サムティ・レジデンシャル投資法人 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券) 第67期第2四半期(平成28年3月1日-平成28年5月31日)

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有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)-第67期第2四半期(平成28年3月1日-平成28年5月31日)

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提出者:サムティ・レジデンシャル投資法人

カテゴリ:有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     【表紙】
     【提出書類】                   有価証券届出書
     【提出先】                   関東財務局長

     【提出日】                   平成28年7月11日

     【発行者名】                   サムティ・レジデンシャル投資法人

     【代表者の役職氏名】                   執行役員 川本 哲郎

     【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内一丁目8番3号

     【事務連絡者氏名】                   サムティアセットマネジメント株式会社

                        取締役 経営管理部長 藤原 剛
     【電話番号】                   03-5220-3841

     【届出の対象とした募集(売出)                   サムティ・レジデンシャル投資法人

     内国投資証券に係る投資法人の名
     称】
     【届出の対象とした募集(売出)                   形態:投資証券

     内国投資証券の形態及び金額】                   発行価額の総額:一般募集          10,282,000,000円
                        売出価額の総額:オーバーアロットメントによる売出し
                                                    533,000,000円
                        (注1)発行価額の総額は、平成28年7月1日(金)現在の株式会社東京証券取引所における
                            本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
                            ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発
                            行価額と異なる価額(発行価格)で一般募集を行うため、一般募集における発行価格
                            の総額は、上記の金額とは異なります。
                        (注2)売出価額の総額は、平成28年7月1日(金)現在の株式会社東京証券取引所における
                            本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項                   1.今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資
                           口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商
                           品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われ
                           る場合があります。
                        2.上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開
                           設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                        (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     第一部【証券情報】
      第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】
       1【募集内国投資証券】
        (1)【投資法人の名称】
           サムティ・レジデンシャル投資法人
           (英文表示:Samty           Residential       Investment       Corporation)
           (以下「本投資法人」といいます。)
        (2)【内国投資証券の形態等】

           本書に従って行われる募集(以下「一般募集」といいます。)又は売出しの対象である有価
          証券は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みま
          す。以下「投信法」といいます。)に従って設立された本投資法人の投資口(以下「本投資
          口」といいます。)です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75
          号。その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資
          口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人
          は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求に
          よる投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
           本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
          された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
          りません。
          (注)投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
            す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
        (3)【発行数】

           119,660    口
           (注)一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、大和証券株式会社が、本投資法人の投資主であ
             るサムティ株式会社から5,983口を上限として借り入れる本投資口(ただし、かかる貸借は、後記「(16)その他/申込み
             の方法等/(ホ)」に記載のとおり、一般募集における本投資口のうち5,983口がサムティ株式会社に販売されることを条
             件とします。)の売出し(以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。)を行う場合があります。
             オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項/1 
             オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
        (4)【発行価額の総額】

           10,282,000,000円
           (注)後記「(13)引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(13)引受け等の概要」に記載の引受
             人(以下「引受人」といいます。)の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、平成28年7月1日
             (金)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
        (5)【発行価格】

           未定
           (注1)発行価格等決定日(後記「(13)引受け等の概要」に定義します。以下同じです。)の株式会社東京証券取引所におけ
              る本投資口の普通取引の終値(当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値)から1口当たりの予想分配
              金2,591円を控除した金額に0.90~1.00を乗じた価格(1円未満端数切捨て)を仮条件とします。
           (注2)日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況
              等を勘案した上で、平成28年7月20日(水)から平成28年7月26日(火)までの間のいずれかの日(発行価格等決定
              日)に、一般募集における価額(発行価格)を決定し、併せて発行価額(本投資法人が引受人より受け取る本投資口1
              口当たりの払込金額)を決定します。
              今後、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
              じです。)が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項(発行価額の総
              額、一般募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出
              しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。)について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定
              日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日まで
              の期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト([URL]http://www.samty-
              residential.com/ja/ir/index.html)(以下「新聞等」といいます。)において公表します。また、発行価格等が決定
              される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しか
              しながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容
              についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
           (注3)後記「(13)引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総
              額との差額は、引受人の手取金となります。
        (6)【申込手数料】

           申込手数料はありません。
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        (7)【申込単位】
           1口以上1口単位とします。
        (8)【申込期間】

           平成28年7月21日(木)から平成28年7月22日(金)まで
           (注)申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記
             申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成28年7
             月15日(金)から、最短で平成28年7月20日(水)まで、最長で平成28年7月26日(火)までを予定していますが、実際
             の発行価格等の決定期間は、平成28年7月20日(水)から平成28年7月26日(火)までを予定しています。
             したがって、
             ① 発行価格等決定日が平成28年7月20日(水)の場合、
               上記申込期間のとおり
             ② 発行価格等決定日が平成28年7月21日(木)の場合、
               申込期間は「平成28年7月22日(金)から平成28年7月25日(月)まで」
             ③ 発行価格等決定日が平成28年7月22日(金)の場合、
               申込期間は「平成28年7月25日(月)から平成28年7月26日(火)まで」
             ④ 発行価格等決定日が平成28年7月25日(月)の場合、
               申込期間は「平成28年7月26日(火)から平成28年7月27日(水)まで」
             ⑤ 発行価格等決定日が平成28年7月26日(火)の場合、
               申込期間は「平成28年7月27日(水)から平成28年7月28日(木)まで」
             となりますので、ご注意ください。
        (9)【申込証拠金】

           1口につき発行価格と同一の金額とします。
        (10)【申込取扱場所】

           引受人の本店及び全国各支店並びに営業所で申込みの取扱いを行います。
        (11)【払込期日】

           平成28年8月1日(月)
        (12)【払込取扱場所】

           株式会社三井住友銀行 本店営業部
           東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
           (注)上記の払込取扱場所での本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。
        (13)【引受け等の概要】

            以下に記載する引受人は、平成28年7月20日(水)から平成28年7月26日(火)までの間
           のいずれかの日(以下「発行価格等決定日」といいます。)に決定される発行価額にて本投
           資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額(発行価格)で一般募集を行います。
           引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払い込み、一般募集における発
           行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引
           受人に対して引受手数料を支払いません。
               引受人の名称                     住所             引受投資口数

          大和証券株式会社                 東京都千代田区丸の内一丁目9番1号
          野村證券株式会社                 東京都中央区日本橋一丁目9番1号
          SMBC日興証券株式会社                 東京都千代田区丸の内三丁目3番1号
                                                   未定
          みずほ証券株式会社                 東京都千代田区大手町一丁目5番1号
          株式会社SBI証券                 東京都港区六本木一丁目6番1号
          東海東京証券株式会社                 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目7番1号
                            合計                      119,660口
           (注1)本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているサムティアセットマネジメント株式会社(以下「本資
              産運用会社」といいます。)は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口買取引受契約を締結します。
           (注2)上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
           (注3)大和証券株式会社及び野村證券株式会社を併せて以下「共同主幹事会社」といいます。
           (注4)各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。
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        (14)【振替機関に関する事項】
           株式会社証券保管振替機構
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
        (15)【手取金の使途】

            一般募集における手取金10,282,000,000円については、後記「第二部 参照情報/第2 
           参照書類の補完情報/2 投資対象/③取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投
           資法人が取得を予定している資産(以下「取得予定資産」といいます。)の取得資金の一部
           に充当します。
           (注)上記の手取金は、平成28年7月1日(金)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
             て算出した見込額です。
        (16)【その他】

           申込みの方法等
          (イ)申込みの方法は、前記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)申込取扱
            場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申
            込みをするものとします。
          (ロ)申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11)払込期日」に記載の払込期日に新投
            資口払込金に振替充当します。
          (ハ)申込証拠金には利息をつけません。
          (ニ)一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、平成28年8月2日(火)です。一般募集
            の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用によ
            り、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行わ
            れます。
          (ホ)引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ本資
            産運用会社の株主であるサムティ株式会社に対し、一般募集の対象となる本投資口のう
            ち、5,983口を販売する予定です。
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       2【売出内国投資証券(オーバーアロットメントによる売出し)】
        (1)【投資法人の名称】
           前記「1 募集内国投資証券/(1)投資法人の名称」と同一です。
        (2)【内国投資証券の形態等】

           前記「1 募集内国投資証券/(2)内国投資証券の形態等」と同一です。
        (3)【売出数】

           5,983口
           (注)オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、大和
             証券株式会社が本投資法人の投資主であるサムティ株式会社から5,983口を上限として借り入れる本投資口(ただし、かか
             る貸借は、前記「1 募集内国投資証券/(16)その他/申込みの方法等/(ホ)」に記載のとおり、一般募集における
             本投資口のうち5,983口がサムティ株式会社に販売されることを条件とします。)の売出しです。上記売出数はオーバーア
             ロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメント
             による売出しそのものが全く行われない場合があります。
             オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項/
             1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
             今後、売出数が決定された場合には、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人
             の手取金)及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項(発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバー
             アロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額)について、目論見書
             の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の
             訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト([URL]
             http://www.samty-residential.com/ja/ir/index.html)(新聞等)において公表します。また、発行価格等が決定される
             前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしなが
             ら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容について
             の訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
        (4)【売出価額の総額】

           533,000,000円
           (注)売出価額の総額は、平成28年7月1日(金)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準と
             して算出した見込額です。
        (5)【売出価格】

           未定
           (注)売出価格は、前記「1 募集内国投資証券/(5)発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。
        (6)【申込手数料】

           申込手数料はありません。
        (7)【申込単位】

           1口以上1口単位とします。
        (8)【申込期間】

           平成28年7月21日(木)から平成28年7月22日(金)まで
           (注)申込期間は、前記「1 募集内国投資証券/(8)申込期間」に記載の申込期間と同一とします。
        (9)【申込証拠金】

           1口につき売出価格と同一の金額とします。
        (10)【申込取扱場所】

           大和証券株式会社の本店及び全国各支店で申込みの取扱いを行います。
        (11)【受渡期日】

           平成28年8月2日(火)
        (12)【払込取扱場所】

           該当事項はありません。
        (13)【引受け等の概要】

           該当事項はありません。
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        (14)【振替機関に関する事項】
           株式会社証券保管振替機構
           東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
        (15)【手取金の使途】

           該当事項はありません。
        (16)【その他】

           申込みの方法等
          (イ)申込みの方法は、前記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)申込取扱
            場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申
            込みをするものとします。
          (ロ)申込証拠金には利息をつけません。
          (ハ)オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11)受渡期
            日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の
            売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
      第2【新投資口予約権証券】

       該当事項はありません。
      第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】

       該当事項はありません。
      第4【短期投資法人債】

       該当事項はありません。
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      第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】
       1 オーバーアロットメントによる売出し等について
         一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、大和証券株式会社が
        本投資法人の投資主であるサムティ株式会社から5,983口を上限として借り入れる本投資口(た
        だし、かかる貸借は、前記「第1 内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除
        く。)/1 募集内国投資証券/(16)その他/申込みの方法等/(ホ)」に記載のとおり、一
        般募集における本投資口のうち5,983口がサムティ株式会社に販売されることを条件とします。
        以下「借入投資口」といいます。)の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)を行う場
        合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、売出数の上限を示したもので
        あり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行わ
        れない場合があります。
         オーバーアロットメントによる売出しに関連して、大和証券株式会社は、借入投資口の返還を
        目的として、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限として、一般募集の発行価
        格と同一の価格で追加的に本投資口を取得する権利(以下「グリーンシューオプション」といい
        ます。)を、平成28年8月19日(金)を行使期限として、本投資法人の投資主であるサムティ株
        式会社より付与されます。
         大和証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間(以下
        「申込期間」といいます。)中、本投資口について安定操作取引を行う場合があり、当該安定操
        作取引で買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当する場合があります。
         また、大和証券株式会社は、申込期間終了日の翌日から平成28年8月19日(金)までの間(以
        下「シンジケートカバー取引期間」といいます。                           (注)   )、借入投資口の返還を目的として、株式
        会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)においてオーバーアロットメント
        による売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け(以下「シンジケートカバー取引」とい
        います。)を行う場合があります。大和証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付け
        た全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内
        において、大和証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーア
        ロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場
        合があります。
         大和証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及
        びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数に
        ついて、グリーンシューオプションの行使を行います。
         なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントに
        よる売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーア
        ロットメントによる売出しが行われない場合には、大和証券株式会社による上記本投資法人の投
        資主であるサムティ株式会社からの本投資口の借入れ、本投資法人の投資主であるサムティ株式
        会社から大和証券株式会社へのグリーンシューオプションの付与及び東京証券取引所におけるシ
        ンジケートカバー取引も行われません。
         上記の取引に関しては、大和証券株式会社が野村證券株式会社と協議の上、これを行います。
           (注)シンジケートカバー取引期間は、
             ① 発行価格等決定日が平成28年7月20日(水)の場合、
              「平成28年7月23日(土)から平成28年8月19日(金)までの間」
             ② 発行価格等決定日が平成28年7月21日(木)の場合、
              「平成28年7月26日(火)から平成28年8月19日(金)までの間」
             ③ 発行価格等決定日が平成28年7月22日(金)の場合、
              「平成28年7月27日(水)から平成28年8月19日(金)までの間」
             ④ 発行価格等決定日が平成28年7月25日(月)の場合、
              「平成28年7月28日(木)から平成28年8月19日(金)までの間」
             ⑤ 発行価格等決定日が平成28年7月26日(火)の場合、
              「平成28年7月29日(金)から平成28年8月19日(金)までの間」
             となります。
       2 売却・追加発行等の制限

         (1) 一般募集に関連して、本投資法人の投資主であるサムティ株式会社に、共同主幹事会
             社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日以降360日を経過する日まで
             の期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、本投資口の売却等
             (ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の大和証券株式会社へ
             の貸付け及びグリーンシューオプションの行使に基づく大和証券株式会社への本投資口
             の売却等を除きます。)を行わない旨を約していただく予定です。
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              共同主幹事会社は、前記の期間中であってもその裁量で、前記制限の一部又は全部を
             解除する権限を有する予定です。
         (2) 一般募集に関連して、本投資法人は、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日に

             始まり、一般募集の受渡期日以降90日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前
             の書面による承諾を受けることなく、本投資口の発行(ただし、一般募集及び投資口の
             分割に伴う新投資口発行等を除きます。)を行わない旨を合意しています。
              共同主幹事会社は、前記の期間中であってもその裁量で、前記制限の一部又は全部を
             解除する権限を有しています。
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     第二部【参照情報】
      第1【参照書類】
        金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいま
       す。)第27条において準用する金商法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる
       書類をご参照ください。
       1【有価証券報告書及びその添付書類】

        計算期間 第1期(自 平成27年3月16日 至 平成28年1月31日) 平成28年4月26日関東財
       務局長に提出
       2【半期報告書】

        該当事項はありません。
       3【臨時報告書】

        該当事項はありません。
       4【訂正報告書】

        該当事項はありません。
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      第2【参照書類の補完情報】
        参照書類である平成28年4月26日付の有価証券報告書(以下「参照有価証券報告書」といいま
       す。)に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
        以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につい
       ては、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
        なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在におい
       て本投資法人が判断したものです。
       (注)本書において特に記載する場合を除き、数値については単位未満を切り捨て、比率については小数第2位を四捨五入して記載して
          います。
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       1 事業の概況
        ① 本投資法人の基本理念
           わが国は、人口減・高齢化という大きな問題に直面し、また東京圏への人口・企業の一極集
          中が進展しており、このような状況に対処し是正を図るため、全国の中枢都市の機能強化が喫
          緊の課題となっています。
           これに対して、わが国においては、魅力あふれる地方の創出(以下「地方創生」といいま
          す。)や、少子高齢化に歯止めをかけ、50年後も人口1億人を維持し、家庭・職場・地域で誰
          もが活躍できる社会の実現を目的とする一億総活躍社会が重要施策として位置付けられていま
          す。
           地方創生については、平成26年9月3日付の「まち・ひと・しごと創生本部」設置の閣議決
          定、同年11月28日付の「まち・ひと・しごと創生法」の公布、さらには同年12月27日付の「ま
          ち・ひと・しごと創生長期ビジョン」・「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の閣議決定等を
          通じ、国と地方自治体が一体となり、地方移住の推進、税制措置等による企業の地方拠点強
          化、地方大学等の活性化等に関する具体的な取組みが急ピッチで進められるに至っています。
           また、一億総活躍社会については、平成27年10月7日付で一億総活躍担当大臣が任命され、
          一億総活躍社会の実現を目指して具体策を話し合う「一億総活躍国民会議」の第1回会合が平
          成27年10月29日に開催される等、わが国の構造的な問題である少子高齢化に対して、「希望を
          生み出す強い経済」、「夢をつむぐ子育て支援」、「安心につながる社会保障」の「新・三本
          の矢」の実現を目的とする「一億総活躍社会」の実現に向けた取組みが進められています。
           このような環境下において、本投資法人は、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県
          をいいます。以下同じです。)に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市(首都圏以外の都
          市をいいます。以下同じです。)において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデー
          ションアセット(賃貸住宅               (注1)   並びにホテル及びヘルスケア施設                  (注2)   等の賃貸住宅周辺領
          域の不動産をいいます。以下同じです。)及びアコモデーションアセットを裏付けとする特定
          資産(以下「アコモデーションアセット等」と総称します。)への投資を行い、これらの賃貸
          借を通じて、居住者に安心、安全かつ快適なくつろげる住まいを提供することを目指していま
          す。さらに、学術施設近隣の学生向けマンションや保育施設等の子育て支援に係る施設が附属
          するような不動産についても、積極的に投資を検討する方針です。
           本投資法人は、かかる投資活動を通じ、中長期的な取組みとして本投資法人が資本市場より
          調達した資金を有効に活用していくことが、地方創生及び一億総活躍社会の主旨に則り、地域
          の実情や特性に応じた住民にとって魅力のある環境やサービス、就業機会等を創出する施策
          を、創意工夫をもって積極的に推し進める地方自治体に対する側面的なサポートになると考え
          ており、もって日本経済を地方都市より活性化していくことを本投資法人の理念としていま
          す。
           本投資法人は、かかる基本理念の下、日本全国の幅広い都市のアコモデーションアセット等
          を投資対象とした分散の図られたポートフォリオ(以下『Japan-Wide                                      Portfolio』とのキャッ
          チ・コピーで表現することがあります。)への投資機会を投資家の皆様に提供し、その中長期
          的な運用により投資主価値の向上を目指します。
          (注1)賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定
             した社宅又は寮を含みます。
          (注2)ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。その後の改正を含みま
             す。)に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法(昭和38年法律第133号。その後の改正を含みま
             す。)に規定する「有料老人ホーム」及び「認知症高齢者グループホーム」とする建物を含みますが、これらに限りませ
             ん。
        ② 本投資法人の特徴

           本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅(以下「レジデンス」ということがあります。)
          として、日本全国の都市へ分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指し
          ます。
           また、本投資法人は、レジデンス同様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃貸するこ
          とで安定したキャッシュフローの確保が期待されるホテル及びヘルスケア施設等の運営型施設
          (以下「運営型施設」といいます。)についても、レジデンスとともに「アコモデーションア
          セット」に含める形で投資対象として位置付けていますが、当初はレジデンスのみを投資対象
          とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を総
          合的に勘案し、慎重に検討していく方針です(詳細は、後記「③ポートフォリオ構築方針/
          A.投資対象」をご参照ください。)。
           ポートフォリオの構築に際しては、以下に記載のとおり「A.主要地方都市を中心としたレ
          ジデンスへの投資」及び「B.サムティグループの活用」の2点を運用の基本方針として掲げ
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          ており、これらにより安定性・成長性・収益性のいずれも追求したポートフォリオの構築を目
          指します。
        A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資

        <全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)>
           本投資法人は、主要地方都市(首都圏を除く人口100万人以上の政令指定都市、具体的には
          札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の8都市をいいま
          す。以下同じです。)を中心とした日本全国の幅広い都市において、安定した賃料水準を見込
          めるレジデンスを厳選し、これに分散投資を行うことにより、ポートフォリオより生じる
          キャッシュフローの安定性の確保を目指します。
           主要地方都市においても、エリアや立地等によっては、人口の流入や世帯数の増加等を背景
          として、レジデンスへの底堅い賃貸需要が存在すると考えられ(詳細は後記「⑤東京23区と比
          較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)、本
          投資法人は、かかるエリアや立地等に所在し、かつ、日常的な保守修繕が行き届き、設備・機
          能の点でも周辺の競合物件対比での競争力を有するレジデンスに投資を行う場合には、賃貸運
          営において適切な賃料設定を行うこと等により安定的なテナント稼働を確保することが十分可
          能であると考えています。
           実際、近年における主要地方都市のレジデンスの賃料の変動率や上場J-REIT(上場不動産投
          資法人をいいます。以下同じです。)が保有する主要地方都市のレジデンスの稼働率は、全体
          として東京23区におけるこれらの状況と比較しても遜色ないものとなっています(詳細は後記
          「⑥上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参
          照ください。)。これらのことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資によっても、
          本投資法人の企図する上記のような競争力を有する物件への投資が実現した場合には(かかる
          実現のための施策等については後記「④インベストメント・ハイライト」及び「⑦成長戦略」
          をご参照ください。)、東京23区のレジデンス投資と比肩する安定した投資運用が可能である
          と考えています。
        <主要地方都市を中心とした新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大

        (成長性の確保)>
           本投資法人は、レジデンスの取得市場における上場J-REITを含む不動産投資ファンド等との
          取得競争環境が、東京23区と比較して主要地方都市においては相対的に緩やかであると考えて
          います。このことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資を投資方針とすることによ
          り、入札等の取得競争による取得価格高騰に伴う悪影響等を回避しながら、本投資法人の企図
          する厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定的に確保し、これにより新規投資
          の継続によるポートフォリオの規模拡大を図ることでキャッシュフローの成長性確保を目指す
          ことが可能であると考えています。
           主要地方都市の合計で見れば、本投資法人の投資対象となり得るレジデンスのストック量は
          東京23区のそれを上回っています(ストック量の定義その他詳細は、後記「⑤東京23区と比較
          した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)。他方
          で、特定の主要地方都市間で偏ることなく継続的な不動産投資を行うに際しては、各都市にお
          けるネットワーク構築やその実情に即した投資ノウハウの蓄積等に相応の時間やコストが掛か
          ること、及び主要地方都市には東京23区と比較して金額面で相対的に小規模な物件も少なくな
          く、資産規模の効率的な拡大や運営管理上のコスト削減等の規模のメリットを追求することが
          必ずしも容易ではないこと等により、過去に上場J-REITが投資した主要地方都市でのレジデン
          ス投資物件数の実績は東京23区における投資物件数の実績を下回っています(詳細は後記「⑥
          上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照く
          ださい。)。本投資法人は、後記「B.サムティグループの活用」に記載するような主要地方
          都市を営業の基盤とし、そこでのレジデンスの投資ノウハウと実績を有するサムティグループ
          との連携等によるメリットを活かすことにより、上記の主要地方都市を中心としたレジデンス
          投資における課題等を克服することで、主要地方都市において物件取得競争を回避しつつ、同
          時にポートフォリオの成長性を確保することができるものと考えています。
        <厳選した主要地方都市のレジデンス投資により期待される高収益の実現(収益性の確保)>

           本投資法人は、主要地方都市を中心とした厳選された競争力の高いレジデンスへの投資によ
          り、相対的に高い収益を期待できるポートフォリオを構築し、これにより収益性を高めること
          を目指します。
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           近年においては、上場J-REITにおける主要地方都市のレジデンス投資においては、東京23区
          のレジデンス投資と比較して、相対的に高い投資利回りを実現している一方で、その標準偏差
          (リ  スク)についても東京23区と大差ない水準となっていることから(詳細は後記「⑥上場J-
          REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照くださ
          い。)、前記「<全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)>」に記載した
          ような本投資法人の企図する競争力の高い物件へのレジデンス投資を行い、かつ、投資後の適
          切な運営管理リスクのマネジメントを実行することで、本投資法人においても、結果としてリ
          スクをできるかぎり排除しながら、相対的に高いリターン(収益)を得る運用を行うことも可
          能であると考えています。
        B.サムティグループの活用

           サムティグループ(スポンサー及びスポンサーの連結子会社(連結財務諸表の用語、様式及
          び作成方法に関する規則(昭和51年大蔵省令第28号。その後の改正を含みます。)第2条第4
          号に定める連結子会社を総称していいます。)並びにスポンサーが自らが出資しているスポン
          サーの連結子会社以外の特別目的会社(以下「グループSPC」といいます。)を合わせてい
          い、本投資法人を除きます。以下同じです。)は、土地の仕入れから賃貸マンションの企画開
          発、収益物件への投資、賃貸募集、物件管理、売却及び保有をグループ内で完結できる総合不
          動産企業グループであり、不動産賃貸事業を中核としながら、不動産開発・再生事業やマネジ
          メント事業の展開によるバランスのとれた事業・収益基盤の拡大を図ってきました。また、投
          資エリアについても、本社のある大阪や支店のある東京・福岡・札幌・名古屋に限らず、地方
          都市にも幅広く目を向けており、現在、北は北海道から南は鹿児島県まで、日本全国の不動産
          に投資しています(詳細は後記「⑦成長戦略/A.サムティグループに関して」をご参照くだ
          さい。)。
           前記「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載のとおり、本投資法人は
          主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資によりポートフォリオの安定性・成長性・収益
          性を追求しますが、かかる目的を達成する上で、主要地方都市を中心とした地方都市への投資
          について豊富な実績とノウハウを有するサムティグループの活用が重要な役割を果たすものと
          考えています。本投資法人は平成27年3月27日付「スポンサーサポート契約」(以下、かかる
          契約に基づき、スポンサーがサムティグループを通じて行うサポート業務に限らず、スポン
          サーが本投資法人に対して行う資産運用等に関する多種のサポートを包括的に「スポンサーサ
          ポート」といいます。)をスポンサーとの間で締結しており、これを通じたサムティグループ
          のリソースやノウハウ等の活用(詳細は後記「⑦成長戦略/B.スポンサーによるサポートの
          内容」をご参照ください。)により、外部成長や内部成長によるポートフォリオのキャッシュ
          フローの成長性確保を目指します。
        <新築好立地       (注)   レジデンス(「S-RESIDENCE」シリーズ)の安定的供給>

           サムティグループは、開発事業において投資家への1棟売却を想定した賃貸マンションを多
          数供給しており、レジデンス分野においていわゆる賃貸マンションデベロッパーとしての豊富
          な実績を積んできました。また、主要地方都市を中心に供給を行ってきたことから、居住目的
          や賃貸条件等においてニーズの異なる居住者層の違い等、地域の実情や特性を踏まえた賃貸募
          集や物件管理を行う等のノウハウの蓄積に努めてきました。サムティグループが開発した物件
          のうち、その高級規格のブランドに当たるのが「S-RESIDENCE」シリーズです(詳細は後記
          「⑦成長戦略/A.サムティグループに関して/(ロ)マンションブランドの概要」をご参照
          ください。)。サムティグループは、全国の支店網や営業拠点の拡大に合わせ「S-
          RESIDENCE」を供給する都市を広げつつ、今後もその開発やそのための新たな土地仕入れ等を
          予定しています。これら今後新たに竣工が見込まれる「S-RESIDENCE」については、スポン
          サーサポート契約により原則として本投資法人に優先的売買交渉権が付与される予定であり、
          本投資法人にとっての外部成長戦略における重要なパイプラインとなることが見込まれます
          (詳細は後記「④インベストメント・ハイライト/C.サムティグループによる本投資法人へ
          の積極的なサポート/<スポンサーによる外部成長のサポート>/(ⅰ)スポンサーからのパ
          イプライン」をご参照ください。)。本投資法人は、主要地方都市のみならず、首都圏に所在
          する新築かつ好立地の「S-RESIDENCE」を継続的にポートフォリオに組み入れることで、ポー
          トフォリオ全体のキャッシュフローの安定性や収益性を維持しながら、資産規模の着実な拡大
          とポートフォリオの質の向上を図ることができると考えています。
          (注)「好立地」とは、主要地方都市については、ターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利便性を有する
            立地、首都圏については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県において、ターミナル駅に乗り入れ可能な路線沿線であり、
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            かつ最寄駅(又はバス停)から徒歩10分以内の住宅集積地、その他地方都市については、企業、医療機関及び教育施設が近隣
            にある等の理由により、賃貸需要が継続的に見込まれるような立地をいいます。以下同じです。
        <多岐にわたるスポンサーサポート>

