インヴィンシブル投資法人 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

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有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

提出日:

提出者:インヴィンシブル投資法人

カテゴリ:有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

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                                                           EDINET提出書類
                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     【表紙】
     【提出書類】                   有価証券届出書

     【提出先】                   関東財務局長

     【提出日】                   2018年7月17日

     【発行者名】                   インヴィンシブル投資法人

     【代表者の役職氏名】                   執行役員 福田 直樹

     【本店の所在の場所】                   東京都港区六本木六丁目10番1号六本木ヒルズ森タワー

     【事務連絡者氏名】                   コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社

                       代表取締役社長 福田 直樹
     【電話番号】                   03-5411-2731
     【届出の対象とした募集内国投資証券                   インヴィンシブル投資法人

      に係る投資法人の名称】
     【届出の対象とした募集内国投資証券                   形態:投資証券

      の形態及び金額】                  発行価額の総額:その他の者に対する割当                                  21億円
                       (注1)発行価額の総額は、2018年7月9日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終
                           値を基準として算出した見込額です。
      安定操作に関する事項                  該当事項はありません。

     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                       (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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     第一部【証券情報】

     第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】

     (1)【投資法人の名称】

          インヴィンシブル投資法人(以下「本投資法人」といいます。)
          (英文では、Invincible            Investment      Corporationと表示します。)
          (注1)      本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信
               法」といいます。)に基づき設立された投資法人です。
     (2)【内国投資証券の形態等】

          本書に従って行われる募集の対象とされる有価証券は、本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいま
         す。)です。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
          本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格
         付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
          (注1)      投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」とい
               います。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
          (注2)      本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振
               替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第2項に基づき請求される
               場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
     (3)【発行数】

          45,476口
          (注1)      上記発行数は後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項  2 オーバーアロットメントによる売出し等につい
               て」に記載のオーバーアロットメントによる売出し(以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。)に
               関連して、みずほ証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行(以下「本第三者割当」といいま
               す。)の発行数です。みずほ証券株式会社は後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項  2 オーバーアロッ
               トメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権
               します。 
          (注2)      割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。
            割当予定先の氏名又は名称                        みずほ証券株式会社
            割当口数                        45,476口
                                    21億円
            払込金額
                                       (注1)
              本店所在地                      東京都千代田区大手町一丁目5番1号
           割
           当
              代表者の氏名                      取締役社長 飯田 浩一
           予
           定
              資本金の額(2018年3月31日現在)                      125,167百万円
           先
           の
              事業の内容                      金融商品取引業
           内
           容
              大株主(2018年3月31日現在)                      株式会社みずほフィナンシャルグループ 95.8%
                本投資法人が保有している割当予定先
                                    ―
           本
                の株式の数
             出資
           投
             関係
                割当予定先が保有している本投資法人
           資
                                    8,033口
                の投資口の数(2018年6月30日現在)
           法
           人
                                    国内一般募集(後記「第5             募集又は売出しに関す
           と
                                    る特別記載事項        1 国内市場及び海外市場におけ
              取引関係
           の
                                    る本投資口の募集及び売出しについて」に定義しま
           関
                                    す。以下同じです。)の共同主幹事会社です。
           係
              人的関係                      ―
            本投資口の保有に関する事項                        ―
          (注1)      払込金額は、2018年7月9日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
               出した見込額です。
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     (4)【発行価額の総額】
          21億円
          (注1)      発行価額の総額は、2018年7月9日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準と
               して算出した見込額です。
     (5)【発行価格】

          未定
          (注1)      発行価格は、2018年7月25日(水)から2018年7月30日(月)までの間のいずれかの日(以下「発行価格等決定日」と
               いいます。)に国内一般募集において決定される発行価額と同一の価格とします。
     (6)【申込手数料】

          該当事項はありません。
     (7)【申込単位】

          1口以上1口単位
     (8)【申込期間】

          2018年8月20日(月)
     (9)【申込証拠金】

          該当事項はありません。
     (10)【申込取扱場所】

          本投資法人 本店
          東京都港区六本木六丁目10番1号六本木ヒルズ森タワー
     (11)【払込期日】

          2018年8月21日(火)
     (12)【払込取扱場所】

          株式会社みずほ銀行 本店
          東京都千代田区大手町一丁目5番5号
     (13)【引受け等の概要】

          該当事項はありません。
     (14)【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構(以下「振替機関」といいます。)
          東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
     (15)【手取金の使途】

          本第三者割当における手取金上限(21億円)は、手元資金とし、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、
         将来の特定資産の取得資金の一部に充当します。但し、国内一般募集における手取金(229億円)及び海外募集
         (後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項  1 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び
         売出しについて」に定義します。以下同じです。)における手取金(205億円)並びに本書の日付現在において
         予定している借入金40,458百万円の合計が、後記「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 4.不動
         産等の取得及び譲渡」に記載の本投資法人が取得を予定している新たな特定資産(投信法第2条第1項におけ
         る意味を有します。以下同じです。なお、当該特定資産を本書において総称して「取得予定資産」といいま
         す。)の取得資金全額に満たない場合(注2)には、本第三者割当における手取金の全部又は一部を、取得予
         定資産の取得資金の一部に充当する場合があります。
          (注1)     上記の各手取金は、2018年7月9日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準と
              して算出した見込額です。
          (注2)     かかる場合には、取得予定資産のうち国内に所在するホテル4物件に係る売買契約に従い、当該物件を取得予定日に取
              得しつつ、当該物件に係る売買代金の全部又は一部を別途合意する日に支払うこととします。詳細については、後記
              「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 4.不動産等の取得及び譲渡」をご参照ください。
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     (16)【その他】
          ① 申込みは、前記「(8)申込期間」に記載の申込期間に前記「(10)                                   申込取扱場所」に記載の申込取扱
            場所に申込みをし、前記「(11)                払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金額を払い込むものとし
            ます。
          ② みずほ証券株式会社は後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項  2 オーバーアロットメント
            による売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数について
            は失権します。
     第2【新投資口予約権証券】

          該当事項はありません。
     第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】

          該当事項はありません。
     第4【短期投資法人債】

          該当事項はありません。
     第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】

     1 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて
        本投資法人は、2018年7月17日(火)開催の本投資法人役員会において、本第三者割当とは別に、本投資口の日
       本国内における募集(以下「国内一般募集」といいます。)、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場(但
       し、米国においては1933年米国証券法ルール144Aに基づく適格機関投資家への販売のみとします。)における募集
       (以下「海外募集」といいます。)及び本投資口の日本国内における売出し(オーバーアロットメントによる売出
       し)を行うことにつき決議しています。
        国内一般募集及び海外募集(以下併せて「本募集」といいます。)の総発行数は909,524口であり、国内一般募集
       における発行数は479,774口を目処とし、海外募集における発行数は429,750口を目処として募集を行いますが、そ
       の最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。また、国内一般募集における
                   (注1)                            (注1)
       発行価額の総額は229億円               であり、海外募集における発行価額の総額は205億円                            です。
        オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「2 オーバーアロットメントによる売出
       し等について」をご参照ください。
        (注1) 2018年7月9日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額で
            す。
     2 オーバーアロットメントによる売出し等について

     (1)  本投資法人は、2018年7月17日(火)開催の本投資法人役員会において、本第三者割当とは別に、国内一般
         募集及び海外募集を行うことを決議していますが、国内一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、
         国内一般募集の事務主幹事会社であるみずほ証券株式会社が本投資法人の投資主であるFJODF                                           GP  INV  Holdings
         LLCから45,476口を上限として借り入れる本投資口(以下「借入投資口」といいます。)の日本国内における売
         出し(オーバーアロットメントによる売出し)を行う場合があります。本第三者割当は、オーバーアロットメ
         ントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社に借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるために
         行われます。
          また、みずほ証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了す
         る日の翌日から2018年8月16日(木)までの期間(以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。)、借
         入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)において
         オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け(以下「シンジケートカバー
         取引」といいます。)を行う場合があります。みずほ証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付け
         たすべての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、
         みずほ証券株式会社の判断で、シンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売
         出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
          更に、みずほ証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取
         引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充
         当することがあります。
          この場合、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引及び安定操作取
         引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、みずほ証券株式会社は本第三
         者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行口数の全部又
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         は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行口数がその限度で
         減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
     (2)  上記(1)に記載の取引について、みずほ証券株式会社は、SMBC日興証券株式会社、三菱UFJモルガ

         ン・スタンレー証券株式会社、野村證券株式会社及びシティグループ証券株式会社と協議の上これを行いま
         す。
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     第二部【参照情報】

     第1【参照書類】
      金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)第27条に
     おいて準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。
     1  【有価証券報告書及びその添付書類】

        計算期間 第29期(自 2017年7月1日 至 2017年12月31日) 2018年3月26日関東財務局長に提出
     2  【半期報告書】

        該当事項はありません。
     3  【臨時報告書】

        前記1の有価証券報告書提出後、本書提出日(2018年7月17日)までに、金融商品取引法第24条の5第4項並び
       に特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。以下「特
       定有価証券開示府令」といいます。)第29条第1項及び同条第2項第2号に基づき、臨時報告書を2018年3月30日
       に関東財務局長に提出
     4  【訂正報告書】

        該当事項はありません。
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     第2【参照書類の補完情報】

      参照書類である2018年3月26日付の有価証券報告書(以下「参照有価証券報告書」といいます。)に関して、本書の
     日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
      以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現
     在、変更がないと判断しています。
      なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断
     したものです。
     1.   本投資法人の概要

        本投資法人は、投信法に基づき2002年1月に設立され、2004年5月に大阪証券取引所(2007年8月に上場廃止申
       請を行っています。)、2006年8月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました(銘柄コード:
       8963)。
        2010年2月1日にエルシーピー投資法人と合併した後、2011年7月29日付でフォートレス・インベストメント・
       グループ・エルエルシー(Fortress                 Investment      Group   LLC、以下「FIG」といいます。)の関係法人であるCa
       lliope合同会社(以下「カリオペ」といいます。)(以下、FIG及びその関係法人と併せて「フォートレ
       ス・グループ」と総称します。)を主な割当先とする第三者割当による新投資口の発行及びリファイナンスを実施
       し、フォートレス・グループへスポンサー変更を行いました。
               (注1)
        2017年12月27日           付でソフトバンクグループ株式会社(以下「ソフトバンクグループ」といいます。)によ
       るFIGの買収が効力を生じ、FIGはソフトバンクグループの子会社となりました。FIGの関係法人であり、
       コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)の発行済株式
       の全てを保有していたカリオペは、2017年9月7日付で締結した基本合意書に基づき、2018年3月29日付で、保有
       する本資産運用会社の発行済株式総数の80.0%をソフトバンクグループの子会社であるFortress                                               CIM  Holdings
       L.P.に、20.0%をソフトバンクグループに譲渡しており、かかる譲渡により、FIGは、本資産運用会社の間接親
       会社ではなくなっていますが、引き続きスポンサーとして本投資法人へのサポートを行っています。
                              (注2)
        フォートレス・グループによるスポンサー参画                         以降、本投資法人は、ポートフォリオ収益力の向上及び安
       定的分配を実施するための収益基盤の構築に注力し、新規借入れや既存借入金のリファイナンスを通じてバンク
       フォーメーション(借入先金融機関の構成)の強化を図り、外部成長に向けた財務基盤を確立しました。このよう
       な基盤構築を背景に、需要拡大が見込まれるホテルセクターへの投資拡大に向けて、2014年6月に、本資産運用会
       社における運用ガイドラインを変更し、ホテルを住居と並ぶコアアセットと位置付けました。これに先立ち、同年
                  (注3)
       5月に宿泊特化型ホテル               2物件を取得しており、更に、運用ガイドラインの変更とともに、同年7月に、グ
       ローバル・オファリングによる公募増資及び既存借入金のリファイナンスを含む新規借入れの実施による資金調達
       を通じて、宿泊特化型ホテル18物件を取得しました。これに加え、2015年2月には、本投資法人は、更なる収益の
       成長性と安定性の確保のため、手元余剰資金及び新規借入れにより、ホテル3物件を新たに取得しました。本投資
       法人は、このような一連の取組みにより、資産規模の拡大及び賃料収入の成長性と安定性の双方を実現できるポー
       トフォリオの構築を図りました。
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        本投資法人は、資産規模の拡大及び収益の成長性と安定性の確保のための取組みを継続し、2015年7月に、グ
       ローバル・オファリングによる公募増資及び既存借入金のリファイナンスを含む新規借入れを通じてホテル11物件
       及び住居3物件を取得しました。更に、同年8月にはホテル3物件を、2016年1月にはホテル5物件及び住居1物
       件を、いずれも手元余剰資金及び新規借入れにより取得しました。これらに続き、2016年3月に、グローバル・オ
       ファリングによる公募増資及び新規借入れを通じてホテル4物件及び住居1物件を取得し、その後も同年6月にホ
       テル2物件を手元余剰資金及び新規借入れにより取得しています。2017年においても、同年3月には4年連続とな
       る公募増資及び新規借入れを通じて住居2物件を、同年5月には手元余剰資金及び新規借入れによりホテル1物件
       をそれぞれ取得しています。更に、同年7月にはオフィスビル1物件及び時間貸し駐車場1物件の譲渡とホテル
       (既保有ホテルの未取得の専有部分)の追加取得による資産の入替えを決定し、かかる譲渡を実行しています。ま
       た、2017年10月には、公募増資(以下「前回公募増資」といいます。)及び新規借入れによる資金調達により、ホ
       テル4物件及び特定目的会社(以下「本TMK」といいます。)の優先出資証券1銘柄の取得を行いました。本T
                                           (注4)
       MKは、ディズニーホテル及び東京ディズニーリゾート・オフィシャルホテル                                        中、最多(2018年6月30日現
       在)の1,016室を誇るフルサービス型のシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを同年同月に取得し保有し
                 (注5)
       ており、優先出資証券              の取得を通じた旗艦物件への投資により、本投資法人のポートフォリオの収益性の向
       上と分散による安定性の強化を図りました。また、首都圏をはじめとした訪日外国人宿泊者の需要を取り込むこと
       が期待できる物件を中心に、立地やスペック面において競争力が高く、高い利回りが見込め、収益の成長性と安定
       性の実現が期待できる物件を取得することにより、ポートフォリオのクオリティのステージアップを図りました。
        その後、本投資法人は、ポートフォリオの収益性の更なる向上を企図した物件の入替えを実施し、2017年12月に
       住居6物件及びオフィス3物件の譲渡を決定し、そのうちオフィス1物件及び住居3物件の譲渡を2017年中に完了
       し、残りのオフィス2物件及び住居3物件の譲渡を2018年1月に完了しました。2018年に入ってからも、上記の資
       産入替えに続き、2018年2月にホテル4物件、同年6月にホテル2物件の追加取得を行う一方で、同年3月にオ
       フィスビル1物件の譲渡を行うことで、資産の入替えによるポートフォリオの収益性の向上を図っています。
        本投資法人は、2018年7月17日付で運用ガイドラインを変更し、海外不動産投資に係る投資方針を定めるととも
       に、国内ホテルについては、①利益率が相対的に高く、宿泊需要の増大による収益の成長が見込める宿泊特化型ホ
       テル、②宿泊・料飲・物販等、多様な収益源を有することでホテル収益全体の安定的な成長が見込めるフルサービ
                       (注3)
       ス型ホテル・リゾートタイプホテル                    を中心に投資する方針に投資方針を変更しています。海外においては、
       主要先進国・地域に所在し、宿泊・料飲その他の需要獲得能力が高いホテルに投資する方針です。詳細は後記
       「6.投資方針の変更」をご参照ください。
        また、スポンサーであるフォートレス・グループの関係法人との間で締結している優先交渉権に関する覚書
       (Memorandum       of  Understanding(MOU))を2018年7月17日付で更新し(以下、当該更新後の覚書を「本覚書」
       といいます。)、本書の日付現在、ホテル19物件、住居9物件の取得に関する優先交渉権を有しており(取得予定
       資産に含まれる4物件を除きます。)、更なる成長のためのパイプラインを確保しています。
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        更に、本投資法人は2016年9月27日に株式会社日本格付研究所(以下「JCR」ということがあります。)より
                                (注6)
       長期発行体格付「A」(見通し:ポジティブ)を取得                            したことに続き、2017年7月25日に投資法人債券(短
       期投資法人債を除きます。)に係る発行登録書を提出し、2018年5月25日に本投資法人として初めての起債となる
       第1回無担保投資法人債及び第2回無担保投資法人債(取得格付:JCR「A」)を発行し、資金調達コストの低
       減、平均有利子負債返済期間の長期化、有利子負債の返済期限の更なる分散化及び資金調達方法の多様化を図りま
       した。
        (注1)    米国東部標準時間。以下、ソフトバンクグループによるFIG買収の効力発生日について同じです。
        (注2)    2011年7月、カリオペは本資産運用会社の発行済株式総数の97.35%を取得しており、2013年10月に出資比率は100%となりま
            した。その後、カリオペは2018年3月に保有する本資産運用会社の発行済株式総数の80.0%をソフトバンクグループの子会社
            であるFortress       CIM  Holdings    L.P.に、20.0%をソフトバンクグループに譲渡しており、本書の日付現在、ソフトバンクグ
            ループが直接・間接保有をあわせて本資産運用会社の発行済株式総数の100%を保有しています。
        (注3)    「宿泊特化型ホテル」とは、客室収入をより重視し、料飲、宴会、スパ又はジム施設等については限定的なサービスの提供に
            留めるホテルをいい、多くの場合営業利益率はその他のタイプのホテルに比べて相対的に高くなります。「フルサービス型ホ
            テル」とは宿泊・料飲・宴会部門を有するホテルをいいます。「リゾートタイプホテル」とは、観光地や保養地に立地し、宿
            泊・料飲部門及び付帯施設を有するホテルをいいます。
        (注4)    「ディズニーホテル」は、東京ディズニーランド及び東京ディズニーシーを運営する株式会社オリエンタルランドグループ直
            営のディズニーブランドを使用したホテル(4軒)、「東京ディズニーリゾート・オフィシャルホテル」は、東京ディズニー
            ランド、東京ディズニーシー及び両テーマパークに関連するリゾート施設群が所在するJR京葉線舞浜駅以南における臨海エ
            リア(舞浜二丁目及び舞浜三丁目を除く浦安市舞浜エリア一帯)内にある提携ホテル(6軒)をいい、東京ディズニーランド
            及び東京ディズニーシーのホテル提携プログラムに基づく名称です。
        (注5)    本投資法人が保有する、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社
            (「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る信託受益権を保有)が発行する優先出資証券178,458口(当該
            発行後の発行済優先出資証券の49.0%相当)をいい、以下「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル(優先出資証
            券)」ということがあります。なお、当該資産については、裏付不動産の用途区分に基づき「ホテル」に分類し、別段の記載
            がない限り、優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を取得価格として記載しています。なお、「裏付不動産」とは、本投
            資法人が取得する又は保有する匿名組合出資持分に係る匿名組合営業者又は優先出資証券を発行する事業体が取得する又は保
            有する不動産関連資産又は不動産関連資産の対象となる不動産であり、本投資法人の収益の源泉となる不動産をいいます。以
            下同じです。
        (注6)    本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業
            者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
                        (注1)

        本募集及びこれに伴うホテル6物件                    の取得は、2012年以降の継続的な物件取得等の取組みに引き続き、ス
       ポンサーであるフォートレス・グループのサポートのもとで、本投資法人の投資主価値の更なる向上を実現するこ
       とを目指して実施するものです。
        (注1)    取得予定資産の物件数については、後記「3.インベストメント・ハイライト <取得予定資産の概要> (注3)」をご参
            照ください。以下同じです。
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     2.   オファリング・ハイライト
     (1)     海外旗艦物件を含むJ-REIT初の海外ホテル物件への投資による収益性及び安定性の向上
         本投資法人は、本募集とそれを通じた資産の取得により、グローバルに実績を有するスポンサーのサポートに
                                        (注1)
        よる、高いブランド力とグローバルな集客力を有する海外旗艦ホテル                                    である「ウェスティン・グランドケ
        イマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」を含む海外ホテルへの投資を実現します。海外ホテルへの投資
             (注2)
        はJ-REIT初         となります。
         投資予定の海外旗艦ホテル及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」(以下、併せて「本海外ホテル」とい
        います。)は、政治的・経済的安定性が高く、かつホテル需要の成長性が見込まれる英領ケイマン諸島(以下、
        単に「ケイマン諸島」ということがあります。)に所在しています。かかる本海外ホテルへの投資では、収益性
                                       (注3)
        の観点からは、投資予定の本海外ホテルの鑑定NOI利回りが8.1%                                   と高い収益性が期待できるとともに、
        安定性の観点からは、地域分散のみならず、季節的な収益変動の緩和による、ポートフォリオ全体の収益安定化
        に寄与することが期待できると考えており、本投資法人は、本海外ホテルへの投資により本投資法人のポート
        フォリオの収益性及び安定性の双方の向上を図っています。
         本海外ホテルへの投資の詳細については、後記「3.インベストメント・ハイライト (1)海外不動産への
        投資及び取得予定海外資産の概要」をご参照ください。
        (注1)    「海外旗艦ホテル」とは、取得予定資産取得後の投資比率(取得(予定)価格ベース)が7.0%を占めることとなる、英領ケ
            イマン諸島に所在するホテルである「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」をいいま
            す。なお、上記の投資比率の算定においては、以下により算定された額を「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイル
            ビーチ・リゾート&スパ」の取得予定価格として用いています。
            本海外ホテルを裏付不動産とする匿名組合出資持分(以下「本海外不動産匿名組合出資持分」といいます。)に係る取得予定
            価格(出資予定金額)×(匿名組合営業者による「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&ス
            パ」のLeasehold等の取得予定価格÷匿名組合営業者による本海外ホテルのLeasehold等の取得予定価格の合計)
            各用語の意味及び算出方法については、後記「3.インベストメント・ハイライト                                 <取得予定資産の概要>」を、投資比率
            の算定方法については、後記「4.不動産等の取得及び譲渡 (2)取得予定資産取得後のポートフォリオの概要」をご参照
            ください。
        (注2)    「J-REIT初」は、2018年6月末日現在の状況に基づくものです。以下同じです。
        (注3)    本海外ホテルの「鑑定NOI利回り」は、各本海外ホテルの鑑定NOIにFF&Eリザーブの額を加えた額の合計を、本海外不動
            産匿名組合出資持分の取得予定価格(出資予定金額)で除して算出した参考値を記載していますが、本投資法人の取得予定資
            産である本海外不動産匿名組合出資持分において想定される配当利回りを示すものではありません。詳細については、後記
            「3.インベストメント・ハイライト <取得予定資産の概要>」をご参照ください。なお、本書において、別段の記載がな
            い限り、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
     (2)     国内の「マイステイズプレミア」2物件を含むホテルマイステイズ4物件の取得による規模拡大に伴う収益の

         安定性と成長性の更なる向上
         本海外ホテルの取得に加え、本投資法人は、東京(赤坂)及び札幌に所在するホテルマイステイズの「プレミ
        ア」ブランドホテル2物件と東京(上野)及び大阪(本町)に所在する好立地のホテルマイステイズ2物件の国
        内優良ホテル4物件を新規取得する予定です。かかる国内ホテルの取得は、上記「1.本投資法人の概要」に記
        載のこれまでの国内ホテルの取得に続くものであり、国内の優良ホテルを継続的に取得することで、ポートフォ
        リオの規模を拡大し、ポートフォリオ収益の安定性と成長性の更なる向上を図ります。
         取得予定の国内ホテルの詳細については、後記「4.不動産等の取得及び譲渡」をご参照ください。
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     (3)     国内外の優良不動産の取得によるポートフォリオ規模の拡大と投資主価値の向上
         本投資法人の取得予定資産取得後の資産規模は4,489億円(取得(予定)価格ベース)となる予定であり、ポー
        トフォリオ規模の継続的な拡大を実現することになります。本投資法人は、本募集を通じて、既存の国内ホテ
        ル・国内住居に加えて、海外ホテルへの投資も行うことで、資産規模の更なる拡大、地域分散、収益性及び安定
        性の向上を図り、ポートフォリオのクオリティ向上を通じた投資主価値向上の実現を目指します。
         取得予定資産取得後のポートフォリオの概要については、後記「3.インベストメント・ハイライト <取得
        予定資産取得後のポートフォリオの概要>」をご参照ください。
        ■海外旗艦ホテルを含む海外ホテル及び国内優良ホテルへの投資による収益性及び安定性の向上

        <資産規模の推移>
        (注1)    取得(予定)価格に基づき算出しています。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る特定目的会社




            優先出資証券については、本投資法人の出資金額を取得価格として算定しています。また、本海外不動産匿名組合出資持分に
            ついては、匿名組合出資に係る本投資法人の出資予定金額を取得予定価格として算定しています(出資予定金額については、
            2018年6月27日現在の米ドルと日本円の為替レートである1米ドル=110円(株式会社みずほ銀行発表の米ドルの日本円に対
            する対顧客電信売相場について、円単位未満を切り捨て)により換算した数値を用いています。)。これらについてはいずれ
            も、裏付不動産の用途区分に基づき、「ホテル」に含めて算定しており、本海外不動産匿名組合出資持分については「ウェス
            ティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のホテル2
            物件として算定しています。以下、本海外不動産匿名組合出資持分に係るホテルの物件数について同じです。
        (注2)    「資産総額」は、各年の末日時点における保有資産の取得価格の合計を、「新規取得額」は、資産総額のうち各年において新
            規に取得した物件の取得価格の合計を、それぞれ記載しています。
        (注3)    「取得予定資産取得前」については、2018年6月末日時点の保有資産の取得価格の合計を「資産総額」とし、2018年1月1日
            から2018年6月末日までに取得した物件の取得価格の合計を「新規取得額」として記載しています。
        (注4)    「取得予定資産取得後」については、「取得予定資産取得前」における資産総額及び取得予定資産の取得予定価格の合計を
            「資産総額」とし、取得予定資産の取得予定価格の合計を「新規取得額」として記載しています。
        (注5)    2014年、2017年及び2018年は、当該年内に資産譲渡を実施しているため、前年の「資産総額」と当年の「新規取得額」を合算
            した金額は、当年の「資産総額」とは必ずしも一致しません。
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                              (注1)
        <取得予定資産取得前後のポートフォリオの推移                          >
        (注1)    取得(予定)価格に基づき算出しています。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る特定目的会社






            優先出資証券については、本投資法人の出資金額を取得価格として算定しています。また、本海外不動産匿名組合出資持分に
            ついては、匿名組合出資に係る本投資法人の出資予定金額を取得予定価格として算定しています(出資予定金額については、
            2018年6月27日現在の米ドルと日本円の為替レートである1米ドル=110円(株式会社みずほ銀行発表の米ドルの日本円に対
            する対顧客電信売相場について、円単位未満を切り捨て。)により換算した数値を用いています。)。これらについてはいず
            れも、裏付不動産の用途区分に基づき、「ホテル」に含めて算定しています。
        (注2)    「その他」は、商業施設で構成されています。以下同じです。
        (注3)    各エリアは以下のように定義しています。
            首都圏(除く東京23区):東京都(東京23区を除く)、神奈川県、千葉県及び埼玉県
            関西:大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌山県及び奈良県
            中部:愛知県、岐阜県、三重県、静岡県、長野県、山梨県、新潟県、富山県、石川県及び福井県
            九州:福岡県、熊本県、鹿児島県、長崎県、大分県、宮崎県、佐賀県及び沖縄県
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         本投資法人は、以下のとおり、1口当たり分配金(DPU)及び1口当たりネット・アセット・バリュー(N
           (注1)                            (注2)
        AV)       の継続的成長を実現しており、2017年の年間DPU                            は、対前年比で6.2%の成長を達成して
                                                      (注3)
        います。1口当たりNAVについては、2017年12月期末時点では51,407円(うち1口当たり含み益                                                 15,083
        円)と、2017年6月期末時点と比較して減少したものの、2017年10月に実施した公募増資による一過性要因によ
        る減少と認識しており、引き続き1口当たりNAVの継続的成長を目指します。
        (注1)    「1口当たりNAV」は、(期末純資産額-当期未処分利益+期末鑑定評価額合計-有形固定資産(信託借地権を含みま
            す。))÷期末発行済投資口総口数により算出しています。以下同じです。
        (注2)    各年6月末日及び12月末日を決算日とする各計算期間の1口当たり分配金(利益超過分配金を含みます。)の合計です。以下
            同じです。
        (注3)    「1口当たり含み益」は、(期末鑑定評価額合計-期末帳簿価格合計)÷期末発行済投資口総口数により算出しています。以
            下同じです。
        <DPUの推移>

