント分散状況は、以下のとおりです。
                 ＜テナント分散状況（新規取得資産取得後）（賃貸面積ベース）＞

              (注１)　取得済資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始している賃貸借契約（プロロジス






                  パーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約
                  を除きます。）に係る賃貸面積、新規取得資産については2019年３月末日現在において締結されている賃貸借
                  契約（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に係る賃貸面積に基づいて記載しています（ただし、
                  新規取得資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない場合には、当該賃貸借
                  契約書に規定された契約開始日現在の数値を使用しています。）。
              (注２)　「テナント比率」は、賃貸借契約に基づき、賃貸面積の合計に対する各テナントが占める割合を小数第２位を
                  四捨五入して記載しています。したがって、記載されている数値の合計が100.0％とならない場合があります。
                本投資法人のポートフォリオの総テナント社数は、分散が確保されており、取得済

              資産につき2019年３月末日現在では144社でしたが、新規取得資産取得後においては
              147社に増加する見込みです。また、上位20テナントの占める割合は、賃貸面積ベー
              スで取得済資産につき2019年３月末日現在では49.3％となっていましたが、新規取得
              資産取得後には48.9％            (注)  と、引き続き50％を切る水準となる見込みです。このよう
              に、新規取得資産の取得後も引き続き、テナント分散が維持されるものと、本投資法
              人は考えています。本投資法人は、こうしたテナント分散が確保されることにより、
              特定のテナントの業況や信用力の下落に伴うリスクやテナントの退去に伴うリスクが
              低減され、本投資法人の収益が安定すると考えています。
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              (注)　　取得済資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始している賃貸借契約（プロロジス
                  パーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約
                  を除きます。）に係る賃貸面積、新規取得資産については2019年３月末日現在において締結されている賃貸借
                  契 約（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に基づく賃貸面積に基づいて記載しています（ただ
                  し、新規取得資産の賃貸面積は、2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定さ
                  れた賃貸面積の数値を含んでいます。）。下記＜新規取得資産取得後における上位20テナント（賃貸面積ベー
                  ス）＞及び＜賃貸借契約の状況（新規取得資産取得後）＞について同じです。
                ＜新規取得資産取得後における上位20テナント（賃貸面積ベース）＞

                                                       賃貸面積に
        No
                  テナントの名称                         業種
                                                       占める割合
          日通・パナソニック　ロジスティクス
        １                                                 5.5％
                                   その他の運輸附帯サービス業
          株式会社
        ２  株式会社ZOZO                         無店舗小売業（各種商品小売）                     5.3％
        ３                                                 4.7％

          株式会社ニトリ                         家具小売業
        ４                                                 4.1％
          アマゾンジャパン合同会社                         ポータルサイト・サーバ運営業
        ５                                                 3.6％
          楽天株式会社                         ポータルサイト・サーバ運営業
        ６                                                 3.3％
          株式会社スズケン                         医薬品卸売業
        ７                                                 2.7％
          ニプロ株式会社                         医療用機械器具製造業
        ８                                                 2.1％
          株式会社LIXILビバ                         荒物小売業
        ９                            倉庫業（冷蔵倉庫業を除く）                     1.8％
          ディーアイエスサービス＆サポート株式会社
        10                                                 1.7％
          株式会社ハマキョウレックス                         一般貨物自動車運送業
        11                                                 1.7％
          株式会社日立物流西日本                         一般貨物自動車運送業
        12                                                 1.6％
          日立物流コラボネクスト株式会社                         一般貨物自動車運送業
        13                                                 1.5％
          株式会社ジャパネットホールディングス                         純粋持株会社
        14                                                 1.5％
          住商グローバル・ロジスティクス株式会社                         集配利用運送業
        15                                                 1.4％
          株式会社ミスミ                         その他の産業機械器具卸売業
        16  株式会社MonotaRO                                              1.3％
                                   金物小売業
        17                            倉庫業（冷蔵倉庫業を除く）                     1.3％
          佐川グローバルロジスティクス株式会社
        18                                                 1.3％
          三菱食品株式会社                         その他の食料・飲料卸売業
        19                                                 1.2％
          ヤマト運輸株式会社                         集配利用運送業
        20                                                 1.2％
          株式会社アルペン                         スポーツ用品小売業
                                                        48.9％
                              合計
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                          ＜賃貸借契約の状況（新規取得資産取得後）＞
                           総テナント社数              上位20テナント比率

                                             48.9％

                              147社
                          定期借家契約比率          (注)

                                         平均賃貸借残存期間
                             100.0％

                                             4.7年
              (注)　　「定期借家契約比率」は、取得済資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始している
                  各賃貸借契約（一時使用目的の契約等借地借家法の適用のないものは除きます。なお、プロロジスパーク成田
                  １-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約を除きま
                  す。）、新規取得資産については2019年３月末日現在において締結されている各賃貸借契約（一時使用目的の
                  契約等借地借家法の適用のないもの及び賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）のうち、借地借家法
                  に基づく定期建物賃貸借契約の比率（年間賃料ベース）を、小数第２位を四捨五入して記載しています。な
                  お、新規取得資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約も含みます。
                  以下同じです。
             b.　上場来の高稼働率の維持と着実な賃料改定

                本投資法人は、高稼働率と着実な賃料改定に支えられた安定したポートフォリオ運
              営を継続しています。
                プロロジス・グループは、上記のとおり、テナントとの定期的なコミュニケーショ
              ンを通じて、良好なカスタマー・リレーションを構築しており、本投資法人は、この
              ようなテナントとの良好なカスタマー・リレーションに基づき、また、プロロジス・
              グループの物件運営力を活用して安定的な運営を継続しています。具体的には、本投
              資法人の上場来12期連続で、安定して97％以上の期中平均稼働率を確保しており、直
              近２期の実績は98.3％と、本投資法人の過去３年の営業期間において最高の水準を維
              持しました。本投資法人は、今後もこうした高稼働率を維持しながら、賃料収入の継
              続的な増加を追求します。
                また、既存テナントが退去する際には、次のテナントとの間で長期契約（契約期間
              １年以上）を締結することを基本としつつ、短期契約（契約期間１年未満）も柔軟に
              活用し、空室期間を最小化することも同時に目指しています。
                賃貸借契約の締結状況についても、本投資法人の上場来の期間において、倉庫部分
              （事務所部分及び店舗部分を含みません。）について賃貸借契約期間が満了を迎え、
              新たに賃貸借契約期間１年以上の長期賃貸借契約が締結された賃貸面積（以下「賃貸
              借契約改定面積」といいます。）において、賃貸面積で加重平均した平均改定賃料変
              動率は、第９期以降は従来の水準に比べるとやや低めとなっていますが、本投資法人
              の上場以降12期連続でプラスの実績を実現しています                             (注)  。これは、近年先進的物流
              施設の新規供給が多い中、本投資法人が既存賃貸借契約の再契約率の向上と高稼働率
              の維持を意識したオペレーションを行ってきた結果、このような実績となったもの
              と、本投資法人は考えています。また、賃貸借契約改定面積において賃料増額改定又
              は賃料据置を達成した賃貸面積の割合も高い数値を維持しており、第12期（2018年11
              月期）においては全ての賃貸面積において増額改定又は据置を達成しました                                         (注)  。
              (注)　　賃貸借契約改定面積には、空室期間を経た後に契約が締結された場合を含むため、かかる賃料の増額改定が、
                  特定の時期における本投資法人の賃料収入の増額と必ずしも一致しないことにご留意ください。
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                       ＜期中平均稼働率と賃貸借契約の締結状況＞
             (注１)　「期中平均稼働率」は、本投資法人の各期の保有資産の期中平均稼働率を記載しており、各期の各月末時点の保有





                 資産の賃貸面積の合計を、各期の各月末時点の保有資産の総賃貸可能面積の合計で除した数値を記載しています。
                 第13期の期中平均稼働率については、2019年１月18日現在における予想値であり、実績値ではありません。した
                 がって、当該数値は、実際とは異なる場合があります。
             (注２)　「平均改定賃料変動率」は、本投資法人が各期に保有している取得済資産の倉庫部分（事務所部分及び店舗部分を
                 含みません。）について、各期末時点までにテナントとの賃貸借契約期間が満了を迎え、かつ、当該期末が属する
                 年の12月末日時点までに新たに賃貸借契約期間１年以上の長期賃貸借契約（既存のテナントとの再契約及び新規の
                 テナントとの契約（空室期間がある場合には空室期間を経た後の新規契約）の双方を含みます。以下、本(注２)及
                 び後記(注３)において「新契約」といいます。）が締結された賃貸区画の新契約締結前後の賃料の変動率を賃貸面
                 積で加重平均して記載しています。したがって、賃料改定状況の賃料増額及び賃料減額並びに平均改定賃料変動率
                 が、特定の時期における本投資法人の賃料収入の増額及び減額と必ずしも一致しないことにご留意ください。
             (注３)　「第13期中に満了又は満了予定の契約のうち、長期契約締結済の面積」及び「第13期中に満了又は満了予定の契約
                 のうち、短期契約締結済の面積」とは、第13期の「賃貸借契約期間満了を迎えた又は迎える予定の面積」（2019年
                 ３月末日現在において、第13期末時点までにテナントとの賃貸借契約期間が満了を迎えることが見込まれる面積を
                 いいます。）のうち、第13期末時点までにテナントとの賃貸借契約期間が満了を迎えた、又は迎える予定であり、
                 かつ、2019年３月末日現在において、既に新契約（長期：１年以上、短期：１年未満）が締結されているものを指
                 します。なお、第13期中において賃貸借契約期間が開始していない契約も含みます。また、第13期に記載の比率
                 は、第13期の「賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積」全体に対して「第13期中に満了又は満了予定の契約のう
                 ち、長期契約締結済の面積」又は「第13期中に満了又は満了予定の契約のうち、短期契約締結済の面積」がそれぞ
                 れ占める割合を記載しています。かかる数値は、2019年３月末日までの賃貸借契約の締結状況に基づいて記載して
                 いるため、当該数値は実際とは異なる場合があります。
             (注４)　「平均改定賃料変動率」は、各期末時点までにテナントとの賃貸借契約期間が満了を迎え、かつ、各期末が属する
                 年の12月末日時点までに新契約が締結されたものを勘案して算出しています。また、平均改定賃料変動率は、賃貸
                 借契約期間が満了を迎えておらず、賃貸借契約期間中に賃料改定を行った賃貸面積を含めて算出しています。
                また、本投資法人は、長期を基本とした賃貸借契約の満了時期の分散により、マー

              ケットの状況に左右されにくい安定的な賃料収入を実現できると考えています
                契約期間については、マルチテナント型物流施設で５年、ビルド・トゥ・スーツ型
              物流施設で10～15年の賃貸借契約期間を基本とします。新規取得資産の平均賃貸借残
              存期間は10.7年、新規取得資産取得後のポートフォリオの平均賃貸借残存期間は4.7
              年であり、賃貸借契約期間が満了するテナントの全テナントにおける割合は最も契約
              満了時期が集中している第15期で15.0％（いずれも年間賃料ベース）となり、賃貸借
              契約の満了時期は長期にわたって分散しています。
                更に、本投資法人は、異なる２つの物件タイプへの投資により、テナントの分散化
              とキャッシュフローの安定化を図っています。新規取得資産の賃貸借契約について
              は、全て定期借家契約であり、新規取得資産取得後の定期借家契約比率は、100.0％
              と、テナントとの契約においても安定性を重視した契約が締結されているものと、本
              投資法人は考えています。
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             ＜賃貸借契約の満了時期             (注)  の分散状況（新規取得資産取得後）（年間賃料ベース）＞
               (注)　　「賃貸借契約の満了時期」は、取得済資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始し



                   ている各賃貸借契約（プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク
                   成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約を除きます。）、新規取得資産については2019年３月末日現在において
                   締結されている各賃貸借契約（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に基づいて記載しています
                   （ただし、新規取得資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない場合に
                   は、当該賃貸借契約書に規定された契約満了時期に基づいて記載しています。）。
            (ホ)　今後の柔軟な運営を可能にする強固な財務基盤の構築

              本投資法人は、長期固定金利の借入金を中心とした、金利変動に対する耐性の高い
             デット・ストラクチャーを構築し、保守的かつ柔軟なLTV運用に基づく安定的な財務運
             営を行っています。すなわち、本投資法人の中長期的に安定した収益の確保と運用資産
             の規模及び価値の着実な成長並びに運用の安定性と効率性を確保するため、計画的かつ
             機動的な財務戦略を立案し、実行します。
                新規取得資産取得後の主要な財務指標等は、以下のとおりです。
                          ＜財務ハイライト（新規取得資産取得後）＞

                  格付（JCR）
                                   LTV水準               取得余力
                （本書の日付現在）
                   AA(安定的)                 37.6％
                                                 1,500億円程度
                                                平均負債コスト
               長期・固定負債比率           (注)                    （第12期（2018年11月期）
                                平均負債残存年数
                                                  末現在）
                    96.9％                               0.6％
                                    5.1年
             (注)　　新規取得資産取得後の「長期・固定負債比率」は、以下の計算式により求められます。
                 新規取得資産取得後の「長期・固定負債比率」
                  ＝新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額のうち長期負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）
                   かつ固定金利負債の総見込額（232,800百万円）÷新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額（240,300百
                   万円）
                 なお、金利スワップ契約により金利が固定された又は固定される予定の、変動金利による長期有利子負債（１年内
                 返済予定の長期借入金を含みます。）を、固定金利による長期有利子負債として算出しています。本書の日付現
                 在、本借入れ及び本予定借入れについては、金利スワップ契約の締結により実質的に金利を固定化する予定です
                 が、金利スワップ契約の締結を行わない可能性があり、かかる場合、実際の数値は、上記に記載の数値より低くな
                 ります。
                 また、本書の日付現在、本予定借入れは長期借入れとすることを予定しており、本予定借入れを長期負債として算
                 出していますが、本予定借入れを短期借入れとする可能性があり、かかる場合、実際の数値は、上記に記載の数値
                 よりも低くなります。
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              また、第12期（2018年11月期）末現在の有利子負債の調達先の分散状況は、以下のと
             おりです。
                 ＜有利子負債の調達先の分散状況（第12期（2018年11月期）末現在                                    (注１)   ＞

             (注１)　第12期（2018年11月期）末現在の本投資法人の有利子負債の元本額に対する各金融機関からの借入れの元本額及び



                 投資法人債の未償還残高の割合を記載しています。
             (注２)　資金調達先の金融機関名は略称を使用しています。ただし、投資法人債については、無記名債であることから、単
                 に投資法人債と記載しています。
                また、新規取得資産取得後における本投資法人の有利子負債の返済期限の分散状況

              は、以下のとおりであり、充分に分散が図られているものと、本投資法人は考えてい
              ます。
                    ＜新規取得資産取得後における有利子負債の返済期限の分散状況＞
             (注)　　「長期借入金」とは借入日から返済期日までの期間が１年超のものをいい、「短期借入金」とは借入日から返済期



                 日までの期間が１年以内のものをいいます。
              また、本投資法人の保有資産の含み益、LTV及び鑑定LTVの推移は、以下のとおりであ

             り、本投資法人は強固な財務基盤を有しているものと、本投資法人は考えています。
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                            ＜含み益、LTV及び鑑定LTVの推移＞
              (注１)　各期末時点の「LTV」は、以下の計算式により求められます。





              　　　　各期末時点の「LTV」
                  ＝当該期の末日時点の貸借対照表上の有利子負債の総額÷当該期の末日時点の貸借対照表上の総資産額
              (注２)　各期末時点の「鑑定LTV」は、以下の計算式により求められます。
              　　　　各期末時点の「鑑定LTV」
                  ＝当該期の末日時点の貸借対照表上の有利子負債の総額÷｛当該期の末日時点の貸借対照表上の総資産額＋
                   （当該期の末日時点における保有資産に係る当該期の末日時点における鑑定評価額又は調査価格の合計－当
                   該期の末日時点における保有資産に係る当該期の末日時点における帳簿価額の合計）｝
              更に、以下は、本投資法人の有利子負債に係る各期末の平均負債年数                                      (注１)   、平均負

             債残存年数      (注２)   及び平均負債コスト           (注３)   の推移を示したものです。本投資法人は、上
             場以降７回の公募増資及び資産規模の拡大並びに安定した運用実績の積上げ等により、
             平均負債年数を維持しながら平均負債コストを低減させてきました。
              本投資法人は、今後も資産規模の拡大と安定的な資産の運用の継続により、平均負債
             年数の長期化及び返済期限の分散化を維持しながら、平均負債コストを適切にコント
             ロールしていきます。
             (注１)　「平均負債年数」とは、各借入れ又は各投資法人債に係る借入契約等に表示された借入日又は発行日から返済期日
                 又は償還期日までの期間を、各借入額又は各券面総額で加重平均したものをいいます。以下同じです。
             (注２)　「平均負債残存年数」とは、各期末時点における負債残存期間（各期末日から、各期末日時点の有利子負債に係る
                 借入契約等に表示された返済期日又は償還期日までの期間）を、各期末時点の各借入額又は各券面総額で加重平均
                 したものをいいます。以下同じです。
             (注３)　「平均負債コスト」とは、各借入れ又は各投資法人債に適用される利率に金融機関に支払われた融資手数料等を加
                 え、各借入額又は各券面額で加重平均した平均値をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、金利
                 スワップ契約により金利が固定された変動金利による有利子負債を、当該固定された金利が適用される固定金利に
                 よる有利子負債として算出しています。以下同じです。
                     ＜平均負債年数、平均負債残存年数及び平均負債コストの推移＞

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        (４)　物流不動産マーケット概況
           ①　物流不動産マーケットにおける高い潜在需要
             下記のとおり、今後の物流不動産マーケットは、過去最大規模の需要を背景として、そ
            の需給バランスは更に改善に向かうものと、本投資法人は考えています。また、物流施設
            に対するニーズの高度化が中長期的に進展していくことが予想される中で、それに応える
            ことができるＡクラス物流施設へのカスタマーからの需要は一層高まっていくと、本投資
            法人は考えています。
            (イ)　物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性
              我が国の物流施設の大半は、現代の物流で求められる高度な流通加工業務に対応した
             機能を備えておらず、その多くは老朽化が進んでいます。賃貸用の大型の先進的物流施
             設は、2014年以降供給増の傾向にあり、2016年以降は過去最高水準の新規供給が続き、
             2002年１月から2018年12月末日までに約24百万㎡が供給されましたが、2018年９月末日
             現在における日本国内の全ての物流施設に対する先進的物流施設の割合はわずか4.5％
             に過ぎないという状況にあります。本投資法人は、これらの供給も、過去最大規模の需
             要（当該需要の詳細については、後記「(ロ)　良好な需給バランスを背景に安定的に推
             移する物流不動産の賃貸市場」をご参照ください。）により全般的に順調に吸収される
             ことで、物流不動産マーケットの需給バランスは改善に向かい、Ａクラス物流施設に対
             する長期的需要が高まるものと考えています。
                        ＜全国における先進的物流施設の供給動向＞

             (出所)　シービーアールイー株式会社



             (注１)　上記は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼により、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出し
                 た、全国における先進的物流施設の供給動向を示したものです。
                 延床面積5,000坪以上で、不動産投資会社及び不動産開発会社等が開発した、原則として床荷重1.5トン/㎡以上、
                 天井高5.5m以上、柱間隔10m以上で機能的な設計を備えた賃貸用物流施設（マルチテナント型及びビルド・トゥ・
                 スーツ型を含みます。）を対象としています。物流会社等が保有する自社物流施設及び賃貸物流施設は含まず、延
                 床面積5,000坪以上の全ての賃貸物流施設を対象に加えたものではありません。
                 情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を受
                 け、又は収集したものを対象としています。
             (注２)　2019年及び2020年の供給面積は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した2018年12月末日現在に
                 おける予想値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があります。
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                           ＜希少性の高い先進的物流施設＞
             (出所)　シービーアールイー株式会社




             (注)　　上記は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が行った調査により算出した、
                 2012年３月末日現在及び2018年９月末日現在における全国に所在する自社所有分を含む全ての物流施設の総延床面
                 積に対する先進的物流施設の延床面積が占める割合を記載しています。
                 －シービーアールイー株式会社は、上記調査にあたり、「2012年３月末日現在における全国に所在する自社所有分
                  を含む全ての倉庫の総延床面積」及び「2018年３月末日現在における全国に所在する自社所有分を含む全ての倉
                  庫の総延床面積」を、「固定資産の価格等の概要調書（総務省自治税務局固定資産税課）」及び「建築統計年報
                  （国土交通省総合政策局）」を用いてシービーアールイー株式会社にて推計し、算出しています。推計値である
                  ため、実際に全国に所在する自社所有分を含む全ての物流施設の総延床面積と一致しない可能性があります。
                 －情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を
                  受け、又は収集したものを対象としています。
                 －先進的物流施設のシェアの算出に当たっては、総延床面積の推計値については2012年３月末日現在及び2018年３
                  月末日現在のもの、先進的物流施設の延床面積については2012年３月末日現在及び2018年９月末日現在のもの
                  を、それぞれ用いています。
            (ロ)　良好な需給バランスを背景に安定的に推移する物流不動産の賃貸市場

              Ａクラス物流施設が我が国において不足していることを背景に、近年に至るまで需給
             バランスは安定的に推移し、首都圏及び近畿圏                          (注)  における先進的物流施設の空室率は
             低い水準で推移しました。しかしながら、Ａクラス物流不動産市場のそうした堅調さ
             は、近年新たなデベロッパーの参入や開発案件の増加を喚起することとなり、特に2016
             年以降、首都圏及び近畿圏においてＡクラス物流施設が多く供給された結果、全国の供
             給量は増加傾向にあります。集中的な大量供給によって一部のエリアでは空室率が一時
             的に上昇しましたが、電子商取引（Ｅコマース）及び3PL関連をはじめとした需要が想
             定以上に旺盛であり、全般的な需給バランスは更に改善に向かっているものと、本投資
             法人は考えています。
              首都圏における大型マルチテナント型物流施設の新規需要面積は、2018年には過去最
             大規模となっており、2019年の第１四半期における全体の空室率が4.9％、竣工後１年
             以上を経過した物件の空室率が2.1％と安定的に推移しています。2019年の首都圏にお
             ける大型マルチテナント型物流施設の供給は過去最高水準となる見通しであるものの、
             新規開発物件のテナント内定率が従来に増して高いことから、引き続き堅調な需要に吸
             収されていくものと、本投資法人は考えています。近畿圏においては2017年に湾岸部を
             中心に集中的な供給があり、空室率は一時的に20％を超えましたが、旺盛な需要を背景
             として空室は徐々に消化されてきており、2019年の第１四半期における空室率は10％を
             切る9.1％まで低下し、回復傾向にあります。
              更に、本投資法人が投資対象とするマルチテナント型Ａクラス物流施設の開発におい
             ては、一般的に建物の竣工後約12か月から18か月程度の期間においてリースアップを実
             施し安定稼働を実現するのが通常であり、このことから、マルチテナント型物流施設の
             市場動向は、竣工後１年以上を経過した物件の空室率において、より正確に反映されて
             いると、本投資法人は考えています。そして、そうした竣工後１年以上を経過した物件
             の空室率は、本書の日付現在においても安定的に低い水準を維持していると、本投資法
             人は考えています。
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              このように空室率が中長期的には低水準で安定することにより、Ａクラス物流施設へ
             の投資を通じて、安定した賃料と収益の成長を達成できる可能性が高いと、本投資法人
             は考えています。
             (注)　　「首都圏」は、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県、「近畿圏」は、大阪府、兵庫県及び京都府を示します。以
                 下、本(ロ)において同じです。
            ＜首都圏及び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の需給動向及び空室率                                             (注１)   ＞

             (出所)　シービーアールイー株式会社





             (注１)　本投資法人及び本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が行った調査により算出した、首都圏及
                 び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の新規供給面積及び新規需要面積並びに空室率の推移を示したも
                 のです。不動産投資会社等が保有する賃貸物流施設（マルチテナント型）のうち、延床面積10,000坪以上を調査対
                 象としています。
             (注２)　新規供給面積は、各年１～12月の間に竣工又は賃貸の用に供された大型マルチテナント型物流施設の貸室面積の合
                 計です。
             (注３)　2019年及び2020年の新規供給面積の数値は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した2019年３月
                 末日現在における予想値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合がありま
                 す。
            (ハ)　既存倉庫の更新ニーズが顕在化

              また、先進的物流施設が我が国において不足している理由の一つに、我が国の物流施
             設の大半が、先進的物流施設という概念が登場する以前に開発されたものであることが
             挙げられると、本投資法人は考えています。例えば、1961年以降、1980年以前の旧耐震
             基準に基づいて着工された倉庫が累計で約17,700万㎡建築されていますが、これらのう
             ち現時点で建て替えられていないものは、耐震安全性の面で現在の水準には適合してい
             ないことが考えられます。1980年以前に着工された倉庫は旧耐震基準に基づいて建築さ
             れた倉庫であり、また、高度な流通加工業務に対応した物流施設は15～20年前までほと
             んど供給されていなかったことから、こうした既存倉庫を、本投資法人が投資を予定し
             ているＡクラス物流施設のような先進的物流施設に更新する強い需要が存在するもの
             と、本投資法人は考えています。
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                            ＜倉庫着工床面積の推移＞
             (出所)　国土交通省「建築着工統計」




             (注)　　上記は、倉庫として分類された建築物のうち、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造及び鉄骨造の建築物
                 の床面積の合計値です。
           ②　消費構造の変化と労働力不足が先進的物流施設への需要のドライバーに

             また、先進的物流施設への旺盛な需要があると本投資法人が考える背景ですが、下記の
            とおり、これらの需要をけん引している大きな要因は、電子商取引（Ｅコマース）市場の
            成長と小型店舗の市場規模拡大にあると、本投資法人は考えています。プロロジス・グ
            ループの先進的物流施設は時代の先端を捉え、カスタマーの底堅い先進的物流施設への需
            要に応えていきます。
            (イ)　消費構造の変化による需要の拡大

              近年、消費者向け電子商取引の市場規模は継続的に拡大しています。経済産業省「電
             子商取引に関する市場調査」によると、電子商取引（Ｅコマース）の市場規模は、2017
             年には16兆円を突破しており、2010年の７兆7,880億円と比べると、７年間で２倍以上
             に拡大しています。また、経済産業省「電子商取引に関する市場調査」によると、消費
             者向け電子商取引市場規模の成長率は、2015年を除いて概ね10％前後で成長していま
             す。更に、我が国の電子商取引（Ｅコマース）の普及率は米国と比べて依然として低い
             水準に留まっていることから、我が国の電子商取引（Ｅコマース）市場は米国に比べて
             更に大きく成長する余地が残されており、今後長期にわたって大きく成長していくこと
             が期待できると、本投資法人は考えています。
              更に、国内小売市場のうち、コンビニエンスストアをはじめとする小型店舗の市場規
             模も拡大しており、経済産業省「商業動態統計」によると、1998年のコンビニエンスス
             トアの売上高は約６兆円、店舗数は32,248店であったのに対し、2018年においては、売
             上高は約12兆円、店舗数は56,574店となっています。
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                          ＜電子商取引（Ｅコマース）の市場規模＞
             (出所)　経済産業省「電子商取引実態調査」及びU.S.                     Census   Bureau（米国）の公表データを基に本資産運用会社において




                 作成
             (注)　　上記は、日本における電子商取引市場規模の推移並びに日本及び米国の小売業における消費者向け市場の電子商取
                 引普及率の推移を記載しています。
                         ＜コンビニエンスストアの売上高及び店舗数＞

             (出所)　    経済産業省「商業動態統計」を基に本資産運用会社において作成




             ＜平均契約面積は大型化＞

              電子商取引（Ｅコマース）市場の成長と小型店舗の市場規模拡大に起因する消費構造
             の変化を通じて、サプライチェーンを効率化する必要が高まり、荷主がより大きな面積
             を確保する傾向にあると、本投資法人は考えています。物流施設における平均契約面積
             は、2013年から2017年までが5,209坪であったのに対し、2018年から2019年において
             は、8,182坪と大型化してきており、物流施設に対するニーズが規模の大きい物流施設
             に集約されてきていることが読み取れると、本投資法人は考えています。
                       ＜大型マルチテナント型施設の平均契約面積の推移＞

             (出所)　シービーアールイー株式会社





             (注)　　上記は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した、2018年５月末日現在における、2013年から
                 2017年及び2018年から2019年の各期間に竣工した、又は竣工する予定の全国の大型マルチテナント型施設の平均契
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                 約面積（2018年５月末日現在において入居又は賃貸借契約が締結されている賃貸面積の合計を賃貸借契約数で除し
                 た数値）を記載しています。
                 不動産投資会社及び不動産開発会社等が開発した、床荷重1.5トン/㎡以上、天井高5.5m以上、延床面積10,000坪以
                 上の賃貸用物流施設を対象としています。物流会社等が保有する自社物流施設及び賃貸物流施設は含みません。
             　　　　情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を受
                 け、又は収集したものを対象としています。
             ＜首都圏の新規開発物件のテナント内定率も向上＞

              また、電子商取引（Ｅコマース）の成長及び小型店舗の市場規模拡大等を背景とする
             物流ニーズの拡大に伴い、特に首都圏において新規に開発される大型の物流施設に対す
             る需要が拡大していると、本投資法人は考えています。首都圏における大型の新規開発
             物件の内定率は、2016年末時点における2017年完成予定物件については12.1％であった
             のに対し、2017年末時点における2018年完成予定物件については33.1％、2018年末時点
             における2019年完成予定物件については47.3％と向上しており、大型の新規開発物件を
             先行して確保する動きが広まっていると、本投資法人は考えています。
                       ＜首都圏の新規開発物件のテナント内定率の推移＞

             (出所)　株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所





             (注)　　上記は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼により、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が行っ
                 た調査により算出した、首都圏における賃貸用物流施設の内定率を示したものです。内定率は、表示年に竣工する
                 予定の対象賃貸用物流施設の総延床面積に対する表示年の前年末日時点における当該物件に係る賃貸借契約（予約
                 契約を含みます。）が締結された総賃貸面積の占める割合を表しています。
             　　　　東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県に所在する延床面積5,000坪以上の賃貸用物流施設（マルチテナン
                 ト型及びビルド・トゥ・スーツ型を含みます。）を対象としています。物流会社等が保有する自社物流施設は含み
                 ません。
             　　　　賃貸借契約の締結状況については、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が、各不動産開発会社への
                 都度のヒアリング、仲介業者から情報提供を受ける等して情報を収集しています。
             　　　　竣工予定については、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が、各種メディア情報並びに各不動産開
                 発会社のホームページ及びリーシング資料等により情報を収集していますが、実際の竣工時期とは異なる可能性が
                 あります。
            (ロ)　労働力不足改善に向けた労働環境の改善

              昨今深刻さを増している物流業界の労働力不足問題も、先進的大型物流施設への集
             約・移転の動きを後押しするものと、本投資法人は考えています。
              近年、物流業界においては、拡大する人材の需要に比して、供給が不足している状況
             が継続しており、2009年以降、労働者数の不足が進行しています。また、拡大する需要
             に対する労働者数の不足による需給の悪化に伴い、2009年以降、物流業界における人件
             費も継続して上昇傾向にあります。
              したがって、今後の物流業界においては労働力不足改善に向けた労働環境の改善の重
             要性が一層高まっていくものと、本投資法人は考えています。
                  ＜物流業界の労働力不足（労働者過不足判断D.I.                          (注１)   ）＞

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             (出所)　厚生労働省「労働経済動向調査」を基に本資産運用会社において作成




             (注１)　「労働者過不足判断D.I.」とは、不足と回答した事業所の割合から過剰と回答した事業所の割合を差し引いた値を
                 いいます。
             (注２)　上記は、2004年２月から2018年11月までの労働経済動向調査に基づき、常用労働者を対象にした調査産業計及び運
                 輸業・郵送業（日本標準産業分類が改定されたことに伴う分類変更前の調査である2008年11月調査以前については
                 運輸業）についての労働者過不足判断D.I.の数値の推移を記載しています。
                 なお、「常用労働者」とは、次のいずれかに該当する労働者をいいます。
                  ・期間を定めずに雇われている者
                  ・１か月以上の期間を定めて雇われている者（2017年11月調査までは、１か月を超える期間を定めて雇われて
                   いる者）
                  ・（2017年11月調査までは）日々又は１か月以内の期間を定めて雇われている者で、前２か月それぞれ18日以
                   上雇われた者
                 なお、労働経済動向調査では、2015年２月調査から会社以外の法人（信用金庫、一般財団法人、病院等）も調査対
                 象としたため、2014年11月調査以前の結果と2015年２月調査以降の結果とでは、調査の前提となる調査対象が異な
                 る可能性があります。
                   ＜物流業界における人件費上昇（平均現金給与総額）＞