           本投資法人に提供されるスポンサーサポートの内容は、「優先的物件情報の提供及び優先的
          売買交渉権の付与」に始まり、「ウェアハウジング                             (注1)    機能の提供」、「賃料固定型マス
          ターリース契約         (注2)   の提供」、「リーシングサポート業務の提供」、「プロパティ・マネジ
          メント業務の提供」、「セイムボート出資」、「商標使用の許諾」及び「不動産の共同保有の
          機会の提供」等、多岐にわたります(詳細は後記「⑦成長戦略/B.スポンサーによるサポー
          トの内容」をご参照ください。)。本投資法人は、スポンサーサポートの活用を通じて、サム
          ティグループが培ってきたリソースやノウハウを保有物件の運営及び新規物件の投資検討等に
          活用することで、日本全国の幅広い地方都市において賃貸需要の獲得の点において競争力のあ
          るレジデンスへの厳選した分散投資を行いながらも、プロパティ・マネジメント会社を適切に
          コントロールすることで投資後の賃貸運営の効率性を損なわず、ポートフォリオ全体としての
          収益性の維持・向上を目指しており、これにより前記「A.主要地方都市を中心としたレジデ
          ンスへの投資」に記載の方針や考え方に基づく安定性・成長性・収益性を備えたポートフォリ
          オの構築を押し進める意向です。
           具体的には、サムティグループは、自身が投資家の立場で収益物件としての主要地方都市を
          中心とした地方都市に存在するレジデンスへの豊富な投資実績を有しており、信頼のおける地
          元プロパティ・マネジメント会社との協働を通じたリーシング活動の推進、適正な賃貸事業費
          用の把握及び賃貸マンションデベロッパーとして培ったノウハウを活用した物件リニューアル
          等を通じて、稼働状況の改善や賃料単価の適正化を図る等、投資物件の収益性をより一層向上
          させるバリューアップ戦略推進のための豊富な機能・ノウハウを有しています。また、物件管
          理面におけるプロパティ・マネジメント会社からの様々な提案等について、その時々の経済状
          況や投資物件の個別事情に応じた評価・検討を行うことで、コストの適正化を図ることができ
          る点も、賃貸マンションデベロッパーとしてサムティグループが培ってきた強みです。さら
          に、サムティグループは、主要地方都市を中心とした地方都市の不動産売買市場において、そ
          の資金調達力の高さや決済の確実性・迅速性等の点においても競争力が高い有力な投資家であ
          ることから、過去の収益物件の取得等を通じて、全国展開を行っている信託銀行や大手不動産
          流通企業とのパイプだけでなく、リレーションの深い、地方の不動産売買に精通した地元不動
          産会社から地方都市におけるレジデンスの売却情報を継続的かつ安定的に得ることができる立
          場にあります。
           本投資法人は、地域や立地のみならず、開発コンセプトや仕様等においても「S-
          RESIDENCE」と異なる、スポンサー以外の第三者が開発・所有する様々なレジデンスを取得す
          る予定ですが、これらの物件について「S-FORT」という統一のブランドを付与した上で、上記
          のサムティグループの有するノウハウ等を活用しつつ、物件毎の地域や環境の特性を踏まえな
          がら、居住者における「快適」性の点で一定以上の質の確保された居住環境の提供を行い、統
          一ブランドによる付加価値を高めることを目指しています。
          (注1)「ウェアハウジング」とは、将来における本投資法人による適格不動産の取得を目的として、スポンサーサポート契約当事
             者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産をスポンサーが取得及び一時的に保有することをいい
             ます。以下同じです。
          (注2)「賃料固定型マスターリース契約」とは、マスターリース契約の賃料が固定賃料となる旨合意されたマスターリース契約を
             いいます。以下同じです。
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        ③ ポートフォリオ構築方針
        A.投資対象
           本投投資法人は、オフィスや商業施設等の他の用途の不動産と比較して、賃料の変動は小さ
          く、相対的にリスクの低い投資対象であるレジデンスを中心に投資を行います。
           ポートフォリオ全体に占めるレジデンスの投資比率は取得価格ベースで80%以上とするとと
          もに、運営型施設を20%以下の範囲で組入可能とします。
                                                    投資比率    (注)

                           投資対象資産
          レジデンス                                           80%以上

          運営型施設
                                                     20%以下
          (ホテル及びヘルスケア施設等)
          (注)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
           本投資法人がレジデンスを中心としたポートフォリオ構築を目指す背景は以下のとおりで

          す。
        <レジデンスと他用途不動産とのリスク・リターンの比較>

           レジデンスの賃料については、オフィス・商業施設等の他の用途の不動産の賃料と比べ、相
          対的に経済情勢や景気動向等の影響を受けにくいこと、具体的には賃料の変動が小さく、相対
          的にリスクの低いことが特徴として挙げられ、本投資法人は、かかる特徴からレジデンスを中
          心としたポートフォリオ構築により中長期的に安定したキャッシュフローの確保を期待しやす
          いものと考えています。
           一般社団法人不動産証券化協会(以下「ARES」といいます。)が提供するJ-REIT                                              Property
          Index   (注1)    によれば、下図「■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン」のとお
          り、国内不動産私募ファンド及び上場J-REITが過去に投資し保有する東京23区のレジデンス、
          オフィス及び商業施設の各トータルリターン(下図                            (注1)   において定義します。)に関し、レ
          ジデンスのトータルリターンの水準は相対的に低いものの、オフィスや商業施設と比較すると
          リスク(標準偏差)は相対的に低くなっていることが分かります。
          ■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン

           (注1)ARES      J-REIT   Property    IndexはARESが提供する不動産インデックスであり、国内不動産私募ファンドが保有する不動産





              と上場J-REITの全保有不動産を対象として期首の市場価格に対する投資期間中に獲得した賃料収入等から得られるイン
              カム収益率と不動産価値の変動から得られるキャピタル収益率及びそれらを合計した総合収益率(以下「トータルリ
              ターン」といいます。)からなり、より具体的な定義や算定式はARESの定めるところに基づきます。
           (注2)分析期間は全ての分析指標のデータが揃う時期とし、平成17年6月から平成27年9月まで(月次)としています。分析
              対象は、東京23区に所在する全ての物件です。
           出所:ARES     J-REIT   Property    Indexを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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           また、各投資対象資産における本投資法人の取得方針及びその背景は、以下のとおりです。
        (イ)レジデンス<シングル・コンパクトタイプの物件重視>

            本投資法人は、晩婚化、女性就業者数の増加及び高齢者人口の増加に起因した、単身世帯
           の増加傾向を踏まえ、シングル及びコンパクトタイプ(「シングルタイプ」とは戸当たりの
           専有面積が30㎡未満、「コンパクトタイプ」とは同30㎡以上60㎡未満をいいます。シングル
           タイプとコンパクトタイプを併せて「シングル・コンパクトタイプ」ということがありま
           す。以下同じです。)の物件の取得を重視します。
        <家族類型別の世帯数の増減率の推移>


           下図「■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)」のとおり、家族類型
          別の世帯数の変化を昭和55年以降の長期時系列で見ると、全国ベースでの単身世帯の増減率は
          増加傾向にあります。レジデンスの賃貸需要は単身世帯をはじめとする少人数世帯を中心に形
          成されるため、世帯分化の進行はレジデンス賃貸市場へプラスの影響を与えているものと考え
          られます。
          ■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)

             出所:総務省「国勢調査」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成




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        <主要地方都市の年齢別転入超過数の比較>
           下図「■年齢別転入超過数(平成22年~27年の累積数)」のとおり、本投資法人のレジデン
          ス投資の中心となる多くの主要地方都市において、単身世帯の賃貸住宅需要の中心となる18-
          24歳及び25-34歳層の転入超過が見られ、シングル・コンパクトタイプの物件の需要層の厚み
          確保に一定の寄与をしているものと考えられます。その中でも特に、大阪市、福岡市及び名古
          屋市で相対的に目立った転入超過が見られます。
          ■年齢別転入超過数(平成22年~27年の累積数)

          出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成






        (ロ)運営型施設<スポンサーサポートの活用>

            運営型施設については、サムティグループがレジデンスの周辺領域として進出し、既に一
           定の投資運用の実績・ノウハウを持っています。本投資法人は、スポンサーサポート契約を
           通じてこれらの活用ができ得ることを踏まえ、20%以下の範囲で投資対象に含めます。
            なお、前記のとおり、本投資法人は、アコモデーションアセット等を投資対象とします
           が、そのうち、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本
           投資法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針
           です。また、ヘルスケア施設への投資については、運用体制の整備を行った上で、投資対象
           として運用を開始できるようになった場合には、速やかにその旨を開示するものとします。
        B.投資エリア

            本投資法人は、将来的に、取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投
           資比率を70%程度とすることを目標とし、また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散
           を図るために、首都圏にも30%程度を目標として投資を行う方針です。
                                                     投資比率
              エリア                  エリア内訳
                                                     (注1)
                    主要地方都市      (注2)
                                                  50%以上
           地方都市                                            70%程度
                    その他地方都市        (主要地方都市を除く地方都市)
                                                  20%以下
           首都圏         東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県                                 30%程度

           (注1)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。なお、上記の投資比率は目
              標であり、実際のポートフォリオの状況はこれと乖離する場合があります。
           (注2)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市をいいます。
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            なお、各投資エリアにおける本投資法人の投資方針は、以下のとおりです。
        (イ)地方都市

            主要地方都市については、原則、主にターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの
           近くのような利便性のある立地を重視しつつ、50%以上の投資を行い、一方で、その他地方
           都市(主要地方都市を除く地方都市)については、主に地域の中核的な事業所、医療施設及
           び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立
           地を重視しつつ、20%以下の投資を行います。
        (ロ)首都圏

            首都圏については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県において、主にターミナル駅に
           乗り入れ可能な路線沿線であり、かつ最寄駅(又はバス停)から原則として徒歩10分以内の
           住宅集積地を中心に30%程度の投資を行います。
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        ④ インベストメント・ハイライト
           本投資法人は、平成27年4月15日に8物件(取得価格の合計9,298百万円)のレジデンスを
          取得し、資産運用を開始しました。以降、同年5月1日に2物件(取得価格の合計1,964百万
          円)、同年7月1日には18物件(取得価格の合計19,238百万円)のレジデンスを追加取得し、
          上場直後の同年7月1日時点で合計28物件(取得価格の合計30,500百万円)を保有するに至り
          ました(以下、かかる28物件を「上場時取得済資産」といいます。)。さらに、同年10月1日
          には、レジデンス1物件(S-FORT学園前(取得価格462百万円)。以下「上場後取得資産」と
          いうことがあります。また、上場時取得済資産と上場後取得資産を併せて「取得済資産」とい
          います。)の追加取得を行い、本書の日付現在、29物件(取得価格の合計30,962百万円)のレ
          ジデンスを保有しています。
           本投資法人は、本募集並びに取得予定資産の取得に伴い実施する平成28年8月2日を実行予
          定日とする借入れ(以下「本借入れ」といいます。)及び同日を払込期日とする投資法人債の
          発行(以下「本投資法人債の発行」といいます。)による資金調達を通じて取得予定資産20物
          件(取得予定価格の合計20,589百万円)を取得する予定です。本募集のインベストメント・ハ
          イライトは以下のとおりです。
          A.資産規模の拡大と分散の進展によるポートフォリオの安定性の向上

          B.一貫した投資方針による着実な外部成長
          C.サムティグループによる本投資法人への積極的なサポート
          D.投資物件に対する適切な運営管理の実施と物件ポテンシャルの顕在化
          E.強固な財務体質の構築への取組みと余剰資金の効率的な運用
        A.資産規模の拡大と分散の進展によるポートフォリオの安定性の向上

          <ポートフォリオの拡大と安定性の向上>
           本投資法人の資産規模は、取得予定資産取得後のポートフォリオが49物件(取得(予定)価
          格 (注1)   の合計51,551百万円)となり、取得済資産29物件(取得価格の合計30,962百万円)と
          の比較において、取得(予定)価格ベースで20,589百万円、66.5%成長する見込みです。本投
          資法人は、本募集及びこれに伴う取得予定資産の取得が、ポートフォリオの規模の拡大及び分
          散の進展を通じ、ポートフォリオが生み出すキャッシュフローの安定性を高め、結果として
          ポートフォリオの安定性の向上に資する意義があると考えています。
           一方、平均鑑定NOI利回り                (注2)    の点では、取得済資産の5.6%に対し、取得予定資産は
          5.6%であることから、取得予定資産取得後のポートフォリオについても5.6%とほぼ同水準を
          維持する見込みであり、規模の拡大のみならず、本投資法人の目指すポートフォリオの収益性
          の巡航的な水準の維持・向上に配慮して新規取得物件の選定を行っています。
           ポートフォリオの分散の進展については、組入物件数や組入物件の所在都市の拡大、テナン
          ト数の増加等の進展が重要であると考えています。取得予定資産の組入れ後には、特定の組入
          物件の稼働状況に依存して本投資法人のキャッシュフローが著しく低下するリスクが本募集前
          よりも低下し、ポートフォリオの安定性の向上に資するものと考えています。具体的には、組
          入物件の所在都市数           (注3)   については、取得済資産における20都市から、取得予定資産取得後
          には25都市へ拡大するとともに、賃貸可能戸数                          (注4)    は、取得済資産の2,345戸から、取得予
          定資産取得後には3,754戸と、約60%増加する見込みです。また、稼働率については、取得済
          資産の平成28年4月末日現在の平均稼働率                       (注5)   95.6%に対し、取得済資産及び取得予定資産
          の平成28年4月末日現在の平均稼働率は96.6%となります。
          (注1)「取得(予定)価格」は、取得済資産又は取得予定資産の取得に要し、又は要すると見込まれる諸費用(売買媒介手数料、
             公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額)を百万円未満は切り捨てて記載して
             います。以下同じです。
          (注2)    「平均鑑定NOI利回り」は、各取得済資産及び取得予定資産に係る鑑定NOI(Net                               Operating    Incomeの略で、不動産鑑定評
             価書に記載される、運営収益から運営費用を差し引いた運営純収益をいいます。以下同じです。)の合計を取得(予定)価
             格の合計で除した数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。また、「鑑定NOI利回り」は、各取得済資産及び取得
             予定資産に係る鑑定NOIを取得(予定)価格で除した数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。各取得済資産及び
             取得予定資産に係る鑑定NOIは、取得済資産に係る平成28年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書及び取得予定資産
             に係る平成28年5月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益を記載していま
             す。以下同じです。なお、不動産鑑定評価書に記載された運営純収益は、運営収益から運営費用を控除したものをいい、減
             価償却費を控除する前の収益です。また、鑑定NOI利回りは、本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評
             価書に記載されている数値ではありません。
          (注3)「所在都市数」は、取得済資産及び取得予定資産が所在する東京23区又は市町村単位の都市数を算出しています。以下同じ
             です。
          (注4)「賃貸可能戸数」は、個々の運用資産において、賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記
             載しています。以下同じです。
          (注5)「平均稼働率」は、各取得済資産及び取得予定資産の平成28年4月末日時点における賃貸可能面積の合計に占める賃貸面積
             の合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。賃貸可能面積及び賃貸面積の算定の詳細については、後記
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             「2 投資対象/③取得済資産及び取得予定資産の概要/C.賃貸借状況の概要」をご参照ください。なお、竣工後間もな
             いS-FORT鶴舞arts及びS-FORT鶴舞cubeを除いて算出しています。以下同じです。
           ■本募集に伴うポートフォリオの変化

           (注1)「本募集後」とは、本募集、本借入れ、本投資法人債の発行及び取得予定資産の取得が全て完了した時点をいいます。




               以下同じです。
           (注2)「平均稼働率」は、竣工後間もないS-FORT鶴舞arts及びS-FORT鶴舞cubeを除いて算出しています。なお、当該2物件を
               含めた取得予定資産及び本募集後のポートフォリオの平均稼働率は、それぞれ、94.2%、95.0%です。
           (注3)「平均築年数」は、各取得済資産及び取得予定資産の平成28年4月末日時点の築年数を取得(予定)価格に基づいて加
               重平均して算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
        <平均築年数の低下とS-RESIDENCE比率                     (注)   の上昇>

           本募集における取得予定資産は、本投資法人が主要なパイプラインと位置付けるスポンサー
          の開発物件である「S-RESIDENCE」の4物件を中心に、築10年未満の物件が過半を占めていま
          す。その結果、取得予定資産取得後のポートフォリオの平均築年数は、取得(予定)価格ベー
          スで、7.1年となり、取得済資産の平均築年数7.8年から低下する見込みです。また、取得予定
          資産取得後のポートフォリオに占めるS-RESIDENCE比率                              (注)   も、取得(予定)価格ベースで、
          22.0%となり、取得済資産の14.5%から上昇する見込みです。
           新築や築年の浅い物件は賃貸マンション市場においても人気が高く、リーシング活動につい
          ても効率的な募集が行うことができ、かつ修繕費についても僅少で済む場合が多く、特に「S-
          RESIDENCE」シリーズについては、その仕様や品質の面でも本投資法人のポートフォリオの質
          的向上に資するものと考えています。本投資法人は、このような、新築又は築浅の好立地物件
          への投資を通じて、ポートフォリオの質的向上を進めていきたいと考えています。
          (注)「S-RESIDENCE比率」は、各取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の合計額に占めるサムティグループが開発した
            高級規格のマンションブランド「S-RESIDENCE」シリーズの取得(予定)価格の合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載
            しています。
          (注)各比率を足し合わせても100%にならない場合があります。






          <本募集後のポートフォリオの状況>

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           本投資法人は、運用ガイドラインにおいて、将来的に取得価格ベースで、ポートフォリオ全
          体に占める地方都市の投資比率を70%程度とすることを目標とし、また、資産規模の拡大及び
          ポートフォリオの分散を図るために、首都圏にも30%程度を目標として投資を行う方針を定め
          て います。
           上記の方針に従い、首都圏に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市への投資を行ってい
          ますが、現在の首都圏における不動産価格の上昇等の市況に鑑み、現時点では地方都市への投
          資比率を取得(予定)価格ベースで82.5%に高めています。これは、収益性の維持・向上を図
          る観点に加え、前記のとおり、組入物件数や組入物件の所在都市の拡大、テナント数の増加等
          の分散の進展によるポートフォリオの安定性の向上を優先させていることも背景にあります。
           また、本投資法人は堅調な単身世帯需要の取込みが期待できるシングル・コンパクトタイプ
          の物件の取得を重視していますが、シングル・コンパクトタイプの比率は、取得(予定)価格
          ベースで、取得済資産では91.6%であるのに対して、取得予定資産取得後には89.8%となり、
          概ね同水準を維持する見込みです。
           なお、本投資法人は小規模物件についても投資対象としていますが、そのような物件のうち
          エリアでの競争力が高いと本投資法人が判断したものについては、相当程度機動的なリース
          アップ    (注1)   を行うことも可能な場合等もあることから、戦略的に、竣工後間もない物件を低
          稼働率の状態で取得する場合もあります。具体的には、取得済資産のうち、S-FORT鶴舞marks
          がこれに該当し、本投資法人の上場直後(平成27年6月30日現在)における稼働率                                              (注2)    は
          73.8%であったのに対して、平成28年4月末日現在の稼働率は95.2%に達しており、取得後の
          ポートフォリオの収益性を損なうことなく、組入れによる分散の進展に寄与しています。取得
          予定資産のうち、S-FORT鶴舞arts及びS-FORT鶴舞cubeについては、竣工後間もない物件を低稼
          働率の状態で取得することになる見込みですが、同様に、取得後の機動的なリースアップを図
          ることで、ポートフォリオの収益性を損なうことなく、分散の進展を通じたポートフォリオの
          安定性の向上に寄与させることを目指します。
          (注1)「リースアップ」とは、物件竣工時等の物件の稼働率が低い状態から、目標とする稼働率の水準を達成するまでの、テナン
             ト誘致活動又はかかる活動により目標とする稼働率の水準を達成することをいいます。以下同じです。
          (注2)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。賃貸
             可能面積及び賃貸面積の算定の詳細については、後記「2 投資対象/③取得済資産及び取得予定資産の概要/C.賃貸借
             状況の概要」をご参照ください。以下同じです。
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        B.一貫した投資方針による着実な外部成長
           本投資法人は、前記「②本投資法人の特徴/A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの
          投資」に記載のとおり、主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資により、安定性・成長
          性・収益性を追求したポートフォリオの構築を目指しています。かかる運用方針の下、平成27
          年4月15日の運用開始以降本書の日付までの間、安定性・成長性・収益性の各観点より、主に
          下記の投資施策等を実行し、新規物件の継続的な取得による外部成長の実現を目指してきまし
          た。
        <安定性>

           本投資法人は、全国の地方都市での投資を可能としているゆえにこそ、巡航時の安定的な稼
          働率の見込める、エリア内での競争力の高い物件への厳選投資が不可欠であるとの考えから、
          運用ガイドラインの方針に忠実に、①主要地方都市を中心とした日本全国の幅広い都市におい
          て、安定した賃料水準を見込めるレジデンスを厳選し分散投資、②堅調な単身世帯需要の取込
          みが期待できるシングル・コンパクトタイプの物件を重視、③物件特性を踏まえ、一部の物件
          についてはキャッシュフローの安定化を企図した賃料固定型マスターリース(ML)や長期契
          約 (注)   を採用の3点を徹底してきました。①については前記「②本投資法人の特徴/A.主要
          地方都市を中心としたレジデンスへの投資」を、②については前記「A.資産規模の拡大と分
          散の進展によるポートフォリオの安定性の向上」をご参照ください。
           ③に関連して、取得予定資産のうち、S-RESIDENCE横須賀中央については、現テナントであ
          る法人に対してスポンサーが当該物件を職員寮として利用することを提案し、開発するに至っ
          た物件であり、その規模等も勘案し、個別にリースアップを行うよりも、当該法人への長期契
          約とすることで賃貸事業収入の固定化を図る方がメリットが大きいと判断し、かかる長期契約
          を前提とした取得を決定しました。また、取得予定資産のうち、S-FORT二条城前、S-FORT知恩
          院前、S-FORT佐賀本庄及びS-FORT佐賀医大前については、学生向けマンション等の運営に実績
          のある運営会社に対して賃料固定型マスターリースを行い、収益の安定化を図っています。
          (注)「長期契約」とは、一の取得済資産又は取得予定資産を一体的にエンドテナントとして賃借の対象とする場合であって期間が
            5年を超えるものをいい、マスターリース契約に基づき賃借の対象とする場合を除きます。以下同じです。
        <成長性>

           本投資法人が、中心的な投資対象としている主要地方都市においては、次第に競合他社との
          間での物件取得競争が激しくなってきていると認識しています。かかる不動産投資環境におい
          ても、①「S-RESIDENCE」をはじめとする厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を
          安定的に確保しつつ、新規投資を継続、②サムティグループが豊富な運用実績・ノウハウを有
          する主要地方都市を中心とするエリアへの投資の2点を、特に本投資法人の優位性と考え、物
          件取得活動に取り組んできました。
           その結果、前記「A.資産規模の拡大と分散の進展によるポートフォリオの安定性の向上」
          に記載のとおり、取得予定資産として「S-RESIDENCE」シリーズの4物件が含まれており、S-
          RESIDENCE比率は、取得(予定)価格ベースで、取得済資産の14.5%から、取得予定資産取得
          後には22.0%に上昇する見込みです。また、組入物件の所在都市数は、取得済資産における20
          都市から、取得予定資産取得後には25都市に拡大し、地方都市への投資比率も82.5%となる見
          込みです。
        <収益性>

           東京23区や首都圏における投資環境が厳しくなり、競合他社の投資のターゲットが次第に主
          要地方都市を中心とした地方都市に向かい始めている中、とりわけ、①サムティグループの強
          みを活かし、取得競争が限定的なエリア・物件への投資、②相対取引やスポンサーを通じた取
          得により、競争力の高い物件を適正な価格で取得、③匿名組合出資を通じ、機動的に優良物件
          を取得する機会を確保の3点が有効な対応であると考えています。
           取得予定資産においては、取得競争が限定的なエリア・物件へ投資を志向した結果、20物件
          中、主要地方都市が13物件、その他地方都市が5物件となっています。また、優良物件を適正
          な価格で取得することを目指した結果、取得予定資産には、スポンサー開発の「S-
          RESIDENCE」シリーズの4物件に加えて、ウェアハウジング機能を活用して取得する6物件、
          さらに、匿名組合出資により得た優先的売買交渉権を活用して取得する5物件(上記「S-
          RESIDENCE」シリーズの4物件のうちの2物件を含みます。)が含まれています。
          ■アクイジション・ハイライト

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        <上場以降の資産規模の拡大>








           本募集後の本投資法人の保有資産総額は取得(予定)価格ベースで51,551百万円となる見込
          みであり、上場時取得済資産の総額30,500百万円と比較すると、上場後取得資産及び取得予定
          資産の総額は21,051百万円(69.0%)の増加となり、保有資産総額は上場時から約1年で約
          1.7倍(取得(予定)価格ベース)に大きく拡大する予定です。
          ■資産規模推移(取得(予定)価格ベース、億円)

           また、取得予定資産の個別の概要及び活用した取得先の類型を示した一覧表を示すと、下表





          のとおりとなります。
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          ■取得予定資産の概要
          (注1)上記表中の「取得先」欄の「スポンサー開発」とは、スポンサーが自ら企画開発した「S-RESIDENCE」シリーズの物件で、










            本投資法人がサムティグループ(利害関係人等を含みます。)から取得することを予定している物件(ウェアハウジング目的
            でスポンサーが保有している物件を含みます。)であることを意味します。「外部取得」とは、本投資法人がサムティグルー
            プ(利害関係人等を含みます。)以外の第三者から取得を予定している物件であることを意味します。「ブリッジ」とは、ス
            ポンサー開発物件以外で、将来における本投資法人の取得を目的としてスポンサー以外の利害関係人等である投資用ビークル
            が取得・保有した物件につき、本投資法人が当該投資用ビークルから取得を予定している物件であることを意味します。
            「ウェアハウジング」とは、将来における本投資法人の取得を目的としてスポンサーがウェアハウジング目的で取得・保有し
            た物件につき、本投資法人がスポンサーから取得することを予定している物件をいいます。以下同じです。
          (注2)平均稼働率は竣工後間もないS-FORT鶴舞arts及びS-FORT鶴舞cubeを除いて算出しています。なお、当該2物件を含めた取得
            予定資産の平均稼働率は、94.2%です。
           上表の取得先が示すとおり、本投資法人は、サムティグループからの直接取得(スポンサー

          開発物件)のみに依存することなく、サムティグループが展開するエリアへのアクセスや、地
          方のプロパティ・マネジメント会社や地方銀行等に対する本資産運用会社独自のリレーション
          を通じ、全国各地に広がるネットワークを活用することで、第三者物件の取得(外部取得並び
          にスポンサーのウェアハウジング機能及びブリッジ機能を活用した取得をいいます。)につい
          ても積極的に実施しています。取得予定資産の取得予定価格合計20,589百万円(20物件)のう
          ち、取得予定価格合計13,727百万円(16物件)については、かかる第三者物件の取得となりま
          す。
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        C.サムティグループによる本投資法人への積極的なサポート
           本投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき、スポンサーからの多岐にわたる支援を活
          用し(詳細は後記「⑦成長戦略/B.スポンサーによるサポートの内容」をご参照くださ
          い。)、外部成長及び内部成長を目指しています。本投資法人は、本募集以前においても下記
          のとおりスポンサーから多様な支援を受けてきましたが、本募集後においても、スポンサーか
          ら継続的かつ積極的な支援を得られるものと考えています。
          <サムティグループによるスポンサーサポート>

           本投資法人は、サムティグループから①第三者に先立ち優先的に物件情報の提供・優先的売
          買交渉権の付与、②物件管理・運用管理支援、③ノウハウ等の提供を受けています。
          (注)上記の図におけるスポンサーサポート契約の各項目の詳細については、後記「⑦成長戦略/B.スポンサーによるサポートの








            内容」をご参照ください。
        <スポンサーによるセイムボート出資>

           本投資法人は、投資主とサムティグループの利益を一致させることが、投資主価値の向上に
          資するものと考えています。本募集において、スポンサーに対して一般募集の対象となる本投
          資口のうち5,983口(一般募集に係る投資口数の5.0%)が販売される予定であり、その結果、
          スポンサーの本投資法人に対する投資口保有割合は、本募集後において3.5%となる見込みで
          す (注)   。これは、本投資法人の今後の成長に対する継続的な支援に対するスポンサーのコミッ
          トメント姿勢を示すものになると本投資法人では考えています。
          (注)オーバーアロットメントによる売出しに関して、サムティから大和証券株式会社に対して付与されたグリーンシューオプショ