        <1口当たりNAVの推移>




         また、今後は、投資主価値向上を実現するための更なる成長戦略として、以下の施策を含む様々な施策を実践




        していく方針です。
         ・   スポンサー・サポートによる更なる外部成長
         ・   運用資産(AUM)規模拡大のための第三者からの物件取得
         ・   資産入替えによる取得資金の創出とそれを活用した物件取得
         ・   ホテル及び住居の更なる内部成長
         ・   投資法人債の発行による資金調達手段の多様化及び有利子負債返済期間の長期化・返済期限の分散の推進
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     3.   インベストメント・ハイライト
        本投資法人は、本募集に伴い海外旗艦ホテルを含むホテル6物件からなる取得予定資産の取得を予定しています
       (取得予定資産の詳細については、後記「4.不動産等の取得及び譲渡 (1)第29期末後取得済資産及び取得予
       定資産並びに第29期末後譲渡済資産の概要等 ③ 第29期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」をご参照くだ
       さい。)。本投資法人は、ポートフォリオ収益の更なる成長と安定に寄与する物件を対象とし、戦略的に取得して
       きました。本募集に伴う取得予定資産の取得は、これまでの戦略的な物件取得の流れを引き継ぐものであり、本投
       資法人のポートフォリオに更なる収益の成長性と安定性をもたらすものと考えています。
        潤沢なスポンサー・パイプラインを背景とした外部成長の実現により、本投資法人の資産規模は拡大を継続して
                        (注1)
       おり、取得予定資産取得後の資産規模                     は4,489億円となる予定です。取得予定資産取得後の本投資法人のポー
                     (注1)
       トフォリオにおける首都圏比率                  は56.3%と高水準を維持し、物件数は132物件(うち、ホテル:66物件、住
                    (注2)                  (注2)
       居:64物件)、ホテル客室数                 は11,763室、住居賃貸可能戸数                  は4,561戸となります。本投資法人は、
       コアアセットを構成する国内ホテル及び国内住居それぞれの旗艦物件である「シェラトン・グランデ・トーキョー
       ベイ・ホテル(優先出資証券)」及び「ロイヤルパークスタワー南千住」を含むポートフォリオを有しており、こ
       れに海外旗艦ホテルとなる「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」を含む本
       海外ホテルに係る匿名組合出資持分とその他の取得予定資産を加えた取得予定資産取得後のポートフォリオは、収
       益の成長性と安定性の一層の向上が期待できるクオリティの高いポートフォリオであると考えています。
        (注1)    取得(予定)価格に基づき算出しています。なお、本海外不動産匿名組合出資持分及び「シェラトン・グランデ・トーキョー
            ベイ・ホテル(優先出資証券)」を含めて算出しています。
        (注2)    「ホテル客室数」については、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」全体の客室数及び本海外ホテルの客室数
            を含めて算出しており、また、「住居賃貸可能戸数」については、住居における店舗・オフィス・老人ホーム区画を含み、1
            区画につき1戸とみなして計算しています。
       <取得予定資産の概要>

        本投資法人は、取得予定資産のうち、海外資産として、英領ケイマン諸島に所在するホテルである「ウェスティ
       ン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の土
            (注1)
       地及び建物         に係るLeasehold        Interest(長期不動産賃借権に相当する権利であり、以下「Leasehold」といい
            (注2)
       ます。)等         を裏付不動産として取得する英領ケイマン諸島の特別目的会社であるSeven                                      Mile   Resort
       Holdings     Ltd.(以下「資産保有SPC」といいます。)に対する匿名組合出資持分(以下、文脈に応じ「本海外不動
                                              (注3)
       産匿名組合出資持分」又は「取得予定海外資産」といいます。)を取得する予定です                                           。かかる取引のスキー
       ムの概要については、後記「(1) 海外不動産への投資及び取得予定海外資産の概要 ④ ケイマン諸島及び取
       得予定海外資産の概況<取得予定海外資産の取得スキーム>」をご参照ください。
        (注1)    「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のホテルの敷地の面積は約25,454㎡であり、隣接する約12,500㎡の未使用地の面積を
            含めています。Leaseholdの対象には当該未使用地を含みます。
        (注2)    資産保有SPCは、FF&EをLeaseholdと併せて取得します。「FF&E」とは、Furniture、Fixtures&Equipmentの略であり、家具、
            什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。以下同じです。
        (注3)    本書においては、本海外不動産匿名組合出資持分の裏付不動産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビー
            チ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」をそれぞれホテル1物件として扱います。
        また、取得予定資産のうち、国内に所在する資産として、ホテル4物件(「ホテルマイステイズプレミア赤

       坂」、「ホテルマイステイズプレミア札幌パーク」、「ホテルマイステイズ上野イースト」及び「ホテルマイステ
       イズ御堂筋本町」。以下、これらの物件を総称して「取得予定国内資産」といいます。)を取得します。
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        かかる取得予定資産の概要は、以下のとおりです。
     本海外不動産匿名組合出資持分

                                                   鑑定
                                                        鑑定
                                    取得予定価格       鑑定評価額       NOI
                                                        NOI
                                       (注9)       (注9)    (注4)
                             取得予定日
                                    (百万円       (百万円
      物件
                                                        利回り
             物件名         所在地
                             (注1)
                                    /千米ドル)       /千米ドル)       (百万円
      番号
                                                        (注5)
                                     (注2)       (注3)      (注9)
                                                        (%)
                                                 /千米ドル)
                              2018年
                            10月31日を期限
         本海外不動産                             37,382             3,029
                       -     とする裏付不動                    -           8.1
         匿名組合出資持分                            /339,836             /27,541
                            産の売買実行日
                             の前営業日
         ウェスティン・グラ
                    英領ケイマン
         ンドケイマン・セブ                             28,083       28,391      2,566
                    諸島グランド                                      9.1
                              2018年
         ンマイルビーチ・リ                            /255,300       /258,100      /23,327
                     ケイマン島
                            10月31日を期限
         ゾート&スパ
     (裏付
                            として売買契約
     不動産)
                            に定められる日
                    英領ケイマン
                             (注6)
         サンシャイン・ス                              5,467       5,522       463
                    諸島グランド                                      8.5
         イーツ・リゾート                             /49,700       /50,200      /4,214
                     ケイマン島
     取得予定国内資産(不動産信託受益権)

                                                        鑑定
                                                   鑑定
                                    取得予定価格       鑑定評価額             NOI
                             取得予定日                      NOI
      物件
                                     (百万円)       (百万円)            利回り
             物件名         所在地
                             (注1)
                                                  (百万円)
      番号
                                     (注2)       (注3)
                                                        (%)
                                                  (注4)
                                                        (注5)
         ホテルマイステイズ            東京都

      D60                      2018年8月2日           20,691       20,900       865      4.2
         プレミア赤坂             港区
         ホテルマイステイズ            北海道

      D61                      2018年8月2日           16,731       16,900       867      5.2
         プレミア札幌パーク            札幌市
         ホテルマイステイズ            東京都

      D62                      2018年8月2日            5,286       5,340       255      4.8
         上野イースト            台東区
         ホテルマイステイズ            大阪府

      D63                      2018年8月2日            5,039       5,090       230      4.6
         御堂筋本町            大阪市
     小計/平均
                                       47,747       48,230      2,220       4.6
                          (注7)
     (本海外不動産匿名組合出資持分を除く。)
     合計/平均(本海外不動産匿名組合出資持分
                                       85,129         -    5,249       6.2
          (注8)
     を含む。)
     (注1)    本募集及び本借入れ(後記「3.インベストメント・ハイライト (6) 安定的かつ強固な財務基盤」に定義します。以下同じで
         す。)による調達資金の合計が取得予定資産の取得予定価格の合計に満たない場合であっても、取得予定日に変更はありません。但
         し、取得予定国内資産4物件の売買契約において、本投資法人の請求により、売買契約に定める調達不足額につき、売買実行日後の
         別途合意する日に支払うことができる旨及び当該金額には利息を付さない旨が規定されており、調達不足額が生じた場合、本投資法
         人は、かかる規定に基づき売買実行日後に調達不足額を支払う予定です。
     (注2)    「取得予定価格」は、本海外不動産匿名組合出資持分については、匿名組合出資に係る本投資法人の出資予定金額を、取得予定国内資
         産については、信託受益権売買契約書等(以下「売買契約」といいます。)に記載された取得予定国内資産の売買価格を記載してお
         り、消費税等を含んでいません。なお、単位未満は切り捨てて記載しています。また、本海外ホテルの各取得予定価格は、資産保有
         SPCと各物件のLeasehold等の売主との間の売買契約に記載された売買価格を記載しており、英領ケイマン諸島法上課される印紙税等
         を含んでいません。なお、「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の取得予定価格には、当該ホテル隣接の未使用地の取得予定価格
         を含みます。以下同じです。
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     (注3)    「鑑定評価額」は、本海外ホテルについては、2018年5月24日を価格時点とするシービーアールイー株式会社による鑑定評価検証報告
         書(以下、単に「不動産鑑定評価書」ということがあります。)に基づく鑑定評価額を、「ホテルマイステイズプレミア赤坂」及び
         「ホテルマイステイズ御堂筋本町」については、2018年6月1日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定
         評価書に基づく鑑定評価額を、「ホテルマイステイズプレミア札幌パーク」及び「ホテルマイステイズ上野イースト」については、
         2018年6月1日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所による不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。なお、本
         海外ホテルの鑑定評価については、現地鑑定検証方式を採用し、シービーアールイー株式会社が鑑定評価をCBRE,                                             Inc.に委託してい
         ます。また、「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の鑑定評価額には、当該ホテル隣接の未使用地の取得予定価格を含みます。鑑
         定評価額の詳細については、後記「4.不動産等の取得及び譲渡 (1)第29期末後取得済資産及び取得予定資産並びに第29期末後
         譲渡済資産の概要等 ③第29期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」をご参照ください。別段の記載がない限り、以下同じで
         す。
     (注4)    「鑑定NOI」は、本海外ホテルについては、2018年5月24日を価格時点とする鑑定評価書における直接還元法で算出された運営純収
         益(NOI)にFF&Eリザーブの額を加えた額、取得予定国内資産については、2018年6月1日を価格時点とする鑑定評価書における
         直接還元法で算出された運営純収益(NOI)を記載しています。なお、本海外不動産匿名組合出資持分については、鑑定評価書に
         基づく運営純収益(NOI)はありませんが、本投資法人が匿名組合出資の全額を出資すること、匿名組合営業者である資産保有SPC
         において借入れを予定していないことから、裏付資産たる本海外ホテルを直接保有する場合と比べて収益に大幅な差異は生じないと
         考えられるため、各本海外ホテルの鑑定NOIを合算した数値を参考値として記載しています。なお、本海外ホテルの鑑定NOIに
         ついては、取得予定国内資産における鑑定NOIと同様の算定方法による数値とするためFF&Eリザーブの額を加えた額としていま
         す。以下同じです。
     (注5)    「鑑定NOI利回り」は、本海外ホテルについては、各本海外ホテルの鑑定NOIを資産保有SPCによる各本海外ホテルのLeasehold等
         の取得予定価格で除して算出しています。取得予定国内資産については、各取得予定国内資産の鑑定NOIを取得予定価格で除して
         算出しています。また、本海外不動産匿名組合出資持分については、参考値として、上記(注4)記載の各本海外ホテルの鑑定NO
         Iを合算した数値を出資予定金額で除して算出した数値を記載していますが、本海外不動産匿名組合出資持分において想定される配
         当利回りを示すものではありません。以下同じです。
     (注6)    資産保有SPCによる本海外ホテルのLeasehold等の取得予定日を記載しています。なお、取得の実行は、2018年10月31日又は別途合意す
         る日を期限として、Leaseholdの譲渡に係るケイマン諸島法に基づく政府の承認並びに資産保有SPCによる本海外ホテルのLeasehold等
         の取得及び本海外ホテルの運営(資産保有SPCがホテル運営を委託する特別目的会社による運営を含みます。以下同じです。)につき
         必要となるケイマン諸島法上の許認可の取得その他の取得実行の前提条件が全て充足した場合には速やかに行うこととされていま
         す。
     (注7)    「小計/平均(本海外不動産匿名組合出資持分を除く。)」に記載の平均鑑定NOI利回りは、取得予定国内資産に係る上記(注4)
         記載の鑑定NOIの合計を取得予定国内資産の取得予定価格の合計で除して算出しています。
     (注8)    「合計/平均(本海外不動産匿名組合出資持分を含む。)」に記載の平均鑑定NOI利回りは、本海外不動産匿名組合出資持分及び取
         得予定国内資産に係る上記(注4)記載の鑑定NOIの合計を本海外不動産匿名組合出資持分及び取得予定国内資産の取得予定価格
         の合計で除して算出しています。
     (注9)    本海外不動産匿名組合出資持分及び本海外ホテルに係る日本円による金額表示は、2018年6月27日現在の米ドルと日本円の為替レート
         である1米ドル=110円(株式会社みずほ銀行発表の米ドルの日本円に対する対顧客電信売相場について、円単位未満を切り捨て)に
         より換算した参考値です。本投資法人は、本海外不動産匿名組合出資持分への出資に係る為替リスクをヘッジするため、本募集に係
         る発行価額等が決定された後に為替ヘッジ取引を行うことを予定していますが、当該取引に係る為替レートは上記の換算レートとは
         異なる可能性があります。以下、本海外ホテルに係る円換算について同じです。
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       <取得予定資産取得後のポートフォリオの概要>
        取得予定資産取得後の本海外不動産匿名組合出資持分及び「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
       (優先出資証券)」を含むポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
                              取得済資産          取得予定資産         取得予定資産取得後

                              (注1)(注2)           (注2)(注3)           (注2)(注3)
         物件数(うちホテル数)(件)                      126(60)           6(6)           132(66)

         取得(予定)価格の合計
                               363,831           85,129           448,960
              (注3)(注4)
         (百万円)
        (注1)    「取得済資産」とは、本書の日付現在において本投資法人が保有する不動産及び信託受益権(に係る信託不動産)及び「シェ
            ラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル(優先出資証券)」をいいます。以下同じです。
        (注2)    「取得済資産」に係る各項目においては「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル(優先出資証券)」を含めた数値
            を、また、「取得予定資産」及び「取得予定資産取得後」に係る各項目においては、本海外不動産匿名組合出資持分及び
            「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル(優先出資証券)」を含めた数値をそれぞれ記載しています。本海外不動
            産匿名組合出資持分については、「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サン
            シャイン・スイーツ・リゾート」のホテル2物件として計算しています。
        (注3)    本海外不動産匿名組合出資持分に係る金額は、2018年6月27日現在の米ドルと日本円の為替レートである1米ドル=110円
            (株式会社みずほ銀行発表の米ドルの日本円に対する対顧客電信売相場について、円単位未満を切り捨て)により換算した参
            考値です。
        (注4)    「取得(予定)価格の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。
        また、取得予定資産取得後の本海外不動産匿名組合出資持分及び「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホ

       テル(優先出資証券)」を除くポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
                              取得済資産                    取得予定資産取得後

                                         取得予定資産
                               (注1)                      (注1)
         物件数(うちホテル数)(件)                      125(59)           4(4)           129(63)

         取得(予定)価格の合計
                               345,985           47,747           393,732
              (注2)
         (百万円)
         鑑定評価額の合計
                               410,905           48,230           459,135
              (注2)(注3)
         (百万円)
                 (注4)
                               6.5%           4.6%           6.3%
         鑑定NOI利回り
        (注1)    各項目においては、本海外不動産匿名組合出資持分及び「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル(優先出資証
            券)」を除外した数値を記載しています。
        (注2)    「取得(予定)価格の合計」及び「鑑定評価額の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。
        (注3)    「鑑定評価額の合計」は、取得済資産125物件のうち、2017年12月末日時点で保有していた資産については2018年12月31日を
            価格時点とする鑑定評価書における鑑定評価額に、2018年2月7日付で取得した資産については2018年1月1日を価格時点と
            する鑑定評価書における鑑定評価額に、2018年6月27日付で取得した資産については2018年4月1日を価格時点とする鑑定評
            価書における鑑定評価額に、取得予定資産については2018年6月1日を価格時点とする鑑定評価書における鑑定評価額に基づ
            いています。詳細については、後記「4.不動産等の取得及び譲渡 (1)第29期末後取得済資産及び取得予定資産並びに第
            29期末後譲渡済資産の概要等 ③ 第29期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」をご参照ください。別段の記載がない限
            り、以下同じです。
        (注4)    「鑑定NOI利回り」は、前記「(注3)」記載の鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益(NOI)の合計
            を取得(予定)価格の合計で除して算出しています。
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       <取得予定資産取得後の国内ポートフォリオマップ>
        (注1)    各物件番号に該当する物件及びその概要については、後記「4.不動産等の取得及び譲渡 (2)取得予定資産取得後のポー














            トフォリオの概要」をご参照ください。
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       <(ご参考)前回公募増資後における取得済資産>
                                              取得時
                                      取得価格               鑑定NOI
                                             鑑定評価額
      物件
                                      (百万円)               利回り(%)
             物件名          所在地        取得日
                                              (百万円)
      番号
                                       (注1)                (注3)
                                              (注2)
          ホテルマイステイズ            神奈川県

      D54                       2018年2月7日           5,326        5,380         4.9
          横浜関内             横浜市
                      新潟県
      D55    アートホテル上越                   2018年2月7日           2,772        2,800         7.3
                      上越市
          アートホテル弘前             青森県
      D56                       2018年2月7日           2,723        2,750         7.3
          シティ             弘前市
          ホテルマイステイズ             大分県
      D57                       2018年2月7日           1,604        1,620         6.7
          大分             大分市
          ホテルマイステイズ             東京都
      D58                       2018年6月27日           4,068        4,110         4.7
          五反田             品川区
          ホテルマイステイズ             東京都
      D59                       2018年6月27日           3,257        3,290         4.8
          立川             立川市
                  合計/平均                     19,750        19,950          5.6

     (注1)    「取得価格」は、売買契約に記載された各資産の売買価格を記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、単位未満を切り捨て

         ています。
     (注2)    「取得時鑑定評価額」は、2018年2月7日付で取得した資産については2018年1月1日、2018年6月27日付で取得した資産については
         2018年4月1日をそれぞれ価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書に基づく鑑
         定評価額を記載しています。
     (注3)    「鑑定NOI利回り」は、前記「(注2)」記載の鑑定評価書における直接還元法で算出された運営純収益(NOI)を取得価格で除
         して算出しています。また、「合計/平均」に記載の平均鑑定NOI利回りは、上記の運営純収益(NOI)の合計を取得価格の合
         計で除して算出しています。
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     (1)     海外不動産への投資及び取得予定海外資産の概要
       ①      海外不動産投資の開始及びその意義(海外不動産投資の概要)
         <海外不動産への投資の意義について~J-REIT初となる海外ホテルへの投資~>

          本投資法人は、ポートフォリオにおけるコアアセットである国内ホテル及び国内住居に、海外ホテルを組み
         合わせることにより、日本国内の経済情勢の変動等による国内資産の収益変動が本投資法人のポートフォリオ
         全体の収益に与える影響を軽減することができ、また、ポートフォリオ全体の季節的な収益変動の緩和という
         点でも、収益安定性の更なる向上を実現できると考えています。
         <投資対象について>

          海外ホテルへの投資に際しては、収益性の高い物件への投資を通じた収益性向上を実現するために、グロー
         バル・ベースで広範なオペレーション実績を有し、卓越したマーケティング・販売能力を発揮できるインター
         ナショナルホテルブランドのオペレーターが運営し、又は運営ノウハウ・システム・ブランドネーム等を提供
         し、安定的な需要が期待できる質の高いホテルに厳選投資する方針です。また、投資判断に必要となる情報が
         十分かつ確実に入手可能であり、取得後の運営においても適切なサポートを得ることが期待できることから、
         海外ホテルへの投資に際しては、原則として、本投資法人のスポンサーであるフォートレス・グループが開
         発、所有又は運営に携わっているホテルを投資対象とします。
         <海外不動産ヘの投資方針について>

           対象物件           投資対象エリア               対象となるホテル               投資比率

                                    フォートレス・グルー
                    米国、カナダ、英国、                               15%未満
           ホテル                        プが開発、所有又は運
                 英領ケイマン諸島、シンガポール等                                (取得価格ベース)
                                     営に携わるホテル
          その他海外不動産投資に係る投資方針の詳細については、後記「6.投資方針の変更」をご参照ください。

       ②      「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」(本海外不動産匿名組合出資

          持分の裏付不動産)の概要
          本海外不動産匿名組合出資持分の裏付不動産の一つである「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイ
         ルビーチ・リゾート&スパ」の概要は、以下のとおりです。
          ・   ケイマン諸島グランドケイマン島の中でも特に人気の高いリゾート地であるセブンマイルビーチに面す
            る4つ星ホテルです。
          ・   正面には、セブンマイルビーチ上に所在するホテルの中で最長を誇る700フィート(約200m)のプライ
            ベートビーチを有し、広々とした会議室、大きなスパ、ファミリーレクリエーション施設、レストラ
            ン・バー6店舗等を備えます。また、今後、施設を拡張する余地も残されています。
          ・   「ウェスティン」(現在はマリオットインターナショナルの一部)ブランドとしてフランチャイズ運営
            がなされており、高いブランド力とグローバルな集客力を有します。
          ・   約4,200万米ドルのフルリノベーション(改装)を実施しました(2017年12月完了)。
          ・   フォートレス・グループが2014年8月から投資を開始し、以後運用を継続しています。
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         <ケイマン諸島における本海外ホテルの所在地>
         <施設>




          「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」は、以下のような施設を有し
         ています。
         (注1)    ホテルの宿泊料とは別に支払う、1泊1人当たりの追加料金をいいます。以下同じです。





       ③      「サンシャイン・スイーツ・リゾート」(本海外不動産匿名組合出資持分の裏付不動産)の概要

          本海外不動産匿名組合出資持分の裏付不動産の一つである「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の概要
         は、以下のとおりです。
          ・   ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ(以下「ウェスティン」とい
            うことがあります。)に近接する姉妹リゾートホテルとして運営されています。そのため、プライベー
            トビーチを含む、「ウェスティン」の施設・サービスを一部利用できるほか、当該ホテル内にも開放的
            なプール、ハイクオリティなレストランなど様々な施設を有します。また、今後、施設を拡張する余地
            も残されています。
          ・   全室に大型冷蔵庫、2口コンロ、電子レンジ、トースター、コーヒーメーカー、調理器具一式を備えた
            キッチンを完備しています。
          ・   フォートレス・グループが2015年9月から投資を開始し、以後運用を継続しています。
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         <施設>
          「サンシャイン・スイーツ・リゾート」は、以下のような施設を有しています。
       ④      ケイマン諸島及び取得予定海外資産の取得に関する概況




          ケイマン諸島は、カリブ海西部に位置するグランドケイマン島、ケイマンブラック島、リトルケイマン島の
         3つの島からなる英国の海外領です。ケイマン諸島の概要は、以下のとおりであり、GDPは、好況な観光業
         及び金融業に牽引され、近年、堅調に推移しています。
         ■ケイマン諸島の概要

         <概要>                          <GDP推移(全体/ホテル・飲食産業)>
         出所:UN    data,   ECONOMICS    AND  STATISTICS     OFFICE(Government         出所:ECONOMICS       AND  STATISTICS     OFFICE(Government        of the




           of the  Cayman   Islands)のデータに基づき本資産運用会社                    Cayman   Islands)のデータに基づき本資産運用会社が作成
           が作成
         <ケイマン諸島における投資の意義・優位性>

          本投資法人は、以下のケイマン諸島における投資の意義・優位性に着目し、ケイマン諸島に所在するホテル
         への投資を決定しました。
          ・   英領ケイマン諸島は、英国コモンローに基づく安定した法制度を有し、かつ、ムーディーズ格付レー
            ティングでAa3という国際的に高い格付を取得しており、政治的・経済的安定性の高いエリアであると、
            本投資法人は考えています。
            -   政治的安定性及び高い信用性、安定した法務・会計・税務制度を有しています。英領ケイマン諸島
              においては、イギリスの外務・英連邦省(Foreign                        and  Commonwealth       Office)が行政府の長として
              総督を任命し、国家安全保障、外交、警察、市民サービス等の幅広い分野を統治しています。ま
              た、ケイマン諸島の法制度は、英国コモンローを基礎としており、安定した法制度及び裁判制度を
              有しているといえます。したがって、英領ケイマン諸島は政治的に安定していると本投資法人は考
              えています。
            -   CIA  World   Factbookによれば、2017年時点で、280社以上の銀行、700社以上の保険会社、10,500社
              以上の投資信託会社が登録されているなど、ケイマン諸島は金融サービス業の集積地となってお
              り、これは英領ケイマン諸島の政治的安定の一つの表れであると考えています。
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          ・   経済面では、地理的な近接性から米国との関連が深く、同国を中心とした多数の観光・商用目的の訪問
            客が訪れています。カリブ海地域において人気の高いリゾート地の一つとして、宿泊客数は年々増加し
            ています。
          ・   ケイマン諸島においては、税制優遇制度によりインカムゲイン、キャピタルゲインともに課税されず、
            所得税や不動産税も存在しません。ケイマン諸島における税収入の大半は間接税、輸入品関税、印紙税
            によるものです(なお、資産保有SPCによるLeaseholdの取得には、印紙税が課せられます。)。
          ・   ケイマン諸島ドルは、米ドルとの固定相場制を導入し、為替相場が相対的に安定しており、為替変動の
            効率的なヘッジが可能です。
          ・   ケイマン諸島内のホテルへの投資は、地域分散を促進することに加え、ホテル宿泊需要の高い時期が日
            本と異なっていることから、季節性に伴う決算期毎の収益変動を緩和することが可能であると、本投資
            法人は考えています。
            -   日本のホテル宿泊需要は夏季休暇や秋の行楽シーズンに高まることから、収益連動の変動賃料ス
              キームを取り入れる本投資法人においては、12月期(7月~12月)の収益が6月期(1月~6月)
              の収益よりも相対的に高くなり、その結果6月期と12月期の収益変動が生じやすい傾向にあります
              が、ケイマン諸島のホテルは乾季となる12月から4月に需要が高まる傾向にあることから、ケイマ
              ン諸島のホテルへの投資は、本投資法人のポートフォリオ全体の季節的な収益変動の緩和に資する
              ことが見込まれます。
         <取得予定海外資産の取得スキーム>

          本投資法人は、ケイマン諸島の現地法制等を考慮し、以下のスキームにて、「ウェスティン・グランドケイ
         マン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」へ投資を行いま
         す。
          投資対象である本海外ホテルには、期間99年のLeasehold(長期不動産賃借権)(2115年満了、残存期間97年)
         が設定されており、年間の賃借料は1米ドル又は1ケイマン諸島ドルの名目賃料のみです。本海外ホテルの所
         有者は英国王室であり、近辺の不動産についても同様に英国王室を所有者とするLeaseholdが設定されていま
         す。
          本投資法人は、唯一の匿名組合出資者として、匿名組合営業者としての資産保有SPCであるSeven                                                Mile
         Resort    Holdings     Ltd.に対し、匿名組合出資を行います。資産保有SPCは、上記の本海外ホテルに係る
         Leaseholdを取得及び保有し、Seven                  Mile   Resort    Management      Ltd.に本海外ホテルの運営を委託します。更
         に、Seven     Mile   Resort    Management      Ltd.は、実際にホテルのオペレーションを実施するPyramid                            Cayman    Hotel
         Limitedに、本海外ホテルの運営を再委託します。
          また、本海外ホテルへの投資にあたり、フォートレス・グループの関係法人であるFortress                                               Credit
         Advisors     LLCがSeven      Mile   Resort    Holdings     Ltd.及びSeven       Mile   Resort    Management      Ltd.のアセットマネー
         ジャーとなる予定であり、更に、本資産運用会社は、Fortress                              Credit    Advisors     LLCとの間でアドバイザリー
         契約を締結し、本海外ホテルの運営に係るマーケット情報等の提供及び分析、ノウハウの提供等のサポートを
         受けることを予定しています。
          かかるスキームの下、本投資法人が本海外ホテルの運営により資産保有SPCに生じた経済的利益を運営に要す
         る費用を除いて全て獲得することとなります。
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         (注1)    上記スキームにおける本投資法人による匿名組合出資の詳細については、後記「4. 不動産等の取得及び譲渡 (1) 





             第29期末後取得済資産及び取得予定資産並びに第29期末後譲渡済資産の概要等 ③ 第29期末後取得済資産及び取得予定資
             産の概要」をご参照ください。
       ⑤      ウェスティン及びサンシャイン・スイーツ・リゾートの運営を支えるケイマン諸島の観光市場の成長

                                                          (注
          ケイマン諸島は、ビーチリゾートとして多数の観光資源を有しており、「U.S.News                                       and  World   Report」
         1)
          の「Best     Vacations     Ranking」においては、カリブ海沿岸のビーチリゾートランキングで第5位にランクイ
         ンするなど、人気の観光地として高い評価を得ています。
       <ケイマン諸島の主要な観光スポット>                         <観光地として高い評価を受けるケイマン諸島>

                                人気の高いカリブ海沿岸のビーチリゾートランキング
         出所:U.S.News      and  World   Report発表のランキングのデータに基づき本資産運用会社が作成





         (注1)    「U.S.News     and  World   Report」は、米国において30年にわたり旅行ランキング等のランキングを運営しています。
          ケイマン諸島における航空機による訪問者は、2009年以降増加傾向にあります。航空便では米国東部の主要

