産業ファンド投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
    【提出書類】                   有価証券届出書

    【提出先】                   関東財務局長

    【提出日】                   2019年5月14日

    【発行者名】                   産業ファンド投資法人

    【代表者の役職氏名】                   執行役員　　倉都　康行

    【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内二丁目7番3号                 東京ビルディング

    【事務連絡者氏名】                   三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

                       執行役員　インダストリアル本部長　上田　英彦
    【電話番号】                   03-5293-7091

    【届出の対象とした募集内国投資証券                   産業ファンド投資法人

     に係る投資法人の名称】
    【届出の対象とした募集内国投資証券                   形態：投資証券

     の形態及び金額】                  発行価額の総額：その他の者に対する割当                              534,019,500円
                       (注)　発行価額の総額は、2019年4月19日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資
                         口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項                  該当事項はありません。
    【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                       （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第一部【証券情報】
     第1【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       (1)【投資法人の名称】
         産業ファンド投資法人
         （英文表示：      Industrial      & Infrastructure        Fund   Investment      Corporation      ）
         （以下「本投資法人」といいます。）
         (注 )　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和                       26 年法律第   198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」
           といいます。）に基づき設立された投資法人です。
       (2)【内国投資証券の形態等】

         本書に従って行われる募集（以下「本第三者割当」といいます。）の対象である有価証券は、本投資法人の投
        資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成                                               13 年法律第
        75 号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、
        振替法第    227  条第  2 項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券
        を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エ
        ンド型です。
         本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、
        又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
         (注 )　投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
            す。本投資口を購入した投資者は、本投資法人の投資主となります。
       (3)【発行数】

         4,500   口
         (注 1) 本投資法人は、      2019  年 5月 14 日（火）開催の本投資法人の役員会において、本第三者割当とは別に、本投資口                               90,700   口の公募
           による新投資口発行に係る募集（以下「一般募集」又は「本募集」といいます。）を行うことを決議しています。一般募集に
           おいては、発行投資口数         90,700   口のうちの一部が、欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国及びカナダを除きま
           す。）の海外投資家に対して販売されることがあります。
         (注2)   上記発行数は、後記「第5          募集又は売出しに関する特別記載事項　オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載
           のオーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行
           （本第三者割当）の発行数です。野村證券株式会社は、後記「第5                          募集又は売出しに関する特別記載事項　オーバーアロット
           メントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
         (注3)   割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。
            割当予定先の氏名又は名称                        野村證券株式会社
            割当口数                        4,500  口
            払込金額                        534,019,500     円
                   本店所在地                 東京都中央区日本橋一丁目          9番 1号
                   代表者の氏名                 代表取締役社長　森田　敏夫
            割当予定先の
                   資本金の額                 10,000   百万円
            内容
                   事業の内容                 金融商品取引業
                   大株主                 野村ホールディングス株式会社            100 ％
                        本投資法人が保有している割
                                    －
                        当予定先の株式の数
                   出資関係
                        割当予定先が保有している本
            本投資法人との
                        投資法人の投資口の数            207 口
            関係
                        （ 2019  年 1月 31 日現在）
                   取引関係                 一般募集の共同主幹事会社です。
                   人的関係                 －
            本投資口の保有に関する事項                        －
            (注 )　払込金額は、      2019  年 ▶月 19 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
              出した見込額です。
       (4)【発行価額の総額】

         534,019,500      円
         (注 )　上記の発行価額の総額は、           2019  年 ▶月 19 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準と
           して算出した見込額です。
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       (5)【発行価格】
         未定
         (注 )　発行価格は、      2019  年 5月 22 日（水）から     2019  年 5月 28 日（火）までの間のいずれかの日に一般募集において決定される発行価額
           と同一の価格とします。
       (6)【申込手数料】

         該当事項はありません。
       (7)【申込単位】

         1 口以上   1 口単位
       (8)【申込期間】

         2019  年 6 月 24 日（月）
       (9)【申込証拠金】

         該当事項はありません。
       (10)【申込取扱場所】

         本投資法人　本店
         東京都千代田区丸の内二丁目             7 番 3 号　東京ビルディング
       (11)【払込期日】

         2019  年 6 月 25 日（火）
       (12)【払込取扱場所】

         三井住友信託銀行株式会社　本店営業部
         東京都千代田区丸の内一丁目             ▶ 番 1 号
       (13)【引受け等の概要】

         該当事項はありません。
       (14)【振替機関に関する事項】

         株式会社証券保管振替機構
         東京都中央区日本橋茅場町二丁目               1 番 1 号
       (15)【手取金の使途】

         本第三者割当における手取金上限                534,019,500      円については、一般募集における手取金                   10,763,459,700       円と併
        せて、後記「第二部参照情報　第                2 参照書類の補完情報　          2 投資対象     (1)   前回公募増資後取得（予定）資産の
        概要   ①  取得予定資産一覧」に記載の本投資法人が新たに取得を予定している特定資産（投信法第                                         2 条第  1 項にお
        ける意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部に充当します。
        (注 )　上記の各手取金は、         2019  年 ▶月 19 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出
           した見込額です。
       (16)【その他】

         申込みの方法等
         ① 　申込みは、前記「(8)            申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)                     申込取扱場所」に記載の申込取扱場
           所へ申込みを行い、前記「(11)               払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金額を払い込むものとしま
           す。
         ②  野村證券株式会社は、後記「第5                募集又は売出しに関する特別記載事項　オーバーアロットメントによる
           売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権し
           ます。
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     第2【新投資口予約権証券】
       該当事項はありません。
     第3【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

       該当事項はありません。
     第4【短期投資法人債】

       該当事項はありません。
     第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】

      オーバーアロットメントによる売出し等について
       (1)  本投資法人は、       2019  年 5 月 14 日（火）開催の本投資法人の役員会において、本第三者割当とは別に、一般募集
        を決議していますが、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、野村證券株式
        会社が本投資法人の投資主である三菱商事株式会社から                          4,500   口を上限として借り入れる本投資口の売出し（以
        下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。本第三者割当は、オー
        バーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借り入れた投
        資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を取得させるために行われます。
         また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の
        翌日から    2019  年 6 月 18 日（火）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の
        返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーア
        ロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」とい
        います。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資
        口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社
        の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至ら
        ない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
         更に、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行
        うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当するこ
        とがあります。
         オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって
        取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本第三者割当に係る割当
        てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込
        みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行
        そのものが全く行われない場合があります。
       (2)   上記(1)に記載の取引について、野村證券株式会社は、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社及びＳ
        ＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これらを行います。
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    第二部【参照情報】
     第1【参照書類】
       金融商品取引法（昭和          23 年法律第    25 号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）
      第 27 条において準用する金融商品取引法第                  5 条第  1 項第  2 号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照く
      ださい。
      1【有価証券報告書及びその添付書類】

         計算期間　第      23 期（自   2018  年 8 月 1 日　至   2019  年 1 月 31 日）　   2019  年 ▶ 月 25 日関東財務局長に提出
      2【半期報告書】

         該当事項はありません。
      3【臨時報告書】

         該当事項はありません。
      4【訂正報告書】

         訂正報告書（前記        1 の有価証券報告書の訂正報告書）を                 2019  年 5 月 14 日に関東財務局長に提出
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    第2【参照書類の補完情報】
       参照書類である       2019  年 ▶ 月 25 日付の有価証券報告書（           2019  年 5 月 14 日付の有価証券報告書の訂正報告書により訂正
      済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記
      載のとおりです。
       以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと
      判断しています。
       なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事項は、別段の記載
      のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
       (注 )　以下の文中において記載する数値は、特に記載のない限り記載未満の桁数は切り捨てて、比率及び年数は小数第                                            2位を四捨五入し
          て記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
      1　本募集の意義及び運用状況

       (1)  本募集の意義
         本投資法人は、       J-REIT   市場における唯一の産業用不動産特化型                   J-REIT   として、取得活動及び運営における競
        合の少ない競争環境を活かした新たなアセットカテゴリーの資産取得により、継続的な投資主価値の向上を追
        求します。
         本投資法人は、2007年10月の東京証券取引所への新規上場に伴う公募増資以降、2011年3月8日を払込期日と
        する公募増資及び同月24日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第1回公募増資」と総称します。）、2012
        年3月5日を払込期日とする公募増資及び同月26日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第2回公募増資」と
        総称します。）、2013年2月4日を払込期日とする公募増資及び同年3月5日を払込期日とする第三者割当増資
        （以下「第3回公募増資」と総称します。）、2014年2月3日を払込期日とする公募増資及び同年3月4日を払込期
        日とする第三者割当増資（以下「第4回公募増資」と総称します。）、2015年3月16日を払込期日とする公募増
        資及び同月27日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第5回公募増資」と総称します。）、2017年2月14日
        を払込期日とする公募増資及び同年3月3日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第6回公募増資」と総称し
        ます。）、2018年3月7日を払込期日とする公募増資及び同年4月4日を払込期日とする第三者割当増資（以下
        「第7回公募増資」又は「前回公募増資」と総称します。）並びにこれらの公募増資等に伴う資産の取得を通じ
        て、1口当たり分配金と1口当たりNAV(注)の向上を実現してきました。本投資法人は、本募集においても、新た
        な資産取得により継続的な投資主価値の向上を追求します。
         (注)　「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めた、直近期末現在における鑑定評価額（又は調査価格）に基づく1口当たり純
            資産額を指しており、参照有価証券報告書に記載されている1口当たり純資産額とは異なります。以下同じです。
             1口当たり   NAV  = NAV÷  直近期末現在の発行済投資口数
            なお、「    NAV 」とは、以下の計算式により求めた、本投資法人が保有する不動産関連資産の価額を鑑定評価額（又は調査価
            格）に基づいて評価した場合における、本投資法人の資産と負債の差額（純額）をいい、会計上の純資産額とは異なり、ま
            た、繰延ヘッジ損益の額の増減等によっては変動しません。以下同じです。
             NAV=  出資総額   *＋（不動産関連資産の期末鑑定評価額（又は調査価格）－不動産関連資産の期末簿価                                 *）
             * 出資総額及び不動産関連資産の期末簿価は、該当する直近期末現在における貸借対照表上の金額を用いています。
           ■　継続的な資産取得による資産規模（取得（予定）価格                           ( 注 1) ベース）の拡大

            (注 1)  「取得（予定）価格」とは、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得経費、固定資産税、




              都市計画税及び消費税等を含みません。）を記載しています。以下同じです。
            (注2)   取得予定資産*の取得及び譲渡予定資産**の譲渡を総称して以下「本取組み」といい、取得予定資産の取得及び譲渡予
              定資産の譲渡後である2019年8月1日時点を以下「本取組み後」ということがあります。以下同じです。
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              *「取得予定資産」とは、本募集及び本第三者割当による手取金を取得資金に充当することを予定している、後記「②　
              前回公募増資後取得（予定）資産ハイライト　                  (イ ) 前回公募増資後取得（予定）資産ハイライト　＜前回公募増資後
              取得（予定）資産一覧＞」に記載の              IIF つくばマニュファクチュアリングセンター（底地）を除く資産                        5物件を総称し
              ていいます。以下同じです。
              **「譲渡予定資産」とは、2019年8月1日に譲渡予定のIIF厚木ロジスティクスセンターの準共有持分（持分割合：50％）
              をいいます。以下同じです。
        ①   オファリングハイライト（本募集において訴求するポイント）

          本投資法人のオファリングハイライト（本募集において訴求するポイント）は、以下のとおりです。
         ( イ )　  オファリングハイライト           1 ：独自の    CRE  提案が工場・研究開発施設等のセクターの開拓を加速させ、
                         相対取引を通じた収益性の高い資産の取得を実現
            本投資法人は、あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれる物流施

           設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設（以下「産業用不動産」と総称します。）に投資し、
           収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、継続的な投資主価値の向上を目指して
           います。
            本投資法人は、産業用不動産投資におけるパイオニアとして積み上げた実績・ノウハウを活用するこ
           とにより、競合の少ない新しいアセットカテゴリーの開拓を進め、着実に資産取得の実績を積み重ねて
           きており、前回公募増資以降、1物件（取得価格9億円）（以下「前回公募増資後取得済資産」といいま
           す。）の取得を実現しています。加えて、本投資法人は、本募集により取得予定資産5物件（取得予定価
           格の合計246億円）の取得を予定しており、前回公募増資後取得済資産及び取得予定資産（以下「前回公
           募増資後取得（予定）資産」と総称します。）の合計は、6物件、255億円（取得（予定）価格の合計）
           （平均NOI利回り(注1)は5.5％、平均償却後NOI利回り(注1)は4.9％、含み益の合計及び平均含み益率(注
           1)はそれぞれ37.3億円及び14.6％）となる予定です。
            本投資法人は、競争優位性を高める戦略として、独自のCRE（Corporate                                  Real   Estate）戦略(注2)（以
           下「CRE戦略」ということがあります。）に基づいた提案型取得手法(注3)を実践しています。資産の取
           得に際し、(i)各企業のCREニーズ(注4)毎にカスタマイズした提案を継続して実施することにより、(ii)
           提案活動の中で実績・ノウハウ及び独自のネットワークを蓄積し、(iii)蓄積した実績・ノウハウ及び独
           自のネットワークを活用し、更なる外部成長を目指します。
            本募集においては、蓄積された実績・ノウハウを活かした独自のCRE提案により、競合の少ない新しい
           アセットクラスである工場・研究開発施設等のセクターの更なる開拓を進め、工場・研究開発施設等を
           含む収益性、継続性及び汎用性に優れた資産を新規に取得する予定であり、前回公募増資後取得（予
           定）資産のうち68.6％（取得（予定）価格ベース）（取得（予定）価格の合計175億円）がCRE提案を通
           じた取得(注3)となります。CRE提案の詳細については、後記「④　成長戦略」をご参照ください。
            上記のように、本投資法人は、               CRE  提案を通じて、競合の少ない新しいセクターについて独自のビジネ
           スモデルで開拓を行っており、本募集においても新たに開拓した工場・研究開発施設等                                        3 物件（底地を含
           みます。）及び物流施設           2 物件を含め、収益性、継続性及び汎用性に優れた資産の取得を継続します。
            (注 1)　  前回公募増資後取得（予定）資産の「平均                NOI 利回り」、「平均償却後          NOI 利回り」及び「平均含み益率」について

               は、後記「②　前回公募増資後取得（予定）資産ハイライト　                        (イ ) 前回公募増資後取得（予定）資産ハイライト　
               ＜前回公募増資後取得（予定）資産一覧＞」をご参照ください。また、前回公募増資後取得（予定）資産における
               「含み益」とは、取得に際して取得した不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額と取得（予定）価格との差額をいい
               ます。以下同じです。なお、必ずこの含み益が実現する保証はないことにご留意ください。
            (注2)　「CRE戦略」とは、企業が保有する不動産（Corporate                        Real  Estate）について、経営戦略的視点から、企業価値最
               大化のためにその保有する不動産を最適かつ効率的に運用するという考え方に基づく戦略をいいます。以下、CRE戦
               略又は企業が保有する不動産自体を、単に「CRE」ということがあります。
            (注3)　「CRE戦略に基づいた提案型取得手法」とは、企業の経営・運営上の課題やニーズの解決に貢献するために、その
               保有する不動産の最適かつ効率的な運用について提案を行うことにより物件を取得する提案型取得手法のことをい
               います。以下、「CRE提案型取得手法」ということがあり、CRE戦略に基づく提案を行うことを「CRE提案」というこ
               とがあります。なお、「CRE提案を通じた取得」には、本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している三菱商
               事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が物件の保有者に直接CRE提案を
               行い、当該保有者から本投資法人が物件を取得した場合に加え、本資産運用会社が物件の保有者にCRE提案を行った
               上で、ブリッジ機能を活用しブリッジ先から本投資法人が当該物件を取得する場合や、本資産運用会社が三菱商事
               株式会社又はそのグループ会社と協働して物件の保有者に対してCRE提案を行い、三菱商事株式会社若しくはそのグ
               ループ会社又はブリッジ先が当該物件を取得し、大規模改修やリノベーション等を行った上で本投資法人が取得す
               る場合を含みます。なお、本「オファリングハイライト1：独自のCRE提案が工場・研究開発施設等のセクターの開
               拓を加速させ、相対取引を通じた収益性の高い資産の取得を実現」に記載のとおり、IIF市川フードプロセスセン
               ターは、本資産運用会社が三菱商事株式会社のグループ会社である三菱商事都市開発株式会社と協働して保有者に
               対してCRE提案を行い、三菱商事都市開発株式会社が当該保有者から当該物件を取得し大規模改修を行った上で本投
               資法人が取得した物件であり、CRE提案を通じた取得に含めています。
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            (注4)　「CREニーズ」とは、企業が保有する不動産を活用することによる経営課題の解決や経営戦略の達成等の企業ニー
               ズのことをいい、例としては、セールアンドリースバックを通じたバランスシートのスリム化（オフバランス
               化）、損益計算書のコントロール（P/Lコントロール）等の財務体質の改善、セールアンドリースバック、バリュー
               アップ工事等を通じた基幹施設の長期利用、事業拠点の集約化、ノンコア資産の売却、新規投資に向けたキャッ
               シュニーズ（現金需要）等が挙げられます。
           ■　前回公募増資後取得（予定）資産の取得手法別内訳（取得（予定）価格ベース）

            本投資法人は、本募集において、上記のような継続的な「独自のCRE提案型取得手法」によるビジネス





           モデルを通じた新しいセクターの開拓の成果として、賃料アップの実現が予定されている研究開発施設及
           びスポンサーグループ（本資産運用会社の株主及びそのグループ会社をいいます。以下同じです。）のサ
           ポートを活用して新たに開拓した工場・物流施設の複合型施設を取得する予定であり、また、制御機器製
           造大手メーカーへのセールアンドリースバックニーズを捉え、工場の底地を取得しています。また、本募
           集を通じ、本投資法人の所有する工場・研究開発施設等は全部で18物件（底地を含みます。）へと増加す
           ることになり、複数の産業にわたる工場・研究開発施設等のセクターの更なる開拓を含む継続的な外部成
           長を着実に実現する予定です。
            具体的には、IIF新川崎R&Dセンターについては、財務体質の改善というCREニーズを抱えていたスポン
           サーグループの系列企業に対して、経営基盤の強化のためのアセットマネジメントの一環として、セール
           アンドリースバックでのノンコア資産の売却というソリューション提案を行いました。
            また、IIF市川フードプロセスセンターについては、スポンサーグループのCRE・バリューアップ機能
           (注1)を活用した工場兼冷凍冷蔵倉庫の取得となります。本物件は、千葉県市川市に所在する築約30年の
           物件であり、現テナントが重要拠点として長期にわたって利用してきた工場兼冷凍冷蔵倉庫における大規
           模改修ニーズを捉え、三菱商事株式会社の100％子会社である三菱商事都市開発株式会社と本資産運用会
           社が共同してCRE提案を行い取得に至ったものです。具体的には、三菱商事都市開発株式会社が当該物件
           を取得した上で同社の開発機能を活用した大規模改修（バリューアップ工事）を実施し、改修後の物件を
           本投資法人が取得するものです。基幹施設の長期利用とのCREニーズをもっていた本物件の現テナント兼
           前々所有者に対するCRE提案において、スポンサーグループが建物・設備について大規模改修工事を実施
           することにより施設の機能改善を図るとともに、長期利用のための長期賃貸借契約への切替えを行う等の
           提案を、三菱商事都市開発株式会社と本資産運用会社が共同で行い、取得が実現しました。なお、本物件
           の取得は、本投資法人がスポンサーグループのバリューアップ機能によるサポートを活用して、スポン
           サーグループによる大規模なバリューアップ工事が行われた物件を取得する、本投資法人にとって初の案
           件です。本投資法人は、スポンサーグループのCRE・バリューアップ機能の活用を、CRE戦略を更に推進す
           る上での足がかりとして位置付けており、当該機能の活用により新しい投資セクターの更なる開拓を進め
           ていきます。
            IIFつくばマニュファクチュアリングセンター（底地）については、本投資法人が注力する工場・研究
           開発施設等の底地案件であり、制御機器製造大手であるIDEC株式会社における事業拠点の集約化という
           CREニーズに対して、セールアンドリースバックでのノンコア資産の売却というソリューション提案を行
           うことで取得に至りました。本物件は「つくばの里工業団地」内に位置し、労働力確保に優位性のある住
           宅団地近郊という立地優位性から物流倉庫としての賃貸ニーズも見込まれることから、当該工業団地内の
           入居企業からの拡張ニーズも高く、加えて高い汎用性を有しているものと、本投資法人は考えています。
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            これら継続的な「独自のCRE提案型取得手法」における多様なCREニーズへのソリューション提案によ
           り、更なる工場・研究開発施設等の取得を実現し、前回公募増資後取得（予定）資産のアセットカテゴ
           リー別内訳（取得（予定）価格ベース）は、工場・研究開発施設等が53.3%（取得（予定）価格の合計136
           億円）、物流施設が46.7％（取得予定価格の合計119億円）となり、取得の競合が少ない新しいアセット
           カテゴリーである工場・研究開発施設等が過半を占めています(注2)。本投資法人は独自のCRE提案により
           工場・研究開発施設等のセクターの取得検討を行い、継続的な外部成長を目指しています。
            (注1)　「バリューアップ機能」は、劣化又は陳腐化した内外装の一新等のデザイン性の向上、建物の修繕・大規模改修及
               び各種設備機器の改修や機能付加等の手段により、物件の価値向上を実現する機能をいいます。以下同じです。
            (注2)　IIF市川フードプロセスセンターについては、物流施設用途で利用されている部分と工場用途で利用されている部
               分とが存在しますが、工場用途が賃料ベースで過半を占めていることから、物件全体につき工場・研究開発施設等
               に分類しています。以下同じです。
           ■　前回公募増資後取得（予定）資産のアセットカテゴリー別内訳（取得（予定）価格ベース）(注)

             (注 )　 点線内の土地を取得しています。             IIF つくばマニュファクチュアリングセンター（底地）について、以下同じで





                す。
           ■　オフバランス型開発案件(注1)の具体的な取組み

            オフバランス型開発案件については、これまでに3件のプロジェクトに着手しており、加えて新たに第4
           弾となる開発案件に取り組んでいます。
            まず第1弾として、2014年5月竣工のIIF川崎サイエンスセンターにおいて、ジョンソン・エンド・ジョ
           ンソン株式会社メディカルカンパニーのオフバランスでの研究・研修施設の開発ニーズを捉えた                                            、 本投資
           法人初となるオフバランス型開発案件を実施しました。この案件では2013年2月7日付で本投資法人が取得
           した土地部分につきテナントであるジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニーが建
           物の開発を行い、開発期間中には同社が本投資法人に地代を支払うこととし、その後開発された建物部分
           を本投資法人が取得すると同時に、2014年5月16日付で同社との間で当該物件に係る期間15年の定期建物
           賃貸借契約を締結するなど、工事の進捗管理・予定スキームに沿った各種契約の締結を行うとともに、建
           設工事費のモニタリング等により開発型スキームを適切に管理することで、安定収益の確保と含み益の増
           加を実現しました。
            更に、前回公募増資時には第2弾及び第3弾となるオフバランス型開発案件に着手しました。第2弾のIIF
           厚木マニュファクチュアリングセンター（2019年5月竣工予定）は、大手自動車部品製造企業（市光工業
           株式会社）のオフバランスでの工場新設ニーズを捉えた開発案件となります。当該開発案件では、2018年
           4月27日付で本投資法人が取得した底地部分において建物の開発が行われており、開発期間中にはブリッ
           ジ先の国内事業会社が土地賃借人として本投資法人に地代を支払い、建物竣工後には建物賃借人（予定）
           としての市光工業株式会社が土地賃借人に建物賃借料を支払った上で、土地賃借人が本投資法人に地代を
           支払うことが想定されています。更に、本投資法人は、竣工後の建物部分の取得について優先交渉権を取
           得しており、将来的に本投資法人が建物部分の取得を検討することが可能となるという点で、更なる外部
           成長の可能性を有する開発型スキームを採用しています(注2)。本投資法人は、かかる開発型スキームを
           採用することにより、開発リスクを回避するとともに、ポートフォリオの外部成長を実現することを目指
           しています。
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            また、第3弾となる（仮称）岐阜各務原ロジスティクスセンター（2019年2月竣工）は、大手物流企業の
           新規開発ニーズを捉えた、BTS型物流施設(注3)の開発案件となります。当該開発案件については、ブリッ
           ジ機能を活用して開発を実施し、建物竣工後に土地及び建物を信託受益権化し、当該信託受益権について
           本投資法人が優先交渉権を取得することで、本投資法人が適切と判断するタイミングで信託受益権の取得
           を検討できるという開発スキームを採用しています(注2)。
            加えて、本投資法人は、（仮称）広島西風新都ロジスティクスセンター（2020年4月竣工予定）におい
           て第4弾となるオフバランス型開発案件に着手しています。当該開発案件は、地元3PL(注4)企業の賃貸
           ニーズと売主の土地売却ニーズを捉えた、汎用性の高い物流施設の開発案件であり、売主とテナントとな
           る予定の当該地元3PL企業との間で長期賃貸借予約契約を締結済みです。地元3PL企業の賃貸ニーズと地場
           企業の土地売却ニーズを合致させ、土地の取得と建物の開発をブリッジ先の国内事業会社にて行い、建物
           竣工後に土地及び建物を信託受益権化し、当該信託受益権について本投資法人が優先交渉権を取得するこ
           とで、本投資法人が適切と判断する取得タイミングで信託受益権の取得を検討できるという開発スキーム
           を採用しています(注2)。
            (注1)　「オフバランス型開発案件」とは、物件施設の開発を希望する企業において、財務健全性維持を図るため、当該企
               業自身のバランスシート上に開発中及び開発後まで一貫して開発対象の土地及び建物を計上させることなく、第三
               者に開発中及び開発後の土地及び建物を保有させ、当該企業自らの利用を目的とした施設を開発し、竣工後には当
               該企業がテナントとして開発された施設を使用する開発案件をいいます。
            (注2)　IIF厚木マニュファクチュアリングセンターにおいて建設される予定の建物、（仮称）岐阜各務原ロジスティクス
               センターの土地及び建物並びに（仮称）広島西風新都ロジスティクスセンターの土地及び建設される予定の建物に
               ついて、本投資法人は、取得の意思決定をしておらず、本書の日付現在本投資法人による取得の予定はありませ
               ん。また、本投資法人は、これらの物件の取得について優先交渉権を保有していますが、当該優先交渉権に基づき
               本投資法人がこれらの物件を取得できる保証はありません。更に、2019年4月1日現在、（仮称）広島西風新都ロジ
               スティクスセンター及びIIF厚木マニュファクチュアリングセンターの建物は未竣工であり、これらの建物が予定ど
               おり竣工しない可能性及び竣工後に予定どおり賃貸できない可能性もあります。
            (注3)　「BTS型物流施設」とは、顧客の要望に沿った立地及び設備を有する施設として開発された物流施設をいいます。
               以下同じです。
            (注4)　「3PL」とは、荷主から包括して物流業務を受託し遂行することをいい、3PLを事業として行う企業又は事業者をそ
               れぞれ「3PL企業」又は「3PL事業者」といいます。以下同じです。
           ■　継続的な開発案件への取組み：多様な新設・増築ニーズに対し本投資法人の開発ノウハウを活用し、

           「取得パイプラインの拡充」と「収益性の高い物件取得」を実現
            本投資法人は蓄積された実績・ノウハウに基づく開発により、継続的な外部成長と賃料収入のアップを
           実現してきており、今後も開発案件を手掛けることで取得パイプラインの拡充を図っていきます。
            これまでに本投資法人が手掛けてきた開発案件の実績が示すとおり、本投資法人は、テナントのニーズ
           に基づいた研究施設や増築棟の開発に際して、本投資法人が建物の設計段階から関与することで、建物建
           設コストを適切にコントロールし、また当該建設コストに鑑みてテナントとの賃料設定協議を行うこと
           で、収益性の高い物件の取得を実現しています。
            本投資法人は、優先交渉権を取得している3物件においても、従来どおりテナントニーズへの対応と新
           たな収益源の確保を両立させ、継続的に外部成長を行っていくことを目指します。
            また、増築案件については、IIF西宮ロジスティクスセンター（増築棟は2016年5月竣工）において本投
           資法人として初めて増築を実行しました。続いて、IIF仙台大和ロジスティクスセンター（増築棟は2017
           年12月竣工）及びIIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ（増築棟は2018年3月竣工）においてもそれぞれ
           増築を実行し、継続的にポートフォリオの収益性及び安定性の向上の実現を図ってきました。また、取得
           予定資産のうち、IIF新川崎R&Dセンターは敷地内に増築可能なスペース（増築ポテンシャル）を有してい
           ます。
            本投資法人は、こうした開発案件及び増築案件に積極的に取り組むことで、将来の外部成長及び収益性
           向上の蓋然性を高め、継続的な投資主価値の向上に資する成長を目指します。
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              ＜継続的な新規開発案件及び増築案件への取組みにより、取得パイプラインの拡充を実現＞
            (注1)　本図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。












            (注2)　本投資法人は、優先交渉権の対象物件について取得の意思決定をしておらず、本書の日付現在本投資法人による取
               得の予定はありません。また、本投資法人は、これらの物件の取得について優先交渉権を保有していますが、当該
               優先交渉権に基づき本投資法人がこれらの物件を取得できる保証はありません。更に、2019年4月1日現在、（仮
               称）広島西風新都ロジスティクスセンター及びIIF厚木マニュファクチュアリングセンターの建物は未竣工であり、
               これらの建物が予定どおり竣工しない可能性及び竣工後に予定どおり賃貸できない可能性もあります。
            (注3)　IIF川崎サイエンスセンターの竣工後のNOI利回りは、2019年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づき算出し
               ています。IIF西宮ロジスティクスセンター及びIIF仙台大和ロジスティクスセンターの増築棟のNOI利回りは、増築
               に際してそれぞれ取得した2016年5月16日及び2017年12月15日を価格時点とする鑑定評価書に基づき算出していま
               す。また、IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡの増築棟のNOI利回りは、2018年1月1日を価格時点とする鑑定評
               価書に基づき算出しています。なお、IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡの増築棟のNOIについては、増築棟の
               取得により、当該増築棟部分に係る地代を得られなくなることから、これを反映するため、増築棟に係る不動産鑑
               定評価書に記載の、増築棟単体のDCF法における運営純収益ではなく、増築棟を含むIIF福岡箱崎ロジスティクスセ
               ンターⅡのDCF法における運営純収益から増築棟を含まないIIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡに係る不動産鑑
               定評価書に記載のDCF法における運営純収益を控除した金額を用いています。
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         (ロ)　オファリングハイライト2：産業用不動産の豊富な運用ノウハウを活用したリーシングにより、大幅
                         な賃料アップを実現
            本投資法人は、3C         Managementを軸にした着実なリーシングや増築・開発を実施し、本投資法人の保有

           資産の価値向上の豊富な実績を有しており、着実な内部成長を実現しています。3C                                       Managementの詳細に
           ついては、後記「④　成長戦略」をご参照ください。
            IIF新川崎R&Dセンターについては、研究開発施設としての高い汎用性及び賃料アップの可能性に着目
           し、本投資法人独自のCRE提案を通じて取得する予定です。なお、本資産運用会社の独自のネットワーク
           やノウハウ及び本物件の高い汎用性により、本投資法人取得前の2018年12月に、後継テナントとなるこ
           とが予定されるNECネッツエスアイ株式会社と定期建物賃貸借契約(注)を締結済みであり、テナント入替
           により、本投資法人による本物件取得後の2020年4月より、賃料アップが実現する予定です。更に、テナ
           ント入替前は5.7％であった本物件のNOI利回りは、テナント入替後7.4％まで、テナント入替前は4.6％
           であった本物件の償却後NOI利回りは6.3%まで、それぞれ上昇する見込みです。
            また、本投資法人が2015年3月に取得したIIF相模原R&Dセンターは、本投資法人がCRE提案により売主
           のノンコア資産の売却ニーズを捉え、取得に至った物件です。本投資法人は、主要テナントであったマ
           イクロンメモリジャパン合同会社（以下「マイクロン」といいます。）の長期利用ニーズを捉え、段階
           的にバリューアップ工事を実施し、2017年11月には本棟をマイクロンへの一棟貸に変更しました。更
           に、2018年10月には敷地内駐車場の全区画につきマイクロンと一括での利用契約を締結し、2019年3月に
           は別棟（アメニティ棟）をオフィス化し、マイクロンとの間で当該別棟に係る新規賃貸借契約の締結を
           実現しました。このような継続的なバリューアップ施策の実施により、本投資法人は、物件取得時には1
           年であったマイクロンとの本棟に係る賃貸借契約の契約期間を、バリューアップ施策実施後には10年と
           することに成功しています。これにより、物件取得時には7.7%であった本物件のNOI利回りを9.6％ま
           で、物件取得時は6.9％であった本物件の償却後NOI利回りを8.2%まで、それぞれ上昇させ、安定性及び
           収益性の向上を実現しています。このように、本投資法人は、テナントニーズを捉えた継続的なバ
           リューアップ施策により、保有資産の安定性、資産価値及び収益性を大きく向上させています。
           （注）当該契約には、現テナントから解約通知を受領することを停止条件として効力を生じる旨が規定されていますが、2019
              年4月16日付で現テナントからの解約通知を受領しており、かかる停止条件は既に成就しています。詳細については、
              後記「2   投資対象    (2)  個別物件の概要⑦取得予定資産」をご参照ください。
            （注1）NOIは、「テナント入替前」については、2019年4月1日を価格時点とする鑑定評価書に記載されたDCF法における初





               年度の運営純収益を使用し、「テナント入替後」については、同鑑定評価書に記載されたDCF法における2年目の運
               営純収益を使用して、それぞれ算出しています。また、減価償却費は、2020年1月期の見込み値を年換算して、それ
               ぞれ算出しています。以下同じです。
            （注2）NOIは、「物件取得時」については、2015年1月1日を価格時点とする鑑定評価書に記載されたDCF法における初年度
               の運営純収益を使用し、「バリューアップ施策実施後」については、2019年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に
               記載されたDCF法における2年目の運営純収益を使用して、それぞれ算出しています。なお、2019年1月31日を価格時
               点とする鑑定評価書のDCF法における2年目の運営純収益においては、2019年3月にマイクロンとの間で締結した別棟
               に係る新規賃貸借契約に基づく賃料も考慮されています。また、減価償却費は、「物件取得時」については、2015
               年6月期の実績値を年換算した数字を、「バリューアップ施策実施後」については、2020年1月期の見込み値を年換
               算して、それぞれ算出しています。以下同じです。
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          ≪安定性の高いポートフォリオを基盤としつつ、テナントニーズを捉えた施策の実施により着実な賃料アッ
          プを実現≫
           ■　内部成長事例：IIF相模原R&Dセンターにおける継続的なバリューアップ施策の取組み

          ＜テナントであるマイクロンのニーズを的確に捉えた一連のバリューアップ施策による投資主価値向上＞

            (注1)　鑑定評価額は、「物件取得時」については、2015年1月1日を価格時点とする鑑定評価書に記載された鑑定評価額








               を、「バリューアップ施策実施後」については、2019年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に記載された鑑定評価
               額を、それぞれ記載しています。
            (注2)　「含み益率」は、2019年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に記載された鑑定評価額と2019年1月31日時点の帳簿
               価格との差額を同帳簿価格で除することで算出しています。なお、必ずこの含み益率が実現する保証はないことに
               ご留意ください。
                              ＜テナント構成の推移＞

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           ■　長期安定的な賃貸借契約で構成されるポートフォリオ（本取組み後）
            本投資法人は、入居テナントにとって重要な拠点である資産に重点的に投資することによりテナントと
           長期の賃貸借契約を締結し、安定したキャッシュフローを生み出すポートフォリオを構築していく方針で
           す。本取組み後のポートフォリオにおける平均賃貸借契約期間(注1)は15.5年、平均賃貸借契約残存期間
           (注1)は8.4年となります。特に、賃貸借契約期間については、10年以上の契約割合(注2)が85.1％を占め
           るなど、長期の契約期間を有する賃貸借契約が多いことが、本投資法人の特徴として挙げられます。
            加えて、本取組み後のポートフォリオにおける定期借地・借家契約の割合（以下「定借割合」といいま
           す。）は、年間賃料ベースで73.0％となり、長期賃貸借契約と共に定借割合を増加させることで、安定的
           なキャッシュフローを保有資産から生み出すことが期待されます。
            また、長期賃貸借契約又は定期借地・借家契約の安定性を担保すべく、契約期間中の中途解約を一切不
           可としている契約及び中途解約時の違約金として残存期間賃料全額の支払が規定されている契約が、本取
           組み後のポートフォリオにおける年間賃料ベースで57.8％あるほか、一定期間内の中途解約を不可として
           いる契約及び一定期間内の中途解約に際しペナルティの支払を要求している契約が年間賃料ベースで
           36.8％あります。
            本投資法人は、賃貸借契約の締結に際し上記のような取組みを行っていることに加え、テナントの財務
           状況や信用力にも留意したテナント選定を行うことにより、更なる安定性の確保に努めています。更に、
           賃貸借契約における賃料改定に関しては一般的に様々な条項がありますが、本取組み後のポートフォリオ
           におけるアップサイドオンリー(注3)型賃料形態の割合が年間賃料ベースで10.3％となっており、契約期
           間が長期安定しているのみならず、将来の賃料アップを追求できる点が、本投資法人の強みとなっていま
           す。
                  ＜長期安定的な賃貸借契約で構成されるポートフォリオ（本取組み後）＞