             (出所)　厚生労働省「毎月勤労統計」（注２）を基に本資産運用会社において作成




             (注１)　上記は、2009年１月から2018年12月までの毎月勤労統計調査に基づき、日本標準産業分類に基づく運輸業・郵便業
                 （2009年については運輸業）に属する常用労働者５人以上の事業所における常用労働者の各月の１人平均現金給与
                 総額（きまって支給する給与と特別に支払われた給与の合計額をいいます。以下同じです。）を年毎に単純平均し
                 た金額の推移を記載しています。
                 なお、「常用労働者」とは、次のいずれかに該当する労働者をいいます。
                  ・期間を定めずに雇われている者
                  ・１か月以上の期間を定めて雇われている者（2017年12月分調査までは、１か月を超える期間を定めて雇われて
                  いる者）
                  ・（2017年12月分調査までは）日々又は１か月以内の期間を定めて雇われている者で、前２か月それぞれ18日以
                  上雇われた者
             (注２)　厚生労働省は、2019年１月11日付で、毎月勤労統計に関して、(i)調査計画及び公表資料で東京都における「500人
                 以上規模の事業所」を全数調査することとしていたところを抽出調査としていたこと、及び(ii)抽出調査をしてい
                 たにもかかわらず統計的処理を行う際に必要となる復元を行っていない期間があり、その結果、2004年から2017年
                 までの調査分のきまって支給する給与等の金額が、低めになっているという影響があったこと、並びに(iii)毎月
                 勤労統計調査に係る関係職員への聴取等を引き続き行う等、事実関係を確認するため引き続き調査を行うこと等を
                 公表し、あわせて、2012年から2018年10月までにおけるきまって支給する給与の再集計値を公表しています。ま
                 た、当該再集計値について、厚生労働省は、本来の全数調査という方法に基づくものではないものの、実際の調査
                 において採用した抽出率に基づいて復元しているので、統計処理的にはより有効な母集団推計によるものである旨
                 を公表しています。そのため、本資産運用会社においては、平均現金給与総額の算出に当たり、きまって支給する
                 給与について再集計値が公表されているものについては、再集計値を用いて平均現金給与総額を算出しています。
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                 もっとも、毎月勤労統計についての厚生労働省の調査は、本書の日付現在完了した旨が公表されていないため、今
                 後更なる問題が明らかになり、統計の結果及び再集計値のいずれか又は双方が訂正、修正又は撤回等される可能性
                 があります。また、それらの結果、実際の日本標準産業分類に基づく運輸業・郵便業（2009年については運輸業）
                 に 属する常用労働者５人以上の事業所における常用労働者の各月の１人平均現金給与総額を年毎に単純平均した金
                 額の推移が、上記とは異なる可能性もあります。
            (ハ)　先進的物流施設が労働力不足の改善に寄与可能

                前記「②      消費構造の変化と労働力不足が先進的物流施設への需要のドライバー
              に　(ロ)      労働力不足改善に向けた労働環境の改善」に記載のとおり、物流業界にお
              ける労働力の不足及び人件費の上昇への対応といった問題に対処することが、今後の
              物流業界においては一層重要になると、本投資法人は考えています。物流業界におい
              ては、これらの問題に対処するため、施設運営の効率化を目指した集約・統合や、人
              手確保のために充実したアメニティを備えた、労働環境の良い施設への移転が加速
              し、先進的物流施設への需要が更に高まっていると、本投資法人は考えています。
                同時に、省人化に向けた自動化も重要となってきており、IoTの活用、在庫・物流
              管理を行うAIとロボット技術の組合せ等をはじめとする、労働力不足を補うための自
              動化技術・ロボット技術の導入が加速すると、本投資法人は考えています。先進的物
              流施設は、広大な倉庫スペース、高機能なスペック及びスペース拡張ニーズに応える
              柔軟性等、自動化技術・ロボット技術導入に適合した設備・機能を備えており、物流
              市場の労働力不足の改善に寄与する先進的物流施設の需要は更に高まっていくもの
              と、本投資法人は考えています。
                プロロジス・グループは、こうした時代の先端を捉え、カスタマーの底堅い需要に
              対応した先進的物流施設の開発を行っており、本投資法人が保有する物流施設も、多
              様化するニーズに対応したスペックを備えています。
                       ＜先進的物流施設が労働力不足の改善に寄与可能＞

            (注)　　株式会社プロロジスが開発した全ての物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。





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        (５)　投資主価値の中長期的な向上に資するプロロジス・グループのESGへの取組み
           ①　本投資法人及びプロロジス・グループのESGへの取組み
            ＜プロロジス・グループの目指すもの＞
             スポンサーであるプロロジス・グループは、良き企業市民となれるよう、環境への取組
            み（Environment）、社会貢献と企業としての責任（Society）及び企業倫理とガバナンス
            （Governance）（ESG）を３本の柱として、持続可能な企業活動を行っています。また、
            プロロジス・グループは、プロロジス・グループの企業活動が環境に与える影響を最小限
            に抑えるとともに、プロロジス・グループのあらゆるステークホルダーの皆様へ最大限の
            有益な結果をもたらすことができるよう努力しています。
             本投資法人は、スポンサーであるプロロジス・グループと協調し、企業としての社会的
            責任を果たし、持続可能な社会の実現を目指すことが本投資法人の持続可能な成長に資す
            るという考えのもと、以下のようなESGに配慮した企業活動・社会貢献活動を推進してい
            ます。
            (イ)　環境への取組み
              本投資法人及びプロロジス・グループは、環境への取組みの一環として、施設の館内
             照明器具をLED化することにより、温室効果ガス排出量の削減を実現しています。ま
             た、屋上や外壁、敷地内の積極的な緑化を実施し、施設外壁には断熱サンドイッチパネ
             ルを、施設屋根には断熱二重折板材を採用し、断熱性の高いよりよい館内環境を提供し
             ています。
              更に、プロロジス・グループは、環境配慮のための再生可能エネルギーの活用の一環
             として、物流施設の屋根を活用した大規模な太陽光発電システムの導入等の取組みも実
             施しており、本書の日付現在、日本全国28物件                          (注１)   で太陽光発電システムを導入して
             います。本書の日付現在、取得済資産及び新規取得資産の一部においても、太陽光発電
             システムが導入されています                (注２)   。
             (注１)　本投資法人の取得済資産及び新規取得資産以外の物件を含んだ数値です。
             (注２)　当該太陽光発電システムは、プロロジス・グループにより保有され、発電事業に利用されており、本投資法人の保
                 有資産ではありません。
             (注)　　プロロジス・グループによる取組みであり、本投資法人による取組みではありません。




            (ロ)　社会的責任への取組み

              本投資法人及びプロロジス・グループは、物流効率化に資する安全・快適な施設ス
             ペースの提供というカスタマーへのコミットメントの一環として、開発した物流施設の
             全館に緊急地震速報システムを導入し、また、防災センターへの衛星電話の設置を行っ
             ています。また、プロロジス・グループは、企業の社会的責任への取組みの一環とし
             て、Impact       Day（全世界一斉ボランティアデー）を毎年実施し、施設を開発する地域を
             中心に企業市民として地域貢献活動に従事する等、全世界においてCSR活動を実施して
             おり、2018年には児童養護施設の修繕・清掃活動を行っています。
              また、本投資法人においても、企業の社会的責任への取組みの一環として、保有資産
             について、施設従業員の労働環境の改善を目的とした資本的支出を行っています。例え
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             ばプロロジスパーク東京大田においては、従業員の憩いの場となる共用棟の新設や外壁
             のリニューアル等の資本的支出により、施設従業員の労働環境改善に向けた取組みを推
             進 しています。
             (注)　　プロロジス・グループによる取組みであり、本投資法人による取組みではありません。




            (ハ)　ガバナンスへの取組み

              本投資法人は、ガバナンスへの取組みとして、スポンサーであるプロロジス・グルー
             プからのセイムボート出資によるスポンサーと投資主の利益の共通化を図っています。
             新規取得資産取得後において、プロロジス・グループによる本投資法人の発行済投資口
             数の保有割合は約15％となる予定であり                      (注)  、プロロジス・グループは、今後も本投資
             法人の投資口を長期保有する方針です。こうしたセイムボート出資は、本投資法人とプ
             ロロジス・グループとの不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にすること
             につながるとともに、本投資法人の投資主価値の中長期的な向上に資するものと、本投
             資法人は考えています。
              また、本投資法人は、各営業期間の特定資産から生ずるNOI及び本投資法人の当期純
             利益という、投資主価値に連動した運用報酬体系を採用しています。このような報酬体
             系は、資産運用会社と本投資法人の利益を共通化し、本資産運用会社に本投資法人の投
             資主価値を最大化することへのインセンティブを付与することにつながり、投資主価値
             の中長期的な向上に資するものと、本投資法人は考えています。
              更に、本投資法人では、本投資法人とスポンサー間の利益相反による弊害を防止しつ
             つ互いの健全な成長と発展を目指すためのガバナンス体制を構築しています。本投資法
             人の役員会では、執行役員１名に対し、３名の監督役員を選任し、監督体制の更なる充
             実及び強化を図っています。加えて、本投資法人における資産の取得等の取引の意思決
             定においては、利害関係者取引に該当する場合やコンプライアンス・オフィサーが必要
             と判断した場合には、コンプライアンス委員会における承認が必要とされ、かつ、投資
             運用委員会における審議及び決定が必要とされます。本資産運用会社は、コンプライア
             ンス委員会及び投資運用委員会の双方に外部専門家を委員として各１名（本書の日付現
             在）選任し、決議に際しては外部委員全員の賛成が必要とされています。
             (注)　　本第三者割当による発行口数の全部について申込みがなされたと仮定した場合の数値であり、本募集後の保有割合
                 は約15％になる予定です。
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              ②　プロロジス・グループ及び本投資法人のESGへの取組みに対する評価




             環境に配慮した企業活動・社会貢献活動の結果、プロロジス・グループ及び本投資法人
            は、外部機関からESGへの取組みに対し高い評価を得ています。
             Prologis,      Inc.は、2019年１月に開催された世界経済フォーラム年次総会（通称ダボス
            会議）において、世界で最も持続可能性のある会社100社（Global                                    100）   (注１)   に選出（全
            米第１位、世界第６位）されています。また、Prologis,                                     Inc.は、Dow        Jones
            Sustainability         Indices    (注２)   に2008年９月30日より、FTSE4Good                    Global    Constituents
            Index   (注３)   に2005年３月21日より、それぞれ組み入れられています。
              (注１)　「Global       100」とは、投資研究機関・出版社のコーポレートナイツ社（Corporate                            Knights、本社：カナダ・ト
                  ロント）によって運営されるランキングのことであり、世界中の上場企業を対象にESGに関する項目で審査を行
                  う調査です。
              (注２)　「Dow      Jones   Sustainability      Indices」とは、スイスの投資運用・助言会社であるRobecoSAM社が米国ダウ・
                  ジョーンズ社と共同で1999年に開発した株式指数のことであり、企業のサステナビリティを「経済・環境・社
                  会」の側面から評価し銘柄が選定されています。
              (注３)　「FTSE4Good         Global   Constituents      Index」とは、英ロンドン証券取引所グループの100%子会社であるFTSE
                  Internationalが2001年から発表しているESG指数であり、世界主要企業約3,000社を対象とするESG評価に基づ
                  き銘柄が選定されています。
                          ＜プロロジス・グループへの評価＞

             また、本投資法人のESGへの取組みについても、以下の様々な外部機関から高い評価を




            獲得しています。
            (イ)　GRESBリアルエステイト評価（2018年）

              本投資法人は、2018年に実施された「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチ
             マーク（GRESB）」リアルエステイト評価において、全ての項目で高い評価を受け、最
             高位の「５       Star」の評価を４年連続で取得しています。GRESBが実施した当該調査に
             は、世界全体で903（うち日本市場からは61）の不動産会社、REITや不動産私募ファン
             ドが参加しました。その中において、本投資法人は、物流不動産セクターで世界61社中
             ２位、日本の上場不動産セクターで１位を取得しています。
              GRESBの調査は、個々の不動産ポートフォリオとその運営者に対し、環境対応の姿
             勢・体制、企業としての社会への貢献、そして企業ガバナンスのそれぞれのクオリティ
             と透明性を基準に評価を行い、グローバルな不動産ビジネスが社会をより良くすること
             に貢献することを目指しています。本投資法人は、こうしたGRESBの制度主旨に深く賛
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             同し、今後も継続して参加・協力していくとともに、環境負荷をできるだけ低減したエ
             ネルギー効率のよい施設への投資とその運用に積極的に取り組んでいきます。
            (ロ)　MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ（2017年７月３日より）

              本投資法人は、環境（Environment）、社会（Social）及びガバナンス
             （Governance）評価に優れた企業を選別して構成される指数であるMSCIジャパンESGセ
             レクト・リーダーズ指数に組み入れられ、本書の日付現在、ESG格付                                     (注)  においてＡ格を
             付与されています。なお、MSCI                  ジャパンESG       セレクト・リーダーズ指数は、2017年７
             月３日付で、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が運用の際に用いるESG指数に
             選定されています。
              (注)　　MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数におけるESG格付とは、企業が環境（Environment）・社会
                  （Social）・ガバナンス（Governance）リスクをどの程度管理できているかを分析し、MSCI社が付与する格付
                  です。かかる格付は、本投資口に対する信用格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依
                  頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若し
                  くは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
            (ハ)　Dow      Jones    Sustainability         Index（DJSI）への組入れ（2015年９月21日より）

              本投資法人は、サステナビリティに配慮した事業が長期的な投資家の価値に繋がると
             の考えから、ポートフォリオ構築の際にサステナビリティに対する意識を反映したい投
             資家向けのベンチマークである、Dow                     Jones    Sustainability         Index（DJSI）の2015年の
             構成銘柄見直し（2015年９月10日発表）の結果、2015年９月21日よりDow                                            Jones
             Sustainability         Asia/Pacific        Indexへ組み入れられ、2018年の構成銘柄見直し時点に
             おいて、J-REITで唯一組み入れられた銘柄です                         (注)  。
              (注)　　Dow     Jones   Sustainability       Asia/Pacific      Indexの2018年の構成銘柄見直しにおいては、S&P                     Global   Broad
                  Market   Indexのうち浮動株調整後時価総額の大きいアジア・太平洋地域の612社を対象として調査し、新たに13
                  銘柄が入替えとなり、構成銘柄150銘柄（13業種・６か国）が選定されました。
            (ニ)　適格グリーンプロジェクト（新規取得資産取得後）

              本投資法人は、前記「①              本投資法人及びプロロジス・グループのESGへの取組み　
             (イ)   環境への取組み」に記載のとおり、環境負荷をできるだけ低減したエネルギー効
             率のよい施設への投資とその運用に積極的に取り組んでおり、保有する個々の施設の環
             境性能を評価する各種環境認証を積極的に取得しています。一方、資本市場において
             も、ESGへの取組みが社会的に大きなテーマとなるに伴い、債券投資家の「グリーンボ
             ンド」    (注１)   をはじめとするESG投資への需要が高まっているものと、本投資法人は考え
             ています。
              このようなESG投資への需要を背景に、本投資法人も、ESGの社会への浸透、ひいては
             低炭素社会の実現に貢献することを目的として、「グリーンボンド原則」                                        (注２)   の４つ
             の柱に合致した本投資法人にも適用されるプロロジス・グループの「グリーンボンド・
             フレームワーク」に則り、2018年８月17日付で第７回無担保投資法人債6,000百万円を
             本投資法人初となるグリーンボンドの形式で発行しました。
              新規取得資産取得後の保有資産のうち、グリーンボンド原則の４つの柱に合致した本
             投資法人にも適用されるプロロジス・グループのグリーンボンド・フレームワークにお
             いて定められた適格クライテリアを満たす資産（以下「適格グリーンプロジェクト」と
             いいます。）が本投資法人のポートフォリオに占める割合（取得（予定）価格ベース）
             は、86.5％となる見込みです。
             (注１)　「グリーンボンド」は、地球環境にとって明確な有益性をもつグリーンプロジェクトに充当される資金を、投資法
                 人・株式会社・地方自治体等の発行体が調達するために発行する債券であり、原則として国際資本市場協会
                 （ICMA）が定める「グリーンボンド原則（Green                   Bond  Principle）」に則って発行されます。以下同じです。
             (注２)　「グリーンボンド原則」とは、ICMAが事務局機能を担う民間団体であるグリーンボンド原則執行委員会（Green
                 Bond  Principles     Executive    Committee）により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをいい
                 ます。以下同じです。
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                             ＜本投資法人への評価＞

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        (６)　世界最大規模の物流不動産会社プロロジス・グループの概要
           ①　プロロジス・グループの概要及び沿革
            (イ)　プロロジス・グループの概要
              プロロジス・グループの世界本社であり、その最終持株会社であるPrologis,                                            Inc.
             は、1983年に設立され、物流不動産に特化した米国リート（US-REIT）であり、ニュー
             ヨーク証券取引所に上場しています。
              プロロジス・グループは、世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社とし
             て、2019年３月末日現在、アジア、アメリカ大陸、ヨーロッパの19か国                                       (注１)   にわたる
             地域において、合計して約7,200万㎡（賃貸可能面積の合計                                 (注２)   ）の物流不動産を開
             発、所有及び運営（グローバルの運営実績）しています。また、3,717物件                                         (注２)   の物流
             施設を製造業、小売業、運送業、3PL事業、インターネット通販事業等、物流業務に携
             わる約5,100社の企業に賃貸しており、世界最大規模の物流不動産のネットワークを展
             開しています。
             (注１)　日本、中国及びシンガポール（以下、総称して「アジア」といいます。）、アメリカ合衆国、カナダ、メキシコ及
                 びブラジル（以下、総称して「アメリカ大陸」といいます。）、並びにベルギー、フランス、ドイツ、オランダ、
                 ポーランド、スペイン、イギリス、イタリア、チェコ、スロバキア、スウェーデン及びハンガリー（以下、総称し
                 て「ヨーロッパ」といいます。）です。
             (注２)　2019年３月末日現在、プロロジス・グループが開発中である物流不動産及び所有・運営する物流不動産（グループ
                 外への売却済物件は含まれません。）の賃貸可能面積の合計及び物件数です。また、プロロジス・グループの連結
                 財務諸表の対象となっているもの及び連結対象ではない共同投資物件の双方を含みます。
              プロロジス・グループは、世界最大規模の物流不動産ポートフォリオを所有、運営し

             ています。2019年３月末日現在、プロロジス・グループの運用資産の総額は約970億米
             ドル（時価ベース）であり、その態様は、完全保有資産及び共同投資物件から構成され
             ます。プロロジス・グループは、創業以来30年以上にわたり、アジア、アメリカ大陸、
             ヨーロッパにおけるそれぞれの地域の不動産市場のスペシャリストと共に物流不動産に
             特化したファンドの運用を行っています。
              なお、プロロジス・グループは、運用するファンドに対して一定割合の出資（セイム
             ボート出資）を行い、可能な限りプロロジス・グループと出資者との利益を同じ立場に
             置くことで、出資者の利益に最大限配慮した資産運用を行っています。
            (ロ)　プロロジス・グループの沿革

             1983年       AMBプロパティコーポレーション設立
             1991年       旧プロロジス設立
                   AMBプロパティコーポレーション                  最初の私募ファンドを組成
             1994年       旧プロロジス        ニューヨーク証券取引所上場
             1997年       AMBプロパティコーポレーション                  ニューヨーク証券取引所上場
             1999年       旧プロロジス　日本に進出し活動開始
             2002年       旧プロロジス　日本第１号案件、「旧プロロジスパーク新木場」竣工
             2003年       旧プロロジス　S&P500指標銘柄に採用
             2011年       旧プロロジスとAMBプロパティコーポレーションが合併
                   AMBプロパティコーポレーションが商号を変更し、現Prologis,                                  Inc.が誕生
             2012年       プロロジス・グループをスポンサーとする本投資法人を設立
             2013年       本投資法人　東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場
             2018年       プロロジス　DCT          Industrial       Trust社を買収
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           ②　プロロジス・グループの日本における物流不動産の開発実績
             プロロジス・グループは、日本においては、1999年に活動を開始し、それ以降、顧客
            ニーズに合致するソリューションを提供するために設計・仕様の工夫・改良を重ねて、日
            本国内の顧客に浸透していなかった高付加価値の賃貸用物流施設を提供することで着実に
            事業基盤を成長させてきました。プロロジス・グループは、日本におけるＡクラス物流施
            設の開発・運営のパイオニアとして、2002年から2019年３月末日までの約17年間で、40物
            件のビルド・トゥ・スーツ型物流施設を含む、93物件、約623万㎡（延床面積の合計）                                               (注
            １)  に及ぶＡクラス物流施設を中心とした開発実績と豊富なリーシング実績の積上げを行っ
            てきました。また、プロロジス・グループは、2019年３月末日現在、東北から九州まで全
            国で53物件、約409万㎡（延床面積の合計）                        (注２)   の物流不動産を開発、所有及び運営し、
            日本の主要なグローバル・マーケット及びリージョナル・マーケットにおける物流不動産
            の主導的な開発・所有・運営会社になっています。
             プロロジス・グループの日本における事業地位確立の背景には、世界最大規模の物流施
            設開発・所有・運営会社としての実績・専門的知識に加え、世界的に事業展開するプロロ
            ジス・グループが日本市場を重要なものとして位置付けていること及び日本国内の顧客企
            業に付加価値の高い新たなサービスを提供することによって確立した実績・信頼の蓄積が
            あると、本投資法人は考えています。加えて、株式会社プロロジスのスタッフは、物流不
            動産の開発から運営までの全てを統合したワンストップ・サービスによるサポートを顧客
            企業に提供しています。これらにより、プロロジス・グループは、有力顧客企業との間で
            強固なリレーションシップを構築していると、本投資法人は考えています。
             また、プロロジス・グループは開発用地の取得についても、93物件の施設開発で得たノ
            ウハウを活かし情報収集等を行った上で、土地所有者と直接折衝し、極力相対取引で取得
            するよう努めています。これにより、土地の取得コスト及び建築費が上昇傾向にある中に
            おいても、プロロジス・グループは事業化が十分に可能な価格で土地を取得した上で、新
            たな施設開発を継続しています。詳細については、後記「④                                  プロロジス・グループの物
            流不動産開発及び運営における特徴」をご参照ください。
            (注１)　株式会社プロロジスが開発した又は開発中である物流不動産（グループ外への売却済物件を含みます。）の物件数及
               び延床面積の合計です。
            (注２)　株式会社プロロジスが開発、所有及び運営する物流不動産（グループ外への売却済物件は含まれません。）の物件数
               及び延床面積の合計です。
      ＜株式会社プロロジス（プロロジス・グループ）の日本における物流不動産の開発実績                                               (注１)   の推移＞

            (出所)　株式会社プロロジス





            (注１)　グループ外への売却済物件を含みます。
            (注２)　2019年の数値は、開発中の物件の竣工予定時期に基づく予定の数値であり、実績値ではありません。したがって、当
               該数値は、実際とは異なる場合があります。
             2002年以降の日本における先進的物流施設について、株式会社プロロジスは最大の賃貸

            用物流施設の開発を行ってきました。特に株式会社プロロジスは新しい物流不動産マー
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            ケットを開拓した上で、新たな物流用地を切り開く役割を担ってきています。他社に先駆
            け、地価が上昇する前に好立地を確保することで競争力のある物流施設の提供が可能とな
            り、  また、早期にテナント需要を捉えることができるという優位性を持っていると、本投
            資法人は考えています。
            (注１)　株式会社プロロジスが自社の事業活動の内容や特徴について端的に説明するために定めた標語である「物流を見つめ













               て20年　未来、その先へ」と、その標語を定めるに至った株式会社プロロジスの事業活動に関する端的な説明内容を
               記載しています。当該記載は、株式会社プロロジスの標語及び自社の事業活動に関する見解であり、本投資法人がそ
               の内容の妥当性及び正確性を約束又は保証するものではなく、また株式会社プロロジスの物流施設の開発・運営に関
               する実績及び今後の成長理念等を示したものであり、本投資法人の基本理念、成長戦略等を示すものではなく、更に
               株式会社プロロジスの一定時点における判断に基づくものであり、かかる判断は変更される可能性があります。な
               お、上記の記載は、株式会社プロロジスが、上記の設備等を備えた物流施設を開発・運営すること、及び今後の進
               化・成長を約束又は保証するものではありません。
            (注２)　株式会社プロロジスが開発した、又は今後開発する全ての物流施設が上記の設備等を備えているわけではありませ
               ん。
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           ③　プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴
             プロロジス・グループは、日本国内外で培ってきた開発・運営ノウハウを活用して、以
            下のような物流事業運営の効率性を考慮した各種仕様を導入したＡクラス物流施設の開発
            を行っています（Ａクラス物流施設の要件については、前記「(１)                                     本投資法人の基本理
            念及び特徴　②         本投資法人の特徴　(イ)              Ａクラス物流施設への重点投資」をご参照くだ
            さい。なお、以下は、Ａクラス物流施設の定義とは必ずしも一致しないことにご留意くだ
            さい。）。
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     ＜物流事業運営の効率性を考慮したプロロジス・グループのマルチテナント型物流施設の主な仕様                                                      (注
     １)  ＞
                                      車路及びトラックバース             (注２)
        上層階へアクセス可能な車路／スロープ
      ２階以上のフロアへ10トントラック及び40フィートコ                            各階の車路は13～14m以上のスパンとし、車路の高さは

      ンテナトレーラーの直接アクセスが可能な構造                            梁下で5.5m以上を確保
                                  トラックバースは間口10m以上、奥行13m以上、バース
                                  出入り口のシャッターの高さは4.5m以上を確保
                                  プラットフォームは基本として高さ１mの高床式
               倉庫内スペース                     防災センター／24時間稼働可能な管理機能






      柱間隔10m以上、有効天井高5.5m以上、床荷重1.5トン/                            防災センターの設置、機械警備システムの導入を標準

      ㎡を基本とし、広々としたフレキシビリティの高い空                            とし、24時間管理人／警備員が常駐することで防犯、
      間を確保                            火災、各種設備の監視が可能
            (注１)　株式会社プロロジスが開発した全てのマルチテナント型物流施設が上記の仕様を備えているわけではありません。






            (注２)　「トラックバース」とは、倉庫スペースに面したトラックの着車場所をいいます。
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             また、以上のような主な仕様に加え、昨今関心が高まっている環境対策、省エネ対策を
            はじめ災害時の事業継続対策、更に施設で働くカスタマーの従業員が快適に過ごすための
            アメニティ設備の充実等、様々な取組み、すなわち、カスタマーの従業員が快適に働くこ
            とができる利便性と快適性を提供し、安全・環境に配慮した持続可能な施設としての取組
            みを行っています。
              ＜施設を安全・安心・快適に利用するための追加的機能                              (注１)   ＞

                  災害時等にテナントの事業継続をサポートする取組み
                   地震対策：免震構造(注２)の採用により大地震の揺れを減衰
        地震対策：全館に緊急地震速報システムの導入                            災害時対策：防災センターへの衛星電話の設置




           停電対策：災害用発電機の導入                       断水対策：地下水浄化システム、地下貯留槽の導入



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                           環境配慮・省エネ対策

      プロロジス・グループで推進する再生可能エネルギーの活用の一環として、屋根への大規模な太陽光発電システム

      の導入等の実施
      外壁に断熱性・水密性に優れた断熱サンドイッチパネルを採用
      廊下やトイレには必要な時のみ点灯する照明自動点滅                                   CASBEE認証、BELS評価及び




      センサーを採用
                                      DBJ  Green   Building認証の取得(注３)
                                  自然エネルギーの活用、省エネルギーへの配慮、周辺
                                  環境との調和、施設の耐久性等が評価され、CASBEE認
                                  証、BELS評価並びにDBJ           Green   Building認証を取得
                          カスタマー向けイベント





        ファミリーフェスタ開催                      夏祭り開催                 BBQイベント開催

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                            アメニティの充実

               レストランの設置                         コンビニエンスストアの設置

      休憩時間を快適に過ごせる、広々として快適なレスト
      ランを館内に設置
                休憩スペース                            カフェテリア



                      物流施設で働く人々が通勤しやすい環境



                            シャトルバスの運営

            (注１)　株式会社プロロジスが開発した全てのマルチテナント型物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。



            (注２)　「免震構造」とは、建物の基礎と上部構造との間に積層ゴムやオイルダンパーを入れ、地震による振動が伝わるのを
               軽減しようとする建造物の構造をいいます。
            (注３)　「CASBEE」（建築環境総合性能評価システム）は、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構（IBEC）が制定する建
               築物の環境性能を評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮のほ
               か、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。また、「BELS」（建築物
               省エネルギー性能表示制度）は、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガ
               イドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能の評価及び表示を的確に
               実施することを目的として開始された制度です。更に、DBJ                       Green   Building認証とは、環境・社会への配慮がなされ
               た不動産（「Green        Building」）を支援するために、2011年４月に株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した制
               度です。以下同じです。
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             なお、株式会社プロロジスは、幅広いカスタマー・ニーズに対応可能な仕様、設備と利
            便性、安全性を兼ね備えた、汎用性の高い大型物流施設で、複数のテナントに賃貸が可能
            なマルチテナント型物流施設と、特定のカスタマーの新規拠点ニーズや統合ニーズに基づ
            き用地を選定し、建物の仕様や設備にカスタマー固有の要望を取り入れつつ、汎用性も確
            保した物流施設であるビルド・トゥ・スーツ型物流施設の２つのタイプの物流施設を開
            発、提供しており、その特徴及び具体例は、以下のとおりです。
                 マルチテナント型物流施設                      ビルド・トゥ・スーツ型物流施設

                （複数の企業向け物流施設）                        （特定の企業向け物流施設）
             ・Ａクラス物流施設としての機能を有                        ・Ａクラス物流施設としての機能を有

              し、幅広いカスタマーのニーズに対応                        し、カスタマー固有の要望を取り入れ
              可能な設計・仕様                        た施設
             ・契約期間５年を基本とした賃貸借契約                        ・当初のテナントとの賃貸借契約満了後
             ・複数のテナントに賃貸することによる                         に新しいテナントへの対応を可能にす
              テナントと業種の分散化とキャッシュ                        る、又はマルチテナント型物流施設へ
              フローの安定化                        の転換を可能にする物件の汎用性を確
             ・プロロジス・グループの国内外のカス                         保
              タマーとのリレーションに基づくリー                       ・契約期間10～15年を基本とした賃貸借
              シング力の活用（複数国でプロロジ                        契約とし、シングルテナントから中長
              ス・グループの施設を利用するカスタ                        期安定的なキャッシュフローを獲得
              マーも数多く存在）                       ・個別のカスタマー・ニーズを満たす株
                                       式会社プロロジスの開発に関する専門
                                       的知識の活用
           ④　プロロジス・グループの物流不動産開発及び運営における特徴

             プロロジス・グループは、日本における大型賃貸用物流施設開発のパイオニアとして、
            これまでの経験に裏打ちされた専門的知識や独自に開発したノウハウを活用し、物流施設
            開発用地の選定・取得、施設設計、施工管理、リーシング及び施設の管理・運営（プロパ
            ティ・マネジメント）までにわたる一貫した業務（ワンストップ・サービス）を提供して
            います。
             また、株式会社プロロジスは、これら業務を担当する経験豊富な専門スタッフを有し、
            物流施設に関するワンストップ・サービスを、以下のとおり提供しています。
            (イ)　開発用地選定・取得

