サムティ・レジデンシャル投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第5期(平成29年8月1日-平成30年1月31日)

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有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(平成29年8月1日-平成30年1月31日)

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提出者:サムティ・レジデンシャル投資法人

カテゴリ:有価証券報告書(内国投資証券)

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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     【表紙】
      【提出書類】                   有価証券報告書
      【提出先】                   関東財務局長
      【提出日】                   平成30年4月27日
                         第5期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
      【計算期間】
      【発行者名】                   サムティ・レジデンシャル投資法人
      【代表者の役職氏名】                   執行役員 川本 哲郎
      【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内一丁目8番3号
      【事務連絡者氏名】                   サムティアセットマネジメント株式会社
                         取締役 経営管理部長 藤原 剛
      【連絡場所】                   東京都千代田区丸の内一丁目8番3号
                         03-5220-3841
      【電話番号】
      【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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     第一部【ファンド情報】
     第1【ファンドの状況】
      1【投資法人の概況】
       (1)【主要な経営指標等の推移】
         ① 主要な経営指標等の推移
                    回次              第1期      第2期      第3期      第4期      第5期

                                平成28年1月      平成28年7月      平成29年1月      平成29年7月      平成30年1月

                   決算年月
          営業収益                 (百万円)        1,458      1,110      1,806      1,840      1,834
          (うち不動産賃貸事業収益)                 (百万円)        1,458      1,110      1,806      1,840      1,817
          営業費用                 (百万円)        859      693      956     1,081      1,045
          (うち不動産賃貸事業費用)                 (百万円)        628      538      766      838      803
          営業利益                 (百万円)        598      417      849      759      789
          経常利益                 (百万円)        170      331      606      614      620
          当期純利益                 (百万円)        168      330      605      613      619
          総資産額                 (百万円)       33,890      33,611      55,828      55,525      55,202
          (対前期比)                  (%)        -    △0.8      66.1     △0.5      △0.6
          純資産額                 (百万円)       16,184      16,219      26,397      26,262      26,126
          (対前期比)                  (%)        -     0.2     62.8     △0.5      △0.5
          有利子負債額                 (百万円)       17,162      17,012      28,750      28,600      28,400
          出資総額(純額)(注4)                 (百万円)       16,015      15,888      25,792      25,648      25,506
          発行済投資口の総口数
                            (口)      163,340      163,340      283,000      283,000      283,000
          1口当たり純資産額                  (円)      99,081      99,297      93,276      92,800      92,321
          1口当たり当期純利益                  (円)       1,501      2,025      2,138      2,169      2,190
          分配総額                 (百万円)        295      427      748      755      757
          1口当たり分配金                  (円)       1,810      2,618      2,645      2,670      2,675
          (うち1口当たり利益分配金)                  (円)       1,034      2,026      2,138      2,169      2,191
          (うち1口当たり利益超過分配金)                  (円)        776      592      507      501      484
          総資産経常利益率(注5)                  (%)        1.0      1.0      1.4      1.1      1.1
          (年換算値)                  (%)        1.1      2.0      2.7      2.2      2.2
          自己資本利益率(注6)                  (%)        2.1      2.0      2.8      2.3      2.4
          (年換算値)                  (%)        2.4      4.1      5.6      4.7      4.7
          期末自己資本比率(注7)                  (%)       47.8      48.3      47.3      47.3      47.3
          (対前期増減)                  (%)        -     0.5     △1.0       0.0      0.0
          配当性向(注8)                  (%)       100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          [その他参考情報]
          当期運用日数
                            (日)        322      182      184      181      184
          期末投資物件数                  (件)        29      29      49      49      49
          減価償却費                 (百万円)        362      276      434      434      433
          資本的支出額                 (百万円)         8     10      26      41      53
          賃貸NOI(Net      Operating    Income)(注9)
                           (百万円)        1,192       848     1,475      1,436      1,447
          FFO(Funds     from  Operation)(注10)
                           (百万円)        531      607     1,040      1,048      1,053
          1口当たりFFO(注11)                  (円)       3,254      3,719      3,675      3,705      3,723
          期末総資産有利子負債比率(LTV)                  (%)       50.6      50.6      51.5      51.5      51.4
         (注1)サムティ・レジデンシャル投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の営業期間(以下「事業年度」ということがあり
             ます。)は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までの各6ヶ月間ですが、第1期営業期間は本
             投資法人設立の日(平成27年3月16日)から平成28年1月末日までです。
         (注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。
         (注3)本書において特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて記載し、比率は小数第2位を四捨五入により記載
             しています。
         (注4)出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
         (注5)総資産経常利益率=経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
         (注6)自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
         (注7)期末自己資本比率=期末純資産額÷期末総資産額×100
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         (注8)   配当性向=分配総額(利益超過分配金を含まない)÷当期純利益×100
         (注9)賃貸NOI=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
         (注10)FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益
         (注11)1口当たりFFO=FFO÷発行済投資口の総口数
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         ② 運用状況
         (イ)当期の概況
           a. 投資法人の主な経緯
             本投資法人は、       投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みま
            す。以下「投信法」といいます。)に基づき、サムティアセットマネジメント株式会社(以下「本資産運
            用会社」といいます。)を設立企画人として設立され、平成27年4月6日に関東財務局への登録が完了し
            ました(登録番号         関東財務局長第101号)。その後、平成27年6月30日に株式会社東京証券取引所(以下
            「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場(以下「J-REIT市場」といいます。)に上場
            (銘柄コード       3459)しました。平成28年8月には新投資口の発行を実施しており、                                平成30年1月期末
            (以下「当期末」といいます。)における発行済投資口の総口数は283,000口となっています。
             また、平成30年1月15日付で本資産運用会社及び株式会社大和証券グループ本社(以下「大和証券グ
            ループ本社」又は「サブスポンサー」といいます。)との間でスポンサーサポート契約(以下「                                            サブスポ
            ンサーサポート契約」といいます。)を締結しています。
             本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅として、主要地方都市                              (注)  を中心とした日本全国の幅広い都
            市において分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
            (注)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の8都市をいいます。
           b.    運用環境

             平成30年1月期(以下「当期」といいます。)におけるわが国の経済は、平成29年10-12月期の実質GDP
            成長率(2次速報値)が0.4%増(季節調整済前期比)と8四半期連続のプラス成長となりました。雇用情
            勢に関しては平成29年12月の有効求人倍率が1.59倍と高水準で推移するなど雇用・所得環境の改善が続
            き 、 また、   個人消費につきましても、雇用・所得環境の改善を背景に平成29年10-12月期実質GDP(2次速
            報値)の民間最終消費支出が実質0.5%増(季節調整済前期比)となるなど堅調に推移しました。企業業績
            は、国内外の景況感の回復が続いたことに加え、為替も1ドル110円前後で安定的に推移したことから、
            過去最高益を更新する企業も見られるなど、業績の改善が進みました。
             資金調達環境については、金融緩和策の継続や日本銀行による国債買い入れ増額や指値オペなどが実施
            されましたが、世界的な金融引き締め観測や国内金融政策の出口戦略期待などにより、国内外での金利上
            昇が見られるなど、金利の先高感が台頭しています。
             不動産売買市場につきましては、良好な資金調達環境や市場参加者の拡大により、前期に続いて活発な
            取引が行われ、取引価格は上昇傾向にあります。J-REIT市場においては、取引価格の上昇を背景に、物件
            取得は低調に推移しましたが、年始にかけて物件取得の動きが見られます。
             賃貸住宅市場に関しては、本投資法人が主として運用する主要地方都市において、世帯数は引続き増加
            傾向で推移していることに加え、転出入者も転入超過が続いていることから、当面は安定した需要が見込
            まれます。
           c. 運用実績

             当期においては、        地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動の取り組みや、キッチンやエントランス
            などの改修、猫専用の設備を備えた部屋の設置、セキュリティ性の高い宅配ボックスの設置などといった
            快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組んだことから、期中平均稼働率が96.2%とな
            るなど安定的に推移しました。調整後賃料単価                      (注)  は、稼働率が安定的に推移したことに加え、地域の特
            徴や需要を把握した賃料設定や礼金収受などに取り組んだことから、堅調に推移しました。物件毎のコス
            ト管理に加え、効率的なリーシング活動により継続的に費用削減に取り組みました。また、S-FORT舞浜に
            おいて、サムティプロパティマネジメント株式会社との協働により屋上防水、外階段及び共用廊下の大規
            模修繕を実施、サムティグループとの連携を図ることで、コスト削減が実現しています。さらに、本投資
            法人のロゴ入りの自動販売機を複数の保有物件内に設置し、認知度向上に向けた施策を行なっています。
             上記の結果、当期末における本投資法人の保有資産は49物件、取得価格の合計は51,551百万円、総賃貸
            可能面積は123,627.65㎡、稼働率96.5%となっています。
            (注)調整後賃料単価については、以下の計算式で算出しており、想定契約期間は4年間(48ヶ月間)としています。
              調整後賃料単価={月額賃料収入+(礼金収入÷想定契約期間)}÷契約面積
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           d. 資金調達の状況
             当期においては、平成30年1月31日付にて、平成30年6月30日に返済予定の長期借入金(タームローン
            1-A)5,000百万円の内、2,500百万円につき、借換の平準化を企図し、株式会社三井住友銀行及び株式会
            社福岡銀行をアレンジャーとする協調融資団により長期借入金(タームローン6-A、タームローン6-B)
            への借換を行いました。また、平成30年1月31日付で短期借入金(タームローン5)400百万円の内200百
            万円につき、手元資金により返済を行いました。この結果、当期末時点における有利子負債残高は28,400
            百万円となり、資産総額のうち有利子負債総額の占める割合(以下「LTV」といいます。)は51.4%とな
            りました。
             なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。

                    信用格付業者                   信用格付
                 株式会社日本格付研究所                     長期発行体格付
                    (JCR)                  A-(安定的)
           e. 業績の概要

             上記の結果、当期の業績は、営業収益1,834百万円、営業利益789百万円、経常利益620百万円となり、
            当期純利益は619百万円となりました。
             また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例
            (租税特別措置法(         昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいま
            す。)   第67条の15)を適用し、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利
            益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は2,191円となりました。
             これに加え、本投資法人は、キャッシュマネジメントの一環として、当期につきましても、利益を超え
            る金銭の分配(以下「利益超過分配」といいます。)を行うことといたします。これに基づき、出資の払
            戻しとして当期の減価償却費433百万円の100分の31.6にほぼ相当する額である136,972,000円を分配する
            こととし、この結果、投資口1口当たりの利益超過分配金は484円となりました。なお、ペイアウトレシ
            オ(当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合)は71.8%と
            なります。
            (注1)本投資法人が、キャッシュマネジメントの一環として行う利益超過分配は、当該計算期間(本投資法人が実施する

               キャッシュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。)の期末時点におけ
               る保有不動産の「継続鑑定評価額」(本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得す
               る不動産鑑定評価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額(期末算定価格)をいいます。以下同
               じです。)の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳簿価額」(本投資法人の計算期間の
               期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいま
               す。以下同じです。)の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総
               額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り実施するものとしています。
                当期末の継続鑑定評価額の総額は、56,658,000,000円、調整後帳簿価額の総額は49,916,064,790円、翌計算期間に
                実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額は46,837,950円となり、当期末の継続鑑定評価額の総額
                (56,658,000,000円)は、調整後帳簿価額総額(49,916,064,790円)及び第6期に実施予定の修繕更新費用の工事予
                定額のための積立金総額(46,837,950円)の合計を上回ります。
            (注2)   本投資法人が当期末現在保有する49物件について建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用
               の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の6か月平均額は49百万円です。本投資法人は、現在の外部環境、
               不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みま
               すが、これに限りません。)等を総合的に勘案した上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配
               について、健全な財務安定性が維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。
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         (ロ)次期の見通し
          運用全般に関する見通し
           今後のわが国の経済は、引続き緩やかな回復が続くものと期待されます。株式市場については、景気改善
          による金融政策の出口戦略による金利上昇のリスクは残るものの、国内外での景況感改善の継続による企業
          業績の改善が見込まれることから、堅調な推移が予測されます。また、J-REITは、内部成長による安定的な
          分配金の推移や、他の金融商品と比べ高い分配金への選好性、相対的な割安感から、底堅く推移することが
          期待されます。
           上記のような見通しのもと、本投資法人は、今後につきましても「主要地方都市を中心としたレジデンス
          への投資」と「サムティグループ               (注)  の活用」に加えて、大和証券グループ本社の有するネットワーク及び
          金融・資本市場でのノウハウを活用することにより、投資主価値の更なる向上を目指します。
          (注)サムティ株式会社(以下「メインスポンサー」といいます。)及びメインスポンサーの連結子会社(連結財務諸表の用語、様
            式及び作成方法に関する規則(昭和51年大蔵省令第28号。その後の改正を含みます。)第2条第4号に定める連結子会社を総
            称していいます。)並びにスポンサーが自らが出資しているメインスポンサーの連結子会社以外の特別目的会社(以下「グ
            ループSPC」といいます。)を合わせていい、本投資法人を除きます。以下同じです。
           a.   外部成長戦略

            本投資法人は、日本全国の幅広い地方都市においてアコモデーションアセット等への投資を行い、中長期
           的な運用により安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
           本書の日付現在、メインスポンサーとの平成27年3月27日付のスポンサーサポート契約(その後の変更を
          含み、以下「メインスポンサーサポート契約」といいます。)に基づき、メインスポンサーが現在開発を
          行っている「S-RESIDENCE」             シリーズについて優先的売買交渉権を付与されている他、メインスポンサーの
          ウェアハウジング機能の活用及び資産運用会社独自のネットワークを活用し、機動的に物件を取得すること
          で、資産規模の拡大を目指します。
           b. 内部成長戦略

            本投資法人は、安定した賃貸収入の確保による中長期的な投資主価値の最大化を目標とし、メインスポン
           サー及びサブスポンサーのスポンサーサポートの活用及び各PM会社と資産運用会社の連携により効率的な管
           理運営を行い、稼働率・賃料水準の維持・向上を目指します。
            今後も当期同様、各物件の運営状況や周辺の競合物件の動向等不動産市況を踏まえ、戦略的なユーザビリ
           ティ向上施策の実施や物件価値向上に向けた修繕等の実施による資産価値及び物件競争力の維持向上、リー
           シング活動の取り組み強化等による稼働率の向上、物件毎の状況に合わせた賃料の設定や礼金収入を含めた
           調整後賃料単価の引き上げ、駐車場収入等の付帯収入の確保等により賃貸収入の拡大を図ります。また、物
           件毎の水道光熱費やビルメンテナンス会社との契約の最適化、リーシング活動の効率化等により管理費用な
           どのコスト削減により、賃貸収益の維持・向上に取り組んでいきます。
           ▲ . 財務戦略

            今後も、金利の動向や金融機関の融資姿勢等の金融環境を注視し、財務体質の健全性と収益の安定性に配
           慮した資金調達を行って参ります。
            借入金については、機動性を重視した短期借入金と、財務の安定性を企図した長期借入金を効率的に組み
           合わせ、最適な資金を調達します。また、新投資口の発行については、総資産に占める有利子負債の割合
           (LTV)の上限を60%と定め、物件取得等の資金需要、本投資法人の財務状況に応じて検討し、最適な財務
           基盤の構築を図ります。
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         (ハ)決算後に生じた重要な事実
           a.資産の取得
            本投資法人は平成30年2月1日及び平成30年3月1日に、以下の不動産信託受益権(24物件(取得価格の
           総額25,872百万円))及び不動産(現物)(9物件(取得価格の総額4,092百万円))を取得しました。
                                                     取得価格    (注1)

       物件
              不動産等           所在地           取得先            取得日
       番号                                               (百万円)
       A-30                                                   1,846
           S-RESIDENCE緑橋駅前            大阪市東成区          合同会社ブリッジフォース              平成30年2月1日
       A-31    S-FORT鶴舞reale                                                1,571
                       名古屋市昭和区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-32                        非開示(注2)                            1,147
           S-FORT大須観音            名古屋市中区                       平成30年3月1日
       A-33                                                    841
           S-FORT北山王            名古屋市中川区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-34                                                    449
           S-FORT新瑞橋            名古屋市南区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-35                                                    762
           S-FORT豊平三条            札幌市豊平区          合同会社ブリッジフォース              平成30年2月1日
       A-36                                                    425
           S-FORT北円山            札幌市中央区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-37    S-FORT博多東I                                                 389
                       福岡市博多区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-38    S-FORT博多東Ⅱ                                                 382
                       福岡市博多区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-39                                                    515
           S-FORT神戸三宮北            神戸市中央区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-40                                                    885
           S-FORT中広通り            広島市西区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-41                                                    820
           S-FORT鶴見町            広島市中区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       A-42                                                    918
           S-FORT青葉上杉            仙台市青葉区          合同会社ブリッジフォース              平成30年2月1日
       B-10                                                   1,412
           S-FORT西宮            兵庫県西宮市          合同会社ブリッジフォース              平成30年2月1日
       B-11                                                    789
           S-FORT西宮上ヶ原            兵庫県西宮市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-12                                                   1,807
           S-FORT水戸中央            茨城県水戸市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-13                                                    767
           S-FORT津新町            三重県津市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-14                                                    599
           S-FORT三重大学前            三重県津市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-15                                                   1,015
           S-FORT高砂町            大分県大分市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-16                                                    904
           S-FORT大分駅前            大分県大分市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-17                                                    277
           S-FORT大分大手町            大分県大分市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-18                                                   1,332
           S-FORT水前寺            熊本市中央区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-19                                                   1,125
           S-FORT熊大病院前            熊本市中央区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       B-20                                                   1,010
           S-FORT熊本船場            熊本市中央区          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       C-12                                                    645
           S-FORT保谷            東京都西東京市          合同会社ブリッジフォース              平成30年2月1日
       C-13                                                    587
           S-FORT玉川学園前            東京都町田市          合同会社ブリッジフォース              平成30年2月1日
       C-14                                                    520
           S-FORT鶴川            東京都町田市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       C-15                                                    627
           S-RESIDENCE横浜反町            横浜市神奈川区          合同会社ブリッジフォース              平成30年2月1日
                       神奈川県
       C-16    S-FORT茅ヶ崎                     サムティ株式会社              平成30年2月1日             1,137
                       茅ヶ崎市
       C-17                                                   1,110
           S-FORT川口並木            埼玉県川口市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
       C-18    S-FORT戸田公園            埼玉県戸田市          サムティ株式会社              平成30年2月1日              914
       C-19                                                   1,900
           S-FORT船橋塚田            千葉県船橋市          合同会社ブリッジフォース              平成30年2月1日
       C-20                                                    536
           S-FORT柏            千葉県柏市          サムティ株式会社              平成30年2月1日
                          -           -            -         29,964
             合計
        (注1)取得価格は、取得資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(本件売買契約書等に記載され
            た不動産等の売買代金の金額)を百万円未満は切り捨てて記載しています。
        (注2)取得先より開示について承諾が得られていないため非開示としています。
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          b.第三者割当による新投資口の発行
           本投資法人は平成30年1月15日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的とし
           て、第三者割当による新投資口発行を決議しました。第三者割当による新投資口は平成30年2月1日に払込
           が完了しています。この結果、平成30年2月1日付で出資総額(純額)が40,610,004,520円、発行済投資口の
           総 口数は、456,600口になっています。
          (第三者割当による新投資口発行)

           発行新投資口数       :173,600口
           発行価額(払込金額)    :1口当たり87,000円
           発行価額(払込金額)の総額 :15,103,200,000円
           払込期日          :平成30年2月1日
           割当先及び割当口数     :株式会社大和証券グループ本社 161,700口
                         :サムティ株式会社                        11,900口
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           c.資金の借入
            平成30年2月1日に本投資法人は、特定資産の取得資金等に充当することを目的として、以下の資金の
           借入を実施しました。
                           借入金額
                   借入先                  利率       返済期限      返済方法       摘要
                           (百万円)
               株式会社三井住友銀行
               株式会社福岡銀行
               株式会社香川銀行
               株式会社新生銀行
          ターム
                                  全銀協1ヶ月
               株式会社栃木銀行
                                            平成33年            無担保
                                    日本円
          ローン                    3,200
                                                  期限一括
                                            7月31日            無保証
               株式会社親和銀行
                                   TIBOR+0.6%
          7-A
               株式会社足利銀行
               株式会社鹿児島銀行
               株式会社熊本銀行
               株式会社三重銀行
               株式会社三井住友銀行
               株式会社福岡銀行
               株式会社りそな銀行
               株式会社親和銀行
          ターム                        全銀協1ヶ月
               株式会社新生銀行
                                            平成34年            無担保
                                    日本円
                              5,350
          ローン                                       期限一括
                                            1月31日            無保証
               株式会社百五銀行
          7-B                        TIBOR+0.65%
               株式会社みなと銀行
               株式会社熊本銀行
               株式会社栃木銀行
               株式会社三重銀行
               株式会社三井住友銀行
               株式会社福岡銀行
               株式会社あおぞら銀行
               株式会社肥後銀行
               富国生命保険相互会社
          ターム
                                   0.99460%
               株式会社香川銀行
                                            平成34年            無担保
          ローン                    5,350
                                                  期限一括
                                   (固定金利)
                                            7月31日            無保証
               株式会社新生銀行
          7-C
               第一生命保険株式会社
               株式会社百五銀行
               株式会社大分銀行
               株式会社鹿児島銀行
               株式会社熊本銀行
               株式会社三井住友銀行
               株式会社福岡銀行
          ターム
                                   1.47558%
                                            平成37年            無担保
          ローン                    1,500
               株式会社あおぞら銀行                                   期限一括
                                   (固定金利)
                                            1月31日            無保証
          7-D
               株式会社肥後銀行
               富国生命保険相互会社
          d.投資法人債の発行

           本投資法人は、特定資産の取得資金等に充当することを目的として、以下のとおり、投資法人債を発行
          しました        。
                         発行総額
               銘柄                利率     発行年月日       償還期限      償還方法       摘要
                         (百万円)
          第2回無担保投資法人債
                                     平成30年      平成35年            無担保
                           1,000   1.05424%
                                                  期限一括
          (適格機関投資家限定)
                                     2月1日      1月31日            無保証
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       (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
         ① 投資法人の目的及び基本的性格
           本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理
          府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号に定める不動
          産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいま
          す。以下同じです。)に対する投資として運用することを目的として、投資主価値の最大化を目的とし、中長
          期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とし
          ています(規約第27条)。
         ② 投資法人の特色

           本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産(投信法第2条第1項に規定する特定資産をいい
          ます。以下同じです。)のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします(規約第2
          条)。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資
          法人の資産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といい
          ます。)上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
          (注1)投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。
             投資法人は、金融商品取引業者(運用する特定資産に不動産が含まれている場合は、宅地建物取引業の免許及び取引一任
             代理等の認可を受けている者に限られます。)等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立
             するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投
             資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則で
             す。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議によ
             り変更することができます。
             投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会
             を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権
             利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
             投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執
             行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員
             の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等(金銭の分配に係る計算書を含みます。)の承認等、投資法人の業
             務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在しま
             す。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、
             監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4)投資法人の機構/①投資法人の統治に関する事項」をご参照
             ください。
             投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしな
             い旨を規約に定めた場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。
             投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、
             運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります(以
             下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。)。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、
             後記「2 投資方針/(1)投資方針及び(2)投資対象」をご参照ください。
             投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に
             対する分配方針については、後記「2 投資方針/(3)分配方針」をご参照ください。
             登録投資法人は、投資運用業(金商法第2条第8項第12号イに規定されるものに限られます。)の登録を受けた資産運用
             会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託会社等の一定の資格を有す
             る資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資
             口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法
             人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(3)投資法人の仕組み」をご参照ください。
          (注2)本投資法人が発行する投資口(以下「本投資口」といいます。)は、株式会社証券保管振替機構(以下「保管振替機構」
             といいます。)にて取り扱います。したがって、本投資口は、振替投資口(社債、株式等の振替に関する法律(平成13年
             法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「振替法」といいます。)第226条第1項に定める意味を有します。以下
             同じです。)です(振替投資口である本投資口を、以下「本振替投資口」といいます。)。本振替投資口については、本
             投資法人は投資口を表示する証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります
             (振替法第226条第1項及び第227条第1項)。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」といい、本
             投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
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       (3)【投資法人の仕組み】
         ① 本投資法人の仕組図
           本書の日付現在、本投資法人の仕組図は以下のとおりです。
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         ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
           運営上の役割              名称                  関係業務の内容
                                    規約に基づき、投資主より募集した資金等を、主と
                    サムティ・レジデンシャル               して特定資産のうち不動産等資産に投資し、中長期的
           投資法人
                    投資法人               な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確
                                   保を目指して運用を行います。
                                    本投資法人との間で平成27年3月16日付の資産運用
                                   業務委託契約(その後の変更を含みます。)を締結し
                                   ています。
                                    投信法上の資産運用会社(投信法第198条第1項)
                    サムティアセットマネジメント               として、資産運用業務委託契約に基づき、規約(資産
           資産運用会社
                    株式会社               運用ガイドラインを含みます。以下同じです。)を遵
                                   守しつつ、本投資法人の資産の運用に係る業務、本投
                                   資法人が行う資金調達に係る業務、本投資法人への報
                                   告業務並びに本投資法人及び本資産運用会社が協議の
                                   上別途合意するそれに付随する業務を行います。
                                    本投資法人との間で平成27年3月16日付の一般事務
                                   委託契約(機関運営事務)、資産保管業務委託契約
                                   (その後の変更を含みます。)を締結しています。
                                    投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第4
           機関の運営に関す
                                   号)として、一般事務委託契約(機関運営事務)に基
           る一般事務受託者         みずほ信託銀行株式会社
                                   づき、本投資法人の機関(役員会及び投資主総会)の
           資産保管会社
                                   運営に関する事務等を行います。
                                    また、投信法上の資産保管会社(投信法第208条第
                                   1項)として、資産保管業務委託契約に基づき、本投
                                   資法人の資産の保管に係る業務を行います。
                                    本投資法人との間で平成27年3月16日付の投資口事
                                   務代行委託契約(その後の変更を含みます。)を締結
                                   しています。
                                    投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2
                                   号、第3号及び第6号。ただし、投資法人債の発行に
                                   関する事務を除きます。)として、投資口事務代行委
           投資主名簿等
                    三菱UFJ信託銀行株式会社               託契約に基づき、本投資法人の投資主名簿及び投資法
           管理人
                                   人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成及び備置
                                   その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事
                                   務、投資証券の発行に関する事務、投資主に対して分
                                   配する金銭の支払に関する事務、投資主の権利行使に
                                   関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する
                                   事務等を行います。
                                    本投資法人との間で平成27年3月16日付の会計事務
                                   委託契約を締結しています。
           会計事務等に関す                          投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第5号
                    税理士法人平成会計社
           る一般事務受託者                         及び第6号)として、会計事務委託契約に基づき、本
                                   投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に
                                   関する事務及び③納税に関する事務等を行います。
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           運営上の役割              名称                  関係業務の内容
                                    本投資法人との間で平成28年8月2日付の第1回無
                                   担保投資法人債(適格機関投資家限定)(以下、「第
                                   1回投資法人債」といいます。)財務・発行及び支払
                                   代理契約及び平成30年2月1日付の第2回無担保投資
                                   法人債(適格機関投資家限定)(以下、「第2回投資
           投資法人債に関す                         法人債」といいます。)財務・発行及び支払代理契約
                    株式会社新生銀行
           る一般事務受託者                         を締結しています。
                                    投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2
                                   号、第3号及び第6号のうち、第1回投資法人債及び
                                   第2回投資法人債に関する事務)として、財務・発行
                                   及び支払代理契約に基づき、発行代理人業務、支払代
                                   理人事務及び投資法人債原簿関係事務等を行います。
                                    本投資法人及び本資産運用会社との間でメインスポ
                                   ンサーサポート契約         を締結しています。
                                    本資産運用会社の親会社です。
                                    メインスポンサーサポート契約に基づき、優先的物
                                   件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与、再開発支
                                   援、ウェアハウジング機能の提供、売却先候補者等に
                                   関する情報の提供、賃料固定型のマスターリース契約
                                   (個々の運用資産について、貸室の一部又は全部が一
                                   括して賃貸に供される場合における、当該賃貸借契約
                    サムティ株式会社        (注)
                                   をいいます。以下同じです。)の提供、リーシングサ
                    (メインスポンサー)
                                   ポート業務の提供、プロパティ・マネジメント業務の
                                   提供、物件管理・運用管理に係るサポートの提供、セ
           スポンサー
                                   イムボート出資、商標使用の許諾、不動産の共同保有
           資産運用会社の
                                   の機会の提供、人材の派遣及びノウハウの提供、その
           親会社及び株主
                                   他の関連業務及び支援を行います。
                                    本投資法人はメインスポンサーサポート契約に基づ
                                   きサムティ株式会社から継続的に不動産信託受益権の
                                   提供を受けており、これまでに相当金額の不動産信託
                                   受益権を購入しています。
                                    本投資法人及び本資産運用会社との間で                   サブスポン
                                   サーサポート契約を締結しています。
                    株式会社
                                    本資産運用会社の株主です。
                    大和証券グループ本社          (注)
                                    サブスポンサーサポート契約に基づ                  き、各種情報の
                    (サブスポンサー)
                                   提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本資産
                                   運用会社に対する人材確保への協力を行います。
          (注)サムティ株式会社及び株式会社大和証券グループ本社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省
             令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。
         ③ 本投資法人が出資する匿名組合の仕組図

                    合同会社ブリッジフォース            (注1)
                             (負債)

                                ノンリコース・ローン
            (資産)

                             (匿名組合出資金等)
              不動産信託受益権等
                                 A号匿名組合出資金
                                 B号匿名組合出資金

                                  (注2)(注3)
         (注1)合同会社ブリッジフォースのアセットマネージャーの名称については、先方の同意を得られないため、開示できません。な
             お、当該アセットマネージャーと本投資法人及び本資産運用会社との間に特別の利害関係はありません。
         (注2)匿名組合出資金総額のうち、本投資法人は、250百万円(約7.8%)をB号匿名組合出資として出資しています。
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         (注3)本資産運用会社の株主であるサムティ株式会社が合同会社ブリッジフォースに395百万円(約12.4%)のB号匿名組合出資を
             しています。なお、サムティ株式会社は、本資産運用会社の親会社であることから、本資産運用会社の投信法上の利害関係
             人等及び本資産運用会社の利害関係人等との取引規程に定める利害関係人等に該当します。
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       (4)【投資法人の機構】
         ① 投資法人の統治に関する事項
           本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以上としま
          す。)とされています(規約第16条)。
           本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督
          役員2名、また、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
           執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、補欠執行役員1名が選任されて
          います。
         A.投資主総会