            (注1)    「平均賃貸借契約期間」及び「平均賃貸借契約残存期間」は、年間賃料に基づき加重平均しています。「平均賃貸







               借契約期間」は、本取組み後の2019年8月1日において効力を有する予定の、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借
               契約書（取得予定資産については、各取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の各取得予定資産に係
               る賃貸借契約書。ただし、IIF横浜都筑ロジスティクスセンター、IIFさいたまロジスティクスセンター及びIIF新川
               崎R&Dセンターについては、後継テナントと締結済みの新規賃貸借契約書。以下同じです。）に表示された賃貸借契
               約期間に基づき算出しています。「平均賃貸借契約残存期間」は、本取組み後の2019年8月1日から、当該各賃貸借
               契約書に表示された賃貸借契約満了日までの期間に基づき算出しています。IIF横浜都筑ロジスティクスセンター、
               IIFさいたまロジスティクスセンター及びIIF新川崎R&Dセンターに係る後継テナントとの間の新規賃貸借契約書の内
               容の詳細につきましては、後記「2              投資対象　(3)      取得予定資産取得後及び譲渡予定資産譲渡後のポートフォリオ
               全体の概要②テナントとの契約状況」をご参照ください。以下同じです。
            (注2)    「賃貸借契約期間」、「定借割合」、「賃料改定方法」及び「中途解約条項」の各割合は、上記(注1)記載の賃貸
               借契約に基づく年間賃料及び賃貸借契約条件をベースに算出しています。以下同じです。
            (注3)    「アップサイドオンリー」とは、賃料に関して一定期間毎に自動増額改定がされる旨、又は増額改定についてのみ
               協議が可能である旨が規定されている賃貸借契約をいいます。
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            (注4)　「フラット」とは、取得（予定）日以降、契約期間満了日まで若しくは10年以上賃料改定を行わない旨規定されて
               いる契約、又は原則的には賃料改定がないものとされている賃貸借契約をいいます。
            (注5)　「協議改定」とは、上記(注3)及び(注4)以外の賃貸借契約であり、賃料改定については主に協議によると定められ
               ている契約をいいます。
            (注6)　定期建物賃貸借契約を締結し、賃貸借契約において賃料（地代）減額請求権を排除する旨を明記している場合を除
               き、賃貸借契約の条項によっても、借地借家法に基づく賃借人の賃料（地代）減額請求権を排除することはできま
               せん。詳細については、後記「3             投資リスク     (1)  リスク要因⑤不動産及び信託受益権に関するリスク                    (ロ)賃貸借
               契約に関するリスク        d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク」をご参照ください。
            (注7)　「契約期間中解約不可」とは、賃貸借契約において、契約期間中の中途解約が一切不可と規定されている契約及び
               中途解約時の違約金として残存期間賃料全額の支払が規定されている契約をいいます。ただし、これらの契約につ
               いては、裁判所によって所定の金額から減額され、又はかかる条項の効力が否定される可能性があります。詳細に
               ついては、後記「3        投資リスク     (1)  リスク要因⑤不動産及び信託受益権に関するリスク                    (ロ)  賃貸借契約に関する
               リスク   a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク」をご参照ください。後記(注8)についても同様です。
            (注8)　「一定期間解約不可」とは、賃貸借契約において、一定期間の賃料若しくは違約金を支払わなければ中途解約でき
               ない旨が定められている場合、又は中途解約を行う際に事前通知が必要とされており、その結果、賃借人が中途解
               約までに一定期間の賃料を支払うことが必要となる契約をいいます。
            (注9)　「解約通知により解約可」とは、賃貸借契約において、事前通知での解約予告により解約が可能と規定されている
               契約をいいます。
            (注10)   「賃貸借契約期間」、「定借割合」、「賃料改定方法」及び「中途解約条項」の各割合は、年間賃料をベースに算
               出した、本取組み後の数値です。本書の日付現在から本取組み後までの間に契約期間が満了する契約については、
               テナントから解約の意向が示されている等の場合を除き、同一条件で更新されることを前提としています。　
           ■　賃貸借契約の満了や賃料の改定時期を捉え賃料アップを追求

            本投資法人は、長期安定的なポートフォリオを基盤としつつ、良好なテナントリレーションと産業用不
           動産の豊富な運用ノウハウを活用し、賃貸借契約期間の満了や賃料の改定時期を捉え、内部成長による賃
           料アップを追求していきます。
              ＜今後   2 年で期間満了を迎える賃貸借契約の分散状況                     ( 注 1)(  注 2)(  注 3)  （年間賃料ベース）＞

              (注1)    対ポートフォリオ賃料比率が0.5%以上のテナントが入居する物件名のみを記載しています。





              (注2)    物件名については、賃借人から開示の同意を得られている物件のみ記載しています。
              (注3)    本書の日付現在において、本書の日付時点で有効な賃貸借契約の期間が満了した後に賃貸借を開始する内容の
                 新規賃貸借契約を後継テナントとの間で締結済みの物件に関しては、当該新規賃貸借契約に基づいた期間満了
                 時点で記載しています。
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                 ＜今後2年で賃料の改定時期を迎える物件(注1)                      (注2)   (注3)（年間賃料ベース）＞
              (注1)    対ポートフォリオ賃料比率が0.5%以上のテナントが入居する物件名のみを記載しています。





              (注2)    物件名については、賃借人から開示の同意を得られている物件のみ記載しています。
              (注3)　IIF羽田空港メインテナンスセンターについては、賃貸借契約上、2021年1月1日より年間賃料が1,888百万円か
                 ら1,946百万円に増額される旨が規定されており、かかる賃料の変更時期を「改定時期」として記載していま
                 す。
         (ハ)　オファリングハイライト3：収益性及び安定性の向上に資する資産の取得による、継続的な投資主価

                         値の向上
            本投資法人は、「独自のCRE提案型取得手法」を通じた物件取得により、収益力の高い物件を鑑定評価

           額よりも低い価格で取得し、鑑定評価額に対する含み益を増加させることで、「分配金の成長」及び
           「NAVの成長」を実現する外部成長を継続してきました。
            1口当たり分配金(注1)については、過去約5年半（第12期から第23期）で実質的に39.3％(注2)、1口当
           たりNAV(注1)については、過去約6年間（第12期から本取組み後）で59.2％(注2)の増加となる見込みで
           あり、本取組み後の1口当たりNAVは、106,456円となる見込みです(注3)。
            本投資法人は、前回公募増資後取得（予定）資産を含め、収益性及び安定性の向上に資する資産の取
           得により、引き続きポートフォリオの収益性及び安定性を向上させ、「継続的な投資主価値の向上」を
           目指します。
            (注1)　2015年1月1日付で投資口1口当たり2口の割合による投資口の分割を実施し、更に、2018年2月1日付で投資口1口当




               たり4口の割合による投資口の分割を実施したため、2015年6月期（第16期）から2018年1月期（第21期）までについ
               ては1口当たり分配金及び1口当たりNAVを4で除し小数点以下を切り捨てた各期の数値を、2014年12月期（第15期）
               以前については1口当たり分配金及び1口当たりNAVを8で除し小数点以下を切り捨てた各期の数値を、それぞれ前提
               としています。以下同じです。
            (注2)　1口当たり分配金の増加率は、2013年6月期（第12期）の1口当たり分配金と2019年1月期（第23期）の1口当たり分
               配金の差額に基づき、1口当たりNAVの増加率は、2013年6月期（第12期）末時点の1口当たりNAVと本取組み後の1口
               当たりNAV（見込み）との差額に基づき算出しています。
            (注3)　「本取組み後の1口当たりNAV」の算出方法については、後記「③　Portfolio                                  Growth:本募集を通じて実現する
               「継続的な投資主価値の向上」と「更なる安定性の向上」　(イ)　継続的な投資主価値の向上に資する物件の取得
               を実現」をご参照ください。
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        ②   前回公募増資後取得（予定）資産ハイライト
         ( イ )　  前回公募増資後取得（予定）資産ハイライト
            本投資法人は、前回公募増資後取得（予定）資産として、独自の                               CRE  提案による高い「案件獲得能力
           （オリジネーション力）」を活かし、収益性、継続性及び汎用性の高い資産を取得し、又は取得する予
           定です。    CRE  提案による築浅の研究開発施設、スポンサーグループによる                            CRE  ・バリューアップ機能を活
           用した希少性の高い工場兼冷凍冷蔵倉庫を始めとする                         ▶ 物件の工場・研究開発施設等を含め、収益性、継
           続性及び汎用性に優れた資産の取得を継続します。
                      ＜前回公募増資後取得（予定）資産一覧＞

                            含み益       収益性             安定性
                          取得
                                                  賃貸借
                              鑑定
                          (予定)
                                     償却後             契約
                                             賃貸借
                              評価額
    取得          売主
                                  NOI
                          価格
        物件名称           テナント   (注 3)
                                      NOI       契約期間     残存期間     中途解約
                             （百万円）
    手法         (注 1)( 注 2)
                                  利回り      稼働率
                         ( 百万円)
                                     利回り        (注 7)   （ 2019  年  /賃料改定
                                        (注 6)
                                  （％）
                                            （契約形態）
                                     （％）             8月 1日   (注 10)
                                  (注 4)
                          含み益（百万円）
                                             (注 8)    時点）
                                     (注 4)
                          （含み益率）     (注 4)
                                                  (注 9)
                          900    1,320

      IIF つくば
                                                      5年間不可
      マニュファクチュ        IDEC                              30.0  年
                   IDEC  株式会社              8.3   8.3  100.0%          28.7  年
      ア リングセンター       株式会社                              （定借）
                                                      /原則不可
                          ＋ 420 （＋  46.7%  ）
      （底地）
                   （現テナント）

                                                     （現テナント）
                     三菱                      （現テナント）
                          6,300    8,480
                                                      2年間不可
               三菱    ロジスネクスト                          10.0  年
                                                       /不可
      IIF 新川崎   R&D    ロジス     株式会社                        （定借）      10.7  年
                                  7.4   6.3  100.0%
      センター        ネクスト                             (後継テナント)       (注 11)
              株式会社    （後継テナント）                           10.0年
     Ｃ
                                                     (後継テナント)
                          ＋ 2,180  （＋  34.6%  ）
                    NEC ネッツ                       （定借）
     Ｒ
                                                      不可/不可
                  エスアイ株式会社
     Ｅ
     提
                          6,200    6,330
     案
              三菱商事
      IIF 市川フード                                     20.0  年
              都市開発     株式会社兵食等                4.5   4.1  100.0%          17.7  年  原則不可   /不可
      プロセスセンター                                      （定借）
              株式会社
                          ＋ 130 （＋  2.1%  ）
      IIF 岐阜各務原

                          225    264
                    テルモ・                                   2年間不可
      マニュファクチュ         国内                              30.0  年
                   クリニカル               5.4   5.4  100.0%          29.7  年   (注 12)
      アリングセンター        事業会社                              （普通借）
                  サプライ株式会社                                    /原則不可
                          ＋ 39 （＋  17.3%  ）
      （底地）
      IIF 兵庫たつの
                          3,915    4,380
              株式会社      株式会社                         10.0  年        5年間不可
      ロジスティクス                            5.6   4.7  100.0%          8.7 年
              日立物流      日立物流                        （定借）          /原則不可
      センター
                          ＋ 465 （＋  11.9%  ）
                          8,019    8,520
     そ  IIF 昭島             東京
               国内                              5.0 年        5年間不可
     の  ロジスティクス            ロジファクトリー                4.3   4.0  100.0%          4.2 年
              事業会社                              （普通借）           /原則不可
     他  センター             株式会社
                          ＋ 500 （＋  6.2%  ）
                         25,559    29,294

                                  5.5   4.9
            合計又は平均                            100.0%     11.7  年   11.1  年    －
                                  (注 5)  (注 5)
                          ＋ 3,734  （＋  14.6%  ）
                            (注 5)
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            (注 1)　  全ての前回公募増資後取得（予定）資産について、取得に関してブリッジ機能を利用しているため、ブリッジ先では
               なく元の売主について記載しています。なお、元の売主より開示について承諾が得られていない場合には、国内事業
               会社と記載しています。
            (注2)　ブリッジ先は国内事業会社（IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）及びIIF昭島ロジスティクス
               センターについては元の売主とは別の国内事業会社）です。
            (注3)　主要なテナントのみを記載しています。
            (注4)　前回公募増資後取得（予定）資産の「含み益率」、「NOI利回り」及び「償却後NOI利回り」は、以下の計算式により
               求めています。以下同じです。
                含み益率＝含み益÷取得（予定）価格
                NOI 利回り＝   NOI*  ÷取得（予定）価格
                償却後   NOI 利回り＝（    NOI*  －減価償却費     ** ）÷取得（予定）価格
                * NOI  の計算には、別途注記する場合を除き、前回公募増資後取得（予定）資産に係る不動産鑑定評価書について
                は後記「   2 投資対象　    (2)  個別物件の概要　⑦取得予定資産　鑑定評価書の概要」に記載の価格時点を価格時点
                とする鑑定評価書（以下「鑑定評価書」ということがあります。）に記載された                               DCF 法における初年度の運営純
                収益（特殊要因がある場合等には             2年目以降で特殊要因の影響が存在しない年度の運営純収益）を使用していま
                す。
                **減価償却費は、前回公募増資後取得（予定）資産についても本投資法人の他の既存保有資産と同じく、耐用年数
                に応じた定額法の償却率により計算した想定額を用いています。以下同じです。
            (注5)　前回公募増資後取得（予定）資産の「平均含み益率」、「平均NOI利回り」及び「平均償却後NOI利回り」は、以下の
               計算式により求めています。以下同じです。
                平均含み益率＝含み益の合計÷取得（予定）価格の合計
                平均NOI利回り＝NOIの合計÷取得（予定）価格の合計
                平均償却後NOI利回り＝（NOIの合計－減価償却費の合計）÷取得（予定）価格の合計
               なお、前回公募増資後取得（予定）資産の平均（償却後）                       NOI 利回りは、鑑定評価書に基づいて算出しており、本投
               資法人の取得後の実績値とは異なります。
            (注6)　「稼働率」は、総賃貸可能面積（各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地（底地の場
               合）に係る賃貸面積及び賃貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積）に対して総賃貸面積が占める
               割合を記載しています。また、「平均稼働率」は、総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を
               記載しています。以下同じです。
            (注7)　「賃貸借契約期間」は、2019年8月1日において効力を有する予定の、各前回公募増資後取得（予定）資産に係る賃貸
               借契約上（取得予定資産については、各取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の各取得予定資産に係
               る賃貸借契約書）の賃貸借開始日から賃貸借終了日までの期間であり、本取組み後の2019年8月1日から、当該各賃貸
               借契約書に表示された賃貸借契約満了日までの期間（賃貸借契約残存期間）とは異なります。賃貸借契約期間の平均
               は、年間賃料に基づき加重平均して算出しています。以下同じです。
            (注8)　契約形態としての「定借」とは、定期借地契約及び定期建物賃貸借契約をいい、「普通借」とは、それ以外の賃貸借
               契約をいい、賃貸借契約書の表題及び文言に基づき分類して記載しています。なお、契約形態については、主要なテ
               ナントとの契約に関するもののみを記載しています。
            (注9)　「賃貸借契約残存期間」は、本取組み後の2019年8月1日から、2019年8月1日において効力を有する予定の各前回公募
               増資後取得（予定）資産に係る賃貸借契約書（取得予定資産については、各取得予定資産の取得予定日において効力
               を有する予定の賃貸借契約書）に表示された賃貸借契約満了日までの期間を記載しています。賃貸借契約残存期間の
               平均は、年間賃料に基づき加重平均して算出しています。以下同じです。
            (注10) 中途解約に関し、一定期間の賃料又は違約金を支払わなければ中途解約できない旨が賃貸借契約に定められている場
               合、又は賃貸借契約上、中途解約を行う際に事前通知が必要とされており、その結果、賃借人が中途解約までに一定
               期間の賃料を支払うことが必要となる場合には、「一定期間不可」としています。なお、賃料改定に関し、固定資産
               税・都市計画税の金額に連動して賃料が変動する旨の定めがある場合でも、その他の原因を理由とする改定について
               合意していない場合には、「原則不可」又は「不可」に含めています。
            (注11)   IIF新川崎R&Dセンターの賃貸借契約残存期間については、現行の賃貸借契約及び後継テナントとなる予定のNECネッ
               ツエスアイ株式会社との間で締結した2020年4月1日以降に有効となる定期建物賃貸借契約（以下「新契約」というこ
               とがあります。）の期間に基づき記載しています。現テナントである三菱ロジスネクスト株式会社との定期建物賃貸
               借契約に基づき、同社からの2019年4月16日付解約通知も考慮して算出した場合の賃貸借契約残存期間は、0.7年で
               す。以下同じです。
            (注12) テナントが中途解約を希望する場合、解約日の2年前に事前通知を行うことが必要とされています。
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         (ロ)　東京近郊の優良立地に所在する物件を中心に、日本全国の産業集積エリアに所在する6物件を取得
            本投資法人は、本募集を通じて、人口、製造品出荷額及び都道府県別県内総生産の観点から工場立地
           若しくは消費立地として有望なエリア、又は交通の要衝として高い優位性を持つエリアへの投資を行い
           ます。
            前回公募増資後取得（予定）資産の所在地は、以下のとおりであり、東京近郊の優良立地に所在する
           物件が中心となっています。
            また、本投資法人が優先交渉権を取得している開発計画中の3物件についても、広島市や名古屋市近郊
           の各務原市等の都心部の消費地を支える物流立地に所在し、テナントが基幹配送拠点として利用予定で
           ある等の理由により高い優位性を保有している物件と、工業団地など国内主力製造企業の集積エリアで
           あり、かねてから工場立地として需要の高い神奈川県内陸部の厚木市に所在している物件となっていま
           す。
                         ＜前回公募増資後取得（予定）資産の所在地＞
            (注1)　点線内の土地を取得する予定です。IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）について、以下同じ







               です。
            (注2)　(i)都道府県人口上位15位以内（出所：内閣府「平成27年度県民経済計算について」（2018年8月31日公表））、(ii)
               都道府県別製造品出荷額5兆円以上（出所：総務省統計局「平成28年経済センサス－活動調査」）、(iii)都道府県別
               県内総生産上位10位以内（出所：内閣府「平成27年度県民経済計算について」（2018年8月31日公表））のいずれか
               一つにでも該当する都道府県に所在する物件については、当該物件の所在地の都道府県名を斜体にしています。
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        ③   Portfolio     Growth:本募集を通じて実現する「継続的な投資主価値の向上」と「更なる安定性の向上」
         (イ)　継続的な投資主価値の向上に資する物件の取得を実現
            本投資法人は、継続的な投資主価値の向上のため、これまでCRE提案を通じた物件取得を中心とする外
           部成長により、1口当たり分配金及び1口当たりNAVの成長を実現してきました。本募集後においても、
           ポートフォリオの安定性を追求しながら、投資主価値の更なる向上を目指します。
             ＜ポートフォリオの安定性を追求しながら、投資主価値の更なる向上を目指す＞

           ▶ ．　アセット

                              2019  年
                                      CRE  提案による継続的
                            1 月期末時点                     本取組み後     ( 注 4)
                                        な外部成長
                            （第  23 期末）
            物件数                  67 物件           →          71 物件

            取得（予定）価格の合計                275,664    百万円           →         298,224    百万円

                             5.8  ％ ( 注 1)

            平均  NOI  利回り                           →           5.7  ％
            平均償却後     NOI  利回り          4.8  ％ ( 注 2)         →           4.8  ％

            鑑定評価額に対する含み益
                            ＋ 51,621   百万円          →        ＋ 54,306   百万円
            ( 注 3)
            総テナント数                  85 社           →           94 社
            (注1)　2019年1月期末（第23期末）現在の本投資法人の保有資産（以下「第23期末現在保有資産」といいます。）の平均NOI
               利回りは、2019年1月期（第23期）の数値を記載しています。具体的には、以下の計算式により求めています。
                平均NOI利回り＝第23期末現在保有資産に係るNOIの合計*÷第23期末現在保有資産の取得価格の合計
                *  NOIの合計＝（不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用）の合計＋減価償却費の合計
                NOIの合計は、第23期（2018年8月1日～2019年1月31日）の実績値を年換算して使用しています。
            (注2)　第23期末現在保有資産の平均償却後NOI利回りは、2019年1月期（第23期）の数値を記載しています。具体的には、以
               下の計算式により求めています。
                平均償却後NOI利回り＝第23期末現在保有資産に係る償却後NOIの合計*÷第23期末現在保有資産の取得価格の合計
                *  償却後NOIの合計＝（不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用）の合計
                償却後NOIの合計は、第23期（2018年8月1日～2019年1月31日）の実績値を年換算して使用しています。
            (注3)　第23期末現在保有資産の含み益については、2019年1月期末（第23期末）現在の鑑定評価額と簿価との差額を基に算
               出した数値を記載しています。また、本取組み後の本投資法人のポートフォリオ全体の含み益については、2019年3
               月29日に譲渡済のIIF厚木ロジスティクスセンターの準共有持分（持分割合：50％）（以下「譲渡済資産」といいま
               す。）及び譲渡予定資産を除く第23期末現在保有資産（以下「各譲渡後保有資産」といいます。）の含み益に、取得
               予定資産に係る後記「2         投資対象　(2)      個別物件の概要　⑦取得予定資産」に記載の鑑定評価額と取得予定価格との
               差額を基に算出した取得予定資産の含み益を加えて算出した数値を記載しています。
            (注4)　本取組み後の各数値は、一定の仮定の下、2019年1月期末（第23期末）現在における本投資法人の既存保有資産に係
               る指標から、譲渡済資産及び譲渡予定資産に関する指標を除いた上で、取得予定資産に係る指標を加えて算出した本
               書の日付現在における見込値であり、本取組み後の実際の指標と一致するとは限りません。なお、本取組み後の平均
               NOI利回り及び平均償却後NOI利回りは、各譲渡後保有資産及び取得予定資産に係るNOI利回り及び償却後NOI利回り
               を、取得（予定）価格に基づき加重平均して算定しています。取得予定資産に係るNOI利回り及び償却後NOI利回りに
               ついては、前記「②　前回公募増資後取得（予定）資産ハイライト                          (イ)  前回公募増資後取得（予定）資産ハイライ
               ト＜前回公募増資後取得（予定）資産一覧＞」に記載の方法により算出しています。
               前回公募増資後取得（予定）資産の物件全体の鑑定評価額及び取得（予定）価格については、後記「2                                        投資対象　
               (2)  個別物件の概要　⑦取得予定資産」をご参照ください。
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           b．     デット
                                    長期安定を追求する

                        2019  年 1 月期末時点
                                                  本取組み後
                                   ALM  （ Asset   Liability
                         （第  23 期末）
                                                    ( 注 2)
                           ( 注 1)
                                    Management     ）戦略
            LTV  （簿価   LTV  ）         50.1  ％           →           50.1  ％

            長期比率               100.0   ％           →           100.0   ％
            固定比率               100.0   ％           →           100.0   ％
            平均借入期間                9.3  年           →            9.3  年
            平均適用金利               0.95  ％           →           0.87  ％
            (注1)　2019年1月期末（第23期末）の各指標は、当該期末現在の各数値を使用して、以下の計算式により求めています。
                                   *
                ・ LTV （簿価   LTV ）＝有利子負債の総額÷総資産額
                * 総資産額＝負債総額＋純資産額
                ・長期比率＝長期有利子負債金額÷有利子負債の総額
                なお、長期有利子負債は、長期借入金（1年内返済予定長期借入金を含みます。）及び投資法人債を指します。
                ・固定比率＝固定金利による有利子負債の総額÷有利子負債の総額
                なお、金利スワップ契約により金利が固定化された変動金利による有利子負債（短期借入金、長期借入金及び投
                資法人債をいいます。以下同じです。）は、固定比率の計算においては、固定金利による有利子負債として計算
                しています。以下同じです。
                ・平均借入期間は、2019年1月期末（第23期末）時点において存在する各有利子負債の借入期間を、有利子負債金
                額で加重平均して算出しています。
                ・平均適用金利は、2019年1月期末（第23期末）時点において各有利子負債に適用されている金利を、有利子負債
                金額で加重平均して算出しています。
            (注2)　本取組み後の各数値は、以下の計算式により求めています。なお、本取組み後の各数値は、一定の仮定の下、2019年
               1月期末（第23期末）現在の指標に、2019年7月期（第24期）における有利子負債の変動、及び、本募集と並行して行
               われる、取得予定資産の取得資金に充当予定の新規借入れ（以下「本件新規借入れ」と総称します。）の内容を反映
               した本書の日付現在における見込値であり、本取組み後の実際の指標と一致するとは限りません。以下同じです。
                ・本取組み後のLTV＝（2019年1月期末（第23期末）現在の有利子負債の総額＋本件新規借入れの金額）÷（本取組
                        み後総資産額*）
                *本取組み後総資産額＝2019年1月期末（第23期末）現在の負債総額＋2019年1月期末（第23期末）現在の純資産
                          額＋本件新規借入れの金額＋取得予定資産に係る敷金・保証金額＋本募集における発行
                          価額の総額＋本第三者割当における発行価額の総額の上限
              本投資法人は、本募集及び本第三者割当並びに本件新規借入れにより、当該取得予定資産の取得に伴う資金調達額を
              調達します。また、本取組み後の             LTV は、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額の
              上限として、それぞれ         10,763,459,700      円及び   534,019,550     円を見込んで算出しています。これらの金額は                  2019  年 ▶月 19
              日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口                                         1口当たり
              118,671   円と仮定して算出したものです。また、本第三者割当における発行口数の全部について、野村證券株式会社に
              より申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集における実際の発行価額が前記仮
              定額よりも低額となった場合又は本第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合に
              は、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額が前記金額よりも減少する可能性があ
              り、この場合、実際の         LTV は前記比率よりも高くなります。逆に、実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場
              合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額が前記金額よりも増加する可能性
              があり、この場合、実際の          LTV は前記比率よりも低くなります。更に、本募集の発行価額の総額と本第三者割当の発行
              価額の総額の合計額が減少した結果として追加の借入れを行うこととなった場合等には、実際の                                     LTV 、長期比率、固定
              比率、借入期間及び平均適用金利が変動する可能性があります。
                ・本取組み後の長期比率＝（2019年1月期末（第23期末）現在の長期有利子負債金額＋本件新規借入れのうち長期
                          借入れに該当するものの金額（122億円））÷（2019年1月期末（第23期末）現在の有利
                          子負債の総額＋本件新規借入れの金額）
                ・本取組み後の固定比率＝（           2019  年 1月期末（第    23 期末）現在の固定金利による有利子負債の総額＋本件新規借入
                          れの金額）÷（      2019  年 1月期末（第    23 期末）現在の有利子負債の総額＋本件新規借入れ
                          の金額）
                ・本取組み後の平均借入期間は、本件新規借入れのうち借入実行予定日の最終の日である2019年5月31日において
                存在する予定の各有利子負債の借入期間を、有利子負債金額で加重平均して算出しています。
                ・本取組み後の平均適用金利は、2019年1月期末（第23期末）時点の各有利子負債並びに2019年7月期（第24期）に
                おいて借り入れ又は発行を実行した各有利子負債の2019年3月末日時点の適用金利及び2019年7月期（第24期）に
                おいて借り入れる予定の有利子負債の適用金利と、本件新規借入れに係る適用金利の試算値とを、有利子負債金
                額で加重平均して算出しています。
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           c．       エクイティ
                      2019  年 1 月期末時点          1 口当たり    NAV  の
                                                  本取組み後
                        （第  23 期末）          継続的な向上
                                                  106,456    円 (注 )

            1 口当たり    NAV        104,189    円           →
            (注)　本取組み後の1口当たりNAVは、以下の計算式により求めています。
               本取組み後の1口当たりNAV=｛2019年1月期末（第23期末）の出資総額＋本募集における発行価額の総額*＋本第三者
               割当における発行価額の総額の上限*＋本取組み後の鑑定評価額に対する含み益の合計（譲渡済資産及び譲渡予定資
               産に関する含み益を除く）｝÷本取組み後の発行済投資口総数**
                * 本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額の上限は、                                 2019  年 ▶月 19 日（金）現在
                 の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口                                   1口当たり   118,671   円
                 と仮定して算出したものです。また、本第三者割当における発行価額の総額の上限については、本第三者割当
                 における発行口数の全部について、野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提として
                 います。したがって、本募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった
                 場合又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合
                 には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額が前記金額よりも減少する可
                 能性があり、この場合、実際の本取組み後の                 1口当たり   NAV は前記よりも低くなります。逆に、実際の発行価額
                 が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価
                 額の総額が前記金額よりも増加する可能性があり、この場合、実際の本取組み後の                                1口当たり   NAV は前記よりも
                 高くなります。
                **本第三者割当における発行口数の全部について、野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされること
                 を前提としています。
                 本取組み後の     1口当たり   NAV は、上記の仮定のもと、各譲渡後保有資産の鑑定評価額及び                       2019  年 1月期（第   23 期）
                 の貸借対照表に記載された各数値を基に算出した                   2019  年 1月期（第   23 期）の   NAV に、取得予定資産の含み益等を
                 加え、本取組み後の発行済投資口総数で除して算出した本書の日付現在における見込値であり、本取組み後の
                 実際の   1口当たり   NAV と一致するとは限りません。以下同じです。
         (ロ)　資産規模拡大を通じたポートフォリオの分散効果の向上

            本投資法人は、資産規模拡大を通じてポートフォリオの分散効果を高めることにより、収益の安定性
           向上を図ります。本取組み後においては、ポートフォリオにおける上位5物件の割合（取得（予定）価格
           ベース）は31.9％(注)（2013年12月期末時点は55.2％（取得価格ベース））となる予定であり、ポート
           フォリオの分散が進展する予定です。
           (注 )　譲渡予定資産を除いたポートフォリオ全体に対する比率を記載しています。
             ＜ポートフォリオにおける上位              5 物件の割合（取得（予定）価格ベース）の変化＞

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        ④   成長戦略
          本投資法人は、「        First   Mover   」（先行者）として、競合の少ない環境を活かし他社に先行して新しいセク
         ターへの投資を行う独自の戦略による「投資主価値の向上を伴う物件取得」及び「内部成長の可能性の追
         求」という「攻め」の取組みに加え、「                   ALM  戦略の推進による長期安定的なバランスシートの構築」による、
         「守り」の取組みを成長戦略の両輪とし、投資主価値の向上を追求しています                                    ( 注 ) 。
         (注 )　 本投資法人は、独自の         CRE 提案型取得手法を通じて         (i) 取得トラックレコードを積み上げることにより、                   (ii)  かかる   CRE 提案に
            おける実績・ノウハウを蓄積し、             (iii)  かかる実績・ノウハウを活用した成長ポテンシャルの開拓を通じて、積み上げた実績
            を次の取得機会へと活かす好循環を実現できると考えており、本投資法人は、このようなこれまでの                                       CRE 戦略を更に進化させ
            た戦略（以下「      CRE  Beyond   」といいます。）により、本投資法人の外部成長における競争優位性を更に高めることが可能と
            考えています。
         (イ)　外部成長（CRE          Beyond）
           a.　CRE提案を通じた本投資法人による資産取得

             本投資法人は、「        CRE  Beyond   」をキーワードとして掲げ、              MC-UBS   グループ    ( 注 1) の卓越した「案件獲
            得能力（オリジネーション力）」を通して、一般事業会社に対し、                                ROE  （ Return    on  Equity   ） ( 注 2) 向
            上に寄与する様々な         CRE  提案を行い、着実に取得実績を積み上げています。
             本投資法人は、「First           Mover」（先行者）として積み上げた産業用不動産における取得及び運用に
            おける実績・ノウハウを通じた独自の幅広いネットワークと当該ネットワークを活用した継続的なCRE
            提案活動により、物件取得を実現してきました。具体的には、キャッシュニーズを有する企業への売
            却提案にはじまり、資本効率に対する意識の高まりの中でオフバランス型開発の提案、そしてCRE提案
            とPRE提案(注3)を組み合わせた複合型案件の提案というように、本投資法人の知見・ノウハウを活用
            して時流や企業のニーズに合致した取得手法を展開してきました。また、本投資法人は、CRE提案によ
            る物件取得を継続することが、本投資法人による新たな物件取得機会の創出につながる好循環をもた
            らすと考えています。すなわち、(i)取得トラックレコードを積み上げることにより、(ii)かかるCRE
            提案における実績・ノウハウを蓄積し、(iii)かかる実績・ノウハウを活用した成長ポテンシャルの開
            拓を通じて、積み上げた実績を次の取得機会へと活かす好循環を実現できると、本投資法人は考えて
            います。
             本投資法人のスポンサーの1社である三菱商事株式会社は、グローバルに展開する総合商社として、
            不動産業のみならず、国内外の製造・インフラ業を含む「幅広い業種とのネットワーク」を有してい
            ます。本投資法人は、上記の取得手法及びネットワークを背景に、産業用不動産におけるパイオニア
            として積み上げた実績・ノウハウに基づく独自のCRE提案による高い「案件獲得能力（オリジネーショ
            ン力）」を有していると考えています。
             独自のCRE提案の結果として、前記「①　オファリングハイライト（本募集において訴求するポイン
            ト）（イ）オファリングハイライト1：独自のCRE提案が工場・研究開発施設等のセクターの開拓を加
            速させ、相対取引を通じた収益性の高い資産の取得を実現」に記載のとおり、継続的に収益性の高い
            物件取得が実現できています。
            (注1)　「MC-UBSグループ」とは、本資産運用会社及びその子会社であるMCUBS                               MidCity株式会社（以下「MidCity」といい
               ます。）の2社からなる企業グループをいいます。なお、本資産運用会社とMidCityは、2019年7月1日を効力発生日
               として、本資産運用会社を吸収合併存続会社、MidCityを吸収合併消滅会社とする吸収合併を行うことを内容とする
               合併契約を、2019年4月12日付で締結しています。
            (注2)　「ROE（Return         on Equity）」とは、企業の自己資本（株主資本）に対する当期純利益の割合をいいます。ROEは、
               企業が株主から集めた資本をどれだけ効率的に使用して利益をあげているのかを示す指標とされています。以下同
               じです。
            (注3)　「PRE提案」とは、PRE（Public                Real  Estate）戦略（公的不動産（Public              Real  Estate）について、公共・公益的
               な目的を踏まえつつ、経済の活性化及び財政健全化を念頭に、適切で効率的な管理、運営を推進する考え方に基づ
               く戦略をいいます。）に基づく提案を行うことをいいます。
                                  23/127





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           b.　本投資法人の物件取得の強み
            (a)　   ソーシング力
               本投資法人のスポンサーの            1 社である三菱商事株式会社は、国内外約                   90 の国・地域に      200  超の拠点
              を持ちグローバルに事業展開する総合商社として、不動産業のみならず、天然ガス鉱業、石炭鉱
              業、小売業及び食料品製造業をはじめとした国内外の製造・インフラ業を含む「幅広い業種との
              ネットワーク」を有しています。また、本資産運用会社においては物件取得の専門部署としてアク
              イジション本部が設けられており、当該本部においては                          16 名のアクイジション担当社員が物件取得
              業務に従事しており、ソーシング（投資対象資産の発掘等）、アンダーライティング（投資対象資
              産の評価、選定に関する分析等）及びデュー・デリジェンスを一貫して行っており、「充実したア
              クイジション体制」を有していると、本投資法人は考えています。
               本投資法人は、このようなスポンサーである三菱商事株式会社を通じた「幅広い業種とのネット
              ワーク」と本資産運用会社の「充実したアクイジション体制」を最大限活用してソーシング（投資
              対象資産の発掘等）を行うことにより、継続的な外部成長を図ります。
            (b)　オリジネーション力

               本投資法人は、産業用不動産におけるパイオニアとして積み上げた実績・ノウハウに基づく独自
              のCRE提案による高い「案件獲得能力（オリジネーション力）」を有していると考えています。
               たとえば、IIF新川崎R&Dセンターは、売主である三菱ロジスネクスト株式会社が自社で所有して
              いた研究開発施設に対するCRE提案によって実現した案件です。売主は、合併後の財務体質の改善
              を目的として、2020年度を最終年度とする4か年の新中期経営計画「Perfect                                    Integration      2020」
              に取り組んでおり、経営基盤の強化を掲げていました。その中で生産効率・資産効率の改善に取り
              組み、本物件からの中期的な退去ニーズを抱えていたところに対し、本物件の高い汎用性と賃料
              アップの可能性に着目した本投資法人が、セールアンドリースバックを提案し、売主のアセットマ
              ネジメントの一環としての資産流動化を実現するものになります。本投資法人は、売主のCREニー
              ズを的確に把握し、適切なCRE提案を行うことで、後継テナントの誘致を前提とした本物件の取得
              を可能とするスキームを実現させており、かかる物件の取得において、本投資法人のオリジネー
              ション力が発揮されたものと考えています。
            (c)　産業用不動産特化型J-REITであることに伴う独自の強み

               本投資法人は、産業用不動産に特化したJ-REITであることから得られる独自の知見・ノウハウを
              活用した多様なCRE提案を行うことができる点に本投資法人の強みがあると考えています。本投資
              法人は、上場以来、産業用不動産を継続的に運用してきた実績と、テナントとの長期のリレーショ
              ンシップマネジメントにより培われた運用ノウハウを、物流施設、工場・研究開発施設等及びイン
              フラ施設のカテゴリーを横断して活用するように努めており、かかる能力は物件取得の際にも活用
              されています。
           c.　日本企業のROEに対する意識改革の潮流

             本投資法人は、本募集においてCRE提案等を通じて新たに5物件を取得する予定ですが、これらのCRE
            提案等が物件の保有者に受け入れられた背景として、日本の事業会社においてROE重視の潮流が拡大し
            ていることが要因の一つとして挙げられると、本投資法人は考えています。
             2013年以降、(i)資本の効率的活用や投資者を意識した経営視点等、ROEを含むグローバルな投資基
            準として求められる諸要件を満たした企業で構成される株価指数であるJPX日経インデックス400の創
            設、(ii)年金積立金管理運用独立行政法人（以下「GPIF」といいます。）の運用改革、(iii)機関投資
            家が投資先企業との対話を通じて企業価値及び資本効率の向上を促すことを目的とした日本版スチュ
            ワードシップ・コードの策定、(iv)コーポレート・ガバナンス・コードの適用開始、及び(v)
            Institutional       Shareholder      Services     Inc.（以下「ISS」といいます。）の議決権行使助言方針の改
            定等、日本企業の経営を取り巻く環境は大きく変化しています。本投資法人は、かかる(i)から(v)に
            掲げる様々な制度改革を含む社会的な背景から、日本企業の資本効率の向上ニーズの増加が見込まれ
            ると判断しています。本投資法人は、日本企業のROEが世界的に見ても低水準であることや、投資家と
            企業のROEに対する意識のギャップ等を背景に、企業に対して資本効率の向上を求める潮流が強まって
            いると考えており、この潮流を捉えたCRE提案を推進することにより、更なる取得機会の開拓を目指し
                                  24/127