              株式会社プロロジスは、日常のカスタマーとの直接かつ頻繁な意見交換を通じた施設
             ニーズや将来計画等のヒアリング結果に基づき、将来の道路・交通網等の整備計画等も
             勘案して、大型の物流施設の開発が可能な土地を選定し、事業化が十分に可能な価格で
             取得するために土地所有者と折衝した上で、極力入札等によらない相対取引で取得する
             よう努めています。
              一般的に、既成市街地や既存の倉庫集積地では新規に大型の用地を確保できる機会が
             限られているため、株式会社プロロジスは、これまでカスタマーの要望を最大限に実現
             できる新しい物流不動産マーケットの開拓にも注力してきました。
              このほか、流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律（平成17年法律第85号。
             その後の改正を含みます。）を活用し、カスタマーと共同で市街化調整区域内の土地を
             物流施設開発用地に変更してビルド・トゥ・スーツ型物流施設の開発を行う等、物流不
             動産の専門スタッフによるノウハウを結集した取組み等も行っています。
            (ロ)　施設設計

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              株式会社プロロジスは、物流施設の設計に携わる専門スタッフを有しており、施設の
             基本プラン、仕様の詳細を検討し、決定しています。自らが設計の骨格を担うことによ
             り、これまでの開発事例での経験を次の設計に反映させることはもちろんのこと、日々
             の 施設運営上発見された新たな施設設計上の改善点、効率性や安全性、使い勝手の点で
             各テナントからの要望を組み入れるべく、常に新しい設計を実施しています。
              株式会社プロロジスにおけるマルチテナント型物流施設の標準仕様は、カスタマーの
             要望を最大公約数的に取り込み、作りあげたものです。そして、このように株式会社プ
             ロロジスが設定した床荷重や有効天井高、柱間隔等の基準が、現在では業界における先
             進的物流施設のスタンダードになりつつあると、本投資法人は考えています。
              株式会社プロロジスは、施設の設計にあたり、特に、以下の事項に留意して実施して
             います。
             ・現在入居のカスタマーが退去後、次の後継カスタマーにも使いやすい汎用性を備えて

              いること
             ・重量車両の走行、重量物の保管等の長期的な使用に対する耐久性に優れ、地震時に
              は、揺れや変形に対し耐力的に十分な余裕を有する構造の施設であること
             ・メンテナンス費用が少ない材料、設備を選定する等、建物のライフサイクルコストに
              配慮した施設設計を実施していること
            (ハ)　施工管理

              株式会社プロロジスにおいては、経験豊かなプロジェクト・マネージャーが、工事の
             発注、工程の管理、予算の管理、品質の管理等の役割を担い、株式会社プロロジスが要
             求するクオリティを満たす物流施設の開発を実現しています。特に設計時に設定した株
             式会社プロロジス独自の設計基準が適切に反映されているか、きめ細かく管理を実施し
             ています。
              例えば、物流施設の倉庫内はフォークリフト等の重量車両が、重量物を運搬し走り回
             るという環境にありますが、このような環境下にあっても長期的に健全な状態で安全か
             つ効率的な荷物の運搬保管を可能とするため、強固で平滑かつ高品質な床仕上げに取り
             組んでいます。また、台風・大雨時でも庫内の荷物が安全に保管できるよう、防水工事
             や屋根外壁工事等の現場施工にあたり、実際に実物大の模型を作り検討する等、細かい
             点まで徹底的な管理を行っています。施工請負会社には、大手ゼネコンを中心に、物流
             施設の施工実績が豊富で施工能力の高い会社を選定しています。
            (ニ)　リーシング

              株式会社プロロジスにおいては、リーシング（顧客営業）スタッフが、直接カスタ
             マーから施設ニーズをヒアリングし、そのニーズに応えるべく繰り返し提案を行い、信
             頼関係を構築した上で賃貸借契約を締結することを基本方針としています。
              株式会社プロロジスでは、これまで（2019年３月末日現在）に40物件のビルド・
             トゥ・スーツ型物流施設を開発（開発中のものを含みます。）してきました。一般的に
             ビルド・トゥ・スーツ型物流施設は、時間をかけてカスタマーと話し合い、その要望を
             取り入れた上で開発し、10年以上の長期に渡って契約関係を継続するため、カスタマー
             との相互信頼が極めて重要です。
              更に、国内で株式会社プロロジスの施設を使い始めたカスタマーが、その使いやすさ
             とサービスレベルを評価して、日本国内でプロロジス・グループの複数の施設を利用す
             るようになっている例（プロロジス・グループではこれをリピート・カスタマーと呼び
             ます。）も複数社あり、これらの事例は株式会社プロロジスが外資系企業でありなが
             ら、カスタマーとの信頼関係を構築し日本に根ざしている証であると、本投資法人は考
             えています。
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            (ホ)　施設の管理・運営

              株式会社プロロジスにおいては、社内のプロパティ・マネージャーが各施設の管理・
             運営を担当しています。マルチテナント型物流施設では、各施設の担当のプロパティ・
             マネージャーが、施設で常駐管理を担当するファシリティ・マネジメント（施設管理）
             会社と日々連携し、即応体制の構築を図っています。
              更に、各施設のカスタマーの現場責任者等との意見交換等をもとに、要望があった場
             合には、迅速な対応を目指しています。また、定期的にカスタマーに対してアンケート
             調査を実施し、幅広い意見の収集に努めています。
              カスタマーからサービスや施設に関するフィードバックを直接受けることで、日常の
             サービスレベル向上に努めるとともに、ハード面で改善すべき点が見つかれば、次の施
             設設計にも反映させることができ、これにより常に「進化」した物流施設の開発を可能
             にしています。
           ⑤　本投資法人とプロロジス・グループの協力体制

             本投資法人は、以下のとおり、役割を分担する形で、本投資法人及び本資産運用会社と
            プロロジス・グループが相互に補完し、互いの価値向上に寄与する協力体制を構築するこ
            とが可能であると考えています。
            (イ)　プロロジス・グループが、(ⅰ)比較的ハイリスクからミドルリスクの物流不動産
              「開発」の役割及び(ⅱ)本投資法人の新規取得資産を含むグループ保有物件の「管
              理」についてプロパティ・マネージャーの役割を担うことを主たる業務とすること。
            (ロ)　本投資法人が、安定稼働中の又は安定稼働が見込まれるＡクラス物流施設を適切な

              売買条件で取得し、保有することにより、比較的ミドルリスクからローリスクの物流
              不動産「保有」の役割を担い、本資産運用会社が、その安定的な「運用」の役割を担
              うことを主たる業務とすること。
             かかる協力体制の基盤として、まず、資本関係においては、本資産運用会社は、プロロ

            ジス・グループの日本法人である株式会社プロロジスの完全子会社であり、本投資法人に
            ついても本書の日付現在において、発行済投資口の総口数の約15％に相当する329,590口
            がプロロジス・グループにより保有されています。また、本募集における発行口数の
            15.7％（本第三者割当における発行口数の全部について申込みがなされた場合、本募集及
            び本第三者割当における発行口数の約15％となります。）である24,480口をプロロジス・
            グループに販売することを予定しており、新規取得資産取得後においても、プロロジス・
            グループは、本投資法人の発行済投資口の総口数の約15％を保有し、その後も長期保有す
            る予定です。これは、プロロジス・グループが他の投資主と本投資法人に共同出資するこ
            とを意味しており、こうした共同出資により本投資法人の投資主の利益とプロロジス・グ
            ループの利益を共通化する取組みを続けることは、本投資法人とプロロジス・グループと
            の不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にすることにつながるとともに、本
            投資法人の投資主価値の中長期的な向上に資するものと、本投資法人は考えています。ま
            た、人的関係においても、本資産運用会社の経営陣及び従業員は、原則として全員株式会
            社プロロジスからの出向者とし、株式会社プロロジスによる全面的なサポートを受けるこ
            ととしています。これらの経営陣及び従業員の大半は、不動産業界に関する知識を株式会
            社プロロジス及び株式会社プロロジス入社以前の業務での経験を通じて有しており、不動
            産業界で培ったネットワークとリレーションシップを活かすことができると、本投資法人
            は考えています。なお、本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の社長が兼任すること
            とし、一体的な運営を行っています。
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                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             本投資法人及び本資産運用会社は、Prologis,                         Inc.及び株式会社プロロジスとの間で、
            スポンサー・サポート契約を締結し、プロロジス・グループから必要なサポートを受けて
            います。スポンサー・サポート契約の詳細については、前記「(１)                                     本投資法人の基本理
            念 及び特徴　②        本投資法人の特徴　(ロ)              世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営
            会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート」をご参照くださ
            い。
             更に、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、日本国内のみならず、プロロジス・グ
            ループがグローバルに有するリソース、例えば、米国、欧州等の物流先進国におけるノウ
            ハウの蓄積及びＡクラス物流施設を必要とするグローバル・カスタマーとのネットワーク
            等も活用していく方針です。
             このような協力体制により、本投資法人は、株式会社プロロジスが開発するクオリティ
            の高い物流施設に投資する機会を投資主に提供することを目指します。また、プロロジ
            ス・グループは前記のとおり、日本におけるＡクラス物流施設の開発及び運営のパイオニ
            アであり、今後とも日本でＡクラス物流施設の開発を継続していく予定です。本投資法人
            は、株式会社プロロジスとの間で物流不動産の開発・運営と保有・運用の役割を分担する
            ことで、より効率的な運営が可能になり、Ａクラス物流施設の提供スピードが今まで以上
            に増加していくことを目指します。
                     ＜本投資法人とプロロジス・グループとの協力体制＞

             このように、プロロジス・グループからの様々なサポートを活用する一方で、本投資法






            人及び本資産運用会社は、投資主との利益相反を防止するための仕組みも構築していま
            す。これにより、プロロジス・グループの運営ノウハウその他の経営資源等を最大限に活
            用し、投資主の長期的な利益の最大化を追求していきます。
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        (７)　ポートフォリオ構築方針
           ①　ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準
             本投資法人は、主たる用途が物流施設である不動産を投資対象とします。本投資法人
            は、対象物流施設が所在するエリアと施設の仕様・機能を重視して、投資を行います。投
            資対象エリアとしては、特定地域への集中投資は行わず、物流拠点として競争力のある地
            域における戦略的物流拠点として優位性を有する不動産への厳選投資を行います。
            (イ)　投資対象エリア
              本投資法人は、日本国内をグローバル・マーケットとリージョナル・マーケットに区
             分し、それぞれを投資対象として、地域の経済変動及び災害等の特定地域に重大な影響
             を及ぼす事情による収益変動を最小化するべく、地域分散を図ったポートフォリオを構
             築します。
              グローバル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国際的な貿易・物流の重
             要拠点／エリアであることから、国内の最大消費地を背後に控えた、国内物流の最重要
             拠点に対して投資を行います。
              また、リージョナル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国内物流の重要
             拠点／エリアであることから、グローバル・マーケットに次ぐ規模の国内消費地を背後
             に控えた、国内広域物流に必須のエリアに対して投資を行います。
              更に、本投資法人は、グローバル・マーケット又はリージョナル・マーケット以外の
             エリアで、消費地若しくは生産地に近接しているか、又はその他の理由で物流拠点に適
             しているエリアに投資することがあります。
                   投資対象エリア        (注１)              比率  (注２)

               グローバル・マーケット
                           関東エリア               70％以上
                           関西エリア
               リージョナル・マーケット
                           中部エリア
                           東北エリア
                                          30％以下
                           九州エリア
                その他の消費地や生産地に近い等、
                 物流拠点として適地である地域
            (注１)　「関東エリア」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県を指します。
               「関西エリア」は、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県を指します。
               「中部エリア」は、愛知県、静岡県、新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県及び岐阜県を指します。
               「東北エリア」は、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県を指します。
               「九州エリア」は、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県を指します。
            (注２)　上記比率は、投資金額ベースのものです。
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            (ロ)　物件タイプ
              本投資法人は、マルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設の両タ
             イプの物件を取得することにより、ポートフォリオの収益性と安定性の向上を目指しま
             す。各物件タイプに対する投資比率は、以下のとおりです。
                                          比率  (注)

                      物件タイプ
                  マルチテナント型物流施設                        80％程度
                ビルド・トゥ・スーツ型物流施設                          20％程度
            (注)　　上記比率は、投資金額ベースのものです。
           ②　投資対象物件の投資基準

             本投資法人は、原則として賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか
            又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投
            資対象とし、当該不動産の収益性、立地特性、テナント確保の競争力、建物及び設備の状
            況、耐震性、権利関係等を総合的に判断し、その投資価値を見極めた上で、中長期的な競
            争優位性、収益安定性に優れた物件に投資を行います。
            (イ)　テナント
              ポートフォリオの収益性確保の観点から、テナントの信用状況、業種及びその業況ト
             レンド、継続使用の蓋然性、賃料水準及び賃貸借条件について評価します。
            (ロ)　立地

              以下のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して
             投資対象としての適否を判断します。
             a.　物流拠点としての用途地域、周辺環境の適格性（自然環境や夜間操業の可否等）
             b.　物流拠点としての交通立地上の優位性・競争力の把握（消費地及び生産地への近接
                性、高速道路及び主要道路へのアクセス、港湾・空港・鉄道・トラックターミナル
                へのアクセス等）
             c.　施設利用者の通勤の利便性
             d.　物流拠点としての周辺環境における地域将来性
             e.　法規制や開発計画に対する公的助成制度の有無
            (ハ)　規模

              原則として、延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の大型施設とします。また、１物件
             当たりの取得価格がポートフォリオ全体に占める割合は、原則として当該物件取得後の
             投資総額の20％以内とします。
            (ニ)　建物の状況

             ・　耐震性
                個別物件のPML値は原則15％以下とし、15％を超えた場合には、地震保険の付保を
                検討します。
             ・　以下のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案し
                て投資対象としての適否を判断します。
                ⅰ．主要施設
                  有効天井高、柱間隔、車路、床荷重、トラックバース、駐車場・トラックヤー
                  ド (注)  の広さ、事務所、休憩室等
                  (注)　　「トラックヤード」とは、トラックがトラックバースに着車する前に一時待機する場所をいいます。
                ⅱ．設備
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                  エレベーター、垂直搬送機、空調・照明、電気通信容量、ドックレベラー                                        (注)
                  等
                  (注)　　「ドックレベラー」とは、トラックバースに着車したトラックの荷台と倉庫床の高さに差があるとき
                     に、レベルの差を解消するための機械をいいます。
                ⅲ．汎用性
                  他テナントへの汎用性
            (ホ)　環境への配慮

              不動産の設計、施工等において、環境への負荷を減らすことについて配慮がなされて
             おり、運営管理においても本資産運用会社の基準から環境への負荷が相対的に低いと評
             価される不動産については、投資対象として積極的な評価をした上で、その他の要素も
             総合的に勘案して取得を決定します。
            (ヘ)　築年数

              築年数については、個別物件の耐用年数を考慮して中長期の安定運用に耐え得るもの
             とします。
            (ト)　土壌

              土壌について、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）
             （以下「土壌汚染対策法」といいます。）及び環境関連法令、各地方自治体の条例等に
             従って適切に処理されているものに限り取得対象とします。
            (チ)　権利関係

             ・　共有物件及び区分所有物件
                不動産全体の処分、利用への関与の度合いや権利割合、他の共有者及び区分所有者
                の状況等を考慮して取得不動産としての適否を個別に判断します。
             ・　借地物件
                借地契約の内容と収益性、権利の安定性を考慮して取得不動産としての適否を個別
                に判断します。
             ・　担保権付着物件
                原則として、物件取得にあたり当該不動産に付着している権利関係の安全な解消が
                可能なものに限定します。
            (リ)　開発物件

              開発中の不動産への投資については、建物の竣工やリーシングに関するリスクが最小
             化される又は許容可能な限度に留まると判断される場合、建物竣工又は完成後の取得を
             条件に不動産関連資産の取得のための契約を締結することができるものとします。
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        (８)　財務方針
           ①　基本方針
             本投資法人の中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模及び価値の着実な成長、並
            びに運用の安定性と効率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行
            します。
           ②　エクイティ戦略

            (イ)　新投資口の発行
              新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動
             向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への
             影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものと
             します。
            (ロ)　利益超過分配

              本投資法人は、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えるため又はその他の
             理由により本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般社団法人投資信託協会（以
             下「投信協会」といいます。）の定める規則等を含みます。）において定める金額を限
             度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができ
             ます。また、分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合
             には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配を
             することができます。
              更に、物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高いという特性を有し、加え
             て本投資法人が重点的に投資するＡクラス物流施設は、その高機能性ゆえに、減価償却
             費が他のアセットクラスや一般的な物流不動産に比較して高めに計上される傾向にあ
             り、他方で将来の資本的支出の金額の予測可能性は高いと、本投資法人は考えていま
             す。このため、本投資法人は、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合には、将来に
             わたって余剰現金が内部留保されていくものと予想しています。そこで、本投資法人
             は、長期修繕計画を勘案して実施する修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規
             物件の取得資金への充当等の他の選択肢についても検討の上、健全な財務の安定性が維
             持される範囲内で、当該営業期間の減価償却費の60％に相当する金額（ただし、法令等
             （投信協会の定める規則等を含みます。）において定める金額がこれより低額な場合に
             は、当該金額）を限度として、本投資法人が決定した金額を、継続的利益超過分配とし
             て、原則として分配する方針です                  (注１)(注２)(注３)         。本投資法人は、利益を超えた金銭
             の分配額の決定に当たっては、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する
             金額を目処としますが、当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の
             一時的収益を含む当該営業期間の利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該
             営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に考慮して
             決定するものとします            (注４)   。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水
             準、信用格付、財務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の
             水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。
              更に、本投資法人は、上記の継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行等の資金調
             達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じる場合、地震等の自然災害や運用
             資産における火災その他の事故等の発生により、修繕費等の支出や損失等の発生等が生
             じる場合、訴訟和解金等の一時的な費用や不動産等売却損が発生する場合等の一定の場
             合において、一時的に１口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれると
             きに限り、１口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、本投資法人が決定
             した金額を、一時的利益超過分配として、一時的に分配することができるものとしま
             す。ただし、上記の継続的利益超過分配と合わせて当該営業期間の減価償却費の60％に
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             相当する金額（ただし、法令等（投信協会の定める規則等を含みます。）において定め
             る金額がこれより低額な場合には、当該金額）を限度とします。
              当該継続的利益超過分配に加えて、一時的利益超過分配を行う場合には、継続的利益
             超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準は、当面の間、当該営業期間の
             減価償却費の40％に相当する金額を限度として、総合的に判断して決定します                                           (注４)   。
             ただし、分配LTV         (注５)   が60％を超えることとなる場合には利益を超えた金銭の分配を行
             わないものとします。
              利益を超えた金銭の分配を実施する場合のイメージ図は、以下のとおりです。なお、
             以下の図はあくまでイメージであり、本投資法人の貸借対照表の状況、出資総額又は当
             期純利益に対する利益を超えた金銭の分配の割合等を示すものではありません。
                 ＜利益を超えた金銭の分配を実施する場合の貸借対照表におけるイメージ図＞

                      ＜１口当たり分配金の金額の平準化におけるイメージ図＞





             (注１)　利益を超えた金銭の分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて、本投資法人の判断





                 により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資
                 口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズ
                 ド・エンド型です。
             (注２)　クローズド・エンド型の投資法人は、投信協会規則において、計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計
                 額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度と
                 して、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しを行うことができると定められています。
             (注３)　株式会社アースアプレイザル及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による建物状況調査報告書に記載
                 の緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用を取得済資産（計42物件）について合計した額の６か月平均額は
                 427百万円、全取得済資産及び全新規取得資産（計46物件）について合計した額の６か月平均額は465百万円です。
                 各新規取得資産及び各取得済資産に係る緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用の詳細は、後記「２                                         投資対
                 象　(４)    新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　③                        建物状況調査報告書及び地震リスク評価
                 報告書の概要」に記載の緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用をご参照ください。
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                 また、2018年６月１日から2018年11月30日までの期間における取得済資産（計41物件）の減価償却費の合計額は
                 4,293百万円となります。
             (注４)　利益を超えた金銭の分配水準の決定にあたっては、AFFOに対する分配金総額が占める割合等も考慮されます。AFFO
                 とは、Adjusted      Funds   From  Operationの略であり、FFOから資本的支出を控除し、融資関連費用のうち非現金支出
                 費用を加算して算出されます。FFOとは、Funds                   From  Operationの略であり、当期純利益に非現金支出費用を加え
                 て算出されます。算出方法は以下の算式をご参照ください。
                  FFO＝当期純利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損－不動産等売却益
                  AFFO＝FFO－資本的支出額＋融資関連費用のうち非現金支出費用
             (注５)　分配LTV（％）＝Ａ           / Ｂ ×100（％）
                  Ａ＝決算期末時点の有利子負債残高（投資法人債に係る残高を含みます。）＋決算期末時点の敷金のリリース額
                  Ｂ＝決算期末時点の鑑定評価額＋決算期末時点の預金残高－利益分配金及び利益超過分配金の総額
           ③　デット戦略

            (イ)　LTV水準
              財務健全性の確保のため、LTVは、原則として、60％を上限とし、平常時の運用にお
             いて50％前後で運用することとします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時
             的に60％を超えることがあります。
            (ロ)　借入金及び投資法人債の限度額及び借入先

              借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本(ロ)において同じで
             す。）の限度額はそれぞれ１兆円とし、借入金と投資法人債の合計額が１兆円を超えな
             いものとし、原則として無担保及び無保証で調達するよう努めます。資金の借入先につ
             いては、信用力、実績、資金量を総合的に判断し、継続的に安定的な取引が可能な金融
             機関（金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家に限ります。）を
             選定するものとします。
            (ハ)　担保設定方針

              資金調達に際しては、無担保を原則としますが、必要な場合においては、本投資法人
             の運用資産を担保として提供することができるものとします。
            (ニ)　コミットメント・ライン等の設定

              将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的とし
             て、コミットメント・ライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を
             締結することがあります。
            (ホ)　投資法人債

              金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・
             償還期日を総合的に勘案した上で、投資法人債の発行を行います。
            (ヘ)　短期投資法人債

              金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・
             償還期日を総合的に勘案した上で、短期投資法人債の発行を行います。
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           ④　減価償却費の活用方法について
             物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が
            他のアセットクラスに比較して、高めに計上される傾向にあります。また、建物価値の維
            持に必要な設備投資額（資本的支出）も低く抑えられる傾向にあります。本投資法人は、
            減価償却費相当額の内部留保を以下のように有効活用することで、１口当たりの分配金の
            最大化を目指します。
             (イ)　修繕や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
             (ロ)　借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
             (ハ)　新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じた分配金利回りの向上
             (ニ)　利益超過分配
             なお、本投資法人の減価償却費の活用方法を図示すると、以下のとおりです。

                ＜利益を超えた金銭の分配を実施する場合の損益計算書におけるイメージ図＞

             (注１)　本投資法人は、減価償却費の30％を当面の間の目処として、継続的利益超過分配を行う方針です。ただし、一時的





                 利益超過分配を行う場合には、当面の間、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準は減
                 価償却費の40％を上限とします。
             (注２)　本投資法人は、利益を超えた金銭の分配額の決定に当たっては、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30％に相
                 当する金額を目処としますが、当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当
                 該営業期間の利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人の
                 LTV水準、財務状況等を総合的に考慮して決定するものとします。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法
                 人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準等を勘案
                 し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。
           ⑤　余資運用等

            (イ)　デリバティブ取引
              借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他リスクをヘッジする目的とし
             て、金融先物取引及び金融デリバティブ取引を行うことがあります。
            (ロ)　キャッシュ・マネジメント

              想定される資金需要（不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修
             繕費用、運転資金、敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等）に
             対応するため、必要かつ十分と考えられる金額の現預金を常時保有します。
              余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分
             に勘案の上、慎重に行います。
              また、テナントから預かった敷金及び保証金等を取得・運用資金として活用します。
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       ２　投資対象
        (１)　新規取得資産の一覧
            本投資法人は、本募集及び本第三者割当の対象とする新投資口の発行、本ブリッジロー
           ン、並びに本予定借入れによる資金調達並びに手元資金により、以下に記載の不動産信託受
           益権（新規取得資産）を取得します。新規取得資産の取得（予定）価格の合計は62,650百万
           円（消費税等相当額及び取得に要する諸費用は含みません。）です。また、本投資法人は、
           新規取得資産について、本書の日付現在、以下に記載の取得（予定）年月日付で信託譲渡す
           る各不動産の現所有者又は不動産信託受益権の現受益者（以下「売主」ということがありま
           す。）との間で信託受益権譲渡契約書（以下「売買契約書」ということがあります。）を締
           結しています。
            また、本投資法人は、以下に記載のプロロジスパーク神戸４を取得することについて、
           2019年６月４日付で、プロロジスパーク神戸４の売主との間で信託受益権譲渡契約書を締結
           しています。当該プロロジスパーク神戸４に係る売買契約は、金融商品取引業者等向けの総
           合的な監督指針に定めるフォワード・コミットメント等に該当します。
            なお、新規取得資産の売主は、いずれも本資産運用会社の利害関係者に該当することか
           ら、本資産運用会社は、利害関係人等取引規程に基づく自主ルールに則り、審議・決議を経
           ています。利害関係人等取引規程に基づく自主ルールについては、参照有価証券報告書「第
           二部投資法人の詳細情報　第３                  管理及び運営　２          利害関係人との取引制限　(２)                  利害関
           係人等取引規程」をご参照ください。
            新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、後記「(４)                                         新規取得資産
           取得後の本投資法人のポートフォリオの概要」をご参照ください。
                                                   取得

                                                         NOI
                                                  （予定）
                                   取得（予定）
            物件
                                                        利回り
        物件
            タイプ                                       価格
                   物件名称          所在地        年月日        売主
                                                        （％）
        番号
            (注１)                                      （百万円）
                                    (注２)
                                                        (注４)
                                                   (注３)
          新規取得資産
         　第14期取得資産

                プロロジスパーク                           赤城特定
                           埼玉県
        M-30                                           12,600       4.8
           マルチ型                       2019年６月６日
                           東松山市
                東松山                           目的会社
                プロロジスパーク                           伊吹特定
                           京都府
        M-31                                           35,800       4.5
           マルチ型                       2019年６月６日
                           京田辺市
                京田辺                           目的会社
                プロロジスパーク
                                           岩木特定
        B-16                                           9,250      5.1
            BTS型               宮城県仙台市       2019年６月６日
                仙台泉２
                                           目的会社
          取得予定資産
                                                    5,000
                プロロジスパーク                                          4.9
                                  2019年10月１日         立山特定
        B-17                                          （予定）
            BTS型               兵庫県神戸市
                                    （予定）
                神戸４(注５)                                        (注６)
                                           目的会社
                                                   (注６)
                                                   62,650       4.7
                          合計／平均
                                                   (注６)     (注６)
           (注１)　「物件タイプ」は、前記「１               投資方針　(６)      世界最大規模の物流不動産会社プロロジス・グループの概要　③                         プロロ
              ジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」及び参照有価証券報告書「第一部                                  ファンド情報　第１ファンドの
              状況　２    投資方針　(１)       投資方針　④      ポートフォリオ構築方針　(イ)             ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び
              投資基準　b.      物件タイプ」記載の分類に従い、「マルチテナント型物流施設」に該当する物件には「マルチ型」と、
              「ビルド・トゥ・スーツ型物流施設」に該当する物件には「BTS型」と、それぞれ記載しています。
           (注２)　「取得（予定）年月日」は、売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
           (注３)　「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各新規取得資産の譲渡価額を、百万円未満を切り捨てて記載してい
              ます。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
           (注４)　「NOI利回り」は、各新規取得資産の取得（予定）価格に対する鑑定NOIの比率を、小数第２位を四捨五入して記載して
              います。なお、合計／平均欄には、各新規取得資産のNOI利回りを、取得（予定）価格で加重平均した全新規取得資産の
              NOI利回りの平均値を記載しています。
           (注５)　プロロジスパーク神戸４は、本書の日付現在建築中であり、また、その売買契約書の締結から１か月以上経過した後に
              決済（物件引渡し）が行われることから、フォワード・コミットメント等に該当します。当該物件の売買契約書上、売
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              主又は買主が売買契約書に定める義務に重要な点において違反し、かかる違反により当該売買契約書の目的を達成する
              ことができない場合には、当該売買契約書に別途定める場合を除き、違反していない当事者は、催告の上、当該売買契
              約 書を解除することができ、違反した当事者は、相手方に対し、違約金として売買代金より消費税及び地方消費税を除
              いた金額の20％相当額を支払い、違約金を超える損害が生じたときでも、違約金を超える金額については互いに請求す
              ることができず、また、その損害が違約金に満たない金額の場合であっても、当該違約金の減額を請求することはでき
              ないものとされています。
              当該売買契約書においては、本投資法人が売買代金の資金調達を完了したことが、売買代金支払の条件とされており、
              当該条件が満たされない場合、本投資法人は、売主に通知することにより当該売買契約書を解除でき、この場合、本投
              資法人は、売主に対し、かかる違約金の支払義務を負わないものとされています。
              したがって、本募集、本借入れ又は本予定借入れが予定通り完了せず、本投資法人が売買代金の資金調達を完了できな
              い結果、売買代金の支払ができない場合であっても、本投資法人は当該売買契約書を違約金の負担なく解除できるた
              め、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
           (注６)　取得予定資産に係る売買契約書においては、本件価格調整条項が設けられています。本件価格調整事由が生じた場合、
              本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出
              された金額につき増額されることになり、本件価格調整事由がNCFを減額させるものである場合には、取得予定資産の取
              得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額につき減額されることになるため、本件価格調整事由が生じた場
              合、取得（予定）価格の合計も、上記の取得予定価格の変動に応じて変動することになります。詳細については、前記
              「１  投資方針　(１)      本投資法人の基本理念及び特徴　①              本投資法人の基本理念　(注２)」をご参照ください。
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        (２)　新規取得資産の個別信託不動産の概要
            新規取得資産の個別の概要は、以下のとおりです。
            なお、特段の記載がない限り、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」、「賃貸借の
           概要」、「鑑定評価書の概要」、「本物件の特性」及び「過年度の収支状況」の各欄の記載
           については、以下のとおりであり、2019年３月末日現在の情報に基づいて記載しています。
           ①　「特定資産の概要」欄の記載について