           投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会に
          て決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決
          権の過半数でこれを行います(規約第11条第1項)が、規約の変更(投信法第140条)等一定の重要事項につ
          いては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以
          上に当たる多数をもって行われます(特別決議)(投信法第93条の2第2項)。ただし、投資主が投資主総会
          に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数の議
          案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き
          ます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条第1項及び規約第14条第1項)。
           本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第7章「資産運用の対象及び方
          針」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の
          特別決議による規約の変更が必要となります。
           また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用業務委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に
          係る業務を委託しています(投信法第198条、規約第40条第1項)。本資産運用会社が資産運用業務委託契約
          を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則とし
          て投資主総会の承認を受けることが必要となります(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用業務委
          託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
           投資主総会は、平成28年10月1日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の10月1日及びその日以
          後遅滞なく招集します(規約第9条第1項)。また、法令に定めがある場合、その他必要がある場合に随時招
          集します(規約第9条第2項)。
           投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前までに投
          資主に対して書面をもって、又は法令の定めるところに従い電磁的方法により、その通知を発するものとしま
          す(投信法第91条第1項及び第2項、規約第9条第5項)。ただし、規約第9条第1項の定めに従って開催さ
          れた直前の投資主総会の日から25か月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しない
          ものとされています(規約第9条第5項ただし書)。
         B.執行役員、監督役員及び役員会

           執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切
          の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第109条第1項及び第5項並びに会社法(平成
          17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。ただし、投資
          主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用業務委託契約又は資産保管業務委託契約の締結、本資
          産運用会社からの資産運用業務委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行について
          は、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。
           監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。
           また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法
          及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。
          役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行役員及び監督
          役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います(投信法第115条第1項、会社法第369条第
          1項及び規約第21条第1項)。
           役員会の決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができず、その場
          合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しません(投信法第115条
          第1項並びに会社法第369条第1項及び第369条第2項)。
           執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償す
          る責任を負いますが(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法に定める執行役員又は監督役員の
          損害賠償責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合にお
          いて、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘案して
          特に必要と認めるときは、法令に定める額を限度として、役員会の決議によって免除することができます(投
          信法第115条の6第7項及び規約第19条)。
         C.会計監査人
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           本投資法人は、新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算
          書類等の監査を行う(投信法第115条の2第1項)とともに、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行
          に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員へ
          の 報告その他法令で定める職務を行います(投信法第115条の3第1項等)。
           会計監査人は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負
          います(投信法第115条の6第1項)。
         D.内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

           役員会は、執行役員1名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員2名で構成されています。2名の監
          督役員は、それぞれ本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない弁護士及び公認会計士で構成されていま
          す。
           役員は、投資主総会の決議によって選任され、任期は、就任後2年とされています。また、補欠又は増員の
          ために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第17
          条)。
           役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行役員及び監
          督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行うものとします(投信法第115条第1項、会社
          法第369条第1項及び規約第21条第1項)。
           本投資法人は、役員会において上記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより厳格な内部
          管理体制を構築しています。
         E.内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

           各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から自己の職務の執行の状況について報告を受け、
          役員会に出席する本資産運用会社の役職員に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。
           一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、会計監査報告を作成することに加
          え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な
          事実があることを発見したときには、その事実を監督役員に報告する職務を担っています。
         F.投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

         (イ)本資産運用会社に対する管理体制
            執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行
           等について説明させることができます。また、資産運用業務委託契約において、本資産運用会社は、本投資
           法人の運用資産の運用に係る業務等について本投資法人に報告するものとされており、また、本投資法人
           は、本資産運用会社が本投資法人のために運用する運用資産に関して保有する帳簿及び記録そのほか一切の
           資料等について、必要な調査を行う権利を有するものとされています。
         (ロ)一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制

            執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同
           席させ、業務執行等について説明させることができます。
         (ハ)その他の関係法人に対する管理体制

            上記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、役職員を役員会に同席させ、業務執行等について
           説明させることができます。
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         ② 投資法人の運用体制
           上記のとおり、本投資法人の資産の運用は、本資産運用会社に委託して行います。本資産運用会社の組織及
          びそれぞれの業務の概略は以下のとおりです。
         A.業務運営の組織体制

          <本資産運用会社組織図>

           本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本投資法人を担










          当する、リート投資運用部、リート資産管理部及びリート企画部からなるリート運用本部、私募ファンドを担
          当する、私募投資運用部からなる私募投資運用本部、並びに各ファンド(以下、本投資法人及び私募ファンド
          を総称して、「各ファンド」ということがあります。)の共通部署である経営管理部及びコンプライアンス
          チームの各部署に分掌され、リート運用本部、私募投資運用本部及び経営管理部については、担当の取締役が
          統括します。また、本投資法人及び私募ファンドの投資運用等に関する審議及び決議を行うことを目的とし
          て、各々について投資委員会(本投資法人についてはリート・投資委員会、私募ファンドについては投資委員
          会)を設置しています。また、本資産運用会社社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する審
          議及び決議を行うことを目的として、各々についてコンプライアンス委員会(本投資法人についてはリート・
          コンプライアンス委員会、私募ファンドについてはコンプライアンス委員会)を設置しています。
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         B.本資産運用会社の各組織の業務の概要
           各組織の主な業務は以下のとおりです。
                組織・機関                        主な業務の概略

           私募投資運用本部                  私募投資運用部
                             ・ 金融商品取引業(投資運用業(受託投資法人の投資運用業を除
                               きます。))に関する事項
                             ・ 金融商品取引業(投資助言・代理業)に関する事項
                             ・ 金融商品取引業(第二種金融商品取引業)に関する事項
                             ・ 総合不動産投資顧問業に関する事項
                             ・ 宅地建物取引業に関する事項
                             ・ 貸金業に関する事項
                             ・ 私募ファンドの保証に関する事項
                             ・ 私募ファンドの広報に関する事項
                             ・ その他上記に付随又は関連する事項
           リート運用本部       (注)          リート投資運用部
                             ・ 本投資法人の資産運用方針の策定
                             ・ 本投資法人の資産の取得及び譲渡に係る業務(対象物件の選
                               定、取引相手方との交渉及びデューディリジェンスを含みま
                               す。)
                             ・ 不動産マーケットの調査・分析
                             ・ 本投資法人の運用資産の評価手法の研究・開発
                             ・ その他上記に付随又は関連する事項
                             リート資産管理部

                             ・ 本投資法人の資産管理方針の策定
                             ・ 本投資法人の投資物件のリーシング(テナントに対して賃貸を
                               行うことをいいます。以下同じです。)、期中管理(指図、修
                               繕、管理業者の選定、保険契約等を含みます。)並びに内部成
                               長の推進
                             ・ 本投資法人の資産の運用の基本方針及び物件別収支計画の策定
                             ・ 不動産等の評価方法に関する事項
                             ・ その他上記に付随又は関連する事項
                             リート企画部

                             ・ 本投資法人の財務に関する事項
                             ・ 本投資法人の投資家対応に関する事項
                             ・ 本投資法人の投資主への資産運用報告による通知に関する事項
                             ・ 本投資法人の投資口の追加発行に関する事項
                             ・ 上場不動産投資市場の調査分析に関する事項
                             ・ 本投資法人の一般事務受託者との対応に関する事項
                             ・ 本投資法人の広報・IR(本投資法人の自主開示に関する事項
                               を含みます。)
                             ・ その他上記に付随又は関連する事項
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                組織・機関                        主な業務の概略
           経営管理部     (注)            ・ 株主総会に関する事項
                             ・ 取締役会等に関する事項
                             ・ 投資委員会及びリート・投資委員会の運営に関する事項
                             ・ コンプライアンス委員会及びリート・コンプライアンス委員会
                               の運営に関する事項
                             ・ 決算に関する事項
                             ・ 株式に関する事項
                             ・ 組織に関する事項
                             ・ 人事に関する事項
                             ・ 労務に関する事項
                             ・ 重要な職務執行に関する事項
                             ・ 印章に関する事項
                             ・ 備品、消耗品、経費等に関する事項
                             ・ 情報取扱に関する事項
                             ・ 契約締結に関する事項
                             ・ 契約書式に関する事項
                             ・ 契約書管理に関する事項
                             ・ 経理に関する事項
                             ・ 本投資法人のディスクロージャーに関する事項(ただし、決算
                               説明書、IR資料、アニュアル・レポートその他本投資法人の
                               自主開示に関する事項はリート企画部が担当するものとしま
                               す。)
                             ・ 本投資法人の経営企画業務
                             ・ 本投資法人の投資主総会に関する事項
                             ・ 本投資法人の会計に関する事項
                             ・ 外注先の管理に関する事項
                             ・ 総務関係費用支払に関する事項
                             ・ 本投資法人のホームページの運営に関する事項
                             ・ その他上記に付随又は関連する事項
           コンプライアンスチーム                  ・ 本投資法人の資産の取得・売却に関する訴訟関連、官公庁、自
                               主規制機関等に対する届出・報告
                             ・ コンプライアンスに関する事項
                             ・ 法務に関する事項
                             ・ 苦情等及び事故に関する事項
                             ・ 危機管理に関する事項
                             ・ リスク管理に関する事項
                             ・ 内部統制に関する事項
                             ・ 規程等に関する事項
                             ・ 内部監査の統括に関する事項
                             ・ その他上記に付随又は関連する事項
           内部監査担当                  ・ 内部監査に関する事項
          (注)平成30年5月1日付で、経営管理部が所管している「本投資法人のディスクロージャーに関する事項」、「本投資法人の経
              営企画業務」、「本投資法人の投資主総会に関する事項」、「本投資法人のホームページの運営に関する事項」をリート企
              画部に移管する予定です。
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         C.委員会
           各委員会の概要は以下のとおりです。
         (イ)リート・投資委員会

           構成員                   代表取締役社長(委員長)、取締役(非常勤・私募運用本部長を

                             除きます。)、リート運用本部長、経営管理部長、外部委員(リー
                             ト・投資委員会で選任され、取締役会の決議により承認された者で
                             あって、本資産運用会社と利害関係等を有しない不動産鑑定士に限
                             ります。)、チーフ・コンプライアンスオフィサー(本資産運用会
                             社と利害関係等を有しない社外の弁護士資格を有するコンプライア
                             ンスオフィサー1名をいいます。以下同じです。)、及びシニア・
                             コンプライアンスオフィサー(本資産運用会社のコンプライアンス
                             チームの長となるコンプライアンスオフィサー1名をいいます。以
                             下同じです。)
           決議事項                  ・ 資産運用ガイドラインの作成及び改定
                             ・ 資産管理計画・運用管理計画・資金調達計画の策定及び改定
                             ・ 資産の取得・売却の決定及び変更、媒介業者の選定及び媒介契
                               約締結
                             ・ 不動産の評価方法の策定・変更
                             ・ マスターリース契約や500万円超の大規模修繕の決定、延滞債権
                               への対応
                             ・ 本投資法人の財務に関する事項
                             ・ 本投資法人に係る規程、規程の細則、規程別表・別紙、マニュ
                               アル等の制定及び改廃
                             ・ 本投資法人の訴訟に関連する事項
           審議方法                   リート・投資委員会の決議は、原則として対象となる議案につい
                             て議決権を有する全委員が出席し、出席した委員の全会一致の賛成
                             により決せられます。また、対象となる議案について特別の利害関
                             係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。な
                             お、チーフ・コンプライアンスオフィサー及び外部委員は、議案に
                             リスク管理上又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断し
                             た場合には、リート・投資委員会の審議を中止し当該議案をリー
                             ト・コンプライアンス委員会に差し戻すよう求めることができま
                             す。
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         (ロ)リート・コンプライアンス委員会
           構成員                   代表取締役社長、取締役(非常勤・私募運用本部長を除きま

                             す。)、リート運用本部長、チーフ・コンプライアンスオフィ
                             サー、シニア・コンプライアンスオフィサー(委員長)
           決議事項                  ・ 本投資法人の運用資産の運用方針・計画の策定・変更、不動産
                               等の取得基準及び売却基準の策定・変更
                             ・ 本投資法人の資産の取得・売却の決定及び変更、媒介業者の選
                               定及び媒介契約締結
                             ・ 不動産の評価方法の策定・変更
                             ・ マスターリース契約や500万円超の大規模修繕の決定、延滞債権
                               への対応
                             ・ 本投資法人の財務に関する事項
                             ・ リート・投資委員会で決定することが必要な事項
                             ・ 利害関係人取引に該当し、リート・コンプライアンス委員会の
                               事前承認が必要なもの
                             ・ その他シニア・コンプライアンスオフィサーが必要と認める事
                               項
                             ・ 本投資法人に係る規程、規程の細則、規程別表・別紙、マニュ
                               アル等の制定及び改廃
           審議方法                   リート・コンプライアンス委員会の決議は、原則として対象とな
                             る議案について議決権を有する全委員が出席し、出席した委員の全
                             会一致の賛成(実質的にチーフ・コンプライアンスオフィサー及び
                             シニア・コンプライアンスオフィサーは拒否権を有します。)によ
                             り決せられます。委員会に出席できない議案につき、委員長が必要
                             と認めた場合のみ、当該委員は、書面又は電磁的記録により議決権
                             を行使することができます。チーフ・コンプライアンスオフィサー
                             及びシニア・コンプライアンスオフィサーは、議案にリスク管理上
                             又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断した場合には、
                             リート・コンプライアンス委員会の審議を中止し当該議案を起案部
                             署に差し戻すよう求めることができます。
         ③ 資産運用会社の意思決定機構

         A.投資方針の決定に関する事項
           資産の運用に係る投資方針(資産運用ガイドライン、資産管理計画等)に関する意思決定フローは以下のと
          おりです。
          (イ)投資方針の策定及び変更については、起案部署であるリート運用本部リート投資運用部が起案し、コン

             プライアンスチームに提出します。
          (ロ)コンプライアンスチームは法令・諸規則等への違反又は抵触その他コンプライアンス上の問題の有無等
             について審査をし、リート・コンプライアンス委員会に上程します。
          (ハ)リート・コンプライアンス委員会は、議案についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、審議の結
             果をリート・投資委員会に上程します。
          (ニ)リート・投資委員会は、議案の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
          (ホ)取締役会は、上程された内容を審議及び決議の上、決定します。
          (ヘ)ただし、投資方針の変更が、利害関係者との取引制限に関する事項の策定又は変更である場合には、取
             締役会の決議後、さらに本投資法人の役員会に上程され、本投資法人の役員会において審議及び承認さ
             れることにより、決定されます。なお、かかる意思決定手続の過程において否決された議案は、起案部
             署に差し戻されるものとされています。
          (ト)取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該事項を決裁します。
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          資産管理計画の策定及び変更については、起案部署が、資産管理計画の策定の場合にはリート運用本部リート
          資産管理部になり、変更の場合には、変更の内容に対応した所管部署になるほかは、投資方針の策定及び変更
          と同様の手続で決定されます。
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         B.運用資産の取得及び売却に関する事項
           運用資産の取得及び売却に関する意思決定フローは以下のとおりです。
          (イ)運用資産の取得及び売却については、起案部署であるリート運用本部リート投資運用部が起案し、コン

             プライアンスチームに提出します。
          (ロ)コンプライアンスチームは法令・諸規則等への違反又は抵触その他コンプライアンス上の問題の有無等
             について審査をし、リート・コンプライアンス委員会に上程します。
          (ハ)リート・コンプライアンス委員会は、議案についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、審議の結
             果をリート・投資委員会に上程します。
          (ニ)リート・投資委員会は、議案の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
          (ホ)取締役会は、上程された内容を審議及び決議の上、決定します。
          (ヘ)ただし、当該資産の取得又は売却が、利害関係者取引である場合には、取締役会の決議後、さらに本投
             資法人の役員会において審議及び承認されることにより、決定されます。なお、かかる意思決定手続の
             過程において否決された議案は、起案部署に差し戻されるものとされています。
          (ト)取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該取引を決裁します。
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         C.利害関係人との取引
           本資産運用会社は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業
          法」といいます。)の取引一任代理等及び投信法上の資産運用会社としての業務を行う上で、本資産運用会社
          と一定の関係を有する「利害関係人等」(下記(イ)に定義します。)との間で取引を行うことにより本投資
          法人の利益が害されることを防止すること並びに本資産運用会社が適用法令及び資産運用業務委託契約を遵守
          して業務を遂行することを確保することを目的として、自主ルールである利害関係人等との取引規程を設けて
          います。
         (イ)利害関係人等の定義

            利害関係人等との取引規程における「利害関係人等」とは次の者をいいます。
           (a)投信法第201条第1項及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後
              の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。)第123条に定める「利害関係人等」
           (b)本資産運用会社の役員(金商法第29条の2第1項第3号に規定する役員をいい、役員が法人であると
              きは、その職務を行うべき社員を含みます。)又は使用人
           (c)上記(a)又は(b)に該当する者が重要な影響を及ぼし得るSPC(特別目的会社)
           (d)その他利益相反取引が起こり得る可能性のある取引相手方として本資産運用会社が認めた者
         (ロ)利害関係人等との取引に関する意思決定手続

           (a)本投資法人と利害関係人等との間で下記(ハ)記載の取引を行う場合、利害関係人等との取引規程に
              基づき以下の意思決定手続によるものとします。
            (ⅰ)利害関係人等との間で取引を行う場合、リート投資運用部は、稟議書の作成を行い、リート投資運
               用部部長からシニア・コンプライアンスオフィサーに提出します。
            (ⅱ)シニア・コンプライアンスオフィサーは、法令等遵守状況の確認を行い、リート・コンプライアン
               ス委員会に上程します。
            (ⅲ)リート・コンプライアンス委員会は、稟議書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、審
               議の結果をリート・投資委員会に上程します。
            (ⅳ)リート・投資委員会は、稟議書の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
            (ⅴ)取締役会は、上程された内容を審議し、審議の結果を本投資法人の役員会に上程します。
            (ⅵ)本投資法人の役員会は、上程された内容に係る事前承認の可否を審議し、審議の結果を取締役会に
               上程します。なお、かかる意思決定手続の過程において否決された議案は、起案部署に差し戻され
               るものとされています。
            (ⅶ)取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該利害関係人等との取引を決裁します。
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               (利害関係人等との取引における基本的な意思決定フロー)
           (b)本資産運用会社は、運用に係る取引に際しては、アームスレングス性を確保し、市場価格との比較検









              証を行うことを原則とします。ただし、下記(ハ)記載の取引のうち以下の取引については、取引の
              重要性、業務に対する内部統制の有効性及び業務効率性の観点から、上記(a)記載の意思決定手続
              を、本投資法人の業務に関する取引の場合はリート・コンプライアンス委員会に(それ以外の場合は
              コンプライアンス委員会に)対する四半期毎の事後報告に代えることができるものとします。
            (ⅰ)下記(ハ)(c)記載の利害関係人等に対する物件の賃貸の媒介委託
                一契約当たりの報酬額が100万円(消費税を含みません。)以下の賃貸借契約の媒介契約
            (ⅱ)下記(ハ)(e)記載の利害関係人等に対する工事等発注のうち以下の取引
                一工事又は一発注当たりの報酬額が500万円(消費税を含みません。)以下の取引、及び緊急修
                繕
         (ハ)対象となる取引の範囲及び取引の基準

          (a)物件の取得
            (ⅰ)利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託
              する信託受益権を取得する場合は、本投資法人が買主となる場合は、原則として、利害関係人等でな
              い不動産鑑定士(法人を含むものとします。以下同じです。)が鑑定した鑑定評価額を超えて取得し
              てはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、取得費用、
              信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みま
              せん。なお、利害関係人等が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社の組成を行う等し
              て負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとしま
              す。
            (ⅱ)利害関係人等からその他の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は
              (ⅰ)に準ずるものとします。
          (b)物件の譲渡

            (ⅰ)利害関係人等へ不動産、不動産の賃貸権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託す
              る信託受益権を譲渡する場合は、本投資法人が売主となる場合は、原則として、利害関係人等でない
              不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を下回る価額で譲渡してはならないものとします。ただし、鑑定
              評価額は、物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立
              金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
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            (ⅱ)利害関係人等へその他の資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は
              (ⅰ)に準ずるものとします。
          (c)物件の賃貸

            (ⅰ)利害関係人等へ物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、物件の規模等を考慮の
              上、必要に応じて利害関係人等でない第三者のマーケットレポート等を参考の上、適正と判断される
              条件で賃貸しなければならないものとします。
            (ⅱ)取得する物件について、利害関係人等へ既に賃貸している場合は、取得後も当該利害関係人等に賃
              貸することができることとしますが、賃貸料の決定については(ⅰ)に準ずるものとします。
          (d)不動産管理業務等委託

            (ⅰ)利害関係人等へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委
              託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、適正と判断される条件で決定す
              るものとします。
            (ⅱ)取得する物件について、利害関係人等が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動
              産管理業務等は当該利害関係人等に委託することができることとしますが、委託料の決定については
              (ⅰ)に準ずるものとします。
          (e)工事等発注

             利害関係人等へ工事等を発注する場合は、工事規模等を考慮の上、必要に応じて第三者の見積価格及び
            内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。ただし、見積価格
            が20万円以下の場合を除きます。
          (f)売買・賃貸の媒介委託

            (ⅰ)資産の取得又は売却の媒介を利害関係人へ委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内と
              し、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
            (ⅱ)賃貸の媒介を利害関係人に委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒
              介の難易度等を勘案して決定します。
         D.本投資法人と私募ファンドとの間の物件取得に関する検討順位

           本資産運用会社は、本資産運用会社において私募ファンドの運用を行う私募投資運用本部及び私募投資運用
          部と本投資法人の運用を行うリート運用本部並びにリート投資運用部、リート資産管理部及びリート企画部と
          の間で利益相反が生じないよう、社内体制を確立しています。具体的には、私募ファンドの運用を行う私募投
          資運用本部及び私募投資運用部と本投資法人の運用を行うリート運用本部並びにリート投資運用部、リート資
          産管理部及びリート企画部とを分け、将来においても私募ファンドの運用を行う本部及び部と本投資法人の運
          用を行う本部及び部との間において職員の兼務が生じないよう徹底します。
           本投資法人と私募ファンドとの間の物件取得に関する検討順位は以下の意思決定手続によるものとします。
         (イ)アコモデーションアセット(アコモデーションアセット(後記「2 投資方針/(1)投資方針/①本投
           資法人の基本理念」において定義します。以下同じです。)を裏付けとする特定資産の場合を含みます。以
           下本D.において同じです。)の場合
           (ⅰ)アコモデーションアセットについては、本投資法人による取得の検討を優先し、その売買情報につい
              ては、リート運用本部に優先的に伝達します。
           (ⅱ)私募投資運用本部において取得したアコモデーションアセット売買情報についてもリート運用本部に
              優先的に伝達します。
           (ⅲ)リート運用本部は、私募投資運用本部からアコモデーションアセット売買情報を受領した場合には、
              遅滞なく取得の方針等を決定します。
           (ⅳ)リート運用本部が購入を見送った場合、私募投資運用本部に情報がリリースされます。
           (ⅴ)リート運用本部より、バリューアップ期間や次回公募増資までの期間に係るブリッジ依頼があった場
              合、スポンサー又は本資産運用会社が投資顧問契約を締結する私募ファンドにて一時的に取得するこ
              とを検討します(ウェアハウジングサポート、ブリッジファンド組成)。
         (ロ)アコモデーションアセット以外については、私募ファンドによる取得の検討のみを行い、その売買情報

           は、私募投資運用本部に伝達し、私募投資運用本部は、遅滞なく取得の方針等を決定します。
         (ハ)アコモデーションアセットとアコモデーションアセット以外の両方が含まれた複数物件の売買(例えばバ

           ルクセールにおける一括売却の場合等)の情報については、リート運用本部及び私募投資運用本部の両方に
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           伝達され、アコモデーションアセットについてはリート運用本部において、アコモデーションアセット以外
           については私募投資運用本部において取得の方針、個別物件各々の取得価格等を検討します。当該物件の購
           入 の決定は、両本部が算定した個別物件の取得価格の合計以下の価格で交渉が可能な場合にのみ行い、リー
           ト運用本部又は私募投資運用本部のいずれかが各アセットについて購入を見送った場合には、当該物件の購
           入は見送ることとなります。
         (ニ)1つの物件中に、アコモデーションアセットとアコモデーションアセット以外が含まれている場合の物件

           の売買情報については、主たる用途がアコモデーションアセットの場合                                 (注)   は、リート運用本部に、主た
           る用途がアコモデーションアセット以外の場合は、私募投資運用本部に情報が伝達され、伝達された本部に
           おいて取得の方針、取得価格等を検討し、購入の決定を行います。
          (注)「主たる用途がアコモデーションアセットの場合」とは、当該1物件当たりの賃貸可能面積に対する店舗・事務所賃貸面積
             比率が原則25%以内で、かつ、店舗・事務所賃料比率が原則50%以内のものである場合をいいます。以下同じです。
         ④ 投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況に関する事項














           投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況については、後記「3 投資リスク/(7)投資リスクに対
          する管理体制」をご参照ください。
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       (5)【投資法人の出資総額】
          本書の提出日現在、本投資法人の出資総額(純額)、発行可能投資口総口数、発行済投資口の総口数は以下の
         とおりです。
          出資総額(純額)
                                                      40,473百万円
          発行可能投資口総口数                                            2,000,000口

          発行済投資口の総口数                                             456,600口

          最近5年間の発行済投資口の総口数及び出資総額(純額)の増減は以下のとおりです。

                                           出資総額(純額)        (注1)
                              発行済投資口の総口数
                                  (口)
                                              (百万円)
            年月日          摘要                                   備考
                               増減       残高       増減       残高
                                                        (注2)
                               1,000       1,000       100       100
          平成27年3月16日            私募設立
                                                        (注3)
                               9,000       10,000        900      1,000
          平成27年4月14日            私募増資
                                                        (注4)
                              153,340       163,340       15,015       16,015
          平成27年6月29日            公募増資
                    利益を超える
                                                        (注5)
                     金銭の分配          -      163,340       △126       15,888
          平成28年4月21日
                   (出資の払戻し)
                                                        (注6)
                              119,660       283,000       10,000       25,888
          平成28年8月1日            公募増資
                    利益を超える
                                                        (注7)
                     金銭の分配          -      283,000        △96      25,792
          平成28年10月21日
                   (出資の払戻し)
                    利益を超える
                                                        (注8)
                     金銭の分配          -      283,000       △143       25,648
          平成29年4月21日
                   (出資の払戻し)
                    利益を超える
                                                        (注9)
                     金銭の分配          -      283,000       △141       25,506
          平成29年10月23日
                   (出資の払戻し)
                                                        (注10)
                              173,600       456,600       15,103       40,610
          平成30年2月1日          第三者割当増資
                    利益を超える
                                                        (注11)
                     金銭の分配          -      456,600       △136       40,473
          平成30年4月23日
                   (出資の払戻し)
         (注1)   出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
         (注2)1口当たり発行価格100,000円にて本投資法人が設立されました。
         (注3)1口当たり発行価格100,000円にて私募投資口の発行を行いました。
         (注4)1口当たり発行価格102,000円(引受価額97,920円)にて新規物件の取得資金等の調達を目的として、公募投資口の発行を行
             いました。
         (注5)平成28年3月16日開催の本投資法人役員会において、第1期(平成28年1月期)に係る金銭の分配として、1口当たり776円
             の利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年4月21日より分
             配金の支払を開始しました。
         (注6)1口当たり発行価格86,686円(引受価額83,574円)にて新規物件の取得資金等の調達を目的として、公募投資口の発行を行
             いました。
         (注7)平成28年9月14日開催の本投資法人役員会において、第2期(平成28年7月期)に係る金銭の分配として、1口当たり592円
             の利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年10月21日より分
             配金の支払を開始しました。
         (注8)平成29年3月15日開催の本投資法人役員会において、第3期(平成29年1月期)に係る金銭の分配として、1口当たり507円
             の利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年4月21日より分
             配金の支払を開始しました。
         (注9)平成29年9月14日開催の本投資法人役員会において、第4期(平成29年7月期)に係る金銭の分配として、1口当たり501円
             の利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年10月23日より分
             配金の支払を開始しました。
         (注10)1口     当たり発行価格87,000円にて、            新規物件の取得資金等の調達を目的              として、第三者割当により新投資口を発行しまし
             た。
         (注11)平成30年3月15日開催の本投資法人役員会において、第5期(平成30年1月期)に係る金銭の分配として、1口当たり484円
             の利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年4月23日より分
             配金の支払を開始しました。
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       (6)【主要な投資主の状況】
                                                 (平成30年1月31日現在)
                                                      発行済投資口
                                                 所有     の総口数に対
                                                投資口数      する所有投資
             氏名又は名称                       住所
                                                (口)      口数の割合
                                                        (%)
     日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
                                                  21,548        7.61
                            東京都中央区晴海一丁目8番11号
     (信託口)
     日本マスタートラスト信託銀行株式会社
                                                  17,831        6.30
                            東京都港区浜松町二丁目11番3号
     (信託口)
                                                  12,374        4.37
     サムティ株式会社                      大阪市淀川区西中島四丁目3番24号
                                                  12,000        4.24

     近畿産業信用組合                      大阪市天王寺区筆ヶ崎町2番8号
                                                  10,858        3.83

     大和PIパートナーズ株式会社                      東京都千代田区丸の内一丁目9番1号
                            東京都中央区晴海一丁目8番12号
     資産管理サービス信託銀行株式会社
                                                  9,945        3.51
                            晴海アイランドトリトンスクエア
     (証券投資信託口)
                            オフィスタワーZ棟
                                                  6,466        2.28
     三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社                      東京都千代田区丸の内二丁目5番2号
     野村信託銀行株式会社(投信口)                      東京都千代田区大手町二丁目2番2号                      6,030        2.13

     大阪厚生信用金庫                      大阪市中央区日本橋二丁目8番14号                      5,820        2.05

                                                  4,957        1.75

     大同信用組合                      大阪市西区北堀江一丁目4番3号
                                                 107,829        38.10
                        合計
     (注)「発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合」は小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
     (注)平成30年2月1日付で、株式会社大和証券グループ本社に161,700口及びサムティ株式会社に11,900口、計173,600口の第三者割当増資に
       よる新投資口の発行を実施しています。これにより本書の日付現在の発行済投資口は456,600口となり、発行済投資口の総口数に対する所
       有投資口数の割合は、株式会社大和証券グループ本社35.41%、サムティ株式会社5.31%です。
     (参考)所有者別状況

                                                (平成30年1月31日現在)
                                    投資口の状況
          区分
                   金融機関         その他の          外国
                                            個人・その他           計
                 (証券会社を含む)
                            国内法人        法人・個人
     投資主数(人)                   51        216         58       15,493         15,818
     比率  (注)   (%)             0.32         1.36         0.36        97.94        100.00

