サムティ・レジデンシャル投資法人 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

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有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

提出日:

提出者:サムティ・レジデンシャル投資法人

カテゴリ:有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     【表紙】
     【提出書類】                   有価証券届出書
     【提出先】                   関東財務局長

     【提出日】                   平成30年1月15日

     【発行者名】                   サムティ・レジデンシャル投資法人

     【代表者の役職氏名】                   執行役員 川本 哲郎

     【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内一丁目8番3号

     【事務連絡者氏名】                   サムティアセットマネジメント株式会社

                        取締役 経営管理部長 藤原 剛
     【電話番号】                   03-5220-3841

     【届出の対象とした募集内国投資                   サムティ・レジデンシャル投資法人

     証券に係る投資法人の名称】
     【届出の対象とした募集内国投資                   形態:投資証券

     証券の形態及び金額】                   発行価額の総額:
                                その他の者に対する割当                       15,103,200,000円
     安定操作に関する事項                   該当事項はありません。

     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                        (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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     第一部【証券情報】
      第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】
        (1)【投資法人の名称】
           サムティ・レジデンシャル投資法人
           (英文表示:Samty           Residential       Investment       Corporation)
           (以下「本投資法人」といいます。)
        (2)【内国投資証券の形態等】

            本書に従って行われる募集の対象である有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律
           (昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に従っ
           て設立された本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)です。本投資口は、社
           債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「振
           替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基
           づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発
           行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められない
           クローズド・エンド型です。
            本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に
           供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付
           はありません。
           (注)投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といい
             ます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
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        (3)【発行数】
           173,600口
           (注1)上記発行数は、下記(注2)記載の株式会社大和証券グループ本社(以下「大和証券グループ本社」といいます。)及び
              サムティ株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行(以下「本第三者割当」といいます。)の発行数
              です。
           (注2)各割当先の概要及び本投資法人と各割当先の関係等は以下のとおりです。
         割当先の氏名又は名称                          株式会社大和証券グループ本社
         割当口数                          161,700口
         払込金額                          14,067,900,000円
                 本店所在地                   東京都千代田区丸の内一丁目9番1号
                 代表者の役職氏名                   執行役社長 中田 誠司
                 資本金の額(平成29年9月30日現在)
                                    2,473億円
                                    金融商品取引業を営む会社の株式の所有・管理・支
                 事業の内容
                                    配
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     4.94%
                                    社(信託口)
                                    日本マスタートラスト信託銀行株式会社                     4.68%
                                    (信託口)
                                    STATE   STREET    BANK   AND  TRUST   COMPANY     3.82%
                                    505223 (常任代理人 株式会社みずほ銀
         割当先
                                    行)
         の内容
                                    バークレイズ証券株式会社                     2.00%
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     1.87%
                 大株主(平成29年9月30日現在)                   社(信託口5)
                                    太陽生命保険株式会社                     1.83%
                                    STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT    - TREATY    1.56%
                                    505234(常任代理人 株式会社みずほ銀行)
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     1.46%
                                    社・三井住友信託退給口
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     1.45%
                                    社(信託口1)
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行株式会                     1.42%
                                    社(信託口2)
                    本投資法人が保有している割当
                                    -
                    先の株式の数
                 出資
                                    当該会社は本投資法人の投資口を保有しておりませ
                    割当先が保有している本投資法
                 関係
                                    んが、当該会社の子会社である大和PIパートナー
         本投資法人
                    人の投資口の数(平成30年1月
                                    ズ株式会社は本投資法人の投資口10,858口を保有し
         との関係
                    15日現在)
                                    ております。
                 取引関係                   該当事項はありません。
                 人的関係                   該当事項はありません。
                                    「第5 募集に関する特別記載事項」をご参照くだ
         本投資口の保有に関する事項
                                    さい。
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         割当先の氏名又は名称                          サムティ株式会社
         割当口数                          11,900口
         払込金額                          1,035,300,000円
                 本店所在地                   大阪市淀川区西中島四丁目3番24号
                 代表者の役職氏名                   代表取締役社長 江口 和志
                 資本金の額(平成29年8月31日現在)
                                    8,377百万円
                                    不動産の売買、仲介及び鑑定、不動産の所有、管理
                 事業の内容
                                    及び賃借、住宅の建設及び販売他
                                    森山  茂                     14.58%
                                    松下 一郎                     10.07%
                                    日本トラスティ・サービス信託銀行(株)                     6.77%
         割当先
                                    (信託口)
         の内容
                                    (有)剛ビル                     3.72%
                                    笠城 秀彬                     3.19%
                 大株主(平成29年5月31日現在)
                                    江口 和志                     3.02%
                                    (株)オージーキャピタル                     1.38%
                                    日本マスタートラスト信託銀行(株)(信託                     1.35%
                                    口)
                                    森山 純子                     1.27%
                                    (有)ファイブセクト                     1.20%
                    本投資法人が保有している割当
                                    -
                    先の株式の数
                 出資
                    割当先が保有している本投資法
                 関係
                    人の投資口の数(平成29年7月
                                    12,374口
                    31日現在)
                                    本投資法人は、本投資法人の資産運用会社であるサ
                                    ムティアセットマネジメント株式会社(以下「本資
                                    産運用会社」といいます。)及び当該会社との間
                                    で、スポンサーサポート契約を締結し、当該会社か
                                    ら多様なスポンサーサポートを受けています。ま
                                    た、当該会社は、本投資法人との間で、取得予定資
         本投資法人
                                    産である、S-FORT鶴舞reale、S-FORT北山王、S-FORT
         との関係
                 取引関係                   新瑞橋、S-FORT北円山、S-FORT博多東Ⅰ、S-FORT博
                                    多東Ⅱ、S-FORT神戸三宮北、S-FORT中広通り、S-
                                    FORT鶴見町、S-FORT西宮上ヶ原、S-FORT水戸中央、
                                    S-FORT津新町、S-FORT三重大学前、S-FORT高砂町、
                                    S-FORT大分駅前、S-FORT大分大手町、S-FORT水前
                                    寺、S-FORT熊大病院前、S-FORT熊本船場、S-FORT鶴
                                    川、S-FORT茅ヶ崎、S-FORT川口並木、S-FORT戸田公
                                    園及びS-FORT柏に係る売買契約を締結しています。
                                    当該会社は、本書の日付現在、本資産運用会社に対
                                    して、非常勤取締役2名を派遣しています。また、
                 人的関係
                                    本資産運用会社の役職員のうち5名が当該会社から
                                    の出向者です。
                                    「第5 募集に関する特別記載事項」をご参照くだ
         本投資口の保有に関する事項
                                    さい。
           (注3)後記「第二部         参照情報/第2       参照書類の補完情報/1大和証券グループ本社のスポンサー参画及び一連の取組み」に

              記載の通り、割当先である大和証券グループ本社は、平成30年1月15日付で本資産運用会社の発行済株式の33%(1,386
              株)を、同社の発行済株式の100%を保有するサムティ株式会社から譲り受ける旨合意しており、かかる株式譲渡の結果
              (以下「本株式譲渡」といいます。)、本資産運用会社の主要株主となることから、本資産運用会社の投信法上の利害
              関係人等及び本資産運用会社の利害関係人等との取引規程に定める利害関係人等に該当します。
           (注4)本第三者割当については、本第三者割当の払込みまでに本株式譲渡が実行されることその他の事由が、本第三者割当実
              行の前提条件とされています。
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        (4)【発行価額の総額】
           15,103,200,000円
        (5)【発行価格】

           87,000円
           (注)発行価格は、本第三者割当増資が平成30年1月期に係る1口当たり予想分配金2,670円(以下「予想分配金」といいま
             す。)を受け取る権利にかかる権利落ち後である、平成30年7月期初に払い込まれることを考慮し、本第三者割当に係る
             本投資法人の役員会決議日(以下「本役員会決議日」といいます。)の前営業日(平成30年1月12日)終値である93,000
             円から3.58%(小数点第3位を四捨五入)のディスカウントをした89,670円から予想分配金を控除した87,000円といたし
             ました。なお、発行価格の算定根拠を含む発行条件等の合理性に関する事項につきましては、後記「第5 募集に関する
             特別記載事項/1 発行条件等の合理性」をご参照ください。
        (6)【申込手数料】

           申込手数料はありません。
        (7)【申込単位】

           1口以上1口単位とします。
        (8)【申込期間】

           平成30年1月31日(水)
        (9)【申込証拠金】

           該当事項はありません。
        (10)【申込取扱場所】

           本投資法人 本店
           東京都千代田区丸の内一丁目8番3号
        (11)【払込期日】

           平成30年2月1日(木)
        (12)【払込取扱場所】

           株式会社三井住友銀行 本店営業部
           東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
        (13)【引受け等の概要】

           該当事項はありません。
        (14)【振替機関に関する事項】

           株式会社証券保管振替機構
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
        (15)【手取金の使途】

            本第三者割当における手取金15,103,200,000円については、後記「第二部 参照情報/第
           2 参照書類の補完情報/2 新規物件取得」に記載の本投資法人が取得を予定している資
           産(以下「取得予定資産」といいます。)の取得資金の一部に充当します。
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        (16)【その他】
           ① 募集事務の委託の概要
             本投資法人及び本資産運用会社は、平成30年1月15日付で、大和証券株式会社との間
            で、本書により募集する本投資口について、投資口を引き受ける者の募集に関する事務の
            委託に関し、投資口の募集の取扱いに関する事務委託契約書を締結しています。
           ② 申込みの方法等

           (イ)申込みは、前記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)申込取扱場
              所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「(11)払込期日」に記載の払込期日
              に、前記「(12)払込取扱場所」記載の払込取扱場所に新投資口払込金額を払込むも
              のとします。
           (ロ)割当先から割当投資口数の全部又は一部につき申込みがない場合には、申込みのな
              かった当該投資口については失権します。
           ③ 本邦以外の地域における発行

             該当事項はありません。
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      第2【新投資口予約権証券】
         該当事項はありません。

      第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】

         該当事項はありません。

      第4【短期投資法人債】

         該当事項はありません。

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      第5【募集に関する特別記載事項】
       1 発行条件等の合理性

         払込価額については、本第三者割当増資が平成30年1月期に係る1口当たり予想分配金2,670
        円を受け取る権利にかかる権利落ち後である、平成30年7月期初に払い込まれることを考慮し、
        本役員会決議日の前営業日(平成30年1月12日)終値である93,000円から3.58%(小数点第3位
        を四捨五入)のディスカウントをした89,670円から予想分配金を控除した87,000円といたしまし
        た。
          かかる払込価額としたのは、本投資法人を取り巻く業界、市場動向が日々変化しており、発行
        決議直前の一時的な価格変動や市場環境の一時的な変化等を緩和する観点から、一定期間の平均
        値も合わせて考慮することが望ましいと考えたこと、他J-REITにおける新投資口発行時の基準価
        格に対するディスカウント率の事例を考慮したこと、本第三者割当増資により1口当たりNAV
        及び一口当たり純資産の低下が見込まれる一方で、割当先の一社である大和証券グループ本社が
        新スポンサーとして加わり、現スポンサーであるサムティ株式会社(以下「メインスポンサー」
        ということがあります。)とともに本投資法人をサポートすることによる中長期的な価値向上が
        期待されること等を総合的に勘案し、割当先との交渉を行った結果です。なお、本投資法人及び
        本資産運用会社は、投資主の最大限の利益を確保するための価格交渉を真摯に行い、マーケット
        の変動を踏まえ、大和証券グループ本社の当初提案金額から上積みを得て、平成30年1月15日付
        で、最終的に合意に至ったものです。
          また、予想分配金控除前の払込価額89,670円は、本役員会決議日の直前1ヶ月間(平成29年12
        月13日から平成30年1月12日)の終値の平均値91,195円(円未満を四捨五入)からは1.67%の
        ディスカウント、同直前3ヶ月間(平成29年10月13日から平成30年1月12日)の終値の平均値
        89,208円(円未満を四捨五入)からは0.52%のプレミアム、同直前6ヶ月間(平成29年7月13日
        から平成30年1月12日)の終値の平均値87,175円(円未満を四捨五入)からは2.86%のプレミア
        ムであります。さらに、本払込価額は、本役員会決議日の直前1ヶ月間の終値の平均値91,195円
        からは4.60%のディスカウント、同3ヶ月間の終値の平均値89,208円からは2.48%のディスカウ
        ント、同6ヶ月間の終値の平均値87,175円からは0.20%のディスカウントとなっております。日
        本証券業協会が定める「第三者割当増資の取扱いに関する指針」を参照し、本払込価額は本役員
        会決議日の前営業日終値並びに直前1ヶ月平均、直前3ヶ月平均及び直前6ヶ月平均の各終値の
        平均値に0.9を乗じた額以上の価額であること、並びに、払込価額は直前6ヶ月平均とほぼ同額
        であり、公募増資を実施した場合の資本調達コストや条件決定までの投資口価格変動リスク等に
        鑑みると、直前1ヶ月平均、直前3ヶ月平均及び前営業日終値からのディスカウント幅も合理的
        な水準であることから、本発行価額に合理性はあるものと考えられます。また、本発行価額の決
        定に際しては、上記のとおり大和証券グループ本社との間で真摯な価格交渉を行った他、マー
        ケットの動向や公募増資に係る大和証券グループ以外の証券会社との協議内容も勘案しており、
        本発行価額は公正に決定された公正な価額であると考えております。
       2 発行数量及び投資口の希薄化の規模が合理的であると判断した根拠

         本第三者割当により、発行済投資口数が283,000口から456,600口へと約61.3%増加することに
        より既存投資口に希薄化が生じますが、現スポンサーであり投資主でもあるサムティ株式会社に
        加えて、本資産運用会社の株式の譲渡を受ける大和証券グループ本社を割当先として本第三者割
        当増資を実施することにより、取得予定資産の取得による資産規模の拡大を通じた収益の安定性
        の向上に加えて、本投資法人の財務基盤の強化が図られるとともに信用力が上昇することで借入
        コストの削減が期待できます。
          また、大和証券グループ本社による物件等の情報その他の本資産運用会社の運営に関連する情
        報の提供、本投資法人向けブリッジファンド組成、本資産運用会社に対する人材確保への協力等
        のサポートの提供等、大和証券グループ本社の有する情報ネットワークや金融・資本市場でのノ
        ウハウを活用することで更なる成長が期待でき、中長期的な視点においては本投資法人の投資主
        価値の向上へと繋がる施策であると考えています。
          さらに、本第三者割当を通じて、サムティ株式会社は、本第三者割当後の発行済投資口数の見
        込みである456,600口に対し5.31%(小数第3位以下を切り捨て)を保有する見込みであり、セ
        イムボート出資の比率を本第三者割当前の水準(4.37%)よりも引き上げることで、従来にも増
        したスポンサーとしてのサポート姿勢の強化が期待できると考えています。
         以上の理由により、本第三者割当における投資口の発行数量及び投資口の希薄化の規模は合理
        的なものと考えています。
       3 売却等の制限

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         本投資法人は、大和証券グループ本社から、本第三者割当により取得する本投資口の保有方針
        について、当面の間は継続して保有する意向であることを確認するとともに、サムティ株式会社
        か ら、本第三者割当により取得する本投資口については、同社が現在保有する本投資口と同様に
        特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを確認しています。また、各割当先は、本
        投資法人及び本資産運用会社との間で、本第三者割当により取得することを予定している本投資
        口につき、その払込期日以降2年を経過する日までの期間、原則として、本投資法人及び本資産
        運用会社の事前の書面による承諾を得ることなく第三者に売却等を行わない旨合意しています。
         上記に加えて、本投資法人及び本資産運用会社は、大和証券グループ本社との間で、本投資法
        人が払込期日以降に新たに投資口の募集をしようとする場合で、当該募集の結果発行済投資口総
        数(自己投資口を除きます。)に対する同社の投資口保有割合が20%を下回ることが見込まれる
        場合は、同社は当該募集に参加する他の投資家と同一の条件により、発行済投資口総数(自己投
        資口を除きます。)に対する同社の投資口保有割合が20%を維持する限度で本投資法人の当該募
        集に係る投資口を引き受ける権利を有する旨合意しています。また、サムティ株式会社について
        は、同社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間のスポンサーサポート契約において、本投
        資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについてメインス
        ポンサーが真摯に検討する意向である旨が定められています。
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     第二部【参照情報】
      第1【参照書類】
         金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいま
        す。)第27条において準用する金商法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げ
        る書類をご参照ください。
       1【有価証券報告書及びその添付書類】

         計算期間 第4期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日) 平成29年10月30日関東
        財務局長に提出
       2【半期報告書】