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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            ます。
                      ＜日本企業の      ROE  に対する意識改革の潮流＞

            (注1)　2014年2月金融庁「日本版スチュワードシップ・コードに関する有識者検討会」にて策定され、2017年5月に改訂さ





               れました。受入れ機関投資家数は2019年4月12日時点の数値を記載しています。
            (注2)　ただし、直近期のROEが5%以上の場合を除きます。
             本投資法人は、日本企業を取り巻くROE重視の潮流を踏まえた企業の資本効率と不動産売買の関係に

            ついて、資本効率の高い企業ほどバランスシートを意識した経営を行っている傾向があるものと判断
            しています。そのような企業に対する、ノンコア資産の売却、バランスシートのスリム化、新規投資
            への資金創出、セールアンドリースバック、オフバランスでの開発等の、不動産をオフバランスする
            ことによるROE向上に向けた提案は、経営効率化のための施策として受け入れられやすいものと、本投
            資法人は判断しています。
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ( ロ )　  既存ポートフォリオの内部成長と強固なバランスシートの構築による収益性及び安定性の向上
            本投資法人は、既存ポートフォリオにおけるリーシング（賃貸）や増築・開発の実績・ノウハウを着
           実に積み上げており、今後更なる内部成長を目指します。また、サステナビリティを意識した財務戦略
           を実行することにより、堅固な財務基盤の構築を図ります。
           a.　3C    Management     を軸にした運用により実現する本投資法人保有資産の価値の向上

             本投資法人は、       (i)  テナントとの密接なコミュニケーション（意思疎通）によってニーズを的確に把
            握し（   Communicate      ）、  (ii)  個別のニーズに応じてカスタムメイドの提案を戦略的に実施することによ
            り（  Customize     ）、  (iii)   ニーズの解決という価値を創造すると同時に、長期安定した運用                              + αという投
            資主価値を創造していく（            Create   ）というポートフォリオ運用の考え方（                   3C  Management     ）により、本
            投資法人が保有する資産の価値向上を目指します。
           b.　ALM戦略推進と安定的なバランスシートの構築

             本投資法人は、良好な金融環境と、本投資法人の高い信用力を活かした財務施策を企図し、柔軟性
            の高い借入れを実行します。本募集に伴い計122億円の本件新規借入れを行います。本件新規借入れの
            内容は、以下のとおりです。
              ＜取得予定資産の取得に充当予定の本件新規借入れ及び調達先（                              122  億円）＞

           借入期間       借入額                       借入実行
                        金利      借入金融機関                  資金使途
           （年）     （百万円）                        予定日
                               株式会社
            2.5      1,000
                              三菱ＵＦＪ銀行
                             三井住友信託銀行
            3.0       800
                               株式会社
                             三井住友信託銀行
            7.5       800
                               株式会社
            8.2      1,000            農林中央金庫

                               株式会社

            8.5       800
                              三井住友銀行
                               株式会社
            9.0      1,000
                                               取得予定資産
                               みずほ銀行
                                         2019  年
                        固定                       の取得資金に
                                         5 月 31 日
                               株式会社
                                               充当
            9.5       900
                              三菱ＵＦＪ銀行
                               株式会社
            9.5       800
                              三井住友銀行
                               株式会社
            10.0      1,000
                               みずほ銀行
                               株式会社
            10.0      1,000
                               新生銀行
                               株式会社
            11.0      1,600
                             日本政策投資銀行
                              日本生命保険
            11.0      1,500
                               相互会社
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             また、本投資法人は、長期安定したアセットに合わせて長期・固定借入れを実施するALM戦略によ
            り、安定したバランスシートを構築することで、外部成長に注力できる期間を確保する戦略を実践し
            ています。
             前回公募増資後取得（予定）資産の平均賃貸借契約残存期間は11.1年であり、本募集に伴う本件新
            規借入れの平均借入期間は8.6年と、アセットに合わせた長期・固定の借入れを行う予定です。また、
            前回公募増資後取得（予定）資産の平均NOI利回りは5.5％である一方で、本件新規借入れの平均適用
            金利（試算値）は0.48％であり、長期安定的なポジティブスプレッド（前回公募増資後取得（予定）
            資産の平均NOI利回りが本件新規借入れの平均適用金利の試算値を上回っていることを意味します。）
            の確保を実現できる予定です。本投資法人は長期・固定での借入れを継続することにより、金利の上
            昇に耐えうる安定的なバランスシートの構築を実現する見込みです。
                   ＜本募集に伴う本件新規借入れの内容                  ( 注 1)(  注 2)(  注 3) ＞

            (注 1)　  「平均借入期間」は、各有利子負債の借入期間を、借入額に基づき加重平均した数値を記載しています。





            (注2)　「平均適用金利（試算値）」は、本件新規借入れに適用される金利が本書の日付現在確定していないため、2019年
               5月14日に締結された本件新規借入れに係る各金銭消費貸借契約を基に、2019年4月19日午前11時00分（東京時間）
               時点の利率として公表された固定金利（Reuters9154ページ）のオファーレート等に基づき試算したレートに、各金
               銭消費貸借契約に定められるスプレッドを加えて求めた利率を借入額に基づき加重平均した数値を記載していま
               す。実際に適用される金利は、2019年5月14日に締結された各金銭消費貸借契約に基づき、借入れが実行される前に
               決定されるため、上記の平均適用金利（試算値）は実際に適用される金利とは異なる可能性があります。特に、経
               済環境等の急激な変化により金利情勢が大幅に変動した場合には、実際に適用される金利が上記記載の数値から大
               きく乖離する場合があります。
            (注3)　「有利子負債固定化率」は、本件新規借入れのうち固定金利の借入れの占める割合を記載しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             本投資法人は、借入期間の長期固定化を実現しながら、返済時期の分散を図り、長期安定的な財務
            体質の構築を図っています。
                    ＜返済期限の分散状況（本件新規借入れ後）(注)＞

           (注 )　 「平均適用金利」は、         2019  年 1月期末（第    23 期末）時点の各有利子負債及び            2019  年 7月期（第   24 期）において借り入れ又




              は発行を実行した各有利子負債については、                 2019  年 3月末日時点で適用されている金利を、               2019  年 7月期（第   24 期）にお
              いて借り入れる予定の有利子負債については、当該有利子負債に係る適用金利を、本件新規借入れについては前記「＜
              本募集に伴う本件新規借入れの内容＞」に記載の試算値を、それぞれ使用し、借入額に基づき加重平均して算出してい
              ます。
             本投資法人は、2012年1月18日に株式会社日本格付研究所（以下「JCR」といいます。）より、長期

            発行体格付として「AA-（格付の見通し：安定的）」を取得し、その後、一貫した長期固定化戦略が評
            価された結果、2012年8月8日にはJCRによる格付の見通しは「安定的」から「ポジティブ」に変更され
            ました。更に、財務基盤の一段の強化並びにポートフォリオの安定性向上に向けた継続的な取組み及
            びその成果等が評価され、2013年8月6日には「AA（格付の見通し：安定的）」へと格付が向上しまし
            た。
             なお、当該格付は、本募集の対象である本投資口に付与された格付ではありません。本投資口につ
            いて、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は
            信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
                            ＜本投資法人の格付の状況＞

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           c.　公募増資等を通じたLTV水準のコントロール
             本投資法人は、2016年12月期（第19期）において借入金を活用して物件取得を行っており、同期末
            において一時的に簿価LTV及び時価LTV（鑑定評価額ベース。以下同じです。）がそれぞれ52.7%及び
            45.3％まで上昇したものの、2018年2月の公募増資を経て2019年1月期末（第23期末）に簿価LTV及び時
            価LTVはそれぞれ50.1％及び42.5％まで低下しています。本取組み後においては、簿価LTV及び時価LTV
            はそれぞれ50.1%及び42.7%(注)になる予定であり、本投資法人は、今後も簿価LTVについて50%前後の
            水準を維持していく予定です。
              (注)　本取組み後の時価LTV＝（2019年1月期末（第23期末）現在の有利子負債の総額＋本件新規借入れの金額）÷




                          （本取組み後総資産額*＋本取組み後の含み益**）
                * 本取組み後総資産額＝         2019  年 1月期末（第    23 期末）現在の負債総額＋          2019  年 1月期末（第    23 期末）現在の純資産
                          額＋本件新規借入れの金額＋取得予定資産に係る敷金・保証金額＋本募集における発行
                          価額の総額＋本第三者割当における発行価額の総額の上限
                ** 本取組み後の含み益＝後記「2            投資対象    (3)  取得予定資産取得後及び譲渡予定資産譲渡後のポートフォリオ
                          全体の概要①ポートフォリオ一覧」に記載の期末算定価額又は鑑定評価額の合計－各譲
                          渡後保有資産の期末簿価－取得予定資産の取得予定価格の合計
                 なお、本取組み後の簿価          LTV 及び時価   LTV は、一定の仮定に基づく本書の日付現在の試算値であり、実際の本取
                 組み後の簿価     LTV 及び時価   LTV と一致するとは限りません。
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       (2)  運用状況
         本投資法人は、       2007  年 3 月 26 日に設立され、       2007  年 10 月 18 日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上
        場しました（証券コード：            3249  ）。
         本投資法人は、「日本経済の力を産み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から
        支えていく」という理念のもと、あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれ
        る物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設を投資対象としています。本投資法人は、唯一の産
        業用不動産特化型の         J-REIT   として、競合の少ない取得環境を活かした資産取得により、収益の向上・安定を実
        現することで、分配金水準の更なる向上・安定化を目指します。
        ①   運用状況
         ( イ )　  運用の状況
            本投資法人は、       2007  年 10 月 19 日に物流施設      8 物件（取得価格の合計           47,900   百万円）及びインフラ施設             1
           物件（取得価格       18,100   百万円）を取得して運用を開始しました。
            その後、本投資法人は物件の厳選投資を継続することで、ポートフォリオを拡大してきました。ま
           た、第8期の2011年3月、第10期の2012年3月、第12期の2013年2月、第14期の2014年2月、第16期の2015年
           3月、第20期の2017年2月、第21期の2018年3月には公募増資を実施しており、過去7回の公募増資によっ
           て、合計59物件を取得しています。
            その結果、2019年1月31日現在、総物件数67物件（取得価格の合計275,664百万円）（うち、物流施設
           43物件（取得価格の合計141,263百万円）、工場・研究開発施設等15物件（取得価格の合計48,366百万
           円））、インフラ施設9物件（取得価格の合計86,034百万円）を保有しています。
         (ロ)　投資口価格の推移

            2010年1月4日から2019年4月19日までの東京証券取引所における相対投資口価格（終値）並びに時価総
           額及び売買代金の推移は、以下のとおりです。
            なお、本投資法人の投資口価格、東証REIT指数及び日経平均株価の推移の比較を容易にするため、本
           投資法人の投資口価格、東証REIT指数及び日経平均株価について、2010年1月4日の終値（本投資法人の
           投資口価格243,800円、東証REIT指数906.29ポイント、日経平均株価10,654.79円）をそれぞれ100％とし
           て指数化して表示しています。
              ＜ 2010  年以降の相対投資口価格の推移（               2010  年 1 月 ▶ 日～  2019  年 ▶ 月 19 日）＞

            (出所  ) Bloomberg






            (注1)　東京証券取引所における終値を使用しています。
            (注 2)　  左軸は   2010  年 1月 ▶日の東京証券取引所における終値を              100 ％とした相対的な本投資法人の投資口の価格（なお、本
               投資法人は、     2015  年 1月 1日を効力発生日として、投資口            1口につき   2口の割合による投資口の分割を実施しており、
               更に、   2018  年 2月 1日を効力発生日として投資口           1口当たり   ▶口の割合による投資口の分割を実施していますが、これ
               らの投資口分割が       2010  年 1月 ▶日より行われていたものとみなして算出しています。）、日経平均株価及び東証                               REIT
               指数の推移を示しています。
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              ＜時価総額及び売買代金の推移（2010年1月4日～2019年4月19日）＞
            (出所) Bloomberg







            (注)　東京証券取引所における時価総額（左軸）と売買代金（右軸）を記載しています。
          ②   サステナビリティ

           ( イ )    外部評価・各認証
              本投資法人は、本資産運用会社とサステナビリティの考え方を共有し環境への取組みをともに推
             進しています。その一環として、保有物件における環境・省エネルギー対策やエネルギー利用の効
             率化に取り組み、太陽光パネル設置・照明                    LED  化等の対応を進めています。本投資法人の取組みに対
             し、外部から以下のような評価を得ています。
             a. MSCI    ジャパン    ESG  セレクト・リーダーズ指数への組入れ

              本投資法人は、MSCI社が2017年7月3日より提供を開始したMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ
             指数に、不動産業種として組み入れられました。MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数とは、
             ニューヨーク証券取引所に上場するMSCI社が提供する環境（Environment）、社会（Social）及びガ
             バナンス（Governance）の要素に配慮したESG(注1)指数として、今般、新たに開発されたインデッ
             クスであると同時に、2017年7月3日にGPIFが公表した三つのESG指数のうちの一つとなります。本投
             資法人のESG格付は、2019年3月末日現在、Aを付与されています。本投資法人は、本指数への組入れ
             が、更なる投資主層の拡大や流動性の向上に寄与するものと考えています。
              本指数は、MSCIジャパンIMI             Top  700指数の構成銘柄を対象としており、中でもESG評価が高い268
             銘柄(注2)を選別して構築されています。
              (注 1)    「 ESG 」とは、   Environment     （環境）、    Social   （社会）及び     Governance    （企業統治：ガバナンス）のことをいいま
                 す。企業が    ESG の課題に適切に配慮・対応を行うことが、地球環境問題や社会的な課題の解決・改善、更に、資
                 本市場の健全な育成・発展につながると、本投資法人は考えています。以下同じです。
              (注2)   MSCI社公表資料に基づく2019年3月末日時点の数値です。
             b. GRESBリアルエステイト評価において最高位の「Green                           Star」を6年連続で取得

              本投資法人は、2013年に実施されたGRESB(注)（Global                               Real   Estate    Sustainability
             Benchmark）の環境対応調査において、J-REITとして初めて、アジアの産業用不動産部門で最も優れ
             た環境事業者として「Sector              Leader」に認定されました。また、2018年9月に実施されたGRESBリア
             ルエステイト評価において、4つにランク分けされる評価の中でGRESB最高位の「Green                                        Star」を6年
             連続で取得しています。
              (注)    「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）」は、2009年に国連責任投資原則を主導した欧
                 州の主要年金基金グループを中心に創設された、不動産ポートフォリオやインフラ施設を含む実物資産の環
                 境・社会・ガバナンス（ESG）のパフォーマンスに関するベンチマーク評価及びその運営組織です。2018年の
                 GRESBリアルエステイト評価には903の不動産会社、REIT、ファンド、デベロッパーが参加し、その保有資産額
                 は総計3兆6,000億米ドル（約396兆円。1米ドル=110円で換算、以下同じです。）に上ります。そして、計約18
                 兆ドル（約1,980兆円）を運用する機関投資家たちが、GRESB投資家メンバーとして、GRESBのデータを投資運用
                 のプロセスにおいて活用しています。
             c.  DBJ  Green   Building認証取得

              本投資法人は、株式会社日本政策投資銀行（以下「DBJ」ということがあります。）が2012年8月
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             にDBJ   Green   Building認証ロジスティクス版を創設してから、J-REITが保有する物流物件として初
             となるDBJ     Green   Building認証(注)（評価ランク：ゴールド）をIIF越谷ロジスティクスセンター及
             び IIF野田ロジスティクスセンターについて、2012年10月5日付で受けました。その後、同物件の再
             認証を含め、2015年10月30日にIIF広島ロジスティクスセンターが国内トップクラスの卓越した「環
             境・社会への配慮」がなされた物流施設として認証（5つ星）を受けており、その他4物件（IIF野田
             ロジスティクスセンター、IIF越谷ロジスティクスセンター、IIF神戸ロジスティクスセンター及び
             IIF鳥栖ロジスティクスセンター）が極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビルとしての
             認証（4つ星）を受けました。その結果、2019年4月末日現在、5物件で本認証を取得しています。
              (注)    「DBJ      Green   Building    認証制度」は、DBJが独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、環境・社会へ
                 の配慮がなされた不動産（「Green              Building」）を対象に、5段階の評価ランク（1つ星★～5つ星★★★★★）
                 に基づく認証をDBJが行うものです。
             d. CASBEE®不動産評価認証取得：J-REIT初の物流施設における評価を2物件で取得

              CASBEE®(注)とは、建築物の環境性能を評価し格付けする手法である建築物総合環境性能評価シス
             テム（Comprehensive           Assessment      System    for  Building     Environmental       Efficiency）のことをい
             い、省エネルギーや省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども
             含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムとして、国土交通省主導のもと、2001年に財
             団法人建築環境・省エネルギー機構内に設置された委員会によって開発されたもので、建物の環境
             性能をもとにサステナビリティランキングとして5段階（Sランク、Aランク、B+ランク、B－ランク
             及びCランク）の格付が付与されます。
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              本投資法人の保有物件においては、IIF川崎サイエンスセンターについて、実施設計段階の省エネ
             ルギー等の環境性能や執務環境の快適性が高く評価されたことで、自治体版CASBEE®であるCASBEE®
             川崎にてAランク（BEE（Building                Environmental       Efficiency）1.7）評価となっています。また、
             IIF広島ロジスティクスセンターについて、建物をはじめとした物件全体の省エネルギー化による地
             球温暖化対策が高く評価されたことで、自治体版CASBEE®であるCASBEE®広島にてB+ランク
             （BEE1.3）評価となっています。なお、IIF西宮ロジスティクスセンター（増築棟）においては、接
             道部分に緑地を配し、良好な景観形成を行うとともに、LED照明の導入など、室内外の環境に配慮し
             たことにより、自治体版CASBEE®-建築（新築）でB+ランク評価となっています。
              2017年には、J-REITが保有する物流施設として初となる「CASBEE不動産評価認証」をIIF東大阪ロ
             ジスティクスセンター及びIIF京田辺ロジスティクスセンターにて取得しました。IIF東大阪ロジス
             ティクスセンターにおいては、LED照明の導入など省エネルギーに対する取組み、IIF京田辺ロジス
             ティクスセンターにおいてはLED照明及び太陽光発電の導入など省エネルギー・自然エネルギーに対
             する取組みがそれぞれ評価されたことにより、Aランク評価となっています。その後、2018年7月に
             はIIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ、IIF柏ロジスティクスセンター及びIIF入間ロジスティク
             スセンターにおいて本認証を新規に取得しました。IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡにおいて
             は太陽光発電設備の導入など省エネルギーに対する取組み、IIF柏ロジスティクスセンターにおいて
             はLED照明の導入など省エネルギーに対する取組み、IIF入間ロジスティクスセンターにおいては太
             陽光発電設備の導入など省エネルギーに対する取組みがそれぞれ評価されたことにより、IIF福岡箱
             崎ロジスティクスセンターⅡはSランク評価、IIF柏ロジスティクスセンター及びIIF入間ロジスティ
             クスセンターはAランク評価となっています。また、2019年3月には、IIF西宮ロジスティクスセン
             ター（増築棟）及びIIF加須ロジスティクスセンターにおいて、本認証を新規に取得しました。IIF
             西宮ロジスティクスセンター（増築棟）及びIIF加須ロジスティクスセンターにおいてはLED照明の
             導入など省エネルギーに対する取組みが評価されたことにより、それぞれ、IIF西宮ロジスティクス
             センター（増築棟）はSランク評価、IIF加須ロジスティクスセンターはAランク評価となっていま
             す。その結果、2019年4月末日現在、7物件で本認証を取得しています。
              (注)    「CASBEE®」は、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構の登録商標であり、本投資法人は「CASBEE®」を当
                 該財団の使用許諾に基づき使用しています。
             e. BELS評価：J-REIT初の物流施設における評価取得

              建築物省エネルギー性能表示制度（BELS（Building                         Energy-efficiency         Labeling     System））と
             は、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が定め、非住宅建築物の省エネルギー性能の評価を目的
             として2014年4月に創設された建築物省エネルギー性能表示制度です。星の数でレーティングされ、
             最高は星5つとなっています。評価に用いられるBEI（Building                              Energy    Index）の数値が1.0以下で
             あれば省エネルギー基準を達成していることになります。
              本投資法人は、IIF広島ロジスティクスセンターについて、J-REITが保有する物流施設で初となる
             BELS評価を2014年に取得し、2016年にIIF横浜都筑ロジスティクスセンター、IIF西宮ロジスティク
             スセンター（増築棟）及びIIF川崎サイエンスセンター、2017年にIIF羽田空港メインテナンスセン
             ター、2018年1月に、IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ、IIF柏ロジスティクスセンター及びIIF品
             川ITソリューションセンターにてBELS評価を新規に取得しました。また、IIF横浜都筑ロジスティク
             スセンター及びIIF柏ロジスティクスセンターにおいては最高ランクである5つ星を取得しており、
             2019年4月末日現在、8物件で本評価を取得しています。
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           (ロ)  ESGに対する継続的な取組み
              本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社は、ESGへの対応
             を推進しており、2013年にサステナビリティに関する方針を制定以降、様々な取組みを行っていま
             す。本投資法人においても同様の考えを共有し、ESGに配慮した運用を行っています。
              具体的には、2013年6月に「環境憲章」を制定し、また、2013年6月に制定した「責任不動産投資
             に係る基本方針」に基づき、本資産運用会社の社長を委員長とするサステナビリティ・コミッ
             ティーを組織するとともに、国連事務総長が提唱した「責任投資原則（PRI）(注1)」に署名しまし
             た。また、J-REITの資産運用会社として初めて、環境省が事務局となり策定された「持続可能な社
             会の形成に向けた金融行動原則（21世紀金融行動原則）(注2)」に署名しました。また、2015年に
             は、J-REITの資産運用会社として初めての国連PRI総会で策定されたCO                                  削減に向けた新たな取組み
                                              2
             としての「モントリオール・カーボン・プレッジ(注3)」への署名、2016年にはJ-REITの資産運用会
             社として初めて、「国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP                              FI）(注4)」への署名及びワーキン
             ググループへの参加、並びにJ-REITの資産運用会社として初めての国連事務総長室傘下の組織「国
             連グローバル・コンパクト（UNGC）(注5)」への署名等を行うなど、サステナビリティの活動に積極
             的に取り組んでいます。
              (注1)     「責任投資原則（PRI：Principles              for  Responsible     Investment     Initiative）」は、2006年に当時の国連事務
                 総長が金融業界に対して提唱した6つの原則を実現させるための国際的な投資家のネットワークです。当該原則
                 では、ESGの課題を投資の意思決定に取り込むことが提唱されており、これらの視点を投資の意思決定プロセス
                 に組み込むことで受益者の長期的な投資成果を向上させることを目指しています。本資産運用会社は、PRIの基
                 本的な考え方に賛同し、2013年8月16日に署名機関となりました。
              (注2)   「持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則（21世紀金融行動原則）」は、環境省が事務局となり、持続可
                 能な社会の形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える金融機関の行動指針として2011年10月に策定
                 された原則です。本資産運用会社は、本原則の考え方に賛同し、2013年6月11日に署名しました。
              (注3)     「モントリオール・カーボン・プレッジ」は、2014年9月25日にモントリオールで開催された国連PRI主催の責
                 任投資会議「PRI       in Person」にて策定されたCO           削減に向けた新たな取組みであり、PRI及び国連環境計画・金
                                   2
                 融イニシアティブ（UNEP          FI）によって支援されています。
              (注4)     「国連環境計画（UNEP）・金融イニシアティブ（UNEP                     FI）」は、1972年のストックホルム国連人間環境会議で
                 採択された「人間環境宣言」及び「環境国際行動計画」の実行機関として同年の国連総会決議に基づき設立さ
                 れた国連の補助機関です。国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP                           FI）はUNEPとおよそ200以上の世界各地
                 の銀行・保険・証券会社等との間のパートナーシップです。
              (注5)   「国連グローバル・コンパクト（UNGC）」は、各企業・団体が責任ある創造的なリーダーシップを発揮するこ
                 とによって、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組み作りに参加する
                 自発的な取組みです。2015年7月時点では、世界約160か国で1万3000を超える団体（そのうち企業が約8,300）
                 が署名し、「人権」・「労働」・「環境」・「腐敗防止」の4分野及びこれらの分野に関する10の原則を軸に活
                 動を展開しています。
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           (ハ)  グローバル指標（インデックス）への組入れ状況
              本投資法人は、2019年3月末日現在、以下のグローバル指標（インデックス）に組み入れられてい
             ます。
             (i)　　    FTSE   EPRA  ／ NAREIT    Global    Real   Estate    Index
                 FTSE   EPRA  ／ NAREIT   グローバル不動産インデックス・シリーズは、                      FTSE  の専門家と全米不動
                産投資信託協会（        NAREIT   ）が協力して開発した、欧州不動産協会（                    EPRA  ）と全米不動産投資
                信託のベンチマークとして広く利用されている、                       336  銘柄で構成されるインデックスです。
                （ 2019  年 3 月末日現在）
             (ii)　　GPR      250  Index／GPR      250  REIT   Index
                 GPR  250Indexとは、世界中の上場不動産会社（REITを含みます。）について、代表的で流
                動性が高い250の銘柄によって構成されたインデックスです。
                 GPR  250REIT    Indexとは、GPR        250  Indexに組み入れられている250銘柄のうち、REITのみ
                （2019年3月末日現在、208銘柄）で構成されたインデックスです。
             (iii)      MSCI  ジャパン    ESG  セレクト・リーダーズ指数
                 前記(イ)     a.をご参照ください。
             (iv)    　MSCI    Japan   Small   Cap  Index
                 MSCI   Japan   Small   Cap  Indexとは、日本市場における小型株（時価総額の下位14%）をカ
                バーする976銘柄（2019年3月末日現在）の上場会社によって構成されたインデックスです。
             (v)     S&P  Global    REIT   Index   ／ S&P  Developed     REIT   Index
                 S&P  Global    REIT   Indexとは、先進国及び新興国市場に上場しているREITのみ（2019年3月
                末日現在、404銘柄）で構成されたインデックスです。
                 S&P  Developed     REIT   Indexとは、S&P        Global    REIT   Indexに組み入れられている404銘柄の
                うち、S&P     Dow  Jones社が定義する先進国における銘柄のみ（2019年3月末日現在、365銘柄）
                で構成されたインデックスです。
             (vi)    　TR   GPR  APREA   Composite     REIT   Index
                 TR  GPR  APREA   Composite     REIT   Indexとは、アジア太平洋地域11か国を代表する150銘柄以
                上のREITによって構成されたインデックスです。
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        ③   資金調達と返済の状況
                   ＜借入金明細表（        2019  年 1 月期末（第     23 期末）現在）＞

                                         平均

                  第 22 期末    第 23 期   第 23 期   第 23 期末
       区分
                                         利率     返 済
             借入日      残　高      増加額     減少額      残　高                使 途    担保
                                         （％）
                                              期 限
                   (千円)      (千円)     (千円)      (千円)
        借入先
                                         ( 注 1)
       株式会社
             2012  年                          1.3    2019  年   不動産等      無担保
        三菱          1,085,000         -     -  1,085,000
             3 月 30 日                         ( 注 2)   3 月 29 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2012  年                          1.3    2019  年   不動産等      無担保
       信託銀行            415,000        -     -   415,000
             3 月 30 日                         ( 注 2)   3 月 29 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2012  年                          1.9    2022  年   不動産等      無担保
        三菱          1,000,000         -     -  1,000,000
             3 月 30 日                         ( 注 2)   3 月 30 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       株式会社
             2012  年                          1.6    2020  年   不動産等      無担保
        みずほ           1,500,000         -     -  1,500,000
             3 月 30 日                         ( 注 2)   3 月 31 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社
             2012  年                              2024  年   不動産等      無担保
       日本政策           1,000,000         -     -  1,000,000       2.2
             3 月 30 日                              3 月 29 日   購入資金      無保証
       投資銀行
       株式会社
             2012  年                              2022  年   不動産等      無担保
       日本政策           2,000,000         -     -  2,000,000       1.9
             3 月 30 日                              3 月 29 日   購入資金      無保証
       投資銀行
       株式会社
             2012  年                          1.9    2022  年   不動産等      無担保
       三井住友            500,000        -     -   500,000
             3 月 30 日                         ( 注 2)   3 月 31 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社
             2012  年                          1.3    2019  年   不動産等      無担保
     長
       三井住友           1,500,000         -     -  1,500,000
             3 月 30 日                         ( 注 2)   3 月 29 日   購入資金      無保証
     期
        銀行
     借
        日本                                          既存長期
     入
             2012  年                              2020  年        無担保
       生命保険           1,000,000         -     -  1,000,000       1.4         借入金の
     金
             6 月 29 日                              6 月 30 日        無保証
       相互会社                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2012  年                          1.2    2019  年        無担保
        三菱           583,000        -     -   583,000               借入金の
             6 月 29 日                         ( 注 2)   6 月 28 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       株式会社                                           既存長期
             2012  年                          1.2    2019  年        無担保
       三井住友            417,000        -     -   417,000               借入金の
             6 月 29 日                         ( 注 2)   6 月 28 日        無保証
        銀行                                          借換え
       株式会社                                           既存長期
             2012  年                          1.2    2019  年        無担保
        三菱          2,274,000         -     -  2,274,000                借入金の
             9 月 28 日                         ( 注 2)   9 月 30 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       株式会社                                           既存長期
             2012  年                          1.2    2019  年        無担保
       三井住友           1,626,000         -     -  1,626,000                借入金の
             9 月 28 日                         ( 注 2)   9 月 30 日        無保証
        銀行                                          借換え
       株式会社
             2013  年                              2025  年   不動産等      無担保
       日本政策           1,000,000         -     -  1,000,000       1.8
             2 月 6 日                              2 月 5 日   購入資金      無保証
       投資銀行
       株式会社
             2013  年                          1.4    2023  年   不動産等      無担保
        三菱          2,534,000         -     -  2,534,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 6 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2013  年                          1.4    2023  年   不動産等      無担保
       信託銀行            966,000        -     -   966,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 6 日   購入資金      無保証
       株式会社
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                         平均
                  第 22 期末    第 23 期   第 23 期   第 23 期末
       区分
                                         利率     返 済
             借入日      残　高      増加額     減少額      残　高                使 途    担保
                                         （％）
                                              期 限
                   (千円)      (千円)     (千円)      (千円)
        借入先
                                         ( 注 1)
       株式会社
             2013  年                              2023  年   不動産等      無担保
        三菱          1,000,000         -     -  1,000,000       1.3
             2 月 6 日                              2 月 6 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       株式会社
             2013  年                          1.4    2023  年   不動産等      無担保
       三井住友            500,000        -     -   500,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 6 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社
             2013  年                          1.5    2023  年   不動産等      無担保
        みずほ           1,000,000         -     -  1,000,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 6 日   購入資金      無保証
        銀行
        日本
             2013  年                              2023  年   不動産等      無担保
       生命保険            500,000        -     -   500,000      1.6
             2 月 6 日                              2 月 6 日   購入資金      無保証
       相互会社
       株式会社      2013  年                          1.4    2023  年   不動産等      無担保
                   500,000        -     -   500,000
       新生銀行      2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 6 日   購入資金      無保証
       株式会社
             2013  年                          1.2    2022  年   不動産等      無担保
        三菱           362,000        -     -   362,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 ▶ 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2013  年                          1.2    2022  年   不動産等      無担保
       信託銀行            138,000        -     -   138,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 ▶ 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2013  年                          1.2    2022  年   不動産等      無担保
       三井住友            500,000        -     -   500,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 ▶ 日   購入資金      無保証
        銀行
        日本                                          既存長期
             2013  年                              2024  年        無担保
       生命保険           2,000,000         -     -  2,000,000       1.8         借入金の
     長
             6 月 28 日                              6 月 28 日        無保証
       相互会社                                           借換え
     期
     借
       三井住友                                           既存長期
             2013  年                          1.7    2023  年        無担保
     入
       信託銀行           2,500,000         -     -  2,500,000                借入金の
             6 月 28 日                         ( 注 2)   6 月 30 日        無保証
     金
       株式会社                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2013  年                          1.6    2022  年        無担保
        みずほ           1,500,000         -     -  1,500,000                借入金の
             6 月 28 日                         ( 注 2)   6 月 30 日        無保証
        銀行                                          借換え
        野村                                          既存長期
             2013  年                          1.2    2020  年        無担保
       信託銀行            500,000        -     -   500,000               借入金の
             6 月 28 日                         ( 注 2)   6 月 30 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2013  年                          1.2    2020  年        無担保
        りそな            500,000        -     -   500,000               借入金の
             6 月 28 日                         ( 注 2)   6 月 30 日        無保証
        銀行                                          借換え
                                                  既存長期
       株式会社      2013  年                          1.2    2020  年        無担保
                   500,000        -     -   500,000               借入金の
       山口銀行      6 月 28 日                         ( 注 2)   6 月 30 日        無保証
                                                   借換え
       株式会社                                           既存長期
             2013  年                          1.4    2023  年        無担保
        三菱          7,500,000         -     -  7,500,000                借入金の
             10 月 18 日                         ( 注 2)   10 月 18 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       株式会社                                           既存長期
             2013  年                          1.4    2023  年        無担保
       三井住友           2,000,000         -     -  2,000,000                借入金の
             12 月 30 日                         ( 注 2)   12 月 29 日        無保証
        銀行                                          借換え
       株式会社
             2014  年                              2024  年   不動産等      無担保
        三菱           700,000        -     -   700,000      1.3
             2 月 6 日                              8 月 6 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       株式会社
             2014  年                          1.2    2024  年   不動産等      無担保
       三井住友            900,000        -     -   900,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 6 日   購入資金      無保証
        銀行
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                         平均
                  第 22 期末    第 23 期   第 23 期   第 23 期末
       区分
                                         利率     返 済
             借入日      残　高      増加額     減少額      残　高                使 途    担保
                                         （％）
                                              期 限
                   (千円)      (千円)     (千円)      (千円)
        借入先
                                         ( 注 1)
       株式会社      2014  年                              2023  年   不動産等      無担保
                   500,000        -     -   500,000      1.1
       山口銀行      2 月 6 日                              8 月 ▶ 日   購入資金      無保証
       株式会社
             2014  年                          1.0    2022  年   不動産等      無担保
        西日本            500,000        -     -   500,000
             2 月 6 日                         ( 注 2)   8 月 5 日   購入資金      無保証
       シティ銀行
       株式会社
             2014  年                          0.9    2022  年   不動産等      無担保
        三菱           868,800        -     -   868,800
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 ▶ 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2014  年                          0.9    2022  年   不動産等      無担保
       信託銀行            331,200        -     -   331,200
             2 月 6 日                         ( 注 2)   2 月 ▶ 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2014  年                              2026  年   不動産等      無担保
       日本政策           1,000,000         -     -  1,000,000       1.7
             3 月 13 日                              3 月 13 日   購入資金      無保証
       投資銀行
       株式会社
             2014  年                          1.7    2026  年   不動産等      無担保
        三菱           724,000        -     -   724,000
             3 月 13 日                         ( 注 2)   3 月 13 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2014  年                          1.7    2026  年   不動産等      無担保
       信託銀行            276,000        -     -   276,000
             3 月 13 日                         ( 注 2)   3 月 13 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2014  年                          1.3    2024  年   不動産等      無担保
        三菱          1,158,400         -     -  1,158,400
             3 月 13 日                         ( 注 2)   3 月 13 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2014  年                          1.3    2024  年   不動産等      無担保
       信託銀行            441,600        -     -   441,600
             3 月 13 日                         ( 注 2)   3 月 13 日   購入資金      無保証
     長
       株式会社
     期
       株式会社
     借        2015  年                              2025  年   不動産等      無担保
        三菱          1,350,000         -     -  1,350,000       1.0
     入        3 月 16 日                              3 月 14 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
     金
       株式会社      2015  年                          1.0    2025  年   不動産等      無担保
                   850,000        -     -   850,000
       新生銀行      3 月 16 日                         ( 注 2)   3 月 14 日   購入資金      無保証
        みずほ
             2015  年                          1.0    2025  年   不動産等      無担保
       信託銀行            850,000        -     -   850,000
             3 月 16 日                         ( 注 2)   3 月 14 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2015  年                          0.9    2024  年   不動産等      無担保
        三菱          2,570,200         -     -  2,570,200
             3 月 16 日                         ( 注 2)   9 月 13 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2015  年                          0.9    2024  年   不動産等      無担保
       信託銀行            979,800        -     -   979,800
             3 月 16 日                         ( 注 2)   9 月 13 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社      2015  年                          0.7    2022  年   不動産等      無担保
                   700,000        -     -   700,000
       中国銀行      3 月 16 日                         ( 注 2)   9 月 15 日   購入資金      無保証
       株式会社
             2015  年                              2027  年   不動産等      無担保
       日本政策           1,000,000         -     -  1,000,000       1.3
             3 月 31 日                              3 月 31 日   購入資金      無保証
       投資銀行
       明治安田
             2015  年                              2026  年   不動産等      無担保
       生命保険            850,000        -     -   850,000      1.2
             3 月 31 日                              3 月 31 日   購入資金      無保証
       相互会社
       三井住友
             2015  年                              2025  年   不動産等      無担保
       信託銀行           1,500,000         -     -  1,500,000       1.0
             3 月 31 日                              3 月 31 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2015  年                          0.9    2024  年   不動産等      無担保
        三菱           832,600        -     -   832,600
             3 月 31 日                         ( 注 2)   9 月 30 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
                                  38/127