     所有投資口数(口)                102,851         36,482         9,604        134,063         283,000

     比率  (注)   (%)             36.34         12.89         3.39        47.37        100.00

     (注)比率は、小数点第3位以下を切り捨てて表示しています。
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      2【投資方針】
       (1)【投資方針】
         ① 本投資法人の基本理念
           わが国は、人口減・高齢化という大きな問題に直面し、また東京圏への人口・企業の一極集中が進展してお
          り、このような状況に対処し是正を図るため、全国の中枢都市の機能強化が喫緊の課題となっています。
           これに対して、わが国においては、魅力あふれる地方の創出(以下「地方創生」といいます。)や、少子高
          齢化に歯止めをかけ、50年後も人口1億人を維持し、家庭・職場・地域で誰もが活躍できる社会の実現を目的
          とする一億総活躍社会が重要施策として位置付けられています。
           地方創生については、平成26年9月3日付の「まち・ひと・しごと創生本部」設置の閣議決定、同年11月28
          日付の「まち・ひと・しごと創生法」の公布、さらには同年12月27日付の「まち・ひと・しごと創生長期ビ
          ジョン」・「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の閣議決定等を通じ、国と地方自治体が一体となり、地方移
          住の推進、税制措置等による企業の地方拠点強化、地方大学等の活性化等に関する具体的な取組みが急ピッチ
          で進められるに至っています。
           また、一億総活躍社会については、平成27年10月7日付で一億総活躍担当大臣が任命され、一億総活躍社会
          の実現を目指して具体策を話し合う「一億総活躍国民会議」の第1回会合が平成27年10月29日に開催される
          等、わが国の構造的な問題である少子高齢化に対して、「希望を生み出す強い経済」、「夢をつむぐ子育て支
          援」、「安心につながる社会保障」の「新・三本の矢」の実現を目的とする「一億総活躍社会」の実現に向け
          た取組みが進められています。
           このような環境下において、本投資法人は、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以
          下同じです。)に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市(首都圏以外の都市をいいます。以下同じで
          す。)において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーションアセット(賃貸住宅                                           (注1)   並びにホ
          テル及びヘルスケア施設            (注2)    等の賃貸住宅周辺領域の不動産をいいます。以下同じです。)及びアコモ
          デーションアセットを裏付けとする特定資産(以下「アコモデーションアセット等」と総称します。)への投
          資を行い、これらの賃貸借を通じて、居住者に安心、安全かつ快適なくつろげる住まいを提供することを目指
          しています。さらに、学術施設近隣の学生向けマンションや保育施設等の子育て支援に係る施設が附属するよ
          うな不動産についても、積極的に投資を検討する方針です。
           本投資法人は、かかる投資活動を通じ、中長期的な取組みとして本投資法人が資本市場より調達した資金を
          有効に活用していくことが、地方創生及び一億総活躍社会の主旨に則り、地域の実情や特性に応じた住民に
          とって魅力のある環境やサービス、就業機会等を創出する施策を、創意工夫をもって積極的に推し進める地方
          自治体に対する側面的なサポートになると考えており、もって日本経済を地方都市より活性化していくことを
          本投資法人の理念としています。
           本投資法人は、かかる基本理念の下、日本全国の幅広い都市のアコモデーションアセット等を投資対象とし
          た分散の図られたポートフォリオ(以下『Japan-Wide                         Portfolio』とのキャッチ・コピーで表現することがあ
          ります。)への投資機会を投資家の皆様に提供し、その中長期的な運用により投資主価値の向上を目指しま
          す。
          (注1)賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定
             した社宅又は寮を含みます。
          (注2)ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。その後の改正を含みま
             す。)に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法(昭和38年法律第133号。その後の改正を含みま
             す。)に規定する「有料老人ホーム」及び「認知症高齢者グループホーム」とする建物を含みますが、これらに限りませ
             ん。
         ② 本投資法人の特徴

           本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅(以下「レジデンス」といいます。)として、日本全国の都市へ
          分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
           また、本投資法人は、レジデンス同様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃貸することで安定した
          キャッシュフローの確保が期待されるホテル及びヘルスケア施設等の運営型施設(以下「運営型施設」といい
          ます。)についても、レジデンスとともに「アコモデーションアセット」に含める形で投資対象として位置付
          けていますが、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規
          模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です(詳細は、後記「③ポートフォ
          リオ構築方針/A.投資対象」をご参照ください。)。
           ポートフォリオの構築に際しては、以下に記載のとおり「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投
          資」及び「B.サムティグループの活用」の2点を運用の基本方針として掲げており、これらにより安定性・
          成長性・収益性のいずれも追求したポートフォリオの構築を目指します。
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         A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資
         <全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)>
           本投資法人は、主要地方都市(首都圏を除く人口100万人以上の政令指定都市、具体的には札幌市、仙台
          市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の8都市をいいます。以下同じです。)を中心と
          した日本全国の幅広い都市において、安定した賃料水準を見込めるレジデンスを厳選し、これに分散投資を行
          うことにより、ポートフォリオより生じるキャッシュフローの安定性の確保を目指します。
           主要地方都市においても、エリアや立地等によっては、人口の流入や世帯数の増加等を背景として、レジデ
          ンスへの底堅い賃貸需要が存在すると考えられ(詳細は後記「④東京23区と比較した主要地方都市の人口動態
          等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)、本投資法人は、かかるエリアや立地等に所在し、
          かつ、日常的な保守修繕が行き届き、設備・機能の点でも周辺の競合物件対比での競争力を有するレジデンス
          に投資を行う場合には、賃貸運営において適切な賃料設定を行うこと等により安定的なテナント稼働を確保す
          ることが十分可能であると考えています。
           実際、近年における主要地方都市のレジデンスの賃料の変動率や上場J-REIT(上場不動産投資法人をいいま
          す。以下同じです。)が保有する主要地方都市のレジデンスの稼働率は、全体として東京23区におけるこれら
          の状況と比較しても遜色ないものとなっています(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した
          主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)。これらのことから、主要地方都市を中心とし
          たレジデンス投資によっても、本投資法人の企図する上記のような競争力を有する物件への投資が実現した場
          合には(かかる実現のための施策等については後記「⑥成長戦略」をご参照ください。)、東京23区のレジデ
          ンス投資と比肩する安定した投資運用が可能であると考えています。
         <主要地方都市を中心とした新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大(成長性の確保)>

           本投資法人は、レジデンスの取得市場における上場J-REITを含む不動産投資ファンド等との取得競争環境
          が、東京23区と比較して主要地方都市においては相対的に緩やかであると考えています。このことから、主要
          地方都市を中心としたレジデンス投資を投資方針とすることにより、入札等の取得競争による取得価格高騰に
          伴う悪影響等を回避しながら、本投資法人の企図する厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定
          的に確保し、これにより新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大を図ることでキャッシュフローの成
          長性確保を目指すことが可能であると考えています。
           主要地方都市の合計で見れば、本投資法人の投資対象となりうる賃貸レジデンスのストック量は東京23区の
          それを上回っています(ストック量の定義その他詳細は、後記「④東京23区と比較した主要地方都市の人口動
          態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)。他方で、特定の主要地方都市間で偏ることなく
          継続的な不動産投資を行うに際しては、各都市におけるネットワーク構築やその実情に即した投資ノウハウの
          蓄積等に相応の時間やコストが掛かること、及び主要地方都市には東京23区と比較して金額面で相対的に小規
          模な物件も少なくなく、資産規模の効率的な拡大や運営管理上のコスト削減等の規模のメリットを追求するこ
          とが必ずしも容易ではないこと等により、過去に上場J-REITが投資した主要地方都市でのレジデンス投資物件
          数の実績は東京23区における投資物件数の実績を下回っています(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京
          23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)。本投資法人は、後記「B.サ
          ムティグループの活用」に記載するような主要地方都市を営業の基盤とし、そこでのレジデンスの投資ノウハ
          ウと実績を有するサムティグループとの連携等によるメリットを活かすことにより、上記の主要地方都市を中
          心としたレジデンス投資における課題等を克服することで、主要地方都市において物件取得競争を回避しつ
          つ、同時にポートフォリオの成長性を確保することができるものと考えています。
         <厳選した主要地方都市のレジデンス投資により期待される高収益の実現(収益性の確保)>

           本投資法人は、主要地方都市を中心とした厳選された競争力の高いレジデンスへの投資により、相対的に高
          い収益を期待できるポートフォリオを構築し、これにより収益性を高めることを目指します。
           近年においては、上場J-REITにおける主要地方都市のレジデンス投資においては、東京23区のレジデンス投
          資と比較して、相対的に高い投資利回りを実現している一方で、その標準偏差(リスク)についても東京23区
          と大差ない水準となっていることから(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都
          市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)、前記「全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定
          性の確保)」に記載したような本投資法人の企図する競争力の高い物件へのレジデンス投資を行い、かつ、投
          資後の適切な運営管理リスクのマネジメントを実行することで、本投資法人においても、結果としてリスクを
          できるかぎり排除しながら、相対的に高いリターン(収益)を得る運用を行うことも可能であると考えていま
          す。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
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         B.サムティグループの活用
           サムティグループは、土地の仕入れから賃貸マンションの企画開発、収益物件への投資、賃貸募集、物件管
          理、売却及び保有をグループ内で完結できる総合不動産企業グループであり、不動産賃貸事業を中核としなが
          ら、不動産開発・再生事業やマネジメント事業の展開によるバランスのとれた事業・収益基盤の拡大を図って
          きました。また、投資エリアについても、本社のある大阪や支店のある東京・福岡・札幌・名古屋に限らず、
          地方都市にも幅広く目を向けており、現在、北は北海道から南は鹿児島県まで、日本全国の不動産に投資して
          います(詳細は後記「⑥成長戦略/A.サムティグループに関して」をご参照ください。)。
           前記「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載のとおり、本投資法人は主要地方都市を
          中心としたレジデンスへの投資によりポートフォリオの安定性・成長性・収益性を追求しますが、かかる目的
          を達成する上で、主要地方都市を中心とした地方都市への投資について豊富な実績とノウハウを有するサム
          ティグループの活用が重要な役割を果たすものと考えています。本投資法人はメインスポンサーサポート契約
          (以下、かかる契約に基づき、メインスポンサーがサムティグループを通じて行うサポート業務に限らず、メ
          インスポンサーが本投資法人に対して行う資産運用等に関する多種のサポートを包括的に「メインスポンサー
          サポート」といいます。)をメインスポンサーとの間で締結しており、これを通じたサムティグループのリ
          ソースやノウハウ等の活用(詳細は後記「⑥成長戦略/B.メインスポンサーによるサポートの内容」をご参
          照ください。)により、外部成長や内部成長によるポートフォリオのキャッシュフローの成長性確保を目指し
          ます。
         <新築好立地      (注)   レジデンス(「S-RESIDENCE」シリーズ)の安定的供給>

           サムティグループは、開発事業において投資家への1棟売却を想定した賃貸マンションを多数供給してお
          り、レジデンス分野においていわゆる賃貸マンションデベロッパーとしての豊富な実績を積んできました。ま
          た、主要地方都市を中心に供給を行ってきたことから、居住目的や賃貸条件等においてニーズの異なる居住者
          層の違い等、地域の実情や特性を踏まえた賃貸募集や物件管理を行う等のノウハウの蓄積に努めてきました。
          サムティグループが開発した物件のうち、その高級規格のブランドに当たるのが「S-RESIDENCE」シリーズで
          す(詳細は後記「⑥成長戦略/A.サムティグループに関して/(ロ)マンションブランドの概要」をご参照
          ください。)。サムティグループは過去に、上場J-REITに対しても「S-RESIDENCE」を複数売却しており、そ
          の立地の優位性や仕様、意匠等の高級感の一方で、周辺の競合物件と比較して同程度の賃料設定とすることで
          コストパフォーマンスを訴求する投資用物件を市場に積極的に供給してきました。サムティグループは、全国
          の支店網や営業拠点の拡大に合わせ「S-RESIDENCE」を供給する都市を広げつつ、今後もその開発やそのため
          の新たな土地仕入れ等を予定しています。これら今後新たに竣工が見込まれる「S-RESIDENCE」については、
          メインスポンサーサポート契約により原則として本投資法人に優先的売買交渉権が付与される予定であり、本
          投資法人にとっての外部成長戦略における重要なパイプラインとなることが見込まれます。本投資法人は、主
          要地方都市のみならず、首都圏に所在する新築かつ好立地の「S-RESIDENCE」を継続的にポートフォリオに組
          み入れることで、ポートフォリオ全体のキャッシュフローの安定性や収益性を維持しながら、資産規模の着実
          な拡大とポートフォリオの質の向上を図ることができると考えています。
          (注)「好立地」とは、主要地方都市については、ターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利便性を有す
             る立地、首都圏については、東京都、神奈川、埼玉県及び千葉県において、ターミナル駅に乗り入れ可能な路線沿線であ
             り、かつ最寄駅(又はバス停)から徒歩10分以内の住宅集積地、その他地方都市については、企業、医療機関及び教育施設
             が近隣にある等の理由により、賃貸需要が継続的に見込まれるような立地をいいます。以下同じです。
         <多岐にわたるメインスポンサーサポート>

           本投資法人に提供されるメインスポンサーサポートの内容は、「優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉
          権の付与」に始まり、「ウェアハウジング機能の提供」、「賃料固定型マスターリース契約の提供」、「リー
          シングサポート業務の提供」、「プロパティ・マネジメント業務の提供」、「セイムボート出資」、「商標使
          用の許諾」及び「不動産の共同保有の機会の提供」等、多岐にわたります(詳細は後記「⑥成長戦略/B.メ
          インスポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。)。本投資法人は、スポンサーサポートの活用を
          通じて、サムティグループが培ってきたリソースやノウハウを保有物件の運営及び新規物件の投資検討等に活
          用することで、日本全国の幅広い地方都市において賃貸需要の獲得の点において競争力のあるレジデンスへの
          厳選した分散投資を行いながらも、プロパティ・マネジメント会社を適切にコントロールすることで投資後の
          賃貸運営の効率性を損なわず、ポートフォリオ全体としての収益性の維持・向上を目指しており、これにより
          前記「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載の方針や考え方に基づく安定性・成長性・
          収益性を備えたポートフォリオの構築を押し進める意向です。
           具体的には、サムティグループは、自身が投資家の立場で収益物件としての主要地方都市を中心とした地方
          都市に存在するレジデンスへの豊富な投資実績を有しており、信頼のおける地元プロパティ・マネジメント会
          社との協働を通じたリーシング活動の推進、適正な賃貸事業費用の把握及び賃貸マンションデベロッパーとし
          て培ったノウハウを活用した物件リニューアル等を通じて、稼働状況の改善や賃料単価の適正化を図る等、投
          資物件の収益性をより一層向上させるバリューアップ戦略推進のための豊富な機能・ノウハウを有していま
          す。また、物件管理面におけるプロパティ・マネジメント会社からの様々な提案等について、その時々の経済
          状況や投資物件の個別事情に応じた評価・検討を行うことで、コストの適正化を図ることができる点も、賃貸
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          マンションデベロッパーとしてサムティグループが培ってきた強みです。さらに、サムティグループは、主要
          地方都市を中心とした地方都市の不動産売買市場において、その資金調達力の高さや決済の確実性・迅速性等
          の 点においても競争力が高い有力な投資家であることから、過去の収益物件の取得等を通じて、全国展開を
          行っている信託銀行や大手不動産流通企業とのパイプだけでなく、リレーションの深い、地方の不動産売買に
          精通した地元不動産会社から地方都市におけるレジデンスの売却情報を継続的かつ安定的に得ることができる
          立場にあります。
           本投資法人は、地域や立地のみならず、開発コンセプトや仕様等においても「S-RESIDENCE」と異なる、ス
          ポンサー以外の第三者が開発・所有する様々なレジデンスを取得する予定ですが、これらの物件について「S-
          FORT」という統一のブランドを付与した上で、上記のサムティグループの有するノウハウ等を活用しつつ、物
          件毎の地域や環境の特性を踏まえながら、居住者における「快適」性の点で一定以上の質の確保された居住環
          境の提供を行い、統一ブランドによる付加価値を高めることを目指しています。
         C.  大和証券グループ本社の活用

           大和証券グループ本社は、平成30年1月15日現在上場REITである「大和証券オフィス投資法人」(保有物件
          55件・取得価格506,341百万円)、「日本ヘルスケア投資法人」(保有物件22件・取得価格19,318百万円)及
          び住宅特化型非上場REITである「大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人」を運用している大和リア
          ル・エステート・アセット・マネジメント株式会社並びに「日本賃貸住宅投資法人」(保有物件199件・取得
          価格225,906百万円)を運用している株式会社ミカサ・アセット・マネジメントを傘下に持ち、J-REIT市場に
          おいて安定かつ豊富な運用実績を築き上げています。
           本投資法人に提供されるスポンサーサポートの内容は、各種情報の提供、ブリッジファンド組成等のサポー
          ト及び本資産運用会社に対する人材確保への協力であり、総合証券グループとしての大和証券グループの機
          能・ネットワークの活用により、安定的な資金調達体制の維持・拡大のためのサポートが期待できると考えて
          います。本投資法人は、総合不動産企業グループであり、主要地方都市を中心とした地方都市への不動産投資
          について豊富な実績とノウハウを有するメインスポンサーによる従前からのサポートに加えて、上記のように
          情報提供、ブリッジファンド組成、人材確保等の面での大和証券グループ本社によるサポートを得ると共に、
          大和証券グループ本社の有するネットワーク及び金融・資本市場でのノウハウを活用することで、本投資法人
          の投資主価値の更なる向上が期待できるものと考えています。
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         ③ ポートフォリオ構築方針
         A.投資対象
           本投投資法人は、オフィスや商業施設等の他の用途の不動産と比較して、賃料の変動は小さく、相対的にリ
          スクの低い投資対象であるレジデンスを中心に投資を行います。
           ポートフォリオ全体に占めるレジデンスの投資比率は取得価格ベースで80%以上とするとともに、運営型施
          設を20%以下の範囲で組入可能とします。
                                                   投資比率    (注)

                          投資対象資産
           レジデンス                                          80%以上
           運営型施設
                                                     20%以下
           (ホテル及びヘルスケア施設等)
          (注)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
           本投資法人がレジデンスを中心としたポートフォリオ構築を目指す背景は以下のとおりです。

         <レジデンスと他用途不動産とのリスク・リターンの比較>

           レジデンスの賃料については、オフィス・商業施設等の他の用途の不動産の賃料と比べ、相対的に経済情勢
          や景気動向等の影響を受けにくいこと、具体的には賃料の変動が小さく、相対的にリスクの低いことが特徴と
          して挙げられ、本投資法人は、かかる特徴からレジデンスを中心としたポートフォリオ構築により中長期的に
          安定したキャッシュフローの確保を期待しやすいものと考えています。
           一般社団法人不動産証券化協会(以下「ARES」といいます。)が提供するJ-REIT                                       Property     Index(注1      )
          によれば、下図「■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン」のとおり、国内不動産私募ファンド及
          び上場J-REITが過去に投資し保有する東京23区のレジデンス、オフィス及び商業施設の各トータルリターン
          (下図   (注1)    において定義します。)に関し、レジデンスのトータルリターンの水準は相対的に低いもの
          の、オフィスや商業施設と比較するとリスク(標準偏差)は相対的に低くなっていることが分かります。
          ■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン

           (注1)ARES      J-REIT   Property    IndexはARESが提供する不動産インデックスであり、国内不動産私募ファンドが保有する不動産







               と上場J-REITの全保有不動産を対象として期首の市場価格に対する投資期間中に獲得した賃料収入等から得られるイン
               カム収益率と不動産価値の変動から得られるキャピタル収益率及びそれらを合計した総合収益率(以下「トータルリ
               ターン」といいます。)からなり、より具体的な定義や算定式はARESの定めるところに基づきます。
           (注2)分析期間は全ての分析指標のデータが揃う時期とし、平成17年6月から平成29年2月まで(月次)としています。分析
               対象は、東京23区に所在する全ての物件です。
           出所:ARES     J-REIT   Property    Indexを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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           また、各投資対象資産における本投資法人の取得方針及びその背景は、以下のとおりです。
         (イ)レジデンス<シングル・コンパクトタイプの物件重視>

            本投資法人は、晩婚化、女性就業者数の増加及び高齢者人口の増加に起因した、単身世帯の増加傾向を踏
           まえ、シングル及びコンパクトタイプ(「シングルタイプ」とは戸当たりの専有面積が30㎡未満、「コンパ
           クトタイプ」とは同30㎡以上60㎡未満をいいます。以下同じです。)の物件の取得を重視します。
         <家族類型別の世帯数の増減率の推移>



           下図「■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)」のとおり、家族類型別の世帯数の変
          化を昭和55年以降の長期時系列で見ると、全国ベースでの単身世帯の増減率は平成27年には9.7%と平成22年
          の16.1%と比べ減少しましたが、一般世帯数や夫婦のみの世帯と比べ高い増減率を維持しており、単身世帯は
          増加傾向にあります。レジデンスの賃貸需要は単身世帯をはじめとする少人数世帯を中心に形成されるため、
          世帯分化の進行はレジデンス賃貸市場へプラスの影響を与えているものと考えられます。
          ■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)

             出所:総務省「国勢調査」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成





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         <主要地方都市の年齢別転入超過数の比較>
           下図「■年齢別転入超過数(平成23年~28年の累積数)」のとおり、本投資法人のレジデンス投資の中心と
          なる多くの主要地方都市において、単身世帯の賃貸住宅需要の中心となる18-24歳及び25-34歳層の転入超過
          が見られ、シングル及びコンパクトタイプの物件の需要層の厚み確保に一定の寄与をしているものと考えられ
          ます。その中でも特に、大阪市、福岡市及び名古屋市で相対的に目立った転入超過が見られます。
          ■年齢別転入超過数(平成23年~28年の累積数)

          出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成





         (ロ)運営型施設<スポンサーサポートの活用>

            運営型施設については、サムティグループがレジデンスの周辺領域として進出し、既に一定の投資運用の
           実績・ノウハウを持っています。本投資法人は、メインスポンサーサポート契約を通じてこれらの活用がで
           きうることを踏まえ、20%以下の範囲で投資対象に含めます。
            なお、前記のとおり、本投資法人は、アコモデーションアセット等を投資対象としますが、そのうち、当
           初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規模やポートフォ
           リオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です。また、ヘルスケア施設への投資について
           は、運用体制の整備を行った上で、投資対象として運用を開始できるようになった場合には、速やかにその
           旨を開示するものとします。
         B.投資エリア

           本投資法人は、将来的に、取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投資比率を70%程度
          とすることを目標とし、また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るために、首都圏にも30%程度
          を目標として投資を行う方針です。
                                                    投資比率
             エリア                  エリア内訳
                                                     (注1)
                   主要地方都市      (注2)
                                                 50%以上
           地方都市                                             70%程度
                   その他地方都市        (主要地方都市を除く地方都市)                      20%以下
           首都圏         東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県                                 30%程度
          (注1)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。なお、上記の投資比率は将来
             的な目標であり、実際のポートフォリオの状況はこれと乖離する場合があります。
          (注2)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市をいいます。
           なお、各投資エリアにおける本投資法人の投資方針は、以下のとおりです。

         (イ)地方都市

            主要地方都市については、原則、主にターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利
           便性のある立地を重視しつつ、50%以上の投資を行い、一方で、その他地方都市(主要地方都市を除く地方
           都市)については、主に地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等
           で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を重視しつつ、20%以下の投資を行います。
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         (ロ)首都圏
            首都圏については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県において、主にターミナル駅に乗り入れ可能な
           路線沿線であり、かつ最寄駅(又はバス停)から原則として徒歩10分以内の住宅集積地を中心に30%程度の
           投資を行います。
         ④ 東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向

         <主要地方都市と東京23区の人口、世帯数の比較>

           総務省の「住民基本台帳」によれば、下図「■人口総数(平成28年時点)」のとおり、平成
          28年時点の東京23区の人口は合計約889万人であり、主要地方都市の各都市の人口との比較で
          は際立っていますが、主要地方都市全体としてみた場合には、その人口は合計約1,329万人で
          あり、東京23区の人口の約1.5倍程度になります。
          ■人口総数(平成28年時点)

          (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。










          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
           また世帯数の点においても、下図「■世帯数(平成28年時点)」のとおり、東京23区(約476万世帯:平成

          28年時点)は主要地方都市の各都市との比較では際立っていますが、主要地方都市全体としてみた場合には、
          その世帯数合計は、東京23区の1.4倍程度の約663万世帯です。平成12年から平成28年までの世帯数伸び率で
          は、下図「■世帯数伸び率(平成12年=100)」のとおり、東京23区が約23.0%の伸び率であるのに対し、主
          要地方都市全体では約20.1%と東京23区と同様の増加傾向を示しています。
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          ■世帯数(平成28年時点)
          (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。









          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
          ■世帯数伸び率(平成12年=100)

          (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。上記図の対象期






             間中に市町村合併があった場合については、当該市町村合併後は合併後の各市の世帯数の合計値を記載しており、当該市町
             村合併前の世帯数に関する調整等は行っておりません(以下同じです。)。
          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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         <主要地方都市と東京23区の転入超過数の比較>
           転出入者の状況については、平成12年以降、下図「■転入超過数」のとおり、東京23区が転入超過で推移し
          ているのと同様に、主要地方都市においても全体として見ると安定的な転入超過となっています。東京23区、
          主要地方都市ともに平成28年の転入超過数は、平成27年と比べ減少しましたが、転入超過で推移しており増加
          傾向にあります。
           また、多数の主要地方都市においても都市化が進み、下図「■圏域内からの転入超過数対人口比率」のとお
          り、平成23年から平成28年にかけて概ね圏域内からの転入が継続しています。
          ■転入超過数

          (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。





          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
          ■圏域内からの転入超過数対人口比率

          (注)当該都市の各年総人口に対する圏域内の各都道府県からの転入超過数の比率。上図において、「札幌市」は「札幌市圏域」






             (北海道)、「仙台市」は「仙台市圏域」(青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県)、「東京23区」は「東
             京23区圏域」(千葉県、埼玉県、東京都及び神奈川県)、「名古屋市」は「名古屋市圏域」(岐阜県、愛知県及び三重
             県)、「京都市」、「大阪市」及び「神戸市」は「大阪市圏域」(京都府、大阪府、兵庫県及び奈良県)、「広島市」は
             「広島市圏域」(鳥取県、島根県、岡山県、広島県及び山口県)、「福岡市」は「福岡市圏域」(福岡県、佐賀県、長崎
             県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県)からの転入超過数の比率を示しています。
          出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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         <主要地方都市と東京23区の賃料レンジの比較>
           下図「■借家 賃料レンジ(平成25年)」のとおり、各都市の賃貸人口ボリュームゾーンについては、東京
          23区で高額賃料帯に居住する層に厚みがあることがうかがえる一方、主要地方都市においては、都市規模が小
          さくなる毎に、低い賃料帯に居住する人口が多くなる傾向が見られます。また、名古屋市、大阪市、神戸市と
          いった大都市圏を構成する都市においては、他の主要地方都市と比較して相対的に高い賃料帯に居住する層に
          厚みが見られます。
          ■借家 賃料レンジ(平成25年)

          (注)借家に居住する賃料帯別の人口合計を100%となるように計算。計算に当たっては、賃料1万円未満のものを除外。






          出所:総務省「住宅・土地統計調査」(平成25年)を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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         <主要地方都市と東京23区のレジデンスストック量の比較>
           下図「■地域別レジデンスのストック量(平成12年~平成28年)」のとおり、平成12年から平成28年までの
          期間における東京23区のレジデンスのストック量(一定期間における共同住宅のうち貸家かつ鉄骨鉄筋コンク
          リート造及び鉄筋コンクリート造の物件の着工戸数を累積した戸数をいいます。以下同じです。)は約45万戸
          であり、同期間の大阪市(約16万戸)の約3倍弱、仙台市(約4.1万戸)の約11倍の規模である等、主要地方
          都市の各都市との間の比較では際立っています。
          ■地域別レジデンスのストック量(平成12年~平成28年)

          (注)平成12年から平成28年における共同住宅の貸家かつ鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の着工戸数を累積した





             戸数。
          出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
           一方、下図「■レジデンスのストック量(平成12年~平成28年)」のとおり、同期間における、主要地方都

          市のストック量の合計は約70万戸であり、全体としては、東京23区の約1.6倍の規模を有しています。
          ■レジデンスのストック量(平成12年~平成28年)

          (注)平成12年から平成28年における共同住宅の貸家かつ鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の着工戸数を累積した





             戸数。
          出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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         ⑤ 上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴
         <上場J-REITの投資地域>
           下図「■上場J-REITのレジデンスへの投資状況」のとおり、既存の上場J-REITのレジデンスへの投資は、棟
          数ベースでは東京都に全体の6割以上が集中しており、その上で、関東圏、関西圏のほか、札幌市、仙台市、
          名古屋市及び福岡市といった特定の地域に一定程度の投資が見られるという状況であることから、主要地方都
          市においては、東京都と比較して上場J-REITによるレジデンスへの投資の集中度が低くなっています。
          ■上場J-REITのレジデンスへの投資状況

          (注)平成30年3月15日時点における、ARES                   J-REIT   Property    Databaseに記載されている上場J-REIT各社の保有レジデン














          ス      (1,684棟)を集計。
          出所:ARES     J-REIT   Property    Databaseを基に本資産運用会社作成
                                  42/206



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         <主要地方都市と東京23区の稼働率及び賃料変動性の比較>
           近年において、上場J-REITが保有するレジデンスの稼働率は、下図「■稼働率レンジ(平成23年上期~平成
          29年上期)」のとおり、都市による差異はありますが、主要地方都市の各都市についてはいずれも概ね95%以
          上で推移しており、一部東京23区を上回っている都市もあります。また、稼働率の変動性についても、上場J-
          REITが保有する主要地方都市のレジデンスにおいては1~3%程度の幅であり、東京23区と概ね同程度であり
          ます。
          ■稼働率レンジ(平成23年上期~平成29年上期)