             ・「所在地」は、上段に住居表示又はテナント、プロパティ・マネジメント会社等が一
              般的に利用している住所を記載し、下段に登記簿上の建物所在地（複数ある場合には
              そのうちの一所在地）を記載しています。
             ・「取得年月日」及び「取得予定年月日」は、売買契約書に記載された取得年月日を記
              載しています。
             ・「取得価格」及び「取得予定価格」は、売買契約書に記載された各新規取得資産の譲
              渡価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、譲渡価額には、消費税及
              び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
             ・「信託受益権の概要」の「信託設定日」は、信託契約所定の信託の設定日を記載して
              います。
             ・「信託受益権の概要」の「信託受託者」は、各新規取得資産について、信託受託者又
              は信託受託者となる予定の者を記載しています。
             ・「信託受益権の概要」の「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日又
              は本投資法人の取得に伴い変更される予定の信託期間の満了日を記載しています。
             ・「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも信託受託者が保有する権利の種類
              を記載しています。
             ・「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「竣工日」、「種類」及び
              「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場
              合があります。また、「建物」の「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積
              の合計について、「建物」の「竣工日」、「種類」及び「構造・階数」は、附属建物
              を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。ただし、プロロジスパー
              ク神戸４については、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、
              「延床面積」、「竣工予定日」、「種類」及び「構造・階数」は、2018年５月31日付
              の建築確認申請書に基づいて記載しています。かかるプロロジスパーク神戸４の「延
              床面積」、「竣工予定日」、「種類」及び「構造・階数」は、いずれも本書の日付現
              在の予定であり、今後変更される可能性があります。
             ・「土地」の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含
              みます。）（以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地
              域の種類又は都市計画法第７条に掲げる都市区域区分の種類を記載しています。
             ・「土地」の「建ぺい率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上
              限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物
              であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実
              際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
             ・「土地」の「容積率」は、容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容
              積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は
              減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
             ・「建物状況評価の概要」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき株式
              会社アースアプレイザル及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行
              われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書（建物状況調査報告書）
              の概要を記載しています。これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判
              断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。な
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              お、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書の調査
              年月日を記載しています。ただし、プロロジスパーク神戸４については、本書の日付
              現 在建築中であり、建物が竣工していないため、本投資法人及び本資産運用会社から
              の委託に基づき株式会社アースアプレイザルにより行われた、建物の設計図等に関す
              る評価結果に係る報告書の概要を記載しています。この報告書の内容は、一定時点に
              おける調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するもので
              はありません。なお、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された建物状況
              評価報告書の調査年月日（プロロジスパーク神戸４については、建物設計図等評価結
              果報告書の机上調査年月日）を記載しています。
             ・「土壌調査会社」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき土壌汚染調
              査を行った調査業者を記載しています。
             ・「建物」の「物件タイプ」は、前記「１                        投資方針　(６)         世界最大規模の物流不動産
              会社プロロジス・グループの概要　③                     プロロジス・グループが開発するＡクラス物
              流施設の特徴」及び参照有価証券報告書「第一部                           ファンド情報　第１            ファンドの状
              況　２    投資方針　(１)         投資方針　④        ポートフォリオ構築方針　(イ)                  ポートフォリ
              オ構築方針の基本的考え方及び投資基準　b.                         物件タイプ」記載の分類に従い、「マ
              ルチテナント型物流施設」に該当する物件には「マルチ型」と、「ビルド・トゥ・
              スーツ型物流施設」に該当する物件には「BTS型」と、それぞれ記載しています。
             ・「建物」の「施工者」は、新規取得資産の施工者を記載しています。
             ・「建物」の「環境評価」は、CASBEE（建築環境総合性能評価システム（Comprehen-
              sive   Assessment       System    for  Built    Environment       Efficiency））認証の評価、BELS
              （建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing                               Energy-efficiency           Label-
              ing  System））の評価及びDBJ               Green    Building認証の評価を取得したものについて
              は、その評価結果を記載しています。
              また、CASBEEに基づき各自治体において実施されている建築環境総合性能評価制度に
              基づき、各自治体へ届出を行い公表を受けているものについては、その公表結果を記
              載しています。
              CASBEEは、IBEC（一般財団法人建築環境・省エネルギー機構（Institute                                            for
              Building     Environment       and  Energy    Conservation））が制定する建築物の環境性能で
              評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった
              環境配慮のほか、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価
              するシステムです。
              BELSは、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための
              評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エ
              ネルギー性能の評価及び表示を適確に実施することを目的として開始された制度で
              す。
              DBJ   Green    Building認証とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green
              Building」）を支援するために、2011年４月に株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が創
              設した認証制度です。
              CASBEE、BELS及びDBJ            Green    Building認証の評価結果の内容は、一定時点における一
              定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及
              び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。
             ・「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託する予
              定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
             ・「マスターリース会社」は、マスターリース契約を締結している又は締結する予定の
              会社を記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との
              間でマスターリース契約が締結される場合であっても、既存のエンドテナントがマス
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              ターリース契約の締結に伴う賃貸人の異動を承諾しないときは、当該エンドテナント
              と本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになります。
             ・「マスターリース種別」は、マスターリース会社との間のマスターリース契約の内容
              に応じ、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパス・ス
              ルー型マスターリースについては「パス・スルー型」と、エンドテナントからの賃料
              等の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る形式のサブ・リース型マスターリースに
              ついては「サブ・リース型」と、それぞれ記載しています。なお、新規取得資産につ
              いて締結されているマスターリース契約は、いずれも「パス・スルー型」です。
             ・「特記事項」は、本書の日付現在において各新規取得資産の権利関係や利用等で重要
              と考えられる事項のほか、各新規取得資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を
              考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
           ②　「賃貸借の概要」欄の記載について

             ・「賃貸借の概要」は、各信託不動産について賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率が
              上位の２テナント（パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合に
              は、エンドテナント）（ただし、賃貸借契約期間が１年未満の賃貸借契約を締結して
              いるテナント及びエンドテナントを除きます。）及び当該テナントとの賃貸借契約に
              関する事項を、締結されている各賃貸借契約書（ただし、パス・スルー型のマスター
              リース契約が締結されている場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間
              で締結されている各転貸借契約書。以下同じです。）の内容に基づいて記載していま
              す。なお、プロロジスパーク神戸４については、2019年３月末日現在において締結さ
              れている賃貸借契約書の内容に基づいて記載していますが、当該物件については、本
              書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、賃貸借契約の内容は、今後
              変更される可能性があります。
             ・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査に基づく業種の区分に従った賃借人の
              業種を記載しています。
             ・「賃貸面積」は、賃貸借契約書に規定された賃貸面積を記載しています。なお、当該
              賃貸面積には、2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に
              規定された賃貸面積の数値を含んでいます。
             ・「比率」は、各信託不動産の賃貸可能面積（各信託不動産に関する賃貸借契約書及び
              賃貸借契約書に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面
              等に基づく面積の合計をいいます。）に対する賃貸面積（なお、当該賃貸面積には、
              2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された賃貸
              面積の数値を含んでいます。）の比率を、小数第２位を四捨五入して記載していま
              す。
             ・「契約期間」は、賃貸借契約書に規定された契約期間を記載しています。当該契約期
              間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、本投資法
              人の取得時点における賃貸借残存期間とは異なります。なお、各新規取得資産のテナ
              ントの平均賃貸借残存期間については、後記「(４)                             新規取得資産取得後の本投資法
              人のポートフォリオの概要　①                  新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオ
              の概要　b.       不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」
              をご参照ください。
             ・「賃貸借形態」、「契約更改・改定」及び「中途解約」は、賃貸借契約書の規定に基
              づいて記載しています。
             ・「賃料改定」は、賃貸借契約書の賃料の改定に関する定めのうち、主要なものを記載
              しています。
             ・「取扱い荷物」は、テナントの取扱い荷物を、売主又はプロパティ・マネジメント会
              社から提供を受けた情報に基づいて記載しています。
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             ・「その他事項」は、テナント又は賃貸借契約に関して重要と考えられる事項に関し
              て、賃貸借契約書の規定等に基づいて記載しています。
           ③　「鑑定評価書の概要」欄の記載について

             ・「鑑定評価書の概要」は、本投資法人及び本資産運用会社が、JLL森井鑑定株式会社
              又は一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価
              書の概要を記載しています。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機
              関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能
              性等を保証するものではありません。なお、JLL森井鑑定株式会社及び一般財団法人
              日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はあ
              りません。
           ④　「本物件の特性」欄の記載について

             ・「本物件の特性」は、本投資法人及び本資産運用会社が、シービーアールイー株式会
              社に、不動産の市況調査を委託し作成された物流施設市況調査に係る報告書の記載に
              基づいて記載しています。当該調査及び分析は、一定時点における調査者の判断と意
              見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
           ⑤　「過年度の収支状況」欄の記載について

             ・「過年度の収支状況」における金額は、本投資法人が新規取得資産の現所有者又は現
              受益者から提供を受けた金額に基づいて記載しています。記載金額は、原則として発
              生主義により計上されています。
             ・「賃貸事業収入」は、単位未満を切り捨てて記載しており、賃料、共益費のほか、駐
              車場収入、水道光熱費収入等が含まれています。
             ・「賃貸事業費用」は、単位未満を切り捨てて記載しており、物件管理委託費、プロパ
              ティ・マネジメント報酬、修繕費、公租公課、信託報酬、水道光熱費、保険料等が含
              まれています。ただし、プロパティ・マネジメント報酬等の水準は、新規取得資産の
              現所有者又は現受益者が支払っていたもので、本投資法人が支払うプロパティ・マネ
              ジメント報酬等とは一致しません。
             ・「NOI」は、賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した金額を記載しています。減価
              償却費は、賃貸事業費用には含まれていません。
             ・「期末稼働率」は、対象期間の期末日時点の稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積
              が占める割合）について、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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     第14期取得資産
           M-30
     物件番号          物件名     プロロジスパーク東松山
                             特定資産の概要
                    埼玉県東松山市仲田町２番
     所在地
                    埼玉県東松山市仲田町２番地
                                               東京海上日動リスク
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者
                                               コンサルティング株式会社
     取得年月日              2019年６月６日                    調査年月日       2019年３月４日
                                  建物状況
     取得価格              12,600百万円              評価の
                                       緊急・早期
                                               －
                                  概要
                                       修繕更新費用
           信託設定日         2015年11月２日
                                               258,664千円／12年
                                       中期修繕
           信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託受益
                                               （21,555千円／年）
                                       更新費用
     権の概要
                                               東京海上日動リスク
           信託期間満了日         取得日の20年後の応当日              土壌調査会社
                                               コンサルティング株式会社
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    31,170.84㎡                           61,885.92㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         工業地域                    竣工日       2018年１月15日
                    60%
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     土地                             建物
           容積率         200%                    構造・階数       鉄骨造４階建
                                       物件タイプ       マルチ型
                                       施工者       清水建設株式会社
                                               CASBEE新築Ａランク／
                                       環境評価
                                               BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント              株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パス・スルー型
     特記事項：
     該当事項はありません。
                             賃貸借の概要      (注)

        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
                                                    10年９か月
        株式会社
                               60,540.99㎡           100.0%
                    荒物小売業                                 10年５か月
        LIXILビバ
                                                      10年
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して2019年４月１日から５年が経過し
     た時点で、賃料改定の協議を申し入れることができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができま
     す。本定めは借地借家法第38条第７項に定める借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用し
     ないものとします。
     取扱い荷物：生活用品
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
        (注)　　本物件については、2019年３月末日現在、本表に記載の賃貸借契約のほかに、１テナント（以下、本(注)において「短期テナ
            ント」といいます。）との間で、賃貸借契約期間が１年未満の賃貸借契約が締結されています。本表に記載の賃貸借契約は、
            賃貸借部分の一部について短期テナントとの賃貸借契約の賃貸借契約期間が満了した後に一定の期間を経て賃貸借契約期間が
            開始する予定であり、短期テナントが賃借している部分とそれ以外の部分とを合わせて賃借する内容とされています。なお、
            取得予定日時点においては、短期テナントとの間の賃貸借契約期間中であり、賃貸可能面積に対して賃貸借契約期間が開始し
            ている部分の賃貸面積（短期テナント賃貸借部分を含みます。）が占める割合は、75.0％です。
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                             鑑定評価書の概要
      物件名                       プロロジスパーク東松山
      鑑定機関                       JLL森井鑑定株式会社
      鑑定評価額                       12,600百万円
      価格時点                       2019年３月31日
      直接還元法による収益価格                       13,100百万円
                             4.5%
               還元利回り
      DCF法による収益価格                       12,600百万円
                             4.3%
               割引率
                             4.7%
               最終還元利回り
      原価法による積算価格                       12,200百万円
                             15.5%
               土地割合
                             84.5%
               建物割合
                              本物件の特性

      ■立地
       本物件は、関越自動車道「東松山IC」へ約５㎞、圏央道「川島IC」へ約８㎞に位置しているため、関越自動車道、
      国道254号により埼玉・東京の中心部へ、圏央道、国道407号により八王子方面への広域配送が可能な立地です。ま
      た、圏央道から東北自動車道へ乗り入れることにより、東北エリアも配送エリアとして考えることができます。
       周辺環境については、産業系施設の集積エリアで住宅の集積は少ないため、物流運営上良好な環境下にあります。
      従業員の確保については、東武東上線「東松山駅」から約1.5㎞に位置し、住宅地も広がっているため、雇用の確保が
      しやすい環境にあります。
      ■建物特性
       本物件は、延床面積約61,000㎡の４階建で、ランプウェイにより大型車両が各階に直接乗り入れることができ、全
      てのトラックバースが45フィートコンテナセミトレーラーの接車に対応したマルチテナント型施設で、株式会社LIXIL
      ビバによる一棟借りの施設です。
       基本仕様は、有効天井高は各階5.5m、最上階は6.0m以上確保されているため、パレットラックでの荷物の４段積み
      が可能であり、多様な物流オペレーションに対応できます。床荷重は、各階1.5t/㎡で、１階は2.5t用フォークリフト
      を使用することができるため、多様なテナントニーズに応じることができます。柱スパンは、11.85m×10.2m確保され
      ています。
       また、働く従業員のため、有線放送やWi-Fiを導入したカフェテリアを最上階に設置し、会議室が併設される等、働
      きやすい環境が整備されています。
       入居テナントの事業継続性の配慮から、緊急地震速報システム、非常用衛星電話、非常用自家発電設備を導入し災
      害に備えているほか、環境負荷低減の一環として全館LED照明を採用し、事務所部分の照明には昼光センサー、共用部
      には人感センサーを採用し、「CASBEE」でＡランクを取得するとともに、「BELS」で最高ランクの５つ星を取得して
      います。
       駐車場スペースは、乗用車約200台分、トラック待機場６台分が設置されています。
                             過年度の収支状況

                            自）2018年１月１日                   自）2018年７月１日
      対象期間
                            至）2018年６月30日                   至）2018年12月31日
      賃貸事業収入　(①)                              非開示(注)
                                                      123,462千円
      賃貸事業費用　(②)                              非開示(注)
                                                      101,740千円
      NOI　(①－②)
                                    17,716千円                   21,721千円
      期末稼働率                                13.3%                   16.7%
        (注)　　テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           M-31
     物件番号          物件名     プロロジスパーク京田辺
                             特定資産の概要
                    京都府京田辺市松井宮田１番
     所在地
                    京都府京田辺市松井宮田１番地
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者       株式会社アースアプレイザル
     取得年月日              2019年６月６日                    調査年月日       2019年３月１日
                                  建物状況
     取得価格              35,800百万円
                                       緊急・早期
                                  評価の            －
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
                                               447,022千円／12年
     信託受益                                  中期修繕
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                               （37,252千円／年）
     権の概要                                  更新費用
           信託期間満了日         2039年６月30日              土壌調査会社            株式会社アースアプレイザル
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    70,310.07㎡                           139,520.72㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         準工業地域                    竣工日       2018年10月17日
                    60%
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     土地                             建物
           容積率         200%
                                       構造・階数       鉄筋コンクリート造６階建
                                       物件タイプ       マルチ型
                                       施工者       清水建設株式会社
                                               BELS★★★★★
                                       環境評価
     プロパティ・マネジメント              株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パス・スルー型
     特記事項：
     該当事項はありません。
                              賃貸借の概要

        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
      アマゾンジャパン           ポータルサイト・サーバ
                               91,460.08㎡           67.7%          非開示(注)
        合同会社             運営業
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定める
     借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：日用品等
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
         合通
                                                      ５年
                               22,145.46㎡           16.4%
      ホールディングス             純粋持株会社
                                                    ４年11か月
        株式会社
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定める
     借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：飲料
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
        (注)　　契約期間についてテナントの承諾が得られなかったため、開示していません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             鑑定評価書の概要
      物件名                       プロロジスパーク京田辺
      鑑定機関                       一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                       35,800百万円
      価格時点                       2019年３月31日
      直接還元法による収益価格                       36,100百万円
                             4.4%
               還元利回り
      DCF法による収益価格                       35,400百万円
                             4.2%
               割引率
                             4.6%
               最終還元利回り
      原価法による積算価格                       33,800百万円
                             38.3%
               土地割合
                             61.7%
               建物割合
                              本物件の特性

      ■立地
       本物件は、大阪市中心部より25km圏、京都市中心部より15km圏に位置し、南北及び東西の高速交通網の結節点に位
      置する物流適地に立地しています。新名神高速道路「八幡京田辺JCT・IC」及び第二京阪道路「京田辺松井IC」より約
      300ｍと至近で、大阪・京都・奈良市内へ概ね30分圏と広域管轄拠点として優位性を持っています。2023年には、新名
      神高速道路「高槻JCT・IC」〜「八幡京田辺JCT・IC」、及び「城陽JCT・IC」〜「（仮称）大津JCT」区間が開通予定
      であり、京都、滋賀、奈良、大阪各方面を結ぶ広域交通幹線網の整備が進み、交通利便性が向上する見込みです。本
      物件は、京都内陸の丘陵地帯に位置する産業立地で、24時間稼働が可能等物流運営上良好な環境にあります。また、
      地盤の堅固な台地上の立地であり、地震や水害リスクが低く高い防災性を保つことができます。
       雇用の確保においても、周辺は住宅地域が開発され労働人口に恵まれており、JR学研都市線（片町線）「松井山手
      駅」から徒歩10分圏内であるほか、同駅から本物件敷地内へ路線バスが運行しており、雇用確保に有利な立地といえ
      ます。
      ■建物特性
       本物件は、第二京阪道路「京田辺松井IC」に近接する延床面積約14万㎡、地上６階建の大型マルチテナント型施設
      で、上り・下り専用の各ランプウェイを備え、45フィートコンテナトレーラーが各階トラックバースに直接アクセス
      することが可能となっています。また、１フロアは約22,000㎡を確保しており、効率的な庫内オペレーションが可能
      です。
       基本仕様としては、有効天井高は各階5.5m（最上階最大７m）、床荷重は１階が1.8ｔ/㎡、２階から６階が1.5ｔ/
      ㎡、柱スパン11.0m×10.7m（標準）と汎用性が高く、１階は一部に両面バース、冷蔵ニーズに対応した防熱床・壁断
      熱パネルを採用する等、幅広いテナントニーズに対応可能な構造となっています。その他、事務所機能のほか売店・
      カフェテリア等のアメニティを充実する等、良好な就業環境が整備されています。また、敷地内には、一般駐車場375
      台分、トラック駐車場15台分と十分な設置台数が確保されています。
       入居テナントの事業継続性の配慮から、緊急地震速報システム、非常用衛星電話、非常用自家発電設備を導入し災
      害に備えているほか、環境負荷低減の一環として全館LED照明等を採用し、屋根には太陽光発電設備が設置されていま
      す。
       更に、ドライバーの待機時間削減のため、トラックバースの入出庫車両情報をタイムリーに把握できる「スマート
      バースシステム」や、スマートフォンを活用して入退館管理を可能にする「入退館受け付けシステム」を導入する等
      新しい仕組みも構築しています。
                             過年度の収支状況

                            自）2018年１月１日                   自）2018年７月１日
      対象期間
                            至）2018年６月30日                   至）2018年12月31日
      賃貸事業収入　(①)                               －(注)
                                                      97,140千円
      賃貸事業費用　(②)                               －(注)
                                                      18,508千円
      NOI　(①－②)                               －(注)
                                                      78,631千円
                                      －(注)                   32.1%
      期末稼働率
        (注)　　本物件は、2018年10月17日に竣工したため、該当事項はありません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           B-16         プロロジスパーク仙台泉２
     物件番号          物件名
                             特定資産の概要
                    宮城県仙台市泉区明通三丁目３番１
     所在地
                    宮城県仙台市泉区明通三丁目３番地１
                                               東京海上日動リスク
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者
                                               コンサルティング株式会社
     取得年月日              2019年６月６日                    調査年月日       2019年３月７日
                                  建物状況
     取得価格              9,250百万円              評価の
                                       緊急・早期
                                               －
                                  概要
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                               118,603千円／12年
                                       中期修繕
           信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     信託受益
                                               （9,884千円／年）
                                       更新費用
     権の概要
                                               東京海上日動リスク
           信託期間満了日         取得日の20年後の応当日              土壌調査会社
                                               コンサルティング株式会社
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    64,813.11㎡                           36,589.70㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         工業専用地域                    竣工日       2018年９月３日
                    60%
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     土地                             建物
           容積率         200%                           鉄筋コンクリート・
                                       構造・階数
                                               鉄骨造４階建
                                       物件タイプ       BTS型
                                       施工者       株式会社フジタ
                                               BELS★★★
                                       環境評価
     プロパティ・マネジメント              株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パス・スルー型
     特記事項：
     該当事項はありません。
                              賃貸借の概要

        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
       ヤマト運輸
                               36,542.37㎡           100.0%
                   集配利用運送業                                   20年
        株式会社
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人又は賃借人は、賃貸借開始日から10年経過した日、及
     び15年を経過した日をもって、相手方に対して賃料改定の協議を申し入れることができ、合意に至った場合には賃料の
     額を直ちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定める借賃の改定に関する特約であり、本契
     約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：宅急便
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
                                  88/160






                                                           EDINET提出書類
                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             鑑定評価書の概要
                             プロロジスパーク仙台泉２
      物件名
      鑑定機関                       一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                       9,250百万円
      価格時点                       2019年３月31日
      直接還元法による収益価格                       9,350百万円
                             5.0%
               還元利回り
      DCF法による収益価格                       9,150百万円
                             4.4%
               割引率
                             5.5%
               最終還元利回り
      原価法による積算価格                       8,930百万円
                             39.6%
               土地割合
                             60.4%
               建物割合
                              本物件の特性

      ■立地
       本物件は、仙台中心部から約10㎞の仙台内陸部に立地しており、国道４号線により仙台市内中心部、及び仙台港へ
      のアクセスに優れるほか、東北自動車道「泉IC」から約2.5㎞に立地しているため、高速道路を利用することで、関東
      方面や盛岡等の東北北部エリアへの配送拠点としても利便性が高い立地です。
       本物件が属する「泉パークタウン」は、大規模産業系施設の集積エリアになっているため、周辺住民からのクレー
      ム発生の懸念は少なく、物流運営上良好な環境下にあり、地震や水害の発生リスクも低い立地にあります。
       また、最寄駅からは徒歩圏外になりますが、路線バスが運行しているため、従業員の通勤の利便性は確保されてい
      ます。
      ■建物特性
       本物件は、延床面積約36,000㎡の２階建（事務所部分は４階建）の物流施設で、ヤマト運輸株式会社が東北地域に
      おける中核施設として利用しています。主要なターミナル棟と物流棟の２棟で構成され、渡り廊下により接続されて
      おり、倉庫内には保冷庫が完備されています。
       基本仕様は、有効天井高は各階5.5m、床荷重は各階1.5ｔ/㎡、柱スパンは11.8m×10.0m確保されているため、多様
      なテナントニーズに応じることができます。
       入居テナントの事業継続性の配慮から、緊急地震速報システム、非常用衛星電話、非常用自家発電設備を導入し災
      害に備えているほか、環境負荷低減の一環として全館LED照明を採用し、事務所部分の照明には昼光センサーを採用し
      ています。また、屋根面には太陽光発電が設置されています。
       従業員のために、倉庫内には一部空調、HVLS（大風量低速回転）ファンが設置され、施設内には無人売店やカフェ
      テリア等が完備されています。敷地内には従業員用の駐車場が約450台分設置されており、あわせて給油所、洗車場が
      設けられています。
                             過年度の収支状況

                            自）2018年１月１日                   自）2018年７月１日
      対象期間
                            至）2018年６月30日                   至）2018年12月31日
      賃貸事業収入　(①)                              －(注１)                非開示(注２)
      賃貸事業費用　(②)                              －(注１)                非開示(注２)
      NOI　(①－②)                              －(注１)
                                                      135,205千円
                                     －(注１)                    100.0%
      期末稼働率
        (注１)　本物件は、2018年９月３日に竣工したため、該当事項はありません。
        (注２)　テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
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     取得予定資産
           B-17         プロロジスパーク神戸４
     物件番号          物件名
                             特定資産の概要
                    －
     所在地
                    兵庫県神戸市西区見津が丘七丁目６番１
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者       株式会社アースアプレイザル
     取得予定年月日              2019年10月１日                    調査年月日       2019年３月20日
                                  建物状況
     取得予定価格(注１)
                    5,000百万円
                                       緊急・早期
                                               －
                                  評価の
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益                                  中期修繕       75,388千円／12年
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                               （6,282千円／年）
     権の概要                                  更新費用
           信託期間満了日         2039年10月31日              土壌調査会社            株式会社アースアプレイザル
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                                       延床面積
                    13,020.82㎡                           24,767.82㎡（予定）
           敷地面積
                                       (注２)
                                       竣工予定日
           用途地域         工業専用地域                           2019年６月30日
                                       (注２)
                                       種類
                    60%                           倉庫（予定）
           建ぺい率
                                       (注２)
     土地                             建物
           容積率         200%                    構造・階数
                                               鉄骨造４階建（予定）
                                       (注２)
                                               BTS型
                                       物件タイプ
                                       施工者       株式会社淺沼組
                                       環境評価       CASBEE神戸Ａランク
     プロパティ・マネジメント              株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パス・スルー型
     特記事項：
     売主は、神戸市との間で、対象土地又は対象土地上に建設した施設等の建物に係る所有権、地上権、使用貸借による権
     利若しくは賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利並びに抵当権、質権、その他の担保権を設定又は移転する
     場合には、2026年９月30日までの間は予め神戸市の書面による承諾を得なければならないことを合意しています。な
     お、信託受託者及び本投資法人は、かかる神戸市の承諾を得ています。
        (注１)　プロロジスパーク神戸４に係る売買契約書においては、本物件の取得までの間に本物件のNCFに変動が生じた場合に、当該変動
            に関わらず本資産運用会社が本物件に関して売買契約書締結時に期待した利回りと同程度の水準の利回りを実現させることを
            企図し、一定の場合に本物件に係る譲渡価額を増額又は減額する旨の規定（本件価格調整条項）が設けられています。
        　　　　本件価格調整条項においては、本物件の取得までの間に本物件に係るNCFが賃貸借契約所定の賃料額、外注委託費又は修繕費若
            しくは資本的支出の見込額の増減等の所定の事由（本件価格調整事由）により変動した場合、当該変動額に応じて所定の算式
            により算出される一定の金額につき、NCFが増額された場合には本物件の譲渡価額を増額し、NCFが減額された場合には本物件
            の譲渡価額を減額する旨が定められています。
        　　　　したがって、本件価格調整事由が生じた場合、本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合には、本物件の取得予定価
            格は本件価格調整条項に従い算出された金額につき増額されることになり、本件価格調整事由がNCFを減額させるものである場
            合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額につき減額されることになるため、本書に記
            載の取得予定価格は、実際の本物件の取得価格と異なる可能性があります。
        (注２)　本物件については、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、「延床面積」、「竣工予定日」、「種類」及
            び「構造・階数」は、いずれも本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。
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                             賃貸借の概要      (注)
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
       株式会社新開
                  その他の運輸附帯
                               24,143.74㎡           100.0%
                                                      10年
      トランスポート
                    サービス業
       システムズ
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定める
     借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：精密機器等
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
        (注)　　2019年３月末日現在において締結されている賃貸借契約書に規定された内容を記載していますが、本物件は本書の日付現在建
            築中のため、賃貸面積その他の賃貸借の条件は、今後変更される可能性があります。
                             鑑定評価書の概要

                             プロロジスパーク神戸４
      物件名
      鑑定機関                       一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                       5,000百万円
      価格時点                       2019年３月31日
      直接還元法による収益価格                       5,050百万円
                             4.8%
               還元利回り
      DCF法による収益価格                       4,950百万円
                             4.6%
               割引率
                             5.0%
               最終還元利回り
      原価法による積算価格                       4,960百万円
                             36.3%
               土地割合
                             63.7%
               建物割合
                              本物件の特性

      ■立地
       本物件は、大阪市中心部より40㎞圏、神戸市中心部より15㎞圏にあり、神戸市内陸部の「神戸テクノロジスティッ
      クパーク」内に位置しています。山陽自動車道・神戸淡路鳴門自動車道「神戸西IC」より約900mと、交通アクセスに
      優れた立地といえます。2018年３月には新名神高速道路「川西IC」～「神戸JCT」間が開通し、京都・奈良・滋賀・中
      京方面等へのアクセスが大幅に向上したことで、山陽自動車道から全国に広がる広域幹線網にも直結し、西日本を広
      域にカバーできる利便性の高い立地です。
       更に、神戸市内陸部の丘陵地帯に位置していることから津波等の災害リスクがなく、地盤は強固なため、防災性に
      も優れています。
       周辺環境については、大手から地元企業まで多くの事業拠点が集積する産業団地内に立地しているため、周辺から
      のクレーム発生の懸念がなく、長期的に24時間稼働が可能な良好な立地といえます。
       雇用の確保については、神戸市内や周辺都市から集めることが可能な立地で、従業員用駐車場も十分に設置されて
      います。神戸電鉄粟生線（最寄り「木津駅」）に隣接し、また通勤時間帯には三宮バスターミナル～同団地内を路線
      バスが運行している等従業員にとっても交通の便がよい立地です。
      ■建物特性
       本物件は、延床面積約24,000㎡の地上４階建で、株式会社新開トランスポートシステムズ向けのBTS型物流施設で
      す。
       基本仕様としては、有効天井高が5.5m、床荷重1.5ｔ/㎡、柱スパン10.1m×10m等汎用性を有し、多様なテナント
      ニーズに応じることができます。庫内には、荷物用エレベーター２基、垂直搬送機２基が設置され、利便性が確保さ
      れています。また、１階のトラックバースにはテーブルリフターや天井クレーンといった特殊設備が装備されていま
      す。
       施設内は、事務室・会議室等を十分に備えているほか、倉庫内空調等を導入することで作業環境の向上を図るとと
      もに、入居テナントの事業継続性の配慮から、緊急地震速報システム、非常用衛星電話、非常用自家発電設備の導入
      と、環境負荷低減の一環として全館LED照明の採用を予定しています。
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                             過年度の収支状況
                            自）2018年１月１日                   自）2018年７月１日
      対象期間
                            至）2018年６月30日                   至）2018年12月31日
      賃貸事業収入　(①)                               －(注)                   －(注)
      賃貸事業費用　(②)                               －(注)                   －(注)
      NOI　(①－②)                               －(注)                   －(注)
                                      －(注)                   －(注)
      期末稼働率
        (注)　　本物件は、本書の日付現在建築中のため、該当事項はありません。
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        (３)　第13期取得資産の個別信託不動産の概要
            第13期取得資産の個別の概要は、以下のとおりです。
            なお、特段の記載がない限り、以下に記載する物件の「特定資産の概要」欄の記載につい
           ては、以下のとおりであり、2019年３月末日現在の情報に基づいて記載しています。
             ・「所在地」は、上段に住居表示又はテナント、プロパティ・マネジメント会社等が一

