エスコンジャパンリート投資法人 有価証券報告書（内国投資証券） 第4期(平成30年5月1日－平成31年1月31日)

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                                                 エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     【表紙】
      【提出書類】                   有価証券報告書
      【提出先】                   関東財務局長
      【提出日】                   2019年４月24日
      【計算期間】                   第４期（自　2018年５月１日　至　2019年１月31日）
      【発行者名】                   エスコンジャパンリート投資法人
      【代表者の役職氏名】                   執行役員　大森        利
      【本店の所在の場所】                   東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号
      【事務連絡者氏名】                   株式会社エスコンアセットマネジメント
                         財務管理部長　笹木          集
      【連絡場所】                   東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号
      【電話番号】                   03-6853-6161
      【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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     第一部【ファンド情報】
     第１【ファンドの状況】
      １【投資法人の概況】
       （１）【主要な経営指標等の推移】
     ①　主要な経営指標等の推移
                期別                第１期        第２期        第３期        第４期
                               2017年４月        2017年10月        2018年４月        2019年１月
               決算年月
                                  30,857        72,000       346,749        629,678
     営業収益                     千円
     　(うち不動産賃貸事業収益)                           (30,857)        (72,000)       (346,456)        (629,678)
                          千円
                                  9,371       27,702       135,411        320,310
     営業費用                     千円
     　(うち不動産賃貸事業費用)                             (198)        (569)      (103,013)        (254,944)
                          千円
                                  21,485        44,297       211,338        309,367
     営業利益                     千円
                                  7,733       29,766       163,390        263,522
     経常利益                     千円
                                  4,992       18,533       162,763        262,810
     当期純利益                     千円
                                2,806,243        2,826,074       11,547,278        11,668,251
     総資産額                     千円
     　(対前期比)                      ％         -       0.7       308.6         1.0
                                 954,992        973,525       4,784,424        4,886,644
     純資産額                     千円
     　(対前期比)                      ％         -       1.9       391.5         2.1
                                1,709,284        1,692,136        6,300,000        6,300,000
     有利子負債額                     千円
                                 950,000        950,000       4,621,655        4,621,655
     出資総額                     千円
                                  9,500       10,000        48,649        48,649
     発行済投資口の総口数                      口
     １口当たり純資産額(注６)                            100,525        97,352        98,345       100,446
                           円
     １口当たり当期純利益(注２)(注３)                             1,153        1,853        3,853        5,402
                           円
                                    -     23,520       160,590        263,774
     分配金総額                     千円
                                    -      2,352        3,301        5,422
     １口当たり分配金                      円
     　(うち１口当たり利益分配金)                               -      2,352        3,301        5,422
                           円
     　(うち１口当たり利益超過分配金)                               -        -        -        -
                           円
     総資産経常利益率         (注６)             ％        0.3        1.1        2.3        2.3
     　(年換算値)(注７)                      ％        1.3        2.1        4.6        3.0
     自己資本利益率        (注６)              ％        0.5        1.9        5.7        5.4
     　(年換算値)(注７)                      ％        2.5        3.8       11.4        7.2
     期末自己資本比率         (注６)             ％        34.0        34.4        41.4        41.9
     　(対前期増減)                      ％         -       0.4        7.0        0.4
     配当性向     (注６)                 ％         -      126.9        98.7       100.4
     [その他参考情報]
                                   248        184        181        276
     当期運用日数                      日
     期末投資物件数                      件         1        1        3        3
                                    -        -     11,059        20,088
     減価償却費                     千円
                                    -        -        -      2,662
     資本的支出額                     千円
     賃貸NOI(Net      Operating     Income)    (注６)             30,658        71,430       254,502        394,823
                          千円
     FFO(Funds     from   Operation)　(注６)                     4,992       18,533       173,530        282,898
                          千円
     １口当たりFFO(注６)                              525       1,853        3,566        5,815
                           円
     期末総資産有利子負債比率(LTV)(注６)                      ％        60.9        59.9        54.6        54.0
      (注１)   第１期の営業期間は、エスコンジャパンリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の設立の日である2016年８月26日から
         2017年４月末日までとなります。本投資法人は、2018年10月30日開催の第４回投資主総会の決議により、決算期を各年４月末日及び10
         月末日から各年１月末日及び７月末日に変更しています。これに伴い、第４期は2018年５月１日から2019年１月末日までの９ヶ月間と
         なっています。
      (注２)   本投資法人は、2017年10月13日を効力発生日として投資口１口につき1.05264口の割合による投資口の分割を行っているため、１口当
        たり当期純利益については第２期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
      (注３)   「１口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除した金額を、小数点未満を四捨五入して記載しています。
      (注４)   営業収益等には消費税等は含まれていません。
      (注５)   特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については、金額は切捨て、比率は小数第２位を四捨五入して記載しています。
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      (注６)   以下の算定式により算出しています。
         １口当たり純資産額                純資産額÷発行済投資口の総口数
                         経常利益÷｛(期首総資産額＋期末総資産額)÷２｝×100
         総資産経常利益率
                         なお、第１期における「期首総資産額」は、実質的な運用開始日である2017年２月13日の
                         金額を用いています。
                         当期純利益÷｛(期首純資産額＋期末純資産額)÷２｝×100
         自己資本利益率
                         なお、第１期における「期首純資産額」は、実質的な運用開始日である2017年２月13日の
                         金額を用いています。
         期末自己資本比率                期末純資産額÷期末総資産額×100
                         １口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）÷１口当たり当期純利益×100
                         なお、第１期は分配を実施しておりません。
         配当性向                また、第３期の配当性向については、期中に私募増資を行ったことにより、期中の投資口
                         数に変動が生じているため、次の算式により算出しています。
                         分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
         賃貸NOI(Net     Operating    Income   )
                         不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
         FFO(Funds    from  Operation)
                         当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
                         FFO÷発行済投資口の総口数
         １口当たりFFO
         期末総資産有利子負債比率(LTV)                期末有利子負債残高÷期末総資産額×100
      (注７)   第１期については実質的な運用日数77日(2017年２月13日から2017年４月30日まで)に基づいて年換算値を算出しています。
     ②　運用状況

     (ア）当期の概況
       a.  投資法人の主な推移
        　本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以
        下「投信法」といいます。)に基づき、株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「本資産運用会社」といい
        ます。）を設立企画人として、2016年８月26日に出資総額200百万円（2,000口）で設立されました。その後、2017
        年２月13日を払込期日として行われた私募による新投資口の発行により調達した資金等をもとに物件を取得し、運
        用を開始しました。さらに、2017年10月13日を効力発生日として投資口の分割を行い、2017年12月１日を払込期日
        として私募増資を行ったことにより、当期末時点における発行済投資口の総口数は48,649口となっています(注
        １)。
        　本投資法人は、そこに暮らす人たちの幸せを思い描きつつ、暮らしそのものを開発することを目指すライフ・デ
        ベロッパー（注２）である株式会社日本エスコン（注３）（以下「日本エスコン」といいます。）とそのビジョ
        ン・コンセプト（注４）を共有し、日本エスコンが総合デベロッパー（注５）として培った不動産開発・運営の経
        験を活かし、運用資産の着実な成長を目指すことによって、投資主価値の最大化を図ります。
        （注１）本投資法人は2019年２月12日を払込期日として、公募による新投資口の発行（188,351口）を行い、2019年２月13日に株式会社
           東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しています（銘柄コード2971）。
        （注２）「ライフ・デベロッパー」とは、ハードの開発だけではなく、そこに暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発す
           るデベロッパーを指す用語であり、スポンサーである日本エスコンが目指す企業ブランディングコンセプト（企業ブランドを示
           す企業概念）です。
        （注３）本投資法人のスポンサーである日本エスコンは、中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）との間で2018年８月28日
           付で資本業務提携を発表しており、中部電力の持分法適用会社となっています。
        （注４）「ビジョン・コンセプト」とは、ビジョンすなわち「将来像」と、コンセプトすなわち「概念」の文字を英文にならって結合さ
           せた用語であり、将来の目指すべき姿とその基本的な考え方を意味する用語として本書において用いています。
        （注５）「総合デベロッパー」とは、分譲マンションや戸建住宅の開発、商業施設等の開発、ホテル開発、物流施設開発等の不動産の多
           面的な開発事業を展開するデベロッパー、すなわち、開発全般を総合的に事業として取り組む姿勢を持った開発業者であること
           を言い表す用語として本書において用いています。実際にも、スポンサーである日本エスコンは、複数の事業領域において豊富
           な開発実績を有しています。
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       b.  運用環境と     運用実績
        　当期における日本経済は、2018年７～９月期の国内総生産（GDP）が全国で相次いだ自然災害の影響により内需
        外需ともに減少し前期比0.6％減のマイナス成長となりましたが、2018年10～12月期には内需が全体の成長率向上
        に寄与し、夏の自然災害による個人消費の落ち込みが解消され、２四半期ぶりのプラス成長となりました。
        　J-REIT市場では、国内不動産市場の好調と日本銀行の金融緩和政策による低金利を背景に、海外投資家からの大
        幅な資金流入が続き、東証REIT指数は2018年初頭より堅調に推移しており、J-REITによる不動産の売買取引も活発
        に行われました。
        　このような環境のもと、本投資法人は底地のテナントとの密接なリレーションの構築、「tonarie南千里」の駐
        車場収支の改善等の適切な運用資産の管理と収益向上のための施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保
        に努めました。
        　上記の結果、当期末時点の運用資産３物件の稼働率は100％となっています。
       c.  資金調達の概要

        　本投資法人の当期末時点の有利子負債残高は6,300百万円であり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下
        「LTV」といいます。）は54.0％となっています。
       d.  業績及び分配の概要

        　前述の運用の結果、当期の業績は、営業収益629百万円、営業利益309百万円、経常利益263百万円、当期純利益
        262百万円となりました。
        　また、分配金につきましては、本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）に定める分配の方針に基づき、
        投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15第１項）
        の適用により、利益分配金が損金算入される最大額で発行済投資口の総口数の整数倍となる金額を分配することと
        し、この結果、投資口１口当たりの分配金は5,422円となりました。
     (イ）次期の見通し

       a. 運用全般に関する見通し
         我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあり、緩やかな回復が続くことが期待
        されます。但し、各国間の通商問題の動向が世界経済に与える影響や、中国経済の先行き、海外経済の動向と政策
        に関する不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。
        　また不動産投資市場においては金融緩和政策の継続による低金利と海外投資家からの資金流入により高値圏での
        不動産取引が継続することが想定されます。
        　このような環境下、本投資法人は中長期にわたる安定的収益の確保と資産価値の着実な向上のため適切な資産運
        用と安定的かつ健全な財務運営を行ってまいります。
       b.  内部成長

        　本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を維持し成長させるために、今後、賃料収入の維持・向上、管理費
        用の合理化等の施策を行うものとします。
         (ⅰ)賃料収入の維持・向上
         　既存テナントとの関係構築施策（定期的訪問、顧客満足度調査等）を積極的に図るとともに、プロパティ・マ
         ネジメント会社と定期的な情報交換を図ることで、テナントの動向及びニーズ（施設のハード面・ソフト面での
         顧客不満要因、潜在ニーズ等）を把握し、適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信
         頼関係の構築・強化を図ります。これにより、賃料収入の維持・向上、解約の防止を図り、安定的な収入の確保
         を目指します。
         　また、新規テナントリーシングにおいては、本資産運用会社及び日本エスコングループ（日本エスコン、その
         子会社及び関連会社を併せていいます。以下同じです。）のネットワークを最大限活用するとともに、新規テナ
         ントリーシングを担当するプロパティ・マネジメント会社等と定期的な情報交換を図ることで、市場動向の掌握
         に基づくリーシング活動を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めます。
         (ⅱ)  管理費用の合理化
         　本投資法人は、テナント満足度や物件競争力を維持・向上しつつ、管理費用の合理化・効率化を図るため、個
         別物件の運営管理計画を策定します。運営管理を行うに当たっては、プロパティ・マネジメント会社との綿密な
         連携を図り、効率的な管理を行います。
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       c.  外部成長
        　本投資法人は、スポンサーであり総合デベロッパーである日本エスコンの不動産開発力の下、着実な外部成長を
        図ります。保有不動産物件に係る優先買取権及び優先交渉権の付与、運用資産の再開発サポートといったスポン
        サーサポートを最大限活用し、本投資法人の資産規模拡大及びポートフォリオ・クオリティの向上を目指します。
       d.  財務方針

        　本投資法人は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運営を実
        現する為の資金調達を行ってまいります。
        　新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及び
        それに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
        　資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安
        定性のバランス及び取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には、調達方法（借入金・投
        資法人債）、長期比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。
        　LTVは、保守的な水準を維持することを基本とし、原則として50%を上限とします。
        　また、保有するポートフォリオにおける資金需要を常にモニタリングし、的確に把握して、効率的かつ適切な
        キャッシュ・マネジメントを行うものとします。
     （ウ）決算後に生じた重要な事実

       a.  新投資口の発行
        　本投資法人は、2018年12月25日及び2019年２月４日開催の役員会の承認に基づき、以下のとおり新投資口の発行
        を行い、2019年２月12日に払込みが完了しています。この結果、2019年２月12日現在、出資総額は22,941,238,313
        円、発行済投資口の総口数は237,000口となっています。
       （公募による新投資口発行）

       　発行新投資口数　　　　　　　                　188,351口
       　発行価格　　　　　　１口当たり                 101,000円
       　発行価格の総額　　　　　19,023,451,000円
       　発行価額　　　　　　１口当たり　97,263円
       　発行価額の総額　　　　　18,319,583,313円
       　払込期日　　　　　　　　　2019年２月12日
       　分配金起算日　　　　　　　2019年２月１日
       （資金使途）

        　前記の公募に係る調達資金については、下記「c.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金の一部に
        充当しました。
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       ｂ.  資金の借入れ
        　本投資法人は、下記「           c.資産の取得      」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び付帯費用並びに既存借入金返済
        及び既存投資法人債の買入消却の原資に充当するため、以下の資金借入れを実行しました。
                        借入金額
                                                     返済
      区分        借入先                 利率     借入日     借入方法      返済期限          摘要
                        （千円）
                                                     方法
                              基準金利
         株式会社三井住友銀行                175,500
                              （全銀協
                              １ヶ月
      短期                              2019年           2020年
                              日本円
     借入金                              ２月13日           １月末日
                         175,500
         株式会社みずほ銀行
                              TIBOR）
                              ＋0.2％
                        1,765,000
         株式会社三井住友銀行
                        1,665,000
         株式会社みずほ銀行
                        1,530,000
         株式会社福岡銀行
                        1,000,000
         株式会社イオン銀行
                        1,000,000
         三井住友信託銀行株式会社
                              基準金利
                                         2019年２
                              （全銀協
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行               1,000,000
                                         月８日付
                              １ヶ月
                                    2019年           2022年
                         750,000
         株式会社りそな銀行
                                         で締結し            期限
                              日本円
                                    ２月13日           １月末日
                                                         有担保
                         750,000
         株式会社みなと銀行
                                         た個別貸            一括
                              TIBOR）
                                                         無保証
                                         付契約に            弁済
                              ＋0.4％
         株式会社池田泉州銀行                250,000
                                         基づく借
                         250,000
         株式会社千葉銀行
      長期
                                         入れ
     借入金
                        1,765,000
         株式会社三井住友銀行
                        1,665,000
         株式会社みずほ銀行
                        1,430,000
         株式会社福岡銀行
                              基準金利
                        1,000,000
         株式会社イオン銀行
                              （全銀協
                        1,000,000
         三井住友信託銀行株式会社
                              １ヶ月
                                    2019年           2023年
                              日本円
                                    ２月13日           １月末日
                        1,000,000
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行
                              TIBOR）
                         750,000
         株式会社りそな銀行
                              ＋0.5％
                         750,000
         株式会社みなと銀行
                         250,000
         株式会社池田泉州銀行
                         250,000
         株式会社千葉銀行
                       20,171,000
           借入金合計
                                   6/153









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       ｃ.  資産の取得
        　本投資法人は、以下の不動産信託受益権を2019年２月13日に取得しました。なお、取得価格は、取得に要した諸
        費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載し
        ています。
                                                   取得価格
               物件名称                     所在地
                                                   （千円）
                                                       3,200,000
     あすみが丘ブランニューモール                             千葉県千葉市
                                                        451,000
     西白井駅前プラザ                             千葉県白井市
     ケーズデンキおゆみ野店（底地）                                                  2,710,000
                                   千葉県千葉市
     ニトリ土浦店（底地）                                                   999,477
                                   茨城県土浦市
     ニトリ今市店（底地）                                                   363,362
                                   栃木県日光市
                                                       3,290,759
     tonarie清和台                             兵庫県川西市
     ケーズデンキ西神戸店（底地）                                                  2,133,429
                                   兵庫県神戸市
     山陽マルナカ水谷店（底地）                                                  1,430,000
                                   兵庫県神戸市
     TSUTAYA堺南店（底地）                                                   946,000
                                   大阪府堺市
                                                       4,610,000
     パレマルシェ西春                            愛知県北名古屋市
     マックスバリュ桔梗が丘東店（底地）                                                   477,767
                                   三重県名張市
     ミスターマックス春日（底地）                                                  3,387,444
                                   福岡県春日市
     ユニクロ春日(底地)                                                   595,000
                                   福岡県春日市
     Avail.しまむら春日(底地)                                                   863,387
                                   福岡県春日市
     au-SoftBank春日(底地)                                                   143,560
                                   福岡県春日市
     くら寿司春日(底地)                                                   261,340
                                   福岡県春日市
     ドコモショップ春日(底地)                                                   160,900
                                   福岡県春日市
     こんぴら丸春日(底地)                                                   236,360
                                   福岡県春日市
     ワンカルビ春日(底地)                                                   236,360
                                   福岡県春日市
     資さん春日(底地)                                                   401,000
                                   福岡県春日市
     ナフコ春日(底地)                                                  2,631,500
                                   福岡県春日市
     ケーズデンキ春日(底地)                                                  1,487,390
                                   福岡県春日市
           取得資産合計（22物件）                          -                 31,016,038
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       （２）【投資法人の目的及び基本的性格】
        ①　投資法人の目的及び基本的性格
         　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産（投資信託及び投資法人に関す
         る法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいま
         す。）に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし（規約第２
         条）、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行
         うことを基本方針としています（規約第28条）。
         　本投資法人が、不動産（不動産等（規約第30条第１項第（２）号に定義するものをいいます。）及び不動産対
         応証券（規約第30条第１項第（３）号に定義するものをいいます。）の各裏付けとなる不動産を含みます。）に
         投資する場合には、不動産（建物及びその敷地部分）を主な投資対象とし、その建物の主たる用途は、商業施
         設、ホテル、住宅、オフィス、その他の用途の不動産を投資対象とします（規約第29条第１項）。また、本投資
         法人は、日本国内に所在する資産に投資するものとします（規約第29条第２項）。
         　本投資法人が取得する資産の組入比率は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動
         産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいま
         す。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします
         （規約第29条第３項）。
         　本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第42条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運
         用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2016年８月30日に締結された資産運用委
         託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本
         投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドライ
         ン」といいます。）（注）を制定しています。
         （注）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、
            かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約の定める範囲内におい
            て、投資主総会の決議を経ることなく変更されることがあります。
        ②　投資法人の特色

         　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用するこ
         とを目的とします（規約第２条）。
         　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第５条第
         １項）。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者（投資運用業者）である本資産運用会社にすべて委託して
         これを行います。
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       （３）【投資法人の仕組み】
        ①　投資法人の仕組図
             ※










             （イ）　資産運用委託契約書
             （ロ）　資産保管業務委託契約書／投資主名簿等管理事務委託契約書
                 ／一般事務（機関運営）委託契約書
             （ハ）　スポンサーサポート契約書
             （ニ）　一般事務委託契約書             （計算、会計、納税事務）
             （ホ）　サポート契約書
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        ②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
        運営上の役割                  名称                   関係業務の内容
     投資法人             エスコンジャパンリート投資法人                  規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、
                                    主として不動産等資産に投資することにより運用を
                                    行います。
     資産運用会社             株式会社エスコンアセット                  本投資法人との間で2016年８月30日付資産運用委託
                   マネジメント                  契約を締結しています。
                                    上記資産運用委託契約に基づき、投信法上の資産運
                                    用会社として、規約及び本資産運用会社の社内規程
                                    である運用ガイドライン等に従い、①資産の運用に
                                    係る業務、②資金調達に係る業務、③報告業務、④
                                    運用計画策定業務、⑤行政手続における特定の個人
                                    を識別するための番号の利用等に関する法律（平成
                                    25年法律第27号。その後の改正を含みます。以下
                                    「番号法」といいます。）に基づく個人番号及び法
                                    人番号（以下「個人番号等」といいます。）に係る
                                    業務、⑥その他本投資法人が随時委託する業務、⑦
                                    ①ないし⑥に付随し又は関連する業務を行います。
     資産保管会社             三井住友信託銀行株式会社                  本投資法人との間で2016年８月30日付資産保管業務
                                    委託契約を締結しています。
                                    上記資産保管業務委託契約に基づき、投信法上の資
                                    産保管会社として、本投資法人の資産保管業務等を
                                    行います。
     投資主名簿等管理人             三井住友信託銀行株式会社                  本投資法人との間で2016年８月30日付投資主名簿等
                                    管理事務委託契約を締結しています（本投資法人の
                                    設立企画人たる本資産運用会社が2016年８月26日に
                                    上記投資主名簿等管理事務委託契約を締結し、本投
                                    資法人は2016年８月30日に本資産運用会社から同契
                                    約上の地位を承継しています。）。上記投資主名簿
                                    等管理事務委託契約に基づき、投信法上の投資主名
                                    簿等管理人として、本投資法人の①投資主名簿の作
                                    成及び備置その他の投資主名簿及び新投資口予約権
                                    原簿に関する事務、②投資証券及び新投資口予約証
                                    券の発行に関する事務、③投資主に対して分配する
                                    金銭の支払に関する事務、④投資主等の権利行使に
                                    関する請求その他の投資主等からの申出の受付に関
                                    する事務及び⑤番号法に係る個人番号等の取扱事務
                                    等を行います。
     一般事務受託者             三井住友信託銀行株式会社                  本投資法人との間で2016年８月30日付一般事務（機
     （機関運営に関する事務受                               関運営）委託契約を締結しています。上記一般事務
     託者）                               （機関運営）委託契約に基づき、投信法上の一般事
                                    務受託者（機関運営に関する事務受託者）として、
                                    本投資法人の機関の運営に関する事務（但し、投資
                                    主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集計
                                    等、本投資法人が別途投資主名簿等に関する事務を
                                    委託した一般事務受託者に委託する事務を除きま
                                    す。）を行います。
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        運営上の役割                  名称                   関係業務の内容
     一般事務受託者             有限会社東京共同会計事務所                  本投資法人との間で2016年８月30日付一般事務委託
     （計算・会計・納税に関す                               契約を締結しています。上記一般事務委託契約に基
     る事務受託者）                               づき、投信法上の一般事務受託者（計算・会計・納
                                    税に関する事務受託者）として、本投資法人の①計
                                    算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務及
                                    び③納税に関する事務等を行います。
                                    また、本資産運用会社との間で2016年12月16日付事
                                    務委任契約を締結しています。上記事務委任契約に
                                    基づき、番号法に定める個人番号及び特定個人情報
                                    の取扱いに関する業務を行います。
     スポンサー／特定関係法人             株式会社日本エスコン                  本資産運用会社の親会社であるため、特定関係法人
     （本資産運用会社の親会                               に該当します。また、本投資法人の保有資産の一部
     社、金融商品取引法施行令                               につき信託受益権譲渡契約を締結した前所有者又は
     第29条の３第３項第２号の                               前信託受益権者であり、かつ、かかる資産の一部を
     取引（不動産信託受益権の                               借り受ける賃貸借契約及びかかる資産に関連又は付
     取得又は譲渡）を行い、又                               随する契約を本投資法人との間で締結しています。
     は行った法人）                               日本エスコンは本投資法人及び本資産運用会社との
                                    間で2017年10月17日付スポンサーサポート契約を締
                                    結しています。スポンサーサポート契約の詳細は、
                                    後記「第二部       投資法人の詳細情報／第３             管理及び
                                    運営／２     利害関係人との取引制限／（５）利害関
                                    係人等との取引状況等」           をご参照ください。
     サポート会社             中部電力株式会社                  中部電力は、本投資法人及び本資産運用会社との間
                                    で2018年11月５日付サポート契約を締結していま
                                    す。サポート契約の詳細は、             後記「第二部　投資法
                                    人の詳細情報／第３　管理及び運営／１　資産管理
                                    等の概要／（５）その他／④関係法人との契約の更
                                    改等」   をご参照ください。なお、本資産運用会社の
                                    親会社である日本エスコンは、中部電力の持分法適
                                    用会社であり、日本エスコンと中部電力は、グルー
                                    プの不動産事業の強化に向け、資本業務提携を行っ
                                    ています。
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       （４）【投資法人の機構】
          　本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下
          のとおりです。
        ①　投資主総会

         （ア）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
            において決定されます（投信法第89条第１項）。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある
            場合を除き、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議
            されます（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重
            要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決
            権の３分の２以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２
            項）。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投
            資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案
            があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条
            第１項、規約第14条第１項）。
         （イ）本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第７章）。従って、かかる規約
            中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要
            となります。
         （ウ）また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係
            る業務を委託しています（投信法第198条、規約第42条第１項）。本資産運用会社が資産運用委託契約を
            解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則とし
            て投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第１項及び第２項）。また、本投資法
            人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第
            １項）。
         （エ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員が１人の場合は当該
            執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人
            が、これを招集します（規約第９条第１項）。投資主総会は、2020年10月１日及び同日以後遅滞なく招集
            し、以後、隔年ごとの10月１日及び同日以後遅滞なく招集します（規約第９条第２項第一文）。また、必
            要があるときは随時投資主総会を招集することができます（規約第９条第２項第二文）。
         （オ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２
            週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします（投信法第91条第１項、規
            約第９条第３項本文）。但し、規約第９条第２項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日
            から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされています（規約
            第９条第３項本文但書）。投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項を記載し、通知に際しては議決
            権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付します（投信法第91条第３項、同条第４
            項）。
         （カ）規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2020年７月末日及び以後隔年毎
            の７月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を
            行使することができる投資主とします（規約第15条第１項第一文）。本投資法人が規約第９条第２項第二
            文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使することができ
            る投資主は、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日
            現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第１項第二文）。
         （キ）投資主総会の議長は、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会にお
            いてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人が、これに当たります。但し、議長たる執行役員に事故
            がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の１人がこれ
            に代わります（規約第10条）。
        ②　執行役員、監督役員及び役員会

         （ア）執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上
            又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法（平成17年法律
            第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主
            総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれら
            の契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重
            要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役
            員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会
            は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役
            員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
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         （イ）執行役員は１人以上、監督役員は２人以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）としま
            す（投信法第95条第２号、規約第16条）。
         （ウ）執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議をもって選任します
            （投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。
         （エ）執行役員の任期は、就任後２年とし、監督役員の任期は、就任後２年経過後に最初に迎える決算期後に開
            催される最初の投資主総会の終結の時までとします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限
            度において、その期間を延長又は短縮することを妨げられません。また、補欠又は増員のために選任され
            た執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。
         （オ）補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。）の選任に係る決議が効力を有する期間
            は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直
            前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとし
            ます。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条
            第２項、会社法第329条第３項、投信法施行規則第163条第３項但書、規約第17条第３項）。
         （カ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出
            席の上、出席者の過半数の議決によって行います（規約第22条第１項）。
         （キ）役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２
            人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集します（投信法
            第113条第１項、規約第20条第１項）。
         （ク）役員会招集権を有しない執行役員又は監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することが
            できます（投信法第113条第２項、第３項、規約第20条第２項）。
         （ケ）役員会の招集通知は、役員会の日の３日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとし
            ます。但し、緊急の必要があるときは、この期間を短縮することができます。また、執行役員及び監督役
            員の全員の同意を得て、招集手続を省略することができます（投信法第115条第１項、会社法第368条、規
            約第20条第３項、同条第４項）。
        ③　会計監査人

         （ア）会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96
            条第１項、規約第24条）。
         （イ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の
            時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がされなかったときは、その投資
            主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条第１項、同条第２項、規約第25条）。
         （ウ）会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為
            又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他
            法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
        ④　資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

         （ア）本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資
            産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投
            信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。
         （イ）本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、後記
            「第二部     投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１　資産運用会社の概況／（２）運用体制」                                           を
            ご参照ください。
        ⑤　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

         　本投資法人は、その役員会規程において、役員会を３ヶ月に１回以上開催することと定めています。本投資法
         人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人は役員会の議事録の作成等のため機関運
         営事務受託者を同席させることができます。）ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用
         会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補
         足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに
         応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資
         法人の監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務
         経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
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        ⑥　内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
         　各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運
         用状況等について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求め
         ます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、その職務を行うに際し
         て執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したと
         きには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。
        ⑦　投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

         　本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸
         を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています（投信法第203条第
         ２項）。
         　その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。
        ⑧　投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

          後記「第二部       投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１　資産運用会社の概況／（２）運用体制／③
         投資運用の意思決定機構」及び同「⑥　リスク管理体制」                           をご参照ください。
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       （５）【投資法人の出資総額】
                                       （本書の日付現在）
         出資総額                              22,941,238,313円
         本投資法人の発行可能投資口総口数                                10,000,000口
         発行済投資口の総口数                                  237,000口
          　本書の日付現在までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

                             出資総額（千円）             発行済投資口の総口数（口）
           年月日         摘要                                     備考
                           増減        残高        増減       残高
                            200,000        200,000        2,000       2,000    （注１）
         2016年８月26日          私募設立
                            750,000        950,000        7,500       9,500    （注２）
         2017年２月13日          私募増資
                               －      950,000         500      10,000    （注３）
         2017年10月13日         投資口分割
                           3,671,655        4,621,655         38,649       48,649    （注４）
         2017年12月１日          私募増資
                           18,319,583        22,941,238         188,351       237,000     （注５）
         2019年２月12日          公募増資
         （注１）１口当たり発行価格100,000円にて、本投資法人は設立されました。
         （注２）特定資産の取得資金の調達を目的として、１口当たり発行価格100,000円にて、私募により新投資口を発行しました。
         （注３）2017年10月13日を効力発生日として、投資口１口につき1.05264口の割合による投資口の分割を行いました。
         （注４）特定資産の取得資金の調達を目的として、１口当たり発行価格95,000円にて、私募により新投資口を発行しました。
         （注５）特定資産の取得資金の調達等を目的として、１口当たり発行価格101,000円（発行価額97,263円）にて、公募により新投資口
            を発行しました。
       （６）【主要な投資主の状況】

          　当期末現在における本投資法人の投資主は、以下のとおりです。
                                                 （2019年１月31日現在）
                                                    発行済投資口の
                                                所有
                                                    総口数に対する
                                               投資口数
            投資主名                     住所
                                                    所有投資口数の
                                               （口）
                                                     比率（％）
                                                18,379          37.8

       ＮＢＮＳ投資事業有限責任組合                石川県金沢市金石北三丁目16番10号
                                                10,600          21.8

       大阪厚生信用金庫                大阪府大阪市中央区日本橋二丁目８番14号
                                                5,263         10.8

       大阪商工信用金庫                大阪府大阪市中央区本町二丁目２番８号
                                                4,864         10.0

       近畿産業信用組合                大阪府大阪市天王寺区筆ケ崎町２番８号
                                                3,158          6.5

       大同信用組合                大阪府大阪市西区北堀江一丁目４番３号
                                                2,105          4.3

       北おおさか信用金庫                大阪府茨木市西駅前町９番32号
                                                1,100          2.3

       大阪信用金庫                大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目９番14号
                                                1,060          2.2

       株式会社みなと銀行                兵庫県神戸市中央区三宮町２丁目１番１号
       大阪シティ信用金庫                大阪府大阪市中央区北浜２丁目５番４号                          1,060          2.2

                       岩手県奥州市水沢字日高西71番地１                          1,060          2.2

       水沢信用金庫
                                                48,649         100.0

                         合計
       （注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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      ２【投資方針】
       （１）【投資方針】
        ①　基本方針
         （ア）本投資法人の基本理念
            本投資法人は、今後も継続的な人口集中が予想される四大都市圏（注１）に位置する地域コミュニティに
           根差した暮らし密着型商業施設（注２）及びその底地（注３）に重点投資を行うポートフォリオを構築し、
           収益の長期安定性と成長性を追求します。
            また、本投資法人は、そこに暮らす人たちの幸せを思い描きつつ、暮らしそのものを開発することを目指
           すライフ・デベロッパーである日本エスコンとそのビジョン・コンセプトを共有し、日本エスコンが総合デ
           ベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、運用資産の着実な成長を目指すことによって、
           投資主価値の最大化を図ります。
            なお、本資産運用会社の親会社である日本エスコンは、中部電力の持分法適用会社であり、日本エスコン
           と中部電力は、グループの不動産事業の強化に向け、資本業務提携を行っています。
           （注１）「四大都市圏」とは、「首都圏」、「近畿圏」、「中京圏」及び「福岡圏」をいいます。なお、「首都圏」とは、東京
              都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県及び群馬県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及
              び滋賀県を、「中京圏」とは、愛知県、静岡県、三重県及び岐阜県を、「福岡圏」とは、福岡県を、それぞれいいま
              す。以下同じです。
           （注２）「商業施設」とは、主たるテナントが商業テナント（物販・飲食・サービス業、アミューズメント施設等）からなる不
              動産をいいます。また、本投資法人が主に投資の対象とする「暮らし密着型商業施設」とは、日常生活に必要な商品・
              サービスを提供する、駅直結、住宅密集地又は幹線道路に面する等の日常生活圏に立地する商業施設をいいます。以下
              同じです。
           （注３）「底地」とは、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地をいいます。以下同じです。
         （イ）人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”日本エスコンと本投資法人のビジョン・コンセプトの

            共有
            本投資法人は、スポンサーであり、人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である日本エスコ
           ンと、“人が自然に集まり、住まう人が誇りを持てる「街」と「地域コミュニティ」を創生していく”とい
           うビジョン・コンセプトを共有し、開発・運営の日本エスコンと保有・運用の本投資法人双方のより良いビ
           ジネスサイクルの下、暮らし密着型商業施設（底地を含みます。以下同じです。）に重点投資を行うこと
           で、本投資法人の投資主価値の最大化を図っていきます。
         （ウ）暮らし密着型商業施設における４つのこだわり

            本投資法人は、商業施設の中の暮らし密着型商業施設の以下の４つの特徴にこだわり、投資を行うことに
           より、投資主価値の最大化を図ると共に、豊かな地域社会の形成に貢献いたします。
            a.  利便性
             駅直結、住宅密集地又は幹線道路に面するなど視認性に優れ、多用途での利用が可能な魅力ある立地
             で、その地域に住まう人々の生活の中において高い利便性（注１）を有するとの特徴（底地、土地建
             物）
            b.  テナント競争力
             その地域に住まう人々のニーズに応える商品・サービス（注２）の提供又はテナント構成により高いエ
             リア占有率と強い競争力を有し、周辺には競合店舗又は競合施設が存在しないか僅少であるとの特徴
             （底地、土地建物）
            c.  Eコマース耐性
             インターネットよりも実店舗での購入割合が高い、暮らしを豊かにする生活必需品（注３）を中心に扱
             い、強いEコマース耐性（注４）を有するとの特徴（底地、土地建物）
            d.  地域コミュニティ形成への貢献
             商圏の大小にかかわらず、対象物件の地域コミュニティ形成への貢献度（注５）が高い又は今後の高い
             貢献が見込まれるとの特徴（土地建物）
           （注１）「高い利便性」とは地域住民が生活圏に応じて選択する交通手段（徒歩、自転車、自動車、鉄道等）により、対象地に
              容易に到達できる交通の便利さをいいます。
           （注２）「その地域に住まう人々のニーズに応える商品・サービス」とは食品、衣料品、家電製品、家具、医薬品、医療サービ
              ス、金融サービス、理美容サービス、外食サービス、フィットネス、ヘルスケアサービス等の地域住民の生活に欠かす
              ことができない商品・サービスをいいます。
           （注３）「暮らしを豊かにする生活必需品」とは、実店舗での購入割合が高い食品、医薬品、携帯電話、大型家電、大型家具と
              いった生活に欠かすことのできない商品をいいます。
           （注４）生活必需品（食品・薬・衣類等）については、インターネットを通じた通信販売（Eコマース）よりも実店舗での購入割
              合が高いことから、それら生活必需品はインターネットを通じた通信販売に販路を奪われにくいと考えられ、これを本
              投資法人は「Eコマース耐性」と表現しています。
           （注５）「地域コミュニティ形成への貢献度」とは、地域住民が参加するイベントの開催、地域サークルの活動場所の提供と
              いった、施設運営を通じた、地域住民の相互交流の拠点としてのコミュニティ形成への貢献の度合いをいいます。
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        ②　本投資法人の戦略と優位性
         （ア）地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型商業施設を中心としたポートフォリオの構築
            本投資法人は、今後も継続的な人口集中が予想される四大都市圏に位置する地域コミュニティに根差した
           暮らし密着型商業施設に重点投資を行うことで、収益の長期安定性と成長性を追求します。
         （イ）安定性の高い底地への投資

            本投資法人は、底地が有する以下の４つの魅力・優位性に着目し、商業施設が立地する底地への投資を積
           極的に推進することで、安定性の高いポートフォリオの構築を図ります。
           ・長期にわたる安定した賃料収入

           ・減価償却及び保守・修繕等がないことに基づく低保有コストの実現
           ・底地流通市場の拡大
           ・災害等による資産価値の下落リスクが低い
         （ウ）総合デベロッパー・日本エスコンが持つ不動産開発力、運営力の優位性とスポンサーサポート及び中部電

            力グループのサポートによる投資主価値の最大化
          ＜外部成長＞

           本投資法人は、人々の暮らしを開発する                    
          産開発力及び中部電力グループが関与する不動産情報（注）を活用することで、着実な外部成長を目指しま
          す。具体的には、日本エスコンは暮らし密着型商業施設及びその底地の双方の開発を事業の柱の一つとしてい
          ることから、安定した資産規模拡大に向け、土地建物と底地への投資を概ね同水準である50％程度とする予定
          です。
          （注）中部電力自ら又はグループ会社が保有若しくは開発し又は運用を受託する収益不動産に関する情報をいいます。
          ＜内部成長＞

           本投資法人は、日本エスコングループが持つ各種の不動産運営力並びに中部電力グループが持つ環境配慮技
          術及びエネルギーコスト低減に関するノウハウを活用し、着実な内部成長を目指します。
        ③　投資方針

          本投資法人は、次のとおり、今後も継続的な人口集中が予想される首都圏、近畿圏、中京圏及び福岡圏の四大
         都市圏の商業施設に重点を置きつつ、地域住民の生活に根差した暮らし密着型商業施設を主要な投資対象とする
         ポートフォリオを構築する方針です。なお、いずれも取得価格ベースとします。
          ●  物件タイプ

           　暮らし密着型商業施設を中心とする商業施設に80％以上、その他用途（ホテル・住居・物流施設等及び
           それらの底地）には20％未満の投資を行います。
             また、底地と土地建物に対する投資は、それぞれ50％程度とします。但し、物件取得に際し、一時的に
           その比率と異なる比率（概ね10％以内の乖離）となることがあります。
          ●  投資対象エリア

           　四大都市圏に75％以上、その他地域には25％未満の投資を行います。但し、物件取得に際し、一時的に
           その比率と異なる比率となることがあります。
                         商業施設（底地を含む）：80％以上

                         その他用途（ホテル・住居・物流施設等及びそれらの底地）：20％未満
           物件タイプ
                         底地：50％程度、土地建物：50％程度
           投資対象エリア              四大都市圏：75％以上、その他地域：25％未満