         都市の大半から4時間以内で直通のアクセスが可能であり、航空機でケイマン諸島に入国する海外旅行者も、
         2012年以降増加傾向にあり、現在、「ウェスティン」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」が所在する
         グランドケイマン島のオーウェン・ロバーツ国際空港においては空港再整備が計画されています。かかる空港
         再整備計画により空港の敷地面積は約2.8倍となる予定であり、ケイマン諸島における公的空港管理機関(The
                                                    (注1)
         Cayman    Islands    Airports     Authority)によれば、空港再整備は2018年後半には完了する予定                                  です。
          本投資法人は、今後もケイマン諸島における宿泊客の増加は継続し、「ウェスティン」及び「サンシャイ
         ン・スイーツ・リゾート」の収益性への好影響が期待されると考えています。
         (注1)    2017年8月23日に同空港を運営するThe                Cayman   Islands   Airports    Authorityにより公表された情報に基づいていますが、
             その後計画が変更になっている可能性又は今後計画が変更になる可能性があります。
         <主要都市からケイマン諸島へのアクセス>

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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
         出所:Cayman      Islands   Tourism   Associationのデータに基づき本資産運用会社が作成







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         ■ケイマン諸島の観光市場
                    (注1)           (注2)                     (注3)
         <航空機による訪問者数               /リピーター率           推移>        <ホテル客室数推移             >
         出所:いずれも、Government            of the  Cayman   Islands   Economics    and  Statistics     Office,   Cayman   Islands   Department     of Tourism



           のデータに基づき本資産運用会社が作成
         (注1)    ケイマン諸島への渡航手段のうち航空機による訪問者数の推移のみを示すものであり、船舶によるケイマン諸島の訪問者数
             及びケイマン諸島全体の訪問者数の推移とは必ずしも連動するものではありません。
         (注2)    「リピーター率」は、航空機経由でケイマン諸島を訪れた人のうち、Cayman                              Islands   Immigration     Departmentが実施した
             アンケート調査(2017年10月18日に発表)において、これまでのケイマン諸島への来訪回数が「1回」又は「2回以上」と回
             答した人の割合を示しています。
         (注3)    2009年から2013年は各年の9月末日、2014年から2016年は各年の12月末日時点の数値を記載しています。
                            (注1)

                                     <グランドケイマン島における空港再整備計画
         <国別ケイマンインバウンド航空機客席数                       推移>
                                                (注2)
                                     (2018年後半完了予定)               >
         出所:いずれも、ケイマン諸島政府のレポート(The                     Cayman   Islands   Destination     Performance     Report)のデータに基づき本資産運



           用会社が作成
         (注1)    「ケイマンインバウンド航空機客席数」とは、海外からケイマン諸島に到着する航空機の席数を指しています。
         (注2)    グランドケイマン島のオーウェン・ロバーツ国際空港における空港再整備計画です。完了予定時期については、2017年8月
             23日に同空港を運営するThe           Cayman   Islands   Airports    Authorityにより公表された情報に基づいていますが、当該計画に
             ついては変更になっている可能性又は今後計画が変更になる可能性があります。
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     (2)     ポートフォリオの収益性向上を企図した資産入替え
         本投資法人は、資産入替えによるコアアセットへの集中と収益性の向上を企図し、2017年7月以降一連の取組
        みとして、ノンコアアセットを中心に12物件を売却益の計上が見込める好条件で譲渡する一方で、かかる譲渡に
        よる譲渡代金を取得資金の原資の一部として活用し、首都圏に立地する物件や各物件におけるサブマーケットに
        おいて好立地の物件であり、全て株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント(以下「MHM」ということが
                                (注1)
        あります。)により運営されている国内ホテル7物件                            を取得しました。
         かかる資産入替えにおける取得資産及び譲渡資産の一覧は、以下のとおりです。
        (注1)    本投資法人の既保有物件(ホテルマイステイズ五反田駅前)における客室増設工事による増床部分の追加取得を含みます。
        <資産入替えにおける取得資産>

                                                     取得価格
           用途           物件名             所在地         取得日
                                                        (注1)
                                                   (百万円)
                 ホテルマイステイズ五反田駅前
           ホテル                      東京都品川区         2017年10月31日               1,849
                 (追加取得)
           ホテル      ホテルマイステイズ横浜関内                神奈川県横浜市         2018年2月7日               5,326
           ホテル      アートホテル上越                 新潟県上越市         2018年2月7日               2,772
           ホテル      アートホテル弘前シティ                 青森県弘前市         2018年2月7日               2,723
           ホテル      ホテルマイステイズ大分                 大分県大分市         2018年2月7日               1,604
           ホテル      ホテルマイステイズ五反田                 東京都品川区         2018年6月27日               4,068
           ホテル      ホテルマイステイズ立川                 東京都立川市         2018年6月27日               3,257
                         ホテル7物件 合計                               21,599
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        <資産入替えにおける譲渡資産>
                                                     譲渡価格
           用途           物件名             所在地         譲渡日
                                                        (注1)
                                                   (百万円)
         オフィスビル       近代科学社ビル                 東京都新宿区         2017年7月31日               1,361
          時間貸し
                 タイムズ神田須田町第4                東京都千代田区         2017年7月31日                130
           駐車場
         オフィスビル       新宿アイランド                 東京都新宿区         2017年12月26日                705
           住居     カーザエルミタッジオ                 東京都目黒区         2017年12月28日               1,312
           住居     レクセルマンション上野松が谷                 東京都台東区         2017年12月28日               1,329
           住居     サンテラス南池袋                 東京都豊島区         2017年12月28日                934
           住居     アルモニー御茶ノ水                 東京都文京区         2018年1月31日               1,603
           住居     グロースメゾン池袋                 東京都豊島区         2018年1月31日               1,057
           住居     キャピタルハイツ神楽坂                 東京都新宿区         2018年1月31日                732
           住居     クロス・スクェアNAKANO                 東京都中野区         2018年1月31日               1,350
           住居     大木青葉ビル                 宮城県仙台市         2018年1月31日                721
         オフィスビル       レキシントン・プラザ西五反田                 東京都品川区         2018年3月9日               5,160
                 オフィスビル3物件/住居8物件/その他1物件 合計                                        16,394
         (注1)    「取得価格」及び「譲渡価格」は、各物件の信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、固定資産税及び
             都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
         今後も、本投資法人は、機を見て資産入替えを実施する方針であり、譲渡する物件を上回る利回り水準の国内

        ホテルや国内住居をスポンサー・パイプラインを活用し取得することによって、ポートフォリオの収益性向上、
        ひいては投資主利益の最大化を目指します。
         また、上記の一連の譲渡において、2017年12月期にはオフィスビル、時間貸し駐車場及び住居計6物件の譲渡

        による1,244百万円の売却益を計上しており、2018年6月期にも住居及びオフィスビルの計6物件の譲渡による
                                 (注1)
        1,191百万円の売却益を計上することを見込んでいます                             。当該売却益に関しては、2018年6月期において一
        部を内部留保し、収益の減少や費用の増加の発生時において必要に応じて取り崩すことを予定しており、分配金
        水準の安定化に活用する方針です。
         (注1)    本書の日付現在における見込み額であり、実際には変動する可能性があります。
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     (3)     スポンサー・パイプライン
        ~スポンサーであるフォートレス・グループによる継続的なサポート~
         前記のとおり、本投資法人は、2011年7月のフォートレス・グループによるスポンサー参画以降、スポンサー
        のサポートのもとで、以下の各種施策を実施し、物件取得を通じた外部成長、並びにスポンサーの信用を背景と
        するリファイナンスの実施を通じた借入コストの低減、稼働率の向上や賃料上昇プログラム及び住居のネット
                (注1)
        リーシングコスト            削減策等の施策を通じた内部成長を実現してきました。
         更に、本資産運用会社は、2015年6月3日付でフォートレス・グループの関係法人であるフォートレス・イン
        ベストメント・グループ・ジャパン合同会社(以下「サポート会社」といいます。)との間で、同社がこれまで
        提供してきたサポートの内容を踏まえ、その位置付け及び双方の権利義務関係を確認すると共に、これを明確化
        することを目的としてスポンサー・サポート契約を締結しています。スポンサー・サポート契約は、フォートレ
        ス・グループが保有、開発又は運用し、本投資法人の投資基準に適合するとサポート会社において合理的に判断
        する不動産等を売却しようとする場合、又はフォートレス・グループ以外の第三者から売却情報が提供された場
        合に、サポート会社が、その完全な裁量により、本資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を開示するこ
        と等を内容とする物件情報の提供、並びに、人材確保に関する協力、各種アドバイザリー業務の提供及び不動産
        等の売買・賃貸マーケット等に関する情報交換等を内容としています。
         また、本海外ホテルへの投資にあたり、本資産運用会社は、フォートレス・グループの関係法人である
        Fortress     Credit    Advisors     LLCとの間で、アドバイザリー契約を締結し、本海外ホテルの運営に係るマーケット
        情報等の提供及び分析、ノウハウの提供等のサポートを受けることを予定しています。
         本募集による取得予定資産6物件のうち取得予定国内資産(4物件)は、いずれもスポンサー・パイプライン
        からの取得であり、取得予定国内資産取得後も、引き続き28物件を有する強力なスポンサー・パイプラインによ
        り、安定的な成長機会を確保します。
         なお、フォートレス・グループは、本投資法人による第三者割当増資に応じ、2011年7月に60億円、2013年12
        月に追加で20億円をそれぞれ出資し、フォートレス・グループが運用するファンドであるカリオペ及びRayo
        合同会社(以下「ラヨ」といいます。)を通じて本投資法人の発行済投資口を保有していましたが、ファンドの
        投資家に対して出資金を返還することを目的として、カリオペ及びラヨは2018年4月18日付で本投資法人の投資
        口の一部を売却し、更に当該売却後の保有投資口の全てをフォートレス・グループの関係法人であるFJODF                                                   GP
        INV  Holdings     LLC及びFIG      LLCに移転しており、本書の日付現在におけるフォートレス・グループの関係法人によ
        る本投資法人投資口の保有比率は合計で2.6%となっており、更に本募集後においてはその保有比率は更に低下し
        ます。しかしながら、本投資法人は、当該投資口売却実行時において、フォートレス・グループより、本投資法
        人及び本資産運用会社に対するサポートを継続する旨の通知を受けており、また、本資産運用会社に対する人的
        サポートにも何ら変更は生じない旨の通知を受けています。本募集に伴うフォートレス・グループの運用する
        ファンドからの取得予定資産の取得や、以下に記載の優先交渉権に関する覚書の更新によるスポンサー・パイプ
        ラインの強化は、フォートレス・グループからの変わらぬサポートを示すものであると、本投資法人は考えてい
        ます。
        (注1)    「ネットリーシングコスト」は、「広告宣伝費」+「フリーレント」-「礼金収入」です。以下同じです。
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        <スポンサー・サポートによる外部成長>
         フォートレス・グループによるスポンサー・サポートにより、好立地で競争力の高いホテル投資を推進し、本
        投資法人は、着実な外部成長を実現しています。2017年にはスポンサー・サポートを活用して9物件を取得し、
        2018年においても既に6物件を取得しています。
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         本投資法人が2012年9月以降、本書の日付現在までに実施したスポンサーからの物件取得の概要は、以下のと
        おりです。
           時期                取得物件数                  取得価格合計(百万円)
         2012年9月                 住居24物件                    14,043

         2014年5月                ホテル2物件                      5,435

         2014年7月                ホテル18物件                     39,938

         2015年2月                ホテル2物件                      4,911

         2015年7月             ホテル11物件及び住居3物件                         35,258

         2015年8月                ホテル1物件                      5,069

         2016年1月             ホテル5物件及び住居1物件                         10,207

         2016年3月             ホテル4物件及び住居1物件                         66,697

         2016年6月                ホテル2物件                     15,900

         2017年3月                 住居2物件                    24,562

         2017年5月                ホテル1物件                      8,000

                              (注1)                  (注1)
         2017年10月
                        ホテル5物件                     57,444
         2018年2月                ホテル4物件                     12,425
         2018年6月                ホテル2物件                      7,325
                           88物件                   307,214
           合計
                    (うちホテル57物件/住居31物件)                   (うちホテル255,576/住居51,638)
     (注1)    本投資法人が優先出資証券を保有する本TMKが取得したシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを1物件の取得とし、本T
         MKに対する本投資法人の優先出資金額を取得価格としています。
         このように、スポンサーは、外部成長機会の提供を通じて本投資法人の利益・配当の増加に寄与してきた強固

        なサポート実績を有しています。
        <物件の取得に関する優先交渉権に関する覚書>

         本投資法人は、フォートレス・グループの関係法人との間で、2014年5月21日付で宿泊特化型ホテル26物件の
        取得検討に関する優先交渉権についての覚書を締結しました。
         その後、本投資法人は、フォートレス・グループの関係法人との間で、随時更新し、優先交渉権の対象物件の
        追加を行っており、今般、2018年7月17日付で優先交渉権の更新を行いました。本書の日付現在において有効
        な、かかる更新後の覚書においては、2018年7月17日から2019年7月16日までの1年間、当該関係法人が本覚書
        対象物件を売却する場合には、第三者に先立ち、本投資法人が取得を検討する機会の提供を受けることとされて
        います。取得予定資産のうち国内ホテル4物件については、全て本覚書の対象物件からの取得であり、取得予定
        資産取得後における本覚書の対象物件は、以下のとおりです。
         このように、本投資法人は、本覚書に基づく優先交渉権を活用した物件取得により着実な外部成長を実現する
        とともに、取得予定資産取得後において対象となるホテル19物件(ホテル客室数:3,882室)、住居9物件(住居
        賃貸可能戸数:743戸)についての優先交渉権により更なる安定的な成長機会のためのスポンサー・パイプライン
        を確保しています。
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        <覚書対象物件一覧(本書の日付現在)>
                            ホテルタイプ
                                          客室数
                                                    リノベーション
                            /住居タイプ
     番号          物件名称                     所在地     /賃貸可能       状態
                                                     完了予定年月
                             (注2)
                                          戸数
                                    京都府
     1  リーガロイヤルホテル京都                   フルサービス型                 489   稼働中      2018年8月
                                    京都市
                                    千葉県
     2  ホテルマイステイズプレミア成田                   フルサービス型                 711   稼働中        -
                                    成田市
                                    沖縄県
     3  フサキリゾートヴィレッジ                   リゾートタイプ                 188   稼働中      2020年10月
                                    石垣市
                                    北海道
     4  アートホテル旭川                   フルサービス型                 265   稼働中        -
                                    旭川市
                                    石川県
     5  ホテルマイステイズ金沢キャッスル                    宿泊特化型                206   稼働中        -
                                    金沢市
                                    愛媛県
     6  ホテルマイステイズ松山                   フルサービス型                 162   稼働中      2018年10月
                                    松山市
                                    北海道
     7  ホテルマイステイズ札幌中島公園                    宿泊特化型                 86   稼働中        -
                                    札幌市
                                    神奈川県
     8  フレックステイイン桜木町                    宿泊特化型                 70   稼働中        -
                                    横浜市
                                    東京都
        MyCUBE    by  MYSTAYS    浅草蔵前
     9                       宿泊特化型                161   稼働中        -
                                    台東区
                                    山梨県
     10  ホテルマイステイズ富士山 展望温泉                   リゾートタイプ                 159   稼働中        -
                                   富士吉田市
                                    北海道
     11  ホテルノルド小樽                    宿泊特化型                 98   稼働中        -
                                    小樽市
                                    北海道
     12  ホテルソニア小樽                    宿泊特化型                 94   稼働中      2018年12月
                                    小樽市
                                    新潟県
     13  アートホテル新潟駅前                   フルサービス型                 304   稼働中        -
                                    新潟市
                                    沖縄県
     14  アートホテル石垣島                   リゾートタイプ                 245   稼働中        -
                                    石垣市
                                    大阪府
     15  ホテルマイステイズ心斎橋イースト                    宿泊特化型                 85   稼働中        -
                                    大阪市
                                    北海道
     16  ホテルマイステイズ札幌アスペン                    宿泊特化型                305   稼働中        -
                                    札幌市
                                    北海道
     17  ホテルマイステイズ札幌中島公園別館                    宿泊特化型                 80   稼働中        -
                                    札幌市
                                    北海道
     18  ホテルマイステイズ札幌すすきの                    宿泊特化型                104   稼働中        -
                                    札幌市
                                    北海道
     19  ホテルマイステイズ名寄                    宿泊特化型                 70   稼働中        -
                                    名寄市
                    ホテル小計                       3,882
                                    東京都
     20  グランシャルム広尾                     スモール                121
                                    渋谷区
                                    東京都
     21  プレスティウィン錦糸町                     スモール                92
                                    墨田区
                                    東京都
     22  グランシャルム吉祥寺                     スモール                28
                                    武蔵野市
                                    千葉県
     23  グリーンパティオ野田                     スモール                240
                                    野田市
                                    千葉県
     24  ダイニチ館F45番館                     スモール                54
                                    浦安市
                                    千葉県
     25  グランシャルム浦安                     スモール                54
                                    浦安市
                                    千葉県
     26  グランシャルム浦安5                     スモール                54
                                    浦安市
                                    千葉県
     27  グランシャルム南行徳Ⅰ                     スモール                52
                                    市川市
                                    千葉県
     28  グランシャルム南行徳Ⅱ                     スモール                48
                                    市川市
                     住居小計                        743
                   ホテル・住居合計                         4,625
     (注1)    上記は、フォートレス・グループの関係法人が対象物件の売却を希望する場合に、本投資法人が第三者に先立ち取得を検討する機会の
         提供を受けることとされている物件(取得予定資産を除いています。)の一覧表です。なお、一覧表に記載の物件については、本書
         の日付現在、当該関係法人が当該各物件の売却を希望しているわけでも、本投資法人が取得を検討しているわけでもありません。し
         たがって、これらの物件について、本投資法人が取得の検討機会の提供を受ける保証はなく、また、今後取得できる保証もありませ
         ん。なお、本投資法人は、海外の物件については優先交渉権を有していません。
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     (注2)    ホテルタイプ/住居タイプについては以下の分類に従っています。
          ・「宿泊特化型」ホテルとは、客室収入をより重視し、料飲、宴会、スパ又はジム施設等については限定的なサービスの提供に留
           めるホテルをいいます。
          ・「フルサービス型」ホテルとは、宿泊・料飲・宴会部門を有するホテルをいいます。
          ・「リゾートタイプ」ホテルとは、観光地や保養地に立地し、宿泊・料飲部門及び付帯施設を有するホテルをいいます。
          ・「スモール」タイプの住居とは、30㎡未満の広さの住戸が過半数を占める住居をいいます。
        <スポンサー・パイプラインの主要物件>

        <フォートレス・グループの概要>






            (注1)
         FIG       は、日本における住居及びホテルに対して豊富な投資経験を有するグローバルな投資運用会社で
        す。
         フォートレス・グループは、フォートレス・ジャパン・オポチュニティ・ファンドI、Ⅱ、Ⅲ及びⅣを含む、5
        本の日本特化型不動産関連ファンドを運用しています。本書の日付現在、当該ファンドのコミットメントベース
        の出資額は合計3,000億円を超え、日本での累計投資物件数は3,500物件を上回ります。フォートレス・グループ
        は、これらの運用を通じて、物件取得後に戦略的なリノベーションやリブランディング等に代表される設備投資
        やオペレーションの改善を実施してきた豊富な実績を有しており、更にホテル運営会社であるMHMをフォート
        レス・グループ運用ファンドの傘下に有することで、ホテルの物件情報の入手やホテル運営においても競争優位
        性を確保しています。
         以上のとおり、本投資法人のスポンサーであるフォートレス・グループは、確固たる実績を有し、日本におけ
        る住居及びホテルに対して豊富な投資経験を有するグローバルな投資運用会社であり、本投資法人は、その実
        績・経験により、投資家及びレンダーとの良好な関係を築いており、優れたマネジメント能力を享受していま
        す。本覚書を通じたホテル及び住居の取得に関する優先交渉権の活用を含め、今後も継続して、フォートレス・
        グループの強みを活かした投資主価値の向上を図ります。
        (注1)    2017年12月27日付でソフトバンクグループによるFIGの買収が効力を生じ、FIGはソフトバンクグループの子会社となり
            ました。FIGの関係法人であり、本資産運用会社の発行済株式の全てを保有していたカリオペは、2017年9月7日付で締結
            した基本合意書に基づき、2018年3月29日付で、保有する本資産運用会社の発行済株式総数の80.0%をソフトバンクグループ
            の子会社であるFortress          CIM  Holdings    L.P.に、20.0%をソフトバンクグループに譲渡しており、かかる譲渡により、FIG
            は、本資産運用会社の間接親会社ではなくなっています。しかしながら、ソフトバンクグループ及びFIGは、FIGが、引
            き続きFIGの経営陣の主導の下で、ソフトバンクグループのグループ会社の中で独立した経営を行うことにつき合意すると
            ともに、ソフトバンクグループは、FIGのリーダーシップ、ビジネスモデル、ブランド、人員、業務プロセス及び企業文化
            を維持していく意向である旨を公表しており、FIGは、引き続きスポンサーとして本投資法人へのサポートを行っていま
            す。
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     (4)     既存ポートフォリオの内部成長
       ①      本投資法人の既存ポートフォリオ全体の状況
          本投資法人は、全国に分散しているホテルポートフォリオ及び安定的な住居ポートフォリオの組み合わせに
         より、個別物件の収益変動による影響を軽減しています。
         <既存ポートフォリオのNOIの状況>

         (注1)    2017年12月期の期初時点で保有するホテル49物件のうち、固定賃料の9物件を除く40物件の実績値に基づき算出していま








             す。
         (注2)    2018年6月期の期初時点で保有するホテル54物件(本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である
             「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」(以下「SGTB」と略することがあります。)を含みます。)のうち固
             定賃料の9物件を除く45物件の実績値に基づき算出しています。なお、SGTBについては、本投資法人が、SGTBを保有する特
             定目的会社の優先出資証券を2017年の年初から保有していたと仮定した場合の当該優先出資証券にかかる配当収入の想定値
             に基づき算出しています。
         (注3)    2017年12月期の期初時点で保有する住居70物件の実績値(なお、当該70物件のうち「カーザエルミタッジオ」、「レクセル
             マンション上野松が谷」及び「サンテラス南池袋」の3物件は2017年12月28日付で譲渡したため、当該3物件については、
             2017年1月1日から譲渡日である2017年12月28日までの運用実績を2017年の運用実績とみなして各数値を算出していま
             す。)に基づき算出しています。また、一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。
         (注4)    本書の日付現在において保有する住居64物件の実績値に基づいています。また、一時的な保険金収入及びそれに対応する費
             用を除いています。
         (注5)    ホテルについては上記(注1)、住居については上記(注3)、その他については2017年末日時点で保有するオフィス・商
             業施設の実績値に基づき算出しています。
         (注6)    ホテルについては上記(注2)、住居については上記(注4)、その他については本書の日付現在で保有する商業施設2物
             件の実績値に基づいています。
         (注7)    上記(注1)から上記(注6)までの全ての物件について、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供
             を受けた実績値を基に算出しています。
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       ②      国内ホテルポートフォリオの内部成長
          2017年通年の実績については、ADR、RevPAR、GOPがそれぞれ、前年比+0.8%、+0.4%、+2.5%の増
         加を達成しました。2018年1月から5月までの実績については、大規模リノベーションの影響があるも、堅調
         に推移しています。
                     (注4)                          (注5)

                 <ADR        >                  <RevPAR        >
                      (注6)                       (注7)(注8)





                <客室稼働率          >               <GOP           >
         (注1)    2017年12月期の期初時点で保有するホテル49物件のうち、固定賃料の9物件を除く40物件の実績値に基づき算出していま




             す。
         (注2)    2018年6月期の期初時点で保有するホテル54物件(本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である
             SGTBを含みます。)のうち固定賃料の9物件を除く45物件の実績値に基づき算出しています。なお、SGTBについては、本投
             資法人が、SGTBを保有する特定目的会社の優先出資証券を2017年の年初から保有していたと仮定した場合の当該優先出資証
             券にかかる配当収入の想定値に基づき算出しています。
         (注3)    上記(注1)及び上記(注2)の全ての物件について、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受
             けた実績値を基に算出しています。
         (注4)    「ADR」とは、平均客室単価(Average                Daily   Rate)をいい、一定期間の客室収入合計(サービス料を除きます。)を同
             期間の販売客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
         (注5)    「RevPAR」とは、1日当たり総客室数当たり客室収入(Revenue                         Per  Available    Room)をいい、一定期間の客室収入合計を
             同期間の総客室数(客室数×日数)合計で除して算出され、客室稼働率にADRを乗じた値と同値となります。以下同じで
             す。
         (注6)    「客室稼働率」は、以下の計算式により算出しています。以下同じです。
             客室稼働率=対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数(客室数×日数)
         (注7)    「GOP」とは、売上高営業粗利益(Gross                 Operating    Profit)をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費
             用(人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用)及びオペレーターへの管理業務委託手数料(ある場合)を控除した額であ
             り、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。以下同じです。
         (注8)    GOP算出にあたり、「アパホテル横浜関内」については、本投資法人が受領する賃料をGOPとして計算しています。
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         <内部成長における取組み事例>
          国内ホテルポートフォリオのうち、2018年において5物件(ホテルマイステイズ京都四条、マイステイズ新
         浦安コンファレンスセンター、ホテルマイステイズ舞浜、ホテルマイステイズプレミア堂島及びホテルマイス
         テイズ函館五稜郭)の改装を実施済み又は実施予定であり、かかる改装により資産価値の上昇及び収益力の向
         上を企図しています。
       ③      国内住居ポートフォリオの内部成長



         <国内住居ポートフォリオの賃料増額改定状況>

          本資産運用会社は、住居について、新規契約及び更新契約時の賃料上昇を実現するため、2014年から賃料上
         昇プログラムを開始しましたが、これに加えてコスト分析に基づき住居に関するネットリーシングコストの積
         極的な削減を検討・実施し、プロアクティブ(積極的)なプロパティ・マネジメント(物件管理)の実施によ
         る徹底したアセット・マネジメントを図っています。具体的には、賃料上昇プログラムにおいては、物件・住
         戸単位での定期的な市場賃料分析に基づき、新規契約の目標賃料を定めています。また、ネットリーシングコ
         ストの削減については、地域特性も考慮した上で、主として広告宣伝費及びフリーレントの低減を図っていま
         す。その成果として、2014年以降、新規契約及び更新契約の双方で賃料は安定して増加しています。高い更新
         率(2017年年間:82.8%)を維持しながら、賃料の引上げとともに、稼働率の維持(2016年年間95.9%、2017
         年年間95.0%)にも成功しています。継続的な賃料上昇への取組みにより、賃料変動件数割合、平均賃料増減
         率ともに改善しています。本投資法人の国内住居ポートフォリオ全体における賃料改定状況は、以下のとおり
         です。
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                            (注1)                          (注1)
          <新規契約の賃料変動件数割合の推移                     >     <更新契約の賃料変動件数割合の推移                     >
             <全契約(新規契約及び更新契約)の







                                               (注1)(注5)
                                       <平均賃料増減率               >
                         (注1)
              賃料変動件数割合の推移               >
         (注1)    対象期間において本投資法人が保有している住居の実績値(対象期間中に取得した物件については本投資法人による取得後





             に限ります。)に基づき算出しています。なお、各年の12月末日時点での物件数は、2013年及び2014年は63物件、2015年は
             66物件、2016年は68物件、2017年は67物件です。また、2018年5月末日時点での物件数は、64物件です。
         (注2)    「稼働率」は、対象期間における対象物件(対象期間中に取得した物件については本投資法人による取得後に限ります。)
             の各月末日時点の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して算出しています。
         (注3)    「ネットリーシングコスト(月数)」は、「広告宣伝費(月数)」+「フリーレント(月数)」-「礼金収入(月数)」に
             より算出しています。なお、それぞれの月数は、対象となる賃貸借契約の月額賃料に基づき月数に換算しており、小数第3
             位を四捨五入しています。
         (注4)    「更新率」は、各対象期間における期中更新件数を期中更新対象件数で除して算出しています。
         (注5)    「平均賃料増減率」は、新規契約若しくは更新の対象となった契約又はそれらを合わせた全契約において、月額賃料の総額
             を従前賃料の総額と比較した増加・減少率を記載しています。
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     (5)     国内ホテルポートフォリオの内部成長
       ①      本投資法人の国内ホテルポートフォリオの競争優位性
          本投資法人は、国内ホテルについては、東京都、大阪府、北海道、京都府及び千葉県等、訪日外国人宿泊者
         数の多い都市を中心に多様なホテル需要を取り込むことを目的とした戦略的なポートフォリオと変動賃料ス
         キームにより、ホテル収益のアップサイドが直接取り込める運用方針を採用しています。
         <国内ホテル需要を取り込むための戦略的なポートフォリオ>