            ンが全て行使された場合、サムティによる保有投資口は10,000口(本投資法人の本募集後における発行済投資口数283,000口
            の3.5%)となる予定です。なお、大和証券株式会社がグリーンシューオプションを行使しない場合、サムティによる保有投
            資口は15,983口(同5.6%)となる予定です。
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        <スポンサーによる外部成長のサポート>
          (ⅰ)スポンサーからのパイプライン
            本投資法人は、サムティグループより、本書の日付現在までに、平成27年から平成30年ま
           での4年間に竣工済み又は竣工を予定する計16物件のS-RESIDENCE開発計画について、優先
           的売買交渉権の付与を受けています。本投資法人は、前記のとおり、「S-RESIDENCE」シ
           リーズをポートフォリオの中核になり得るスペックと競争力を有する可能性が高い取得物件
           候補として、継続的な取得検討を行ってきました。その結果、上記16物件のうち、S-
           RESIDENCE神戸元町及びS-RESIDENCE横須賀中央の2物件(取得予定価格の合計2,050百万
           円)については、スポンサーとの間で、S-RESIDENCE新大阪駅前及びS-RESIDENCE江坂の2物
           件(取得予定価格の合計4,812百万円)については、後記「(ⅱ)スポンサーのウェアハウ
           ジング機能等を活用した取得」に記載の匿名組合の営業者との間で売買契約を締結するに至
           りました。本募集後のポートフォリオに占めるスポンサーの開発物件であるS-RESIDENCE
           は、本募集前の2物件(取得価格の合計4,490百万円)・投資比率14.5%(取得価格ベー
           ス)から、6物件(取得(予定)価格の合計11,352百万円)・投資比率22.0%(取得(予
           定)価格ベース)に増加する見込みです。
            本投資法人は、本書の日付現在においては、上記の新たに取得を予定している4物件を除

           く計12物件の優先的売買交渉権を付与されており、引き続き、「S-RESIDENCE」シリーズを
           本投資法人にとっての重要なパイプラインと位置付けています。ただし、これら12物件につ
           いて、本書の日付現在、本投資法人が取得を決定した事実はなく、将来取得できる保証はあ
           りません。
       ■優先的売買交渉権を付与されている開発物件(本書の日付現在)

          (注)取得予定資産であるS-RESIDENCE新大阪駅前、S-RESIDENCE神戸元町、S-RESIDENCE江坂及びS-RESIDENCE横須賀中央は含んでお




            りません。
          (ⅱ)スポンサーのウェアハウジング機能等を活用した取得

            本投資法人は、スポンサーのウェアハウジング機能やブリッジ機能を活用することで、機
           動的に今後の取得パイプラインを拡大しています。
           <ウェアハウジング機能の活用>

            取得予定資産のうち、S-FORT二条城前、S-FORT知恩院前、S-FORT宮町、S-FORT佐賀本庄、
           S-FORT佐賀医大前及びS-FORT鶴舞cubeの6物件(取得予定価格の合計4,392百万円)は、ス
           ポンサーサポート契約に基づくスポンサーによるウェアハウジング機能を活用した物件で
           す。
            このうち、S-FORT二条城前、S-FORT知恩院前、S-FORT宮町、S-FORT佐賀本庄及びS-FORT佐
           賀医大前の5物件(取得予定価格の合計3,822百万円)は、平成27年9月30日に、本投資法
           人への売却を前提にスポンサーが外部の売主より一括取得したものです。前所有者がいずれ
           も同一であり、これらの5物件を含む当該前所有者の所有に係る複数物件の一括での譲受け
           が当該前所有者における重要な売却条件であったところ、本投資法人の投資対象とする地域
           が広く5物件を同時に取得することが可能であったこと、及び、本投資法人が本募集に際し
           て取得対象としなかった物件であってもスポンサーの投資対象にもなり得る物件について
           は、かかる5物件と併せて、スポンサーが一括して当該前所有者からの譲受けに応じたこと
           から、当該前所有者との間で条件面での合意に至ることができたものです。かかるスポン
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           サーサポートの活用により、本投資法人はこれら5物件の取得機会を逃すことなく、資金調
           達のタイミングを勘案しながら、本書の日付において売買契約の締結に至りました。
           ■ウェアハウジング活用事例

           (注)取得予定価格ベースです。


           <スポンサーと共同で行う匿名組合出資の活用>

            また、新たな試みとして、機動的に優良なレジデンスを取得する機会を確保すること、及
           び中長期的な観点から、本投資法人の資産規模の拡大と収益性の向上を図ることを目的とし
           て、平成28年3月24日にスポンサーとともに合同会社ブリッジサードを営業者とする匿名組
           合へ出資を行いました。取得予定資産のうち、S-RESIDENCE新大阪駅前、S-RESIDENCE江坂、
           S-FORT神戸神楽町、S-FORT宇都宮及びS-FORT相模原については、かかる匿名組合出資に伴い
           取得した優先交渉権を活用して、当該匿名組合からの取得を予定しています。
            そのうち、S-FORT神戸神楽町、S-FORT宇都宮及びS-FORT相模原の3物件は、スポンサー開
           発物件ではなく、かつ利害関係人等である匿名組合から取得した物件であることから、スポ
           ンサーのブリッジ機能を活用して取得した物件と位置づけられます。
           ■ブリッジ活用事例

           (注)取得予定価格ベースです。


        D.投資物件に対する適切な運営管理の実施と物件ポテンシャルの顕在化

           本投資法人は、地方都市におけるサムティグループのレジデンス投資実績とノウハウを活用
          し、着実な内部成長を目指しています。
           その結果として、一部の取得済資産においては、物件取得後のリーシング強化により、稼働
          率の向上及び賃料単価の上昇を実現しています。
           特に、ダウンタイム(不稼働期間)の計測、競合物件の募集条件等マーケット分析を行うこ
          とで、早期リースアップを行い、礼金取得等収入の向上、適切な建物管理の見直し、共用部の
          LED照明導入によるコスト削減等「物件ポテンシャル(潜在的収益力)の顕在化」も積極推進
          しています。
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        <取得済資産の稼働率            (注)   の推移>
           本投資法人の取得済資産に係る地域別及び全体の平均稼働率は、平成28年4月末日現在、主
          要地方都市95.5%、その他地方都市95.2%、首都圏96.3%及び取得済資産平均95.6%となって
          います。また、平成27年6月末日と比較して、主要地方都市は2.8%、その他地方都市は
          1.4%、首都圏は3.8%上昇しており、全体の稼働率は2.8%上昇しています。特に全体の平均
          稼働率については、平成27年6月以降緩やかな改善傾向を示しています。
          (注)「稼働率」は各取得済資産の各月末日時点における賃貸可能面積の合計に占める賃貸面積の合計の割合を小数第2位を四捨





             五入して記載しています(平成27年6月から平成27年8月までの稼働率は竣工後間もないS-FORT鶴舞marks及びS-FORT湘南平
             塚並びに平成27年10月1日に取得したS-FORT学園前を除いて算出しています。また、平成27年9月はS-FORT鶴舞marks及びS-
             FORT湘南平塚を含みますが、取得前のS-FORT学園前を除いて算出しています。)。
        <取得済資産の調整後賃料単価                 (注1)   の推移>

           本投資法人の取得済資産に係る地域別及び全体の調整後賃料単価は、平成27年6月末日時点
          を100とした指数で、平成28年4月末日現在、主要地方都市100.4、その他地方都市99.7、首都
          圏100.4及び取得済資産平均では100.3であり、一部でバラつきはあるものの、その他地方都市
          を除き平成27年6月末日時点に比べ微増しています。
        (注1)調整後賃料単価については、以下の計算式で算出しており、想定契約期間は4年間としています。





            調整後賃料単価={月額賃料収入+(礼金収入÷想定契約期間)}÷契約面積
        (注2)エリア毎の調整後賃料単価は、個別物件毎の調整後賃料単価をエリア毎に集計し、平成27年6月末日時点の平均値を100として
            指数化して、月次で算出しています。個別物件毎の調整後賃料単価は、上場前に取得した物件については、平成27年6月末日
            時点の調整後賃料単価を100として、それ以外の物件については、各物件を取得した月の末日時点における調整後賃料単価を
            100として個別物件毎に指数化して、月次で算出しています。
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        <上場時取得済資産の鑑定評価額の推移>
           本投資法人の上場時取得済資産の鑑定評価額の総額は、上場時点の30,936百万円から第1期
          末時点で31,958百万円に増加し、1,022百万円(3.3%)上昇しました。
        (注)第1期末の運用資産から上場後に取得したS-FORT学園前を除き、上場時28物件で比較しています。




        <取得済資産のリーシング事例>

           本投資法人は、賃料単価の上昇を企図したリーシングにより、テナント入替時に多くの増額
          改定を実現しています。
          ①賃料単価の上昇を企図したリーシングにより、テナント入替時に多くの増額改定を実現

            スポンサーのサムティ株式会社が開発した「S-RESIDENCE」シリーズの2物件(S-
           RESIDENCE難波Briller及びS-RESIDENCE神戸磯上通)は、デザイン性、セキュリティ面の高
           い商品性をリーシングのPR材料とし、女性や法人需要も多く取り込むことで安定的に高稼
           働を維持しています。特にS-RESIDENCE神戸磯上通は、賃料単価の上昇を企図したリーシン
           グ活動を実施し、テナント入替時に多数の居室において賃料の増額改定を実現しました。
          ②法人需要に対する戦略的なリーシングにより稼働率が上昇

            S-FORT鶴舞marksにおいては、取得と同時にプロパティ・マネジメント会社の変更を実施
           し、法人需要をメインとした戦略的なリーシング活動により稼働率100%を達成しその後も
           高稼働を維持しています。法人契約が半数以上(成約戸数42戸中22戸(平成28年4月末日現
           在))を占め、法人業種も分散されているため比較的景気に左右されず安定的な稼働が見込
           めます。
          ③プロパティ・マネジメント会社を変更及び仲介業者のリレーション強化により稼働率が上昇

            S-FORT筑紫通りにおいては、本投資法人の取得前は稼働率80%台前半で推移しており、本
           投資法人による取得日(平成27年5月末日)時点における稼働率は85.6%でしたが、取得と
           同時にプロパティ・マネジメント会社の変更及び仲介業者とのリレーション強化等戦略的
           リーシング活動により、平成28年1月末日時点では97.8%まで向上しその後も高稼働を維持
           しています(平成28年4月末日時点における稼働率は97.8%です。)。
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        <物件特性に合わせた物件運営管理>









           地域の中核的な事務所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等の物件
          で、安定的な稼働が確保できるものがあり、駅からの距離のみにとらわれずにこれらの物件へ
          の厳選投資を行うことによってもキャッシュフローの安定性を確保することができると本投資
          法人は考えています。具体的な事例として、S-FORT佐賀医大前及びS-FORT佐賀本庄の2物件
          は、駅徒歩10分以内の立地ではありませんが、これらはいずれも周辺の大学等の教育施設への
          通学を目的とした居住ニーズがあるため安定的な稼働が見込まれることから取得を決定してい
          ます。特に、S-FORT佐賀医大前については、佐賀県唯一の高度救命救急センター認定病院に近
          接しており、佐賀大生のみならず、病院勤務者に利用されています。さらに、当該2物件は、
          学生向けマンション等の運営に実績のある運営会社が賃料固定型マスターリース契約を締結す
          ることで、季節要因等による一時的な稼働率の変動の影響を受けない形での運用を予定してい
          ます。本投資法人は、これら2物件の他にも、大学若しくは医療機関又はその両方に近接する
          物件を複数、保有し又は取得する予定です。
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           さらに、取得予定資産のうち、S-RESIDENCE神戸元町については、物件取得後のプロパ
          ティ・マネジメント業務をスポンサーの連結子会社であるサムティ管理株式会社(資本金:40
          百万円(平成27年11月末日現在))に委託することを予定しています。同社は、賃貸マンショ
          ン等のリーシング業務、運営管理業務及び賃料徴収業務等を主たる事業とする会社です。
           また平成27年11月末日現在において、同社がプロパティ・マネジメント業務又はビル管理業
          務を受託している物件数は177棟(総戸数3,548戸(うち、住居3,074戸))となっており、特
          に大阪府及び兵庫県内において多数の管理物件を有しています。
           さらに、同社はS-RESIDENCE神戸元町の竣工時より、当該物件のリーシングを担当してお
          り、短期間で当該物件の稼働率を大きく上昇させた実績を有しています。
           以上のとおり、プロパティ・マネジメント業務で多数の実績を有し、当該物件に精通した同
          社に、引続き当該物件の管理を委託することで、より効率的な物件管理が行えるものと考えて
          います。
        E.強固な財務体質の構築への取組みと余剰資金の効率的な運用

           本投資法人は、本借入れ及び本投資法人債の発行の実施等を通じて、バンクフォーメーショ
          ンの最適化、有利子負債の返済年限の分散や金利固定化等により、強固な財務基盤の中期的な
          構築に向けた取組みを継続的に推進するとともに、利益超過分配等の実施を通じた余剰資金の
          効率的な運用を目指します。
           本募集後の財務指標は以下のとおりです。
          ■本募集後の財務指標

           (注1)本募集後の「有利子負債総額」とは、本書の日付現在における本投資法人の既存借入れの借入金額に、本借入れに係る

              借入予定金額及び本投資法人債の発行に係る発行予定額を加算した数値をいいます。したがって、実際の本募集後の有
              利子負債の総額と一致するとは限りません。
           (注2)本募集後の「平均残存期間」は、平成28年8月2日から本借入れ及び既存借入れの返済期限並びに本投資法人債の償還
              期限までの期間につき、各負債(予定)金額に基づいて加重平均した数値を小数第2位を四捨五入して記載していま
              す。本募集後の数値は、本借入れに係る実際の借入金額及び本投資法人債の発行に係る実際の手取金により、実際の本
              募集後の平均残存期間と一致するとは限りません。以下同じです。
           (注3)本募集後の「長期負債比率」は、本借入れ及び本投資法人債の発行後の時点における負債総額に占める長期負債の割合
              を小数第2位を四捨五入して記載しています。「長期負債」とは、平成28年8月2日において返済期限までの期間が1
              年超の借入れ及び償還期限までの期間が1年超の投資法人債をいいます。本募集後の数値は、本借入れに係る実際の借
              入金額及び本投資法人債の発行に係る実際の手取金により、実際の本募集後の長期負債比率と一致するとは限りませ
              ん。
        <バンクフォーメーションの最適化>

           既存借入実施時(平成27年7月)と同様に、株式会社三井住友銀行及び株式会社福岡銀行が
          アレンジャーとなり、本借入れのための協調融資団が組成される予定です。本投資法人は、保
          有資産と同様に、取引金融機関についても全国の地方銀行を中心とした幅広い地域金融機関と
          のリレーションを確保することを方針としており、中期的な視野に立ち、継続的な新規取引先
          の開拓に向けた取組みを行っています。
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        <借入れの予定>
           本投資法人は、取得予定資産の取得資金に充当するため、取得予定資産の取得に際して、以
          下の借入れを行います。ただし、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了、
          借入れに係る契約の締結及び当該契約に定められる貸出実行の前提条件の充足を条件としま
          す。
                        借入予定額

           区分                     借入実行
                        (百万円)
                 借入先                        返済期限         使途     担保保証
          (注1)
                                 予定日
                         (注2)
               株式会社三井住                                  取得予定
                                       融資実行日より
                          5,600
               友銀行及び株式                                   資産の
                                       3年後の応答日
                                平成28年                       無担保
           長期    会社福岡銀行を                                  取得及び
                                8月2日                       無保証
                                       融資実行日より
               アレンジャーと                                  それらの
                          5,600
                                       4年後の応答日
               する協調融資団                                  付帯費用
          (注1)「長期」とは借入期間が1年超の借入れをいいます。
          (注2)「借入予定額」は、本書の日付現在における本投資法人の借入予定の金額であり、一般募集による手取金額等を勘案の
             上、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
          (注3)本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は借入金の一部又は全部を期限前弁済す
             ることができます。
          (注4)上記借入れについて、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持すること等を規定した財務制限条項が設けら
             れる見込みです。
          (注5)上記借入れに加えて、本投資法人は、取得予定資産の取得に必要な限度において株式会社三井住友銀行及び株式会社福岡
             銀行を貸付人とする借入れ(変動金利、無担保・無保証)を実施することがあります。
        <私募投資法人債の発行の予定>

           また、本投資法人は、取得予定資産の取得及びそれらの付帯費用に充当するため、取得予定
          資産の取得に際して、以下の投資法人債の発行を行います。
               サムティ・レジデンシャル投資法人第1回無担保投資法人債(適格機関投資家限定)

          発行予定総額                          1,000百万円
          年限(償還期限)                          4年
          償還方法                          期限一括
          金利区分(変動/固定)                          固定
          発行日(払込期日)                          平成28年8月2日
          募集方法                          適格機関投資家限定私募
          財務代理人、発行代理人及び支払代理人                          株式会社新生銀行
          振替機関                          株式会社証券保管振替機構
          私募の取扱者                          DBJ証券株式会社
          (注)本投資法人債には担保提供制限条項が付される見込みです。
        <平均残存年限の維持と返済期限の分散の推進>

           既存借入れの平均残存期間                (注1)    が3.0年であるところ、本借入れ及び本投資法人債の発行
          後の平均残存期間          (注2)    は3.2年となり、概ね現行水準が維持される予定です。なお、資産規
          模の成長と見合った融資関連コストの最適化の観点から、更なる平均残存期間の長期化につい
          ては今後の中期的な課題と考えています。
           また、下図のとおり、各有利子負債の返済期限の分散についても、本借入れ及び本投資法人
          債の発行後も概ね現行水準が維持されるよう計画しており、リファイナンスリスクの低減にも
          引き続き留意しています。
           (注1)既存借入れの平均残存期間は、平成28年8月2日から返済期限までの期間につき、各借入金額に基づいて加重平均した
              数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
           (注2)既存借入れを含む有利子負債全体の平均残存期間は、平成28年8月2日から各有利子負債の返済期限までの期間を、有
              利子負債金額で加重平均して算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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            ■本募集後の有利子負債返済期限の分布状況
        <金利の固定化の取組みについて>



           本投資法人は、強固な財務体質の構築への取組みの一環として、本投資法人債については、
          固定金利により調達し、本借入れの一部についても固定金利で調達する方針です。また、その
          他の借入れについても、経済環境や金利動向を勘案しつつ、金利の固定化について検討しま
          す。
        <余剰資金の効率的な運用>

           本投資法人は、保有資産が生み出すフリーキャッシュフローの増大を通じた資産価値の成長
          を追求し、その結果として投資主価値を増大させることが投資主に対する使命であると考えて
          います。そのため、会計上の非現金支出項目である減価償却費を控除後の賃貸事業利益やこれ
          に基づく償却後利回りの多寡のみを問題とすることなく、NOIやNCF(Net                                         Cash   Flowの略で不
          動産鑑定評価書又は価格調査報告書に記載される純収益をいいます。)、これらに基づく投資
          利回りといったキャッシュフローに基づく収益性も十分考慮のうえ、投資判断を行うこととし
          ています。また、同様に、投資口に係る1口当たり利益の考え方についても、EPSの極大化の
          みを追求するのではなく、1口当たりFFO                       (注1)    といったキャッシュフローベースの指標も併
          せて重視し、その成長を図ることを運用上の目標としています。
           また、本投資法人の保有資産が地方都市に所在する物件を主としており、その不動産価値に
          占める建物価値の割合が相対的に大きいことから、結果として減価償却費が高くなる傾向があ
          ります。本投資法人の利益の範囲内で行う分配に直結する減価償却費控除後の賃貸事業利益の
          多寡の評価のみに偏ることで本投資法人の運用上その保有不動産の価値評価が適切になされな
          い場合も考えられ、このような状況を回避するためのガバナンス上の仕組みとしても、本投資
          法人が、他の上場J-REITと同様、EPSのような利益ベースの指標を重視するのに加え、キャッ
          シュフローベースの指標も併せて重視することの意義は大きいと考えています。
           上記のような背景から、本投資法人が極大化に努めるキャッシュフローを、いかに適切に活
          用するかが本投資法人にとって重要な課題となります。本投資法人は、投資主の出資に基づく
          投資を通じてフリーキャッシュフローベースでの資産価値の向上を達成し、その結果として投
          資主価値の向上を図ることができると考えられるようなケースにおいては、キャッシュフロー
          ベースを考慮した投資主還元が行われるべきであると考えています。かかる考え方から、本投
          資法人においては、利益の範囲内での分配に留まらず、機動的に利益を超えた分配の活用判断
          を行うことが必要であり、また当該利益超過分配の水準決定においても、本投資法人のフリー
          キャッシュフローからどの程度が払い出されたかとの指標であるペイアウトレシオ                                             (注2)   を併
          せて重視する方針を取っています。ただし、本投資法人が運用開始後間もない資産規模の成長
          過程にあり、フリーキャッシュフローの過剰な還元に走るべきではないことも併せて重要であ
          ることから、これを抑制する仕組みとして、本投資法人の競合となり得る上場J-REITのペイア
          ウト水準を過度に超えない観点からペイアウトレシオの上限水準を自主的に設け、毎期見直す
          こととしています(本書の日付現在における本投資法人の利益超過分配の方針の概略は、下図
          「■利益超過分配の方針の概略」のとおりですが、本投資法人が行う利益超過分配の詳細につ
          いては、後記「⑧財務方針/C.キャッシュマネジメント」及び「⑨利益を超える金銭の分配
          の方針」をご参照ください。)。
          (注1)「FFO(Funds         From  Operation)」は、本業から生み出されるキャッシュフローを評価する指標の一つとして用いられ、当
             期純利益に、会計上費用として計上される減価償却費等の現金の支出を伴わない費用項目を加算し、かつ、継続的に発生す
             るものではない特別損益を加算し(特別損失の場合)あるいは控除する(特別利益の場合)ことによって求められます。本
             投資法人においては、以下の計算式によって算出しています。
              FFO=当期純利益+減価償却費-不動産売却損益
             また、1口当たりFFOは、FFOを発行済投資口の総口数で除することで算出されます。
          (注2)「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をい
             います。以下同じです。
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          ■キャッシュマネジメント方針
         (注)上記の図の詳細については、後記「⑧財務方針/C.キャッシュマネジメント」及び「⑨利益を超える金銭の分配の方針」を




            ご参照ください。
          ■利益超過分配の方針の概略

           本投資法人は、運用の成果の分配として、ペイアウトレシオに基づき毎期の分配額を決定し
          ます。ただし、当該分配に利益超過分配を含む場合には、投資主価値の毀損を避けるために、
          本投資法人の財務状況及び将来の資本的支出(CAPEX)等の額を勘案し、以下の要件を満たす
          こととします。
           (注1)「鑑定評価額総額」とは、本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定







              評価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額(期末算定価格)の総額をいいます。以下同じです。
           (注2)「調整後帳簿価額総額」とは、本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動
              産の取得時の付随費用相当額を控除した価額の総額をいいます。以下同じです。
           (注3)上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益超過分配の比率等を示すものではありません。上記の「ペイ
              アウトレシオ70%を目処に分配」、「超過分配額は減価償却費の35%を上限」との記載は、本書の日付現在の第2期、
              第3期及び第4期についての方針であり、第5期以降の利益超過分配の実施方針は未定です。実際には、経済環境、不
              動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況(LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触
              を含みますが、これに限りません。)等により、利益超過分配の額は変動し、又は利益超過分配が行われない可能性も
              あります。詳細については、後記「⑧財務方針/C.キャッシュマネジメント」及び「⑨利益を超える金銭の分配の方
              針」をご参照ください。
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        ⑤ 東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向
        <主要地方都市と東京23区の人口、世帯数の比較>
           総務省の「住民基本台帳」によれば、下図「■人口総数(平成26年時点)」のとおり、平成
          26年時点の東京23区の人口は合計約875万人であり、主要地方都市の各都市の人口との比較で
          は際立っていますが、主要地方都市全体としてみた場合には、その人口は合計約1,323万人で
          あり、東京23区の人口の約1.5倍程度になります。
          ■人口総数(平成26年時点)

          (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。










          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
           また世帯数の点においても、下図「■世帯数(平成26年時点)」のとおり、東京23区(約

          463万世帯:平成26年時点)は主要地方都市の各都市との比較では際立っていますが、主要地
          方都市全体としてみた場合には、その世帯数合計は、東京23区の1.4倍程度の約650万世帯で
          す。平成12年から平成26年までの世帯数伸び率では、下図「■世帯数伸び率(平成12年=
          100)」のとおり、東京23区が約19.8%の伸び率であるのに対し、主要地方都市全体では約
          17.8%と東京23区と同様の増加傾向を示しています。
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          ■世帯数(平成26年時点)
          (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。










          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
          ■世帯数伸び率(平成12年=100)

          (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。上記図の対象期間






            中に市町村合併があった場合については、当該市町村合併後は合併後の各市の世帯数の合計値を記載しており、当該市町村合
            併前の世帯数に関する調整等は行っていません(以下同じです。)。
          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
        <主要地方都市と東京23区の転入超過数の比較>

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           転出入者の状況については、平成12年以降、下図「■転入超過数」のとおり、東京23区が転
          入超過で推移しているのと同様に、主要地方都市においても全体として見ると安定的な転入超
          過 となっています。直近では転入超過数において東京23区は増加傾向にあるのに対し主要地方
          都市全体では減少が見られるものの、主要地方都市全体における安定的な転入超過は継続して
          います。また、多数の主要地方都市においても都市化が進み、下図「■圏域内からの転入超過
          数対人口比率」のとおり、平成23年から平成26年にかけて概ね圏域内からの転入が継続してい
          ます。
          ■転入超過数

          (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。







          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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          ■圏域内からの転入超過数対人口比率
          (注)当該都市の各年総人口に対する圏域内の各都道府県からの転入超過数の比率。上図において、「札幌市」は「札幌市圏域」







            (北海道)、「仙台市」は「仙台市圏域」(青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県)、「東京23区」は「東京
            23区圏域」(千葉県、埼玉県、東京都及び神奈川県)、「名古屋市」は「名古屋市圏域」(岐阜県、愛知県及び三重県)、
            「京都市」、「大阪市」及び「神戸市」は「大阪市圏域」(京都府、大阪府、兵庫県及び奈良県)、「広島市」は「広島市圏
            域」(鳥取県、島根県、岡山県、広島県及び山口県)、「福岡市」は「福岡市圏域」(福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大
            分県、宮崎県及び鹿児島県)からの転入超過数の比率を示しています。
          出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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        <主要地方都市と東京23区の賃料レンジの比較>
           下図「■借家 賃料レンジ(平成25年)」のとおり、各都市の賃貸人口ボリュームゾーンに
          ついては、東京23区で高額賃料帯に居住する層に厚みがあることがうかがえる一方、主要地方
          都市においては、都市規模が小さくなる毎に、低い賃料帯に居住する人口が多くなる傾向が見
          られます。また、名古屋市、大阪市、神戸市といった大都市圏を構成する都市においては、他
          の主要地方都市と比較して相対的に高い賃料帯に居住する層に厚みが見られます。
          ■借家 賃料レンジ(平成25年)

          (注)借家に居住する賃料帯別の人口合計を100%となるように計算。計算に当たっては、賃料1万円未満のものを除外。







          出所:総務省「住宅・土地統計調査」(平成25年)を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
        <主要地方都市と東京23区のレジデンスストック量の比較>

           下図「■地域別レジデンスのストック量(平成12年~平成27年)」のとおり、平成12年から
          平成27年までの期間における東京23区のレジデンスのストック量(一定期間における共同住宅
          のうち貸家かつ鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の物件の着工戸数を累積した
          戸数をいいます。以下同じです。)は約42万戸であり、同期間の大阪市(約15万戸)の約3倍
          弱、仙台市(約3.9万戸)の約10倍の規模である等、主要地方都市の各都市との間の比較では
          際立っています。
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          ■地域別レジデンスのストック量(平成12年~平成27年)
          (注)平成12年から平成27年における共同住宅の貸家かつ鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の着工戸数を累積した戸






            数。
          出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
           一方、下図「■レジデンスのストック量(平成12年~平成27年)」のとおり、同期間におけ

          る、主要地方都市のストック量の合計は約66万戸であり、全体としては、東京23区の約1.5倍
          の規模を有しています。
          ■レジデンスのストック量(平成12年~平成27年)

          (注)平成12年から平成27年における共同住宅の貸家かつ鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の着工戸数を累積した戸





            数。
          出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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        ⑥ 上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴
        <上場J-REITの投資地域>
           下図「■上場J-REITのレジデンスへの投資状況(直近決算期末)」のとおり、既存の上場J-
          REITのレジデンスへの投資は、棟数ベースでは東京都に全体の6割以上が集中しており、その
          上で、関東圏、関西圏の他、札幌市、仙台市、名古屋市及び福岡市といった特定の地域に一定
          程度の投資が見られるという状況であることから、主要地方都市においては、東京都と比較し
          て上場J-REITによるレジデンスへの投資の集中度が低くなっています。
          ■上場J-REITのレジデンスへの投資状況(直近決算期末)