              般的に利用している住所を記載し、下段に登記簿上の建物所在地（複数ある場合には
              そのうちの一所在地）を記載しています。
             ・「取得年月日」は、売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
             ・「取得価格」は、売買契約書に記載された第13期取得資産の譲渡価額を、百万円未満
              を切り捨てて記載しています。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取
              得に要する諸費用は含みません。
             ・「信託受益権の概要」の「信託設定日」は、信託契約所定の信託の設定日を記載して
              います。
             ・「信託受益権の概要」の「信託受託者」は、第13期取得資産について、信託受託者を
              記載しています。
             ・「信託受益権の概要」の「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日を
              記載しています。
             ・「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも信託受託者が保有する権利の種類
              を記載しています。
             ・「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「完成日」、「種類」及び
              「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場
              合があります。また、「建物」の「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積
              の合計について、「建物」の「完成日」、「種類」及び「構造・階数」は、附属建物
              を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
             ・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類
              又は都市計画法第７条に掲げる都市区域区分の種類を記載しています。
             ・「土地」の「建ぺい率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上
              限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物
              であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実
              際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
             ・「土地」の「容積率」は、容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容
              積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は
              減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
             ・「建物状況評価の概要」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき株式
              会社アースアプレイザルにより行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係
              る報告書（建物状況調査報告書）の概要を記載しています。この報告書の内容は、一
              定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証す
              るものではありません。なお、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された
              建物状況評価報告書の調査年月日を記載しています。
             ・「土壌調査会社」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき土壌汚染調
              査を行った調査業者を記載しています。
             ・「建物」の「物件タイプ」は、前記「１                        投資方針　(６)         世界最大規模の物流不動産
              会社プロロジス・グループの概要　③                     プロロジス・グループが開発するＡクラス物
              流施設の特徴」及び参照有価証券報告書「第一部                           ファンド情報　第１            ファンドの状
              況　２    投資方針　(１)         投資方針　④        ポートフォリオ構築方針　(イ)                  ポートフォリ
              オ構築方針の基本的考え方及び投資基準　b.                         物件タイプ」記載の分類に従い、「マ
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              ルチテナント型物流施設」に該当する物件には「マルチ型」と、「ビルド・トゥ・
              スーツ型物流施設」に該当する物件には「BTS型」と、それぞれ記載しています。
             ・「建物」の「施工者」は、第13期取得資産の施工者を記載しています。
             ・「建物」の「環境評価」は、CASBEE（建築環境総合性能評価システム（Comprehen-
              sive   Assessment       System    for  Built    Environment       Efficiency））認証の評価、BELS
              （建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing                               Energy-efficiency           Label-
              ing  System））の評価及びDBJ               Green    Building認証の評価を取得したものについて
              は、その評価結果を記載しています。
              また、CASBEEに基づき各自治体において実施されている建築環境総合性能評価制度に
              基づき、各自治体へ届出を行い公表を受けているものについては、その公表結果を記
              載しています。
              CASBEEは、IBEC（一般財団法人建築環境・省エネルギー機構（Institute                                            for
              Building     Environment       and  Energy    Conservation））が制定する建築物の環境性能で
              評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった
              環境配慮のほか、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価
              するシステムです。
              BELSは、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための
              評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エ
              ネルギー性能の評価及び表示を適確に実施することを目的として開始された制度で
              す。
              DBJ   Green    Building認証とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green
              Building」）を支援するために、2011年４月に株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が創
              設した認証制度です。
              CASBEE、BELS及びDBJ            Green    Building認証の評価結果の内容は、一定時点における一
              定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及
              び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。
             ・「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託してい
              るプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
             ・「マスターリース会社」は、マスターリース契約を締結している会社を記載していま
              す。なお、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間でマスターリース
              契約が締結される場合であっても、既存のエンドテナントがマスターリース契約の締
              結に伴う賃貸人の異動を承諾しないときは、当該エンドテナントと本投資法人又は信
              託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになります。
             ・「マスターリース種別」は、マスターリース会社との間のマスターリース契約の内容
              に応じ、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパス・ス
              ルー型マスターリースについては「パス・スルー型」と、エンドテナントからの賃料
              等の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る形式のサブ・リース型マスターリースに
              ついては「サブ・リース型」と、それぞれ記載しています。なお、第13期取得資産に
              ついて締結されているマスターリース契約は、「パス・スルー型」です。
             ・「特記事項」は、本書の日付現在において第13期取得資産の権利関係や利用等で重要
              と考えられる事項のほか、第13期取得資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を
              考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
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                                                  日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           B-15         プロロジスパークつくば１-Ａ
     物件番号          物件名
                             特定資産の概要
                    茨城県つくば市東光台五丁目６番２
     所在地
                    茨城県つくば市東光台五丁目６番地２
     特定資産の種類              不動産信託受益権                    調査業者       株式会社アースアプレイザル
     取得年月日              2018年12月３日                    調査年月日       2018年９月20日
                                  建物状況
     取得価格              12,900百万円
                                       緊急・早期
                                               －
                                  評価の
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
                                               254,218千円／12年
     信託受益                                  中期修繕
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                               （21,185千円／年）
     権の概要                                  更新費用
           信託期間満了日         2038年12月31日              土壌調査会社            株式会社アースアプレイザル
           所有形態         所有権                    所有形態       所有権
                    32,807.23㎡                           65,301.41㎡
           敷地面積                            延床面積
                                       完成日
           用途地域         工業専用地域                           2018年９月４日
                                       (注２)
     土地                             建物
                    60%
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     (注１)                             (注１)
           容積率         200%                    構造・階数       鉄骨造４階建
                                       物件タイプ       BTS型
                                       施工者       西松建設株式会社
                                               －
                                       環境評価
     プロパティ・マネジメント              株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パス・スルー型
     特記事項：
     本物件は、隣接地に開発中のプロロジスパークつくば１-Ｂと合わせて建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改
     正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）上１棟の建物として建築されており、プロロジスパークつくば
     １-Ｂと一体的な開発及び利用がなされることが企図されている物件です。そのため、本投資法人は、プロロジスパー
     クつくば１-Ｂの開発者である隣地所有者との間で、相互の敷地の通路の共同利用や、共用施設の共用等について合意
     するとともに、当該合意に基づき、信託受託者及び隣地所有者は、本物件及び隣接地の各一部に相互に通行等を目的と
     する地役権を設定しています。
     また、本物件は、隣接地に開発中のプロロジスパークつくば１-Ｂと合わせて建築基準法上１棟の建物として建築され
     ているため、当該建物全体について建築基準法に基づく完了検査が完了し、竣工となる日は、プロロジスパークつくば
     １-Ｂに関する建築工事が完了した後の日となる予定です。当該建物全体について、建築基準法に基づく完了検査が完
     了し当該建物全体が竣工する前に本物件を使用するため、本物件は、建築基準法第７条の６に基づく仮使用認定を受け
     ています。
        (注１)　本物件は、隣接地に開発中のプロロジスパークつくば１-Ｂと合わせて建築基準法上１棟の建物として建築されていますが、上
            記土地欄及び建物欄は、本物件に関する情報を記載しています。
        (注２)　上記完成日は、プロロジスパークつくば１-Ｂを含まない本物件に係る部分のみの工事の完了日であり、本物件を含む建物全体
            についての竣工日とは異なります。
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        (４)　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
           ①　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
             新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
            a.　不動産等の概要（取得（予定）価格及び鑑定評価額又は調査価格等）
                                 取得
                                                       環境評価
                                     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                （予定）
                                                      （CASBEE/
     物件
         不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
                                                     BELS/DBJ    Green
     番号
                                （百万円）      (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                 (注１)
     　取  得 済 資 産
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
                                                     (注５)
        プロロジスパーク                                             BELS
     M-01           千葉県市川市        不動産信託受益権         33,900     43,800      5.3     5.4
        市川１                                             ★★★★
                                                     DBJ  Green
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
                                                     (注５)
                                                     BELS
        プロロジスパーク
                神奈川県座間市        不動産信託受益権
     M-02                            27,900     34,000      4.4     5.3
                                                     ★★★★★
        座間１
                                                     DBJ  Green
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                                                     新築  Ａランク
                埼玉県比企郡        不動産信託受益権
     M-03                            25,600     32,500      4.0     6.0
        川島
                                                     (注５)
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-04           大阪府大阪市        不動産信託受益権         25,000     31,800      3.9     5.6
                                                     大阪  Ａランク
        大阪２
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-05           大阪府大阪市        不動産信託受益権         13,500     15,300      2.1     5.3
                                                     大阪  Ｂ＋ランク
        舞洲３
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
        プロロジスパーク
                愛知県春日井市        不動産信託受益権
     M-06                            12,500     17,200      1.9     6.7   (注５)
        春日井
                                                     BELS
                                                     ★★★★
        プロロジスパーク
     M-07           愛知県北名古屋市        不動産信託受益権         6,500     9,010      1.0     6.6      －
        北名古屋
        プロロジスパーク
     M-09           東京都大田区        不動産信託受益権         29,500     37,800      4.6     4.9      －
        東京大田
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
                                                     (注５)
        プロロジスパーク                                             BELS
     M-10           神奈川県座間市        不動産信託受益権         21,900     28,500      3.4     5.6
        座間２                                             ★★★★
                                                     DBJ  Green
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク                          9,500                      －
     M-11           千葉県船橋市        不動産信託受益権              13,900      1.7     5.5
        船橋５
            （別棟）                     1,500                      －
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                千葉県成田市        不動産信託受益権
     M-12                            8,420     10,400      1.3     6.2   既存(簡易版)
        成田１-Ａ＆Ｂ
                                                     Ａランク(注５)
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-13           千葉県成田市        不動産信託受益権         4,810     5,900      0.8     6.2   既存(簡易版)
        成田１-Ｃ
                                                     Ａランク(注５)
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                                 取得
                                                       環境評価
                                （予定）     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                                      （CASBEE/
     物件
         不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
                                                     BELS/DBJ    Green
     番号
                                （百万円）      (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                 (注１)
                                                     CASBEE
                                                     既存(簡易版)
                                                     Ａランク(注５)
        プロロジスパーク
     M-14           兵庫県尼崎市        不動産信託受益権         17,600     21,200      2.7     5.5
                                                     DBJ  Green
        尼崎１
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★
                                                     CASBEE
                                                     既存(簡易版)
                                                     Ａランク(注５)
        プロロジスパーク
     M-15           兵庫県尼崎市        不動産信託受益権         19,200     22,300      3.0     5.3
                                                     DBJ  Green
        尼崎２
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                東京都江東区        不動産信託受益権
     M-16                            13,600     17,500      2.1     4.8   既存(簡易版)
        東京新木場
                                                     Ａランク(注５)
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-17           神奈川県横浜市        不動産信託受益権         13,800     17,900      2.2     5.5   既存(簡易版)
        横浜鶴見
                                                     Ａランク(注５)
        プロロジスパーク                                             CASBEE
                大阪府大阪市        不動産信託受益権
     M-18                            21,000     25,000      3.3     5.3
                                                     大阪  Ａランク
        大阪４
        プロロジスパーク
     M-19           宮城県岩沼市        不動産信託受益権         5,670     7,510      0.9     6.6      －
        岩沼１
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-20           埼玉県比企郡        不動産信託受益権         8,180     9,430      1.3     5.4
                                                     不動産   Ａランク
        川島２
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     M-21           埼玉県北本市        不動産信託受益権         12,600     13,800      2.0     5.2
                                                     埼玉県   Ａランク
        北本
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
     M-22           茨城県常総市        不動産信託受益権         7,120     7,500      1.1     5.1
                                                     (注５)
        常総
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
     M-23           大阪府大阪市        不動産信託受益権         17,600     18,800      2.7     4.8
                                                     (注５)
        大阪５
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     DBJ  Green
        プロロジスパーク
     M-24           千葉県山武郡        不動産信託受益権         9,240     10,400      1.4     5.6   Building    認証
        成田３
                                                     ★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
     M-25           千葉県習志野市        不動産信託受益権         13,600     14,600      2.1     4.5
                                                     (注５)
        習志野５
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ｓランク
        プロロジスパーク
     M-26           大阪府茨木市        不動産信託受益権         38,300     40,600      6.0     4.5
        茨木
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
                                                     BELS
        プロロジスパーク
                                                     ★★★★★
     M-27           千葉県市川市        不動産信託受益権         17,000     17,800      2.7     4.2
        市川３
                                                     DBJ  Green
                                                     Building    認証
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク                                             BELS
     M-28           千葉県成田市        不動産信託受益権         5,260     5,350      0.8     5.1
        成田１-Ｄ                                             ★★★★
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
                埼玉県比企郡        不動産信託受益権
     M-29                            21,300     21,400      3.3     4.7
                                                     (注５)
        吉見
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                 取得
                                                       環境評価
                                （予定）     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                                      （CASBEE/
     物件
         不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
                                                     BELS/DBJ    Green
     番号
                                （百万円）      (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                 (注１)
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     B-02           大阪府高槻市          不動産       4,410     5,270      0.7     5.7
                                                     大阪府   Ａランク
        高槻
        プロロジスパーク
                佐賀県鳥栖市          不動産
     B-03                            3,030     3,790      0.5     6.2      －
        鳥栖２
        プロロジスパーク
     B-04           佐賀県鳥栖市          不動産       3,810     4,760      0.6     6.2      －
        鳥栖４
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                                                     新築  Ａランク
     B-05           千葉県習志野市        不動産信託受益権         20,000     25,500      3.1     5.2
        習志野４
                                                     (注５)
        プロロジスパーク
                                                     CASBEE
     B-06           神奈川県海老名市        不動産信託受益権         8,250     10,500      1.3     5.3
        海老名                                             不動産   Ａランク
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                兵庫県川西市        不動産信託受益権
     B-07                            13,600     14,900      2.1     5.0
                                                     不動産   Ａランク
        川西
        プロロジスパーク                                             CASBEE
     B-08           兵庫県尼崎市        不動産信託受益権         9,090     10,300      1.4     5.1
                                                     不動産   Ａランク
        尼崎３
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
     B-09           兵庫県神戸市        不動産信託受益権         6,410     7,340      1.0     5.6
                                                     不動産   Ａランク
        神戸
        プロロジスパーク
     B-10           宮城県仙台市        不動産信託受益権         4,820     5,390      0.8     5.7      －
        仙台泉
        プロロジスパーク
                                                     BELS
     B-11           茨城県古河市        不動産信託受益権         7,680     8,400      1.2     5.3
        古河１                                             ★★★★
                                                     CASBEE
                                                     神戸  Ａランク
        プロロジスパーク
     B-12           兵庫県神戸市        不動産信託受益権         13,700     14,400      2.1     5.1
        神戸２
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク
                                                     BELS
     B-13           茨城県古河市        不動産信託受益権         3,930     4,010      0.6     5.0
        古河２
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク                                             BELS
     B-14           茨城県古河市        不動産信託受益権         5,440     5,520      0.8     5.0
        古河３                                             ★★★★★
        プロロジスパーク
     B-15           茨城県つくば市        不動産信託受益権         12,900     12,900      2.0     4.8      －
        つくば１-Ａ
        小計／平均                        578,670     684,180      90.2      5.3      －
     　新  規 取 得 資 産
      第 14 期 取 得 資 産
                                                     CASBEE
                                                     新築  Ａランク
        プロロジスパーク
                 埼玉県東松山市        不動産信託受益権
     M-30                            12,600     12,600      2.0     4.8
        東松山
                                                     BELS
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク
     M-31            京都府京田辺市        不動産信託受益権         35,800     35,800      5.6     4.5   BELS
        京田辺
                                                     ★★★★★
        プロロジスパーク                                             BELS
                 宮城県仙台市        不動産信託受益権
     B-16                            9,250     9,250      1.4     5.1
        仙台泉２                                             ★★★
      取 得 予 定 資 産
                                                     CASBEE
        プロロジスパーク
                                       5,000
                 兵庫県神戸市        不動産信託受益権                             神戸  Ａランク
     B-17                            5,000           0.8     4.9
                                      (注６)
        神戸４
        小計／平均                         62,650     62,650      9.8     4.7      －
        合計／平均                        641,320     746,830      100.0      5.2      －
     (注１)　「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各取得済資産及び各新規取得資産の譲渡価額を、百万円未満を切り捨てて記載して
        います。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。なお、2018年10月３日付で土地の一部
        を売却及び取得しているプロロジスパーク座間１については、これらを考慮せずに、取得時の価格を記載しています。以下同じです。
     (注２)　各物件の鑑定評価又は価格調査については、JLL森井鑑定株式会社（旧ジョーンズ                                   ラング   ラサール株式会社）、一般財団法人日本不動
        産研究所又はシービーアールイー株式会社に鑑定評価又は価格調査を委託しており、「鑑定評価額」には、2018年11月末日（第13期取
        得資産については、2018年９月末日、新規取得資産については、2019年３月末日)を価格時点とする各不動産鑑定評価書又は価格調査報
        告書に記載された鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
     (注３)　「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各取得済資産及び各新規取得資産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四
        捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が「小計／平均」及び「合計／平均」の数値と一致しない場合があ
        ります。
     (注４)　「NOI利回り」は、各取得済資産及び各新規取得資産の取得（予定）価格に対する鑑定NOIの比率を、小数第２位を四捨五入して記載し
        ています。「小計／平均」及び「合計／平均」の数値は、取得（予定）価格に対する取得済資産及び新規取得資産の鑑定NOIの比率を取
        得（予定）価格に基づき加重平均した数値を記載しています。なお、鑑定NOIは、2018年11月末日（第13期取得資産については、2018年
        ９月末日、新規取得資産については、2019年３月末日)時点の鑑定評価に、それぞれ基づいています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     (注５)　本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
     (注６)　価格時点において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物につい
        て価格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が
        行われています。
                                  99/160



















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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            b.　不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）
                                                    平均     平均
                                                敷金
                                                    賃貸借     賃貸借
                 築年数    賃貸可能面積       賃貸面積     テナント数     稼働率    年間賃料
                                               保証金
     物件
         不動産等の名称        （年）     （㎡）      （㎡）     （件）     （％）    （百万円）          契約期間     残存期間
     番号                                         （百万円）
                 (注２)     (注３)      (注４)     (注５)     (注６)     (注７)
                                                    （年）     （年）
                                               (注８)
                                                    (注９)     (注10)
     　取  得 済 資 産
        プロロジスパーク
     M-01             10.4   125,026.84      125,026.84        10   100.0     2,155      955    10.5     5.8
        市川１
        プロロジスパーク
     M-02             9.9   113,471.12      113,299.81        ７   99.8    1,828      588     8.2     1.2
        座間１
        プロロジスパーク
     M-03             7.8   144,897.54      144,597.08        ７   99.8    1,860      597     3.8     1.2
        川島
        プロロジスパーク
     M-04             11.9   130,553.85      129,654.71        ６   99.3    1,771      624     5.3     2.8
        大阪２
        プロロジスパーク
     M-05             11.1    74,874.39      68,824.80        ６   91.9     851     307     7.8     2.1
        舞洲３
        プロロジスパーク
     M-06             11.3    91,455.06      89,742.80        ５   98.1    1,026      396     2.4     0.8
        春日井
        プロロジスパーク
     M-07             9.8   42,751.60      42,751.60        ３   100.0      535     172     4.5     1.0
        北名古屋
        プロロジスパーク
     M-09             13.5    73,115.63      72,928.70        21   99.7    1,737      671     4.6     2.6
        東京大田
        プロロジスパーク
     M-10             6.7   95,121.43      95,121.43        ８   100.0     1,484      622     5.9     2.8
        座間２
        プロロジスパーク
        船橋５
     M-11             14.3    56,556.95      56,556.95        ４   100.0      785     346     4.6     3.1
            （別棟）
        プロロジスパーク
     M-12             14.1    62,058.81      60,566.97        10   97.6     694     176     2.4     1.3
        成田１-Ａ＆Ｂ
        プロロジスパーク
     M-13             11.9    32,230.25      32,230.25        ３   100.0      394     89    2.6     1.0
        成田１-Ｃ
        プロロジスパーク
     M-14             13.7    91,446.75      91,446.75        １   100.0     (注11)      (注11)      15.0     7.0
        尼崎１
        プロロジスパーク
     M-15             12.0    91,399.12      91,182.28        ７   99.8    1,217      526     4.7     2.9
        尼崎２
        プロロジスパーク
     M-16             11.8    31,022.88      30,109.09        ９   97.1     842     406     5.2     2.0
        東京新木場
        プロロジスパーク
     M-17             10.9    63,973.26      63,598.58        ４   99.4     949     419     5.5     3.0
        横浜鶴見
        プロロジスパーク
     M-18             6.9   106,135.15      106,135.15        ８   100.0     1,395      418     2.5     1.5
        大阪４
        プロロジスパーク
     M-19             10.5    40,520.44      40,520.44        ３   100.0      451     269     4.6     3.1
        岩沼１
        プロロジスパーク
     M-20             5.1   42,005.07      42,005.07        ２   100.0     (注11)      (注11)       7.8     2.8
        川島２
        プロロジスパーク
     M-21             5.0   69,432.01      69,432.01        ４   100.0      817     247     5.4     1.5
        北本
        プロロジスパーク
     M-22             4.4   37,165.49      18,422.52        １   49.6    (注11)      (注11)       4.8     1.0
        常総
        プロロジスパーク
     M-23             4.3   78,087.30      78,087.30        ８   100.0     1,087      389     5.8     2.6
        大阪５
        プロロジスパーク
     M-24             10.9    52,982.99      52,982.99        12   100.0      677     254     3.7     2.0
        成田３
        プロロジスパーク
     M-25             3.1   58,159.44      58,159.44        ２   100.0     (注11)      (注11)       5.6     3.7
        習志野５
        プロロジスパーク
     M-26             2.6   154,182.43      154,182.43        ４   100.0     2,292      565     9.0     6.9
        茨木
        プロロジスパーク
     M-27             1.4   50,714.15      50,714.15        ３   100.0      902     367     6.2     5.0
        市川３
        プロロジスパーク
     M-28             4.2   27,960.13      27,960.13        ２   100.0    (注11)     (注11)      4.1     1.6
        成田１-Ｄ
        プロロジスパーク
     M-29             3.3   98,076.60      98,076.60        ４   100.0     1,202      455     8.9     7.0
        吉見
                                100/160



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                                                    平均     平均
                                                敷金
                                                    賃貸借     賃貸借
                 築年数    賃貸可能面積       賃貸面積     テナント数     稼働率    年間賃料
     物件                                          保証金
         不動産等の名称        （年）     （㎡）      （㎡）     （件）     （％）    （百万円）          契約期間     残存期間
     番号                                         （百万円）
                 (注２)     (注３)      (注４)     (注５)     (注６)     (注７)
                                                    （年）     （年）
                                               (注８)
                                                    (注９)     (注10)
        プロロジスパーク
     B-02             7.2   19,898.05      19,898.05        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     7.8
        高槻
        プロロジスパーク
     B-03             6.7   21,778.87      21,778.87        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     3.3
        鳥栖２
        プロロジスパーク
     B-04             7.2   28,765.31      28,765.31        １   100.0    (注11)     (注11)      15.3     8.2
        鳥栖４
        プロロジスパーク
     B-05             5.7   91,529.07      91,529.07        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     4.4
        習志野４
        プロロジスパーク
     B-06             9.0   32,500.08      32,500.08        １   100.0    (注11)     (注11)      5.7     1.0
        海老名
        プロロジスパーク
     B-07             5.4   75,493.23      75,493.23        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     4.7
        川西
        プロロジスパーク
     B-08             5.6   39,527.85      39,527.85        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     4.5
        尼崎３
        プロロジスパーク
     B-09             5.3   32,511.56      32,511.56        １   100.0    (注11)     (注11)      15.2     9.9
        神戸
        プロロジスパーク
     B-10             3.5   26,353.50      26,353.50        １   100.0    (注11)     (注11)      20.3     16.9
        仙台泉
        プロロジスパーク
     B-11             2.5   34,158.16      34,158.16        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     12.6
        古河１
        プロロジスパーク
     B-12             2.5   62,468.19      62,468.19        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     12.6
        神戸２
        プロロジスパーク
     B-13             2.0   19,699.36      19,699.36        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     13.1
        古河２
        プロロジスパーク
     B-14             0.8   29,196.84      29,196.84        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     9.3
        古河３
        プロロジスパーク
     B-15             0.6   65,168.90      65,168.90        １   100.0    (注11)     (注11)      11.0     10.5
        つくば１-Ａ
        小計／平均
                  7.7  2,714,425.65      2,683,365.84         178    98.9    37,322     14,577      7.4     4.1
     　新  規 取 得 資 産
      第 14 期 取 得 資 産
        プロロジスパーク
     M-30             1.2   60,540.99      60,540.99        １   100.0    (注11)     (注11)      10.5     10.5
        東松山(注12)
        プロロジスパーク
     M-31             0.5   135,024.76      135,024.76        ４   100.0     2,020      556     8.7     8.5
        京田辺
        プロロジスパーク
     B-16             0.6   36,542.37      36,542.37        １   100.0    (注11)     (注11)      20.0     19.5
        仙台泉２
      取 得 予 定 資 産
        プロロジスパーク
     B-17             0.0   24,143.74      24,143.74        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     10.0
        神戸４(注13)
        小計／平均          0.6   256,251.86      256,251.86        ７   100.0     3,589     1,172     10.9     10.7
        合計／平均          7.0  2,970,677.51      2,939,617.70         185    99.0    40,912     15,749      7.7     4.7
     (注１)　本表で記載している数値には、プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟
        の共有持分は含まれていません。
     (注２)　「築年数」は、各不動産又は各信託不動産の登記簿上の新築の日から、2019年３月末日までの築年数を、小数第２位を四捨五入して記
        載しています。「小計／平均」及び「合計／平均」の数値は、取得（予定）価格に基づく加重平均値を記載しています。なお、プロロ
        ジスパーク船橋５は、別棟と取得価格加重平均で築年数を算出しています。また、プロロジスパーク座間２の別棟（共用棟）について
        は含まれていません。更に、プロロジスパーク神戸４は、2019年６月30日竣工予定のため、「築年数」は「0.0年」として算出していま
        す。
     (注３)　「賃貸可能面積」は、取得済資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始している、新規取得資産については
        2019年３月末日現在において締結されている、各不動産又は各信託不動産に関する賃貸借契約書（新規取得資産については、賃貸借契
        約期間が１年未満のものは除きます。）及び賃貸借契約書（新規取得資産については、賃貸借契約期間が１年未満のものは除きま
        す。）に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面等に基づく面積の合計を記載しています。
     (注４)　「賃貸面積」は、取得済資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始している各不動産又は各信託不動産に関す
        る賃貸借契約書及び賃貸借契約書に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積の合計、新規取得資産については2019年３月末日現在
        において締結されている各不動産又は各信託不動産に関する賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）及び賃貸
        借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積の合計を記載しています。
        なお、新規取得資産については、当該賃貸面積には、2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された
        賃貸面積の数値を含んでいます。
     (注５)　「テナント数」は、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借契約期間が開始して
        いる倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書に基づくテナント数の合計を、新規取得資産については2019年３月末日現在におけ
        る各不動産又は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のも
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        のは除きます。）に基づくテナント数の合計を記載しています。なお、新規取得資産については、当該テナント数には、2019年３月末
        日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に関するテナントの数を含んでいます。「小計／平均」及び「合計／平均」の数
        値 は、複数物件に重複するエンドテナントを調整する前の数値を記載しています。
     (注６)　「稼働率」は、2019年３月末日現在における、各不動産又は各信託不動産に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積（新規取得資産につい
        ては、賃貸借契約期間が１年未満の賃貸借契約に係るものは除きます。なお、新規取得資産については、当該賃貸面積には、2019年３
        月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された賃貸面積の数値を含んでいます。）が占める割合を、小数第２
        位を四捨五入して記載しています。「小計／平均」及び「合計／平均」の数値は、全取得済資産及び全新規取得資産並びにその合計に
        係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、それぞれ小数第２位を四捨五入して記載しています。
     (注７)　「年間賃料」は、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借契約期間が開始してい
        る倉庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約書に規定されている共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合には賃貸
        借契約書の規定に従い計算した１年分の賃料）の各物件の合計金額、新規取得資産については2019年３月末日現在における各不動産又
        は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除き
        ます。）に基づく共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約書の規定に従い計算した１年分の賃料）の各物
        件の合計金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、新規取得資産については、当該年間賃料には、2019年３月末日現在
        において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された年間賃料の金額を含んでいます。
     (注８)　「敷金保証金」は、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借契約期間が開始して
        いる倉庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約書に規定されている敷金・保証金（ただし、償却がされている場合には償却後の
        敷金・保証金）の各物件の合計金額、新規取得資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結さ
        れている倉庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に基づく敷金・保証金
        （ただし、償却がされている場合には償却後の敷金・保証金）の各物件の合計金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。な
        お、新規取得資産については、当該敷金保証金には、2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された
        敷金・保証金の金額を含んでいます。
     (注９)　「平均賃貸借契約期間」は、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借契約期間が
        開始している倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書と、新規取得資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各
        信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）
        に基づく契約期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
     (注10)　「平均賃貸借残存期間」は、2019年３月末日から、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産につ
        いて賃貸借契約期間が開始している倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書と、新規取得資産については2019年３月末日現在に
        おける各不動産又は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満
        のものは除きます。）に基づく賃貸借契約満了日までの期間（ただし、新規取得資産については2019年３月末日現在において賃貸借契
        約が締結済みである場合において当該賃貸借契約の賃貸借契約期間が2019年３月末日現在では開始していない場合には、当該賃貸借契
        約書に規定された契約開始日から、賃貸借契約満了日までの期間）を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して
        記載しています。
     (注11)　テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
     (注12)　プロロジスパーク東松山については、2019年３月末日現在、本表に記載の賃貸借契約のほかに、１テナント（以下、本(注12)において
        「短期テナント」といいます。）との間で、賃貸借契約期間が１年未満の賃貸借契約が締結されています。本表に記載のプロロジス
        パーク東松山についての賃貸借契約は、賃貸借部分の一部について短期テナントとの賃貸借契約の賃貸借契約期間が満了した後に一定
        の期間を経て賃貸借契約期間が開始する予定であり、短期テナントが賃借している部分とそれ以外の部分とを合わせて賃借する内容と
        されています。なお、取得予定日時点においては、短期テナントとの間の賃貸借契約期間中であり、賃貸可能面積に対して賃貸借契約
        期間が開始している部分の賃貸面積（短期テナント賃貸借部分を含みます。）が占める割合は、75.0％です。
     (注13)　プロロジスパーク神戸４については、本書の日付現在建築中ですが、締結済みの賃貸借契約に基づき記載しています。
                                102/160









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           ②　鑑定評価書の概要
             取得済資産及び新規取得資産について、本投資法人及び本資産運用会社がJLL森井鑑定
            株式会社（旧ジョーンズ              ラング    ラサール株式会社）、一般財団法人日本不動産研究所及
            びシービーアールイー株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書又は価
            格調査報告書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書又は価格調査報告書は、一定
            時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当
            該鑑定評価額又は調査価格での取引可能性等を保証するものではありません。なお、JLL
            森井鑑定株式会社（旧ジョーンズラング                       ラサール株式会社）、一般財団法人日本不動産
            研究所及びシービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特
            別の利害関係はありません。
                                          直接還元法           DCF法

                                 鑑定
                                     原価法
                                                          最終
                                評価額
                                     による
     物件
                                              還元
          物件名称          鑑定機関        価格時点
                                         収益価格        収益価格     割引率    還元
                                (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                         (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                              (％)
                                                          (％)
     　取   得  済  資  産
        プロロジス
                           2018年
     M-01                           43,800     35,500     44,600     4.0   43,800     3.8   4.2
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク市川１
                           11月30日
        プロロジス
                           2018年
     M-02                           34,000     22,300     34,200     4.2   34,000     4.0   4.4
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク座間１
                           11月30日
        プロロジス                   2018年
     M-03                           32,500     23,300     33,000     4.6   32,500     4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク川島                   11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     M-04                           31,800     18,700     31,700     4.4   31,800     4.2   4.5
        パーク大阪２
                株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     M-05                           15,300     11,300     15,200     4.5   15,300     4.3   4.6
        パーク舞洲３
                株式会社           11月30日
        プロロジス        シービーアールイー           2018年
     M-06                           17,200     10,900     17,400     4.7   17,200     4.5   4.8
        パーク春日井        株式会社           11月30日
        プロロジス        シービーアールイー           2018年
     M-07                            9,010     5,590     9,350     4.4    9,010     4.3   4.6
        パーク北名古屋        株式会社           11月30日
        プロロジス
                           2018年
     M-09                           37,800     28,100     38,200     3.7   37,800     3.5   3.9
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク東京大田
        プロロジス
                           2018年
     M-10                           28,500     20,200     28,900     4.2   28,500     4.0   4.4
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク座間２                   11月30日
        プロロジス
                           2018年
        パーク船橋５
     M-11                           13,900     11,800     14,100     4.1   13,900     3.9   4.3
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
            (別棟)
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     M-12   パーク                        10,400     6,560    10,400     4.9   10,300     4.6   5.1
                日本不動産研究所           11月30日
        成田１-Ａ＆Ｂ
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     M-13   パーク                         5,900     4,100     5,940     4.9    5,860     4.6   5.1
                日本不動産研究所           11月30日
        成田１-Ｃ
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     M-14                           21,200     13,100     21,300     4.5   21,000     4.2   4.6
        パーク尼崎１        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     M-15                           22,300     15,300     22,300     4.5   22,200     4.2   4.6
        パーク尼崎２        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     M-16                           17,500     12,100     17,400     3.7   17,500     3.5   3.8
        パーク
                株式会社           11月30日
        東京新木場
                                103/160