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                                         平均
                  第 22 期末    第 23 期   第 23 期   第 23 期末
       区分
                                         利率     返 済
             借入日      残　高      増加額     減少額      残　高                使 途    担保
                                         （％）
                                              期 限
                   (千円)      (千円)     (千円)      (千円)
        借入先
                                         ( 注 1)
       三井住友
             2015  年                          0.9    2024  年   不動産等      無担保
       信託銀行            317,400        -     -   317,400
             3 月 31 日                         ( 注 2)   9 月 30 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2016  年                          0.5    2026  年   不動産等      無担保
        みずほ            800,000        -     -   800,000
             ▶ 月 15 日                         ( 注 2)   3 月 31 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社      2016  年                              2026  年   不動産等      無担保
                   800,000        -     -   800,000      0.5
       福岡銀行      ▶ 月 15 日                              3 月 31 日   購入資金      無保証
       株式会社                                           既存長期
             2016  年                              2026  年        無担保
        三菱          2,000,000         -     -  2,000,000       0.4         借入金の
             8 月 31 日                              8 月 31 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       株式会社
             2017  年                              2025  年   不動産等      無担保
        三菱          1,600,000         -     -  1,600,000       0.5
             2 月 17 日                              8 月 15 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       株式会社                                           既存長期
             2017  年                              2026  年        無担保
        三菱          3,255,600         -     -  3,255,600       0.6         借入金の
             3 月 6 日                              3 月 6 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       三井住友                                           既存長期
             2017  年                              2026  年        無担保
       信託銀行           1,244,400         -     -  1,244,400       0.6         借入金の
             3 月 6 日                              3 月 6 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2017  年                              2026  年        無担保
        三菱          2,170,400         -     -  2,170,400       0.7         借入金の
             3 月 6 日                              9 月 ▶ 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       三井住友                                           既存長期
             2017  年                              2026  年        無担保
       信託銀行            829,600        -     -   829,600      0.7         借入金の
     長
             3 月 6 日                              9 月 ▶ 日        無保証
       株式会社                                           借換え
     期
     借
       株式会社                                           既存長期
             2017  年                              2025  年        無担保
     入
       三井住友           1,500,000         -     -  1,500,000       0.5         借入金の
             3 月 6 日                              3 月 6 日        無保証
     金
        銀行                                          借換え
       株式会社
             2017  年                              2025  年   不動産等      無担保
        三菱          2,099,600         -     -  2,099,600       0.6
             3 月 17 日                              9 月 17 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2017  年                              2025  年   不動産等      無担保
       信託銀行            800,400        -     -   800,400      0.6
             3 月 17 日                              9 月 17 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2017  年                              2026  年   不動産等      無担保
        三菱          1,000,000         -     -  1,000,000       0.5
             3 月 17 日                              3 月 17 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       株式会社
             2017  年                              2029  年   不動産等      無担保
       日本政策           1,000,000         -     -  1,000,000       0.9
             3 月 17 日                              3 月 16 日   購入資金      無保証
       投資銀行
       株式会社
             2017  年                              2025  年   不動産等      無担保
       三井住友           1,500,000         -     -  1,500,000       0.5
             3 月 17 日                              3 月 17 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社
             2017  年                              2027  年   不動産等      無担保
        みずほ           1,000,000         -     -  1,000,000       0.6
             3 月 17 日                              3 月 17 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社
             2017  年                              2027  年   不動産等      無担保
        西日本           1,000,000         -     -  1,000,000       0.7
             3 月 17 日                              3 月 17 日   購入資金      無保証
       シティ銀行
        みずほ
             2017  年                              2027  年   不動産等      無担保
       信託銀行           1,000,000         -     -  1,000,000       0.7
             3 月 17 日                              3 月 17 日   購入資金      無保証
       株式会社
                                  39/127





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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                         平均
                  第 22 期末    第 23 期   第 23 期   第 23 期末
       区分
                                         利率     返 済
             借入日      残　高      増加額     減少額      残　高                使 途    担保
                                         （％）
                                              期 限
                   (千円)      (千円)     (千円)      (千円)
        借入先
                                         ( 注 1)
       株式会社      2017  年                              2027  年   不動産等      無担保
                  1,000,000         -     -  1,000,000       0.7
       福岡銀行      3 月 17 日                              3 月 17 日   購入資金      無保証
        農林     2017  年                              2025  年   不動産等      無担保
                  1,000,000         -     -  1,000,000       0.5
       中央金庫      3 月 17 日                              3 月 17 日   購入資金      無保証
       株式会社                                           既存短期
             2017  年                              2025  年        無担保
        三菱          4,054,400         -     -  4,054,400       0.6         借入金の
             3 月 31 日                              9 月 30 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       三井住友                                           既存短期
             2017  年                              2025  年        無担保
       信託銀行           1,545,600         -     -  1,545,600       0.6         借入金の
             3 月 31 日                              9 月 30 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社                                           既存短期
             2017  年                              2027  年        無担保
        三菱          1,000,000         -     -  1,000,000       0.7         借入金の
             3 月 31 日                              3 月 31 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       株式会社                                           既存短期
             2017  年                              2025  年        無担保
       三井住友            600,000        -     -   600,000      0.5         借入金の
             3 月 31 日                              3 月 31 日        無保証
        銀行                                          借換え
                                                  既存短期
       株式会社      2017  年                              2027  年        無担保
                  1,000,000         -     -  1,000,000       0.7         借入金の
       新生銀行      3 月 31 日                              3 月 31 日        無保証
                                                   借換え
       株式会社                                           既存短期
             2017  年                              2029  年        無担保
       日本政策           1,300,000         -     -  1,300,000       0.8         借入金の
             3 月 31 日                              3 月 30 日        無保証
       投資銀行                                           借換え
       株式会社                                           既存短期
             2017  年                              2027  年        無担保
        みずほ           1,200,000         -     -  1,200,000       0.6         借入金の
             3 月 31 日                              3 月 31 日        無保証
     長
        銀行                                          借換え
     期
       株式会社                                           既存長期
     借
             2017  年                              2022  年        無担保
        三菱          2,791,000         -     -  2,791,000       0.3         借入金の
     入
             9 月 29 日                              9 月 30 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
     金
       三井住友                                           既存長期
             2017  年                              2022  年        無担保
       信託銀行           1,009,000         -     -  1,009,000       0.3         借入金の
             9 月 29 日                              9 月 30 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2017  年                              2027  年        無担保
        三菱          2,938,000         -     -  2,938,000       0.7         借入金の
             9 月 29 日                              9 月 30 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       三井住友                                           既存長期
             2017  年                              2027  年        無担保
       信託銀行           1,062,000         -     -  1,062,000       0.7         借入金の
             9 月 29 日                              9 月 30 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2017  年                              2029  年        無担保
        三菱          2,791,000         -     -  2,791,000       0.9         借入金の
             9 月 29 日                              9 月 28 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       三井住友                                           既存長期
             2017  年                              2029  年        無担保
       信託銀行           1,009,000         -     -  1,009,000       0.9         借入金の
             9 月 29 日                              9 月 28 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社
             2018  年                              2024  年   不動産等      無担保
        三菱          2,099,600         -     -  2,099,600       0.5
             2 月 1 日                              8 月 1 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2018  年                              2024  年   不動産等      無担保
       信託銀行            800,400        -     -   800,400      0.5
             2 月 1 日                              8 月 1 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2018  年                              2030  年   不動産等      無担保
        かんぽ           2,300,000         -     -  2,300,000       0.9
             2 月 1 日                              2 月 1 日   購入資金      無保証
       生命保険
                                  40/127





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                                         平均
                  第 22 期末    第 23 期   第 23 期   第 23 期末
       区分
                                         利率     返 済
             借入日      残　高      増加額     減少額      残　高                使 途    担保
                                         （％）
                                              期 限
                   (千円)      (千円)     (千円)      (千円)
        借入先
                                         ( 注 1)
       三井住友
             2018  年                              2030  年   不動産等      無担保
       信託銀行            100,000        -     -   100,000      0.9
             2 月 1 日                              2 月 1 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2018  年                              2028  年   不動産等      無担保
        みずほ            700,000        -     -   700,000      0.7
             2 月 1 日                              2 月 1 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社                                           既存長期
             2018  年                              2028  年        無担保
       日本政策           2,500,000         -     -  2,500,000       0.7         借入金の
             2 月 27 日                              8 月 31 日        無保証
       投資銀行                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2018  年                              2030  年        無担保
       日本政策           2,500,000         -     -  2,500,000       0.9         借入金の
             2 月 27 日                              2 月 28 日        無保証
       投資銀行                                           借換え
       株式会社
             2018  年                              2028  年   不動産等      無担保
       日本政策            400,000        -     -   400,000      0.7
             3 月 7 日                              9 月 7 日   購入資金      無保証
       投資銀行
       株式会社
             2018  年                              2027  年   不動産等      無担保
       三井住友            400,000        -     -   400,000      0.6
             3 月 7 日                              9 月 7 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社
             2018  年                              2028  年   不動産等      無担保
        みずほ            400,000        -     -   400,000      0.6
             3 月 7 日                              3 月 7 日   購入資金      無保証
        銀行
        みずほ
             2018  年                              2028  年   不動産等      無担保
       信託銀行           1,100,000         -     -  1,100,000       0.6
             3 月 7 日                              3 月 7 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社                                           既存長期
             2018  年                              2021  年        無担保
        三菱          1,808,000         -     -  1,808,000       0.3         借入金の
             3 月 9 日                              9 月 9 日        無保証
    長期
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
    借入
       三井住友                                           既存長期
     金
             2018  年                              2021  年        無担保
       信託銀行            692,000        -     -   692,000      0.3         借入金の
             3 月 9 日                              9 月 9 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2018  年                              2028  年        無担保
        三菱          3,618,000         -     -  3,618,000       0.7         借入金の
             3 月 9 日                              3 月 9 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       三井住友                                           既存長期
             2018  年                              2028  年        無担保
       信託銀行           1,382,000         -     -  1,382,000       0.7         借入金の
             3 月 9 日                              3 月 9 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社                                           既存長期
             2018  年                              2029  年        無担保
        三菱           724,000        -     -   724,000      0.8         借入金の
             3 月 9 日                              3 月 9 日        無保証
       ＵＦＪ銀行                                            借換え
       三井住友                                           既存長期
             2018  年                              2029  年        無担保
       信託銀行            276,000        -     -   276,000      0.8         借入金の
             3 月 9 日                              3 月 9 日        無保証
       株式会社                                           借換え
       株式会社
             2018  年                              2021  年   不動産等      無担保
        三菱           796,400        -     -   796,400      0.3
             3 月 30 日                              9 月 30 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2018  年                              2021  年   不動産等      無担保
       信託銀行            303,600        -     -   303,600      0.3
             3 月 30 日                              9 月 30 日   購入資金      無保証
       株式会社
       株式会社
             2018  年                              2027  年   不動産等      無担保
        三菱           434,400        -     -   434,400      0.6
             3 月 30 日                              9 月 30 日   購入資金      無保証
       ＵＦＪ銀行
       三井住友
             2018  年                              2027  年   不動産等      無担保
       信託銀行            165,600        -     -   165,600      0.6
             3 月 30 日                              9 月 30 日   購入資金      無保証
       株式会社
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                                        平 均利
                  第 22 期末    第 23 期   第 23 期   第 23 期末
       区分
                                         率    返 済
             借入日      残　高      増加額     減少額      残　高                使 途    担保
                                         （％）
                                              期 限
                   (千円)      (千円)     (千円)      (千円)
        借入先
                                         ( 注 1)
       株式会社
             2018  年                              2028  年   不動産等      無担保
       日本政策           1,200,000         -     -  1,200,000       0.7
             3 月 30 日                              9 月 29 日   購入資金      無保証
       投資銀行
       株式会社
             2018  年                              2021  年   不動産等      無担保
     長
       三井住友           1,000,000         -     -  1,000,000       0.3
             3 月 30 日                              9 月 30 日   購入資金      無保証
     期
        銀行
     借
       株式会社
     入
             2018  年                              2027  年   不動産等      無担保
       三井住友            600,000        -     -   600,000      0.6
     金
             3 月 30 日                              9 月 30 日   購入資金      無保証
        銀行
       株式会社
             2018  年                              2028  年   不動産等      無担保
        みずほ            500,000        -     -   500,000      0.6
             3 月 30 日                              3 月 31 日   購入資金      無保証
        銀行
      合　計        -   134,800,000          -     - 134,800,000        -     -     -     -
           (注 1)    「平均利率」は、期中加重平均利率の小数第                 2位を四捨五入して記載しています。
           (注 2)    金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果を勘案した期中加重平均利率
               を記載しています。
                  ＜投資法人債明細表（          2019  年 1 月期末（第     23 期末）現在）＞

                   第 22 期末    第 23 期   第 23 期   第 23 期末

                                         利率
       銘柄     発行年月日        残　高      増加額     減少額      残　高         償還期限       使途     担保
                                         （％）
                    (千円  )   (千円  )  (千円  )   (千円  )
     第 2 回無担保       2012  年                              2022  年   借入金の     無担保
                   5,000,000         -     -  5,000,000      1.40
     投資法人債       12 月 27 日                             12 月 27 日   返済    無保証
     第 3 回無担保       2014  年                              2024  年   借入金の     無担保
                   2,000,000         -     -  2,000,000      0.89
     投資法人債        6 月 26 日                              6 月 26 日    返済    無保証
                                                  既存投資
     第 ▶ 回無担保       2016  年                              2026  年        無担保
                   3,000,000         -     -  3,000,000      0.40         法人債の
     投資法人債       12 月 26 日                             12 月 25 日        無保証
                                                   償還
      合　計        -    10,000,000         -     -  10,000,000       -     -      -     -
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      (3)   運用環境
       ①  日本及び海外のマクロ環境
         足許の日本経済は、台風や豪雨などの自然災害により2018年7～9月期の国内総生産（GDP）成長率はマイナス
        に振れた後、2018年10～12月期はプラスに戻しましたが（図1）、中国経済に減速感が見られるほか、電子部品
        やIT関連需要にもピークアウトの傾向が見られることから、これまで好調だった企業の設備投資の伸びに一服感
        が見られます。
         資本市場は、米中貿易交渉の展開や各国の政治・政策運営の混乱によりボラティリティの高い展開が続いてい
        ますが、J-REIT市場はディフェンシブ性と安定した利回りが評価され堅調に推移しています。特に2018年11月以
        降はリスクを懸念した海外投資家の資金が流入し、時価総額の高い銘柄を中心に投資口価格が上昇しました。そ
        の後2018年12月後半は世界的な株式市場の全面安の影響を受け、東証REIT指数は一時低下しましたが、2019年に
        入り再び上昇傾向を示しています。
                      図1：＜実質GDP成長率（前期比）の推移＞

       (出所)   内閣府「四半期別GDP速報」（2018年10-12月期2次速報値）




       (注)  実質季節調整系列のデータです。
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       ②  不動産マーケットの動向
         不動産マーケットについては底堅い景気環境や日本銀行による金融緩和策の影響などを受け、堅調な状況が続
        いています。投資家の不動産価格の期待利回りについては不動産価格の上昇期待を背景として低下（図2）が続
        いています。
                        図2：＜不動産価格の期待利回り＞

          (出所)   一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」








          (注1)    2018年10月時点。物流（東京湾岸部）については、2005年4月から調査が開始されています。
          (注2)   「Aクラスオフィス（千代田区丸の内、大手町）」は、東京都千代田区丸の内及び大手町地区に位置し、最寄駅より徒歩5
             分以内、築年数5年未満、延床面積50,000㎡以上、基準階貸室面積1,500㎡以上、天井高2,800mm以上、フリーアクセス床、
             ゾーン空調、セキュリティシステム、マルチテナント（10社以上）、市場賃料並み、普通借家契約、完全所有の物件を想
             定しています。「商業（銀座）」は、東京都中央区の銀座中央通り沿いに位置し、築年数又は大規模改修後の経過年数5年
             未満、賃料体系は定期借家、売上連動型中心、テナントは高級ブランド品小売業が中心の物件を想定しています。「ワン
             ルーム（城南）」は、渋谷駅、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線に位置し、最寄駅から徒歩10分以内、築年数5年未満、平
             均専用面積25～30㎡、総戸数50戸程度の物件を想定しています。「物流（東京湾岸部）」は、東京都の湾岸部に位置し、
             シングルテナント型で、階層2～3階、延床面積10,000㎡（2008年4月以前は5,000㎡）程度、建物スペックは汎用性を有す
             る、契約内容はオーダーリース、残存契約期間が10年以上で、テナントの信用力は標準的という物件を想定しています。
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       ③  物流施設の動向
         近年の生活スタイルの多様化、IT化の進展による通信販売の利用者の増加や小売業のニーズの変化に伴う貨物
        の小口化、多頻度配送化、短納期化等が進展した結果、物流施設は単なる保管拠点から加工及び配送拠点として
        の役割も有するものへと変化してきています。これに伴い、日本の企業においては、自社物流の全部又は一部を
        専門業者に委託して物流コストを削減したり、仕分け、値札付けや梱包といった付加価値サービスを包括的に請
        け負う3PL事業者を利用する機会が増えています。このような環境変化に伴い、本投資法人は、保管機能に加え
        て、3PL事業者の付加価値サービスを伴う施設内作業に適った機能性と、高い汎用性（天井高、床耐荷重、待機
        スペース等の観点からの汎用性）を併せ持った物流施設のニーズが高まっていると考えています。本投資法人
        は、大量消費地に近く、高速道路や幹線道路へのアクセスが良好である等の立地上の優位性を有し、かつ建物設
        備のスペックが充実した汎用性の高い物流施設に投資していく方針です。
        (イ)   宅配貨物の取扱個数の動向

          インターネットやモバイル端末を利用した通信販売の増加を背景に、宅配貨物の取扱個数は、2009年以
         降、多くの月において前年を上回って推移しています（図3）。
                        図3：＜宅配貨物取扱個数の動向＞

          (出所)   国土交通省「国土交通月例経済」2009年1月～2018年12月









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        (ロ)   物流不動産売買市場及び賃貸市場の動向
          不動産市場は、リーマンショック以降回復傾向にあり、また、アベノミクスの効果や旺盛な物流施設の需
         給の織込みもあり、不動産投資家が期待するキャップレートは低下傾向にあります。
          物流施設におけるキャップレートの推移を見ると、他のアセットクラスと同様にキャップレートの低下傾
         向が見られ、不動産投資家が期待するキャップレートは、東京都に所在する物流施設につき、直近の湾岸部
         のマルチテナント型及びシングルテナント型で4.5％に、内陸部のマルチテナント型及びシングルテナント型
         で4.7％まで低下しており、リーマンショック前を下回る水準まで低下しています（図4）。
          図4：＜不動産投資家の期待する物流施設、倉庫（東京都）のキャップレート推移＞

          (出所)   一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」









          (注1)   シングルテナント型については、階層2～3階、延床面積10,000㎡（2008年4月以前は5,000㎡）程度、建物スペックは汎用
             性を有する、契約内容はオーダーリース、ただし残存契約期間が10年以上で、テナントの信用力は標準的という物件を想
             定しています。マルチテナント型については、階層3～4階、延床面積50,000㎡程度、1・3階にトラックバースを有し、建
             物スペックは汎用性を有する、テナント数は4テナント程度という物件を想定しています（2008年4月以前は階層5～6階、
             延床面積20,000㎡程度の物件を想定）。
          (注2)   「湾岸部」は東京（江東地区）を、「内陸部」は東京（多摩地区）を指します。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        (ハ)   物流施設における雇用の状況
          2019年2月1日現在の正社員等労働者過不足判断D.I.をみると、調査産業計で45ポイントと31期連続して不
         足超過となっており、全ての産業で不足超過となっています。特に「建設業」及び「運輸業、郵便業」で人
         手不足を感じている事業所の割合が多くみられます（図5）。
                     図5：＜正社員等(注1)の労働者過不足状況＞

          (出所)   厚生労働省「労働経済動向調査」（2012年2月～2019年2月）






          (注1)   「正社員等」とは、雇用期間を定めないで雇用されている者又は1年以上の期間の雇用契約を結んで雇用されている者をい
             います（ただし、パートタイム労働者及び派遣労働者を除きます。）。
          (注2)   「労働者過不足判断D.I.」に基づき記載しています。なお、「労働者過不足判断D.I.」とは、厚生労働省が実施した調査
             に対して、労働者数について「不足（やや不足、おおいに不足）」と回答した事業所の割合から「過剰（やや過剰、おお
             いに過剰）」と回答した事業所の割合を差し引いた値をいいます。
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       ④  工場の動向
        (イ)   設備投資の動向
          本邦企業の設備投資については、生産・営業用設備及び生産能力に対して過剰感が薄れていると本投資法
         人は判断しており、全国企業短期経済観測調査（日銀短観）の調査結果によれば、大企業及び中小企業の全
         産業において生産・営業用設備が不足している状況がみられます（図6）。
                      図6：＜生産・営業用設備の過不足状況＞

           (出所)   日本銀行調査統計局「全国企業短期経済観測調査（短観）（2019年3月調査全容）」





           (注)  上記は実績値を記載しています。　
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        (ロ)   工場用地の動向
          本投資法人は、取得対象としての工場用地のポテンシャルは大きいと考えています。経済産業省の工場立
         地動向調査によれば、工場立地件数、工場立地面積ともに安定的に推移しています（図7）。
                     図7：＜工場立地件数及び工場立地面積の推移＞

           (出所)   経済産業省「2018年上期（1月～6月）工場立地動向調査結果（速報）」








           (注)  　工場を建設する目的で1,000㎡以上の用地を取得した製造業、ガス業、熱供給業、電気業の事業者が対象です。
          なお、同調査において県内立地の立地選定にあたっては、「本社・自社工場への近接性」及び「地価」に

         次いで「工業団地である」等が挙げられています（図8）。
                     図8：＜県内立地（本社地内での立地）の動向＞

           (出所)   経済産業省「平成29年（1月～12月）工場立地動向調査結果（速報）」





           (注)     主な選定理由を三つ以内で選び、最も重視した理由があれば、更にその中から一つだけ選び、最も重視した理由と重
              視した理由とをあわせた数が、全体の選定理由数です。選定の多い上位10の理由を記載しています。
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       ⑤  都道府県人口、県内総生産
         本投資法人の本取組み後におけるポートフォリオのうち、62.8%が東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼
        玉県）に、23.7%が大阪圏（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県）に所在しています（いず
        れも期末算定価額又は鑑定評価額ベース）。他方、地域毎に分類した県内総生産（名目）の割合は関東が
        40.9%、近畿が15.2%となっています（図9）。また、前回公募増資後取得（予定）資産は、日本全国に位置して
        おり、その中でも県内総生産において10位以内に位置する都道府県に所在する物件が、6物件中5物件存在しま
        す。
         なお、IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）を除く全ての前回公募増資後取得（予定）
        資産が、総人口15位以内に位置する都道府県に所在しています（図10）。
                    図9：＜地域別・都道府県別県内総生産（名目）＞

           (出所)   内閣府「平成27年度県民経済計算について」（2018年8月31日公表）





           (注)　   0.1兆円未満は切り捨てて表示しています。
                         図10：＜都道府県別総人口＞

          (出所)    内閣府「平成27年度県民経済計算」（2018年8月31日公表）






          (注)   0.1万人未満は切り捨てて表示しています。
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      2　投資対象
       (1)  前回公募増資後取得（予定）資産の概要
         本投資法人は、第        23 期（自    2018   年 8 月 1 日　至    2019   年 1 月 31 日）に、    IIF  つくばマニュファクチュアリングセン
        ター（底地）を取得価格           900  百万円で取得しました。
         更に、本投資法人は、本募集の完了後、本募集及び本第三者割当において調達される資金、新規借入金及び手
        元資金により、後記「①取得予定資産一覧」に記載する5物件（当該不動産を信託財産とする信託受益権での取
        得を含みます。）を取得する予定です。
         前回公募増資後取得（予定）資産の概要は、後記の各表に記載のとおりです。なお、各表は、原則として2019
        年5月1日現在を基準として記載しています。
         また、本書の日付現在、本投資法人は、取得予定資産について、売主との間で不動産売買契約又は信託受益権
        売買契約（以下「売買契約」と総称します。）をそれぞれ締結しています。なお、IIF岐阜各務原マニュファク
        チュアリングセンター（底地）に係る売買契約は、金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針に定めるフォ
        ワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・引渡しを
        行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当します。IIF岐阜各務原
        マニュファクチュアリングセンター（底地）に係る売買契約においては、本投資法人が売買契約に定める合意事
        項に違反し又は不実の表明保証を行い、売買契約が解除された場合には、本投資法人は、売主に対し、売買代金
        総額（建物消費税相当額を含みません。）の20％相当額を違約金として支払うものとされています。ただし、
        IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）に係る売買契約においては、本投資法人が売買代金
        の支払に必要な資金調達（融資、増資を含みますが、これに限られません。以下同じです。）を完了できたこと
        を条件として売買代金の支払義務が発生するものとされています。
        ①　取得予定資産一覧

                                         取得               取得

                 アセット
            アセット          物件
                 カテゴリー            物件名称        所在地     予定      売主  (注 2)     予定価格
             クラス          番号
                  (注 1)                      年月日              （百万円）
                         IIF 兵庫たつの         兵庫県     2019  年
                      L-46                       株式会社日立物流          3,915
                         ロジスティクスセンター          たつの市     6月 3日
                 物流施設
                         IIF 昭島         東京都     2019  年
                      L-47                       国内事業会社     (注 3)    8,019
          取
                         ロジスティクスセンター           昭島市     6月 3日
          得
            インダス
                                    神奈川県     2019  年   三菱ロジスネクスト
          予
                      F-17   IIF 新川崎   R&D センター                         6,300
            トリアル
                                    川崎市     6月 3日     株式会社
          定
             不動産
          資
                         IIF 市川フードプロセス         千葉県     2019  年   三菱商事都市開発
                 工場・研究
                      F-18                                 6,200
          産
                         センター           市川市     6月 3日     株式会社
                 開発施設等
                         IIF 岐阜各務原
                                    岐阜県     2019  年
                      F-19   マニュファクチュア                    国内事業会社     (注 3)    225
                                    各務原市     7月 16 日
                         リングセンター（底地）
                            取得予定資産　合計                            24,659
       (注 1)    アセットカテゴリーの定義及び具体例については、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報　第                                      1 ファンドの状況　       2 投資方

           針　  (1)  投資方針　①基本方針　         (イ ) 投資対象とする資産」をご参照ください。
       (注2)   全ての取得予定資産について、取得に関してブリッジ機能を利用しているため、ブリッジ先ではなく元の売主について記載し
           ています。なお、元の売主より開示について承諾が得られていない場合には、国内事業会社と記載しています。
       (注3)   ブリッジ先は、国内事業会社（IIF昭島ロジスティクスセンター及びIIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底
           地）については元の売主とは別の国内事業会社）です。
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        ②   「継続性」及び「汎用性」の分析(注1)
     物件

            物件名称                 継続性                   汎用性
     番号
                     ■期間   10 年（解約不可期間       5年）の定期建物賃貸        ■山陽自動車道「龍野西」           IC から約   2.4km  、神戸
                      借契約に裏付けられた継続性
                                         と岡山の中間地点に位置し、大阪             ・ 中国・四
                     ■大阪・中国・四国方面までの広域をカバーす
                                         国方面の広域をカバー可能
                      る、テナントにとっての基幹配送拠点
                                        ■「播磨龍野企業団地」内の、工場や物流施設が
                                         集積立地するエリアにあり、           24 時間稼働及び
        IIF 兵庫たつのロジスティクス
                                         多頻度配送が可能な良好な立地
     L-46
        センター
                                        ■建物は    2 棟構成であり、       1 期棟は柱スパン
                                         11.2m  × 9.8m  、床荷重約     1.2t/  ㎡、階高    1 階
                                         6.6m  ・ 2階 7.5m  、 3面の入出庫バースを有し、          2
                                         期棟は柱スパン      9.3m×9.0m    、階高   1階 6.47m  ・ 2
                                         階 7.09m  、 2面の入出庫バースを有する、汎用
                                         性の高い施設
                     ■西東京を拠点としている東京システム運輸ホー                   ■中央自動車道「八王子」           IC から約   6.0km  に所在
                      ルディングス株式会社の子会社である、東京                   し、国道    16 号から国道    20 号への接続により東
                      ロジファクトリー株式会社が長期にわたり継                   京都心部への配送が可能であり、また国道                 16
                      続利用している重要営業拠点                   号により首都圏西部エリアを管轄できる広域
                     ■昭島市周辺は東京システム運輸ホールディング                     配送も可能
                      ス株式会社の本社を含め、テナントの関連拠                  ■ JR 青梅線「昭島」駅から約          0.7km  に位置し、本
        IIF 昭島ロジスティクス
                      点が集中する重要エリア                   物件の所在する昭島市の南部には住宅集積地
     L-47
        センター
                     ■長期利用を前提としたテナントニーズの解決と                     があるため、労働力確保に優位性のある立地
                      更新工事等の付加価値の提供により、ブリッ                  ■工場や物流施設の集積地でもあり、               24 時間稼働
                      ジ先取得直後の賃貸借契約（解約不可期間な                   が可能
                      し）を期間    5年（解約不可期間       5年）へと変更      ■建物は床荷重      1階  2.0t/   ㎡・  2-4 階  1.5t/   ㎡ 、梁
                      し、契約安定化を実現                   下 1階  5.3m  ・ 2-4 階 4.5m  、柱スパン     9.0m  を有
                                         する、汎用性を備えた仕様
                     ■現テナントとの賃貸借契約において、                2023  年 ▶ ■首都圏中央連絡自動車道（圏央道）「阿見東」
                      月までの解約不可期間を設定することで、中                   IC から約   7.0km  、つくば国際戦略総合特区にも
                      期的な建物利用の継続性を確保                   指定された「つくばの里工業団地」内に位置
                                         し、  24 時間稼働が可能
        IIF つくば                               ■龍ヶ崎ニュータウン龍ヶ岡地区など複数の住宅
     F-16   マニュファクチュアリング                                 団地の近郊であり、労働力確保に優位性のあ
        センター（底地）                                 る立地
                                        ■首都圏中央連絡自動車道（圏央道）において
                                         2017  年 2月に「境古河」      IC ～「つくば中央」       IC
                                         間が開通したため、物流立地としてもポテン
                                         シャルが大きく向上
                     ■解約不可期間の経過後に現テナントが退去する                   ■新川崎は羽田空港から至近であり、               JR 湘南新宿
                      可能性及び賃料のアップサイドポテンシャル                   ライン・横須賀線を通じて新宿、品川、東京
                      を見込み、ブリッジ期間中に後継テナントで                   へのアクセスも容易な立地
                      ある  NEC ネッツエスアイ株式会社のニーズを捉               ■本物件が位置するエリアは「京浜臨海部ライフ
                      え、同社（後継テナント）と期間             10 年（中途     イノベーション国際戦略総合特区」として、
                      解約不可）の長期安定的な定期建物賃貸借契                   産学交流施設及び研究開発施設が集積するエ
                      約を締結済み                   リア
                                        ■「実験棟」は、大型貨物用エレベーターを有
     F-17   IIF 新川崎   R&D センター
                                         し、階高    1-2 階吹き抜け     9.4m  ・ 3階 4.8m  ・ ▶階
                                         6.0m  、柱スパン    8.5 ～ 9.0m  × 7.0 ～ 7.25m  、床荷
                                         重 1.5t/  ㎡と幅広く試験等が可能なスペックで
                                         あり、屋外には増築が可能なスペースを有す
                                         る、汎用性の高い施設
                                        ■「オフィス棟」は天井高           2.7m  、柱スパン    6.4 ～
                                         7.0m  × 10.0m  、床荷重    290kg/   ㎡と汎用性の高い
                                         スペック
                     ■期間20年（原則解約不可）の定期建物賃貸借契                   ■大消費地である東京都心部に至近であり、東関
                      約に裏付けられた高い継続性                   東自動車道「湾岸市川」ICから約2.8kmに位置
                     ■千葉港及び東京港から水揚げされた水産物の加                     し、東京外かく環状道路を通じて広域へのア
                      工・冷凍保管・出荷といった全工程を賄うこ                   クセスも可能な立地
        IIF市川フードプロセス
                      とが可能                  ■有効天井高は、1-5階          5.2m、床荷重は1.5t/㎡
     F-18
        センター
                     ■超低温倉庫を有し、ほぼ全ての温度帯に対応可
                                         以上、荷物用エレベーター4基、荷物用パレッ
                      能な、テナントにとって希少性の高い施設
                                         トリフター6基を備えた汎用性のあるスペック
                                        ■冷凍冷蔵設備はテナントの持込み資産であり、
                                         建物は売主により改修済み
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     物件
            物件名称                 継続性                   汎用性
     番号
                     ■期間   30 年（解約不可期間       2年）の普通借地契約        ■本投資法人が優先交渉権          (注 2) を有する   2019  年 2
                      に裏付けられた高い継続性                   月に竣工した     (仮称  )岐阜各務原ロジスティク
                     ■テナントであるテルモ・クリニカルサプライ株                     スセンター近隣に所在し、物流施設等他用途
        IIF 岐阜各務原
                      式会社はテルモ株式会社の          100 ％子会社で、テ        への転用も可能な汎用性の高い工場底地
     F-19   マニュファクチュアリング
                      ルモグループ本体の        2018  年 3月期における売上        ■大消費地である名古屋市中心部から約               20.0km   に
        センター（底地）
                      の約  55 ％を占める「心臓血管カンパニー」部                 位置し、東海北陸自動車道「岐阜各務原」                 IC
                      門に属しており、業績は安定的に推移                   から約   4.0km  、「一宮木曽川」       IC から約   4.7km
                                         に位置し広域へのアクセスも可能な立地
       (注1)  「継続性」及び「汎用性」の分析は、本資産運用会社が前回公募増資後取得（予定）資産の取得の意思決定に際し、デュー・デ
           リジェンス手続においてシービーアールイー株式会社、株式会社一五不動産情報サービス及び株式会社三菱総合研究所から取
           得したレポートを含む資料及び情報に基づく本資産運用会社の判断を記載しています。なお、「継続性」とは現賃借人の継続
           利用の蓋然性を意味し、「汎用性」とは不動産としての汎用性を意味します。
       (注2)     本投資法人は、(仮称)岐阜各務原ロジスティクスセンターについて取得の意思決定をしておらず、本書の日付現在本投資法人
           による取得の予定はありません。以下同じです。
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        ③   取得予定資産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関
    物件

                                                    確認検査機関
          物件名称           設計者   ( 注 )      構造設計者     ( 注 )      施工者   ( 注 )
                                                       ( 注 )
    番号
       IIF  兵庫たつの          株式会社日立建設           株式会社日立建設           株式会社竹中工務店神

    L-46   ロジスティクス           設計、大森建設一級           設計、大森建設一級           戸支店、大森建設株式           兵庫県建築主事
       センター           建築設計事務所           建築設計事務所           会社
       IIF  昭島

                  三井建設株式会社           三井建設株式会社           三井建設株式会社
    L-47   ロジスティクス                                             東京都建築主事
                  一級建築士事務所           一級建築士事務所           東京建築支店
       センター
                                                    ビューロー

                  株式会社鴻池組           株式会社鴻池組
       IIF  新川崎   R&D                             株式会社鴻池組           ベリタス
    F-17              東京本店           東京本店
       センター                                 東京本店           ジャパン
                  一級建築士事務所           一級建築士事務所
                                                    株式会社
       IIF  市川                                鹿島建設株式会社、

                  石川建築事務所、
    F-18   フードプロセス                      石川建築事務所           株式会社駅ビル           市川市建築主事
                  有限会社日建ハウス
       センター                                 ハウジングセンター
       (注 )   設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関の各欄に記載の名称については、各不動産及び信託不動産の竣工時又は新築若し
          くは増築の検査済証取得時における名称を記載しています。
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        ④   取得予定資産に関する地震リスク分析報告書の概要
          取得予定資産に係る建物については、                  IIF  兵庫たつのロジスティクスセンターについては                      2018  年 3 月 19 日、
         IIF  昭島ロジスティクスセンターについては                   2018  年 2 月 14 日、  IIF  新川崎   R&D  センターについては         2018  年 ▶ 月 13 日
         付、及び、     IIF  市川フードプロセスセンターについては                   2018  年 8 月 24 日付の地震リスク評価報告書が作成されて
         います。ただし、本地震リスク評価報告書については、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保証するも
         のではありません。なお、「              PML  （予想最大損失率）」とは、統一された厳密な定義はありませんが、本書に
         おいては、対象建物に損失を与えると想定される大小の地震に対して、損失額及び年超過確率の関係から、超
         過確率   0.21  ％（再現期間      475  年）における、地震に対する「建物の予想損失額」／「建物再調達価格」（％）
         を意味します。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損
         失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、
         営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
                                             地震リスク分析報告書

         物件
                         物件名称
         番号
                                            PML  （予想最大損失率）（％）
         L-46    IIF  兵庫たつのロジスティクスセンター                                   3.7
         L-47    IIF  昭島ロジスティクスセンター                                   3.6
         F-17    IIF  新川崎   R&D  センター                              6.7
         F-18    IIF  市川フードプロセスセンター                                   2.3
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        ⑤   取得予定資産についての津波又は地震による被害の可能性に関するデュー・デリジェンスの結果の概要(注
          1)
           物件