          (注)平成28年6月1日時点における、上場J-REIT各社の直近期末の保有レジデンス(1,494棟)を集計。















          出所:ARES     J-REIT   Property    Databaseを基に本資産運用会社作成
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        <主要地方都市と東京23区の稼働率及び賃料変動性の比較>
           近年において、上場J-REITが保有するレジデンスの稼働率は、下図「■稼働率レンジ(平成
          23年~平成27年下期)」のとおり、都市による差異はありますが、主要地方都市の各都市につ
          いてはいずれも概ね95%以上で推移しており、一部東京23区を上回っている都市もあります。
          また、稼働率の変動性についても、上場J-REITが保有する主要地方都市のレジデンスにおいて
          は1~3%程度の幅であり、東京23区と概ね同程度であります。
          ■稼働率レンジ(平成23年~平成27年下期)

          (注1)各年、上期(1~6月)、下期(7~12月)に決算期を迎えた上場J-REITの各物件の期末稼働率平均。






             ただし、取得後、初回の決算期は集計の対象外。
          (注2)上図においては、平成23年上期~平成27年下期までを集計。集計対象の時期やその期間の長短により上図と異なる結果とな
             る場合があります。また、今後の稼働率が上記と同様に推移することを保証するものではありません。
          (注3)京都市、神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
          出所:上場J-REIT公表資料を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
           近年における主要地方都市の賃料の変動係数については、下図「■賃料の変動係数(平成23

          年~平成28年第1四半期)」のとおり、震災後の復興需要の影響を受けて賃料が上昇している
          仙台市の特殊なケースを除き、都市により地域経済の景気サイクルに応じた一定の差異はある
          ものの、東京23区の変動係数から最大でも概ね2.5%程度以内の範囲の水準にあり、また、東
          京23区より小さくなっている都市もあることから、本投資法人としては、主要地方都市の賃料
          の変動は東京23区と比較して著しく大きなものではないと考えています。
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          ■賃料の変動係数(平成23年~平成28年第1四半期)
          (注1)上図の賃料は、アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した賃貸マンションの成約事







             例に基づく賃料インデックス(ヘドニックアプローチと言われる統計的手法を用いて個別の成約事例について賃料の品質調
             整を行い、四半期毎の賃料変化を指数化したものです。以下同じです。)を採用。東京23区については4つのサブエリア
             (プライムエリア:港区・渋谷区、都心業務地:千代田区・中央区等、都区部南:世田谷区・大田区等、都区部北:足立
             区・葛飾区等)毎の18~30㎡の物件を対象とした賃料インデックスの単純平均値、東京23区以外の都市についてはサンプル
             数確保の観点から20~40㎡の物件を対象とした賃料インデックスを採用。
          (注2)賃料の変動係数は対象期間における平均的な賃料単価の増減率の絶対値を示すもので、対象期間の賃料の標準偏差を平均値
             で除して算出しています。
          (注3)上図においては、平成23年第1四半期(1~3月)~平成28年第1四半期(1~3月)までを集計。集計対象の時期やその
             期間の長短により上図と異なる結果となる場合があります。
          (注4)神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
          出所:賃料インデックスを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
        <主要地方都市と東京23区のインカムリターン、リスクの比較>

           下図「■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン」のとおり、上場J-REITが保有する
          レジデンスにおいて、近年、主要地方都市のインカムリターン(下図                                      (注1)   において定義しま
          す。)は東京23区と比較して1%程度高くなっています。また、下図「■上場J-REIT保有レジ
          デンスの平均インカムリターンと標準偏差」のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスにつ
          いて見ると、主要地方都市は、リターン水準が高い一方で、リスク(標準偏差)に関しては東
          京23区を上回っていますが、その差は0.2%程度です。
          ■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン                              ■上場J-REIT保有レジデンスの平均

                                       インカムリターンと標準偏差
          (注1)インカムリターンは、年間NOI(減価償却前の不動産賃貸純収益)を鑑定評価額又は調査価額(期末算定価格)で除して算




             出した数値。
          (注2)使用データは上場J-REITが平成27年12月末日現在で保有する物件で、平成19年上半期~平成27年下半期のデータが揃ってい
             る物件を対象(平成18年下半期以前に取得され、現在も保有している物件)。平成19年上半期に取得した物件は基本的に除
             外。加えて、NOIがマイナスとなっている物件及び稼働率に大きな変動がある物件等データ全体の傾向を把握するのに適さ
             ないと判断された物件並びに複合施設(店舗等が入っている物件)は除外。
          (注3)右上図については、平成19年上半期~平成27年下半期のデータを基に算出。
          (注4)主要地方都市合計は、札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・神戸市・福岡市が対象(京都市及び広島市については、必要な
             サンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。)。
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          (注5)本図表は上場J-REITが保有するレジデンスのデータを基に算出されており、主要地方都市のレジデンスの一般的な傾向を必
             ずしも示すものではなく、本投資法人の保有するポートフォリオが同様のインカムリターンの実現を保証するものではあり
             ません。
          出所:上場J-REITデータを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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        ⑦ 成長戦略
        A.サムティグループに関して
        (イ)サムティグループの概要
            サムティグループは、創業より、関西を基盤とする「資産保有型デベロッパー」から全国
           展開の「総合不動産企業グループ」へと成長してきました。現在の事業内容は、自社ブラン
           ドである「S-RESIDENCE」シリーズのマンション等、クオリティの高い不動産の企画開発・
           再生・販売及びファミリー向け分譲マンション・投資用マンションの企画開発・販売を行う
           「不動産事業」、マンション・オフィスビル・商業施設等多様な賃貸資産を保有し、安定し
           た収益を確保する「不動産賃貸事業」を事業展開の二本柱としています。その他にビジネス
           ホテル運営等を行う「その他の事業」を行っています。
            国内拠点として、大阪本社、東京支店、福岡支店、札幌支店及び名古屋支店を設け、グ
           ループ全体で全国の不動産開発及び収益不動産の取得等を展開しています。
          (a)沿革

             昭和57年12月       大阪市東淀川区東中島一丁目において、サムティ開発株式会社(現・サムティ株式会
                    社)を設立
             平成14年9月       不動産流動化事業を開始し近畿財務局受付第一号となる不動産証券化実施
             平成17年3月       不動産ファンド及びREIT向け賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズの開始
             平成19年7月       大阪証券取引所「ヘラクレス」(現・東京証券取引所 JASDAQスタンダード)上場
             平成23年2月       東京支店開設
             平成23年12月       不動産管理業を事業とするサムティ管理株式会社を設立
             平成24年6月       福岡支店開設
             平成24年11月       サムティアセットマネジメント株式会社を100%子会社化
             平成27年5月       札幌支店開設
             平成27年10月       東京証券取引所市場第一部に市場変更
             平成28年3月       名古屋支店開設
          (b)サムティグループの業績推移(連結)

             (注)平成21年11月期にセグメント変更を行ったため、平成20年11月期の売上高は合計のみを記載。






             出所:サムティ株式会社有価証券報告書(平成20年11月期乃至平成27年11月期)
          (c)不動産事業

            (ⅰ)ソリューション事業
               サムティグループの自社開発不動産及び第三者より取得した既存の収益不動産等に
              ついて、外部投資家等への販売を行っています。自社開発不動産の代表的なものとし
              ては、事業用地の仕入れから商品企画開発、建設まで一貫して行う自社ブランドを冠
              した賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズがあります。サムティグループは、開
              発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、サムティグループのノ
              ウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ等を図り、不動産の保有期間
              中の収益確保に努めています。なお、サムティグループが現在開発又は保有する「S-
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              RESIDENCE」シリーズにつきましては、スポンサーサポートに基づき、原則として本
              投資法人に対し優先的売買交渉権が付与されています。
            (ⅱ)投資分譲事業

               サムティグループが事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マン
              ションの企画開発を行い、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売を行っていま
              す。サムティグループは、事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネット
              ワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、販売会社、
              顧客のニーズにあった物件を供給しています。
            (ⅲ)アセットマネジメント事業

               サムティグループがアセットマネージャーとして不動産投資ファンドから不動産の
              運用・管理業務等を受託することによる手数料収入を得るほか、自ら不動産投資ファ
              ンドに出資することによる配当の獲得を目的としています。
               本資産運用会社は、平成19年8月に設立され、平成24年11月にサムティグループの
              一員となり、上記の受託業務を行っています。本資産運用会社は、本投資法人の運用
              以外に下図「■私募ファンドの運用状況」のとおり業務実績を有しており、不動産
              ファイナンス分野において相当程度のノウハウを有しています。
               また、レジデンス分野においても、従前より、地方の賃貸マンションを私募ファン
              ドを通じて流動化する等の事業展開を行っています。
             ■私募ファンドの運用状況

           (注)金額は、各年度の9月末日における受託資産の簿価の合計額です。





          (d)不動産賃貸事業

             サムティグループは、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、駐車場等を1棟
            又は区分所有により保有し、個人及び法人テナントに賃貸しています。賃貸収入の増加を
            目的として、本店のある関西を中心とし、支店のある東京、福岡、札幌及び名古屋を含む
            全国の主要地方都市に存する収益不動産を継続的に取得しています。
             また、社内に、設計部門だけでなく、賃貸事業部門にも、一級建築士を配置し、入居者
            が入れ替わる際、ハード面からのリースアップの早期化、資産価値向上の検討を行い、実
            践しており、その経験、ノウハウも蓄積されています。
             他に、収益不動産の所有者からサムティグループがマンション等を賃借してエンドテナ
            ントへ転貸するサブリースや、家賃回収、契約の管理及び建物管理等の受託業務を行って
            います。
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           ■サムティグループの賃貸資産の構成比率(簿価:平成27年11月末日時点)
           ■サムティグループの賃貸資産/マンションの分布状況(賃貸面積:平成27年11月末日時





            点)
          (e)その他の事業






             サムティグループは、センターホテル東京(日本橋)、センターホテル大阪(淀屋
            橋)、エスぺリアホテル長崎(長崎市)、ホテルサンシャイン宇都宮(宇都宮市)の4棟
            のホテルを所有・運営しています。また、分譲マンション管理事業及び建設・リフォーム
            業等を行っています。
        (ロ)マンションブランドの概要

            「S-RESIDENCE」は、平成17年よりサムティグループが開発する高級規格の賃貸マンショ
           ンブランドです。当ブランドにおいては、自然石を贅沢に活用し、吹抜けにより開放感のあ
           るエントランス、ラグジュアリーホテルを彷彿させる間接照明や内廊下、デザイン性の高い
           スタイリッシュな水回りにより高級感を演出する等、主に学生、社会人等の単身者に訴求す
           る高いデザイン性を有しており、特に比較的女性入居者の比率が高いことが特徴になってい
           ます。また、居住性・快適性・安全性に優れたマンション提供に向けて、専門部署として、
           開発部門の中に一級建築士を設置し、デザインから施工監理まで、入居者ニーズを的確に捉
           えた仕様で展開しています。これらの特徴を持ちながら、周囲の物件と比較して同程度の家
           賃設定とすることで、コストパフォーマンスの高さを強く打ち出したリーシング活動が可能
           となります。
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           (注)全ての「S-RESIDENCE」ブランドの物件が上記の設備仕様となるわけではありません。











        B.スポンサーによるサポートの内容

           本投資法人は、スポンサー並びに本投資法人及び本資産運用会社との間のスポンサーサポー
          ト契約に基づき、スポンサーからの多岐にわたる支援を活用し、外部成長及び内部成長を目指
          します。
           なお、スポンサーサポート契約の概要は以下のとおりです。
        (イ)優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与
            スポンサーは、以下の場合に、自ら又は一定の者をして、本投資法人及び本資産運用会社
           に対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉を
           する権利(以下本(イ)において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します                                                (注
           1)  。
           (a)スポンサー又はグループSPCが保有し又は今後開発して保有することになる国内の
              適格不動産      (注2)    (本投資法人から取得した不動産等を含みます。)を売却しようと
              する場合
           (b)スポンサーを除くサムティグループに属する会社(本資産運用会社及びグループSP
              Cを除きます。以下本(イ)において、「グループ会社」といいます。)が保有し又
              は今後開発して保有することになる国内の適格不動産を売却しようとする場合
           <優先的売買交渉権の概要>
           (a)所定の期間、本投資法人及び本資産運用会社が優先的に取得を検討できます。
           (b)上記所定の期間の経過まで、スポンサーは、当該優先的売買交渉権の対象となる物件
              の情報を第三者に提供してはなりません。
           (c)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交
              渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示
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              した条件と同等又はそれよりも有利な条件であった場合、本投資法人及び本資産運用
              会社に対しその取得の意向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を
              希 望する場合には、当該再交渉に応じます。
           <優先的売買交渉権の期間>
           (a)本投資法人及び本資産運用会社に優先的売買交渉権が付与された場合には、本資産運
              用会社は、情報の提供を受けた日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第一
              次検討期間」といいます。)内に、当該適格不動産の取得の検討の可否をスポンサー
              に対して通知します。
           (b)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、当該適格不動産の取得を
              検討しない旨を書面にて通知された場合、又は、検討の可否を書面にて通知されな
              かった場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産
              の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
           (c)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から当該適格不動産の取得を検
              討する旨を書面にて通知された場合には、スポンサーは、当該適格不動産への投資判
              断のために必要な資料として本資産運用会社が要請する資料を提供します。本投資法
              人及び本資産運用会社は、当該資料を受領した日(同日を含みます。)から所定の期
              間(以下「第二次検討期間」といいます。)内に、当該適格不動産の取得意向の有無
              をスポンサーに対して通知します。
           (d)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から検討の結果取得の意向がな
              い旨を書面にて通知された場合、又は、検討結果を書面にて通知されなかった場合に
              は、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関す
              る情報を第三者に提供することができます。
           (e)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の意向がある旨を書
              面にて通知された後、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の条件の交渉を終了
              する旨を書面にて通知された場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会
              社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
           (f)上記(b)、(d)又は(e)に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提
              供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当該第三者に提
              示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれより
              も有利な条件であった場合、スポンサーは、自ら又は優先的売買交渉権付与者をし
              て、本投資法人及び本資産運用会社に対してその取得の意向を再度確認し、本投資法
              人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じるものとしま
              す。
           <適用除外>
            以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。
           (a)第三者との共同事業に基づき開発・取得した不動産等で、当該第三者に譲渡又は優先
              的売買交渉権を付与することをあらかじめ合意している場合
           (b)共有持分、出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先的売買交
              渉権を付与することを他の共有者又は出資者との間であらかじめ合意している場合
           (c)行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合
           (d)スポンサーサポート契約締結前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三
              者に対して優先的売買交渉権を付与することを要する場合
            また、スポンサーは、自らの取引先である個人又は法人(デベロッパーを含みます。)が
           所有又は開発する国内の適格不動産について、当該個人又は法人が売却を検討していること
           を知った場合には、当該不動産等の所有者又は開発者の意向等で情報を提供することができ
           ない場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、遅くとも第三者に情報を提供する
           と同時に当該不動産等に関する情報を提供します。
           (注1)グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、
              当該契約等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。
           (注2)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準(本資産運用会社の資産運用ガイドライン)に合致すると合理的に判断さ
              れる不動産等をいいます。
        (ロ)再開発に関する支援

            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発を希望する場合にはス
           ポンサーに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとされ
           ています。
           <スポンサーに対する優先的物件情報提供の概要>
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
           (a)所定の期間、スポンサーが当該不動産等に係る再開発計画案(当該不動産等をスポン
              サーが買い取り、収益不動産(毎月一定の賃料収入のある不動産等のうち適格不動産
              に 該当するものをいいます。)の再開発を行うことを内容とする再開発計画案に限
              る。)による取得を優先的に検討できます。
           (b)上記所定の期間の経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、当該優先的売買交渉
              権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはなりません。
           (c)所定の期間内に、スポンサーから、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足す
              る内容の再開発計画案の提出を受けた場合には、本投資法人及び本資産運用会社は、
              スポンサーに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関して優先的に売買交渉をする権
              利(以下本(ロ)において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。
           <優先的売買交渉権の概要>
           (a)所定の期間経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー以外の第三者と
              の間で、当該不動産等に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、か
              つ、当該不動産等に関する情報も提供してはならず、また、スポンサーとの間で、当
              該不動産等の売買交渉をします。
           (b)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及
              び本資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件がスポンサーの提示した条件と同
              等又はそれよりも有利であった場合、スポンサーに対しその購入意思を再度確認し、
              スポンサーが再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じます。
        (ハ)ウェアハウジング機能の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産の取得を目
           的として、スポンサーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用され
           ている適格不動産(以下本(ハ)において、「取得予定不動産等」といいます。)の取得及
           び一時的な保有(以下本(ハ)において「ウェアハウジング」といいます。)をスポンサー
           に依頼することができます。
           <スポンサーが提供するウェアハウジング機能の概要>
           (a)本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の
              決定方法を提示した上で、ウェアハウジングをスポンサーに依頼することができま
              す。
           (b)スポンサーが前記の依頼を受諾した場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会
              社は、基本的事項について書面により合意し、スポンサーは、かかる合意に基づきス
              ポンサーにおいて当該取得予定不動産等を取得し、保有します。
           (c)スポンサーは、取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が
              提示した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定
              不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本投資
              法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、スポンサー、本投資法人及び本資産
              運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該取得予定不
              動産等を本投資法人に売却します。
            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時
           期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、スポンサーに対してそ
           の旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができま
           す。ただし、かかる通知による取得予定時期の延長は、スポンサーの同意を得た場合を除
           き、原則として、通算で1年間を超えることはできません。
        (ニ)売却先候補者等に関する情報の提供

            スポンサーは、原則として、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定して
           いる旨を通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込
           まれる購入希望者の情報を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的
           に提供します。
        (ホ)賃料固定型マスターリース契約の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討している適格不動産につい
           て、本投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに
           本投資法人及び本資産運用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みま
           すが、これに限られません。)に従うことを条件として、サムティグループと本投資法人又
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           は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間で賃料固定型のマスター
           リース契約の締結の検討をスポンサーに申し入れることができ、スポンサーはかかる申入れ
           を 真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用会社と
           スポンサーが合意した場合には、スポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又
           は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、賃料固定型のマスターリース契約を締結す
           るものとします。
        (ヘ)リーシングサポート業務の提供

            スポンサーは、本投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、
           本投資法人が取得を意図する適格不動産及び本投資法人の保有する不動産等について、実効
           的なリーシング戦略を策定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本
           投資法人による早期のテナント確保を可能とするべく最大限努力します。
        (ト)プロパティ・マネジメント業務の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討するか又は保有する不動産等
           について、本投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令
           並びに本投資法人及び本資産運用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを
           含みますが、これに限られません。)に従うことを条件として、サムティグループと本投資
           法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間で、プロパティ・マ
           ネジメント契約の締結の検討をスポンサーに申し入れることができ、スポンサーはかかる申
           入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用会
           社とスポンサーが合意した場合には、スポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法
           人又は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、プロパティ・マネジメント契約を締結
           するものとします。
        (チ)物件管理・運用管理に係るサポートの提供

            サムティグループは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工
           事及び再開発等のコスト並びに運営費用を最適化し、当該不動産等につき効率的に競争力を
           維持することを目的に、本投資法人及び本資産運用会社に対して、本投資法人のために、修
           繕・リニューアルに関するノウハウの提供その他物件の管理・運営に関するアドバイザリー
           業務を提供するものとします。
        (リ)セイムボート出資

            スポンサーは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のスポンサーである自社の利益を
           共通のものとするという観点から、スポンサーサポート契約において、(ⅰ)本投資法人が
           新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討す
           る意向であること、及び(ⅱ)本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口に
           ついては、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを本投資法人及び本資産運
           用会社との間で確認しています。
        (ヌ)商標使用の許諾

            スポンサーは、スポンサーのブランド力とサポート機能を積極的に活用する一環として、
           本投資法人に対してスポンサーが別途指定する各種商標の使用を許諾するものとします。
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        (ル)不動産の共同保有の機会の提供
            本投資法人又は本資産運用会社は、本投資法人が保有又は取得する予定の不動産等につい
           てスポンサーと共有することを望む場合には、スポンサーに対してこれを申し入れることが
           でき、スポンサーは当該申し入れを受けた場合には、当該不動産等の共有の可否について真
           摯に検討するものとします。
        (ヲ)人材の派遣及びノウハウの提供

            スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法人から受
           託する資産運用業務の遂行に必要な不動産の運営管理の知識及びノウハウ等を本投資法人及
           び本資産運用会社に活用させるために、法令に反しない限度において、本資産運用会社に対
           するスポンサーからの人材の派遣を含めて、本資産運用会社が必要と考える人材を確保する
           こと、及び本投資法人及び本資産運用会社が必要と考えるスポンサーのノウハウを提供する
           ことについて最大限の協力をするものとします。人材の派遣にはスポンサーからの転籍及び
           出向を含むものとし、派遣の条件等については、スポンサーと本資産運用会社とで協議の上
           別途決定するものとします。
        (ワ)その他の関連業務及び支援

            スポンサーは、本投資法人又は本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社
           に対し、法令に反しない範囲で、上記(イ)から(ヲ)までに掲げる業務に関連する業務又
           はその他の必要な支援を行うものとします。
        (カ)有効期間

            スポンサーサポート契約の有効期間は、契約の締結日から10年間とします。期間満了の
           3ヶ月前までに、契約当事者のいずれかから他の当事者全員に対して文書による申出がなさ
           れなかったときは、期間満了の日の翌日より5年間延長するものとし、その後も同様としま
           す。ただし、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合等の一定の場
           合には、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了する
           ものとします。
        C.外部成長

           本投資法人は、スポンサーサポート及び本資産運用会社の有するソーシング能力を活用し、
          アコモデーションアセット等を取得してまいります。
        (イ)サムティグループの開発実績及び開発計画

            サムティグループは、賃貸マンションデベロッパーとして、関西エリアのみならず、地方
           都市を含めた日本全国で賃貸マンションの開発を行い、長年の実績を築いています。また、
           今後の開発についても、下記のとおり、積極的に投資する計画となっています。
            ■「S-RESIDENCE」シリーズの開発実績及び開発計画

          (注1)開発実績は、上場J-REIT及び投資ファンド向けに開発した賃貸マンションの売却金額を集計。




          (注2)開発計画は、サムティグループが用地取得に係る契約を締結した物件についての想定売却金額を集計。平成27年11月末日時
             点の数値であり、今後の用地取得に係る契約の増減及び想定売却金額の変更に伴い変更される可能性があります。
          出所:サムティ株式会社の平成27年11月期決算説明資料を基に本資産運用会社が作成
        (ロ)スポンサーからのパイプライン

            本投資法人は、本書の日付現在において、サムティグループより「S-RESIDENCE」として
           開発中の12件の開発物件について、優先的売買交渉権を付与されています(詳細は、前記
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
           「④インベストメント・ハイライト/C.                       サムティグループによる本投資法人への積極的な
           サポート」をご参照ください。)。
        (ハ)本資産運用会社独自のパイプライン

            本資産運用会社は、本投資法人の運用を通じた物件の取得実績及び創業以来続けている私
           募ファンドの運用実績を有しており、独自のパイプラインを構築しています。本投資法人
           は、サムティグループからの物件取得のみならず、かかる本資産運用会社独自のパイプライ
           ンを通じた物件取得を目指します。
        D.内部成長

           本投資法人は、スポンサーサポート、プロパティ・マネジメントネットワーク及び物件リ
          ニューアル能力を活用し、稼働率の維持・向上に努めます。
        (イ)プロパティ・マネジメント会社のコントロールノウハウ

            本投資法人は、サムティグループのプロパティ・マネジメント会社との幅広い取引実績及
           び資産運用会社のこれまで運営してきた私募ファンドでの実績を活かし、物件毎に高品質な
           プロパティ・マネジメント会社を選定し、物件の適切な運営・管理を行うことで、収益の安
           定化を目指します。
        (ロ)物件のリニューアル/再開発支援

            サムティグループは、物件リニューアルに関する豊富な実績・ノウハウを有しています。
           本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に基づき、サムティグループか
           らノウハウの提供を受け、資産価値の向上を目指します。
            また、本資産運用会社は、経年劣化した物件について、スポンサーサポート契約に基づ
           き、スポンサーに対して、再開発の検討・提案を要請することができます。
        (ハ)ブランド戦略の推進

            本投資法人では、「S-RESIDENCE」及び「S-FORT」の2つのブランドの継続的な展開によ
           り、差別化戦略を推進することで、保有物件の競争力を高め、稼働率の向上や賃料単価の上
           昇を通じた資産価値向上を目指します。
            「S-FORT」は、本投資法人が、各スポンサーサポートを戦略的に活用して取得した「S-
           RESIDENCE」以外に取得する物件を統一して展開するブランドです。外部からの取得のため
           仕様は様々ですが、耐震やPML値                   (注)   等の投資基準を満たし、かつ全ての物件に専門家に
           よる検証(構造レビュー)を行い、居住者の方が「安心」して暮らせる物件です。また、防
           犯対策等、居住者の方が「安全」に暮らしていただけるようなバリューアップ投資を、物件
           取得後も継続的に行います。さらには、各々の物件の地域や環境の特性に応じて、居住者の
           方に「快適」に暮らしていただけるような設備の維持更新を図る方針です。
           (注)「PML値」とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度
             起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費
             用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものが
             あります。以下同じです。
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        ⑧ 財務方針
             資産運用の効率化と財務体質の健全化を図るとともに、自己資本を充実し、資産運用基
            盤の長期的安定を確保します。本投資法人の資金の借入れ又は余裕資金の運用は、負債比
            率及び固定比率の健全性の維持を旨とし、妥当な条件によって、これを行うものとしま
            す。
        A.エクイティ・ファイナンス

           ・原則、外部成長を伴う投資口発行を図ることで、持続的な成長に寄与することを目指しま
            す。
           ・新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTVの水準、有利子負
            債の返済計画等を総合的に勘案し、投資主価値の希薄化に配慮しつつ、金融環境を踏まえ
            て決定します。
        B.デット・ファイナンス

           ・返済期日の分散化・借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。
           ・借入れ及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行に際しては、資金調達の機
            動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
           ・LTVは資金余力の確保に留意しつつ水準を決定します。上限は60%としますが、運営上は
            45~55%を目安に運営します。
           ・安定的な資金調達の手段として、投資法人債を発行する場合があります。
           ・コミットメントラインを設定し、機動的な借入を実行する場合があります。
           ・借入れ及び投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができるもの
            とします。
           ・信託受益権への投資において、信託銀行から敷金が返還された場合は、当該返還金をLTV
            算出時の負債として含めるものとします。
        C.キャッシュマネジメント

        (イ)本投資法人においては、後記「⑨利益を超える金銭の分配の方針」に記載するとおり、
           ポートフォリオの特性上、減価償却費の物件取得価格に対する割合が大きくなる傾向があり
           ます。そのため、本投資法人は、減価償却費相当額の手元現預金のうち、建物等の機能維持
           のための資本的支出(建物の修繕等において、固定資産(建物・設備等)の機能、価値を増
           加、又は耐用年数を伸長させるための支出をいいます。以下同じです。)を目的とした積立
           てや運転資金等として見込まれる資金相当額を留保した上で、その残余であるフリーキャッ
           シュフローを、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に
           勘案して、以下の(a)乃至(c)のいずれか又は複数に対し最適に配分する方針です。か
           かるキャッシュマネジメントにより、本投資法人の資金効率を高め、中長期的な投資主価値
           の向上を図ります。
          (a)ポートフォリオの収益力向上に資する投資
              投資口価値向上に資すると考えられる新規物件の取得機会が見込まれる場合等におい
             て機動的な対応を可能とするため、その時々のマクロ経済環境や不動産市況等を踏まえ
             てかかる物件取得機会の発生の蓋然性等を勘案し、一定の資金を留保することを検討し
             ます。特に、不動産市況の回復が見込まれる時期等において、まとまった規模の物件取
             得機会の発生を想定し、かかる資金を相対的に厚めに留保する可能性もあります。ま
             た、保有物件の収益力を高め、その不動産価値の向上に高い効果が期待される戦略的な
             資本的支出が想定される場合においても、かかる資本的支出相当額を上記の留保額に含
             めることを検討します。
          (b)有利子負債削減等による財務基盤の強化
              不動産市況が悪化している時期等、財務安定性を志向すべき状況下においては、一般
             に、運転資金等手元現預金を留保する必要性が一層高まるとともに、負債コストの削減
             による期間損益の改善やLTVの保守的な水準への引下げによる財務基盤の強化が優先事
             項となることが想定されるため、これらへの機動的な対応を目的とした一定の資金を留
             保することを検討します。
          (c)利益超過分配等による投資主への還元
              上記(a)及び(b)のための留保の優先度が相対的に低い状況にあると判断される
             場合又は(a)若しくは(b)に一定の留保を行った上でなおフリーキャッシュフロー
             の残余が見込まれる場合等においては、後記「⑨利益を超える金銭の分配の方針」にお
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             いて定義される利益超過分配等による投資主還元を、一定の規律に基づき、当該フリー
             キャッシュフローの残余の範囲内で実施する方針です(詳細は、後記「⑨利益を超える
             金 銭の分配の方針」をご参照ください。)。
              (注)上図は、本投資法人のキャッシュマネジメント方針のイメージを示したものであり、実際の使途がこれに一致する