          (注1)各年、上期(1~6月)、下期(7~12月)に決算期を迎えた上場J-REITの各物件の期末稼働率平均。





             ただし、取得後、初回の決算期は集計の対象外。
          (注2)上図においては、平成23年上期~平成29年上期までを集計。集計対象の時期やその期間の長短により上図と異なる結果と
             なる場合があります。また、今後の稼働率が上記と同様に推移することを保証するものではありません。
          (注3)京都市、神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
          出所:上場J-REIT公表資料を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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           近年における主要地方都市の賃料の変動係数については、下図「■賃料の変動係数(平成24年第3四半期~
          平成29年第3四半期)」のとおり、都市により地域経済の景気サイクルに応じた一定の差異はあるものの、東
          京23区の変動係数から最大でも概ね2.0%程度以内の範囲の水準にあり、また、東京23区より小さくなってい
          る都市もあることから、本投資法人としては、主要地方都市の賃料の変動は東京23区と比較して著しく大きな
          ものではないと考えています。
          ■賃料の変動係数(平成24年第3四半期~平成29年第3四半期)

          (注1)上図の賃料は、アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した賃貸マンションの成約





             事例に基づく賃料インデックス(ヘドニックアプローチと言われる統計的手法を用いて個別の成約事例について賃料の品
             質調整を行い、四半期毎の賃料変化を指数化したものです。以下同じです。)を採用。東京23区については4つのサブエ
             リア(プライムエリア:港区・渋谷区、都心業務地:千代田区・中央区等、都区部南:世田谷区・大田区等、都区部北:
             足立区・葛飾区等)毎の18~30㎡の物件を対象とした賃料インデックスの単純平均値、東京23区以外の都市についてはサ
             ンプル数確保の観点から20~40㎡の物件を対象とした賃料インデックスを採用。
          (注2)賃料の変動係数は対象期間における平均的な賃料単価の増減率の絶対値を示すもので、対象期間の賃料の標準偏差を平均
             値で除して算出しています。
          (注3)上図においては、平成24年第3四半期(7~9月)~平成29年第3四半期(7~9月)までを集計。集計対象の時期やそ
             の期間の長短により上図と異なる結果となる場合があります。
          (注4)神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
          出所:賃料インデックスを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
         <主要地方都市と東京23区のインカムリターン、リスクの比較>

           下図「■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン」のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスにお
          いて、近年、主要地方都市のインカムリターン(下図                         (注1)   において定義します。)は東京23区と比較して
          1%程度高くなっています。また、下図「■上場J-REIT保有レジデンスの平均インカムリターンと標準偏差」
          のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスについて見ると、主要地方都市は、リターン水準が高い一方で、
          リスク(標準偏差)に関しては東京23区を上回っていますが、その差は0.2%程度です。
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           ■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン                           ■上場J-REIT保有レジデンスの平均インカムリ
                                       ターンと標準偏差
          (注1)インカムリターンは、年間NOI(減価償却前の不動産賃貸純収益)を鑑定評価額又は調査価額(期末算定価格)で除して算




             出した数値。
          (注2)使用データは上場J-REITが平成28年12月末日現在で保有する物件で、平成19年上半期~平成29年上半期のデータが揃って
             いる物件を対象(平成18年下半期以前に取得され、現在も保有している物件)として、平成20年上半期から平成29年上半
             期のデータを表示。平成19年上半期に取得した物件は基本的に除外。加えて、NOIがマイナスとなっている物件及び稼働率
             に大きな変動がある物件等データ全体の傾向を把握するのに適さないと判断された物件並びに複合施設(店舗等が入って
             いる物件)は除外。
          (注3)右上図については、平成19年上半期~平成29年上半期のデータを基に平成20年上半期から平成29年上半期のデータを表
             示。
          (注4)主要地方都市は、札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・神戸市・福岡市が対象(京都市及び広島市については、必要なサ
             ンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。)。
          (注5)本図表は上場J-REITが保有するレジデンスのデータを基に算出されており、主要地方都市のレジデンスの一般的な傾向を
             必ずしも示すものではなく、本投資法人の保有するポートフォリオが同様のインカムリターンの実現を保証するものでは
             ありません。
          出所:上場J-REITデータを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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         ⑥ 成長戦略
         A.サムティグループに関して
         (イ)サムティグループの概要
            サムティグループは、創業より、関西を基盤とする「資産保有型デベロッパー」から全国展開の「総合不
           動産企業グループ」へと成長してきました。現在の事業内容は、自社ブランドである「S-RESIDENCE」シ
           リーズのマンション等、クオリティの高い不動産の企画開発・再生・販売及びファミリー向け分譲マンショ
           ン・投資用マンションの企画開発・販売を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル・商業施設等多
           様な賃貸資産を保有し、安定した収益を確保する「不動産賃貸事業」を事業展開の二本柱としています。そ
           の他にビジネスホテル運営等を行う「その他の事業」を行っています。
            国内拠点として、大阪本社、東京支店、福岡支店、札幌支店及び名古屋支店を設け、グループ全体で全国
           の不動産開発及び収益不動産の取得等を展開しています。
          (a)沿革

             昭和57年12月       大阪市東淀川区東中島一丁目において、サムティ開発株式会社(現サムティ株式会社)
                    を設立
             平成14年9月       不動産流動化事業を開始し近畿財務局受付第一号となる不動産証券化実施
             平成17年3月       不動産ファンド及びREIT向け賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズの開始
             平成19年7月       大阪証券取引所「ヘラクレス」(現東京証券取引所 JASDAQスタンダード)上場
             平成23年2月       東京支店開設
             平成23年12月       不動産管理業を事業とするサムティ管理株式会社(現サムティプロパティマネジメント
                    株式会社)を設立
             平成24年6月       福岡支店開設
             平成24年11月       サムティアセットマネジメント株式会社を100%子会社化
             平成27年5月       札幌支店開設
             平成27年10月       東京証券取引所市場第一部に市場変更
             平成28年3月       名古屋支店開設
          (b)サムティグループの業績推移(連結)

             出所:サムティ株式会社有価証券報告書(平成23年11月期乃至平成29年11月期)






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          (c)不動産事業
            (ⅰ)ソリューション事業
               サムティグループの自社開発不動産及び第三者より取得した既存の収益不動産等について、外部投
              資家等への販売を行っています。自社開発不動産の代表的なものとしては、事業用地の仕入れから商
              品企画開発、建設まで一貫して行う自社ブランドを冠した賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズ
              があります。サムティグループは、開発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、
              サムティグループのノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ等を図り、不動産の保
              有期間中の収益確保に努めています。
               なお、サムティグループが現在開発又は保有する「S-RESIDENCE」シリーズにつきましては、メイ
              ンスポンサーサポートに基づき、原則として本投資法人に対し優先的売買交渉権が付与されます。
            (ⅱ)投資分譲事業

               サムティグループが事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マンションの企画開発
              を行い、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売を行っています。サムティグループは、事業エリ
              アにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議
              を行うことにより、販売会社、顧客のニーズにあった物件を供給しています。
            (ⅲ)アセットマネジメント事業

               サムティグループがアセットマネージャーとして不動産投資ファンドから不動産の運用・管理業務
              等を受託することによる手数料収入を得るほか、自ら不動産投資ファンドに出資することによる配当
              の獲得を目的としています。
               本資産運用会社は、平成19年8月に設立され、平成24年11月にサムティグループの一員となり、上
              記の受託業務を行っています。
               また、レジデンス分野においても、従前より、地方の賃貸マンションを私募ファンドを通じて流動
              化する等の事業展開を行っています。
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          (d)不動産賃貸事業
             サムティグループは、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、駐車場等を1棟又は区分所有に
            より保有し、個人及び法人テナントに賃貸しています。賃貸収入の増加を目的として、本店のある関西を
            中心とし、支店のある東京、福岡、札幌及び名古屋を含む全国の主要地方都市に存する収益不動産を継続
            的に取得しています。
             また、社内に、設計部門だけでなく、賃貸事業部門にも、一級建築士を配置し、入居者が入れ替わる
            際、ハード面からのリースアップの早期化、資産価値向上の検討を行い、実践しており、その経験、ノウ
            ハウも蓄積されています。
             他に、収益不動産の所有者からサムティグループがマンション等を賃借してエンドテナントへ転貸する
            サブリースや、家賃回収、契約の管理及び建物管理等の受託業務を行っています。
           ■サムティ株式会社の賃貸資産の構成比率(延床面積ベース:平成29年11月30日時点)

           ■サムティ株式会社の賃貸資産の分布状況(延床面積ベース:平成29年11月30日時点)






          (e)その他の事業






             サムティグループは、ビジネスホテルを所有・運営しています。また、分譲マンション管理事業及び建
            設・リフォーム業等を行っています。
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         (ロ)マンションブランドの概要
            「S-RESIDENCE」は、平成17年よりサムティグループが開発する高級規格の賃貸マンションブランドで
           す。当ブランドにおいては、自然石を贅沢に活用し、吹抜けにより開放感のあるエントランス、ラグジュア
           リーホテルを彷彿させる間接照明や内廊下、デザイン性の高いスタイリッシュな水回りにより高級感を演出
           する等、主に学生、社会人等の単身者に訴求する高いデザイン性を有しており、特に比較的女性入居者の比
           率が高いことが特徴になっています。また、居住性・快適性・安全性に優れたマンション提供に向けて、専
           門部署として、開発部門の中に一級建築士を設置し、デザインから施工監理まで、入居者ニーズを的確に捉
           えた仕様で展開しています。これらの特徴を持ちながら、周囲の物件と比較して同程度の家賃設定とするこ
           とで、コストパフォーマンスの高さを強く打ち出したリーシング活動が可能となります。
           (注)全ての「S-RESIDENCE」ブランドの物件が上記の設備仕様となるわけではありません。












         B.メインスポンサーによるサポートの内容

           本投資法人は、メインスポンサー並びに本投資法人及び本資産運用会社との間のメインスポンサーサポート
          契約に基づき、メインスポンサーからの多岐にわたる支援を活用し、外部成長及び内部成長を目指します。
           なお、メインスポンサーサポート契約の概要は以下のとおりです。
         (イ)優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与
            メインスポンサーは、以下の場合に、自ら又は一定の者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対し、
           第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利(以下本(イ)
           において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します                             (注1)   。
           (a)メインスポンサー又はグループSPCが保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動
              産 (注2)   (本投資法人から取得した不動産等を含みます。)を売却しようとする場合
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           (b)メインスポンサーを除くサムティグループに属する会社(本資産運用会社及びグループSPCを除き
              ます。以下本(イ)において、「グループ会社」といいます。)が保有し又は今後開発して保有する
              ことになる国内の適格不動産を売却しようとする場合
           <優先的売買交渉権の概要>
           (a)所定の期間、本投資法人及び本資産運用会社が優先的に取得を検討できます。
           (b)上記所定の期間の経過まで、メインスポンサーは、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を
              第三者に提供してはなりません。
           (c)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当
              該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも
              有利な条件であった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対しその取得の意向を再度確認し、本投
              資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じます。
           <優先的売買交渉権の期間>
           (a)本投資法人及び本資産運用会社に優先的売買交渉権が付与された場合には、本資産運用会社は、情報
              の提供を受けた日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第一次検討期間」といいます。)内
              に、当該適格不動産の取得の検討の可否をメインスポンサーに対して通知します。
           (b)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、当該適格不動産の取得を検討しない旨を
              書面にて通知された場合、又は、検討の可否を書面にて通知されなかった場合には、メインスポン
              サー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供する
              ことができます。
           (c)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から当該適格不動産の取得を検討する旨を書面
              にて通知された場合には、スポンサーは、当該適格不動産への投資判断のために必要な資料として本
              資産運用会社が要請する資料を提供します。本投資法人及び本資産運用会社は、当該資料を受領した
              日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第二次検討期間」といいます。)内に、当該適格不
              動産の取得意向の有無をメインスポンサーに対して通知します。
           (d)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から検討の結果取得の意向がない旨を書面にて
              通知された場合、又は、検討結果を書面にて通知されなかった場合には、メインスポンサー、グルー
              プSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができま
              す。
           (e)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の意向がある旨を書面にて通知され
              た後、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の条件の交渉を終了する旨を書面にて通知された場
              合には、メインスポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情
              報を第三者に提供することができます。
           (f)上記(b)、(d)又は(e)に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三
              者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及
              び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも有利な条件であった場合、メインスポンサー
              は、自ら又は優先的売買交渉権付与者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対してその取得の意
              向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じる
              ものとします。
           <適用除外>
            以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。
           (a)第三者との共同事業に基づき開発・取得した不動産等で、当該第三者に譲渡又は優先的売買交渉権を
              付与することをあらかじめ合意している場合
           (b)共有持分、出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先的売買交渉権を付与する
              ことを他の共有者又は出資者との間であらかじめ合意している場合
           (c)行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合
           (d)メインスポンサーサポート契約締結前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に対し
              て優先的売買交渉権を付与することを要する場合
            また、メインスポンサーは、自らの取引先である個人又は法人(デベロッパーを含みます。)が所有又は
           開発する国内の適格不動産について、当該個人又は法人が売却を検討していることを知った場合には、当該
           不動産等の所有者又は開発者の意向等で情報を提供することができない場合を除き、本投資法人及び本資産
           運用会社に対し、遅くとも第三者に情報を提供すると同時に当該不動産等に関する情報を提供します。
           (注1)グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、
              当該契約等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。
           (注2)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準(本資産運用会社の資産運用ガイドライン)に合致すると合理的に判断さ
              れる不動産等をいいます。
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         (ロ)再開発に関する支援
            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発を希望する場合にはメインスポンサー
           に対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとされています。
           <メインスポンサーに対する優先的物件情報提供の概要>
           (a)所定の期間、メインスポンサーが当該不動産等に係る再開発計画案(当該不動産等をメインスポン
              サーが買い取り、収益不動産(毎月一定の賃料収入のある不動産等のうち適格不動産に該当するもの
              をいいます。)の再開発を行うことを内容とする再開発計画案に限る。)による取得を優先的に検討
              できます。
           (b)上記所定の期間の経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、当該優先的売買交渉権の対象となる
              物件の情報を第三者に提供してはなりません。
           (c)所定の期間内に、メインスポンサーから、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内容の
              再開発計画案の提出を受けた場合には、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーに対
              し、第三者に先立ち当該不動産等に関して優先的に売買交渉をする権利(以下本(ロ)において、
              「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。
           <優先的売買交渉権の概要>
           (a)所定の期間経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサー以外の第三者との間で、
              当該不動産等に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該不動産等に関す
              る情報も提供してはならず、また、メインスポンサーとの間で、当該不動産等の売買交渉をします。
           (b)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本資産運用会
              社が当該第三者に提示する売却条件がメインスポンサーの提示した条件と同等又はそれよりも有利で
              あった場合、メインスポンサーに対しその購入意思を再度確認し、メインスポンサーが再交渉を希望
              する場合には、当該再交渉に応じます。
         (ハ)ウェアハウジング機能の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産の取得を目的として、メイ
           ンスポンサーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産(以下
           本(ハ)において、「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保有(以下本(ハ)におい
           て、「ウェアハウジング」といいます。)をメインスポンサーに依頼することができます。
           <メインスポンサーが提供するウェアハウジング機能の概要>
           (a)本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示
              した上で、ウェアハウジングをメインスポンサーに依頼することができます。
           (b)メインスポンサーが前記の依頼を受諾した場合、メインスポンサー、本投資法人及び本資産運用会社
              は、基本的事項について書面により合意し、メインスポンサーは、かかる合意に基づきメインスポン
              サーにおいて当該取得予定不動産等を取得し、保有します。
           (c)メインスポンサーは、取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した
              取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の売却その他の
              処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出
              た場合、メインスポンサー、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関す
              る詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却します。
            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予
           定不動産等を取得することが困難となった場合には、メインスポンサーに対してその旨及び希望する延長後
           の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができます。ただし、かかる通知による取得予定時
           期の延長は、メインスポンサーの同意を得た場合を除き、原則として、通算で1年間を超えることはできま
           せん。
         (ニ)売却先候補者等に関する情報の提供

            メインスポンサーは、原則として、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定している旨を
           通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者の情報
           を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的に提供します。
         (ホ)賃料固定型マスターリース契約の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討している適格不動産について、本投資法人及
           び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運用会社の
           社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限られません。)に従うことを条件
           として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間
           で賃料固定型のマスターリース契約の締結の検討をメインスポンサーに申し入れることができ、メインスポ
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           ンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用
           会社とメインスポンサーが合意した場合には、メインスポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法
           人 又は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、賃料固定型のマスターリース契約を締結するものとし
           ます。
         (ヘ)リーシングサポート業務の提供

            メインスポンサーは、本投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法
           人が取得を意図する適格不動産及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略を策
           定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本投資法人による早期のテナント確保を可
           能とするべく最大限努力します。
         (ト)プロパティ・マネジメント業務の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討するか又は保有する不動産等について、本投
           資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運
           用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限られません。)に従うこ
           とを条件として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託
           者との間で、プロパティ・マネジメント契約の締結の検討をメインスポンサーに申し入れることができ、ス
           ポンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運
           用会社とスポンサーが合意した場合には、メインスポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又
           は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、プロパティ・マネジメント契約を締結するものとします。
         (チ)物件管理・運用管理に係るサポートの提供

            サムティグループは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発等
           のコスト並びに運営費用を最適化し、当該不動産等につき効率的に競争力を維持することを目的に、本投資
           法人及び本資産運用会社に対して、本投資法人のために、修繕・リニューアルに関するノウハウの提供その
           他物件の管理・運営に関するアドバイザリー業務を提供するものとします。
         (リ)セイムボート出資

            メインスポンサーは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のメインスポンサーである自社の利益を共
           通のものとするという観点から、メインスポンサーサポート契約において、(ⅰ)本投資法人が新たに投資
           口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び
           (ⅱ)本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を
           継続する意向であることを本投資法人及び本資産運用会社との間で確認しています。
         (ヌ)商標使用の許諾

            メインスポンサーは、メインスポンサーのブランド力とサポート機能を積極的に活用する一環として、本
           投資法人に対してメインスポンサーが別途指定する各種商標の使用を許諾するものとします。
         (ル)不動産の共同保有の機会の提供

            本投資法人又は本資産運用会社は、本投資法人が保有又は取得する予定の不動産等についてメインスポン
           サーと共有することを望む場合には、メインスポンサーに対してこれを申し入れることができ、メインスポ
           ンサーは当該申し入れを受けた場合には、当該不動産等の共有の可否について真摯に検討するものとしま
           す。
         (ヲ)人材の派遣及びノウハウの提供

            メインスポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法人から受託する資
           産運用業務の遂行に必要な不動産の運営管理の知識及びノウハウ等を本投資法人及び本資産運用会社に活用
           させるために、法令に反しない限度において、本資産運用会社に対するメインスポンサーからの人材の派遣
           を含めて、本資産運用会社が必要と考える人材を確保すること、及び本投資法人及び本資産運用会社が必要
           と考えるメインスポンサーのノウハウを提供することについて最大限の協力をするものとします。人材の派
           遣にはメインスポンサーからの転籍及び出向を含むものとし、派遣の条件等については、メインスポンサー
           と本資産運用会社とで協議の上別途決定するものとします。
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         (ワ)その他の関連業務及び支援
            メインスポンサーは、本投資法人又は本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、
           法令に反しない範囲で、上記(イ)から(ヲ)までに掲げる業務に関連する業務又はその他の必要な支援を
           行うものとします。
         (カ)有効期間

            メインスポンサーサポート契約の有効期間は、契約の締結日から10年間とします。期間満了の3か月前ま
           でに、契約当事者のいずれかから他の当事者全員に対して文書による申出がなされなかったときは、期間満
           了の日の翌日より5年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、本資産運用会社が本投資法人
           の資産運用会社ではなくなった場合等の一定の場合には、当該有効期間にかかわらず当該時点において何ら
           の通知を要することなく終了するものとします。
         C.外部成長

           本投資法人は、メインスポンサーサポート及び本資産運用会社の有するソーシング能力を活用し、アコモ
          デーションアセット等を取得してまいります。
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         (イ)サムティグループの開発計画
            サムティグループは、賃貸マンションデベロッパーとして、関西エリアのみならず、地方都市を含めた日
           本全国で賃貸マンションの開発を行い、長年の実績を築いています。また、今後の開発についても、下記の
           とおり、積極的に投資する計画となっています。
            ■  サムティグループの開発計画

           (注) 開発計画は、サムティグループの用地取得が完了している物件についての想定売却金額を集計。






               なお、2018年2月末日時点の数値であり、今後の用地取得の増減及び想定売却金額の変更に伴い変更される可能性があ
              ります。
           出所:サムティ株式会社2018年11月期第1四半期決算説明資料
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         (ロ)メインスポンサーからのパイプライン
            本投資法人は、メインスポンサーより下記の開発又は保有している物件について、優先的売買交渉権を付
           与されています。なお、本書の日付現在において、本投資法人は下記の開発又は保有している物件につき、
           取得を決定した事実はありません。
      ■   優先的売買交渉権を付与されている開発物件

                     地方物件                         首都圏
                           賃貸可能                       賃貸可能
               物件名       所在地         竣工時期        物件名      所在地          竣工時期
                           戸数                       戸数
             S-RESIDENCE
                                      S-RESIDENCE       川崎市
                     大阪市
           ①  新大阪Ridente               90戸    平成30年     ⑧               43戸    平成29年
                     淀川区
                                      川崎貝塚       川崎区
             (西宮原2Ⅱ)
             S-RESIDENCE                         S-RESIDENCE       千葉県
                     名古屋市
           ②                 95戸    平成30年     ⑨               100戸     平成30年
                     東区
             東区葵2丁目                         南八幡5丁目       市川市
       優先的
             S-RESIDENCE                                千葉県
       売買
                     名古屋市                 S-RESIDENCE
           ③                 88戸    平成30年     ⑩               52戸    平成30年
                     北区
             志賀本通                         松戸市本町       松戸市
      交渉権付
             S-RESIDENCE
      開発物件               名古屋市
           ④                 44戸    平成30年
                     千種区
             千種区内山3丁目
             S-RESIDENCE
                     大阪市
           ⑤                138戸    平成31年
                     北区
             北区西天満3丁目
             S-RESIDENCE
                     名古屋市
           ⑥                 77戸    平成31年
                     名東区
             本郷3丁目
             S-RESIDENCE
                     大阪府
           ⑦                153戸    平成31年
                     吹田市
             江坂町1丁目Ⅱ
       合計        7物件            685戸            3物件           195戸
           (注)本書の日付現在において、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また将来取得できる保証はありません。
         (ハ)本資産運用会社独自のパイプライン

            本資産運用会社は、私募ファンドの運用の実績を有し、独自のパイプラインを構築しています。本投資法
           人は、サムティグループからの物件取得のみならず、かかる本資産運用会社独自のパイプラインを通じた物
           件取得を目指します。
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         D.内部成長
           本投資法人は、メインスポンサーサポート、サブスポンサーサポート、プロパティ・マネジメントネット
          ワーク及び物件リニューアル能力を活用し、稼働率の維持・向上に努めます。
         (イ)プロパティ・マネジメント会社のコントロールノウハウ

            本投資法人は、サムティグループのプロパティ・マネジメント会社との幅広い取引実績及び資産運用会社
           のこれまで運営してきた私募ファンドでの実績を活かし、物件毎に高品質なプロパティ・マネジメント会社
           を選定し、物件の適切な運営・管理を行うことで、収益の安定化を目指します。
         (ロ)物件のリニューアル/再開発支援

            サムティグループは、物件リニューアルに関する豊富な実績・ノウハウを有しています。本投資法人及び
           本資産運用会社は、メインスポンサーサポート契約に基づき、サムティグループからノウハウの提供を受
           け、資産価値の向上を目指します。
            また、本資産運用会社は、経年劣化した物件について、メインスポンサーサポート契約に基づき、メイン
           スポンサーに対して、再開発の検討・提案を要請することができます。
         (ハ)ブランド戦略の推進

            本投資法人では、「S-RESIDENCE」及び「S-FORT」の2つのブランドの継続的な展開により、差別化戦略
           を推進することで、保有物件の競争力を高め、稼働率の向上や賃料単価の上昇を通じた資産価値向上を目指
           します。
            「S-FORT」は、本投資法人が、メインスポンサーサポートを戦略的に活用して取得した「S-RESIDENCE」
           以外に取得する物件を統一して展開するブランドです。外部からの取得のため仕様は様々ですが、耐震やP
           ML値   (注)   等の投資基準を満たし、かつ全ての物件に専門家による検証(構造レビュー)を行い、居住者
           の方が「安心」して暮らせる物件です。また、防犯対策等、居住者の方が「安全」に暮らしていただけるよ
           うなバリューアップ投資を、物件取得後も継続的に行います。さらには、各々の物件の地域や環境の特性に
           応じて、居住者の方に「快適」に暮らしていただけるような設備の維持更新を図る方針です。
           (注)「PML値」とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度
              起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧
              費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するも
              のがあります。以下同じです。
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         ⑦ 投資基準
           投資対象物件の取得に当たり、原則として以下の基準を考慮します。なお、本投資法人は、以下の基準を考
          慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案した上で、総合的に判断して、以下の基準の一部を満たさない
          物件を取得することがあります。
         (イ)レジデンスの投資基準

               項目                        投資基準
           ⅰ.立地          駅(主要なバス停        (注1)   を含みます。)からの距離が徒歩10分以内とします。ただ
                     し、その他地方都市の場合には、地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等
                     の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を
                     重視します。
           ⅱ.物件種別          主として単身向けとしますが、DINKS若しくはファミリー向け等への投資も一定程度
                     行います。
           ⅲ.構造          木造及び軽量鉄骨造以外の構造であることとします。
           ⅳ.築年数          取得時において20年以内とします。
                     保有物件の築年数は、加重平均により10年前後を目指します。
           ⅴ.物件規模          物件毎に個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性、所在地域の人口動態
                     等を検討した上で、適正規模について判断します。
           ⅵ.設備施設          外観・エントランス・内装等に関する意匠性、階高・採光・遮音等に関する快適
                     性、防犯性、入浴・洗面・炊事等の利便性といった機能性等について、対象とする
                     入居者層の生活スタイルを踏まえ、総合的に検討した上で、当該地域における標準
                     的水準以上の仕様を原則とします。
           ⅶ.投資額          1案件当たりの最低投資額300百万円(取得価格ベース)とします。
           ⅷ.耐震性          取得時におけるPML値は15%以下とし、新耐震基準への適合を原則とします。た
                     だし、旧耐震基準であっても、耐震補強工事の実施等により新耐震基準と同等の耐
                     震性能を有する場合には、投資することができます。
           ⅸ.権利関係          所有権としますが、借地についても対象とします。
                     (共有物件の場合は、他の所有者の信用力等を総合的に考慮)
                     区分所有、底地等については、個別に判断します。
           ⅹ.資産対応証券等          投資判断に当たっては、主に以下の点を基準とします。
                      ・投資期間満了時において、当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産
                       等の取得機会が確保されること。
                      ・LTV   (注2)   、DSCR   (注3)   、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性
                       が十分と判断されること。
           ⅺ.開発案件投資          開発中の不動産への投資は、原則として行わないものとします。
                     ただし、以下の場合を除きます。
                     ⅰ.建築中の不動産の取得
                       建築中の不動産については、竣工後一定期間の賃料固定型マスターリース等に
                       より稼働状況及び収益の一時的な不安定性への対応策がなされており、かつ完
                       工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されていると判断される場合は、
                       建物竣工後の引渡しを条件に投資できるものとします。なお、投資対象不動産
                       の取得のための契約を締結できる場合で、かつ当該開発物件への投資が本投資
                       法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合に限るものとします。
                     ⅱ.既に取得している不動産の増築
                       既存物件の価値向上に資すると判断される場合であり、かつ増築後のテナント
                       が確保されており、完工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されている
                       と判断される場合は、実施することができます。
           ⅻ.環境・土壌等          投資判断に当たっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査し
                     た上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。
          (注1)「主要なバス停」とは、終日にわたり定期的にバスが運行され、日常的に通勤・通学に利用されているバス停をいいま
              す。
          (注2)「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。以下同じです。
          (注3)「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。
         (ロ)運営型施設の投資基準

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            本投資法人は、アコモデーションアセットのうち、ホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住宅周辺領域の運
           営型施設への投資に際しては、前記「(イ)レジデンスの投資基準」のうち立地、構造、築年数、物件規
           模、設備施設、投資額、耐震性、権利関係、資産対応証券等、開発案件投資並びに環境・土壌等について考
           慮 するとともに、以下の事項にも留意しながら多角的な分析を行った上で、総合的に判断します。
                              資産の概要                    留意点
            ホテル            ビジネスホテルを対象とします。                   ・運営者の業歴、事業規模、業況等
                                          ・経営形態、契約期間
            ヘルスケア施設            介護サービスの提供が必要な賃貸用住
                        宅又は介護施設をいいます。
         ⑧ デューディリジェンス基準

           本投資法人は、運用資産の取得に際して、利害関係のない専門家から、不動産鑑定評価書、建物診断報告
          書、地震リスク報告書、土壌汚染調査報告書、環境調査報告書、構造計算書レビューに係る報告書類及び必要
          に応じてマーケットレポート等を取得し、対象不動産についてのデューディリジェンスを行い、以下の各調査
          事項を総合的に考慮し、投資の可否について判断します。
           デューディリジェンスに必要な資料等が不足している場合は、代替手段を用いる等して適正な調査を行い、
          重要性を勘案した上、総合的に判断することとします。
                    調査事項                     調査内容
            経済的調査       取得価格        取得価格の妥当性
                   市場調査        ⅰ.賃貸市場の現況(賃料相場、稼働率、テナント需要)
                           ⅱ.賃貸市場の動向(賃料相場推移、稼働率推移、中長期の需要動向)
                           ⅲ.新規供給状況、競合物件の状況
                   入居テナント        ⅰ.テナント信用力、賃料収受状況
                   調査        ⅱ.建物利用目的、使用状況、紛争の有無、世帯状況
                           ⅲ.店舗がある場合の業種及び営業状況
                   収益関係        ⅰ.契約条件(賃料・その他収益)
                           ⅱ.賃貸稼働状況、収益実績
                           ⅲ.賃貸運営方法・運営費用、運営費用の削減余地
            物理的調査       立地        ⅰ.生活上の利便性
                           ⅱ.土地利用状況、嫌悪施設の有無
                           ⅲ.都市計画及び地域計画と将来動向
                   建築及び設備・        ⅰ.設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類
                   仕様        ⅱ.外溝、屋上、外装、設備等
                           ⅲ.賃貸住宅に則した設備・仕様
                           ⅳ.関係法令の遵守状況等
                   建物管理関係        ⅰ.管理運営方法・規約等
                           ⅱ.関係法規の遵守状況
                           ⅲ.管理会社の管理状況
                           ⅳ.緊急修繕の必要性
                           ⅴ.長期修繕計画と実施状況
                   耐震性能        ⅰ.新耐震基準又はそれと同等水準以上の性能の確保
                           ⅱ.地震調査(PML値)
                   環境・地質等        ⅰ.アスベスト・PCB等の有害物質の使用・管理状況
                           ⅱ.土地利用履歴、土壌汚染調査等
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                    調査事項                     調査内容
            法的調査       権利関係        前所有者等の権利の確実性。特に区分所有・借地物件等、本投資法人が
                           所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な
                           物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討しま
                           す。
                           ⅰ.借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利
                             の有無
                           ⅱ.敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の
                             有無、持分割合の状況
                           ⅲ.敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
                           ⅳ.積立金の滞納の有無
                           ⅴ.区分所有形態
                           ⅵ.本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容
                             とその承認の有無
                           ⅶ.借地権設定者、区分所有者等の法人・個人の別等の属性
                           ⅷ.不動産信託の受益権については信託契約の内容
                   境界調査        境界確定の状況と書面の有無、越境物の有無とその状況
         ⑨ フォワードコミットメントに関する方針