                            津波による浸水被害の            地震による外構液状化
                  物件名称                                   調査会社
                              可能性   ( 注 2)      被害の可能性      ( 注 3)
           番号
              IIF  兵庫たつの
           L-46                      －            －
              ロジスティクスセンター
                                                       －
              IIF  昭島
           L-47                      －            －
              ロジスティクスセンター
                                                    株式会社
              IIF  新川崎   R&D
           F-17                      －            低い        イー・アール・
              センター
                                                    エス
                                                    株式会社
              IIF  市川フードプロセスセ
           F-18                    0.89m(   注 4)        高い  ( 注 5)     イー・アール・
              ンター
                                                    エス
              IIF  岐阜各務原マニュ                                    株式会社
           F-19    ファクチュアリング                  －            低い        イー・アール・
              センター（底地）                                     エス
           (注 1)  取得予定資産に係る建物の一部については、津波による浸水被害の可能性（原則として海に面する市町村（政令指定都
              市は区）に所在し、津波ハザードマップ調査を行っても懸念がないと判断できない場合）又は地震による外構液状化被
              害の可能性に関して専門家に依頼してデュー・デリジェンスを行っており、株式会社イー・アール・エスにより津波リ
              スク評価報告書及び液状化リスク評価報告書が作成されています。ただし、各評価報告書については、本投資法人がそ
              の内容の妥当性、正確性を保証するものではありません。
              なお、上記各評価報告書に関しては、外構液状化被害の可能性について、統一された厳密な定義はなく、また、液状化
              の発生により取得予定資産の敷地地盤を対象に想定される補修費用を算出しているものであり、液状化による護岸の移
              動・損傷等についての補修費用は含まれていません。
           (注2) 津波による浸水被害の可能性について、調査会社である株式会社イー・アール・エスにより、低いと判定された場合に
              は、「低い」と記載され、低くないと判定された場合には、浸水深が記載されます。
           (注3) 地震による外構液状化被害の可能性の判定について、調査会社である株式会社イー・アール・エスの判定結果は「かな
              り低い・低い・高い・極めて高い」の4段階で示されます。
           (注4) 「IIF市川フードプロセスセンター」については、高潮による浸水被害の可能性に関して専門家に依頼してデュー・デリ
              ジェンスを行っており、株式会社イー・アール・エスにより高潮リスク評価報告書が作成されています。
              調査会社である株式会社イー・アール・エスにより、本物件については高潮による浸水被害の可能性があると判定され
              ており、想定される被害浸水深は5.0m、これによる想定被害額は157.3百万円と算出されています。ただし、この評価報
              告書については、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保証するものではありません。
           (注5)    一般社団法人日本建築学会の建築基礎構造設計指針に基づき、液状化が発生した場合、外構部の概算補修費用として
              643万円のコストが算出されています。なお、外構部以外の補修が必要となったり、外構部の補修費用が上記金額を上回
              る可能性があることにご留意ください。
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       (2)  個別物件の概要
         前回公募増資後取得（予定）資産の個別物件の概要は、以下のとおりです。
         なお、後記の各表の各欄の記載に関する説明は、別途記載される場合を除き、以下のとおりです。

       ①　「特定資産の概要」欄に関する説明
        ・「物件番号」は、本投資法人が保有する資産を                       L （物流施設）、       } （工場・研究開発施設等）及び               I （インフラ
         施設）の    3 つに分類し、番号を付したものです。
        ・「物件名称」は、本投資法人が本書の日付現在使用している前回公募増資後取得済資産の名称又は各取得予
         定資産を取得後に使用する予定の名称を記載しています。
        ・「特定資産の種類」は、前回公募増資後取得（予定）資産の種類を記載しています。
        ・「取得（予定）年月日」は、売買契約書に記載された各不動産又は各信託受益権の譲渡日を記載していま
         す。
        ・「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各不動産又は各信託受益権の売買代金（税金を含まず、
         百万円未満を切捨て）を記載しています。
        ・「信託受益権の概要」は、前回公募増資後取得（予定）資産の取得（予定）日において効力を有する又は効
         力を有する予定の前回公募増資後取得（予定）資産に係る信託契約に基づき記載しています。
        ・土地の「所在地」は、住居表示（複数ある場合にはそのうちの一つ）を記載しています。ただし、住居表示
         が実施されていない物件については、登記簿上の家屋番号（複数ある場合にはそのうちの一つ）を、底地に
         ついては、土地地番（複数ある場合にはそのうちの一筆）を、それぞれ記載しています。
        ・土地の「面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。）に基づいており、現況と
         は一致しない場合があります。なお、区分所有建物については、敷地権の対象となる土地全体の地積を、共
         有及び受益権準共有の場合には全体の地積を、それぞれ記載しています。
        ・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画
         法」といいます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
        ・土地の「容積率」は、原則として、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下
         「建築基準法」といいます。）第52条第1項に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を記載して
         います。
        ・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する
         割合を記載しています。
        ・土地及び建物の「所有・それ以外の別」は、本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載してい
         ます。
        ・「建物状況評価の概要」について
         本投資法人は、前回公募増資後取得（予定）資産に関し、建物状況調査、緊急・短期・長期に係る修繕更新
         費用、建築基準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査等の建物状況評価を、株式会社                                             ERI  ソリュー
         ション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、                           EAI  株式会社及び株式会社イー・アール・エスに委
         託し、報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。なお、短期に係る修繕更新費用が見込まれ
         る場合、「年平均」は短期及び長期に係る修繕更新費用の合計額の                               12 年間（   IIF  新川崎   R&D  センターについて
         は 20 年間）の年平均を記載しています（本投資法人が一部の準共有持分のみを保有する物件についても、建
         物全体に係る費用を記載しています。）。また、金額は千円未満を切り捨てて記載しています。ただし、当
         該報告内容はあくまで上記調査業者の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保証するもの
         ではありません。
         なお、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された建物状況調査報告書（エンジニアリングレポー
         ト）に表示された調査年月日を記載しています。
        ・建物の「構造と階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、区分所有建物について
         は、当該専有部分が含まれる一棟の建物全体の構造・階数を、共有及び受益権準共有の場合には一棟の建物
         全体の構造・階数を、それぞれ記載しています。
        ・建物の「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、増築部分がある場合には、登記簿
         上の増築年月日もあわせて記載しています。
        ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。なお、区分所有建物については、当該専
         有部分が含まれる一棟の建物全体の延床面積を、共有及び受益権準共有の場合には、一棟の建物全体の延床
         面積を、それぞれ記載しています。
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        ・「担保設定の有無」は、本投資法人が負担する担保がある場合にその概要を記載しています。
        ・「PM会社」は、本投資法人がプロパティ・マネジメント業務を委託している、又は取得後に委託を予定して
         いるプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
        ・「土壌」は、株式会社フィールド・パートナーズ及びランドソリューション株式会社が土壌調査を実施し、
         本投資法人の委託に基づき作成した土壌環境評価報告書及び土地利用履歴（PHASE                                      1調査）報告書を基に記載
         しています。当該各報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、本投資法人がその内
         容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
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       ②　「特記事項」欄に関する説明
          「特記事項」には、本書の日付現在において各不動産又は各信託受益権の権利関係・利用等及び評価額・
          収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
       ③　「賃貸借の概要」欄に関する説明

        ・「賃貸借の概要」は、各不動産及び信託不動産に関し、前回公募増資後取得（予定）資産の取得（予定）日
         において効力を有する又は効力を有する予定の各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書の表題及び文言
         に基づき記載しています。
        ・「業種」は、日本標準産業分類に基づく業種を記載しています。
        ・「賃借人数」は、各不動産及び信託不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地（底地の場合）
         に係る賃貸借契約（使用貸借契約を含みます。）の数に基づき記載しています。
        ・「総賃貸面積」は、各不動産及び信託不動産に関し、前回公募増資後取得（予定）資産の取得（予定）日に
         おいて効力を有する又は効力を有する予定の各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物
         又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積を各賃借人欄に、賃貸面積の合計を合計欄にそれぞれ記載していま
         す。
        ・「稼働率」は、総賃貸可能面積（各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地
         （底地の場合）に係る賃貸面積及び賃貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積）に対して
         総賃貸面積が占める割合を記載しています。各賃借人欄においては、総賃貸可能面積に対して前回公募増資
         後取得（予定）資産の取得（予定）日において効力を有する又は効力を有する予定の各賃貸借契約書に表示
         された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積が占める割合を記載しています。
        ・「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に関し、前回公募増資後取得（予定）資産の取得（予定）日にお
         いて効力を有する又は効力を有する予定の各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に
         係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産及
         び信託不動産については、その合計額）を記載しています。
        ・「契約期間」及び「敷金・保証金」は、各不動産及び信託不動産に関し、前回公募増資後取得（予定）資産
         の取得（予定）日において効力を有する又は効力を有する予定の各不動産又は信託不動産に係る各賃貸借契
         約書に表示された、契約期間並びに敷金及び保証金の予定残高の合計額を記載しています。なお、普通賃貸
         借契約の更新が行われている場合には、更新に係る直近の合意、原契約の更新条項又は法令により延長され
         た期間を契約期間としています。
       ④　「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

         「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、
         株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に投資対象不動産の鑑定評価を委託し作成された各不
         動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見
         であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものでは
         ありません。
       ⑤　「本物件の特性」欄に関する説明

         「本物件の特性」は、本資産運用会社が前回公募増資後取得（予定）資産の取得の意思決定に際し、
         デュー・デリジェンス手続においてシービーアールイー株式会社、株式会社一五不動産情報サービス及び株
         式会社三菱総合研究所から取得したレポートを含む資料及び情報に基づく本資産運用会社の判断を記載して
         います。
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       ⑥　前回公募増資後取得済資産
    F- 16 　IIFつくばマニュファクチュアリングセンター（底地）

                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産                   調査業者         ―
    取得年月日             2019  年 1 月 11 日             調査年月日         ―
                                建物状況
    取得価格             900  百万円                 緊急修繕費         ―
                                評価の概
         信託設定日         ―                  短期修繕費         ―
                                要
    信託受益
         信託受託者         ―                  長期修繕費         ―
    権の概要
         信託期間満了日         ―                  年平均         ―
                  茨城県龍ケ崎市向陽台
         所在地                           構造と階数         ―
                  一丁目   9 番 1
         面積        17,721.03     ㎡              建築時期         ―
    土地     用途地域        工業専用地域              建物     延床面積         ―
         容積率／建蔽率        200  ％／  60 ％              種類         ―
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有                            ―
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            関電不動産開発株式会社
    土壌：
    ・調査会社　ランドソリューション株式会社
    ・特記事項　対象地においては、過去に鉛・フッ素が使用されており、過去の調査で砒素が検出されていましたが、
           2018  年 3 月に行われた土壌ガス調査では第一種特定有害物質は不検出、土壌調査では第二種特定有害物質
           はすべて基準に適合しており、直ちに土壌汚染に起因する健康被害が生じる可能性は小さいと考えると
           評価されています。
                              特記事項

     ・該当事項はありません。
                             賃貸借の概要

                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                      契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                             30 年間
                             17,721.03     ㎡           （ 2018  年 ▶ 月
    IDEC  株式会社           製造業       1              ―  ( 注 )              ―  ( 注 )
                             （ 100.0   ％）           19 日から   2048  年
                                            ▶ 月 18 日まで）
    契約種類：事業用定期借地権設定契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸人及び賃借人は、本契約期間中、賃料の改定を行なわないものとされています。ただし、経済情勢等に著しい
     変動が生じたときは、賃貸人及び賃借人は、賃料の改定について協議するものとされています。
    ・賃借人は、2023年4月18日までの間、本契約を解約することはできず、その後も、2021年4月19日以降、賃貸人に対
     し書面による通知を行うことにより、当該通知日から2年後の応当日に本契約を解約する場合を除き、本契約を解約
     することはできないものとされています。
    ・上記にかかわらず、賃借人は、解約日から2023年4月18日までの賃料相当額を違約金として賃貸人に支払う場合に
     は、2021年4月18日までに賃貸人に対して書面による通知を行うことにより、当該通知日から2年後の応当日に、本
     契約を解約することができるものとされています。また、賃借人は、2021年4月19日以降に賃借人が賃貸人に対して
     書面により解約の通知を行なう場合、上記の記載にかかわらず、賃借人が解約日から当該通知日の2年後の応当日ま
     での賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことにより、当該通知日から2年後の応当日より前の日を解約日とし
     て本契約を解約することできるものとされています。
    ・上記にかかわらず、賃借人が新たに本件土地の借地権者となる者を賃貸人に紹介し、賃貸人及び当該新賃借人の間
     で賃貸人が満足する内容の事業用定期借地権設定契約を締結できると賃貸人が判断し、賃借人に書面により通知し
     た場合、賃借人は、解約による終了予定日の1年前までに賃貸人に通知することにより、当該終了予定日をもって本
     契約を解約することができるものとされています。
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    その他の事項：
    ・賃借人は、本契約に基づき本件土地を使用収益することに起因して賃貸人が被る損害等を補償するものとされていま
     す。賃借人は、本契約に基づき本件土地を使用収益することにより発生した、本件土地の有害物質による汚染によ
     り、本件土地の土壌を本件土地外に搬出する必要が生じた場合には、賃貸人の指示に従い、賃借人の費用及び責任に
     おいて速やかに搬出を行い、本件土地及び本件土地上の建物等における有害物質の使用若しくは保管、又は本件土地
     の有害物質による汚染に起因して賃貸人又は第三者に損害、損失、費用等が生じた場合には当該損失等の一切を補償
     することとされています。
    ・賃貸借期間が満了し、延長契約若しくは再契約が締結されない場合、又は解除により終了した場合には、賃借人は直
     ちに自らの費用によって本土地上の建物等を収去して本件土地を更地の状態にした上で、本件土地の全部を賃貸人に
     対し明け渡さなければならないとされています。なお、「更地の状態」とは、法令、条例又は土壌汚染に係る環境基
     準等に抵触する有害物質のない状態にすること等を含むものとされています。
    (注 )  賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                      シービーアールイー株式会社
    鑑定評価額                      1,320   百万円
    価格時点                      2019  年 1 月 31 日
    DCF  法による収益価格        ( 注 1)           1,320   百万円
               割引率            5.0  ％
               最終還元利回り       ( 注 2)   －％
    (注 1)    鑑定機関による評価では直接還元法を採用していないため、                       DCF 法による収益価格のみ記載しています。
    (注 2)   借地期間満了後に事業用借地権設定契約に基づき更地復帰を想定しているため最終還元利回りは採用していません。
                             本物件の特性

    ■取得のポイント
    ・創業約    70 年の制御機器製造大手、           IDEC  株式会社への      CRE  提案により相対取引で取得
    ・つくば国際戦略総合特区の一つである「つくばの里工業団地」内に所在し、労働力確保に優位性のある住宅団地近
     郊の優良立地に位置する工場施設の底地の取得
    ・ 2017  年 2 月に首都圏中央連絡自動車道（圏央道）の「境古河」                         IC ～「つくば中央」        IC 間が開通し、物流立地としても
     ポテンシャルが大きく向上
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
    ・現テナントとの賃貸借契約において、2023年4月までの解約不可期間を設定することで、中期的な建物利用の継続性
     を確保
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
      ・首都圏中央連絡自動車道（圏央道）「阿見東」                       IC から約   7.0km   、つくば国際戦略総合特区にも指定された「つく
        ばの里工業団地」内に位置し、              24 時間稼働が可能
      ・龍ヶ崎ニュータウン龍ヶ岡地区など複数の住宅団地の近郊であり、労働力確保に優位性のある立地
      ・首都圏中央連絡自動車道（圏央道）において2017年2月に「境古河」IC～「つくば中央」IC間が開通したため、
        物流立地としてもポテンシャルが大きく向上
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜多くの企業が集積するつくば国際戦略総合特区に所在＞                                  ＜本物件に関する        CRE  提案の内容＞
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       ⑦   取得予定資産
    L- 46 　IIF兵庫たつのロジスティクスセンター

                            特定資産の概要
                                             東京海上日動リスク
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者
                                             コンサルティング株式会社
                                             2018  年 3 月 5 日、  2018  年 8 月 15 日
    取得予定年月日             2019  年 6 月 3 日              調査年月日
                                建物状況
                                             及び  2019  年 3 月 20 日
                                評価の概
    取得予定価格             3,915   百万円                緊急修繕費        0 円
                                要
         信託設定日        2019  年 6 月 3 日              短期修繕費        0 円
    信託受益
         信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                   長期修繕費        115,404,000      円
    権の概要
         信託期間満了日        2029  年 6 月 30 日             年平均        9,617,000     円（  12 年平均）
                                             建物  1 ：鉄骨造アルミニウム
                                             板・亜鉛メッキ鋼板葺          3 階建
                                             附属建物    1 ：鉄骨造亜鉛メッキ
                  兵庫県たつの市揖西町長尾
                                             鋼板葺平家建
         所在地                           構造と階数
                                             附属建物    2 ：鉄骨造
                  字タイ山    300  番 2 他
                                             アルミニウム板葺平家建
                                             建物  2 ：鉄骨造アルミニウム板
                                             葺 2 階建
                                             建物  1 ： 2002  年 7 月 6 日
         面積        34,564.97     ㎡              建築時期
                                             建物  2 ： 2003  年 2 月 28 日
    土地                           建物
                                             建物  1 ： 15,086.51     ㎡
                                             附属建物    1 ： 100.00   ㎡
         用途地域        工業地域                   延床面積
                                             附属建物    2 ： 63.00   ㎡
                                             建物  2 ： 7,905.96    ㎡
                                             建物  1 ：倉庫、事務所、工場
                                             附属建物    1 ：休憩所
         容積率／建蔽率        200  ％／  60 ％              種類
                                             附属建物    2 ：倉庫
                                             建物  2 ：工場・倉庫・事務所
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                           所有権
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            BMS  株式会社
    土壌：
    ・調査会社　株式会社フィールド・パートナーズ
    ・特記事項　対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えるとされています。
                              特記事項

    ・該当事項はありません。
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                      契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              10 年間
                              25,186.78     ㎡        （ 2018  年 3 月 29 日か
    株式会社日立物流             運輸業       1               ― ( 注 )               ― ( 注 )
                              （ 100.0   ％）           ら 2028  年 3 月
                                             28 日まで）
    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸人及び賃借人は、借地借家法第                  32 条の規定にかかわらず、賃料の増減額を請求することができず、賃貸借期間
     中の賃料の改定はできないものとされています。ただし、賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間内といえども、法令の
     改正や経済情勢の著しい変動、公租公課その他の負担の変動があった場合、又は近隣の建物に比較して、賃料が不
     相当となった場合、合意の上、これを改定することができるものとされています。
    ・賃借人は、賃貸借期間中に本契約を解約しようとするときは、                              6 か月前までに、賃貸人に対し書面によりその予告を
     しなければならないものとされています（ただし、賃借人は本契約を解約することを決定した場合には、可能な限
     り速やかに賃貸人に対し予告を行うものとされています）。ただし、賃借人は当該予告に代えて                                             6 か月分の賃料相当
     額を賃貸人に支払い、本契約を即時解約することができるものとされています。
    ・上記にかかわらず、賃借人は、                2018  年 3 月 29 日から   2023  年 3 月 28 日までの期間は本契約を解約することはできないも
     のとされています。
    その他の事項：
     なし
    (注 )  賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                      株式会社谷澤総合鑑定所
    鑑定評価額                      4,380   百万円
    価格時点                      2019  年 ▶ 月 1 日
    直接還元法による収益価格                      4,500   百万円
              還元利回り            5.0  ％
    DCF  法による収益価格                    4,330   百万円
              割引率            5.0  ％（  ▶ 年度まで）、      5.1  ％（  5 年度以降）
              最終還元利回り            5.2  ％
    原価法による積算価格                      3,690   百万円
              土地割合            65.9  ％
              建物割合            34.1  ％
                             本物件の特性

    ■取得のポイント
    ・大手   3PL  企業である株式会社日立物流への               CRE  提案により取得
    ・山陽自動車道「龍野西」             IC 至近の広域搬送に優位性の高い立地にあり、大阪・中国・四国方面までの広域をカバー
     する、テナントにとっての基幹配送拠点
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
    ・期間10年（解約不可期間5年）の定期建物賃貸借契約に裏付けられた継続性
    ・大阪・中国・四国方面までの広域をカバーする、テナントにとっての基幹配送拠点
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
      ・山陽自動車道「龍野西」ICから約2.4km、神戸と岡山の中間地点に位置し、大阪・中国・四国方面の広域をカ
        バー可能
      ・「播磨龍野企業団地」内の、工場や物流施設が集積立地するエリアにあり、24時間稼働及び多頻度配送が可能
        な良好な立地
     ＜施設＞
      ・建物は2棟構成であり、1期棟は柱スパン11.2m×9.8m、床荷重約1.2t/㎡、階高1階6.6m・2階7.5ｍ、3面の入出
        庫バースを有し、2期棟は柱スパン9.3m×9.0m、階高1階6.47m・2階7.09ｍ、2面の入出庫バースを有する、汎用
        性の高い施設
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ＜複数の入出庫バースを備えた作業効率の高い施設＞                                 ＜本物件に関する        CRE  提案の内容＞
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    L-47   IIF  昭島ロジスティクスセンター
                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者        株式会社    ERI  ソリューション
                                             2018  年 3 月 8 日
    取得予定年月日             2019  年 6 月 3 日              調査年月日
                                             及び  2019  年 ▶ 月 2 日
                                建物状況
    取得予定価格             8,019   百万円                緊急修繕費        0 円
                                評価の概
                                要
         信託設定日        2018  年 3 月 14 日             短期修繕費        0 円
    信託受益
         信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                   長期修繕費        267,170,000      円
    権の概要
         信託期間満了日        2029  年 6 月 30 日             年平均        22,264,000     円（  12 年平均）
                                             本棟：鉄骨造陸屋根         ▶ 階建
                  東京都昭島市拝島町字小欠
                                             附属建物：コンクリート
         所在地                           構造と階数
                                             ブロック造亜鉛メッキ鋼板
                  3928  番 ▶
                                             ぶき平家建
                                             本棟：   1992  年 1 月 31 日
         面積        17,189.00     ㎡              建築時期
                                             附属建物：     1992  年 3 月 ▶ 日
    土地                           建物
                                             本棟：   30,308.21     ㎡
         用途地域        工業地域                   延床面積
                                             附属建物：     7.70  ㎡
                                             本棟：倉庫、事務所
         容積率／建蔽率        200  ％／  60 ％              種類
                                             附属建物：ゴミ置場
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                           所有権
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            BMS  株式会社
    土壌：
    ・調査会社　株式会社フィールド・パートナーズ
    ・特記事項　対象地に起因する土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えるとされています。また、周辺からのもら
           い汚染が存在する可能性は否定できないとされています。
                              特記事項

    ・本件土地は公道に直接接道していないため、当初委託者は、本件土地の西側の私道（以下、本項において「本私
     道」といいます。）の所有者（以下、本項において「私道所有者」といいます。）との間で、                                            2018  年 2 月 20 日付で当
     初委託者が本私道を通行並びに上下水管、電線及びガス管の埋設等の目的で無償にて使用することについて私道所
     有者が承諾すること等を内容とする合意書（以下、本項において「本合意書」といいます。）を締結しており、当
     初委託者の本合意書上の地位は受託者に承継されています。なお、本私道について通行地役権設定登記は行われて
     いませんが、本合意書において、受託者又は私道所有者が本物件又は本私道を第三者に譲渡する場合、本合意書に
     定める合意事項を当該第三者に承継させ、遵守させるものとされています。
                             賃貸借の概要

                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                      契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              5 年間
    東京ロジファクトリー                         31,071.21     ㎡        （ 2018  年 10 月 1 日か
                                        ― ( 注 )               ― ( 注 )
                  運輸業       1
    株式会社                         （ 100.0   ％）          ら 2023  年 9 月 30 日ま
                                              で）
    契約種類：普通建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・契約期間中、賃料は、本物件並びに敷地、土地に対する租税公課等の負担の増減又は経済情勢の急激な変動、その
     他の事由により、賃料を改定することが相当であると認められたときは、賃貸人及び賃借人協議の上、これを改定
     することができるものとされています。
    ・賃借人は、2018年10月1日から2023年9月30日までの期間は本契約を解約することはできないものとされています。
    ・契約満了日の1年前までに賃貸人及び賃借人のいずれからも本契約を更新しない旨の書面による通知がない場合、契
     約期間満了の翌日から5年間更新されるものとされており、以後も同様とされています。なお、本契約が更新された
     後の契約期間においては、賃借人は、1年前に文書をもって相手方に通知することにより、契約期間内に本契約の解
     約ができるものとされています。この場合、通知のあった日から1年をもって本契約は終了するものとされていま
     す。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    その他の事項：
     なし
    (注 )  賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                  株式会社谷澤総合鑑定所
    鑑定評価額                  8,520   百万円
    価格時点                  2019  年 ▶ 月 1 日
    直接還元法による収益価格                  8,800   百万円
                      還元利回り          4.2  ％
    DCF法による収益価格                  8,400百万円
                      割引率          4.1％（4年度まで）、4.2％（5年度以降）
                      最終還元利回り          4.4％
    原価法による積算価格                  8,050百万円
                      土地割合          84.8％
                      建物割合          15.2％
                             本物件の特性

    ■取得のポイント
    ・西東京を拠点としている東京システム運輸ホールディングス株式会社の子会社である、東京ロジファクトリー株式
     会社が長期にわたり継続利用している重要営業拠点
    ・東京ロジファクトリー株式会社は既存保有資産であるIIF厚木ロジスティクスセンターⅢのテナントであり、同社と
     のリレーションを活かし取得前に契約安定化を実現
    ・国道16号から約1.5km、中央自動車道「八王子」ICから約6.0kmに所在し、東京都心部及び首都圏全域へのアクセス
     性に優れた施設
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
    ・西東京を拠点としている東京システム運輸ホールディングス株式会社の子会社である、東京ロジファクトリー株式
     会社が長期にわたり継続利用している重要営業拠点
    ・昭島市周辺は東京システム運輸ホールディングス株式会社の本社を含め、テナントの関連拠点が集中する重要エリ
     ア
    ・長期利用を前提としたテナントニーズの解決と更新工事等の付加価値の提供により、ブリッジ先取得直後の賃貸借
     契約（解約不可期間なし）を期間5年（解約不可期間5年）へと変更し、契約安定化を実現
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
       ・中央自動車道「八王子」            IC から約   6.0km   に所在し、国道       16 号から国道     20 号への接続により東京都心部への配送が
        可能であり、また国道          16 号により首都圏西部エリアを管轄できる広域配送も可能
       ・JR青梅線「昭島」駅から約0.7kmに位置し、本物件の所在する昭島市の南部には住宅集積地があるため、労働力
        確保に優位性のある立地
       ・工場や物流施設の集積地でもあり、24時間稼働が可能
     ＜施設＞
       ・建物は床荷重1階2.0t/㎡・2-4階1.5t/㎡、梁下1階5.3m・2-4階4.5m                                 、柱スパン9.0mを有する、汎用性を備えた
        仕様
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ＜昭島市周辺にテナント拠点が集中＞                           ＜ 2 面の入出庫バースを備えた大型施設＞
        ＜ブリッジ期間中に契約安定化を実現＞






                変更前         変更後

         解約不可

                 なし        5.0  年
          期間
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    F-17   IIF  新川崎   R&D  センター
                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者        株式会社    ERI  ソリューション
                                             2018  年 ▶ 月 13 日、  2018  年
    取得予定年月日             2019  年 6 月 3 日              調査年月日
                                             9 月 5 日及び   2019  年 ▶ 月 2 日
                                建物状況
    取得予定価格             6,300   百万円                緊急修繕費        0 円
                                評価の概
         信託設定日        2018  年 ▶ 月 24 日             短期修繕費        0 円
                                要
    信託受益             三菱ＵＦＪ信託銀行
         信託受託者                           長期修繕費        324,950,000      円
    権の概要             株式会社
         信託期間満了日        2029  年 6 月 30 日             年平均        16,240,000     円（  20 年平均）
                                             本棟：鉄骨造陸屋根         7 階建
                                             附属建物    1 ：鉄筋コンクリート
                                             造陸屋根平家建
                                             附属建物    2 ：鉄骨造合金メッキ
                  神奈川県川崎市幸区新小倉
         所在地                           構造と階数        鋼板ぶき平家建
                  1 番 2 号
                                             附属建物    3 ：鉄骨造亜鉛メッキ
                                             鋼板ぶき平家建
                                             附属建物    ▶ ：鉄骨造合金メッキ
                                             鋼板ぶき平家建
         面積        10,910   ㎡                建築時期        2015  年 8 月 15 日
                                             本棟：   11,801.42     ㎡
    土地                           建物
                                             附属建物    1 ： 2.50  ㎡
         用途地域        準工業地域                   延床面積        附属建物    2 ： 48.12   ㎡
                                             附属建物    3 ： 28.75   ㎡
                                             附属建物    ▶ ： 13.50   ㎡
                                             本棟：事務所・研究所
                                             附属建物    1 ：物置
         容積率／建蔽率        300  ％／  60 ％ ( 注 )           種類        附属建物    2 ：機械室
                                             附属建物    3 ：機械室
                                             附属建物    ▶ ：機械室
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                           所有権
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            関電不動産開発株式会社
    土壌：
    ・調査会社　株式会社フィールド・パートナーズ
    ・特記事項　対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えられるとされています。
    (注 )   本物件が所在する準工業地域の容積率及び建蔽率はそれぞれ                       200 ％及び   60 ％ですが、本物件に適用される新川崎地区地区計画によりそれ
       ぞれ  300 ％及び   50 ％となっています。さらに建蔽率については、神奈川県建築基準法施行細則第                              20 条第  1項の規定に基づく角地による緩和
       により   60 ％となっています。
                              特記事項

    ・該当事項はありません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
                              総賃貸面積        年間賃料
       賃借人名           業種      賃借人数                      契約期間       敷金・保証金
                              （稼働率）       （消費税別）
                                            （現テナント）
                                              10 年間
                                           （ 2018  年 ▶ 月 24 日か
    （現テナント）                         （現テナント）
               （現テナント）                              ら 2028  年 ▶ 月
    三菱ロジスネクスト                         11,894.29     ㎡
                 製造業                           23 日まで）    ( 注 2)
    株式会社                         （ 100.0   ％）
                                                        ― ( 注 1)
                         1               ― ( 注 1)
               （後継テナント）                             （後継テナント）
    （後継テナント）                        （後継テナント）
                専門・技術                              10 年間
    NECネッツエスアイ                         11,801.42     ㎡
                サービス業                            （ 2020  年 ▶ 月 1 日か
    株式会社
                                             ら 2030  年 3 月
                                            31 日まで）    ( 注 2)
    （現テナント）

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・本契約では借地借家法第            32 条の規定を適用せず、賃料の改定は行なわないものとされています。
    ・賃借人は、2019年4月23日までに賃貸人に書面で通知することにより、2020年4月23日を解約日として本契約を中途で
     解約することできるものとされています。また、賃貸人が承諾した場合に限り、賃借人は、解約日の1年前までに賃
     貸人に書面で通知することにより、2020年4月23日より前の日を解約日として、本契約を中途で解約することできる
     ものとされています。
    ・2020年4月23日より後の日を解約日とする場合、賃借人は、解約日の2年前までに賃貸人に書面で通知することによ
     り、本契約を中途で解約することができるものとされています。
    ・賃借人が賃貸人に紹介した賃借人候補者が、①賃貸人の満足する信用（賃料支払能力に満足できること、及び、本契
     約に定義される反社会的勢力等に該当しないこと等を含みますがこれらに限られません。）を有し、かつ、②賃貸人
     との間で、賃貸人の満足する内容の賃貸借契約を締結した場合、賃貸人及び賃借人の間で合意した日をもって本契約
     を解約することできるものとされています。
    ・上記の場合を除いて、賃借人は、賃貸借期間満了まで本契約を中途で解約又は解除することはできないものとされて
     います。
    （後継テナント）
    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸借期間中、賃料の改定は行わないものとされています。また、借地借家法第32条の適用はないものとされていま
     す。
    ・賃借人は、解約日を12か月前までに賃貸人に書面で通知し、かつ、当該解約日において当該解約日の翌日から賃貸借
     期間の最終日までの賃料合計相当額（ただし、解約日の月額賃料を基準として算出する。）を一括して違約金として
     賃貸人に支払う場合に限り、本契約を中途で解約することができるものとされています。
    その他の事項：
     なし
    (注 1)  賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
    (注2)    現テナントより2019年4月16日付で、2020年4月23日をもって賃貸借契約を解約する旨の通知を受領しています。ただし、売主と現テナ
       ントとの間で、2020年3月31日をもって賃貸借契約を解約することについて協議を行っていることから、現テナントとの賃貸借契約は
       2020年3月31日付で解約され、後継テナントとの賃貸借契約が2020年4月1日から有効となることを前提としています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
    鑑定機関                      一般財団法人日本不動産研究所
    鑑定評価額                      8,480   百万円
    価格時点                      2019  年 ▶ 月 1 日
    直接還元法による収益価格                      8,540   百万円
               還元利回り            5.4  ％
    DCF  法による収益価格                     8,410   百万円
               割引率            5.1  ％
               最終還元利回り            5.5  ％
    原価法による積算価格                      6,980   百万円
               土地割合            71.1  ％
               建物割合            28.9  ％
                             本物件の特性

    ■取得のポイント
    ・研究開発施設等が集積する新川崎エリアに所在する築浅の研究開発施設を、三菱重工グループである三菱ロジスネ
     クスト株式会社への         CRE  提案により取得
    ・現テナントとの定期建物賃貸借契約が2020年4月に中途解約される予定であるが、研究開発施設としての高い汎用性
     が評価され、後継テナントであるNECネッツエスアイ株式会社との間で定期建物賃貸借契約を締結済みであり、本投
     資法人の取得後にダウンタイムなしでのテナント入替えによる賃料アップが実現予定
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
    ・解約不可期間の経過後に現テナントが退去する可能性及び賃料のアップサイドポテンシャルを見込み、ブリッジ期
     間中に後継テナントであるNECネッツエスアイ株式会社のニーズを捉え、同社（後継テナント）と期間10年（中途解
     約不可）の長期安定的な定期建物賃貸借契約を締結済み
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
       ・新川崎は羽田空港から至近であり、                  JR 湘南新宿ライン・横須賀線を通じて新宿、品川、東京へのアクセスも容
        易な立地
       ・本物件が位置するエリアは「京浜臨海部ライフイノベーション国際戦略総合特区」として、産学交流施設及び
        研究開発施設が集積するエリア
     ＜施設＞
       ・「実験棟」は、大型貨物用エレベーターを有し、階高1-2階吹き抜け9.4m・3階4.8m・4階6.0m、柱スパン8.5～
        9.0m×7.0～7.25m、床荷重1.5t/㎡と幅広く試験等が可能なスペックであり、屋外には増築が可能なスペースを
        有する、汎用性の高い施設
       ・「オフィス棟」は天井高2.7m、柱スパン6.4～7.0m×10.0m、床荷重290kg/㎡と汎用性の高いスペック
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ■敷地内に増築ポテンシャルを有する、汎用性の高い研究開発施設
        ＜オフィス棟・実験棟の           2 棟からなる建物配置＞                  ＜敷地内の増築ポテンシャル             ( 注 ) ＞

      (注 )  本投資法人は点線内の土地上の増築を決定しておらず、本書の日付現在増築の予定はありません。




      ■「京浜臨海部ライフイノベーション国際戦略総合特区」に指定された、産学交流施設及び研究開発施設が集積す

       る新川崎エリア
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ■取得に向けて機動的にリーシングを実施し、賃料アップが実現予定
       研究開発施設としての高い汎用性及び賃料アップの可能性に着目し、本投資法人独自の                                        CRE  提案を通じて取得予定
      です。本資産運用会社の独自のネットワークやノウハウ及び物件の高い汎用性により、本投資法人取得前の                                                  2018  年
      12 月に後継テナントである           NEC  ネッツエスアイ株式会社と定期建物賃貸借契約を締結済みであり、テナント入替えに
      より  2020  年 ▶ 月より賃料アップが実現する予定です。
                 ＜本投資法人による取得からテナント入替えまでのイメージ＞

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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    F-18   IIF  市川フードプロセスセンター
                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者        株式会社    ERI  ソリューション
                                             2018  年 9 月 6 日、  2018  年
    取得予定年月日             2019  年 6 月 3 日              調査年月日        10 月 10 日、及び    2019  年 ▶ 月
                                建物状況
                                             9 日
                                評価の
    取得予定価格             6,200   百万円                 緊急修繕費        0 円
                                概要
         信託設定日        2017  年 ▶ 月 17 日              短期修繕費        0 円
    信託受益
         信託受託者        三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社                   長期修繕費        61,000,000     円
    権の概要
         信託期間満了日        2029  年 6 月 30 日              年平均        5,080,000     円（  12 年平均）
                                             建物  1 ：鉄筋コンクリート造
                                             亜鉛メッキ鋼板葺陸屋根
                 千葉県市川市東浜一丁目            1 番 1
         所在地                            構造と階数        地下  1 階付  7 階建
                 の 2 他
                                             建物  2 ：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板
                                             葺 2 階建
                                             建物  1 ： 1989  年 8 月 31 日
         面積        17,291.29     ㎡               建築時期
                                             建物  2 ： 1999  年 ▶ 月 1 日
    土地                            建物
                                             建物  1 ： 27,478.04     ㎡ ( 注 )
         用途地域        工業専用地域                   延床面積
                                             建物  2 ： 52.98   ㎡
                                             建物  1 ：冷蔵倉庫、事務所
         容積率／建蔽率        200  ％／  60 ％               種類
                                             建物  2 ：事務所、休憩室
         所有・それ以外                            所有・それ以
                 所有権                           所有権
         の別                            外の別
    担保設定の有無             なし               PM 会社            BMS  株式会社
    土壌：
    ・調査会社　ランドソリューション株式会社
    ・特記事項　対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えるとされています。
    (注 )   建物  1の登記簿上の延床面積については、本書の日付現在変更登記手続の申請を行っており、かかる変更登記手続が完了した場合、
       27,322.25    ㎡となる予定です。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              特記事項
    ・下記の賃借人①との賃貸借契約において、受託者は、一定の期間内に賃借人①から本物件の購入を希望する旨の申
     し入れがあった場合、一定期間、賃借人①との間のみで本物件の譲渡について誠実に協議することが義務づけられ
     ており、受託者が本物件を第三者に譲渡する場合、当該第三者との売買契約において、上記の義務を当該第三者に
     承継させるものとされています。
    ・受託者は、隣接地の所有者との間で、本件土地及び隣接地の一部について、相互に車両の通行のために利用するこ
     とを合意しています。
    ・本件建物について、一部の増改築の際の検査済証がありませんが、従前の所有者である株式会社ツインフーズ（現
     株式会社兵食）は市川市に対して建築基準法に基づく報告書を提出する等一定の手続を得ることにより、増改築に
     支障のないことを確認しています。
    ・ EAI  株式会社によるアスベスト調査において、内装仕上塗材及び外壁仕上塗材の一部にアスベストの含有が確認され
     ていますが、これらの仕上塗材の状態は良好で、通常利用者が曝露するような状況では無く、直ぐの対策は必要無
     いものとされています。なお、本投資法人は、当該アスベストの除去費用（約                                     188  百万円）に係る資産除去債務を
     2019  年 7 月期（第    24 期）から計上する予定です。
                             賃貸借の概要