                ことを保証又は約束するものではありません。なお、一般的な傾向として、マクロ経済環境及び不動産市況の回復
                が見込まれる時期においてはポートフォリオの収益力向上に資する投資のために、またマクロ経済環境や不動産市
                況が悪化している時期においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のために資金充当する蓋然性が高まるこ
                とから、これらに対応するための留保額が相対的に大きくなり、結果として利益超過分配等に配分するためのフ
                リーキャッシュフローの残余額が相対的に減少するものと考えられますが、本投資法人における実際のキャッシュ
                マネジメントは、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の負
                債について設定される財務制限条項に係る状況を含みますが、これに限りません。)等を総合的に勘案して実施す
                るため、結果として上記のような一般的傾向とは異なることとなる可能性があります。
        (ロ)かかるキャッシュマネジメントにおいては、テナントから預かった敷金・保証金を活用す

           ることができることとします。
        D.デリバティブ取引

           負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融先物取
          引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
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        ⑨ 利益を超える金銭の分配の方針
        A.基本方針
           本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「⑧財務方針」に記載する
          キャッシュマネジメント方針の一環として、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)(以下
          「利益超過分配」といいます。)を行う場合があります                              (注)   。
           利益超過分配は、後記「B.実施方法」に記載のとおり、本投資法人の計算期間毎にその時
          点における諸般の事情を総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎
          期又は数期にわたって継続的に実施することを予定するものではありませんが、結果的に一定
          の期間、複数期にわたり連続して実施される可能性があります。また、利益超過分配を実施し
          た場合、当該金額は、出資の払戻しとして、出資総額又は出資剰余金の額から控除されること
          となります。
          (注)利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であり、
            オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、
            本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
           本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う場合がある背景は以

          下のとおりです。
           本投資法人が投資対象の中心とする地方都市に所在するレジデンスは、東京23区に所在する
          レジデンスと比較して、物件取得価格の総額に占める建物割合が高く、物件取得価格が同額の
          場合、(キャッシュマネジメントによる配分の対象としての)フリーキャッシュフローの源泉
          となる減価償却費が高くなる傾向があります。加えて、本投資法人の取得済資産及び取得予定
          資産においては、ポートフォリオ全体としてみると、将来計上されることが見込まれる減価償
          却費の合計が建物の再調達(再築)原価を上回る見込みです。
           一方で、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産の平均築年数等の状況に鑑みて、本投資
          法人においては、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる
          資本的支出の金額の割合は低率に留まる時期が当面の間は続くとともに、将来の資本的支出の
          金額の見積額も予見性が高く、当該見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も
          小幅に留まるものと考えています。さらに、本投資法人の主たる投資対象であるレジデンスの
          1物件当たりの投資額はオフィス、商業施設等の他のアセットタイプと比較して小さく、ポー
          トフォリオの分散効果が得られる結果、本投資法人においては、ポートフォリオ全体での資本
          的支出計画の予算実績管理も容易となる傾向があるという特性を有していると考えています。
          中長期的な観点においても、本投資法人は、スポンサーから供給される新築物件を将来的な追
          加組入れの中心に据えることを志向しており、かかる方針に従った追加組入れの内容によって
          は、追加組入れ後のポートフォリオ全体の減価償却費に対する資本的支出の金額の割合が、取
          得済資産及び取得予定資産から成るポートフォリオとの比較において、相対的に低率の状態に
          留まる可能性もあるものと考えています。
           こうした地方都市に所在するレジデンスを中心とする本投資法人のポートフォリオの特性を
          考慮し、①保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応及び②本投資法人の安定的な財
          務基盤の維持が十分なされていることを前提として、③資金効率の向上を実現するキャッシュ
          マネジメントの手段の一つとして、その実施が最適と考えられる場合には利益超過分配を実施
          することが、投資主価値を最大化し、資本市場における本投資法人の評価を高めることにつな
          がり、もって本投資法人の資本調達力の向上に資するものと考えています。
        B.実施方法

           本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施する場合には、具体
          的には、以下のとおり実施の可否及び金額を決定します。
           利益超過分配は、当該計算期間(本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過
          分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。また、「翌計算期間」とは、当該
          計算期間の直後の本投資法人の計算期間をいいます。以下、本「B.実施方法」及び後記
          「C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の方針に基づく第2期、第3期及
          び第4期に係る利益超過分配の実施方針」において同じです。)の期末時点における保有不動
          産の「継続鑑定評価額」             (注1)   の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調
          整後帳簿価額」の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)の
          ための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り、かつ、その時々の
          外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の負債につい
          て設定される財務制限条項に係る状況を含みますが、これに限りません。)等を総合的に勘案
          した上で実施するものとします。
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           また、当該計算期間における利益超過分配の額は、当該計算期間において各々計上される減
          価償却費相当額から資本的支出額を控除した金額(ただし、減価償却費の60%に相当する金額
          を 超える場合は、減価償却費の60%)を上限としますが                              (注2)    、実際の利益超過分配の金額
          は、資本的支出計画(長期修繕計画)に影響を及ぼさず、かつ、その他の資金需要(本投資法
          人の運転資金や分配金の支払い等に加え、不動産市況悪化時の債務の返済や、投資口価値向上
          に資すると考えられる新規取得機会が見込まれる場合等における機動的な取得資金確保等)に
          対応するため、融資枠等の設定状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考える現預金を留保した
          上で、本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、本投資法人が計算期間毎に決定す
          るものとします。加えて、J-REIT市場に上場している本投資法人の競合先となり得る銘柄にお
          けるペイアウトレシオの水準を参考にするものとします。
           さらに、当該計算期間において、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴
          うローンアレンジメントフィー等、ファイナンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、
          不動産売却損等の手元現預金の流出を伴わない会計上の損失が発生した場合においても、当該
          費用や損失の額の一部又は全部に相当する額として本投資法人が決定する金額についても、上
          記に従い本投資法人が決定する利益超過分配の額に含める場合があります。
          (注1)「継続鑑定評価額」とは、本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評
             価書における鑑定評価額(又は価格調査報告書における調査価額(期末算定価格))の総額をいいます。以下同じです。
          (注2)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利
             益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産
             投資法人に関する規則」)。
        C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の方針に基づく第2期、第3期及び第

           4期に係る利益超過分配の実施方針
           本書の日付現在、本投資法人は、前記「⑧財務方針/C.キャッシュマネジメント/
          (イ)」に記載する資金の最適な配分について、第2期(平成28年7月期)、第3期(平成29
          年1月期)及び第4期(平成29年7月期)に関しては、足元の外部経済環境、不動産市況、本
          投資法人の財務状況等を総合的に勘案の上判断した結果、キャッシュマネジメントの一環とし
          て利益超過分配を行う方針です。
           また、本書の日付現在、本投資法人は、長期修繕計画に基づき想定される各計算期間の資本
          的支出の額      (注)   及びその他の資金需要についても考慮した結果、第2期(平成28年7月期)、
          第3期(平成29年1月期)及び第4期(平成29年7月期)においては、当該計算期間のペイア
          ウトレシオ70%程度を目処として、減価償却費相当額の100分の35に相当する金額を上限とす
          る方針です。
           ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動
          産の継続鑑定評価額の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定の
          修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた
          金額を上回る場合にのみ行われます(前記「B.実施方法」をご参照ください。)。そのた
          め、かかる条件を満たさない場合には、第2期(平成28年7月期)、第3期(平成29年1月
          期)及び第4期(平成29年7月期)においても利益超過分配を実施いたしません。
           さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに
          生じた場合や、新規資産(取得予定資産を含みます。)の取得に伴う新規の借入れ又は投資法
          人債の発行の結果、本投資法人の財務状況に大きな変動等(LTVの水準及び本投資法人の負債
          について設定される財務制限条項への抵触を含みますがそれに限られません。)が生じた場合
          には、第2期(平成28年7月期)、第3期(平成29年1月期)及び第4期(平成29年7月期)
          においてキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施するとの本書の日付現在に
          おける方針が変更され、第2期(平成28年7月期)、第3期(平成29年1月期)及び第4期
          (平成29年7月期)において利益超過分配が実施されない場合もあります。また、上記の減価
          償却費相当額に対する比率は、取得済資産及び取得予定資産の保有を前提に作成された、本書
          の日付現在における本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、及び、本
          書の日付現在において想定されるその他の資金需要等に基づき決定しており、上記のペイアウ
          トレシオの目処は、本書の日付現在における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を勘案の
          上決定しているものです。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施される
          までの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等(取得予定資産の取得を含みます。)による
          ポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市
          場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期間に係るこれらの比率が見直さ
          れる可能性もあり、その結果、上記の各比率に基づいて見込まれる第2期(平成28年7月
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          期)、第3期(平成29年1月期)及び第4期(平成29年7月期)における利益超過分配金額が
          変更される可能性もあります。
           なお、本投資法人においては、上記のとおり将来の外部経済環境、不動産市況、本投資法人
          の財務状況等を踏まえ、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行うか否かを都
          度各計算期間について判断する方針を取っているところ、本書の日付現在、本投資法人は第4
          期(平成29年7月期)までの計算期間の運用計画を策定しており、当該運用計画に基づいてか
          かる判断を行っているため、それを超える第5期(平成30年1月期)以降の計算期間について
          の利益超過分配の実施方針は未定です。そのため、第5期(平成30年1月期)以降の計算期間
          について第2期(平成28年7月期)、第3期(平成29年1月期)及び第4期(平成29年7月
          期)と同様の利益超過分配方針を取ることを予定しているものでも、これを保証するものでも
          ありません。また、上記の減価償却費相当額に対する比率については、当該計算期間における
          耐用年数の短い設備の減価償却の完了等に伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資本的
          支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の見通し等を、上記のペイアウトレシオの目処に
          ついては、当該計算期間の最近日における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を考慮し
          て、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第4期(平成29年7月期)までに係る
          各比率が第5期(平成30年1月期)以降の計算期間においても適用される保証はありません。
          (注)各取得済資産及び取得予定資産に係る東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社及び日本建築検査
             協会による建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を全取得
             済資産及び取得予定資産(49物件)について合計した額の6ヶ月平均額は49百万円です。各取得済資産及び取得予定資産に
             係る緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額の詳細は、後記「2 投資対象/③取得済資
             産及び取得予定資産の概要/F.建物状況調査の概要」をご参照ください。
        ⑩ 新規上場以降の投資口価格推移(平成27年6月30日~平成28年6月24日)

           平成27年6月30日(本投資法人の新規上場日)から平成28年6月24日までの東京証券取引所
          における新規上場以降の投資口価格(終値)及び出来高の推移は以下のとおりです。
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       2 投資対象
        ① 投資対象とする資産の種類
           規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです。
        A.本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報/第1 ファンドの状況/1 
          投資法人の概況/(2)投資法人の目的及び基本的性格/①投資法人の目的及び基本的性格」
          に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。
        (イ)不動産等(本①において次の(a)から(e)までに掲げる各資産をいいます。以下同じ
           です。)
            (a)不動産
            (b)不動産の賃借権
            (c)地上権
            (d)(a)から(c)までに掲げる資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金
                銭と合わせて信託する包括信託を含みます。)
            (e)(a)から(c)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする
                金銭の信託の受益権
        (ロ)不動産対応証券(資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に
           掲げるものに限ります。なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に
           表示されるべき権利を含みます。)((イ)及び(ロ)に定める資産を総称して「不動産関
           連資産」といいます。以下同じです。)
            (a)当事者の一方が相手方の行う不動産等の運用のために出資を行い、相手方がその出
                資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる
                利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分
            (b)優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正
                を含みます。以下「資産流動化法」といいます。)第2条第9項に規定する優先出
                資証券をいいます。)
            (c)受益証券(投信法第2条第7項に規定する投資信託の受益証券をいいます。)
            (d)投資証券(投信法第2条第15項に規定する投資証券をいいます。)
            (e)特定目的信託の受益証券(資産流動化法第2条第15項に規定する特定目的信託受益
                証券をいいます。)
        (ハ)その他の特定資産
            (a)預金
            (b)コールローン
            (c)国債証券(金商法第2条第1項第1号に定めるものをいいます。)
            (d)地方債証券(金商法第2条第1項第2号に定めるものをいいます。)
            (e)特別の法律により法人の発行する債券(金商法第2条第1項第3号に定めるものを
                いいます。)
            (f)資産流動化法に規定する特定社債券(金商法第2条第1項第4号に定めるものをい
                います。)
            (g)社債券(金商法第2条第1項第5号に定めるものをいいます。ただし、新株予約権
                付社債券及び本(ハ)に別途定めるものを除きます。)
            (h)譲渡性預金証書
            (i)貸付信託の受益証券(金商法第2条第1項第12号に定めるものをいいます。)
            (j)コマーシャル・ペーパー(金商法第2条第1項第15号に定めるものをいいます。)
            (k)不動産等に投資することを目的とする特定目的会社(資産流動化法に定めるものを
                いいます。)、特別目的会社その他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権
                等の金銭債権(以下「不動産関連ローン等金銭債権」といいます。)
            (l)不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債
                券
            (m)不動産関連ローン等金銭債権を信託する信託の受益権
            (n)金銭債権(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。そ
                の後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。)第3条第7号に定め
                るものをいいます。ただし、本(ハ)に別途定めるものを除きます。以下同じで
                す。)
            (o)金銭債権を信託する信託の受益権(ただし、不動産関連資産及び本(ハ)に別途定
                めるものを除きます。)
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            (p)信託財産を主として上記(a)から(j)までに掲げる資産に対する投資として運
                用することを目的とする金銭の信託の受益権
            (q)株式(実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資
                産の運用に付随若しくは関連して取得する場合に限ります。)
            (r)デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいま
                す。)
            (s)有価証券(投信法施行令第3条第1号に定めるものをいいます。ただし、不動産関
                連資産及び本(ハ)並びに下記B.に別途定めるものを除きます。)
            (t)地役権、地役権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託す
                る包括契約を含みます。)、信託財産を主として地役権に対する投資として運用す
                ることを目的とする金銭の信託の受益権、当事者の一方が相手方の行う地役権の運
                用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として地役権に対する投
                資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出
                資の持分
        B.本投資法人は上記A.に掲げられた資産の他、実質的に不動産関連資産に投資することを目

          的とする場合又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、以下に掲げる
          資産に投資します。
            (a)商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)に基づく商標権等
                (商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。)
            (b)著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に基づく著作権等
            (c)温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)に定める温泉の源泉
                を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
            (d)動産(民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といい
                ます。)で規定されるもののうち、設備、備品、車両その他の構造上又は利用上不
                動産に附加された物をいいます。)
            (e)上記(a)から(d)までに掲げるものに対する投資として運用することを目的と
                する金銭の信託の受益権
            (f)資産流動化法第2条第6項に定める特定出資
            (g)持分会社(会社法(平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。)第575条第
                1項に定めるものをいいます。)の社員権
            (h)民法第667条に規定する組合契約に基づく権利(不動産、不動産の賃借権、地上権
                若しくは地役権又はこれらの資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭
                と合わせて信託する包括信託を含みます。)を組合財産とし、その賃貸、運営又は
                管理等を目的とするものに限ります。)
            (i)保険契約に基づく権利(不動産関連資産への投資に係るリスクを軽減することを目
                的として取得する場合に限ります。)
            (j)地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含み
                ます。)に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガス
                に関する排出権を含みます。)
            (k)上記(a)から(j)までに掲げるものの他、不動産関連資産への投資に付随して
                取得するその他の権利
        ② 投資基準及び用途別、地域別等による投資割合

           本投資法人の投資基準及び用途別、地域別等による投資割合については、参照有価証券報告
          書「第一部 ファンド情報/第1 ファンドの状況/2 投資方針/(1)投資方針」及び前
          記「1 事業の概況」をご参照ください。
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        ③ 取得済資産及び取得予定資産の概要
           本投資法人は、本書に従って行われる一般募集における手取金、今後行う予定の借入金及び
          本投資法人債の発行により調達する資金をもって、後記「A.取得(予定)価格、投資比率、
          鑑定評価額及び取得(予定)時期」に記載の取得予定資産を取得する予定です。
           取得済資産及び取得予定資産の築年数別比率、エリア別投資比率、地域別投資比率、戸当た
          り平均面積別比率及び取得先別投資比率は、以下のとおりです。なお、特に記載のない限り、
          金額は百万円未満を切り捨てて記載し、百分率(%)での表記については、小数第2位を四捨
          五入して記載しています。したがって、記載された数値を足し合わせても100%にならない場
          合があります。
          築年数別比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

                  築年数              物件数
                                         (百万円)            (%)
                                     12         16,000            31.0
           5年未満
                                     23         23,127            44.9
           5年以上10年未満
                                     11         9,694           18.8
           10年以上15年未満
                                     3         2,730            5.3
           15年以上20年未満
                                     -           -           -
           20年以上
                                     49         51,551           100.0
           合計
                                    7.1

                 平均築年数
          エリア別投資比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

                  エリア              物件数
                                         (百万円)            (%)
                                     29         34,771            67.4
            主要地方都市
                                      9         7,767           15.1
            その他地方都市
                                     11         9,013           17.5
            首都圏
                                     49         51,551           100.0
            合計
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          地域別投資比率(取得(予定)価格ベース)
                                        取得(予定)価格             投資比率

                  地域             物件数
                                         (百万円)            (%)
                                      3         2,742            5.3
            北海道
                                      3         4,755            9.2
            東北
                                      1          612           1.2
            北関東
            南関東(首都圏)                         11         9,013           17.5
                                      -           -           -
            甲信越
            北陸                          -           -           -
                                     14         11,689            22.7
            東海
                                     11         16,472            32.0
            近畿
                                      -           -           -
            中国
                                      -           -           -
            四国
                                      6         6,268           12.2
            九州
                                      -           -           -
            沖縄
                                     49         51,551           100.0
            合計
           (注)「東北」は青森県、岩手県、秋田県、宮城県、福島県及び山形県を指します。「北関東」は茨城県、栃木県及び群馬県を
             指します。「南関東(首都圏)」は、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を指し、本投資法人が定義する「首都圏」と
             同地域を指します。「甲信越」は山梨県、長野県及び新潟県を指します。「北陸」は富山県、石川県及び福井県を指しま
             す。「東海」は静岡県、愛知県、岐阜県及び三重県を指します。「近畿」は滋賀県、京都府、大阪府、奈良県、和歌山県
             及び兵庫県を指します。「中国」は岡山県、広島県、山口県、鳥取県及び島根県を指します。「四国」は香川県、高知
             県、徳島県及び愛媛県を指します。「九州」は福岡県、大分県、宮崎県、鹿児島県、熊本県、長崎県及び佐賀県を指しま
             す。「沖縄」は沖縄県を指します。
          戸当たり平均面積別比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

               戸当たり平均面積                物件数
                                         (百万円)            (%)
                                     22         27,691            53.7
           シングルタイプ
                                     21         18,580            36.0
           コンパクトタイプ
                                     6         5,280           10.2
           ファミリータイプ
                                     49         51,551           100.0
           合計
           平均戸当たり平均面積(㎡)                        32.9

           (注1)「ファミリータイプ」とは戸当たりの平均専有面積が60㎡以上の物件をいいます。
           (注2)「戸当たり平均面積」は、1棟の建物の賃貸可能面積を戸数で除して算出しています。また、「平均戸当たり平均面
              積」は、各物件の戸当たり平均面積を取得(予定)価格に基づいて加重平均して算出しています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
          取得先別投資比率(取得(予定)価格ベース)
                                        取得(予定)価格            投資比率

                   取得先              物件数
                                          (百万円)           (%)
                                      6        11,352          22.0
            スポンサー開発物件
                                     31         30,632          59.4
            スポンサー関与物件
                                     10         11,969          23.2
              スポンサー保有
                                      9         9,483          18.4
              ブリッジ
                                     12         9,180          17.8
              ウェアハウジング
                                     12         9,567          18.6
            外部取得物件
                                     49         51,551          100.0
            合計
           (注1)「スポンサー開発物件」とは、スポンサーが自ら企画開発した「S-RESIDENCE」シリーズの物件で、本投資法人がサム
              ティグループ(利害関係人等を含みます。)から取得し、又は取得することを予定している物件(ウェアハウジング目
              的でスポンサーが保有していた物件を含みます。)をいいます。「スポンサー関与物件」とは、スポンサー開発物件以
              外で、本投資法人がサムティグループ(利害関係人等を含みます。)から取得し、又は取得を予定している物件(ウェ
              アハウジング目的でスポンサーが保有していた物件を含みます。)をいいます。スポンサー関与物件のうち、「スポン
              サー保有」とは、ウェアハウジング以外の目的でスポンサーが保有していた物件をいい、「ブリッジ」とは、スポン
              サー開発物件以外で、将来における本投資法人の取得を目的としてスポンサー以外の利害関係人等である投資用ビーク
              ルが取得・保有した物件につき、本投資法人が当該投資用ビークルから取得し、又は取得を予定している物件をいいま
              す。「ウェアハウジング」とは、将来における本投資法人の取得を目的としてスポンサーがウェアハウジング目的で取
              得・保有した物件につき、本投資法人がスポンサーから取得し、又は取得することを予定している物件をいいます。
              「外部取得物件」とは、本投資法人がサムティグループ(利害関係人等を含みます。)以外の第三者から取得し、又は
              取得を予定している物件をいいます。
           なお、本投資法人は、取得予定資産について、取得予定資産のそれぞれの現所有者(各不動

          産を信託財産とする信託が設定されている場合は、当該信託受益権の受益者、本書の日付現在
          かかる信託が設定されていない場合は、当該不動産の所有者を指します。以下同じです。)で
          ある売主との間で、資金調達等を売買代金の支払義務の履行の条件とする不動産売買契約又は
          信託受益権売買契約(地位承継による取得の場合には、当該地位承継に係る契約を含み、以下
          「本件売買契約」といいます。)を締結しています。また、取得予定資産の売主は、いずれも
          本資産運用会社の利害関係人等との取引規程に規定される利害関係人等に該当することから、
          本資産運用会社は、利害関係人等との取引規程に則り、所定の手続を経ています。利害関係人
          等との取引規程の概要については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報/第1 ファ
          ンドの状況/1 投資法人の概況/(4)投資法人の機構/③資産運用会社の意思決定機構/
          C.利害関係人との取引」をご参照ください。
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        A.取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額及び取得(予定)時期
           取得済資産及び取得予定資産の概要(取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額及び取得
          (予定)時期)は以下のとおりです。
         取得済資産

                                 取得価格       投資比率      鑑定評価額
                                 (百万円)        (%)     (百万円)
          エリア     番号        物件名称                             取得時期
                                 (注1)       (注2)      (注3)
         主要                                           平成27年
               A-01    S-FORT新大阪ravir                  635      1.2      646
         地方都市                                           4月15日
         主要                                           平成27年
               A-02                     2,890       5.6     3,060
                   S-FORT山王
         地方都市                                           4月15日
         主要                                           平成27年
               A-03                      750      1.5      784
                   S-FORT藤が丘
         地方都市                                           4月15日
         主要                                           平成27年
               A-04                     1,170       2.3     1,190
                   S-FORT筑紫通り
         地方都市                                           5月1日
         主要                                           平成27年
               A-05                      979      1.9     1,060
                   S-FORT福岡県庁前
         地方都市                                           4月15日
         主要                                           平成27年
               A-06                      794      1.5      807
                   S-FORT高宮
         地方都市                                           5月1日
         主要                                           平成27年
               A-07                     1,340       2.6     1,370
                   S-FORT榴岡公園
         地方都市                                           4月15日
         主要                                           平成27年
               A-08    S-RESIDENCE難波Briller                 2,020       3.9     2,100
         地方都市                                           7月1日
         主要                                           平成27年
               A-09    S-FORT鶴舞marks                 1,020       2.0     1,160
         地方都市                                           7月1日
         主要                                           平成27年
               A-10                      722      1.4      746
                   S-FORT六番町
         地方都市                                           7月1日
         主要                                           平成27年
               A-11                     1,590       3.1     1,620
                   S-FORT中島公園
         地方都市                                           7月1日
         主要                                           平成27年
               A-12                      690      1.3      732
                   S-FORT北大前
         地方都市                                           7月1日
         主要                                           平成27年
               A-13                     2,470       4.8     2,600
                   S-RESIDENCE神戸磯上通
         地方都市                                           7月1日
         主要                                           平成27年
               A-14                      745      1.4      804
                   S-FORT京都西大路
         地方都市                                           7月1日
         主要                                           平成27年
               A-15                     2,330       4.5     2,520
                   S-FORT片平
         地方都市                                           7月1日
         主要                                           平成27年
               A-16                      462      0.9      476
                   S-FORT学園前
         地方都市                                           10月1日
         その他                                           平成27年
               B-01                      297      0.6      305
                   S-FORT静岡本通
         地方都市                                           4月15日
         その他                                           平成27年
               B-02                     1,420       2.8     1,500
                   S-FORT住道
         地方都市                                           4月15日
         その他                                           平成27年
               B-03                      480      0.9      511
                   S-FORT四日市元町
         地方都市                                           7月1日
         その他                                           平成27年
               B-04                      580      1.1      619
                   S-FORT鈴鹿
         地方都市                                           7月1日
                                                    平成27年
               C-01                      987      1.9     1,020
         首都圏         S-FORT蒔田公園
                                                    4月15日
                                                    平成27年
               C-02                      925      1.8      946
         首都圏         S-FORT日本橋箱崎
                                                    7月1日
                                                    平成27年
               C-03                      645      1.3      660
         首都圏         S-FORT板橋志村
                                                    7月1日
                                                    平成27年
               C-04                      866      1.7      952
         首都圏         S-FORT潮見
                                                    7月1日
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                                 取得価格       投資比率      鑑定評価額
                                 (百万円)        (%)     (百万円)
          エリア     番号        物件名称                             取得時期
                                 (注1)       (注2)      (注3)
                                                    平成27年
               C-05                      666      1.3      675
         首都圏         S-FORT登戸
                                                    7月1日
                                                    平成27年
               C-06                      818      1.6      841
         首都圏         S-FORT湘南平塚
                                                    7月1日
                                                    平成27年
               C-07                      732      1.4      744
         首都圏         S-FORT西船橋
                                                    7月1日
                                                    平成27年
               C-08                     1,130       2.2     1,150
         首都圏         S-FORT舞浜
                                                    7月1日
                                                    平成27年
               C-09                      809      1.6      836
         首都圏         S-FORT市川
                                                    7月1日
                                   30,962       60.1     32,434
                   合計
          (注1)「取得価格」は、取得済資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記
              載された不動産等の売買代金の金額)を百万円未満は切り捨てて記載しています。
          (注2)「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の総額に対する各物件の取得価格の割合を小数第2位
              を四捨五入して記載しています。したがって、取得済資産及び取得予定資産の各表に記載された数値を足し合わせても
              100%にならない場合があります。
          (注3)「鑑定評価額」は、一般社団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァ
              リュアーズ株式会社が、取得済資産に関して作成した不動産鑑定評価書に基づいて百万円未満を切り捨てて記載していま
              す。なお、価格時点は平成28年1月31日です。
         取得予定資産