          本投資法人は、訪日外国人旅行者数の継続的な増加を背景とし、十分な成長力を有するアセットクラスであ
         る宿泊特化型ホテルに加え、宿泊・料飲・物販等の多様な収益源を有することでホテル収益全体の安定的な成
         長が見込めるフルサービス型ホテルやリゾートタイプホテルを取得の対象とし、立地やスペック面において競
         争力が高いと考えられる物件について厳選投資を行い、多様なホテル需要を取り込むことで、ポートフォリオ
         全体の収益の成長性と安定性の向上を目指します。宿泊特化型ホテルの中では、観光目的・ビジネス目的の双
         方にとって利便性を有するアクセス良好な都市、すなわち東京都、大阪府、北海道、京都府及び千葉県等、訪
         日外国人宿泊者数の多い都市に立地する物件のほか各物件におけるサブマーケットにおいて好立地である物件
         を中心としたポートフォリオを戦略的に構築するとともに、デイリー/ウィークリー/マンスリーステイのい
         ずれの宿泊需要にも対応が可能な物件を取得することで、訪日外国人旅行者の様々な需要を取り込むことが可
         能なポートフォリオの構築を目指しています。
         <国内ホテルポートフォリオにおける変動賃料スキーム~ホテル収益の成長が本投資法人の賃料アップサイド

         に直接寄与~>
          本投資法人の国内ホテルポートフォリオは、変動賃料スキームにより、ホテルの収益向上による利益(アッ
         プサイド)を本投資法人が直接取り込める仕組みとなっていることが特徴であり、本投資法人は、原則とし
         て、ホテルの収益からホテルオペレーターに対してマネジメントフィーを支払い、当該支払額を控除したGO
                                                         (注1)
         P全てを賃料として収受します。なお、取得予定資産取得後の本投資法人が保有する国内ホテル64物件
         のうち53物件において、上記の変動賃料スキームが採用されています。また、そのうち52物件については、経
         験豊富なホテルオペレーターであるMHM及びMHMの子会社が、徹底したレベニューマネジメント(収益管
         理)を実施することにより、宿泊需要の効果的な取込み等を通じ、収益の最大化を追求しており、本投資法人
         は、変動賃料スキームを通じたホテル収益向上によるアップサイドを直接的に享受することが可能となってい
         ます。
         (注1)    SGTBを含みます。
       ②      国内ホテルマーケット

          本投資法人は、国内ホテルセクターについて、空港発着枠拡大、格安航空会社(以下「LCC」といいま
         す。)の参入促進、ビザ発給要件の緩和等の日本政府による観光立国政策の更なる推進により訪日外国人旅行
         者が継続して増加しており、需要の高まりという強固なファンダメンタルズを有していると考えています。
          観光立国を目指す日本政府による取組みが実を結び、2017年の訪日外国人旅行者数は、2,869万人(前年比+
         19.3%)と過去最高を記録しました。この間、日本政府は、従来の政府目標であった訪日外国人旅行者数2,000
         万人達成が視野に入ったことを踏まえて目標値を引き上げており、アベノミクスの第三の矢として2016年6月
         2日に閣議決定された「日本再興戦略2016」において、訪日外国人旅行者数の目標値は2020年までに4,000万
         人、2030年までに6,000万人とされています。なお、日本政府観光局によると、2018年4月において、訪日外国
         人旅行者数は、単月として過去最高の290万人(推定値、前年同月比+12.5%)を記録しています。
          本投資法人は、今後も政府主導による積極的な各種施策の展開により観光産業の成長の加速が見込まれると
         考えています。
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         ■訪日外国人旅行者数の状況
         <訪日外国人旅行者数の推移>
         出所:日本政府観光局(JNTO)及び首相官邸のデータに基づき本資産運用会社が作成




         (注1)    「アジア」とは、中国、韓国、台湾、香港、タイ、シンガポール、マレーシア、インドネシア、フィリピン、ベトナム、イ
             ンド、マカオ、イスラエル、モンゴル、トルコ及びその他アジアをいいます。
         (注2)    上図の2020年政府目標値及び2030年政府目標値は、2017年3月28日に閣議決定された「観光立国推進基本計画」に記載の日
             本政府の目標値であり、達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。
          アジア諸国を中心に、訪日外国人旅行者(インバウンド)は増加傾向にあります。地域別でみると、主要20

           (注1)
         地域      における2018年1月から5月までの累計訪日外国人旅行客数は、過去最高を記録しています。従来
         より成長著しいアジア地域の各国に加え、東南アジアやロシア等、増加率の高い地域が拡大しています。ま
         た、訪日外国人旅行者数の80%超はアジア諸国からの旅行者が占めていますが、本投資法人は、日本には、多
         数の魅力的な都市、観光資源、食文化等が豊富にあり、また、地理的にアジア諸国に近いこと等が、多くのア
         ジア諸国等からのリピーターの訪日につながっていると考えています。また、欧米及び豪州からの訪日外国人
         旅行者数も堅調に推移しています。
          日本は世界各国と比して人口に対する外国人旅行者数の割合が依然として低いため、日本におけるインバウ
            (注2)
         ンド数       及びホテルセクターの成長余地は大きいと、本投資法人は考えています。
         (注1)    「主要20地域」とは、日本政府観光局(JNTO)によって公表されている次の20地域をいいます:韓国、中国、台湾、香港、
             タイ、シンガポール、マレーシア、インドネシア、フィリピン、ベトナム、インド、豪州、米国、カナダ、英国、フラン
             ス、ドイツ、イタリア、ロシア、スペイン
         (注2)    「インバウンド数」とは、各国における各国外から訪れる人の数をいいます。以下同じです。
         <訪日外国人旅行者数とリピーターの割合>

         出所:日本政府観光局、国土交通省及び観光庁のデータに基づき本資産運用会社が作成





         (注1)    「初回」は、日本政府観光局公表の各期間における訪日外国人総数に、(1-当該期間におけるリピーター率)を乗じて算
             出した人数を記載しています。
         (注2)    「2回目以上」は、日本政府観光局公表の各期間のおける訪日外国人総数に、当該期間におけるリピーター率を乗じて算出
             した人数を記載しています。
         (注3)    「リピーター率」は、リピーター(2回目以上)の割合をいい、観光庁が各期間において実施した訪日外国人消費動向調査
             において「2回目以上の訪日である」と回答した人の割合を示しています。
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         <地域別訪日外国人旅行者数の構成(2018年1月~5月)>
         出所:日本政府観光局(JNTO)のデータに基づき本資産運用会社が作成




         (注1)    「その他アジア」は、シンガポール、インドネシア及びインドを含みます。
        <地域別訪日外国人旅行者数の推移(単位:千人)>

         出所:日本政府観光局のデータに基づき本資産運用会社が作成







                                        (注1)

        <世界各国のインバウンド数とインバウンド数の対人口比(2016年)                                   >
         出所:国連世界観光機関及び世界人口白書2016のデータに基づき本資産運用会社が作成



         (注1)    2016年の名目GDP(米ドル換算)が世界上位10位以内かつインバウンド数が世界上位40位以内に該当する国を抽出してい
             ます。
          上記のような拡大するインバウンド需要に対応するため、日本国内ではインフラ整備が進んでいます。

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          LCCの就航拡大及び国内の主要空港におけるLCCの市場シェアの拡大に伴い、訪日外国人数の増加とと
         もにその効果は地方都市にも波及し、日本各地に所在する本投資法人のホテルへの好影響が期待されると考え
         ています。
        <国内の主要空港におけるLCCの市場シェア>

         出所:成田国際空港、関西国際空港及び中部国際空港のデータに基づき本資産運用会社が作成





         ■観光立国推進に向けた取組み

          「日本再興戦略2016」における訪日外国人旅行者数の目標値の設定に続き、政府は2017年3月に「観光立国
         推進基本計画」を閣議決定し、観光立国の実現に向けて新たな目標値を設定しています。
                (注1)

         <政府の目標値           >
          (注1)    上表の実績値及び目標値は、2017年3月28日に閣議決定された「観光立国推進基本計画」に記載の日本政府が算定した実




              績値及び目標値です。日本政府の目標値は、達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性がありま
              す。
          (注2)    「地方部」とは、三大都市圏(埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県)以外の地域をい
              います。
          また、訪日外国人旅行者の増加への対応を一つの目的として、日本国内における主要空港において、機能強

         化の取組みを推進中です。
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              (注1)
         <主要空港         における機能強化>
         出所:国土交通省、内閣府、成田国際空港株式会社及び日本経済新聞のデータに基づき本資産運用会社が作成









         (注1)    日本国内における2017年の年間着陸回数の上位10空港のうち、国際線着陸回数首位の成田国際空港及び取得予定資産の所在
             地に近接した空港を記載しています。
         ■民泊の動向

          一般住宅に旅行者を有料で泊める「民泊」が、2018年6月15日の住宅宿泊事業法(民泊法)施行により規制
         の対象となりました。かかる民泊法の施行により、無許可又は無届出で営業する「ヤミ民泊」が抑制されま
         す。民泊法の制定により制度が整備されたことで、企業による参入が相次ぐ一方で、全体としては、届出手続
         の煩雑化によって民泊の営業届出数は低調です。
          民泊法の施行により、ヤミ民泊が劇的に減少し、結果として既存ホテルに好影響を与えると本投資法人は期
         待しています。
                      (注1)
          業界の先駆者であるAirbnb                ウェブサイトに登録されている物件数は、2018年5月31日時点と2018年6
                            (注2)
         月29日時点を比較すると53.3%減少と急減                       しています。
          また、民泊法の施行に伴い、旅館業法も同時に改正され、旅館業の営業種別について、ホテル営業と旅館営
         業を統合し、最低客室数の廃止を含む構造設備基準の一部緩和がなされた他、無許可営業に対する報告徴収や
         立入検査・緊急命令等の処分や罰金の上限の引上げがなされています。
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         <住宅宿泊事業法(民泊法)の概要>
          ・   自治体への届出を条件に、年間180日までの営業が可能です。
          ・   住宅宿泊事業者は、標識の掲示や、宿泊者へのごみ処理や騒音防止に関する説明等、以下の義務を遵守
            しなければならないものとされています。
            ─宿泊者の衛生の確保
            ─宿泊者の安全の確保
            ─外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
            ─宿泊者名簿の備付け等
            ─周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
            ─標識の掲示
            ─苦情等への対応
            ─都道府県知事への定期報告
             (注1)            (注2)

         <Airbnb        登録物件数の変化            >
          出所:民泊データバンクのデータに基づき本資産運用会社が作成






          (注1)    「Airbnb」は、米国サンフランシスコに本社をおき、空き部屋を短期間で貸したい人と、旅行などで宿泊場所を借りたい
              人をマッチングするサービスを提供する事業を行っている会社です。
          (注2)    Airbnb登録物件数は、民泊データバンクが独自のソフトを用いて把握した2018年5月31日時点と2018年6月29日時点の
              Airbnbウェブサイトの登録件数を比較しています。住宅宿泊事業法施行前後の動向を示すものであり、将来的にかかる
              状況が継続することを示すものではありません。
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     (6)     安定的かつ強固な財務基盤
         本投資法人は、国内及び海外の有力銀行のサポートによる継続的な借入コストの低減並びに適切なデットサー
                                   (注1)
        ビスカバレッジレシオ(以下「DSCR」といいます。)                               及びLTVのコントロールに努めるとともに、
        全借入金につき無担保化を実現し、更に取引先金融機関の拡大によるバンクフォーメーション強化及び本投資法
        人としての初の投資法人債の起債を含む資金調達手段の多様化により、更なる財務基盤の強化と安定性の向上を
        実現しました。
         本募集及び取得予定資産の取得に伴い、本投資法人は、取得予定資産の取得資金の一部とするため、株式会社
        みずほ銀行をアレンジャーとして組成されるシンジケート団から、総額40,458百万円、借入期間1年から5年の
        新たなシンジケートローン(ニューシンジケートローン(J))の借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を
        行うことを予定しており、2018年7月31日付で本借入れに係る契約を締結する予定です。また、本投資法人のL
                    (注2)
        TV(鑑定評価額ベース)                は、本借入れ後において44.5%となる予定であり、相対的に低い水準を維持す
        る見込みです。
         これに加え、本投資法人は、金利環境を勘案しつつ、スワップ契約の締結を通じた借入金の変動金利の固定化
        と変動金利による調達により、金利変動リスクの低減と借入金利の低減を図っています。
         (注1)    「DSCR」とは、(営業利益             + 減価償却費     ± 不動産等売却損益)        ÷ (約定弁済額      + 支払利息    + 投資法人債償還額
             + 投資法人債利息)により算出される数値をいいます。
         (注2)    「本借入れ後のLTV(鑑定評価額ベース)」は、以下の計算式により算出しています。以下同じです。
             本借入れ後のLTV=(本書の日付時点の有利子負債残高+本借入れに係る借入予定額)÷(取得済資産及び取得予定資
             産の鑑定評価額の総額)
             但し、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル(優先出資証券)」及び本海外不動産匿名組合出資持分につい
             ては、特定目的会社の優先出資証券及び匿名組合出資持分であり、当該資産に係る鑑定評価額が存在しないため、上記に
             おける算出においては、本投資法人による取得に係る取得(予定)価格を鑑定評価額として算出しています。なお、「本
             書の日付時点の有利子負債残高+本借入れに係る借入予定額」にはキングダム特定目的会社の有利子負債残高は含まず、
             また、本借入れに係る借入予定額のうち、消費税還付対応借入金とする予定の1,099百万円は、本借入れに係る借入予定
             額から除外して算出しています。
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        <本借入れ後の有利子負債の状況>
         (注1)    金利スワップ契約により金利が実質的に固定化されているため、固定化後の利率を記載しています。











         (注2)    適用利率(年率)は、2018年6月27日現在の全銀協1か月円TIBORが基準金利として適用されたものと仮定して記載してい
             ます。
         (注3)    「平均有利子負債返済期間」及び「平均有利子負債利率」は、有利子負債残高に基づく加重平均により算出しており、「平
             均有利子負債利率」については、小数第3位を四捨五入して記載しています。平均有利子負債利率は、変動金利のうち金利
             スワップ契約により金利を実質的に固定化しているものについては、固定化後の利率に基づき算出しており、それ以外の変
             動金利については、上記(注2)記載の適用利率に基づき算出しています。
         (注4)    消費税還付対応借入金に該当します。
         (注5)    ニューシンジケートローンJによる借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途
             定められる貸付実行条件が全て満たされていること等を条件とします。
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                      (注1)
        <LTV(鑑定評価額ベース)                  と平均有利子負債利率>
        (注1)    各期末のLTV(鑑定評価額ベース)=期末有利子負債残高÷期末鑑定評価額合計により算出しています。なお、「取得予定



            資産取得後」については、上記本文の(注2)「本借入れ後のLTV(鑑定評価額ベース)」と同じであり、「シェラトン・
            グランデ・トーキョーベイ・ホテル(優先出資証券)」及び本海外不動産匿名組合出資持分については、鑑定評価額が存在し
            ないため、本投資法人による取得に係る取得(予定)価格を鑑定評価額として算出しています。
        (注2)    「平均有利子負債利率」は、各個別の借入れに係る各期末時点又は本借入れ後の有利子負債残高に当該各時点における適用利
            率(但し、金利を固定化した後の利率に基づき、また、「取得予定資産取得後」については2018年6月27日現在の全銀協1か
            月日本円TIBORが適用されるものと仮定した利率)を乗じたものの合計を当該各時点の合計有利子負債残高で除して算出して
            います。
        <DSCR>

         (注1)    「DSCR(ポートフォリオ全体)」は、(営業利益+減価償却費±不動産等売却損益)÷(約定弁済額+支払利息+投資





             法人債償還額+投資法人債利息)を基に算出しています。
         (注2)    「DSCR(除くホテル変動賃料)」は、(営業利益-ホテル変動賃料+減価償却費±不動産等売却損益)÷(約定弁済額
             +支払利息+投資法人債償還額+投資法人債利息)を基に算出しています。
        <格付>

         本投資法人は、2016年9月27日に株式会社日本格付研究所(JCR)より長期発行体格付「A」(見通し:ポ
                    (注1)
        ジティブ)を取得しました                。当該外部信用格付の取得により、調達先金融機関及び投資家層の拡大並びに
        投資法人債の発行等を通じた資金調達手段の多様化を図り、引き続き財務の健全性の向上に取り組みます。
         (注1)    本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付


             業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
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     (7)     MHMとソフトバンクグループとの協業の可能性
         ソフトバンクグループは8.7兆円(2018年6月29日時点)の時価総額を誇り、グループ全体で先端通信技術、イ
        ンターネットサービス、AI(人工知能)、スマートロボット、IoT(Internet                                     of  Things)及びクリーンエネル
        ギープロバイダーといった、多様な通信・テクノロジー領域に注力しています。ソフトバンクグループは74,952
        人(連結ベース)(2018年3月31日時点)の従業員を擁しています。
         本投資法人の運用資産の主要オペレーターであるMHMとソフトバンクグループは、すでにソフトバンクグ
        ループが開発した人型ロボットのPepperの導入を通じた協業を実現しています。Pepperの導入により、①マイス
        テイズ会員への申込数の増加、②多言語によるコンシェルジュサービスの提供(近隣レストラン情報、観光ス
        ポット情報、ホテル情報の提供)を企図しています。
         また、MHMとソフトバンクグループは、AI、ロボティクス、マーケティングといった他分野における協業
        についても協議しています。
         なお、ソフトバンクグループは、2018年3月に、本資産運用会社の発行済株式の全てを直接・間接保有合わせ
        て取得し、保有する親会社となっています。
        <MHMによるリモートコンシェルジュとしてのPepperの導入>

         ・   2017年7月よりホテルマイステイズ3物件(ホテルマイステイズプレミア赤坂、ホテルマイステイズプレ
           ミア浜松町及びホテルマイステイズ五反田駅前)にてPepperを導入
         ・   Pepperがリモートコンシェルジュとしてゲストをおもてなし
        <MHMとアリババグループ(フリギー)との提携>



         MHMは、中国人観光客の取り込みに積極的に取り組んでおり、日本のホテル運営会社の中で初めてFliggy
        (以下「フリギー」といいます。)での客室の販売を2017年9月下旬より開始しました。2018年7月4日現在、
        フリギーは、MHMが運営するホテルのうち63物件に対して、オンライン上での客室予約サービスを提供してい
        ます。当該63物件のうち、35物件が本投資法人の保有物件です。フリギーは、ソフトバンググループの持分法適
        用会社である中国の有力IT企業、アリババグループの傘下で、オンライン旅行代理店や旅行会社を通じてホテ
        ル、旅行ツアー及びその他の旅行関連サービスを提供するプラットフォームであり、MHMは、中国で「独身の
        日」として知られる毎年11月11日開催の中国最大のセール(W11)で中国国外のホテルチェーンとしてトップレベ
        ルの売上を記録し、フリギーから「Most                   Popular    Store   of  W11  2017」を受賞しました。
        <ソフトバンクグループの主要各社>

         ソフトバンク株式会社
         Sprint    Corporation
         ヤフー株式会社
         Brightstar      Corp.
         ソフトバンクコマース&サービス株式会社
         Arm  Holdings     plc
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     4.   不動産等の取得及び譲渡
     (1)     第29期末後取得済資産及び取得予定資産並びに第29期末後譲渡済資産の概要等
       ①      第29期末後取得済資産及び取得予定資産一覧
          前記のとおり、本投資法人は、取得予定資産のうち、海外資産については、英領ケイマン諸島に所在するホ
         テルである「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイ
         ン・スイーツ・リゾート」(本海外ホテル)の土地及び建物に係るLeasehold等を取得する英領ケイマン諸島の
         特別目的会社(資産保有SPC)との間で、Leaseholdを裏付不動産とする、2018年7月17日付匿名組合契約(以
         下「本匿名組合契約」といいます。)を締結し、出資先である資産保有SPCによる本海外ホテルのLeasehold等
         の取得日の前営業日に本海外不動産匿名組合出資持分に係る出資を行うことを予定しています。出資先である
         資産保有SPCは、裏付不動産たる本海外ホテルのLeasehold等につき、2018年7月17日付で売買契約書を締結し
         ており、2018年10月31日又は別途売主と合意する日を期限として、売買実行条件のすべてが満たされた後すみ
         やかに本海外ホテルに係るLeasehold及びFF&Eなどの動産を取得する予定です。また、取得予定国内資産につい
         ては、取得予定国内資産の各売主との間で、2018年7月17日付で不動産信託受益権売買契約を締結していま
         す。
                    (注3)
          第29期末後取得済資産              及び取得予定資産の概要は、以下のとおりです。
         (注1)    第29期末後取得済資産及び取得予定資産の売主は、いずれも本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策
             のために定める自主ルール上のスポンサー関係者(注2)には該当しません。しかしながら、当該各売主は、FIGの関
             係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資を受けています(なお、FIGは、本資産運用会社の発行済株式の100%
             を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループの子会社であり、スポンサー関係者に該当します。)。そ
             のため、本資産運用会社では、当該各売主をスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
             第29期末後取得済資産及び本海外不動産匿名組合出資持分以外の取得予定資産の取得については、本資産運用会社の内規
             であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、鑑定評価額を超えない価格で取得す
             るものとし、各取得の決定に先立ち開催された本資産運用会社の投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議及び決定
             を経て、取締役会において当該取得を承認する旨の決議を行い、更に本投資法人の役員会においても承認を得ています。
             「本海外不動産匿名組合出資持分」の取得は本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のス
             ポンサー関係者関連取引には該当しません。また、当該匿名組合の裏付不動産である本海外ホテルのLeasehold等の売主
             は、いずれもスポンサー関係者には該当しません。しかしながら、本海外ホテルのLeasehold等の現保有者は、FIGの関
             係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けており(なお、FIGは、本資産運用会社の発行済株式の100%を直接・間
             接的に保有する親会社であるソフトバンクグループの子会社でありスポンサー関係者に該当します。)、本投資法人の出
             資先が当該現保有者から本海外ホテルのLeasehold等を取得すること及びスポンサー関係者であるFIGの関係法人が当該
             出資先及び本海外ホテルの運営受託者のアセットマネージャーとなる予定であることに鑑み、本資産運用会社では、かか
             る一連の取引を、スポンサー関係者関連取引に準ずるものとして取り扱っています。
             「本海外不動産匿名組合出資持分」の取得その他の一連の取引については、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係
             者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに準じ、資産保有SPCによる本海外ホテルのLeaseholdの取得の対価
             が裏付不動産である本海外ホテルの鑑定評価額の合計金額を超えない価格での取得であること等を確認するものとし、当
             該取引の決定に先立ち開催された本資産運用会社の投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議及び決定を経て、取締
             役会において当該取得を承認する旨の決議を行い、更に本投資法人の役員会においても承認を得ています。
         (注2)    「スポンサー関係者」とは、(a)投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号、その後
             の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。)で定義される利害関係人等に該当する者、(b)本資産運用会社
             の株主全て及び(c)(b)に該当する者が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的
             会社をいいます。以下同じです。
         (注3)    「第29期末後取得済資産」とは、「ホテルマイステイズ横浜関内」、「アートホテル上越」、「アートホテル弘前シ
             ティ」、「ホテルマイステイズ大分」、「ホテルマイステイズ五反田」及び「ホテルマイステイズ立川」を総称していい
             ます。以下同じです。
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                                               取得(予定)       鑑定評価額
                                     取得(予定)日
     物件
                                投資
                                               価格(百万円)        (百万円)
              物件名           所在地
                                       (注1)
                               エリア
     番号
                                                (注2)       (注3)
                           第29期末後取得済資産

     (不動産信託受益権)

           ホテルマイステイズ              神奈川県
      D54                          首都圏      2018年2月7日             5,326       5,380
             横浜関内            横浜市
                         新潟県
      D55      アートホテル上越                    その他      2018年2月7日             2,772       2,800
                         上越市
                         青森県
      D56    アートホテル弘前シティ                      その他      2018年2月7日             2,723       2,750
                         弘前市
                         大分県
      D57    ホテルマイステイズ大分                      その他      2018年2月7日             1,604       1,620
                         大分市
                         東京都
      D58    ホテルマイステイズ五反田                      首都圏      2018年6月27日             4,068       4,110
                         品川区
                         東京都
      D59    ホテルマイステイズ立川                      首都圏      2018年6月27日             3,257       3,290
                         立川市
     第29期末後取得済資産の合計                                            19,750       19,950
                            取得予定海外資産

     (匿名組合出資持分)

                                    2018年10月31日を期

                                                 37,382
         本海外不動産
                                    限とする裏付不動産
                          -      -                (339,836          -
                 (注4)
                                    の売買実行日の前営
         匿名組合出資持分
                                               千米ドル)
                                        業日
                       英領ケイマン

                                    2018年10月31日を期
                                                 28,083     28,391
          ウェスティン・グランド
                         諸島
                                    限として売買契約に
      -    ケイマン・セブンマイル                     海外
                                                (255,300      (258,100
                        グランド
                                          (注7)
          ビーチ・リゾート&スパ
                                               千米ドル)      千米ドル)
                                    定められる日
                        ケイマン島
                       英領ケイマン

                                    2018年10月31日を期
                                                       5,522
                                                  5,467
                         諸島
          サンシャイン・スイー
                                    限として売買契約に
                                海外                 (49,700
                                                      (50,200
                        グランド
          ツ・リゾート
                                          (注7)
                                               千米ドル)
                                                      千米ドル)
                                    定められる日
                        ケイマン島
                            取得予定国内資産

     (不動産信託受益権)

           ホテルマイステイズ              東京都
      D60                          首都圏      2018年8月2日            20,691       20,900
            プレミア赤坂             港区
           ホテルマイステイズ              北海道
      D61                          その他      2018年8月2日            16,731       16,900
           プレミア札幌パーク              札幌市
                         東京都
           ホテルマイステイズ
      D62                          首都圏      2018年8月2日             5,286       5,340
            上野イースト             台東区
           ホテルマイステイズ              大阪府
      D63                          その他      2018年8月2日             5,039       5,090
             御堂筋本町            大阪市
     取得予定国内資産小計                                            47,747       48,230
              (注5)

                                                 85,129         -
     取得予定資産の合計
                                  49/172



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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     (注1)    本募集及び本借入れによる調達資金の合計が取得予定資産の取得予定価格の合計に満たない場合であっても、取得予定日に変更はあり
         ません。但し、取得予定国内資産4物件の売買契約において、本投資法人の請求により、売買契約に定める調達不足額につき、売買
         実行日後の別途合意する日に支払うことができる旨及び当該金額には利息を付さない旨が規定されており、調達不足額が生じた場
         合、本投資法人は、かかる規定に基づき売買実行日後に調達不足額を支払う予定です。
     (注2)    「取得(予定)価格」は、第29期末後取得済資産及び取得予定国内資産については、売買契約に記載された第29期末後取得済資産及び
         取得予定資産の売買価格を、取得予定海外資産(本海外不動産匿名組合出資持分)については、匿名組合出資持分に係る本投資法人
         の出資予定金額(邦貨換算参考額を併記)をそれぞれ記載しています。なお、価格に消費税等及び英領ケイマン諸島法上課される印
         紙税等は含まれず、単位未満を切り捨てています。
     (注3)    「鑑定評価額」は、第29期末後取得済資産のうち、「ホテルマイステイズ横浜関内」、「アートホテル上越」、「アートホテル弘前シ
         ティ」及び「ホテルマイステイズ大分」については2018年1月1日を、「ホテルマイステイズ五反田」及び「ホテルマイステイズ立
         川」については、2018年4月1日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価額を記載し
         ています。また、取得予定国内資産4物件については2018年6月1日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社
         谷澤総合鑑定書による鑑定評価額を、本海外不動産匿名組合出資持分については、その裏付不動産である本海外ホテルに係る2018年
         5月24日を価格時点とするシービーアールイー株式会社による鑑定評価額を記載しています。なお、本海外ホテルの鑑定評価につい
         ては、現地鑑定検証方式を採用し、CBRE,                 Inc.に委託しています。詳細については、後記「③ 第29期末後取得済資産及び取得予定
         資産の概要」をご参照ください。
     (注4)    本海外不動産匿名組合出資持分の「所在地」及び「投資エリア」は、本海外不動産匿名組合出資持分の裏付不動産である「ウェスティ
         ン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の所在地に基づき記載
         しています。
     (注5)    「取得予定資産合計」における「鑑定評価額」は、取得予定国内資産及び本海外不動産匿名組合出資持分の裏付不動産である本海外ホ
         テルに係る(注3)記載の鑑定評価額を合算しています。
     (注6)    本海外不動産匿名組合出資持分及び本海外ホテルに係る金額は、2018年6月27日現在の米ドルと日本円の為替レートである1米ドル=
         110円(株式会社みずほ銀行発表の米ドルの日本円に対する対顧客電信売相場について、円単位未満を切り捨て)により換算した参考
         値です。本投資法人は、本海外不動産匿名組合出資持分への出資に係る為替リスクをヘッジするため、本募集に係る発行価額等が決
         定された後に為替ヘッジ取引を行うことを予定していますが、当該取引に係る為替レートは上記の換算レートとは異なる可能性があ
         ります。
     (注7)    2018年10月31日又は別途合意する日を期限として、資産保有SPCによる本海外ホテルの取得に係る売買契約上の売買実行の前提条件が
         全て充足した場合にはすみやかに取得を実行することとされています。
       ②      第29期末後譲渡済資産一覧