                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                      契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              20 年間

                              10,039.77     ㎡        （ 2017  年 ▶ 月 17 日か
    賃借人①    ( 注 )        製造業       1               ― ( 注 )               ― ( 注 )
                              （ 36.6  ％）           ら 2037  年 ▶ 月
                                             16 日まで）
                                              20 年間

                              17,384.45     ㎡        （ 2017  年 ▶ 月 17 日か
    株式会社兵食             運輸業       1               ― ( 注 )               ― ( 注 )
                              （ 63.4  ％）           ら 2037  年 ▶ 月
                                             16 日まで）
    ●賃借人①
    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸人及び賃借人は、本契約において借地借家法第                         32 条を適用しないことを合意しており、また、賃貸人及び賃借
     人は本契約期間中においていずれも賃料を改定することはできないものとされています。
    ・賃貸人及び賃借人は、本契約を中途解約することはできないものとされています。
    ・上記にかかわらず、賃借人は、                2026  年 3 月 17 日から   1 か月を経過する日までの期間に本契約の解約を希望する旨を通
     知した場合に限り、         2027  年 ▶ 月 16 日をもって本契約を解約することができます。
    ・上記にかかわらず、賃貸人が、賃借人と同等の財務条件を満たす後継テナントとの間で、本契約と同等の条件で賃
     貸借契約を締結できた場合には、賃貸人は、本契約の解約に応じるものとされています。
    ●株式会社兵食

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸人及び賃借人は、本契約において借地借家法第                         32 条を適用しないことを合意しており、賃貸人及び賃借人はい
     ずれも賃料を改定することはできないものとされています。
    ・賃貸人及び賃借人は、本契約を中途解約することはできないものとされています。
    ・上記にかかわらず、賃貸人が、賃借人と同等の財務条件を満たす後継テナントとの間で、本契約と同等の条件で賃
     貸借契約（以下本項において「新契約」といいます。）を締結できることが確実となった場合には、賃貸人は、賃
     借人に対し、本契約の残存期間のうち新契約における賃料発生日以降の期間分の賃料支払義務を猶予して本契約の
     解約に応じ、新契約の締結をもって、賃借人の当該賃料支払義務を免除することはできるものとされています。
    その他の事項：
     なし
    (注 )  賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
    鑑定機関                      大和不動産鑑定株式会社
    鑑定評価額                      6,330   百万円
    価格時点                      2019  年 ▶ 月 1 日
    直接還元法による収益価格                      6,460   百万円
               還元利回り            4.3  ％
    DCF  法による収益価格                     6,270   百万円
               割引率            4.1  ％
               最終還元利回り            4.5  ％
    原価法による積算価格                      5,920   百万円
               土地割合            82.7  ％
               建物割合            17.3  ％
                             本物件の特性

    ■取得のポイント
    ・テナントの重要拠点としての長期利用のニーズを捉え、スポンサーグループのバリューアップ機能を活用し、テナ
     ント継続性と収益安定性が向上した物件の取得
    ・超低温倉庫を有し、ほぼ全ての温度帯に対応可能な施設であり、かつ水産加工・冷凍保管・出荷までの全工程を賄
     うことのできる、テナントにとって希少性の高い工場兼冷凍冷蔵倉庫
    ・東京都心部から至近であり、高速道路、鉄道、港等、広域のあらゆる交通アクセスに優れた立地
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
    ・期間   20 年（原則解約不可）の定期建物賃貸借契約に裏付けられた高い継続性
    ・千葉港及び東京港から水揚げされた水産物の加工・冷凍保管・出荷といった全工程を賄うことが可能
    ・超低温倉庫を有し、ほぼ全ての温度帯に対応可能な、テナントにとって希少性の高い施設
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
       ・大消費地である東京都心部に至近であり、東関東自動車道「湾岸市川」                                  IC から約   2.8km   に位置し、東京外かく環
        状道路を通じて広域へのアクセスも可能な立地
     ＜施設＞
       ・有効天井高は、        1-5  階 5.2m  、床荷重は     1.5t/   ㎡以上、荷物用エレベーター              ▶ 基、荷物用パレットリフター              6 基を備
        えた汎用性のあるスペック
       ・冷凍冷蔵設備はテナントの持込み資産であり、建物は売主により改修済み
      ■三菱商事都市開発株式会社によるバリューアップを実施

       テナントが長期にわたって重要拠点として利用してきた施設における大規模改修ニーズを捉え、三菱商事都市開
      発株式会社の開発機能を活用したバリューアップ工事を実施し、長期賃貸借契約への契約更改を行いました。
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ■荷捌きから、水産加工・冷凍保管・出荷までの全工程を賄うことのできる、テナントにとって希少性の高い工場
       兼冷凍冷蔵倉庫の取得
       水産加工だけでなく、冷凍保管・出荷までのあらゆる機能を賄うことのできる施設であり、東京都心部に至近と
      いう交通アクセスに優れた立地特性から大消費地への出荷を担う重要拠点として、テナント継続性が高いと判断し
      ています。
                         ＜本物件の各施設のイメージ＞

     ＜超低温倉庫を備えた施設であり、ほぼ全ての温度帯に対応可能なテナントにとって希少性の高い冷凍冷蔵倉庫＞







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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ■低温物流事業の市場規模は堅調に拡大
            ＜低温物流事業者の市場規模の推移＞                                ＜本物件周辺＞

    (出所  )   株式会社矢野経済研究所「          2017  年版　低温物流市場の現状と将来展望」





    (注 )   株式会社矢野経済研究所は、           1958  年に創業した、国内外の市場、産業調査、戦略・政策提言を行うシンクタンクです。上記の低温物流
       事業者の市場規模並びにその見込み及び予測については、同社が大手低温物流事業者や地場物流事業者等に対するヒアリング等に基づ
       き推計・予測したものです。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    F-19   IIF  岐阜  各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）
                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産                   調査業者         ―
    取得予定年月日             2019  年 7 月 16 日             調査年月日         ―
                                建物状況
    取得予定価格             225  百万円                 緊急修繕費         ―
                                評価の概
         信託設定日         ―                  短期修繕費         ―
                                要
    信託受益
         信託受託者         ―                  長期修繕費         ―
    権の概要
         信託期間満了日         ―                  年平均         ―
                  岐阜県各務原市川島竹早町
         所在地                           構造と階数         ―
                  字竹早   3 番他
         面積        12,551.51     ㎡              建築時期         ―
    土地     用途地域        工業地域              建物     延床面積         ―
         容積率／建蔽率        200  ％／  60 ％              種類         ―
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                            ―
         の別                           の別
                                             株式会社日本プロパティ・
    担保設定の有無             なし              PM 会社
                                             ソリューションズ
    土壌：
    ・調査会社　株式会社フィールド・パートナーズ
    ・特記事項　対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えられるとされています。
                              特記事項

    ・該当事項はありません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                      契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              30 年間
    テルモ・クリニカル                         12,551.51     ㎡         （ 2019  年 ▶ 月 1 日
                  製造業       1               ― ( 注 )               ― ( 注 )
    サプライ株式会社                         （ 100.0   ％）           から  2049  年 3 月
                                             31 日まで）
    契約種類：土地賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸人及び賃借人は、賃料が公租公課の増減、その他の経費の増減又は著しい経済事情の変動等により、近隣の相
     場から推定して不相当と認められるに至ったときは、賃料の改定について協議するものとされています。
    ・賃借人は、本契約の中途解約を希望する場合、本契約の中途解約を希望する日の                                      2 年前までに、賃貸人に対して、解
     約意向通知書を提出するものとし、賃貸人及び賃借人は、解約意向通知書提出以降、本契約の解約につき協議を行
     い、賃借人が本契約の解約を正式に決定した場合には、賃借人は、本契約の解約日の                                        1 年 6 か月前までに、賃貸人に
     対して協議後解約通知書を提出するものとし、賃借人は協議後解約通知書に記載された本契約の解約日をもって、
     本契約を中途解約することができるものとするとされています。
    その他の事項：
     なし
    (注 )      賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                      一般財団法人日本不動産研究所
    鑑定評価額                      264  百万円
    価格時点                      2019  年 ▶ 月 1 日
    直接還元法による収益価格                      268  百万円
               還元利回り            4.5  ％
    DCF  法による収益価格                     259  百万円
               割引率            4.3%
               最終還元利回り            4.7%
    割合法による積算価格                      251  百万円
               土地割合            -
               建物割合            -
                                  80/127











                                                           EDINET提出書類
                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            本物件の特性
    ■取得のポイント
    ・国内大手製造企業への            CRE  提案により、テルモ・クリニカルサプライ株式会社の重要拠点である本社兼工場施設の
     底地を取得
    ・ 2019  年 2 月に竣工した（仮称）岐阜各務原ロジスティクスセンター近隣に所在し、物流施設等他用途への転用も可
     能な汎用性の高い工場底地の取得
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
    ・期間   30 年（解約不可期間        2 年）  ( 注 ) の普通借地契約に裏付けられた高い継続性
    ・テナントであるテルモ・クリニカルサプライ株式会社はテルモ株式会社の                                    100  ％子会社で、テルモグループ本体の
     2018  年 3 月期における売上の約          55 ％を占める「心臓血管カンパニー」部門に属しており、業績は安定的に推移
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
       ・本投資法人が優先交渉権を有する                 2019  年 2 月に竣工した（仮称）岐阜各務原ロジスティクスセンター近隣に所
        在し、物流施設等他用途への転用も可能な汎用性の高い工場底地
       ・大消費地である名古屋市中心部から約                   20.0km   に位置し、東海北陸自動車道「岐阜各務原」                     IC から約   4.0km   、
        「一宮木曽川」       IC から約   4.7km   に位置し広域へのアクセスも可能な立地
       (注 ) テナントが中途解約を希望する場合、解約日の                  2年前に事前通知を行うことが必要とされています。
       ■ 2019  年 2 月に竣工した(仮称)岐阜各務原ロジスティクスセンター近隣に所在

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       ■本物件に関するCRE提案の内容
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         (3)  取得予定資産取得後及び譲渡予定資産譲渡後のポートフォリオ全体の概要
          ①   ポートフォリオ一覧
            本取組後における本投資法人のポートフォリオのうち、不動産及び不動産信託受益権の内訳は、イン
           ダストリアル不動産         62 物件（取得（予定）価格の合計               212,189    百万円）、インフラ不動産             9 物件（取得価
           格の合計    86,034   百万円）となります。
                                                       期末算定
                                            取得（予定）
                                                       価額又は
                                                  対資産
     アセット     目標投     アセット      エリア                         価格
                                                       鑑定評価
                                物件名称                   総額比
                                                        額
     クラス     資比率    カテゴリー       ( 注 1)                      （百万円）
                                                  （％）
                                                      （百万円）
                                             ( 注 2)
                                                        ( 注 3)
                         IIF  東雲ロジスティクスセンター
                                              13,700      4.6    17,119
                         （準共有持分      53 ％）
                         IIF  野田ロジスティクスセンター                     6,500     2.2    9,100
                         IIF  新砂ロジスティクスセンター                     5,300     1.8    7,460
                         IIF  越谷ロジスティクスセンター                     2,000     0.7    2,780
                         IIF  習志野ロジスティクスセンター
                                               1,190     0.4    2,810
                         （底地）
                         IIF  習志野ロジスティクスセンターⅡ
                                               4,550     1.5    6,600
                         ( 注 4)
                         IIF  厚木ロジスティクスセンターⅡ                     3,100     1.0    4,040
                         IIF  横浜都筑ロジスティクスセンター                     2,350     0.8    3,280
                     東京圏
                         IIF  さいたまロジスティクスセンター                     1,490     0.5    2,130
                         IIF  厚木ロジスティクスセンターⅢ                     2,290     0.8    3,130
                         IIF  川口ロジスティクスセンター                     1,770     0.6    4,380
                         IIF  柏ロジスティクスセンター                     1,810     0.6    2,950
                         IIF  三郷ロジスティクスセンター                     3,550     1.2    5,310
                         IIF  入間ロジスティクスセンター                     3,184     1.1    4,160
                         IIF  印西ロジスティクスセンター                     1,060     0.4    1,370
                         IIF  加須ロジスティクスセンター                     2,361     0.8    2,760
                         IIF  羽村ロジスティクスセンター                      820    0.3     928
                         IIF  板橋ロジスティクスセンター                     1,717     0.6    1,920
                         IIF  昭島ロジスティクスセンター                     8,019     2.7    8,520
    インダス
          50 ％～
                         IIF  西宮ロジスティクスセンター                     2,159     0.7    3,000
    トリアル          物流施設
          80 ％
                         IIF  神戸ロジスティクスセンター                     5,193     1.7    7,560
    不動産
                         IIF  東大阪ロジスティクスセンター                     2,280     0.8    3,240
                         IIF  泉大津   e-shop   ロジスティクス
                                               4,000     1.3    4,420
                         センター（底地）
                         IIF  泉佐野フードプロセス          &
                                                860    0.3    1,090
                         ロジスティクスセンター
                         IIF  京田辺ロジスティクスセンター                     5,730     1.9    7,390
                     大阪圏
                         IIF  大阪此花ロジスティクスセンター                     8,700     2.9    9,580
                         IIF  大阪住之江ロジスティクスセンター
                                              12,100      4.1    14,100
                         Ⅰ
                         IIF  大阪住之江ロジスティクスセンター
                                               2,540     0.9    2,800
                         Ⅱ
                         IIF  神戸西ロジスティクス
                                               1,960     0.7    2,180
                         センター（底地）
                         IIF  兵庫たつのロジスティクスセンター                     3,915     1.3    4,380
                    名古屋圏     IIF  名古屋ロジスティクスセンター                     1,050     0.4    1,610
                         IIF  鳥栖ロジスティクスセンター                     1,570     0.5    1,960
                         IIF  盛岡ロジスティクスセンター                      600    0.2    1,220
                         IIF  広島ロジスティクスセンター                     3,540     1.2    4,500
                     その他
                         IIF  福岡古賀ヴィークルロジスティクス
                                                860    0.3     988
                         センター（底地）
                         IIF  福岡東ロジスティクスセンター                     1,860     0.6    2,050
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                                                       期末算定
                                            取得（予定）
                                                       価額又は
                                                  対資産
     アセット     目標投     アセット      エリア                         価格
                                                       鑑定評価
                                物件名称                   総額比
                                                        額
     クラス     資比率    カテゴリー       ( 注 1)                      （百万円）
                                                  （％）
                                                      （百万円）
                                             ( 注 2)
                                                        ( 注 3)
                         IIF  福岡箱崎ロジスティクスセンターⅠ                     5,170     1.7    5,220
                         IIF  福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ
                                              10,179      3.4    10,900
                         ( 注 5)
                         IIF  仙台大和ロジスティクスセンター
                                               1,546     0.5    1,700
                         ( 注 6)
                         IIF  太田ロジスティクスセンター                     1,010     0.3    1,160
               物流施設      その他
                         IIF  盛岡ロジスティクスセンターⅡ                     1,302     0.4    1,580
                         IIF  札幌ロジスティクスセンター                     2,480     0.8    2,610
                         IIF  常陸那珂港ロジスティクスセンター
                                               1,145     0.4    1,210
                         （底地）
                         IIF  郡山ロジスティクスセンター                     2,585     0.9    3,170
                         物流施設    小計                151,098      50.7    190,365
                         IIF  戸塚テクノロジーセンター（底地）                     4,500     1.5    5,390
                         IIF  横浜都筑テクノロジーセンター                     1,100     0.4    1,340
                         IIF  三鷹カードセンター                     8,700     2.9    10,100
                         IIF  蒲田  R&D  センター                 7,200     2.4    8,400
                         IIF  川崎サイエンスセンター                     2,168     0.7    2,950
                         IIF  相模原   R&D  センター                3,100     1.0    4,650
                         IIF  横浜新山下     R&D  センター              3,810     1.3    4,230
    インダス
          50 ％～
                         IIF  浦安マシナリーメンテナンス
    トリアル
                                               1,300     0.4    1,660
          80 ％
                     東京圏
                         センター（底地）
    不動産
                         IIF  横須賀テクノロジーセンター                     4,000     1.3    4,470
                         IIF  湘南テクノロジーセンター                     1,200     0.4    1,340
                         IIF  戸塚マニュファクチュアリング
              工場・研究
                                               2,300     0.8    2,590
                         センター（底地）
              開発施設等
                         IIF  厚木マニュファクチュアリング
                                               4,940     1.7    5,270
                         センター（底地）
                         IIF  新川崎   R&D  センター                6,300     2.1    8,480
                         IIF  市川フードプロセスセンター                     6,200     2.1    6,330
                         IIF  岐阜各務原マニュファクチュアリン
                    名古屋圏                            225    0.1     264
                         グセンター（底地）
                         IIF  掛川マニュファクチュアリング
                                               1,540     0.5    1,760
                         センター（底地）
                         IIF  広島マニュファクチュアリング
                     その他                          1,608     0.5    1,860
                         センター（底地）
                         IIF  つくばマニュファクチュアリング
                                                900    0.3    1,320
                         センター（底地）
                      工場・研究開発施設等           小計              61,091
                                                    20.5    72,404
                 インダストリアル不動産            中計
                                              212,189      71.2    262,769
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                                                       期末算定
                                            取得（予定）
                                                       価額又は
                                                  対資産
     アセット     目標投     アセット      エリア                         価格
                                                       鑑定評価
                                物件名称                   総額比
                                                        額
     クラス     資比率    カテゴリー       ( 注 1)                      （百万円）
                                                  （％）
                                                      （百万円）
                                             ( 注 2)
                                                        ( 注 3)
                         IIF  羽田空港メインテナンスセンター                    41,110     13.8    41,300
                         IIF  座間  IT ソリューションセンター                  5,384     1.8    5,530
                         IIF  品川データセンター                     4,900     1.6    6,870
                     東京圏
                         IIF  品川  IT ソリューションセンター                  7,200     2.4    7,130
    インフラ     20 ％～    インフラ
                         IIF  東松山ガスタンクメンテナンス
                                                690    0.2     754
    不動産     50 ％     施設
                         センター（底地）
                         IIF  神戸地域冷暖房センター                    18,100      6.1    14,700
                     大阪圏    IIF  大阪豊中データセンター                     5,600     1.9    6,020
                         IIF  大阪南港    IT ソリューションセンター                1,150     0.4    2,420
                    名古屋圏     IIF  名古屋港タンクターミナル（底地）                     1,900     0.6    2,240
                   インフラ不動産        中計
                                              86,034     28.8    86,964
                   ポートフォリオ        合計
                                              298,224     100.0    349,733
    (注 1)       エリアについては、以下のとおりです。
       「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
       「大阪圏」とは、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。
       「名古屋圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
       「その他」とは、東京圏、大阪圏及び名古屋圏に該当しないエリアをいいます。
    (注 2)     「取得（予定）価格」は、売買契約書又は基本協定書に記載された売買代金を記載しています。ただし、「                                         IIF 羽田空港メインテナンス
       センター」については、売買契約書上には税込みの金額が記載されていますが、税抜きの金額を記載しています。
    (注3)     「期末算定価額又は鑑定評価額」は、既存保有資産については2019年1月31日を価格時点とする本投資法人の規約（以下「規約」といい
       ます。）に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づく鑑定評価書に基づき、取得予定資産については
       2019年4月1日をそれぞれ価格時点とする、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社によ
       る鑑定評価書又は調査報告書に基づいています。
    (注4)   「IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ」について、本投資法人は、底地と借地権付建物のそれぞれを信託財産とする二つの信託受益権
       を保有しています。以下同じです。
    (注5)   「IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ」について、本投資法人は、2018年3月14日付でIIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ（増築
       棟）を増築により追加取得（取得価格：1,135百万円）しており、当該物件に係る各数値等は、IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ
       （増築棟）に係るものを含みます。以下同じです。
    (注6)   「IIF仙台大和ロジスティクスセンター」について、本投資法人は、2017年12月22日付で仙台大和増築棟を増築により追加取得（取得価
       格：66百万円）しており、当該物件に係る各数値等は、仙台大和増築棟に係るものを含みます。以下同じです。
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          ②   テナントとの契約状況
            本取組み後における本投資法人のポートフォリオに係る賃貸借契約は、以下のとおりです。
                                                        平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均    賃貸借
                             賃借
     アセット     物件            テナント名称                  可能面積     （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号              ( 注 1)               （㎡）     （百万円）       期間    残存
                             ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  東雲
             ロジスティクス
                      佐川急便          定期建物        27,493.29         795
          L-1   センター                 1                       20 年   6.6  年
                      株式会社          賃貸借契約          ( 注 7)     ( 注 7)
             （準共有持分
             53 ％）
             IIF  野田        三菱電機
                                定期建物
          L-4   ロジスティクス         ロジスティク        2          38,828.10       － ( 注 8)   7.5  年   1.8  年
                                賃貸借契約
             センター         ス株式会社等
             IIF  新砂
                      佐川急便          普通建物
          L-5   ロジスティクス                 1           5,741.75         358    20 年  19.0  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  越谷
                      株式会社          定期建物
          L-7   ロジスティクス                 1          10,113.50         151    10 年   1.4  年
                      ツカサ          賃貸借契約
             センター
             IIF  西宮
                                定期建物
          L-8   ロジスティクス         鈴與株式会社        2          17,200.00       － ( 注 8)  26.7  年  16.8  年
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  習志野        鹿島リース
             ロジスティクス         株式会社、        1  事業用定期        19,834.71
          L-9                                     － ( 注 8)   20 年   2.1  年
             センター         JA 三井リース      ( 注 9)  借地契約        （土地）
             （底地）         建物株式会社
             IIF  習志野        サッポロ          定期建物
                                        83,905.16
          L-10   ロジスティクス         ビール        2  賃貸借契約               － ( 注 8)   28 年  21.5  年
     物流施設
                                         ( 注 10)
             センターⅡ         株式会社等          等
             IIF  厚木
                      サン都市建物          普通建物
          L-11   ロジスティクス                 1          20,661.13       － ( 注 8)   10 年   3.1  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センターⅡ
             IIF  横浜都筑                  普通建物
                                               － ( 注 8)
                      株式会社拓洋        1           9,615.82            15 年  15.2  年
          L-12   ロジスティクス                   賃貸借契約
                      ( 注 11)     ( 注 11)           ( 注 11)         ( 注 11)   ( 注 11)
                                                ( 注 11)
             センター                   ( 注 11)
             IIF  さいたま        株式会社
                                定期建物        8,995.00         133    3 年   3.3  年
          L-13   ロジスティクス         MM コーポ       1
                                賃貸借契約         ( 注 12)     ( 注 12)   ( 注 12)   ( 注 12)
             センター         レーション
             IIF  名古屋
                      日本空輸          定期建物
          L-14   ロジスティクス                 1           8,721.01       － ( 注 8)    5 年   0.5  年
                                賃貸借契約
                      株式会社
             センター
             IIF  厚木        東京ロジ
                                定期建物
          L-15   ロジスティクス         ファクトリー        1          16,584.64       － ( 注 8)    5 年   2.5  年
                                賃貸借契約
             センターⅢ         株式会社
             IIF  川口        株式会社
                                定期建物
          L-16   ロジスティクス         日立物流        1          11,705.02       － ( 注 8)   10 年   4.9  年
                                賃貸借契約
             センター         首都圏
             IIF  神戸
                                普通建物
          L-17   ロジスティクス         株式会社日新        1          39,567.74       － ( 注 8)  11.7  年   5.2  年
                                賃貸借契約
             センター
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均    賃貸借
                             賃借
     アセット     物件            テナント名称                  可能面積     （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号              ( 注 1)               （㎡）     （百万円）       期間    残存
                             ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  東大阪                  定期建物
                      摂津倉庫
          L-18   ロジスティクス                 2  賃貸借契約        20,495.06       － ( 注 8)  11.7  年   3.6  年
                      株式会社等
             センター                   等
             IIF  柏
                      ピップ物流          定期建物
          L-19   ロジスティクス                 1          17,379.78       － ( 注 8)    5 年   3.3  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  三郷
                                普通建物
          L-20   ロジスティクス         株式会社拓洋        1          19,019.71       － ( 注 8)  15.1  年   2.7  年
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  入間
                                定期建物
                      第一貨物
          L-21   ロジスティクス                 1          17,881.65       － ( 注 8)   30 年  21.5  年
                      株式会社
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  鳥栖
                                普通建物
                      日野出
          L-22   ロジスティクス                 2          13,862.05       － ( 注 8)   8.1  年   1.1  年
                      株式会社等
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  印西        株式会社
                                定期建物
          L-23   ロジスティクス         サンロジス        1           5,490.00       － ( 注 8)   15 年   2.7  年
                                賃貸借契約
             センター         ティックス
             IIF  盛岡
                      株式会社日本          定期建物
          L-24   ロジスティクス                 1           8,001.57       － ( 注 8)    7 年   3.2  年
                      アクセス          賃貸借契約
             センター
             IIF  広島ロジス        株式会社          定期建物
          L-25                    1          22,768.24       － ( 注 8)   15 年   9.4  年
             ティクスセンター         ムロオ          賃貸借契約
             IIF  泉大津   e-shop               事業用定期
                      コーナン商事                  48,932.00
          L-26   ロジスティクス                 1  借地権設定               － ( 注 8)   20 年   5.2  年
                      株式会社                   （土地）
             センター（底地）                   契約
     物流施設
             IIF  泉佐野フード
             プロセス    &     株式会社          定期建物
          L-27                    1          13,947.83       － ( 注 8)   10 年   5.7  年
                                賃貸借契約
             ロジスティクス         ナカノ商会
             センター
             IIF  京田辺        タカラ物流
                                普通建物
          L-28   ロジスティクス         システム        1          33,243.99       － ( 注 8)   10 年   8.4  年
                                賃貸借契約
             センター         株式会社
             IIF  福岡古賀
                      オリックス          事業用定期
             ヴィークル                           30,815.97
          L-29            自動車        1  借地権設定               － ( 注 8)   20 年  15.8  年
             ロジスティクス                            （土地）
                      株式会社          契約
             センター（底地）
                      トール
             IIF  福岡東
                      エクスプレス          定期建物
          L-30   ロジスティクス                 1          11,262.86       － ( 注 8)   15 年  11.6  年
                      ジャパン          賃貸借契約
             センター
                      株式会社
             IIF  大阪此花
                      佐川急便          普通建物
          L-31   ロジスティクス                 1          46,262.20       － ( 注 8)  36.3  年   7.6  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  加須
                      ピップ          定期建物
          L-32   ロジスティクス                 1          17,744.41       － ( 注 8)   10 年   6.6  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター
                      コカ・コーラ
             IIF  羽村
                      ボトラーズ          定期建物
          L-33   ロジスティクス                 1           3,892.66       － ( 注 8)    8 年   5.2  年
                      ジャパン          賃貸借契約
             センター
                      株式会社
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                                                        平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均    賃貸借
                             賃借
     アセット     物件            テナント名称                  可能面積     （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号              ( 注 1)               （㎡）     （百万円）       期間    残存
                             ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  福岡箱崎
                      福岡倉庫          定期建物
          L-34   ロジスティクス                 3          24,967.58       － ( 注 8)    ▶ 年   2.8  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センターⅠ
                      株式会社
             IIF  福岡箱崎
                      エヌ・ティ・          定期建物
          L-35   ロジスティクス                 5          51,385.32       － ( 注 8)   7.9  年   2.9  年
                      ティ・          賃貸借契約
             センターⅡ
                      ロジスコ等
                      株式会社
             IIF  板橋
                                普通建物
                      ヒガシ
          L-36   ロジスティクス                 1           5,057.68       － ( 注 8)   20 年   7.8  年
                      トゥエンティ          賃貸借契約
             センター
                      ワン
             IIF  仙台大和
                      三八五流通          普通建物
          L-37   ロジスティクス                 1          15,555.15       － ( 注 8)    5 年   3.4  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター    ( 注 13)
             IIF  太田
                      名鉄運輸          定期建物
          L-38   ロジスティクス                 1           6,900.01       － ( 注 8)   20 年   6.6  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  大阪住之江        東芝ロジス
                                定期建物
          L-39   ロジスティクス         ティクス        1          52,201.30       － ( 注 8)   20 年   6.7  年
                                賃貸借契約
             センターⅠ         株式会社
             IIF  大阪住之江        東芝ロジス
                                普通建物
          L-40   ロジスティクス         ティクス        1          12,299.76       － ( 注 8)    1 年   0.1  年
                                賃貸借契約
             センターⅡ         株式会社
     物流施設
             IIF  盛岡
                      三八五流通          定期建物
          L-41   ロジスティクス                 1          12,383.30       － ( 注 8)    3 年   0.8  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センターⅡ
             IIF  札幌
                      日本通運          定期建物
          L-42   ロジスティクス                 1          13,064.75       － ( 注 8)    7 年   4.8  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  常陸那珂港                  事業用定期
                      青野産業                  20,000.00
          L-43   ロジスティクス                 1  借地権設定               － ( 注 8)   30 年  28.2  年
                      株式会社                   （土地）
             センター（底地）                   契約
             IIF  郡山
                      株式会社
                                定期建物
          L-44   ロジスティクス                 2          17,533.15       － ( 注 8)   20 年   6.3  年
                      ニチレイロジ
                                賃貸借契約
             センター         グループ本社
             IIF  神戸西
                      コーナン商事          事業用借地        33,000.00
          L-45   ロジスティクス                 1                 － ( 注 8)   20 年  18.7  年
                      株式会社          権設定契約        （土地）
             センター（底地）
             IIF  兵庫たつの
                      株式会社          定期建物賃
             ロジスティクス
          L-46                    1          25,186.78       － ( 注 8)   10 年   8.7  年
                      日立物流          貸借契約
             センター
             IIF  昭島
                      東京ロジ
                                普通建物
             ロジスティクス
          L-47            ファクトリー        1          31,071.21       － ( 注 8)    5 年   4.2  年
                                賃貸借契約
             センター
                      株式会社
                                  88/127





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                                                        平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均    賃貸借
                             賃借
     アセット     物件            テナント名称                  可能面積     （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号              ( 注 1)               （㎡）     （百万円）       期間    残存
                             ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  戸塚                  事業用定期
                                        31,442.47
                      大成建設
          F-1   テクノロジー                 1  借地権設定                 276    30 年  20.7  年
                      株式会社
                                        （土地）
             センター（底地）                   契約
                      テュフ
             IIF  横浜都筑
                      ラインランド          定期建物
          F-2   テクノロジー                 1           4,655.48         118    22 年  11.2  年
                      ジャパン          賃貸借契約
             センター
                      株式会社
                      株式会社
             IIF  三鷹カード                  普通建物
          F-3            ジェーシー        1          21,615.01         729   18.5  年   1.6  年
             センター                   賃貸借契約
                      ビー
             IIF  蒲田  R&D     東京計器          定期建物