                                取得予定価格        投資比率      鑑定評価額
                                                    取得予定
                                 (百万円)        (%)     (百万円)
          エリア     番号        物件名称
                                                     時期
                                 (注1)       (注2)      (注3)
         主要                                           平成28年
               A-17                     2,489       4.8     2,650
                   S-RESIDENCE新大阪駅前
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-18                     1,080       2.1     1,120
                   S-FORT葵一丁目
         地方都市                                           8月1日
         主要                                           平成28年
               A-19                      870      1.7      973
                   S-FORT葵
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-20                      400      0.8      423
                   S-FORT車道
         地方都市                                           8月1日
         主要                                           平成28年
               A-21                      720      1.4      735
                   S-FORT上小田井
         地方都市                                           8月1日
         主要                                           平成28年
               A-22    S-FORT鶴舞arts                  680      1.3      753
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-23    S-FORT鶴舞cube                  570      1.1      631
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-24                     1,900       3.7     2,010
                   S-FORT福岡東
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-25                     1,200       2.3     1,320
                   S-RESIDENCE神戸元町
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-26                     1,858       3.6     2,090
                   S-FORT神戸神楽町
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-27                      812      1.6      842
                   S-FORT二条城前
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-28                      500      1.0      515
                   S-FORT知恩院前
         地方都市                                           8月2日
         主要                                           平成28年
               A-29                     1,085       2.1     1,110
                   S-FORT宮町
         地方都市                                           8月2日
         その他                                           平成28年
               B-05                     2,323       4.5     2,490
                   S-RESIDENCE江坂
         地方都市                                           8月2日
         その他                                           平成28年
               B-06                      612      1.2      640
                   S-FORT宇都宮
         地方都市                                           8月2日
         その他                                           平成28年
               B-07                      630      1.2      701
                   S-FORT四日市西新地
         地方都市                                           8月2日
         その他                                           平成28年
               B-08                     1,050       2.0     1,070
                   S-FORT佐賀本庄
         地方都市                                           8月2日
                                  66/182



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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                取得予定価格        投資比率      鑑定評価額
                                                    取得予定
                                 (百万円)        (%)     (百万円)
          エリア     番号        物件名称
                                                     時期
                                 (注1)       (注2)      (注3)
         その他                                           平成28年
               B-09                      375      0.7      394
                   S-FORT佐賀医大前
         地方都市                                           8月2日
                                                    平成28年
               C-10                      850      1.6      910
         首都圏         S-RESIDENCE横須賀中央
                                                    8月2日
                                                    平成28年
               C-11                      585      1.1      604
         首都圏         S-FORT相模原
                                                    8月2日
                                   20,589       39.9     21,981
                   合計
          (注1)「取得予定価格」は、取得予定資産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(本件売買契
              約書等に記載された不動産等の売買代金の金額)を百万円未満は切り捨てて記載しています。
          (注2)「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の総額に対する各物件の取得予定価格の割合を小数第
              2位を四捨五入して記載しています。したがって、取得済資産及び取得予定資産の合計欄に記載された数値を足し合わせ
              ても100%にならない場合があります。
          (注3)「鑑定評価額」は、一般社団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァ
              リュアーズ株式会社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書に基づいて百万円未満は切り捨てて記載してい
              ます。なお、価格時点は、平成28年5月1日です。
          (注4)取得予定資産の取得後、速やかに物件名称を表中の名称に変更する予定です。なお、現在の物件名称は下表のとおりで
              す。以下現在の物件名称は省略します。
             番号      現在の物件名称

             A-18   グランマスト布池公園
                 グランデューク葵
             A-19
             A-20   アルカディア筒井
                 グランマスト上小田井
             A-21
             A-22   グランデューク千代田3丁目
             A-24   シェルズセキュア福岡東
                 will  Do 神楽町
             A-26
             A-27   グランエターナ二条城前
                 グランエターナ知恩院前
             A-28
             A-29   グランドミール宮町
             B-06   リベール宇都宮Ⅰ
             B-07   グランデューク西新地
             B-08   グランエターナ佐賀
             B-09   グランエターナ佐賀医大通
             C-11   ヒューマンハイム相模原
        B.不動産鑑定評価書の概要

           不動産鑑定評価書の概要(①鑑定評価機関、②鑑定評価額、③直接還元法による収益価格、
          直接還元利回り、及び④DCF法による収益価格、割引率、最終還元利回り)は以下のとおり
          です。取得済資産については、平成28年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書を、ま
          た、取得予定資産については、平成28年5月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書を、一般
          社団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又は日本ヴァ
          リュアーズ株式会社より取得しており、それらの不動産鑑定評価書に基づいて記載していま
          す。
           同一の不動産について、再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑
          定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
           不動産の鑑定評価額は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又
          は約束するものではありません。
           鑑定評価を行った一般社団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑
          定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はあり
          ません。
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     取得済資産
                                     直接還元法              DCF法
                               鑑定
                        鑑定評価額     NOI利回り
                                        直接還元               最終還元
     番号    物件名称       鑑定評価機関
                                   収益価格           収益価格     割引率
                        (百万円)      (%)
                                         利回り               利回り
                                  (百万円)           (百万円)      (%)
                              (注)
                                         (%)               (%)
         S-FORT
                日本ヴァリュ
     A-01                      646     5.3     652     5.1     639    4.9     5.3
         新大阪ravir       アーズ株式会社
                日本ヴァリュ
     A-02                     3,060      6.1    3,080       5.5    3,030     5.3     5.7
         S-FORT山王
                アーズ株式会社
         S-FORT
                日本ヴァリュ
     A-03                      784     6.0     790     5.6     778    5.4     5.8
                アーズ株式会社
         藤が丘
         S-FORT
                大和不動産鑑定
     A-04                     1,190      5.6    1,200       5.3    1,180     5.1     5.5
                株式会社
         筑紫通り
         S-FORT
                大和不動産鑑定
     A-05                     1,060      5.9    1,070       5.2    1,050     5.0     5.4
                株式会社
         福岡県庁前
                大和不動産鑑定
     A-06                      807     5.6     819     5.3     802    5.1     5.5
         S-FORT高宮
                株式会社
         S-FORT       大和不動産鑑定
     A-07                     1,370      5.7    1,380       5.5    1,360     5.3     5.7
                株式会社
         榴岡公園
         S-RESIDENCE
                株式会社
     A-08                     2,100      5.3    2,110       5.0    2,100     5.1     5.2
         難波Briller       谷澤総合鑑定所
         S-FORT
                一般財団法人      日
     A-09                     1,160      5.8    1,160       5.0    1,150     4.8     5.2
         鶴舞marks       本不動産研究所
         S-FORT
                大和不動産鑑定
     A-10                      746     5.4     756     5.1     741    4.9     5.3
                株式会社
         六番町
         S-FORT
                大和不動産鑑定
     A-11                     1,620      5.7    1,630       5.5    1,610     5.3     5.7
                株式会社
         中島公園
         S-FORT
                一般財団法人      日
     A-12                      732     5.8     736     5.4     728    5.2     5.6
                本不動産研究所
         北大前
         S-RESIDENCE
                株式会社
     A-13                     2,600      5.3    2,610       5.0    2,600     5.1     5.2
                谷澤総合鑑定所
         神戸磯上通
         S-FORT
                一般財団法人      日
     A-14                      804     6.0     814     5.4     794    5.2     5.6
                本不動産研究所
         京都西大路
                日本ヴァリュ
     A-15                     2,520      6.0    2,540       5.4    2,500     5.2     5.6
         S-FORT片平
                アーズ株式会社
         S-FORT
                一般財団法人      日
     A-16                      476     5.9     480     5.6     471    5.4     5.8
                本不動産研究所
         学園前
         S-FORT
                一般財団法人      日
     B-01                      305     6.1     308     5.8     302    5.6     6.0
                本不動産研究所
         静岡本通
                日本ヴァリュ
     B-02                     1,500      6.0    1,510       5.5    1,480     5.3     5.7
         S-FORT住道
                アーズ株式会社
         S-FORT       一般財団法人日
     B-03                      511     6.7     514     6.1     507    5.9     6.3
                本不動産研究所
         四日市元町
                一般財団法人日
     B-04                      619     7.0     623     6.4     615    6.2     6.6
         S-FORT鈴鹿
                本不動産研究所
         S-FORT
                一般財団法人日
     C-01                     1,020      5.3    1,030       5.0    1,000     4.8     5.2
                本不動産研究所
         蒔田公園
         S-FORT
                株式会社
     C-02                      946     4.6     952     4.4     943    4.4     4.6
                谷澤総合鑑定所
         日本橋箱崎
         S-FORT
                大和不動産鑑定
     C-03                      660     4.8     669     4.5     656    4.3     4.7
                株式会社
         板橋志村
                日本ヴァリュ
     C-04                      952     5.1     964     4.5     939    4.3     4.7
         S-FORT潮見
                アーズ株式会社
                                  68/182


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                                     直接還元法              DCF法
                               鑑定
                        鑑定評価額     NOI利回り
                                        直接還元               最終還元
     番号    物件名称       鑑定評価機関
                                   収益価格           収益価格     割引率
                              (%)
                        (百万円)
                                         利回り               利回り
                                  (百万円)           (百万円)      (%)
                              (注)
                                         (%)               (%)
                大和不動産鑑定
     C-05                      675     4.8     684     4.6     671    4.4     4.8
         S-FORT登戸
                株式会社
         S-FORT
                株式会社
     C-06                      841     5.4     836     5.2     843    5.2     5.4
                谷澤総合鑑定所
         湘南平塚
         S-FORT
                株式会社
     C-07                      744     5.3     747     5.1     742    5.1     5.3
                谷澤総合鑑定所
         西船橋
                株式会社
     C-08                     1,150      5.3    1,160       5.1    1,150     5.1     5.3
         S-FORT舞浜
                谷澤総合鑑定所
                日本ヴァリュ
     C-09                      836     5.2     846     4.8     825    4.6     5.0
         S-FORT市川
                アーズ株式会社
                          32,434       -   32,670        -   32,206       -     -
             合計
     (注)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得価格で除した数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、鑑定NOI利回りは本資産運用
       会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。また、鑑定NOIは、不動産鑑定評価書に記載
       された金額を記載しています。
                                  69/182















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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     取得予定資産
                                     直接還元法              DCF法
                              鑑定NOI
                         鑑定
                              利回り
                                        直接還元               最終還元
                         評価額
     番号    物件名称       鑑定評価機関
                                   収益価格           収益価格     割引率
                              (%)
                                         利回り               利回り
                        (百万円)
                                  (百万円)           (百万円)      (%)
                              (注)
                                         (%)               (%)
         S-RESIDENCE       株式会社
     A-17                     2,650      5.3    2,680       4.9    2,640     5.0     5.1
         新大阪駅前       谷澤総合鑑定所
         S-FORT       大和不動産鑑定
     A-18                     1,120      5.3    1,130       4.9    1,120     4.7     5.1
                株式会社
         葵一丁目
                日本ヴァリュ
     A-19                      973     5.7     985     5.0     960    4.8     5.2
         S-FORT葵
                アーズ株式会社
                大和不動産鑑定
     A-20                      423     5.8     427     5.1     421    4.9     5.3
         S-FORT車道
                株式会社
         S-FORT       大和不動産鑑定
     A-21                      735     5.6     741     5.2     733    5.0     5.4
                株式会社
         上小田井
         S-FORT       日本ヴァリュ
     A-22                      753     5.6     759     5.0     746    4.8     5.2
                アーズ株式会社
         鶴舞arts
         S-FORT       日本ヴァリュ
     A-23                      631     5.6     636     5.0     625    4.8     5.2
                アーズ株式会社
         鶴舞cube
         S-FORT       株式会社
     A-24                     2,010      5.4    2,020       5.0    2,000     5.0     5.2
                谷澤総合鑑定所
         福岡東
         S-RESIDENCE       株式会社
     A-25                     1,320      5.6    1,330       5.0    1,310     5.1     5.2
         神戸元町       谷澤総合鑑定所
         S-FORT       株式会社
     A-26                     2,090      6.2    2,100       5.4    2,080     5.5     5.6
                谷澤総合鑑定所
         神戸神楽町
         S-FORT       大和不動産鑑定
     A-27                      842     5.1     842     4.8     842    4.6     5.0
                株式会社
         二条城前
         S-FORT       大和不動産鑑定
     A-28                      515     5.0     506     4.8     519    4.6     5.0
                株式会社
         知恩院前
                大和不動産鑑定
     A-29                     1,110      5.5    1,120       5.2    1,100     5.0     5.4
         S-FORT宮町
                株式会社
         S-RESIDENCE       株式会社
     B-05                     2,490      5.4    2,520       4.9    2,470     5.0     5.1
         江坂       谷澤総合鑑定所
         S-FORT       一般財団法人日
     B-06                      640     6.1     646     5.5     634    5.3     5.7
                本不動産研究所
         宇都宮
         S-FORT       株式会社
     B-07                      701     6.6     714     5.7     696    5.8     5.9
                谷澤総合鑑定所
         四日市西新地
         S-FORT       大和不動産鑑定
     B-08                     1,070      6.2    1,080       5.7    1,070     5.5     5.9
                株式会社
         佐賀本庄
         S-FORT       大和不動産鑑定
     B-09                      394     6.5     402     5.8     391    5.6     6.0
                株式会社
         佐賀医大前
         S-RESIDENCE       日本ヴァリュ
     C-10                      910     6.1     919     5.6     901    5.3     5.9
         横須賀中央       アーズ株式会社
         S-FORT       日本ヴァリュ
     C-11                      604     5.4     609     5.1     598    4.9     5.3
                アーズ株式会社
         相模原
                          21,981       -   22,166        -   21,856       -     -
             合計
     (注)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得予定価格で除した数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、鑑定NOI利回りは本資産
       運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。また、鑑定NOIは、不動産鑑定評価書に
       記載された金額を記載しています。
                                      直接還元法             DCF法

                               平均鑑定
         取得予定資産取得後のポート
                        鑑定評価額      NOI利回り
                                         直接還元               最終還元
         フォリオ(取得済資産及び取
                                    収益価格          収益価格     割引率
                               (%)
                        (百万円)
                                          利回り               利回り
         得予定資産の合計)番号
                                    (百万円)          (百万円)     (%)
                               (注)
                                          (%)               (%)
                          54,415        5.6   54,836        -  54,062        -     -
            A-01乃至C-11 合計
          (注)「平均鑑定NOI利回り」は、各取得済資産及び取得予定資産に係る鑑定NOIの合計を取得(予定)価格の合計で除した数値の小
            数第2位を四捨五入して記載しています。
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        C.賃貸借状況の概要
           取得済資産及び取得予定資産の概要(平成28年4月末日時点の賃貸可能面積、賃貸面積、稼
          働率、賃貸可能戸数、賃貸戸数、テナント総数及び月額賃料収入)は以下のとおりです。
     取得済資産

                                                        月額賃料
                     賃貸可能面積       賃貸面積      稼働率
                                       賃貸可能           テナント
                                             賃貸戸数            収入
                       (㎡)      (㎡)     (%)      戸数           総数
      番号       物件名称
                                             (注5)
                                                        (千円)
                                        (注4)           (注6)
                       (注1)      (注2)     (注3)
                                                        (注7)
      A-01   S-FORT新大阪ravir              1,290.84      1,264.70       98.0      49      48      1    3,457
      A-02                  8,138.40      7,769.48       95.5      230      219      1   17,378
         S-FORT山王
      A-03                  1,960.00      1,764.00       90.0      80      72      1    4,312
         S-FORT藤が丘
      A-04                  3,706.56      3,625.44       97.8      90      88      1    6,730
         S-FORT筑紫通り
      A-05                  2,566.72      2,344.60       91.3      104      95      1    5,404
         S-FORT福岡県庁前
      A-06                  2,105.13      2,080.29       98.8      82      81      1    4,675
         S-FORT高宮
      A-07                  3,609.49      3,555.93       98.5      94      93      1    7,916
         S-FORT榴岡公園
      A-08   S-RESIDENCE難波Briller              3,631.60      3,562.67       98.1      154      151      1   10,788
      A-09   S-FORT鶴舞marks              2,772.00      2,640.00       95.2      42      40      1    5,491
      A-10   S-FORT六番町              1,833.29      1,614.61       88.1      56      49      1    3,489
      A-11                  5,292.65      4,751.15       89.8      75      68      1    8,841
         S-FORT中島公園
      A-12                  2,287.22      2,287.22       100.0       59      59      1    4,143
         S-FORT北大前
      A-13                  4,372.45      4,347.45       99.4      166      165      1   13,313
         S-RESIDENCE神戸磯上通
      A-14                  1,657.31      1,525.31       92.0      71      65      1    4,029
         S-FORT京都西大路
      A-15                  5,483.22      5,396.43       98.4      191      188      1   13,931
         S-FORT片平
      A-16                  1,757.28      1,594.26       90.7      48      43      1    2,559
         S-FORT学園前
      B-01                   911.40      683.55      75.0      28      21      1    1,450
         S-FORT静岡本通
      B-02                  3,332.16      3,200.07       96.0      126      121      1    8,010
         S-FORT住道
      B-03                  1,691.28      1,691.28       100.0       54      54      1    3,191
         S-FORT四日市元町
      B-04                  2,286.69      2,249.61       98.4      69      68      1    3,790
         S-FORT鈴鹿
      C-01                  1,609.80      1,466.35       91.1      70      64      1    4,804
         S-FORT蒔田公園
      C-02                  1,114.38      1,076.47       96.6      36      35      1    4,176
         S-FORT日本橋箱崎
      C-03                  1,119.54      1,035.56       92.5      32      30      1    3,141
         S-FORT板橋志村
      C-04                  1,042.48      1,042.48       100.0       52      52      1    4,480
         S-FORT潮見
      C-05                  1,022.10      1,022.10       100.0       40      40      1    3,439
         S-FORT登戸
      C-06                  1,717.46      1,641.41       95.6      66      63      1    4,936
         S-FORT湘南平塚
      C-07                  1,397.64      1,352.46       96.8      47      46      1    3,954
         S-FORT西船橋
      C-08   S-FORT舞浜              1,726.56      1,664.24       96.4      83      80      1    5,642
      C-09                  1,255.90      1,255.90       100.0       51      51      1    4,391
         S-FORT市川
                       72,691.55      69,505.02        95.6     2,345      2,249       29   171,866
          合計/平均
     (注1)「賃貸可能面積」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積(共用部分等
        を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている
        面積、建物竣工図等を基に算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致するものではありま
        せん。
     (注2)「賃貸面積」は、マスターリース種別が、マスターリース契約の賃料がマスターリース会社がエンドテナントから収受する賃料等と同
        額となる旨合意されたマスターリース契約(以下「パススルー型マスターリース契約」といいます。)の場合には、実際にエンドテナ
        ントとの間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅及び店舗等の
        面積(貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積)のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。)を
        記載しています。
     (注3)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
     (注4)「賃貸可能戸数」は、個々の運用資産において、賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載していま
        す。
     (注5)「賃貸戸数」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸して
        いる戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
     (注6)「テナント総数」は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しています。したがって、
        マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数は1と記載し、
        当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入がなされている各運用資産で
        あっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エンドテナントと本投資法人又は信託
        受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。
     (注7)「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、平成28年4月末日現在においてマスター
        リース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        (共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。なお、千円未満は
        切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
     取得予定資産

                                                        月額賃料
                      賃貸可能面積       賃貸面積      稼働率
                                       賃貸可能           テナント
                                                         収入
                                             賃貸戸数
                       (㎡)      (㎡)     (%)
      番号       物件名称                            戸数           総数
                                             (注5)
                                                        (千円)
                                        (注4)           (注6)
                       (注1)      (注2)     (注3)
                                                        (注7)
      A-17   S-RESIDENCE新大阪駅前                                             1
                       4,534.98      4,534.98       100.0      167      167         12,040
      A-18   S-FORT葵一丁目                                             1
                       2,185.20      1,940.86       88.8      54      48         4,869
      A-19   S-FORT葵                                             1
                       1,842.68      1,842.68       100.0       28      3         4,972
      A-20   S-FORT車道                                             1
                       1,214.20      1,214.20       100.0       19      19         2,341
      A-21   S-FORT上小田井                                             1
                       2,624.40      2,493.18       95.0      40      38         4,058
      A-22   S-FORT鶴舞arts                                             1
                       1,988.56      1,136.32       57.1      28      16         2,254
      A-23   S-FORT鶴舞cube                                             1
                       1,460.64       203.55      13.9      32      5          489
      A-24   S-FORT福岡東                                             1
                       5,584.41      5,584.41       100.0      135      135          9,893
      A-25   S-RESIDENCE神戸元町                                             1
                       2,169.67      2,169.67       100.0       81      81         6,526
      A-26   S-FORT神戸神楽町                                             1
                       4,900.32      4,725.18       96.4      168      162         11,256
      A-27   S-FORT二条城前                                             1
                       1,735.95      1,735.95       100.0       47      46         3,874
      A-28   S-FORT知恩院前                                             1
                       1,049.01      1,049.01       100.0       18      15         2,466
      A-29   S-FORT宮町                                             1
                       2,213.12      2,213.12       100.0       91      91         5,987
      B-05   S-RESIDENCE江坂                                             1
                       3,739.30      3,739.30       100.0      138      134         11,196
      B-06   S-FORT宇都宮                                             1
                       2,330.64      2,107.71       90.4      52      47         3,604
      B-07   S-FORT四日市西新地                                             1
                       2,192.48      2,192.48       100.0       60      60         3,901
      B-08   S-FORT佐賀本庄                                             1
                       4,972.84      4,972.84       100.0      127      127          5,922
      B-09   S-FORT佐賀医大前                                             1
                       1,507.35      1,507.35       100.0       46      46         2,107
      C-10   S-RESIDENCE横須賀中央                                             1
                       1,492.09      1,492.09       100.0       25      25         4,920
      C-11   S-FORT相模原                                             1
                       1,198.26      1,130.75       94.4      53      50         3,135
                       50,936.10      47,985.63        98.2     1,409      1,315       20   105,814
          合計/平均
     (注1)「賃貸可能面積」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積(共用部分等
        を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている
        面積、建物竣工図等を基に算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致するものではありま
        せん。ただし、A-27(S-FORT二条城前)、A-28(S-FORT知恩院前)、B-08(S-FORT佐賀本庄)及びB-09(S-FORT佐賀医大前)について
        は、登記簿上の表示に基づく延床面積を記載しています。
     (注2)「賃貸面積」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、実際にエンドテナント(ただし、賃料固定型の
        マスターリースが入る場合には当該マスターリースのレッシーをいい、長期契約されている物件については当該長期契約における賃借
        人をいいます。)との間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅
        及び店舗等の面積(貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積)のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含み
        ません。)を記載しています。A-27(S-FORT二条城前)、A-28(S-FORT知恩院前)、B-08(S-FORT佐賀本庄)及びB-09(S-FORT佐賀医
        大前)については、平成27年9月30日付で締結された当該物件の信託受託者と株式会社ジェイ・エス・ビーとの間の賃料固定型マス
        ターリース契約に基づいて記載しています。また、A-17(S-RESIDENCE新大阪駅前)及びB-05(S-RESIDENCE江坂)については、平成28
        年3月25日付で締結された当該物件の信託受託者とグッドワークス株式会社との間のマスターリース兼プロパティ・マネジメント契約
        に基づいて記載しています(当該契約上、当月1日においてエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃料及び共益費がリーシング目標
        水準以上となった月までは賃料固定型、それ以降はパススルー型としており、平成28年4月末日時点においては賃料固定型となってい
        ましたが、平成28年6月1日よりパススルー型に変更されています。)。さらに、C-10(S-RESIDENCE横須賀中央)については、売主で
        あるサムティ株式会社と賃借人であるテナントとの間の平成27年5月29日付の賃貸借契約に基づいて記載しています。加えて、A-19
        (S-FORT葵)については、平成28年8月2日に締結される予定のグッドワークス株式会社と売主である株式会社マルモとの間の定期建
        物賃貸借契約が平成28年4月末日時点で存在していたものと仮定して記載しています。なお、当該契約は、平成28年8月2日における
        空室数を上限として、平成28年8月2日から平成29年1月31日まで株式会社マルモがエンドテナントとして賃借する内容となってお
        り、本書の日付において稼働している部屋や当該契約締結以降、新たに空室となった部屋は株式会社マルモの賃借の対象とはなりませ
        ん。なお、当該定期建物賃貸借契約上は、平成29年1月31日以前においても、株式会社マルモが当該定期建物賃貸借契約の賃貸条件と
        同様の条件にて代替するエンドテナントを賃貸人たるグッドワークス株式会社に斡旋し、グッドワークス株式会社と新エンドテナント
        の間で新規の賃貸借契約が締結された場合には、株式会社マルモは、当該新規の賃貸借契約の開始日の前日をもって、グッドワークス
        株式会社との間の定期建物賃貸借契約を解除できるものとされています。
     (注3)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、A-22(S-
        FORT鶴舞arts)及びA-23(S-FORT鶴舞cube)については、基準日である平成28年4月末日時点において竣工及び賃貸開始後間もないた
        め、稼働率が他の物件に比べて低くなっています。そのため、平均稼働率算出に当たっては、A-22(S-FORT鶴舞arts)及びA-23(S-
        FORT鶴舞cube)の賃貸可能面積及び賃貸面積を算入しておりません。したがって、合計欄の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合は稼
        働率の数値と一致しません。なお、当該2物件を含めた取得予定資産の平成28年4月末日時点における平均の稼働率は、94.2%です。
     (注4)「賃貸可能戸数」は、個々の運用資産において、賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載していま
        す。
     (注5)「賃貸戸数」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナント(ただし、賃料固定型マスターリースが入る場合には当該マスター
        リースのマスターレッシーからの賃借人をいいます。)との間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している戸数
        (店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
     (注6)「テナント総数」は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しています。したがって、
        マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数は1と記載し、
        当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入がなされている各運用資産で
        あっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エンドテナントと本投資法人又は信託
        受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。
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     (注7)「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、平成28年4月末日現在においてマスター
        リース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナント(ただし、賃料固定型マスターリースが入る場合には当該マス
        ター  リースのレッシーをいい、長期契約されている物件については当該長期契約における賃借人をいいます。)との間で締結されてい
        る賃貸借契約書等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計
        額を記載しています。
        A-27(S-FORT二条城前)、A-28(S-FORT知恩院前)、B-08(S-FORT佐賀本庄)及びB-09(S-FORT佐賀医大前)については、平成27年9
        月30日付で締結された当該物件の信託受託者と株式会社ジェイ・エス・ビーとの間の賃料固定型マスターリース契約に基づいて記載し
        ています。また、A-17(S-RESIDENCE新大阪駅前)及びB-05(S-RESIDENCE江坂)については、平成28年3月25日付で締結された当該物
        件の信託受託者とグッドワークス株式会社との間のマスターリース兼プロパティ・マネジメント契約に基づいて記載しています(当該
        契約上、当月1日においてエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃料及び共益費がリーシング目標水準以上となった月までは賃料固
        定型、それ以降はパススルー型としており、平成28年4月末日時点においては賃料固定型となっていましたが、平成28年6月1日より
        パススルー型に変更されています。)。さらに、C-10(S-RESIDENCE横須賀中央)については、売主であるサムティ株式会社と賃借人で
        あるテナントとの間の平成27年5月29日付の賃貸借契約に基づいて記載しています。加えて、A-19(S-FORT葵)については、平成28年
        8月2日に締結される予定のグッドワークス株式会社と売主である株式会社マルモとの間の定期建物賃貸借契約が平成28年4月末日時
        点で存在していたものと仮定して記載しています。なお、当該契約は、平成28年8月2日における空室数を上限として、平成28年8月
        2日から平成29年1月31日まで株式会社マルモがエンドテナントとして賃借する内容となっており、本書の日付において稼働している
        部屋や当該契約締結以降、新たに空室となった部屋は株式会社マルモの賃借の対象とはなりません。なお、当該定期建物賃貸借契約上
        は、平成29年1月31日以前においても、株式会社マルモが当該定期建物賃貸借契約の賃貸条件と同様の条件にて代替するエンドテナン
        トを賃貸人たるグッドワークス株式会社に斡旋し、グッドワークス株式会社と新エンドテナントの間で新規の賃貸借契約が締結された
        場合には、株式会社マルモは、当該新規の賃貸借契約の開始日の前日をもって、グッドワークス株式会社との間の定期建物賃貸借契約
        を解除できるものとされています。
                         賃貸可能            稼働率                   月額賃料

          取得予定資産取得後のポート
                               賃貸面積          賃貸可能          テナント
                          面積           (%)                    収入
          フォリオ(取得済資産及び取                                    賃貸戸数
                               (㎡)
                                          戸数          総数
                         (㎡)            (注)                   (千円)
           得予定資産の合計)番号
                        123,627.65      117,490.65        96.6    3,754     3,564      49  277,680
          A-01乃至C-11 合計/平均
          (注)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積の合計に占める賃貸面積の合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載してい
            ます。なお、S-FORT鶴舞arts及びS-FORT鶴舞cubeについては、基準日である平成28年4月末日時点において竣工及び賃貸開始
            後間もないため、稼働率が他の物件に比べて低くなっています。そのため、平均稼働率算出に当たっては、A-22(S-FORT鶴舞
            arts)及びA-23(S-FORT鶴舞cube)の賃貸可能面積及び賃貸面積を算入しておりません。したがって、合計欄の賃貸可能面積
            に占める賃貸面積の割合は稼働率の数値と一致しません。なお、当該2物件を含めた本募集後のポートフォリオの平均稼働率
            は、95.0%です。
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        D.取得済資産及び取得予定資産に係る信託受益権の概要
         取得済資産及び取得予定資産の個別資産毎の信託の概要(信託受託者名及び信託期間)は以下
        のとおりです。今後、信託期間が満了する資産については、信託を継続するか、又は、信託の終
        了に伴い信託不動産の現物交付を受けて不動産自体を保有することとするかについては経済合理
        性等を総合的に勘案した上で判断します。なお、取得予定資産については、本投資法人が当該資
        産を取得する時点で信託受託者として予定されている者及び予定されている信託期間を記載して
        います。
          取得済資産