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                                          直接還元法           DCF法
                                 鑑定
                                     原価法
                                                          最終
                                評価額
                                     による
     物件
                                              還元
          物件名称          鑑定機関        価格時点
                                         収益価格        収益価格     割引率    還元
                                (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                         (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                              (％)
                                                          (％)
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     M-17                           17,900     10,600     18,000     4.1   17,900     3.9   4.2
        パーク
                株式会社           11月30日
        横浜鶴見
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     M-18                           25,000     18,600     24,900     4.4   25,000     4.2   4.5
        パーク大阪４        株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     M-19                            7,510     4,580     7,480     4.9    7,510     4.7   5.0
        パーク岩沼１        株式会社           11月30日
        プロロジス
                           2018年
     M-20                            9,430     6,860     9,530     4.6    9,430     4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク川島２                   11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     M-21                           13,800     10,100     13,900     4.7   13,700     4.4   4.9
                日本不動産研究所           11月30日
        パーク北本
        プロロジス
                           2018年
     M-22                            7,500     5,040     7,580     4.7    7,500     4.5   4.9
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク常総
        プロロジス
                           2018年
     M-23                           18,800     17,100     19,100     4.4   18,800     4.2   4.6
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク大阪５                   11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     M-24                           10,400     8,330    10,500     4.7   10,300     4.5   4.9
        パーク成田３        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     M-25   パーク                        14,600     12,100     14,600     4.1   14,600     3.9   4.2
                株式会社           11月30日
        習志野５
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     M-26                           40,600     35,800     39,800     4.2   40,600     4.0   4.3
                株式会社           11月30日
        パーク茨木
        プロロジス
                           2018年
     M-27                           17,800     19,000     17,900     3.9   17,800     3.7   4.1
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク市川３                   11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     M-28   パーク                         5,350     4,460     5,370     4.9    5,320     4.6   5.1
                日本不動産研究所           11月30日
        成田１-Ｄ
        プロロジス
                           2018年
     M-29                           21,400     19,300     21,600     4.6   21,400     4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク吉見
        プロロジス                   2018年
     B-02                            5,270     3,470     5,340     4.6    5,270     4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク高槻                   11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     B-03                            3,790     2,530     3,800     4.7    3,790     4.4   4.8
        パーク鳥栖２
                株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     B-04                            4,760     3,520     4,910     4.7    4,760     4.4   4.8
        パーク鳥栖４
                株式会社           11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     B-05   パーク                        25,500     20,100     25,600     4.0   25,500     3.8   4.1
                株式会社           11月30日
        習志野４
        プロロジス
                シービーアールイー           2018年
     B-06                           10,500     8,640    10,500     4.1   10,500     3.9   4.2
                株式会社           11月30日
        パーク海老名
        プロロジス
                           2018年
     B-07                           14,900     12,900     15,100     4.5   14,900     4.3   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
                           11月30日
        パーク川西
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     B-08                           10,300     7,550    10,400     4.4   10,200     4.2   4.6
        パーク尼崎３        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     B-09                            7,340     4,860     7,390     4.8    7,280     4.6   5.1
                日本不動産研究所           11月30日
        パーク神戸
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     B-10                            5,390     4,390     5,430     5.0    5,350     4.8   5.4
                日本不動産研究所           11月30日
        パーク仙台泉
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     B-11                            8,400     6,640     8,450     4.8    8,340     4.5   5.0
        パーク古河１        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     B-12                           14,400     12,700     14,400     4.8   14,400     4.6   5.1
        パーク神戸２        日本不動産研究所           11月30日
                                104/160



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                                 鑑定
                                     原価法
                                                          最終
                                評価額
                                     による
     物件
                                              還元
          物件名称          鑑定機関        価格時点
                                         収益価格        収益価格     割引率    還元
                                (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                         (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                              (％)
                                                          (％)
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     B-13                            4,010     3,850     4,040     4.8    3,980     4.5   5.0
        パーク古河２        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2018年
     B-14                            5,520     5,450     5,560     4.8    5,480     4.5   5.0
        パーク古河３        日本不動産研究所           11月30日
        プロロジス
                           2018年
     B-15   パーク                        12,900     13,000     12,800     4.7   12,900     4.5   4.9
                JLL森井鑑定株式会社
                           ９月30日
        つくば１-Ａ
                                684,180     520,320     687,970      －  683,180      －    －
                 小計
      　新   規  取  得  資  産

        第  14  期  取  得  資  産
        プロロジス
                           2019年
     M-30                           12,600     12,200     13,100     4.5   12,600     4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
                           ３月31日
        パーク東松山
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     M-31                           35,800     33,800     36,100     4.4   35,400     4.2   4.6
        パーク京田辺        日本不動産研究所           ３月31日
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-16                            9,250     8,930     9,350     5.0    9,150     4.4   5.5
        パーク仙台泉２        日本不動産研究所           ３月31日
        取  得  予  定  資  産
        プロロジス
                一般財団法人           2019年
     B-17   パーク神戸４                         5,000     4,960     5,050     4.8    4,950     4.6   5.0
                日本不動産研究所           ３月31日
        (注２)
                                62,650     59,890     63,600      －   62,100      －    －
                 小計
                                746,830     580,210     751,570      －  745,280      －    －

                 合計
     (注１)　「鑑定評価額」には、各不動産鑑定評価書又は価格調査報告書に記載された鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
     (注２)　価格時点において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物につい
        て価格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が
        行われています。
                                105/160










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           ③　建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
             取得済資産及び新規取得資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基
            づき、株式会社アースアプレイザル又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に
            より行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書（建物状況調査報告
            書）並びに株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により行わ
            れた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書（地震リスク評価（詳細）報
            告書）の概要は、以下のとおりです。当該報告書の内容は、一定時点における調査業者の
            判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、
            本書の日付現在、取得済資産について地震保険は付保しておらず、新規取得資産について
            も地震保険を付保していません。
                         建物状況調査報告書                     地震リスク評価報告書

                                緊急・
                                                         PML値
                                     中期修繕
                                早期修繕
     物件
                                                         (予想
                                     更新費用
           物件名称
                                更新費用                         最大
     番号             調査時点       調査業者                 調査時点       調査業者
                                     （千円）
                                                        損失率)
                                （千円）
                                     (注２)
                                                        （％）
                                (注１)
     　取   得  済  資  産
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2013年
     M-01                             －   692,824                    0.6
                                               応用アール・
        市川１
                  ４月６日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2013年
     M-02                             －   551,280                    0.8
                                               応用アール・
        座間１
                  ４月27日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2018年     株式会社アース                   2013年
     M-03                             －   471,283                    7.5
                                               応用アール・
        川島         ４月25日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2013年
     M-04                             －   443,132                    0.8
                                               応用アール・
        大阪２
                  ５月10日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2013年
     M-05                             －   471,363                    8.9
                                               応用アール・
        舞洲３
                  ５月９日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2018年     株式会社アース                   2013年
     M-06                             －   354,377                    3.9
                                               応用アール・
        春日井         ４月13日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2018年     株式会社アース                   2013年
     M-07                             －   317,074                    7.7
                                               応用アール・
        北名古屋         ４月12日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                106/160




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                                緊急・
                                                         PML値
                                     中期修繕
                                早期修繕
     物件
                                                         (予想
                                     更新費用
           物件名称
                                更新費用                         最大
     番号
                  調査時点       調査業者                 調査時点       調査業者
                                     （千円）
                                                        損失率)
                                （千円）
                                     (注２)
                                                        （％）
                                (注１)
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2018年     株式会社アース                   2013年
     M-09                             －   389,200                    3.6
                                               応用アール・
        東京大田         ４月５日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                           2013年
                                                          0.8
                                               アール・エス
                                          ９月９日
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース
     M-10                             －   414,247
                                               応用アール・
        座間２
                  ４月27日     アプレイザル
                                                        (共用棟)
                                           2013年
                                               エム・エス
                                                          7.0
                                          ９月９日
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
        プロロジスパーク
                  2013年     株式会社アース                   2013年
                                  －   160,402                    4.3
                                               アール・エス
        船橋５
                  ３月４日     アプレイザル                   ９月９日
     M-11
                                               応用アール・
                  2013年     株式会社アース                   2013年
                                               エム・エス
            （別棟）                      －   260,132                    4.0
                  ３月４日     アプレイザル                   ９月９日
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
                  2013年     株式会社アース                   2013年
                                  －   270,782                    3.9
                                               応用アール・
                  ３月５日     アプレイザル                   ９月９日
        プロロジスパーク
                                               エム・エス
     M-12
        成田１-Ａ＆Ｂ
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                      店舗棟
                                               アール・エス
                                       756
                  2013年     株式会社アース                   2013年
                                  －                        3.9
                                               応用アール・
                  ３月５日     アプレイザル                   ９月９日
                                      店舗棟
                                               エム・エス
                                       420
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
        プロロジスパーク
     M-13
                                               アール・エス
        成田１-Ｃ
                  2013年     株式会社アース                   2013年
                                  －   172,289                    3.9
                                               応用アール・
                  ３月５日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2013年
     M-14                             －   342,559                    4.6
                                               応用アール・
        尼崎１
                  ５月11日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2013年     株式会社アース                   2013年
     M-15                             －   207,468                    4.4
                                               応用アール・
        尼崎２
                  ３月８日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2013年     株式会社アース                   2013年
     M-16                             －   154,664                    5.9
                                               応用アール・
        東京新木場         ８月21日     アプレイザル                   ８月19日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2013年     株式会社アース                   2013年
     M-17                             －   305,404                    1.1
                                               応用アール・
        横浜鶴見         ８月21日     アプレイザル                   ８月19日
                                               エム・エス
                                               株式会社
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                                早期修繕
     物件
                                                         (予想
                                     更新費用
           物件名称
                                更新費用                         最大
     番号
                  調査時点       調査業者                 調査時点       調査業者
                                     （千円）
                                                        損失率)
                                （千円）
                                     (注２)
                                                        （％）
                                (注１)
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2013年     株式会社アース                   2013年
     M-18                             －   184,688                    2.7
                                               応用アール・
        大阪４
                  ８月20日     アプレイザル                   ８月13日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2013年     株式会社アース                   2013年
     M-19                             －   115,526                    3.2
                                               応用アール・
        岩沼１
                  ８月22日     アプレイザル                   ８月14日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2014年     株式会社アース                   2014年
     M-20                             －    62,854                    9.0
                                               応用アール・
        川島２
                  ５月８日     アプレイザル                   ５月８日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2015年     株式会社アース                   2015年
     M-21                             －   150,792                    3.6
                                               応用アール・
                  ８月19日     アプレイザル                   ２月10日
        北本
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2015年     株式会社アース                   2015年
     M-22                             －    84,322                    4.5
                                               応用アール・
                  ８月20日     アプレイザル                   ２月６日
        常総
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2015年     株式会社アース                   2015年
     M-23                             －   220,722                    3.5
                                               応用アール・
        大阪５         ８月21日     アプレイザル                   ８月21日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2016年     株式会社アース                   2016年
     M-24                             －   400,084                    0.3
                                               応用アール・
        成田３         ９月15日     アプレイザル                   ９月15日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2017年     株式会社アース                   2017年
     M-25                             －   186,097                    4.6
                                               応用アール・
        習志野５         ４月27日     アプレイザル                   ４月27日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2017年     株式会社アース                   2017年
     M-26                             －   467,782                    2.1
                                               応用アール・
        茨木         ４月19日     アプレイザル                   ４月19日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2017年     株式会社アース                   2017年
     M-27                             －   186,378                    3.4
                                               応用アール・
        市川３         12月５日     アプレイザル                   12月５日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                108/160




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                                     中期修繕
                                早期修繕
     物件
                                                         (予想
                                     更新費用
           物件名称
                                更新費用                         最大
     番号
                  調査時点       調査業者                 調査時点       調査業者
                                     （千円）
                                                        損失率)
                                （千円）
                                     (注２)
                                                        （％）
                                (注１)
                                               株式会社イー・
                  2017年                        2017年
                                      70,569                    3.5
                                               アール・エス
                  12月15日                        12月15日
        プロロジスパーク
                       株式会社アース
     M-28                             －
                                               応用アール・
        成田１-Ｄ               アプレイザル
                                      店舗棟                  (店舗棟)
                  2013年                        2013年
                                               エム・エス
                                                          3.9
                                       504
                  ３月５日                        ９月９日
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                       東京海上日動リ
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2017年     スクコンサル                   2017年
     M-29                             －   299,448                    3.1
                                               応用アール・
                  11月29日     ティング株式会                   12月７日
        吉見
                                               エム・エス
                       社
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2018年     株式会社アース                   2013年
     B-02                             －    92,221                    5.3
                                               応用アール・
        高槻         ５月22日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2013年
     B-03                             －   109,956                    0.5
                                               応用アール・
        鳥栖２
                  ５月25日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2013年
     B-04                             －   106,969                    0.6
                                               応用アール・
        鳥栖４
                  ５月25日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2013年
     B-05                             －   428,976                    1.1
                                               応用アール・
        習志野４
                  ５月31日     アプレイザル                   ９月９日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2014年     株式会社アース                   2014年
     B-06                             －    56,887                    6.0
                                               応用アール・
        海老名         ５月15日     アプレイザル                   ５月15日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2014年     株式会社アース                   2014年
     B-07                             －   102,588                    3.7
                                               応用アール・
        川西         ５月13日     アプレイザル                   ５月13日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2014年     株式会社アース                   2014年
     B-08                             －    71,311                    4.4
                                               応用アール・
        尼崎３
                  ５月13日     アプレイザル                   ５月13日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク          2014年     株式会社アース                   2014年
     B-09                             －    61,320                    0.4
                                               応用アール・
        神戸         ５月14日     アプレイザル                   ５月14日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                109/160




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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                         建物状況調査報告書                     地震リスク評価報告書
                                緊急・
                                                         PML値
                                     中期修繕
                                早期修繕
     物件
                                                         (予想
                                     更新費用
           物件名称
                                更新費用                         最大
     番号
                  調査時点       調査業者                 調査時点       調査業者
                                     （千円）
                                                        損失率)
                                （千円）
                                     (注２)
                                                        （％）
                                (注１)
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2015年     株式会社アース                   2015年
     B-10                             －   100,988                    1.4
                                               応用アール・
                  ９月16日     アプレイザル                   ９月16日
        仙台泉
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2016年     株式会社アース                   2016年
     B-11                             －    96,142                    0.3
                                               応用アール・
        古河１         ９月30日     アプレイザル                   ９月30日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2016年     株式会社アース                   2016年
     B-12                             －   182,846                    0.3
                                               応用アール・
        神戸２         ９月29日     アプレイザル                   ９月29日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2017年     株式会社アース                   2017年
     B-13                             －    72,901                    3.5
                                               応用アール・
        古河２         ４月26日     アプレイザル                   ４月26日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2018年
     B-14                             －   116,380                    4.6
                                               応用アール・
        古河３         ７月25日     アプレイザル                   ７月25日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2018年     株式会社アース                   2018年
     B-15                             －   254,218                    2.1
                                               応用アール・
        つくば１-Ａ         ９月20日     アプレイザル                   ９月20日
                                               エム・エス
                                               株式会社
                     取得済資産ポートフォリオPML値(注３)                                     1.2
      　新   規  取  得  資  産
       第  14  期  取  得  資  産
                                               株式会社イー・
                       東京海上日動リ
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2019年     スクコンサル                   2019年
     M-30                             －   258,664                    3.0
                                               応用アール・
                  ３月４日     ティング株式会                   ３月４日
        東松山
                                               エム・エス
                       社
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2019年     株式会社アース                   2019年
     M-31                             －   447,022                    3.2
                                               応用アール・
                  ３月１日     アプレイザル                   ３月１日
        京田辺
                                               エム・エス
                                               株式会社
                                               株式会社イー・
                       東京海上日動リ
                                               アール・エス
        プロロジスパーク
                  2019年     スクコンサル                   2019年
     B-16                             －   118,603                    1.0
                                               応用アール・
        仙台泉２         ３月７日     ティング株式会                   ３月７日
                                               エム・エス
                       社
                                               株式会社
                        ポートフォリオPML値(注４)                                  1.2
       取  得  予  定  資  産
                                               株式会社イー・
        プロロジスパーク
                                               アール・エス
                  2019年     株式会社アース                   2019年
     B-17   神戸４                          －    75,388                    1.5
                                               応用アール・
                  ３月20日     アプレイザル                   ４月４日
                                               エム・エス
        (注５)
                                               株式会社
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     (注１)　「緊急・早期修繕更新費用」は、緊急及び概ね１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記
        載しています。
     (注２)　「中期修繕更新費用」は、今後12年間の予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。な
        お、プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの各店舗棟の数値は、各物件の共有
        持分割合を乗じた金額を記載しています。
     (注３)　「取得済資産ポートフォリオPML値」は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社による2018年10月17日付地
        震リスク評価（ポートフォリオ）報告書に基づいて取得済資産の合計42物件の集合体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値を記
        載しています。
     (注４)　「ポートフォリオPML値」は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社による2019年４月９日付地震リスク評
        価（ポートフォリオ）報告書に基づいて取得済資産及び第14期取得資産の合計45物件の集合体に対して個別物件と同様にPML値を求めた
        数値を記載しています。
     (注５)　プロロジスパーク神戸４については、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、建物の設計図等のみに基づいて行わ
        れた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書の概要を記載し、調査時点については、同報告書の発行年月日を記載して
        います。
           ④　主要な不動産物件            (注)  の概要

             該当事項はありません。
            (注)　　主要な不動産物件とは、その総賃料収入が新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の総賃料収入の合計の10％以上
               を占めるものをいいます。
           ⑤　主要なテナント           (注)  の概要

             該当事項はありません。
            (注)　　主要なテナントとは、当該テナントへの賃貸面積が新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の賃貸面積の合計の
               10％以上を占めるテナントをいいます。
           ⑥　担保提供の状況

             該当事項はありません。
                                111/160












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        (５)　ポートフォリオの分散状況（新規取得資産取得後）
            新規取得資産取得後に係るポートフォリオの分散状況は、以下のとおりです。
           ①　投資対象エリア別

                                      取得（予定）価格           比率
                 投資対象エリア
                                        （百万円）         （％）
                                 物件数
                   (注１)
                                         (注２)        (注３)
                                   39        595,740       92.9
               グローバル・マーケット
                                   25        355,530       55.4
                      関東エリア
                                   14        240,210       37.5
                      関西エリア
                                   ７        45,580       7.1
               リージョナル・マーケット
                                   ２        19,000       3.0
                      中部エリア
                                   ３        19,740       3.1
                      東北エリア
                                   ２         6,840      1.1
                      九州エリア
             その他の消費地や生産地に近い等、
                                   －          －     －
              物流拠点として適地である地域
                                   46        641,320      100.0
                    合計
            (注１)　「投資対象エリア」については、前記「１                     投資方針　(７)       ポートフォリオ構築方針　①            ポートフォリオ構築方針
               の基本的考え方及び投資基準　(イ)              投資対象エリア」及び参照有価証券報告書「第一部                     ファンド情報　第１        ファ
               ンドの状況　２      投資方針　(１)      投資方針　④      ポートフォリオ構築方針　(イ)             ポートフォリオ構築方針の基本的考
               え方及び投資基準　a.         投資対象エリア」をご参照ください。
            (注２)　取得予定資産に係る売買契約書においては、本件価格調整条項が設けられています。本件価格調整事由が生じた場
               合、本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に
               従い算出された金額につき増額されることになり、本件価格調整事由がNCFを減額させるものである場合には、取得
               予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額につき減額されることになるため、本件価格調整
               事由が生じた場合、取得（予定）価格の合計も、上記の取得予定価格の変動に応じて変動することになります。詳細
               については、前記「１         投資方針　(１)       本投資法人の基本理念及び特徴　①              本投資法人の基本理念　(注２)」をご
               参照ください。以下同じです。
            (注３)　「比率」は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の取得（予定）価格の総額に対する、各項目に該当する各資
               産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計が合計
               欄と一致しない場合があります。
            　　　　また、取得予定資産に係る売買契約書においては、本件価格調整条項が設けられています。本件価格調整事由が生じ
               た場合、本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条
               項に従い算出された金額につき増額されることになり、本件価格調整事由がNCFを減額させるものである場合には、
               取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額につき減額されることになるため、本件価格
               調整事由が生じた場合、取得（予定）価格の合計も、上記の取得予定価格の変動に応じて変動することになり、その
               結果、取得（予定）価格の合計に基づき算出された比率についても変動することになります。本「①　投資対象エリ
               ア別」から後記「④　規模（賃貸可能面積）別」までにおいて、以下同じです。詳細については、前記「１                                          投資方
               針　(１)    本投資法人の基本理念及び特徴　①              本投資法人の基本理念　(注２)」をご参照ください。
           ②　物件タイプ別

                                                 比率
                                      取得（予定）価格
                  物件タイプ
                                                 （％）
                                 物件数
                   (注１)                     （百万円）
                                                 (注２)
                                   30        510,000       79.5
               マルチテナント型物流施設
                                   16        131,320       20.5
             ビルド・トゥ・スーツ型物流施設
                                   46        641,320      100.0
                    合計
            (注１)　「物件タイプ」については、前記「１                   投資方針　(６)       世界最大規模の物流不動産会社プロロジス・グループの概
               要　③   プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」及び参照有価証券報告書「第一部                                      ファンド情
               報　第１ファンドの状況　２            投資方針　(１)      投資方針　④      ポートフォリオ構築方針　(イ)             ポートフォリオ構築方
               針の基本的考え方及び投資基準　b.              物件タイプ」をご参照ください。
            (注２)　「比率」は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の取得（予定）価格の総額に対する、各項目に該当する各資
               産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計が合計
               欄と一致しない場合があります。
                                112/160



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           ③　築年数別
                                                 比率
                   築年数                   取得（予定）価格
                                                 （％）
                                 物件数
                   (注１)
                                        （百万円）
                                                 (注２)
                                   11        161,600       25.2
                   ３年未満
                                   ６        69,700      10.9
                 ３年以上５年未満
                                   15        192,280       30.0
                 ５年以上10年未満
                                   14        217,740       34.0
                   10年以上
                                   46        641,320      100.0
                    合計
            (注１)　「築年数」は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の、各不動産又は各信託不動産の登記簿上の新築の日か
               ら、2019年３月末日までの築年数に基づいて記載しています。なお、プロロジスパーク船橋５は、別棟と取得価格加
               重平均で築年数を算出しています。また、プロロジスパーク座間２の別棟（共用棟）、プロロジスパーク成田１-
               Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟の共有持分については含まれていませ
               ん。更に、新規取得資産のうち、プロロジスパーク神戸４は、2019年６月30日竣工予定のため、築年数は「0.0年」
               として算出しています。
            (注２)　「比率」は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の取得（予定）価格の総額に対する、各項目に該当する各資
               産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計が合計
               欄と一致しない場合があります。
           ④　規模（賃貸可能面積）別

                                                  比率
                                       取得（予定）価格
                                                 （％）
              規模（賃貸可能面積(注１)）
                                 物件数
                                        （百万円）
                                                 (注２)
                                    ７        207,500       32.4
                  100,000㎡以上
                                    20        311,560       48.6
              50,000㎡以上100,000㎡未満
                                    19        122,260       19.1
                  50,000㎡未満
                                    46        641,320      100.0
                    合計
            (注１)　「賃貸可能面積」は、取得済資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始している、新規取得
               資産については2019年３月末日現在において締結されている、各不動産又は各信託不動産に関する賃貸借契約書（新
               規取得資産については、賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）及び賃貸借契約書（新規取得資産について
               は、賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の
               建物図面等に基づく面積の合計を記載しています。なお、「賃貸可能面積」には、プロロジスパーク成田１-Ａ＆
               Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟の共有持分は含まれていません。
            (注２)　「比率」は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の取得（予定）価格の総額に対する、各項目に該当する各資
               産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計が合計
               欄と一致しない場合があります。
           ⑤　賃貸借契約期間別

           （物件タイプ       (注１)   別）
               平均賃貸借契約期間(注２)
                                  7.7年
                マルチテナント型物流施設                  6.5年
              ビルド・トゥ・スーツ型物流施設                   12.4年
               平均賃貸借残存期間(注３)
                                  4.7年
            (注１)　「物件タイプ」については、前記「１                   投資方針　(６)       世界最大規模の物流不動産会社プロロジス・グループの概
               要　③   プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」及び参照有価証券報告書「第一部                                      ファンド情
               報　第１ファンドの状況　２投資方針　(１)                  投資方針　④      ポートフォリオ構築方針　(イ)             ポートフォリオ構築方
               針の基本的考え方及び投資基準　b.              物件タイプ」をご参照ください。
            (注２)　「平均賃貸借契約期間」は、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について
               賃貸借契約期間が開始している倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書（プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、
               プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約書を除きます。）と、新規取
               得資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は
               店舗に関する各賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に基づく契約期間を、賃料で加重平
               均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
            (注３)　「平均賃貸借残存期間」は、2019年３月末日から、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は
               各信託不動産について賃貸借契約期間が開始している倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書（プロロジス
               パーク成田１-Ａ＆Ｂ及びプロロジスパーク成田１-Ｃの店舗棟に係る賃貸借契約書を除きます。）と、新規取得資産
               については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店舗に
               関する各賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に基づく賃貸借契約満了日までの期間（た
               だし、新規取得資産については2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が2019年３月末日現在では開始していな
                                113/160


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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               い場合には、当該賃貸借契約書に規定された契約開始日から、賃貸借契約満了日までの期間）を、賃料で加重平均し
               て算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
           （賃貸借契約期間別）

                                  年間賃料           比率
                                  （千円）           （％）
                 賃貸借契約期間
                                   (注１)          (注２)
                                   11,433,947             27.9
                   ５年未満
                                   11,294,901             27.6
                 ５年以上10年未満
                                   18,183,209             44.4
                   10年以上
                                   40,912,058             100.0
                    合計
            (注１)　「年間賃料」は、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借契約
               期間が開始している倉庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約書（プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロ
               ジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約書を除きます。）に規定されている
               共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約書の規定に従い計算した１年分の賃料）の各物
               件の合計金額、新規取得資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結されて
               いる倉庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に基づく
               共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約書の規定に従い計算した１年分の賃料）の各物
               件の合計金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、新規取得資産については、当該年間賃料には、2019
               年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された年間賃料の金額を含んでいます。
            (注２)　「比率」は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の年間賃料の総額に対する、各項目に該当する各資産の年間
               賃料の総額の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計が合計欄と一致し
               ない場合があります。
           （賃貸借残存期間別）

                                  年間賃料           比率
                                  （千円）           （％）
                 賃貸借残存期間
                                   (注１)          (注２)
                                    18,042,439              44.1
                   ３年未満
                                    9,263,286             22.6
                 ３年以上５年未満
                                    9,348,501             22.9
                 ５年以上10年未満
                                    4,257,830             10.4
                   10年以上
                                    40,912,058             100.0
                    合計
            (注１)　「年間賃料」は、取得済資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について賃貸借契約
               期間が開始している倉庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約書（プロロジスパーク成田１-Ａ＆Ｂ、プロロ
               ジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟に係る賃貸借契約書を除きます。）に規定されている
               共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約書の規定に従い計算した１年分の賃料）の各物
               件の合計金額、新規取得資産については2019年３月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結されて
               いる倉庫、事務所又は店舗に関する全ての賃貸借契約書（賃貸借契約期間が１年未満のものは除きます。）に規定さ
               れている共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約書の規定に従い計算した１年分の賃
               料）の各物件の合計金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、新規取得資産については、当該年間賃料
               には、2019年３月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規定された年間賃料の金額を含んでいま
               す。
            (注２)　「比率」は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の年間賃料の総額に対する、各項目に該当する各資産の年間
               賃料の総額の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計が合計欄と一致し
               ない場合があります。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ３　投資リスク
          以下は、参照有価証券報告書の「第一部                       ファンド情報　第１            ファンドの状況　３            投資リス
        ク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、
        その内容に変更又は追加があった箇所は、＿罫で示しています。
        (１)　リスク要因
            以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
           項を記載しています。ただし、以下は本投資口への投資に関するすべてのリスクを網羅した
           ものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得した
           個別の不動産及び信託不動産に特有のリスクについては、                                前記「２     投資対象　(２)         新規取
           得資産の個別信託不動産の概要」及び同「(３)                          第13期取得資産の個別信託不動産の概要」
           並びに参照有価証券報告書「第一部                    ファンド情報　第１            ファンドの状況　５            運用状況　
           (２)   投資資産　③        その他投資資産の主要なもの　(へ)                     個別不動産及び信託不動産の概
           要」  を併せてご参照ください。
            本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の
           対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記
           載するリスクが現実化した場合、本投資口の市場価格は下落し、発行価格に比べて低くなる
           こともあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法
           人の純資産額の減少その他の財務状況の悪化により、分配金の減少が生じる可能性がありま
           す。
            各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討し
           た上で、本投資口に関する投資判断を行う必要があります。
            なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限
           り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるも
           のです。
            本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
            ①　本投資口の商品性に関するリスク

             (イ)　本投資口の市場価格の変動に関するリスク
             (ロ)　本投資口の市場での取引に関するリスク
             (ハ)　金銭の分配に関するリスク
             (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク
             (ホ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク
             (ヘ)　新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
            ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
             (イ)　投資対象が物流施設に特化していることによるリスク
             (ロ)　少数のテナントに依存していることによるリスク
             (ハ)　シングル・テナント物件等に関するリスク
             (ニ)　プロロジス・グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク
             (ホ)　不動産を取得又は処分できないリスク
             (ヘ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
             (ト)　LTVの上昇に伴うリスク
            ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
             (イ)　プロロジス・グループへの依存、利益相反に関するリスク
             (ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
             (ハ)　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク
             (ニ)　インサイダー取引規制に関するリスク
             (ホ)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
             (ヘ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
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             (ト)　敷金及び保証金に関するリスク
            ④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
             (イ)　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
             (ロ)　賃貸借契約に関するリスク
             (ハ)　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク
             (ニ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
             (ホ)　不動産の地域的な偏在に関するリスク
             (ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
             (ト)　法令の制定・変更に関するリスク
             (チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク
             (リ)　マスターリース会社に関するリスク
             (ヌ)　転貸に関するリスク
             (ル)　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
             (ヲ)　共有物件に関するリスク
             (ワ)　区分所有建物に関するリスク
             (カ)　借地物件に関するリスク
             (ヨ)　借家物件に関するリスク
             (タ)　底地物件に関するリスク
             (レ)　開発物件等に関するリスク
             (ソ)　有害物質に関するリスク
             (ツ)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
             (ネ)　埋立地に関するリスク
             (ナ)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
             (ラ)　信託内借入れに係るリスク
             (ム)　フォワード・コミットメント等に係るリスク
             (ウ)　仮使用認定を受けた物件に係るリスク
            ⑤　税制に関するリスク
             (イ)　導管性要件に関するリスク
             (ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリス
                ク
             (ハ)　多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
             (ニ)　利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク
             (ホ)　導管性要件が満たされなくなることにより、次年度以降は通常の法人税率により
                課税が行われるリスク
             (ヘ)　会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
             (ト)　配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク
             (チ)　同族会社に該当するリスク
             (リ)　投資口の国外募集に関するリスク
             (ヌ)　機関投資家以外からの借入れに係るリスク
             (ル)　投資主の減少に関するリスク
             (ヲ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
             (ワ)　一般的な税制の変更に関するリスク
            ⑥　その他
             (イ)　予定した取引を実行することができないリスク
             (ロ)　新規取得資産を組み入れることができないリスク
             ( ハ )　専門家報告書等に関するリスク
             ( ニ )　マーケットレポートへの依存に関するリスク
             ( ホ )　減損会計の適用に関するリスク
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             ( ヘ )　オルタナティブ投資ファンド運用者指令の制定に係るリスク
             (ト)　取得予定資産の取得予定価格が変更される可能性があることに関するリスク
           ①　本投資口の商品性に関するリスク

            (イ)　本投資口の市場価格の変動に関するリスク
             　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン
             ド型であるため、投資主が本投資口を換価する手段は、原則として第三者に対する売却
             に限定されます。
             　本投資口の市場価格は、本投資口が上場している東京証券取引所における投資家の需
             給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く
             様々な要因の影響を受けて変動します。
             　そのため、本投資口を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主
             が損失を被る可能性があります。
            (ロ)　本投資口の市場での取引に関するリスク

             　本投資口は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投
             資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場
             不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には上場が廃止されます。本投資口
             の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資口を相対で譲渡するほかに換金の
             手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合
             や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、損失を被る可能性
             があります。
            (ハ)　金銭の分配に関するリスク

             　本投資法人は        参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１            ファンドの状況　２
             投資方針　(３)         分配方針」      に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を
             行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるもの
             ではありません。本投資法人が取得する不動産等及び不動産等を裏付けとする資産の当
             該裏付け不動産等（以下、本「(１)                    リスク要因」の項において「不動産」と総称しま
             す。）の賃貸状況、売却に伴う損益等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分
             配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
             　また、本投資法人は、              前記「１      投資方針　(８)         財務方針　②        エクイティ戦略　
             (ロ)   利益超過分配」及び参照有価証券報告書「第一部                            ファンド情報　第１            ファンド
             の状況　２       投資方針　(３)         分配方針　②        利益を超えた金銭の分配」               で記載している
             とおり、営業期間の減価償却費の60％に相当する金額（ただし、法令等（投信協会の定
             める規則等を含みます。）において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額）
             を限度として、原則として継続的に利益を超えた金銭の分配を行う方針としています
             が、経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等によっては、利益を超えた金銭
             の分配の額が減少したり、行われない場合もあります。また、継続的な利益を超えた金
             銭の分配に加えて、資金調達行為により一時的に１口当たり分配金の金額が減少するこ
             とが見込まれる場合にも、一時的に利益を超えた金銭を分配することができるとしてい
             ますが、利益を超えた金銭の分配は、実質的には出資の払戻しに相当しますので、利益
             を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになりま
             す。また、これにより手元資金が減少することとなるため、突発的な事象等により本投
             資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる
             可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。
            (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