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         （ア）用途別比率（取得価格ベース）
            地域の生活を豊かにする暮らし密着型商業施設を中心とする商業施設への投資比率（取得価格ベース）の
           目途は以下のとおりです。なお、着実な成長と中長期的な安定収益の確保に資する収益性が高い又はLTVの
           改善が見込まれる不動産関連資産（規約第30条第１項に定める意味を有します。以下同じです。）を取得す
           る場合には、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。
                     投資対象（注）
                                               比率
           商業施設                                   80％以上
           その他用途（ホテル、住居、物流施設等）
                                              20％未満
          （注）いずれも底地を含みます。
         (イ)底地及び土地建物の投資比率（取得価格ベース）

            具体的な底地及び土地建物の投資比率（取得価格ベース）の目途は以下のとおりです。なお、着実な成長
           と中長期的な安定収益の確保に資する収益性が高い又はLTVの改善が見込まれる不動産関連資産を取得する
           場合には、その過程において一時的に以下の比率から乖離（概ね10％以内）する場合があります。
                      投資対象                        比率
           底地                                   50％程度
           土地建物                                   50％程度
         (ウ)地域別投資比率（取得価格ベース）

            地域別投資比率（取得価格ベース）の目途は以下のとおりです。なお、着実な成長と中長期的な安定収益
           の確保に資する収益性が高い又はLTVの改善が見込まれる不動産関連資産を取得する場合には、その過程に
           おいて一時的に以下の比率から乖離する場合があります。
                      投資対象                        比率
           四大都市圏                                  75％以上

           但し、各四大都市圏の投資割合（取得価格ベース）を75％以下とします。
         (エ)  規模

            本投資法人が投資する底地及び土地建物の１投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の基準は、
           それぞれ下表のとおりとします。
           ＜底地：１投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の基準＞

                  区分                        取得価格
                最低投資規模                     １投資物件当たり３億円以上
                            当該取得物件取得後の取得価格総額に対する当該物件の取得価格の比
                最高投資規模
                            率について、30％を上限とします。
           ＜土地建物：１投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の基準＞

                  区分                          取得価格
                最低投資規模                     １投資物件当たり５億円以上
                            当該取得物件取得後の取得価格総額に対する当該物件の取得価格の比
                最高投資規模
                            率について、30％を上限とします。
            但し、上記各表記載の最低投資規模にかかわらず、以下に該当する場合には個別に当該投資物件の取得を
           行うことができるものとします。
           a.  複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格の投資物件が一部含まれる場合

           b.  投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るもの
             の、取得価格が最低投資規模を下回る場合
           c.  最低投資規模を下回るが、近隣の投資基準に合致する投資物件と一体として商業集積を形成する施設の
             場合
           d.  最低投資規模を下回るが、収益性の高い施設の場合
           e.  本投資法人の保有物件と社会経済的に一体として利用可能な隣接地等の投資物件を追加的に取得する場
             合
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         (オ)運用期間
            本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件の取得は行いま
           せん。ここで、短期とは１年未満の期間を、中期とは１年以上５年以下の期間を、長期とは５年を超える期
           間をいいます。売却を検討する場合は、市場状況を勘案し、ポートフォリオ全体に与える影響等を考慮し、
           総合的に判断します。但し、一定の場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することがあります（                                                後
           記「  ⑨ 売却方針」     参照。）。
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         (カ)個別投資基準
            本投資法人は、以下のとおり、商業施設、ホテル、住居及び物流施設という各用途の物件について、共通
           及び用途ごとの個別の投資基準及び投資対象に基づき投資を行います。
           投資基準（共通）

           立地           用途、地域及び規模ごとの特性に応じた地域分析や個別分析を行い、これらを総合
                      的に勘案して投資判断を行います。底地を取得する場合には、これらを勘案するほ
                      か、エンドテナントの具体的な出店意向に適した立地か否かを特に重視します。
           構造           主要部分(注１)が鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造又はこれ
                      らの構造に類する物件とします。
           耐震性           原則として、新耐震基準(注２)に基づく物件を投資対象とします。なお、底地を取
                      得する場合には、当該土地上の建物については、本基準を適用しないものとしま
                      す。個別のPML値(注３)は15％未満とします。なお、取得時において、１物件当た
                      りのPML値が15％以上の物件がある場合には、原則としてその物件について個別に
                      地震保険を付保することを検討した上で投資するものとします。なお、底地を取得
                      する場合には、当該土地上の建物については、本基準を適用しないものとします。
           遵法性           都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計
                      画法」といいます。）、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含み
                      ます。）（以下「建築基準法」といいます。）及びこれに関連する諸法令を遵守し
                      ている物件又は取得までに遵守することが確定している物件を原則とします。但
                      し、既存不適格物件(注４)については投資を行うことができるものとします。
           環境・地質           専門業者が作成したエンジニアリングレポート、地歴調査報告書等において、有害
                      物質等が内在する可能性が低い又は内在しているが当該有害物質に関連する全ての
                      法令に基づき、適法に保管又は処理等がなされている等により、当該有害物質等が
                      内在していることが運用上の障害となる可能性が低いと判断された物件とします。
           稼働率           原則として、安定稼働している物件とし、具体的には本投資法人の取得判断の時点
                      において稼働率が80％以上の物件とします。但し、稼働率が80％を下回る場合にお
                      いても、本投資法人の取得以後、80％に達する可能性が十分に高いと判断される場
                      合には、例外的に取得できるものとします。
           テナント（注５）           テナントの属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、入替えの可能性等
                      を総合的に勘案した上で、投資します。
                      具体的には、上記の勘案要素に関する以下の項目を中心に検討を行います。
                     ・反社会的勢力との関連の有無
                      ・業歴及び社会的信用度（同一業種で３年以上の業歴があることを目安とします。
                      なお、３年以上の業歴がない場合、事業計画に関するヒアリングを行い、適切と判
                      断される場合にのみ投資できるものとします。）
                     ・上場の有無
                     ・企業規模（資本金、売上規模、従業員数）
                     ・財務状況、資金繰りの現況等
                     ・直近決算の黒字・赤字
                     ・業種（忌避業種の該当性等を含む）
                     ・賃貸借の目的と利用条件との整合性等
                     ・入居保証金の額等
                     ・特定のエンドテナントからの賃料収入集中度
                      特定のエンドテナントからの賃料収入が、本投資法人のポートフォリオ全体の賃料
                      収入に占める比率（６月末及び12月末の契約賃料をベースとします。）は、25％を
                      上限とします。
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                      借地権が設定された土地（底地）を取得する場合には、原則として、①事業用定
           権利関係
                      期借地権設定契約又は一般定期借地権設定契約が締結されており、②借地権者の
                      属性や賃料負担能力が十分と判断できるとともに、③借地期間満了後の収益確保
                      が見込めると判断した物件を投資対象とします。
                      建物及び土地を取得する場合には、原則として、敷地を含め一棟の建物全体に係
                      る独立した所有権が取得できる物件を投資対象とします。
                      但し、以下の形態の物件についても以下の事項を検証した上、適切と判断する場
                      合には、投資対象とすることができます。
                      ＜共有物件＞
                      ・管理運営（賃貸・改良行為等を含みます。以下同じです。）の自由度を確保す
                       るため、取得する共有持分割合が26％超であることを原則とします。その際、
                       他の共有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断
                       を行います。
                      ・処分の自由度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や
                       譲渡制限等の有無、内容等を確認します。
                      ・収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力を十分確認の上、仕
                       組み上の手当て（共有物不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関
                       する取決めを含みますが、これらに限りません。）を講じます。
                      ＜区分所有建物及びその敷地＞
                      ・管理運営の自由度を確保するため、取得を検討している区分所有権に係る建物
                       の延床面積が200坪以上であることを原則とします。その際、他の区分所有者の
                       属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。
                      ・処分の自由度を確保するため、管理規約等による区分所有者間の優先買取権や
                       譲渡制限等の有無、内容等を確認します。
                      ・収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保
                       状況等）を確認し、必要に応じて独自の手当て（本投資法人内の積立額増額、
                       管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに
                       限りません。）を講じます。
                      ＜借地権付建物＞
                      ・原則として、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）又
                       は借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）に基づく借地
                       権を対象とします。
                      ・底地権者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替
                      え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上、投資判
                      断を行います。
                      ＜境界確定が未了の物件＞
                      ・隣接地との境界確認が未了の物件については、隣接地の所有者との協議状況そ
                       の他の従前の経緯、当該土地及び隣接地の所有者等を含む土地の利用状況、将
                       来の紛争可能性、その他境界確認が未了であることに起因して当該建物に対す
                       る遵法性の観点等から考え得る検証を行い、これらの影響等について総合的に
                       勘案し、運営への影響、リスクの程度を検証した上で適切と認める場合には、
                       投資対象とします。
                      ＜用益権が設定されている物件及び越境物が存在する物件＞
                      ・第三者による地上権又は地役権等の用益権が設定されている不動産について
                       は、その内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与え
                       る影響を考慮した上で投資判断を行います。
                      ・隣接地からの越境物が存在する物件、又は隣接地への越境物が存在する物件に
                      ついては、越境物の内容や所有者の属性、経緯、覚書締結の有無等を確認し、投
                      資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行いま
                      す。
           (注１)「主要部分」とは、投資対象の延床面積合計において80％以上の延床面積を占めている部分をいいます。
           (注２)「新耐震基準」とは、建築基準法施行令の一部を改正する政令（昭和55年政令第196号）による改正（昭和56年施行）後の
             建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）に基づく構造基準をいいます。
           (注３)「PML値」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関する
             ものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、上記においては、「PML」とは想定した予定使用期間（50
             年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％
             の大地震）によりどの程度の被害を受けるかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをい
             います。なお、PML値と地震PML値は同義です。
           (注４)「既存不適格物件」とは、建築基準法第３条第２項の規定により、建築物の一部又は全部につき建築基準法令の一部又は
             全部の規定の適用を受けない建築物をいいます。
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           (注５)底地物件取得の場合、原則として、借地権者（本投資法人から見た賃貸先の相手方）が転貸している場合には、借地権者
             の属性、信用力、賃貸借条件等及びエンドテナントの業種、使用目的、入れ替えの可能性等を勘案いたします。
           用途ごとの投資基準（個別）

           a.  商業施設
             （ⅰ）   投資基準
              　本投資法人は、商業施設の中でも暮らし密着型商業施設に重点投資を行います。本投資法人が投資
              対象の中心とする暮らし密着型商業施設とは、日常生活に必要な商品・サービスを提供する、駅直
              結、住宅密集地又は幹線道路に面する等の、日常生活圏に立地している５つのタイプに分類される商
              業施設をいいます。本投資法人は、テナント構成、立地、商圏等の要素から分類される下表記載の５
              つのタイプにおいて、SS（スペシャリティストア）については主に底地を、NSC（ネイバーフッド
              ショッピングセンター）及びSM（スーパーマーケット）については底地及び土地建物の双方を、GMS
              （ゼネラルマーチャンダイズストア）市街地型及び駅近型については主に土地建物を、それぞれ取得
              する方針です。
            暮らし密着型商業施設のタイプ                           定義                商圏
                              ホームセンター、衣料品店、家電量販店等の各
           SS（スペシャリティストア）
                                                     周囲10Km程度
                              種専門店を有する商業施設
           NSC（ネイバーフッド
                              食品スーパー、ドラッグストア等を核のテナン                        周囲３～５Km
           ショッピングセンター）
                              トとし、複数の各種専門店を有する商業施設                          程度
                              日常生活に必要な食品を主力商品とした食品
           SM（スーパーマーケット）
                                                     周囲３Km程度
                              スーパー
                              食料品や日用品のみならず、衣料品や家電、家
           GMS（ゼネラルマーチャンダイズ                                          周囲３～５Km
                              具等、日常生活で使う様々な商品を総合的に扱
           ストア）市街地型                                            程度
                              う総合スーパー
                              駅に近接した場所（駅から500m程度）に立地
           駅近型                   し、食品スーパー、ドラッグストア等を中心の                        周囲３Km程度
                              テナントとする商業施設
           b.  ホテル

             （ⅰ）   投資基準
               （a）   駅前、空港、ビジネス街、繁華街、観光地等の宿泊需要が見込める立地の物件に投資します。
               （b）   オペレーターの規模、実績、信用力及び運営状況を鑑みて、原則として賃料の100％の固定賃
                 料又は90％以上の固定賃料部分と10％以下の変動賃料部分からなる賃料により、安定した収益
                 を確保しつつ収益の成長性をも見込むことのできる物件に投資します。
             （ⅱ）   投資対象

               本投資法人は、日本エスコンが開発する以下の３つのタイプのホテルのうち、主に宿泊特化型ホテ
              ルに投資します。
               タイプ                          定義
           宿泊特化型ホテル            主に都市に所在し、宿泊に特化したホテル

                       主に都市に所在し、宿泊施設に加え、レストランなどの料飲施設・設備、宴会・
           フルサービスホテル
                       会議場等の付帯設備を備えたホテル
           リゾートホテル            行楽地や保養地に所在し、主に観光客を対象とするホテル
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           c.  住居
             （ⅰ）   投資基準
               立地条件やエリアに見合った建物スペック、賃料設定、設備等に鑑みて、近隣競合物件との比較に
              おいて競争力が維持でき、安定した賃貸需要及び賃料水準が見込める物件に投資します。
             （ⅱ）   投資地域

               最寄駅又は最寄りのバス停から徒歩約10分以内に位置する物件に投資します。但し、良好な住環境
              を有し、近隣に暮らし密着型商業施設がある等の理由により生活利便性が高い地域と見込まれる場合
              はこれに限りません。
             （ⅲ）   投資対象

               本投資法人は、以下の３つのタイプの住居のうち、主にシングルタイプの住居とコンパクトタイプ
              の住居に投資します。
                                         主たるテナント対象
                     タイプ
                                        １戸当たりの専有面積
                                            単身世帯
              シングル
                                            30㎡未満
                                          ２人程度の世帯
              コンパクト
                                          30㎡以上60㎡未満
                                          ３人以上の世帯
              ファミリー
                                            60㎡以上
              (注)１戸当たりの専有面積に関して、30㎡未満、30㎡以上60㎡未満、60㎡以上の３つのレンジのうち、該当する戸数が最
                も多いレンジによって物件のタイプを決定するものとします。
           d.  物流施設

             （ⅰ）   投資基準
               立地条件やエリアに見合った建物スペック、賃料設定、設備等に鑑みて、近隣競合物件との比較に
              おいて競争力が維持でき、安定した賃貸需要及び賃料水準が見込める物件に投資します。
             （ⅱ）   投資地域

               物流拠点としての優位性・競争力（消費地及び生産地への近接性、高速道路及び主要道路へのアク
              セス、港湾・空港・鉄道・トラックターミナルへのアクセス等）を有する地域に立地する物件に投資
              します。
             （ⅲ）   投資対象

               本投資法人は、日本エスコンが開発する延床面積10,000㎡以上の物流施設に投資します。
           e.  底地
             底地は、底地上の建物の用途に応じて上記のa.からd.までの各基準に則り、投資を行います。
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        ④　財務方針
         （ア）財務方針
             本投資法人は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務
           運営を行うことを基本方針とし、具体的には、エクイティ・ファイナンス、デット・ファイナンス、LTV及
           びキャッシュ・マネジメントについて、以下を基本的な財務の方針としています。今後においては、資金
           調達手段の分散のため、コミットメントラインの設定や投資法人債の発行についても市場環境を見極めた
           上で検討します。
           エクイティ・         新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV（注
           ファイナンス         １）、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、
                    金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
           デット・         資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、資金
           ファイナンス         調達の機動性と財務の安定性のバランス及び取得する不動産の特性等に配慮した資金調
                    達を行います。具体的には調達方法（借入金・投資法人債）、長期比率、固定比率、返
                    済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。
           LTV         保守的な水準を維持することを基本とし、原則として50％を上限とします。
           キャッシュ・         保有するポートフォリオにおける資金需要を常にモニタリングし、的確に把握して、効

           マネジメント         率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。（注２）
          （注１）「LTV」とは、本投資法人の総資産額のうち借入金額及び投資法人債発行残高の合計額の占める割合をいい、以下の計算
              式により算出されます。
              LTV＝（借入金額＋投資法人債発行残高）/総資産額
          （注２）本投資法人が投資を行う底地ポートフォリオの特徴の一つとして、減価償却費がないことがあげられ、土地建物ポート
              フォリオに比べるとキャッシュが積まれないことが想定されますが、本投資法人が保有する土地建物ポートフォリオの減
              価償却費分積まれるキャッシュを的確に把握し、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行います。
         （イ）利益を超えた金銭の分配

             本投資法人は、キャッシュ・マネジメントの一環として、経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の
           状況及び財務の状況等により適切と判断する場合、分配金額に一般社団法人投資信託協会（以下「投信協
           会」といいます。）の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能
           金額を超えて分配することができます。原則として利益超過分配は行わない方針ですが、突発的な事象に
           より著しく分配可能金額が減少する場合において、利益を超えた金銭の分配を行う際には、資本的支出等
           を勘案し手元資金の水準に配慮した上で実施の可否を判断します。
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        ⑤　デューディリジェンス基準
          本資産運用会社は、不動産関連資産への投資にあたっては、投資対象となる不動産関連資産の投資適格性を
         判断するために、以下の項目を中心に経済的調査、物理的調査及び法的調査（以下併せて「デューディリジェ
         ンス」といいます。）を行います。デューディリジェンスにおける調査項目は、原則として以下の表に記載す
         る事項とします。但し、個々の記載事項は投資対象となる不動産関連資産によってその重要性が異なることか
         ら、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、記載事項以外の項目について
         調査を行うこともあります。
         （ア）調査（デューディリジェンス）の実施

                 調査項目                          内容
            経済的調査        テナント調査        ・テナントの信用状況（業種、業容、業歴、決算内容、財務状況
                              等）
                             ・テナントの賃料支払状況、テナントと現所有者との紛争の有無及
                              び可能性等
                             ・テナントの賃借目的、契約形態、契約内容及びその継承の有無
                             ・過去の稼働率、賃料推移
                             ・各建物における各既存テナントの占有割合、分布割合
                    マーケット調査         ・商圏の状況（商圏人口、世帯数及び商業指標等）
                             ・周辺の市場賃料、稼働率の調査
                             ・周辺の競合物件の状況
                             ・周辺の開発計画の動向
                             ・テナントの需要動向
                             ・テナント誘致の可能性
                             ・物件の処分（売却）の可能性
                     収益性調査        ・賃貸借契約形態と賃料の安定性
                             ・現行賃料と市場賃料の乖離状況と将来の見通し
                             ・テナント異動の可能性と代替テナント確保の容易性
                             ・テナント入退居見込、賃料減額の見込等の有無
                             ・プロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）/
                              マスターリース会社による中長期的なリーシング方針
                             ・公租公課の変動可能性（軽減措置期間の終了等）
                             ・プロパティ・マネジメント業務委託契約の形態と管理水準、報酬
                              の適正性
                             ・建物管理業務委託契約の形態と管理体制、管理水準、報酬の適正
                              性
                             ・水道光熱費等の水準とテナントからの戻入状況
                             ・修繕履歴と修繕計画、現行の劣化状況を踏まえた予想修繕費、設
                              備等の更新費等の負担及びその妥当性
                             ・修繕積立の状況と積立金額の妥当性（区分所有等）
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                 調査項目                          内容
            物理的調査         立地調査       ・街路の状況、主要幹線道路へのアクセス状況
                            ・鉄道等の公共交通機関の利便性
                            ・周辺の土地利用状況、水害及び火災等の災害履歴
                            ・周辺の利便施設、官公諸施設等の配置及び近接性
                            ・地域の知名度及び評判、規模等の状況
                            ・商圏の安定性及びその成長性、競合の状況、周辺での開発状況、
                             転用の可能性（商業施設の場合）
                     建物調査       ・意匠、主要構造、築年数、設計者・確認検査機関・施工業者等
                            ・内外装の部材の状況
                            ・賃貸可能面積、天井高、空調方式、床荷重、セキュリティ設備、
                             電気容量、照明照度、区画割対応、防災設備、給排水設備、昇降
                             機設備、駐車場その他共用設備の状況
                            ・設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査
                            ・外構、屋上、外装、設備等についての現地調査
                            ・エンジニアリングレポートにおける長期修繕計画の検証
                            ・建築基準法・都市計画法等関連法令の遵守状況等
                            ・耐震性能（新耐震基準又は同等の耐震性能を有しているか）
                            ・地震PML値（予想最大損失率）の検証
                            ・管理委託契約の内容（形態、仕様水準等）及び建物管理状況の良
                             否、建物管理会社等へのヒアリング
                            ・管理細則等の有無及びその内容、管理会社の質と信用力
                     環境調査       ・アスベスト・PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況
                            ・地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等
                 調査項目                          内容

            法的調査         権利関係       ・建物及び土地について、その権利関係（完全所有権、地上権、借
                             地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有等）の把握と権利
                             関係に付随する各種契約等の内容の検討
                            ・隣接地権者等との紛争の有無
                            ・信託契約の内容
                    法令上の制限        ・遵法性、既存不適格の有無
                            ・建築関連法規、条例、協定等による建築制限、用途制限、使用制
                             限等の有無
                     契約関係       ・賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等の調査
                            ・テナントとの紛争の有無
                     境界調査       ・境界確定の状況、越境物の有無とその状況
                            ・実測面積の確定状況
                            ・境界紛争の有無
         （イ）専門性、客観性及び透明性の確保

            デューディリジェンスにおける調査項目のうち、以下の項目については、専門性、客観性及び透明性の確
           保の観点から、第三者である外部の専門家に調査を委託します。
           ・鑑定評価（価格調査）
           ・建物調査
           ・地震PML調査
           ・環境調査
           ・テナントの事業及び財務
           ・法的調査
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         （ウ）底地物件取得における調査（デューディリジェンス）の実施
            本投資法人は、底地物件を取得するに際しても、前記「（ア）                              調査（デューディリジェンス）の実施」
           に掲載された表中の土地の記載項目を中心にそのテナント（借地権者）に関し、経済的調査、物理的調査及
           び法的調査を行います。具体的には、以下の事項について精査を行い、当該底地を取得するかを総合的に判
           断します（注）。
           ・テナントの信用状況（業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等）
           ・テナントの賃料支払状況、テナントと現所有者との紛争の有無及び可能性等
           ・テナントの賃借目的、契約形態、契約内容及びその承継の有無
           ・過去の稼働率、賃料推移
           ・各建物における各既存テナントの占有割合、分布割合
          （注）底地物件取得におけるデューディリジェンスの実施は、原則として、エンドテナントではなく、借地権者（本投資法人から
             見た賃貸先の相手方）を対象とします。
        ⑥　フォワード・コミットメント等に関する方針

           本投資法人は、フォワード・コミットメント等（注）の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメン
          ト等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討し対応するものとします。
           フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、物件引渡しまでの期間の
          上限及び決済資金の調達方法に関する所定の基準を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメン
          ト等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財
          務に与える影響等の概要を開示するものとします。
          （注）「フォワード・コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件
            引渡しを行うこととしている契約その他これに類する契約をいいます。以下同じです。
        ⑦　運営方針

         （ア）運営方針
            本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を維持し成長させるために、賃料収入の維持向上、管理費用
           の合理化、更新工事の効果的な活用等の施策を行うものとします。
          a.賃料収入の維持・向上
            既存テナント（注）との関係構築施策（定期的訪問、顧客満足度調査等）を積極的に図るとともに、PM会
           社と定期的な情報交換を図ることで、テナント（注）の動向及びニーズ（施設のハード面・ソフト面での顧
           客不満要因、潜在ニーズ等）を把握し、適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナント（注）の満足度
           向上と信頼関係の構築・強化を図ります。これにより、賃料収入の維持・向上、解約の防止を図り、安定的
           な収入の確保を目指します。なお、テナント（注）への定期的訪問（年１回程度）に際し、信用状況の確認
           のため、施設の利用状況、売上の状況等につきヒアリングを行います。
            また、新規テナントリーシングにおいては、日本エスコングループのネットワークを最大限活用するとと
           もに、新規テナントリーシングを担当するPM会社及び主要仲介会社等と定期的な情報交換を図ることで、市
           場動向の掌握に基づくリーシング活動を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めます。
          b.  管理費用の合理化

            本投資法人は、テナント（注）満足度や物件競争力を維持・向上しつつ、合理化・効率化を図るため、個
           別物件の運営管理計画を策定します。運営管理を行うに当たっても、日本エスコングループのノウハウを最
           大限活用して効率的な管理を行います。
          c.  修繕工事、更新工事の効果的活用

            本投資法人は、中長期的な視点から資産価値の維持・向上を図るため、必要な修繕工事及び更新工事を、
           費用対効果を意識して適宜実施することで、中長期的な収益安定を図ります。
            また、テナント（注）からの要望、テナント（注）の満足度向上及び新規テナント（注）の誘致のため、
           修繕工事、戦略的な更新工事を行うことがあります。
         （イ）PM会社の選定・評価

            本投資法人は、個別物件のキャッシュフローの中長期的な極大化を目指すべく、以下の方針を当該個別物
           件のPM会社と共有し、テナント（注）の満足度向上による収入の維持改善と経費の削減を目指すものとしま
           す。
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          ・既存テナント（注）との信頼関係強化に努め、契約の継続と賃料水準の維持改善に努めること。
          ・新規テナントリーシングにおいては、市場動向の把握に基づくテナント営業を行い、賃料発生期間と賃料水
           準の最大化に努めること。
          ・管理費用や工事費用の支出に当たっては、費用対効果を考慮した効率的な管理運営を行い、利益の最大化に
           努めること。
            なお、上記の方針を踏まえ、以下の事由を十分に斟酌し、プロパティ・マネジメント業務に関しては、原

           則として株式会社エスコンプロパティ（以下「エスコンプロパティ」といいます。）に委託するものとしま
           す。PM会社の選定・評価に際しては、本資産運用会社の定める外部委託・評価基準に基づいて行うものと
           し、エスコンプロパティに委託する際は、当該業務委託が利益相反取引に該当することに十分に留意するも
           のとします。
          ・エスコンプロパティがプロパティ・マネジメント業務を行っており、既に既存テナント（注）との信頼関係

           を構築しており、既存テナント(注)との信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも活用
           できるとの相当の蓋然性が認められること。
          ・リーシングにおいて、新規テナント営業並びに賃料発生期間及び賃料水準の最大化に活用できるとの相当の
           蓋然性が認められること。
          ・管理費用や工事費用の支出に当たって、費用対効果を考慮した効率的管理運営を行い利益の最大化に活用で
           きるとの相当の蓋然性が認められること。
            本投資法人は、エスコンプロパティ以外のPM会社に業務委託を行う場合には、以下の項目に掲げる内容を

           総合的に考慮し、適切な委託先を選定します。但し、本投資法人が物件を取得する際に、売主等から既存の
           PM会社へ委託することを当該物件の売買条件とされた場合には、この限りではないものとします。
          ・業歴、社会的属性、財務体質及び組織体制

          ・物件所在地域の不動産市場に関する知識及び経験
          ・物件に関する精通度合い及びテナント（注）との関係
          ・新規テナント（注）の募集能力
          ・物件に関するレポーティング能力
          （注）底地の場合、テナントとはエンドテナントではなく、借地権者（本投資法人から見た賃貸先の相手方）を対象とします。
        ⑧　付保方針

         （ア）損害保険
             災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有不動産
           信託受益権に係る信託財産である不動産について、資産特性に応じて適正な火災保険及び賠償責任保険を
           付保するものとします。
         （イ）地震保険

             地震保険の付保については、地震発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に与える影響を
           勘案して判断します。個別物件のPMLが15％を超える物件については、災害による損失影響と地震保険料負
           担を総合的に比較考慮の上、地震保険の付保を検討します。
        ⑨　売却方針

           本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を長期にわたり保有して安定的な収益を確保することを原則と
          し、短期的にこれらを売却しないものとします。但し、個別物件の評価を実施し、物件の所在エリアの賃貸市
          場や売買市場の動向、物件の中長期収支見込み、建物劣化等による費用の増大、資産価値の中長期的見通し、
          投資法人全体の損益やポートフォリオ全体への影響等、総合的な観点から、当該物件の売却がポートフォリオ
          の収益の安定に資すると判断される場合には、かかる不動産及び不動産信託受益権の短期的な売却を検討する
          ものとします。
           また、本投資法人は、原則として、個別物件の稼働率が80％を下回った場合若しくは80％を下回ることが予
          想される場合、NOIが前年比80％を下回った場合、資本的支出・修繕額が取得時に想定していた額を３年以内
          に大きく上回る可能性が十分に高いと判断される場合、一定の事由によりレピュテーション等が著しく悪くな
          ると判断される場合には個別物件の売却を検討するものとします。
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       （２）【投資対象】
        ①　投資対象とする資産の種類
         （ア）本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産（投信法に定めるものをいいます。）のうち不

            動産等資産（投信法施行規則に定めるものをいいます。）に対する投資として運用することを目的とし
            （規約第２条）、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を
            目指して運用を行うことを基本方針としています（規約第28条）。
         （イ）本投資法人は、規約第28条に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

            （以下、a．からc．までを総称して「不動産関連資産」といいます。）
          a.  不動産

          b.  次に掲げる各資産（以下、併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産

            等」と総称します。）
           （ⅰ）不動産の賃借権
           （ⅱ）地上権
           （ⅲ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託
              する包括信託を含みます。）
           （ⅳ）不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益
              権
           （ⅴ）不動産に関する匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行うa.又はb.（ⅰ）ないし（ⅳ）に掲げ
              る資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資と
              して運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。
              以下同じです。）
           （ⅵ）信託財産を主としてb.（ⅴ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託
              の受益権
          c.  裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（なお、

            権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）（以下
            「不動産対応証券」と総称します。）
           （ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）
              （以下「資産流動化法」といいます。）に定めるものをいいます。）
           （ⅱ）投資信託の受益証券（投信法に定めるものをいいます。）
           （ⅲ）投資法人の投資証券（投信法に定めるものをいいます。）
           （ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定めるものをいいます。）
           （ⅴ）匿名組合出資持分証券（金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金
              融商品取引法」といいます。）に定める匿名組合出資持分をいいます。）
         （ウ）本投資法人は、前記（イ）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

          a.  その他の特定資産（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権

            利を含みます。）
           （ⅰ）預金
           （ⅱ）コールローン
           （ⅲ）国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
           （ⅳ）地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
           （ⅴ）特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
           （ⅵ）資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
           （ⅶ）社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
           （ⅷ）譲渡性預金証書
           （ⅸ）貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
           （ⅹ）コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
          （xⅰ）金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含み
              ます。）（以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいいます。）
          （xⅱ）株券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
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          （xⅲ）信託財産を主としてa.（ⅰ）ないし（xⅱ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的と
              する金銭の信託の受益権
          （xⅳ）有価証券（投信法に定めるものをいい、前記（イ）b.若しくはc.又は本a.（ⅰ）ないし（xⅲ）に該
              当するものを除きます。以下同じです。）
          b.  デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）

          c.  再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。以下同じです。）

         （エ）本投資法人は、不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等に投資

            することができます。
          a.  商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用

            権若しくは通常使用権をいいます。）
          b.  著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等
          c.  動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）に定める
            ものをいいます。）（但し、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）
          d.  温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及
            び当該温泉に関する設備等
          e.  特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）
          f.  民法上の組合の出資持分（但し、前記（ウ）a.（xⅳ）の有価証券に該当するものを除きます。）
          g.  各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益
          h.  地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割
            当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
          i.  地役権
          j.  その他不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利
         （オ）本投資法人は、前記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができま

            す。
         （カ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行され

            ていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして前記（イ）から（オ）を適用するものとし
            ます。
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       （３）【分配方針】
        ①　分配方針
         　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、投信協
         会が定める諸規則に従うものとします（規約第36条第１項）。
         （ア）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、

            投信法及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して決算期ごとに計
            算される利益（投信法第136条第１項に規定する利益をいいます。）の金額をいいます。
         （イ）分配金額は、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置

            法」といいます。）第67条の15第１項に定める投資法人の課税の特例（以下「投資法人に係る課税の特例
            規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改
            正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとし
            て、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は
            運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこ
            れらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理
            を行うことができます。
         （ウ）分配金に充当せず留保した利益及び決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本

            方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。
        ②　利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）(注１)

          本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投
         資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記
         ①（イ）に定める分配金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額
         を、分配可能金額を超えて分配することができます。(注２)
         （注１）利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）は、すべての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人
            の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の
            払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型で
            す。
         （注２）クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益
            の金額を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことが可能です（投信協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する
            規則」）。
        ③　分配金の分配方法

         　分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名
         簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第36条
         第３項）。
        ④　分配金請求権の除斥期間

         　分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとし
         ます。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第36条第４項）。
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       （４）【投資制限】
        ①　規約により定める投資制限
         　規約により定める投資制限は、次のとおりです（規約第31条）。
         （ア）前記「（２）          投資対象／①       投資対象とする資産の種類／（ウ）／                   a.／(xi)」に掲げる金銭債権及び

            (xiv)に掲げる有価証券は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性
            を勘案した運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものと
            します。
         （イ）前記「（２）          投資対象／①       投資対象とする資産の種類／（ウ）／b.」に掲げるデリバティブ取引に係る

            権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とし
            た運用に限るものとします。
        ②　金融商品取引法及び投信法による投資制限

         　本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
         （ア）資産運用会社による運用の制限

           　登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資
           産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法
           人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。
          a.  自己取引等

           　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行
           うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又
           は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19
           年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを
           除きます。
          b.  運用財産相互間の取引

           　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第
           42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を
           失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
          c.  第三者の利益を図る取引

           　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対
           価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有し
           ない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
          d.  投資法人の利益を害する取引

           　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す
           ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
          e.  分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

           　資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに
           類するものとして金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金
           融商品取引法施行令」といいます。）で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行
           う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に
           係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利
           又は有価証券についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲
           げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。
           （ⅰ）金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利
           （ⅱ）金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令で定めるものに限りま
              す。）
           （ⅲ）金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限りま
              す。）
          f.  その他業府令で定める取引

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           　上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金
           融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７
           号、  同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条）。
           （ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うこと
              を内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１
              項第１号）。
           （ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行
              うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
           （ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用
              業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とし
              た運用を行うこと（同項第３号、金融商品取引法第44条の３第１項第３号）。
           （ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（業府令第130条第１項
              第４号）。
           （ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすること
              を目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
           （ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但
              し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎にすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行お
              うとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
           （ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
         （イ）同一株式の取得制限

           　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総
           数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することが
           できません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。もっとも、投資法人が、国外の特定資産に
           ついて、当該特定資産が所在する国の法令等の制限により、不動産の取得等をすることができない場合にお
           いて、専ら不動産の取得等を行うことを目的とする法人の株式を取得するときはこの限りではありません
           （投信法第194条第２項）。
         （ウ）自己投資口の取得及び質受けの制限

           　投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次
           に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
           a.  資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意に
             より当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
           b.  合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
           c.  投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
           d.  その他投信法施行規則で定める場合
         （エ）子法人による親法人投資口の取得制限

           　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の
           投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条
           第１項、同条第２項）。
           a.  合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合
           b.  その他投信法施行規則で定める場合
           　なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、
           当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
         （オ）利害関係人等との一定の取引制限

           　投資法人とその資産運用会社の利害関係人等との間で不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引が
           行われる場合には、当該資産運用会社は、予め、当該投資法人の同意（役員会の承認を必要とします。）を
           得なければなりません（投信法第201条の２）。但し、一定の軽微基準に該当する場合は、この限りではあ
           りません（同条第１項括弧書き、投信法施行規則第245条の２）。
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        ③　その他の投資制限
         （ア）有価証券の引受け及び信用取引
           　本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
         （イ）借入れ及び投資法人債

          a.  本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、
            修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の
            債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じで
            す。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる
            場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達
            した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場
            合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資
            家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第37条第１項）。
          b.  上記a.の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第37条第２

            項）。
          c.  借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつその合計額が１兆円を超えないものと

            します（規約第37条第３項）。
         （ウ）集中投資

           　集中投資について法令上の制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方
           針について、      前記「（１）投資方針／           ③ 　投資方針」      をご参照ください。
         （エ）他のファンドへの投資

           　他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。
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      ３【投資リスク】
      （１）リスク要因
       　以下には、本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（短期投資法人債を含
       み、以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を
       記載しています。但し、以下は本投資口又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、
       記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の
       目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在に
       おける本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在
       するため、実際の結果と異なる可能性があります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスク
       が発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
       　以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結
       果、投資額に係る欠損又は損失が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪
       化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
       　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口に関する投
       資判断を行う必要があります。
        　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

       ①　一般的なリスク
        (ア）投資口の商品性に関するリスク
        (イ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク
        (ウ）本投資口の市場性に関するリスク
        (エ）本投資口の価格変動に関するリスク
        (オ）投資口の希薄化に関するリスク
        (カ）金銭の分配に関するリスク
        (キ）LTVに関するリスク
        (ク）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
        (ケ）本投資法人の登録が取消されるリスク
       ②　商品設計及び関係者に関するリスク

        (ア）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
        (イ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク
        (ウ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
        (エ）本資産運用会社に関するリスク
        (オ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
        (カ）役員の職務遂行に係るリスク
        (キ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
        (ク）インサイダー取引に関するリスク
        (ケ）敷金・保証金の利用に関するリスク
        (コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
        (サ）不動産情報提供等に関するサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
       ③　運用資産－不動産に関するリスク

        (ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
        (イ）底地を重点投資の対象としていることによるリスク
        (ウ）物件取得の競争に関するリスク
        (エ）テナントの獲得競争に関するリスク
        (オ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
        (カ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        (キ）法令等の変更に関するリスク
        (ク）区分所有物件に関するリスク
        (ケ）共有物件に関するリスク
        (コ）借地物件に関するリスク
        (サ）鑑定評価額に関するリスク
        (シ）わが国における賃貸借契約に関するリスク
        (ス）変動賃料に関するリスク
        (セ）賃料の減額に関するリスク
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        (ソ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
        (タ）入居者の建物使用態様に関するリスク
        (チ）不動産の毀損等に関するリスク
        (ツ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
        (テ）不動産に係る所有者責任に関するリスク
        (ト）有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
        (ナ）不動産関連資産の偏在に関するリスク
        (ニ）テナントの集中に関するリスク
        (ヌ）テナントの業態の偏りに関するリスク
        (ネ）マスターリースに関するリスク
        (ノ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
        (ハ）開発物件に関するリスク
        (ヒ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
       ④　運用資産－信託受益権特有のリスク

        (ア）信託受益者として負うリスク
        (イ）信託の受益権の流動性に係るリスク
        (ウ）信託受託者に係るリスク
       ⑤　税制に関するリスク

        (ア）導管性要件に関するリスク
        (イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
        (ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        (エ）一般的な税制の変更に関するリスク
       ⑥　その他

        (ア）投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
        (イ）取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
        (ウ）減損会計の適用に関するリスク
        (エ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        (オ）特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク
        ①　一般的なリスク

         (ア）投資口の商品性に関するリスク
           投資口は、株式会社における株式に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資
          金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時
          に投資金額以上の回収を図ることができるかどうかは定かではありません。また、本投資法人に係る通常の
          清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、投資額の全部
          又は一部の支払が行われない可能性があります。投資口は、投資元本の保証が行われる商品ではなく、金融
          機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。
         (イ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク

           本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わない、いわゆるクローズド・エンド型です。
          したがって、投資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算さ
          れた場合の残余財産分配請求権、又は投信法の定めに基づき本投資法人が投資主との合意により本投資法人
          の投資口を投資主から取得する場合等を除き、原則として第三者に対する売却（金融商品取引所に上場され
          ている場合には取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資口の第三者に対する売却が困難
          又は不可能となった場合、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できないことになります。
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         (ウ）本投資口の市場性に関するリスク
           本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されています。
          　しかしながら、上場後においても、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、
          東京証券取引所不動産投資信託証券市場の定める「有価証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触す
          る場合には、本投資口の上場が廃止されます。
           本投資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投
          資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場における売却が困難若しくは不可能となった場合には、投資
          主は、本投資口を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損
          害を被る可能性があります。
           前記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託の将来の市場規模を予測することはできず、不動産
          投資信託の上場市場の存続も保証されていません。
         (エ）本投資口の価格変動に関するリスク

           本投資口の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産への投資
          との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。
          また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較によ
          り、不動産投資信託全般の需給が崩れないとの保証はありません。本投資法人はこれまで私募により投資口
          を発行していますが、かかる投資口の発行価格をもって、本投資口の価値を算定する根拠とはなりえませ
          ん。また、第１期から第３期における本投資法人の運用状況をもとに本投資口の市場価格を算定することが
          できるとの保証もありません。
           本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に下落する可能性
          があります。また、今後大口保有者が現われ、当該大口保有者の保有する本投資口が取引所において売却さ
          れるような場合には、本投資口の市場価格の大幅な下落をもたらす可能性があります。
           本投資法人は、不動産及び信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び信託受益権の価
          格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産の流動性は一般に低いの
          で、望ましい時期及び価格で不動産を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時まで
          に価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれ
          ば、本投資口の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
           また、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法
          制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
         (オ）投資口の希薄化に関するリスク

           本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保
          証金の返還並びに借入金及び本投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要として
          います。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場
          合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合は、当該追加発行にお
          いて所要の口数を追加的に取得しない限り、希薄化することとなります。また、期中において追加発行され
          た投資口に対して、その期の保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配を行
          う予定であり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発
          行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあ
          ります。
         (カ）金銭の分配に関するリスク

           本投資法人は、前記「２　投資方針／（３）                     分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭
          の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、如何なる場合においても保証されるものでは
          ありません。
         (キ）LTVに関するリスク

           本投資法人のLTVの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより原則として50％としますが、資産の
          取得等に伴い一時的に50％を超える可能性があります。LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能
          金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれが高まります。
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         (ク）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
           不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並
          びに政令及び規則により許容されていますが、今後、投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取
          扱い若しくは解釈が変更され、又は新たな法律が制定されることがあり、それに伴い、本投資法人の現在の
          運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益、本投資
          口の価格形成等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ケ）本投資法人の登録が取消されるリスク

           本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針で
          すが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場合、本投資口の上場が廃止
          されると共に、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。
        ②　商品設計及び関係者に関するリスク

         (ア）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
           本投資法人の収益は、主として不動産関連資産からの賃料収入に依存しています。不動産関連資産に係る
          賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水準に関しては、                                        後記「③     運用資産－
          不動産に関するリスク           (シ)ないし(セ)」        も併せてご参照ください。）、テナントによる賃料の支払債務の不
          履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。特にテナントによる賃料不払又は遅延のリスク
          は、いわゆるシングル・テナント物件又はテナント数が少ない物件について顕著です。テナントの入居時及
          びその後の支払能力又は信用状態は一様ではありません。本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質の
          テナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。
           また、前記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼
          働不動産関連資産の取得等は、キャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を
          及ぼす可能性があります。
           賃料収入の他、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資産の売却
          に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるも
          のであって、安定的に得られる性格のものではありません。
           他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、
          不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業
          務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナン
          ト誘致費用（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性がありま
          す（費用の増加リスクに関しては、                 後記「③　運用資産－不動産に関するリスク                     (ソ)」   も併せてご参照くだ
          さい。）。
           このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資産に関する費用が
          増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額等に悪影響
          を及ぼす可能性があります。
         (イ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク

           本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15
          に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れ及び本投資法人債の発行による資金調達を行うことを予
          定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れについては１兆円、本投資法人債について
          は１兆円（但し、合計して１兆円を超えないものとします。）としています。借入れ及び本投資法人債の発
          行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期
          及び条件で借入れ及び本投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。金利が上昇しても
          本投資法人の受取る賃料収入等が連動して上昇するわけではないので、分配可能金額が減少する可能性があ
          ります。税法上、導管性要件のうち、投資法人による借入金の借入先を税制に定める機関投資家に限定する
          という要件（      後記「⑤　税制に関するリスク               ／(ア)　導管性要件に関するリスク」                  をご参照ください。）に
          より、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合がありま
          す。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する
          条件での借入れができなくなる可能性もあります。
           また、本投資法人は、資産の取得に際し、借入れ又は本投資法人債の発行を行う場合において、信託受益
          権を通じて資産を取得する場合には当該信託受益権に質権を設定し、又は、土地建物等を取得するに際して
          は当該不動産の上に抵当権を設定して借入れを行うことを想定しています。借入れ等の比率等に応じては、
          投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の
          積立てを強制される場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合も
          あります。さらには、本投資法人が借入れや投資法人債の元利金の返済を怠り、若しくは誓約事項に違反し
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          た場合には、上記の質権や抵当権を実行されて、その対象となる信託受益権又は不動産等の権利を失うこと
          もあり得ます。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらす他、これらの制約により投資主への金
          銭 の分配が制限され、導管性要件を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合
          があります。
           借入れ又は本投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合（当初は無担保の借入れ又は本投
          資法人債であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の
          設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に
          売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用
          資産の評価額が借入先によって引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに不動
          産関連資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、担保不動産からの
          キャッシュフローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返
          済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より運用
          資産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なく
          なる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           借換えや運用資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等がその時点の金利情勢
          によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主に損害を与える可能性がありま
          す。
           さらに、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を処分しなければ借入
          れ及び本投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、担保権者の意向に従った対応を余
          儀なくされることがあるほか、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況
          も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           本投資法人が借入れ又は本投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法
          人の資産に対して、担保権の実行や仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあると共
          に、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
         (ウ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

           本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事
          務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、
          経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基
          礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、
          委託を受けた業務の執行につきそれぞれ金融商品取引法又は投信法に定められた、本投資法人からの受任者
          として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）並びに法令、規約及び投資主
          総会の決議を遵守し本投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っ
          ていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に
          悪影響を及ぼす可能性があります。また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受
          託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務
          に関しては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投
          資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新た
          な資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任で
          きない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がある他、場合によっては本投資口が
          上場廃止になる可能性もあります。さらに、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産
          等により金融商品取引法における登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保
          管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となり、前記と同様のリスクがあります。
         (エ）本資産運用会社に関するリスク

           本投資法人が適切な運用資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウによる
          ところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常
          に維持されるとの保証はありません。
           本投資法人は2016年８月26日に設立され、本資産運用会社が本投資法人よりその資産運用業務の委託を受
          けていますが、具体的な資産運用が開始されて間もない状況にあります。
           本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができま
          す。また、本投資法人は、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務
          に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除することができる
          他、本資産運用会社が金融商品取引法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産
          運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資
          産運用委託契約が解約又は解除された場合、現在の本資産運用会社との資産運用委託契約においては一定の
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          手当てがなされていますが、一般的には前記(ウ)に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の
          変更は、本投資法人の借入金債務及び本投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。
         (オ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク

           不動産関連資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定される場合があります。その場合、プ
          ロパティ・マネジメント会社は、当該関連する不動産関連資産につきプロパティ・マネジメント業務を行う
          こととなります。
           一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、
          ノウハウによるところが大きく、不動産関連資産の管理については、管理を委託するプロパティ・マネジメ
          ント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる
          業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他
          義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プ
          ロパティ・マネジメント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合にお
          いては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可
          能性があります。
         (カ）役員の職務遂行に係るリスク

           投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員
          は、善管注意義務及び忠実義務を負っています。しかし、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行
          上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
          （なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、                           前記「１　投資法人の概況             ／（４）     投資法人の
          機構」   をご参照ください。）
         (キ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

           金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の
          注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられている（金融商品取引法
          第42条）他、本資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することを内容とした
          運用を行うことが明示的に禁止されています（金融商品取引法第42条の２）。
           しかしながら、本資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性や不動産私募ファンドの資
          産の運用を受託する可能性があり、その場合、前記の忠実義務や善管注意義務等の存在にもかかわらず、本
          投資法人に不利益となる意思決定をする可能性を否定できません。また、日本エスコングループは、本資産
          運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図るこ
          とが可能な立場にあります。加えて、日本エスコングループは、自ら不動産投資、運用業務を行っており又
          は将来行うことがある他、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があり
          ます。そのため、第一に、本資産運用会社が、日本エスコングループに有利な条件で、本投資法人に係る資
          産を取得させることにより、スポンサー関係者の利益を図るおそれがあり、第二に、本投資法人と日本エス
          コングループが特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する
          場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、日本エスコングループ又はその顧客の利益を優先
          し、その結果、本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。
           金融商品取引法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会
          社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さ
          らに、本資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保
          し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
           しかし、本資産運用会社が前記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に
          損害が発生する可能性があります。
         (ク）インサイダー取引に関するリスク

           本投資法人の投資口は、上場後、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受け
          ることとなります。また、本投資法人及び本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本
          投資法人の役員並びに、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての
          者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資
          法人の役員及び本資産運用会社の役職員等は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買
          等を行ってはならないものとされ（但し、本資産運用会社の役職員等については、株式累積投資制度又は投
          資口累積投資制度に基づき投資法人の投資口の購入を行う場合等一定の場合を除きます。）、本投資法人の
          役員、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものと
          されています。
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           しかしながら、こうした法規制や内部体制強化にもかかわらず、本資産運用会社の役職員等又は本投資法
          人の役員が金融商品取引法及び前記の内部規則で定めるインサイダー取引規制に違反する事態が生じた場
          合、  取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格
          の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
         (ケ）敷金・保証金の利用に関するリスク

           本投資法人は、不動産関連資産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資
          資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期
          に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも
          調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に
          終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性がありま
          す。
         (コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

           本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の
          承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用
          ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投
          資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
         (サ）不動産情報提供等に関するサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク

           本投資法人及び本資産運用会社は、サポート会社である中部電力との間で、不動産情報提供等を含むサ
          ポート契約を締結しています。しかし、当該サポート契約は、一定の不動産につき、本投資法人及び本資産
          運用会社が購入の検討を行うために情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、サポート会社は、本投
          資法人に対して、不動産を売却する義務を負っているわけではありません。
           したがって、中部電力とのサポート契約にかかわらず、本投資法人は、本投資法人が取得を希望する物件
          を希望どおりの時期・条件で取得できず、また、何ら物件を取得できない可能性があります。
        ③　運用資産－不動産に関するリスク

         (ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
           一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変
          性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性の他に、取引当事者の属性や取
          引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動
          産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。
          そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や
          費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得若しくは売却
          できない可能性があり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有
          者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、以上の流動性等に関するリスクが増幅され
          ます。
           経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得でき
          ず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、
          本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性がありま
          す。
         (イ）底地を重点投資の対象としていることによるリスク

           前記「２　投資方針／（１）投資方針」に記載のとおり、本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物
          を所有している土地、いわゆる底地、特に商業施設の底地への投資を中心に投資を行っていく方針です。建
          物と土地を一体とする投資と比較し、底地物件には以下に記載するような特有のリスクがあり、特に本投資
          法人の場合、運用資産には底地が含まれ、定期借地権が設定された底地を重点投資の対象としていることに
          より、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。
           本投資法人は、運用資産の賃貸に当たり、原則として、借地借家法第22条に定める一般定期借地権又は同
          法第23条に定める事業用定期借地権の設定に係る契約（以下、本（イ）において「定期借地権設定契約」と
          総称します。）を利用することを想定しています。しかしながら、定期借地権設定契約の効力が認められる
          ためには、借地借家法第22条（一般定期借地権の場合）又は同法第23条（事業用定期借地権の場合）所定の
          要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合又はかかる要件の充足を証明できない
          場合には、定期借地権設定契約としての効力が認められず、当該契約がいわゆる普通借地契約として取り扱
          われる可能性があります。その結果、本投資法人が予定する時期に借地契約が終了しない可能性があるほ
          か、建物買取請求権を排除する特約の効力が認められず、契約終了時に本投資法人が借地上の建物を時価で
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          取得することを強制され、多額の費用負担が生じる等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性
          があります。また、一般的に建物所有目的の普通借地契約に基づく普通借地権は、それ自体に高い財産的価
          値 があるとされ、普通借地権が設定された場合、普通借地権の価値に応じて土地（底地）の価値が下落する
          ことが多く、かかる場合には、一般定期借地権又は事業用定期借地権が設定される場合に比べて本投資法人
          が保有する資産（底地）の価値が下落し、これにより本投資法人が損失を被る可能性があります。更に、か
          かる借地権の性質の変更が、本投資法人の税務又は会計上の取扱いに影響を与え、本投資法人が課税処分そ
          の他の不利益を受ける可能性もあります。
           借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要と
          なりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定の範囲
          での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問
          題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与え
          る可能性があります。
           本投資法人は、底地を運用資産として取得し、賃貸するに当たり、上記の定期借地権でなく、普通借地権
          を設定する場合があり、また、既に普通借地権が設定された底地を取得する場合もあります。これらの場
          合、普通借地権は、その期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ本投資法人に更新を拒絶する正当事
          由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請
          求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に
          更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地
          権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である
          保証はありません。その他、契約期間満了後において、当該底地の価値が本投資法人の予測する価格以上で
          ある保証はありません。
           また、底地は土地建物と比較して借地権者が単一である場合が多く、借地権者の財務状況が悪化した場合
          又は破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地
          の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場
          合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容につい
          て、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を
          与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、
          これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主につき、また投資法人債発行の場合には投資
          法人債権者に損害を与える可能性があります。
         (ウ）物件取得の競争に関するリスク

           本投資法人は、その規約において、運用資産を、主として不動産等資産に対する投資として運用するもの
          とし、継続的な投資を通じて、中長期的にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運
          用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小
          の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取
          得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資
          法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性が
          あります。その他、本書記載の様々なリスクや要因により、本投資法人はその投資方針に従った運用ができ
          ず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         (エ）テナントの獲得競争に関するリスク

           通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新
          築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働
          率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点
          で本投資法人の不動産関連資産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。
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         (オ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
           一般に、不動産には地盤地質、建物の杭や梁等の構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたるものを含
          みます。）が存在している可能性があります。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請け業者に
          おいて、建物が適正に施工されていない場合（施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を
          含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制に
          対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥となる可能性となるものが含まれていま
          す。そこで、本資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる
          不動産関連資産について利害関係のない第三者の建設会社等の専門業者から建物状況評価報告書等を取得
          し、かつ、原則として当該不動産又は信託受益権の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の
          表明及び保証を取得すると共に、一定の瑕疵担保責任を負担させることとしています。しかし、建物状況評
          価報告書等の作成に係る専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等か
          ら一定の限界があり、不動産関連資産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告が行われているとは限らず、
          また、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は信託受益権を取
          得した後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性があります。さらには、建築基準法等の行政法規が求める
          所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工等を受託した建築会社又はその下請け業者
          等において、建物が適正に施工されていない可能性があり、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等
          を有するとの保証はありません。
           また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人
          の取得後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に
          限定されるのが通例です（なお、強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません
          （民法第570条但書））。さらに、不動産又は信託受益権の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限
          的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であって
          も、本投資法人が当該不動産又は信託受益権を取得する可能性があります。
           不動産関連資産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が
          減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他
          に係る予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び
          保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別
          目的会社や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなく
          なっている等の事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。
          本投資法人は特別目的会社から不動産関連資産を取得する場合には、前所有者に対する瑕疵担保責任の追及
          が実効性を欠くことになるおそれを否定できません。
           不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能性がありま
          す。本投資法人は不動産関連資産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に
          関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属
          を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得
          し得なかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象に
          なっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があり
          ます。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表
          明保証責任を追及できることもありますが、実効性がないおそれもあります。
           他方、不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず
          又は境界標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資
          法人において取得する物件についてもその可能性は小さくありません。したがって、状況次第では、後日こ
          れを処分するときに事実上の障害が発生し、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損
          害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する可能性が
          あります。同様に、越境物の存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性
          や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
           これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         (カ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

           建築関係法令の規定又はその改正法の規定の施行の際、通常、これらの規定に適合しない現に存する建物
          （現に建築中のものを含みます。）及びその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされていま
          す。不動産関連資産の中には、前記のような扱いの結果、現行の建築関係法令上の規定の一部を満たしてい
          ないが違法とはならない、いわゆる既存不適格である建物を含む場合があります。特に、耐震設計基準に関
          し、1981年以前に建築確認申請された建物については、いわゆる旧耐震基準を採用しており、現行法におい
          て必要とされる基準を満たしていないものがあります。これらの建物の建替え等を行う場合には、現行の規
          定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となるおそれがあり
          ます。
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           また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が不動産関連資産に適用される可能性があり
          ます。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推
          進 義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動
          産関連資産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するた
          めの追加的な負担が生じたりするおそれがあります。さらに、不動産関連資産を含む地域が道路設置等都市
          計画等の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され、建物の敷地とされる面積が減少
          し、不動産関連資産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できないおそれがありま
          す。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効果
          ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、
          排出量削減のための建物改修工事や義務を達成できない場合の排出権の購入等の負担を負う可能性がありま
          す。
         (キ）法令等の変更に関するリスク

           消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産関連資産の
          管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改
          正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産
          に関する権利が制限される可能性があります。さらに、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行さ
          れ、不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所
          有者としての無過失責任等が課される可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投
          資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
         (ク）区分所有物件に関するリスク

           不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約等に服し
          ます。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ
          変更できません（「建物の区分所有等に関する法律」（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。）
          （以下「区分所有法」といいます。）第31条。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重さ
          れています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例する
          わけではありません。）。したがって、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有
          物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
           区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の
          意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何に
          よっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等におい
          て当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は
          優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法
          人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性がありま
          す。
           また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結
          果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受
          ける可能性があります。
           加えて、各区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場
          合、不動産関連資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
           なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者
          が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、区分所有法第22条で、専有部分と敷
          地利用権を分離して処分することが禁止されています（但し、区分所有規約で別段の定めをすることはでき
          ます。）。そして、敷地権（敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一
          体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用
          権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていな
          い場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。その結果、敷地利用権を有しな
          い専有部分の所有者が出現する可能性等があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係
          が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性
          があります。
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         (ケ）共有物件に関するリスク
           不動産関連資産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する
          場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
           まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過
          半数で決するものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の
          管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はそ
          の持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれら
          の権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
           共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望
          する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利が
          あり（民法第256条第１項本文）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が
          不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２
          項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者から
          の請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民
          法第256条第１項但書）、その場合であっても、合意の有効期間（同条により、５年が最長ですが、５年を限
          度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できない
          ことがあります。また、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有
          物の分割が行われる可能性があります（但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象
          となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法（平成16年法律第75
          号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）第52条、会社更生法（平成14年法律第154号、
          その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）第48
          条）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性がある
          他、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全部を取得する
          場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なくされる可
          能性もあります。
           他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。したがっ
          て、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属
          性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間
          の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、
          事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投
          資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
           共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になる
          と一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の
          共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持
          分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投
          資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償
          還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受ける
          ことができないおそれがあります。
           また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、当該不
          動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。
           共有不動産については、前記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格
          の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。
         (コ）借地物件に関するリスク

           本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物に投資することがあります
          が、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
           まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、（定期借地権の
          場合は）期限の到来により当然に消滅し、又は（普通借地権の場合は）期限の到来時に借地権設定者側が更
          新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債
          務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されて
          いる場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても
          本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
           さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法
          人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は
          借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）等の
          法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるもの
          である場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
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           また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必
          要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されるこ
          と があります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあ
          ります。
           また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、
          敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあ
          ります。
         (サ）鑑定評価額に関するリスク

           不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一
          定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑定評価を行っ
          た場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した
          資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が現在及び将来に
          おいて当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であって
          も鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。
         (シ）わが国における賃貸借契約に関するリスク

           わが国におけるオフィスビル及び賃貸用住居の賃貸借契約では、契約期間が満了する日の一定期間前まで
          に別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了す
          る際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定
          期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約
          が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結
          果、賃料収入が減少する可能性があります。なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合
          の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効と
          され、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
           定期建物賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。また、定
          期建物賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。し
          かし、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対す
          る賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期建物賃貸借契約において契約期間
          中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準
          に対する当該定期建物賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
           商業施設は、賃貸期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナントが独自の仕様
          に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナントの退出後新規テナントの入居までの間
          やフロア、店舗位置の入替えの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中にお
          いては、次期入居予定のテナントや対象テナントから賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな
          影響を受ける可能性があります。さらに、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く
          賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあり、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場
          合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動
          産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、
          その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
           一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものまであり、ま
          た、賃料も固定のものからオペレーターの売上げに連動するものまで様々な内容のものがあり、それら契約
          条件如何に加え、季節的要因、経済的要因等により、ホテルを用途とする不動産に係る賃料収入は影響を受
          けることがあります。また、ホテルは、装置産業としての性格が強く、運営にあたり高度な知識も要求され
          ることから、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入
          居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水
          準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
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         (ス）変動賃料に関するリスク
           商業施設、ホテル等において、テナントの売上げ又はホテルにおけるGOP（注）等の利益に応じた変動賃料
          の支払いを受ける場合には、テナント又はホテルの売上げ又は利益の減少が賃料総額の減少につながり、そ
          の結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           また、テナント、ホテルオペレーター等の賃借人が売上げを過小に計上し、又は営業費用を過大に見積も
          る等によりGOP等の利益を低位に計上することにより、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性
          は否定できません。
           また、変動賃料の支払いを受ける際に、変動賃料計算の基礎となる売上高又は利益の数値について、賃貸
          人である本投資法人又は信託受託者がその正確性について十分な検証を行うことができない場合があり得ま
          す。その結果、本来支払われるべき変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可
          能性があります。
          （注）GOP（Gross       Operating    Profit）とは、ホテル事業における部門別利益（宿泊・料飲及びその他）から非配賦部門の費用
             （部門毎の営業費用に含めることのできない管理部門、営業部門等の人件費や水道光熱費等）を控除したホテル運営に係る
             売上高営業粗利益を指します。
         (セ）賃料の減額に関するリスク

           不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問
          わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借
          地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。）第７条）に基づく賃料減
          額請求権を行使する可能性もあります。また、不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全
          般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前
          の賃料の額と比較して低下すると共に、前記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資
          法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
           前記のような通常の建物賃貸借に対して、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契約期間中、借
          地借家法第32条の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期建物賃貸借」といいます。）が存在
          します。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場
          合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナン
          トに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で
          新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があ
          ります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり
          得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約には、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入
          の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方に
          よっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、
          不利益な面もあります。
           なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも
          賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなっ
          たとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
         (ソ）不動産の運用費用の増加に関するリスク

           経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調
          達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動
          産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して
          増加するとの保証はなく、特にテナントと長期の固定賃料による契約を締結した場合、かかる費用増加にも
          かかわらず収入が当該期間中増加しないことがあり、そのため、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能
          性があります。
         (タ）入居者の建物使用態様に関するリスク

           建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変
          更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善の
          ための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者によ
          る転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、「暴力団員による不
          当な行為の防止等に関する法律」（平成３年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入
          居や、入居者による「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」（昭和23年法律第122号、その後
          の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等により不動産関連資産のテナント属性が悪化し、これに起
          因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
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         (チ）不動産の毀損等に関するリスク
           不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。かかる修繕に多
          額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に
          影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯
          費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に不動産関連
          資産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響を
          もたらす可能性があります。
         (ツ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

           火災、地震、津波、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴
          動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産関連資産が滅失、劣化又は毀損し、その
          価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するた
          め一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する
          結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、これらの災害によりテナントの支払能力等が悪影響
          を受ける可能性もあります。
           本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針です。しかし、不
          動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る
          損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に
          基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基
          づく支払が保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場
          合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性がありま
          す。
         (テ）不動産に係る所有者責任に関するリスク

           本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値
          する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があ
          ります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされ
          ています。
           本投資法人は、今後取得する不動産関連資産に関して、適切な保険を付保する予定です。しかし、不動産
          関連資産の個別事情等により、満足のいく保険契約が締結できない可能性、保険契約で支払われる上限額を
          上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は
          否定できません。
         (ト）有害物質又は放射能汚染等に係るリスク

           不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該敷地及
          び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや
          洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、不動産関連資産として取得
          した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されてい
          る可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響
          を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、
          保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物
          質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産関連資産の所有者として損害を賠償する義務が発生する
          可能性があります。
           また、原子力発電所の事故等により、不動産関連資産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風
          評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産関連資産の
          収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要する
          こととなる場合、当該不動産関連資産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経
          済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま
          す。
         (ナ）不動産関連資産の偏在に関するリスク

           本投資法人は、前記「２　投資方針                  （１）    投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行います
          が、不動産関連資産が、不動産市況によって一定の用途又は地域に偏在した場合、当該地域における地震そ
          の他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい
          悪影響を及ぼす可能性があります。
           さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において不動産関連資産相互間で競合し、結果として賃料収入が減
          少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があり得ます。
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           また、一般に、資産総額に占める個別の不動産関連資産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下
          していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産関連資産に関して、地震その他の災
          害、  稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪
          影響をもたらす可能性があります。
         (ニ）テナントの集中に関するリスク

           不動産関連資産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナントの退去、支払能力
          の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸面積の大きなテナントが退去した場
          合には、空室率が高くなる上に、他のテナントを探しその入居率を回復させるのが難しくなることがあり、
          その期間が長期にわたる場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
           テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手
          続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払が滞る可能性があ
          ります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が
          敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入
          のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントが賃料の支払能力
          を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の
          債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払を以ってこれに対抗することができるため、テナントが
          賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不
          動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすこととなるため、投資主に損害を与える可能性があります。本
          投資法人では、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況
          等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないとい
          う保証はありません。
         (ヌ）テナントの業態の偏りに関するリスク

           商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、
          不動産関連資産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、
          当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪
          影響を及ぼす可能性があります。
           ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが
          多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なく
          されることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。「その
          他」の用途に属する不動産の場合、元々個別企業の実需を前提に施設が設置されることが多く、立地、規
          模、仕様等が物件ごとに異なっており、テナントや用途が相対的に限定される傾向があるという特徴があり
          ます。そのため、実需の個別企業の収益力が減退したり、事業内容が変化したとき、賃貸借条件に悪影響が
          及んだり、業務からの撤退を余儀なくされることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があり
          ます。
         (ネ）マスターリースに関するリスク

           本投資法人が保有する不動産等において、マスターリース会社が当該不動産等の所有者である本投資法人
          又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結した上で、エンドテナントに対して転貸する場合があり
          ます。本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会社の財務状況の
          悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し
          押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る
          可能性があります。
           また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が
          終了した場合、本投資法人が所有者として、エンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社
          のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、
          本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧
          マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はエンドテナントに対して賃料請求ができないお
          それがあり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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         (ノ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
           一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権
          の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財
          産状態が健全でない売主が不動産又は信託受益権を売却した場合、当該不動産又は信託受益権の売買が当該
          売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。この場合、否認等により当該不動産又
          は信託受益権を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低
          い金額しか回収できないことがあります。
           また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主
          （又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する
          制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
         (ハ）開発物件に関するリスク

           本投資法人は、運用ガイドラインにおいて、未稼働の不動産等は、原則として、その投資対象としていま
          せんが、例外的に未稼働の不動産等への投資を検討する場合があります。かかる場合、既に完成した物件に
          つき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止
          されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの
          収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかった
          り、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し
          若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、建物
          竣工直後は、稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間がかかることもあります。このため、
          本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、開発中の物件の取得
          に関する売買契約を締結する場合には、当該物件が図面どおりに竣工されること及び竣工後のテナントを確
          保することを取得の条件とすること等により、これらのリスクの最小化を図る所存です。
         (ヒ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

           本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日
          付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等
          を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による
          損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売
          買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・
          コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間にお
          ける市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、本投資法人の事情によ
          り、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪
          影響を受ける可能性があります。
           また、本投資法人が売却する場合であっても、引渡しまでに本投資法人の過失により火災等で物件が滅失
          する等、本投資法人の責に帰すべき事由で物件の引渡しができなくなった場合においては、違約金等の支払
          により、本投資法人の財務状況が悪影響を受ける可能性があります。
        ④　運用資産－信託受益権特有のリスク

         (ア）信託受益者として負うリスク
           信託受益者とは受益権を有する者をいい（信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）第
          ２条第６項。なお、以下では、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」とい
          い、新信託法施行前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律
          （平成18年法律第109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。2007年９月30日より前に
          効力を生じた信託については、原則として信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適
          用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条）。）、信託契約等の信託行為に基
          づいて信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権等を有します。
          また、不動産信託においては、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債
          権の受益者や、残余財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。
           旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産
          に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受
          益者が負担することになっています（旧信託法第36条及び第37条）。すなわち、信託受託者が信託財産とし
          ての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に
          帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の
          受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優
          れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得
          する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託
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          する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的
          にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性
          が あります。
           新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止されましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用
          等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求が
          なされることがあります（新信託法第48条第５項、第54条第４項）。この場合には同様に本投資法人の収益
          等に悪影響が生じる可能性があります。
         (イ）信託の受益権の流動性に係るリスク

           投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処
          分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場
          合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権
          を信託する信託の受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則
          として、債権譲渡と同様の譲渡方法によることとなるため（新信託法第94条）、株式や社債のような典型的
          な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。その他、信託受託者は原則とし
          て瑕疵担保責任を負って信託財産である不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託
          財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
         (ウ）信託受託者に係るリスク

         a.  信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
           信託法上、受託者が破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産
          財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託
          法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産
          が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられ
          ていました。受託者において破産手続の開始が決定された場合、旧信託法第42条第１項に基づき受託者の任
          務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さ
          ないと説明する向きもありました（破産法第34条第１項）。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対
          する受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では受託者自
          身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻リスクにさらされないものと考
          えられていました。
           新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託
          法第25条第1項、第4項及び第7項）。
           但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登
          記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるも
          のに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はあり
          ません。
         b.  信託受託者の債務負担に伴うリスク

           信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動
          産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法
          人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する
          財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性が
          あります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認
          めており（旧信託法第31条本文）、また、新信託法は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を受
          益者に認めていますが（新信託法第27条第１項及び第２項、第31条第６項及び第７項）、一定の場合には取
          消権が認められない等、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りま
          せん。
           信託受益権を取得するに際しては、十分なデューディリジェンスを実施し、①信託契約上、当該信託の目
          的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、②信託財産の処分や信託財産に
          属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対
          象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投
          資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証は
          ありません。
        ⑤　税制に関するリスク

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          本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関
         する助言を専門家に継続的に依頼し、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、
         できる限り事前に対応をする体制をとっています。
         （ア）導管性要件に関するリスク

           税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対して
          は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが
          認められています。
                             投資法人の主な導管性要件
                       配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
                       （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の
           支払配当要件
                       90％超であること）
                       投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集され
           国内50％超募集要件
                       る投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
                       機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものを
           借入先要件
                       いう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
                       事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されて
           所有先要件
                       いること又は機関投資家のみによって所有されていること
                       事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投
           非同族会社要件            資口の総口数又は議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していな
                       いこと
                       他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、
           会社支配禁止要件
                       一定の海外子会社を除く。）
           本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因

          により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことがで
          きなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、
          投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         a.  会計処理と税務処理との不一致によるリスク

           会計処理と税務処理との不一致（以下「税会不一致」といいます。）が生じた場合、会計上発生した費
          用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の
          税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額
          （又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合に
          は、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満
          たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費等、寄附金、法人税等を
          除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるよう
          になりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税
          等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たす
          ことができないリスクは残ります。
         b.  資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

           借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、
          配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
         c.  借入先要件に関するリスク

           本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の
          既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の
          定義が税法上において明確でないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合にお
          いては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
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         d.  投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
           本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件ある
          いは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
         （イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

           本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違に
          より更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このよう
          な場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の
          税負担が増大し投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         （ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額
          に占める割合を100分の75以上とすること（規約第29条第３項）としています。本投資法人は、前記内容の投
          資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得
          する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えて
          います。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が
          変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
         （エ）一般的な税制の変更に関するリスク

           不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はか
          かる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人
          の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関す
          る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資
          主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
        ⑥　その他

         （ア）投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
           本投資法人は、現在保有している不動産関連資産の購入のための資金を、本投資口の発行により調達した
          資金の他、資金の借入れや本投資法人債の発行により調達しています。今後、借入金利が著しく変更される
          場合、又は資金の追加借入れ若しくは借り換えに時間を要する等の場合、投資主に損害を与える可能性があ
          ります。
           また、変動金利で借入れを行った場合においては、借入れを行った後も借入金利の上昇に伴って、本投資
          法人の収益が低下し、金銭の分配が減少するリスクがあります。
           なお、資金調達に係る金利は、金融市場の変動や金融政策の動向等に影響を受けますが、その動向によっ
          ては、当該取引において従来行われてきた会計処理方法が不適用となり、その結果、本投資法人の収益に不
          足の影響を及ぼす可能性があります。さらに、本投資法人が借入資金の期限前返済を行う場合には、その時
          点における金利情勢によって決定される期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合がある等、予測しが
          たい経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。
         （イ）取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

           本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場後、その資産ポートフォ
          リオの拡大（外部成長ということがあります。）や質の向上（内部成長ということがあります。）を目指
          し、中長期的な安定運用を目指して日々活動を行っており、本書の日付現在も、常に新たな資産取得に向け
          た市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での物件取得又
          は譲渡に向けた検討や交渉等も行いつつあります。従って、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以
          外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換のほか、新たな資産取得又は譲渡に向けたその
          他の手法を採択する可能性があります。かかる決定がなされた場合には、引き続き適時開示に努めます。
          従って、かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もありえます。
           また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主そ
          の他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがありま
          す。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入
          することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあり
          ます。
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           なお、本投資法人は、物件取得を行うにあたり、当該物件の取得資金に充てることを目的として、借入れ
          又は投資法人債の発行を行うことがあり、そのような場合にも、適時開示に努めます。
         （ウ）減損会計の適用に関するリスク

           固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議
          会平成14年８月９日)）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号                                                 平
          成15年10月31日)が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本
          投資法人においても第１期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土
          地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合
          に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
           今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の
          財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
         （エ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

           本投資法人は規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資
          法人が投資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産
          等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として
          得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できな
          い等の損害を被る可能性があります。
           また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が
          存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡すること
          が困難となる可能性があります。
           また、匿名組合出資持分への投資は、当該匿名組合が所有又は投資する不動産等に係る優先交渉権の取得
          を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できる保証はありま
          せん。
         （オ）特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク

           本投資法人は、その規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社又は特別目的会社（合同会社を含
          みます。）その他これらに類する形態の法人等（以下「特定目的会社等」と総称します。）が不動産等を主
          たる投資対象とすることを目的とする場合、当該特定目的会社等の発行する優先出資証券若しくは特定社債
          等への投資を行い、又は当該特定目的会社等向け貸付債権等の金銭債権を譲り受けることがあります。これ
          ら特定目的会社等への投融資は、通例、当該特定目的会社等が所有又は投資する不動産等に係る優先交渉権
          の取得を目的とすることが想定されますが、優先交渉権を獲得できるとの保証も、かかる優先交渉権により
          当該不動産等を取得できるとの保証もありません。また、これら特定目的会社等への投融資については、契
          約上、その譲渡が禁止又は制限されることや、法令上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受ける
          ことがあり、その他、転売しようとしても、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却
          を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。
           また、特定目的会社等が投資する不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場
          合、特定目的会社等の開発する不動産等が予想した価格で売却できない場合、又は導管体である特定目的会
          社等において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社等の発行する優先出資証券に投資し
          た本投資法人が、当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可
          能性があります。
           さらに、本投資法人が優先出資証券を保有する特定目的会社等に関して、本投資法人以外に優先出資社員
          が存在する場合には、本投資法人の保有割合によっては、当該特定目的会社等の社員総会において、優先出
          資社員が議決権を有する事項について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があり、また優
          先出資社員間の契約等において、優先出資証券の譲渡に際し、他の優先出資社員の承諾の取得、先買権又は
          優先交渉権の付与といった譲渡処分に関する一定の制約が課される場合があります。
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      （２）投資リスクに対する管理体制
        本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規制を遵
       守すると共に、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対
       する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
        具体的な取組は以下のとおりです。
        ①　本資産運用会社の体制

          本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大
         なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
          加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引
         規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
          また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規
         程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践
         計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
          さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切
         な自己点検制度の確立を図っています。
        ②　本投資法人の体制

          本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は
         ３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議
         や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用
         会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっていま
         す。
          また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関
         する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
          そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー類似
         取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債に
         ついて、売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに
         従わなければならないものとされています。
          以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このよう

         な体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場
         合、本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。
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      ４【手数料等及び税金】
       （１）【申込手数料】
          　該当事項はありません。
       （２）【買戻し手数料】

          　本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です（規約第５条第１項）。

          　投資口の買戻しの制度はありません。
       （３）【管理報酬等】

        ①　役員報酬
         （ア）執行役員報酬
           　執行役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該
           月の月末までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第１号）。
         （イ）監督役員報酬

           　監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該
           月の月末までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第２号）。
           （注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行う
              につき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他
              の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議に
              よって免除することができます（規約第19条）。
        ②　一般事務受託者への支払手数料