                                                信託期間
          番号      信託不動産             信託受託者
                                            設定日          満了日
          A-01   S-FORT新大阪ravir
                          三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年4月15日          平成37年4月30日
          A-02
             S-FORT山王            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年4月15日          平成37年4月30日
          A-03
             S-FORT藤が丘            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年4月15日          平成37年4月30日
          A-04
             S-FORT筑紫通り            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年3月30日          平成37年3月31日
          A-05
             S-FORT福岡県庁前            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年4月15日          平成37年4月30日
          A-06
             S-FORT高宮            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年3月30日          平成37年3月31日
          A-07
             S-FORT榴岡公園            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年4月15日          平成37年4月30日
          A-08   S-RESIDENCE難波Briller
                          みずほ信託銀行株式会社                平成26年11月12日          平成36年11月30日
          A-09   S-FORT鶴舞marks
                          三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年7月1日          平成37年6月30日
          A-10
             S-FORT六番町            新生信託銀行株式会社                平成26年12月25日          平成36年12月25日
          A-11
             S-FORT中島公園            みずほ信託銀行株式会社                平成26年11月12日          平成36年11月30日
          A-12
             S-FORT北大前            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年7月1日          平成37年6月30日
          A-13
             S-RESIDENCE神戸磯上通            みずほ信託銀行株式会社                平成26年11月12日          平成36年11月30日
          A-14
             S-FORT京都西大路            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年7月1日          平成37年6月30日
          A-15
             S-FORT片平            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成26年12月25日          平成36年12月31日
          A-16
             S-FORT学園前            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年10月1日          平成37年9月30日
          B-01
             S-FORT静岡本通            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成19年9月27日          平成37年3月31日
          B-02
             S-FORT住道            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年4月15日          平成37年4月30日
          B-03
             S-FORT四日市元町            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年7月1日          平成37年6月30日
          B-04
             S-FORT鈴鹿            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成27年7月1日          平成37年6月30日
          C-01
             S-FORT蒔田公園            三菱UFJ信託銀行株式会社                平成18年3月30日          平成37年3月31日
          C-02
             S-FORT日本橋箱崎            みずほ信託銀行株式会社                平成12年6月30日          平成36年10月17日
          C-03
             S-FORT板橋志村            みずほ信託銀行株式会社                平成26年10月17日          平成36年10月17日
          C-04
             S-FORT潮見            みずほ信託銀行株式会社                平成20年3月28日          平成36年8月6日
          C-05
             S-FORT登戸            みずほ信託銀行株式会社                平成17年12月21日          平成36年10月3日
          C-06                              平成26年3月27日        (注)
             S-FORT湘南平塚            みずほ信託銀行株式会社                          平成37年3月31日
          C-07
             S-FORT西船橋            みずほ信託銀行株式会社                平成18年9月12日          平成36年10月3日
          C-08
             S-FORT舞浜            みずほ信託銀行株式会社                平成15年4月28日          平成36年10月10日
          C-09
             S-FORT市川            三井住友信託銀行株式会社                平成24年2月8日          平成37年3月31日
          (注)土地についての信託設定日を記載しています。なお、建物については平成27年3月27日に追加信託設定されています。
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          取得予定資産
                                                 信託期間
          番号       信託不動産              信託受託者
                                            設定日          満了日
          A-17
             S-RESIDENCE新大阪駅前             三井住友信託銀行株式会社               平成28年3月25日          平成38年3月31日
          A-18
             S-FORT葵一丁目             三井住友信託銀行株式会社               平成21年10月28日          平成38年7月31日
                           - (注)
          A-19                                   -          -
             S-FORT葵
          A-20                - (注)                  -          -
             S-FORT車道
                                          平成28年8月1日
          A-21
             S-FORT上小田井             三井住友信託銀行株式会社                         平成38年7月31日
                                            (予定)
          A-22   S-FORT鶴舞arts             - (注)                  -          -
          A-23   S-FORT鶴舞cube
                           三菱UFJ信託銀行株式会社               平成28年4月22日          平成38年4月30日
          A-24
             S-FORT福岡東             三井住友信託銀行株式会社               平成19年5月28日          平成38年7月31日
                                          平成28年8月2日
          A-25
             S-RESIDENCE神戸元町             三菱UFJ信託銀行株式会社                         平成38年7月31日
                                            (予定)
          A-26
             S-FORT神戸神楽町             三井住友信託銀行株式会社               平成28年3月25日          平成38年3月31日
          A-27
             S-FORT二条城前             三井住友信託銀行株式会社               平成18年10月6日          平成37年9月30日
          A-28
             S-FORT知恩院前             三井住友信託銀行株式会社               平成18年10月6日          平成37年9月30日
          A-29
             S-FORT宮町             三井住友信託銀行株式会社               平成18年11月30日          平成37年9月30日
          B-05
             S-RESIDENCE江坂             三井住友信託銀行株式会社               平成28年3月25日          平成38年3月31日
          B-06
             S-FORT宇都宮             三井住友信託銀行株式会社               平成28年3月25日          平成38年3月31日
                           - (注)
          B-07                                   -          -
             S-FORT四日市西新地
          B-08
             S-FORT佐賀本庄             三井住友信託銀行株式会社               平成18年10月6日          平成37年9月30日
          B-09
             S-FORT佐賀医大前             三井住友信託銀行株式会社               平成18年10月6日          平成37年9月30日
          C-10                - (注)                  -          -
             S-RESIDENCE横須賀中央
          C-11
             S-FORT相模原             三井住友信託銀行株式会社               平成28年2月29日          平成38年3月31日
          (注)A-19(S-FORT葵)、A-20(S-FORT車道)、A-22(S-FORT鶴舞arts)、B-07(S-FORT四日市西新地)及びC-10(S-RESIDENCE横
            須賀中央)については、不動産(現物)として保有する予定です。
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        E.取得済資産及び取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
           取得済資産の前所有者(前信託受益者)及び取得予定資産の現所有者(現信託受益者)は、
          以下のとおりです。
          取得済資産

                               前所有者(前信託受益者)
          番号        物件名称
          A-01   S-FORT新大阪ravir
                             サムティ株式会社
          A-02
             S-FORT山王               サムティ株式会社
          A-03
             S-FORT藤が丘               サムティ株式会社
          A-04
             S-FORT筑紫通り               サムティ株式会社
          A-05
             S-FORT福岡県庁前               サムティ株式会社
          A-06
             S-FORT高宮               サムティ株式会社
          A-07
             S-FORT榴岡公園               サムティ株式会社
          A-08   S-RESIDENCE難波Briller
                             合同会社ブリッジセカンド
          A-09   S-FORT鶴舞marks
                             株式会社マルモ
          A-10
             S-FORT六番町               サムティ株式会社
          A-11
             S-FORT中島公園               合同会社ブリッジセカンド
          A-12
             S-FORT北大前               サムティ株式会社
          A-13
             S-RESIDENCE神戸磯上通               合同会社ブリッジセカンド
          A-14
             S-FORT京都西大路               株式会社ケイズネットワーク
          A-15
             S-FORT片平               AK合同会社
          A-16                   合同会社Aegis
             S-FORT学園前
          B-01
             S-FORT静岡本通               サムティ株式会社
          B-02
             S-FORT住道               サムティ株式会社
          B-03
             S-FORT四日市元町               株式会社マルモ
          B-04
             S-FORT鈴鹿               株式会社マルモ
          C-01
             S-FORT蒔田公園               サムティ株式会社
          C-02
             S-FORT日本橋箱崎               合同会社ブリッジワン
          C-03
             S-FORT板橋志村               合同会社ブリッジワン
          C-04
             S-FORT潮見               サムティ株式会社
          C-05
             S-FORT登戸               合同会社ブリッジワン
          C-06
             S-FORT湘南平塚               合同会社湘南開発プロジェクト
          C-07
             S-FORT西船橋               合同会社ブリッジワン
          C-08
             S-FORT舞浜               合同会社ブリッジワン
          C-09
             S-FORT市川               サムティ株式会社
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          取得予定資産
                               現所有者(現信託受益者)
          番号        物件名称
          A-17
             S-RESIDENCE新大阪駅前               合同会社ブリッジサード
                             - (注1)
          A-18
             S-FORT葵一丁目
          A-19
             S-FORT葵               株式会社マルモ
          A-20                   株式会社ICHI
             S-FORT車道
          A-21                   - (注1)
             S-FORT上小田井
          A-22   S-FORT鶴舞arts
                             株式会社マルモ
          A-23   S-FORT鶴舞cube
                             サムティ株式会社
          A-24                   - (注1)
             S-FORT福岡東
          A-25
             S-RESIDENCE神戸元町               サムティ株式会社
          A-26
             S-FORT神戸神楽町               合同会社ブリッジサード
          A-27
             S-FORT二条城前               サムティ株式会社
          A-28
             S-FORT知恩院前               サムティ株式会社
          A-29
             S-FORT宮町               サムティ株式会社
          B-05
             S-RESIDENCE江坂               合同会社ブリッジサード
          B-06
             S-FORT宇都宮               合同会社ブリッジサード
          B-07
             S-FORT四日市西新地               株式会社マルモ
          B-08
             S-FORT佐賀本庄               サムティ株式会社
          B-09
             S-FORT佐賀医大前               サムティ株式会社
          C-10
             S-RESIDENCE横須賀中央               サムティ株式会社
          C-11
             S-FORT相模原               合同会社ブリッジサード
           (注1)現所有者(現信託受益者)より開示について承諾が得られていないため非開示と
              しています。
           (注2)番号A-01、A-02、A-03、A-04、A-05、A-06、A-07、A-08、A-10、A-11、A-12、A-
              13、A-15、B-01、B-02、C-01            C-02、C-03、C-04、C-05、C-06、C-07、C-08及び
              C-09の物件の前所有者(前信託受益者)並びにA-17、A-23、A-25、A-26、A-27、
              A-28、A-29、B-05、B-06、B-08、B-09、C-10及びC-11の物件の現所有者(現信託
              受益者)は本資産運用会社の利害関係人等との取引規程に規定される利害関係人
              等に該当します。
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        F.建物状況調査の概要
           本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者である調査会社が取得済資産及
          び取得予定資産に関して作成した建物状況調査報告書の記載に基づいて、その概要を記載して
          います。ただし、報告内容はあくまで上記調査会社の意見であり、本投資法人がその内容の妥
          当性及び正確性を保証するものではありません。
          取得済資産

                                      緊急修繕      短期修繕      長期修繕       建物
                                      費用の      費用の      費用の      再調達
                                 報告書
                                      見積額      見積額      見積額      価格
          番号     物件名称         調査会社
                                 日付
                                      (千円)      (千円)      (千円)      (千円)
                                      (注1)      (注2)      (注3)      (注4)
             S-FORT
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-01                               -      -   10,098     258,151
             新大阪ravir         株式会社          3月
                                平成27年
          A-02                               -      -   112,390     1,495,000
             S-FORT山王         日本管財株式会社
                                 2月
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-03   S-FORT藤が丘                            -      -   15,162     388,560
                       株式会社          3月
                       東京海上日動
                                平成27年
          A-04                               -      -   26,306     952,500
             S-FORT筑紫通り         リスクコンサル
                                 3月
                       ティング株式会社
             S-FORT
                                平成27年
          A-05             日本管財株式会社                   -      -   25,960     554,000
                                 2月
             福岡県庁前
                       東京海上日動
                                平成27年
          A-06                               -      -   25,934     589,300
             S-FORT高宮         リスクコンサル
                                 3月
                       ティング株式会社
                                平成27年
          A-07                               -      -   34,470     728,000
             S-FORT榴岡公園         日本管財株式会社
                                 4月
             S-RESIDENCE
                                平成27年
          A-08                               -      -   11,450     885,000
                       日本管財株式会社
             難波Briller                    2月
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-09   S-FORT鶴舞marks                            -      -    4,639     499,772
                       株式会社          3月
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-10                               -      -   11,876     302,911
             S-FORT六番町
                       株式会社          3月
                                平成27年
          A-11                               -      -   45,270    1,060,800
             S-FORT中島公園         日本管財株式会社
                                 2月
                                平成27年
          A-12                               -      -    9,340     472,000
             S-FORT北大前         日本管財株式会社
                                 2月
             S-RESIDENCE
                                平成27年
          A-13                               -      -   14,800     998,000
                       日本管財株式会社
                                 2月
             神戸磯上通
             S-FORT
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-14                               -      -   16,009     397,640
                       株式会社          3月
             京都西大路
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-15                               -      -   47,915    1,250,571
             S-FORT片平
                       株式会社          3月
                       東京海上日動
                                平成27年
          A-16                               -      -    8,637     399,500
             S-FORT学園前         リスクコンサル
                                 8月
                       ティング株式会社
                       日本建築検査協会         平成27年
          B-01   S-FORT静岡本通                            -    1,282      5,358     198,634
                       株式会社          3月
                       日本建築検査協会         平成27年
          B-02                               -      -   26,285     760,807
             S-FORT住道
                       株式会社          3月
             S-FORT
                       日本建築検査協会         平成27年
          B-03                               -      -   11,068     311,431
                       株式会社          3月
             四日市元町
                       日本建築検査協会         平成27年
          B-04                               -      -   14,544     455,183
             S-FORT鈴鹿
                       株式会社          3月
                                  78/182




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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                      緊急修繕      短期修繕      長期修繕       建物
                                      費用の      費用の      費用の      再調達
                                 報告書
                                      見積額      見積額      見積額      価格
          番号     物件名称         調査会社
                                 日付
                                      (千円)      (千円)      (千円)      (千円)
                                      (注1)      (注2)      (注3)      (注4)
                       日本建築検査協会         平成27年
          C-01                               -      -    9,597     451,476
             S-FORT蒔田公園
                       株式会社          3月
             S-FORT         日本建築検査協会         平成26年
          C-02                               -      -    6,887     263,534
                       株式会社          9月
             日本橋箱崎
                       日本建築検査協会         平成26年
          C-03                               -     115     4,155     254,775
             S-FORT板橋志村
                       株式会社          9月
                                平成27年
          C-04                               -      -   18,080     333,000
             S-FORT潮見         日本管財株式会社
                                 2月
                       日本建築検査協会         平成26年
          C-05                               -      -    6,941     240,361
             S-FORT登戸
                       株式会社          9月
                                平成27年
          C-06                               -      -    3,850     327,000
             S-FORT湘南平塚         日本管財株式会社
                                 3月
                       日本建築検査協会         平成26年
          C-07                               -      -    7,593     242,022
             S-FORT西船橋
                       株式会社          9月
                       日本建築検査協会         平成26年
          C-08                               -      -   11,656     314,023
             S-FORT舞浜
                       株式会社          9月
                                平成27年
          C-09   S-FORT市川         日本管財株式会社                   -      -   21,470     318,000
                                 3月
          (注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を切
             り捨てて記載しています。
          (注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された1年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を
             切り捨てて記載しています。
          (注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された10年間(番号A-02、A-05、A-07、A-11、A-12、C-04、C-06
             及びC-09については9年間、番号A-08及びA-13については11年間)に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨
             てて記載しています。
          (注4)「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各運用資産を同設計、同仕様にて新たに
             建設した場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見であ
             り、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨てて記
             載しています。
                                  79/182











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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
          取得予定資産
                                      緊急修繕      短期修繕      長期修繕       建物
                                      費用の      費用の      費用の      再調達
          番号     物件名称         調査会社       報告書日付       見積額      見積額      見積額      価格
                                      (千円)      (千円)      (千円)      (千円)
                                      (注1)      (注2)      (注3)      (注4)
                       東京海上日動
             S-RESIDENCE
                                平成27年
          A-17                               -      -   30,037    1,070,200
                       リスクコンサル
                                 11月
             新大阪駅前
                       ティング株式会社
                       東京海上日動
                                平成28年
          A-18                               -      -   22,378     513,900
             S-FORT葵一丁目         リスクコンサル
                                 4月
                       ティング株式会社
                                平成28年
          A-19                               -      -    3,760     324,000
             S-FORT葵         日本管財株式会社
                                 5月
                       東京海上日動
                                平成28年
          A-20                               -      -   18,613     252,400
             S-FORT車道         リスクコンサル
                                 4月
                       ティング株式会社
                       東京海上日動
                                平成28年
          A-21                               -      -   29,056     559,300
             S-FORT上小田井         リスクコンサル
                                 4月
                       ティング株式会社
                                平成28年
          A-22   S-FORT鶴舞arts                            -      -    3,780     350,000
                       日本管財株式会社
                                 5月
                                平成28年
          A-23   S-FORT鶴舞cube                            -      -    2,710     313,000
                       日本管財株式会社
                                 4月
                       日本建築検査協会         平成28年
          A-24                               -      -   30,037    1,126,182
             S-FORT福岡東
                       株式会社          5月
                       東京海上日動
             S-RESIDENCE
                                平成28年
          A-25                               -      -   11,721     567,500
                       リスクコンサル
                                 4月
             神戸元町
                       ティング株式会社
                                平成27年
          A-26                               -      -   28,430     884,000
             S-FORT神戸神楽町         日本管財株式会社
                                 12月
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-27                               86      -   16,838     292,175
             S-FORT二条城前
                       株式会社          9月
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-28                               -      -   10,505     170,252
             S-FORT知恩院前
                       株式会社          9月
                       日本建築検査協会         平成27年
          A-29                               -      -   20,333     358,558
             S-FORT宮町
                       株式会社          9月
                       東京海上日動
                                平成27年
          B-05                               -      -   27,844     963,100
             S-RESIDENCE江坂         リスクコンサル
                                 11月
                       ティング株式会社
                                平成27年
          B-06                               -      -   29,970     463,000
             S-FORT宇都宮         日本管財株式会社
                                 9月
             S-FORT
                       日本建築検査協会         平成28年
          B-07                               -      -   18,474     398,472
                       株式会社          3月
             四日市西新地
                       日本建築検査協会         平成27年
          B-08                               -      -   42,753     936,597
             S-FORT佐賀本庄
                       株式会社          9月
                       日本建築検査協会         平成27年
          B-09                               -      -   13,035     228,114
             S-FORT佐賀医大前
                       株式会社          9月
                       東京海上日動
             S-RESIDENCE
                                平成28年
          C-10             リスクコンサル                   -      -    7,232     342,400
                                 6月
             横須賀中央
                       ティング株式会社
                       日本建築検査協会         平成27年
          C-11                               -     725     5,144     287,955
             S-FORT相模原
                       株式会社          10月
          (注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を切
             り捨てて記載しています。
          (注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された1年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を
             切り捨てて記載しています。
          (注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された10年間に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切
             り捨てて記載しています。
          (注4)「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各運用資産を同設計、同仕様にて新たに
             建設した場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見であ
             り、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨てて記
             載しています。
                                  80/182



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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        G.地震リスク分析の概要
           本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者であるPML評価者が取得済資
          産及び取得予定資産に関して作成した報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。
          ただし、報告内容はあくまで上記PML評価者の意見であり、本投資法人がその内容の妥当
          性、正確性を保証するものではありません。
          取得済資産

                                                        PML値
                                                        (%)
          番号      物件名称                PML評価者                 報告書日付
                                                         (注)
          A-01   S-FORT新大阪ravir                                            11.9
                        日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          A-02                                                6.7
             S-FORT山王          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年2月
          A-03                                                14.7
             S-FORT藤が丘          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          A-04                                                5.0
             S-FORT筑紫通り          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成26年12月
          A-05                                                4.0
             S-FORT福岡県庁前          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年2月
          A-06                                                5.8
             S-FORT高宮          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成26年12月
          A-07   S-FORT榴岡公園          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年4月          4.8
             S-RESIDENCE
          A-08                                                11.9
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年2月
             難波Briller
          A-09   S-FORT鶴舞marks                                            12.7
                        日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          A-10                                                13.8
             S-FORT六番町          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          A-11                                                3.6
             S-FORT中島公園          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年2月
          A-12                                                3.6
             S-FORT北大前          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年2月
             S-RESIDENCE
          A-13                                                8.3
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年2月
             神戸磯上通
          A-14                                                5.7
             S-FORT京都西大路          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          A-15                                                5.5
             S-FORT片平          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          A-16                                                1.6
             S-FORT学園前          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年8月
          B-01                                                14.9
             S-FORT静岡本通          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          B-02                                                11.1
             S-FORT住道          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          B-03                                                7.3
             S-FORT四日市元町          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          B-04                                                10.9
             S-FORT鈴鹿          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          C-01                                                13.4
             S-FORT蒔田公園          日本建築検査協会株式会社                        平成27年3月
          C-02                                                9.3
             S-FORT日本橋箱崎          日本建築検査協会株式会社                        平成26年9月
          C-03                                                6.5
             S-FORT板橋志村          日本建築検査協会株式会社                        平成26年9月
          C-04                                                8.8
             S-FORT潮見          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年2月
          C-05                                                4.1
             S-FORT登戸          日本建築検査協会株式会社                        平成26年9月
          C-06                                                9.1
             S-FORT湘南平塚          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年3月
          C-07                                                3.4
             S-FORT西船橋          日本建築検査協会株式会社                        平成26年9月
          C-08                                                10.4
             S-FORT舞浜          日本建築検査協会株式会社                        平成26年9月
          C-09                                                3.0
             S-FORT市川          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年3月
                                  81/182




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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
          取得予定資産
                                                        PML値
                                                        (%)
          番号      物件名称                PML評価者                 報告書日付
                                                         (注)
             S-RESIDENCE
          A-17                                                6.6
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年11月
             新大阪駅前
          A-18                                                7.5
             S-FORT葵一丁目          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年4月
          A-19                                                6.5
             S-FORT葵          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年4月
          A-20                                                9.8
             S-FORT車道          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年4月
          A-21                                                6.9
             S-FORT上小田井          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年4月
          A-22   S-FORT鶴舞arts                                             6.3
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年4月
          A-23   S-FORT鶴舞cube                                             8.2
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年3月
          A-24                                                5.3
             S-FORT福岡東          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年5月
             S-RESIDENCE
          A-25                                                8.2
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年4月
             神戸元町
          A-26   S-FORT神戸神楽町          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年12月          9.5
          A-27                                                1.6
             S-FORT二条城前          日本建築検査協会株式会社                        平成27年9月
          A-28   S-FORT知恩院前          日本建築検査協会株式会社                        平成27年9月          4.9
          A-29                                                1.5
             S-FORT宮町          日本建築検査協会株式会社                        平成27年9月
          B-05                                                6.7
             S-RESIDENCE江坂          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年11月
          B-06                                                2.8
             S-FORT宇都宮          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年9月
          B-07                                                8.0
             S-FORT四日市西新地          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成28年3月
          B-08                                                5.8
             S-FORT佐賀本庄          日本建築検査協会株式会社                        平成27年9月
          B-09                                                2.7
             S-FORT佐賀医大前          日本建築検査協会株式会社                        平成27年9月
             S-RESIDENCE
          C-10                                                8.5
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年11月
             横須賀中央
          C-11                                                4.7
             S-FORT相模原          東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                        平成27年10月
           ‐  ポートフォリオ PML値(A-01乃至C-11)                                             2.0

                                                平成28年6月
          (注)上記のポートフォリオPML値は、取得済資産及び取得予定資産のポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
            上記のポートフォリオPML値の算出に当たっては、そのPML評価者である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
            が各取得済資産及び取得予定資産について算定したPML値を使用しており、かかる算出に使用された各取得済資産及び取得
            予定資産のPML値が上記個別物件についての表に記載されているPML値と一致しない場合があります。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
        H.設計者・施工者・建築確認検査機関等
           取得済資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、建築確認検査機関及び調査機関又は構
          造計算適合性判定者等は以下のとおりです。
           なお、本投資法人は、原則として、専門の第三者機関に調査を依頼し、構造設計関連書類
          (構造設計図、構造計算書等)に意図的な改ざん、偽造等の不正が見受けられないとの報告を
          受けています。ただし、かかる報告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人
          がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、平成19年6月に改正さ
          れた建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」とい
          います。)に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣が定めた方
          法等により適正に行われたものであることの判定を受けている物件については、指定構造計算
          適合性判定機関が専門の第三者機関に該当します。
          取得済資産

                                                   調査機関又は構造
          番号     物件名称          設計者         施工者       建築確認検査機関
                                                   計算適合性判定者等
             S-FORT
                                株式会社        建築検査機構          日本建築検査協会
          A-01
                      株式会社ステラ
             新大阪ravir                   金山工務店        株式会社          株式会社
                                         株式会社
                      株式会社          みらい建設工業                  日本建築検査協会
          A-02
             S-FORT山王                           国際確認検査セン
                      吉田正志建築設計室          株式会社                  株式会社
                                         ター
                                         ビューローベリタ
                      agアーキテクツ          株式会社                  日本建築検査協会
          A-03
             S-FORT藤が丘                           スジャパン
                      一級建築士事務所          オノコム                  株式会社
                                         株式会社
                                                   東京海上日動
                      一級建築士事務所          株式会社
          A-04
             S-FORT筑紫通り                           日本ERI株式会社          リスクコンサルティ
                      山本建築工房          オークス建設
                                                   ング株式会社
                      株式会社                   株式会社
             S-FORT
                                株式会社                  日本建築検査協会
          A-05
                      コスモクリエーショ                   国際確認検査セン
                                オークス建設                  株式会社
             福岡県庁前
                      ン一級建築事務所                   ター
                                多田建設                  東京海上日動
          A-06
             S-FORT高宮        株式会社明水設計          株式会社        日本ERI株式会社          リスクコンサルティ
                                九州支店                  ング株式会社
                                         株式会社
                                若樹建設工業                  日本建築検査協会
          A-07
             S-FORT榴岡公園        株式会社昴設計                   仙台都市整備セン
                                株式会社                  株式会社
                                         ター
                                         一般財団法人
             S-RESIDENCE
                      株式会社          奥村組土木興業                  日本建築検査協会
          A-08
                                         大阪建築防災セン
             難波Briller        イサラ・デザイン          株式会社                  株式会社
                                         ター
                                         ビューローベリタ
             S-FORT
                      アールプラス          株式会社                  日本建築検査協会
          A-09
                                         スジャパン
             鶴舞marks        建築設計株式会社          浅井工務店                  株式会社
                                         株式会社
                      株式会社          株式会社        株式会社          日本建築検査協会
          A-10
             S-FORT六番町
                      ワーク・キューブ          オノコム        確認サービス          株式会社
                      株式会社                             日本建築検査協会
          A-11
             S-FORT中島公園                   株式会社北野組        日本ERI株式会社
                      高田建築設計事務所                             株式会社
                                  83/182