           本投資法人は、フォワードコミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過
          した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。)を行う場合
          は、以下の事項を遵守するものとします。また、フォワードコミットメントに係る物件は、決済までの間、本
          投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは
          本投資法人に帰属することになります。このため、フォワードコミットメントを行う場合には、違約金の上
          限、物件の取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についての
          ルールを定めたフォワードコミットメント等に係るマニュアルを遵守し、当該リスクを管理しています。
         A.解約違約金について

           フォワードコミットメントを履行できない場合に生じる解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及
          び配当水準等に与える影響を十分検証の上、慎重かつ適切に判断するものとします。
         B.期間・決済資金の調達方法等について

           売買契約書締結から決済・物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に妥当な期間を上限とし、また金
          融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分に認識した上、慎重かつ適切に判断するものとしま
          す。また、決済資金の調達方法等については、取得額及び金融市場、取引金融機関との関係等の資金の調達環
          境の変化に応じて、最適な資金調達方法を選択することとします。
         ⑩ 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券(後記「(2)投資対象/①投資対象とする資産の種

          類/A./(ロ)不動産対応証券」に掲げるものをいいます。以下同じです。)への投資方針
           不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資をするものとします。
         A.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等が、前記「⑦投資基準」に適
           合した資産であること。
         B.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人

           による取得機会が与えられていること。
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         C.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等に関して、前記「⑦投資基
           準」に準じたデューディリジェンスを行うことを原則とし、また追加して下記事項を調査の上、投資の可否
           を総合的に判断します。
                    調査事項                     調査内容
            法的調査       不動産に関する        ⅰ.スキームの遵法性
                   匿名組合出資持        ⅱ.投資の有限責任性
                   分又は不動産対        ⅲ.アセットマネージャーの業務遂行能力
                   応証券への投資        ⅳ.関係者に対する報酬水準その他運営コスト
                           ⅴ.ローン条件、レバレッジ水準その他資金調達条件
                           ⅵ.税務上の導管性の有無その他投資効率
                           ⅶ.倒産隔離ストラクチャーの組成の有無、前所有者からのオフバラン
                             スの有無、他業の有無、その他第三者・他物件のリスクからの遮断
                             の状況
                           ⅷ.投資に伴い本投資法人が取得する権限の内容
                           ⅸ.裏付けとなる不動産等の譲受けに関する優先交渉権の有無・内容
         ⑪ ポートフォリオ運営・管理方針

         A.プロパティ・マネジメント会社の選定及びモニタリング
           本投資法人は、適切な日常の管理・運営及び計画的な建物・設備の修繕等を行うことにより、運用資産の資
          産価値の維持・向上を図るとともに、プロパティ・マネジメント会社を採用し、中長期的に収益安定性のある
          運営を目指します。
         (イ)プロパティ・マネジメント会社の選定基準
            本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社の選定に当たって、運用資産の資産価値及び競争力の維
           持・向上、中長期的な安定収益の確保のため、宅建業法第3条の免許を受けていること、及び過去に宅建業
           法第8章に規定する罰則を受けていないことのほか、原則として以下の各項目を調査・検討の上、総合的に
           判断します。なお本投資法人は、以下の各項目に合致するプロパティ・マネジメント会社として、サムティ
           グループにプロパティ・マネジメント業務を委託することができるものとします。
           ・企業内容(プロパティ・マネジメント事業の概要、組織・人員体制、事業エリア、財務基盤・信用力等)
           ・実績(同等物件の管理実績、当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験等)
           ・遂行能力(リーシング、テナント対応、建物維持・管理、レポーティング等)
           ・報酬水準
         (ロ)プロパティ・マネジメント会社のモニタリング
            本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社のプロパティ・マネジメント業務遂行能力及び委託物件の
           運営実績(稼働率、空室期間、成約賃料水準等)に関して、継続的なモニタリングを行い、必要な指導を行
           います。
         (ハ)運営型不動産の管理
            運営型不動産においては、運用資産の特性に応じて、適切と判断する管理形態及び運営者を選定するもの
           とします。なお本投資法人は、ビジネスホテルの運営者として、サムティグループの株式会社サン・トーア
           に当該ビジネスホテルの運営を委託し、その運営ノウハウを活用することができるものとします。
         B.テナントの選定

           本投資法人は、テナントの選定に当たって、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則としてプロパ
          ティ・マネジメント会社に以下に記載の各項目を審査させた上で、総合的に判断します。
         (イ)テナントが法人の場合
           ・業種、業歴、事業規模、業況等
           ・使用目的・契約期間
           ・保証会社による保証の適否
           ・各建物における占有割合、分布割合等
           ・マスターリースの場合のリスクが最小化されているか
         (ロ)テナントが個人の場合
           ・職業又は勤務先の業種、勤務先の規模、勤続年数
           ・年収、その他賃料負担能力の根拠
           ・使用目的・契約期間
           ・家族構成
           ・保証会社による保証の適否
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         C.マスターリース契約に関する方針
           本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務の委託と関連して、プロパティ・マネジメント会社との間で
          パススルー型マスターリース契約(マスターリース契約における賃借人がエンドテナント(実際の利用者たる
          転借人)に対し当該貸室の転貸を行う場合で、かつ、マスターリース契約の賃料をエンドテナントから収受し
          た賃料等の金額と同額とする旨合意されているマスターリース契約の種別を、「パススルー型マスターリース
          契約」といいます。以下同じです。)を締結することができます。
           また、竣工後間もない新築物件を取得する等、本投資法人が物件を取得する時期における稼働率が一時的に
          低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等において、賃料固定型マスター
          リース契約を導入することができます。なお、パススルー型マスターリース契約を締結する場合にも、同様の
          見地から、マスターリース会社と第三者との間の賃料固定型サブリース契約の導入をマスターリース会社に提
          案することがあります。
           いずれの契約形態についても、マスターリース会社の選定に当たっては、以下の事項を重要審査項目としま
          す。
          ・マスターリース会社の実績
          ・マスターリース会社の当該物件周辺に対するマーケットに対する考え方
          ・当該物件の成約水準及びリーシング方針
          ・サブリース期間及び契約形態
          ・マスターリース会社におけるテナント審査基準
         D.修繕及び設備投資の方針

         (イ)中長期にわたり安定的な収益を確保することを目的として、保有不動産の競争力の維持・向上につながる
           効率的な修繕計画を保有不動産毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
         (ロ)修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価
           償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオ全体の競争力を維持・向上させる
           ために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のな
           い範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
         (ハ)テナントのライフスタイルの変化への対応、主たるテナント層の変更による新規需要獲得等、中長期にわ
           たる収益の維持向上を目的として、営業戦略上有用と判断される専有部及び共用部のリニューアルを検討及
           び実施します。
         (ニ)本投資法人は、原則として新耐震基準に適合している不動産等に投資を行いますが、耐震補強が必要と判
           断される保有不動産については、当該保有不動産の運用状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに検討及び実
           施し、地震による損失リスクの低減に努めることとします。
         E.付保方針

         (イ)損害保険
            災害及び事故等による建物の損害及び収益の減少、対人及び対物事故による第三者からの損害賠償請求に
           よるリスクを回避するため、保有不動産の特性に応じた適切な損害保険(火災保険・賠償責任保険・利益保
           険等)を付保します。
         (ロ)地震保険
            個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が15%を超過する場合には、災害による
           影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
         F.売却方針

           本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないも
          のとしますが、市場環境を勘案し、適宜売却について検討を行うことがあります。売却については、将来にお
          ける当該エリアの賃貸マーケット動向、資産価値の増減及びその予測、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそ
          れに対するコスト予測等を検討の上、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮して、総合的に判断すること
          とします。
           ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をい
          うものとします。
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        ⑫ 財務方針
           資産運用の効率化と財務体質の健全化を図るとともに、自己資本を充実し、資産運用基盤の長期的安定を確
          保します。本投資法人の資金の借入れ又は余裕資金の運用は、負債比率及び固定比率の健全性の維持を旨と
          し、妥当な条件によって、これを行うものとします。
         A.エクイティ・ファイナンス

           ・原則、外部成長を伴う投資口発行を図ることで、持続的な成長に寄与することを目指します。
           ・新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を
            総合的に勘案し、投資主価値の希薄化に配慮しつつ、金融環境を踏まえて決定します。
         B.デット・ファイナンス

           ・返済期日の分散化・借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。
           ・借入れ及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安
            定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
           ・LTVは資金余力の確保に留意しつつ水準を決定します。上限は60%としますが、運営上は45~55%を目安
            に運営します。
           ・安定的な資金調達の手段として、投資法人債を発行する場合があります。
           ・コミットメントラインを設定し、機動的な借入を実行する場合があります。
           ・借入れ及び投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができるものとします。
           ・信託受益権への投資において、信託銀行から敷金が返還された場合は、当該返還金をLTV算出時の負債と
            して含めるものとします。
         C.キャッシュマネジメント

         (イ)本投資法人においては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」に記載するとおり、ポートフォリオの
           特性上、減価償却費の物件取得価格に対する割合が大きくなる傾向があります。そのため、本投資法人は、
           減価償却費相当額の手元現預金のうち、建物等の機能維持のための資本的支出(建物の修繕等において、固
           定資産(建物・設備等)の機能、価値を増加、又は耐用年数を伸長させるための支出をいいます。以下同じ
           です。)を目的とした積立てや運転資金等として見込まれる資金相当額を留保した上で、その残余であるフ
           リーキャッシュフローを、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案
           して、以下の(a)乃至(c)のいずれか又は複数に対し最適に配分する方針です。かかるキャッシュマネ
           ジメントにより、本投資法人の資金効率を高め、中長期的な投資主価値の向上を図ります。
          (a)ポートフォリオの収益力向上に資する投資
              投資口価値向上に資すると考えられる新規物件の取得機会が見込まれる場合等において機動的な対応
             を可能とするため、その時々のマクロ経済環境や不動産市況等を踏まえてかかる物件取得機会の発生の
             蓋然性等を勘案し、一定の資金を留保することを検討します。特に、不動産市況の回復が見込まれる時
             期等において、まとまった規模の物件取得機会の発生を想定し、かかる資金を相対的に厚めに留保する
             可能性もあります。また、保有物件の収益力を高め、その不動産価値の向上に高い効果が期待される戦
             略的な資本的支出が想定される場合においても、かかる資本的支出相当額を上記の留保額に含めること
             を検討します。
          (b)有利子負債削減等による財務基盤の強化
              不動産市況が悪化している時期等、財務安定性を志向すべき状況下においては、一般に、運転資金等
             手元現預金を留保する必要性が一層高まるとともに、負債コストの削減による期間損益の改善やLTVの
             保守的な水準への引下げによる財務基盤の強化が優先事項となることが想定されるため、これらへの機
             動的な対応を目的とした一定の資金を留保することを検討します。
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          (c)利益超過分配等による投資主への還元
              上記(a)及び(b)のための留保の優先度が相対的に低い状況にあると判断される場合又は(a)
             若しくは(b)に一定の留保を行った上でなおフリーキャッシュフローの残余が見込まれる場合等にお
             いては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」において定義される利益超過分配等による投資主還
             元を、一定の規律に基づき、当該フリーキャッシュフローの残余の範囲内で実施する方針です(詳細
             は、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」をご参照ください。)。
             (注)上図は、本投資法人のキャッシュマネジメント方針のイメージを示したものであり、実際の使途がこれに一致する




                ことを保証又は約束するものではありません。なお、一般的な傾向として、マクロ経済環境及び不動産市況の回復
                が見込まれる時期においてはポートフォリオの収益力向上に資する投資のために、またマクロ経済環境や不動産市
                況が悪化している時期においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のために資金充当する蓋然性が高まるこ
                とから、これらに対応するための留保額が相対的に大きくなり、結果として利益超過分配等に配分するためのフ
                リーキャッシュフローの残余額が相対的に減少するものと考えられますが、本投資法人における実際のキャッシュ
                マネジメントは、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の負債
                に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。)等を総合的に勘案して実施するため、結
                果として上記のような一般的傾向とは異なることとなる可能性があります。
         (ロ)かかるキャッシュマネジメントにおいては、テナントから預かった敷金・保証金を活用することができる





           こととします。
         D.デリバティブ取引

           負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利
          及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
         ⑬ 利益を超える金銭の分配の方針

         A.基本方針
           本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「⑫財務方針」に記載するキャッシュマネジメ
          ント方針の一環として、利益超過分配を行う場合があります                            (注)   。
           利益超過分配は、後記「B.実施方法」に記載のとおり、本投資法人の計算期間毎にその時点における諸般
          の事情を総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数期にわたって継続的に
          実施することを予定するものではありませんが、結果的に一定の期間、複数期にわたり連続して実施される可
          能性があります。また、利益超過分配を実施した場合、当該金額は、出資の払戻しとして、出資総額又は出資
          剰余金の額から控除されることとなります。
          (注)利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であ
             り、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。
             なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
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           本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う場合がある背景は以下のとおりで

          す。
           本投資法人が投資対象の中心とする地方都市に所在するレジデンスは、東京23区に所在するレジデンスと比
          較して、物件取得価格の総額に占める建物割合が高く、物件取得価格が同額の場合、(キャッシュマネジメン
          トによる配分の対象としての)フリーキャッシュフローの源泉となる減価償却費が高くなる傾向があります。
          加えて、本投資法人の保有資産においては、ポートフォリオ全体としてみると、将来計上されることが見込ま
          れる減価償却費の合計が建物の再調達(再築)原価を上回る見込みです。
           一方で、本投資法人の保有資産の平均築年数等の状況に鑑みて、本投資法人においては、計算期間毎に減価
          償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額の割合は低率に留まる時期が当面
          の間は続くとともに、将来の資本的支出の金額の見積額も予見性が高く、当該見積額と実際に必要とされる資
          本的支出の金額との差異も小幅に留まるものと考えています。さらに、本投資法人の主たる投資対象であるレ
          ジデンスの1物件当たりの投資額はオフィス、商業施設等の他のアセットタイプと比較して小さく、ポート
          フォリオの分散効果が得られる結果、本投資法人においては、ポートフォリオ全体での資本的支出計画の予算
          実績管理も容易となる傾向があるという特性を有していると考えています。中長期的な観点においても、本投
          資法人は、スポンサーから供給される新築物件を将来的な追加組入れの中心に据えることを志向しており、か
          かる方針に従った追加組入れの内容によっては、追加組入れ後のポートフォリオ全体の減価償却費に対する資
          本的支出の金額の割合が、保有資産から成るポートフォリオとの比較において、相対的に低率の状態に留まる
          可能性もあるものと考えています。
           こうした地方都市に所在するレジデンスを中心とする本投資法人のポートフォリオの特性を考慮し、①保有
          資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応及び②本投資法人の安定的な財務基盤の維持が十分なされてい
          ることを前提として、③資金効率の向上を実現するキャッシュマネジメントの手段の一つとして、その実施が
          最適と考えられる場合には利益超過分配を実施することが、投資主価値を最大化し、資本市場における本投資
          法人の評価を高めることにつながり、もって本投資法人の資本調達力の向上に資するものと考えています。
         B.実施方法

           本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施する場合には、具体的には、以下の
          とおり実施の可否及び金額を決定します。
           利益超過分配は、当該計算期間(本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過分配の実施の対
          象となる本投資法人の計算期間をいいます。また、「翌計算期間」とは、当該計算期間の直後の本投資法人の
          計算期間をいいます。以下、本「B.実施方法」及び後記「C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金
          銭の分配の方針に基づく第4期に係る利益超過分配の実施方針」において同じです。)の期末時点における保
          有不動産の「継続鑑定評価額」               (注1)   の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳
          簿価額」    (注2)   の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金
          総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り、かつ、その時々の外部経済環境、不動産市況、
          本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、
          これに限りません。)等を総合的に勘案した上で実施するものとします。
           また、当該計算期間における利益超過分配の額は、当該計算期間において各々計上される減価償却費相当額
          から資本的支出額を控除した金額(ただし、減価償却費の60%に相当する金額を超える場合は、減価償却費の
          60%)を上限としま         すが  (注3)   、実際の利益超過分配の金             額は、資本的支出計画(長期修繕計画)に影響を
          及ぼさず、かつ、その他の資金需要(本投資法人の運転資金や分配金の支払等に加え、不動産市況悪化時の債
          務の返済や、投資口価値向上に資すると考えられる新規取得機会が見込まれる場合等における機動的な取得資
          金確保等)に対応するため、融資枠等の設定状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考える現預金を留保した上
          で、本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、本投資法人が計算期間毎に決                                        定するものとします。
          加えて、J-REIT市場に上場している本投資法人の競合先となりうる銘柄におけるペイアウトレシオ                                              (注4)   の
          水準を参考にするものとします。
           さらに、当該計算期間において、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴うローンアレン
          ジメントフィー等、ファイナンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産売却損等の手元現預金の
          流出を伴わない会計上の損失が発生した場合においても、当該費用や損失の額の一部又は全部に相当する額と
          して本投資法人が決定する金額についても、上記に従い本投資法人が決定する利益超過分配の額に含める場合
          があります。
          (注1)「継続鑑定評価額」とは、本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評
              価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額(期末算定価格)の総額をいいます。以下同じです。
          (注2)「調整後帳簿価額」とは、本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取
              得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。
          (注3)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、
              利益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動
              産投資法人に関する規則」)。
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          (注4)「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をい
              います。以下同じです。
          (注5)各期末における利益超過分配の実施の可否判断及び金額の決定に係るプロセスのイメージ図は以下のとおりです。
             上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益超過分配の比率等を示すものではありません。実際には、経済








             環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況(LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項へ
             の抵触を含みますが、これに限りません。)等により、利益超過分配の額は変動し、又は利益超過分配が行われない可能
             性もあります。
         C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の方針に基づく第6期(平成30年7月期)及び第7期

           (平成31年1月期)に係る利益超過分配の実施方針
           本書の日付現在、本投資法人は、前記「⑫財務方針/C.キャッシュマネジメント/(イ)」に記載する資
          金の最適な配分について、第6期(平成30年7月期)及び第7期(平成31年1月期)に関しては、足元の外部
          経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案の上判断した結果、キャッシュマネジメント
          の一環として利益超過分配を行う方針です。
           また、本書の日付現在、本投資法人は、長期修繕計画に基づき想定される各計算期間の資本的支出の額
          (注)   及びその他の資金需要についても考慮した結果、第6期(平成30年7月期)及び第7期(平成31年1月
          期)においては、当該計算期間についてペイアウトレシオ70%程度を目処として、減価償却費相当額の100分
          の35に相当する金額を上限とする方針です。
           ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評
          価額の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資
          本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合にのみ行われます(前記
          「B.実施方法」をご参照ください。)。そのため、かかる条件を満たさない場合には、第6期(平成30年7
          月期)及び第7期(平成31年1月期)においても利益超過分配は実施されません。
           さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合や、
          新規資産の取得に伴う新規の借入れ又は投資法人債の発行の結果、本投資法人の財務状況に大きな変動等
          (LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。)
          が生じた場合には、第6期(平成30年7月期)及び第7期(平成31年1月期)においてキャッシュマネジメン
          トの一環として利益超過分配を実施するとの本書の日付現在における方針が変更され、第6期(平成30年7月
          期)及び第7期(平成31年1月期)において利益超過分配が実施されない場合もあります。また、上記の減価
          償却費相当額に対する比率は、現在の保有資産の保有を前提に作成された、本書の日付現在における本投資法
          人の長期修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、及び、本書の日付現在において想定されるその他の資
          金需要等に基づき決定しており、上記のペイアウトレシオの目処は、本書の日付現在における金融環境や不動
          産投資信託市場の状況等を勘案の上決定しているものです。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最
          終的に実施されるまでの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変
          動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、
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          各計算期間に係るこれらの比率が見直される可能性もあり、その結果、上記の各比率に基づいて見込まれる第
          6期(平成30年7月期)及び第7期(平成31年1月期)における利益超過分配金額が変更される可能性もあり
          ま す。
           なお、本投資法人においては、上記のとおり将来の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を
          踏まえ、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行うか否かを都度各計算期間について判断する
          方針を取っているところ、本書の日付現在、本投資法人は第6期(平成30年7月期)及び第7期(平成31年1
          月期)までの計算期間の運用計画を策定しており、当該運用計画に基づいてかかる判断を行っているため、そ
          れを超える第8期(平成31年7月期)以降の計算期間についての利益超過分配の実施方針は未定です。そのた
          め、第8期(平成31年7月期)以降の計算期間について第6期(平成30年7月期)及び第7期(平成31年1月
          期)と同様の利益超過分配方針を取ることを予定しているものでも、これを保証するものでもありません。ま
          た、上記の減価償却費相当額に対する比率については、当該計算期間における耐用年数の短い設備の減価償却
          の完了等に伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資本的支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の
          見通し等を、上記のペイアウトレシオの目処については、当該計算期間の最近日における金融環境や不動産投
          資信託市場の状況等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第6期(平成30年7月
          期)及び第7期(平成31年1月期)までに係る各比率が第8期(平成31年7月期)以降の計算期間においても
          適用される保証はありません。
          (注)本投資法人が本書の日付現在保有する82物件に係る東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社及び
             日本建築検査協会による建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見
             積額を全保有資産(49物件)について合計した額の6か月平均額は87百万円です.
         ⑭ 情報開示方針

         A.基本方針
           本投資法人は、多様な地域及び用途に投資を行う投資方針を採用しています。かかる投資方針の下行われる
          本投資法人の投資活動に対する投資家の理解の促進のため、以下のとおり、適切かつ迅速な開示を行うことを
          目標としています。
          (イ)本投資法人は、投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内
            容及び様式に沿って開示を行います。
          (ロ)投資家に対して正確で偏りのない情報をできる限り迅速に伝達できる環境を整えることに努めます。
          (ハ)投資家に対してできる限りの情報開示に努めるとともに、投資家にわかりやすい情報の提供に努めま
            す。
         B.利益を超える金銭の分配の方針に係る開示方針

           利益の範囲内で行う金銭の分配と利益超過分配の区分開示は、以下のとおり行うものとします。
          (イ)利益超過分配を実施する考え方について、キャッシュマネジメント上の判断根拠、実施の可否及び金額
            決定に至るプロセス等を明記し、過去の決算データ、エンジニアリングレポート等に基づいた客観的な根
            拠も併せて示した上で、有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投
            資法人のホームページにおいても開示を行います。その際、利益超過分配である旨が分かりやすいよう、
            イメージ図を用いる等平易な表現を行うよう努めます。
          (ロ)資産運用報告において、分配される金銭が利益の範囲内で行う金銭の分配ではなく、利益超過分配であ
            る旨を明示します。また、当該利益超過分配の水準の妥当性等について、本投資法人の財務状況等に基づ
            く客観的な根拠を示した上で、資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
          (ハ)資産管理計画に定める長期修繕計画に影響を与えないよう配慮した根拠を示した上で、資産管理計画及
            び資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
          (ニ)利益超過分配の実施の制約となる本投資法人の規則・ルール等についても、有価証券届出書、有価証券
            報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページにおいても開示を行います。
          (ホ)東京証券取引所の規則に従って適時開示等として実施する業績予想に関する開示において、利益超過分
            配の実施の可否及び金額の見通しを持つに至った根拠となる事項等(開示以前に行われた、当該計算期間
            に係る外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等の見通しの内容、並びに、これらを総合的
            に勘案した結果としてのキャッシュマネジメントの方針及び減価償却費相当額に対する割合の決定内容
            等。また、これらの開示以後、修正が生じた場合においてはその内容等を含みます。)についても記載し
            ます。
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       (2)【投資対象】
         ① 投資対象とする資産の種類
           規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです。
         A.本投資法人は、前記「1 投資法人の概況/(2)投資法人の目的及び基本的性格/①投資法人の目的及び
          基本的性格」に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。
         (イ)不動産等(本①において次の(a)から(e)までに掲げる各資産をいいます。以下同じです。)
            (a)不動産
            (b)不動産の賃借権
            (c)地上権
            (d)(a)から(c)までに掲げる資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信
               託する包括信託を含みます。)
            (e)(a)から(c)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受
               益権
         (ロ)不動産対応証券(資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものに限
           ります。なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みま
           す。)((イ)及び(ロ)に定める資産を総称して「不動産関連資産」といいます。以下同じです。)
            (a)当事者の一方が相手方の行う不動産等の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を
               主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する
               契約に係る出資の持分(以下「不動産匿名組合出資持分」といいます。)
            (b)優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以
               下「資産流動化法」といいます。)第2条第9項に規定する優先出資証券をいいます。)
            (c)受益証券(投信法第2条第7項に規定する投資信託の受益証券をいいます。)
            (d)投資証券(投信法第2条第15項に規定する投資証券をいいます。)
            (e)特定目的信託の受益証券(資産流動化法第2条第15項に規定する特定目的信託受益証券をいいま
               す。)
         (ハ)その他の特定資産
            (a)預金
            (b)コールローン
            (c)国債証券(金商法第2条第1項第1号に定めるものをいいます。)
            (d)地方債証券(金商法第2条第1項第2号に定めるものをいいます。)
            (e)特別の法律により法人の発行する債券(金商法第2条第1項第3号に定めるものをいいます。)
            (f)資産流動化法に規定する特定社債券(金商法第2条第1項第4号に定めるものをいいます。)
            (g)社債券(金商法第2条第1項第5号に定めるものをいいます。ただし、新株予約権付社債券及び本
               (ハ)に別途定めるものを除きます。)
            (h)譲渡性預金証書
            (i)貸付信託の受益証券(金商法第2条第1項第12号に定めるものをいいます。)
            (j)コマーシャル・ペーパー(金商法第2条第1項第15号に定めるものをいいます。)
            (k)不動産等に投資することを目的とする特定目的会社(資産流動化法に定めるものをいいます。)、
               特別目的会社その他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭債権(以下「不動産関
               連ローン等金銭債権」といいます。)
            (l)不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券
            (m)不動産関連ローン等金銭債権を信託する信託の受益権
            (n)金銭債権(投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。ただし、本(ハ)に別途定めるも
               のを除きます。以下同じです。)
            (o)金銭債権を信託する信託の受益権(ただし、不動産関連資産及び本(ハ)に別途定めるものを除き
               ます。)
            (p)信託財産を主として上記(a)から(j)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目
               的とする金銭の信託の受益権
            (q)株式(実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産の運用に付随
               若しくは関連して取得する場合に限ります。)
            (r)デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。)
            (s)有価証券(投信法施行令第3条第1号に定めるものをいいます。ただし、不動産関連資産及び本
               (ハ)並びに下記B.に別途定めるものを除きます。)
            (t)地役権、地役権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括契約を含
               みます。)、信託財産を主として地役権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託
               の受益権、当事者の一方が相手方の行う地役権の運用のために出資を行い、相手方がその出資され
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               た財産を主として地役権に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを
               約する契約に係る出資の持分
         B.本投資法人は上記A.に掲げられた資産のほか、実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合
          又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、以下に掲げる資産に投資します。
            (a)商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)に基づく商標権等(商標権又はその
               専用使用権若しくは通常使用権をいいます。)
            (b)著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に基づく著作権等
            (c)温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)に定める温泉の源泉を利用する権利
               及び当該温泉に関する設備等
            (d)動産(民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。)で規定
               されるもののうち、設備、備品、車両その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいま
               す。)
            (e)上記(a)から(d)までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託
               の受益権
            (f)資産流動化法第2条第6項に定める特定出資
            (g)持分会社(会社法第575条第1項に定めるものをいいます。)の社員権
            (h)民法第667条に規定する組合契約に基づく権利(不動産、不動産の賃借権、地上権若しくは地役権
               又はこれらの資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を
               含みます。)を組合財産とし、その賃貸、運営又は管理等を目的とするものに限ります。)
            (i)保険契約に基づく権利(不動産関連資産への投資に係るリスクを軽減することを目的として取得す
               る場合に限ります。)
            (j)地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づ
               く算定割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
            (k)上記(a)から(j)までに掲げるもののほか、不動産関連資産への投資に付随して取得するその
               他の権利
         ② 投資基準及び用途別、地域別等による投資割合

           本投資法人の投資基準及び用途別、地域別等による投資割合については、前記「(1)投資方針」をご参照
          ください。
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       (3)【分配方針】
         ① 分配方針(規約第35条第1項)
           本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。
         A.投資主に分配する金銭の総額のうち、利益(本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額等の合計額

          を控除して算出した金額をいいます。以下本(3)において同じです。)の金額は、投信法及び一般に公正妥
          当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従って計算されるものとします。
         B.利益の金額を限度として分配を行う場合、分配金額は原則として租税特別措置法第67条の15第1項に定める
          投資法人に係る課税の特例に規定される配当可能利益の額の100分の90に相当する金額(法令改正等により当
          該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超えて分配するものとして、本投資法人が
          決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支
          払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保
          その他の処理を行うことができます。
         C.利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基
          づき運用を行うものとします。
         ② 利益超過分配(規約第35条第2項)                   (注1)

           本投資法人は、(イ)本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合(ロ)経済環
          境、不動産市場、賃貸市場等の動向、保有資産の状況及び財務の状況等を踏まえ、(ⅰ)保有資産の競争力及
          び価値の維持・向上に必要となる資本的支出額(以下「必要支出額」といいます。)の適切な評価を行い、本
          投資法人において必要支出額相当額以上の現預金の積み立てが適正に行われること、並びに、(ⅱ)実施時点
          における本投資法人の資産価値の維持が適正に図られていることを前提として、役員会において適切と判断し
          た場合、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、出資の払戻しとして
          利益を超えて金銭の分配をすることができます。本投資法人は、利益を超えて金銭の分配を行う場合には、当
          該営業期間に係る利益の金額に、法令等(一般社団法人投資信託協会規則を含みます。)において定める金額
          (注2)   を上限とします。
          (注1)利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であ
             り、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なりま
             す。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
          (注2)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利
             益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産
             投資法人に関する規則」)。
           上記利益超過分配に関する具体的な運用の方針等の詳細については前記「(1)投資方針/⑬利益を超える