         （ア）投資主名簿等管理事務
          a.  本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記＜委託事務手数料表＞に記載され
            た金額を上限として本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途合意した手数料を支払います。
            なお、下記＜委託事務手数料表＞に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本
            投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、決定します。
          b.  上記a.    の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、
            本投資法人は請求のあった月の末日までに、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振り込む方法によ
            り、これを投資主名簿等管理人に支払います。
          c.  上記a.    の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正に
            なったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、随時これを変更することができます。
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     ＜委託事務手数料表＞
     Ⅰ．経常事務手数料
         項　目                  手数料率                     対象事務の内容
                (１)   月末現在の投資主名簿上の投資主１名につき、                        ・投資主名簿等の管理
                                          ・経常業務に伴う月報等諸報告
                  下記段階に応じ区分計算した合計額（月額）。
                                          ・期末、中間一定日及び四半期一定日
                  但し、上記にかかわらず、最低料金を月額
                                            現在（臨時確定を除く）における投
                  210,000円とします。
                                            資主の確定と諸統計表、大投資主一
                　　　　　１       ～　5,000名　　　　　　　　　　                 86円
                                            覧表、全投資主一覧表、役員一覧表
                    5,001   ～  10,000名　　　　　　　　　　               73円
        基本手数料
                                            の作成
                　　　10,001       ～  30,000名　　　　　　　　　　               63円
                　　　30,001       ～  50,000名　　　　　　　　　　               54円
                　　　50,001       ～100,000名　　　　　　　　　　                 47円
                   100,001名以上　　　　　　　　　　　　　40円
                (２)   除籍投資主                        ・除籍投資主データの整理
                  １名につき　　　　　　　　　　　　　　　　50円
                (１)   分配金計算料                        ・分配金額、源泉徴収税額の計算及び
                                            分配金明細表の作成
                  分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分
                                          ・分配金領収証の作成
                  計算した合計額とする。但し、最低料金を１回
                                          ・印紙税の納付手続
                  につき350,000円とします。
                                          ・分配金支払調書の作成
                　　　　　１       ～　5,000名　　　　　　　　　　120円
                                          ・分配金の未払確定及び未払分配金明
                    5,001   ～  10,000名　　　　　　　　　　105円
                                            細表の作成
                　　　10,001       ～  30,000名　　　　　　　　　　               90円
                                          ・分配金振込通知及び分配金振込テー
                　　　30,001       ～  50,000名　　　　　　　　　　               80円
        分配金事務
                                            プ又は分配金振込票の作成
                　　　50,001       ～100,000名　　　　　　　　　　                 60円
        手　数　料
                   100,001名以上　　　　　　　　　　　　　50円
                (２)   指定振込払いの取扱          １件につき　　　　　150円
                (３)   分配金計算書作成　          １件につき　　　　　           15円   ・分配金計算書の作成
                (４)   道府県民税配当課税関係
                                          ・配当割納付申告書の作成
                　　納付申告書作成　　　１回につき　　　                     15,000円
                  配当割納付代行　　　１回につき　　　                   10,000円     ・配当割納付データの作成及び納付資
                                            金の受入、付け替え
                (１)   分配金領収証　　　          １枚につき　　　　　450円              ・取扱期間経過後の分配金の支払
        未払分配金
                (２)   月末現在の未払分配金領収証                        ・未払分配金の管理
        支払手数料
                　　　　　　　　　　　　１枚につき　　　　　　3円
                (１)   諸　　届　　　　　          １件につき　　　　　300円              ・投資主情報変更通知データの受理及
                                            び投資主名簿の更新
                (２)   調　　査　　　　　          １件につき　　　　1,200円
                                          ・口座管理機関経由の分配金振込指定
                (３)   証　　明　　　　　          １件につき　　　　　600円
                                            の受理
                (４)   投資口異動証明　　          １件につき　　　　1,200円
                                          ・税務調査等についての調査、回答
                (５)   個別投資主通知　　          １件につき　　　　　300円
                                          ・諸証明書の発行
                (６)   情報提供請求　　　          １件につき　　　　　300円
       諸届・調査・
                                          ・投資口異動証明書の発行
                (７)   個人番号等登録　　          １件につき　　　　　300円
       証明手数料
                                          ・個別投資主通知の受理及び報告
                                          ・情報提供請求及び振替口座簿記載事
                                            項通知の受領、報告
                                          ・株式等振替制度の対象とならない投
                                            資主等及び新投資口予約権者等の個
                                            人番号等の収集・登録
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         項　目                  手数料率                     対象事務の内容
                (１）封入発送料                          ・招集通知、決議通知等の封入、発
                  封入物２種まで　　１通につき　　　　　                    　25円     送、選別及び書留受領証の作成
                　　　　　　　　　　　１種増すごとに５円加算
                (２)   封入発送料（手封入の場合）
                 　封入物２種まで　　１通につき　　　　　　                      40円
        諸通知発送
                　　　　　　　　　　　１種増すごとに15円加算
        手　数　料
                (３)   葉書発送料　　　　１通につき　　　　　　10円                        ・葉書、シール葉書の発送
                (４)   シール葉書発送料　１通につき　　　　　　20円
                (５)   宛名印字料　　　　１通につき　　　　　　15円                        ・諸通知等発送のための宛名印字
                (６)   照　合　料　　　　１件につき　　　　　　10円                        ・２種以上の封入物についての照合
                (７)   ラベル貼付料　　　１通につき　　　　　　10円                        ・宛名ラベルの送付物への貼付
                  １通につき　　　　　　　　　　　　　　　                     200円    ・投資主総会関係書類、分配金その他
        還付郵便物
                                            還付郵便物の整理、保管、再送
        整理手数料
                (１)   議決権行使書作成料                        ・議決権行使書用紙の作成
                         １枚につき　　　　　　　　              15円
                (２)   議決権行使集計料                        ・議決権行使書の集計
                                          ・電子行使の集計
                 　a.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
                                          ・議決権不統一行使の集計
                  　議決権行使書(委任状)１枚につき　　　　                     70円
                                          ・投資主提案等の競合議案の集計
                  　電子行使１回につき　　　　　　　　　　                     35円
                   但し、最低料金を投資主総会１回につき
                   70,000円とする。
                  　議決権不統一行使集計料
                  　　　　　　　１件につき　　　　　　                   70円加算
                  　投資主提案等の競合議案集計料
                  　　　　　　　１件につき　　　　　　                   70円加算
                 　ｂ.本投資法人が集計登録を行う場合
                  　議決権行使書(委任状)１枚につき　　　　                     35円
                  　電子行使１回につき　　　　　　　　　　                     35円
                   但し、最低料金を投資主総会１回につき30,000
        投資主総会
                   円とします。
        関係手数料
                (３)   投資主総会受付補助等                        ・投資主総会受付事務補助等
                  １名につき　　　　　　　　　　　　　                   10,000円
                (４）議決権行使電子化基本料                          ・議決権電子行使投資主の管理
                                    １回につき
                            　　　　　　　　200,000円
                (５）議決権行使コード付与料                          ・議決権行使サイトに関する運営、管
                  (パソコン端末での行使)                         理、各種照会対応
                                          ・議決権行使コード、パスワードの付
                  基準日現在における議決権を有する投資主数を
                                            与、管理
                  基準として、投資主１名につき下記段階に応じ
                                          ・電子行使による議決権行使集計に関
                  区分計算した合計額。但し、最低料金は100,000
                                            する報告書類の作成
                  円とします。
                　　　　　１       ～　5,000名　　　　　　　　　　                 35円
                    5,001   ～  10,000名　　　　　　　　　　               33円
                　　　10,001       ～  30,000名　　　　　　　　　　               29円
                　　　30,001       ～  50,000名　　　　　　　　　　               25円
                　　　50,001       ～100,000名　　　　　　　　　　                 20円
                   100,001名以上　　　　　　　　　　　　　13円
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         項　目                  手数料率                    対象事務の内容
                (６）議決権行使コード付与料                          ・携帯電話端末等を利用可能とする
                  （携帯電話端末での行使を追加する場合）                          場合の議決権行使コード、パス
                                            ワードの付与、管理
                  基準日現在における議決権を有する投資主数を基
                  準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分
                  計算した合計額。但し、最低料金は100,000円と
                  します。
                　　　　　１       ～　5,000名　　　　　　　　　　                 15円
                    5,001   ～  10,000名　　　　　　　　　　               13円
                　　　10,001       ～  30,000名　　　　　　　　　　               12円
                　　　30,001       ～  50,000名　　　　　　　　　　               10円
                　　　50,001       ～100,000名　　　　　　　　　　　8円
        投資主総会
                   100,001名以上　　　　　　　　　　　　　                     6円
        関係手数料
                (７）招集通知電子化基本料                          ・招集通知電子化投資主の管理
                　　月　　額　　　　　　　　　　　　　　                     16,000円
                (８)   メールアドレス登録・変更料                        ・メールアドレス届出受理(変更含
                                            む)
                　　１件につき　　　　　　　　　　　　　　　150円
                (９)招集メール等送信料
                　　対象投資主１名につき　　　　　　　　　　                       40円
                (10)議決権行使ログデータ保存料                          ・電子行使した議決権行使ログに関
                　　１回につき　　　　　　　　　　　　　                     30,000円      するCD-ROMの作成
                (11)議決権行使書イメージデータ保存料                          ・議決権行使書の表裏イメージデー
                　　１回につき　　　　　　　　　　　　　                     70,000円      タ及び投資主情報に関するCD-ROM
                                            の作成
                  該当投資主１名につき　　　　　　　　　　                     20円   ・各種投資主一覧表の作成
       投資主一覧表
        作成手数料
                  但し、最低料金を１回につき5,000円とする。
                (１)   投資主情報分析機能付CD-ROM作成料                        ・投資主情報分析機能付CD-ROMの作
                                            成
                  全投資主１名につき　　　　　　　　　　                    　15円
                　　該当投資主１名につき　　　　　　　　　                      　20円
                  但し、最低料金を１回につき30,000円としま
                  す。
        CD-ROM
                (２)   投資主総会集計機能付CD-ROM作成料                        ・投資主総会集計機能付CD-ROMの作
        作成手数料
                                            成
                　　該当投資主１名につき　　　　　　　　　                        5円
                  但し、最低料金を１回につき30,000円としま
                  す。
                (３)   CD-ROM複写料
                　　　１枚につき         　　　　　　　　　　　　10,000円
                (１)   投資主番号指定での設定                        ・所有者詳細区分の設定(役員を除
        投資主管理
                                            く)
                   １件につき　　　　　　　　　　　　　　100円
        コード設定
                (２)   投資主番号指定なしでの設定
        手  数  料
                   １件につき　　　　　　　　　　　　　　200円
        未払分配金           対象投資主１名につき　　　　　　　　　　200円                        ・除斥期間満了前の未払分配金受領
        受領促進                                    促進のための送金依頼書の作成、
        手  数  料                                発送
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     Ⅱ．振替制度関連事務手数料
         項　目                  手数料率                    対象事務の内容
                  対象投資主１名につき　　　　　　　　　　100円                        ・新規投資主に係る住所・氏名デー
        新規住所
                                            タの作成、投資主名簿への更新
        氏名データ
        処理手数料
                  対象　　　１件につき　　　　　　　　　　150円                        ・総投資主通知データの受領、検
       総投資主通知
                                            証、投資主名簿への更新
        データ処理
        手　数　料
                個人番号等データ処理                          ・個人番号等の振替機関への請求
        個人番号等                １件につき　　　　　　　　　　300円                   ・個人番号等の振替機関からの受領
        データ処理                                   ・個人番号等の保管及び廃棄、削除
        手　数　料                                   ・行政機関等に対する個人番号等の
                                            提供
     Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料

         項　目                  手数料率                    対象事務の内容
                 発行された新投資口予約権毎の月末現在の新投資                         ・新投資口予約権原簿の管理
       新投資口予約権
                 口予約権者数
        原簿管理
                 　１名につき　　　　　　　　　　　　　　　100円
        手  数  料
                 但し、最低料金を月額10,000円とします。
                 調査・証明                         ・新投資口予約権原簿の記載事項に
       新投資口予約権
                  １件につき　　　　　　　　　　　　　　　600円                         関する各種調査、各種証明書の発
        原簿調査
                                            行
        証明手数料
                (１)   新投資口予約権行使受付料                        ・行使請求書類の受付、審査
                                          ・新規記録通知データの作成、通知
                  新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の
                                          ・行使状況の報告
                  １を乗じた金額。但し、ストックオプションに
       新投資口予約権
                  関しては、その行使請求払込額に1,000分の２を
        行使受付
                  乗じた金額。
        手  数  料
                (２)   行使事務料
                　　行使請求１件につき　　　　　　　　　　　800円
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         （イ）機関運営に関する一般事務
          a.  本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務受託者に対し、下記＜業務手数料の計算方法＞に基づき
            計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとしま
            す。但し、下記＜業務手数料の計算方法＞に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般
            事務受託者が協議の上別途書面にて決定するものとします。
          b.  一般事務受託者は、本投資法人の営業期間（規約に定めるものをいいます。）毎に、上記a.                                           に基づき業務
            手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該営業期
            間に係る決算期（規約に定めるものをいいます。）の属する月の翌月以降に本投資法人に書面により請求
            し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指
            定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人
            の負担とします。）により支払うものとします。
          c.  上記a.    及びb.    の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当に
            なったときは、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上これを書面により変更することができます。
          ＜業務手数料の計算方法＞

           　業務手数料（月額）の金額は、月額50万円（消費税及び地方消費税別）を上限として、本投資法人及び一
           般事務受託者間で別途書面による合意により定めた金額とします。
           　なお、一般事務受託者の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の
           実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
           　上記計算により算出された業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものと
           します。
         （ウ）計算、会計事務、納税に関する一般事務

          a.  本投資法人は、会計事務等にかかる一般事務受託者である有限会社東京共同会計事務所（以下、本（ウ）
            において「会計事務受託者」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。
          (ⅰ）計算に関する事務（投信法に規定する事務）

          (ⅱ）会計帳簿の作成に関する事務（投信法及び投信法施行規則に規定する事務）
          (ⅲ）納税に関する事務（投信法及び投信法施行規則に規定する事務）但し、税理士業務（税理士法に規定す
             る業務をいいます。）に該当する事務を除きます。
          (ⅳ）その他前(ⅰ）から（ⅲ）までに付随する業務
             上記の業務に対して以下のとおり報酬を支払います。

          b.  上記a.    (ⅰ）及び(ⅱ）に定める業務のうち月次業務に係る報酬の月額は、下記に定める額を上限として別

            途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。会計事務受託者は本投資法人の規約に
            記載の各決算期（以下、本（ウ)において「決算期」といいます。）の末日から10日以内に当該各決算期
            に対応する本投資法人の規約に記載の各営業期間（以下、本（ウ)において「営業期間」といいます。）
            に属する月分の報酬金額を纏めて本投資法人に請求します。本投資法人は会計事務受託者に対して、請求
            のあった月分の報酬金額を、請求のあった月の翌月末日までに、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送
            金する方法で支払うものとします。
                               記

            月次業務に係る報酬上限（月額）＝固定報酬額1,000,000円＋当月末日において本投資法人が所有する不

            動産の土地の物件数×200,000円＋当月末日において本投資法人が所有する不動産の建物の物件数
            ×300,000円（消費税及び地方消費税は別途とします。）
             ※不動産には、不動産を主たる信託財産とする信託受益権を含むものとします。
             
              し、本投資法人及び会計事務受託者が協議のうえ決定します。但し、土地及びかかる土地上の建物に
              ついては纏めて１件として算定します。
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          c.  上記a.    (ⅰ）及び(ⅱ）に定める業務のうち決算業務に係る報酬は、決算期毎に10,000,000円（消費税及び
            地方消費税は別途とします。）を上限として、その物件構成に応じて本投資法人及び会計事務受託者が別
            途合意して定める額とします。会計事務受託者は各決算期の末日から４ヶ月以内に当該決算期分の報酬金
            額を本投資法人に請求し、本投資法人は会計事務受託者に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、
            請求のあった月の翌月末日までに、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとし
            ます。
          d.  上記a.    (ⅲ）に定める業務の報酬は、決算期毎に1,000,000円（消費税及び地方消費税は別途とします。）
            を上限として、別途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。会計事務受託者は、
            各決算期の末日から10日以内に当該決算期に係る金額を本投資法人に請求し、本投資法人は会計事務受託
            者に対して、請求のあった月の翌月末日までに、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支
            払うものとします。
          e.  本投資法人が新規に不動産を取得した場合（区分所有権などの部分的取得を含みます。）における固定資
            産台帳の初期登録作業にかかる報酬は、１物件当あたり1,000,000円（消費税及び地方消費税は別途とし
            ます。）を上限として、別途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。会計事務受
            託者は、各決算期の末日から10日以内に、当該各決算期に対応する各営業期間中に当該作業が完了した分
            を対象として算定される当該報酬金額を纏めて本投資法人に請求します。本投資法人は会計事務受託者に
            対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、当該請求のあった月の翌月末日までに、会計事務受託者の
            指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
          f.  経済事情の著しい変動等により上記b.                  からe.    までに定める報酬が不相当となったときは、本投資法人及
            び会計事務受託者の間で協議の上、書面による合意によりこれを改定できるものとします。
          g.  上記b.    からf.    までに定める報酬その他の会計事務受託者に対する報酬の支払に要する費用は、本投資法
            人の負担とします。
        ③　本資産運用会社への支払報酬

         　本投資法人は、本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、下記（ア）か
         ら（エ）までの委託業務報酬を下記（オ）に定める時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産
         運用会社に対して、宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。
         （ア）運用報酬Ⅰ
            各営業期間について、本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額
           に、0.45％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（なお、各営業期
           間の実日数に基づき１年を365日として日割計算によるものとし、１円未満を切り捨てます。）を運用報酬
           Ⅰとします。但し、本投資法人の設立後最初の営業期間の運用報酬Ⅰについては、当該営業期間中に本投資
           法人が取得した特定資産の取得価格（但し、消費税及び地方消費税を除きます。）に、0.45％を上限として
           資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（なお、各特定資産の運用実日数に基づき１
           年を365日として日割計算によるものとし、１円未満を切り捨てます。）とします。
         （イ）運用報酬Ⅱ

            各営業期間における利益（運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税等（注）の計上前の税引前当期純利益をいい
           ます。）に、３％を上限とする料率を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。但
           し、運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税等の計上前の税引前当期純利益が負の値の場合には、運用報酬Ⅱは零
           とします。
            （注）控除対象外消費税等とは、各営業期間において支払う消費税及び地方消費税のうち、消費税法に定める仕入税額控除の
               対象とならなかった部分（本（イ）においてはこのうち費用に計上する部分）をいいます。
         （ウ）取得報酬

            本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産（規約で定義されます。以下、③において同じです。）を取
           得した場合、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当
           該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きま
           す。）に、１％（但し、本投資法人が定める利害関係者との取引の場合は0.5％とします。）を上限として
           本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運
           用会社に対して支払うものとします。
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         （エ）譲渡報酬
            本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合、譲渡報酬として、その譲渡代金（売買の場
           合は売買代金、交換の場合は交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税
           及び地方消費税を除きます。）に、１％（但し、本投資法人が定める利害関係者との取引の場合は0.5％と
           します。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り
           捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。
         （オ）報酬の支払時期

            本投資法人が上記（ア）から（エ）までの報酬を支払う時期は、次のとおりとします。
          a.  運用報酬Ⅰ
          本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間に係る決算日後３ヶ月以内に本資産運用会社に
            対して支払うものとします。
          b.  運用報酬Ⅱ
          本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間に係る決算日後３ヶ月以内に本資産運用会社に
            対して支払うものとします。
          c.  取得報酬
          本投資法人は、取得報酬を、不動産関連資産の取得日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して
            支払うものとします。
          d.  譲渡報酬
          本投資法人は、譲渡報酬を、不動産関連資産の譲渡の日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対し
            て支払うものとします。
         （カ）報酬の支払方法

            上記（ア）から（エ）までの報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別
           途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る報酬に、それに係る消費税及び地方消
           費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料
           金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うもの
           とします。
        ④　資産保管会社への業務手数料

         （ア）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下表＜業務手数料の計算方法＞に基づき計算さ
           れた業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但
           し、下表＜業務手数料の計算方法＞に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社
           が協議の上別途書面にて決定するものとします。
         （イ）資産保管会社は、本投資法人の営業期間（規約に定めるものをいいます。）毎に、上記（ア）に基づき業

           務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該営業期
           間に係る決算期の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の
           翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並び
           に当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとし
           ます。
         （ウ）上記（ア）及び（イ）の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適

           当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、書面で合意したところに従い、これを変更す
           ることができます。
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         ＜業務手数料の計算方法＞
          　ある暦月（この＜業務手数料の計算方法＞において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料
          （月額）の金額は、以下の計算式により計算した金額（消費税及び地方消費税別）（但し、以下の計算式で計
          算した結果の月額手数料が金10万円に満たなかった場合は金10万円とします。）を上限として、本投資法人の
          資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社の間で別途書面による合意により定めた金額とします。
            （計算式）

            各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12
            　なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）に
            ついては、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものと
            します。
            　上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これ
            を切り捨てるものとします。
        ⑤　会計監査人の報酬

         　会計監査人の報酬額（会計監査に係る報酬以外の報酬を除きます。）は、監査の対象となる決算期ごとに
         2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされるす
         べての監査報告書の受領後２ヶ月以内を目処に、会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います。
        ⑥　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
         （照会先）
          株式会社エスコンアセットマネジメント
          東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号
          電話番号　03-6853-6161
       （４）【その他の手数料等】

          　本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び本資
          産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当
          該資産保管会社及び当該資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かか
          る遅延利息又は損害金を負担します。
          　前記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとし、その詳細については、当該
          一般事務受託者、当該資産保管会社又は当該資産運用会社との契約の定めによるものとします。
          ①　投資口及び新投資口予約権の発行、投資法人債の発行、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印
            刷及び交付に係る費用、引受証券会社への手数料を含みます。）
          ②　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
          ③　目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
          ④　法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の
            提出費用を含みます。）
          ⑤　本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用
          ⑥　専門家等に対する報酬及び費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産
            鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）
          ⑦　執行役員、監督役員に係る報酬及び実費、保険料、立替金等、会計監査人に係る報酬、並びに投資主総会
            及び役員会等の開催に伴う費用
          ⑧　運用資産の取得及び処分並びに維持管理及び運営に関する費用（登記関連費用、デューディリジェンス等
            の調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕
            費用、水道光熱費等を含みます。）
          ⑨　借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用
          ⑩　本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用
          ⑪　本投資法人の運営に要する費用
          ⑫　その他上記①から⑪までに付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用
       （５）【課税上の取扱い】

          　本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは
          下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更され
          ることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取り扱いが行われることがあります。
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        ①　投資主の税務

         （ア）個人投資主の税務
          a.  利益の分配に係る税務
           　上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱い
           と同じです。但し、配当控除の適用はありません。
           （ⅰ）源泉徴収税率

                  分配金支払開始日                          源泉徴収税率
                                  20.315％     （所得税15.315％　住民税５％）
            2014年１月１日～2037年12月31日
            2038年１月１日～                      20％　　     （所得税15％　　　住民税５％）
            ※１  2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
            㯿  配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する個人（以下「大口個人投資主」といいます。）に対しては、
             上記税率ではなく、所得税20％（2014年１月１日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。
           （ⅱ）確定申告

            　大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申
            告不要制度）。但し、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になること
            があります。
            ・  総合課税による累進税率が上記(ⅰ)の税率より低くなる場合
            ・  上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下
              「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（                            下記d.    (ⅱ)  をご参照ください）
                                 確定申告をする
                                                  確定申告をしない
                             （下記のいずれか一方を選択）
                                                 （確定申告不要制度）
                                                    （注１）
                             総合課税          申告分離課税
              借入金利子の控除                あり           あり

                 税率            累進税率         上記（ⅰ）と同じ

                                                      －
                            なし（注２）
                配当控除                         なし
            上場株式等に係る譲渡損失
                              なし           あり
               との損益通算
                                       合計所得金額に
                           合計所得金額に                       合計所得金額に
              扶養控除等の判定
                                      含まれる（注３）
                             含まれる                       含まれない
            （注１）大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告
               を行う必要があります。
            （注２）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
            （注３）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除
               を行う場合にはその控除前の金額になります。
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           （ⅲ）源泉徴収選択口座への受入れ
              　源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金
              融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出する
              ことにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当
              金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。
           （ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

              　金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座（以下「NISA口座」といいます。）に設
              けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月
              １日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。但し、非課
              税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があ
              ります。なお、2018年にNISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（つみたて
              NISA）が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株
              式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできま
              せん。
                                NISA（成年者）              ジュニアNISA（未成年者）
                年間投資上限額
                                                    －
                2014年～2015年                  100万円
                2016年～2023年                  120万円                 80万円
          b.  一時差異等調整引当額の分配に係る税務

           　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として
           行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいま
           す。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます
           （投資口の譲渡損益は発生しません）。
          c.  その他の利益超過分配に係る税務

           　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資
           法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り
           扱われます。
           （ⅰ）みなし配当
              　この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における利益の分配と同様の課税関
              係が適用されます。
           （ⅱ）みなし譲渡収入

              　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされま
              す。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計
              算します。この譲渡損益の取扱いは、下記d.                     における投資口の譲渡と原則同様になります。また、
              投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。
             （注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合
                 ※　純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
             （注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額
             （注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額
          d.  投資口の譲渡に係る税務

           　上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、
           一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、
           他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
           （ⅰ）税率

                     譲渡日                    申告分離課税による税率
                                  20.315％     （所得税15.315％　住民税５％）
            2014年１月１日～2037年12月31日
            2038年１月１日～                      20％　　     （所得税15％　　　住民税５％）
            ※2014年１月１日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
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           （ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
              　上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択し
              た上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除
              しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告
              分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡
              損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後
              の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。
           （ⅲ）源泉徴収選択口座内の譲渡

              　源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記(ⅰ)と同じ税率による源泉徴収
              だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を上記a.(ⅲ)により源
              泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に
              係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の
              過納分が翌年の初めに還付されます。
           （ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

              　NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１
              月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されませ
              ん。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ⅱ)及び(ⅲ)の損益通
              算や繰越控除は適用できません。
               ※ NISAの年間投資上限額については、              上記a.（ⅳ）     をご参照ください。
         （イ）法人投資主の税務

          a.  利益の分配に係る税務
           　投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
           　上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われ
           ますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となりま
           す。
                  分配金支払開始日                          源泉徴収税率
                                  15.315％     （復興特別所得税0.315％を含む）
            2014年１月１日～2037年12月31日
            2038年１月１日～                       15％
          b.  一時差異等調整引当額の分配に係る税務

           　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則
           配当として扱われ、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生
           しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。
          c.  その他の利益超過分配に係る税務

           　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資
           法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り
           扱われます。
           （ⅰ）みなし配当
              　この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における利益の分配と同様の課税関
              係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
           （ⅱ）みなし譲渡収入

              　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされま
              す。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、
              投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
               ※譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。
          d.  投資口の譲渡に係る税務

           法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
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        ②　投資法人の税務
         （ア）利益配当等の損金算入
           　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対して
           は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが
           認められています。
                              投資法人の主な導管性要件
                         配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
                         （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額
            支払配当要件
                          の90％超であること）
                         投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集

            国内50％超募集要件             される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があ
                         ること
                         機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（2）に規定するも

            借入先要件             のをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行ってい
                         ないこと
                         事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有さ
            所有先要件
                         れていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                         事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行
            非同族会社要件             済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当
                         していないこと
                         他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含
            会社支配禁止要件
                         み、一定の海外子会社を除く）
         （イ）不動産流通税の軽減措置

          a.  登録免許税
            　本投資法人が2021年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の
            税率が1.3％に軽減されます。
                                  2012年４月１日
                                                 2021年４月１日～
               不動産の所有権の取得日
                                  ～2021年３月31日
                  土地（一般）                  1.5％
                  建物（一般）                  2.0％（原則）              2.0％（原則）
                                   1.3％
              本投資法人が取得する不動産
          b.  不動産取得税

            　本投資法人が2021年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５
            分の２に軽減されます。
            㯿  共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り
             適用されます。
            ※２  倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。
            㯿  介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設
             等と特定民間施設に限り適用されます。
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      ５【運用状況】
       （１）【投資状況】
          本投資法人の第４期末現在における投資状況は、以下のとおりです。
                                            第４期末
                                         （2019年１月31日）
                         地域区分
          資産の種類         用途
                         （注１）
                                  保有総額（百万円）               対総資産比率（％）
                                     （注２）               （注３）
                                           8,514               73.0
                          近畿圏
                  商業施設
                                           2,136               18.3
                          その他
          信託不動産
                                          10,650                91.3
                    信託不動産合計
                                           1,017                8.7
               預金・その他の資産
                                          11,668               100.0
                  資産総額
                                                対総資産比率（％）

                                   金額（百万円）
                                                   （注３）
                                           6,781               58.1
                  負債総額
                                           4,886               41.9
                 純資産総額
        （注１）「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいい                               、「その他」とは、「首都圏」、「近畿圏」、「中京
            圏」及び「福岡県」以外の地域をいいます。
        （注２）「保有総額」は第４期末（2019年１月31日）現在における貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて記載して
            います。
        （注３）「対総資産比率」は小数第２位を四捨五入して記載しています。
       （２）【投資資産】

        ①【投資有価証券の主要銘柄】
         　該当事項はありません。
        ②【投資不動産物件】

         　該当事項はありません。
        ③【その他投資資産の主要なもの】

         （ア）   保有資産の概要
           2019年１月31日現在における本投資法人の保有資産の概要は、以下のとおりです。
                                             期末
                                                  取得  価格    投資比率
      物件     物件                             期末
                                            算定価額
                                                 （百万円）       （ ％）
      番号    タイプ                            帳簿価   額
                    物件名称            所有形態
                                           （百万円）
     （注１）     （注２）                            （百万円）
                                                  （注４）      （注５）
                                            （注３）
      KT-1                                  7,230      7,640      7,200      68.0

           商業    tonarie南千里                信託受益権
      KS-1        ラ・ムー北津守店（底地）                          1,284      1,440      1,270      12.0

           商業                    信託受益権
      OS-1        ケーズデンキ倉敷店（底地）                          2,136      2,420      2,121      20.0

           商業                    信託受益権
                                        10,650      11,500      10,591      100.0

                     合計
     （注１）「物件番号」は、本投資法人の保有資産を、その所在する地域ごとに分類し、その上で底地又は土地建物かにより符号及び番号を付し
        たものです。例えば、「KS」は「近畿圏」に所在する底地物件、「OS」はその他地域に所在する底地物件、「KT」は「近畿圏」に所在
        する土地建物を表しています。
     （注２）「物件タイプ」には、商業、ホテル、住居、物流、その他を記載しています。
     （注３)「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士が作成した
        2019年１月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。
     （注４）「取得価格」には、保有資産に係る売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。した
        がって、「取得価格」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要
        する諸費用を含みません。
     （注５)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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         （イ）   テナントとの契約状況等
            2019年１月31日現在における保有資産に係るテナントとの契約状況等は、以下のとおりです。
                                      総賃料          賃貸可能     テナ
                     土地面積      延床面積               賃貸面積              稼働率
                                  建築
                                      収入          面積
     物件                                                ント
         物件
                      （㎡）      （㎡）               （㎡）              （％）
                                  時期
            物件名称     所在地
                                     (百万円)           （㎡）
                                                      数
        タイプ
     番号
                                 （注２）
                     （注１）      （注１）               （注４）              （注６）
                                                     (注５)
                                     （注３）          （注４）
                                 ①2004年
            tonarie
                          ①10,176.22
                 大阪府
                                 11月19日
     KT-１       南千里        13,980.17                   487   7,535.16     7,535.16      45   100.0
         商業
                          ②6,649.80      ②2004年
                 吹田市
            （注７）
                                 10月７日
            ラ・ムー
                 大阪府
     KS-１       北津守店         11,677.03          －     －    57  11,677.03     11,677.03       1   100.0
         商業
                 大阪市
            （底地）
            ケーズ
            デンキ
                 岡山県
     OS-１                11,433.38          －     －  （注８）     11,433.38     11,433.38       1   100.0
         商業
            倉敷店
                 倉敷市
            （底地）
                     37,090.58      16,826.02          （注８）     30,645.57     30,645.57       47   100.0
          合計／平均
     （注１）「土地面積」及び「延床面積」には、各保有資産の土地及び建物（保有資産が底地の場合には、当該底地）に係る登記簿上の表示に基
        づき、記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と付属建物の延床面積の合計を記載しています。
     （注２）「建築時期」には、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、各建物の建築時期を記載
        しています。
     （注３）「総賃料収入」は、各保有資産の当期における不動産賃貸事業収入に加え、その他賃貸事業収入も含み、百万円未満を切り捨てて記載
        しています。なお、消費税等は除いています。
     （注４）「賃貸面積」及び「賃貸可能面積」は、2019年１月31日時点のデータに基づき記載しています。
     （注５）「テナント数」には、2019年１月31日現在における各保有資産のうち各建物（保有資産が底地の場合には、当該底地）に係る各賃貸借
        契約に表示された賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総
        数を記載しています。但し、当該賃貸借契約がマスターリース契約である場合、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け
        取るパス・スルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定
        の賃料を受け取る賃料固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリースのみをテナントとしてテナント数を記載していま
        す。
     （注６）「稼働率」には、2019年１月31日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数
        第２位を四捨五入して記載しています。なお、稼働率の合計/平均欄には、平均稼働率を記載しており、総賃貸可能面積に対して総賃貸
        面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
     （注７）「tonarie南千里」は商業棟及び駐車場棟の２棟で構成されており、商業棟を①、駐車場棟を②として、それぞれの概要を記載していま
        す。
     （注８）「賃借人からの同意が得られないため、非開示としています。
         （ウ）   保有資産に関する地震リスク分析報告書及び建物状況調査報告書の概要

            保有資産について、本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
           により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書（地震リスク分析報告書）及び株式
           会社東京建築検査機構により行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書（建物状況調査
           報告書）の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断
           と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
                           地震リスク分析報告書                    建物状況調査報告書
                                             長期修繕費
                          PML値
      物件    物件
               物件名称
         タイプ
                      （予想最大損失率）
      番号                                        （注）
                                   調査業者                    調査業者
                       （％）                    （千円）
                           調査時点                     調査時点
                                          （商業棟）
                                  東京海上日動
                                           2,480
                            2017年                     2017年     株式会社東京
     KT-１    商業     tonarie南千里         6.8         リスクコンサル
                            ５月                     ５月    建築検査機構
                                          （駐車場棟）
                                 ティング株式会社
                                            267
             ラ・ムー北津守店
     KS-１                   -     -       -        -      -      -
          商業
               （底地）
              ケーズデンキ
     OS-１           倉敷店        -     -       -        -      -      -
          商業
               （底地）
                        -     -       -       2,747       -      -
            合計
     （注）「長期修繕費」には、調査時点から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を12で除
        することにより算出した１年ごとの平均値を記載しています。
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         （エ）   鑑定評価等の概要
            保有資産について、本資産運用会社が、株式会社谷澤総合鑑定所、JLL森井鑑定株式会社及び大和不動産
           鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価
           書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定
           評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、本投資法人及び本資産運用会社との間に
           は、特別の利害関係はありません。
                                                    鑑定評価額

      物件    物件
                    物件名称                  鑑定機関
                                                  （百万円）（注）
      番号   タイプ
      KT-１                                                    7,640

          商業         tonarie南千里               株式会社谷澤総合鑑定所
      KS-１          ラ・ムー北津守店（底地）                                          1,440
          商業                         JLL森井鑑定株式会社
      OS-１          ケーズデンキ倉敷店（底地）                                          2,420
          商業                        大和不動産鑑定株式会社
                                                         11,500
                 合計
     （注）「鑑定評価額」の価格時点はいずれも2019年１月31日です。「鑑定評価額」は、鑑定評価書に表示された金額を、百万円未満を切り捨て
       て記載しています。したがって、「鑑定評価額」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。
         （オ）   主要な不動産等に関する情報

            保有資産のうち、当期末現在において、主要な不動産等（当該物件総賃料収入が当期末現在における保有
           資産全体の総賃料収入の10％以上を占める不動産をいいます。）の概要は、以下のとおりです。
                      テナント      総賃料収入        総賃貸面積         総賃貸可能面積           稼働率

      物件    物件
               物件名称
                      数（件）      （百万円）         （㎡）          （㎡）         （％）
      番号
         タイプ
      KT-１                    45       358      7,535.16          7,535.16        100.0

          商業    tonarie南千里
              ケーズデンキ
      OS-１                    １      （注）       11,433.38          11,433.38         100.0
          商業
              倉敷店（底地）
     （注）賃借人からの同意が得られないため、非開示としています。
            なお、主要な不動産に係る稼働率の推移は、以下のとおりです。

                                         稼働率の推移（％）
      物件    物件
                   物件名称
                              2017年４月30日        2017年10月31日        2018年４月30日        2019年１月31日
      番号    タイプ
                               （第１期末）        （第２期末）        （第３期末）        （第４期末）
      KT-１                               -        -      100.0        100.0

          商業        tonarie南千里
      OS-１         ケーズデンキ倉敷店（底地）                      -        -      100.0        100.0

          商業
     (注）「稼働率」は、各期末現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合について、小数第２位を四捨五入
       して記載しています。
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         （カ）   主要なテナントに関する情報
            本投資法人の保有資産に関する、主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が当期末現在における保有
           資産全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント(注１)（パス・スルー型のマスターリース契約が締結さ
           れている資産についてはそのエンドテナントを含み、当該マスターリース契約を締結しているマスターリー
           ス会社を含みません。）をいいます。）の概要は、以下のとおりです。
                                             敷金・
                       賃貸面積     面積比率     年間賃料     賃料比率
                                                   契約
                  物件                                     契約更改の
                       （㎡）     （％）    （百万円）      （％）
                                             保証金      満了日
      テナント名        業種
                  名称                                      方法等
                                                  （注６）
                       （注２）     （注３）      (注４)     （注５）
                                            （百万円）
                                                       契約の更新
                                                       及び建物の
                 ラ・ムー
             ディス
      大黒天物産                                             2046年     再築による
                 北津守店     11,677.03        38.1       76    13.9       63
             カウント
      株式会社                                            12月24日     存続期間の
                 （底地）
             ストア
                                                       延長はあり
                                                        ません。
                  ケーズ
                  デンキ
              家電
      （注７）                11,433.38        37.3    (注７)     (注７)     (注７)     （注７）      (注７)
                  倉敷店
             量販店
                 （底地）
                      23,110.41        75.4    (注７)     (注７)     (注７)       -      -
       合計
     （注１）当期末現在における保有資産全体の総賃貸面積をもとに算定しています。
     （注２）「賃貸面積」には、当該主要テナントの2019年１月31日現在における保有資産である底地に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積及び
        その合計を記載しています。
     （注３）「面積比率」には、当該主要テナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第２位を四捨五入して
        記載しています。
     （注４）「年間賃料」には、2019年１月31日現在における、保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約に規定する月額固定賃料
        を12倍した金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
     （注５）「賃料比率」には、当該主要テナントの年間賃料のポートフォリオ全体の総年間賃料（共益費を含みます。）に対する比率であり、小
        数第２位を四捨五入して記載しています。
     （注６）「契約満了日」には、当該主要テナントの2019年１月31日現在における保有資産である底地に係る各賃貸借契約に表示された日付を記
        載しています。
     （注７）賃借人から同意が得られないため、非開示としています。
         （キ）   稼働率の推移

            各期末保有資産の稼働率の推移は以下のとおりです。
                                 稼働率
            第１期末（2017年４月30日）                         100.0%
            第２期末（2017年10月31日）                         100.0%
            第３期末（2018年４月30日）                         100.0%
            第４期末（2019年１月31日）                         100.0%
         （ク）   保有資産に係る担保の状況

            保有資産の全物件おいて、借入全金融機関の同順位の担保権が設定されています。
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         （ケ）保有資産の資本的支出
          a.  資本的支出の予定
           2019年１月31日現在の保有資産に関して、現在計画されている資本的支出に該当する主要な工事等はありま
           せん。
          b.  期中の資本的支出
           2019年１月31日現在の保有資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等はありません。
          c.長期修繕計画のために積立てた金銭

           本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、中長期的な将来の修繕等の資金に充当すること
           を目的とした修繕積立金を以下のとおり積立てています。
                         第１期          第２期          第３期          第４期
                      自  2016年８月26日        自  2017年５月１日        自  2017年11月１日        自  2018年５月１日
           営業期間
                      至  2017年４月30日        至  2017年10月31日        至  2018年４月30日        至  2019年１月31日
     当期首積立金残高　　（百万円）                         -          -          -          1
     当期積立額　　　　　（百万円）                         -          -          1          2
     当期積立金取崩額　　（百万円）                         -          -          -          -
     次期繰越額　　　　　（百万円）                         -          -          1          ▶
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        ④　保有資産の個別不動産の概要
         　以下の表は、本投資法人が当期末現在において保有する資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個
         別物件表」といいます。）。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりで
         す。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
          なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019年１月31日現在の状況を記載しています。
        （ア）「特定資産の概要」に関する説明

         ・「特定資産の種類」は、2019年１月31日現在での保有資産の種類を記載しています。
         ・「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
         ・「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並
          びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
         ・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在（複数ある場合にはそのうちの一地番）を記載しています。
         ・「住居表示」は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物
          所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
         ・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づき、記載しています。
         ・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画
          法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
         ・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用
          途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率
          は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される
          建ぺい率と異なる場合があります。
         ・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準
          法」といいます。）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じ
          て都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載していま
          す。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適
          用される容積率と異なる場合があります。
         ・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
         ・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、保有資産が底地である場合
          には、当該底地に存する建物の建築時期を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合は、各建物毎の
          建築時期を記載しています。
         ・建物の「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、保有資産が底地である場合には、当該底
          地に存する建物の構造・階数を記載しています。
         ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合には、
          「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。なお、保有資産が底地である場合に
          は、当該底地に存する建物の延床面積を記載しています。
         ・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。なお、保有資産が底地である場合に
          は、当該底地に存する建物の用途を記載しています。
         ・「マスターリース会社」、「PM会社」及び「信託受託者」は、保有資産のマスターリース会社、PM会社及び信
          託受託者記載しています。なお、「マスターリース種別」には、保有資産についてのマスターリース契約の種
          別（パス・スルー型又は賃料固定型の別）を記載しています。
        （イ）「特記事項」に関する説明