         該当事項はありません。
       3【臨時報告書】

         該当事項はありません。
       4【訂正報告書】

         該当事項はありません。
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      第2【参照書類の補完情報】
         参照書類である平成29年10月30日付の有価証券報告書(以下「参照有価証券報告書」といいま
        す。)に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
         以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につ
        いては、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
         なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在にお
        いて本投資法人が判断したものです。
        (注)本書において特に記載する場合を除き、数値については単位未満を切り捨て、比率については小数第2位を四捨五入して記載し
           ています。
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       1 大和証券グループ本社のスポンサー参画及び一連の取組み
         (1)本取組みの意義及び概要
            本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅(以下「レジデンス」ということがありま
           す。)として、日本全国の幅広い都市へ分散投資を行うことにより中長期的な投資主価値の
           向上を目指すことを基本方針とし、平成27年4月15日に8物件(取得価格の合計9,298百万
           円)のレジデンスを取得して資産運用を開始しました。以降、同年5月1日に2物件(取得
           価格の合計1,964百万円)、同年7月1日には18物件(取得価格の合計19,238百万円)のレ
           ジデンスを追加取得し、上場直後の同年7月1日時点で合計28物件(取得価格の合計30,500
           百万円)を保有するに至りました(以下、かかる28物件を「上場時取得済資産」といいま
           す。)。さらに、同年10月1日には、レジデンス1物件(S-FORT学園前(取得価格462百万
           円)、上場時取得済資産と併せて「第1期取得済資産」といいます。)の追加取得を行いま
           した。さらに、本投資法人は平成28年8月1日を払込期日とする公募増資を実施し、合計20
           物件(取得価格の合計20,589百万円)の追加取得を行いました(以下、かかる20物件を「第
           3期取得済資産」といいます。また、第1期取得済資産と第3期取得済資産を併せて「取得
           済資産」といいます。)。本書の日付現在、49物件(取得価格の合計51,551百万円)のレジ
           デンスを保有しています。
            日本経済全体は、企業部門においては、オリンピック関連投資の本格化や人手不足への対
           応に伴う省力化投資の増加等を背景に、設備投資が緩やかな増加基調を見せております。ま
           た、家計部門においては、雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しが見られるな
           ど、緩やかな回復基調が続きました。
            賃貸マンション市場に関しては、本投資法人が主として投資対象とする主要地方都市にお
           いて、優良なレジデンスの供給が限定的であることやライフスタイルの変化に伴う世帯数の
           増加が継続していることにより、需給環境は良好に推移しています。
            不動産売買市場においては、良好な資金調達環境や市場参加者の拡大により、物件の取得
           競争は激化しており、売買価格は引き続き高値圏で推移しております。
            このような環境下において、本投資法人、本資産運用会社及びメインスポンサーは、外部
           成長戦略、内部成長戦略、財務戦略をはじめとする各種運用戦略を推進するとともに、中長
           期的な投資主価値の向上の実現に向けた施策について検討を重ねてまいりましたが、上記の
           ような不動産売買市場の動向に変化の兆しが見られないこと等を踏まえると、後記「2 新
           規物件取得」に記載のとおり合計33物件のレジデンスを追加取得し、現時点で一定規模の外
           部成長を達成することが中長期的な投資主価値の向上の実現に資するものと判断し、そのた
           めの資金調達手法の検討を行いました。
            そのような中で、平成29年11月下旬、本投資法人及び本資産運用会社は、J-REITマーケッ
           トに独自のネットワークを有する大和証券グループ本社より、大和証券グループとしての不
           動産アセットマネジメントビジネスの更なる拡大のため、本資産運用会社の発行済株式総数
           の33%を取得し、本投資法人のスポンサーとして参画するとともに、本投資法人の投資口の
           発行済投資口総数の3分の1程度を取得したい旨の提案を受けたため、かかる提案について検
           討を開始いたしました。
            これらの提案のうち、スポンサーとしての参画については、本投資法人及び本資産運用会
           社は、大和証券グループ本社と協議を重ねる中で、メインスポンサーによる従前からのサ
           ポートに加えて、同社からもサポートを得ることは上記のような各種運用戦略の推進に資す
           るものであり、中長期的な投資主価値の向上にとっても有益であることを確認しました。そ
           の結果、大和証券グループ本社は、平成30年1月15日付で、メインスポンサーとの間で、本
           資産運用会社の発行済株式総数の33%を取得する株式譲渡契約及び本資産運用会社の運営等
           に関する株主間契約を締結しており、本投資法人のサブスポンサーとして参画することとな
           りました。
            また、本投資法人の投資口の取得の提案については、本投資法人及び本資産運用会社は、
           資金調達手段としての妥当性の観点から大和証券グループ本社に対する第三者割当増資及び
           公募増資の双方につき検討を行いました。具体的には、                              本投資法人の投資口価格の推移、資
           本調達規模、資金調達の確実性、資金調達コスト(公募増資の場合におけるディスカウント
           等を含みます。)、増資後の市場流動性への影響や条件決定までの投資口価格変動リスク等
           の観点から当該提案について検討を行い、特に、公募増資については、大和証券グループ以
           外の証券会社も含め上記各観点から協議を重ねてまいりました。その結果、公募増資よりも
           大和証券グループ本社に対する第三者割当増資の方法により資金調達を行うことが、現在の
           市場環境下においては、外部成長のために必要な資金を合理的な発行価額で投資口価格変動
           の影響を受けることなく確実に調達することができる点、及びこれにより一定程度希薄化を
           抑制することができる点で本投資法人にとってのメリットの方が大きいと判断しました(具
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           体的な発行条件等に係る判断の詳細については、前記「第一部 証券情報/第5 募集に関
           する特別記載事項/1 発行条件等の合理性」をご参照ください。)。上記に加えて、メイ
           ン スポンサーによるサポート関係を今後も維持する観点からは、メインスポンサーの本投資
           法人の投資口の保有割合を一定水準に維持することが望ましいこと、及びメインスポンサー
           との間のスポンサーサポート契約において、本投資法人が新たに投資口を発行する場合に
           は、当該投資口の一部を取得することについてメインスポンサーが真摯に検討する意向であ
           る旨が定められていることを勘案して、本投資法人及び本資産運用会社はメインスポンサー
           に対する第三者割当増資についても大和証券グループ本社及びメインスポンサーと協議を行
           い、その結果、メインスポンサーに対する第三者割当増資も同時に行うことといたしまし
           た。
            なお、本第三者割当増資及び国内不動産の取得により、平成30年7月期の1口当たり分配
           金(利益超過分配金を含みます。)は、従来予想の1口当たり2,670円から変更はないもの
           の、平成31年1月期は、平成30年7月期から30円(1.1%)増加した、1口当たり2,700円と
           なることが見込まれることから、かかる観点からも、本投資法人の投資主の価値向上に資す
           るものと考えております。大和証券グループ本社は、本書の日付現在上場REITである「大和
           証券オフィス投資法人」(保有物件55件・取得価格506,341百万円)、「日本ヘルスケア投
           資法人」(保有物件22件・取得価格19,318百万円)及び住宅特化型非上場REITである「大和
           証券レジデンシャル・プライベート投資法人」を運用している大和リアル・エステート・ア
           セットマネジメント株式会社(以下「大和リアル」といいます。)並びに「日本賃貸住宅投
           資法人」(保有物件199件・取得価格225,906百万円)を運用している株式会社ミカサ・ア
           セット・マネジメント(以下「ミカサ」といいます。)を傘下に持ち、J-REIT市場において
           安定かつ豊富な運用実績を築き上げております。大和証券グループでは、2015年4月に公表
           した中期経営計画「Passion                for  the  Best   2017」において「資産運用力の強化」を掲げ、
           不動産アセットマネジメントビジネスの拡大を積極的に推進しており、本投資法人及び本資
           産運用会社に出資することは、当該ビジネスの更なる拡大、ひいては大和証券グループの企
           業価値の向上に繋がると判断したとのことです。
            本投資法人及び本資産運用会社は、平成30年1月15日付で、大和証券グループ本社との間
           で、本投資法人の持続的かつ安定的な成長へ向け、各種情報の提供、ブリッジファンド組成
           等のサポート及び本資産運用会社に対する人材確保への協力を内容とするスポンサー・サ
           ポート契約を締結しており、本資産運用会社は大和証券グループ本社より非常勤取締役1名
           の派遣を受ける予定です。また、本投資法人及び本資産運用会社は、総合証券グループとし
           ての大和証券グループの機能・ネットワークの活用により、安定的な資金調達体制の維持・
           拡大のためのサポートが期待できると考えています。本投資法人は、総合不動産企業グルー
           プであり、主要地方都市を中心とした地方都市への不動産投資について豊富な実績とノウハ
           ウを有するメインスポンサーによる従前からのサポートに加えて、上記のように情報提供、
           ブリッジファンド組成、人材確保等の面での大和証券グループ本社によるサポートを得ると
           ともに、大和証券グループ本社の有するネットワーク及び金融・資本市場でのノウハウを活
           用することで、本投資法人の投資主価値の更なる向上を目指してまいります。
            なお、大和証券グループ本社の本資産運用会社株式取得及びこれに関連する一連の取組み
           (以下「本取組み」といいます。)の下で、本投資法人及び本資産運用会社は、上述のとお
           り、大和証券グループ本社を新たにサブスポンサーとして迎え入れ、一定のサポートを受け
           る予定ですが、従前どおりサムティ株式会社をメインスポンサーとし、メインスポンサーか
           ら引き続き多岐にわたるサポートを得る予定であり、引き続きサムティグループ                                              を活用
                                                       (注)
           しながら主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資を行う方針です。また、大和証券グ
           ループ本社傘下の大和リアル及びミカサは、本投資法人と投資対象が競合する住宅特化型の
           上場REITや非上場REITの運用を行っていますが、本資産運用会社と大和リアル及びミカサの
           投資運用は、従前どおり、それぞれ独自の判断に基づき行われる点に変わりはありません。
           本資産運用会社は、本株式譲渡後も、従来と同様、資産運用に関して守秘義務を徹底すると
           ともに、本投資法人のステークホールダーの皆様のために全力を尽くしてまいります。
           (注)  サムティ株式会社及びメインスポンサーの連結子会社(連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和51年

             大蔵省令第28号。その後の改正を含みます。)第2条第4号に定める連結子会社を総称していいます。)並びにメインス
             ポンサーが自らが出資しているメインスポンサーの連結子会社以外の特別目的会社を合わせていい、本投資法人を除きま
             す。以下同じです。
            本取組みの概要は、以下のとおりです。

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            (イ)大和証券グループ本社による本投資法人のスポンサーとしての参画
              大和証券グループ本社と本資産運用会社の親会社であるサムティ株式会社は、サム
             ティ株式会社が保有する本資産運用会社の発行済株式総数の33%を譲渡すること(本株
             式譲渡)につき、平成30年1月15日付にて合意し、これに伴い本投資法人のスポンサー
             も、従来からのサムティ株式会社に大和証券グループ本社を加えた2社体制となりま
             す。
              上記のとおり、J-REIT市場において安定かつ豊富な運用実績を持つ大和証券グループ
             をスポンサーに加えることで、本投資法人は持続的な安定成長が図れると考えておりま
             す。
              また、本株式譲渡に伴い、本投資法人及び本資産運用会社は、平成30年1月15日付
             で、新たに大和証券グループ本社との間でスポンサー・サポート契約を締結いたしまし
             た。当該契約は、本株式譲渡の実行を条件として効力を生ずるものとされています。当
             該契約において、大和証券グループ本社は、本資産運用会社の更なる成長及び発展を図
             るとともに、本投資法人の持続的かつ安定的な成長を図ることを目的として、物件等の
             情報その他の本資産運用会社の運営に関連する情報で、大和証券グループ本社が本資産
             運用会社又は本投資法人にとって有用であると判断する情報を随時提供するとともに、
             本投資法人向けブリッジファンド組成、本資産運用会社に対する人材確保への協力等の
             サポートを提供するものとされています。本投資法人及び本資産運用会社は、同社の有
             する情報ネットワークや金融・資本市場でのノウハウを活用して、本投資法人の更なる
             成長を目指します。
            (ロ)取得予定資産の取得

              本投資法人は、サムティ株式会社から本資産運用会社が優先交渉権を付与された物件
             を含む取得予定資産33物件(取得予定価格29,964百万円)を取得する予定です。本取得
             後のポートフォリオは、82物件(取得価格の合計81,515百万円)となり、本取得前の取
             得価格の合計に対し、約1.6倍の規模拡大となる見込みです。
              取得予定資産の詳細については、後記「2 新規物件取得」をご参照下さい。
            (ハ)本投資法人による大和証券グループ本社及びサムティ株式会社に対する第三者割当

              による新投資口発行
              本投資法人は、平成30年1月15日開催の役員会において、取得予定資産の取得資金の
             一部に充当することを目的として、大和証券グループ本社及びサムティ株式会社を割当
             先とする新投資口の発行を決議しました(その詳細については、前記「第一部                                            証券情
             報」をご参照下さい。)。
              本第三者割当を通じて、大和証券グループ本社は、本第三者割当後の発行済投資口数
             の見込みである456,600口に対し35.41%を保有する見込みです。
              また、本第三者割当を通じて、サムティ株式会社は、本第三者割当後の発行済投資口
             数の見込みである456,600口に対し5.31%を保有する見込みです。セイムボート出資の
             比率を本第三者割当前の水準(4.37%)よりも引き上げることで、従来にも増したスポ
             ンサーとしてのサポート姿勢強化を示すことを企図したものであると、本投資法人は考
             えています。
         (2)本資産運用会社における主要な関係法人の異動

            (イ)大和証券グループ本社による本資産運用会社の株式の取得
              本取組みにより、大和証券グループ本社は、平成30年1月15日付で、メインスポン
             サーとの間で本資産運用会社の発行済株式総数の33%を取得する株式譲渡契約を締結
             し、本資産運用会社の株式の33%を平成30年2月1日付で取得する予定です。これに伴
             い、同日付で、以下のとおり、本投資法人における主要な関係法人の異動が生じる予定
             です。
              本株式譲渡が実行された場合、大和証券グループ本社は、本投資法人の主要な関係法
             人に該当することとなります。なお、本資産運用会社は、平成30年1月15日開催の取締
             役会において、本株式譲渡について承認することを決議しています。
          異動の対象となる主要な関係法人の名称及び資本金の額等の概要は以下のとおりです。なお、

        異動の理由は上記(1)のとおりです。
            (ロ)大和証券グループ本社の概要

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              ①  主要な関係法人の名称
                株式会社大和証券グループ本社
              ②  資本金の額

                2,473億円(平成29年9月30日現在)
              ③  関係業務の概要

                各種情報の提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本資産運用会社に対する
              人材確保への協力
            (ハ)異動予定日

              平成30年2月1日
       2 新規物件取得

         本投資法人は、本書に従って行われる第三者割当における手取金、今後行う予定の借入金及び
        本投資法人債の発行(借入金及び本投資法人債の詳細については後記「4 その他」をご参照く
        ださい。)により調達する資金をもって、後記「A.取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額
        及び取得(予定)時期」に記載の取得予定資産を取得する予定です。
         なお、本投資法人は、A-32(S-FORT大須観音)に係る信託受益権売買契約(以下本段落におい
        て「本件信託受益権売買契約」といいます。)及び平成30年1月15日付で締結した停止条件付地
        位譲渡契約において、本第三者割当の払込期日以後に決済を行うことが企図されており、契約締
        結後から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しが行われるため、本件信託受益権売買契約は
        フォワードコミットメント(先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決
        済・物件引渡しを行うことを約する契約)等に該当することとなっています。但し、本第三者割
        当の全部又は一部が完了されない場合は、停止条件付地位譲渡契約に基づきサムティ株式会社が
        買主となります。したがって、本第三者割当が完了できずに本件信託受益権売買契約に基づく売
        買代金の支払義務を履行できない場合において、当該履行できないことが本投資法人の財務及び
        分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと本投資法人は考えています。
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        A.取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額及び取得(予定)時期
           取得予定資産の概要(取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額及び取得(予定)時期)は
          以下のとおりです。
                                              鑑定評価額

                                取得予定価格        投資比率       又は期末
                                                     取得予
                                (百万円)        (%)      算定価格
          エリア     番号       物件名称
                                                     定時期
                                              (百万円)
                                 (注1)       (注2)
                                              (注3)
         主要地方                                           平成30年
               A-30                    1,846        2.3      1,980
                   S-RESIDENCE緑橋駅前
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-31   S-FORT鶴舞reale                1,571        1.9      1,640
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-32                    1,147        1.4      1,250
                   S-FORT大須観音
         都市                                           3月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-33   S-FORT北山王                 841       1.0       844
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-34                     449       0.6       452
                   S-FORT新瑞橋
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-35                     762       0.9       786
                   S-FORT豊平三条
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-36                     425       0.5       428
                   S-FORT北円山
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-37   S-FORT博多東Ⅰ                 389       0.5       392
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-38   S-FORT博多東Ⅱ                 382       0.5       385
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-39                     515       0.6       518
                   S-FORT神戸三宮北
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-40                     885       1.1       897
                   S-FORT中広通り
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-41                     820       1.0       823
                   S-FORT鶴見町
         都市                                           2月1日
         主要地方                                           平成30年
               A-42                     918       1.1       990
                   S-FORT青葉上杉
         都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-10                    1,412        1.7      1,500
                   S-FORT西宮
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-11                     789       1.0       805
                   S-FORT西宮上ヶ原
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-12                    1,807        2.2      1,810
                   S-FORT水戸中央
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-13                     767       0.9       836
                   S-FORT津新町
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-14                     599       0.7       645
                   S-FORT三重大学前
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-15                    1,015        1.2      1,020
                   S-FORT高砂町
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-16                     904       1.1       907
                   S-FORT大分駅前
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-17                     277       0.3       280
                   S-FORT大分大手町
         方都市                                           2月1日
                                  16/107



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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                              鑑定評価額
                                取得予定価格        投資比率       又は期末
                                                     取得予
                                (百万円)        (%)      算定価格
          エリア     番号       物件名称
                                                     定時期
                                              (百万円)
                                 (注1)       (注2)
                                              (注3)
         その他地                                           平成30年
               B-18                    1,332        1.6      1,340
                   S-FORT水前寺
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-19                    1,125        1.4      1,150
                   S-FORT熊大病院前
         方都市                                           2月1日
         その他地                                           平成30年
               B-20                    1,010        1.2      1,040
                   S-FORT熊本船場
         方都市                                           2月1日
                                                    平成30年
               C-12                     645       0.8       728
         首都圏         S-FORT保谷
                                                    2月1日
                                                    平成30年
               C-13                     587       0.7       605
         首都圏         S-FORT玉川学園前
                                                    2月1日
                                                    平成30年
               C-14                     520       0.6       523
         首都圏         S-FORT鶴川
                                                    2月1日
                                                    平成30年
               C-15                     627       0.8       694
         首都圏         S-RESIDENCE横浜反町
                                                    2月1日
                                                    平成30年
               C-16                    1,137        1.4      1,140
         首都圏         S-FORT茅ヶ崎
                                                    2月1日
                                                    平成30年
               C-17                    1,110        1.4      1,130
         首都圏         S-FORT川口並木
                                                    2月1日
                                                    平成30年
               C-18                     914       1.1       938
         首都圏         S-FORT戸田公園
                                                    2月1日
                                                    平成30年
               C-19                    1,900        2.3      1,940
         首都圏         S-FORT船橋塚田
                                                    2月1日
                                                    平成30年
               C-20                     536       0.7       552
         首都圏         S-FORT柏
                                                    2月1日
                                   29,964        36.8      30,968
                   合計
          (注1)「取得予定価格」は、取得予定資産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(本件売買契
              約書等に記載された不動産等の売買代金の金額)を百万円未満は切り捨てて記載しています。
          (注2)「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の総額に対する各物件の取得予定価格の割合を小数第
              2位を四捨五入して記載しています。
          (注3)「鑑定評価額」は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァ
              リュアーズ株式会社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書に基づいて百万円未満は切り捨てて記載してい
              ます。なお、価格時点は、平成29年11月1日です。また、本書の日付現在で未竣工であるA-32(S-FORT大須観音)につい
              てはマルチテナントを想定し、開示資料、賃貸事例、不動産業者へのヒアリング、及び類似不動産における水準等を参考
              に各収支項目を査定しており、中長期的に安定的な賃貸運営がなされることを前提に算定された調査価額を記載していま
              す。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
          (注4)取得予定資産の取得後、速やかに物件名称を表中の名称に変更する予定です。なお、現在の物件名称は下表のとおりで
              す。以下現在の物件名称は省略します。
             番号    現在の物件名称