          F-5                    1          21,896.56       － ( 注 8)  14.9  年   6.7  年
             センター         株式会社          賃貸借契約
                      ジョンソン・
                      エンド・
             IIF  川崎
                      ジョンソン          定期建物
          F-6   サイエンス                 1           4,857.73       － ( 注 8)   15 年   9.8  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター
                      メディカル
                      カンパニー
                      マイクロン
             IIF  相模原   R&D    メモリジャパ          普通建物
          F-7                    2          19,328.40       － ( 注 8)   9.9  年   8.3  年
             センター         ン          賃貸借契約
                      合同会社
                      ティーアール
                      ダブリュオー
    工場・研究
             IIF  横浜新山下     R&D  ト          定期建物
    開発施設等
          F-8                    1           4,887.83       － ( 注 8)   20 年   8.1  年
             センター         モーティブ          賃貸借契約
                      ジャパン
                      株式会社
             IIF  掛川
                                事業用定期
             マニュファク         シーバイエス
                                        66,171.92
          F-9                    1  借地権設定               － ( 注 8)   30 年  26.4  年
                                        （土地）
             チュアリング         株式会社
                                契約
             センター（底地）
             IIF  浦安マシナ
                      西尾レント          事業用定期
             リー                            7,925.94
          F-10            オール        1  借地権設定               － ( 注 8)   49 年  45.7  年
             メンテナンス                            （土地）
                      株式会社          契約
             センター（底地）
             IIF  横須賀
                      株式会社          普通建物
          F-11   テクノロジー                 1          13,779.77       － ( 注 8)   10 年   7.1  年
                      ニコン          賃貸借契約
             センター
             IIF  湘南
                      株式会社          普通建物
          F-12   テクノロジー                 1           7,244.71       － ( 注 8)   10 年   7.1  年
                      ニコン          賃貸借契約
             センター
             IIF  広島
             マニュファクチュ         株式会社          事業用借地        23,106.75
          F-13                    1                 － ( 注 8)   20 年  17.7  年
             アリング         メタルワン          権設定契約        （土地）
             センター（底地）
             IIF  戸塚
                                事業用定期
             マニュファクチュ         三池工業                  19,458.49
          F-14                    1  借地権設定               － ( 注 8)   50 年  48.6  年
             アリングセンター         株式会社                   （土地）
                                契約
             （底地）
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均    賃貸借
                             賃借
     アセット
          物件            テナント名称                  可能面積     （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
          番号              ( 注 1)               （㎡）     （百万円）       期間    残存
    カテゴリー
                             ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
                                建物竣工
                                前：土地
             IIF  厚木        ケイエル・          一時使用
             マニュファク         リース   &       賃貸借契約        64,327.54            31.1  年  29.9  年
          F-15                    1                 － ( 注 8)
             チュアリング         エステート          建物竣工        （土地）           ( 注 14)   ( 注 14)
             センター（底地）         株式会社          後：事業用
                                定期借地権
                                設定契約
             IIF  つくば
                                事業用定期
             マニュファク                           17,721.03
          F-16            IDEC  株式会社      1  借地権設定               － ( 注 8)   30 年  28.7  年
             チュアリング                            （土地）
                                契約
    工場・研究
             センター（底地）
    開発施設等
                      NEC  ネッツ
                                定期建物
             IIF  新川崎   R&D    エスアイ                 11,801.42              10 年  10.7  年
          F-17                    1  賃貸借契約               － ( 注 8)
             センター         株式会社     ( 注              ( 注 15)         ( 注 15)   ( 注 15)
                                ( 注 15)
                      15)
             IIF  市川フード        株式会社兵食          定期建物
          F-18                    2         27,424.22        － ( 注 8)   20 年  17.7  年
             プロセスセンター         等          賃貸借契約
             IIF  岐阜各務原        テルモ・
             マニュファク         クリニカル          土地賃貸借       12,551.51
          F-19                    1                 － ( 注 8)   30 年  29.7  年
             チュアリング         サプライ          契約       （土地）
             センター（底地）         株式会社
             IIF  神戸地域冷暖                  定期建物
                      大阪ガス
          I-1                    ▶          11,476.05         665    12 年   4.9  年
             房センター         株式会社          賃貸借契約
             IIF  羽田空港
                      日本航空          定期建物
          I-2   メインテナンス                 1          81,995.81        1,888    15.4  年   6.4  年
                      株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  座間  IT     日本アイ・
                                定期建物
          I-3   ソリューション         ビー・エム        1          10,931.89       － ( 注 8)   10 年   2.0  年
                                賃貸借契約
             センター         株式会社
             IIF  品川データ        株式会社          定期建物
          I-4                    1          19,547.11       － ( 注 8)   10 年   2.6  年
             センター         ザイマックス          賃貸借契約
                      関電
             IIF  大阪豊中デー                  定期建物
          I-5            プロパティー        1          20,027.14       － ( 注 8)   10 年   6.2  年
             タセンター                   賃貸借契約
     インフラ                 ズ株式会社
      施設
             IIF  大阪南港    IT
                      株式会社野村          定期建物
          I-6   ソリューション                 1          18,435.93       － ( 注 8)  10.1  年   3.6  年
                      総合研究所          賃貸借契約
             センター
                                事業用定期
             IIF  名古屋港タン       ケミカル
                                        51,583.70
          I-7   クターミナル         ロジテック        1  借地権設定               － ( 注 8)  49.9  年  44.5  年
                                        （土地）
             （底地）         株式会社
                                契約
             IIF  品川  IT     株式会社
                                普通建物
          I-8   ソリューション         日立システム        7           7,057.03       － ( 注 8)   2.2  年   1.4  年
                                賃貸借契約
             センター         ズ等
             IIF  東松山        株式会社
                                事業用定期
             ガスタンク         J シリンダー                  12,880.38
          I-9                    1  借地権設定               － ( 注 8)  30.1  年  26.4  年
             メンテナンス         サービス     ( 注             （土地）
                                契約
             センター（底地）         16)
              合計／平均                94     －    1,584,704.66         19,511    15.5  年   8.4  年
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          (注 1)      「テナント名称」については、主要なテナントに関するもののみを記載しています。
          (注 2)      「賃借人数」は、各不動産及び信託不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸
              借契約（使用貸借契約を含みます。）の数に基づき記載しています。
          (注3)       「総賃貸可能面積」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（使用貸借契約書を含みます。以下同じです。）
              に表示された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積（使用貸借面積を含みます。以下同じです。）及び賃貸借
              契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積を記載しています。ただし、「IIF新砂ロジスティクスセン
              ター」については、登記簿上の延床面積を記載しています。なお、「IIF掛川マニュファクチュアリングセンター（底
              地）」については、2016年6月21日付で土地の一部（53.48㎡）を分筆し、掛川市に寄付しています。
          (注4)       「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（取得予定資産については、各取得予定資産の取得予定
              日において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約書）に表示された建物又は土地（底地の場合）に係
              る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（ただし、複数の賃貸借契約が契約されている不動産及び
              信託不動産については、その合計額によります。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各不
              動産及び信託不動産の年間賃料の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
          (注5)       「平均契約期間」は、各不動産及び信託不動産について、普通賃貸借契約の更新が行われている場合には、更新に係る
              直近の合意、原契約の更新状況又は法令により延長された期間を契約期間とし、賃料で加重平均して算出していま
              す。以下同じです。
          (注6)       「平均賃貸借契約残存期間」は、本取組み後の2019年8月1日から、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（取得
              予定資産については、各取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約
              書。ただし、IIF横浜都筑ロジスティクスセンター、IIFさいたまロジスティクスセンター及びIIF新川崎R&Dセンター
              については、後継テナントと締結済みの新規賃貸借契約書）に表示された賃貸借契約満了日又は使用貸借契約満了日
              までの各期間を、賃料で加重平均して算出した期間を記載しています。
          (注7)       「IIF東雲ロジスティクスセンター（準共有持分53％）」については、賃貸借契約書に表示された年間賃料及び総賃貸
              可能面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じ、年間賃料については百万円未満を切り捨てて、総賃貸可能面積につ
              いては小数第3位をそれぞれ四捨五入して記載しています。
          (注8)       「IIF野田ロジスティクスセンター」、「IIF西宮ロジスティクスセンター」、「IIF習志野ロジスティクスセンター
              （底地）」、「IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ」、「IIF厚木ロジスティクスセンターⅡ」、「IIF横浜都筑ロジ
              スティクスセンター」、「IIF名古屋ロジスティクスセンター」、「IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ」、「IIF川口
              ロジスティクスセンター」、「IIF神戸ロジスティクスセンター」、「IIF東大阪ロジスティクスセンター」、「IIF柏
              ロジスティクスセンター」、「IIF三郷ロジスティクスセンター」、「IIF入間ロジスティクスセンター」、「IIF鳥栖
              ロジスティクスセンター」、「IIF印西ロジスティクスセンター」、「IIF盛岡ロジスティクスセンター」、「IIF広島
              ロジスティクスセンター」、「IIF泉大津e-shopロジスティクスセンター（底地」）」、「IIF泉佐野フードプロセス&
              ロジスティクスセンター」、「IIF京田辺ロジスティクスセンター」、「IIF福岡古賀ヴィークルロジスティクスセン
              ター（底地）」、「IIF福岡東ロジスティクスセンター」、「IIF大阪此花ロジスティクスセンター」、「IIF加須ロジ
              スティクスセンター」、「IIF羽村ロジスティクスセンター」、「IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅠ」、「IIF福
              岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ」、「IIF板橋ロジスティクスセンター」、「IIF仙台大和ロジスティクスセン
              ター」、「IIF太田ロジスティクスセンター」、「IIF大阪住之江ロジスティクスセンターⅠ」、「IIF大阪住之江ロジ
              スティクスセンターⅡ」、「IIF盛岡ロジスティクスセンターⅡ」、「IIF札幌ロジスティクスセンター」、「IIF常陸
              那珂港ロジスティクスセンター（底地）」、「IIF郡山ロジスティクスセンター」、「IIF神戸西ロジスティクスセン
              ター（底地）」、「IIF兵庫たつのロジスティクスセンター」、「IIF昭島ロジスティクスセンター」、「IIF蒲田R&D
              センター」、「IIF川崎サイエンスセンター」、「IIF相模原R&Dセンター」、「IIF横浜新山下R&Dセンター」、「IIF
              掛川マニュファクチュアリングセンター（底地）」、「IIF浦安マシナリーメンテナンスセンター（底地）」、「IIF
              横須賀テクノロジーセンター」、「IIF湘南テクノロジーセンター」、「IIF広島マニュファクチュアリングセンター
              （底地）」、「IIF戸塚マニュファクチュアリングセンター（底地）」、「IIF厚木マニュファクチュアリングセン
              ター（底地）」、「IIFつくばマニュファクチュアリングセンター（底地）」、「IIF新川崎R&Dセンター」、「IIF市
              川フードプロセスセンター」、「IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）」、「IIF座間ITソ
              リューションセンター」、「IIF品川データセンター」、「IIF大阪豊中データセンター」、「IIF大阪南港ITソリュー
              ションセンター（底地）」、「IIF名古屋港タンクターミナル（底地）」、「IIF品川ITソリューションセンター」及
              び「IIF東松山ガスタンクメンテナンスセンター（底地）」の年間賃料については、賃借人（「IIF横浜都筑ロジス
              ティクスセンター」については後記(注11)記載の後継テナント、「IIF新川崎R&Dセンター」については後記(注15)記
              載の後継テナント）の全部又は一部からの同意を得られていないため非開示としています。
          (注9)       「IIF習志野ロジスティクスセンター（底地）」における共同借地人については、賃借人数を1として算出しています。
              以下同じです。
          (注10)      「IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ」については、底地の総賃貸可能面積と借地権付建物の総賃貸可能面積とを合
              算した数値に基づき算出しています。合計値についても同様です。
          (注11)      「IIF横浜都筑ロジスティクスセンター」の現テナントである東京ロジファクトリー株式会社から解約通知を受領して
              おり、2019年9月30日付で賃貸借契約が解約される予定ですが、2019年4月24日付で後継テナントである株式会社拓洋
              と2019年10月1日以降に有効となる普通建物賃貸借契約を既に締結しており、「テナント名称」、「賃借人数」、「契
              約形態」、「総賃貸可能面積」、「年間賃料」及び「平均契約期間」については、当該賃貸借契約に基づいて記載し
              ています。また、「平均賃貸借契約残存期間」については、2019年8月1日から当該賃貸借契約に表示された賃貸借契
              約満了日までの期間を記載しています。なお、現テナントである東京ロジファクトリー株式会社との定期建物賃貸借
              契約に基づき、同社からの2019年3月29日付解約通知も考慮して算出した場合の残存期間は、0.2年です。
          (注12)      「IIFさいたまロジスティクスセンター」については、現行の賃貸借契約が2019年11月30日をもって終了する予定です
              が、2018年12月12日付で現テナントである株式会社MMコーポレーションと2019年12月1日以降に有効となる定期建物賃
              貸借契約を既に締結しており、「総賃貸可能面積」、「年間賃料」及び「平均契約期間」については、当該賃貸借契
              約内容に基づいて記載しています。また、「平均賃貸借契約残存期間」については、2019年8月1日から当該賃貸借契
              約に表示された賃貸借契約満了日までの期間を記載しています。なお、現テナントである株式会社MMコーポレーショ
              ンとの賃貸借契約に基づいて算出した場合の残存期間は、0.3年です。
          (注13)      「IIF仙台大和ロジスティクスセンター」についての各数値等は、仙台大和増築棟に係るものを含みます。
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          (注14)      「IIF厚木マニュファクチュアリングセンター（底地）」の平均契約期間及び平均賃貸借契約残存期間は、土地一時使
              用賃貸借契約の期間1年1か月と、その後の建物の竣工後に締結する予定の事業用定期借地権設定契約の期間30年を合
              算して算出しています。
          (注15)      「IIF新川崎R&Dセンター」の現テナントである三菱ロジスネクスト株式会社から解約通知を受領しており、2020年4月
              23日付で賃貸借契約が解約される予定ですが、2018年12月3日付で後継テナントであるNECネッツエスアイ株式会社と
              2020年4月1日以降に有効となる定期建物賃貸借契約を既に締結しており、「テナント名称」、「賃借人数」、「契約
              形態」、「総賃貸可能面積」、「年間賃料」、「平均契約期間」については、新契約に基づいて記載しています。ま
              た、「平均賃貸借契約残存期間」については、2019年8月1日からに新契約に表示された賃貸借契約満了日までの期間
              を記載しています。現テナントである三菱ロジスネクスト株式会社との賃貸借契約に基づき、同社からの2019年4月16
              日付解約通知も考慮して算出した場合の残存期間は、0.7年です。
          (注16)       2019年7月1日付で、吸収合併に伴う社名変更により、テナント名が伊藤忠工業ガス株式会社になる予定です。
                                  92/127


















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          ③   主な賃借人への賃貸条件
            本取組み後の年間賃料比率において10％以上を占める賃借人は存在せず、該当事項はありません。
          ④  主要な不動産等に関する情報

            本取組み後の資産のうち、本書の日付現在において、「年間賃料合計」が「全年間賃料合計」の10％
           以上を占める不動産は存在せず、該当事項はありません。
          ⑤  ポートフォリオ分散の状況

            本取組み後におけるポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。
           ( イ )     アセットカテゴリー別

                                      期末算定価額又は
                                                    比率（％）
                 アセットカテゴリー             物件数         鑑定評価額
                                                     ( 注 2)
                                      （百万円）     ( 注 1)
               物流施設                  44            190,365            54.4
               工場・研究開発施設等                  18             72,404           20.7
               インフラ施設                   9            86,964           24.9
                     合計            71            349,733           100.0
              (注 1)      「期末算定価額又は鑑定評価額」は、既存保有資産については                        2019  年 1月 31 日を価格時点とする本投資法人
                  の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づく鑑定評価書
                  に基づき、取得予定資産については              2019  年 ▶月 1日をそれぞれ価格時点とする、一般財団法人日本不動産研究
                  所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価書に基づいています。以下、
                  (ロ )、 (ハ )及び  (ホ )において同じです。
              (注2)       「比率」は、期末算定価額又は鑑定評価額の合計に対する比率を記載しており、小数第2位を四捨五入して
                  記載しています。したがって、各項目別の比率の合計が100.0％にならない場合があります。以下、(ロ)、
                  (ハ)及び(ホ)において同じです。
           (ロ)   エリア別

                                      期末算定価額又は
                     エリア          物件数         鑑定評価額            比率（％）
                                       （百万円）
               東京圏                  38            219,531            62.8
               大阪圏                  14             82,880           23.7
               名古屋圏                   3             4,114           1.2
               その他                  16             43,208           12.4
                     合計            71            349,733           100.0
           (ハ)   立地カテゴリー別

                                      期末算定価額又は
                  立地カテゴリー            物件数         鑑定評価額            比率（％）
                                       （百万円）
               都市近郊型又は工業集積地型                  66            339,943            97.2
               独立立地型                   5             9,790           2.8
                     合計            71            349,733           100.0
                                  93/127







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           (ニ)   賃貸借契約期間別
              （契約期間）
                               賃借人      年間賃料（消費税別）               比率（％）
                  賃貸借契約期間
                              数 ( 注 1)     （百万円）     ( 注 2)        ( 注 3)
               10 年以上                 64            16,609            85.1
               2 年以上   10 年未満              29             2,767           14.2
               2 年未満                  1             133           0.7
                     合計            94            19,511           100.0
              (注1)       「賃借人数」は、各不動産及び信託不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地（底地の場合）
                  に係る賃貸借契約（使用貸借契約を含みます。）の数に基づき記載しています。後記「（残存期間）」につ
                  いても同じです。
              (注2)       「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（取得予定資産については、各取得予定資産
                  の取得予定日において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約書）に表示された建物又は土地
                  （底地の場合）に係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（ただし、複数の賃貸借契約
                  が契約されている不動産及び信託不動産については、その合計額によります。）を百万円未満を切り捨てて
                  記載しています。後記「（残存期間）」についても同じです。
              (注3)       「比率」は、各賃借人の年間賃料の賃借人全体の合計に対する比率を記載しています。後記「（残存期
                  間）」についても同じです。
              (注4)       上記の表は、「IIF横浜都筑ロジスティクスセンター」、「IIFさいたまロジスティクスセンター」及び
                  「IIF新川崎R&Dセンター」については後継テナントとの賃貸借契約の内容に基づいています。各物件の後継
                  テナントについては、前記「②　テナントとの契約状況」をご参照ください。
              （残存期間）

                 賃貸借契約残存期間              賃借     年間賃料（消費税別）
                                                    比率（％）
                     ( 注 1)         人数        （百万円）
                                 24
               10 年以上                              3,716           19.0
                                 50
               2 年以上   10 年未満                          12,852            65.9
                                 20
               2 年未満                               2,942           15.1
                                 94
                     合計                        19,511           100.0
              (注1)       「賃貸借契約残存期間」は、取得予定資産の取得予定後、IIF厚木ロジスティクスセンターの譲渡完了予定
                  日である2019年8月1日から、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（取得予定資産については、各取
                  得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約書）に表示された賃
                  貸借契約満了日までの期間に基づいています。
              (注2)       上記の表は、「IIF横浜都筑ロジスティクスセンター」、「IIFさいたまロジスティクスセンター」及び
                  「IIF新川崎R&Dセンター」については後継テナントとの賃貸借契約の内容に基づいています。各物件の後継
                  テナントについては、前記「②　テナントとの契約状況」をご参照ください。
           (ホ)   総賃貸可能面積別

                  総賃貸可能面積                 期末算定価額又は鑑定評価額                 比率（％）
                               物件数
                     ( 注 1)                 （百万円）              ( 注 2)
               30,000   ㎡以上               16            137,298            39.3
               10,000   ㎡以上   30,000   ㎡未満         40            172,707            49.4
               10,000   ㎡未満               15            39,728            11.4
                     合計            71            349,733            100.0
              (注1)       「総賃貸可能面積」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地（底地の
                  場合）に係る賃貸面積及び賃貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積です。
              (注2)    「比率」は、期末算定価額又は鑑定評価額の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載してい
                  ます。
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          ⑥   資本的支出の予定
            既存保有資産（譲渡予定資産を除きます。）に関し、本書の日付現在計画されている改修工事等に伴
           う資本的支出の予定額のうち主要なものは、以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上
           の費用に区分経理される部分が含まれています。
                                                工事予定金額（百万円）
              不動産等の名称             所在地         目的      予定期間
                                                    当期    既支払
                                                総額
                                                    支払額     総額
            IIF  羽田空港
                                  M1 棟防災設備更
                         東京都大田区                 2019  年 6 月    96    －    －
                                  新工事
            メインテナンスセンター
                                  チラーユニット
            IIF  三鷹カードセンター            東京都三鷹市                 2019  年 5 月    73    －    －
                                  更新工事
                                  本館・新館
            IIF  神戸ロジスティクス
                         兵庫県神戸市         外壁改修工事        2019  年 7 月    72    －    －
            センター
                                  （ 1～3  工区）
            IIF  大阪住之江                     照明器具
                         大阪府大阪市                 2019  年 7 月    51    －    －
            ロジスティクスセンターⅠ                      LED  化工事
            IIF  川口ロジスティクス                     荷物用   ELV1  号機
                         埼玉県川口市                 2019  年 6 月    26    －    －
            センター                      改修工事
                                  外気調和機更新
            IIF  相模原   R&D  センター       神奈川県相模原市                 2019  年 8 月    73    －    －
                                  工事
                                  M1 棟　エレベー
            IIF  羽田空港
                                  ター更新
                         東京都大田区                 2019  年 12 月    68    －    －
                                  （ ▶ 基）工事
            メインテナンスセンター
                                  （ 1 期 / 全 2 期）
                                  外壁塗装改修
            IIF  泉佐野フードプロセス          &
                         大阪府泉佐野市         工事        2019  年 12 月    41    －    －
            ロジスティクスセンター
                                  （南・東面）
                                  乗用  EV 制御
            IIF  蒲田  R&D  センター        東京都大田区         リニューアル        2020  年 1 月    38    －    －
                                  （ 3 台）
                                  エレベーター
            IIF  三鷹カードセンター            東京都三鷹市         更新工事        2020  年 1 月    36    －    －
                                  （ 2 台 /5 台）
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                                                           EDINET提出書類
                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      3　投資リスク
        以下は、参照有価証券報告書の「第一部                   ファンド情報　第1         ファンドの状況　3         投資リスク」に記載された投
      資リスクの全文を記載しています。なお、当該投資リスクに関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で示
      しています。
       (1)  リスク要因
         以下には、本投資        口（以下、本「       3 投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。）                           への投資に関
        してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への
        投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、
        本投資法人が取得した          又は取得を予定している            個別の不動産又は信託受益権の信託財産である不動産に特有の
        リスクについては、         前記「   2 投資対象　     (1)  前回公募増資後取得（予定）資産の概要」及び参照有価証券報告
        書「第一部ファンド情報　第              1 ファンドの状況　        5 運用状況　     (2)  投資資産　③       その他投資資産の主要なも
        の」  を併せてご参照下さい。
         本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針
        ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本
        投資証券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
         各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証
        券に関する投資判断を行う必要があります。
         なお、本書に記載の事項には、本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が
        含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会
        社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測によるものであり、実際の結果が異なることとなる可能性
        があります。
         本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
         ①　投資証券の商品性に関するリスク
          ( イ ) 　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
          ( ロ ) 　投資証券の市場での取引に関するリスク
          ( ハ ) 　金銭の分配に関するリスク
          ( ニ ) 　収入及び支出の変動に関するリスク
          ( ホ ) 　新投資口の発行時の          1 口当たりの価値の希薄化に関するリスク
         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
          ( イ ) 　投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク
          ( ロ ) 　公的セクターに対する投資が予定どおり進捗しないリスク
          ( ハ ) 　少数の賃借人に依存していることによるリスク
          ( ニ ) 　運用資産の立地の地域的な偏在及び種類的な偏在に関するリスク
          ( ホ ) 　本投資法人の成長戦略に関するリスク
          ( ヘ ) 　保有物件の再開発に関するリスク
          ( ト ) 　インフラ施設を投資対象としていることによるリスク
         ③　本投資法人の運用に関する一般的なリスク
          ( イ ) 　不動産を取得又は処分できないリスク
          ( ロ ) 　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
          ( ハ ) 　敷金及び保証金に関するリスク
         ④　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          ( イ ) 　三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーへの依存、利益相反に関するリスク
          ( ロ ) 　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
          ( ハ ) 　本資産運用会社の人材に依存しているリスク
          ( ニ ) 　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
          ( ホ ) 　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑤　不動産及び信託受益権に関するリスク
          ( イ ) 　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
          ( ロ ) 　賃貸借契約に関するリスク
          ( ハ ) 　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
          ( ニ ) 　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
          ( ホ ) 　土地の境界等に係るリスク
          ( ヘ ) 　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
          ( ト ) 　法令の制定・変更に関するリスク
          ( チ ) 　売主の倒産等の影響を受けるリスク
          ( リ ) 　転貸に関するリスク
          ( ヌ ) 　マスターリース契約に関するリスク
          ( ル ) 　賃借人等による不動産の利用状況に関するリスク
          ( ヲ ) 　共有物件に関するリスク
          ( ワ ) 　区分所有建物に関するリスク
          ( カ ) 　底地物件に関するリスク
          ( ヨ ) 　借地物件に関するリスク
          ( タ ) 　借家物件に関するリスク
          ( レ ) 　使用許可を取得した敷地上に所在する物件に関するリスク
          ( ソ ) 　開発物件に関するリスク
          ( ツ ) 　埋立地に関するリスク
          ( ネ ) 　有害物質等に関するリスク
          ( ナ ) 　不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
          ( ラ ) 　フォワード・コミットメント等に係るリスク
          ( ム ) 　減損会計の適用に関するリスク
          ( ウ ) 　太陽光発電設備が設置されている物件に係るリスク
         ⑥　税制に関するリスク
          ( イ ) 　導管性要件に関するリスク
          ( ロ ) 　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
          ( ハ ) 　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          ( ニ ) 　一般的な税制の変更に関するリスク
         ⑦　その他
          ( イ ) 　取得予定資産の組入れに関するリスク
          ( ロ ) 　専門家の意見への依拠に関するリスク
          ( ハ ) 　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
          ( ニ ) 　一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク
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         ①　投資証券の商品性に関するリスク
          (イ)    本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
              本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるた
            め、投資主が本投資証券を換金する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
              本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の
            売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、本投資証券に対
            する需給状況、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変
            動します。
              そのため、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主
            が損失を被る可能性があります。
          (ロ)    投資証券の市場での取引に関するリスク

              本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買
            高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本
            投資証券の上場が廃止されます。
              本投資証券の上場が廃止された場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の
            手段がないため、本投資法人の純資産額に比して廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡
            自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
          (ハ)    金銭の分配に関するリスク

              本投資法人は      参照有価証券報告書「第一部ファンド情報　第                      1 ファンドの状況　        2 投資方針　     (3)
            分配方針」     に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及
            びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動
            産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「                                (1)  リスク要因」の項において
            「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益
            が大きく変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
              また、本投資法人は、          参照有価証券報告書「第一部ファンド情報　第                      1 ファンドの状況　        2  投資方
            針　(   3 ) 分配方針　②       利益を超えた金銭の分配」            に記載のとおり、一時的な利益超過分配を実施する
            ことがありますが、利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しに相当するため、利益を超えた金銭の
            分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金
            が減少することとなるため、想定外の事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出を行う必要
            が生じた場合などに手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約と
            なる可能性があります。
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          (ニ)    収入及び支出の変動に関するリスク
              本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不
            動産の稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）等により、大
            きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、
            契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリ
            スクについては、後記「⑤            不動産及び信託受益権に関するリスク　                   ( ロ ) 賃貸借契約に関するリスク」
            をご参照下さい。）。個別の資産の過去の受取賃料の状況は、当該資産の今後の受取賃料の状況と一
            致する保証はありません。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃
            料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
              一方、収入の減少だけでなく、退去する賃借人への預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要
            する支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況によ
            り増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
              このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する
            可能性があり、個別の資産及び運用資産全体の過去の収支の状況が必ずしも将来の収支の状況と一致
            し又は同様の傾向を示すとは限りません。何らかの理由によりこれらの収支に変更が生じた場合、投
            資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
          ( ホ )   新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

              本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主の保有する投
            資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に発行された投資口に対して、当該計
            算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、当該新投資
            口の発行がなかった場合に比して、                 1 口当たりの受取分配金額が減少する可能性があります。更に、当
            該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口                      1 口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を
            受け本投資証券の市場価格が下落する可能性があります。
         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク

          (イ)    投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク
              本投資法人は、インダストリアル不動産及びインフラ不動産からなる産業用不動産を投資対象とし
            ており、この投資対象の特性による特有のリスクを有しています。
           a.   産業用不動産全体に対する需要が減少するリスク
              産業用不動産は、歴史的に工場・研究所の立地件数や設備投資額等について、景気動向の影響を受
            けています。したがって、今後の我が国の景気動向、為替動向、人口推移、国際競争力、生産活動の
            海外移転等の進捗状況等の如何によっては、本投資法人が投資対象とする産業用不動産に対する全般
            的需要が減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
           b.   特定の種類の産業用不動産に対する需要が減少するリスク
              産業用不動産全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の我が国の産業構造、交通・通信・エ
            ネルギーその他のインフラのあり方の変化等により、特定の種類の産業用不動産に対する需要が低下
            し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、産業用不動産には、ガスターミナ
            ル、発電所その他の天然資源等の需給変動により当該施設に対する需要が減少し、その結果、本投資
            法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。
           c.   個別の産業用不動産に対する需要が減少するリスク
              産業用不動産全体又は特定の種類の産業用不動産に対する需要が減少しない場合でも、個別の産業
            用不動産に対する需要が減少する可能性もあります。例えば、ある産業用不動産の周辺地域の宅地
            化・市街地化、周辺のインフラの利便性の低下、将来の生産活動、物流及び交通・通信・エネルギー
            その他のインフラのあり方の変化による特定の産業用不動産の用途適合性の低下、喪失等を理由とし
            て当該不動産の産業用不動産としての価値が損なわれ、その結果、当該産業用不動産に対する賃借需
            要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
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           d.   用途が限定されていること及び単一賃借人、少数賃借人物件であることによるリスク
              産業用不動産は、インダストリアル不動産、インフラ不動産いずれについても、特定の又は特殊な
            用途に適合するように建設され、用途の変更が困難である場合が多く、多くの場合、物件の特性から
            賃借人となりうる者が限定されることになります。したがって、既存の賃借人が退去した場合、オ
            フィス、住居、商業施設などに比べ、代替賃借人となりうる者が限定され、代替賃借人が入居するま
            での非稼働期間が長期化する可能性があります。
              また、本投資法人の運用資産は、産業用不動産としての特性から、すべて、単一の賃借人又は少数
            の賃借人が物件全体を賃借する形態となっており、今後の取得資産についても同様の場合が多いと考
            えられます。
              したがって、これらの賃借人が退去した場合、賃貸スペースの広さ等から、代替賃借人となりうる
            者が限定され、代替賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
              これらの結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替賃借人確保のために賃料水準を引き下
            げざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           e.   環境関連法による規制及び環境関連法規制の変更に関するリスク
              産業用不動産においては、立地の特性及び施設の用途から、土壌汚染や地下水汚染又は有害物質使
            用等の問題が生じる可能性が比較的高く、土壌汚染対策法等様々な環境関連法規制の対象となってお
            り、問題が生じた場合は賃借人等の本投資法人以外の者の行為による場合であっても本投資法人が責
            任を負担することになる可能性があります。また、環境関連法規制が強化された場合には、かかる規
            制を遵守するために、本投資法人が多大なコストを負担することになる可能性があり、本投資法人の
            収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           f.    産業用不動産に関する法規制等に伴うリスク
              産業用不動産は、環境関連法規制に加え、用途に応じた多くのかつ厳格な安全規制などの様々な法
            規制の対象となっています。これらの規制については今後強化される可能性が高く、このような規制
            強化により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性もあります。また、産業用不動産に関する用
            途規制、地域規制等の変更・強化により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
           g.   産業用不動産固有の事故等に関するリスク
              本投資法人が投資対象とする産業用不動産においては、工場操業、危険物の運送その他の本質的に
            危険性のある活動が行われる場合があり、万が一、運用資産において、火災、爆発その他の事故（以
            下「事故等」と総称します。）が発生した場合、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を
            受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために多額
            の費用を要したり、一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当
            該不動産の価値が下落する結果、投資主が損失を被る可能性があります。不動産の個別事情により保
            険契約が締結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契
            約で填補されない事故等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理
            由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
            資主が損失を被る可能性があります。
              また、インフラ不動産の場合、公衆が多数利用する場合も想定され、事故等が発生し第三者に損害
            を与えた場合、本投資法人に故意又は過失がない場合であっても、本投資法人も民法                                        （明治   29 年法律
            第 89 号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）                              上の土地工作物責任等の理論に
            より、責任を負担する可能性があり、その結果、本投資法人に損害が生じる可能性があります（詳し
            くは、後記「⑤       不動産及び信託受益権に関するリスク　                   ( ニ ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費
            用等に関するリスク」をご参照下さい。）。
              更に、本投資法人の運用資産において事故等が発生した場合、本投資法人が法的責任を負担しない
            場合又は損害が損害保険等によって填補され実害が生じない場合等であっても、事故等が生じたこと
            から資産を保有する本投資法人に対する社会からの評価（いわゆるレピュテーション）が低下し、そ
            の結果、投資主が損失を被る可能性もあります。
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           h.   産業用不動産に設置された設備等に関するリスク
              産業用不動産には、その用途のために様々な特別な設備等が設置されることがあり、その価格は高
            額になる場合もあります。当該設備等の設置、補修等が賃借人の費用と責任により行われる場合で
            あっても、当該賃借人が当該不動産から退去する場合には、当該不動産の効用を維持するために当該
            設備等を本投資法人が買い取らざるを得なくなる場合も想定されます。仮に無償譲渡を受けた場合で
            あっても、この場合、本投資法人に当該設備等の補修等のための費用が発生する可能性もあります。
            これらにより、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
          (ロ)    公的セクターに対する投資が予定どおり進捗しないリスク

              本投資法人は、現在公的セクターが保有している産業用不動産についても、将来本投資法人のよう
            な民間セクターによる取得・保有ニーズが増加するものと考え、このような公的セクターが現在保有
            している産業用不動産への投資を引き続き検討していくこととしています。
              しかし、公的セクターが保有している産業用不動産の取得に当たっては、法規制の改正その他の規
            制緩和、政府、地方公共団体その他の諸機関との調整を必要とする場合があり、このような場合にお
            いて、かかる規制緩和、調整が本投資法人の想定どおり進捗するとは限りません。
              したがって、本投資法人の投資方針にもかかわらず、これらの産業用不動産を予定どおり取得でき
            ないリスクがあります。
              また、公的セクターが保有している産業用不動産を取得できたとしても、政府、地方公共団体その
            他の諸機関によって、賃料等が規制される可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が
            生じる可能性があります。
              更に、公的セクター以外が保有している場合であっても、産業用不動産固有の法的、経済的、事実
            上の制約により、本投資法人の投資方針にもかかわらず、これらの産業用不動産を予定どおり取得で
            きないリスクがあります。
          (ハ)    少数の賃借人に依存していることによるリスク

              本投資法人の運用資産のうち相当部分は、少数の賃借人へ賃貸されており、本投資法人の収入は、
            かかる賃借人に大きく依存しています。したがって、これらの賃借人の営業状況、財務状況が悪化
            し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じ
            る可能性があります。
          (ニ)    運用資産の立地の地域的な偏在及び種類的な偏在に関するリスク

              本取組み後において         本投資法人が保有する          こととなる     不動産及び信託受益権          の取得（予定）価格         の
            総額に占める東京圏所在の物件の割合は、                    62.8  ％となる予定であり          、東京圏における産業構造の変
            化、経済情勢の悪化、地震その他の災害などの理由により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能
            性があります。
              また、今後の運用次第では、本投資法人の運用資産の立地にその他の地域的な偏在が生じたり、特
            定の種類の不動産の割合が高くなる可能性もあります。地域的な偏在が生じた場合には、上記同様、
            当該地域に特有の事由により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、特定の
            種類に利用される不動産の割合が高くなった場合には、当該特定の種類に特有の事由により（詳しく
            は、前記「     ( イ ) 投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク　                            b.  特定の種類の産業用
            不動産に対する需要が減少するリスク」をご参照下さい。）、本投資法人の収益が悪影響を受ける可
            能性があります。
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          (ホ)    本投資法人の成長戦略に関するリスク
              本投資法人は、保有資産の拡大に当たって、本資産運用会社による積極的な提案型の物件取得活動
            を行っていますが、かかる活動が成果を上げるとは限りません。また、本投資法人は、稼働率の低い
            物件や未竣工の物件の場合にはフォワード・コミットメント等により物件を取得する仕組みを三菱商
            事株式会社その他の適切と考えるパートナーと構築すべく取り組んでいますが、本投資法人が希望す
            る場合にかかる仕組みが構築できない可能性もあります。
              更に、本投資法人は、三菱商事株式会社等との協働による物件の取得を、外部成長戦略の一つとし
            ていますが、三菱商事株式会社等との間でかかる協働関係を規律する契約は存在しません。
              したがって、本投資法人は、三菱商事株式会社等から本投資法人が適切であると判断する物件を必
            ずしも希望どおり取得できるとは限りません。
              また、本投資法人は、運用資産について、施設拡張工事・改築等を実施することを内部成長戦略の
            一つとしていますが、法規制上の制限その他の理由により、必ずしも本投資法人の希望する工事・改
            築等が行えるとは限りません。
          (ヘ)    保有物件の再開発に関するリスク

              投信法上、投資法人は、自ら建物の建築を行うことはできませんが、工事期間中のテナントの退去
            によるキャッシュ・フローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合等の一定の場合を
            除き、建物の建築に係る請負契約の注文者となることはできると考えられています。そのため、投資
            法人は、一般に建物の建築に係る請負契約の注文者となって、不動産の再開発事業を手がける可能性
            があります。
              本投資法人は、今後保有物件の状況に照らし必要と判断される場合には保有物件の再開発を実行し
            ていく予定です。しかし、再開発事業は、不動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リス
            ク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害
            発生リスク等）を伴うものであることから、需給の状況その他の経済環境の変化、テナントの獲得や
            必要な資金の確保の困難、法令改正による不動産に適用される規制の変更、再開発敷地における地中
            埋設物の発見、開発時の近隣との紛争の発生その他様々な事由により、開発が遅延し、変更を余儀な
            くされ、中止され、又は追加の費用負担が発生する可能性があります。これらの場合、本投資法人
            は、予定した再開発計画を実施できず、又は当初の計画どおりの再開発事業が完了できないことによ
            り、予定された時期又は内容の物件を取得できない可能性があります。また、再開発事業が実施され
            た場合であっても、建築された建物のキャッシュ・フローは需給の状況その他の経済環境の影響を受
            けることから、期待どおりに稼働しない可能性もあります。
              これらの結果、再開発事業による収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予
            定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない
            費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人
            の収益等が悪影響を受け、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性があります。また、再開
            発事業に伴い本投資法人の保有する資産を取り壊す場合には、当該資産を除却することに伴い損失が
            生じることから、当該損失が多額に及び、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性がありま
            す。
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          （ト）    インフラ施設を投資対象としていることによるリスク
              本投資法人は、交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設
            （以下、本     項 において「インフラ施設」といいます。）を投資対象としていますが、インフラ施設に
            は、本書の日付現在、制度上本投資法人による投資が困難なものも有ります。
              加えて、本書の日付現在、インフラ施設の一部（空港、港湾施設、鉄道施設、道路・自動車道、水
            道、下水道、熱供給施設等のうち、公共的な性質を有するもの）は、                                2015  年 ▶ 月 30 日付で東京証券取引
            所が開設したインフラファンド市場における投資対象にも指定されています。
              本書の日付現在、同市場に上場しているファンドの投資対象と、本投資法人の投資対象との間に実
            質的な重複が生じる事態は生じていないものの、同市場に上場するファンドの増加により、本投資法
            人の投資対象と投資対象が実質的に一部重複する上場ファンドが現れ又は増加する可能性がありま
            す。この場合、本投資法人の投資対象であるインフラ施設に関する投資が活発化し、インフラ施設へ
            の需要が拡大する可能性があります。ただし、この場合においてもインフラ施設への需要が必ずしも
            増大するとは限らず、また、仮にインフラ施設への需要が拡大した場合においても、かかる需要の拡
            大に伴い取得競争が活発化した場合、本投資法人は、必ずしも、希望するインフラ施設を取得するこ
            とができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価
            格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。
         ③　本投資法人の運用に関する一般的なリスク
          (イ)    不動産を取得又は処分できないリスク
              本投資法人が投資対象とする産業用不動産のうちインダストリアル不動産については、一般的に、
            オフィス、住宅、商業施設といった他の種類の不動産に比べて取得機会が少なく、また、インフラ不
            動産については、未だその流通市場が形成されているとはいえません。他方、不動産投資信託その他
            の不動産ファンド及びその他の投資家等による不動産に対する投資は一般的に活発化する傾向にあ
            り、産業用不動産への需要も拡大する可能性があります。したがって、本投資法人は、必ずしも、希
            望する不動産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資
            採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。加えて、本投
            資法人が不動産等の取得を決定し、売主と譲渡について合意した場合であっても、売主との間で締結
            した不動産等に係る売買契約において定められた一定の条件が満たされない等の場合には、本投資法
            人が当該不動産等を予定した期日に取得できない可能性があります。更に、本投資法人が不動産等を
            取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取
            引を行えない可能性もあります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最
            適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
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          (ロ)    新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
              新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、本投資法人の経済的
            信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で
            新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予
            定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、更には資金繰りがつ
            かなくなる可能性があります。また、本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな
            借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借
            入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
              また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又
            は投資法人債の発行の条件として、現在設定されている資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数
            値を維持する等の財務制限条項のほかに、追加的に、投資主への金銭の分配を制約する、本投資法人
            の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保
            を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投
            資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
            す。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該
            借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失するなどの可能性があ
            り、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
              更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変
            動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。過去                             10 年以上にわたり日本では低金利状態
            が続いていますが、今後、新規借入れや新規発行投資法人債に適用される金利が上昇したり、変動金
            利の適用金利が上昇する可能性があります。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人
            の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような
            利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ハ)    敷金及び保証金に関するリスク

              本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資
            金の一部として利用する場合があります。ただし、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件とし
            て、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を
            借入れ等により調達する可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性
            があります。
         ④　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