         ・「特記事項」は、本書の日付現在における保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、保有資
          産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
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                                       KT-１

     tonarie南千里                           物件番号              用途        商業
                             特定資産の概要
                                   取得年月日         2017年12月１日
       特定資産の種類          不動産信託受益権
                                    取得価格         7,200百万円
                 大阪府吹田市津雲台一丁目20番
           所在地
                 ３他３筆                            (商業棟)     2004年11月19日
                                       建築時期
                                            (駐車場棟)      2004年10月７日
                 大阪府吹田市津雲台１丁目１番
           住居表示
                 30号
                                            (商業棟)     鉄骨造陸屋根２階建
                                            １:  鉄筋コンクリート造亜鉛メッ
                                            キ鋼板葺平家建(付属建物）
                                            ２:  鉄筋コンクリート造亜鉛メッ
                 13,980.17㎡
            面積                          構造・階数      キ鋼板葺平家建(付属建物)
                                            ３:  鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平
                                            家建(付属建物)
                                            (駐車場棟)      鉄骨造陸屋根
      土地                           建物
                                            ３階建
                                            (商業棟)     10,056.71㎡
                                            １:  43.50㎡
                                            ２:  13.50㎡
           用途地域      商業地域                      延床面積
                                            ３:  62.51㎡
                                            (駐車場棟)      6,649.80㎡
                                            (商業棟)     店舗
                 80％
           建ぺい率
                                            １:  物置
                                            ２:  物置
                                        用途
                                            ３:  休憩所・店舗
                 400％
           容積率
                                            (駐車場棟)      駐車場
           所有形態      所有権                      所有形態      所有権
      マスターリース会社           株式会社日本エスコン                 マスターリース種別           パス・スルー型
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                               特記事項
     該当事項はありません。
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     ラ・ムー北津守店（底地）                                  KS-１
                                 物件番号              用途        商業
                             特定資産の概要
                                   取得年月日         2017年12月１日
                 不動産信託受益権（注）
       特定資産の種類
                                    取得価格         1,270百万円
                 大阪府大阪市西成区北津守二丁
           所在地
                 目48番１他１筆
                                       建築時期      2017年７月10日
                 大阪府大阪市西成区北津守２丁
           住居表示
                 目４番７号
                                             鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
                 11,677.03㎡
            面積                          構造・階数
                                             平家建
      土地                           建物
                 第２種住居地域、一部準住居地
                                             2,826.48㎡
           用途地域                            延床面積
                 域
                 80％
           建ぺい率
                                        用途     店舗
                 200％
           容積率
                                             所有権（土地賃借人所有）
           所有形態      所有権                      所有形態
      マスターリース会社           －                 マスターリース種別           －
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                               特記事項
     該当事項はありません。
     （注）本信託受益権は、主として底地を信託財産とする信託受益権であり、当該底地上に存在する建物等設備は、本信託財産に含まれません。
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     ケーズデンキ倉敷店（底地）                                  OS-１

                                 物件番号              用途        商業
                             特定資産の概要
                                   取得年月日         2017年12月１日
                 不動産信託受益権（注）
       特定資産の種類
                                    取得価格         2,121百万円
                 岡山県倉敷市安江字八田井439番
           所在地
                 １他14筆
                                       建築時期      2016年11月22日
                 岡山県倉敷市老松町５丁目626番
           住居表示
                 地１
                                             鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
                 11,433.38㎡
            面積                          構造・階数
                                             ３階建
      土地                           建物
                                             5,889.95㎡
           用途地域      準工業地域                      延床面積
                 60％
           建ぺい率
                                        用途     店舗
                 200％
           容積率
                                             所有権（土地賃借人所有）
           所有形態      所有権                      所有形態
                 －                            －
      マスターリース会社                            マスターリース種別
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                               特記事項
     該当事項はありません。
     （注）本信託受益権は、主として底地を信託財産とする信託受益権であり、当該底地上に存在する建物等設備は、本信託財産に含まれません。
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       （３）【運用実績】
        ①【純資産等の推移】
                           総資産額            純資産総額           １口当たり純資産額
                          （百万円）             （百万円）              （円）
              年月日
                         （注１）（注２）             （注１）（注２）               （注２）
            2016年８月26日
                                 200             200           100,000
             （設立時）
            2017年４月30日
                                2,806              954           100,525
            （第１期末日）
                                2,826              973           97,352
            2017年10月31日
            （第２期末日）
                               (2,802)              (950)           (95,000)
                                11,547             4,784            98,345
            2018年４月30日
            （第３期末日）
                               (11,386)             (4,623)            (95,044)
                                11,668             4,886            100,446
            2019年１月31日
            （第４期末日）
                               (11,404)             (4,622)            (95,024)
         （注１）総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
         （注２）本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末におけ
             る推移は記載していません。
         （注３）括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。
          また、本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に2019年２月13日付にて上場されており、同所に

         おける本投資口の月別の市場相場は以下のとおりです。
                               月別          2019年２月           2019年３月
                              最高　　（円）               101,200           105,800
            月別最高・最低投資口価格
            及び本投資口売買高（注）
                              最低　　（円）               98,500           99,300
                              売買高　     （口）           27,982           62,564
         （注）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。
        ②【分配の推移】

                               分配総額         １口当たり分配金
                                                   １口当たりの
                計算期間
                               （千円）           （円）
                                                   利益超過分配額
                自　2016年８月26日
                                    －           －           －
          第１期
                至　2017年４月30日
                自　2017年５月１日
                                  23,520           2,352            －
          第２期
                至　2017年10月31日
                自　2017年11月１日
                                  160,590            3,301            －
          第３期
                至　2018年４月30日
                自　2018年５月１日
                                  263,774            5,422            －
          第４期
                至　2019年１月31日
        ③【自己資本利益率（収益率）の推移】

                                  自己資本利益率                年率換算
                  計算期間
                                    （注１）               （注２）
                   自　2016年８月26日
                                           0.5%               2.5%
           第１期
                   至　2017年４月30日
                   自　2017年５月１日
                                           1.9%               3.8%
           第２期
                   至　2017年10月31日
                   自　2017年11月１日
                                           5.7%              11.4%
           第３期
                   至　2018年４月30日
                   自　2018年５月１日
                                           5.4%               7.2%
           第４期
                   至　2019年１月31日
          （注１）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100の計算式により算出し、第１期の「期首純
             資産額」は実質的な運用開始日である2017年２月13日の金額を用いています。
          （注２）第１期については、実質的な運用日数77日（2017年２月13日から2017年４月30日まで）に基づいて年換算値を算出していま
             す。
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     第二部【投資法人の詳細情報】
     第１【投資法人の追加情報】
      １【投資法人の沿革】
       2016年８月25日              設立企画人（株式会社エスコンアセットマネジメント）による投信法第69

                     条第１項に基づく設立に係る届出
       2016年８月26日              投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立
       2016年９月９日              投信法第188条に基づく登録の申請
       2016年９月29日              投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施
                     （登録番号　関東財務局長　第124号）
       2019年２月13日              東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場
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      ２【役員の状況】
     　本書の日付現在における役員の状況は、以下のとおりです。
                                                         所有投
                                                         資口数
      役職名      氏名                      主要略歴
                                                         （口）
     執行役員     大森　利      1989年４月      安田信託銀行株式会社（現　みずほ信託銀行株式会社）
                 2006年10月      みずほ信託銀行株式会社　コンサルティング部次長
                 2010年４月      みずほ証券株式会社　IBプロダクツグループ　不動産金融開発第２部
                       長
                 2011年４月      同　IBプロダクツグループ　不動産金融開発第１部長
                 2012年４月      同　IBプロダクツグループ　副グループ長
                                                          ―
                 2014年４月      同　法人グループ企業推進第一部長
                 2016年10月      株式会社日本エスコン
                       株式会社エスコンアセットマネジメント出向　執行役員
                 2016年11月      同　代表取締役（現任）
                       エスコンジャパンリート投資法人　執行役員（現任）
     監督役員     山中　眞人      1998年４月      三井安田法律事務所（現　外国法共同事業法律事務所リンクレーター
                       ズ）
                 2002年10月      あさひ・狛法律事務所（現　西村あさひ法律事務所）
                 2007年５月      東京青山・青木・狛法律事務所（現　ベーカー＆マッケンジー法律事
                       務所（外国法共同事業））パートナー
                 2011年２月      米国ニューヨーク州弁護士　登録
                                                          ―
                 2014年２月      メルコフィナンシャルホールディングス株式会社　監査役（非常勤）
                       （現任)
                 2014年３月      メルコインベストメンツ株式会社　監査役（非常勤）（現任）
                 2016年８月      エスコンジャパンリート投資法人　監督役員（現任）
                 2017年12月
                       狛・小野グローカル法律事務所パートナー（現任）
                 2018年４月
                       株式会社マキス　監査役（非常勤）（現任）
     監督役員     宇賀神　哲      1997年10月      監査法人トーマツ（現　有限責任監査法人トーマツ）　東京事務所
                 2005年３月      ケネディクス株式会社
                       ケネディクス・リート・マネジメント株式会社　財務企画部　出向
                 2007年９月      みずほコーポレートアドバイザリー株式会社（現　株式会社みずほ銀
                       行）
                 2008年11月      ジャパン・ビジネス・アシュアランス株式会社
                 2011年８月      JBA  HRソリューション株式会社　取締役（現任）
                                                          ―
                 2015年９月      ジャパン・ビジネス・アシュアランス株式会社
                       マネージングディレクター（現任）
                 2015年９月      株式会社JBAホールディングス　取締役（現任）
                 2016年８月      エスコンジャパンリート投資法人　監督役員（現任）
                 2019年４月      株式会社インフォキュービック・ジャパン　監査役（非常勤）
                       （現任）
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      ３【その他】
       （１）役員の変更
         　執行役員の任期は、原則として２年を超えることができません（投信法第99条第１項）。但し、再任は禁じら
         れていません。また、監督役員の任期は４年とされていますが、規約又は投資主総会の決議によってその任期を
         短縮することが可能です（投信法第101条第１項）。なお、本投資法人は規約により執行役員の任期を就任後２
         年とし、監督役員の任期を就任後２年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時
         までと定めています（規約第17条第２項本文）。但し、投資主総会の決議によって、法令で定める限度におい
         て、その期間を延長又は短縮することを妨げられません（規約第17条第２項但書）。また、補欠又は増員により
         就任した執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の任期の残存期間と同一とします（投信法第101条
         第２項、会社法第336条第３項、規約第17条第２項第２文）。
         　執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96
         条第１項、規約第17条第１項）。
         　執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口数の過半数の投資口を有する投資主が出席
         し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条第１項、第106
         条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があ
         るにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発
         行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに
         限ります。）は、30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法
         第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
       （２）規約の変更

         　規約の変更に係る手続等については、                   後記「第３　管理及び運営／１　資産管理等の概要／（５）その他／③
         規約の変更」      をご参照ください。
       （３）事業譲渡又は事業譲受

         　該当事項はありません。
       （４）出資の状況その他の重要事項

         　該当事項はありません。
       （５）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実

         　該当事項はありません。
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     第２【手続等】
      １【申込（販売）手続等】
       　該当事項はありません。
      ２【買戻し手続等】

       　本投資口はクローズド・エンド型であり、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約
       第５条第１項）。したがって、該当事項はありません。
       　本書の日付現在、本投資口は東京証券取引所に上場されており、本投資口を東京証券取引所を通じて売買すること
       が可能です。また、東京証券取引所外で本投資口を譲渡することや、規約の定めに従い、本投資法人との間の合意に
       基づき、本投資法人に有償にて本投資口を取得させることも可能です（規約第５条第２項）。
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     第３【管理及び運営】
      １【資産管理等の概要】
       （１）【資産の評価】
        ①　１口当たりの純資産額の算出
         　本投資口１口当たりの純資産額（以下「１口当たり純資産額」といいます。）は、本投資法人の総資産額か
         ら、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます。）をその時点における本投資法人の発行済投資口
         総数で除して算出します。
         　１口当たり純資産額は、原則として、後記「（４）計算期間」記載の計算期間の末日（以下「決算日」といい
         ます。）毎に算出します。
         　純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて後記「②　資産評価の原
         則的方法」のとおりとします。
        ②　資産評価の原則的方法

         　本投資法人の資産評価の方法は、投信法、投資法人計算規則、投信協会が定める諸規則その他の法令諸規則及
         び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従い、次のとおり運用資産の種類ごとに
         定めます。
         （ア）不動産、不動産の賃借権又は地上権（規約第30条第１項第１号、第２号①及び②に定めるもの。）

           　取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物
           部分及び設備等部分については定額法による算定とします。但し、設備等については、正当な事由により定
           額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限
           り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。
         （イ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第30条第１項第２号③に定めるも

            の。）
           　実務対応報告等の我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて会計処理を行う
           ものとし、信託財産の構成資産が前記（ア）に掲げる資産の場合は、前記（ア）に従った評価を行い、金融
           資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上
           で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
         （ウ）不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

            （規約第30条第１項第２号④に定めるもの。）
           　実務対応報告等の我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて会計処理を行う
           ものとし、信託財産の構成資産が前記（ア）に掲げる資産の場合は、前記（ア）に従った評価を行い、金融
           資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上
           で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
         （エ）不動産に関する匿名組合出資持分（規約第30条第１項第２号⑤に定めるもの。）

           　原則として、匿名組合出資持分の構成資産が前記（ア）から（ウ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定
           める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基
           準・慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除した当該匿名組合出資の持分相
           当額とします。
         （オ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭

            の信託の受益権（規約第30条第１項第２号⑥に定めるもの。）
           　実務対応報告等の我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて会計処理を行う
           ものとし、信託財産である匿名組合出資持分について前記（エ）に従った評価を行い、金融資産及び負債に
           ついては、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額か
           ら負債の合計額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
         （カ）有価証券（規約第30条第１項第３号、第２項第１号③から⑦、⑨、⑩、⑫及び⑭に定めるもの。）

           　当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（金融商品取引所における取引価格、日
           本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立
           する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。市場価格がない場合には、合理的な方法により算定
           された価額とします。また、付すべき市場価格及び合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を
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           除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手
           できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
         （キ）金銭債権（規約第30条第２項第１号⑪に定めるもの。）

           　取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で
           取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法
           に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
         （ク）信託財産を主として規約第30条第２項第１号①から⑫までに掲げる資産に対する投資として運用すること

            を目的とする金銭の信託の受益権（規約第30条第２項第１号⑬に定めるもの。）
           　実務対応報告等の我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて会計処理を行う
           ものとし、信託財産の構成資産が前記（カ）又は（キ）の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、
           金融資産及び負債については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価を行った上
           で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
         （ケ）デリバティブ取引に係る権利（規約第30条第２項第２号に定めるもの。）

          a.  金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務については、当該金融商品取
            引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、そ
            れらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、
            同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価し
            ます。
          b.  金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務については、市場価格に

            準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難
            と認められる場合には、取得価額により評価します。
          c.  我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行によりヘッジ取引と認められるものに

            ついては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品に関する会計基準に定める金利スワッ
            プの特例処理の要件を充足するものについては、前記a．及びb．にかかわらず金利スワップの特例処理を
            適用できるものとします。
         （コ）その他

           　前記に定めがない場合には、投信法、投資法人の計算に関する規則、投信協会の評価規則に準じて付され
           るべき評価額又は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行により付されるべき評
           価額をもって評価します。
        ③　公正なる価額

         　資産運用報告等に価格を記載する目的で、前記「②　資産評価の原則的方法」と異なる方法で評価する場合に
         は、後記のように評価するものとします。
         （ア）不動産、不動産の賃借権又は地上権

           　原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額
         （イ）不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権、又は不動産に関する匿名組合出資持分

           　信託財産又は匿名組合の構成資産が前記「（ア）不動産、不動産の賃借権又は地上権」に掲げる資産の場
           合は前記「（ア）不動産、不動産の賃借権又は地上権」に従った評価を、金融資産の場合は我が国において
           一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額
           を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額
         （ウ）デリバティブ取引に係る権利（前記「②　資産評価の原則的方法／（ケ）デリバティブ取引に係る権利

            （規約第30条第２項第２号に定めるもの。）」c．に基づき、金利スワップの特例処理を採用した場合）
           　前記「②　資産評価の原則的方法／（ケ）デリバティブ取引に係る権利（規約第30条第２項第２号に定め
           るもの。）」a．又はb．に定める価額
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        ④　算定方法の継続適用
         　運用資産の評価方法にあたっては、継続性を原則とします。
        ⑤　１口当たり純資産額等の公表

         　１口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告等）に記載され、投資主に
         提供されるほか、金融商品取引法に基づいて決算日後３ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
        ⑥　投資口１口当たりの純資産額についての投資者による照会方法

         　投資口１口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせください。
         　（照会先）
         　株式会社エスコンアセットマネジメント
         　東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号
         　電話番号　03-6853-6161
       （２）【保管】

          　本投資口は振替投資口（社債株式等振替法第226条に定義されます。）であり、原則として、投資証券を発
          行することができません。投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記載又は記録するための口座を開
          設し、維持する必要があります。投資主は、振替機関が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された
          場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は
          本投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求するこ
          とができます（社債株式等振替法第227条第２項）。
       （３）【存続期間】

          　本投資法人には存続期間の定めはありません。
       （４）【計算期間】

          　本投資法人は、2018年10月30日開催の第４回投資主総会の決議により営業期間を毎年５月１日から10月末日
          まで及び11月１日から翌年４月末日までの各６ヶ月間から、毎年２月１日から７月末日まで及び８月１日から
          翌年１月末日までの各６ヶ月間に変更しています（規約第35条）。これに伴い、第４期計算期間は2018年５月
          １日から2019年１月末日までの９ヶ月間となります（規約第43条）。第２期計算期間は2017年５月１日から
          2017年10月末日まで、第３期計算期間は2017年11月１日から2018年４月末日までの各６ヶ月間です。また、第
          １期計算期間は、本投資法人の成立の日である2016年８月26日から2017年４月末日までとなります。
       （５）【その他】

        ①　増減資に関する制限
         （ア）投資口の追加発行
           　本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします（規約第６条第１項）。本投資法人は、かか
           る発行可能投資口総数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の
           募集をすることができます（規約第６条第３項）。但し、後記「③　規約の変更」に記載の方法に従い規約
           を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
         （イ）最低純資産額

           　本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第８条）。なお、投信法第67
           条第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
        ②　解散条件

         　本投資法人は、投信法に従い、後記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
         （ア）規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生
         （イ）投資主総会の決議
         （ウ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
         （エ）破産手続開始の決定
         （オ）解散を命ずる裁判
         （カ）投信法第187条の登録の取消し
         　なお、本投資法人の規約には、解散又は償還事由の定めはありません。
        ③　規約の変更

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         （ア）規約の変更手続
           　規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出
           席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数により、規約の変更に関する議案が可決される必要
           があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。
         （イ）規約の変更の開示方法

           　投資主総会において規約の変更に係る議案を付議する旨の役員会決議がなされた場合には、東京証券取引
           所の規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配
           当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提
           出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出
           する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
        ④　関係法人との契約の更改等

         　本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規
         定は以下のとおりです。
         （ア）本資産運用会社との間の資産運用委託契約

          a.  契約期間
           　資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日に効力を生
           ずるものとし、その契約期間は当該効力発生日から５年間とします。また、契約期間満了の６ヶ月前までに
           いずれの当事者からも書面による別段の通知がなされない場合、資産運用委託契約は従前と同一の条件にて
           契約期間を５年間として更新されるものとし、それ以後も同様とします。
          b.  契約期間中の解約に関する事項

           　資産運用委託契約は、下記（ⅰ）ないし（ⅴ）に掲げる事由によって終了します。
           （ⅰ）本投資法人は、本資産運用会社に対し６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人の投
              資主総会の承認を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。
           （ⅱ）本資産運用会社は、本投資法人に対し６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人の同
              意を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。但し、本投資法人が本（ⅱ）の同意を
              与えるためには、投資主総会の承認（又はこれに代わる内閣総理大臣の許可）を得なければなりませ
              ん。
           （ⅲ）前記（ⅰ）又は（ⅱ）の規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が後記（a）又は（b）の
              いずれかに該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができるものと
              します。
            （a）本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
            （b）前記（a）に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事
               由があるとき
           （ⅳ）本投資法人は、本資産運用会社が後記（a）ないし（c）のいずれかに該当する場合、資産運用委託契
              約を解約しなければなりません。この場合、本資産運用会社は資産運用委託契約の解約に同意したも
              のとみなされます。
            （a）投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき
            （b）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
            （c）解散したとき
           （ⅴ）本投資法人及び本資産運用会社のいずれかの一方の当事者が暴力団等に該当（その取締役、執行役、
              監査役、執行役員及び監督役員（以下、本（ⅴ）において「役員」といいます。）が該当する場合を
              含みます。）し、一定の事項（注）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当
              事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産運用委託契
              約は終了します。
            （注）本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ、資産運用委託契約締結日現在、自ら及び自らの役員が暴力団等に該当し
               ないことを表明し、かつ将来にわたって暴力団等のいずれにも該当しないことを確約しています。
          c.  契約内容の変更に関する事項

           　資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
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          d.  解約又は契約の変更の開示方法等
           　資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資
           法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
           　また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投
           信法第191条）。
         （イ）投資主名簿等管理人（三井住友信託銀行株式会社）との間の投資主名簿等管理事務委託契約

          a.  契約期間
           　投資主名簿等管理事務委託契約の有効期間は、本投資法人の成立日から当該日より３年が経過した日が属
           する月の末日までとします。当該有効期間満了の６ヶ月前までに当事者のいずれからも書面による別段の申
           し出がなされなかったときは、投資主名簿等管理事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長
           するものとし、その後も同様とします。
          b.  契約期間中の解約に関する事項

           （ⅰ）投資主名簿等管理事務委託契約は、次に掲げる事由によって終了します。
            （a）当事者が協議の上、当事者間の書面による解約の合意がなされたとき。この場合には、投資主名簿
               等管理事務委託契約は当事者間の合意によって指定した日に終了します。
            （b）前記（a）の協議が１ヶ月間経過後も調わない場合、当事者のいずれか一方より他方に対してなされ
               た文書による解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から
               最初に到来する決算日から３ヶ月経過した日（当該日が銀行法の定める休日に該当する場合は、当
               該日から最初に到来する営業日）に終了します。
            （c）当事者のいずれか一方が投資主名簿等管理事務委託契約に違反し催告後も違反が15日を超えて是正
               されなかった場合、他方からの文書による解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託
               契約はその通知到達の日から最初に到来する決算日から３ヶ月経過した日（当該日が銀行法の定め
               る休日に該当する場合は、当該日から最初に到来する営業日）に終了します。
               但し、契約違反の内容が重大で契約の続行に重大なる障害が及ぶと判断されるときは、その通知に
               おいて指定した日に終了します。
            （d）後記A.又はB.に掲げる事由が生じた場合、相手方が書面による解約の通知をしたとき。この場合に
               は、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知において指定する日に終了します。
               A.  当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは
                 特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分（株式会社全銀電子債権ネッ
                 トワークにより取引停止処分又は他の電子債権記録機関によるこれと同等の措置を含みま
                 す。）が生じたとき。
               B.  住所変更の届出等を怠るなどの本投資法人の責めに帰すべき理由によって、投資主名簿等管理
                 人に本投資法人の所在が不明となったとき。
           （ⅱ）本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団、暴力団員、暴力団員でなく

              なった時から５年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼう
              ゴロ若しくは特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、本（ⅱ）においてこれらを「暴
              力団員等」といいます。）若しくは下記（a）                      A.  からE.    までのいずれかに該当（その執行役員、監
              督役員、取締役、執行役及び監査役（以下、本（イ）において「役員」といいます。）が該当する場
              合を含みます。）し、若しくは下記（b）                    A.  からE.    までのいずれかに該当する行為をし、又は下記
              （a）の規定に基づく表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、若しくは下記（b）の規定に
              基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場合には、当
              該通知において指定された日に投資主名簿等管理事務委託契約は終了します。
                                   記

            （a）   本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、投資主名簿等管理事務委託契約締結日において、

               自社及び自社の役員が、暴力団員等に該当しないこと、及び下記                              A.  から  E.  までのいずれにも該当
               しないことを表明保証し、かつ将来にわたって、下記                         A.  から  E.  までのいずれにも該当しないこと
               を確約しています。
               A.  暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること
               B.  暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること
               C.  自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってす
                 るなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること
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               D.  暴力団員等に対して便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること
               E.  役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有する
                 こと
            （b）本投資法人及び投資主名簿等管理人は、自ら又は第三者を利用して下記A.                                      から  E.  までに該当する
               行為を行わないことを確約しています。
               A.  暴力的な要求行為
               B.  法的な責任を超えた不当な要求行為
               C.  取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為
               D.  風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害
                 する行為
               E.  その他上記A.       からD.    までに準ずる行為
          c.  契約内容の変更に関する事項

           　投資主名簿等管理事務委託契約の内容については、本投資法人の役員会の承認を得た上で、両当事者間の
           合意により、これを変更することができます。当該変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む
           法令及び諸規則等を遵守するものとします。
          d.  契約の変更の開示方法等

           　投資主名簿等管理事務委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商品取引
           法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
           　投資主名簿等管理事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われま
           す（投信法第191条）。
         （ウ）資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約

          a.  契約期間
           　資産保管業務委託契約の有効期間は、資産保管業務委託契約締結日から５年を経過した日とし、有効期間
           満了の６ヶ月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも書面による別段の申し出がなされなかっ
           たときは、資産保管業務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様
           とします。
          b.  契約期間中の解約に関する事項

            資産保管業務委託契約は、次の（a）から(d)に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
           （ⅰ）当事者間の書面による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には
              資産保管業務委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
           （ⅱ）当事者のいずれか一方が資産保管業務委託契約に違反し催告後も違反が30日を超えて是正されず、他
              方が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって資産保管業務委託契約は
              失効します。但し、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を条件とします。なお、本投
              資法人及び資産保管会社は資産保管業務委託契約失効後においても資産保管業務委託契約に基づく残
              存債権を相互に請求することを妨げません。
           （ⅲ）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、特別清算開
              始若しくはその他の法定の倒産手続（その後の法律改正によりこれらに準ずる倒産手続が創設された
              場合、当該手続の開始申立を含みます。）の開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止
              処分がなされたときに、他方が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもっ
              て資産保管業務委託契約は失効するものとします。
           （ⅳ）本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が下記（a）から（f）までのいずれかに該当し
              （その役員が該当する場合を含みます。）、下記の規定に基づく表明保証に関して虚偽の申告をした
              ことが判明し、又は下記の規定に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による
              解除の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管業務委託契約は終了しま
              す。
                                   記

            本投資法人は、資産保管業務委託契約締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役員

           が下記（a）から（f）までのいずれにも該当しないことを資産保管会社に対して表明保証し、かつ将来にわ
           たって下記（a）から（f）までのいずれにも該当しないことを資産保管会社に確約しています。資産保管会
           社は、資産保管業務委託契約締結日において、資産保管会社、資産保管会社の取締役、執行役及び監査役が
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           下記（a）から（f）までのいずれにも該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわ
           たって下記（a）から（f）までのいずれにも該当しないことを本投資法人に確約しています。
            （a）暴力団
            （b）暴力団員
            （c）暴力団準構成員
            （d）暴力団関係企業
            （e）総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等
            （f）その他上記（a）から（e）までに準ずる者
          c.  契約内容の変更に関する事項

           　資産保管業務委託契約の内容については、本投資法人は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、両当事
           者間の書面による合意により、これを変更することができます。当該変更にあたっては、本投資法人の規約
           及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
          d.  契約の変更の開示方法等

           　資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本
           投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
           　また、関東財務局長に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
         （エ）一般事務受託者（機関運営事務受託者）（三井住友信託銀行株式会社）との間の一般事務（機関運営）委

            託契約
          a.  契約期間

           　一般事務（機関運営）委託契約の有効期間は、一般事務（機関運営）委託契約の締結日から５年を経過し
           た日とします。当該有効期間満了の６ヶ月前までに本投資法人及び機関運営事務受託者のいずれからも書面
           による別段の申し出がなされなかったときは、一般事務（機関運営）委託契約は従前と同一の条件にて自動
           的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。
          b.  契約期間中の解約に関する事項

            一般事務（機関運営）委託契約は、次の（ⅰ）から（ⅳ）に掲げる事由によって終了します。
           （ⅰ）当事者間の書面による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には
              一般事務（機関運営）委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
           （ⅱ）当事者のいずれか一方が一般事務（機関運営）委託契約に違反し催告後も違反が30日を超えて是正さ
              れず、他方が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日をもって一般事務（機関
              運営）委託契約は失効します。但し、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を条件とし
              ます。なお、本投資法人及び機関運営事務受託者は一般事務（機関運営）委託契約失効後においても
              一般事務（機関運営）委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとされていま
              す。
           （ⅲ）   当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、特別清算開
              始若しくはその他の法定の倒産手続（今後新たに制定されるものを含みます。）の開始の申立てがな
              されたとき又は手形交換所の取引停止処分がなされたときに、他方が行う書面による解除の通知が
              あった場合、書面で指定された日をもって一般事務（機関運営）委託契約は失効します。
           （ⅳ）   本投資法人及び機関運営事務受託者のいずれか一方の当事者が下記                               （a）から（f）       までのいずれかに
              該当し（その役員が該当する場合を含みます。）、下記の規定に基づく表明保証に関して虚偽の申告
              をしたことが判明し、又は下記の規定に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面
              による解除の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に一般事務（機関運営）委託契
              約は終了します。
                                   記

            本投資法人は、一般事務（機関運営）委託契約締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び

           監督役員が下記（a）から（f）までのいずれにも該当しないことを機関運営事務受託者に対して表明保証
           し、かつ将来にわたって下記（a）から（f）までのいずれにも該当しないことを機関運営事務受託者に確約
           しています。機関運営事務受託者は、一般事務（機関運営）委託契約締結日において、機関運営事務受託
           者、機関運営事務受託者の取締役、執行役及び監査役が下記（a）から（f）までのいずれにも該当しないこ
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           とを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって下記（a）から（f）までのいずれにも該当しな
           いことを本投資法人に確約しています。
            （a）暴力団
            （b）暴力団員
            （c）暴力団準構成員
            （d）暴力団関係企業
            （e）総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等
            （f）その他上記（a）から（e）までに準ずる者
          c.  契約内容の変更に関する事項

           　一般事務（機関運営）委託契約の内容については、本投資法人は、本投資法人の役員会の承認を得た上
           で、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。当該変更にあたっては、本投資
           法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
          d.  契約の変更の開示方法等

           　一般事務（機関運営）委託契約が解約され、機関運営事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引
           法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
           　一般事務（機関運営）委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われま
           す（投信法第191条）。
         （オ）一般事務受託者（計算、会計、納税事務に関する事務受託者）（有限会社東京共同会計事務所）との間の

            一般事務委託契約（計算、会計、納税事務）
          a.  契約期間

           　一般事務委託契約（計算、会計、納税事務）の有効期間は、一般事務委託契約の締結日から１年間とし、
           一方の当事者が他方の当事者に期間満了の３ヶ月前までに書面による更新拒絶の通知を行わない限り、自動
           的に１年間更新されるものとし、その後も同様とします。
          b.  契約期間中の解約に関する事項

           （ⅰ）当該一般事務委託契約（計算、会計、納税事務）において、本投資法人は、一般事務（計算、会計、
              納税事務）委託契約の期間内であっても、本投資法人が発行する投資口が2017年３月末日までに東京
              証券取引所に上場されなかった場合、一般事務受託者に対して書面により通知することにより、一般
              事務委託契約（計算、会計、納税事務）を解約することができるとされています。但し、本投資法人
              は、本書の日付現在、かかる解約を行う合理性がないものと判断しています。
           （ⅱ）前記a.に定める契約期間にかかわらず、いずれかの当事者について、下記(a)から(d)までの事由が一

              つでも生じた場合には、他の当事者は、書面による通知により一般事務委託契約（計算、会計、納税
              事務）を解除することができます。
            （a）一般事務委託契約（計算、会計、納税事務）に基づく義務の履行を怠り（一般事務委託契約（計

               算、会計、納税事務）第２条第１項の表明事項に誤りがあった場合を含みます。）、他の当事者か
               らのその履行又は治癒を求める通知が到着した後30日以内に履行しない場合
            （b）支払停止、支払不能若しくは債務超過の状態に陥った場合、又は破産手続開始、民事再生手続開
               始、特定調停手続開始、会社更生手続開始その他の類似する倒産手続の開始の申立がなされた場合
            （c）重要な資産に対する差押、仮差押、保全差押その他強制執行手続（租税債務の滞納を原因とするも
               のを含みますが、これに限られません。）の申立がなされた場合
            （d）手形交換所規則に基づく取引停止処分がなされた場合
           （ⅲ）本投資法人又は一般事務受託者の一方について、下記(a)及び(b)の確約に反する事実が判明した場合

              には、その相手方は、書面で通知を行うことにより何らの催告も行うことなく、一般事務委託契約
              （計算、会計、納税事務）を解除することができます。
                                   記

            (a)本投資法人及び一般事務受託者は、自らが暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から５年を経

              過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力
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              団等、その他これらに準ずる者（以下、本(a)において総称して「反社会的勢力」といいます。）に該
              当し、又は、反社会的勢力と下記                A. からE.までの一にでも該当する関係を有する者ではないことを表
              明 し、かつ将来にわたっても該当しないことを確約するものとします。
              A.  反社会的勢力と契約（種類及び内容の如何を問いません。）を締結しているとき
              B.  反社会的勢力が経営を支配し、又は、経営に実質的に関与していると認められるとき
              C.  自己若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不
                当に反社会的勢力を利用していると認められるとき
              D.  反社会的勢力に対して資金等を提供し又は便宜を供与するなど、直接的若しくは積極的に反社会的
                勢力の維持運営に協力し、又は関与をしていると認められるとき
              E.  投信法第115条の６第１項に定義される役員等若しくはこれに準ずる者又は経営に実質的に関与し
                ている者が、反社会的勢力と社会的に非難されるべき関係を有しているとき
            (b)本投資法人及び一般事務受託者は、自ら又は第三者を利用して下記                                 A. からE.までの一にでも該当する

              行為を行わないことを確約する。
              A.  暴力的な要求行為
              B.  法的な責任を超えた不当な要求行為
              C.  取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為
              D.  風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を棄損し、又は相手方の業務を妨害する
                行為
              E.  その他上記     A. からD.までに準ずる行為
          c.  契約内容の変更に関する事項

           　一般事務委託契約（計算、会計、納税事務）は、本投資法人及び一般事務受託者との間で書面による合意
           がなされた場合に限り変更することができます。
          d.  契約の変更の開示方法等

           　一般事務委託契約（計算、会計、納税事務）が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融
           商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
           　一般事務委託契約（計算、会計、納税事務）の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届
           出が行われます（投信法第191条）。
         （カ）特定関係法人（日本エスコン）との間のスポンサーサポート契約

            本投資法人は、日本エスコン及び本資産運用会社との間でスポンサーサポート契約を締結しています。同
           契約の内容の詳細については、              後記「２　利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況等」
           をご参照ください。また、同契約は、民法及び当該契約の定めに従い、変更されることがあります。
         （キ）サポート会社（中部電力）との間のサポート契約

            本投資法人は、中部電力及び本資産運用会社との間で以下の内容のサポート契約（以下、本（キ）におい
           て「本契約」といいます。）を締結しています。また、同契約は、民法及び当該契約の定めに従い、変更さ
           れることがあります。
          a.  サポート事項

            サポート会社は、本契約期間中、本投資法人及び本資産運用会社に対し、以下のサポートを提供するもの
           とします。なお、その詳細は、別途協議のうえ決定されます。
           （ⅰ）環境配慮技術及びエネルギーコスト低減に関するノウハウの提供
           （ⅱ）プロパティマネジメント機能・ビルマネジメント機能の提供
           （ⅲ）サポート会社自ら又はサポート会社及びサポート会社が直接又は間接に当該会社等の議決権の過半を
              所有している会社等にて構成されるグループ所属の会社等（但し、サポート会社を除きます。）が保
              有もしくは開発又は運用を受託する収益不動産（以下、本（キ）において「対象不動産」といいま
              す。）に関する情報（当該対象不動産の概要、賃貸借契約の内容、テナント属性（守秘義務に反しな
              い限度において提供可能なテナントの財務内容や売上高等の業績データを含むがこれに限りませ
              ん。））の提供
          b.  情報の返還・破棄

           　本投資法人及び本資産運用会社は、対象不動産の一部若しくは全部につき購入の検討を行わない場合、購
           入の検討のために必要な合理的期間が経過した場合、又はサポート会社から請求があった場合には、当該対
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           象不動産に関する情報が記録された全ての書面等（複製物を含みます。）を、サポート会社の指示に従い返
           還し、又は破棄するものとされます。
          c.  報酬

            上記a.    に規定するサポート提供に係る報酬は、別途協議のうえ決定するものとされます。
          d.  サポート会社のシンボルマーク等の利用

            　本投資法人は、本契約期間中、そのIR、広報及びディスクロージャーに関するWebサイトを含む各種制
            作物に、サポート会社のシンボルマーク、ロゴタイプ等を利用することができるものとされます。なお、
            利用に際しては、サポート会社の指示に従うものとされます。
          e.  有効期間

           （ⅰ）本契約の有効期間は、本契約締結日から３年間とします。但し、本契約は、本契約の当事者のいずれ
              かが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社が本
              投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの
              通知を要することなく終了するものとされます。
           （ⅱ）本契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して本契約を更新しない旨
              を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とされま
              す。
          f.  本契約の変更

           （ⅰ）本契約の当事者は、随時、他の当事者に対し、書面により本契約の見直しのための協議を要請するこ
              とができるものとされます。
           （ⅱ）本契約の当事者は、前項に従い他の当事者より本契約の見直しのための協議の要請が行われた場合に
              は、かかる要請について誠実に検討するものとされます。
        ⑤　公告

         　本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。
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      ２【利害関係人との取引制限】
       （１）利害関係人等との取引制限
         　資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。かかる
         制限には、以下のものが含まれます。
        ①　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこ

          と（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融
          商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます（金融商品取
          引法第42条の２柱書但書）。
        ②　資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容と

          した運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
        ③　資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められ

          ています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで、「親法人等」とは、資
          産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する
          法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の４
          第３項）、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資
          産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者を
          いいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
         （ア）通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親

            法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の
            取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第
            130条第２項）。
         （イ）当該資産運用会社との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを

            条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧
            客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３
            項）。
         （ウ）当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方

            針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその
            行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うこ
            とを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３
            項）。
         （エ）前記（ア）から（ウ）までに掲げるもののほか、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行

            為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるお
            それのあるものとして業府令で定める行為（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、
            投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。）。
          a.  通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産の売買その他

            の取引を行うこと。
          b.  当該資産運用会社との間で金融商品取引契約（金融商品取引法第34条に定義されます。）を締結すること

            を条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の
            売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結するこ
            と。
        ④　資産運用会社は、投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間の不動産や有価証券の取得、譲渡又は貸

          借の取引額が一定の金額以上に相当する場合には、予め、当該本投資法人の同意として、役員会の承認に基づ
          く当該投資法人の執行役員の同意を得ること（投信法第201条の２）。
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       （２）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
         　資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関
         係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則
         で定めるものを除きます。以下本（２）において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行わ
         れたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産
         の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施
         行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる
         書面の交付に代えて、投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う
         他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める
         者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用
         する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条
         第２項）。
       （３）資産の運用の制限