             A-31    グランデューク鶴舞reale
             A-33    サムティ山王レジデンス
             A-34    グリーンコート新瑞
             A-36    サムティ北円山レジデンス
             A-37    サムティシャルム博多A館
                 サムティシャルム博多B館
             A-38
             A-39    サムティ三宮北
             A-40    サムティ中広通り
             A-41    サムティ鶴見
             B-10    サムティ西宮レジデンス
                 ユニエターナ西宮上ヶ原
             B-11
             B-12    サムティレジデンス水戸中央
             B-13    グランデューク津新町
             B-14    ASレジデンス津シティ
             B-15    スタジオスクエア高砂町
                 グランエターナ大分
             B-16
             B-17    サムティ大手町レジデンス
             B-18    サムティ水前寺
             B-19    サムティ本荘
             B-20    サムティ熊本慶徳校前
                 カレッジスクエア保谷
             C-12
             C-13    CQレジデンス玉川学園
             C-14    プロスペール鶴川
             C-16    サムティレジデンス湘南茅ヶ崎
             C-19    トロワボヌール本町
                 クレストタワー柏
             C-20
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        B.不動産鑑定評価書の概要
           不動産鑑定評価書の概要(①鑑定評価機関、②鑑定評価額、③直接還元法による収益価格、
          直接還元利回り、及び④DCF法による収益価格、割引率、最終還元利回り)は以下のとおり
          です。取得予定資産については、平成29年11月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書を、一
          般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又は日本
          ヴァリュアーズ株式会社より取得しており、それらの不動産鑑定評価書に基づいて記載してい
          ます。
           同一の不動産について、再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑
          定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
           不動産の鑑定評価額は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又
          は約束するものではありません。
           鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑
          定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はあり
          ません。
           なお、本書の日付現在で未竣工であるA-32(S-FORT大須観音)については調査の基準時点で
          竣工予定の資産が予定通り竣工したものと想定し、大和不動産鑑定株式会社が鑑定評価手法を
          適用して求めた調査価額を記載しています。
                                  19/107















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                                      直接還元法             DCF法
                               鑑定NOI
                           鑑定
                               利回り
                                   直接還元                     最終還元
                          評価額
      番号     物件名称       鑑定評価機関
                                         直接還元利      DCF価格      割引率
                               (%)     価格                    利回り
                                         回り(%)      (百万円)      (%)
                          (百万円)
                               (注)
                                   (百万円)                      (%)
         S-RESIDENCE       株式会社谷澤総
     A-30                      1,980     5.1     1,990       4.7     1,970     4.8     4.9
         緑橋駅前       合鑑定所
         S-FORT
                 株式会社谷澤総
     A-31                      1,640     5.1     1,640       4.8     1,640     4.9     5.0
         鶴舞reale       合鑑定所
         S-FORT
                 大和不動産鑑定
     A-32                      1,250     5.6     1,270       4.9     1,240     4.7     5.1
                 株式会社
         大須観音
                 株式会社谷澤総
     A-33                       844    4.8      852      4.6      840    4.7     4.8
         S-FORT北山王
                 合鑑定所
                 大和不動産鑑定
     A-34                       452    5.6      458      5.1      449    4.9     5.3
         S-FORT新瑞橋
                 株式会社
         S-FORT
                 大和不動産鑑定
     A-35                       786    5.8      791      5.2      784    5.0     5.4
                 株式会社
         豊平三条
                 株式会社谷澤総
     A-36                       428    5.6      431      5.1      427    5.2     5.3
         S-FORT北円山
                 合鑑定所
         S-FORT
                 大和不動産鑑定
     A-37                       392    5.3      395      4.9      390    4.7     5.1
         博多東Ⅰ       株式会社
         S-FORT
                 大和不動産鑑定
     A-38                       385    5.3      389      4.9      383    4.7     5.1
         博多東Ⅱ       株式会社
         S-FORT
                 株式会社谷澤総
     A-39                       518    5.1      524      4.7      515    4.8     4.9
                 合鑑定所
         神戸三宮北
         S-FORT
                 日本ヴァリュ
     A-40                       897    5.3      906      5.0      887    4.8     5.2
                 アーズ株式会社
         中広通り
                 日本ヴァリュ
     A-41                       823    5.1      832      4.9      813    4.7     5.1
         S-FORT鶴見町
                 アーズ株式会社
         S-FORT
                 株式会社谷澤総
     A-42                       990    5.7      999      5.0      986    5.1     5.2
                 合鑑定所
         青葉上杉
                 大和不動産鑑定
     B-10                      1,500     5.3     1,520       4.8     1,490     4.6     5.0
         S-FORT西宮
                 株式会社
         S-FORT
                 大和不動産鑑定
     B-11                       805    5.1      815      4.8      801    4.6     5.0
                 株式会社
         西宮上ヶ原
         S-FORT
                 一般財団法人日
     B-12                      1,810     5.6     1,830       5.1     1,790     4.9     5.3
                 本不動産研究所
         水戸中央
                 日本ヴァリュ
     B-13                       836    6.2      843      5.6      829    5.4     5.8
         S-FORT津新町
                 アーズ株式会社
         S-FORT
                 日本ヴァリュ
     B-14                       645    6.2      650      5.6      640    5.4     5.8
                 アーズ株式会社
         三重大学前
                 大和不動産鑑定
     B-15                      1,020     5.7     1,030       5.4     1,010     5.2     5.6
         S-FORT高砂町
                 株式会社
         S-FORT
                 株式会社谷澤総
     B-16                       907    5.7      922      5.3      900    5.4     5.5
         大分駅前       合鑑定所
         S-FORT
                 株式会社谷澤総
     B-17                       280    5.5      281      5.3      280    5.4     5.5
                 合鑑定所
         大分大手町
                 日本ヴァリュ
     B-18                      1,340     5.6     1,350       5.3     1,330     5.1     5.5
         S-FORT水前寺
                 アーズ株式会社
         S-FORT
                 日本ヴァリュ
     B-19                      1,150     5.6     1,160       5.3     1,140     5.1     5.5
                 アーズ株式会社
         熊大病院前
         S-FORT
                 大和不動産鑑定
     B-20                      1,040     5.9     1,050       5.4     1,040     5.2     5.6
                 株式会社
         熊本船場
                                  20/107


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                                      直接還元法             DCF法
                               鑑定NOI
                           鑑定
                               利回り
                                   直接還元                     最終還元
                          評価額
      番号     物件名称       鑑定評価機関
                                         直接還元利      DCF価格      割引率
                               (%)     価格                    利回り
                                         回り(%)      (百万円)      (%)
                          (百万円)
                               (注)
                                   (百万円)                      (%)
                 一般財団法人日
     C-12                       728    5.7      736      4.9      720    4.7     5.1
         S-FORT保谷
                 本不動産研究所
         S-FORT
                 一般財団法人日
     C-13                       605    5.0      613      4.6      597    4.4     4.8
                 本不動産研究所
         玉川学園前
                 一般財団法人日
     C-14                       523    5.1      529      4.6      517    4.4     4.8
         S-FORT鶴川
                 本不動産研究所
         S-RESIDENCE       株式会社谷澤総
     C-15                       694    5.1      697      4.5      692    4.5     4.7
         横浜反町       合鑑定所
                 株式会社谷澤総
     C-16                      1,140     4.9     1,160       4.8     1,130     4.7     4.8
         S-FORT茅ヶ崎
                 合鑑定所
         S-FORT
                 株式会社谷澤総
     C-17                      1,130     4.7     1,120       4.6     1,130     4.6     4.8
                 合鑑定所
         川口並木
         S-FORT
                 株式会社谷澤総
     C-18                       938    4.8      948      4.6      933    4.6     4.8
                 合鑑定所
         戸田公園
         S-FORT
                 日本ヴァリュ
     C-19                      1,940     5.1     1,950       4.7     1,930     4.5     4.8
                 アーズ株式会社
         船橋塚田
                 日本ヴァリュ
     C-20    S-FORT柏                   552    5.2      559      4.9      545    4.7     5.1
                 アーズ株式会社
                           30,968       -   31,240        -   30,768       ‐     ‐
              合計
      (注)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得予定価格で除した数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、鑑定NOI利回りは本資
        産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。また、鑑定NOIは、不動産鑑定評価
        書に記載された金額を記載しています。
                                  21/107












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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        C.賃貸借状況の概要
           取得予定資産の概要(平成29年10月末日時点)の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、賃貸可
          能戸数、賃貸戸数、テナント総数及び月額賃料収入)は以下のとおりです。
                     賃貸可能面積       賃貸面積

                                  稼働率     賃貸可能      賃貸    テナント     月額賃料収
                      (㎡)      (㎡)
                                  (%)      戸数     戸数     総数    入(千円)
     番号    物件名称
                                  (注3)     (注4)     (注5)     (注6)      (注7)
                      (注1)      (注2)
         S-RESIDENCE
     A-30                 3,691.67      3,592.13       97.3      148     144      1    10,112
         緑橋駅前
     A-31    S-FORT鶴舞reale             3,597.72      3,475.94       96.6       56     54      1    7,424
     A-32                 2,514.12         -     -     84      -     -    - (注7)
         S-FORT大須観音
     A-33                 1,757.61      1,542.36       87.8       36     31      1    3,665
         S-FORT北山王
     A-34                 1,699.11      1,699.11       100.0       29     29      1    2,386
         S-FORT新瑞橋
     A-35                 2,868.75      2,706.49       94.3       63     60      1    4,529
         S-FORT豊平三条
     A-36                 1,613.37      1,425.21       88.3       49     43      1    2,424
         S-FORT北円山
     A-37    S-FORT博多東       I       1,034.20      1,006.41       97.3       35     34      1    1,978
     A-38    S-FORT博多東Ⅱ             1,034.20       962.53      93.1       35     33      1    1,861
     A-39                  884.88      767.11      86.7       45     39      1    2,554
         S-FORT神戸三宮北
     A-40    S-FORT中広通り             2,127.92      2,072.74       97.4       74     72      1    4,633
     A-41                 2,006.49      1,697.55       84.6       51     44      1    3,736
         S-FORT鶴見町
     A-42                 2,072.84      1,947.58       94.0       66     62      1    5,218
         S-FORT青葉上杉
     B-10                 2,887.26      2,687.46       93.1      102      95      1    7,117
         S-FORT西宮
     B-11                 1,546.28      1,546.28       100.0       62     62      1    4,000
         S-FORT西宮上ヶ原
     B-12                 6,440.90      6,269.83       97.3       80     78      1    9,823
         S-FORT水戸中央
     B-13                 2,463.30      2,427.60       98.6       69     68      1    4,551
         S-FORT津新町
     B-14                 1,874.88      1,874.88       100.0       62     62      1    3,733
         S-FORT三重大学前
     B-15                 3,588.84      2,985.38       83.2       92     79      1    5,495
         S-FORT高砂町
     B-16                 2,662.36      2,662.36       100.0       91     91      1    5,016
         S-FORT大分駅前
     B-17                  905.80      905.80      100.0       35     35      1    1,760
         S-FORT大分大手町
     B-18                 4,256.91      4,192.96       98.5      119     117      1    7,044
         S-FORT水前寺
     B-19                 3,459.60      3,392.94       98.1       99     97      1    6,089
         S-FORT熊大病院前
     B-20                 3,224.24      3,103.45       96.3       91     87      1    5,891
         S-FORT熊本船場
     C-12                 1,177.94      1,177.94       100.0       60     60      1    3,270
         S-FORT保谷
     C-13                  978.75      891.75      91.1       45     41      1    2,803
         S-FORT玉川学園前
     C-14                 1,886.70      1,760.92       93.3       30     28      1    2,671
         S-FORT鶴川
         S-RESIDENCE
     C-15                  772.38      772.38      100.0       36     36      1    3,060
         横浜反町
     C-16                 1,382.17      1,382.17       100.0       36     36      1    5,377
         S-FORT茅ヶ崎
     C-17                 1,457.51      1,436.71       98.6       70     69      1    5,432
         S-FORT川口並木
     C-18    S-FORT戸田公園             1,438.71      1,391.45       96.7       62     60      1    4,583
     C-19                 5,640.60      5,640.60       100.0       117     117      1    9,021
         S-FORT船橋塚田
     C-20                  983.06      846.35      86.1       37     32      1    2,445
         S-FORT柏
                      75,931.07      70,244.37        92.5     2,166     1,995       32    149,708
           合計
     (注1)「賃貸可能面積」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積(共用部分等
        を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている
        面積、建物竣工図等を基に算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致するものではありま
        せん。
     (注2)「賃貸面積」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、実際にエンドテナント(ただし、賃料固定型の
        マスターリースが入る場合には当該マスターリースのレッシーをいい、長期契約されている物件については当該長期契約における賃借
        人をいいます。)との間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅
        及び店舗等の面積(貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積)のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含み
        ません。)を記載しています。B-16(S-FORT大分駅前)については、住居部分について、平成29年9月1日付で締結された当該物件の
        信託受託者、株式会社ジェイ・エス・ビー及びメインスポンサーとの間の賃料固定型マスターリース契約に基づいて記載しています。
        B-17(S-FORT大分大手町)については、平成30年2月1日付で締結される予定の株式会社ジェイ・エス・ビー及びメインスポンサーと
        の間の賃料固定型マスターリース契約(但し、平成30年2月1日から同年3月31日までの期間はパススルー型マスターリースとするこ
        とを合意する予定です。)が平成29年10月末日時点で存在していたものと仮定して記載しています。また、C-12(S-FORT保谷)につい
        ては、平成29年3月15日付で締結された当該物件の信託受託者、株式会社毎日コムネット及び合同会社ブリッジフォースのアセットマ
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        ネージャーとの間の賃料固定型マスターリース契約に基づいて記載しています。C-15(S-RESIDENCE横浜反町)については、サムティ株
        式会社と賃借人であるテナントとの間の平成29年1月31日付の賃貸借契約(平成29年3月15日付でマスターリース会社が貸主の地位を
        承 継している。)に基づいて、C-19(S-FORT船橋塚田)については、転貸人と賃借人であるテナントとの間の賃貸借契約に基づいて記
        載しています。なお、本書の日付現在、未竣工であるA-32(S-FORT大須観音)については「-」と記載しています。
     (注3)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。加えて、B-17 
        (S-FORT大分大手町)については、平成30年2月1日付で締結される予定の株式会社ジェイ・エス・ビー及びメインスポンサーとの間
        の賃料固定型マスターリース契約(但し、平成30年2月1日から同年3月31日までの期間はパススルー型マスターリースとすることを
        合意する予定です。)が平成29年10月末日時点で存在していたものと仮定して記載しています。なお、本書の日付現在、未竣工である
        A-32(S-FORT大須観音)については「-」と記載しています。
     (注4)「賃貸可能戸数」は、個々の運用資産において、賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載していま
        す。なお、本書の日付現在、未竣工であるA-32(S-FORT大須観音)については確認申請図面に基づき記載しています。
     (注5)「賃貸戸数」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナント(ただし、賃料固定型マスターリースが入る場合には当該マスター
        リースのマスターレッシーからの賃借人をいいます。)との間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している戸数
        (店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。なお、本書の日付現在、未竣工であるA-32(S-FORT大須観音)
        については「-」と記載しています。
     (注6)「テナント総数」は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しています。したがって、
        マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数は1と記載し、
        当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入がなされている各運用資産で
        あっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エンドテナントと本投資法人又は信託
        受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。B-17
        (S-FORT大分大手町)については、平成30年2月1日付で締結される予定の株式会社ジェイ・エス・ビー及びメインスポンサーとの間
        のマスターリース契約が存在するものと仮定して記載しています。なお、本書の日付現在、未竣工であるA-32(S-FORT大須観音)につ
        いては「-」と記載しています。
     (注7)「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、平成29年10月末日現在においてマスター
        リース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナント(ただし、賃料固定型マスターリースが入る場合には当該マス
        ターリースのレッシーをいい、長期契約されている物件については当該長期契約における賃借人をいいます。)との間で締結されてい
        る賃貸借契約書等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計
        額を記載しています。B-16(S-FORT大分駅前)については、住居部分について、平成29年9月1日付で締結された当該物件の信託受託
        者、株式会社ジェイ・エス・ビー及びメインスポンサーとの間の賃料固定型マスターリース契約に基づいて記載しています。B-17(S-
        FORT大分大手町)については、平成30年2月1日付で締結される予定の株式会社ジェイ・エス・ビー及びメインスポンサーとの間の賃
        料固定型マスターリース契約(但し、平成30年2月1日から同年3月31日までの期間はパススルー型マスターリースとすることを合意
        する予定です。)が平成29年10月末日時点で存在していたものと仮定して記載しています。また、C-12(S-FORT保谷)については、平
        成29年3月15日付で締結された当該物件の信託受託者、株式会社毎日コムネット及び合同会社ブリッジフォースのアセットマネー
        ジャーとの間の賃料固定型マスターリース契約に基づいて記載しています。C-15(S-RESIDENCE横浜反町)については、サムティ株式会
        社と賃借人であるテナントとの間の平成29年1月31日付の賃貸借契約(平成29年3月15日付でマスターリース会社が貸主の地位を承継
        している。)に基づいて、C-19(S-FORT船橋塚田)については、転貸人と賃借人であるテナントとの間の賃貸借契約に基づいて記載し
        ています。なお、本書の日付現在、未竣工であるA-32(S-FORT大須観音)については「-」と記載しています。
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        D.取得予定資産に係る信託受益権の概要
           取得予定資産の個別資産毎の信託の概要(信託受託者名及び信託期間)は以下のとおりで
          す。今後、信託期間が満了する資産については、信託を継続するか、又は、信託の終了に伴い
          信託不動産の現物交付を受けて不動産自体を保有することとするかについては経済合理性等を
          総合的に勘案した上で判断します。なお、取得予定資産については、本投資法人が当該資産を
          取得する時点で信託受託者として予定されている者及び予定されている信託期間を記載してい
          ます。
                                                 信託期間

          番号      信託不動産              信託受託者
                                            設定日          満了日
          A-30   S-RESIDENCE緑橋駅前             三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年3月15日          平成49年3月31日
          A-31   S-FORT鶴舞reale             三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年8月1日          平成39年7月31日
          A-32                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成30年3月1日          平成40年2月29日
             S-FORT大須観音
          A-33                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成30年2月1日          平成40年1月31日
             S-FORT北山王
          A-34                - (注1)               -          -
             S-FORT新瑞橋
          A-35                三井住友信託銀行株式会社               平成24年5月1日          平成39年3月15日
             S-FORT豊平三条
          A-36                - (注1)               -          -
             S-FORT北円山
          A-37   S-FORT博多東Ⅰ             - (注1)               -          -
          A-38   S-FORT博多東Ⅱ             - (注1)               -          -
                          - (注1)               -          -
          A-39
             S-FORT神戸三宮北
          A-40                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年8月1日          平成39年7月31日
             S-FORT中広通り
          A-41                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年8月1日          平成39年7月31日
             S-FORT鶴見町
          A-42                三井住友信託銀行株式会社               平成19年11月8日          平成39年3月15日
             S-FORT青葉上杉
          B-10                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年3月15日          平成49年3月31日
             S-FORT西宮
          B-11                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成30年2月1日          平成40年1月31日
             S-FORT西宮上ヶ原
          B-12                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成30年2月1日          平成40年1月31日
             S-FORT水戸中央
          B-13                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年8月1日          平成39年7月31日
             S-FORT津新町
          B-14                - (注1)               -          -
             S-FORT三重大学前
          B-15                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成26年9月29日          平成56年9月30日
             S-FORT高砂町
          B-16                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成30年2月1日          平成40年1月31日
             S-FORT大分駅前
                          - (注1)               -          -
          B-17
             S-FORT大分大手町
          B-18                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年8月1日          平成39年7月31日
             S-FORT水前寺
          B-19                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年8月1日          平成39年7月31日
             S-FORT熊大病院前
          B-20                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成30年2月1日          平成40年1月31日
             S-FORT熊本船場
          C-12                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年3月15日          平成49年3月31日
             S-FORT保谷
          C-13                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年3月15日          平成49年3月31日
             S-FORT玉川学園前
          C-14                - (注1)               -          -
             S-FORT鶴川
          C-15                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成29年3月15日          平成49年3月31日
             S-RESIDENCE横浜反町
          C-16                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成30年2月1日          平成40年1月31日
             S-FORT茅ヶ崎
          C-17   S-FORT川口並木             三菱UFJ信託銀行株式会社               平成28年9月28日          平成38年9月30日
          C-18                三菱UFJ信託銀行株式会社               平成30年2月1日          平成40年1月31日
             S-FORT戸田公園
          C-19                三井住友信託銀行株式会社               平成28年9月16日          平成39年3月15日
             S-FORT船橋塚田
          C-20                - (注1)               -          -
             S-FORT柏
           (注1)A-34(S-FORT新瑞橋)、A-36(S-FORT北円山)、A-37(S-FORT博多東Ⅰ)、A-38(S-FORT博多東Ⅱ)、A-39(S-FORT神戸
              三宮北)、B-14(S-FORT三重大学前)、B-17(S-FORT大分大手町)、C-14(S-FORT鶴川)及びC-20(S-FORT柏)について
              は、不動産(現物)として保有する予定です。
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        E.取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
           取得予定資産の現所有者(現信託受益者)は、以下のとおりです。
           番号        物件名称            現所有者(現信託受益者)