          本投資法人は、2017年12月期末以降、以下の資産(以下「第29期末後譲渡済資産」といいます。)を譲渡し
         ました。
                                                    譲渡価格と帳簿

                                      帳簿価格        譲渡価格
                                                     価格との差額
     物件
                                      (百万円)        (百万円)
             物件名         所在地        譲渡日
                                                      (百万円)
     番号
                                       (注1)        (注2)
                                                      (注1)
     (不動産信託受益権)

                      東京都
      A31     アルモニー御茶ノ水                  2018年1月31日             1,346        1,603         256
                      文京区
                      東京都
      A36     グロースメゾン池袋                  2018年1月31日              743       1,057         314
                      豊島区
                      東京都
      A42    キャピタルハイツ神楽坂                   2018年1月31日              623        732        108
                      新宿区
          レキシントン・プラザ             東京都
      B14                      2018年3月9日             4,632        5,160         527
             西五反田          品川区
           クロス・スクェア            東京都
      B15                      2018年1月31日             1,125        1,350         224
            NAKANO           中野区
                      宮城県
      B16      大木青葉ビル                2018年1月31日              709        721         11
                      仙台市
     合計                                    9,181       10,624         1,442
     (注1)    「帳簿価格」は、各譲渡日時点での帳簿価格を記載しています。なお、単位未満を切り捨てています。
     (注2)    譲渡価格には、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税等は含まれず、単位未満を切り捨てています。
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       ③      第29期末後取得済資産及び取得予定資産の概要
          第29期末後取得済資産及び取得予定資産の個別の概要は、以下のとおりです。
          「第29期末後取得済資産及び取得予定資産の概要」に関する説明

          物件番号とは、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産について、その用途区分により住居をA、オフィス
         ビル・商業施設をB、シニア物件・時間貸し駐車場等をC、ホテルをDとして分類し、物件毎に番号を付したもの
         です。A、B、C、Dにおける番号は、取得(予定)時期が早いもの、取得(予定)時期が同じものについては、
         取得(予定)価格が大きいものから番号を付しています。
        Ⅰ   不動産又は不動産信託受益権に関する記載について

        a.     「特定資産及び不動産の概要」欄の記載について
          ・「特定資産の種類」は、特定資産の種別を記載しています。
          ・「取得日」は、取得済資産を取得した取得年月日を記載しています。
          ・「取得予定日」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された売買実行日を記載してい
           ます。
          ・「取得価格」又は「取得予定価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された取得
           済資産及び取得予定国内資産の売買価格を記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未
           満を切り捨てています。
          ・「鑑定評価額」は、取得にあたり不動産鑑定士より取得した鑑定評価書に記載された価格を記載していま
           す。
          ・「所在地(住居表示を除きます。)」、土地の「地積」並びに建物の「延床面積」、「構造・階数」、
           「用途」及び「建築時期」については、別段の記載がない限り、登記簿上に表示されているものを記載し
           ています。なお、「延床面積」は床面積の合計を記載しており、特に注記のない限り附属建物に係る床面
           積は含みません。建物の「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載
           しています。また、「建築時期」は、登記簿上表示されている当初新築時期を記載しています。
          ・「交通条件」については、不動産鑑定評価書の記載に基づく最寄り駅までの徒歩分数(不動産鑑定評価書
           に所要時間の記載がないものは、不動産の表示に関する公正競争規約(平成15年公正取引委員会告示第2
           号、その後の改正を含みます。)(以下「公正競争規約」といいます。)及び公正競争規約施行規則に基
           づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値によっています。)を記載して
           いますが、不詳のものは他の資料に基づき記載しています。
          ・土地の「用途地域」については、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都
           市計画法」といいます。)第8条第1項各号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
          ・土地の「建ぺい率」については、建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建
           築基準法」といいます。)第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(指定建ぺい率)
           を記載しています。
          ・土地の「容積率」については、建築基準法第52条に定める、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合
           (指定容積率)を記載しています。
          ・「信託受託者」については、第29期末後取得済資産については本書の日付現在における信託受託者、取得
           予定国内資産については本投資法人による取得時に予定している信託受託者を記載しています。
          ・「信託期間」については、第29期末後取得済資産については本書の日付現在における信託期間、取得予定
           国内資産については本投資法人による取得時に予定している信託期間を記載しています。
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        b.     「賃貸借の概況」欄の記載について
          ・2018年5月末日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約又は取得予定国内資産の取得時において締結が予
           定されている賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
          ・「テナントの総数」は、本投資法人又は信託受託者と直接賃貸借契約等の締結を予定している賃借人を1
           テナントとして算出し、1テナントが同一物件において複数の貸室を賃借している場合も、1テナントと
           して算出しています。
          ・「客室数」は、テナントが転貸可能な客室数を記載しています。「(S・T・D・O)」は、客室数の内
           訳をルームタイプ(シングル・ツイン・ダブル・その他)別に分類し記載しています。
          ・「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産の本投資法人が所有することとなる部分における賃貸
           が可能な客室、住宅、事務所及び店舗等の合計面積を記載しています。
          ・「賃貸面積」は、原則として、「賃貸可能面積」のうち、実際にエンドテナントと賃貸借契約が締結され
           賃貸が行われている面積又は取得後に賃貸が予定されている面積(賃貸借契約書に記載されている数値)
           の合計を記載しています。但し、賃料保証型のマスターリース契約が締結されている場合は、マスター
           レッシーが賃借している面積を記載しています。
          ・「稼働率」は、「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に占める割合を表しており、小数第2位を四捨五入して
           います。
          ・「敷金等」は、締結されている又は本投資法人の取得後に予定されている賃貸借契約に基づく償却後の敷
           金額又は保証金額を記載しています。
          ・「賃貸事業収入(月額)」とは、売上高営業粗利益(Gross                             Operating     Profit(GOP))をいい、テナ
           ントのホテル売上高からホテル営業に係る費用(人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用)及びオペレー
           ターへの管理業務委託手数料(ある場合)を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事
           業収入をいいます。
        c.     「賃貸借契約の概要」欄の記載について

          ・2018年5月末日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約又は取得予定国内資産の取得時において締結が予
           定されている賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
          ・「契約形態」は、オペレーターから収受する賃料の種別(固定賃料型、固定賃料プラス変動賃料型)を記
           載しています。なお、ホテル営業の状況にかかわらず一定金額の賃料を受け取る契約を「固定賃料型」、
           固定賃料のほかホテルの売上高営業粗利益(GOP)に連動する変動賃料を受け取る契約を「固定賃料プ
           ラス変動賃料型」と定義しています。
          ・「賃貸借による賃料設定」は、月額については一万円未満を切り捨て、年額については百万円未満を切り
           捨てています。
          ・「管理業務委託手数料」とは、契約上テナントが提供する管理業務の対価として賃貸借契約における規定
           に従って賃借人が賃貸人から収受する手数料のことをいいます。なお、管理業務委託手数料については、
           開示につきテナントの同意が得られていないため開示していません。但し、MHMが運営するホテルにつ
           いては、原則として(i)月間売上高の2%相当額、(ii)テナントの本社営業部門及びテナントが管理運営す
           る自社ホームページを経由した送客実績に基づく月間売上高の0%から6%相当額の送客手数料、並びに
           (iii)手数料控除前月間GOPから上記(i)及び(ii)の金額を控除した金額の4%から6%相当額のマネジ
           メントフィー合計額を手数料として収受することとなっています。
          ・「敷金・保証金」は、賃貸借契約に基づく償却後の敷金・保証金等の額を記載しています。
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        d.     「建物状況調査報告書の概要」欄の記載について
          本投資法人は、第29期末後取得済資産及び取得予定国内資産に関して、建物劣化診断調査、短期・長期修繕
         計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を、
         東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社東京建築検査機構に委託し報告を受けており、本
         欄にはその概要を記載しています。
          ・「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要と
           される適正な原価の総額をいいます。
          ・「早期修繕費」とは、調査時点において劣化が著しく最低限必要となる機能を維持していない項目、又は
           法規上の違反項目、指摘項目等で1年以内に修繕や更新をした方が良いと判断できるものの修繕費用を示
           したものです。
          ・「長期修繕費」は、資本的支出と修繕費に分けられます。資本的支出とは、設定した建築物機能維持レベ
           ルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用のうち、対象建築仕上、建築設備の使用可
           能期間を延長させるため及び全面的更新のための費用をいい、修繕費とは、設定した建築物機能維持レベ
           ルに建築物を維持するために必要になると予測される改修費用のうち、資本的支出以外の費用をいいま
           す。
        e.     「地震リスク評価報告書の概要」欄の記載について

          本投資法人は、第29期末後取得済資産及び取得予定国内資産に関して、地震リスク分析を東京海上日動リス
         クコンサルティング株式会社に委託し、報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
          ・「予想最大損失率(PML)」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想最大損失率(PML)
           には個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。予想最大損失率(PM
           L)についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年)
           中に、想定される最大規模の地震(再現期間475年の大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によ
           りどの程度の被害を被るかを、損害の予定復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものをいい
           ます。
        f.     「地域特性等」欄の記載について

          「地域特性等」は、原則として各不動産又は信託不動産に係る鑑定機関の鑑定評価書又は調査会社のマー
         ケットレポートにおける記載を抜粋、要約又は参照して作成しています。
        g.     「特記事項」欄の記載について

          「特記事項」は、各不動産又は信託不動産に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮
         して重要と考えられる事項を記載しています。
        h.     「収支状況等」欄の記載について

          ・2016年1月1日から2017年12月31日までの各事業期間について、売主から受領した情報に基づいて記載し
           ています。また、これらは将来における収支を保証するものではありません。
          ・金額は、単位未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても、合計
           値とは必ずしも一致しません。なお、特に注記のない限り、金額に消費税等は含まれていません。
          ・「借地料」には、土地賃貸借契約に定められた対象期間に対応する借地料を計上しています。
          ・「公租公課」に含まれる、固定資産税及び都市計画税は、原則として毎年1月1日時点における所有者に
           課されます。本投資法人が取得し又は取得する予定の不動産関連資産に関して前所有者又は現所有者が取
           得した際に負担した固定資産税、都市計画税等については、その精算額を取得原価に算入しており、「公
           租公課」には含みません。
          ・「損害保険料」には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
          ・「信託報酬」には、本投資法人が信託不動産について締結予定の不動産管理処分信託契約における信託報
           酬額を対象期間に按分して計上しています。
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          ・「NOI」(Net         Operating     Income)は、原則として、売主から提供を受けた実績値を記載しています。
           但し、信託報酬、管理報酬、減価償却費及び保険料については、本投資法人が保有する場合を想定した調
           整後の数値を記載しています。
          ・「客室収入」には、客室利用料及び賃貸利用料が含まれています。
          ・「その他収入」には、駐車場使用料、ランドリー利用料、自販機手数料等の上記「客室収入」項目に属さ
           ない項目が含まれています。
          ・「ADR」とは、平均客室単価(Average                     Daily   Rate)をいい、一定期間の客室収入合計(サービス料を
           除きます。)を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
          ・「RevPAR」とは、1日当たり総客室数当たり客室収入(Revenues                                Per  Available     Room)をいい、一定期間
           の客室収入合計を同期間の総客室数(客室数×日数)合計で除して算出され、客室稼働率をADRで乗じ
           た値と同値となります。
          ・「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
           客室稼働率=対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数(客室数×日数)
          ・「GOP比率」は、次の計算式により算出しています。
          GOP比率=GOP÷売上高
          ・「デイリー/ウィークリー/マンスリー」は、各宿泊形態(デイリー/ウィークリー/マンスリー)の割合を
           いい、各運用期間の客室収入合計に対する同期間における各宿泊形態別の客室収入の割合をいいます。な
           お、デイリー=1~6泊、ウィークリー=7~29泊、マンスリー=30泊以上として宿泊日数により区分し
           ています。
          ・「海外売上高」は、海外オンライン・トラベル・エージェント(ウェブサイトにおいて海外からの申込み
           を受け付ける業者)経由の売上高を意味し、「海外売上比率」は、客室収入に対する海外売上高の比率を
           いいます。
        i.     「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載について

          本投資法人は、第29期末後取得済資産及び取得予定国内資産に関して、投信法に基づく不動産鑑定評価上の
         留意事項、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。以下「不動産の
         鑑定評価に関する法律」といいます。)及び不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般
         財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を依頼しました。
          不動産の調査価格又は鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑
         定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどま
         ります。
          不動産の調査価格又は鑑定評価額は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は
         約束するものではありません。
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        Ⅱ   取得予定海外資産(本海外不動産匿名組合出資持分)に関する記載について
        a.     「特定資産の種類等」欄の記載について
          ・「取得予定日」は、匿名組合出資契約に係る取引実行日を記載しています。
          ・「取得予定価格」は、匿名組合出資契約に係る本投資法人の出資予定金額を記載しています。なお、価格
           に消費税等は含まれず、単位未満を切り捨てています。
        b.      「裏付不動産の名称、所在地等」欄の記載について

          ・「鑑定評価額」は、取得にあたり不動産鑑定士より取得した裏付不動産である各本海外ホテルに係る鑑定
           評価書に記載された価格を記載しています。なお、各本海外ホテルに係る鑑定については、現地鑑定検証
           方式を採用し、CBRE,          Inc.及びシービーアールイー株式会社に委託しています。現地鑑定検証方式につい
           ては、「不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。
          ・「所在地(住居表示を除きます。)」、土地の「地積」並びに建物の「延床面積」、「構造・階数」、
           「用途」及び「建築時期」については、別段の記載がない限り登記簿上に表示されているものを記載して
           います。なお、「延床面積」は床面積の合計を記載しており、特に注記のない限り附属建物に係る床面積
           は含みません。建物の「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載し
           ています。また、「建築時期」は、登記簿上表示されている当初新築時期を記載しています。
          ・「用途地域」については、ケイマン法に基づく土地計画法制に基づく地域区分を記載しています。
        c.     「運営委託契約の概要」欄の記載について

          資産保有SPCによる本海外ホテルの取得時において予定されている運営委託契約の概要について記載していま
         す。
        d.     「建物状況調査報告書の概要」欄以降の記載について

          「Ⅰ 不動産又は不動産信託受益権に関する記載について」におけるd.ないしi.の記載に準じて記載してい
         ます。
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        <第29期末後取得済資産>
        D54    :ホテルマイステイズ横浜関内
     特定資産及び不動産の概要
     特定資産の種類           信託受益権
     取得日           2018年2月7日
     取得価格           5,326百万円
     鑑定評価額           5,380百万円
     鑑定機関           株式会社谷澤総合鑑定所
                 (地番)         神奈川県横浜市中区尾上町五丁目65番他3筆
     所在地
                 (住居表示)         住居表示は未実施です。
     交通条件           横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅から徒歩1分、JR根岸線「関内」駅から徒歩 4分
                 所有形態         所有権       用途地域                 商業地域
     土地
                 地積           519.32㎡     建ぺい率/容積率                      80%/800%
                 所有形態         所有権       用途                 ホテル
                 延床面積          4,501.18㎡      建築時期                    2016年8月13日
     建物
                 構造・階数         鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付10階建
                 リノベーション時期         -
     信託受託者           三井住友信託銀行株式会社
     信託期間           (自)2016年10月28日(至)2028年2月6日
     担保設定の有無           無
     賃貸借の概況(2018年5月31日)
     テナントの総数                     1
                                                         165室
                             客室数
                                                 (うちT40室・D125室)
     賃貸可能面積                  4,501.18㎡
     賃貸面積                  4,501.18㎡      敷金等                          1,813千円
     稼働率                   100.0%     賃貸事業収入(月額)                         27,270千円
     賃貸借契約の概要
     テナント           株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
     契約形態           固定賃料プラス変動賃料型
     契約期間           2018年2月7日から2028年2月6日まで
                 固定賃料(年額151.5百万円(1~3月:月額11.0百万円/4~6月:月額12.5百万円/7~9月:月額13.7百万
                 円/10~12月:月額13.3百万円)にテナントによるホテル営業のGOPに連動する変動賃料を加えた額とします
     賃貸借による賃料設定
                 (注1)
                   。
     管理業務委託手数料           開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
     敷金・保証金           1,813千円
     期間満了時の更新について           定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
     賃料の改定について           賃貸借期間内は改定不可
     中途解約について           賃貸借期間中の解約不可
     その他特記事項           -
     建物状況調査報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサルティン
     調査会社                           レポート日付                 2018年1月
                 グ株式会社
     早期修繕費(1年以内)                         -  再調達価格                     1,472,700千円
     長期修繕費(今後12年間)                     55,071千円
     地震リスク評価報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサルティン
     調査会社                           レポート日付                  2018年1月
                 グ株式会社
     予想最大損失率(PML)                       10.2%
     地域特性等
     対象不動産は、横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅から徒歩約1分、JR根岸線「関内」駅から徒歩約4分に位置しています。関内エリ
     アは、神奈川県庁、横浜市役所等の官公庁や、事務所ビル、飲食店舗等のビルが立ち並ぶ横浜市の商業中心地であり、安定したビジネス需
     要が見込まれるとともに、県立歴史博物館を始めとした歴史的建造物、赤レンガ倉庫、山下公園、横浜中華街などへの観光の拠点となるこ
     とから、観光利用時の滞在先としての利便性に優れ、国内のみならず海外からも底堅いレジャー需要が見込まれます。
     特記事項
     本物件の土地は、セットバック部分(建築基準法第42条第2項により道路としてみなされる部分)(約0.65㎡)を含みます。
     (注1)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
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                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D54    :ホテルマイステイズ横浜関内
      収支状況等
                                    2016年1月1日~
                                                  2017年1月1日~
      運用期間
                                         (注1)
                                                  2017年12月31日
                                   2016年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   71,886千円             271,474千円
      a. 借地料
                                           36千円             141千円
      b. 公租公課
                                         1,031千円             18,285千円
      c. 損害保険料
                                           62千円             251千円
      d. 信託報酬
                                          142千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                         70,613千円             251,996千円
     (参考)    (1)売上高                                117,503千円              524,723千円
            客室収入                             114,209千円              511,011千円
            その他収入                              3,294千円             13,712千円
         (2)営業費用
                                         45,617千円             253,249千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 8,889円              9,069円
         RevPAR                                 8,545円              8,485円
         客室稼働率                                  96.1%              93.6%
         GOP比率                                  61.2%              51.7%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                  11.0%              24.8%
     (注1)    2016年10月11日以前はデータが存在しないため、2016年10月12日から12月31日のデータを記載しています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D54    :ホテルマイステイズ横浜関内
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     株式会社谷澤総合鑑定所
      鑑定評価額(正常価格)                     5,380百万円
      価格時点                     2018年1月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及
                                   び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点か
        (a)  貸室賃料収入
                            279,677千円
                                   ら求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計
                                   上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            279,677千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            279,677千円
        (h)  維持管理費
                                 -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費                       -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   類似不動産の費用水準及びERにおける修繕更新費の年平均
        (j)  修繕費
                             1,470千円
                                   額等を考慮し、建物再調達原価の0.35%相当額を計上
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                                 -
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
                                   公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装
        (m)  公租公課                   18,285千円
                                   工事の内容を勘案して税額を計上
        (n)  損害保険料
                              251千円     見積額を妥当として計上
        (o)  その他費用
                              279千円
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             20,286千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       259,391千円
        (p)  一時金の運用益
                               16千円
                                   類似不動産における資本的支出の水準及びERにおける修繕
        (q)  資本的支出
                             2,940千円      更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価の0.8%相
                                   当額を計上
                                   類似不動産におけるFF&Eリザーブの水準や修繕・更新計
        (r)FF&Eリザーブ                     10,833千円
                                   画等を参考に査定
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       245,634千円
                                   近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取
      ⑥還元利回り                         4.5%    引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案した
                                   うえで査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           5,460,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               4.8%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                             内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                      1,950,000千円
        (a)  売却価格
                           5,420,000千円
        (b)  売却費用
                            108,000千円       売却価格の2.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           5,312,000千円
      ②復帰価格現在価値                      3,390,000千円
                                   類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
      ③割引率                         4.6%
                                   を総合的に勘案のうえ査定
                                   類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を
      ④最終還元利回り                         4.7%
                                   総合的に勘案のうえ査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                      5,340,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           5,380,000千円
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      2. 原価法による積算価格
                              内容                概要等
      (ⅰ)  土地価格
                            3,030,000千円
      (ⅱ)  建物価格
                            2,140,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格                     170,000千円
      (ⅳ)  原価法による積算価格         =[(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)]
                            5,340,000千円
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D55    :  アートホテル上越
     特定資産及び不動産の概要
     特定資産の種類            信託受益権
     取得日            2018年2月7日
     取得価格            2,772百万円
     鑑定評価額            2,800百万円
     鑑定機関            株式会社谷澤総合鑑定所
                           新潟県上越市本町五丁目182番2、183番1、183番2、183番3、183番4、183番5他14
                 (地番)
                            (注1)
     所在地
                           筆
                 (住居表示)          新潟県上越市本町五丁目1番11号
     交通条件            えちごトキめき鉄道妙高はねうまライン「高田」駅から徒歩約4分
                              (注1)
                 所有形態                   用途地域              商業地域
                            所有権
     土地
                                 (注1)
                 地積                   建ぺい率/容積率                    80%/500%
                            3,321.81㎡
                 所有形態          所有権        用途              ホテル
                 延床面積             7,563.60㎡     建築時期                   1993年11月11日
     建物
                 構造・階数          鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付11階建
                 リノベーション時期          -
     信託受託者            三菱UFJ信託銀行株式会社
     信託期間            (自)2006年10月2日(至)2028年2月6日
     担保設定の有無            無
     賃貸借の概況(2018年5月31日)
     テナントの総数                         1
                                                           198室
                                 客室数
                                                 (うちS106室・T43室・D49室)
     賃貸可能面積                      7,563.60㎡
     賃貸面積                      7,563.60㎡      敷金等                         700千円
     稼働率                       100.0%     賃貸事業収入(月額)                        12,866千円
     賃貸借契約の概要
                                 (注2)
     テナント
                 株式会社エイチエル・インベストメンツ
     契約形態            固定賃料プラス変動賃料型
     契約期間            2018年2月7日から2028年2月6日まで
                 固定賃料(年額120.1百万円(1月:月額0百万円/2月:月額7.0百万円/3月:月額6.2百万円/4月:月額17.7百
                 万円/5月:月額7.5百万円/6月:月額10.0百万円/7月:月額10.0百万円/8月:月額14.8百万円/9月:月額14.8
     賃貸借による賃料設定
                 百万円/10月:月額18.4百万円/11月:月額13.7百万円/12月:月額0百万円)にテナントによるホテル営業のGOP
                                 (注3)
                 に連動する変動賃料を加えた額とします                  。
     管理業務委託手数料            開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
     敷金・保証金            700千円
     期間満了時の更新について            定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
     賃料の改定について            賃貸借期間内は改定不可
     中途解約について            賃貸借期間中の解約不可
     その他特記事項            -
     建物状況調査報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサルティン
     調査会社                           レポート日付               2018年1月
                 グ株式会社
     早期修繕費(1年以内)                         -   再調達価格                      2,404,800千円
     長期修繕費(今後12年間)                     366,300千円
      地震リスク評価報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサルティン
     調査会社                                          2018年1月
                                レポート日付
                 グ株式会社
     予想最大損失率(PML)                       13.3%
     地域特性等
     対象不動産は、えちごトキめき鉄道妙高はねうまライン「高田」駅から徒歩約4分に位置しており、北陸新幹線「上越妙高」駅から「高田」駅ま
     では妙高はねうまラインを利用し、約8分でアクセスできます。上越市は新潟県第3位の人口を有する都市であり、上越地方の基幹都市としての
     機能に加え、日本三大夜桜の一つとして知られる高田公園を始め、上杉謙信ゆかりの地としての史跡や古い町並み・旧家等の観光名所が存在して
     おり、ビジネス、レジャー両面での需要が見込まれます。
     特記事項
     対象不動産の土地の一部について、都市計画道路(五分一高田新田線)の計画が決定されています。
     隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
     本物件の土地のうち、各駐車場の一部(約115㎡)に歩道等が整備されており、一般の通行の用に供されています(上越市との間で使用貸借契約
     を締結している部分を含みます。)。
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                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     (注1)    その他駐車場用地(6筆、合計591.7㎡)の借地権を取得しています。なお、本投資法人の負担する地代(年間約6百万円)はオペ
        レーターが支払うため、テナントにおけるホテル営業のGOPは当該地代相当額が控除された金額となります。
     (注2)    MHMとホテル営業に係る運営委託契約を締結し、ホテル運営を委託しています。
     (注3)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
        D55    :アートホテル上越

      収支状況等
                                    2016年1月1日~
                                                  2017年1月1日~
      運用期間
                                         (注1)
                                                  2017年12月31日
                                   2016年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   58,409千円             234,625千円
      a. 借地料
                                             -              -
      b. 公租公課
                                         4,071千円             16,269千円
      c. 損害保険料
                                           96千円             386千円
      d. 信託報酬
                                          200千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                         54,040千円             217,168千円
     (参考)    (1)売上高                                242,744千円              933,182千円
            客室収入                             91,056千円             408,035千円
            その他収入                             151,688千円              525,146千円
         (2)営業費用
                                        184,334千円              698,557千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 6,956円              7,552円
         RevPAR                                 4,999円              5,646円
         客室稼働率                                  71.9%              74.8%
         GOP比率                                  24.1%              25.3%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                  1.5%              3.2%
     (注1)    2016年9月30日以前はリブランド前であり、現在のオペレーターによるデータが存在しないため、2016年10月1日から12月31日までの
        データを記載しています。
                                  61/172












                                                           EDINET提出書類
                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D55    :アートホテル上越
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                      株式会社谷澤総合鑑定所
      鑑定評価額(正常価格)                      2,800百万円
      価格時点                      2018年1月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                               内容                概要等
                                     予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収
                                     支及び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的
        (a)  貸室賃料収入
                              227,375千円
                                     な観点から求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共
                                     益費収入を計上
        (b)  共益費収入
                                   -
        (c)  水道光熱費収入
                                   -
        (d)  駐車場収入
                                   -
        (e)  その他収入
                                   -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]                   227,  375千円
        (f)  空室等損失
                                   -
        (g)  貸倒れ損失
                                   -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]                   227,  375千円
        (h)  維持管理費
                                   -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費                         -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                     類似不動産の費用水準及びERにおける修繕更新費の年
        (j)  修繕費
                               9,600千円      平均額等を考慮し、建物再調達原価の0.35%相当額を計
                                     上
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                                   -
        (l)  テナント募集費用等                         -
                                     公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び
        (m)  公租公課
                               14,898千円
                                     改装工事の内容を勘案して税額を計上
        (n)  損害保険料
                                386千円     見積額を妥当として計上
        (o)  その他費用
                                227千円     運営収益×0.1%
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)
                               25,112千円
      +(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                         202,263千円
        (p)  一時金の運用益
                                 7千円
                                     類似不動産における資本的支出の水準及びERにおける
        (q)  資本的支出
                               24,000千円      修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価
                                     の0.8%相当額を計上
        (r)FF&Eリザーブ                       14,235千円      総売上(DCF法における5年度の売上)×1.5%
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                         164,035千円
                                     近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数
      ⑥還元利回り                           5.8%    の取引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を
                                     勘案したうえで査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                             2,830,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                                 7.2%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                               内容                概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                        1,210,000千円
        (a)  売却価格
                             2,860,000千円
        (b)  売却費用
                               57,200千円      売却価格の2.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                             2,802,800千円
      ②復帰価格現在価値                        1,580,000千円
                                     類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別
      ③割引率                           5.9%
                                     性等を総合的に勘案のうえ査定
                                     類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実
      ④最終還元利回り                           6.0%
                                     性を総合的に勘案のうえ査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                        2,790,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                             2,800,000千円
      2. 原価法による積算価格