         　投資法人は、（a）その執行役員又は監督役員、（b）その資産運用会社、（c）その執行役員又は監督役員の
         親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、（d）その資産運用会社の取締役、会計参与
         （会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれ
         らに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認めら
         れる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行うことは認められません（投信法第195条、第193
         条、投信法施行令第116条ないし第118条）。
        ①　有価証券の取得又は譲渡

        ②　有価証券の貸借
        ③　不動産の取得又は譲渡
        ④　不動産の貸借
        ⑤　以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
         ・宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
         ・商品の生産、製造、加工及び採鉱、採取、製錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
         ・再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
         　なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、（a）

         資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、（b）不動産の管理業務を行う
         資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
       （４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限

         　本資産運用会社がその資産の運用を受託する本投資法人と本資産運用会社の利害関係者との間の取引について
         は、以下に概要を記載する「利害関係者取引規程」に定める審査手続きを経ることで、当該取引により本資産運
         用会社がその資産の運営を受託する本投資法人に不利益が生じることのないように厳格な審査を行った上で取引
         を実施する体制を構築しています。
        ①　利害関係者の定義

         　「利害関係者取引規程」における「利害関係者」とは次の者をいいます。
         （ア）本資産運用会社及び本資産運用会社の役職員並びに本資産運用会社の株主

         （イ）（ア）に該当する者の子会社及び関連会社（それぞれ財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則

            第８条第３項及び第５項に定義される子会社及び関連会社を意味します。）
         （ウ）（ア）及び（イ）に掲げる者のほか、投信法第201条第１項で定義される利害関係人等（以下「投信法上

            の利害関係人等」といいます。）
         （エ）（ア）から（ウ）のいずれかに該当する者が、投資顧問契約、投資一任契約若しくは資産運用委託契約を

            締結している特別目的会社(特定目的会社、合同会社、株式会社、投資法人等その形態を問いません。以
            下同じです。)、（ア）から（ウ）のいずれかに該当する者が、過半の出資、匿名組合出資若しくは優先
            出資を行っている特別目的会社、（ア）から（ウ）のいずれかに該当する者が、本投資法人への譲渡を前
            提として、運用資産を一時的に保有させるために、発起人若しくは設立時株主となって組成した特別目的
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            会社又は（ア）から（ウ）のいずれかに該当する者の役職員がその役員の過半数を占める特別目的会社
            （但し、（ア）から（ウ）のいずれかに該当する者が20％未満までの出資を行う場合を除きます。）
        ②　利害関係者との取引に関する意思決定手続

         （ア）利害関係者との間で利害関係者取引を行おうとする場合、当該取引を担当する部署が起案した後、事前に
            コンプライアンス・オフィサーが、法令等（本資産運用会社が業務を遂行するに際して遵守すべき法律、
            政省令、条例、その他の命令、一般社団法人投資信託協会の諸規則、本投資法人が上場する金融商品取引
            所の諸規則、本投資法人の規約、本資産運用会社の定款及び社内諸規程並びにこれらに基づき本資産運用
            会社が締結した諸契約（資産運用委託契約を含みます。）等をいいます。）の遵守、その他コンプライア
            ンス上の問題の有無につき審査し、承認した場合にはコンプライアンス委員会に上程することができま
            す。コンプライアンス委員会がコンプライアンスの観点から当該取引について審議し、承認した場合に
            は、投資運用委員会に上程することができます。投資運用委員会が当該取引について審議し、承認した場
            合、当該承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されます（但し、下記(ウ)に定義する投信
            法上の利害関係人等取引の場合を除きます。）
         （イ）利害関係者取引を担当する部の長は、上記(ア)の投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された

            利害関係者取引の概要及びその付随関連資料を、取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締
            役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個
            別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。また、投信法第203条
            第２項に定める書面による通知を本投資法人に対して行うものとします。
         （ウ）本資産運用会社は、本投資法人のために、投信法上の利害関係人等との間で、不動産又は有価証券の取

            得、譲渡又は貸借（利害関係者取引に該当するものを含みます。以下「投信法上の利害関係人等取引」と
            いいます。）を行おうとするときは、あらかじめ（但し、上記(ア)に定める手続を経る必要がある場合
            は、当該手続きを経た後で、投信法上の利害関係人等取引に着手する前に）、本投資法人役員会の承認に
            基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。但し、当該取引が投資信託及び投資法人に
            関する法律施行規則第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当する場合は、この限りではありません。
         （エ）上記(ウ)本文に基づき、本資産運用会社が本投資法人役員会の承認を求めた場合において、本投資法人役

            員会が当該投信法上の利害関係人等取引を承認せず、起案を行う部（REIT運用部及び財務管理部を意味
            し、以下あわせて「起案部」といいます。）に対して当該投信法上の利害関係人等取引の中止又は内容の
            変更を指示した場合、起案部は、内容の変更の指示を受けた投信法上の利害関係人等取引については、内
            容の変更を行った後に再度、コンプライアンス・オフィサーによる法令等遵守上の問題の有無に関する審
            査・承認を受け、さらに、コンプライアンス委員会の承認を得た後でなければ、投資運用委員会に上程す
            ることができないものとし、かかる変更後の投信法上の利害関係人等取引につき投資運用委員会の承認を
            再度得た上でなければ、本投資法人役員会の事前承認を求めることができないものとします。また、本投
            資法人役員会から起案の中止の指示を受けた投信法上の利害関係人等取引は、廃案にするものとします。
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        ③　対象となる取引の範囲及び取引の基準
         （ア）物件の取得
           　利害関係者から運用資産を取得する場合、不動産等資産１物件当たりの取得価格（不動産等資産そのもの
           の取得価格とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費
           用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。）は、
           不動産鑑定士の鑑定評価額（鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下
           同じです。）を上限額として決定します。なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPC
           等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を上限額として取
           得することができるものとします。
         （イ）物件の譲渡

           　利害関係者に運用資産を売却する場合、不動産等資産１物件当たりの売却価格（不動産等資産そのものの
           売却価格とし、税金及び売却費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定
           資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。）は、不動産鑑定士の鑑定評価額を原則として下
           限額として決定します。
         （ウ）物件の賃貸

           　利害関係者に不動産等資産を賃貸する場合、利害関係者との間の当該賃貸借契約の内容は、市場実勢及び
           対象の不動産等資産の標準的な賃貸条件を勘案して、適正と判断される条件とします。
         （エ）不動産管理業務等委託

           　利害関係者へ運用資産の管理を委託する場合、手数料のみの単純比較ではなく、不動産管理業務に専門的
           に従事する会社（以下「PM会社」といいます。）を比較検討して、不動産管理業務委託先としての諸条件
           （当該対象物件を既に管理し、ノウハウが蓄積されていること等を含みます。）を具備していること及び手
           数料水準を総合的に検討し、必要に応じて手数料の減額交渉等を行った上で、PM会社として利害関係者を選
           任することができるものとします。
         （オ）物件の売買及び賃貸の媒介の委託

           　利害関係者による不動産等資産の売買又は賃貸に係る媒介の場合、支払うべき媒介手数料の金額は、宅建
           業法に規定する報酬の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準としま
           す。）とします。
         （カ）工事等の発注

           　利害関係者への不動産等資産に係る工事を発注する場合（但し、契約金額１千万円未満の場合、緊急修繕
           又は原状回復を目的とする工事は除きます。）、原則として利害関係者以外の第三者の見積価格を取得した
           上で、役務提供の内容等に鑑み、当該利害関係者の提示した見積価格が第三者の水準と著しく乖離していな
           い場合に限り、利害関係者に対し同工事を発注することができるものとします。但し、①当該建物固有の事
           情等による特殊な工事で、第三者の見積価格を取得することが実務上困難な場合、又は②継続的な工事で、
           工事業者の変更が責任の所在を不明確にする恐れがある場合等については、第三者の見積価格を取得するこ
           となく、当該工事の市場価格の水準に十分留意した上で、利害関係者に対し同工事を発注することができる
           ものとします。
         （キ）資金調達

            利害関係者からの資金調達にかかる条件は、市場実勢を勘案して、適正と判断される条件によるものとし
           ます。
        ④　利害関係者取引の開示基準・方法

          利害関係者取引又は投信法上の利害関係人等取引が、本投資法人の投資口が上場する金融商品取引所の定め
         る情報の適時開示に関する規定により開示が必要とされる取引に該当する場合は、速やかに開示を行うものとし
         ます。
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       （５）利害関係人等との取引状況等
        ①　  資産の賃貸及びプロパティ・マネジメント
         （ア）資産の賃貸
            2019年１月31日現在において、保有資産である「tonarie南千里」については、利害関係者である日本エ
           スコンと信託受託者との間で、マスターリース契約が締結されています。
         （イ）プロパティ・マネジメント

            2019年１月31日現在において、保有資産である「tonarie南千里」、「ラ・ムー北津守店（底地）」、
           「ケーズデンキ倉敷店（底地）」については、利害関係者である株式会社エスコンプロパティと信託受託者
           との間で、プロパティ・マネジメント契約を締結しています。
        ②　日本エスコン（スポンサー）とのスポンサーサポート契約

          本投資法人は、日本エスコン（スポンサー）及び本資産運用会社との間で以下の内容のスポンサーサポート
         契約を締結しています。
         （ア）情報提供

            スポンサーは、本資産運用会社に対し、自ら又はエスコングループ企業（本②において「エスコングルー
           プ企業」とは、スポンサー及びスポンサーが直接又は間接に当該会社等の議決権の過半を所有している会社
           等にて構成されるグループ所属の会社等（但し、スポンサーを除きます。）をいいます。）が保有若しくは
           開発又は運用を受託する対象不動産（本②において「対象不動産」とは、本資産運用会社がその社内規程と
           して定める運用ガイドラインに規定する本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等資
           産（本②において本投資法人の規約に定める本投資法人が資産運用の対象とする資産をいいます。）①開発
           中の不動産等資産及び②不動産、不動産の賃借権、地上権を裏付けとする信託受益権、匿名組合出資等の投
           資法人が取得可能な資産を含みます。）に関して合理的に提供可能な情報（当該対象不動産の概要、賃貸借
           契約の内容、テナント属性（守秘義務に反しない限度において提供可能なテナントの財務内容や売上高等の
           業績データを含むがこれらに限りません。））の提供を行うほか、本資産運用会社から要請があった場合に
           は、可能な限り最大限要請のあった情報の提供を行います。但し、次のa.                                   からe.    に掲げる対象不動産はこ
           の限りではないものとします。
          a.  当該時点において既に第三者に当該対象不動産の全部又は一部を譲渡することを約している又はかかる対

            象不動産につき優先交渉権を付与することを約している対象不動産（第三者との共同事業等に基づき取得
            した対象不動産の場合）
          b.  当該時点において既に第三者に当該対象不動産に係る共有持分若しくは当該対象不動産を保有する法人の
            出資持分を他の共有者若しくは他の出資者に譲渡することを約している又はかかる対象不動産に係る共有
            持分若しくはかかる対象不動産を保有する法人の出資持分につき優先交渉権を付与することを約している
            当該対象不動産
          c.  スポンサー自ら又はエスコングループ企業の事業のために必要な取引（等価交換事業、再開発事業を行う
            ための売却及び区画整理事業、ウェアハウジング事業等）の対象である対象不動産
          d.  行政機関、司法機関その他の国又は地方公共団体の要請に基づいて売却する対象不動産
          e.  対象不動産に係る建物の主要なテナントの要請に基づいて売却する当該対象不動産
         （イ）本投資法人の優先買取権

          a.  スポンサー及び本投資法人は、スポンサー及びエスコングループ企業がスポンサーサポート契約締結日現
            在において保有する不動産等資産のうち、一部の不動産を「優先買取権対象不動産」として指定します。
            スポンサー及び本投資法人は、少なくとも毎年１年に１回（毎年10月を目処として）、優先買取権対象不
            動産のリストを更新するものとし、かかる更新の合意が書面によりなされた場合には、それ以後、当該書
            面記載の不動産等資産を「優先買取権対象不動産」とします。
          b.  スポンサー及び本投資法人は、上記a.                  における優先買取権対象不動産の合意に際し又はそれ以後、書面に
            より、優先買取権の有効期間（以下本②において「優先買取権有効期間」といいます。）及び優先買取権
            対象不動産毎の購入価格（以下本②において「優先買取価格」といいます。）につき合意するものとしま
            す。
          c.  上記b.    の場合において、スポンサー及び本投資法人は、当該各優先買取権対象不動産の不動産鑑定価格を
            参照して優先買取価格を決定します。また、上記a.                        後段に基づき優先買取権対象不動産のリストを更新
            する際には、その時点で入手可能な不動産鑑定価格を参照して優先買取価格を更新します。
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          d.  上記a.    ないしc.     の行為は、互いに無償とし、各自その費用を負担します。但し、不動産鑑定評価その他
            の第三者への委託業務に係る費用の負担につき、書面により別段の合意を行うことができるものとしま
            す。
          e.  本投資法人は、スポンサーに対し、優先買取権有効期間内はいつでも、優先買取権対象不動産の全部又は
            一部につき、優先買取価格にてこれを買い取る旨を書面により申し出ること（以下「個別買取通知」とい
            います。）ができます。但し、本投資法人は、如何なる場合においても、優先買取権対象不動産の買取り
            を行う義務を負わないものとします。
          f.  上記e.    に基づき、本投資法人よりスポンサーに対し、優先買取権対象不動産の全部又は一部につき個別買
            取通知がなされた場合には、スポンサー及び本投資法人は、それ以後１ヶ月の期間を目処に（かかる期間
            は別途書面での合意により延長又は短縮可能とします。）、当該買取の具体的条件（受渡期日・表明保証
            内容・瑕疵担保内容・優先買取価格支払方法・信託受益権化の要否等を含みますが、これらに限られませ
            ん。）につき、誠実に協議します。この場合において、スポンサー及び本投資法人は、新たに不動産鑑定
            評価を取得し、かかる不動産鑑定価格を上限として優先買取価格を協議します。
          g.  スポンサーは、自ら及び優先買取権対象不動産を保有するエスコングループ企業をして、上記f.                                             に基づく
            優先買取権の行使の通知後における売買契約締結に向けた協議が継続する期間中、第三者に対して当該優
            先買取権対象不動産に関する情報の提供、その他売買に係る一切の交渉を行わないものとします。但し、
            スポンサーと本資産運用会社との間において、本投資法人が当該優先買取権対象不動産の買取りを行わな
            いことが書面により確認された時点以降は、この限りではありません。
          h.  スポンサー又はエスコングループ企業のいずれかが、優先買取権対象不動産の全部又は一部につき、第三
            者より、その取得の提案等を受けた場合、スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、速やか
            に、書面にてその旨通知するものとします。この場合において、スポンサーは、本投資法人に対し、２週
            間以上の期間をもって、当該通知に記載の優先買取権対象不動産の全部又は一部を購入する意向があるか
            否かを返答するよう、要請することができます。かかる要請を受けた場合、本投資法人及び本資産運用会
            社は、期間内に誠実に回答を行うものとします。
          i.  上記h.    において、本投資法人がスポンサーに対し、当該第三者の提示した価格と同等又はそれ以上の価格
            をもって優先買取権対象不動産を優先的に買い取ることができるものとします。
         （ウ）優先交渉権

          a.  優先交渉権の付与（ファーストルック）
            スポンサーは、スポンサー自ら又はエスコングループ企業のいずれか（以下本②において「売却希望会
            社」といいます。）が対象不動産（但し、（ア）（ⅰ）ないし（ⅴ）に該当するものを除きます。以下、
            本（ウ）において同じです。）の売却を計画する場合、売却希望会社に適用される法令並びに売却希望会
            社及び対象不動産を拘束する第三者との契約その他の合意に反しない限り、当該対象不動産に関する情報
            を第三者に先立ち本投資法人及び本資産運用会社に提供し又は提供せしめ、当該対象不動産に関する優先
            交渉権（優先的に売買交渉を行う権利）を、本資産運用会社に付与し又は付与せしめるものとします。優
            先交渉権は、対象不動産毎に、下記b.                  に定める優先交渉期間を定めた場合はその間効力を有するものと
            します。
          b.  優先交渉権の有効期間
            優先交渉権の有効期間（以下本②において「優先交渉期間」といいます。）は、売却希望会社と本資産運
            用会社が別途合意する期間とします。
          c.  購入の意思の通知
            本資産運用会社は、優先交渉期間内に売却希望会社に対し、本投資法人による購入の意思の有無を通知し
            ます。
          d.  優先交渉期間中の第三者への情報提供・売買交渉の禁止
            スポンサーは、上記c.           に基づく購入の意思が有る旨の通知後における売買契約締結に向けた協議が継続
            する期間中、第三者に対して当該対象不動産に関する情報の提供、売買交渉を行ってはならないものと
            し、かつ、売却希望会社がエスコングループ企業である場合は当該会社をして、第三者に対してかかる情
            報の提供、売買交渉を行わせないものとします。但し、対象不動産の購入価格の打診のみを行う目的で対
            象不動産に関する情報の提供を行う場合はこの限りではありません。
          e.  最終売却条件の提示（ラストルック）
            優先交渉期間内に上記c.            に定める購入の意思が有る旨の通知がなされず、又は本資産運用会社と売却希
            望会社との間で売却条件が合意に達しなかった場合、売却希望会社は、第三者との間で当該対象不動産の
            売却につき協議を開始することができるものとします。但し、売却希望会社が合理的な期間以上売却活動
            を行った結果、第三者が提示する条件が、優先交渉期間内に本投資法人が提示した条件（もしあれば）と
            同等以下である場合には、スポンサーは、速やかに本資産運用会社にその旨を通知し又は売却希望会社た
            るエスコングループ企業より通知させるものとし、通知後遅滞無く本資産運用会社が売却希望会社に対し
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            当該第三者が提示する条件と同等以上の条件を提示し、売却希望会社がこれに同意したときは、本投資法
            人は、売却希望会社より当該対象不動産を原則として当該第三者に優先して購入することができるものと
            し ます。この場合、売却希望会社がエスコングループ企業であるときは、スポンサーは当該会社をして当
            該対象不動産を本投資法人に売却させるものとします。
         （エ）スポンサーによる購入検討

            本投資法人は、本投資法人が保有する不動産等資産（以下本②において「本投資法人保有不動産」といい
           ます。）の売却を計画する場合、本投資法人に適用される法令並びに本投資法人及び対象不動産を拘束する
           第三者との契約その他の合意に反しない限り、当該本投資法人保有不動産に関する情報をスポンサーに提供
           するものとします。スポンサーは、自己又はエスコングループ企業をして、当該本投資法人保有不動産の購
           入について真摯に検討し、又は検討せしめるものとします。
         （オ）第三者保有物件の売却情報の提供

            スポンサーは、第三者から対象不動産の売却に関する情報が提供された場合において、スポンサーが当該
           対象不動産を取得しない方向で検討しているときは、その裁量により、所有者その他関係当事者の事前承諾
           を得られることを条件に、本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該対象不動産に関する情報を速やかに
           提供します。
         （カ）マスターリース契約（固定）の検討

            本投資法人の運用資産の安定収益確保のため、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産につ
           いて、本資産運用会社がスポンサーに固定賃料によるマスターリース契約の締結を要請する旨の申し入れを
           行った場合、スポンサーは、自己又はエスコングループ企業をして、当該不動産等資産に係る固定賃料によ
           るマスターリース契約の締結及び諸条件につき真摯に検討し、又は検討せしめるものとします。
         （キ）本投資法人の保有資産に係るリーシングのサポートの検討

          a.  スポンサーは、本資産運用会社が要請したときは随時、本資産運用会社に対し、スポンサーが把握する最
            新の賃貸需要動向に関する情報を提供します。
          b.  本資産運用会社が、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産について、スポンサーに実効的
            なリーシング戦略を策定する等のリーシングのサポートの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、ス
            ポンサーは、自ら又はエスコングループ企業をして、当該物件へのリーシングのサポートの提供につき検
            討し、又は検討せしめるものとします。
         （ク）環境配慮技術及びノウハウの提供

            本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産のリニューアル工事や物件運営に関して、テナント
           満足度の向上や水道光熱費の節約等のため、本資産運用会社がスポンサーに環境配慮技術及びノウハウの提
           供を依頼する旨の申し入れを行った場合、スポンサーは、合理的に可能な限り、自ら又はエスコングループ
           企業をして、かかる環境配慮技術及びノウハウを提供し、又は提供せしめるものとします。
         （ケ）ウェアハウジング機能の提供

            本資産運用会社は、本投資法人による不動産等資産の機動的な取得を目的として、スポンサーに対し、本
           投資法人への当該不動産等資産の譲渡を前提とした一時的な保有（以下本（ケ）において「ウェアハウジン
           グ」といいます。）を依頼することができるものとします。この場合、スポンサーは、本資産運用会社から
           依頼を受けたウェアハウジング機能の提供について真摯に検討を行うものとします。なお、ウェアハウジン
           グ機能を提供するための諸条件については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定め
           るものとします。
         （コ）物件取得及び運用に関するアドバイザリー業務

          a.  スポンサーは、本資産運用会社からの要請があった場合、金融商品取引法・投信法等の法令に抵触しない
            範囲内において、本資産運用会社が本投資法人から受託する資産運用業務（但し、投資運用業又は投資助
            言・代理業務に該当しうる業務を含まないものとします。）に関し、受託条件等については本資産運用会
            社と協議し決定した上で、以下の各号に定める業務受託を行うものとします。但し、本資産運用会社は、
            資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与は行いません。
           （ⅰ）リサーチ関連業務（不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、商圏、競争環境に関する調査）
           （ⅱ）物件取得及び運用に関する助言及び補助業務
           （ⅲ）個別不動産に関する各種分析及びデューディリジェンス補助等
           （ⅳ）プロパティ・マネジメント業務
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          b.  スポンサーサポート契約の当事者は、スポンサーサポート契約により本資産運用会社がスポンサーに対し
            て不動産等資産の売買の媒介を委託するものではなく、本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資
            産の売買の媒介を委託する場合には、両者間で別途当該媒介に係る契約を締結するものであることを相互
            に 確認することとします。
         （サ）本投資法人との物件共有又は準共有

            スポンサーは、本資産運用会社からの要請があった場合、本投資法人が取得を予定する不動産等資産につ
           いて、本投資法人との物件共有（準共有を含み、以下本（サ）において「本物件共有」といいます。）によ
           る不動産等資産の共有持分（準共有持分を含みます。）の取得を真摯に検討するものとします。但し、本物
           件共有の手法及び内容については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものと
           します。
         （シ）マーケット情報の提供

            スポンサーは、本資産運用会社が要請したときは随時、本資産運用会社に対し、以下の各号に掲げる事項
           について、スポンサーの保有する合理的に提供可能な情報を提供するものとします。
          a.  不動産等資産の売買、開発に関するマーケット情報
          b.  不動産等資産の賃貸マーケットに関する事項
         （ス）再開発サポート等の提供

          a.  築年数が一定以上経過した本投資法人保有不動産並びに事業用定期借地権契約における借地権の存続期間
            の満了が近づいた本投資法人保有不動産（以下「再開発物件」といいます。）について、本資産運用会社
            が再開発の必要を認める場合には、本資産運用会社は、第三者に先立ち、スポンサーに対して、再開発計
            画の検討及び提案を要請するものとします。かかる要請を受けた場合、スポンサーは、再開発物件につい
            て再開発計画を真摯に検討し、本投資法人の投資対象となる収益不動産の再開発を行うことを内容とする
            再開発計画案を提示するものとします。
          b.  本資産運用会社が、スポンサーの提示した再開発計画案について妥当と判断した場合には、スポンサーに
            対して、再開発物件に関する優先交渉権（優先的に売買又は開発業務受託の交渉を行う権利）を付与しま
            す。但し、本投資法人による再開発物件のスポンサーへの売却又は開発業務委託は、スポンサーが再開発
            された物件について（ウ）に定める優先交渉権を付与することを条件とします。優先交渉期間は、本資産
            運用会社とスポンサーが別途合意する期間とします。
          c.  優先交渉期間内に本資産運用会社とスポンサーとの間で売却又は開発業務委託の条件が合意に達しなかっ
            た場合、本資産運用会社は、第三者との間で再開発物件の売却につき協議を開始することができるものと
            します。
         （セ）投資法人へのセイムボート出資

            スポンサーは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該新投資口の一部を取得することにつ
           いて真摯に検討を行うものとします。また、スポンサーが保有する本投資法人の投資口を保有する場合に
           は、保有した投資口について、特段の事情がない限り、継続して保有するように努めるものとします。
         （ソ）人材の確保に関する協力

            スポンサーは、本資産運用会社からの要請があった場合、金融商品取引法・投信法等の法令に抵触しない
           範囲内において、人材の確保（本資産運用会社による本投資法人の運営に必要な物件取得、物件管理、財
           務、IR等のノウハウを有する人材の派遣（転籍・出向）を含みます。）に合理的な範囲で協力するものとし
           ます。また、スポンサーは、本資産運用会社の役職員に対する研修の提供その他の必要な支援を行うものと
           します。
         （タ）有効期間

          a.  スポンサーサポート契約の有効期間は、スポンサーサポート契約の締結日から３年間とします。但し、ス
            ポンサーサポート契約は、スポンサーサポート契約の当事者のいずれかが解散した場合、本資産運用会社
            が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった
            場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとしま
            す。
          b.  スポンサーサポート契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対してスポン
            サーサポート契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新
            されるものとし、以後も同様とします。
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         （チ）報酬
            スポンサーサポート契約上の業務に係る報酬は、都度スポンサーサポート契約の当事者において協議し決
           定するものとします。
        ③　利害関係人等との売買取引状況

        　　該当事項はありません。
        ④　支払手数料等の金額

                                 利害関係人等との取引内訳
                   支払手数料等                                   総額に対する
                    総額(A)                                  割合(B/A)
            区分
                                             支払金額(B)
                    (千円)                                   (％)
                                 支払先
                                              (千円)
                       28,678                          28,678         100.0

         管理業務費                  株式会社エスコンプロパティ
         その他賃貸

                       53,607                          32,949         61.5
                           株式会社エスコンプロパティ
         事業費用
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      ３【投資主・投資法人債権者の権利】
       （１）投資主の権利
         　投資主が投信法等及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
        ①　投資口の処分権

         　投資主は投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条第１項）。本投資口については、投資主は、
         口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替（譲受人の口座にお
         ける保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）が行われることにより、本投資口の譲渡を行
         うことができます（社債株式等振替法第228条、第140条）。但し、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の
         氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません
         （投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が、本投資法人に対し
         て行う、投資主の氏名又は名称及び住所並びに保有する投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われ
         ます（社債株式等振替法第228条、第151条第１項、第152条第１項）。
        ②　投資証券交付請求権

         　本投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（社債株式等振替法第227条第１
         項）。但し、投資主は、振替機関が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合で
         あって振替機関の振替業を承継する者が存しない場合、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなった
         場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２
         項）。
        ③　金銭分配請求権

         　投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成され、役員会の承認を得た
         金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第１号、第137
         条第１項、第２項）。なお、分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算
         期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて
         分配します（規約第36条第３項）。
        ④　残余財産分配請求権

         　本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を
         受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第２号、第158条第２項）。但し、本投資法人は、投資主の請
         求による投資口の払戻しは行いません（規約第５条第１項）。
        ⑤　投資主総会における議決権

         　投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議され
         ます（投信法第89条）。
         　投資主はその有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項
         本文）。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した
         当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）、規約の
         変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該
         投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって決議されなければなりません（投信法第140条、第93条の
         ２第２項）。
         　投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面による議決権の行使をすることも可能です（投信法第90条の２
         第２項）。その場合には、議決権行使書面に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権
         行使書面を本投資法人に提出しなければなりません（投信法第92条第１項、規約第12条第１項）。
         　議決権は、代理人をもって行使することができますが（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項）、投資
         主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行使することができ
         る投資主１人に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使
         しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これ
         らのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみな
         されます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
         　投資主総会において権利を行使することができる投資主は、2020年10月１日及び同日以後遅滞なく招集し、以
         後、隔年ごとの10月１日及び遅滞なく招集する投資主総会の場合には、2020年7月末日及び以後隔年ごとの7月末
         日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とし（規約第15条第１項）、必要があるときに随時招集する
         投資主総会の場合には、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従い予め公告し定める基準日現在の最終
         の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条第１項）。
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        ⑥　その他投資主総会に関する権利

         　発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会
         議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができます（投信法第90条第３
         項、会社法第297条第１項）。
         　発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投
         資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、そ
         の事項が投資主総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第１項、会社法第
         303条第２項）。
         　発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招
         集の手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することがで
         きます（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項）。
         　投資主は、（ア）招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、（イ）決
         議の内容が規約に違反するとき、又は（ウ）決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことに
         よって著しく不当な決議がなされたときは、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の
         取消しを請求することができます（投信法第94条第２項、会社法第831条）。また、投資主総会の決議が存在し
         ない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴
         えを提起することができます（投信法第94条第２項、会社法第830条）。
        ⑦　代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権等

         　６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて、資産運用会社、一般事務受託
         者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができるほか（投信法第116条、第119条
         第３項、第204条第３項、会社法第847条第１項）、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しく
         は規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人
         に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対してその行為をやめることを請
         求することができます（投信法第109条第５項、会社法第360条第１項）。
         　執行役員及び監督役員並びに会計監査人は投資主総会の決議により解任することができますが（投信法第104
         条第１項）、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事
         実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場
         合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総
         会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104
         条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
         　投資主は、本投資法人の投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそ
         れがあるときは、本投資法人に対し、当該併合をやめることを請求できます（投信法第81条の２第２項、会社法
         第182条の３）。
         　投資主は、新投資口の発行が法令又は規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場合におい
         て、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、新投資口の発行をやめることを請求でき
         ます（投信法第84条第１項、会社法第210条）。また、投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反
         があった場合には、新投資口発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して投資口の追加発行の無
         効確認の訴えを提起することができます（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２
         号）。
         　投資主は、本投資法人の合併が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがある
         ときは、一定の場合を除き、本投資法人に対し、当該合併をやめることを請求できます（投信法第150条、会社
         法第784条の２、第796条の２、第805条の２）。また、投資主は、本投資法人の合併がある場合で、その手続に
         瑕疵があったときは、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効確認の訴えを提起す
         ることができます（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）。
        ⑧　新投資口発行の差止請求制度

         　投資主は、本投資法人の新投資口の発行が法令若しくは定款に違反する場合又は著しく不公正な方法により行
         われる場合、本投資法人に対して当該新投資口の発行をやめることを請求することができます（投信法第84
         条）。
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        ⑨　帳簿等閲覧請求権
         　投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する
         資料の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第128条の３）。
        ⑩　少数投資主権等の行使手続

         　振替投資口に係る少数投資主権等は、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により
         判定されることになります（社債株式等振替法第228条、第154条第１項）。したがって、少数投資主権等を行使
         しようとする投資主は、振替機関が個別投資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は
         名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理
         機関に対して申し出ることができます（社債株式等振替法第228条、第154条第３項、第４項）。投資主は、かか
         る個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権等を行使する
         ことができます（社債株式等振替法第228条、第154条第２項、社債、株式等の振替に関する法律施行令（平成14
         年政令第362号。その後の改正を含みます。）第40条）。
       （２）投資法人債権者の権利

         　投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
        ①　元利金支払請求権

         　投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
        ②　投資法人債の譲渡

         　投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債
         券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。このうち、取得者が、記名式の投
         資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券の交付を受けることが必要であり、投資法人に対抗
         するためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第
         139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法
         人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３
         項）。
         　振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から
         譲受人の口座に振替投資法人債の振替が行われることにより、当該振替投資法人債の譲渡を行うことができます
         （社債株式等振替法第115条、第73条）。なお、振替投資法人債については、本投資法人は、投資法人債券を発
         行することができません（社債株式等振替法第115条、第67条第１項）。但し、投資法人債権者は、振替機関が
         振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって振替機関の振替業を承継する
         者が存しない場合、又は当該振替投資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対
         して、投資法人債券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第115条、第67条第２項）。
        ③　投資法人債権者集会における議決権

         （ア）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、
            決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
           　投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額に応じて議決権
           を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第１項）。投資法人債権者は、投資
           法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第
           ２項、会社法第726条）。
           　投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第
           ２項、会社法第734条）。
         （イ）投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。

          a.  法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した議決権者の議決
            権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
          b.  投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上
            で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われま
            す（特別決議）。
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         （ウ）投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を保有する投資法人債
            権者は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、会議の目的たる事項及び招集の理由を示して、投資
            法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
           　かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等には、かかる請求
           を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法
           第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
         （エ）投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求する

            ことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
        ④　投資法人債管理者

         　本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の
         受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金
         額が１億円以上である場合については、この限りではありません（投信法第139条の８）。
       （３）短期投資法人債権者の権利

         　短期投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
        ①　元金支払請求権
         　短期投資法人債権者は、短期投資法人債の要項に従い、元金の支払いを受けることができます。
        ②　短期投資法人債の譲渡

         　本投資法人が短期投資法人債について社債株式等振替法に基づく短期社債振替制度において振替機関が取り扱
         うことに同意した場合には、振替投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座か
         ら譲受人の口座に短期投資法人債の振替が行われることにより、当該短期投資法人債の譲渡を行うことができま
         す（社債株式等振替法第115条、第69条第１項第１号、第73条）。
        ③　短期投資法人債権者集会

         　短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法第139条の10の適用を受けないことから、投
         資法人債権者集会は組織されません。
        ④　短期投資法人債管理者

         　短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法第139条の８の適用を受けないことから、短
         期投資法人債の管理を行う投資法人債管理者は設置されません。
        ⑤　担保提供制限条項

         　短期投資法人債は投信法第139条の12の規定により、担保付社債信託法の規定に基づき担保を設定することが
         できません。
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     第４【関係法人の状況】
      １【資産運用会社の概況】
       （１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
        ①　名称
         　株式会社エスコンアセットマネジメント（ES-CON                        ASSET   MANAGEMENT      Ltd.）
        ②　資本金の額

          　100百万円（2019年３月末日現在）
        ③　事業の内容

         （ア）不動産の売買、賃貸、仲介、管理及びその代理並びにそれらに関するコンサルティング業務
         （イ）宅地建物取引業法に係る宅地建物取引業
         （ウ）宅地建物取引業法に係る取引一任代理等の業務
         （エ）第二種金融商品取引業
         （オ）投資運用業
         （カ）投資助言・代理業
         （キ）不動産投資顧問業
         （ク）投資法人の設立企画人に関する業務
         （ケ）投資法人のための資産の運用に関する業務
         （コ）投資法人の機関の運営に係る事務を行う業務
         （サ）プロパティマネジメント業務及びアセットマネジメント業務
         （シ）不動産及び有価証券の取得、保有並びに処分
         （ス）投資信託及び投資法人に関する法律に基づく一般事務の受託業務
         （セ）金銭の貸付けに関する業務
         （ソ）前（ア）から（セ）に附帯する一切の業務
        ④　沿革

         　本資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された金融商品取引業者です。主な変遷は以下のとおりで
         す。
         2014年７月30日            会社設立
         2014年９月12日            宅地建物取引業免許取得（東京都知事（１）第97008号）
         2015年２月24日
                      第二種金融商品取引業登録及び投資助言・代理業登録（関東財務局長（金商）第
                      2825号）
         2016年３月30日            取引一任代理等の認可取得（国土交通大臣認可第105号）
         2016年８月25日            投資運用業登録（関東財務局長（金商）第2825号）
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       （２）【運用体制】
          　本資産運用会社における組織及び意思決定手続は、以下のとおりです。
        ①　組織
        ・網掛けの部の部長又は責任者については、宅地建物取引業法施行規則第19条の２第１項第３号又は金融商品取引






         業等に関する内閣府令第９条第２号イに定める重要な使用人として登録しています。
        ・REIT運用部長は、「不動産投資顧問業登録規程」及び「不動産投資顧問業登録規程の運用について」に規定する
         「判断業務統括者」として必要な知識（不動産証券化協会認定マスター）及び経験（数十億円以上の不動産に関
         する投資、取引又は管理に係る判断の経験があり、これらの判断に係る業務に２年以上従事し、各業務について
         適切な判断を行ってきたと認められること）を有しています。
         （ア）取締役会

           　本資産運用会社の経営戦略を含む経営の基本的重要事項についての意思決定を行う機関は取締役会であ
           り、取締役会は原則として毎月１回開催され、本資産運用会社の経営の意思決定機関として法定事項を決議
           するとともに、経営の基本方針並びに経営業務執行上の重要な事項を決定あるいは承認し、取締役の職務の
           遂行を監督します。
         （イ）コンプライアンス部、運用部（REIT運用部及びファンド運用部）、財務管理部

           　本資産運用会社は、コンプライアンス部、運用部（REIT運用部及びファンド運用部）及び財務管理部を設
           置しています。コンプライアンス部の長たるコンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス等に関す
           る業務の統括を行います。
           　REIT運用部は、資産の取得等、資産の売却及び賃貸等の業務を行います。財務管理部は、資金計画、財務
           方針等に係る項目の策定及び見直し、資金調達等の業務、投資主総会及び役員会の運営、インベスターリ
           レーションズ（IR）、広報その他各種庶務業務等に関する業務を行います。
         （ウ）コンプライアンス委員会及び投資運用委員会

           　本資産運用会社は、運用資産の取得、売却等に係る投資判断に当たっての手続の法令及び社内規程の遵守
           のチェックを行うため、コンプライアンス委員会を開催しその決議を得ることとしています。また、本資産
           運用会社は、投資判断に際し投資運用委員会を開催しその決議を得ます。
           　詳細については、それぞれ、              後記「③　投資運用の意思決定機構」及び「④　コンプライアンス体制（法
           令等遵守確保のための体制）」              をご参照ください。
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        ②　業務分掌体制
         　本投資法人の資産運用に関与する本資産運用会社の各組織・機関の主な業務・権限は次のとおりです。
        ＜各組織が担当する業務の概略一覧表＞