           A-30   S-RESIDENCE緑橋駅前               合同会社ブリッジフォース
           A-31   S-FORT鶴舞reale               サムティ株式会社
           A-32                   - (注1)
              S-FORT大須観音
           A-33                   サムティ株式会社
              S-FORT北山王
           A-34                   サムティ株式会社
              S-FORT新瑞橋
           A-35                   合同会社ブリッジフォース
              S-FORT豊平三条
           A-36                   サムティ株式会社
              S-FORT北円山
           A-37   S-FORT博多東Ⅰ               サムティ株式会社
           A-38   S-FORT博多東Ⅱ               サムティ株式会社
           A-39                   サムティ株式会社
              S-FORT神戸三宮北
           A-40                   サムティ株式会社
              S-FORT中広通り
           A-41                   サムティ株式会社
              S-FORT鶴見町
           A-42                   合同会社ブリッジフォース
              S-FORT青葉上杉
           B-10                   合同会社ブリッジフォース
              S-FORT西宮
           B-11                   サムティ株式会社
              S-FORT西宮上ヶ原
           B-12                   サムティ株式会社
              S-FORT水戸中央
           B-13                   サムティ株式会社
              S-FORT津新町
           B-14                   サムティ株式会社
              S-FORT三重大学前
           B-15                   サムティ株式会社
              S-FORT高砂町
           B-16                   サムティ株式会社
              S-FORT大分駅前
           B-17                   サムティ株式会社
              S-FORT大分大手町
           B-18                   サムティ株式会社
              S-FORT水前寺
           B-19                   サムティ株式会社
              S-FORT熊大病院前
           B-20                   サムティ株式会社
              S-FORT熊本船場
           C-12                   合同会社ブリッジフォース
              S-FORT保谷
           C-13                   合同会社ブリッジフォース
              S-FORT玉川学園前
           C-14                   サムティ株式会社
              S-FORT鶴川
           C-15                   合同会社ブリッジフォース
              S-RESIDENCE横浜反町
           C-16   S-FORT茅ヶ崎               サムティ株式会社
           C-17                   サムティ株式会社
              S-FORT川口並木
           C-18                   サムティ株式会社
              S-FORT戸田公園
           C-19                   合同会社ブリッジフォース
              S-FORT船橋塚田
           C-20                   サムティ株式会社
              S-FORT柏
          (注1)現所有者(現信託受益者)より開示について承諾が得られていないため非開示としています。
          (注2)番号A-01、A-02、A-03、A-04、A-05、A-06、A-07、A-08、A-10、A-11、A-12、A-13、A-15、A-17、A-23、A-25、A-26、A-
              27、A-28、A-29、B-01、B-02、B-05、B-06、B-08、B-09、C-01                         C-02、C-03、C-04、C-05、C-06、C-07、C-08、C-09、C-
              10及びC-11の物件の前所有者(前信託受益者)並びにA-30、A-31、A-33、A-34、A-35、A-36、A-37、A-38、A-39、A-40、
              A-41、A-42、B-10、B-11、B-12、B-13、B-14、B-15、B-16、B-17、B-18、B-19、B-20、C-12、C-13、C-14、C-15、C-16、
              C-17、C-18、C-19及びC-20の物件の現所有者(現信託受益者)は本資産運用会社の利害関係人等との取引規程に規定され
              る利害関係人等に該当します。
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        F.建物状況調査の概要
           本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者である調査会社が取得予定資産
          に関して作成した建物状況調査報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただ
          し、報告内容はあくまで上記調査会社の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確
          性を保証するものではありません。
                                      緊急修繕      短期修繕      長期修繕

                                                        建物再調
                                      費用の      費用の      費用の
                                                        達価格
                                調査書日
                                      見積額      見積額      見積額
         番号     物件名称          調査会社
                                  付                      (千円)
                                      (千円)      (千円)      (千円)
                                                        (注4)
                                      (注1)      (注2)      (注3)
                      東京海上日動リスク
            S-RESIDENCE
                                平成29年
         A-30                               -      -     9,899     895,400
                      コンサルティング株
                                 1月
            緑橋駅前
                      式会社
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         A-31   S-FORT鶴舞reale                            -      -     13,844     754,000
                      リューション           6月
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         A-32                               -      -     1,091     552,700
            S-FORT大須観音          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         A-33                               -      -     21,290     417,900
            S-FORT北山王          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         A-34                               -      -     20,674     354,200
            S-FORT新瑞橋          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         A-35                               -      -     48,824     616,900
            S-FORT豊平三条          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         A-36                               -      -     23,741     361,800
            S-FORT北円山          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         A-37   S-FORT博多東Ⅰ                           210      1,000      21,580     221,000
                      リューション           11月
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         A-38   S-FORT博多東Ⅱ                           150      1,000      21,490     221,000
                      リューション           11月
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         A-39                               -      -     22,233     255,700
            S-FORT神戸三宮北          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         A-40                              30      -     23,120     421,240
            S-FORT中広通り
                      リューション           7月
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         A-41                              100       -     25,810     422,500
            S-FORT鶴見町
                      リューション           7月
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         A-42                               -      -     40,904     462,700
            S-FORT青葉上杉          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      日本建築検査協会株          平成29年
         B-10                               -      -     12,899     627,169
            S-FORT西宮
                      式会社           11月
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         B-11                              90      -     15,800     345,000
            S-FORT西宮上ヶ原
                      リューション           7月
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         B-12                              160      100     17,030     1,360,000
            S-FORT水戸中央
                      リューション           12月
                      日本建築検査協会株          平成29年
         B-13                               -      -     12,474     445,848
            S-FORT津新町
                      式会社           7月
                                  26/107


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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                      緊急修繕      短期修繕      長期修繕
                                                        建物再調
                                      費用の      費用の      費用の
                                                        達価格
                                調査書日
                                      見積額      見積額      見積額
         番号     物件名称          調査会社
                                                        (千円)
                                  付
                                      (千円)      (千円)      (千円)
                                                        (注4)
                                      (注1)      (注2)      (注3)
                      日本建築検査協会株          平成28年
         B-14                               -      -     12,277     342,050
            S-FORT三重大学前
                      式会社           11月
                      株式会社東京カンテ          平成29年
         B-15                               -      -     34,100     900,000
            S-FORT高砂町
                      イ           11月
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         B-16                               -      -     44,737     684,300
            S-FORT大分駅前          コンサルティング株
                                 12月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         B-17                               -      -     6,136     234,900
            S-FORT大分大手町          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         B-18                               -      -     39,732     880,300
            S-FORT水前寺          コンサルティング株
                                 7月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         B-19                               -      -     27,213     802,400
            S-FORT熊大病院前          コンサルティング株
                                 7月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         B-20                              90      -     40,271     624,800
            S-FORT熊本船場          コンサルティング株
                                 4月
                      式会社
                      日本建築検査協会株          平成29年
         C-12                               -      -     7,093     260,654
            S-FORT保谷
                      式会社           11月
                      日本管財株式会社          平成29年
         C-13                               -      -     20,530     291,400
            S-FORT玉川学園前
                                 3月
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         C-14                               -      -     34,940     431,000
            S-FORT鶴川          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      東京海上日動リスク
            S-RESIDENCE
                                平成29年
         C-15                               -      -     8,607     190,400
                      コンサルティング株
                                 1月
            横浜反町
                      式会社
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         C-16                               -      -     10,050     319,000
            S-FORT茅ヶ崎
                      リューション           11月
                      日本管財株式会社          平成29年
         C-17                               -      -     3,520     403,400
            S-FORT川口並木
                                 11月
                      株  式  会  社  ERI  ソ  平成29年
         C-18                               -      -     10,220     361,100
            S-FORT戸田公園
                      リューション           3月
                      東京海上日動リスク
                                平成29年
         C-19                               -      -     61,317     1,165,800
            S-FORT船橋塚田          コンサルティング株
                                 11月
                      式会社
                      日本建築検査協会株          平成29年
         C-20   S-FORT柏                            -      -     6,322     246,388
                      式会社           7月
          (注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を
             切り捨てて記載しています。
          (注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された1年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満
             を切り捨てて記載しています。
          (注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された10年間に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を
             切り捨てて記載しています。
          (注4)「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各運用資産を同設計、同仕様にて新た
             に建設した場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見で
             あり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨て
             て記載しています。
                                  27/107



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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        G.地震リスク分析の概要
           本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者であるPML評価者が取得予定
          資産に関して作成した報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、報告内
          容はあくまで上記PML評価者の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保証
          するものではありません。
                                                        PML値

                                                         (%)
         番号      物件名称                 PML評価者                 調査書日付
                                                         (注)
            S-RESIDENCE
         A-30                                                 12.8
                       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成28年11月
            緑橋駅前
         A-31   S-FORT鶴舞reale           東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成27年5月          5.8
         A-32              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          5.8
            S-FORT大須観音
         A-33              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          7.8
            S-FORT北山王
         A-34              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          9.8
            S-FORT新瑞橋
         A-35              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成28年8月          4.5
            S-FORT豊平三条
         A-36              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          4.9
            S-FORT北円山
         A-37   S-FORT博多東Ⅰ           東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          5.8
         A-38   S-FORT博多東Ⅱ           東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          5.8
         A-39              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          8.0
            S-FORT神戸三宮北
         A-40              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年7月          5.0
            S-FORT中広通り
         A-41              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年7月          3.2
            S-FORT鶴見町
         A-42              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成28年6月          4.8
            S-FORT青葉上杉
         B-10              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年1月          9.4
            S-FORT西宮
         B-11              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年5月          9.9
            S-FORT西宮上ヶ原
         B-12              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          2.6
            S-FORT水戸中央
         B-13              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年5月          8.1
            S-FORT津新町
         B-14              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年1月          10.8
            S-FORT三重大学前
         B-15              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年9月          11.3
            S-FORT高砂町
         B-16              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年9月          11.4
            S-FORT大分駅前
         B-17              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          12.1
            S-FORT大分大手町
         B-18              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年6月          13.5
            S-FORT水前寺
         B-19              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年5月          7.3
            S-FORT熊大病院前
         B-20              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年4月          6.6
            S-FORT熊本船場
         C-12              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年1月          7.0
            S-FORT保谷
         C-13              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年3月          6.8
            S-FORT玉川学園前
         C-14              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          7.6
            S-FORT鶴川
         C-15              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成28年11月          9.5
            S-RESIDENCE横浜反町
         C-16              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年11月          14.4
            S-FORT茅ヶ崎
         C-17              日本管財株式会社                         平成29年11月          6.8
            S-FORT川口並木
         C-18              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年5月          5.0
            S-FORT戸田公園
         C-19              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成28年7月          5.2
            S-FORT船橋塚田
         C-20              東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成29年5月          4.2
            S-FORT柏
         (注)上記のPML値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が各取得予定資産について算定したPML値を使用してお
            り、かかる算出に使用された各取得予定資産のPML値が上記個別物件についての表に記載されているPML値と一致しない
            場合があります。
                                  28/107




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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        H.設計者・施工者・建築確認検査機関等
           取得予定資産に係る設計者、施工者、建築確認検査機関及び調査機関又は構造計算適合性判
          定者等は以下のとおりです。
           なお、本投資法人は、原則として、専門の第三者機関に調査を依頼し、構造設計関連書類
          (構造設計図、構造計算書等)に意図的な改ざん、偽造等の不正が見受けられないとの報告を
          受けています。ただし、かかる報告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人
          がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、平成19年6月に改正さ
          れた建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」とい
          います。)に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣が定めた方
          法等により適正に行われたものであることの判定を受けている物件については、指定構造計算
          適合性判定機関が専門の第三者機関に該当します。
                                                   調査機関又は構造計

         番号     物件名称           設計者          施工者       建築確認検査機関
                                                   算適合性判定者等
                                                   東京海上日動リス
             S-RESIDENCE
                     株式会社生原建築事務           株式会社金山工         株式会社日本確認
         A-30
                                                   クコンサルティン
             緑橋駅前         所           務店         検査センター
                                                   グ株式会社
                                         ビューローベリタ
             S-FORT
                     アールプラス建築設計           株式会社浅井工                   株式会社ERIソ
         A-31
                                         スジャパン株式会
             鶴舞reale         株式会社           務店                   リューション
                                         社
                                         ビューローベリタ          東京海上日動リス
             S-FORT
                     中村工業一級建築士事           株式会社穴吹工
         A-32
                                         スジャパン株式会          クコンサルティン
                     務所           務店
             大須観音
                                         社          グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                     木下建設株式会社一級           木下建設株式会
         A-33
                                         日本ERI株式会社          クコンサルティン
                     建築士事務所           社名古屋支店
             北山王
                                                   グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                     株式会社アタラシ一級           株式会社アタラ
         A-34
                                         名古屋市          クコンサルティン
                     建築士事務所           シ名古屋
             新瑞橋
                                                   グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                     山一・白川設計共同企           山一建設株式会
         A-35
                                         札幌市          クコンサルティン
                     業体           社
             豊平三条
                                                   グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                     株式会社エヌ・エイ・           株式会社オオサ
         A-36
                                         札幌市          クコンサルティン
                     ディー           ワ建設
             北円山
                                                   グ株式会社
             S-FORT
                                 株式会社内藤工                   株式会社ERIソ
         A-37
                     小野設計株式会社                    日本ERI株式会社
             博多東I                    務店                   リューション
             S-FORT
                                 株式会社内藤工                   株式会社ERIソ
         A-38
                     小野設計株式会社                    日本ERI株式会社
             博多東Ⅱ                    務店                   リューション
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                                 株式会社鍛冶田         日本テスティング
         A-39
                     コーキ設計                              クコンサルティン
                                 工務店         株式会社
             神戸三宮北
                                                   グ株式会社
             S-FORT         一級建築士事務所
                                 村本建設株式会                   株式会社ERIソ
         A-40
                                         広島市
                                 社 中国支店                   リューション
             中広通り         エスアート
             S-FORT
                     有限会社麗建築設計事                              株式会社ERIソ
         A-41
                                 株式会社栗本         広島市
             鶴見町         務所                              リューション
                     安藤建設株式会社東北                              東京海上日動リス
             S-FORT
                                 安藤建設株式会         財団法人 宮城県
         A-42
                     支店 一級建築士事務                              クコンサルティン
                                 社 東北支店         建築住宅センター
             青葉上杉
                     所                              グ株式会社
                     株式会社福嶋洋一建築           スナダ建設株式         建築検査機構株式          日本建築検査協会
         B-10
             S-FORT西宮
                     研究所           会社         会社          株式会社
             S-FORT
                     株式会社第一都市計画           株式会社第一都         日本テスティング          株式会社ERIソ
         B-11
                     一級建築士事務所           市計画         株式会社          リューション
             西宮上ヶ原
                                  29/107


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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
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                                                   調査機関又は構造計
         番号     物件名称           設計者          施工者       建築確認検査機関
                                                   算適合性判定者等
                     株式会社長谷工コーポ           株式会社長谷工
             S-FORT                             株式会社都市居住          株式会社ERIソ
         B-12
                     レーションエンジニア           コーポレーショ
                                         評価センター          リューション
             水戸中央
                     リング事業部           ン
                                         ビューローベリタ
             S-FORT
                                 河芸建設株式会                   日本建築検査協会
         B-13
                     ISO設計株式会社                    スジャパン株式会
                                 社                   株式会社
             津新町
                                         社
             S-FORT
                                 河芸建設株式会         株式会社確認サー          日本建築検査協会
         B-14
                     ISO設計株式会社
                                 社         ビス          株式会社
             三重大学前
             S-FORT
                                 九州建設株式会                   株式会社東京カン
         B-15
                     株式会社サンユニオン                    日本ERI株式会社
                                 社                   テイ
             高砂町
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                                 株式会社さとう
         B-16
                     株式会社第一都市計画                    日本ERI株式会社          クコンサルティン
                                 ベネック
             大分駅前
                                                   グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                                 森田建設株式会
         B-17            株式会社大有設計                    日本ERI株式会社          クコンサルティン
                                 社
             大分大手町
                                                   グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                                 株式会社後藤
         B-18
                     株式会社サンユニオン                    日本ERI株式会社          クコンサルティン
                                 組 熊本支店
             水前寺
                                                   グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                                 株式会社佐伯建
         B-19
                     株式会社サンユニオン                    日本ERI株式会社          クコンサルティン
                                 設 熊本支店
             熊大病院前
                                                   グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                     株式会社多々良一級建
         B-20
                                 株式会多々良         日本ERI株式会社          クコンサルティン
                     築士事務所
             熊本船場
                                                   グ株式会社
                                         東京都防災・建築
                                 株式会社ピーエ                   日本建築検査協会
         C-12
             S-FORT保谷         株式会社池下計画設計                    まちづくりセン
                                 ス三菱                   株式会社
                                         ター
             S-FORT
                     株式会社南口建築設計           トータル建設株
         C-13
                                         町田市          日本管財株式会社
                     事務所           式会社
             玉川学園前
                                 日特建設株式会                   東京海上日動リス
                     日特建設株式会社一級
         C-14
             S-FORT鶴川                    社直轄建築工事         町田市          クコンサルティン
                     建築士事務所
                                 部                   グ株式会社
                                                   東京海上日動リス
             S-RESIDENCE                    中野建設株式会         株式会社都市居住
         C-15
                     株式会社現代綜合設計                              クコンサルティン
             横浜反町                    社         評価センター
                                                   グ株式会社
                                         ビューローベリタ
             S-FORT
                     朝日建設株式会社一級           朝日建設株式会                   株式会社ERIソ
         C-16                                スジャパン株式会
                     建築士事務所           社                   リューション
             茅ヶ崎
                                         社
             S-FORT         株式会社福子工務店一           株式会社福子工         株式会社都市居住
         C-17
                                                   日本管財株式会社
                     級建築士事務所           務店         評価センター
             川口並木
             S-FORT
                     池野健建築設計事務           株式会社リンク         一般財団法人住宅          株式会社ERIソ
         C-18
                     所 一級建築士事務所           建設         金融普及協会          リューション
             戸田公園
                                                   東京海上日動リス
             S-FORT
                                 東日本建築株式         財団法人住宅金融
         C-19
                     東日本建築株式会社                              クコンサルティン
                                 会社         普及協会
             船橋塚田
                                                   グ株式会社
                     新日本建設株式会社一           新日本建設株式                   日本建築検査協会
         C-20
             S-FORT柏                             日本ERI株式会社
                     級建築事務所           会社                   株式会社
          (注)調査機関の名称は個別の資産の取得の際のものを記載しており、それ以外の設計者、施工者及び建築確認検査機関又は構造計
            算適合性判定者等の名称は建築確認等の当時のものを記載しています。
                                  30/107