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             　本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃
             料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人
             と の協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行
             えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについて
             は、後記「④        不動産及び信託の受益権に関する法的リスク　(ロ)                            賃貸借契約に関する
             リスク」をご参照ください。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基
             づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
             　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多
             額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況によ
             り増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
             　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支
             出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主
             への分配金額が減少したり、本投資口の市場価格が下落することがあります。
              なお、本書において開示されている新規取得資産の過去の収支の状況や賃料総額等の
             情報は、前所有者等から取得した情報が含まれていますが、これらの情報は、会計監査
             等の手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報に過ぎず、これらの情報
             が本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありま
             せんし、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況
             が本投資法人取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産の
             今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に
             乖離する可能性もあります。
            (ホ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

             　本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
             思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
             が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例え
             ば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確
             定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主
             総会は、必ずしも決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総
             会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提
             出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の
             議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなさ
             れます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。更に、本投資法人は、資産の運用
             に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの
             要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に
             行えない可能性もあります。
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            (ヘ)　新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
             　本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主
             の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に発行され
             た投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行わ
             れるため、既存の投資主は、当該新投資口の発行がなかった場合に比して、１口当たり
             の受取分配金額が減少する可能性があります。
             　更に、当該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場にお
             ける需給バランスが影響を受け本投資口の市場価格が下落する可能性があります。
              加えて、2019年５月17日（金）現在の東京証券取引所における普通取引の終値に照ら
             すと、本募集の発行価格は、１口当たりNAVを上回ることが想定され、かかる想定に従
             うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、１口当たりNAVよりも高
             い発行価格で本投資口を購入することになる点に注意する必要があります。
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           ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
            (イ)　投資対象が物流施設に特化していることによるリスク
             　本投資法人は、不動産の中でも、物流施設を主たる投資対象としていますが、本投資
             法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。
             　まず、物流施設に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与
             える様々な事象による影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活
             動の海外移転等の進捗状況、人口の推移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化な
             どが含まれます。また、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出拠
             点又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナント需要
             は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本
             投資法人が投資対象とする物流施設に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資
             法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
             　物流施設全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化
             等により、特定の物流施設に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
             可能性があります。例えば、生産拠点の移転、新たな道路網の整備等により、既存の物
             流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性が
             あります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革
             新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化し
             た場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該
             物流施設のテナント需要が低下する可能性もあります。
             　更に、特定の物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等
             の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生す
             ることがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及
             ぼす可能性なども考えられます。また、既存テナントが退去した場合、物流施設は他の
             用途の不動産と比較して、代替テナントとなりうる者が限定されるため、代替テナント
             が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
             　また、本投資法人の保有する物流施設のテナントが、港湾労働法（昭和63年法律第40
             号。その後の改正を含みます。）に定める港湾運送の業務に従事すること等により、同
             法の適用を受ける場合、当該テナントには、同法を遵守するための費用負担等が生じ、
             その結果、テナントの収益を悪化させる可能性及び同法の適用のない他の物流施設に比
             べて競合上不利になる可能性があり、これらを通じて本投資法人の収益性に悪影響が及
             ぶ可能性があります。
             　上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の
             特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法
             人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ロ)　少数のテナントに依存していることによるリスク

             　本投資法人の運用資産の一部は、一部の少数のテナントへ賃貸されており、本投資法
             人の収入は、かかるテナントに大きく依存しています。これらのテナントの営業状況、
             財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の
             収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
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            (ハ)　シングル・テナント物件等に関するリスク
             　本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシング
             ル・テナント物件も含まれており、ほとんどの物件には、このようなシングル・テナン
             トを含む単一又は少数の核となる大規模テナントが存在しています。
             　このような物件において既存テナントが退去した場合、当該物件の稼働率が大きく減
             少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大
             きな影響を及ぼす可能性があります。また、新たなテナントの要望にあわせ本投資法人
             の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定のテナン
             トのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流施設において、これらの
             リスクが顕著となる可能性があります。
             　更に、このようなシングル・テナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナン
             トが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する
             合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託
             財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入
             権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があり
             ます。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要した
             り、価格の減価要因となる可能性があります。
            (ニ)　プロロジス・グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク

             　本投資法人及び本資産運用会社は、Prologis,                           Inc.及び株式会社プロロジスとの間で
             スポンサー・サポート契約を締結し、外部成長のためのパイプライン・サポートを受け
             ることとしています。しかし、スポンサー・サポート契約は、本投資法人及び本資産運
             用会社に、Prologis,            Inc.が選定した特定の物件についての優先交渉権及びその他の物
             件について優先的に情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、Prologis,                                             Inc.
             は、本投資法人に対して、物流施設を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っ
             ているわけではありません。即ち、本投資法人は、同契約により、本投資法人が適切で
             あると判断する物件を適切な価格でプロロジス・グループから取得できることまで確保
             されているわけではありません。
             　したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最
             適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
            (ホ)　不動産を取得又は処分できないリスク

             　不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低
             いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。ま
             た、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条
             件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応
             証券を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時
             期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
             　以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産
             のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に
             行えない可能性があります。
            (ヘ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

             　新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法
             人の経済的信用力、金融市場の情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資
             法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を
             行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定し
             ない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
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             　次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金
             銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標
             上 の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、若
             しくは投資主への金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）を制約する等の
             財務制限条項が設けられること、運用資産に担保を設定すること、又は規約の変更が制
             限されること等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきた
             し、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、
             これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該
             借入れにかかる借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の
             可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性がありま
             す。
             　本投資法人の借入金については、前記のような一般的な財務制限条項が設けられて                                              お
             り、本ブリッジローン、本借入れ及び本予定借入れについても、同様の財務制限条項が
             適用される予定です           が、本書の日付現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又
             は抵触するおそれがある事実は生じていません。
             　更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左
             右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法
             人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合
             には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対
             する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
             　また、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワッ
             プ取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これら
             の取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ
             可能性があります。
             　なお、借入れのうち、特に信託内借入れに関するリスクについては、後記「④                                             不動
             産及び信託の受益権に関する法的リスク　(ラ)                          信託内借入れに係るリスク」をご参照
             ください。
            (ト)　LTVの上昇に伴うリスク

             　本投資法人は、LTVの上限を原則60％とし、平常時の運用において50％前後で運用す
             ることとしていますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に上限を超えることが
             あります。一般に、LTVが高まると、金利が低下しない限り利払額は増加し、また、金
             利変動の影響が強まる等の影響があり、本投資法人の収益の安定性等に悪影響を及ぼす
             可能性があります。           なお、本募集に伴い取得する第14期取得資産を、2019年６月６日に
             借入れる本ブリッジローンによる資金調達及び手元資金によって取得し、本募集による
             手取金の一部及び本借入れ並びに手元資金により、本ブリッジローンを返済しますが、
             金融市場の情勢その他の要因により本募集が中止又は変更された場合には、本ブリッジ
             ローンの一部又は全部の返済がされず、LTVが高いままとなる可能性があります。
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           ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
            (イ)　プロロジス・グループへの依存、利益相反に関するリスク
             　本投資法人は、プロロジス・グループの物流施設に関する開発実績、運営ノウハウ及
             び経営資源等を活用して、投資主利益の最大化を目指すことを基本方針としています。
             また、株式会社プロロジスは、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有してお
             り、本資産運用会社の役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役の兼任先
             です。更に、本投資法人は、プロロジス・グループから、物件の供給その他の外部成長
             のためのサポート及び保有物件に対するプロパティ・マネジメント業務の提供その他の
             内部成長のためのサポートを今後継続的に受けることを予定しています。その他、本投
             資法人は、本投資法人、本資産運用会社、Prologis,                             Inc.及び株式会社プロロジスの間
             で締結したスポンサー・サポート契約に基づき、プロロジス・グループから様々なサ
             ポートを受けることとしています。また、本投資法人は、プロロジスリートマスター
             リース合同会社を運用資産の多くでマスターレッシーとしているほか、プロロジス・グ
             ループが支配する特別目的会社がマスターレッシーとなる物件を取得し、又は取得する
             ことを予定しています。更に、本投資法人は、Prologis,                                Inc.から商標の使用許諾を受
             けています。
             　このように、本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループと密接な関係
             を有し、また、その投資方針におけるプロロジス・グループに対する依存度は相当程度
             高いということができます。
             　したがって、本投資法人及び本資産運用会社が株式会社プロロジス及びその他のプロ
             ロジス・グループとの間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなく
             なった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
             　更に、本投資法人又は本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、プロロジ
             ス・グループとの間で取引等を行う場合、本資産運用会社とプロロジス・グループの上
             記のような関係から、プロロジス・グループの利益のために、本投資法人の投資主の利
             益に反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、投資主に損害が発生する可能
             性があります。
             　加えて、本投資法人及び本資産運用会社がプロロジス・グループとの間で締結してい
             る契約は、プロロジス・グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止する
             ものではありません。プロロジス・グループは、物流施設の開発、所有、運営、プロロ
             ジス・グループ以外の第三者からのプロパティ・マネジメント業務の受託、私募ファン
             ドに対するアセット・マネジメント業務の提供又は私募ファンドが保有する物件に対す
             るプロパティ・マネジメント業務の提供等、様々な形で不動産に関連する業務を行って
             います。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とプロロジス・グループとが、特
             定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反
             が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
             　上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、プロロジス・グルー
             プからの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、マスターレッシーであるプロ
             ロジス・グループに対する賃貸に関する条件、マスター・プロパティ・マネジメント会
             社である株式会社プロロジスに対するプロパティ・マネジメント業務の委託の条件、プ
             ロロジス・グループに対する瑕疵担保責任の追及その他の権利行使、スポンサー・サ
             ポート契約の更新の有無、テナントの誘致その他のプロパティ・マネジメント業務の遂
             行などがあげられます。
             　これらの利益相反により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に
             損害が発生する可能性があります。
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            (ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
             　本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会におい
             て重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社
             に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務
             遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きい
             と考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持
             できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに
             本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関
             係者等が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損
             害が発生する可能性があります。
             　また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っ
             ている善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、
             利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反
             した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける
             可能性があります。
             　このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益
             権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、
             建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能
             力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務
             遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者
             について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合に
             は、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ハ)　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク

             　本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存
             しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性
             があります。
            (ニ)　インサイダー取引規制に関するリスク

             　投資法人の投資口につきインサイダー取引規制の適用対象とする改正金融商品取引法
             が、2014年４月１日から施行されており、本投資口の取引についても、金融商品取引法
             が定めるインサイダー取引規制の対象となっています。当該改正においては、発行者で
             ある本投資法人の役員だけでなく、本資産運用会社及びその特定関係法人（本資産運用
             会社の親会社及び投信法第201条第１項に規定する本資産運用会社の利害関係人等のう
             ち一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人）の役職員が会社関係者として上記
             規制の対象者に含まれることになるとともに、本投資法人及び本資産運用会社に関連す
             る事実が重要事実として新たに規定されていますが、これらの解釈・運用が定着してい
             ないことから、本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性があります。ま
             た、本投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家
             の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動
             性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。
            (ホ)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

             　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更
             については、投資主総会の承認が必要ですが、より詳細な投資方針又は「運用ガイドラ
             イン」等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そ
             のため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性が
             あります。
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            (ヘ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

             　本投資法人には、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下
             「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含み
             ます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第
             164条）が適用される可能性があります。
             　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事
             由が発生した場合には、投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投
             信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清
             算手続に入ります。
             　本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償
             還を含みます。）後の残余財産の分配による他、投資金額を回収することができませ
             ん。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可
             能性があります。
            (ト)　敷金及び保証金に関するリスク

             　物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は
             低利で賃貸人に預託することがあり、本投資法人は、今後、これらの資金を運用資産の
             取得資金その他の本投資法人の必要資金の一部として活用することを想定しています。
             しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人か
             らの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性がありま
             す。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は
             保証金の返還債務を負う場合、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金
             額の敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返
             還資金をそれらの投資利回りよりも高い調達コストによる借入れ等により調達せざるを
             得なくなることもあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性が
             あります。
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           ④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
             本投資法人の主たる運用資産は、                   参照有価証券報告書「第一部                 ファンド情報　第１
            ファンドの状況　２            投資方針　(２)         投資対象　①        投資対象とする資産の種類」                に記載
            のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動
            産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を
            直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下
            に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を
            裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
             なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ナ)                                 不動産を信託の受益権の形
            態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
            (イ)　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
             　第三者の権利の存在、建物の新築工事や改築・修繕等の工事における施工の不具合や
             施工時に利用するデータの転用その他の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原
             因により、不動産には土地の地盤及び地質並びに建物やその設備の杭や梁等の構造、設
             計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたものを含みます。）が存在している可能性
             があります。また、不動産には様々な法規制が適用されるため、法令上の規制違反の状
             態をもって瑕疵とされることもあり得ます。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判
             断を行うにあたっては、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正に実施さ
             れ、当該建築物の現況に法令上の規制違反等の瑕疵がないかどうかにつき専門業者から
             建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしています。しかしなが
             ら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、建物の素材
             や建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める安全性や構造
             耐力等を有するとの保証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が
             適正であったか否かを事後的に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入手す
             る必要があること等の理由から困難が伴います。したがって、かかる欠陥、瑕疵等が本
             投資法人の取得後に判明したり、取得後に生じたりする可能性もあります。本投資法人
             は、状況に応じて、前所有者又は前信託受益者等に対し一定の事項につき表明及び保証
             を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が
             真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、
             これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有
             者又は前信託受益者等が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあり
             ます。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者等が特別目的会社である場合には
             より顕著となります。
             　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低
             下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵等の補修、建物の建替えその他の対
             応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人
             が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があり
             ます。
             　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者
             の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後に
             なって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や利用によっては、当該不動
             産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もありま
             す。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
             　また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取
             得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不
             動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上
             記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追
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             及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
             　一方、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和
             27 年法律第176号。その後の改正を含みます。）上、宅地建物取引業者とみなされるた
             め、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売
             買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されて
             います。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、
             瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対応に係る費用を負担せざるを得なくなることが
             あり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
            (ロ)　賃貸借契約に関するリスク

             a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
              　賃借人が賃貸借契約の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃
              貸借契約が終了し、又は賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされないこともあ
              るため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、
              解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合又
              は更新料を定めている場合において、裁判所によって所定の金額から減額されたり、
              かかる条項の効力が否定される可能性があります。
              　以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響
              を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
             b.　賃料不払に関するリスク
              　賃借人の財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産手続、再生手続若しくは更生手
              続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料の支払が滞り、延
              滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、投資主に
              損害を与える可能性があります。
             c.　賃料改定に係るリスク
              　本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関する賃借人との賃貸借契約の期間
              は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、賃料等の
              賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行う旨の定めがなされることがありま
              す。
              　したがって、賃貸借契約の期間中、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証
              はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性
              があります。
              　また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人と
              の交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
             d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
              　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額
              請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすること
              ができます。定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所
              定の要件を充足する必要があります。このため、ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸
              借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた
              場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減
              額請求権を排除することができない可能性があります。当該請求が認められた場合、
              当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、
              投資主が損失を被る可能性があります。また、建物の所有を目的とする土地の賃借人
              についても、借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求が認められています。
              請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収
              益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。
             e.　定期建物賃貸借契約に関するリスク
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              　本投資法人は、運用資産の賃貸にあたり、原則として定期建物賃貸借契約を活用し
              ていく方針です。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地
              借 家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった
              場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契
              約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り
              扱われる可能性があります。その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認め
              られず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の
              収益性に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
             f.　賃借人の募集に関するリスク
              　本投資法人は、賃借人を募集するにあたり、他の物流施設と立地、築年数、設備や
              保守及び賃料その他の条件等の様々な面で競合します。このため、本投資法人が保有
              する物流施設が競争力を失ったり、有利な条件を提供できなくなると、賃借人を確保
              できず、この結果、保有する物流施設の賃料水準や稼働率が低下し、本投資法人の収
              益等に悪影響を及ぼす場合があります。特に、近郊の競合物流施設の数が増加した場
              合には、賃料水準の引下げ等が余儀なくされ、投資主に損害を与える可能性がありま
              す。
            (ハ)　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

             　火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、暴風雨、洪水、地すべり、山崩れ、落
             雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、紛争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電所にお
             ける事故等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは毀損
             し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産に係る収益が減少し
             若しくは費用が増加し、又はその価値が下落する可能性があります。このような場合に
             は、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために一定期間又は修復することが出来な
             い場合には永久的に、不動産の不稼働を余儀なくされるため、賃料収入が減少すること
             となります。また、不動産自体に滅失、劣化又は毀損が生じなかった場合においても、
             電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余儀な
             くされることで、賃料収入が減少することがあります。また、賃料収入が減少した結
             果、不動産価値の下落が生じる可能性もあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が
             悪化することにより、不動産の価値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又
             は稼働率の低下により賃料収入が減少する可能性があります。このような不動産の価値
             の下落又は賃料収入の減収の結果、投資主に損害を与える可能性があります。本投資法
             人は、かかる災害等に伴うリスクを軽減するため、一定の基準に基づき保険を付保する
             予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払わ
             れる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等若しくは損害
             が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行
             われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益や                                   取得済資産及び新規取
             得資産    の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
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            (ニ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
             　運用資産である不動産を原因として、近隣住民その他の第三者の生命、身体又は財産
             等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被
             る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法                                 （明治29年法律第89号。そ
             の後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）                                上無過失責任を負うこととさ
             れています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合その他上記(ハ)と同
             様の場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             　また、不動産につき毀損、滅失又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか
             る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は
             不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可
             能性があります。
            (ホ)　不動産の地域的な偏在に関するリスク

             　本投資法人が保有する不動産が、一定の地域に偏在する場合には、当該地域における
             地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人
             の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
             　本書の日付現在、           取得済資産及び新規取得資産                のうち、     25 物件が関東エリアに、            14 物
             件が関西エリアに所在しています。このため、地震等の自然災害、地域経済の不振、稼
             働率や賃料の低下、人口や平均賃金の変動を含む、これらのエリアに悪影響を及ぼす事
             象や出来事による影響を受けるおそれがあり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を
             及ぼす可能性があります。
            (ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

             　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則とし
             てこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はそ
             の敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適
             格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用
             されるので、現行の規定に合致するよう行う必要があり、追加的な費用負担が必要とな
             る可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築することができない可能性があり
             ます。
             　更に、建築主は、建築基準法に基づき、一定の建築物を建築する場合、着工前にその
             計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、建築主事又は指定確認検
             査機関の確認を受けなければならず、また、規模など、一定の条件を超える建造物につ
             いては構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けなければなりません。
             　しかし、建築主事若しくは指定確認検査機関による確認又は構造計算適合性判定機関
             による判定が適正であったか否かを事後的に検証することは、当該確認又は判定を行っ
             た当時の資料等を入手する必要があることや構造計算が複雑であること等から極めて困
             難です。このため、本投資法人が、当該確認又は判定が適正に行われていなかった不動
             産を取得、保有する可能性があり、これにより本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可
             能性があります。
             　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産
             に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その
             後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を附置する義
             務、駐車場附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置
             義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分若し
             くは建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加
             的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道
             路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され
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             たり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現
             状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
            (ト)　法令の制定・変更に関するリスク

             　土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過
             失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去
             義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
             　また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の
             管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性がありま
             す。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の
             行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令
             若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があり
             ます。
             　なお、本書の日付現在、2017年６月２日付で公布された民法の一部を改正する法律
             （平成29年法律第44号。なお、その施行日は、原則として2017年６月２日から３年を超
             えない範囲内において政令で定める日とされています。）及びその関係法令により、売
             買契約その他の本投資法人が締結する契約に適用される法令の内容が変更されることが
             予定されていますが、かかる改正により、本投資法人に新たな義務負担や費用負担が生
             じ、又は本投資法人の権利が制限され、それらの結果本投資法人の収益に悪影響をもた
             らす可能性があります。
            (チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

             　本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められ
             る又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認
             されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等によ
             り否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困
             難です。
             　万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本
             投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消さ
             れる（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売
             主について破産手続、再生手続又は更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産
             管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
             　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において
             「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該
             不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され
             又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対して
             も、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
             　更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取
             引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は
             更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる
             真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
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            (リ)　マスターリース会社に関するリスク
             　本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスター
             リース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物
             件を取得することがあります。
             　マスターリース          (注)  の形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化し
             た場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債
             権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスター
             レッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
             (注)　　「マスターリース」とは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人）に賃貸し、マスターレッシー
                 がエンドテナント（転借人）に転貸することであり、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る
                 方式をパススルー型マスターリース、転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース
                 型マスターリースといいます。
            (ヌ)　転貸に関するリスク

             　賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた
             場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなっ
             たり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対
             する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
             可能性があります。
             　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で
             あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返
             還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、
             賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の
             負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ル)　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

             　テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法
             人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性に
             よっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の
             賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結し
             た場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足さ
             れないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、賃貸借期間が経
             過した場合であっても正当の事由があると認められなければ、賃借人との賃貸借契約を
             終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可
             能性があります。
             　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づ
             くテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていま
             すが、それでもかかるリスクが現実化しないという保証はありません。
            (ヲ)　共有物件に関するリスク

             　運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・
             処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性がありま
             す。
             　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価
             格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を
             有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映さ
             せることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物
             の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利
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             行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがありま
             す。
             　更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可
             能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法
             第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使
             によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
             　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を
             超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした
             者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するた
             めに分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他
             の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会
             社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第
             48条第１項）。
             　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
             されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵
             当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持
             分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場
             合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合
             に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
             　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産
             については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がそ
             の共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるよ
             うにする義務を負う場合があります。
             　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務
             は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信
             用リスクの影響を受ける可能性があります。
             　加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分
             の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買
             取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意される
             ことがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投
             資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共
             有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不
             動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があ
             ります。
             　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
             め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性が
             あります。
             　また、所有権以外の権利について準共有する場合にも、同様の制限やリスクが存在し
             ます。
            (ワ)　区分所有建物に関するリスク

             　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改
             正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所
             有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び
             建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管
             理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。
             建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定め
             のない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議
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             が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と
             異なり管理方法に制限があります。
             　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先
             的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
             　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
             　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷
             地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するた
             めに、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として
             禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合
             には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となり
             ます（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者
             が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借
             権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離
             して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権
             が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があり
             ます。
             　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売
             却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の
             敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
             　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及
             び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
            (カ)　借地物件に関するリスク

             　借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在
             する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続する
             ものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に
             借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普
             通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消
             滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求でき
             る場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みま
             す。）（以下「借地法」といいます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り
             壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来
             時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確
             に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が
             本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
             　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権
             設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があ
             ります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されて
             いないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該
             土地の明渡義務を負う可能性があります。
             　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定
             者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係
             る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要と
             なります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予
             め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を
             承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承
             諾料請求権が認められているものではありません。）。
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             　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金
             及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する
             敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
             　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有してい
             る場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時
             間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
            (ヨ)　借家物件に関するリスク

             　本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上
             又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有
             する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
             　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷
             金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の
             場合と同様です。
             　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した
             賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託
             者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借
             契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
            (タ)　底地物件に関するリスク

             　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を
             取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場
             合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取りを請求される場合があります（借地
             借家法第13条、借地法第４条）。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、
             買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
             　また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、
             本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借
             家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合に
             は、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資
             法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与え
             る可能性があります。
             　更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証
             金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。加え
             て、土地の賃料の改定又は借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額
             請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性が
             あります。
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            (レ)　開発物件等に関するリスク
             　本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め
             開発段階で売買契約を締結する可能性があります。また、本投資法人は一定の場合に運
             用資産の建替えを行うことをその投資方針としており、本投資法人が自ら建物の建築に
             係る請負契約の注文者となり請負契約を締結することがあります。かかる場合、既に完
             成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開
             発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受
             けられない可能性や追加の出資が必要となる可能性があります。この結果、かかる物件
             からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に
             収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
             用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本
             投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
             　また、新規開発物件の場合は、運用実績がないため、実際の収益等が予想と大きく異
             なる可能性があります。
              取得予定資産は、本書の日付現在建築中であり、本投資法人による取得は2019年10月
             １日を予定しています。
            (ソ)　有害物質に関するリスク

             　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益
             権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が
             埋蔵され又は存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当
             該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土
             壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる
             可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直
             接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可
             能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者
             は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状
             況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特
             定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあると
             きは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜら
             れることがあります。
             　この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支
             出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受
             けられるとは限りません。
             　特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の
             土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に
             比して相対的に高いものとなります。
             　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、
             当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しく
             は使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）が保管されている場
             合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去
             するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、これに係る予想外の費
             用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害
             を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を
             賠償する義務が発生する可能性があります。
             　将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不
             動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が
             課される可能性があります。
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            (ツ)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

             　本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽などの水質
             汚濁防止法（昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。）（以下「水質汚濁防
             止法」といいます。）に規定される特定施設が設置されている場合があります。
             　水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出
             するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施
             設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の
             破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したこと
             により人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を
             含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じな
             い場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害
             物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る
             被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止する
             ため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがありま
             す。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加え
             て、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体
             を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされ
             ていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対
             して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
             　これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があ
             ります。
            (ネ)　埋立地に関するリスク

             　本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所
             在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土
             地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合の
             リスクの詳細は、前記「(ソ)                 有害物質に関するリスク」をご参照ください。）。ま
             た、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等によ
             る被害を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、前記
             「(ハ)    災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリス
             ク」をご参照ください。）。更に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることか
             ら、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地
             震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由
             により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本
             投資法人が負担し若しくは被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性
             があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性が
             あります。
            (ナ)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

             　本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することが多く、本書の日付現在
             の保有物件においてもその多くが信託不動産です。
             　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理する
             のは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属す
             ることになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託
             者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することに
             なります。
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             　信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求さ
             れるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
             については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有
             し ていませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券
             のような流動性がありません。
             　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係
             法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託
             法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の
             対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを
             破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必
             要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が
             信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
             　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
             合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動
             産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性がありま
             す。
             　更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等
             につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、
             信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本
             投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
            (ラ)　信託内借入れに係るリスク

             　信託内借入れが行われる信託の受益権については、信託の受益権に対する配当及び元
             本交付に優先して信託内借入れの元利金の支払等が行われるため、信託財産である不動
             産の価格が下落し又は賃料等の収益が減少した場合には、信託の受益権に対する配当及
             び元本交付が減少し又はこれらを受けることができなくなる可能性があります。また、
             元本弁済期前の一定期間中に物件売却を義務づける条項が定められている場合には、当
             該条項に基づき、又はかかる条項に基づかない場合であっても、信託内借入れの元本返
             済のため、不利な価格や時期で又は本投資法人の意思に反して、信託財産である不動産
             を売却することを強いられるおそれがあり、その結果、信託の受益権に対する配当及び
             元本交付が減少し又はこれらを受けることができなくなる可能性もあります。
            (ム)　フォワード・コミットメント等に係るリスク

             　本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行う
             ことがあります。一般的に不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買
             主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証
             にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意が
             なされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締
             結後、決済（物件引渡し）までに一定の期間があるため、その期間における市場環境の
             変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない等の理由により、売買契約を
             解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等
             が悪影響を受ける可能性があります。
              取得予定資産は、本書の日付現在建築中であり、また、その売買契約書の締結から１
             か月以上経過した後に決済（物件引渡し）が行われることから、フォワード・コミット
             メント等に該当します。
            (ウ)　仮使用認定を受けた物件に係るリスク

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             　建築基準法においては、建築基準法に基づく建築確認手続を要する建築物等の新築又
             は増築等を行った場合には、当該建築物等の建築主は、建築基準法に定める完了検査手
             続を実施し、検査済証の交付を受けた後でなければ、当該建築物等を使用することが原
             則 として禁じられていますが、特定行政庁、建築主事又は指定確認検査機関が安全上、
             防火上、避難上支障がないと認めたとき等には、仮使用の認定を受け、当該建築物等を
             使用することが認められています（建築基準法第７条の６）。本投資法人は、建物の竣
             工やリーシングに関するリスクが最小化される又は許容可能限度に留まると判断された
             場合には、かかる仮使用認定がなされた建物を含む物件を、当該建物に係る完了検査手
             続の完了に先だって取得することがあります。かかる場合、既に完成した物件を取得す
             る場合とは異なり、様々な事由により、当該建物の建築工事自体が遅延し、変更され、
             又は中止される可能性があるほか、当該物件に係る工事が遅延して仮使用認定において
             仮使用が承認された期間を途過することにより建物の継続使用が困難となる等、未完成
             の物件を取得することに伴う様々なリスクがあります。これらの結果、予定されていな
             い費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被り、又は本投資法人が予定
             された時期に期待した収益等を得られず、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受
             け、投資主が損失を被る可能性があります。プロロジスパークつくば１-Ａは、隣接地
             に開発中のプロロジスパークつくば１-Ｂと合わせて建築基準法上１棟の建物として建
             築されており、本書の日付現在、プロロジスパークつくば１-Ａは仮使用認定を受け、
             当該仮使用認定に基づき竣工前に使用されているため、プロロジスパークつくば１-Ａ
             は、かかる仮使用認定がなされた建物を含む物件に該当します。
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           ⑤　税制に関するリスク
            (イ)　導管性要件に関するリスク
             　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（以下「導管性要件」と
             いいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排
             除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められ
             ています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法
             人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不
             明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異に起因する法人税額の発生、税務当局と本
             投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことが
             できない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場
             合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する
             結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関
             しては、     後記「４      課税上の取扱い　(２)             投資法人の税務　①            利益配当等の損金算
             入」  をご参照ください。
            (ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

             　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当
             局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たさ
             れなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金
             算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配
             額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ハ)　多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク

             　導管性要件のうち、配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、
             買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額等一
             定の調整を加えた後の額）の90％超（又は配当可能額の90％超）の分配を行わなければ
             ならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上の税引
             前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の利益
             配当等の額（利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額であ
             る当該分配を含みます。）の比較によりその判定を行うこととされています。したがっ
             て、会計処理と税務上の取扱いの差異により本投資法人に多額の法人税等の課税が行わ
             れる場合（ただし、利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同
             額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）
             には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に重大な悪影響を
             及ぼすこととなる場合があります。
            (ニ)　利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク

             　本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の
             処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入
             先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要
             件を満たせなくなる可能性があります。この場合、通常の法人と同様の法人税等の課税
             を受けることとなり、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があ
             ります。
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            (ホ)　導管性要件が満たされなくなることにより、次年度以降は通常の法人税率により課
              税が行われるリスク
             　本投資法人において、導管性要件を満たさないこととなる場合、多額の租税債務が生
             じ、当該事業年度以降の導管性要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。すな
             わち、会計上の租税債務の認識が次年度以降になる場合には、次年度以降も導管性要件
             を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の課税を受け、投資主への分
             配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があります。
            (ヘ)　会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

             　会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、
             税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法
             人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります（ただ
             し、利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分
             配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）。
            (ト)　配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク

             　利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に対して
             は、通常の法人と同様に法人税等の課税が行われます。導管性要件を満たしたとしても
             支払配当の金額（利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額
             である当該分配を含みます。）が課税所得額の100％に相当しない場合には、投資法人
             として税負担が生じ、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があ
             ります。
            (チ)　同族会社に該当するリスク

             　導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこ
             と（発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位１位の
             投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、投資証券が市
             場で流通するため、一部の投資主が大株主となることにより、本投資法人の意思にかか
             わらず、結果としてこれを満たさなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当
             等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、
             投資主への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
            (リ)　投資口の国外募集に関するリスク