             組織                        担当する業務

        コンプライアンス部            １．本資産運用会社のコンプライアンス体制の確立及び法令等の遵守に関する事
                       項
                     ２．コンプライアンス・マニュアルの策定及び見直しに関する事項
                     ３．各部署による起案事項及び、投資運用委員会付議事項の内容審査に関する事
                       項
                     ４．本資産運用会社のコンプライアンス委員会の運営に関する事項
                     ５．法令諸規則及び社内諸規程の遵守状況の検証、監督指導及び報告に関する事
                       項
                     ６．コンプライアンスに係る社内研修の実施及び指導に関する事項
                     ７．法人関係情報の管理に関する事項
                     ８．自主検査に関する事項
                     ９．本資産運用会社の広告審査に関する事項
                     10．本資産運用会社の苦情及び紛争処理、並びに訴訟行為に関する事項
                     11．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
                     12．前各号に付随する事項
        内部監査部            １．内部監査の統括に関する事項
                     ２．内部監査の方針及び計画の策定に関する事項
                     ３．内部監査の実施に関する事項
                     ４．内部監査報告書及び改善指示書の作成に関する事項
                     ５．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
                     ６．前各号に附随する事項
        REIT運用部            １．本投資法人の運用ガイドライン及び投信協会の規則に定める資産管理計画書
                       （以下、併せて「運用ガイドライン等」といいます。）の投資方針（ポート
                       フォリオ全般に関わる基本方針を含みます。また、財務管理部の所管業務を
                       除きます。）の起案
                     ２．本投資法人の不動産その他の資産の取得（取得した資産を、以下本②におい
                       て「運用資産」といいます。）に関する事項
                     ３．投資前の本投資法人の運用資産のテナント又はオペレータ候補の事業評価等
                       に関する事項
                     ４．本投資法人の運用資産の処分に関する事項
                     ５．本投資法人の運用資産の賃貸に関する事項
                     ６．本投資法人の運用資産の維持管理に関する事項
                     ７．本投資法人の運用資産のテナント又はオペレータの事業評価、与信管理及び
                       運用資産のリスク管理に関する事項
                     ８．不動産市場及び物件の調査及び分析に関する事項
                     ９．本投資法人の資産運用実績の分析及び評価に関する事項
                     10．本投資法人の物件別収支計画（物件管理計画を含みます。）の起案及び資産
                       運用に関する計数管理に関する事項
                     11．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
                     12．前各号に付随する事項
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             組織                        担当する業務
        ファンド運用部            １．本資産運用会社が投資顧問契約（金融商品取引法第２条第８項第11号に定め
                       るものをいいます。）又は不動産投資顧問契約を締結した顧客（以下「対象
                       顧客」といいます。）に係る資産の取得及び処分に関する計画の策定及び実
                       行（投資運用業に該当するものを除きます。）並びにこれらの助言に関する
                       事項
                     ２．対象顧客の運用資産の賃貸、維持管理及び修繕に関する計画の策定及び実行
                       並びにこれらの助言に関する事項
                     ３．対象顧客の資金調達に関する計画の策定及び実行並びにこれらの助言に関す
                       る事項
                     ４．対象顧客の経理に関する事項
                     ５．対象顧客の分配金支払の計画の策定及び実行に関する事項
                     ６．対象顧客の機関の運営に関する事項
                     ７．対象顧客に関する顧客管理に関する事項
                     ８．対象顧客の出資者に対する情報開示その他ディスクロージャーに関する事項
                     ９．信託受益権の売買、売買の媒介・代理に関する事項(当該行為を業として行う
                       ことが第二種金融商品取引業に該当するものに限ります。)
                     10．信託受益権の私募の取扱いに関する事項(当該行為を業として行うことが第二
                       種金融商品取引業に該当するものに限ります。)
                     11．宅地建物取引業その他の不動産の売買又は貸借の代理又は媒介（本投資法人
                       に関するもの及び上記１．に該当するものを除きます。）
                     12．不動産の賃貸、維持管理及び修繕に関する計画の策定及び実行を含む不動産
                       の管理業務（本投資法人に関するもの及び上記２．に該当するものを除きま
                       す。）
                     13．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
                     14．その他付随する事項
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             組織                        担当する業務
        財務管理部            １．運用ガイドライン等のうち、主として本投資法人の資金計画、財務方針等に
                       係る項目の策定及び見直しに関する事項の起案
                     ２．本投資法人の資金調達に関する事項
                     ３．本投資法人の財務に関する事項
                     ４．本投資法人の経理及び決算に関する事項
                     ５．本投資法人の配当政策に関する事項
                     ６．本投資法人の資金管理、余剰資金の運用に関する事項
                     ７．本投資法人の投資主総会及び役員会の運営に関する事項
                     ８．本投資法人の役員の業務補助に関する事項
                     ９．本投資法人の投資主に関する顧客管理、インベスターリレーションズ（IR）
                       及び広報に関する事項
                     10．本投資法人のディスクロージャーに関する事項
                     11．本投資法人の格付けに関する事項
                     12．本資産運用会社の資金調達に関する事項
                     13．本資産運用会社の財務に関する事項
                     14．本資産運用会社の経理及び決算に関する事項
                     15．本資産運用会社の配当政策に関する事項
                     16．本資産運用会社の資金管理、余剰資金の運用に関する事項
                     17．本資産運用会社の株主総会及び取締役会の運営に関する事項
                     18．本資産運用会社の経営戦略及び経営管理に関する事項
                     19．本資産運用会社の投資運用委員会の運営に関する事項
                     20．本資産運用会社の規程の制定及び改廃に関する事項
                     21．本資産運用会社の人事及び総務に関する事項
                     22．本資産運用会社の業務上の重要文書の管理及び保存に関する事項
                     23．本資産運用会社のリスク管理に関する事項
                     24．本資産運用会社の印章の管理に関する事項
                     25．本資産運用会社の情報システムの管理・開発管理に関する事項
                     26．本資産運用会社の情報セキュリティに関する事項
                     27．本資産運用会社の庶務に関する事項
                     28．本資産運用会社の行政機関及び自主規制機関等への届出に関する事項
                     29．本資産運用会社の行政機関及び自主規制機関等との渉外に関する事項
                     30．所管業務に関わる帳簿書類や報告書の作成及び管理に関する事項
                     31．前各号に付随する事項
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        ③　投資運用の意思決定機構
         （ア）投資運用委員会
          a.  構成員
           　代表取締役社長、取締役会で投資運用委員会の委員に選任された取締役(１名)、REIT運用部長、財務管理
           本部長、財務管理部長、コンプライアンス・オフィサー（出席義務はあるが、議決権は有しません。）、外
           部委員（本資産運用会社と利害関係のない不動産鑑定士とし、取締役会で選任及び解任されるものとしま
           す。以下本（ア）において同じです。）
          b.  委員長
           　代表取締役社長
          c.  開催時期・方法
           　委員長の招集により原則として３ヶ月に１回以上開催されますが、その他必要に応じて随時開催されま
           す。
          d.  決議事項
           （ⅰ）資産の運用に係る基本方針である運用ガイドラインの策定及び改定
           （ⅱ）投信協会の規則に定める資産管理計画書の策定及び改定
           （ⅲ）投資運用委員会規程の制定及び改廃
           （ⅳ）本投資法人の運用資産の取得及び売却に関する決定及び変更
           （ⅴ）運用資産の賃貸及び管理についての決定及び変更（但し、本投資法人（本投資法人が不動産を保有す
              る場合）又は本投資法人の保有する信託受益権に係る受託者が新たなプロパティ・マネジメント契
              約、マスターリース契約又は大規模修繕（費用が１億円以上のものをいうものとします。）に係る請
              負契約を締結する場合及び利害関係者との取引に該当する場合に限ります。）
           （ⅵ）本投資法人の資金調達及び分配金政策に係る方針の策定及び変更
           （ⅶ）利害関係者取引規程により、投資運用委員会の承認が必要とされる取引に関する事項
           （ⅷ）その他の本投資法人のための投資判断に係る重要事項
           （ⅸ）その他委員長が必要と認める事項
          e.  決議方法

            投資運用委員会の決議は、コンプライアンス・オフィサー及び、対象となる議案について議決権を有する
           委員の４分の３以上が出席し（但し、外部委員の出席は必須とします。）、対象となる議案について議決権
           を有する出席委員の４分の３以上の賛成（但し、外部委員の賛成は必須とします。）により決定されます。
           このように、外部委員は、単独で議案を否決できる権限を有しています。
           　各委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。なお、職位を兼任している場合であっても議決
           権は各委員につき１個とします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加
           わることができないものとします。
           　委員長は、投資運用委員会の構成員以外のオブザーバーを投資運用委員会に同席させて、その意見又は説
           明を求めることができます。
           　コンプライアンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題があると判断し
           た場合には、投資運用委員会の審議・決議の中止を命じることができます。
            投資運用委員会の構成員が欠席した場合には、委員長は、欠席した構成員に対し、議事録の写しの交付又
           は提供その他の適切な方法により、議事の経過の要領及びその結果を遅滞なく報告するものとします。
          f.  取締役会への報告

            投資運用委員会に付議された議案の起案部の長は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定され
           た議案及びその付随関連資料を取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に
           鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することを
           もって取締役会への報告に代えることができるものとします。
         （イ）運用ガイドライン等の決定を行う社内組織に関する事項

           　本資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のための資産の運用及び管理についての基本
           的な投資方針である運用ガイドライン、資産管理計画書を定めることとしています。これらの運用ガイドラ
           イン等の決定及び変更については、起案部により起案され、コンプライアンス・オフィサーが法令等遵守上
           の問題（下記a.に定義します。）の有無について審査・承認し、（コンプライアンス委員会が招集された場
           合は、その審議・承認後）投資運用委員会における審議・決議をもって最終的に決定されます。
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           　運用ガイドライン等の決定に関する具体的な流れは、以下のとおりです。
          a.  起案部による起案から投資運用委員会への上程まで

           　まず、起案部が、各部の分掌事項について部内での詳細な検討を経た後に、運用ガイドライン等を起案し
           ます。
           　起案部は、当該運用ガイドライン等の案及びそれに付随関連する資料をコンプライアンス・オフィサーに
           提出し、当該運用ガイドライン等の案に関する法令等（本資産運用会社が業務を遂行するに際して遵守すべ
           き法律、政省令、条例、その他の命令、投信協会の諸規則、本投資法人が上場する金融商品取引所の諸規
           則、本投資法人の規約、本資産運用会社の定款及び社内諸規程並びにこれらに基づき本資産運用会社が締結
           した諸契約（資産運用委託契約を含みます。）等をいいます。）の遵守、その他コンプライアンス上の問題
           （以下「法令等遵守上の問題」といいます。）の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりませ
           ん。また、コンプライアンス・オフィサーが当該運用ガイドライン等の案について法令等遵守上の問題につ
           いて検討するためにコンプライアンス委員会に付議する必要があると判断した場合には、コンプライアン
           ス・オフィサーはコンプライアンス委員会を招集し、コンプライアンス委員会において法令等遵守上の問題
           の有無を審議します。コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコ
           ンプライアンス委員会）は、当該運用ガイドライン等の案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合に
           は、当該案を承認し、その旨を起案部に連絡します。
           　REIT運用部長及び財務管理部長は、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招
           集した場合はコンプライアンス委員会）の承認を受けた当該運用ガイドライン等の案を投資運用委員会に上
           程します。
           　なお、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアン
           ス委員会）が当該運用ガイドライン等の案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、起
           案部に対して当該運用ガイドライン等の案の修正及び再提出又は廃案を指示します。修正及び再提出の指示
           を受けた運用ガイドライン等の案については、修正後に再度、コンプライアンス・オフィサー（但し、コン
           プライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）による法令等遵守上の問題の有無に関する
           審査を受け、その承認を得た後でなければ、REIT運用部長及び財務管理部長は、投資運用委員会に上程する
           ことができないものとします。また、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招
           集した場合はコンプライアンス委員会）から廃案の指示を受けた運用ガイドライン等の案は、投資運用委員
           会に上程することができないものとします。
          b.  投資運用委員会における審議及び決議

           　投資運用委員会は、REIT運用部長及び財務管理部長により上程された運用ガイドライン等の案について、
           本投資法人の規約との整合性、その時の不動産市場の動向及び本投資法人のポートフォリオの内容等、本投
           資法人の資産運用における投資戦略等の観点から、運用ガイドライン等の案の内容を検討し、その採否につ
           き決議します。
           　但し、コンプライアンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題があると
           判断した場合には、投資運用委員会の審議・決議の中止を指示することができます。
           　なお、投資運用委員会の承認が得られない場合は、投資運用委員会はREIT運用部長及び財務管理部長に問
           題点等を指摘し、運用ガイドライン等の案の修正及び再提出又は廃案を指示します。
           　運用ガイドライン等の案は、当該投資運用委員会の決議をもって本資産運用会社で決定されたこととなり
           ます。起案部は、かかる決定された運用ガイドライン等に基づき、下記（ウ）から（キ）のとおり、具体的
           な運用を行います。
          c.  取締役会及び本投資法人への報告

            REIT運用部長及び財務管理部長は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された運用ガイド
           ライン等及びその付随関連資料を取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等
           に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することを
           もって取締役会への報告に代えることができるものとします。
            本資産運用会社は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された運用ガイドライン等及びそ
           の付随関連資料を本投資法人へ報告するものとします。
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           　運用ガイドライン等に関する意思決定フローの概要は次のとおりです。
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         （ウ）運用資産の取得を行う社内組織に関する事項
           　まず、運用資産の取得に関する具体的な流れは、以下のとおりです。
          a.  REIT運用部による取得候補の選定、取得計画案の起案から投資運用委員会への上程まで
           （ⅰ）REIT運用部による物件デューディリジェンス
              REIT運用部は、取得候補の運用資産を選定し、当該運用資産に関する不動産の詳細な物件デューディ
             リジェンス（鑑定価格調査の他、必要に応じて建物診断調査、土壌汚染調査、地震リスク調査、法務調
             査等を含みます。）を行うものとし、その結果を踏まえた運用資産の取得計画案を起案します。
             　物件デューディリジェンスにおける不動産鑑定評価額の調査に際しては、各種修繕・更新費用等の見
             積もりについて適切に調査し、不動産の評価額に反映させるものとします。また、DCF法の適用をする
             場合には、適用数値、シナリオ全体の妥当性及び判断の根拠及びDCF法の適用結果と他の方法・手法の
             適用結果の比較衡量に関する確認を行い、また確認記録を残すものとします。さらに、エンジニアリン
             グ・レポート（ER）及び鑑定評価書の作成を委託する場合には、ER作成業者及び不動産鑑定業者の客観
             的基準に基づいた選定等により第三者性を確保すること、ER作成業者及び不動産鑑定業者に必要な情報
             等を提供し、情報等の提供状況についての適切な管理を行うこと、ER及び鑑定評価書を受領する際には
             提供した情報等の反映状況の検証をはじめとする適切な確認を行うこと、ER及び鑑定評価書の記載内容
             等を適宜活用し、活用しない場合には、採用した数値等の妥当性を検証し、その根拠を記録保存するこ
             とに留意するものとします。
           （ⅱ）コンプライアンス・オフィサー等による承認
             　REIT運用部は、当該取得計画案及びこれに付随関連する資料をコンプライアンス・オフィサーに提出
             し、法令等遵守上の問題の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりません。また、コンプ
             ライアンス・オフィサーが当該取得計画案について法令等遵守上の問題について検討するためにコンプ
             ライアンス委員会に付議する必要があると判断した場合には、コンプライアンス・オフィサーはコンプ
             ライアンス委員会を招集し、コンプライアンス委員会において法令等遵守上の問題の有無を審議しま
             す。なお、上記にかかわらず、当該取得計画案に係る取引が本資産運用会社の利害関係者取引規程に定
             める利害関係者との取引に該当する場合には、コンプライアンス・オフィサーは必ずコンプライアンス
             委員会を招集し、コンプライアンス委員会において法令等遵守上の問題の有無を審議しなければならな
             いものとします。
             　コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス
             委員会）は当該取得計画案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該取得計画案を承認
             し、その旨を起案したREIT運用部に連絡します。
             　REIT運用部長は、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合は
             コンプライアンス委員会）の承認を受けた当該取得計画案を投資運用委員会に上程します。
             　なお、コンプライアンス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライ
             アンス委員会）が当該取得計画案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、起案し
             たREIT運用部に対して当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。
             　内容の変更の指示を受けた取得計画案については、内容の変更を行った後に再度、コンプライアン
             ス・オフィサー（但し、コンプライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）による法
             令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、REIT運用部長は、投資運
             用委員会に上程することができないものとします。また、コンプライアンス・オフィサー（但し、コン
             プライアンス委員会を招集した場合はコンプライアンス委員会）から起案の中止の指示を受けた取得計
             画案は、投資運用委員会に上程することができないものとします。
          b.  投資運用委員会における審議及び決議

           　投資運用委員会では、当該運用資産が本投資法人の運用ガイドライン等に適合していることを確認すると
           ともに、物件デューディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格及び取得条件であるか等の審議を行
           い、当該運用資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決議を行います。但し、コンプライアン
           ス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題があると判断した場合には、投資
           運用委員会の審議・決議の中止を指示することができます。なお、投資運用委員会の承認が得られない場合
           は、投資運用委員会はREIT運用部長に問題点等を指摘し、当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示しま
           す。
            当該投資運用委員会の決議をもって、当該取得計画が本資産運用会社で決定されたこととなります。但
           し、当該取得計画案が投信法に基づき本投資法人の役員会承認を要する利害関係人等との取引に該当する場
           合は、本資産運用会社は、投信法に従い本投資法人役員会の事前承認を得るものとします。なお、本投資法
           人役員会が当該取得計画案を承認せず、本資産運用会社に対して当該取得計画案の中止又は内容の変更を指
           示した場合、REIT運用部は、内容の変更の指示を受けた取得計画案については、内容の変更を行った後に再
           度、コンプライアンス・オフィサーによる法令等遵守上の問題の有無に関する審査・承認を受け、さらに、
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           コンプライアンス委員会の承認を得た後でなければ、REIT運用部長は、投資運用委員会に上程することがで
           きないものとし、かかる変更後の取得計画案につき投資運用委員会の承認を再度得た上でなければ、投資法
           人 役員会の事前承認を求めることができないものとします。また、本投資法人役員会から起案の中止の指示
           を受けた取得計画案は、廃案にするものとします。
          c.  取締役会及び本投資法人への報告

            REIT運用部長は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された取得計画及びその付随関連資料
           を取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報
           告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代え
           ることができるものとします。
            また、本資産運用会社は、投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された取得計画及びその付随
           関連資料を本投資法人へ報告するものとします。
          d.  取得計画の実行

           　当該取得計画が投資運用委員会における審議及び決議を経て決定された場合、当該取得計画の内容に従っ
           て、REIT運用部は、当該運用資産の取得業務を行います。
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           　運用資産の取得に関する意思決定フローの概要は次のとおりです。
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         （エ）運用資産の売却に関する運営体制
           　運用資産の売却に関する業務についても、運用資産の取得と同様の運営体制（但し、物件デューディリ
           ジェンスの作業を除きます。）で実行されます。なお、運用資産の処分に関する業務についての起案部は、
           REIT運用部となります。
         （オ）運用資産の賃貸及び管理に関する運営体制

           　運用資産の賃貸及び管理に関する業務（但し、本投資法人（本投資法人が不動産を保有する場合）又は本
           投資法人の保有する信託受益権に係る受託者が新たなプロパティ・マネジメント契約、マスターリース契約
           又は大規模修繕（費用が１億円以上のものをいうものとします。）に係る請負契約を締結する場合及び利害
           関係者との取引に該当する場合に限ります。）についても、運用資産の取得と同様の運営体制（但し、物件
           デューディリジェンスの作業を除きます。）で実行されます。なお、運用資産の賃貸及び管理に関する業務
           についての起案部は、REIT運用部となります。
           　本資産運用会社は、外部委託業務の品質確保と公正な委託発注先の選定及び契約更新のため、別途、社内
           規程の一つとして「外部委託・評価基準」を定め、本投資法人の資産運用に関して、本資産運用会社が本投
           資法人のために実質的に業務受託者を選定するものとします。本資産運用会社は、プロパティ・マネジメン
           ト業務の委託を含む業務の外部委託に当たっては、委託業務に応じて、業務執行体制や業務経験・実績等に
           より、一定の品質を確保するための個別具体的な基準を満たす者に委託をするものとします。プロパティ・
           マネジメント会社に対する業務委託に際しては、業歴、財務体質、組織体制、物件所在地の不動産市場に関
           する知識・経験等の内容を考慮し、適切な委託先を選定するものとします。また、プロパティ・マネジメン
           ト会社への委託条件として、善良な管理者としての注意義務を持って業務を遂行する義務及び責任を負わせ
           るものとし、報告義務、守秘義務及び本資産運用会社によるモニタリングへの協力義務を標準として規定
           し、業務受託者の責任範囲を明確化します。
         （カ）資金調達に関する運営体制

           　資金調達に関する業務についても、運用資産の取得と同様の運営体制（但し、物件デューディリジェンス
           の作業を除きます。）で実行されます。なお、資金調達に関する業務についての起案部は、財務管理部とな
           ります。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
           　運用資産の売却、賃貸及び管理、並びに資金調達に関する意思決定フローの概要は次のとおりです。
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         （キ）不動産関連資産等の取得候補の選定に関する不動産関連資産等情報配分基準について
            本資産運用会社は、投資法人資産運用業において本投資法人に対して善管注意義務を負っており、また投
           資顧問契約（金融商品取引法第２条第８項第11号に定めるものをいいます。）若しくは不動産投資顧問契約
           に基づき助言を行う、同契約の相手方（以下「ファンド運用部対象顧客」といいます。）のために対して善
           管注意義務を負っていることから、第三者からの不動産関連資産等の売却に関する情報（以下「物件情報」
           といいます。）を本資産運用会社が入手した場合は、本資産運用会社が予め制定している不動産関連資産等
           情報配分基準に従って、物件取得にかかる検討・判断についての本投資法人とファンド運用部対象顧客の間
           の優先順位を決することとし、本資産運用会社が恣意的な行動により利益相反行為を行うことを防止してい
           ます。なお、新たに物件非特定型の私募ファンド等を組成する場合、次のa.及びb.のとおり、本資産運用会
           社は本投資法人を第一順位者としてその取得を優先して検討することを、当該私募ファンド等の投資家に説
           明した上で、投資を受けるものとします。
            具体的には、まず本資産運用会社が第三者から物件情報を入手した場合、本資産運用会社のREIT運用部に

           おいて物件情報を一元的に管理します。次に、本資産運用会社のREIT運用部は、物件情報を受領した後、次
           のルールに従って、本投資法人による物件取得に係る検討・判断を行うものとします。
           a.  物件情報を本資産運用会社が入手した場合、REIT運用部は、本投資法人を第一順位者としてその取得を
             優先して検討します。
           b.  投資法人資産運用業務担当者が取得を検討しない物件又は検討した結果、取得しない若しくは検討した
             結果、本投資法人に取得させることを目的として一時的にSPC等（以下「ブリッジSPC等」といいま
             す。）を組成して取得させる判断を行った物件については、第二順位者が取得を検討することができる
             ものとします。
            第二順位者はファンド運用部対象顧客とし、REIT運用部は、ファンド運用部対象顧客のための投資助言業
           務を所管するファンド運用部のファンド運用部対象顧客の取得担当者（以下「ファンド運用部対象顧客担当
           者」といいます。）に物件情報を提供するものとします。
            ファンド運用部対象顧客担当者は、ファンド運用部対象顧客を第二順位者としてその取得にかかる投資助
           言を検討します。但し、上記b.において、REIT運用部が、本投資法人に取得させることを目的として一時的
           にブリッジSPC等を組成して取得させる判断を行った物件については、かかる判断に従った取得にかかる投
           資助言を優先的に検討するものとし、ブリッジSPC等を組成して取得する旨の投資助言をすることができな
           いこととなった場合にのみ、ファンド運用部はファンド運用部対象顧客のために取得にかかる投資助言を検
           討できるものとします。
            本不動産関連資産等情報配分基準の運用状況について、REIT運用部長は、四半期毎にコンプライアンス・
           オフィサーに対し報告するものとし、コンプライアンス・オフィサーは、四半期毎にコンプライアンス委員
           会に事後の報告をするものとします。
            コンプライアンス部は、物件情報の入手方法、検討過程その他資産運用会社の不動産関連資産等情報配分
           基準の運用に関して、随時モニタリングを行うものとします。
        ④　コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）

         （ア）コンプライアンス委員会
          a.  構成員
           　コンプライアンス・オフィサー、代表取締役、外部委員（本資産運用会社と利害関係のない弁護士とし、
           取締役会で選任及び解任されるものとします。以下同じです。）
          b.  委員長

           　コンプライアンス・オフィサー
          c.  開催時期・方法

           　委員長の招集により原則として３ヶ月に１回以上開催されますが、その他必要に応じて随時開催されま
           す。
          d.  決議事項

           （ⅰ）コンプライアンス規程及びコンプライアンス委員会規程の制定及び改廃
           （ⅱ）コンプライアンス基本方針、コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策
              定及び改廃
           （ⅲ）コンプライアンス上不適切な行為及び不適切であるとの疑義がある行為に対する改善措置の決定
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           （ⅳ）投資運用委員会において決定することを必要とする事項で、コンプライアンス・オフィサーが法令等
              に照らしてコンプライアンス委員会に付議する必要があると認めた事項についてのコンプライアンス
              上の問題の有無の審議
           （ⅴ）利害関係者取引規程により、コンプライアンス委員会の承認が必要とされる取引に関する事項
           （ⅵ）その他コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会に付議する必要があると認めた事項
              についてのコンプライアンス上の問題の有無の審議
           （ⅶ）前各号に準ずるコンプライアンス上重要と考えられる事項
           （ⅷ）その他委員長が必要と認める事項
          e.  決議方法

           　コンプライアンス委員会の決議は、対象となる議案について議決権を有する委員の全員が出席し、対象と
           なる議案について議決権を有する出席委員の全員の賛成により決定されます。このように、コンプライアン
           ス・オフィサー及び外部委員は、それぞれ単独で議案を否決できる権限を有しています。
           　委員は１人につき１個の議決権を有するものとします。なお、職位を兼任している場合であっても議決権
           は各委員につき１個とします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わ
           ることができないものとします。
           　委員長は、コンプライアンス委員会の構成員以外のオブザーバーをコンプライアンス委員会に同席させ
           て、その意見又は説明を求めることができます。
           　コンプライアンス委員会の構成員が欠席した場合には、委員長は、欠席した構成員に対し、議事録の写し
           の交付又は提供その他の適切な方法により、議事の経過の要領及びその結果を遅滞なく報告するものとしま
           す。
          f.  取締役会への報告

            コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会における審議及び決議を経て決定された議案
           及びその付随関連資料を取締役会に遅滞なく報告するものとします。但し、取締役会の開催時期等に鑑みて
           取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取
           締役会への報告に代えることができるものとします。
         （イ）コンプライアンス体制

          a.  コンプライアンスに関する事項
           　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという
           重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、本資産運用会社のコンプライアンスに関する事項を担当
           する部としてコンプライアンス部を設置し、当該部の責任者としてコンプライアンス・オフィサーを任命
           し、他部署に対する社内牽制機能の実効性を確保します。さらに、コンプライアンス委員会の設置運営によ
           り重層的な法令等遵守体制を確立します。
           　コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会社におけるコンプライアンス責任者として、社内のコン
           プライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意識を醸成することに努
           めます。また、役職員等に対するコンプライアンス研修等の企画・実施による役職員等のコンプライアンス
           意識の向上及び周知徹底を図ります。このため、コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会社による
           本投資法人のための資産運用における業務執行が、法令、本投資法人の規約、その他の諸規程等に基づいて
           いることを常に監視し、日常の業務執行においてもコンプライアンス遵守状況の監視監督を行います。
           　かかるコンプライアンス・オフィサーの職責の重大性に鑑み、コンプライアンス・オフィサーには、法
           令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
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          b.  内部監査に関する事項
           （ⅰ）内部監査の組織体制及び内容
             　本資産運用会社における内部監査は、内部監査部が行います。
             　内部監査の対象は、本資産運用会社の全ての組織、部署及びその業務とします。
             　内部監査部は、被監査部における内部管理状況、リスクの管理状況等を把握した上で、内部監査計画
             を策定します。内部監査は、内部監査計画に基づいて原則として年１回以上行うこととします（定期監
             査）が、代表取締役社長が特別に命じた場合にも実施します（特別監査）。特別監査は、内部監査計画
             の対象期間中に、当該内部監査計画の策定時点で把握していた被監査部における内部管理状況及びリス
             クの管理状況等と異なる事実が判明した場合において、特に必要と認められるときに、代表取締役社長
             が指示するものとします。内部監査の実施にあたって被監査部は、内部監査部の求める書類・情報を提
             示して説明を行い、内部監査の円滑な実施に協力しなければならないものとされています。
           （ⅱ）内部監査の報告及び是正

             　内部監査部は、内部監査終了後速やかに、監査結果について「内部監査報告書」を作成してこれを代
             表取締役社長及び取締役会に提出し、報告します。また、その写しを被監査部に通知します。代表取締
             役社長は、かかる監査結果を踏まえて、被監査部に改善指示を行うことができます。また、被監査部長
             は、改善計画を作成し、問題点の改善を行った上で、改善状況を代表取締役社長及び内部監査部へ報告
             するものとします。代表取締役社長及び内部監査部は、かかる報告内容を検討し、内部監査が有効に機
             能しているかの確認を行うものとします。
        ⑤　法人関係情報の管理体制

         （ア）管理責任者
           　本資産運用会社は、コンプライアンス・オフィサーを法人関係情報の管理責任者とします。
         （イ）管理体制

           　本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役職員が、未公表の上場
           会社等の業務等に関する重要事実（金融商品取引法第166条第１項に規定するものをいいます。）等を利用
           して、当該上場会社等の有価証券等の売買その他これに類する行為を行うことを禁止しています。
           　本資産運用会社の役職員がその業務に関して、法人関係情報を取得した場合、直ちにコンプライアンス・
           オフィサーに報告させ、コンプライアンス・オフィサーは、当該役職員に対して、未公表の法人関係情報の
           管理等について必要な指示を与えるものとします。
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        ⑥　リスク管理体制
         　本投資法人は、投資運用に係る各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則
         を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役
         職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
         　具体的な取組みは、以下のとおりです。

         （ア）本投資法人について
           　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会
           は３ヶ月に１回以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項
           の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、
           本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制
           となっています。
           　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況
           に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
         （イ）本資産運用会社について

           　本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、
           重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
           　加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者
           取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
           　また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアン
           ス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるた
           めの実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めま
           す。
           　さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、
           適切な自己点検制度の確立を図っています。
       （３）【大株主の状況】

          　本書の日付現在の本資産運用会社の大株主の状況は次のとおりです。
                                              所有株式数
                                                     比率（％）
               名称                   住所
                                               （株）
                                                2,000         100.0

        株式会社日本エスコン                 東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号
                                                2,000         100.0
                        合　　計
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       （４）【役員の状況】
          　本書の日付現在における本資産運用会社の役員の状況は、以下のとおりです。
                                                         所有
                               主要略歴（会社名等当時）                         株式数
       役職名       氏　名
                                                        （株）
     代表取締役社長        大森　利      前記「第１      投資法人の追加情報／２            役員の状況」      をご参照ください。
                                                          ―
     （常勤）
     取締役        伊藤　貴俊      2001年９月      株式会社日本エスコン入社
     （非常勤）               2006年２月      同  執行役員
                    2007年３月      同  常務取締役
                    2010年11月
                          同  事業本部長
                    2011年３月      同  代表取締役（現任）
                    2012年１月
                          同  東京本店長                              ―
                    2013年５月      株式会社エスコンプロパティ　代表取締役
                    2014年７月      株式会社エスコンアセットマネジメント　取締役（現任）
                    2014年11月
                          株式会社日本エスコン　社長執行役員（現任）
                    2016年９月      株式会社エスコンリビングサービス　取締役（現任）
                    2018年７月      株式会社エスコンプロパティ　取締役（現任）
     取締役        中西　稔      1975年４月      安田信託銀行株式会社入行（現みずほ信託銀行株式会社）
     （非常勤）
                    2005年４月      同　執行役員　大阪支店支店長
                    2008年４月      株式会社創建入社　専務取締役
                    2011年８月      株式会社日本エスコン入社
                    2012年６月      同　執行役員　財務経理部長
                    2013年３月      同　取締役
                    2013年５月      株式会社エスコンプロパティ　取締役（現任）
                                                          ―
                    2013年８月      株式会社日本エスコン　管理本部長（現任）
                    2014年７月      株式会社エスコンアセットマネジメント　取締役（現任）
                    2014年11月
                          株式会社日本エスコン　執行役員
                    2015年３月      株式会社日本エスコン　常務取締役
                    2016年９月      株式会社エスコンリビングサービス　取締役（現任）
                    2017年３月      株式会社日本エスコン　専務取締役（現任）
                          同　専務執行役員（現任）
     監査役        鈴木　裕之      2007年２月      株式会社日本エスコン入社　マネージャー（現任）
     （非常勤）
                    2013年５月      株式会社エスコンプロパティ　監査役（現任）
                                                          ―
                    2014年７月      株式会社エスコンアセットマネジメント　監査役（現任）
                    2016年９月      株式会社日本エスコン　内部監査室　室長　兼務　監査等委
                          員会室　室長（現任）
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       （５）【事業の内容及び営業の概況】
        ①　資産運用委託契約上の業務
          本資産運用会社は、次に掲げる業務を行います。
         （ア）本投資法人の運用資産の運用に係る業務
         （イ）本投資法人の資金調達に係る業務
         （ウ）運用資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の業務
         （エ）運用資産に係る運用計画の策定業務
         （オ）番号法に基づく個人番号（番号法に定めるものをいいます。）及び法人番号（番号法に定めるものをいい
            ます。）の収集、利用、保管、提供、廃棄及び削除等に係る事務（個人番号関係事務（番号法に定めるも
            のをいいます。）を含みます。但し、本投資法人が本資産運用会社以外の者に直接委託する事務を除きま
            す。）に係る業務
         （カ）その他本投資法人が随時委託する業務
         （キ）前記（ア）ないし（カ）に付随し又は関連する業務
        ②　  営業の   概況

          本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。
        ③　役員の兼職関係

          本資産運用会社の代表取締役社長である大森利は、本投資法人の執行役員を兼務しています。
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      ２【その他の関係法人の概況】
       （１）   投資主名簿等管理人・資産保管会社・一般事務受託者（機関運営に関する事務受託者）
        ①　  名称、資本金の額及び事業の内容
          名　　　称　：　三井住友信託銀行株式会社
          資本金の額　：　342,037百万円（2018年９月末日時点）
          事業の内容　：　銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいま
                  す。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18
                  年法律第43号。その後の改正を含みます。）に基づき信託業務を営んでいます。
        ②　  関係業務の概要

        （ア）投資主名簿等管理人として、以下に掲げる一般事務に係る業務を行います。
         a.  投資主名簿及びその附属書類の作成、管理及び備置に関する事務
         b.  投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等（以下、本（ア)において「投資主
          等」といいます。）の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振替口座簿に記録すべき振替投資口数と
          の照合に関する事務
         c.  投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務
         d.  投資主等の提出する届出の受理その他の投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受
          付に関する事務
         e.  投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等各種送付物の送付及びこれら
          の返戻履歴の管理に関する事務
         f.  議決権行使書面（委任状を含みます。）の作成、受理及び集計に関する事務
         g.  金銭の分配（以下、本（ア)において「分配金」といいます。）の計算及び支払に関する事務
         h.  分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務
         i.  投資証券及び新投資口予約証券の発行に関する事務
         j.  新投資口予約権原簿の作成、管理及び備置に関する事務
         k.  新投資口予約権の行使に関する事務
         l.  新投資口予約権原簿への新投資口予約権者及び登録新投資口予約権質権者（以下、本（ア)において「新投資
          口予約権者等」といいます。）の新投資口予約権原簿記載事項の記録並びに新投資口予約権原簿と振替口座簿
          に記録すべき振替新投資口予約権数との照合に関する事務
         m.  新投資口予約権者等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務
         n.  新投資口予約権者等の提出する届出の受理その他の新投資口予約権者等の権利行使に関する請求その他の新
          投資口予約権者等からの申出の受付に関する事務
         o.  投資主名簿及び新投資口予約権原簿の閲覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務
         p.  自己投資口及び自己新投資口予約権の消却に関する事務
         q.  投資口及び新投資口予約権に関する諸統計及び行政機関、金融商品取引所等への届出若しくは報告に関する
          資料の作成事務
         r.  投資口の併合、投資口の分割、募集投資口及び募集新投資口予約権の発行、合併等に関する事務等の臨時事
          務
         s.  投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
         t.  委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類の整理保管に関する事務
         u.  番号法に基づく以下の事務
           (ⅰ)   支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号（以下「個人番
             号等」という。）について、振替機関あて請求及び通知受領に関する事務
           (ⅱ)   本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務
           (ⅲ)   本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過
             後の廃棄又は削除に関する事務
           (ⅳ)   行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務
           (ⅴ)   その他番号法に基づく上記(ⅰ)から(ⅳ)までの事務に付随する事務
         v.  総投資主通知等の受理その他振替機関（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の
          改正を含みます。）第２条第２項に定める振替機関をいう。）との情報の授受に関する事項
         w.  上記  a. からv.までに関する照会に対する応答
         x.  上記  a. からw.までに掲げる委託事務に係る印紙税等の代理納付
         y.  上記  a. からx.までに掲げる事項に付随する事務
         z.  上記  a. からy.までに掲げる事項のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事務
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        （イ）資産保管会社として、以下に掲げる本投資法人の資産の保管に係る業務を行います。
         a.  資産保管業務
         b.  金銭出納管理業務
         c.  その他上記a.及びb.に付随関連する業務
        （ウ）一般事務受託者（機関運営に関する事務受託者）として、以下に掲げる一般事務に係る業務を行います。

         a.  本投資法人の機関（役員会及び投資主総会をいいます。）の運営に関する事務（但し、投資主総会関係書類
          の発送、議決権行使書の受理及び集計に関する事務を除きます。）
         b.  その他上記     a. に付随関連する事務
        ③　資本関係

         　該当事項はありません。
       （２）   一般事務受託者（計算、会計、納税事務に関する事務受託者）

        ①　名称、資本金の額及び事業の内容
         名　　　称：　有限会社東京共同会計事務所
         資本金の額：　５百万円（2019年３月末日時点）
         事業の内容：（ア）会計・税務コンサルティング
               （イ）   バリュエーション業務
               （ウ）   デューディリジェンス及びその他の保証業務
               （エ）   フィナンシャル・アドバイザリー業務
               （オ）   ビークル管理業務
        ②　関係業務の概要

         一般事務受託者（計算、会計、納税事務）である有限会社東京共同会計事務所は、以下の業務を行います。
               （ア）   計算に関する事務
               （イ）   会計帳簿の作成に関する事務
               （ウ）   納税に関する事務（但し、税理士業務（税理士法第２条第１項に規定する業務をいいま
                 す。）に該当する事務を除きます。）
               （エ）   その他   （ア）   ないし   （ウ）   に付随する業務
        ③　資本関係

         　該当事項はありません
       （３）   特定関係法人

        ①　名称、資本金の額及び事業の内容
                           資本金の額（注）
              名称                                  事業の内容
                         （2018年12月31日時点）
                                        不動産販売事業
        株式会社日本エスコン                         6,259百万円       不動産賃貸事業
                                        不動産企画仲介コンサル事業
          （注）資本金の額は百万円未満を切り捨てています。
        ②　関係業務の概要

          日本エスコンに係る関係業務の概要については、それぞれ前記「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状
         況／１　投資法人の概況／（３）投資法人の仕組み／②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の
         役割及び関係業務の内容」欄の記載をご参照ください。
        ③　資本関係

         　該当事項はありません。
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       （４）   サポート会社
        ①　名称、資本金の額及び事業の内容
                           資本金の額（注）
              名称                                  事業の内容
                         （2018年12月31日時点）
                                        電気事業及びその附帯事業、ガス供給事
                                        業、蓄熱受託事業、分散型エネルギー事
        中部電力株式会社                        430,777百万円
                                        業、海外コンサルティング・投資事業、不
                                        動産管理事業、IT事業など
        （注）資本金の額は百万円未満を切り捨てています。
        ②　関係業務の概要

          中部電力に係る関係業務の概要については、それぞれ前記「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／
         １　投資法人の概況／（３）投資法人の仕組み／②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割
         及び関係業務の内容」欄の記載をご参照ください。
        ③　資本関係

         　該当事項はありません。
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     第５【投資法人の経理状況】
      １．財務諸表の作成方法について

       （１）本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59
         号、その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年
         内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
       （２）2018年10月30日開催の第４回投資主総会において規約の一部変更が決議され、決算期を各年４月末日及び10月
         末日から各年１月末日及び７月末日に変更しました。その経過措置として、第４期は2018年５月１日から2019年
         １月末日までの９ヶ月間となっています。
      ２．監査証明について

        本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第４期計算期間（2018年５月１日から2019年
       １月31日まで）の財務諸表について、三優監査法人の監査を受けています。
      ３．連結財務諸表について