          金銭の分配の方針」をご参照ください。
         ③ 分配金の分配方法等(規約第35条第3項)

           分配金は、金銭により分配するものとし、決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又
          は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から3か月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対
          象たる投資口の口数に応じて分配します。
         ④ 一般社団法人投資信託協会規則(規約第35条第4項)

           本投資法人は、上記①から③までのほか、金銭の分配に当たっては、不動産投資信託及び不動産投資法人に
          関する規則及び一般社団法人投資信託協会制定のその他の諸規則に従うものとします。
         ⑤ 分配金請求権の除斥期間(規約第35条第5項)

           本投資法人は、その支払開始の日から満3年を経過したときは、その分配金の支払いの義務を免れるものと
          します。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
       (4)【投資制限】

         ① 規約による投資制限
           規約による投資制限は以下のとおりです。
         A.投資制限(規約第30条)

         (イ)前記「(2)投資対象/①投資対象とする資産の種類/A./(ハ)その他の特定資産」に掲げる有価証
           券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は前記「(2)投資対象/①投
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           資対象とする資産の種類/A./(イ)不動産等」若しくは前記「(2)投資対象/①投資対象とする資産
           の種類/A./(ロ)不動産対応証券」に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
         (ロ)前記「(2)投資対象/①投資対象とする資産の種類/A./(ハ)その他の特定資産/(r)デリバ
           ティブ取引に係る権利」に掲げるデリバティブ取引に係る権利については、本投資法人に係る負債から生じ
           る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
         B.組入資産の貸付け(規約第31条)

         (イ)本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産(本
           投資法人が取得する不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。)について、賃貸(駐車場、看板等
           の設置等を含みます。)するものとします。
         (ロ)本投資法人は、上記(イ)の不動産の賃貸に際して、敷金、保証金等その他これらに類する金銭を受入れ
           又は差入れることがあり、それらの金銭を受入れた場合には、規約の資産運用の基本方針及び投資態度等の
           定めに基づき運用します。
         (ハ)本投資法人は、運用資産に属する不動産(本投資法人が取得する不動産関連資産の裏付けとなる不動産を
           含みます。)以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
         ② 金商法及び投信法による投資制限

           本投資法人は、金商法及び投信法による投資制限に従います。主たるものは以下のとおりです(なお、以下
          は本投資法人に課される投資制限の全てを網羅するものではありません。)。
         A.登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会

          社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投
          資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部 投資法人の詳細情
          報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人との取引制限を除き、主な
          ものは以下のとおりです。
         (イ)自己取引等

            資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行
           うこと(金商法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融
           商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令(平成19年内閣
           府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。)第128条で定めるものを除きます。
         (ロ)運用財産の相互間取引
            資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2
           第2号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜さ
           せるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
         (ハ)第三者の利益を図る取引
            資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対
           価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有し
           ない取引を内容とする運用を行うこと(金商法第42条の2第3号)。
         (ニ)投資法人の利益を害する取引
            資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す
           ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第4号)。
         (ホ)運用として行う取引に関する情報を利用した自己の計算における取引
            資産運用会社が運用として行う取引に関する情報を利用して、自己の計算において有価証券の売買その他
           の取引等を行うこと(金商法第42条の2第5号)。
         (ヘ)損失補てん
            資産運用会社が運用財産の運用として行った取引により生じた投資法人の損失の全部若しくは一部を補て
           んし、又は運用財産の運用として行った取引により生じた権利者の利益に追加するため、投資法人又は第三
           者に対し、財産上の利益を提供し、又は第三者に提供させること(事故による損失の全部又は一部を補てん
           する場合を除きます。)(金商法第42条の2第6号)。
         (ト)分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
            資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭(これに
           類するものとして政令で定めるものを含みます。)が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産
           その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他
           の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引
           (金商法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げる行為をいいます。)を行うこと
           (金商法第40条の3)。
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             (ⅰ)金商法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利
             (ⅱ)金商法第2条第1項第21号に掲げる有価証券(金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号。そ
                の後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。)で定めるものに限ります。)又は
                金商法第2条第2項第7号に掲げる権利(金商法施行令で定めるものに限ります。)
         (チ)その他業府令で定める取引
            前記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金
           融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為(金商法第42条の2第7号及び業府
           令第130条)。
             (a)資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行う
                ことを内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第
                130条第1項第1号)。
             (b)資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引
                を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第2号)。
             (c)第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状
                況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第3号)。
             (d)他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(同項第4号)。
             (e)有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをする
                ことを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第5号)。
             (f)第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと
                (ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取
                引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。)(同項第6
                号)。
             (g)その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。
         B.資産の運用の範囲

           登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができます
          が、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る
          取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置を自ら行うことに係る取引を行うことはできません(投信
          法第193条、投信法施行令第116条及び投信法施行規則第220条の2)。
         C.同一株式の取得制限

           登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数
          が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができ
          ません(投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条)。国外の特定資産について、当該特定資産が所在す
          る国の法令の規定その他の制限により、投信法第193条第1項第3号乃至第5号に掲げる取引を行うことがで
          きない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、かか
          る規定の適用はありません(投信法第194条第2項)。
         D.自己投資口の取得及び質受けの制限

           投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、次
          に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません(投信法第80条第1
          項、投信法施行規則第129条)。
         (イ)合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
         (ロ)投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
         (ハ)当該投資法人の投資口を無償で取得する場合
         (ニ)当該投資法人が有する他の法人等の株式(持分その他これに準ずるものを含みます。下記(ホ)において
           同じです。)につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配(これらに相当する行為を含み
           ます。)により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合
         (ホ)当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と
           引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合
            (ⅰ)組織の変更
            (ⅱ)合併
            (ⅲ)株式交換(会社法以外の法令(外国の法令を含みます。)に基づく株式交換に相当する行為を含み
               ます。)
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         (ヘ)その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要かつ不可欠で
           ある場合(投信法第80条第1項第2号及び第3号並びに上記(ハ)から(ホ)までに掲げる場合を除きま
           す。)
         (ト)資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意によ
           り当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
         E.子法人による親法人投資口の取得制限

           他の投資法人(子法人)の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人(親法人)の投
          資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません(投信法第81条第1
          項、第2項、投信法施行規則第131条)。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及
          び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます(投信法第81条
          第4項)。
         (イ)合併後消滅する投資法人から親法人投資口(投信法第81条第1項に規定する親法人投資口をいいます。以
           下本E.において同じです。)を承継する場合
         (ロ)親法人投資口を無償で取得する場合
         (ハ)その有する他の法人等の株式(持分その他これに準ずるものを含みます。下記(ニ)において同じで
           す。)につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配(これらに相当する行為を含みま
           す。)により親法人投資口の交付を受ける場合
         (ニ)その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当
           該親法人投資口の交付を受ける場合
            (ⅰ)組織の変更
            (ⅱ)合併
            (ⅲ)株式交換(会社法以外の法令(外国の法令を含みます。)に基づく株式交換に相当する行為を含み
               ます。)
            (ⅳ)株式移転(会社法以外の法令(外国の法令を含みます。)に基づく株式移転に相当する行為を含み
               ます。)
         (ホ)その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要かつ不可欠である場合
           (投信法第81条第2項第1号及び上記(ロ)から(ニ)までに掲げる場合を除きます。)
         ③ その他

         A.借入れ又は投資法人債(規約第36条)
         (イ)本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、
           修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金の返
           還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ
           (コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)
           を発行することができます。なお、資金を借り入れる場合は、金商法第2条第3項第1号に定める適格機関
           投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家に該当する者に限
           ります。)からの借入れに限るものとします。
         (ロ)借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
         (ハ)借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとしま
           す。
         B.有価証券の引受け及び信用取引

           有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
         C.集中投資

           集中投資について制限はありません。
         D.他のファンドへの投資

           本投資法人は、他のファンド(投資証券及び投資信託の受益証券)への投資について、規約上の制限はあり
          ません。
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      3【投資リスク】
        以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ま
       た、今後、本投資法人が投資法人債を発行する場合、これらの事項は、投資法人債への投資に関してもリスク要因と
       なる可能性があります。ただし、以下は本投資口又は投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものでは
       なく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けと
       する各信託に係る信託受益権その他の不動産関連資産についてもほぼ同様にあてはまります。また、本投資法人が既
       に取得した個別の不動産関連資産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況/(2)投資資産/③ その他投
       資資産の主要なもの」を併せてご参照ください。
        本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
       が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
        以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口の分配金の額、投資法人債の利息の未収が発生し若しくはその
       償還金額が減少し、又は本投資口の価値が下落する可能性があり、その結果、投資家が損失を被る可能性がありま
       す。各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口又は投
       資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
        なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の
       日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
        本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

       (1)一般的なリスク
        (イ)投資口・投資証券の商品性に関するリスク
        (ロ)本投資口の払戻しがないことに関するリスク
        (ハ)本投資口の市場性に関するリスク
        (ニ)本投資口の価格変動に関するリスク
        (ホ)投資口の希薄化に関するリスク
        (ヘ)金銭の分配に関するリスク
        (ト)LTVに関するリスク
        (チ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
        (リ)本投資法人の登録が取り消されるリスク
        (ヌ)投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
        (ル)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
       (2)商品設計及び関係者に関するリスク

        (イ)収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
        (ロ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
        (ハ)スポンサーへの依存、利益相反に関するリスク
        (ニ)本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
        (ホ)本資産運用会社に関するリスク
        (へ)本資産運用会社が不動産私募ファンドの運用を行っていることに関するリスク
        (ト)プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
        (チ)役員の職務遂行に関するリスク
        (リ)本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
        (ヌ)インサイダー取引に関するリスク
        (ル)敷金・保証金の利用に関するリスク
        (ヲ)投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク
        (ワ)投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
        (カ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
        (ヨ)資産取得・売却に関するリスク
        (タ)フォワードコミットメント等に係るリスク
        (レ)運営型施設を投資対象とすることに関するリスク
       (3)不動産関連資産-不動産に関するリスク

        (イ)不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
        (ロ)物件取得の競争に関するリスク
        (ハ)スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
        (ニ)テナントの獲得競争に関するリスク
        (ホ)不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
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        (ヘ)土地の境界紛争等に関するリスク
        (ト)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        (チ)法令等の変更に関するリスク
        (リ)区分所有物件に関するリスク
        (ヌ)共有物件に関するリスク
        (ル)借地物件に関するリスク
        (ヲ)底地物件に関するリスク
        (ワ)開発物件に関するリスク
        (カ)鑑定評価額に関するリスク
        (ヨ)わが国における賃貸借契約に関するリスク
        (タ)マスターリースに関するリスク
        (レ)賃料の減額に関するリスク
        (ソ)テナントの支払能力に関するリスク
        (ツ)賃料保証会社に関するリスク
        (ネ)不動産の運用費用の増加に関するリスク
        (ナ)入居者の建物使用態様に関するリスク
        (ラ)不動産の毀損等に関するリスク
        (ム)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
        (ウ)不動産に係る所有者責任に関するリスク
        (ヰ)有害物質に係るリスク
        (ノ)売主の倒産等の影響を受けるリスク
        (オ)運用資産の売却に伴う責任に関するリスク
        (ク)専門家報告書等に関するリスク
       (4)不動産関連資産-信託受益権特有のリスク

        (イ)信託受益者として負うリスク
        (ロ)信託受益権の流動性に係るリスク
        (ハ)信託受託者に係るリスク
       (5)税制に関するリスク

        (イ)導管性要件に係るリスク
        (ロ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
        (ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        (ニ)一般的な税制の変更に係るリスク
       (6)その他のリスク

        (イ)減損会計の適用に関するリスク
        (ロ)取得予定資産の取得を実行することができないリスク
        (ハ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
         本項に記載されている各リスク項目の内容は以下のとおりです。

       (1)一般的なリスク
        (イ)投資口・投資証券の商品性に関するリスク
          投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質(いわゆるエクイティ証券としての性
         質)を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業績又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡
         による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人に係る通常の
         清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資
         額の全部又は一部の支払いが行われない可能性があります。投資口又は投資証券は、元本の保証が行われる商品
         ではなく、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。
        (ロ)本投資口の払戻しがないことに関するリスク

          本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、投
         資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産
         分配請求権等を除き、第三者に対する売却(取引市場を通じた売却を含みます。)に限られます。本投資口の第
         三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できない
         ことになります。なお、本投資法人は、投資主との合意により、本投資法人の投資口を有償で取得することがで
         きます(規約第5条第2項)。
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        (ハ)本投資口の市場性に関するリスク

          本投資口は、J-REIT市場へ上場していますが、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買
         主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場
         廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を東京証券取引所外におい
         て相対で譲渡するほかに換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければなら
         ない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。
        (ニ)本投資口の価格変動に関するリスク

          本投資口の市場価格は、J-REIT市場における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢その
         他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。
          また、本投資法人は、不動産関連資産を主な投資対象としていますが、不動産関連資産の価格は、不動産市
         況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及
         び価格で不動産を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性
         等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の価値の下落をも
         たらす可能性があります。
          その他、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の投資法人が資産の運用を委託す
         る資産運用会社に対して監督官庁等による行政処分や行政処分を求める勧告が行われた場合にも、本投資口の価
         値が下落することがあります。
        (ホ)投資口の希薄化に関するリスク

          本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済(敷金・保証金
         の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを随時必要としています。か
         かる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する場合があります。投資主は、その投資口保有比率に応
         じた投資口の割当を受ける権利及び義務を有するものではなく、投資口が追加発行された場合、既存の投資主が
         有する投資口の本投資法人の発行済投資口総数に対する割合は、当該追加発行において所要の口数を追加的に取
         得しない限り、希薄化することとなります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産
         額(基準価額)等が影響を受けることがあります。
        (ヘ)金銭の分配に関するリスク

          本投資法人は前記「2 投資方針/(3)分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配
         を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、如何なる場合においても保証されるものではありませ
         ん。想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合、資産から得られる
         賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合等には、予想されたとおりの分配を行えない可能性があ
         ります。
          また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑬利益
         を超える金銭の分配の方針」に記載の方針に従い、本投資法人の計算期間毎にその時点における諸般の事情を総
         合的に考慮した上で、利益超過分配を行う場合があります。
          当該利益超過分配を行うに当たり、本投資法人では、本書の日付現在においては、長期修繕計画に基づき想定
         される各計算期間の資本的支出の金額及びその他の資金需要についても考慮した結果、第6期(平成30年7月
         期)においては、当該計算期間についてペイアウトレシオ70                            % 程度を目処とし、減価償却費相当額の100分の35
         に相当する金額を上限とする方針です。                   ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時
         点における保有不動産の継続鑑定評価額の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定
         の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場
         合にのみ行われます。そのため、かかる条件を満たさない場合には、第6期(平成30年7月期)において利益超
         過分配は実施されません。さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後
         新たに生じた場合        や、新規資産の取得に伴う新規の借入れ                   又は投資法人債の        発行の結果、本投資法人の財務状況
         に大きな変動等(LTVの水準及び本投資法人の                     負債  に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、                        こ れに限
         りません。)が生じた場合            には、第6期(平成30年7月期)においてキャッシュマネジメントの一環として利益
         超過分配を実施するとの本書の日付現在における方針が変更され、第6期(平成30年7月期)において利益超過
         分配が実施されない場合もあります。また、上記の減価償却費相当額に対する比率は、保有資産の保有を前提に
         作成された、本書の日付現在における本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、及び、本
         書の日付現在において想定されるその他の資金需要等に基づき決定しており、上記のペイアウトレシオの目処
         は、本書の日付現在における経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況(LTVの水準及び本
         投資法人の     負債  に設定される財務制限条項            への抵触    を含みますが、これに限りません。)等を勘案の上決定して
         いるものです。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施されるまでの間に、新規資産の大規
         模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資
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         信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期間に係るこれらの比率が見直される可能性
         もあり、その結果、上記の各比率に基づいて見込まれる第6期(平成30年7月期)における利益超過分配金額が
         変 更される可能性もあります。
          上記の利益超過分配の実施方針は、あくまでも第6期(平成30年7月期)に係るものであり、第7期(平成31
         年1月期)以降の計算期間について第6期(平成30年7月期)と同様の利益超過分配方針を取ることを予定して
         いるものでも、これを保証するものでもありません。また、上記の減価償却費相当額に対する比率については、
         当該計算期間における耐用年数の短い設備の減価償却の完了等に伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資
         本的支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の見通し等を、上記のペイアウトレシオの目処については、当
         該計算期間の最近日における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直
         しを行うため、上記の第6期(平成30年7月期)に係る各比率が第7期(平成31年1月期)以降の計算期間にお
         いても適用される保証はありません。
          また、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴うローンアレンジメントフィー等、ファイナ
         ンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産売却損等の手元現預金の流出を伴わない一時的な会計上
         の損失が発生した場合においても、当該費用や損失の額の一部又は全部に相当する額として本投資法人が決定す
         る金額についても利益超過分配の額に含める場合があります。
          このように、本投資法人における利益超過分配は、本投資法人の計算期間毎にその時点における諸般の事情を
         総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数期にわたって継続的に利益超過分
         配が実施される保証はありません。ただし、結果的に一定の期間、複数期にわたり連続して実施される可能性は
         あります。したがって、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等によっては、利益超過
         分配の額が上記の目処を含む予想額を下回る可能性や、利益超過分配を一切行わない可能性があり、この場合に
         は、投資主が利益超過分配を踏まえて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益超過分配
         の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要
         が生じた場合や本投資法人の保有するポートフォリオ全体の築年数の上昇により資本的支出が予想を上回った場
         合等に手元資金の不足が生じる可能性があり、また機動的な物件取得に当たり資金面での制約となる可能性があ
         ります。わが国のJ-REIT市場、特にレジデンス等を投資対象とするJ-REIT市場においては、利益超過分配を行う
         方針としている投資法人は少ないため、本投資法人の分配方針が市場において                                    如何なる    評価を受けるかは明らか
         でありません。
          また、投資法人の利益超過分配に関する一般社団法人投資信託協会の規則等につき将来新たな改正が行われる
         場合には、改正後の一般社団法人投資信託協会の規則等に従って利益超過分配を行う必要があることから、これ
         を遵守するために、利益超過分配の額が本書記載の方針による金額と異なる可能性や、利益超過分配を一時的
         に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。
        (ト)LTVに関するリスク

          本投資法人のLTVは、本資産運用会社の資産運用ガイドラインにより45~55%としますが、資産の取得等に伴
         い一時的に45~55%を超えることがあります。また、本投資法人は前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑬利
         益を超える金銭の分配の方針」に従い、利益超過分配を行う場合がありますが、かかる金銭の分配(出資の払戻
         し)により総資産額が減少し、その結果LTVの値が高まる可能性もあります。LTVの値が高まれば高まるほど、一
         般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配額が減少するおそれがありま
         す。
        (チ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク

          投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律
         が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性
         があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (リ)本投資法人の登録が取り消されるリスク

          本投資法人は、投信法の下で投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、
         一定の事由が発生した場合、登録を取り消される可能性があります。その場合、本投資法人は解散すべきものと
         され、清算手続に入ることになります。
        (ヌ)投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク

          本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一
         定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありま
         せん。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し(投信法第
         131条第2項)、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集され
         るわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主
         はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議
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         案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1
         項及び規約第41条第1項)。
          さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託していま
         す。
          これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能
         性もあります。
        (ル)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

          本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。)上の
         破産手続、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。)
         上の民事再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服する可能性があります。
          本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信
         法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資口の上場が廃
         止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
          本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済(投資法人債の償還を含みます。)後の残余
         財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全
         部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
       (2)商品設計及び関係者に関するリスク

        (イ)収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
          本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産からの賃料収入に依存しています。不動
         産関連資産に係る賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下(賃料水準に関しては、後記
         「(3)不動産関連資産-不動産に関するリスク/(ヨ)わが国における賃貸借契約に関するリスク及び(レ)
         賃料の減額に関するリスク」も併せてご参照ください。)、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等に
         より、大きく減少する可能性があります。テナントの支払能力又は信用状態が入居後に悪化する可能性もありま
         す。また、当該不動産関連資産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正
         な水準にあるとは限りません。
          本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成される
         とは限りません。
          また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働の不動
         産関連資産の取得等は、キャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能
         性があります。
          賃料収入のほか、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資産の売却に
         伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるもので
         あって、安定的に得られる性質のものではありません。
          他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、不動
         産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安
         警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用
         (媒介手数料、広告料等)等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります(費用の増加
         リスクに関しては、後記「(3)不動産関連資産-不動産に関するリスク/(ネ)不動産の運用費用の増加に関
         するリスク」も併せてご参照ください。)。
          このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資産に関する費用が増大
         する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額の減少その他の悪影
         響を及ぼす可能性があります。
        (ロ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
          本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行によ
         る資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れについては1兆円、
         投資法人債については1兆円(ただし、合計して1兆円を超えないものとします。)としています。
          投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢
         その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、借入れ
         及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。
          借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その
         後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加しま
         す。
          金利が上昇しても本投資法人の受け取る賃料収入等が連動して上昇するとは限らないので、分配可能金額は減
         少する可能性があります。税法上、利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入金の借入先を租税特別
         措置法に規定する機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限
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         定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件に
         ついて制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
          また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、LTV等に応じて投資主への金銭の分配
         を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合も
         あり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本
         投資法人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益配当等の損
         金算入要件を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります(なお、                                                本投資
         法人が金融機関との間で締結するタームローン等の個別貸付契約には、資産・負債等に基づく一定の財務指標上
         の数値を維持すること等を規定した財務制限条項が設けられています。また、                                    本投資法人が取得予定資産の取得
         に際して予定している借入れ             及び投資法人債の        発行については、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値
         を維持すること等を規定した財務制限条項が設けられる見込みです。)。
          借入れ又は投資法人債の発行において不動産関連資産に担保を設定した場合(当初は無担保の借入れ又は投資
         法人債であっても、一定の条件の下に担保設定を要求される場合もあります。)、本投資法人が担保の設定され
         た不動産関連資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却で
         きない又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により不動産関連資産の評価
         額が借入先によって引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件の下に不動産関連資産に対し
         て追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、不動産関連資産からのキャッシュフロー
         が減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より                                  負債  の早期返済を強制され、本投資法
         人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より不動産関連資産の売却による返済
         を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得なくなる状況も想定さ
         れ、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          借換えや不動産関連資産の売却等によって                    負債  の期限前返済を行う場合には、違約金等の返済又は償還コスト
         がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動が投資主に損害を与える可
         能性もあります。
          さらに、本投資法人が返済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないことにより、本
         投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、不動産関連資産を処分しなければ借入れ及び投資
         法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連
         資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資
         産に対して仮差押等の保全処分や差押等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等
         の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。
        (ハ)スポンサーへの依存、利益相反に関するリスク

          メインスポンサーは、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の67.0%を保有しており、本資産運用会社の一
         部の役職員の出向元であり、また、本資産運用会社の取締役の一部には、同社を兼職先としている者がいます。
         また、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーとメインスポンサーサポート契約を締結しています
         (スポンサーサポート契約の概要については、前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑥成長戦略/B.メイン
         スポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。)。
          また、本投資法人は、不動産開発供給機能、不動産情報提供機能、賃貸住宅運営管理機能、再開発機能、ア
         セットマネジメント、ファンド・マネジメント機能に代表されるサムティグループの有する特徴を利用して、本
         投資法人の外部成長及び内部成長の達成を目指します(詳細は、前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑥成長
         戦略/C.外部成長及びD.内部成長」をご参照ください。)。
          すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーと密接な関係を有しており、本投資法人によ
         る安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。
          したがって、本投資法人及び本資産運用会社がメインスポンサーとの間で、本書の日付現在における関係と同
         様の関係を維持できなくなった場合には、前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑥成長戦略」の実施に支障を
         きたし、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
          また、上記のメインスポンサーサポート契約の有効期間は契約締結日から10年間とされ、5年毎に自動更新さ
         れることとなっていますが、契約の更新がなされない場合、契約が解除される場合その他契約終了事由が発生し
         た場合、メインスポンサーからサポートの提供を受けられなくなるおそれがあります。
          さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、メインスポンサー又はスポンサーが
         運用するファンドとの間で取引を行う場合や物件を共同して運用・維持する場合、本投資法人の投資主の利益に
         反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
          加えて、本投資法人及び本資産運用会社がサムティ株式会社との間で締結している契約は、メインスポンサー
         及びそのグループ会社が、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。メインスポン
         サー及びそのグループ会社は、不動産の開発、所有、運営、PM業務の提供、上場投資法人の資産運用等、様々な
         形で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とメインスポンサー及
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         びそのグループ会社とが、特定の資産の取得、賃貸借、運営管理、処分等に関して競合する可能性やその他利益
         相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。これらの利益相反を原因として、本投資法人に悪影響
         が 及ぶ可能性があります。
        (ニ)本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

          本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を
         一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及び
         ノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずし
         も維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務
         の執行につき金商法又は投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠
         その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除され
         ることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が必須のものと
         されているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及
         び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
         を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を
         及ぼす可能性があります。さらに、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産手続、会社更生
         法(平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。)上の会社更生手続、
         民事再生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人はそれらの者に対
         する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契
         約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の
         運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に
         影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管
         会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して前記各業務を委託することが必要とされます。しかし、
         本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、前記各
         業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投資法人の
         存続及び損益の状況等に悪影響を及ぼすほか、適切な資産運用会社を選定できない場合には、本投資口が上場廃
         止になる可能性もあります。
        (ホ)本資産運用会社に関するリスク

          本投資法人が適切な不動産関連資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウによ
         るところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に
         維持されるとの保証はありません。
          本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約することができま
         す。また、本投資法人は、投信法及び資産運用業務委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務
         に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約又は解除することができる
         ほか、本資産運用会社が金商法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社と
         の資産運用業務委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資産運用業務
         委託契約が解約又は解除された場合、本資産運用会社との資産運用業務委託契約においては一定の手当てがなさ
         れていますが、一般的には前記「(ニ)本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク」に記載のリスクがあ
         てはまります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由
         となる可能性があります。
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        (へ)本資産運用会社が不動産私募ファンドの運用を行っていることに関するリスク
          金商法上、本資産運用会社は、複数のファンドを設定したり、複数のファンドから資産運用を受託することを
         禁じられておらず、本資産運用会社は、本投資法人のほか、複数の不動産私募ファンドの資産の運用を受託して
         います。
          本投資法人は、主としてアコモデーションアセット等を投資対象としていますが、前記不動産私募ファンドと
         投資対象が競合する関係にあり、物件取得の場合等、本投資法人及び本資産運用会社が運用を行う他の不動産私
         募ファンドの間の利益が相反する可能性があります。
          そのため、不動産等の物件の取得に係る検討順位に関する規則を採用することで、本資産運用会社が入手する
         不動産等売却情報に関して、本投資法人の投資対象に適合する物件については、本投資法人が優先して検討でき
         ることとするルールを設け、かかるルールに則った運営を行うこととしています。しかし、かかるルールが遵守
         されない可能性があり、その他、かかるルールによっても本投資法人に不利益が生じることを防止できない可能
         性があります。
          さらに、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人にとって望ましいと考えられ
         るポートフォリオの構築が実現しにくくなり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす
         可能性があります。さらに、物件取得の競合以外にも、テナントへのリーシング等において、本投資法人の保有
         資産と前記不動産私募ファンドの保有資産との間で競合が生じる可能性があります。
          また、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務のほか、不動産私募ファンドの運用業務を行っています
         が、本資産運用会社が、これらの業務に関する法令に違反し、金融庁その他の規制当局から行政処分を受けた場
         合や処分勧告がなされた場合には、本投資法人の資産運用業務に関する法令違反であるか否かにかかわらず、本
         資産運用会社による本投資法人の運用業務の円滑な遂行に支障を及ぼしたり、本資産運用会社及び本投資法人に
         対する市場の評価ひいては本投資法人の投資口の市場価格が悪影響を受けたりする等の可能性があります。
        (ト)プロパティ・マネジメント会社に関するリスク

          不動産関連資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定され、当該関連する不動産関連資産につき
         プロパティ・マネジメント業務を行います。
          一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、プロパティ・マネジメント会
         社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、不動産関連資産の管理については、管理を委託するプロパ
         ティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパティ・マネジメント会社にお
         いてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。特に、本資産運用会社がプロパ
         ティ・マネジメント業務をスポンサーを中心としたサムティグループ会社に委託する場合には、本投資法人の資
         産管理はスポンサーを中心としたサムティグループ会社の業務遂行能力に強く依拠することがあります。よっ
         て、プロパティ・マネジメント会社の業務遂行が円滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった
         場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、プロパティ・マネジメント
         会社が、複数の不動産に関して、他の顧客(他の不動産投資法人を含みます。)から本投資法人の不動産関連資
         産に係るプロパティ・マネジメント業務と類似又は同様の業務を受託し、その結果、本投資法人以外の者の利益
         を優先することにより、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。さらに、プロパティ・マネジ
         メント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の
         日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
          一定の場合には、プロパティ・マネジメント会社との契約が解約されることがあります。後任のプロパティ・
         マネジメント会社が選任されるまではプロパティ・マネジメント会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、
         一時的に当該不動産関連資産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条
         件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たなプロパティ・マネジメント会社を選任できる保証は
         なく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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        (チ)役員の職務遂行に関するリスク
          投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、投
         資法人からの受任者として善管注意義務を負い、また、忠実義務を負っています。本投資法人の執行役員又は監
         督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受け
         る可能性があります(なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、前記「1 投資法人の概況/
         (4)投資法人の機構」をご参照ください。)。
        (リ)本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

          金商法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ、本投資法人に対し善良な管理者の注意をもっ
         て、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられているほか(金商法第42条)、本投資法
         人の利益を害することを内容とした運用を行うこと等が明示的に禁止されています(金商法第42条の2)。
          また、本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負いますが、さらに資産運用ガイドラ
         インに基づく自主的なルールも定めています(詳細については、前記「1 投資法人の概況/(4)投資法人の
         機構」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限」をご参照
         ください。)。
          しかしながら、本資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社その他の関係者となる可能性があり、その場
         合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定を行う可能性
         を否定できません。
          本資産運用会社の大株主は本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において
         自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、かかる大株主は、自ら不動産投資、運用業
         務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行
         う可能性があります。そのため、第一に、本資産運用会社が、かかる大株主に有利な条件で、本投資法人に係る
         資産を取得させることにより、かかる大株主の利益を図るおそれがあり、第二に、本投資法人とかかる大株主が
         特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、本資産運用会
         社が本投資法人の利益を優先せず、かかる大株主又はその顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を
         害することとなるおそれがあります。
          金商法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人
         の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、本資産運用
         会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プ
         ロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
          しかし、本資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害
         が発生する可能性があります。
        (ヌ)インサイダー取引に関するリスク