             　本投資法人は、規約において、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内に
             おいて募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとすると
             定めており、この規定により導管性要件のうちの投資口50％超国内募集要件を満たすこ
             とを予定しています。しかし、本投資法人が何らかの理由により国外募集による多額の
             投資口の発行を余儀なくされた場合において、投資口の発行価額の総額のうちに国外に
             おいて募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50以上となるときには、上
             記要件を満たせないことになります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入するこ
             とができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等
             に悪影響をもたらす可能性があります。
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            (ヌ)　機関投資家以外からの借入れに係るリスク
             　導管性要件として、借入れを行う場合には機関投資家（租税特別措置法                                        （昭和32年法
             律第26号。その後の改正を含みます。）                      第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するもの
             をいいます。）のみからこれを行うべきとされています。したがって、本投資法人が何
             らかの理由により機関投資家以外からの借入れを余儀なくされた場合、上記要件を満た
             せないことになります。また、建設協力金、保証金、敷金又は売上預り金（主に商業施
             設において、賃料、共益費等を控除した上、所定の期日に返還することを目的として、
             毎日の営業終了後に当該日の売上金としてテナントから預託を受ける金銭をいいま
             す。）等の全部又は一部がテナントからの借入金の範疇に入るものと解釈された場合、
             上記損金算入要件を満たせないことになります。これらによって、本投資法人の税負担
             が増大する結果、投資主への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
            (ル)　投資主の減少に関するリスク

             　本投資口の市場での売買の如何によっては、本投資法人の意思にかかわらず、導管性
             要件のうち、事業年度終了時に発行済投資口が50人以上の者によって所有されているこ
             と又は機関投資家のみによって所有されていることとする要件が結果として満たされな
             くなる可能性があります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入することができな
             くなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に重大な悪
             影響をもたらす可能性があります。
            (ヲ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

             　本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額
             に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土
             地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割
             合が100分の75以上となるように資産を運用すること（規約第31条第４項）としていま
             す。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要
             件を充足することを前提として、直接に不動産（倉庫等については、一定の要件を満た
             すものに限ります。）を取得する場合の不動産流通税の軽減措置（                                     後記「４      課税上の
             取扱い　(２)        投資法人の税務　②            不動産流通税の軽減措置」               をご参照ください。）の
             適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要
             件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減
             措置の適用を受けることができない可能性があります。
            (ワ)　一般的な税制の変更に関するリスク

             　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人
             に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課
             の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
             た、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に
             関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の
             手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能
             性があります。
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           ⑥　その他
            (イ)　予定した取引を実行することができないリスク
              本投資法人は、資産の取得・譲渡や、新投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行
             による資金調達といった重要な取引を行うことを決定した場合、適時開示を実施すると
             ともに、万全を期して準備をしますが、予期せぬ事態の発生によって、当該取引を実行
             できなくなる可能性があります。この場合、収益機会を失うばかりでなく、状況によっ
             ては取引の関係者等に対する損害賠償等を余儀なくされること等により、投資主に損害
             を与える可能性があります。
            (ロ)　新規取得資産を組み入れることができないリスク

              本投資法人は、本ブリッジローンによる資金調達及び手元資金によって、前記「２
             投資対象　(１)         新規取得資産の一覧」に記載の第14期取得資産を取得することとして
             いますが、本ブリッジローンによる資金調達が予定通り完了しない場合、その他売買契
             約書において定められた売買代金支払の条件が成就しない場合や売主の債務不履行があ
             る場合等においては、第14期取得資産を取得することができない可能性や取得が遅延す
             る可能性があります。また、本投資法人は、本募集による手取金の一部、本第三者割当
             による手取金の一部及び本予定借入れによる資金調達並びに手元資金によって、前記
             「２   投資対象　(１)         新規取得資産の一覧」に記載の取得予定資産を取得することとし
             ていますが、本募集又は本第三者割当が中止又は変更された場合、本予定借入れによる
             資金調達が予定通り完了しない場合、その他売買契約書において定められた売買代金支
             払の条件が成就しない場合や売主の債務不履行がある場合等においては、取得予定資産
             を取得することができない可能性や取得が遅延する可能性があります。これらの場合、
             短期間に投資に適した物件を取得することができず、かつ、かかる資金を有利に運用で
             きない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
            ( ハ )　専門家報告書等に関するリスク

             　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析
             に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適
             正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場
             合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、
             調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将
             来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものでは
             ありません。
             　建物状況報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したも
             のにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありま
             せん。
             　土壌汚染に関する各報告書は、個々の専門業者が調査した結果を記載したものにすぎ
             ず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。また、土壌汚
             染が存在する場合に、専門家に対して確認を行うことがありますが、当該確認の結果得
             られた専門家の土壌汚染のリスク等に関する意見は、個々の専門家の分析に基づく、分
             析の時点におけるリスク等に関する意見を示したものにとどまり、当該リスク等の内容
             又は程度を保証又は約束するものではありません。
             　更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎ
             ません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将
             来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
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            ( ニ )　マーケットレポートへの依存に関するリスク
             　第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点におけ
             る評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、
             マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析
             を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマー
             ケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビ
             ルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅され
             ている訳ではありません。
            ( ホ )　減損会計の適用に関するリスク

             　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意
             見書」（企業会計審議会　平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準
             の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日。その後の改正を含み
             ます。）（以下「減損会計」といいます。）が本投資法人においても適用されていま
             す。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下によ
             り投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を
             反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴
             い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投
             資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金
             を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失
             の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生す
             ることとなり、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。
             　ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過分配を行うことにより、
             かかる税負担を回避又は軽減できる可能性があります。
            ( ヘ )　オルタナティブ投資ファンド運用者指令の制定に係るリスク

             　オルタナティブ投資ファンド運用者指令（2011/61/EU）（以下「AIFMD」といいま
             す。）が2011年７月21日に発効し、これにより本投資口が欧州連合域内で販売される場
             合、本資産運用会社は、一定の販売前の開示義務並びに規制当局及び投資家に対する継
             続的開示義務を遵守することが求められます。また、欧州連合域内に居住している又は
             登記上の事務所を有する投資家に対する販売も制限されます。このように、AIFMD遵守
             のためのコンプライアンス・コストの負担や販売が制約されることなどにより、本投資
             法人の運営に悪影響をもたらす可能性がありますが、本書の日付現在これらの解釈・運
             用が定着していないためその程度は不明確です。
            (ト)　取得予定資産の取得予定価格が変更される可能性があることに関するリスク

              取得予定資産の売買契約書においては、一定の場合に取得予定資産に係る資産の譲渡
             価額を増額又は減額する旨の規定である本件価格調整条項が設けられています（詳細に
             ついては、前記「１            投資方針　(１)         本投資法人の基本理念及び特徴　①                    本投資法人
             の基本理念　(注２)」をご参照ください。）。そのため、取得予定資産の取得予定価格
             は、今後変動する可能性がありますが、取得予定価格が増額され、本投資法人の想定す
             る金額を上回った場合には、本投資法人が取得予定資産の取得に必要な資金を調達でき
             ず、取得予定資産を取得することができない可能性や取得が遅延する可能性がありま
             す。この場合、短期間に投資に適した物件を取得することができず、かつ、かかる資金
             を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。また、売買
             契約書を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財
             務状況等が悪影響を受ける可能性もあります。
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              更に、本件価格調整条項は、取得予定資産の取得までの間に取得予定資産のNCFに変
             動が生じた場合に、当該変動に関わらず本資産運用会社が取得予定資産に関して売買契
             約書締結時に期待した利回りと同程度の水準の利回りを実現させることを企図した条項
             で すが、その計算方法は、取得予定資産の売買契約書に定められた一定の計算式による
             ものとされており、取得予定価格を変動させるのは、本件価格調整事由によるNCFの変
             動に限定されています。したがって、NCFの減額が本件価格調整事由以外の事由によっ
             て生じた場合には、本件価格調整条項による取得予定資産の譲渡価額の減額は行われま
             せん。また、取得予定資産の市場価値の変動がNCFの変動以外により生じる場合にも、
             本件価格調整条項による取得予定資産の譲渡価額の変動は行われません。これらの結
             果、本件価格調整条項の存在に関わらず、取得予定資産の譲渡価額の増減が行われず、
             結果として取得予定資産の市場価値より高額な譲渡価額で取得予定資産を取得すること
             となり、投資主に損害を与える可能性があります。
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        (２)　投資リスクに対する管理体制
            本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識し
           ており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備していま
           す。
            しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されている
           ものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあり
           ます。
           ①　本投資法人の体制
            (イ)　役員会
              本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十
             分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めていま
             す。本投資法人の役員会は、少なくとも３か月に１回以上開催されるものと定められて
             います。なお、本書の日付現在、実際の運営においては、原則として１か月に１回程度
             の頻度で役員会を開催しています。各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行
             役員から業務執行状況等の報告を受けます。
            (ロ)　本資産運用会社への牽制

              本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約において、本資産
             運用会社は、本投資法人から委託業務に関して報告を要求された場合、原則としてかか
             る報告の要求を拒否することができず、また、かかる場合以外にも、委託業務に関して
             適宜、役員会に報告する旨を定めています。また、本資産運用会社が策定する運用ガイ
             ドラインの変更や利害関係者との資産の取得及び売却等の取引を含む資産の取得及び売
             却等の取引については本投資法人の役員会への報告又は本投資法人の役員会の承認を必
             要とすることにより、本投資法人の投資リスクを管理しています（詳細については、                                              参
             照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１            ファンドの状況　１            投資法人の概
             況　(４)     投資法人の機構　③            投資運用の意思決定機構」               をご参照ください。）。その
             ほか、各役員は、本投資法人の役員会において、必要に応じて本資産運用会社の役職員
             に資産運用状況等の報告を求めます。
            (ハ)　内部者取引の管理等に関する規則

              本投資法人は、内部者取引の管理等に関する規則を制定し、役員によるインサイダー
             取引の防止に努めています。
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           ②　本資産運用会社の体制
             本資産運用会社は、前記「(１)                  リスク要因」のリスクに対し、以下のとおりリスク管
            理体制を整備しています。
            (イ)　運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
              本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投
             資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引
             ルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めて
             います。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係る
             リスクの管理に努めます。
              また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理統
             括者及びリスク情報発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要な
             リスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーションリスク、
             コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役
             会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オフィサー及び
             各部のリスク管理に関する責任者である各部の部長の役割を定めています。なお、リス
             ク管理状況については、各部長が、モニタリングをし、半年に１度コンプライアンス委
             員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性及び有効性に
             ついては、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査（かかる内部監査による
             検証の詳細については、後記「(ロ)                    内部監査による検証」をご参照ください。）及び
             外部監査による監査等により検証するものとしています。
            (ロ)　内部監査による検証

              コンプライアンス・オフィサーは、内部監査責任者として、各組織に対し原則として
             年１回以上の割合での定時の内部監査及び臨時の内部監査を実施することができるほ
             か、代表取締役社長が特別に命じた場合には特別監査を実施します。内部監査は、各組
             織の業務及び運営が、法令、投信協会が定める諸規則及び社内規程等に従って、適切か
             つ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のため
             の監査、並びに個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に
             行われているか否かの監査を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサー
             は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、
             これを取締役会に提出するとともに、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告
             又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。コンプライアンス・オフィ
             サーは、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況を確認
             の上、当該改善計画及び改善状況について取締役会に報告します。取締役会は、当該改
             善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署
             又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことが
             できます。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、業務運営の適切性を
             確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外
             部監査を行うことができます。
            (ハ)　利害関係人等取引規程

              参照有価証券報告書「第二部                 投資法人の詳細情報　第３               管理及び運営　２          利害関
             係人との取引制限　(２)              利害関係人等取引規程」             をご参照ください。
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            (ニ)　内部者取引等管理規程
              本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等に
             よるインサイダー取引の防止に努めています。
            (ホ)　フォワード・コミットメント等

              フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照
             表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスク
             は本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を
             行う場合、本資産運用会社において、違約金、物件の取得額及び契約締結から物件引渡
             しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを策定し、当該リ
             スクを管理しています。
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       ４　課税上の取扱い
          日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下
        のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は
        変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いがなされ
        ることがあります。
        (１)　投資主の税務
           ①　個人投資主の税務
            (イ)　利益の分配に係る税務
              個人投資主が投資法人から受取る利益の分配（利益を超えた金銭の分配のうち、一時
             差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を含みます。）は、配当所得として取
             り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となりま
             す。配当控除の適用はありません。この規定は、本投資法人が利益配当等の額を損金算
             入するための要件（導管性要件）を満たさない場合も同様です。また、2013年１月１日
             から2037年12月31日までの間は、所得税の額に2.1％の税率を乗じて計算した金額に相
             当する復興特別所得税が併せて課されます。なお、各個人投資主が有する出資口数に
             よっては、上場株式等の配当等に係る特例の対象となり、その課税関係は以下のとおり
             異なります。
             a.　発行済投資口の総口数の100分の３未満の口数を有する個人投資主の取扱い
              (ⅰ)　本投資法人の事業年度終了の日に、本投資法人の発行済投資口の総口数の100
                 分の３以上に相当する口数を有する者以外の個人投資主が、本投資法人より分配
                 を受取る際の源泉徴収税率は、所得税15％、地方税（住民税）５％とされていま
                 す。
              (ⅱ)　個人投資主が受取る分配金については、その金額にかかわらず、総合課税に代
                 えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能です（住民
                 税についても申告不要です。）。
              (ⅲ)　上場株式等の配当等については、総合課税に代えて申告分離課税を選択するこ
                 とが可能です。申告分離課税を選択した場合の税率は原則20％（所得税15％、住
                 民税５％）です。
              (ⅳ)　金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内で本投資法人から
                 の利益の分配を受取ることも可能です。また、後記「(ハ)                                 投資口の譲渡に係る
                 税務」記載のとおり、上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択
                 したものに限ります。）は、一定の上場株式等の譲渡損失の金額と通算できるこ
                 とになっています。
             b.　発行済投資口の総口数の100分の３以上の口数を有する個人投資主の取扱い
                本投資法人の事業年度終了の日に、本投資法人の発行済投資口の総口数の100分の
              ３以上に相当する口数を有する個人投資主については、本投資法人より受取る利益の
              分配に対して所得税20％（地方税は課されません。）が源泉徴収された後、総合課税
              となります。なお、１回に受取る分配金額が、10万円に分配金の計算期間の月数を乗
              じて12で除した金額以下の場合に限り、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申
              告不要の選択が可能です（住民税については別途申告が必要となります。）。
                なお、上述のとおり、上記源泉所得税及び申告所得税については、2013年１月１日
              から2037年12月31日までの間は、所得税の額に2.1％の税率を乗じて計算した金額に
              相当する復興特別所得税が併せて課されます。
              また、少額上場株式等の非課税口座制度（通称NISA）に基づき、証券会社等の金融商
             品取引業者等に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（2014年から
             2023年までの10年間、新規投資額（ロールオーバーも可能）で毎年120万円（2015年以
             前は100万円）を上限）に係る配当等で、その非課税口座の開設年の１月１日から５年
             以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
             (注１)　非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上（2023年１月１日以後に開設される非課税口
                 座については、満18歳以上）である方に限ります。
             (注２)　2018年１月１日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてNISA）に
                 基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている
                 一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年40万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定
                 を設けた年の１月１日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこととされ
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                 ています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しな
                 いこととされています。
             (注３)　上記非課税の適用を受けるためには分配金の受け取り方法につき株式数比例配分方式を選択している必要がありま
                 す。
             (注４)　非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定（NISA）又は累積投資勘定（つみたてNISA）のいずれかに
                 限ります。
             (注５)　その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                 ださい。
              更に、2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、未成年者に係る少額上場株式
             等の非課税口座制度（通称ジュニアNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等
             に開設した未成年者口座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等
             （新規投資額で毎年80万円を上限（ロールオーバーも可能）。）に係る配当等で、未成
             年者口座に非課税管理勘定を設けた年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものに
             ついては、所得税及び住民税が課されません。
             (注１)　未成年者口座を開設できるのは、その年１月１日において20歳未満（2023年１月１日以後に開設される非課税口座
                 については、満18歳未満）である者又はその年中に出生した者に限ります。
             (注２)　上記非課税の適用を受けるためには分配金の受け取り方法につき株式数比例配分方式を選択している必要がありま
                 す。
             (注３)　その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                 ださい。
            (ロ)　利益を超えた金銭の分配に係る税務

              個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（利益を超えた金銭の分
             配のうち、一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を除きます。）は、出
             資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人
             の出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、
             みなし配当(注１)として前記「(イ)                    利益の分配に係る税務」記載の利益の分配と同様
             の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、
             投資口の譲渡に係る収入金額(注２)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対
             応する譲渡原価(注３)を算定し、投資口の譲渡損益の額(注４)を計算します。この譲渡
             損益の額の扱いは、後記「(ハ)                  投資口の譲渡に係る税務」記載の投資口の譲渡の場合
             と同様になります。更に、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の
             払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除し
             た金額(注５)となります。
             (注１)　みなし配当の金額は次のように計算されます。なお、この金額は投資法人からお知らせします。
                 　みなし配当の金額
                   ＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の
                   額）
                 なお、上記「投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の額）」は下記のように計算さ
                 れます。
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                 　投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の額）＝
                                 投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により
                   出資の払戻し（資本の払戻
                                    減少した資本剰余金の額　(**)
                   し）直前の投資法人の出資等            ×                      (***)
                                 投資法人の前事業年度末（設立１期目の場合に
                   の金額（資本金等の額）
                                  は設立事業年度開始時）の簿価純資産額(*)
                                 投資主の出資の払戻し（資本の払戻し）直前の

                                     払戻しに係る所有投資口数
                               ×
                                   投資法人の払戻しに係る投資口総数
                  *　　前事業年度末（出資の払戻しの基礎となった事業年度の前事業年度末を意味します。また、設立１期目の

                    場合には設立事業年度開始時、以下(注１)において同じ）から払戻しの直前までの間に資本金等の額が増
                    加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を減算した金額となります。以下本注にお
                    いて同じです。
                  ** 　投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により減少した資本剰余金の額が、投資法人の前事業年度末の
                    簿価純資産額を超える場合は、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額と同額とします。
                  ***　この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下で
                    ある場合は零とされ、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が
                    零を超え、かつ、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額が零以下である場合は１とされます。また、こ
                    の割合に小数第３位未満の端数が生じるときは切上げとなります。
             (注２)　投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
                 　投資口の譲渡に係る収入金額
                   ＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－みなし配当金額
             (注３)　投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。以下本注において同じです。
                                 投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により

                                     減少した資本剰余金の額(**)
                   出資の払戻し（資本の払戻
                               ×                      (***)
                   し）直前の取得価額
                                 投資法人の前事業年度末（設立１期目の場合に
                                  は設立事業年度開始時）の簿価純資産額(*)
                  *　　前事業年度末（出資の払戻しの基礎となった事業年度の前事業年度末を意味します。また、設立１期目の

                    場合には設立事業年度開始時、以下(注３)において同じ）から払戻しの直前までの間に資本金等の額が増
                    加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を減算した金額となります。以下本注にお
                    いて同じです。
                  ** 　投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により減少した資本剰余金の額が、投資法人の前事業年度末の
                    簿価純資産額を超える場合は、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額と同額とします。
                  ***　この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下で
                    ある場合は零とされ、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が
                    零を超え、かつ、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額(*)が零以下である場合は１とされます。また、
                    この割合に小数第３位未満の端数が生じるときは切上げとなります。この割合に関しては、投資法人から
                    お知らせすることになっています。
             (注４)　投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
                 　投資口の譲渡損益の額
                   ＝譲渡収入金額－譲渡原価の額
             (注５)　出資の払戻し（資本の払戻し）を受けた後の投資口の取得価額は、以下のようになります。
                 　出資の払戻し（資本の払戻し）を受けた後の投資口の取得価額
                   ＝出資の払戻し（資本の払戻し）を受ける直前の投資口の取得価額－譲渡原価の額
            (ハ)　投資口の譲渡に係る税務

              個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等とし
             て、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となりま
             す。なお、2013年１月１日から2037年12月31日までの間の譲渡等については、所得税の
             額に2.1％を乗じて計算した金額に相当する復興特別所得税が併せて課されます。ま
             た、譲渡損が生じた場合は他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められます
             が、上場株式等の譲渡所得等の合計額が損失となったときには、他の所得との損益通算
             はできません。ただし、本投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者等を通じ
             て譲渡等した場合は、上場株式等の譲渡に係る以下の特例の対象となります。
             a.　本投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その譲渡損失のうちその譲渡
             日の属する年度分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額
             は、確定申告書に上場株式等に係る譲渡損失の金額の計算に関する明細書その他一定の
             書類を添付し、その後も連続して確定申告書を提出することを要件にその年の翌年以降
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             ３年間にわたり、上場株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められま
             す。なお、その年分の上場株式等の譲渡損失の金額又はその年の前年以前３年内の各年
             に 生じた譲渡損失の金額は、確定申告書に上場株式等に係る譲渡損失の金額の計算に関
             する明細書その他一定の書類を添付することを要件に、上場株式等の配当所得等の金額
             （申告分離課税を選択したものに限ります。）を限度として、配当所得等の金額から控
             除されます。
             b.　金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（所定の手続により源泉
             徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては、一定の要件の
             下に源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉徴収税率は、20％（所得税
             15％、住民税５％）とされており、その金額にかかわらず申告不要の選択が適用できま
             す。なお、特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受取ることを
             選択した場合において、この源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額
             があるときは、その配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した残額に対して
             源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
             c.　少額上場株式等の非課税口座制度（通称NISA）に基づき、非課税口座の開設年の１
             月１日から５年以内にその非課税口座において管理されている上場株式等（2014年から
             2023年までの10年間、新規投資額（ロールオーバーも可能）で毎年120万円（2015年以
             前は100万円）を上限）を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住
             民税が課されません。
             (注１)　非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上（2023年１月１日以後に開設される非課税口
                 座については、満18歳以上）である方に限ります。
             (注２)　2018年１月１日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてNISA）に
                 基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の１月１日から20年内に、その累積投資勘定において管理されてい
                 る一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年40万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等につ
                 いても、所得税及び住民税が課されないこととされております。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISA
                 の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされております。
             (注３)　非課税口座で譲渡損失が生じても、特定口座又は一般口座における損益との損益通算、繰越控除は適用できませ
                 ん。
             (注４)　非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定（NISA）又は累積投資勘定（つみたてNISA）のいずれかに
                 限ります。
             (注５)　その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                 ださい。
             d.　2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、未成年者に係る少額上場株式等の
             非課税口座制度（通称ジュニアNISA）に基づき、未成年者口座に非課税管理勘定を設け
             た年の１月１日から５年内に、その非課税管理勘定において管理されている上場株式等
             （新規投資額で毎年80万円を上限（ロールオーバーも可能）。）を譲渡した場合、その
             譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
             (注１)　未成年者口座を開設できるのは、その年１月１日において20歳未満（2023年１月１日以後に開設される非課税口座
                 については、満18歳未満）である者又はその年中に出生した者に限ります。
             (注２)　未成年者口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上場株式等に係る譲渡所得との損益通算や繰越控
                 除の適用はできません。
             (注３)　その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                 ださい。
             e.　なお、上述のとおり、上記源泉所得税及び申告所得税については、2013年１月１日
             から2037年12月31日までの間は、復興特別所得税として、所得税額に2.1％を乗じた金
             額が併せて課されます。
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           ②　法人投資主の税務
            (イ)　利益の分配に係る税務
              法人投資主が投資法人から受取る利益の分配（利益を超えた金銭の分配のうち、一時
             差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を含みます。）は、受取配当等として
             取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、上場投資法人
             である本投資法人から受取る利益の分配は、15％の源泉徴収税率が適用されます。な
             お、2013年１月１日から2037年12月31日までの間は復興特別所得税として、所得税の額
             に2.1％を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。
              この源泉所得税は法人投資主の法人税の申告上、法人税の前払いとして所得税額控除
             の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。この規
             定は、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。
            (ロ)　利益を超えた金銭の分配に係る税務

              法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（利益を超えた金銭の分
             配のうち、一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を除きます。）は、出
             資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人
             の出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、
             みなし配当(注１)として前記「(イ)                    利益の分配に係る税務」記載の利益の配当と同様
             の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、
             投資口の譲渡に係る収入金額(注２)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対
             応する譲渡原価(注３)を各自算定し、投資口の譲渡損益の額(注４)を計算します。この
             譲渡損益の額の取扱いは、後記「(ニ)                      投資口の譲渡に係る税務」記載の投資口の譲渡
             の場合と同様となります。
              なお、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直
             前の投資口の取得価額から出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額                                          (注５)   とな
             ります。
             (注)　　(注１)から(注５)については、前記「①                   個人投資主の税務　(ロ)          利益を超えた金銭の分配に係る税務」(注１)か
                 ら(注５)をご参照ください。
            (ハ)　投資口の保有に係る税務

              法人投資主が保有する投資証券が、税務上の売買目的有価証券に該当する場合には、
             当該法人投資主の事業年度末において時価法により評価され、その評価損益は課税所得
             に影響を与えることになります。
            (ニ)　投資口の譲渡に係る税務

              法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則
             として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
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        (２)　投資法人の税務
           ①　利益配当等の損金算入
              税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対し
             ては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等の額（利益を
             超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を含みま
             す。）を損金に算入することが認められています。利益の配当等の額を損金算入するた
             めの要件（導管性要件）のうち主なものは以下のとおりです。
            (イ)　配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％
              超）であること
            (ロ)　他の法人（専ら海外不動産保有等の取引を行うことを目的とする一定の法人を除き

              ます。）の株式又は出資若しくは匿名組合出資の50％以上を有していないこと（匿名
              組合契約等を通じて間接的に他の法人の株式又は出資を保有する場合には、当該間接
              的な保有分も含めて判定します。）
            (ハ)　機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいい

              ます。）以外の者から借入れを行っていないこと
            (ニ)　事業年度の終了時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口

              の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこ
              と
            (ホ)　投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占め

              る割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
            (ヘ)　事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されている

              こと
            (ト)　事業年度終了の時において有する特定資産のうち一定のものの各事業年度の確定し

              た決算に基づく貸借対照表に計上されている帳簿価額の合計額が、その時における貸
              借対照表に計上されている総資産の帳簿価額の合計額の二分の一に相当する金額を超
              えていること
              なお、利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に

             対しては、通常の法人と同様に法人税等の課税が行われますので、利益の配当等の損金
             算入規定が適用されたとしても、これが配当等の損金算入前の課税所得額の100％に相
             当しない場合には、投資法人として税負担が生じることとなります。
           ②　不動産流通税の軽減措置

            (イ)　登録免許税
              不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、登録免許税が課税標準額に対し
             て原則２％の税率により課されますが、土地に対しては2012年４月１日から2021年３月
             31日までは1.5％と軽減されています。ただし、規約に資産運用の方針として、本投資
             法人が取得する特定資産のうち、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動
             産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権
             を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資
             産の価額の合計額に占める割合（下記(ロ)において「特定不動産の割合」といいま
             す。）を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が取
             得する不動産に対しては、特例により不動産の所有権の移転登記に対する登録免許税の
             税率が、2021年３月31日までは1.3％に軽減されます。
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            (ロ)　不動産取得税

              不動産を取得した際には、不動産取得税が課税標準額に対して原則４％の税率により
             課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては2021年３月31日までは３％とされてい
             ます。また、2021年３月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地については、不動産
             取得税の課税標準額が２分の１に軽減されます。更に、規約に資産運用の方針として、
             特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投
             資法人が2021年３月31日までに取得する一定の不動産（倉庫等については、床面積が
             3,000㎡以上の倉庫であって、流通加工の用に供する空間を有するもの及びその敷地の
             用に供されている土地若しくは当該敷地の用に供するものとして建設計画が確定してい
             る土地に限ります。）に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が５分の２に
             軽減されます。
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       ５　利害関係人等との取引状況
        (１)　資産の取得
            新規取得資産の取得に関し、利害関係者との取引の概要は、以下のとおりです。
                                                 取得（予定）価格

                  取得先                  物件名称
                                                   （百万円）
                                                        12,600

             赤城特定目的会社                 プロロジスパーク東松山
                                                        35,800
             伊吹特定目的会社                 プロロジスパーク京田辺
                              プロロジスパーク仙台泉２                           9,250
             岩木特定目的会社
                                                         5,000
                              プロロジスパーク神戸４
             立山特定目的会社
                                                          (注)
           (注)　　取得予定資産に係る売買契約書においては、本件価格調整条項が設けられています。本件価格調整事由が生じた場合、
              本件価格調整事由がNCFを増額させるものである場合には、取得予定資産の取得予定価格は本件価格調整条項に従い算出
              された金額につき増額されることになり、本件価格調整事由がNCFを減額させるものである場合には、取得予定資産の取
              得予定価格は本件価格調整条項に従い算出された金額につき減額されることになるため、本件価格調整事由が生じた場
              合、取得予定価格は変動することになります。詳細については、前記「１                             投資方針　(１)       本投資法人の基本理念及び
              特徴　①    本投資法人の基本理念　(注２)」をご参照ください。
        (２)　利害関係者への賃貸借状況

            新規取得資産の賃貸借に関し、各新規取得資産の取得（予定）日現在における利害関係者
           との取引又は利害関係者との間で予定されている取引の概要は、以下のとおりです。
            なお、以下の賃借人のうちプロロジスリートマスターリース合同会社は、本投資法人が取
           得する不動産の賃貸を目的とした特別目的会社であり、かつ、マスターリース会社です。ま
           た、かかるマスターリース会社との間で新規取得資産の取得（予定）日現在締結されている
           賃貸借契約は、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパス・ス
           ルー型マスターリース契約です。
                                                 年間賃料（千円）
                賃借人の名称                    物件名称
                                                       － (注１)
                              プロロジスパーク東松山
                                                      2,020,806
                              プロロジスパーク京田辺
             プロロジスリート
             マスターリース合同会社
                              プロロジスパーク仙台泉２                         － (注１)
                              プロロジスパーク神戸４                         － (注１)

                                                        2,220

                              プロロジスパーク京田辺
             グリーン特定目的会社
             (注２)
                              プロロジスパーク仙台泉２                          1,580
           (注１)　年間賃料についてテナントの承諾が得られなかったため、開示していません。
           (注２)　新規取得資産をプロロジスリートマスターリース合同会社から賃借するのは、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社ですが、同
              社は、当該賃借を本資産運用会社の親法人である株式会社プロロジスがアセット・マネジメント業務を受託し、株式会
              社プロロジスの関連会社が出資する特定目的会社で、かつ、信託受益者であるグリーン特定目的会社の指図に従い行う
              ものであることから、「賃借人の名称」は、当該信託受益者の名称を記載しています。なお、プロロジスパーク京田辺
              及びプロロジスパーク仙台泉２について、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社との間で締結される各賃貸借契約は、太陽光発
              電設備の設置を目的とした各不動産の屋根及び機械室の定期借家契約です。
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        (３)　利害関係者へのプロパティ・マネジメント業務の委託
            新規取得資産のプロパティ・マネジメント業務の委託に関し、各新規取得資産の取得（予
           定）日現在における利害関係者との取引又は利害関係者との間で予定されている取引の概要
           は、以下のとおりです。
                委託先の名称                    物件名称
                              プロロジスパーク東松山

                              プロロジスパーク京田辺

             株式会社プロロジス
                              プロロジスパーク仙台泉２
                              プロロジスパーク神戸４

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       ６　投資口価格及び出来高の推移
          本投資法人の上場日（2013年２月14日）から2019年４月末日までの期間の投資口価格及び出来
        高の推移は、以下のとおりです。
           (出所)　東京証券取引所







           (注１)　東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値及び出来高を使用しています。
           (注２)　投資口分割前の「投資口価格」及び「出来高」は、投資口分割調整後の数値です。
           (注３)　東証REIT指数の推移は、本投資法人の投資口価格の推移との比較を容易にするため、2013年２月14日（上場日）の終値
              を投資口分割調整後の本投資口の普通取引の終値（136,400円）として換算した上で示しています。
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      第３【参照書類を縦覧に供している場所】
         日本プロロジスリート投資法人　本店

         （東京都千代田区丸の内二丁目７番３号）
         株式会社東京証券取引所

         （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第三部【特別情報】
      第１【内国投資証券事務の概要】
       １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
          本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井
        住友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本
        投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録
        により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載
        又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、
        保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。投
        資主は、保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡
        に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載
        又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われる
        ことにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資
        口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載
        し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。
          投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
        す。
                          三井住友信託銀行株式会社　証券代行部

          取扱場所
                          東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
          取次所                該当事項はありません。
                          三井住友信託銀行株式会社　証券代行部
          代理人の名称及び住所
                          東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
          手数料                該当事項はありません。
       ２　投資主名簿の閉鎖の時期

          該当事項はありません。
       ３　投資主に対する特典

          該当事項はありません。
       ４　内国投資証券の譲渡制限の内容

          該当事項はありません。
       ５　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

          該当事項はありません。
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      第２【その他】
        該当事項はありません。
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