        本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
      １【財務諸表】
       （１）【貸借対照表】
                                                   （単位：千円）
                                    前期              当期
                                  2018年４月30日              2019年１月31日
      資産の部
       流動資産
                                        248,753              424,421
         現金及び預金
                                       ※１ 540,972             ※１ 522,745
         信託現金及び信託預金
                                         14,846              11,877
         営業未収入金
                                         16,946              18,888
         前払費用
                                        821,519              977,933
         流動資産合計
       固定資産
         有形固定資産
                                        738,786              738,786
          信託建物
                                        △ 9,699             △ 27,303
            減価償却累計額
                                       ※１ 729,086             ※１ 711,482
            信託建物（純額）
          信託構築物                               60,427              63,089
                                        △ 1,359             △ 3,844
            減価償却累計額
                                        ※１ 59,068             ※１ 59,245
            信託構築物（純額）
                                      ※１ 9,880,169             ※１ 9,880,169
          信託土地
                                       10,668,324              10,650,898
          有形固定資産合計
         無形固定資産
                                         1,068               987
          商標権
                                         1,068               987
          無形固定資産合計
         投資その他の資産
                                         10,000              10,000
          差入敷金及び保証金
                                         9,404                -
          長期前払費用
                                         19,404              10,000
          投資その他の資産合計
                                       10,688,797              10,661,885
         固定資産合計
       繰延資産
                                         36,961              28,431
         創立費
                                         36,961              28,431
         繰延資産合計
                                       11,547,278              11,668,251
       資産合計
                                129/153









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                                                   （単位：千円）

                                    前期              当期
                                  2018年４月30日              2019年１月31日
      負債の部
       流動負債
                                         20,199              24,181
         営業未払金
                                            -           300,000
         1年内償還予定の投資法人債
                                                    ※１ 6,000,000
                                            -
         1年内返済予定の長期借入金
                                         2,418                20
         未払金
                                         17,709              60,852
         未払費用
                                           475              712
         未払法人税等
                                         3,507              1,882
         未払消費税等
                                         52,350              51,583
         前受金
                                         2,711               172
         預り金
                                         99,371             6,439,405
         流動負債合計
       固定負債
                                        300,000                 -
         投資法人債
                                      ※１ 6,000,000
                                                          -
         長期借入金
                                        363,482              342,201
         信託預り敷金及び保証金
                                       6,663,482               342,201
         固定負債合計
                                       6,762,854              6,781,607
       負債合計
      純資産の部
       投資主資本
                                       4,621,655              4,621,655
         出資総額
         剰余金
                                        162,769              264,989
          当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
                                        162,769              264,989
          剰余金合計
                                       4,784,424              4,886,644
         投資主資本合計
                                      ※２ 4,784,424             ※２ 4,886,644
       純資産合計
                                       11,547,278              11,668,251
      負債純資産合計
                                130/153











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       （２）【損益計算書】
                                                   （単位：千円）
                                    前期              当期
                                 自  2017年11月１日             自  2018年５月１日
                                 至  2018年４月30日             至  2019年１月31日
      営業収益
                                       ※１ 303,379             ※１ 537,190
       賃貸事業収入
                                        ※１ 43,077             ※１ 92,487
       その他賃貸事業収入
                                       ※２ , ※３ 292
                                                          -
       不動産等売却益
                                        346,749              629,678
       営業収益合計
      営業費用
                                       ※１ 103,013             ※１ 254,944
       賃貸事業費用
                                         11,391              47,478
       資産運用報酬
                                           600              900
       資産保管手数料
                                         1,428              2,437
       一般事務委託手数料
                                         3,000              4,500
       役員報酬
                                         1,803              1,233
       公租公課
                                         14,174               8,817
       その他営業費用
                                        135,411              320,310
       営業費用合計
                                        211,338              309,367
      営業利益
      営業外収益
                                            2              3
       受取利息
                                           105               -
       還付加算金
                                           107               3
       営業外収益合計
      営業外費用
                                         10,342              16,178
       支払利息
                                         4,972              9,049
       投資法人債利息
                                         11,709              12,091
       融資関連費用
                                         5,686              8,529
       創立費償却
                                         9,900                -
       投資口交付費
                                         5,444                -
       投資法人債発行費
                                         48,054              45,849
       営業外費用合計
                                        163,390              263,522
      経常利益
                                        163,390              263,522
      税引前当期純利益
      法人税、住民税及び事業税                                     476              712
                                           150               -
      法人税等調整額
                                           626              712
      法人税等合計
      当期純利益                                   162,763              262,810
                                            5            2,179
      前期繰越利益
      当期未処分利益又は当期未処理損失（△）                                   162,769              264,989
                                131/153








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       （３）【投資主資本等変動計算書】
       前期（自     2017年11月１日　至          2018年４月30日）
                                                     （単位：千円）
                                 投資主資本
                                  剰余金

                                                      純資産合計
                            当期未処分利益
                     出資総額                       投資主資本合計
                            又は当期未処理
                                     剰余金合計
                            損失（△）
                       950,000         23,525        23,525        973,525        973,525

     当期首残高
     当期変動額

                      3,671,655            -        -    3,671,655        3,671,655
      新投資口の発行
                          -     △ 23,520       △ 23,520       △ 23,520       △ 23,520
      剰余金の配当
                          -     162,763        162,763        162,763        162,763
      当期純利益
                      3,671,655         139,243        139,243       3,810,898        3,810,898
     当期変動額合計
                      4,621,655         162,769        162,769       4,784,424        4,784,424
     当期末残高
       当期（自     2018年５月１日　至          2019年１月31日）

                                                     （単位：千円）
                                 投資主資本
                                  剰余金

                                                      純資産合計
                            当期未処分利益
                     出資総額                       投資主資本合計
                            又は当期未処理
                                     剰余金合計
                            損失（△）
                      4,621,655         162,769        162,769       4,784,424        4,784,424

     当期首残高
     当期変動額

                          -    △ 160,590       △ 160,590       △ 160,590       △ 160,590
      剰余金の配当
                          -     262,810        262,810        262,810        262,810
      当期純利益
     当期変動額合計                     -     102,219        102,219        102,219        102,219
     当期末残高                 4,621,655         264,989        264,989       4,886,644        4,886,644

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       （４）【金銭の分配に係る計算書】
                               前期                   当期
                           自  2017年11月１日                  自  2018年５月１日
                           至  2018年４月30日                  至  2019年１月31日
     Ⅰ．当期未処分利益                            162,769,524円                   264,989,385円
     Ⅱ．分配金の額                            160,590,349円                   263,774,878円
                                    （3,301円）                   （5,422円）
     （投資口１口当たりの分配金の額）
     Ⅲ．次期繰越利益                             2,179,175円                   1,214,507円
                       本投資法人の規約第36条第１項に定め                   本投資法人の規約第36条第１項に定め
                       る金銭の分配の方針に従い、分配金の                   る金銭の分配の方針に従い、分配金の
                       額は利益の金額を限度とし、かつ租税                   額は利益の金額を限度とし、かつ租税
                       特別措置法第67条の15に規定されてい                   特別措置法第67条の15に規定されてい
                       る本投資法人の配当可能利益の金額の                   る本投資法人の配当可能利益の金額の
                       100分の90に相当する金額を超えるもの                   100分の90に相当する金額を超えるもの
     分配金の額の算出方法                  としています。かかる方針に従い、当                   としています。かかる方針に従い、当
                       期未処分利益を越えず、かつ、利益分                   期未処分利益を越えず、かつ、利益分
                       配金が損金算入される最大額で投資口                   配金が損金算入される最大額で発行済
                       １口当たりの分配金が１円未満となる                   投資口の総口数48,649口の整数倍とな
                       端数部分を除いた160,590,349円（投資                   る263,774,878円（投資口１口当たり
                       口１口当たり3,301円）を分配すること                   5,422円）を分配することとしました。
                       としました。
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       （５）【キャッシュ・フロー計算書】
                                                   （単位：千円）
                                    前期              当期
                                 自  2017年11月１日             自  2018年５月１日
                                 至  2018年４月30日             至  2019年１月31日
      営業活動によるキャッシュ・フロー
                                        163,390              263,522
       税引前当期純利益
                                         11,068              20,169
       減価償却費
                                         5,686              8,529
       創立費償却
                                         9,900                -
       投資口交付費
                                         5,444                -
       投資法人債発行費
                                           △ 2             △ 3
       受取利息
                                         15,314              25,228
       支払利息
       営業未収入金の増減額（△は増加）                                 △ 14,846               2,968
       前払費用の増減額（△は増加）                                 △ 16,946              △ 1,941
       長期前払費用の増減額（△は増加）                                 △ 9,404              9,404
       営業未払金の増減額（△は減少）                                  20,145               3,982
       未払金の増減額（△は減少）                                 △ 18,211              △ 2,397
       未払費用の増減額（△は減少）                                  12,826              40,034
       未払消費税等の増減額（△は減少）                                  3,507             △ 1,624
       前受金の増減額（△は減少）                                  40,350               △ 767
       預り金の増減額（△は減少）                                   478            △ 2,538
                                       2,472,787                  -
       信託有形固定資産の売却による減少額
                                         1,754                -
       その他
                                       2,703,242               364,566
       小計
                                            2              3
       利息の受取額
                                        △ 11,738             △ 22,119
       利息の支払額
                                        △ 11,189               △ 476
       法人税等の支払額
                                       2,680,316               341,974
       営業活動によるキャッシュ・フロー
      投資活動によるキャッシュ・フロー
                                      △ 10,668,248                △ 2,662
       信託有形固定資産の取得による支出
                                        △ 1,077                -
       無形固定資産の取得による支出
                                        370,700                 -
       信託預り敷金及び保証金の受入による収入
                                       △ 120,218              △ 21,281
       信託預り敷金及び保証金の返還による支出
                                      △ 10,418,843               △ 23,943
       投資活動によるキャッシュ・フロー
      財務活動によるキャッシュ・フロー
                                         63,360                 -
       短期借入れによる収入
                                      △ 1,755,496                  -
       短期借入金の返済による支出
                                       6,000,000                  -
       長期借入れによる収入
                                        294,555                 -
       投資法人債の発行による収入
                                       3,661,755                  -
       投資口の発行による収入
                                        △ 23,520             △ 160,590
       分配金の支払額
                                       8,240,654              △ 160,590
       財務活動によるキャッシュ・フロー
      現金及び現金同等物の増減額（△は減少）                                   502,127              157,440
                                        287,598              789,726
      現金及び現金同等物の期首残高
                                       ※１ 789,726             ※１ 947,166
      現金及び現金同等物の期末残高
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       （６）【注記表】
     [継続企業の前提に関する注記]

     該当事項はありません。
     [重要な会計方針に係る事項に関する注記]

     １．固定資産の減価償却の方法
                               （１）有形固定資産（信託財産を含む）
                                　定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数
                                は以下の通りです。
                                 建物　　　　４年～47年
                                 構築物　　　19年～20年
                               （２）無形固定資産
                                　定額法を採用しています。
                               （３）長期前払費用
                                　定額法を採用しています。
     ２．繰延資産の処理方法
                               創立費
                                ５年間で均等償却をしています。
     ３．収益及び費用の計上基準                          固定資産税等の処理方法
                                保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資
                               産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する
                               額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
                                なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得
                               に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等
                               相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に
                               算入しています。前期において不動産等の取得価額に算入した
                               固定資産税等相当額は5,235千円です。当期において不動産等
                               の取得価額に算入した固定資産税等相当額はありません。
     ４．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲                           キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等
                               物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び
                               信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動につ
                               いて僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期
                               限の到来する短期投資からなっています。
     ５．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事                          （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理
       項                           方法
                                保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、
                               信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた
                               全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書
                               の該当勘定科目に計上しています。
                                なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
                               下記の科目については、貸借対照表において区分掲記していま
                               す。
                                ①　信託現金及び信託預金
                                ②　信託建物、信託構築物、信託土地
                                ③　信託預り敷金及び保証金
                               （２）消費税等の処理方法
                                消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっていま
                               す。但し、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の
                               取得原価に算入しています。
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     [未適用の会計基準等に関する注記]
     ・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号                          平成30年３月30日         企業会計基準委員会）
     ・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号                                    平成30年３月30日         企業会計基準委員会）
     （１）概要

      国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の
     開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）を
     公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事
     業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適
     用指針と合わせて公表されたものです。
      企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る
     便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計
     基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を
     損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
     （２）適用予定日

      2022年１月期の期首から適用します。
     （３）当該会計基準等の適用による影響

      「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
     [貸借対照表に関する注記]

                                                     （単位：千円）
                                         前期            当期
                                      2018年４月30日            2019年１月31日
      ※１.   担保に供している資産及び担保を付している債務
      　担保に供している資産は次のとおりです。
                                            540,972            522,745
          信託現金及び信託預金
                                            729,086            711,482
          信託建物
                                            59,068            59,245
          信託構築物
                                           9,880,169            9,880,169
          信託土地
                                          11,209,297            11,173,644
          合計
      担保を付している債務は次のとおりです。
                                               -        6,000,000
          １年内返済予定の長期借入金
                                           6,000,000                 -
          長期借入金
                                           6,000,000            6,000,000
          合計
      ※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める
                                            50,000            50,000
      　最低純資産額
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     [損益計算書に関する注記]
                                                     （単位：千円）
                                  前期                 当期
                               自  2017年11月１日               自  2018年５月１日
                               至  2018年４月30日               至  2019年１月31日
      ※１．不動産賃貸事業損益の内訳
     A．不動産賃貸事業収益
      賃貸事業収入
                                        126,428                 229,241
      賃料収入
                                        90,140                142,093
      地代収入
                                        22,351                 40,232
      共益費収入
                                        64,459                125,623
      その他の賃貸収入
     　　計                                  303,379                 537,190
      その他賃貸事業収入
                                        42,255                 88,033
      水道光熱費収入
                                          822                4,454
      その他の収入
                                        43,077                 92,487
     　　計
      不動産賃貸事業収益合計                                 346,456                 629,678
     B．不動産賃貸事業費用
      賃貸事業費用
                                        16,366                 28,678
      管理業務費
                                          572                1,350
      信託報酬
                                        39,474                 81,581
      水道光熱費
                                          295                 538
      損害保険料
                                          561                8,946
      修繕費
                                         4,420                60,153
      公租公課
                                        11,059                 20,088
      減価償却費
                                        30,263                 53,607
      その他賃貸事業費用
      不動産賃貸事業費用合計                                 103,013                 254,944
     C．不動産賃貸事業損益（A－B）                                  243,443                 374,734
      ※２．主要投資主との取引

      営業取引によるもの
                                          292                  -
       不動産等売却益
      ※３．不動産等売却益の内訳

                                                     該当事項は
      ライフ大仙店（底地）
                                                     ありません
                                       2,473,580
       不動産等売却収入
                                       2,472,787
       不動産等売却原価
                                          500
       その他売却費用
       不動産等売却益                                  292
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     [投資主資本等変動計算書に関する注記]
     ※１.   発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
                                前期                  当期
                             自  2017年11月１日                自  2018年５月１日
                             至  2018年４月30日                至  2019年１月31日
                                  10,000,000                  10,000,000
      発行可能投資口総口数                                  口                  口
                                    48,649                  48,649
      発行済投資口の総口数                                  口                  口
     [キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

     ※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係　　　　　　　　(単位:千円)
                              前期                    当期
                          自  2017年11月１日                  自  2018年５月１日
                          至  2018年４月30日                  至  2019年１月31日
                                    248,753                    424,421
      現金及び預金
                                    540,972                    522,745
      信託現金及び信託預金
      現金及び現金同等物                               789,726                    947,166
     [リース取引に関する注記]

     オペレーティングリース取引（貸主側）
      未経過リース料
                                                       (単位:千円)
                              前期                    当期
                           2018年４月30日                    2019年１月31日
                                    201,104                    200,864
      １年以内
                                   1,544,416                    1,393,828
      １年超
                                   1,745,520                    1,594,692
            合計
     ［金融商品に関する注記］

      １.金融商品の状況に関する事項
       （１）金融商品に対する取組方針
         本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借
        入、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
         金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに
        取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返
        済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格
        機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。
         新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及び
        それに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
         本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取
        引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
       （２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

         借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを
        行うことが出来ないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を
        図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加え
        て、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が投資法人の運営に与えるリスクを管理し
        ます。
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       （３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
        金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
       含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場
       合、当該価額が異なる場合もあります。
     ２.  金融商品の時価等に関する事項

      2018年４月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握
     することが極めて困難と認められるものは含めていません（（注２）参照）。
                                                　　　(単位：千円)
                                     時価（注１）
                         貸借対照表計上額                          差額
                              248,753           248,753               -
      (１)現金及び預金
                              540,972           540,972               -
      (２)信託現金及び信託預金
                              789,726           789,726               -
            資産合計
                                 -           -           -
      (３)１年内償還予定の投資法人債
                                 -           -           -
      (４)１年内返済予定の長期借入金
                              300,000           300,364              364
      (５)投資法人債
                             6,000,000           6,000,000                -
      (６)長期借入金
                             6,300,000           6,300,364               364
            負債合計
      2019年１月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握

     することが極めて困難と認められるものは含めていません（（注２）参照）。
                                                　　　(単位：千円)
                                     時価（注１）
                         貸借対照表計上額                          差額
                              424,421           424,421               -
      (１)現金及び預金
                              522,745           522,745               -
      (２)信託現金及び信託預金
                              947,166           947,166               -
            資産合計
                              300,000           300,137              137
      (３)１年内償還予定の投資法人債
                             6,000,000           6,000,000                -
      (４)１年内返済予定の長期借入金
                                 -           -           -
      (５)投資法人債
                                 -           -           -
      (６)長期借入金
                             6,300,000           6,300,137               137
            負債合計
     （注１）金融商品の時価の算定方法

      (１)現金及び預金、(２)信託現金及び信託預金
       これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
      (３)１年内償還予定の投資法人債、（５）投資法人債
       これらの時価については、元利金の合計を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定して
       います。
      (４)１年内返済予定の長期借入金、（６）長期借入金
       これらは変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額に近似していると言えることから、当該帳簿価額によっ
       ています。
     （注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）
                           前期（2018年４月30日）               当期（2019年１月31日）
       信託預り敷金及び保証金
                                    363,482               342,201
       信託預り敷金及び保証金
       テナントから預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・
       再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難
       と認められるため、時価の開示対象とはしていません。
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     （注３）金銭債権の決算日（2018年４月30日）後の償還予定額
                                                  （単位：千円）
                            １年超      ２年超      ３年超      ４年超
            区分         １年以内                                ５年超
                           ２年以内      ３年以内      ４年以内      ５年以内
        現金及び預金
                      248,753         -      -      -      -      -
        信託現金及び信託預金              540,972         -      -      -      -      -
            合計          789,726         -      -      -      -      -
        金銭債権の決算日（2019年１月31日）後の償還予定額

                                                  （単位：千円）
                            １年超      ２年超      ３年超      ４年超
            区分         １年以内                                ５年超
                           ２年以内      ３年以内      ４年以内      ５年以内
        現金及び預金
                      424,421         -      -      -      -      -
        信託現金及び信託預金
                      522,745         -      -      -      -      -
            合計          947,166         -      -      -      -      -
     （注４）投資法人債及び借入金の決算日（2018年４月30日）後の返済予定額

                                                  (単位：千円)
                            １年超      ２年超      ３年超      ４年超
                     １年以内                                ５年超
                           ２年以内      ３年以内      ４年以内      ５年以内
        投資法人債                 -    300,000         -      -      -      -
        長期借入金
                         -   6,000,000          -      -      -      -
            合計
                         -   6,300,000          -      -      -      -
        投資法人債及び借入金の決算日（2019年１月31日）後の返済予定額

                                                  (単位：千円)
                            １年超      ２年超      ３年超      ４年超
                     １年以内                                ５年超
                           ２年以内      ３年以内      ４年以内      ５年以内
        投資法人債              300,000         -      -      -      -      -
        長期借入金
                     6,000,000          -      -      -      -      -
            合計
                     6,300,000          -      -      -      -      -
     [有価証券に関する注記]

                  前期                            当期
         自  2017年11月１日　至          2018年４月30日                 自  2018年５月１日　至          2019年１月31日
      該当事項はありません。                            該当事項はありません。
     [デリバティブ取引に関する注記]

                  前期                            当期
         自  2017年11月１日　至          2018年４月30日                 自  2018年５月１日　至          2019年１月31日
      該当事項はありません。                            該当事項はありません。
     [退職給付に関する注記]

                  前期                            当期
         自  2017年11月１日　至          2018年４月30日                 自  2018年５月１日　至          2019年１月31日
      該当事項はありません。                            該当事項はありません。
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     [税効果会計に関する注記]
     １．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
                  前期                            当期

         自  2017年11月１日　至          2018年４月30日                 自  2018年５月１日　至          2019年１月31日
      該当事項はありません。                            該当事項はありません。
     ２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項

      目別の内訳
                                                      (単位：％)
                                前期                  当期
                             2018年４月30日                  2019年１月31日
                                       31.74                  31.51
      法定実効税率
      （調整）
                                      △31.19                  △31.54
      支払分配金の損金算入額
                                       △0.17                   0.30
      その他
                                        0.38                  0.27
      税効果会計適用後の法人税等の負担率
     [持分法損益等に関する注記]

                  前期                            当期
         自  2017年11月１日　至          2018年４月30日                 自  2018年５月１日　至          2019年１月31日
      該当事項はありません。                            該当事項はありません。
     [関連当事者との取引に関する注記]

     １．親会社及び法人主要投資主等
      前期（自     2017年11月１日        至  2018年４月30日）
                     資本金        議決権等
                         事業の
                                   関係内容
                                                 取引金額        期末残高
                     又は        の所有              取引の内容
          会社等の名称                内容
      属性          所在地                                 （千円）     科目   （千円）
                                 役員の
                     出資金
           又は氏名               又は   (被所有)               （注１）
                                    事業上の関係
                                                 （注２）        （注２）
                                 兼任等
                         職業
                    (百万円)         割合
                                          不動産信託受
                                                 10,591,000      -     -
                             被所有       スポンサーサ
                                          益権の購入
      親会社
          株式会社日本       東京都
                      6,136   不動産業     直接   なし    ポート契約の
     （注３）    エスコン      千代田区
                                          不動信託受益
                             100.0%       締結
                                                 2,473,580     -     -
                                          権の売却
     （注１)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、価格交渉の上、決定しています。
     （注２)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
     （注３)株式会社日本エスコンは、2017年12月１日の私募増資までは投資口数の100%を保有する親会社でありましたが、それ以降は関連当事者
        に該当しません。そのため、議決権等の被所有割合及び取引金額には親会社であった期間の割合及び金額を、期末残高には親会社でな
        くなった時点の残高を記載しております。
      当期（自     2018年５月１日        至  2019年１月31日）

                     資本金    事業の    議決権等
                                   関係内容
                                              取引金額          期末残高
          会社等の名称           又は    内容    の所有            取引の内容
      属性          所在地                              （千円）      科目    （千円）
                                 役員の
                                    事業上の
           又は氏名          出資金     又は
                             (被所有)             （注１）
                                              （注２）          （注２）
                                 兼任等
                                     関係
                    (百万円)     職業    割合
                                         投資法人債          １年内償還
                             被所有       投資口の
     その他の    NBNS投資事業       石川県                         の 引受       －  予定の投資      300,000
                      2,060   投資事業     直接   なし    取得及び
     関係会社           金沢市                                    法人債
          有限責任組合
                             37.8%       保有
                                         利息の支払           未払費用
                                                9,049          3,049
     （注１)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、価格交渉の上、決定しています。
     （注２)取引金額及び期末残高には消費税等は含まれていません。
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     ２．関連会社等
      前期（自     2017年11月１日        至  2018年４月30日）
      該当事項はありません。
      当期（自     2018年５月１日        至  2019年１月31日）

      該当事項はありません。
     ３．兄弟会社等

      前期（自     2017年11月１日        至  2018年４月30日）
      該当事項はありません。
      当期（自     2018年５月１日        至  2019年１月31日）

      該当事項はありません。
     ４．役員及び個人主要投資主等

      前期（自     2017年11月１日        至  2018年４月30日）
      該当事項はありません。
      当期（自     2018年５月１日        至  2019年１月31日）

                                  関係内容
                  資本金         議決権等
                                                取引金額         期末残高
         会社等の
                  又は    事業の内容      の所有              取引の内容
      属性   名称又は    所在地                                  （千円）     科目    （千円）
                                 役員の     事業上
                  出資金    又は職業     (被所有)               （注１）
          氏名                                     （注２）         （注２）
                                 兼任等     の関係
                 (百万円)           割合
                      本投資法人          本投資法人

                      執行役員兼          執行役員兼
                                          株式会社エス
                      株式会社エ          株式会社エ
     役員及び                                本投資法     コンアセット
                      スコンア          スコンア
      その    大森利                           人の資産     マネジメント       47,478    未払費用     51,277
               －    －          －
                      セットマネ          セットマネ
      近親者                                運用会社     への資産運用
                      ジメント          ジメント
                                          報酬の支払
                      代表取締役          代表取締役
                       社長          社長
     （注１)大森利が第三者（株式会社エスコンアセットマネジメント）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約
        に定められた条件に従っています。
     （注２)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
     [資産除去債務に関する注記]

                  前期                            当期
         自  2017年11月１日　至          2018年４月30日                 自  2018年５月１日　至          2019年１月31日
      該当事項はありません。                            該当事項はありません。
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     [賃貸等不動産に関する注記]
      本投資法人では、商業施設及びその底地を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等
     不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
                                                     （単位：千円）
                                   前期                当期
                               自　2017年11月１日                自　2018年５月１日
                               至　2018年４月30日                至　2019年１月31日
                                       2,472,787
                 期首残高                                      10,668,324
     貸借対照表計上額
                 期中増減額（注２）                      8,195,537
                                                        △17,426
     （注１）
                                      10,668,324
                 期末残高                                      10,650,898
     期末時価（注３）                                 11,480,000
                                                       11,500,000
     （注１）貸借対照表計上額は、取得原価及び取得に伴う付帯費用を含みます。
     （注２）期中増減額のうち、前期の増加額は、ラ・ムー北津守店（底地）（1,284,444千円）、ケーズデンキ倉敷店（底地）（2,136,105千円）
         及び、tonarie南千里（7,258,833千円）の取得によるもの、減少額は、ライフ大仙店（底地）（2,472,787千円）の譲渡並びに減価償
         却費（11,059千円）によるものであり、当期の減少額は、減価償却費（20,088千円）によるものです。
     （注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
      なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

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     [セグメント情報等に関する注記]
     （セグメント情報）
      本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
     （関連情報）

     前期（自     2017年11月１日        至  2018年４月30日）
     １．製品及びサービス毎の情報
      セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
     ２．地域毎の情報

     （１）売上高
      本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
     （２）有形固定資産

      本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
     ３．主要な顧客毎の情報

                                                     （単位：千円）
               顧客の名称                    営業収益            関連するセグメント名
      株式会社日本エスコン（注１）                                   223,448
                                             不動産賃貸事業
      （注２）                                  （注２）
                                             不動産賃貸事業
                                         31,790
      大黒天物産株式会社                                       不動産賃貸事業
     （注１）本投資法人は、tonarie南千里に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき株式会社日本エスコンへ賃貸し、株式会社日
         本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
     （注２）賃料等を開示することについてテナントの承諾が得られなかったため、記載していません。
     当期（自     2018年５月１日        至  2019年１月31日）

     １．製品及びサービス毎の情報
      セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
     ２．地域毎の情報

     （１）売上高
      本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
     （２）有形固定資産

      本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
     ３．主要な顧客毎の情報

                                                     （単位：千円）
               顧客の名称                    営業収益            関連するセグメント名
      株式会社日本エスコン（注１）                                   428,420
                                             不動産賃貸事業
      （注２）                                  （注２）
                                             不動産賃貸事業
                                         57,223
      大黒天物産株式会社                                       不動産賃貸事業
     （注１）本投資法人は、tonarie南千里に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき株式会社日本エスコンへ賃貸し、株式会社日
         本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
     （注２）賃料等を開示することについてテナントの承諾が得られなかったため、記載していません。
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     [１口当たり情報に関する注記]
                                  前期                 当期
                              自  2017年11月１日                自  2018年５月１日
                              至  2018年４月30日                至  2019年１月31日
      １口当たり純資産額                                　98,345円                  100,446円
      １口当たり当期純利益                                　3,853円                  5,402円
      １口当たりの当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
      潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
      （注）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
                                    前期                当期
                                 自 2017年11月１日               自 2018年５月１日
                                 至 2018年４月30日               至 2019年１月31日
         当期純利益　　　　　　　　　　　　　（千円）                                162,763                262,810
         普通投資主に帰属しない金額　　　　　（千円）                       　　　　　　　　　　　　　-                           -
         普通投資口に係る当期純利益　　　　　（千円）                                162,763                262,810
         期中平均投資口数　　　　　　　　　　　（口）                                42,243                48,649
     [重要な後発事象に関する注記]

      １.新投資口の発行
        本投資法人は、2018年12月25日及び2019年２月４日開催の役員会の承認に基づき、以下のとおり新投資口の発行
       を行い、2019年２月12日に払込みが完了しています。この結果、2019年２月12日現在、出資総額は22,941,238,313
       円、発行済投資口の総口数は237,000口となっています。
       （公募による新投資口発行）

       　発行新投資口数　　　　　　　　　188,351口
       　発行価格　　　　　　１口当たり　101,000円
       　発行価格の総額　　　　　              19,023,451,000円
       　発行価額　　　　　　１口当たり　                  97,263円
       　発行価額の総額　　　　　              18,319,583,313円
       　払込期日　　　　　　　　　               2019年２月12日
       　分配金起算日　　　　　　　               2019年２月１日
      （資金使途）

        前記の公募に係る調達資金については、下記「３.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金の一部に充
       当しました。
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      ２.資金の借入れ
        本投資法人は、下記「３.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び付帯費用並びに既存借入金返済
       及び既存投資法人債の買入消却の原資に充当するため、以下の資金借入れを実行しました。
                        借入金額

                                                     返済
      区分        借入先                 利率     借入日     借入方法      返済期限          摘要
                        （千円）
                                                     方法
                              基準金利

                              （全銀協
                         175,500
         株式会社三井住友銀行
                              １ヶ月
      短期                              2019年           2020年
                              日本円
     借入金                              ２月13日           １月末日
                              TIBOR）
                         175,500
         株式会社みずほ銀行
                              ＋0.2％
                        1,765,000
         株式会社三井住友銀行
                        1,665,000
         株式会社みずほ銀行
                        1,530,000
         株式会社福岡銀行
                              基準金利
                        1,000,000
         株式会社イオン銀行
                              （全銀協
                        1,000,000
         三井住友信託銀行株式会社
                              １ヶ月
                                    2019年           2022年
                              日本円
                                    ２月13日           １月末日
                        1,000,000
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行
                                         2019年２
                              TIBOR）
                                         月８日付
                         750,000
         株式会社りそな銀行
                              ＋0.4％
                                         で締結し            期限
                                                        有担保
                         750,000
         株式会社みなと銀行
                                         た個別貸            一括
                                                        無保証
                         250,000
         株式会社池田泉州銀行
                                         付契約に            弁済
                                         基づく借
                         250,000
         株式会社千葉銀行
      長期
                                         入れ
     借入金
                        1,765,000
         株式会社三井住友銀行
                        1,665,000
         株式会社みずほ銀行
                        1,430,000
         株式会社福岡銀行
                              基準金利
                        1,000,000
         株式会社イオン銀行
                              （全銀協
                        1,000,000
         三井住友信託銀行株式会社
                              １ヶ月
                                    2019年           2023年
                              日本円
                                    ２月13日           １月末日
                        1,000,000
         株式会社三菱ＵＦＪ銀行
                              TIBOR）
                         750,000
         株式会社りそな銀行
                              ＋0.5％
                         750,000
         株式会社みなと銀行
                         250,000
         株式会社池田泉州銀行
                         250,000
         株式会社千葉銀行
                       20,171,000
           借入金合計
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      ３.資産の取得
        本投資法人は、以下の不動産信託受益権を2019年２月13日に取得しました。なお、取得価格は、取得に要した諸
       費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載し
       ています。
                                                  取得価格

             物件名称                    所在地
                                                  （千円）
                                                       3,200,000
     あすみが丘ブランニューモール                          千葉県千葉市
                                                        451,000
     西白井駅前プラザ                          千葉県白井市
     ケーズデンキおゆみ野店（底地）                                                  2,710,000
                                千葉県千葉市
     ニトリ土浦店（底地）                                                   999,477
                                茨城県土浦市
     ニトリ今市店（底地）                                                   363,362
                                栃木県日光市
                                                       3,290,759
     tonarie清和台                          兵庫県川西市
     ケーズデンキ西神戸店（底地）                                                  2,133,429
                                兵庫県神戸市
     山陽マルナカ水谷店（底地）                                                  1,430,000
                                兵庫県神戸市
     TSUTAYA堺南店（底地）                                                   946,000
                                大阪府堺市
                                                       4,610,000
     パレマルシェ西春                         愛知県北名古屋市
     マックスバリュ桔梗が丘東店（底地）                                                   477,767
                                三重県名張市
     ミスターマックス春日（底地）                                                  3,387,444
                                福岡県春日市
     ユニクロ春日(底地)                                                   595,000
                                福岡県春日市
     Avail.しまむら春日(底地)                                                   863,387
                                福岡県春日市
     au-SoftBank春日(底地)                                                   143,560
                                福岡県春日市
     くら寿司春日(底地)                                                   261,340
                                福岡県春日市
     ドコモショップ春日(底地)                                                   160,900
                                福岡県春日市
     こんぴら丸春日(底地)                                                   236,360
                                福岡県春日市
     ワンカルビ春日(底地)                                                   236,360
                                福岡県春日市
     資さん春日(底地)                                                   401,000
                                福岡県春日市
     ナフコ春日(底地)                                                  2,631,500
                                福岡県春日市
     ケーズデンキ春日(底地)                                                  1,487,390
                                福岡県春日市
          取得資産合計（22物件）                         -                    31,016,038
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       （７）【附属明細表】
        ①　有価証券明細表
         （イ）株式
            該当事項はありません。
         （ロ）株式以外の有価証券

         　　　該当事項はありません。
        ②　デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

        　　該当事項はありません。
        ③　不動産等明細表のうち総括表

                                                       (単位：千円)

                                          減価償却累計額
                                                    差引
                  当期首      当期      当期     当期末
                                                         摘要
                                                    当期末
        資産の種類
                                        又は償却
                                              当期
                  残高     増加額      減少額      残高
                                                    残高
                                         累計額
                                              償却額
          信託建物        738,786         -     -    738,786      27,303     17,603      711,482
          信託構築物
                   60,427       2,662       -    63,089      3,844     2,484      59,245     (注)
     有形固定
      資産
          信託土地        9,880,169          -     -   9,880,169         -     -   9,880,169
            小計     10,679,383        2,662       -  10,682,045       31,147     20,088    10,650,898
          商標権         1,077        -     -    1,077       89     80      987
     無形固定
      資産
            小計       1,077        -     -    1,077       89     80      987
          合計
                 10,680,460        2,662       -  10,683,122       31,237     20,169    10,651,885
     (注)  tonarie南千里の中庭リニューアル工事によるものです。
        ④　その他特定資産の明細表

        　　該当事項はありません。
        ⑤　投資法人債明細表

                                                       (単位：千円)
              発行      当期首      当期     当期     当期末
       銘柄                                   利率      償還期限       使途    担保
              年月日       残高     増加額     減少額      残高
     第１回無担保
            2017年12月１日         300,000        -     -   300,000     4.0%    2019年11月30日       （注１）    無担保
     投資法人債
           合計          300,000        -     -   300,000
     （注１）資金使途は、不動産信託受益権の購入資金（付帯費用を含みます。）等です。
     （注２）投資法人債の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの償還予定額の総額は以下のとおりです。
                                            （単位：千円）
              １年以内      １年超２年以内       ２年超３年以内       ３年超４年以内       ４年超５年以内
     投資法人債           300,000          -       -       -       -
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        ⑥　借入金明細表
                                                       (単位：千円)
        区　　分
                                                 返済
              借入日    当期首残高     当期増加額     当期減少額     当期末残高     平均利率     返済期限         使途    摘要
                                                 方法
         借入先
                                                        信託受益

       株式会社       2017年                              2019年     期限
                   4,500,000         -     -  4,500,000     0.368%            （注１）    権に質権
       三井住友銀行      12月１日                              11月30日     一括
                                                         設定
     長期

     借入
     金
                                                        信託受益
       株式会社       2017年                              2019年     期限
                   1,500,000         -     -  1,500,000     0.318%            （注１）    権に質権
       イオン銀行      12月１日                              11月30日     一括
                                                         設定
            小計       6,000,000         -     -  6,000,000

           合計        6,000,000         -     -  6,000,000

     （注１）資金使途は、不動産信託受益権の購入資金（付帯費用を含みます。）等です。
     （注２）長期借入金の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの償還予定額の総額は以下のとおりです。
                                            （単位：千円）
              １年以内      １年超２年以内       ２年超３年以内       ３年超４年以内       ４年超５年以内
     長期借入金          6,000,000           -       -       -       -
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      ２【投資法人の現況】
       【純資産額計算書】
                                          （2019年１月31日時点）
       Ⅰ　資産総額                                       11,668,251千円
       Ⅱ　負債総額                                       6,781,607千円

       Ⅲ　純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）
                                              4,886,644千円
       Ⅳ　発行済投資口の総口数                                          48,649口

       Ⅴ　１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）
                                                 100,446円
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     第６【販売及び買戻しの実績】
                               販売口数（口）          買戻し口数（口）          発行済口数（口）
          計算期間            発行日
                                     2,000            －         2,000

                     2016年８月26日
         第１期計算期間
        自　2016年８月26日
        至　2017年４月末日
                                     7,500            －         9,500
                     2017年２月13日
         第２期計算期間

                                      500           －        10,000
        自　2017年５月１日             2017年10月13日
        至　2017年10月末日
         第３期計算期間
                                    38,649            －        48,649
        自　2017年11月１日             2017年12月１日
        至　2018年４月末日
         第４期計算期間
                        －              －          －        48,649
        自　2018年５月１日
        至　2019年１月末日
      （注１）本邦外における販売及び買戻しの実績はありません。
      （注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。
      （注３）2017年10月13日を効力発生日として、投資口１口につき1.05264口の割合による投資口の分割を行いました。
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     第７【参考情報】
       当計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、以下の書類を関東財務局長に提出しました。
        2018年12月25日        有価証券届出書
        2019年１月25日        有価証券届出書の訂正届出書
        2019年２月４日        有価証券届出書の訂正届出書
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                        独立監査人の監査報告書

                                                ２０１９年４月２４日

     エスコンジャパンリート投資法人
      役　　員　　会　　御　中
                         三  優  監  査  法  人

                         指   定   社   員

                                             古　藤      智　弘　　印
                                    公認会計士
                         業務執行社員
                         指   定   社   員

                                             西　川      賢　治    　　印
                                    公認会計士
                         業務執行社員
      当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法

     人の経理状況」に掲げられているエスコンジャパンリート投資法人の２０１８年５月１日から２０１９
     年１月３１日までの第４期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変
     動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査
     を行った。
     財務諸表に対する経営者の責任
      経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を
     作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作
     成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
     監査人の責任
      当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見
     を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠
     して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合
     理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
      監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監
     査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に
     基づいて選択及び適用される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するための
     ものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案する
     ために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用
     した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸
     表の表示を検討することが含まれる。
      当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
     監査意見
      当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準
     拠して、エスコンジャパンリート投資法人の２０１９年１月３１日現在の財産の状態並びに同日をもっ
     て終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示して
     いるものと認める。
     強調事項
      注記表の「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は新投資口の発行、資
     金の借入れ及び資産の取得を行っている。
      当該事項は、当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。
     利害関係
      投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
     はない。
                                                      以　　上
     （注）１．上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が

          別途保管しています。
        ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
                                153/153

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