          平成25年6月12日に上場投資法人に係るインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改
         正する法律(平成25年法律第45号)が成立し、平成26年4月1日に施行されました。このような投資法人に係る
         インサイダー取引規制に十分な対応を図るための内部態勢の整備を念頭におき、本資産運用会社は内部者取引の
         未然防止についての内部者取引管理規程を定め、役職員等のインサイダー取引(インサイダー類似取引も含まれ
         ます。)の防止に努めています。こうした措置にもかかわらず、本資産運用会社の役職員並びに本投資法人の役
         員が金商法及び上記の内部者取引管理規程に違反する事態が生じた場合、取引市場における本投資口に対する投
         資家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性がありま
         す。なお、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
        (ル)敷金・保証金の利用に関するリスク

          本投資法人は、不動産等資産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金と
         して利用する場合があります。しかし、そのような場合に、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外
         の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることにより、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよ
         りも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなることもあります。また、賃貸借契約に伴い敷金又
         は保証金の一部が一定期間において償却される旨の合意がなされることがありますが、かかる償却部分の金額に
         ついては当該期間の途中で契約が中途解約された場合には償却できない可能性があり、また、かかる金額の多寡
         によってはかかる合意そのものが無効とされる可能性があります。そのような場合にも、想定外の時期に予想外
         の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることがあります。さらに、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わ
         り損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
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        (ヲ)投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク
          本投資法人は、主として住居の用に供されている不動産を投資対象としています。したがって、景気動向、人
         口動向等、賃貸住宅市場の状況を左右する要因如何によって、賃貸住宅のテナントが獲得できなかったり、テナ
         ントが賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約又は更新せずに退去したり、賃料の
         減額請求を行ったりする可能性があります。本投資法人は、特にその他地方都市において、地域の中核的な事業
         所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等であることに着目して運用資産を取得することが
         ありますが、かかる事業所、医療施設及び教育施設が移転又は廃業等により当該地域において運営されなくなっ
         た場合、当該地域における賃貸住宅市場の需要又はテナントの支払能力が悪化し、その結果、本投資法人が取得
         した運用資産についても需要及び収益の安定性が大きく損なわれ、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性
         があります。また、本投資法人は賃貸住宅の将来における安定需要及び賃貸住宅による収益の将来的安定性を見
         込んでいますが、そのような見込みが現実化する保証はありません。
        (ワ)投資対象とする不動産の偏在に関するリスク

          本投資法人は、本書に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、本投資法人が運用資産の取得を行って
         いく過程で、結果として本投資法人が保有する不動産が一定の都市等に地域的に偏在する可能性があります。か
         かる場合には、当該都市等が所在する地域における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、
         人口変動等、当該地域に特有な事象によって、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
          また、本投資法人の運用資産である不動産が近接して所在する場合には、居住用施設等のマーケットにおいて
         相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
          さらに、本投資法人は、国の重要施策としての地方創生の趣旨に則り、日本経済を地方都市より活性化してい
         くことを本投資法人の理念として、地方都市への投資を行いますが、今後の地方創生に伴う地域経済動向や国の
         施策等により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
        (カ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

          規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要です
         が、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、資産運用ガイドライン等
         については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意
         思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
        (ヨ)資産取得・売却に関するリスク

          本投資法人は、本書に記載された保有資産のみを取得・保有することを目的として組成されたものではありま
         せん。本投資法人は、常に新たな資産取得に向けた市場調査と資産取得の提案及び売却情報の入手に努めてお
         り、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産を取得し、又は保有する資産を売却する旨を決定する可能性
         があります。かかる資産取得又は売却の決定が、本書の提出から間もない時点で公表される場合もあり得ます。
          また、資産取得に際し、実際に合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他
         の関係権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。
         資産取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入すること
         ができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがありま
         す。
        (タ)フォワードコミットメント等に係るリスク

          本投資法人は、不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワードコミットメント(先日付の売買契約であっ
         て、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うことがあります。
         不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担すること
         となります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する
         旨の合意がなされることも少なくありません。フォワードコミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物
         件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金
         を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人
         の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
        (レ)運営型施設を投資対象とすることに関するリスク

          a.運営型施設を投資対象とすることに共通するリスク
            本投資法人は、運営型施設にも投資をする可能性があり、その場合においては、本投資法人は、原則とし
           て、運営型施設に必要な運営能力及び信用力を有する専門のオペレーターに一括賃貸するか、運営を委託す
           る方針ですが、当該オペレーターにおいて本投資法人の期待した運営がなされない場合、賃借人である当該
           オペレーターについて財務状況が悪化し若しくは破産その他の倒産手続が開始した場合、又は賃貸借契約の
           期間満了、途中解約若しくは解除等の場合、本投資法人は、当該資産からの収益の全部又は一部を収受でき
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           ず、又は回収できない可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる
           可能性があります。
          b.ヘルスケア施設に関するリスク

            本投資法人は、運営型施設のうちヘルスケア施設にも投資をする可能性がありますが、ヘルスケア施設に
           投資する場合においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関
           するリスクは、他の物件よりも大きくなる可能性があります。
            また、ヘルスケア施設の運用においては、業務の特性上、プロパティ・マネジメント会社及び施設の運営
           やテナントサービス(ヘルスケア施設の場合は、主に介護サービス)を提供するオペレーターの代替性が小
           さいため、前記「(ト)プロパティ・マネジメント会社に関するリスク」に記載したリスク及び当該オペ
           レーターに交代事由が生じた際の代替オペレーター確保に係るリスクが他の類型の物件よりも大きくなる可
           能性があります。
            さらに、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の居住用資産よりも
           大きくなる傾向があります。したがって、ヘルスケア施設への投資比率の上昇に伴い、前記「(ル)敷金・
           保証金の利用に関するリスク」に記載したリスクが、より大きくなる可能性があります。なお、その前提と
           して、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘルスケア施
           設を取得する際に、本投資法人が、入居契約及び(これに随伴して)入居一時金の返還債務を承継したもの
           とみなされるリスクもあります。
            このほか、ヘルスケア施設は、間取り、付帯施設、その立地、建築基準法(昭和25年法律第201号。その
           後の改正を含みます。          以下「建築基準法」といいます。               )による用途制限等の点で他の居住用資産とは異な
           る特性を有する場合があります。その結果、将来テナントが退去した際に他の類型の居住用資産への転用が
           できない、売却しようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができない又は想定
           した価格で処分ができない等の可能性があります。また、介護保険等に関する将来的な制度改正により、ヘ
           ルスケア施設のオペレーターの運営環境が影響を受け(その影響はオペレーターの介護保険料への収入依存
           度がより高ければより大きくなります。)、結果として本投資法人の賃料収入に波及する等して物件の価値
           にも影響を及ぼす可能性があります。
          c.ホテルに関するリスク

            本投資法人は、運営型施設のうちホテルにも投資をする可能性がありますが、ホテルに投資する場合、経
           済の動向や他のホテルとの競合に伴いホテルの収益力が減退するときには、テナントがホテルの営業から撤
           退し、退去することがあります。
            既往テナントが退去した場合、構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であること
           が多く、また、運営に当たり高度な知識が要求されることから代替テナントとなり                                      得 る者が少ないため、代
           替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下し、又は代替テナントを確
           保するために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたら
           す可能性があります。
       (3)不動産関連資産-不動産に関するリスク

        (イ)不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
          一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性(非移動性)、永続性(不変性)、個
         別性(非同質性、非代替性)等が挙げられます。また、上記の特性のほかに、取引当事者の属性や取引動機等の
         取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長
         期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの
         不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積りが難しく、
         予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得又は売却できない可能性があり、さらに、不
         動産が所在する地域によっては、不動産売買市場への参加者が限定されることがあり、また不動産が共有物件又
         は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことが
         あり、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。
          経済環境や不動産需給関係の影響によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、
         又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法
         人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        (ロ)物件取得の競争に関するリスク
          本投資法人は、その規約において、不動産等資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、不動産等資
         産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしな
         がら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、そ
         の場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取
         得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポート
         フォリオを実現できない可能性があります。その結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投
         資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
        (ハ)スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク

          本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとスポンサーサポート契約を締結しています。しかし、スポン
         サーが本投資法人の投資基準に合致する情報を十分に取得又は提供できない可能性があるほか、スポンサーサ
         ポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や優先交渉権等を与えるものにすぎ
         ず、スポンサーは、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけ
         ではありません。すなわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断す
         る不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
          したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポート
         フォリオを構築できない可能性があります。
        (ニ)テナントの獲得競争に関するリスク

          通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、
         リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下
         を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人
         の不動産関連資産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。
        (ホ)不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク

          一般に、不動産には地盤地質、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等(隠れたものを含みます。また、工事にお
         ける施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。)が存在し
         ている可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、
         その瑕疵や欠陥となる可能性となるものが含まれています。そこで、本資産運用会社が投資対象となる不動産関
         連資産の選定・取得の判断を行うに当たっては、対象となる不動産関連資産について利害関係のない第三者の専
         門業者から建物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産関連資産の売主から売買契約等におい
         て譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任                                          を負担させることと
                                                 (注)
         しています(ただし、特に特別目的会社から譲渡を受ける場合は、瑕疵担保責任を負担させられないこともあり
         ます。)。しかし、建物状況評価報告書等の作成に係る専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査
         範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産関連資産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告が行わ
         れているとは限りません。さらに、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不
         動産関連資産を取得した後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性があります。また、建築基準法等の行政法規
         が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業
         者において、建物が適正に施工されていない可能性があり、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有
         するとの保証はありません。
          また、不動産関連資産の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人の取得後に
         欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが
         通例であり、また、元所有者又は元受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合があります
         (なお、強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません(民法第570条ただし
         書)。)。さらに、不動産関連資産の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、
         又は瑕疵担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産
         関連資産を取得する可能性があります。
          不動産関連資産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少
         する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修、建替えその他
         に係る予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び保証
         違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社
         や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等の
         事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。本投資法人が特別目
         的会社から取得した不動産関連資産については、信託受益権の購入に係る信託受益権売買契約上、売主は、責任
         財産を限定してのみ瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
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          不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性ゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投
         資法人は不動産関連資産を取得するに当たって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を
         行 いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法
         が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判
         明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の
         権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した
         場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表明保証責任を追及できることもあ                                                   り
         ますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもあります。
         (注)民法第570条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任をいいます。
        (ヘ)土地の境界紛争等に関するリスク

          不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず、又は境界
         標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において
         今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。したがって、状況次第では、本投資法人が後日当
         該不動産関連資産を処分するときに事実上の障害が発生し、又は、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面
         積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する
         可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能
         性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
          これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
        (ト)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

          不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服しま
         す。その建築時点(正確には建築確認取得時点)においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物で
         も、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制の下では不適格になることがありま
         す。例えば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築される
         べき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
          その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制
         があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの
         義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。ま
         た、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改
         正・変更されています。
          法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことが
         あります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建て替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建蔽
         率・容積率     (注)   ・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難と
         なる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害
         を与える可能性があります。
          以上のほか、土地収用法           (昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。)                         や土地区画整理法        (昭和29年法
         律第119号。その後の改正を含みます。)                   のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利
         用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限
         が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性がありま
         す。
         (注)「建蔽率」とは、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地域等に
            応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、本書で記載する建蔽率は、敷地が街区の角にあることその他の要
            因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。「容積率」とは、建築基準法第52条により定められる、建築物
            の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載してい
            ます。なお、本書で記載する容積率は、前面道路の幅員その他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合がありま
            す。また、「用途地域」とは、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げら
            れているものをいいます。地域内で建築(新築・増築・改築・移転)したり建物の用途を変更したりするような場合には、用
            途地域の種類によって一定の制限を受けることがあります。
        (チ)法令等の変更に関するリスク

          消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。)等その他不動産の
         建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、将来的には不動産関連資産の管理費用等が増加す
         る可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制
         定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可
         能性があります。さらに、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資産について、大気、土
         壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性
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         もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があり
         ます。
        (リ)区分所有物件に関するリスク

          本投資法人は、区分所有建物にも投資をする可能性があります。区分所有建物                                    (注)   とは建物の区分所有等に
         関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。)の適用を受け
         る建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共有となる共用部分(建物の躯体、エントランス部分
         等)から構成されます。不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる
         管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数決に
         よらなければ変更できません(区分所有法第31条)。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重
         されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合(専有部分の床面積割合)に比例するわ
         けではありません。したがって、本投資法人が区分所有建物に投資する場合において議決権の4分の3を有して
         いないときには、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可
         能性があります。
          区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向
         にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によって
         は、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動
         産の区分所有権(敷地の共有持分を含みます。)を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処
         分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処
         分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
         (注)1棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用
            される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のことを区分所
            有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物といいます。
        (ヌ)共有物件に関するリスク

          本投資法人は、共有物件にも投資をする可能性があります。不動産関連資産が第三者との間で共有されている
         場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性がありま
         す。
          まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされて
         いるため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資
         法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全
         体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の
         当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
          共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望する
         時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり(民
         法第256条第1項本文)、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能であ
         る場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります(民法第258条第2項)。また、本投
         資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなけれ
         ばならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが(民法第256条第1項ただし
         書)、その場合であっても、合意の有効期間(同条により、5年が最長ですが、5年を限度に更新することも可
         能です。)が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共
         有者が破産した場合又は共有者について会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が
         行われる可能性があります(ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の
         共有者の有する共有持分を相当の償金を支払って取得することができます(破産法第52条、会社更生法第60条、
         民事再生法第48条)。)。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大幅な変動が生じ
         る可能性があるほか、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全
         部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なく
         される可能性もあります。
          他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。したがって、
         本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如
         何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書乃至
         規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得そ
         の他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分す
         る際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
          共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり、敷金返還債務は不可分債務になると
         一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者(賃貸人)の債権者により当該他の共有者
         の持分を超えて賃料債権全部が差し押さえられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応
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         じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自
         己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有
         者 に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれ
         があります。
          また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動
         産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。
          共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決
         定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。
        (ル)借地物件に関するリスク

          本投資法人は、借地権(土地の賃借権及び地上権)と借地権が設定された地上の建物に投資する可能性があり
         ますが、このような物件は、土地建物とともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
          まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消
         滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債務不履行
         があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除
         き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望
         する価格で買い取られる保証はありません。
          さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が
         借地権について民法、建物保護ニ関スル法律(明治42年法律第40号。その後の改正を含みます。)又は借地借家
         法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。)等の法令に従い対抗要
         件を具備しておらず、又は競売等が借地権に先立ち対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本
         投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
          また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要で
         す。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあ
         ります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
          また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払う可能性もありますが、かかる場合において、借
         地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられ
         ないおそれがあります。
        (ヲ)底地物件に関するリスク

          本投資法人は、底地を取得する可能性がありますが、底地物件については、以下に記載するような特有のリス
         クがあります。
          まず、借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合に
         は期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由があるときに限り消滅し
         ますが、借地権が消滅する場合、本投資法人は、借地権者より時価での建物の買取りを請求される場合がありま
         す(借地借家法第13条、借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)第4条)。普通借地権の場
         合、借地契約の期限の到来時に更新拒絶につき、上記の正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時
         に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物の買取りを請求される場合においても、買取
         価格が本投資法人が希望する価格以下となる保証はありません。
          また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対
         象となった場合、借地契約に基づく土地の地代等の支払いが滞る可能性があり、この延滞地代等の合計額が敷金
         及び保証金等で担保される範囲を超えるときは、投資主に損害を与える可能性があります。借地契約では、多く
         の場合、地代等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。地代の改定により地代
         等が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づき土地の地
         代等の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる地代等収入が減少し、投資主に損害を与
         える可能性があります。
        (ワ)開発物件に関するリスク

          投信法上、投資法人は、自ら建物の建築を行うことはできませんが、工事期間中のテナントの退去による
         キャッシュフローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合等の一定の場合を除き、建物の建築に
         係る請負契約の注文者となることはできると考えられています。本投資法人は、原則として開発中の不動産への
         投資を行うことは予定していません。ただし、建物竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を
         締結した上で、投資することがあります。また、本投資法人が取得した土地をスポンサーに賃貸し、当該土地上
         でスポンサーが不動産の建築を行った上で、当該建築済みの不動産を本投資法人が取得する場合があります。か
         かる場合は、本投資法人が建物の建築に係る請負契約の注文者となっている場合と実質的に同様のリスクを負担
         していると考えられる場合もあり得ます。建築中の不動産については、既に完成した物件を取得する場合に比べ
         て、以下に例示するような固有のリスクが加わります。
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         a.開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、
           変更又は中止の原因となる可能性。
         b.工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性。
         c.開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性。
         d.天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
         e.行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
         f.開発過程において事故が生じる可能性。
         g.竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られない可能性。
         h.その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性。
          これらの結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得
         られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があります。また、竣工直後
         は稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間が掛かることもあります。このため本投資法人の収益
         等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
        (カ)鑑定評価額に関するリスク

          不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時
         点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑定評価を行った場合で
         も、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲
         等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、同一物件について、同一の不動産鑑定士が鑑定評価を
         行った場合でも、評価の時点が異なる場合、時点間の一般的要因、地域要因及び個別的要因等の変化等により鑑
         定評価額が大きく異なる可能性があります。さらに、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額
         による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却
         されるとは限りません。
        (ヨ)わが国における賃貸借契約に関するリスク

          わが国における賃貸用住居その他の賃貸借契約では、契約期間を2年とし、その後別段の意思表示がない限り
         自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの
         保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を
         解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された
         場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。期
         間の定めのある賃貸借契約においてテナントに中途解約権を付与していない場合、テナントは、居住の有無にか
         かわらず、当該賃貸借契約の有効期間中は賃料を支払う義務を負担するのが原則ですが、契約が早期に解除さ
         れ、テナントが退去した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない場合もありま
         す。
          なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難である
         ことが多いのが実情です。
          定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能ですが、定期賃貸借契約
         において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般
         的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
        (タ)マスターリースに関するリスク

          本投資法人の保有する不動産又は信託不動産においては、賃借人(サブリース会社)が当該不動産の所有者で
         ある本投資法人又は信託不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を締結して建物を一括し
         て貸借するとともに賃貸管理業務を受託し、その上で各貸室を第三者に対して転貸する、いわゆるサブリースの
         運用形態をとっているものが多くあります。サブリース会社の財務状態が悪化した場合、サブリース会社の債権
         者がサブリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、サブリース会社から賃貸人で
         ある本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があるほか、賃貸管理その他サブリース会社とし
         ての機能に支障をきたして不動産又は信託不動産の稼働率が低下する可能性があり、本投資法人の収入が減少す
         るおそれがあります。
        (レ)賃料の減額に関するリスク

          不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わ
         ず、賃貸人と賃借人(テナント)の合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対
         し、借地借家法第32条(又は借家法(大正10年法律第50号。その後の改正を含みます。)第7条)に基づく賃料
         減額請求権を行使する可能性もあります。また、不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般
         的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料
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         の額と比較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃
         料収入の減少をもたらす可能性があります。
          上記のように通常の建物賃貸借においてはテナントからの賃料減額請求権を特約で排除することはできません
         が、定期建物賃貸借においては、賃料減額請求権を特約により排除することも可能です。もっとも、定期建物賃
         貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違
         約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事
         例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られ
         ることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定
         期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約に
         は、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低
         く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収
         入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
          なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸
         条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、
         低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
        (ソ)テナントの支払能力に関するリスク

          テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会
         社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。
         このような延滞された賃料等(場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。)の合計額が敷金及び保証
         金で担保される範囲を超えると、賃料等が回収できないこととなり、当該不動産から得られる賃料収入が減少
         し、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める
         割合が小さくない場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に
         与える影響が大きくなります。
          また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払をもってこれに対抗するこ
         とができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払をもって対抗する可能性もあ
         り、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。本投資
         法人では、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理
         体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はあり
         ません。
        (ツ)賃料保証会社に関するリスク

          本投資法人は、保有物件の一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを導入してい
         ます。当該保証システムは、マスターリース会社、エンドテナント及びエンドテナントの賃料債務等に係る保証
         人たる賃料保証会社の第三者間の保証契約に基づくものであり、当該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料
         の滞納が発生した場合、マスターリース会社が賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証
         会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、マスターリース会社が同社から当該代位弁済の履行を受ける
         ことができなくなる可能性や、エンドテナントが賃料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収
         が困難となる可能性があります。また、賃料保証会社の滞納賃料保証システムに加えて、賃料保証会社にエンド
         テナントから収納代行を委託している場合は、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、賃料
         保証会社によって回収済みの賃料を回収することができなくなる可能性があります。このように、賃料保証会社
         からの回収が不可能又は困難となった結果、当該物件の収益ひいては本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性
         があります。
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        (ネ)不動産の運用費用の増加に関するリスク
          経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等
         の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用
         に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの
         保証はありません。他方で、本投資法人の運用資産である不動産が地域的に分散することにより、適切な管理を
         行うために必要な不動産の運用に関する費用が大きくなる可能性があります。本投資法人においてはプロパ
         ティ・マネジメント会社を適切にコントロールすることで賃貸経営の効率性を損なわず、ポートフォリオ全体と
         しての収益性の維持・向上を目指しますが、かかる取組みが成功しない場合には、本投資法人の収益に悪影響を
         与えるおそれがあります。
        (ナ)入居者の建物使用態様に関するリスク

          建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更等
         により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費
         用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借
         権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に
         関する法律(平成3年法律第77号。その後の改正を含みます。)に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営
         業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。)に定める風
         俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産関連資産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体
         の賃料水準が低下する可能性があります。
        (ラ)不動産の毀損等に関するリスク

          不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。かかる修繕に多額の
         費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に影響を与
         えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生す
         る場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に不動産関連資産から得られる
         賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があり
         ます。
        (ム)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

          火災、地震、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、
         テロ等(以下「災害等」といいます。)により、不動産関連資産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減
         少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した箇所を修復するため一定期間建物が不
         稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与
         える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もありま
         す。
          ただし、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針です。しか
         し、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回
         る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等(例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基
         づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。)が発生する可能性又は保険契約に基づく支
         払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、
         行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
          本投資法人の付保に関する方針の概要については、前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑪ポートフォリオ
         運営・管理方針/E.付保方針」をご参照ください。
        (ウ)不動産に係る所有者責任に関するリスク

          本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する
         利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。
         特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています(民
         法第717条第1項ただし書)。
          不動産関連資産に関しては、施設賠償責任保険等の適切な保険を付保する予定です。しかし、不動産関連資産
         の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可
         能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。
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        (ヰ)有害物質に係るリスク
          不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該敷地及び建
         物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必
         要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、不動産関連資産として取得した建物の建
         材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場
         合、又はPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性
         があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が
         必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
          また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産関連資産の所有者として損害を賠償す
         る義務が発生する可能性があります。
        (ノ)売主の倒産等の影響を受けるリスク

          一般に、売主が不動産関連資産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産関連資産の売買又は
         売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全で
         ない売主が不動産関連資産を売却した場合、当該不動産関連資産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理
         由に取り消される可能性があります。
          また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主(又は
         倒産手続における管財人乃至財団)に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産
         手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
        (オ)運用資産の売却に伴う責任に関するリスク

          本投資法人が運用資産を売却した場合に、当該運用資産に物的又は法律的な瑕疵があるために、法律の規定に
         従い、瑕疵担保責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者とな
         りますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任を排除することが原則としてできません。
          また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、運用資産の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担
         保責任を負う可能性があります。
          これらの法律上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、又
         は買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
          さらに、賃貸中の運用資産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解
         されており、実務もこれに倣うのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得て
         いない場合、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強い
         られる場合があり得ます。
        (ク)専門家報告書等に関するリスク

          不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点に
         おける評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ
         物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって
         鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において
         当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
          建物状況調査報告書等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者
         への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修
         繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震に
         よる損失リスク等を検討した結果を記載したものでありますが、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容
         とその精度には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナン
         トの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないこと
         を保証又は約束するものではありません。
          また、不動産に関して算出される予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。予想損失率
         は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧
         費用が必要となる場合があります。
       (4)不動産関連資産-信託受益権特有のリスク

        (イ)信託受益者として負うリスク
          信託受益者とは受益権を有する者をいい(信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。)第2
         条第6項。なお、以下、平成19年9月30日施行の同法を「新信託法」といい、新信託法施行前の信託法(大正11
         年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成18年法律
         第109号)による改正を含みません。)を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年9
         月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法
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         が適用されます(信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条)。)、信託契約等の信託行為に基
         づいて信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権等を有します。ま
         た、  不動産信託においては、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債権の受
         益者や、残余財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。
          旧信託法の下では、信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産
         に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者
         が負担することになっていました(旧信託法第36条第2項、第37条等)。すなわち、信託受託者が信託財産とし
         ての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益権に帰属
         することになっていました。したがって、本投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の
         受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる
         保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合
         と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権
         を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受
         益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性がありました。
          新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、法律上の義務として信託受益者がこのような責任を負
         うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をすることは許容され
         ており(新信託法第48条第5項、第54条第4項等)、信託契約において信託費用等を受益者が負担する旨の合意
         がなされるのが一般的となっています。かかる合意がなされた場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生
         じる可能性があります。
        (ロ)信託受益権の流動性に係るリスク

          本投資法人が不動産の信託受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を
         処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合に
         は、信託受託者の承諾を契約上要求されることがあります。さらに、譲渡する信託受益権については金商法上の
         有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲渡と同様の譲渡方法によることになること
         (新信託法第94条)、及び不動産の信託受益権は取引所金融商品市場等において取引がなされていないこと等に
         より、株券や社債券のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。
         また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負って信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にか
         かわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
        (ハ)信託受託者に係るリスク

          a.信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
            旧信託法上、受託者が破産手続開始の決定を受け又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合
           に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定
           はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備し
           ている限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属する
           リスクは極めて低いと考えられていました。信託受託者が破産した場合、旧信託法第42条第1項に基づき信
           託受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破
           産財団に属さないと説明する向きもありました(破産法第34条第1項)。また、旧信託法第16条によれば、
           信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押は禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関
           係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻しリスクに
           さらされないものと考えられていました。
            新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています(新信託
           法第25条第1項、第4項及び第7項)。
            ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託の公
           示(信託の登記)をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託の公示
           (信託の登記)がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱
           いがなされるとの保証はありません。
          b.信託受託者の債務負担に伴うリスク

            信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動
           産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法
           人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する
           財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性が
           あります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認
           めており(旧信託法第31条本文)、また、新信託法は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を受
           益者に認めていますが(新信託法第27条第1項及び第2項、第31条第6項及び第7項)、一定の場合には取
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           消権が認められない等、本投資法人は、常に係る権利の行使により損害を免れることができるとは限りませ
           ん。
            信託受益権を取得するに際しては、十分なデューディリジェンスを実施し、①信託契約上、当該信託の目
           的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、②信託財産の処分や信託財産に
           属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対
           象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投
           資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証は
           ありません。
       (5)税制に関するリスク

        (イ)導管性要件に係るリスク
          税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対しては、
         投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められ
         ています。
                            投資法人の主な導管性要件

                      配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること
                      (利益超過分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90%超である
          支払配当要件
                      こと)
                      投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集され
          国内50%超募集要件
                      る投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨の記載又は記録があること
                      機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものを
          借入先要件            いいます。次の所有先要件において同じです。)以外の者から借入れを行ってい
                      ないこと
                      事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されて
          所有先要件
                      いること又は機関投資家のみによって所有されていること
                      事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投
          非同族会社要件            資口の総口数あるいは議決権総数の50%超を保有されている同族会社に該当して
                      いないこと
                      他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと(一定の海外子会社を除
          会社支配禁止要件
                      きます。)
          本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因によ

         り導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった
         場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配
         額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          a.会計処理と税務処理との不一致によるリスク

            会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は
           一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計
           上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額(又は配当可能額)は会計上の税引前利益
           に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90%超の配当(又
           は配当可能額の90%超の金銭分配)ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。
            なお、平成27年4月1日以後に開始する事業年度については、一時差異等調整引当額の増加額に相当する
           利益超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。
          b.資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

            借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、
           配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
          c.借入先要件に関するリスク

            本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の
           既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の
           定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合に
           おいては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
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          d.投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

            本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件ある
           いは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
        (ロ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

           本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違によ
          り更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場
          合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担
          が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           本投資法人は、規約において、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権
          若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の
          価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること(規約
          第28条第4項)としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上
          の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び不動産取
          得税)の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件
          を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることがで
          きない可能性があります。
        (ニ)一般的な税制の変更に係るリスク

           不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又は
          かかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人
          の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する
          税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有若しくは売却による投資
          主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
       (6)その他のリスク

        (イ)減損会計の適用に関するリスク
           「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する
          見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計
          処理のことをいいます。
           地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、「減損会計」の適用により、会計上減損損失が発生し、
          本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することが
          できない(税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を
          除きます。)ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税負担額が増加する可能性があります。
           なお、平成27年4月1日以後に開始する事業年度については、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利
          益超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。
        (ロ)取得予定資産の取得を実行することができないリスク

           経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた停止条件又は
          前提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性や当初予定していた
          時期に取得することができない可能性があります。これらの場合、本投資法人は、代替資産の取得を検討し又
          は速やかに取得予定資産の取得を完了するよう努力する予定ですが、短期間に投資に適した代替資産を取得し
          又は速やかに取得予定資産の取得を完了することができる保証はなく、手元資金を有利に運用することができ
          ないときには、投資主に損害を与える可能性があります。
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        (ハ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
           本投資法人は、規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資を行うことがあります。本投資法人が出資する
          場合、かかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収
          益が悪化した場合や、当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分
          配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を
          被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については、契約上譲渡が制限されていることがあり、又は
          確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び
          価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性が
          あります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が投資する不動産等に係る優先交渉権の取得を目的と
          して行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できる保証はありません。
       (7)投資リスクに対する管理体制