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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        I.担保の状況
           本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権
          はありません。
                                  31/107




















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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        J.主要な不動産に関する情報
           取得予定資産のうち、賃料収入が取得予定資産取得後におけるポートフォリオの総賃料収入
          の合計の10%以上を占める不動産等はありません。
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        K.取得予定資産の個別資産毎の概要
           取得予定資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、各資産の

          概要を示した表中の情報は、特段の記載のない限り本書の日付現在のものです。また、以下の
          表中の各記載において、取得予定資産である不動産又は不動産信託受益権の信託財産である不
          動産を、「本物件」と記載することがあります。
           これらの表については、下記の用語をご参照ください。
          ・「所在地」欄は、住居表示を記載しています。ただし、住居表示が実施されていないものに
           ついては、番地表示による建物住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。
           また、土地の「敷地面積」欄、並びに建物の「用途」欄、「建築時期」欄、「構造/階数」
           欄及び「延床面積」欄は、登記事項証明書の記載に基づいています。登記事項証明書の記載
           は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。ただし、取得予定資産のうち、A-32
           (S-FORT大須観音)は、本書の日付現在、未竣工のため建物について未登記であることか
           ら、「所在地」欄は主要な土地に係る不動産登記簿上の記載に基づき、「用途」は竣工後に
           登記予定のものを、「建築時期」欄は本書の日付現在の予定を、「構造/階数」欄及び「延
           床面積」欄は建築基準法の規定に基づく確認済証の内容に基づき竣工時点の予定を、それぞ
           れ記載しています。
          ・「建ぺい率」欄は、原則として建築基準法第53条第1項に定める建築物の建築面積の敷地面
           積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記
           載しています。かかる建ぺい率の上限値は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理
           由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは
           異なる場合があります。
          ・「容積率」欄は、原則として建築基準法第52条第1項に定める、建築物の延床面積の敷地面
           積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載
           しています。かかる容積率の上限値は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和
           若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があ
           ります。
          ・「用途地域」欄は、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下
           「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載していま
           す。
          ・「延床面積」欄は、建物全体の床面積(ただし、附属建物の床面積は除きます。)を記載し
           ています。
          ・「賃貸可能戸数」欄は、平成29年10月末日現在における賃貸が可能な戸数(店舗等がある場
           合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
          ・「PM会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している又は委託
           予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
          ・「信託受託者」欄は、信託不動産について、信託の受託者又は信託の受託者となる予定の者
           を記載しています。
          ・「ML会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結している又は締結予定
           の賃借人を記載しています。
          ・「ML種類」欄は、パススルー型マスターリース契約と賃料固定型マスターリース契約の別
           を記載しています。
          ・「物件特性」欄は、不動産鑑定評価書を参考として、本資産運用会社が独自に調査した内容
           も踏まえて不動産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
          ・「特記事項」欄は、平成29年10月末日現在において、以下の事項を含む、不動産の権利関係
           や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、不動産の評価額、収益性、処分への影響度
           を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
            ⅰ 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
            ⅱ 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
            ⅲ 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主な
              ものとそれに関する協定等
            ⅳ 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
          ・「不動産鑑定評価書の概要」欄は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意
           事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みま
           す。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤
           総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社が評価対象不動産に
           関して作成した不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
           時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額で
           の取引可能性等を保証するものではありません。
          ・百分率(%)での表記については、特に記載のない限り、小数第2位を四捨五入して記載し
           ています。したがって、記載された数値を足し合わせても100%にならない場合がありま
           す。
          ・金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
                                  34/107



















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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-RESIDENCE緑橋駅前                       物件番号        A-30(主要地方都市)
     所在地      大阪府大阪市東成区中本二丁目13番3号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        720.54   (注1)
           建ぺい率        80%               容積率        600%/300%     (注2)
           用途地域        商業地域・第一種住居地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        4,041.08               建築時期        平成28年10月3日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
           賃貸可能戸数        148
     PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、大阪市営地下鉄中央線及び今里筋線「緑橋」駅から徒歩約2分の距離に位置するシン
           グルタイプの物件です。「緑橋」駅から地下鉄を利用して「本町」駅まで約7分、「心斎橋」や
           「梅田」駅まで約20分とビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリア
           は、住居や工場等が建ち並ぶ職住混在エリアが形成されています。徒歩圏内には飲食店舗、スー
           パー等の生活利便施設が整っており、ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者の賃貸需要が見込
           まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      該当事項はありません。
     (注1)建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約72.42㎡)を含みます。
     (注2)対象となる面積を加重平均した基準容積率は575.03%です。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-RESIDENCE緑橋駅前
     鑑定評価額                    1,980,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,980,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,990,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                   119,455
          ア)潜在総収益                 125,832     現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  6,377    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    24,888
          維持管理費                  2,392    維持管理業務費見積額及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                  2,389    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  4,599    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,329    収支実績等に基づき査定
          修繕費                  3,236    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  9,468    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    159   保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                  1,314    収支実績等に基づき査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    94,566
        (4)一時金の運用益                      -  -
        (5)資本的支出                     890   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    93,676
        (7)還元利回り                     4.7%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                    1,970,000
          割引率                   4.8%   ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して査定
          最終還元利回り                   4.9%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
     積算価格                     1,930,000
       土地比率                      47.2%
       建物比率                      52.8%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は、立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から
     項                           主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心とな
                                ると認められ、収益価格がより説得力を有すると判断し、積
                                算価格は参考に留め鑑定評価額を決定した。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT鶴舞reale                       物件番号        A-31(主要地方都市)
     所在地      愛知県名古屋市昭和区鶴舞二丁目9番3号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        910.21
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        3,722.22               建築時期        平成29年1月18日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
           賃貸可能戸数        56
     PM会社      グローバルコミュニティ株式会社                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      グローバルコミュニティ株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、地下鉄鶴舞線及びJR中央本線「鶴舞」駅から徒歩約7分の距離に位置するファミ
           リータイプの物件です。「鶴舞」駅からJR中央本線を利用して「名古屋」駅まで約8分、地下
           鉄鶴舞線を利用して「栄」駅まで約14分とビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れてい
           ます。当該エリアは、マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ良好な住宅エリアであり、駅周辺には
           鶴舞公園があるなど緑豊かな自然環境も享受できる良好な住環境が形成されています。徒歩圏内
           にはスーパーや飲食店舗等の生活利便施設が整っており、ビジネスエリアへ通勤するDINKS(共働
           きのため夫婦ともに収入があり、かつ子供のいない世帯をいいます。以下同じです。)やファミ
           リー層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT鶴舞reale
     鑑定評価額                    1,640,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,640,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,640,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    97,661
          ア)潜在総収益                 102,726     現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  5,065    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    18,048
          維持管理費                  1,683    維持管理業務費見積額及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                  1,924    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  2,133    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,942    収支実績等に基づき査定
          修繕費                  2,551    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  7,193    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    129   保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    488   類似事例等に基づいて査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    79,613
        (4)一時金の運用益                      33  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     900   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    78,746
        (7)還元利回り                     4.8%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                    1,640,000
          割引率                   4.9%   ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して査定
          最終還元利回り                   5.0%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
     積算価格                     1,560,000
       土地比率                      44.6%
       建物比率                      55.4%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は、立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から
     項                           主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心とな
                                ると認められ、収益価格がより説得力を有すると判断し、積
                                算価格は参考に留め鑑定評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT大須観音                       物件番号        A-32(主要地方都市)
     所在地      愛知県名古屋市中区松原二丁目10番12号                   (注1)     特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        502.24
           建ぺい率        80%               容積率        600%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅    (注1)
           延床面積(㎡)        2,915.72    (注1)           建築時期        平成30年1月31日        (注2)
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根15階建               (注1)
           賃貸可能戸数        84 (注1)
     PM会社      株式会社ミニネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社ミニネット                       ML種類        パススルー型      (注3)
     物件特性      本物件は、名古屋市営地下鉄鶴舞線「大須観音」駅から徒歩約6分の距離に位置するシングル・
           コンパクトタイプの物件です。「大須観音」駅から鶴舞線を利用して「伏見」駅まで約2分、
           「丸の内」駅まで約3分、「栄」駅まで約4分とビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優
           れています。当該エリアは、マンション、事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ住商職混在エリアが形
           成されています。徒歩圏内には、道路沿いにスーパーや飲食店舗等があるほか、駅周辺には「大
           須商店街」があり飲食をはじめ多種多様な店舗が軒を連ねる生活利便施設が整っており、ビジネ
           スエリアへ通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      本物件は、本書の日付現在、未竣工です。なお、本件信託受益権売買契約及び平成30年1月15日
           付で締結した停止条件付地位譲渡契約において、本第三者割当の払込期日以後に決済を行うこと
           が企図されており、契約締結後から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しが行われるため、
           本件信託受益権売買契約はフォワードコミットメント(先日付の売買契約であって、契約締結か
           ら一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等に該当することとなって
           います。但し、本第三者割当の全部又は一部が完了されない場合は、停止条件付地位譲渡契約に
           基づきサムティ株式会社が買主となります。したがって、本第三者割当が完了できずに本件信託
           受益権売買契約に基づく売買代金の支払義務を履行できない場合において、当該履行できないこ
           とが本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと本投資法人
           は考えています。
     (注1)未竣工のため建物について未登記であることから、「所在地」は主要な土地に係る不動産登記簿上の記載に基づき、「延床面積」、
        「構造/階数」及び「賃貸可能戸数」は建築基準法の規定に基づく確認済証の内容に基づき竣工時点の予定を、「用途」は竣工後に登
        記予定のものを、それぞれ記載しています。
     (注2)建築時期は、本書の日付現在における予定日であり、建物の建設工事の進捗によっては、建築時期が変更される場合があります。
     (注3)なお、竣工後については、平成30年3月1日付で、本物件の信託受託者と株式会社ミニネットとの間でパススルー型マスターリース契
        約を、株式会社ミニネットと本物件の売主であるサムティ株式会社との間で全貸室部分(賃貸面積2,514.12㎡)を対象とする賃貸借契
        約を締結する予定であり、その契約書の概要は次のとおりです。
                          貸室賃貸借契約書の概要
                   年間賃料
                                                 敷金・保証金
        テナントの名称          (百万円)               契約期間
                                                  (千円)
                   (注4)
     サムティ株式会社             68      平成30年3月1日から平成32年2月29日まで                        5,749
     賃料改定:賃料改定条項はありません。
     中途解約:貸主は6ヶ月、賃借人は3ヶ月以上の予告期間をおいて書面通知を行うことにより、本契約を終了させることができま
          す。
     契約の更改:契約期間終了日の1ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、2年間自動更新されます。
     (注4)「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約
        に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載していま
        す。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
     (注5)本物件は、本書の日付現在未竣工の物件ですが、今回の取得予定資産については、本物件を含む築年数が1年未満の物件が5物件含ま
        れており、取得予定資産取得後の平均築年数は8.6年から8.3年に低下する見込みです。本物件の取得はポートフォリオ全体の平均築年
        数の低下に寄与するものと考えます。また、本件信託受益権売買契約において平成30年1月末日までの竣工を期限としていること、サ
        ムティ株式会社との間で賃貸借契約の締結が予定されており、本物件から安定的な収益が確保できる等未竣工であることに起因するリ
        スクの対応状況も勘案し、取得を決定しました。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT大須観音
     鑑定評価額                    1,250,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,250,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,270,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    79,594
          ア)潜在総収益                  83,932    現行契約の賃料水準、類似不動産の新規賃料の水準及びその
                                動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ査
                                定
          イ)空室等損失等                  4,337    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき査定
        (2)運営費用                    15,754
          維持管理費                  1,552    類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき査定
          PMフィー                  1,560    類似不動産のPM        フィーの水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき、査定
          テナント募集費用等                  2,535    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    912   類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査
                                定
          修繕費                  1,459    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  5,687    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    221   保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                  1,825    実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    63,840
        (4)一時金の運用益                      57  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,591    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    62,306
        (7)還元利回り                     4.9%   最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準と
                                し、対象不動産の立地条件・建物条件等を総合的に勘案し査
                                定
       DCF法による価格                    1,240,000
          割引率                   4.7%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.1%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                     1,270,000
       土地比率                      50.0%
       建物比率                      50.0%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の主たる需要者は投資家等が中心となると認めら
     項                           れ、収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標
                                準に積算価格を参考として鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT北山王                       物件番号        A-33(主要地方都市)
     所在地      愛知県名古屋市中川区西日置二丁目2番2号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        542.81
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,961.49               建築時期        平成24年8月28日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
           賃貸可能戸数        36
     PM会社      株式会社長谷工ライブネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社長谷工ライブネット                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、名鉄名古屋本線「山王」駅から徒歩約9分の距離に位置するコンパクトタイプの物件
           です。「山王」駅から「名鉄名古屋」駅まで約3分とビジネスエリアや商業エリアへのアクセス
           に優れています。当該エリアは、マンション、事務所ビル、工場、店舗等が建ち並ぶ住商職混在
           エリアが形成されています。徒歩圏内にはスーパーや飲食店舗等の生活利便施設が整っており、
           また、「名古屋」駅や「栄」駅へもバスや自転車などを利用してアクセス可能なことから、ビジ
           ネスエリアへ通勤する社会人単身者やDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT北山王
     鑑定評価額                    844,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      844,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     852,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    51,439
          ア)潜在総収益                  54,226    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  2,786    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    10,792
          維持管理費                  1,104    維持管理業務費見積額及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                  1,008    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,398    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    601   収支実績等に基づき査定
          修繕費                  1,875    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  3,444    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    75  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                  1,285    類似事例等に基づいて査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    40,647
        (4)一時金の運用益                      19  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,459    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    39,207
        (7)還元利回り                     4.6%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     840,000
          割引率                   4.7%   ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して査定
          最終還元利回り                   4.8%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
     積算価格                      813,000
       土地比率                      50.1%
       建物比率                      49.9%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は、立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から
     項                           主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心とな
                                ると認められ、収益価格がより説得力を有すると判断し、積
                                算価格は参考に留め鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT新瑞橋                       物件番号        A-34(主要地方都市)
     所在地      愛知県名古屋市南区呼続元町16番21号                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        1,885.34
           建ぺい率        60%               容積率        200%
           用途地域        第一種住居地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,741.44               建築時期        平成11年3月30日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
           賃貸可能戸数        29
     PM会社      グッドワークス株式会社                       信託受託者        -
     ML会社      グッドワークス株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、名古屋市営地下鉄桜通線、名城線「新瑞橋」駅から徒歩約9分、名鉄名古屋本線「呼
           続」駅から徒歩約4分の距離に位置するコンパクトタイプの物件です。「新瑞橋」駅から桜通線
           を利用して「名古屋」駅まで約20分、名城線を利用して「栄」駅まで約17分とビジネスエリアや
           商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ良
           好な住環境が形成されています。徒歩圏内には大型商業施設等の生活利便施設が整っており、ビ
           ジネスエリアへ通勤するDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT新瑞橋
     鑑定評価額                    452,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      452,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     458,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    32,213
          ア)潜在総収益                  33,746    現行契約の賃料水準、類似不動産の新規賃料の水準及びその
                                動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ査
                                定
          イ)空室等損失等                  1,532    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき査定
        (2)運営費用                    7,015
          維持管理費                  1,418    類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき査定
          PMフィー                    638   類似不動産のPM        フィーの水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき、査定
          テナント募集費用等                    932   テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    431   類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査
                                定
          修繕費                  1,093    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  2,193    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    70  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    236   実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    25,198
        (4)一時金の運用益                      33  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,878    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    23,353
        (7)還元利回り                     5.1%   最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準と
                                し、対象不動産の立地条件・建物条件等を総合的に勘案し査
                                定
       DCF法による価格                     449,000
          割引率                   4.9%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.3%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      484,000
       土地比率                      65.9%
       建物比率                      34.1%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の主たる需要者は投資家等が中心となると認めら
     項                           れ、収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標
                                準に積算価格を参考として鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT豊平三条                       物件番号        A-35(主要地方都市)
     所在地      北海道札幌市豊平区豊平三条二丁目3番1号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        748.94
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        3,432.05    (注)           建築時期        平成20年3月14日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
           賃貸可能戸数        63
     PM会社      株式会社タカラ                       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社タカラ                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、札幌市営地下鉄東西線「菊水」駅から徒歩約8分の距離に位置するコンパクトタイプ
           の物件です。「菊水」駅から「大通」駅まで約4分、「さっぽろ」駅まで約10分とビジネスエリ
           アや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンションや戸建住宅等が建ち並
           ぶ住宅エリアであり、北方には豊平川が流れる緑豊かな自然環境もみられる良好な住環境エリア
           が形成されています。ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれ
           ます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      本物件の南東側接面道路は都市計画道路であり、未整備の隅切り部分の整備が実施された場合、
           本物件の北東隅切り部分につき、敷地面積が減少します。
     (注)附属建物(集塵庫)3.84㎡がありますが、記載されている延床面積には含まれていません。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT豊平三条
     鑑定評価額                    786,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      786,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     791,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    58,446
          ア)潜在総収益                  61,520    現行契約の賃料水準、類似不動産の新規賃料の水準及びその
                                動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ査
                                定
          イ)空室等損失等                  3,074    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき査定
        (2)運営費用                    13,891
          維持管理費                  1,524    類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき査定
          PMフィー                  1,168    類似不動産のPM        フィーの水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき、査定
          テナント募集費用等                  1,962    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,196    類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査
                                定
          修繕費                  2,490    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  5,321    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    123   保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    104   実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    44,554
        (4)一時金の運用益                      42  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    3,442    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    41,155
        (7)還元利回り                     5.2%   最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準と
                                し、対象不動産の立地条件・建物条件等を総合的に勘案し査
                                定
       DCF法による価格                     784,000
          割引率                   5.0%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.4%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      765,000
       土地比率                      38.9%
       建物比率                      61.1%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の主たる需要者は投資家等が中心となると認めら
     項                           れ、収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標
                                準に積算価格を参考として鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT北円山                       物件番号        A-36(主要地方都市)
     所在地      北海道札幌市中央区北四条西二十丁目2番20号                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        421.48
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,852.15               建築時期        平成19年10月5日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
           賃貸可能戸数        49
     PM会社      株式会社タカラ                       信託受託者        -
     ML会社      株式会社タカラ                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、ジェイ・アール北海道バス「北5条西20丁目」停留所から徒歩約1分、地下鉄東西線
           「西18丁目」駅から徒歩約11分の距離に位置するコンパクトタイプの物件です。「西18丁目」駅
           から地下鉄東西線を利用して「大通」駅まで約4分、「さっぽろ」駅まで約10分とビジネスエリ
           アや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、北海道神宮、近代美術館並びに知
           事公館等の緑や文化も享受できる円山地区の北東部に位置しており、周辺はマンションや店舗・
           事務所ビルが建ち並ぶ商住混在エリアが形成されています。「札幌」駅へは自転車などを利用す
           れば約10分でアクセス可能であり、ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需
           要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT北円山
     鑑定評価額                    428,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      428,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     431,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    32,912
          ア)潜在総収益                  34,740    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  1,827    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    9,319
          維持管理費                    948   エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                    648   予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,199    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,413    過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  1,860    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  3,018    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    65  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    164   類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    23,593
        (4)一時金の運用益                      28  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,624    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    21,997
        (7)還元利回り                     5.1%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     427,000
          割引率                   5.2%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.3%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      522,000
       土地比率                      50.7%
       建物比率                      49.3%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産に係る典型的な市場参加者は収益獲得を目的とす
     項                           る投資家であることから収益性を重視した価格形成過程等を
                                踏まえ投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし積算
                                価格による検証を行って鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT博多東       I                 物件番号        A-37(主要地方都市)
     所在地      福岡県福岡市博多区榎田一丁目10番地7                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        539.23
           建ぺい率        60%               容積率        200%
           用途地域        準工業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅・店舗
           延床面積(㎡)        1,132.54               建築時期        平成15年2月23日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造コンクリート屋根10階建
           賃貸可能戸数        35
     PM会社      株式会社Goodリアルエステート                       信託受託者        -
     ML会社      株式会社Goodリアルエステート                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、福岡市営地下鉄空港線「東比恵」駅から徒歩約9分の距離に位置するシングル・コン
           パクトタイプの物件です。「東比恵」駅から「博多」駅まで約3分、「天神」駅まで約8分とビ
           ジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンションや店舗等の
           ほか、空港関係施設や物流施設も建ち並ぶ住商混在エリアが形成されています。徒歩圏内には
           スーパーや飲食店舗等の生活利便施設が整っており、周辺の空港関連施設等やビジネスエリアへ
           通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
                                  49/107