                               内容                概要等
      (ⅰ)  土地価格
                              910,000千円
      (ⅱ)  建物価格
                             1,710,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格
                              60,000千円
      (ⅳ)  原価法による積算価格         =[(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)]
                             2,680,000千円
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
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                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D56    :アートホテル弘前シティ
     特定資産及び不動産の概要
     特定資産の種類            信託受益権
     取得日            2018年2月7日
     取得価格            2,723百万円
     鑑定評価額            2,750百万円
     鑑定機関            株式会社谷澤総合鑑定所
                 (地番)         青森県弘前市大字大町一丁目1番2、1番6、1番7、2番1
     所在地
                 (住居表示)         住居表示は未実施です。
     交通条件            JR奥羽本線、弘南鉄道弘南線「弘前」駅から徒歩1分
                          所有権(共有持分含む)
                 所有形態                    用途地域              商業地域
                          (注1)
     土地
                              3,195.86㎡
                 地積                    建ぺい率/容積率                   80%/600%
                                (注1)
                            (敷地全体)
                 所有形態         区分所有権           用途              ホテル/店舗
                                (注2)
                 延床面積                    建築時期                 1989年8月18日
                           14,806.73㎡
     建物
                 構造・階数         鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建
                 リノベーション時期         2008年3月
     信託受託者            三井住友信託銀行株式会社
     信託期間            (自)2014年9月30日(至)2028年2月6日
     担保設定の有無            無
     賃貸借の概況(2018年5月31日)
     テナントの総数                       2
                                                          134室
                                客室数
                                               (うちT54室・D52室・O28室)
     賃貸可能面積                   14,826.30㎡
     賃貸面積                   14,826.30㎡       敷金等                        54,324千円
                                賃貸事業収入
     稼働率                     100.0%                             23,976千円
                                (月額)
     賃貸借契約の概要
                               (注3)
     テナント
                 弘前ホテル・マネジメント合同会社
     契約形態            固定賃料プラス変動賃料型
     契約期間            2018年2月7日から2028年2月6日まで
                 固定賃料(年額122.4百万円(1月:月額0百万円/2月:月額3.5百万円/3月:月額5.2百万円/4月:月額23.0
                 百万円/5月:月額13.2百万円/6月:月額7.6百万円/7月:月額7.9百万円/8月:月額25.6百万円/9月:月額
     賃貸借による賃料設定
                 11.8百万円/10月:月額15.8百万円/11月:月額8.6百万円/12月:月額3.5百万円)にテナントによるホテル営業
                                    (注4)
                 のGOPに連動する変動賃料を加えた額とします                      。
     管理業務委託手数料            開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
     敷金・保証金            54,324千円
     期間満了時の更新について            定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
     賃料の改定について            賃貸借期間内は改定不可
     中途解約について            賃貸借期間中の解約不可
     その他特記事項            -
     建物状況調査報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサル
     調査会社                         レポート日付           2018年1月
                 ティング株式会社
     早期修繕費(1年以内)                       -   再調達価格                        6,232,100千円
     長期修繕費(今後12年間)                  356,601千円
     地震リスク評価報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサル
     調査会社                         レポート日付           2018年1月
                 ティング株式会社
     予想最大損失率(PML)                     2.8%
     地域特性等
     対象不動産は、青森県第3位の人口を有する弘前市に所在し、JR奥羽本線、弘南鉄道弘南線「弘前」駅前から徒歩1分に位置する好立地物
     件です。弘前市は津軽地方の中心都市として一定のビジネス需要が見込まれるとともに、桜の名所で知られる弘前公園、弘前城跡を始めとす
     る歴史的遺産や世界遺産に登録される白神山地等、豊かな観光資源に恵まれる他、弘前ねぷたまつり等の有名なイベントが開催されており、
     国内外からの安定的なレジャー需要が見込まれます。
     特記事項
     本物件に係る区分所有者間の管理規約において、区分所有者がその区分所有権の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合は、事前に他
     の区分所有者に通知するものとし、各区分所有者は第三者に優先して譲受けを申し出ることができることとされています。
      本物件の土地のうち、北西側の一部(約13㎡)に歩道が整備されており、一般の通行の用に供されています。
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                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     (注1)    本物件の敷地は4筆からなり、本投資法人は、うち3筆については所有権を、1筆については所有権の共有持分(持分割合1000000分
        の817568)を取得しました。なお、「地積」欄には4筆の登記上の敷地面積の合計を記載しています。
     (注2)    本投資法人が取得した専有部分における登記上の面積を記載しています。なお、一棟全体の延床面積は17,953.43㎡です。本投資法人
        が取得した専有部分の面積が本物件建物の専有部分全体の面積に占める割合は、約98.95%です。
     (注3)    MHMとホテル営業に係る運営委託契約を締結し、ホテル運営を委託しています。
     (注4)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
        D56    :アートホテル弘前シティ

      収支状況等
                                    2016年1月1日~
                                                  2017年1月1日~
      運用期間
                                         (注1)
                                                  2017年12月31日
                                   2016年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   157,848千円              230,254千円
      a. 借地料
                                             -              -
      b. 公租公課
                                         21,253千円              32,091千円
      c. 損害保険料
                                          257千円              945千円
      d. 信託報酬
                                          533千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                        135,803千円              196,418千円
         (1)売上高                                741,707千円             1,088,097千円
            客室収入                             231,992千円              341,389千円
            その他収入                             509,715千円              746,707千円
         (2)営業費用
                                        583,858千円              857,842千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 8,890円              8,993円
     (参考)
         RevPAR                                 4,730円              6,980円
         客室稼働率                                  53.2%              77.6%
         GOP比率                                  21.3%              21.2%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                    -            5.1%
     (注1)    2016年4月30日以前はリブランド前であり、現在のオペレーターによるデータが存在しないため、2016年5月1日から12月31日までの
        データを記載しています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D56    :アートホテル弘前シティ
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     株式会社谷澤総合鑑定所
      鑑定評価額(正常価格)                     2,750百万円
      価格時点                     2018年1月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及
                                   び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点か
        (a)  貸室賃料収入
                            240,467千円
                                   ら求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計
                                   上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            240,467千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            240,467千円
        (h)  維持管理費
                                 -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費                       -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   類似不動産の費用水準及びERにおける修繕更新費の年平均
        (j)  修繕費
                             12,360千円
                                   額等を考慮し、建物再調達原価の0.35%相当額を計上
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                                 -
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
                                   公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装
        (m)  公租公課                   28,825千円
                                   工事の内容を勘案して税額を計上
        (n)  損害保険料
                              945千円     見積額を妥当として計上
        (o)  その他費用
                              240千円     運営収益×0.1%
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             42,371千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       198,095千円
        (p)  一時金の運用益
                              543千円
                                   類似不動産における資本的支出の水準及びERにおける修繕
        (q)  資本的支出
                             24,720千円      更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価の0.8%相
                                   当額を計上
        (r)FF&Eリザーブ                     11,502千円      総売上(DCF法における5年度の売上)×1.0%
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       162,416千円
                                   近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取
      ⑥還元利回り                         5.9%    引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案した
                                   うえで査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           2,750,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               7.2%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                                              概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                      1,200,000千円
        (a)  売却価格
                           2,830,000千円
        (b)  売却費用
                             56,600千円      売却価格の2.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           2,773,400千円
      ②復帰価格現在価値                      1,550,000千円
                                   類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
      ③割引率                         6.0%
                                   を総合的に勘案のうえ査定
                                   類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を
      ④最終還元利回り                         6.1%
                                   総合的に勘案のうえ査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                      2,750,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           2,750,000千円
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      2. 原価法による積算価格
                              内容                概要等
      (ⅰ)  土地価格
                             380,000千円
      (ⅱ)  建物価格
                             2,210,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格                      20,000千円
      (ⅳ)  原価法による積算価格         =[(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)]
                             2,610,000千円
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D57    :ホテルマイステイズ大分
     特定資産及び不動産の概要
     特定資産の種類            信託受益権
     取得日            2018年2月7日
     取得価格            1,604百万円
     鑑定評価額            1,620百万円
     鑑定機関            株式会社谷澤総合鑑定所
                  (地番)          大分県大分市荷揚町1番
     所在地
                  (住居表示)          大分県大分市荷揚町一丁目32番
     交通条件            JR日豊本線「大分」駅から徒歩10分
                  所有形態          所有権        用途地域                 商業地域
     土地
                  地積             537.96㎡     建ぺい率/容積率                     80%/600%
                  所有形態          所有権        用途                 ホテル/店舗
                                (注1)
                  延床面積                  建築時期                   2007年7月20日
                           3,254.69㎡
     建物
                  構造・階数          鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
                  リノベーション時期          -
     信託受託者            みずほ信託銀行株式会社
     信託期間            (自)2007年8月31日(至)2028年2月6日
     担保設定の有無            無
     賃貸借の概況(2018年5月31日)
     テナントの総数                       1
                                                           145室
                               客室数
                                                (うちS0室・T22室・D123室)
     賃貸可能面積                   3,254.69㎡
     賃貸面積                   3,254.69㎡      敷金等                             -
     稼働率                     100.0%     賃貸事業収入(月額)                         10,961千円
     賃貸借契約の概要
     テナント            株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
     契約形態            固定賃料プラス変動賃料型
     契約期間            2018年2月7日から2028年2月6日まで
                  固定賃料(年額60.9百万円(1~3月:月額4.9百万円/4~6月:月額4.3百万円/7~9月:月額4.9百万円/10~
     賃貸借による賃料設定
                                                         (注2)
                  12月:月額6.2百万円)にテナントによるホテル営業のGOPに連動する変動賃料を加えた額とします                                          。
     管理業務委託手数料            開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
     敷金・保証金            -
     期間満了時の更新について            定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
     賃料の改定について            賃貸借期間内は改定不可
     中途解約について            賃貸借期間中の解約不可
     その他特記事項            -
     建物状況調査報告書の概要
                  東京海上日動リスクコンサルティ
     調査会社                           レポート日付          2018年1月
                  ング株式会社
     早期修繕費(1年以内)                        -   再調達価格                       1,211,000千円
     長期修繕費(今後12年間)                    99,849千円
     地震リスク評価報告書の概要
                  東京海上日動リスクコンサルティ
     調査会社                           レポート日付          2017年7月
                  ング株式会社
     予想最大損失率(PML)                       8.7%
     地域特性等
     対象不動産は、JR日豊本線「大分」駅から徒歩8分に位置しています。周辺は大分市役所等官公庁の他、金融機関等の各種企業が集積する大分市
     の中心エリアであり、ビジネス客の底堅い需要が見込まれます。また、大分城や高崎山といった観光スポットに加え、別府温泉などの著名な温泉
     地にも近接し、「日本一のおんせん県」として国内外からの観光客誘致に力を入れており、今後のレジャー需要の拡大が期待されます。
     特記事項
     該当事項はありません。
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                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     (注1)    このほか、附属建物として駐車場棟(38.68㎡)があります。
     (注2)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
        D57    :ホテルマイステイズ大分

      収支状況等
                                    2016年1月1日~
                                                  2017年1月1日~
      運用期間
                                         (注1)
                                                  2017年12月31日
                                   2016年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   41,294千円             118,105千円
      a. 借地料
                                             -              -
      b. 公租公課
                                         1,995千円              8,665千円
      c. 損害保険料
                                           48千円             193千円
      d. 信託報酬
                                          200千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                         39,050千円             108,446千円
         (1)売上高                                65,937千円             300,836千円
            客室収入                             59,116千円             269,773千円
            その他収入                              6,821千円             31,063千円
         (2)営業費用
                                         24,642千円             182,731千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 5,907円              5,898円
     (参考)
         RevPAR                                 5,033円              5,097円
         客室稼働率                                  85.2%              86.4%
         GOP比率                                  62.6%              39.3%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                  13.5%              21.1%
     (注1)    2016年10月11日以前はリブランド前であり、現在のオペレーターによるデータが存在しないため、2016年10月12日から12月31日までの
        データを記載しています。
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        D57    :ホテルマイステイズ大分
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     株式会社谷澤総合鑑定所
      鑑定評価額(正常価格)                     1,620百万円
      価格時点                     2018年1月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及
                                   び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点か
        (a)  貸室賃料収入
                            118,399千円
                                   ら求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計
                                   上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            118,399千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            118,399千円
        (h)  維持管理費
                                 -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費                       -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   類似不動産の費用水準及びERにおける修繕更新費の年平均
        (j)  修繕費
                             2,420千円
                                   額等を考慮し、建物再調達原価の0.35%相当額を計上
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                                 -
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
                                   公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装
        (m)  公租公課                   7,979千円
                                   工事の内容を勘案して税額を計上
        (n)  損害保険料
                              193千円     見積額を妥当として計上
        (o)  その他費用
                              118千円     運営収益×0.1%
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             10,710千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       107,689千円
        (p)  一時金の運用益
                                 -
                                   類似不動産における資本的支出の水準及びERにおける修繕
        (q)  資本的支出
                             6,050千円      更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価の0.8%相
                                   当額を計上
        (r)FF&Eリザーブ                     7,719千円      総売上DCF法における5年度の売上)×2.5%
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       93,919千円
                                   近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取
      ⑥還元利回り                         5.7%    引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案した
                                   うえで査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           1,650,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               6.5%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                                              概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                       688,000千円
        (a)  売却価格
                           1,660,000千円
        (b)  売却費用
                             33,200千円      売却価格の2.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           1,626,800千円
      ②復帰価格現在価値                       926,000千円
                                   類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
      ③割引率                         5.8%
                                   を総合的に勘案のうえ査定
                                   類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を
      ④最終還元利回り                         5.9%
                                   総合的に勘案のうえ査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                      1,610,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           1,620,000千円
      2. 原価法による積算価格

                             内容                 概要等
      (ⅰ)  土地価格
                            440,000千円
      (ⅱ)  建物価格
                           1,080,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格
                            30,000千円
      (ⅳ)  原価法による積算価格           =[(ⅰ)+(ⅱ)+
                           1,550,000千円
      (ⅲ)]
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
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                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D58    :ホテルマイステイズ五反田
     特定資産及び不動産の概要
     特定資産の種類            信託受益権
     取得日            2018年6月27日
     取得価格            4,068百万円
     鑑定評価額            4,110百万円
     鑑定機関            株式会社谷澤総合鑑定所
                 (地番)          東京都品川区東五反田二丁目512番1
     所在地
                 (住居表示)          東京都品川区東五反田二丁目5番4号
     交通条件            JR山手線「五反田」から駅徒歩6分
                 所有形態          所有権               用途地域        商業地域/準工業地域
     土地
                 地積                   439.74㎡      建ぺい率/容積率         80%、60%/500%、300%
                 所有形態          所有権               用途        ホテル
                 延床面積                  1,839.77㎡      建築時期            1988年6月6日
     建物
                 構造・階数          鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
                 リノベーション時期          2016年8月
     信託受託者            三井住友信託銀行株式会社
     信託期間            (自)2016年4月8日(至)2028年6月30日
     担保設定の有無            無
     賃貸借の概況(2018年5月31日)
     テナントの総数                          1
                                                          110室
                                  客室数
                                                      (うちD110室)
     賃貸可能面積                       1,839.77㎡
     賃貸面積                       1,839.77㎡      敷金等                        0千円
     稼働率                        100.0%     賃貸事業収入(月額)                     16,128千円
     賃貸借契約の概要
     テナント            株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
     契約形態            固定賃料プラス変動賃料型
     契約期間            2018年6月27日から2028年6月26日まで
                 固定賃料(年額112.5百万円(月額9.3百万円))にテナントによるホテル営業のGOPに連動する変動賃料を
     賃貸借による賃料設定
                        (注1)
                 加えた額とします          。
     管理業務委託手数料            開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
     敷金・保証金            0千円
     期間満了時の更新について            定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
     賃料の改定について            賃貸借期間内は改定不可
     中途解約について            賃貸借期間中の解約不可
     その他特記事項             ―
     建物状況調査報告書の概要
     調査会社            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        レポート日付        2018年5月
     早期修繕費(1年以内)                                0千円    再調達価格             624,900千円
     長期修繕費(今後12年間)                              101,612千円
     地震リスク評価報告書の概要
     調査会社            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        レポート日付        2018年5月
     予想最大損失率(PML)                                10.1%
     地域特性等
      対象不動産は、JR山手線「五反田」駅東口から徒歩6分に位置する宿泊特化型ホテルです。JR山手線のほか、都営地下鉄浅草線及び東急
      池上線「五反田」駅も利用可能であり、「東京」駅又は「新宿」駅から15分程度、羽田空港から1時間以内、成田空港からも2時間以内と、
      交通アクセスに恵まれた立地特性を有します。東京都心部に位置するため安定したビジネス需要が見込まれ、各方面へのアクセス性に優れる
      ことから、観光拠点としてのレジャー需要も十分に取り込み可能です。客室は、12.8㎡のセミダブル又はダブルのみ(計110室)とシンプル
      な構成ですが、コストパフォーマンスの高い料金設定などから、ビジネス・レジャー双方に高い訴求力を有するものと把握されます。
      特記事項
      該当事項はありません。
     (注1)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D58    :ホテルマイステイズ五反田
     収支状況等
                                    2016年1月1日~              2017年1月1日~
      運用期間
                                    2016年12月31日              2017年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   119,622千円              203,390千円
      a. 借地料
                                             -              -
      b. 公租公課
                                         8,298千円              8,298千円
      c. 損害保険料
                                          117千円              117千円
      d. 信託報酬
                                          800千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])                    110,406千円              194,173千円
         (1)売上高                                313,373千円              384,909千円
            客室収入                             312,356千円              382,043千円
            その他収入                              1,016千円              2,866千円
         (2)営業費用
                                        193,750千円              181,519千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 9,484円              9,710円
     (参考)
         RevPAR                                 7,758円              9,515円
         客室稼働率                                  81.8%              98.0%
         GOP比率                                  38.2%              52.8%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                  23.9%              25.5%
                                  71/172















                                                           EDINET提出書類
                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D58    :ホテルマイステイズ五反田
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     株式会社谷澤総合鑑定所
      鑑定評価額(正常価格)                     4,110百万円
      価格時点                     2018年4月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及
                                   び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点か
        (a)  貸室賃料収入
                            202,452千円
                                   ら求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計
                                   上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            202,452千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            202,452千円
        (h)  維持管理費
                                 -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費                       -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   類似不動産の費用水準及びERにおける修繕更新費の年平均
        (j)  修繕費
                             2,520千円
                                   額等を考慮し、建物再調達原価の0.4%相当額を計上
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                                 -
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
                                   公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置を勘案し
        (m)  公租公課                   8,466千円
                                   て税額を計上
        (n)  損害保険料
                              117千円     見積額を妥当として計上
        (o)  その他費用
                              202千円     運営収益×0.1%
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             11,306千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       191,146千円
        (p)  一時金の運用益
                                 -
                                   類似不動産における資本的支出の水準及びERにおける修繕
        (q)  資本的支出
                             5,355千円      更新費の年平均額等を勘案のうえ、建物再調達原価の0.85%
                                   相当額を計上
        (r)FF&Eリザーブ                     5,700千円      総売上(DCF法における初年度の売上)×1.5%
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       180,090千円
                                   近隣地域又は同一受給圏内の類似地域等における複数の取引
      ⑥還元利回り                         4.3%    利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したう
                                   えで査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           4,190,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               4.6%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                             内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                      1,440,000千円
        (a)  売却価格
                           4,140,000千円
        (b)  売却費用
                             82,800千円      売却価格の2.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           4,057,200千円
      ②復帰価格現在価値                      2,640,000千円
                                   類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
      ③割引率                         4.4%
                                   を総合的に勘案のうえ査定
                                   類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を
      ④最終還元利回り                         4.5%
                                   総合的に勘案のうえ査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                      4,080,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           4,110,000千円
      2. 原価法による積算価格

                             内容                 概要等
      (ⅰ)  土地価格
                           3,400,000千円
      (ⅱ)  建物価格
                            300,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格
                            120,000千円
      (ⅳ)  原価法による積算価格          =[(ⅰ)+(ⅱ)+
                           3,820,000千円
      (ⅲ)]
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
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        D59    :ホテルマイステイズ立川
     特定資産及び不動産の概要
     特定資産の種類            信託受益権
     取得日            2018年6月27日
     取得価格            3,257百万円
     鑑定評価額            3,290百万円
     鑑定機関            大和不動産鑑定株式会社
                 (地番)         東京都立川市錦町一丁目355番地
     所在地
                 (住居表示)         東京都立川市錦町一丁目8番14号
     交通条件            JR中央本線他「立川」駅から徒歩8分
                 所有形態         所有権              用途地域         商業地域/防火地域
     土地
                 地積                 1,179.52㎡      建ぺい率/容積率               80%/400%
                 所有形態         所有権              用途         ホテル
                 延床面積                 3,844.64㎡      建築時期             1991年5月10日
     建物
                 構造・階数         鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建
                 リノベーション時期         2016年4月~6月
     信託受託者            三井住友信託銀行株式会社
     信託期間            (自)2015年12月17日(至)2028年6月30日
     担保設定の有無            無
     賃貸借の概況(2018年5月31日)
     テナントの総数                      1
                               客室数                           121室
                                                   (うちT37室・D84室)
     賃貸可能面積                   3,844.64㎡
     賃貸面積                   3,844.64㎡      敷金等                          960千円
     稼働率                    100.0%     賃貸事業収入(月額)                         16,619千円
     賃貸借契約の概要
     テナント            株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
     契約形態            固定賃料プラス変動賃料型
     契約期間            2018年6月27日から2028年6月26日まで
                 固定賃料(年額93百万円(月額7.8百万円))にテナントによるホテル営業のGOPに連動する変動賃料を加え
     賃貸借による賃料設定
                      (注2)
                 た額とします        。
     管理業務委託手数料            開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
     敷金・保証金            960千円
     期間満了時の更新について            定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
     賃料の改定について            賃貸借期間内は改定不可
     中途解約について            賃貸借期間中の解約不可
     その他特記事項            -
     建物状況調査報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサルティ
     調査会社                          レポート日付                  2018年5月
                 ング株式会社
     早期修繕費(1年以内)                        -   再調達価格                       1,400,600千円
     長期修繕費(今後12年間)                    101,522千円
     地震リスク評価報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサルティ
     調査会社                          レポート日付                  2018年5月
                 ング株式会社
     予想最大損失率(PML)                      6.5%
     地域特性等
     対象不動産は、JR中央本線・南武線・青梅線「立川」駅南口から徒歩8分に位置する宿泊特化型ホテルです。JR「立川」駅のほか、多摩都
     市モノレール「立川南」駅も利用可能であり、「立川」駅から「新宿」駅まで30分弱と、交通アクセスに恵まれた立地特性を有します。立川市
     は東京都多摩エリアの基幹都市として一定のビジネス需要が見込まれるとともに、約165haの緑地を誇る昭和記念公園や豊かな自然を残しイン
     バウンドにも人気の高い高尾山へもJR等を利用して30分程度でアクセス可能であることから、多摩エリアに係るレジャー需要を取り込める環
     境を有します。客室は13~35㎡のダブル・ツインの計121室となっており、ビジネス・レジャー双方の多様な顧客ニーズに対応可能な客室構成
     と把握されます。
     特記事項
     該当事項はありません。
     (注1)    この他、登記済の駐車場棟(60.67㎡)が信託財産に含まれますが、記載を省略しています。
     (注2)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
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        D59  :ホテルマイステイズ立川
      収支状況等
                                    2016年1月1日~              2017年1月1日~
      運用期間
                                    2016年12月31日              2017年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   120,886千円              165,974千円
      a. 借地料
                                             -              -
      b. 公租公課
                                         12,397千円              12,397千円
      c. 損害保険料
                                          222千円              222千円
      d. 信託報酬
                                          800千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])                    107,466千円              152,554千円
         (1)売上高                                284,664千円              353,511千円
            客室収入                             268,908千円              334,659千円
            その他収入                             15,755千円              18,852千円
         (2)営業費用
                                        163,777千円              187,537千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 7,603円              8,038円
     (参考)
         RevPAR                                 6,122円              7,577円
         客室稼働率                                  80.5%              94.3%
         GOP比率                                  42.5%              47.0%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                  11.8%             19.7%
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        D59    :ホテルマイステイズ立川
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     大和不動産鑑定株式会社
      鑑定評価額(正常価格)                     3,290百万円
      価格時点                     2018年4月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及
                                   び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点か
        (a)  貸室賃料収入
                            172,614千円
                                   ら求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計
                                   上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            172,614千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            172,614千円
        (h)  維持管理費
                                 -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費                       -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   類似不動産の費用水準を参考に、ERにおける修繕費の年平
        (j)  修繕費
                             2,691千円
                                   均額を計上
                                   実際に金銭の授受はないものの、賃借人を管理するに当たっ
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                              360千円     ての一般的なモニタリング費用として、類似不動産の水準等
                                   を参考に査定し、計上
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
                                   公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置を勘案し
        (m)  公租公課
                             12,877千円
                                   て税額を計上
        (n)  損害保険料
                              222千円     見積額を妥当として計上
        (o)  その他費用
                             1,130千円      賃貸可能面積当り月額70円/坪と査定し、計上
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             17,281千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       155,333千円
                                   転借人からの差し入れ金につき、一時金の運用実態等につい
        (p)  一時金の運用益
                               9千円     て運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案の上
                                   運用利回りを1.0%と査定
        (q)  資本的支出
                             5,768千円      ERにおける更新費の年平均相当額を計上
        (r)FF&Eリザーブ                     3,541千円      宿泊部門収入の1%
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       146,031千円
                                   近隣地域又は同一受給圏内の類似地域等における複数の取引
      ⑥還元利回り                         4.4%    利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したう
                                   えで査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           3,320,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               4.7%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                             内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                      1,180,919千円
        (a)  売却価格
                           3,234,374千円
        (b)  売却費用                   64,687千円      売却価格の2.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           3,169,687千円
      ②復帰価格現在価値                      2,100,579千円
                                   類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
      ③割引率                         4.2%
                                   を総合的に勘案のうえ査定
                                   類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を
      ④最終還元利回り                         4.6%
                                   総合的に勘案のうえ査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                      3,280,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           3,290,000千円
      2. 原価法による積算価格

                             内容                 概要等
      (ⅰ)  土地価格
                           1,203,110千円
      (ⅱ)  建物価格
                            404,173千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格
                            217,977千円
      (ⅳ)  原価法による積算価格          =[(ⅰ)+(ⅱ)+
                           1,830,000千円
      (ⅲ)]
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
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         <取得予定海外資産>
       本海外不動産匿名組合出資持分(ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ及びサ
       ンシャイン・スイーツ・リゾートを裏付不動産とする匿名組合出資持分)
      特定資産の種類等
      特定資産の種類            海外不動産を運用資産とする匿名組合出資持分
      匿名組合契約締結日            2018年7月17日
      取得予定日(出資予定日)            2018年10月31日又は別途合意する日を期限として、匿名組合営業者である資産保有SPCによる本海外ホテル
                  の取得に係る売買契約上の売買実行の前提条件が全て充足した場合にはすみやかに取得実行することとさ
                  れる当該売買契約上の売買実行日の前営業日を出資予定日とします。
      出資予定金額            339,836,000米ドル(37,382百万円)
      出資対象である匿名組合及            営業者名    Seven   Mile  Resort   Holdings    Ltd.
      びスキームの概要
                  (営業者の概要については、後記「匿名組合出資先の営業者の概要」をご参照ください。)
                  匿名組合契約の有効期間:匿名組合契約締結日(2018年7月17日)から10年間

                  匿名組合出資の総額:339,836,000米ドル(37,382百万円)(本海外ホテルの取得日の前営業日に本投資法

                  人が全額出資予定)
                  匿名組合契約の概要

                   計算期間:毎年4月1日から9月末日まで及び10月1日から翌年3月末日までの各6ヶ月間です。但

                   し、初回の計算期間は匿名組合契約締結日から2019年3月末日までとし、匿名組合契約が終了する場合
                   には、当該終了日をもって最終の計算期間の終期とします。
                   損益分配:各計算期間末日における損益は全て匿名組合員(本投資法人)に帰属し、匿名組合事業のた

                   めに必要となる税金及び費用等の合理的な見積もりによる留保(リザーブ)後の現金は全て匿名組合員
                   (本投資法人)に米ドル建で支払われます。
      ①    本海外不動産匿名組合出資持分は、資産保有SPCであるSeven                        Mile  Resort   Holdings    Ltd.を匿名組合営業者とし、英領ケイマン諸島
        に所在するホテルである「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイー
        ツ・リゾート」の土地及び建物に係るLeasehold等を裏付不動産とする匿名組合出資持分です。なお、資産保有SPCは、ホテル運営に
        付随するFF&Eなどの動産も取得します。
        当該Leaseholdの概要は以下のとおりです。なお、本海外ホテルに係る土地は英国王室が所有しており、英国王室から権限を付与され
        た英領ケイマン諸島政府よりLeaseholdの設定を受けています。また、英領ケイマン諸島法上、建物は土地と独立した不動産を構成し
        ないため、当該Leaseholdは土地建物一体としての不動産に関する権利となります。
      ②    <Leaseholdの概要>

        ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ
                     Her  Excellency     The  Governor    of The  Cayman   Islands及びCF      GC Hotel   Sub  Ltd.の間
        賃貸借契約
        (最新の変更契約)             の2016年1月15日付Variation            of Lease
        賃貸借期間             2016年3月3日から99年間
        面積(概算)             7.249エーカー
        サンシャイン・スイーツ・リゾート

                     Her  Excellency     The  Governor    of The  Cayman   Islands及びCF      GC Sunshine    Ltd.の間
        賃貸借契約
        (最新の変更契約)             の2016年6月22日付Variation            of Lease
        賃貸借期間             2016年6月22日から99年間
                           (注1)
        面積(概算)
                     6.290エーカー
        (注1)     隣接の未使用地を含みます。なお、当該未使用地については、本書の日付現在サブリースが存在しますが、資産保有SPCは
            当該サブリースも合わせて取得し、資産保有SPCによる取得に先立ち又はこれと同時にサブリースは解除又は混同により消
            滅するため、未使用地の面積を合わせて記載しています。
      ③    ホテルの運営は、英領ケイマン諸島法に準拠して設立される資産保有SPCとは別の特別目的会社であるSeven                                              Mile  Resort