           本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規
          制を遵守するとともに、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷
          き、役職員等に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。                                    具体的な取組みは、以下のとお
          りです。
        ① 本資産運用会社の体制
        (イ)本資産運用会社は、本資産運用会社の取締役会において審議、決議され、本投資法人の役員会に報告される
          (ただし、変更が、利害関係者との取引制限に関する事項の策定又は変更である場合には、本投資法人の役員
          会において審議及び承認されます。)資産運用ガイドラインを遵守するとともに、本資産運用会社のコンプラ
          イアンス規程及び本投資法人のリスク管理規程に基づきコンプライアンス及びリスク管理を行います。
        (ロ)本資産運用会社は、利害関係人等と本投資法人との間の取引については、原則として、本資産運用会社の
          リート・投資委員会、リート・コンプライアンス委員会、取締役会に付され取引に係る議案を審議するものと
          されています。かつ、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、これを遵守することにより利益相反に
          係るリスク管理を行います。
        (ハ)本資産運用会社は、金商法の改正による、投資法人に係るインサイダー取引規制導入に十分な対応を図るた
          めの内部態勢の構築を念頭におき、内部者取引の未然防止についての内部者取引管理規程を定め、役職員等の
          インサイダー取引(インサイダー類似取引も含まれます。)の防止に努めています。
        (ニ)本資産運用会社は、リート・投資委員会及びリート・コンプライアンス委員会を設け、運用に係る年度計画
          や取得・売却に関する事項を審議することにより、異なる視点からリスク管理を行います。
        (ホ)本資産運用会社は、コンプライアンスを統括するシニア・コンプライアンスオフィサーが、法令遵守の状況
          を監視します。
        (へ)本資産運用会社は、リスクを管理するため、コンプライアンスチームをリスク管理部門とし、本資産運用会
          社のリスクの所在及びリスクの種類を理解した上で、各運用部門の担当者に当該内容を理解・認識させるよ
          う、適切な方策を講じるものとします。リート投資運用部は、投資基準に適合しなくなった不動産がある場合
          には、当該不動産の入替、売却等について検討を行い、これらの不動産の取扱いについては決算期毎に経営管
          理部のチェックを受けるものとし、さらに、投資基準に適合しなくなった不動産の状況について、定期的かつ
          必要に応じ取締役会へ報告するものとします。
        (ト)本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生につい
          ての対応を講じています。また、コンプライアンスマニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員
          等の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。
        (チ)本資産運用会社は、内部監査に関する社内体制を整備し、取締役会の実施困難な監視活動を通じて、リスク
          を特定し、その最小化を図っています。なお、内部監査に関する事項はコンプライアンスチームの業務となっ
          ています。そのため、自己監査を防止する観点から、コンプライアンスチームに対する内部監査は、代表取締
          役社長が別途任命する者が担当します。
        ② 本投資法人の体制

         本投資法人は、少なくとも3ヶ月に1回以上役員会を開催し、適宜本資産運用会社の運用状況の報告を受けるほ
        か、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管
        理・監督を行います。
         以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに対する管理体制を整備していますが、このような

        体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、
        本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。
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      4【手数料等及び税金】
       (1)【申込手数料】
          該当事項はありません。
       (2)【買戻し手数料】

          本投資法人は、投資主(実質投資主を含みます。)の請求による投資口の払戻しを行わないため(規約第5条
         第1項)、該当事項はありません。
          ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとして
         います(規約第5条第2項)。この場合、所定の手数料が課せられることがあります。
       (3)【管理報酬等】

         ① 役員報酬(規約第18条)
           本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします。
         A.執行役員の報酬は、1人当たり月額25万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の
          末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
         B.監督役員の報酬は、1人当たり月額20万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の
          末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
         ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第37条)

           本投資法人は、本資産運用会社と締結した資産運用業務委託契約に従い、本資産運用会社に対して委託業務
          報酬を支払います。当該報酬は、運用報酬Ⅰ、Ⅱ、取得報酬及び譲渡報酬からなり、その計算方法及び支払い
          の時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投
          資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る委託業務報酬に、それに係る消費税及び地方消
          費税相当額を加えた金額を、運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係
          る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払います。
         A.運用報酬Ⅰ

         (イ)総資産額に年率0.45%を乗じた金額(1年365日として当該営業期間の実日数により日割計算するものと
           し、1円未満を切り捨てます。)を運用報酬Ⅰとします。「総資産額」とは、本投資法人の当該営業期間初
           日の直前の本投資法人の決算期における貸借対照表(投信法第131条第2項の承認を受けたものに限りま
           す。以下本②において同じです。)に記載された総資産額とします。
         (ロ)本投資法人は、上記(イ)で計算された金額を、各営業期間の終了日までに支払うものとします。
         B.運用報酬Ⅱ

         (イ)決算期毎に算定される分配可能金額に5.0%を乗じ、本投資法人の当該営業期間初日の直前の決算期にお
           ける貸借対照表に記載された総資産額から500億円を控除した金額を乗じ、当該総資産額で除した金額(1
           円未満を切り捨てます。)を運用報酬Ⅱとします(本投資法人の当該営業期間初日の直前の決算期における
           貸借対照表に記載された総資産額から500億円を控除した金額が負の数値となる場合はかかる金額は0とし
           ます。)。「分配可能金額」とは、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他企業会計の慣行に準
           拠して計算される当該営業期間に係る運用報酬Ⅱ控除前の税引前当期純利益(ただし、負ののれん発生益を
           除きます。)に繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金額とします。
         (ロ)本投資法人は、上記(イ)で計算された金額を、役員会で当該営業期間に係る計算書類等(投信法第129
           条に定める計算書類等をいいます。)を承認後1か月以内に支払うものとします。
         C.取得報酬

         (イ)本投資法人が特定資産を取得した場合において、その取得価額に1.0%を乗じた金額を取得報酬としま
           す。ただし、取得した特定資産が信託受益権であり、利害関係人以外からの取得である場合、宅建業法第46
           条に規定される報酬の上限額(ただし、消費税及び地方消費税を除きます。)から当該信託受益権の媒介手
           数料を減算した金額に0.5を乗じた金額(1円未満を切り捨てます。)に当該信託受益権の取得価額の1.0%
           を加算した金額を取得報酬とします。
         (ロ)本投資法人は、上記(イ)で計算された金額を、本投資法人が当該資産を取得した日(所有権移転等の権
           利移転の効果が発生した日)から6か月以内に支払うものとします。
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         D.譲渡報酬
         (イ)本投資法人が特定資産を譲渡した場合において、その譲渡価額(ただし、消費税及び地方消費税並びに譲
           渡に伴う費用を除きます。)に0.5%を乗じた金額を譲渡報酬とします。
         (ロ)本投資法人は、上記(イ)で計算された金額を、本投資法人が当該資産を譲渡した日(所有権移転等の権
           利移転の効果が発生した日)から1か月以内に支払うものとします。
         ③ 資産保管会社、機関運営事務受託者、会計事務等に関する業務受託者、投資主名簿等管理人                                            及び投資法人債

         に関する財務代理人         への支払手数料
         A.資産保管会社の報酬
         (イ)資産の保管に係る業務及びこれに付随する業務に係る報酬(以下、本A.において「資産保管業務報酬」
           といいます。)の計算期間は、2月又は8月の各1日から、その直後に到来する7月又は翌年1月の各末日
           までとします。
         (ロ)各計算期間の資産保管業務報酬は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であること
           を前提に、     当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法第129
           条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、6か月分の料率を記載した
           別紙1の基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、円
           単位未満の端数は切り捨てるものとします。
         (ハ)本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の
           指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本
           投資法人の負担とします。
         (ニ)経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社
           は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
         (ホ)本投資法人の保有する資産に現物不動産が含まれることになった場合には、資産保管業務報酬は、上記
           (ロ)に定める金額に現物不動産1物件当たり月額20万円を上限として本投資法人及び資産保管会社が合意
           した金額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権
           又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人
           及び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
         (ヘ)本投資法人は、本A.に定める資産保管業務報酬に係る消費税及び地方消費税(以下本A.において「消
           費税等」といいます。)を別途負担し、資産保管会社に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加算
           して支払うものとします。
                         (基準報酬額表)

                                           算定方法(6か月分)

                     資産総額
                 200億円以下の部分について                             7,200,000円

                                            資産総額    × 0.012%
                 200億円超の部分について
         B.機関運営事務受託者の報酬

         (イ)本投資法人が機関運営事務受託者に委託した事務に係る報酬(以下本B.において「一般事務報酬」とい
           います。)の計算期間は、2月又は8月の各1日から、その直後に到来する7月又は翌年1月の各末日まで
           とします。
         (ロ)各計算期間の一般事務報酬は、年500万円を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。
         (ハ)本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに機関運営事務受託者
           の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、
           本投資法人の負担とします。
         (ニ)経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び機関運営事務受託
           者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
         (ホ)本投資法人は、本B.に定める一般事務報酬に係る消費税及び地方消費税(以下本B.において「消費税
           等」といいます。)を別途負担し、機関運営事務受託者に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加
           算して支払うものとします。
         C.会計事務等に関する業務受託者の報酬

         (イ)本投資法人が会計事務等に関する業務受託者に委託した事務に係る報酬(以下本C.において「一般事務
           報酬」といいます。)の月額は、下記の算式により計算された額(消費税及び地方消費税は別途。)とし、
           本投資法人は、一般事務受託者に対して、当月分を翌月末日(末日が銀行休業日の場合には、前銀行営業日
           とします。)までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料に係る消
           費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
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             一般事務報酬の月額=

             年間固定報酬金額×1/12+変動報酬月額単価(月末時点の本投資法人の保有物件1つ当たりの単価。
             以下本C.において同じです。)の合計額
             ただし、償却資産税申告書の作成補助に関する業務が発生する月においては、

             一般事務報酬の月額=
             年間固定報酬金額×1/12+変動報酬月額単価の合計額+償却資産税申告報酬単価×12月末日時点保有
             物件数
             とします。
             ここで、年間固定報酬金額は金20,000,000円を、変動報酬月額単価は金200,000円を、償却資産税申告報

             酬単価は金100,000円をそれぞれ上限として、本投資法人及び会計事務等に関する業務受託者が別途合意
             して定めるものとします。
         (ロ)上記(イ)の規定にかかわらず、会計事務委託契約締結日から本投資法人が初めて物件を取得した日が属

           する月の前月までの期間に係る一般事務報酬は、月額金200,000円を上限として本投資法人及び会計事務等
           に関する業務受託者が別途合意して定めるものとします。
         (ハ)上記(イ)及び(ロ)において1か月に満たない月に係る一般事務報酬は、1か月分とみなして算出し、
           日割り計算は行わないものとします。
         (ニ)新規に物件(本(ニ)において、現物不動産に係る共有持分若しくは区分所有権等又は現物不動産を裏付
           けとする信託の信託受益権に係る準共有持分等(以下本C.において「本共有持分等」といいます。)を含
           みます。)を取得した場合には、初期の固定資産台帳作成・登録報酬として、1物件(本(ニ)において
           は、本共有持分等毎に、1つの物件として数えます。)当たりの単価金1,000,000円を上限として別途本投
           資法人及び会計事務等に関する業務受託者の協議の上合意した額を、本投資法人は会計事務等に関する業務
           受託者に対して、作業完了時の翌月末日までに会計事務等に関する業務受託者の指定する銀行口座へ振込
           (振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座
           間振替の方法により支払うものとします。
         (ホ)事業所税申告書の作成補助業務が生じた場合、一般事務報酬とは別に、事業所税申告報酬として、当該事
           業所税申告書の申告月の直前の本投資法人の決算期時点保有物件数に1物件当たりの単価金100,000円を上
           限として別途本投資法人及び会計事務等に関する業務受託者の協議の上合意した額を乗じた金額を、本投資
           法人は会計事務等に関する業務受託者に対して、事業所税申告書の申告月の末日までに会計事務等に関する
           業務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本
           投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
         (ヘ)税務調査の立会等のその他法律上必要と認められる書類・資料等の作成に関する業務が発生した場合にお
           ける一般事務報酬は、本投資法人及び会計事務等に関する業務受託者の協議の上合意します。
         (ト)経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び会計事務等に関す
           る業務受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
         D.投資主名簿等管理人の報酬

         (イ)本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、下
           表に掲げる手数料を支払うものとします。ただし、下表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人及
           び投資主名簿等管理人の協議の上決定するものとします。
         (ロ)投資主名簿等管理人は、上記の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末
           日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み(振込手数料
           並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替によ
           る方法により支払うものとします。
         (ハ)上記(イ)及び(ロ)の規定にかかわらず、本投資法人がその投資口を上場する日の前日までは、下表に
           掲げる手数料によらず、投資主名簿等管理人の手数料は月額金50,000円とします。なお、1か月に満たない
           期間については、日割り計算とします。
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                              手数料明細表
            項     目           手       数       料                       対  象  事  務

          投資主名簿管理料            1.月末現在の投資主1名につき下記段階                      投資主名簿の保管、管理に関する
          (基本料)              により区分計算した合計額の6分の1                   事務
                        (月額)                    決算期における投資主確定並びに
                                           投資主リスト、統計諸資料の作成に
                          5,000名まで        390円
                                           関する事務
                          10,000名まで         330円
                                            分配金振込指定投資主の管理に関
                          30,000名まで         280円
                                           する事務
                          50,000名まで         230円
                                            法定帳簿の作成、管理及び備置
                         100,000名まで         180円
                         100,001名以上         150円
                         ただし、月額の最低額を220,000円
                         とする
                      2.月中に失格となった投資主1名につき
                        55円
          分配金計算料            1.投資主1名につき下記段階により区分                      分配金の計算、分配金支払原簿の
                        計算した合計額                   作成、領収証又は振込通知の作成、
                          5,000名まで       120円          振込票又は振込磁気テープの作成、
                                           支払済領収証の整理集計、支払調書
                          10,000名まで         105円
                                           の作成、特別税率及び分配金振込適
                          30,000名まで  90円
                                           用等の事務
                          50,000名まで  75円
                         100,000名まで  60円
                         100,001名以上  50円
                         ただし、1回の最低額を350,000円
                         とする
                      2.振込指定分 1投資主につき130円加
                        算
          分配金支払料            1.分配金領収証1枚につき500円                      取扱(払渡)期間経過後の分配金
                                           の支払事務
                      2.月末現在未払投資主1名につき5円                      未払投資主の管理に関する事務
          諸届受理料            諸届受理1件につき250円                      住所変更、商号変更、代表者変
                                           更、改姓名、常任代理人等の投資主
                                           名簿の記載の変更を要する届出及び
                                           事故届、改印届、分配金振込指定書
                                           の受理並びに特別税率及び告知の届
                                           出の受理に関する事務
          個人番号関係手数料            1.振替投資口に係る個人番号の登録1件                     個人番号の収集及び登録に関する事
                        につき250円                   務
                      2.非振替投資口に係る個人番号の登録1                     個人番号の保管、利用及び廃棄又は
                        件につき550円                   削除に関する事務
                      3.個人番号の保管月末現在1件につき月
                        額5円
         E.投資法人債(第1回無担保投資法人債(適格機関投資家限定))に関する財務代理人の報酬




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          ・第1回無担保投資法人債(適格機関投資家限定)
            本投資法人は、財務代理人が委託事務を行うことの対価として、財務代理人に対し、平成28年8月2日
           に、手数料金5,000,000円並びにこれに賦課される消費税及び地方消費税相当額を、財務代理人が指定する
           口座に振り込む方法により支払いました。
            また、元利金支払等手数料として、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税を、投資法人
           債に関する一般事務受託者を経由して、投資法人債の債権者に対して投資法人債の元利金の支払を行った者
           に支払います。
           (イ)    元金償還の場合 償還元金に10,000分の0.075を乗じた金額
           (ロ)    利金支払の場合 支払利金に10,000分の3を乗じた金額
           (ハ)    買入消却の場合 上記(イ)の場合に準じます
          ・第2回無担保投資法人債(適格機関投資家限定)

            本投資法人は、財務代理人が委託事務を行うことの対価として、財務代理人に対し、平成30年2月1日
           に、手数料金5,000,000円並びにこれに賦課される消費税及び地方消費税相当額を、財務代理人が指定する
           口座に振り込む方法により支払いました。
            また、元利金支払等手数料として、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税を、投資法人
           債に関する一般事務受託者を経由して、投資法人債の債権者に対して投資法人債の元利金の支払を行った者
           に支払います。
           (イ)    元金償還の場合 償還元金に10,000分の0.075を乗じた金額
           (ロ)    利金支払の場合 支払利金に10,000分の3を乗じた金額
           (ハ)    買入消却の場合 上記(イ)の場合に準じます
         ④ 会計監査人(規約第25条)

           会計監査に係る会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に2,000万円を上限として役員会で決定す
          る金額とし、当該金額を、各決算期後4か月以内に会計監査人の指定する口座への振込により支払うものとし
          ます。
         ⑤ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
          (照会先)
          サムティアセットマネジメント株式会社
          住所 東京都千代田区丸の内一丁目8番3号
          電話番号 03-5220-3841
       (4)【その他の手数料等】

         ① 本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び資産
          運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該
          資産保管会社及び資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利
          息又は損害金を負担するものとします(規約第38条第1項)。
         ② 上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します(規約第38条第2項)。

          A.投資口の発行、自己投資口の取得、新投資口予約権の無償割当てに関する費用
          B.有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
          C.目論見書の作成及び交付に係る費用
          D.法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用(監督官庁等に提出する場合の
            提出費用を含みます。)
          E.本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝等に関する費用
          F.専門家等に対する報酬及び費用(法律顧問、鑑定評価(又は価格調査)、資産精査、及び司法書士等を含
            みます。)
          G.執行役員、監督役員に係る実費、保険料等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用
          H.運用資産の取得及び管理・運営に関する費用(媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費
            用、水道光熱費等を含みます。)
          I.投資法人債の発行に関する費用
          J.借入金及び投資法人債に係る利息
          K.本投資法人の運営に要する費用
          L.その他前各号に類する本投資法人が負担すべき費用
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       (5)【課税上の取扱い】
          日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりで
         す。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがありま
         す。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
         ① 個人投資主の税務

         A.利益の分配に係る税務
           個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配
          当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
         (イ)源泉徴収

                   分配金支払開始日                         源泉徴収税率
                                  20.315%(所得税15.315% 住民税5%)
             平成26年1月1日~平成49年12月31日
             平成50年1月1日~                      20%(所得税15% 住民税5%)
            (注1)平成26年1月1日~平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
            (注2)大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有)に対しては、上記税率ではなく、所
               得税20%(平成26年1月1日~平成49年12月31日は20.42%)の源泉徴収税率が適用されます。
         (ロ)確定申告

                             金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能
               確定申告をしない場合
                             (確定申告不要制度)
               確定申告を行う場合             総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択

            (注1)総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

            (注2)上場株式等を金融商品取引業者等(証券会社等)を通じて譲渡等したことにより生じた損失(以下「上場株式等に係
               る譲渡損失」といいます。)の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額(申告分離課税を選択したもの
               に限ります。)と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記(イ)の源泉徴収税率
               と同じです。
            (注3)大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有)が1回に受け取る配当金額が5万円
               超(6か月決算換算)の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります(この場合には申告分離課税
               は選択できません。)。
         (ハ)源泉徴収選択口座への受入れ

            源泉徴収ありを選択した特定口座(以下「源泉徴収選択口座」といいます。)が開設されている金融商品
           取引業者等(証券会社等)に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、
           上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
           (注)配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
         (ニ)少額投資非課税制度(NISA:ニーサ)

            平成26年1月1日から平成35年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等(証券会社等)に開設した非
           課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等(新規投資額で平成27年まで年間100万円を上限、平成28
           年以後は年間120万円を上限)に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払
           いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
           (注1)非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に限ります。
           (注2)配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
           (注3)平成28年4月から実施された未成年者口座内の少額上場株式等に係る配当所得及び譲渡所得等の非課税制度(ジュニア
              NISA)に基づき、金融商品取引業者等に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等(平成28年
              から平成35年まで新規投資額で年間80万円を上限)に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年
              内に支払いを受けるべきもの及び継続管理勘定で支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されませ
              ん(未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満である方及びその年に出生した方に限りま
              す。また、本非課税措置の適用を受けるためには、配当等の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する必要が
              あります。)。
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         B.  一時差異等調整引当額の分配に係る税務
           個人投資主が投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を
          目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配(以下「一時差異等調整引当額の分配」と
          いいます。)は、所得税法上本則配当として扱われ、上記「A.利益の分配に係る税務」における利益の分配
          と同様の課税関係が適用されます(投資口の譲渡損益は発生しません)。
         C.その他の利益超過分配に係る税務

           個人投資主が投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のも
          のは、   投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入からなるものと
          して取り扱われます。
         (イ)みなし配当

            この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記A.における利益の分配と同様の課税関係
           が適用されます。
         (ロ)みなし譲渡収入

            資本の払戻し額のうち、みなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
           各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価                     (注1)   を算定し、投資口の譲渡損益              (注2)   を計算します。こ
           の譲渡損益の取扱いは、下記D.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の
           調整(減額)      (注3)   を行います。
           (注1)譲渡原価の額=従前の取得価額×純資産減少割合
                ※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
           (注2)譲渡損益の額=みなし譲渡収入金額-譲渡原価の額
           (注3)調整後の取得価額=従前の取得価額-譲渡原価の額
         D.投資口の譲渡に係る税務

            個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象とな
           ります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はで
           きません。
         (イ)税率

                     譲渡日                    申告分離課税による税率
                                  20.315%(所得税15.315% 住民税5%)
             平成26年1月1日~平成49年12月31日
             平成50年1月1日~                      20%(所得税15% 住民税5%)
            (注)平成26年1月1日~平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
         (ロ)上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

            上場株式等に係る譲渡損失の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額(申
           告分離課税を選択したものに限ります。)と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損
           失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株
           式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除す
           ることができます。
           (注)繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告
             書を提出する必要があります。
         (ハ)源泉徴収選択口座内の譲渡

            源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要と
           なります。源泉徴収税率は、上記(イ)の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等
           を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損
           失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付
           されます。
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         (ニ)少額投資非課税制度(NISA:ニーサ)
            平成26年1月1日から平成35年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等(証券会社等)に開設した非
           課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等(新規投資額で平成27年まで年間100万円を上限、平成28
           年以後は年間120万円を上限)を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合に
           は、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
           (注1)非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に限ります。
           (注2)非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ロ)及び(ハ)の損益通算や繰越控除には適用で
              きません。
           (注3)平成28年4月から実施された未成年者口座内の少額上場株式等に係る配当所得及び譲渡所得等の非課税制度(ジュニア
              NISA)に基づき、金融商品取引業者等に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等(平成28年
              から平成35年まで新規投資額で年間80万円を上限)を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した
              場合及び継続管理勘定で譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、未成
              年者口座内で譲渡損失が生じても、当該損失は、ないものとみなされ、上記(ロ)及び(ハ)の損益通算や繰越控除は
              適用できません。
         ② 法人投資主の税務

         A.利益の分配に係る税務
           法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
          上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行
          われますが、源泉徴収された所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、また復興特別所得税
          は復興特別法人税(復興特別法人税の課税期間終了後は法人税)からの控除対象となります。
                    分配金支払開始日                         源泉徴収税率

                                    15.315%(復興特別所得税0.315%を含みます。)
              平成26年1月1日~平成49年12月31日
              平成50年1月1日~                      15%
         B.  一時差異等調整引当額の分配に係る税務

           法人投資主が投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を
          目的として行われる「一時差異等調整引当額の分配」は、所得税法上本則配当として扱われ、上記「A.利益
          の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます(投資口の譲渡損益は発生しませ
          ん)。   また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。
         C.  その他の利益超過分配に係る税務

           法  人投資主が投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のも
          のは、   投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入からなるものと
          して取り扱われます。
         (イ)みなし配当

            この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記A.における利益の分配と同様の課税関係
           が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
         (ロ)みなし譲渡収入

            資本の払戻額のうち、みなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各
           投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得
           価額の調整(減額)を行います。
           (注)譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整(減額)の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。
         D.投資口の譲渡に係る税務

           法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
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         ③ 投資法人の税務
         A.利益配当等の損金算入
           税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対して
          は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認
          められています。
                             投資法人の主な導管性要件

                       配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること
                       (利益超過分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90%超である
           支払配当要件
                       こと)
                       投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集され
           国内50%超募集要件
                       る投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨の記載又は記録があること
                       機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものを
           借入先要件            いいます。次の所有先要件において同じです。)以外の者から借入れを行ってい
                       ないこと
                       事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されて
           所有先要件
                       いること又は機関投資家のみによって所有されていること
                       事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投
           非同族会社要件            資口の総口数あるいは議決権総数の50%超を保有されている同族会社に該当して
                       いないこと
                       他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと(一定の海外子会社を除
           会社支配禁止要件
                       きます。)
         B.不動産流通税の軽減措置

         (イ)登録免許税
            本投資法人が平成31年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の
           税率が軽減されます。
                                  平成24年4月1日

                                                平成31年4月1日~
               不動産の所有権の取得日
                                  ~平成31年3月31日
                  土地(一般)                   1.5%
                  建物(一般)                 2.0%(原則)               2.0%(原則)
                                     1.3%
            本投資法人が取得する一定の不動産
         (ロ)不動産取得税

            不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の4%の税率により課税されますが、住
           宅及び土地については平成33年3月31日までに取得する場合には3%の税率となります。
            また、本投資法人が平成31年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準
           額が5分の2に軽減されます。
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      5【運用状況】
       (1)【投資状況】
        本投資法人の第5期末における投資状況は以下のとおりです。
                                                当期

                                            平成30年1月31日現在
                            地域区分
        資産の種類        用  途
                            (注2)
                                         保有総額
                                                  対総資産比率(%)
                                         (百万円)
                                                     (注4)
                                          (注3)
                                              2,087            3.8
                              主要地方都市
                       地方都市
         不動産     レジデンス
                                               683           1.2
                              その他地方都市
                                               891           1.6
                       首都圏
                                              3,662            6.6
                    不動産合計
                                             33,701            61.1
                              主要地方都市
                       地方都市
        信託不動産      レジデンス
                                              7,346            13.3
                              その他地方都市
                       首都圏                       8,346            15.1
                                             49,394            89.5
                   信託不動産合計
                  投資有価証券(注1)                             259           0.5
                                              1,885            3.4
                  預金・その他の資産
                                             55,202            100.0
                     資産総額
                                                当期

                                            平成30年1月31日現在
                                           金額        対総資産比率(%)
                                                     (注4)
                                         (百万円)
                                              29,075            52.7
                     負債総額
                                              26,126            47.3
                    純資産総額
       (注1)    合同会社ブリッジフォースを営業者とする匿名組合出資持分です。
       (注2)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市をいい、「その他地方都市」
           とは、「主要地方都市」を除く地方都市をいい、「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県をいいます                                            。
       (注3)「保有総額」は、貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額)によっており、百万円未満は切
           り捨てて記載しています。
       (注4)「対総資産比率」は、資産総額に対する各資産の保有総額の比率を表しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。そ
           のため、合計が100%にならない場合があります。
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       (2)【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
       (1)株式
        該当事項はありません。
       (2)株式以外の有価証券

                                         評価額
                               帳簿価額
                                        (千円)
                                                評価損益      対総資産比率
                   資産の
                               (千円)
          銘柄名               数量
                                        (注1)
                    種類                            (千円)     (%)(注2)
                             単価     金額     単価     金額
     合同会社ブリッジフォー
                  匿名組合
     スを営業者とする匿名組                     -      -  259,518       -  259,518         -       0.5
                  出資持分
     合出資持分(注3)
      (注1)匿名組合出資持分の「評価額」欄には帳簿価額を記載しています。
      (注2)「対総資産比率」とは、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率を表しており、小数第二位を四捨五入して記載してい
          ます。
      (注3)   運用対象資産は、「S-RESIDENCE緑橋駅前」、「S-RESIDENCE横浜反町」、「サムティ西宮レジデンス」、「S-FORT豊平三条」、
         「S-FORT青葉上杉」、「トロワボヌール本町」、「カレッジスクエア保谷」、「CQレジデンス玉川学園」の不動産信託受益権です。
          尚、上記全ての物件については、本投資法人により平成30年2月1日付で取得済です。
        ②【投資不動産物件】

          本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産と信託不
         動産を一括して後記「③ その他投資資産の主要なもの」に記載しています。
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        ③【その他投資資産の主要なもの】
         A.その他投資資産の概要
           平成30年1月31日現在、本投資法人が保有する資産(不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下
          総称して「保有資産」ということがあります。)は、次のとおりです。
                                             期末     取得価格     投資比率
                                       所有
                                            帳簿価額      (百万円)      (%)
         エリア     番号      物件名称           所在地
                                       形態
                                            (百万円)       (注1)     (注2)
        主要                               信託
              A-01   S-FORT新大阪ravir                              641      635     1.2
                             大阪市淀川区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-02                                 2,930      2,890      5.6
                 S-FORT山王           名古屋市中川区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-03                                  747      750     1.5
                 S-FORT藤が丘           名古屋市名東区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-04                                 1,183      1,170      2.3
                 S-FORT筑紫通り           福岡市博多区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-05                                  999      979     1.9
                 S-FORT福岡県庁前           福岡市博多区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-06                                  800      794     1.5
                 S-FORT高宮           福岡市南区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-07                                 1,370      1,340      2.6
                 S-FORT榴岡公園           仙台市宮城野区
        地方都市                               受益権
                 S-RESIDENCE
        主要                               信託
              A-08                                 2,068      2,020      3.9
                             大阪市浪速区
        地方都市         難波Briller                     受益権
        主要                               信託
              A-09   S-FORT鶴舞marks                             1,071      1,020      2.0
                             名古屋市中区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-10                                  728      722     1.4
                 S-FORT六番町           名古屋市熱田区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-11                                 1,646      1,590      3.1
                 S-FORT中島公園           札幌市中央区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-12                                  716      690     1.3
                 S-FORT北大前           札幌市北区
        地方都市                               受益権
                 S-RESIDENCE
        主要                               信託
              A-13                                 2,525      2,470      4.8
                             神戸市中央区
        地方都市                               受益権
                 神戸磯上通
        主要                               信託
              A-14                                  763      745     1.4
                 S-FORT京都西大路           京都市下京区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-15                                 2,335      2,330      4.5
                 S-FORT片平           仙台市青葉区
        地方都市                               受益権
        主要                               信託
              A-16                                  480      462     0.9
                 S-FORT学園前           札幌市豊平区
        地方都市                               受益権
                 S-RESIDENCE
        主要                               信託
              A-17                                 2,570      2,489      4.8
                             大阪市東淀川区
        地方都市         新大阪駅前                     受益権
        主要                               信託
              A-18                                 1,142      1,080      2.1
                 S-FORT葵一丁目           名古屋市東区
        地方都市                               受益権
                                       不動産
        主要
              A-19                                  934      870     1.7
                 S-FORT葵           名古屋市東区
                                      (現物)
        地方都市
                                       不動産
        主要
              A-20                                  417      400     0.8
                 S-FORT車道           名古屋市東区
                                      (現物)
        地方都市
        主要                               信託
              A-21                                  775      720     1.4
                 S-FORT上小田井           名古屋市西区
        地方都市                               受益権
                                       不動産
        主要
              A-22   S-FORT鶴舞arts                              735      680     1.3
                             名古屋市中区