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT博多東       I
     鑑定評価額                    392,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      392,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     395,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    27,697
          ア)潜在総収益                  29,010    現行契約の賃料水準、類似不動産の新規賃料の水準及びその
                                動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ査
                                定
          イ)空室等損失等                  1,312    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき査定
        (2)運営費用                    7,033
          維持管理費                    825   類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき査定
          PMフィー                    748   類似不動産のPM        フィーの水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき、査定
          テナント募集費用等                    895   テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,125    過年度実績額に基づき査定
          修繕費                  1,659    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  1,623    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    44  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    110   実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    20,664
        (4)一時金の運用益                      19  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,332    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    19,352
        (7)還元利回り                     4.9%   最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準と
                                し、対象不動産の立地条件・建物条件等を総合的に勘案し査
                                定
       DCF法による価格                     390,000
          割引率                   4.7%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.1%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      342,000
       土地比率                      60.1%
       建物比率                      39.9%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の主たる需要者は投資家等が中心となると認めら
     項                           れ、収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標
                                準に積算価格を参考として鑑定評価額を決定した。
                                  50/107




                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT博多東Ⅱ                       物件番号        A-38(主要地方都市)
     所在地      福岡県福岡市博多区榎田一丁目10番地22                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        539.22
           建ぺい率        60%               容積率        200%
           用途地域        準工業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅・店舗
           延床面積(㎡)        1,132.54               建築時期        平成15年2月23日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造コンクリート屋根10階建
           賃貸可能戸数        35
     PM会社      株式会社Goodリアルエステート                       信託受託者        -
     ML会社      株式会社Goodリアルエステート                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、福岡市営地下鉄空港線「東比恵」駅から徒歩約9分の距離に位置するシングル・コン
           パクトタイプの物件です。「東比恵」駅から「博多」駅まで約3分、「天神」駅まで約8分とビ
           ジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンションや店舗等の
           ほか、空港関係施設や物流施設も建ち並ぶ住商混在エリアが形成されています。徒歩圏内には
           スーパーや飲食店舗等の生活利便施設が整っており、周辺の空港関連施設等やビジネスエリアへ
           通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
                                  51/107













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT博多東Ⅱ
     鑑定評価額                    385,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      385,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     389,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    27,689
          ア)潜在総収益                  29,002    現行契約の賃料水準、類似不動産の新規賃料の水準及びその
                                動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ査
                                定
          イ)空室等損失等                  1,312    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき査定
        (2)運営費用                    7,327
          維持管理費                    825   類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき査定
          PMフィー                    748   類似不動産のPM        フィーの水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき、査定
          テナント募集費用等                    895   テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,425    過年度実績額に基づき査定
          修繕費                  1,653    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  1,623    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    44  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    110   実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    20,362
        (4)一時金の運用益                      19  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,323    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    19,059
        (7)還元利回り                     4.9%   最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準と
                                し、対象不動産の立地条件・建物条件等を総合的に勘案し査
                                定
       DCF法による価格                     383,000
          割引率                   4.7%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.1%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      342,000
       土地比率                      60.1%
       建物比率                      39.9%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の主たる需要者は投資家等が中心となると認めら
     項                           れ、収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標
                                準に積算価格を参考として鑑定評価額を決定した。
                                  52/107




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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT神戸三宮北                       物件番号        A-39(主要地方都市)
     所在地      兵庫県神戸市中央区布引町二丁目2番13号                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        173.54
           建ぺい率        80%  (注)             容積率        600%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,364.58               建築時期        平成16年3月6日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建
           賃貸可能戸数        45
     PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                       信託受託者        -
     ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩約10分、神戸市営地下鉄山手線「新神戸」駅か
           ら徒歩約5分の距離に位置するシングルタイプの物件です。当該エリアは、マンションや事務所
           ビル等が建ち並ぶ住商職混在エリアが形成されているほか、西方には「神戸北野異人館街」など
           の豊かな異国文化も享受できる環境が整っています。また、「三ノ宮」駅周辺は多くの企業拠点
           や商業施設等が集積しており、ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者の賃貸需要が見込まれま
           す。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項      該当事項はありません。
     (注)防火地域にある耐火建築物による緩和により100%となっています。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT神戸三宮北
     鑑定評価額                    518,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      518,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     524,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    34,711
          ア)潜在総収益                  36,538    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  1,826    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    8,290
          維持管理費                  1,168    エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                    694   予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,703    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    796   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  1,462    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  2,242    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    49  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    173   類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    26,421
        (4)一時金の運用益                      25  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,817    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    24,629
        (7)還元利回り                     4.7%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     515,000
          割引率                   4.8%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   4.9%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      557,000
       土地比率                      73.2%
       建物比率                      26.8%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産に係る典型的な市場参加者は収益獲得を目的とす
     項                           る投資家であることから、収益性を重視した価格形成過程等
                                を踏まえ投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし積
                                算価格による検証を行って鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT中広通り                       物件番号        A-40(主要地方都市)
     所在地      広島県広島市西区中広町二丁目20番1号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        550.82
           建ぺい率        80%  (注)             容積率        400%
           用途地域        近隣商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅・車庫
           延床面積(㎡)        2,239.33               建築時期        平成19年3月8日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
           賃貸可能戸数        74
     PM会社      株式会社長谷工ライブネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社長谷工ライブネット                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、広島電鉄横川線「寺町」駅から徒歩約9分の距離に位置するシングルタイプの物件で
           す。「寺町」駅から「紙屋町西」駅まで約9分、「八丁堀」駅まで約10分であるほか、自転車を
           利用しても同駅まで10分程度とビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該
           エリアは、マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ住宅エリアが形成されています。徒歩圏内には
           スーパーなどの生活利便施設が整っており、ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者の賃貸需要
           が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
     (注)角地による緩和により90%となっています。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT中広通り
     鑑定評価額                    897,000千円
     鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      897,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     906,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    56,999
          ア)潜在総収益                  59,977    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  2,978    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    10,336
          維持管理費                  1,758    エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                  1,123    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,681    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    540   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  1,454    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  3,222    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    76  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    478   類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    46,662
        (4)一時金の運用益                      74  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,434    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    45,303
        (7)還元利回り                     5.0%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     887,000
          割引率                   4.8%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.2%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      431,000
       土地比率                      60.3%
       建物比率                      39.7%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産に係る典型的な市場参加者は収益獲得を目的とす
     項                           る投資家であることから収益性を重視した価格形成過程等を
                                踏まえ投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし積算
                                価格による検証を行って鑑定評価額を決定した。
                                  56/107




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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT鶴見町                       物件番号        A-41(主要地方都市)
     所在地      広島県広島市中区鶴見町7番10号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        445.65
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        近隣商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅・車庫
           延床面積(㎡)        2,252.47               建築時期        平成20年10月16日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
           賃貸可能戸数        51
     PM会社      株式会社長谷工ライブネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社長谷工ライブネット                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、広島電鉄皆実線「比治山橋」駅から徒歩約6分の距離に位置するコンパクト・ファミ
           リータイプの物件です。「比治山橋」駅から「紙屋町西」駅まで約17分、「八丁堀」駅まで約15
           分であるほか、自転車を利用しても同駅まで10分程度とビジネスエリアや商業エリアへのアクセ
           スに優れています。当該エリアは、マンションや戸建住宅が建ち並ぶ良好な住宅エリアが形成さ
           れています。徒歩圏内には小学校、憩いの場としての比治山公園がある一方、大型の日用品店な
           どの生活利便施設が整っており、ビジネスエリアへ通勤するDINKSやファミリー層の賃貸需要が見
           込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
                                  57/107













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT鶴見町
     鑑定評価額                    823,000千円
     鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      823,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     832,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    52,065
          ア)潜在総収益                  54,746    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  2,680    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    10,629
          維持管理費                  1,512    エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                  1,025    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,613    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    490   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  2,511    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  3,254    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    76  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    145   類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    41,436
        (4)一時金の運用益                      41  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     725   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    40,753
        (7)還元利回り                     4.9%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     813,000
          割引率                   4.7%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.1%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      432,000
       土地比率                      51.6%
       建物比率                      48.4%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産に係る典型的な市場参加者は収益獲得を目的とす
     項                           る投資家であることから収益性を重視した価格形成過程等を
                                踏まえ投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし積算
                                価格による検証を行って鑑定評価額を決定した。
                                  58/107