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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                                   調査機関又は構造
          番号     物件名称          設計者         施工者       建築確認検査機関
                                                   計算適合性判定者等
                      有限会社
                                村本建設        株式会社
          A-12
             S-FORT北大前        エー・トランス                             日本管財株式会社
                                株式会社        札幌工業検査
                      デザインワークス
                                         ビューローベリタ
             S-RESIDENCE        株式会社森組                             日本建築検査協会
          A-13                      株式会社森組        スジャパン
                      一級建築士事務所                             株式会社
             神戸磯上通
                                         株式会社
                                株式会社
             S-FORT
                      株式会社                   株式会社          日本建築検査協会
          A-14
                                イチケン
                      岡崎建築設計室                   京都確認検査機構          株式会社
             京都西大路
                                関西支店
                      株式会社                   一般財団法人          東京海上日動
                                株式会社
          A-15
             S-FORT片平        関本欣作建築設計                   宮城県建築住宅          リスクコンサルティ
                                八重樫工務店
                      事務所                   センター          ング株式会社
                      株式会社          みらい建設工業                  東京海上日動
          A-16
             S-FORT学園前        リビングコーポレー          株式会社        日本ERI株式会社          リスクコンサルティ
                      ション          北海道支店                  ング株式会社
                      株式会社
                                飛鳥建設
                                                   日本建築検査協会
          B-01            ART・PLAN
             S-FORT静岡本通                   株式会社        静岡市
                                                   株式会社
                                名古屋支店
                      建築設計事務所
                                         株式会社
                      一級建築士事務所          日本土建工業                  日本建築検査協会
          B-02
             S-FORT住道                           国際確認検査セン
                      セントライフ設計室          株式会社                  株式会社
                                         ター
             S-FORT
                                株式会社                  日本建築検査協会
          B-03
                      ISO設計株式会社                   四日市市
                                宇土平工務店                  株式会社
             四日市元町
                                谷村建設        株式会社          日本建築検査協会
          B-04
             S-FORT鈴鹿        ISO設計株式会社
                                株式会社        確認サービス          株式会社
                      山田建設株式会社          山田建設        一般財団法人          日本建築検査協会
          C-01
             S-FORT蒔田公園
                      一級建築士事務所          株式会社        住宅金融普及協会          株式会社
             S-FORT
                      株式会社熊谷組          株式会社熊谷組
          C-02
                                         東京都中央区          日本ERI株式会社
                      一級建築士事務所          北関東支店
             日本橋箱崎
                                小原建設        ビューローベリタ
                      株式会社                             日本建築検査協会
          C-03
             S-FORT板橋志村                   株式会社        スジャパン
                      双葉プランニング                             株式会社
                                東京支店        株式会社
                                         株式会社
                      株式会社          株式会社                  日本建築検査協会
          C-04
             S-FORT潮見                           国際確認検査セン
                      カイ設計          福子工務店                  株式会社
                                         ター
                      山田建設株式会社          山田建設        一般財団法人          日本建築検査協会
          C-05
             S-FORT登戸
                      一級建築事務所          株式会社        住宅金融普及協会          株式会社
                                         ビューローベリタ
                      多田建設株式会社          多田建設
          C-06
             S-FORT湘南平塚                           スジャパン          日本管財株式会社
                      一級建築事務所          株式会社
                                         株式会社
                                佐田建設
                      株式会社アーキズム                             日本建築検査協会
          C-07   S-FORT西船橋                   株式会社        船橋市
                      あすか設計                             株式会社
                                東京支店
                      大浦忠義建築          石黒総合開発                  日本建築検査協会
          C-08
             S-FORT舞浜                           日本ERI株式会社
                      設計事務所          株式会社                  株式会社
                      株式会社
                                古久根建設
          C-09
             S-FORT市川        エムエージー                   市川市          日本管財株式会社
                                株式会社
                      池下設計
                                  84/182



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          取得予定資産
                                                   調査機関又は構造
          番号     物件名称          設計者         施工者       建築確認検査機関
                                                   計算適合性判定者等
                                奥村組        一般財団法人          東京海上日動
             S-RESIDENCE
                      株式会社
          A-17
                                土木興業株式会        大阪建築          リスクコンサルティ
                      イサラ・デザイン
             新大阪駅前
                                社        防災センター          ング株式会社
                      大和ハウス工業株式
                                大和ハウス工業                  東京海上日動
                      会社名古屋支社                   株式会社
          A-18
             S-FORT葵一丁目                   株式会社                  リスクコンサルティ
                      集合住宅一級建築士                   確認サービス
                                名古屋支店                  ング株式会社
                      事務所
                                         ビューローベリタ
                      アールプラス          林建設                  日本建築検査協会
          A-19
             S-FORT葵                           スジャパン
                      建築設計株式会社          株式会社                  株式会社
                                         株式会社
                      旭化成ホームズ株式
                                                   東京海上日動
                      会社          旭化成工業
          A-20
             S-FORT車道                           名古屋市          リスクコンサルティ
                      名古屋特販一級建築          株式会社
                                                   ング株式会社
                      士事務所
                                                   東京海上日動
                      有限会社          大井建設
          A-21
             S-FORT上小田井                           名古屋市          リスクコンサルティ
                      志賀設計          株式会社
                                                   ング株式会社
                                         ビューローベリタ
                      アールプラス          株式会社                  日本建築検査協会
          A-22   S-FORT鶴舞arts
                                         スジャパン
                      建築設計株式会社          アクシス                  株式会社
                                         株式会社
                                         ビューローベリタ
                      アールプラス          株式会社                  日本建築検査協会
          A-23   S-FORT鶴舞cube
                                         スジャパン
                      建築設計株式会社          アクシス                  株式会社
                                         株式会社
                      有限会社
                                松井建設                  日本建築検査協会
          A-24
             S-FORT福岡東        セクション・D・                   日本ERI株式会社
                                株式会社                  株式会社
                      アーキテクツ
                                         ビューローベリタ          東京海上日動
             S-RESIDENCE
                      株式会社          株式会社
          A-25
                                         スジャパン          リスクコンサルティ
                      アイビー設計事務所          金山工務店
             神戸元町
                                         株式会社          ング株式会社
                                         財団法人
             S-FORT
                      株式会社          株式会社
          A-26
                                         神戸市防災安全公          日本管財株式会社
                      瀬戸本淳建築研究室          村上工務店
             神戸神楽町
                                         社
                      株式会社          東レ建設        株式会社          日本建築検査協会
          A-27
             S-FORT二条城前
                      第一都市計画          株式会社        京都確認検査機構          株式会社
                      株式会社          株式会社        株式会社          日本建築検査協会
          A-28
             S-FORT知恩院前
                      第一都市計画          第一都市計画        京都確認検査機構          株式会社
                                村本建設
                      有限会社                             日本建築検査協会
          A-29
             S-FORT宮町                   株式会社        仙台市
                      永嶋建築設計事務所                             株式会社
                                東北支店
                                         一般財団法人          東京海上日動
             S-RESIDENCE
                      株式会社          野村建設工業
          B-05
                                         大阪建築防災セン          リスクコンサルティ
             江坂        イサラ・デザイン          株式会社
                                         ター          ング株式会社
                                  85/182





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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                                                   調査機関又は構造
          番号     物件名称          設計者         施工者       建築確認検査機関
                                                   計算適合性判定者等
                      株式会社          風越建設        イーハウス建築          日本建築検査協会
          B-06   S-FORT宇都宮
                      吉田正志建築設計室          株式会社        センター株式会社          株式会社
                                         ビューローベリタ
             S-FORT
                                株式会社                  日本建築検査協会
          B-07
                      ISO設計株式会社                   スジャパン
                                宇土平工務店                  株式会社
             四日市西新地
                                         株式会社
                      株式会社          松尾建設
                                                   日本建築検査協会
          B-08
             S-FORT佐賀本庄        第一都市計画          株式会社        日本ERI株式会社
                                                   株式会社
                      九州支店          佐賀支店
                      株式会社
             S-FORT
                                株式会社                  日本建築検査協会
          B-09
                      第一都市計画                   日本ERI株式会社
                                未来図建設                  株式会社
             佐賀医大前
                      九州支店
                                         ビューローベリタ          東京海上日動
             S-RESIDENCE
                                株式会社
          C-10
                      株式会社アクシャル                   スジャパン          リスクコンサルティ
                                ヨシナガ工業
             横須賀中央
                                         株式会社          ング株式会社
                      シービー・リチャー          松井建設        株式会社
                                                   日本建築検査協会
          C-11
             S-FORT相模原        ドエリス          株式会社        都市居住
                                                   株式会社
                      株式会社          東京支店        評価センター
          (注)調査機関の名称は個別の資産の取得の際のものを記載しており、それ以外の設計者、施工者及び建築確認検査機関又は構造計
            算適合性判定者等の名称は建築確認等の当時のものを記載しています。
        I.担保の状況

           本書の日付現在、取得済資産につき、設定されている担保はなく、また、取得予定資産につ
          いて、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありません。
        J.主要な不動産に関する情報

           取得済資産及び取得予定資産のうち、賃料収入が取得予定資産取得後におけるポートフォリ
          オの総賃料収入の合計の10%以上を占める不動産等はありません。
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        K.主要なテナントに関する情報
           取得済資産につき、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオの総賃貸面積の合計の10%
          以上を占める各テナントに対する賃貸状況(平成28年4月末日時点)は、以下のとおりです。
                                  面積比率
                       年間賃料
                                                   敷金・
                            総賃貸面積                  契約形態
        テナント     業                            契約               契約更改
                      (百万円)                             保証金
                                   (%)
                物件名称
                             (㎡)                 (注3)
          名    種                            満了日               の方法等
                       (注1)
                                                  (百万円)
                                   (注2)
                S-FORT山王                         平成28年
                         208    7,769.48       11.2                  5
                                              普通借家          自動更新
                (注4)
                                        4月14日
                S-FORT藤が丘                         平成28年
                          51   1,764.00        2.5                  3
                                              普通借家          自動更新
                (注4)
                                        4月14日
                S-FORT
                                        平成28年
                          94   3,555.93        5.1                 10
                                              普通借家          自動更新
                                        4月14日
                榴岡公園
                S-RESIDENCE
                                        平成28年
                         129    3,562.67        5.1                  0
                                              普通借家          自動更新
                難波Briller                         6月30日
                                        平成28年
                          41   1,614.61        2.3                  3
                S-FORT六番町                              普通借家          自動更新
                                        12月24日
                S-RESIDENCE
                                        平成28年
        株式会社     不
                         159    4,347.45        6.3                  7
                                              普通借家          自動更新
                                        6月30日
                神戸磯上通
        長谷工     動
        ライブ     産
                S-FORT
                                        平成28年
                          48   1,525.31        2.2                  2
                                              普通借家          自動更新
        ネット     業
                                        6月30日
                京都西大路
                                        平成28年
                         167    5,396.43        7.8                 18
                S-FORT片平                              普通借家          自動更新
                                        6月30日
                S-FORT
                                        平成28年
                          50   1,076.47        1.5                  ▶
                                              普通借家          自動更新
                                        6月30日
                日本橋箱崎
                                        平成28年
                          53   1,042.48        1.5                  ▶
                S-FORT潮見                              普通借家          自動更新
                                        6月30日
                S-FORT
                                        平成28年
                          59   1,641.41        2.4                  ▶
                                              普通借家          自動更新
                                        6月30日
                湘南平塚
                S-FORT
                                        平成28年
                          47   1,352.46        1.9                  5
                                              普通借家          自動更新
                                        6月30日
                西船橋
                S-FORT
                                        平成28年
             不
                         106    4,751.15        6.8                  6
                                              普通借家          自動更新
                                        6月30日
                中島公園
        株式会社     動
        マネッジ     産                           平成28年
                          49   2,287.22        3.3                  3
                S-FORT北大前                              普通借家          自動更新
        パート     管                           6月30日
         ナー    理
                                        平成28年
                          30   1,594.26        2.3                  2
                S-FORT学園前                              普通借家          自動更新
             業
                                        9月30日
                S-FORT
                                        平成28年
             不
                          80   3,625.44        5.2                  6
                                              普通借家          自動更新
                                        3月29日
                筑紫通り
        株式会社     動
                S-FORT
        Goodリア     産                           平成28年
                          64   2,344.60        3.4                  1
                                              普通借家          自動更新
        ルエス     管                           4月14日
                福岡県庁前
        テート     理
                                        平成28年
                          56   2,080.29        3.0                  2
                S-FORT高宮                              普通借家          自動更新
             業
                                        3月29日
         (注1)「年間賃料」は、月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しており、月額賃料は、マスターリース種
             別がパススルー型マスターリース契約の場合には、平成28年4月末日現在においてマスターリース会社又は各不動産若しく
             は信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料(共益費は含みます
             が、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。上記テナントはパススルー
             型のマスターリース契約に基づいて賃借しているマスターリース会社です。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除
             いて記載しています。
         (注2)「面積比率」は、平成28年4月末日現在におけるポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契
             約に表示された賃貸面積の割合を記載しています。
         (注3)「契約形態」は、平成28年4月末日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載していま
             す。
         (注4)本投資法人は、総合地所株式会社との間で当該物件についてマスターリース契約及びプロパティ・マネジメント業務委託契
             約を締結していましたが、総合地所株式会社の賃貸事業部がグループ内事業再編の一環として平成28年7月1日を効力発生
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
             日とする吸収分割の方法により株式会社長谷工ライブネットに譲渡されたことに伴い、同契約の受託者としての地位も同社
             に承継されました。
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        L.取得予定資産の個別資産毎の概要
           取得予定資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、各資産の
          概要を示した表中の情報は、特段の記載のない限り本書の日付現在のものです。また、以下の
          表中の各記載において、取得予定資産である不動産又は不動産信託受益権の信託財産である不
          動産を、「本物件」と記載することがあります。
           これらの表については、下記の用語をご参照ください。
          ・「所在地」欄は、住居表示を記載しています。ただし、住居表示が実施されていないものに
           ついては、番地表示による建物住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。
           また、土地の「敷地面積」欄、並びに建物の「用途」欄、「建築時期」欄、「構造/階数」
           欄及び「延床面積」欄は、登記事項証明書の記載に基づいています。登記事項証明書の記載
           は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
          ・「建ぺい率」は、原則として建築基準法第53条第1項に定める建築物の建築面積の敷地面積
           に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記載
           しています。かかる建ぺい率の上限値は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由
           により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異
           なる場合があります。
          ・「容積率」は、原則として建築基準法第52条第1項に定める、建築物の延床面積の敷地面積
           に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載し
           ています。かかる容積率の上限値は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若
           しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があり
           ます
          ・「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都
           市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
          ・「延床面積」欄は、建物全体の床面積(ただし、附属建物の床面積は除きます。)を記載し
           ています。
          ・「賃貸可能戸数」欄は、平成28年4月末日現在における賃貸が可能な戸数(店舗等がある場
           合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
          ・「PM会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している又は委託
           予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
          ・「信託受託者」欄は、信託不動産について、信託の受託者又は信託の受託者となる予定の者
           を記載しています。
          ・「ML会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結している又は締結予定
           の賃借人を記載しています。
          ・「ML種類」欄は、パススルー型マスターリース契約と賃料固定型マスターリース契約の別
           を記載しています。
          ・「物件特性」欄は、不動産鑑定評価書を参考として、本資産運用会社が独自に調査した内容
           も踏まえて不動産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
          ・「特記事項」欄は、平成28年4月末日現在において、以下の事項を含む、不動産の権利関係
           や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、不動産の評価額、収益性、処分への影響度
           を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
            ⅰ 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
            ⅱ 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
            ⅲ 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主な
              ものとそれに関する協定等
            ⅳ 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
          ・「不動産鑑定評価書の概要」欄は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意
           事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みま
           す。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般社団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤
           総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社が評価対象不動産に
           関して作成した不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定
           時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額で
           の取引可能性等を保証するものではありません。
          ・百分率(%)での表記については、特に記載のない限り、小数第2位を四捨五入して記載し
           ています。したがって、記載された数値を足し合わせても100%にならない場合がありま
           す。
          ・金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
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                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称     S-RESIDENCE新大阪駅前                       物件番号        A-17(主要地方都市)
     所在地     大阪府大阪市東淀川区東中島一丁目18番31号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地     所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        786.56
           建ぺい率        80%               容積率        600%
           用途地域        商業地域
     建物     所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        4,930.18               建築時期        平成27年9月24日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
           賃貸可能戸数        167
     PM会社     グッドワークス株式会社                       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
     ML会社     グッドワークス株式会社                       ML種類        パススルー型      (注)
     物件特性     本物件は、JR東海道本線・大阪市営地下鉄御堂筋線「新大阪」駅から徒歩約4分と駅前エリア
           に所在するシングル・コンパクトタイプの物件です。
           最寄りの「新大阪」駅からは新幹線利用が可能であるほか、当駅から地下鉄を利用して「梅
           田」駅まで約6分、「なんば」駅まで約15分と、市内中心部や、京都、神戸方面へのアクセス
           に優れています。
           また、周辺にはコンビニエンスストア、飲食店舗等が集積し、生活利便性は良好です。
           本物件は「新大阪」駅からの視認性が高く、比較的規模の大きい物件であることからランド
           マークとしての資質を備えた物件と言えます。
           また建物は、エントランス、内装等においてデザイン性が高く、住宅設備、防犯システム等も
           整っています。
           以上の特性から、利便性、快適性、安全性に優れ、同一需要圏の賃貸市場において高い競争力
           を有しているものと考えられます。
     特記事項     該当事項はありません。
     (注)マスターリース契約は、当初は賃料固定型ですが、エンドテナントの稼働率(賃料査定額ベース)が90%を超えた翌月より
       パススルー型に変更される定めとなっています。エンドテナントの稼働状況から、平成28年6月1日よりパススルー型に変
       更されました。
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                          不動産鑑定評価書の概要
     物件名                              S-RESIDENCE新大阪駅前
     鑑定評価額                                2,650,000千円
     鑑定機関                             株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                               平成28年5月1日
         項目(単位:千円)
                        内容                  概要等
                            直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規範
                      2,650,000
     収益価格
                            性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
                            中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査
                      2,680,000
       直接還元法による価格
                            定
         (1)運営収益(ア)-イ))               163,293
                            新規賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められる適
                       171,613
          ア)潜在総収益
                            正賃料水準に基づき査定
                            現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                         8,319
          イ)空室等損失等
                            る稼働水準に基づき査定
                        30,407
         (2)運営費用
                            過去実績額、予定管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準に
                         3,265
          維持管理費
                            より検証を行って査定
                            予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘案し
                         3,144
          PMフィー
                            査定
                         7,613
          テナント募集費用等                  テナントの想定回転期間に基づき査定
                         1,632
          水道光熱費                  類似物件の標準的な水準、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
                            エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                         4,499
          修繕費
                            定
                         9,904
          公租公課                  平成28年度課税標準額等に基づき査定
                          184
          損害保険料                  保険料見積額等に基づき査定
                          163
          その他費用                  類似事例等に基づき査定
         (3)運営純収益(NOI=(1)-
                       132,886
         (2))
                          231
         (4)一時金の運用益                    運用利回り2.0%とし、運用利回りを査定
                            エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                         1,605
         (5)資本的支出
                            定
         (6)純収益(NCF=(3)+(4)
                       131,513
         -(5))
                            類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地条
                         4.9%
         (7)還元利回り
                            件・建物条件等を総合的に勘案し査定
                      2,640,000
       DCF法による価格
                            類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回りに
          割引率              5.0%
                            不動産の個別性を加味し査定
                            還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測不確
                         5.1%
          最終還元利回り
                            実性を勘案し査定
                      2,160,000
     積算価格
                        42.8%
       土地比率
                        57.2%
       建物比率
                            対象不動産は、新大阪駅前エリアに所在し、「新大阪」駅からは
                            大阪市営地下鉄御堂筋線、JR東海道本線等の利用で大阪市内中心
                            部、神戸方面、京都方面へのアクセスに優れる中高層共同住宅、
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
                            ホテル等を中心とする商住混在地域を形成している。対象建物は
     意した事項
                            グレード、設備、間取り等も今後も高い競争力を維持することが
                            できる物件である。以上のことを勘案し、鑑定評価額を決定し
                            た。
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     物件名称     S-FORT葵一丁目                       物件番号        A-18(主要地方都市)
     所在地     愛知県名古屋市東区葵一丁目13番6号                       特定資産の種類        不動産信託受益権
     土地     所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        564.77
           建ぺい率        80%               容積率        400%
           用途地域        近隣商業地域
     建物     所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        2,335.08               建築時期        平成21年2月13日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
           賃貸可能戸数        54
     PM会社     三井ホームエステート株式会社                       信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
     ML会社     三井ホームエステート株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性     本物件は、名古屋市営地下鉄東山線「千種」駅、「新栄町」駅からともに徒歩約5分の距離に
           位置するコンパクトタイプの物件です。「新栄町」駅から地下鉄東山線を利用して「栄」駅ま
           で約2分、「名古屋」駅まで約7分と市内中心部へのアクセスに優れています。周辺にはスー
           パーマーケット等の商業施設が充実しているほか、「布池公園」や「葵小学校」等の公共施
           設、登録有形文化財に指定されている「カトリック布池教会大聖堂」等もあり、生活利便性と
           文化的風情を兼ね備えた居住環境が形成されています。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項     該当事項はありません。
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                          不動産鑑定評価書の概要
     物件名                                S-FORT葵一丁目
     鑑定評価額                                1,120,000千円
     鑑定機関                              大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                               平成28年5月1日
         項目(単位:千円)
                         内容                  概要等
                             直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規
                       1,120,000
     収益価格
                             範性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
                             中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して
                       1,130,000
       直接還元法による価格
                             査定
         (1)運営収益(ア)-イ))                69,670
                             現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められる
                         74,341
          ア)潜在総収益
                             適正賃料水準に基づき査定
                             現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認めら
                          4,670
          イ)空室等損失等
                             れる稼働水準に基づき査定
                         12,792
         (2)運営費用
                             過去実績額、予定管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準
                          1,982
          維持管理費
                             により検証を行って査定
                             予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘案
                          1,362
          PMフィー
                             し査定
                          2,008
          テナント募集費用等                   テナントの想定回転期間に基づき査定
                          1,030
          水道光熱費                   過去の実績に基づき、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
                             エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し
                          1,534
          修繕費
                             査定
                          4,335
          公租公課                   平成28年度課税標準額等に基づき査定
                           102
          損害保険料                   建物再調達価格の0.02%相当額と査定
                           435
          その他費用                   過去の実績に基づき査定
         (3)運営純収益(NOI=(1)-
                         56,877
         (2))
                           97
         (4)一時金の運用益                     運用利回り2.0%とし、運用利回りを査定
                             エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し
                          1,533
         (5)資本的支出
                             査定
         (6)純収益(NCF=(3)+(4)-
                         55,442
         (5))
                             類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地条
                          4.9%
         (7)還元利回り
                             件・建物条件等を総合的に勘案し査定
                       1,120,000
       DCF法による価格
                             類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回り
                          4.7%
          割引率
                             に不動産の個別性を加味し査定
                             還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測不
                          5.1%
          最終還元利回り
                             確実性を勘案し査定
                       1,090,000
     積算価格
                         59.0%
       土地比率
                         41.0%
       建物比率
                             対象不動産は、名古屋市東区の「錦通」北側背後に所在し、市
                             内中心部へのアクセス、周辺商業施設への接近性に優れる中高
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意                        層マンションを中心とする環境の良い住宅地域を形成してお
     した事項                        り、対象建物はグレード、設備、間取り等も今後も高い競争力
                             を維持することができる物件である。以上のことを勘案し、鑑
                             定評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称     S-FORT葵                       物件番号        A-19(主要地方都市)
     所在地     愛知県名古屋市東区葵二丁目14番5号                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地     所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        319.65
           建ぺい率        80%               容積率        600%
           用途地域        商業地域
     建物     所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,927.03               建築時期        平成28年3月7日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
           賃貸可能戸数        28
                                         -
     PM会社     グッドワークス株式会社                       信託受託者
     ML会社     グッドワークス株式会社           (注1)           ML種類        パススルー型
     物件特性     本物件は、名古屋市営地下鉄東山線「千種」駅から徒歩約3分の距離に位置するファミリータ
           イプの物件です。
           名古屋市の主要幹線道路「錦通」沿いに所在し、「千種」駅から地下鉄東山線を利用して
           「栄」駅まで約4分、「名古屋」駅まで約10分と市内中心部へのアクセスに優れた平成28年3
           月竣工の物件です。周辺にはスーパーマーケット、医院、郵便局等の生活利便施設が充実して
           おり、交通利便性と生活利便性を兼ね備えた居住環境が形成されています。
           以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い競争力を有しているものと考えられま
           す。
     特記事項     本物件は、名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例に定められ
           る駐車場附置義務を満たすために、敷地外駐車場を賃借しています。
     (注1)本物件については、グッドワークス株式会社と売主である株式会社マルモとの間で、平成28年8月2日付で定期建物賃貸
        借契約が締結される予定です。当該契約は平成28年8月2日における空室数を上限として、平成29年1月31日まで株式会
        社マルモがエンドテナントとして賃借する内容となっており、本書の日付において稼働している部屋や当該契約締結以
        降、新たに空室となった部屋は株式会社マルモの賃借の対象とはなりません。
                         定期建物賃貸借契約の概要
                    月額賃料                             敷金・保証金
        テナントの名称                          契約期間
                   (百万円)                              (百万円)
     株式会社マルモ                    平成28年8月2日から平成29年1月31日まで
                  - (注2)                             -
     賃料改定:賃料改定条項はありません。
     中途解約:平成29年1月31日以前においても、テナントが当該定期建物賃貸借契約の賃貸条件と同様の条件にて代替するエンド
          テナントを賃貸人たるグッドワークス株式会社に斡旋し、グッドワークス株式会社と新エンドテナントの間で新規の
          賃貸借契約が締結された場合には、株式会社マルモは、当該新規の賃貸借契約の開始日の前日をもって、グッドワー
          クス株式会社との間の定期建物賃貸借契約を解除できます。
     (注2)「月額賃料」は平成28年8月2日時点における本物件の稼働状況に応じて決定されます。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                          不動産鑑定評価書の概要
     物件名                                  S-FORT葵
     鑑定評価額                                 973,000千円
     鑑定機関                             日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                               平成28年5月1日
         項目(単位:千円)
                        内容                  概要等
                            直接還元法による価格とDCF法による収益価格を同程度の規範
                       973,000
     収益価格
                            性を有すると判断し、両価格を関連付けて試算
                            中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査
                       985,000
       直接還元法による価格
                            定
         (1)運営収益(ア)-イ))               60,356
                            現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められる適
                        63,400
          ア)潜在総収益
                            正賃料水準に基づき査定
                            市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認められる稼働水準に
                         3,043
          イ)空室等損失等
                            基づき査定
                        10,972
         (2)運営費用
                            予定管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準により検証を
                         1,660
          維持管理費
                            行って査定
                            予定のPM業務契約条件に基づき、類似不動産のPM料率等も勘案し
                         1,188
          PMフィー
                            査定
                         1,367
          テナント募集費用等                  テナントの想定回転期間に基づき査定
                         1,003
          水道光熱費                  類似物件の標準的な水準、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
                            エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                         1,007
          修繕費
                            定
                         3,209
          公租公課                  平成28年度課税標準額等に基づき査定
                          61
          損害保険料                  保険料見積額等に基づき査定
                         1,473
          その他費用                  隔地駐車場賃料を計上
         (3)運営純収益(NOI=(1)-
                        49,383
         (2))
                          91
         (4)一時金の運用益                    運用利回り2.0%とし、運用利回りを査定
                            エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                          241
         (5)資本的支出
                            定
         (6)純収益(NCF=(3)+(4)-
                        49,233
         (5))
                            類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地条
                         5.0%
         (7)還元利回り
                            件・建物条件等を総合的に勘案し査定
                       960,000
       DCF法による価格
                            類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回りに
                         4.8%
          割引率
                            不動産の個別性を加味し査定
                            還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測不確
                         5.2%
          最終還元利回り
                            実性を勘案し査定
                       740,000
     積算価格
                        49.3%
       土地比率
                        50.7%
       建物比率
                            対象不動産は、名古屋市東区の「錦通」沿いに店舗、中高層マン
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留                       ションを中心とする商住混在地域を形成しており、対象建物はグ
     意した事項                       レード、設備、間取り等も今後も高い競争力を維持することがで
                            きる物件である。以上のことを勘案し、鑑定評価額を決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
     物件名称     S-FORT車道                       物件番号        A-20(主要地方都市)
     所在地     愛知県名古屋市東区筒井二丁目6番9号                       特定資産の種類        不動産(現物)
     土地     所有形態        所有権               敷地面積(㎡)        788.38
           建ぺい率        80%               容積率        300%
           用途地域        近隣商業地域
     建物     所有形態        所有権               用途        共同住宅
           延床面積(㎡)        1,276.30    (注)           建築時期        平成14年2月15日
           構造/階数        鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
           賃貸可能戸数        19
                                         -
     PM会社     三井ホームエステート株式会社                       信託受託者
     ML会社     三井ホームエステート株式会社                       ML種類        パススルー型
     物件特性     本物件は、名古屋市営地下鉄桜通線「車道」駅から徒歩約6分の距離に位置するファミリータ
           イプの物件です。
           「車道」駅から「名古屋」駅まで約9分と名古屋市中心部へのアクセスに優れています。ま
           た、本物件は閑静な住宅街に所在し、良好な居住環境に加え、スーパーマーケット等の周辺商
           業施設への接近性に優れた物件です。以上の特性から、同一需給圏内の賃貸市場において高い
           競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項     本物件の土地は、施行者を名古屋市とする名古屋土地計画事業筒井土地区画整理事業区域内に
           あり、平成元年に仮換地の指定がなされていますが、本換地はまだなされておりません。
     (注)附属建物(駐輪場)10.14㎡があります。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                          不動産鑑定評価書の概要
     物件名                                 S-FORT車道
     鑑定評価額                                 423,000千円
     鑑定機関                              大和不動産鑑定株式会社
    &nb