        Management     Ltd.(以下「運営受託SPC」といいます。なお、資産保有SPC及び運営受託SPCの発行する全てのCommon                                         Share(普通株
        式)は、一般社団法人及び一般財団法人に関する法律に基づき設立される一般社団法人が保有します。)が、資産保有SPCとの間で締
        結するHotel     Management     Contract(運営委託契約)により包括的に運営受託します。
        運営受託SPCと資産保有SPCの間の運営委託契約の概要は以下のとおりです。
                     Seven   Mile  Resort   Holdings    Ltd.
        運営委託者
                     Seven   Mile  Resort   Management     Ltd.
        運営受託者
                     運営委託者による本海外ホテルの取得日から10年間とし、期間満了の75日前までに運
        契約期間             営委託者と運営受託者が契約終了について合意しない限り、5年ごとの自動更新が行
                     われます。
        運営委託報酬             実費相当額
                     運営委託者及び運営受託者ともに60日前までに書面で通知することにより、いつでも
        その他特記事項
                     理由を問わず本契約を解除することができます。
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      ④    運営受託SPCは、本書の日付現在、本海外ホテルにおいて実際にホテルのオペレーションを実施しているPyramid                                              Cayman   Hotel
        Limited(以下「ホテル運営会社」といいます。)との間でホテルの運営再委託に関する契約(以下「運営再委託契約」といいま
        す。)を締結し、本海外ホテルにおけるホテルの運営をホテル運営会社に全面的に再委託します。ホテル運営は全て運営受託SPCの計
        算において行いますが、運営委託契約及び運営再委託契約により、本海外ホテルのホテル運営上の売上げから経費(人件費を含みま
        す。)、手数料、マネジメントフィー等を控除した利益は、全て資産保有SPCに帰属し、資産保有SPCに対して支払われます。
      ⑤    英領ケイマン諸島法に基づき、資産保有SPC及び運営受託SPCは英領ケイマン諸島の法制度の下で事業を行うための許認可(New

        Trade   and  Business    License及びLocal       Companies    Control   Licenses)を取得しますが、実際のホテル運営はホテル運営会社が行う
        ため、ホテル運営許可(Hotel            Operator    License)並びにLiquor          License及びMusic       and  Dancing   License(料飲、遊興のライセン
        ス)といったホテル運営に付随する許認可は運営受託SPCが保有し、資産保有SPCはこれらを取得・保有しません。運営受託SPCは、ホ
        テルチェーンであるWestin           Hotel   Management,     L.P.との間でFranchise          Agreement(フランチャイズ契約)を締結する予定です。な
        お、資産保有SPC及び運営受託SPCが事業を行うための上記許認可の取得には、8週間程度を要する見込みですが、更に長くなる可能
        性があります。その場合、本海外不動産匿名組合出資持分の取得が遅れることになります。
      ⑥    本匿名組合の本海外不動産の取得予定日時点の貸借対照表の概要(予定)は以下のとおりです。本投資法人による予定出資比率は

        100%です。
       資産保有SPC
                        (負債)
       (資産)
                        有利子負債                   -
          (注1)(注2)
       不動産等           360億円
                        (純資産)
       その他資産                    13億円
                        匿名組合出資等               373億円
       資産の部合計 373億円                 負債及び純資産の部合計 373億円
        (注1)     有価証券上場規程第1201条第12号に規定する不動産等を意味し、具体的には本海外不動産のLeaseholdの貸借対照表計上見
            込額を記載しています。
        (注2)     資産保有SPCは2018年10月31日又は別途合意する日を期限として、匿名組合営業者である資産保有SPCによる本海外ホテル
            の取得に係る売買契約上の売買実行の前提条件が全て充足した場合にはすみやかに裏付不動産である本海外不動産の
            Leasehold等を、取得予定価格合計305,000,000米ドル(33,550百万円)で取得することを予定しています。本海外不動産
            の概要については、後記「裏付不動産の概要」をご参照ください。
        (注3)     Fortress    Credit   Advisors    LLC  が、資産保有SPC及び運営受託SPCのアセットマネージャーとなる予定です。
      ⑦   上記のほか、本海外不動産匿名組合出資持分の取得に関する一連の取引に関し、以下のような制約が存在しています。

       資産保有SPCによる取得予定海外資産の取得にあたっては、ケイマン諸島政府より承認を得る必要があり、かかる承認プロセスに通常
       4週間から6週間を要することが見込まれています。また、上記のとおり、資産保有SPC及び運営受託SPCが事業を行うための上記許
       認可の取得には、8週間程度を要する見込みです。仮にこれらの承認や許認可の手続に更に期間を要することとなった場合には、資
       産保有SPCによる本海外ホテルの取得ひいては本海外不動産匿名組合出資持分の取得が遅れることになります。また、2018年10月31日
       又は売主と別途合意する日までにこれらを含む売買実行の前提条件の全てが充足されず又は放棄されない場合には、売買契約が解除
       され、その結果資産保有SPCによる本海外ホテルの取得が実行できず、したがって、本海外不動産匿名組合出資持分を取得できない場
       合があります。なお、資産保有SPCが本海外ホテルを将来売却等する場合にも同様の承認等の取得が必要となるため、売却等が遅れ又
       は売却等が実行できない場合があります。
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     (匿名組合出資先の営業者の概要)
                       Seven   Mile  Resort   Holdings    Ltd. 
     名称
                       Walkers   Corporate    Limited,    Cayman   Corporate    Centre,   27 Hospital    Road,   George   Town,
     所在地
                       Grand   Cayman   KY1-9008,Cayman       Islands
     事業内容                 不動産業
                       Roger   Priaullx,    Director
     代表者の役職・氏名
                       Paul  Drake,   Director
     資本金                 50,000米ドル
     設立年月日                 2018年6月29日
     本投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
                       本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。また、
            資本関係          本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、
                       特筆すべき資本関係はありません。
                       本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、
            人的関係          本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、
                       特筆すべき人的関係はありません。
                       本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、本匿名組合契約を除き、記載すべき取引関
                       係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者
                       及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。なお、フォートレス・グループの
            取引関係
                       関係法人であるFortress          Credit   Advisors    LLCが匿名組合出資先の営業者のアセットマネー
                       ジャーとなる予定です。
                       当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該会社の関
            関連当事者への該当状況
                       係者及び関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
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     (裏付不動産の概要)
      裏付不動産の名称、所在地等
      裏付不動産の名称             ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ
           (注1)
                  255,300,000米ドル(28,083百万円)
      取得予定価格
      鑑定評価額             258,100,000米ドル(28,391百万円)
      鑑定機関             シービーアールイー株式会社
                             West  Bay  Beach   North   Registration      Section   Block   11D  Parcel   45
                  (地番)
      所在地
                             30620   Seven   Mile  Beach   Road,   Grand   Cayman,   Cayman   Islands(英領ケイマ
                  (住居表示)
                             ン諸島 グランドケイマン島 セブンマイルビーチロード 30620)
                             Leasehold
                  所有形態                     用途地域         ホテル/観光地区
                             (長期不動産賃借権)
                             7.249エーカー
                  地積                     建ぺい率/容積率         -
                             (約29,336㎡)
                                                231,728平方フィート
                  建物用途           ホテル          建物延床面積
                                                (約21,528㎡)
      土地建物の概要
                                                         343室
                  建物建築時期           1994年          客室数          (うちT126室・D199室・
                                                O(スイートルーム)18室)
                  建物構造・階数           鉄骨鉄筋コンリート造5階建
                  建物リノベーション時期           2016年5月~2017年12月
      担保設定の有無             -
      運営委託契約の概況
                  Seven   Mile  Resort   Holdings    Ltd.
      運営委託会社
                  Seven   Mile  Resort   Management     Ltd.
      運営受託者
      契約期間             運営委託会社による本海外ホテルの取得日から10年間
      運営委託報酬             実費相当額
      契約更改運営委託報酬改定等の特記事項
                  期間満了の75日前までに運営委託会社と運営受託者が契約終了について合意しない限り、5年ごとの自動
      期間満了時の更新について
                  更新が行われます。
      運営委託報酬改定について             -
                  運営委託会社及び運営受託者ともに60日前までに書面で通知することにより、いつでも理由を問わず本契
      その他特記事項             約を解除することができます。
                  運営委託会社は初期費用として、343,000米ドルを運営受託者に支払います。
      建物状況調査報告書の概要
                  EBI  Consulting
      調査会社                                  レポート日付          2018年6月1日
      早期修繕費(1年以内)             -                     再調達価格          -
      長期修繕費(今後12年間)             3,846,750米ドル
      地震リスク評価報告書の概要
      調査会社             東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                     レポート日付          2018年6月
      予想最大損失率(PML)             0.6%
      地域特性等
      対象不動産はケイマン諸島の中心であるグランドケイマン島に所在するリゾートホテルであり、同島の中でも特に人気の高いリゾート地で
      あるセブンマイルビーチに面する4つ星ホテルです。セブンマイルビーチは透明度の高さからダイビングスポットとしても有名で、欧米客
      から高い人気を誇っています。対象不動産の正面には、セブンマイルビーチ上に所在するホテルの中で最長を誇る700フィート(約200m)
      のプライベートビーチを有し、ウォーターアクティビティが充実しており家族連れを中心としたレジャー客を中心に高い支持を得ていま
      す。客室は36㎡のツインルームから140㎡のスイートルームまで343室で構成されており、6つのレストラン・バー、同島最大級の宴会場、
      同島最大のプールや13室の個室を擁するスパを備えています。客室及び共用部は競争力向上のため2016年-2017年に約4,200万米ドルをかけ
      たフルリノベーションを実施しており、競争力を高めています。グランドケイマン島にあるオーウェン・ロバーツ国際空港は北米各都市よ
      り直行便が就航しており、同空港の拡張工事が進められている中、今後も観光客の増加が見込まれます。
      特記事項
      運営受託SPCとWestin         Hotel   Management,     L.P.が締結するFranchise          Agreement(フランチャイズ契約)により、資産保有SPCが資産を譲渡
      し、又は資産に担保権を設定する場合には、Westin                    Hotel   Management,     L.P.の承諾を得る必要があります。
     (注1)    本投資法人による本海外不動産匿名組合出資持分に係る出資予定金額を記載するものではなく、資産保有SPCによる裏付不動産(ウェ
        スティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ)のLeasehold等の取得に係る取得予定価格を記載しています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ
      収支状況等(米ドル)
      運用期間                          2016年1月1日~2016年12月31日              2017年1月1日~2017年12月31日
                       (注1)
                                         16,048,213              17,576,587
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))
      a. 借地料
                                          50,098              44,591
      b. 公租公課
                                          95,340                0
      c. 損害保険料
                                         1,412,067              1,401,018
      d. その他費用
                                          47,754              -2,983
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                         14,442,954              16,133,961
     (参考)    (1)売上高                                47,143,093              49,960,978
            客室収入                             25,511,634              25,951,013
            その他収入                             21,631,459              24,009,965
        (2)営業費用(上記a.~d.は含みません)                                31,094,880              32,384,391
        ADR                                  324.05              341.61
        RevPAR                                  203.22              207.28
        客室稼働率                                  62.7%              60.7%
        GOP比率                                  34.0%              35.2%
     (注1)    賃貸事業収入は現所有者から提供を受けた情報に基づき、資産保有SPCが保有していたと仮定した場合の調整を行った上で記載してい
        ます。
     ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパ

      不動産鑑定評価書の概要
                                   (注1)
      方式
                           現地鑑定検証方式
      鑑定検証機関                     シービーアールイー株式会社
      現地鑑定会社                     CBRE,Inc.
      鑑定評価額(正常価格)                     258,100,000米ドル
      価格時点                     2018年5月24日
     (注1)    「現地鑑定検証方式」とは、日本の不動産鑑定士が、現地鑑定人の行う鑑定評価の手法、鑑定評価の作業に活用される海外現地の取引
        事例、市場動向等鑑定評価を行うために必要となる現地基礎資料等を理解・分析し、不動産鑑定士として、現地鑑定人による鑑定評価
        に係る報告書における判断の妥当性及び鑑定評価額の適正性を検証することにより、鑑定評価を行う方式をいいます。本投資法人は、
        ケイマン諸島において専門職業家として認定・公認された資格・称号を有するCBRE,Inc.を現地鑑定人に選任し、鑑定評価を行わせ、
        現地鑑定評価書を取得した上で、日本における不動産鑑定士として選任したシービーアールイー株式会社に当該現地鑑定評価書を検証
        させ、鑑定評価検証報告書を取得しています。なお、匿名組合出資持分の取得の場合、投信法201条1項及び同施行令122条の2に基づ
        く不動産鑑定評価書の取得は不要ですが、本投資法人は、本海外不動産匿名組合出資持分の裏付資産がLeaseholdであることに鑑み、
        信託受益権の取得の場合と同様に不動産鑑定評価書(鑑定評価検証報告書)を取得しています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      収益還元法による収益価格(米ドル)
      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
        (a)  ホテル運営利益
                             24,871,320      GOP
      ①運営収益                       24,871,320
        (b)  損害保険料
                              1,543,524
        (c)  FF&Eリザーブ
                              2,622,263
        (d)  その他費用
                                 ―
      ②運営費用(経費率)=[(b)+(c)+(d)]                        4,165,787
      ③運営純収益      =[①-②]
                             20,705,533
      ④還元利回り                          8.0%
      ⑤直接還元法による収益価格            =[③÷④]
                             256,900,000
      (2)  DCF法                     内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                       137,605,720
        (a)  売却価格
                             337,051,593
        (b)  売却費用
                              6,741,032
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                             330,310,561
      ②復帰価格現在価値                       121,702,550
      ③割引率                         10.50%
      ④最終還元利回り                         8.25%
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                       259,300,000
      (3)  収益還元法による収益価格
                             258,100,000
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      現地基礎資料、現地鑑定評価書につき検証、確認を行い、いずれも妥当であり問題ないことを確認した。
     <ホテル指標>

           (注1)
                            70.2%
      客室稼働率
         (注1)
                    367.07米ドル/40,377円
      ADR
         (注1)
                    257.62米ドル/28,338円
      RevPAR
         (注2)
                  23,312千米ドル/2,564百万円
      NOI
     (注1)    改修期間を含む2018年5月末日時点の直近12か月の平均値です。
     (注2)    NOIは、改修期間を含む2018年5月末日時点の直近12か月の年間のホテル運営純収益(実績値)です。
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     (裏付不動産の概要)
     裏付不動産の名称、所在地等
     裏付不動産の名称            サンシャイン・スイーツ・リゾート
           (注1)
                 49,700,000米ドル(5,467百万円)
     取得予定価格
          (注2)
                 50,200,000米ドル(5,522百万円)
     鑑定評価額
     鑑定機関            シービーアールイー株式会社
                             West  Bay  Beach   North   Registration      Section   Block   11D  Parcel   37
                 (地番)
     所在地
                             1465  Esterley    Tibbetts    Highway,    Grand   Cayman,   Cayman   Islands(英領ケイ
                 (住居表示)
                             マン諸島 グランドケイマン島 エスタリー・チベッツ・ハイウェイ 1465)
                            Leasehold
                 所有形態                     用途地域        ホテル/観光地区
                            (長期不動産賃借権)
                            6.290エーカー
                 地積                     建ぺい率/容積率        -
                                  (注3)
                            (約25,454㎡)
                                              72,367平方フィート
                 建物用途           ホテル         建物延床面積
     土地建物概要
                                              (約6,723㎡)
                                                         131室
                 建物建築時期           1999年         客室数            (うちT31室・D40室・
                                                O(スイートルーム)60室)
                 建物構造・階数           鉄筋コンクリート造3階建
                 建物リノベーション時期           2016年10月
     担保設定の有無            -
     運営委託契約の概要
     運営委託会社            Seven   Mile  Resort   Holdings    Ltd.
                 Seven   Mile  Resort   Management     Ltd.
     運営受託者
     契約期間            運営委託会社による本海外ホテルの取得日から10年間
     運営委託報酬            実費相当額
     敷金・保証金            -
     契約更改運営委託報酬改定等の特記事項
                 期間満了の75日前までに運営委託会社と運営受託者が契約終了について合意しない限り、5年ごとの自動更
     期間満了時の更新について
                 新が行われます。
     運営委託報酬改定について            -
                 運営委託会社及び運営受託者ともに60日前までに書面で通知することにより、いつでも理由を問わず本契約
     その他特記事項            を解除することができます。
                 運営委託会社は初期費用として、250,000米ドルを運営受託者に支払います。
     建物状況調査報告書の概要
                 EBI  Consulting
     調査会社                                レポート日付        2018年6月1日及び2018年6月11日
     早期修繕費(1年以内)            3,750米ドル                    再調達価格         -
     長期修繕費(今後12年間)            1,343,894米ドル
     地震リスク評価報告書の概要
     調査会社            東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                    レポート日付         2018年6月
     予想最大損失率(PML)            0.3%
     地域特性等
     対象不動産はグランドケイマン島でも特に観光客に人気の高いリゾート地であるセブンマイルビーチ近くに位置するリゾートホテルです。
     全室に大型冷蔵庫、2口コンロ、電子レンジ、トースター、コーヒーメーカー、調理器具一式を備えたキッチンを完備しており、スーパー
     マーケットに隣接するため、長期滞在にも最適で、比較的手ごろな料金のホテルであることから安定的な需要が見込まれます。また、ウェ
     スティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパに近接する姉妹リゾートホテルとして運営されており、プライベート
     ビーチを含む同ホテルの施設・サービスを一部利用することができることも人気の要因となっています。また、当該ホテル内にも開放的な
     プール、ハイクオリティなレストランなど様々な施設を有しています。客室は25㎡から37㎡の131室あり、人気のレストランやプールを併設
     しています。グランドケイマン島にあるオーウェン・ロバーツ国際空港は北米各都市より直行便が就航しており、同空港の拡張工事が進め
     られている中、今後も観光客の増加が見込まれます。
     特記事項
      該当事項はありません。
     (注1)    本投資法人による本海外不動産匿名組合出資持分に係る出資予定金額を記載するものではなく、資産保有SPCによる裏付不動産(サン
        シャイン・スイーツ・リゾート)((注3)記載の隣接地を含みます。)のLeasehold等の取得に係る取得予定価格を記載していま
        す。
     (注2)    サンシャイン・スイーツ・リゾートに隣接の未使用地に係る鑑定評価額を含みます。
     (注3)    隣接の未使用地(3.089エーカー(約12,500㎡))を含みます。なお、Meow                             Limitedに対して本裏付不動産の西側境界に沿って南北に
        10フィート幅の通路用の土地のサブリース権(Sub                    Leasehold)を設定しています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     サンシャイン・スイーツ・リゾート
      収支状況等(米ドル)
      運用期間                           2016年1月1日~2016年12月31日              2017年1月1日~2017年12月31日
                       (注1)
                                         4,574,565              4,610,349
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))
      a. 借地料
                                             ―              ―
      b. 公租公課
                                             ―              ―
      c. 損害保険料
                                          532,335              432,759
      d. その他費用
                                          165,620              30,765
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                         3,876,610              4,146,825
         (1)売上高                                10,081,005              10,133,108
            客室収入                             6,323,277              6,400,319
            その他収入                             3,757,728              3,732,789
         (2)営業費用(上記a.~d.は含みません)                                5,506,440              5,522,759
     (参考)
         ADR                                 174.04              172.28
         RevPAR                                 132.89              133.86
         客室稼働率                                 76.4%              77.7%
         GOP比率                                 45.4%              45.5%
     (注1)    賃貸事業収入は現所有者から提供を受けた情報に基づき、資産保有SPCが保有していたと仮定した場合の調整を行った上で記載してい
        ます。
        サンシャイン・スイーツ・リゾート

      不動産鑑定評価書の概要
                                   (注1)
      方式
                           現地鑑定検証方式
      鑑定検証機関                     シービーアールイー株式会社
                           CBRE,Inc.
      現地鑑定会社
                 (注2)
                           50,200,000米ドル
      鑑定評価額(正常価格)
      価格時点                     2018年5月24日
     (注1)    「現地鑑定検証方式」とは、日本の不動産鑑定士が、現地鑑定人の行う鑑定評価の手法、鑑定評価の作業に活用される海外現地の取引
        事例、市場動向等鑑定評価を行うために必要となる現地基礎資料等を理解・分析し、不動産鑑定士として、現地鑑定人による鑑定評価
        に係る報告書における判断の妥当性及び鑑定評価額の適正性を検証することにより、鑑定評価を行う方式をいいます。本投資法人は、
        ケイマン諸島において専門職業家として認定・公認された資格・称号を有するCBRE,Inc.を現地鑑定人に選任し、鑑定評価を行わせ、
        現地鑑定評価書を取得した上で、日本における不動産鑑定士として選任したシービーアールイー株式会社に当該現地鑑定評価書を検証
        させ、鑑定評価検証報告書を取得しています。なお、匿名組合出資持分の取得の場合、投信法201条1項及び同施行令122条の2に基づ
        く不動産鑑定評価書の取得は不要ですが、本投資法人は、本海外不動産匿名組合出資持分の裏付資産がLeaseholdであることに鑑み、
        信託受益権の取得の場合と同様に不動産鑑定評価書(鑑定評価検証報告書)を取得しています。
     (注2)    鑑定評価額には隣接する未使用地の評価額5,900,000米ドルを含みます。
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      収益還元法による収益価格(米ドル)
      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
        (a)  ホテル運営利益
                              4,738,065      GOP
      ①運営収益                        4,738,065
        (b)  損害保険料
                               524,055
        (c)  FF&Eリザーブ
                               448,321
        (d)  その他費用
                                 -
      ②運営費用(経費率)=[(b)+(c)+(d)]                         972,376
      ③運営純収益      =[①-②]
                              3,765,689
      ④還元利回り                          8.5%
      ⑤直接還元法による収益価格            =[③÷④]
                             44,000,000
      (2)  DCF法                     内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                       24,545,932
        (a)  売却価格
                             57,796,760
        (b)  売却費用
                              1,155,935
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                             56,640,825
      ②復帰価格現在価値                       19,948,019
      ③割引率                         11.00%
      ④最終還元利回り                         8.75%
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                       44,500,000
      (3)  収益還元法による収益価格
                             44,300,000
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      現地基礎資料、現地鑑定評価書につき検証、確認を行い、いずれも妥当であり問題ないことを確認した。
     <ホテル指標>

           (注1)
                         79.6%
      客室稼働率
         (注1)
                  193.22米ドル/21,254円
      ADR
         (注1)
                  153.86米ドル/16,924円
      RevPAR
         (注2)
                 5,169千米ドル/568百万円
      NOI
     (注1)    2018年5月末日時点の直近12か月の平均値です。
     (注2)    NOIは、2018年5月末日時点の直近12か月の年間のホテル運営純収益(実績値)です。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        <取得予定国内資産>D60 :ホテルマイステイズプレミア赤坂
     特定資産及び不動産の概要
     特定資産の種類            信託受益権
     取得予定日            2018年8月2日
     取得予定価格            20,691百万円
     鑑定評価額            20,900百万円
     鑑定機関            一般財団法人 日本不動産研究所
                 (地番)          東京都港区赤坂二丁目1767番他3筆
     所在地
                 (住居表示)          東京都港区赤坂二丁目17番54号
     交通条件            東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩4分、東京メトロ銀座線・南北線「溜池山王」駅から徒歩7分
                 所有形態          所有権        用途地域             商業地域
     土地
                 地積            2,024.64㎡      建ぺい率/容積率                  80%/400%
                 所有形態          所有権        用途             ホテル
                 延床面積            8,620.69㎡      建築時期                 2016年6月17日
     建物
                 構造・階数          鉄骨造陸屋根地下1階付き12階建
                 リノベーション時期          -
     信託受託者            三井住友信託銀行株式会社
     信託期間            (自)2003年11月26日(至)2028年8月31日
     担保設定の有無            無
     賃貸借の概況(2018年5月31日)
     テナントの総数                       1
                                                         327室
                               客室数
                                              (うちT37室・D262室・O28室)
     賃貸可能面積                    8,620.69㎡
     賃貸面積                    8,620.69㎡      敷金等                        4,328千円
     稼働率                     100.0%     賃貸事業収入(月額)                       72,875千円
     賃貸借契約の概要
     テナント            株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
     契約形態            固定賃料プラス変動賃料型
     契約期間            2018年8月2日から2028年8月31日まで
                 固定賃料(年額432.5百万円(1月:月額24.5百万円/2月:月額34.7百万円/3月:月額40.0百万円/4月:
                 月額52.0百万円/5月:月額36.8百万円/6月:月額29.2百万円/7月:月額33.0百万円/8月:月額30.3百万
     賃貸借による賃料設定
                 円/9月:月額31.3百万円/10月:月額42.6百万円/11月:月額41.5百万円/12月:月額36.6百万円)にテナン
                                            (注1)
                 トによるホテル営業のGOPに連動する変動賃料を加えた額とします                             。
     管理業務委託手数料            開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
     敷金・保証金            4,328千円
     期間満了時の更新について            定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
     賃料の改定について            賃貸借期間内は改定不可
     中途解約について            賃貸借期間中の解約不可
     その他特記事項            -
     建物状況調査報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサル
     調査会社                          レポート日付          2018年6月
                 ティング株式会社
     早期修繕費(1年以内)                        -   再調達価格                      2,588,500千円
     長期修繕費(今後12年間)                   149,089千円
      地震リスク評価報告書の概要
                 東京海上日動リスクコンサル
     調査会社                          レポート日付          2018年6月
                 ティング株式会社
     予想最大損失率(PML)                      3.8%
     地域特性等
     対象不動産は、都内主要駅の1つである東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩4分の位置にある、2016年7月開業のスタイリッシュな宿
     泊特化型ホテルです。東京メトロ銀座線・南北線「溜池山王」駅からも徒歩7分の位置にあり、「東京」駅や「新宿」駅から10分~15分程
     度、羽田空港から45分程度、成田空港から1時間30分程度と、交通アクセスに優れた立地特性を有します。また、東京を散策するのに便利
     なロケーションであり、六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、赤坂のレストランや商業施設の近くに立地しており、東京都心部に位置するた
     め安定したビジネス需要が見込まれるとともに、各方面へのアクセス性に優れることから、東京観光等の拠点としてレジャー需要も十分に
     取り込み可能です。このように、本物件は観光客、ビジネス客の双方に便利なエリアに立地しています。ダブル(15.6㎡~17.1㎡)とツイ
     ン(23.1㎡)を標準とした全327室の客室構成で、全室2名利用も可能なことから、ビジネス・レジャー双方の様々な顧客ニーズにマッチす
     る客室構成といえます。また、Pepperがリモートコンシェルジュとしてゲストをおもてなしします。
     特記事項
     該当事項はありません。
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     (注1)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
        D60   :ホテルマイステイズプレミア赤坂

      収支状況等
                                    2016年7月30日~
                                                  2017年1月1日~
      運用期間
                                         (注1)
                                                  2017年12月31日
                                   2016年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   364,645千円              828,648千円
      a. 借地料
                                             -              -
      b. 公租公課
                                         19,548千円              46,158千円
      c. 損害保険料
                                          261千円              617千円
      d. 信託報酬
                                          338千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                        344,497千円              781,073千円
         (1)売上高                                601,531千円             1,427,880千円
            客室収入                             535,483千円             1,337,221千円
            その他収入                             66,047千円              90,659千円
         (2)営業費用
                                        236,885千円              599,231千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 11,654円              11,917円
     (参考)
         RevPAR                                 10,565円              11,204円
         客室稼働率                                  90.7%              94.0%
         GOP比率                                  60.6%              58.0%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                  35.5%              48.6%
     (注1)    2016年7月30日に新規開業したため、2016年7月30日から12月31日のデータを記載しています。
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        D60   :ホテルマイステイズプレミア赤坂
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     一般財団法人 日本不動産研究所
      鑑定評価額(正常価格)                     20,900百万円
      価格時点                     2018年6月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及
                                   び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点か
        (a)  貸室賃料収入
                            919,961千円
                                   ら求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計
                                   上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            919,961千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            919,961千円
        (h)  維持管理費
                                 -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費                       -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   類似不動産の費用水準及びERにおける修繕更新費の年平均
        (j)  修繕費
                             3,727千円
                                   額等を考慮して計上
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                                 -
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
                                   公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装
        (m)  公租公課                   49,922千円
                                   工事の内容を勘案して税額を計上
                                   保険契約に基づく保険料及び類似建物の保険料率等を考慮し
        (n)  損害保険料
                              377千円
                                   て計上
        (o)  その他費用
                              120千円
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             54,146千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       865,815千円
        (p)  一時金の運用益
                                 -
                                   類似不動産における資本的支出の水準及びERにおける修繕
        (q)  資本的支出
                             8,697千円
                                   更新費の年平均額等を勘案のうえ査定
                                   類似不動産におけるFF&Eリザーブの水準や修繕・更新計
        (r)FF&Eリザーブ                     29,701千円
                                   画等を参考に査定
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       827,417千円
                                   近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取
      ⑥還元利回り                         3.9%    引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案した
                                   うえで査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           21,200,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               4.1%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                             内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                      6,822,321千円
        (a)  売却価格                 20,229,951千円
        (b)  売却費用
                            606,899千円       売却価格の3.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           19,623,052千円
      ②復帰価格現在価値                     13,645,870千円
                                   類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
      ③割引率                         3.7%
                                   を総合的に勘案のうえ査定
                                   類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を
      ④最終還元利回り                         4.1%
                                   総合的に勘案のうえ査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                     20,500,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           20,900,000千円
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      2. 原価法による積算価格
                             内容                 概要等
      (ⅰ)  土地価格
                           8,850,000千円
      (ⅱ)  建物価格
                           2,450,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格                    233,000千円
      (ⅳ)  土地・建物・家具・什器・備品・内装等
                           11,533,000千円
      合計価格    =[(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)]
      (ⅴ)    市場修正率
                               150%    建物及びその敷地一体としての付帯費用等を考慮
      (ⅳ)  原価法による積算価格         =[(ⅳ)x(ⅴ)]
                           17,300,000千円
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
     ■東京都の宿泊マーケット