                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT青葉上杉                       物件番号        A-42(主要地方都市)
     所在地      宮城県仙台市青葉区上杉一丁目16番28号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        555.30
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅・車庫
           延床面積(㎡)        2,389.56               建築時期        平成19年10月18日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
           賃貸可能戸数        66
     PM会社      株式会社長谷工ライブネット                       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社長谷工ライブネット                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、仙台市営地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩約3分の距離に位置するコンパクトタ
           イプの物件です。「北四番丁」駅から「仙台」駅まで約5分とビジネスエリアや商業エリアへの
           アクセスに優れています。当該エリアは、事務所ビルやマンションが建ち並ぶ職住商混在エリア
           が形成されています。周辺には仙台市役所や県庁などの官公庁が集積し、「北四番丁」駅周辺は
           オフィスビルが建ち並ぶビジネスエリアを形成しています。徒歩圏内には店舗等の生活利便施設
           が整っており、ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      本物件は、本土地・本建物等に係る「仙台市中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関
           する条例」に定められる駐車場附置義務を満たすことを目的に近隣より駐車場を賃借していま
           す。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT青葉上杉
     鑑定評価額                    990,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      990,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     999,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    68,770
          ア)潜在総収益                  74,638    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  5,868    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    16,148
          維持管理費                  1,865    エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                  1,322    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  2,591    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    994   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  2,725    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  4,318    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    82  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                  2,247    類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    52,622
        (4)一時金の運用益                      99  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    2,778    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    49,943
        (7)還元利回り                     5.0%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     986,000
          割引率                   5.1%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.2%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      755,000
       土地比率                      54.3%
       建物比率                      45.7%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産に係る典型的な市場参加者は収益獲得を目的とす
     項                           る投資家であることから収益性を重視した価格形成過程等を
                                踏まえ投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし積算
                                価格による検証を行って鑑定評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT西宮                       物件番号        B-10(その他地方都市)
     所在地      兵庫県西宮市戸田町5番31号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        655.22
           建ぺい率        80%               容積率        500%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅・店舗
           延床面積(㎡)        2,976.19               建築時期        平成21年3月9日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
           賃貸可能戸数        102
     PM会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      サムティプロパティマネジメント株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、阪神電鉄本線「西宮」駅から徒歩約3分の距離に位置する、シングル・コンパクトタ
           イプの物件です。「西宮」駅から「梅田」駅まで約20分、「三ノ宮」駅まで約15分とビジネスエ
           リアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンションや店舗等が建ち並ぶ
           住商混在エリアが形成されています。徒歩圏内には市役所などの公共施設や店舗等の生活利便施
           設が整っており、ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれま
           す。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT西宮
     鑑定評価額                    1,500,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,500,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,520,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    92,854
          ア)潜在総収益                  98,104    現行契約の賃料水準、同一需給圏における類似不動産の新規
                                賃料の水準及びその動向に基づき対象不動産の中長期的な競
                                争力を勘案のうえ査定
          イ)空室等損失等                  5,250    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期的に安定
                                的であると認められる貸室賃料収入、共益費収入及び駐車場
                                収入に対する空室率を計上した
        (2)運営費用                    18,215
          維持管理費                  2,622    類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき、計上
          PMフィー                  1,813    類似不動産のPM        フィーの水準及び依頼者から入手した資料
                                に基づき査定し、計上
          テナント募集費用等                  4,061    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,780    類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査
                                定
          修繕費                  2,151    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  5,137    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    125   建物再調達価格の0.02%相当額と査定
          その他費用                    524   過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    74,638
        (4)一時金の運用益                      18  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,768    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    72,887
        (7)還元利回り                     4.8%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                    1,490,000
          割引率                   4.6%   類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
                                との比較等から査定
          最終還元利回り                   5.0%   還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市
                                場性等を考慮して査定
     積算価格                     1,060,000
       土地比率                      51.9%
       建物比率                      48.1%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の主たる需要者は投資家等が中心となると認めら
     項                           れ、収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標
                                準に積算価格を参考として鑑定評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT西宮上ヶ原                       物件番号        B-11(その他地方都市)
     所在地      兵庫県西宮市上ヶ原六番町2番43号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        1,154.19    (注)
           建ぺい率        60%               容積率        150%
           用途地域        第一種中高層住居専用地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,818.38               建築時期        平成19年2月28日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
           賃貸可能戸数        62
     PM会社      株式会社ジェイ・エス・ビー                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社ジェイ・エス・ビー                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、阪急バス「上ヶ原六番町」停留所から徒歩約1分の距離に位置するシングルタイプの
           物件です。阪急今津線「甲東園」駅まで約11分、JR神戸線「西宮」駅まで約17分でアクセス可
           能となっています。当該エリアは、戸建住宅等が建ち並ぶ良好な住宅エリアが形成されていま
           す。本物件は、関西学院大学、神戸女学院大学に近接しており、徒歩圏内にはコンビニエンスス
           トア、スーパー等の生活利便施設も整っていることから、大学に通う学生の賃貸需要が見込まれ
           ます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
     (注)建築基準法第42条第1項第5号に基づく私道負担部分(約18.59㎡)を含みます。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT西宮上ヶ原
     鑑定評価額                    805,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      805,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     815,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    50,654
          ア)潜在総収益                  53,567    現行契約の賃料水準、同一需給圏における類似不動産の新規
                                賃料の水準及びその動向に基づき対象不動産の中長期的な競
                                争力を勘案のうえ査定
          イ)空室等損失等                  2,913    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期的に安定
                                的であると認められる貸室賃料収入、共益費収入及び駐車場
                                収入に対する空室率を計上した
        (2)運営費用                    10,692
          維持管理費                  2,280    類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、依頼者か
                                ら入手した資料に基づき、計上
          PMフィー                    925   類似不動産のPM        フィーの水準及び依頼者から入手した資料
                                に基づき査定し、計上
          テナント募集費用等                  1,036    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,682    類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査
                                定
          修繕費                  1,517    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  3,013    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    69  建物再調達価格の0.02%相当額と査定
          その他費用                    168   過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    39,961
        (4)一時金の運用益                      34  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     865   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    39,131
        (7)還元利回り                     4.8%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     801,000
          割引率                   4.6%   類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
                                との比較等から査定
          最終還元利回り                   5.0%   還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市
                                場性等を考慮して査定
     積算価格                      740,000
       土地比率                      68.4%
       建物比率                      31.6%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の主たる需要者は投資家等が中心となると認めら
     項                           れ、収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標
                                準に積算価格を参考として鑑定評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT水戸中央                       物件番号        B-12(その他地方都市)
     所在地      茨城県水戸市中央一丁目2番10号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        1,682.48
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        6,974.34    (注)           建築時期        平成20年1月11日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
           賃貸可能戸数        80
     PM会社      清水総合開発株式会社                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      清水総合開発株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、JR常磐線「水戸」駅から徒歩約9分の距離に位置するファミリータイプの物件で
           す。駅前には商業施設や家電量販店などの商業施設が集積しています。当該エリアは、マンショ
           ン、戸建住宅等とともに市役所、事務所ビルや飲食店舗が建ち並ぶ住商職混在エリアが形成され
           ています。また、西方には日本三名園のひとつ「偕楽園」、近代美術館などがあり緑や文化も享
           受できる環境となっています。「水戸」駅周辺のビジネスエリアへ通勤するDINKSやファミリー層
           の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      水戸市洪水ハザードマップ(那珂川・藤井川・桜川・涸沼川の浸水想定区域)によると、本物件
           は、西側が5mから10m未満の浸水想定区域に所在し、東側が3mから5m未満の浸水想定区域
           に所在しています。なお、本物件には平成23年6月に北側平置駐車場が冠水する被災履歴があり
           ます。
     (注)附属建物(電気室)21.45㎡がありますが、記載されている延床面積には含まれません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT水戸中央
     鑑定評価額                    1,810,000千円
     鑑定機関                    一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,810,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,830,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                   130,252
          ア)潜在総収益                 136,341     現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  6,089    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    29,292
          維持管理費                  3,723    現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                  2,489    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  8,166    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,520    過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  5,327    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  7,840    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    227   保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                     -  -
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                   100,960
        (4)一時金の運用益                     183   運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    7,840    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    93,303
        (7)還元利回り                     5.1%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                    1,790,000
          割引率                   4.9%   類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
                                との比較等から査定
          最終還元利回り                   5.3%   還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市
                                場性等を考慮して査定
     積算価格                     1,640,000
       土地比率                      50.0%
       建物比率                      50.0%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は、立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から
     項                           主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心とな
                                ると認められ、収益価格がより説得力を有すると判断し、積
                                算価格は参考に留め鑑定評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT津新町                       物件番号        B-13(その他地方都市)
     所在地      三重県津市新町一丁目1番5号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        1,281.60    (注)
           建ぺい率        60%               容積率        200%
           用途地域        第一種住居地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        2,536.54               建築時期        平成22年1月13日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
           賃貸可能戸数        69
     PM会社      株式会社ミニネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社ミニネット                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、近鉄名古屋線「津新町」駅から徒歩約5分の距離に位置するコンパクトタイプの物件
           です。駅の北東方には市役所、法務局、裁判所等の官公庁街や金融機関などが集積しており、ビ
           ジネスエリアへのアクセスに優れています。
           当該エリアは、戸建住宅やマンションが建ち並ぶ良好な住環境が形成されています。駅周辺には
           スーパーや飲食店舗等があるほか、幹線道路沿いには大型物販店舗があるなどの生活利便施設が
           整っています。また「津新町」駅の北東方には市役所や法務局などの官公庁街が集積しており、
           ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      津市では、平成28年9月1日付で「津市狭あい道路整備事業に関する事務手続要領」を施行して
           いるため、再建築等を行う際には、当該要領に基づき、津市長との間で道路拡幅整備等に関する
           事前協議が必要となります。当該協議結果によっては、道路中心線、道路後退距離が変わる可能
           性があります。
     (注)建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約16.2㎡)を含みます。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT津新町
     鑑定評価額                    836,000千円
     鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      836,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     843,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    60,483
          ア)潜在総収益                  63,049    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  2,565    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    12,609
          維持管理費                  2,040    過去実績額、予定管理業務費及び類似不動産の維持管理費水
                                準により検証を行って査定
          PMフィー                  1,161    類似不動産のPM        フィーの水準及び依頼者から入手した資料
                                に基づき査定し、計上
          テナント募集費用等                  2,441    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,780    過去の実績に基づき、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
          修繕費                  1,444    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  3,387    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    81  建物再調達価格の0.04%相当額と査定
          その他費用                    271   過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    47,874
        (4)一時金の運用益                      41  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     696   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    47,219
        (7)還元利回り                     5.6%   類似不動産の複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益
                                の変動予測を勘案し割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による価格                     829,000
          割引率                   5.4%   類似不動産の複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益
                                の変動予測を勘案し割引率との関係にも留意の上査定
          最終還元利回り                   5.8%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性加味して査定
     積算価格                      369,000
       土地比率                      37.9%
       建物比率                      62.1%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は安定した賃料が収受できる立地に存する賃貸用
     項                           不動産であり、収益価格は最も説得力の高い価格と判断され
                                るため収益価格を標準とし、積算価格による検証を行い鑑定
                                評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT三重大学前                       物件番号        B-14(その他地方都市)
     所在地      三重県津市江戸橋一丁目131番地                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        1,287.81
           建ぺい率        60%               容積率        200%
           用途地域        第一種住居地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,939.62               建築時期        平成18年2月20日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
           賃貸可能戸数        62
     PM会社      株式会社ミニネット                       信託受託者        -
     ML会社      株式会社ミニネット                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、近鉄名古屋線「江戸橋」駅から徒歩約9分の距離に位置するコンパクトタイプの物件
           です。また、三重大学と三重大学医学部附属病院の至近に所存しています。
           当該エリアは、マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ住宅エリアが形成されています。徒歩圏内に
           は飲食店舗、幹線道路沿いには商業店舗等もあることから生活利便施設が整っており、大学に通
           う学生や病院関係の社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      本物件の周辺は公共下水道が整備されておらず、対象建物には合併処理浄化槽が設置されており
           ますが、本物件周辺地域に平成31年以降に公共下水が整備される予定とのことです。本物件周辺
           に公共下水道が整備され、その供用が開始された場合、公共下水道への接続が必要となるため、
           接続工事費用、浄化槽撤去費用等として、概算で450万円から550万円程度の費用負担が見込まれ
           るほか、公共下水道整備後にその額が確定する受益者負担金の負担が見込まれます。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT三重大学前
     鑑定評価額                    645,000千円
     鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      645,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     650,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    47,443
          ア)潜在総収益                  50,344    現行契約の賃料水準、同一需給圏における類似不動産の新規
                                賃料の水準及びその動向に基づき対象不動産の中長期的な競
                                争力を勘案のうえ査定
          イ)空室等損失等                  2,900    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    10,186
          維持管理費                  1,724    過去実績額、予定管理業務費及び類似不動産の維持管理費水
                                準により検証を行って査定
          PMフィー                    896   予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,312    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,498    過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  1,068    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  2,657    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    64  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    963   過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    37,257
        (4)一時金の運用益                      -  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     839   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    36,418
        (7)還元利回り                     5.6%   類似不動産の複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益
                                の変動予測を勘案し割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による価格                     640,000
          割引率                   5.4%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.8%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性加味して査定
     積算価格                      217,000
       土地比率                      44.7%
       建物比率                      55.3%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は安定した賃料が収受できる立地に存する賃貸用
     項                           不動産であり、収益価格は最も説得力の高い価格と判断され
                                るため収益価格を標準とし、積算価格による検証を行い鑑定
                                評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT高砂町                       物件番号        B-15(その他地方都市)
     所在地      大分県大分市高砂町1番30号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        751.80
           建ぺい率        80%               容積率        500%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅・店舗
           延床面積(㎡)        3,930.81               建築時期        平成18年12月16日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
           賃貸可能戸数        92
     PM会社      株式会社ベスト・プロパティ                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社ベスト・プロパティ                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、JR日豊本線「大分」駅から徒歩約9分の距離に位置するシングル・コンパクトタイ
           プ及びファミリータイプの物件です。周辺には放送局や文化センター、JR「大分」駅には商業
           施設や飲食店があるなどビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリア
           は、マンション、店舗、事務所ビルが建ち並ぶ住商混在エリアが形成されています。ビジネスエ
           リアへ通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT高砂町
     鑑定評価額                    1,020,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,020,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,030,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    80,689
          ア)潜在総収益                  88,217    現行契約の賃料水準、同一需給圏における類似不動産の新規
                                賃料の水準及びその動向に基づき対象不動産の中長期的な競
                                争力を勘案のうえ査定
          イ)空室等損失等                  7,527    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期的に安定
                                的であると認められる貸室賃料収入、共益費収入及び駐車場
                                収入に対する空室率を計上した
        (2)運営費用                    22,683
          維持管理費                  3,900    現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                  2,241    類似不動産のPM        フィーの水準及び依頼者から入手した資料
                                に基づき査定し、計上
          テナント募集費用等                  3,400    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  3,906    過去の実績に基づき、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
          修繕費                  3,494    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  5,381    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    180   建物再調達価格の0.02%相当額と査定
          その他費用                    178   過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    58,006
        (4)一時金の運用益                     101   運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    2,288    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    55,820
        (7)還元利回り                     5.4%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                    1,010,000
          割引率                   5.2%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.6%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性加味して査定
     積算価格                      978,000
       土地比率                      31.6%
       建物比率                      68.4%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の主たる需要者は投資家等が中心となると認めら
     項                           れ、収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標
                                準に積算価格を参考として鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT大分駅前                       物件番号        B-16(その他地方都市)
     所在地      大分県大分市中央町三丁目1番4号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        552.72
           建ぺい率        80%               容積率        500%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅・店舗
           延床面積(㎡)        2,772.19               建築時期        平成19年3月27日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
           賃貸可能戸数        91
     PM会社      株式会社ジェイ・エス・ビー                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社ジェイ・エス・ビー             (注1)(注2)          ML種類        賃料固定型     (注2)
     物件特性      本物件は、JR日豊本線「大分」駅から徒歩約6分の距離に位置するシングル・コンパクトタイ
           プの物件です。徒歩圏内には大分県庁、市役所、金融機関等があるほか、百貨店や多種多様な店
           舗等が軒を連ねるアーケード街、また、JR「大分」駅には商業施設や飲食店があるなどビジネ
           スエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンション、店舗、事務所
           ビル等が建ち並ぶ住商職混在エリアが形成されています。ビジネスエリアへ通勤する社会人単身
           者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
     (注1)本物件については、住居部分について、平成29年9月1日付で信託受託者、株式会社ジェイ・エス・ビー及びメインスポンサーとの間
        で、賃料固定型マスターリース契約が締結されており、本件信託受益権売買契約に基づき受益者たるメインスポンサーの地位を本投資
        法人が承継します。概要は以下のとおりです。なお、店舗部分については、テナントとの間で賃貸借契約が締結されています。
                       賃料固定型マスターリース契約の概要
                   年間賃料
                                                 敷金・保証金
        テナントの名称          (百万円)               契約期間
                                                  (百万円)
                   (注2)
     株式会社ジェイ・エス・ビー             60      平成29年9月1日から平成33年3月31日まで                        5
     賃料改定:賃料改定条項はありません。
     中途解約:賃借人からの中途解約条項はありません。
     契約の更改:契約期間終了日の6ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、1年間自動更新されます。
     (注2)「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約
        に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載していま
        す。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT大分駅前
     鑑定評価額                    907,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      907,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     922,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    64,200
          ア)潜在総収益                  64,360    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                    159   現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    12,250
          維持管理費                  3,578    現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                    95  予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                    79  テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  1,214    過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  2,919    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  4,116    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    118   建物再調達価格の0.02%相当額と査定
          その他費用                    128   過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    51,949
        (4)一時金の運用益                      58  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    3,146    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    48,861
        (7)還元利回り                     5.3%   類似不動産の複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益
                                の変動予測を勘案し割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による価格                     900,000
          割引率                   5.4%   金融商品の利回りを元に、対象不動産にかかる個別リスクを
                                勘案し査定
          最終還元利回り                   5.5%   還元利回りを基礎として対象不動産の市場性、不動産市場の
                                動向を総合的に勘案し査定
     積算価格                      859,000
       土地比率                      42.6%
       建物比率                      57.4%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の最有効使用は中層の店舗付共同住宅であり、収
     項                           益価格は最も説得力の高い価格と判断されるため収益価格を
                                標準とし、積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定し
                                た。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT大分大手町                       物件番号        B-17(その他地方都市)
     所在地      大分県大分市大手町一丁目4番9号                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        419.81   (注1)
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        941.01               建築時期        平成28年7月15日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
           賃貸可能戸数        35
     PM会社      株式会社ジェイ・エス・ビー                       信託受託者        -
     ML会社      株式会社ジェイ・エス・ビー             (注2)(注3)          ML種類        賃料固定型     (注3)
     物件特性      本物件は、大分市街地循環バス「コンパルホール入口」停留所から徒歩2分、JR日豊本線「大
           分」駅から徒歩約13分の距離に位置するシングルタイプの物件です。徒歩圏内には大分県庁、市
           役所、金融機関等があるほか、JR「大分」駅には商業施設や飲食店があるなどビジネスエリア
           や商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンション、戸建住宅、事務所ビル
           等が建ち並ぶ住商混在エリアが形成されています。ビジネスエリアへ通勤する社会人単身者の賃
           貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項      該当事項はありません。
     (注1)大分地方法務局による大分市大手町一丁目、二丁目、金池町三丁目、金池町四丁目及び金池町五丁目の全部、大分市長浜町一丁目の一
        部の地域(大手町地区)における登記所備付地図作成の成果として、本物件の敷地の地積は416.91㎡に確定しており、平成30年2月以
        降地積更正登記が行われます。
     (注2)本物件については、平成30年2月1日付で株式会社ジェイ・エス・ビー及び本投資法人との間で、賃料固定型マスターリース契約が締
        結される予定ですが、平成30年2月1日から同年3月31日までの期間はパススルー型マスターリースとすることを合意する予定です。
        概要は以下のとおりです。
                       賃料固定型マスターリース契約の概要
                   年間賃料
                                                 敷金・保証金
        テナントの名称          (百万円)               契約期間
                                                  (百万円)
                   (注3)
     株式会社ジェイ・エス・ビー                  平成30年2月1日から平成40年3月31日まで
                  21                              1
     賃料改定:3年毎に協議します。
     中途解約:契約開始から3年間は解約不可、以降1年前の予告で解約可。
     契約の更改:契約期間終了日の6ヶ月前までにいずれの当事者からも書面による通知がなければ、3年間自動更新されます。
     (注3)平成30年2月1日から同年3月31日までの期間はパススルー型マスターリースとすることを合意する予定です。「年間賃料」は月額賃
        料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約に表示された同年4月
        1日以降の月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額に基づいて記載し
        ています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT大分大手町
     鑑定評価額                    280,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      280,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     281,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    21,126
          ア)潜在総収益                  21,126    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                     -  現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    5,754
          維持管理費                    782   現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                  1,260    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                     -  テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    163   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                    783   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  1,875    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    45  建物再調達価格の0.02%相当額と査定
          その他費用                    845   過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    15,371
        (4)一時金の運用益                      17  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     470   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    14,918
        (7)還元利回り                     5.3%   類似不動産の複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益
                                の変動予測を勘案し割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による価格                     280,000
          割引率                   5.4%   金融商品の利回りを元に、対象不動産にかかる個別リスクを
                                勘案し査定
          最終還元利回り                   5.5%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性加味して査定
     積算価格                      356,000
       土地比率                      23.3%
       建物比率                      76.7%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の最有効使用は中層の共同住宅であり、収益価格
     項                           は最も説得力の高い価格と判断されるため収益価格を標準と
                                し、積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定した。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT水前寺                       物件番号        B-18(その他地方都市)
     所在地      熊本県熊本市中央区水前寺三丁目34番10号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        2,189.58
           建ぺい率        60%               容積率        200%
           用途地域        第一種住居地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        4,502.96               建築時期        平成18年7月27日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根8階建
           賃貸可能戸数        119
     PM会社      株式会社明和不動産管理                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社明和不動産管理                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、JR豊肥本線「水前寺」駅から徒歩約6分の距離に位置するシングル・コンパクト及
           びファミリータイプの物件です。「水前寺」駅から「熊本」駅まで約10分、「水前寺」駅から熊
           本市電を利用して「花畑町」まで約22分とビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れてい
           ます。当該エリアは、マンションや店舗が建ち並ぶ住商混在エリアが形成されています。駅前に
           はスーパー、物販店舗、飲食店舗等があるなど生活利便施設が整っており、ビジネスエリアへ通
           勤する社会人単身者、DINKS、ファミリー層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT水前寺
     鑑定評価額                    1,340,000千円
     鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,340,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,350,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    94,048
          ア)潜在総収益                  97,927    現行契約の賃料水準、同一需給圏における類似不動産の新規
                                賃料の水準及びその動向に基づき対象不動産の中長期的な競
                                争力を勘案のうえ査定
          イ)空室等損失等                  3,878    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    19,740
          維持管理費                  2,868    現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                  1,772    PM業務契約条件に基づき査定
          テナント募集費用等                  1,898    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  4,250    過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  2,737    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  5,978    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    153   保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    81  過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    74,307
        (4)一時金の運用益                      49  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    2,781    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    71,575
        (7)還元利回り                     5.3%   類似不動産の複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益
                                の変動予測を勘案し割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による価格                    1,330,000
          割引率                   5.1%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.5%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性加味して査定
     積算価格                      725,000
       土地比率                      53.7%
       建物比率                      46.3%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は安定した賃料が収受できる立地に存する賃貸用
     項                           不動産であり、収益価格は最も説得力の高い価格と判断され
                                るため収益価格を標準とし、積算価格による検証を行い鑑定
                                評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT熊大病院前                       物件番号        B-19(その他地方都市)
     所在地      熊本県熊本市中央区本荘三丁目2番22号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        1,052.90
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        4,160.25               建築時期        平成18年2月21日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
           賃貸可能戸数        99
     PM会社      株式会社明和不動産管理                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社明和不動産管理                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、熊本市電「辛島町」駅から徒歩約9分の距離に位置するコンパクトタイプの物件で
           す。「辛島町」駅から市役所前まではビジネスや商業の中心部であることから、ビジネスエリア
           や商業エリアへのアクセスに優れています。また、「辛島町」駅周辺の熊本市中央区桜町の旧熊
           本交通センター跡地においては、バスターミナル、商業施設、映画館、ホテルなどを含む大規模
           な市街地再開発事業が進められています。当該エリアは、マンション、店舗、事務所が建ち並ぶ
           住商混在エリアが形成されています。至近には熊本大学医学部と附属病院があり医療関係の事業
           所等も集積していることから大学や病院関係者の学生、社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見
           込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT熊大病院前
     鑑定評価額                    1,150,000千円
     鑑定機関                    日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,150,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,160,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    80,343
          ア)潜在総収益                  83,653    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  3,310    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    16,987
          維持管理費                  2,642    現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                  1,527    PM業務契約条件に基づき査定
          テナント募集費用等                  1,699    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                  3,795    過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  1,974    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  5,135    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    140   建物再調達価格の0.04%相当額と査定
          その他費用                    71  類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    63,356
        (4)一時金の運用益                      27  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    2,002    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    61,381
        (7)還元利回り                     5.3%   類似不動産の複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益
                                の変動予測を勘案し割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による価格                    1,140,000
          割引率                   5.1%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.5%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性加味して査定
     積算価格                      446,000
       土地比率                      36.5%
       建物比率                      63.5%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は安定した賃料が収受できる立地に存する賃貸用
     項                           不動産であり、収益価格は最も説得力の高い価格と判断され
                                るため収益価格を標準とし、積算価格による検証を行い鑑定
                                評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT熊本船場                       物件番号        B-20(その他地方都市)
     所在地      熊本県熊本市中央区船場町下一丁目23番地                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        664.69
           建ぺい率        80%               容積率        500%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        3,357.18               建築時期        平成20年1月18日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
           賃貸可能戸数        91
     PM会社      株式会社明和不動産管理                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社明和不動産管理                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、熊本市電線「西辛島町」駅から徒歩約3分の距離に位置するシングル・コンパクト及
           びファミリータイプの物件です。徒歩圏内の「辛島町」駅から市役所前まではビジネスや商業の
           中心部であることから、ビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。また、「辛
           島町」駅周辺の熊本市中央区桜町の旧熊本交通センター跡地においては、バスターミナル、商業
           施設、映画館、ホテルなどを含む大規模な市街地再開発事業が進められています。
           当該エリアは、マンション、店舗、事務所ビル建ち並ぶ住商混在エリアが形成されています。徒
           歩圏内には店舗や飲食店等の生活利便施設が整っており、中心部も徒歩圏であることから、ビジ
           ネスエリアへ通勤する社会人単身者、DINKS、ファミリー層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
                                  81/107