          (イ)    三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーへの依存、利益相反に関するリスク
              三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーのグループ会社であるユービーエス・アセット・
            マネジメント・エイ・ジーは、本書の日付現在、本資産運用会社の発行済株式総数のそれぞれ                                            51 ％及
            び 49 ％を保有し、また、本資産運用会社の役員中数名が三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・
            ジーの子会社等の出身です。したがって、三菱商事株式会社又はユービーエス・エイ・ジーの利益が
            本投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があり
            ます。三菱商事株式会社又はユービーエス・エイ・ジーは、それぞれ本投資法人が三菱商事株式会社
            若しくはその関連会社等又はユービーエス・エイ・ジー若しくはその関連会社等から資産を取得する
            場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があ
            り、三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーの双方の関連会社等である者から資産を取得す
            る場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合には、本投資法人に対してより強い影響力を行使す
            る可能性があります。また、本投資法人は、三菱商事株式会社若しくはその関連会社等又はユービー
            エス・エイ・ジー若しくはその関連会社等と資産の取得等に関し直接又は間接的に競合する場合もあ
            ります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性があ
            り、本投資法人の投資口価格や分配金が減少する可能性があります。
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          (ロ)    本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
              本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思
            決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受
            託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者、特に
            本資産運用会社の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者
            が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法
            人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これ
            らの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は法定の措置をとらないときは、投資主に
            損害が発生する可能性があります。
              また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な
            管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義
            務）、利益相反行為を行わない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益
            等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。特に、本投資法人のために資産の運用
            を行う本資産運用会社において、その利害関係者のために本投資法人の利益を害する取引が行われる
            リスクがあり、本資産運用会社では、かかるリスクに適切に対処するための社内規程（自主ルール）
            として、利害関係者取引規程を定めています（                      参照有価証券報告書「第一部ファンド情報　第                      1 ファ
            ンドの状況　      1 投資法人の概況　        (4)  投資法人の機構　③投資運用の意思決定機構」                      及び「第二部投
            資法人の詳細情報　第          3 管理及び運営　       2 利害関係人との取引制限　             (2)  本投資法人に関する利益相
            反取引ルール」をご参照下さい。）が、かかる対策が完全に機能するとは限りません。
              なお、投信法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられてはお
            らず、本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社は、本投資法
            人のほか、日本リテールファンド投資法人からも資産の運用を受託しています（詳細については                                             参照
            有価証券報告書「第一部            ファンド情報　第        1  ファンドの状況　         1 投資法人の概況　        (4)  投資法人の機
            構　②投資法人の運用体制」             をご参照下さい。）。また、本資産運用会社の子会社である                            MidCity    は、
            MidCity    REIT  から資産の運用に係る業務を受託しています（注）。なお、日本リテールファンド投資
            法人は、商業施設を投資対象とする投資法人であり、                         MidCity    REIT  は、主としてオフィスビルを投資
            対象とする投資法人であることから、産業用不動産を投資対象とする本投資法人とは、本書の日付現
            在、その投資対象が異なっています。また、                     MidCity    REIT  は主としてオフィスビルを投資対象として
            おり、かつ、      MidCity    REIT  の規約及び     MidCity    の資産運用ガイドラインによれば、産業用不動産につい
            ては新規取得を行わないこととされています。本資産運用会社は、各本資産運用会社受託投資法人の
            資産の運用及び       MidCity    への投資情報の提供に際して各本資産運用会社受託投資法人及び                              MidCity    REIT
            間における利益相反が生じることのないように、投資法人間の利益相反防止のためのチェックリスト
            を作成していますが、かかるチェックリストが想定どおり機能しない場合もあり得ます。
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              また、本投資法人に係る資産運用に従事するインダストリアル本部及び日本リテールファンド投資
            法人に係る資産運用に従事するリテール本部に係る運用の意思決定はそれぞれ独立して行うものとさ
            れていますが、投資対象資産の発掘、情報の管理及び配分並びに取得及び処分に関する交渉等を行う
            アクイジション本部及びコーポレート本部においてはかかる区別はなされていません。                                        MidCity    は本資
            産運用会社とは別個の法人ですが、本資産運用会社の役職員がその役員を兼任し、また、本資産運用
            会社は親会社として         MidCity    の事業運営に関与しうる立場にあります。加えて、本資産運用会社におい
            ては、インダストリアル本部、リテール本部及び                       MidCity    の間で生じ得る投資物件を取得する機会の競
            合に関し、投資情報に係る優先検討権ルール（詳細については                             参照有価証券報告書「第一部              ファンド
            情報　第    1 ファンドの状況　        1 投資法人の概況　        (4)  投資法人の機構　②投資法人の運用体制　                    c.  投
            資情報に係る優先検討権ルール」                をご参照下さい。）を設けていますが、当該ルールに反する物件の
            取得検討が行われる可能性は否定できません。更に、かかるルールは今後変更される可能性があり、
            当該変更により、本投資法人が本書の日付現在と同様の物件取得機会を確保できないこととなる可能
            性もあります。その場合、本投資法人の取得機会が減少すること等により、本投資法人にとって望ま
            しいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人
            の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本資産運用会社のインダストリア
            ル本部のみならずリテール本部又は                 MidCity    において不適切な行為が行われた場合、行政処分が本資産
            運用会社又は      MidCity    に対して課せられ、その結果、本投資法人の資産運用に悪影響を与える可能性
            や、本投資法人のレピュテーションも低下する可能性があります。
              このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託
            者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本
            投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きい
            と考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証は
            ありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われ
            た場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
             （注）   参照有価証券報告書「第一部            ファンド情報　第1        ファンドの状況　1        投資法人の概況　(1)         主要な経営指標等の
               推移　②資産の運用等の経過　（ニ）決算後に生じた重要な事実　b.本資産運用会社による合併契約の締結」                                          に記
               載のとおり、本資産運用会社はMidCityとの間で、本資産運用会社を吸収合併存続会社とし、MidCityを吸収合併消
               滅会社とする吸収合併         （以下「本合併」といいます。）             を2019年7月1日付で行うことを内容とする合併契約を同年
               4月12日付で締結しています。また、本資産運用会社は、本合併に伴い、MidCity                                REITの資産運用に係る業務を所
               管する部署として、同年7月1日付で本資産運用会社にオフィス本部を設置すると共に、投資情報の配分先を
               MidCityから本資産運用会社のオフィス本部に変更することを主な内容とする投資情報に係る優先検討権ルールの
               変更を行うことについて、同年4月12日付で決定しています。
          (ハ)    本資産運用会社の人材に依存しているリスク

              本投資法人は、資産運用を本資産運用会社に委託しており、その運営は、本資産運用会社の人材に
            大きく依存しています。したがって、本資産運用会社の人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪
            影響をもたらす可能性があります。
          (ニ)    本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

              本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主
            総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた、より詳細な
            投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ること
            なく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これら
            が変更される可能性があります。
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          (ホ)    本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
              本投資法人は、破産法（平成              16 年法律第    75 号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」とい
            います。）上の破産手続、民事再生法（平成                     11 年法律第    225  号。その後の改正を含みます。）（以下
            「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第                                       164  条）に服する
            可能性があります。
              本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した
            場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第                                   216  条）。その場合には、
            本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
              本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みま
            す。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このた
            め、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
         ⑤　不動産及び信託受益権に関するリスク

           本投資法人の主たる運用資産は、                参照有価証券報告書「第一部ファンド情報　第                      1 ファンドの状況　        1
          投資法人の概況　        (2)  投資法人の目的及び基本的性格　①投資法人の目的及び基本的性格」                                 に記載のとお
          り、不動産等資産です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、そ
          の信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合とほぼ同様の経済的状況に置かれま
          す。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産
          を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
           なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「                        ( ナ ) 不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固
          有のリスク」をご参照下さい。
          (イ)    不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

              不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、
            かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の
            手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証
            はなく、取得時には想定し得ない隠れた構造上その他の欠陥・瑕疵の存在等が取得後に判明するおそ
            れもあります。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工
            されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合や基準へ
            の不適合がないとの保証はありません。更に、本投資法人の取得時の調査においても、物理的、時間
            的その他の制約があり、調査が完全であるとの保証はありません。本投資法人は、状況によっては、
            前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させ
            る予定ですが、表明及び保証又は瑕疵担保責任を負担させることができない可能性があるほか、負担
            させた場合においてかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保
            責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であ
            り、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあ
            りえます。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者が特別目的会社である場合により高いと考
            えられます。
              これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防
            ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを
            得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
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              また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和                                       27 年法律第    176
            号。その後の改正を含みます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相
            手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買
            主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場
            合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなるこ
            とがあり、投資主が損失を被る可能性があります。
              加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政
            法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があり
            ます。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
              また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないこ
            とがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が
            現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対し
            て法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はあ
            りません。
          (ロ)    賃貸借契約に関するリスク

           a.   賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
              賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了
            したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。これらの理由等
            により、保有物件に空室が生じることとなった場合、本投資法人は新たな賃借人を誘致するよう努め
            ますが、新たな賃借人の獲得競争が激しく、新たな賃借人を早期に誘致できない場合には、当該不動
            産の空室状態が長期化して稼働率が低下し、賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条
            項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合で
            も、賃借人との交渉の結果、契約締結時に合意した金額からの減額に応じざるを得ない可能性がある
            ほか、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性がありま
            す。
              以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
            資主が損失を被る可能性があります。
           b.   賃料不払に関するリスク
              賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社
            更生法（平成      14 年法律第    154  号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上
            の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、
            賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金
            で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主が損失を被る可能性があります。
           c.   賃料改定に係るリスク
              不動産賃貸借契約においては、契約期間が長期間であっても、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の
            内容について、定期的に見直しが行われます。
              したがって、このような見直しが行われた場合には、本投資法人が締結する賃貸借契約が長期のも
            のであっても、本書に記載の賃料が維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された
            場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。
              また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何に
            よっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
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           d.   賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
              建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第                            32 条に基づく賃料減額請求権を排除す
            る特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。定期建物賃貸借契
            約の効力が認められるためには、借地借家法第                      38 条所定の要件を充足する必要があります。このた
            め、定期建物賃貸借契約を新たに締結し又は既存の建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約に変更した
            上で借地借家法第        32 条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法
            第 38 条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、当該請求
            が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼ
            し、投資主が損失を被る可能性があります。また、建物の所有を目的とする土地の賃借人について
            も、借地借家法第        11 条に基づく土地の借賃の減額請求が認められています。請求が認められた場合、
            当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を
            被る可能性があります。
           e.   優先的購入権又は先買権その他の合意が存在することによるリスク
              本投資法人は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件か少数の核と
            なる大規模テナントが存在する核テナント物件を投資対象としています。これらの物件の賃貸借契約
            においては、賃借人との間で優先的購入や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）をするこ
            とにより、賃貸人等が物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しよう
            とする場合に賃借人に優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利（いわゆる優先的購入権や先買
            権）が与えられたり、その他賃貸人等による物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があり
            ます。
              本投資法人が現在保有する物件の一部においてもかかる合意が存在しますが、かかる合意がなされ
            ている場合、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があり
            ます。
          (ハ)    災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

              火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、暴風雨、洪水、落雷、火山の噴火、高潮、竜巻、戦
            争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電所における事故等（以下「災害等」と総称します。）により
            不動産が滅失、毀損若しくは劣化し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産
            に係る収益が減少し若しくは費用が増加し、又はその価値が影響を受ける可能性があります。このよ
            うな場合には、滅失、毀損又は劣化した個所を修復するために多額の費用を要したり、一定期間建物
            の不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投
            資主が損失を被る可能性があります。例えば、災害等により、不動産の個別事情により保険契約が締
            結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補さ
            れない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行
            われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失
            を被る可能性があります。
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          (ニ)    不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
              運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等に損害を与えた場合に、本投
            資法人に損害賠償義務が発生する可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上の土地
            工作物責任等の理論により、無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が
            締結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補
            されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により
            行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
              また、不動産につき毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多
            額の費用を要し、修繕のために一定期間建物を不稼働とすることを余儀なくされる場合には賃料収入
            が減少する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
            賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
          (ホ)    土地の境界等に係るリスク

              国内においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有
            者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができない
            まま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに実質的な障害が発生
            する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これら
            の不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在によ
            り、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投
            資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          (ヘ)    不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

              建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、
            区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する
            建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとさ
            れています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、
            現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負
            担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
              また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される
            可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規
            制、河川法（昭和        39 年法律第    167  号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域及び土地区画整
            理法による土地区画整理事業施行地区における工作物の新築等の制限及び清算金の徴収の決定、文化
            財保護法（昭和       25 年法律第    214  号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合にお
            いて住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務並びに雨水流出抑
            制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建
            替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じ
            る可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる
            場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が
            減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建物を
            建築できない可能性があります。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件
            を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあ
            り、排出量削減のための義務等を履行できない場合には、排出権に関する支出等を余儀なくされる可
            能性があります。
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          (ト)    法令の制定・変更に関するリスク
              土壌汚染対策法並びにフロン類の使用の合理化及び管理の適正化に関する法律（平成                                        13 年法律第    64
            号。その後の改正を含みます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、
            過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害
            賠償義務等が課される可能性があります。
              また、消防法      （昭和   23 年法律第    186  号。その後の改正を含みます。）                その他不動産の管理に影響する
            関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガ
            ス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性
            があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政
            行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為
            又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
          (チ)    売主の倒産等の影響を受けるリスク

              本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑
            義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消
            （詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について
            倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される
            可能性が生じます。
              また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といい
            ます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売
            主と買主との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関
            係を知っている場合には、売主と買主との間の売買が否認され、本投資法人に対してもその効果を主
            張される可能性があります。
              本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検
            討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めま
            すが、このリスクを完全に排除することは困難です。
              更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判
            断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務
            者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）も
            あります。
          (リ)    転貸に関するリスク

              本投資法人の運用資産である不動産の賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を
            転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居する賃借人を自己の意思により選択できな
            くなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃
            料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
              また、賃貸借契約が合意解約された場合又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸
            借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される
            旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。
            このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能
            性があります。
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          (ヌ)    マスターリース契約に関するリスク
              本投資法人は、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上
            で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。マス
            ターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマス
            ターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に
            対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料
            の支払が滞る可能性があります。
          (ル)    賃借人等による不動産の利用状況に関するリスク

              不動産の賃貸借においては、日常の管理等が賃借人等に委託されている場合が多く、そうでない場
            合であっても、賃借人等による不動産の利用状況等により、当該不動産の資産価値、ひいては本投資
            法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場
            合、又は定期建物賃貸借契約において借地借家法第                        38 条所定の要件が充足されないことにより定期建
            物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当事由があると認められなければ、賃借人との賃貸
            借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性
            があります。
          (ヲ)    共有物件に関するリスク

              運用資産である不動産が第三者との共有物件である場合には、その保存・利用・処分等について単
            独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
              まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うも
            のとされているため（民法第             252  条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び
            運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその
            持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第                                 249  条）、他の共有者によるこ
            れらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
              更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第
            256  条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第                                 258  条第  2 項）があり、ある
            共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあ
            ります。
              上記の分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は                                     5 年を超えては効力
            を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者が倒産等手続の対象と
            なった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。た
            だし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得するこ
            とができます（破産法第           52 条、会社更生法第        60 条、民事再生法第        48 条）。
              他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物
            件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことにな
            ると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、
            他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産に
            ついても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
              共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、
            共有者間で共有持分の優先的購入権や先買権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三
            者に売却しようとする場合に他の共有者が優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利を与えるよ
            うにする義務を負い、またその他物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。
              不動産の共有者が賃貸人となる場合、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されており、
            また、賃料債権も不可分債権になると解される可能性があり、共有者は他の賃貸人である共有者の信
            用リスクの影響を受ける可能性があります。
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              共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領
            する旨の合意をする場合がありますが、かかる場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用
            リスクに晒されることとなります。これを回避するために、賃借人からの賃料を、賃貸人ではない共
            有者の口座に払い込むように取り決めることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である
            他の共有者の債権者により当該他の共有者の各賃借人に対する賃料債権が差し押さえられることもあ
            り、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。また、複数の共有者が、他の共有者に共有
            物の賃貸権限を付与する場合、かかる複数の共有者の他の共有者に対する賃料分配債権が不可分債権
            と解される可能性があり、共有者はかかる他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性がありま
            す。
              共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び
            売却により多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。
          (ワ)    区分所有建物に関するリスク

              区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和                           37 年法律第    69 号。その後の改正を含みま
            す。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分
            （居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区
            分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び規約（規約の定めがある場合）によって
            管理方法が定められます。規約の設定、変更及び廃止は、集会において区分所有者及び議決権（規約
            に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各                                ▶ 分の  3 以上の決議が、また、建
            替え決議をする場合には集会において区分所有者及び議決権の各                              5 分の  ▶ 以上の多数の決議が必要とさ
            れる等（区分所有法第          31 条、第   62 条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法
            に制限があります。
              区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権、先
            買権又は処分禁止の合意をする場合があることは、共有物件の場合と同様です。
              区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
              区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権とい
            います。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分と
            それに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第                                              22
            条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗する
            ことができず、分離処分が有効となります（区分所有法第                           23 条）。また、区分所有建物の敷地が数筆
            に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有
            権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して
            処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分さ
            れた場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
              また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等に
            より第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなく
            なる可能性があります。
              このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により
            多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。
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          (カ)    底地物件に関するリスク
              本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得すること
            があります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に
            定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶
            しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、
            本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第                                          13 条、借地
            法（大正    10 年法律第    49 号。その後の改正を含みます。）第                 ▶ 条）。普通借地権の場合、借地権の期限到
            来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測する
            ことは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投
            資法人が希望する価格以下である保証はありません。
            　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産
            手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の
            合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性がありま
            す。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととさ
            れています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借
            地権者は借地借家法第          11 条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地
            から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
          (ヨ)    借地物件に関するリスク

              借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比
            べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来
            により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を
            拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他
            による解除、その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での
            建物買取りを請求できる場合（借地借家法第                     13 条、借地法第      ▶ 条）を除き、借地上に存在する建物を取
            り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒
            絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能
            であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である
            保証はありません。
              また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地
            権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。こ
            の場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法
            人又は信託受託者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う
            可能性があります。
              更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必
            要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡する
            ことになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に
            関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理
            由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（ただし、法律上借
            地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
              加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等
            の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請
            求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
              借地権とその借地上に存在する建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べ
            て、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格
            の低下要因が増す可能性があります。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (タ)    借家物件に関するリスク
              本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託
            者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当
            該賃借部分を単独で、賃借人へ転貸することがあります。
              この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金
            等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記                            ( ヨ ) の借地物件の場合と同じです。
              加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が
            何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者と賃借人の間の転貸借契
            約も終了するとされているため、賃借人から、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされる
            おそれがあります。
          (レ)    使用許可を取得した敷地上に所在する物件に関するリスク

              本投資法人は、国等から、敷地について使用許可を取得した上で、当該敷地上の建物を取得するこ
            とがあります。かかる使用許可を受けてする敷地の使用については、借地借家法の適用はありません
            （国有財産法（昭和         23 年法律第    73 号。その後の改正を含みます。）第                 18 条第  8 項）。使用許可の期間が
            終了した後、使用許可が更新される保証はなく、使用許可には、一定の場合には一方的に使用許可の
            取消しができるなどの本投資法人に不利益となる条件が付される可能性もあります。このように、使
            用許可を取得した敷地上に所在する物件については、通常の借地物件とは異なった固有のリスクが存
            在し、これらの要因により、本投資法人が当該物件の使用収益を継続できなくなったり、収益性が低
            下する可能性があります。なお、本投資法人の保有する資産のうち、                                IIF  羽田空港メインテナンスセン
            ターは、国からこのような使用許可を取得した敷地上に所在する物件です。
          (ソ)    開発物件に関するリスク

              本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売
            買契約その他建物等の所有権等を取得するための契約（以下、本項において「売買契約」といいま
            す。）を締結する可能性があります。また、本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、新たな
            建物を建築する目的で更地を購入したり、不動産の開発を行う特別目的会社に出資を行う可能性もあ
            ります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な
            事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおり物件の引渡しを
            受けられない可能性その他の不動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リス
            ク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク
            等）を負担する可能性があります。また、仮にこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手
            当てをしている場合であってもそれが十分である保証はありません。この結果、開発物件からの収益
            等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかった
            り、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が
            負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり
            ます。
          (ツ)    埋立地に関するリスク

              本投資法人が投資対象とする産業用不動産は埋立地に立地することがありますが、埋立地には、埋
            立に使用した土壌に含まれることのある汚染物質に関するリスク、津波、高潮その他の災害、海面上
            昇等による被害を受けやすいリスク、建物が沈下するリスク、液状化リスク等の特有のリスクがあり
            ます。これらの理由により当該不動産が損害を被った場合、当該不動産の価値が下落し、投資主が損
            失を被る可能性があります。
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          (ネ)    有害物質等に関するリスク
              本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する
            場合において、当該土地について産業廃棄物、放射性物質等の有害物質が埋蔵されている可能性、地
            下水に有害物質が含まれている可能性や、近隣の施設や賃借人の活動によりかかる有害物質で当該土
            地が汚染される可能性があり、これらの場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。ま
            た、かかる有害物質の除去及びかかる有害物質による汚染拡大の防止のために、土壌の入替えや洗
            浄、水質の測定、揚水や遮水壁等による地下水汚染拡大の防止、継続的モニタリング等の措置が必要
            となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害
            物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が
            かかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有
            者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の
            汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有
            害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知
            事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
              上記に加え、土壌に含まれる油分により油臭や油膜等が発生した場合には、土壌汚染対策法上の特
            定有害物質に該当しない場合であっても、同様に土壌の入替えや洗浄を余儀なくされる可能性があり
            ます。
              これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀
            なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りませ
            ん。仮に売主やテナント等との間でこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手当てをして
            いる場合であってもそれが十分である保証はありません。
              特に、本投資法人が投資対象とする産業用不動産の場合、立地が工場跡地、工業地域内等の土壌汚
            染が懸念される地域であったり、当該産業用不動産において土壌汚染を惹起する可能性のある活動が
            行われていることもあり、上記リスクは他の資産を取得する場合に比して相対的に高いものとなるこ
            とがあります。
              また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建
            材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある
            場合やポリ塩化ビフェニル（             PCB  ）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可
            能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要と
            なる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が
            必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接
            又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり
            ます。これらの場合についても、仮に売主やテナント等との間でこれらのリスクを排除又は軽減する
            ための契約上の手当てをしている場合であってもそれが十分である保証はありません。
              将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大
            気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性がありま
            す。
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          (ナ)    不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
              本投資法人は、不動産を信託受益権の形式で取得することがあります。
              信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者の
            ためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。した
            がって、本投資法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場
            合と実質的に同じリスクを負担することになります。
              信託契約においては、信託受益権を譲渡しようとする場合に信託受託者の承諾を要求されるのが通
            常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は原則として私法上の有
            価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することにな
            り、私法上の有価証券のような流動性がありません。
              信託法（大正      11 年法律第    62 号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等
            に関する法律（平成         18 年法律第    109  号）による改正前のもの）及び信託法（平成                     18 年法律第    108  号。そ
            の後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託受益権の目的と
            なっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不
            動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人
            は、当該不動産が信託受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
              また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財
            産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を
            保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
              更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初
            委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かか
            る瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主が
            損害を被る可能性があります。
              借地権が信託財産となっている場合において、当該借地の所有者から信託受益権の譲渡に関して承
            諾を得なければならないものとされている場合において当該借地の所有者が当該承諾をしない場合に
            おいても、信託受益権の譲受人は、当該借地の所有者に対して、借地借家法上の借地非訟手続を利用
            することはできません。
              本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準
            共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間
            で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第                                        264  条、民法第
            252  条）、持分の過半数を有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を
            反映させることができない可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定め
            をした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受
            益権については、準共有者間の合意により、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の
            処分を行わないことが義務づけられたり、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の
            準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。                                        IIF  東雲ロジス
            ティクスセンターは、このような信託受益権を準共有している物件であり、受益者間協定書におい
            て、受益者としての意思形成には、原則として、準共有者全員の合意が必要である旨、他の準共有者
            の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の処分ができない旨や優先的購入に関する定めなどが設けら
            れています（      参照有価証券報告書「第一部ファンド情報　第                      1 ファンドの状況　        5 運用状況　     (2)  投
            資資産　③      その他投資資産の主要なもの　               ( ハ ) 個別資産の概要　        L-1  IIF  東雲ロジスティクスセン
            ター」   をご参照下さい。）。準共有する信託受益権については、単独保有する場合と比べて上記のよ
            うな制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、減価要因となる可
            能性があります。
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          (ラ)    フォワード・コミットメント等に係るリスク
              本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得するにあたり、金融商品取引業者等向けの総合
            的な監督指針に定めるフォワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主
            の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなりま
            す。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対
            して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コ
            ミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに                               1 月以上の期間があるため、その期
            間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を
            解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受
            ける可能性があります。
              なお、取得予定資産の取得に係る売買契約の一部はフォワード・コミットメント等に該当します。
            詳細については前記「           2 投資対象　     (1)  前回公募増資後取得（予定）資産の概要」をご参照くださ
            い。
          (ム)    減損会計の適用に関するリスク

              固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業
            会計審議会　      2002  年 8 月 9 日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適
            用指針第    6 号　  2003  年 10 月 31 日）が、    2005  年 ▶ 月 1 日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴
            い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事
            業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の
            条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会
            計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投
            資法人の損益や分配金の支払能力に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ウ)    太陽光発電設備が設置されている物件に係るリスク

              本投資法人の      既存  保有資産の一部においては太陽光発電設備が設置されており、かかる太陽光発電
            設備はテナントその他の者に対して賃貸されているか、又は、信託受託者が当該太陽光発電設備を用
            いて売電事業を営んでいます。信託受託者が売電事業を営んでいる場合、信託受託者による売電事業
            の経済的成果は信託受益者である本投資法人に（本投資法人が信託受益権の準共有持分を保有する場
            合は当該持分割合に応じて）帰属することとなります。しかしながら、売電事業については、天候、
            売電事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴
            い、これらの要因により、売電事業から得られる収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響を
            もたらす可能性があります。
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         ⑥　税制に関するリスク
          (イ)    導管性要件に関するリスク
              税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法
            人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金
            に算入することが認められています。
                             投資法人の主な導管性要件
                         配当等の額が配当可能利益の額の               90 ％超であること

             支払配当要件             （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配
                          当可能額の     90 ％超であること）
                         規約において、投資口の発行価額の総額のうち国内において募集され

             国内  50 ％超募集要件         る投資口の発行価額の占める割合が                 50 ％を超える旨の記載又は記録が
                         あること
                         機関投資家（租税特別措置法             （昭和   32 年法律第    26 号。その後の改正を

                         含みます。）      第 67 条の  15 第 1 項第  1 号ロ（   2 ）に規定するものをいう。
             借入先要件
                         次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていない
                         こと
                         事業年度の終了の時において、発行済投資口が                      50 人以上の者によって

             所有先要件
                         所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                         事業年度の終了の時において、投資主の                   1 人及びその特殊関係者によ

             非同族会社要件            り発行済投資口の総数あるいは議決権総数の                     50 ％超を保有されている
                         同族会社に該当していないこと
                         他の法人の株式又は出資の            50 ％以上を有していないこと（匿名組合出

             会社支配禁止要件
                         資を含み、一定の海外子会社を除く）
              本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めていますが、今後、下記に記載する要因又はその他の
            要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満た
            すことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担
            が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           a.     会計処理と税務処理との取扱いの不一致によるリスク
              会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失につい
            て、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が
            発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又
            は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合
            には、配当可能利益の額の             90 ％超の配当（又は配当可能額の               90 ％超の金銭分配）ができず、支払配当
            要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、                            2015  年度税制改正により、交際費、寄附
            金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑
            えることができるようになり本リスクを軽減するための手当てがとられていますが、本投資法人の過
            去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法
            人税等は一時差異等調整引当額の対象とならないため、支払配当要件を満たすことができないリスク
            は残ります。
           b.     借入先要件に関するリスク
              本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合若しくは本
            投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、又はこの要件の下にお
            ける借入金の税法上の定義が明確ではないため、賃借人等からの預り金等が借入金に該当すると解釈
            された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
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           c.     投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
              本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要
            件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
          (ロ)    税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

              本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の
            相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性がありま
            す。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される
            結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ハ)    不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

              本投資法人は、規約における投資制限において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特
            定不動産の価額の合計額の割合を                100  分の  75 以上とすること（規約第            13 条第  2 項）としています。本投
            資法人は、上記内容の運用方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前
            提として、直接に倉庫等以外の不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得
            税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置
            の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適
            用を受けることができない可能性があります。
          (ニ)    一般的な税制の変更に関するリスク

              不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はか
            かる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資
            法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲
            渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又
            は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生
            じる可能性があります。
         ⑦　その他

          (イ)    取得予定資産の組入れに関するリスク
              本投資法人は、本募集に係る払込期日後、前記「                       2 投資対象　     (1)  前回公募増資後取得（予定）資
            産の概要    ① 取得予定資産一覧」に記載の取得予定資産の取得を予定しています。
              しかし、取得予定資産について法的拘束力を有する売買契約を締結することができない場合又は締
            結された売買契約書において定められた条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得す
            ることができない可能性や予定していた時期に取得できない可能性があります。
              これらの場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力又は早期に取得予定資産を取得する
            ための努力を行う予定ですが、短期間にこれらの物件を取得することができる保証はなく、短期間に
            物件を取得できず、かつ本募集による手取金を有利に運用できない場合には、投資主に対する金銭の
            分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の
            保有及び取得予定資産の取得のみを目的とはしておらず、今後、新たな資産を取得し又は保有資産の
            一部を売却することがあります。
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          ( ロ )   専門家の意見への依拠に関するリスク
              不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分
            析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致する
            とは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は
            調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、か
            かる鑑定等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可
            能であると保証又は約束するものではありません。
              建築物環境調査報告書、土壌環境評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明
            であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かか
            る報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しな
            いことを保証又は約束するものではありません。
              また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の
            分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリ
            ア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ
            物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によっ
            てマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
              建物状況調査報告書の作成者並びに確認検査機関からは特に問題点が指摘されているようなものは
            ないとの調査結果が記載された報告書を得ていますが、建物の状況及び構造に関して専門家が調査し
            た結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するもので
            はありません。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内
            容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。
              また、不動産に関して算出される                PML  は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復
            旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復
            旧費用が必要となる可能性があります。
          ( ハ )   匿名組合出資持分への投資に関するリスク

              本投資法人はその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投
            資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資することとな
            りますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本
            投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が
            営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分に
            ついては契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その
            流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可
            能性があります。また、不動産等匿名組合出資持分への投資は、営業者が保有する不動産等に係る優
            先交渉権又は優先購入権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権又は優先
            購入権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
          ( ニ )   一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク
              本投資法人が貸借対照表の純資産の部に一時差異等調整引当額を計上している場合、一時差異等調
            整引当額の計上は、会計と税務における損益の認識のタイミングの調整のために行われるものである
            ため、当該引当額の計上に起因した税会不一致が解消したタイミングでその戻入れが求められます。
            当該戻入れは本投資法人の利益をもって行われることから、当期未処分利益が一時差異等調整引当額
            の戻入れに充当される結果、分配可能金額が減少する可能性があります。
              なお、純資産控除項目（主に繰延ヘッジ損益のマイナス）に起因する一時差異等調整引当額に関し
            ては、その戻入れの原資となる利益が過年度から繰り越されるため、当該戻入れによって当期の利益
            に対応する利益分配金が減少することはありません。
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       (2)　投資リスクに対する管理体制
         本投資法人及び本資産運用会社は、以上のような投資リスクを踏まえ、その上でこのようなリスクに最大限
        対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
         しかし、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管
        理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
         本投資法人は、執行役員            1 名及び監督役員       3 名により構成される役員会により運営されています。かかる役員
        会については、役員全員の出席のもと開催できるよう年初において                               1 年間の予定を作成して日程を確保の上、原
        則として毎月      2 回開催します。本投資法人は、役員会において、本資産運用会社に、運用状況の報告と共に資産
        運用に関連する各種議案の説明を求めており、同社による資産運用業務の状況を確認しています。その上で、
        法令遵守状況に係る監視機能を強化するため、原則として役員会には毎回顧問法律事務所へも出席を求めてい
        ます。また、財務諸表承認決議の役員会においては、顧問法律事務所と共に会計監査人の出席を求め、法令遵
        守や内部管理態勢の状況について十分な議論を行います。
         更に、半年に一度、定期的に一般事務受託会社及び資産保管会社から執行状況、法令遵守や内部管理態勢等
        について報告させることとしています。
         加えて、監督役員による監視機能の実効性を高めるため、原則                             2 年に  1 回外部専門家を活用し監督役員主導に
        よる業務監査を実施することとしています。
         一方、本投資法人の委託を受けた本資産運用会社では、以下のような重層的かつ相互牽制的な検証システム
        を通じて、投資運用に係るリスクその他のリスク等について、各リスクの内容と程度に合わせて、必要・適正
        なレベルで、複数の検証システムによる管理を行っており、重要な事項は取締役会に報告されています。
         まず、本資産運用会社は、インダストリアル本部において、資産の取得又は処分に伴う各種リスク（主に不
        動産の欠陥・瑕疵に関するリスク、売主の倒産に伴うリスク、共有物件に伴うリスク、開発物件に関するリス
        ク、有害物質に関するリスク）、資産の運用管理に伴う各種リスク（主に賃貸借契約に関するリスク、災害等
        による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク、不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク）及
        び本投資法人の資金調達等に関する各種リスクについて管理を行います。これらのリスク管理に加え、リスク
        管理統括者（コーポレート本部長）の下で、リスク管理部が、全社的な立場から本資産運用会社のリスク管理
        態勢の仕組みを構築すると共に、その整備状況及び運用状況の確認・改善業務を統括します。
         次に、本資産運用会社は、資産の取得・処分・運用管理、投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及
        び資金調達等に関するポートフォリオ全体の総合的なリスクを、資産運用検討委員会において検証・議論し、
        また同時にそれらのリスクに対する対応策を決定しています。
         更に、   COO  （最高執行責任者）を委員長とし、社長、副社長、本部長、リスク管理部長、コンプライアンス管
        理室長及び経営企画室長を常任委員として構成されるリスク管理委員会が、原則として                                         2 か月に   1 度開催され、
        資産運用検討委員会に係属する事項以外のリスクについて適時に把握、検討し、必要な対応策及び管理方針を
        策定する体制にあります。
         常勤監査役は、資産運用検討委員会及びリスク管理委員会のそれぞれに出席し、意見を述べることができま
        す。内部監査室長は、リスク管理委員会に出席し、意見を述べることができます。なお、各委員会の概要につ
        いては、    参照有価証券報告書「第一部ファンド情報　第                      1 ファンドの状況　        1 投資法人の概況　        (4)  投資法人
        の機構　②      投資法人の運用体制」          をご参照下さい。また、内部監査室は、全社及び各本部・部・室におけるリ
        スク管理の状況について、内部監査規程に基づき定期的に内部監査を実施します。本資産運用会社では、上記
        各体制に加えて、コンプライアンス管理室による法令等遵守に対する点検の確認、利害関係者との利益相反行
        為の有無の確認、更には社内規程との整合性の確認など網羅的な内部牽制により、常勤監査役との連携を図り
        ながらリスク管理体制の充実と実効性の向上を図っています。
         また、利害関係者との取引等に関しては、本資産運用会社の社内規程（自主ルール）として、利害関係者取
        引規程を定め、これを遵守することにより、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が本投資法人に
        対して負う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめる体制を取っています（                                        参照有価証券報告書「第
        二部投資法人の詳細情報　第              3 管理及び運営　       2 利害関係人との取引制限　             (2)  本投資法人に関する利益相反
        取引ルール」      をご参照下さい。）。
         このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた本資産運用会社の重層的
        かつ相互牽制的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めて
        います。
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      4　匿名組合出資持分の取得
        本投資法人は、2019年2月28日付で以下の匿名組合出資持分（以下「本匿名組合出資持分」といいます。）を取
      得しました。
         （1）本匿名組合出資持分の概要
                      国内不動産を信託財産とする信託受益権（以下「本信託受益権」といいま
          取得資産
                      す。）を運用資産とする匿名組合出資持分
                      合同会社インダストリアル・アセット・ホールディングス6号（以下「本SPC」
          資産名称
                      といいます。）の匿名組合出資持分
          信託の   対象不動産         東糀谷六丁目工場アパート（OTAテクノCORE）
          出資金額            100百万円（本匿名組合出資持分のうち6.06%）
          出資持分取得日            2019年2月28日
          出資持分取得資金            自己資金

         （注）本SPCは、2019年3月1日付で本信託受益権を取得しました。なお、本投資法人は当該取得に伴い、2024年2月末日を行使期限
            とし、また、同日を決済予定日とする、本信託受益権の取得に関する優先交渉権を付与されました。なお、本投資法人は本
            書の日付現在において本信託受益権の取得の意思決定をしておらず、本投資法人による本信託受益権の取得の予定はありま
            せん。また、当該優先交渉権に基づき本投資法人が本信託受益権を取得できる保証はありません。
         （2）匿名組合出資先の営業者の概要

          名称            合同会社インダストリアル・アセット・ホールディングス6号
          所在地            東京都中央区日本橋二丁目7番1号
                      代表社員　一般社団法人OMMアセット・ホールディングス
          代表者の役職・氏名
                      職務執行者　　菊池　省吾
                      1.不動産信託受益権の取得、保有及び処分
          事業内容            2.不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
                      3.その他前各号に付帯又は関連する一切の業務
          資本金            10万円
          設立年月日            2018年12月11日
          投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
            資本関係
                      本投資法人及び資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係、人
            人的関係
                      的関係、取引関係はありません。
            取引関係
            関連当事者への

                      当該会社は、本投資法人及び資産運用会社の関連当事者には該当しません。
            該当状況
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      5　本資産運用会社の役職員の状況
        2019  年 ▶ 月 1 日現在における本資産運用会社の役職員の状況は、以下のとおりです。
                         役　職　員　数

        役職員数（非常勤役職員、派遣スタッフ及び社外出向者を除きます。）                                     133  名
        　うち有資格者数

           宅地建物取引士                                   39 名

           一級建築士                                   8 名

           不動産鑑定士                                   5 名

           日本証券アナリスト協会検定会員                                   5 名

           公認会計士                                   3 名

           税理士                                   3 名

           MBA  （米国・英国を含みます。）                                  1 名

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     第3【参照書類を縦覧に供している場所】
       産業ファンド投資法人　本店
       （東京都千代田区丸の内二丁目              7 番 3 号東京ビルディング）
       株式会社東京証券取引所

       （東京都中央区日本橋兜町            2 番 1 号）
                                125/127


















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    第三部【特別情報】
     第1【内国投資証券事務の概要】
      1　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
        本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株
      式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発
      行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第
      1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主
      の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資
      主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又
      は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同
      じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法
      第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投
      資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
                       東京都千代田区丸の内一丁目             ▶ 番 5 号
         取扱場所
                       三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部
         取次所              なし
                       東京都千代田区丸の内一丁目             ▶ 番 5 号
         代理人の名称及び住所
                       三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
         手数料              なし
      2　投資主に対する特典

        該当事項はありません。
      3　内国投資証券の譲渡制限の内容

        該当事項はありません。
      4　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        該当事項はありません。
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     第2【その他】
       該当事項はありません。
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