     <東京都の延べ宿泊者数/外国人比率の推移>
     出所:東京都のデータに基づき本資産運用会社が作成




                                (注1)

     <本物件の所在する東京都港区の掲げる目標と具体的取組み                               >
     出所:東京都港区の公表資料及びデータに基づき本資産運用会社が作成





     (注1)    上記目標値は、2018年3月に策定された「港区観光振興ビジョン」に記載のものであり、達成が保証されるものではなく、実際は大き
        く変動する可能性があります。
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     <フォートレス・グループによる開発>
     本ホテルはフォートレス・グループが開発し、ウイークリー・マンションを建て替え、「マイステイズプレミア」ブラ
     ンドの第一号ホテルとして開業しました。
     <ホテル指標>



           (注1)
                   94.7%
      客室稼働率
         (注1)
                  11,866円
      ADR
         (注1)
                  11,237円
      RevPAR
         (注2)
                 808百万円
      NOI
     (注1)    2018年5月末日時点の直近12か月の平均値です。
     (注2)    NOIは、2018年5月末日時点の直近12か月の年間のホテル運営純収益(実績値)です。
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        D61   :ホテルマイステイズプレミア札幌パーク
     特定資産及び不動産の概要
     特定資産の種類             信託受益権
     取得予定日             2018年8月2日
     取得予定価格             16,731百万円
     鑑定評価額             16,900百万円
     鑑定機関             株式会社谷澤総合鑑定所
                  (地番)           札幌市中央区南九条西二丁目5番8他26筆
     所在地
                  (住居表示)           札幌市中央区南九条西二丁目2番10号
     交通条件             札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅から徒歩3分
                  所有形態           所有権         用途地域               商業地域
     土地
                  地積              3,451.54㎡      建ぺい率/容積率                   80%/600%
                  所有形態           所有権         用途               ホテル
                                   (注1)
                  延床面積                    建築時期                 1998年3月23日
                              21,670.64㎡
     建物
                                                (注2)
                  構造・階数
                             鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付26階建
                  リノベーション時期           2017年11月~2018年4月
     信託受託者             三菱UFJ信託銀行株式会社
     信託期間             (自)2005年3月25日(至)2028年8月31日
     担保設定の有無             無
     賃貸借の概況(2018年5月31日)
     テナントの総数                           1
                                                            419室
                                   客室数
                                                (うちT283室・D112室・O24室)
     賃貸可能面積                       21,670.64㎡
     賃貸面積                       21,670.64㎡       敷金等                           -
     稼働率                        100.0%     賃貸事業収入(月額)                       54,302千円
     賃貸借契約の概要
     テナント             株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
     契約形態             固定賃料プラス変動賃料型
     契約期間             2018年8月2日から2028年8月31日まで
                  固定賃料(年額444.9百万円(1月:月額22.9百万円/2月:月額45.1百万円/3月:月額12.5百万円/4月:月額0
                  百万円/5月:月額30.9百万円/6月:月額60.7百万円/7月:月額75.8百万円/8月:月額79.5百万円/9月:月額
     賃貸借による賃料設定
                  52.1百万円/10月:月額29.8百万円/11月:月額10.3百万円/12月:月額25.3百万円)にテナントによるホテル営業
                                     (注3)
                  のGOPに連動する変動賃料を加えた額とします                      。
     管理業務委託手数料             開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
     敷金・保証金             -
     期間満了時の更新について             定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
     賃料の改定について             賃貸借期間内は改定不可
     中途解約について             賃貸借期間中の解約不可
     その他特記事項             -
     建物状況調査報告書の概要
     調査会社             株式会社東京建築検査機構               レポート日付            2018年6月
     早期修繕費(1年以内)                          -   再調達価格                      6,751,000千円
     長期修繕費(今後12年間)                      215,010千円
     地震リスク評価報告書の概要
                  東京海上日動リスクコンサルティ
     調査会社                            レポート日付           2018年5月
                  ング株式会社
     予想最大損失率(PML)                        1.5%
     地域特性等
     対象不動産は、札幌市の中心部に位置し、札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅から徒歩3分とアクセスも良好な立地に位置する、2018年4月にリ
     ノベーションが完了した、種類が豊富な客室タイプと天然温泉大浴場等の充実した施設を完備するフルサービスホテルです。「中島公園」駅は「札
     幌」駅から約5分、新千歳空港からも「札幌」駅経由で約40分と良好なアクセス環境にあり、ビジネス・レジャーに最適な立地です。安定したビジ
     ネス需要が見込まれるほか、中島公園や豊平川など周辺環境も良好で、大通公園、サッポロビール園、すすきのエリア及び札幌市時計台をはじめと
     する国内外からの旅行客に人気の観光スポットへのアクセスも優れることから、レジャー需要の取り込みも可能です。
     特記事項
     隣接地との境界の一部について、書面による境界確定がなされていません。
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                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     (注1)    この他、附属建物として駐車場棟(91.83㎡)があります。
     (注2)    登記簿上の記載に基づいて記載していますが、検査済証(建築物)に記載の建築物の構造は鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造となっ
        ており、更正登記を行う予定です。
     (注3)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
        D61   :ホテルマイステイズプレミア札幌パーク

      収支状況等
                                    2016年1月1日~              2017年1月1日~
      運用期間
                                    2016年12月31日              2017年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   852,181千円              863,796千円
      a. 借地料
                                             -              -
      b. 公租公課
                                         56,565千円              56,565千円
      c. 損害保険料
                                         1,113千円              1,113千円
      d. 信託報酬
                                          800千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                        793,702千円              805,318千円
         (1)売上高                               2,164,032千円              2,150,694千円
            客室収入                            1,512,323千円              1,499,933千円
            その他収入                             651,709千円              650,761千円
         (2)営業費用
                                        1,311,851千円              1,286,897千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 11,296円              11,890円
     (参考)
         RevPAR                                 9,885円              9,831円
         客室稼働率                                  87.5%              82.7%
         GOP比率                                  39.4%              40.2%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                  21.3%              23.0%
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        D61   :ホテルマイステイズプレミア札幌パーク
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     株式会社谷澤総合鑑定所
      鑑定評価額(正常価格)                     16,900百万円
      価格時点                     2018年6月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び
        (a)  貸室賃料収入                  933,251千円      周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求
                                   めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            933,251千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            933,251千円
        (h)  維持管理費
                                 -  ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費
                                 -  ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   ER,類似事例に基づく数値を「修繕費3:資本的支出7」に配
        (j)  修繕費                   6,700千円
                                   分して査定
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                                 -
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
        (m)  公租公課
                             56,564千円      提示資料に基づく2018年度実額
        (n)  損害保険料
                             1,113千円      提示資料に基づく
        (o)  その他費用
                              933千円
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             65,311千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       867,940千円
        (p)  一時金の運用益
                                 -
                                   ER,類似事例に基づく数値を「修繕費3:資本的支出7」に配
        (q)  資本的支出
                             13,400千円
                                   分して査定
        (r)FF&Eリザーブ                     46,129千円      類似事例等を参考に想定
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       808,411千円
                                   近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取引
      ⑥還元利回り                         4.7%
                                   利回りを比較検討し査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           17,200,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               5.0%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                             内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                      6,340,000千円
        (a)  10年後の収益価格
                           17,200,000千円
        (b)  売却費用
                            344,000千円      売却価格の2.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           16,856,000千円
      ②復帰価格現在価値                     10,500,000千円
                                   ホテルの不動産投資利回りに対象不動産にかかる個別リスクを
      ③割引率                         4.8%
                                   勘案することにより査定
      ④最終還元利回り                         4.9%    還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                     16,800,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           16,900,000千円
      2. 原価法による積算価格

                             内容                 概要等
      (ⅰ)  土地価格                   10,200,000千円
      (ⅱ)  建物価格
                           5,100,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格                    200,000千円
      (ⅳ)  原価法による積算価格          =[(ⅰ)+(ⅱ)+
                           15,500,000千円
      (ⅲ)]
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     ■充実した付帯設備とサービス
     ■札幌エリアの豊富な観光資源



     ■札幌市の観光・宿泊マーケット



     <札幌市の観光客数の推移>
     出所:札幌市のデータに基づき本資産運用会社が作成



     <札幌市での国際会議開催件数の推移>

     出所:札幌市のデータに基づき本資産運用会社が作成


     (注1)    JNTO(日本政府観光局)基準による国際会議開催件数。JNTO基準とは、①国際機関・国際団体(各国支部を含む)又は国家機関・国内
        団体(各々の定義が明確ではないため民間企業以外は全て)が主催、②参加者総数が50名以上、③日本を含む3か国以上が参加、④開
        催期間が1日以上の会議。
     <ホテルマイステイズプレミア札幌パークの会議会場/宴会場>

      ホテルマイステイズプレミア札幌パークは、最大270名収容可能な会議会場/宴会場を含め6タイプを完備しており、
     収容人数は20名~270名です。
                                  93/172






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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     <札幌市の延べ宿泊者数/外国人比率の推移>
     出所:札幌市のデータに基づき本資産運用会社が作成




     <ホテル指標>

           (注1)
                   82.6%
      客室稼働率
         (注1)
                  11,843円
      ADR
         (注1)
                  9,778円
      RevPAR
         (注2)
                 785百万円
      NOI
     (注1)    改修期間を含む2018年5月末日時点の直近12か月の平均値です。
     (注2)    NOIは、改修期間を含む2018年5月末日時点の直近12か月の年間のホテル運営純収益(実績値)です。
                                  94/172














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        D62   :ホテルマイステイズ上野イースト
      特定資産及び不動産の概要
      特定資産の種類            信託受益権
      取得予定日            2018年8月2日
      取得予定価格            5,286百万円
      鑑定評価額            5,340百万円
      鑑定機関            株式会社谷澤総合鑑定所
                  (地番)         東京都台東区東上野五丁目59番6他1筆
      所在地
                  (住居表示)         東京都台東区東上野五丁目5番6号
      交通条件            東京メトロ銀座線「稲荷町」駅から徒歩2分、JR山手線・京浜東北線他「上野」駅から徒歩9分
                                (注1)
                  所有形態                   用途地域              商業地域
                          所有権・借地権
      土地
                                (注1)
                  地積                   建ぺい率/容積率                   80%/600%
                             856.48㎡
                  所有形態         所有権         用途              ホテル
                  延床面積            4,396.02㎡      建築時期                 1991年9月26日
      建物
                  構造・階数         鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建
                  リノベーション時期         2015年12年~2016年5月
      信託受託者            三菱UFJ信託銀行株式会社
      信託期間            (自)2005年9月22日(至)2028年8月31日
      担保設定の有無            無
      賃貸借の概況(2018年5月31日)
      テナントの総数                       1
                                                          150室
                               客室数
                                               (うちT12室・D135室・O3室)
      賃貸可能面積                   4,396.02㎡
      賃貸面積                   4,396.02㎡      敷金等                         1,045千円
      稼働率                    100.0%     賃貸事業収入(月額)                         22,551千円
      賃貸借契約の概要
      テナント            株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
      契約形態            固定賃料プラス変動賃料型
      契約期間            2018年8月2日から2028年8月31日まで
                  固定賃料(年額138.7百万円(1月:月額7.9百万円/2月:月額10.1百万円/3月:月額14.0百万円/4月:月
                  額17.8百万円/5月:月額11.4百万円/6月:月額8.5百万円/7月:月額11.2百万円/8月:月額10.4百万円/9
      賃貸借による賃料設定
                  月:月額9.5百万円/10月:月額13.8百万円/11月:月額12.7百万円/12月:月額11.4百万円)にテナントによる
                                         (注2)
                  ホテル営業のGOPに連動する変動賃料を加えた額とします                          。
      管理業務委託手数料            開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
      敷金・保証金            1,045千円
      期間満了時の更新について            定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
      賃料の改定について            賃貸借期間内は改定不可
      中途解約について            賃貸借期間中の解約不可
      その他特記事項            -
      建物状況調査報告書の概要
                  東京海上日動リスクコンサル
      調査会社                         レポート日付                2018年6月
                  ティング株式会社
      早期修繕費(1年以内)                      -   再調達価格                        1,509,300千円
      長期修繕費(今後12年間)                  202,710千円
      地震リスク評価報告書の概要
                  東京海上日動リスクコンサ
      調査会社                         レポート日付                2018年6月
                  ルティング株式会社
      予想最大損失率(PML)                     6.7%
      地域特性等
      対象不動産は、東京メトロ銀座線「稲荷町」駅から徒歩2分、JR「上野」駅から徒歩9分の位置に所在する宿泊特化型ホテルです。JR山
      手線他「上野」駅も利用可能であり、「東京」駅から18分程度、「新宿」駅から20分程度、東京国際空港(羽田空港)から50分程度、成田空
      港から1時間10分程度と、両空港へのアクセスに優れています。2016年5月に全館リノベーションを完了しており、2016年にトリップアドバ
                             (注3)
      イザーでエクセレンス認証(Certificate                of Excellence)        を受賞しています。上野動物園や東京国立博物館、国立科学博物館、国立
      西洋美術館、東京都美術館などが所在する上野恩賜公園やアメヤ横丁などの人気観光スポットへのアクセスも良好であり、また、東京都心部
      に位置するため安定したビジネス需要が見込まれ、各方面へのアクセス性に優れることから、観光拠点としてのレジャー需要も十分に取り込
      み可能です。11㎡のダブルから28㎡のトリプルまで計150室を擁し、全室2名利用が可能な客室構成は、ビジネス・レジャー双方の様々な顧
      客ニーズにマッチする構成といえます。
      特記事項
     本物件の土地は、一部は宗教法人からの借地であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡に際し、土地所有者の承諾又は承諾料の支払が必要となり
     ます。
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                                                           EDINET提出書類
                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     (注1)    本物件の敷地は2筆からなり、本投資法人は、うち1筆については所有権を取得し、1筆については借地です。なお、「地積」欄には
        2筆の登記上の敷地面積の合計を記載しています。
     (注2)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
     (注3)    「エクセレンス認証」は、トリップアドバイザーのホームページの記載によれば、12か月間に旅行者がトリップアドバイザーに投稿し
        た口コミの質、件数及び時期に加え、施設の営業年数や人気ランキングの順位を考慮した、トリップアドバイザー独自のアルゴリズム
        を使用して決定されます。受賞するには、トリップアドバイザーのバブル評価で、5段階中4以上の総合評価を維持しており、最低限
        の口コミ数を獲得しているほか、トリップアドバイザーへの掲載期間が12か月以上である必要があると説明されています。なお、「ト
        リップアドバイザー」とは、TripAdvisor,                 Inc.(米国NASDAQ市場上場の米国法人)のグループ会社が運営する旅行に関する口コミの
        インターネット上のサイトです。
        D62   :ホテルマイステイズ上野イースト

      収支状況等
                                    2016年1月1日~              2017年1月1日~
      運用期間
                                    2016年12月31日              2017年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                   233,700千円              276,217千円
      a. 借地料
                                         10,364千円              10,364千円
      b. 公租公課
                                         9,768千円              9,768千円
      c. 損害保険料
                                          252千円              252千円
      d. 信託報酬                                   800千円              800千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                        212,514千円              255,031千円
         (1)売上高                                451,290千円              516,730千円
            客室収入                             444,882千円              510,444千円
            その他収入                              6,408千円              6,285千円
         (2)営業費用
                                        217,590千円              240,513千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                 9,836円              9,932円
     (参考)
         RevPAR                                 8,104円              9,323円
         客室稼働率                                  82.4%              93.9%
         GOP比率                                  51.8%              53.5%
                                   100.0%   / 0.0%   / 0.0%      100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                  64.4%              68.6%
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                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        D62   :ホテルマイステイズ上野イースト
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     株式会社谷澤総合鑑定所
      鑑定評価額(正常価格)                     5,340百万円
      価格時点                     2018年6月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び
        (a)  貸室賃料収入                  281,079千円      周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求
                                   めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            281,079千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            281,079千円
        (h)  維持管理費
                                 -  ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費
                                 -  ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   ER,類似事例に基づく数値を「修繕費3:資本的支出7」に配
        (j)  修繕費                   5,285千円
                                   分して査定
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー
                                 -
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
        (m)  公租公課
                             9,337千円      2018年度課税資料に基づく2018年度実額
        (n)  損害保険料
                              252千円     提示資料に基づく
        (o)  その他費用
                             10,645千円
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             25,520千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       255,558千円
        (p)  一時金の運用益
                               10千円    運用利回り1.0%
                                   ER,類似事例に基づく数値を「修繕費3:資本的支出7」に配
        (q)  資本的支出
                             12,835千円
                                   分して査定
        (r)FF&Eリザーブ                     7,738千円      類似事例等を参考に想定
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       234,995千円
                                   近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取引
      ⑥還元利回り                         4.3%    利回りを比較検討し、対象地に借地権が含まれていることを考
                                   慮の上査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           5,470,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               4.7%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                             内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                      1,900,000千円
        (a)  10年後の収益価格
                           5,430,000千円
        (b)  売却費用
                            272,000千円      売却価格の5.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           5,158,000千円
      ②復帰価格現在価値                      3,390,000千円
                                   ホテルの不動産投資利回りに対象不動産にかかる個別リスクを
      ③割引率                         4.3%
                                   勘案することにより査
                                   還元利回りを基礎に、対象地に借地権が含まれていることを考
      ④最終還元利回り                         4.5%
                                   慮の上、将来の予測不確実性を加味して査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                      5,290,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           5,340,000千円
      2. 原価法による積算価格

                             内容                 概要等
      (ⅰ)  土地価格
                           3,430,000千円
      (ⅱ)  建物価格                   1,130,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格
                            160,000千円
      (ⅳ)  原価法による積算価格          =[(ⅰ)+(ⅱ)+
                           4,720,000千円
      (ⅲ)]
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     ■台東区の観光マーケット
     <台東区の年間観光客数/外国人観光客比率の推移>
     出所:台東区のデータに基づき本資産運用会社が作成



     <東京都における外国人観光客の訪問先(2017年実施、複数回答)>

     出所:東京都のデータに基づき本資産運用会社が作成



     <ホテル指標>

           (注1)
                   94.7%
      客室稼働率
         (注1)
                  9,755円
      ADR
         (注1)
                  9,236円
      RevPAR
         (注2)
                 255百万円
      NOI
     (注1)    2018年5月末日時点の直近12か月の平均値です。
     (注2)    NOIは、2018年5月末日時点の直近12か月の年間のホテル運営純収益(実績値)です。
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        D63   :ホテルマイステイズ御堂筋本町
      特定資産及び不動産の概要
      特定資産の種類            信託受益権
      取得予定日            2018年8月2日
      取得予定価格            5,039百万円
      鑑定評価額            5,090百万円
      鑑定機関            一般財団法人 日本不動産研究所
                  (地番)          大阪府大阪市中央区本町三丁目24番1他1筆
      所在地
                  (住居表示)          大阪府大阪市中央区本町三丁目2番10号
                   Osaka   Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅から徒歩3分、Osaka                           Metro堺筋線「堺筋本町」駅から徒歩
      交通条件
                   4分
                  所有形態          所有権         用途地域                商業地域
      土地
                  地積              398.37㎡      建ぺい率/容積率                    80%/800%
                  所有形態               所有権     用途                ホテル
                  延床面積             3,429.43㎡      建築時期                  2017年10月24日
      建物
                  構造・階数          鉄骨造陸屋根14階建
                  リノベーション時期          -
      信託受託者            三井住友信託銀行株式会社
      信託期間            (自)2017年11月15日(至)2028年8月31日
      担保設定の有無            無
      賃貸借の概況(2018年5月31日)
      テナントの総数                        1
                                                            108室
                                 客室数
                                                 (うちT24室・D72室・O12室)
      賃貸可能面積                    3,429.43㎡
      賃貸面積                    3,429.43㎡      敷金等                             -
      稼働率                      100.0%     賃貸事業収入(月額)                         14,259千円
      賃貸借契約の概要
      テナント            株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
      契約形態            固定賃料プラス変動賃料型
      契約期間            2018年8月2日から2028年8月31日まで
                  固定賃料(年額115.6百万円(1月:月額5.6百万円/2月:月額9.3百万円/3月:月額11.4百万円/4月:月額11.3
                  百万円/5月:月額7.0百万円/6月:月額7.8百万円/7月:月額10.2百万円/8月:月額13.2百万円/9月:月額7.9
      賃貸借による賃料設定
                  百万円/10月:月額10.9百万円/11月:月額10.6百万円/12月:月額10.4百万円)にテナントによるホテル営業のGO
                                   (注1)
                  Pに連動する変動賃料を加えた額とします                   。
      管理業務委託手数料            開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
      敷金・保証金            -
      期間満了時の更新について            定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
      賃料の改定について            賃貸借期間内は改定不可
      中途解約について            賃貸借期間中の解約不可
      その他特記事項            -
      建物状況調査報告書の概要
                  東京海上日動リスクコンサル
      調査会社                           レポート日付            2018年6月
                  ティング株式会社
      早期修繕費(1年以内)                        -   再調達価格                        1,086,200千円
      長期修繕費(今後12年間)                    77,276千円
      地震リスク評価報告書の概要
                   東京海上日動リスクコンサルティ
      調査会社                            レポート日付            2018年6月
                   ング株式会社
      予想最大損失率(PML)                        9.7%
      地域特性等
      対象不動産は、Osaka         Metro御堂筋線、中央線、四つ橋線「本町」駅から徒歩3分の位置にある客室108室の宿泊特化型ホテルです。Osaka                                             Metro堺
      筋線「堺筋本町」駅も利用可能であり、また、「本町」駅は、「梅田」駅から5分程度、「新大阪」駅から10分程度、大阪国際空港(伊丹空港)
      から35分程度、関西国際空港から50分程度と、交通アクセスに優れた立地特性を有します。中之島や大阪城、水族館「海遊館」も電車で30分圏内
      とアクセスに優れています。大阪中心部に位置するため安定したビジネス需要が見込まれるとともに、各方面へのアクセス性に優れることから、
      観光拠点としてのレジャー需要も十分に取り込み可能です。ダブル(14.5㎡)とツイン(18㎡)のほかに4名での利用が可能なフォース(4ベッ
      ドルーム)(35㎡)で構成される全108室の宿泊特化型ホテルであり、ビジネスやファミリー層を含むレジャー双方の顧客ニーズをも満たし得る客
      室構成といえます。
      特記事項
      該当事項はありません。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     (注1)    変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるGOPから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
        結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。
        D63   :ホテルマイステイズ御堂筋本町

      収支状況等
                                    2016年1月1日~              2017年12月13日~
      運用期間
                                    2016年12月31日              2017年12月31日
      GOP(=賃貸事業収入)(=(1)-(2))                                       ―          17,337千円
      a. 借地料
                                             ―              ―
      b. 公租公課
                                             ―           889千円
      c. 損害保険料
                                             ―            11千円
      d. 信託報酬
                                             ―            41千円
      NOI(=GOP-[a.         + b. + c. + d.])
                                             ―          16,395千円
         (1)売上高                                    ―          22,346千円
            客室収入                                 ―          21,388千円
            その他収入                                 ―           958千円
         (2)営業費用
                                             ―          5,009千円
         (上記a.~d.は含みません)
         ADR                                    ―           11,198円
     (参考)
         RevPAR                                    ―           10,423円
         客室稼働率                                    ―            93.1%
         GOP比率                                    ―            77.6%
                                        ― / ― / ―    100.0%   / 0.0%   / 0.0%
         デイリー/ウィークリー/マンスリー
         海外売上比率                                    ―            16.6%
     (注1)    2017年12月13日に新規開業したため、2017年12月13日から12月31日のデータを記載しています。
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        D63   :ホテルマイステイズ御堂筋本町
      不動産鑑定評価書の概要
      鑑定機関                     一般財団法人 日本不動産研究所
      鑑定評価額(正常価格)                     5,090百万円
      価格時点                     2018年6月1日
      1. 収益還元法による収益価格

      (1)  直接還元法
                             内容                 概要等
                                   予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及
                                   び周辺の類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点か
        (a)  貸室賃料収入
                            252,115千円
                                   ら求めた賃料を査定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計
                                   上
        (b)  共益費収入
                                 -
        (c)  水道光熱費収入
                                 -
        (d)  駐車場収入
                                 -
        (e)  その他収入
                                 -
      ①潜在総収益      =[(a)+(b)+(c)+(d)+(e)]
                            252,115千円
        (f)  空室等損失
                                 -
        (g)  貸倒れ損失
                                 -
      ②運営収益     =[①-(f)-(g)]
                            252,115千円
        (h)  維持管理費
                                 -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
        (i)  水道光熱費
                                 -   ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
                                   類似不動産の費用水準及びERにおける修繕更新費の年平均
        (j)  修繕費
                             1,932千円
                                   額等を考慮して計上
        (k)  プロパティ・マネジメントフィー                       -
        (l)  テナント募集費用等
                                 -
                                   公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置及び改装
        (m)  公租公課
                             19,334千円
                                   工事の内容を勘案して税額を計上
                                   保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似建物の保険料率
        (n)  損害保険料
                              157千円
                                   を考慮して計上
        (o)  その他費用
                                 -
      ③運営費用     =[(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)
                             21,423千円
      +(n)+(o)]
      ④運営純収益(NOI)=[②-③]                       230,692千円
        (p)  一時金の運用益
                                 -
                                   類似不動産における資本的支出の水準及びERにおける修繕
        (q)  資本的支出
                             4,510千円
                                   更新費の年平均額等を勘案のうえ査定
                                   類似不動産におけるFF&Eリザーブの水準や修繕・更新計
        (r)FF&Eリザーブ                     8,994千円
                                   画等を参考に査定
      ⑤純収益(NCF)=[④+(p)-(q)-(r)]                       217,188千円
                                   近隣地域または同一受給圏内の類似地域等における複数の取
      ⑥還元利回り                         4.2%    引利回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案した
                                   うえで査定
      ⑦直接還元法による収益価格            =[⑤÷⑥]
                           5,170,000千円
      (参考)運営純収益(NOI)ベース利回り
                               4.5%
      (④運営純収益 ÷ ⑦収益価格)
      (2)  DCF法
                             内容                 概要等
      ①分析期間中の純収益の現在価値の合計額                      1,751,506千円
        (a)  売却価格
                           4,957,455千円
        (b)  売却費用
                            148,724千円       売却価格の3.0%として査定
        (c)  復帰価格    =[(a)-(b)]
                           4,808,731千円
      ②復帰価格現在価値                      3,248,779千円
                                   類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
      ③割引率                         4.0%
                                   を総合的に勘案のうえ査定
                                   類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を
      ④最終還元利回り                         4.4%
                                   総合的に勘案のうえ査定
      ⑤DCF法による収益価格=[①+②]                      5,000,000千円
      (3)  収益還元法による収益価格
                           5,090,000千円
                                101/172





                                                           EDINET提出書類
                                                    インヴィンシブル投資法人(E13833)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
      2. 原価法による積算価格
                                内容               概要等
      (ⅰ)  土地価格
                              1,220,000千円
      (ⅱ)  建物価格
                              1,090,000千円
      (ⅲ)  家具・什器・備品・内装等の価格                        83,600千円
      (ⅳ)  土地・建物・家具・什器・備品・内装等合計価格
                              2,393,600千円
      =[(ⅰ)+(ⅱ)+(ⅲ)]
      (ⅴ)    市場修正率
                                  130%    建物及びその敷地一体としての付帯費用等を考慮
      (ⅳ)  原価法による積算価格         =[(ⅳ)x(ⅴ)]
                              3,110,000千円
      その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

      収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
      め、鑑定評価額を決定した。
     ■大阪府の宿泊マーケット

     <大阪府の延べ宿泊者数の推移>
     出所:国土交通省・観光庁のデータに基づき本資産運用会社が作成



     <大阪府の延べ外国人宿泊者数の推移>

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