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT熊本船場
     鑑定評価額                    1,040,000千円
     鑑定機関                    大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,040,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,050,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    75,469
          ア)潜在総収益                  79,355    現行契約の賃料水準、同一需給圏における類似不動産の新規
                                賃料の水準及びその動向に基づき対象不動産の中長期的な競
                                争力を勘案のうえ査定
          イ)空室等損失等                  3,885    対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に
                                基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期的に安定
                                的であると認められる貸室賃料収入、共益費収入及び駐車場
                                収入に対する空室率を計上した
        (2)運営費用                    15,779
          維持管理費                  2,252    予定契約額を妥当と判断し、当該契約額に基づき、計上
          PMフィー                  1,492    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  2,615    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    935   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  3,013    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  5,075    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    111   保険料見積額に基づき査定
          その他費用                    282   過年度実績等を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    59,689
        (4)一時金の運用益                      56  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    2,879    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    56,866
        (7)還元利回り                     5.4%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                    1,040,000
          割引率                   5.2%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.6%   還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市
                                場性等を考慮して査定
     積算価格                      715,000
       土地比率                      33.6%
       建物比率                      66.4%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は安定した賃料が収受できる立地に存する賃貸用
     項                           不動産であり、収益価格は最も説得力の高い価格と判断され
                                るため収益価格を標準とし、積算価格による検証を行い鑑定
                                評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT保谷                       物件番号        C-12(首都圏)
     所在地      東京都西東京市東町二丁目6番5号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        631.86
           建ぺい率        60%/50%    (注1)           容積率        200%/150%     (注1)
           用途地域        準住居地域・第一種中高層住居専用地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,345.28               建築時期        平成19年3月20日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根6階建
           賃貸可能戸数        60
     PM会社      株式会社毎日コムネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社毎日コムネット           (注2)            ML種類        賃料固定型     (注2)
     物件特性      本物件は、西武池袋線「保谷」駅から徒歩約10分の距離に位置するシングルタイプの物件です。
           「保谷」駅から「池袋」駅まで約16分とビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れていま
           す。当該エリアは、マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ良好な住環境が形成されています。徒歩
           圏内には日用品店舗、郵便局等の生活利便施設が整っています。また、本物件は学生専用マン
           ションであり、主に西武池袋線沿線や池袋に所在する大学に通う学生の賃貸需要が見込まれま
           す。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      本物件建替え等の際には、「西東京市人にやさしいまちづくり条例」に基づき、その規模や開発
           行為の内容によって、本物件の南側道路の中心線から3m以内までの部分を道路として拡幅整備
           を行わなければならず、その場合、本物件と同等規模の建物を再建築することはできません。
     (注1)対象となる面積を加重平均した基準建ぺい率は59.88%、基準容積率は199.42%です。
     (注2)本物件については、平成29年3月15日付で信託受託者、株式会社毎日コムネット及び合同会社ブリッジフォースのアセットマネー
        ジャーとの間で、賃料固定型マスターリース契約が締結されており、本件信託受益権売買契約に基づき受益者たる合同会社ブリッジ
        フォースの地位を本投資法人が承継します。概要は以下のとおりです。
                       賃料固定型マスターリース契約の概要
                   年間賃料
                                                 敷金・保証金
        テナントの名称          (百万円)               契約期間
                                                  (百万円)
                   (注3)
     株式会社毎日コムネット             39      平成23年9月13日から平成34年3月31日まで                        3
     賃料改定:2年毎に協議の上、賃料改定ができる。
     中途解約:賃借人からの中途解約条項はありません。
     契約の更改:契約を終了する場合、賃借人または賃貸人は期間満了日の1年前までに相手方に書面にて申し入れるものとされてお
         り、期間満了日の6ヶ月前までに、更新に関する事項及び更新後の契約条件等に関して協議の上、決定するものとされてい
         ます。当該期間満了日の6ヶ月前までに協議が纏まらない場合は、本契約は終了されます。
     (注3)「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、賃料固定型マスターリース契約
        に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載していま
        す。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT保谷
     鑑定評価額                    728,000千円
     鑑定機関                    一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      728,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     736,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    39,240
          ア)潜在総収益                  39,240    現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に
                                賃貸することを想定した場合における新規賃料等の水準、賃
                                借人の属性等をもとに査定
          イ)空室等損失等                     -  現行契約は一棟貸しであり、エンドテナントの賃料水準及び
                                稼働状況等を勘案して査定
        (2)運営費用                    2,693
          維持管理費                    170   一棟貸しであり、定期点検費用等の費用を計上した
          PMフィー                     -  予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                     -  一棟貸しであり、賃貸借契約の内容に基づいて査定
          水道光熱費                     -  一棟貸しであり、賃貸借契約の内容に基づいて査定
          修繕費                    213   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  2,260    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    50  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                     -  -
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    36,547
        (4)一時金の運用益                      33  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     496   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    36,084
        (7)還元利回り                     4.9%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     720,000
          割引率                   4.7%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   5.1%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      526,000
       土地比率                      62.2%
       建物比率                      37.8%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は、立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から
     項                           主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心とな
                                ると認められ、収益価格がより説得力を有すると判断し、積
                                算価格は参考に留め鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT玉川学園前                       物件番号        C-13(首都圏)
     所在地      東京都町田市玉川学園二丁目16番28号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        991.59
           建ぺい率        40%               容積率        80%
           用途地域        第一種低層住居専用地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,295.58    (注)           建築時期        平成20年2月23日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付き3階建
           賃貸可能戸数        45
     PM会社      グッドワークス株式会社                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      グッドワークス株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、小田急小田原線「玉川学園前」駅から徒歩約4分の距離に位置するシングルタイプの
           物件です。「玉川学園前」駅から「町田」駅まで約3分、「新宿」駅や「渋谷」駅まで約40分と
           ビジネスエリアや商業エリアへのアクセスが可能です。当該エリアは、戸建住宅が建ち並ぶ良好
           な住環境が形成されています。また、「玉川学園前」駅前にはスーパーや飲食店舗等の生活利便
           施設が整っており、周辺には玉川大学をはじめ複数の大学があることから、大学に通う学生やビ
           ジネスエリアへ通勤する社会人単身者の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      該当事項はありません。
     (注)附属建物(駐輪場・車庫)64.10㎡がありますが、記載されている延床面積には含まれていません。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT玉川学園前
     鑑定評価額                    605,000千円
     鑑定機関                    一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      605,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     613,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    37,706
          ア)潜在総収益                  39,276    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  1,570    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    8,091
          維持管理費                  1,952    現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                    721   予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,505    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    450   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                    971   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  2,438    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    54  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                     -  -
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    29,615
        (4)一時金の運用益                      11  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    1,440    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    28,186
        (7)還元利回り                     4.6%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     597,000
          割引率                   4.4%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   4.8%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      545,000
       土地比率                      61.2%
       建物比率                      38.8%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は、立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から
     項                           主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心とな
                                ると認められ、収益価格がより説得力を有すると判断し、積
                                算価格は参考に留め鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT鶴川                       物件番号        C-14(首都圏)
     所在地      東京都町田市鶴川二丁目19番4号                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        2,238.87
           建ぺい率        50%               容積率        100%
           用途地域        第一種低層住居専用地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,937.40               建築時期        平成14年3月1日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
           賃貸可能戸数        30
     PM会社      清水総合開発株式会社                       信託受託者        -
     ML会社      清水総合開発株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、小田急バス「鶴川一丁目」停留所から徒歩約2分、小田急小田原線「鶴川」駅から徒
           歩約14分の距離に位置するファミリータイプの物件です。「鶴川一丁目」停留所から小田急小田
           原線「鶴川」駅までは小田急バスを利用して約10分、「鶴川」駅から「新宿」駅まで約30分、
           「渋谷」駅までは約35分とビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリ
           アは、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住環境が形成されています。徒歩圏内には、緑豊かな緑地や公
           園、小学校、中学校の教育施設もあるほか、日用品店舗、郵便局の生活利便施設が整っており、
           ビジネスエリアへ通勤するDINKSやファミリー層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項      該当事項はありません。
                                  87/107













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT鶴川
     鑑定評価額                    523,000千円
     鑑定機関                    一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      523,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     529,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    35,822
          ア)潜在総収益                  37,694    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  1,872    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    9,078
          維持管理費                  1,800    現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準によ
                                り検証を行って査定
          PMフィー                    696   予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,051    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    900   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  1,524    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  3,031    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    76  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                     -  -
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    26,744
        (4)一時金の運用益                      26  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                    2,446    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    24,324
        (7)還元利回り                     4.6%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     517,000
          割引率                   4.4%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   4.8%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      559,000
       土地比率                      77.6%
       建物比率                      22.4%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は、立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から
     項                           主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心とな
                                ると認められ、収益価格がより説得力を有すると判断し、積
                                算価格は参考に留め鑑定評価額を決定した。
                                  88/107




                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-RESIDENCE横浜反町                       物件番号        C-15(首都圏)
     所在地      神奈川県横浜市神奈川区反町二丁目14番10号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        198.61
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        953.33               建築時期        平成28年11月16日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
           賃貸可能戸数        36
     PM会社      株式会社長谷工ライブネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社長谷工ライブネット             (注1)(注2)          ML種類        パススルー型      (注2)
     物件特性      本物件は、東急電鉄東横線「反町」駅から徒歩約4分、京浜急行本線「神奈川」駅から徒歩約9
           分の距離に位置するシングルタイプの物件です。「反町」駅から東横線を利用して「横浜」駅ま
           で約1分、都内へは「渋谷」駅まで約25分、また京浜急行本線で「品川」駅まで約25分とビジネ
           スエリアや商業エリア、また東京方面へのアクセスに優れています。当該エリアは、マンション
           や戸建住宅が建ち並ぶ良好な住環境が形成されています。本物件のすぐ側には反町公園があり緑
           豊かな環境のなか、周辺には店舗や飲食店等が整っており生活利便性も優れています。ビジネス
           エリアへ通勤する社会人単身者の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      該当事項はありません。
     (注1)本物件については、平成29年1月31日付でテナントとサムティ株式会社との間で建物賃貸借契約が締結されており、平成29年3月15日
        付でマスターリース会社が当該建物賃貸借契約の貸主の地位を承継しています。その概要は以下のとおりです。
                          建物賃貸借契約の概要
                   年間賃料
                                                 敷金・保証金
        テナントの名称          (百万円)               契約期間
                                                  (百万円)
                   (注2)
                        平成29年2月1日から平成34年1月31日まで
     非開示(注3)             36                              3
     賃料改定:契約期間中においても一定の条件のもと改定できることとされています。
     中途解約:賃借人から賃貸借契約満了の6ヶ月前までに解約の通知があった場合、本契約を解除できることとされています。
     契約の更改:契約期間終了日の1ヶ月前までに賃借人から書面による通知がなければ、2年間自動更新されます。
     (注2)「年間賃料」は月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、建物賃貸借契約に表示された月額賃料(共益
        費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。なお、百万円未満は切り
        捨てて、消費税等は除いて記載しています。
     (注3)テナントより開示について承諾が得られていないため、非開示としています。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-RESIDENCE横浜反町
     鑑定評価額                    694,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      694,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     697,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    37,332
          ア)潜在総収益                  37,332    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                     -  現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    5,442
          維持管理費                  1,686    エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                    624   予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                    306   テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    92  過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                    190   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  2,466    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    38  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    37  類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    31,889
        (4)一時金の運用益                      30  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     570   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    31,350
        (7)還元利回り                     4.5%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                     692,000
          割引率                   4.5%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   4.7%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      414,000
       土地比率                      47.1%
       建物比率                      52.9%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産は、立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から
     項                           主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心とな
                                ると認められ、収益価格がより説得力を有すると判断し、積
                                算価格は参考に留め鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT茅ヶ崎                       物件番号        C-16(首都圏)
     所在地      神奈川県茅ヶ崎市幸町22番8号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        350.16
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,627.62               建築時期        平成29年1月5日
           構造/階数        鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根10階建
           賃貸可能戸数        36
     PM会社      株式会社長谷工ライブネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社長谷工ライブネット                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、JR東海道線「茅ケ崎」駅から徒歩約2分の距離に位置するシングル・コンパクトタ
           イプの物件です。「茅ケ崎」駅から「横浜」駅まで約25分、「品川」駅まで約42分とビジネスエ
           リアや商業エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンションや戸建住宅等が建ち
           並ぶ良好な住宅エリアが形成されています。駅前には金融機関や商業店舗等の生活利便施設が
           整っております。また、「茅ケ崎」及び「藤沢」駅周辺には医療機関があることから、周辺施設
           やビジネスエリアへ通勤する社会人単身者及びDINKS層の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において比較的高い競争力を有しているものと考えら
           れます。
     特記事項      本信託土地の東側道路は、都市計画道路(3.4.3茅ヶ崎停車場茅ヶ崎線、計画幅員(代表):
           20m、区分:拡幅、都市計画決定日(当初):昭和28年9月30日)に指定されています。
           本信託土地の北側近傍地には、以下に記載する都市計画道路が存在します。
           ・3.6.4駅前中海岸線、計画幅員(代表):16~20m、区分:拡幅、都市計画決定日(当
           初):昭和41年3月2日)
           ・3.4.6駅前上石神下線、計画幅員(代表)16~20m、区分:拡幅、都市計画決定日(当
           初):昭和41年3月2日
           本信託土地の北東側一部が都市計画施設区域内に存在しています。都市計画施設区域内に存在し
           ている土地において建築物を建築する場合には、都市計画法第53条に基づく許可が必要になりま
           す。
           本信託土地の北東側の都市計画道路が事業決定し、本信託土地が道路収用された場合、本信託建
           物の容積率が超過し、既存不適格になります。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT茅ヶ崎
     鑑定評価額                    1,140,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,140,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,160,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    65,436
          ア)潜在総収益                  68,734    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  3,297    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    9,514
          維持管理費                  1,509    エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                  1,253    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  2,174    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    414   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                    956   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  2,820    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    59  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                    327   類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    55,921
        (4)一時金の運用益                     174   運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     640   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    55,456
        (7)還元利回り                     4.8%   類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地
                                条件・建物条件等を総合的に勘案し査定
       DCF法による価格                    1,130,000
          割引率                   4.7%   類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回
                                りに不動産の個別性を加味し査定
          最終還元利回り                   4.8%   還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測
                                不確実性を勘案し査定
     積算価格                      753,000
       土地比率                      50.9%
       建物比率                      49.1%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産の最有効使用は中高層店舗付共同住宅であり、収
     項                           益価格は最も説得力の高い価格と判断されるため収益価格を
                                標準とし、積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定し
                                た。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT川口並木                       物件番号        C-17(首都圏)
     所在地      埼玉県川口市並木四丁目4番5号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        499.88
           建ぺい率        80%               容積率        300%
           用途地域        近隣商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,739.14               建築時期        平成28年7月22日
           構造/階数        鉄筋コンクリート陸屋根7階建
           賃貸可能戸数        70
     PM会社      株式会社長谷工ライブネット                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      株式会社長谷工ライブネット                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、JR京浜東北線「西川口」駅から徒歩約7分の距離に位置するシングルタイプの物件
           です。「西川口」駅から「東京」駅まで約27分とビジネスエリアや商業エリアへのアクセスに優
           れています。当該エリアは、マンションや戸建住宅が建ち並ぶ良好な住環境が形成されていま
           す。隣駅の「川口」駅周辺には複数の大型商業施設や各種専門店が軒を連ね、また、徒歩圏内に
           はスーパー、飲食店舗等のほか、食品や日用品等を揃えた「西川口並木商店街」が駅前から本物
           件の側まであるなど生活利便施設が整っており、都心部への交通利便性の良いことからもビジネ
           スエリアへ通勤する社会人単身者の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      該当事項はありません。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT川口並木
     鑑定評価額                    1,130,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                     1,130,000      直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                    1,120,000      中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    64,627
          ア)潜在総収益                  67,934    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  3,306    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    12,321
          維持管理費                  2,378    エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                  1,256    予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘
                                案し査定
          テナント募集費用等                  1,804    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    524   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  1,304    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課                  3,818    平成29年度課税標準額等に基づき査定
          損害保険料                    71  保険料見積額等に基づき査定
          その他費用                  1,163    類似事例を参考に査定
        (3)運営純収益(NOI=(1)-(2))                    52,305
        (4)一時金の運用益                      45  運用利回りを1.0%として査定
        (5)資本的支出                     606   エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
        (6)純収益(NCF=(3)+(4)-(5))                    51,745
        (7)還元利回り                     4.6%   類似不動産の複数の取引利回りを比較検討し、将来の純収益
                                の変動予測を勘案し割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による価格                    1,130,000
          割引率                   4.6%   金融商品の利回りを元に、対象不動産にかかる個別リスクを
                                勘案し査定
          最終還元利回り                   4.8%   還元利回りを基礎に将来の予測不確実性加味して査定
     積算価格                      895,000
       土地比率                      48.0%
       建物比率                      52.0%
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事                           対象不動産に係る典型的な市場参加者は収益獲得を目的とす
     項                           る投資家であることから収益性を重視した価格形成過程等を
                                踏まえ投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし積算
                                価格による検証を行って鑑定評価額を決定した。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称      S-FORT戸田公園                       物件番号        C-18(首都圏)
     所在地      埼玉県戸田市下前二丁目11番13号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地      所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        368.98
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        商業地域
     建物      所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,556.48               建築時期        平成29年1月17日
           構造/階数        鉄筋コンクリート陸屋根11階建
           賃貸可能戸数        62
     PM会社      グッドワークス株式会社                       信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社      グッドワークス株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性      本物件は、JR埼京線「戸田公園」駅から徒歩約7分の距離に位置するシングルタイプの物件で
           す。「戸田公園」駅から「池袋」駅まで約16分、「新宿」駅まで約20分とビジネスエリアや商業
           エリアへのアクセスに優れています。当該エリアは、マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ良好な
           住宅エリアであるほか、荒川の河川敷グラウンドがあるなど快適な居住環境が形成されていま
           す。徒歩圏内には大型商業施設や病院等の生活利便施設が整っており、ビジネスエリアへ通勤す
           る社会人単身者の賃貸需要が見込まれます。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項      該当事項はありません。
                                  95/107













                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要
     物件名                    S-FORT戸田公園
     鑑定評価額                    938,000千円
     鑑定機関                    株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                    平成29年11月1日
     項目(単位:千円)                    内容       概要等
     収益価格                      938,000     直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                                範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
       直接還元法による価格                     948,000     中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元し
                                て査定
        (1)運営収益( ア)-イ) )                    55,113
          ア)潜在総収益                  57,933    現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                                る適正賃料水準に基づき査定
          イ)空室等損失等                  2,820    現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認め
                                られる稼働水準に基づき査定
        (2)運営費用                    10,801
          維持管理費                  1,933    エンジニアリングレポート及び類似不動産の維持管理費水準
                                により検証を行って査定
          PMフィー                  1,071    PM業務契約条件に基づき査定
          テナント募集費用等                  2,040    テナントの想定回転期間に基づき査定
          水道光熱費                    604   過年度実績額を参考に類似不動産の水道光熱費、対象不動産
                                の個別性等考慮して計上した
          修繕費                  1,448    エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案
                                し査定
          公租公課